Mikä on tasonparannus terassin uudelleen rakentamisessa entä merkittävyyskynnys, jos korjauskulu on noin 0,5% -1% kauppahinnasta?
Kiinteistön kauppa tehtiin 12.10.2007 ja kauppahinta oli 425.000 euroa. Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on valmistunut 1940-luvulla. Ostajan vuonna 2012 tekemän ulkoportaiden uusimistyön yhteydessä ilmeni, että perushirsi oli laho oven kohdalla, verannan lattiavasat olivat lahovaurioituneet ainakin osittain ulko-oven kohdalta ja verannan kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Verannan vaurioista enemmälti, kuten siitä, olivatko verannan pystyrunkopuut, lattiavasat enemmälti ja kattopalkit lahovaurioituneet, on osapuolten välillä riitaa. Kyseessä on vanha, 1940 -luvulla rakennettu talo. Ottaen erityisesti huomioon talon korkea ikä, vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla rakenteilla merkitsee se rakenteen teknisen käyttöiän pidentymistä. Kysymys on siitä mikä määrä korjauksesta on tasonparannusta.
Ostajan mukaan verannan huomattavat vauriot ja virheet olivat muodostaneet merkittävän poikkeaman siitä, mitä perustellusti oli voitu odottaa. Kanne oli perustunut toteutuneisiin kustannuksiin. Välttämättömän korjaustarpeen arvo oli ollut 45.458,02 euroa. Pelkkien materiaalien osuus toteutuneista kustannuksista oli 12.346 euroa. Korjaustarve oli kohdistunut lämpimäksi tilaksi tehtyyn terassiin, joka oli ollut tärkeä osa asukkaan käyttöön tarkoitettuja huonetiloja. Virhekynnys oli ylittynyt siitä riippumatta, miten korjauskustannuksia arvioitiin.
Myyjän mukaan kiinteistön välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet korkeintaan 22.000 euroa. Ostajan korjaukset olivat olleet ylimitoitettuja ja ne olivat kohdistuneet myös sellaisiin (terassin) alapohjan osiin, jotka eivät olleet vaurioituneita. Ostajat olivat uusineet yli 70 vuotta vanhoja rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten aiheutuneissa kuluissa oli kyse lähes kokonaan tason parannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joiden perusteella tehtävä vähennys oli myyjän mukaan vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista. Joka tapauksessa kiinteistö ei laadultaan poikkea merkittävästi normaalitasosta. Oikeuskäytännössä tärkeimmäksi arviointiperusteeksi on muodostunut korjauskustannusten määrän vertaaminen kauppahinnan määrään. Vaatimukseksi on asetettu 3,5 -10,5 prosentin raja suhteessa kauppahintaan. Kun huomioon otetaan vain välttämättömistä korjauskustannuksista aiheutuneet kulut ja / tai kun tasonparannus, kiinteistön arvonnousu ja käyttöiän pidennys jätetään huomiotta, korjauskustannusten osuus jää noin 1%:iin kauppahinnasta eikä merkittävyysedellytys täyty.
Käräjäoikeus katsoi oikeaksi hinnanalennuksen määräksi 23.000 euroa korkoineen. Hovioikeus vahvisti tämän. Tasonparannus oli siten noin 50%. Merkittävyyskynnys myös ylittyi, vaikka korjauskulut jäivät laskutavasta riippuen 0,5% - 1% kauppahinnasta.
Oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeus velvoitti kummankin kantamaan omat oikeudenkäyntikulut koska ostaja ei ollut voinut näyttää toteen väitettään, että myyjä olisi tiennyt virheestä. Mutta hovioikeuden mukaan verannan kuntoa koskevan tietoisuuden selvittäminen ei ole merkittävässä määrin vaikuttanut asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan osa Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Käräjäoikeudessa ostajan oikeudenkäyntikulut olivat 19.313,42 euroa ja hovioikeudessa 2.728 euroa (asiassa ei järjestetty suullista käsittelyä). Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin puolta Ostajan käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista eli 9.650 euroa ja kolmanneksen hovioikeuskuluista koska vaatimusta oli muutettu vain vähäisiltä osin.
Ostajan ei olisi tarvinnut ajaa kannetta sillä perusteella, että myyjä tiesi lahovaurioista (vahingonkorvausperuste) koska jo pelkkä salainen virhe (hinnanalennusperuste) olisi riittänyt samaan lopputulokseen pääsemiseen. Tietoisuuden näyttäminen on kuitenkin nostanut alioikeudessa oikeudenkäyntikuluja, jotka nyt jäivät ostajan kannettaviksi.
Hakusanat:
-tasonparannus, vähäinen virhe, merkittävyys
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 15.4.2016
Nro 616
Diaarinumero S 15/863
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Espoon käräjäoikeus 12.2.2015 nro 2609 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.
Valittajat T. Ostaja, E. Ostaja
Vastavalittajat K. Myyjä, E. Myyjä
Vastapuolet
K. Myyjä E. Myyjä
T. Ostaja E. Ostaja
Valitus
T. Ostaja ja E. Ostaja ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että K. Myyjän ja E. Myyjäin heille yhteisvastuullisesti maksettavaksi tuomittu kauppahinnan alennus korotetaan 35.000 euroksi 3.8.2012 lukien laskettavine korkoineen. Ostaja ja Ostaja ovat lisäksi vaatineet, että Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 19.313,42 eurolla ja hovioikeudessa 2.728 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Kaupan kohteena oli ollut hyväkuntoinen, arkkitehtiomistajan vuosina 2003–2004 ja vesikaton osalta vuonna 1999 saneeraama villa, jossa oli ilmennyt kosteus- ja homevauriota.
Korjaustöiden yhteydessä kiinteistön laatua ei ollut parannettu. Verannan uudelleen rakentamisen yhteydessä ei ollut käytetty sellaisia materiaaleja tai rakenteellisia ratkaisuja, jotka olisivat parantaneet sen tasoa.
Myöskään hinnanalennuksen määrään vaikuttavaa käyttöiän pidennystä tai arvon nousua ei ollut tapahtunut. Myyntitietojen mukaan talo oli rakennettu vuonna 1940, ja siihen oli vuosina 1998, 1999 ja 2003–2004 tehty remontteja ja peruskorjauksia. Verannan ulkovuoraus oli uusittu, sisäkatto oli paneloitu, seinät oli lasikuitutapetoitu ja maalattu ja lattiat oli hiottu ja lakattu. Kaupantekopäätöksen perusteina olleiden tietojen mukaan kaikki pintarakenteet olivat lähes uusia kauppaa tehtäessä.
Ostaja ja ostaja olivat maksaneet kauppahinnan, joka oli perustunut muun muassa siihen, että veranta oli hiljattain kunnostettu. He olivat joutuneet tekemän saman työn, mikä oli kerrottu tehdyksi jo myyjän toimesta. He olivat kunnostaneet verannan vanhaa kunnioittaen.
Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikulut tuli määrätä korvattavaksi täysimääräisesti, koska sillä minkä he olivat asiassa hävinneet oli ollut vain vähäinen merkitys ja vaatimuksesta hyväksymättä jäänyt osa oli koskenut harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ollut sanottavaa vaikutusta kulujen määrään.
Vahingonkorvausperusteen hylkäämisellä oli ollut vain vähäinen merkitys. Eri kanneperusteilla vaadittu oikeudellinen seuraamus oli ollut sama.
Vastavalitus
K. Myyjä ja E. Myyjä ovat yhteisessä vastavalituksessaan vaatineet, että kanne hylätään. Lisäksi Myyjä ja Myyjä ovat vaatineet, että Ostaja ja ostaja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 18.952,00 eurolla ja hovioikeudessa 4.492,80 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Kiinteistössä ei ollut ollut kauppahinnan alennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. Salaisen virheen osalta merkittävyyskynnys ei ollut ylittynyt. Kiinteistön kunto ei ollut kokonaisuutena arvioiden poikennut merkittävästi normaalitasosta.
Kiinteistön välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet korkeintaan 22.000 euroa. Ostajan ja ostajan toteuttamat korjaukset olivat olleet ylimitoitettuja ja ne olivat kohdistuneet myös sellaisiin alapohjan osiin, jotka eivät olleet vaurioituneita.
Ostaja ja ostaja olivat uusineet yli 70 vuotta vanhoja rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten aiheutuneissa kuluissa oli kyse lähes kokonaan tason parannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joiden perusteella tehtävä vähennys oli vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista.
Kiinteistö ei poikennut laadultaan normaalitasosta. Koska kysymyksessä oli vanha talo, Ostaja ja ostaja eivät olleet voineet perustellusti olettaa, että talon rakenteissa ei olisi lahovauriota. Heidän olisi tullut varautua siihen, että talossa joudutaan uusimaan myös rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi. Virheellä ei ollut ollut vaikutusta asumiskelpoisuuteen tai haittaa terveydelle.
Vastaukset
Myyjä ja Myyjä ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Ostajan ja Ostajan valitus hylätään.
Välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet enintään 22.000 euroa.
Yli 70 vuotta vanhan rakennuksen osa oli rakennettu uudelleen ja vanha seinä- ja kattorakenne oli korvattu nykyaikaisella rakenteella. Uudelleenrakentamisen yhteydessä Ostaja ja ostaja olivat uusineet rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi tai ainakin pidentäneet rakenteiden käyttöikää olennaisesti. Tason parannuksen, arvonnousun ja käyttöiän pidennyksen perusteella tehtävä vähennys oli vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oikeudenkäyntikulujen osalta ei Ostajan ja ostajan esittämin tavoin ollut. Vahingonkorvausperuste oli ollut Ostajan ja ostajan ensisijainen kanneperuste, eikä sen merkitys ollut ollut vähäinen. Ensisijaiseen kanneperusteeseen vastaaminen oli aiheuttanut Myyjälle ja Myyjäille merkittäviä kuluja. Vaatimuksen osittaisella hylkäämisellä oli vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostaja ja ostaja ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Myyjän ja Myyjäin vastavalitus hylätään.
Ostajalla ja Ostajalla oli oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Ostaja ja ostaja eivät olleet ostaneet 65 vuotta vanhaa rakennusta, vaan ammattilaisen vuosina 1998 ja 2003–2004 kunnostaman ja remontoiman hyväkuntoisen talon.
Verannan huomattavat vauriot ja virheet olivat muodostaneet merkittävän poikkeaman siitä, mitä perustellusti oli voitu odottaa. Kanne oli perustunut toteutuneisiin kustannuksiin. Välttämättömän korjaustarpeen arvo oli ollut 45.458,02 euroa. Pelkkien materiaalien osuus toteutuneista kustannuksista oli 12.346 euroa. Korjaustarve oli kohdistunut lämpimäksi tilaksi tehtyyn terassiin, joka oli ollut tärkeä osa asukkaan käyttöön tarkoitettuja huonetiloja. Virhekynnys oli ylittynyt siitä riippumatta, miten korjauskustannuksia arvioitiin.
Myyjälle ja Ostajalle oli tarjottu tilaisuus hankkia oma urakkatarjous ja urakoitsija tekemään korjaustyöt. He eivät olleet tätä tilaisuutta käyttäneet. Heidän myöhemmin esittämiään urakkatarjouksia ei voitu verrata Ostajan ja Ostajan hankkimaan tarjoukseen, koska laskelmien tekijät eivät olleet nähneet vauriota eivätkä sitä, miten niitä oli havaittu ja miten korjaustyö oli edennyt.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasia
Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden. Aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asiaan, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Vastaavaa sääntöä noudatetaan 3 §:n 2 momentin mukaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään vain osittain. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksyttämättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostajan ja Ostajan kanne on toissijaisen kannevaatimuksen osalta perusteeltaan hyväksytty. Määrällisesti he ovat voittaneet kannevaatimuksestaan noin puolet. Oikeudenkäynti käräjäoikeudessa on olennaisesti keskittynyt kysymykseen kannevaatimuksen perusteesta. Asiassa esitetty todistelu on liittynyt lähinnä tämän kysymyksen selvittämiseen. Siten on ilmeistä, että suoritusvelvollisuuden perustetta koskevan riitakysymyksen käsittely on aiheuttanut olennaisesti suuremman osan asianosaisten oikeudenkäyntikuluista kuin vaatimuksen määrää koskevan kysymyksen käsittely.
Ostaja ja Ostaja ovat vaatineet Myyjältä ja Myyjältä suoritusta ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena. Vaatimuksen määrä on ollut sama. Käräjäoikeus on katsonut, että asiassa oli jäänyt näyttämättä, että Myyjä ja Myyjä olisivat antaneet Ostajalle ja Ostajalle virheellisen tiedon verannan kunnosta. Koska kyseessä oli ollut salainen virhe, Ostajalla ja Ostajalla ei ollut oikeutta saada sen perusteella vahingonkorvausta. Hovioikeus katsoo, että Myyjän ja Myyjän verannan kuntoa koskevan tietoisuuden selvittäminen ei ole merkittävässä määrin vaikuttanut asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostajan ja Ostajan esittämä todistelu on ollut pääosin tarpeen niiden seikkojen näyttämiseksi, joiden suhteen he ovat osaksi voittaneet asian. Myyjällä ja Myyjällä ei ole ollut määrällisesti huomauttamista Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta todistaja Okxxxn todistajanpalkkiota lukuun ottamatta. Käräjäoikeus on hinnanalennuksen määrää harkitessaan ottanut huomioon kiinteistön arvon nousun ja laadun parantumisen. Käräjäoikeus on tältä osin hyväksynyt Myyjän ja Myyjän esittämät näkökohdat. Hovioikeus katsoo, että se osa hinnanalennuksesta, joka on jäänyt hyväksymättä ei ole koskenut ainoastaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin jälkimmäisessä virkkeessä tarkoitettua harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei olisi sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan osa Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin puolta Ostajan ja Ostajan käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Ostaja ja Ostaja ovat hovioikeudessa osaksi voittaneet asian käräjäoikeudessa olleiden oikeudenkäyntikulujen osalta. Myyjä ja Myyjä ovat hävinneet vastavalituksensa.
Käräjäoikeuden tuomiota on muutettu vain vähäiseltä osin Ostajan ja Ostajan eduksi. Näin ollen Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikulut osaksi. Hovioikeus arvioi asian lopputulokseen nähden kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin yhtä kolmasosaa Ostajalla ja Ostajalla hovioikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Ostajalle ja E. Ostajalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 9.650 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ostajalle ja Ostajalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 900 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.6.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P. L.
hovioikeudenneuvos S. O.
hovioikeudenneuvos J. S.
Esittelijä: viskaali S. E.
Ratkaisu on yksimielinen.
ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.10 osasto
TUOMIO
Annettu kansliassa
15/2609
käräjätuomari T. V. 12.2.2015
L14/261
Kantajat T. Ostaja E. Ostaja
Vastaajat K. Myyjä E. Myyjä
Asia Kiinteistön virhe
Vireille 10.1.2014
KANTAJIEN VAATIMUKSET
T. Ostaja ja E. ostaja ovat vaatineet, että K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ostajalle ja Ostajalle ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 45.458,02 euroa ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 40.949 eurolle 3.8.2012 alkaen ja 4.509,02 eurolle 15.5.2013 lukien. Lisäksi Ostaja ja Ostaja ovat vaatineet, että Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 19.313,42 eurolla korkoineen.
Kannevaatimusten perusteet
Ostaja ja Ostaja ostivat Myyjältä ja Myyjäiltä 12.10.2007 Espoossa osoitteessa xxxxxx sijaitsevan kiinteistön 425.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistö siirtyi ostajien hallintaan 14.12.2007.
Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2- ja 5 -kohdissa tarkoitettu virhe.
Talo myytiin hyväkuntoisena. Myyntitietojen mukaan talo oli rakennettu vuonna 1940 ja remontoitu vuosina 2003 - 2004. Samassa yhteydessä taloon oli rakennettu laajennusosa. Talon huopakatto oli uusittu 1999. Todellisuudessa talo oli Espoon kaupungin kiinteistötietojärjestelmästä saadun tiedon mukaan rakennettu 1949.
Veranta oli lämmintä tilaa ja päällisin puolin vastasi myyntiesitteen antamaa kuvaa näyttäen samalla tavalla kunnostetulta kuin koko muu rakennus. Räystäs- ja ikkunapuitelaudat oli uusittu myyjien toimesta, veranta uudelleen paneloitu sekä asennettu halogeenivalot räystäslautoihin. Talon ulko-ovi ja oven alareunaan portaiden yläpäähän alimman hirren päälle asennettu pelti olivat myös uusittuja.
Rakennuksen verannan pystyrunkopuut, lattiavasat ja kattopalkit olivat suurelta osin lahovaurioituneet. Alin perushirsi oli pahoin vaurioitunut kosteudesta. Hirsirakenne alkaa vasta huomattavan korkealta maanpinnan yläpuolella. Ostajalla ja Ostajalla ei ollut aihetta epäillä korjaustarpeita verannassa eikä alimmassa hirressä. Hirren lahovaurio on ilmeisesti syntynyt siitä, että ylin ulkoporras on johtanut vettä hirttä vasten tai mahdollisesti myös hirttä vasten asennetun peilin vaikutuksesta. Myös perushirren päältä ylöspäin nousevat terassin runkotolpat olivat alaosastaan puoleen väliin lahonneet.
Veranta oli purettava ja rakennettava uudelleen, sillä paikallinen korjaus ei vaurioiden laajuuden vuoksi ollut rakennusteknisestä mahdollista eikä kustannustehokasta.
