Taloyhtiön suunnittelemat LVI-korjaus ja ostajan selonottovelvollisuus?

Kantajan mukaan kaupanteon yhteydessä kantajalle oli kerrottu taloyhtiön suunnittelemista korjauksista vain, että oli päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. Koska remontista ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti, ei remontin läheisyys ollut vaikuttanut kauppahintaan kantajan mukaan. Kantaja oli vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta 15.000e ja korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut.

Asiassa oli riidatonta, että LVI-saneeraus oli ollut esillä asunto-osakeyhtiön varsinaisissa yhtiökokouksissa, joissa vastaaja oli ollut mukana. Näissä ei kuitenkaan oltu päätetty vielä muusta kuin suunnittelun aloittamisesta. Tämä ilmeni myös isännöistsijätodistuksesta eli suunnittelua oltiin aloittamassa. Tämän jälkeen n. 3kk ennen kauppaa oli hanketta viety kuitenkin eteenpäin yhtiössä mutta isännöitsijätodistusta ei oltu päivitetty siltä osin. Myöskään myyjä ei ollut tietoinen siitä, miten asia oli yhtiössä edennyt. Kysymys oli näiltä osin siitä, vastasiko myyjä isännöitsijätodistuksen puuttuvista tiedoista. Alla päädyttiin siihen, ettei vastannut. Myyjän vastuu koski vain isännöitsijätodistuksessa olevia virheellisiä tietoja ei puuttuvia tietoja.

Käräjäoikeus otti kantaa kantajan selonottovelvollisuuteen. Käräjäoikeus katsoi, että isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä maininta LVI-suunnittelun aloittamisesta sekä kun kyseessä oli 1956 valmistuneessa rakennuksessa, jonka putkistoja ei ollut ilmoitettu uusitun, nämä seikat olivat antaneet kantajalle aiheen selvittää tarkemmin millainen remontti oli tulossa ja missä aikataulussa tämä oli tarkoitus toteuttaa.

Myös hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostettavan kohteen ominaisuudet sillä tavoin, että mitä vanhempi kaupan kohde on, sitä enemmän ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Käräjäoikeus katsoi, ettei vastaaja ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan eikä kaupan kohteessa ole ollut taloudellista virhettä myöskään siltä osin kuin ei ollut kerrottu siitä, että asunto-osakeyhtiössä tehdään LVI-saneerausta laajempi saneeraus.

Kysymys ei ollut myöskään katon salaisesta taloudellisesta virheestä katon iän johdosta. Siten kantajan/ostajan kanne hylättiin ja kantaja velvoitettiin korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja siten valitus ja ostajan vaatimukset oli hylättävä.

Käräjäoikeuden perusteluista:
Oikeuskirjallisuudessa (Palo - Linnainmaa - Alppi-Takkinen: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006, s. 610-612, 620) on katsottu olevan epäselvää, vastaako myyjä myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n sanamuodon mukaan myyjä vastaa nimittäin isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tiedoista, mutta kohdassa ei mainita isännöitsijäntodistuksesta puuttuvia tietoja.
Hovioikeuskäytännössä on päädytty myyjän vastuuseen tällaisessa tilanteessa ainakin Turun hovioikeuden ratkaisussa 18.2.2001, S 02/3114. Korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä asiasta ei ole. Lain esitöistä ei ole vedettävissä sitä johtopäätöstä, että myyjä vastaisi isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista, jos myyjä ei tiedä kyseisestä asiasta.


Hovioikeuden perusteluista:
Asian oikeudellisen arvioinnin osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin (tuomion sivu 13), että ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostettavan kohteen ominaisuudet sillä tavoin, että mitä vanhempi kaupan kohde on, sitä enemmän ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Tämä tarkoittaa myös taloudellisten velvoitteiden selvittämistä. Hovioikeus katsoo niin ikään käräjäoikeuden tavoin (tuomion sivu 11 ja 16-17), ettei myyjän tiedonantovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa ole perusteltua asettaa yhtä laajaksi kuin maakaaren mukaisessa kiinteistön kaupassa (näin myös oikeuskirjallisuudessa Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013, s. 131-132). Myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu asuntokauppalain säännösten mukaan seikkoihin, joista hänen täytyy olettaa tienneen, jolla viitataan myyjän tosiasialliseen tietoon. Hovioikeus katsoo siten olevan perusteltua päätyä isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavien tietojen ja niihin liittyvän myyjän vastuun osalta samaan johtopäätökseen kuin käräjäoikeus (tuomion sivu 12), jonka mukaisesti myyjä vastaisi isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista, mikäli hänen täytyy olettaa tienneen kyseisistä seikoista.


Hakusanat: asoy, hinnanalennus, taloudellinen virhe, selonottovelvollisuus, isännöitsijätodistus, tiedonantovelvollisuus, välittäjä


Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 450

Antamispäivä 10.6.2014
Diaarinumero S 13/399

Ratkaisu, josta on valitettu
Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 22.2.2013 nro 1831 (liitteenä)

Asia
Asunto-osakekaupan hinnanalennus

Valittaja
J KKK

Vastapuoli
L PPP

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa 6.5.2014 pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Valitus

Vaatimukset
J KKK on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että L PPP velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena asunto­ osakkeiden kaupan kohteessa olleen virheen vuoksi 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 16.8.2010 lukien tuomion antamispäivään saakka ja sen jälkeen laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi KKK on vaatinut, että hänet vapautetaan hänelle tuomitusta velvollisuudesta korvata PPPsen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta tai että oikeudenkäyntikulukorvausta joka tapauksessa alennetaan. Vielä KKK on vaatinut, että PPP velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 8.157,40 eurolla ja hovioikeudesta 3.865,60 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asian sekä näytöllisesti että oikeudellisesti väärin.

Asiassa on riidatonta, että KKKille on annettu isännöitsijäntodistus, jossa on huomattavien korjausten ja perusparannusten osalta mainittu ainoastaan, että LVI-saneerauksen suunnittelu on päätetty aloittaa. Isännöitsijäntodistus ei ole ollut sen laatimishetkellä 17.5.2010 ajantasainen. Mainituilta tiedoiltaan vastaava myyntiesite ei myöskään ole ollut ajantasainen. Yhtiö- ja suunnittelukokouksissa käsitellyjen asioiden perusteella LVI-saneerauksen suunnittelu on kaupantekoajankohtana ollut käytännössä valmis. Jo yhtiön suunnittelupyynnöstä on ilmennyt, että suunnitteluvaiheen oli tarkoitus päättyä 30.9.2010 ja että urakan aluslava aluitusaika oli 1.1.2011. LVI-saneerauksen laajuus ja menetelmä ovat myös olleet tiedossa, kuten myös saneerauksen huoneistokohtainen kustannus. Tiedossa on ollut myös, että kyseessä on LVI-saneerausta laajempi korjaustyö.

Käräjäoikeus on katsonut, ettei myyjä ole vastuussa sellaisista tiedoista, jotka puuttuvat isännöitsijäntodistuksesta. Käräjäoikeuden johtopäätös on tältä osin virheellinen oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden perusteella. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus sellaisista seikoista, joista hän on tiennyt tai joista hänen olisi pitänyt tietää. Myyjä on tässä tapauksessa ollut asunto-osakeyhtiön osakas. Myyjä ei voi tiedonantovelvollisuutensa täyttämättä jättämisessä vedota siihen, ettei isännöitsijäntodistuksessa ole ollut asiasta mainintaa. Myyjä vastaa myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista. Myyjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa ei tässä suhteessa ole suppeampi kuin kiinteistön kaupassa. PPP on asiassa esiin tulleiden seikkojen perusteella tiennyt tai hänen on pitänyt olla tietoinen tulevan saneerauksen alkamisajankohdasta ja laajuudesta, joka on ollut vain vahvistamista vailla.

