Tapauksessa on kysymys ennen 1996 voimaantullutta asuntokauppalakia 1992 tehdystä asunto-osakekaupasta. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Tapaukseen sovellettiin edelleenkin voimassaolevaa lakia irtaimesta kaupasta. Tapauksessa on katsottu reklamaatioiden lähettäminen tapahtuneen oikein kun ostaja on todistanut lähettäneensä ne vaikka myyjä kiisti saaneensa niitä. Ostajan vaatimukset on kuitenkin hylätty. Kysymys oli nimittäin siitä, että ostaja esitti vaatimuksen myyjälle mutta jäi odottamaan miten käy asunto-osakeyhtiön vaadittua korvausta grynderiltä. Asian käsittely kesti pitkään. KKO katsoi että koska ostaja ei ollut ollut 2 vuoteen yhteydessä myyjään hovioikeuden tuomion jälkeen, hän oli menettänyt oikeuden vaatia korvauksia. Ostajan on siis syytä pitää myyjä tarkoin ajan tasalla miten asiaan vaikuttavassa muussa prosessissa asia etenee.

KKO:2005:127

Dokumentin versiot

 

Irtaimen kauppa - Reklamaatio - Hinnanalennus

Diaarinumero:S2003/1149

Esittelypäivä:16.11.2004

Antopäivä:28.11.2005

Taltio:2911

 

Kysymys reklamaatiosta asuntokaupan virhettä koskevassa asiassa. (Ään.)

 

KauppaL 37 §

KauppaL 40 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne ja vastaus Tuusulan käräjäoikeudessa

 

T oli 31.1.2000 vireille panemallaan kanteella vaatinut, että J velvoitetaan suorittamaan hänelle asuntokaupasta hinnanalennusta 59 858 markkaa sekä korvausta kaupasta johtuneista kustannuksista 1 837 markkaa, molemmat määrät korkoineen.

 

Kanne perustui kauppaan, jolla T oli 6.4.1992 ostanut J:ltä erään asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttivat hallitsemaan rivitalohuoneistoa Järvenpäässä. Vuonna 1983 valmistuneessa talossa oli kaupan jälkeen todettu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia kosteusvaurioita, joiden johdosta T:n ostama huoneisto oli määrätty asumiskieltoon. Asunto-osakeyhtiö oli kosteusvaurioiden johdosta 14.6.1994 nostanut vahingonkorvauskanteen urakoitsijaa vastaan. Käräjäoikeuden 19.6.1995 velvoitettua urakoitsijan maksamaan asunto-osakeyhtiölle korvausta, Helsingin hovioikeus oli 15.5.1997 antamassaan tuomiossa katsonut, että kanne oli liian myöhään nostettu ja hylännyt kanteen. Kosteusvaurioiden korjauskustannukset jäivät siis asunto-osakeyhtiön vastattaviksi. Koska T yhtiövastikkeella oli joutunut osallistumaan näiden kustannusten kattamiseen, T:n ostamia osakkeita oli rasittanut virhe. Huoneisto ei ollut vastannut J:n ennen kaupantekoa antamia tietoja eivätkä virheet olleet olleet havaittavissa ostajan tavanomaisen tarkastusvelvollisuuden puitteissa. Vaadittu hinnanalennus vastasi määrältään korjauksesta aiheutuneita vastikkeita. Korvausvaatimus taas johtui siitä, että T:llä oli asumiskiellon johdosta ollut ylimääräisiä asumiskustannuksia.

 

J, joka oli saanut tiedon T:n näistä vaatimuksista vasta lokakuussa vuonna 2000, katsoi, että T oli laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa ja vaati kanteen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 4.1.2002

 

Käräjäoikeus totesi, että kauppaan oli sovellettava kauppalakia, koska kauppa oli tehty ennen asuntokauppalain voimaantuloa. Kauppalain reklamaatiota koskevan 32 §:n mukaan ostaja ei saanut vedota tavaran virheeseen, ellei hän ilmoittanut virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Virheeseen perustuvien vaatimusten ilmoittaminen ei kuulunut reklamaation vähimmäissisältöön. Lainkohdassa ei myöskään säädetty, toisin kuin nykyisin voimassa oleva asuntokauppalain vastaavassa säännöksessä, reklamaatiolle mitään ehdotonta takarajaa.

