Uudehkon talon virheiden arviointia mm salaojien ja useiden pienempien virheiden osalta?

Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 2008 valmistuneen omakotitalon virheistä. Ostajat olivat ostaneet sen ilmoituksella erityisen hyväkuntoinen ja maksaneet siitä 340.000 euroa. Kaupan jälkeen siinä oli havaittu useita virheitä, joista 13 osalta ostajat vaativat hinnanalennusta. Suurimpana oli salaojituksen korkeusasema ja sen korjauskustannus. Pienempiä virheitä oli lukuisia. Vaatimukset hyväksyttiin suurimmalta osin. Uuden tai uudehkon talon ostajalla on oikeus edellyttää sen olevan virheetön. Vain sellaiset virheet, jotka ovat selvästi ostajan havaittavissa ja ymmärrettävissä ennen kauppaa jäävät korvaamatta.

Käräjäoikeuden päätöksen mukaan merkittävin laatuvirheistä on ollut salaojien ja sadevesiputkiston uusimisen tarve. Niiden osalta käräjäoikeus on katsonut kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 25.000 euroa. Lisäksi hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä ovat olleet alapohjan maa-aineksen uusiminen (1.500 eur), osaksi sokkelin pinnoitteen uusiminen (1.000 eur), aluskatteen paikkakorjaukset (800 eur), savupiipun läpivienti (500 eur), autotallin varaston ilmanvaihto (200 eur), asuinrakennuksen ja autotallin lumiesteet (800 eur), viemärituuletuksen tarkastusluukku (100 eur) sekä keittiön sähkökytkennät (100 eur). Näiden virheiden perusteella ostajilla on oikeus yhteensä 29.000 euron hinnanalennukseen tuomiolauselmasta ilmenevine korkoineen.

Hovioikeus arvioi virheitä pitkälti samoin kuin käräjäoikeus mutta nosti hinnanalennuksen määrää 34.000 euroon.

Oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeus tuomitsi ostajien oikeudenkäyntikuluista noin 2/3, eli kohtuulliseksi katsotut 12.000 euroa. Hovioikeus nosti sen täyteen määrään eli 18.263 euroon ja velvoitti korvaamaan kaikki ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa eli 7840 euroa.





Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 2.6.2016

Nro 866

Diaarinumero S 15/2072


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 18.6.2015 nro 10783 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittaja K Kmmmnen

Vastavalittajat K Kooonen D Kooonen

Vastapuolet K Kooonen D Kooonen K Kmmmnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 19.4.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.


Valitus


K Kmmmnen on vaatinut, että kanne hylätään.

Kiinteistössä ei ollut laatuvirhettä. Salaojien korkotaso oli oikea ja ne toimivat oikein. Autotallin sokkeli ei ollut kastunut eikä autotallin osalta ollut korjaustarvetta. Terassin alapohjassa yhdellä tarkastuskäynnillä havaittu kosteus oli voinut olla kondensioperäistä. Muualla rakennuksessa ei ollut havaittu kosteutta. Väitetyt puutteet eivät olleet merkityksellisiä eikä niistä aiheutunut haittaa.

Salaojien korkotason laskeminen ei ollut ainoa mahdollinen korjaustapa. Korjaustavoista oli valittava edullisin. Ryömintätilan pohjan päälle voitiin lisätä 20 senttimetriä kapillaarisuuden katkaisevaa ainesta. Tästä aiheutuvat kustannukset eivät olleet niin merkittäviä, että kysymyksessä olisi laatuvirhe.

Ostajilla oli ennen kaupantekoa ollut mahdollisuus havaita sokkelin pinnoite, lumiesteet, autotallin varaston ilmanvaihtoluukun puuttuminen ja sähkökytkennät, joten he eivät voineet vedota niihin virheinä. Aluskatteen läpi
vienti ja paikkakorjaukset sekä viemärituuletuksen tarkastusluukku olivat vähäisiä puutteita.


Vastavalitus


K ja D Kooonen ovat vaatineet, että Kmmmsen heille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus korotetaan 50.000 euroksi käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevine tuottoja viivästyskorkoineen. Lisäksi Koooset ovat vaatineet, että Kmmmsen maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korotetaan 18.263,24 euroksi korkoineen ja että Kmmmnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 7.840,80 eurolla korkoineen.

Kiinteistö oli myyty erittäin laadukkaana. Myyjä ei ollut kertonut virheistä, vaikka oli rakentanut talon itse lähes kokonaisuudessaan.

Salaojat olivat liian korkealla suhteessa rakennuksiin. Asuinrakennuksen ja autotallin salaojajärjestelmä oli uusittava, jolloin jouduttiin uusimaan myös sadevesijärjestelmä ja talon routasuojus. Pumppaamon rakentaminen oli välttämätöntä eikä laadunparannusta. Pumppaamo oli ylimääräinen huoltokohde ja se kulutti sähköä. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa oli huomioitava ostajien korjauksista hankkimat tarjoukset. Vaatimus perustui tältä osin 40.920 euron korjauskustannuksiin.

Alapohja ei vastannut hyvää rakentamistapaa. Vanhaa maa-aineista oli poistettava, jotta uusi kapillaarikatko voitiin asentaa tilalle siten, että ryömintätilan vapaan tilan korkeudeksi jäi vähintään vaadittu 80 senttimetriä. Vaatimus perustui tältä osin 5.741,20 euron korjauskustannuksiin.

Ostajat eivät olleet voineet talvella havaita sokkelin rapautumista ja sokkeli oli rapautunut koko ajan lisää. Sokkelia ei voinut paikata. Vaatimus perustui tältä osin 3.124 euron korjauskustannuksiin.

Savupiipun aluskatteen läpiviennin osalta kysymys oli paloturvallisuudesta ja suojaetäisyyksistä. Vaatimus perustui tältä osin 768 euron korjauskustannuksiin.

Aluskatteen vaurioiden paikkakorjaukset oli tehty virheellisesti. Korjaukset oli tehtävä HTT Grtttin esittämällä tavalla. Vaatimus perustui tältä osin 1.835 euron korjauskustannuksiin.

Ostajien ei ollut pitänyt ennakkotarkistuksessa tarkistaa takan tuhkaluukun kiinnityksiä ja saranoita tai tietää niiden virheellisestä asentamisesta. Vaatimus perustui tältä osin 657 euron korjauskustannuksiin.

Keittiön ja kodinhoitohuoneen kaappien alla olevia johtoja ei ollut voinut havaita ennakkotarkistuksessa eikä niiden liitäntöjä ollut voinut ilman asiantuntemusta arvioida. Vaatimus perustui tältä osin 400 euron korjauskustannuksiin.

Huomioon ottaen sanotut sekä lumiesteiden (800 euroa), varaston ilmanvaihdon (200 euroa) ja viemärituuletuksen tarkastusluukun (100 euroa) korjauskustannukset vaadittu 50.000 euron hinnanalennus oli perusteltu ja kohtuullinen.


Vastaukset


K ja D Kooonen ovat vastavalitukseensa viitaten vaatineet, että Kmmmsen valitus hylätään ja Kmmmnen velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Kiinteistössä oli laatuvirhe, koska salaojat olivat liian korkealla. Pelkkä kapillaarikerroksen lisääminen ryömintätilaan ei estänyt maapohjakosteuden haihtumista ryömintätilaan.

Sokkelipinnoitteen, lumiesteiden, varaston ilmanvaihtoventtiilin, sähkötöiden, aluskatteen paikkakorjausten ja savuhormin osalta Koooset ovat viitanneet käräjäoikeuden tuomioon ja vastavalitukseensa.


K Kmmmnen on vaatinut, että Kooosten vastavalitus hylätään.

Salaojajärjestelmää ei asuinrakennuksen osalta ollut virheellinen. Autotallissa ei ollut kosteusongelmaa, vaikka salaosajärjestelmä sen osalta oli asennettu liian korkealle. Näin ollen myöskään asuinrakennuksen sokkelin väitetty kastuminen ei johtunut salaojajärjestelmän virheellisyydestä. Rakennuksen tekninen käyttöikä joka tapauksessa piteni korjauksilla.

Salaojien johtaminen saman padotusventtiilin kautta purkuojaan ei ollut olut mahdollista pienen korkeuseron vuoksi, joten salaoja oli johdettu suoraan purkuojaan. Reklamaatio oli joka tapauksessa tehty liian myöhään, yli vuoden kuluttua hallinnanluovutuksesta.

Alapohjan maa-ainestyöt oli tehty suunnitelmien mukaan ja hyväksytty. Alapohjasta ei tarvinnut poistaa maa-ainesta. Maa-ainestöiden tarpeellisuutta ei voinut tässä vaiheessa arvioida, jos salaojajärjestelmää aiottiin laskea alemmas.

Viemärituuletuksen tarkastusluukku oli laitettu umpeen. Ostajille oli kerrottu, missä luukku sijaitsee eli he olivat olleet seikasta tietoisia. Savupiipun aluskatteen läpivienti oli tarkastettu ja hyväksytty. Aluskatteen paikkakorjaukset eivät vuotaneet, joten korjaustarvetta ei ollut. Kysymys oli normaalista kiinteistön huollosta. Takan tuhkaluukku oli asennettu väärin päin, mutta se oli ollut nähtävillä eikä siitä ollut ollut ostajille haittaa. Autotallin varasto ei ollut lämmin tila, joten siinä ei tarvinnut olla ilmanvaihtoa. Seikka oli ollut ennakkotarkastuksessa havaittavissa.

Sokkelin ulkonäöllä ei ollut rakennustai kosteusteknistä merkitystä. Lämminvesivaraajan asennuksen korjauskustannukset olivat vähäiset. Keittiön ja kodinhoitohuoneen johdot olivat olleet havaittavissa ja kuuluivat ennakkotarkastuksen piiriin. Lumiesteet olivat olleet näkyvillä ja ostajat olivat ne hyväksyneet eikä korjauksiin ollut tarvetta.


Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa K Kooosta ja K Kmmmsta sekä todistajina T Kittteä, R Grtttiä ja P Retttsta.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Kmmmnen on hovioikeuden pääkäsittelyssä katsonut, että Kooosten kirjallinen todiste K7 eli sähköposti R Aatttlta oli yksityisluontoinen kertomus, jota ei voinut ottaa todisteena huomioon. K on katsonut, että väite oli prekludoitunut.

Hovioikeus katsoo, ettei Aatttn lähettämä sähköposti ole sellainen oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 24 §:ssä tarkoitettu yksityisluontoinen kertomus, jota ei voitaisi ottaa todisteena huomioon.

Koooset puolestaan ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä katsoneet, että Kmmmmsen väite siitä, ettei autotallin osalta tarvittu salaojitusta, oli vasta hovioikeudessa esitetty uusi seikka ja siten prekludoitunut.

Tältä osin hovioikeus toteaa, että Kmmmnen on jo käräjäoikeudessa kanteen kiistäessään vedonnut siihen, ettei salaojaja sadevesijärjestelmässä ollut korjaustarvetta ja jos oli, korjaustarve ulottui enintään asuinrakennukseen kohdistuviin, määrältään 6.638 euron (ilman alv) suuruisiin kustannuksiin. Valituksessaan hovioikeudelle Kmmmnen on vedonnut samoihin kiistämisperusteisiin kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeus katsoo näin ollen, ettei autotallin salaojitustarvetta koskeva kiistämisperuste ole sellainen oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu uusi seikka, jota ei voitaisi ottaa hovioikeudessa huomioon.


Pääasiaratkaisu


Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet pääosin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu, pois lukien todistaja I Kmmmnen, jonka kuulemisesta on hovioikeuden pääkäsittelyssä luovuttu.

Salaojituksen virheellisestä korkoasemasta ja sen edellyttämistä korjauksista hovioikeudella ei ole aihetta käräjäoikeuden tuomiosta poikkeaviin johtopäätöksiin muutoin kuin pumppaamon osalta. Kmmmnen on kertomuksellaan vahvistanut, että salaojitusta rakennettaessa sen korkoasema oli määritetty poisto-ojan perusteella siten, että vesi oli valunut viettona poisto-ojaan eikä pumppaamoa ollut tarvittu. Kmmmsen kertoman mukaan salaojia ei olisi voinut rakentaa yhtään ylemmäs eikä yhtään alemmas. Kun käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla salaojat oli rakennettu liian korkealle, hovioikeus pitää selvitettynä, ettei salaojitusta ole mahdollista korjata laskemalla alemmas siten, että kaltevuus riittäisi viettoviemäriin. Näin ollen pumppaamon rakentaminen on salaojajärjestelmän toimivuuden vuoksi välttämätöntä. Todistajien Kittten ja Grtttin kertomuksilla on selvitetty, ettei pumppaamo ole tässä tapauksessa laadunparannus siihen nähden, että salaojajärjestelmä pyritään aina ensisijaisesti rakentamaan viettoviemärinä, koska pumppaamon toimivuus edellyttää huoltamista sekä seurantaa.

Alapohjan maa-aineksenkaan puutteiden osalta hovioikeudella ei ole aihetta käräjäoikeudesta poikkeaviin johtopäätöksiin muutoin kuin virheellisen maa-aineksen poistamisen suhteen. Todistajat Kittti ja Grttt ovat kertoneet, että rakentamismääräyskokoelman mukaan alapohjan kapillaarikatkon tulee olla vähintään 200 millimetriä ja ryömintätilan ohjeellisen korkeuden 80 senttimetriä. On riidatonta, että Ketttin kiinteistöllä suorittamassa tarkastuksessa ryömintätilan korkeudeksi oli mitattu 88–93 senttimetriä. Hovioikeus pitää siten selvitettynä, ettei 200 millimetrin kapillaarikerroksen lisääminen alapohjaan ole vanhaa maa-ainesta poistamatta mahdollista niin, että saavutettaisiin ryömintätilan ohjeellinen korkeus.

Sokkelipinnoitteeseen, savupiipun läpivientiin, aluskatteen paikkakorjauksiin, viemärituuletuksen tarkastusluukkuun, autotallin varaston ilmanvaihtoon, sähkökytkentöihin ja lumiesteisiin liittyvien virheväitteiden osalta hovioikeus on päätynyt käräjäoikeudesta poikkeaviin johtopäätöksiin ainoastaan seuraavilta osin. Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoo, ettei ostajien talviaikaan voida edellyttää ennakkotarkastuksessa havainneen sokkelipinnoitteen rapautumista eivätkä ostajat siten sokkelipinnoitteen osalta ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan miltään osin. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että tältä osin kyse on vain ulkonäöllisestä haitasta, mikä seikka on otettava hinnanalennuksen määrässä huomioon. Takan tuhkaluukun virheellisen asentamisen osalta hovioikeus katsoo, ettei ostajien voida ennakkotarkastuksessa edellyttää havaitsevan tällaista seikkaa. Toisaalta tuhkaluukun virheellisen asennuksen havainnut nuohooja ei ole edellyttänyt sen korjaamista. Hovioikeus pitää tuhkaluukun asennusvirhettä vähäisenä ja katsoo, ettei ostajilla tältä osin ole oikeutta hinnanalennukseen.

Hovioikeus katsoo, että uudehko ja laadukkaana myyty kiinteistö on sanottujen virheiden vuoksi laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää. Ostajilla on näin ollen oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksen määrän osalta hovioikeus toteaa seuraavaa.

Virheiden korjaamisesta esitettyjä kustannusarvioita on sinällään pidettävä luotettavina. Toisaalta huomioon tulee kuitenkin ottaa se, että kyse ei ole tässä vaiheessa miltään osin vielä toteutuneista kustannuksista.

Kooosten esittämän hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevista kustannuseristä salaojaja sadevesijärjestelmän korjaamiseen sekä alapohjan maa-aineksen vaihtamiseen on kohdistunut yhteensä 46.661,20 euroa.

Hovioikeus toteaa, että tältä osin kysymys on toiminnallisesta kokonaisuudesta, jonka tarkoituksena on talon perustusten ja ympäristön suojaaminen veden aiheuttamilta haitoilta. Vastauksessaan Kooosten vastavalitukseen Kmmmnen on katsonut, että Koooset olivat reklamoineet sadevesijärjestelmään liittyvistä puutteista liian myöhään. Tältä osin hovioikeus toteaa, että sadevesijärjestelmä on tässä tapauksessa osa todettua ongelmaa ja väistämättä kokonaisuuden osana tarvittavilta osin korjattava. Näin ollen reklamaation ajankohdasta riippumatta myös siihen kohdistuvat kustannukset on otettava huomioon tuomittavan hyvityksen määrässä.

Hovioikeus pitää ilmeisenä, että tällaisen kokonaisuuden korjaamisessa yhdellä kertaa on saavutettavissa ainakin jossain määrin kustannussäästöä verrattuna siihen tilanteeseen, että järjestelmän osia korjattaisiin erikseen. Alapohjan maa-aineksen poistamiseen liittyvien kustannusten osalta on huomioon otettava myös se, että edellä mainittu ryömintätilan korkeus ei ole velvoittava, vaan ainoastaan ohjeellinen arvo. Hovioikeus katsoo, että salaojaja sadevesijärjestelmän korjauskustannusten suuruusluokkaa arvioitaessa voidaan lähtökohtana pitää Caiwell Oy:n antamaa kustannuserittelyä, koska T:mi Ileketin eli I Kmmmsen antama tarjous on annettu pitkälti eri lähtökohdista eikä siinä ole huomioitu lainkaan esimerkiksi autotallin salaojituksen korjaustarvetta. Todistaja Grtttin kertomuksella on näytetty, että salaojien korjaustarve koskee myös autotallirakennusta.

Käräjäoikeus on arvioinut näiltä osin virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi yhteensä 26.500 euroa. Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus on pitänyt pumppaamon rakentamista virheen korjaamiseksi välttämättömänä toimena. Pumppaamoon liittyy väistämättä myöhemminkin erilaisia huoltoja kunnossapitotarpeita. Huomioon ottaen tämän ja muutoin edellä sekä käräjäoikeuden tuomiossa lausutun hovioikeus katsoo, että virhettä vastaava hinnanalennuksen määrä salaoja ja sadevesijärjestelmän sekä alapohjan maa-aineksen osalta on 30.000 euroa. Käräjäoikeuden tuomitsemaa korvausta on tältä osin siis korotettava.

Muilta osin kysymys on vähäisemmistä laatupuutteista, lähinnä siitä, että kohde ei ole laadultaan täysin vastannut sitä, mitä ostajat ovat laadukkaana markkinoidulta kiinteistöltä voineet edellyttää. Näiltä osin hinnanalennuksen määrää arvioidessaan hovioikeus on ottanut huomioon, että Caiwell Oy:n laskelmaan sisältyvät hintatiedot koskien rakennuksiin kohdistuvia korjaustarpeita ovat Kittten mukaan perustuneet hänen yhteistyökumppaninsa H Lexxxxran antamiin tietoihin eikä Lexxxraa ole kuultu asiassa todistajana.

Hovioikeus katsoo, että aluskatteen läpiviennin ja sähkökytkentöjen osalta kysymys on myös asumisturvallisuuteen liittyvistä puutteista, eikä käräjäoikeuden niiltä osin arvioimaa hyvitystä voida pitää täysin riittävänä. Asiaa kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, että virhettä vastaava kohtuullinen hinnanalennuksen määrä sokkelipinnoitteen, aluskatteen läpiviennin ja paikkakorjausten, sähkökytkentöjen, lumiesteiden, varaston ilmanvaihdon sekä viemärituuletuksen tarkastusluukun osalta on yhteensä 4.000 euroa.


Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus näin ollen katsoo, että käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen määrä on korotettava 34.000 euroksi.

Oikeudenkäyntikulut

Koooset ovat käräjäoikeudessa hävinneet kanteensa vain pieniltä osin. Hinnanalennuksen määrä perustuu pääasiassa arvion varaisiin seikkoihin eikä sillä ole suurtakaan merkitystä oikeudenkäyntikulujen muodostumisen kannalta. Hovioikeus katsoo, ettei Kooosten häviämällä osuudella ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Tähän nähden hovioikeus korottaa Kmmmsen korvausvelvollisuutta siten, että Kmmmsen on korvattava Kooosten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa vaaditun mukaisesti. Muutoksenhaun Kmmmnen on hävinnyt sekä oman valituksensa että Kooosten vastavalituksen osalta. Kmmmnen on hävinneenä osapuolena velvollinen korvaamaan Kooosten kohtuulliset oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudessa.

