Yhteisomistus, hallinnanjakosopimus ja rakennusluvan hakeminen
Rakennusluvan hakemiseen tarvitaan kaikkien rakennuspaikan omistajien suostumus. Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiö, hallitus antaa siihen suostumuksen. Jos taas kyseessä on kiinteistö ja esim. asemakaavan mukaisella tontilla on useampi omistaja, tarvitaan kaikkien osaomistajien suostumus. Se annetaan normaalisti valtakirjalla. Usein useampien rakennusten tontin omistajat laativat hallinnanjakosopimuksen, mikä onkin ehdottoman järkevää monista eri syistä. Katso tästä eri kirjoitus. Yhtenä syynä on rakennusluvan hakeminen. Alla olevassa tapauksessa oli tehty hallinnanjakosopimus mutta toiset osaomistajat eivät suostuneetkaan antamaan valtakirjaa yhden osaomistajan rakennusluvalle. Tästä käynnistyi monen vuoden selvittelyt eri oikeusistuimissa ja rakennuslupahakemus, joka jätettiin 2008 palautettiin 2013 KHO päätöksellä Espoon rakennuslautakunnan uudelleen käsittelyyn rakennusluvan myöntämiseksi. Pääkysymys KHO:ssa oli se, että hallinnanjakosopimus hyväksyttiin osoittamaan rakennuspaikan omistajien suostumus vaikka osa osaomistajista ei olisi halunnut myöntää toiselle rakennuslupaa.
Oikeuskäytäntö
KHO:2013:43
Vuosikirjanumero KHO:2013:43
Antopäivä 13.3.2013
Taltionumero 894
Diaarinumero 2941/1/11
Maankäyttö ja rakentaminen - Rakennusluvan hakeminen - Rakennuspaikan hallinta - Tontti - Yhteisomistus - Hallinnanjakosopimus - Suostumuksen peruuttaminen - Sopimuksen sitovuus
Rakennushankkeessa oli kysymys asuinrakennuksen rakentamisesta asemakaavan sitovan tonttijaon mukaiselle tontille. Rakennusluvan hakijana oli tontin yhteisomistaja. Rakennuslautakunta oli hylännyt rakennuslupahakemuksen, koska hakija ei hallinnut rakennuspaikkaa sen vuoksi, että tontin muut yhteisomistajat eivät olleet antaneet suostumusta luvan hakemiseen. Tontin muut yhteisomistajat olivat ennen rakennuslautakunnan päätöstä peruuttaneet suostumuksensa hankkeelle. Tontin hallinnan jakamisesta oli aikaisemmin tehty sopimus, joka oli kirjattu.
Asiassa oli ensin otettava kantaa siihen, voitiinko hallinnanjakosopimukselle ylipäätään antaa merkitystä arvioitaessa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla sitä, hallitseeko rakennusluvan hakija rakennuspaikkaa. Tämän jälkeen oli vielä arvioitava, voitiinko nyt kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta pitää riittävänä selvityksenä siitä, että rakennusluvan hakija hallitsi puheena olevaa rakennuspaikkaa mainitussa säännöksessä edellytetyllä tavalla.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että hallinnanjakosopimus voitiin ottaa huomioon rakennuspaikan hallintaa koskevana selvityksenä. Kun lisäksi otettiin huomioon hallinnanjakosopimuksen luonne pitkäaikaiseksi tarkoitettuna tontin maankäyttöä järjestävänä sopimuksena sekä muutoinkin asiakirjoista ilmenevät olosuhteet, tontin muiden yhteisomistajien yksipuolisella suostumuksen peruuttamisella ei ollut sellaista merkitystä, että rakennuslupahakemus olisi tästä syystä tullut hylätä.
Maankäyttö- ja rakennuslaki 131 § 1 momentti
Päätös, josta valitetaan
Helsingin hallinto-oikeus 7.9.2011 nro 11/0858/5
Asian taustaa
Espoon rakennusvalvontapäällikkö on 19.6.2008 (§ 2) tekemällään päätöksellä myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle rakennusluvan yksiasuntoisen, yksikerroksisen ja 108 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamiseen Espoon 13. kaupunginosan (Westend) korttelin 13043 tontille 7. Tontilla on ennestään yksiasuntoinen, 134 kerrosneliömetrin suuruinen asuinrakennus. Hanke on poikennut asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä, jonka mukaan alle 1 000 m2:n tonteille sallitaan enintään yksi asunto.
Espoon rakennuslautakunta on naapureiden DE:n ja EE:n ja Asunto Oy F:n oikaisuvaatimusten johdosta 25.9.2008 (§ 15) tekemällään päätöksellä palauttanut asian valmisteltavaksi sekä kehottanut hakijaa hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen.
Espoon kaupunkisuunnittelupäällikkö on julkipanon jälkeen 27.4.2009 antamallaan päätöksellä (lupatunnus 2008-1930) myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle luvan poiketa asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä edellä mainitun asuinrakennuksen rakentamiseksi. Päätöksen mukaan rakennus ja pihajärjestelyt tulee sovittaa ympäristön olosuhteisiin sopivasti. Päätöksen perustelujen mukaan asemakaavan vaatimusten mukaiset neljä autopaikkaa tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle. Päätös on voimassa yhden vuoden päätöksen antopäivästä lukien.
Helsingin hallinto-oikeus on 20.1.2010 antamallaan päätöksellä numero 10/0028/5 hylännyt naapureiden DE:n ja EE:n ja Asunto Oy F:n valitukset poikkeamisasiaa koskevasta kaupunkisuunnittelupäällikön päätöksestä. Hallinto-oikeus on pidentänyt poikkeamispäätöksen voimassaoloajan päättyväksi vuoden kuluttua hallinto-oikeuden päätöksen antopäivästä.
Korkein hallinto-oikeus on 9.11.2010 antamallaan päätöksellä taltionumero 3167 hylännyt Asunto Oy F:n valituslupahakemuksen poikkeamisasiaa koskevasta hallinto-oikeuden päätöksestä.
Rakennuslautakunnan päätös, jota muutoksenhaku koskee
Espoon rakennuslautakunta on AA:n rakennuslautakuntaan 22.12.2010 toimittaman kirjelmän johdosta käsitellyt puheena olevan rakennuslupa-asian uudelleen ja 20.1.2011 (§ 9) tekemällään ja julkipanon jälkeen 26.1.2011 antamallaan päätöksellä maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla hylännyt hakemuksen, koska kaikilta kiinteistön omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen. Luvan hakijoina olleet BB ja CB, jotka omistavat osan kiinteistöstä, ovat 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa.
Käsittely hallinto-oikeudessa
AA on valituksessaan hallinto-oikeudessa vaatinut, että rakennuslautakunnan päätös, jolla rakennuslupahakemus on hylätty, kumotaan ja asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Lisäksi AA on vaatinut, että Espoon kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa laillisine korkoineen. AA on esittänyt vaatimustensa tueksi muun ohella seuraavaa:
Hakemus on hylätty, koska kiinteistön kaikilta omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen. Päätöksen mukaan muilta osin luvan myöntämisen oikeudelliset edellytykset täyttyvät.
Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 108 kerrosneliömetriä. Rakennushankkeen toteutuessa koko rakennusoikeus tulisi käytetyksi. Rakennuspaikka on myyty AA:lle siten, että kaupan kohteena oli ollut määräosa koko tontista. AA on hallinnanjakosopimuksen 27.8.2003 perusteella oikeutettu hallitsemaan tontinosaa 2. Hallinnanjakosopimus on kirjattu. Hallinnanjakosopimuksen mukaan sopimus sitoo myös tontinosien uusia omistajia ja osapuolet ovat tietoisia siitä, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä.
Turun hallinto-oikeus on vastaavanlaista tapausta koskevassa ratkaisussaan 19.11.2009 katsonut rakennuspaikan hallintavaatimuksen täyttyneen maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla, vaikka yksi tontin osaomistaja oli vastustanut rakennusluvan myöntämistä. Mainitun päätöksen mukaan rakennushanke ei edellyttänyt tontin muiden osaomistajien suostumusta.
Kun otetaan huomioon kiinteistörekisteriin kirjatun hallinnanjakosopimuksen sisältö ja se, että rakennushanke ei ylitä hallinnanjakosopimuksen mukaiselle rakennuspaikalle määriteltyä rakennusoikeutta, luvanhakija on osoittanut hallitsevansa kyseistä rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Rakennushanke ei siten edellytä tontin muiden osaomistajien suostumusta.
BB ja CB ovat antaneet suostumuksensa lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittamassaan hallinnanjakosopimuksessa, josta ilmenee osapuolten tietoisuus käyttämättä olevan rakennusoikeuden määrästä ja siitä, että tontille tullaan rakentamaan. Sopimuksessa on määritelty verrattain tarkasti tulevaa tontinosalle 2 sijoittuvaa rakentamista koskevat seikat, kuten rakennuksen sijoittuminen ja lattiatasojen pinta-alat. BB:n ja CB:n voidaan katsoa sopimuksen allekirjoittaessaan hyväksyneen rakennushankkeen peruuttamattomasti. Lisäksi BB ja CB toimittivat rakennuslupa-asian ensi vaiheessa valtakirjan rakennusluvan hakemiseksi. Valtakirjan peruuttamiselle ei ole ollut mitään asiaperustetta.
Espoon rakennuslautakunta on antanut lausunnon, jossa se on esittänyt, että valitus hylätään. Lisäksi lautakunta on lausunut muun ohella seuraavaa:
Asemakaava-alueella maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaisella rakennuspaikalla tarkoitetaan tonttia. Hallinnanjakosopimuksilla ei voida muodostaa rakennuspaikkoja asemakaava-alueella. AA hallitsee hallinnanjakosopimuksessa määrätyin ehdoin vain osaa yhteisomistuksessa olevasta rakennuspaikasta eli tontista 49-13-43-7.
Hallinnanjakosopimuksessa on esitetty rakentamissuunnitelmia tontille 7 muun muassa mahdollisen rakennuksen sijoittumisesta ja lattiakorosta sekä jäljellä oleva rakennusoikeus. Sopimuksessa ei ole sovittu tulevasta rakentamisesta pääpiirustustarkkuudella. Hallinnanjakosopimuksessa ei ole yksiselitteisesti oikeutettu osapuolia hakemaan rakennuslupaa ilman osapuolen erillistä suostumusta. Rakennusluvan hakemiseen ei myöskään ole saatu eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 5 §:n mukaista oikeuden lupaa.
Rakennusvalvontaviranomainen tutkii, täyttyvätkö maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset rakennusluvan myöntämisen edellytykset. Sen tehtäviin ei voida lukea yleisen alioikeuden toimivaltaan kuuluvien sopimusten sopimusehtojen tulkintariitojen ratkaisua. Lupakäsittelyssä ei ole voitu varmistua siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla ja että tontin kaikki osaomistajat olisivat antaneet suostumuksensa luvan hakemiselle.
BB ja CB ovat antaneet selityksen, jossa he ovat vaatineet, että valitus hylätään ja AA velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. BB ja CB ovat lausuneet muun ohella seuraavaa:
Hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa liitekartassa tontinosalla 2 näkyvälle rakennukselle oli olemassa lainvoimainen rakennuslupa, joka on sittemmin rauennut. Tämän vuoksi hallinnanjakosopimusta ei voida tulkita siten, että BB ja CB olisivat antaneet suostumuksensa jotakin uutta lupaa vaativalle rakentamiselle. Sopimusta tehtäessä sovittiin tontin eri osien hallintaoikeusalueet ja toisaalta yhteinen hallinta-alue, jolle sovittiin muun muassa ajotiekäyttö, pysäköintipaikat ja kunnallistekniikan sijoittelu. Sopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevien rakennuslupaehtojen perusteella tontinosalle 2 sijoittuva rakennus täytti hallinnanjakosopimuksen mukaiset ehdot hallinta-aluejakojen mukaisesti. Rakennusluvan rauettua AA on hakenut uutta rakennuslupaa, jonka edellytykseksi asetettiin poikkeamispäätöksen saaminen.
Lainvoimaisessa poikkeamispäätöksessä on todettu, että tontille tulee järjestää asemakaavan vaatimusten mukaisesti yhteensä neljä autopaikkaa, jotka tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle. Mainittu ehto ei voi suunnitellun uudisrakennuksen osalta toteutua siten, että autot voitaisiin kääntää loukkaamatta BB:n ja CB:n hallinta-aluetta. AA:n rakennushanketta ei voida toteuttaa noudattaen hallinnanjakosopimuksessa sovittuja hallinta-aluejakoja. Tämän vuoksi BB ja CB ovat peruuttaneet valtuutuksensa rakennusluvan hakemiselle hyväksyttävällä asiaperusteella.
AA on antanut vastaselityksen.
BB ja CB ovat vielä omasta aloitteestaan toimittaneet hallinto-oikeuteen lausuman AA:n vastaselityksen johdosta. Lausuma on lähetetty AA:lle tiedoksi.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt AA:n valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä sekä AA:n ja BB:n ja CB:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Sovellettavat säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Saman pykälän 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöskään myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupaa haetaan kirjallisesti. Hakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa, sekä rakennuksen pääpiirustukset, jotka suunnittelija varmentaa nimikirjoituksellaan. Hakijalta voidaan tarvittaessa edellyttää muutakin hakemuksen ratkaisemiseksi tarpeellista selvitystä.
Tosiseikat
Kiinteistötietojärjestelmän mukaan Espoon 13. kaupunginosassa (Westend) korttelissa 13043 sijaitsevalle tontille 7 on merkitty lainhuuto määräosin seuraavasti: 537/1938 CB, 537/1938 BB ja 864/1938 AA. Tontin pinta-ala on 969 neliömetriä ja sillä sijaitsee entuudestaan yksiasuntoinen, 134 kerrosneliömetrin suuruinen asuinrakennus.