KKK ei ole laiminlyönyt omaa selonottovelvollisuuttaan. KKK on tiedustellut kiinteistönvälittäjältä LVI-saneerauksen vaiheesta ja hinnasta kaupanteon aikana. KKKlle on tällöin ilmoitettu vain isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä, eikä kerrottu sillä saneerauksen suunnittelu oli jo tilattu perinteisellä menetelmällä eikä sitä, että tällöin oli tilattu myös samalla kertaa tehtäviksi tulevien muiden korjaustöiden suunnittelu. KKKlle ei myöskään ollut kerrottu, että suunnittelu oli varsin pitkällä ja että kauppaa seuraava­ na päivänä pidettäisiin viimeinen suunnittelukokous. Päinvastoin kiinteistö välittäjä on virheellisesti ja jo tiedossa olevan saneeraustavan vastaisesti ilmoittanut LVI-saneerauksen hinta-arvioksi noin 100-400 euroa neliömetriä kohden. Kaupassa kuluttajan asemassa oleva Kkk on saanut luottaa kiinteistönvälittäjältä saamaansa tietoon, eikä hän ole ollut velvollinen tekemään asiassa lisäselvityksiä tai tarkastamaan saamiensa tietojen oikeellisuutta ottaen huomioon, että kysymys on ollut sellaisista tiedoista, joista ilmoittaminen kuuluu myyjän vastuulle.

KKK ei olisi tietoisena LVI-saneerauksen todellisesta luonteesta ja hinnasta tehnyt asunto-osakekauppaa. Virhe on ollut merkityksellinen. KKKn onjoutunut annettujen virheellisten tietojen ja oikeiden tietojen antamattajättämisen vuoksi taloudelliseen ahdinkoon ja myymään ostamansa asunnon. KKKlle on aiheutunut tästä noin 6.800 euron tappio.

Mikäli katsotaan, että nyt puheena oleva virhe ei ole ollut kummankaan osa­ puolen tiedossa ja vastuulla, asiassa on joka tapauksessa kysymyksessä tältä osin salainen virhe. Yhtiössä toteutettujen korjaustöiden kustannukset ovat muodostuneet KKK kannalta odottamattoman suuriksi verrattuna siihen, mitä hänelle on kaupanteon yhteydessä kerrottu.

Vaaditun hinnanalennuksen osalta KKK on toistanut käräjäoikeuden tuomion sivulta 3 ilmenevät perusteet.

Vastaus

Vaatimukset

PPP on vaatinut, että valitus hylätään ja että KKK velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 5.581,20 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeuden tuomio on oikea. PPP ei ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttansa myyjänä. Isännöitsijäntodistus on ollut tiedoiltaan asianmukainen sekä sen antamishetkellä että kaupantekohetkellä. Yhtiössä ei ole tuolloin tehty mitään muuta päätöstä kuin että LVI-saneerauksen suunnittelu aloitetaan. Vaikka tulevasta saneerauksesta on keskusteltu yhtiökokouksessa 11.5.2010, siinä ei ole tehty mitään päätöksiä. Lopulliset päätökset suunnittelun laajuudesta on tehty 17.8.2010, eli kaupanteon jälkeen. Muodollinen päätös saneerauksen laajuudesta ja toteuttamisesta on tehty vasta 2.11.2010. PPPllä ei ole myöskään ollut minkäänlaista muodollista asemaa yhtiössä, eikä hän ole osallistunut saneerauksen suunnitteluun.

Asiassa on sen sijaan selvitetty, että KKK on ostajana laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. KKKlla on ollut asiassa korostettu selonottovelvollisuus ottaen huomioon, että kiinteistön rakennusvuosi on 1956. Oikeuskäytännössä ostajalle on asetettu velvollisuus selvittää vanhan talon mahdollinen putki- tai kattoremontin tarve siitä riippumatta mitä isännöitsijäntodistuksessa tai kaupanteon yhteydessä on ilmoitettu. Tässä tapauksessa isännöitsijäntodistuksesta on ilmennyt LVI-saneerauksen suunnittelun aloittaminen ja se, ettei kattosaneerausta ole suoritettu. Isännöitsijäntodistuksissa ei yleensäkään mainita tällaisista seikoista tämän seikkaperäisemmin. KKKin olisi tullut tietoisena talon iästä ja isännöitsijäntodistuksesta ilmenevistä seikoista selvittää tulevan saneerauksen laajuus ja aikataulu.

Koska ostaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa, myyjän taholla ei ole ollut sellaista virhettä, jonka perusteella hinnanalennusta tulisi suorittaa.

Vaadittu hinnanalennus on määrällisesti liiallinen. Riidatonta on, että KKKlle on asunnon edelleen myynnin osalta koitunut noin 6.800 euron tappio. Tappion ylittävältä osalta vaaditun hinnanalennuksen välinen erotus on perusteeton eikä siitä ole esitetty mitään näyttöä.

Todistelu

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Pernstelut

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Asiassa on kysymys siitä, miten arvioidaan myyjän asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaista tiedonantovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa suhteessa ostajan selonottovelvollisuuteen. Onko PPP jättänyt antamatta KKKlle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, tässä tapauksessa suuria kustannuksia aiheuttavasta peruskorjauksesta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta KKK perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka lain 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa (taloudellinen virhe).

Toiseksi kysymys on siitä, ovatko asunnon käyttämiseen liittyvät velvoitteet eli tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiössä tehtyjen korjaustöiden kustannukset muodostuneet kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmiksi, kuin KKKlla on ollut perusteltua aihetta edellyttää (salainen taloudellinen virhe).

Asian oikeudellisen arvioinnin osalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin (tuomion sivu 13), että ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostettavan kohteen ominaisuudet sillä tavoin, että mitä vanhempi kaupan kohde on, sitä enemmän ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Tämä tarkoittaa myös taloudellisten velvoitteiden selvittämistä. Hovioikeus katsoo niin ikään käräjäoikeuden tavoin (tuomion sivu 11 ja 16-17), ettei myyjän tiedonantovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa ole perusteltua asettaa yhtä laajaksi kuin maakaaren mukaisessa kiinteistön kaupassa (näin myös oikeuskirjallisuudessa Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013, s. 131-132). Myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu asuntokauppalain säännösten mukaan seikkoihin, joista hänen täytyy olettaa tienneen, jolla viitataan myyjän tosiasialliseen tietoon. Hovioikeus katsoo siten olevan perusteltua päätyä isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettavien tietojen ja niihin liittyvän myyjän vastuun osalta samaan johtopäätökseen kuin käräjäoikeus (tuomion sivu 12), jonka mukaisesti myyjä vastaisi isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista, mikäli hänen täytyy olettaa tienneen kyseisistä seikoista.

Hovioikeudessa henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa kuultu KKK sekä todistajina kuullut M J L***i ja K E V L***n ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin keskeisesti samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu. Hovioikeus arvioi asiassa esitetyn näytön samalla tavoin kuin käräjäoikeus ja päätyy edellä todettuihin oikeudellisiin lähtökohtiin perustuen asiassa samaan lopputulokseen.

Myös taloudellista virhettä koskevalta osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut.

Valitus on siten hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

KKK on muutoksenhaun hävinneenä velvollinen korvaamaan PPPsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta. KKK on paljoksunut PPPsen oikeudenkäyntikuluja 3.000 euroa ylittäviltä osin. Hovioikeus katsoo ottaen huomioon jutun laatuja laajuus PPPsen kohtuullisiksi oikeudenkäyntikuluiksi KKKin myöntämän määrän arvonlisäveroineen.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

J KKK velvoitetaan korvaamaan L PPPsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 3.720 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2014.


Asian ovat ratkaisseet:

Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenlaamanni R L***t
hovioikeudenneuvos P L***a
hovioikeudenneuvos U M H***i

Valmistelija:

viskaali P P***s

POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO 13/1831
Annettu kansliassa
22.2.2013
Kello 13.00
L 12/3826

Kantaja
KKK, J

Vastaaja
PPP, L

Asia
Asunto-osakkeiden kauppaa koskeva riita
Vireille
25.5.2012
SELOSTUS ASIASTA
Riidaton tausta
Kantajan kanne

J KKK (jäljempänä ostaja, kantaja) on 16.8.2010 päivätyllä kauppakirjalla ostanut L PPPlta (jäljempänä myyjä, vastaaja) Asunto Oy M***katu 8-10:n osakkeet nrot ***-***, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B7 yhtiön omistamassa kerrostalossa osoitteessa M***katu 10, Vaasa. Huoneistossa on kolme huonetta, keittokomero, kylpyhuone ja parveke. KKK on maksanut kauppahinnan 103.000 euroa kaupantekotilaisuudessa.
Omistusoikeus on siirtynyt myyjälle heti ja hallinta-oikeus siirtyisi kauppakirjan ehtojen mukaan heti omistajan siirrettyä huonekalunsa uuteen kotiin, kuitenkin viimeistään 4.9.2010.

