Ostotarjouksen peruminen merkittävän virheen johdosta?
Kun ostaja tekee tarjouksen välittäjät usein vaativat käsirahan tarjouksen vakuudeksi. joka tarjousehtojen mukaan menetetään mikäli ostaja ei tee kauppaa myyjän kanssa. Ehdoksi kirjataan esim."Täydellinen kuntotarkastus, mikäli merkittäviä home-, kosteus- tai rakennevirheitä löytyy on ostajalla oikeus perua kauppa korvauksetta. Ostaja maksaa
tarkastuksen."
Alla olevassa KRIL tapauksessa vuodelta 2003 lautakunta totesi, että oikeus peräytymiseen on seuraavilla perusteilla:
"Ostotarjouksessa ei ole erityisesti määritelty, mitä tarkoitetaan merkittävillä virheillä. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, että ehdon tarkoituksena on ollut oikeuttaa ostaja vetäytymään tarjouksestaan kuluitta, jos kuntotarkastuksessa löytyy vikoja, joiden korjauskulut poikkeavat käytetylle asunnolle tavanomaisista korjauskuluista. Tässä tapauksessa
kuntotarkastuksessa todetut vauriot ovat olleet ehdossa tarkoitetulla tavalla merkittäviä, koska niiden arvioidut korjauskulut ovat olleet kauppahintaankin nähden varsin suuret. "
Myös KKO:2009:49 on arvioinut samalla tavalla oikeutta peräytymiseen. Katso myös asiasta erillinen kirjoitus.
KRIL 7.7.2003
Ostotarjous käytetystä asunto-osakkeesta. Kaupan tekemättä jääminen tiiliverhouksen hiushalkeamien vuoksi. Sopimussakko. Kiinteistönvälitys. Välitysliikkeen ammattitaito ja huolellisuus.
sopimuksen tulkinta
Diaarinumero: 01/81/2128
Antopäivä: 07.07.2003
Kuluttajat (K) tekivät 16.7.2001 ostotarjouksen elinkeinonharjoittajan (EH) välitettävinä olleista myyjien (M) asunto-osakkeista, jotka oikeuttivat vuonna 1985 valmistuneen erillistalon hallintaan. Tarjottu kauppahinta oli 1 100 000 markkaa. Käsiraha, 40 000 markkaa, piti maksaa, kun myyjät olivat hyväksyneet tarjouksen. Sopimuksen rikkonut osapuoli sitoutui maksamaan toiselle osapuolelle sopimussakkona 40 000 markkaa. Lisäksi ostotarjouksen ehtona oli "Täydellinen kuntotarkastus, mikäli merkittäviä home-, kosteus- tai rakennevirheitä löytyy on ostajalla oikeus perua kauppa korvauksetta. Ostaja maksaa tarkastuksen."
Kun kuntotarkastus oli tehty, K:t ilmoittivat purkavansa ostotarjouksen kuntotarkastuksessa ilmenneiden tiiliverhousvaurioiden takia. Osapuolten välinen erimielisyys koskee sitä, ovatko ostajat velvolliset maksamaan sopimussakon.
Vaatimukset
K:t vaativat, ettei heiltä peritä sopimussakkoa.
Kun kohde tarkastettiin ensimmäisen kerran, seinien hiushalkeamia ei huomattu. Jos K:t olisivat havainneet ne, ostotarjousta ei olisi jätetty. Vauriot havaittiin vasta kuntotarkastuksessa ostotarjouksen tekemisen jälkeen. Seinien halkeileminen on K:ien mielestä iso rakennevirhe.
He katsovat, että hiushalkeamat ja repeilyt tiilivuorauksessa johtuvat huonoista perustuksista. Korjaamisesta koituisi kohtuuttoman suuret lisäkustannukset.
