Alapohjan ongelmat, hinnanalennus sekä oikeudenkäyntikulut?

Kantajat ostivat asunto-osakkeet 485.000 euron hinnalla. Asunnon myyntiesitteen mukaan rakennus on rakennettu vuosina 1987 - 1988 ja otettu käyttöön vuonna 1988 ja sitä on remontoitu laajemmin vuonna 2012. Esitteen mukaan paikalla ollut alkuperäinen talo oli palanut lokakuussa 1986.

Ostajat ovat vaatineet kaupan purkua ja myyjää palauttamaan kauppahinta 458.000 euroa korkoineen, että myyjä velvoitetaan korvaamaan asunnon korjaus- ja parannuskulut 74.712,73 euroa korkoineen ja velvoitetaan korvaamaan asunnon ylläpitokuluina yhtiövastikkeet kuukausittain 254,83 euroa korkoineen 1.5.2013 lukien tuomion antamiseen saakka sekä asunnon sähkökulut kuukausittain 90 euroa korkoineen. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan kauppahinnan alennuksena palauttamaan 163.000 euroa korkoineen.

Lisäksi ostajat ovat vaatineet, että myyjä velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneista vahingoista selvittelykuluina 6.985,74 euroa, asumiskuluina 13.296 euroa, muuttokuluina 1.000 euroa ja irtaimiston arvona 1.168 euroa, kaikki määrät korkoineen, ja että myyjä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 66.556,96 eurolla korkoineen ja hovioikeudessa 38.438,14 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeus tuomitsi 60.000 euroa hinnanalennusta. Hovioikeus nosti määrää n. 75.000 euroon. Oikeudenkäyntikuluista tuomittiin 34.000 ja 15.000 euroa.

Ostajat väittivät, että myyjä oli jättänyt kertomatta, että osa talosta oli rakennettu 1956. Ottaen huomioon ostajien selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa hovioikeus katsoo selvitetyksi, että ostajien on tullut ymmärtää heillä käytössään olleiden asiakirjojen perusteella, ettei asunnon kellarikerrosta ole jälleenrakennettu vuonna 1988, vaan se on ollut peräisin vuodelta 1956. Tämä siitäkin huolimatta, ettei asiasta ollut mainintaa myyntiesitteissä. Näin ollen asunnon valmistumisvuoden osalta asiassa ei ole näytetty olevan kyse tiedonantovirheestä.
Ostajat väittivät että salaojista oli annettu virheellistä tietoa mutta hovioikeus hylkäsi tämän.
Ostajat vaativat kaupan purkua mutta esitetty selvitys huomioon ottaen korjauskustannuksiin ei liity varteenotettavaa riskiä siitä, että ne kohoaisivat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajien voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että hinnanalennusta on pidettävä riittävänä seuraamuksena eikä kaupan purkuun ole aihetta.

Hinnanalennus

Alapohjan kastuminen on näytetty koskevan vain saunaa ja pesuhuonetta. Takkahuoneen osalta alapohjassa ei ole todettu olleen kosteudesta johtuvaa virhettä. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 vahvistaman linjan mukaisesti on hinnanalennuksen kohtuullisuutta harkittaessa arvioitava myös ostajan korjausten toteutukseen ja niiden onnistumiseen liittyvät riskit. Vaikka asiassa ei ole näytetty, että kosteus johtuisi kapillaarisesti maaperästä kohoavasta kosteudesta, ei tätä ole voitu myöskään täysin sulkea pois. Hovioikeus tässä tilanteessa katsoo, että alapohjan massan vain osittain vaihtaminen sisältää riskin siitä, että alapohjaan takkahuoneen kohdalle muodostuu kosteutta. Ottaen huomioon kellarikerroksen kokonaispinta-ala, välttämättömien korjaustöiden laajuus ja niistä aiheutuva haitta sekä toisaalta riski lisäkustannuksista ei alapohjan maa-aineksen vaihtamista vain osaan kellarikerrosta voida pitää kohtuullisena korjaustoimenpiteenä. Hinnanalennus tulee näin määrätä koko alapohjan korjaustöiden perusteella.

Asiantuntijalausunnon kustannusarviossa alapohjan korjauskustannusten on arvioitu olevan 25.386 euroa, mikä määrä sisältää myös salaojien asentamisen, maanpinnan muotoilun ja sadevesien ohjaamisen. Hovioikeus on katsonut, että sanotuilta osin kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä. Kustannusarviossa on yksilöity tiettyjä kustannuksia, jotka voidaan yhdistää sanottuihin korjauksiin. Lisäksi hovioikeus toteaa, että todettujen virheiden johdosta on joka tapauksessa tehtävä maansiirtotöitä ja samalla myös maanpinta tulee muotoiltua uudelleen. Hovioikeus arvioi kustannusarviosta tarpeellisten korjausten kustannukseksi 23.000 euroa. Kun korjaukset kohdistuvat pääosin rakenteisiin, joiden osalta tasonparannuksella on vain vähäinen merkitys, hovioikeus katsoo tältä osin oikeaksi hinnanalennuksen määräksi 20.000 euroa.

Kattt on katsonut, että Ektttdin arviossa mainittujen töiden lisäksi kustannuksia aiheutuu siitä, että korjattavien virheiden johdosta asunnon katos, portaat ja terassi tulee purkaa sekä rakentaa uudelleen. Hovioikeus katsoo, että ilman sanottuja purkutoimia todettujen virheiden korjaaminen on merkittävästi työläämpää ja siten on olemassa myös todellinen mahdollisuus, että korjauskustannukset tulevat nousemaan edellä todetusta. Näin ollen hinnanalennuksena on hyväksyttävä myös Katttn arvio 18.366 euroa.
Kun kysymys on purkamisesta ja ennallistamisesta, ei siitä aiheudu mitään tasonparannusta.

Edellä mainituin ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perustein hovioikeus pitää kohtuullisena alapohjan virhettä vastaavana hinnanalennuksena 38.366 euroa.

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei kanteessa ole yksilöity autotallin ja teknisen tilan virheellisyyksiä eikä koteloituja tiloja. Koteloituja tiloja ei voida katsoa hyväksyttäväksi jätteen säilytyspaikaksi, koska kulut jätteiden hävittämisestä kellarikerroksen muutostöiden ohessa jäävät ostajien kannettaviksi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että koteloituihin tiloihin jätetyn rakennusjätteen poistamisesta aiheutuvat kustannukset tulee huomioida hinnanalennusta laskettaessa kellarikerroksen korjausten perusteella. Koteloidun tilan osuutta ei ole huomioitu kustannusarviossa. Asiantuntija on arvioinut koteloitujen tilojen korjaustöiden määräksi yhteensä 4.800 euroa. Hovioikeus katsoo, että rakennusjätteen osalta kohtuullisena osuutena tästä tulee pitää 1.000 euroa. Muilta osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut kellarikerroksen hinnanalennuksen ja tasonparannuksen osalta. Kellarikerroksen virheitä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi hovioikeus katsoo edellä esitetyin perustein 31.000 euroa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut viemärijärjestelmän, antennin kohdalla olevan vesivuodon ja tuuletusputken kohdalla vuotavan katon korjauskustannusten sekä kellarikerroksen ilmanvaihdon ja lattialämmityksen osalta. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin hinnanalennuksen määräksi viemärin osalta 1.100 euroa, keskikerroksen makuuhuoneen ilmavuodon osalta 483 euroa, vesikatteen vuotojen ja tuuletusputken kallistuksen osalta 1.905 euroa sekä kellarin ilmanvaihdon ja lattialämmityksen osalta 2.000 euroa eli sanotut määrät yhteensä 5.488 euroa.

Myyjä on näin velvoitettava maksamaan hinnanalennuksena ostajille yhteensä 74.854 euroa.

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Myyjä on väittänyt, ettei hän ole toiminut asiassa tuottamuksellisesti eikä hän näin ollen ole vahingonkorvausvelvollinen. Hän ei ole esittänyt mitään selvitystä esimerkiksi siitä, miten vuonna 2012 suoritettu märkätilojen korjaus on tehty. Muutoinkin asiassa on jäänyt selvittämättä, etteivät asunnossa todetut virheet olisi johtuneet myyjän huolimattomuudesta.
Hovioikeus katsoo, että teetetyt selvitykset ovat olleet tarpeen edellä todettujen virheiden selvittämiseksi. Käräjäoikeuden valmisteluistunnon 26.4.2016 pöytäkirjasta ilmenee, että selvittelykustannusten määrä on myönnetty eikä määrää ole hovioikeudessa riitautettu. Kustannukset ovat aiheutuneet tarpeellisista toimenpiteistä virheiden selvittämiseksi. Näin ollen myyjä on velvoitettava korvaamaan ostajille määrältään riidattomaksi katsottavat virheiden selvittelykustannukset 6.985,74 euroa.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan vastaavaa on sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Ostajien virhevaatimukset käräjäoikeudessa on hyväksytty merkittäviltä osin. Jo käräjäoikeudenkin vastaanottamasta näytöstä ilmenee, että asian painopiste on ollut kellarikerrosta ja alapohjaa sekä viemäriä, lämmitystä ja ilmavuotoja koskevissa väitteissä. Näihin liittyneet ostajien vaatimukset ovat pääosin menestyneet jo käräjäoikeudessa eikä hovioikeus ole näiltä osin merkittävästi muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.

Ostajien vaatimukset ovat ensisijaisesti liittyneet virheisiin, joista seuraamuksena voi olla kaupan purku tai hinnanalennus. Näin ollen sillä, ettei heidän vaatimuksensa kaupan purusta ole menestynyt, ei ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa oikeudenkäyntikuluvastuuta käräjäoikeuden osalta.

Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että myyjä on velvoitettava korvaamaan osa ostajille oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Hovioikeus pitää kohtuullisena korvattava määränä puolta ostajien tarpeellisista oikeudenkäyntikuluista. Myyjä on määrällisesti hyväksynyt oikeudenkäyntikuluista maksettavaksi korvaukseksi 43.789,29 euroa. Hovioikeus katsoo, että ostajien vaatimaa oikeudenkäyntikulujen määrää on pidettävä asian laatu ja laajuus sekä ostajien asema kantajina huomioon ottaen kohtuullisena, joten myyjän korvattava määrä on puolet vaaditusta 66.556,96 eurosta eli 33.278,48 euroa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Hovioikeudessa ostajien muutoksenhaun kohteena on ollut asunnon virheiden laajuus ja niiden seuraamus eli kaupan purku tai tuomittavan hinnanalennuksen määrä sekä virheiden perusteella maksettava vahingonkorvaus ja oikeudenkäyntikulujen korvaaminen käräjäoikeudessa. Hovioikeuden käsittelyssä on ollut havaittavissa, että ostajien päävaatimus on hovioikeudessa ollut kaupan purku, mikä vaatimus ei ole menestynyt. Sen sijaan he ovat muilta osin jossain määrin voittaneet muutoksenhakunsa.

Myyjän muutoksenhaun kohteena on ollut käräjäoikeuden tuomio siltä osin kuin ostajien vaatimukset on hyväksytty ja hinnanalennuksen määräksi on määrätty yli 20.000 euroa. Myyjän vaatimuksen mukaisesti kellarikerroksen takkahuoneessa ei ole katsottu olevan virhettä, mutta tällä seikalla ei ole ollut merkitystä hinnanalennuksen määrään. Muilta osin myyjä on hävinnyt valituksensa.

Hovioikeus katsoo, että sanotussa asetelmassa on kohtuullista, että ostajat saavat osakorvauksen heille hovioikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluistaan. Riittävä määrä on 15.000 euroa.




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 21.12.2017

Nro 1505

Diaarinumero S 16/2002



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 9.6.2016 nro 8784 (liitteenä)

Asia

Irtaimen kaupan purkaminen tai hinnanalennus ja vahingonkorvaus

Valittajat ja vastapuolet

P. Foxxxl H. Lexxxri (ostajat)

B. Laxxxnen (myyjä)


Asian käsittely hovioikeudessa

Valittajille on myönnetty jatkokäsittelylupa 9.3.2017. Pääkäsittely on toimitettu 19.-21.9.2017.

Valitukset

P. Foxxxl ja H. Lexxxri ovat vaatineet, että Asunto Oy Nuxxxtie 3 -yhtiön osakkeita 1-183 koskeva kauppa puretaan ja B. Laxxxnen velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 458.000 euroa korkoineen Foxxxlille ja Lexxxrelle, Laxxxnen velvoitetaan korvaamaan Foxxelle ja Lexxxrelle asunnon korjaus- ja parannuskulut 74.712,73 euroa korkoineen ja Laxxxnen velvoitetaan korvaamaan Foxxxlille ja Lexxxrelle asunnon ylläpitokuluina yhtiövastikkeet kuukausittain 254,83 euroa korkoineen 1.5.2013 lukien tuomion antamiseen saakka sekä asunnon sähkökulut kuukausittain 90 euroa korkoineen 1.5.2013 lukien lukuun ottamatta aikaa 1.11.2014-30.6.2015.

Toissijaisesti Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että Laxxxnen velvoitetaan kauppahinnan alennuksena palauttamaan 163.000 euroa korkoineen.

Lisäksi Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että Laxxxnen velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneista vahingoista selvittelykuluina 6.985,74 euroa, asumiskuluina 13.296 euroa, muuttokuluina 1.000 euroa ja irtaimiston arvona 1.168 euroa, kaikki määrät korkoineen, ja että Laxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 66.556,96 eurolla korkoineen ja hovioikeudessa 38.438,14 eurolla korkoineen.

Sopimuksenmukaisuus

Käräjäoikeus oli näyttöä arvioidessaan sivuuttanut kokonaan Foxxxlin ja Lexxxren ensimmäisen kanneperusteen, eli sen, oliko kaupankohde ollut sopimuksenmukainen. Sopimuksenmukaisuuden arvioinnissa merkityksellistä oli se, mitä tietoja ostajille oli ennen kauppaa annettu.

Kaupan kohde ei ollut ollut sopimuksenmukainen. Foxxxl ja Lexxxri olivat olleet ostamassa tulipalossa tuhoutuneen rakennuksen tilalle vuonna 1988 uudelleen rakennettua asuntoa, jonka kellarikerros oli kokonaan uusittu vuonna 2012 ja uutta vastaavassa kunnossa. Tosiasiassa kellarikerros oli ollut suurelta osin alkuperäinen ja keskeinen talotekniikka, kuten viemäröinti oli peräisin 1950-luvulla rakennetusta talosta.

Laxxxnen oli jättänyt kertomatta ostajille, että rakennuksen pohjaviemärit olivat alkuperäiset ja niiden ikääntymisestä johtuen viemärit tukkeutuivat useita kertoja vuodessa. Tukkeumat Laxxxnen oli hoitanut viemärirakeilla.

Foxxxlilla ja Lexxxrella oli oikeus olettaa, että rakennuksessa oli sen ilmoitetulta valmistumisajalta eli 1980-luvulta peräisin olevat salaojat. Salaojien puuttumisella oli ratkaiseva merkitys vaurioiden syntymiseen.

Asunnon kellarikerroksen märkätiloissa ei ollut mitään lämmitystä, vaikka myyntiesitteen mukaan märkätiloissa oli vesikiertoinen lattialämmitys.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan sopimuksenmukaisuus ei edellyttänyt virheeltä ns. vaikuttavuuskynnyksen ylittymistä.

Ostajille antamatta jääneet tiedot

Foxxxl ja Lexxxri eivät olleet Laxxxsen tavoin tienneet, että rakennuksen loppukatselmusta ei ollut pidetty. Foxxxlille ja Lexxxrelle ei ollut annettu tietoa korjaustarpeista, jotka olisivat ilmenneet Laxxxsen käytössä olleesta Vattten raportista 2.10.2001 (KT 7).

Asunnon kunto ja muut ominaisuudet

Salaojat

Salaojien puuttumisella oli ollut ratkaiseva merkitys vaurioiden syntymiseen.

Kellarikerros

Alapohjasta kapillaarisesti nouseva kosteus oli vaikuttanut koko kellarikerrokseen. Rakennuksen alapohjassa ja seinissä oli kosteutta. Ilmanvaihdossa oli ollut virhe ja reklamaatio oli tehty oikeassa ajassa.

Yläkerran kylpyhuone

Vesieristeen asentaminen ja ns. sively oli vuonna 1988 kuulunut hyvään rakennustapaan. Sivelyn puuttuminen oli tarkoittanut samaa kuin vedeneristeen puuttuminen. Vedeneristys olisi ollut vesieristystä kestävämpi ratkaisu.

Keskikerros

Reklamaatio ilmavuotojen ja höyrysulun puuttumisesta oli tehty oikea-aikaisesti. Laxxxnen oli kokonaisuutena arvostellen menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Lämmitysjärjestelmä

Laxxxnen ei ollut korjannut vuonna 2001 todettuja puutteita lämmitysjärjestelmässä. Lämmitysjärjestelmässä oli ollut virhe.

Yläkerran makuuhuone

Höyrysulun alla oli ollut kosteusvaurio ja vettä oli valunut antennin kohdalta. Kastunut rakenne oli ollut omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa, koska kastuminen loi edellytykset mikrobikasvustolle.

Savupiippu

Reklamaatio savupiipun virheestä oli tehty oikea-aikaisesti. Laxxxnen oli kokonaisuutena arvostellen menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian- vastaisesti ja arvottomasti.

Naapuriasunto

Laxxxsen hallitsemista tiloista oli ollut sisäilmayhteys Foxxxlin ja Lexxxen asuntoon kellarikerroksen ja keskikerroksen kautta. Heidän asunnossaan todetut virheet olivat olleet myös Laxxxsen asunnossa, jonka korjausten puutteesta aiheutuu haittaa heidän asuntoonsa.

Hinnanalennus ja kaupan purku virheen vuoksi

Virheistä aiheutui Foxxxlille ja Lexxxrelle olennaista haittaa, eikä asunto ollut terveellinen lapsiperheelle soveltuva asunto. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voitu pitää kohtuullisena.

Toissijaisesti, virheitä vastaavan hinnanalennuksen kokonaismääräksi oli katsottava 163.000 euroa. Asunnon ilmoitetun iän vuoksi salaojien korjaamisesta ei aiheutunut tasonparannusta. Joka tapauksessa tasonparannuksen voitiin katsoa koskevan vain materiaaleja ja eduntasoituksen jälkeen hinnanalennuksen määräksi tuli niiden osalta katsoa 40.000 euroa.

Kellarikerroksen levyseinän takana ollut kostea seinä ja koteloituun tilaan jätetty rakennusjäte olivat olleet kellarikerroksen virheitä, jotka tuli ottaa huomioon hinnanalennusta laskettaessa. Sisäpuolisten korjausten perusteella hinnanalennuksen määräksi oli katsottava 51.126,61 euroa eikä niiden perusteella syntynyt tasonparannusta.

Ostajien ei ollut tullut varautua viemärien uusimiseen, mikäli viemärit olisivat olleet 1980-luvulla tehdyt. Viemärin korjauskustannusten perusteella hinnanalennuksen määrä oli 5.382 euroa. Vesikaton ja yläpohjan korjausten perusteella hinnanalennuksen määrä oli 4.471,94 euroa ja kellarin ilmanvaihdon korjausten perusteella 2.000 euroa.

Hinnanalennuksen määrä yläkerran kylpyhuoneen, keskikerroksen makuu- huoneen, piipun/hormin, asuntojen välisten seinien sekä lämmityksen ja ilmanvaihdon korjaamisesta aiheutuvien kulujen, puuttuvista muutospiirustuksista ja rakennusluvasta sekä asuntojen järjestelmien eriyttämisestä aiheutuvien kulujen, Haltttn laskun ja yläkerran huippuimurin perusteella oli 48.944,50 euroa. Valvonta- ja muut kulut lisäsivät kokonaiskuluja noin 15 prosentilla.

Vahingonkorvaus virheen vuoksi

Laxxxnen ei ollut osoittanut, ettei virhe ollut johtunut huolimattomuudesta hänen puolellaan. Hän oli tietoisesti jättänyt kertomatta ostajille viemäreiden toimintaongelmasta, märkätilojen lämmityksen puuttumisesta ja Vaittsen raportista 2.10.2001 ilmenneistä riskirakenteista. Hän oli teettänyt kellarikerroksen korjauksen vuonna 2012 sekä tiennyt kosteusongelmista. Hän oli tiennyt, ettei loppukatselmusta ollut tehty ja pyrkinyt peittämään korjaustarpeita.

Laxxxsen toiminta oli ollut vähintään tuottamuksellista. Hän ei ollut kertonut tiedossaan olleita puutteita ostajille ennen kauppaa, vaikka oli ollut tietoinen rakennuksen tosiasiallisesta kunnosta.

Oikeudenkäyntikulut

Foxxxlin ja Lexxxren toissijaisista vaatimuksista hyväksymättä jäänyt osa koski harkinnanvaraista seikkaa, minkä vuoksi Laxxxnen oli velvoitettava korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa kokonaan tai ainakin puoliksi.

B. Laxxxnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin, kuin käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen vaatimukset ja että Laxxxnen vapautetaan hinnanalennuksen maksuvelvollisuudesta 20.000 euroa ylittävältä osin. Lisäksi Laxxxnen on vaatinut, että Foxxxl ja Lexxxri velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 43.789,24 eurolla ja hovioikeudessa 45.500 eurolla, molemmat määrät korkoineen.


Kellaritilan märkätilojen kosteusvaurio ja asunnon alapohjan ja ulkoseinän kosteus

Kellaritilan takkahuoneessa ja wc-tilassa ei ollut kosteudesta johtuvaa virhettä eli virhe ei koskenut koko kellaritilaa. Korjauskustannukset ja hinnanalennus oli laskettu koko kellarikerrosta koskevan virheen perusteella, minkä vuoksi hinnanalennus oli määrätty liian suureksi. Myös eduntasoitus oli ollut liian pieni. Korjaukset nostavat asunnon tasoa kaupan yhteydessä sovitusta. Oikea hinnanalennus oli enintään 18.000 euroa.

Salaojat ja sokkelin vedeneristys ja sadevesien ohjauksen ja maanpinnan muotoilun puutteet

Salaojajärjestelmässä ei ollut ollut virhettä. Ostajien oli tullut varautua salaojien uusimiseen ja he olivat nähneet sade- ja sulamisvesien ohjauksien tilanteen ja tienneet näin niiden parantamistarpeista kauppaa tehdessään. Ostajat eivät joka tapauksessa olleet reklamoineet kohtuullisessa ajassa sade- ja sulamisvesien ohjaukseen liittyvistä väitetyistä virheistä.

Hinnanalennus oli ollut joka tapauksessa liian suuri, koska siihen sisältyi samoja eriä kahdesti ja erät olivat määrältään liian suuria. Naapuriasuntoon kohdistuvien korjausten osalta oli hinnanalennuksesta tullut vähentää naapuriasunnon osuus. Pihan sade- ja sulamisvesijärjestelmien sekä 1950-luvun rakenteiden korjaaminen aiheuttaisi merkittävän tasonparannuksen, joka oli huomioitu hinnanalennuksessa liian pienenä.

Kellaritilan lattialämmityksen virheellisyys

Kellaritilan lattialämmityksessä ei ollut ollut virhettä. Lattialämmityksen toimintaa oli vain suositeltu selvitettäväksi. Laxxxnen ei ollut kertonut lattialämmityksen toimivuudesta.

Viemärijärjestelmä

Lattiakaivon padottaminen ei ollut tarkoittanut, että siinä oli ollut virhe. Lattiakaivo ja viemäri olivat toimineet avaamisen jälkeen. Ostajat olivat ymmärtäneet, että talon rakenteet olivat 1950-luvulta eikä niitä ollut uusittu.

Kellaritilan ilmanvaihdon puutteellisuus

Asunnon ilmanvaihdossa ei ollut ollut virhettä. Vanhan rakennuksen ilmanvaihdon ei ollut tullut täyttää nykyajan määräyksiä, mikä ostajien oli tullut ymmärtää. Ostajat olivat havainneet ilmanvaihdon väitetyt puutteet viimeistään asunnon hallinnan siirryttyä heille, minkä vuoksi reklamaatiota ei ollut tehty ajoissa. Joka tapauksessa hinnanalennuksen perusteena olevista korjauskustannuksista ei ollut esitetty selvitystä.

Keskikerroksen makuuhuoneen levykotelon kohdan ilmavuoto

Levykotelon ilmavuoto ei ollut asuntokauppalain mukainen virhe, koska kysymys oli salaisesta virheestä eikä virhe ollut merkityksellinen tai vaikutuksellinen. Todettu ilmavuoto oli tyypillinen sanotunlaisessa rakennuksessa ja haitta oli poistettavissa tiivistyksellä eikä siitä aiheutunut vaurioita rakenteille. Ostajat olivat havainneet ilmanvaihdon väitetyt puutteet viimeistään 13.11.2013, minkä vuoksi reklamaatiota ei ollut tehty ajoissa.

Katon vuotaminen ja veden valuminen yläpohjaan

Väitetyt virheet olivat syntyneet sinä aikana, kun asunto oli ollut ostajien hallinnassa. Laxxxnen ei ollut vastuussa vuodosta. Ostajien oli tullut varautua siihen, että vanhaa kattoa joudutaan huoltamaan. Joka tapauksessa virhe oli salainen eikä kysymys ollut merkittävästä virheestä. Ostajat eivät olleet korjauttaneet vuotoja eivätkä he olleet näin huolehtineet omaisuudestaan, joten Laxxxnen ei ollut vastuussa vahingosta. Joka tapauksessa hinnanalennukselle ei ollut edellytyksiä huomioon ottaen katon ikä ja eduntasoitus.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien vaatimukset olivat olleet ylimitoitetut. He olivat merkittäviltä osin hävinneet vaatimuksensa käräjäoikeudessa.

Vastaukset

Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että Laxxxsen valitus hylätään.

Kellarikerroksen kosteus

Kellarikerroksen kosteus oli peräisin maaperästä ja kapillaarisesti nousevana se vaikutti kaikkiin rakenteisiin, myös Laxxxsen hallinnassa olleeseen naapurihuoneistoon sekä tiloihin, joissa oli vedeneristys tai vesieriste. Kellarikerroksessa oli todettu mikrobiperäistä hajua. Samasta perustuksesta johtuen kosteutta oli koko rakennuksessa, mikä oli todettu jo vuoden 2001 kuntotarkastuksessa.

Kellarikerroksen oikea korjaustapa edellytti muun muassa betonilaatan poistamista ja kapillaarikatkon rakentamista. Ektttdin laskelma ei koskenut koko korjattavaa aluetta. Hinnanalennuksen määränä oli pidettävä 51.126,61 euroa. Eduntasoitus ei tullut kysymykseen, koska kellarikerros oli ennen kauppaa uusittu eikä korjaus pidentänyt sen käyttöikää.

