MAAKAARI
I OSA
KIINTEISTÖN SAANTO
1 luku
Kiinteistön saantoa koskevat yleiset säännökset
1 §
Kiinteistön luovutus
Omistusoikeus kiinteistöön saadaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella niin kuin tässä laissa säädetään. Perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen sekä muutoin muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään erikseen.
2 §
Kiinteistön osan luovutus
Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen.
HUOM
Määräala on sellainen osa kiinteistöstä joka on määritelty sopimuksessa esim. kartalla joksikin rajoiltaan esim. isomman kiinteistön niemenkärki. Raja pitäi määritellä tarkkaan.
Määräosa on puolestaan jokin murtoluku esim. 1/10 osa kiinteistöä. Se ei kohdistu mihinkään alueeseen. Tosin omistajat voivat tehdä hallinnanjakosopimuksen jolla kullekin annetaan tietty alue omistukseen.
Määräala ja määräosa voidaan erottaa omiksi kiinteistöiksi erillisellä maanmittaustoimituksella.
2 luku
Kiinteistön kauppa
1 § (4.2.2011/96)
Kauppakirjan muoto
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin 9 a luvussa säädetään.
Kauppakirjasta on käytävä ilmi:
1) luovutustarkoitus;
2) luovutettava kiinteistö;
3) myyjä ja ostaja;
4) kauppahinta ja muu vastike.
Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä pykälässä säädetyllä tavalla. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.
HUOM.
Nämä ovat vähimmäisehdot mitkä kiinteistön kauppakirjassa on oltava. Sen lisäksi voidaan sopia muista asioista vapaamuotoisesti tai kirjallisestikin mutta ilman kaupanvahvistajaa.
2 §
Purkava ja lykkäävä ehto
Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut.
Edellä 1 momentissa tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.
3 §
Valtuutus kiinteistön kauppaan
Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti. Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.
Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi 1 momentissa mainitut seikat. Asiamies voi toimia kaupankäyntijärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa. (4.2.2011/96)
4 §
Perustettavan yhtiön lukuun tehty kauppa
Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä.
Myyjä menettää osakeyhtiölain (624/2006) 2 luvun 11 §:ssä tarkoitetun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä. (21.7.2006/632)
5 §
Sopimus kaupan purkamisesta
Sopimus, jolla kiinteistön kauppa puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle, on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla.
6 § (24.7.2009/572)
Kaupanvahvistaja
Kaupanvahvistajasta ja kaupanvahvistajan tehtävistä säädetään erikseen.
7 §
Esisopimus
Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.
Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.
8 §
Korvaus kaupasta vetäytymisestä
Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
9 §
Sopimusvapaus
Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.
Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
10 §
Asuinkiinteistön hankkiminen elinkeinonharjoittajalta
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:
1) sopimusehto, joka poikkeaa 17-34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;
2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä;
3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä
4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.
11 §
Pätemättömät ehdot
Ellei toisin säädetä, kiinteistön kaupassa ei ole sitova:
1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle;
2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä;
3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; eikä
4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista.
Edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehdon voimassaoloajasta on voimassa, mitä 2 §:n 2 momentissa säädetään.
Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä.
12 §
Myyjän luovutusvelvollisuus
Jollei luovutusajankohtaa ole sovittu, ostajalla on oikeus saada kiinteistö hallintaansa heti kaupan tekemisen jälkeen. Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat kiinteistön saantokirjat, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi. Sama koskee panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.
13 §
Kiinteistön tuotto myyjän hallinta-aikana
Tuotto, joka kiinteistöstä saadaan ennen sovittua hallinnan luovutusajankohtaa, kuuluu myyjälle. Myyjä ei kuitenkaan saa hakata metsää tai ottaa maa-aineksia muuhun kuin myydyn kiinteistön kotitarvekäyttöön eikä perustaa kiinteistöön kohdistuvia erityisiä oikeuksia.
Ostaja ei saa oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä niin, että myyjän 1 momentin mukaisten tai sovittujen oikeuksien käyttö estyy.
14 §
Kiinteistön käyttö ennen omistusoikeuden siirtymistä
Ostaja saa kaupan tekemisen jälkeen käyttää kiinteistöä ja oikeudellisesti määrätä siitä sekä luovuttaa oman oikeutensa edelleen, vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.
Ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä ostaja ei kuitenkaan saa myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Ostajan ilman myyjän suostumusta perustama kiinteistöä rasittava panttioikeus tai erityinen oikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle. (23.8.2013/623)
15 §
Vastuu julkisoikeudellisesta saamisesta
Myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannusta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan.
