Pitääkö myyjän selvittää kaavatilanne, entä välittäjän?
"Ennen kaupan päättämistä voimassa olleiden asemakaavamääräysten mukaan kiinteistöstä kuuluu kuitenkin katualueeseen osa, jonka pinta-alaksi on alustavasti laskettu noin 85 neliömetriä. Tämä alue siirtyy rakennuslain
säännösten mukaan korvauksetta Vantaan kaupungin omistukseen ja se pienentää myös kiinteistön rakennusoikeutta ilmoitetusta määrästä.
Taxxxla on ollut kauppaa tehtäessä tietoinen tästä kaavoituksen vaikutuksesta kiinteistön pinta-alaan ja hän ei ole osoittanut ilmoittaneensa siitä Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle. Kiinteistönvälittäjä on puolestaan laiminlyönyt ottaa selon kaavoituksen vaikutuksesta ja näin ilmoittaa Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle mainitusta seikasta, vaikka tällainen selonotto on ollut hänen velvollisuutenaan. Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella on ollut oikeus
luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin.
Näin ollen he eivät ole laiminlyöneet omaa selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olekaan ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa kaavoituksen vaikutuksesta."
säännösten mukaan korvauksetta Vantaan kaupungin omistukseen ja se pienentää myös kiinteistön rakennusoikeutta ilmoitetusta määrästä.
Taxxxla on ollut kauppaa tehtäessä tietoinen tästä kaavoituksen vaikutuksesta kiinteistön pinta-alaan ja hän ei ole osoittanut ilmoittaneensa siitä Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle. Kiinteistönvälittäjä on puolestaan laiminlyönyt ottaa selon kaavoituksen vaikutuksesta ja näin ilmoittaa Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle mainitusta seikasta, vaikka tällainen selonotto on ollut hänen velvollisuutenaan. Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella on ollut oikeus
luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin.
Näin ollen he eivät ole laiminlyöneet omaa selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olekaan ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa kaavoituksen vaikutuksesta."
Nykyinen määräys löytyy on maakaaren 2:18,1§
Korvausta tuomittiin 20.000 markkaa.
KKO:1988:64
Dokumentin versiot
Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus
Kiinteistönvälittäjä
Diaarinumero: S87/64
Esittelypäivä: 25.8.1987
Antopäivä: 17.6.1988
Taltio: 2080
Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa
Niilo Kalevi Huxxxainen ja Eija-Liisa Tuxxxela-Huxxxainen ovat Vieno Talvikki Taxxxlalle, Huoneistoasiat Oy:lle ja Mikko Olavi Laxxxlaiselle 8.3.1984 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 28.4.1983 vahvistetulla kauppakirjalla 662.000 markan kauppahinnasta ostaneet Taxxxlalta T 4 K 6 nimisen tilan RN:o 1:2x1 Vantaan kaupungin Martinkylässä. Yhtiö, jonka vastaavana hoitajana Laxxxlainen oli ollut, oli Taxxxlan toimeksiannon nojalla välittänyt kaupan. Yhtiön palveluksessa olleen kiinteistönvälittäjän laatimassa myyntiesitteessä oli todettu, että kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Kiinteistönkaupan päättämisen jälkeen Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen suorituttamissa tutkimuksissa oli kuitenkin ilmennyt, että jätevedet olivat saastuttaneet pahoin kiinteistöllä olevan talousvesikaivon veden. Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle oli siten kaivon veden laadusta annettu väärä tieto. Kaivon ja saostuskaivojen kunnostamiskustannukset olivat 20.000 markkaa. Kauppakirjan mukaan kiinteistön pinta-ala oli 1.460 neliömetriä ja vahvistetun asemakaavan mukainen tontin tehokkuusluku 0,3. Asemakaavan mukaan osa kiinteistön alasta tultaisiin käyttämään katualueeksi, mistä kiinteistön rakennusoikeutta vähentävästä seikasta Taxxxla ja kiinteistönvälittäjä eivät kauppaa tehtäessä olleet maininneet. Näillä ja kanteessa mainituilla muilla perusteilla Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat katsoneet, että kiinteistön käypä arvo oli ollut enintään 450.000 markkaa, joten he olivat maksaneet siitä ylihintaa 212.000 markkaa. Tämän vuoksi Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat vaatineet, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen yhteisvastuullisesti velvoitettaisiin suorittamaan heille korvaukseksi liikaa maksettuna kauppahintana mainitut 212.000 markkaa korkoineen.
