Sovinto hovioikeudessa

Riitatilanteessa pitäisi aina pyrkiä sopimaan asia. Tämä edellyttää kummankin osapuolen vastaantuloa vaatimuksistaan. Katso sovittelusta erillinen kirjoitus.

Alla olevassa tapauksessa on ostaja vaatinut korvauksia ja hinnanalennusta 42.000, joista oli käräjäoikeudessa hyväksytty 15.000 euroa. Käräjäoikeus velvoitti lisäksi kummankin osapuolen vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. Tämän jälkeen kun asia on tullut hovioikeudessa vireille osapuolet ovat sopineet asian niin, että myyjä maksaa ostajalle 24.500 euroa korvauksia. Sopimus on siten korvannut käräjäoikeuden tuomion. Tapauksesta ei ilmene, miksi myyjä oli valmis sopimaan asian korkeammalla hinnalla kuin mitä käräjäoikeus tuomitsi. Todennäköisesti ostaja on voinut esittää valituksessa ja neuvotteluissa vakuuttavia perusteita myyjälle, että ostajien valitus voi hyvinkin menestyä hovioikeudessa.

Käräjäoikeuden tuomiossa on hylätty vaatimus uuden rakennusluvan hakemisesta aiheutuneista kuluista lopputarkastuksen laiminlyönnistä johtuen.

Käräjäoikeus on myös tuominnut piirustuksiin merkityn salaojituksen puuttumisen johdosta hinnanalennusta vaikka sen puuttumisesta ei ole todettu aiheutuneen vahinkoa.




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 27.5.2016

Nro 834

Diaarinumero S 15/1857



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 6.5.2015 nro 2905 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe ym.


Valittajat ja vastapuolet


V J Auxxxo
M R Christoffer Bjxxxn
A T Alxxxo
J O Texxxi



Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeudessa on 16.5.2016 ennen pääkäsittelyn aloittamista kehotettu asianosaisia neuvottelemaan asian sovinnollisesta ratkaisemisesta. Sovintoneuvottelujen jälkeen asianosaiset ovat ilmoittaneet päässeensä asiassa sovintoon. Asianosaiset ovat pyytäneet, että hovioikeus vahvistaa heidän tekemänsä sovinnon.


Hovioikeuden ratkaisu


Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden 6.5.2015 antama tuomio nro 2905 kumotaan ja poistetaan.

Hovioikeus vahvistaa seuraavan sisältöisen sovinnon:

A T Alxxxo ja J O Texxxi maksavat yhteisvastuullisesti V J Auxxxolle ja M R Christoffer Bjxxxnille 23.500 euroa viimeistään 16.8.2016. Maksun viivästyessä korvaukselle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.8.2016 lukien.

Asianosaisilla ei ole tämän jälkeen vaatimuksia toisiaan kohtaan tässä asiassa.

Asianosaiset vastaavat itse omista oikeudenkäyntikuluistaan tässä asiassa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 26.7.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Jukka K.hovioikeudenneuvos Mirja-Leena N. hovioikeudenneuvos Birgitta L.

Valmistelija: viskaali Saara El T.
Ratkaisu on yksimielinen.



ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS

Käräjätuomari Petra S.


TUOMIO 15/2905
Annettu kansliassa

L 14/1956


Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 9.4.2014

Vireille 6.5.2015
SELOSTUS ASIASTA

Kantajat

Auxxxo, V J
Bjxxxn, M R Christoffer

Vastaajat

Alxxxo, A T
Texxxi, J O


Asian riidatonta taustaa

V Auxxxo ja M Bjxxxn (jälj. ostajat) ovat 26.4.2013 tehdyllä kaupalla ostaneet A Aaxxxlta ja J Texxxlta (jälj. myyjät) kiinteistöosuuden, jolla sijaitsee vuonna 2004 rakennettu rivitalohuoneisto. Huoneiston kokonaispinta-ala on 96 neliömetriä ja kauppahinta on ollut 202.000 euroa.

Toukokuussa 2013 ostajat huomasivat kylpyhuoneessa haljenneita kaakeleiden saumauksia ja alustastaan osaksi irronneita kaakelilaattoja, minkä johdosta he teettivät Raksystems Anticemix Oy:llä ensin kosteusmittauksen ja elokuussa 2013 kuntotarkastuksen.
Kuntotarkastuksessa asunnon rakenteissa havaittiin puutteellisuuksia. Mittaus ja tarkastus maksoivat yhteensä 1.604,83 euroa.

Ostajat ovat ilmoittaneet myyjille kosteusmittauksessa ja kuntotarkastuksessa havaituista puutteista ja niihin liittyvistä vaatimuksistaan asianmukaisessa ajassa.


Kantajan vaatimukset

V Auxxxo ja M Bjxxxn vaativat, että A Alxxxo ja J Texxxi velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille:

1) Hinnanalennusta 32.969,30 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 26.4.2013 ja 13.11.2013 väliseltä ajalta sekä viivästyskorkoineen 14.11.2013 lukien;
2) vahingonkorvausta yhteensä 9.304,83 euroa korkoineen 14.1.2013 lukien. Määrä sisältää korvauksen seuraavista vahingoista:
- alentuneesta asumisviihtyvyydestä 2.7.2013 ja 28.2.2014 väliseltä ajalta yhteensä 7.200 euroa (900 euroa/kk),
- selvittelykustannuksista ja ansionmenetyksestä 500 euroa, sekä
- kosteusmittauksesta ja kuntotarkastuksesta 1.604,83 euroa; sekä
3) korvausta oikeudenkäyntikuluista 13.928,49 euroa korkoineen.


Kanteen perustelut

Kaupan kohteen viat ja puutteet

Kohteeseen muuttaessaan ostajat ovat havainneet kylpyhuoneen takaseinässä ja lattiassa haljenneita kaakeleiden saumauksia ja osin irronneita kaakelilaattoja. Viat eivät olleet havaittavissa ennen kauppaa, koska myyjien pesukone peitti kyseiset kohdat. Toukokuussa ja elokuussa 2013 suoritetuissa kosteusmittauksessa kylpyhuoneen lattiasta ja seinästä löytyi korkeita kosteuspitoisuuksia. Kostean seinän laatoituksessa on havaittu 2 5 mm:n tasoeroja laattojen välillä, mikä on mahdollistanut laatan kastumisen. Tarkastuksessa on myös todettu, että lattiakaivojen kiristysrenkaat puuttuvat ja että nelijalkainen lämminvesivaraaja on asennettu ainoastaan kolmen jalan varaan, joista yksi on tuettu laatalla osittain lattiakaivon päälle.

Ostajien 12.8.2013 teettämässä kuntotarkastuksessa ja sen jälkeen on ilmennyt vielä seuraavat viat ja puutteet:
1) Rakennuslupapiirustusten mukaan rakennuksen ympärillä on oltava salaojitus, mutta syyskuussa 2013 tehdyssä tarkistuskaivuussa on ilmennyt, ettei kaupan kohteena olevan rivitaloasunnon kohdalla ole salaojitusta. Lisäksi sokkelin vierustäytössä on pintasoran alla käytetty vettä läpäisemätöntä savipitoista maa-ainesta sekä rakennusjätettä.
2) Yläpohjan eristekerroksen paksuus on paikoin 20-25 senttimetriä, vaikka rakennuslupa-asiakirjoihin on merkitty sen paksuudeksi 30 senttimetriä.
3) llmanvaihtoputkistojen lämpöeristykset ovat puutteelliset siten, ettei puhallusvillojen seassa olevia kanavia eikä ilmassa olevia kanavia ole eristetty rakennusluvassa edellytetyllä tavalla. lisäksi kanavapintoja on ollut näkyvissä.
4) Yksi ilmanvaihtokanava on irronnut liitoksestaan vesikaton läpiviennin kohdalla.
5) Käyttöullakolle rakennetun huoneen ilmanvaihto on tuotu vinon yläpohjan tuuletusrakoon, vaikka ilmanvaihtokanavien pitäisi johtaa suoraan ulkoilmaan.
6) Betoninen lattialaatta on kostea ja painunut.
7) Löylyhuoneen lattiasta puuttuu laatat vesiputkien läpiviennin kohdalla, minkä seurauksena mainittuun kohtaan voi jäädä vettä seisomaan.
8) Löylyhuoneen seinäpaneloinnin taustalla olevaa alumiinipaperia ei ole kaikilta osin liitetty jalkalistaosan laatoitukseen.
9) Löylyhuoneen paneloinnin tuuletusrako on alaosista osin tukossa.
10) Pesuhuoneen kynnys on liian matala.
11) Olohuoneessa oleva yläkerran tukipalkin pystypilari on ollut puutteellisesti kiinnitetty.

Lisäksi on ilmennyt, ettei kohteessa ole koskaan suoritettu lopputarkastusta, vaan loppukatselmuksen mukaan kohteessa on ollut korjattavaa. Rakennuslupa on mennyt umpeen vuosia sitten, minkä lisäksi myyjät ovat ilman lupaa muuttaneet käyttöullakon asuinhuoneeksi rakentamalla ullakolle kiinteät portaat ja avaamalla katossa olleen luukun pysyvästi. Tämän vuoksi rakennusvalvontaviranomaiset eivät hyväksy huoneistoa, ellei rakenteita muuteta takaisin entisenlaiseksi siten, että käyttöullakolle johtavat portaat muutetaan tikarapputyyppiseksi ja kerrosten välinen aukko pannaan umpeen luukulla. Vasta muutosten jälkeen kohteelle voi hakea rakennuslupaa.

Kaupan kohteessa olevien vakavien puutteiden vuoksi, kiinteistö ei vastaa sitä mistä on sovittu. Ostajat ovat ostaneet vuonna 2004 valmistuneen asunnon luottaen siihen, että rakennustekniset työt ovat asianmukaisesti tehty ja että asunnossa voi huoletta asua vuosikymmeniä. Puutteita ei ole voinut havaita normaalin tarkastuksen yhteydessä avaamatta rakenteita tai vaihtoehtoisesti ne ovat olleet sellaisia, ettei niistä ole ennen kauppaa vielä aiheutunut vahinkoa. Mikäli ostajat olisivat olleet tietoisia puutteista, he eivät olisi lainkaan ostaneet kohdetta eivätkä ainakaan maksaneet siitä sovittua hintaa.

Ostajat olettivat myyntikuvien ja näytön perusteella ullakkotilan olevan normaalissa asuinkäytössä.

