KKO:2009:81

Dokumentin versiot

 

På svenska

 

Kiinteistönvälitys - Kiinteistönvälittäjä - Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

Vahingonkorvaus

Diaarinumero:  S2008/329

Esittelypäivä: 17.3.2009

Antopäivä: 21.10.2009

Taltio:  2085

 

Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä.

 

L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 § 1 mom, 9 § 1 mom, 11 §, 14 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta ja riidattomat seikat

 

Eeva Kaarina I on 31.10.2002 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa vuonna 1961 rakennetussa kerrostalossa. Kaupan on välittänyt SKV Kiinteistönvälitys Oy.

 

Asunto-osakeyhtiössä oli vuonna 1999 tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus. Tutkimuksessa oli havaittu, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa (uusimistarve 4 - 6 vuoden sisällä), lämminvesiputkistot olivat tyydyttävässä kunnossa (uusimistarve noin 10 vuoden kuluttua) ja lämpöputkistot olivat hyvässä kunnossa (uusimistarve kymmenien vuosien kuluttua). Asunto-osakeyhtiössä ei ollut ennen kaupanteon ajankohtaa tehty päätöksiä toimenpiteisiin ryhtymisestä kuntotutkimuksen johdosta.

 

Kauppaa tehtäessä käytössä olleessa isännöitsijäntodistuksessa on ollut maininta tehdystä putkiston kuntotutkimuksesta. Kuntotutkimuksessa tehtyjä havaintoja tai siitä mahdollisesti johtuvaa korjaustarvetta ei ollut todistuksessa tarkemmin selostettu. Myös kiinteistönvälitystoimiston myyntiesitteessä on mainittu putkiston kuntotutkimus suoritettuja korjauksia koskevassa kohdassa. Lisäksi Eeva I on huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välittäjältä mahdollisesta putkiremontista. Hän ei ole tuolloin saanut tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista.

 

Taloyhtiössä toteutettavaa putkiremonttia on kaupan jälkeen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 22.4. ja 25.5.2004. Päätös putkistojärjestelmien uusimisesta on tehty yhtiökokouksessa 31.5.2005.

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

 

Eeva I vaati kanteessaan, että SKV Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 28 000 euroa sekä korvauksena asumishaitasta 2 000 euroa, molemmat määrät korkoineen. Perusteenaan Eeva I lausui, että SKV Kiinteistönvälitys Oy:n edustaja oli laiminlyönyt antaa hänelle tiedon odotettavissa olleesta putkiremontista.

 

SKV Kiinteistönvälitys Oy vaati kanteen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 16.5.2006

 

Käräjäoikeus, hyläten kanteen enemmälti, velvoitti SKV Kiinteistönvälitys Oy:n suorittamaan Eeva I:lle vahingonkorvauksena 10 000 euroa korkoineen. Perusteluissaan käräjäoikeus lausui, että isännöitsijäntodistukseen oli asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2 e kohdan mukaan merkittävä yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Vuonna 2002 putkiremontista ei ollut vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta. Koska isännöitsijällä ei ollut ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia isännöitsijäntodistukseen, ei myöskään SKV Kiinteistönvälitys Oy:tä voitu asettaa vastuuseen siitä, ettei putkiremonttia koskeva tieto sisältynyt myyntiesitteeseen. Välittäjä oli kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä, eikä välitysliikkeen edustajalta voitu edellyttää tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta.

 