Kiinteistön kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta vastaa ostaja. (29.11.1996/933)
16 §
Vastuu kiinteistön vahingoittumisesta
Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.
17 §
Laatuvirhe
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
18 §
Vallintavirhe
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:
1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
19 §
Oikeudellinen virhe
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:
1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä
4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.
Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
20 §
Muun kuin myyjän antamat tiedot
Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen.
21 §
Virheen määräytymisen ajankohta
Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle.
22 §
Ostajan tieto virheestä
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
23 §
Kiinteistön vahingoittaminen ja oikeudeton käyttö
Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen huolenpidon, oikeudettomasti käyttänyt kiinteistöä tai muutoin huolimattomuuttaan vahingoittanut sitä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos kiinteistölle aiheutunut vahinko on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Jos myyjä on kaupan tekemisen jälkeen oikeudettomasti perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden tai erityisen oikeuden, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.
24 §
Myyjän suoritusvelvollisuuden täyttämättä jättäminen
Jos myyjä ei täytä kiinteistön kauppaan liittyvää rakentamisvelvollisuutta tai muuta suoritusvelvollisuutta, ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta tai, jos sopimusrikkomus on olennainen koko kaupan kannalta, oikeus purkaa kiinteistön kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
25 §
Virheestä ilmoittaminen
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
26 §
Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta:
1) sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle; tai
2) sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain 9 luvun säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.
Elinkeinonharjoittaja vastaa tämän pykälän nojalla vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja vaatimuksestaan elinkeinonharjoittajalle. Virheilmoituksesta on voimassa, mitä 25 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään.
27 §
Myyjän viivästys
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Jollei myyjä luovuta 12 §:n 2 momentissa tarkoitettuja asiakirjoja ostajalle sovittuna ajankohtana, sovelletaan, mitä 1 momentissa säädetään.
28 §
Ostajan viivästys
Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.
Jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.
Myyjän oikeudesta saada viivästyskorkoa säädetään korkolaissa (633/82).
29 §
Ostajan ennakkoviivästys
Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:
1) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;
2) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai
3) on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.
Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
30 §
Oikeus pidättyä suorituksesta
Jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta.
Jos myyjällä on ostajan sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, myyjällä on oikeus pidättyä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Jos myyjä on pidättänyt kiinteistön hallinnan, hän saa jatkaa kiinteistön käyttöä 13 §:ssä säädetyllä tavalla.
31 §
Hinnanalennus
Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
32 §
Korvattava vahinko
Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
33 §
Kaupan purku
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.
Sopijapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen sopijapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.
34 §
Purkuoikeuden rajoitukset
Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.
Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.
Kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Mitä tässä pykälässä säädetään, ei estä ostajaa vetoamasta oikeuksiinsa, jos hänen saantonsa on julistettu tehottomaksi.
3 luku
Saannonmoite ja oikeuksien pysyvyys kiinteistönkaupassa
1 §
Saannonmoite
Kiinteistön oikea omistaja voi vaatia ostajan saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa.
Perusteista, joilla oikea omistaja menettää oikeutensa saannonmoitteeseen, säädetään 13 luvun 4, 5, 9 ja 10 §:ssä.
2 §
Myyjän saantomiehen vastuu
Ostajalla, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, on oikeus kohdistaa tästä johtuvat vaatimuksensa myyjän sijasta siihen myyjän edeltäjään, jonka saannossa olevan virheellisyyden perusteella ostajan saanto on julistettu tehottomaksi. Jos ostaja on 2 luvun 19 §:n nojalla kohdistanut vaatimuksensa myyjään, tällä on vastaava oikeus.
3 §
Ostajan oikeudet ja velvollisuudet
Ostaja, joka on saannonmoitteen vuoksi menettänyt kiinteistön, saa pitää kiinteistöstä saadun tuoton ja hyödyn, jos hän ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja.
Jos kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi alentunut, hänen on maksettava arvon alentumista vastaava korvaus oikealle omistajalle, jollei korvauksen maksamista ole olosuhteisiin nähden pidettävä kohtuuttomana.
4 §
Oikean omistajan korvausvelvollisuus
Oikean omistajan on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä, jos ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjä ollut kiinteistön oikea omistaja, myös sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Ostajalla on oikeus kohtuullisessa ajassa viedä pois kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja sellaiset hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä tai joiden irrottamisesta ei aiheudu huomattavaa vahinkoa kiinteistölle.