Kihlakunnanoikeuden päätös 11.12.1984
Kihlakunnanoikeus, jossa Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen ovat vastustaneet kannetta ja jossa asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut, että Taxxxla ja yhtiö olivat 7.4.1983 solmineet puheena olevan kiinteistön myymistä koskevan toimeksiantosopimuksen, jossa kiinteistön myyntihinnaksi oli määrätty 662.000 markkaa tai myyjän myöhemmin hyväksymä alempi hinta. Sopimus oli määrätty päättymään 14.4.1983. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut 9. tai 10.4.1983 myynnistä sanomalehdessä. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat ilmoituksensa mukaan käyneet 11.4.1983 ensimmäisen kerran katsomassa kiinteistöä. Samana päivänä he olivat tarjoutuneet ostamaan kiinteistön pyydetystä 662.000 markan kauppahinnasta ja maksaneet käsirahaa 10.000 markkaa. He olivat 13.4.1983 maksaneet lisää käsirahaa 12.000 markkaa. Kauppakirja oli vahvistettu 28.4.1983. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat maksaneet kauppahinnasta 178.000 markkaa kauppaa päätettäessä, 450.000 markkaa 30.6.1983 ja loppukauppahinnan 12.000 markkaa 15.9.1983. Ennen lopullisen kauppakirjan tekemistä Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat useita kertoja tutustuneet kiinteistöön.
Talousvesikaivon veden kelpoisuuden osalta kihlakunnanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Taxxxla olisi tiennyt kaivon veden pilaantumisesta niin, että hänen olisi tullut ennen kauppaan ryhtymistään varmistautua veden kelvollisuudesta. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen eivät myöskään olleet pilaantumista havainneet ottaessaan ensimmäisen kerran ennen kauppakirjan vahvistamista näytteen kaivon vedestä. Tämä puutteellisuus ei myöskään ollut ollut kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen, että se olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen, jos Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olisivat siitä kauppaa päätettäessä tienneet.
Rakennusoikeudesta annettujen tietojen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, että kauppakirjassa oli tilan pinta-alaksi ilmoitettu 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeuden määräksi tästä 30 prosenttia. Taxxxla ja kiinteistönvälittäjä olivat jättäneet mainitsematta, että vahvistetun asemakaavan mukaan osa tontista tuli korvauksetta käytettäväksi tiealueeksi. Tämän alueen pinta-alaa ei ollut vahvistettu, mutta sen todennäköiseksi alaksi oli näytetty noin 85 neliömetriä ja se vähensi rakennusoikeuden määrää noin 27 kerrosneliömetriä. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen eivät olleet olleet velvollisia tarkastamaan tätä kiinteistön arvoon vaikuttanutta numerollisesti tarkoin ilmaistua tietoa. Mainitut seikat olivat kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet. Kihlakunnanoikeus on arvioinut etuuden arvoksi 20.000 markkaa.
Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta kihlakunnanoikeus on lausunut, että kiinteistönvälittäjäasetuksen 21 §:n mukaan välittäjän tuli ennen kaupan päättämistä antaa sekä ostajalle että myyjälle kaikki ne tiedot, jotka saattoivat kaupan päättämisessä vaikuttaa heidän ratkaisuihinsa, sekä muutoinkin valvoa molempien osapuolten etua hyvän liiketavan mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä oli esittänyt rakennusoikeuden määrästä edellä mainitun virheellisen tiedon, jonka oikeellisuus hänen olisi tullut tarkistaa. Yhtiö ja Laxxxlainen sen vastaavana hoitajana olivat vastuussa näin syntyneestä vahingosta.
Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen muilta osin, velvoittanut Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kauppahinnan alennuksena 20.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien ja 12.000 markalle 15.9.1983 lukien sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista, ottaen huomioon miten oleellisessa määrin Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat jutun voittaneet, 4.000 markkaa.
Helsingin hovioikeuden tuomio 5.11.1986
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asianosaiset ovat saattaneet jutun, on lausunut, että kiinteistönvälittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Tämä nimenomainen ilmoitus oli ollut omiaan vakuuttamaan kiinteistön ostoa harkitsevan siitä, että kiinteistön, jota ei ollut liitetty kunnalliseen vesi- ja viemärijärjestelmään, talousveden saannista ja jätevesien poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisella tavalla. Vantaan kaupungin elintarvikeja vesilaboratorion 6.8.1984 otettujen vesinäytteiden johdosta antaman tutkimusselostuksen mukaan kaivovesi oli ollut kellertävää ja sameaa tuoksuen maalle sekä jätevesien niin pahoin saastuttamaa, ettei se sopinut talouskäyttöön.
Kiinteistön saostuskaivot olivat sijainneet melko lähellä talousvesikaivoa. Kaivoveden pilaantuminen oli ilmeisesti johtunut kiinteistön omien jätevesien pääsemisestä maaperään. Talousveden tasaista, hyvää laatua ja jätevesien luotettavaa poistamista oli pidettävä kaupan lopputulokseen olennaisesti vaikuttavina seikkoina.
Koska kiinteistönvälittäjän olisi ennen myyntiesitteen laatimista tullut varmistautua kaivojen kunnosta saamansa tiedon oikeellisuudesta, olivat Taxxxlan ohella myös yhtiö ja Laxxxlainen vastuussa näin syntyneestä vahingosta.
Hovioikeus on arvioinut kaivojen kunnostuskustannusten määräksi talousvesikaivon osalta 7.000 markkaa ja saostuskaivojen osalta 8.000 markkaa. Sanotuille määrille oli suoritettava 16 prosenttia korkoa hovioikeudessa esitetyn vaatimuksen mukaisesti 30.6.1985 lukien.
Kohtuullisena korvauksena Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 7.000 markkaa.
Vielä hovioikeus on todennut, että Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen kihlakunnanoikeudessa Huxxxaiselle ja TuxxxelaHuxxxaiselle maksettavaksi määrätyt 20.000 markkaa olivat Taxxxlan osalta kauppahinnan palautusta sekä yhtiön ja Laxxxlaisen osalta vahingonkorvausta Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle.
Tämän vuoksi hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle yhteisesti, Taxxxla kauppahinnan palautuksena sekä yhtiö ja Laxxxlainen vahingonkorvauksena kihlakunnanoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 15.000 markkaa. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen oli siten yhteisvastuullisesti suoritettava Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kaikkiaan 35.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien, 12.000 markalle 15.9.1983 lukien ja 15.000 markalle 30.6.1985 lukien. Lisäksi Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista suoritettava korvaus on korotettu 7.000 markaksi. Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella hovioikeudessa olleet yhteiset oikeudenkäyntikulut 1.200 markalla.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 19.5.1987.
