Virheiden vähäisyys ja oikeudenkäyntikuluriski

Oikeudenkäynneissä joudutaan aina tarkkaan miettimään, ovatko virheet olennaisia ja vaikuttavat asumiseen. Vähäisistä virheistä ei kannata lähteä oikeudenkäyntikuluriskin johdosta riitelemään oikeuteen. Parempi on viedä asia silloin kuluttajariitalautakuntaan, jossa kuluriskiä ei ole.

Alla olevassa tapauksessa ostajat vaativat myyjältä viivästyskorvauksia pihan valmistumisen viivästyksen johdosta ja hinnanalennusta virheiden johdosta. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät vaatimukset. Ostajat joutivat maksamaan yhteensä myyjäurakoitsijan oikeudenkäyntikuluja n. 23.000 euroa. Ostajille oli myönnetty oikeusapu hovioikeudessa mutta se ei vapauta maksamasta häviötapauksessa vastapuolen kuluja. Lisäksi ostajat joutuivat maksamaan omia oikeudenkäyntikuluja n. 23.000 euroa (vähennettynä oikeusturvalla 8500e, jos sellainen oli), ja viivästyskorkoja maksamattomalle kauppahinnalle yli 10.000 euroa.

Ostajat vaativat hovioikeudessa maksamastaan kauppahinnasta 274.000 euroa kauppahinnan alennuksena 22.200 euroa sekä kauppakirjan ehtojen mukaisena viivästyskorvauksena 29.000 euroa. Asiassa on kysymys kiinteistön määräosan kaupasta, jossa elinkeinonharjoittaja/urakoitsija myi kahdelle ostajalle eri sopimuksilla määräalat hallinnanjakosopimuksella. Riita koski vain toisen määräalan ja sille rakennetun rakennuksen kauppaa.

Oikeudessa on kysymys siitä, ovatko kiinteistön pihatyöt valmistuneet 30.6.2013 mennessä siten, että loppukauppahinta on erääntynyt maksettavaksi, vai onko yhtiö töiden viivästymisen vuoksi velvollinen suorittamaan valittajille kauppakirjan mukaista viivästyssakko. Lisäksi oikeudessa oli kysymys siitä, ovatko valittajat ilmoittaneet rakennuksen sisäpuolisista virheistä ja halkeamasta autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa sekä niihin perustuvista vaatimuksistaan yhtiölle kohtuullisessa ajassa ja onko kiinteistössä ollut niiden sekä muiden väitettyjen virheiden osalta hinnanalennukseen ja siten maksamatta olevan kauppahinnan kuittaukseen oikeuttava maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe.

Pihatöiden valmistuminen

Sopimusehtojen mukaan urakoitsija on sitoutunut maksamaan viivästyssakkoa mikäli pihatyöt eivät ole valmistuneet tiettyyn päivään mennessä. Hovioikeus on arvioinut asiaa, onko pihatyöt olleet kesken ja haitanneet olennaisesti asumista. Esitetyn todistelun perusteella rakennusluvan ehtoja ei ole rikottu, vaikka piha-alueen toteutus on osittain poikennut alkuperäisistä piirustuksista. Hovioikeus katsoo, että töiden lopputuloksessa ei ole myöhemminkään ilmennyt niin merkittäviä kiinteistön asuinkäyttöön vaikuttavia puutteita, että pihatöiden olisi katsottava jääneen keskeneräisiksi siten, että valittajilla olisi oikeus viivästyskorvaukseen. Ostajat olivat ottaneet kohteen vastaan muutettuaan kiinteistölle. Vaikka kohteen lopputarkastus on pidetty vasta vuoden päästä, ei tämä oikeuta viivästyssakkoon. Ratkaisevaa oli siten se miten keskeneräisyydet vaikuttivat asumiseen ja kun sellaista olennaista haittaa ei ollut esitetty, vaatimus hylätiin.

Sisäpuoliset virheet

Reklamaation osalta hovioikeus päinvastoin kuin käräjäoikeus katsoi, että virheilmoitus sisäpuolisista virheistä on voitu tehdä urakoitsijan aliurakoitsijan työntekijälle.

Hovioikeus katsoi, että lattiakaivon sijaintia, joka on valokuvista arvioiden noin 30 senttimetriä lähimmästä seinästä, ei voida pitää pelkästään sitä koskevan suosituksen perusteella rakennusvirheenä. Lattiakaivon sijainnin ei ole näytetty olevan rakentamismääräysten vastainen eikä RIL:n ohjeistus sisällä rakentajaa velvoittavia määräyksiä.

Muiden sisäpuolisten virheiden, lukuun ottamatta lattiakaivoa, sekä autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa olevan halkeaman korjauskustannuksiksi arvonlisäveroineen yhteensä 1.300 euroa. Yhtiö oli tuolloin tarjoutunut tekemään korjaukset niin sanottuna takuutyönä. Virheet ovat hovioikeuden mukaan lähinnä kosmeettisia puutteita, jotka yhtiö on tarjoutunut korjaamaan. Hovioikeus katsoo, että puutteet ovat olleet lukumäärältään ja laadultaan niin vähäisiä, että niitä ei voida pitää uudenkaan asuinkiinteistön laatuvirheenä.

Piha-alueen virheet

Halkeama autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa

Hovioikeus katsoi, että autokatoksen painumista ja sen tukirakenteiden periksi antamista, johon ei ole myöskään vedottu erillisenä virheenä, ei ole näytetty. Halkeama on ollut korjattavissa vähäisin toimenpitein, jotka yhtiö on tarjoutunut tekemään.

Sadevesikaivojen määrä

Sadevesikaivoja on merkitty alkuperäisiin 31.5.2012 päivättyihin rakennuslupapiirustuksiin kolme, mutta lopullisessa toteutuksessa niitä on rakennettu ainoastaan kaksi. Todistaja Koxxxo on kertonut, että alunperin kaavaillusta kaivojen määrästä poiketaan usein maa-aluetta muokattaessa tehtyjen havaintojen perusteella. Rakennusvalvonnalla ei ole ollut kaivojen määrän ja sadevesien ohjautumisen suhteen huomautettavaa. Hovioikeus katsoo, että piha-alueen toteutuksessa ei ole ollut sadevesikaivojen määrän osalta virhettä.

Veden ohjautuminen, maa-aineksen siirtyminen ja tukimuuri

Hovioikeus pitää sadevesien ohjaamisessa tärkeimpänä sitä, että kaadot on tehty poispäin rakennuksesta, kaadot ovat riittävät ja vedet on johdettu hallitusti siten, että niitä ei ole johdettu naapurin pihalle tai muualle vahingon vaaran aiheuttavalla tavalla. Koxxxn kertomus siitä, että vasta rakentamisvaiheessa saattaa selvitä, miten sadevesien johtaminen on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa, on uskottava. Hovioikeus katsoo, että sadevesien ohjautumisen osalta kohde on ollut rakentamismääräysten mukainen. Pienten lätäkköjen muodostumista sateella pihan keskiosille ei voida pitää merkittävänä puutteena. Maa-aineksen valumisen puroa kohti ei ole näytetty olevan niin voimakasta, että se vaatisi päällystämättömän pihan tavanomaista hoitoa merkittävämpiä toimenpiteitä. Asiassa ei ole myöskään näytetty, että tukimuuri olisi vaurioitunut sadevesien ohjautumisen vuoksi.

Rakennuksen päädyssä oleva pengerrys

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin jääneen näyttämättä, että pengerrys ei olisi stabiili ja että siinä oleva maa-aines olisi vaarassa siirtyä hallitsemattomasti.

Oikeudenkäynnin kustannukset

Myyjät ovat hävinneet asian, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella velvolliset korvaamaan yhtiöllä hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut.

Hovioikeus katsoo, että asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti epäselvä eikä Anxxxan ja Smxxxvin velvoittaminen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluja ole myöskään saman luvun 8b §:n mukaisilla perusteilla kohtuutonta. He ovat siten velvolliset korvaamaan Haxxxxo Oy:n oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

Yhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista arvonlisäveroineen, koska se ei voi perustajaurakoitsijana vähentää arvonlisäveroa verotuksessaan. Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä, joten yhtiön ilmoitusta ei ole aihetta epäillä. Anxxxa ja Smxxxv ovat siten velvolliset korvaamaan yhtiön kulut arvonlisäveroineen.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Lexxxoselle palkkioksi ostajien E. Anxxxan ja M. Smxxxvin avustamisesta hovioikeudessa 4.510 euroa, korvaukseksi tulkkausja käännöskuluista 540 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 1.212 euroa, mitkä määrät asian lopputulos huomioon ottaen jäävät valtion vahingoksi.

Anxxxa ja Smxxxv velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Haxxxo Oy:lle korvaukseksi asianosais ja oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.314,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Valtion varoista maksetut todistelukustannukset 119 euroa jäävät asian näin päättyessä valtion vahingoksi.




Helsingin hovioikeus
Tuomio
Antamispäivä 10.3.2016
Nro 414
Diaarinumero S 15/2139

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 29.6.2015 nro 4590 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kauppaan perustuva velkomus

Valittajat E. Anxxxa M. Smxxxv

Vastapuoli Haxxxxo Oy

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 11.2.2016.

Valitus

E. Anxxxa ja M. Smxxxv (jäljempänä myös valittajat) ovat vaatineet, että heidät oikeutetaan kuittaamaan käräjäoikeuden tuomitsemasta loppukauppahinnan suorituksesta kauppahinnan alennuksena 22.200 euroa sekä kauppakirjan ehtojen mukaisena viivästyskorvauksena 29.000 euroa. Anxxxa ja Smxxxv ovat sen varalta, että heidän katsotaan olevan velvolliset maksamaan jokin osa loppukauppahinnasta, vaatineet, että Haxxxxo Oy:n (jäljempänä myös yhtiö) vaatimus loppukauppahinnalle suoritettavan viivästyskoron maksamisesta hylätään tuomion lainvoimaisuutta edeltävältä ajalta. Lisäksi Anxxxa ja Smxxxv ovat vaatineet, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän rakennusalan asiantuntijakulunsa 5.495,68 eurolla ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 17.867,89 eurolla sekä toissijaisesti, että asianosaiset määrätään joka tapauksessa vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan.

