11 §. Yleinen virhesäännös.

Asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Hallituksen esitys 1994/14

Käytetyn asunnon virhe

11 §. Yleinen virhesäännös. Sopimuksen merkityksen ja myyjän tiedonantovastuun osalta säännökset vastaavat pääpiirteissään uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun mukaisia periaatteita. Muilta osin esillä olevan pykälän virhesäännökset sitä vastoin poikkeavat 4 luvun 14 §:stä. Tämä johtuu ensinnäkin siitä, että uuden tai vastikään korjausrakennetun asunnon kaupassa ostajan perustellut odotukset ovat toisenlaisia kuin käytetyn asunnon kaupassa. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalle voidaan lisäksi perustellusti asettaa ankarammat vaatimukset asunnon ennakkotarkastuksen suhteen. Käytetyn asunnon kaupassa myyjänä on myös useimmiten yksityishenkilö, jolle ei ole kohtuullista asettaa yhtä laajaa virhevastuuta kuin ammattimaiselle asunnontuottajalle. Lain 5 luvussa on säännöksiä käytetyn asunnon ostajan oikeudesta esittää 4 luvun virhesäännösten nojalla vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle.

Raja uutena tai korjausrakennettuna myytävän asunnon ja käytettynä myytävän asunnon välillä ei kaikissa tapauksissa ole selvä. Kun asunto myydään ensimmäistä kertaa käyttöön otettavaksi ja myyjänä on perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja, sovellettaisiin 4 luvun säännöksiä asunnon virheestä. Jos asunto myydään edelleen vain lyhytaikaisen käytön jälkeen, ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää asunnon olevan jokseenkin "uuden veroinen". Ostajan aseman kannalta on tällöin suuri merkitys sillä, että hän voi lakiehdotuksen 5 luvun 3 §:n mukaisesti vedota 4 luvun virhesäännöksiin suhteessa asunnon ensimmäiseen myyjään. Asunnon ikä ja hiljattain mahdollisesti suoritetut korjaustyöt ovat kuitenkin seikkoja, joille on annettava erityistä merkitystä myös arvioitaessa ostajan sopimuskumppanina olevan myyjän virhevastuuta esillä olevan luvun mukaan. Tämä tulee esiin etenkin nyt puheena olevan pykälän 1 momentin 4 kohdan ja myös 12 §:n yhteydessä.

Pykälän 1 momentin 1 kohta vastaa 4 luvun 14 §:n 1 kohdan säännöstä. Asunnossa on sen mukaan virhe, jos se poikkeaa siitä, mitä kaupan osapuolet ovat sopineet tai mitä heidän voidaan katsoa sopineen. Arvioinnissa on nimenomaisten kirjallisten tai suullisten sopimusehtojen lisäksi kiinnitettävä huomiota myös seikkoihin, joita osapuolten välillä on katsottava edellytetyn ottaen huomioon muun muassa kauppahinta sekä muut kauppaan liittyvät olosuhteet.

Jos sellainen tarpeistoesine, joka sopimuksen mukaan tai 3 §:n perusteella arvioituna sisältyy kauppaan, ei ole asunnossa ostajan saadessa sen hallintaansa, ei esimerkiksi kauppalain 43 §:n säännösten valossa ole yksiselitteistä, onko tilanteessa sovellettava viivästystä vai virhettä koskevia säännöksiä. Asuntokauppalakiehdotusta laadittaessa on lähdetty siitä, että virhettä koskevien säännösten soveltaminen on tällöin tarkoituksenmukaisempaa. Tarkoituksena on näin ollen, että mainittujen tapausten olisi katsottava kuuluvan esillä olevan kohdan piiriin, vaikka siitä ei ehdoteta erillistä säännöstä.

Momentin 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa myyjän ennen kaupantekoa antamia tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ehdotettu säännös koskee sekä markkinoinnissa että muutoin annettuja tietoja niiden antamistavasta riippumatta. Säännös vastaa 4 luvun 15 §:n 1 momentin 1 kohtaa.