Vaatimukset

KKK on vaatinut, että PPP velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 16.8.2010 lukien aina käräjäoikeuden tuomion antamispäivään asti ja sen jälkeen laillisine viivästyskorkoineen. Hän on myös vaatinut, että PPP velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 8.157,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Kaupanteon yhteydessä KKKlle oli kerrottu taloyhtiön suunnittelemista korjauksista vain, että oli päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. Hänen saamassaan
isännöitsijäntodistuksessa on kenttä, joka on otsikoitu: "Huomattavat korjaukset/ perusparannukset". Tähän kenttään isännöitsijä oli merkinnyt vain "Päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu". Sama seikka oli käynyt ilmi myyntiesitteestä ja se oli ilmoitettu suullisesti kaupantekotilaisuudessa. KKK oli muuttanut asuntoon syyskuun alussa 2010. Jo parin viikon päästä oli tullut postiluukusta tiedote LVI-saneerauksen aloittamisesta ja saneerauksen tarkasta sisällöstä. Remontin infotilaisuudessa 21.10.2010 oli selvinnyt, että kaikki asiaan vaikuttavat seikat olivat jo selvillä ja LVI-saneerauksen alkaminen oli vain vahvistamista vailla. Varsinaisessa yhtiökokouksessa 2.11.2010 oli päätetty LVI-saneerauksen tekemisestä valmiiden suunnitelmien mukaisesti. Yhtiökokouksen kokouskutsu oli lähetetty 19.10.2010 ja yhtiökokouksessa oli ollut tiedossa jopa KKKlle tulevan asuntokohtaisen osuuden määrä LVI-saneerauksesta aiheutuneista ja muista kustannuksista. Toteutuneet kustannukset ovat KKKin osalta olleet 41.261,34 euroa.

LVI- ja muun saneerauksen tarkempi sisältö oli ilmennyt heti KKKin muuton jälkeen saaman tiedotteen liitteestä. Siinä todettiin muun muassa, että kaikki vesi- ja viemäriputkistot uusitaan, ilmanvaihtojärjestelmä uusitaan, antenni- ja puhelinjohdotus uusitaan, saunaosaston tilat saneerataan, rakennusten vesikatteet, räystäskourut ja syöksytorvet uusitaan, talon ulkopuolella tehdään sadevesiviemäröinti, salaojien uusiminen ja perustusten vedeneristys. Tehdyssä remontissa kylpyhuone oli revitty ja rakennettu kokonaan uudelleen.
Asunto-osakeyhtiön omistamissa kahdessa asunnossa oli tehty osakkaiden kustannuksella vielä pintaremontit. Remontin seurauksena KKK oli joutunut heti asuntoon muutettuaan muuttamaan pois kuuden kuukauden ajaksi.

Kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe tai saman luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe, koska KKKlle ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti LVI-saneerauksen vaiheesta ja saneerauksen sisällöstä. KKK oli ollut kauppaa tehdessään siinä käsityksessä, että LVI-saneerauksen suunnittelu oli vasta päätetty aloittaa. Todellisuudessa suunnittelu oli ollut jo kaupantekohetkellä valmis ja saneerauksen alkaminen jo näköpiirissä. Koska remontista ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti, ei remontin läheisyys ollut vaikuttanut kauppahintaan.

KKK oli kaupanteossa saamiensa tietojen perusteella olettanut voivansa asua huoneistossa monia vuosia ennen kuin vasta aloitetuksi ilmoitettu suunnittelu olisi johtanut remontin alkamiseen. KKK ei ollut voinut kauppaa tehdessään myöskään olettaa, että asunto-osakeyhtiöön oli jo suunniteltu paljon LVI-saneerausta laajempi saneeraus. Jos kysymys olisi ollut pelkästään LVI-saneerauksesta, se olisi voinut tehdä paljon edullisemmin ja rakenteita repimättä ns. sujutusmenetelmällä. KKK ei ollut voinut myöskään mitenkään vaikuttaa LVI-saneerauksen laajuuteen tai tekotapaan, koska suunnittelu oli jo ollut valmis. Tämä ilmenee 11.5.2010 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta ja se näkyy myös 11.11.2009 päivätystä suunnittelutarjouspyynnöstä. Ensimmäinen suunnittelukokous oli pidetty 25.5.2010. PPP on ollut tietoinen suunnittelun valmistumisesta ja suunnitellun saneerauksen laajuudesta. lsännöitsijäntodistuksessa on mainittava kaikki suuremmat remontit tulevan 2-3 vuoden ajalta. Näin ollen isännöitsijäntodistuksessa olisi tullut olla tieto siitä, että suunnittelu oli ollut valmis ja KKKlle olisi tullut kaupanteossa kertoa LVI-saneerauksen suunnittelun valmistumisesta ja suunnitellun saneerauksen laajuudesta sekä saneerauksen aiheuttamasta kustannuksesta huoneistoa kohden. lsännöitsijäntodistus ei ollut kaupantekohetkellä enää ajan tasalla. Myyntiesitteen tiedotkin olisi tullut päivittää.

KKK on saanut tietoonsa asunto-osakeyhtiön vanhoilta osakkeenomistajilta ja hallituksen jäseniltä, että suuresta remontista oli puhuttu jo vuosien ajan. LVI suunnittelu L***n Oy oli aloittanut sunnittelun jo syyskuussa 2009. Asunto-osakeyhtiö oli saanut ARA:lta suunnitteluavustusta vuonna 2010. Yhtiössä olleet vuokra-asunnot olivat olleet tyhjiiiään jo alkuvuodesta 2010, koska vuokralaiset olivat halunneet muuttaa pois tulevan remontin alta. KKKlla on joka tapauksessa oikeus saada hinnanalennusta niin sanotun piilevän virheen vuoksi, vaikka virhe ei olisi ollut kaupantekohetkellä kummankaan kaupan osapuolen tiedossa.

KKK on 7.10.2011 reklamoinut kaupan kohteessa olleesta virheestä ja vaatinut myyjältä hinnanalennusta. PPP on pitänyt vaatimusta hinnanalennuksesta aiheettomana.

Hinnanalennuksen määrä perustuu hypoteettiseen ajatuskulkuun, jossa verrataan KKKin kaupassa saamaa virheellistä kaupankohdetta hänen ostamaansa virheettömään kaupan kohteeseen. Tämän jälkeen arvioidaan, paljonko virhe olisi vaikuttanut kauppahintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä. KKK arvioi itse, että hän ei olisi maksanut osakkeista 78.000 euroa enempää, mikäli hän olisi tiennyt, että LVI-saneeraus alkaa välittömästi kaupan teon jälkeen. Hän ei olisi edes ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita, mikäli hän olisi tiennyt heti kaupan jälkeen alkavasta LVI-saneerauksesta muine korjauksineen. Koska KKK on 26.9.2012 myynyt osakkeet eteenpäin ja saanut niistä paremman hinnan, kuin mitä hän oli voinut odottaa, eli 137.500 euroa, tämä on otettu huomioon vaatimusta alentamalla. Remontista toteutuneet kustannukset huomioon ottaen KKKin tappio kaupasta on 6.761,34 euroa (103.000 + 41.261,34 - 137.500 = 6.761,34 euroa). Tappion ja vaatimuksen eron perustana ovat ne kulut ja se vaiva, joka oli aiheutettu KKKlle siitä, että hän oli joutunut asumaan muualla kuuden kuukauden ajan ja myymään asunnon sekä kahdesta ylimääräisestä muutosta aiheutuneet kulut.

Vastaajan vastaus
Vaatimukset

PPP on vaatinut, että kanne hylätään ja että KKK velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 11.835,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Päätös LVI-saneerauksen suunnittelun aloittamisesta oli tehty asunto-osakeyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 3.11.2009. Silloin oli valittu vain projektiin johtaja. Samassa yhtiökokouksessa oli myös myönnetty valtuudet hallitukselle 60.000 euron suunnittelulainan ottamiseen ja siihen tarvittavien vakuuksien myöntämiseen.
Suunnittelusta oli käyty tarjouskilpailu, jonka perusteella tehtävään oli valittu L***n 13.1.2010. Suunnittelutyötä oli tehty koko alkuvuoden ja vielä kevään ja kesän aikana 2010. L***in suunnittelemien piirrustuksien päiväys on 31.8.2010. Kopioinnin jälkeen suunnitelma piirustuksineen oli toimitettu asunto-osakeyhtiölle aikaisintaan 9.-10.9.2010. Kun isännöitsijäntodistus oli annettu 17.5.2010 ja kauppa tehty 16.8.2010, suunnittelu oli siten edelleen ollut kesken, joten KKKlle annetut tiedot olivat pitäneet paikkansa. Asunto-osakeyhtiön osakkaat ja siis myös kantaja olivat keskustelun ja äänestyksen jälkeen päättäneet saneerauksen laajuudesta ja sen aloittamisesta varsinaisessa yhtiökokouksessa 2.11.2010.