Anxxxalla ja Smxxxvilla oli oikeus kauppakirjan maksuehtojen mukaiseen korvaukseen pihatöiden valmistumisen viivästymisestä. Hankkeen hyväksyminen ylimalkaisessa loppukatselmuksessa ei ollut merkinnyt sitä, että pihatyöt olisivat olleet valmiit. Viranomaisten lopputarkastusta piha-alueiden vesien ohjautumisesta ei ollut suoritettu, vaikka se olisi täytynyt tehdä jo ennen loppukatselmusta. Pihatöiden valmistumista ei ollut tarkemmin määritelty kauppasopimuksessa. Maksuehdon epäselvyyttä oli tulkittava sen laatijan eli yhtiön vahingoksi. Todistustaakka piha-alueen valmiudesta oli yhtiöllä.

Kiinteistössä oli lisäksi ollut laatuvirhe, koska se ei ollut vastannut sovittua.
Valittajat olivat kaikilta osin reklamoineet virheistä kohtuullisessa ajassa.
Heillä oli ollut oikeus luottaa yhtiön toimitusjohtajan Juha Vaxxxon ilmoitukseen siitä, että yhtiön työntekijä J. Poxxxa oli edustanut häntä. Siten valittajilla oli ollut oikeus reklamoida virheistä Poxxxalle. Lisäksi Smxxxv oli reklamoinut virheistä suoraan Vaxxxolle sähköpostitse 26.3.2013 ja 4.4.2013. Reklamaatioaikojen kohtuullisuutta arvioitaessa oli otettava huomioon se, että kysymyksessä oli elinkeinonharjoittajan ja kuluttajien välinen kauppa. Valittajat olivat reklamoineet päärakennuksen ja autokatoksen välisestä halkeamasta sekä kylpyhuoneen lattiakaivon rakennusmääräysten vastaisesta sijainnista 15.7.2014, jolloin he olivat saaneet nämä seikat tietoonsa. Heidän ei olisi täytynyt havaita kyseisiä virheitä aikaisemmin. Lattiakaivon sijainti oli riskitekijä, joka saattoi aiheuttaa kosteusvaurion sekä lyhentää kylpyhuoneen käyttöikää. Rakennuksen sisäpuolella oli lisäksi puutteellisesta viimeistelystä aiheutuneita virheitä kuten huonosti kiinnitettyjä listoja, epäsiistejä saumoja ja toimimaton pistorasia.

Piha-alueen rakentaminen ei ollut vastannut rakennuslupaa, eikä se ollut täyttänyt Suomen rakentamismääräyskokoelman vaatimuksia. Lisäksi pihaalue ei ollut vastannut sovittua. Piha oli eronnut naapurin pihasta, vaikka pihojen olisi tullut olla samanlaiset. Maanpinnan ja autotallin rakenteen väli oli ollut liian suuri. Piha-alueen korot ja kaadot olivat olleet virheelliset, ja alueelle oli sateella muodostunut lätäköitä. Rakennusluvan mukaan sadevesikaivoja olisi täytynyt olla kolme, mutta niitä oli tehty vain kaksi. Vesi oli päässyt ohjautumaan virheellisesti muuriin, joka oli sen vuoksi vääntynyt jo kahdessa vuodessa. Rakennusluvan edellyttämää maan korotusta rajavallin suuntaan ei ollut tehty. Vesi oli päässyt valumaan tontilta hallitsemattomasti siten, että pengerryksen maa-ainesta oli kulkeutunut huomattava määrä tontin rajalla olevaan puroon, joka oli selvästi rakennusta alempana.

Haxxxxo Oy oli toiminut perustajaurakoitsijana ja myynyt rakentamansa kohteen uutena asuinkiinteistönä kuluttaja-asemassa olleille valittajille. Valittajilla ei ollut muuta suojaa virheiden varalta kuin heidän pidättämänsä loppukauppahinta. Kaupassa ei ollut sovittu takuusta, eikä yhtiö ollut asettanut takuuaikaista vakuuttakaan. Siten yhtiön väitteillä takuuvelvoitteen piiriin kuuluvista seikoista ja takuuaikana tehtävistä korjauksista ei ollut oikeudellista merkitystä asiassa.

Hinnanalennuksen perusteena olevat virheet olivat merkityksellisiä ja vaadittu hinnanalennuksen määrä kohtuullinen. Pelkästään piha-alueiden sekä päärakennuksen ja autokatoksen välisen halkeaman korjauskustannukset vastasivat vaadittua määrää. Lisäksi hinnanalennukseen vaikuttivat rakennuksen sisäpuolella tarvittavat korjaustyöt, penkereen korjaaminen suunnitelmineen sekä lattiakaivon virheestä johtuva kylpyhuoneen pintojen tavanomaista aikaisempi uusimistarve.

Loppukauppahinnalle ei ollut suoritettava viivästyskorkoa ennen tuomion lainvoimaisuutta, koska pihatyöt olivat edelleen keskeneräiset.

Yhtiön oli joka tapauksessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a ja 8b §:n perusteella vastattava ainakin omista oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia oli ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että Anxxxalla ja Smxxxvilla oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, ja koska heidän velvoittamisensa korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluja olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta.

Vastaus

Haxxxxo Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja että E. Anxxxa ja M. Smxxxv velvoitetaan korvaaman yhtiön asianosaisja oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 8.314,40 eurolla korkoineen.

Kohteen hyväksyminen lopputarkastuksessa oli merkinnyt sitä, että kohde oli vastannut rakennusluvan ehtoja. Pihatyöt olivat valmistuneet sopimuksen mukaisesti ilman viivästystä.

Yhtiön edustaja Vaxxxo oli ensimmäisen kerran vasta marraskuussa 2013 saanut tietoonsa reklamaation, jonka valittajat ovat väittäneet tehneensä heti muutettuaan kiinteistölle maaliskuussa 2013. Poxxxa ei ollut ollut yhtiön vaan sen aliurakoitsijan työntekijä. Vaxxxo oli pyytänyt Poxxxan kohteelle reklamaation jälkeen marraskuussa 2013, koska Poxxxa ymmärsi valittajien puhumaa venäjän kieltä.

Autokatoksen liitoskohdassa palkin kiinnityksen liitosbetoni ei ollut kiinnittynyt kunnolla, koska ulkoilma oli ollut rakennusajankohtana loppuvuodesta 2012 jo liian viileä. Liitoskohdan korjaustarve oli ollut havaittavissa jo valittajien muuttaessa kohteeseen, eikä sillä ollut asiassa käytännön merkitystä. Riittävä korjaustoimenpide tältä osin oli valun tekeminen uudelleen. Myös kylpyhuoneen lattiakaivon sijainnin väitetty virheellisyys valittajien olisi täytynyt jo muuttaessaan havaita. Sitä koskeva reklamointi oli tapahtunut liian myöhään. Lattiakaivo oli joka tapauksessa ollut täysin toimiva ja sijainniltaan asianmukainen.

Piha-alue oli rakennettu sopimuksen, rakennusluvan ja rakentamismääräyskokoelman vaatimusten mukaisesti. Kaadot oli tehty oikein poispäin rakennuksesta ja piha-alue oli ollut kaikin puolin asianmukainen ja toimiva. Puron reunalla oleva pengerrys, jota oli tuettu varmuuden vuoksi, oli ollut täysin stabiili, eikä rakennusvalvonnalla ollut ollut siitä huomauttamista. Kiinteistön kaksi sadevesikaivoa oli rakennettu Järvenpään Veden hyväksymien yksityiskohtaisten vesi- ja viemärisuunnitelmien mukaisesti siten, että toinen niistä keräsi sadevettä tontin yläosassa ja toinen alempana. Tontin alaosasta sadevedet valuivat luonnonmukaisesti puroon, ja kattovedet oli ohjattu rännikaivoihin. Tontin reunan alimpaan kohtaan oli jäänyt veden virtauksesta pieni jälki, johon oli voinut tarvittaessa lisätä maa-ainesta.

Yhtiö oli tarjoutunut takuutyönä uusimaan autokatoksen kiinnityksen ja tekemään muutamia vähäisiä korjaustoimenpiteitä rakennuksen sisäpuolella, mutta valittajat olivat kieltäneet kyseisten toimenpiteiden suorittamisen.

Asia ei ollut ollut oikeudellisesti epäselvä, eikä Anxxxan ja Smxxxvin velvoittaminen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluja ollut myöskään kohtuutonta.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Anxxxa ja Smxxxv ovat vedonneet uusina todisteina kahteen piirrokseen piha-alueen koroista sekä tarkastustodistukseen 8.1.2015.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Juha Vaxxxota ja Smxxxvia sekä todistajina Hannu Olavi Vexxxiä, Jussi Pekka Nixxxistä, Olli Juhani Koxxxoa, Ari Kristian Syxxxkeä, Andres Ööxxxiä ja Tuomas Akseli Ahxxxsia.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Asiassa on kysymys kiinteistön määräosan kaupasta, johon sovelletaan maakaaren 2 luvun säännöksiä siitä riippumatta, että kysymys on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajien välisestä kaupasta.

Hovioikeudessa on kysymys siitä, ovatko kiinteistön pihatyöt valmistuneet 30.6.2013 mennessä siten, että loppukauppahinta on erääntynyt maksettavaksi, vai onko yhtiö töiden viivästymisen vuoksi velvollinen suorittamaan valittajille kauppakirjan mukaista viivästyskorvausta. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, ovatko valittajat ilmoittaneet rakennuksen sisäpuolisista virheistä ja halkeamasta autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa sekä niihin perustuvista vaatimuksistaan yhtiölle kohtuullisessa ajassa ja onko kiinteistössä ollut niiden sekä muiden väitettyjen virheiden osalta hinnanalennukseen ja siten maksamatta olevan kauppahinnan kuittaukseen oikeuttava maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukainen laatuvirhe.

