Milloin asunnon terveyshaitta on ilmeinen ja johtaa kaupan purkuun?

 

Usein varsinkin vanhoissa rakennuksissa on johonkin kohtaan rakennusta päässyt syntymään mikrobikasvustoa. Mutta terveyshaitaksi se voi muodostua vasta, jos on ilmeistä, että mikrobeja pääsee sisäilmaan. Vanhan rakennuksen ullakkotilassa tyypillisesti olevat mikrobit tuulettuvat ulkoilmaan paine-eron johdosta. Näin on alla olevassa jutussakin todettu. Kyseessä ei ole silloin virhe. Mutta jos mikrobeja on alapohjassa (ja kuten tässä välipohjassa) ne pääsevät herkästi virtaamaan sisäilmaan ja aiheuttamaan terveysriskin. Ulkorakenteissa mikrobeja on tavanomaisesti mutta sisärakenteissa niitä ei saa olla. Mikrobeja on siis aina rakennuksessa. Ongelmallista on kuitenkin niiden mittaaminen sisäilmassa. Tämän johdosta näyttö asunnon terveyshaitasta jää usein hataralle pohjalle. Tuomioistuimissa kuitenkin laitetaan paljon painoarvoa asukkaiden oireilulle. Yhdessä mikrobilöydösten kanssa oireilu nykyään usein riittää virheeseen ja jos kyseessä on alapohja useimmiten kaupan purkuun.  

Tässä riidan kohteena oli vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo Leppävirralla. Talo oli 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Ostaja oli vaatinut purkua tai hinnanalennusta 68000€. Alioikeus ja hovioikeus molemmat purkivat kaupan alapohjan ja välipohjan mikrobivaurioiden johdosta.

Hovioikeuden ratkaisussa kiinnittää huomiota myös se, että ennen kauppaa kuntotutkimuksessa oli mitattu kph:n laatoissa kohonneita kosteusarvoja, joka yhdessä rakennuksen ikä huomioiden johti ostajan selonottovelvollisuuteen.

Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa olivat 7500 ja hovioikeudessa 4700. Ostajan oikeudenkäyntikulut olivat 7900 alioikeudessa ja hovioikeudessa 4000€. Myyjät velvoitettiin korvaamaan lähes kaikki ostajan oikeudenkäyntikulut omien lisäksi.

 

Hovioikeuden perusteluissa todetaan seuraavaa:

 

Asiassa on jäänyt edellä todetun näytön valossa epäselväksi se, onko ulkoverhouksessa riittävät ilmaraot vai ei. Hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1990 tehdyssä rakenteessa voida katsoa olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä pelkästään siitä syystä, että se on rakentamista kokevien määräysten vastainen, ellei virheestä ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Seinärakennetta on tutkittu vain ulkopäin rakenteita avaamatta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko Lttttsen esittämä mahdollinen ilmarakojen puutteellisuus aiheuttanut vaurioita seinärakenteille. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon ulkoverhouksessa olisi merkityksellinen virhe.

 

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talossa olisi kaupantekohetkellä ollut ullakkotilan osalta merkityksellinen virhe.

 

Tutkimustulokset, Lttttsen hajuhavainnot ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on lahovaurioita, jotka johtuvat siitä alapohjan virheellisestä rakenteesta, että alapohja ei tuuletu.

 

Välipohjassa  on sen eristeeksi  sopimaton  olkieristys.  Tutkimustulokset   sekä Lttttsen ja Ptttttsen  käräjäoikeuden   tuomioon  kirjatut  havainnot  osoittavat,  että välipohjaan  on kertynyt  kosteutta ja päässyt  muodostumaan   haitallinen  mikrobikasvusto.

 

Ennen kaupantekoa  ostajalle  luovutetusta  myynti esitteestä  ilmenee  kylpyhuoneen rakentamisajankohta.    Lisäksi  Ptttttsen  laatimassa  kuntotarkastusraportissa (todiste  K2) on todettu,  että ensimmäisen  kerroksen  wc-tilassa  suihkun  kohdalla oli lattiassa kohonneet  kosteusmittausarvot   kuuden  laatan  kohdalla ja että rakenne  on märkä.  Hovioikeus  katsoo,  että ostajan  olisi tullut  edellä mainittujen seikkojen  perusteella  tarkastaa  kylpyhuone  ja  sauna tarkemmin  ja sen ikä huomioon  ottaen varautua  mittavaankin  kylpyhuoneremonttiin.    Ostaja  on menettänyt  oikeutensa  vedota  kylpyhuoneen  ja saunan osalta virheeseen.

 

Talon vauriot, tutkimustulokset   sekä ostajan ja hänen perheensä  jäsenten  voimakas oirehtiminen  osoittavat  riittävällä  varmuudella,   että talon  sisäilman mikrobipitoisuus   on ollut ainakin  välipohjan  vaurioiden  johdosta  terveydelle haitallisella  tasolla.

 

Ainoat  selvitykset  virheiden  korjauskustannuksista    ovat Lttttsen  noin 70.000 euron arvio ja Ptttttsen  noin 40.000  euron arvio. Nämä  arviot poikkeavat  toisistaan huomattavasti,   mutta niiden perusteella  virheen  korjauskustannukset ovat joka tapauksessa  huomattavat.

 

Em perusteilla  hovioikeus pysytti pienin muutoksin käräjäoikeuden tuomion.

 

Asiasanat:

- alapohja, välipohja, kylpyhuone, ulkoseinä, tuuletusrako, ullakko, mikrobit, oireilu, terveyshaitta

- kaupan purku,

- ostajan selonottovelvollisuus

 

 

 

Itä-Suomen  hovioikeus

Tuomio Nro 458

 

Antamispäivä

7.7.2016

 

Diaarinumero

S 15/1096

 

 

Ratkaisu,  johon  on haettu muutosta

 

Pohjois-Savon  käräjäoikeus 26.6.2015 nro 15/8019

(liitteenä)

 

Asia

Kiinteistön  virhe tai muu sopimusrikkomus

 

Valittaja

Mira Teresa  Rmmmmnen

Pertti Manu Samuli Mmmm

 

Vastapuoli

ML   Sooonen

 

Vaatimukset  hovioikeudessa

Rmmmmnen  ja Mmmm  (jäljempänä  myyjät)  ovat vaatineet,  että käräjäoikeuden tuomio  kumotaan,  kanne hylätään ja heidät  vapautetaan  kaikesta  suoritusvelvollisuudesta.  Lisäksi Mmmm  on vaatinut,  että ML   Sooonen  velvoitetaan korvaamaan  hänen oikeudenkäyntikulunsa    käräjäoikeudessa   7.528  eurolla korkoineen.  Vielä Rmmmmnen  ja Mmmm  ovat vaatineet,  että Sooonen  vei voitetaan korvaamaan  heidän oikeudenkäyntikulunsa    hovioikeudessa   4.730,13  eurolla korkoineen.  Lisäksi  Rmmmmnen  on vaatinut,  että Sooonen  vei voitetaan  korvaamaan hänen asianosaiskulunsa   hovioikeudessa   189,20 eurolla.

 

Ostaja on selkeästi  laiminlyönyt  selonottovelvollisuutensa    ja hänen voidaan katsoa olleen tietoinen  siitä, ettei kohteessa  suoritettua  kosteus- ja kuntotarkastusraporttia  voida pitää lopullisena  selvityksenä  kohteen  todellisesta  kunnosta. Kuntotarkastusraportissa on todettu  ensimmäisen  kerroksen  saniteettitiloissa havaitun  lattiassa  kohonneet  kosteusarvot  kuuden  laatan kohdalla.  Raportissa on todettu,  että rakennuksen  katteen ja   sokkelin  pinnoituksen   kunto  selviää vasta keväällä  2011. Ostajalta  odotetaan  huolellista  tarkastusta,  kun hän on ollut ostamassa  erityisen  arvokasta  omaisuutta.  Ostajan  aviomies,  joka  on koulutukseltaan  rakennusinsinööri. on ollut mukana  tarkastamassa   taloa ennen ostopäätöstä ja tutustunut  kuntotarkastusraporttiin.

 

Hidaskasvuisia  mikrobeja  rakennuksen   ala- ja välipohjassa   on pidettävä  normaalina  iäkkäässä,  yli 60 vuotta  vanhassa  rakennuksessa.   Kysymys  voi olla paikallisista  mikrobilöydöksistä,   joten  niiden perusteella  ei voida arvioida  niiden ulottumista  laajalti rakenteisiin.

 

Ostaja on paitsi asuessaan  kiinteistöllä  myös poismuutonjälkeen     omalla  toiminnallaan  laiminlyömällä   talvisaikaan  asianmukaisen   rakennuksen   lämmityksen vaikuttanut  kosteusvaurion   syntyyn ja sen laajentumiseen   alapohjassa. Poismuuton  jälkeen  myös ulko-ovia  oli pidetty  auki.