 

Rakennusvirheiden selvittely oli johtanut tarkastukseen, josta laadittu lausunto oli päivätty 15.3.1994. Kirjeen muodossa tehty 25.5.1994 päivätty reklamaatio, jonka J oli tunnustanut vastaanottaneensa, oli virheiden laatu ja laajuus huomioon ottaen tehty kohtuullisessa ajassa ja täytti myös sisältönsä puolesta kauppalain reklamaatiolle asettamat vähimmäisvaatimukset. Myöhemmät 9.6.1994 ja 27.2.1995 päivätyt kirjeet, joissa oli selostettu asunto-osakeyhtiön toimenpiteitä urakoitsijaa vastaan ja korjauksista T:n maksettavaksi tuleva velkaosuuden määrä, olivat täydentäneet reklamaatiota.

 

Käräjäoikeus piti ymmärrettävänä, ettei T ollut pannut kannettaan vireille sinä aikana, kun asunto-osakeyhtiön samoja virheitä koskeva kanne urakoitsijaa vastaan oli ollut vireillä. Arvostelua voitiin sen sijaan kohdistaa T:n menettelyyn vuodesta 1998 vuoteen 2000. Tiedoksiannon viipyminen 31.1.2000 vireille pannun kanteen osalta saman vuoden lokakuulle johtui taas viranomaisten menettelystä.

 

Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus oli rahamääräinen saamisvaatimus, joka vanheni yleisessä kymmenen vuoden vanhentumisajassa. J:n vanhentumisväite tai oikeudenmenetysväite oli perustunut siihen, että T syntyneessä tilanteessa oli omalla passiivisuudellaan hiljaisesti luopunut vaatimuksistaan J:tä kohtaan, jolloin J:llä oli ollut oikeus luottaa siihen, ettei vaatimuksia enää esitettäisi. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vastaajalla oli näyttövelvollisuus siitä, että saamisoikeus oli jonkin myöhemmin tapahtuneen oikeudellisesti merkityksellisen seikan, kuten vanhentumisen vuoksi lakannut. Käräjäoikeus katsoi, että esitetystä todistelusta ei riittävällä luotettavuudella ollut pääteltävissä, että väitetynlainen hiljainen vaatimuksista luopuminen olisi tapahtunut. T:n ei siten ollut näytetty menettäneen oikeuttaan vaatia J:ltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

 

Käräjäoikeus katsoi, että edellytykset hinnanalennukselle olivat olemassa, mutta ettei T ollut osoittanut sellaisia kauppalain 40 §:ssä tarkoitettuja perusteita, joiden nojalla hänellä olisi ollut oikeus vaatimansa hinnanalennuksen lisäksi myös erilliseen vahingonkorvaukseen. Käräjäoikeus velvoitti J:n suorittamaan T:lle hinnanalennuksena 6 000 euroa tuotto- ja viivästyskorkoineen.

 

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jorma Brusila

Helsingin hovioikeuden tuomio 30.10.2003

 

Hovioikeus, jossa asianosaiset hakivat muutosta, lausui, että kauppalaki ei sisältänyt nimenomaista säännöstä siitä, missä ajassa tavaran virheeseen perustuva hinnanalennusvaatimus oli esitettävä. Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä oli edellytetty, että tavaran virheestä johtuvat yksilöidyt vaatimukset, kuten muun muassa hinnanalennusvaatimus, tuli esittää myyjälle kohtuullisessa ajassa sekä virheen havaitsemisen että niin sanotun neutraalin reklamaation jälkeen. Myös kohtuussyyt puolsivat myyjän suojaamista mahdollisilta vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta.

 

Koska T:n yksilöity hinnanalennusvaatimus oli tullut J:n tietoon vasta lokakuussa 2000 eli yli kuuden vuoden kuluttua siitä, kun virheen laatu ja laajuus olivat viimeistään 15.3.1994 tulleet T:n tietoon, hovioikeus katsoi, ettei vaatimuksia ollut esitetty kohtuullisessa ajassa.

 

Siinäkin tapauksessa, että T:llä katsottaisiin olleen perusteltu aihe jättää hinnanalennusvaatimus tekemättä J:lle siksi, kunnes asunto-osakeyhtiön kanne rakennuttajaa vastaan oli lopullisesti ratkaistu, hovioikeus katsoi, että myös hovioikeuden tuomion antopäivän jälkeen kulunut lähes kolmen ja puolen vuoden aika oli ollut liian pitkä.

 

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

 

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Risto Uoti, Aino Virkkunen ja Merja Söderström. Esittelijä Pekka Suoknuuti.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

 

T:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan T vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja J velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena kanteessa esitetyt määrät.