Purku- ja korjaustyöt oli ulotettava myös verannan alla olevan lämpimän varaston puolelle. Verannan lattia toimi lämpimän varastotilan kattona ja kun lattia jouduttiin purkamaan ja uusimaan, oli samalla uusittava lämpimän varaston katto ja muun muassa katossa ollut valaistus. Edelleen kun veranta jouduttiin purkamaan kivijalkaan saakka, tulivat vastaan lämpimän varastotilan seinärakenteet ylimmän 30 - 40 cm osalta. Myös varastotilan seinärakenteet oli pakko lopulta purkaa.
Myyjä oli asentanut verannan katolle uuden kattohuovan. Huopa oli asennettu virheellisesti siten, että siihen oli jäänyt rako, josta kosteus oli päässyt kattorakenteisiin. Vauriot johtuvat ilmeisesti katon vuotamisesta ja siitä, että yläpohjaan oli lisätty eristettä niin paljon, että tilan tuulettuminen oli estynyt.
Myyjä oli lisännyt verannan yläpohjaan eristettä. K. Myyjä on ilmoittanut korjanneensa verannan katolla painumaa. Rakenteita avattaessa esiin tuli painekyllästetyllä puulla korjattu katon painuma. Korjauspaikan ympärillä olevat rakenteet olivat täysin lahot. Myyjä on painumaa korjatessaan ja eristettä lisätessään tullut tietoiseksi rakenteiden kunnosta ja on ollut velvollinen siitä ennen kauppaa kertomaan. Vaikka Myyjä ei itse olisi lisännyt eristettä, on hänen kuitenkin korjauksen yhteydessä täytynyt havaita, että eristettä oli niin paljon, että normaali ilmanvaihto estyi.
Työt teetettiin 18.6.2012 päivätyn tarjouksen perusteella. Tarjouksen hinta oli 45.510 euroa.
VASTAUS
Vastaajat E. Myyjä ja K. Myyjä ovat vastustaneet kannetta perusteeltaan ja määrältään ja vaatineet että se hylätään ja että Ostaja ja Ostaja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 18.952 eurolla korkoineen.
Kanteen vastustamisen perusteet
Kiinteistössä ei ole vahingonkorvaukseen tai kauppahinnan alennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. Kiinteistö ei laadultaan merkittävästi poikkea siitä, mitä ostajat ovat perustellusti voineet edellyttää. Yli 65 vuotta vanhan vuonna 1940 valmistuneen talon ostaja ei voi perustellusti olettaa, että talon rakenteet olisivat vapaat lahovaurioista tai että talossa ei jouduttaisi uusimaan rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi. Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta.
Talon kattoa ei ole uusittu vuosina 2003 - 2004, vaan talon huopakate on uusittu vuonna 1999 asentamalla uusi palahuopakate vanhan katteen päälle. Samalla korjattiin katon vähäinen painauma. Myyjät eivät ole lisänneet verannan yläpohjaan eristettä. Huovan asennuksessa ei ole tapahtunut kantajien väittämää virhettä.
Verannan osalta myyjät uusivat räystäslaudat ja ulkoverhoilun tekemällä koolauksen ja asentamalla paneloinnin vanhan päälle. Sisä- ja ulkopuolen remontin aikana rakenteita ei avattu.
Kynnyspelti asennettiin vanhan ulkopaneloinnin päälle, ei alinta hirttä vasten. Pellin yläosa jäi uuden paneloinnin alle. Pellin asennuksen yhteydessä myyjä ei tehnyt eikä voinut tehdä havaintoja alimman hirren lahovaurioista. Katon painuman korjauksen yhteydessä myyjä ei tehnyt havaintoja lahovaurioista, koska yläpohjan eristevillat peittivät kattorakenteet, kuten pitikin.
Myyjät eivät tulleet korjausten yhteydessä tietoisiksi lahovaurioista eivätkä tehneet havaintoja, joiden perusteella heidän olisi pitänyt epäillä vaurioita verannan rakenteessa.
Verannan pystyrunkopuut eivät olleet lahovaurioituneet. Lattiavasat olivat lahovaurioituneet vain ulko-oven kohdalta osittain. Kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Purku ja uudelleen rakentaminen ei ollut välttämätöntä, vaan korjaus olisi ollut mahdollinen.
Joka tapauksessa kiinteistö ei laadultaan poikkea merkittävästi normaalitasosta. Oikeuskäytännössä tärkeimmäksi arviointiperusteeksi on muodostunut korjauskustannusten määrän vertaaminen kauppahinnan määrään. Vaatimukseksi on asetettu 3,5 -10,5 prosentin raja suhteessa kauppahintaan. Kun huomioon otetaan vain välttämättömistä korjauskustannuksista aiheutuneet kulut ja / tai kun tasonparannus, kiinteistön arvonnousu ja käyttöiän pidennys jätetään huomiotta, korjauskustannusten osuus jää noin yhteen prosenttiin kauppahinnasta eikä merkittävyysedellytys täyty.
Siltä osin kuin Ostaja ja Ostaja vaativat korjauskustannuksina verannan uudelleen rakentamisesta aiheutuneita kustannuksia, kyse ei ole välttämättömistä havaitun vian ja puutteen korjaamiskuluista. Kiinteistön omistajat ovat uusineet rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten kuluissa on lähes kokonaan kyse tasonparannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joita ei oteta huomioon kaupan kohteen puutteen merkittävyyttä arvioitaessa.
NÄYTTÖ
Kantajien asiakirjanäyttö
K 1. Myyntiesite
K 2. RS -kuntotarkastusraportti 3.10.2007
K 3. Raksystems lausunto 27.6.2012
K 4. Sähköposti 17.6.2012 vastaajille
K 5. Pöllönen Oy tarjous 18.6.2012
K 6. Sähköposti 3.7.2012
K 7. Pöllönen Oy raportti 28.2.2013
K 8. Valokuvia
Kantajien henkilötodistelu
1.T. Ostaja todistelutarkoituksessa
2.Todistaja Rl, HTT O. Okxxxx
3.Todistaja T. Pöxxxx
4.Todistaja HTT tavarantarkastaja A. Laxxx
Vastaajien asiakirjanäyttö
V 1. Myyntiesite (K1.)
V 2. Kauppakirja 12.10.2007 (K2.)
V 3. Kuntotarkastusraportti 3.10.2007 (K3.)
V 4. Kustannusarvio välttämättömistä korjaustöistä 8.12.2014
V 5. Kustannusarvio verannan uudelleen rakentamisesta 8.12.2014
V 6. Kustannusarvio verannan uudelleen rakentamisesta 23.12.2014
V 7. Pöllönen Oy tarjous 14.410 euroa korjaustöistä 20.5.2012
V 8. Valokuvia 12 kappaletta
V 9. Kaksi valokuvaa
Vastaajien henkilötodistelu
1.K. Myyjä todistelutarkoituksessa
2.E. Myyjä todistelutarkoituksessa
3.Todistaja rakennusinsinööri H. Koxxx
4.Todistaja J. Saxxx
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Henkilötodistelu
T. Ostajaa on kuultu asiassa todistelutarkoituksessa. Ostaja on kertonut olevansa koulutukseltaan BBA. Hän on osakkaana liikkeenjohdon konsulttitoimistossa, jossa tehdään isoille yrityksille kustannuslaskentaa.
Heidän ostamansa talo näytti ulkoa päin hyväkuntoiselta, eikä kuntokartoitus antanut aihetta epäillä suurempia virheitä. Rakennuksen rossipohja oli kuiva ja kunnossa. He tekivät kuntokartoitusraportin mukaiset toimenpiteet rakennukselle.
Kaupantekohetkellä myyjät mainitsivat, mitä remontteja taloon oli tehty. Verannan vesikaton painuman korjaustyötä ei mainittu. Mikäli siitä olisi kerrottu, olisi Ostaja vaatinut, että katto avataan.
Vuoden 2011 lopulla tehdyn puutarhasuunnitelman perusteella oli tarkoitus, että rakennuksen kiviportaat puretaan, jotta saadaan autolle kääntöpaikka.
Kun Pöxxx oli ollut paikalla purkamassa portaita, oli Ostaja pyytänyt tätä purkamaan verantaakin. Seinäpaneelia avattiin varovasti ja havaittiin, että pystypalkit olivat vaurioituneet. Silloin Ostaja pyysi Pöxxxltä ensimmäisen tarjouksen, jolloin verannan katon kunnosta ei vielä ollut tietoa.
Katon paneloinnin purkamisen yhteydessä ilmeni, että höyrynsulkumuovissa oli kosteutta ja eristevilla oli märkää. Pöxxxen ja jonkun muun henkilön arvio oli ollut, että katto pitää purkaa kokonaan.
Verannan huopakatossa oli ruosteisia nauloja, joiden kohdalla oli kahden senttimetrin reikä. Näin kosteus oli päässyt katon eristevillaan ja kun yläpohjassa ei ollut tuuletusta, ei kosteus ollut päässyt poistumaan.
Kuvasta 1 / K 8 Ostaja on kertonut, että potkupellin takana hirren päällä ei ollut panelointia.
Todisteina V 4 - 6 olevista kustannuslaskelmista Ostaja on kertonut, että ne on tehty niin sanotulla Klara-net ohjelmistolla. Ohjeen mukaan ohjelmistoa ei pitäisi käyttää alle 100 neliömetrin pinta-aloille, koska ohjelma antaa väärän tuloksen. Todisteessa V 4 oleva aluekerroin on liian alhainen, esimerkiksi Lapissa työvoima on halvempaa kuin etelässä. Ohjelmisto ei ota huomioon materiaalihukkaa.
Mitä pienempi kohde on kyseessä, sitä suurempi on vaikeuskerroin. Laskelmassa oleva vaikeuskerroin 1,10 on liian pieni. Myös aluekertoimen pitäisi olla 1,45 pääkaupunkiseudun mukaisesti. Kate 10 prosenttia on liian pieni näin pienelle työlle. Laskelmasta ei ilmene, että nosturi nostaisi parvekkeen takaisin ylös. Nosturi ei sitä paitsi mahdu kyseiselle tontille. Todellisuudessa yläkerran parveke purettiin pois osissa. Myös materiaalimäärät on laskettu väärin. V 6 -laskelmassa ei ole kertaakaan panelin purkua, muitakin työvaiheita puuttuu paljon.
Myyjän on ollut mahdollista lisätä eristettä yläpohjaan avonaisen räystäslaudoituksen sivuista ja kulkuaukosta. Myös laajennuksen yhteydessä on voitu lisätä eristettä.
Pöxxxxsen tarjous ei ollut K.in eikä halvin. Ostaja pyysi tarjouksen Pöllöseltä, koska tämä oli jo tontilla. Hän tarjosi myös Myyjälle mahdollisuutta hankkia valitsemaltaan urakoitsijalta tarjous.
Pöxxxxsen tekemät porras- ja verantatyöt maksoivat yhteensä 75.000 - 80.000 euroa. Lisäksi tämä teki keittiön taustalla olevan katoksen, talon paneloinnin ja porrastyöt. Myös ulko-ovet uusittiin.
K. Myyjä on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olevansa ammatiltaan arkkitehti. Ostajat olivat ennen kauppaa tarkastaneet talon kaksi kertaa. Taloon tehtiin 1990 -luvun lopulla laaja peruskorjaus, jolloin muun muassa katon painuma oli korjattu. Räystäslaudat uusittiin, sisäkatot paneloitiin, keittiön ja makuuhuoneiden pinnat uusittiin ja verannan ulkopanelointi uusittiin.
Talon porraskorjauksen yhteydessä oli löytynyt lahovaurio. Myyjä oli toivonut, että verantaa puretaan niin paljon, että vaurion laajuus saadaan selville.
Ensimmäinen tarjous oli määrältään 15.000 euroa ja se käsitti koko verannan purkamisen ja uudelleen rakentamisen. Myyjä ja Myyjä lupasivat korvata tästä noin 30 prosenttia. Sen jälkeen paljastui katon vaurio ja tarjous oli 45.000 euroa. Myyjä oli pitänyt hintaa kohtuuttomana eikä se vastannut hänen omaa käsitystään. Ostaja oli edellyttänyt, että Myyjä ja Myyjä maksaisivat määrästä 90 prosenttia.
Verannan katossa oli ollut vanha huopa, joka oli ollut kurtussa. Huovassa oli ollut ruosteisia nauloja, jotka uusittiin. Korjauksen yhteydessä poistettiin se osa, jonka aluslautojen vaihtaminen edellytti. Puun on täytynyt olla tervettä, koska muuten kiinnitykset eivät olisi pysyneet. Vanha kate jätettiin muuten. Uusi kate asennettiin ohjeen mukaan. Korjauskohtaa ympäröivä rakenne oli kovaa ja tervettä. Ylhäältä päin katsottuna näkyi villaa, joka peitti kattorakenteet. Myyjällä ei ollut syytä epäillä, että villan sisällä olisi lahovaurio.
Todisteena K 8 olevassa kuvassa 20 näkyvä vaalea lautaosa nuolen alapuolella on Myyjän korjaaman painauman kohta. Siitä kohdassa eriste ei ulottunut laudan alapintaan asti. Myyjä ei lisännyt verannan yläpohjaan eristettä. Jos sitä olisi lisätty, olisi käytetty puhallusvillaa kuten talon muunkin remontin yhteydessä.
Todisteen K 8 kuvan 6 osalta Myyjä on kertonut, että kyseessä on verannan katto, josta on poistettu panetit ja tukikoolaus. Jos hän ja Myyjä olisivat avanneet katon, he olisivat käyttäneet kipsi- eikä lasikuitulevyä.
Varmaankin vuorilautojen sivusta on joskus lisätty villaa, mutta sitä ei saa siten, että se täyttäisi koko kattotilan.
Kuvasta 2 / K 8 Myyjä on todennut, että hänen muistikuvansa mukaan julkisivuverhoilu oli yhtenäinen verannan kohdalta eikä hän osaa sanoa, oliko hirsi ollut näkyvissä vai ei. Myyjä on epäillyt, että paneli on peittänyt myös pellin alla olevan hirren. Alimman hirren lahovaurion syynä on ollut riskirakenne, jossa betoni on ollut lähellä hirren alareunaa.
K 8 kuvassa 20 näkyvät ylemmän nuolen kohdalla näkyvät laudat noin kahden neliömetrin alueelta on Myyjä asentanut.
Todisteessa K 7 oleva tuntierittely, yhteensä 1.080 tuntia työtä, on kohtuuton noin 15 neliömetrin verannan rakennuskustannuksiksi. Käytettyä materiaalia Myyjä ei ole suhteuttanut tehtyyn työhön.
Verannan osakorjaus on mahdollista, mutta Myyjä olisi varmaan itse toiminut samoin kuin nyt on tehty.
Todisteen V 8 kuvasta 1 Myyjä on todennut, että kuvassa on terve, ikänsä näköinen puurakenne. Jos runkotolpissa on ollut lahoa, olisi se ilmennyt, eikä Myyjä olisi rakentanut perheelleen terassia lahon katon päälle. Kuvassa 2 näkyvä perushirsi ei ole laho.
Verannan uudelleen rakentaminen ei ole erityisen vaativa työ. Myyjä oli kysynyt kahdelta tutulta urakoitsijalta tarjouksia ja ne olivat olleet noin 15.000 euroa.
Rakennusalan yrittäjä T. Pöxxx on todistajana kertonut, että verannan virheet tulivat ilmi, kun kynnyspelti otettiin pois. Alta paljastui laho alapuu, joka ilmenee Pöxxxsen raportista kuvasta 1 (K 7). Tilanne oli kuvassa näkyvä heti pellin pois ottamisen jälkeen. Ostajan pyynnöstä rakennetta purettiin enemmän ja lahovauriota oli enemmän (kuva 3). Kuvasta 2 ilmenee, että välikatolta on vesi valunut kynnykselle.
Seuraavaksi alettiin purkaa kattoa, ensin alapuolelta, missä oli sisäkatto. Kun lahoa löytyi, purettiin yläkatto. Sitä oli korjattu. Lahovauriot verannan katossa johtuivat Pöxxxsen mukaan siitä, että aluskatteesta oli päässyt vettä ja kattorakenteen tuuletus oli olematon.
Palahuopa vaatii alushuovan, koska se ei ole täysin tiivis. Palahuopaa ei suositella katolle, jolla on alle 10 prosentin kaltevuus.
Todisteena V 7 oleva tarjous on annettu siinä vaiheessa, kun vain kynnys oli näkyvillä. Tarjous ei käsitä verannan katon korjaamista. Todisteessa K 7 listattu materiaali on käytettyjä laskutettu Ostajalta. Pienissä kohteissa työ on aina kallista. Työhön meni aikaa, koska kyseessä oli uniikkikohde, jossa ei ollut suunnittelijaa. Ikkunat tehtiin käsityönä ja tilattiin uudet lasit. Pöxxx piti myös suunnitella työ. Lisäksi aina kun vastaan tuli lahovauriota, piti odottaa ohjeita siitä, miten toimitaan. Tontilla ei myöskään ollut säilytystilaa. Hinta 45.000 euroa johtuu siitä, että kyseessä oli erikoiskohde. Pöxxx myös rakentaa määräysten mukaan eikä käytä halpatyövoimaa ja maksaa viralliset palkat. Pöxxx laskutus kirvesmiestyöstä on 37 - 40 euroa tunti lisättynä arvonlisäverolla. Vanhan ammattilaisen tuntilaskutus on 45 euroa. Jos rakenteessa on alle kaksi metriä pitkät palkit, ne kaikki uusitaan. Aina tilanteen mukaan katsotaan, miten toimitaan.