 

Ullakkotilojen   ulkoverhouksen   poikkeamia  ei ole todettu  ennen kaupantekoa tehdyssä  kuntotarkastusraportissa.    Poikkeamista johtuva     lahovaurio  ullakkotiloissa on syntynyt  vasta kaupanteon  jälkeen.

 

Ostajalle  ei ole annettu  virheellistä  tietoa veden  käytön  osalta.

Ennen kaupantekoa  kohteessa  asuneilla  ei ole koskaan  ilmennyt  terveyshaittaa. Kaupan  kohteessa  todetut virheet  eivät ole olennaisia  virheitä, jotka  oikeuttaisivat kaupan  purkuun.  Kiinteistö  on ollut iältään  vanha ja  sen kunnoksi  on merkitty  tyydyttävä.  Kohteen  hintaa  on tyydyttävän  kunnon  vuoksi  alennettu. Hintaan  on vaikuttanut  kohteen  sijainti,  suuri tontti ja piharakennukset.

 

Esitetyt  korjaustoimenpiteet   nostaisivat  kiinteistön  arvoa,  minkä  vuoksi tulisi huomioida  eduntasoitus.

 

Ostajan tekemät  korjaustoimenpiteet   eivät ole nostaneet  kiinteistön  arvoa.

 

Vastaus

 

ML  Sooonen  (jäljempänä  ostaja) on käräjäoikeuden tuomiossa selosetusta kanteestaan ilmenevillä perusteilla vastustanut Rmmmmsen ja Mmmmn muutosvaatimuksia perusteettomina ja vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.092 eurolla ja asianosaiskulunsa 110,08 eurolla korkoineen. Sen varalta, että vaatimus kaupan purkamisesta hylätään, ostaja on vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 68.100 euroa korkoineen.

 

Ostajalla on ollut oikeus luottaa kokeneen asiantuntijan Heimo Ptttttsen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Ostajan aviomies ei ole ollut kaupan osapuoli ja hänen toimintakykynsä oli ollut kaupantekohetkellä sairauden vuoksi puutteellinen. Myyjät vakuuttivat kaupantekohetkellä, ettei kohteessa ollut mitään ongelmia. Talon ympärillä oli kaupantekohetkellä lunta ja esimerkiksi perustusten rakenne ei ole ollut nähtävillä.

 

Kohteessa havaitut virheet ovat sellaisia, jotka syntyvät pitkän ajan kuluessa. Asumisaikana kohdetta on lämmitetty normaalisti. Vuoden 2013 poismuuton jälkeen Sooonen on pitänyt kohteessa noin 10 asteen peruslämmön päällä. Tutkimukset kohteessa on tehty ja materiaalinäytteet on otettu kantajien siellä vielä asuessa. Väite ulko-ovien pitämisestä auki ei pidä paikkaansa ja väitettä ei ole esitetty käräjäoikeudessa.

 

Virheitä on pidettävä olennaisina, koska korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan. Kohteessa asuminen on ollut terveydelle vaarallista ja aiheuttanut

vakavia terveyshaittoja. Lisäksi kohteessa on ollut laiton putkiasennus, josta on annettu ostajille virheellistä tietoa. Vesilaitos on katkaissut kiinteistöltä vedentulon.

 

Pääkäsittely

 

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 18. ja 19.5.2016. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet lukuunottamatta kantajan kirjallisia todisteita nrot 11-13 ja vastaajan kirjallisia todisteita nrot 7 ja 8. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Rmmmmstä, Pertti Mmmmaja ML Sooosta sekä todistajina Risto Sooosta, Raimo Lttttsta, Juha Tapio Stttttsta, Tero Tapio Ktttttsta, Timo Paavali Ptttttsta, Heimo Juhani Ptttttstä, Arja Hannele Mmmmaja  Pirkko Kaarina Ttttttstä.

 

Hovioikeudessa on esitetty riitaisista kysymyksistä sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä   mainituin tarkennuksin tai lisäyksin.

 

 

 

Hovioikeuden   ratkaisu

 

Perustelut

 

Kiinteistön  virheet

 

Kysymyksenasettelu

 

Riidan kohteena on vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo

Leppävirralla. Talo on 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.

 

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Lisäksi kysymys on virheen seuraamuksista j a oikeudenkäyntikuluista .

 

Ulkoverhous ja  ullakkotila

 

Asianosaiset ovat eri mieltä siitä, onko rakennuksen ulkoverhous toteutettu virheellisesti ja onko ullakkotilan päätyseinät vaurioituneet siten, että sitä on pidettävä virheenä.

 

Myyntiesitteestä ilmenee, että rakennuksen julkisivut on uusittu vuonna 1990. Julkisivut on tuolloin asiassa esitetyn selvityksen perusteella korjattu siten, että uusi ulkoverhous on asennettu vanhan verhouksen päälle. Timo Jttttsen 21.9.2004 laatimasta kuntotarkastusraportista (K3) ilmenee, että ulkoverhouksen takana on silmämääräisesti tarkasteltuna asianmukainen tuuletusrako. Ennen kaupantekoa tarkastuksella käynyt Ptttttnen ei ollut tutkinut ulkoverhouksen rakennetta tarkemmin. Ptttttnen on hovioikeudessa kertonut, että riittävän ilmaraon toteamiseksi seinän rakennetta olisi pitänyt purkaa. Lttttsen mukaan ulkoverhouksen takana ei ollut tuuletusrakoa. Lttttnen on pitänyt rakennetta rakennusvirheenä ja hyvän rakennustavan vastaisena. Hän on pitänyt virheen korjaamista välttämättömänä. Lttttnen ei ollut tutkinut lämmöneristeitä ulkoseinistä eikä muutoinkaan purkanut ulkoseinän rakenteita. Lttttsen mukana tarkastuksella olleen Risto Sooosen mukaan kummankaan ulkoverhouksen alle jätetyt ilmaraot eivät olleet kehuttavia.

 

Asiassa on jäänyt edellä todetun näytön valossa epäselväksi se, onko ulkoverhouksessa riittävät ilmaraot vai ei. Hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1990 tehdyssä rakenteessa voida katsoa olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä pelkästään siitä syystä, että se on rakentamista kokevien määräysten vastainen, ellei virheestä ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Seinärakennetta on tutkittu vain ulkopäin rakenteita avaamatta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko Lttttsen esittämä mahdollinen ilmarakojen puutteellisuus aiheuttanut vaurioita seinärakenteille. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon ulkoverhouksessa olisi merkityksellinen virhe.

 

Pertti Mmmmn mukaan talon seinustalle kasattu lumi oli yltänyt talvisin talon ulkoverhousta vasten. Jttttsen 21.9.2004 tekemään tarkastukseen perustuvan raportin (K3) mukaan rakennuksen yhdessä kulmassa pääsisäänkäynnin oikealla puolella ulkoverhouksen alaosassa ollut  lahovaurio on johtunut siitä, että ulkoverhous on ollut lähellä maata, jolloin talvella lumi on päässyt kosketuksiin ulkoverhouksen kanssa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä, että ulkoseinä olisi ollut muualta vaurioitunut. Hovioikeus katsoo, ettei ulkoverhouksen ala reunan paikallista lahovauriota ole pidettävä maakaaressa tarkoitettuna merkityksellisenä laatuvirheenä. Koska ostajalla on ollut Jttttsen raportti käytössään ennen kaupan tekemistä, virheen on joka tapauksessa täytynyt olla ostajan tiedossa kauppaa tehtäessä.

 

Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että ullakon päätylaudoitusten sisäpinnoissa on joissakin kohtaa tummuneisuutta, mitä osoittaa raportin valokuva nro 13. Rakenteissa ei ole Jttttsen raportin mukaan havaittu lahovaurioita. Ptttttnen on kertonut  tarkastaessaan ullakkotiloja havainneensa Jttttsen ra portissa mainitsemaa tummumista puurakenteissa ja ettei hänkään ollut havainnut lahovaurioita. Ptttttnen ei ollut havainnut ullakkotilojen rakenteissa lämpö- tai vesivuotojen aiheuttamia kosteusvaurioita. Ptttttsen mukaan rakenteissa käytetty puumateriaali on voinut tummua jo ennen rakentamisvaihetta

tai sen jälkeen. Ptttttnen on kertonut, että hän oli aistinvaraisesti havainnut ullakkotilan tuulettuvan asianmukaisesti. Ptttttsen, joka on käynyt ullakkotiloissa neljä vuotta kaupanteonjälkeen, havainnot ovat vastanneet ullakon osalta Jttttsen kuntoraportista ja sen liitteenä olevista valokuvista ilmeneviä havaintoja. Ptttttnen on kertonut, ettei hän pidä puurakenteissa havaitsemaansa tukirakenteiden kestämiseen vaikuttamatonta tummumista asumisen kannalta merkityksellisenä, koska ullakkotila tuulettuu ulospäin. Ainoastaan Lttttnen on lausunnossaan (K6) todennut, että ullakkotilan päätyseinien puurakenteet ovat kosteus- tai homevaurioituneet.