Kiinteistötietojärjestelmässä on tonttia 7 koskevaan kiinnitysrekisteriotteeseen kirjattu muuna erityisenä oikeutena hallinnanjakosopimus 24.7.2003, joiden haltijoina ovat BB ja CB ja sittemmin AA. Hallinnanjakosopimusta on täydennetty 27.8.2003. Asiakirjoihin liitetyssä hallinnanjakosopimuksessa 27.8.2003 ja sen liitekartoissa on esitetty tontinosa 1, tontinosa 2 sekä yhteiskäyttöön varattu tontinosa 3.
Rakennusvalvontapäällikkö oli päätöksellään 19.6.2008 myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle, jotka olivat antaneet 10.2.2008 päivätyn valtakirjan rakennuslupahakemusta varten, rakennusluvan asuinrakennuksen rakentamiseen. Rakennuslautakunta oli oikaisuvaatimuksia käsitellessään 25.9.2008 päättänyt palauttaa asian valmisteltavaksi ja kehottanut hakijoita hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen, koska alle 1 000 m2:n tonteille sallitaan enintään yksi asunto.
Hankkeelle oli myönnetty kaupunkisuunnittelupäällikön 27.4.2009 tekemällä päätöksellä poikkeamislupa asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä. Poikkeamispäätöksen mukaan tontille tulee järjestää autopaikkoja asemakaavan vaatimusten mukaisesti yhteensä 4 autopaikkaa, jotka tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle.
Poikkeamisluvasta tehdyn valituslupahakemuksen hylkäämistä koskevan korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen 9.11.2010 jälkeen ovat rakennusluvan hakijoina olleet CB ja BB 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa. AA on 22.12.2010 rakennusvalvontakeskukseen toimittamallaan kirjeellä vaatinut rakennusluvan myöntämistä.
Asian oikeudellinen arviointi
Rakennuslupahakemusta 20.1.2011 rakennuslautakunnassa käsiteltäessä tontin nro 7 kaikilta omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen sen jälkeen, kun kiinteistön osaomistajat BB ja CB ovat 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa.
Hallinto-oikeus toteaa, että hallinnanjakosopimuksessa ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta. Lisäksi kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentti, hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen kiinteistörekisteriin ei myöskään ole poistanut vaatimusta tontin kaikkien omistajien suostumuksesta rakennusluvan hakemiseen.
Koska rakennusluvan hakija AA ei ole hallinnut rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla, luvan myöntämiseen ei ole ollut edellytyksiä. Tämän vuoksi rakennuslautakunnan päätöstä ei ole syytä muuttaa.
Asian näin päättyessä ei AA:lle tule maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Asian laatuun nähden ei ole pidettävä kohtuuttomana, että CB ja BB joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.
Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet
Perusteluissa mainitut
Hallintolainkäyttölaki 74 §
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Liisa Heikkilä, Sirpa Tammisalo ja Jaana Moilanen.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
AA on pyytänyt, että hänelle myönnetään lupa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä. Valituksessaan hän on vaatinut, että hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Lisäksi AA on vaatinut, että Espoon kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.
AA on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:
Samasta asiasta eli siitä, voiko tontin yhteisomistaja estää hallinnanjakosopimuksesta riippumatta rakentamisen, on olemassa kaksi erisuuntaista hallinto-oikeuden ratkaisua. Valituksenalainen Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu ja Turun hallinto-oikeuden 19.11.2009 antama päätös nro 09/0408/1 ovat keskenään ristiriitaisia. Asialla on AA:lle erittäin suuri taloudellinen merkitys.
AA on 7.9.2007 ostanut kysymyksessä olevan tontin määräosan ja hän on 23.8.2003 päivätyn hallinnanjakosopimuksen perusteella oikeutettu hallitsemaan sopimuksen liitekarttaan merkittyä tontinosaa 2. Hallinnanjakosopimus on kirjattu maakaaren 14 luvun 3 §:n tarkoittamalla tavalla ja se sitoo myös tontinosan mahdollisia uusia omistajia. Lisäksi hallinnanjakosopimuksen mukaan osapuolet ovat tietoisia siitä, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä.
Kun otetaan huomioon kirjatun hallinnanjakosopimuksen sisältö ja se, ettei rakennushanke ylitä hallinnanjakosopimuksen mukaiselle rakennuspaikalle määriteltyä rakennusoikeutta, sekä se, että muilta osin rakennusluvan myöntämisen oikeudelliset edellytykset täyttyvät, luvanhakija on osoittanut hallitsevansa kyseistä rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyllä tavalla. Rakennushanke ei siten edellytä tontin muiden osaomistajien suostumusta.
BB ja CB ovat antaneet pysyvän suostumuksen lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittamassaan hallinnanjakosopimuksessa, josta ilmenee muun ohella osapuolten tietoisuus tontilla olevan yhä käyttämättömän rakennusoikeuden määrästä sekä tulevasta rakennushankkeesta. Hallinnanjakosopimuksessa on määritelty verrattain tarkasti tontinosalle 2 sijoittuvaa rakentamista koskevat seikat, minkä johdosta on katsottava, että myös BB ja CB ovat hyväksyneet rakennushankkeen allekirjoittamalla kyseisen hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimukseen liitetty karttaliite yksilöi rakentamisen huomattavasti tarkemmin kuin avoin asianajovaltakirja, jollaisia lupahakemuksiin tyypillisesti liitetään.
Hallinto-oikeus on sivuuttanut sen, että BB:n ja CB:n hyväksymässä ja allekirjoittamassa hallinnanjakosopimuksen karttaliitteessä oli yksilöity rakennuslupahakemusta vastaava rakennus, jonka rakentamisen BB ja CB hyväksyivät allekirjoittaessaan sopimuksen.
Lisäksi on otettava huomioon, että BB ja CB ovat rakennuslupa-asian ensi vaiheessa toimittaneet lupaviranomaiselle valtakirjan rakennusluvan hakemiseksi. Valtuutuksen peruuttamiselle ei ole ollut asiaperustetta. BB:n ja CB:n mukaan poikkeamispäätöksessä asetettu ehto, joka koskee autopaikoitusta, ei toteutuisi suunnitellun rakennuksen osalta. Kysymyksessä on kuitenkin vähäisiä sisätilamuutoksia lukuun ottamatta samanlainen rakennus kuin se, jonka osalta heillä ei aikaisemmin ollut huomautettavaa. Hakemuksen mukainen rakentaminen täyttää hallinnanjakosopimuksen mukaiset ehdot hallinta-aluejakojen mukaisesti.
Espoon rakennuslautakunta on antanut selityksen, jossa se on viitannut päätökseensä ja hallinto-oikeudessa esittämäänsä sekä lausunut muun ohella seuraavaa:
Valitus on hylättävä. Asiassa ei ole sitä käsiteltäessä tapahtunut viranomaisen virhettä, eikä AA ole muutoinkaan osoittanut perustetta, jonka mukaan olisi kohtuutonta, että hän vastaisi omista oikeudenkäyntikuluistaan.
BB ja CB ovat antaneet selityksen, jossa he ovat vaatineet, että AA velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen. BB ja CB ovat selityksessään viitanneet asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausuneet lisäksi muun ohella seuraavaa:
Mikäli AA:lle myönnetään asiassa valituslupa, valitus on hylättävä.
Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa AA:n hallitsemalle tontin osalle ei ole osoitettu rakennuspaikkaa. Tilanne ei siten vastaa valituksessa viitattua Turun hallinto-oikeuden päätöstä, jossa määräosa muodosti rakennuspaikan, johon luvanhakijalla hallinnanjakosopimuksen mukaan oli yksinomainen hallintaoikeus.
Kauppakirjassa, jolla AA on ostanut tontin määräosan, ei mainita, että määräosa muodostaisi rakennuspaikan. AA on ostanut määräosan varmistamatta etukäteen, onko määräosalle mahdollista rakentaa.
BB ja CB eivät ole antaneet suostumustaan lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittaessaan hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa sopimuksen liitekartassa tontinosalle 2 näkyvälle rakennukselle oli olemassa lainvoimainen rakennuslupa, joka sittemmin on rauennut.
Hallinnanjakosopimuksessa ei ole mainittu mitään siitä, että BB ja CB olisivat velvollisia antamaan suostumuksensa myöhemmin haettaville uusille rakennusluville. Hallinnanjakosopimuksessa ei ole mainittu mitään myöskään siitä, että AA:lla olisi tuon sopimuksen perusteella oikeus hakea uusia rakennuslupia.
Rakennushanketta ei voida toteuttaa hallinnanjakosopimuksessa sovittuja hallinta-aluejakoja noudattaen. Poikkeamispäätöksessä mainittua autopaikkojen kääntämistä koskevaa ehtoa ei voida toteuttaa loukkaamatta BB:n ja CB:n hallinta-aluetta. Tämän vuoksi BB ja CB ovat peruuttaneet valtuutuksensa rakennusluvan hakemiselle.
AA on antanut vastaselityksen, jossa hän on lausunut muun ohella seuraavaa:
Rakentamismahdollisuus on ollut keskeinen osa hallinnanjakosopimusta ja sen toteutumista on kiinteistönkaupassa pidetty kauppahintakin huomioon ottaen myyjän ja ostajan kesken selvänä. Poikkeamispäätös on lainvoimainen. BB:n ja CB:n väite siitä, että hallinnanjakosopimukseen sisältyvä suostumus rakentamiseen ei olisi pysyvä, on vastoin sopimuksen tarkoitusta. Tontin määräosa käy AA:lle tarpeettomaksi ja lähes arvottomaksi, jos sille ei saa rakentaa.
Valtuutuksen peruuttamiselle ei ole ollut perusteita. Rakennuslupaviranomainen ei myönnä rakennuslupaa, jos rakentaminen ei täyttäisi poikkeamiselle asetettuja ehtoja. Rakentaminen ei estä autojen kääntämistä tontilla.
AA on toimittanut korkeimpaan hallinto-oikeuteen lisäselvityksenä Helsingin hovioikeuden 13.1.2012 antaman päätöksen numero 61. Päätöksellään hovioikeus on AA:n valituksesta hylännyt BB:n ja CB:n yhteisomistuslain 5 §:n nojalla tekemän hakemuksen BB:n ja CB:n oikeuttamiseksi saada hakea rakennuslupaa heidän yhdessä AA:n kanssa omistamallaan kiinteistöllä 49-13-43-7 sijaitsevan asuinrakennuksen purkamista ja uudisrakennuksen rakentamista varten ilman AA:n suostumusta. Hovioikeus on viitannut nyt kysymyksessä olevaan hallinnanjakosopimukseen ja katsonut, että BB ja CB ovat sopimuksen perusteella oikeutettuja hakemaan puheena olevaa rakennuslupaa ilman AA:n suostumusta. Tämän johdosta hovioikeus on katsonut, ettei rakennusluvan hakeminen näissä oloissa ole sellainen yhteisomistuslain 5 §:ssä tarkoitettu toimenpide, jolla saattaa olla olennainen vaikutus yhteisomistajan oikeuksiin ja johon tarvitaan oikeuden lupa, mikäli yhteisomistaja ei toimenpiteeseen suostu. Asian oikeudellinen epäselvyys huomioon ottaen asianosaiset ovat saaneet pitää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n nojalla oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.
BB:lle ja CB:lle on lähetetty AA:n toimittama lisäselvitys ja vastaselitys tiedoksi.
Merkitään, että korkeimpaan hallinto-oikeuteen viran puolesta hankitun selvityksen mukaan BB ja CB ovat hakeneet valituslupaa korkeimmalta oikeudelta (S 2012/192) edellä mainittuun hovioikeuden päätökseen, minkä johdosta hovioikeuden ratkaisu ei ole lainvoimainen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
1. Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian. Helsingin hallinto-oikeuden ja Espoon rakennuslautakunnan päätökset kumotaan. Asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.
2. AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.
3. BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta jätetään tutkimatta hallinto-oikeuden osalta ja hylätään korkeimman hallinto-oikeuden osalta.
Perustelut
1 Pääasiaratkaisu
1.1 Sovellettavat maankäyttö- ja rakennuslain säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 1 momentin mukaan asemakaava-alueella rakennuspaikan sopivuus ratkaistaan asemakaavassa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 78 §:n 1 momentin mukaan rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Pykälän 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupahakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa.
Maankäyttö- ja rakennuslailla, joka on tullut voimaan 1.1.2000, on kumottu rakennuslaki (370/1958) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen. Rakennuslainsäädännön uudistamista koskevan hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa 131 §:n kohdalla todetaan, että rakennusluvan hakemista koskevat säännökset vastaisivat periaatteeltaan voimassa olevia säännöksiä.
1.2 Asian käsittelyvaiheet ja kysymyksenasettelu
Rakennushankkeessa on kysymys asuinrakennuksen rakentamisesta asemakaavassa osoitetulle sitovan tonttijaon mukaiselle tontille. Rakennusluvan hakijana on yksi tontin yhteisomistajista.
Rakennuslautakunta on hylännyt rakennuslupahakemuksen. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan hakija ei ole hallinnut rakennuspaikkaa, koska tontin muut yhteisomistajat eivät ole antaneet suostumusta luvan hakemiseen. Tontin muut yhteisomistajat olivat ennen rakennuslautakunnan päätöstä peruuttaneet suostumuksensa hankkeelle. Tontin hallinnan jakamisesta on aikaisemmin tehty sopimus, joka on kirjattu. Tähän sopimukseen liittyen rakennuslautakunta on selityksessään hallinto-oikeudelle katsonut, että sen toimivaltaan ei kuulu sopimuksen tulkinta.
Hallinto-oikeus on hylännyt rakennusluvan hakijan valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä. Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan tonttia koskevaa hallinnanjakosopimusta ei voida pitää riittävänä osoituksena rakennuspaikan hallinnasta, koska siinä ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta.
Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on rakennusluvan hakijan valituksesta ratkaistava, onko hän rakennuslupaa hakiessaan hallinnut rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.
Asiassa on ensin otettava kantaa siihen, voidaanko hallinnanjakosopimukselle ylipäätään antaa merkitystä arvioitaessa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla sitä, hallitseeko rakennusluvan hakija rakennuspaikkaa.