Taxxxla on muutoksenhakemuksessaan vaatinut, että kanne hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen velvoitettaisiin korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa kaikissa oikeusasteissa korkoineen. Yhtiö ja Laxxxlainen ovat yhteisessä muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen vaatimukset hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että nämä velvoitettaisiin korvaamaan yhtiön ja Laxxxlaisen oikeudenkäyntikulut tässä asiassa. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen muutoksenhakemuksiin.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen toimesta on 24.4.1983 eli ennen kiinteistönkaupan päättämistä tutkittu talousvesikaivon veden laatu. Tässä tutkimuksessa on kaivon vesi todettu juomakelpoiseksi. Vasta 6.8.1984 talousvesikaivosta otettujen vesinäytteiden perusteella kaivon vesi on todettu talouskäyttöön sopimattomaksi. Jutussa ei ole talousvesikaivon tai saostuskaivojen kunnosta esitetty sellaista selvitystä, joka osoittaisi mainitun kaivon veden huonolaatuisuuden johtuneen kaivoissa kauppaa päätettäessä olleista vioista. Tämän vuoksi Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella ei ole oikeutta saada kauppahinnan alennusta tai vahingonkorvausta sittemmin ilmenneen talousvesikaivon veden huonolaatuisuuden johdosta.
Kiinteistönvälittäjä on kauppaa tehtäessä ilmoittanut kiinteistön pinta-alaksi 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeudeksi 30 prosenttia siitä. Kiinteistöllä olevan rakennuksen kerrosalan on ilmoitettu olevan enintään 150 kerrosalaneliömetriä, joten rakennusoikeutta on ollut kauppaa tehtäessä käyttämättä. Kiinteistöä on kaupattu ilmoittamalla nimenomaisesti tästä käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Mainitut pinta-alaa ja rakennusoikeutta koskevat tiedot on otettu kiinteistön kauppakirjaan. Ennen kaupan päättämistä voimassa olleiden asemakaavamääräysten mukaan kiinteistöstä kuuluu kuitenkin katualueeseen osa, jonka pinta-alaksi on alustavasti laskettu noin 85 neliömetriä. Tämä alue siirtyy rakennuslain säännösten mukaan korvauksetta Vantaan kaupungin omistukseen ja se pienentää myös kiinteistön rakennusoikeutta ilmoitetusta määrästä. Taxxxla on ollut kauppaa tehtäessä tietoinen tästä kaavoituksen vaikutuksesta kiinteistön pinta-alaan ja hän ei ole osoittanut ilmoittaneensa siitä Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle. Kiinteistönvälittäjä on puolestaan laiminlyönyt ottaa selon kaavoituksen vaikutuksesta ja näin ilmoittaa Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle mainitusta seikasta, vaikka tällainen selonotto on ollut hänen velvollisuutenaan. Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella on ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin. Näin ollen he eivät ole laiminlyöneet omaa selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olekaan ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa kaavoituksen vaikutuksesta. Mainittu kiinteistön pinta-alaan ja rakennusoikeuteen vaikuttava virhe on ollut niin olennainen, että Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen tietoisuus siitä olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen. Heillä on siten tällä perusteella oikeus saada Taxxxlalta kauppahinnan alennusta sekä yhtiöltä ja Laxxxlaiselta vahingonkorvausta. Korvauksen määrän Korkein oikeus arvioi alempien oikeuksien tavoin 20.000 markaksi.
Yhtiö ja Laxxxlainen ovat velvollisia maksamaan vahingonkorvaukselle korkolain 7 ja 9 §:n säännösten mukaisesti ainoastaan viivästyskoron haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
Kihlakunnanoikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet riitakysymystä Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen velvoittamisesta suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle korvausta heidän kanteensa johdosta sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista. Tämän vuoksi ei Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaan ole tuomittava korvausta muutoksenhakukuluista hovioikeudessa, niin kuin Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tehneen. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen muutoksenhakemusten johdosta hovioikeus ei ole muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan korvattava Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen vastauskulut hovioikeudessa. Näiden vastauskulujen määräksi Korkein oikeus arvioi 600 markkaa. Tätä korvausvelvollisuutta ei poista se seikka, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen ovat voittaneet osaksi jutun Korkeimmassa oikeudessa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota muutetaan seuraavalla tavalla. Vieno Talvikki Taxxxlan, Huoneistoasiat Oy:n ja Mikko Olavi Laxxxlaisen on yhteisvastuullisesti suoritettava, Taxxxlan kauppahinnan palautuksena sekä yhtiön ja Laxxxlaisen vahingonkorvauksena, Niilo Kalevi Huxxxaiselle ja Eija-Liisa Tuxxxela-Huxxxaiselle yhteisesti kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 20.000 markkaa, Taxxxlan kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainittuine korkoineen sekä yhtiön ja Laxxxlaisen 16 prosentin korkoineen 8.3.1984 lukien. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle maksettava oikeudenkäyntikulujen korvaus hovioikeuden osalta alennetaan 600 markaksi. Tämän lisäksi Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen on yhteisvastuullisesti suoritettava Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kihlakunnanoikeuden osalta oikeudenkäyntikuluja hovioikeuden tuomitsemat 7.000 markkaa. Muilta osin Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.