 

J antoi häneltä pyydetyn vastauksen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

 

Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset

 

1. T on J:n kanssa 6.4.1992 tehdyn asunto-osakkeiden kaupan johdosta esittänyt J:lle tavaran virheeseen perustuvat hinnanalennusvaatimuksen ja vaatimuksen tiettyjen kustannusten korvaamisesta. Käräjäoikeus on katsonut T:n olleen oikeutettu hinnanalennukseen, mutta jääneen näyttämättä, että hän olisi ollut oikeutettu tämän ohella myös vahingonkorvaukseen. Hovioikeus on sen sijaan hylännyt T:n kanteen kokonaisuudessaan sillä perustella, että vaatimukset on esitetty J:lle liian myöhään. Näin ollen on ensin ratkaistava, onko T jo ajan kulumisesta johtuen menettänyt oikeutensa saada J:ltä hinnanalennusta ja korvausta.

 

2. Asunto-osakkeiden kauppa on tehty ennen asuntokauppalain voimaan tuloa ja asia on asuntokauppalain 8 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla ratkaistava soveltamatta lain käytetyn asunnon kauppaa koskevan 6 luvun säännöksiä. Sovellettaviksi tulevat siksi kauppalain tavaran virhettä ja sen seurauksia koskevat säännökset.

 

3. Kanne perustuu siihen, että asunto-osakkeiden kaupan kohteena olevassa tavarassa oli virhe, koska asunto-osakkeet eivät vastanneet niitä tietoja, jotka myyjä J oli antanut tavaran ominaisuuksista. Kauppalain 30 §:n mukaan, jos tavarassa on virhe eikä se johdu ostajasta tai ostajan puolella olevasta seikasta, ostaja saa lain 6 luvun säännösten mukaisesti vaatia virheen korjaamista, uutta toimitusta tai hinnanalennusta taikka purkaa kaupan sekä lisäksi vaatia vahingonkorvausta. Mainittuun 6 lukuun sisältyvässä 32 §:ssä säädetään, että ostaja ei saa vedota tavaran virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tätä virheilmoitusta kutsutaan kauppalaissa reklamaatioksi.

 

4. Kauppalaissa ei ole säännöksiä siitä, onko tavarassa olevan virheen vuoksi hinnanalennusta vaativan ostajan esitettävä hinnanalennusta tarkoittava yksilöity vaatimuksensa myyjälle jossakin määrätyssä ajassa uhalla, että hän menettää oikeutensa hinnanalennukseen.

 

5. Kauppalain 35 §:n mukaan ostaja ei saa vaatia virheen korjaamista tai uutta toimitusta, ellei hän ilmoita vaatimustaan samalla kun hän reklamoi tai kohtuullisessa ajassa sen jälkeen. Kauppalain 39 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheen vuoksi purkaa kauppaa ellei hän ilmoita purkamisesta kohtuullisessa ajassa lainkohdassa tarkemmin määrätystä ajankohdasta alkaen. Kauppalain mukaan näiden muiden ostajan oikeuskeinojen käyttämisen edellytykseksi on säädetty, että yksilöidyt vaatimukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa. Kun vastaavaa ei ole säädetty hinnanalennuksen osalta, voitaisiin tästä päätellä, ettei vastaavaa kohtuullisen ajan edellytystä ole tarkoitettukaan noudatettavaksi, kun kyse on hinnanalennusta koskevista yksilöidyistä vaatimuksista. Tämä tarkoittaisi, että jos ostaja olisi tehnyt kauppalain 32 §:n mukaisen niin sanotun neutraalin reklamaation, hän voisi menettää oikeutensa hinnanalennukseen vasta velan vanhentumissääntöjen mukaan.

 

6. Kauppalain mukaan ostajan ensisijaiset oikeuskeinot ovat virheen korjaaminen ja uusi toimitus. Hinnanalennuksen on tarkoitettu olevan toissijainen oikeuskeino, jota käytettäisiin vasta, kun ensisijaiset keinot eivät tuottaisi tulosta. Joissakin tilanteissa hinnanalennus on ostajan ainoa keino saada hyvitys tavaran virheestä. Kun hinnanalennuksen käyttötilanteet ovat näin ollen monenlaiset, edellisessä kohdassa mainituista kauppalain säännöksistä ei voida päätellä, etteikö kohtuullisen ajan edellytys voisi koskea myös hinnanalennukseen perustuvia ostajan yksilöityjä vaatimuksia ainakin silloin, kun ostajan muut oikeussuojakeinot eivät ole käytettävissä.