Salaojat, sokkelin vedeneristys sekä sade- ja sulamisvedet

Ostajat eivät olleet voineet varautua salaojien korjaamiseen tai uusimiseen. Asunto oli kerrottu rakennetun vuosina 1987 ja 1988. Salaojajärjestelmästä ei ollut voinut havaita, että se oli ollut kymmeniä vuosia tätä vanhempi.
Sadevesien ohjauksen ja maanpinnan muotoilun puutteiden havaitseminen ei ollut ollut mahdollista, koska ostajat olivat tutustuneet kohteeseen talvella, kun maassa oli ollut runsaasti lunta. Pelkkä maininta sade- ja sulamisvesien poiston parantamisesta ei ollut luonut ostajille selonottovelvollisuutta.


Hinnanalennuksen määräksi tuli katsoa 40.000 euroa ja siinä oli tullut huomioida alapohjarakenteen korjaaminen. Salaojien puuttuminen ja puutteellinen vedeneristys olivat aiheuttaneet kapillaarisesti nousevaa kosteutta. Salaojien korjaamisesta aiheutui merkittäviä kustannuksia.

Laxxxsen vasta hovioikeudessa esittämää väitettä siitä, että reklamaatio sanotusta virheestä oli tehty liian myöhään, ei tule tutkia, koska se on prekludoitunut. Joka tapauksessa reklamaatio oli ollut oikea-aikainen.

Lattialämmitys

Lattialämmitystä ei ollut saatu toimimaan, koska lattialämmitystä ei ollut ollut. Laxxxnen oli itse ilmoittanut, ettei lattialämmitystä ollut.
Ostajat olivat esittäneet selvityksen ilmanvaihdon ja lattialämmityksen korjauskustannuksista.

Viemärijärjestelmä

Viemärin padottaminen ei ollut ollut tavanomaista. Toimintaongelmista ei ollut kerrottu ostajille ennen kauppaa eivätkä he olleet voineet varautua viemärijärjestelmän korjaustarpeeseen.

Kellarikerroksen ilmanvaihto

Ilmanvaihdon toimintaongelmat olivat ilmenneet vasta ostajien asuessa asunnossa. He eivät olleet voineet tietää, että korvausilmaventtiili ei johtanut ulkoilmaan. Ostajat olivat tehneet parannuksia ilmanvaihtoon vuonna 2015. Heillä oli ollut oikeus odottaa 1980-luvulla valmistuneen talon ilman- vaihdon olleen kunnossa.

Keskikerroksen makuuhuoneen ilmanvaihto

Ostajat olivat reklamoineet makuuhuoneen ilmanvaihdon virheestä asunto- kauppalain mukaisesti. Ilmanvaihdon virheeseen kuului ilmavuodon lisäksi myös höyrysulkujen puuttuminen. Korjauskustannuksen määrä oli 10.146 euroa.

Vesikatto ja yläpohja

Vuodot eivät olleet tapahtuneet kaupan jälkeen. Kuntotarkastuksessa ei ollut ilmennyt kunnostustarpeita, mihin ostajilla oli ollut oikeus luottaa. Vuotojen korjaamisesta ei aiheutunut tasonparannusta. Sen vuoksi hinnanalennuksessa ei tullut ottaa huomioon eduntasoitusta.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien vaatimukset eivät olleet ylimitoitettuja. Virheen seuraamuksella ei ole merkitystä oikeudenkäyntikuluvastuun kannalta.

Laxxxnen on vaatinut, että Foxxxlin ja Lexxxren valitus hylätään.


Osapuolten tietoisuus

Laxxxnen oli ollut teettämänsä kuntoarvion perusteella käsityksessä, että asunnossa havaittu kosteus oli ollut vuosikymmeniä vanhan pesuhuoneen vedeneristeen puutteista johtuvaa. Laxxxnen ei ollut tiennyt, että maaperästä olisi noussut kosteutta rakenteisiin. Laxxxsella ei ollut ollut muuta tietoa asiasta ja hän oli toiminut vilpittömässä mielessä ja hyvässä uskossa.

Laxxxnen ei ollut ollut tekemisissä vuonna 2001 tehdyn kuntotarkastusraportin kanssa, joka oli koskenut rakennuksen toista asuntoa ja jota hän ei ollut tilannut. Laxxxnen ei ollut tehnyt korjauksia sanotun raportin perusteella. Raportti ei ollut liittynyt ostajien asunnon väitettyihin virheisiin muilta kuin lämmitysjärjestelmää koskevilta osin. Lämmitysjärjestelmän huollon vuoksi raportti oli menettänyt merkityksensä. Asunnon kellarikerroksessa oli ollut mukavuuslattialämmitys ja erillinen patteri. Laxxxnen ei ollut antanut ostajille asunnosta virheellisiä tietoja.

Ostajat olivat tienneet asunnon alkuperäisen rakennusvuoden. Rakennuksen osien jälleenrakennustiedot olivat ilmenneet isännöitsijäntodistuksesta. Ostajille ei ollut ilmoitettu, että kaikki kuntoarvioraportista ilmenevät puutteet olisi korjattu. Heille oli annettu vain lista toteutetuista korjauksista.

Sopimuksenmukaisuus

Osapuolet eivät olleet erikseen sopineet asunnon ominaisuuksista tai sen kunnosta. Laxxxnen oli ollut asiassa vilpittömässä mielessä eikä tiedonantovirhettä ollut tapahtunut.

Salaojat

Ostajat olivat olleet tietoisia salaojien toimimattomuudesta ja voineet varautua niiden uusimistarpeeseen. Salaojien tarpeellisuus riippui maaperästä eikä vuonna 1988 ollut ollut voimassa salaojia edellyttäviä määräyksiä.

Alakerran märkätilat, alapohja ja ulkoseinä

Takkahuoneen alueella ei ollut havaittu haitallista kosteutta. Koko kellaritilan lattia- tai alapohjarakenne ei ollut kosteusvaurioitunut eikä takkahuoneessa ollut ollut vaurioita. Vain käytävän ulkoseinässä, pesuhuoneen lattiassa ja saunan lattiassa oli ollut korkea kosteuspitoisuus.

Kellarikerroksen ilmanvaihto

Ostajat olivat asentaneet raitisilmaventtiilit kellaritilaan eikä ilmanvaihdossa näin ollut ollut enää korjattavaa.

Yläkerran kylpyhuone

Yläkerran kylpyhuoneessa ei ollut ollut virhettä. Kylpyhuonetta koskevissa määräyksissä ei ollut edellytetty vedeneristettä. Joka tapauksessa kylpyhuone oli ollut käyttöikänsä päässä ja uusittava. Suihkukaappi oli estänyt veden kulkeutumisen laattoihin. Tilassa ei ollut todettu vaurioita.

Keskikerroksen makuuhuone

Ilmanvaihdon reklamaatio ei ollut koskenut ilmavuotoa ja höyrysulkua. Reklamaatio ilmavuodosta ja höyrysulun puuttumisesta oli tehty liian myöhään. Kahden vuoden määräaika oli koskenut kyseisiä väitettyjä virheitä.

Lämmityksen ongelmat

Lämmitysjärjestelmä oli toiminut ja lämmitystä oli säädelty asuntokohtaisilla venttiileillä. Niiden vaihtaminen oli tavanomaista huoltotoimintaa.

Yläkerran makuuhuone

Harvalaudoitus ei ollut kostea eikä siitä ollut aiheutunut terveyshaittaa.

Savupiippu

Reklamaatio savupiipusta oli tehty liian myöhään, eikä Laxxxnen ollut menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti tai arvottomasti.

Loppukatselmus

Reklamaatio loppukatselmuksesta oli tehty liian myöhään, eikä Laxxxnen ollut menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Laxxxnen ei ollut hoitanut vuonna 1988 asiaa rakennusvalvonnan kanssa eikä tulipalon jälkeinen rakentaminen ollut ollut hänen vastuullaan. Laxxxnen oli saanut asunnon omistukseensa vasta vuonna 1998.

Naapuriasunnon vaikutus

Asunnoista ei ollut sisäilmayhteyttä toisiinsa. Naapuriasunnolla ei ollut vai- kutusta kaupan kohteena olleeseen asuntoon. Ostajilla oli ollut käytössään molempia asuntoja koskevat kahden eri asiantuntijan tutkimukset.

Kaupan purku

Kaikki väitetyt asunnon virheet olivat korjattavissa. Perustetta kaupan purkuun ei ollut. Korjaukset ja niiden kustannukset olivat tiedossa.

Hinnanalennus

Salaojien tasonparannuksen vuoksi enempään hinnanalennukseen ei tältä osin ollut perustetta. Laxxxnen on salaojien osalta viitannut aiemmin esittämiinsä ostajien tietoisuutta koskeviin seikkoihin. Salaojat olivat joka tapauksessa käyttöikänsä lopussa. Salaojien ja sadevesijärjestelmien uusiminen paransi pihamaan laatutasoa. Kustannuksiin osallistui myös Laxxxnen naapuriasunnon omistajana. Vastaavasti rakenteen vedeneristeen uusiminen ja nykyaikaiset materiaalit paransivat laatutasoa.


Kanteessa yksilöimättömiä kustannuksia kellarin sisäpuolisista korjauksista ei tullut ottaa huomioon hinnanalennuksena. Hinnanalennus oli kellarin sisäosien osalta ollut liian suuri. Korjausten myötä laatutaso tuli paranemaan. Hinnanalennuksen määrää ei tullut korottaa. Myös viemärin ja muiden virheiden korjausten osalta hinnanalennuksessa oli otettava huomioon tasonparannus.

Vesikaton ja yläpohjan osalta hinnanalennusta ei tullut korottaa. Muutosvaatimusta ei tältä osin ollut perusteltu. Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kellarin ilmanvaihdon ja lattialämmityksen hinnanalennuksen määrä oli jäänyt selvittämättä.

Laxxxsen tuottamus ja vahingonkorvaus

Laxxxnen oli toiminut hyvässä uskossa. Hän ei ollut kuntotarkastusraportin perusteella tiennyt, että kysymys oli ollut maaperästä tulevasta kosteudesta. Kosteutta oli ollut vain pesuhuoneessa.

Oikeudenkäyntikulut

Foxxxl ja Lexxxri olivat hävinneet asian valtaosin. Käräjäoikeuden lopputulos oli vastannut 27,4 prosenttia heidän toissijaisesta vaatimuksestaan. Heidän ensisijaiset vaatimukset eivät olleet menestyneet lainkaan. Purku- vaatimukseen liittyvät seikat olivat lisänneet todistelua sekä asiaan perehtymistä ja siitä lausumista. Asiassa ei ollut perustetta velvoittaa Laxxxsta korvaamaan Foxxxlin ja Lexxxren oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.

Todisteet

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomioon merkittyihin kirjallisiin todisteisiin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Lexxxrta, Foxxxlia ja Laxxxsta sekä todistajina J. Strtttiä, M. Katttta, K. Mättt, A. Vihtttta, R. Grötttgiä, M. Ektttia ja M. Tuotttta. Hovioikeudessa on lisäksi kuunneltu tallenne Ilkka Talvensaaren kuulemisesta käräjäoikeudessa.



Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Näyttö

Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kuultuina kertoneet asiaan vaikuttavilta osin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla seuraavin lisäyksin ja muutoksin.

H. Lexxxri on kertonut, ettei hän ollut ollut läsnä kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa. Hän oli pyytänyt kiinteistönvälittäjä Tuotttta toimittamaan kauppakirjaluonnoksessa mainitut liitteet, muun ohessa isännöitsijäntodistuksen, ennen kaupantekoa. Lexxxri ei ole muistanut nähneensä muuta isännöitsijäntodistusta kuin sen, joka oli päivätty kaupantekopäivälle. Lexxxri ja Foxxxl olivat ensimmäisessä näytössä saaneet tiedon siitä, että asunto oli palanut. Tuottten oli kertonut, että salaojat oli tehty uudestaan ja että hän palaisi asiaan, mikäli ilmenisi, ettei jokin hänen kertomansa olisi pitänyt paikkaansa.

P. Foxxxl on kertonut, että hän ja Lexxxri olivat tutustuneet kuntoarvioon (K6/V1) ja sen perusteella tehneet tarjouksen asunnosta. Foxxxl ei ollut käsittänyt, että isännöitsijäntodistuksen (K5/V2) merkintä ”-56” olisi koskenut kaupan kohteena ollutta asuntoa. Välittäjä oli vahvistanut, että myyntiesitteen tiedot pitivät paikkansa. Foxxxl oli käsittänyt, että loppu- katselmus oli tehty, vaikka jälkeenpäin oli ilmennyt, ettei Espoon rakennusviraston mukaan loppukatselmusta ole tehty.

B. Laxxxnen on kertonut, että hän oli asunut asunnossa vuodesta 1985 tulipaloon saakka. Tulipalon jälkeen Laxxxnen oli muuttanut asuntoon takaisin toukokuussa 1988. Asunto oli ollut Laxxxsen isän ja siirtynyt Laxxxomistukseen isän kuoleman jälkeen vuonna 1998. Laxxxnen oli vastannut isänsä esittämiin materiaalivalintoja koskeviin kysymyksiin, mutta ei ollut osallistunut tulipalon jälkeiseen remonttiin muutoin, koska ei ollut omistanut asunnon osakkeita. Hän ei ollut toiminut apumiehenä remontissa. Laxxxnen oli ymmärtänyt, että remontin loppukatselmus oli tehty. Hänen mukaansa loppukatselmuksen toteuttaminen edellyttäisi vähäisiä korjauksia hänen asunnossaan, mutta hän ei ole osannut kertoa, miksei loppukatselmusta ole tästä seikasta huolimatta tehty.

Laxxxsella ei kertomansa mukaan ollut ollut kokemusta rakentamisesta eikä hänen isänsä ollut ollut rakennusmies. Laxxxnen oli ollut siinä käsityksessä, että kellarikerroksen kosteusvaurio oli saatu kuivattua siinä vaiheessa, kun hän oli aloittanut kellarikerroksen remontin. Kellarikerroksen lattialämmitys ei ollut tarkoitettu lämmittämään huoneilmaa ja se oli toiminut aikaisemmin eikä se ollut rikki. Hänellä ei ollut ollut tietoa kuntoarviosta (K7), koska arvion olivat teettäneet asunnon B silloiset asukkaat.

J. Strttt on kertonut, että lattiakaivossa oli ollut kuparisia korokerenkaita ja varsinainen lattiakaivo oli ollut syvällä rakenteessa. Lattian veden- eristettä ei ollut liitetty lattiakaivoon tai korokerenkaisiin asianmukaisesti. Tällaista lattiakaivon rakennetta oli käytetty 1900-luvun alusta aina 1960- 1970-luvuille saakka.

Kapillaarinen vedennousu johtuu huokosalipaineesta. Kosteus etenee huokoisessa materiaalissa ja siirtyy myös sivusuunnassa. Alapohjan rakenne oli samanlainen koko kellarikerroksessa, minkä vuoksi koko kellarikerroksen alapohja tuli korjata. Alapohja oli kastunut täyttömaahan saakka. Strttt ei ole osannut sanoa, oliko takkahuoneessa täysin sama rakenne kuin pesuhuoneessa. Hän oli tarkastusta tehdessään todennut, että kellaritilojen korjauksissa tulisi muuttaa rakenteita. Tiivis muovikalvo joka puolella estäisi kosteuden nousun. Ilmavuodot tulisi korjata tiivistämällä.


M. Kattt on kertonut, että Ektttdin laskelmien lisäksi rakennuksen ulkopuolisissa korjaustöissä on huomioitava päädyn sisäänkäynnin betoniportaat ja katos sekä terassipatio, koska kaivuusyvyys tulee olemaan noin kolme metriä ja työturvallisuus on huomioitava korjaustöiden toteutuksessa. Mikäli kellarikerroksen lattia korjattaisiin vain osittain, aiheuttaisi täyttömaa riskin siitä, että kosteus siirtyy kuivatulle puolelle ja vauriot voivat uusiutua. Ilmavuotojen tiivistämiseen liittyy riski siitä, ettei tiivistys pidä, vaikkakin yksittäisen läpiviennin tiivistäminen toimii varsin luotettavasti.
Rakenteita ei pitäisi korjata tiivistämällä. Käyttöönottotarkastusta ei tehdä ilman, että samalla vaadittaisiin loppukatselmusta, koska käytännössä loppukatselmus on ns. leimasin, jos ei ole vaadittu lisätöitä suoritettavaksi käyttöönottotarkastuksen jälkeen.

K. Mättt on kertonut, että lämmitysjärjestelmä ei ollut toiminut täydellisesti, koska kolmitieventtiili oli ollut rikki. Lämmitysjärjestelmän korjaus- kustannukset voisivat olla noin 2.000 euroa. Lattialämmityksen tarkoitus on kuivata kosteat lattiapinnat, jotta rakenteisiin ei pääse kosteutta. Lattialämmityksen puuttuessa lämmitys voidaan toteuttaa myös sähkö- tai rättipatterilla. Kumpaakaan näistä ei ollut ollut. Viemärirakeita ei ole normaalia käyttää useammin kuin kerran tai kaksi vuodessa.

R. Grötttg on kertonut, että kosteutta voi siirtyä maaperästä sekä kapillaarisesti että diffuusion kautta. Suhteellisen kosteuden lukeman sijaan tulisi kosteutta arvioitaessa kiinnittää huomiota todettuun vesihöyryn määrään. Kosteuden siirtyminen kapillaarisesti edellyttää, että kosteusprosentti on yli 98. Diffuusioon vaikuttaa maaperän lämpötila. Jos lattiassa ei ole lämmöneristystä, osa kosteudesta voi johtua siitä, että maaperä lämpiää ja kosteus siirtyy rakenteen suuntaan. Laatan alle asennettu vedeneristys ei vaikuta kosteuden nousemiseen laatan alapintaan, jos ei ole muuta tiivistystä tai lämmöneristystä. Kapillaarisen kosteuden siirtyminen rakenteeseen koskee tyypillisesti kaikkia tiloja, jotka ovat maanpinnan alapuolella, ellei ole tehty tarvittavia toimenpiteitä kapillaarisen kosteuden katkaisemiseksi. Kapillaarikatko voidaan toteuttaa erilaisin kerroksin. Koska osassa alapohjaa on Strtttin raportissa (K11) todettu olevan muovikerros ja rakenne on sama koko alapohjassa, ei kosteus todennäköisesti nouse kapillaarisesti.
Niiltä osin kuin kosteutta ei ole havaittu, ei kellarikerroksen koko lattiaa ole tarpeen korjata, vaikka voisi olla kannattavaa korjata kaikki osat kerralla.
Asunnon A voi saada itsenäisesti korjattua, koska korjaukset voidaan tehdä niin, ettei toisesta asunnosta kulkeudu toiseen ilmaa. Kellarin betonirakenteet ovat tiiviitä.

M. Ekttt on kertonut, että kapillaarikatko asuntojen välille voidaan toteuttaa asentamalla teräslevy. Asuntojen väliset rakenteet on mahdollista saada tiiviiksi käyttämällä tiivistysmenetelmää. Korjaustyöt kestävät kuudesta kahdeksaan viikkoa. Lattian korjaustarvetta ei ole siltä osin, kuin kellarikerroksessa ei ole todettu kohonneita kosteuspitoisuuksia. Remontti on mahdollista toteuttaa siten, ettei takkahuoneen lattiaa korjata. Kosteus voi olla kapillaarisesti maaperästä nousevaa kosteutta, mutta silloin tulisi kosteuspitoisuuksille eri kellarikerroksen osissa löytää jokin ulkopuolinen selitys, kuten vesisuoni, joka vaikuttaa voimakkaammin tiettyihin kohtiin maaperässä. Loppukatselmus oli loppukatselmusraportin perusteella (K15) tehty, koska normaali käytäntö oli ollut, että asiakirjasta yliviivataan se osa otsikosta, jota ei katsota suoritetun. Nyt käytössä olevasta raportista ei ole yli- viivattu kohtaa ”loppukatselmus”. Rakennusvalvonta olisi ollut yhteydessä yhtiöön, mikäli se olisi katsonut, että loppukatselmus on tekemättä.

M. Tuottten on kertonut, että isännöitsijäntodistus oli ollut hänen mukanaan esittelyssä. Kaikkia asunnon tietoja, kuten rakennusvuotta, ei ollut mainittu myyntiesitteessä, koska ne kävivät ilmi isännöitsijäntodistuksesta. Kirjallisena todisteena (V15) oleva isännöitsijäntodistus on se, jonka Tuottten oli laatinut ja isännöitsijä allekirjoittanut kaupantekoa varten. Kaupantekoon tulee olla tuore isännöitsijäntodistus, minkä vuoksi Tuottten oli laatinut uuden, joka vastasi tiedoiltaan asunnon esittelyssä Foxxxlin ja Lexxxren käytettävissä ollutta isännöitsijäntodistusta. Loppukatselmus oli raportin (K15) mukaan tehty, koska asiakirjasta ei ollut yliviivattu otsikkoa ”loppukatselmus”.

Tiedonantovirheet

Asunnon ikää koskevat tiedot

Asunnon kahdesta erisisältöisestä myyntiesitteistä (K3/V8 ja K34) ilmenee, että asunnon rakennusvuodeksi ja käyttöönottovuodeksi on ilmoitettu 1988. Toisen esitteen (K3/V8) kohdassa ”vahingot” on ilmoitettu, että alkuperäinen talo on palanut ”10/1986” ja palo oli saanut alkunsa sähköjohdoista. Lisäksi esitteessä on mainittu, että asunnossa on ollut vesivahinko ja kosteusvaurioita, jotka olivat aiheutuneet siitä, että vuonna 1998 kondensaatiovesi oli tullut yläkerran yhden makuuhuoneen katosta pieneltä alueelta. Vesivahingot on esitteessä ilmoitettu korjatuiksi. Hovioikeus katsoo, etteivät myyntiesitteet sellaisenaan osoita, että rakennuksen jokin osa olisi peräisin ajalta ennen vuotta 1988.

Esitteissä oleva maininta ”kerros/kerroksia 1/3” osoittaa, että asunnossa on ilmoitettu olevan kolme kerrosta. Myös pohjapiirroksessa on kuvattu kolme kerrosta. Kirjallisena todisteena (K4) olevasta muutos- ja korjaustöiden listasta ilmenee vastaavasti, että asunto käsittää kolme kerrosta. Listassa ei ole kellarikerroksen osalta mainintaa muista korjaustoimenpiteistä kuin vuonna 2012 tehdystä remontista.

Isännöitsijäntodistuksessa päiväyksellä 5.2.2013 (K5/V2) on otsikon ”yhteisessä käytössä olevat tilat, tiedot kiinteistöstä ja muut tiedot” alla valmistumisvuodeksi ilmoitettu ”-56, -76 ja -88”. Valmistumisvuotta koskevan kohdan vieressä on talotyyppiä ja rakennusainetta koskevaan tekstikenttään kirjattu ”Rak 1”, mikä hovioikeuden käsityksen mukaan on ymmärrettävissä siten, että ainakin talotyyppi ja rakennusaine koskevat nimenomaisesti rakennusta 1, jossa kaupan kohteena ollut asunto A sijaitsee. Näin ollen vaikka kyse on valmistumisvuoden osalta merkinnästä, joka lähtökohtaisesti koskee kiinteistöä kokonaisuudessaan, hovioikeus katsoo, että kyseisen isännöitsijäntodistuksen osana merkintä tukee Laxxxsen väitettä siitä, että Foxxxlin ja Lexxxren on tullut ymmärtää rakennuksen kyseisen osan olevan 1950-luvulta.

Tuottten kertomuksesta ilmenee, että hänellä on ollut 5.2.2013 päivätyn isännöitsijätodistuksen (K5/V2) tietoja vastaava isännöitsijätodistus asunnon esittelytilaisuudessa. Hovioikeus ei pidä uskottavana Foxxxlin ja Lexxxren väitettä siitä, ettei heillä olisi ollut minkäänlaista isännöitsijäntodistusta käytettävissään ennen kuin vasta kaupantekotilaisuudessa. Riidatonta joka tapauksessa on, että isännöitsijäntodistus on ollut Foxxxlin ja Lexxxren käytössä viimeistään kaupantekopäivänä ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Näin ollen hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Foxxxlilla ja Lexxxrella on ollut tieto isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ennen lopullista kauppaa.

Paritalon kuntoarviosta (K6/V1) ilmenee, että kiinteistön perustiedoissa on ilmoitettu olevan kyse vuonna 1955 valmistuneesta 2 kerroksisesta paritalo- asunnosta, jossa on osittainen kellarikerros, ja että asunto on ala- ja yläkerran osalta jälleen rakennettu vuonna 1988. Kuntoarvio on ollut riidattomasti Foxxxlin ja Lexxxren käytettävissä ennen kaupantekoa. Edelleen kuntoarviossa on käytetty johdonmukaisesti termejä yläkerta, alakerta ja kellarikerros. Hovioikeus katsoo, että kuntoarviosta käy näin ollen ilmi, että asunnosta on jälleenrakennettu vain yläkerta ja alakerta.

Lexxxren ja Foxxxlin mukaan Tuottten oli väittänyt kellarikerroksen olleen uusi. Foxxxlin ja Lexxxren väitteen tueksi ei ole esitetty muuta näyttöä kuin heidän kertomuksensa, minkä vuoksi hovioikeus katsoo, ettei kertomuksille tule antaa merkitystä arvioitaessa asunnosta Lexxxrelle ja Foxxxlille annettuja tietoja.

Ottaen huomioon ostajien selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Foxxxlin ja Lexxxren on tullut ymmärtää heillä käytössään olleiden asiakirjojen perusteella, ettei asunnon kellarikerrosta ole jälleenrakennettu vuonna 1988, vaan se on ollut peräisin vuodelta 1956. Tämä siitäkin huolimatta, ettei asiasta ollut mainintaa myyntiesitteissä. Näin ollen asunnon valmistumisvuoden osalta asiassa ei ole näytetty olevan kyse tiedonantovirheestä.