Kmmmsen avustajana toimineen asianajaja Pexxxsen laskun osalta hovioikeus toteaa seuraavaa. Oikeusavun palkkioperusteista annetun valtioneuvoston asetuksen 9 §:n mukaan avustajan palkkiota alennetaan, jos avustaja ei ole tehtävässään noudattanut hyvää asianajotapaa tai osoittanut riittävää ammattitaitoa tai huolellisuutta ja hän on sillä tai muulla tavoin tarpeettomasti pitkittänyt oikeudenkäyntiä taikka asian hoitamisessa on muutoin havaittavissa avustajasta johtuvia laiminlyöntejä tai puutteita.

Hyvän asianajajatavan mukaan asianajaja on velvollinen valvomaan päämiehensä etua ja oikeutta. Asianajajan on hoidettava tehtävänsä huolellisesti ja täsmällisesti. Pexxxnen on ilmoittanut hovioikeudelle, että Kmmmnen kutsuu itse nimeämänsä henkilötodistajat. Ennen pääkäsittelyn aloittamista puheenjohtaja on tiedustellut, oliko avustajien tiedossa estettä pääkäsittelyn aloittamiselle. Pexxxxen ei ole maininnut tiedossaan olevasta esteestä. Pääkäsittelyn aloittamisen jälkeen kello 14 on ilmennyt, ettei todistaja I Kmmmnen ollut paikalla ja ettei hän ollut tulossakaan, koska oli parhaillaan toisella puolen Suomea. Asianajaja Pexxxnen on tämän jälkeen ilmoittanut päämiehensä luopuvan I Kmmmsen kuulemisesta vastapuolen avustajan ilmoitettua, että I Kmmmsen laatima kustannusarvio voitiin ottaa huomioon I Kmmmsta kuulematta.

Hovioikeus toteaa, että todistaja I Kmmmsta on ollut tarkoitus kuulla vastanäyttönä varsin keskeisistä riitakysymyksistä eikä hänen kuulemistaan ole ainakaan täysin korvannut se, että hänen laatimansa kirjallinen todiste on voitu vastapuolen suostumuksella huomioida häntä kuulematta. Pexxxnen on edellä esitetyllä tavalla laiminlyönyt varmistaa, että hänen päämiehensä nimeämä todistaja on saapumassa pääkäsittelyyn eikä ole ilmoittanut pääkäsittelyn aloittamisen esteestä puheenjohtajan tiedustelusta huolimatta.
Hovioikeus katsoo, ettei Pexxxnen ole Kmmmsen avustajana hoitanut tehtäviään pääkäsittelyyn valmistautumisen osalta vaadittavalla huolellisuudella eikä Pexxxsen menettely tältä osin ole ollut Kmmmsen edun mukaista. Hovioikeus alentaa Pexxxxsen palkkiota edellä mainitusta syystä kolmen tunnin työtä vastaavalla osuudella. Muutoin hovioikeus hyväksyy Pexxxsen laskun.



Tuomiolauselma


Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

K Kmmmsen K ja D Koooselle suoritettavaksi määrätty hinnanalennus korotetaan 34.000 euroksi käräjäoikeuden määräämine tuottoja viivästyskorkoineen.

K Kmmmsen K ja D Koooselle käräjäoikeuden osalta korvattavaksi määrättyjen oikeudenkäyntikulujen määrä korotetaan 18.263,24 euroksi käräjäoikeuden määräämine viivästyskorkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

K Kmmmnen velvoitetaan suorittamaan K ja D Koooselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 7.840,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Mika Pexxxxlle palkkioksi Kmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 1.787,50 euroa, korvaukseksi matkakuluista 18,06 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 433,33 euroa, mitkä määrät jäävät asian näin päättyessä valtion vahingoksi.

Valtion varoista Kmmmsen nimeämälle todistaja Retttselle maksettu todistajanpalkkio jää valtion vahingoksi.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 1.8.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos J K
hovioikeudenneuvos L J, hovioikeudenneuvos T R

Valmistelija: viskaali H K
Ratkaisu on yksimielinen.



VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS
OSAST03/HAO TUOMIO 15110783
Kielotie 21 / Pl 194
01300 VANTAA
18.6.2015
L 1412950


Kantajat Kooonen, K ja D

Vastaaja Kmmmnen, K


Asia Vireme KANNE

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
26.2.2014

Vaatimukset

Perusteet


Kantajat D ja K Kooonen vaativat, että vastaaja K Kmmmnen velvoitetaan suorittamaan kantajille

1. hinnanalennuksena jäljempänä mainituista kaupan virheistä ensisijaisesti kohtuulliset 55.000 euroa, tai toissijaisesti 53.000 euroa mikäli käräjäoikeus katsoo, että alapohjasta ei tarvitse poistaa
maa-ainesta ja pelkkä lekasoran lisääminen riittää. Molemmat määrät vaaditaan tuottokorkoineen 6.3.2012 lukien aina 13.12.2013 saakka ja sen jälkeen korkolain mukaisine viivästyskorkoineen,

2. kohteen virheiden selvittelykustannuksia I Kmmmsten omina oikeudenkäyntiin liittyvinä asianosaiskuluina 499,10 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien,

3. Kantajat vaativat oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 18.263,24 eurolla korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.

Korjattavat I hinnanalennuksen perustavat viat ja puutteet

Salaojajärjestelmä

Asuinrakennuksen ja autotallin koko salaojajärjestelmä tulee uusia. Mittaustulosten mukaan kohteessa salaojajärjestelmä on virheellinen; salaojaputkisto on sekä asuinrakennuksen että myös autotallirakennuksen osalta liian korkealle asennettu. Tästä on seurauksena, että mm. asuinrakennuksen alle kertyy irtovettä.

Autotallin perusvesien johtamisesta on myyjä saanut korjauskehotuksen rakennustarkastajalta lopputarkastuksessa maininnoin, että perusvedet tulee johtaa perusvesikaivon kautta ojaan. Kmmmnen ei ole näin menetellyt, eikä ole myöskään kertonut ostajille tästä puutteellisesta seikasta. Kohteen salaojajärjestelmä ei tule toimimaan ilman pumppaamoa. Kohteeseen tulee rakentaa pumppaamo, jotta perusvesien poisto tapahtuu kaikissa olosuhteissa. Perusvesikaivon teleskooppirunko-osan korjaus tulee myös toteuttaa, koska se makaa tuloyhteen päällä. Vähintäänkin teleskooppirunko-osa tulee lyhentää.
Salaojituskorjauksen yhteydessä tulee tarkistaa kaivon toimivuus.

Valokuvista (K11 ja K12) ilmenee, että salaojaputket on asennettu liian korkealle. Rakennuksen tekoajankohtana hyvään rakennustapaan ja normeihin kuului, että salaojaputken yläpinta sai olla salaojien korkeimmalta kohdalta anturan/sokkelipalkin alapinnan tasossa ja siitä alkoi kaato 1:100, eli esimerkiksi kymmenen metrin päästä salaojaputken yläpinta oli 10 cm sokkelipalkin alapuolella. Kuvista näkyy, että salaojaputki on sokkelipalkin alapinnan yläpuolella.

Laadunparannusväite on virheellinen (2004:78).Kohteesta ei tule parempaa pumppaamolla. Kotitalousvähennystä ei voi huomioida hinnanalennuksen määrässä (KHO 2008:55). Oikeudenkäynnin ajankohdan aikaisella väitetyllä 16 %:n käyttöiän pidennyksellä ei ole merkitystä (vrt. T Ketttin lausunto s. 11).

Sadevesiiärjestelmä

Asuinrakennuksen ja autotallin sadevesijärjestelmä tulee uusia. Ne menevät joka tapauksessa uusiksi kun tehdään salaojat niiden alle. Kohtien 1 ja 2 korvausvaatimus on 33.000 euroa+ alv 24% eli 40.920 euroa.

Alapohjan maa-aineksen korjaustyöt

Asuinrakennuksen ryömintätilassa ei ole salaojituskerrosta, vaan täyttö on tehty maa-aineksella, jossa on hienorakeista maa-ainesta. Jotta 80 cm ryömintätila kyetään tekemään, tulee alapohjasta imeä maa-ainesta pois ja täyttää salaojituskerrokseksi kelpaavalla maa-aineksella. Tämän kohdan korvausvaatimus on 5.741,20 euroa sis alv.

Radontuuletusputki

Kesken jäänyt radontuuletusputki tulee jatkaa katolle saakka. Kyseessä on selkeä virhe. Kohteeseen on tehty radonin poistoputki, mutta sitä ei ole jatKmmm katolle saakka. Putki on koteloitu ja putki päättyy kotelon sisällä menemättä katolle saakka. Se tulee jatkaa katolle ja tehdä sille asiallinen läpivienti.

Viemärituuletuksen tarkastusluukku

Viemärituuletuksen tarkastusluukkua ei ole tehty. Se tulee tehdä. Viemäriputki on koteloitu talon sisällä, mutta koteloon ei ole tehty luukkua, josta voisi päästä tarvittaessa huoltamaan viemäriä sen puhdistusluukusta. Köhtien 4 ja 5 korvausvaatimus on 1.413,60 euroa sis alv.

Savupiipun aluskatteen läpivienti

Savupiipunaluskatteen läpiviennin asennusvirhe tulee korjata. Läpivienti tulee korjata hormiin tarkoitetulla läpivientikappaleella. Korjaamattomana se aiheuttaa paloturvallisuusriskin; hormi on asennettu kiinni aluskatteeseen. Kyseessä asennusvirhe, joka aiheuttaa paloturvallisuusriskin ja asennus tulee korjata. Korjauskustannus on 768,80 euroa sis. alv.

Aluskatteen paikkakorjaukset

Aluskatteen väärin tehdyt paikkakorjaukset tulee korjata. Aluskatteeseen on tehty paikkakorjauksia epäasiallisella ja kestämättömällä tavalla.
Kyseinen liimamassalla tehty korjaustapa ei ollut asianmukainen ja kohdat tulee korjata kestävällä tavalla. Korjauskustannus 1.835,20 euroa sis. alv.

Takan tuhkaluukku
Takan tuhkaluukun asennusvirhe tulee korjata korjaus. Takan tuhkaluukku on asennettu väärin päin. Se tulee kääntää oikein päin eli irroittaa takasta ja muurata uudelleen oikein päin Korjauskustannus on 657,20 euroa sis.alv.

Autotallin varaston ilmanvaihto

Autotallin varastosta puuttuu kokonaan ilmanvaihto. Se tulee tehdä. Autotallirakennuksen varastoon tulee rakentaa ilmanvaihto.
Korjauskustannus on 322,40 euroa sis.alv.

Sokkelin pinnoite

Sokkelin pinnoitteen korjaus vaurioituneiden kohtien osalta tulee tehdä. Pinnoite irtoaa kosteuden johdosta onhan sokkelipalkkien alapinnat vedessä. Sokkeli tulee pinnoittaa uudelleen salaojituskorjauksen jälkeen. Korjauskustannus on 3.124,80 euroa sis.alv.

Keittiön / kodinhoitohuoneen ja lämminvesivaraajan sähkökytkennät

Keittiön ja kodinhoitohuoneen sekä lämminvesivaraajan virheellisten sähkökytkentöjen korjaus tulee tehdä. Kohteen sähköistyksessä on havaittu asennusvirheitä, jotka tulee korjata. Tehdyt asennukset eivät täytä sähköasennusstandardin SFS 6000 mukaisia vaatimuksia.
Korjauskustannus on 657,20 euroa sis. alv.

Asuinrakennuksen ia autotallin lumiesteet

Asuinrakennuksen ja autotallin kaikki lumiesteet tulee korjata tai uusia. Lumiesteputkia on vääntynyt ja niitä on huonosti kiinnitetty vastoin valmistajan asennusohjeita ja niitä puuttuu osalta katosta, vaikka kiinnityskappaleet on asennettu. Korjauskustannus on 1.091,20 euroa sis. alv.

Saunan seinälaatoituksen uusiminen

Laattojen alla pitäisi olla verieriste, mutta sitä ei ole. Saunan seinälaatoitus tulee uusia. Kyseessä on märkätila, eikä seinälaatoituksen alla ole vedeneristettä. Laatoitus joudutaan poistamaan, levyttämään seinä uudelleen (käytännössä seinälevy menee rikki laattoja irrottaessa), asentamaan vedeneristys ja uudet laatat. Korjauskustannus on 1.413,60 euroa sis. alv.

Toisin kuin vastaaja väittää kyse ei ole laattojen saumauksesta, vaan vedeneristeen puuttumisesta laattojen takaa levypinnasta.

Hinnanalennuksen määrä

Kyseessä on maakaaren mukainen kiinteistökauppa eikä urakkariita. Sen vuoksi kannevaatimusta ei ole esitetty tarkasti korjauskustannusten mukaan. Korjauskustannusarvio on suuntaa antava, kun arvioidaan korvausmäärää/hinnanalennusta. Joidenkin kohtien osalta saattaa esiintyä hiukan käyttöiän pidennystä. Sen vuoksi kanteessa vaadittava määrä on pienempi kuin virhekohtien osien summa.

Selvittelykustannukset ja asianosaiskulut

Vaatimusta perustellaan R Grtttin kertomuksella.

VASTAUS


Vaatimukset


Vastajaa K Kmmmnen kiistää kantajan vaatimukset perusteiltaan ja määrältään ja vaatii kanteen hylkäämistä.

Kmmmnen saa oikeusapua ilman omavastuuosuutta.


Perusteet

Kmmmnen on esittänyt asianosaiskuluvaatimuksena matkakulut Thaimaasta Suomeen 18.7.2014 yhteensä 2.970 euroa, lnsector House Oy/T Kettt laskun 6.672 euroa/ 5.5.2013 ja asianajotoimisto laskun 1.922, 00 euroa/8.5.2013.

Salaojajärjestelmä

Salaojajärjestelmä on tarkastettu ja hyväksytty. Järjestelmän korkotaso on oikealla tasolla.

E Kooosen ja T Ketttin salaojien mittaukset on tehty tarkastuskaivosta ja näin ollen mittaustuloksissa voi olla epätarkkuutta.

Kmmmnen on kysynyt tarjouksen salaojajärjestelmän korjaamisesta. Kantajan vaatimus on ylimitoitettu aivan täysin. Kustannuksia salavesijärjestelmän uusimisesta aiheutuu 6.638,00 euroa ja tästäkin osan kantaja voi vähentää kotitalousvähennyksen muodossa.
Pumppaamoa ei tule ottaa huomioon ollenkaan, koska tästä aiheutuu tasonparannusta eikä tämä kuulu kiinteistön perusvarustukseen.
Kmmmnen ihmettelee, miten salaojajärjestelmässä voisi olla joku virhe, koska P Retttnen on tarkistanut ne 17.01.2007.

Salaojajärjestelmästä aiheutuneet kustannukset ovat 6.638,00 euroa lisättynä arvonlisäverolla, eli yhteensä 8.231,00 euroa.

Joka tapauksessa asiassa tulee huomioida teknisen käyttöiän parannus. Ketttin mukaan se on ollut 12 % vuonna 2013. Ketttin lausunnosta (s. 7) poiketen teknisen käyttöiän pidennys on ollut 16 % vuonna 2015.


Sadevesijärjestelmä

Sadevesijärjestelmän osalta kiinteistössä ei ole mainittavia puutteita. Kyse on pienistä korjaustöistä, joiden kustannukset jäävät vähäisiksi.

Autotallin salaojien johtaminen saman padotusventtiilin kautta purkuojaan ei ole ollut mahdollista pienen korkeuseron vuoksi. R Ojalan ohjeen mukaan salaaja laitettiin menemään suoraan purkuojaan ja hän Iitti, että tekee muutokset piirustuksiin ja Iittaa muutokset kaupunginrakennuslupatoimistoon.

Lisäksi reklamaatio asiassa on tehty liian myöhään, koska asiasta on reklamoitu vasta yli vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta.

Alapohjan maa-aineksen korjaustyöt

Alapohjan maa-aineksen pois ottaminen ei ole perusteltua. Kantajan toimittaman lausunnonkin mukaan kapillaarikerrosta voidaan parantaa lisäämällä maa-ainesta, mutta mitään ei tarvitse pois ottaa. Alapohjan

korkeus on 100 cm ja määräysten mukaan sen tulee olla 80 cm, joten taNittavana toimenpiteenä voi pitää maa-aineksen lisäämistä.

Alapohjan maa-ainestyöt on tehty suunnitelmien mukaan ja hyväksytty, joten alapohjasta ei taNitse imeä mitään pois. Alapohja on tehty 100 cm korkeaksi.

Maa-ainestöiden tarpeellisuutta ei voida tässä vaiheessa arvioida. Jos salaojajärjestelmää lasketaan, niin toimenpide voi olla turha, jos
maa-aines kuivuu. Maa-aineksen pois ottaminen on joka tapauksessa turhaa, koska maa-aineksen päälle voidaan puhaltaa kevytsoraa eikä mitään taNitse ottaa pois.

Radon tuuletusputki

Radonin poisjohtaminen ei ole perusteltua, mikäli kohteen radon
raja-arvot eivät ole yli sallitun. Tästä kantaja ei osoita mitään näyttöä, joten tuuletusputki voidaan tulpata taNittaessa. Kohteessa Radonin aNot ilmeisesti täyttyvät, joten radan poisto on tarpeeton.

Rakennusluvassa ei ole vaatimusta, että kohteessa tulisi ylipäänsä olla radon poisto. Radonputki on asennettu valmiiksi, jos olisi tarvetta radonin. poistoon. Tuuletuksen kannalta ei ole merkitystä radan tuuletusputken tulppaamisella. Kohteessa ei radonin teNeyshaitan raja-aNot ylity, eli kohteessa ei ole radon ongelmaa.

Viemärituuletuksen tarkastusluukku

Viemärin tarkastusputki on paklattu umpeen. Ostajalle on kerrottu, missä se sijaitsee.

Savupiipun aluskatteen korjaus

Savupiipun aluskatteen läpivienti on tarkastettu ja hyväksytty.

Aluskatteen korjaus

Aluskatteen paikkakorjaukset eivät vuoda, joten niissä ei ole mitään korjauksen tarvetta. Kyse on normaalista kiinteistönhuollosta, josta myyjä ei ole vastuussa.

Takan tuhkaluukun asennusvirheen korjaus

Pitää paikkansa, että on asennettu väärinpäin, mutta tästä ei ole mitään haittaa ja tuhkaluukku on ollut nähtävillä, joten virhe kuuluu ostajan ennakkotarkastuksen piiriin. Nuohooja on hyväksynyt asennustavan.

Autotallin varaston ilmanvaihdon puuttuminen

Varasto ei ole lämmintila, joten siinä ei tarvitse olla ilmanvaihtoa eikä lopputarkastuspöytäkirjassa ole mainintaa, että sellainen pitäisi olla. Lisäksi tämä on ollut havaittavissa ennakkotarkastuksessa, jonka ostaja on tehnyt.

Sokkelin pinnoite

Sokkelin ulkonäöllä ei ole rakennustai kosteusteknistä merkitystä ja sokkeli on ollut näkyvillä kaupantekohetkellä.

Sokkeli koostuu betonipalkeista, joten alunperin mitään pinnoitteita ei olisi tarvinnut edes laittaa sokkeliin.

Keittiön / kodinhoitohuoneen sähkökytkennät

Lämminvesivaraajan asennus on tehty hyväksytyn asennustavan mukaisesti, mikäli kiinnitykseen lisättäisiin kaksi MMJ-kiinnikettä. Tarvetta kantajan esittämiin korjaustoimenpiteisiin ei ole. Kyse on hyvin pienestä kustannuksesta. Lisäksi johdot olisivat olleet havaittavissa ja kuuluvat ennakkotarkastuksen piiriin.

Asuinrakennuksen ja autotallin lumiesteet

Lumiesteet ovat olleet näkyvillä kaupantekohetkellä ja ostaja on ne hyväksynyt sellaisenaan.

Joka tapauksessa ei ole tarvetta kantajan esittämiin korjauksiin siinä laajuudessa kuin hän esittää. Ketttin mukaan korjaus olisi tarpeen ainoastaan liian pitkän putken osalta ja terassin kohdalla asentamalla puuttuva putki.