Todisteen V 8 kuvassa 3 on seinät purettu lahovaurion syyn selvittämiseksi. Perushirsi oli pehmennyt molempiin päihin asti ja lattian etureuna painunut. Ovenpielissä runkotolpissa on valumajälkiä, laitimmaiset tolpat eivät olleet lahoja. Yläpäistä tolpat olivat ehjiä. Jos tolppia olisi säästetty, olisi rakennetta pitänyt tukea ja ottaa vaurioituneet osat pois. Tämä olisi kaksinkertaistanut työmäärän.
Lahovaurion synty riippuu kosteusolosuhteista. Jos puu ei välillä kuivu, se lahoaa noin 10 vuodessa, mutta jos se välillä kuivuu, voi lahoamiseen kulua 15 vuotta.
Kellarin katto oli naulattu pystytolppiin kiinni. Kun perushirsi vaihdettiin, piti runkotolpat irrottaa ja kellarin seinä purkaa.
Verannan ja portaiden lisäksi taloon tehtiin uusi ulkovuoraus. Voi olla, että Pöxxx laskutti Ostajaa yhteensä tämän kertoman 75.000 - 80.000 euroa. Hänen yrityksensä liikevaihto oli vuonna 2012 noin 300.000 euroa.
Todistaja rakennusinsinööri ja todisteena K 3 olevan lausunnon laatinut O. Okxxx on todennut, että verannan katossa oli ympäriinsä lahovaurioita samoin kuin etuosan kantavissa tolpissa.
Verannan perushirren vaihtoehtoisena korjaamistapana olisi ollut rakenteiden väliaikainen tuenta, kun hirsi vaihdetaan. Kyseessä on laaja työ. Sen jälkeen runkotolppien alapäätä pitäisi katkaista ja uusia. Tässä tapauksessa osakorjaaminen ei olisi ollut nopeampaa eikä halvempaa.
Parvekkeen nostaminen nosturilla alas ja takaisin ylös on haastava tehtävä. Myös tontin muoto ja pihan koko vaikuttavat tehtävään. Nosturilla ei pääse aivan rakennuksen viereen.
Palahuopakatteen alle laitetaan yhtenäinen huopa, jonka päälle palahuopakate laitetaan limittäin. Palahuovassa on paljon saumoja ja riski on sitä suurempi mitä loivempi katto on.
Todisteista V 4 ja V 5 Okxxx on todennut, että kyseinen laskentajärjestelmä on tehty suurille, 100 -10.000 neliömetrin kohteille, joissa menekit ovat erilaisia. Ohjelman arvoja ei siksi voi käyttää pienissä kohteissa, koska peruskertoimet eivät ole riittävät. Laskelmassa ei ole käytetty pääkaupunkiseudun aluekerrointa ja tuntiveloitus on alimitoitettu. Työvaiheista Okxxx on todennut, että kuisti ja kourut oli laskelmassa poistettu mutta ei nostettu takaisin. Työsuoritukset on alimitoitettu. Työ maksaa enemmän kuin materiaali.
Pienissä kohteissa kate on 20 - 25 prosenttia, isoissa pienempi.
Kyseessä ollut työ ei ole perushelppo, koska sokkelin korkeuden vuoksi työtä ei pääse tekemään suoraan maan pinnalta ja kyseessä on rinnetontti. Todisteena K 2 olevasta kuntotarkastusraportin yhteenveto-osassa mainituista piilevistä vaurioista Okxxxnen on kertonut, että Raksystems ei voi taata, että rakennuksessa olisi kaikki kunnossa. Vanhojen rakennusten ostajilla on erityistä syytä varautua lahovaurioiden olemassa oloon.
Ostaja tai urakoitsija oli kertonut, että yläpohjan eristys oli ollut kattolaudoitukseen asti. Okxxx ei itse tätä ole havainnut, koska rakenteet oli purettu.
Todisteessa K 3 olevasta kuvasta 4 Okxxx on todennut, että laudat ovat siistejä. Todisteen V 8 kuvassa 2 on kosteutta päässyt rakenteisiin ja vaurioittanut niitä jossain vaiheessa.
Todistaja rakennusmestari, HTT-tavarantarkastaja A. Laxxx on kertonut, että hänen lausumansa pohjautuu valokuviin kohteesta ja Raksystemsin lausuntoon.
Yläpohjarakenteen tuuletus on vaativa rakenne. Jos se on tehty väärin, vesihöyry tiivistyy vedeksi rakenteeseen ja luo olosuhteen laho- ja mikrobivaurioille. Terveessä rakenteessa vaurioiden synty ehkäistään tuuletusraolla yläpohjan ja eristevillan välissä. Ilma kiertää alaräystäältä yläräystäälle. Todisteen K 8 kuvassa 14 ei ole tuuletusrakoa. Tämä rakennusvirhe vaurioittaa ruodelaudoituksen ja kantavat rakenteet.
Todisteen K 7 kuvassa 6 näyttää siltä, että tuuletustila on ummessa. Kuvien 4 ja 5 katto on loivempi kuin 1:5:een. Palahuopakatteen asennusohjeen mukaan katon jyrkkyyden pitää olla vähintään 1:5. Todisteen K 8 kuvassa 6 on muovin yläpuolella kosteusjälkiä. Kuvasta päätellen vaurio on ollut rakenteessa pidempään. Todisteen V 9 kuvassa 13 on pahoin vaurioitunut yläpohja, osa kantavasta rakenteesta on kokonaan lahonnut poikki. Kuvasta näkee, että kahta, kolmea kohtaa on useamman kerran käyty korjaamassa, koska puu on eri ikäistä.
Asumisterveysohjeistuksen mukaan kaikki vaurioitunut puu pitää poistaa eikä sitä saa jäädä rakenteisiin. Todisteessa V 8 kuvassa 9 on puurakenne selkeästi lahovaurioitunut, kaikki puurakenteet ovat tummat ja puuosissa on veden valumajälkiä. Lattiavasa on saanut kosteutta. Puhtaan näköisessä puussa voi olla kasvusta, se selviää näytteenotolla. Esimerkiksi viiden näytteenotto tuloksineen maksaa vähintään 1.000 euroa ja tuloksen saamiseen menee aikaa kolme, neljä viikkoa.
Todisteena V 5 oleva laskelma on tehty Klaranet ohjelmalla. Ohjelman menekit perustuvat isojen massojen, satojen ja tuhansien neliöiden rakennuksiin. Tässä ohjelman käyttäjä on muuttanut ohjelman antaman työn hinnan pienemmäksi. Myös aluekerroin on liian pieni pääkaupunkiseudulla, sen pitäisi olla 1,45. Vaikeuskertoimen pitäisi olla lähellä 2. Hankepalvelukerroin on kovin pieni, kun katteeksi ja yleiskuluihin on varattu 10 prosenttia. Yleinen kate on 12 prosenttia. Kyseisellä laskelmalla tehtynä työ ei olisi kannattavaa. Pelkkä maalaus vie jo viikon, itse töille, purkamiselle ja uudelleen rakentamiselle, jäisi aikaa puolitoista viikkoa. Tässä kohteessa katteen ja yleiskulun olisi pitänyt olla 20 prosenttia, jotta työ olisi kannattanut.
Todisteen K 8 kuvasta 4 Laxxxnen on todennut, että hänellä olisi herännyt epäily, miksi julkisivulaudoitus oli jätetty päällekkäin. On loogista, että porrastasanteelta on valunut vettä laatalle. Laxxxnen olisi tutkinut ensin alapohjan ja sen jälkeen yläpohjan ja tutkinut rakenteet kokonaisuudessaan. Vaurio on harvoin vain yhdessä kohdassa, "pistemäinen". Kosteuden olisi voinut mitata noin neljän millimetrin suuruisesta reiästä ja mittaustuloksen antaessa aihetta olisi voitu tutkia lisää.
Jos puurakenteen olosuhteet ovat stabiilit, puu ei heikkene. Satakaan vuotta puurakenteelle ei ole ongelma. Vaikka puu kastuu mutta pääsee välillä kuivumaan, se kestää.
Mikäli kyseessä olisi pelkkä uudisrakentaminen eikä purkutöitä, todisteen V 5 laskelma voisi pitää paikkansa. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa verannan osalta kustannukset voisivat olla 20.000 - 25.000 euroa. Työn aloittaminen, odottelu ja suunnittelu lisäävät kustannuksia.
Todistajana kuultu diplomi-insinööri H. Koxxx on kertonut olevansa rakennesuunnittelija ja toimineensa viisi ja puoli vuotta yrittäjänä. Sitä ennen hän vastasi YIT:llä Neste- ja Shell -huoltoasemien kiinteistöjen korjaus- ja kunnossapitotehtävistä. Koxxxxsen 30 -vuoden työuraan sisältyy rakennuttamista, valvontaa ja suunnittelua.
Koxxx käyttää Klaranet -ohjelmistoa kustannuslaskennassa. Ohjelmaan ei voi sokeasti luottaa, vaan Koxxx on nyt kyseessä olevassa tapauksessa käyttänyt todisteena V 4 olevan laskelman teossa myös omia kokemuksiaan. Hänellä oli ollut laskelman pohjana arkkitehti- ja muut piirustukset sekä valokuvia.
Laskelmassa oleva hankeperuskerroin 10 tarkoittaa yrityksen katetta. Näinä aikoina 10 prosentin kate on lähellä oikeaa, parempina aikoina kate on korkeampi. Työ pääkaupunkiseudulla on kalliimpaa ja aluekertoimen tulisi olla 1-1,5. Aluekertoimen määrittämisessä Koxxxxnen oli ajatellut suhdannetta ja tämän hetkistä markkinatilannetta. Työvoimaa on saatavilla. Vaikeuskerroin on 1,10 sen johdosta, että työ on ollut helppo. Kyseessä on ollut matala, suorakanttinen ja selkeä rakennus. Työaikaan sisältyvät laskelmassa aloitus- ja lopetustyöt. Ohjelma laskee 10 prosentin materiaalihukan. Laskelmassa on kellarin LVI -töihin liittyvä purkutyö mukana.
Katon uusimisessa Koxxx on lähtenyt siitä, että nosturiautolla ajetaan rakennuksen viereen ja nostetaan parveke kokonaisena pihalle. Yleensä parveke lähtee irti kokonaisena, muutama tukilankku voi olla tarpeen asentaa. Sen jälkeen otetaan katteet pois ja puretaan vanha katto. Työn kustannus olisi 7.360 euroa sisältäen arvonlisäveron. Koxxx ei ole käynyt paikalla. Hän on olettanut, että nosturiauto mahtuu pihalle.
Todisteessa K 8 olevasta kuvasta 4 Koxxx on todennut, että jos hän olisi nähnyt lahon, hän olisi purkanut laudoitusta molempiin suuntiin. Hän ei välttämättä epäilisi, että veranta olisi laajemmin vaurioitunut.
Todisteen V 8 kuvissa 1-4 lattiavasat ja pystyrungot näyttävät terveiltä. Jos pystyrungot olisivat lahot puoliväliin asti ja lattiavasat lahovaurioituneet, se näkyisi kuvissa. Nyt Koxxx ei näe niissä lahovaurioita.
Todisteena V 5 olevasta laskelmasta Koxxx on todennut, että veranta olisi rakennettavissa uudelleen 15.991 eurolla. Hinta sisältää purkamistyön. 45.500 euron hinta kuulostaa utopistiselta.
Koxxx ei ole tietoa siitä, millä hinnalla verannan rakentamiseen kului materiaalia. Laskelmassa ei ole mukana kahden panelikerroksen purkamista, eikä hän ollut kuullut muovista eikä lastulevystä katossa. Laskelmassa ei ole huomioitu räystäskourujen takaisin laittoa eikä verannan seinien lasikuitutapettia. Laskelmaan voisi vaikuttaa muutamalla lisätunnilla myös se, jos kukin ikkunaruutu on oma moduulinsa.
Verannan osakorjaus olisi ollut mahdollista, sillä puut ovat helposti vaihdettavissa ulkokautta.
Todisteen V 8 kuvassa 9 olevat seinätolpat ja lattiavasa ovat terveen näköiset, mutta alahirsi on laho.
Todistaja rakennusinsinööri J.-P. Saxxx on kertonut toimivansa tällä hetkellä Ramboll-Finland Oy.ssä kiinteistökonsultointiyksikön laskentapäällikkönä. Hän on työssään vuodesta 1989 ollut tekemisissä rakennuskustannuslaskennan kanssa.
Todisteena V 6 olevan laskelman lähtötietoina olivat arkkitehti-, julkisivu ja pohjakuvat sekä valokuvia. Tiedot olivat riittävät kustannusarvion laatimiseksi. Kustannusten lopputulos on 17.097 euroa ilman arvonlisäveroa. Hinnassa ei ole huomioitu suunnittelu- eikä valvontakustannuksia. Suunnittelun osuus on noin 10 prosenttia kustannuksista. Laskelmassa ei ole huomioitu lasikuitutapettia eikä lattian pintakäsittelyä. Ikkunoiden osuus on laskettu ikkunoiden määrän, ei ruutujen määrän, mukaan. Verannan sisäkaton purkutyötä eikä kellarin osuutta ei ole laskelmassa. Laskelmassa on lähdetty siitä, että kyseessä on tarjouskilpailu. Kyseessä on nimenomaan kustannusarvio. 45.500 euron hinta kuulostaa korkealta.
Näytön arviointi ja käräjäoikeuden johtopäätökset
Asiassa on riidatonta, että Ostajan ja ostajan sekä Myyjän ja Myyjäin välinen kiinteistön kauppa tehtiin 12.10.2007 ja kauppahinta oli 425.000 euroa. Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on valmistunut 1940-luvulla. Edelleen on riidatonta, että Ostajan ja ostajan vuonna 2012 tekemän ulkoportaiden uusimistyön yhteydessä ilmeni, että perushirsi oli laho oven kohdalla, verannan lattiavasat olivat lahovaurioituneet ainakin osittain ulko-oven kohdalta ja verannan kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Verannan vaurioista enemmälti, kuten siitä, olivatko verannan pystyrunkopuut, lattiavasat enemmälti ja kattopalkit lahovaurioituneet, on osapuolten välillä riitaa.
Verannan alapohja
Todisteen K 8 kuvista 3, 4 ja 5 on nähtävissä, että verannan perushirsi on ulko-oven kohdalta laho. Tämä ilmenee myös todistaja Pöxxxxsen kertomuksesta. Muista valokuvista eikä todistajien kertomuksista ei ilmene, että perushirsi olisi ollut laho muualta kuin etuoven puoleiselta sivultaan. Todisteen V 8 kuvista 1,2 ja 3 ei näy, että perushirsi olisi laho muualta. Puu on tosin tummentunutta, mutta asiassa ei ole näytetty, että perushirren tumma väri johtuisi siitä, että puu on vaurioitunut saati laho.
Todisteen K 8 kuvista 27 - 30 käy ilmi, että verannan pystyrunkopuut ovat osittain vaurioituneet. Kuvista ilmenevää tukee Pöxxxxsen kertomus, jonka mukaan oven pielissä runkotolpissa oli valumajälkiä, laitimmaiset tolpat eivät olleet lahoja ja yläpäistä tolpat olivat ehjät. Todistaja Okxxxsen mukaan etuosan kantavissa tolpissa on lahovaurioita. Okxxxsen lausumaa ei ole syytä epäillä, koska hän on ollut paikan päällä tekemässä havaintoja, kun rakenteet ovat olleet esillä.
Laxxxsen kertomasta ja todisteen V 8 kuvista 9,10 ja 12 käy ilmi, että verannan lattiavasat ovat saaneet kosteutta. Kuvissa on nähtävissä vasoissa kosteuden aiheuttamia läikkiä. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty näyttöä siitä, että lattiavasat osaksikaan olisivat lahonneet.
Todisteessa K 8 olevassa kuvassa 2 olevan merkinnän mukaan myyjät ovat uusineet potkupellin ja ulko-oven vuosina 1998 -1999. Todisteena K1 olevan myyntiesitteen mukaan talo on remontoitu vuonna 1998 ja Myyjän mukaan 1990 -luvulla. Perushirren on tuolloin täytynyt olla näkyvillä. Kun kyseisestä ajankohdasta on ainakin 13 vuotta vuoteen 2012, jolloin perushirren lahous oli paljastunut, ei hirsi ole välttämättä ollut näkyvällä tavalla laho vielä vuonna 1998 tai 1999. Myyjä ei ole kertomansa mukaan muistanut, oliko hirsi ollut näkyvissä vai ei. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Myyjä ja Myyjä olisivat olleet tietoisia perushirren lahoudesta kaupantekohetkellä.
Verannan yläpohja
Todistajien Pöxxxxsen, Okxxxsen ja Laxxxsen kertomuksista, Pöxxxxsen ja Okxxxsen raporteista (K 3 ja K 7) sekä todisteen K 8 kuvista 11,14,16, 17, 18, 19, 20, 21, 24 ja 25 ilmenee, että verannan yläpohjan puuosat ovat osittain vaurioituneet siten, että osa kattopalkeista on lahonnut ja osa muuten kosteuden vaurioittamia.
Asiassa on esitetty erilaisia käsityksiä siitä, mistä yllä todetut verannan kosteuden aiheuttamat vauriot ovat johtuneet.