Salaojat ja viemäri

Hovioikeus on edellä katsonut, että Foxxxlin ja Lexxxren on tullut ymmärtää asunnon kellarikerroksen olevan vuodelta 1956. Asiassa ei ole näytetty, että salaojien osalta Foxxxlille ja Lexxxrelle olisi annettu tietoa niille suoritetuista korjauksista. Siitä, että salaojajärjestelmän olisi esittelytilaisuudessa kerrottu olleen kunnossa ei ole muuta selvitystä kuin Lexxxren yksilöimätön kertomus. Kuntoarviosta (K6/V1) ilmenee, että salaojien kuntoa ja korkeusasemia ei oltu voitu selvittää käytetyllä kuntoarviointimenetelmällä, koska salaojakaivoja ei ollut ollut näkyvillä rakennuksen ulkonurkilla. Kuntoarviossa salaojien olemassaolo, kunto ja korkeusasema oli kehotettu selvittämään. Ottaen huomioon salaojista kuntoarviossa annetut tiedot ovat Foxxxlin ja Lexxxren tullut pitää mahdollisena, että myös salaojat ovat rakennuksen kellarikerroksen tavoin 1950-luvulta, minkä vuoksi salaojien olemassaolo ja kunto on kuulunut heidän selonottovelvollisuutensa piiriin.


Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy muutoin käräjäoikeuden perustelut sekä katsoo kuten käräjäoikeus, ettei asunto ole ollut merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajien on ollut perusteltua olettaa.

Viemäristä annettujen tietojen osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen.

Loppukatselmus

Kirjallisesta todisteesta K31 ilmenee, että Espoon kaupunki oli ilmoittanut Foxxxlille 30.11.2015, ettei rakennuksen loppukatselmuksia ole vuoden 1987 jälkeen suoritettu. Katttn, Ektttdin ja Tuottten kertomuksista ilmenee, että tavanomaisesti loppukatselmus- ja käyttöönottoraportti on laadittu samalle asiakirjapohjalle siten, että tarpeeton vaihtoehto yliviivataan. Hovioikeus katsoo kertomusten perusteella selvitetyksi, että loppukatselmus on kirjallisena todisteena (V15) olleen asiakirjan perusteella voitu ymmärtää tehdyksi käyttöönottokatselmuksen yhteydessä. Asiassa ei ole näytetty, että kaupungin rakennusvalvonta olisi vaatinut Laxxxselta loppukatselmusta ennen kaupantekoa.

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Laxxxnen olisi tiennyt tai hänen olisi tullut tietää loppukatselmuksen jääneen toimittamatta. Asiassa ei ole myöskään näytetty, millä tavoin loppukatselmuksen toimittamatta jättämisen perusteella asunto olisi merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen hovioikeus katsoo, ettei asunnossa ole virhettä siltä osin kuin loppukatselmus mahdollisesti on toimittamatta.

Asunnon rakenteelliset virheet

Alakerran märkätilat

Asiassa on riidatonta, että kellarikerroksen märkätilat oli remontoitu vuonna 2012. Foxxxl ja Lexxxri ovat voineet luottaa siihen, että remontti oli tehty vuonna 2012 voimassa olleiden määräysten mukaisesti ja ettei tilaan lähitulevaisuudessa liity merkittäviä käyttöiästä johtuvia korjaustarpeita.

Grötttgin porareikämittauksin suorittamien kosteusmittauksien tulokset ilmenevät hänen raportistaan (K21/V5). Porareikämittausta voidaan lähtökohtaisesti pitää luotettavampana mittausmenetelmänä kuin pintamittausta, johon Strtttin suorittamat kosteusmittaukset (K10 ja K11) ovat perustuneet. Grötttgin raportista (K21/V5) ilmenee, että asunnon A kellarikerroksen käytävän lattiassa, pesuhuoneen lattiassa ja saunan lattiassa kosteus- prosentti ja vesihöyryn määrä ovat olleet korkeita ja niiden pitoisuudet ovat olleet suurempia syvemmältä mitattaessa. Grötttgin kertomuksesta ilmenee, että kuvatunlaiset kosteuspitoisuudet voivat olla seurausta maaperästä kohonneesta kosteudesta, mutta on mahdollista, että kyse on myös käyttökosteudesta, joka on esimerkiksi haihtumisen seurauksena kuivunut enemmän lähempänä laatoitusta olevista materiaaleista.

Ektttdin kertomuksesta ilmenee, että syvemmällä materiaaleissa olevat kosteuspitoisuudet eivät osoita, että maaperästä nousee rakenteisiin kosteutta, vaan pitoisuudet voivat selittyä myös maaperässä kulkevalla vesisuonella ja pintamateriaalien kosteus voi olla ns. käyttökosteudesta johtuvaa.

Kerrottu näyttö osoittaa, että pesuhuoneen ja saunan lattian ja seinien vedeneristys on tehty puutteellisesti. Kosteuden syynä ei voida yksin Grötttgin raportista (K21/V5) ilmenevien mittaustulosten perusteella katsoa olevan maaperästä nouseva kapillaarikosteus, vaan kyse voi olla myös puutteellisista eristyksistä johtuvasta käyttökosteudesta tai näiden yhdistelmästä. Hovioikeus katsoo joka tapauksessa selvitetyksi, ettei vuoden 2012 määräysten mukaan remontoidussa tilassa tulisi olla kuvattuja kosteuspitoisuuksia.

Grötttgin raportin mukaan takkahuoneessa ei ole mitattu kohonneita kosteuspitoisuuksia, kun taas Strtttin raporteista puolestaan ilmenee, että pintamittauksissa kosteutta on havaittu. Kuten edellä on todettu, asiassa ei ole selvitetty, että kosteus rakenteisiin nousisi kapillaarisesti maaperästä, vaan pesuhuoneen ja saunan korkeille kosteuspitoisuuksille on myös muita selittäviä tekijöitä. Näin ollen yksin sen perusteella, että saunan ja pesuhuoneen maapohja on samanlainen kuin takkahuoneessa, ei voida katsoa myös takkahuoneessa olevan virhettä, kun siellä kosteutta ei porareikämittauksissa ole havaittu.

Grötttgin raportista ilmenee, että kohonneita kosteuspitoisuuksia on havaittu käytävän ulkoseinässä ja lattiassa. Hovioikeus viitaten tältä osin takkatilan osalta lausuttuun katsoo, ettei kosteuden tältäkään osin ole osoitettu nousevan kapillaarisesti maaperästä. Kosteuden syynä voi olla myös puutteellinen salaojajärjestelmä ja maan kallistukset talon ulkopuolella, koska kysymys on kosteudesta talon ulkoseinässä ja sen vieressä lattiassa.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kellarikerroksen sauna ja pesuhuone eivät ole vastanneet sitä, mitä voidaan katsoa sovitun ja asunto on näiltä osin merkittävästi huonompi kuin Foxxxlin ja Lexxxren on ollut perusteltua edellyttää. Saunan ja pesuhuoneen osalta asunnossa on näin ollen virhe.

Lattialämmitys ja lattiakaivo

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että pesuhuoneen, pukuhuoneen ja takkahuoneen lattialämmityksen sekä viemärin lattiakaivon osalta asunnossa on virhe. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut näitä koskevin osin.

Alapohja ja ulkoseinä

Hovioikeus viittaa alakerran märkätiloista lausumaansa ja toteaa, että ala- pohja on märkä pesuhuoneen ja saunan kohdalla. Asiassa ei ole selvitetty, että rakenteet olisivat takkahuoneen kohdalla kastuneet täyttömaahan asti. Grötttgin raportista ilmenee, ettei porareikämittauksissa ole takkahuoneen kohdalla havaittu kohonnutta kosteutta. Näin ollen alapohjassa on virhe ainoastaan pesuhuoneen ja saunan osalta.


Ulkoseinän osalta hovioikeus viittaa märkätiloista lausumaansa ja katsoo, että ulkoseinän kosteuden ei ole osoitettu johtuvan muusta kuin puutteellisesta salaojajärjestelmästä ja maan kallistumasta. Koska Foxxxlin ja Lexxxenon katsottu voineen ymmärtää näihin liittyvät puutteet, ei tästä johtuvan kosteuden osalta ulkoseinässä ole virhettä ja ulkoseinän osalta Foxxxlin ja Lexxxren vaatimus hylätään.

Kellaritilojen ilmanvaihto

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että kellaritilojen ilmanvaihdon osalta asunnossa on virhe. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut näitä koskevin osin.

Yläkerran kylpyhuone

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että mahdollinen vedeneristeen puuttuminen ei ole virhe. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut yläkerran kylpyhuoneen osalta.

Keskikerroksen makuuhuone

Levykotelon ilmavuodon osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja katsoo kuten käräjäoikeus, että asunnossa on ollut virhe.

Todettujen makuuhuoneen ulkoseinän ja lattian rajan ilmavuotojen osalta hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että niistä ei ole reklamoitu viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallintaan saamisesta. Asiassa ei ole myöskään näytetty, että Laxxxnen olisi tiennyt näistä ilmavuodoista tai muutoin menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti kyseisten seikkojen osalta. Ostajat ovat näin menettäneet oikeutensa vedota sanottuihin virheisiin. Vaatimus on kuitenkin hylättävä eikä käräjäoikeuden tavoin jätettävä tutkimatta.

Savupiippu

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei savupiipusta ole reklamoitu ajoissa. Ostajat ovat näin menettäneet oikeutensa vedota savupiipun virheeseen. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut tältä osin. Vaatimus on kuitenkin hylättävä eikä käräjäoikeuden tavoin jätettävä tutkimatta.

Sadevesien ohjaus ja maanpinnan kallistukset

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että Laxxxnen on vastauksessaan vedonnut siihen, etteivät Foxxxl ja Lexxxri olleet vedonneet kohtuullisessa ajassa sade- ja sulamisvesiongelman sekä maanpinnan muotoilun osalta asunnon virheeseen. Näin ollen Foxxxlin ja Lexxxren väite siitä, että Laxxxsen vaatimus on prekludoitunut, hylätään.

Hovioikeus on edellä katsonut, että Foxxxlin ja Lexxxren on täytynyt ymmärtää, että salaojat voivat olla alkuperäiset. Minkäänlaisia suoritettuja muutostöitä ei ole mainittu tehtyjen korjaustoimenpiteiden listassa (K4) ja kuntoarviossa (K6/V1) on todettu, että sade- ja sulamisvesien vedenpoistoa tulisi parantaa. Foxxxl ja Lexxxri ovat myös vedonneet siihen, ettei maanpinta ole ollut näkyvillä heidän tutustuessaan asuntoon talvella. Hovi- oikeus katsoo, että edellä mainituissa olosuhteissa mahdolliset sadevesien ohjauksen puutteet ja maanpinnan kallistuksien asianmukaisuus ovat kuitenkin kuuluneet ostajien selonottovelvollisuuden piiriin. Näin ollen asunnossa ei tältä osin ole virhettä.

Naapurihuoneiston virheiden vaikutukset

Naapurihuoneiston mahdollisten virheiden vaikutusten osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ostajien asunnossa ei ole näytetty olevan virhettä. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut tältä osin.

Virheiden seuraamukset

Kaupan purku

Hovioikeus on edellä katsonut asunnossa olleen tietyt virheet. Grötttg, Strttt ja Ektttd ovat pitäneet virheiden korjaamista mahdollisena, mikä ilmenee myös kirjallisina todisteina olevista kuntotarkastusraporteista ja Ekttin asiantuntijalausunnosta. Ektttdin kertomuksesta ilmenee, että korjaustyöt kestäisivät kuudesta kahdeksaan viikkoa. Asunnon virheet ovat merkittäviä ja vaikuttavat asumisviihtyvyyteen, mutta asiassa esitetyn selvityksen perusteella kuitenkin korjattavissa ilman kohtuutonta haittaa ostajille. Esitetty selvitys huomioon ottaen korjauskustannuksiin ei liity varteenotettavaa riskiä siitä, että ne kohoaisivat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajien voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että hinnanalennusta on pidettävä riittävänä seuraamuksena eikä kaupan purkuun ole aihetta.

Hinnanalennus

Edellä on todettu, että alapohjan kastuminen on näytetty koskevan vain saunaa ja pesuhuonetta. Takkahuoneen osalta alapohjassa ei ole todettu olleen kosteudesta johtuvaa virhettä. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58 vahvistaman linjan mukaisesti on hinnanalennuksen kohtuullisuutta harkittaessa arvioitava myös ostajan korjausten toteutukseen ja niiden onnistumiseen liittyvät riskit. Vaikka asiassa ei ole näytetty, että kosteus johtuisi kapillaarisesti maaperästä kohoavasta kosteudesta, ei tätä ole voitu myöskään täysin sulkea pois. Hovioikeus tässä tilanteessa katsoo, että alapohjan massan vain osittain vaihtaminen sisältää riskin siitä, että alapohjaan takkahuoneen kohdalle muodostuu kosteutta. Ottaen huomioon kellarikerroksen kokonaispinta-ala, välttämättömien korjaustöiden laajuus ja niistä aiheutuva haitta sekä toisaalta riski lisäkustannuksista ei alapohjan maa-aineksen vaihtamista vain osaan kellarikerrosta voida pitää kohtuullisena korjaustoimenpiteenä. Hinnanalennus tulee näin määrätä koko alapohjan korjaustöiden perusteella.

Ektttdin asiantuntijalausunnon kustannusarviossa (K16) alapohjan korjaus- kustannusten on arvioitu olevan 25.386 euroa, mikä määrä sisältää myös salaojien asentamisen, maanpinnan muotoilun ja sadevesien ohjaamisen. Hovioikeus on edellä katsonut, että sanotuilta osin kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä. Kustannusarviossa on yksilöity tiettyjä kustannuksia, jotka voidaan yhdistää sanottuihin korjauksiin. Lisäksi hovioikeus toteaa, että todettujen virheiden johdosta on joka tapauksessa tehtävä maansiirtotöitä ja samalla myös maanpinta tulee muotoiltua uudelleen. Hovioikeus arvioi Ektttin kustannusarviosta tarpeellisten korjausten kustannukseksi 23.000 euroa. Kun korjaukset kohdistuvat pääosin rakenteisiin, joiden osalta tasonparannuksella on vain vähäinen merkitys, hovioikeus katsoo tältä osin oikeaksi hinnanalennuksen määräksi 20.000 euroa.

Kattt on katsonut, että Ektttdin arviossa mainittujen töiden lisäksi kustannuksia aiheutuu siitä, että korjattavien virheiden johdosta asunnon katos, portaat ja terassi tulee purkaa sekä rakentaa uudelleen. Hovioikeus katsoo, että ilman sanottuja purkutoimia todettujen virheiden korjaaminen on merkittävästi työläämpää ja siten on olemassa myös todellinen mahdollisuus, että korjauskustannukset tulevat nousemaan edellä todetusta. Näin ollen hinnanalennuksena on hyväksyttävä myös Katttn arvio 18.366 euroa.
Kun kysymys on purkamisesta ja ennallistamisesta, ei siitä aiheudu mitään tasonparannusta.

Edellä mainituin ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perustein hovioikeus pitää kohtuullisena alapohjan virhettä vastaavana hinnanalennuksena 38.366 euroa.

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei Foxxxlin ja Lexxxren kanteessa ole yksilöity autotallin ja teknisen tilan virheellisyyksiä eikä koteloituja tiloja. Koteloituja tiloja ei voida katsoa hyväksyttäväksi jätteen säilytyspaikaksi, koska kulut jätteiden hävittämisestä kellarikerroksen muutostöiden ohessa jäävät Foxxxlin ja Lexxxren kannettaviksi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että koteloituihin tiloihin jätetyn rakennusjätteen poistamisesta aiheutuvat kustannukset tulee huomioida hinnanalennusta laskettaessa kellarikerroksen korjausten perusteella. Koteloidun tilan osuutta ei ole huomioitu Ektttdin kustannusarviossa. Kattt on arvioinut koteloitujen tilojen korjaustöiden määräksi yhteensä 4.800 euroa. Hovioikeus katsoo, että rakennusjätteen osalta kohtuullisena osuutena tästä tulee pitää 1.000 euroa. Muilta osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut kellarikerroksen hinnanalennuksen ja tasonparannuksen osalta. Kellarikerroksen virheitä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi hovioikeus katsoo edellä esitetyin perustein 31.000 euroa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut viemärijärjestelmän, antennin kohdalla olevan vesivuodon ja tuuletusputken kohdalla vuotavan katon korjauskustannusten sekä kellarikerroksen ilmanvaihdon ja lattialämmityksen osalta. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin hinnanalennuksen määräksi viemärin osalta 1.100 euroa, keskikerroksen makuuhuoneen ilmavuodon osalta 483 euroa, vesikatteen vuotojen ja tuuletusputken kallistuksen osalta 1.905 euroa sekä kellarin ilmanvaihdon ja lattialämmityksen osalta 2.000 euroa eli sanotut määrät yhteensä 5.488 euroa.

Laxxxnen on näin velvoitettava maksamaan hinnanalennuksena Foxxxlille ja Lexxxrelle yhteensä 74.854 euroa.

Vahingonkorvaus

Foxxxl ja Lexxxri eivät ole osoittaneet, että asunnon virheistä aiheutuisi sellaista välitöntä vaaraa asumisturvallisuudessa, ettei asunnossa voisi asua. Näin ollen muuttokulujen ja vuokrakulujen osalta vahingonkorvausvaatimus hylätään. Edellä todettujen virheiden seurauksena tuhoutuneesta irtaimistosta ei ole esitetty selvitystä. Näin ollen vahingonkorvausvaatimus tältä osin hylätään.

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Laxxxnen on väittänyt, ettei hän ole toiminut asiassa tuottamuksellisesti eikä hän näin ollen ole vahingonkorvausvelvollinen. Hän ei ole esittänyt mitään selvitystä esimerkiksi siitä, miten vuonna 2012 suoritettu märkätilojen korjaus on tehty. Muutoinkin asiassa on jäänyt selvittämättä, etteivät asunnossa todetut virheet olisi johtuneet Laxxxsen huolimattomuudesta.
Hovioikeus katsoo, että teetetyt selvitykset ovat olleet tarpeen edellä todettujen virheiden selvittämiseksi. Käräjäoikeuden valmisteluistunnon 26.4.2016 pöytäkirjasta ilmenee, että selvittelykustannusten määrä on myönnetty eikä määrää ole hovioikeudessa riitautettu. Kustannukset ovat aiheutuneet tarpeellisista toimenpiteistä virheiden selvittämiseksi. Näin ollen Laxxxnen on velvoitettava korvaamaan Foxxxlille ja Lexxxrelle määrältään riidattomaksi katsottavat virheiden selvittelykustannukset 6.985,74 euroa.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan vastaavaa on sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Foxxxlin ja Lexxxren virhevaatimukset käräjäoikeudessa on hyväksytty merkittäviltä osin. Jo käräjäoikeudenkin vastaanottamasta näytöstä ilmenee, että asian painopiste on ollut kellarikerrosta ja alapohjaa sekä viemäriä, lämmitystä ja ilmavuotoja koskevissa väitteissä. Näihin liittyneet Foxxxlin ja Lexxxren vaatimukset ovat pääosin menestyneet jo käräjäoikeudessa eikä hovioikeus ole näiltä osin merkittävästi muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.



Foxxxlin ja Lexxxren vaatimukset ovat ensisijaisesti liittyneet virheisiin, joista seuraamuksena voi olla kaupan purku tai hinnanalennus. Näin ollen sillä, ettei heidän vaatimuksensa kaupan purusta ole menestynyt, ei ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa oikeudenkäyntikuluvastuuta käräjäoikeuden osalta.

Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Laxxxnen on velvoitettava korvaamaan osa Foxxxlin ja Lexxxren oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Hovioikeus pitää kohtuullisena korvattava määränä puolta Foxxxrn ja Lexxxren tarpeellisista oikeudenkäyntikuluista. Laxxxnen on määrällisesti hyväksynyt oikeudenkäyntikuluista maksettavaksi korvaukseksi 43.789,29 euroa. Hovioikeus katsoo, että Lexxxren ja Foxxxlin vaatimaa oikeudenkäyntikulujen määrää on pidettävä asian laatu ja laajuus sekä Lexxxren ja Foxxxlin asema kantajina huomioon ottaen kohtuullisena, joten Laxxxsen korvattava määrä on puolet vaaditusta 66.556,96 eurosta eli 33.278,48 euroa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Hovioikeudessa Foxxxlin ja Lexxxren muutoksenhaun kohteena on ollut asunnon virheiden laajuus ja niiden seuraamus eli kaupan purku tai tuomittavan hinnanalennuksen määrä sekä virheiden perusteella maksettava vahingonkorvaus ja oikeudenkäyntikulujen korvaaminen käräjäoikeudessa. Hovioikeuden käsittelyssä on ollut havaittavissa, että Foxxxlin ja Lexxxren päävaatimus on hovioikeudessa ollut kaupan purku, mikä vaatimus ei ole menestynyt. Sen sijaan he ovat muilta osin jossain määrin voittaneet muutoksenhakunsa.

Laxxxsen muutoksenhaun kohteena on ollut käräjäoikeuden tuomio siltä osin kuin ostajien vaatimukset on hyväksytty ja hinnanalennuksen määräksi on määrätty yli 20.000 euroa. Laxxxsen vaatimuksen mukaisesti kellarikerroksen takkahuoneessa ei ole katsottu olevan virhettä, mutta tällä seikalla ei ole ollut merkitystä hinnanalennuksen määrään. Muilta osin Laxxxnen on hävinnyt valituksensa.

Hovioikeus katsoo, että sanotussa asetelmassa on kohtuullista, että Foxxxl ja Lexxxri saavat osakorvauksen heille hovioikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluistaan. Riittävä määrä on 15.000 euroa.


Tuomiolauselma

Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

B. Laxxxsen P. Foxxxlille ja H. Lexxxrelle maksettavaksi määrätty hinnanalennus korotetaan 74.854 euroon korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 5.2.2013 – 21.1.2014 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.1.2014 alkaen.

B. Laxxxnen velvoitetaan suorittamaan P. Foxxxlille ja H. Lexxxrelle selvittelykuluista johtuvana vahingonkorvauksena 6.985,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.12.2014 lukien.

B. Laxxxnen velvoitetaan suorittamaan P. Foxxxlille ja H. Lexxxrelle oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudessa 33.278,48 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muutoin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

B. Laxxxnen velvoitetaan suorittamaan P. Foxxxlille ja H. Lexxxrelle oikeudenkäyntikulujen korvauksena hovioikeudessa 15.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 19.2.2018.

Helsingin hovioikeuden puolesta:





















Kantajat
P. Foxxxl H. Lexxxri

Vastaaja
B. Laxxxnen


Asia Irtaimen kaupan purkaminen tai hinnanalennus ja vahingonkorvaus

Vireille 20.11.2014



KANTAJIEN VAATIMUKSET

P. Foxxxl ja H. Lexxxri ovat ensisijaisesti vaatineet, että heidän ja B. Laxxxsen välillä 5.2.2013 tehty asunto-osakkeiden kauppa puretaan ja että Laxxxnen velvoitetaan osakekirjojen palauttamista vastaan palauttamaan heille osakkeiden kauppahinta 458.000 euroa ja maksamaan korkolain mukaista tuottokorkoa 100.000 eurolle 5.2.2013 lukien ja 358.000 eurolle 30.4.2013 lukien 21.1.2014 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 458.000 eurolle 22.1.2014 alkaen ja että Laxxxnen vetvoitetaan korvaamaan Foxxxlille ja Lexxxrelle asunnon korjaus- ja parannuskulut yhteensä 95.538 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua vaatimuksen tekemisestä 21.1.2014 lukien sekä maksamaan heille

Toissijaisesti Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että osakkeiden kauppahintaa alennetaan pyöristettynä 180.782,00 eurolla ja Laxxxnen velvoitetaan palauttamaan heille 180.782,00 euroa ja maksamaan korkolain mukaista tuottokorkoa 100.000 eurolle 5.2.2013 lukien ja 65.633,84 eurolle 30.4.2013 lukien 21.1.2014 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 458.000 eurolle 22.1.2014 alkaen.


Edelleen Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että Laxxxnen joka tapauksessa, sekä ensi- että toissijaisen vaatimuksen yhteydessä velvoitetaan korvaamaan heille aiheutunut vahinko seuraavasti:

-vaurioiden tutkimiskulut 6.985,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien;

-asumiskulut 1.662 euroa kuukaudessa 1.11.2014 ja 30.6.2015 väliseltä ajalta, yhteensä 13.296 euroa ja kullekin 1.662 euron erälle kunkin kuukauden toisesta arkipäivästä luettavine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen, kuitenkin aikaisintaan haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;

-muuttokulut 625 euroa pois muutosta ja 375 euroa takaisin muutosta, yhteensä 1.000 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;

-tuhoutuneen henkilökohtaisen irtaimiston arvo 1.168 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;

-asunnon ylläpitokuluina asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin nojalla yhtiövastikkeet 1.5.2013 lukien 254,83 euroa kuukaudessa käräjäoikeuden tuomioon saakka;

-asunnon sähkökulut 1.5.2013 lukien 90,00 euroa kuukaudessa käräjäoikeuden tuomioon saakka, lukuun ottamatta 1.11.2014-30.6.2015 välistä aikaa, ylläpitokulut ja sähkökulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta;

-piipun korjauskustannukset 5.042,04 euroa ja

-keskikerroksen makuuhuoneen korjauskustannukset yhteensä
10.106.46 euroa. Määrä koostuu työstä 7.860,50 eurosta ja tarvikkeista 3.019,86 euroa.

Vielä Foxxxl ja Lexxxri ovat vaatineet, että Laxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 66.556,96 eurolla korkoineen.

Kannevaatimusten perusteet

Foxxxl ja Lexxxri ostivat 5.2.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Laxxxselta Asunto Oy Nuxxxtie 3 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet 1 - 183, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinpinta-alaltaan 183 neliömetrin kokoista huoneistoa Espoossa osoitteessa Nuxxxxtie 12 as 1. Kauppahinta oli 458.000 euroa ja asunnon hallinta siirtyi ostajille 30.4.2013.

Kantajille kerrottiin ennen kauppaa, että yhtiön osakkaat vastaavat kukin asuntonsa korjauskuluista. Koska samassa rakennuksessa ovat vastaajan hallinnassa olevat huoneistot, joita vastaaja ei ole suostunut tutkimaan, on ilmeistä, että yhteisissä rakenteissa olevat ongelmat aiheuttavat terveyshaittaa, vaikka kantajien hallinnassa olevat tilat korjattaisiinkin.

Kantajille on oikeudenkäynnin aikana selvinnyt myös, että rakennus- ja muutostöistä vuosina 1987 ja 1988 ei ole toimitettu loppukatselmuksia. Näin ollen toimenpiteille on hankittava uusi rakennuslupa, joka todennäköisesti edellyttää, että muutostyö täyttää voimassa olevat rakentamismääräykset. Tästä yhtiölle ja kantajille voi aiheutua mittavat kustannukset, joiden määrästä kantajilla ei ole mahdollista esittää selvitystä.