 

7. Sitä, että ostajan tulee esittää myös hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa, puoltavat muun muassa seuraavat näkökohdat. Se, että ostaja säilyttäisi oikeutensa hinnanalennukseen, kunnes oikeus vanhenisi velan vanhentumisaikojen mukaan, ei tavallisesti olisi irtaimen kaupan luonne ja tarkoitus huomioon ottaen asianmukaista. Irtaimen kauppaan kuuluu, että ostajan ja myyjän välit selvitetään mahdollisimman joutuisasti tavaran luovuttamisen jälkeen. Kummankaan osapuolen edun mukaista ei ole, että välejä joudutaan selvittämään vasta vuosien kuluttua tavaran luovuttamisesta. Toisaalta joissakin tapauksissa hinnanalennuksen määrän ja vastuuvelvollisten selvittäminen saattaa kestää esimerkiksi välioikeudenkäynnin vuoksi niin kauan, että yksilöityjä vaatimuksia ei edes voida esittää ennen vanhentumisajan umpeen kulumista. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että tapauksissa, joissa ostaja vaatii vain hinnanalennusta ja sen yhteydessä mahdollisesti korvausta, ostajalle voidaan useimmiten asettaa velvollisuus esittää hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä alkaen, kun tällaiset vaatimukset ovat esitettävissä. Sama koskee hinnanalennuksen yhteydessä esitettävää korvausvaatimusta.

 

Reklamaatio

 

8. Arvioidessaan T:n menettelyn vaikutusta hänen oikeuteensa vedota virheeseen suhteessa J:hin Korkein oikeus ottaa lähtökohdaksi alempien oikeuksien selvityksen niistä toimenpiteistä, joihin T rakennusvirheen ja siitä johtuneen oikeudenkäynnin johdosta on ryhtynyt.

 

9. Korkein oikeus katsoo, kuten hovioikeuskin, että kosteusvaurioiden aiheuttaman homekasvuston vuoksi 3.11.1993 asumiskieltoon asetetussa asunnossa olevien kosteusvaurioiden syy ja laajuus ovat selvinneet viimeistään kauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan tarkastettua 3.3.1994 vauriot ja annettua niistä lausunnon 15.3.1994. T:n on viimeistään viimeksi mainittuna ajankohtana katsottava tulleen tietoiseksi siitä, että vaurioiden ja siten myös asumiskiellon syy oli olemassa jo kaupan hetkellä ja siitä, että vaurioiden korjaus todennäköisesti vaikuttaisi korottavasti yhtiövastikkeeseen. Vaikka T:n on täytynyt olla kosteusvaurioista tietoinen aikaisemminkin ja viimeistään silloin kun asunto asetettiin asumiskieltoon, hänellä on ollut aihetta kääntyä myyjän J:n puoleen vasta saatuaan tarkastuksesta tiedot, jotka riittävällä todennäköisyydellä osoittivat, että kysymyksessä saattoi olla tavaran virhe heidän välisessään kaupassa.

 

10. T on asiamiehen välityksin lähettänyt J:lle kirjeen, joka on päivätty 25.5.1994. Kirjeessä hän ilmoittaa virheestä ja siitä, että hän harkitsi mahdollisuuksiaan kaupan purkamiseen tai vahingonkorvaukseen. Korkein oikeus katsoo, että T mainitulla kirjeellään on täyttänyt kauppalain 32 §:n mukaisen reklamaatiovelvollisuutensa ja että hän on reklamoinut lainkohdassa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen.

 

Yksilöityjen vaatimusten esittäminen

 

11. T on esittänyt, että hänen asiamiehensä 25.5.1994 päivätyn kirjeen jälkeen oli lähettänyt kaksi 9.6.1994 päivättyä kirjettä J:lle. Asiakirjoihin liitetyistä kirjejäljennöksistä selviää, että kirjeillä on ilmoitettu asunto-osakeyhtiön nostavan kanteen urakoitsijaa vastaan, mutta että T varasi itselleen mahdollisuuden esittää korvausvaatimuksia J:tä kohtaan. Edelleen T kertoi ilmoittavansa yksityiskohtaiset virheet mahdollisimman pian, minkä jälkeen olisi mahdollista yksilöidä tarkempi vahingon määrä.

 

12. Edellisen lisäksi asiassa todistajana kuultu yleinen oikeusavustaja on kertonut, että J:lle oli lähetetty 27.2.1995 päivätty kirje, jossa oli väliaikatietoa asunto-osakeyhtiön aloittamasta oikeudenkäynnistä urakoitsijaa vastaan sekä ilmoitus T:n korjauskustannuksista maksettavaksi tulevan velkaosuuden määrästä.