Pihatöiden valmistuminen, Anxxxan ja Smxxxvin oikeus viivästyskorvaukseen

Kauppakirjan maksuehtojen mukaan loppukauppahinta 51.200 euroa on tullut maksaa yhtiölle, kun kaikki myydyn määräosan pihatyötkin ovat valmiina. Sen varalta, että pihatyöt eivät valmistu sovittuun päivämäärään 30.6.2013 mennessä, yhtiö on sitoutunut maksamaan viivästyskorvausta ostajalle 500 euroa jokaiselta alkavalta viikolta pihatöiden valmistumispäivään saakka.

Hovioikeus ei pidä sanottua maksuehtoa sillä tavoin epäselvänä, että sitä olisi aihetta tulkita yhtiön vahingoksi. Hovioikeus katsoo, että ehdon tarkoituksena on ollut hyvittää valittajille mahdollisesti aiheutuva haitta siitä, että kaupan kohde ei ole ollut heidän käytettävissään sopimuksen mukaisena ajankohtana. Ehdon ei voida katsoa oikeuttavan ostajia viivästyskorvaukseen sellaisten kaupankohteessa havaittavien puutteiden perusteella, joilla ei ole töiden valmistuttua ollut olennaista merkitystä kiinteistön asumiskäytön kannalta.

Asiassa on riidatonta, että Anxxxan ja Smxxxvin ostaman määräosan alueella ei ole tehty pihatöitä 30.6.2013 jälkeen. Loppukatselmus rakennuspaikalla on toimitettu 1.8.2014. Vaxxxo, Smxxxv ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet pihatöistä ja niiden valmistumisesta sekä väitetyistä talon ulkopuolisista virheistä pääosin kuten käräjäoikeudessa. Hovioikeus toteaa lisäksi, että Järvenpään kaupungin tarkastuskoosteeseen ei ole kirjattu yksilöidysti käyttöönottoja loppukatselmuksessa tarkastettuja seikkoja ja että osa tarkastuksista on tehty vasta vuonna 2014. Tämä ei kuitenkaan anna aihetta epäillä Vexxxin, Nixxxisen ja Koxxxn kertomuksia siitä, että kaikki tarpeelliset tarkastukset oli tehty asianmukaisesti. Koxxxlla ei ole ollut rakennustarkastajana kohteesta huomautettavaa.

Hovioikeus toteaa, että pihatöiden suorittaminen on tapahtunut sovitussa aikataulussa ja että rakennusvalvonta on hyväksynyt kohteen. Anxxxa ja Smxxxv ovat muuttaneet kiinteistölle maaliskuussa 2013 ja ottaneet kaupan kohteen kokonaisuudessaan vastaan. Esitetyn todistelun perusteella rakennusluvan ehtoja ei ole rikottu, vaikka piha-alueen toteutus on osittain poikennut alkuperäisistä piirustuksista. Hovioikeus katsoo, että töiden lopputuloksessa ei ole myöhemminkään ilmennyt niin merkittäviä kiinteistön asuinkäyttöön vaikuttavia puutteita, että pihatöiden olisi katsottava jääneen keskeneräisiksi siten, että valittajilla olisi oikeus vaatimaansa viivästyskorvaukseen.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo, että valittajilla ei ole oikeutta vaatimaansa viivästyskorvaukseen ja että loppukauppahinta on erääntynyt maksettavaksi 1.7.2013.

Anxxxan ja Smxxxvin pyrkimykset turvata riitaisia saataviaan eivät ole oikeuttaneet jättämään loppukauppahintaa kokonaan maksamatta. Viivästyskorkoa maksamatta olevalle kauppahinnalle on siten suoritettava sen erääntymisestä lukien.

Laatuvirhe

Rakennuksen sisäpuoliset virheet

Virheistä ilmoittaminen

Yhtiön mukaan virheilmoitus 11.11.2013 on rakennuksen sisäpuolisten virheiden osalta tehty liian myöhään. Myös lattiakaivon sijainnista on reklamoitu liian myöhään, koska valittajien olisi yhtiön mukaan täytynyt havaita mahdollinen virheellisyys jo kohteeseen muuttaessaan. Vaxxxo on kertonut, että hänelle ei ollut ilmoitettu virheistä ennen edellä mainittua virheilmoitusta.

Hovioikeus pitää lattiakaivon sijaintia sellaisena seikkana, jonka merkitystä mahdollisena virheperusteena valittajien ei maallikkoina olisi täytynyt ymmärtää ennen Ahxxxsin antamaa asiantuntijalausuntoa, joka on laadittu katselmuksessa 5.6.2014 tehtyjen havaintojen perusteella. Siten valittajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota lattiakaivon sijaintiin.

Muiden rakennuksen sisäpuolisten virheiden osalta hovioikeus toteaa, että Vaxxxo on lähettänyt Smxxxville 4.4.2013 tekstiviestin, jossa tätä on kehotettu asioimaan Vaxxxota edustavan J. Poxxxan kanssa. Smxxxvin mukaan hän oli saanut tämän viestin yritettyään reklamoida virheistä ensin Vaxxxolle ja sen jälkeen kesän ja kevään 2013 aikana esittänyt virheitä koskevia vaatimuksia Poxxxalle.

Tekstiviestin perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että virheilmoitus on voitu tehdä myös Poxxxalle. Asian arviointiin ei vaikuta se, että Poxxxa ei ole Vaxxxon mukaan ollut yhtiön työntekijä. Lisäksi hovioikeus katsoo Smxxxvin kertomuksella näytyksi, että hän on ilmoittanut kohtuullisessa ajassa ja riittävän yksilöidysti rakennuksen sisäpuolisista virheistä ja niihin liittyvistä vaatimuksistaan ainakin Poxxxalle. Näin ollen Anxxxa ja Smxxxv ovat säilyttäneet oikeutensa vedota myös muihin väittämiinsä rakennuksen sisäpuolisiin virheisiin.

Lattiakaivon sijainti

Ahxxxs on Suomen Rakennusinsinöörien Liiton RIL:n suositukseen viitaten katsonut, että lattiakaivon tulisi sijaita vähintään puoli metriä lähimmästä seinästä, jotta vesi ei kaivon tulviessakaan keräänny lattian ja seinän liitoskohtaan. Anxxxan ja Smxxxvin mukaan lattiakaivon siirtämiskustannusten osuus oli yli puolet rakennuksen sisäpuolisista virheistä vaadituista
5.000 eurosta.

Koxxxo ja Syxxxki ovat kertoneet, että lattiakaivon sijainnista ei ole tarkkoja määräyksiä. Kokon mukaan sijainti määritetään tapauskohtaisesti huomioon ottaen muun ohessa kylpyhuoneen koko. Syxxxn mukaan lattiakaivoja voidaan rakentaa nykyään jopa aivan seinän viereen, jos vedeneristeet ovat kunnossa.

Hovioikeus katsoo, että lattiakaivon sijaintia, joka on valokuvista arvioiden noin 30 senttimetriä lähimmästä seinästä, ei voida pitää pelkästään sitä koskevan suosituksen perusteella rakennusvirheenä. Lattiakaivon sijainnin ei ole näytetty olevan rakentamismääräysten vastainen eikä RIL:n ohjeistus sisällä rakentajaa velvoittavia määräyksiä. Lisäksi lattiakaivon sijainti on suihkutilan ahtaus huomioon ottaen tarkoituksenmukainen. Lattiakaivon sijaintia ei näin ollen voida pitää virheellisenä.

Muut rakennuksen sisäpuoliset virheet

Muita virheellisyyksiä, joiden korjauskustannuksia ei ole yksilöity, on lueteltu virheilmoituksessa 11.11.2013 sekä Ahxxxsin lausunnon valokuvaliitteessä.

Alkuvuodesta 2015 kiinteistöllä käynyt Ööxxxk on arvioinut rakennuksen sisäpuolisten virheiden, lukuun ottamatta lattiakaivoa, sekä autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa olevan halkeaman korjauskustannuksiksi arvonlisäveroineen yhteensä 1.300 euroa. Vaxxxon, Ööxxxin ja Smxxxvin kertomusten perusteella yhtiö oli tuolloin tarjoutunut tekemään korjaukset niin sanottuna takuutyönä.

Rakennuksen sisäpuolisten virheiden merkitys

Rakennuksen sisäpuolella on ollut eräitä lähinnä kosmeettisia puutteita, jotka yhtiö on tarjoutunut korjaamaan. Hovioikeus katsoo, että puutteet ovat olleet lukumäärältään ja laadultaan niin vähäisiä, että niitä ei voida pitää uudenkaan asuinkiinteistön laatuvirheenä.

Piha-alueen virheet

Halkeama autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa

Yhtiön mukaan Ahxxxsin lausunnon valokuvista näkyvä halkeama oli ollut havaittavissa jo valittajien muuttaessa kohteeseen. Smxxxv on kertonut, että hän ei ollut huomannut halkeamaa ennen Ahxxxsin tekemää katselmusta. Hovioikeus katsoo, että valittajat eivät ole voineet ymmärtää halkeaman merkitystä virheperusteena ennen kuin Ahxxxs on kiinnittänyt siihen huomiota. Siten valittajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota halkeamaan.

Ahxxxs on kertonut, että halkeama on todennäköisesti seurausta maan painumisesta ja autokatoksen tukirakenteiden antamisesta periksi. Syysmäen mukaan kysymys on kuitenkin siitä, että sokkeliin oli tehty valu väärään aikaan pakkasella siten, että liitos oli kuivumattomana päässyt halkeamaan. Korjaustoimenpiteeksi riittäisi hänen mukaansa uuden valun tekeminen.
Halkeamalla ei ollut vaikutusta rakenteisiin. Halkeaman korjauskustannukset Syysmäen ilmoittamalla tavalla sisältyvät edellä mainittuun Ööxxxin kustannusarvioon 1.300 euroa.