 

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talossa olisi kaupantekohetkellä ollut ullakkotilan osalta merkityksellinen virhe.

 

Alapohja

 

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella talo on rakennettu maanvaraisen betonisokkelin päälle. Rakennuksen alla ei ole yhtenäistä betonilaattaa. Rakennuksen alle on jäänyt tyhjä tila, joka on osittain täytetty kivillä. Talossa vuodesta 1950 vuoteen 1975 asuneen Ttttttsen kertomuksen mukaan betonisokkelissa oli ollut alunperin tuuletusluukut, mutta luukut oli myöhemmin rakennuksen remontoimisen yhteydessä suljettu ja sokkeli oli pinnoitettu. Talon alla oli ollut kellari, johon oli ollut pääsy oven kautta. Lttttsen ja Ptttttsen mukaan tällainen tuulettumaton alapohjarakenne on altis maaperästä nousevan kosteuden aiheutumille lahovaurioille.

 

Lttttnen on ottanut kaksi materiaalinäytettä alakerran olohuoneen lattiarakenteesta. Lttttsen 19.11.2012 päivätyn raportin liitteenä ollutta työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobivastausta ei ole esitetty kirjallisena todisteena. Lttttsen 17.3.2013 päivätyn raportin (K5) mukaan keskeltä olohuonetta lattiarakenteesta otetun näytteen tulos on ollut tavanomainen eikä ole edellyttänyt lisätoimenpiteitä. Toisen olohuoneen lattian eristetilasta läheltä ulkoseinää otetun näytteen tulos Lttttsen mukaan osoittaa, että rakenne on vaurioitunut. Näytteessä on esiintynyt A. penicillioiden sienilajistoa kohtalaisesti. Lttttnen on kertonut, että lajisto kuuluu kosteusvaurioindikaattorilajistoihin. Ptttttnen on avannut lattiarakennetta ja tehnyt käräjäoikeuden tuomioon kirjatut  havainnot. Ptttttsen mukaan talon alapohjan vaurioitumisen nopeus alapohjan tuulettumattomuuden vuoksi riippuu rakennuksen alla olevasta maaperästä ja kosteusolosuhteista.

 

Tutkimustulokset, Lttttsen hajuhavainnot ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on lahovaurioita, jotka johtuvat siitä alapohjan virheellisestä rakenteesta, että alapohja ei tuuletu.

 

Myyntiesitteeseen on rakennuksen perustukset -kohtaan merkitty "betoni/rossipohja, ei tietoja tarkasta rakenteesta". Ptttttsen kuntoraportista (K2) ilmenee, että alapohjan rakenne ei ole ollut myyjän tiedossa. Perusrakenteet on tehty lupasuunnitelmien mukaisesti teräsbetonianturalle ja betonisokkelirakenteelle. Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että rakennus on ulkopuolisten havaintojen perusteella perustettu todennäköisesti suoraan kalliolle. Hovioikeus katsoo, ettei ostajan ole tullut edellä mainittujen tietojen perusteella ulottaa selonottovelvollisuuttaan laajemmalle. Alapohjan rakennetta ei ole voinut havaita tarkastelemalla omakotitaloa ulkoapäin. Risto Sooonen kertomus siitä, että koska sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja, hänellä oli ollut sellainen käsitys, että talo oli rakennettu betonilaatalle ja että siinä oli rossipohja vain eteisen kohdalla, on uskottava. Talon perustusten rakenne ja alapohjan vauriot eivät ole olleet havaittavissa normaalissa ennakkotarkastuksessa. Vaikka ostajan mukana esittelyssä on ollut rakennusalalla työskennellyt Risto Sooonen, hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole edellä saamiensa tietojen perustella ollut velvollisuutta tarkemmin selvittää alapohjan rakennetta ja sen kuntoa. Ostaja ei ole siten laiminlyönyt talon alapohjan osalta selonottovelvollisuuttaan.

 

Välipohja

 

Rmmmmsen, Pertti Mmmmn, Arja Mmmmn ja Pirkko Ttttttsen kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että omakotitalo on rakennettu jo alunperin rakenteiltaan kaksikerroksiseksi ja että ylempi kerros oli otettu käyttöön muutamaa vuotta ensimmäistä kerrosta myöhemmin. Ttttttsen mukaan alakerta oli rakennettu vuonna 1947ja yläkerta 1949. On siten ilmeistä, että välipohjan olkieriste on toiminut lämpimän alakerran ja kylmän yläkerran välisenä eristeenä ja jäänyt yläkerran käyttöön ottamisen jälkeen tuulettumattoman välipohjan eristeeksi.  Ptttttsen  mukaan  alunperin  kylmässä  tilassa  ollut orgaaninen  olkieristys ei soveltunut  käytettäväksi  välipohjaeristeenä.

 

Ptttttnen  on kertonut,  että talon rakentamisaikaan   olkien käyttäminen   väli- tai yläpohjaeristeenä   on ollut tavanomaista.   Lttttsen  mukaan  olkieristeen  käyttäminen on ollut tavanomaista  yläpohjaeristeenä.   Ptttttnen  on kertonut,  ettei hän kokemuksensa  perusteella  tiennyt  olkieristeitä  käytetyn  tuohon  aikaan  välipohjassa  eristeenä.

 

Lttttnen  on havainnut  yläkerran  keittiön  lattiarakenteessa   lahoa puumateriaalia. Mainitusta  rakenteesta  otetussa  näytteessä  on ollut vahva  viite vauriosta. Myös yläkerran  eteistilasta  wc-tilojen  edestä lattiarakenteesta   otetussa  näytteessä on ollut viite vauriosta.  Ptttttsen  havaitsema  vuonna  2009 asennetun  Iaminaatin  alapinnan  tummentuminen  ja Ptttttsen  tutkimuksen  yhteydessä  väli pohjan  rakennetta  avattaessa  havaitsema  haju viittaavat  rakenteissa  oleviin kosteusvaurioihin.

 

Välipohjassa  on sen eristeeksi  sopimaton  olkieristys.  Tutkimustulokset   sekä Lttttsen ja Ptttttsen  käräjäoikeuden   tuomioon  kirjatut  havainnot  osoittavat,  että välipohjaan  on kertynyt  kosteutta ja päässyt  muodostumaan   haitallinen  mikrobikasvusto.

 

Kylpyhuone ja  sauna

 

Asiassa  on riidatonta,  että kylpyhuoneen   seinärakenteet   ovat lahovaurioituneet. Kylpyhuone  ja sauna on remontoitu  asiassa  esitetyn  selvityksen  perusteella 1990-luvun  alussa. Vasta  1999 voimaan  tullut märkien  tilojen  rakentamista koskeva  rakennusmääräys   (C 2) on edellyttänyt  märkätiloissa   käytettävän  vedeneristystä.  Ptttttsen ja Ptttttsen  kertomusten  mukaan  maatilavanerin   käyttö kylpyhuoneissa   kosteutta  eristävänä  materiaalina   on ollut tavanomaista.   Ptttttsen ja Ptttttsen  mukaan  tuolloisen  rakentamistavan   mukaan  rakennetun  pesuhuoneen  käyttöikä  oli noin  10-15 vuotta.  Ptttttsen ja Ptttttsen  kertomuksilla   on osoitettu,  että kylpyhuone  ja sauna on rakennettu  sen rakentamisaikaan   hyväksyttävänä  pidettävällä  tavalla.

 

Ennen kaupantekoa  ostajalle  luovutetusta  myynti esitteestä  ilmenee  kylpyhuoneen rakentamisajankohta.    Lisäksi  Ptttttsen  laatimassa  kuntotarkastusraportissa (todiste  K2) on todettu,  että ensimmäisen  kerroksen  wc-tilassa  suihkun  kohdalla oli lattiassa kohonneet  kosteusmittausarvot   kuuden  laatan  kohdalla ja että rakenne  on märkä.  Hovioikeus  katsoo,  että ostajan  olisi tullut  edellä mainittujen seikkojen  perusteella  tarkastaa  kylpyhuone  ja  sauna tarkemmin  ja sen ikä huomioon  ottaen varautua  mittavaankin  kylpyhuoneremonttiin.    Ostaja  on menettänyt  oikeutensa  vedota  kylpyhuoneen  ja saunan osalta virheeseen.

 

Putkiasennus ja  kaivoveden  käytöstä  annetut  tiedot

 

Kysymys  on siitä, ovatko myyjät  antaneet  virheellistä  tietoa  kiinteistön  kaivon käyttömahdollisuudesta ja onko käyttövesijärjestelmän    putkiasennus   laiton.