Asunnosta ennen kauppaa ostajille annetut tiedot:

Asunnon myyntiesitteen mukaan rakennus on rakennettu vuosina 1987 - 1988 ja otettu käyttöön vuonna 1988 ja sitä on remontoitu laajemmin vuonna 2012. Esitteen mukaan paikalla ollut alkuperäinen talo oli palanut lokakuussa 1986.

Foxxxlille ja Lexxxrelle ei kerrottu, että asuntoyhtiön rakennus on rakennettu vuonna 1986 palaneen rakennuksen paikalle siten, että rakentamisessa on käytetty muun muassa alkuperäisen, vuonna 1955 valmistuneen rakennuksen perustuksia ja muita rakenteita. Ainakin muun muassa rakennuksen kellarikerroksen kiviainespitoiset väliseinät, perusmuurit sekä alapohja ovat pääosin alkuperäisiä. Lisäksi rakennuksessa on alkuperäisiä viemäriputkia ja -kaivoja.

Välittäjä on kertonut Foxxxlille ja Lexxxrelle, että kaikki on rakennettu uudestaan. Foxxxl ja Lexxxri ovat erikseen tiedustelleet rakennuksen putkista, salaojista, vesijohdoista ja muista rakenteista ja saaneet sen käsityksen, että kaikki on kunnossa ja rakennettu 1980 -luvun lopulla.

Foxxxlille ja Lexxxrelle kerrottiin, että vakuutusyhtiö on vastannut talon jälleenrakentamisesta ja rakentamisen valvonnasta tulipalon jälkeen. Laxxxnen on myös rakennuslupaa koskevassa asiassa vuonna 2005 ilmoittanut, että rakennus on rakennettu samalla paikalla aiemmin olleen vanhan rakennuksen tilalle.

Myyntiesitteen liitteenä olleessa selostuksessa on kerrottu asunnossa vuosina 1998 - 2012 tehdyistä muutoksista. Selostuksen mukaan asunnon ylimmässä kerroksessa on pesuhuone laatoitettu uudelleen ja uusittu pesuhuoneen kalusteita. Asunnon alimman kerroksen pesuhuoneen lattia ja seinät on purettu ja kuivattu ja samalla on uusittu lattian ja seinien vedeneristeet.


lsännöitsijäntodistuksen mukaan yhtiössä on tehty korjauksia tarpeiden mukaisesti. Todistus ei täytä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n tai valtioneuvoston antaman asetuksen säännöksiä yhtiön ja huoneiston kunnosta annettavista tiedoista. lsännöitsijäntodistuksen on allekirjoittanut Laxxxsen hallitsemassa asunnossa asunut vuokralainen P. Vattt, joka ei ole ollut ammatiltaan isännöitsijä. Todistus ei anna oikeaa kuvaa asunnon korjaustarpeista ja se ei täytä myyjän tiedonantovelvollisuutta.

Asuntoyhtiössä ei ole laadittu asunto-osakeyhtiölain määräämää kunnossapitotarveselvitystä.

Foxxxlille ja Lexxxrelle on ennen kauppaa luovutettu Uudenmaan Rakennuskatsastus Ky:n laatima paritaloasunnon 1.6.2012 päivätty kuntoarvio. Arviossa todetaan, että rakennus on jälleenrakennettu 1988. Arvio ei kuvaa tilannetta asunnossa silloin, kun Foxxxl ja Lexxxri ovat siihen tutustuneet. Heille ilmoitettiin, että raportissa mainitut ongelmat on korjattu. Foxxxlilla ja Lexxxrella on siten ollut oikeus kauppaa päättäessään olettaa, että kellarikerroksen tilat ovat uutta vastaavassa kunnossa.

Foxxxlilla ja Lexxxrelle ei annettu Espoon Ykkössaneerauksen 5.10.2001 päivättyä rakennuksen toista asuntoa koskevaa kuntotarkastusraporttia, joka koskee nyttemmin Foxxxlin ja Lexxxren asuntoon kuuluvaa sauna- ja takkahuonetilaa. Koska molemmilla huoneistoilla on olennaisia yhteisiä rakenteita ja esimerkiksi asumisterveyteen vaikuttava mikrobit kulkeutuvat asunnosta toiseen, raportin havainnoilla on merkitystä kaupan kohteen arvioinnissa.
Asuntojen välillä ei ole paloseinää.

Raportissa todetaan, että lämmitysjärjestelmään on lisättävä vettä ja syytä tähän on kehotettu tutkimaan. Raportissa mainitut toimenpiteet, kuten tarkempi kuntotutkimus ja mahdollisesti lämpövuotojen tutkiminen, olisi pitänyt ottaa huomioon asuntoyhtiön korjaussuunnittelussa ja kertoa myös ostajille isännöitsijäntodistuksessa. Kyseessä on siten tiedonantovirhe

Kaupan jälkeen asunnossa ilmenneet laatuvirheet:

Kellarikerros ja rakennuksen alapohja sekä toisen kerroksen kylpyhuone

Viemärissä oli paha tukos, joka viittaa putken romahtamiseen. Valurautaiset viemäriputket olivat noin 30 vuotta vanhemmat, kuin Foxxxl ja Lexxxri olivat ostopäätöstä tehdessään ymmärtäneet. Putket on uusittava, koska ne ovat elinkaarensa päässä.

Kellarikerroksen kylpyhuoneen ja saunan lattiassa on kohonnutta kosteutta lähes koko lattian alalla.

Kellarin ja toisen kerroksen kylpyhuoneen vuonna 2012 uusitut märkätilat eivät täytä hyvän rakennustavan vaatimuksia ja ne on uusittava kokonaan.


Kellarikerroksen märkätiloissa:

-vanhat puupaneelit on jätetty uusien paneeleiden alle, vaikka Foxxxlille ja Lexxxrelle oli kerrottu, että ne oli poistettu;

-kiviainesrakenteisiin on kiinnitetty puurakenteita mistä aiheutuu mikrobiperäistä hajua kellariin;

-vedeneristettä ei ole liitetty lattiakaivoon;

-saunan seinissä ei ollut vedeneristeen nostoa

-vedeneriste ei ole riittävän paksu

-suihkun seinissä on kosteutta

-lattiakaivo padottaa

-kellarikerroksen lattialämmitystä ei ole lainkaan asennettu ja sen vuoksi saunasta, suihkuhuoneesta pukuhuoneesta ja takkahuoneesta puuttuu lämmitys;

Rakennuksen koko alapohja on märkä anturoita myöten:

-lähes koko alueella on kosteutta alapohjan laattojen alla;

-takkahuoneen lattiassa on kosteutta;

-ulkoseinissä on kosteutta kellarikerroksen käytävässä ja porrashuoneessa, takkahuoneessa, varastossa, saunassa sekä pesu- ja pukuhuoneessa. Lisäksi ainakin ns. 8-asunnon varaston, uima-allastilan suihkusyvennyksen ja kuntosalin seinissä on kosteutta

Kosteuden syynä on suihkuvesien lisäksi maaperästä peräisin oleva kapillaarikosteus.

Kellaritilojen ilmanvaihto on puutteellinen.

Korjaustoimenpiteinä koko kellarikerros on rakennettava uudelleen: alakerran pinnoitteet on poistettava puhtaalle pinnalle asti, levyseinät on purettava, kapillaarikatkot on asennettava, täyttöainekset on uusittava, kastuneet rakenteet on kuivattava, rakenteet ja pinnoitteet on puhdistettava ja purettavat rakenteet uusittava.

Yläkerran kylpyhuone

Yläkerran kylpyhuoneesta puuttuu vedeneriste, vaikka kylpyhuone on saneerattu vuonna 2012.


Makuuhuoneet

-keskikerroksen naapuriasunnon yläpuolella olevassa makuuhuoneessa on ilmavuoto, joka on tiivistettävä, huoneessa on myös mikrobiperäistä hajua

-yläkerran makuuhuoneen sisäkatossa on ollut kondenssiveden aiheuttama, puutteellisesti korjattu vuoto. Makuuhuoneen kattovuodossa on ollut kyse selvästä vuodosta

-yläkerran makuuhuoneen höyrynsulkumuovin alla olevassa harvalaudoituksessa on kosteus- ja mikrobivaurioita

-korjauksen yhteydessä vaurioituneita yläkerran makuuhuoneen puurakenteita ei ole vaihdettu

Vesikatto ja yläpohja

Rakennuksen katto vuotaa ja alusrakenteissa on märkiä puurakenteita;

Asunnon muut virheet

-lämpöpatterit olivat tukossa ja ne on jouduttu huoltamaan;

-asunnon lämmönohjausjärjestelmä on ollut jo vuosia rikki ja lisäksi siinä on ilmeinen vuoto, koska paineita on tasattava viikoittain;

-asunnon ilmanvaihto on puutteellinen ja kellarista puuttuvat korvausilmaratkaisut

-ilmanvaihtojärjestelmää voi ohjata vain toisen asunnon puolelta

-sadevesikaivo ei toimi ja on tarkoitukseensa soveltumaton, sadevedet ohjautuvat kadulta talon sokkeliin ja sieltä talon alapohjaan;

-asunnossa on myynti-ilmoituksen vastaisesti ja normaalista poikkeavaa jaettua tekniikkaa naapuriasunnon kanssa, kuten lämmitys ja kellarin ilmanvaihto

-asuntojen 1 ja 2 yhteisen likakaivon pumppu, jonka pitäisi pumpata jätevesi kaupungin viemäriin, ei toimi, kaivossa ei ole jäteveden pintaa mittaavia sensoreita ja hälytintä ja pumppua voi ohjata vain toisen asunnon puolelta. Kaivoa on puhdistettu kolme kertaa vuodessa kahden vuoden aikana, mikä on liian usein, koska jäteveden pitäisi pumpun avulla ohjautua kaupungin viemäriverkostoon;

-kiinteistön käytöstä poistettu öljysäiliö on jätetty määräysten vastaisesti maaperään;

-rakennuksessa ei ole Foxxxlin ja Lexxxren asunnon kohdalla salaojia tai ne ovat ainakin teknisen käyttöikänsä päässä toisin kuin ostajat ovat ennen kauppaa olettaneet


-sadeveden ohjaus ja maanpinnan muotoilu vaativat korjausta, maanpinnan muotoilua ei runsaslumisen talven 2013 helmikuussa ollut havaittavissa

-asunnosta otetusta näytteestä on löydetty runsaasti muun muassa sädesientä ja mikrobit ovat aiheuttaneet Foxxxlille ja Lexxxrelle oireita, kellarikerros ja makuuhuone, jossa on todettu ilmavuotoja, ovat olleet pois käytöstä syksystä 2013 lähtien.

-rakennuksen savupiippu vuotaa alaosastaan eli vanhan rakenteen osalta.

Reklamaatiot

Foxxxl ja Lexxxri ovat reklamoineet asunnon virheistä Laxxxsta sähköpostilla 3.10.2013 sekä kirjeillä 25.10.2013 ja 21.1.2014.

Vaadittavat kosteusvaurion korjaustoimenpiteet koko rakennuksen osalta

-kunnollinen salaojitus, perusmuurin vedeneristys ja lämmöneristys;

-perustusten maa-ainesten vaihto;

-sisäpuolisten rakenteiden purkaminen;

-betonilattian poisto ja kapillaarikatkon rakentaminen;

-alapohjan lämmöneristyksen uusiminen;

-betonilattian uusiminen;

-kantavien seinien kapillaarikatkojen uusiminen;

-pintojen tasoittaminen, eristäminen ja pinnoittaminen;

-saunan seinien eristäminen ja panelointi

Lisäksi rakennuksen lattiakaivot, vanhat viemärit ja jäteveden pumppausjärjestelmä on uusittava.

Korjauskustannukset

M. Ekttt Oy:n kustannusarvio:

-salaojat ja sokkelin eristys 25.386 euroa

-asunnon 1 kellarikerroksen sisäpuoliset korjaukset 34.826 euroa

-asunnon 1 huoneistojen 1 ja 2 väliseinän korjaukset 3.219 euroa

-viemärijärjestelmän korjaukset 5.382 euroa yhteensä 68.815 euroa.


Raksystems Anticimex Oy:n kustannusarvio:

-sisäpuoliset työt 51.126,61 euroa

-ulkopuoliset työt 43.758,88 euroa

-väliseinien korjaus 3.219 euroa

.2 viemärijärjestelmän korjaus 5.382 euroa

-yläkerran pesuhuone 8.500 euroa

-vesikatto ja yläpohja 4.471,94 euroa yhteensä 116.452,43 euroa
Lisäksi:

-lämmityksen ja ilmanvaihdon korjaus noin 15.000 euroa

-yläkerran huippuimuri huoneistojen eriyttämiseksi siten, että asuntoihin rakennetaan oma tekniikka kuhunkin, noin 2.500 euroa

-kellarikerroksen koteloitujen tilojen purkaminen suunnitelmineen ja lupineen noin 5.000 euroa

-puuttuvat piirustukset ja rakennusluvat noin 1.500 euroa

-asuntojen eriyttäminen, sähkötyöt ja luvat noin 1.000 euroa

-Halttt Oy:n lasku 2.077 euroa, joka perustuu rikki menneen lämmönsäätimen korjaamiseen, padottavan lattiakaivon rassaukseen sekä lämmityspatterin korjaamiseen, yhteensä 7.577 euroa

Korjauskustannusten määrä on siten yhteensä 144.029,43 euroa, johon on lisättävä valvonta- ja muita kuluja 15 prosenttia, joten yhteensä korjauskustannusten määrä on 165.633,84 euroa.

Lisäksi vaaditaan piipun korjauskustannukset 5.042,04 euroa ja makuuhuoneen korjauskulut, työ suunnittelu- ja yleiskuluineen 7.860,50 + arvioidut tarvikkeet 3.019,86, yhteensä 10.106,46 euroa.

Hinnanalennuksen määrä on yhteensä 180.782,00 euroa.

Selvittelykustannukset:

Raksystems Anticimex Oy 919 euroa, 380 euroa, 275 euroa, 1.378,93 euroa, 714,66 euroa, 1.216 euroa, 1.164,57 euroa ja Recovery Oy.n lasku 937,74 euroa, yhteensä 6.985,74 euroa.


Vahingonkorvausvaatimus

Koska Laxxxnen on toiminut asiassa tuottamuksellisesti, on hänen korvattava Foxxxlille ja Lexxxrelle aiheutunut vahinko. Laxxxsen on täytynyt olla selvillä rakennuksen alakerran todellisesta tilanteesta teettäessään korjauksia vuonna 2012. Korjaustarve on tullut hänen tietoonsa jo vuonna 2001 teetetyssä kuntotutkimuksessa. Laxxxnen on myös jättänyt kertomatta, että rakennuksen olennaiset osat ovat huomattavasti vanhempia kuin Foxxxlille ja Lexxxrelle on kerrottu.

Asunnossa tehdyt parannukset ja korjaukset:

Siinä tapauksessa, että kauppa puretaan, Foxxxlille ja Lexxxrelle on syntynyt vahinkoa asunnossa tehdyistä parannuksista ja korjauksista:

Parannuksista ja korjauksista aiheutunut vahinko:

- materiaalit 15.229 euroa
- työ 50.100 euroa,
- pihatyöt 15.109 euroa
- keittiö 15.100 euroa yhteensä 95.538 euroa.
Laxxxnen on voinut todeta em. toimenpiteet, jotka koostuvat seuraavista töistä:

- patterien "välipalojen" ja termostattien vaihtaminen ylä- ja alakertaan, lämmönsäätöjärjestelmän manuaalikytkimen asentaminen rikkoutuneen automaattisäätimen tilalle sekä lattiakaivon rassaus

- kaikki makuuhuoneet, seinien tasoittaminen ja maalaus, sisäkattojen tasoittaminen ja maalaus, parketin hiominen ja lakkaus, sähköpistokkeiden uusiminen, listojen uusiminen

- kodinhoitohuone, muovimaton vaihtaminen, pesukoneliitäntöjen tekeminen, seinien tasoitus ja maalaus, sisäkaton maalaus, uusien kaapistojen asennus

- alakerran WC, seinien tasoitus ja maalaus, sisäkaton tasoitus ja maalaus, kalusteiden vaihto, WC-istuimen uusiminen, hanojen uusiminen, lattialämmityksen asentaminen, lattian ja välitilan laatoitus

- yläkerran WC, tiivisteiden asennus putkistoon

- keittiö, parketin asennus (vaalea tammiparketti), seinien tasoitus ja maalaus, sisäkaton tasoitus ja maalaus, uudet kalusteet (Keittiömaailma), uudet kodinkoneet, ilmanvaihdon tehostaminen, kulun lisääminen olohuoneen puolelle, uudet listat

- olohuone, parketin asennus, varaavan takan asennus, uusitut koristelistat, uudet ikkunalistat ja ikkunalaudat, sisäkaton tasoitus ja maalaus, TV-antennin korjaus, seinien tasoitus ja maalaus


- halli, parketin asennus, uusien kaapistojen asennus, portaikon hionta, tasoitus, korjaukset ja maalaus

- eteisen pieni huone, seinien tasoitus ja maalaus, katon maalaus, muovimaton asennus

- takkahuone, parketin asennus, valaistuksen lisääminen, vanhan WC:n purkaminen ja seinien korjaaminen muuta seinää vastaavalla tavalla

- ulkotilat, ulkovalaistuksen sähköjen korjaaminen, lisävalaistuksen asennus, maan valumien ja kuoppien tasoittaminen, vesien ohjaus kunnostetulla alueella, uuden pation rakennus, pihasuunnitelman mukaisten kukka- ja pensaspenkkien rakentaminen, pihatien kunnostus.

Asunto oli näiltä osin ennen kauppaa tyydyttävässä kunnossa ja kantajat ovat remontoineet sitä laajasti ja tasokkaasti. Vain kellarikerros oli vastaajan uudistama ennen kauppaa.

Asumiskulut:

Foxxxl ja Lexxxri ovat 1.11.2014 muuttaneet väliaikaiseen asuntoon Espoossa osoitteeseen Piispanpiha 5 A 14, koska kanteessa tarkoitetussa asunnossa ei ole turvallista asua. He ovat palanneet asuntoon 30.6.2015. Vuokran määrä on 1.502 euroa kuukaudessa ja autopaikkamaksu 160 euroa kuukaudessa. Vaatimus 13.296 euroa on kohdistettu Laxxxseen kahdeksan kuukauden ajalta, joka on kohtuullinen aika asunnon korjauksille.

Muuttokulut

Muuttokulut ovat 1.000 euroa ja muuttolaatikot ovat maksaneet 150 euroa.

Irtaimistovahinko

Foxxxlin ja Lexxxren koti-irtaimistoa on tuhoutunut hajuhaitan vuoksi käyttökelvottomaksi. Vaatimus on 1.168 euroa.

Yhteenveto

Asunnossa on lukuisia asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n tarkoittamia virheitä kaikilla lainkohdassa mainituilla perusteilla. Vaikka vastuu virheistä kuuluisi joltain osin asunto-osakeyhtiölle, kantajille kerrottiin, että osakkaat vastaavat kukin asuntonsa korjauskuluista. Laxxxnen omistaa itse samassa rakennuksessa oleviin muihin tiloihin oikeuttavat osakkeet, mutta ei ole suostunut tutkimaan niitä samassa laajuudessa, kuin kantajien asuntoa on tutkittu. Kantajilla ei ole mitään mahdollisuutta esittää siitä näyttöä. Vaikka kustannukset olisikin jaettava ko. osakeryhmien kesken, on vastaavien korjausten tarpeellisuus myös rakennuksen muussa osassa vähintään todennäköinen, joten kantajien osakkeille laskettavien kustannusten yhteismäärä olisi joka tapauksessa kanteessa vaaditun suuruinen.


Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa on otettava huomioon, että Laxxxnen on asunut rakennuksessa lapsuudestaan asti, tuntee hyvin rakennuksen ja on toteuttanut korjaukset. Laxxxsen toiminta täyttää siten asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin kvalifioidun menettelyn tunnusmerkistön.

Muuta, kuin kaupan purkamista ei voida pitää kohtuullisena seuraamuksena mm. KKO 2015:58 nojalla.


VASTAUS

Vastaaja B. Laxxxnen on vastustanut kannetta perusteeltaan ja määrältään 20.000 euroa ylittävin osin ja vaatinut että se hylätään ja että Foxxxl ja Lexxxri velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 43.789,24 eurolla korkoineen.


Kanteen vastustamisen perusteet

Foxxxl ja Lexxxri ovat saaneet oikeat ja riittävät tiedot kaupan kohteesta. Kaupan kohteessa on kauppahintaan ja muuhun kokonaisuuteen nähden enintään pienehköjä virheitä ja näistä seuraamus voi olla ainoastaan hinnanalennus.

Laxxxnen ei ole menetellyt huolimattomasti. Foxxxl ja Lexxxri ovat itse aiheuttaneet väittämänsä vahingot itselleen.

Kaupan kohteesta ostajille ennen kauppaa annetut tiedot

Foxxxl ja Lexxxri ovat tienneet rakennuksen rakennusvuodet ennen kauppaa, eivätkä he voi vedota tähän virheenä.

Foxxxl ja Lexxxri ovat ennen kauppaa käyttöönsä kuntoarvion, joka on otettu myös kauppakirjan liitteeksi. Kuntoarviosta ilmenee, että kohde on alun perin vuodelta 1955, mutta vain asunnon alakerta ja yläkerta on rakennettu uudelleen vuonna 1988. Tämän pohjalta on selvää, että kellaria ei ole rakennettu vuonna 1988. Tämä tieto ilmenee myös ennen kauppaa ostajille annetusta isännöitsijäntodistuksesta, josta ilmenee, että rakennusvuosi on ollut 1956, 1976 ja 1988.

Myös kohdetta paikan päällä esitellyt kiinteistönvälittäjä on selvittänyt Foxxxlille ja Lexxxrelle taustat ja rakennusvuodet, eikä heillä ole voinut olla epäselvyyttä kohteen rakennusvuodesta ja siitä, että kellari ja siihen liittyvät rakenneosat sekä järjestelmät on rakennettu muuta rakennusta aikaisemmin.

Foxxxl ja Lexxxri eivät ole selvittäneet, onko väitetty annettu tieto vaikuttanut kauppaan.

Foxxxl ja Lexxxri ovat ostaneet asunnon tietoisina isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siitä, että kunnossapitoselvitystä ei ole tehty, joten he eivät voi vedota näihin virheenä. Vuoden 2001 raportti koskee naapuriasuntoa eikä sillä ole tässä merkitystä. Laxxxnen ei ole ollut raportin kuntotutkimuksessa läsnä eivätkä asunnon virheet ilmene raportista.


Foxxxl ja Lexxxri ovat tienneet asunnon vaativan laajoja saneerauksia ja ottaneet korjauskustannukset huomioon jo kauppahintaa määritettäessä. Laxxxnen on omistanut asunnon vuodesta 1998. Hän ei ole ollut omistajana vastuussa tulipalon jälkeisestä korjauksesta. Urakkaohjelmassa oleva viittaus kuivatukseen tarkoittaa tulipalon sammutusvesien kuivatusta. Vakuutusyhtiö teetti rakennuksen korjauksen tulipalon jälkeen.

Väitetyt kaupan kohteen laatuvirheet

Minkään virheen kohdalla ei ole kyse sopimuksen vastaisesta tilasta.

Mikäli kyse olisi salaisesta virheestä, ei kaupan kohde ole kuitenkaan merkittävästi huonompi kuin Foxxxlilla ja Lexxxrella on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kellarikerroksen kosteus

Ennen kaupantekoa Laxxxnen oli teettänyt asunnosta kuntoarvion, jonka mukaan kellarin pesuhuoneessa on ollut haitallista kosteutta. Laxxxnen on tämän jälkeen teettänyt pesuhuoneen seinä- ja lattiarakenteiden purun, kuivatuksen ja uuden vedeneristyksen sekä laattojen asennuksen. Laxxxnen ollut siinä käsityksessä, että korjaus on poistanut ongelman. Hän on toiminut hyvässä uskossa ja vilpittömästi.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntoarviossa kellarista ei ole löytynyt kosteutta muualta kuin pesuhuoneesta. Laxxxnen on ollut siinä käsityksessä, että kellarin lattiat ja seinät ovat olleet muuten täysin kuivat.

Kellarikerrosta rasittaa korkeintaan salainen virhe.

Kellarin kosteus edellyttää korjaustoimia: osittain kellarin sisäpuolisten lattia- ja seinärakenteiden korjausta ja kellarin seinän vastaisen ulkoseinän vierustan salaojajärjestelmän uusimisen tai korjaamisen.

Lattialämmityksen toiminnassa ei ole ollut mitään virhettä Laxxxsen omistuksen aikana, eli väitetty virhe on tullut vasta ostajien
hallinta-aikana, eikä siten Laxxxnen ole siitä vastuussa. Ostajat ovat poistaneet lämpöpatterin tilasta ja siten omalta osaltaan heikentäneet lämmitystä tilassa.

Takkahuoneen ja wc:n tilassa ei ole todettu haitallista kosteutta, joten tämän alueen lattiarakenteille ei tarvitse tehdä mitään. Näin ollen kellarikerroksen korjattavan tilan alue pienenee noin 50 prosenttia ja siten myös korjauskustannukset pienenevät.

Kellarikerroksen korjauskustannukset voisivat olla enintään 20.000 euroa. Näihin korjauksiin sisältyy kuitenkin useita eriä, joiden seurauksena rakenteiden laatu paranee. Kohtuullinen hinnanalennus on enintään 18.000 euroa.


Kellarissa on lattialämmitys, toisin kuin Lexxxri ja Foxxxl ovat väittäneet.

Ulkopuoliset korjaukset

Salaojat ja sade- ja sulamisvesien ohjaus:

Laxxxnen ei vastaa salaojajärjestelmän korjauksesta. Foxxxl ja Lexxxri ovat ennen kauppaa olleet selvillä salaojajärjestelmän puutteista ja siihen liittyvistä riskeistä sekä uusimis- tai korjaustarpeesta. Ennen kauppaa ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa on suositeltu salaojien olemassaolon, kunnon ja korkeusasemien selvittämistä erikseen. Ostajat ovat siis olleet tietoisia, ettei salaojajärjestelmän kunnosta tai olemassaolosta olet tietoa ja ovat silti ostaneet asunnon. He ovat tältä osin ottaneet riskin ja samalla voineet ottaa tiedon huomioon kauppahinnassa.