Hovioikeus katsoo, että autokatoksen painumista ja sen tukirakenteiden periksi antamista, johon ei ole myöskään vedottu erillisenä virheenä, ei ole näytetty. Syysmäen ja Ööxxxin kertomusten perusteella hovioikeus katsoo, että edellä selostettu halkeama on ollut korjattavissa vähäisin toimenpitein, jotka yhtiö on tarjoutunut tekemään.

Sadevesikaivojen määrä

Sadevesikaivoja on merkitty alkuperäisiin 31.5.2012 päivättyihin rakennuslupapiirustuksiin kolme, mutta lopullisessa toteutuksessa niitä on rakennettu ainoastaan kaksi. Koxxxo on kertonut, että alunperin kaavaillusta kaivojen määrästä poiketaan usein maa-aluetta muokattaessa tehtyjen havaintojen perusteella. Rakennusvalvonnalla ei ole ollut kaivojen määrän ja sadevesien ohjautumisen suhteen huomautettavaa. Hovioikeus katsoo, että piha-alueen toteutuksessa ei ole ollut sadevesikaivojen määrän osalta virhettä.

Veden ohjautuminen, maa-aineksen siirtyminen ja tukimuuri

Suomen rakentamismääräyskokoelman vesija viemärilaitteistoja koskevien määräysten ja ohjeiden (D1, 2007) mukaan sadeveden poisto kiinteistöltä on järjestettävä hyvin toimivalla tavalla ja niin, ettei siitä aiheudu vahingon tai tapaturmanvaaraa, tulvimista tai muuta haittaa. Sadevesilaitteisto on sijoitettava kiinteistöön tarkoituksenmukaisesti ja sen tulee olla riittävän kestävä ja käyttövarma. Sadevesilaitteisto on mitoitettava siten, että viemäriin johdettava mitoitussadetta vastaava virtaama ei aiheuta viemärin tulvimista. Kiinteistön alueella olevat pinnat, joihin sadevesi ei pysty imeytymään, on varustettava sadevesilaitteistolla. Kerääntynyt sadevesi on johdettava pois tarkoituksenmukaisella tavalla.

Alkuperäiseen 31.5.2012 päivättyyn asemapiirrokseen on merkitty nuolilla veden kulkusuunnat kohti sadevesikaivoja. Uutena todisteena esitetystä korkeusmittauspiirroksesta ilmenee, että piha-alueen kaadot ovat poispäin rakennuksesta ja kohti sadevesikaivoja sekä kiinteistön nurkalla viistosti kohti naapurin pihan rajalla olevaa tukimuuria sekä rakennuksen päädyn takana olevaa puroa. Ahxxxs on kertonut, että sadevesien tulisi ohjautua sadevesikaivoon myös tontin päädystä eivätkä vedet saisi ohjautua tukimuuriin ja viedä maa-ainesta kohti puroa. Ahxxxsin mukaan sadevesi vie ajan myötä myös tukimuurin mukanaan ja piha-alueen kaadot sadevesikaivoihin ovat liian loivat.

Vaxxxo, Nixxxinen ja Syxxxki ovat kertoneet tontin viettävän sen rajalla olevaa puroa kohti siten, että sadevesien ohjaaminen sadevesikaivoihin vastaajien pihan päädystä asti ei olisi ollut järkevää. Vedet valuvat tältä alueelta puroa kohti. Myös Veid on pitänyt toteutettua sadeveden ohjaamista hyväksyttävänä. Hän on lisäksi katsonut tukimuurin kohdalla olevat valokuvista ilmenevät valumajäljet sellaisten rankkasateiden aiheuttamiksi, joita varten sadevesijärjestelmiä ei olisi tarvinnutkaan mitoittaa. Nixxxisen mukaan tukimuuria kohti ohjautuva vesimäärä oli niin vähäinen, että siitä ei aiheudu vahinkoa muurille, jota vasten on asennettu myös valokuvista ilmenevä patolevy. Syxxxki on todennut, että tällaista pihaa tulee joka tapauksessa toisinaan huoltaa lisäämällä siihen kivituhkaa. Vaxxxon ja Syysmäen mukaan tukimuuri oli pysynyt rakentamisestaan lähtien samanmuotoisena. Smxxxv puolestaan on kertonut, että aluksi suorasta tukimuurista oli tullut vasta valmistumisensa jälkeen vino.

Hovioikeus pitää sadevesien ohjaamisessa tärkeimpänä sitä, että kaadot on tehty poispäin rakennuksesta, kaadot ovat riittävät ja vedet on johdettu hallitusti siten, että niitä ei ole johdettu naapurin pihalle tai muualle vahingon vaaran aiheuttavalla tavalla. Kokon kertomus siitä, että vasta rakentamisvaiheessa saattaa selvitä, miten sadevesien johtaminen on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa, on uskottava. Hovioikeus katsoo, että sadevesien ohjautumisen osalta kohde on ollut rakentamismääräysten mukainen. Pienten lätäkköjen muodostumista sateella pihan keskiosille ei voida pitää merkittävänä puutteena. Maa-aineksen valumisen puroa kohti ei ole näytetty olevan niin voimakasta, että se vaatisi päällystämättömän pihan tavanomaista hoitoa merkittävämpiä toimenpiteitä. Asiassa ei ole myöskään näytetty, että tukimuuri olisi vaurioitunut sadevesien ohjautumisen vuoksi.

Rakennuksen päädyssä oleva pengerrys

Smxxxv, Syxxxki, Koxxxo ja Ahxxxs ovat kertoneet pengerrykseen liittyvistä seikoista pääosin käräjäoikeuden tuomioon kirjatulla tavalla. Ahxxxs on lisäksi kertonut, että tukimuurin rakentamisella voitaisiin stabiloida pengerrys sekä estää maan pakeneminen ojaa kohti.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin jääneen näyttämättä, että pengerrys ei olisi stabiili ja että siinä oleva maa-aines olisi vaarassa siirtyä hallitsemattomasti.


Maanpinnan ja autotallin rakenteen väli

Hovioikeus katsoo, että valokuvista näkyvää maantäytön vajautta ei voida pitää rakennusvirheenä eikä sillä ole näytetty olevan muutenkaan kiinteistön käytön kannalta olennaista merkitystä. Vaxxxo on kertonut yhtiön tarjoutuneen, muiden niin sanottujen takuutöiden ohella, lisäämään maa-ainesta Smxxxvin osoittamiin kohtiin sillä edellytyksellä, että muutosten vaikutukset jäisivät valittajien vastuulle.

Rakennuksen ulkopuolisten virheiden merkitys

Hovioikeus toteaa, että minkään piha-alueen rakentamisessa tehdyn ratkaisun ei ole näytetty olevan rakentamismääräysten vastainen. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että piha-alueen ominaisuuksista olisi kauppaa tehtäessä sovittu jotakin, mikä poikkeaisi lopullisesta toteutuksesta. Poikkeamista rakennuslupaa haettaessa tehdyistä suunnitelmista sadevesikaivojen määrän ja sadevesien ohjaamisen osalta ei voida pitää kaupan virheenä. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että valittajille olisi ennen kaupantekoa annettu piha-alueen osalta virheellisiä, harhaanjohtavia tai puutteellista tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet kauppaan. Piha-alueen ei voida katsoa poikkeavan siitä tasosta, jota valittajat ovat voineet perustellusti edellyttää.

Piha-alueen rakentamisessa on ollut joitakin vähäisiä puutteita. Halkeamaa autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa voidaan pitää korjausta vaativana seikkana, mutta muilta osin kysymys on lähinnä esteettisistä tekijöistä, joilla ei ole sanottavaa vaikutusta kiinteistön asumiskäyttöön. Sadeveden aiheuttama maa-aineksen siirtyminen ja painuminen piha-alueella on korjattavissa normaalina huoltotoimenpiteenä pidettävällä maa-aineksen lisäämisellä. Kysymys on niin pienistä puutteista, että niitä ei voida pitää uudenkaan asuinkiinteistön laatuvirheenä.

Edellä mainituilla ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo, että kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä, joka oikeuttaisi loppukauppahinnan suoritusvelvollisuudesta kuitattavaan hinnanalennukseen.

Oikeudenkäynnin kustannukset

Anxxxa ja Smxxxv ovat hävinneet asian, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella velvolliset korvaamaan yhtiöllä hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut.

Hovioikeus katsoo, että asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti epäselvä eikä Anxxxan ja Smxxxvin velvoittaminen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluja ole myöskään saman luvun 8b §:n mukaisilla perusteilla kohtuutonta. He ovat siten velvolliset korvaamaan Haxxxxo Oy:n oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

Yhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista arvonlisäveroineen, koska se ei voi perustajaurakoitsijana vähentää arvonlisäveroa verotuksessaan. Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä, joten yhtiön ilmoitusta ei ole aihetta epäillä. Anxxxa ja Smxxxv ovat siten velvolliset korvaamaan yhtiön kulut arvonlisäveroineen.

Hovioikeus on ottanut asianajaja Lexxxoselle maksettavaa palkkiota määrätessään huomioon sen, että pääkäsittely on kestänyt 6,5 tuntia. Muilta osin Lexxxosen lasku on oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen mukainen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Aino Lexxxoselle palkkioksi E. Anxxxan ja M. Smxxxvin avustamisesta hovioikeudessa 4.510 euroa, korvaukseksi tulkkausja käännöskuluista 540 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 1.212 euroa, mitkä määrät asian lopputulos huomioon ottaen jäävät valtion vahingoksi.

Anxxxa ja Smxxxv velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Haxxxo Oy:lle korvaukseksi asianosais ja oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.314,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Valtion varoista maksetut todistelukustannukset 119 euroa jäävät asian näin päättyessä valtion vahingoksi.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 9.5.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Seppo O.
hovioikeudenneuvos Tarja R. määräaikainen hovioikeudenneuvos Johanna J.

Valmistelija: viskaali Vesa T.
Ratkaisu on yksimielinen.


TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 15/4590
Annettu kansliassa

Käräjätuomari Mikko S.
29.6.2015 L14/1674


Asia Vireille

KANNE

Kantaja
Haxxxxo Oy

Vastaajat
Anxxxa, E.
Smxxxv, M.

