Milloin reklamointi on tehtävä?

Ostajat olivat viivytelleet oikeasisältöisen reklamaation tekemisessa yli vuoden ja menettivät oikeuden korvauksiin myyjältä vaikka myyjä oli ollut selvittelemässä vahinkoja. Vain jos myyjät olisivat menetelleet törkeällä huolimattomuudella reklamaation laiminlyönti ei olisi johtanut oikeudenmenetyksiin.

Alla olevassa tapauksessa vaadittiin korvauksia asiamieheltä.
Hovioikeus katsoi, että reklamaatio oli vanhentunut jo ennen asiamiehen hankkimista asiaa hoitamaan.

Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavilla seikoilla.

Ostajat olivat muuttaneet taloon 10.8.2002. Ostaja ja lapset olivat saaneet astmaoireita melkein heti muuton jälkeen. Viimeistään syksyllä 2003 ostaja oli yhdistänyt oireet taloon. Hän oli vasta 5.11.2004 teettänyt terveystarkastuksen. Ostajat eivät olleet tämän johdosta esittäneet myyjälle vaatimuksia. Ostaja oli tilannut sisäilmatutkimuksen vasta noin seitsemän kuukautta myöhemmin ja tutkimus oli tehty 7.6.2005. Sisäilmatutkimusraportissa oli kiinnitetty huomiota kaikkiin olennaisiin ostajan virheväittämiin. Ostaja oli kuitenkin vasta huhtikuussa 2006 antanut toimeksiannon kiinteistökaupan purkamiseksi. Asiamies H. ei ollut suositellut ostajalle yhteydenottoa Katttkan sisäilmakeskukseen. Asiamies H. ei ollu tuntenut kyseistä sisäilmakeskusta eikä hänellä vuonna 2005 ollut ollut toimeksiantoa ostajalta.

Asiamies H. tekemä reklamaation täydennys 12.5.2007 oli ollut ensimmäinen reklamaatio. Asiakirja oli nimetty täydennykseksi, mutta mitään aiempaa reklamaatiota ei ollut lähetetty. Ostajat olisivat voineet tehdä reklamaation jo vuonna 2004 terveystarkastuksen perusteella samoin kuin Katttkan sisäilmakeskuksen lausunnon perusteella. Kohtuullinen reklamaatioaika oli vain joitain kuukausia eikä kysymys ollut poikkeuksellisista erityisolosuhteista, joiden vuoksi reklamaatioaika tässä tapauksessa olisi ollut pidempi. T. Hottten vuonna 2007 laatimassa tarkastusraportissa esille tulleet yksityiskohtaisemmat tiedot virheestä ja uudet virheet olivat kokonaisuuteen nähden merkitykseltään niin vähäisiä, että ne eivät olisi oikeuttaneet vetoamaan virheisiin purkuperusteena siltä osin kuin oikeus vedota virheisiin oli reklamaation puuttumisen vuoksi menetetty. Yksin uusien virheväittämien perusteella purkukanne ei olisi menestynyt.

Korkein oikeus on kiinteistön kaupan reklamaatiota koskevassa ennakkopäätöksessään KKO 2016:69 katsonut, että havaittuja virheitä koskeva myyjälle tehty ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava. Korkein oikeus on edelleen todennut, että vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksessä selvittämään korjaamisen kustannuksia. Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään katsonut, etteivät ostajat olleet kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan, kun vaatimukset oli esitetty noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemista ja noin kymmenen kuukauden kuluttua virheiden ilmoittamisesta myyjälle.

Myyjien menettely

Hovioikeuden on vielä arvioitava, onko myyjien taholta todettavissa törkeää huolimattomuutta, jolloin he eivät maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti vapautuisi vastuusta virheilmoituksen myöhästymisen perusteella. Esimerkkinä myyjän moitittavasta menettelystä on lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) mainittu tilanne, jossa myyjä on salannut tiedossaan olevan vian. Todistus- taakka tältä osin on ostajilla.

Luvanvastaisen rakentamisen osalta myyjä on kertonut kylpyhuoneosaston ja terassin rakennuslupien jääneen hakematta, vaikka lupa-asiakirjat olivat olleet valmiiksi laadittuina. Kattovuotojen osalta myyjä on kertonut katon vuotaneen aikoinaan jo heidän asumisaikanaan katolle syntyneiden jääpatojen vuoksi, mutta vuodot oli saatu vältettyä, kun kattoa oli puhdistettu. Vuonna 1999 tai 2000 myyjä oli huomannut yläkerran makuuhuoneen katossa olevan levyn turpoamisen ja hän oli vaihtanut levyn uuteen. Tapettia sen sijaan ei ollut uusittu ja siinä oli näkynyt valumajälkiä. Eristeet levyn alla olivat olleet kuivia. Myyjä ei ollut selvittänyt, mistä kosteus oli ollut peräisin. Hän oli kertonut vesivahingoista ostajille ja ne olivat myös olleet tapetissa näkyvillä.

Edellä mainitun perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että kattovuotojen jäljet ovat olleet nähtävissä ja yläkerran vesivahingoista on ostajien kanssa keskusteltu ennen kauppaa. Rakennusluvat puolestaan olisivat todennäköisesti olleet haettavissa jälkikäteen. Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat menetelleet laissa tarkoitetulla tavalla törkeän huolimattomasti.


Helsingin hovioikeus
Tuomio

Antamispäivä 1.12.2016

Nro 1731

Diaarinumero S 15/3161



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 13.11.2015 nro 49171 (liitteenä)

Asia
Vahingonkorvaus

Valittajat
T. Koxxx P. Koxxx

Vastapuoli
Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 8.2.2016 myöntänyt T. ja P. Koxxxelle jatkokäsittelyluvan.

Hovioikeus on 22.9. ja 1.11.2016 toimittanut asiassa pääkäsittelyn.


Valitus

T. ja P. Koxxx ovat käräjäoikeuden tuomion kohdissa 1–2 ja 5 selostetun kanteensa toistaen vaatineet, että Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy (jäljempänä H. Oy) velvoitetaan korvaamaan heille kiinteistökaupan purkuoikeuden menettämisestä kauppahintaa vastaavan määrän 75.000 euroa, vähennettynä 1.4.2006 saakka saadulla käyttöhyödyllä 26.655 euroa, tuottokorkoineen 4.9.2002 lukien ja viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien, T. Koxxxelle korvauksena kiinteistökaupasta aiheutuneista menetyksistä 12.014,16 euroa viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 18.714,41 eurolla korkoineen ja hovioikeudessa 8.599,10 eurolla korkoineen.

Koxxxet eivät olleet ennen toimeksiantosopimusta menettäneet oikeuttaan vaatia kiinteistön myyjiltä kaupan purkua tai hinnanalennusta. He olivat reklamoineet ja esittäneet vaatimukset kohtuullisessa ajassa. Reklamointi ja vaatimusten yksilöinti oli kestänyt poikkeuksellisen kauan, mutta se ei ollut johtunut Koxxxten puolella olevasta syystä.

Kiinteistöllä oli 5.11.2004 tehty terveystarkastus rakenteita avaamatta. Kolmen makuuhuoneen seinissä ja kahden makuuhuoneen sisäkatossa oli havaittu kosteusvaurioista johtuvaa homekasvustoa. Terveystarkastajan mukaan havaitut kosteus- ja homevauriot saattoivat aiheuttaa huoneistossa oleskeleville terveydellistä haittaa, joten kiinteistössä oli tehtävä kuntoselvitys. Myyjien puolelta A. Lattt oli ollut terveystarkastuksessa läsnä, joten myyjät olivat saaneet tiedon tarkastuksessa havaituista seikoista. Tarkastuksen perusteella Koxxxten tiedossa ei vielä ollut ollut tarkkaa selvitystä vioista, niiden aiheuttajista tai virheiden ja vaurioiden korjauskustannuksista.

Saatuaan terveystarkastuksesta laaditun tarkastuskertomuksen T. Koxxx oli ottanut R. H.in neuvosta yhteyttä Kaprakan sisäilmakeskukseen, joka oli 7.6.2005 tehnyt kiinteistöllä kuntotutkimuksen. Kosteusvaurioiden aiheuttamia homevaurioita oli todettu ulkoseinässä yläkerran makuuhuoneiden kohdalla, yläpohjan rakenteissa ja kellarin sisärakenteiden alaosissa. Yläkerran makuuhuoneita ei ollut suositeltu asuinkäyttöön ja rakennuksen korjaamiseksi sekä terveyshaitan poistamiseksi oli pitänyt tehdä alustava korjaussuunnitelma ja kustannusarvio. T. Koxxx oli kertonut tutkimuksesta ja havainnoista A. Laxxxelle. Kaprakan sisäilmakeskuksen laatima kuntoraportti ei ollut ollut tarkoitettu käytettäväksi todisteena eivätkä Koxxxet olleet vielä sen perusteella voineet esittää yksilöityä vaatimusta. Myyjät olivat ehdottaneet rakennuksen korjaamista heidän kustannuksellaan, mutta korjauksia ei ollut ehditty aloittaa ennen vesivahinkoa.

Kuntoraportin saatuaan T. Koxxx oli useamman asianajajan jälkeen kääntynyt R. H.in puoleen, jonka neuvosta hän oli pyytänyt Insinööritoimisto Hottten & H. Oy:ltä kuntoselvityksen ja korjauskustannusarvion. Tarkastus oli tehty 29.9.2006 ja siitä oli annettu 29.5.2007 päivätty lausunto sekä korjauskustannusarvio. Vasta tämän jälkeen Koxxxet olivat voineet esittää yksityiskohtaisen vaatimuksen. H. oli Koxxxten puolesta lähettänyt myyjille 12.6.2007 päivätyn reklamaation täydennyksen.

Myyjät olivat tienneet luvanvastaisesta korjausrakentamisesta ja yläpohjan aiheuttamasta kosteusriskistä. Kiinteistöllä oli tehty rakennusteknisiä muutostöitä, jotka olisivat vaatineet rakennusluvan ja rakennesuunnitelmat, minkä Lattt oli salannut ostajilta. Tämä oli törkeä kiinteistönomistajan laiminlyönti. A. Lattt oli osittain itse tehnyt ja teettänyt kiinteistöllä korjauksia, jotka olivat olleet vaurioiden ja virheiden syynä. Lattt oli korjauttanut muun muassa yläkerran makuuhuoneen kattoa ja seinää juuri ennen kaupantekoa. Lattt ei ollut kertonut, ettei ollut tarkistanut kosteusvaurion syitä.

Koxxxet eivät kaupantekohetkellä olleet tienneet virheistä. Koxxxet tai heidän käyttämänsä asiantuntija eivät olleet voineet kauppaa edeltävässä tarkastuksessa rakenteita rikkomatta havaita sittemmin tarkastusraportissa esiin tuotuja rakennusvirheitä eikä tuolloin oltu voitu käydä rakennuksen yläpohjassa. Kosteus- ja homevauriot ullakkotiloissa, välipohjassa ja yläkerran huoneissa eivät olleet johtuneet vesikaton huonosta kunnosta. Peltikatossa ei ollut ollut selviä saumavuotoja. Koxxxet eivät kaupantekohetkellä olleet tienneet vesikaton huonosta kunnosta ja korjaustarpeesta. Kauppakirjassa oli nimenomainen ehto rakenteellisista kosteus- ja muista vaurioista. Katto oli ollut vanha ja T. Koxxxen mielestä ruman värinen, mistäsyistä Koxxxet olisivat halunneet tehdä uuden katon, jos olisivat saaneet siihen lainaa.

