Vastuuvapauslausekkeet ja salainen virhe?

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko rakennuksessa myyntihetkellä salaista virhettä tai rakennusvirhettä. Lisäksi kysymys oli siitä, olivatko vastaajat tuottamuksellisesti aiheuttaneet vahinkoa kantajille. Rakennus oli rakennettu 1983 ja kauppahinta oli 424.000 markkaa. Virheitä oli sauna/pesuhuoneessa ja kodinhoitohuoneessa. Kodinhoitohuoneessa oli tehty 1998 kosteusvauriokorjaus vakuutusyhtiön toimesta.

Käräjäoikeuden perusteluiden mukaan myyjälle syntyy vastuu salaisesta virheestä, mikäli kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (MK 2:17.1 5 kohta, Jokela-Kartio­
Ojanen 1997 s. 123). Salaiselta virheeltä edellytetään siis merkittävää poikkeamaa tyypillisestä laatutasosta. Virheensietokynnys on asetettu siten korkeammalle kuin muiden virheiden kyseessä ollessa. Salaiseen virheeseen ei voi vedota jos kauppahinta tai muut kaupan ehdot poikkeavat vastaavanikäisten ja -laatuisten kiinteistöjen normaalitasosta.


Kauppakirjaan oli kirjattu vastuunrajoitusehto, jonka mukaan ostajat olivat vastuussa kiinteistön myöhemmästä kunnosta ja remonteista. Vastaajat väittivät, ettei kesäkuussa 2000 todetulla vauriolla ollut yhteyttä heihin.

Ensin käräjäoikeudessa oli kysymys siitä, oliko kyseessä salainen virhe. Todistajat olivat samansuuntaisesti kertoneet, että kosteusvauriot olivat ainakin vuoden ikäiset. Käräjäoikeus katsoi, että koska kumpikin todistaja esittivät lausumansa vain näkemiensä asiakirjojen perusteella, tämä vähensi todistusarvoa. Käräjäoikeus katsoi, että kosteusvauriot olivat olleet olemassa jo kantajapuolen ostaessa kiinteistön.

Seuraavaksi kysymys oli käräjäoikeudessa siitä, että olisivatko ostajat voineet havaita kosteusvaurioon viittaavia seikkoja kaupanteon yhteydessä. Vastaajien mukaan ostajat olivat tutustuneet kaupan kohteeseen kolme kertaa useamman tunnin ajan. Ostajilla oli ollut mukana asiantuntijoita. Käräjäoikeus katsoi, että koska ostajat olivat käyttäneet ulkopuolista asiantuntijaa, heidän olisi pitänyt olla kosteusvaurioista selvillä.

Pesuhuoneen vaurioiden ei ollut näytetty johtuneen virheellisestä rakentamisesta. Kosteuseristys oli 1980 luvun rakentamisajan rakennustavan mukainen. Rakenne oli alkuperäinen n. 17-vuotta. Ostaja ei ollut, ottaen huomioon myös se, miten hän on ollut velvollinen tutustumaan rakennukseen voinut perustellusti edellyttää, että talon saunassa ja pesuhuoneessa ei olisi ollut tämänlaatuista kosteusvauriota. Vaatimus hinnanalennksesta on siis perusteeton.

Kauppakirjassa olleen vastuuvapauslausekkeen "ostajat olivat vastuussa kiinteistön myöhemmästä kunnosta ja remonteista" ei voitu vedota vastuusta vapautumiseen sen johdosta, että myyjät olivat menetelleet tuottamuksellisesti. Käräjäoikeus totesi, että vastaajat ovat kaupan yhteydessä tienneet, että hoitohuoneen kosteusvaurion korjaus on tehty vastoin korjausehdotusta ja siten, että tilassa, jossa on veden valumista, ei ole riittävää vesieristystä. He eivät voi vedota kauppakirjassa olevaan vastuuvapauslausekkeeseen. Tässä jutussa he eivät voi vedota myöskään korjauksen tekijän mahdolliseen vastuuseen.

Asiassa esitettiin vaatimuksia, joista osa ratkaistiin kantajien ja osa vastaajien hyväksi. Käräjäoikeus katsoi syytä olevan velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut. Lisäksi vastaajat velvoitettiin yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille korvauskuluja. Käräjäoikeus hylkäsi vaatimuksen hinnanalennuksesta.