Pöxxxxsen kertomuksesta käy ilmi, että kattorakenteen tuuletus on ollut riittämätön. Myös todistaja Laxxxsen mukaan yläpohjan tuuletus on ollut riittämätön. Laxxxsen näkemys perustuu todisteen K 8 kuvaan 14 ja todisteen K 7 kuvaan 6. Pöxxxxsen ja Laxxxsen kertomuksia yläpohjan tuuletusraon riittämättömyydestä ei ole syytä epäillä. Pöllönen on kattorakenteita purkaessaan voinut havaita tuuletusraon tilan.
Kanteen mukaan perushirren lahoaminen on ilmeisesti johtunut ylimmän ulkoportaan johtamasta vedestä tai hirttä vasten asennetun pellin vaikutuksesta. Pöllönen taas on katsonut, että vesi on valunut välikatolta kynnykselle. Tähän näkemykseen liittyy kantajien väite siitä, että Myyjän asentaessa katolle palahuovan, on katteeseen jäänyt rako, josta kosteus on päässyt kattorakenteisiin. Todisteen K 8 kuvissa 9 ja 10 näkyy aluskatteessa rako, josta kosteus voi päästä rakenteisiin, mikäli palahuopakate ei ole ollut tiivis. Pöxxxxsen ja Okxxxsen kertomuksista ilmenee, että palahuopa ei ole täysin tiivis, koska siinä on paljon saumoja.
Ottaen huomioon valokuvistakin näkyvä pitkälle edennyt laho rakenne sekä perushirressä että kattorakenteissa, on ilmeistä, että lahoaminen on tapahtunut pitkän ajan kuluessa. Pöxxxxsen mukaan lahoamiseen menee aikaa 10-15 vuotta riippuen siitä, pääseekö puu välillä kuivumaan. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan nyt kyseessä olevassa tapauksessa lahoamisen on täytynyt alkaa huomattavasti ennen kuin vauriot rakenteiden avaamisen myötä paljastuivat kesällä 2012. Lahonneet rakenteet eivät ole samassa kohdassa, jossa Myyjä oli uusinut huopaa. Nämä seikat sekä yläpohjan puutteellinen tuuletusrako huomioon ottaen on ilmeistä, että yläpohjan lahovauriot eivät ainakaan pääosin johdu palahuovan asentamisesta ja raosta huovassa, vaikka onkin mahdollista, että myös huovassa olleesta raosta on voinut päästä jonkin verran kosteutta rakenteisiin. Todennäköisempää on, että puutteellinen tuuletusrako on vuosien kuluessa aiheuttanut yläpohjan puurakenteiden vaurioitumisen.
Laxxxsen mukaan yläpohjan rakennetta on korjattu useamman eri kerran, koska puu on eri väristä. Eri värinen ja eri kuntoinen puu on selvimmin havaittavissa myös todisteen K 8 kuvissa 19 - 21. Kattorakenteessa olevien puurakenteiden kunnon erilaisuudesta on pääteltävissä, että yläpohjaa on korjattu jo ennen kuin Myyjä oli korjannut katon painauman vuonna 1999. On uskottavaa, että Myyjä ei ole katon painumaa katolta käsin korjatessaan voinut havaita katon lahovaurioita tai eristevillojen olevan kiinni katon yläosassa, koska Myyjän tekemä korjaus on kohdistunut vain yhteen kohtaan. Todisteen K 8 kuvasta 20 on nähtävissä, että Myyjän korjaama kohta, joka on kuvassa ylimmän nuolen alapuolella, ei ole samassa kohdassa, jossa on pahoin lahonnut palkki. On myös jäänyt näyttämättä, että yläpohjaan olisi Myyjän ja Myyjäin aikana lisätty eristevillaa. Myyjä olisi kertomansa mukaan lisännyt tilaan puhallusvillaa, eikä sitä ole väitetty olleen yläpohjassa.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Myyjä olisi ollut tietoinen kattorakenteen heikosta kunnosta korjatessaan katossa olleen painauman vuonna 1999.
Näyttämättä on jäänyt, että Myyjä ja Myyjä olisivat antaneet Ostajalle ja Ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon verannan kunnosta. Se, että Myyjä ei ollut kertonut katon painuman korjauksesta, ei osoita sitä, että hän olisi antanut verannan kunnosta väärän tiedon, kun hänen ei ole näytetty havainneet kattorakenteiden huonoa kuntoa painumaa korjatessaan.
Edellä kerrotuin perustein käräjäoikeus katsoo tulleen selvitetyksi, että Ostajan ja ostajan Myyjältä ja Myyjäiltä ostaman kiinteistön asuinrakennuksen verannassa on ollut salainen virhe siten, että verannassa on ollut sekä sen ylä- että alapohjassa yllä sanotut kosteuden aiheuttamat vauriot. Koska kyseessä on salainen virhe, ei Ostajalla ja Ostajalla ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeutta saada vahingonkorvausta virheen perusteella.
Laxxxsen mukaan sadankaan vuoden ikä ei ole puurakenteelle ongelma, jos olosuhteet ovat stabiilit. Näin ollen, kun kyseessä on 1940 luvulla rakennettu talo, ei sääolosuhteilta suojassa olevan umpinaisen verannan osalta ole perusteita katsoa, että sen rakenteet olisivat tulleet teknisen käyttöikänsä päähän etenkin, kun vauriot ovat johtuneet rakenteisiin päässeestä kosteudesta. Toisaalta vanhassa talossa saattaa olla kosteuden aiheuttamia vaurioita useammin kuin uudemmissa taloissa.
Koko veranta on pitänyt sen ala- ja yläpohjassa olleiden kosteusvaurioiden johdosta purkaa ja rakentaa uudelleen. Se, että todisteena K 3 olevassa Raksystems Oy:n lausunnossa on todettu, että rakenteiden sisällä piilevien vaurioiden mahdollisuutta ei tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi voida sulkea pois, ei ole osoitus siitä, että Ostaja ja ostaja olisivat saaneet tietää verannan vaurioista.
Lausunnossa ei ole yksilöity virheellistä verantaa. Käräjäoikeus katsoo, että kyseessä on ollut salainen virhe, jonka vuoksi kiinteistö sen rakennuksen verannan osalta on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla ja Ostajalla on oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus Myyjältä ja Myyjäiltä.
Korjauksen laajuus ja korjauskustannukset
Veranta on monin paikoin edellä ilmenevin tavoin vaurioitunut kosteudesta, vaikka verannassa onkin ollut myös osia, jotka eivät ole olleet vaurioituneet. Myyjä on katsonut, että olisi itse toiminut kuten nyt on toimittu, vaikka on pitänyt myös verannan osakorjausta mahdollisena. Pöxxxsen ja Okxxxsen kertomuksista ilmenee, että osakorjaus olisi kaksinkertaistanut työmäärän, koska osakorjauksessa rakenteita olisi pitänyt tukea ja työ olisi tullut kalliimmaksi kuin nyt toteutetulla tavalla. Edelleen Laxxxsen kertoman mukaan myös puhtaan näköisessä puussa voi olla kasvusta, jonka olemassaolo selviää vain näytteenotolla, mikä myös aiheuttaa kustannuksia ja vie aikaa. Myös todistaja H. Koxxxnen on katsonut, että osakorjaus olisi ollut mahdollista, mutta Koxxxsen lausumasta on pääteltävissä hänen tarkoittaneen osakorjauksella vain verannan lattian alaosassa olleiden puuosien vaihtamista, ei vaurioituneiden pystytolppien korjausta. Käräjäoikeus pitää Pöxxxsen ja Okxxxsen näkemyksiä osakorjauksen mahdollisuudesta luotettavampina kuin Koxxxsen, koska he ovat nähneet rakenteet paikan päällä toisin kuin Koxxxnen.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että nyt toteutettu verannan korjaustapa, sen purkaminen ja rakentaminen kokonaan uudelleen, olisi nostanut korjauskustannuksia verannan osakorjauksena toteutettuun tapaan verrattuna.
Todisteina V 4, V 5 ja V 6 olevien laskelmien pohjana käytetty Klaranet-ohjelma on Ostajan, Okxxxsen ja Laxxxsen mukaan tarkoitettu suurien, vähintään sadan ja jopa tuhansien neliöiden rakennuskohteiden kustannusten laskemiseen. Ostajan ja ostajan talon veranta on kuitenkin 15-20 neliömetriä riippuen laskutavasta. Esimerkiksi aluekertoimen tulisi Okxxxsen ja Laxxxsen mukaan olla 1,45, kun se on laskelmissa nyt 1,20. Myös laskelmat V 4 ja V 5 laatinut Koxxxxnen on todennut, että työ pääkaupunkiseudulla on kalliimpaa ja aluekertoimen tulisi olla 1-1,5. Käräjäoikeus toteaa, että kun kyse on ollut Espoossa olevasta rakennuskohteesta, on uskottavaa, että aluekertoimen tulisi vastata pääkaupunkiseudun kustannustasoa. Edelleen hankekerroin eli kate ja yleiskulukustannus on Laxxxsen ja Okxxxsen kertomien mukaan liian alhainen. Koxxxxnen on kertomansa mukaan laskenut katteen nyt vallitsevan taloussuhdanteen mukaisesti. Käräjäoikeus katsoo, että kun kyseessä on kesällä 2012 tehty työ, ei tämän hetkisen taloustilanteen mukaisen katteen käyttäminen välttämättä anna vuoden 2012 kustannustasosta oikeaa kuvaa katteen osalta. Koxxxxnen on myös lähtenyt siitä, että nosturilla ajetaan rakennuksen viereen ja nostetaan parveke pois, mutta Ostajan mukaan nosturi ei mahdu tontille ja Okxxxsen mukaan nosturilla ei pääse rakennuksen viereen. Koxxxxsen u laskelma on myös tehty ilman tietoa kaikesta verannan uudelleen rakentamiseen tarvittavasta materiaalista, eikä laskelmassa ole huomioitu räystäskourujen takaisin laittoa eikä verannan seinien lasikuitutapettia.
Todistaja J.-P. Sxxxmen kertomuksesta käy ilmi, että todisteena V 6 oleva laskelma on tehty tarjouskilpailu -periaatteella ja on nimenomaan kustannusarvio. Siten laskelma ei anna tietoa verannan purku- ja uudelleenrakennustöiden todellisista kustannuksista. Sxxxmen tekemästä laskelmassa ei ole otettu huomioon lasikuitutapettia, lattian pintakäsittelyä, sisäkaton purkutyötä eikä kellarin osuutta.
Ostajan, Okxxxsen, Laxxxsen, Koxxxxsen ja Sxxxmen kertomuksista on pääteltävissä, että todisteina V 4, V 5 ja V 6 olevat laskelmat eivät anna luotettavaa tulosta verannan todellisista korjauskustannuksista, koska laskelmissa ei ole huomioitu kaikkia työvaiheita eikä käytettyjä materiaaleja. Lisäksi käytetyt eri kertoimet ovat liian alhaiset.
Hinnanalennuksen määrä
Asiassa on riidatonta, että Ostaja ja ostaja ovat maksaneet Pöxxxxlle kanteella vaaditun määrän 45.458,02 euroa. Todisteessa K 7 on yksityiskohtainen luettelo työhön käytetyistä tarvikkeista ja erittely työtunneista päivämäärineen ja tekijöineen. Asiassa ei ole esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että työ olisi ollut mahdollista tehdä alhaisemmalla hinnalla, joten Ostajan ja ostajan maksama hinta on otettava lähtökohdaksi arvioitaessa hinnanalennuksen määrää.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Kyseessä on vanha, 1940 -luvulla rakennettu talo. Ottaen erityisesti huomioon talon korkea ikä, vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla rakenteilla merkitsee rakenteen teknisen käyttöiän pidentymistä.
Verannan rakentaminen kokonaan uudelleen on parantanut sen laatutasoa entiseen verrattuna siinäkin tapauksessa, että entisessä verannassa ei olisi ollut virhettä. Tämä taas korottaa rakennuksen arvoa ja tulee ostajien hyväksi. Veranta on uudelleen rakentamisen johdosta tullut parempaan kuntoon kuin Ostaja ja ostaja ovat kaupantekohetkellä saattaneet edellyttää. Todisteena K 3 olevassa Okxxxsen lausunnossa on todettu, että verannan lattia on ollut vanha ja uusimiskunnossa ja sen rungon uusiminen on osin tason parannusta. Verannan uudelleen rakentamisesta johtunut kiinteistön arvon nousu ja laadun parantuminen on otettava huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Edellä sanotuin perustein käräjäoikeus katsoo oikeaksi Myyjän ja Myyjäin maksettavaksi hinnanalennuksen määräksi 23.000 euroa korkoineen. Vaatimus enemmälti on hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Lausumat
Myyjälla ja Myyjäillä ei ole ollut huomauttamista Ostajan ja ostajan asiamiehen tuntiveloituksesta tai ajankäytöstä. Sen sijaan he eivät ole hyväksyneet todistaja Okxxxsen todistajanpalkkiota 1.700 euroa. Okxxxnen on Raksystems Oy:n nimissä laatinut kuntokartoitusraportin 2007 ja lausunnon 2012, joista molemmista on maksettu sovittu korvaus. Tätä oikeudenkäyntiä varten Okxxxsen on tarvinnut vain tutustua aiempiin raportteihinsa ja sen jälkeen kertoa oma käsityksensä pääkäsittelyssä, mihin olisi kulunut yhteensä enintään neljä tuntia. Okxxxlla on oikeus saada korvaus tästä ajankäytöstä. Kohtuulliseksi palkkioksi on katsottava 400 euroa. Todistaja Laxxxnen on ollut oikeutettu vaatimaan korkeampaa palkkiota, koska hänelle koko asia on ollut uusi ja hänen on pitänyt perehtyä taustatietoihin.
Myyjän ja Myyjän oikeudenkäyntikulujen 74 tunnin työmäärä on ajankäytön osalta tarpeellinen ja kohtuullinen muun muassa siksi, että vastaajapuolella on kaksi eri talouksissa asuvaa päämiestä ja päämiessuhteiden hoito on vaatinut enemmän työtä kuin kantajapuolella, kantajapuoli on pihdannut aineistoa kuten maksutositteita ja sitä on pitänyt pyytää usean kerran, mistä on aiheutunut ylimääräistä työtä. Ylimääräistä työtä on aiheutunut myös siitä, että kantajat ovat kehittäneet kannettaan valmistelun kuluessa. Vastaaja ei ole voinut vastata kanneperusteisiin tehokkaasti yhdellä kertaa. Vastaajan vastanäyttö on edellyttänyt muun muassa rakentamiskustannusten arviointia ja on siksi vaatinut tavanomaista enemmän työtä.
Ostaja ja ostaja ovat kiistäneet Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen 60 tuntia ylittävältä osalta. Myyjän ja Myyjäin kuluvaatimukset perustuva 74 tunnin työveloitukseen. Ostajan ja ostajan asianajotoimenpiteet ovat vieneet 58,33 tuntia. Asiaan ei liity mitään tavanomaista poikkeavaa juridiikkaa tai todistelua. Kantajapuolella on tässä, kuten yleensäkin, suurempi työmäärä. Ostaja ja ostaja on myöntäneet Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluista 60 tunnin työtä vastaavat 12.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskevan ratkaisun perustelut:
Ostajan ja ostajan nimeämä todistaja O.-P. Okxxxnen on laatinut kirjallisina todisteina K 2 ja K 3 olevat Raksystems Oy:n raportin ja 27.6.2012 päivätyn lausunnon. Asia on siten ennen hänen antamaansa todistajanlausuntoa käräjäoikeudessa ollut Okxxxlle tuttu. Tähän nähden hänen vaatimaansa 1.700 euron palkkiovaatimusta todistamisesta käräjäoikeudessa ei ole pidettävä kohtuullisena vastaajia Myyjäa ja Myyjää kohtaan. Kohtuullisena määränä voidaan pitää 700 euroa. Käräjäoikeus katsoo Ostajan ja ostajan oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi kulujen osalta 2.401 euroa. Muilta osin kulujen määrää ei ole kiistetty.
Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskevassa laskussa on yksityiskohtaisesti eritelty asian hoitamiseksi tehdyt toimenpiteet. Ostaja ja ostaja eivät ole kuluvaatimusta paljoksuessaan eritelleet, mitkä toimenpiteet olisivat laskussa tarpeettomia. Asiassa ei ole perusteita katsoa, että Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus ei olisi toimenpiteiden osalta perusteltu.
Ostajan ja ostajan vahingonkorvausta koskeva vaatimus on hylätty, mutta heidän hinnanalennusvaatimuksensa on perusteeltaan ja osittain määrän osalta hyväksytty. Kun Ostajan ja ostajan vaatimus on näin hyväksytty ainoastaan osaksi, saavat osapuolet pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Ostajalle ja E. Ostajalle hinnanalennuksena 23.000 euroa ja korkolain korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 18.490,98 eurolle 3.8.2012 alkaen ja 4.509,02 eurolle 15.5.2013 lukien.
Asianosaiset saavat itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan.
Vaatimukset enemmälti hylätään.
Lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 5), 2 momentti, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 § 1 ja 2 momentti, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3§ 1 ja 2 momentti.