 

13. T on 28.9.1996 peruuttanut oikeusaputoimistolle antamansa, kaupan virhettä koskevan toimeksiantonsa. Asiakirjoista selviää edelleen, että T:n omistamat osakkeet on myyty 25.2.1997. Hovioikeuden tuomio, jossa asunto-osakeyhtiön rakennuttajaa vastaan ajama kanne hylättiin, on annettu 15.5.1997. Tuomio on jäänyt lainvoimaiseksi, kun Korkein oikeus 26.11.1997 antamallaan päätöksellä on evännyt valitusluvan.

 

14. T on 31.1.2000 käräjäoikeudessa vireille panemassaan asiassa vaatinut J:ltä vahingonkorvausta ja takavarikkoa vahingonkorvaussaatavan vakuudeksi. Käräjäoikeuden jätettyä haastehakemuksen tutkimatta Helsingin hovioikeus on palauttanut asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Hovioikeuden päätös on saatettu J:n tietoon lokakuussa 2000, jolloin J ensi kerran sai tietää häntä vastaan vireille pannusta kanteesta ja siinä häntä vastaan esitetyistä vaatimuksista.

 

Tosiseikkojen arviointia

 

15. Edellä olevien tietojen pohjalta on arvioitava, onko T:n menettely reklamaation jälkeen katsottava sellaiseksi laiminlyönniksi esittää kauppaan perustuvia vaatimuksia myyjää kohtaan, että myyjä sen johdosta on vapautunut mahdollisesta velvollisuudesta palauttaa osa kauppahinnasta ja suorittaa vahingonkorvausta.

 

16. Asiassa ei ole varmaa, ovatko 9.6.1994 ja 27.2.1995 päivätyt kirjeet tulleet J:lle tämän kiistettyä vastaanottaneensa lähetykset.

 

17. Käräjäoikeus on soveltanut asiassa kauppalain 82 §:ssä olevaa säännöstä, jonka mukaan jos ilmoitus, joka ostajan on 32, 35 tai 39 §:n mukaan annettava myyjälle, on tarkoituksenmukaisella tavalla lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka se myöhästyisi, vääristyisi tai ei tulisi perille. Käräjäoikeus on siksi katsonut, että T on voinut vedota kirjeisiin tässä asiassa huolimatta siitä, että J:n osoitteessa on tapahtunut vähäinen muutos ennen kirjeiden lähettämistä.

 

18. Korkein oikeus katsoo, että kirjeiden lähettäminen myyjälle on ollut tarkoituksenmukainen tapa esittää ne täydentävät ja väliaikaiset tiedonannot myyjälle, joita mainitut kirjeet sisältävät. Kun osoitetietojen käräjäoikeudessa esitetty vähäinen virheellisyys mahdollisesti saattaisi vaikuttaa ratkaisuun siitä, onko näin osoitetut ilmoitukset lähetetty tarkoituksenmukaisella tavalla, Korkein oikeus ensin arvioi asian sillä olettamalla, että T saisi vedota näin lähetettyihin asiakirjoihin. Vasta jos asian ratkaisu riippuu kirjeiden perille tulosta, kirjeiden lähettämistavan tarkoituksenmukaisuuden arviointi ja siihen liittyvä mahdollisten lisäselvitysten pyytäminen on tarpeen.

 

Seuraavaksi ratkaistavat kysymykset

 

19. Asiassa on seuraavaksi ratkaistava yhtäältä, milloin ostaja T:n velvollisuus ilmoittaa myyjälle yksityiskohtaiset vaatimuksensa tässä tapauksessa on alkanut, ja toisaalta, milloin hän on vaatimuksensa tosiasiallisesti esittänyt. Tämän jälkeen on vielä arvioitava, onko T esittänyt vaatimuksensa ajoissa vai onko hän menettänyt oikeutensa hinnanalennukseen passiivisuutensa vuoksi.

 

Milloin velvollisuus esittää yksilöityjä vaatimuksia alkoi

 

20. Ajankohdaksi, jolloin velvollisuus esittää myyjälle tarkemmat vaatimukset aikaisintaan on alkanut, voitaisiin hovioikeuden tavoin katsoa hetki, jolloin virheen laatu ja laajuus ovat tulleet T:n tietoon, eli sen mukaisesti kuten edellä on todettu, 15.3.1994.