Korjauskustannukset olisivat olleet kauppahintaa suuremmat, joten korjaaminen ei olisi ollut tarkoituksenmukaista. Kohde oli arvoton, koska rakennuksen purkukustannukset olivat vuokraoikeuden arvoa suuremmat. Rakennus oli virheiden vuoksi ollut korjauskelvoton eikä korjausten tekemättä jättäminen näin ollen ollut aiheuttanut arvonmenetystä. Kohteen vartiointi olisi ollut kallista ja kohteen kunto huomioiden hyödytöntä. Tältä osin Koxxet ovat viitanneet käräjäoikeudessa esitettyyn.

Kiinteistön virheet olivat aiheuttaneet T. Koxxxelle merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia, joiden osalta hän on viitannut käräjäoikeudessa esitettyyn.


Vastaus
Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja Koxxxet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 17.075,00 eurolla korkoineen.

Koxxxet olivat jo ennen H. Oy:lle huhtikuussa 2006 antamaansa toimeksiantoa laiminlyöneet ilmoittaa myyjille väittämistään virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan maakaaren edellyttämällä tavalla. Koxxxet olivat siten jo ennen toimeksiantoa menettäneet oikeutensa kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen eikä korvattavaa vahinkoa näin ollen ollut.

Koxxxet olivat muuttaneet taloon 10.8.2002. T. Koxxx ja lapset olivat saaneet astmaoireita melkein heti muuton jälkeen. Viimeistään syksyllä 2003 T. Koxxx oli yhdistänyt oireet taloon. Hän oli vasta 5.11.2004 teettänyt terveystarkastuksen. Koxxxet eivät olleet tämän johdosta esittäneet myyjälle vaatimuksia. T. Koxxx oli tilannut sisäilmatutkimuksen vasta noin seitsemän kuukautta myöhemmin ja tutkimus oli tehty 7.6.2005. Sisäilmatutkimusraportissa oli kiinnitetty huomiota kaikkiin olennaisiin Koxxxten virheväittämiin. T. Koxxx oli kuitenkin vasta huhtikuussa 2006 antanut toimeksiannon kiinteistökaupan purkamiseksi. H. ei ollut suositellut T. Koxxxelle yhteydenottoa Kaprakan sisäilmakeskukseen. H. ei ollut tuntenut kyseistä sisäilmakeskusta eikä hänellä vuonna 2005 ollut ollut toimeksiantoa Koxxxsilta.

Reklamaation täydennys 12.5.2007 oli ollut ensimmäinen reklamaatio. Asiakirja oli nimetty täydennykseksi, mutta mitään aiempaa reklamaatiota ei ollut lähetetty. Ostajat olisivat voineet tehdä reklamaation jo vuonna 2004 terveystarkastuksen perusteella samoin kuin Kaprakan sisäilmakeskuksen lausunnon perusteella. Kohtuullinen reklamaatioaika oli vain joitain kuukausia eikä kysymys ollut poikkeuksellisista erityisolosuhteista, joiden vuoksi reklamaatioaika tässä tapauksessa olisi ollut pidempi. T. Hottten vuonna 2007 laatimassa tarkastusraportissa esille tulleet yksityiskohtaisemmat tiedot virheestä ja uudet virheet olivat kokonaisuuteen nähden merkitykseltään niin vähäisiä, että ne eivät olisi oikeuttaneet vetoamaan virheisiin purkuperusteena siltä osin kuin oikeus vedota virheisiin oli reklamaation puuttumisen vuoksi menetetty. Yksin uusien virheväittämien perusteella purkukanne ei olisi menestynyt.

Myyjät eivät olleet pyrkineet salaamaan mitään kaupan kohteen kannalta merkityksellistä seikkaa ostajilta tai menetelleet törkeän huolimattomasti. A. Lattt oli itse tehnyt rakennuksessa lähinnä pintatöitä kuten tapetointia. Enemmän rakennusteknistä osaamista vaatineet työt hän oli teettänyt rakennusliikkeellä. Suurin osa ostajien väittämistä virheistä ei millään tavalla liittynyt Laxxxen kiinteistöllä tekemiin uudistustöihin, vaan ne olivat olleet peräisin talon alkuperäisistä tai niitä vastaavista rakenteista. Muutostyöt, joille ei ollut haettu rakennuslupaa, olivat olleet lähinnä sisätöitä ja niitä vastaavia töitä eivätkä ne liittyneet virheväitteisiin. Rakennuslupa olisi ollut jälkikäteen saatavissa.

Koxxxet olivat jo kaupantekohetkellä tienneet vesikaton erittäin huonosta kunnosta ja korjaustarpeesta, joten heillä ei ollut oikeutta vedota näiden seikkojen aiheuttamiin vahinkoihin. Katon ja rakennuksen iästä oli joka tapauksessa ollut pääteltävissä, että katto oli ollut teknisen käyttöikänsä lopussa ja uusimisen tarpeessa. Katon rakenne oli ollut nähtävissä vintiltä, jonne oli ollut pääsy. Koxxxet olivat tarkastaneet kiinteistön huolellisesti rakennusalan asiantuntijan kanssa ennen kauppaa ja hyväksyneet sen sellai- sena kuin se kaupantekohetkellä oli ollut. Lattt oli painottanut ostajille katon huolto- ja ylläpitotarvetta, huomattavaa ikää ja oli lisäksi kertonut ai- kaisemmista vesivuodoista, joiden jälkiä oli ollut kiinteistöllä havaittavissa kauppaa tehtäessä. Lattt oli kertonut katon ongelmista, kuten jääpatojen syntymisestä, ja ohjeistanut luomaan katon säännöllisesti lumesta. Koxxxet eivät olleet tehneet mitään katon kunnostamiseksi ja olivat jättäneet huoleh- timatta normaaleista katon ylläpitotoimista. Koxxxet olivat jo ennen kauppaa kiinnittäneet huomiota katon huonoon kuntoon ja olisivat heti korjanneet katon, mikäli olisivat saaneet tingittyä kauppahinnasta tai lainarahoitusta.

Rakennuksen oikea-aikainen korjaaminen olisi nostanut kohteen arvoa ja sen taso olisi parantunut eikä kohde ollut arvoton. Merkittävin osa kohteen arvon alentumisesta johtui Koxxxten laiminlyönneistä. Koxxxet olivat jättäneet kiinteistön lämmittämättömäksi, sähköttömäksi ja vartioimattomaksi.

Vaatimusten määrien osalta H. Oy on viitannut käräjäoikeuden tuomioon kirjattuun yhtiön vastaukseen.

Käräjäoikeuden ratkaisu oikeudenkäyntikulujen osalta oli oikea.


Todistelu
Koxxxet ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todisteita 4–7. Laki- ja kiinteistötoimisto Hittt Oy on vedonnut käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todisteita 9 ja 14–16.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa T. ja P. Koxxxia sekä Ilkka H.iä ja todistajina J.-P. Kättt, T. Ensio Hottt, A. O. Laxxxta, A. Nettt ja M. Sattt.



Hovioikeuden ratkaisu


Perustelut
Tapahtumienkulku ja kysymyksenasettelu
T. ja P. Koxxx olivat 30.7.2002 ostaneet L. ja A. Laxxxelta kiinteistön Enon kunnasta 75.000 euron kauppahinnalla. Kauppaan oli kuulunut vuokraoikeus noin 2.500 neliömetrin suuruiseen vuokra-alueeseen, vuokra-alueella olevat rakennukset ja sähkö- sekä vesiliittymät. Vuokra- alueella sijaitseva päärakennus on vuosina 1956–60 rakennettu ja vuonna 2000 peruskorjattu puurakenteinen omakotitalo, jonka huoneistoala on yli 300 neliömetriä.

Koxxxet olivat muuttaneet lastensa kanssa kiinteistölle 10.8.2002. Kun perhe oli asunut talossa jonkin aikaa, osa perheenjäsenistä oli alkanut saada astma- ja muita vastaavanlaisia oireita. Kiinteistöllä oli tämän johdosta 5.11.2004 tehty terveystarkastus ja 7.6.2005 Sisäilmakeskus Kaprakan suorittama kuntotarkastus terveyshaitan selvittämiseksi. Talossa oli 1.4.2006 ollut suurehko vesivahinko, jonka seurauksena perhe oli samana päivänä muuttanut pois kiinteistöltä. P. Koxxx oli muuttanut kiinteistöltä jo aiemmin.

Huhtikuussa 2006 T. Koxxx oli antanut Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:lle kiinteistökaupan purkamiseen liittyvän toimeksiannon. Insinööritoimisto Hottten & Hutten Oy oli suorittanut kiinteistöllä kuntotarkastuksen 29.9.2006 ja laatinut siitä 29.5.2007 päivätyn lausunnon. Varatuomari R. H. oli lausunnon jälkeen 12.6.2007 lähettänyt kiinteistön myyjille reklamaation täydennykseksi nimetyn asiakirjan, jossa oli esitetty yksilöidyt vaatimukset kiinteistöllä todettujen puutteiden perusteella ja myyjät olivat antaneet siihen vastauksensa 30.7.2007. R. H. oli vasta 17.6.2011 eli lähes neljä vuotta myöhemmin lähettänyt myyjille asiaa koskevan sopimusluonnoksen.

Käräjäoikeuden tuomiossa todetuin tavoin toimeksiantosopimuksessa oli tapahtunut H.in puolella ollut virhe. Kuluttajansuojalain 8 luvun säännökset koskevat palveluita, joiden sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen, muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen kohdistuva työ tai muu suoritus. Ne eivät siten tule sovellettavaksi nyt kysymyksessä ole- vassa lakimiespalvelua koskevassa toimeksiantosopimuksessa, vaan sovellettavaksi tulevat nimenomaisen lainsäädännön puuttuessa osaltaan yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet.

T. Koxxx oli 22.7.2011 päättänyt toimeksiannon ja nostanut kiinteistökaupan purkamista koskevan kanteen. Pohjois-Karjalan käräjäoikeus oli tuomiossaan katsonut kiinteistökauppaa koskevat vaatimukset vanhentuneiksi.

Hovioikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, oliko toimeksiantosopimuksessa tapahtuneesta virheestä aiheutunut Koxxxeille korvattavaa vahinkoa. Hovioikeuden on siten arvioitava, olisiko Koxxxten kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskeva kanne menestynyt, mikäli toimeksiantosopimuksen mainittua virhettä ei olisi tapahtunut ja kanne olisi nostettu ennen vaatimuksen vanhentumista.

Virheilmoitus kiinteistökaupassa

Hovioikeuden on ensinnäkin ratkaistava kysymys siitä, olivatko Koxxxet tehneet myyjille maakaaren mukaisen virheilmoituksen oikea-aikaisesti vai olivatko he sen laiminlyönnin vuoksi menettäneet mahdollisuutensa esittää kiinteistökauppaan perustuvia vaatimuksia jo ennen H.in toimeksiantosopimuksen syntymistä.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 momentin nojalla, jos hän on menetellyt muun muassa törkeän huolimattomasti.