Asian laadun vuoksi asianosaisten on pidettävä kulunsa Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salxxvo, Nikxxxinen, Hilxxxnen, af Häxxxröm ja Rixxxla
Dokumentin versiot
Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus
Kiinteistönvälittäjä
Diaarinumero: S87/64
Esittelypäivä: 25.8.1987
Antopäivä: 17.6.1988
Taltio: 2080
Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa
Niilo Kalevi Huxxxainen ja Eija-Liisa Tuxxxela-Huxxxainen ovat Vieno Talvikki Taxxxlalle, Huoneistoasiat Oy:lle ja Mikko Olavi Laxxxlaiselle 8.3.1984 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 28.4.1983 vahvistetulla kauppakirjalla 662.000 markan kauppahinnasta ostaneet Taxxxlalta T 4 K 6 nimisen tilan RN:o 1:2x1 Vantaan kaupungin Martinkylässä. Yhtiö, jonka vastaavana hoitajana Laxxxlainen oli ollut, oli Taxxxlan toimeksiannon nojalla välittänyt kaupan. Yhtiön palveluksessa olleen kiinteistönvälittäjän laatimassa myyntiesitteessä oli todettu, että kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Kiinteistönkaupan päättämisen jälkeen Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen suorituttamissa tutkimuksissa oli kuitenkin ilmennyt, että jätevedet olivat saastuttaneet pahoin kiinteistöllä olevan talousvesikaivon veden. Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle oli siten kaivon veden laadusta annettu väärä tieto. Kaivon ja saostuskaivojen kunnostamiskustannukset olivat 20.000 markkaa. Kauppakirjan mukaan kiinteistön pinta-ala oli 1.460 neliömetriä ja vahvistetun asemakaavan mukainen tontin tehokkuusluku 0,3. Asemakaavan mukaan osa kiinteistön alasta tultaisiin käyttämään katualueeksi, mistä kiinteistön rakennusoikeutta vähentävästä seikasta Taxxxla ja kiinteistönvälittäjä eivät kauppaa tehtäessä olleet maininneet. Näillä ja kanteessa mainituilla muilla perusteilla Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat katsoneet, että kiinteistön käypä arvo oli ollut enintään 450.000 markkaa, joten he olivat maksaneet siitä ylihintaa 212.000 markkaa. Tämän vuoksi Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat vaatineet, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen yhteisvastuullisesti velvoitettaisiin suorittamaan heille korvaukseksi liikaa maksettuna kauppahintana mainitut 212.000 markkaa korkoineen.
Kihlakunnanoikeuden päätös 11.12.1984
Kihlakunnanoikeus, jossa Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen ovat vastustaneet kannetta ja jossa asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut, että Taxxxla ja yhtiö olivat 7.4.1983 solmineet puheena olevan kiinteistön myymistä koskevan toimeksiantosopimuksen, jossa kiinteistön myyntihinnaksi oli määrätty 662.000 markkaa tai myyjän myöhemmin hyväksymä alempi hinta. Sopimus oli määrätty päättymään 14.4.1983. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut 9. tai 10.4.1983 myynnistä sanomalehdessä. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat ilmoituksensa mukaan käyneet 11.4.1983 ensimmäisen kerran katsomassa kiinteistöä. Samana päivänä he olivat tarjoutuneet ostamaan kiinteistön pyydetystä 662.000 markan kauppahinnasta ja maksaneet käsirahaa 10.000 markkaa. He olivat 13.4.1983 maksaneet lisää käsirahaa 12.000 markkaa. Kauppakirja oli vahvistettu 28.4.1983. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat maksaneet kauppahinnasta 178.000 markkaa kauppaa päätettäessä, 450.000 markkaa 30.6.1983 ja loppukauppahinnan 12.000 markkaa 15.9.1983. Ennen lopullisen kauppakirjan tekemistä Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat useita kertoja tutustuneet kiinteistöön.