Kantajat olivat vaatineet hovioikeudessa, että heidän kanteensa hyväksytään hinnanalennuksen osalta ja että oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korotetaan vaadittuun määrään. Vastaajat olivat vaatineet, että kantajat korvaavat heidän oikeudenkäyntikulunsa.

Vastaajat ja kantajat olivat ilmoittaneet neuvottelun jälkeen asiassa tehneensä sovinnon. Asianosaiset olivat pyytäneet, että hovioikeus vahvistaa sovinnon. Hovioikeus vahvisti pyynnön mukaisesti sovinnon vastaajien ja kantajien välillä.


Hakusanat: hinnanalennus, salainen virhe, vesivahinko, oikeudenkäyntikulut, sovinto

VAASAN HOVIOIKEUS

SOVINNON VAHVISTAMINEN
Nro 116

Julistamispäivä
28.1 .2002

Diaarinro
S 00/15 73


RATKAISU, JOSTA ON VA LITE TTU
Jyväskylän käräjäoikeuden tuomio 20.11.2000 nro 7111 (liitteenä)

ASIA
Kiinteistön kauppahinnan alentaminen

VALITTAJAT
A S HHH
I E HHH
M K HHH
H E HHH

VASTAPUOLET
T K RRR
K T RRR

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA
Valitus

A S, I E, M K ja H E HHH ovat vaatineet, että heidän kanteensa hyväksytään myös hinnanalennuksen osalta ja että oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta korotetaan vaadittuun määrään. Lisäksi HHHt ovat vaatineet, että T K ja K T RRR velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine korkoineen.

Vastaus

RRRt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että HHHt velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine korkoineen.


PÄÄKÄSITTELY

Hovioikeus on 28.1.2002 aloittanut asiassa pääkäsittelyn. HHHt ja RRRt ovat neuvottelun jälkeen ilmoittaneet tehneensä asiassa sovinnon. Asianosaiset ovat pyytäneet, että hovioikeus vahvistaa sovinnon.

HOVIOIKE UDEN RATKAISU

Hovioikeus vahvistaa pyynnön mukaisesti seuraavan sisältöisen sovinnon HHHn ja RRRn välillä.

RRRt maksavat HHHille hinnanalennuksena 1.959 euroa 28.2.2002 mennessä, minkä jälkeen määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 3 momentin mukaista viivästyskorkoa. Muutoksenhaun osalta asianosaiset pitävät oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomio jää pysyväksi.

Asianosaisten keskinäiset välit tässä asiassa on lopullisesti ratkaistu.

MUUTOKSENHAKU

Tähän ratkaisuun ei saa hakea muutosta.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos R JJJ
hovioikeudenneuvos M PPP (valmistelusta vastannut jäsen) määräaikainen hovioikeudenneuvos A LLL

Valmistelija:
viskaali M MMM
Ratkaisu on yksimielinen.



JYVÄSKYLÄN KÄRÄJÄOIKEUS

Vapaudenkatu 54/PL 534
40101 JYVÄSKYLÄ
T JJJ
käräjätuomari

TUOMIO 7111
Annettu kansliassa 20.11.2000 00/4515

Kantaja

HHH, A S
HHH, I E/uskottu mies J KKK
HHH, M K/uskottu mies J KKK
HHH, H E/uskottu mies J KKK


Vastaaja

RRR, T K
RRR, K T

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

Riidaton tausta

Kantaja A HHH on yhdessä sittemmin kuolleen miehensä J HHHn kanssa 16.4.1998 päivätyllä kauppakirjalla ostanut vastaajilta omakotitalokiinteistön 445.000 markan kauppahinnalla.

Kantajien vaatimukset

1. Kauppahintaa on alennettava kaupan kohteessa ilmenneen piilevän virheen takia 45.000 markkaa. Vastaajat on velvoitettava korvaamaan
2. -kodinhoitohuoneen kosteusvaurioista ja sen aiheuttamista kuluista korjauskustannuksina 6.397 markkaa, viranomaisten määräämästä liinavaatteiden ja vaatteiden pesettämisestä omana työnä 3.000 markkaa ja huoneiston siivouksesta omana työnä
2.000 markkaa,
3. -kahden kuukauden asumishaitasta 4.000 markkaa
4. -oikeudenkäyntikulut

Viivästyskorko: 1. kohdan vaatimukselle
kauppahinnan maksupäivästä, 2–3. kohdan vaatimuksille haasteen tiedoksiantopäivästä ja oikeudenkäyntikuluille kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Vaatimuksen perusteena olevat oikeustosiseikat

1. Kaupan kohteessa on ollut salainen virhe eli kosteusvaurio, jonka perusteella kiinteistö on laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioonottaen perustellusti edellyttää. Tieto virheestä olisi joko vaikuttanut kauppahintaa alentavasti tai kauppa olisi jäänyt kokonaan tekemättä.