Tämän jälkeen on mahdollisesti vielä arvioitava, voidaanko nyt kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta pitää riittävänä selvityksenä siitä, että rakennusluvan hakija on hallinnut puheena olevaa rakennuspaikkaa mainitussa säännöksessä edellytetyllä tavalla. Asiaan liittyvien tosiseikkojen ja asiassa esitettyjen näkökohtien johdosta on tällöin otettava kantaa rakennuspaikan alueelliseen ulottuvuuteen, hallinnanjakosopimuksen sisältöön rakennushankkeeseen verrattuna ja hallinnanjakosopimuksen sitovuuteen yhteisomistajien välisessä suhteessa.
1.3 Tosiseikat
1.3.1 Hallinnanjakosopimus
Kysymyksessä olevan Espoon kaupungin Westendin kaupunginosan korttelin 13043 tontin 7 silloiset yhteisomistajat GH ja HH sekä BB ja CB ovat 27.8.2003 allekirjoittaneet tontin hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimus on korvannut samojen osapuolien välillä 24.7.2003 allekirjoitetun hallinnanjakosopimuksen.
Edellä mainitussa 27.8.2003 allekirjoitetussa sopimuksessa todetaan, että sen liitteenä ovat kartat (1, 2 ja 3), joista käyvät selville tontinosien 1 ja 2 hallinta-alat sekä yhteiskäyttöön varatun tontinosan 3 hallinta-ala. Sopimuksen mukaan osapuolet ovat tietoisia, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä ja 108 kerrosneliömetriä kellarille, jotka tullaan rakentamaan. Sopimuksen mukaan käyttämätön rakennusoikeus näkyy tontinosaa 2 koskevassa kartassa 2, josta ilmenee myös tontinosan hallinta-alue kokonaisuudessaan. Edelleen sopimuksessa todetaan, että tämä aiheuttaa kulkuväylän, autopaikan, vesi-, sähkö- ja viemäriliittymien sekä sadevesien osalta kaivamista ja edellä mainittujen johtojen sijoittamista kartasta 3 ilmenevälle tontinosalle 3. Sopimuksen mukaan kartalla 3 oleva alue on yhteistä rasitealuetta tontinosille 1 ja 2.
Edelleen sopimuksessa on sen voimassaolon osalta sovittu, että sopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Sopimuksen mukaan se tulee näin sitomaan myös tontinosien mahdollisia uusia omistajia. Osapuolet ovat sopimuksessa sitoutuneet ottamaan sopimuksen liitteeksi mahdollisesti uusille omistajille tehtävään luovutuskirjaan. Sopimuksen mukaan muutokset siihen tehdään erikseen kirjallisesti ja kirjataan käräjäoikeudessa.
Kiinteistötietojärjestelmästä ilmenee, että hallinnanjakosopimus 24.7.2003 ja sen korvannut hallinnanjakosopimus 27.8.2003 on kirjattu maakaaren 14 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Ensimmäinen kirjaamismerkintä on tehty 29.7.2003.
1.3.2 Rakennushanke ja sen vireilletulo
Hallinnanjakosopimuksen allekirjoittaneet GH ja HH ovat myyneet omistamansa määräosat (864/1938) tontista 7 AA:lle 7.9.2007. Kauppahinta on ollut 200 000 euroa. AA:n määräosalle tontista 7 on myönnetty lainhuuto 27.9.2007.
AA on 15.4.2008 hakenut rakennuslupaa yksiasuntoisen, yksikerroksisen ja kerrosalaltaan 108 neliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamiseen puheena olevalle tontille 7. Rakennuslupahakemuksen mukaan rakennus tulisi sijoittumaan edellä mainitun hallinnanjakosopimuksen mukaiselle tontinosalle 2.
Espoon rakennuslautakunta on 25.9.2009 antamallaan päätöksellä palauttanut rakennuslupa-asian valmisteltavaksi ja kehottanut hakijaa hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen.
1.3.3 Asemakaava ja poikkeamispäätös
Alueella on voimassa ympäristöministeriön vuonna 1993 vahvistama asemakaava (Westend II). Kysymyksessä oleva tontti 7 sijaitsee erillispientalojen korttelialueella 13043 (AO), jolla tehokkuusluku on e=0,25. Kaavamääräyksen mukaan alle 1 000 neliömetrin suuruisille tonteille sallitaan enintään yksi asunto. Kaavamääräyksen mukaan AO-korttelialueella on rakennettava kaksi autopaikkaa asuntoa kohti.
Tontin 7 pinta-ala on 969 neliömetriä. Tontilla on BB:n ja CB:n omistama asuinrakennus. Espoon kaupunkisuunnittelupäällikkö on 27.4.2009 myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle tontin 7 yhteisomistajina AA:n rakennushanketta varten poikkeuksen asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä. Päätöksen mukaan rakennus ja pihajärjestelyt tulee sovittaa ympäristön olosuhteisiin sopivasti. Päätöksen perustelujen mukaan asemakaavan vaatimusten mukaiset neljä autopaikkaa tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle.
Kaupunkisuunnittelupäällikön päätös on lainvoimainen ja se on ollut voimassa 20.1.2011 asti. Poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on siten tullut hakea viimeistään tuolloin.
1.3.4 Rakennusluvan jatkokäsittely ja BB:n ja CB:n peruutusilmoitus
AA on 22.12.2010 toimittanut rakennuslautakunnalle kirjelmän, jossa on pyydetty rakennuslupa-asian käsittelemistä uudelleen.
Espoon rakennuslautakunta on 20.1.2011 tekemällään ja julkipanon jälkeen 26.1.2011 antamallaan päätöksellä hylännyt AA:n rakennuslupahakemuksen, koska kaikilta kiinteistön omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen.
Asiakirjoista ilmenee, että BB ja CB olivat 23.11.2010 ilmoittaneet kirjallisesti peruuttavansa valtakirjansa rakennushankkeelle. BB:n ja CB:n mukaan heillä on ollut tähän oikeus, koska hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa liitekartassa tontinosalle 2 merkitylle rakennukselle oli lainvoimainen rakennuslupa, joka on sittemmin rauennut. BB:n ja CB:n mukaan he eivät olleet antaneet sopimuksessa suostumusta uutta lupaa vaativalle rakentamiselle. Lisäksi BB ja CB ovat katsoneet, että AA:n rakennushanketta ei voida poikkeamispäätöksen ehto huomioon ottaen toteuttaa noudattaen hallinnanjakosopimuksen mukaisia hallinta-aluejakoja.
1.4 Oikeuskäytäntöä
1.4.1 Rakennuspaikan hallinta rakennusluvan yleisenä edellytyksenä
Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan määräosan omistaja ei hallitse mitään tiettyä osaa rakennuspaikasta niin, että rakennuslupa voitaisiin myöntää pelkästään yhteisomistajan aseman perusteella. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen (KHO 1969-II-107) mukaan lupaa ulkorakennusten muuttamiseen asunnoiksi ei voitu myöntää tontin yhdelle osaomistajalle, koska toiset osaomistajat olivat vastustaneet luvan myöntämistä (ks. myös KHO 1975-A-II-55).
Toisensuuntainen oli korkeimman hallinto-oikeuden 15.9.1975 antama päätös taltionumero 3463, joka koski rakentamista yhteiselle vesijättöalueelle. Kun venevajan rakentamisen osittain tilan kohdalla rakennuspaikan edustalla olevalle jakokunnan yhteiselle vesijättöalueelle ja osittain vesialueelle, joihin hakijan omistamalla tilalla oli osuus, ei katsottu loukkaavan jakamattoman alueen muiden omistajien etua tai oikeutta eikä myöskään aiheuttavan heille haittaa tai häiriötä, rakennuspaikan hallinnan osalta ei ollut estettä rakennusluvan myöntämiseen.
Omistus- tai muita yksityisoikeudellisia oikeussuhteita ei kuitenkaan ratkaista lopullisesti hallintoluvalla. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hakemukset, joissa on vaadittu lainvoiman saaneen rakennusluvan purkamista tai poistamista omistus- tai hallintaoikeuden puuttumisen tai tuollaisen oikeuden riitaisuuden perusteella, on hylätty. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden 31.3.2004 antamassa päätöksessä taltionumero 728 lausuttiin, että rakennusluvan myöntämisellä ei ole oikeudellisesti sitovasti ratkaistu eikä ole voitukaan ratkaista kysymystä siitä, voidaanko rakennusluvassa tarkoitettu talousrakennus sijoittaa puheena olevalle tilalle. Kun hakemuksen tueksi ei ollut esitetty sellaisia syitä, joiden johdosta siihen voitaisiin suostua, korkein hallinto-oikeus, ottaen huomioon hallintolainkäyttölain 63 §:n, hylkäsi hakemuksen (ks. myös KHO 1972-A-II-81 ja KHO 1977-A-II-59).
1.4.2 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus rakennuslupaharkinnassa
Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä (KHO 1984-A-II-66) rakennuslupaa lomarakennuksen rakentamiseen määräosin omistetun tilan määräalalle ei voitu myöntää, koska hakija ei ollut esittänyt selvitystä siitä, että hän hallitsi rakennuspaikkaa. Päätöksestä ilmenee, että rakennuspaikan hallintaa ei voitu perustaa hakijalle siirrettyyn kirjalliseen vuokrasopimukseen, koska sopimusta tehtäessä määräosa tilasta oli jo siirtynyt uudelle omistajalle, joka ei ollut sopimuksessa osapuolena. Vuokrasopimus ei näin ollen sitonut uutta omistajaa, joka vastusti rakennusluvan myöntämistä. Aikaisemmin tehty suullinen vuokrasopimus ei kiinnittämättömänä myöskään sitonut uutta omistajaa.
Korkeimman hallinto-oikeuden 25.10.1985 antama päätös taltionumero 4779 koski tilannetta, jossa A omisti tontista puolet ja B:n puolisot puolet. Tontti oli 1940-luvulta lähtien ollut jaettuna aidalla kahteen osaan, joista kummallakin oli asuinrakennukset. B:n puolisoilla oli hallinnassaan tontin toisella puoliskolla oleva asuinrakennus. B:n puolisoiden oli katsottava hallitsevan mainittua asuinrakennusta sillä tavoin, että rakennuslautakunta oli voinut myöntää heille luvan julkisivu- ja väliseinämuutoksiin rakennuksessa ilman A:n suostumusta.
Korkeimman hallinto-oikeuden 26.4.1991 antamassa päätöksessä taltionumero 1429 rakennuslautakunta oli myöntänyt yhtiö A:lle rakennusluvan liikerakennuksen rakentamiseen rakennuskaavan mukaiselle rakennuspaikalle, joka sijaitsi tilalla RN:o 8:522. Lääninoikeus oli kumonnut rakennuslautakunnan päätöksen. Korkein hallinto-oikeus totesi päätöslauselmassaan, että tilan RN:o 8:522 omistivat yhtiö B ja yhtiö A. Yhtiöille 22.2.1985 myönnetyn lainhuudon mukaan kummallekin yhtiölle kuului puolet tilasta. Yhtiö B:n, joka oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984, toimialana oli yhtiöjärjestyksen mukaan hallita puolta tilasta ja tilalle rakennettavaa asuinrakennusta. Tilan toisen puolen omisti lainhuudon mukaan yhtiö A, joka niin ikään oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984 ja jonka toimialana oli hallita puolta tilasta ja sille rakennettavaa liikerakennusta. Yhtiö C:lle oli rakennuttajana myönnetty 17.1.1985 rakennuslupa liikerakennuksen rakentamiseen mainitulle tilalle. Asuinrakennuksen rakennusluvan mukainen rakennus oli tarkoitettu tulemaan edellä kerrotun yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö B:n omistukseen ja liikerakennuksen rakennusluvassa tarkoitettu rakennus yhtiö A:n omistukseen. Luvat olivat saaneet lainvoiman. Yhtiö B:n asuinrakennus oli sittemmin rakennettu valmiiksi, mutta yhtiö A:n lupa oli rauennut.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että edellä kerrotussa menettelyssä kummankin yhtiön oli katsottava suostuneen toisen rakennushankkeeseen. Valituksenalaisella päätöksellä yhtiö A:lle oli myönnetty aikaisempaa rauennutta lupaa vastaava uusi lupa. Luvan raukeamisesta ei ollut seurannut, että yhtiöiden suostumukset toistensa rakennushankkeisiin olisivat peruuntuneet. Suostumus ei ollut peruuntunut myöskään yhtiö B:n osakkeiden omistussuhteissa tapahtuneiden muutosten johdosta. Näin ollen lupaa ei ollut haettu lääninoikeuden päätöksessä lausutuin tavoin ilman toisen yhteisomistajan suostumusta ja rakennuslautakunta oli voinut myöntää uuden luvan kuulematta enää yhtiö B:tä. Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus kumosi lääninoikeuden päätöksen ja saattoi rakennuslautakunnan päätöksen voimaan.
1.4.3 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus muissa tilanteissa
Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 1970-II-17) oli kysymyksessä tilanne, jossa kaupunkitontin määräosien omistajat hallitsivat tontinosien aikaisempien omistajien kesken tehdyn usean vuosikymmenen ajan noudatetun sopimuksen perusteella rajoiltaan määrättyjä tontinosia, joille aikanaan oli sallittu rakentaa uudisrakennus niin kuin rakennuskelpoiselle tontille. Kun olosuhteet tontinosien hallinnan ja käytön osalta olivat pysyneet olennaisesti muuttumattomina, yhteisomistussuhteen purkamista koskeva kanne hylättiin.