Talousvesikaivon veden kelpoisuuden osalta kihlakunnanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Taxxxla olisi tiennyt kaivon veden pilaantumisesta niin, että hänen olisi tullut ennen kauppaan ryhtymistään varmistautua veden kelvollisuudesta. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen eivät myöskään olleet pilaantumista havainneet ottaessaan ensimmäisen kerran ennen kauppakirjan vahvistamista näytteen kaivon vedestä. Tämä puutteellisuus ei myöskään ollut ollut kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen, että se olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen, jos Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olisivat siitä kauppaa päätettäessä tienneet.
Rakennusoikeudesta annettujen tietojen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, että kauppakirjassa oli tilan pinta-alaksi ilmoitettu 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeuden määräksi tästä 30 prosenttia. Taxxxla ja kiinteistönvälittäjä olivat jättäneet mainitsematta, että vahvistetun asemakaavan mukaan osa tontista tuli korvauksetta käytettäväksi tiealueeksi. Tämän alueen pinta-alaa ei ollut vahvistettu, mutta sen todennäköiseksi alaksi oli näytetty noin 85 neliömetriä ja se vähensi rakennusoikeuden määrää noin 27 kerrosneliömetriä. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen eivät olleet olleet velvollisia tarkastamaan tätä kiinteistön arvoon vaikuttanutta numerollisesti tarkoin ilmaistua tietoa. Mainitut seikat olivat kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet. Kihlakunnanoikeus on arvioinut etuuden arvoksi 20.000 markkaa.
Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta kihlakunnanoikeus on lausunut, että kiinteistönvälittäjäasetuksen 21 §:n mukaan välittäjän tuli ennen kaupan päättämistä antaa sekä ostajalle että myyjälle kaikki ne tiedot, jotka saattoivat kaupan päättämisessä vaikuttaa heidän ratkaisuihinsa, sekä muutoinkin valvoa molempien osapuolten etua hyvän liiketavan mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä oli esittänyt rakennusoikeuden määrästä edellä mainitun virheellisen tiedon, jonka oikeellisuus hänen olisi tullut tarkistaa. Yhtiö ja Laxxxlainen sen vastaavana hoitajana olivat vastuussa näin syntyneestä vahingosta.
Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen muilta osin, velvoittanut Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kauppahinnan alennuksena 20.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien ja 12.000 markalle 15.9.1983 lukien sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista, ottaen huomioon miten oleellisessa määrin Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen olivat jutun voittaneet, 4.000 markkaa.
Helsingin hovioikeuden tuomio 5.11.1986
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asianosaiset ovat saattaneet jutun, on lausunut, että kiinteistönvälittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Tämä nimenomainen ilmoitus oli ollut omiaan vakuuttamaan kiinteistön ostoa harkitsevan siitä, että kiinteistön, jota ei ollut liitetty kunnalliseen vesi- ja viemärijärjestelmään, talousveden saannista ja jätevesien poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisella tavalla. Vantaan kaupungin elintarvikeja vesilaboratorion 6.8.1984 otettujen vesinäytteiden johdosta antaman tutkimusselostuksen mukaan kaivovesi oli ollut kellertävää ja sameaa tuoksuen maalle sekä jätevesien niin pahoin saastuttamaa, ettei se sopinut talouskäyttöön.