Hinnanalennuksen määrä

Ostajien pyytämien useiden tarjousten mukaan halvimmillaan vikojen ja puutteiden korjaaminen tulee maksamaan 23.604,30 euroa. Rakenteiden kuivatuskustannukset ovat maksaneet 595 euroa.

Tämän lisäksi ostajat joutuvat maksamaan 8.770 euroa rakennusluvan hakemisesta, koska rakennuslupa on mennyt umpeen.

Vaadittu hinnanalennus koostuu seuraavista rakennuskustannuksista:

- Kylpyhuoneen ja saunan kunnostus, 8.394,80 euroa. Hinta ei sisällä
wc-istuimen, allaskaapin, peilin, suihkunsekoittajan tai hanan uusimisesta aiheutuvia kustannuksia, joista ostajat vastaavat tasonparannuksen vuoksi itse,
- yläpohjan lisäeristys ja ilmastointiputkien eristys 2.356 euroa,
- asuntokohtainen osuus salaojituksesta 6.200 euroa, sisältäen sadevesijärjestelmän sekä sokkelin vierustäytön uusimisen,
- asuntokohtainen osuus poistettavan maa-aineksen jätemaksusta
5.666,66 euroa,
- käyttöullakon portaan muuttaminen rakennusluvan mukaiseksi 986,84 euroa.

Kaikki mainitut euromäärät perustuvat saatuihin tarjouksiin, joista kantajat ovat valinneet halvimmat. Määriin on lisätty arvonlisävero niiden tarjousten osalta, joista se on puuttunut.


Vahingonkorvauksen peruste ja määrä

Myyjien on täytynyt olla tietoisia märkätilojen vaurioista. Vauriot olisi tullut ilmoittaa ostajille ennen kauppaa.

Vaurioiden johdosta asunto on ollut asumiskelvoton 2.7.2013 lukien, koska ostajat eivät ole voineet käyttää suihkua ja saunaa.
Korvausvaatimuksen määrä 900 euroa kuukaudessa on vastaavan asunnon vuokrakulu. Mikäli ostajilla olisi ollut varaa ryhtyä korjaustoimenpiteisiin välittömästi, kosteatilojen remontti olisi todennäköisesti valmistunut helmikuun lopulla 2014, minkä johdosta korvausta vaaditaan ainoastaan kahdeksalta kuukaudelta.

Ansionmenetys on syntynyt siitä, että kantajat ovat joutuneet olemaan poissa töistä, kun asunnossa on tehty tarkastuksia ja mittauksia.

Vastaus

A Alxxxo ja J Texxxi vaativat, että kanne hylätään ja että V Auxxxo ja M Bjxxxn velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 13.015,16 eurolla korkoineen.


Vastauksen perustelut

Kantajien vaatimukset perustuvat osin seikkoihin, jotka ostajien täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä ja kohteeseen tutustuessaan. Ne ovat olleet havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ilman teknisiä toimenpiteitä.

Myyntiesitteessä ullakon on todettu olevan "lämmin käyttöullakko", mikä tarkoittaa, ettei se ole asuintilaa eikä sitä koske kantajan väittämät rakennuslupaehdot tai korjauskustannukset.

Kauppakirjassa on todettu kaupan kohteen kunto. Ostajat eivät ole ennen kauppaa halunneet teettää kuntotarkastusta, vaikka sitä on ehdotettu. Ostajat ovat lisäksi hyväksyneet kaupan kohteen tekemättä siihen rakenteiden avaamisia, joista olisi ilmennyt mahdolliset esiintuodut väitteet rakennevirheistä ja virheellisyyksistä.

Myyjät eivät ole olleet tietoisia mistään kantajien väittämistä rakennevirheistä tai virheellisyyksistä. Kiinteistössä on asianmukainen salaojitus D-talon molemmin puolin. Toisella puolella on tarkistuskaivo, toisella ei. ·

Mikäli katsottaisiin, että ostajien esittämät puutteet joltakin osin kuuluisivat myyjien vastuupiiriin piilevänä virheenä, puutteet eivät kuitenkaan ole niin olennaisia, että kysymyksessä olisi hinnanalennukseen oikeuttava virhe. Kiinteistö ei kanteessa esitettyjen puutteiden osalta poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, asunnon ikä, alueella tavanomainen varustelutaso sekä virheiden korjauskustannukset huomioon ottaen edellyttää. Kun asunnon rakennusvuosi on 2004, ostajien on tullut varautua siihen, että asunnossa on joka tapauksessa kunnostuskohteita.

Ostajien vaatimus on joka tapauksessa ennenaikainen niiltä osin, kuin kanteessa esitetyt korjaus- ym. kustannukset ovat arvioita. Oikea rakennuskustannus saunan ja kylpyhuoneen osalta olisi 2.750 euroa ja yläpohjan lisäeristyksen ja ilmastointiputkien eristysten osalta 1.650 euroa. Kylpyhuonetta on korjattu laajemmin kuin väitettyjen virheiden korjaamiseksi olisi ollut tarpeen. Saunaa ei olisi tarvinnut korjata lainkaan. Mikäli myyjät ovat velvollisia suorittamaan hinnanalennusta, huomioon on lisäksi otettava korjaustöiden tuoma asunnon arvon nouseminen.

Vahingonkorvausvaatimuksilla ei ole perusteita, koska myyjät eivät ole toimineet huolimattomasti. Myös korvauksen määrä kiistetään asumisviihtyvyyden osalta 200 euroa kuukaudessa ylittävin osin.
Selvittelykustannukset ja ansionmenetys kiistetään määrältään yksilöimättömänä.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet
Kantajat:
K1. Kauppakirja 26.4.2013
K2. Myyjien 18.7.2012 allekirjoittama kohteen vikoja ja vahinkoja koskeva
ilmoitus
K3. Huoneistokeskus Oy:n myyntiesite 7.4.2013
K4. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n Thomas Trtttnin tutkimusraportti tarkastuksesta 20.5.2013
K5. Myyjille 24.6.2013 lähetetty reklamaatio kohteen virheistä
K6. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n Mikael Nytttgin kuntotarkastusraportti 13.8.2013
K7. Rakennusurakointi Mipe Ky:n tarjous 16.10.2013
K8. MR-saneerauksen tarjous 8.10.2013
K9. Rakennusurakointi Mipe Ky:n tarjous 16.10.2013
K10. Sipoon Insinöörirakentajat Oy:n tarjous 8.11.2013
K11. Rakennusurakointi Mipe Ky:n tarjous 18.11.2013
K12. Neljä valokuvaa sokkelin viereen kaivetusta tarkistuskuopasta
K13. Rakennusmestari Jari Lizzzsen tarjous 23.3.2014
K14. Rakennusurakointi Mipe Ky:n tarjous salaojituksesta 16.10.2013
K15a. Mipen laskuja
K15b. Mipen laskuja
K16. Katselmuspöytäkirja 21.1.2005 Vastaajat:
V1. (=K1) Kauppakirja 26.4.2015
V2. (=K3) Huoneistokeskus Oy:n myyntiesite 7.4.2013
V3. Rakennusmestari Arto Möxxxsen lausunto märkätilojen virheistä V4.=K16. Katselmuspöytäkirja 21.1.2005


Henkilötodistelu


Kantajat:

1. M Bjxxxn todistelutarkoituksessa
2. V Auxxxo todistelutarkoituksessa
3. Kiinteistövälittäjä Tony Hatttunen
4. Kosteusmittaaja Thomas Trtttn
5. Kuntotarkastaja Mikael Nytttg
6. Max Bjxxxn (M Bjxxxnin isä)
7. LVI-Yrittäjä Kaj Rotttm
8. Urakoitsija Petteri Ojtttnen (Mipe Ky)
Vastaajat:
1. A Alxxxo todistelutarkoituksessa
2. J Texxxi todistelutarkoituksessa
3. Jorma Alxxxo (A Aaxxxn isä)
4. Kiinteistövälittäjä Tony Hatttunen
5. Rakennusmestari Arto Möxxxnen


TUOMION PERUSTELUT

Suullinen näyttö
Kantaja M Bjxxxn on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut,että hän oli hakenut V Auxxxon kanssa sopivaa asuntoa jo pitkään. Aikaisemman kokemuksen pohjalta he olivat kysyneet välittäjä Tony Hatttuselta, mitä rakennuttajan vastuu sisältää. Nyt kysymyksessä olevassa kohteessa oli rakennuttajan vastuuaikaa jäljellä vielä 1,5 vuotta, eivätkä ostaneet tienneet, että rakennuttaja oli mennyt konkurssiin. Jos he olisivat tienneet, he eivät olisi ostaneet asuntoa.

Välittäjä Hatttunen sanoi, että kuntotarkastuksen kohteeseen voi tehdä myös kaupan jälkeen, mikäli jotain vikoja ilmenee. Jollei mitään ilmene ennen kauppaa, ei ole syytä tehdä tarkastusta heti. Tony Hatttunen ilmoitti myös, että rakennusviranomaiset olivat tehneet kohteelle lopputarkastuksen ja kaikki oli kunnossa.

Ostajat kävivät kohteessa kaksi kertaa, eivätkä silmämääräisesti havainneet mitään, mikä olisi johtanut siihen, ettei kiinteistöosuutta olisi ostettu. Myyjillä ei kummallakaan ole rakennusalan koulutusta, eikä heillä ollut mukana ketään rakentamisen asiantuntijaa.

Heti ensimmäisenä muuttopäivänä asentaessaan pesukonetta ostajat huomasivat, että osa lattialaatoista irvistivät ja olivat onton kuuloisia, kun niitä koputti. Kysymyksessä oleva kohta pesuhuoneessa ei ollut ollut näkyvissä, kun ostajat tarkastivat taloa, koska myyjien pesukone oli kohdan päällä. Ostajat ottivat välittömästi yhteyttä myyjiin, ja A
Aallon isä tuli tarkastamaan asiaa. Ostajat tilasivat välittömästi paikalle myös Raksystemsin tarkistamaan laattoja.

Ostajat eivät olleet nähneet piirustuksia salaojista ennen kauppaa. Vasta kun asiaa ryhdyttiin selvittämään kuntotarkastajan kanssa, piirustukset löytyivät. Niiden mukaan rakennus oli salaojitettu.
Saamiensa ohjeiden mukaan ostajat kaivoivat anturan alapuolelle asti ulottuvat kuopan keittiön ikkunan ulkopuolelle löytääkseen salaojaputken. Sitä ei kuitenkaan löytynyt. Sen sijaan ostajat löysivät ohuen sepelikerroksen alta savea ja rakennusjätettä. Kun ostajat juttelivat naapureiden kanssa heille ilmeni, ettei muissakaan taloissa ollut asianmukaista salaojitusjärjestelmää.