Kun tulevasta korjaushankkeesta on ollut maininta kauppakirjan liitteissä eli isännöitsijäntodistuksessa, niin kaupan kohteessa ei ole ollut minkäänlaista taloudellista tai muutakaan virhettä. lsännöitsijäntodistuksessa ei koskaan anneta detaljitietoa. Koska kantajalla oli ennen kaupantekohetkeä ollut tiedossaan, että yhtiössä tullaan tekemään LVI-saneeraus ja että suunnittelupäätös oli tehty, hänen on täytynyt ymmärtää, että remontti toteutetaan välittömästi suunnittelun valmistuttua. Lain mukaan hän on ollut velvollinen ottamaan selvää tulevan saneerauksen suunnitellusta aikataulusta. Hän on laiminlyönyt tämän selonottovelvollisuutensa. Ostaja ei ollut ennen kaupantekoa ollut yhteydessä isännöitsijään tai asunto-osakeyhtiön hallitukseen. Tässä tapauksessa kysymys on ollut jopa korotetusta selonottovelvollisuudesta. lsännöitsijäntodistuksesta on nimittäin ilmennyt, että talo on vanha, valmistunut vuonna 1956 ja kiinteistönvälittäjän esitteestä on ilmennyt, ettei näin vanhassa talossa ollut suoritettu putkiremonttia.

Toisaalta kantaja on osakkeenomistajana voinut itse vaikuttaa kaikkiin remonttiin liittyviin asioihin osallistumalla yhtiökokoukseen. Äänestämällä remontin aloittamisen puolesta hän on osoittanut haluavansa toteuttaa remontin. Varsinaisessa yhtiökokouksessa 3.11.2009 oli tehty päätös LVI-saneerauksen suunnittelun aloittamisesta. Varsinaisessa yhtiökokouksessa 11.5.2010 pidetystä pöytäkirjasta ilmenee, että ensimmäinen suunnittelukokous pidetään vasta 25.5.2010.
Asuntokohtaiset katselmukset oli pidetty vasta kesällä 2010. PPP ei ollut osallistunut suunnittelukokouksiin ja muuhun suunnittelutyöhön, vaan siihen olivat osallistuneet sunnittelijat ja taloyhtiön edustajat. Sittemmin toteutettu saneeraus oli ollut alunperin suunniteltua putkiremonttia huomattavasti laajempi. Koska PPP ei ollut näistä asioista päätettäessä enää omistanut nyt kysymyksessä olevia osakkeita, hän ei ole voinut edes teoriassa olla tietoinen niistä.

Vaaditun hinnanalennuksen määrä on joka tapauksessa ylimitoitettu. Toteutuneet kustannukset, jotka olivat KKKin osalta olleet 41.261,34 euroa, eivät olleet kokonaisuudessaan liittyneet LVI-suunnitteluun, vaan suurelta osalta niihin päätöksiin, jotka oli tehty vasta PPPsen myytyä osakkeet. Suuri osa kustannuksista oli esimerkiksi liittynyt sähkötöihin. KKK on nyttemmin myynyt osakkeet eteenpäin ja saanut niistä hyvän hinnan. Ei ole näytetty, että KKKlle olisi aiheutunut minkäänlaisia kustannuksia muualla asumisesta tai asunnon myynnistä tai että hänellä olisi ollut ylimääräisiä muuttokustannuksia.

Kantajan jatketussa valmisteluistunnossa antama lausuma vastaajan vastauksen johdosta.

Ostajalla ei ole ollut laajennettua selonottovelvollisuutta, koska kysymys on taloudellisesta virheestä, josta myyjä on ollut tietoinen mutta jättänyt kertomatta ostajalle.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja

A1. Kauppakirja 16.8.2010 A2. lsännöitsijäntodistus
A3. Tiedote LVI-saneerauksesta
A4. Yhtiökokouskutsu 19.10.2010, esityslista, pääomavastikelaskelma
A5. Reklamaatio KKK 7.10.2011
A6. PPPsen vastaus
A7. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 2.11.2010 ja äänestyslipuke
A8. Kauppakirja 26.9.2012
A9. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 3.11.2009
A10. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 11.5.2010
A11. Lehtikirjoitus putkiremontista
A12. Etuovi.com -esite

Vastaaja

81. lsännöitsijäntodistus kokonaisuudessaan
82. Kiinteistönvälittäjän myyntiesite
83. Suunnittelutarjouspyyntö sekä tiedote LVI-saneerauksesta
84. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 22.6.2011

Henkilötodistelu

1. Kantaja KKK, todistelutarkoituksessa
2. M J L***i, todistajana
3. K E V L***n, todistajana

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Tausta, riidattomat seikat ja kysymyksenasettelu käräjäoikeudessa

Asiassa on riidatonta, että KKK on 16.8.2010 päivätyllä kauppakirjalla ostanut PPPseltä Asunto Oy M***katu 8-10:n osakkeet nrot ***-***, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa 87 yhtiön omistamassa kerrostalossa osoitteessa M***katu 10, V***. Huoneistossa on kolme huonetta, keittokomero, kylpyhuone ja parveke. KKK on maksanut kauppahinnan 103.000 euroa kaupantekotilaisuudessa. Omistusoikeus on siirtynyt myyjälle heti ja hallinta-oikeus siirtyisi kauppakirjan ehtojen mukaan heti omistajan siirrettyä huonekalunsa uuteen kotiin, kuitenkin viimeistään 4.9.2010.

Kauppakirjan liitteenä olleen 17.5.2010 päivätyn isännöitsijäntodistuksen mukaan asunto-osakeyhtiössä oli päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. Sama tieto oli ilmennyt myös myyntiesitteestä ja se oli esitetty suullisesti myös kaupantekotilaisuudessa.

LVI-saneeraus oli ollut esillä asunto-osakeyhtiön varsinaisissa yhtiökokouksissa 3.11.2009 ja 11.5.2010. PPP oli ollut läsnä näissä kokouksissa. Päätös LVI-saneerauksen tekemisestä oli tehty 2.11.2010 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Suoritettu saneeraus oli ollut LVI-saneerausta laajempi ja saneerauksessa oli ainakin suoritettu kirjallisesta todisteesta A3 ilmenevät toimenpiteet. KKK oli joutunut muuttamaan pois huoneistosta remontin ajaksi. KKKin asuntokohtaisen osuuden määrä kokonaiskustannuksista on ollut 41.261,34 euroa.

KKK on myynyt osakkeet eteenpäin 26.9.2012, velaton kauppahinta on ollut 137.500 euroa.

Asiassa on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen mukainen virhe tai saman luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe. Virheen olemassaolo riippuu ensinnäkin siitä, onko myyjä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt antamatta ostajalle tiedon. Virheen olemassaolo on myös riippuvainen ostajan selonottovelvollisuudesta. Jos päädytään siihen, että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa mutta ostaja täyttänyt selonottovelvollisuutensa, on pohdittava myös kysymystä siitä, voidaanko annetun tiedon tai laiminlyönnin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos tämä on asian laita, niin on otettava kantaa myös mahdollisen hinnanalennuksen määrään. Toissijaisesti on pohdittava myös kysymystä mahdollisen salaisen virheen olemassaolosta.

Henkilötodistelu

Kantaja
KKK on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut käyneensä katsomassa kysymyksessä olevaa asuntoa kesällä 2010. Asunto oli hänen mielestään ollut hyvä. Hän oli ymmärtänyt, että talo oli rakennettu 1950-luvulla ja että se oli vanha ja siitä syystä hän olikin tiedustellut kiinteistönvälittäjältä putkien kunnosta. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut, että oli päätetty aloittaa putkisaneerauksen suunnittelu.
KKK oli kysynyt, jos oli ollut muuta tietoa ja kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut, ettei ollut ollut muuta. KKK oli myös kysynyt mahdollisen putkiremontin hinnasta. Kiinteistönvälittäjä oli kertonut niin sanotusta pinnoitusmenetelmästä ja ilmoittanut hinnaksi 100-400 euroa neliömetriltä. KKK ei ollut kysynyt mitään taloyhtiöltä eli hallitukselta tai isännöitsijältä, koska hän oli olettanut, ettei heilläkään ollut ollut muuta tietoa, ottaen huomioon, että oli vain päätetty aloittaa suunnittelu.