Ostaja saa pitää kiinteistön hallinnassaan siihen saakka, kunnes 1 momentissa tarkoitetut korvaukset on maksettu tai niiden maksamisesta on asetettu hyväksyttävä vakuus.
5 §
Aika vaatimusten esittämiseen
Kanne 3 ja 4 §:n nojalla on pantava vireille kahden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on moitekanteen vuoksi palautettu oikealle omistajalle. Määräajan päättyminen ei estä vaatimasta kuittausta toisen osapuolen vireillepanemassa oikeudenkäynnissä.
6 §
Saantojen keskinäinen pysyvyys
Jos kiinteistö myydään kahdelle, ensimmäinen saanto on pysyvä. Sama koskee kaupan ja muun saannon keskinäistä pysyvyyttä. Myöhempi kauppa jää kuitenkin pysyväksi 13 luvun 3 §:ssä säädetyillä edellytyksillä.
Myyjän vastuusta sille ostajalle, jonka saanto ei jää pysyväksi, on voimassa, mitä 2 luvun 19 §:ssä säädetään. Ostajien keskinäisestä korvausvelvollisuudesta on soveltuvin osin voimassa, mitä 3 ja 4 §:ssä säädetään.
7 §
Kirjattavan oikeuden pysyvyys
Kiinteistöön ennen kaupan tekemistä perustettu erityinen oikeus, joka voidaan 14 luvun 1 §:n mukaan kirjata, sitoo kiinteistön ostajaa. Perusteista, joilla oikeus ei kuitenkaan jää ostajaa sitovaksi, säädetään 13 luvun 3 §:ssä.
Myyjän kaupanteon jälkeen kiinteistöön perustama kirjaamiskelpoinen erityinen oikeus ei ole ostajaa sitova, ellei 13 luvun 3 §:stä muuta johdu.
8 §
Kiinteistöön kohdistuvan muun oikeuden pysyvyys
Jollei toisin säädetä, kiinteistöön oikeustoimella perustettu muu kuin 14 luvun 1 §:ssä tarkoitettu erityinen oikeus sitoo kiinteistön ostajaa vain, jos hän kauppaa tehtäessä tiesi oikeudesta.
9 §
Myyjän vastuu
Jos erityisen oikeuden haltija menettää oikeutensa kiinteistön kaupan vuoksi, hänellä on oikeus saada myyjältä korvaus oikeuden raukeamisesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos erityinen oikeus jää ostajaa sitovaksi, ostajalla on myyjään nähden 2 luvun 19 ja 23 §:ssä säädetyt oikeudet.
10 §
Suoja pakkotäytäntöönpanossa
Kiinteistön kauppa on pysyvä, vaikka myyjä on menettänyt oikeutensa kiinteistön luovuttamiseen ulosmittauksen, turvaamistoimen tai konkurssin vuoksi, jollei määräämisvallan rajoitusta ollut kauppaa tehtäessä merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin eikä ostaja muutoinkaan tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei myyjällä enää ollut oikeutta luovuttaa kiinteistöä.
4 luku
Kiinteistön kauppaa koskevien säännösten soveltuminen muihin luovutuksiin
1 §
Kiinteistöjen vaihto
Mitä 2 ja 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistöjen vaihtoa.
2 §
Kiinteistön lahja
Mitä 2 luvun 1-7 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön lahjaa.
Jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen taikka muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, lahjanantajalla on oikeus purkaa lahjoitus, mikäli lahjansaaja ei ole luovuttanut kiinteistöä jollekin toiselle. Kanne lahjoituksen purkamisesta on pantava vireille vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja sai tiedon purkuperusteesta.
3 §
Muu luovutus
Mitä 2 luvun 1-8 §:ssä, 9 §:n 1 momentissa ja 11 §:ssä sekä 3 luvussa säädetään kiinteistön kaupasta, koskee soveltuvin osin kiinteistön luovutusta yhtiöön osaketta tai muuta osuutta vastaan, sopimusta määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta taikka kiinteistön omistusoikeuden luovuttamista muulla näihin verrattavalla oikeustoimella.
4 §
Käyttöoikeuden luovutus
Mitä 2 luvun 9-34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma.
Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi 2 luvun 1 §:n 3 momentissa tarkoitetut tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Luovutussopimus voidaan tehdä myös sähköisesti 2 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla. (4.2.2011/96)
Muukin kuin 2 momentissa tarkoitettu käyttöoikeuden luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta tehtävä kirjallisesti. (4.2.2011/96)