Kiinteistön kauppa tehtiin 12.10.2007 ja kauppahinta oli 425.000 euroa. Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on valmistunut 1940-luvulla. Ostajan vuonna 2012 tekemän ulkoportaiden uusimistyön yhteydessä ilmeni, että perushirsi oli laho oven kohdalla, verannan lattiavasat olivat lahovaurioituneet ainakin osittain ulko-oven kohdalta ja verannan kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Verannan vaurioista enemmälti, kuten siitä, olivatko verannan pystyrunkopuut, lattiavasat enemmälti ja kattopalkit lahovaurioituneet, on osapuolten välillä riitaa. Kyseessä on vanha, 1940 -luvulla rakennettu talo. Ottaen erityisesti huomioon talon korkea ikä, vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla rakenteilla merkitsee se rakenteen teknisen käyttöiän pidentymistä. Kysymys on siitä mikä määrä korjauksesta on tasonparannusta.
Ostajan mukaan verannan huomattavat vauriot ja virheet olivat muodostaneet merkittävän poikkeaman siitä, mitä perustellusti oli voitu odottaa. Kanne oli perustunut toteutuneisiin kustannuksiin. Välttämättömän korjaustarpeen arvo oli ollut 45.458,02 euroa. Pelkkien materiaalien osuus toteutuneista kustannuksista oli 12.346 euroa. Korjaustarve oli kohdistunut lämpimäksi tilaksi tehtyyn terassiin, joka oli ollut tärkeä osa asukkaan käyttöön tarkoitettuja huonetiloja. Virhekynnys oli ylittynyt siitä riippumatta, miten korjauskustannuksia arvioitiin.
Myyjän mukaan kiinteistön välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet korkeintaan 22.000 euroa. Ostajan korjaukset olivat olleet ylimitoitettuja ja ne olivat kohdistuneet myös sellaisiin (terassin) alapohjan osiin, jotka eivät olleet vaurioituneita. Ostajat olivat uusineet yli 70 vuotta vanhoja rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten aiheutuneissa kuluissa oli kyse lähes kokonaan tason parannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joiden perusteella tehtävä vähennys oli myyjän mukaan vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista. Joka tapauksessa kiinteistö ei laadultaan poikkea merkittävästi normaalitasosta. Oikeuskäytännössä tärkeimmäksi arviointiperusteeksi on muodostunut korjauskustannusten määrän vertaaminen kauppahinnan määrään. Vaatimukseksi on asetettu 3,5 -10,5 prosentin raja suhteessa kauppahintaan. Kun huomioon otetaan vain välttämättömistä korjauskustannuksista aiheutuneet kulut ja / tai kun tasonparannus, kiinteistön arvonnousu ja käyttöiän pidennys jätetään huomiotta, korjauskustannusten osuus jää noin 1%:iin kauppahinnasta eikä merkittävyysedellytys täyty.
Käräjäoikeus katsoi oikeaksi hinnanalennuksen määräksi 23.000 euroa korkoineen. Hovioikeus vahvisti tämän. Tasonparannus oli siten noin 50%. Merkittävyyskynnys myös ylittyi, vaikka korjauskulut jäivät laskutavasta riippuen 0,5% - 1% kauppahinnasta.
Oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeus velvoitti kummankin kantamaan omat oikeudenkäyntikulut koska ostaja ei ollut voinut näyttää toteen väitettään, että myyjä olisi tiennyt virheestä. Mutta hovioikeuden mukaan verannan kuntoa koskevan tietoisuuden selvittäminen ei ole merkittävässä määrin vaikuttanut asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan osa Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Käräjäoikeudessa ostajan oikeudenkäyntikulut olivat 19.313,42 euroa ja hovioikeudessa 2.728 euroa (asiassa ei järjestetty suullista käsittelyä). Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin puolta Ostajan käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista eli 9.650 euroa ja kolmanneksen hovioikeuskuluista koska vaatimusta oli muutettu vain vähäisiltä osin.
Ostajan ei olisi tarvinnut ajaa kannetta sillä perusteella, että myyjä tiesi lahovaurioista (vahingonkorvausperuste) koska jo pelkkä salainen virhe (hinnanalennusperuste) olisi riittänyt samaan lopputulokseen pääsemiseen. Tietoisuuden näyttäminen on kuitenkin nostanut alioikeudessa oikeudenkäyntikuluja, jotka nyt jäivät ostajan kannettaviksi.
Hakusanat:
-tasonparannus, vähäinen virhe, merkittävyys
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 15.4.2016
Nro 616
Diaarinumero S 15/863
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Espoon käräjäoikeus 12.2.2015 nro 2609 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.
Valittajat T. Ostaja, E. Ostaja
Vastavalittajat K. Myyjä, E. Myyjä
Vastapuolet
K. Myyjä E. Myyjä
T. Ostaja E. Ostaja
Valitus
T. Ostaja ja E. Ostaja ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että K. Myyjän ja E. Myyjäin heille yhteisvastuullisesti maksettavaksi tuomittu kauppahinnan alennus korotetaan 35.000 euroksi 3.8.2012 lukien laskettavine korkoineen. Ostaja ja Ostaja ovat lisäksi vaatineet, että Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 19.313,42 eurolla ja hovioikeudessa 2.728 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Kaupan kohteena oli ollut hyväkuntoinen, arkkitehtiomistajan vuosina 2003–2004 ja vesikaton osalta vuonna 1999 saneeraama villa, jossa oli ilmennyt kosteus- ja homevauriota.
Korjaustöiden yhteydessä kiinteistön laatua ei ollut parannettu. Verannan uudelleen rakentamisen yhteydessä ei ollut käytetty sellaisia materiaaleja tai rakenteellisia ratkaisuja, jotka olisivat parantaneet sen tasoa.
Myöskään hinnanalennuksen määrään vaikuttavaa käyttöiän pidennystä tai arvon nousua ei ollut tapahtunut. Myyntitietojen mukaan talo oli rakennettu vuonna 1940, ja siihen oli vuosina 1998, 1999 ja 2003–2004 tehty remontteja ja peruskorjauksia. Verannan ulkovuoraus oli uusittu, sisäkatto oli paneloitu, seinät oli lasikuitutapetoitu ja maalattu ja lattiat oli hiottu ja lakattu. Kaupantekopäätöksen perusteina olleiden tietojen mukaan kaikki pintarakenteet olivat lähes uusia kauppaa tehtäessä.
Ostaja ja ostaja olivat maksaneet kauppahinnan, joka oli perustunut muun muassa siihen, että veranta oli hiljattain kunnostettu. He olivat joutuneet tekemän saman työn, mikä oli kerrottu tehdyksi jo myyjän toimesta. He olivat kunnostaneet verannan vanhaa kunnioittaen.
Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikulut tuli määrätä korvattavaksi täysimääräisesti, koska sillä minkä he olivat asiassa hävinneet oli ollut vain vähäinen merkitys ja vaatimuksesta hyväksymättä jäänyt osa oli koskenut harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ollut sanottavaa vaikutusta kulujen määrään.
Vahingonkorvausperusteen hylkäämisellä oli ollut vain vähäinen merkitys. Eri kanneperusteilla vaadittu oikeudellinen seuraamus oli ollut sama.
Vastavalitus
K. Myyjä ja E. Myyjä ovat yhteisessä vastavalituksessaan vaatineet, että kanne hylätään. Lisäksi Myyjä ja Myyjä ovat vaatineet, että Ostaja ja ostaja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 18.952,00 eurolla ja hovioikeudessa 4.492,80 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Kiinteistössä ei ollut ollut kauppahinnan alennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. Salaisen virheen osalta merkittävyyskynnys ei ollut ylittynyt. Kiinteistön kunto ei ollut kokonaisuutena arvioiden poikennut merkittävästi normaalitasosta.
Kiinteistön välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet korkeintaan 22.000 euroa. Ostajan ja ostajan toteuttamat korjaukset olivat olleet ylimitoitettuja ja ne olivat kohdistuneet myös sellaisiin alapohjan osiin, jotka eivät olleet vaurioituneita.
Ostaja ja ostaja olivat uusineet yli 70 vuotta vanhoja rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten aiheutuneissa kuluissa oli kyse lähes kokonaan tason parannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joiden perusteella tehtävä vähennys oli vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista.
Kiinteistö ei poikennut laadultaan normaalitasosta. Koska kysymyksessä oli vanha talo, Ostaja ja ostaja eivät olleet voineet perustellusti olettaa, että talon rakenteissa ei olisi lahovauriota. Heidän olisi tullut varautua siihen, että talossa joudutaan uusimaan myös rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi. Virheellä ei ollut ollut vaikutusta asumiskelpoisuuteen tai haittaa terveydelle.
Vastaukset
Myyjä ja Myyjä ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Ostajan ja Ostajan valitus hylätään.
Välttämättömät korjauskustannukset olivat olleet enintään 22.000 euroa.
Yli 70 vuotta vanhan rakennuksen osa oli rakennettu uudelleen ja vanha seinä- ja kattorakenne oli korvattu nykyaikaisella rakenteella. Uudelleenrakentamisen yhteydessä Ostaja ja ostaja olivat uusineet rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi tai ainakin pidentäneet rakenteiden käyttöikää olennaisesti. Tason parannuksen, arvonnousun ja käyttöiän pidennyksen perusteella tehtävä vähennys oli vähintään 70 prosenttia välttämättömistä korjauskustannuksista.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oikeudenkäyntikulujen osalta ei Ostajan ja ostajan esittämin tavoin ollut. Vahingonkorvausperuste oli ollut Ostajan ja ostajan ensisijainen kanneperuste, eikä sen merkitys ollut ollut vähäinen. Ensisijaiseen kanneperusteeseen vastaaminen oli aiheuttanut Myyjälle ja Myyjäille merkittäviä kuluja. Vaatimuksen osittaisella hylkäämisellä oli vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostaja ja ostaja ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että Myyjän ja Myyjäin vastavalitus hylätään.
Ostajalla ja Ostajalla oli oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Ostaja ja ostaja eivät olleet ostaneet 65 vuotta vanhaa rakennusta, vaan ammattilaisen vuosina 1998 ja 2003–2004 kunnostaman ja remontoiman hyväkuntoisen talon.
Verannan huomattavat vauriot ja virheet olivat muodostaneet merkittävän poikkeaman siitä, mitä perustellusti oli voitu odottaa. Kanne oli perustunut toteutuneisiin kustannuksiin. Välttämättömän korjaustarpeen arvo oli ollut 45.458,02 euroa. Pelkkien materiaalien osuus toteutuneista kustannuksista oli 12.346 euroa. Korjaustarve oli kohdistunut lämpimäksi tilaksi tehtyyn terassiin, joka oli ollut tärkeä osa asukkaan käyttöön tarkoitettuja huonetiloja. Virhekynnys oli ylittynyt siitä riippumatta, miten korjauskustannuksia arvioitiin.
Myyjälle ja Ostajalle oli tarjottu tilaisuus hankkia oma urakkatarjous ja urakoitsija tekemään korjaustyöt. He eivät olleet tätä tilaisuutta käyttäneet. Heidän myöhemmin esittämiään urakkatarjouksia ei voitu verrata Ostajan ja Ostajan hankkimaan tarjoukseen, koska laskelmien tekijät eivät olleet nähneet vauriota eivätkä sitä, miten niitä oli havaittu ja miten korjaustyö oli edennyt.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasia
Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden. Aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan asianosainen, joka häviää asiaan, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Vastaavaa sääntöä noudatetaan 3 §:n 2 momentin mukaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään vain osittain. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksyttämättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostajan ja Ostajan kanne on toissijaisen kannevaatimuksen osalta perusteeltaan hyväksytty. Määrällisesti he ovat voittaneet kannevaatimuksestaan noin puolet. Oikeudenkäynti käräjäoikeudessa on olennaisesti keskittynyt kysymykseen kannevaatimuksen perusteesta. Asiassa esitetty todistelu on liittynyt lähinnä tämän kysymyksen selvittämiseen. Siten on ilmeistä, että suoritusvelvollisuuden perustetta koskevan riitakysymyksen käsittely on aiheuttanut olennaisesti suuremman osan asianosaisten oikeudenkäyntikuluista kuin vaatimuksen määrää koskevan kysymyksen käsittely.
Ostaja ja Ostaja ovat vaatineet Myyjältä ja Myyjältä suoritusta ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena. Vaatimuksen määrä on ollut sama. Käräjäoikeus on katsonut, että asiassa oli jäänyt näyttämättä, että Myyjä ja Myyjä olisivat antaneet Ostajalle ja Ostajalle virheellisen tiedon verannan kunnosta. Koska kyseessä oli ollut salainen virhe, Ostajalla ja Ostajalla ei ollut oikeutta saada sen perusteella vahingonkorvausta. Hovioikeus katsoo, että Myyjän ja Myyjän verannan kuntoa koskevan tietoisuuden selvittäminen ei ole merkittävässä määrin vaikuttanut asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Ostajan ja Ostajan esittämä todistelu on ollut pääosin tarpeen niiden seikkojen näyttämiseksi, joiden suhteen he ovat osaksi voittaneet asian. Myyjällä ja Myyjällä ei ole ollut määrällisesti huomauttamista Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta todistaja Okxxxn todistajanpalkkiota lukuun ottamatta. Käräjäoikeus on hinnanalennuksen määrää harkitessaan ottanut huomioon kiinteistön arvon nousun ja laadun parantumisen. Käräjäoikeus on tältä osin hyväksynyt Myyjän ja Myyjän esittämät näkökohdat. Hovioikeus katsoo, että se osa hinnanalennuksesta, joka on jäänyt hyväksymättä ei ole koskenut ainoastaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin jälkimmäisessä virkkeessä tarkoitettua harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei olisi sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan osa Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin puolta Ostajan ja Ostajan käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Ostaja ja Ostaja ovat hovioikeudessa osaksi voittaneet asian käräjäoikeudessa olleiden oikeudenkäyntikulujen osalta. Myyjä ja Myyjä ovat hävinneet vastavalituksensa.
Käräjäoikeuden tuomiota on muutettu vain vähäiseltä osin Ostajan ja Ostajan eduksi. Näin ollen Myyjä ja Myyjä tulee velvoittaa korvaamaan Ostajan ja Ostajan oikeudenkäyntikulut osaksi. Hovioikeus arvioi asian lopputulokseen nähden kohtuulliseksi määrän, joka vastaa noin yhtä kolmasosaa Ostajalla ja Ostajalla hovioikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Ostajalle ja E. Ostajalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 9.650 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ostajalle ja Ostajalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 900 euroa. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.6.2016.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P. L.
hovioikeudenneuvos S. O.
hovioikeudenneuvos J. S.
Esittelijä: viskaali S. E.
Ratkaisu on yksimielinen.
ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.10 osasto
TUOMIO
Annettu kansliassa
15/2609
käräjätuomari T. V. 12.2.2015
L14/261
Kantajat T. Ostaja E. Ostaja
Vastaajat K. Myyjä E. Myyjä
Asia Kiinteistön virhe
Vireille 10.1.2014
KANTAJIEN VAATIMUKSET
T. Ostaja ja E. ostaja ovat vaatineet, että K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Ostajalle ja Ostajalle ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 45.458,02 euroa ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 40.949 eurolle 3.8.2012 alkaen ja 4.509,02 eurolle 15.5.2013 lukien. Lisäksi Ostaja ja Ostaja ovat vaatineet, että Myyjä ja Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 19.313,42 eurolla korkoineen.
Kannevaatimusten perusteet
Ostaja ja Ostaja ostivat Myyjältä ja Myyjäiltä 12.10.2007 Espoossa osoitteessa xxxxxx sijaitsevan kiinteistön 425.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistö siirtyi ostajien hallintaan 14.12.2007.
Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2- ja 5 -kohdissa tarkoitettu virhe.
Talo myytiin hyväkuntoisena. Myyntitietojen mukaan talo oli rakennettu vuonna 1940 ja remontoitu vuosina 2003 - 2004. Samassa yhteydessä taloon oli rakennettu laajennusosa. Talon huopakatto oli uusittu 1999. Todellisuudessa talo oli Espoon kaupungin kiinteistötietojärjestelmästä saadun tiedon mukaan rakennettu 1949.
Veranta oli lämmintä tilaa ja päällisin puolin vastasi myyntiesitteen antamaa kuvaa näyttäen samalla tavalla kunnostetulta kuin koko muu rakennus. Räystäs- ja ikkunapuitelaudat oli uusittu myyjien toimesta, veranta uudelleen paneloitu sekä asennettu halogeenivalot räystäslautoihin. Talon ulko-ovi ja oven alareunaan portaiden yläpäähän alimman hirren päälle asennettu pelti olivat myös uusittuja.
Rakennuksen verannan pystyrunkopuut, lattiavasat ja kattopalkit olivat suurelta osin lahovaurioituneet. Alin perushirsi oli pahoin vaurioitunut kosteudesta. Hirsirakenne alkaa vasta huomattavan korkealta maanpinnan yläpuolella. Ostajalla ja Ostajalla ei ollut aihetta epäillä korjaustarpeita verannassa eikä alimmassa hirressä. Hirren lahovaurio on ilmeisesti syntynyt siitä, että ylin ulkoporras on johtanut vettä hirttä vasten tai mahdollisesti myös hirttä vasten asennetun peilin vaikutuksesta. Myös perushirren päältä ylöspäin nousevat terassin runkotolpat olivat alaosastaan puoleen väliin lahonneet.
Veranta oli purettava ja rakennettava uudelleen, sillä paikallinen korjaus ei vaurioiden laajuuden vuoksi ollut rakennusteknisestä mahdollista eikä kustannustehokasta.