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 24.2.2014

Vaatimukset

Haxxxxo Oy (jäljempänä kantaja) on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa E. Anxxxan ja M. Smxxxvin suorittamaan kantajalle:

1) loppukauppahintana 51.200 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 1.7.2013 lukien ja
2) asianosaiskulut 200 euroa ja oikeudenkäyntikulut 15.92,60 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta lukien.

Perusteet

Haxxxxo Oy myyjänä sekä Anxxxa ja Smxxxv (jäljempänä vastaajat tai ostajat) ostajina ovat 19.2.2013 allekirjoittaneet määräosan kauppakirjan sekä hallinnanjakosopimuksen.

Vastaajat ovat maksaneet kauppakirjan mukaiset suoritukset lukuun ottamatta 51.200 euron loppukauppahintaa. Loppukauppahinta on sovittu maksettavaksi, kun pihatyötkin ovat valmiina.

Kantaja on täyttänyt myyjän velvollisuutensa ja kohteen pihatyöt ovat olleet valmiina 30.6.2013. Pihatyöt on suoritettu sopimuksen ja rakennusluvan mukaisesti. Pihatöitä ei ole vastaajien pihalla 30.6.2013 jälkeen suoritettu. Kantajan suoritus ei ole viivästynyt. Vastaajat ovat laiminlyöneet loppukauppahinnan maksamisen.

Kantaja on vaatinut loppukauppahinnan suoritusta kirjallisesti ja 15.11.2013 kirjeessä on vaadittu myös vahingonkorvausta.
Maksukehotuksista huolimatta vastaajat eivät ole suorittaneet loppukauppahintaa tai edes riidattomaksi katsottavaa osaa siitä.

Vastaajien viivästys on ollut olennainen.
Vastaajat ovat reklamoineet sellaisista seikoista, jotka ovat kuuluneet myyjän takuuvelvoitteen piiriin. Kantaja tulee hoitamaan myyjän vastuupiiriin kuuluvat asiat kahden vuoden takuuajan kuluessa.
Reklamoinnit eivät ole vapauttaneet vastaajia velvollisuudesta suorittaa loppukauppahinta. Loppukauppahinnan maksun laiminlyönti on aiheuttanut kauppakirjan ehtojen mukaisen viivästysseuraamuksen vastaajille.

Kantajan suorituksessa ei ole ollut virhettä autokatoksen perustan yläpinnan ja ulkopuolisen pihamaan taikka takana olevan piha-alueen pinnan osalta. Kiinteistöllä on kaksi sadevesikaivoa 27.11.2012 rekisteröidyn vesija viemärisuunnitelman mukaisesti.

Kiinteistön loppukatselmus on suoritettu 1.8.2014 sen jälkeen, kun kaikki neljän eri huoneistoa olivat valmistuneet.

Vastaajat ovat 3.3.2015 kieltäneet kantajaa tekemästä takuukorjauksia asunnossaan.
Vastaus vastaajan vaatimuksiin

Haxxxxo Oy on kiistänyt vaatimuksen kauppahinnan alennuksesta kokonaisuudessaan.

Kiinteistöllä ei ole laatuvirhettä. Haxxxxo Oy on myöntänyt marraskuussa 2013, että kohteessa on havaittu pieniä virheitä, joiden korjaus kestää 1-2 päivää. Virheiden arvo on noin 1.300 euroa, josta työn osuus on 1.000 euroa ja materiaalien osuus 300 euroa. Edellä mainittu pitää sisällään myös liitosbetonin rakennushalkeaman.

Takuukorjaus perustuu uuden asunnon kauppaan, myyjä on kohteen rakennuttaja. Myyjä rakennuksen rakentajana on oikeutettu tekemään takuukorjaukset.
Rakennuksen sisäpuolisista ja ulkopuolisista virheistä/puutteista on reklamoitu vasta marraskuussa 2013 eli vasta kohtuullisen ajan jälkeen.

VASTAUS
Vaatimukset
E. Anxxxa ja M. Smxxxv ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että Haxxxxo Oy velvoitetaan korvaamaan heidän käyttämänsä rakennusalan asiantuntijan kulut 5.495,68 euroa sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa 17.867,89 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Vastaajat ovat lisäksi vaatineet, että kiinteistön kauppahintaa alennettaan
22.200 eurolla ja että Haxxxxo Oy velvoitetaan suorittamaan kauppakirjan mukaista viivästyskorvausta 500 euroa/alkava viikko 30.6.2013 lähtien ja kohteen valmiiksitulopäivään saakka. Vaatimusten yhteismäärä on enintään 51.200 euroa. Määrä kuitataan loppukauppahinnasta.

Perusteet
Loppukauppahinta on sovittu maksettavaksi, kun pihatyötkin ovat valmiina. Kauppakirjassa on sovittu, että myyjä tekee pihatyöt valmiiksi 30.6.2013 mennessä. Mikäli pihatyöt eivät ole valmistuneet 30.6.2013 mennessä, on myyjä kauppakirjan mukaan sitoutunut maksamaan viivästyskorvausta ostajalle 500 euroa/kukin alkava viikko.

Pihatyöt eivät ole vieläkään valmistuneet siten, että ne olisi tehty sovitusti ja rakennusluvan mukaisesti, joten vastaajilla on ollut oikeus pidättyä loppukauppahinnan maksamisesta. Loppukauppahinta ei ole erääntynyt maksettavaksi ja kanne loppukauppahinnan maksamisesta on siten ennenaikainen.

Vastaajat ovat reklamoineet kantajalle useasti ja käyneet tämän kanssa keskusteluja pihatöiden loppuun saattamisesta. Kantajan lupauksista huolimatta pihatöitä ei ole tehty loppuun. Vastaajien piha-aluetta ei ole tehty samanlaatuiseksi kuin kiinteistön toiset piha-alueet. Vastaajien autokatoksen pohja on puutteellisempi kuin muiden.

Kiinteistöllä 5.6.2014 järjestetyssä katselmuksessa on havaittu, että piha-alueen täyttö on paikoitellen vajaa eikä se ole vastannut rakennusluvan edellytyksiä. Vesi ei virtaa sadevesikaivoihin rakennuslupa-asiakirjoissa edellytetyllä tavalla.

Kantaja on ilmoittanut sähköpostitse 29.7.2014, että pihatyöt tullaan aloittamaan viikolla 32. Vastaajat eivät ole havainneet, että pihatöitä olisi aloitettu.
Tarkastustilanteessa on ilmennyt lisäksi kiinteistön virheitä ja rakentamisen epäselvyyksiä. Vakavimpana epäselvyytenä on kysymys talon päädyn maa-aineksen pakenemisen estämisestä. Lisäksi päärakennuksen ja autokatoksen välissä on rakennehalkeama. Kantaja ei ole pyydettäessäkään antanut selvitystä näistä seikoista.

Vastaajat ovat reklamoineet kantajalle myös rakennuksen virheistä. Sisäpuolisista vioista ja puutteista on reklamoitu heti asunnon käyttöönoton jälkeen, kun virheet on havaittu ja viimeistään heinäkuussa 2013. Reklamoinnit on tehty suullisesti kantajayhtiön edustajalle, J. Poxxxalle. Vastaajilla on ollut oikeus luottaa siihen, että Poxxxalla on ollut oikeus ottaa vastaan reklamaatiot.

Vastaajat ovat antaneet kantajalle mahdollisuuden korjata virheet ja jääneet odottamaan kantajan lupaamia korjauksia. Rakennuksen sisäpuolisten virheiden reklamointiin kantaja on vastannut, että tekee ne valmiiksi takuuajan puitteissa ja ilmoittanut, että virheet kuuluvat takuuvelvoitteen piiriin. Vielä katselmuksen 5.6.2014 jälkeen raportin saatuaan kantaja on ilmoittanut korjaavansa virheet takuuajan puitteissa.

Kiinteistön kaupan yhteydessä ei ole sovittu takuuajasta, eikä kantaja ole ilmoittanut tarkkaa korjausajankohtaa. Vastaajilla on ollut oikeus vaatia virheetöntä suoritusta välittömästi.

Kiinteistö ei ole ollut 30.6.2013 sellaisessa kunnossa kuin sen olisi pitänyt olla. Vastaajat ovat ostaneet uuden omakotitalon. Kantaja on laiminlyönyt myyjänä sopimusvelvoitteensa, joten kyseessä on sopimusrikkomus.

Vastaajilla on oikeus saada kauppahinnan alennusta kiinteistön virheen
vuoksi sekä sovittua korvausta myyjän suorituksen viivästymisestä. Kauppakirjassa osapuolet ovat sopineet viivästysseuraamuksesta, joka on tehty nimenomaan sen vuoksi, että myyjä täyttää rakentamisvelvoitteensa.

Kauppakirjassa sovitun viivästysseuraamuksen määrä on tässä vaiheessa 29.000 euroa ja kiinteistön virheen johdosta vaadittava kauppahinnan alennusvaatimus on 22.200 euroa, josta 5.000 euroa perustuu rakennuksen sisäpuolisiin virheisiin. Kauppahinnan alennusvaatimus perustuu kiinteistön virheiden korjauskustannuksiin. Joka tapauksessa ostajilla on oikeus kuitata loppukauppahinnasta sovittu viivästysseuraamusmaksu ja kauppahinnan alennus kiinteistön virheen johdosta.

Asiantuntijan 5.6.2014 tekemässä tarkastuksessa havaitut virheet on reklamoitu lähettämällä lausunto. Näistä rakennuksessa olevista merkittävimmät ovat:
- kylpyhuoneen lattiakaivon sijainti, riskirakenne, hyvän rakennustavan ohjeen vastaisesti sijoitettu,
- rakennehalkeama autokatoksen ja päärakennuksen välisessä tukipalkissa.

Edellä mainitussa tarkastuksessa havaittuja rakennuksen ulkopuolisia kiinteistön virheitä ovat:
- tukimuuri ei ole suorassa,
- pihan korko on vajaa,
- epäsiisti tukirakenne,
- maa nurmikon kohdalla märkänä, maa ei läpäise vettä,
- maa-aines pakenee tontilta,
- pintavedet eivät ohjaudu viemärikaivoihin, vesija viemärisuunnitelman mukaiset kaksi kaivoa eivät ole riittävät ohjaamaan pintavesiä hallitusti.