Saunan seinälaatoituksen uusiminen

Kyse on ainoastaan koristelaatoista, joten saumauksilla ei ole ratkaisevaa merkitystä. Lisäksi saumaukset ovat olleet nähtävillä ja kuuluvat ostajan ennakkotarkastuksen piiriin.

Selvittelykustannukset

Vaatimus kiistetään.

Oikeudenkäyntikulut




TODISTELU

Asia on osaksi myönnetty ja osin kiistetty. Tämä tulee huomioida niin, että Kmmmnen ei joudu korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluja.


Kantajan kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 14.2.2012
2. Myyntiesite
3. Lehti-Ilmoitus
4. vaatimuskirje Kmmmselle /Asiamiehelle 12.11.2013
5. T Ketttin 23.5.2013 laatima asiantuntijalausunto
6. Kolme eri tarjousta (Vesanrak Oy, Rakentaja K ja Caiwell Oy, josta viimeisimmän tarjous kattaa kaikki korjauskohteet yksilöitynä)
7. sähköposti R Aaxxxlta (Tulitalosta, hormin myyntiedustaja)
8. sähköposti palotarkastajalta
9. NVI 2000 moduulisavupiipun asennusohje
10. 2 kpl valokuvia
11. valokuvia autotallin salaojituksesta 4 kpl ja niiden saatekirje
12. Vastaajan lausumassaan 22.4.2015 toimittamat kolme valokuvaa

Vastaajan kirjalliset todisteet

1. Vantaan kaupunki, rakennusvalvonta, tarkastuksen yhteenveto
2. Kuva salaojasta
3. Kauppakirja
4. Tmi lleket tarjous 25.8.2014
5. T Ketttin lausunto 23.5.2013 (kantajan kirjallinen todiste 5)
6. Valokuvia rakennusajalta

Kantajan henkilötodistelu

1. K Kooonen
2. R Grttt
3. T Kittti

Vastaajan henkilötodistelu

1. K Kmmmnen
2. Pekka Retttnen
3. I Kmmmnen


TUOMION PERUSTELUT
Kanteessa on kyse myyjän vastuusta ja hinnanalennuksesta kiinteistön
kaupassa. Maakaareen säännösten perusteella arvioitavana on kaupan kohteesta annettujen tietojen ja kauppaneuvotteluiden perusteella se, onko niiden perusteella väitetyt virheet voitu ostajan ennakkotarkastuksessa havaita. Kyse on maakaaren virhesäännöksen soveltamisesta kiinteistön kaupassa. Näyttövelvollisuus kanteen perusteesta ja määrästä on kantajilla.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt

Iittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan · virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet
huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Säännöksen 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kaupan kohteena on ollut vuosina 2006 2008 rakennettu omakotitalo, joten hinnanalennus voi tulla kyseeseen lähinnä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 5 kohtien perusteella. Siltä osin kuin virheet eivät ole salaisia kyse on siitä, että uudehko talo ollut niin hyvässä kunnossa, mitä on voitu uudehkolta talolta odottaa. Merkitystä on annettava sille, että taloa oli myyty Kooosille erityisen hyväkuntoisena.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjän vastuun kannalta asiaa arvioitaessa merkitystä on etenkin sillä, onko kaupan kohde suunniteltu ja rakennettu hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla. Olennainen vaatimus on, että rakennus on suunniteltava tai rakennettava niin, ettei kosteudesta aiheudu rakennukselle haittaa.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän Iita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Hinnanalennukseen vaikuttavat ne korjaukset, jotka todetaan tarpeellisiksi laatuvirheiden takia. Vahingonkorvauksena arvioidaan kanteen kohdan 2 vaatimusta asian selvittelykuluista. Hinnanalennuksen määrää perustellaan erilaisilla korjauskustannuslaskelmilla. Käräjäoikeus toteaa, että todisteiksi nimetyt korjauskustannusarviot ja niitä koskeva henkilötodistelu on hinnanalennukselle suuntaa antavaa. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava asia maakaaren 2 luvun 31 §:n nojalla.

Tapahtumista ennen ja jälkeen kauppaa

Kauppakirjan mukaiset kaupan ehdot (K1) ovat riidattomat. Kauppakirja 14.2.2012 osoittaa, että Koooset ovat ottaneet vastaan kaupan kohteen siinä kunnossa kuin se esiteltäessä oli (V3). Myyntiesitteestä ilmenevät tiedot kohteesta (K2) ovat riidattomat. Lehti-ilmoituksesta ilmenevät tiedot kohteesta ja sen kunnosta (K3) ovat riidattomat. Kohdetta on markkinoitu erityisen hyvänä kohteena. Kyseessä on vuosina 2006 2008 valmistunut omakotitalo.

K Kmmmnen vastustaa kannetta, koska mitään vesivahinkoa taikka kosteutta talossa ei ole, eikä ole koskaan ollut. Siten myöskään salaojajärjestelmän korjaamiseen ei ole tarvetta. Kmmmnen on kertonut siitä, miten hän on rakentanut tämän talon kuten muutkin itselle ja perheelleen rakentamansa viisi taloa huolella ja viimeisen päälle. Tämä talo oli rakennettu Kmmmsen eläkevarannoksi. Kmmmnen on koulutukseltaan konerakennusteknikko. Kmmmnen oli työskennellyt Espanjassa noin kymmenen vuotta tehden monenlaisia rakennusalan töitä. K Kmmmnen on kertonut, että talo oli tehty hyvien suunnitelmien mukaan. Suunnitelmat oli hyväksytty. Kmmmnen oli rakentanut tämän talon itselleen eläkevarannoksi. Asunnossa asui viimeksi Kmmmsen tyttären kaveri rakennusinsinööri K M, joka ei ollut huomannut talossa mitään vikoja. Kattotiilet olivat Kmmmsen omistusajalla kunnossa. P Retttnen oli kohteessa koko ajan vastaavana mestarina. Sitten, kun ostajien vaatimuksia alkoi tulla todettiin, Kmmmsen oli otettava lakimies. Siinä vaiheessa kiinteistönvälittäjä L vetäytyi. Aluksi esitettiin, että korjaus voisi olla 2.000 euron luokkaa, ja Kmmmnen tarjosi 3.000 euroa. Sitten oli tullut T Ketttin tarkastus, jossa oli tarkasteltu Esa Kooosen listaa. K Kooosen ja Esa Kooosen epäiltiin Kmmmsen avustajan toimesta olevan sukulaisia ja koska K Kooosen viestit olivat maallikoksi niin asiantuntevia. Kmmmsen mielestä K Kooonen tiesi vioista jo ennen. Kmmmsen mielestä E Kooosen arviot ja mittaukset eivät ole luotettavia.

K Kooonen on kertonut, että he halusivat palata Helsingin keskustasta takaisin Vantaalle. Koooset kiinnostuivat tästä Vierumäen kohteesta, jota välittäjä mainosti hyvänä ja uutena. Ennen näyttöä välittäjä kertoi perusjuttuja, ja sitten Koooset kävivät näytöllä, jolloin tilat ja rajat katsottiin läpi. Näytöllä keskusteltiin kiinteistöstä, ja K Kooonen kysyi, oliko talo hyväksytty ja oliko kaikki kunnossa. Vielä K Kooonen kysyi, oliko jotain vikoja, joista K Kooosen piti tietää.
Välittäjä oli sanonut, ettei hänen myyjältä saaman tiedon mukaan vikoja ollut. Lisäksi välittäjä oli kertonut, että myyjä oli kokenut rakentaja ja että

tämän myyjä oli rakentanut viimeiseksi taloksi itselleen. Sitten keskusteltiin kuntotarkastuksen tarpeesta. Välittäjä oli todennut, että näin uudessa talossa, jossa ei ollut edes juuri asuttu, kuntotarkastu olisi haaskausta, eikä siksi olisi todellista tarvetta kuntotarkastukselle. Lisäksi oli ollut talvi, eikä kuntotarkastus olisi edes onnistunut. Myöskään myyjä ei ollut kuntotarkastusta vaatinut. K Kooonen on kertonut, että kaikki vaikutti olevan kunnossa, joten siksi ei kuntotarkastusta tehty. K Kooonen on kertonut, että näytölle mentiin iltapäivällä. Lunta oli aika paljon. Terassilla oli tuiskulunta. Valaisimia puuttui, eivätkä kaikki olleet käytössä. K Kooosen mielestä he tekivät maallikon normitarkastuksen. Kaupan yhteydessä kahvilla K Kooonen
keskusteli K Kmmmsen veljen Pertti Kmmmsen ja välittäjän kanssa, jolloin tuli vielä ilmi, että ulkomailla oleva K Kmmmnen oli tehnyt rakennuksen itselleen ja oli tehnyt itse sähkötyötkin. K Kooonen on kertonut heidän saaneen tästä sellaisen kuvan, että asunnossa ei todellakaan ole vikaa. Koulutukseltaan K Kooonen on tietoiiikenne-elektroniikkasentaja.

Käräjäoikeus toteaa asian käsittelyssä selvinneen, että Esa Kooonen ei ole sukua K ja D Koooselle. Ottaen huomioon K Kooosen kertoman käräjäoikeus pitää selvitettynä, että Koooset ovat toimineet tavallisen ostajan tavoin kaupassa, jossa on ollut mukana kiinteistönvälittäjä. Kuntotarkastusta ei ryhdytty uudehkossa ja vähän asutussa asunnossa tekemään. Lisäksi oli runsasluminen talvi, joka rajoitti ulkoapäin pintapuolisen havainnoinnin mahdollisuutta.
Käräjäoikeus arvioi jäljempänä kohdittain erikseen sen, ovatko Koooset laiminlyöneet ostajan tarkastusvelvollisuuttaan joiltain osin.

K Kooonen on kertonut, että kaupanteon jälkeen alkoi ilmetä eräitä ongelmia, joita oli löytynyt vielä lisää, kun rakennusta oli tarkasteltu usean asiantuntijan toimesta. Alunperin asiat ovat saaneet alkunsa siitä, kun K Kooonen oli ollut katolla puhdistamassa rännejä, jolloin naapuri huomautti yhdestä irti olleesta kattotiilestä. K Kooonen ryhtyi etsiskelemään, josko tiiliä olisi jossain, ja lopulta katsoi alapohjastakin.
Silloin sieltä oli tullut vastaan tunkkainen maakellarin kostea haju. Tilassa oli myös märkää. Ontolopinnat olivat vesihelmillä ja asiaa piti K Kooosen mielestä alkaa selvittää. Lisäksi alapohja oli täynnä rakennusjätettä, styroksia ja lahonnutta puuta. Tämän jälkeen K Kooonen otti yhteyttä kiinteistönvälittäjänä kaupassa toimineeseen Luukkaseen asian selvittelemiseksi. Tämä lupasi olla yhteydessä K Kmmmseen. Tarkoitus oli selvittää, miksi alapohja on kostea ja missä vika on. K Kmmmnen taasen oli pyytänyt Kooosia olemaan yhteydessä rakennustarkastaja Pekka Retttseen. Silloin K Kmmmnen oli vain sanonut, että radon putki voisi lisätä tuuletusta. K Kooonen on, että Kooosille ei ollut tuotu ennen kauppaa esiin mitään erityistä salaojiin liittyvää.

Käräjäoikeus toteaa, että vain K Kmmmsen oman väitteen varaan on jäänyt, että K Kmmmnen olisi kertonut välittäjälle pallopadotusventtiilistä tai pumppaamosta, taikka muustakaan erityisestä salaojiin liittyen.

Asian selvittely eteni niin, että tammikuussa 2013 Järvenpään Lämpökuvaus Oy/ E Kooonen mittasi salaojan korkoaseman. Tästä K Kooonen ilmoitti K Kmmmselle, joka lopulta 11.2.2013 vastasi, että oli itse rakentanut talon ja että korjaustarjouksia voidaan kysyä. Netistä K Kooonen löysi Rakentaja-K Oy:n ja Vekarak Oy:n, jotka kävivät paikan päällä katsomassa. Näillä käynneillä ilmeni uusia korjattavia vikoja. Niistä K Kooonen Iitti K Kmmmselle 15.4.2013, joka Iitti, että jatkossa asiaa hoitaa asianajaja J R. Välittäjä ehdotti vielä kolmannen tarjouksen ottamista, jonka teki Priorak Oy.

Edellä sanotun perusteella Koooset ovat voineet ostajina lähteä siitä, että he ostavat Kmmmselta sellaisen hyvässä kunnossa olevan uudehkon asunnon, jollaisena sitä on heille myytäessä markkinoitu.

Todistelun painoarvon arviointi ja yleiset päätelmät

Käräjäoikeus pitää hyvänä näyttönä edesmenneen T Ketttin 23.5.2013 laatimaa asiantuntijalausuntoa (K5), jonl(a molemmat asianosaiset ovat nimenneet todisteekseen. Ketttin lausuntoa oli pyytänyt K Kmmmsen asiamies toukokuussa 2013. Ketttin lausunnon johdannosta ilmenee, että Kettt on pyrkinyt huomioimaan sekä myyjän ja ostajan aseman. Lisäksi Ketttilla on ollut käytössään lukuisia tausta-asiakirjoja (s. 2). Tarkastustilaisuus on kestänyt kello 9.00 14.00 niin, että myyjät ja ostajat ovat olleet tarkastuksessa läsnä. Ketttin tarkastuslausunnosta välittyy objektiivisia ja rakennusteknisesti seikkaperäisesti esiteltyjä kantoja, jotka osin puoltavat kannetta ja osin ovat kannetta vastaan.

Vaikkakin Kettt on edesmennyt, ei se heikennä Ketttin lausunnon todistusvoimaa, kun lausuntoa on tarkasteltu todistajien Grtttin, Kittten, I Kmmmsen ja Pekka Retttsen siitä tekemien huomioiden valossa. Tällaisella kattavalla ja seikkaperäisellä rakennusteknisellä lausunnolla on laatijaa kuulematta muutoinkin varsin vahva todistusvoima kiinteistökauppariidoissa. Kysymys on kuitenkin siitä, mikä merkitys eri suuntaisille rakennusalan ammattilaisten arvioinneille on näytön kokonaisharkinnassa annettava. Ketttin
lausunto sisältää mittaustuloksia. Käräjäoikeudella ei ole ilmennyt aihetta kyseenalaistaa näitä mittauksia. Siten merkitystä ei ole sillä K Kmmmsen väitteellä, että tarkastuskaivosta ei voisi mittauksia tehdä.

Korjauskustannuksista on annettu kolme tarjousta kattaen kaikki väitetyt virheet: Vesanrak Oy, Rakentaja K ja Caiwell Oy:n tarjoukset. Näistä Caiwell Oy:n tarjous kattaa kaikki korjauskohteet yksilöitynä (K6). Caiwell Oy:n tarjouksen on laatinut todistaja Kittti salaojien ja alapohjan osalta. Muilta osin Kittti on tehnyt vain asiakirjaan koonnin Heikki Levävaaran laskelmista. Kitti ja L olivat kumpikin käyneet kiinteistöllä. Todistaja Kitttellä on maanrakennusalan firma, jolla on 1 3 miljoonan liikevaihto. Kokemusta maanrakennusalalta Kitttellä on 15 vuotta. Kittti oli käynyt kohteessa K Kooosen kanssa.
Silloin Kittti tutki salaojat kaivosta ja purkuputket. Kaivauksia Kittti ei paikan päällä tutkinut. Havaintoja verrattiin piirustuksiin.

Todistaja Grttt on Raksystems Oy:n palveluksessa oleva rakennusinsinööri. Kuntotarkastuksia ja -tutkimuksia Grttt on tehnyt 15 vuotta Raksystemsissä. Kauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja Grttt on ollut vuodesta 1997 lähtien. Grttt ei ole käynyt paikalla, mutta hän on tutustunut kirjalliseen materiaaliin.
Tässä asiassa asiantuntijalausunnon antanut lnspector Housen T Kettt oli Grtttin entinen esimies ajalta, jolloin Kettt työskenteli Raksystemsissä.

I Kmmmnen on vuodesta 1970-luvulta työskennellyt eri tehtävissä maanrakennusalalla ja vakituisesti pienurakoitsijana viimeiset kymmenen vuotta. Kmmmsen firmalla T:mi lleket Oy:lla on neljä työkonetta ja Kmmmnen tekee pientöitä, salaojituksia, sadevesikaivoja, lumitöitä ja rantarakentamista ympäri Etelä-Suomen. I Kmmmnen on K Kmmmsen pikkuserkku. I Kmmmnen on 25.8.2014 laatinut kirjallisena todisteena olevan T:mi lleketin nimissä tarjouksen, joka on koskenut pelkästään asuinhuoneiston osalta salaojien korjaamista.

K Kmmmnen on esittänyt omat näkemyksensä rakentajana ja asian vastaajana todistelutarkoituksessa. Todistelussa on annettava suurempi painoarvo todistajien kertomuksille.

K Kooosella ei ole rakennusteknistä ammattiosaamista, mutta K Kooonen on ottanut esimerkiksi autotallin salaojien osalta valokuvia, joita on todisteina tarkasteltu (K11). Ottaen huomioon Ketttin kertoman ja näytön salaojista kokonaisuudessaan ei näiden kuvien todistusvoimaa ole aiheen kyseenalaistaa. Näyttönä nämä kuvat tukevat kannetta.

Olennaisin osa riitaa kiteytyy siihen, onko salaojat rakennettu oikeaan korkotasoon sekä siitä, miten salaojat on tässä kohteessa pitänyt / voinut rakentaa. Salaojiin liittyvät suoraan, tai ainakin välillisesti sadevesijärjestelmästä, sokkelin pinnoitteesta ja alapohjan ryömintätilasta esitetyt virheväitteet ja niiden korjaamisesta esitetty.

K Kmmmnen on todennut, ettei maan vajoamisen takia ei voi ottaa huomioon kymmenen vuoden takaisia piirustuksia.

Kokoavasti käräjäoikeus toteaa, että salaojien korkotaso on voitu luotettavasti mitata tarkastuskaivosta käsin. Siten asuinrakennuksen osalta painavaa merkitystä on annettava Ketttin lausunnolle. Autotallin osalta on esitetty useampi valokuva, joita todistajat ovat käräjäoikeudessa tarkastelleet. Siten autotallin salaojien korkotason osalta ratkaisu voidaan perustaa valokuviin, ja todistajien Grtttin ja Kittten niistä esittämiin arvioihin.

Kmmmsen kirjallisena todisteena on Vantaan kaupungin rakennusvalvonnan tarkastuksen yhteenveto. Se, että rakennettu kohde

on rakennusvalvonnassa hyväksytty, ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaisessa virhearvioinnissa merkityksellinen kannetta vastaan puhuva seikka.

Vesanrak Oy:n salaojaja sadevesijärjestelmän uusimista ja alapohjan kosteusongelmien korjaustöitä koskeva arvonlisäverollinen urakkatarjous 4.4.2013 on ollut 44.640,00 euroa. Työselityksestä ilmenee myös uuden pumppaamon asentaminen, neljän tuuletusputken asentaminen sokkeliin, lcopal -perusmuurilevy sokkeliin, mahdolliset rappumuutokset, sokkelin slammaus, kallistukset pihaan, radon putki asennetaan ja viemärin tarkastusluukku asennetaan. Siten pelkästään salaojan uusimista tämä tarjous ei käsitä. Rakennus-K Oy:n tarjous on koskenut salaojitus, sadevesijärjestelmän ja sokkelin eristys ja alapohjan työt hintaan 49.160 euroa (sis. alv.).Tämän tarjous sisältää pumppaamon, neljä tuuletuspaalua asennettuna sekä alapohjan suurtehoimuroinnin, eristeen asentamisen alapohjaan, radon putken jatkamisen, viemärin tarkastusluukun sekä eräitä muita alapohjan töitä.

Käräjäoikeus toteaa, että monensuuntaisia mahdollisuuksia korjausten tekemiseen on luonnollisesti olemassa. Kyse on siitä, mikä on virheeseen nähden kohtuullinen ja riittävä hinnanalennus.