Korkeimman oikeuden ratkaisu (KKO 1992:82) koski kiinteistön yhteisomistusta. Kaksi asuinhuoneistoa käsittävän rakennuksen rakennuspaikan aikaisempien yhteisomistajien välillä oli ollut sovittuna, että asuinhuoneistojen hallinta oli jaettu yhteisomistajien kesken, mutta muut tilat sekä maapohja olivat yhteisessä hallinnassa. A:n puolisot olivat ostaessaan osuuden kiinteistöstä tarkoittaneet hankkia rakennuksen toisen asuinhuoneiston asunnokseen. Tästä voitiin päätellä heidän myöntyneen yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen kiinteistön ja siitä arvokkaimman osan muodostavan asuinrakennuksen hallinnasta. Tällaiseen sopimukseen oli sisältynyt, että yhteisomistajalla oli ollut mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta myymällä kiinteistönosuutensa, mutta ei vaatimalla koko kiinteistöä myytäväksi. A:n puolisoiden hakemus kiinteistön määräämisestä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten hylättiin.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 2010:35) oli kysymys paritalokiinteistön halkomisen edellytyksistä. Korkein oikeus lausui perusteluissaan muun ohella seuraavaa: "Halkomishakemuksen kohteena oleva kiinteistö on ollut yhteisomistajien asumiskäytössä vuosikymmenien ajan. Nimenomaista sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta ei ole tehty. Myös vakiintunut tosiasiallinen hallinnanjako voi sopijapuolten välillä suojata sovittua käyttötapaa ja muodostaa esteen yhteisomistussuhteen purkuvaatimusta vastaan. Koska tässä asiassa määräosien omistajat eivät ole sopineet kiinteistön hallinnanjaon pysyvyydestä tai sen lopettamisen ehdoista, ratkaisevaksi muodostuu asianosaisten tarkoitus. Hallinnanjako on koskenut kiinteistön alkuperäisten osaomistajien oman asumisen järjestämistä. Sopimuksen perusteena olleet olosuhteet ja tarkoitus ovat olennaisesti muuttuneet toisen määräosan omistajien kuoltua ja heidän hallinnassaan olleen asunnon jäätyä vaille käyttöä vakituisena asuntona. Kuolinpesien osakkailla on tämän vuoksi oikeus hakea kiinteistön halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi."
1.5 Oikeudellinen arviointi
Rakennuslupa on hallintolupa, jolla ratkaistaan, ovatko maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset rakennusluvan myöntämiseen olemassa. Rakennuspaikan hallinnan selvittäminen on osa tätä rakennuslupaharkintaa. Rakennusluvalla ei siten voida ratkaista omistus- tai hallintaoikeutta, kuten edellä kohdassa 1.4.1 selostetusta oikeuskäytännöstäkin ilmenee.
Rakennuspaikka tarkoittaa rakentamiseen käytettävää aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa rakennuspaikalla tarkoitetaan sekä sitovan tonttijaon mukaisia tontteja että muita rakennuspaikkoja. Asemakaavassa osoitetun sitovan tonttijaon alueella rakennuspaikka tarkoittaa edellä selostetut maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 1 momentti sekä 81 §:n 1 ja 3 momentti huomioon ottaen tonttijaon mukaista tonttia. AA omistaa tontista määräosan eikä hän siten yksinään hallitse koko rakennuspaikkaa.
Alueelle rakentaminen ei välttämättä edellytä alueen tai sen osankaan omistamista. Hakijan on kuitenkin vuokrasopimuksen tai muun selvityksen perusteella osoitettava, että hän hallitsee rakennuspaikkaa ja on sen perusteella oikeutettu rakentamaan. Rakennushankkeet ovat yksilöllisiä eikä maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa ole tästä syystä tarkemmin säädetty, millaista selvitystä on kulloinkin pidettävä riittävänä. Selvitysten riittävyys on arvioitava tapauskohtaisesti, minkä osoittaa myös edellä selostettu mainitun säännöksen soveltamista koskeva oikeuskäytäntö. Lainkohdassa edellytettynä selvityksenä rakennuspaikan hallinnasta voidaan siten ottaa huomioon myös yhteisomistajien kesken tehty hallinnanjakosopimus.
AA:n rakennushankkeessa on kysymys 108 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamisesta. Asemapiirroksen mukaan rakennus on suunniteltu sijoitettavaksi tontin 7 takaosaan katuun nähden. Vastaava alue on rajattu tonttia 7 koskevan hallinnanjakosopimuksen liitekartassa tontinosaksi 2. Tällä alueella on hallinnanjakosopimuksen mukaan käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä. AA:n rakennushanke vastaa siten tältäkin osin hallinnanjakosopimusta.
BB ja CB ovat esittäneet, että hankkeen edellyttämässä poikkeamispäätöksessä on asetettu sellainen autopaikkoja koskeva ehto, jota ei ole mahdollista toteuttaa hallinnanjakosopimuksen puitteissa. Kun otetaan huomioon, että hallinnanjakosopimuksessa on myös sovittu muun ohella kulkuväylän ja autopaikan vaatimasta yhteiskäyttöalueesta, sekä tätä aluetta eli tontinosaa 3 koskevasta karttaliitteestä ilmenevä selvitys, AA:n rakennushanketta ei ole pidettävä mainitulla BB:n ja CB:n esittämällä perusteella hallinnanjakosopimuksen tarkoituksen vastaisena. Hallinnanjakosopimuksen ei siten tälläkään perusteella voida katsoa sisältönsä puolesta poikkeavan rakennushankkeesta.
Hallinto-oikeuden päätöksen mukaan kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta ei voida pitää riittävänä osoituksena rakennuspaikan hallinnasta, koska siinä ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta. BB ja CB ovat vastaavasti viitanneet sittemmin rauenneeseen lupaan ja esittäneet, että he eivät olleet antaneet hallinnanjakosopimuksessa suostumusta uuden rakennusluvan hakemiseen. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että hallinnanjakosopimus, jonka sisältöä on selostettu edellä, on tehty muun ohella nyt kysymyksessä olevan rakennushankkeen mukaisen asuinrakennuksen rakentamista varten. Tätä osoittaa osaltaan myös kauppahinta, jolla hallinnanjakosopimuksen allekirjoittaneet GH ja HH ovat myyneet osuutensa tontista AA:lle. Sopimuksessa ei ole mainintaa tuolloin mahdollisesti voimassa olleesta luvasta. Sen sijaan sopimuksessa todetaan, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tässä tilanteessa sopimuksen on katsottava sisältäneen osapuolten suostumuksen rakennusluvan hakemiseen. Aikaisemmin mahdollisesti myönnetyn rakennusluvan raukeaminen ei anna aihetta arvioida sopimukseen sisältyneen suostumuksen merkitystä toisin.
BB ja CB ovat sen jälkeen, kun AA:n rakennushanketta varten on myönnetty poikkeaminen asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä, ilmoittaneet peruuttavansa valtakirjansa eli tontin yhteisomistajina aikanaan antamansa erillisen suostumuksen AA:n rakennushankkeelle.
Tilanteessa, jossa rakennuspaikka on yhteisomistuksessa, rakennusluvan myöntäminen edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien yhteisomistajien suostumusta rakennushankkeeseen. Tämä on selvää jo maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin sanamuodon ja tarkoituksen perusteella. Myös oikeuskäytäntö on tässä suhteessa yksiselitteistä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajien suostumus hankkeelle näyttäisi siten BB:n ja CB:n suostumuksen peruutuksen johdosta puuttuvan. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa on kuitenkin vielä erikseen arvioitava, mikä oikeudellinen merkitys tällaisella suostumuksen yksipuolisella peruuttamisella on tilanteessa, jossa rakennuspaikan osalta on tehty hallinnanjakosopimus. Lisäksi asiassa on mahdollisesti vielä otettava kantaa sopimuksen kirjaamisen merkitykseen sen sitovuuden kannalta.
Tontin 7 hallinnanjakosopimuksen sisältöä on selostettu edellä kohdassa 1.3.1. Sopimuksen mukaan se tulee kirjaamisen jälkeen sitomaan myös tontin osien mahdollisia uusia omistajia. Edelleen sopimuksessa on todettu, että siihen tehtävät muutokset tehdään erikseen kirjallisesti ja kirjataan käräjäoikeudessa. Samasta kohdasta myös ilmenee, että hallinnanjakosopimus on sittemmin kirjattu.
Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on tapahtunut maakaaren 14 luvun 3 §:n nojalla. Mainitun säännöksen mukaan kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallituksen esityksessä maakaareksi ja siihen liittyviksi laeiksi (HE 120/1994 vp) todetaan mainittua säännöstä koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa seuraavaa: "Ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaamisen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta. Kirjaamisen jälkeen hallintasopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi. Kirjaaminen ei kuitenkaan ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet."
Hallinnanjakosopimukset ovat yleensä asumisen järjestämiseen tähtääviä sopimuksia, joiden ilmentämään hallinnanjakoon yhteisomistajat perustavat merkittäviä kiinteistön käyttöön ja hankintaan kohdistuvia taloudellisia panostuksia. Tämän johdosta sopimuksiin liittyy erityisiä odotuksia niiden mukaisen hallinnanjaon pysyvyydestä. Myös oikeuskirjallisuudessa on lähtökohtana pidetty, että toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisoikeus ei ole rajoittamaton, vaan se muun ohella on sidottu olosuhteiden muuttumiseen (Leena Kartio, Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta, sen kohteesta ja voimassaoloajasta s. 204-209, teoksessa Sopimus, vastuu, velvoite, 2007, sekä Jarno Tepora, Hallinnanjakosopimuksesta kiinteistön käytön suunnitteluvälineenä s. 339, teoksessa Business Law Forum 2004).
Tontin 7 hallinnanjakosopimusta ei ole tehty määräajaksi, joten sen on katsottava olevan voimassa toistaiseksi. Myös sopimuksen sisällöstä ilmenee, että sopimuksen on ollut tarkoitus olla pitkäaikaisesti voimassa. Kun vielä otetaan huomioon, että sopimus on kirjattu, se on sitonut BB:tä ja CB:tä tontin 7 yhteisomistajina ja sopimuksen osapuolina. Edellä kohdissa 1.4.2 ja 1.4.3 selostetusta oikeuskäytännöstä voidaan kuitenkin päätellä, että yhteisomistussuhteeseen liittyvistä erilaisista sopimusjärjestelyistä voidaan poiketa, jos olosuhteet kiinteistön käytön suhteen ovat olennaisesti muuttuneet. Maakaaren 14 luvun 3 §:ää koskevista lain esitöistä (HE 120/1994 vp) voidaan päätyä samaan johtopäätökseen. Tätä on pidetty lähtökohtana myös oikeuskirjallisuudessa.
Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu aikaisemman luvan raukeamisen ja poikkeamispäätöksen autopaikkoja koskevan ehdon merkityksestä, mainittuja seikkoja ei voida pitää sellaisina olosuhteiden muutoksina, jotka voisivat olla perusteena suostumuksen peruuttamiselle ja siten käytännössä sopimuksen yksipuoliselle irtisanomiselle. Asiassa ei ole esitetty muutakaan sellaista seikkaa, joka tarkoittaisi, että olosuhteet kiinteistön käytön suhteen ovat olennaisesti muuttuneet sen jälkeen, kun AA:n rakennuslupahakemus on alun perin tullut vireille.
Edellä lausuttu huomioon ottaen BB:n ja CB:n suostumuksen peruuttamisella ei ole ollut sellaista merkitystä, että AA:n rakennuslupahakemus olisi tästä syystä tullut hylätä.
Näissä oloissa ja kun otetaan myös huomioon AA:n rakennushankkeesta ja hallinnanjakosopimuksen sisällöstä saatu selvitys, AA on määräosaisen omistuksensa sekä hallinnanjakosopimukseen sisältyvän yhteisomistajien suostumuksen perusteella hallinnut rakennuspaikkana olevaa tonttia 7 maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Rakennuslautakunta ei siten ole voinut esittämällään perusteella hylätä AA:n rakennuslupahakemusta. Hallinto-oikeudella on ollut asiasta toinen näkemys.
1.6 Lopputulos
Kun otetaan huomioon edellä kohdassa 1.1 selostetut säännökset, kohdassa 1.4 selostettu oikeuskäytäntö sekä kohdissa 1.2, 1.3 ja 1.5 lausuttu, hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset on kumottava ja asia palautettava rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.
AA on hakenut nyt muutoksenhaun kohteena olevaa rakennuslupaa edellä kohdassa 1.3.3 selostetun poikkeamispäätöksen ollessa voimassa. Koska rakennuslupaa koskeva asia on palautettu tällä päätöksellä rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi, korkein hallinto-oikeus toteaa selvyyden vuoksi, että poikkeamispäätös ei ole lakannut olemasta voimassa.
2 AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta
Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että asianosainen joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä asianosaisesta on säädetty, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on pykälän 2 momentin mukaan otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.
Asiassa on ollut kysymys sen arvioimisesta, onko rakennuslupahakemuksen yhteydessä esitetty riittävää selvitystä rakennuspaikan hallinnasta. Oikeudenkäynnin ei asian tulkinnanvaraisuuteen nähden ole katsottava johtuneen Espoon rakennuslautakunnan virheestä eikä ole pidettävä kohtuuttomana, että AA saa pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan. AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on näin ollen hylättävä.
3 BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta
BB ja CB eivät ole määräajassa valittaneet hallinto-oikeuden päätöksestä, jolla heidän vaatimuksensa oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta on hylätty. Tämän vuoksi BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa on jätettävä myöhään tehtynä tutkimatta.
Ratkaisun lopputulokseen nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa on hylättävä.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari K., Sakari V., Riitta M., Hannu R. ja Mika S.. Asian esittelijä Esa H..
Rakennusluvan hakemiseen tarvitaan kaikkien rakennuspaikan omistajien suostumus. Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiö, hallitus antaa siihen suostumuksen. Jos taas kyseessä on kiinteistö ja esim. asemakaavan mukaisella tontilla on useampi omistaja, tarvitaan kaikkien osaomistajien suostumus. Se annetaan normaalisti valtakirjalla. Usein useampien rakennusten tontin omistajat laativat hallinnanjakosopimuksen, mikä onkin ehdottoman järkevää monista eri syistä. Katso tästä eri kirjoitus. Yhtenä syynä on rakennusluvan hakeminen. Alla olevassa tapauksessa oli tehty hallinnanjakosopimus mutta toiset osaomistajat eivät suostuneetkaan antamaan valtakirjaa yhden osaomistajan rakennusluvalle. Tästä käynnistyi monen vuoden selvittelyt eri oikeusistuimissa ja rakennuslupahakemus, joka jätettiin 2008 palautettiin 2013 KHO päätöksellä Espoon rakennuslautakunnan uudelleen käsittelyyn rakennusluvan myöntämiseksi. Pääkysymys KHO:ssa oli se, että hallinnanjakosopimus hyväksyttiin osoittamaan rakennuspaikan omistajien suostumus vaikka osa osaomistajista ei olisi halunnut myöntää toiselle rakennuslupaa.