Kantaja on vedonnut vuositakuukorjauksiin. Kysymyksessä ei ole asuntokauppalain mukainen kauppa, vaan kiinteistön kauppa. Osapuolet eivät ole sopineet takuuajasta eivätkä asuntokauppalain mukaisesta maksukyvyttömyysvakuutuksesta. Maksamaton kauppahinta on ainoa vakuus sille, että myyjä huolehtii sopimuksen mukaiset velvoitteensa.

TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet
K1. Kopio määräosan kauppakirjasta 19.2.2013
K2. Kopio hallinnanjakosopimuksesta 19.2.2013
K3. Kopio vaatimuskirjeestä 15.11.2013
K4. Vesija viemärisuunnitelma 12.9.2012
K5. VT Paxxxon laatima reklamaatiokirje 11.11.2013
K6. Pientalotyömaan valvonta ja tarkistusasiakirja
K7. Katselmuspöytäkirja 1.8.2014
K8. Katselmuspöytäkirja 21.3.2013

Vastaajan kirjalliset todisteet


VI. Kauppakirja
V2. Asiantuntijalausunto 15.7.2014
V3. Asiantuntijalausunnon liitteenä ollut virheluettelo
V4. Rakennusluvan liite
V5. Valokuvia 29.7.2014 (5 valokuvaa)
V6. Sähköpostit Mexxxxnen 28.7.2014 ja 29.7.2014
V7. Sähköposti Antti Mexxxnen 22.7.2015
V8. Tekstiviesti, Juha Vaxxxo 4 Apr 2013 15:23
V9. Järvenpään kaupungin tarkastuskooste 10.4.2015
V10. Valokuvat vastaajan ja naapurin autotallin kohdalta
VII. Suomen rakentamismääräyskokoelma D 1
V12. Suomen rakentamismääräyskokoelma A 1
V13. Osa Suomen rakentamismääräyskokoelmasta
V14. RIL 107-200 määräys märkätiloista
V15. Kuva tukirakenteesta
V16. Paavo Paloheimon vastaajan puolesta lähettämä kirje kantajalle 11.11.2013,
V17 Sähköpostit Aino Lexxxoselta Antti Mexxxxlle/Antti Mexxxltä Aino Lexxxoselle 14.7.2014 28.7.2014,
V18 Perustamistapalausunto,
V19 Järvenpään kaupungin loppukatselmuksen tarkistuslista.
V20 Valokuvia omasta ja naapurin pihasta
V21 Pyyntö järjestää pihaa koskeva katselmus 23.4.2015,
V22 Videokuvaa pihasta sateella,
V23. Harjanti Oy:n tarjous pihan valmiiksi tekemisestä
V24. THX-Yhtiöt Oy:n tarjous pihatöistä


Henkilötodistelu



1. Juha Vaxxxo
2. M. Smxxxv
3. Hannu Vexxxd
4. Pekka Nixxxinen
5. Olli Koxxxo
6. Ari Syxxxki
7. Andres Ööxxxk
8. Tuomas Ahxxxs


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomion perustelut

Asian taustaa

Asiassa on kysymys maakaareen mukaisesta kiinteistön määräosan ja määräosalla sijaitsevan rakennuksen kaupasta. Osapuolet, Haxxxxo Oy myyjänä sekä E. Anxxxa ja M. Smxxxv ostajina, ovat 19.2.2013 allekirjoittaneet kauppaa koskevan kauppakirjan. Kauppakirjan liitteenä olevassa kartassa kaupankohde on merkitty kirjaimella D. Kauppahinta on ollut 274.000 euroa, josta määrästä 51.200 euroa on ollut loppukauppahintaa. Loppukauppahinta on sovittu maksettavaksi pihatöiden valmistumisen jälkeen. Pihatyöt on sovittu valmistuvaksi 30.6.2013. Loppukauppahinta on maksamatta.

Pihatyöt

Edellä mainitussa kauppakirjassa on sovittu pihatöiden valmistumisen viivästymisen seuraamuksista sekä loppukauppahinnan maksamisen viivästymisen seuraamuksista.

Myyjä on katsonut, että kaupan kohde on ollut sovitulla ja määräysten mukaisella tavalla valmis 30.6.2013. Mahdollisten virheiden osalta myyjä on vedonnut oikeuteensa korjata virheet kahden vuoden takuuajan kuluessa.

Ostajat ovat katsoneet, etteivät kohteen pihatyöt ole olleet valmiit 30.6.2013 eikä ne ole vieläkään valmiit tai ne on tehty virheellisesti. Lisäksi ostajat todenneet, että kaupan kohteena olleessa rakennuksessa on ollut virheitä. Mainittujen viivästyksen ja virheiden johdosta ostajat ovat katsoneet, ettei loppukauppahinta ole erääntynyt maksettavaksi ja joka tapauksessa he ovat oikeutettuja kauppahinnan alennusta.

Asiassa on ollut riidatonta, että Anxxxan ja Smxxxvin ostaman määräosan alueella ei ole 30.6.2013 jälkeen tehty pihatöitä.

Ratkaistavana kysymyksenä on ensinnäkin, onko kohteen pihatyöt suoritettu rakennusmääräysten ja osapuolten sopimalla tavalla määräaikaan mennessä. Lisäksi on ratkaistava kysymys siitä, ovatko ostajat reklamoineet pihatöiden ja rakennuksessa olevien mahdollisten virheiden osalta kohtuullisessa ajassa. Mikäli reklamaatio on tehty ajoissa, on ratkaistava kysymys hinnanalennuksesta.


Henkilötodistelu

Juha Vaxxxo on kertonut, että ostajat olivat muuttaneet asuntoonsa 25.3.2013 ja tuolloin pihatyöt olivat olleet osin kesken. Pihatyöt ostajien hallinnoimalla alueella olivat valmistuneet sovitusti ja lupakuvien mukaisesti 30.6.2013. Mainitun päivän jälkeen ei ostajien hallinnoimalla piha-alueella ole tehty pihatöitä. Asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi Vaxxxo oli joulukuussa 2013 ollut suostuvainen tekemään lisätöitä piha-alueella. Näitä töitä ei ole tehty, koska korjaustöistä ei ole päästy kokonaisuutena sopimukseen.

M. Smxxxv on kertonut, että siinä vaiheessa, kun hän oli käynyt kohteen ostamisesta neuvotteluja, asunnon sisätyöt olivat olleet kesken ja pihatyöt olivat olleet tekemättä. Tuolloin ja vielä hänen ja Anxxxan muuttaessa asumaan kiinteistölle 25.3.2013 alue oli ollut lumen peitossa. Smxxxvin mukaan piha-alue ei ole valmistunut 30.6.2013 mennessä eikä se ole vieläkään valmis. Piha-alueelta puuttuu maata siten, että autokatos ja aita näyttävät roikkuvan ilmassa. Lisäksi autokatokseen pysäköity auto on vinossa. Pihan rajalla oleva tukimuuri on vino ja pihan maaperä sellaista, että sadevesi on kuljettanut sitä pois piha-alueelta. Edelleen alueen rajalla olevaa pengerrystä ei ole riittävällä tavalla tuettu, joten sadevesi on kuljettanut sitä pois. Smxxxv oli keskustellut 30.6.2013 jälkeen piha-alueen puutteista Vaxxxon kanssa ja tämä oli luvannut tehdä pihan loppuun.

Ari Syxxxki on kertonut olleensa käsillä olevan rakennustyömaan vastaava työnjohtaja. Hän oli käynyt työmaalla vähintään kahdesti viikossa. Syysmäen mukaan kohde on rakennettu ohjeitten ja rakennusluvan mukaisesti. Ostajien hallinnoimalla alueella ei ole tehty pihatöitä 30.6.2013 jälkeen. Piha-alueen rajalla oleva penger oli tuettu rakennusaikana palkein varotoimenpiteenä. Tällä hetkellä penger on täysin stabiili, eikä siitä aiheudu vaaraa rakennukselle. Kaikki kiinteistön piha-alueet on tehty samojen periaatteiden mukaisesti. Piha-alueen kaadoilla pintavedet on suunnattu poispäin rakennuksesta.
Toimivuudessa ei ole ollut huomautettavaa. Kaksi pihakaivoa ovat olleet määrällisesti suunnitelman mukaiset. Kivituhka on materiaalina sellaista, että sadevesi aiheuttaa siihen uomia ja sitä on tästä syystä huollettava. Ostajat eivät ole reklamoineet Syysmäelle missään vaiheessa.

Pekka Nixxxinen on kertonut toimineensa käsiteltävänä olevassa rakennuskohteessa kiinteistön vesi- ja viemäritöiden työnjohtajana. Kohteen vesija viemärijärjestelmän rakentamisessa on noudatettu rakennussuunnitelmia, jotka Järvenpään vesi on hyväksynyt. Nixxxinen ei ole kuullut huomautettavaa viemäröinnin toimivuudessa. Nixxxinen oli tehnyt yhdessä Hannu Vexxxin kanssa kiinteistön vesija viemärilaitteiden (kw) käyttöönottotarkastuksen. Koska puutteet olivat olleet vähäisiä Nixxxinen ja Veid olivat sopineet, että Nixxxinen huolehtii itse kvv-lopputarkastuksesta. Kysymyksessä on normaali menettely. Nixxxinen on tehnyt lopputarkastuksen, jonka rakennustarkastaja Olli Koxxxo on hyväksynyt.

Hannu Vexxxd on kertonut, että rakennuskohteen loppukatselmuksessa tarkastetaan pihojen kaadot sekä suunnitelmissa edellytetyt kaivot.
Kiinteistön vesija viemärilaitteiden katselmus voidaan tehdä myös loppukatselmuksen jälkeen, mutta tällöin loppukatselmus on ehdollinen. Vexxxin mukaan käsiteltävän kohteen Pientalotyömaan valvonta ja tarkastusasiakirjasta ilmenee, että työmaan vastuuhenkilö on tehnyt kvv-lopputarkastuksen.