Salaojajärjestelmän uusiminen
Korjaustarpeen arvioinnissa lähtökohtana on teknisesti ja taloudellisesti edullisin korjaustapa, mikäli korjaamisessa on keskenään useampia saman tavoitteen tuottavia vaihtoehtoja. Korjaustarvetta arvioitaessa perusteena on korjaaminen siihen tasoon, millainen rakennuksen olisi pitänyt olla ilman kaupantekohetkellä olemassa olleita piileviä virheitä.

Lähtökohta on, että toimimaton salaojajärjestelmä muodostaa riskin asumisterveydelle ja turvallisuudelle. Rakennuksen tekoajankohtana hyvään rakennustapaan ja normeihin kuului, että salaojaputken yläpinta sai olla salaojien korkeimmalta kohdalta anturan/sokkelipalkin alapinnan tasossa ja siitä alkoi kaato 1:100, eli esimerkiksi kymmenen metrin päästä sala japutken yläpinta oli 10 cm sokkelipalkin alapuolella.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 4) todetaan, että tarkastushetkellä vesi oli avo-ojassa todennäköisimmin korkeimmillaan. Näin ollen tarkastuspäivän olosuhteet olivat mahdollisimman hyvät avo-ojan suurimman hetkellisen tulvimiskorkeuden selvittämiseen.
Tarkastushetkellä oli alueella yleisesti tulva-aika johtuen lumen ja roudan sulamisesta ja edellisen päivän voimakkaasta vesisateesta.

K Kmmmsen väitteen mukaan hänen kirjallisena todisteena on kuva salaojasta osoittaa, että tarkastuskaivo on n. 10 cm ylhäällä (V2). Siten tarkastuskaivosta ei voi tehdä luotettavaa mittausta. K Kmmmsen mielestä Grttt ei voinut vahvistaa tarkastuskaivomittausTlosta luotettavaksi. Lisäksi vettä on ollut T Ketttin tarkastuskäynnin aikana poikkeuksellisen paljon edellisen päivän sateiden ja tulva-ajankohdan takia.

Ketttin lausunnossa todetaan, että rakennusten salaojaputken korkoasemat tarkastettiin laser-vaaituskoneella. Korkojen lähtökohdaksi otettiin avo-ojan vedenkorkeus, koska reklamaatiossa on todettu "rakennuksen korkotaso suhteessa avo-ojan korkotasoon eivät mahdollista salaojajärjestelmän asennusta oikeaan korkotasoon ja tästä syystä painovoimaan perustuvaa salaojajärjestelmää ei pystytä rakentamaan". Todistaja Grttt on käräjäoikeudessa kertonut, että Ketttin määre 24 sentistä korkoaseman yhteydessä voi olla ihan oikeakin.

Todistaja Grttt on kertonut, että vaa'ituspisteet voidaan ottaa talon kulmista kaivoista ja tehdä sitten vaaituslauskelmat. Grtttin kertoma tukee Ketttin vaa'itusmittauksista toteamaa ja Ketttin lausunnon luotettavuutta täitä osin (s. 5-7). Kannetta ei horjuta K Kmmmsen kirjallisena todisteena oleva valokuva (K2) tarkastuskaivosta ja sen sijainnista sekä korkeudesta.

Kooosten todisteena on neljä valokuvaa autotallin salaojituksesta ja näiden valokuvien saatekirje, jonka kirjoittanut K Kooonen (K11).

K Kmmmnen on vedonnut siihen, että rakennusvalvonta on talon hyväksynyt ja että rakennus on tehty piirustusten mukaan. K Kmmmnen on käräjäoikeudessa kertonut tietävänsä hyvin, että salaojat oli laitettu riittävään syvyyteen koko talon ympäri. Kmmmnen ja hänen poikansa olivat hakanneet rautakangilla maata, johon salaojaputki laitettiin. Alueen maa oli hyvin pehmeää ja rakennus tehtiin paalutuksille. Kmmmnen on selittänyt, että hän jätti salaojiin pienen painumavaran, jotta myöhemmin maan painuessa salaojaputket asettuvat sopivaan korkoon. Kittti ja Grttt eivät ole kumpikaan kuulleet aikaisemmin tästä tavasta jättää salaojaputkeen pieni painumavara, josta Kmmmnen on käräjäoikeudessa kertonut. Grttt on todennut, että salaojaputkelle pitää nimenomaan tehdä tiivis pohja, jotta putki ei pääse taipumaan. Käräjäoikeus toteaa, että K Kmmmnen on esittänyt arvion vastaajana omassa asiassaan, kun taas Kittti ja Grttt ovat esittäneet arvionsa todistajina.
Arvioinnissa on annettava enemmän painoa Kittten ja Grtttin yhdensuuntaisille arvioille.

Todistajat Grttt ja Kittti ovat kertoneet, että salaojaputken selän on oltava perustusten, eli sokkelin alapinnan tason alapuolella. Lisäksi putkessa on oltava yhden (1) prosentin kaato, eli sentti per metri. Todistaja Grttt on käräjäoikeudessa kertonut, että perustustapa määrä salaojaan syvyyden. Jos on tuulettuva alapohja, kuten tässä tapauksessa, salaojituksessa korkein taso on putken yläpinnan alla.
Todistaja Kittti on käräjäoikeudessa kertonut, ettei pumppaamolla voi poiketa salaojien rakennusmääräyskokoelman C2 mukaisesta korkotasosta niin, että salaojat olisivat alle määräysten mukaisen korkotason. Pumppaamo voisi olla tarpeen, jos salaojat ei vedä muutoin. Kittten mielestä tässä tapauksessa sadevesi ja rännivedet voidaan

asentaa eri tasoon niin, että niitä ei tarvitse pumpata. Kittten mielestä salaojitustaso on liian ylhäällä, eikä virhe korjaannu pumppaamolla. Kittti on kertonut, että tässä oli kyseessä paalutettu ja tosi pehmeä, Salaaja tulee tehdä suunnitelman mukaiseen korkoon. Yhdestä vastaavanlaisesta pehmeästä Kittten firmalla on kokemusta Helsingin Kannelmäen kerrostaloista.

K Kmmmnen on käräjäoikeudessa kertonut olevan varmaa, että salaojaputki oli linjassa. Taio rakennettiin pehmeällä maalla paaluperustukselle. Salaojat eivät edes ole siinä, missä ne olivat kymmenen vuotta sitten. Tarkastuskaivo voi painua kymmenessä vuodessa. Sentin kaadolla salaojia ei tähän voinut laittaa. Salaojia ei olisi voinut edes laittaa hirvittävän paljon alemmas, koska oja määrittelee tason ja olisi pitänyt rakentaa pumppaamo, koska Vierumäelle pohjavesi on tosi ylhäällä. Tämän vuoksi oli kahdet salaojat. Lisäksi tontilla ei ole, eikä ole ollut vettä, koska vesi menee salaojiin. Kmmmnen on vielä vakuuttanut varmasti itse tietävänsä, että salaojat ovat täysin toimivat.
Kmmmnen on käräjäoikeudessa selittänyt, että kyse oli "harakanpyrstöstä", jossa oli kaksi vaihtoehtoa. Joko tämä kaato, mitä on tehty, tai ojan vieminen alemmas ja pumppaamo.

Todistajien Grtttin ja Kittten kertoman mukaan kuvista näkyy, että salaojaputki on sokkelipalkin alapinnan yläpuolella. Grttt on autotallin osalta todennut, että sentin kaadolla 10 metrin matkalla putken tulisi sillä tavoin laskea. Grtttin mielestä todisteena olevista valokuvista ei tällaista näy. Katsellessaan käräjäoikeudessa valokuvia todistaja Grttt on käräjäoikeudessa kertonut, että kuvasta näkyvät putket eivät ole sokkelin palkin alaRetttn alapuolella. K Kmmmsen mielestä valokuvat osoittavat, että salaojat on asennettu uraan sokkelin alapintaan.

Käräjäoikeus toteaa, että valokuvat (K11 ja K12) ja todistajien niistä tekemät havainnot tukevat päätelmää siitä, että salaojaputket on asennettu autotallin osalta liian korkealle. Rakentamisen ajankohtana hyvään rakennustapaan ja normeihin kuului, että salaojaputken yläpinta sai olla salaojien korkeimmalta kohdalta anturan/sokkelipalkin alapinnan tasossa ja siitä alkoi kaato 1:100, eli esimerkiksi kymmenen metrin päästä salaojaputken yläpinta oli 10 cm sokkelipalkin alapuolella.

Ketttin lausunnossa (s. 7) todetaan, että salaojien vaaitustulosten mukaan salaojaputken yläpinnat ovat korkeimmillaan 11 12 cm ryömintätilan maapohjan yläpuolella. Vedenkorkeus selvitettiin kaivamalla ryömintätilan pohjaan, terassin kohdalle kulkuaukonkohdalle kuoppa. Vedenkorkeus oli ryömintätilan täyttömaan pinnasta 12 cm alaspäin. Samasta kuopasta voitiin mitata, että vedenpinta oli samassa korkeudessa kantavan peruspalkin alapinnan kanssa. Perustusten alapinta oli kosketuksissa veteen. Kyseinen kuoppa sijaitsee rakennuksen takapäädyssä, missä salaojienkorkoasema on alempi kuin sisäänkäynnin puolella. Salaojilla ei siis pystytä pitämään ryömintätilan vesipinnan korkeutta riittävän alhaalla, jotta vesi ei pääsisi kosketuksiin
peruspalkkeihin. Viitaten rakentamismääräyskokoelman C2 määräykseen rakennuspohjan salaojituksesta 2.2.1 T Kettt on lausunnossaan katsonut, että salaojajärjestelmä ei vastaa RakMK C2 määräyksiä eikä ohjeita, koska salaojienkorkeusasema on suurimmillaan noin 24 cm ylempänä kuin RakMK C2 kohdassa 2.2.1.2 mainittujen sokkelipalkkien alaRettt. Tästä johtuen ryömintätilan vedenpinta on liian lähellä täyttömaan pintaa.

Todistaja Grttt on todennut, että tässä tapauksessa valokuvasta (Ketttin lausunto s, 7) päätellen sokkelipalkki oli jo vedessä, joten sen takia olisi pitänyt ryhtyä toimeen, eikä tutkimuksiin.. Grttt on todennut, ettei ole hyväksi, kun vesi nousee alapintaan asti.
Käräjäoikeus toteaa tämän viittaavaan siihen, että tähän korkoon asennettu salaojaputki ei ole mahdollistanut toimivaa salaojajärjestelmää. Ainakin on olemassa riskit siitä, että sokkelin yläpinnalta alkava putki ei lopulta täytä toimivan saiaojan tarkoitusta. Kannetta ei kokonaisnäytön valossa horjuta se väite, että "lammikko" olisi ollut kuvatussa kohdassa (s. 7) vain hetkellisesti runsaiden sateiden takia. Todistaja Grttt on kertonut, että pohjavesi oli nimenomaan nousemassa kaivannossa pintaan. Todistaja Kittti on todennut, että silloin, kun perusvesikaivo on viimeisimpänä, tämä määrää korkotason.

Myös rakennuksen alapohjassa on ollut kosteutta ontelolaattojen pohjassa. Tämä ja joiltain kohdin tapahtunut sokkelin pinnoitteen rapautuminen viittaavat myös siihen, että salaojajärjestelmä ei ole ollut sillä tavoin toimiva, mitä hyvä rakennustapa on edellyttänyt ja mitä K Kmmmnen väittää.

Todistaja Kittten kertoma tukee päätelmää siitä, että salaojat ovat olleet väärässä korkotasossa ja siten toteutukseltaan virheelliset.
Sellaisesta Kittti ei ollut kuullut, että salaojat ajan myötä pehmeällä maalla painuisivat oikeaan korkoon. Myöskään todistaja Grttt ei ollut koskaan tällaisesta kuullut. Päin vastoin Grtttin mielestä pohjaa pitää tiivistää, jotta putkeen ei tulisi painumia. Näin ollen asiassa ei sillä K Kmmmsen käräjäoikeudessa antamalla selityksellä, että salaojiin jätettiin noin kymmenen sentin painumavara.

Todistaja rakennusinsinööri Pekka Retttnen on kertonut tarkastaneensa salaojat ollen vastaavana työnjohtaja viranomaisasioissa. Rakennusvalvonta edellyttää, että vastaava
työnjohtaja on mukana katselmuksissa. Retttnen on tarkastusasiakirjan kuitannut, ja siinä on todettu, salaojat tehdyksi. K Kmmmnen oli sanonut Retttselle, että salaojat oli tehty piirustusten mukaan. Retttnen ei ollut korkoja mitannut. Salaojat oli peitetty. Tarkastuskaivot olivat auki. Kun Retttnen sitä kysyi, K Kmmmnen vastasi, että korkoja ei voinut viedä naapurikiinteistön takia sen alemmaksi. Sitten Retttnen kuittasi salaojat tehdyiksi. Retttnen on kertonut tarkastaneensa maanvaraisen autotallin samoilla käynneillä. Autotalli oli valettu suoraan maata vasten.
Autotallissa ei ollut Retttsen tieten huomautettavaa. Retttnenkin on kertonut, että salaojien tehtävä on osittain estää nousuvedet ja pitää

ryömintätila kuivana

Johtopäätökset: Todistajien Kittten ja Grtttin kertoma yhdessä Ketttin lausunnon kanssa vahvasti tukee päätelmää siitä, että salaojia ei ole asuinrakennuksen osalta asennettu oikeaan korkotasoon ja että salaojajärjestelmässä on ainakin asuinrakennuksen osalta uusimista vaativa virhe.

Salaoiista autotallin osalta

Erityisesti riitaa on siitä, onko autotallin salaojissa hinnanalennukseen oikeuttava virhe. K Kmmmsen mielestä Caiwell Oy:n hinta-arviosta tulisi vähentään 1/3, koska autotallin kohdalla salaojat ovat 1/3 kokonaisuudesta. Autotallista otetut kuvat ovat Kooosen itsensä ottamia. K Kmmmsen mielestö autotallin osalta ei ole mitään näyttöä kastuneesta sokkelista.

Asiassa on tehty reklamaatioväite. Käräjäoikeus toteaa, että autotallin osalta asia on ollut esillä jo Ketttin tarkastuskertomuksessa maaliskuussa 2013, kun Kettt on siinä todennut. Se seikka, että asian ollessa selvittelyssä ja ennen kanteen nostamista Koooset ovat vasta helmikuussa 2014 toimittaneet avustajalleen valokuvia ei osoita Kooosten reklamoineen autotallin salaojista liian myöhään. Muutoinkaan asiassa ei ole osoitettu mitään sellaista, että Koooset olisivat laiminlyöneet reklamoida salaojajärjestelmässä autotallin salaojista tai sadevesijärjestelmässä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ovat saaneet epäilemästään viasta tietoa.

Katsellessaan kirjallisena todisteena olevaa valokuvaa salaojaputkesta autotallin kohdalla todistaja Kittti ja todistaja Grttt ovat kumpikin kertoneet kuvista päätellen näyttävän siltä, että salaojaputken yläpinta on sokkelin alapinnan yläpuolella. Kittti on todennut, että silloin, kun perusvesikaivo on viimeisimpänä, tämä määrää korkotason. Lisäksi Grttt on kertonut, että veden pitää mennä viettona purkukaivoon, josta se sitten pumpataan purkuojaan.

Käräjäoikeus toteaa, että Ketttin lausunto tukee myös sitä, että autotallin osalta salaojajärjestelmässä on uusimista vaativa virhe. Ketttin lausunnosta ilmenee, että koko salaojajärjestelmä uusittava. Ketttin lausunnosta ilmenevä kartta (s. 6) tukee sitä, että asuinrakennuksen uusimisesta seuraa autotallin osalta salaojien uusiminen. Tämä päätelmä saa tukea myös todistaja Grtttin kertomasta siltä osin kuin Grttt ei ole nähnyt putkien uusimista osaksi mahdolliseksi, koska ongelmana on korkein taso putkistossa, jossa salaojat ovat väärässä korossa. Siten vesi ei pääse juoksemaan putkistossa.

Johtopäätökset: Todistajien Grtttin ja Kittten kertoma yhdessä Ketttin lausunnon kanssa tukee päätelmää siitä, että salaojia ei ole autotallin osalta asennettu hyvän rakentamistavan mukaisesti ja että

salaojajärjestelmässä on tältäkin osin hinnanalennukseen oikeuttava virhe.
pumppaamon tarve
Riidatonta on, että alkuperäisissä suunnitelma-asiakirjoissa ei ole esitetty pumppukaivoa.

Pumppaamosta todistaja Kittti on kertonut, että pumppu pumppaa sakkaviemärin tyhjäksi ja sitten koho käynnistää pumppauksen.
Kittti on kertonut sen olevan salaojajärjestelmässä yleensä heikoin lenkki ja viimesijaisin vaihtoehto, joka vaatii huoltoa ja sähköä.
Pumppaamo täytyy aina kohdekohtaisesti virittää. Sellainen laitetaan, jos on pakko laittaa. Kittten mielestä viettoviemäri on aina parempi_.
Pumppaamolle täytyy olla aina joku syy, kuten että viettoviemärillä ei onnistu, kun ollaan niin syvällä. Toinen syy voi olla, jos täytyy pakottaa vesi johonkin tiettyyn suuntaan. Todistaja Grttt on kertonut, että pumpuntehtävänä ei ole imeä pumppukaivoon vettä, vaan veden pitää mennä viettona pumppukaivoon. Ei esimerkiksi voida toimia niin, että lasketaan alkupäässä tasoa ja lisätään pumppu. Grtttin mielestä osakorjaus pelkästään pumpulla ei ole mahdollista. Pumppaamo liittyy perusvesikaivoon. Ketttin lausunnossa (s. 11) todetaan, että perusvesikaivon yhteyteen suunniteltu pumppukaivo tuo lisävarmuutta, johon ei ole osoitettu olevan välttämätöntä tarvetta. Lausunnossa todetaan, että pumppaamo tarkoittaisi tässä tapauksessa tasonparannusta. Ketttin mielestä perusvesikaivon paikkaa voidaan siirtää mahdollisimman lähelle talon ulkonurkkaa, jotta perusvesikaivosta ja lähtevän putken ja avo-ojan välinen tasoero olisi mahdollisimman suuri. Tällä vähennetään avo-ojan tulviessa riskiä, että perusvesikaivon pallopadotusventtiili sulkeutuisi ja salaojajärjestelmälakkaisi toimivasta.

Johtopäätökset: Ottaen huomioon Ketttin lausunnon käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kohteen salaojajärjestelmä ei tulisi toimimaan ilman pumppaamoa. Näin ollen ja kun pallopadotusventtiili on olemassa käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että salaojien uusimisen yhteydessä kiinteistölle täytyy rakentaa pumppaamo sen vuoksi, jotta perusvesien poisto tapahtuu kaikissa olosuhteissa.

Sadevesiputket ja routasuoiaus

K Kmmmnen ei ole kumonnut sitä Kooosten väitettä, että autotallin perusvesien johtamisesta on myyjä saanut korjauskehotuksen rakennustarkastajalta lopputarkastuksessa maininnoin, että perusvedet tulee johtaa perusvesikaivon kautta ojaan. Asiassa on siten näytetty, että näin Kmmmnen ei ole menetellyt, eikä myöskään kertonut Kooosille tästä puutteellisesta seikasta. Kettt on todennut (s. 8), että ryömintätilan perusrakenteiden kuivatusta ei ole mahdollista muuttaa toimivaksi uusimatta koko salaojajärjestelmää. Lisäksi lausunnossa todetaan salaojien uusimisen edellyttävän teknisen tilan, terassin ja sisäänkäynninportaiden purkamista ja uusimista. Samassa yhteydessä

korjaantuu teknisen tilan portaan kallistuminen ja siihen mahdollisesti liittyvä routaeristeiden puute. Todistajat Grttt, Kittti ja varauksella myös I Kmmmnen ovat kertoneet, että kun salaojat kaivetaan auki, myös sadevesiputket ja routasuojaus menevät uusiksi.

Todistajien Kittten ja Grtttin valokuvista tekemät havainnot ja Ketttin lausunto tukevat päätelmää siitä, että salaojat oli asennettu myös autotallin osalta väärään korkoasemaan. Näin on kokonaisnäyttö huomioiden vaikkakaan todistaja Grttt ei ollut tarkastuksensa aikana havainnut kohteessa vettä, eikä märkiä paikkoja.