KKK oli ostanut asunto-osakkeet ja muuttanut asuntoon asumaan. Vajaan kuukauden päästä oli postiluukusta tullut ilmoitus siitä, mitä kaikkea remontissa tehdään. Tämä oli tullut KKKlle shokkina. Hän oli osallistunut yhtiökokoukseen. Siellä oli käynyt ilmi, ettei asia S9 keskustella, vaan äänestetään ainoastaan remontin puolesta tai remonttia vastaan. KKK oli äänestänyt remonttia vastaan, mutta se ei ollut auttanut.

Kevään 2011 aikana KKK ja hänen poikaystävänsä L***i olivat ruvenneet ottamaan asiasta selvää ja tutkimaan sitä, kuinka asiat olivat voineet edetä niin nopeasti, vaikka KKK oli ymmärtänyt, että tarkoituksena oli vielä vain ollut suunnitella asiaa. He olivat ensin kääntyneet kiinteistönvälittäjän puoleen, mutta tämä ei ollut tiennyt asiasta mitään. Sitten he olivat kääntyneet isännöitsijän puoleen.
Isännöitsijä ei kuitenkaan ollut ollut yhteistyöhaluinen. KKK ja L***i olivat kuitenkin saaneet asunto-osakeyhtiön pöytäkirjat käyttöönsä ja pöytäkirjojen perusteella oli vaikuttanut siltä, että tiedossa oli ollut paljon muita seikkoja, kuin mistä oli ilmoitettu.

KKK oli joutunut muuttamaan asunnosta huhtikuun lopussa 2011. Hän oli saanut jättää isommat huonekalut asuntoon, mutta kaikki muut tavarat hän oli varastoinut isovanhempiensa autotalliin. Hän oli ensin asunut kaksi kuukautta isovanhempiensa luona ja sen jälkeen hän oli muuttanut L***in luo. Syyskuussa 2011 hän oli saanut ilmoituksen siitä, että remontti kestää odotettua pidempään ja että hän joutuu olemaan asunnosta poissa vielä kuukauden ajan.

Remontin lasku oli KKKin osalta ollut 41.261,34 euroa. Tämä summa oli ollut paljon korkeampi, kuin mitä hän oli osannut kuvitella. Hänen taloudelliset resurssinsa eivät olleet riittäneet laskun maksamiseen, joten hän oli päättänyt myydä asunto-osakkeet. Kaksi eri kiinteistönvälittäjää oli arvioinut asunto-osakkeiden hinnaksi 120.000 euroa. Tällainen myyntihinta olisi kuitenkin tarkoittanut hyvin suurta tappiota KKKille. Tämän vuoksi hän ja L***i olivat yrittäneet itse myydä asunto-osakkeet ja he olivatkin onnistuneet siinä ja saaneet hyvän hinnan, 137.500 euroa. Hyvästä hinnasta huolimatta KKKlle oli jäänyt velkaa myynninkin jälkeen.

KKK on korostanut, että hän ei olisi ostanut asunto-osakkeita, jos hän olisi ollut tietoinen tulevasta saneerauksesta. Hän oli saanut sellaisen vaikutelman, että suunnittelu oli aloitettu. Hän oli kuitenkin olettanut, että saneerauksen alkuun olisi vielä 1-2 vuotta aikaa. Jos näin olisi ollut ja jos saneerauksen hinta olisi ollut 100-400 euroa neliömetriltä niin KKK olisi joka tapauksessa ostanut asunto-osakkeet. Jos saneeraus olisi alkanut vasta 1-2 vuoden päästä, KKK oli kuvitellut voivansa osallistua suunnitteluun, mihin hänellä ei nyt ollut ollut mahdollisuutta.
L***i on todistajana kuulusteltuna kertonut tulleensa KKKin kuvioihin mukaan tammikuussa 2011. KKK oli ruvennut miettimään, ettei kaikki ollut mennyt oikein ja L***i oli itsekin ruvennut ottamaan asioista selvää. L***i ja KKK olivat käyneet isännöitsijän luona yhteensä kolme kertaa kesästä 2011 alkaen. He olivat saaneet käyttöönsä taloyhtiön pöytäkirjat. Esimerkiksi 11.5.2010 pidetystä varsinaisesta yhtiökokouksesta laaditun pöytäkirjan teksti oli L***in mielestä ollut hyvin epämääräinen. lsännöitsijäkin oli todennut, ettei hän oikein ollut tiennyt mitä siinä oli tarkoitettu. L***in mielestä tuossc1 kokouksessa oli jo keskusteltu muun muassa materiaaleista ja menetelmistä, joten nämä seikat olivat varmuudella olleet PPPsen tiedossa. lsännöitsijäkin oli ollut sitä mieltä, että PPPsen oli kyllä pitänyt olla tietoinen näistä seikoista. Isännöitsijä ei ollut halunnut tulla oikeuteen kuultavaksi.

Saatuaan pöytäkirjat L***i ja KKK olivat huomanneet, että osakas Ilse Kultti oli ilmoittanut eriävän mielipiteensä varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan 2.11.2010. L***i ja KKK olivat soittaneet hänelle. K***i oli ilmoittanut, ettei hän halunnut olla enää missään tekemisissä nyt kysymyksessä olevan taloyhtiön kanssa. Hän oli myös ilmoittanut, ettei hänen terveytensä kestä oikeuteen tulemista. L***i oli saanut kuulla, että remontista oli puhuttu jo pitkään.
Loka-marraskuussa oli selvinnyt, että remontista tulisi erittäin laaja. KKKin yläpuolella asuva nainen oli kertonut L***ille, että osakkaita ja vuokralaisia oli lähtenyt pois remontin alta jo kauan sitten. L***i oli myös tutustunut naapurissa asuvaan vanhempaan pariskuntaan ja he olivat kertoneet, että heillekin oli tullut odotettua suurempi lasku remontista.

L***i on vielä kertonut, että KKKin talous ei ollut kestänyt sitä, että he asuivat erillään remontin jälkeen. Hän on kertonut KKKin asunto-osakkeiden myynnistä samalla tavalla kuin KKK.
KKKin asunto-osakkeista saama hyvä hinta oli hieman pelastanut tilannetta, mutta silti KKKille oli jäänyt velkaa remontin jälkeen.

Lopuksi L***i on kertonut, että KKKin asunnon oli pitänyt olla tyhjä huhtikuun lopussa 2011. KKK oli saanut muuttaa takaisin 25.-26.10.2011 eli noin kuuden kuukauden päästä.

L***in on todistajana kuulusteltuna kertonut valmistuneensa koneinsinööriksi vuonna 1988 ja hoitaneensa LVl-suunnitteluja siitä lähtien. Vuodesta 1991 hänellä oli ollut oma insinööritoimisto. Hänen yhtiönsä oli saanut suunnittelutarjouspyynnön (kirjallinen todiste B3) asunto-osakeyhtiöitä. Kysymys oli ollut perinteisestä putkiremontista ja tarkoituksena oli ollut uusia kaikki LVI-järjestelmät eli vesi-, viemäri- ja ilmastointijärjestelmät sekä tehdä pienempiä lämmitysjärjestelmää koskevia korjauksia.

Projektin johtaja A K*** oli soittanut L***nille 13.1.2010, jolloin oli selvinnyt, että L***in yhtiö oli saanut suunnittelutyön tehtäväkseen. Suunnittelutyö oli aloitettu tasopiirustusten siirrolla digitaaliseen muotoon vanhojen piirustusten pohjalta ja tämä työ oli saatu loppuun helmikuun loppupuolella. Tämän jälkeen oli tehty nykytilanteen kartoitus kaikissa asunnoissa. Suunnittelijan saamat piirustukset ovat usein niitä samoja, joita on käytetty jo taloa rakennettaessa 40-50 vuotta aikaisemmin ja tämän vuoksi kaikissa asunnoissa on usein tapahtunut muutoksia, joista suunnittelijan täytyy olla tietoinen. Kartoitus oli saatu loppuun kesäkuussa 2010, jonka jälkeen seikkaperäisempi suunnittelu oli aloitettu piirustuksia tekemällä. Koko suunnitteluprojekti oli ollut valmis 8.9.2010, kun piirustukset oli lähetetty kopioitaviksi Asunto-osakeyhtiö oli saanut piirustusten kopiot 10.9.2010 ja samalla oli lähetetty tarjouspyyntö.