Olli Koxxxo on kertonut toimivansa Järvenpään kaupungissa rakennustarkastajana. Pääasiallisena tehtävänä rakennustarkastajalla on rakennuslupien myöntäminen, viranomaistarkastukset rakennustyömailla, työmaiden turvallisuuden ja kaavan toteuttamisen sekä rakennusluvan ehtojen täyttämisen valvonta. Rakennesuunnitelmia ei varsinaisesti tarkasteta. Niiden osalta vastuu on rakennushankkeeseen ryhtyvällä.
Rakennusvalvonta puuttuu virheisiin, jos sellaisia huomataan.

Koxxxo on lisäksi kertonut, että loppukatselmuksessa tarkastetaan, että piha-alueen kaadot ovat rakennuksesta poispäin, mutta korkoja ei nimenomaisesti mitata. Piha-alueeseen ei tarvitse tehdä loppukatselmuksen lisäksi erillistä katselmusta. Pengerryksen osalta rakennusvalvonnalla ei ole ollut huomauttamista. Käsiteltävän kohteen valvonta-asiakirjasta on löytynyt tarvittavat merkinnät eikä rakennusvalvonnalla ole ollut tältäkään osin huomauttamista. Piha on ollut loppukatselmuksessa suunnitelman mukaisesti valmis.

Vuositakuun osalta Koxxxo on todennut, että se on olennainen osa rakentamista ja yleinen käytäntö. Myös vakuuden asettaminen on normaalin käytännön mukaista. Koxxxlla ei ole ollut tietoa, mitä käsiteltävässä kohteessa on vuositakuusta tai vakuudesta sovittu.

Tuomas Ahxxxs on laatinut kirjallisena todisteena V2 esitetyn asiantuntijalausunnon. Ahxxxs on havainnut piha-alueella puutteellisuuksia maantäytössä sekä pintavesien ohjauksessa. Ahxxxsin näkemyksen mukaan piha-alueen rakentamisessa ei ollut noudatettu Tuusulan Maaperätutkimus Oy:n lausuntoa, jossa on kehotettu kiinnittämään erityistä huomiota pintavesien hallittavuuteen sekä johtamiseen. Se, että pihaan syntyyn sadeveden aiheuttamia ojia, osoittaa veden ohjauksen puutteellisuuden. Tukimuuri ei ole suora ja esimerkiksi auton aiheuttama paine on saattanut liikuttaa tukimuuria.
Piha-alue ei ole ollut silmämääräisesti arvioiden valmis. Suunnitelman laatimisesta, töiden loppuunsaattamisesta ja puutteellisuuksien korjaamisesta aiheutuu noin 10.000 euron kustannus.

Ahxxxsin mukaan piha-alueen reunalla oleva pengerrys edellyttäisi suunnitelman tekemistä ja maan tuentaa tai muussa tapauksessa maa-aines tulee pakenemaan alas. Valokuvista ilmenevä tuenta ei ole hyvän rakennustavan mukainen. Tältä osin kysymys on noin 10.000-15.000 euron kustannuksesta.

Kirjalliset todisteet

Haxxxxo Oy on silloisen asiamiehensä asianajaja Antti Mexxxsen toimesta 15.11.2013 varatuomari Paavo Paxxxlle lähetetyllä kirjeellä (todiste K3) vaatinut Anxxxalta ja Smxxxvilta loppukauppahinnan suorittamista. Kirjeessä on todettu, ettei piha-alueella ole virhettä. Edelleen siinä on todettu, että piha-alue on vastannut kiinteistön muita piha-alueita.

Vesija viemärisuunnitelmasta 12.9.2012 (todiste K4), jonka mukaan sadevesijärjestelmä on rakennettu, ilmenevät sadevesikaivojen paikat ja lukumäärä.

Anxxxan ja Smxxxvin asiamiehenä toiminut varatuomari Paxxxo on toimittanut 11.11.2013 päivätyn reklamaatiokirjeen (todiste K5/V16) Haxxxxo Oy:n asiamiehenä toimivalle varatuomari Koxxxlle.

Pientalotyömaan valvonta ja tarkastusasiakirjasta (todiste K6) ilmenee, että vesija viemärilaitteiden tarkastus on suoritettu 25.7.2014. Tarkastuksen on suorittanut rakennusvaiheen vastuuhenkilö Pekka Nixxxinen.

Loppukatselmuksen katselmuspöytäkirjasta 1.8.2014 (todiste K7) ilmenee, että kohde on tuolloin hyväksytty. Pöytäkirjassa on todettu, ettei katselmuksessa oteta kantaa mahdollisesti ilmeneviin vuositakuun piiriin kuuluvia asioita. Pöytäkirjassa on edellytetty, että roskakatosta siirretään 30-40 senttimetriä.

Ahxxxsin asiantuntijalausunnossa 15.7.2014 (todiste V2) on todettu kiinteistön tärkeimpinä virheinä pengerryksen maa-aineksen pakeneminen sekä piha-alueen maantäytön paikoittainen vajaus. Ahxxxsin havaitsemat virheet ja puutteet ilmenevät yksityiskohtaisemmin lausunnon liitteessä 3 (todiste V3).

Pintavesisuunnitelmasta 31.5.2012 (todiste V4) ilmenee, että kiinteistölle on suunniteltu kolme sadevesikaivoa. Lisäksi piirroksesta ilmenee sadeveden kulkusuunta kaivojen ympärillä.

Valokuvista (todiste V5) on nähtävissä, että sadevesi on kuljettanut maa-ainesta mukanaan pois piha-alueelta.

Vastaajien asiamies asianajaja Aino Lexxxonen on Mexxxlle osoitetussa sähköpostissa 14.7.2014 reklamoinut yleisesti kaupan kohteessa olleista virheistä ja puutteellisuuksista. Sähköpostissa 22.7.2014 on Mexxxsen toimesta todettu, että pihaan (korot, kaadot ym.) liittyvät tehdään vuositakuutarkastuksen yhteydessä sovittavana aikana. Mexxxxsen sähköpostissa 29.7.2014 on todettu Haxxxxo Oy:n voivan aloittaa pihatyöt seuraavalla viikolla (todisteet V6, V7 ja V17).

Vastaajien ja heidän naapurinsa autotalleista otetuista kuvista (todista 10) ilmenee, että väli maanpinnan ja rakenteen välillä on vastaajien rakennuksessa suurempi.

Valokuvassa pengerryksen tukirakenteista (todiste V15) on nähtävissä osia tukirakenteesta ja rinteessä kasvavaa kasvillisuutta.

Videotallenteesta (todiste V22) on nähtävissä, että piha-alueelle on muodostunut sateella lätäköltä.

Harjanti Oy:n tarjouksesta (todiste 23) ilmenee sadevesikaivon asentamisesta piha-alueelle aiheutuvat kustannukset yhteensä 2.588 euroa sekä kustannusarvio pengerryksen mahdollisesti tarvitsemista toimenpiteistä 10.000-15.000 euroa.

THX-Yhtiöt Oy:n tarjouksesta (todiste 24) ilmenee 2.800 euron kustannusarvio pihatöistä sekä pengerrystä koskeva 10.000 euron hinta-arvio.

Näytön arviointija reklamoinnista

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Mainittu lainkohta huomioon ottaen on todettava, että kauppasopimuksessa on sovittu piha-alueen valmistumisen ajankohdaksi 30.6.2013. Ostajat ovat ilmoittaneet myyjälle virheiksi katsomistaan seikoista viimeistään 11.11.2013 eli alle viiden kuukauden kuluttua tarkoitetusta valmistumisajankohdasta. Tällä perusteella käräjäoikeus toteaa, että ostajat ovat reklamoineet Haxxxxo Oy:lle kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainneet piha-alueen mahdolliset virheet.

Kirjallisesta todistelusta ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, ettei piha-alueen rakentamisessa ole noudatettu rakennuslupaa ja sen liitteenä olevia suunnitelmia tai ettei rakentamisessa olisi noudatettu Suomen rakentamismääräyskokoelman D 1 määräyksiä ja ohjeita sadevesien poistosta kiinteistön alueelta. Sadevesikaivoja on pitänyt myöhemmän 12.9.2012 päivätyn suunnitelman mukaan asentaa kaksi.

Loppukatselmuksessa 1.8.2014 on koko hanke hyväksytty. Katselmuspöytäkirjassa on viitattu mahdollisiin ilmeneviin virheisiin, jotka kuuluvat vuositakuun piiriin, ja nimenomaisesti siinä on mainittu vain vaatimus roskakatoksen siirtämisestä.

Piha-alueelta otetuista valokuvista ilmenee, että sadevesi on kuluttanut piha-aluetta kuljettamalla osan pinta-aineesta pois ja ettei pihaa reunustava tukimuuri ole suora. Lisäksi valokuvista on nähtävissä, että rakenteiden ja maanpinnan välillä on puutetta maantäytössä. Osa valokuvista on otettu vuonna 2013, mutta pääosin valokuvat ovat kesältä 2014 ja jopa keväältä 2015. Valokuvista on nähtävissä, ettei pihatöitä ei ole suoritettu täysin virheettömästi, mutta niistä ei ole pääteltävissä, että pihatyöt eivät olisi olleet valmiit 30.6.2013.

Henkilötodistelu on ollut osin ristiriitaista. Ahxxxs on todennut, että silmämääräisesti piha-alue ei ole ollut valmis ja pintavesien ohjaaminen sadevesikaivoihin on ollut vajaa. Vexxxd ja Koxxxo ovat kertoneet, että loppukatselmuksessa tarkastetaan muun muassa pihojen kaadot.
Loppukatselmuspöytäkirjaan ei tehty tältä osin huomautusta. Syxxxki, jonka kertomusta arvioitaessa on otettava huomioon, että hän on toiminut kyseisen työmaan vastaavana työnjohtajana, on todennut, että piha-alue on rakennettu ohjeitten ja rakennusluvan mukaisesti. Kuullut todistajankertomukset lukuun ottamatta Ahxxxsin kertomusta tukevat sitä käsitystä, että piha-alue on ollut valmis 30.6.2013.