Kannetta vastaan puhuvaa merkitystä asuinrakennuksen salaojien osalta ei ole sillä, Vantaan kaupungin rakennusvalvonnan tarkastuksen yhteenvedolla, joka osoittaa, että Pekka Retttnen on hyväksynyt salaojat (V1). Retttnen on perustunut tarkastuksen siihen, mitä K Kmmmnen on hänelle kertonut. Retttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että salaojien tehtävä on osittain estää nousuvedet ja pitää ryömintätila kuivana. Ketttin lausunnosta ilmenee, että alapohjassa on ollut kosteaa maata.

Kokoavat Johtopäätökset: Ketttin asiantuntijalausunnon, valokuvien sekä Grtttin ja Kivinimen kertomusten perusteella on näytetty, että asuinrakennuksen ja autotallin osalta salaojat on asennettu liian korkealle.

Vahvaa näyttöä on se Ketttin lausunnon johtopäätös, että edellä mainituista syistä ryömintätilan perusrakenteiden kuivatusta ei ole mahdollista muuttaa toimivaksi uusimatta koko salaojajärjestelmää. Ketttin mielestä (s. 8) uuden salaojajärjestelmän korkeimman kohdan tulisi olla vähintään 24 cm alempana kuin se nyt on. Vielä Kettt on todennut, ettei jatkuvana tilanteena tietenkään ole hyväksyttävää, että perusvesikaivon palloventtiili olisi koko ajan kiinni, koska salaojajärjestelmäkään ei toimisi silloin. Näin ollen Ketttin kertoma puhuu sen puolesta, että salaojat on uusittava kaivamalle ne syvemmälle.

Kaiken edellä salaojista todetun perusteella kannetta vastaan puhuvaa merkitystä ei ole sillä väitteellä, että rakennusvalvonta on salaojat / piirustukset hyväksynyt ja että salaojat olisi tehty piirustusten mukaan.

Toimimaton salaojajärjestelmä muodostaa riskin asumisterveydelle ja turvallisuudelle. Salaojat on asennettu vastoin hyvää rakennustapaa ja kaupan kohde ei tältä osin vastaa sitä, mitä Koooset ovat uudehkolta omakotitalokiinteistöltä perustellusti voineet odottaa.

Kaupan kohteessa on tältä osin laatuvirhe. Koooset eivät olisi voineet ennakkotarkastuksessa tällaista rakenteissa olevaa virhettä kohtuudella havaita. Näin ollen Kooosilla on oikeus hinnanalennukseen salaojajärjestelmän virheistä niin asuinrakennuksen kuin autotallinkin osalta.

Ketttin lausunnossa todettu huomioiden perusvesikaivon teleskooppirunko-osan korjaus sitä lyhentämällä tulee myös toteuttaa, koska se makaa tuloyhteen päällä.

Ketttin lausunnon sekä Grtttin ja Kittten kertoman perusteella on näytetty, että salaojituskorjauksen yhteydessä tulee tarkistaa kaivon toimivuus. Käräjäoikeus katsoo Ketttin lausunnon (s.
6) sekä todistajien Kittten ja Grtttin kertomuksilla näytetyksi, että asuinrakennuksen ja autotallin sadevesijärjestelmä menevät joka tapauksessa uusiksi kun tehdään salaojat niiden alle.

Salaojien uusimisen vaikutus tuomittavaan hinnanalennukseen

Salaojajärjestelmän korjaaminen edellyttää Kittten ja I Kmmmsen mainitsemia kaivuutöitä, maantäyttöä ja maa-aineksen poiskuljettamista. Työ on joka tapauksessa laaja. Asiassa ei ole tehty tarkempaa korjaustapaselvitystä, jossa selvitetään korjaustöiden laajuus, verrataan eri tapojen hyötyjä ja haittoja sekä kustannuksia. Käräjäoikeus toteaa korjaustyön sellaiseksi, että erilaisia tarjouksia ja arvioita kustannuksista voidaan esittää.

Kooosten kohtien 1 ja 2 korvausvaatimus on 33.000 euroa+ alv 24% eli 40.920 euroa. Koooset katsovat, että kohdan 2 osalta asuinrakennuksen ja autotallin sadevesijärjestelmä tulee uusia, koska ne menevät joka tapauksessa uusiksi kun tehdään salaojat niiden alle.
Myös routasuojaus tulee tehdä.

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen arvonlisäveroton korjauskustannus salaojituksesta ja sadevesiviemäreistä (54+30 jm) on asuinrakennuksen ja autotallin osalta yhteensä 33.000 euroa sisältäen pumppaamon osuuden 1.500 euroa.
Tämä muodostuu seuraavista eristä: kaivuri 120 tuntia å 65 euroa, pienkuormaajan vuokrasta kolmelta (3) viikolta 1.650 euroa,
rakennusmiehen 240 työtuntia a 35 eur yht 8.400 euroa, kahdeksasta
(8) salaojakaivosta, suodatinkankaasta 400 m2 yhteensä 200 euroa,
tuplasalaojaputkista (15 kpl) 165 euroa sekä HT putki 11O:sta ja
HT-osista yhteensä 875 euroa. Lisäksi kustannuksina on Styroks eps 120:sta 740 euroa, sepeli 5-16:sta 3.510 euroa, mullasta 3.000 euroa, roskalavasta ja tyhjennyksestä 400 euroa sekä siemenistä ja pientarvikkeista 400 euroa. Vielä pumppaamosta kustannus on 1.500 euroa. Tämä laskelma on maanrakennusalan yrittäjän todistaja Kittten laskema. Kittti on käräjäoikeudessa kertonut pohjanneensa arvion ennallistamiseen samaan tasoon, mikä tilanne on nyt. Kittti on kertonut, että saneerauskohde on aina kalliimpi kuin uudiskohde. Seinänvierustan kaivuu on ajateltu tehtäväksi pienellä 3000
5000 tonnin koneella.

Todistaja Kittti on kertonut, että korjaus on käytännössä mekaaninen, jos salaojat ovat liian korkealla. Tällöin pitää ensin purkaa rakenteet, kaivaa seinän vierus auki ja sitten asentaa putket seinäväli

kerrallaan uudelleen. Toki niinkin voidaan menetellä, että samalla huomataan kaikki muukin korjaukset, mitkä mahdollisesti ovat tulossa. Joka tapauksessa seinänvierusta on kaivettava auki, tehtiinpä korjaus sitten tiputuksella tai salaojat kokonaan uudelleen. Kittten laskelmassa seinän vierusta kaivetaan auki mahdollisimman pienellä pienkuormaajan kauhalla. Kittti on kertonut laskelmastaan, että mitään kohdekohtaista suunnitelmaa ei ole. Koneella kaivetaan ainekset pois ja sitten korvataan kapillaarikerroksella ja massat viedään pois.
Laskiessaan hinnan 33.000 euroa+ alv. (Caiwell Oy; K6) Kittten oletus oli normaali tapa, eli kaivanto auki, laitetaan sepeli pohjalle ja täyttö pintaan asti ylös, jonka jälkeen vielä laitetaan suojakangas. Tässä tapauksessa pumppaamo laitetaan viimeiseksi salaojaksi enne viimeistä avo-ojaa. Kittti on kertonut, että pelkän pumppaamon hinta siivouksineen on 2.500 euroa lisättynä arvonlisäverolla. Todistaja Kittti on kertonut, että samalla, kun salaojaputket uusitaan on myös sadevesiputkitus laitettava uusiksi. Routasuojausta ei saa ehjänä irti ja sekin menee samalla kaivuulla korjauksessa uusiksi. Kittti on kertonut, että korjausrakentaminen on kalliimpaa kuin uudisrakentaminen.

Käräjäoikeudella ei sinänsä ole aihetta Kittten Iittamaa hintatasoa kyseenalaistaa. Kuitenkaan tarkkaa selkoa siitä, mistä 240 työtuntia koostuisi ei ole tullut esille. Valmista kohdekohtaista korjaussuunnitelmaa ei ole esitetty. I Kmmmsen ja Kittten tuntimäärissä on merkittävä ero (60/autotallin kanssa ehkä 100 tuntia 240 tuntia). Kmmmsen kertoman valossa voidaan ajatella,·että käytännössä työ olisi tehtävissä lyhyemmässä ajassa kuin kolmessa viikossa. Saadun näytönperusteella on vaikea arvioida todellisen työmäärän tarvetta. Käräjäoikeus ottaa lähtökohdaksi, että rakennusmiestyön tarve on lähempänä kahtasaata (200) kuin sataa (tuntia).

K Kmmmsen todisteena olevan I Kmmmsen kustannusarviossa päädytään 8.231,00 euron hintaan (sis. alv.) Tämä arvio muodostuu seuraavista eristä: kivimurska 32 mm 16 m3 ajettuna 270 eur, suodatinkangas 256 m2 246 eur, jätemaan poisajo 160 eur, läjitysmaksu
280, vaihtolavan vuokra 4 brk a 20 eur eli 80 eur, koneidenvienti ja
poiskuljetus 180 eur, salaojaputket 66 m Jita 110 yht 132 eur, konetunnit
50 h 'a 55,00 eur yht. 2.750 eur ja miestyötunnit 60 h a 34,00 eur yht
2.040 eur. Lisäksi Kmmmsen lausunnossa mainitaan mahdollisten kaivuutyössä tapahtuneiden putkirikkojen/kaapelikatkojen/patolevyn rikkoutumisen korjaukset 500 eur. Vielä on mainittu maa-aineksen uusiokäyttö murskeen verran poisajo, patolevyjen uusiokäyttö ja tarvittaessa korjaus, kaatoveden viemäröinnin uusiokäyttö, salaojakaivojen + tarkistuskaivojen uusiokäyttö ja poistoviemärin uusiokäyttö. Näiden osalta tarjouksessa ei ole mainittu euromääriä.

Todistaja I Kmmmnen on kertonut, että autotallin osalta pitäisi huomioida 30 metrin kehä. Jos sokkelin alle jää 30 cm, ei tarvitse kaivaa

maksimissaan kuin 25 senttiä. I Kmmmnen ei ole tässä tapauksessa paikanpäällä käynyt. I Kmmmnen perustaa tarjouksensa siihen, että jos viemärit ovat muuten kunnossa, niihin täytyy vain liittää putket. I Kmmmnen on kertonut, että hänen tarjouksessa pystyy käyttämään vanhaa putkistoa ja osin uutta. Taustatietona I Kmmmsella oli pohjapiirustukset. Lisäksi oletus oli, että poistovesiputki oli toimiva, koska vanha salaaja sillä toiminut. I Kmmmnen korjaisi tämän kohteen niin, että pudottaisi putket sokkelin alapuolelle ja lähtisi ylhäältä korkeimmalta tasolta viettäen alas poisto-ojaputken kautta poistoviemäriputkeen.
Nämä putket liitetään toisiinsa. Paikalla I Kmmmnen ei ole käynyt, ja vasta siellä näkisi, miten poistovesiviemärin kanssa toimitaan.
Korkeintaan muutama metri lisäliitosputkea voitaisiin tarvita. I Kmmmsen tarjouksessa kaivuuleveys sokkelin vierestä on 60 cm, jotta työmies mahtuu kulkemaan. Mahdollisimman pieni kaivuuleveys saadaan 60 cm kauhalla. Maata täytyy kaivaa pois noin 600 litraa, jos korkeus on 60 senttimetriä, kun siihen jää vielä noin 10 sentin vara. 60 metrin matkalta kaato olisi I Kmmmsen mielestä puoli senttiä tai alle sentin. Kaikkea jätemaata ei tarvitse viedä pois, vaan osan voi käyttää uudelleen, kuten maisemoida multaosuudella jäljet ja laittaa mursketta pihan puolelle. I Kmmmnen korjaustavassa laitettaisiin suodatinkangas ja edellä todettu sinkeli. Samalla voi uusia sadevesiviemärit, ellei putkia saada ehjänä ylös. I Kmmmsen arvion mukaan kustannus olisi silloin 350-400 euron luokkaa, jos sadevesiputket laitetaan kaksi kertaa.
Tämäkin riippuu siitä, miten paljon putkea laitetaan. Kysyttäessä rakentamismääräyskokoelman määräyksistä C2 ja RIL 126 ohjeista I Kmmmnen on sanonut, ettei hän tässä nyt niitä voi muistaa, koska ne ovat aina tulleet työn myötä paikan päällä vastaan. I Kmmmnen on sitä mieltä, että 32 millinen pyöreä nk "sinkelisora" on routaeristeeksi riittävä. Jos salaojat ovat 50-60 cm syvällä ei routasuojausta tarvita lainkaan, Tätä "sinkeliä" I Kmmmnen oli tarkoittanut myös tarjouksensa kohdassa kivimurska 32 mm 16 m3 ajettuna yhteensä 270 euroa. I Kmmmsen tarjous on perustunut siihen oletukseen, että poisto-ojaviemärit toimivat, koska niihin ei ole jäänyt vettä ja että vesivahinkoa kohteessa ole. Tällöin korjaukselle voisi nähdä tarpeen lähinnä vain, jos jostakin syystä haluttaisiin isommat putket, kuten 100 millimetrin neljäreikärivinen putki ja rumpuosa alle. Viemärin osalta I Kmmmnen on kertonut nähtävän sitten, kun se on auki näkee, mitä sille tapahtuu.

Koooset katsovat I Kmmmsen kirjallisen arvion virheelliseksi, koska I Kmmmsella on ollut väärä oletus siitä, että salaojat olivat toimivat niin, että olisi 110 millin putket. Kooosten mielestä I Kmmmsen arviossa on vain pyritty keksimään mahdollisimman alhainen hinta, jossa autotallin kanssa päästään vain 15.000 euroon.

Johtopäätökset: Salaojat eivät olisi uusittavissa siten kuin I Kmmmnen on kertonut. I Kmmmsen arviot ovat jääneet Kittten arvioita heikommiksi vaihtoehdoiksi virheen selvitettyyn laatuun nähden. Ketttin lausunto ja todistajien Grtttin ja Kittten kertomukset puoltavat sitä, että salaojia tulee laskea 20 30 cm. Tämän tulee tapahtua asuinrakennuksen ja autotallin osalta. Tähän nähden I

Kmmmsen esittämään arvioon hinnanalennusta ei voi perustaa.

I Kmmmsen ja Kittten arvioinneissa keskeiset eroavaisuudet ovat liittyneet etenkin tehtävän työn määrään. Kmmmsella rakennustyömiestunteja on ollut 60 tuntia ilman autotallia. Käräjäoikeus toteaa, että autotallikin huomioiden tarkoittaisi tämä periaate korkeintaan sataa (100) miestyötuntia. Kitttellä rakennusmiestyön määrä on 240 tuntia. Kitttellä kaivurin osuus on 120 tuntia yhteensä 7800 euroa.
Tältä osin laskelmaa voidaan pitää tarkoituksenmukaisena, joskin sen vertaileminen rakennusmiestyötunteihin on hankalaa korjausurakasta esitetyn tarkemman näytön puuttuessa. Pienkuormaajalle on Kitttellä tarve kolmeksi viikoksi. Tarvikkeiden osalta Caiwell Oy:n laskelmaa voidaan pitää tarkoituksenmukaisena.

Käräjäoikeus perustaa ratkaisunsa enemmän kokonaisharkintaan, kuin niihinkorjauskustannuslaskelmiin, jotka ovat olleet asiassa
suuntaa-antavia.

Käräjäoikeus antaa hinnanalennusta hieman korottavaa merkitystä sille kyseessä on korjausrakentaminen, joka on todistaja Kittten kertomalla tavalla kalliimpaa kuin uudisrakentaminen. Toisaalta molemmissa tapauksissa salaojat tulee kaivaa auki ja rakentaa uudelleen.

Koooset eivät ole näyttäneet, mistä tavanomaista korkeammat korjauskustannukset johtuisivat. Selvää korjaussuunnitelmaa ei ole tuotu käsittelyssä esiin. Käräjäoikeus ei ole vakuuttunut siitä, että Kittten sinänsä varmastikin hänen yrityksensä lähtökohdista oikea korjauskustannus vastaisi sitä yleistä korjauskustannustasoa, joka salaojien rakentamisessa on. Käräjäoikeuden on todettava, että usean suuntaisia tarjouksia voitaneen varmasti esittää. Salaojat voidaan rakentaa aina hartiapankkirakentamiselia kalliimpiin tapoihin. Kyse on työntekemisen tavasta. Käräjäoikeus toteaa pitävänsä yhden talon kohtana hyväksyttävänä lähtökohtana salaojista 20.000 euron korjauskustannusta. Tätä suuremman korjauskustannuksen osalta tulisi olla tarkempi suunnitelma ja vakuuttavampi perustelu kuin nyt paikalla käyneen Kittten käräjäoikeudessa kertoma. Joka tapauksessa normaalitapauksessa talonomistaja kilpailuttaa tarjouksia ja valitsee itselleen edullisimman. Tämä sama periaate on huomioitava myös hinnanalennuksen määrää harkittaessa.

Lähtökohtana voitaisiin pitää tässä tapauksessa asuinrakennuksen osalta korkeintaan 20.000 euron korjauskustannusta. Kun tällaiseen hinnanalennuksen lähtökohtaan lisätään autotallin salaojien uusiminen, voidaan 25.000 euron hinnanalennus katsoa kokonaisuutena kohtuulliseksi.

Pumppaamoa ei ole näytetty salaojien uusimisessa välttämättömäksi. Näin ollen pumppaamon rakentaminen olisi yksinomaan sellainen tasonparannus, jota ei huomioida hinnanalennuksen määrässä sitä

korottavana.

Tuloyhteen korjauksen vaikutus hinnanalennukseen ei ole pidettävä hinnanalennusta merkittävästi korottava tekijänä. Sama koskee kaivon toimivuuden tarkastusta, joka tehdään uusien salaojien asentamisen yhteydessä. Kysymys on salaojien kohdalla kokonaishinnanalennuksesta, josta nämä toimenpiteet on katsottava pieneksi osaksi.

Todistaja Kittti on kertonut, että pelkän pumppaamon hinta siivouksineen on 2.500 euroa lisättynä arvonlisäverolla. Siten tämä määrä on jo sellaisinaan vähennettävä suuntaa-antavista korjauskustannuksista. Käräjäoikeus ei huomioi hinnanalennuksessa teknisen käyttöiän pidennystä, koska teknisellä käyttöiältä muutaman vuoden osalta ei ole salaojissa hinnanalennuksen olennaista merkitystä. Salaojien käyttöikä on joka tapauksessa yli 50 vuotta.

Salaojien uusimisen kohdalla hinnanalennusta vähentävänä ei voida huomioida myöskään tason parannusta, koska vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan salaojien uusiminen ei tarkoita sellaista rakennuksen arvonnousua, joka tulee ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää alentavana (KKO 2004:78). Sen sijaan pumppaamon osalta tässä tapauksessa kyse olisi tasonparannuksesta. Tällä ei ole kuitenkaan merkitystä, koska pumppaamon asentamista ei ole näytetty välttämättömäksi. Näin ollen pumppaamon osuutta ei huomioida hinnanalennuksessa lainkaan.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kotitalousvähennyksen tekemisen mahdollisuus ei vaikuta hinnanalennusta vähentävästi. Esitetty väite on perusteeton.

Merkitystä ei ole sillä, että I Kmmmsen arviossa ei ole pumppaamoa, koska edellä todetusti pumppaamon asentaminen ei ole ollut välttämätöntä.

lopputulemana käräjäoikeus pitää kohtuullisena virhettä vastaavana hinnanalennuksena salaojajärjestelmän, sadevesiputkien ja routasuojauksen osalta 25.000 euroa.

Alapohjan maa-aineksen uusiminen

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus alapohjan maa-aineksen uusimisesta on 5.741,20
euroa (sis. alv.). Tämä koostuu imuautosta 8 h å 200 eur, maan poisajosta 3 kuormaa a 260 euroa ja Lecasoran puhalluksesta 30 m3 a
75 eur, eli Lecasora yhteensä 2.250 euroa.