Foxxxl ja Lexxxri ovat myös todellisuudessa valmistautuneet korjaamaan tai uusimaan salaojajärjestelmän, koska he ovat heti asuntoon muutettuaan kaataneet rakennuksen nurkalla olleen puun. Syyksi he ovat Espoon kaupungille esittäneet tulevan salaojajärjestelmän korjaustarpeen. Tässä oikeudenkäynnissä esitetyt mittaustulokset ja tutkimukset on tehty vasta kuukausia puun kaadon jälkeen.

Rakennuksen ulkopuolisen salaojajärjestelmän tekninen käyttöikä on 40 vuotta. Järjestelmä on siten ollut joka tapauksessa käyttöikänsä päässä ja uusimisen tarpeessa. Foxxxl ja Lexxxri eivät voi saada uutta salaojajärjestelmää Laxxxsen kustannuksella. Foxxxl ja Lexxxri ovat väittäneet käsittäneensä, että salaojajärjestelmä on vuodelta 1988. He ovat siten ymmärtäneet sen olevan vähintään 27 vuotta vanha.
Laxxxnen ei ole ainakaan velvollinen korvaamaan uuden järjestelmän rakentamista.

Salaojajärjestelmän korjauksen kustannukset eivät kohdistu kokonaan Foxxxlin ja Lexxxren asuntoon, vaan noin puolet kustannuksista maksaa naapuriasunnon omistaja.

Foxxxl ja Lexxxri ovat olleet kuntoarvion perusteella ennen kauppaa tietoisia myös sokkeleiden vierustojen sade- ja sulamisvesien vedenpoistoa koskevista ongelmista ja niihin liittyvästä korjaustarpeesta, joka tapahtuisi maanpintojen muotoilulla, betonikouruilla ja teräsritilöillä tai jollakin muulla tavalla. Tehtävässä salaojajärjestelmän korjauksessa myös nämä seikat tulevat korjatuiksi, joten vaaditut kustannukset ovat liialliset. Sade- ja sulamisvesiongelmasta ja maaperän muotoilusta ei ole reklamoitu virheenä kohtuullisessa ajassa.

Foxxxlin ja Lexxxren esittämään M. Ekttt Oy:n korjaustoimenpiteisiin ja kustannuksiin sisältyy myös kokonaan uuden sadevesijärjestelmän rakentaminen. Tämä parantaa kohteen laatua huomattavasti. Laxxxselta vaaditut kustannukset ovat liialliset.


Viemärijärjestelmä:

Jos viemäri on täyttynyt tai mennyt tukkoon sen jälkeen kun vaaranvastuu on siirtynyt ostajille, ei Laxxxnen ole näistä asioista vastuussa. Viemärijärjestelmään kuuluvat muutkin asunnot ja kyse on normaalista yhtiöissä tehdystä huoltotoiminnasta. Jos yhtiöön tehdään joitain järjestelmän lisäyksiä, on kyse perusparannuksista, joista Laxxxnen ei voi olla vastuussa.

Asunto-osakeyhtiön likakaivon pumppu on nyt uusittu ja Laxxxnen on maksanut kustannuksen. Myös kaupan kohteen lattiakaivo on avattu ja se on kunnossa ja Laxxxnen on maksanut tämänkin kustannuksen.
Edellä mainitut seikat ovat nyt kunnossa. Kyse on normaalista kunnossapidosta.

Kyse on enintään salaisesta virheestä, mutta sen edellyttämä merkittävyys ei ylity.

Yläkerran pesuhuone:

Vaatimus on perusteeton. Kyseinen tila on rakennettu vuonna 1988, eikä tuolloin ollut voimassa nykyisenlaisia vedeneristystä koskevia ohjeita ja määräyksiä. Kyseinen tila on lähtökohtaisesti teknisesti käyttöikänsä päässä ja uusittavassa kunnossa, jolloin siihen ei voi perustaa virheväitettä. Foxxxl ja Lexxxri eivät voi saada uutta pesuhuonetta Laxxxsen kustannuksella. Myyntiesitteessä on sanottu, että vain lattia on uudelleen laatoitettu. Ei ole väitetty, että vedeneristeet olisi uusittu, kuten on sanottu kellarin osalta.

Yläkerran pesuhuonetilassa on ollut erillinen suihkukaappi, josta suihkuvedet on johdettu hallitusti lattiakaivoon. Tilan seinät ja lattiat eivät siten ole alttiita vedelle, eikä väitteillä vedeneristyksen puuttumisesta ole vaikutusta.

Yläkerran pesutilassa ei ole osoitettu mitään konkreettista vauriota. Viime kädessä kyseessä on salainen virhe, jonka merkittävyys ei ylity. Makuuhuoneet
Väitetty ilmavuoto tai sisäkaton ongelmat eivät ole vaikutuksellisia tai merkittäviä, joten kyse ei ole näiden osalta virheestä. Huoneessa ei ole mikrobiperäistä hajua.

Laxxxnen kiistää uudet virheväitteet koskien makuuhuonetta. Virheet ovat selvittämättömiä, eikä kyse ole höyrynsulun ja ikkunapellin tai muunkaan tämän huoneen osalta väitetyn ongelman osalta virheestä. Makuuhuoneessa olevat väitetyt lisävirheväitteet puuttuvasta höyrynsulusta ja ilmavuodoista on tehty liian myöhään, koska kahden vuoden reklamaatioaika on ylitetty (asuntokauppalaki 6 luvun 14 §).
Korjauskustannukset ovat liiallisia ja selvittämättömiä.


Vesikatto ja yläpohja

Rakennuksen katto- ja yläpohjarakenteet sekä viemärin tuuletusputken asennus (onko tähän vedottu virheenä?) on tehty vuoden 1988 ohjeistuksen ja määräysten mukaisesti, eivätkä ne voi vastata tämän päivän rakenteita.

Ennen kauppaa ostajille annetussa kuntoarviossa on todettu, että vesikaton runko- ja alusrakenteissa ei ollut havaittavissa suuria vaurioita tai vikoja, ainoastaan piipun läpiviennin kohdalta aluslaudoitukset ovat vaurioituneet tai tummuneet pieneltä alueelta. Foxxxl ja Lexxxri ovat siten olleet tietoisia vesikaton ja yläpohjan kunnosta ennen kauppaa.

Mikäli yläpohjarakenteissa on ollut muita vaurioita, ovat ne ilmeisesti syntyneet vasta Foxxxlin ja Lexxxren hallintaoikeuden aikana, eikä Laxxxnen ole niistä vastuussa. Joka tapauksessa kyse olisi salaisesta virheestä.

Rakennuksen kattorakenne on lähes 30 vuotta vanha. Tämän ikäiselle katolle on tyypillistä, että sitä joudutaan joltain osin korjaamaan tai huoltamaan.

Muut virheet ja puutteet

Lämmityksen ja ilmanvaihdon korjaus:

Laxxxnen ei ole vastuussa siitä, että Foxxxlin ja Lexxxren omistus­ ja hallinta-aikana jokin asunnon lämpöpatteri ei toimi asianmukaisesti esimerkiksi siksi, että sen termostaatti olisi rikki tai patterit vaatisivat ilmausta. Foxxxl ja Lexxxri ovat jo vaihtaneet termostaatit, jonka jälkeen asia on ollut kunnossa.

Laxxxnen ei ole vastuussa vaaranavastuun siirtymisen jälkeen tapahtuneista korjaustarpeista. Esimerkiksi termostaatit ovat kuluvia osia, joiden uusimiseen varautuminen on normaalia ja ne ovat joka tapauksessa olleet käyttöikänsä päässä.

Lämmityksen ohjaus tapahtuu Foxxxlin ja Lexxxren asunnon alla olevasta teknisestä tilasta, johon he pääsevät vapaasti. On normaalia, että peruslämpö kytketään yhteisestä tilasta ja sama peruslämpö vaikuttaa kumpaankin asuntoon. Asunto- ja huoneistokohtainen lämmön säätä tapahtuu lämpöpattereista.

Lämmityksen ohjauksen osalta ei ole korjaustarvetta.

Lämmityksen väitetystä ongelmasta ei ole reklamoitu kohtuullisessa ajassa.
Asunto-osakeyhtiön lämmitysjärjestelmän paisunta-astia ja varaventtiili on vaihdettu uudeksi ja B. Laxxxnen on maksanut nämä kustannukset. As Oy on myös teettänyt öljynpolttimen huoltotyön ja yhtiö on maksanut tämänkin kustannuksen. Lämmitysjärjestelmä on nyt täysin kunnossa. Kyse on normaalista kunnossapidosta.


Kaupan kohteessa ilmanvaihdossa tai korvausilmaratkaisuissa ei ole mitään virhettä. Ostajat ovat havainneet ja tienneet nämä ratkaisut ennen kaupantekoa. Asunnossa on huippuimuri, jota ohjataan keittiön liesikuvusta. Kellarin ilmanvaihtoa varten rakennuksessa on naapuriasunnon kanssa yhteinen huippuimuri, jonka tehoa voidaan säätää asunnon kellarin katon rajassa olevasta venttiilistä. Kyse on tyypillisestä ratkaisusta, eikä se ole virhe. Kaiken lisäksi kaupan kohteen ilmanvaihtoa on parannettu asentamalla uusi tehokkaampi huippuimuri, jonka Laxxxnen on kaiken lisäksi maksanut. Lexxxri ja Foxxxl ovat myös ilmeisesti itse lisänneet kellarin korvausilmantuloa omin toimin.
Joka tapauksessa asiasta on reklamoitu liian myöhään.

Sadevesikaivo

Sadevesikaivon virheestä ei ole selvitystä, virhe kiistetään. Ostajat ovat havainneet kaivon ja sen toiminnan ennen kaupantekoa, eikä siitä ole myöskään reklamoitu ajoissa, jos katsottaisiin, ettei heillä olisi ollut mahdollista havaita kaivoa ennen kaupantekoa. Laxxxnen ei ole vastuussa kaivosta tai sen aiheuttamista ongelmista.

Öljysäiliö

Kyse ei ole asuntokauppalain mukaisesta virheestä. Säiliö on Espoon kaupungin maalla eikä asuntoyhtiön, eikä kaupunki ole määrännyt asuntoyhtiötä poistamaan säiliötä.

Mikrobivauriot

Näytteenoton perusteella mikrobivauriot ovat rajautuneet vain kellaritilaan, eikä niistä ole haittaa ja vaikutusta asumiselle muissa tiloissa. Vauriot poistuvat kellarin korjauksen yhteydessä.

Vaadittu oikeusseuraamus

Rakennuksen korjaustarpeeseen ovat vaikuttaneet rakennuksen ikä sekä tuolloin vallitseva rakennustapa sekä sellaiset seikat, joista ostajat ovat olleet tietoisia tai heidän olisi tullut olla tietoisia. Nämä seikat tulee huomioida myös seuraamusarviossa.

Vaadittu oikeusseuraamus voi olla vain hinnanalennus. Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n perusteella ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Tässä asiassa korjauskustannukset ovat mitättömät suhteessa kauppahintaan 458.000 euroa. Korjauksen kohteena olevalle noin 30 neliömetrin kellaritilalle ei puolelle tarvitse tehdä mitään. Kellaritilan
pinta-ala on koko rakennuksen 180 neliömetrin pinta-alaan nähden pieni. Varsinaiset asumiseen tarkoitetut tilat sijaitsevat kahdessa maanpäällisessä kerroksessa, joten kellarikerros on toissijaista tilaa.

Asunnossa on toinen pesuhuone ja toiset wc-tilat, joten kellarikerroksen korjaustoimet eivät vaikuta muuhun asuntoon ja asumiseen.


Asunto-osakeyhtiö korjaa salaojajärjestelmän- Tästä vastaa myös naapuriasunto.

Asunnon rakenteet eivät ole korjauskelvottomia, joten kaupan purku ei tule kyseeseen.

Foxxxl ja Lexxxren hinnanalennusvaatimukset ovat liialliset. Niissä ei ole huomioitu tasonparannusta ja käyttöiän pidennystä, joka on otettava eduntasoituksena huomioon. Korjauskustannukset on laskettu virheistä, joista Laxxxnen ei ole vastuussa. Kantajien vaatimuksissa ei ole huomioitu. myöskään yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaisia seikkoja kustannusten jakaantumisesta ja osakkaalle tulevasta maksuvelvollisuudesta.

Foxxxlin ja Lexxxren asuntoon laittamat korjaus- ja parantamiskustannukset eivät ole olleet tarpeellisia ja ne ovat määrältään liiallisia. Korjaus- ja parantamiskustannukset ovat selvittämättömiä ja yksilöimättömiä. Määrästä myönnetään 20.000 euroa, mutta peruste kiistetään.

Vahingonkorvausvaatimukset

Laxxxnen kiistää vaatimukset korjauskustannusten korvaamisesta. Selvitystä siitä, ovatko korjaukset olleet tarpeellisia tai hyödyllisiä, ei ole. Laxxxnen on toiminut vilpittömässä mielessä, eikä hän ole ollut tietoinen väitetyistä virheistä. Foxxxl ja Lexxxri eivät ole kärsineet väitettyjen virheiden vuoksi vahinkoa. He ovat omalla myötävaikutuksellaan aiheuttaneet vahingon.

Asunnossa on turvallista asua. Erillinen kellarikerros on osittain maan alla ja se on erotettu muusta asunnosta suljettavalla ovella. Asunnossa on muualla pesutilat ja wc. Koska Foxxxl ja Lexxxri ovat muuttaneet asuntoon takaisin, ei asunto ole asumiskelvoton eikä Laxxxnen ole velvollinen korvaamaan heille asumis- ja muuttokuluja.

Vaatimus irtaimiston korvaamisesta on selvittämätön ja yksilöimätön.

Vaatimus selvittelykuluista: Foxxxl ja Lexxxri ovat teettäneet useita merkityksettömiä tutkimuksia kohteessa. Kaikkia seikkoja ei ole vaadittu tässä oikeudenkäynnissä. Foxxxl ja Lexxxri eivät ole teettäneet luotettavia rakenteista otettavia porareikämittauksia. Laxxxnen on teettänyt nämä omalla kustannuksellaan ja Foxxxl ja Lexxxri ovat hyötyneet tästä selvityksestä, jonka perusteella tilanne on selvinnyt.

Ylläpitokulut:

Laxxxnen kiistää purkuun liittyvän lisävaatimuksen perusteen ja määrän. Yhtiövastikkeen ja sähkön kustannukset eivät ole sellaisia kustannuksia joita voisi vaatia asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n perusteella kaupan purun yhteydessä. Lexxxri ja Foxxxl eivät ole maksaneet tätä vaatimaansa vastikkeen määrää kuukausittain ja lisäksi sähkölaskuista ei ole mitään selvitystä.


Asunnon 8 -vaikutus:

Laxxxnen ei ole estänyt tutkimuksia toisella puolella olevassa asunnossa 8. Tämän toisen asunnon kunnolla ei ole vaikutusta kaupan kohteen kuntoon. Väitteet asunnon 8 virheistä ja haitasta asunnolle A ovat virheellisiä. Lexxxri ja Foxxxl eivät ole myöskään vedonneet toisen asunnon tilanteeseen kohtuullisen reklamaatioajan puitteissa ja lisäksi asuntokauppalain kahden vuoden reklamaatioaika on ylitetty (asuntokauppalaki 6 luvun 14 §).

Loppukatselmuksen pitämättömyys:

Laxxxnen ei ole ollut tietoinen, että kaupan kohteen rakennus- ja muutostöistä ei olisi toimitettu loppukatselmusta. Vaikka vastoin käsitystä loppukatselmusta ei olisi pidetty, on kohde kuitenkin rakennettu rakennusluvan mukaisten kuvien perusteella, eikä loppukatselmuksen pitäminen voi johtaa siihen, että vanhojen suunnitelmien ja lupien perusteella tehty suoritus menettäisi merkityksensä. Rakennusvalvonta on tehnyt kohteessa käyttöönottokatselmuksen eli kohde on ollut terveellinen ja turvallinen asua ja sinne on voinut muuttaa asumaan.
Asiassa ei ole mitään estettä pitää loppukatselmusta jälkikäteen, jos rakennusvalvonta näin edellyttää. Loppukatselmuksen pitämättä jättäminen ei ole vanhemmissa kohteissa mikään harvinaisuus.

Ostajille on annettu kaupan teon yhteydessä loppukatselmuspöytäkirja ja he ovat olleet tietoisia tarkastuksen tilanteesta jo ostohetkellä.

Lisäksi Lexxxri ja Foxxxl eivät ole myöskään vedonneet tähän seikkaan kohtuullisen reklamaatioajan puitteissa ja lisäksi asuntokauppalain kahden vuoden reklamaatioaika on ylitetty (asuntokauppalaki 6 luvun 14 §).

Savupiippu:

Savupiippua koskevan virheväitteen osalta, kahden vuoden reklamaatioaika on ylitetty (asuntokauppalaki 6 luvun 14 §). Väitetty virhe olisi joka tapauksessa korjattavissa pienin kustannuksin tukkimalla vuoto erityisellä massalla. Kyse on pienestä kustannuksesta ja siten vaikutuksettomasta asiasta. Kantajan esittämät kustannukset ovat liiallisia. Laxxxnen ei ole voinut olla tietoinen asiasta.

Reklamaatiosta:

Pelkästään se, että Laxxxnen on asunut asunnossa ei voi riittää täyttämään kvalifioidun menettelyn tunnusmerkistöä. Laxxxnen ei ole itse rakennusalan ammattilainen, eikä itse tehnyt rakenteisiin liittyviä korjauksia kohteessa, eikä hän ole ollut väitetyistä virheistä ja niiden merkityksestä tietoinen. Laxxxsen kohdalla eivät täyty kvalifioidun menettelyn tunnusmerkit, eivätkä näin ollen Lexxxri ja Foxxxl ole voineet jättää reklamaatioita tekemättä oikeassa ajassa.


Kuittausvaatimus

Mahdollisessa kaupan purkutilanteessa Foxxxl ja Lexxxri on velvoitettava korvaamaan Laxxxselle asumishyötynä 1.500 euroa kuukaudessa 30.4.2013 lukien.


NÄYTTÖ

Kantajien asiakirjanäyttö

K1. Kauppakirja 5.2.2013
K2. Yhtiöjärjestys
K3. Välitysliikkeen myyntiesite
K4. Selostus rakennuksen korjauksista K5. lsännöitsijätodistus 5.2.2013
K6. Pientalon kuntoarvioraportti 1.6.2012
K7. Rakennuksen kuntotarkastusraportti 5.10.2001
K8. Raksystems Anticimexin kuntotarkastusraportti 25.9.2013, tarkastuspäivä 18.9.2013
K9. Raksystems Anticimexin kuntotarkastusraportti 14.10.2013, tarkastuspäivä 18.9.2013
K10. Raksystems Anticimexin kuntotarkastusraportti 21.10.2013, tarkastuspäivä 14.10.2013
K11. Raksystems Anticimexin kuntotarkastusraportti, tarkastuspäivät 14.10.2013, 13.11.2013, 13.12.2013, 9.1.2014 ja 13.6.2014
K12. Työterveyslaitoksen raportti 27.12.2013
K13. Raksystems Anticimexin viemäriraportti 21.11.2013 K14. M. Ekttt Oy:n lausunto 318/2014
K15. Työterveyslaitoksen raportit 25.3.2014 ja 28.3.2014 K16. M. Ekttt Oy:n kustannusarvio
K17. Espoon seudun ympäristöterveyden ympäristötarkastajan tarkastuskertomus 4.3.2014 kuvaliitteineen
K18. Raksystems Anticimexin kuntotarkastusraportti 14.10.2014
K19. Vuokrasopimus 13.10.2014
K20. BFG Service Oy:n lasku 6.11.2014
K21. (vastaajan V5) Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kosteusmittausraportti 26.1.2015
K22. Kirje Laxxxselle K23. Kirje Laxxxselle
K24. Recover Oy:n raportti 15.2.2016
K25. Alakerran pohjapiirrokset ja valokuvia 54 kpl K26. Vastaajan sähköposti 7.7.2013 kantajille
K27. T.Lyttt sähköpostilausunto 6.4.2016 savupiipun kunnosta K28. Tarjous hormin korjaamiseksi
K29. Recover Oy:n lasku 7.3.2016 K30. Hallituksen pöytäkirja 24.9.2015
K31. Kaupungin lakimiehen sähköposti 30.11.2015 K32. Rakennuksen pääsuunnittelijan muistio 29.8.2007
K33. Genelli Oy:n tarjous 12.4.2016 makuuhuoneen korjaamisesta, työn osuus
K34. Myyntiesite 4.1.2013
K35. Ote urakkaohjelmasta 8.5.1987
K36. Vastaaja Laxxxsen sähköposti 29.7.2013 kantajille K37. Lupahakemus puiden kaatamiseksi
K38. Kuitteja

Kantajien henkilötodistelu

1. P. Foxxxl

2. H. Lexxxri

3. R. Grötttg, Raksystems Anticimex Oy

4. J. Strttt, Raksystems Anticimex Oy

5. M.Kattt, Raksystems Anticimex Oy

6. K.Mättt, Halttt Oy


7. A.Vihttti, terveystarkastaja

8. I. Talttt

9. M. Tuottten, kiinteistönvälittäjä

Vastaajan asiakirjanäyttö

V1. Kuntoarvio 1.6.2012
V2. lsännöitsijätodistus 5.2.2013
V3. Kauppakirja
V4. Master Kuivaus Oy:n mittauspöytäkirja 25.6.2012 ja 16.7.2012
V5. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n kosteusmittausraportti 26.1.2015
V6. M. Ekttt Oy:n asiantuntijalausunto 318/2014 + kustannusarvio erittely
V7. Kantajien ilmoitus Espoon kaupungille kaadetusta puusta 13.9.2013
V8. Myyntiesite ja sen liite
V9. Lasku ATP-Putki Oy
V10. Lasku KRS-Putki Oy
V11. Lasku Seppo Koukkunen Oy
V12. Lasku Sähkö-Artsi Tmi
V13. Yhtiöjärjestys
V14 / K9. Rakenteiden kuntotutkimus 18.9.2013
V15.Pöytäkirja käyttöönotto- / loppukatselmus
V16. Osakekirja V17. 8 tiliotetta

Vastaajan henkilötodistelu

1. B. Laxxxnen

2. Rkm M. Ekttt

3. RI R. Grötttg

4. M. Tuottten


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Riidatonta asiassa on, että Foxxxl ja Lexxxri ostivat 5.2.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla Laxxxselta Asunto Oy Nuotie 3-nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet 1 - 183, jotka oikeuttava hallitsemaan asuinpinta-alaltaan 183 neliömetrin kokoista huoneistoa Espoossa osoitteessa Nuxxxtie 12 as 1. Kauppahinta oli 458.000 euroa ja asunnon hallinta siirtyi ostajille 30.4.2013. Myös vaadittujen selvittelykulujen määrä on riidaton.

Asiassa on riitaa siitä, vastaako asunto ostajille annettuja tietoja. Riitaa on myös siitä, vastaako asunto sitä, mistä voidaan katsoa sovitun. Kyse on tältä osin siitä, onko asunto merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Tähän liittyy kysymys siitä, onko asunnossa Foxxxlin ja Lexxxren väittämät laatuvirheet ja onko kauppa määrättävä puretuksi tai onko heillä oikeutta enempään kuin Laxxxsen myöntämään 20.000 euron suuruiseen hinnanalennukseen sekä vahingonkorvaukseen. Vaaditut määrät selvittelykuluja ja Laxxxsen myöntämän 20.000 euroa ylittävin osin ovat myös riitaiset.

Myös kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta on osin riitainen.

Henkilötodistelu

H. Lexxxri on todistelutarkoituksessa kertonut, että asunnon esittelytilaisuudessa välittäjä oli kertonut heille, että koko talo oli palanut ja sen jälkeen rakennettu uudestaan. Vakuutusyhtiö oli hoitanut talon rakennuttamisen. Tilaisuudessa kerrottiin myös, että asukkaat vastaavat oman asuntonsa huollosta. Asunnon ensimmäinen ja toinen kerros olivat olleet tyydyttävässä kunnossa ja niihin oli tarpeen tehdä sisäremontti. Kellaritilat oli hienosti uusittu ja ne näyttivät hyvältä. Tiloissa ei tuntunut hajua. Välittäjä kertoi, että tiloissa oli tehty perusteellinen remontti ja Lexxxri oletti, että tilan lattialämmitys toimii.

Todisteina K3 ja K34 olevista asunnon esitteistä Lexxxri on kertonut, että esitteistä K34 oli ollut käytössä asunnon esittelyssä. Esitteen K3 he olivat huomanneet vasta saatuaan esittelijältä kaupan jälkeen talon papereista kokoamassa kansiossa.

Ennen kauppaa isännöitsijäntodistus (K5) oli käytössä. Välittäjä kertoi, että asuntoon on tehty muutoksia ajan myötä. lsännöitsijäntodistuksessa vuosista -56, -76 ja -88 olevista merkinnöistä vuosi 1988 kiinnosti Lexxxrta. Hän oletti, että muut vuodet koskevat muiden osakkaiden tiloja. Välittäjä ei maininnut, että joku osa rakennuksesta on tulipalon jäljiltä. Lexxxri ja Foxxxl päättelivät, että rakennus on rakennettu vuonna 1988.

Todisteena K6 oleva kuntoarvio oli käsillä asunnon esittelytilaisuudessa. Lexxxri ja Foxxxl totesivat, että ainoa iso riski asunnossa on kellari, joka oli vuonna 2012 kokonaan korjattu.

Lexxxri ei osannut ajatella, ettei rakennuksen ympärillä olisi lainkaan salaojia. Keskustelua salaojien tekemisestä ei käyty.
Lämmitysjärjestelmästä ei puhuttu muuten kuin että Laxxxnen sanoi että yhtiössä on suunniteltu kaukolämmön käyttöön ottoa.

Ensimmäinen havainto asunnon ongelmista tehtiin siinä vaiheessa, kun urakoitsija oli remontin yhteydessä sanonut että alakerran purettavassa wc:ssä näkyy kosteutta. Heinäkuussa 2013 kun Lexxxren poika oli nukkunut takkahuoneessa tämä oli sairastunut pari kertaa siten, että oli kärsinyt pääsärystä, oksentanut ja hänelle oli noussut kuume.

Yläkerran remontin aikana alakerran suihkussa käydessä lattiakaivo padotti. Lexxxri ja Foxxxl huomasivat myös, että koneellinen ilmanvaihto ei toimi. Laxxxnen tilasi taloon huippuimurin, jonka jälkeen alkoi tuntua homeen hajua.

Raksystems ei onnistunut kuvaamaan viemäriä, koska viemäri oli niin täynnä.