Purku- ja korjaustyöt oli ulotettava myös verannan alla olevan lämpimän varaston puolelle. Verannan lattia toimi lämpimän varastotilan kattona ja kun lattia jouduttiin purkamaan ja uusimaan, oli samalla uusittava lämpimän varaston katto ja muun muassa katossa ollut valaistus. Edelleen kun veranta jouduttiin purkamaan kivijalkaan saakka, tulivat vastaan lämpimän varastotilan seinärakenteet ylimmän 30 - 40 cm osalta. Myös varastotilan seinärakenteet oli pakko lopulta purkaa.
Myyjä oli asentanut verannan katolle uuden kattohuovan. Huopa oli asennettu virheellisesti siten, että siihen oli jäänyt rako, josta kosteus oli päässyt kattorakenteisiin. Vauriot johtuvat ilmeisesti katon vuotamisesta ja siitä, että yläpohjaan oli lisätty eristettä niin paljon, että tilan tuulettuminen oli estynyt.
Myyjä oli lisännyt verannan yläpohjaan eristettä. K. Myyjä on ilmoittanut korjanneensa verannan katolla painumaa. Rakenteita avattaessa esiin tuli painekyllästetyllä puulla korjattu katon painuma. Korjauspaikan ympärillä olevat rakenteet olivat täysin lahot. Myyjä on painumaa korjatessaan ja eristettä lisätessään tullut tietoiseksi rakenteiden kunnosta ja on ollut velvollinen siitä ennen kauppaa kertomaan. Vaikka Myyjä ei itse olisi lisännyt eristettä, on hänen kuitenkin korjauksen yhteydessä täytynyt havaita, että eristettä oli niin paljon, että normaali ilmanvaihto estyi.
Työt teetettiin 18.6.2012 päivätyn tarjouksen perusteella. Tarjouksen hinta oli 45.510 euroa.
VASTAUS
Vastaajat E. Myyjä ja K. Myyjä ovat vastustaneet kannetta perusteeltaan ja määrältään ja vaatineet että se hylätään ja että Ostaja ja Ostaja velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 18.952 eurolla korkoineen.
Kanteen vastustamisen perusteet
Kiinteistössä ei ole vahingonkorvaukseen tai kauppahinnan alennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. Kiinteistö ei laadultaan merkittävästi poikkea siitä, mitä ostajat ovat perustellusti voineet edellyttää. Yli 65 vuotta vanhan vuonna 1940 valmistuneen talon ostaja ei voi perustellusti olettaa, että talon rakenteet olisivat vapaat lahovaurioista tai että talossa ei jouduttaisi uusimaan rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi. Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta.
Talon kattoa ei ole uusittu vuosina 2003 - 2004, vaan talon huopakate on uusittu vuonna 1999 asentamalla uusi palahuopakate vanhan katteen päälle. Samalla korjattiin katon vähäinen painauma. Myyjät eivät ole lisänneet verannan yläpohjaan eristettä. Huovan asennuksessa ei ole tapahtunut kantajien väittämää virhettä.
Verannan osalta myyjät uusivat räystäslaudat ja ulkoverhoilun tekemällä koolauksen ja asentamalla paneloinnin vanhan päälle. Sisä- ja ulkopuolen remontin aikana rakenteita ei avattu.
Kynnyspelti asennettiin vanhan ulkopaneloinnin päälle, ei alinta hirttä vasten. Pellin yläosa jäi uuden paneloinnin alle. Pellin asennuksen yhteydessä myyjä ei tehnyt eikä voinut tehdä havaintoja alimman hirren lahovaurioista. Katon painuman korjauksen yhteydessä myyjä ei tehnyt havaintoja lahovaurioista, koska yläpohjan eristevillat peittivät kattorakenteet, kuten pitikin.
Myyjät eivät tulleet korjausten yhteydessä tietoisiksi lahovaurioista eivätkä tehneet havaintoja, joiden perusteella heidän olisi pitänyt epäillä vaurioita verannan rakenteessa.
Verannan pystyrunkopuut eivät olleet lahovaurioituneet. Lattiavasat olivat lahovaurioituneet vain ulko-oven kohdalta osittain. Kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Purku ja uudelleen rakentaminen ei ollut välttämätöntä, vaan korjaus olisi ollut mahdollinen.
Joka tapauksessa kiinteistö ei laadultaan poikkea merkittävästi normaalitasosta. Oikeuskäytännössä tärkeimmäksi arviointiperusteeksi on muodostunut korjauskustannusten määrän vertaaminen kauppahinnan määrään. Vaatimukseksi on asetettu 3,5 -10,5 prosentin raja suhteessa kauppahintaan. Kun huomioon otetaan vain välttämättömistä korjauskustannuksista aiheutuneet kulut ja / tai kun tasonparannus, kiinteistön arvonnousu ja käyttöiän pidennys jätetään huomiotta, korjauskustannusten osuus jää noin yhteen prosenttiin kauppahinnasta eikä merkittävyysedellytys täyty.
Siltä osin kuin Ostaja ja Ostaja vaativat korjauskustannuksina verannan uudelleen rakentamisesta aiheutuneita kustannuksia, kyse ei ole välttämättömistä havaitun vian ja puutteen korjaamiskuluista. Kiinteistön omistajat ovat uusineet rakenteita teknisen käyttöiän umpeen kulumisen vuoksi, joten kuluissa on lähes kokonaan kyse tasonparannuksesta, kiinteistön arvon noususta ja käyttöiän pidennyksestä, joita ei oteta huomioon kaupan kohteen puutteen merkittävyyttä arvioitaessa.
NÄYTTÖ
Kantajien asiakirjanäyttö
K 1. Myyntiesite
K 2. RS -kuntotarkastusraportti 3.10.2007
K 3. Raksystems lausunto 27.6.2012
K 4. Sähköposti 17.6.2012 vastaajille
K 5. Pöllönen Oy tarjous 18.6.2012
K 6. Sähköposti 3.7.2012
K 7. Pöllönen Oy raportti 28.2.2013
K 8. Valokuvia
Kantajien henkilötodistelu
1.T. Ostaja todistelutarkoituksessa
2.Todistaja Rl, HTT O. Okxxxx
3.Todistaja T. Pöxxxx
4.Todistaja HTT tavarantarkastaja A. Laxxx
Vastaajien asiakirjanäyttö
V 1. Myyntiesite (K1.)
V 2. Kauppakirja 12.10.2007 (K2.)
V 3. Kuntotarkastusraportti 3.10.2007 (K3.)
V 4. Kustannusarvio välttämättömistä korjaustöistä 8.12.2014
V 5. Kustannusarvio verannan uudelleen rakentamisesta 8.12.2014
V 6. Kustannusarvio verannan uudelleen rakentamisesta 23.12.2014
V 7. Pöllönen Oy tarjous 14.410 euroa korjaustöistä 20.5.2012
V 8. Valokuvia 12 kappaletta
V 9. Kaksi valokuvaa
Vastaajien henkilötodistelu
1.K. Myyjä todistelutarkoituksessa
2.E. Myyjä todistelutarkoituksessa
3.Todistaja rakennusinsinööri H. Koxxx
4.Todistaja J. Saxxx
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Henkilötodistelu
T. Ostajaa on kuultu asiassa todistelutarkoituksessa. Ostaja on kertonut olevansa koulutukseltaan BBA. Hän on osakkaana liikkeenjohdon konsulttitoimistossa, jossa tehdään isoille yrityksille kustannuslaskentaa.
Heidän ostamansa talo näytti ulkoa päin hyväkuntoiselta, eikä kuntokartoitus antanut aihetta epäillä suurempia virheitä. Rakennuksen rossipohja oli kuiva ja kunnossa. He tekivät kuntokartoitusraportin mukaiset toimenpiteet rakennukselle.
Kaupantekohetkellä myyjät mainitsivat, mitä remontteja taloon oli tehty. Verannan vesikaton painuman korjaustyötä ei mainittu. Mikäli siitä olisi kerrottu, olisi Ostaja vaatinut, että katto avataan.
Vuoden 2011 lopulla tehdyn puutarhasuunnitelman perusteella oli tarkoitus, että rakennuksen kiviportaat puretaan, jotta saadaan autolle kääntöpaikka.
Kun Pöxxx oli ollut paikalla purkamassa portaita, oli Ostaja pyytänyt tätä purkamaan verantaakin. Seinäpaneelia avattiin varovasti ja havaittiin, että pystypalkit olivat vaurioituneet. Silloin Ostaja pyysi Pöxxxltä ensimmäisen tarjouksen, jolloin verannan katon kunnosta ei vielä ollut tietoa.
Katon paneloinnin purkamisen yhteydessä ilmeni, että höyrynsulkumuovissa oli kosteutta ja eristevilla oli märkää. Pöxxxen ja jonkun muun henkilön arvio oli ollut, että katto pitää purkaa kokonaan.
Verannan huopakatossa oli ruosteisia nauloja, joiden kohdalla oli kahden senttimetrin reikä. Näin kosteus oli päässyt katon eristevillaan ja kun yläpohjassa ei ollut tuuletusta, ei kosteus ollut päässyt poistumaan.
Kuvasta 1 / K 8 Ostaja on kertonut, että potkupellin takana hirren päällä ei ollut panelointia.
Todisteina V 4 - 6 olevista kustannuslaskelmista Ostaja on kertonut, että ne on tehty niin sanotulla Klara-net ohjelmistolla. Ohjeen mukaan ohjelmistoa ei pitäisi käyttää alle 100 neliömetrin pinta-aloille, koska ohjelma antaa väärän tuloksen. Todisteessa V 4 oleva aluekerroin on liian alhainen, esimerkiksi Lapissa työvoima on halvempaa kuin etelässä. Ohjelmisto ei ota huomioon materiaalihukkaa.
Mitä pienempi kohde on kyseessä, sitä suurempi on vaikeuskerroin. Laskelmassa oleva vaikeuskerroin 1,10 on liian pieni. Myös aluekertoimen pitäisi olla 1,45 pääkaupunkiseudun mukaisesti. Kate 10 prosenttia on liian pieni näin pienelle työlle. Laskelmasta ei ilmene, että nosturi nostaisi parvekkeen takaisin ylös. Nosturi ei sitä paitsi mahdu kyseiselle tontille. Todellisuudessa yläkerran parveke purettiin pois osissa. Myös materiaalimäärät on laskettu väärin. V 6 -laskelmassa ei ole kertaakaan panelin purkua, muitakin työvaiheita puuttuu paljon.
Myyjän on ollut mahdollista lisätä eristettä yläpohjaan avonaisen räystäslaudoituksen sivuista ja kulkuaukosta. Myös laajennuksen yhteydessä on voitu lisätä eristettä.
Pöxxxxsen tarjous ei ollut K.in eikä halvin. Ostaja pyysi tarjouksen Pöllöseltä, koska tämä oli jo tontilla. Hän tarjosi myös Myyjälle mahdollisuutta hankkia valitsemaltaan urakoitsijalta tarjous.
Pöxxxxsen tekemät porras- ja verantatyöt maksoivat yhteensä 75.000 - 80.000 euroa. Lisäksi tämä teki keittiön taustalla olevan katoksen, talon paneloinnin ja porrastyöt. Myös ulko-ovet uusittiin.
K. Myyjä on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut olevansa ammatiltaan arkkitehti. Ostajat olivat ennen kauppaa tarkastaneet talon kaksi kertaa. Taloon tehtiin 1990 -luvun lopulla laaja peruskorjaus, jolloin muun muassa katon painuma oli korjattu. Räystäslaudat uusittiin, sisäkatot paneloitiin, keittiön ja makuuhuoneiden pinnat uusittiin ja verannan ulkopanelointi uusittiin.
Talon porraskorjauksen yhteydessä oli löytynyt lahovaurio. Myyjä oli toivonut, että verantaa puretaan niin paljon, että vaurion laajuus saadaan selville.
Ensimmäinen tarjous oli määrältään 15.000 euroa ja se käsitti koko verannan purkamisen ja uudelleen rakentamisen. Myyjä ja Myyjä lupasivat korvata tästä noin 30 prosenttia. Sen jälkeen paljastui katon vaurio ja tarjous oli 45.000 euroa. Myyjä oli pitänyt hintaa kohtuuttomana eikä se vastannut hänen omaa käsitystään. Ostaja oli edellyttänyt, että Myyjä ja Myyjä maksaisivat määrästä 90 prosenttia.
Verannan katossa oli ollut vanha huopa, joka oli ollut kurtussa. Huovassa oli ollut ruosteisia nauloja, jotka uusittiin. Korjauksen yhteydessä poistettiin se osa, jonka aluslautojen vaihtaminen edellytti. Puun on täytynyt olla tervettä, koska muuten kiinnitykset eivät olisi pysyneet. Vanha kate jätettiin muuten. Uusi kate asennettiin ohjeen mukaan. Korjauskohtaa ympäröivä rakenne oli kovaa ja tervettä. Ylhäältä päin katsottuna näkyi villaa, joka peitti kattorakenteet. Myyjällä ei ollut syytä epäillä, että villan sisällä olisi lahovaurio.
Todisteena K 8 olevassa kuvassa 20 näkyvä vaalea lautaosa nuolen alapuolella on Myyjän korjaaman painauman kohta. Siitä kohdassa eriste ei ulottunut laudan alapintaan asti. Myyjä ei lisännyt verannan yläpohjaan eristettä. Jos sitä olisi lisätty, olisi käytetty puhallusvillaa kuten talon muunkin remontin yhteydessä.
Todisteen K 8 kuvan 6 osalta Myyjä on kertonut, että kyseessä on verannan katto, josta on poistettu panetit ja tukikoolaus. Jos hän ja Myyjä olisivat avanneet katon, he olisivat käyttäneet kipsi- eikä lasikuitulevyä.
Varmaankin vuorilautojen sivusta on joskus lisätty villaa, mutta sitä ei saa siten, että se täyttäisi koko kattotilan.
Kuvasta 2 / K 8 Myyjä on todennut, että hänen muistikuvansa mukaan julkisivuverhoilu oli yhtenäinen verannan kohdalta eikä hän osaa sanoa, oliko hirsi ollut näkyvissä vai ei. Myyjä on epäillyt, että paneli on peittänyt myös pellin alla olevan hirren. Alimman hirren lahovaurion syynä on ollut riskirakenne, jossa betoni on ollut lähellä hirren alareunaa.
K 8 kuvassa 20 näkyvät ylemmän nuolen kohdalla näkyvät laudat noin kahden neliömetrin alueelta on Myyjä asentanut.
Todisteessa K 7 oleva tuntierittely, yhteensä 1.080 tuntia työtä, on kohtuuton noin 15 neliömetrin verannan rakennuskustannuksiksi. Käytettyä materiaalia Myyjä ei ole suhteuttanut tehtyyn työhön.
Verannan osakorjaus on mahdollista, mutta Myyjä olisi varmaan itse toiminut samoin kuin nyt on tehty.
Todisteen V 8 kuvasta 1 Myyjä on todennut, että kuvassa on terve, ikänsä näköinen puurakenne. Jos runkotolpissa on ollut lahoa, olisi se ilmennyt, eikä Myyjä olisi rakentanut perheelleen terassia lahon katon päälle. Kuvassa 2 näkyvä perushirsi ei ole laho.
Verannan uudelleen rakentaminen ei ole erityisen vaativa työ. Myyjä oli kysynyt kahdelta tutulta urakoitsijalta tarjouksia ja ne olivat olleet noin 15.000 euroa.
Rakennusalan yrittäjä T. Pöxxx on todistajana kertonut, että verannan virheet tulivat ilmi, kun kynnyspelti otettiin pois. Alta paljastui laho alapuu, joka ilmenee Pöxxxsen raportista kuvasta 1 (K 7). Tilanne oli kuvassa näkyvä heti pellin pois ottamisen jälkeen. Ostajan pyynnöstä rakennetta purettiin enemmän ja lahovauriota oli enemmän (kuva 3). Kuvasta 2 ilmenee, että välikatolta on vesi valunut kynnykselle.
Seuraavaksi alettiin purkaa kattoa, ensin alapuolelta, missä oli sisäkatto. Kun lahoa löytyi, purettiin yläkatto. Sitä oli korjattu. Lahovauriot verannan katossa johtuivat Pöxxxsen mukaan siitä, että aluskatteesta oli päässyt vettä ja kattorakenteen tuuletus oli olematon.
Palahuopa vaatii alushuovan, koska se ei ole täysin tiivis. Palahuopaa ei suositella katolle, jolla on alle 10 prosentin kaltevuus.
Todisteena V 7 oleva tarjous on annettu siinä vaiheessa, kun vain kynnys oli näkyvillä. Tarjous ei käsitä verannan katon korjaamista. Todisteessa K 7 listattu materiaali on käytettyjä laskutettu Ostajalta. Pienissä kohteissa työ on aina kallista. Työhön meni aikaa, koska kyseessä oli uniikkikohde, jossa ei ollut suunnittelijaa. Ikkunat tehtiin käsityönä ja tilattiin uudet lasit. Pöxxx piti myös suunnitella työ. Lisäksi aina kun vastaan tuli lahovauriota, piti odottaa ohjeita siitä, miten toimitaan. Tontilla ei myöskään ollut säilytystilaa. Hinta 45.000 euroa johtuu siitä, että kyseessä oli erikoiskohde. Pöxxx myös rakentaa määräysten mukaan eikä käytä halpatyövoimaa ja maksaa viralliset palkat. Pöxxx laskutus kirvesmiestyöstä on 37 - 40 euroa tunti lisättynä arvonlisäverolla. Vanhan ammattilaisen tuntilaskutus on 45 euroa. Jos rakenteessa on alle kaksi metriä pitkät palkit, ne kaikki uusitaan. Aina tilanteen mukaan katsotaan, miten toimitaan.