Kooosten väite on, että asuinrakennuksen ryömintätilassa ei ole salaojituskerrosta, vaan täyttö on tehty maa-aineksella, jossa on hienorakeista maa-ainesta. Jotta 80 cm ryömintätila kyetään tekemään,

Kooosten väite on, että alapohjasta tulee imeä maa-ainesta pois ja täyttää salaojituskerrokseksi kelpaavalla maa-aineksella (Leea -saralla).

Rakentamismääräyskokoelman C2 ohjeellinen minimikorkeus ryömintätilalle on 80 cm. Lisäksi C2 -ohjeen mukaan kapillaarikatkon on oltava 20 cm korkuinen ja sen on oltava sepeliä ja mursketta.

Todistaja Kittti on kertonut, että alapohjan alapinnassa oli kosteutta ja alapohjassa oli kosteaa irtoainesta. Onteloiden alapinnassa oli kosteutta. Käräjäoikeus toteaa näiden tietojen tulleen aiemmista tarkastusasiakirjoista. Omalla tarkastuskäynnillään Kittti ei ollut vesilammikoita havainnut. Ketttin lausunnosta (s. 14) ilmenee, että tarkastushetkellä ryömintätilan pohjamaa oli kauttaaltaan niin kosteaa, että housujen polvet kastuivat. Murskeen kapillaarisuuden vuoksi lähellä pintaa oleva vesipinta oli kastellut mursketäytönpintaan saakka.
Ryömintätilaan on kohdistunut poikkeuksellisen suuri kosteusrasitus salaojajärjestelmän virheiden vuoksi. Ryömintätilan korkeudeksi mitattiin kokoluokaltaan noin 93 88 cm.

Ketttin mielestä rakennuspiirustusten suunnitelmassa mainitun tyyppinen sepeli (rakeisuudeltaan 5 ...16 32 mm) on joka tapauksessa yhtä lailla kapillaarista kuin alapohjassa havaittu tässä tapauksessa ryömintätilan täyttömaana oleva kapillaarinen murskekin. Ketttin käsitys on ollut, että ryömintätilan päälle on mahdollista asentaa kapillaarikatko (s. 16). Todistaja Grttt on ollut tästä erimieltä.
Kapillaarikerros tulee Grtttin mielestä rakentaa, koska sen tarkoitus on estää kosteuden nousu maapohjasta tuuletustilaan. Grttt on kuitenkin kertonut, että epäselvissä tapauksissa rakeisuudet tutkitaan.
Vielä Grttt on todennut, että kapillaarikerroksen osalta hän enemmin korjaisi kuin jäisi odottamaan rakenteellista vahinkoa. Todistaja Retttnen on kertonut käyneensä alapohjassa siinä vaiheessa alapohjassa, kun ontelolaatat asennettiin. Tuulettuvan ryömintätilan alapohjan osalta kaupungin viranomaisten kannalta tärkeää on se, että ryömintätilaa on tarpeeksi ja että pintarakenne on kiviainesta, eikä alapohjassa ole laudanpätkiä. Kiviaines on yleensä sepeliä. Ontelolaatat asennetaan omille neopreeni, tai muulle asennuspalalle. Satoja taloja on tehty ilman lautojen lyömistä. Retttsen mielestä näin voidaan sanoa, että sepeli on kapillaarikerros. Jotain kiviä siellä oli, Jos kapillaarisuutta halutaan tutkia on maa-aines vietävä Rudukselle tutkittavaksi maalaboratorioon, jos toteaminen aiheuttaa ongelmaa. Retttsen mielestä tässä näyttää kiviainekselta. Sitä Retttnen ei pysty sanomaan, onko tässä tapauksessa siten kapillaarista kuin Ketttin lausunnossa todetaan (s. 7).
Asiassa on näytetty alapohjassa havaitun kosteutta. Kosteuden alapohjassa on yleisesti ottaen yhteydessä toimivaan salaojajärjestelmään, kuten todistaja Grttt on kertonut. Lisäksi Grttt ja Kettt ovat todenneet sen, että kosteus alapohjassa on viite toimimattomasta salaojasta. Käräjäoikeus antaa kannetta tukevaa merkitystä sille Grtttin kertomalle, että hän enemmin korjaisi kuin

27

jäisi odottamaan rakenteellista vahinkoa.

Ketttin kuitenkin katsoo, että ryömintätilan kosteus tulee vähenemään merkittävästi vielä, jos murskeen päälle asennetaan suodatinkangas ja kevyt sora (s.17). Tällöin myös kondensoituminen tulee vähenemään.
Käräjäoikeus toteaa, että tuuletuksen uusimiseen hinnanalennusvaatimusta ei perustetakaan.

Maa-aineksen uusimisen tarve ja hinnanalennus

Asiassa on olennaista arvioida alapohjan maa-ainesta hinnanalennuksen näkökulmasta. Kysymys on siitä, on valittu
rakentamisratkaisu hyvän rakentamistavan vastainen niin, että Kooosilla on oikeus hinnanalennukseen. Asiaa on tarkasteltava yhdessä sen kanssa, että Koooset saavat salaojajärjestelmän uusimisen osalta
25.000 euron hinnanalennuksen.

Oikealla alapohjan korjaamisen tavalla on spekuloitu asian käsittelyssä paljon.Todistaja Kittti on kertonut, että korjauksessa tavaraa on otettava pois, jos tehdään 20 cm:n kapillaarikatko Lecasorasta / sepelistä. Tämä on tehtävä imuautolla. Todistaja Grttt on ollut samanlaisen korjauksen kannalla. Ketttin lausunnossa (s. 14 15) todetaan, että kapillaarisuuden katkaisevan materiaalin tarve voidaan jättää selvitettäväksi salaojien uusimisen jälkeen. Jos murskeen pinta kuivuu salaojien uusimisen jälkeen, ei kapillaarikatkoa Ketttin mielestä tarvita. Ja jos murskeen pinta ei kuivu salaojien uusimisen jälkeen, voidaan ryömintätilan maanpinta saada kuivaksi lisäämällä mursketäytön päälle kapillaarikatkoksi tarkoitettua puhallettavaa kevytsoraa, joka on samalla lämmöneriste. Kettt ei ole pitänyt todennäköisenä, että ryömintätilan korkeuden madaltuminen aiheuttaisi kosteusteknistä haittaa. Kapillaarikatkaisukerroksen jättäminen pienemmäksi, eli 10 sentin korkuiseksi, olisi Ketttin mielestä joka tapauksessa parempi kapillaarikatko alkuperäisen suunnitelman mukaiseen sepelija soratäyttöön verrattuna.

Käräjäoikeus toteaa, että on monta tapaa korjata alapohjaa. Korjauskustannuslaskelmat ovat tässä tapauksessa vain suuntaa-antavia. Hinnanalennuksen kannalta käräjäoikeus pitää
olennaisena sitä, että ryömintätilaan on kohdistunut poikkeuksellisen suuri kosteusrasitus nimenomaan salaojajärjestelmän virheiden vuoksi. Näiden seurauksena alapohjaa on parannettava kapillaarikerroksella. Ketttin lausunnosta ilmenee, että jos salaojajärjestelmä korjataan niin, ettei ryömintätilaan enää kohdistu normaalista poikkeavaa kosteusrasitusta, muuttuu ryömintätilan kosteustilanne niin merkittävästi, ettei tuuletuksen lisäämiselle ole tarvetta. Olennaista on, ettei hinnanalennusta edes perusteta tuuletuksen virheisiin.

Kannetta vastaan puhuu oikeastaan vain se Ketttin toteamus (s. 14-15), että kapillaarisuuden katkaisevan materiaalin tarve voidaan jättää selvitettäväksi salaojien uusimisen jälkeen. Jos murskeen pinta

kuivuu salaojien uusimisen jälkeen, ei Ketttin mielestä kapillaarikatkoa tarvita.

Johtopäätökset: Käräjäoikeus toteaa, että minimikorkeus ryömintätilalle on 80 cm. Kapiillaarikatkon on oltava 20 cm korkuinen ja sen on oltava sepeliä ja mursketta. Tämä rakentamismääräyskokoelman C2 ohje-osa ei ole velvoittava (Kettt s. 14-15). Hyvän rakentamistavan mukaisen alapohjan on vastattava tarkoitustaan ja sen tarkoitus on estää kosteuden leviäminen rakenteisiin. Tässä tapauksessa alapohja on ollut tarkastushetkellä kostea, mutta vettä sinne ei ole mennyt. Suurempaa vesivahinkoa ei ole ollut, mutta kosteus on viite toimimattomasta salaojasta.

Asiassa on näytetty, että alapohjan maa-aines ei tässä tapauksessa muodosta rakentamismääräyskokoelman määräysten mukaista hyvän rakentamistavan mukaista kapillaarikerrosta. Yhdessä salaojajärjestelmän kanssa rakentamisratkaisu ei ole toimiva ja on hyvän rakentamistavan vastainen. Kysymys on virhekokonaisuudesta, joka on kompensoitava kohtuullisella hinnanalennuksella.

Salaojat ja alapohjan maa-aines ovat toisiinsa liittyväisiä, joten
Kooosten kannalta kohtuutonta olisi jäädä odottamaan alapohjan osalta, miten salaojien uusiminen vaikuttaisi. Näin ollen käräjäoikeus ei anna merkitystä sille, että Kettt ei ole pitänyt tarpeellisena alapohjan
maa-aineksen vaihtamista.

Ei voida poissulkea sitä, etteikö alapohja voi olla korjattavissa puhaltamalla sinne kevytsoraa kapillaarikatkoksi samalla kuin salaojat uusitaan. Näyttämättä on jäänyt, että imuautolla tulee imeä vanha sepelikerros pois ja laittaa tilalle Lecasoraa siten kuin Caiwell Oy:n lausunnossa esitetään. Muita edullisempia vaihtoehtoja on Kemofiin lausunto huomioiden olemassa.

Hinnanalennuksen näkökulmasta tarkastellen tarpeettomia, taikka ennenaikaisia korjaustarpeita, ei tulisi huomioida hinnanalennuksessa. Tässä tapauksessa hinnanalennusta on arvioitava kokonaisuutena.
Näyttämättä on jäänyt, että alapohjassa on tarve niin laajoihin korjaustoimenpiteisiin, joita Koooset ovat Caiwell Oy:n lausunnossa esittäneet. Käräjäoikeus katsoo virhettä vastaavaksi kohtuulliseksi hinnanalennukseksi 1.500 euroa

Sokkelin pirmoitteen uusiminen

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen
korjauskustannus sokkelin oikaisusta ja pinnoitteesta on 3.124,80 euroa. Tämä koostuu rakennusmiehen 48 tunnin työstä a 40 eur/h ja
tarvikkeista 600 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että eritoten tässä kohdin korostuu vaadittavan hinnanalennuksen arviointi kokonaisuutena. Siten tästä syystä ja

muutoinkaan hinnanalennusta ei voida suoraan perustaa niihin laskelmiin ja uusimisen vaatimaan työmäärään, mitä Caiwell Oy:n lausunnosta ilmenee.

K Kmmmsen mielestä sokkelin pinnoite olisi ollut Kooosten havaittavissa ostajan ennakkotarkastuksessa. Salaojajärjestelmä täytyy edellä todetusti uusia laskemalla salaojia. Näin ollen käräjäoikeus ei anna merkitystä sille K Kmmmsen väitteelle, että joka tapauksessa sokkelin pinnoitteen korjaamisen tarpeen arviointi tulee tehdä vasta sen jälkeen kun salaojitusjärjestelmä on korjattu. Selvää on, että pinnoitteet tulevat uusiksi, kun salaojat asennettaan. Sokkelin korjaamisesta esitetty hinnanalennusvaatimus ei ole ennenaikainen hinnanalennuksen perusteeksi.

Rakentamishetkellä voimassa olleen rakentamismääräyskokoelman (RakMK C2, Kosteus) todetaan määräysosan kohdassa 5.1.1, että ulkoilmaan rajoittuvat seinärakenteet on liitettävä sokkeliin ja maanvastaiseen lattiarakenteeseen siten, että kosteuden haitallinen siirtyminen ja kertyminen seinärakenteeseen sokkelin tai viereisen lattiarakenteen kautta on estetty ja seinän alaRetttn kuivuminen on tarvittaessa mahdollista. lisäksi rakentamismääräyskokoelman C2:n ohje-osassa todetaan, että ulkoilmaa vasten olevan ulkoseinän alaRetttn on yleensä oltava vähintään 0,3 m viereisen maanpinnan yläpuolella. Rinteeseen rakennettaessa tai muusta erityisestä syystä voidaan tästä poiketa vähäisessä määrin. Tällöin on perustusten kuivatuksen ohella huolehdittava perusmuurin vedeneristyksestä.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 21) todetaan, että sokkelin korkeus on tarkastuksessa tehtyjen mittausten mukaan kokoluokkaa 50 cm ja siten se selkeästi ylittää rakentamismääräyskokoelman ohjeen vaatimukset. Ketttin lausunnossa todetaan, että kumpikaan asiaan liittyvä ohje tai määräys eivät vaadi sokkelissa olevan vesieristettä, kuten perusrnuurilevyä. Ketttin mielestä määräyksiin verrattuna yläRetttlistan puuttuminen ei ole virhe. Myöskään perusmuurilevystä puuttuva yläRetttlista ei lisää kosteusrasitusta, eikä yläRetttlistan puuttumisella ole Ketttin mielestä haitallista vaikutusta. Ketttin havainnon mukaan sokkelin pinta näytti lähes kaikkialta kuivalta, vaikka edellisenä päivänä oli satanut voimakkaasti.

Todistaja Grttt on kertonut, että pelkkä lumen sulaminen ei voi rapautumista aiheuttaa. Toki näin voi olla, jos maanpinnan kaltevuus on virheellinen. Sokkelissa oleva härme voi olla ajoittaista ja sokkeli voi olla aina jonkin verran kostea. Sokkelin pinnoitteesta taasen riippuu se, mikä merkitys on pintakosteudella. Todistaja Grttt on kertonut, että tällainen johtaa sokkelin rapautumiseen etenkin, kun pakkaset tulevat.
Pakkasrapautuminen tulee kosteutena ulos, jos sokkelin alapinta makaa vedessä siten kuin Ketttin lausunnon valokuvasta näkyy.

Kettt on kuitenkin todennut, että Retttlistan mahdollinen asentaminen tulee korjattavaksi salaojien uusimisen yhteydessä, joten Retttlistojen asentamista ei Ketttin mielestä kannata tehdä ennen salaojien uusimista. Lisäksi Ketttin lausunnossa (s. 22) todetaan, että sokkelin sirotepinnoituksen ulkonäöllä ei ole rakennus tai kosteusteknistä merkitystä. Rappauksen päälle asennettuja kivisirotteita käytetään yleensäkin vain ulkonäkösyistä. Ketttin mielestä tässä tapauksessa, missä sokkelit ovat betonipalkkeja, sokkelit eivät olisi vaatineet lainkaan pinnoitetta. Joissain kohdissa sokkelin ulkopinnassa oli kalkkihärmettä, joka ei Ketttin mielestä (s. 23) muodosta ulkopinnoissa rakenteellista tai terveydellistä haittaa. Kettt ei ole todennut tältä osin korjaustarvetta. Samalla Kettt kuitenkin toteaa, että terassin sokkelin sirotepinnoite on osin irronnut rapauksineen. Ketttin mielestä tällä irtoamisella ei sinänsä ole rakennusteknistä merkitystä, vaan haitta on ulkonäöllinen. Vaurioitunut rappauskohta voidaan korjata poistamalla irtoava rappaus ja kiinnittämällä sokkeliin vahvikkeeksi kuituverkko ja uusimalla rappaus. Sokkeli voidaan myös peittää laudoitukselia. Kettt on lausunnossaan todennut, että koko sokkelin siroterappauksen poistaminen ja uudelleen rappaus kauttaaltaan korjaustapana on ylimitoitettua, koska vauriot ovat kuitenkin paikallisia.
Lisäksi rappauksen uusimisesta kokonaan aiheutuisi Ketttin mielestä teknisen käyttöiän pidennystä 12 prosentin verran.

Vaurioituneiden rappauskohtien osalta on eritoten arvioitava sitä, ovatko Koooset voineet havaita rappauksen kunnon ennen kaupantekoa, kun kysymys on Ketttin lausunnon perusteella lähinnä kosmeettisesta asiasta.

Ketttin lausunnossa (s. 24) todetaan, että sokkelin pinnoituksen laikukkuus on varsin näkyvää jo pelkästään sisäänkäynnin portaiden etupinnoissa, joiden on täytynyt Ketttin mielestä olla nähtävillä jo talvella. Ketttin lausunnosta (s. 56) ilmenee, että välittäjä on näyttänyt ostajille asuntoa lumisena talvena tunnin verran puolipimeässä alkuillalla. Lunta on ollut tilastojen mukaan 12 cm. Ketttin mielestä terassin päätysokkelin vauriot eivät todennäköisimmin ole olleet havaittavissa talvella. Käräjäoikeus tekee Ketttin asiantuntijalausunnon valokuvasta (s. 22) saman havainnon.

Käräjäoikeus katsoo, että Kooosilla ei ole kaikilta osin ollut todellista mahdollisuutta todeta sokkelin rapautumista ennen kauppa.
Käräjäoikeus katsoo, että tarkastusvelvollisuus on vain osaksi laiminlyöty. ·

Johtopäätökset: Kyseessä on ollut uudehko talo, jossa sokkelin pinnoitteiden rapautumista ei olisi pitänyt tapahtua näin pian.
Käräjäoikeus katsoo tältä osin kaupan kohteessa olevan virheen, jonka perusteella Kooosilla on oikeus hinnanalennuksen. Kannetta vastaan puhuu tältä osin se Ketttin lausunnosta ilmenevä, että sokkelia ei ole tarpeen kokonaan uusia, koska se on vain osin rappautunut. Ketttin mielestä paikkakorjaus riittää. Tähän nähden 48 tuntia on virheen merkitykseen nähden liiallinen siihen nähden, että sokkeli tulee pinnoittaa uudelleen salaojituskorjauksen jälkeen.

Käräjäoikeus toteaa, että rappauksen uusimista itsenäisenä asiana arvioiden, että kyse ei ole sellaisesta kantavan rakenteen ongelmasta, jossa tasonparannusta ei voi hinnanalennuksessa huomioida. Kyse on tässä siitä, että sokkelin pinnoite tulee korjatuksi salaojajärjestelmän korjaamisen takia. Kyse olisi itsenäisesti kosmeettisesta korjauksesta, mutta nyt pinta menee uusiksi osana muuta korjausta. Näin ollen 48 tunnin työmäärään perustuva hinnanalennus ei ole hyväksyttävissä.
Tasonparannuksesta ei ole kyse.

Ottaen huomioon virheen laadun, vaadittavan korjauksen ja kauppahinnan käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 1.000 euroa.

Savupiipun aluskatteen läpivienti

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus savupiipun läpiviennin osalta on 768,80 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu rakennusmiehen 8 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 300 euroa. Vastanäyttöä ei ole kustannuksista esitetty, mutta hinnanalennusta on kauttaalta pidetty liiallisena. Näin ollen viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

K Kmmmnen vetoaa siihen, että savupiippu on moduulipiippu, johon voi laittaa hatun, minkä näkee kuvasta. Lisäksi Ketttin lausunnossakin sanotaan, että piippu on hyvin tehty. Lisäksi piippu on tarkastuksessa hyväksytty, eikä nuohooja ole tehnyt pelastuslain mukaisia Iituksia paloviranomaisille.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s.39-40) todetaan, että aluskatteessa ei ole havaittu NVI 2000 moduulisavupiippuun tarkoitettua läpivientitiivistettä. Sen sijaan aluskate oli leikattu hyvin tarkasti piipun ympärille ja kiinnitetty teipillä piipun ulkopintaan. Ketttin mielestä aluskate tuntui olevan hyvin kiinni piipussa ja läpivienti oli vesitiivis.
Ketttin lausunnossa todetaan, ettei piipun ollessa vesikaton ylimässä kohdassa aluskatetta pitkin ei voi valua vettä ylhäältä piipun läpivientikohtaan, joka on lisäksi suojattu pellityksellä.