 

Myyjät ovat hovioikeuden   kirjallisessa  valmistelussa   ilmoittaneet,  että putkiasennuksen  laittomuus  on riidatonta,  mutta riitauttaneet  sen pääkäsittelyssä   todistelun  vastaan  ottamisen jälkeen.  Myyjillä  on ollut hovioikeudessa   eri oikeudenkäyntiavustaja   kuin käräjäoikeudessa.   Henkilötodistelu   hovioikeudessa   on putkiasennuksen      osalta  poikennut    osittain   käräjäoikeudessa      esitetystä    todistelusta.  Muun  muassa   kantajan   todisteessa    8 oleva  maininta    siitä,  ettei  kiinteistöllä  olleesta   kaivosta   löytynyt   mahdollisuutta     käyttää   kaivovettä    on osoittautunut  todisteen    laatinutta    Stttttsta    hovioikeudessa      kuultaessa    virheelliseksi. Hovioikeus    katsoo,   että  myyjillä   on mainitun    oikeudenkäynnissä       ilmenneen uuden   seikan   vuoksi   oikeus   vedota   siihen,   ettei  putkiasennus     ole  laiton.

 

Kiinteistön    ennen   myyjiä   omistaneen    Arja  Mmmmn   kertomuksen     ja  kirjallisesta todisteesta    V9  ilmenevien    seikkojen   perusteella    kiinteistö    on  liitetty   kunnalliseen  vesiverkostoon     vuonna   1991.  Arja  Mmmm   on kertonut,    että  kunnalliseen vesiverkostoon     liittymiseksi    tehtävät   asennustyöt    kävi  tekemässä    putkiliike. Myyjät  ja  Arja  Mmmm   ovat  kertoneet,    että  ennen   kunnalliseen     vesiverkostoon liittymistä   juomavesi    oli  asuinrakennukseen       tullut  kaivosta    sähköllä   toimivan pumpun   avulla.   Ulkorakennuksessa       sijaitsevan    pumpun   yhteydessä    on  ollut  jakohaara,   josta  toinen   putki  on  lähtenyt   talolle  ja  toinen   saunarakennukselle. Vesi  on kaivosta johdettu   ulkorakennuksessa sijainneen pumpun   kautta   taloon.

 

Liittymisen    jälkeen   kiinteistöllä    on ollut  mahdollisuus     valita   kumpaa,    kaivovettä  vai  kunnallista    vettä  talossa   käytti.   Talon  ulkopuolella     on venttiili,   josta pystyy   katkaisemaan     kunnallisen    veden  tulon.   Myyjät   ovat  kertoneet,    että  tämän  lisäksi  myös  saunarakennuksessa piti  käydä   kääntämässä     jjakotukista venttiiliä   ja  laittamassa    ulkorakennuksessa      pumppu   päälle,  jotta   vesi  tulisi  kaivosta  (todiste   K3  kuva  22).  Vesimittari    on  sijainnut   saunarakennuksessa       jako tukin  yhteydessä.    Myyjät   ovat  kertoneet,    että  Sooosille   oli  kerrottu,    että  kiinteistöllä   oli ollut mahdollisuus  käyttää  kumpaakin  vettä. Pertti Mmmm  on kertonut antaneensa  ohjeita veden käytöstä  Risto Soooselle  esittelyssä  ja Risto  Sooosen soittaneen  hänelle  kaupan teon jälkeen  varmistaakseen   Mmmmita  veden käyttöohjeita.  Ostaja on kertonut,  että Pertti Mmmm  oli esittelyssä  käynyt  näyttämässä miehelleen  Risto Soooselle  saunarakennuksessa   ollutta  venttiiliä.  Ostaja  ei ole muistanut,  että puhetta  olisi ollut ulkona  sijainneesta  kunnallisen  veden sulkuventtiilistä.   Todisteesta  K8 ilmenee,  että kiinteistön  omistaja  on ilmoittanut Stttttselle  edellisen  omistajan  sanoneen,  että vesimittarin  etupuolella  sijainneella  ylimääräisen  putkilenkissä  olevalla  sululla  oli voitu käyttää  kaivovettä talousvetenä.

 

Edellä mainitut  seikat huomioon  ottaen hovioikeus  katsoo,  että kaivoveden käyttäminen  on ollut mahdollista  ja että myyjien  ei näin ollen ole näytetty  antaneen ostajalle  virheellistä  tai harhaanjohtavaa   tietoa kaivoveden  käyttömahdollisuudesta.  Myyjät eivät ole laiminlyöneet  tiedonantovelvollisuuttaan.

 

Stttttsen ja Polygon  Finland  Oy:n raporttien  (K 1O ja 14) mukaan  saunassa sijaitsevalla  jakotukilla  oli ollut venttiili, jolla  on saanut  ohitettua  vesimittarin.

 

Vesimittari  on ollut kunnallisen  veden kulutuksen  mittaamista  varten.  Koska myös kaivoveden  tulo on ohjattu talolle jakotukin  kautta,  on selvää,  että välttääkseen  kaivoveden  kulutuksesta  laskutuksen  vesimittariin   on täytynyt  tehdä ohituslenkki.  Ohituslenkki  kuitenkin  mahdollistaa  myös kunnallisen  veden käytön vesimittarin  ohi. Tämän vuoksi  asennus  on laiton, minkä  vuoksi  kunnallisen  veden toimittaminen  kiinteistölle  on todisteesta  K 1O ilmenevällä  tavalla katkaistu  siihen saakka kunnes järjestelmä   korjataan.  Kanteessa  on korjauskustannuksiksi   putkitöiden  osalta arvioitu  1.500 euroa ja mahdollisten maankaivutöiden   osalta muutama  tuhat euroa. Viimeksi  mainittujen  töiden tarve on jäänyt  epävarmaksi.  Lisäksi  ostajan väite siitä, että ulkorakennuksen   vesivaurio  olisi osaltaan  aiheutunut  laittomasta  asennuksesta,  on jäänyt  selvittämättä. Ottaen huomioon  edellä mainitut  seikat ja virheen  merkitys  suhteessa kauppahintaan  hovioikeus  katsoo,  ettei laitonta  putkiasennusta   ole pidettävä laatu virheenä.

 

Onko ostaja aiheuttanut talon vauriot omalla laiminlyönnillään

 

Myyjien  mukaan  ostaja on kaupanteon  jälkeen  omalla  menettelyllään   kokonaan tai osittain  aiheuttanut  talossa todetut  vauriot.  Myyjät ja Pertti Mmmmn siskot ovat kertoneet  ostajan poismuutonjälkeen  asunnon  ikkunapintojen   olleen talvella jäässä ja valuneen  vettä. Ttttttnen  on kertonut,  että päärakennuksen ovet olivat olleet kiinni.

 

Ostaja ja hänen puolisonsa  ovat kertoneet  lämmittäneensä   taloa heidän  siellä asuessaan.  Ostaja on muuttanut  talosta pois tammikuussa   2013.  Sen jälkeen  talossa oli pidetty  peruslämpöä  ja vuoden  2013 jälkeen  lämpötilaa  oli laskettu viiteen plusasteeseen.  Vuodesta  2015 alkaen taloa ei ollut lämmitetty  lainkaan.

 

Lttttsen  käydessä  tutkimassa  taloa ensimmäisen  kerran  19.11.2012  ostaja  on vielä asunut talossa.  Lttttnen  on käynyt talossa  toisen  kerran  20.2.2013.  Lttttnen on kertonut,  että tarkastushetkellä   asuintiloissa  oli ollut normaali  asuinlämpötila.  Lttttsen  mukaan  hänen rakenteissa  toteamansa  havainnot  ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ja hänen havaitsemiansa   vaurioita  olisi  syntynyt vain, jos talo olisi ollut pitkään  kylmillään.

 

Ptttttsen  mukaan  5-8 -plusasteen  lämpötila  asuintiloissa  aiheuttaa  rakenteiden kostumista ja   hänen mukaansa  tällainen  lämpötila  on paljon  haitallisempi   rakenteille  kuin että kaikki  lämmöt olisivat  olleet pois päältä.

 

Ptttttnen  on käynyt tarkastuksella   neljä vuotta  kaksi kuukautta  kaupantekohetkestä ja  yli kaksi vuotta ostajien  muutettua  pois talosta.  Ptttttsen  tekemät  havainnot  eivät ole poikenneet  Lttttsen  tekemistä  havainnoista.   Hovioikeus  katsoo jääneen  näyttämättä, että ostaja olisi talossa  asuessaan  tai sieltä poismuuton jälkeen  toimillaan  aiheuttanut  tai vaikuttanut  Lttttsen  ala- ja välipohjassa toteamien  vaurioiden  syntyyn  tai laajentumiseen.   Ala- ja välipohjassa   edellä todetut virheet ovat olleet kohteessa  kaupantekohetkellä.