2. Vastaajat ovat tuottamuksellaan aiheuttaneet sen, että kodinhoitohuoneen vesivahingot on ennen kaupantekoa korjattu virheellisesti siten, että korjaus on aiheuttanut vesivaurion. He ovat myös myydessään kiinteistön tienneet virheellisestä korjauksesta. Vaurion korjaus on aiheuttanut vaatimuskohdassa mainitut korjauskustannukset sekä kustannuksia terveystarkastajan määräämästä vaatteiden pesettämisestä ja siivouksesta.

3. A HHHn lapsineen on pitänyt siirtyä asumaan muualle kahden kuukauden ajaksi.

Vaatimusten perusteena olevat todistustosiseikat

1. Kantajien asumisaikana on ilmennyt, että rakennuksen kylpyhuoneen ja saunan lattiasta on puuttunut kosteuseristys, jonka vuoksi vettä on päässyt seinärakenteisiin eli alkuperäisen muovimaton ja myöhemmin asennettujen levytysten väliin ja lattiassa eri aikoihin tehtyjen vanhemman ja uudemman laatoituksen väliin. Puutetta ei oltu voitu havaita kaupanteon yhteydessä pidetyssä tarkastuksessa. Virhe ja vaurion korjaaminen on vaatinut saunaosaston seinä- ja lattiapintojen uusimisen.

2 Kauppakirjassa on mainittu, että kodinhoitohuoneessa ollut vesivahinko oli korjattu ennen kauppaa. Ostajat ovat voineet luottaa siihen, että korjaus oli tehty kauppakirjassa mainitun MMM Oy:n kuntokartoituksen ja siinä mainitun korjausehdotuksen mukaisesti. Kodinhoitohuoneen korjauksen yhteydessä lattian tasoite- ja liimajäämät olivat jääneet jyrsimättä kokonaisuudessaan tai ainakin lämminvesivaraajan alta. Uusi muovimatto on myyjien antaman erityisen määräyksen mukaan asennettu virheellisesti ja puutteellisesti niin, että lämminvesivaraajaa ei oltu irrotettu asennuksen ajaksi, ja matto oli näin jäänyt ulottamatta seinään saakka. Tämän vuoksi vettä on päässyt betonilaatan ja maton väliin. Seurauksena on ollut vaikea-asteinen ja myös terveydellistä haittaa aiheuttanut kosteusvaurio.

Kantajien tietoisuus virheestä:
Kauppakirjaan otettu erityinen maininta siitä, että mikäli rakennuksessa ilmenee kaupanteon jälkeen uusia vesivaurioita tai homeongelmia, näiden korjauskustannuksista vastaavat ostajat.

3. Vaatimuksen määrä vastaa kohtuullista kuukausivuokraa.

Vastaajien vastaus

Kantajien vaatimukset on kokonaisuudessaan kiistetty ja pyydetty niiden hylkäämistä. Kantajia on vaadittu velvoitettavaksi korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen.

Vastauksen perusteena olevat oikeustosiseikat

1. Vaatimus hinnanalennuksesta on perusteeton. Rakennuksessa ei myyntihetkellä ole ollut salaista virhettä eikä yleensä mitään rakennusvirhettä.

2. Vastaajat eivät ole tuottamuksellisesti aiheuttaneet vahinkoa kantajille. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajat ovat vastuussa kiinteistön myöhemmästä kunnosta ja remonteista. Kesäkuussa 2000 todetulla vauriolla ei ole yhteyttä vastaajiin eikä heidän asumiseensa.