Kiinteistön saostuskaivot olivat sijainneet melko lähellä talousvesikaivoa. Kaivoveden pilaantuminen oli ilmeisesti johtunut kiinteistön omien jätevesien pääsemisestä maaperään. Talousveden tasaista, hyvää laatua ja jätevesien luotettavaa poistamista oli pidettävä kaupan lopputulokseen olennaisesti vaikuttavina seikkoina.
Koska kiinteistönvälittäjän olisi ennen myyntiesitteen laatimista tullut varmistautua kaivojen kunnosta saamansa tiedon oikeellisuudesta, olivat Taxxxlan ohella myös yhtiö ja Laxxxlainen vastuussa näin syntyneestä vahingosta.
Hovioikeus on arvioinut kaivojen kunnostuskustannusten määräksi talousvesikaivon osalta 7.000 markkaa ja saostuskaivojen osalta 8.000 markkaa. Sanotuille määrille oli suoritettava 16 prosenttia korkoa hovioikeudessa esitetyn vaatimuksen mukaisesti 30.6.1985 lukien.
Kohtuullisena korvauksena Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 7.000 markkaa.
Vielä hovioikeus on todennut, että Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen kihlakunnanoikeudessa Huxxxaiselle ja TuxxxelaHuxxxaiselle maksettavaksi määrätyt 20.000 markkaa olivat Taxxxlan osalta kauppahinnan palautusta sekä yhtiön ja Laxxxlaisen osalta vahingonkorvausta Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle.
Tämän vuoksi hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle yhteisesti, Taxxxla kauppahinnan palautuksena sekä yhtiö ja Laxxxlainen vahingonkorvauksena kihlakunnanoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 15.000 markkaa. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen oli siten yhteisvastuullisesti suoritettava Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kaikkiaan 35.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien, 12.000 markalle 15.9.1983 lukien ja 15.000 markalle 30.6.1985 lukien. Lisäksi Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista suoritettava korvaus on korotettu 7.000 markaksi. Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella hovioikeudessa olleet yhteiset oikeudenkäyntikulut 1.200 markalla.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 19.5.1987.
Taxxxla on muutoksenhakemuksessaan vaatinut, että kanne hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen velvoitettaisiin korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa kaikissa oikeusasteissa korkoineen. Yhtiö ja Laxxxlainen ovat yhteisessä muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen vaatimukset hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että nämä velvoitettaisiin korvaamaan yhtiön ja Laxxxlaisen oikeudenkäyntikulut tässä asiassa. Huxxxainen ja Tuxxxela-Huxxxainen ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen muutoksenhakemuksiin.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen toimesta on 24.4.1983 eli ennen kiinteistönkaupan päättämistä tutkittu talousvesikaivon veden laatu. Tässä tutkimuksessa on kaivon vesi todettu juomakelpoiseksi. Vasta 6.8.1984 talousvesikaivosta otettujen vesinäytteiden perusteella kaivon vesi on todettu talouskäyttöön sopimattomaksi. Jutussa ei ole talousvesikaivon tai saostuskaivojen kunnosta esitetty sellaista selvitystä, joka osoittaisi mainitun kaivon veden huonolaatuisuuden johtuneen kaivoissa kauppaa päätettäessä olleista vioista. Tämän vuoksi Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella ei ole oikeutta saada kauppahinnan alennusta tai vahingonkorvausta sittemmin ilmenneen talousvesikaivon veden huonolaatuisuuden johdosta.