Ensimmäinen suunnittelukokous oli pidetty suunnitelmien mukaisesti 25.5.2010. Sunnittelukokoukseen olivat osallistuneet asunto-osakeyhtiön edustajat eli hallituksen jäsenet, sähkösuunnittelija, projektinjohtaja ja isännöitsijä. Tässä suunnittelukokouksessa asunto-osakeyhtiön edustajat olivat ensimmäistä kertaa saaneet yksityiskohtaisempaa tietoa projektista ja tulevat toimenpiteet oli käyty läpi. Oli muun muassa puhuttu keskusilmanvaihtojärjestelmän uusimisesta ja siitä, että kylpyhuoneet uusittaisiin kokonaisuudessaan niin, että kaikki vanhat kylpyammeet poistettaisiin ja asennettaisiin lattialämmitys sekä niin, että kylpyhuoneiden ovia levennettäisiin ja kylpyhuoneiden sähköasennukset uusittaisiin. Myös keittiöiden sähköasennukset uusittaisiin. Vielä oli ollut puhetta siitä, että puhelin- ja antennijohdotus uusittaisiin. Talosta nro 10 oli muun muassa ollut tarkoitus poistaa savupiippu. Lisäksi oli puhuttu siitä, että vesikatteiden konstruktiota kartoitettaisiin ja että autotallien ovien uusimistarvetta selvitettäisiin. Suunnittelukokouksessa oli myös käyty läpi projektin aikataulu. Ajatuksena oli ollut, että suunnittelu olisi ollut valmis elokuun loppuun mennessä.

Seuraava suunnittelukokous oli pidetty 15.6.2010. Tuossa vaiheessa päivitetyt piirustukset olivat olleet valmiita ja ilmastointisuunnitelma oli ollut työn alla. L***n on muistanut käyneensä talojen vesikatteilla projektinjohtaja K***sen kanssa kesäkuussa 2010 ja tuolloin he olivat tehneet päätöksen siitä, että vesikatteet uusitaan. Muodollisesti
asunto-osakeyhtiön päätöksenteko tapahtuu niin, että projektinjohtaja tekee ehdotuksen hallitukselle, jonka jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen. Jotta asiat etenisivät toivotulla tavalla, jonkun täytyy kuitenkin tehdä suunnittelua koskevia päätöksiä myös yhtiökokouksen ulkopuolella. Hallitus on tehnyt nämä päätökset suunnittelijoiden kehotuksesta. L***n on kertonut, että asunto-osakeyhtiö tietenkin muodollisesti olisi voinut olla hyväksymättä hänen ja projektinjohtajan tekemiä päätöksiä. Tähän vaaditaan kuitenkin hyvin asiantuntevia jäseniä asunto-osakeyhtiöissä ja yleensä asunto-osakeyhtiöiden taholta kyllä luotetaan suunnittelijoiden arvostelukykyyn.

Kun kolmas ja viimeinen suunnittelukokous oli pidetty 17.8.2010 oli ollut täysin selvää, että vesikatteet uusittaisiin eli tuossa vaiheessa hallitus oli tehnyt tätä koskevan päätöksen ja suunnittelijat olivat saaneet hallituksen hyväksynnän. Piirustukset oli tehty valmiiksi 17.8.2010 tehtyjen päätösten mukaisesti. Muita muodollisia kokouksia ei ollut pidetty suunnittelijoiden ja hallituksen välillä.

Saneerauksen infotilaisuus oli pidetty 21.10.2010. Vertaillessaan suunnittelutarjouspyyntöä (kirjallinen todiste B3) infotilaisuustiedotteeseen liitettyihin tietoihin remontin sisällöstä (kirjallinen todiste A3) L***n on kertonut, että joitakin asioita oli tullut lisäksi suunnittelun kuluessa. Tällaisia ovat esimerkiksi
asunto-osakeyhtiöiden omistamissa asunnoissa tehdyt pintaremontit, ulkoportaiden kunnostus sekä vesikatteiden uusiminen ja siihen liittyvät asiat. Pääsisäänkäyntien ja kellareiden ulkoportaiden kunnostus oli ollut alunperin suunniteltua laajempi. Myös saunaosaston ja talopesulan saneeraus olivat uusia asioita, jotka eivät olleet vaikuttaneet kovin paljon suunnitteluun mutta niiden kustannusvaikutus oli ollut suuri. Tämä oli asia joka oli selvinnyt suunnittelun kuluessa eli 25.5.2010 ja eteenpäin.
L***n mukaan pääasioista oli päätetty jo 25.5.2010. Tuolloin oli nostettu esille myös vesikatetta koskeva kysymys, mutta tästä ja muistakin asioista oli päätetty vasta elokuussa.

L***in tietojen mukaan ei ollut pidetty muita infotilaisuuksia ennen 21.10.2010. Varsinainen remonttipäätös oli tehty varsinaisessa yhtiökokouksessa 2.11.2010.

Varsinaisen rakennusvaiheen aikana oli jouduttu tekemään erinäisiä korjaustöitä, joista oli aiheutunut lisäkustannuksia. Tähän kuului muun muassa pystymuurien uudelleen muuraus, joka oli jouduttu tekemään, kun oli havaittu vanhojen pystymuurien olleen hyvin ohuita. Tästä aiheutunut lisälasku oli ollut lisälaskuista suurin. Muun muassa pystymuuriasiasta johtuen projekti oli viivästynyt noin kuukaudella.
L***n on pitänyt mahdollisena, että tästä oli ilmoitettu syyskuussa . Hän on myös pitänyt mahdollisena, että talon nro 10 B-rapun asukkaat olivat joutuneet olemaan poissa 5-6 kuukautta.

Käytetyn asunnon virhe ja sitä koskeva lainsäädäntö

Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon kaupassa voi olla virhe kolmen eri säännöksen perusteella. Kaupan kohteessa voi olla virhe yleisen virhesäännöksen (asuntokauppalain 6 luvun 11 §), taloudellisen virhesäännöksen (asuntokauppalain 6 luvun 20 §) tai oikeudellisen virhesäännöksen perusteella (asuntokauppalain 6 luvun 21 §). Yleisen virhesäännöksen mukaisia virheitä ovat esimerkiksi kosteus- tai
pinta-alavirheet. Taloudellinen virhe liittyy asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyviin taloudellisiin velvoitteisiin ja vastuisiin. Tyypillinen taloudellinen virhe on kyseessä silloin, kun myyjä jättää kertomatta tiedossaan olevista, suuria kustannuksia aiheuttavista peruskorjauksista, jotka aiheuttavat vastikkeen nousua.

KKK on väittänyt, että kaupan kohteessa on virhe, koska hänelle ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti LVI-saneerauksen vaiheesta ja saneerauksen sisällöstä. Edellä mainitun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kysymys on väitetystä taloudellisesta virheestä

Taloudellisesta virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä. Sen 1 momentin mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:
1.myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2.myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

KKKin väitteen mukaan kysymys on edellä mainitun momentin 2 kohdan mukainen virhe, koska hänelle ei ollut kerrottu totuudenmukaisesti LVI-saneerauksen vaiheesta ja saneerauksen sisällöstä. Kysymys on joka tapauksessa KKKin mukaan 3 kohdassa tarkoitetusta niin sanotusta piilevästä virheestä.

Edellä mainitun 2 kohdan mukaan myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, jos hän on jättänyt antamatta ostajalle tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Siihen, mistä ostaja voi perustellusti odottaa saavansa tiedon, vaikuttavat ostajan mahdollisuudet havaita seikka asunnon tarkastuksessa ennen kauppaa, joka tässä yhteydessä tarkoittaa taloudellisten seikkojen selvittämistä.

Myyjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa on suppeampi kuin kiinteistön kaupassa. Maakaaren mukaan myyjän on kerrottava ominaisuuksista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, kun taas asuntokauppalaissa puhutaan vain seikoista, joista myyjän täytyy olettaa tienneen. 'Täytyy olettaa tienneen' viittaa myyjän tosiasialliseen tietoon, jota koskevaa näyttökynnystä on madallettu.
Lainkohdan perustelujen mukaan (HE 14/1994, s. 132) myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävämmistä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän on kerrottava sellaisistakin yhtiökokouspäätöksistä, jotka on tehty yhtiökokouksessa, jossa hän ei ole ollut läsnä. Osakkeenomistajana myyjä on saanut tiedon yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista kokouskutsusta. Myyjän on kerrottava yhtiökokouksessa käsitellyistä asioista siitä riippumatta, ilmenevätkö tiedot isännöitsijäntodistuksesta.