Myyjä vastaa sekä itsensä että edustajansa antamista tiedoista. Luvun 27 §:stä ilmenee selvyyden vuoksi nimenomaisesti, että esillä olevan säännöksen mukainen virhevastuu käsittää myös myyjän toimeksiannosta toimivan kiinteistönvälittäjän antamat tiedot samoin kuin myyjän tai hänen edustajansa toimesta annetut tiedot, jotka sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai jotka muuten ovat peräisin asuntoyhteisön edustajalta.

Momentin 3 kohdan mukaan myyjä vastaa siitä, että hän on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Säännös vastaa pääpiirteissään 4 luvun 15 §:n 1 momentin 3 kohtaa. Ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa kuitenkin katsottava olevan laajempi tarkastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen kuin uuden asunnon kaupassa. Tämän vuoksi on tiedon antamatta jättämisen merkitystä arvioitaessa kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, onko myyjä tarjonnut ostajalle mahdollisuuden asunnon tarkastamiseen ja onko virhe ollut kohtuudella havaittavissa ennen kaupantekoa suoritetussa tarkastuksessa. Säännöksessä mainitaan nimenomaisesti, että myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta on, arvioitaessa mitä tietoja ostaja perustellusti voi odottaa saavansa, merkitystä myyjän tietoisuudella ostajan mahdollisesti asettamista erityisvaatimuksista. Säännöksellä on lähinnä tiedonantovelvollisuutta rajoittava merkitys: sellaisista seikoista, joilla ei voi olettaa olevan merkitystä asunnonostajille yleensä, myyjällä olisi velvollisuus oma-aloitteiseen tiedonantoon vain, jos hän on tietoinen kyseisen ostajan erityistarpeista.

Myyjä on esillä olevan säännöksen nojalla velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävämmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjän olisi siten ennen kaupantekoa kerrottava ostajalle esimerkiksi siitä että tietty asunnon tarpeistoon kuuluva kodinkone tai muu kauppaan sisältyvä laite ei ole toimintakunnossa tai toimii huonosti, että ulkokatosta vuotaa vettä, että asunnossa on havaittu rakenteellisia vikoja tai on olemassa konkreettisia epäilyjä sellaisista tai että talon vesi- tai sähköjohtojen on todettu vaativan peruskorjausta lähiaikoina. Käytetyn asunnon kaupassa seikat, jotka voivat aikaansaada myyjälle tiedonantovelvollisuuden, saattavat kaupan kohteesta ja konkreettisista olosuhteista riippuen olla hyvinkin vaihtelevan laatuisia. Viime kädessä joudutaan siten ratkaisemaan yksittäistapauksissa, mistä seikoista myyjän olisi pitänyt ennalta informoida ostajaa.

Luvun 27 §:stä ilmenee nimenomaisesti, että myyjä vastaa ostajaan nähden esillä olevassa säännöksessä tarkoitetusta tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä myös siinä tapauksessa, että asunnon markkinoinnista ja myyntineuvotteluista on huolehtinut myyjän toimeksiannosta toiminut kiinteistönvälittäjä. Jos sitä vastoin kiinteistönvälittäjä rikkoo hänelle esimerkiksi asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan asetettua tiedonantovelvollisuutta ja kysymyksessä on seikka, joka ei kuulu esillä olevan säännöksen piiriin, myyjälle ei syntyisi vastuuta ostajaan nähden, vaan ostajalla olisi mahdollisuus vaatia korvausta ainoastaan kiinteistönvälittäjältä.