3. Vaatimus on perusteeton.

Vaatimusten perusteena olevat todistustosiseikat

1. Kauppahinnasta 424.100 markkaa on kohdistunut 1.005 neliömetrin suuruiseen maapohjaan ja rakennuksiin, joista 17 vuoden ikäinen asuinrakennus on pinta-alaltaan 125 neliömetriä. Talon rakentamisvuonna 1983 vallinneen standardin mukaan märkätiloihin rakennettu tiin kosteuseristys mutta ei vesieristystä. Vastaajat asuivat kiinteistöllä vuodesta 1994 vuoteen 1998. Vastaajien asumisaikana on tehty vain sisäpintojen uusiminen ja kylpyhuoneen laatoituksen uusiminen ja lisääminen. Vastaajien käsityksen mukaan laattojen lisääminen parantaa myös vesieristystä eikä vaikuta alemman laatoituksen alla olevaan tilaan.

Ostajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen kaikkiaan kolme kertaa, usean tunnin ajan kerrallaan. Heillä on ollut mukana asiantuntijoita, ja myyjän puolesta on selvitetty kaikki rakenneratkaisut joko oma-aloitteisesti ja kysymysten johdosta. Lattia- ja seinämateriaalit ja talon muukin kunto on ollut nähtävissä. Kantaja A HHH pyysi melko pian kaupanteon jälkeen miehensä J HHHn kuoleman vuoksi muuttuneen tilanteen vuoksi kaupan purkua. Myyjät olisivat tähän suostuneet, mutta hanke raukesi kuitenkin nimenomaan ostajapuolen haluttomuuden vuoksi.

2. Kodinhoitohuoneen korjaus on ollut ostajien tarkastettavissa, ja nämä ovat hyväksyneet sen useiden katselmuksien yhteydessä.
Vakuutusyhtiön toimeksiannosta ja kustannuksella on 1998 korjattu kosteusvaurio. Remontti kohdistui 17 vuotta vanhaan rakennukseen, jossa ei aikaisemmin oltu tehty peruskorjausta. Tällöin ei ole ollut mitään syytä tehdä huolimatonta työtä. Työn ammattimaisesta tasosta on vastannut MMM Oy, joka on laatusertifikaatin omistava vakuutusyhtiöiden keskusliiton hyväksymä torjuntaliike. Tarkastusraportin mukaan kuivatuksen jälkeen 4.2.1998 oli maton alustalevyn kosteudesta eri puolilla asuntoa todettu arvot 7–10 p%, joka tarkoittaa kuivaa. Kodinhoitohuone, jossa 30.1.1998 oli mitattu kosteutta, oli 4.2.1998 todettu kuivaksi. Näin ollen 26.6.2000 mitattuja kosteuksia ei ollut ollut kiinteistön myyntihetkellä.

Vastaajilla ei ole vailla rakennusteknistä osaamista olevina ollut mahdollista valvoa vuonna 1998 tapahtuneen remontin tekijän KKK Ky:n työn laatua. Mainittu liike ei ole tehnyt reklamaatiota kirjalliseen tilaussopimukseen siitä, että jossain yksityiskohdassa tehdään työtä, joka on normaalitasosta poikkeavaa.

Vaatimusten määrät

Määriä pidettiin liian suurina. Väitetyistä virheistä aiheutuvat korjauskulut ovat korkeintaan 5.000–10.000 markkaa.

Riitakysymykset

Onko virhe salainen vai ei; onko rakennusvirhettä ylipäänsä ollut,

Onko myyjillä tuottamusvastuu aiheutuneista vahingoista pesuhuoneen osalta,

Voiko havaittujen virheiden perusteella vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta ja onko virheillä yhteyttä vastaajien toimintaan,

Mikä merkitys asiassa on sillä, ette talon valmistumisajankohdan rakentamistapa vastaa nykyisiä standardeja,

Vastuuvapauslausekkeiden merkitys,

Vastaajien vastuu ulkopuolisen yrityksen suorittamista korjauksista ja
Hinnanalennuksen ja vahingonkorvausten suuruus.