K:t ovat liittäneet valitukseensa rakennusmestari NN:n (RKLhyväksymä asiantuntija) kuntotarkastusraportin 24.7.2001. Siinä todetaan, että ulkoverhouksen muurauksessa on melko paljon hiushalkeamia, jotka ovat pääosin saumoissa, mutta osittain ne katkovat myös tiilet. Osa halkeamista on kuitenkin niin suuria, että ne on syytä korjata tai korjauttaa mahdollisimman pian. Ne ovat NN:n mielestä todennäköisesti syntyneet muurauksen jälkeen niin sanottuina kuivumishalkeamina, seinärakenteiden mahdollisista liikkeistä tai viereisten teiden liikenteen aiheuttamasta tärinästä. Tiilimuuraus on NN:n mukaan syytä purkaa halkeama-alueilta, tarkistaa sen kiinnitys ulkoseiniin ja selvittää, ovatko perustukset liikkuneet halkeama-alueella. Purettu muuraus muurataan uudelleen puretuista tiilistä tai selvitetään, voiko vielä hankia samanlaisia kalkkihiekkatiiliä. Lisäksi NN on huomauttanut, että märkätilojen lattia- ja seinäsaumaus on syytä korjata silikonisaumoiksi mahdollisimman pian.
Vastaukset
1. M:t katsovat, että heillä on oikeus sopimussakkoon, koska tarjouksentekijät peruivat kaupan ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen ilman hyväksyttävää syytä. Kuntokartoituksessa todetut hiushalkeamat ovat tyypillisiä kalkkihiekkatiilelle eivätkä ne ole rakennevirheitä, vaan haitta on lähinnä kosmeettinen. Hiushalkeamat korjattiin tiilitehtaalta saadun ohjeen mukaisesti.
2. EH pitää valitusta perusteettomana ja ilmoittaa, että myyjät hyväksyivät tarjouksen puhelimitse illalla 16.7.2001. Ostajilla oli tilaisuus tarkastaa kiinteistö ennen ostotarjouksen antamista. Myyjä olisi korvauksetta korjannut havaitut virheet. Kohde oli selvästi keskivertoa samanikäistä kohdetta paremmassa kunnossa. Hiushalkeamat kalkkitiilitaloissa ovat yleisiä ja vika on lähinnä kosmeettinen sekä helposti korjattavissa.
Ratkaisun perustelut
K:t ovat vedonneet siihen, etteivät he olisi jättäneet ostotarjousta lainkaan, jos olisivat sitä ennen havainneet tiiliverhouksen hiushalkeamat. Myyjien mukaan halkeamat ovat tyypillisiä kalkkihiekkatiilitaloille eivätkä ne ole rakennevirheitä ja halkeamat on korjattu. Välitysliike on huomauttanut, että ostajilla oli tilaisuus tarkastaa talo ennen ostotarjouksen jättämistä ja myyjät olivat korjanneet halkeamat.
Ostotarjouksen ehdon mukaan ostajilla oli oikeus perua kauppa korvauksetta "mikäli merkittäviä home-, kosteus- tai raennevirheitä löytyy".
Rakennusmestari NN:n 24.7.2001 tekemässä kuntotarkastuksessa on todettu, että ulkoverhouksessa oli melko paljon hiushalkeamia, jotka olivat pääosin saumoissa, mutta osittain ne katkovat myös tiilet. Osa halkeamista oli niin suuria, että ne oli lausunnon mukaan syytä korjata mahdollisimman pian. Halkeamien todennäköisenä syynä NN on pitänyt muurauksen jälkeistä kuivumista, seinärakenteiden mahdollista liikkumista tai viereisten teiden aiheuttamaa tärinää. NN piti tiilimuurauksen purkua halkeama-alueilla tarpeellisena ulkoseiniin kiinnityksen ja perustusten mahdollisen liikkumisen selvittämiseksi. Lisäksi NN on huomauttanut, että märkätilojen lattia- ja seinäsaumaus on syytä korjata silikonisaumoiksi mahdollisimman pian. Korjauskustannuksiksi NN on arvioinut 35 000 - 95 000 markkaa.
Myyjien mukaan NN:n arvio halkeamien merkityksestä ja niiden korjauskustannuksista on virheellinen ja he kertovat korjanneensa halkeamat tiilitehtaan ohjeiden mukaan vähäisin kustannuksin.
Ostotarjouksessa ei ole erityisesti määritelty, mitä tarkoitetaan merkittävillä virheillä. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, että ehdon tarkoituksena on ollut oikeuttaa ostaja vetäytymään tarjouksestaan kuluitta, jos kuntotarkastuksessa löytyy vikoja, joiden korjauskulut poikkeavat käytetylle asunnolle tavanomaisista korjauskuluista. Tässä tapauksessa kuntotarkastuksessa todetut vauriot ovat olleet ehdossa tarkoitetulla tavalla merkittäviä, koska niiden arvioidut korjauskulut ovat olleet kauppahintaankin nähden varsin suuret.