Sadevesien osalta rännit johtivat asianmukaisen näköisesti kouruihin, mutta kun niitä tutkittiin, ne eivät johtaneet mihinkään sadeveden poistoputkistoon, vaan 40 cm suoraan alaspäin, johon ne päättyivät.

Kantaja V Auxxxo on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että asuntoa oli etsitty yli vuoden ajan. Yhdessä muuten houkuttelevassa kohteessa rakennuttaja oli kiinteistövälittäjän mukaan mennyt konkurssiin, minkä vuoksi ostajat eivät jättäneet tarjousta. Tuolloin kysymyksessä ollut kohde oli uusi.

Vuokkotien asunto oli heti tuntunut hyvältä, eivätkä ostajat havainneet kalustetussa rakennuksessa mitään epäilyttävää. He olivat koputelleet pesuhuoneen lattiaa ja mittailleet seiniä. Pesukoneen alle he eivät voineet nähdä, sen onnistumiseksi olisi pitänyt katkoa pesukoneen letkuja ja purkaa kaapistoa. Mitään hajua ei ollut ollut eikä myöskään rakenteiden tummentumia. Ulkonakaan he eivät havainneet puutteita.

Auxxxo oli kysynyt kiinteistövälittäjä Hatttuselta, kannattaisiko heidän tehdä kuntotarkastus ennen kauppaa. Hatttunen oli vastannut, että myyjillä oli viiden vuoden virhevastuu, eikä kuntotarkastusta kannata tehdä, ellei mitään epäilyttävää löydy. Tarkastuksen voisi tehdä myöhemminkin, mikäli jotain ilmenisi. Hatttusen mukaan hän ei ollut havainnut kiinteistöllä mitään epäilyttävää. Auxxxo oli kertonut Hatttuselle ostajien aikaisemmasta kokemuksestaan konkurssiin menneen rakennuttajan suhteen ja kysynyt, onko kaikki nyt kunnossa. Hatttunen oli vakuutellut, että kaikki oli kunnossa ja että kohde oli lopputarkastettu vuonna 2005. Hän lupasi kaivaa esiin rakennuttajayrityksen nimenkin, mutta ostajat sanoivat ettei se ole tarpeellista.

Kun ostajat muuttivat asuntoon, he huomasivat irtonaiset laatat pesukoneen takana. Auxxxo soitti heti A Aallolle, joka sanoi ettei tiennyt asiasta mitään. Auxxxo oli nostanut esille rakennuttajan vastuun, jolloin hän oli ensimmäistä kertaa saanut kuulla, että rakennuttajayritys oli konkurssissa. Auxxxon käydessä kaupungin rakennusvalvontaviranomaisten luona noutaakseen loppukatselmuspapereita ilmeni lisäksi, ettei loppukatselmus ollut mennyt läpi. Ostajat päätyivät teettämään kosteusmittauksen märkätiloihin. Kosteusvaurioita ei löytynyt siltä kohtaa, jossa oli irronnu1 laatta vaan suihkun takaa. Tällöin päätettiin teettää kattavampi kuntotarkastus. Ostajilla ei ollut ollut suunnitelmia kylpyhuonetai saunaremontista, vaan he puhuivat siitä, että kun heillä olisi varaa, kylpyhuoneen kalusteet voisi vaihtaa.

Auxxxo on ollut Bjxxxnin mukana etsimässä salaojaputkea keittiön ikkunan ulkopuolelta. Kaivetusta kuopasta oli paljastunut haisevaa savea sekä rakennusjätettä. Auxxxo sai kuulla naapureiltaan, että muihin taloihin oli jo rakennettu jälkeenpäin salaojitus, koska louhosjärjestelm ei ollut toiminut.

Mikäli ostajat olisivat tienneet, että rakennuttaja oli konkurssissa, he olisivat vaatineet kuntotarkastusta, jossa kiinteistön virheet olisivat ilmenneet. Ostajat eivät siinä tapauksessa olisi ostaneet kohdetta.

Auxxxon ja Bjxxxn joutuivat asumaan monta kuukautta muiden nurkissa, koska asunnon suihkua ei voinut käyttää, eikä heillä ollut varaa teettää remonttia märkätiloihin. Myös remontti kesti rakenteiden kuivatuksen vuoksi kauan. Aika oli Auxxxolle ja Bjxxxnille erittäin raskasta muun muassa siksi, ettei heillä ollut yksityisyyttä, ja heille tuli ero.

Vastaaja A Alxxxo on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, ett kiinteistövälittäjä Hatttusen kanssa käytiin läpi kaikki kiinteistöosuuteen liittyvät asiat ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä. Salaojien osalta Hatttuselle kerrottiin se, mitä myyjät olivat omalta välittäjältä kuulleet taloa ostaessaan, eli että salaojat menevät talon molemmin puolin, mutta ei talon alta. Myös siitä kerrottiin, ettei rakentajavastuuta ole enää rakennuttajan konkurssin vuoksi. Myynti jätettiin kokonaan Huoneistokeskuksen ja välittäjän hoidettavaksi. Huoneistokeskus teki myös kauppakirjan, ja myyjät luottivat siihen, että kaikki se mitä he olivat käyneet läpi välittäjän kanssa oli ilmoitettu ostajille. Välittäjä ei ilmoittanut myyjille, että ostajilla olisi ollut mitään erityisvaatimuksia.

Myyjät olivat itse muuttaneet kiinteistölle keväällä 2010. Myyjille asunnon välittänyt kiinteistövälittäjä Kristian Lindfors asui viereisessä asunnossa, ja oli myös myyjien hyvä ystävä Myyjät eivät olleet tehneet kuntotarkastusta, koska rakennuttajan vastuu oli vielä ollut voimassa.
Vasta syksyllä 201O myyjät olivat kuulleet, että rakennuttaja oli mennyt konkurssiin. Mitään ongelmia ei kiinteistöllä kuitenkaan ollut ollut viemäriasiaa lukuunottamatta, ja nyt sekin on laitettu kuntoon yhdessä B-talon asukkaiden kanssa.

Myyjien asuessa kiinteistöllä salaojista ei ollut ollut mitään puhetta tai ongelmaa. Ainoa asia, joka on mainittu Aallolle on naapurin huomautus siitä, että salaojaputki tulee ulos tontin reunalla, eikä sen päälle saanut kärrätä mitään.

Ostaja V Auxxxo soitti Aallolle heidän muuttoaan seuraavana päivänä, ja Alxxxo sai puhelusta sen käsityksen, että pesuhuoneessa oli irronnut laattoja seinältä. Alxxxo ei tiennyt, mikä on ontto laatta. Hänen isänsä Jorma Alxxxo meni paikalle tarkastamaan asiaa, eikä havainnut, että laattoja olisi ollut irti. Myyjillä ei ollut ollut mitään ongelmia pesuhuoneen kaakeleiden tai laattojen kanssa. Silloinkaan kun pesukone irroitettiin muuttoa varten maallikon silmin ei pystynyt havaitsemaan mitään erikoista.

Myyjät eivät olleet tehneet asunnossa muuta remonttia kuin maalanneet seiniä ja tehneet ullakon lämpimäksi tilaksi. Märkätiloissa ei ollut tehty mitään korjauksia, eikä mitään poikkeavaa ollut huomattu.

Myyjät eivät olleet olleet tietoisia siitä, että loppukatselmusta ei ollut hyväksytty. Alxxxo otti yhteyttä rakennusvalvontavirastoon ja katselmuksen tehneeseen Henning Jozzznin, joka kertoi että D-talon talokirja oli puuttunut. Jozzzzson sanoi Aallolle, että mikäli talokirja löytyy, Jozzzson laittaa puumerkkinsä katselmusraporttiin.

Kun Alxxxo sanoi V Auxxxolle, ettei hän katso myyjien olevan vastuussa mistään Auxxxo suuttui ja alkoi uhkailla myyjiä sekä mustamaalaamaan näitä netissä. Tämä johti välien rikkoutumiseen myyjien ja ostajien välillä.

Vastaaja J Texxxi on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että välittäjä Hatttunen oli kysellyt kaikenlaista kiinteistöön ja asuntoon liittyvää ennen toimeksiantoa. Myyjillä ei ollut ollut loppukatselmusraporttia, eivätkä he olleet sellaista koskaan nähneetkään. Välittäjä sanoi kuitenkin, ettei sillä ole niin suurta merkitystä.

Texxxen mukaan hänellä ei ole ollut mitään havaintoja siitä, ettei salaojat tai sadevesijärjestelmä olisi toiminut. Vettä ei ollut jäänyt seisomaan mihinkään. Mitään havaintoja kaakeleissa olevista vioista hän ei myöskään ollut tehnyt, vaan ne olivat näyttäneet ehjiltä.

Todistaja Toni Hatttunen on kertonut, että hän on toiminut välittäjänä kolme vuotta, josta yhden vuoden laillistettuna kiinteistövälittäjänä, sisältäen nyt kysymyksessä olevan kaupan ajankohdan.

Hatttusen mukaan talokansio ei ollut myyjien hallussa, mutta myyjät kertoivat hänelle, että he ovat nähneet talokansiossa lopputarkastuspöytäkirjat. Kansiossa on myös kaikki piirustukset ja muut oleelliset paperit. Hatttunen pyysi kansiota myyjiltä useaan otteeseen, muttei saanut sitä. Myyjien ilmoituksen perusteella Hatttuselle ei ollut jäänyt epäilystä siitä, etteikö lopputarkastusta olisi tehty. Hatttusen mukaan on mahdollista, että myyjät ovat kertoneet hänelle ennen toimeksiantoa, että rakennuttaja on konkurssissa, mutta asiaa ei kirjattu mihinkään. Hatttunen ei tehnyt mitään epätavallisia havaintoja kiinteistöstä tai rakennuksesta ennen toimeksiantosopimuksen solmimista eikä hänelle herään mitään epäilyksi siitä, etteikö kaikki olisi ollut kunnossa.