Todisteen V 8 kuvassa 3 on seinät purettu lahovaurion syyn selvittämiseksi. Perushirsi oli pehmennyt molempiin päihin asti ja lattian etureuna painunut. Ovenpielissä runkotolpissa on valumajälkiä, laitimmaiset tolpat eivät olleet lahoja. Yläpäistä tolpat olivat ehjiä. Jos tolppia olisi säästetty, olisi rakennetta pitänyt tukea ja ottaa vaurioituneet osat pois. Tämä olisi kaksinkertaistanut työmäärän.
Lahovaurion synty riippuu kosteusolosuhteista. Jos puu ei välillä kuivu, se lahoaa noin 10 vuodessa, mutta jos se välillä kuivuu, voi lahoamiseen kulua 15 vuotta.
Kellarin katto oli naulattu pystytolppiin kiinni. Kun perushirsi vaihdettiin, piti runkotolpat irrottaa ja kellarin seinä purkaa.
Verannan ja portaiden lisäksi taloon tehtiin uusi ulkovuoraus. Voi olla, että Pöxxx laskutti Ostajaa yhteensä tämän kertoman 75.000 - 80.000 euroa. Hänen yrityksensä liikevaihto oli vuonna 2012 noin 300.000 euroa.
Todistaja rakennusinsinööri ja todisteena K 3 olevan lausunnon laatinut O. Okxxx on todennut, että verannan katossa oli ympäriinsä lahovaurioita samoin kuin etuosan kantavissa tolpissa.
Verannan perushirren vaihtoehtoisena korjaamistapana olisi ollut rakenteiden väliaikainen tuenta, kun hirsi vaihdetaan. Kyseessä on laaja työ. Sen jälkeen runkotolppien alapäätä pitäisi katkaista ja uusia. Tässä tapauksessa osakorjaaminen ei olisi ollut nopeampaa eikä halvempaa.
Parvekkeen nostaminen nosturilla alas ja takaisin ylös on haastava tehtävä. Myös tontin muoto ja pihan koko vaikuttavat tehtävään. Nosturilla ei pääse aivan rakennuksen viereen.
Palahuopakatteen alle laitetaan yhtenäinen huopa, jonka päälle palahuopakate laitetaan limittäin. Palahuovassa on paljon saumoja ja riski on sitä suurempi mitä loivempi katto on.
Todisteista V 4 ja V 5 Okxxx on todennut, että kyseinen laskentajärjestelmä on tehty suurille, 100 -10.000 neliömetrin kohteille, joissa menekit ovat erilaisia. Ohjelman arvoja ei siksi voi käyttää pienissä kohteissa, koska peruskertoimet eivät ole riittävät. Laskelmassa ei ole käytetty pääkaupunkiseudun aluekerrointa ja tuntiveloitus on alimitoitettu. Työvaiheista Okxxx on todennut, että kuisti ja kourut oli laskelmassa poistettu mutta ei nostettu takaisin. Työsuoritukset on alimitoitettu. Työ maksaa enemmän kuin materiaali.
Pienissä kohteissa kate on 20 - 25 prosenttia, isoissa pienempi.
Kyseessä ollut työ ei ole perushelppo, koska sokkelin korkeuden vuoksi työtä ei pääse tekemään suoraan maan pinnalta ja kyseessä on rinnetontti. Todisteena K 2 olevasta kuntotarkastusraportin yhteenveto-osassa mainituista piilevistä vaurioista Okxxxnen on kertonut, että Raksystems ei voi taata, että rakennuksessa olisi kaikki kunnossa. Vanhojen rakennusten ostajilla on erityistä syytä varautua lahovaurioiden olemassa oloon.
Ostaja tai urakoitsija oli kertonut, että yläpohjan eristys oli ollut kattolaudoitukseen asti. Okxxx ei itse tätä ole havainnut, koska rakenteet oli purettu.
Todisteessa K 3 olevasta kuvasta 4 Okxxx on todennut, että laudat ovat siistejä. Todisteen V 8 kuvassa 2 on kosteutta päässyt rakenteisiin ja vaurioittanut niitä jossain vaiheessa.
Todistaja rakennusmestari, HTT-tavarantarkastaja A. Laxxx on kertonut, että hänen lausumansa pohjautuu valokuviin kohteesta ja Raksystemsin lausuntoon.
Yläpohjarakenteen tuuletus on vaativa rakenne. Jos se on tehty väärin, vesihöyry tiivistyy vedeksi rakenteeseen ja luo olosuhteen laho- ja mikrobivaurioille. Terveessä rakenteessa vaurioiden synty ehkäistään tuuletusraolla yläpohjan ja eristevillan välissä. Ilma kiertää alaräystäältä yläräystäälle. Todisteen K 8 kuvassa 14 ei ole tuuletusrakoa. Tämä rakennusvirhe vaurioittaa ruodelaudoituksen ja kantavat rakenteet.
Todisteen K 7 kuvassa 6 näyttää siltä, että tuuletustila on ummessa. Kuvien 4 ja 5 katto on loivempi kuin 1:5:een. Palahuopakatteen asennusohjeen mukaan katon jyrkkyyden pitää olla vähintään 1:5. Todisteen K 8 kuvassa 6 on muovin yläpuolella kosteusjälkiä. Kuvasta päätellen vaurio on ollut rakenteessa pidempään. Todisteen V 9 kuvassa 13 on pahoin vaurioitunut yläpohja, osa kantavasta rakenteesta on kokonaan lahonnut poikki. Kuvasta näkee, että kahta, kolmea kohtaa on useamman kerran käyty korjaamassa, koska puu on eri ikäistä.
Asumisterveysohjeistuksen mukaan kaikki vaurioitunut puu pitää poistaa eikä sitä saa jäädä rakenteisiin. Todisteessa V 8 kuvassa 9 on puurakenne selkeästi lahovaurioitunut, kaikki puurakenteet ovat tummat ja puuosissa on veden valumajälkiä. Lattiavasa on saanut kosteutta. Puhtaan näköisessä puussa voi olla kasvusta, se selviää näytteenotolla. Esimerkiksi viiden näytteenotto tuloksineen maksaa vähintään 1.000 euroa ja tuloksen saamiseen menee aikaa kolme, neljä viikkoa.
Todisteena V 5 oleva laskelma on tehty Klaranet ohjelmalla. Ohjelman menekit perustuvat isojen massojen, satojen ja tuhansien neliöiden rakennuksiin. Tässä ohjelman käyttäjä on muuttanut ohjelman antaman työn hinnan pienemmäksi. Myös aluekerroin on liian pieni pääkaupunkiseudulla, sen pitäisi olla 1,45. Vaikeuskertoimen pitäisi olla lähellä 2. Hankepalvelukerroin on kovin pieni, kun katteeksi ja yleiskuluihin on varattu 10 prosenttia. Yleinen kate on 12 prosenttia. Kyseisellä laskelmalla tehtynä työ ei olisi kannattavaa. Pelkkä maalaus vie jo viikon, itse töille, purkamiselle ja uudelleen rakentamiselle, jäisi aikaa puolitoista viikkoa. Tässä kohteessa katteen ja yleiskulun olisi pitänyt olla 20 prosenttia, jotta työ olisi kannattanut.
Todisteen K 8 kuvasta 4 Laxxxnen on todennut, että hänellä olisi herännyt epäily, miksi julkisivulaudoitus oli jätetty päällekkäin. On loogista, että porrastasanteelta on valunut vettä laatalle. Laxxxnen olisi tutkinut ensin alapohjan ja sen jälkeen yläpohjan ja tutkinut rakenteet kokonaisuudessaan. Vaurio on harvoin vain yhdessä kohdassa, "pistemäinen". Kosteuden olisi voinut mitata noin neljän millimetrin suuruisesta reiästä ja mittaustuloksen antaessa aihetta olisi voitu tutkia lisää.
Jos puurakenteen olosuhteet ovat stabiilit, puu ei heikkene. Satakaan vuotta puurakenteelle ei ole ongelma. Vaikka puu kastuu mutta pääsee välillä kuivumaan, se kestää.
Mikäli kyseessä olisi pelkkä uudisrakentaminen eikä purkutöitä, todisteen V 5 laskelma voisi pitää paikkansa. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa verannan osalta kustannukset voisivat olla 20.000 - 25.000 euroa. Työn aloittaminen, odottelu ja suunnittelu lisäävät kustannuksia.
Todistajana kuultu diplomi-insinööri H. Koxxx on kertonut olevansa rakennesuunnittelija ja toimineensa viisi ja puoli vuotta yrittäjänä. Sitä ennen hän vastasi YIT:llä Neste- ja Shell -huoltoasemien kiinteistöjen korjaus- ja kunnossapitotehtävistä. Koxxxxsen 30 -vuoden työuraan sisältyy rakennuttamista, valvontaa ja suunnittelua.
Koxxx käyttää Klaranet -ohjelmistoa kustannuslaskennassa. Ohjelmaan ei voi sokeasti luottaa, vaan Koxxx on nyt kyseessä olevassa tapauksessa käyttänyt todisteena V 4 olevan laskelman teossa myös omia kokemuksiaan. Hänellä oli ollut laskelman pohjana arkkitehti- ja muut piirustukset sekä valokuvia.
Laskelmassa oleva hankeperuskerroin 10 tarkoittaa yrityksen katetta. Näinä aikoina 10 prosentin kate on lähellä oikeaa, parempina aikoina kate on korkeampi. Työ pääkaupunkiseudulla on kalliimpaa ja aluekertoimen tulisi olla 1-1,5. Aluekertoimen määrittämisessä Koxxxxnen oli ajatellut suhdannetta ja tämän hetkistä markkinatilannetta. Työvoimaa on saatavilla. Vaikeuskerroin on 1,10 sen johdosta, että työ on ollut helppo. Kyseessä on ollut matala, suorakanttinen ja selkeä rakennus. Työaikaan sisältyvät laskelmassa aloitus- ja lopetustyöt. Ohjelma laskee 10 prosentin materiaalihukan. Laskelmassa on kellarin LVI -töihin liittyvä purkutyö mukana.
Katon uusimisessa Koxxx on lähtenyt siitä, että nosturiautolla ajetaan rakennuksen viereen ja nostetaan parveke kokonaisena pihalle. Yleensä parveke lähtee irti kokonaisena, muutama tukilankku voi olla tarpeen asentaa. Sen jälkeen otetaan katteet pois ja puretaan vanha katto. Työn kustannus olisi 7.360 euroa sisältäen arvonlisäveron. Koxxx ei ole käynyt paikalla. Hän on olettanut, että nosturiauto mahtuu pihalle.
Todisteessa K 8 olevasta kuvasta 4 Koxxx on todennut, että jos hän olisi nähnyt lahon, hän olisi purkanut laudoitusta molempiin suuntiin. Hän ei välttämättä epäilisi, että veranta olisi laajemmin vaurioitunut.
Todisteen V 8 kuvissa 1-4 lattiavasat ja pystyrungot näyttävät terveiltä. Jos pystyrungot olisivat lahot puoliväliin asti ja lattiavasat lahovaurioituneet, se näkyisi kuvissa. Nyt Koxxx ei näe niissä lahovaurioita.
Todisteena V 5 olevasta laskelmasta Koxxx on todennut, että veranta olisi rakennettavissa uudelleen 15.991 eurolla. Hinta sisältää purkamistyön. 45.500 euron hinta kuulostaa utopistiselta.
Koxxx ei ole tietoa siitä, millä hinnalla verannan rakentamiseen kului materiaalia. Laskelmassa ei ole mukana kahden panelikerroksen purkamista, eikä hän ollut kuullut muovista eikä lastulevystä katossa. Laskelmassa ei ole huomioitu räystäskourujen takaisin laittoa eikä verannan seinien lasikuitutapettia. Laskelmaan voisi vaikuttaa muutamalla lisätunnilla myös se, jos kukin ikkunaruutu on oma moduulinsa.
Verannan osakorjaus olisi ollut mahdollista, sillä puut ovat helposti vaihdettavissa ulkokautta.
Todisteen V 8 kuvassa 9 olevat seinätolpat ja lattiavasa ovat terveen näköiset, mutta alahirsi on laho.
Todistaja rakennusinsinööri J.-P. Saxxx on kertonut toimivansa tällä hetkellä Ramboll-Finland Oy.ssä kiinteistökonsultointiyksikön laskentapäällikkönä. Hän on työssään vuodesta 1989 ollut tekemisissä rakennuskustannuslaskennan kanssa.
Todisteena V 6 olevan laskelman lähtötietoina olivat arkkitehti-, julkisivu ja pohjakuvat sekä valokuvia. Tiedot olivat riittävät kustannusarvion laatimiseksi. Kustannusten lopputulos on 17.097 euroa ilman arvonlisäveroa. Hinnassa ei ole huomioitu suunnittelu- eikä valvontakustannuksia. Suunnittelun osuus on noin 10 prosenttia kustannuksista. Laskelmassa ei ole huomioitu lasikuitutapettia eikä lattian pintakäsittelyä. Ikkunoiden osuus on laskettu ikkunoiden määrän, ei ruutujen määrän, mukaan. Verannan sisäkaton purkutyötä eikä kellarin osuutta ei ole laskelmassa. Laskelmassa on lähdetty siitä, että kyseessä on tarjouskilpailu. Kyseessä on nimenomaan kustannusarvio. 45.500 euron hinta kuulostaa korkealta.
Näytön arviointi ja käräjäoikeuden johtopäätökset
Asiassa on riidatonta, että Ostajan ja ostajan sekä Myyjän ja Myyjäin välinen kiinteistön kauppa tehtiin 12.10.2007 ja kauppahinta oli 425.000 euroa. Kiinteistöllä oleva asuinrakennus on valmistunut 1940-luvulla. Edelleen on riidatonta, että Ostajan ja ostajan vuonna 2012 tekemän ulkoportaiden uusimistyön yhteydessä ilmeni, että perushirsi oli laho oven kohdalla, verannan lattiavasat olivat lahovaurioituneet ainakin osittain ulko-oven kohdalta ja verannan kattopalkit olivat osittain vaurioituneet. Verannan vaurioista enemmälti, kuten siitä, olivatko verannan pystyrunkopuut, lattiavasat enemmälti ja kattopalkit lahovaurioituneet, on osapuolten välillä riitaa.
Verannan alapohja
Todisteen K 8 kuvista 3, 4 ja 5 on nähtävissä, että verannan perushirsi on ulko-oven kohdalta laho. Tämä ilmenee myös todistaja Pöxxxxsen kertomuksesta. Muista valokuvista eikä todistajien kertomuksista ei ilmene, että perushirsi olisi ollut laho muualta kuin etuoven puoleiselta sivultaan. Todisteen V 8 kuvista 1,2 ja 3 ei näy, että perushirsi olisi laho muualta. Puu on tosin tummentunutta, mutta asiassa ei ole näytetty, että perushirren tumma väri johtuisi siitä, että puu on vaurioitunut saati laho.
Todisteen K 8 kuvista 27 - 30 käy ilmi, että verannan pystyrunkopuut ovat osittain vaurioituneet. Kuvista ilmenevää tukee Pöxxxxsen kertomus, jonka mukaan oven pielissä runkotolpissa oli valumajälkiä, laitimmaiset tolpat eivät olleet lahoja ja yläpäistä tolpat olivat ehjät. Todistaja Okxxxsen mukaan etuosan kantavissa tolpissa on lahovaurioita. Okxxxsen lausumaa ei ole syytä epäillä, koska hän on ollut paikan päällä tekemässä havaintoja, kun rakenteet ovat olleet esillä.
Laxxxsen kertomasta ja todisteen V 8 kuvista 9,10 ja 12 käy ilmi, että verannan lattiavasat ovat saaneet kosteutta. Kuvissa on nähtävissä vasoissa kosteuden aiheuttamia läikkiä. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty näyttöä siitä, että lattiavasat osaksikaan olisivat lahonneet.
Todisteessa K 8 olevassa kuvassa 2 olevan merkinnän mukaan myyjät ovat uusineet potkupellin ja ulko-oven vuosina 1998 -1999. Todisteena K1 olevan myyntiesitteen mukaan talo on remontoitu vuonna 1998 ja Myyjän mukaan 1990 -luvulla. Perushirren on tuolloin täytynyt olla näkyvillä. Kun kyseisestä ajankohdasta on ainakin 13 vuotta vuoteen 2012, jolloin perushirren lahous oli paljastunut, ei hirsi ole välttämättä ollut näkyvällä tavalla laho vielä vuonna 1998 tai 1999. Myyjä ei ole kertomansa mukaan muistanut, oliko hirsi ollut näkyvissä vai ei. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Myyjä ja Myyjä olisivat olleet tietoisia perushirren lahoudesta kaupantekohetkellä.
Verannan yläpohja
Todistajien Pöxxxxsen, Okxxxsen ja Laxxxsen kertomuksista, Pöxxxxsen ja Okxxxsen raporteista (K 3 ja K 7) sekä todisteen K 8 kuvista 11,14,16, 17, 18, 19, 20, 21, 24 ja 25 ilmenee, että verannan yläpohjan puuosat ovat osittain vaurioituneet siten, että osa kattopalkeista on lahonnut ja osa muuten kosteuden vaurioittamia.