 

21. Korkein oikeus katsoo, että tavarantarkastajan lausunnon antaminen on synnyttänyt T:lle velvollisuuden kohtuullisessa ajassa esittää reklamaatio, jonka hän on tehnytkin. Tuolloin on kuitenkin vielä ollut epäselvää muun muassa, onko T:n asunnon arvo alentunut kosteusvaurion johdosta, ja jos on, mikä on ollut arvonalennuksen määrä, sekä onko T:lle aiheutunut kosteusvaurion johdosta korvattavaa vahinkoa. Lopuksi tuolloin on vielä ollut epäselvää, kuka lopulta on vastuussa hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta.

 

22. Kun vastuusuhteiden selvittäminen on alkanut vasta tavarantarkastajan lausunnon antamisesta, on selvää, ettei täsmällisten vaatimusten esittämistä voida vielä tällöin vaatia. T on siten toiminut oikein ilmoittaessaan myyjälle kaupan kohteessa olevasta mahdollisesta virheestä ja varatessaan itselleen oikeuden sen perusteella esittää vaatimuksia. Se, että reklamaatiossa on viitattu vain kaupan purkamiseen ja vahingonkorvaukseen ei vaikuta asian arviointiin, kun T sen jälkeen on esittänyt myyjän kannalta ilmoitettuja lievempiä seuraamuksia tavaran virheen perusteella. Tämä oikea-aikainen ja oikeansisältöinen reklamaatio muodostaa siten tapahtuman, joka katkaisee virheen havaitsemisesta laskettavan vanhentumisajan. Velvollisuus täsmentää vaatimuksia on tämän jälkeen arvioitava reklamaation sisällön perusteella.

 

23. Reklamaatiossa ja sitä seuranneissa kirjeissä viitattiin asunto-osakeyhtiön nostamaan kanteeseen urakoitsijaa vastaan. Asiayhteydestä oli selvää, että J:tä vastaan esitettävät vaatimukset ovat riippuneet siitä, tuliko asunto-osakeyhtiön vastattavaksi rakennusvirheestä johtuvia kustannuksia. Kun asunto-osakeyhtiön kanne urakoitsijaa vastaan oli menestynyt käräjäoikeudessa, mutta oikeudenkäynti jatkui hovioikeudessa, T:lle ei syntynyt tarvetta eikä velvollisuutta oikeudenkäynnin aikana esittää vaatimuksia J:tä vastaan. Kun mahdollisuus saada korvauksia urakoitsijalta menetettiin hovioikeuden tuomion tultua lainvoimaiseksi, T:n vaatimuksiin liittyneet epävarmuustekijät poistuivat siten, että hän silloin olisi riittävällä tarkkuudella pystynyt yksilöimään vaatimuksensa. Tähän nähden T:n passiivisuuden vaikutuksia on perusteltua arvioida pitäen lähtökohtana hovioikeuden tuomion lainvoimaiseksi tulopäivää 26.11.1997, jolloin Korkein oikeus hylkäsi asiaa koskevan valituslupahakemuksen.

 

24. Oikeudenkäynti urakoitsijaa vastaan vaikutti ratkaisevasti siihen, millaisia vaatimuksia T:llä oli J:tä kohtaan. T:llä on siksi ja tekemänsä reklamaation sisältöönkin nähden ollut velvollisuus pitää itsensä ajan tasalla asian edistymisestä. Milloin T tosiasiallisesti on saanut Korkeimman oikeuden päätöksestä tiedon ei sen vuoksi vaikuta T:n toimimisvelvollisuuden alkamishetkeen.

 

25. Kuten edellä on todettu, T:n ostamat osakkeet oli myyty jo ennen hovioikeuden tuomion antamista. Tähän nähden voitaisiin myös katsoa, että hänen tavaran virheestä johtuva menetyksensä, joka johtuu virheettömästä tavarasta saatavan ja nyt myynnillä saadun myyntihinnan erotuksesta, olisi lopullisesti toteutunut tavaran myynnillä. Tästä voitaisiin edelleen päätyä siihen, että T:n olisi viimeistään tällöin pitänyt ryhtyä esittämään hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksiaan J:tä vastaan.

 

26. Korkein oikeus toteaa, että vaikka mahdollisesta virheellisyydestä johtunut T:n menetys olisi osakkeiden myynnillä tullut lopulliseksi, vasta silloin meneillään olevan oikeudenkäynnin päätyttyä varmistui se, että J:n ja T:n välisen kaupan kohteessa oli T:n väittämä virhe. Mikäli rakennuttaja olisi velvoitettu korvaamaan asunto-osakeyhtiölle aiheuttamansa vahingot ja siihen pystynyt, J:n myymiä osakkeita ei olisi rasittanut vaatimusten perusteena esitetty korotettu vastikkeen maksu.