 

Virheiden  seuraamukset

 

Kysymys  on siitä, ovatko  edellä ala- ja välipohjassa  todetut  laatuvirheet  maakaaren  2 luvun  17 §:n 2 momentissa  tarkoitetulla  tavalla  niin olennaisia,  että ostajalla  on niiden vuoksi oikeus purkaa  kauppa.

 

Lain esitöissä  on katsottu  virheen  olevan  olennainen,  jos  ostaja  ei voi käyttää kiinteistöä  aikomallaan  tavalla  eikä virhettä  voida kohtuullisessa   ajassa ja   kohtuullisin  kustannuksin  korjata  (HE  120/1994 s. 51). Virheen  olennaisuutta   ei voida arvioida  yksinomaan  tarkastelemalla   korjauskustannusten    suhdetta  kiinteistön kauppahintaan  tai arvioimalla  virheen  korjaamiseksi   tarvittavien  rakennustöiden  kestoaikaa  (KKO 2015:58).  Virheen  olennaisuusarviointi    on tehtävä tapauskohtaisesti   asiaan vaikuttavia  seikkoja  punniten.  Kokonaisharkinnassa voidaan  mainitun  korkeimman  oikeuden  ratkaisun  mukaan  kiinnittää  huomiota siihen, millainen  kiinteistö  on laadultaan  verrattaessa  sitä muihin  vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan   tyypilliseen  laatutasoon,  kaupan  kohteen  sopimuksen  mukaisiin  ominaisuuksiin   sekä kaupantekohetkellä   ostajalla  käytettävissä olleisiin  tietoihin  esimerkiksi  kiinteistön  käyttötarkoituksesta   ja arvosta. Tällaisten  seikkojen  perusteella  voidaan  muodostaa  kokonaiskäsitys   siitä, millaista tasoa ostaja on kaupan  kohteelta  voinut perustellusti   edellyttää.

 

Jos kiinteistö  poikkeaa  ominaisuuksiltaan   näin määrittyvästä   tasosta  salaisen virheen  vuoksi sellaisella  tavalla,  ettei ostaja voi käyttää  kiinteistöä  aikomallaan tavalla  kohtuullisen  ajan kuluessa  virheen  havaitsemisesta,   virhettä  voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena;  Virhettä  voidaan  pitää  olennaisena  myös silloin, jos sen korjaaminen  on asianmukaisen   kiinteistön  käytön  kannalta  välttämätöntä,  mutta sitä ei voida kohtuullisin  kustannuksin  korjata.

 

Kustannusten  kohtuullisuuden   arvioinnin  osalta korkein  oikeus  on katsonut  ensinnäkin,  että useita  kymmeniä  vuosia vanhan  omakotitalokiinteistön    ostajalta voidaan  lähtökohtaisesti   edellyttää  varautumista   siihen,  että taloa joudutaan korjaamaan  rakennusosien  normaalin  kulumisen  vuoksi  aikaisemmin  kuin esimerkiksi  kaupan kohteesta  laaditun  kuntotarkastuksen   perusteella  on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen  korjauskustannukset   kuitenkin  poikkeavat  rahamäärältään  merkittävästi  sellaisista  korjauskustannuksista,   joihin  ostajan  on tullut perustellusti  varautua  kaupan kohteen  kunnosta  saamiensa  tietojen  perusteella, virhettä  voidaan  pitää merkittävänä.  Tällöin  arvioitavana  on se kysymys,  onko virhe myös niin olennainen,  että ostajalla  on oikeus  kaupan  purkamiseen.

 

Terveyshaitta

 

Asuinrakennuksen   tulee sen iästä ja rakenteista  riippumatta  täyttää  asumisturvallisuudelle  ja -terveydelle  asetetut  vaatimukset.  Asunnon  huoneilman  tulee olla terveydelle  turvallista.  Käytännössä  tämä tarkoittaa  sitä, että asuinhuoneen huoneilman  mikrobipitoisuus   ei saa olla terveydelle  haitallisella  tasolla.

 

Terveydensuojelulain   27 §:n mukaan, jos asunnossa  tai muussa  oleskelutilassa esiintyy  melua, tärinää,  hajua, valoa, mikrobeja,  pölyä,  savua,  liiallista  lämpöä tai kylmyyttä  taikka kosteutta,  säteilyä  tai muuta niihin  verrattavaa  siten, että siitä voi aiheutua  terveys haittaa asunnossa  tai muussa  tilassa  oleskelevalle,   toimenpiteisiin  haitan ja siihen johtaneiden   tekijöiden  selvittämiseksi,   poistamiseksi tai rajoittamiseksi   on ryhdyttävä  viipymättä.

 

Jos haitta aiheutuu  asuinhuoneiston   tai muun oleskelutilan  rakennuksen   rakenteista, eristeistä  tai rakennuksen  omistajan  vastuulla  olevista  perusjärjestelmistä, haitan poistamisesta  vastaa rakennuksen  omistaja,  ellei muualla  laissa toisin säädetä. Jos terveyshaitta  aiheutuu  kuitenkin  asunnon  tai muun oleskelutilan käytöstä, joka  ei ole tavanomaista,  terveyshaitan   poistamisesta   vastaa  asunnon tai muun oleskelutilan  haltija.  Kunnan  terveydensuojeluviranomainen     voi velvoittaa  sen, jonka  vastuulla  haitta on, ryhtymään  viipymättä  tarvittaviin  toimenpiteisiin  terveyshaitan  ja siihen johtaneiden   tekijöiden  selvittämiseksi, poistamiseksi  tai rajoittamiseksi.

 

Jos terveyshaitta  on ilmeinen ja on syytä epäillä  sen aiheuttavan  välitöntä  vaaraa, haittaa  ei voida korjata tai jos terveydensuojeluviranomaisen     määräystä haitan poistamiseksi  ei ole noudatettu,  eikä muita tämän  lain mukaisia  toimenpiteitä  ole pidettävä  riittävinä,  terveydensuojeluviranomainen     voi kieltää  tai rajoittaa  asunnon  tai muun oleskelutilan  käyttöä.

 

Tässä pykälässä  tarkoitettujen  määräysten  antamisen  tulee perustua  terveydensuojeluviranomaisen   tekemään  tarkastukseen   sekä riittäviin ja   luotettaviin  mittauksiin,  näytteisiin,  tutkimuksiin,   selvityksiin  tai havaintoihin.   Terveyshaitan selvittämiseksi  voidaan  lisäksi antaa määräys  rakenteen  kuntotutkimuksen    suorittamisesta.

 

Sosiaali- ja terveysministeriön   asunnon ja muun  oleskelutilan  terveydellisistä olosuhteista  sekä ulkopuolisten  asiantuntijoiden   pätevyysvaatimuksista (545/2015) antaman  asetuksen  20 §:n 1 momentin  mukaan  toimenpiderajan ylittymisenä  pidetään  korjaamatonta   kosteus-  tai lahovauriota,   aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa  analyyseillä  varmistettua  mikrobikasvua   rakennuksen sisäpinnalla,  sisäpuolisessa  rakenteessa  tai lämmöneristeessä   silloin,  kun lämmöneriste  ei ole kosketuksissa   ulkoilman  tai maaperän  kanssa,  taikka  mikrobi kasvua muussa rakenteessa  tai tilassa, jos  sisätiloissa  oleva voi sille altistua.

 

Sosiaali- ja terveysministeriön   terveydensuojelulain    32 §:n valtuutussäännöksen nojalla  antaman  Asumisterveysohjeen    (2003: 1) soveltamisohjeen   eli asumisterveysoppaan   mukaan  rakennusmateriaaleissa    on aina mikrobeja.  Erityisesti rakennuksen  uloimmissa  rakenteissa  olevissa  materiaaleissa,   kuten  lämmöneristeissä ja    tuloilmasuodattamissa,    on luonnostaan  ulkoilmasta  peräisin olevia mikrobeja.  Maaperän  kanssa  kosketuksissa   olevissa  alapohjan  ja ulkoseinän materiaaleissa  voi esiintyä  mikrobeja  suurina  pitoisuuksina.   Tämä  ei aina viittaa kosteusvaurion   aiheuttamaan  mikrobikasvustoon ja siihen liittyvään terveyshaittaan.   Jos alapohjan  tai ulkoseinän  materiaalinäytteissä    on todettu suuria pitoisuuksia  mikrobeja,  kasvustoa  voidaan  pitää terveyshaittana vain silloin, kun itiöt ja mikrobien  aineenvaihduntatuotteet    voivat  kulkeutua  sisätiloihin  esimerkiksi  ilmavuodon  kautta.  (Asumisterveysopas,    2009,  3. painos, s. 168).