Asiassa on esitetty erilaisia käsityksiä siitä, mistä yllä todetut verannan kosteuden aiheuttamat vauriot ovat johtuneet.
Pöxxxxsen kertomuksesta käy ilmi, että kattorakenteen tuuletus on ollut riittämätön. Myös todistaja Laxxxsen mukaan yläpohjan tuuletus on ollut riittämätön. Laxxxsen näkemys perustuu todisteen K 8 kuvaan 14 ja todisteen K 7 kuvaan 6. Pöxxxxsen ja Laxxxsen kertomuksia yläpohjan tuuletusraon riittämättömyydestä ei ole syytä epäillä. Pöllönen on kattorakenteita purkaessaan voinut havaita tuuletusraon tilan.
Kanteen mukaan perushirren lahoaminen on ilmeisesti johtunut ylimmän ulkoportaan johtamasta vedestä tai hirttä vasten asennetun pellin vaikutuksesta. Pöllönen taas on katsonut, että vesi on valunut välikatolta kynnykselle. Tähän näkemykseen liittyy kantajien väite siitä, että Myyjän asentaessa katolle palahuovan, on katteeseen jäänyt rako, josta kosteus on päässyt kattorakenteisiin. Todisteen K 8 kuvissa 9 ja 10 näkyy aluskatteessa rako, josta kosteus voi päästä rakenteisiin, mikäli palahuopakate ei ole ollut tiivis. Pöxxxxsen ja Okxxxsen kertomuksista ilmenee, että palahuopa ei ole täysin tiivis, koska siinä on paljon saumoja.
Ottaen huomioon valokuvistakin näkyvä pitkälle edennyt laho rakenne sekä perushirressä että kattorakenteissa, on ilmeistä, että lahoaminen on tapahtunut pitkän ajan kuluessa. Pöxxxxsen mukaan lahoamiseen menee aikaa 10-15 vuotta riippuen siitä, pääseekö puu välillä kuivumaan. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan nyt kyseessä olevassa tapauksessa lahoamisen on täytynyt alkaa huomattavasti ennen kuin vauriot rakenteiden avaamisen myötä paljastuivat kesällä 2012. Lahonneet rakenteet eivät ole samassa kohdassa, jossa Myyjä oli uusinut huopaa. Nämä seikat sekä yläpohjan puutteellinen tuuletusrako huomioon ottaen on ilmeistä, että yläpohjan lahovauriot eivät ainakaan pääosin johdu palahuovan asentamisesta ja raosta huovassa, vaikka onkin mahdollista, että myös huovassa olleesta raosta on voinut päästä jonkin verran kosteutta rakenteisiin. Todennäköisempää on, että puutteellinen tuuletusrako on vuosien kuluessa aiheuttanut yläpohjan puurakenteiden vaurioitumisen.
Laxxxsen mukaan yläpohjan rakennetta on korjattu useamman eri kerran, koska puu on eri väristä. Eri värinen ja eri kuntoinen puu on selvimmin havaittavissa myös todisteen K 8 kuvissa 19 - 21. Kattorakenteessa olevien puurakenteiden kunnon erilaisuudesta on pääteltävissä, että yläpohjaa on korjattu jo ennen kuin Myyjä oli korjannut katon painauman vuonna 1999. On uskottavaa, että Myyjä ei ole katon painumaa katolta käsin korjatessaan voinut havaita katon lahovaurioita tai eristevillojen olevan kiinni katon yläosassa, koska Myyjän tekemä korjaus on kohdistunut vain yhteen kohtaan. Todisteen K 8 kuvasta 20 on nähtävissä, että Myyjän korjaama kohta, joka on kuvassa ylimmän nuolen alapuolella, ei ole samassa kohdassa, jossa on pahoin lahonnut palkki. On myös jäänyt näyttämättä, että yläpohjaan olisi Myyjän ja Myyjäin aikana lisätty eristevillaa. Myyjä olisi kertomansa mukaan lisännyt tilaan puhallusvillaa, eikä sitä ole väitetty olleen yläpohjassa.
Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Myyjä olisi ollut tietoinen kattorakenteen heikosta kunnosta korjatessaan katossa olleen painauman vuonna 1999.
Näyttämättä on jäänyt, että Myyjä ja Myyjä olisivat antaneet Ostajalle ja Ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon verannan kunnosta. Se, että Myyjä ei ollut kertonut katon painuman korjauksesta, ei osoita sitä, että hän olisi antanut verannan kunnosta väärän tiedon, kun hänen ei ole näytetty havainneet kattorakenteiden huonoa kuntoa painumaa korjatessaan.
Edellä kerrotuin perustein käräjäoikeus katsoo tulleen selvitetyksi, että Ostajan ja ostajan Myyjältä ja Myyjäiltä ostaman kiinteistön asuinrakennuksen verannassa on ollut salainen virhe siten, että verannassa on ollut sekä sen ylä- että alapohjassa yllä sanotut kosteuden aiheuttamat vauriot. Koska kyseessä on salainen virhe, ei Ostajalla ja Ostajalla ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeutta saada vahingonkorvausta virheen perusteella.
Laxxxsen mukaan sadankaan vuoden ikä ei ole puurakenteelle ongelma, jos olosuhteet ovat stabiilit. Näin ollen, kun kyseessä on 1940 luvulla rakennettu talo, ei sääolosuhteilta suojassa olevan umpinaisen verannan osalta ole perusteita katsoa, että sen rakenteet olisivat tulleet teknisen käyttöikänsä päähän etenkin, kun vauriot ovat johtuneet rakenteisiin päässeestä kosteudesta. Toisaalta vanhassa talossa saattaa olla kosteuden aiheuttamia vaurioita useammin kuin uudemmissa taloissa.
Koko veranta on pitänyt sen ala- ja yläpohjassa olleiden kosteusvaurioiden johdosta purkaa ja rakentaa uudelleen. Se, että todisteena K 3 olevassa Raksystems Oy:n lausunnossa on todettu, että rakenteiden sisällä piilevien vaurioiden mahdollisuutta ei tarkastuksen pintapuolisuuden vuoksi voida sulkea pois, ei ole osoitus siitä, että Ostaja ja ostaja olisivat saaneet tietää verannan vaurioista.
Lausunnossa ei ole yksilöity virheellistä verantaa. Käräjäoikeus katsoo, että kyseessä on ollut salainen virhe, jonka vuoksi kiinteistö sen rakennuksen verannan osalta on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla ja Ostajalla on oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus Myyjältä ja Myyjäiltä.
Korjauksen laajuus ja korjauskustannukset
Veranta on monin paikoin edellä ilmenevin tavoin vaurioitunut kosteudesta, vaikka verannassa onkin ollut myös osia, jotka eivät ole olleet vaurioituneet. Myyjä on katsonut, että olisi itse toiminut kuten nyt on toimittu, vaikka on pitänyt myös verannan osakorjausta mahdollisena. Pöxxxsen ja Okxxxsen kertomuksista ilmenee, että osakorjaus olisi kaksinkertaistanut työmäärän, koska osakorjauksessa rakenteita olisi pitänyt tukea ja työ olisi tullut kalliimmaksi kuin nyt toteutetulla tavalla. Edelleen Laxxxsen kertoman mukaan myös puhtaan näköisessä puussa voi olla kasvusta, jonka olemassaolo selviää vain näytteenotolla, mikä myös aiheuttaa kustannuksia ja vie aikaa. Myös todistaja H. Koxxxnen on katsonut, että osakorjaus olisi ollut mahdollista, mutta Koxxxsen lausumasta on pääteltävissä hänen tarkoittaneen osakorjauksella vain verannan lattian alaosassa olleiden puuosien vaihtamista, ei vaurioituneiden pystytolppien korjausta. Käräjäoikeus pitää Pöxxxsen ja Okxxxsen näkemyksiä osakorjauksen mahdollisuudesta luotettavampina kuin Koxxxsen, koska he ovat nähneet rakenteet paikan päällä toisin kuin Koxxxnen.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että nyt toteutettu verannan korjaustapa, sen purkaminen ja rakentaminen kokonaan uudelleen, olisi nostanut korjauskustannuksia verannan osakorjauksena toteutettuun tapaan verrattuna.
Todisteina V 4, V 5 ja V 6 olevien laskelmien pohjana käytetty Klaranet-ohjelma on Ostajan, Okxxxsen ja Laxxxsen mukaan tarkoitettu suurien, vähintään sadan ja jopa tuhansien neliöiden rakennuskohteiden kustannusten laskemiseen. Ostajan ja ostajan talon veranta on kuitenkin 15-20 neliömetriä riippuen laskutavasta. Esimerkiksi aluekertoimen tulisi Okxxxsen ja Laxxxsen mukaan olla 1,45, kun se on laskelmissa nyt 1,20. Myös laskelmat V 4 ja V 5 laatinut Koxxxxnen on todennut, että työ pääkaupunkiseudulla on kalliimpaa ja aluekertoimen tulisi olla 1-1,5. Käräjäoikeus toteaa, että kun kyse on ollut Espoossa olevasta rakennuskohteesta, on uskottavaa, että aluekertoimen tulisi vastata pääkaupunkiseudun kustannustasoa. Edelleen hankekerroin eli kate ja yleiskulukustannus on Laxxxsen ja Okxxxsen kertomien mukaan liian alhainen. Koxxxxnen on kertomansa mukaan laskenut katteen nyt vallitsevan taloussuhdanteen mukaisesti. Käräjäoikeus katsoo, että kun kyseessä on kesällä 2012 tehty työ, ei tämän hetkisen taloustilanteen mukaisen katteen käyttäminen välttämättä anna vuoden 2012 kustannustasosta oikeaa kuvaa katteen osalta. Koxxxxnen on myös lähtenyt siitä, että nosturilla ajetaan rakennuksen viereen ja nostetaan parveke pois, mutta Ostajan mukaan nosturi ei mahdu tontille ja Okxxxsen mukaan nosturilla ei pääse rakennuksen viereen. Koxxxxsen u laskelma on myös tehty ilman tietoa kaikesta verannan uudelleen rakentamiseen tarvittavasta materiaalista, eikä laskelmassa ole huomioitu räystäskourujen takaisin laittoa eikä verannan seinien lasikuitutapettia.
Todistaja J.-P. Sxxxmen kertomuksesta käy ilmi, että todisteena V 6 oleva laskelma on tehty tarjouskilpailu -periaatteella ja on nimenomaan kustannusarvio. Siten laskelma ei anna tietoa verannan purku- ja uudelleenrakennustöiden todellisista kustannuksista. Sxxxmen tekemästä laskelmassa ei ole otettu huomioon lasikuitutapettia, lattian pintakäsittelyä, sisäkaton purkutyötä eikä kellarin osuutta.
Ostajan, Okxxxsen, Laxxxsen, Koxxxxsen ja Sxxxmen kertomuksista on pääteltävissä, että todisteina V 4, V 5 ja V 6 olevat laskelmat eivät anna luotettavaa tulosta verannan todellisista korjauskustannuksista, koska laskelmissa ei ole huomioitu kaikkia työvaiheita eikä käytettyjä materiaaleja. Lisäksi käytetyt eri kertoimet ovat liian alhaiset.
Hinnanalennuksen määrä
Asiassa on riidatonta, että Ostaja ja ostaja ovat maksaneet Pöxxxxlle kanteella vaaditun määrän 45.458,02 euroa. Todisteessa K 7 on yksityiskohtainen luettelo työhön käytetyistä tarvikkeista ja erittely työtunneista päivämäärineen ja tekijöineen. Asiassa ei ole esitetty luotettavaa selvitystä siitä, että työ olisi ollut mahdollista tehdä alhaisemmalla hinnalla, joten Ostajan ja ostajan maksama hinta on otettava lähtökohdaksi arvioitaessa hinnanalennuksen määrää.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Kyseessä on vanha, 1940 -luvulla rakennettu talo. Ottaen erityisesti huomioon talon korkea ikä, vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla rakenteilla merkitsee rakenteen teknisen käyttöiän pidentymistä.
Verannan rakentaminen kokonaan uudelleen on parantanut sen laatutasoa entiseen verrattuna siinäkin tapauksessa, että entisessä verannassa ei olisi ollut virhettä. Tämä taas korottaa rakennuksen arvoa ja tulee ostajien hyväksi. Veranta on uudelleen rakentamisen johdosta tullut parempaan kuntoon kuin Ostaja ja ostaja ovat kaupantekohetkellä saattaneet edellyttää. Todisteena K 3 olevassa Okxxxsen lausunnossa on todettu, että verannan lattia on ollut vanha ja uusimiskunnossa ja sen rungon uusiminen on osin tason parannusta. Verannan uudelleen rakentamisesta johtunut kiinteistön arvon nousu ja laadun parantuminen on otettava huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Edellä sanotuin perustein käräjäoikeus katsoo oikeaksi Myyjän ja Myyjäin maksettavaksi hinnanalennuksen määräksi 23.000 euroa korkoineen. Vaatimus enemmälti on hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut
Lausumat
Myyjälla ja Myyjäillä ei ole ollut huomauttamista Ostajan ja ostajan asiamiehen tuntiveloituksesta tai ajankäytöstä. Sen sijaan he eivät ole hyväksyneet todistaja Okxxxsen todistajanpalkkiota 1.700 euroa. Okxxxnen on Raksystems Oy:n nimissä laatinut kuntokartoitusraportin 2007 ja lausunnon 2012, joista molemmista on maksettu sovittu korvaus. Tätä oikeudenkäyntiä varten Okxxxsen on tarvinnut vain tutustua aiempiin raportteihinsa ja sen jälkeen kertoa oma käsityksensä pääkäsittelyssä, mihin olisi kulunut yhteensä enintään neljä tuntia. Okxxxlla on oikeus saada korvaus tästä ajankäytöstä. Kohtuulliseksi palkkioksi on katsottava 400 euroa. Todistaja Laxxxnen on ollut oikeutettu vaatimaan korkeampaa palkkiota, koska hänelle koko asia on ollut uusi ja hänen on pitänyt perehtyä taustatietoihin.
Myyjän ja Myyjän oikeudenkäyntikulujen 74 tunnin työmäärä on ajankäytön osalta tarpeellinen ja kohtuullinen muun muassa siksi, että vastaajapuolella on kaksi eri talouksissa asuvaa päämiestä ja päämiessuhteiden hoito on vaatinut enemmän työtä kuin kantajapuolella, kantajapuoli on pihdannut aineistoa kuten maksutositteita ja sitä on pitänyt pyytää usean kerran, mistä on aiheutunut ylimääräistä työtä. Ylimääräistä työtä on aiheutunut myös siitä, että kantajat ovat kehittäneet kannettaan valmistelun kuluessa. Vastaaja ei ole voinut vastata kanneperusteisiin tehokkaasti yhdellä kertaa. Vastaajan vastanäyttö on edellyttänyt muun muassa rakentamiskustannusten arviointia ja on siksi vaatinut tavanomaista enemmän työtä.
Ostaja ja ostaja ovat kiistäneet Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen 60 tuntia ylittävältä osalta. Myyjän ja Myyjäin kuluvaatimukset perustuva 74 tunnin työveloitukseen. Ostajan ja ostajan asianajotoimenpiteet ovat vieneet 58,33 tuntia. Asiaan ei liity mitään tavanomaista poikkeavaa juridiikkaa tai todistelua. Kantajapuolella on tässä, kuten yleensäkin, suurempi työmäärä. Ostaja ja ostaja on myöntäneet Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluista 60 tunnin työtä vastaavat 12.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskevan ratkaisun perustelut:
Ostajan ja ostajan nimeämä todistaja O.-P. Okxxxnen on laatinut kirjallisina todisteina K 2 ja K 3 olevat Raksystems Oy:n raportin ja 27.6.2012 päivätyn lausunnon. Asia on siten ennen hänen antamaansa todistajanlausuntoa käräjäoikeudessa ollut Okxxxlle tuttu. Tähän nähden hänen vaatimaansa 1.700 euron palkkiovaatimusta todistamisesta käräjäoikeudessa ei ole pidettävä kohtuullisena vastaajia Myyjäa ja Myyjää kohtaan. Kohtuullisena määränä voidaan pitää 700 euroa. Käräjäoikeus katsoo Ostajan ja ostajan oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi kulujen osalta 2.401 euroa. Muilta osin kulujen määrää ei ole kiistetty.
Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskevassa laskussa on yksityiskohtaisesti eritelty asian hoitamiseksi tehdyt toimenpiteet. Ostaja ja ostaja eivät ole kuluvaatimusta paljoksuessaan eritelleet, mitkä toimenpiteet olisivat laskussa tarpeettomia. Asiassa ei ole perusteita katsoa, että Myyjän ja Myyjäin oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus ei olisi toimenpiteiden osalta perusteltu.
Ostajan ja ostajan vahingonkorvausta koskeva vaatimus on hylätty, mutta heidän hinnanalennusvaatimuksensa on perusteeltaan ja osittain määrän osalta hyväksytty. Kun Ostajan ja ostajan vaatimus on näin hyväksytty ainoastaan osaksi, saavat osapuolet pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
K. Myyjä ja E. Myyjä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Ostajalle ja E. Ostajalle hinnanalennuksena 23.000 euroa ja korkolain korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 18.490,98 eurolle 3.8.2012 alkaen ja 4.509,02 eurolle 15.5.2013 lukien.
Asianosaiset saavat itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan.
Vaatimukset enemmälti hylätään.
Lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 5), 2 momentti, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 § 1 ja 2 momentti, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3§ 1 ja 2 momentti.