Reklamaation perusteella myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen suoritustaan sopimuksenmukaisena. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan säännöksen tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohta on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Esitöiden mukaan kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Edelleen esitöissä on todettu, että ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee, sekä ilmoitettava minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä, ja virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Kiinteistön ostajan on siis ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Oikeuskäytännön valossa kiinteistökaupassa reklamaatio on yleensä tehtävä viimeistään 4–7 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta. Oikeuskäytännön linjaamaa reklamaatioaikaa ei kuitenkaan ole syytä soveltaa liian kaavamaisesti, vaan reklamaatioajan kohtuullisuus on syytä arvioida tapauskohtaisesti olosuhteet ja reklamaation merkitys kussakin tapauksessa huomioon ottaen.

Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua sekä voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. (KKO 2008:8.)


Virheestä ilmoittaminen tässä tapauksessa

Katon ja yläpohjan virheet

Terveystarkastuksesta 5.11.2004 laaditun tarkastuskertomuksen perusteella tarkastuksessa oli havaittu yläkerran kosteusvaurioita, joiden oli todettu johtuneen kattovuodoista. Lisäksi oli kehotettu muun ohella tarkistamaan yläpohjan tuulettuvuus.

Lattt on kertonut, että hän oli ollut terveystarkastuksessa läsnä ja tarkastuksessa oli todettu yläkertaan tulleen seinän välistä vettä. Hän ei ollut saanut tarkastuksesta laadittua raporttia eivätkä Koxxxet olleet esittäneet vaatimuksia. Lattt on kuitenkin kertonut tarjoutuneensa kustantamaan rakennustarvikkeet, mikäli Koxxxet olisivat halunneet tehdä kiinteistöllä korjauksia. Rakennustarvikkeita ei ollut Laxxxelta pyydetty.

Hovioikeus katsoo kattoon ja yläpohjaan liittyvien ongelmien tulleen jo terveystarkastuksessa siinä määrin ilmi, että ostajien reklamaatioaika on alkanut kulua. Ottaen huomioon, että Lattt on ollut terveystarkastuksessa läsnä ja on itsekin kertonut todetusta kosteusvauriosta, jonka korjauskustannuksiin hän oli lisäksi tarjoutunut osallistumaan, hovioikeus pitää selvitettynä, että Lattt on heti terveystarkastuksen yhteydessä tullut tietämään kattoon ja yläpohjaan liittyvistä mahdollisista virheistä.

Muut virheet

Katttkka oli suorittanut kiinteistöllä kuntotarkastuksen 7.6.2005 ja siitä laadittu kuntotarkastuskertomus on päivätty 26.8.2005. Todistaja J.- P. Kättt on kuntotarkastuksen osalta kertonut, että tarkoituksena oli ollut selvittää mahdollisten vaurioiden syytä ja asukkaille mahdollisesti aiheutuvaa haittaa sekä korjaustarpeita. Kiinteistö oli ollut kokonaisuutena varsin heikkokuntoinen ja rakennuksessa oli ollut merkittäviä vaurioita kauttaaltaan. Tarkastuksesta laadittuun lausuntoon on kirjattu kellarin ala- pohja- ja ulkoseinärakenteissa, ensimmäisen kerroksen välipohja- ja ulkoseinärakenteissa, toisen kerroksen yläpohja- ja ulkoseinärakenteissa sekä muissa tiloissa ja rakenteissa todetut seikat, jotka Kättt on häntä kuultaessa vahvistanut. Yhteenvetona lausunnossa on todettu, että rakennuksessa on kosteusvaurioiden aiheuttamia homevaurioita ulkoseinässä yläkerran makuuhuoneiden kohdalla, yläpohjan rakenteissa ja kellarin seinärakenteiden alaosissa. Edelleen lausunnossa on todettu, että todetuilla epäkohdilla on vaikutusta koko rakennuksen sisäilmaan ja korjaamattomana ne voivat aiheuttaa tiloissa oleskeleville terveyshaittaa. Yläkerran makuuhuoneita ei ole suositeltu asuinkäyttöön ennen korjaustoimenpiteitä. Jatkotoimenpiteenä lausunnossa on todettu, että rakenteiden korjaamiseksi tulee tehdä ainakin lausunnossa tarkemmin yksilöidyt toimenpiteet ja rakennuksen korjaamiseksi sekä terveyshaitan poistamiseksi tulee tehdä alustava korjaussuunnittelu sekä sen pohjalta kustannusarvio.

Lausunnon saamisen jälkeen T. Koxxx on kertonut sattumalta kohdanneensa Laxxxen kunnantalolla ja ilmoittaneensa Katttkan käynnistä sekä pyytäneensä Laxxxta käymään kylässä ja valittaneensa perheen oireilusta. Lattt on vastaavasti kertonut, että T. Koxxx oli maininnut hänelle tutkimuksesta ja hän oli pyytänyt Koxxxia toimittamaan hänelle raportin. Laxxxen mukaan Koxxx ei ollut enemmälti kertonut kuntotutkimuksen havainnoista, mutta mahdollisesti oli tullut esiin, että jotain havaintoja oli tehty, kun raporttikin oltiin laatimassa. Lattt olisi ollut valmis edelleen kustantamaan mahdollisen korjauksen tarvikkeet Koxxxeille. Raporttia ei ollut toimitettu Laxxxelle eivätkä Koxxxet olleet esittäneet vaatimuksia.

Todistaja T. Hottten on kertonut, että Insinööritoimisto Hottten & Hutten Oy:ltä oli pyydetty kuntotutkimusta sen vuoksi, että kiinteistöllä aikaisemmin tehtyä kuntoarviota ei ollut voinut käyttää mahdollisissa oikeustoimissa. Hottten tarkastuksen aikaan kiinteistöllä oli jo tehty ilkivaltaa. Hottten mukaan Katttkan lausunnossa todetut vauriot olivat olleet kiinteistöllä edelleen todettavissa eikä niitä ollut ryhdytty korjaamaan. Hoxxxnen on vahvistanut antamassaan kirjallisessa lausunnossa toteamansa.

Muiden kuin kattoon ja yläpohjaan liittyvien virheiden osalta hovioikeus katsoo, että Koxxxten kiinteistökaupan purku- tai hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen perusteena olleet puutteet ovat tulleet jo Katttkan suorittamassa kuntotarkastuksessa ja siitä laaditussa kuntotarkastuskertomuksessa siinä määrin ilmi, että ostajien on täytynyt tulla virheistä ja niiden merkityksestä tietoiseksi. Hottten laatimassa kosteusvaurioita ja rakennevirheitä koskevassa lausunnossa kyseisiä puutteita ja niiden syitä on tutkittu yksityiskohtaisemmin, mutta merkittäviä Katttkan tarkastukseen nähden täysin uudenlaisia puutteita ei ole tullut ilmi.

Hovioikeus katsoo, että reklamaatio muiden kuin katon ja yläpohjan puutteiden osalta on alkanut kulua Katttkan kuntotarkastuskertomuksesta 26.8.2005. Vaikka Katttkan raporttiin Kätttn kertomalla tavalla rahoitussyistä oli kirjattu, ettei se ollut tarkoitettu käytettäväksi oikeuden todisteena mahdollisessa asuntokaupan riitatapauksessa, siinä todetut seikat ovat kuitenkin tulleet Koxxxten tietoon eikä mainittu rajoitus ole estänyt virheilmoituksen tekemistä.

Todistustaakka virheilmoituksen tekemisestä on Koxxilla. Asiassa ei ole näytetty, että Lattt olisi saanut Katttkan laatimaa kuntotarkastuskertomusta tai muutoinkaan tietoa Katttan tarkastuksessa tehdyistä havainnoista. T. Koxxx oli maininnut tarkastuksesta Laxxxen tavatessaan, mutta asiassa ei ole edes väitetty, että hän olisi tuolloin tai muutoinkaan ennen H.in lähettämää kirjettä ilmoittanut Laxxxelle tarkastuksessa tehtyjä havaintoja.

Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että muut kuin katon ja yläpohjan ongelmat olisivat tulleet Laxxxen tietoon aikaisemmin kuin H.in kirjeellä 12.6.2007. Virheilmoituksen tekemiseen oli siten kulunut aikaa lähes kaksi vuotta siitä, kun Koxxxet olivat havainneet tai ainakin heidän oli pitänyt havaita virheet. Koxxxet eivät ole esittäneet syitä sille, ettei Katttkan kuntotutkimuksessa tehdyistä havainnoista ollut ilmoitettu myyjille aikaisemmin.

Kysymys on ollut sellaisista virheistä, että myöhäinen reklamaatio on todennäköisesti vaikeuttanut virheiden ja vastuukysymysten selvittämistä sekä pahentanut vaurioita etenkin, kun kiinteistö oli myöhemmin jätetty tyhjilleen ja huoltamatta. Hovioikeus katsoo, etteivät Koxxxet ole muiden kuin katon ja yläpohjan virheiden osalta tehneet virheilmoitusta maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Vaatimusten esittäminen

Myyjien on edellä todetulla tavalla katsottava tulleen kattoon ja yläpohjaan liittyvistä ongelmista tietoiseksi marraskuussa 2004. Tämä ei kuitenkaan yksin riitä täyttämään maakaaren mukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.

Korkein oikeus on kiinteistön kaupan reklamaatiota koskevassa ennakkopäätöksessään KKO 2016:69 katsonut, että havaittuja virheitä koskeva myyjälle tehty ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava. Korkein oikeus on edelleen todennut, että vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksessä selvittämään korjaamisen kustannuksia. Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään katsonut, etteivät ostajat olleet kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan, kun vaatimukset oli esitetty noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemista ja noin kymmenen kuukauden kuluttua virheiden ilmoittamisesta myyjälle.

Hovioikeus toteaa, että vaatimuksen esittämistä ei ole voitu edellyttää ennen kuin ostajilla on ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen perusteella harkita vaatimuksiaan. Toisaalta ostajien on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti eivätkä he voi edukseen vedota viivästykseen, joka on johtunut esimerkiksi heidän omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia.

Terveystarkastuksesta laaditussa tarkastuskertomuksessa on todettu, että kiinteistössä tulee tehdä kuntoselvitys. T. Koxxx on kertonut, että hän oli saatuaan terveystarkastajan tarkastuskertomuksen samoihin aikoihin ottanut yhteyttä Sisäilmakeskus Katttkaan. Katttkalta J.-P. Kättt oli ilmoittanut, ettei ehtinyt tulla tarkastamaan kiinteistöä ennen kuin kesällä 2005. Koxxxet eivät ole edes väittäneet, että he olisivat pyrkineet tilaamaan kuntotarkastusta muulta taholta. Hovioikeus katsoo, että myyjän oikeussuojaan nähden Koxxxten olisi tullut toimia aktiivisemmin ja pyrkiä hankkimaan kuntoselvitys nopeammin. Vielä Kaprakankaan kuntotarkastuskertomukseen ei ole sisältynyt korjauskustannusarviota, vaan siinä on jatkotoimenpide-esityksenä muun ohella todettu, että rakennuksen korjaamiseksi ja terveyshaitan poistamiseksi tulee tehdä alustava korjaussuunnittelu ja sen pohjalta kustannusarvio.

T. Koxxx on kertonut Kaprakan lausunnon saatuaan yrittäneensä löytää itselleen avustajaa ja oli lopulta keväällä 2006 varannut ajan H.il- le, joka oli neuvonut ottamaan yhteyttä insinööritoimisto Honkaseen. Hän oli varannut Honkaselta ajan ja tämä oli tullut syys-lokakuussa tekemään tarkastuksen, mutta lausunto tarkastuksesta oli tullut vasta huhti-toukokuus- sa 2007.