TODISTELU


Kirjalliset todisteet

Kantaja

1. Kauppakirja 16.4.1998
Kantajan teema: Kauppahinnan suuruus; hinnanalennusvaatimus 10 % kauppahinnasta, myöhempiä korjauksia koskeva vastuulauseke, myyjien ilmoitus vesivahingon korjaamisesta; myyjät ovat tienneet korjausvirheestä
Vastaajan teema: vastuunrajoituslauseke; myyjien vilpitön mieli
2. L PPPn tarkastuspöytäkirja ja siihen liittyvä tutkimustodistus 13.7.00
Kantajan teema: vaurioiden merkitys terveydelliseltä kannalta: määräykset Vastaajan teema: pöytäkirjassa hyvin vähän po. tapauksesta
3. Piirrosselvitys vaurioalueesta
Kantajan teema: salainen virhe eli hoitohuoneen kosteusvirhe
4. Rakennuksen pohjapiirros Teema: käsitys rakennuksesta ja kosteusvaurioalueesta
5. Korjauserittely ,
Teema: korjauskustannusten määrä
6. Kuusi valokuvaa Teema: vauriot
7. MMMn tutkimusraportti
Teema: korjausehdotus, johon kantajat ovat luottaneet
8. MMMn tutkimusraporteissa nykyään käytetty lomake
Teema: MMMn nykyisissä lausunnoissa on maininta, jonka mukaan tutkimus ei sulje pois mahdollisuutta, että muissa kuin mittauskohteissa olisi rakennusvirheitä tai vaurioita

Vastaaja

9. Kiinteistövälittäjän esite
Teema: kiinteistön kunnosta annetut tiedot.
Ostajien tiedossa olleet seikat

Henkilötodistelu

Kantaja
Kantaja A HHHn kuuleminen todistelutarkoituksessa
Teema: kauppaneuvottelut, tiedot kiinteistöstä.
Kodinhoitohuoneen vauriot ja niiden korjaus.
Kylpyhuoneen vaurio.

Todistaja L PPP
Teema: Havainnot kosteusvaurioista ja käsitys niiden syntymisestä, terveyshaitat ja määräykset
Todistaja A NNN
Teema: Kodinhoitohuoneen vauriot, havainnot katselmuksessa
Todistaja M KKK
Teema: Tavarantarkastajana asiakirjoista tehdyt päätelmät vaurioiden synnystä ja virheiden merkittävyydestä

Vastaaja
Molempien vastaajien kuuleminen todistelutarkoituksessa
Teema: Neuvottelut, talon kunnon esittely, rakennustiedot, tiedot korjauksista vuodesta 1983 lähtien, kauppakirjan vastuuehdon tarkoitus
Todistaja M MMM
Teema: todistaja on kiinteistövälittäjä, joka laati kauppakirjan. Vastuuehdon tarkoitus, tiedot kiinteistön kunnosta
Todistaja T LLL
Teema: Valokuvista tehdyt päätelmät kosteusvaurioista; ovatko voineet olla jo vuonna 1998. Vaurioiden syntyminen
Todistaja M TTT
Teema: JEO-tyyppitalon rakenneratkaisut märkätiloissa, rakennuksen valmistumisen jälkeiset korjaukset märkätiloissa

Muu todistelu
Kantajien asianajaja TTTn jättämä muovikassillinen puun-, laatan-, seinälevyn- ym. palasia, jotka TTT ilmoitti irrotetuiksi riidan kohteena olevista rakenteista.

Oikeudenkäyntikululaskut
Kantajien avustaja/asiamies TTT:
Palkkiot 26.100 markkaa, kulut 274,30 markkaa, alv 5.802,35 markkaa, todistelukorvaukset 4.236 markkaa, oikeudenkäyntimaksu 500 markkaa, yhteensä 36.912,65 markkaa
Vastaajien avustaja KKK:
Palkkiot 24.250 markkaa, kulut 953,72 markkaa, alv 5.544,81 markkaa, todistelukorvaukset 6.800 markkaa, yhteensä 37.548,53 markkaa
Asianosaisilla ei ollut huomauttamista vastapuolen laskun määrään.

RATKAISUN PERUSTELUT

Salainen virhe(laatuvirhe)
Salainen virhe on kiinteistön vika tai puute, jota kaupan kumpikaan osapuoli ei ennen kauppaa havainnut ja jota kummankaan ei ole pitänytkään havaita (Jokela-Kartio-Ojanen 1997 s. 110).