Kun keskikerroksen makuuhuonetta tutkittiin, Lexxxri havaitsi piirustuksista, että yhtä huoneista ei ollut mainittu myyntiesitteessä. Huone löytyi homeisena paneloinnin takaa. Makuuhuoneen seinistä olevista rajoista tulee huoneeseen ilmaa joka puolelta. Huone on viileä.

Kellarissa paneeleiden avaamisen jälkeen alta löytyivät vanhat paneelit, joiden alla oli märkää homeista materiaalia. Portaiden alta löytyi myös tila, jossa oli rakennusjätettä.

Lexxxri ja Foxxxl tilasivat öljykattilan huollon. Tuolloin ilmeni, ettei lämmityksen ohjausjärjestelmä toimi.

Kellarin lattialämmitys ei toiminut. Laxxxnen sanoi, ettei hänenkään asunnossaan käytetä lattialämmitystä, koska se kuluttaa öljyä, vaan tilaa lämmitetään pattereilla. Lexxxren ja Foxxxlin asunnon saunassa ja pesuhuoneessa ei nyt ole lainkaan lämmitystä.

Asunnossa ei tullut mistään korvausilmaa. Asuntoon tehtiin 11 ilmanvaihtoaukkoa.

Lexxxri ja Foxxxl muuttivat pois asunnosta terveyshaitan vuoksi. He muuttivat sinne takaisin, koska vuokralla asuminen on kallista.

Lexxxri ja Foxxxl ovat uusineet asunnon keittiössä kaikki pinnat ja vaihtaneet kalusteet, rikkinäinen muovimatto on vaihdettu parkettiin, lämmitysjärjestelmä, öljykattila ja sähköjä on korjattu. Ulkona on maapinnan kallistukset korjattu.

Sisäpuoliset korjaukset ovat maksaneet noin 40.000 euroa, samoin ulkopuoliset korjaukset.


Lexxxri ja Foxxxl ovat maksaneet yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta ja ilmoittaneet, että lämmityskulut he maksavat kuittia vastaan. Kaksi ensimmäistä vuotta he ovat maksaneet vastiketta väärin perustein, jonka jälkeen he ovat maksaneet vastiketta yhtiöjärjestyksen mukaisesti osuutensa yhteisiin kuluihin.

Asunnossa on tuhoutunut irtaimistoa kellarissa olleet sänky, matto, joita ei voinut puhdistaa.

Lexxxri on pyytänyt salaojien teosta tarjouksista, joiden hinnat ovat vaihdelleen 50.000 ja 150.000 euron välillä. Vaihtelu johtuu siitä, että osa rakennuksesta on hiekalla ja osa kalliolla ja tontilla on paljon vanhoja kaivoja. Todisteena V1 /K6 olevasta kuntokartoituksesta sai Lexxxri käsityksen, että salaojat vaativat korjausta tai huoltoa, mutta että niitä ei ole lainkaan, on eri asia.

Kun yläkerran pesuhuonetta tutkittiin sen vuoksi, ettei sen lattiakaivo vetänyt, ilmeni, ettei huoneessa on määräysten mukaista kosteudeneristystä.

P. Foxxxl on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän ja Lexxxri olivat vakuuttuneet, kun vakuutusyhtiö oli korjannut rakennuksen ja myyjä oli itse ammatiltaan kiinteistönvälittäjä. Ennen kauppaa ei ollut puhetta siitä, että rakennus on vanhempi kuin vuodelta 1988, jolloin se oli jälleenrakennettu. Todisteena K5 olevasta isännöitsijäntodistuksesta Foxxxl on kertonut, että koska kyseessä on laaja kokonaisuus, eivät vuodet -56 ja -76 koske heitä. Lähtkökohtana oli se, että rakennus on vuodelta 1988, kuten välittäjä oli sanonut ja myyntiesitteessä mainittu.

Todisteena K6 olevassa raportissa mainitut sadevesikouru ja katon maalaus eivät ole suuria töitä.

B. Laxxxnen on todistelutarkoituksessa kertonut, että hän oli jouluaattona vuonna 1956 muuttanut asuntoon. Välillä hän oli asunut muualla ja muuttanut takaisin vuonna 1988. Vuoden 2015 syyskuussa hän muutti asuntoon B. Talo on ollut alunperin rintamamiestalo, joka oli palanut. Laxxxsen omistukseen Foxxxlin ja Lexxxren asunto tuli vuonna 1998 ja B-asunnon hän osti kesäkuussa 2006. Tulipalon jälkeen hän ei ole osallistunut talon uudelleen rakentamiseen, koska ei omistanut asuntoa tuolloin.

Todisteena K35 olevasta urakkaohjelmasta Laxxxnen on kertonut, että l. Vattt omisti Laxxxsen isän kanssa silloisen asunnon B. l. Vattt on Laxxxsen sisar.

Laxxxnen antoi alkuvuonna 2012 asunnon A Kiinteistömaailma Oy:lle välitettäväksi. Hän oli itse tuossa vaiheessa kiinteistönvälittäjänä samassa yhtiössä. Välittäjä suositteli kuntotutkimuksen teettämistä asunnossa ja suositteli Talvensaarta kartoituksen tekijäksi. Kun kuntoarviota tehtiin, käytiin läpi rakennuksen rakentamisajankohta.


Kuntokartoituksessa ilmeni kellarikerroksen kylpyhuoneen korjaustarve ja tarkastaja suositteli kylpyhuoneen korjaamista. Seinistä purettiin laatoitus tiiliseiniin asti ja lattiasta poistettiin laatoitus. Master-Kuivaus Oy kuivatti tilan (raportti K4). Muualla kuin kellarissa ei ollut todettu kosteutta.

Pesuhuoneen seinät ja lattia rakennettiin uudelleen. Aikaisempi pesuhuone oli peräisin 1970 -luvun puolivälistä. Kellari oli kunnossa kylpyhuoneen remontin jälkeen. Lisäksi alakerran pieneen wc:hen tehtiin remontti.

Asunnon kaupassa toimi välittäjänä M. Tuottten. Hän oli hyvä välittäjä ja perehtynyt kohteeseen. Tuottten oli tietoinen asunnon rakennusvuosista.

Foxxxlin ja Lexxxren asunnon vierestä kaadettiin puut sen jälkeen kun he olivat asuneet asunnossa noin viikon.

Todisteena K7 olevan kuntotarkastusraportin tarkastuksen olivat silloiset asunnon B omistajat tilanneet. Laxxxnen ei tiennyt tilauksesta.

Asunnon A lattialämmitysputkisto on paikoillaan. Lattialämmityksen tarkoitus oli 1970 -luvulla pitää lattia lämpimänä ja itse lämmitys tapahtui pattereilla.

Talon viemärijärjestelmässä on niin sanotut pystyviemärit ja vaakaviemärit, jotka ovat alttiita tukkeutumaan. Viemäreiden huolto on tärkeää. Laxxxnen käytti itse viemäriraetta viemäreissä noin neljä kertaa vuodessa.

Todisteena V9 olevasta laskusta Laxxxnen on kertonut, että pumppu alkoi loppuvuonna 2012 oireilla ja todettiin, ettei se enää toimi. Pumppu piti vaihtaa ja sen jälkeen se on toiminut hyvin.

Talossa on kaksi huippuimuria, toinen imee talosta A kolmesta pisteestä ja asunnon B katolla on yhteinen huippuimuri, joka imee asunnon A saunasta. Huippuimurin voi säätää joko toimintaan tai pois toiminnasta. llmanvaihtoventtiilistä voi säätää tehoa kiertämällä venttiiliä enemmän tai vähemmän auki.

Yläkerran kylpyhuone on alun perin rakennettu vuosina 1987-1988. Lattialaatat on uusittu ja kaakelit asennettu peilin ja allaskaapin alle. Tilaan on myös laitettu suihkukaappi. Kylpyhuoneessa ei ole kosteusvauriota.

Laxxxnen ei ole havainnut makuuhuoneessa mikrobiperäistä hajua eikä vesikatossa kosteutta. Yhteen yläkerran makuuhuoneeseen tuli vuonna 1998 vettä niin että se kasteli villat, mutta vika korjattiin. Laxxxsella ei ole tietoa onko makuuhuoneen harvalaudoituksen alla kosteusvauriota.

Asunnon Iämpöpatterien termostaatit ovat elinkaarensa päässä.


Lämmönohjausjärjestelmä toimi aikaisemmin antureilla automaattisesti. Automatiikka meni rikki ja uusi järjestelmä olisi maksanut 6.000 markkaa. Sen vuoksi päätettiin, että lämmitystä voi säätää käsin siten, että veden lämpötilaa putkistossa säädetään. Joka huoneessa on erikseen termostaatti. Pannuhuone on asunnon A kellarikerroksessa ja säätöhuone on erillinen tekninen tila, jonne mennään ulkokautta.

Todisteena V10 oleva lasku koskee paisuntakattilaa, joka vaihdettiin uuteen ja V11 koskee öljypolttimen huoltoa.

Talon lämmitysjärjestelmä toimii, jos se ei toimisi, olisi talo kylmä. On tarkistettava, että pattereissa ei ole ilmaa.

Öljysäiliöstä ulkona Laxxxnen on kertonut, että palon jälkeen vanha säiliö jäi pois käytöstä vuonna 1988. Kaupunki oli pakkolunastanut maata vuonna 1999 ja säiliö jäi kaupungin maalle. Säiliön poisto ei kuulu asuntoyhtiölle.

Pihalla on kolme sadevesikaivoa molemmille asunnoille.

Jokaisen huoneiston omistajat vastaavat oman asuntonsa kunnossapidosta (K26).

Todistaja projektipäällikkö J. Strttt on kertonut tehneensä kosteusmittauksia ja -kartoituksia vuodesta 1999 ja hänellä on ollut noin 3.500 toimeksiantoa.

Strttt kävi Lexxxren ja Foxxxlin talossa useita kertoja, vuosina 2013, 2014 ja 2016. Kirjallisena todisteena K10 olevan raportin otsikossa on virhe, siinä pitäisi lukea kosteusvaurio eikä vesivahinko. Vesivahinko on äkillinen vahinko toisin kuin kosteusvaurio. Lokakuussa 2013 tehdyn tarkastuksen pääpaino oli talon kellarissa.

Jos vedeneristys lattiaan on tehty asianmukaisesti lattiakaivossa näkyy kiristysrengas ja vedeneristettä jolloin liitos on tiivis. Muussa tapauksessa liitos on tehty virheellisesti ja on olemassa riski, että vesi pääsee liitoksesta rakenteeseen.

Jos laatan ja eristeen välissä on kosteutta, on tilanne normaali. Mikäli kosteutta on vedeneristeen alla, se leviää rakenteisiin. Strtttin tekemässä tarkastuksessa selvisi, että vedeneristyksen alla on kosteutta. Strttt porasi tarkastusreiän seinään. Kun rakenteessa on kosteusvaurio, tulee ilmaan maakellarin haju.

Vedeneristeen paksuuden tulee olla valmistajan ohjeen mukainen, muuten se ei toimi eristeenä.

Takkahuone on alue, jolla ei ole roiskevettä, joten kosteus on kapillaarikosteutta maaperästä.

Lattialämmityksen tarkoitus on poistaa kosteutta laatan ja vedeneristeen välistä. Lattialämmityksen puuttuminen ei ole riski, kaikissa kylpyhuoneissa ei ole lattialämmitystä.

Strttt suosittelee kellarin korjausta kauttaaltaan. Todennäköistä on, että toisessakin asunnossa on samanlaisia ongelmia.

Strttt on laatinut todisteina K10 ja K11 olevat raportit ja vahvistaa niiden sisällön oikeaksi.

Jos keskikerroksen makuuhuoneen kohdalla ei lue hajuhaitasta, ei hän todennäköisesti ole havainnut sitä. Strttt on muistellut olleensa sairaana tutkiessaan makuuhuonetta ja sairaus on vaikuttanut hänen hajuaistiinsa.

llmavuodon haitallisuus riippuu siitä, mistä se tulee. Jos ilmavuoto on puhdasta ilmaa, ei ongelmaa ole. Ongelma on, jos ilmaa tulee jostain missä on huono ilma. Läpivienti, mistä ilmavuoto johtui, vei suoraan alas naapuriasunnon puolelle. Tällaista ilmavuotoa ei saa olla, vaan se tulee tiivistää. Jos ilmavuoto tiivistetään, siitä ei ole haittaa. Hajun lähde tulisi kuitenkin tutkia.
Makuuhuoneiden ilmavuodot ovat yleisiä. Vuodot pyritään tiivistämään.
Strttt havaitsi, että vesikatto vuotaa, mutta hän ei osaa sanoa missä kohdassa vuoto on. Peltikattoja tekevän henkilön tulee todeta ja korjata vaurio.

Todisteessa K11 oleva kuva 15 ja todisteen V1 sivun 3 kohdassa 2.1 maininta viittaavat samaan kohtaan. Kuvassa 13 näkyy paikallinen vaurio, jostain tulee kyseiseen kohtaan vettä.

Strttt sai tiedon asunnon rakennusvuosista 1955 ja 1988 tilaajalta kysellessään alkutietoja.

Kosteuden pintamittaus on suuntaa-antava mittaus. Tilanne varmistetaan porareikämittauksella.

Takkahuoneen betonikorokkeessa oli kohonnutta kosteutta. Päältä päin ei voi luotettavasti mitata takkahuoneen lattiaa.

Strttt ei osaa sanoa mikä lattialämmityksessä on vikana, koska hän ei tee sähkö- eikä putkitöitä.

Todisteena K11 olevan raportin sivusta 5 Strttt on todennut, että saunan ja pesuhuoneen seinäpaneeleita oli avattu. Takana oli koteloitu tila, joissa seinän alaosassa oli kosteutta. Tilojen koteloiminen kyseisellä tavalla ei ole hyvän rakennustavan mukaista eikä hyvän tavan mukaista.

Strttt tutki makuuhuoneen ulkoseinää ja havaitsi, että ulkoseinästä puuttui höyrynsulku tai ilmansulkupaperi. Jompi kumpi pitää seinässä olla. Näin oli jo vuosien 1987 ja 1988 määräysten mukaan. Jos höyrysulkua ei ole, on riski, että huoneilman kosteus kondensoituu rakenteisiin tai ulkoa tulee ilmavuotoa huonetilaan. Höyrysulun puute tulee korjata. Seinän tekijästä riippuu, onko höyrysulku muissa seinissä. Höyrynsulkumuovi on mahdollista asentaa jälkikäteen. Strttt ei todennut kosteutta rakenteissa höyrynsulkumuovin puuttumisen vuoksi.


Todistaja talotekniikan projektipäällikkö K. Mättt on kertonut valmistuneensa vuonna 2007 rakennusalan työnjohtajaksi LVI-suuntautuneesta koulutuksesta. Hän aloitti työt vuonna 2008 ARE Oy:ssä missä työskenteli vuoteen 2013 jolloin hän siirtyi Halttt Oy:öön.

Mättt kävi syksyllä 2013 Foxxxlin ja Lexxxren talolla talossa olleiden lämpötilaongelmien vuoksi. Patterit eivät lämmenneet. Vanhat patterien venttiilit eivät päästäneet lämpöä ja lämmitysjärjestelmän säädin oli rikki. Lämmitykseen käytettävän veden lämpötilaa ei voinut säätää, se oli joko kylmää tai kuumaa. Mättt vaihtoi pattereihin venttiilit, mutta ei korjannut säädintä, koska sen korjaamista ei tilattu.

Lämmitysjärjestelmän tulisi havainnoida ulkoilman lämpöä ja säädellä lämmitystä. Tämä järjestelmä on ollut talossa vuonna 1988.

Pesutiloissa voi käyttää muitakin lämmityslaitteita kuin lattialämmitystä. Märkätiloihin sopivia pattereita on olemassa.

Käydessään talossa vuonna 2014 Mättt havaitsi, että kellarikerroksen ilmastointi oli puutteellinen, koska sieltä puuttuivat tuloilmaventtiilit.
Saunassa on poistoilmaventtiili. Mättt ei huomannut pesuhuoneessa tulo­ ja poistoilmaventtiiliä. Vuonna 1988 voimassa olevien määräysten mukaan pesuhuoneessa tulee olla poistoilmaventtiili ja saunassa sekä tulo- että poistoilmaventtiilit. Raitisilmakanavat oli teipattu umpeen talon ulkopuolelta pysäköintialueen puolelta. Kellarissa oli ollut wc, joka oli purettu. Seinän toisella puolella on varasto, josta oli otettu tuloilmaa.
Wc:n tiloista ei ollut poistoilmaventtiiliä. Asuintiloihin tulee tulla raitista ilmaa, joka otetaan ulkoilmasta. Asuntoon tulee rakentaa ilmanvaihtokanavat. Jos raitisilmaventtiilit tehdään oikein, tilanne paranee.

Asuntojen yhteinen huippuimuri ei ole kielletty, mutta on varmistettava, että imurin teho riittää kumpaankin asuntoon. Liesituulettimen pitäisi olla asunnossa omana poistoilmalaitteena.

Kellarin pesuhuoneen lattiakaivo oli tulossa. Aikaisemmin käytettiin valurautaisia viemäreitä. Viemärin tukkeutumisen yleisin syy on iästä johtuva rappeutuminen ja huollon puute, jolloin viemäriin kertyy roskia. Viemärirakeiden käyttö ei ole tavallista. Jos niitä joudutaan käyttämään neljä kertaa vuodessa, on jossakin vikaa. Jos viemäri on rakennettu 1950 -luvulla, olisi se tullut korjata monta vuotta sitten.
Korjausvaihtoehtona on niin sanottu sukitus, jos viemäriputki on auki. Jos putki on rikki, on rakenteet avattava korjaamista varten.

Talon jätevesipumppaamon pumppu toimi vain käsikäytöllä. Kaivossa ei ollut pinnan korkeuden mittaavaa anturia. Mättt ei ollut tietoinen, että pumppu toimii ajastimella.

Tilassa, jossa on lattiakaivo, tulee olla vedeneristys.

Todistaja terveystarkastaja A. Vihttti on kertonut olevansa koulutukseltaan talonrakennus- ja ympäristöinsinööri. Hän on työskennellyt Espoon kaupungin terveystarkastajana vuodesta 2011.

Vihttti vahvistaa todisteena K17 olevan laatimansa raportin tiedot oikeiksi. Raporttiin merkityt tiedot ovat vain toteamuksia tehdyistä havainnoista. Vihttti on käynyt kerran Foxxxlin ja Lexxxren asunnolla.

On aika tavallista, että jäteveden pinta on noin puolen metrin päässä kaivon kannesta. Kaivo tulee tietysti välillä tyhjentää.

llmavuodoista Vihttti on kertonut, että jos rakenteessa on vaurioita tai toisesta asunnosta tulee hajua, on ilmavuoto ongelma. On tavallista, että rakennus ei ole täysin tiivis. Jos vaurioituneesta tilasta tulee selkeä ilmavuoto asuintiloihin, tulee ilmavirta estää ja lähtökohtaisesti poistaa sen syy.

Todisteena K15 olevasta Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta Vihttti on kertonut, että tulosten perusteella on vaurioitunut materiaali aiheuttaa terveyshaittaa, koska vastauksen perusteella vaurioituneilla osilla on yhteys asuintiloihin. Raksystemsin tekemät kosteusmittaukset viittaavat siihen, että ongelma on toisessakin talossa.

Todistajana kuultu rakennusmestari I. Talttt on kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi vuonna 1983. Hän on toiminut 11 vuotta korjausrakentamiseen liittyvissä tehtävissä vastaavana mestarina. Työkohteina ovat vaihdelleet asuntojen remonteista olympiastadioniin.
Kiinteistöjen kuntoarvioita ja -tutkimuksia Talttt on tehnyt yli 20 vuotta päätyönään.

Talttt ei tunne ennestään Laxxxsta. He ovat ehkä tavanneet jossakin kohteessa, koska Laxxxnen on Talvensaaren käsityksen mukaan kiinteistönvälittäjä.

Todisteena V1 oleva kuntoarvio on Foxxxlin ja Talvensaaren asunnon rakennustekninen sisä- ja ulkopuolinen arvio. Rakennuksen ulkopuolelta Talttt tutki talon vierustat.

Talttt sai taustatietona tietää, että alkuperäinen talo on palanut ja uudesta on rakennettu ala- ja yläkerta. Lisäksi talossa on kellarikerros, joten siinä on kolme kerrosta. Kellarikerros on vanhaa rakennetta ja ala­ ja yläkerta on rakennettu uudelleen 1980 -luvun lopulla. Kellarikerros on pääosin betonirakenteinen.

Talttt teki pintakosteusmittauksia seinistä ja lattian reuna-alueilta pistokokein. Salaojista ei ollut puhetta. Salaojakaivoja ei ollut näkyvillä, mikä on tyypillistä vanhoille rakennuksille. Joko salaojakaivot ovat maan alla tai sitten salaojia ei ole rakennettu.

Kyseisellä paikalla ei välttämättä tarvitse olla salaojia. Salaojien tarve riippuu maaperästä ja korkeusasemasta. Kyseinen rakennus on käytännössä mäen päällä, tie on vähän ylempänä kuin kellarikerros. Länsisivulla maanpinta kallistuu sokkeliin päin. Jos Talttt rakentaisi paikalle talon, hän tekisi salaojat. Nyt niiden tekeminen ei kannata, koska vastaan voi tulla kallio, jota pitäisi louhia.

Pesuhuoneen seinät ja lattia olivat kauttaaltaan märät.

Betonin kuivuminen riippuu tiloista ja olosuhteista. Talttt ei tiedä muuta syytä betonin kastumiselle kuin palon sammutusveden.
Maakosteus ei voi olla syynä kosteuteen. Pesuhuone on keskellä taloa ja normaalisti kapillaarikosteus ei nouse näin ylös. Mikäli muualla kellarissa on kosteutta, on se niin pienillä alueilla, ettei sillä ole merkitystä.

Pesuhuoneen korjaus oli välttämätöntä. Riittävästä lämmityksestä ja ilmanvaihdosta tulee huolehtia. Usein ilmanvaihtokanavat on tukittu.

Todisteena V4 olevasta mittausraportista Talttt on todennut, että rakenteissa 80 -90 prosentin suhteellinen kosteus on normaalia.

Talo oli vuoden 1988 tason mukainen.

Hormistossa Talttt ei havainnut vaurioita. Sadehattu puuttui piipun päältä.

Todistaja lähihoitaja Sisko A.-M. Tuottten on kertonut toimineensa aiemmin kiinteistönvälittäjänä yli viisi vuotta. Hän lopetti välittäjän työn joulukuussa 2013.

Laxxxsen Tuottten on tuntenut vuodesta 2010 tai 2011, siitä asti kun oli siirtynyt työskentelemään Matinkylän Kiinteistömaailmaan. Laxxxsen toimeksianto oli kuten muutkin, paperit täytettiin ja kerättiin myyntimateriaalia.

Todisteena KS / V2 olevan isännöitsijäntodistuksen Tuottten muistaa. Hän oli kirjoittanut tekstin todistukseen kopioiden sen, mitä isännöitsijä itse oli kirjoittanut. Isännöitsijä tarkasti ja allekirjoitti todistuksen.

Kun Tuottten esitteli asuntoa asiakkaille, oli puhetta että kellarin seinät ovat kantavat seinät ja peräisin vuodelta 1956, kuten isännöitsijäntodistukseen on merkitty.

Tuottten ei osaa sanoa, miksi todisteena K34 olevasta esitteestä puuttuu tieto talon tulipalosta. Toisessa esitteessä siitä on maininta.

Taloa esiteltäessä lattia oli lämmin, Tuotttelle ei jäänyt mieleen että lattia olisi ollut kylmä. Hän oli kulkenut lattialla myös sukat jalassa.

Sillä, että talon rakenteet ovat 1950 -luvulta, ei ole merkitystä, kun vakuutusyhtiö on rakentanut talon uudelleen se on myös hyväksynyt viemärit. Sillä, että viemärit ovat 1950 -luvulta, ei ole merkitystä.


Kauppakirjassa ei ole tarvetta mainita alkuperäistä rakennusvuotta.

Loppukatselmus ja käyttöönottokatselmus voivat olla sama asia. Kun todisteena V15 olevassa pöytäkirjassa on mainittu molemmat, Tuottten olettaa, että loppukatselmus on pidetty. Vaikka todisteena K31 olevan sähköpostiviestin teksti on ristiriitainen loppukatselmusta koskevan tiedon kanssa, on kuitenkin pöytäkirjassa mainittu loppukatselmus.

Kun Foxxxl ja Lexxxri tulivat ensimmäisen kerran katsomaan asuntoa, kertoi Tuottten heille isännöitsijäntodistuksessa olevan vuosiluvun.

Todistaja johtava asiantuntija M. T. Kattt on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusinsinööri. Hän on valmistunut vuonna 1995 ja hänellä on rakentamisesta kokemusta 35 vuotta. Hän on tehnyt 17 vuotta kiinteistöjen kuntotutkimuksia ja kosteusmittauksia.

Kattt on laatinut todisteena K18 olevan asiantuntijalausunnon. Kun hän kävi asunnossa, oli tutkimus meneillään ja tarkastuskohtiin oli porattu reikiä.
Jos rakenteessa on puurakenteita, ei tiivistyskorjaus onnistu. Ei ole olemassa tietoa tiivistysaineen teknisestä käyttöiästä. Tiivistys estää mikrobien leviämisen, mutta ei kaasujen. Oikea korjaustapa on poistaa vaurioitunut materiaali, korvata se uusilla ja poistaa vaurion syy.

Raportin kuvasta 3 Kattt on todennut, että remontti on jäänyt kesken ja tilaan on jätetty rakennusjätettä. Rakennusjätteet pitää korjata pois, niiden jättäminen on vastoin hyvää rakennustapaa.

Höyrysulkujen asentaminen maksaa 5.000 - 7.000 euroa, hinta riippuu siitä, pitääkö myös lämmöneristeet vaihtaa.

Lähtökohtana on, että rakennuksen ympärillä pitää olla salaojat. Ne voi jättää pois, se riippuu maaperästä. Vuonna 1988 ei ollut olemassa määräyksiä salaojista. Kun talo sijaitsee rinteessä ja siinä on kellarikerros, tulee salaojat olla. Salaojat tulee rakentaa yhtenäisesti koko rakennuksen ympärille.

Kellarikerroksen kosteusvaurion syynä on kapillaarinen kosteuden nousu.