T. Koxxx on kertonut avustajan löytämisen olleen vaikeaa, mutta Koxxxet eivät kuitenkaan ole esittäneet reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä sille, että he eivät olleet ryhtyneet aikaisemmin toimenpiteisiin korjauskustannusarvion hankkimiseksi ja vaatimusten esittämiseksi myyjille. Insinööritoimisto Hottten & Hutten Oy on vasta syyskuussa 2006 tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen eli yli vuoden kuluttua Katttkan lausunnosta. Insinööritoimisto Hottten ja Hutten Oy:n suorittamasta tarkastuksesta oli kulunut vielä aikaa noin kahdeksan kuukautta ennen kuin Koxxxset ovat saaneet sitä koskevan lausunnon.

Asiassa ei ole edes väitetty, että Koxxxet olisivat aikaisemmin kuin Hitttin 12.6.2007 lähettämällä reklamaation täydennys nimisellä kirjeellä esittäneet myyjiä kohtaan kiinteistökaupan virheisiin perustuvia vaatimuksia. Hovioikeus katsoo, etteivät tässä tapauksessa havaitut virheet ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan sellaisia, että niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen voitaisiin arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaavievää.
Ottaen lisäksi huomioon, ettei vaatimuksen ensi vaiheessa tarvitse olla lopullinen ja sitä voidaan myöhemmin täydentää ja täsmentää, hovioikeus katsoo, että arvio korjauskustannuksista olisi ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa. Koxxxten olisi pitänyt ryhtyä toimenpiteisiin korjauskustannusarvion hankkimiseksi katon ja sisäpohjan ongelmien osalta suhteellisen nopeasti terveystarkastuksen jälkeen ja joka tapauksessa selvästi aikaisemmin kuin huhtikuun 2006 jälkeen, jolloin Koxxxset olivat ottaneet yhteyttä H.iin ja vasta H.in ohjeistamana tilanneet Insinööritoimisto Hottten & Hutten Oy:n kuntoselvityksen. Hovioikeus katsoo, etteivät Koxxxet ole katon ja yläpohjan virheiden osalta tehneet virheilmoitusta maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Muiden kuin katon ja yläpohjan virheiden osalta vaatimusten esittämisellä tai sen ajankohdalla ei ole asian arvioinnissa merkitystä, koska ostajat eivät edellä todetulla tavalla olleet ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa ja ovat jo sen vuoksi menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia muiden kuin katon ja yläpohjan virheiden osalta.

Myyjien menettely

Hovioikeuden on vielä arvioitava, onko myyjien taholta todettavissa törkeää huolimattomuutta, jolloin he eivät maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti vapautuisi vastuusta virheilmoituksen myöhästymisen perusteella. Esimerkkinä myyjän moitittavasta menettelystä on lain esitöissä (HE 120/1994 vp.) mainittu tilanne, jossa myyjä on salannut tiedossaan olevan vian. Todistus- taakka tältä osin on ostajilla.

Luvanvastaisen rakentamisen osalta Lattt on kertonut kylpyhuoneosaston ja terassin rakennuslupien jääneen hakematta, vaikka lupa-asiakirjat olivat olleet valmiiksi laadittuina. Kattovuotojen osalta Lattt on kertonut katon vuotaneen aikoinaan jo heidän asumisaikanaan katolle syntyneiden jääpatojen vuoksi, mutta vuodot oli saatu vältettyä, kun kattoa oli puhdistettu. Vuonna 1999 tai 2000 Lattt oli huomannut yläkerran makuuhuoneen katossa olevan levyn turpoamisen ja hän oli vaihtanut levyn uuteen. Tapettia sen sijaan ei ollut uusittu ja siinä oli näkynyt valumajälkiä. Eristeet levyn alla olivat olleet kuivia. Lattt ei ollut selvittänyt, mistä kosteus oli ollut peräisin. Hän oli kertonut vesivahingoista Koxxxeille ja ne olivat myös olleet tapetissa näkyvillä.

T. Koxxxen mukaan Lattt oli kertonut, että yläkertaan, jossa oli ollut vesivuotoa, oli tehty korjaus. T. Koxxx on lisäksi kertonut, että Lattt oli kehottanut luomaan katolta lumet. P. Koxxx on kertonut ennen kaupantekoa kiinnittäneensä huomiota yläkerran makuuhuoneen kattoon, kun siellä oli selvästi ollut vesivahinko. P. Koxxxen mukaan Lattt oli kertonut joskus vahingossa lyöneensä lapiolla kattoon reiän, mutta reiät oli paikattu.

Edellä mainitun perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että kattovuotojen jäljet ovat olleet nähtävissä ja yläkerran vesivahingoista on Koxxxten kanssa keskusteltu ennen kauppaa. Rakennusluvat puolestaan olisivat Hottten kertomalla tavalla todennäköisesti olleet haettavissa jälkikäteen. Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat menetelleet laissa tarkoitetulla tavalla törkeän huolimattomasti.

Hovioikeuden johtopäätökset

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo Koxxxten menettäneen oikeutensa vaatia kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta jo ennen toimeksiantosopimuksen syntymistä Laki- ja kiinteistötoimisto Hittt Oy:n kanssa. Toimeksiantosopimuksessa tapahtuneesta virheestä ei ole siten näytetty aiheutuneen Koxxxeille korvattavaa vahinkoa. Aihetta käräjä- oikeuden tuomion muuttamiseen ei näin ollen ole.

Oikeudenkäyntikulut

T. ja P. Koxxx ovat hävinneet muutoksenhakunsa. Näin ollen he ovat velvollisia korvaamaan Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Koxxxet ovat paljoksuneet Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n oikeu- denkäyntikuluja ja katsoneet, että laskusta tuli vähentää 15,25 tuntia. Koxxxset ovat katsoneet, että vuoden 2015 veloitukset olivat sisältyneet käräjäoikeudessa jätetyssä laskussa varattuihin kahden tunnin lopputoimiin. Pääkäsittelyä oli 22.9.2016 lykätty vain yhden todistajan kuulemisen vuoksi eikä tästä ollut voinut aiheutua merkittävää lisätyötä, joten jälkimmäiseen pääkäsittelypäivään liittyvänä valmistelutyönä Koxxxet ovat hyväksyneet enintään kolme tuntia.

Koxxxten paljoksumisen johdosta Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy on lausunut, että käräjäoikeudelle jätetyssä laskussa varaus lopputoimiin oli kattanut muun ohella oikeudenkäyntikululaskelman laatimisen, tuomioon perehtymisen ja sen läpikäynnin päämiehen kanssa, tyytymättömyyden ilmoittamisen, tuomion lainvoimaisuuden selvittämisen ja todistajanpalkkioiden maksamisen. Hovioikeudelle jätettyyn laskuun sisältyneet vuoden 2015 erät kattoivat muun muassa käräjäoikeuden ratkaisun jälkeisen laajan yhtey- denpidon päämiehen ja vakuutusyhtiön kanssa. Asiassa oli esimerkiksi täytynyt tehdä päätös valittamisesta tai vastavalittamisesta ja todistajankertomusten nauhoitteiden hankkimisesta. Vakuutusyhtiön suhtautuminen asiaan oli lisäksi täytynyt selvittää. Ensimmäisen hovioikeuden pääkäsittelypäivän jälkeen tehdystä työstä suurin osa olisi joka tapauksessa tullut tehdyksi. Hovioikeuden kehotettua osapuolia vielä kerran harkitsemaan sovinnon mahdollisuutta korkeimman oikeuden uuden ratkaisun perusteella oli täytynyt selvittää vakuutusyhtiön näkemys asiaan. Neuvottelusta 11.10.2016 oli päätetty pääkäsittelyn lykkäännyttyä ja neuvottelussa oli käyty asiantuntijalausunnot tarkalleen läpi, minkä johdosta todistajankuulustelu ja vastakuulustelu oli ollut tehtävissä yksityiskohtaisemmalla tarkkuudella kuin käräjäoikeudessa.

Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy on pääkäsittelypäivien välillä suoritetuista toimenpiteistä vaatinut oikeudenkäyntikuluina 15,75 tuntia vastaavan määrän. Hovioikeus katsoo kohtuulliseksi näiden valmisteluluonteisten toimien osalta 10 tuntia vastaavan määrän. Lopputoimien osalta hovioikeus hyväksyy yhtä tuntia vastaavan määrän. Muilta osin laskua on pidettävä kohtuullisena. Koxxxten on näin ollen korvattava Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 15.185 euroa korkoineen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

T. ja P. Koxxx velvoitetaan korvaamaan Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 15.185 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.1.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos J. Kottt
hovioikeudenneuvos L. Kittt
määräaikainen hovioikeudenneuvos M. Pattt

Valmistelija:
viskaali H. Kattt
Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

käräjätuomari P. Jaxxx
TUOMIO 15/49171

13.11.2015 L 12/38399



Kanne

Kantaja


Vastaaja

Kanne

Kantaja

Vastaaja

Asia
Vireille

SELOSTUS ASIASTA
Koxxx, T.

Koxxx, P.
1


Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy

Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy

Koxxx, T.

Riita-asia 31.7.2012


Riidaton tausta

P. ja T. Koxxx ovat ostaneet 30.7.2002 allekirjoitetulla kauppakirjalla12.500 m2 suuruisen vuokra-alueen Enon kunnan Kirkonkylässä sijaitsevasta Yxxxxxila -nimisestä tilasta RN:o 27:xxx ja vuokramiehen vuokra-alueella omistamat rakennukset 75.000 euron kauppahinnalla. Vuokra-alueella sijaitsi puurakenteinen omakotitalo.

Kohdetta tutkittiin 2004 ja 2005 Katttkan Sisäilmakeskuksen toimesta ja rakennuksessa tehtiin kuntotarkastus. T. Koxxx lapsineen muutti pois kiinteistöltä keväällä 2006. P. Koxxx oli muuttanut pois jo aiemmin.

Huhtikuussa 2006 T. Koxxx antoi vastaajayhtiölle toimeksiannon kyseisen kiinteistökaupan purkamiseksi. H. laati 12.5.2007 päivätyn rekla\naation täydennyksen, joka annettiin myyjille tiedoksi 6.7.2007, johon myyjät vastasivat kirjeitse 30.7.2007. Tämän jälkeen H. lähetti myyjille sopimusluonnoksen 17.6.2011. T. Koxxx päätti toimeks1antosuhteen H.in kanssa 22.7.2011.

T. Koxxxen jätti Pohjois-Karjalan käräjäoikeudelle 15.9.2011 haastehakemuksen kaupan purkamisesta ja vahingonkorvausvaatimuksen kauppaan liittyneistä ylimääräisistä kustannuksista. Pohjois-Karjalan käräjäoikeus katsoi tuomiossaan 26.1.2012, että kauppakirjaan perustuvat myyjiin kohdistuvat kaupan purkamista ja vahingonkorvausta koskevat vaatimukset olivat vanhentuneita ja hylkäsi vaatimukset. Pohjois-Karjalan käräjäoikeus katsoi, että T. Koxxx oli viimeistään 6.7.2007 ollut riittävällä tavalla tietoinen kauppasopimusta rasittavista virheistä ja niiden olennaisuudesta.