Myyjä vastaa sekä itsensä että edustajansa antamista tiedoista. Tämä ilmenee asuntokauppalain 6 luvun 27 §:stä, jonka mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. Myyjä on siis vastuussa virheellisistä tiedoista silloinkin, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin asuntoyhteisön edustajalta. Myyjän vastuun edellytyksenä on, että ostaja on saanut tiedot myyjän kautta.

Oikeuskirjallisuudessa (Palo - Linnainmaa - Alppi-Takkinen: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Jyväskylä 2006, s. 610-612, 620) on katsottu olevan epäselvää, vastaako myyjä myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n sanamuodon mukaan myyjä vastaa nimittäin isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tiedoista, mutta kohdassa ei mainita isännöitsijäntodistuksesta puuttuvia tietoja.
Hovioikeuskäytännössä on päädytty myyjän vastuuseen tällaisessa tilanteessa ainakin Turun hovioikeuden ratkaisussa 18.2.2001, S 02/3114. Korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä asiasta ei ole. Lain esitöistä ei ole vedettävissä sitä johtopäätöstä, että myyjä vastaisi isännöitsijäntodistuksesta puuttuvista tiedoista, jos myyjä ei tiedä kyseisestä asiasta.

lsännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevat vähimmäisvaatimukset olivat 1.7.2010 saakka asunto-osakeyhtiölain 55 §:ssä (809/1991) ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä (811/1991). Mainitun asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava ainakin seuraavat tiedot:
2) asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilan selvittämiseksi todistukseen on merkittävä tai sen liitteessä esitettävä:
e) yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet;
16) tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan.

lsännöitsijäntodistuksen sisältövaatimuksia täsmennetään KH-korteilla (kiinteistönhoitokortti). KH-kortti edellyttää isännöitsijäntodistukseen merkittäväksi tiedot yhtiön sellaisista tulossa olevista perusparannuksista, joista ei vielä ole tehty pätöksiä yhtiökokouksessa. lsännöitsijäntodistukseen tulee merkitä yhtiökokouksessa päätetyt sekä lisäksi muut varmasti kahden tai kolmen vuoden sisällä tulossa olevat, esimerkiksi viranomaisten edellyttämät tai muuten hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevat huomattavat korjaukset tai perusparannukset.

Edellä mainitut säännökset on kumottu uudella asunto-osakeyhtiölailla (1599/2009), joka on tullut voimaan 1.7.2010. lsännöitsijäntodistuksesta säädetään nykyään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä että todistuksesta on käytävä ilmi muun muassa seuraavaa:
1. yhtiön taloudellinen til a;
2. tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista;
5) tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista; sekä
13) muun lain nojalla todistukseen merkittävät tiedot.

Tarkemmat säännökset isännöitsijäntodistuksesta ja sen sisällöstä löytyvät osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetusta valtioneuvoston asetuksesta (365/2010). Tämän asetuksen 2 §:stä ilmenee muun muassa, tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.

Uuden asunto-osakeyhtiölain esitöistä (HE 24/2009) ilmenevän perusteella käräjäoikeus katsoo, että tarkoituksena ei ole ollut ankaroittaa isännöitsijäntodistusta koskevia vaatimuksia nyt kysymyksessä olevien seikkojen suhteen, vaan lähinnä täsmentää ja selkeyttää jo olemassa olevia vaatimuksia.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:stä ilmenevän perusteella ostaja ei voi vedota virheenä kuinka pieneen seikkaan tahansa. Muuten virheen tunnusmerkistön täyttävää seikkaa pidetään nimittäin virheenä vain, jos sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Oikeuskäytännössä on katsottu, että vaikutuksellisuutta arvioitaessa on otettava huomioon toisaalta virheen taloudellinen merkitys, toisaalta sen vaikutus asunnon käyttöön. Kun virhe on rahamääräinen, se on vaikutuksellinen, jos oikea tieto tyypillisesti vaikuttaisi potentiaalisten ostajien taloudenpidon mitoittamiseen siten, että he sen perusteella olisivat valmiit maksamaan kohteesta vähemmän kuin virheellisen tiedon perusteella.

Asunnon ennakkotarkastuksesta eli ostajan selonottovelvollisuudesta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä. Sen mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu. Lain esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa on korostettu, että tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostettavan kohteen ominaisuudet; mitä vanhempi kaupan kohde on, sitä enemmän ostaja voi odottaa siinä olevan puutteita ja sitä perusteellisempaa tarkastusta häneltä voidaan edellyttää. Kun kysymys on taloudellisesta virheestä, ennakkotarkastus koskee taloudellisten seikkojen selvittämistä.

Myyjän virhevastuun kannalta merkityksellistä on se, onko kaupassa ollu1 mukana kiinteistönvälittäjä. Tämä johtuu siitä, että kiinteistönvälittäjällä on itsenäinen velvollisuus kertoa ostajalle kaupan kannalta vaikutuksellisista seikoista. Myyjä vastaa käyttämänsä kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista ja tämän huolimattomasta menettelystä. Jos kauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää ja molemmat kaupan osapuolet ovat yksityishenkilöitä, ostajalla on laajempi tarkastusvelvollisuus taloudellisista seikoista. Eräissä tapauksissa ostajalta voidaan edellyttää myös omatoimista taloudellisten seikkojen selvittämistä tiedustelemalla niistä isännöitsijältä.

Tarkastusvelvollisuutensa laiminlyönyt ostajakin voi vedota virheeseen, jos myyjä on puolestaan laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Asuntokauppalain 6 luvun 19 §:n nojalla ostaja voi tällöin vaatia vain olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta, ei virheen muita seurauksia.

Jotta kysymys olisi asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan tarkoittamasta salaisesta taloudellisesta virheestä, kahden edellytyksen on täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena olevan vian tai puutteen on oltava odottamaton. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavissa, eivät ole säännöksessä tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista.
Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Odottamattomuuden lisäksi taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamaton, kyseessä ei ole taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Merkittävyyskynnyksen ei katsota ylittyvän esimerkiksi silloin, jos korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotus eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisössä yleensä on syytä varautua.

Näytön arviointi, juridinen arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on riidatonta, että LVI-saneeraus oli ollut esillä asunto-osakeyhtiön varsinaisissa yhtiökokouksissa 3.11.2009 ja 11.5.2010. PPP oli ollut läsnä näissä kokouksissa. Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 3.11.2009 (kirjallinen todiste A9) ilmenee, että oli päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu ja että projektiin oli valittu johtaja. Samalla oli myönnetty myös valtuudet 60.000 euron suunnittelulainan ottamiseen ja siihen tarvittavien vakuuksien myöntämiseen. Asiakirjoista ilmenee, että suunnittelutarjouspyyntö (kirjallinen todiste B3), joka oli lähetetty muun muassa L***n yhtiölle, oli päivätty 11.11.2009. L***n on todistajana kuulusteltuna luotettavasti kertonut, että hänen yhtiönsä oli saanut suuninittelutyön tehtäväkseen 13.1.2010, jonka jälkeen suunnittelutyö oli aloitettu.
Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 11.5.2010 (kirjallinen todiste A10) ilmenee, että kokouksessa oli keskusteltu LVI-saneerauksesta ja mitä siihen kuuluu. Eroja niin sanottuun pinnoitukseen oli myös menty läpi. Lisäksi oli todettu, että ensimmäinen suunnittelukokous pidettäisiin 25.5.2010.

L***in luotettavasta kertomuksesta on käynyt ilmi, että ensimmäinen suunnittelukokous oli pidetty 25.5.2010, toinen 15.6.2010 sekä kolmas ja viimeinen 17.8.2010. L***n on niin ikään luotettavasti kertonut, että koko suunnitteluprojekti oli ollut valmis 8.9.2010, kun piirustukset oli lähetetty kopioitaviksi. Asunto-osakeyhtiö oli saanut piirustusten kopiot 10.9.2010.

Asiassa on lisäksi riidatonta, että saneerauksen infotilaisuus oli pidetty 21.10.2010 ja että päätös LVI-saneerauksen tekemisestä oli tehty 2.11.2010 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa. KKKn on luotettavasti kertonut osallistuneensa viimeksi mainittuun yhtiökokoukseen ja äänestäneensä remonttia vastaan. KKKin kertomusta tältä osin tukee kirjallisena todisteena A7 esitetty äänestyslipuke. Riidatonta on myös, että KKK oli joutunut muuttamaan asunnosta pois remontin ajaksi. Hänen omasta ja L***in kertomuksista on käynyt ilmi, että hän oli joutunut olemaan poissa noin kuusi kuukautta, huhtikuun lopusta melkein toukokuun loppuun. Myös L***in todistajankertomus vahvistaa tätä tietoa.