Ostajien kanssa käytiin ennen kauppaa erityisesti läpi sitä, mikä on myyjän vastuu hallinnanjakosopimuksin myydyn kiinteistöosuuden kaupassa verrattuna osakekauppaan. Hatttunen ei muista, onko ostajille mainittu siitä, että rakennuttaja oli konkurssissa. Hatttunen pitä mahdollisena, että ostajille on kerrottu rakennuttajan vastuun olleen yh. voimassa. Kuntotarkastuksen tekemisestä on käyty puhelimessa keskustelu ostajan kanssa. Hatttunen on kertonut vastuusuhteista, mutta ei ole ottanut kantaa siihen, pitäisikö kuntotarkastus tehdä vai olla tekemättä. Hatttusen oma vaikutelma oli, ettei ollut erityistä syytä tehdä kuntotarkastus ottaen huomioon, että myyjät olivat rehellisesti kertonee esimerkiksi viemäriputkeen liittyvistä ongelmista.

Hatttunen ei muista, oliko ostajilla jotain erityisvaatimuksia. Kohteen vapautuminen mahdollisimman pian saattoi olla sellainen. Ostajat eivät ole edellyttäneet sitä, ettei rakennuttaja saa olla konkurssissa.
Hatttusen käsityksen mukaan rakennuttajafirman konkurssi ei joka tapauksessa ole sellainen seikka, joka suoraan vaikuttaisi asunnon hintaan.

Todistaja Max Bjxxxn on kertonut, että hän käynyt asunnossa juuri ennen ostajien muuttoa sinne, asunnon ollessa vielä tyhjä Todistaja huomasi, että pesuhuoneessa seinän ja lattian välissä oleva silikonitiiviste oli revennyt, ja siinä oli rako. Todistaja on kirvesmies ja työskennellyt kylpyhuoneremonteissa, ja hänen käsityksensä tiivisteen raosta oli, että seinässä on täytynyt olla vesivaurio.

Todistajan kokemuksen mukaan märkätiloisssa ei ole mahdollista vaihtaa vain muutamaa laattaa, koska lopputuloksesta ei tule tiivistä. Ainoa vaihtoehto saada rakenne tiiviiksi on uusia koko vesieriste, eli vaihtaa kaikki laatat. Laattoja on hyvin vaikea irrottaa ehjinä niin, että niitä voisi käyttää uudelleen.

Todistaja Jorma Alxxxo on kertonut, että hän oli auttamassa myyjiä muutossa, kun hän kuuli V Auxxxon sanovan jollekin, että kylpyhuone menee remonttiin. Koska kylpyhuoneen laatoitukset ja niiden silikonisaumat olivat muuttohetkellä hyvässä kunnossa, todistaja oli ihmetellyt ostajien aikomusta remontoida ehjiä pintoja.

Ostajat tehtyä reklamaation kylpyhuoneen laatoista todistaja meni paikalle tarkastamaan asiaa. Todistaja ei huomannut laatoissa mitään vikaa, ja ne olivat kaikki paikoillaan. Sen sijaan todistaja huomasi, ettei lattialämpö ollut päällä, vaikka sen pitäisi olla märkätiloissa aina päällä. Ammatiltaan todistaja oli kiinteistöteknikko.

Todistaja Thomas Trtttn on kertonut olevansa ammatiltaan kosteusmittaaja ja toimivansa Raksystems Anticemixin aluepäällikkönä. Trtttn on koulutukseltaan talonrakentaja, mutta hänellä on 13 vuoden työkokemus kosteusmittaajana.

Trtttn kävi ostajien pyynnöstä mittaamassa kysymyksessä olevan kohteen pesuhuoneen ja saunan rakenteiden kosteuspitoisuutta toukokuussa 2013. Mittaukset tehtiin tuolloin pintamittauksina. Lisäksi Trtttn tarkasti silmämääräisesti lattiakaivot ja laatat. Mittauksen ja tarkastuksen tulokset on kirjattu asiasta laadittuun raporttiin (K4).

Mikäli jossain kohdassa ei ole laattaa lainkaan, vesi voi jäädä seisomaan vedeneristyksen päälle. Sitä vesieriste ei kestä pidemmän päälle, vaan se liukenee.

Betonilaatta on aina kosteampi maavaraisessa rakennuksessa, kuin mitä se olisi kerrostalon 4. kerroksessa. Tässä kohteessa kostean lattia-alueen koko on ollut 1 1,5 neliömetriä. Periaatteessa on mahdollista vaihtaa vain kostuneen alueen laatat ja yhdistää vanha vesieriste uuteen, jos on tietoa vanhasta eristemateriaalista.
Käytännössä on kuitenkin vaikea löytää urakoitsija, joka suostuu tekemään märkätilaremontin korjaamalla vain tietyn alueen.

Todistaja Mikael Nytttg on kertonut olevansa koulutukseltaan insinööri ja valmistuneensa 13 vuotta sitten. Aluksi hän teki viisi vuotta rakennussuunnittelua, minkä jälkeen hän on tehnyt kuntotarkastuksia. Nyt kysymyksessä olevaan kohteeseen Nytttg teki kuntotarkastuksen 12.8.2013 (K6).

Nytttgin tehdessä kuntotarkastuksen pesuhuoneen lattiaa ei ollut vielä purettu vaan se oli siinä kunnossa, mihin Trtttn sen jätti. Kun kosteutta on päässyt lattiakaivon asennusvirheiden vuoksi lattiarakenteisiin, joudutaan yleensä kunnostamaan koko kylpyhuone tai ainakin lattia. Tämä on tarpeellista jo kuivatuksenkin vuoksi.
Rakennusohjeiden mukaan yli 10 vuotta vanhaa vesieristettä ei edes saa osakorjata. Kohteessa ei ollut vielä selvitetty, oliko seinissä vesieristeiden alla kosteutta.

Löylyhuoneen alumiinpaperissa on ollut rakoa, mikä mahdollistaa kosteuden pääsemisen alumiinipaperin toiselle puolelle. Paneloinnin taustan tuuletuksessa oli myös puutteita.

Nytttgin mukaan salaojajärjestelmän tarve on ohjeiden mukaan arvioitava tapauskohtaisesti, eivätkä ne ole pakollisia. Tässä tapauksessa maasto nousee ja viettää laajassa mittasuhteessa rakennukseen päin. Käytettävissä olevien piirustusten mukaan kohteessa oli salaojat. Salaojitusta pitää arvioida koko rakennuksen osalta, eikä yksittäisten asuntojen, mikäli rakennuksessa on useampi asuntoa. Tämän asunnon kohdalla salaojista ei tehty havaintoja.
Yleensä salaojat rakennetaan koko talon ympärille lähelle perustuksia ja anturan alapuolelle.
Sadevesien poisjohtaminen talosta pois päin on aina tarpeellista. Tässä kohteessa kattovedet oli rännillä johdettu rännikaivoon, josta oletettavasti putkella pois. Putken pitäisi johtaa vedet vähintään kolmen metrin päähän talosta. Päällisin puolin asia näytti olevan kunnossa.

Rakennuksen ilmanvaihtokanavien pitäisi aina johtaa suoraan ulos, eikä yläpohjaan. Mikäli kanava on johdettu yläpohjaan, kylmään tilaan pääsee lämmintä ilmaa, joka kondensoituu ja aiheuttaa kosteusrasitusta rakenteille.

Todistaja Petteri Ojtttnen on kertonut olevansa koulutukseltaan talonrakentaja ja ammatiltaan kirvesmies. Hänellä on 12 vuoden kokemus alalta ja oma yritys Rakennusurakointi Mipe Ky. Kylpyhuoneremontteja hän on arvionsa mukaan tehnyt noin kolmekymmentä.

Ojtttnen on ostajien tilauksesta kunnostanut kohteen pesuhuoneen ja löylyhuoneen. Lisäksi hän on tehnyt tarjouksia muista kunnostus ja rakennustöistä. Ojtttsella on ollut käytössään raportit kohteessa tehdyistä kuntotarkastuksista. Ojtttsen mukaan oikeaoppisesti ja hyvää rakennustapaa seuraten pesuhuoneen ja löylyhuoneen kunnostusta ei olisi voinut tehdä toisella tavalla. Laattojen irrottaminen ja uudelleen käyttö ei ole järkevää. Laattojen alla ei myöskään ollut vesieristettä lainkaan. Jotain tippaa oli siellä täällä, mutta sitä ei pystynyt määrittelemään. Mikäli joku on havainnut siellä jotain ainetta, se on laitettu sinne rakentamisen jälkeen, jotta syntyisi vaikutelma siitä että vesieristeet on kunnossa.

Ojtttsen mukaan rakennuksen sokkelista puuttui patolevyt, eikä salaojaputkia ole löytynyt. Ei myöskään ollut todettavissa, että rakennus olisi ollut louhoksen päällä. Sokkelin vieressä oli epämääräistä materiaalia ja savea, eikä se vastannut salaojatäyttöä. Monelta oleelliselta paikalta D-rakennuksen ympäriltä puuttui tarkastuskaivot.
Vain yksi kaivo löytyi, eikä sen toimivuutta pystynyt toteamaan. Kaivon pohjalla oli vettä ja se oli erittäin syvä. Reikäiset, vääränlaiset putket menivät kaivosta poispäin, mutta mitään tuloputkea ei näkynyt.
Ojtttnen on tarkastanut myös maahan menevät kantajien asunnon ulkopuolella olevat sadevesisuppilot ja todennut, etteivät ne johda mihinkään.

Ojtttsen mukaan hänen antamansa tarjous (K14) sisältää kaiken, mitä salaojien tekeminen edellyttää. Salaojat ja sadevesiputkistot menevät yleensä samaan kaivantoon, eli sadevesiputkiston rakentamisesta ei synny merkittävää lisäkustannusta.

Ojtttsen mukaan saunapaneleissa ei ollut osassa seinää riittävää tuuletusta ennen remonttia. Remontin yhteydessä paljastui lisäksi, että ulkoseinillä oli kaksoishöyrysulku alumiinipaperista ja muovista, mikä on rakennusvirhe. Paneloinnin uusimiselle oli siten tarvetta. Saunan lauteet uusittiin sen vuoksi, että ne olivat liian lähellä kiuasta. Lauteiden hinta oli kokonaiskustannuksista vain 150 euroa. Pesuhuoneen laatat ja kaakelit olivat hinnaltaan peruslaattaa. Märkätilojen remontista Ojtttnen laskutti lopulta 1.000 euroa vähemmän kuin tarjoukseen oli merkitty sen vuoksi, että asuntoon pääsi rakennuspölyä, jonka ostajat joutuivat siivoamaan.