H.ille on 26.1.2012 ilmoitettu Pohjois-Karjalan käräjäoikeuden päätöksestä koskien vanhentumista ja siitä, että T. Koxxx ei nähnyt syytä valittaa tuomiosta ja esitetty H.ille tuomioon perustuva korvausvaatimus. H. ei ole pyytänyt valittamaan tuomiosta, vaikka se olisi tuolloin ollut mahdollista.
Ostajat eivät ole enää käyttäneet asuntoa 1.4.2006 jälkeen. Yläkerran kahden makuuhuoneen käytön he olivat terveydellisistä syistä lopettaneet jo marraskuussa 2004.
Koxxxet omistavat kiinteistön puoliksi.
Koxxxten kanne perusteluineen:

T. Koxxx ja P. Koxxx ovat vaatineet, että Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy velvoitetaan suorittamaan:

1) Kantajille yhteisvastuullisesti kiinteistökaupan menetetyn purkuoikeuden aiheuttamana vahinkona kauppahintaa vastaavan määrän 75.000 euroa, vähennettynä 1.4.2006 asti saadulle käyttöhyötynä 26.655 euroa, korkolain 3.1 §:n mukaisine tuottokorkoineen 4.9.2002 lähtien ja korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkolneen 4.9.2012 lähtien.

2) T. Koxxxelle vastaajayhtiön laiminlyönnin johdosta saamatta jäänyt korvaus kiinteistökaupan virheen aiheuttamista menetyksistä yhteensä 12.014,16 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien.

3) T. Koxxxelle Pohjois-Karjalan käräjäoikeuden lainvoimaisella tuomiolla 26.11.2012 korvattavaksi määräämät vastapuolen oikeudenkäyntikulut 2.800 euroa laillisine viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien ja Koxxxen omat oikeudenkäyntikulut mainitussa asiassa 822,30 euroa laillisina viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien.

4) Kantajille kantajien laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:lle kaupan purkua koskevan toimeksiannon perusteella maksamat palkkiot ja kulut T. Koxxxelle 6221,18 euroa ja P. Koxxxelle 552,22 euroa, kummatkin määrät viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien.

5) Kantajien oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.

Korvausvaatimukset perustuvat asiamiehen vastuuseen huolellisesti hoitaa vastaanottamansa toimeksianto.

T. Koxxxen on antanut kaupan kohteen toisena yhteisomistajana vastaajayhtiötä edustaneelle R. H.ille toimeksiannon kaupan purkamiseksi. P. Koxxx on sittemmin H.in kanssa puhelimitse sopimansa perusteella tullut osapuoleksi toimeksiantoon ja H. on toiminut P. Koxxxen suostumuksella hänen asiamiehenään asiassa. H. on laatinut 12.5.2007 päivätyn reklamaation täydennyksen molempien yhteisomistajien nimissä. H. on myös laskuttanut P. Koxxxia suorittamistaan toimenpiteistä. Myös myyjien asiamiehelle lähetetyssä sovintotarjoukessa 17.6.2011 H. on edustanut molempia ostajia. Toimeksiannon laiminlyönti on aiheuttanut vahinkoa T. Koxxxen lisäksi myös P. Koxxxelle. P. Koxxx on todennut, että jos toimeksiantoa hänen ja vastaajayhtiön välillä ei katsottaisi syntyneen, oli yhtiö joka tapauksessa vahingonkorvauslain perusteella vastuussa hänelle syntyneistä vahingoista R. Hittt laiminlöi kiinteistökauppaan perustuvan toimeksiannon hoitamisen siten, että hänen päämiestensä T. Koxxxen ja P. Koxxxen kauppaan perustuvat vaatimukset myyjiä kohtaan vanhentuivat. Koska Pohjois-Karjalan käräjäoikeus katsoi vaatimukset vanhentuneiksi, ovat Koxxxet kärsineet asiassa vahingon. T. Koxxxen puolesta ilmoitettiin tyytymättömyyttä tuomioon ja lähetettiin tieto tuomioistuimellelle. H. ei esittänyt vaatimusta, että tuomiosta tulisi valittaa.

H. olisi voinut saattaa kaupan purkua ym. koskevan asian vireille käräjäoikeudessa jo kesällä 2007, jolloin tuomio asiassa olisi saatu aikaisintaan syksyllä 2008. H. ei ollut käynyt myyjien asiamiehen kanssa sovintoneuvotteluja ennen kuin vasta kesällä 2011, jolloin vahingonkorvaussaatavat ja kaupan purkamista koskeva vaatimus olivat jo vanhentuneet. Koxxxet olivat siinä käsityksessä, että asian hoitaminen etenee, koska H. laskutti toimenpiteistä. H. ei kuitenkaan ollut saattanut vireille kaupan purkua koskevaa kannetta.

Kiinteistön kuntoa koskevasta lausunnosta ilmenee, että kaupan kohteessa oli useita vakavia virheitä ja puutteita. Vaikka virheiden olisi katsottu olleen nk. salaisia virheitä, ne olisivat kuitenkin olleet niin olennaisia, että Koxxilla olisi ollut oikeus purkaa kauppa ja saada takaisin kauppahinta korkoineen. Tämän oikeuden Koxxxet olivat H.in laiminlyönnin vuoksi menettäneet, minkä vahingon H. oli velvollinen korvaamaan. Vähennyksenä oli huomioitava saatu asumishyöty 1.4.2006 asti, jonka jälkeen kaupan kohdetta ei voinut enää käyttää. Koxxxet ovat kiistäneet, että kaupankohteen arvo olisi heidän syystään alentunut ennen kuin purkutuomio olisi voitu käräjäoikeudessa antaa.

Lisäksi T. Koxxxelle on aiheutunut kaupan kohteen virheestä seuraavia ylimääräisiä kustannuksia:
-vuokra-asumiskustannukset 4.041,06 euroa ajalta 1.4.2006 - 18.6.2008
-lämmityskustannukset: sähkö 4.500 euroa ajalta 1.4.2006-12.6.2008, öljy 1.579,73 euroa ajalta 1.4.2006-22.12.2006
-kiinteistäverot 502,23 euroa ajalta 2006-2008
-tonttivuokra 164,76 euroa vuodelta 2006
-vakuutusmaksut 1.126,38 euroa ajalta 16.3.2006-17.3.2008
-muuttokustannukset 100 euroa

H.in laiminlyönnin johdosta T. Koxxx menetti oikeutensa saada myyjältä korvausta myös näistä kustannuksista, joita koskevat

Vaatimukset oli niin ikään hylätty vanhentuneina, minkä vuoksi vastaajat olivat velvolliset ne hänelle korvaamaan.

Kaupan kohteen arvioidut korjauskustannukset ovat yhteensä 73.100 en korjaaminen ei olisi ollut mielekästä vaan kyseeseen tulisi uudelleen rakentaminen. Kaupan kohde on vauriot ja virheet huomioiden menettänyt arvonsa.
Toimeksiannon laiminlyönti Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n puolelta on aiheuttanut vaatimusten vanhentumisen ja siten asiassa H.in puolelta suoritetut toimenpiteet ovat olleet turhia ja maksettuja laskuja vaaditaan maksettavaksi takaisin.

Laiminlyönnistä aiheutui myös turha oikeudenkäynti, joka oli kuitenkin käytävä, koska H. katsoi, etteivät Koxxxten saatavat myyjiltä olleet vanhentuneet; jonka kustannukset R. H. ja Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy ovat velvollisia korvaamaan.

Koxxxet ovat myöntäneet, että kiinteistöstä saadun käyttöhyödyn määrä oli vastapuoleh väitteen mukainen, mikäli asuntoa olisi voitu käyttää myös 1.4.2003-31.8.2008.


Yhtiön vastaus

Yhtiö on kiistanyt kanteen ja vaatinut, että kantajien vaatimukset hylätään, ja että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaa sen oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen. Vaatimukset P. Koxxxen osalta tulee jättää tutkimatta P. Koxxxen puhevallan puuttumisen johdosta.

P. Koxxxella ei ole ollut toimeksianto- tai muutakaan sopimussuhdetta Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n kanssa. T. Koxxx oli ilmoittanut vastaavansa siitä, että reklamaatio voidaan tehdä molempien puolesta. Myös 17.6.2011 myyjille tarjotussa sovintoesityksessä on menetelty samalla tavalla.

Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy ei ole ollut yhteydessä P. Koxxxeen, ennen kuin 9.7.2010, kun T. Koxxx hankki P. Koxxxen puhelinnumeron. Tällöin T. Koxxx suostui siihen, että P. Koxxx voi olla hänen kanssaan asiassa kantajana, mikäli maksaa kaikista siihen saakka kertyneistä kuluista puolet ja täyttää H.in edellytyksen avoimen asianajovaltakirjan toimittamisesta. P. Koxxen ei hoitanut kumpaakaan näistä edellytyksistä. T. Koxxxelle oli ilmoitettu alusta lähtien, että riidan saattamiseen käräjäoikeuteeen edellytetään joko T. Koxxxeille yksinomaisesti siirtynyttä omistusoikeutta kohteeseen tai molempien yksimielista valtuutusta asian hoitamiseksi. Kumpikaan näistä ei toteutunut.
Yhteensä 6.000 euron laskuosuudesta P. Koxxx maksoi vain 552,22 euroa. Tästä seurasi, että kannetta ei pantu tuolloin vireille. P. Koxxxen ei myöskään ole ollut kantajana T. Koxxxen Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa vireille panemassa kaupan purkua ym. koskevassa asiassa. T. Koxxx on yksin ajanut tuota asiaa.

Näin olleen tuomio tuossa asiassa, vaikka kanne olisi menestynyt, ei olisi voinut sisältää P. Koxxxen hyväksi velvoittavaa osaa. P. Koxxx on siten passiivisuudellaan itse aiheuttanut mahdollisen vahinkonsa minkä vuoksi hänen kanteensa tuli jättää tutkimatta tai hylätä.
Purkuoikeudehkäynnissä T. Koxxx on vaatinut koko kaupan purkua. Koska hän ei ole omistanut koko kiinteistöä, kauppaa kokonaisuudesaan ei olisi voitu määrätä purettavaksi yksin T. Koxxxen vaa imuksen perusteella. Näin ollen T. Koxxxelle ei tälläkään perusteella ole voinut aiheutua hänen väittämäänsä vahinkoa.

Yhtiö on kiistänyt, että kanteessa väitetyn laiminlyönnin johdosta Koxxxeille olisi aiheutunut korvattavaa vahinkoa. Koxxxten kaupanpurku ja hinnanalenusvaatimus olisi, vaikkei sitä olisi hylätty vanhentuneena, ollut juttuna huomattavan epävarma. Lisäksi oli mahdollista, että Koxxxten vaatimukset olivat vanhentuneet reklamaation puuttumisen vuoksi jo ennen kuin yhtiö vuonna 2006 otti T. Koxxxelta toimeksiannot asian hoitamiseksi.

Kannevaatimuksessa 4 oli kysymys tehdystä työstä ja siitä tuli maksaa. Työ oli tullut koxxxen hyväksi seuraavan asianajajan jatkaessa tehtäväänsä ja muutoinkin esimerkiksi reklamaation osalta.
Palautusvaatiimus oli tälläkin perusteella perusteeton.
Koxxxten kiinteistöltä poismuuttamisen ajankohta ei asumishyötyä arvioitaessa ollut ratkaiseva seikka, vaan asumiskelvottomuuden ajankohtaa aryioitaessa olennaista ja ratkaisevaa oli, että kohdetta ei ollut tuolloin asetettu asumiskieltoon ja kohde huolellisella huolenpidolla tai kohtuullisiri korjauksin olisi ollut edelleen asuttava.