 

Lttttnen ja Ptttttnen  ovat VTT:n  sertifioimia  rakennusterveysasiantuntijoita, joilla  on pitkä kokemus  rakennusten  kosteusvaurioiden   selvittämisestä.   Heidän mukaansa  talo ei nykyisessä  kunnossa  täytä Asumisterveysohjeen   ja terveydensuojelulain  edellytyksiä  rakennuksen  käyttämiselle   asuinkäyttöön.

 

Talon huoneilmasta  ei ole otettu mikrobinäytteitä tai tehty  muuta terveydensuojelulain  mukaista  selvitystä  talon asumiskelpoisuudesta.    Mikrobien  ja niiden aineenvaihduntatuotteiden    vuotaminen  huoneilmaan   riippuu  siitä, mikä on alapohjan  ilmatilan ja huoneilman  paine-ero.  Lttttnen  on kertonut,  että näin vanhassa  puutalossa  on aina ilmavuotokohtia.

 

Talon alapohjan  on edellä todetulla  tavalla  virheellisen  rakenteen  johdosta  lahovaurioitunut.   Välipohjan  lämmöneristeessä   todettu  kosteusvaurio   on edellä mainitun  asetuksen  20 §:ssä tarkoitettu  toimenpiderajan   ylittävä  vaurio. Ostajaja Risto Sooonen ovat kertoneet  perheen  oireilusta  käräjäoikeuden   tuomioon kirjatulla  tavalla.  Oireet olivat lakanneet  heti, kun he olivat muuttaneet pois kiinteistöltä.  Ostajan ja tämän puolisonsa  kertomuksia   heidän ja heidän lastensa  saamista  oireista  rakennuksessa   asumisen  aikana  on pidettävä  uskottavina.

 

Talon vauriot, tutkimustulokset   sekä ostajan ja hänen perheensä  jäsenten  voimakas oirehtiminen  osoittavat  riittävällä  varmuudella,   että talon  sisäilman mikrobipitoisuus   on ollut ainakin  välipohjan  vaurioiden  johdosta  terveydelle haitallisella  tasolla.

 

 

 

Korjauskustannukset

 

Edellä mainitussa  asumisterveysoppaassa    on kuvattu  muun muassa  menettely rakennuksen  mikrobien  aiheuttaman  terveyshaitan   poistamiseksi.   Korjausten yleisperiaatteiden   mukaan  mikrobikasvustojen   saastuttamat  materiaalit  on yleensä  uusittava,  etenkin jos mikrobikasvustoa   on sisätilojen  pintamateriaaleissa tai, jos vauriosta johtuen  epäpuhtauksien   kulkeutuminen   asunnon  sisätiloihin on mahdollista.  Materiaalien  uusiminen  ei kuitenkaan  aina ole mahdollista, jos kyseessä  on esimerkiksi  kantava  rakenne.  Tällöin  mikrobikasvusto poistetaan  esimerkiksi  höyläämällä,  hiomalla  tai harjaamalla.

 

Talon korjauskustannuksista    on esitetty todisteluna  vain Lttttsen  kertomus  ja korjauskustannusarvio    sekä Ptttttsen  kertomus.  Lttttnen ja Ptttttnen  ovat mielipiteenään  kertoneet,  että talo on asuinkelvoton ja ettei sitä kannata  enää korjata,  koska uuden talon rakentaminen   saattaa tulla halvemmaksi   kuin entisen korjaaminen.  Ptttttsen  mukaan  kuitenkin  varmuus  vaurioiden  laajuudesta  ja korjauskustannuksista    saataisiin  vasta rakenteita  purettaessa.

 

Hovioikeus  on edellä todetulla  tavalla  katsonut,  että talon ala- ja välipohja  ovat vaurioituneet  siten, että ne on korjattava.  Vaurioiden  selvittäminen  ja korjaaminen edellyttää  hovioikeuden   Lttttsen ja Ptttttsen  kertomuksiin   perustuvan arvion mukaan  vähintään  ala- ja välipohjarakenteiden    avaamista  ja eristeiden uusimista ja vaurioituneiden   rakenteiden  uusimista.  Kun tarvittavista  korjauksista, korjaustavasta  ja kustannuksista   ei ole esitetty  vaihtoehtoista   arviota,  on lähtökohdaksi  otettava  Lttttsen ja Ptttttsen  kertomukset.

 

Lttttnen  on kustannuslaskelmassaan    arvioinut,  että arvonlisäverollisten   korjauskustannusten   määrä olisi  111.927 euroa käsittäen  myös kylpyhuoneen, saunan, ulkoverhouksen  ja ullakkotilan  korjauskustannukset,   joita  hovioikeus ei ole pitänyt virheellisinä  vaan katsoo välttämättömän   korjaustarpeen   rajoittuvan alapohjanja   välipohjan  korjaamiseen.   Ala- ja välipohjan  uusiminen  edellyttää Lttttsen  arvion mukaan  myös ala- ja yläkerran  tilojen  uusimista.  Näin arvioituna  korjauskustannusten   määrä olisi noin 70.000  euroa. Ptttttnen  on käräjäoikeuden  tuomioon  kirjatussa  arviossaan  päättynyt  noin 40.000  euron kustannuksiin.

 

Olennaisuusarviointi

 

Kiinteistön  myyntiesitteen  mukaan  talossa  on tehty muun muassa  käyttövesiputkien korjaus  vuosina  1998-2000, julkisivut  ja kosteat  tilat on uusittu  vuonna 1990 ja yläkerran  keittiö 2000-luvun  alussa. Talossa  on siten tehty runsaasti peruskorjauksena   pidettäviä  korjaustöitä.  Myyntiesitteessä   rakennuksen  kunnoksi on ilmoitettu  tyydyttävä  ja sisätilojen  yleiskunnoksi   tyydyttävä/hyvä. Kohteen tyydyttävä  kunto on myyjien  mukaan  huomioitu  kauppahinnassa. Ptttttsen  kuntotarkastusraportissa    (K2) on todettu  rakennuksen   olleen  rakenteiltaan  hyväkuntoinen.

 

Kiinteistön  kauppahinta  on ollut 75.000  euroa. Asiassa  ei ole esitetty  selvitystä Sorsakoskella  vallitsevasta  hintatasosta  tai siitä, mikä on ollut rakennuksen osuus kauppahinnasta.   Tontti  on sijainnut  lähellä  Sorsajärven  rantaa ja kiinteistön pinta-ala  on ollut noin yksi hehtaari.  Kiinteistöllä   on myös sijainnut sauna- ja ulkorakennus.

 

Ainoat  selvitykset  virheiden  korjauskustannuksista    ovat Lttttsen  noin 70.000 euron arvio ja Ptttttsen  noin 40.000  euron arvio. Nämä  arviot poikkeavat  toisistaan huomattavasti,   mutta niiden perusteella  virheen  korjauskustannukset ovat joka tapauksessa  huomattavat.

 

Virheiden  selvittämisestä  ja korjaamisesta   aiheutuvat  kustannukset   muodostuisivat huomattaviksi   suhteessa  omakotitalon  arvoon.  Hovioikeus  katsoo,  että virheiden  korjauskustannukset   poikkeavat  sellaisista  korjauskustannuksista, joihin  ostajan on pitänyt  varautua  kaupan  kohteen  kunnosta  saamiensa  tietojen perusteella.  Vaikka talo on alunperin  rakennettu  vuonna  1948, ostajat  ovat voineet perustellusti  myyntiesitteessä   todettujen  remonttien ja  Ptttttsen  kuntoraportissa  todettujen  seikkojen  perusteella  edellyttää,  ettei rakennuksessa   tarvitse lähivuosina  tehdä näin mittavia  korjaustöitä.

 

Arvioitaessa  virheen olennaisuutta  on otettava  huomioon  myös se seikka,  että ostajat ovat ostaneet  kiinteistön  asumistarkoitukseen    lapsiperheen  kodiksi. Ala- ja välipohjan  vaurioiden  vuoksi  kiinteistöä  ei ole voinut  käyttää  tuohon tarkoitukseen.

 

Näillä perusteilla  hovioikeus  katsoo,  että kaupan  kohteessa  todettuja  virheitä on pidettävä  olennaisina  ja ostajalla  on niiden johdosta  oikeus  purkaa  kauppa.

 

Kiinteistöön  laitetut  tarpeelliset  kustannukset

 

Maakaaren  2 luvun 33 §:n 2 momentin  mukaan  myyjän  on suoritettava  ostajalle kohtuullinen  korvaus  kiinteistön  hoidosta  aiheutuneista  tarpeellisista   kustannuksista  sekä sellaisista  hyödyllisistä  kustannuksista,  jotka  ovat lisänneet  kiinteistön arvoa.