 

Milloin vaatimukset on esitetty

 

27. Arvioitaessa milloin T on esittänyt yksityiskohtaiset vaatimuksensa, kysymykseen tulee lähinnä kaksi ajankohtaa: Joko ajankohta, jolloin kanne J:tä vastaan pantiin vireille eli 13.1.2000, tai ajankohta, jolloin J sai vaatimuksista tiedon lokakuussa 2000. Edellistä ajankohtaa puoltaisi se, että T:n toimimattomuus asiassa silloin tosiasiallisesti lakkasi. Syy myöhäiseen tiedoksiantoon oli tuomioistuimen. Myöhempää ajankohtaa, eli tiedoksisaantihetkeä puoltaisi se, että J:n näkökulmasta käräjäoikeudessa hänen tietämättään vireille pantu kanne ei saanut häntä varautumaan esitettyihin vaatimuksiin.

 

28. Korkein oikeus katsoo, että muun muassa kauppalain 82 §:stä ilmenevä periaate, jonka mukaan myyjä saa vedota tarkoituksenmukaisella tavalla lähetettyyn viestiin, vaikka se myöhästyisi, on soveltuvin osin sovellettavissa nyt kysymyksessä olevaan tilanteeseen. Säännös osoittaa irtaimen kaupassa Suomessa noudatettavan yleisen periaatteen, että ostaja on täyttänyt velvollisuutensa reklamaation ja vaatimusten esittämisessä, kun hän on asianmukaisesti suorittanut siihen liittyvät toimet riippumatta siitä, ovatko ne tulleet myyjän tietoon. Ei ole perusteltua vaatia, että ostaja, joka panee hinnanalennusta koskevan kanteen vireille tuomioistuimessa, olisi vireillepanon lisäksi velvollinen esittämään myyjälle vaatimuksensa sen varmistamiseksi, että ne myös viipymättä tulevat myyjän tietoon. T:n passiivisuuden on siten myös suhteessa J:hin katsottava päättyneen jo kanteen vireille panoon 30.1.2000.

 

Oliko hinnanalennusvaatimus esitetty ajoissa

 

29. Edellä lausutun perusteella arvioitavaksi jää, onko T menettänyt oikeutensa vedota virheeseen, kun hän nyt kysymyksessä olevissa olosuhteissa nosti kanteen J:tä vastaan vasta 30.1.2000, vaikka hovioikeuden tuomio, jonka perusteella vaatimukset voitiin yksilöidä, oli tullut lainvoimaiseksi jo 26.11.1997.

 

30. Kuten edellä kohdassa 5 on todettu, kauppalain säännöksistä ei ilmene, missä ajassa ostajan on esitettävä myyjälle vaatimuksensa saada hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Tästä huolimatta samat syyt, joihin perustuu se, että virheen korjaamista, uutta toimitusta ja kaupan purkamista on vaadittava kohtuullisessa ajassa, puhuvat myös sen puolesta, että hinnanalennusta on vaadittava kohtuullisessa ajassa siitä, kun vaatimusten peruste ja määrä ovat täsmentyneet. Ajan kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon sekä ostajan että myyjän edut kulloinkin kysymyksessä olevassa tilanteessa. Arviossa voidaan siis ottaa huomioon myös se, mitä virheestä seuraavan vaatimuksen täyttäminen vaatisi ostajalta ja myyjältä.

 

31. Arvioidessaan sitä, onko vaatimukset tässä tapauksessa esitetty kohtuullisessa ajassa Korkein oikeus toteaa, että T:n asiamies on edellä mainituilla kirjeillään tiedottanut myyjälle asian etenemisestä. Jos kirjeet ovat menneet perille, on J:lle tullut selväksi, että asian lopullinen selvittäminen veisi aikaa ja että T tulisi esittämään lopulliset vaatimuksensa vasta pitkän ajan kuluttua. Hän on voinut varautua palauttamaan osan vastaanottamastaan kauppahinnasta.