Todistaja Retttnen on kertonut tarkastaneensa savupiipun suojaetäisyydet niin, että ne täyttyvät kantaviin rakenteisiin nähden. Retttnen on kertonut, että hormin pitää olla jollain konstilla kiinni, muuten vuotaa vettä. On olemassa jonkinlainen teippi, varmaan nk. kaulusjärjestelmäkin on olemassa. Retttnen muisti varmasti perehtyneenså hormin ohjeeseen (K9). Näissä ohjeissa 50 cm tarkoittaa etäisyyttä aluskatteesta. Retttnen on todennut, ettei sitä irtikään voi jättää, koska vedellä on taipumus tulla sisään. Retttsen kertoman perusteella kaupan kohteessa ei savupiipun hormin osalta ole sellaista kosteusvaurioriskiä, joka puoltaisi hinnanalennusta. Käräjäoikeus toteaa, ettei Retttnen oli kuitenkaan ottanut kantaa paloturvallisuuteen.

Todistaja Grttt on kertonut, että asennusohjeet ovat hyvin velvoittavia, ja jos siitä poikkeaa, se on Grtttin mielestä virhe. Grttt on kuitenkin todennut, että rakennusmääräyskokoelman ohjeet ajavat asennusohjeiden ohi.

Vahvinta näyttöä takan ja hormin osalta Kooosten kirjallisina todisteina ovat palotarkastajan sähköposti (K8), jossa kirjoitetaan hormin suojaetäisyydestä aluskatteesta, NVI 2000 moduulisavupiipun asennusohje, jossa kirjoitetaan hormin etäisyydestä aluskatteesta (K9) sekä Tulitalo Oy:n hormien myyntiedustajan R Aaxxxn sähköposti, jossa kirjoitetaan hormin suojaetäisyyksistä aluskatteesta (K7). Tämä todistelu tukee sitä, että läpivienti tulisi korjata hormiin tarkoitetulla läpivientikappaleella. Vaikkakin muut todistajat ovat arvioineet toteutuksen riittäväksi on kuitenkin painotettava sitä, että korjaamattomana asennus tällä tavoin voi aiheuttaa paloturvallisuusriskin, kun horrni on asennettu kiinni aluskatteeseen.
Tällöin merkitystä ei ole sillä, vuotaako aluskate vettä.

Johtopäätökset: Ketttin lausunnon perusteella kaupan kohteessa ei savupiipun hormin osalta ole sellaista kosteusvaurioriskiä, joka puoltaisi hinnanalennusta. Ketttin mielestä savupiipun läpivientiin ei liity korjaustarvetta. Ketttin lausunnosta ilmenee kannetta vastaanpuhuvia seikkoja. Lausunto ei tässä kohdin käräjäoikeutta muun näytön valossa vakuuta.

Savupiipussa on näytetty olevan laatuvirhe, jonka perusteella Kooosilla on oikeus hinnanalennuksen. Merkitystä ei ole sillä, jos joku yksittäinen nuohooja ei ole toimessaan tehnyt Iituksia paloviranomaisille.
Kysymys ei ole sellaisesta tasonparannuksesta, joka tulisi huomioida hinnanalennusta alentavana. Koooset eivät ole voineet tätä asennusvirhettä ennen kauppaa havaita. Korjauskustannuslaskelmassa on perusteena kahdeksan tunnin työ, joka on verraten suurehko.

Ottaen huomioon virheen merkityksen, kauppahinnan sekä vaadittavan korjauksen laadun kohtuullinen virhettä vastaava hinnanalennus on 500 euroa.

Aluskatteen paikkakorjaukset

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus aluskatteen korjauksen osalta on 1.835,20 euroa (sis.alv.). Tämä koostuu rakennusmiehen 32 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 200 euroa.

Käräjäoikeus toteaa todistelun olleen osin päällekäistä ja liittyväistä jo edellä savupiipun läpiviennin yhteyden todetun kanssa. Tiilikatteessa vaaditaan todistaja Grtttin kertomin tavoin aina aluskate. Mitään kosteusvauriota, tai viitettä siitä, ei tässä tapauksessa ole todettu.

K Kmmmnen on kertonut joskus korjanneensa rikkinäisen kohdan. Lisäksi aluskate oli vain varmuuden vuoksi olemassa ja sen paikkaaminen kuului normaaliin kiinteistön huoltoon.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 38) todetaan, että aluskatteessa on kolme kohtaa, joissa on ilmeisimmin ollut reikä. Kohdat on paikattu jollain elastisella kiinnitysaineella. Paikkapalat ovat alkaneet irrota aluskatteesta ilmeisesti siksi, että kiinnitysaine on alkanut menettää elastisuuttaan. Tarkastushetkellä paikatuilla kohdilla ei havaittu vesivahinkoja. Ketttin mielestä aluskatteen paikkapalojen irtoaminen tulee todennäköisesti jatkumaan ja aiheuttamaan tulevaisuudessa vähäisen, mutta huomioon otettavan kosteusvaurioriskin. Ketttin mielestä aluskate on suositeltavaa korjata (s. 39), mutta korjaustarve ei ole vielä kiireellinen. Ketttin mielestä korjausten voidaan tulkita olevan myös huoltotoimenpide jo kertaalleen korjattuihin kohtiin.

Todistaja Grttt on käräjäoikeudessa kertonut, että tiilikate ole vesitiivis ja se vaatii välttämättä aluskatteen. Grttt on kertonut, että pienet reiät voidaan korjata elastisella kitillä, jos kyseessä on pieni vika. Grtttin mielestä tässä tapauksessa aluskatteen korjaaminen vaatii katteen poistamista yläpuolelta. Lisäksi Grttt on viitannut rakentamismääräyskokoelman yleisiin määräyksiin asumisturvallisuudesta yleisesti.

Käräjäoikeus toteaa, ettei yleiset rakentamismääräyskokoelman tavoitteet esimerkiksi kosteusvaurioiden estämiseksi huomioiden etenkään kosteusvaurioriskin kannalta katossa olevat, tällaiset pienehköt viat ole hyvä asia. On selvää, että niiden korjaamiseen on tarvetta, eikä vika ole siten merkitykseltään väheksyttävissä. Kanteen tueksi on esitetty riittävä näyttö. Käräjäoikeus katso aluskatteen paikkakorjausta vain huoltotoimenpiteeksi. Kyse on kuitenkin tavallaan siitä, että ensimmäinen korjaus ei ole onnistunut, eikä ole ollut hyvän rakentamistavan mukaista. Ketttin ja Grtttin esittämät korjaustavat taasen ovat laajuudeltaan jo sellaisia, ettei niissä ole kyse tavanomaisesta huollosta.

Käräjäoikeus toteaa, ettei Grtttin kertoman perusteella ei ole tullut esille sellaista, että Ketttin esittämä alakautta tehtävä korjaus olisi toimimaton ja kestämätön ratkaisu. Kooosten todistelu ei muutoinkaan osoita riittävästi sitä, miksi yläkautta tehtävä korjaus oli välttämätön.

Ketttin asiantuntijalausunnosta ilmenee, että yhtä toimiva ratkaisu kuin korjaaminen katon yläpuolelta voidaan tehdä alakautta (s. 39). Ketttin mielestä työ yläkautta veisi enemmän aikaa, korjaaminen olisi säälle altista, vaatisi lisämateriaalia ja aiheuttaisi kattotiilien sekä aluskatteen lisävaurioitumisriskin, mistä johtuen se olisi selvästi kalliimpi korjaustapa eikä lopputulos olisi Ketttin mielestä yhtään parempi kuin alakautta korjattaessa.

Ketttin mielestä aluskatteen paikkaukset olisivat olleet myös havaittavissa tikkaita pitkin ullakolle mennen. Käräjäoikeus toteaa, ettei

Kooosilla ole ollut mitään erityistä aihetta menemään katolle ja ullakolle tikkaita pitkin. Näin ollen Kooosten ennakkotarkastusvelvollisuus ei ole sinne ulottunut. Koooset eivät siten ole menettäneet oikeuttaan vaatia tältä osin hinnanalennusta.

Johtopäätökset: Käräjäoikeus katsoo sinänsä näytetyksi, että liimamassalla tehty korjaustapa ei ollut kestävyyden kannalta asianmukainen korjaustapa. Käräjäoikeus hyväksyy sen Kmmmsen väitteen, että kyseessä on ollut tavanomaisen huoltotoimenpide.
Tällaisen korjauksen korjaamisesta on nyt kysymys. Ottaen huomioon Ketttin lausunnon ja osin myös Grtttin kertoman käräjäoikeus katsoo korjaukset, jotka aluskatteeseen tulisi tehtäväksi niin laajoiksi, ettei kyse ole enää toistamiseen normaalista kiinteistönhuollosta.

Käräjäoikeus toteaa, että kyseessä on uudehko talo, joka oli myyty hyväkuntoisena. Korjaustapa on ollut myyjän tiedossa. Lisäksi kyseessä on Grtttin kertoma huomioiden riskirakenne vesitiiveyden kannalta. Kyse on sellaisesta salaisesta virheestä, joka merkittävyydeltään olisi ollut vaikuttamassa kauppahintaan, jos paikkaukset olisivat olleet Kooosten tiedossa. Kaupan kohteessa on virhe, jonka perusteella Kooosilla on oikeus kohtuullisen hinnanalennuksen.

Käräjäoikeus katsoo, että yhtä hyvin korjaus olisi tehtävissä edullisemmin alakautta. Hinnanalennuksen näkökulmasta tarpeettomia korjauksia tulee välttää, ja asiaa on lähestyttävä edullisemman vaihtoehdon kautta. Näin ollen käräjäoikeus perusta hinnanalennuksen määrän osalta ratkaisuaan todistaja Grtttin kertomaan, eikä Caiwell Oy:n laskelmaan 32 työtunnista. Kyse on epäonnistuneen korjauksen korjaamisesta laajemmalla korjaustavalla aluskatteessa. Siten kyse ei ole tasonparannuksesta.

Ottaen huomioon virheen merkityksen, sen korjaamisen vaatimat toimet ja kauppahinnan käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi noin puolet vaaditusta, eli 800 euroa.

Viemärituuletuksen tarkastusllmkku

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus viemärintarkastusluukulle ja radon putken jatkamiseen katolle on yhteensä 1.140 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu
rakennusmiehen 16 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 500 euroa.
Selvää on, että suurimman osan täytyy kohdistua putken jatkamiseen.

K Kmmmnen on kertonut, että tuuletusputkessa on puhdistusluukku, mutta seinämän aukko on unohtunut tehdä. Viemärituuletuksen tarkastusluukku on Vantaan ammattikoulun toimesta paklattu umpeen. Nämä aina häivytetään, ja tärkeää on tietää, missä luukku sijaitsee.
Kmmmsen mielestä kyse on ulkonäköasiasta.

Ketttin lausunnosta (s. 45) ilmenee, että piirustuksen mukaan tuuletusputkessa on puhdistusluukku kodinhoitohuoneen nurkassa olevassa hormikotelossa. Edelleen Ketttin asiantuntijalausunnossa (s.45) todetaan, että hormikoteloon ei oltu tehty aukkoa, mistä puhdistusluukun olisi voinut havaita. Ketttin lausunnossa todetaan, että puute voidaan korjata avaamalla koteloon tarkastusaukko puhdistusluukun kohdalle. Paikallistaminen voidaan tehdä endoskoopilla.

Viemäriputki on koteloitu talon sisällä, mutta koteloon ei ole tehty luukkua, josta voisi päästä tarvittaessa huoltamaan viemäriä sen puhdistusluukusta. Uudehkossa talossa tarkastusluukun tulisi olla toimiva. Kyse ei ole pelkästään kosmeettisesta asiasta. K Kmmmnen ei ole maininnut tästä umpeen paklaamisesta ennen kauppaa.

Johtopäätökset: Viemärituuletuksen tarkastusluukkua ei ole tehty. Käräjäoikeus toteaa, ettei todistaja Grttt oli tehnyt kustannusarviossa olevaa laskelmaa korjauskustannuksista, vaan sen on tehnyt H Lexxxra. Korjauskustannuksista suunnan ottaminen hinnanalennukseen on hankalaa, koska laskelma on yhteinen radon putken kanssa 1.140 euron määräisenä. Käräjäoikeus ei voi pitää selvänä, onko 16 tunnin työ tarpeen, kun tarkempaa selkoa korjaamisen tavasta ei ole. Tässä yhteydessä on kuriositeettina todettava, että paklaus on tehty ammattikoululaisten opiskelijoiden toimesta ja korjauskustannuslaskelma lienee taasen liikkeen hintaa. Joka tapauksessa hinnanalennuksen kannalta voidaan lähteä siitä, että korjauskustannukset eivät olisi tarkoituksellisen suuria.

Ottaen huomioon virheen merkitys, sen korjaamisen pienehkö laajuus ja kauppahinta käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi noin kahdeksan tunnin työtä ja tarvikkeita vastaten 100 euroa.

Radon tuuletusputken jatkaminen

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus viemärintarkastusluukulle ja radonille
putkenjatkamiseen katolle on yhteensä 1.140 euroa (sisalv.). Tämä koostuu rakennusmiehen 16 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 500 euroa. Selvää on, että suurimman osan täytyy kohdistua putken jatkamiseen. Putken tulppaamisen osalta kyse voisi olla huomattavasti vähäisemmästä korjauksesta.

K Kmmmnen on kertonut tehneensä itselleen rakentaessa radon putken siltä varalta, jos sitä joskus tarvitsisi. Putki maksoi muutaman kympin. Jos tulppaamisen ottaisi pois, menisi sähköä. Tuuletuksen kannalta Ketttin kertomuksessa näkyvä kulkuaukkoa on tehokkaampi kuin radon -luukku.

Riidatonta on, että asuinrakennukseen on tehty radonin poistoputki, mutta sitä ei ole jatkettu katolle saakka. Putki on koteloitu ja putki päättyy kotelon sisällä menemättä katolle saakka. Putkesta puuttuu läpivienti.

Ketttin lausunnosta (s. 13) ilmenee, ettei radon putkella ole merkitystä alapohjan tuuletuksessa, kun huomioidaan alapohjan sisäänmenoaukon osuus tuuletuksessa. Käräjäoikeus toteaa, ettei radan putken kohdalla ole osoitettu muutakaan merkittävää riskiä asunnolle edes todistaja Grtttin kertomuksella. Todistaja Grttt on kertonut, että ellei putkea jatketa katolle, se pitäisi ainakin tulpata kiinni.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 53-54) todetaan, ettei ole esitetty asiakirjaa, jossa olisi mainittu radon poiston ottamisesta käyttöön.
Säteilyturvakeskus ei ole todennut Vantaan Vierumäen alueella enimmäisarvon ylittäviä radonpitoisuuksia. Rakennukseen on silti suunniteltu ja rakennettu radonpoistoputki, jota ei ole kuitenkaan tehty poistoputken yläpäänosalta valmiiksi saakka. Ketttin mielestä, jos radonpitoisuus jää alle 200 Ng, on radonpoistoputken käyttöönotto tarpeetonta.

Johtopäätökset: Ketttin lausunnosta ilmenee, että radonpoistoputken käyttöönotto tarpeetonta. Näyttämättä on jäänyt, että tästä muodostuisi tuuletuksen kannalta tai muutoin sellainen asumisterveysriski, joka olisi poistettava tulpattua radon putkea jatkamalla. Joka tapauksessa putken jatkamisessa olisi kyse sellaisesta tason parannuksesta, joka ei oikeuta hinnanalennukseen määrään.
Kyseessä on myös asia, joka ei salaisena virheenä ylittäisi virheen
merkittävyyskynnystä 340.000 euron kauppahinta huomioiden. Käräjäoikeus katsoo, että tältä osin kaupan kohteessa ei ole hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.

Takan tuhkaluukun asennusvirhe

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus on 657,20 euroa (sis.alv.). Tämä koostuu
rakennusmiehen 12 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 50 euroa.
Vastanäyttöä ei ole kustannuksista esitetty, mutta hinnanalennusta on
kauttaaltaan pidetty liiallisena. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

K Kmmmsen mielestä tämä olisi ollut Kooosten havaittavissa ostajan ennakkotarkastuksessa. Lisäksi K Kmmmnen on kertonut, että kyseessä on kosmeettinen asia.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 39-40) todetaan, että takan tuhkaluukun kehystä ei ole todennäköisesti tarkoitettu asennettavaksi saranat yläRetttssa, koska sillä tavalla asennettuna arinan läpi alas putoilevat hiilet saattavat päästä helpommin lattialle raollaan olevan luukun kautta. Ketttin mielestä tulipalovaara on kuitenkin vähäinen, koska koko takan läheisyydessä oleva lattia on klinkkeripintainen.
Ketttin lausunnosta ilmenee, että nuohooja on huomauttanut takan asennustavasta, mutta nuohooja ei ole kuitenkaan kieltänyt takan käyttöä tuhkaluukun asentamisen vuoksi. Ketttin lausunnossa todetaan, että tuhkaluukun asento voidaan haluttaessa vaihtaa irrottamalla luukun kehys takasta ja asentamalla se takaisin ylösalaisin. Ketttin mielestä korjaus ei ole välttämätöntä, koska nuohooja on hyväksynyt nykyisenkin toteutustavan.

Johtopäätökset: Takan tuhkaluukku on asennettu väärinpäin. Sinänsä on paloturvallisuusriskin kannalta Ketttin toteamuksista huolimatta nuohoojan huomautuskin huomioiden selvää, että takan tuhkaluukun asennusvirhe tulee korjata. Ketttin lausunnosta on luettavissa, että tällainen korjaus tehtäisiin kääntämällä tuhkaluukku oikein päin eli irroittaa se takasta ja muurata se uudelleen oikein päin.

Käräjäoikeus katsoo tältä osin kaupan kohteessa olevan virheen, jonka perusteella Kooosilla sinänsä on oikeus hinnanalennuksen. On niinkin, että takka on sellainen erityisvarustus, jota ostajan luulisi eritoten tarkastelevan. Tällaista tarkasteltaessa luulisi pitävän tuhkaluukkua ainakin hankalana. Käräjäoikeus hyväksyy Kmmmsen väitteen siitä, että virhe on ollut Kooosten havaittavissa ennen kauppaa. Näin ollen takan tuhkaluukun asennusvirheen takia kauppahintaa ei alenneta.

Autotallin varaston ilmanvaihto

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen
korjauskustannus on 322,40 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu rakennusmiehen neljän (4) tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 100 euroa. Vastanäyttöä ei ole kustannuksista esitetty, mutta hinnanalennusta on kauttaaltaan pidetty liiallisena. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

K Kmmmsen mielestä ilmanvaihdon puuttuminen olisi ollut Kooosten havaittavissa ostajan ennakkotarkastuksessa. Lisäksi kukaan ei ollut autotallin varaston ikkunoista edes kysynyt. Kyseessä ei ole lämmin tila, eikä sinne siksi ole ilmanvaihtoa laitettu. K Kmmmsen mielestä kyseessä on tunnin työ.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 35) todetaan, että piirustuksen mukaista oven lautasventtiiliä ja peräseinän ulkosäleikköä ei ole asennettu. Varastossa ei siten ole ilmanvaihtoa. Ketttin mielestä ilmanvaihto olisi syytä tehdä piirustuksen mukaisesti. Ilmanvaihdon puuttuminen voi aiheuttaa kosteuden ajoittaista haitallista kertymistä varaston sisäilmaan. Todistaja Grttt on kertonut, alkovaraston ilmanvaihdosta, että siellä pitää olla vähintään kaksi venttiiliä, jotta se pääsee tuulettumaan.

Ketttin lausunnossa todetaan, että ilmanvaihdon puuttumisen havaitsemiselle ei ole ollut estettä asunnon esittelyssä. Huolellisessa ostajan ennakkotarkastuksessa ilmanvaihdon puuttuminen olisi voitu havaita.

Johtopäätökset: Autotallin varastosta puuttuu rakennuspiirustusten mukainen ilmanvaihtojärjestelmä. K Kmmmnen on rakentanut talon. Rakentajan on tullut rakentaa talo piirustusten mukaan. Näin ei ole tapahtunut. Ketttin lausunnon ja Grtttin kertoman mukaan ilmanvaihto tulee tehdä tuulettumisen takia. Kyseessä on ollut uudehko talo, jota ei ole tältä osin toteutettu piirustusten mukaisesti. Siten toteutus ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Näin ollen käräjäoikeus katsoo tältä osin kaupan kohteessa olevan sellaisen virheen, jonka perusteella Kooosilla on sinänsä oikeus hinnanalennuksen.