 

Asiassa  on riidatonta,  että ostaja on tehnyt talossa  korjaus- ja muutostöitä,  joista on aiheutunut  yhteensä  30.715,88  euron kustannukset.   Työt käsittävät muuan  muassa  vesikaton  uusimisen,  kuistin rakentamisen,   lattia1ämmityksen asentamisen  käytävätilaan ja    pintaremontin  tekemistä.  Myyjät  ovat valituksessaan hovioikeudelle   vaatineet,  että kanne hylätään  kokonaan  ja käräjäoikeuden tuomio kumotaan.  Myyjät  ovat hovioikeuden   pääkäsittelyssä   vedonneet  siihen, että ostajien  kiinteistöön  laittamat  kustannukset  eivät ole nostaneet  kiinteistön arvoa. Myyjät  ovat sen varalta,  että kauppa  puretaan,  vaatineet,  että ostajan vaatimus  kiinteistöön  pantujen  tarpeellisten  kustannusten   korvaamisesta   hylätään.

 

Ostajan  vaatimus  korjauskustannusten   korvaamisesta   on kaupan  purun  liitännäisvaatimus.  Vaikka myyjät  eivät ole valituksessaan   esittäneet  korvausvaatimuksen  osalta nimenomaan  erillistä  vaatimusta,  hovioikeus  katsoo,  että sellaisen vaatimuksen  voidaan  tässä tapauksessa  katsoa  sisältyvän  kanteen  hylkäämistä koskevaan  vaatimukseen.

 

Ala- ja välipohjan  uusiminen  edellyttävät  rakenteiden  avaamista  talon ala- ja yläkerrassa.  Rakenteiden  avaaminen  edellyttää  myös pintaremontin   tekemistä uudelleen  ainakin  osittain.  Korjaustöiden   lopullinen  laajuus  ei ole varmuudella ennakoitavissa.  Näillä  perusteilla  hovioikeus  katsoo jääneen  selvittämättä,   että ostajan kiinteistön  panemat,  pintaremontista   aiheutuneet  kustannukset   koituisivat myyjien  hyödyksi.  Hovioikeus  katsoo,  että kuistin  rakentaminen  ja lattia lämmityksen  asentaminen  on tehty enemmän  talon ja   ympäristön  saattamiseksi ostajan maun ja mieltymysten mukaiseksi. Hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettua perustetta saada näiden kustannusten osalta korvausta. Katon uusimiskustannus sen sijaan on sellainen mainitussa lainkohdassa tarkoitettu hyödyllinen kustannus, joka on lisännyt kiinteistön arvoa. Ostajan mukaan katon osuus vaadituista korjauskustannuksista on ollut noin puolet. Näin ollen myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajalle 15.000 euroa kiinteistöön pannusta tarpeellisista kustannuksista.

 

Oikeudenkäyntikulut    käräjä- ja hovioikeudessa

 

Koska kanne on hyväksytty osaksi, sovellettava lainkohta on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.

 

Mainitun lain 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksen haun. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.

 

Oikeusapulain 22 §:n 1 momentin mukaan oikeusavun saajan vastapuoli, joka olisi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun nojalla velvollinen korvaamaan oikeus avun saajan oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osittain, on velvoitettava korvaamaan vastaavasti valtiolle sen varoista oikeusapulain nojalla maksettavaksi määrätyt kustannukset korkoineen.

 

Ostajan kaupan purkua koskeva vaatimus on hyväksytty. Hovioikeudessa myyjien hyväksi on ratkaistu kysymykset ulkoverhouksen, ullakkotilan ja  kylpyhuoneen sekä saunan laatuvirheiden olemassaolon osalta, tiedonantovirheen ja laittoman putkiasennuksen osalta. Lisäksi ostajan kiinteistöön pantujen tarpeellisten kustannusten korvausvaatimuksesta on hyväksytty puolet. Hovioikeus harkitsee oikeaksi velvoittaa myyjät korvaamaan ostajan asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudessa kolme neljäsosan.

 

Pääkäsittely on kestänyt 10 tuntia 55 minuuttia. Muilta osin avustajien laskut on hyväksytty.

 

Todistelukustannukset

 

Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 9 §:n mukaan, jos todistaja tai muu valtion varoista korvaukseen oikeutettu vaatii matka- ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä korvausta enemmän kuin valtion varoista saadaan myöntää, voidaan se asianosainen, joka tämän lain nojalla tuomitaan korvaamaan todistelukustannuksia valtiolle, samalla velvoittaa maksamaan kohtuulliseksi harkittu lisäkorvaus.

 

ML Sooosen nimeämänä todistajana kuultu Ktttttnen on vaatinut päivärahaa 19 euroa ja korvaukseksi ansionmenetyksestä 179,60 euroa eli yhteen sä 198,60 euroa. Valtion varoista Ktttttselle on määrätty maksettavaksi päivärahaa 19 euroa ja ansionmenetyksestä 80 euroa eli yhteensä 119 euroa. Ktttttnen on vaatinut, että jutun hävinnyt osapuoli velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaus siltä osin kuin hän ei voi saada sitä valtion varoista.

 

Ktttttsta on hovioikeudessa kuultu kiinteistön kaivon käyttömahdollisuudesta ja siitä, onko käyttövesijärjestelmän putkiasennus ollut laiton. Vaikka hovioi keus onkin katsonut putkiasennuksen olleen laiton, virhettä ei ole kuitenkaan pidettävä merkityksellisenä laatuvirheenä. Myyjät ovat voittaneet jutun tältä osin. Myyjiä ei näin ollen voida velvoittaa maksamaan kysymyksessä olevaa lisäkorvausta Ktttttselle.

 

Tuomiolauselma

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan ML Soooselle korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta 15.000 euroa käräjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta valtiolle sen varoista asianajaja Henri HAAAAAAlle avustajantehtävästä käräjäoikeudessa maksetuista määristä enempää kuin kolme neljäsosa eli 3.648,01 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta ML Sooo selle asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa enempää kuin kolme neljäsosa eli 6.968,95 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

 

 

 

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot

 

Valtion varoista maksetaan asianajaja Henri HAAAAAlle palkkioksi ML Sooosen avustamisesta hovioikeudessa 3.300 euroaja  arvonlisäveron määrä

792 euroa eli yhteensä 4.092 euroa.

 

Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri Jaakko IAAAAAAlle palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 500,50 euroa ja arvonlisäveron määrä 120,12 euroa.

 

Valtion varoista maksetaan asianajaja Harri TAAAAAlIe palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 3.683,90 euroa, korvaukseksi matkakuluista 130,72 euroaja  arvonlisäveron määrä 915,51 euroa eli yhteensä 4.730,13 euroa.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista Malja-Leena Sooosen avustajalle maksetusta palkkiosta yhteensä 3.069 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista  viivästyskorkoa   siitä alkaen,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden tuomion  antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  velvoitetaan  yhteisvastuullisesti    korvaamaan ML  Soooselle  korvaukseksi  asianosaiskuluista   hovioikeudessa   82,56 euroa. Korvaukselle  on maksettava  korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaista  viivästyskorkoa  siitä lähtien,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden   tuomion  antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  vei voitetaan  korvaamaan   valtiolle  sen varoista Sooosen nimeämille  todistajille  maksetut  todistelukustannukset    365,28  euroa.

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.9.2016.

 

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenlaamanni Riitta-Liisa RTTTTTsi hovioikeudenneuvos Heikki HTTTTTTnen Hovioikeudenneuvos Jussi HTTTTTnen

Valmistelija:

viskaali Minna ITTTTTnen

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

 

POHJOIS-SAVON   KÄRÄJÄOIKEUS Varkauden   kanslia

 

TUOMIO                            15/8019

 

26.6.2015

Kello 14.00

 

L 14/3996

 

Kantaja

Sooonen,  ML

 

 

Vastaaja

Rmmmmnen,  Mira Teresa

Mmmm,  Pertti Manu Samuli

 

Asia

Kiinteistön  virhe tm. sopimusrikkomus

 

Vireille

12.3.2014

 

KANNE

 

 

Vaatimukset

ML  Sooonen  on vaatinut,  että käräjäoikeus

 

1. ensisijaisesti

 

- purkaa  25.2.2011 tehdyn  kiinteistökaupan   ja velvoittaa  vastaajat palauttamaan   kauppahinnan   75.000 euroa  korkolain  3 §:n 2 momentin mukaisine  korkoineen  4.3.2011 lukien  1.4.2013 saakka  ja korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

- sekä velvoittaa  vastaajat  suorittamaan   korvauksena   kiinteistöön pannuista  tarpeellisista   kustannuksista   30.715,88 euroa  korkolain  4 §:n 1

momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

2. toissijaisesti  velvoittaa  vastaajat  yhteisvastuullisesti    suorittamaan kantajalIe

 

- hinnanalennuksena    68.100 euroa  korkolain  3 §:n 2 momentin mukaisine  viivästyskorkoineen   4.3.2011 lukien  1.4.2013 saakka  ja korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

3. velvoittaa vastaajat suorittamaan yhteisvastuullisesti vaurioiden selvittelystä aiheutuneet kulut 4.058,26 euroa laillisine viivästyskorkoineen 1.4.2013 lukien

 

4. velvoittaa vastaajat suorittamaan kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien

 

 

 

Perusteet  

 

Ostajan käsitys kohteen kunnosta ja tehdyt parannukset

 

21.9.2004 raportissa mainittujen kunnostustarpeiden osalta Sooonen on pitänyt täysin selvänä, että ne on korjattu.