Kiinteistönvälittäjä on lisäksi esittänyt, että ostajien olisi pitänyt ennen tarjouksen tekemistä tekemässään tarkastuksessa havaita halkeamat. Lautakunta toteaa, että halkeamien merkitys on ollut todettavissa vasta NN:n lausunnosta.
Edellä olevan perusteella lautakunta katsoo, ettei myyjillä ole oikeutta vaatimaansa sopimussakkoon, koska ostajilla on ollut tarjouksen ehdon mukainen peruste vetäytyä tarjouksestaan.
Suositus
Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että M:t luopuvat vaatimasta K:ille sopimussakkoa.
Päätös oli yksimielinen.
Julkaistu 7.7.2003
sopimuksen tulkinta
Diaarinumero: 01/81/2128
Antopäivä: 07.07.2003
Kuluttajat (K) tekivät 16.7.2001 ostotarjouksen elinkeinonharjoittajan (EH) välitettävinä olleista myyjien (M) asunto-osakkeista, jotka oikeuttivat vuonna 1985 valmistuneen erillistalon hallintaan. Tarjottu kauppahinta oli 1 100 000 markkaa. Käsiraha, 40 000 markkaa, piti maksaa, kun myyjät olivat hyväksyneet tarjouksen. Sopimuksen rikkonut osapuoli sitoutui maksamaan toiselle osapuolelle sopimussakkona 40 000 markkaa. Lisäksi ostotarjouksen ehtona oli "Täydellinen kuntotarkastus, mikäli merkittäviä home-, kosteus- tai rakennevirheitä löytyy on ostajalla oikeus perua kauppa korvauksetta. Ostaja maksaa tarkastuksen."
Kun kuntotarkastus oli tehty, K:t ilmoittivat purkavansa ostotarjouksen kuntotarkastuksessa ilmenneiden tiiliverhousvaurioiden takia. Osapuolten välinen erimielisyys koskee sitä, ovatko ostajat velvolliset maksamaan sopimussakon.
Vaatimukset
K:t vaativat, ettei heiltä peritä sopimussakkoa.
Kun kohde tarkastettiin ensimmäisen kerran, seinien hiushalkeamia ei huomattu. Jos K:t olisivat havainneet ne, ostotarjousta ei olisi jätetty. Vauriot havaittiin vasta kuntotarkastuksessa ostotarjouksen tekemisen jälkeen. Seinien halkeileminen on K:ien mielestä iso rakennevirhe.
He katsovat, että hiushalkeamat ja repeilyt tiilivuorauksessa johtuvat huonoista perustuksista. Korjaamisesta koituisi kohtuuttoman suuret lisäkustannukset.
K:t ovat liittäneet valitukseensa rakennusmestari NN:n (RKLhyväksymä asiantuntija) kuntotarkastusraportin 24.7.2001. Siinä todetaan, että ulkoverhouksen muurauksessa on melko paljon hiushalkeamia, jotka ovat pääosin saumoissa, mutta osittain ne katkovat myös tiilet. Osa halkeamista on kuitenkin niin suuria, että ne on syytä korjata tai korjauttaa mahdollisimman pian. Ne ovat NN:n mielestä todennäköisesti syntyneet muurauksen jälkeen niin sanottuina kuivumishalkeamina, seinärakenteiden mahdollisista liikkeistä tai viereisten teiden liikenteen aiheuttamasta tärinästä. Tiilimuuraus on NN:n mukaan syytä purkaa halkeama-alueilta, tarkistaa sen kiinnitys ulkoseiniin ja selvittää, ovatko perustukset liikkuneet halkeama-alueella. Purettu muuraus muurataan uudelleen puretuista tiilistä tai selvitetään, voiko vielä hankia samanlaisia kalkkihiekkatiiliä. Lisäksi NN on huomauttanut, että märkätilojen lattia- ja seinäsaumaus on syytä korjata silikonisaumoiksi mahdollisimman pian.