Oikeuskäytäntö
KHO:2013:43
Vuosikirjanumero KHO:2013:43
Antopäivä 13.3.2013
Taltionumero 894
Diaarinumero 2941/1/11
Maankäyttö ja rakentaminen - Rakennusluvan hakeminen - Rakennuspaikan hallinta - Tontti - Yhteisomistus - Hallinnanjakosopimus - Suostumuksen peruuttaminen - Sopimuksen sitovuus
Rakennushankkeessa oli kysymys asuinrakennuksen rakentamisesta asemakaavan sitovan tonttijaon mukaiselle tontille. Rakennusluvan hakijana oli tontin yhteisomistaja. Rakennuslautakunta oli hylännyt rakennuslupahakemuksen, koska hakija ei hallinnut rakennuspaikkaa sen vuoksi, että tontin muut yhteisomistajat eivät olleet antaneet suostumusta luvan hakemiseen. Tontin muut yhteisomistajat olivat ennen rakennuslautakunnan päätöstä peruuttaneet suostumuksensa hankkeelle. Tontin hallinnan jakamisesta oli aikaisemmin tehty sopimus, joka oli kirjattu.
Asiassa oli ensin otettava kantaa siihen, voitiinko hallinnanjakosopimukselle ylipäätään antaa merkitystä arvioitaessa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla sitä, hallitseeko rakennusluvan hakija rakennuspaikkaa. Tämän jälkeen oli vielä arvioitava, voitiinko nyt kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta pitää riittävänä selvityksenä siitä, että rakennusluvan hakija hallitsi puheena olevaa rakennuspaikkaa mainitussa säännöksessä edellytetyllä tavalla.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että hallinnanjakosopimus voitiin ottaa huomioon rakennuspaikan hallintaa koskevana selvityksenä. Kun lisäksi otettiin huomioon hallinnanjakosopimuksen luonne pitkäaikaiseksi tarkoitettuna tontin maankäyttöä järjestävänä sopimuksena sekä muutoinkin asiakirjoista ilmenevät olosuhteet, tontin muiden yhteisomistajien yksipuolisella suostumuksen peruuttamisella ei ollut sellaista merkitystä, että rakennuslupahakemus olisi tästä syystä tullut hylätä.
Maankäyttö- ja rakennuslaki 131 § 1 momentti
Päätös, josta valitetaan
Helsingin hallinto-oikeus 7.9.2011 nro 11/0858/5
Asian taustaa
Espoon rakennusvalvontapäällikkö on 19.6.2008 (§ 2) tekemällään päätöksellä myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle rakennusluvan yksiasuntoisen, yksikerroksisen ja 108 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamiseen Espoon 13. kaupunginosan (Westend) korttelin 13043 tontille 7. Tontilla on ennestään yksiasuntoinen, 134 kerrosneliömetrin suuruinen asuinrakennus. Hanke on poikennut asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä, jonka mukaan alle 1 000 m2:n tonteille sallitaan enintään yksi asunto.
Espoon rakennuslautakunta on naapureiden DE:n ja EE:n ja Asunto Oy F:n oikaisuvaatimusten johdosta 25.9.2008 (§ 15) tekemällään päätöksellä palauttanut asian valmisteltavaksi sekä kehottanut hakijaa hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen.
Espoon kaupunkisuunnittelupäällikkö on julkipanon jälkeen 27.4.2009 antamallaan päätöksellä (lupatunnus 2008-1930) myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle luvan poiketa asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä edellä mainitun asuinrakennuksen rakentamiseksi. Päätöksen mukaan rakennus ja pihajärjestelyt tulee sovittaa ympäristön olosuhteisiin sopivasti. Päätöksen perustelujen mukaan asemakaavan vaatimusten mukaiset neljä autopaikkaa tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle. Päätös on voimassa yhden vuoden päätöksen antopäivästä lukien.
Helsingin hallinto-oikeus on 20.1.2010 antamallaan päätöksellä numero 10/0028/5 hylännyt naapureiden DE:n ja EE:n ja Asunto Oy F:n valitukset poikkeamisasiaa koskevasta kaupunkisuunnittelupäällikön päätöksestä. Hallinto-oikeus on pidentänyt poikkeamispäätöksen voimassaoloajan päättyväksi vuoden kuluttua hallinto-oikeuden päätöksen antopäivästä.
Korkein hallinto-oikeus on 9.11.2010 antamallaan päätöksellä taltionumero 3167 hylännyt Asunto Oy F:n valituslupahakemuksen poikkeamisasiaa koskevasta hallinto-oikeuden päätöksestä.
Rakennuslautakunnan päätös, jota muutoksenhaku koskee
Espoon rakennuslautakunta on AA:n rakennuslautakuntaan 22.12.2010 toimittaman kirjelmän johdosta käsitellyt puheena olevan rakennuslupa-asian uudelleen ja 20.1.2011 (§ 9) tekemällään ja julkipanon jälkeen 26.1.2011 antamallaan päätöksellä maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla hylännyt hakemuksen, koska kaikilta kiinteistön omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen. Luvan hakijoina olleet BB ja CB, jotka omistavat osan kiinteistöstä, ovat 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa.
Käsittely hallinto-oikeudessa
AA on valituksessaan hallinto-oikeudessa vaatinut, että rakennuslautakunnan päätös, jolla rakennuslupahakemus on hylätty, kumotaan ja asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Lisäksi AA on vaatinut, että Espoon kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa laillisine korkoineen. AA on esittänyt vaatimustensa tueksi muun ohella seuraavaa:
Hakemus on hylätty, koska kiinteistön kaikilta omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen. Päätöksen mukaan muilta osin luvan myöntämisen oikeudelliset edellytykset täyttyvät.
Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta 108 kerrosneliömetriä. Rakennushankkeen toteutuessa koko rakennusoikeus tulisi käytetyksi. Rakennuspaikka on myyty AA:lle siten, että kaupan kohteena oli ollut määräosa koko tontista. AA on hallinnanjakosopimuksen 27.8.2003 perusteella oikeutettu hallitsemaan tontinosaa 2. Hallinnanjakosopimus on kirjattu. Hallinnanjakosopimuksen mukaan sopimus sitoo myös tontinosien uusia omistajia ja osapuolet ovat tietoisia siitä, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä.
Turun hallinto-oikeus on vastaavanlaista tapausta koskevassa ratkaisussaan 19.11.2009 katsonut rakennuspaikan hallintavaatimuksen täyttyneen maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla, vaikka yksi tontin osaomistaja oli vastustanut rakennusluvan myöntämistä. Mainitun päätöksen mukaan rakennushanke ei edellyttänyt tontin muiden osaomistajien suostumusta.
Kun otetaan huomioon kiinteistörekisteriin kirjatun hallinnanjakosopimuksen sisältö ja se, että rakennushanke ei ylitä hallinnanjakosopimuksen mukaiselle rakennuspaikalle määriteltyä rakennusoikeutta, luvanhakija on osoittanut hallitsevansa kyseistä rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Rakennushanke ei siten edellytä tontin muiden osaomistajien suostumusta.
BB ja CB ovat antaneet suostumuksensa lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittamassaan hallinnanjakosopimuksessa, josta ilmenee osapuolten tietoisuus käyttämättä olevan rakennusoikeuden määrästä ja siitä, että tontille tullaan rakentamaan. Sopimuksessa on määritelty verrattain tarkasti tulevaa tontinosalle 2 sijoittuvaa rakentamista koskevat seikat, kuten rakennuksen sijoittuminen ja lattiatasojen pinta-alat. BB:n ja CB:n voidaan katsoa sopimuksen allekirjoittaessaan hyväksyneen rakennushankkeen peruuttamattomasti. Lisäksi BB ja CB toimittivat rakennuslupa-asian ensi vaiheessa valtakirjan rakennusluvan hakemiseksi. Valtakirjan peruuttamiselle ei ole ollut mitään asiaperustetta.
Espoon rakennuslautakunta on antanut lausunnon, jossa se on esittänyt, että valitus hylätään. Lisäksi lautakunta on lausunut muun ohella seuraavaa:
Asemakaava-alueella maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaisella rakennuspaikalla tarkoitetaan tonttia. Hallinnanjakosopimuksilla ei voida muodostaa rakennuspaikkoja asemakaava-alueella. AA hallitsee hallinnanjakosopimuksessa määrätyin ehdoin vain osaa yhteisomistuksessa olevasta rakennuspaikasta eli tontista 49-13-43-7.
Hallinnanjakosopimuksessa on esitetty rakentamissuunnitelmia tontille 7 muun muassa mahdollisen rakennuksen sijoittumisesta ja lattiakorosta sekä jäljellä oleva rakennusoikeus. Sopimuksessa ei ole sovittu tulevasta rakentamisesta pääpiirustustarkkuudella. Hallinnanjakosopimuksessa ei ole yksiselitteisesti oikeutettu osapuolia hakemaan rakennuslupaa ilman osapuolen erillistä suostumusta. Rakennusluvan hakemiseen ei myöskään ole saatu eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 5 §:n mukaista oikeuden lupaa.
Rakennusvalvontaviranomainen tutkii, täyttyvätkö maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset rakennusluvan myöntämisen edellytykset. Sen tehtäviin ei voida lukea yleisen alioikeuden toimivaltaan kuuluvien sopimusten sopimusehtojen tulkintariitojen ratkaisua. Lupakäsittelyssä ei ole voitu varmistua siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla ja että tontin kaikki osaomistajat olisivat antaneet suostumuksensa luvan hakemiselle.
BB ja CB ovat antaneet selityksen, jossa he ovat vaatineet, että valitus hylätään ja AA velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. BB ja CB ovat lausuneet muun ohella seuraavaa:
Hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa liitekartassa tontinosalla 2 näkyvälle rakennukselle oli olemassa lainvoimainen rakennuslupa, joka on sittemmin rauennut. Tämän vuoksi hallinnanjakosopimusta ei voida tulkita siten, että BB ja CB olisivat antaneet suostumuksensa jotakin uutta lupaa vaativalle rakentamiselle. Sopimusta tehtäessä sovittiin tontin eri osien hallintaoikeusalueet ja toisaalta yhteinen hallinta-alue, jolle sovittiin muun muassa ajotiekäyttö, pysäköintipaikat ja kunnallistekniikan sijoittelu. Sopimuksen allekirjoitushetkellä voimassa olevien rakennuslupaehtojen perusteella tontinosalle 2 sijoittuva rakennus täytti hallinnanjakosopimuksen mukaiset ehdot hallinta-aluejakojen mukaisesti. Rakennusluvan rauettua AA on hakenut uutta rakennuslupaa, jonka edellytykseksi asetettiin poikkeamispäätöksen saaminen.
Lainvoimaisessa poikkeamispäätöksessä on todettu, että tontille tulee järjestää asemakaavan vaatimusten mukaisesti yhteensä neljä autopaikkaa, jotka tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle. Mainittu ehto ei voi suunnitellun uudisrakennuksen osalta toteutua siten, että autot voitaisiin kääntää loukkaamatta BB:n ja CB:n hallinta-aluetta. AA:n rakennushanketta ei voida toteuttaa noudattaen hallinnanjakosopimuksessa sovittuja hallinta-aluejakoja. Tämän vuoksi BB ja CB ovat peruuttaneet valtuutuksensa rakennusluvan hakemiselle hyväksyttävällä asiaperusteella.
AA on antanut vastaselityksen.
BB ja CB ovat vielä omasta aloitteestaan toimittaneet hallinto-oikeuteen lausuman AA:n vastaselityksen johdosta. Lausuma on lähetetty AA:lle tiedoksi.
Hallinto-oikeuden ratkaisu
Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt AA:n valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä sekä AA:n ja BB:n ja CB:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset.
Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:
Sovellettavat säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Saman pykälän 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöskään myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupaa haetaan kirjallisesti. Hakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa, sekä rakennuksen pääpiirustukset, jotka suunnittelija varmentaa nimikirjoituksellaan. Hakijalta voidaan tarvittaessa edellyttää muutakin hakemuksen ratkaisemiseksi tarpeellista selvitystä.
Tosiseikat
Kiinteistötietojärjestelmän mukaan Espoon 13. kaupunginosassa (Westend) korttelissa 13043 sijaitsevalle tontille 7 on merkitty lainhuuto määräosin seuraavasti: 537/1938 CB, 537/1938 BB ja 864/1938 AA. Tontin pinta-ala on 969 neliömetriä ja sillä sijaitsee entuudestaan yksiasuntoinen, 134 kerrosneliömetrin suuruinen asuinrakennus.
Kiinteistötietojärjestelmässä on tonttia 7 koskevaan kiinnitysrekisteriotteeseen kirjattu muuna erityisenä oikeutena hallinnanjakosopimus 24.7.2003, joiden haltijoina ovat BB ja CB ja sittemmin AA. Hallinnanjakosopimusta on täydennetty 27.8.2003. Asiakirjoihin liitetyssä hallinnanjakosopimuksessa 27.8.2003 ja sen liitekartoissa on esitetty tontinosa 1, tontinosa 2 sekä yhteiskäyttöön varattu tontinosa 3.
Rakennusvalvontapäällikkö oli päätöksellään 19.6.2008 myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle, jotka olivat antaneet 10.2.2008 päivätyn valtakirjan rakennuslupahakemusta varten, rakennusluvan asuinrakennuksen rakentamiseen. Rakennuslautakunta oli oikaisuvaatimuksia käsitellessään 25.9.2008 päättänyt palauttaa asian valmisteltavaksi ja kehottanut hakijoita hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen, koska alle 1 000 m2:n tonteille sallitaan enintään yksi asunto.
Hankkeelle oli myönnetty kaupunkisuunnittelupäällikön 27.4.2009 tekemällä päätöksellä poikkeamislupa asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä. Poikkeamispäätöksen mukaan tontille tulee järjestää autopaikkoja asemakaavan vaatimusten mukaisesti yhteensä 4 autopaikkaa, jotka tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle.