Käräjäoikeus viittasi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (jäljempänä välityslaki) 9 §:n 1 momenttiin ja totesi olevan itsestään selvää, että mahdollinen tulossa oleva putkiremontti vaikutti ostajaehdokkaan kauppaa koskevaan päätöksentekoon. Välittäjän ei kuitenkaan voitu katsoa itsekään tienneen, että yhtiöön oli tulossa putkiremontti. Tämän tiedon puuttuessa välittäjän laiminlyöntinä ei voitu pitää sitä, ettei hän ollut kertonut Eeva I:lle, että taloyhtiöön olisi tulossa putkiremontti. Henkilötodistelun perusteella käräjäoikeus piti kuitenkin selvitettynä, että välittäjä oli ilmoittanut Eeva I:lle, ettei yhtiöön ollut tulossa remonttia, ja näin ollen antanut hänelle virheellisen tiedon. Eeva I:n oma selonottovelvollisuus ei voinut olla välitysliikkeen velvollisuutta laajempi, eikä siten voitu vaatia, että Eeva I olisi ottanut itse selvää putkien tarkemmasta kunnosta. Kysymyksessä oli ollut välitysliikkeen virheellinen menettely, josta aiheutuvasta vahingosta välitysliike oli vastuussa asunnon ostajalle. Käräjäoikeus arvioi Eeva I:lle odottamattoman aikaisin toteutuneesta putkiremontista aiheutuneen vahingon määräksi 10 000 euroa.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sami Sarvilinna.

 

Helsingin hovioikeuden tuomio 15.2.2008

 

Hovioikeus, jossa SKV Kiinteistönvälitys Oy haki muutosta, kumosi käräjäoikeuden tuomion, hylkäsi Eeva I:n kanteen ja vapautti yhtiön tuomitusta korvausvelvollisuudesta.

 

Välittäjän selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että välittäjä oli täyttänyt selonottovelvollisuutensa varmistamalla isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen oikeellisuuden muun muassa suunniteltujen remonttien osalta. Kiinteistönvälittäjä ei siten välitystehtävää suorittaessaan ollut tiennyt, että kiinteistöön oli tulossa putkiremontti, eikä hän sen vuoksi ollut voinut kertoa tuollaista tietoa Eeva I:lle.

 

Hovioikeudessa kuullut henkilöt olivat kertoneet eri tavoin siitä, oliko välittäjä esittelytilaisuudessa ilmoittanut, ettei putkiremonttia ollut tulossa. Välittäjä oli itse kertonut sanoneensa, ettei putkiremontista ollut tehty päätöksiä. Hovioikeus totesi kuitenkin olevan riidatonta, että Eeva I oli tiennyt, että kysymyksessä oleva kerrostalo oli rakennettu vuonna 1961 ja ettei rakennuksessa ollut vielä toteutettu putkiremonttia, kun hän oli ostamassa huoneistoa syksyllä 2002. Lisäksi oli riidatonta, ettei asunto-osakeyhtiössä ollut tuolloin vielä tehty päätöksiä tai edes suunnitelmia putkiremontin toteuttamisesta tai sen aikataulusta. Eeva I:n tehdessä ostotarjouksen ja kaupan asunnosta ei kenelläkään siten ollut ollut tietoa siitä, milloin putkiremontti taloyhtiössä tullaan toteuttamaan. Hovioikeus katsoi, ettei kiinteistönvälittäjän lakiin perustuvaa tiedonantovelvollisuutta voitu pitää niin laajana, että hänen tulisi ennakoida ostajaehdokkaille asunto-osakeyhtiöissä mahdollisesti tai edes todennäköisesti myöhemmin tehtäviä päätöksiä, vaan hänen kuului välittää ostajalle kaupantekohetkellä käytettävissä oleva olennainen ja oikea tieto yhtiössä päätetyistä tai suunnitteilla olevista taloudellisesti tai muuten merkittävistä muutostöistä.

 

Hovioikeus katsoi, ettei yhtiön ollut näytetty laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan kanteessa väitetyin tavoin. Sen vuoksi Eeva I:n kanne oli hylättävä.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Raija Karppinen, Helena Sunila ja Liisa Lehtimäki.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

 

Eeva I:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan Eeva I vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja SKV Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 10 000 euroa korkoineen.

 

SKV Kiinteistönvälitys Oy vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

 

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

 

1. Eeva I on 31.10.2002 ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa vuonna 1961 rakennetussa kerrostalossa Helsingissä. Kaupan on välittänyt SKV Kiinteistönvälitys Oy (välitysliike).

 

2. Asunto-osakeyhtiön talossa oli vuonna 1999 tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus. Tutkimuksessa oli havaittu muun ohella, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa ja että niiden uusiminen oli tarpeen 4 - 6 vuoden kuluessa.