 

32. Huolimatta siitä, että myyjä jo reklamaation perusteella ja vielä suuremmalla syyllä vastaanotettuaan mainitut kirjeet on ollut varautunut myös asian viivästykseen, on T:lle syntynyt velvollisuus esittää yksilöidyt vaatimuksensa viipymättä sen jälkeen, kun niiden perusteet olivat selvinneet. Vaaditun hinnanalennuksen määrä oli huomattava yksityishenkilöiden välisessä kaupassa. Huomattavan pitkän ajan kuluminen kaupan teosta ja virheen havaitsemisesta myötävaikutti osaltaan siihen, että T:n voitiin edellyttää toimivan enemmän viivästyksen välttämiseen tähtäävällä tavalla. Tällainen velvollisuus voidaan johtaa kaupan osapuolten välisestä velvollisuudesta toimia vahinkojen rajoittamiseksi ja toisen osapuolen edut huomioon ottavalla tavalla myös kaupasta johtuvassa jälkiselvittelyssä.

 

33. T on, kuten J:kin, kuluttajaan verrattava henkilö, jolla ei ole asuntokaupan eikä muiden oikeudellisten asioiden erityistuntemusta. Koska T kuitenkin asian alkuvaiheissa on kääntynyt oikeusavustajan puoleen, mutta on itse lopettanut toimeksiantosuhteen ennen asian saattamista päätökseen, T:n asiantuntemattomuuskaan ei anna aihetta pidentää ostajan tässä tapauksessa kohtuulliseksi katsottavaa aikaa esittää vaatimuksia myyjää vastaan.

 

Päätelmiä

 

34. Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo, että T esittämällä hinnanalennusta koskevat vaatimuksensa J:tä kohtaan vasta yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun hovioikeuden tuomio rakennusurakoitsijaa vastaan ajetussa jutussa oli saanut lainvoiman, eli hänen käytettävissä olleen kohtuullisen ajan kuluttua umpeen, on menettänyt oikeutensa vedota kaupan kohteessa mahdollisesti olleeseen virheeseen.

 

35. Mitä edellä on lausuttu hinnanalennuksesta on soveltuvin osin vastaavasti sovellettavissa asiassa esitettyyn korvausvaatimukseen riippumatta siitä, onko se tulkittava vahingonkorvausvaatimukseksi vai hinnanalennukseen oikeuttavaksi vaatimukseksi.

 

36. Kun kanteen hylkäävä lopputulos on sama riippumatta siitä, ovatko 9.6.1994 päivätyt kirjeet tavoittaneet J:n vai eivät, asian selvittäminen lähemmin tältä osin tai lähettämistavan tarkoituksenmukaisuuden arviointi on tarpeetonta.

 

37. Näillä perusteilla Korkein oikeus pitää hovioikeuden tuomion lopputulosta oikeana.

Tuomiolauselma

 

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

 

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Mikko Tulokas (eri mieltä), Mikael Krogerus, Gustav Bygglin (eri mieltä) ja Pertti Välimäki. Esittelijä Timo-Jaakko Uotila.

 

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

 

Oikeusneuvos Bygglin: Olen muutoin samaa mieltä kuin enemmistö, mutta siltä osin kuin asiassa on kysymys siitä, milloin T:n velvollisuus esittää J:lle yksilöidyt vaatimuksensa on katsottava alkaneeksi, lausun seuraavaa: Hovioikeus on 15.5.1997 antanut tuomionsa, jolla asunto-osakeyhtiön korvausvaatimus urakoitsijaa vastaan on vanhentuneena hylätty. Tuomio on sittemmin 26.11.1997 saanut lainvoiman Korkeimman oikeuden evättyä valitusluvan. Kun valtaosa niistä hovioikeuden ratkaisuista, joihin haetaan muutosta valituslupaa hakemalla, jäävät pysyviksi ja ovat jo antopäivänään täytäntöönpanokelpoisia, katson, että asunto-osakeyhtiötä kohdannut vahinko on tullut sillä tavoin todennäköiseksi hovioikeuden tuomion antopäivänä, että T:llä jo siitä alkaen on ollut velvollisuus kohtuullisessa ajassa ilmoittaa J:lle yksilöidyt, joskin siinä vaiheessa edelleen ehdolliset vaatimuksensa. Kun T on esittämällä hinnanalennusta koskevat vaatimuksensa J:tä kohtaan vasta yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun hovioikeus oli antanut tuomionsa eli hänen käytettävissään olleen kohtuullisen ajan kuluttua umpeen, hän on menettänyt oikeutensa vedota kaupan kohteessa mahdollisesti olleeseen virheeseen. Näillä ja muutoin enemmistön lausumilla perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.

 

Oikeusneuvos Tulokas: Hyväksyn hovioikeuden tuomion lopputuloksen ja perustelut kuitenkin niin, että reklamaation alkamisajankohdan osalta olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Bygglin.