Poikkeamisluvasta tehdyn valituslupahakemuksen hylkäämistä koskevan korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen 9.11.2010 jälkeen ovat rakennusluvan hakijoina olleet CB ja BB 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa. AA on 22.12.2010 rakennusvalvontakeskukseen toimittamallaan kirjeellä vaatinut rakennusluvan myöntämistä.
Asian oikeudellinen arviointi
Rakennuslupahakemusta 20.1.2011 rakennuslautakunnassa käsiteltäessä tontin nro 7 kaikilta omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen sen jälkeen, kun kiinteistön osaomistajat BB ja CB ovat 23.11.2010 peruuttaneet valtakirjansa.
Hallinto-oikeus toteaa, että hallinnanjakosopimuksessa ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta. Lisäksi kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentti, hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen kiinteistörekisteriin ei myöskään ole poistanut vaatimusta tontin kaikkien omistajien suostumuksesta rakennusluvan hakemiseen.
Koska rakennusluvan hakija AA ei ole hallinnut rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla, luvan myöntämiseen ei ole ollut edellytyksiä. Tämän vuoksi rakennuslautakunnan päätöstä ei ole syytä muuttaa.
Asian näin päättyessä ei AA:lle tule maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Asian laatuun nähden ei ole pidettävä kohtuuttomana, että CB ja BB joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.
Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet
Perusteluissa mainitut
Hallintolainkäyttölaki 74 §
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Liisa Heikkilä, Sirpa Tammisalo ja Jaana Moilanen.
Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
AA on pyytänyt, että hänelle myönnetään lupa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä. Valituksessaan hän on vaatinut, että hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Lisäksi AA on vaatinut, että Espoon kaupunki velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen.
AA on perustellut vaatimuksiaan muun ohella seuraavasti:
Samasta asiasta eli siitä, voiko tontin yhteisomistaja estää hallinnanjakosopimuksesta riippumatta rakentamisen, on olemassa kaksi erisuuntaista hallinto-oikeuden ratkaisua. Valituksenalainen Helsingin hallinto-oikeuden ratkaisu ja Turun hallinto-oikeuden 19.11.2009 antama päätös nro 09/0408/1 ovat keskenään ristiriitaisia. Asialla on AA:lle erittäin suuri taloudellinen merkitys.
AA on 7.9.2007 ostanut kysymyksessä olevan tontin määräosan ja hän on 23.8.2003 päivätyn hallinnanjakosopimuksen perusteella oikeutettu hallitsemaan sopimuksen liitekarttaan merkittyä tontinosaa 2. Hallinnanjakosopimus on kirjattu maakaaren 14 luvun 3 §:n tarkoittamalla tavalla ja se sitoo myös tontinosan mahdollisia uusia omistajia. Lisäksi hallinnanjakosopimuksen mukaan osapuolet ovat tietoisia siitä, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä.
Kun otetaan huomioon kirjatun hallinnanjakosopimuksen sisältö ja se, ettei rakennushanke ylitä hallinnanjakosopimuksen mukaiselle rakennuspaikalle määriteltyä rakennusoikeutta, sekä se, että muilta osin rakennusluvan myöntämisen oikeudelliset edellytykset täyttyvät, luvanhakija on osoittanut hallitsevansa kyseistä rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyllä tavalla. Rakennushanke ei siten edellytä tontin muiden osaomistajien suostumusta.
BB ja CB ovat antaneet pysyvän suostumuksen lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittamassaan hallinnanjakosopimuksessa, josta ilmenee muun ohella osapuolten tietoisuus tontilla olevan yhä käyttämättömän rakennusoikeuden määrästä sekä tulevasta rakennushankkeesta. Hallinnanjakosopimuksessa on määritelty verrattain tarkasti tontinosalle 2 sijoittuvaa rakentamista koskevat seikat, minkä johdosta on katsottava, että myös BB ja CB ovat hyväksyneet rakennushankkeen allekirjoittamalla kyseisen hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimukseen liitetty karttaliite yksilöi rakentamisen huomattavasti tarkemmin kuin avoin asianajovaltakirja, jollaisia lupahakemuksiin tyypillisesti liitetään.
Hallinto-oikeus on sivuuttanut sen, että BB:n ja CB:n hyväksymässä ja allekirjoittamassa hallinnanjakosopimuksen karttaliitteessä oli yksilöity rakennuslupahakemusta vastaava rakennus, jonka rakentamisen BB ja CB hyväksyivät allekirjoittaessaan sopimuksen.
Lisäksi on otettava huomioon, että BB ja CB ovat rakennuslupa-asian ensi vaiheessa toimittaneet lupaviranomaiselle valtakirjan rakennusluvan hakemiseksi. Valtuutuksen peruuttamiselle ei ole ollut asiaperustetta. BB:n ja CB:n mukaan poikkeamispäätöksessä asetettu ehto, joka koskee autopaikoitusta, ei toteutuisi suunnitellun rakennuksen osalta. Kysymyksessä on kuitenkin vähäisiä sisätilamuutoksia lukuun ottamatta samanlainen rakennus kuin se, jonka osalta heillä ei aikaisemmin ollut huomautettavaa. Hakemuksen mukainen rakentaminen täyttää hallinnanjakosopimuksen mukaiset ehdot hallinta-aluejakojen mukaisesti.
Espoon rakennuslautakunta on antanut selityksen, jossa se on viitannut päätökseensä ja hallinto-oikeudessa esittämäänsä sekä lausunut muun ohella seuraavaa:
Valitus on hylättävä. Asiassa ei ole sitä käsiteltäessä tapahtunut viranomaisen virhettä, eikä AA ole muutoinkaan osoittanut perustetta, jonka mukaan olisi kohtuutonta, että hän vastaisi omista oikeudenkäyntikuluistaan.
BB ja CB ovat antaneet selityksen, jossa he ovat vaatineet, että AA velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine korkoineen. BB ja CB ovat selityksessään viitanneet asiassa aikaisemmin esittämäänsä ja lausuneet lisäksi muun ohella seuraavaa:
Mikäli AA:lle myönnetään asiassa valituslupa, valitus on hylättävä.
Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa AA:n hallitsemalle tontin osalle ei ole osoitettu rakennuspaikkaa. Tilanne ei siten vastaa valituksessa viitattua Turun hallinto-oikeuden päätöstä, jossa määräosa muodosti rakennuspaikan, johon luvanhakijalla hallinnanjakosopimuksen mukaan oli yksinomainen hallintaoikeus.
Kauppakirjassa, jolla AA on ostanut tontin määräosan, ei mainita, että määräosa muodostaisi rakennuspaikan. AA on ostanut määräosan varmistamatta etukäteen, onko määräosalle mahdollista rakentaa.
BB ja CB eivät ole antaneet suostumustaan lupaa vaativalle rakentamiselle allekirjoittaessaan hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa sopimuksen liitekartassa tontinosalle 2 näkyvälle rakennukselle oli olemassa lainvoimainen rakennuslupa, joka sittemmin on rauennut.
Hallinnanjakosopimuksessa ei ole mainittu mitään siitä, että BB ja CB olisivat velvollisia antamaan suostumuksensa myöhemmin haettaville uusille rakennusluville. Hallinnanjakosopimuksessa ei ole mainittu mitään myöskään siitä, että AA:lla olisi tuon sopimuksen perusteella oikeus hakea uusia rakennuslupia.
Rakennushanketta ei voida toteuttaa hallinnanjakosopimuksessa sovittuja hallinta-aluejakoja noudattaen. Poikkeamispäätöksessä mainittua autopaikkojen kääntämistä koskevaa ehtoa ei voida toteuttaa loukkaamatta BB:n ja CB:n hallinta-aluetta. Tämän vuoksi BB ja CB ovat peruuttaneet valtuutuksensa rakennusluvan hakemiselle.
AA on antanut vastaselityksen, jossa hän on lausunut muun ohella seuraavaa:
Rakentamismahdollisuus on ollut keskeinen osa hallinnanjakosopimusta ja sen toteutumista on kiinteistönkaupassa pidetty kauppahintakin huomioon ottaen myyjän ja ostajan kesken selvänä. Poikkeamispäätös on lainvoimainen. BB:n ja CB:n väite siitä, että hallinnanjakosopimukseen sisältyvä suostumus rakentamiseen ei olisi pysyvä, on vastoin sopimuksen tarkoitusta. Tontin määräosa käy AA:lle tarpeettomaksi ja lähes arvottomaksi, jos sille ei saa rakentaa.
Valtuutuksen peruuttamiselle ei ole ollut perusteita. Rakennuslupaviranomainen ei myönnä rakennuslupaa, jos rakentaminen ei täyttäisi poikkeamiselle asetettuja ehtoja. Rakentaminen ei estä autojen kääntämistä tontilla.
AA on toimittanut korkeimpaan hallinto-oikeuteen lisäselvityksenä Helsingin hovioikeuden 13.1.2012 antaman päätöksen numero 61. Päätöksellään hovioikeus on AA:n valituksesta hylännyt BB:n ja CB:n yhteisomistuslain 5 §:n nojalla tekemän hakemuksen BB:n ja CB:n oikeuttamiseksi saada hakea rakennuslupaa heidän yhdessä AA:n kanssa omistamallaan kiinteistöllä 49-13-43-7 sijaitsevan asuinrakennuksen purkamista ja uudisrakennuksen rakentamista varten ilman AA:n suostumusta. Hovioikeus on viitannut nyt kysymyksessä olevaan hallinnanjakosopimukseen ja katsonut, että BB ja CB ovat sopimuksen perusteella oikeutettuja hakemaan puheena olevaa rakennuslupaa ilman AA:n suostumusta. Tämän johdosta hovioikeus on katsonut, ettei rakennusluvan hakeminen näissä oloissa ole sellainen yhteisomistuslain 5 §:ssä tarkoitettu toimenpide, jolla saattaa olla olennainen vaikutus yhteisomistajan oikeuksiin ja johon tarvitaan oikeuden lupa, mikäli yhteisomistaja ei toimenpiteeseen suostu. Asian oikeudellinen epäselvyys huomioon ottaen asianosaiset ovat saaneet pitää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n nojalla oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.
BB:lle ja CB:lle on lähetetty AA:n toimittama lisäselvitys ja vastaselitys tiedoksi.
Merkitään, että korkeimpaan hallinto-oikeuteen viran puolesta hankitun selvityksen mukaan BB ja CB ovat hakeneet valituslupaa korkeimmalta oikeudelta (S 2012/192) edellä mainittuun hovioikeuden päätökseen, minkä johdosta hovioikeuden ratkaisu ei ole lainvoimainen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
1. Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii asian. Helsingin hallinto-oikeuden ja Espoon rakennuslautakunnan päätökset kumotaan. Asia palautetaan rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.
2. AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa hylätään.
3. BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta jätetään tutkimatta hallinto-oikeuden osalta ja hylätään korkeimman hallinto-oikeuden osalta.
Perustelut
1 Pääasiaratkaisu
1.1 Sovellettavat maankäyttö- ja rakennuslain säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 1 momentin mukaan asemakaava-alueella rakennuspaikan sopivuus ratkaistaan asemakaavassa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 78 §:n 1 momentin mukaan rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Pykälän 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupahakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa.
Maankäyttö- ja rakennuslailla, joka on tullut voimaan 1.1.2000, on kumottu rakennuslaki (370/1958) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen. Rakennuslainsäädännön uudistamista koskevan hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa 131 §:n kohdalla todetaan, että rakennusluvan hakemista koskevat säännökset vastaisivat periaatteeltaan voimassa olevia säännöksiä.
1.2 Asian käsittelyvaiheet ja kysymyksenasettelu
Rakennushankkeessa on kysymys asuinrakennuksen rakentamisesta asemakaavassa osoitetulle sitovan tonttijaon mukaiselle tontille. Rakennusluvan hakijana on yksi tontin yhteisomistajista.
Rakennuslautakunta on hylännyt rakennuslupahakemuksen. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan hakija ei ole hallinnut rakennuspaikkaa, koska tontin muut yhteisomistajat eivät ole antaneet suostumusta luvan hakemiseen. Tontin muut yhteisomistajat olivat ennen rakennuslautakunnan päätöstä peruuttaneet suostumuksensa hankkeelle. Tontin hallinnan jakamisesta on aikaisemmin tehty sopimus, joka on kirjattu. Tähän sopimukseen liittyen rakennuslautakunta on selityksessään hallinto-oikeudelle katsonut, että sen toimivaltaan ei kuulu sopimuksen tulkinta.
Hallinto-oikeus on hylännyt rakennusluvan hakijan valituksen rakennuslautakunnan päätöksestä. Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan tonttia koskevaa hallinnanjakosopimusta ei voida pitää riittävänä osoituksena rakennuspaikan hallinnasta, koska siinä ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta.
Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on rakennusluvan hakijan valituksesta ratkaistava, onko hän rakennuslupaa hakiessaan hallinnut rakennuspaikkaa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.
Asiassa on ensin otettava kantaa siihen, voidaanko hallinnanjakosopimukselle ylipäätään antaa merkitystä arvioitaessa maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin nojalla sitä, hallitseeko rakennusluvan hakija rakennuspaikkaa.
Tämän jälkeen on mahdollisesti vielä arvioitava, voidaanko nyt kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta pitää riittävänä selvityksenä siitä, että rakennusluvan hakija on hallinnut puheena olevaa rakennuspaikkaa mainitussa säännöksessä edellytetyllä tavalla. Asiaan liittyvien tosiseikkojen ja asiassa esitettyjen näkökohtien johdosta on tällöin otettava kantaa rakennuspaikan alueelliseen ulottuvuuteen, hallinnanjakosopimuksen sisältöön rakennushankkeeseen verrattuna ja hallinnanjakosopimuksen sitovuuteen yhteisomistajien välisessä suhteessa.
1.3 Tosiseikat
1.3.1 Hallinnanjakosopimus
Kysymyksessä olevan Espoon kaupungin Westendin kaupunginosan korttelin 13043 tontin 7 silloiset yhteisomistajat GH ja HH sekä BB ja CB ovat 27.8.2003 allekirjoittaneet tontin hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimus on korvannut samojen osapuolien välillä 24.7.2003 allekirjoitetun hallinnanjakosopimuksen.