Todistaja Kaj Rotttm on kertonut olevansa ammatiltaan yrittäjä ja putkimies, ja tekevänsä sekä ulko- että sisätiloihin putkiasennuksia. Hän on aloittanut alalla vuonna 1980.

Rotttm on ollut vuonna 2013 Vuokkotie 9 kiinteistöllä korjaamassa B ja O-taloissa olevan viemäriongelman. Tämän lisäksi hän on ollut erään asukkaan kutsusta selvittämässä D-talon salaojitusta.

Rotttm ei tehnyt havaintoja salaojaputkista, kun hän korjaamassa viemäriongelmaa. Piirustusten mukaan D talo on rakennettu louhoksen päälle. Kiinteistöllä oli D-talon luona tarkistuskaivo, josta pystyi tarkastamaan pohjaveden korkeuden. Mitalla mitattuna se oli 3-4 metrin syvyydessä. Rotttmin käsitys oli, että kun rakennus on rakennettu louhoksen päälle ja pohjaveden pinta on syvällä, erillisiä salaojia ei tarvita. Rotttmin mukaan paikalle kannattaisi kuitenkin tehdä vielä toinen tarkistuskaivo.


Todistaja Arto Möxxxnen on kertonut olevansa ammatiltaan rakennusmestari, valmistunut vuonna 1981. Hän on toiminut vastaavana tavarantarkastajana vuodesta 2000 alkaen Keskuskauppakamarilla ja myöhemmin Rakennuttajien keskusliitossa. Möxxxnen on tehnyt satoja tarkastuksia ja asiantuntijalausuntoja. Nyt kysymyksessä olevassa kohteessa Möxxxnen ei ole käynyt, vaan hän tutustunut kosteusmittausja kuntotarkastusraporttiin sekä niissä oleviin valokuviin sekä korjaustarjouksiin.

Möxxxsen mukaan oleellisimmat kuntotarkastusraportissa (K6) esiin nostetut asiat liittyvät periaatteessa märkätiloihin, salaojiin sekä yläpohjan eristekerrokseen ja ilmanvaihtoputkien eristämättömyyteen. Kaikki muut raportista ilmenevät seikat ovat kiinteistöön huoltoon liittyvi huoltotoimenpiteitä.

Märkätilojen osalta kosteutta on löytynyt pesuhuoneen lattialta ja jonkin verran seinältä. Lattiassa oleva kosteus on seurausta lattiakaivon asennusvirheestä, kuten raportissa todetaan. Kiristysrengas puuttuu, jolloin vesieristys on ulottunut vain lattiakaivon reunaan. Raporttien perusteella Möxxxnen pitää selvänä, että kosteatiloissa on ollut vedeneristys. Paitsi tarkastajien tekemistä havainnoista, kuten nurkkanauhasta, sen huomaa myös valokuvista. Möxxxnen ei ole koskaan nähnyt sellaista tapausta, jossa vesieristettä olisi laitettu vain joihinkin paikkoihin.

Laatan "kopoisuus" eli siitä tuleva ontto ääni kun sitä koputtaa johtuu siitä, että laastia ei ole levitetty koko laatan alueelle vaan epätasaisesti. Mikäli saumat pysyvät ehjänä eikä laatta irtoa, kysymyksessä ei ole rakennusvirhe. Jos saumat murtuvat laatan alle pääsee vettä, jota mahtuu laatan alle sen verran kuin lastia puuttuu. Vesi ei kuitenkaan pääse lattiarakenteisiin saakka, sillä vesieriste estää sen. Näin tässäkin tapauksessa. Betonilaatan kosteus ei johdu suihkuvedestä vaan siitä, että maavarainen betonilaatta on aina kostea. Kysymyksessä on maavaraisen betonilaatan ominaisuus, ei rakennusvirhe.

Seinien osalta suihkun alapuolella oleva kosteus on hyvin tyypillistä. Laatat ovat huokoisia ja vettä pääsee aina laatan alle. Vettä kertyy laatan ja vedeneristeen väliin ja se valuu alaspäin. Valokuvissa tämä näkyy kahden alimman laattakerroksen tummumisena. Vettä on saattanut vuotaa myös sekottajasta.

Möxxxsen mukaan sekä lattiassa että seinässä mitattu kosteus on määrältään sellainen, että se on korjattavissa uusimalla laatat ja vesieristeet ainoastaan kosteaksi havaitulta alueelta. Uusi vesieriste voidaan liittää tiiviisti vanhaan, mistä Möxxxsellä on kokemusta käytännössä. Tällä tavoin Möxxxnen korjaisi omankin pesuhuoneensa. Samanväristen laattojen löytymisessä voi tietysti olla haastetta. Korjauksen hinta olisi kuitenkin korkeintaan 700-800 euroa.

Kuntotarkastusraportista ei ilmene mitään perusteita uusia löylyhuoneen paneeleja. Alumiinipaperin kiinnitys on huoltotoimenpide ja tuuletusta voi parantaa irrottamatta paneleja. Kaksoishöyrysulku ulkoseinillä on ollut normaalia valmistalopaketeissa, kun suojamuovi 01 jätetty paikalle. Se ei kuitenkaan ole aiheuttanut yleisesti ongelmia.

Salaojat eivät ole pientaloissa pakollisia, vaan ne voidaan jättää pois jos rakennus perustetaan sepelirouhealustalle tai hyvin vettä läpäisevälle maalle. Mistään ei ilmene, että salaojien puuttuminen olisi aiheuttanut vaurioita. Näin ollen kysymys ei ole virheestä.

Kuntotarkastusraportissa mainittu yläpohjan eristekerroksen niukka paksuus on virhe. Eristettä olisi pitänyt rakennusvaiheessa laittaa enemmän kuin oli tarve, koska se painuu. Myös ilmanvaihtokanavat pitää eristää. Kaikkien ilmanvaihtokanavien on oltava kiinni liitoksissaan ja ne on johdettava ulos. Näiden virheiden korjauskulua on vaikea arvioida, kun ei ole tietoa siitä, kuinka pitkältä matkalta ilmanvaihtokanavia on eristämättä. Mutta jos sen arvioi 10 metriksi, kaikki yläpohjan virheet tulisi korjatuksi 1.200 eurolla.

Rakennuskohteen loppukatselmuksessa havaittu virhe voidaan yleensä hoitaa kuntoon, vaikka rakennusluvan määräaika olisi mennyt umpeen. Tässä tapauksessa huoltokirjan toimittaminen rakennustarkastukseen riittää. Huoltokirjaa varten on olemassa valmiita. pohjia. Kirjaan merkitään samoja rakennuksen tietoja mitä on rakennusluvassa sekä tiedot huolloista. Näin uudessa talossa suuria huoltotoimenpiteitä tuskin on vielä ollut.

Mikäli käyttöullakko halutaan muuttaa asuinneliöiksi, sille on haettava uusi rakennuslupa. Jotkut rakennusvalvontaviranomaiset edellyttävät sitä, mikäli ullakolle on tehty hyvät pysyvät portaat ja kunnon oviaukko. Mikäli lupaa ei haluta hakea, oviaukko on muutettava luukuksi, mikä edellyttää ehkä myös aukon pienentämistä. Hinta riippuu aukon leveydestä eli siitä, kuinka paljon koolauksia tarvitaan.


Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kiinteistön viat ja puutteellisuudet

Ostajien esittämät vaatimukset liittyvät heidän väittämiinsä virheisiin:
1) pesuhuoneessa ja saunassa,
2) yläpohjassa,
3) salaojituksessa ja sokkelin vierustäytössä,
4) käyttöullakon portaiden ja oviaukon rakennuslupavastaisuudessa sekä
5) rakennusluvan loppukatselmuksen hyväksymättä jäämiseen ja rakennusluvan raukeamiseen.

1.Pesuhuonejasauna

Rakennusajankohtana ja edelleen voimassaolevan Suomen rakentamismääräyskokoelman C2-osan (1998) kohdan 7.1.1 mukaan märkätilojen vedenpoisto ja rakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse valumaan tai siirtymään kapillaarivirtauksena ympäröiviin rakenteisiin tai huonetiloihin.

Kohdan 7.2.1 mukaan märkätilan lattiapäällysteen ja seinäpinnoitteen on toimittava vedeneristyksenä, tai lattiaan päällysteen alle ja seinään pinnoitteen alle on tehtävä erillinen vedeneristys.

Kohdan 7.3.1 mukaan vedeneristeen ja lattiakaivon liitoksen on oltava niin tiivis, ettei vesi pääse vedeneristyksen alapuolisiin rakenteisiin, vaikka vedenpinta kaivossa nousisi liitoksen yläpuolelle.

Asiassa on tarkastusraporttien (K4 ja K6) sekä todistaja Trtttnin, Nytttgin, Ojtttsen ja Möxxxsen kertomusten perusteella selvitetty, että kylpyhuoneen lattiarakenteessa on ollut liiallista kosteutta suihkun alla lattiakaivon edessä. Lisäksi liiallista kosteutta on ollut suihkuseinällä kahden laatan korkeudella lattiarajasta sekä wc:n ja löylyhuoneen viereisten seinien alaosassa suihkun läheisyydessä 1-2 laatan korkeudella lattiarajasta. Kosteuspitoisuudet madaltuvat suihkusta poispäin mentäessä. Löylyhuoneessa ei ole havaittu kosteutta.
Lattiakaivoissa ei ole ollut kiilarenkaita, joilla lattian vedeneriste liitetään tiiviisti kaivoon.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kosteutta on mitattu pintakosteudentunnistimella ja porareikämittauksella. Viimeksi mainitulla menetelmällä on tehty mittauksia lattiarakenteisiin eli maanvaraiseen betonilaattaan, jossa on todettu jonkin verran kohonneita kosteusarvoja. Kuntotarkastusraportin mukaan kohonneista arvoista on pääteltävissä, että vesi on päässyt lattialaattaan. Todistaja Möxxxnen, joka on ollut asiasta eri mieltä katsoo, että maanvarainen betonilaatassa on aina kosteutta johtuen maaperän kosteudesta. Möxxxnen ei ole käynyt kohteessa.