Salaisen virheen olemassaolo kytkeytyy nimenomaan myyjien tiedonantovelvollisuuteen sekä ostajien selonottovelvollisuuteen. Myyjälle syntyy vastuu myös salaisesta virheestä, mikäli kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (MK 2:17.1 5 kohta, Jokela-Kartio­
Ojanen 1997 s. 123). Salaiselta virheeltä edellytetään siis merkittävää poikkeamaa tyypillisestä laatutasosta. Virheensietokynnys on asetettu siten korkeammalle kuin muiden virheiden kyseessä ollessa. Salaiseen virheeseen ei voi vedota jos kauppahinta tai muut kaupan ehdot poikkeavat vastaavanikäisten ja -laatuisten kiinteistöjen normaalitasosta.

Kylpyhuoneen ja saunan rakenteissa väitetyn vaurion olemassaolo ja merkittävyys Oikeudelle esitetyissä valokuvissa sekä puu-, kaakeli- ja seinälevykappaleissa, jotka on väitetty irrotetuiksi vauriokohdista, on selvästi näkyvissä koskeusvaurioiden jälkiä. Koska viranomainen on tarkastuksensa jälkeen määrännyt kylpyhuonetilan ja saunan käyttökieltoon, tämä sinänsä merkitsee sitä, että kysymyksessä on ollut korjausta vaativa virhe ja että se on haitannut asumista.

Onko virhe ollut olemassa kaupanteon hetkellä?

Todistaja, hyväksytty tavarantarkastaja M KKK ja todistaja LLL ovat samansuuntaisesti kertoneet, että kosteusvauriot ovat ainakin vuoden ikäiset. Riippuen olosuhteista ne ovat voineet kuitenkin kehittyä jo paljon pitemmän ajan. Koska kumpikin todistaja esitti lausumansa vain näkemiensä asiakirjojen perusteella, tämä seikka vähentää todistusten arvoa. Pelkästään tällä perusteella ei siis voida vahvistaa virheen olemassaoloa ainakaan aikaan jälkeen kaupanteon.

Koska jutussa ei ole väitettykään, että ostajan asumisaikana olisi ryhdytty toimiin, joilla olisi ollut vesi- tai kosteusvaurion synnyttävä tai sitä edistävä vaikutus ja koska ainakin kuvissa "II WC:n kohta" ja "I" kosteusvauriojäljet ovat jo verrattain laajat, on lähtökohtana pidetty sitä, että vauriot ovat olleet olemassa jo kantajapuolen ostaessa kiinteistön.

Ovatko vastaajat myyjinä tienneet virheestä?

Kantajapuoli on väittänyt, että vastaajat olisivat edistäneet vesi- ja kosteusvauriota laatoittamalla lattian siten, että vanhat laatat oli jätetty uuden laatoituksen alle, jolloin kosteus oli päässyt laattakerrosten väliin. Todistaja RRR oli havainnut lattiaa purkaessaan, että laattakerrosten välissä oli ollut vettä. Jutussa kuullut todistajat KKK ja RRR eivät kuitenkaan ole voineet vahvistaa, että mainitunlainen laatoitustapa saisi aikaan kosteusvaurion.

Muita erityisiä seikkoja sen tueksi, että kantajat olisivat tienneet virheistä tai antaneet niistä vääriä tai harhaanjohtavia tietoa ei ole esitetty.

Olisivatko ostajat voineet havaita kosteusvaurioon viittavia seikkoja kaupanteon yhteydessä?

Kantaja A HHH on kertonut, että kiinteistön rakenteisiin tutustui lähinnä hänen edessmennyt miehensä. Tällä oli ainakin kerran ollut mukanaan henkilö, joka oli ollut ammatiltaan kirvesmies.

Todistaja M RRR on kertonut, että sauna­ pesuhuoneen lattiaa tarkastaessaan hän oli heti havainnut, että lattian ja seinän rajasta puuttui ns. nurkkanauha, jollaista nykyään käytetään kosteus- ja vesieristyksen varmistamiseksi.

Käräjäoikeus toteaa, että rakentamisen ammattilaisen, joka on perehtynyt nykyaikaiseen tapaan hoitaa märkätilojen eristys, tulee tästä verrattain silmiinpistävästä yksityiskohdasta päätellä, että vuonna 1983 rakennetun talon märkätilojen rakenteissa hyvin todennäköisesti on kosteusvaurioita. Koska ostajat olivat käyttäneet ulkopuolista asiantuntijaa, heidän olisi pitänyt joko olla tästä selvillä tai he ovat kauppaneuvotteluissa vaatineet myyjien vaatimaa hintaa alennettavaksi todennäköisen kosteushaitan perusteella.