Edellä mainitussa 27.8.2003 allekirjoitetussa sopimuksessa todetaan, että sen liitteenä ovat kartat (1, 2 ja 3), joista käyvät selville tontinosien 1 ja 2 hallinta-alat sekä yhteiskäyttöön varatun tontinosan 3 hallinta-ala. Sopimuksen mukaan osapuolet ovat tietoisia, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä ja 108 kerrosneliömetriä kellarille, jotka tullaan rakentamaan. Sopimuksen mukaan käyttämätön rakennusoikeus näkyy tontinosaa 2 koskevassa kartassa 2, josta ilmenee myös tontinosan hallinta-alue kokonaisuudessaan. Edelleen sopimuksessa todetaan, että tämä aiheuttaa kulkuväylän, autopaikan, vesi-, sähkö- ja viemäriliittymien sekä sadevesien osalta kaivamista ja edellä mainittujen johtojen sijoittamista kartasta 3 ilmenevälle tontinosalle 3. Sopimuksen mukaan kartalla 3 oleva alue on yhteistä rasitealuetta tontinosille 1 ja 2.
Edelleen sopimuksessa on sen voimassaolon osalta sovittu, että sopimus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Sopimuksen mukaan se tulee näin sitomaan myös tontinosien mahdollisia uusia omistajia. Osapuolet ovat sopimuksessa sitoutuneet ottamaan sopimuksen liitteeksi mahdollisesti uusille omistajille tehtävään luovutuskirjaan. Sopimuksen mukaan muutokset siihen tehdään erikseen kirjallisesti ja kirjataan käräjäoikeudessa.
Kiinteistötietojärjestelmästä ilmenee, että hallinnanjakosopimus 24.7.2003 ja sen korvannut hallinnanjakosopimus 27.8.2003 on kirjattu maakaaren 14 luvun 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Ensimmäinen kirjaamismerkintä on tehty 29.7.2003.
1.3.2 Rakennushanke ja sen vireilletulo
Hallinnanjakosopimuksen allekirjoittaneet GH ja HH ovat myyneet omistamansa määräosat (864/1938) tontista 7 AA:lle 7.9.2007. Kauppahinta on ollut 200 000 euroa. AA:n määräosalle tontista 7 on myönnetty lainhuuto 27.9.2007.
AA on 15.4.2008 hakenut rakennuslupaa yksiasuntoisen, yksikerroksisen ja kerrosalaltaan 108 neliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamiseen puheena olevalle tontille 7. Rakennuslupahakemuksen mukaan rakennus tulisi sijoittumaan edellä mainitun hallinnanjakosopimuksen mukaiselle tontinosalle 2.
Espoon rakennuslautakunta on 25.9.2009 antamallaan päätöksellä palauttanut rakennuslupa-asian valmisteltavaksi ja kehottanut hakijaa hakemaan luvan asemakaavasta poikkeamiseen.
1.3.3 Asemakaava ja poikkeamispäätös
Alueella on voimassa ympäristöministeriön vuonna 1993 vahvistama asemakaava (Westend II). Kysymyksessä oleva tontti 7 sijaitsee erillispientalojen korttelialueella 13043 (AO), jolla tehokkuusluku on e=0,25. Kaavamääräyksen mukaan alle 1 000 neliömetrin suuruisille tonteille sallitaan enintään yksi asunto. Kaavamääräyksen mukaan AO-korttelialueella on rakennettava kaksi autopaikkaa asuntoa kohti.
Tontin 7 pinta-ala on 969 neliömetriä. Tontilla on BB:n ja CB:n omistama asuinrakennus. Espoon kaupunkisuunnittelupäällikkö on 27.4.2009 myöntänyt AA:lle sekä BB:lle ja CB:lle tontin 7 yhteisomistajina AA:n rakennushanketta varten poikkeuksen asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä. Päätöksen mukaan rakennus ja pihajärjestelyt tulee sovittaa ympäristön olosuhteisiin sopivasti. Päätöksen perustelujen mukaan asemakaavan vaatimusten mukaiset neljä autopaikkaa tulee sijoittaa niin, että ajoneuvot voidaan kääntää piha-alueella eikä missään olosuhteissa jouduta peruuttamaan kadulle.
Kaupunkisuunnittelupäällikön päätös on lainvoimainen ja se on ollut voimassa 20.1.2011 asti. Poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on siten tullut hakea viimeistään tuolloin.
1.3.4 Rakennusluvan jatkokäsittely ja BB:n ja CB:n peruutusilmoitus
AA on 22.12.2010 toimittanut rakennuslautakunnalle kirjelmän, jossa on pyydetty rakennuslupa-asian käsittelemistä uudelleen.
Espoon rakennuslautakunta on 20.1.2011 tekemällään ja julkipanon jälkeen 26.1.2011 antamallaan päätöksellä hylännyt AA:n rakennuslupahakemuksen, koska kaikilta kiinteistön omistajilta ei ole ollut valtuutusta luvan hakemiseen.
Asiakirjoista ilmenee, että BB ja CB olivat 23.11.2010 ilmoittaneet kirjallisesti peruuttavansa valtakirjansa rakennushankkeelle. BB:n ja CB:n mukaan heillä on ollut tähän oikeus, koska hallinnanjakosopimusta allekirjoitettaessa liitekartassa tontinosalle 2 merkitylle rakennukselle oli lainvoimainen rakennuslupa, joka on sittemmin rauennut. BB:n ja CB:n mukaan he eivät olleet antaneet sopimuksessa suostumusta uutta lupaa vaativalle rakentamiselle. Lisäksi BB ja CB ovat katsoneet, että AA:n rakennushanketta ei voida poikkeamispäätöksen ehto huomioon ottaen toteuttaa noudattaen hallinnanjakosopimuksen mukaisia hallinta-aluejakoja.
1.4 Oikeuskäytäntöä
1.4.1 Rakennuspaikan hallinta rakennusluvan yleisenä edellytyksenä
Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan määräosan omistaja ei hallitse mitään tiettyä osaa rakennuspaikasta niin, että rakennuslupa voitaisiin myöntää pelkästään yhteisomistajan aseman perusteella. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen (KHO 1969-II-107) mukaan lupaa ulkorakennusten muuttamiseen asunnoiksi ei voitu myöntää tontin yhdelle osaomistajalle, koska toiset osaomistajat olivat vastustaneet luvan myöntämistä (ks. myös KHO 1975-A-II-55).
Toisensuuntainen oli korkeimman hallinto-oikeuden 15.9.1975 antama päätös taltionumero 3463, joka koski rakentamista yhteiselle vesijättöalueelle. Kun venevajan rakentamisen osittain tilan kohdalla rakennuspaikan edustalla olevalle jakokunnan yhteiselle vesijättöalueelle ja osittain vesialueelle, joihin hakijan omistamalla tilalla oli osuus, ei katsottu loukkaavan jakamattoman alueen muiden omistajien etua tai oikeutta eikä myöskään aiheuttavan heille haittaa tai häiriötä, rakennuspaikan hallinnan osalta ei ollut estettä rakennusluvan myöntämiseen.
Omistus- tai muita yksityisoikeudellisia oikeussuhteita ei kuitenkaan ratkaista lopullisesti hallintoluvalla. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hakemukset, joissa on vaadittu lainvoiman saaneen rakennusluvan purkamista tai poistamista omistus- tai hallintaoikeuden puuttumisen tai tuollaisen oikeuden riitaisuuden perusteella, on hylätty. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden 31.3.2004 antamassa päätöksessä taltionumero 728 lausuttiin, että rakennusluvan myöntämisellä ei ole oikeudellisesti sitovasti ratkaistu eikä ole voitukaan ratkaista kysymystä siitä, voidaanko rakennusluvassa tarkoitettu talousrakennus sijoittaa puheena olevalle tilalle. Kun hakemuksen tueksi ei ollut esitetty sellaisia syitä, joiden johdosta siihen voitaisiin suostua, korkein hallinto-oikeus, ottaen huomioon hallintolainkäyttölain 63 §:n, hylkäsi hakemuksen (ks. myös KHO 1972-A-II-81 ja KHO 1977-A-II-59).
1.4.2 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus rakennuslupaharkinnassa
Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksessä (KHO 1984-A-II-66) rakennuslupaa lomarakennuksen rakentamiseen määräosin omistetun tilan määräalalle ei voitu myöntää, koska hakija ei ollut esittänyt selvitystä siitä, että hän hallitsi rakennuspaikkaa. Päätöksestä ilmenee, että rakennuspaikan hallintaa ei voitu perustaa hakijalle siirrettyyn kirjalliseen vuokrasopimukseen, koska sopimusta tehtäessä määräosa tilasta oli jo siirtynyt uudelle omistajalle, joka ei ollut sopimuksessa osapuolena. Vuokrasopimus ei näin ollen sitonut uutta omistajaa, joka vastusti rakennusluvan myöntämistä. Aikaisemmin tehty suullinen vuokrasopimus ei kiinnittämättömänä myöskään sitonut uutta omistajaa.
Korkeimman hallinto-oikeuden 25.10.1985 antama päätös taltionumero 4779 koski tilannetta, jossa A omisti tontista puolet ja B:n puolisot puolet. Tontti oli 1940-luvulta lähtien ollut jaettuna aidalla kahteen osaan, joista kummallakin oli asuinrakennukset. B:n puolisoilla oli hallinnassaan tontin toisella puoliskolla oleva asuinrakennus. B:n puolisoiden oli katsottava hallitsevan mainittua asuinrakennusta sillä tavoin, että rakennuslautakunta oli voinut myöntää heille luvan julkisivu- ja väliseinämuutoksiin rakennuksessa ilman A:n suostumusta.
Korkeimman hallinto-oikeuden 26.4.1991 antamassa päätöksessä taltionumero 1429 rakennuslautakunta oli myöntänyt yhtiö A:lle rakennusluvan liikerakennuksen rakentamiseen rakennuskaavan mukaiselle rakennuspaikalle, joka sijaitsi tilalla RN:o 8:522. Lääninoikeus oli kumonnut rakennuslautakunnan päätöksen. Korkein hallinto-oikeus totesi päätöslauselmassaan, että tilan RN:o 8:522 omistivat yhtiö B ja yhtiö A. Yhtiöille 22.2.1985 myönnetyn lainhuudon mukaan kummallekin yhtiölle kuului puolet tilasta. Yhtiö B:n, joka oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984, toimialana oli yhtiöjärjestyksen mukaan hallita puolta tilasta ja tilalle rakennettavaa asuinrakennusta. Tilan toisen puolen omisti lainhuudon mukaan yhtiö A, joka niin ikään oli merkitty kaupparekisteriin 20.12.1984 ja jonka toimialana oli hallita puolta tilasta ja sille rakennettavaa liikerakennusta. Yhtiö C:lle oli rakennuttajana myönnetty 17.1.1985 rakennuslupa liikerakennuksen rakentamiseen mainitulle tilalle. Asuinrakennuksen rakennusluvan mukainen rakennus oli tarkoitettu tulemaan edellä kerrotun yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö B:n omistukseen ja liikerakennuksen rakennusluvassa tarkoitettu rakennus yhtiö A:n omistukseen. Luvat olivat saaneet lainvoiman. Yhtiö B:n asuinrakennus oli sittemmin rakennettu valmiiksi, mutta yhtiö A:n lupa oli rauennut.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että edellä kerrotussa menettelyssä kummankin yhtiön oli katsottava suostuneen toisen rakennushankkeeseen. Valituksenalaisella päätöksellä yhtiö A:lle oli myönnetty aikaisempaa rauennutta lupaa vastaava uusi lupa. Luvan raukeamisesta ei ollut seurannut, että yhtiöiden suostumukset toistensa rakennushankkeisiin olisivat peruuntuneet. Suostumus ei ollut peruuntunut myöskään yhtiö B:n osakkeiden omistussuhteissa tapahtuneiden muutosten johdosta. Näin ollen lupaa ei ollut haettu lääninoikeuden päätöksessä lausutuin tavoin ilman toisen yhteisomistajan suostumusta ja rakennuslautakunta oli voinut myöntää uuden luvan kuulematta enää yhtiö B:tä. Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus kumosi lääninoikeuden päätöksen ja saattoi rakennuslautakunnan päätöksen voimaan.
1.4.3 Rakennuspaikan hallinnasta sopiminen ja sopimuksen sitovuus muissa tilanteissa
Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 1970-II-17) oli kysymyksessä tilanne, jossa kaupunkitontin määräosien omistajat hallitsivat tontinosien aikaisempien omistajien kesken tehdyn usean vuosikymmenen ajan noudatetun sopimuksen perusteella rajoiltaan määrättyjä tontinosia, joille aikanaan oli sallittu rakentaa uudisrakennus niin kuin rakennuskelpoiselle tontille. Kun olosuhteet tontinosien hallinnan ja käytön osalta olivat pysyneet olennaisesti muuttumattomina, yhteisomistussuhteen purkamista koskeva kanne hylättiin.