Mikäli vastoin yhtiön näkemystä perusteen korvausvelvollisuudelle katsottaisiin olevan olemassa, korvausmäärää arvioitaessa sitä huomattavasti vähentävänä tekijänä tuli ottaa huomioon Koxxxten oma myötävaikutus. Koxxxet olivat omalla toiminnallaan ja laiminlyönneillään huomattavassa määrin vaikuttaneet heille aiheutuneen vahingon määrään sitä lisäävästi. Vastaavin perustein korvausvelvollisuutta tuli sovitella.
Yhtiö on ketonut, että Koxxxet olivat laiminlyöneet kohteen edellyttämien korjausten tekemisen sekä vahingontorjuntatoimenpiteet. Kohdetta ei myöskään olisi voinut luovuttaa myyjille enää takaisin entisenlaisena, johtuen mm. Koxxxten tekemästä maanvuokrasopimuksesta. Koxxxet olivat myös jättäneet asuinrakennusen rapistumaan jo kohteella asuessaan. Sen jälkeen kun T. Koxxx muutti kohteelta pois, talo oli jätetty tyhjilleen ja hoitamatta. Kophteen myyjät ovat esittäneet Pohjois-Karjalan käräjäoikeudelle antamassaan vastauksessa, että kohde ei olisi ollut missään tapauksessa kohtuullisessa kunnossa heille palautettavissa johtuen Koxxxten laiminlyönneistä. Koxxxten maksama kauppahinta korkoineenkaan ei olisi riittänyt myyjien vahinkojen korvaamiseen.
Rakennuksen on annettu tietoisen valinnan seurauksena pilaantua korjauskelvottamaksi 29.9.2006 - 1.3.2013 välisenä aikana.

Rakennukseen on myös kohdistunut ilkivaltaa, joista T. Koxxx on tehnyt tutkinta ilmoituksia.

Jos Koxxxet olisivat huolehtineet kohteesta, olisi heillä nyt arvonnousun seurauksena kauppahintaa maksamansa arvokkaampi kiinteistö omistuksessaan. Kantajien esittämä arvio korjauskustannuksista on liian suuri, koska arvio on tehty vasta 2006 ja vaurioiden on annettu tuohon mennessä syntyä ainakin kahden vuoden ajan. Koxxxten huolimattomuudesta johtuvaa osaa korjauskustannuksista eivät myyjät olisi kuitenkaan missään tapauksessa joutuneet palauttamaan hinnanalennuksena Koxxxelle, mikäli nämä olisivat olleet molemmat kantajana. Kaupanpurku, hinnanalennuskanne tai vahingonkorvausvaatimukset eivät olisi menestyneet.

T. Koxxxen asiaa hoidettaessa on Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n puolelta Iehty se, mikä on ollut mahdollista, ja selvitetty T. Koxxxelle kaiki mahdolliset vaihtoehdot asian hoitamiseksi. Asian hoitamisessa ei ole ollut huolimattomuutta.

T. Koxxxen omistaa kohteesta puolet ja P. Koxxx puolet. T. Koxxx ei ole missään olosuhteissa kärsinyt koko kauppahinnan suuruista menetystä, vaan hänen osuutensa maksetusta kauppahinnasta on ollut enintään puolet. Vahingonkorvausoikeudessa vallitsee myös ns. rikastumiskielto. Koxxxet omistavat kiinteistön edelleen yhdessä. Jos kohde realisoitaisiin, ja jos siitä olisi pidetty asianmukaisesti huolta, sen arvo olisi vähintäänkin 75.000 euroa.
Korvausvaatimuksen menestyminen johtaisi siihen, että Koxxxet saisivat asiassa kaksinkertaisen hyvityksen. Lisäksi asiassa on huomioitava Koxxxten asumisetu ajalta 2002-2006. Mikäli purkuvaatimus olisi menestynyt, olisivat myyjät todennäköisesti kohdistaneet Koxxxeihin vastavaatimuksen asumisedusta ja kohteen hoidon laiminlyömisestä.
T. Koxxxet oli myös vuosina 2006-2011 kehotettu useasti myymään kohde siinä todettuine virheineen enempien vahinkojen välttämiseksi, sekä korjauttamaan kohdetta tai vuokraamaan kohteen. Kohdetta ei oltu asetettu asumiskieltoon. T. Koxxx ei myöskään tehnyt asiassa tutkintapyyntöä myyjien mahdollisesta petoksesta asiassa.
Yhtiö on siltä varalta, että purkuoikeuden menetykseen katsottaisiin molempien kantajien osalta vastoin vastaajien käsitystä olevan perusteet, esittänyt vaaditun määrän osalta seuraavaa:

Kauppahinta vastaavasta määrästä 75.000 € on vähennettävä
-käyttöhyötyä oletettuun kaupanpurkuajankohtaan saakka 41.155 €
-puuttuvan pinta-alan arvo 2,63 € x 600 m2 1.578 €
-maanvuokra: arvo 1.900 m1, kun kohde jää Koxxxeille
edelleen sähkö-, vesi- ja viemäriliittymineen 11.000 €
-Koxxxten omasta huolimattomuudesta johtunut kohteen arvon-alentuminen eli rakennuksen korjausten laiminlyönti, rakennuksen yahingontorjuntatoimenpiteiden laiminlyönti ja hoitamattorpuus yhteensä 50.000 €
Korvattavaa vahinkoa ei siten jäänyt.

Toimeksiantosuhde Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:n ja T. Koxxxen välillä on päättynyt 22.7.2011. Ajallisesti vaatimukset eivät voi miltään osin ulottua tämän ajankohdan yli.
T. Koxxx on päättänyt jättää Pohjois-Karjalan käräjäoikeuden kaupan purkua ym. koskevan tuomion lainvoimaiseksi. Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan purkuvaatimus on pantava vireille viimeistään 10 vuoden kuluttua siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle.
Vaatimus olisi tullut tutkia asiallisesti. Maakaari on erityislaki suhteessa vanhentumislakiin, jonka mukaan käräjäoikeus on ratkaissut asian. T. Koxxxen olisi tullut saattaa asia hovioikeuden ratkaistavaksi.

Mikäli kaupan purkamiseen todetaan olleen edellytykset, ostajien saaman asumishyödyn määrä on 41.155 euroa, koska asuntoa olisi voinut käyttää myös 1.4.2006-31.8.2008 välisen ajan. Muussa tapauksessa ostajien saama käyttöhyöty oli heidän kanteessaan todetun mukainen. Koxxxten kohdan I korvausvaatimuksesta oli lisäksi vähennettävä kiinteistön arvioitu arvon alentuminen oletettuna kaupan purkamisajankohtana sekä kiinteistön nykyarvo.


VASTAKANNE
Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy vaatii, että T. Koxxx velvoitetaan maksamaan edelleen maksamatta olevien laskujen määrät:

1)lasku nro 4151, maksamatta oleva osuus 2.187,54 euroa 8% viivästyskorkoineen 13.1.2011 lukien
2)Lasku nro 4153, maksamatta oleva osuus 1.807,94 euroa 8 % viivästyskorkoineen eräpäivästä 13.1.2011 lukien
3)Lasku nro 4257, 1.377,60 euroa 8 % viivästyskorkoineen 14.9.2011 lukien
4)Lasku nro 4305, 1.131,60 euroa 8 % viivästyskorkoineen 14.9.2011 lukien

Sekä korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

Kiinteistön kauppaan liittyvän asian lisäksi Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy on hoitanut ainakin kuutta muuta T. Koxxxen oikeudellista asiaa hänen toimeksiannostaan. T. Koxxx on kiinteistökauppariitaan liittyvän asian lisäksi hoidattanut Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy:llä seuraavia asioita: lapsen edunvalvonta, ositus, huostaanotto, hallinto-oikeudellinen kanteluasia, sosiaaliapua koskevat asiat ja pesänselvitys. Näistä asioista käydyt keskustelut ja toimenpiteet isältyvät laskuerittelyiden mukaisiin toimenpiteisiin. T. Koxxx ei ole reklamoinut laskuista, jotka hän on jättänyt kanteessa vaaditulta osin maksamatta.

VASTAUS VASTAKANTEESEEN i
T. Koxxxen vaatii, että käräjäoikeus hylkää esitetyt vaatimukset kokonaisuudessaan ja velvoittaa R. H.in ja Laki- ja
kiinteistötoimi to H. Oy:n yhteisvastuullisesti korvaamaan T. Koxxxen oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine viivästyskorkoineen.

H.in ellä mainitusta laiminlyönnistä jo tuen kiinteistökauppaa koskeva toimeksiannon perusteella tehdyt toimenpiteet olivat olleet turhia, minkä vuoksi niistä ei ollut oikeutta saada palkkiota. Hitttellä ei ole ollut vastaajalta vastakanteen perusteena olevia muita toimeksiantoja eikä hän ole suorittanut kiinteistökauppaan liittyvien toimenpiteiden lisäksi muita astaajan pyytämiä toimenpiteitä kuin 20.9.2010 pyytänyt eräitä asiakirjoja lääninhallitukselta.

TODISTELU


Koxxxten kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 20.7.2002 (vastapuolen todiste 3)
2. Reklamaation täydennys 12.6.2007
3. RI T. Hotttasen lausunto 29.5.2007 (vastapuolen todiste 6)
4. R. Hittten sähköpostiviesti
5. Pohjois-Karjalan käräjäoikeuden tuomio 26.1.2012
6. 4 laskua (vastapuolen todiste 16)
7. AA Sattten kirje VT H.ille 30.7.2007
8. Enon kunnan ympäristösuojelusihteeri-terveystarkastajan tarkastuskertqmus (vastapuolen todiste 4)
9. Kaprakka Sisäilmakeskus Hengitysliiton korjauspalveluiden 7.6.2005 suorittamasta kuntotarkastuksesta26.8.2005 antama lausunto valokuvaliitteineen

Yhtiön kirjalliset todisteet
1. T. Koxxxen tapahtumaselostus, päiväämätön
2. T. Koxxxen tapahtumaselostus 14.8.2006
3. Kauppakirja 20.7.2002
4. Terveystar astaja R. Vattten tarkastuskertomus 5.11.2004
5. T. Koxxen laatima valokuvakansio
6. lnsinööritoimisto H. & H. Oy:n täydennetty lausunto 29.5.2007
7. S. & S. Oy kirje 30.7.2007
8. Tutkintailmoitukset 20.6.2007, 25.10.2007, 16.11.2007, 7.7.2008
9. T. Koxxxen 30.7.2010 laatimat erittelyt (6 kpl) taloudellisista vahingoista (p ista tositteet ja laskut)
10. T. Koxxxen kanne myyjiä kohtaan 12.9.2011 sekä myyjien vastaus käräj oikeudelle 19.10.2011
11. lnsinööritojmisto H. & H. Oy:n lausunto 5.3.2013
12. T. Hottten laatima valokuvakansio 1.3.2013
13. Joensuun suntogallerian arvokirja 5.3.2013
14. T. Koxxxen vuodesta 2008 lukien toimittamia asiakirjoja ja selvityspyyntöJä (6 kpl)
15. T. Koxxxen kirjeitä (3 kpl)
16. Laki- ja Kiirteistötoimisto H. Oy:n laskut nrot 4151, 4153, 4257,4305


Henkilö todisteet 1

Koxxxten henkilötodistajia

1. T. Koxxx todistelutarkoituksessa
2. P. Koxxx todistelutarkoituksessa
3. T. Hottten
4. J.-P. Kättt
5. M. Sattt
6. J. Sittt
7. T. Pött
8. H. Kättt