Pengerryksen osalta Syxxxki on todennut, että maa-aines pengerryksessä on stabiili. Ahxxxs on todennut, että maa-aines tulee ajan kuluessa pakenemaan pois pengerryksestä. Pengerryksestä otetuista valokuvista ei ole pääteltävissä, että maa-aines olisi valumassa pois rinteestä. Käräjäoikeus katsoo esitetyn selvityksen perusteella jääneen näyttämättä, että pengerryksen maa-aines ei olisi asettunut paikoilleen ja olisi olemassa vaara sen pakenemisesta. Näin ollen kiinteistön piha-alueessa ei ole tältä osin virhettä.

Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, kun riidattomasti on tiedossa, ettei ostajien piha-alueella ollut tehty pihatöitä 30.6.2013 jälkeen, että piha-alue on ollut kauppakirjassa mainittuun määräaikaan mennessä rakennusluvan ja osapuolten välisen sopimuksen mukaisesti valmis ja ostajat ovat olleet velvolliset maksamaan myyjälle loppukauppahinnan.

Sisäpuoliset virheet

Henkilötodistelu

Vaxxxo on kertonut, että asunnossa oli toimitettu katselmus 20.3.2013, jonka jälkeen ostajat olivat voineet muuttaa asuntoon. Vaxxxon mukaan ostajat olivat ensimmäisen kerran reklamoineet rakennuksessa olevista virheistä marraskuussa 2013. J. Poxxxa oli ollut kohteessa alihankkijana toimineen yhtiön työntekijä. Poxxxa oli osannut venäjää ja tästä syystä Vaxxxo oli kehottanut Smxxxvia hoitamaan asioita tämän kautta. Poxxxalla ei ollut ollut oikeutta edustaa Haxxxxo Oy:tä.
Poxxxa oli lopettanut työt kohteessa huhtikuussa 2013. Vaxxxolla ei ole ollut tietoa, että Smxxxv olisi esittänyt reklamaatioita Poxxxalle. Vaxxxon käsityksen mukaan kohteen sisäpuolisten virheitten ja asuinrakennuksen ja autokatoksen välisen halkeaman korjauskustannus on noin 1.300 euroa.

Smxxxv on kertonut kirjanneensa muuttopäivää seuraavana päivänä paperille asunnosta löytyneitä virheitä. Hän oli lähettänyt listan Vaxxxolle. Vaxxxolta saamansa tekstiviestin jälkeen Smxxxv oli asioinut virheistä J. Poxxxan kanssa.
Syxxxki on todennut, että kylpyhuoneen lattiakaivo on asennettu lähemmäs seinää kuin RIL-ohjeessa on mainittu. RIL-ohje ei ole kuitenkaan määräys ja lattiakaivo on asennuttu parhaaseen mahdolliseen kohtaan.
Andres Ööxxxk on kertonut käyneensä asunnon omistajan kanssa läpi asunnossa olevia virheitä. Lisäksi Ööxxxille on osoitettu murtumakohta autokatoksen ja asuinrakennuksen välissä. Ööxxxk on arvioinut korjaustöiden kestävän enintään kaksi päivää ja kustannusten olevan materiaaleineen yhteensä noin 1.300 euroa. Ööpik oli tarjoutunut tekemään korjaukset, mutta omistaja ei ollut tähän suostunut.

Ahxxxs on viitannut lausunnossaan mainitsemiin rakennuksen sisäpuolisiin virheisiin. Hän on pitänyt virheistä suhteellisen vähäisinä ja arvioinut niistä aiheutuvan muutaman tuhannen euron korjauskustannus. Asuinrakennuksen ja autotallin välisen murtuman osalta Ahxxxs on arvioinut korjauksen maksavan muutaman tuhatta euroa.

Kirjalliset todisteet

Osittaisen loppukatselmuksen katselmuspöytäkirjasta 21.3.2013 (todiste K8) ilmenee, että asunnon D sisäpuolinen loppukatselmus on hyväksytty sillä ehdolla, että kiinteistöstä laaditaan käyttöja huolto-ohje sekä että lopullista loppukatselmusta on pyydettävä heti koko hankkeen valmistuttua.

Asunnon sisältä otetuista valokuvista ilmenee samoja virheitä, jotka Ahxxxs on maininnut asiantuntijalausuntonsa liitteessä 1. Pääosin virheet ovat olleet kohtuullisen helposti havaittavissa.

Tekstiviestissä 4.4.2013 (todiste V8) Smxxxville Vaxxxo on pyytänyt heikon englanninkielen osaamisensa takia Smxxxvia puhumaan asioista Jyrin kanssa. Edelleen vietissä on todettu, että hän edustaa Vaxxxota.
Asiassa on ollut riidatonta, että kysymys on ollut J. Poxxxa -nimisestä henkilöstä.

RIL 107-2000 -ohjeessa (todiste V14) on suositeltu, että lattiakaivo sijoitetaan vähintään 500 millimetrin päähän valmiista seinäpinnasta.

Näytön arviointija reklamoinnista

Smxxxv on kertomansa mukaan lähettänyt kirjallisen reklamaation

Vaxxxolle heti muuton jälkeen. Vaxxxo on kertonut kuulleensa reklamaatiosta ensimmäisen kerran vasta marraskuussa 2013. Smxxxv ei ole esittänyt oman kertomuksensa lisäksi muuta näyttöä väitteensä tueksi. Lisäksi Smxxxv on kertonut reklamoineensa sisätilojen virheistä Poxxxa-nimiselle työmiehelle. Vaxxxon on kiistänyt valtuuttaneensa Poxxxan ottamaan vastaan asiaa koskevia reklamaatioita. Käräjäoikeus katsoo, ettei tekstiviesti 4.4.2013 Vainolta Smxxxville osoita Vaxxxon antaneen Poxxxalle valtuutusta ottaa vastaan reklamaatioita Haxxxxo Oy:n puolesta.

Hinnanalennus

Edellä lausutun perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että ostajat olisivat reklamoineet Haxxxxo Oy.lle rakennuksen sisäpuolisista virheistä tai asuinrakennuksen ja autokatoksen välisestä halkeamasta ennen 11.11.2013. Kun otetaan huomioon se riidaton seikka, että ostajat ovat muuttaneen kohteeseen asumaan 25.3.2013 ja että asiassa esitetyt virheet ovat olleet pääosin helposti havaittavissa, käräjäoikeus katsoo, etteivät ostajat ole reklamoineet tässä käsiteltävistä virheistä kohtuullisessa ajassa. Näin ollen he ovat menettäneet oikeuden vedota kyseisiin virheisiin.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että oikeus hinnanalennukseen edellyttää virheen vaikutuksellisuutta.
Virhe on oikeudellisesti merkityksellinen vasta, jos ostajan tietty virheensietoraja on ylitetty.

Tässä asiassa piha-alueen virheiden kunnostuksesta esitetyt arviot ovat Ahxxxsin esittämää arviota lukuun ottamatta ja ostajien todisteista ilmenevinä määrältään alle 3.000 euroa. Kiinteistön hinta on ostohetkellä ollut 274.000 euroa. Vaikka korjauskustannus ei suoraan osoita virheen vaikutusta kiinteistön hintaan, on asiassa mainittujen piha-alueen virheiden vaikutus kiinteistön hintaan ilmeisen vähäinen. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa sellaisista oikeudellisesti merkittävistä virheistä, joiden perusteella ostajat olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen.

Takuu

Maakaaren mukaisissa kiinteistön kaupoissa ei myyjän suoritukseen liity lakiin perustuvaa takuuta. Haxxxxo Oy ei ole osoittanut, että osapuolten välillä olisi sovittu takuujärjestelyistä ja ostajat ovat kiistäneet sopineensa takuusta. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että osapuolet olisivat sopineet kiinteistönkauppaan liittyen takuusta.

Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä ovat Anxxxa ja Smxxxv velvolliset korvaamaan Haxxxxo Oy:n kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Ostajat ovat kiistäneet oikeudenkäyntikuluvaatimuksen siltä osin, kun kysymys on ollut hallinnanjakosopimukseen liittyvistä toimenpiteistä. Mainittuja toimenpiteitä on asianajaja Mexxxsen laskussa kolmen tunnin
Todistajan palkkio ajalta. Vielä ostajat ovat paljoksuneet varatuomari Koxxxn 1 .-9.3. asiakirjoihin tutustumiseen käytettyä työaikaa viisi tuntia yli menevältä osin.

Käräjäoikeus hyväksyy ostajien näkemyksen siitä, etteivät hallinnanjakosopimukseen kohdistuneet toimenpiteet liity tähän asiaan ja siihen käytettyjen kolmen tunnin työmäärän a 200 euroa osalta oikeudenkäyntikuluvaatimus on hylättävä.

Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen viisi tuntia on ollut riittävä aika asiakirjoihin tutustumiseen. Toimenpiteisiin 1.-9.3. on kuitenkin sisältynyt myös neuvottelu päämiehen kanssa sekä lausuman laatiminen. Tästä syystä käräjäoikeus on arvioinut kohtuulliseksi tuntimääräksi mainitulta ajalta vaaditut 11 tuntia.


Todistaja Olli Koxxxo on vaatinut palkkioksi 1.000 euroa. Anxxxa ja Smxxxv ovat hyväksyneet kohtuulliseksi määräksi 500 euroa.

Käräjäoikeus on arvioinut kohtuulliseksi määräksi myönnetyt 500 euroa, minkä määrän Anxxxa ja Smxxxv ovat velvolliset Kokolle suorittamaan.


Tuomiolauselma

E. Anxxxa ja M. Smxxxv velvoitetaan suorittamaan Haxxxxo Oy:lle:
- loppukauppahintana 51.200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.7.2013 lukien,
- asianosaiskuluja 200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien sekä

- oikeudenkäyntikuluja 14.348,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

E. Anxxxa ja M. Smxxxv velvoitetaan maksamaan Olli Koxxxlle todistajanpalkkiona 500 euroa.