Rakennuksen iän, laadun ja hinnan perusteella määräytyvä normaali laatutaso.

Jutussa ei ole näytetty, että kosteusvauriot olisivat johtuneet virheellisestä rakentamisesta. Rakennusaikaan eli vuonna 1983 vallinneen standardin mukaan märkätiloihin laitettiin ainoastaan kosteuseristys. Vasta myöhemmin ja eristystekniikan parannuttua rakentamismääräyksiin liitettiin vesieristys. Valokuvissa tummina näkyvien vaurioalueiden ulottuminen verrattain korkealle kuvissa "I" ja "WC:n viemäri" voi todistaja LLLn mukaan osoittaa sitä, että kosteus on tullut sitä putkea pitkin, joka on ohjattu ko. tiloista rakennuksen katolle.

Valokuvissa näkyvä 2 x 4 tuumainen runkorakenne on tyypillisesti rakentamisajankohdan standardin mukaan perustettu suoraan betoniperustalle. KKKn ja LLLn mukaan kosteus on saattanut levitä myös maakosteutena. Näin ollen jopa sitä, ovatko kosteusvauriot syntyneet märkätilan puutteellisesta vesieristyksestä, ei ole selvitetty.

Todistaja LLL, joka johtaa rakennusalan korjausyritystä katsoi, että valokuvista ilmenevät vauriot ovat samanikäisille rakennuksille hyvin tyypillisiä vaurioita.

Todistaja M MMMn mukaan kauppahintapyyntö oli ensin 470.000 markkaa. Tällä hinnalla kauppaa ei syntynyt hänen edustamassaan kiinteistövälitysliikkeessä. MMMn mukaan alkuperäinenkin pyyntö vastasi vuonna 1998 Keuruulla samanikäisten ja muuten laadultaan vastaavien rakennusten käypää hintaa.

Johtopäätös

Valokuvien perusteella saunan ja pesuhuoneen rakenteissa ilmenevä virhe ei vaikuta vakavalta. Viranomaisten mukaan se on kuitenkin vaatinut välitöntä korjausta.

Vaikka vika sinänsä olisi ollut olemassa jo myyntihetkellä, se ei kuitenkaan ole johtunut rakentamisajan standardin vastaisesta rakentamisesta vaan on ollut tyypillinen seuraus vuonna 1983 rakennetun omakotitalon kunnon normaalista huononemisesta 17 vuoden asumisaikana. Ostaja ei ole, ottaen huomioon myös se, miten hän on ollut velvollinen tutustumaan rakennukseen voinut perustellusti edellyttää, että talon saunassa ja pesuhuoneessa ei olisi ollut tämänlaatuista kosteusvauriota. Vaatimus hinnanalennksesta on siis perusteeton. Vaatimus, joka on 10 prosenttia kauppahinnasta, on määrältään ollut kohtuullinen.

Kodinhoitohuoneen vesivahinko

Vastaajien suorittama korjaus

Jutussa ilmenneiden seikkojen perusteella kodinhoitohuoneen korjaus on vastaajien asumisaikana suoriettu MMM-nimisen yhtiön tekemän korjausehdotuksen perusteella. Ehdotuksen mukaan "Vuodon korjauksen jälkeen muovimatto on poistettava khhh:sta, sekä tasoite/liimajäämät tulisi jyrsiä betonilaatan pinnalta pois." Todistaja A NNN, joka suoritti em. toimen ja asensi uuden muovimaton, on kertonut, että vastaaja K T RRR oli ilmoittanut, että huoneessa olevaa lämminvesivaraajaa ei maton asennuksen vuoksi oteta pois paikaltaan. Kun NNN oli tälle ilmoittanut, että huoneeseen ei saada riittävää vesieristystä, mikäli varaajaa ei siirretä jyrsinnän ja maton asennuksen vuoksi, K RRR ei ollut muuttanut kantaansa.

Näin ollen mattoa ei saatu ulottumaan seinään saakka. Tämä aiheutti sen, että lämminvesivaaraajasta oli vettä päässyt betonilaatan ja maton väliin. Jos lyhenne khhh edellä mainitussa korjausehdotuksessa tarkoittaa kodinhoitohuonetta, ehdotuksen mukaan toimenpide tarkoitti koko kodinhoitohuonetta. Tämä huomioonottaen K RRRn olisi jo tilatessaan työn NNNlta pitänyt huolehtia sitä, että lärnminvesivaraaja irrotetaan työn ajaksi. Joka tapauksessa hän oli kuullessaan NNNn ilmoituksen vesieristyksen riittämättömyydestä tullut tietää, että korjaus on tehty vastoin ehdotusta.