Pesuhuoneen seinärakenteita on käräjäoikeudessa esitetyn selvityksen perusteella mitattu ainoastaan pintakosteustunnistimella. Pintakosteustunnistimella saatuja lukemia ei voi verrata varsinaisen kosteusmittauksen lukemiin, eikä niiden perusteella ole mahdollista todeta, onko vettä valunut tai siirtynyt märkätiloja ympyröiviin rakenteisiin. Vesieristeen toimiessa vesi jää laatan ja vesieristeen väliin eikä vaurioita rakenteita. Myös todistaja Nytttg on viitannut tähän todetessaan, ettei asiassa ollut selvitetty, onko seinien vesieristeiden alla kosteutta. Kosteus saadaan pois laattojen alta valuttamalla avaamalla silikonisaumat vesieristettä rikkomatta, kuten todistaja Möxxxnen on kertonut, Kysymyksessä on huoltotoimenpide, sillä silikonisaumat on märkätiloissa yleisten kiinteistöjen huolto-ohjeiden mukaan muutenkin uusittava viiden vuoden välein.

Ostajat ovat väittäneet, ettei märkätiloissa ole lainkaan ollut asianmukaista vesieristystä. Näyttönä he ovat vedonneet todistaja Ojtttsen kertomukseen. Ojtttsesta poiketen sekä todistajat Träskelir että Nytttg ovat tehneet havaintoja vesieristeestä.
Kosteuskartoituksessa otettujen valokuvien perusteella myös todistaja Möxxxnen on vastunut siitä, että kylpyhuoneessa on ollut vesieristys. Vesieristeen olemassaoloon viittaa myös, ettei pintakosteuskartoituksessa ole löytynyt kohonneita kosteusarvoja kuin kiristysrenkaattomien lattiakaivojen kohdalta ja suihkun takana olevista alimmista laattarivistä. Viimeksi mainittu tarkoittaa sitä, ettei kosteus ole vesieristeiden johdosta päässyt leviämään seinärakenteisiin vaan on jäänyt laatan ja vesieristeen väliin ja valunut alas.

Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, ettei pesuhuoneen lattiakaivon ja vesieristeen liitos ole ollut tiivis, minkä johdosta lattiarakenteeseen on päässyt kosteutta. Sen sijaan seinien osalta ympäröivien rakenteiden kostuminen on jäänyt näyttämättä ja näytetty on ainoastaan, että seinälaatan alle on päässyt kosteutta.

Myös löylyhuoneen osalta tarkastuksissa on selvitetty, ettei lattiakaivossa ole kiristysrengasta. Vaikka kysymys on pääosin kuivasta tilasta eikä lattiakaivon ympärillä ole havaittu kosteutta, käräjäoikeus pitää tiivistä vesieristettä löylyhuoneessakin tarpeellisena, koska löylyvettä joutuu tavanmukaisesti ainakin jonkin verran lattialle. Lisäksi kysymyksessä on yhteisestä lattia-alasta pesuhuoneen kanssa.

Kosteuteen liittyvien havaintojen lisäksi kuntotarkastusraporttiin (K6) on todistaja Nytttgin toimesta kirjattu havaintoja kylpyhuoneen laattojen kopoisuudesta, nurkkasaumojen rakoilusta, puuttuvista laatoista löylyhuoneen vesiputkien läpiviennin kohdalla, löylyhuoneen alumiinipaperin puutteellisesta kiinnityksestä ja paneloinnin taustatuuletuksen puutteista, vesivaraajan asennosta, kylpyhuoneen kynnyksen mataluudesta sekä kylpyhuoneen seinälaattojen epätasaisuudesta sekoittajan alapuolella.

Käräjäoikeus toteaa, että rakentamismääräyksissä ei ole ohjeita liittyen näihin havaintoihin. Todistaja Möxxxsen mukaan havainnot kertovat huoltotarpeesta, eivätkä ole vikoja tai puutteita, mikäli ne eivät ole aiheuttaneet ongelmia rakenteille.

Käräjäoikeus toteaa, että löylyhuoneen seinien osalta ei ole näytetty, että rakenteissa olisi kosteutta tai että rakenteet olisivat vaurioituneet. Todistaja Möxxxsen mukaan irronnut alumiinipaperi olisi ollut helposti kiinnitettävissä ja seinän tuuletusta olisi voitu parantaa huoltotoimenpitein panelia vaihtamatta. Todistaja Ojtttsen mukaan ulkoseiniä vasten olevat seinäpanelit on ollut tarpeen vaihtaa sen vuoksi, että seinistä on panelien purkamisen yhteydessä löytynyt alumiinipaperin lisäksi muovinen höyrysulku. Kysymyksessä on kaksinkertainen höyrysulku, jota Ojtttsen mukaan on pidettävä rakennusvirheenä.

Suomen rakentamismääräyskokoelman C2-osan (1998) 4.1.1 kohdan mukaan ulkoseinän ja sen eri kerrosten sekä ulkoseinään liittyvien rakenteiden ja ulkoseinän liitosten vesihöyryvastuksen ja ilmatiiviyden on oltava sellainen, ettei seinän kosteuspitoisuus sisäilman vesihöyryn diffuusion tai konvektion vuoksi muodostu haitalliseksi. Sekä rakennuskosteuden että seinän ulko- tai sisäpuolelta satunnaisesti tunkeutuvan veden on voitava poistua vahinkoa tai terveysriskiä aiheuttamatta.

Nyt kysymyksessä olevassa löylyhuoneen rakenteessa ei ole väitetty olleen todettu vahinkoa eikä terveysriskiä, eikä seinää ole todettu kosteaksi. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että löylyhuoneen, seinässä olisi ollut rakennusvirhe. Samalla käräjäoikeus toteaa, ettei Ojtttsen väittämän rakennusvirheen johdosta muutenkaan ole esitetty väitettä ja vaatimusta kanteessa.

Näin ollen pesuhuoneen ja saunan osalta toteen näytetyt viat ovat puutteellisesti tiivistetty liitos lattian vedeneristeen ja lattiakaivojen välillä sekä kosteuden pääseminen ympäröivään rakenteeseen eli betoniseen pohjalaattaan.


2. Yläpohjan puutteet ja viat

Yläpohjassa olevat viat ja puutteet ovat riidattomia.

3. Salaojitus ja sokkelin vierustäyttö

Suomen rakentamismääräyskokoelman C2-osan 2.2.1 kohdan mukaan rakennuspohja on salaojitettava veden kapillaarivirtauksen katkaisemiseksi ja pohjavedenpinnan pitämiseksi riittävällä etäisyydellä lattiasta tai ryömintätilan maanpinnasta sekä maahan imeytyvien pintavesien johtamiseksi pois perustusten vierestä ja rakennuksen alta. Rakennuksen salaojajärjestelmä ei saa johtaa pintavesiä tai katoilta valuvia vesiä. Rakennuspohja voidaan jättää salaojittamatta, mikäli erikseen selvitettynä perusmaan vedenläpäisykyky todetaan riittävän hyväksi eikä korkein pohjaveden korkeus ole haitallinen.

Kohdan 1.4.5 mukaan rakennuksen alta ja sen viereisestä täytöstä on poistettava humusmaa sekä kosteuden vaikutuksesta hajoavat, homehtuvat tai lahoavat orgaaniset aineet ja rakennusjätteet.

Myyjien mukaan kiinteistössä on asianmukainen salaojitus. Myös kuntotarkastusraportin mukaan tarkastajan käytössä oleviin piirustuksiin oli merkitty salaojitus. Salaojista ei kuitenkaan ole tehty havaintoja tarkastetun huoneiston vierustoilta. Kuntotarkastajan suosituksesta ostajat ovat etsineet salaojaputkea kaivamalla asunnon ulkoseinän viereen anturaan asti ulottuvan kuopan, mutta kuopassa ei ole näkynyt salaojaputkea. Kuopasta on ilmennyt, että talon vierustäyttö on ohuen sepelikerroksen jälkeen savista maata ja maahan on kaivettu myös rakennusjätettä (K12).

Myöskään todistajat Ojtttnen tai Rotttm eivät ole tehneet havaintoja salaojaputkista. Talon toisessa päädyssä on ollut tarkastuskaivo, jossa on ollut vettä 3-4 metrin syvyydessä.
Epäselväksi on jäänyt, mistä vedet ovat tulleet tarkastuskaivoon ja mihin ne siitä johdetaan ottaen huomioon, että todistaja Ojtttsen mukaan talosta päin johtanut putki on ollut reiällinen eli normaalisti salaojaputkena käytetty putki. Todistaja Rotttmin käsityksen mukaan rakennus on rakennettu louhoksen päälle, jolloin salaojitusta ei tarvita.

Ostajien Auxxxon ja Bjxxxnin mukaan muistakin kiinteistön rakennuksista puuttui rakennettu salaojajärjestelmä. Toisiin taloihin oli asennettu jälkeenpäin salaojitus, koska louhosjärjestelmä ei ollut toiminut.

Maankäyttö- ja rakennuslain 134 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen yhteydessä hyväksytään pääpiirustukset rakentamisessa noudatettaviksi.

Maankäyttöja rakennusasetuksen 69 §:n 1 momentin mukaan rakennustarkastaja voi rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytystä suunnitelmasta, jollei poikkeaminen sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä poikkeaminen vaikuta naapurien asemaan.
2 momentin mukaan piirustuksiin on merkittävä rakennustyön aikana hyväksytty muutos ja sen hyväksynyt viranomainen. Tarkistetut piirustukset on ennen loppukatselmusta toimitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle.

Käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole tuotu esiin muutettuja piirustuksia tai suunnitelmia salaojiin liittyen. Vaikka rakennus olisi rakennettu louhoksen päälle ja perusmaan vedenläpäisykyky olisi riittävän hyvä, asiassa ei siten ole näytetty, että rakennustarkastaja olisi antanut suostumuksen poiketa rakennusluvassa hyväksytyistä suunnitelmista, jotka muun näytön puuttuessa vastaavat kuntotarkastuksessa esillä olevia piirustuksista. Lisäksi henkilötodistelun ja valokuvien perusteella on ilmennyt, että rakennuksen vierustäytössä on käytetty vain ohut kerros asianmukaista vettä läpäisevää sepeliä, minkä jälkeen maakerros on savimaata. Savimaahan on lisäksi määräysten vastaisesti kaivettu rakennusjätettä.

Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kiinteistöstä on ainakin D-talon osalta puuttunut asianmukainen salaojitus. Piirustusten ja kiinteistön rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten perusteella ostajilla on ollut aihetta edellyttää salaojituksen ja asianmukaisen vierustäytön olemassaoloa. Näin ollen kiinteistössä on salaojajärjestelmän puuttumisen ja vääränlaisen vierustäytön vuoksi virhe siitäkin huolimatta, etteivät puutteet ainakaan
toistaiseksi ole johtaneet rakenteiden kostumiseen.