Yläkerran pesuhuoneesta (lausunnon sivu 9) Kattt on kertonut, että vuosina 1987 - 1988 ei ollut määräystä vedeneristyksestä.
Vedeneristyksen käyttäminen on kyllä ollut hyvän rakennustavan mukaista. Pesuhuoneessa olisi määräysten mukaan pitänyt olla kosteudensulkusively. Lattiakaivo ei ole märkätilan määritelmä. Jos seinät ja lattia joutuvat alttiiksi roiskeille on kyseessä märkätila.
Suihkukaappi suojaa seiniä roiskevedeltä. Jos suihkukaappia saa käytettyä siten ettei vettä pääse rakenteisiin, ei kosteudeneristystä tarvita.

Korjausrakentamisessa kustannuksissa on 15 prosentin riskivara.


Todisteena V5 olevasta pöytäkirjasta Kattt on todennut, että päivämäärä on vain käyttöönottokatselmuksen kohdalla. Asiakirjan mukaan kohteessa ei ole pidetty lopputarkastusta. Kuulostaa hurjalle, että jos 1988 rakennetulle rakennukselle haetaan lupaa vuonna 2016, rakentamisen tulisi täyttää vuoden 2016 määräykset.

Käyttöönottokatselmuksessa tarkastetaan, että sähkö-, lvi- ja ilmanvaihtotyöt on tehty ja niiden tarkastukset pidetty. Muuten talossa voi olla paljon keskeneräisiä töitä. Katttlla ei ole tietoa vakuutuksen ja lopputarkastuksen välisestä suhteesta.

Todistaja insinööri R. Grötttg on kertonut toimineensa Raksystemsin palveluksessa noin 15 vuotta. Hän tekee muun muassa kuntotarkastuksia.

Foxxxlin ja Lexxxren asunnossa Grötttg on tehnyt kuntotarkastuksen syyskuussa 2013 ja myöhemmin molemmissa asunnoissa kosteusmittauksen. Grötttg vahvistaa todisteena K8 olevan kuntotarkastusraportin sisällöltään oikeaksi.

Perusmuurin vedeneristyksen tehtävä on estää maan kosteuden pääsy rakenteisiin. Vedeneristys tulee olla perusmuurissa, kun rakennuksen osa on maanpinnan alapuolella. Tämä on ollut vaatimuksena jo 1950- ja 1980 -luvuilla.

Kellarikerroksen pesuhuoneen kosteus johtuu maaperän kautta tulevasta kapillaarikosteudesta, koska kosteutta on ollut roiskealueen ulkopuolella. Kosteus siirtyy kapillaarisesti ja diffuusisesti. Mitä tiiviimpi pinta on, sitä korkeammalle kosteus nousee. Se voi nousta jopa useita metrejä. Kosteuden vaurioittamissa tiloissa maakellarin haju on tyypillinen.

Grötttg ei havainnut pesuhuoneen lattiakaivossa vedeneristystä. Sen pitäisi olla näkyvissä 2000 -luvulla rakennetuissa kohteissa. Kyseessä on vakava virhe kun noin uudessa tilassa ei ole vedeneristystä tai se on puutteellinen.

Kun valurautaista lattiakaivoa ja kuparisia korokerenkaita ei ole uusittu vuoden 2012 remontin yhteydessä on lattiakaivo todella iäkäs.

Todisteena K21 olevasta kosteusmittauksesta laaditusta raportista Grötttg on kertonut, että porareikämittauksin on selvitetty tarkemmin alapohjaa ja osittain maanpäällisiä seinärakenteita. Taulukkoon punaisella merkityt kohdat osoittavat kohonnutta kosteuspitoisuutta tai kosteita kohtia. Kun syvemmällä on kosteuspitoisuus korkeampi, tulee kosteus todennäköisesti alakautta.

Maanvaraisen betonilaatan normaali kosteus riippuu betonilaatan alapuolisista rakenteista. Kosteus ei saisi nousta yli 80 prosentin. Jos betoni on orgaanisen aineen kanssa yhteydessä, kosteus ei saa nousta yli 75 prosentin. Kun lämpötila on alhainen, ei mittaustulos ole luotettava. Kun lämpötila nousee, suhteellinen kosteus pienenee.


Virheet pitäisi korjata. Asumiseen virheet vaikuttavat riippuen missä käyttötarkoituksessa tilat ovat.

Lähtökohtana on, että mikrobit eivät saa siirtyä asunnosta toiseen. Jos asunnossa on epätiiviyskohtia, voivat mikrobit siirtyä. Rakenteiden on oltava niin tiiviit, ettei ilma virtaa huoneistosta toiseen.

Grötttgillä ei ole tietoa huoneiston B rakenteista.

Todisteesta K9 Grötttg on kertonut saaneensa tiedon asunnon rakennusajasta tilaajilta ennen tarkastusta. Raportin sivulla 3 oleva tieto salaojien rakennusvuodesta on Grötttgin johtopäätös. Hän olettaa, että tilaajilla oli sama käsitys. 1950 -luvun salaojat ovat ohittaneet teknisen käyttöikänsä. Myös 1980 -luvun salaojan tekninen käyttöikä on 40 vuotta. Käyttöikään vaikuttavat huollot. Jos salaojia ei huolleta, niiden käyttöikä laskee 25 - 50 prosenttia.

Pintamittaus ei ole oikeastaan kosteusmittaus, vaan se on kartoitus. Pintamittauslaite antaa suuntaa rakenteen kosteustilanteesta. Todisteen K11 sivulla 6 mainittu Vaisalan laite on jo mittalaite, eikä vain
suuntaa-antava laite.

Takkahuoneessa ei ollut kohonnutta kosteutta (K21). Suihkunpuoleinen seinä oli mittaushetkellä avattuna. Seinässä ei ollut kosteutta. Grötttg ei näe tarvetta korjata takkahuoneen lattiaa.

1950 -luvun taloille on tyypillistä, että kellarikerroksen seinissä on kosteutta, kun rakennus on rakennettu suoraan maan päälle. Korjaus voidaan tehdä todisteena V6 olevan Ektttdin raportin esittämällä tavalla. Silloin kyse on seinien täydellisestä peruskorjauksesta.

Kaksi erillistä asuntoa tulee olla eristetty niin, ettei ilma kulje asunnosta toiseen. Myös paloturvallisuus edellyttää tätä.

Todisteena K24 olevan raportin sivun 3 selvityksestä ei ilmene, onko seinään asennettu esimerkiksi ilmansulku tai joku muu virtauksen estävä kuin höyrynsulku. Raportissa ei ole kuvattu sitä, millä tavoin ilmavirtaus on todettu ennen rakenteen avaamista. Saman raportin sivulla 4 olevasta kuvasta 4 Grötttg on todennut, että kuvan oikealla puolella oleva ruskea kaistale näyttäisi olevan ilmansulkupaperi. Jos paperi on muovitettu, ei höyrynsulku ole tarpeen.

Kaikissa kyseisen ikäisissä rakennuksissa on ilmavuotoja. Vasta 2000-luvulla rakenteille on tullut tiiviysvaatimukset.

Todisteena K11 olevan raportin kuvasta 13 Grötttg on todennut, että näyttää siltä, että putken läpivienti vuotaa. Kuvasta 15 näkee, että kosteusrasitus on ollut selvästi pidempiaikaista.

Kun betonin kosteusprosentti on 85, sen päälle voidaan laittaa pinnoite.


Grötttg mittasi itse takkahuoneen betonikorokkeen kosteuden vuonna 2015. Korokkeen kohdalla ei ollut kosteutta. Strtttin käyttämä laite on vain tunnistanut kosteuden, ei mitannut (K11, s. 3).

Todisteena K25 olevan kuvakoosteen kuvista 20 - 23 Grötttg on todennut, että seinän alaosan pinta on rapautunut. Rapautuminen johtuu seinän alaosaan nousseesta kosteudesta. Lattian korjaaminen ei välttämättä auta. Seinä ja lattia on arvioitava erikseen.

Todistaja rakennusmestari M. Ekttt on kertonut aloittaneensa rakennustyöt 58 vuotta sitten. Hän on tehnyt noin 4.000 erilaista selvitystä rakennusten laadusta ja kosteusvaurioista. Hän pitää myös luentoja ympäri maata korjausrakentamisesta.

Foxxxlin ja Lexxxren asunnon perusmuuri on rakennettu sen ajan ohjeiden mukaisesti, mutta se on riskirakenne. Tuolloin käytetty ulkopuolisena eristeenä muun muassa bitumisivelyä.

Asunnon takkahuoneen lattiassa ei joka paikassa ollut kohonnutta kosteutta. Ektttdin raportin (K14) sivulla 19 on esitetty kellarikerroksen tarvittavat korjaustoimenpiteet. Betonilaatta piikataan pois ja maamassat vaihdetaan. Korjaukset poistavat kosteus- ja mikrobivauriot. Myös sadevesikaivot tulee uusia. Korjaustyöt kestävät yleensä 8 - 10 viikkoa. Kun tässä on kyseessä noin 30 neliömetrin tila, kestää korjaus viidestä kuuteen viikkoon.

Salaojien korjaustapa ilmenee raportin sivulta 18. Katolta tulevat sadevedet johdetaan kaupungin sadevesijärjestelmään ja pintamaat muotoillaan. Korjausten myötä pihamaan kosteudenhallinta paranee.

Rakennuksen salaojat ovat olleet elinkaarensa päässä. Uusien salaojien asentamisen myötä rakennuksen taso paranee.

Asunnon B lattiassa on samat ongelmat kuin asunnossa A, mutta kun ne ovat eri paloaluetta ja A-puolen ongelmat korjataan sekä ilmayhteys asuntojen välillä katkaistaan, mikrobivauriot ja hajuhaitat asunnon A puolella loppuvat.

Raportin K14 sivulla 14 olevasta putkien kuvasta Ektttd on todennut, että tiivistyksen myötä ongelma poistuu.

Katttn kustannusarviossa on myös vesikaton ja makuuhuoneen korjaus.

Autotallin ja teknisen tilankorjaustarvetta ei ole, koska niistä ei ole asuntoon yhteyttä.

Kun tiilet kannetaan portaikon alustilasta pois, kustannus on noin 400 euroa.

Ulkona olevan öljysäiliön purkaminen ja pois vienti maksaa 3.000 - 4.000 euroa. Säiliö on ongelmajätettä.


Ektttdin raportissa ei ole arvioitu yläkerran kylpyhuoneen korjauskustannuksia. Suihkukaappi vähentää kosteusriskiä.

Kirjallisena todisteena K18 olevan raportin sivulla 11 mainitut vesikaton ja yläpohjan korjaustoimet ovat huoltotoimia eivätkä ne sisälly Ektttdin raporttiin.

Käyttöönottokatselmuksessa asunnon tulee olla terveydelle turvallinen. Loppukatselmus on pidettävä viiden vuoden kuluttua käyttöönottokatselmuksesta. Usein loppukatselmus on muodollinen.
Käyttöönottokatselmuksessa rakennustarkastaja kirjaa ne asiat, jotka tulee saattaa kuntoon ennen lopputarkastusta.

Yleensä betoni kestää hyvin. Kun tulipalo on ollut vuonna 1986, ei betonista mitattu kosteus ole peräisin tulipalon sammutuksesta.

Jos talon ulkopuolella oleva patio on kiinni rakenteissa, se tulee tukea ulkopuolen korjaustöiden ajaksi. Jos pation sivulle taloa tehdään salaojat, patio pitää purkaa. Ektttd ei ole suunnitellut tälle sivulle salaojia.

Näytön arviointi ja käräjäoikeuden johtopäätökset

Onko ostajille annettu asunnosta väärää tietoa

Kirjallisena todisteena K5 / V2 olevassa 5.2.2013 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa on valmistumisvuosi -kohtaan merkitty vuodet -56, -76 ja -88. Todisteena K6/ V1 olevassa 1.6.2012 päivätyssä kuntoarviossa on kiinteistön perustietoina kerrottu, että kyseessä on alunperin vuonna 1955 valmistunut kaksikerroksinen paritaloasunto, jossa on osittainen kellarikerros. Asunto on jälleenrakennettu (ak ja yk) 1988.

Sekä isännöitsijätodistus että 1.6.2012 päivätty kuntoarvio ovat olleet Foxxxlin ja Lexxxren käytettävissä ennen kauppaa. Molemmissa asiakirjoissa on mainittu vuosi 1956 tai 1955. lsännöitsijäntodistus koskee nimenomaan Foxxxlin ja Lexxxren ostamaa asuntoa, joten heidän on ollut mahdollista havaita todistuksesta rakennuksen valmistumisvuodet. Kuntoarviossa on erikseen arvioitu sisätiloina alakerta, yläkerta ja kellari, joten kun arvion alussa on mainittu rakennuksen olevan alunperin vuodelta 1955 ja jälleenrakennusvuosi on koskenut vain alakertaa ja yläkertaa, on tästä ollut pääteltävissä, että rakennus on osittain, kellarikerroksen osalta, vuodelta 1955.

Todisteina K3 / V8 ja K34 olevat asunnon myyntiesitteet ovat sisällöltään erilaisia siten, että 23.11.2012 päivätyssä esitteessä K3 / V8 on kerrottu, että asunnon rakennusvuosi on 1987 - 1988 ja että alkuperäinen talo on palanut vuonna 1986, mutta tätä tietoa ei ole uudemmassa, 4.1.2013 päivätyssä myyntiesitteessä (K34). Viimeksi mainitun myyntiesitteen mukaan rakennusvuosi on 1988. On ilmeistä, että kanteen perusteissa on ostajille ennen kauppaa annettujen tietojen osalta viitattu esitteeseen K3, koska perusteissa on mainittu rakennusvuodet 1987 - 1988 sekä tulipalo. Näitä tietoja ei ole 4.1.2013 päivätyssä esitteessä.


Käräjäoikeus toteaa, että myyntiesitteen, kuntoarvion ja isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella Foxxxl ja Lexxxri ovat voineet saada tiedon kellarikerroksen rakentamisvuodesta. Tältä osin heille ei ole annettu väärää tietoa asunnosta. Vaikka Foxxxlin ja Lexxxren on katsottava tienneen kellarikerroksen alkuperäisen rakentamisvuoden, ei tästä johdu kuitenkaan se, että heidän olisi tullut käsittää myös talon viemärijärjestelmän olevan 1950 -luvulta, kun rakennus oli rakennettu uudelleen vuonna 1988. Tällöin he ovat perustellusti voineet olla siinä uskossa, että myös viemärijärjestelmä on uusittu. Todisteena K14 / V6 olevan M. Ekttt Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan viemärit ovat todennäköisesti alkuperäiset 1950 -luvulta ja ne ovat elinkaarensa lopussa. Myös todisteena K13 olevasta viemärikuvausraportista ilmenee viemärin olevan yli 50 vuotta vanha.

Käräjäoikeus toteaa, että viemärin osalta asunto on merkittävästi huonompi kuin Foxxxlilla ja Lexxxrella on ollut aihetta edellyttää.

Kun kysymys on alun perin vuonna 1955 rakennetusta talosta, on Foxxxin ja Lexxxren täytynyt käsittää, että salaojat eivät välttämättä ole vuodelta 1988 tai että niitä ei ole lainkaan. Ennen kauppaa heidän käytettävissään olleessa todisteena K6 / V1 olevassa Uudenmaan Rakennuskatsastus Ky:n kuntoarviossa on suositeltu salaojien olemassaolon selvittämistä. Edelleen todistaja Katttn kertomuksen mukaan salaojat eivät olleet pakolliset vielä vuonna 1988, joten Foxxxl ja Lexxxri eivät ole perustellusti voineet olettaa, että talon ympärillä on salaojat. Vaikka talon ympärillä olisi salaojat ja ne olisivat 1950 -luvulta, ovat ne joka tapauksessa todistajien Grötttgin ja Ektttdin mukaan olleet käyttöikänsä päässä, joten Foxxxlin ja Lexxxren on tullut olla tietoisia salaojajärjestelmän uusimistarpeesta.

Yllä sanotuin perustein käräjäoikeus katsoo, että salaojien mahdollisen puuttumisen vuoksi asunto ei ole merkittävästi huonompi kuin heillä on ollut aihetta edellyttää.

Todistajana kuultu Tuottten on oikeudessa kertonut ilmoittaneensa Foxxxlilla ja Lexxxrelle rakennuksen alkuperäisen rakennusvuoden, joka oli merkitty isännöitsijäntodistukseen. Käräjäoikeus ei pidä Tuottten kertomusta luotettavana. Hän on kertonut ikään kuin isännöitsijäntodistus olisi ollut käsillä asunnon esittelyssä, mutta kun todistus on päivätty vasta kaupantekopäivänä 5.2.2013, ei ainakaan kyseinen todistus ole voinut olla mukana asunnon esittelytilaisuudessa. Tämän vuoksi Tuottten kertomuksella ei ole näyttöarvoa asiassa siltä osin kuin kyse on ostajille annetuista tiedoista.

Vaikka isännöitsijäntodistus ei täyttäisi asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27§:ssä sanottuja isännöitsijäntodistukselta edellytettyjä määräyksiä, ei sillä ole tässä asiassa merkitystä, koska Foxxxl ja Lexxxri ovat voineet itse havaita sen mahdollisen puutteellisuuden.


Kirjallisena todisteena V15 olevassa pöytäkirjassa on merkintä, jonka mukaan käyttöönottokatselmus on pidetty 12.5.1988.
Loppukatselmuksen kohdalla ei ole päivämäärää, josta ilmenisi milloin loppukatselmus on pidetty. Kun käyttöönotto- ja loppukatselmusta varten on yhteinen pöytäkirja, on pöytäkirjasta pääteltävissä, että loppukatselmuksen päivämäärän puuttuessa katselmusta ei ole pidetty. Näin ollen Foxxxlin ja Lexxxren täytyy olettaa tienneen siitä, ettei katselmusta ole pidetty. He eivät siten voi vedota tähän seikkaan virheenä. Joka tapauksessa he ovat reklamoineet loppukatselmuksen pitämättömyydestä liian myöhään ja ovat senkin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota siihen virheenä. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Kun reklamaatio loppukatselmuksen osalta on esitetty ensimmäisen kerran vasta 21.4.2016, kun sitä koskeva lausuma on saapunut käräjäoikeudelle, on se tehty liian myöhään. Asunnon hallinta on luovutettu Foxxxlille ja Lexxxrelle 30.4.2013.

Koska K7 kuntotarkastus 5.10.2001 on koskenut naapuriasuntoa, ei Laxxxsella ole ollut velvollisuutta antaa sitä ostajille. Laxxxnen on teettänyt myytävästä asunnosta tuoreemman arvion, jonka ostajat ovat saaneet.

Onko asunnossa kantajien väittämät Laatuvirheet

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Alakerran märkätilat:

Todistaja Grötttg on suorittanut Foxxxlin ja Lexxxren asunnossa varsinaisen kosteusmittauksen, jonka tulos ilmenee todisteena K21 olevasta raportista. Kun Grötttgin mittaustulokset perustuvat tarkastettuihin kohteisiin poratuista rei'istä saatuihin lukemiin, on tätä tutkimusta pidettävä luotettavampana kuin pintamittauksiin perustuvia kosteuskartoituksia. Raportista K21 ilmenee, että Foxxxlin ja Lexxxren asunnossa A on kellarikerroksessa käytävän lattiassa, käytävän ulkoseinässä, pesuhuoneen lattiassa ja saunan lattiassa ollut korkea kosteuspitoisuus, joka on peräisin maaperästä.

Grötttgin mukaan kosteus todennäköisesti alakautta, kun syvemmällä on kosteuspitoisuus korkeampi. Strtttin kertomuksesta sekä todisteina K1Oja K11 olevista Strtttin laatimista tarkastusraporteista samoin kuin Grötttgin laatimasta todisteena K8 olevasta raportista ilmenee, että alakerran pesuhuoneen ja saunan lattian ja seinien vedeneristys on tehty puutteellisesti ja tämä on osaltaan syynä pesutilojen kosteuspitoisuuksiin. M. Ekttt Oy:n asiantuntijalausunnon K14 / V6 mukaan pesuhuoneessa ja saunassa kapillaarisesti rakenteissa nouseva kosteus on vaurioittanut pesuhuoneen väliseinän rakenteita aiheuttaen
mikrobikasvustoa puurakenteisiin.

Todisteena K9 / V14 olevassa kuntotarkastusraportissa on todettu, että takkahuoneessa, pukuhuoneessa ja saunassa on kiviainesrakenteisiin väliseiniin kiinnitetyt paneeliverhoukset. Väliseinien alaosissa on havaittu kosteuden aiheuttamaa maalipinnan hilseilyä. Kellarikerroksen takkahuoneessa olevan mikrobiperäisen hajun syynä saattavat olla kiviainesrakenteisiin seiniin kiinnitetyt puurakenteet.

Yllä sanotuilta osin kellarikerroksen tiloissa on virhe, koska asunto ei ole vastannut sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Kosteusvaurion kattavuus huomioiden asunto on myös kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Takkahuoneessa ei ole mitattu kohonneita kosteuspitoisuuksia. Myös todistaja Strtttin kertomuksesta ilmenee, että takkahuoneen lattian kosteutta ei voi luotettavasti mitata päältä päin. Tähän nähden, vaikka Strtttin tekemän kartoituksen tuloksena takkahuoneen betonikorokkeessa oli kohonnutta kosteutta, ei tulosta tältä osin voi pitää täysin luotettavana. Takkahuoneessa ei ole näytetty olevan kosteuden aiheuttamaa virhettä.

Asunnon myyntiesitteessä (K34) on ilmoitettu, että pesuhuoneessa, pukuhuoneessa ja takkahuoneessa on vesikiertoinen lattialämmitys. Grötttgin laatimasta tarkastusraportista K9 ilmenee, että kellarikerroksen tilojen lattialämmitys ei tarkastushetkellä toiminut eikä lähtenyt toimimaan säätöventtiileiden avaamisesta huolimatta. On ilmeistä, että lattialämmityksessä on jokin vika, koska se ei ole yrityksistä huolimatta alkanut toimia. Lisäksi Laxxxnen on sähköpostiviestissä 29.7.2013 (K36) Lexxxrelle ja Foxxxlille ilmoittanut, että saunassa ja suihkutilassa ei ole erillistä lämmitystä. Tämä viittaa vähintään lattialämmityksen toimimattomuuteen. Asunto ei puutteellisen lattialämmityksen osalta vastaa sovittua ja siinä on siten virhe.


Kirjallisena todisteena K12 olevasta viemärikuvausta koskevasta raportista sekä todisteena K10 olevasta Strtttin laatimasta tarkastusraportista ilmenee, että pesuhuoneen lattiakaivo ei ole vetänyt vaan on padottanut. Lattiakaivossa ja tähän liittyen viemärissä on siten virhe.

Rakennuksen alapohja ja ulkoseinät:

Todisteena K11 olevasta kosteuskartoituksesta laaditusta raportista ilmenee, että rakennuksen alapohjan rakenne on ollut kastunut täyttömaahan asti. Täyttömaana on hienoa hiekkaa. Suosituksena on alapohjarakenteen purku, täyttömaan vaihto ja kapillaarikatkojen asentaminen seinien alaosiin. Todisteena K14 / V6 olevsasta Ektttdin asiantuntijalausunnosta ilmenee, että alapohjasta nousee kapillaarisesti kosteutta kantaviin rakenteisiin aiheuttaen vaurioita seinissä oleviin puurakenteisiin. Edelleen lausunnon mukaan maata vasten olevassa ulkoseinässä on kohonneita kosteuslukemia ja sellaiset olosuhteet, että materiaaleihin on muodostunut mikrobikasvustoa.

Kun alapohjasata nousee jatkuvasti rakenteisiin kosteutta, on asunto tältä osin kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Siinä on tältä osin virhe.

Kellaritilojen ilmanvaihto:

Todisteena K9N14 olevan raportin mukaan pesuhuoneesta puuttuu poistoilmaventtiili, joka siellä ohjeiden mukaan pitää olla. Raportin mukaan huoneiston ilmanvaihtoa ei voida säätää ilmanvaihtotarpeen mukaisesti. Huippuimurin säätö on naapurihuoneiston puolella. Ektttdin lausunnon K14N6 mukaan takkahuoneesta on suora ilmanvaihtoreikä asunnon 2 puolella. llmanvaihtokanavaa ei saa rakentaa suoraan paloalueesta toiselle. Nykyinen ratkaisu on määräysten vastainen.

Todistaja Mätttn kertomuksesta käy ilmi, että huoneiston ilmanvaihto on puutteellinen muun muassa siten, että sinne ei tule tarpeeksi raikasta ilmaa suoraan ulkoa. Sen sijaan se, että asunnoilla on yhteinen huippuimuri, ei Mäen kertomuksesta päätellen ole määräysten vastainen ratkaisu. Todisteena V12 olevasta huippuimuria koskevasta laskusta ei ole kuitenkaan pääteltävissä, että huoneiston ilmanvaihto olisi korjattu siten että sinne tulisi tarpeeksi raikasta ulkoilmaa. Asunnossa on kellaritilojen ilmanvaihdon osalta virhe.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksen HE 2005/21 mukaan reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee ja minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimuksia voidaan myöhemmin täydentää.

On riidatonta, että Foxxxl ja Lexxxri ovat saaneet asunnon hallintaansa 30.4.2013. Reklamaatio on tullut tehdä viimeistään kahden vuoden kuluessa tästä päivästä lukien eli 30.4.2015. Foxxxlin ja Lexxxren asiamies on todisteena K22 olevalla 25.10.2013 päivätyllä kirjeellä reklamoinut Laxxxselle muun muassa siitä, että asunnon ilmanvaihto ei toimi asianmukaisesti. Foxxxlin ja Lexxxren asiamies on todisteena K23 olevalla 21.1.2014 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut Laxxxsen asiamiehelle myös ilmanvaihdon puutteellisuudesta ja kellarin puuttuvista korvausilmaratkaisuista. Käräjäoikeus katsoo, että ilmanvaihdosta on riittävän yksilöidysti reklamoitu ja reklamaatio on tehty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaisessa kahden vuoden määräajassa.

Yläkerran kylpyhuone:

Todistaja Katttn kertomuksesta sekä hänen laatimastaan todisteena K18 olevasta asiantuntijalausunnosta ilmenee, että vuosina 1987 - 1988 ei ollut määräystä vedeneristyksestä, mutta kosteussulkusivelyn käyttö on ollut hyvän rakennustavan mukaista. Vedeneristyksen käyttäminen on kuitenkin jo vuosina 1987 - 1988 ollut hyvän rakennustavan mukaista.
Katttn kertomuksesta ilmenee myös, että suihkukaappi suojaa seiniä roiskevedeltä ja jos kaappi suojaa veden pääsemisen rakenteisiin, ei kosteudeneritystä tarvita.