 

3. Välitysliikkeen käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta liitteineen on ilmennyt, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. Eeva I oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut edustajalta tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Putkiremontti yhtiön talossa oli teetetty sen jälkeen, kun asia oli ollut käsiteltävänä yhtiökokouksissa vuonna 2004 ja siitä oli siellä tehty päätös vuonna 2005.

 

4. Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliikkeellä välitystehtävän perusteella ollut selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus Eeva I:lle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta, ja syntyykö välitysliikkeelle korvausvastuu, jos se on laiminlyönyt velvoitteensa mainituilta osin.

 

Välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

 

5. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

 

6. Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

 

7. Tässä tapauksessa välitysliikkeen edustaja on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietämään, että asunto-osakeyhtiössä oli tehty putkistojen kuntotutkimus. Hän olikin sen johdosta ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään. Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä, mitä tietoja edustaja oli saanut isännöitsijältä tiedustelunsa johdosta. Riidatonta kuitenkin on, ettei välitysliikkeen edustaja ollut tutustunut kuntotutkimuksesta laadittuun asiakirjaan eikä hän siten ole voinut ilmoittaa Eeva I:lle tutkimuksesta ilmeneviä tietoja talon putkistojen kunnosta ja korjaustarpeesta.

 

8. Korkein oikeus toteaa, että yleensä asunto-osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asuntojen kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta. Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta tutustuu sen sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä toimenpiteisiin. Jollei välittäjän olisi mahdollista saada kuntotutkimusta käyttöönsä, välittäjän on välityslain 11 §:n mukaisesti ilmoitettava ostajalle tietojen puutteellisuudesta, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeelliseksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa Eeva I:lle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.

 

Vahingonkorvausvelvollisuus

 

9. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

 

10. Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut asuntokaupan jälkeen putkiremonttiin kuluneeseen aikaan sekä siihen, että Eeva I:n on joka tapauksessa rakennuksen ikä huomioon ottaen tullut varautua putkiremontin toteutumiseen lähitulevaisuudessa.

 

11. Korkein oikeus toteaa, että puheena oleva kerrostalo on rakennettu vuonna 1961 ja se on siten ollut kaupanteon aikaan 41 vuotta vanha. Tämän Eeva I on asuntokaupan tehdessään tiennyt. Päätös putkistojen uusimisesta on asunto-osakeyhtiössä tehty vasta noin kaksi ja puoli vuotta sanotun kaupan jälkeen.

 

12. Korkein oikeus katsoo, että rakennuksen ikään nähden on sinänsä ollut odotettavissa, että putkistojen uusiminen tulee ennen pitkää asuntokaupan jälkeen tehtäväksi. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä on mainittu taloyhtiössä vuonna 1999 tehdystä kuntotutkimuksesta, mutta siinä ei ole tuotu mitenkään esiin sitä, että lähitulevaisuuteen ajoittuvaa korjaustarvetta olisi havaittu. Tällaista tietoa Eeva I ei ole saanut myöskään tiedusteltuaan välittäjältä erikseen putkiremontin tarpeesta. Eeva I on siten perustellusti voinut jäädä siihen käsitykseen, ettei talossa olisi ajankohtaista putkiston uusimistarvetta. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, että putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin Eeva I:llä on välittäjän toiminnan perusteella ollut aihetta olettaa. Tämä puhuu välitysliikkeen korvausvastuun puolesta. Korkein oikeus toteaa, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota kuntotutkimuksessa oli suositeltu. Ottaen huomioon tämä myöskään ajan kuluminen asuntokaupan ja putkistojen uusimisen välillä ei anna aihetta arvioida välitysliikkeen vastuuta toisin.

 

13. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä menettelystään välitystehtävän suorittamisessa. Eeva I:n korvausvaatimuksen huomioon ottaen Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden tuomitsemaa 10 000 euron määrää kohtuullisena korvauksena Eeva I:lle aiheutuneesta vahingosta.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Gustav Bygglin, Pasi Aarnio, Soile Poutiainen ja Marjut Jokela. Esittelijä Paula Helin