Kiinteistönvälittäjä on kauppaa tehtäessä ilmoittanut kiinteistön pinta-alaksi 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeudeksi 30 prosenttia siitä. Kiinteistöllä olevan rakennuksen kerrosalan on ilmoitettu olevan enintään 150 kerrosalaneliömetriä, joten rakennusoikeutta on ollut kauppaa tehtäessä käyttämättä. Kiinteistöä on kaupattu ilmoittamalla nimenomaisesti tästä käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Mainitut pinta-alaa ja rakennusoikeutta koskevat tiedot on otettu kiinteistön kauppakirjaan. Ennen kaupan päättämistä voimassa olleiden asemakaavamääräysten mukaan kiinteistöstä kuuluu kuitenkin katualueeseen osa, jonka pinta-alaksi on alustavasti laskettu noin 85 neliömetriä. Tämä alue siirtyy rakennuslain säännösten mukaan korvauksetta Vantaan kaupungin omistukseen ja se pienentää myös kiinteistön rakennusoikeutta ilmoitetusta määrästä. Taxxxla on ollut kauppaa tehtäessä tietoinen tästä kaavoituksen vaikutuksesta kiinteistön pinta-alaan ja hän ei ole osoittanut ilmoittaneensa siitä Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle. Kiinteistönvälittäjä on puolestaan laiminlyönyt ottaa selon kaavoituksen vaikutuksesta ja näin ilmoittaa Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle mainitusta seikasta, vaikka tällainen selonotto on ollut hänen velvollisuutenaan. Huxxxaisella ja Tuxxxela-Huxxxaisella on ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin. Näin ollen he eivät ole laiminlyöneet omaa selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olekaan ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa kaavoituksen vaikutuksesta. Mainittu kiinteistön pinta-alaan ja rakennusoikeuteen vaikuttava virhe on ollut niin olennainen, että Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen tietoisuus siitä olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen. Heillä on siten tällä perusteella oikeus saada Taxxxlalta kauppahinnan alennusta sekä yhtiöltä ja Laxxxlaiselta vahingonkorvausta. Korvauksen määrän Korkein oikeus arvioi alempien oikeuksien tavoin 20.000 markaksi.
Yhtiö ja Laxxxlainen ovat velvollisia maksamaan vahingonkorvaukselle korkolain 7 ja 9 §:n säännösten mukaisesti ainoastaan viivästyskoron haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.
Kihlakunnanoikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet riitakysymystä Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen velvoittamisesta suorittamaan Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle korvausta heidän kanteensa johdosta sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista. Tämän vuoksi ei Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaan ole tuomittava korvausta muutoksenhakukuluista hovioikeudessa, niin kuin Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tehneen. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen muutoksenhakemusten johdosta hovioikeus ei ole muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan korvattava Huxxxaisen ja Tuxxxela-Huxxxaisen vastauskulut hovioikeudessa. Näiden vastauskulujen määräksi Korkein oikeus arvioi 600 markkaa. Tätä korvausvelvollisuutta ei poista se seikka, että Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen ovat voittaneet osaksi jutun Korkeimmassa oikeudessa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota muutetaan seuraavalla tavalla. Vieno Talvikki Taxxxlan, Huoneistoasiat Oy:n ja Mikko Olavi Laxxxlaisen on yhteisvastuullisesti suoritettava, Taxxxlan kauppahinnan palautuksena sekä yhtiön ja Laxxxlaisen vahingonkorvauksena, Niilo Kalevi Huxxxaiselle ja Eija-Liisa Tuxxxela-Huxxxaiselle yhteisesti kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 20.000 markkaa, Taxxxlan kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainittuine korkoineen sekä yhtiön ja Laxxxlaisen 16 prosentin korkoineen 8.3.1984 lukien. Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen yhteisvastuullisesti Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle maksettava oikeudenkäyntikulujen korvaus hovioikeuden osalta alennetaan 600 markaksi. Tämän lisäksi Taxxxlan, yhtiön ja Laxxxlaisen on yhteisvastuullisesti suoritettava Huxxxaiselle ja Tuxxxela-Huxxxaiselle kihlakunnanoikeuden osalta oikeudenkäyntikuluja hovioikeuden tuomitsemat 7.000 markkaa. Muilta osin Taxxxla, yhtiö ja Laxxxlainen vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.
Asian laadun vuoksi asianosaisten on pidettävä kulunsa Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salxxvo, Nikxxxinen, Hilxxxnen, af Häxxxröm ja Rixxxla