Korkeimman oikeuden ratkaisu (KKO 1992:82) koski kiinteistön yhteisomistusta. Kaksi asuinhuoneistoa käsittävän rakennuksen rakennuspaikan aikaisempien yhteisomistajien välillä oli ollut sovittuna, että asuinhuoneistojen hallinta oli jaettu yhteisomistajien kesken, mutta muut tilat sekä maapohja olivat yhteisessä hallinnassa. A:n puolisot olivat ostaessaan osuuden kiinteistöstä tarkoittaneet hankkia rakennuksen toisen asuinhuoneiston asunnokseen. Tästä voitiin päätellä heidän myöntyneen yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen kiinteistön ja siitä arvokkaimman osan muodostavan asuinrakennuksen hallinnasta. Tällaiseen sopimukseen oli sisältynyt, että yhteisomistajalla oli ollut mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta myymällä kiinteistönosuutensa, mutta ei vaatimalla koko kiinteistöä myytäväksi. A:n puolisoiden hakemus kiinteistön määräämisestä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten hylättiin.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 2010:35) oli kysymys paritalokiinteistön halkomisen edellytyksistä. Korkein oikeus lausui perusteluissaan muun ohella seuraavaa: "Halkomishakemuksen kohteena oleva kiinteistö on ollut yhteisomistajien asumiskäytössä vuosikymmenien ajan. Nimenomaista sopimusta kiinteistön hallinnan jakamisesta ei ole tehty. Myös vakiintunut tosiasiallinen hallinnanjako voi sopijapuolten välillä suojata sovittua käyttötapaa ja muodostaa esteen yhteisomistussuhteen purkuvaatimusta vastaan. Koska tässä asiassa määräosien omistajat eivät ole sopineet kiinteistön hallinnanjaon pysyvyydestä tai sen lopettamisen ehdoista, ratkaisevaksi muodostuu asianosaisten tarkoitus. Hallinnanjako on koskenut kiinteistön alkuperäisten osaomistajien oman asumisen järjestämistä. Sopimuksen perusteena olleet olosuhteet ja tarkoitus ovat olennaisesti muuttuneet toisen määräosan omistajien kuoltua ja heidän hallinnassaan olleen asunnon jäätyä vaille käyttöä vakituisena asuntona. Kuolinpesien osakkailla on tämän vuoksi oikeus hakea kiinteistön halkomista yhteisomistussuhteen purkamiseksi."
1.5 Oikeudellinen arviointi
Rakennuslupa on hallintolupa, jolla ratkaistaan, ovatko maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset rakennusluvan myöntämiseen olemassa. Rakennuspaikan hallinnan selvittäminen on osa tätä rakennuslupaharkintaa. Rakennusluvalla ei siten voida ratkaista omistus- tai hallintaoikeutta, kuten edellä kohdassa 1.4.1 selostetusta oikeuskäytännöstäkin ilmenee.
Rakennuspaikka tarkoittaa rakentamiseen käytettävää aluetta. Maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa rakennuspaikalla tarkoitetaan sekä sitovan tonttijaon mukaisia tontteja että muita rakennuspaikkoja. Asemakaavassa osoitetun sitovan tonttijaon alueella rakennuspaikka tarkoittaa edellä selostetut maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 1 momentti sekä 81 §:n 1 ja 3 momentti huomioon ottaen tonttijaon mukaista tonttia. AA omistaa tontista määräosan eikä hän siten yksinään hallitse koko rakennuspaikkaa.
Alueelle rakentaminen ei välttämättä edellytä alueen tai sen osankaan omistamista. Hakijan on kuitenkin vuokrasopimuksen tai muun selvityksen perusteella osoitettava, että hän hallitsee rakennuspaikkaa ja on sen perusteella oikeutettu rakentamaan. Rakennushankkeet ovat yksilöllisiä eikä maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa ole tästä syystä tarkemmin säädetty, millaista selvitystä on kulloinkin pidettävä riittävänä. Selvitysten riittävyys on arvioitava tapauskohtaisesti, minkä osoittaa myös edellä selostettu mainitun säännöksen soveltamista koskeva oikeuskäytäntö. Lainkohdassa edellytettynä selvityksenä rakennuspaikan hallinnasta voidaan siten ottaa huomioon myös yhteisomistajien kesken tehty hallinnanjakosopimus.
AA:n rakennushankkeessa on kysymys 108 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakentamisesta. Asemapiirroksen mukaan rakennus on suunniteltu sijoitettavaksi tontin 7 takaosaan katuun nähden. Vastaava alue on rajattu tonttia 7 koskevan hallinnanjakosopimuksen liitekartassa tontinosaksi 2. Tällä alueella on hallinnanjakosopimuksen mukaan käyttämätöntä rakennusoikeutta omakotitalolle 108 kerrosneliömetriä. AA:n rakennushanke vastaa siten tältäkin osin hallinnanjakosopimusta.
BB ja CB ovat esittäneet, että hankkeen edellyttämässä poikkeamispäätöksessä on asetettu sellainen autopaikkoja koskeva ehto, jota ei ole mahdollista toteuttaa hallinnanjakosopimuksen puitteissa. Kun otetaan huomioon, että hallinnanjakosopimuksessa on myös sovittu muun ohella kulkuväylän ja autopaikan vaatimasta yhteiskäyttöalueesta, sekä tätä aluetta eli tontinosaa 3 koskevasta karttaliitteestä ilmenevä selvitys, AA:n rakennushanketta ei ole pidettävä mainitulla BB:n ja CB:n esittämällä perusteella hallinnanjakosopimuksen tarkoituksen vastaisena. Hallinnanjakosopimuksen ei siten tälläkään perusteella voida katsoa sisältönsä puolesta poikkeavan rakennushankkeesta.
Hallinto-oikeuden päätöksen mukaan kysymyksessä olevaa hallinnanjakosopimusta ei voida pitää riittävänä osoituksena rakennuspaikan hallinnasta, koska siinä ei ole annettu oikeutta rakennusluvan hakemiseen ilman muiden omistajien suostumusta. BB ja CB ovat vastaavasti viitanneet sittemmin rauenneeseen lupaan ja esittäneet, että he eivät olleet antaneet hallinnanjakosopimuksessa suostumusta uuden rakennusluvan hakemiseen. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että hallinnanjakosopimus, jonka sisältöä on selostettu edellä, on tehty muun ohella nyt kysymyksessä olevan rakennushankkeen mukaisen asuinrakennuksen rakentamista varten. Tätä osoittaa osaltaan myös kauppahinta, jolla hallinnanjakosopimuksen allekirjoittaneet GH ja HH ovat myyneet osuutensa tontista AA:lle. Sopimuksessa ei ole mainintaa tuolloin mahdollisesti voimassa olleesta luvasta. Sen sijaan sopimuksessa todetaan, että tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tässä tilanteessa sopimuksen on katsottava sisältäneen osapuolten suostumuksen rakennusluvan hakemiseen. Aikaisemmin mahdollisesti myönnetyn rakennusluvan raukeaminen ei anna aihetta arvioida sopimukseen sisältyneen suostumuksen merkitystä toisin.
BB ja CB ovat sen jälkeen, kun AA:n rakennushanketta varten on myönnetty poikkeaminen asemakaavan asuntojen lukumäärää koskevasta määräyksestä, ilmoittaneet peruuttavansa valtakirjansa eli tontin yhteisomistajina aikanaan antamansa erillisen suostumuksen AA:n rakennushankkeelle.
Tilanteessa, jossa rakennuspaikka on yhteisomistuksessa, rakennusluvan myöntäminen edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien yhteisomistajien suostumusta rakennushankkeeseen. Tämä on selvää jo maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin sanamuodon ja tarkoituksen perusteella. Myös oikeuskäytäntö on tässä suhteessa yksiselitteistä. Lähtökohtaisesti yhteisomistajien suostumus hankkeelle näyttäisi siten BB:n ja CB:n suostumuksen peruutuksen johdosta puuttuvan. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa on kuitenkin vielä erikseen arvioitava, mikä oikeudellinen merkitys tällaisella suostumuksen yksipuolisella peruuttamisella on tilanteessa, jossa rakennuspaikan osalta on tehty hallinnanjakosopimus. Lisäksi asiassa on mahdollisesti vielä otettava kantaa sopimuksen kirjaamisen merkitykseen sen sitovuuden kannalta.
Tontin 7 hallinnanjakosopimuksen sisältöä on selostettu edellä kohdassa 1.3.1. Sopimuksen mukaan se tulee kirjaamisen jälkeen sitomaan myös tontin osien mahdollisia uusia omistajia. Edelleen sopimuksessa on todettu, että siihen tehtävät muutokset tehdään erikseen kirjallisesti ja kirjataan käräjäoikeudessa. Samasta kohdasta myös ilmenee, että hallinnanjakosopimus on sittemmin kirjattu.
Hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on tapahtunut maakaaren 14 luvun 3 §:n nojalla. Mainitun säännöksen mukaan kirjata saadaan kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta. Hallituksen esityksessä maakaareksi ja siihen liittyviksi laeiksi (HE 120/1994 vp) todetaan mainittua säännöstä koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa seuraavaa: "Ehdotettu pykälä poistaa eräitä yhteisomistussuhteeseen liittyviä ongelmia sallimalla sellaisen hallintasopimuksen kirjaamisen, jossa sovitaan kunkin osaomistajan käyttöön tulevasta kiinteistön alueesta tai sillä olevasta rakennuksesta. Kirjaamisen jälkeen hallintasopimus sitoo määräosan luovutuksensaajaa samalla tavalla kuin sopimuksen alkuperäistä osapuolta. Tällöin koko kiinteistöä ei voida yhteisomistuslain nojalla myydä määräosan erottamiseksi. Kirjaaminen ei kuitenkaan ole esteenä sopimuksen muuttamiselle tai purkamiselle silloin, kun kiinteistön käyttöön liittyvät olosuhteet ovat muuttuneet."
Hallinnanjakosopimukset ovat yleensä asumisen järjestämiseen tähtääviä sopimuksia, joiden ilmentämään hallinnanjakoon yhteisomistajat perustavat merkittäviä kiinteistön käyttöön ja hankintaan kohdistuvia taloudellisia panostuksia. Tämän johdosta sopimuksiin liittyy erityisiä odotuksia niiden mukaisen hallinnanjaon pysyvyydestä. Myös oikeuskirjallisuudessa on lähtökohtana pidetty, että toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisoikeus ei ole rajoittamaton, vaan se muun ohella on sidottu olosuhteiden muuttumiseen (Leena Kartio, Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta, sen kohteesta ja voimassaoloajasta s. 204-209, teoksessa Sopimus, vastuu, velvoite, 2007, sekä Jarno Tepora, Hallinnanjakosopimuksesta kiinteistön käytön suunnitteluvälineenä s. 339, teoksessa Business Law Forum 2004).
Tontin 7 hallinnanjakosopimusta ei ole tehty määräajaksi, joten sen on katsottava olevan voimassa toistaiseksi. Myös sopimuksen sisällöstä ilmenee, että sopimuksen on ollut tarkoitus olla pitkäaikaisesti voimassa. Kun vielä otetaan huomioon, että sopimus on kirjattu, se on sitonut BB:tä ja CB:tä tontin 7 yhteisomistajina ja sopimuksen osapuolina. Edellä kohdissa 1.4.2 ja 1.4.3 selostetusta oikeuskäytännöstä voidaan kuitenkin päätellä, että yhteisomistussuhteeseen liittyvistä erilaisista sopimusjärjestelyistä voidaan poiketa, jos olosuhteet kiinteistön käytön suhteen ovat olennaisesti muuttuneet. Maakaaren 14 luvun 3 §:ää koskevista lain esitöistä (HE 120/1994 vp) voidaan päätyä samaan johtopäätökseen. Tätä on pidetty lähtökohtana myös oikeuskirjallisuudessa.
Kun otetaan huomioon, mitä edellä on lausuttu aikaisemman luvan raukeamisen ja poikkeamispäätöksen autopaikkoja koskevan ehdon merkityksestä, mainittuja seikkoja ei voida pitää sellaisina olosuhteiden muutoksina, jotka voisivat olla perusteena suostumuksen peruuttamiselle ja siten käytännössä sopimuksen yksipuoliselle irtisanomiselle. Asiassa ei ole esitetty muutakaan sellaista seikkaa, joka tarkoittaisi, että olosuhteet kiinteistön käytön suhteen ovat olennaisesti muuttuneet sen jälkeen, kun AA:n rakennuslupahakemus on alun perin tullut vireille.
Edellä lausuttu huomioon ottaen BB:n ja CB:n suostumuksen peruuttamisella ei ole ollut sellaista merkitystä, että AA:n rakennuslupahakemus olisi tästä syystä tullut hylätä.
Näissä oloissa ja kun otetaan myös huomioon AA:n rakennushankkeesta ja hallinnanjakosopimuksen sisällöstä saatu selvitys, AA on määräosaisen omistuksensa sekä hallinnanjakosopimukseen sisältyvän yhteisomistajien suostumuksen perusteella hallinnut rakennuspaikkana olevaa tonttia 7 maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Rakennuslautakunta ei siten ole voinut esittämällään perusteella hylätä AA:n rakennuslupahakemusta. Hallinto-oikeudella on ollut asiasta toinen näkemys.
1.6 Lopputulos
Kun otetaan huomioon edellä kohdassa 1.1 selostetut säännökset, kohdassa 1.4 selostettu oikeuskäytäntö sekä kohdissa 1.2, 1.3 ja 1.5 lausuttu, hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset on kumottava ja asia palautettava rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.
AA on hakenut nyt muutoksenhaun kohteena olevaa rakennuslupaa edellä kohdassa 1.3.3 selostetun poikkeamispäätöksen ollessa voimassa. Koska rakennuslupaa koskeva asia on palautettu tällä päätöksellä rakennuslautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi, korkein hallinto-oikeus toteaa selvyyden vuoksi, että poikkeamispäätös ei ole lakannut olemasta voimassa.
2 AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta
Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että asianosainen joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä asianosaisesta on säädetty, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on pykälän 2 momentin mukaan otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.
Asiassa on ollut kysymys sen arvioimisesta, onko rakennuslupahakemuksen yhteydessä esitetty riittävää selvitystä rakennuspaikan hallinnasta. Oikeudenkäynnin ei asian tulkinnanvaraisuuteen nähden ole katsottava johtuneen Espoon rakennuslautakunnan virheestä eikä ole pidettävä kohtuuttomana, että AA saa pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan. AA:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on näin ollen hylättävä.
3 BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta
BB ja CB eivät ole määräajassa valittaneet hallinto-oikeuden päätöksestä, jolla heidän vaatimuksensa oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta on hylätty. Tämän vuoksi BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hallinto-oikeudessa on jätettävä myöhään tehtynä tutkimatta.
Ratkaisun lopputulokseen nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, BB:n ja CB:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta korkeimmassa hallinto-oikeudessa on hylättävä.
Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari K., Sakari V., Riitta M., Hannu R. ja Mika S.. Asian esittelijä Esa H..