Vaurion laatu

Kirjallisena todisteena esitetyn terveystarkastajan lausunnon mukaan vaurio ilmeni liiman liistaantumisena maton alle ja maton alta tulevana voimakkaana ammoniakin hajuna. Viranomaisena hän määräsi myös tämän tilan käyttökieltoon.

Vastaajien tuottamus: vastuuvapauslausekkeen merkitys

Edellisessä kohdassa esitetyn mukaisesti vastaajat ovat kaupan yhteydessä tienneet, että hoitohuoneen kosteusvaurion korjaus on tehty vastoin korjausehdotusta ja siten, että tilassa, jossa on veden valumista, ei ole riittävää vesieristystä. He eivät voi vedota kauppakirjassa olevaan vastuuvapauslausekkeeseen. Tässä jutussa he eivät voi vedota myöskään korjauksen tekijän mahdolliseen vastuuseen.

Hoitohuoneen korjauskustannukset
Vaatimus perustuu M RRRn tekemään laskelmaan. Todistaja LLLn esittämä neliöhintaperuste laskettaessa hoitohuoneen lattian korjauskustannuksia antaa tulokseksi selvästi suuremman hinnan kuin se, mihin laskelmassa on päädytty. Muutoinkaan vaatimusta ei ole pidetty kohtuuttomana.

Vaatteiden pesettäminen, siivous ja asumnishaitta

Näiden vaatimusten osalta on otettu vähennyksenä huomioon se, että osa viranomaisen määräämistä toimista on johtunut muusta kuin hoitohuoneen kosteusvauriosta eli siitä osasta, jota koskeva hinnanalennusvaatimus on katsottu aiheettomaksi, että vaatteiden pesusta omana työnä on kohtuullisena pidetty 1.000 markkaa ja siivouksesta 700 markkaa.

Asumishaittaa koskevan vaatimuksen osalta todetaan, että kantajapuolelle ei ole muualla asumisesta aiheutunut ylimääräisiä vuokria. Asuminen on tapahtunut sen henkilön kotona, jonka kanssa kantaja A HHH nykyään seurustelee. Tämä huomioonottaen haittakorvausta on soviteltu niin, että kohtuulliseksi on katsottu 600 markkaa.

Oikeudenkäyntikulut

Asiassa on esitetty vaatimuksia, joista osa on ratkaistu kantajien, osa vastaajien hyväksi. Ottaen huomioon se, että lopputulos siltä osin kuin kanne hyväksyttiin, perustui tavallista ilmeisempään tuottamukseen, on katsottu syytä olevan velvoittaa vastaajat korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluina ja arvonlisäverona 20.000 markkaa.

TUOMIOLAUSELMA

Lainkohdat

Muutoksenhaku

Vastaajat T K RRR ja K T RRR on yhteisvastuullisesti velvoitettu maksamaan kantajille A S HHHlle ja tämän lapsille I E, M K ja H E HHHlle
- kodinhoitohuoneen kosteusvaurioiden korjauskustannuksina 6.397 markkaa,
- vaatteiden pesemiskustannuksina 1.000 markkaa,
- siivouksesta 700 markkaa, sekä
- asumishaitasta 600 markkaa
kaikki korkolain 4 § 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastepäivästä 31.8.2000 lukien sekä oikeudenkäyntikuluja 16.394 markkaa ja arvonlisäveroa 3.606 markkaa korkolain 4 § 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomiopäivästä.

Maakaari 2 luku 17 §
Vahingonkorvauslaki 2 luku 1 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §
Muutoksenhakuohjeet annettu.

Tyytymättömyyden ilmoitus

A, I, M ja H HHH ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin, kuin hinnanalennusta koskeva vaatimus on hylätty ja oikeudenkäyntikuluja ei ole määrätty vastapuolen korvattavaksi täysimääräisesti.


Määräpäivä

Määräpäivä valituksen tekemiseen 20.12.2000

Jyväskylä 28.11.2000

Käräjätuomari T JJJ