Vastaukset
1. M:t katsovat, että heillä on oikeus sopimussakkoon, koska tarjouksentekijät peruivat kaupan ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen ilman hyväksyttävää syytä. Kuntokartoituksessa todetut hiushalkeamat ovat tyypillisiä kalkkihiekkatiilelle eivätkä ne ole rakennevirheitä, vaan haitta on lähinnä kosmeettinen. Hiushalkeamat korjattiin tiilitehtaalta saadun ohjeen mukaisesti.
2. EH pitää valitusta perusteettomana ja ilmoittaa, että myyjät hyväksyivät tarjouksen puhelimitse illalla 16.7.2001. Ostajilla oli tilaisuus tarkastaa kiinteistö ennen ostotarjouksen antamista. Myyjä olisi korvauksetta korjannut havaitut virheet. Kohde oli selvästi keskivertoa samanikäistä kohdetta paremmassa kunnossa. Hiushalkeamat kalkkitiilitaloissa ovat yleisiä ja vika on lähinnä kosmeettinen sekä helposti korjattavissa.
Ratkaisun perustelut
K:t ovat vedonneet siihen, etteivät he olisi jättäneet ostotarjousta lainkaan, jos olisivat sitä ennen havainneet tiiliverhouksen hiushalkeamat. Myyjien mukaan halkeamat ovat tyypillisiä kalkkihiekkatiilitaloille eivätkä ne ole rakennevirheitä ja halkeamat on korjattu. Välitysliike on huomauttanut, että ostajilla oli tilaisuus tarkastaa talo ennen ostotarjouksen jättämistä ja myyjät olivat korjanneet halkeamat.
Ostotarjouksen ehdon mukaan ostajilla oli oikeus perua kauppa korvauksetta "mikäli merkittäviä home-, kosteus- tai raennevirheitä löytyy".
Rakennusmestari NN:n 24.7.2001 tekemässä kuntotarkastuksessa on todettu, että ulkoverhouksessa oli melko paljon hiushalkeamia, jotka olivat pääosin saumoissa, mutta osittain ne katkovat myös tiilet. Osa halkeamista oli niin suuria, että ne oli lausunnon mukaan syytä korjata mahdollisimman pian. Halkeamien todennäköisenä syynä NN on pitänyt muurauksen jälkeistä kuivumista, seinärakenteiden mahdollista liikkumista tai viereisten teiden aiheuttamaa tärinää. NN piti tiilimuurauksen purkua halkeama-alueilla tarpeellisena ulkoseiniin kiinnityksen ja perustusten mahdollisen liikkumisen selvittämiseksi. Lisäksi NN on huomauttanut, että märkätilojen lattia- ja seinäsaumaus on syytä korjata silikonisaumoiksi mahdollisimman pian. Korjauskustannuksiksi NN on arvioinut 35 000 - 95 000 markkaa.
Myyjien mukaan NN:n arvio halkeamien merkityksestä ja niiden korjauskustannuksista on virheellinen ja he kertovat korjanneensa halkeamat tiilitehtaan ohjeiden mukaan vähäisin kustannuksin.
Ostotarjouksessa ei ole erityisesti määritelty, mitä tarkoitetaan merkittävillä virheillä. Tämän vuoksi lautakunta katsoo, että ehdon tarkoituksena on ollut oikeuttaa ostaja vetäytymään tarjouksestaan kuluitta, jos kuntotarkastuksessa löytyy vikoja, joiden korjauskulut poikkeavat käytetylle asunnolle tavanomaisista korjauskuluista. Tässä tapauksessa kuntotarkastuksessa todetut vauriot ovat olleet ehdossa tarkoitetulla tavalla merkittäviä, koska niiden arvioidut korjauskulut ovat olleet kauppahintaankin nähden varsin suuret.
Kiinteistönvälittäjä on lisäksi esittänyt, että ostajien olisi pitänyt ennen tarjouksen tekemistä tekemässään tarkastuksessa havaita halkeamat. Lautakunta toteaa, että halkeamien merkitys on ollut todettavissa vasta NN:n lausunnosta.
Edellä olevan perusteella lautakunta katsoo, ettei myyjillä ole oikeutta vaatimaansa sopimussakkoon, koska ostajilla on ollut tarjouksen ehdon mukainen peruste vetäytyä tarjouksestaan.
Suositus
Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että M:t luopuvat vaatimasta K:ille sopimussakkoa.
Päätös oli yksimielinen.
Julkaistu 7.7.2003