Kyseessä on ollut kaksi venttiiliä varastotilassa. Venttiilit eivät kuitenkaan ole olleet paikoillaan. Asuntoon normaalisti näytöllä tutustuttaessa ei tällaisiin yksityiskohtiin yleisesti ottaen piirustuksista katsellen normaali ostaja tarkastustaan ulota. Ketttin lausunnossa todetaan, että ilmanvaihdon puuttumisen havaitsemiselle ei ole ollut estettä asunnon esittelyssä. Tämä sinänsä voi pitää paikkansa. Myöskään K Kooosen kertomuksesta ei ilmene, millä tavoin varasto on tarkastettu. Tästäkin huolimatta voidaan ajatella, ettei asuntoesittelyssä tällaista vartavasten ryhdytä etsiskelemään. Kylmässä varastossa voinee ilmanvaihtoventtiili olla hankassakin paikassa havaita. Olennaisempaa on tällaisessa tilanteessa, ettei uudehkossa talossa varastoa ole tehty rakennepiirustusten mukaan. Tästä ei ole Kooosille erikseen kerrottu.
Näin ollen käräjäoikeus katsoo, etteivät Koooset ole laiminlyöneet ostajan selonottovelvollisuuttaan.

Ottaen huomioon virheen merkityksen, sen korjaamisen vaatimat toimet ja kauppahinnan käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 200 euroa.

Keittiön / kodinhoitohuoneen ja lämminvesivaraajan sähkökytkennät

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus on 657,20 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu
sähkömiehen kahdeksan (8) tunnin työstä a 60 eur/h ja tarvikkeista 50 euroa. Vastanäyttöä ei ole kustannuksista esitetty, mutta hinnanalennusta on kauttaaltaan pidetty liiallisena. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

K Kmmmsen mielestä nämä ovat olleet Kooosten havaittavissa ostajan ennakkotarkastuksessa. Ainakaan laaja korjaus ole tarpeellinen ja kyseessä on muutaman tunnin korjaus. Kyseessä on kosmeettinen asia. K Kooonen on kertonut, että näytöllä kaikki valaisimet eivät olleet paikallaan.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 46-49) todetaan, että lämminvesivaraajan yläpuolella seinien nurkassa oleva sähköjohto on kiinnitetty seiniin silikonilla ilman johtokiinnikeitä. Johto sijaitsee paikassa, mihin ei normaalisti ole pääsyä, eikä tarvetta mennä koskettelemaan johtoa. Ketttin mielestä riski johdon irtoamisesta on siten pieni. Lisäksi Ketttin mielestä sähköjohto sijaitsee näkyvällä paikalla, joten se on todennäköisesti ollut nähtävillä jo asunnon esittelyssä ennen kauppaa. Ketttin kanta on ollut, että haluttaessa johtoon voidaan lisätä kaksi MMJ-kiinnikettä, jolloin johdon kiinnitys vastaa hyväksyttyä asennustapaa. Johdossa ei havaittu haurastumista. Lisäksi keittiössä jakorasian ja seinän välissä jakorasian kyljestä puuttuu palanen ja jakorasiasta valaisimeen johtava sähköjohto roikkuu vapaana pesualtaan sekoittajan yläpuolella. Ketttin lausunnosta ilmenee, että kiinteistönvälittäjän lähettämissä kuvissa myyntivaiheelta roikkuvia johtoja ei näy. Edelleen Ketttin lausunnosta ilmenee. että kodinhoitohuoneen roikkuva johto on teipattu yläkaapin alapintaan.
MMJ-johdon pinta on auki ja johtimet ovat näkyvillä. Kumpikaan, ostaja tai myyjä eivät ole kertomansa mukaan asentaneet teippejä. Toisessa kodinhoitohuoneen kohdassa sähköjohto roikkuu vapaasti. Vielä Ketttin lausunnosta ilmenee hänen lähettäneen valokuvat sähkötöistä rakennusvaiheessa vastanneelle EduVantaan sähköalan opettajalle A Växxxselle, jonka mukaan lämminvesivaraajan kiinnitystapa ei ole sähköturvallisuusmääräysten vastainen, eikä silikoni haurastuta
MMJ-kaapelia. Keittiön ja yläkaapin alla olevista valaisimista Ketttin lausuntoon on otettu Väänäsen toteama, että peruseristettyä MLL-johdinta ei saa olla näkyvissä, kuten tässä tapauksessa on tehty. Reklamaatio on siinä mielessä aiheellinen. Valkoiset jakorasiat tulisi kiinnittää seinään, jolloin paljasta johdinta ei jäisi näkyviin.

Johtopäätökset: Käräjäoikeus katsoo kohteessa olevan virheen, jonka perusteella Kooosilla sinänsä on oikeus hinnanalennuksen, koska kohteen sähköistyksessä on havaittu asennusvirheitä, jotka tulee korjata. Todistelu tukee sitä päätelmää, että keittiön/ kodinhoitohuoneen ja lämminvesivaraajan sähkökytkennät ovat olleet Kooosten havaittavissa ennen kauppaa. Kodinhoitohuoneen pintaan teipattu johto on täytynyt havaita. Näyttö on jäänyt tässä kohdin kahden eri suuntaisen kertomuksen varaan. Myöskin lämminvesivaraajan yläpuolella oleva johto on ollut Ketttin lausunnon mukaan nähtävissä. Jakorasian olisi voinut huolellisessa tarkastuksessa havaita. Näiltä osin käräjäoikeus hyväksyy Kmmmsen väitteen siitä, että väitetyt virheet ovat olleet Kooosten havaittavissa ennen kauppaa. Näiltä osin Koooset ovat menettäneet oikeutensa vaatia hinnanalennusta.

Keittiön ja yläkaapin alla olevista valaisimien kohdalla tilanne on toisin. Keittiössä myyntiä varten otetuissa valokuvissa roikkuvia johtoja ei näy. Näin ollen johtojen roikkumisen on tullut tapahtua tämän jälkeen. Ottaen huomioon, että kyseessä on uudehko talo, on johtojen roikkuminen keittiössä virhe. Yksi tutustuminen kohteeseen on tällaisen virheen osalta riittävää. Tältä osin Koooset eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Ottaen huomioon virheen merkityksen, sen korjaamisen vaatimat toimet ja kauppahinnan käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 100 euroa.

Asuinrakennuksen ja autotallin lumiesteet

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus on 1.091,20 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu 16 jm:stä a 55 euroa. Vastanäyttöä ei ole kustannuksista esitetty, mutta
hinnanalennusta on kauttaaltaan pidetty liiallisena. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

K Kmmmnen on kertonut, että yhtenä talvena tuli niin paljon lunta, että lumiesteet alkoivat vääntyä. Varmenteeksi Kmmmnen otti poikkipuun pois, koska se oli fiksumpaa. Putken lyhentäminen olisi noin viiden sekunnin homma asia vain jäi hoitamatta. K Kmmmsen mielestä nämä olisivat ollet havaittavissa ennakkotarkastuksessa.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 36 38) todetaan, että varaston oven yläpuolella olevan lumiesteen putki on ylipitkä ja siksi taipunut päistään. Putkea on lyhennettävä, jotta lumieste ei rikkoudu.
Lyhentäminen tehdään vain toisesta päästä putkea ja työnnetään putki oikealle kohdalleen. Ketttin mielestä lumieste on tarpeen vain kulkutien (ovi ja porrastaso) kohdalla. Lumiesteputki on oikean mittainen asuinrakennuksen pääsisäänkäynnin ja teknisen tilan oven kohdalla.
Lisäksi asuinrakennuksen takalappeen lumiesteistä puuttuu lumiesteputket. Putki on irronnut 3 -4 vuotta sitten, eikä sitä ole asennettu uudelleen. Ketttin mielestä kiinnikkeiden väliin täytyy asentaa putki. Lumiestekiinnikkeiden ja lumiesteputkien liitoskohta myös liikkuu vaakasuunnassa sitä käsin siirrettäessä. Asennusohjeiden vastaista asennusvirhettä kiinnittämisessä ei ole. Ketttin mielestä lumiesteiden virheet tulee korjata, koska ne aiheuttavat turvallisuusriskin.


Todistaja Retttnen on kertonut tarkastaneensa käyttöönoton yhteydessä lumiesteet. Lumiesteitä meni toissatalvena paljon rikki sääolojen takia. Näin tapahtuu, kun tiilien päälle tulee jääkerros, joka lähtee valumaan. Sitten monessa paikassa lumiesteiden alusrakenteet pettivät. Käräjäoikeus toteaa, ettei Retttsen kertomalla ole kannetta vastaan puhuvaa merkitystä.

Vaatimus käsittää kaikkien lumiesteiden korjaamisen tai uusimisen. Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 38) todetaan, että lumiesteet eivät todennäköisesti olleet selvästi näkyvillä ostajan ennakkotarkastuksessa. Sen sijaan varaston oven yläpuolella oleva lumieste on Ketttin mielestä huomiota herättävällä paikalla ja näkyvästi vääntynyt, joten se on ollut helposti havaittavissa.

Käräjäoikeus tältä osin toteaa, että lumiesteet ovat sijainneet talon katolla ja pois lukien varaston oven kohta niitä ei ole voinut ennakkotarkastuksessa havaita. Kun vielä tarkastusajankohta on ollut luminen talviajankohta ei lumiesteiden ole näytetty olleen miltään osin olleet silminnähden havaittavissa. Ketttin lausunto ei riitä näyttämään ostajan selonottovelvollisuuden laiminlyöntiä. K Kooosen olisi myyjänä toisaalta tullut tällaisesta lumipeitteen takia Kooosille myös kertoa. Asiaa ei voi ajatella niin, että vielä ennen kauppakirjan laatimista ostajien olisi tullut lumiesteiden toimivuus erikseen havaita, tai ryhtyä sitä päättelemään. Epäselväksi on myös jäänyt onko lunta edes ollut näyttöhetkellä asian havaitsemiseksi sopivassa määrin vähän. Lisäksi käräjäoikeus pitää selvänä, että uudehkossa talossa Koooset ovat voineet lähteä siitä, että lumiesteet ovat kunnossa ja oikein tehty.

Johtopäätökset: Koooset eivät ole laiminlyöneet ostajan selonottovelvollisuuttaan, eivätkä siten ole menettäneet oikeuttaan vaatima hinnanalennusta. Koooset ovat näyttäneet, että lumiesteputkia on vääntynyt ja niitä on yhdeltä kohdin kiinnitetty vastoin valmistajan asennusohjeita ja niitä puuttuu osalta katosta, vaikka kiinnityskappaleet on asennettu. Asuinrakennuksen ja autotallin kaikki lumiesteet tulee korjata tai uusia, koska ne aiheuttavat turvallisuusriskin. Tältä osin kaupan kohteessa on hinnanalennukseen oikeuttava virhe. Täitä osin vaatimus muodostuu materiaaleista. Ottaen huomioon virheen merkityksen, sen korjaamisen varmastikin vaatimat toimet ja kauppahinnan käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 800 euroa.

Saunan seinä!aatoitus / vedeneritys

Lähtökohdaksi voidaan todeta, että Caiwell Oy:n laskelman mukainen korjauskustannus on 1.413,60 euroa (sis. alv.). Tämä koostuu rakennusmiehen 16 tunnin työstä a 40 eur/h ja tarvikkeista 500 euroa. Vastanäyttöä ei ole. kustannuksista esitetty, mutta hinnanalennusta on kauttaaltaan pidetty liiallisena. Viime kädessä käräjäoikeuden on arvioitava mahdollisen hinnanalennuksen kohtuullinen määrä.

Kyseessä on märkätila, eikä seinälaatoituksen alla ole vedeneristettä.

Koooset vaativat hinnanalennusta siksi, että laattojen alla pitäisi olla verieriste, mutta sitä ei ole. Hinnanalennusvaatimusta esitetä saunan kiukaan taustalla olevasta verhoilukivipinnasta, vaan vedeneristyksen puutteista.

K Kmmmnen on kertonut, että laatat ovat vain koristeena ja saumaukset ostajien nähtävissä. K Kmmmnen on kertonut, että saunassa on täsmällinen höyrysulku, jossa on laatta, folio, rimoitus ynnä muuta. K Kmmmsen mielestä saunan seinään ei voi laittaa vesieristettä, vaan siinä toimitaan höyrysululla. Lattialle roiskuu vettä, ja sinne voi vesieristyksen rakentaa.

Ketttin asiantuntijalausunnossa (s. 51-52) todetaan, että saumauksissa ei ole puutteita. Todistaja Retttnen on kertonut, että pintojen tarkastus ei tavallaan kuulunut hänelle. Retttnen on kertonut, että saunasta tarkastetaan viranomaisen näkökulmasta kiukaan suojaetäisyydet ja laudetta niin, että se on turvallinen. Todistaja Grttt on kertonut, että korjauksessa laatoitus joudutaan poistamaan, levyttämään seinä uudelleen, koska käytännössä seinälevy menee rikki laattoja irrottaessa, asentamaan vedeneristys ja uudet laatat.

Johtopäätökset: Ottaen huomioon rakentamista koskevat määräykset ja ohjeet märkätilojen vedenerityksen osalta käräjäoikeus katsoo, ettei saunan seinässä laattojen takana ole tullut olla vesieristettä, vaan höyrysulku on riittävää ja vallitsevan hyvän rakennustavan mukainen ratkaisu. Lisäksi se seikka, että höyrysulku menisi rikki laatat poistettaessa, ei tarkoita virhettä kaupan kohteessa, koska Kooosilla on ollut joka tapauksessa mahdollisuus virheelliset saumaukset ennakkotarkastuksessa havaita. Näin ollen ja koska höyryssulku laattojen alla on ollut hyväksyttävä rakentamisratkaisu Kooosilla ei ole väittämällään perusteella oikeutta hinnanalennukseen.

Lopputulema kanteesta

Kanteen kohdan 1 osalta Koooset ovat näyttäneet perusteen hinnanalennukseen toteen. Erikseen arvioitavana on ollut 13 väitettyä virhettä. Merkittävin laatuvirheistä on ollut salaojien ja sadevesiputkiston uusimisen tarve. Niiden osalta käräjäoikeus on katsonut kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 25.000 euroa. Lisäksi hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä ovat olleet alapohjan maa-aineksen uusiminen (1.500 eur), osaksi sokkelin pinnoitteen uusiminen (1.000 eur), aluskatteen paikkakorjaukset (800 eur), savupiipun läpivienti (500 eur), autotallin varaston ilmanvaihto (200 eur), asuinrakennuksen ja autotallin lumiesteet (800 eur), viemärituuletuksen tarkastusluukku (100 eur) sekä keittiön sähkökytkennät (100 eur).
Näiden virheiden perusteella Kooosilla on oikeus yhteensä 29.000 euron hinnanalennukseen tuomiolauselmasta ilmenevine korkoineen. Viivästyskoron alkamisajankohta on riidaton.

Kanteen kohta 2 on näytetty toteen todistaja Grtttin laskutuksestaan kertomalla. Kanteen kohdan 2 vaatimus hyväksytään vaaditun mukaisena.


Oikeudenkäyntikulut



Kooosten voittavat riitaisista vaatimusta kohdista suuremman osan. Kmmmsen tulee asian hävinneenä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla korvata Kooosen oikeudenkäyntikulut osaksi. Koooset voittavat kanteen merkittävimmän osan, eli salaojien uusimista koskevan kohdan perusteeltaan. Tuomittava hinnanalennus on hieman yli puolet Kooosten vaatimasta määrästä. Salaojien uusimisen kohdalla perusteenkin osalta asia on ratkaistu enemmän Kooosten esittämän mukaisesti, kun autotallin osalta vaatimukset on hyväksytty.
Merkittävimmät Kooosten hylätyt väitteet ovat koskeneet salaojien pumppaamoa, alapohjan maa-aineksen vaihtamisen tapaa ja saunan höyrysulkua. Muut Kooosten hylätyt väitteet ovat liittyneet hinnanalennuksen kannalta pienempiin vikoihin ja puutteisiin.

Asian lopputulokseen nähden K Kmmmsen on korvattava Kooosten oikeudenkäyntikuluista noin 2/3, eli kohtuulliseksi katsotut 12.000 euroa. Kooosten oikeudenkäyntikulujen määrä on riidaton.

Avustajan palkkio

K Kmmmnen saa oikeusapua ilman omavastuuosuutta. Kmmmsen avustajaksi on 22.8.2014 alkaen määrätty asianajaja M Pexxxnen. Avustajan laskusta ilmenee 43,75 tunnin työmäärä. Avustajan toimenpiteet on laskussa eritelty ja yksilöity. Kyseessä on ollut kiinteistönkauppaa koskeva riita-asia, jossa on ollut usea väitetty vika tai puute kaupan kohteessa. Asianajaja Pexxxnen on kolmas Kmmmsen käyttämä avustaja, joka on tullut Kmmmsen kertoman mukaan, kun edellinen avustaja luopui tehtävästä juuri ennen vastauksen antamista. Käräjäoikeus toteaa oikeusapua haetun vain asianajaja Pexxxsen tekemiin toimiin. Asiassa on asianajaja Pexxxkin toimesta vielä jatkanut sovintoneuvotteluja, jota oli jo tätä ennen käyty pidempään.
Tällainen on ollut asian vaiheessa perusteltua, kuten muutkin asianajaja Pexxxsen laskusta ilmenevät toimenpiteet. Asian laatu ja laajuus sekä merkitys K Kmmmselle huomioiden tehdyt toimenpiteet ovat olleet tarpeelliset. Näin ollen asianajaja Pexxxselle maksetaan palkkio laskun mukaisena. K Kmmmnen saa oikeusapua, joten asianajaja Pexxxlle valtion varoista maksettava palkkio jää kokonaan valtion vahingoksi.

Kmmmsen vaatimus asianosaiskulujensa korvaamisesta

Kmmmnen on esittänyt asianosaiskuluvaatimuksena matkakulut Thaimaasta Suomeen 18.7.2014 yhteensä 2.970 euroa, lnsector House Oy/T Kettt laskun 6.672 euroa/ 5.5.2013 ja asianajotoimisto x laskun 1.922, 00 euroa/8.5.2013.

Kmmmnen pääosin häviää asian. Näin ollen Koooset eivät
ole velvolliset korvaamaan K Kmmmsen vaatimia matkakuluja ja asian selvittelykuluja.

Kooonen saa oikeusapua 14.8.2014 lähtien. Arvioitaessa näitä kuluja oikeusapulain 4 §:n 2 ja 3 momenttien kannalta viran puolesta käräjäoikeus katsoo, ettei K Kooosen matkakuluja Thaimaasta Suomeen ei korvata valtion varoista, koska kyse ei ole siitä, että käräjäoikeus on velvoittanut K Kmmmsen saapumaan istuntoon henkilökohtaisesti asian selvittämiseksi. Kulut ovat myös heinäkuulta 2014. Muutoin asian lopputulokseen ja lausunnon merkitykseen nähden Ketttin asiantuntijalausunto ei ole sellainen todistelukustannus, joka tulisi korvata Kmmmselle oikeusapulain 4 §:n mukaisena tarpeellisena todisteluna.


TUOMIOLAUSELMA



Vastaaja K Kmmmnen velvoitetaan suorittamaan kantajille D Koooselle ja K Koooselle

1. hinnanalennuksena kaupan virheistä 29.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 6.3.2012 lukien 13.12.2013 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,

2. kohteen virheiden selvittelykustannuksia / Kmmmsten omina oikeudenkäyntiin liittyvinä asianosaiskuluina 499,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.7.2015 lukien,

3. oikeudenkäyntikulujen koNauksena 12.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.7.2015 lukien.

Valtion varoista maksetaan asianajaja M Pexxxlle palkkioksi K Kmmmsen avustamisesta 5.967,50 euroa, mikä määrä sisältää aNonlisäveroa 1.155 euroa. Avustajalle maksettava palkkio jää kokonaan valtion vahingoksi.

K Kmmmsen vaatimus asianosaiskulujensa korvaamisesta asian lopputulokseen nähden hylätään.