Nyt kysymyksessä oleva kauppa on tehty 16.8.2010. lsännöitsijäntodistus on päivätty 17.5.2010. lsännöitsijäntodistuksessa on seuraava maininta: "Päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu". Sama maininta löytyy myös myyntiesitteestä ja asiasta on ilmoitettu suullisesti myös kaupantekotilaisuudessa. KKK on luotettavasti todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut tiedustelleensa asiasta kiinteistönvälittäjältä jopa useita kertoja. Asiassa on riidatonta, että KKK ei ollut kääntynyt isännöitsijän tai hallituksen puoleen.

Ennen kaupantekoa KKK oli saanut tiedon siitä, että yhtiössä oli päätetty aloittaa LVI-saneerauksen suunnittelu. Vaikka kaupassa olikin käytetty kiinteistönvälittäjää, minkä seurauksena KKKin selonottovelvollisuus ei ollut ollut yhtä laaja kuin mitä se olisi ollut, jos kiinteistönvälittäjää ei olisi käytetty, käräjäoikeus katsoo, että isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä maininta sekä asunnon sijainti 1956 valmistuneessa rakennuksessa, jonka putkistoja ei ollut ilmoitettu uusitun, olivat antaneet KKKille aiheen selvittää tarkemmin millainen remontti oli tulossa ja missä aikataulussa tämä oli ollut tarkoitus toteuttaa. Näissä olosuhteissa KKKin olisi tullut varautua siihen, että LVI-saneeraus tehdään ja että tämä voi tapahtua hyvinkin pian kaupanteon jälkeen. Näin ollen KKK on laiminlyönyt LVI-saneerausta koskevan selonottovelvollisuutensa.

Toisaalta on riidatonta myös, että suoritettu saneeraus oli ollut LVI-saneerausta laajempi ja että saneerauksessa oli LVI-saneerauksen lisäksi suoritettu ainakin kirjallisesta todisteesta A3 ilmenevät toimenpiteet, muun muassa vesikatteiden uusiminen ja asunto-osakeyhtiön omistamissa asunnoissa tehdyt pintaremontit. L***n on todistajana kuulusteltuna tarkemmin kertonut näistä toimenpiteistä ja siitä missä vaiheessa niistä oli päätetty. L***in kertomuksesta on käynyt ilmi, että hän ja projektin johtaja olivat tehneet päätöksen vesikatteiden uusimisesta jo kesäkuussa mutta hallitus oli tehnyt sitä ja muitakin asioita koskevat päätökset 17.8.2010 ja yhtiökokous vasta 2.11.2010.

lsännöitsijäntodistus on päivätty 17.5.2010. Käräjäoikeus katsoo, että tuossa vaiheessa ei ollut vielä tehty päätöksiä siitä, että saneeraus tulisikin olemaan LVI-saneerausta laajempi. lsännöitsijäntodistus oli näin ollen ollut tiedoiltaan asianmukainen. Kauppaa ei ollut kuitenkaan tehty vielä 17.5.2010, vaan vasta kolme kuukautta myöhemmin eli 16.8.2010. Asiassa on näin ollen kysymys siitä, olisiko isännöitsijäntodistusta tullut päivittää tai muulla tavoin informoida ostajaa saneerauksen laajuudesta.

L***in kertomuksen perusteella on käräjäoikeuden mielestä selvää, että saneerauksen mahdollinen laajentuminen oli ilmennyt jo ensimmäisessä suunnittelukokouksessa 25.5.2010 ja tieto tästä oli varmistunut kesän 2010 aikana, vaikkakin muodolliset päätökset oli tehty vasta 17.8.2010 ja 2.11.2010. Varsinaisessa yhtiökokouksessa 11.5.2010 käydyn keskustelun jälkeen käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että PPP oli ollut tietoinen siitä, että ensimmäinen suunnittelukokous pidetään 25.5.2010. PPP ei kuitenkaan ollut ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä eikä hän ollut osallistunut suunnittelukokouksiin tai muuten suunnittelijoiden kanssa käytyihin keskusteluihin. KKKn väitettä siitä, että laajasta remontista oli puhuttu jo vuosia, tukee L***in todistajankertomus. L***in kertomuksesta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi mitään sellaista, joka osoittaisi, että PPP oli ollut asiasta tietoinen tai että hänen oli täytynyt olettaa tienneen asiasta. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa esitetty selvitys ei osoita, että PPP olisi kauppaa tehtäessä ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetussa tavalla tietoinen tulevan remontin laajuudesta.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan kuitenkin myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. L***in kertomuksen perusteella ja ottaen huomioon se nopea aikataulu, jossa hanke oli edennyt, käräjäoikeus katsoo olevan ilmeistä, että isännöitsijä oli jo kesällä 2010 ollut tietoinen siitä, että asunto-osakeyhtiöön oli suunnitteilla LVI-saneerausta laajempi saneeraus, vaikka lopullista päätöstä ei tuolloin ollutkaan vielä tehty. Tämänkaltaisesta varmuudella tiedossa olevasta hankkeesta olisi tullut olla maininta myös isännöitsijäntodistuksessa riippumatta siitä, sovelletaanko isännöitsijäntodistukseen ennen 1.7.2010 voimassa olleita tai sen jälkeen voimaan tulleita säännöksiä.

Kuten edellä on käynyt ilmi myyjän vastuu siltä osin kuin hän ei ollut ollut tietoinen asiasta, koskee asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n sanamuodon mukaan vain isännöitsijäntodistukseen sisältyviä tietoja ei siitä puuttuvia tietoja. Tämän osalta edellä selostetut oikeuskirjallisuudessa esitetyt seikat huomioon ottaen ja kun myyjä asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan vastaa vain seikoista, joista hänen täytyy olettaa tienneen ei kuten maakaaren mukaisissa kaupoissa edes seikoista, joista hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, käräjäoikeus katsoo, ettei myyjän vastuuta voida ulottaa koskemaan myös isännöitsijäntodistuksesta puuttuvia tietoja, joista myyjän ei ole näytetty tienneen. Tämän perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei PPP ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan myöskään tällä perusteella eikä kaupan kohteessa ole ollut taloudellista virhettä myöskään siltä osin kuin ei ollut kerrottu siitä, että asunto-osakeyhtiössä tehdään LVI-saneerausta laajempi saneeraus.

KKK on vielä väittänyt, että kaupan kohteessa on joka tapauksessa ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu salainen taloudellinen virhe. Ottaen erityisesti huomioon, että kysymys myös siltä osin kuin on tehty LVI-saneerausta laajempi saneeraus on pitkälti ollut sellaisista asioista, esimerkiksi vesikatteiden uusimisesta, jotka rakennuksen iän perusteella ovat olleet ennemmin tai myöhemmin ennakoitavissa, käräjäoikeus katsoo, että kysymys ei ole ollut mainitussa lainkohdassa tarkoitetusta odottamattomasta viasta. Kysymys ei näin ollen ole ollut salaisesta taloudellisesta virheestä.

Oikeudenkäyntikulut

Kun KKK häviää asian, hän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Ottaen erityisesti huomioon, että käräjäoikeuden 12.12.2012 pidettäväksi suunniteltu pääkäsittely on jouduttu siirtämään siitä syystä, että PPPsen puolesta oli vasta tuolloin nimetty uutta todistelua ja vedottu uusiin seikkoihin mutta myös PPPen asema vastaajana ja asianosaisroolin vaikutus tarpeellisina pidettäviin toimenpiteisiin, käräjäoikeus katsoo, että 7.500 euroa on pidettävä kohtuullisena korvauksena PPPsen oikeudenkäyntikuluista. Palkkiolle on myös suoritettava arvonlisäveroa.

Tuomiolauselma

MUUTOKSENHAKU
J KKKin kanne hylätään.

KKK velvoitetaan korvaamaan L PPPsen oikeudenkäyntikulut 9.300 eurolla. Määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä lähtien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen. Valitusaika on 30 päivää. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava käräjäoikeuden kansliaan viimeistään 7 päivän kuluessa tuomion antamisesta. Aika vastavalitukselle on 14 päivää valitusajan kuluttua umpeen.

Käräjätuomari L E***d

HYVÄKSYTTY TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

J KKK on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Käräjätuomari
L E***d