Momentin 4 kohdassa on säännös tapauksista, joissa asunnossa on katsottava olevan virhe ilman että kysymyksessä on seikka, josta voidaan katsoa sovitun tai josta myyjä on antanut tietoja tai josta hänen olisi pitänyt ostajalle kertoa. Säännös kuuluu näin ollen niin sanotun abstraktisen virhekäsitteen piiriin ja merkitsee, että myyjä on säännöksestä ilmenevin edellytyksin vastuussa myös asunnossa ilmenevistä piilevistä virheistä eli seikoista, joista hän ei ole ollut tietoinen. Säännös on vastaaviin uuden asunnon kauppaa koskeviin säännöksiin (4 luvun 14 §:n 2-6 kohdat) verrattuna suppeampi. Kun kyseessä on käytetty asunto, ostaja ei yleensä voi edellyttää uuden asunnon laatutasoa, eikä myyjälle, joka ei ole asunnon tuottaja eikä useinkaan edes alan elinkeinonharjoittaja, voida kohtuudella asettaa kovin laajaa vastuuta asunnon piilevistä vioista ja puutteista.

Säännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut olosuhteet. Säännöksestä ilmenee, että siinä tarkoitetun poikkeaman ostajan perustelluista odotuksista tulee olla merkittävä, jotta se oikeuttaisi esittämään myyjälle virhevaatimuksia. Merkitykseltään vähäisiin vikoihin ja puutteisiin ostaja ei siten voisi vedota.

Arvioitaessa, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää, on kiinnitettävä huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja siinä mahdollisesti suoritetuilla peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennusteknistä tasoa ostaja voi edellyttää. Mitä iäkkäämmästä asunnosta on kysymys, sitä suurempi syy ostajalla puolestaan on odottaa esimerkiksi kulumisesta johtuvia vikoja ja korjaustarpeita, jollei ole kysymys kohteesta, joka on äskettäin kunnostettu.

Toinen seikka, jolla tyypillisesti on erityistä merkitystä ostajan perusteltuja odotuksia arvioitaessa, on asunnon kauppahinta. Käytetyn asunnon kunto vaikuttaa yleensä kauppahintaan, joten vertaamalla kauppahintaa samalla alueella vastaavanlaisista asunnoista samoihin aikoihin maksettuihin kauppahintoihin voidaan osittain päätellä, millaisessa kunnossa ostaja on voinut edellyttää asunnon olevan.

Arvioinnissa on myös otettava huomioon asuinalueella tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Ostajalla on yleensä oikeus edellyttää, että asunto vastaa kunnoltaan ja tasoltaan sitä, mikä on tavallista samalla alueella sijaitsevissa vastaavan ikäisissä asunnoissa. Ostajalla on myös oikeus edellyttää, että myytävä asunto on kuntonsa ja varustuksensa puolesta asumiskelpoinen. Jollei nimenomaisesti ole sovittu muusta, ostajalla on oikeus edellyttää, ettei asunnossa ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita. Esimerkiksi sähkön, puhelinliitännän ja vesijohtoliitännän mukaan lukien lämpimän veden voidaan katsoa kuuluvan kohtuulliseen asumistasoon.

Pykälän 2 momentti koskee myyjän vastuuta asunnon ympäristöä tai alueen palveluita koskevista tiedoista sekä vastuuta tällaisten tietojen antamatta jättämisestä. Tällainen vastuu voisi syntyä myyjälle 1 momentin 2 ja 3 kohdan mukaisin edellytyksin. Asunnon ympäristöä ja alueen palveluja koskevaa, 1 momentin 3 kohdasta seuraavaa tiedonantovelvollisuutta rajoittaa kuitenkin vaatimus, että antamatta jätetyn tiedon tulee koskea asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavaa seikkaa, jotta myyjälle voisi syntyä virhevastuu. Vastaavanlainen säännös on 4 luvun 15 §:n 2 momentissa. Eroavuutta syntyy kuitenkin muun muassa sen vuoksi, että kun myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja, asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa asetuksessa säädetty tiedonantovelvollisuus ei sellaisenaan koske myyjää.

Pykälän 3 momentti koskee elinkeinonharjoittajan erityistä, asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annettuun asetukseen perustuvaa tiedonantovelvollisuutta. Säännös vastaa 4 luvun 15 §:n 1 momentin 2 kohtaa ja, ympäristöä tai alueen palveluja koskevien seikkojen osalta, 4 luvun 15 §:n 2 momenttia.