Yhtiön henkilötodisteet

1. Vastaajayhtiön jäsen I H.
2. M. Kattt
3. T. Hottten
4. A. Hattt
5. A. Lattt


6. Kiinteistövälittäjä A. Nettt
7. M. Sattt

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Koska P. Koxxx on kanteessaan väittänyt, että hänellä on kanteessa maksettavaksi vaaditut saatavat vastaajayhtiöltä, on hänellä kanneoikeus asiassa. Käräjäoikeus on tutkinut asian siten myös P. Koxxxen kanteen osalta.
Yhtiö on vaatihut P. Koxxxen kanteen hylkäämistä jo sillä perusteella, ettei P. Koxxx ollut kanteen perusteena olevan toimeksiantm opimuksen osapuoli. Kanteessa on todettu, että toimeksiannosta P. Koxxxen osalta oli sovittu puhelimitse. P. Koxxx on oikeudessa kertonut olleensa kaksi kertaa puhelimitse yhteydessä R. H.iin, jolloin hän oli sanonut haluavansa olla mukana projektissa. P. Koxxx on pitänyt mahdollisena, että hän oli ollut ensimmäisen kerran yhteydessä R. H.iin heinäkuussa vuonna 2010.Tämän P. Koxxxen kertomuksen perusteella ja, koska H. on laskuttanut toimeksiantoon kuuluvista toimenpiteistä riidatta myös P. Koxxxea, joka on myös osittain maksanut häneltä laskutetun määrän, käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että osapuolten kesken on syntynyt kanteen perusteena oleva toimeksiantosopimus. Väitettä sopimuksen olemassaolosta tukee myös se seikka, että H. on allekirjoittanut edellä mainitut 12.6.2007 päivätyn reklamaation täydennyksen ja 1.6.2011 päivätyn sovintotarjouksen myös P. Koxxxen puolesta, joskin hänen osaltaan T. Koxxxen valtuuttaman. Käräjäoikeus toteaa vielä, että yhtiön puolesta ei ole esitetty näyttöä siitä, että P. Koxxxen ja yhtiön välinen toimeksiantos!opimus olisi päättynyt ennen kuin T. Koxxx päätti toimeksiantosiuhteen 22.7.2011.
Asianosaisten välisen toimeksiantosopimukseen sovelletaan eräitä kuluttajapalveilusopimuksia koskevan kuluttajasuojalain 8 luvun säännöksiä. Sanotun luvun 12 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavalta ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsotaan sovitun. Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla on yleensä sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia. Edelleen lainkohdan mukaan, jos palvelus poikkeaa edellä mainitusta, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti on toimeksisaajalla.
Palveluksen virheen seuraamuksista on säädetty sanotun luvun 19 ja 20§:ssä. Luvun 9 §:n mukaan, jollei virheen korjaaminen tai uusi suoritus tule kysymykseen taikka jollei tällaista oikaisua suoriteta kohtuullisessa ajassa siitä, k n tilaaja on ilmoittanut virheestä, tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Luvun 20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus
korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi. Korvausvelvollisuus käsittää virheestä tilaajalle aiheutuneen henkilö -ja esinevahingon sikäli kuin 21 §:sta ei johdu muuta. Kyseisen luvun 10 §:n 3 ja 4 momentissa tarkoitetun välillisen vahingon toimeksisaaja on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Asiassa on riidatonta, että vastaajayhtiö on saanut kanteessa tarkoitetun toimeksiannorl kiinteistökaupan purkamiseksi huhtikuussa 2006, jonka jälkeen toime siantoa vastaajayhtiön puolesta toteuttanut R. H. on laatinut 12. .2007 päivätyn reklamaation täydennyksen, joka on annettu myyjill tiedoksi 6.7.2007, johon myyjät ovat vastanneet kirjeitse 30.7.2007. Myyjiä asiassa avustanut asianajaja M. Sattt on tässä asiassa odistajana kuultuna kertonut, että hän oli reklamaation täydennyksee antamassaan vastauksessa kiistänyt vaatimukset ja pyytänyt lisätietoja H.iltä. Asiasta ei ollut sen jälkeen kuulunut mitään ennen kuin H. 17.6.2011 oli lähettänyt sähköpostin, jossa oli sovintotarjous. Mitään sovintoneuvotteluja ei ollut sitä ennen käyty, ainut yhteydenotto oli mahdollisesti juuri ennen 17.6.2011 tullutta sähköpostia.
Pohjois-Karjalan käräjäoikeus on 26.1.2012 antamallaan tuomiolla hylännyt T. Koxxxen A. ja L. Laxxxeen kohdistaman kanteen kiinteistökaupan purkamisesta ja hinnanalennuksesta vanhentuneena. Käräjäoikeus on perusteluissaan muun muuassa todennut, että velan vanhentumisesta annetun lain 7 § 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkornukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai kun muu velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä taikka hänen olisi se pitänyt havaita. Velan vanhentumisesta annetun lain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5-7 §:ssä tarkoitetussa ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu.
Käräjäoikeus on todennut, että kantaja oli ollut viimeistään 6.7.2007 tietoinen riittävällä tavalla kauppasopimusta rasittavista virheistä ja niiden olennaisuudesta eli purkuperusteista. Käräjäoikeus on perusteluissaan todennut edelleen, että myös kaupan purun osalta oli kysymys sopimusrikkorhuksesta ja se vanheni samalla tavoin tässä tapauksessa, kuin kantajan vaatimat kauppahinnan alennusvaatimus tai vahingonkorvausvaatimus. Käräjäoikeus on tuomiossaan todennut, että kantaja oli 6.2007 esittämänsä reklamaation jälkeen ollut ensimmäisen kerran yhteydssä vastaajiin 17.6.2011.
Kyseisestä Pohjois-Karjalan käräjäoikeuden päätöksestä ilmenee, että T. Koxxxen on kyseisessä oikeudenkäynnissä vedonnut R. H.in säköpostiviestissään (Koxxxten kirjallinen todiste 4) esittämään näkemykseen siitä, että maakaaren 2 luvun 34 § erityislain säännöksenä syrjäyttäisi vanhentumislain säännökset. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa käräjäoikeus toteaa, että H.in kyseinen käsitys sopimusrikkomuksesta johtuvien velvoitteiden vanhentumisesta on ollut virheellinen eikä se saa tukea velan vanhentumista koskevan lain tai maakaaren esitöistä eikä oikeuskirjallisuudesta tai -käytännöstä.
Koxxxet ovat :siten H.ille antamansa toimeksiannon aikana ilmeisesti Hitttin virheellisen käsityksen vuoksi menettäneet velan vanhentumista koskevien säännösten perusteella mahdollisuuden vaatia kiinteistökaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta kaupan kohteen virheiden Johdosta, minkä vuoksi toimeksiantoa koskeva palvelus ei tulokseltaan vastannut sitä, mitä asianosaisten kesken voidaan katsoa sovitun.
Yhtiö ei ole näyttänyt, että kiinteistökaupan virhettä koskevan kanteen vireille saattamiselle ennen virheestä johtuvien velvoitteiden vanhentumista olisi ollut jokin este. Sellaisena esteenä ei voi pitää epäselvyyttä siitä, antaako P. Koxxx kyseisen kiinteistön toisena omistajana valtuutuksen kanteen ajamiseen ottaen huomioon erästä yhteisomistussuhteista annetun lain 4 § 2 momentin määräykset joiden mukaan "yhdelläkin yhteisomistajista on valta ajaa kannetta yhteistä esinettä koskevassa asiassa, vaikkei muiden yhteisomistajien suostumusta oikeudenkäyntiin ole saatu. Haastakoon kuitenkin muut yhteisomistajat asiassa kuultavaksi. Mitä siten voitetaan tulkoon yhteiseksi hyväksi, ja kukin yhteisomistaja on velvollinen ottamaan osaa oikeudenkäynnistä aiheutuneisiin kustannuksiin". P. Koxxxen valtuutuksen puuttuminen ei olisi siten estänyt kyseisen kanteen vireillepanoa. Niin ollen H.in ei ole näytetty toimineen asiassa ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
Käräjäoikeus katsoo mainitun perustein selvitetyksi, että kyseistä toimeksiantoa koskevassa palveluksessa on ollut kuluttajasuojalain 9 luvun 12 §:n tarkoittama virhe. Niin ollen seuraavaksi on ratkaistava kysymykset siitä, onko virheestä aiheutunut Koxxxeille korvattavaa vahinkoa ja, qnko heillä oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen toimeksiantoa koskevan palkkion hinnasta.

Onko yhtiön laiminlyönnistä nostaa kanne myyjiä kohtaan ennen kaupankohteen virheeseen perustuvan rahavelan vanhenemista aiheuttanut Koxxxeille korvattavaa vahinkoa?
Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus kanteessa vaaditusta kiinteistökaupan menetetyn purkuoikeuden aiheuttamasta vahingosta, jonka kantaja ovat pääkäsittelyssä loppulausunnossaan ilmoittaneet käsittävän myös korvauksen menetetystä hinnanalennuksesta, jos kaupan purkamiselle ei katsottaisi olleen edellytyksiä, sekä yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus kiinteistokaupan virheen aiheuttamista vahingoista edellyttävät kantajilta näyttöä sellaisista vioista tai puutteista kaupan kohteessa, jotka maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetyin peruistein muodostavat laatuvirheen kaupan kohteessa ja näyttöä siitä, että ostajat ovat ilmoittaneet virheestä myyjälle maakaaren 2 luvun 2 §:ssa säädetyin tavoin. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista 111 myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sanotun pykälän 3 momentin perusteella myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta 1 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolettomasti.