Todistetussa on tullut esille, että vesirännien päässä olevissa sadeveden keruusuppiloissa olevat purkuputket johtavat vain noin puoli metriä suoraan alaspäin ja päättyvät siihen. Sadevettä ei siten ole johdettu sadevettä tarpeeksi kauas rakennuksen viereltä. Kanteessa ei kuitenkaan ole tehty nimenomaista väitettä tästä viasta.


4. Käyttöullakon rakennuslupavastaisuus

Ostajien vaatimus perustuu siihen, että heidän mukaansa rakennuslupaviranomaiset vaativat käyttöullakon portaita ja sisääntuloaukkoa muutettavaksi vastaamaan asunnon alkuperäisiä piirustuksia. Myyjät ovat kiistäneet väitteen ja vaatimukset sillä perusteella, että yläkerran muuttamisella lämpimäksi ullakkotilat eivät ole tulleet osaksi asuinneliöitä, vaan kysymyksessä on "lämmin käyttöullakko", jota rakennuslupaehdot eivät koske.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että rakennuslupaviranomaiset vaatisivat ostajien väittämiä muutostöitä. Kohdetta ei myöskään ole markkinoitu siten, että yläkerran tila olisi asuintilaa tai hyväksytty asuintilaksi eikä myyjien tai kiinteistövälittäjän ole edes väitetty antaneen ostajille sellaista tietoa ennen kauppaa.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kiinteistöosuudessa oli vika tai puute näiltä osin.

5. Rakennusluvan loppukatselmuksen hyväksymättä oleminen

Asiassa on loppukatselmuspöytäkirjan 21.1.2005 (tarkistusmerkintä 31.1.2005, K16) perusteella selvitetty, että rakennuslupamenettelyyn sisältyvässä loppukatselmuksessa kaupan kohteessa eli asunnossa Don todettu olevan korjattavaa. Riidatonta on, että lupaviranomaisten edellyttämää korjausta ei ole myyjien tai asunnon aikaisempien omistajien toimesta tehty.


Kiinteistökaupan virheet

Edellä selostetun perusteella kiinteistössä on todettu vikoja ja puutteita pesuhuoneen lattiarakenteessa, pesuhuoneen ja löylyhuoneen lattiakaivoissa, rakennuksen yläpohjan ja ilmanvaihtokanavien eristyksessä ja ullakon ilmanvaihtoputken väärässä vedossa, salaojituksessa sekä rakennusluvan loppukatselmuksen hyväksymättä olemisena. Käräjäoikeus katsoo, että kaikki mainitut puutteet ovat vaikutuksellisia, ja niiden osalta tulee siten arvioida, onko kysymyksessä olevassa kiinteistökaupassa virhe.

Laatuvirhettä koskeva säädös

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu,
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


Laatuvirhe 1-kohdan perusteella

Käräjäoikeus toteaa, että 26.4.2013 päivättyyn kauppakirjaan ei ole kirjattu sellaisia kiinteistön ominaisuuksia koskevia ehtoja, joista tässä asiassa on kysymys. Ostajat eivät myöskään ole väittäneet että sellaisista olisi sovittu suullisesti.


Laatuvirhe 2-4 kohtien perusteella

Henkilökohtaisessa kuulemisessaan ostajat ovat antaneet suuren painoarvon sille, että heille ei ennen kauppaa kerrottu, että kaupan kohteen rakentanut yritys oli mennyt konkurssiin. Käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole esitetty mitään vaatimuksia kyseisen seikan johdosta. Asialla ei ole merkitystä arvioitaessa niitä kiinteistökaupan virheitä, joita kanne on koskenut.

Myyjien mukaan he eivät ole ennen kauppaa tienneet mistään edellä asunnon viaksi tai puutteeksi katsotuista seikoista. Ostajat eivät ole esittäneet näyttöä siitä, että myyjät olisivat niistä tienneet. Myyjät ja ostajat ovat olleet yhteydessä toisiinsa vasta kaupantekotilaisuudessa. Myyjien tai kiinteistövälittäjän ei myöskään ole väitetty antaneen väärää tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön laatua koskevasta seikasta.

Asiassa on vielä arvioitava, ovatko myyjät jonkin edellä kiinteistön viaksi tai puutteeksi katsotun seikan osalta kuitenkin laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa säädettyä myyjän selonottovelvollisuutta eli olisiko heidän pitänyt olla paremmin selvillä kiinteistön kunnosta, jotta olisivat voineet kertoa kysymyksessä olevista vioista tai puutteista ostajalle.

Kuntotarkastusraportissa olevista valokuvista ilmenee, ettei märkätiloissa olevat puutteet ole olleet helposti havaittavissa. Myöskään yläpohjan rakennusvirheitä ei voida pitää sillä tavalla ilmeisinä, että rakennusalan suhteen maallikon myyjän olisi pitänyt havaita ne. Asiassa ei myöskään ole esitetty näyttöä siitä, että rakennuksen vierusta olisi ollut epätavallisen märkä tai että salaojituksen toimintaa tai olemassaoloa olisi muusta syystä ollut syytä epäillä.

Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistössä ole laatuvirhettä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 4 kohtien perusteella.


Laatuvirhe 5-kohdan perusteella

Koska kysymyksessä olevista ominaisuuksista ei ole erikseen sovittu, eikä myyjä ole rikkonut tietojenantovelvollisuuttaan, kysymyksessä olevat viat ja puutteet ovat siten kohdan 5 mukaisia salaisia virheitä. Jotta kiinteistön kaupassa voidaan katsoa olevan laatuvirhe salaisten virheiden johdosta, kiinteistön tulee niiden vuoksi poiketa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Käräjäoikeus katsoo, että vuonna 2004-05 valmistunut kiinteistö, jolta puuttuu määräysten ja piirustusten mukainen salaojajärjestelmä ja jonka vierustäyttö on määräysten vastaisesti savea ja rakennusjätettä poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kaupantekohetkellä keväällä 2013 kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Käräjäoikeus on vikojen merkittävyyttä arvioidessaan suorittanut kokonaisharkinnan, jossa huomioon on otettu myös muut salaiset virheet, vaikka ne eivät ilman rakennuspohjan kuivatukseen liittyviä virheitä olisi yksinään täyttäneet lainkohdassa vaadittua merkittävän poikkeavuuden edellytystä.

Vallintavirhe

Edellä on todettu selvitetyksi, että kysymyksessä olevan asunnon loppukatselmus on vuonna 2005 jäänyt hyväksymättä puuttuvan huoltokirjan vuoksi. Ostajat katsovat, että asian johdosta on haettava uutta rakennuslupaa ja vaativat hakukustannusten johdosta 8.770 euroa hinnanalennusta. Kustannukset koostuvat 5.100 euron palkkiosta rakennusmestarille, 1.350 euron rakennuslupamaksusta Porvoon kaupungille sekä noin 2.300 euron kuluista ulkopuolisille selvityksen tekijöille, suunnittelijoille ja työnjohtajille.

Käräjäoikeus toteaa, että kysymyksessä oleva puute ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen kiinteistön pinta-alaan, rakennusten kuntoon tai rakenteisiin taikka muuhun kiinteistön laatua koskevaan ominaisuuteen tai käyttöön liittyvä seikka. Kysymyksessä voi kuitenkin olla maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin mukainen virhe. Mainitun pykälän 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe mm.jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettavaan toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.

Ostajalla on siis lainkohdan perusteella aina oikeus edellyttää, että kiinteistön käyttöä rajoittavat ainoastaan lainsäädännöstä johtuvat yleiset rajoitukset ja että tarvittavat viranomaisluvat on hoidettu asianmukaisesti. Lupien olemassaolo kuuluu myyjän selonottovelvollisuuden piiriin, eikä myyjä voi vedota siihen, ettei ole tiennyt asiasta.

Asiassa on riidatonta, että kiinteistölle on myönnetty rakennuslupa vuonna 2002. Tarkkaa päivämäärää ei ole tiedossa. Kun katselmuspöytäkirjaan 21.1.2005 on kuitenkin kirjattu kiinteistön D-talon rakennustöiden aloittamispäiväksi 11.4.2002, rakennuslupa voidaan katsoa myönnetyksi viimeistään mainittuna päivänä.

Maankäyttöja rakennuslain 143 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupa on rauennut, mikäli rakennustyötä ei ole saatettu loppuun viiden vuoden kuluessa sen aloittamisesta.

Maankäyttöja rakennuslain 153 §:ssä säädetään muun muassa, että rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt sen loppukatselmuksessa käyttöön otettavaksi.
Loppukatselmus voidaan toimittaa, kun rakennushankkeeseen ryhtyvä on ilmoittanut rakennusvalvontaviranomaiselle, että:
1) rakennustyö on saatettu loppuun rakennusluvan sekä rakentamista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti;
2) rakennusvalvontaviranomaisen määräämät katselmukset ja tarkastukset sekä niissä vaaditut toimenpiteet on tehty;
3) muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset ja niissä vaaditut toimenpiteet on tehty;
4) rakennustyön tarkastusasiakirjaan on tehty 150 f §:ssä edellytetyt merkinnät ja tarkastusasiakirjan yhteenveto on toimitettu rakennusvalvontaviranomaiselle;
5) rakennuksen käyttöja huolto-ohje, jos sellainen on laadittava, on riittävässä laajuudessa valmis ja toimitettavissa rakennuksen omistajalle; ja
6) ympäristönsuojelulain mukainen lupa, jos sellaista tarvitaan rakennuksen käyttötarkoituksen mukaiseen toimintaan, on saanut lainvoiman.
Rakennusvalvontaviranomaisen on laadittava loppukatselmuksesta pöytäkirja.
Rakennushankkeeseen ryhtyvän on haettava loppukatselmuksen toimittamista myönnetyn luvan voimassaoloaikana.

Kysymyksessä olevan kohteen rakennuttaja on siis ilmoittanut rakennusvalvontaviranomaiselle, että rakennustyö on loppuun saatettu, ja hakenut loppukatselmuksen toimittamista viimeistään 21.1.2005. Loppukatselmuksen toimittamista on siten haettu luvan voimassaoloaikana, eikä rakennuslupa voi käräjäoikeuden käsityksen mukaan olla rauennut.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa tai -asetuksessa ei ole säädetty, mikä seuraus on sillä, ettei loppukatselmuspöytäkirjaan merkittyä puutetta ole hyväksytysti korjattu. Lupa-asia on mainitun seikan vuoksi ainakin edelleen vireillä valvontaviranomaisessa, joka periaatteessa voisi edellyttää asian korjaamista asunnon omistajalta. Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on sanotusta syystä maakaaren 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe.