Käräjäoikeus toteaa, että Katttn kertomuksesta ja asiantuntijalausunnosta on pääteltävissä, että yläkerran kylpyhuoneen mahdollinen vedeneristeen puuttuminen ei ole virhe, koska vuosien 1987
- 1988 määräykset eivät sitä edellyttäneet, vaikkakin vedeneristeen käyttäminen on kuulunut hyvään rakennustapaan.

Keskikerroksen makuuhuone:

Kysymys on väitetystä keskikerroksen makuuhuoneessa olevasta ilmavuodosta, puuttuvasta höyrynsulusta sekä huoneen mikrobiperäisestä hajusta. Kysymys on tältä osin myös siitä, onko ilmavuodosta ja höyrynsulusta reklamoitu ajoissa.

Reklamaatiokirjeissä (K22 ja K23) ei ole reklamoitu keskikerroksen makuuhuoneen ilmavuodosta ja puuttuvasta höyrynsulusta. On riidatonta, että Foxxxl ja Lexxxri ovat saaneet asunnon hallintaansa 30.4.2013. Reklamaatio on tullut tehdä viimeistään kahden vuoden kuluessa tästä päivästä lukien eli 30.4.2015. llmavuoto on ensimmäisen kerran mainittu haastehakemuksessa toteamalla, että keskikerroksen makuuhuoneen ilmavuoto on tiivistettävä. Tämä ilmavuoto koskee levykotelon kohdalla ollutta tarkastuksessa 13.11.2013 todettua ilmavuotoa. Asia on tullut käräjäoikeudessa vireille 20.11.2014 ja haaste on annettu vastaajille tiedoksi 10.12.2014. Käräjäoikeus katsoo, että levykotelon kohdalla olevasta ilmavuodosta on haastehakemuksen tiedoksiannon yhteydessä reklamoitu ajoissa.

Strtttin laatimasta raportista (K11) ilmenee, että keskikerroksen makuuhuoneessa levykotelon kohdalla on ilmavuoto ja kotelon ympäriltä tulee ilmaa huonetilaan. llmavuoto tulee suoraan naapuriasunnon puolelta. Levykotelon ilmavuodon osalta asunnossa on virhe.

Strttt on katsonut, että ilmavuodot on mahdollista tiivistää. Myös Ektttdin mukaan tiivistys korjaa ilmavuoto-ongelman. Kattt puolestaan ei ole pitänyt tiivistystä riittävänä korjaustoimenpiteenä. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka ilmavuodot ovat etenkin vanhemmissa asunnoissa tavallisia, on ne kuitenkin korjattava. Kun sekä Strttt että Ektttd ovat pitäneet tiivistämistä riittävänä korjaustoimenpiteenä, ei ole perusteita katsoa, että se ei tässä tapauksessa riittäisi korjaamaan ilmavuotoa. On ilmeistä, että mikrobiperäinen haju huoneeseen tulee ilmavuodon myötä.

Strtttin 7.1.2016 toimittamassa tarkastuksessa on siitä laaditun raportin mukaan (K24) todettu, että keskikerroksen makuuhuoneessa ulkoseinän ja lattian rajassa on ilmavuotoja rakenteiden läpi huonetilaan ja että ulkoseinästä puuttuu höyrynsulku. Koska näiltä osin väitetyistä virheistä ei ole reklamoitu viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallintaan saamisesta eli 30.4.2015, ovat ostajat menettäneet oikeutensa vedota höyrynsulkumuovin puuttumiseen ja muihin kuin levykotelon kohdalla olleeseen ilmavuotoon. Vaatimukset sanotuilta osin on jätettävä tutkimatta.

Ongelmat lämmityksessä:

Foxxxlin ja Lexxxren asiamies on 25.10.2013 (K23) päivätyllä kirjeellä reklamoinut Laxxxselle muun muassa siitä, että asunnon lämmityspatterit eivät kaikki toimi asianmukaisesti ja lämmitysjärjestelmä on rakennettu siten, että toisen asunnon pitäminen ilman lämpöä estää heidän asuntonsa välttämättömän alakerran lämmittämisen. Foxxxlin ja Lexxxren asiamies on 21.1.2014 (K23) päivätyllä kirjeellä reklamoinut Laxxxsen asiamiehelle siitä, että lämpöpatterit olivat tukossa ja ne jouduttiin huoltamaan ja että lämmönohjausjärjestelmä on ollut rikki jo vuosia ja lisäksi järjestelmässä on ilmeinen vuoto.

Käräjäoikeus katsoo, että lämmityksen ongelmista on riittävän yksilöidysti reklamoitu ja reklamaatio on tehty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaisessa kahden vuoden määräajassa.

Todistaja Mättten kertomuksesta käy ilmi, että syksyllä 2013 hänen käydessään asunnossa sen patterit eivät olleet lämmenneet. Vanhat patterien venttiilit eivät päästäneet lämpöä ja lämmitysjärjestelmän säädin oli rikki. Lämmitykseen käytettävän veden lämpötilaa ei voinut säätää, se oli joko kylmää tai kuumaa. Mättt oli vaihtanut pattereihin venttiilit, mutta ei ollut korjannut säädintä, koska sen korjaamista ei tilattu. Edelleen Mäen kertomuksesta ilmenee, että asunnon lämmitysjärjestelmän tulisi havainnoida ulkoilman lämpöä ja säädellä lämmitystä. Kyseinen järjestelmä on ollut talossa vuonna 1988. Myös Laxxxsen kertomuksesta ilmenee, että vuonna 1988 asennettu lämmitysjärjestelmä ei ole toiminut. Toisaalta Laxxxsen kertomuksesta on pääteltävissä, että lämpötilaa voi asunnossa säädellä huonekohtaisesti termostaateista.


Käräjäoikeus toteaa, että vaikka alkuperäinen talon lämmitysjärjestelmä ei ole toiminut, ei lämmitysjärjestelmä kuitenkaan ole sillä tavoin puutteellinen, että sen voisi katsoa olevan asunnon virhe. Lämmitystä on mahdollista säädellä huonekohtaisesti pattereiden termostaateilla.
Toisaalta pattereiden venttiilit ovat olleet vanhat ja niiden vaihtaminen on korjannut tilannetta. Venttiilien vaihtamisen on katsottava kuuluvan normaaliin huoltotoimiin.

Yläkerran makuuhuone:

Strtttin laatimasta raportista (K11) ilmenee, että yläkerran makuuhuoneessa höyrynsulkumuovin alla olevissa harvalaudoituksissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita. Vauriot ovat nähtävissä raportin liitteinä olevissa kuvissa 24 ja 25. Edelleen raportissa on todettu, että yläpohjaan valuu vettä antennin kohdalta.

Käräjäoikeus toteaa, että veden valuminen yläpohjaan johtuu rakenteessa olevasta virheestä. Sen sijaan näyttämättä on jäänyt, että harvalaudoituksessa olevat kosteuden aiheuttamat vauriot aiheuttaisivat terveyshaittaa tai että laudoitus olisi edelleen kostea. Tältä osin kyseessä ei voi katsoa olevan virhe.

Vesikatto ja yläpohja:

Raportista K11 ilmenee myös, että vesikatolla viemärin tuuletusputken läheisyydessä on vuoto. Katon harvalaudoitus on kastunut läpiviennin kohdalta. Piipun kohdalla laudoituksessa on kosteuden aiheuttamia vaurioita. Kosteuden aiheuttamat vauriot ovat nähtävissä raportin liitteinä olevista kuvista 13 ja 15. Tältä osin asunnossa on virhe.

Likakaivo ja sen pumppu:

Todisteena K13 olevan viemärikuvausraportin mukaan jätevesikaivon pumppu oli toiminut 21.11.2013 tehdyssä tarkastuksessa huonosti.
Laxxxsen mukaan jätevesikaivon pumppu on vaihdettu ja se on sen jälkeen toiminut. Todisteena V9 olevasta laskusta ilmenee, että pumppaamoa on 5.12.2013 korjattu ja siihen on muun muassa vaihdettu uusi pumppu. Laskun on maksanut Laxxxnen. Viemärikuvausraportista (K13) ei ilmene, että 12.12.2013 tehdyssä tarkastuksessa pumpun ei olisi havaittu toimivan. Raportissa suositellaan asentamaan kaivoon pinnankorkeudentunnistin, joka ohjaa pumpun käynnistyksen ja pysäytyksen.

Käräjäoikeus toteaa, että likakaivon pumpun ei ole näytetty olleen epäkunnossa enää sen jälkeen, kun kaivoon on asennettu uusi pumppu. Sen, että kaivossa ei ole pinnankorkeudentunnistinta, ei ole näytetty olevan virhe. Vaatimus likakaivoa koskevalta osalta on hylättävä.


Sadevesikaivo:

Kanteen mukaan sadevesikaivo ei toimi ja on tarkoitukseensa soveltumaton. Asiassa ei ole selvitetty tarkemmin sitä, millä tavalla sadevesikaivo ei toimi tai ei sovellu tarkoitukseensa. Vaatimus tältä osin on hylättävä.

Sadeveden ohjaus ja maanpinnan muotoilu:

Todisteena K8 olevasta R. Grötttgin tekemästä tarkastuksesta laaditusta raportista ilmenee, että rakennuksen kadun puoleisen seinustan maanpinta viettää rakennuksen suuntaan. Tämä lisää kellarikerroksen seinien ja alapohjan kosteuskuormitusta. Raportista ilmenee myös se, että katon sadevedet ohjautuvat lähelle rakennuksen vierustaa. Tämä lisää perustusten ja maanpinnan alapuolisten tilojen kosteusrasitusta. Myöskään perusmuurin vedeneristyksestä ei tehty havaintoja.

Käräjäoikeus toteaa, että sadevesien ohjaus ja maanpinnan muotoilu ovat virheelliset, joten asunnossa on tältä osin virhe.

Ulos jätetty öljysäiliö:

Ektttdin mukaan ulos jätetty öljysäiliö on ongelmajätettä ja sen purkaminen ja pois vienti maksaa 3.000 - 4.000 euroa. Laxxxsen mukaan kaupungin pakkolunastaessa maata vuonna 1999 oli säiliö jäänyt kaupungin maalle.

Asiassa ei ole selvitetty, että kaupungin maalle jääneen öljysäiliön poistaminen kuuluisi juuri Foxxxlille ja Lexxxrelle eikä mahdollisesti Asunto Oy Nuotie 3:lle. Vaatimus tältä osin on hylättävä.

Savupiippu:

Todisteena K27 olevasta V.-M. Lyttt sähköpostiviestistä ilmenee, että hän on tekemällään testillä havainnut asunnon savuhormin vuotavan viereisiin ilmanvaihtohormeihin. Sähköpostiviesti on lähetetty Foxxxlille 6.4.2016 ja savupiippua koskeva vaatimus on esitetty käräjäoikeudelle 21.4.2016 saapuneessa kirjelmässä.

Koska savupiippua koskevaa reklamaatiota tai vaatimusta ei ole esitetty viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan saamisesta eli viimeistään 30.4.2015, ovat ostajat menettäneet oikeutensa vedota savupiipun virheeseen. Vaatimus tältä osin on jätettävä tutkimatta.

Naapuriasunnon B mahdollisten virheiden vaikutus Foxxxlin ja Lexxxren asuntoon:


Foxxxl ja Lexxxri ovat kanteensa perusteissa katsoneet olevan ilmeistä, että yhteisissä rakenteissa olevat ongelmat aiheuttavat terveyshaittaa, vaikka heidän hallinnassaan olevat tilat korjattaisiin. Tässä oikeudenkäynnissä ei naapuriasunnon mahdollisista ongelmista ja niiden vaikutuksesta Foxxxlin ja Lexxxren asunnon kuntoon ole esitetty sellaista selvitystä, jonka perusteella voisi katsoa olevan ilmeistä, että heidän asuntonsa korjauksesta huolimatta ongelmat eivät poistu.

Asunnon virheiden seuraus, hinnanalennus vai kaupan purku:

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Pykälän 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Edellä on tullut selvitetyksi, että asunnon kellarikerroksen märkätiloissa on laaja kosteusvaurio, lattialämmitys ei toimi, viemärijärjestelmä on elinkaarensa päässä ja korjattava, asunnon alapohjassa ja ulkoseinissä on laajalla alueella kosteutta, kellaritilojen ilmanvaihto on puutteellinen, keskikerroksen makuuhuoneen levykotelon kohdalla on ilmavuoto, antennin kohdalla valuu yläpohjaan vettä, viemärin tuuletusputken läheisyydessä katto vuotaa ja rakennuksen sadevesien ohjaus sekä maanpinnan muotoilu ovat virheelliset. Näiden osalta ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen. Asunto ei mainituilta osin vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun ja virheiden vaikutusta kokonaisuutena arvioiden asunto on myös kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Kyseiset virheet kellarikerroksen märkätilojen kosteutta lukuun ottamatta eivät ole ilmenneet Talvensaaren laatimasta kuntoarviosta. Kun Laxxxnen on ennen kauppaa korjannut kellarikerroksen märkätilat, ovat Foxxxl ja Lexxxri voineet perustellusti olettaa tilojen olevan virheettömät ja lähes uutta vastaavassa kunnossa.

Asuntokauppalakia koskevassa hallituksen esityksessä HE 1994/14 on todettu, että kaupan purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Virheestä tulee aiheutua olennaista haittaa, jotta kaupan purkaminen voisi tulla kysymykseen. Lisäksi säännöksessä vaaditaan nimenomaisesti, että muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset. Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.


Kirjallisina todisteina olevista kuntotarkastusraporteista ja Ektttdin asiantuntijalausunnosta ilmenee, että asunnon virheet on mahdollista korjata. On selvää, että korjaamisesta koituu Foxxxlille ja Lexxxrelle haittaa, mutta haitan ei voi katsoa olevan niin olennaista, että se olisi esteenä hinnanalennukselle. Virheet ovat merkityksellisiä, koska ne korjaamattomina vaikuttavat asumisviihtyvyyteen ja voivat aiheuttaa terveydelle haittaa (K15), mutta ne on kuitenkin mahdollista korjata ja näin saada asunto kuntoon. Käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennusta on pidettävä riittävänä seuraamuksena eikä kaupan purkuun ole perusteita.

Ektttdin asiantuntijalausunnon kustannusarvion (K16) mukaan alapohjan kosteusongelman korjauskustannukset ovat yhteensä 25.386 euroa. Tähän määrään sisältyy myös salaojien asentaminen, maanpinnan muotoilu ja sadeveden ohjaaminen oikein. Vaikka ostajat eivät ole voineet edellyttää, että rakennuksen ympärillä on salaojat, on ne kuitenkin rakennettava jotta saadaan estettyä kosteuden kapillaarinen nousu asunnon alapohjaan ja ulkoseiniin. Toisaalta Foxxxl ja Lexxxri ovat Talvensaaren kuntotarkastuksen perusteella voineet itsekin varautua salaojien rakentamiseen tai uusimiseen. Kosteusongelman vuoksi se on kuitenkin osoittautunut tarpeelliseksi toimenpiteeksi.
Katttn laatimassa kustannusarviossa (K18) on salaojien rakentamiskustannuksiin lisätty Ektttdin arvioimaan määrään 18.366 euroa. Tässä arvioissa on huomioitu myös rakennuksen katos, portaat ja terassi.

Käräjäoikeus toteaa, että salaojien rakentaminen sekä alapohjarakenteen vedeneristyksen korjaaminen nostaa rakennuksen laatutasoa. Kun kyseessä on 1950 -luvulta peräisin olevien rakenteiden korjaaminen tai uusiminen, on tasonparannuksen merkitys huomattava. Tasonparannus on hinnanalennuksessa otettava huomioon.
Kohtuullisena alapohjan virhettä vastaavana hinnanalennuksena huomioon ottaen Katttn lisäämä 18.366 euroa, käräjäoikeus pitää
25.000 euroa.

Kellarikerroksen korjauskustannuksiksi Ektttd on arvioinut 34.828 euroa. Katttn mukaan määrä ei sisällä autotallin ja teknisen tilan osuutta, yläkertaan johtavan portaikon alustilaa eikä riittävässä määrin sähkötöitä. Myöskään kahden koteloidun tilan kunnostuskustannuksia ei ole huomioitu. Näiden korjauskustannusten määräksi Kattt on sisätilojen kohdalla arvioinut 16.298,61 euroa.


Foxxxlin ja Lexxxren kanteessa ei ole yksilöity autotallin ja teknisen tilan ja yläkertaan johtavan portaikon alustilan, jonne on jätetty rakennusjätteitä, virheellisyyksiä eikä koteloituja tiloja, vaan siinä on alakerran sisätiloina mainittu kellarikerroksen pesutila, sauna ja takkahuone. Näin ollen näiden tilojen korjauskustannuksia ei voi ottaa huomioon hinnanalennuksen määrän arvioinnissa, vaan arviointi tulee perustaa kanteessa mainittujen tilojen korjaukselle. Siten hinnanalennuksen lähtökohdaksi on otettava Ektttdin arvio 34.828 euroa. Kun kellarikerroksen pesutilat ja sauna on myyntiesitteen liitteen (K4) mukaan vuonna 2012 korjattu, on ostajilla ollut perusteltu syy uskoa tilojen olevan lähes uutta vastaavassa kunnossa. Näiden tilojen kohdalla ei tasonparannuksenkaan vaikutus siten ole suuri. Toisaalta korjaus säännönmukaisesti aina parantaa tilojen laatua. Kellarikerroksen märkätilojen virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeus katsoo 30.000 euroa.

Ektttdin kustannusarvio viemärijärjestelmän korjaamiseksi käsittää muutakin kuin pelkän viemärin uusimisen. Katttn arvio on sama kuin Ektttdin, 5.382 euroa. Kun itse pumppujärjestelmässä ei ole näytetty olevan vikaa, on hinnanalennus määrättävä viemärin uusimisen kustannuksen perusteella. Se on Ektttdin arvion mukaan yhteensä 1.450 euroa lisättynä yleiskuluilla 12 prosentilla ja rakennuttamiskustannuksilla 15 prosentilla sekä arvonlisäverolla. Kun kyse on täysin uuden viemärin asentamisesta vanhan, 1950 -luvulta peräisin olevan tilalle, seuraa tästä huomattava tason parantuminen. Toisaalta ostajat ovat voineet lähteä siitä, että viemäri on rakennettu vuonna 1988. Nämä seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi viemärin virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 1.100 euroa.

Ektttdin kustannusarviossa ei ole arvioitu kellarikerroksen ilmanvaihdon, antennin kohdalla olevan vesivuodon, eikä tuuletusputken kohdalla olevan vuotavan katon korjauskustannuksia. Keskikerroksen makuuhuoneen ilmavuodon korjauskustannukseksi Ektttd on arvioinut 320 euroa lisättynä yleiskuluilla 12 prosentilla ja rakennuttamiskustannuksilla 15 prosentilla sekä arvonlisäverolla, yhteensä kustannus olisi siten 483 euroa. Katttn kustannusarviossa vesikatteen vuotojen korjaaminen maksaa 1.100 euroa ja tuuletusputken kallistuksen korjaaminen 400 euroa lisättyinä urakoitsijan yleiskuluilla 12 prosentilla ja rakennuttamiskustannuksilla 15 prosentilla. Kustannusten yhteismäärä on siten 1.905 euroa. Vesivuotojen ja ilmavuodon osalta ei tasonparannus tule huomioitavaksi, koska kyseessä on selkeiden paikallisten vuotojen korjaaminen, jotka eivät nosta asunnon kunnon tasoa.

Kellarin ilmanvaihdon ja lattialämmityksen korjauskustannuksista ei ole esitetty selvitystä. Käräjäoikeus arvioi niiden määräksi 2.000 euroa.

Edellä kerrotuin perustein Laxxxsen Foxxxlille ja Lexxxrelle maksettavan hinnanalennuksen määrä on yhteensä 60.005 euroa.


Vahingonkorvausvaatimukset:

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Grötttgin mukaan maanvaraisen betonilaatan normaali kosteus riippuu betonilaatan alapuolisista rakenteista. Kosteus ei saisi nousta yli 80 prosentin. Jos betoni on orgaanisen aineen kanssa yhteydessä, kosteus ei saa nousta yli 75 prosentin. Grötttgin kertomuksesta on pääteltävissä, että betonilaatassa kohonnut kosteus on normaalia.

Talvensaaren 1.6.2012 toimittamasta kuntoarviosta (K6N1) sekä hänen kertomastaan ilmenee, että kellaritilan pesuhuoneen seinissä ja lattiassa on ollut kohonnutta kosteutta. Todisteena V4 olevasta Master Kuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenee, että kellarin pesuhuoneen seinissä ja lattiassa on 21.6.2012 ollut runsaasti kosteutta siten, että mittauspisteiden suhteellinen kosteus on vaihdellut 83,1:n ja 91,6:n prosentin välillä. Tiloja on kuivatettu 16.7.2012 saakka, jolloin kuivatus on pöytäkirjan merkinnän mukaan lopetettu tilaajan pyynnöstä. Tuolloin kosteuden määrä rakenteissa on ollut alhaisempi kuin 21.6.2012 tehdyssä mittauksessa. Kahdessa pisteessä suhteellinen kosteus on ollut 81,1 ja 88,5 prosenttia ja yhdessä 78,9 prosenttia. Muissa pisteissä suhteellinen kosteus on ollut 75,1 ja alle sen. Tästä päätellen ja huomioon ottaen Grötttgin kertoma, betonirakenne ei ole ollut yhtä kohtaa lukuunottamatta liian kostea kuivatuksen jälkeen.

Edellä on selvitetty, että kellarikerroksen kosteus johtuu maaperästä nousevasta kapillaarisesta kosteudesta. Kysymys on siitä, olisiko Laxxxsen tullut alakerran märkätilojen kohdalla tietää tai ymmärtää, että kosteus tiloissa johtuu maaperästä tulevasta kosteudesta ja alapohjan virheellisestä rakentamisesta tai olisiko hänen tullut enemmän selvittää kosteuden syytä ja kun hän ei ole sitä selvittänyt, onko hän menetellyt huolimattomasti.

Laxxxnen on rakentamiseen ja rakenteisiin liittyvissä asioissa maallikko. Kun kosteat rakenteet ovat märkätiloissa, on mahdollista, että rakenteiden kosteus johtuu märkätilojen puutteellisesta vedeneristyksestä. Sen selvittäminen, että kosteus johtuu alapohjan virheellisestä rakentamistavasta, olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista ja rakennusalan asiantuntemusta. Käräjäoikeus katsoo, että Laxxxselta ei näissä olosuhteissa ole voinut edellyttää rakenteiden tarkempaa tutkimista ja kosteuden selvittämistä. Hänen on katsottava toimineen hyvässä uskossa korjauttaessaan kostuneet alakerran märkätilat, eikä hän ole ollut tämän osalta huolimaton. Myyntiesitteessä (K34) oleva maininta "kuntotutkimuksen pohjalta kuivattu" ilmaisee sen, että Laxxxnen on Talvensaaren kuntoarvion pohjalta ryhtynyt toimiin kellarikerroksen märkätilojen kuivattamiseksi ja korjaamiseksi. Esitteen teksti ei osoita Laxxxsessa huolimattomuutta.


Todisteena K32 olevasta pääsuunnittelijan kommentit -kirjoituksesta on pääteltävissä, että Nuotie 3:n rakennuksen korot antavat suojan poikkeuksellisen tulvan varalta. Laxxxsen huolimattomuutta ei kirjoituksesta voi päätellä.

Todisteena K35 oleva urakkaohjelma -asiakirja on vuodelta 1987 ja se koskee tulipalovaurioiden korjaustöitä. Siinä rakennuttajana on Asunto Oy Nuotie 3 ja rakennuttajan edustajana on toiminut Irmeli Vaarala. Asiakirjassa todetaan, että rakennuttaja on suorittanut kustannuksellaan alapohjan kuivatustyön. On ilmeistä, että kuivatustyöllä tarkoitetaan tulipalon sammutusvesien aiheuttaman kastumisen kuivatustyötä, eikä tästä voi päätellä Laxxxsen olleen tietoinen rakennuksen alapohjan rakennusvirheistä johtuneista kosteusongelmista.

Edellä sanotuin perustein Laxxxsen ei voi katsoa menetelleen huolimattomasti ja vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä.

Kun kaupan purkua koskeva vaatimus on hylättävä, ei ole perusteita velvoittaa Laxxxsta korvaamaan Foxxxlille ja Lexxxrelle asunnon parannuskuluja. Vaatimus on tältä osin hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Foxxxlin ja Lexxxren kanne on toissijaisen hinnanalennusta koskevan vaatimuksen osalta perusteeltaan hyväksytty. Määrällisesti he ovat voittaneet hinnanalennusvaatimuksestaan alle puolet. Vaatimus kaupan purusta ja vahingonkorvausvaatimukset on hylätty.
Oikeudenkäynti on olennaisesti keskittynyt kysymykseen kannevaatimusten pääasiallisista perusteista ja siten siihen, onko asiassa edellytyksiä kaupan purulle tai hinnanalennukselle. Asiassa esitetty todistelu on liittynyt lähinnä näiden kysymysten ja asunnon virheiden selvittämiseen. Vahingonkorvauksen perustetta ja määrää koskevan kysymyksen selvittäminen ei ole merkittävässä määrin vaikuttanut asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.


Foxxxlin ja Lexxxren esittämä todistelu on ollut pääosin tarpeen niiden seikkojen näyttämiseksi, joiden osalta he ovat osaksi voittaneet asian. Sillä, minkä he ovat hävinneet, ei kuitenkaan ole vähäistä merkitystä asiassa. Se osa hinnanalennuksesta, joka on jäänyt hyväksymättä, ei myöskään ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei olisi sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Edellä sanotuin perustein kumpikin osapuoli saa pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.


Tuomiolauselma

B. Laxxxnen velvoitetaan maksamaan P. Foxxxlille ja H. Lexxxrelle hinnanalennuksena 60.005 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 5.2.2013 - 21.1.2014 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.1.2014 alkaen.

Asianosaiset vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan. Vaatimukset enemmälti hylätään.

Lainkohdat Asuntokauppalaki 6 luku 11 § 1 momentti, 16 § 1 momentti,
oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 § 1 ja 2 momentit.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeudelle tai ennakkopäätösvalituksella Korkeimmalta oikeudelta.

B. Laxxxnen on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

P. Foxxxl ja H. Lexxxri ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon hylättyjen vaatimusten osalta.

Valituksen määräajat:

Valitus viimeistään maanantaina 11.7.2016 kello 16.15
Vastavalitus viimeistään maanantaina 25.7.2016 kello 16.15

Valitusosoitus liitteen.