Maakaaren 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan,joka olisi voitui havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietoja paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden tarkastaminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, Josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä ja 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
T. Koxxx on oikeudessa kertonut, että hän oli muuttanut perheineen kyseiseen taloon 10.8.2002, minkä jälkeen hän ja lapset olivat melkein heti alkaneet saada astmaaoireita, jotka olivat hiljalleen pahentuneet. oskmen on yhdistänyt oireet taloon reilun vuoden Jälkeen. Enon kunnan terveystarkastaja on tehnyt taloon 5.11.2004 asuntotarkastuksen, josta hän on laatinut kirjallisena todisteena olevan tarkastuskertomuksen. Tarkastuskertomuksen mukaan tarkastuksessa oli selvitetty lähinnä yläkerran huoneiden mahdollisia kosteus- ja homevaurioitai. Kolmen makuuhuoneen seinissä ja kahden makuuhuonedn sisäkatossa oli nähtävissä kosteusvaurioista johtuvaa homekasvustda. Vaurioituneet alueet olivat suhteellisen pienet, vajaa neliömetri huoneessa. Huoneissa oli homemainen haju. Yläkerran eräässä makuhuoneessa oli todettu ikkunan olevan märkä ja ikkunanpuitteissa olevan laho- ja homevaurioita. Tarkastuskertomuksen mukaan yläkerran huoneiden kosteusvauriot johtuivat kattovuodoista.
Kiinteistön lärnpövuodoista johtuen katolla oleva lumi suli ja jäätyi räystäällä. Jä patosi sulamisvedet katolle ja vesi valui kattopeltien saumoista rakennuksen ullakkotiloihin ja edelleen asumistilojen rakenteisiin. Alakerran wc:ssä on todettu korkea lattianpintakosteusprosentti sekä wc:n suihkun vuotavan. Rakennuksen ulkopuolella räystäslaudoituksessa oli nähtävissä kattovuodoista johtuvia lahoamisjälkiä. Lisäksi sadevesikourut olivat todennäköisesti tukkeutuneet, jolloin sadevesi valui kourujen yli rakennuksen seinärakenteisiin. Tarkastuskertomuksessa terveystarkastaja on todennut, että kiinteistössä havaittujen kosteus- ja homevaurioiden vuoksi kiinteistöstä tuli tehdä rakennusteknillistä asiantuntemusta käyttäen kuntoselvitys, jota ei tarkastuksessa rakenteita avaamatta voinut tehdä. Tarkastuksessa ovat tarkastuskertomuksen mukaan olleet paikalla ostajien ja terveystarkastajien lisäksi myös kiinteistön myyjistä A. Lattt, joka on on tässä asiassa todistajana kuultuna kertonut ostajien reklarhoineen kyseisessä tarkastuksessa, mutta mitään vaatimusta ostajat eivät kuitenkaan olleet esittäneet. Ostajat eivät olleet esittäneet mitään vaatimuksia ennen kirjallista reklamaatiota.
Kaprakan sis ilmakeskus on T. Koxxxen tilauksesta tehnyt 7.6.2005 kuntotarkastu sen terveyshaitan selvittämiseksi, josta se on laatinut 26.8.2005 päivätyn kuntotarkastuskertomuksen. Perusteellisessa tutkimuksessa on tehty havaintoja kosteusvaurioista ja niiden syistä ja esitetty toimenpiteitä niiden korjaamiseksi. Tarkastuskertomuksen yhteenvetona on todettu, että rakennuksessa on kosteusvaurioiden aiheuttamia homevaurioita ulkoseinässä yläkerran makuuhuoneiden kohdalla, yläpohjan rakenteessa ja kellarin seinärakenteiden alaosissa. Todetuilla epäkohdilla oli vaikutusta koko rakennuksen
slsäilmaan ja korjaamattomina ne voivat aiheuttaa tiloissa oleskeleville terveyshaittaa. Todennäköisesti asukkaiden kokemat sairastelut ja hengityssairaudet johtuvat rakennuksessa olevista kosteus- ja homevaurioist ja niiden erittämistä epäpuhtauksista. Yläkerran makuuhuoneita ei suositella asunkäyttöön ennen korjaustoimenpiteitä. Edelleen yhteenvedon mukaan rakennuksessa on edellä mainittujen vaunrnden lis ksi useita yksittäisiä kosteusvaurioita muun muuassa pesuhuoneiden ja wc:n seinä- ja lattiarakenteissa, jotka omalta osaltaan aiheuttavat sisäilman pilaantumista.
Käräjäoikeus katsoo, kun kantajien ensimmäiset epäillyt homevaurioista ovat syntyneet jo noin vuoden kuluttua kaupan teon jälkeen sekä ottaen huomioon terveystarkastuksessa 5.11.2004 ja kuntotarkastuksessa 7.6.2005 tehdyt havainnot, että kantajat olivat jo huhtikuussa 2006 antaessaan kiinteistökaupan purkamista koskevan toimeksiannon yhtiölle laiminlyöneet ilmoittaa myyjille väittämistään virheistä kaupan kohteessa ja niihin perustuvista vaatimuksistaan maakaaren 2 luvun 25§:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat virheet havainneet tai kun heidän olisi pitänyt ne havaita.
Kantajat eivät ole näyttäneet, että myyjät olisivat menetelleet asiassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Asiassa ei ole riitaa siitä, etteikö kaupan kohteessa olisi kaupanteon jälkeen tarkastuksen tekohetkellä ollut edellä mainitussa Katttkka sisäilmakeskuksen laatimassa kuntotarkatuskertomuksessa sekä insinööritoimisto Hottten & H. Oy:n 29.5.2007 päivätyssä lausunnossa rpainitut viat ja puutteet. Asiassa ei ole näytetty, että myyjät olisivat jollaki tavoin ne ostajilta tietoisesti salanneet, sikäli kun ne ovat olleet jo kaupantekohetkellä olemassa. Kauppakirjaan merkityn mukaisesti osiajat ovat tarkastaneet kiinteistön huolellisesti oman rakennusalan \asiantuntijansa kanssa ennen kaupantekoa. Ostajat ovat hyväksyneet aupan kohteen sellaisena kuin se kaupanteko hetkellä on. Ostajat ovat myös oikeudessa kertoneet, että he olivat ennen kaupantekoa avainneet vesivahingon jäljet yläkerran makuuhuoneen katossa. P. Koxxx on myös kertonut, että myyjä oli antanut ohjeet siitä, että katojta oli luotava pois lumet. Myyjä oli kertonut P. Koxxxelle, että vesivahinkoja oli aiemmin ollut. Kerran P. Koxxx oli pian kaupanteon jälkeen käynyt vesisateella välikatossa toteamassa, ettei katto vuotanut. T. Koxxx on myös H.in käyttöön laatimissaan tapahtumaselostuksissa kertonut katon huonosta kunnosta ja korjaustarp esta muun muuassa, että hän olisi miehensä kanssa rakentanut taloon heti uuden katon, mutta eivät olleet saaneet sovittua kauppahintaa alemmaksi. Tapahtumaselostuksen mukaan Koxxxet olivat talon ostettuaan päättäneet tehdä kattoremontin ja anoneet sitä varten lainaa, mutta lainaa ei ollut myönnetty. Heti muuton jälkeen P. Koxxx oli käynyt talon vintillä ja havainnut siellä pakkausmuoveja villojen päällä A. Lattt on todistajana kertonut ennen kaupantekoa sanoneensa, että vesikaton kanssa tuli toimeen, jos luo lumet pois ennen suojasäätä. Muussa tapauksessa katolle saattoi muodostua jääpato ja vettä valua läpi vesikaton, koska katto oli alkuperäinen eikä siinä siten ollut aluskatteita eikä kitattuja saumoja. Lattt oli neuvonut ostajia, että lumet piti luoda joka vuosi, mitä ostajat eivät P. Koxxxen kertoman mukaan kuitenkaan olleet tehneet. Lattt on lisäksi kertonut remontoineensa kellarin pesuhuoneen ja saunan vuonna 1981 talon ostettuaan ja ilsänneensä eristystä talon yläpohjaan. Pakkausmuovit oli tuolloin jätetty eristeiden päälle, mutta ne eivät olleet umpeenmuovitettu. Talon yläkertaan Lattt oli rakentanut itse saunan 1900-luvun lopulla. Saunan puku,luoneen lattiassa ei ollut vesieristettä, mutta muissa tiloissa oli bitumimatto vesieristeenä. Saunan rakentamiseen oli ollut piirustukset, mutta ei lupaa. Osa talon remonteista oli rakennusliikkeen tekemiä.
Käräjäoikeus toteaa, ettei esitetty selvitys osoita myyjien pyrkineen salaamaan mitään kaupan kohteen kunnon kannalta merkityksellistä seikkaa ostajilta. Edellisessä kappaleessa mainittu selvitys osoittaa, että Koxxxet ovat jo kaupantekohetkellä tienneet vesikaton erittäin huonosta kunnosta ja korjaustarpeesta, minkä vuoksi ostajilla ei olisi kaupan purkua koskevassa oikeudenkäynnissä ollut edes oikeutta laatuvirheenä vedota vesivuodon ullakkotiloille, välipohjalle ja yläkerran huoneilla aiheuttamiin kosteus- ja homevaurioihin, mitkä ovat olleet ostajien vetoamista virheistä merkittävimpiä.
Koska yllämainituista syistä Koxxxet ovat jo ennen H.ille antamaansa toimeksiantoa menettäneet oikeutensa saada kauppa puretuksi tai saada heiltä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, käräjäoikeus atsoo jääneen näyttämättä, että palveluksen virheen johdosta Koxxxille olisi aiheutunut kanteen 1 ja 2 kohdissa korvattaviksi vaadittuja vahinkoja.
T. Koxxxen on yhtiön virheen osoittaakseen joutunut nostamaan kanteen Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa, mistä hänelle on aiheutunut kanteen 3-kohdassa korvattavaksi vaaditut kustannukset, jotka yhtiö on tekemänsä virheen perusteella velvollinen korvaamaan.
Yhtiön toimeksiannon virheen johdosta yhtiön tekemät toimenpiteet ovat olleet tarpeettomia, minkä vuoksi Koxxilla on oikeus saada hinnanalennuksena takaisin yhtiölle toimeksiannon perusteella maksamansa palkkiot ja kulut. Samasta syystä yhtiöllä ei ole oikeutta vastakanteellaan T. Koxxxelta vaatimiinsa palkkioihin siltä osin, kun siinä mainitut palkkiot Koxxxvat kiinteistökaupan purkua koskevaa toimeksiantoa. Koska yhtiön kirjallisena todisteena 16 olevissa laskuissa ja niihin liitetyissä erittelyissä toimenpiteistä ja kuluista on toimeksiannoksi merkitty virhe kiinteistökaupassa, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että T. Koxxx olisi antanut H.ille muita toimeksiantoja. Se, että yhtiön hallussa on ollut yhtiön kirjallisena todisteena 14 olevat asiakirjat tosin viittaa muiden toimeksiantojen olemassaoloon, mutta ne eivät ole niistä riittävän luotettava näyttö ottaen huomioon T. Pöttten kertomus, jonka mukaan H. oli Pöttten läsnä ollessa toukokuussa 2011 pidetyssä palaverissa halunnut saada T. Koxxxelta toimeksiannon liittyen joihinkin perintö-, edunvalvonta ja huoltajuusasioihin, mutta Koxxx ei ollut tällaisia toimeksiantoa antanut, mistä H. oli ollut pahoillaan. Minna Kattt on kertonut H.in T. Koxxxelta saamista muista toimeksiannoista, mutta hän ei ole ollut paikalla, kun tällaisia toimeksiantosopimuksia on tehty ja Katttn kertomus on perustunut H.in hänelle kertomaan, minkä vuoksi käräjäoikeus ei anna hänen kertomalleen todistusarvoa.
Mainituin peruitein käräjäoikeus katsoo yhtiön vastakanteen perusteiden jääneen toteen näyttämättä, jonka vuoksi vastakanne on kokonaisuudessaan hylättävä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n säännökset huomioonottaen, kun Koxxxten kanne on hyväksytty vain osittain, asianosaiset saavat kärsiä kulunsa vahinkonaan.

TUOMIOLAUSELMA

Laki- ja kiinteistötoimisto H. Oy velvoitetaan maksamaan T. Koxxxelle 2.800 euroa, 822,30 euroa sekä 6.221,18 euroa sekä P. Koxxxelle 552,22 euroa, kaikki mainitut määrät korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.9.2012 lukien.
Muut asiassa esitetyt vaatimuksen hylätään.
Muutoksenhaku
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksena korkeimpaan oikeuteen.

Tyytymättömyyden ilmoitus .

Laki- ja Kiintei tötoimisto H. Oy on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttään koko tuomioon.
T. ja P. Koxxx on määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttään tuomioon siltä osin kun kanne on hylätty.
Valitusosoitus:liitteenä.
Valituksen määräpäivä 14.12.2015.
Vastavalituksen määräpäivä 28.12.2015.

Käräjätuomari: P. Jaxxx