Ostajien ennakkotarkastusvelvo/Jisuus

Myyjien mukaan ostajat eivät voi vedota edellä todettuihin kiinteistön laatuvirheisiin, koska ne ovat kaikki olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa, ja koska ostajat eivät ole vaatineet kuntotarkastuksen suorittamista.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on suoritettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä kiinteistön ominaisuuksia ei ole liian nopeasti tai puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. (HE 120/1994 vp. s 56)

Normaalissa ennakkotarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyistä. Lisäksi yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä kuitenkin on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin kysymys on erityisestä tarkastusvelvollisuudesta, jonka täyttäminen saattaa edellyttää jopa asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp. s. 56-57)

Käräjäoikeus toteaa edellä myyjien tiedonantovelvollisuutta koskevien seikkojen nojalla, etteivät myöskään ostajat ole maallikkoina voineet ennen kauppaa havaita kiinteistön virheitä. Kiinteistö on todistaja Hatttusen kertomuksenkin perusteella ollut sellaisessa kunnossa, ettei mitään erityistä syytä tarkempiin tutkimuksiin ole ilmennyt.
Kuntotarkastuksen suorittaminen ei myöskään ilman erityisiä syitä ole edellytyksenä sille, että kiinteistön salaisiin virheisiin voitaisiin vedota. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa ennen kaupan tekemistä ja ovat siten oikeutettuja vetoamaan kiinteistön salaisiin laatuvirheisiin.



Virheiden seuraamukset



Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennuksen tarkoituksena on poistaa se vaikutus, joka ostajan erehdyksellä on ollut kauppahintaan ja korjata kauppahintaa vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi voinut kohteesta saada, jos sen virheellisyydet olisivat olleet ostajaehdokkaiden tiedossa. Koska täysin varmaa tietoa edellä mainitusta on usein vaikea saada, oikeuskäytännössä hinnanalennuksen arvioinnissa on apuvälineenä käytetty korjauskustannuksia. Taustalla on ajatus, että siihen mitä ostajaehdokkaat olisivat valmiita maksamaan virheellisestä kohteesta vaikuttaa se, mitä tiedossa olevan virheen korjaaminen maksaa kaupantekoajankohtana. Lisäksi on arvioitava, tuleeko talo korjaustoimenpiteillä parempaan kuntoon kuin ostajat ovat sen kunto, ikä ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen perustellusti voineet odottaa. Mahdollinen tasonparannus on otettava huomioon hinnanalennuksen määrää laskevana tekijänä. (KKO 1999:76, KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).

Pesuhuoneen lattian kuivatuksen sekä pesuja löylyhuoneen lattiakaivojen kiristysrenkaiden asentamisen osalta käräjäoikeus toteaa, että voimassa olevan hyvän rakentamistavan mukaan uutta vesieristettä ei tiiviin lopputuloksen aikaansaamiseksi tulisi liittää vanhaan vesieristeeseen. Tämä tarkoittaa sitä, että kun joltain lattia-alueelta joudutaan poistamaan laattoja lattiarakenteen kuivattamiseksi ja lattiakaivon ympäriltä kiristysrenkaan asentamiseksi, vesieriste ja laatat uusitaan koko lattia-alueelta. Todistaja Möxxxsen mukaan toimiva vaihtoehto olisi myös laattojen vaihtaminen kastuneelta alueelta sekä lattiakaivojen ympäriltä, ja uuden vesieristeen liittäminen vanhaan.
Todistajat Träskman, Nytttg ja Ojtttnen ovat kertoneet, ettei rakennusalan yrittäjät halua tehdä mainitunlaista paikkakorjausta, koske riskit myöhemmille kosteusvaurioille ovat suuret.

Käräjäoikeus katsoo, että vaikka laattojen vaihtaminen ja vesieristeen uusiminen vain osasta lattiaa olisi periaatteessa mahdollista, ei korjausta ole mahdollista tehdä niin, mikäli kukaan yrittäjä ei siihen ryhdy. Tarjousta mainitunlaisesta korjauksesta ei ole esitetty. Lisäksi täsmälleen samanlaisten lattialaattojen löytäminen lähes kymmenen vuoden jälkeen on vaikeaa. Käräjäoikeus katsoo, että märkätilojen lattioissa olleet virheet ovat vaatineet lattian korjaamisen kokonaisuudessaan.

Ostajat ovat vaatineet hinnanalennusta pesuhuoneen lattian ja seinien korjaamisesta yhteensä noin 8.400 euroa. Ojtttsen mukaan hinta sisältää 100 euron hintaiset valmislauteet. Kun muuta selvitystä pelkän lattian korjauskuluista ei ole esitetty, käräjäoikeus arvioi lattian ja lattiakaivojen korjausmääräksi 3/5 osaa syntyneistä kuluista. Lisäksi huomioon on otettava lattian kuivatuskulut, jotka ovat riidattomasti ollee 595 euron suuruiset. ·

Salaojajärjestelmän ja vierustäytön osalta ostajat ovat esittäneet näyttöä kahden eri yrityksen antamasta tarjouksesta. Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että niistä edullisin vaihtoehto on yhdistelmä Rakennusurakointi Mipe Ky:n 30.10.2013 päivätystä tarjouksesta ja Sipoon Insinöörirakentajat Oy:n 8.11.2013 päivätystä tarjouksesta, jonka mukaan asuntokohtainen hinta asian korjaamiselle on 11.888 euroa. Huomioon on otettava, että hintaan sisältyy sadevesijärjestelmä, jossa ei kanteessa ole väitetty olleen virhettä.

Yläpohjan lisäerityksen ja ilmastointiputkien eristyksen hintana ostajat ovat vaatineet noin 2.350 euroa. Ottaen huomioon, että vastanäyttönä korjauksesta on esitetty ainoastaan todistaja Möxxxsen epämääräisiä ia arvioita sekä sen, että ostajat ovat ylipäänsä hinnanalennusvaatimuksensa perusteeksi kilpailuttaneet korjaustöitä useilla eri rakennusyrityksillä käräjäoikeus katsoo, että ostajien esittämä Rakennusyritys Mike Ky:n tarjous on oikean suuntainen.

Hinnanalennusmäärää alentavaa tasonparannusta harkittaessa käräjäoikeus on ottanut huomioon, ettei mikään rakennuksen virheiden johdosta tehdyistä korjaustoimenpiteistä koske sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen käyttöiän aikana tulisi uusia. Kysymyksessä on ollut noin 1O vuotta vanha asunto, minkä vuoksi korjaukset merkitsevät pidempää käyttöikää uusittaviin rakenteisiin kuin kaupantekohetkellä on ollut aihetta olettaa.

Edellä todetun vallintavirheen osalta käräjäoikeus toteaa, että kaupan kohteessa ei loppukatselmuspöytäkirjan mukaan ole ollut muuta korjattavaa kuin huoltokirjan puuttuminen. Käräjäoikeus katsoo, että "huoltokirjalla" on tarkoitettu maankäyttöja rakennuslain 153 §:n 2 momentin 5 kohdassa tarkoitettua rakennuksen käyttö-ja huolto-ohjetta.

Kaupantekohetkellä voimassa olleen maankäyttö ja rakennusasetuksen (1999/895) 66 §:n 2 momentin mukaan rakennuksen käyttö ja huolto-ohje sisältää rakennuksen käyttötarkoitus ja rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen ja sen rakennusosien sekä laitteiden suunniteltu käyttöikä huomioon ottaen tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitovelvollisuudesta huolehtimista varten. Tarkemmat ohjeet käyttöja huolto-ohjeesta on annettu Suomen rakentamismääräyskokoelman A4 (2000) osassa.

Käräjäoikeus katsoo, etteivät ostajat ole esittäneet näyttöä siitä, etteikö mainitunlainen käyttöja huolto-ohje ole helposti koottavissa naapurustosta ottaen huomioon, että asunto on suurilta osin samanlainen kuin kiinteistön muut asunnot. Näin ollen huoltokirjan puuttumisella ei ole merkitystä hinnanalennuksen määrään.

Edellä sanotun valossa käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa.

Vahingonkorvaus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajilla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta kiinteistön salaisen laatuvirheen johdosta.
Sen sijaan vallintavirheen osalta ostajilla on oikeus saada korvausta vahingoistaan, mikäli myyjä ei maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla osoita, ettei virhe ole johtunut heidän tuottamuksestaan.

Kuten käräjäoikeus edellä on todennut, myyjillä on ollut velvollisuus selvittää, että viranomaisluvat ovat asianmukaisessa kunnossa. Myyjät eivät ole osoittaneet, ettei heidän laiminlyöntinsä näiltä osin ole johtunut heidän tuottamuksestaan. Näin ollen myyjät ovat korvausvelvollisia niistä vahingoista, joita ostajille on aiheutunut siitä, ettei rakennuslupamenettelyä ole loppuunsaatettu. Ostajat eivät kuitenkaan ole esittäneet loppukatselmuksen hyväksymättä olemisen
johdosta yksilöityjä korvausvaatimuksia. Ostajien 500 euron korvausvaatimus selvittelykustannuksista ja ansionmenetyksestä saattaa sisältää korvauksia myös niistä vahingoista, jotka liittyvät vallintavirheeseen, mutta yksilöimättömänä vaatimukset on kokonaisuudessaan hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien vaatimuksen kokonaismäärä on alunperin ollut noin 42.000 euroa, jonka myyjät ovat kiistäneet kokonaisuudessaan.
Hinnanalennusta koskevasta vaatimuksesta on hyväksytty 15.000 ja vahingonkorvausvaatimus on hylätty.

Käräjäoikeus katsoo, että koska osa vaatimuksista on ratkaistu toisen osapuolen ja osa toisen osapuolen hyväksi, osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

TUOMIOLAUSELMA

A Alxxxo ja J Texxxi velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti V Auxxxolle ja M Bjxxxnille hinnanalennusta
15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 26.4.2013 ja 13.11.2013 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 14.11.2013 lukien.

Muilta osin kantajan vaatimukset hylätään.

Molempien osapuolten vaatimukset oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hylätään.