 

ML Sooonen on saanut asiassa sen käsityksen, että kohteessa ei ole mitään olennaista puutetta. Tällä tiedolla on ollut olennainen vaikutus ostopäätöksen syntymiseen. Sooonen on talon hyvään peruskuntoon luottaen tehnyt kohteessa remonttia, jossa yhteydessä on uusittu katto ja tehty pintaremonttia. Remonttien kustannukset ovat olleet yhteensä 30.715,88 euroa (josta noin puolet katon osuutta).

 

Vesimittaria koskeva myyjien ilmoitus

 

Vastaajat ovat ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä, että kunnan veden sijasta kohteessa voi käyttää kaivovettä ja siksi vesijärjestelmässä on ollut ylimääräinen putki lenkki ja siinä sulkuventtiili. Annettu tieto on osoittautunut vääräksi. Ylimääräinen putkilenkki on ollut laiton asennus, jolla on voitu ohittaa vesimittari ja mahdollistaa siten kunnan veden mahdollinen anastaminen). Lisäksi myyjät ovat Sooosen käsityksen mukaan ilmeisesti ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä vesilaitokselle vesimittarin lukeman väärin. Sooosen saama ensimmäinen vesilasku on ollut niin suuri, ettei se ole selitettävissä kuin väärällä lukemailmoituksella. Vesijärjestelmästä ei ole löytynyt sellaisia muitakaan tekijöitä, jotka olisivat voineet selittää ylimääräisen vedenkulutuksen .

 

Kohteen sähkönkulutusta koskeva virheellinen tieto

 

Kohteen sähkönkulutuksen olisi myyntiesitteen mukaan pitänyt olla noin 16.000 kwh vuodessa sisältäen kaiken sähkön. Toteutunut kulutus on ollut vuonna 2012 yli 30.000 kwh. Myyntiesitteessä annettu tieto on ollut selvästi virheellinen ja se on vaikuttanut kauppaan.

 

Talossa havaitut ongelmat ja perheen terveysongelmat

 

ML Sooonen on pian taloon muutettuaan kärsinyt pahoista terveysongelmista. Terveysongelmia on ollut koko perheellä.

ML Sooosella itsellään on ollut hengitystieinfektioita (poskiontelontulehdus, korvatulehdus ja bronkiittiepäily). Lisäksi Sooosella on ollut voimakasta lämmönnousua ja päänsärkyjä, keskittymiskyvyttömyyttä ja näön hämärtymistä (kalvon tunne silmissä), voimakas väsymys ja huimaus sekä paineen tunnetta rintalastan alueella. Sooosella on ollut myös ihottumaa ja ihon kutinaa sekä nivelsärkyjä. Sooosen ex-miehellä Risto Sooosella on ollut oireina toistuvia hengitystieinfektioita, korkeakuumeisina toistuvia ja antibioottilääkityksen jälkeen uusiutuvia angiinoita ja hengenahdistuksia, silmätulehduksia, nokkosrokkoa ja ihottumia. Lisäksi Risto Sooosen perussairaus (epilepsia) on huonontunut selvästi ja hänellä on ollut uupumusta sekä kämmenien ja jalkapohjien kiusallista kutinaa, nivelkipuja ja sorminivelten turpoamista. Sooosen pojalla Toni Sooosella on ollut jatkuvaa nuhaa ja yskää, tukkoisuutta ja toistuvia voimakkaita nenäverenvuotoja sekä nivelsärkyjä jaloissa. Lisäksi hänellä on ollut jalkapohjan ihottumaa ja nokkosrokkoa selässä, selittämätöntä lämpöilyä ja hengenahdistus- tai astmaoireita. Tonin oireita ovat olleet kurkkukipu, yskä, pahoinvointi, ripulointi, huimaus, päänsärky, voimakas väsymys ja keskittymiskyvyttömyys. Oireilu on aiheuttanut paljon poissaoloja koulusta. Oireet ovat loppuneet Sooosten muutettua Lapinlahdelle. Sooosen tytöllä Tiia Sooosella on ollut jatkuvaa huimausta ja migreenin tyyppistä päänsärkyä, nenän tukkoisuutta ja epätavallisen voimakasta hiusten lähtöä. Tiia Sooonen on joutunut syömään päänsärkyyn kipulääkkeitä oleskellessaan talossa. Kun Tiia aloitti opiskelut Jyväskylän yliopistossa ja muutti omaan asuntoon, niin edellä kerrottu oireilu on hävinnyt.

 

Sooonen on lisäksi havainnut tavallisuudesta poikkeavaa hajua. Lisäksi talosta on löytynyt turkiskuoriaisia. Edellä kerrotut seikat ovat antaneet aiheen tarkistaa taloa tarkemmin.

 

Reklamaatio ja alustava vaatimusten esittäminen

 

Sooosen allekirjoittanut asiamies on esittänyt alustavat vaatimuksen 1.3.2013 lähetetyllä kirjeellä (korkovaatimus kuukausi kirjeen lähettämisestä lukien).

 

TaloTerveys Lttttnen Oy:n lausunnot 19.11.2012 ja 17.3.2013

 

 

Tarkastus 19.11.2012

 

Raimo Lttttnen on havainnut tarkastuksessa 19.11.2012 asuintiloissa selvän homeenhajun. Lttttnen on todennut, että ulkoverhous on tehty virheellisesti siten, että vanha ulkoseinä on jäänyt uuden alle ja rakenteesta puuttuu toimiva ilmarako. Lttttnen on havainnut kylpyhuoneen rakenteissa lahovaurion. Lttttsen ottamassa olohuoneen lattian eristystilan näytteessä on löytynyt sienilajistoa, joka osoittaa rakenteen vaurioituneen.

 

Tarkastus 17.3.2013

 

Raimo Lttttnen on havainnut lisätarkastuksessa 17.3.2013 edelleen selvän homeenhajun. Yläkerran keittiön lattiarakenteesta on otettu materiaalinäyte, joka on sisältänyt mikrobeja ja osoittanut lattiarakenteen olevan vaurioitunut. Lisäksi näytettä otettaessa on havaittu, että puurakenteessa on ollut lahoa. Samalla tavalla yläkerran eteistilan lattiasta otettu näyte on osoittanut rakenteen olevan vaurioitunut.

 

Ullakkotilan  päätyseinät  ovat olleet koko näkyvältä  alalta  homeessa. Asian  on vahvistanut  seinästä  otettu materiaalinäyte.   Lttttnen  on todennut,  että rakennus  ei täytä asumisterveysohjeen    eikä terveydensuojelulain    mukaisia  edellytyksiä  rakennuksen   käyttämiselle asuinkäyttöön.

 

Lttttnen  on todennut,  että uusittavia  rakenteita  ovat ainakin  ulkoverhous, alapohja,  välipohja  ja kylpyhuone.

Raimo  Lttttnen  on arvioinut  korjauskuluiksi   111.927  euroa. Korjauskulut  ovat niin suuret,  että järkevämpää   saattaisi  olla uuden

rakennuksen   rakentaminen.   Korjauskulut  ylittävät  kohteen kauppahinnan.

 

Timo  Ptttttnen  on havainnut  kohteessa  samoja  puutteita  kuin Raimo Lttttnen.  Kohteen  lattian alta on löytynyt tyhjä tila, vaikka  kaupanteko hetkellä  kantaja  on saanut  käsityksen,  että rakennus  olisi perustettu betonilaatalle.  Alapohjatilan   tuulettumattomuus    on ollut virhe. Rakennuksen  alapohjaa  on Ptttttsen  tutkimasta   kohdasta  ilmeisesti tutkittu  aikaisemmin  vastaajien  toimesta  josta  on pääteltävistä,   että virheellinen  rakenne  on tullut vastaajien  tietoon.  Alapohjarakenne    on ollut mikrobivaurioitunut.

 

Välipohjarakenne on ollut virheellinen,  koska vanhan  yläpohjan  olkieriste on jätetty  välipohjaeristeeksi. Rakenne  on kosteusvaurioitunut.

 

Pesuhuoneen   seinärakenteet   ovat olleet pahoin  lahovaurioituneet   ja pesuhuone  sekä sauna  on korjattava  kokonaisuudessaan.

 

 

Kohteessa todettu laiton putkiasennus

 

Kohteessa  on todettu  laiton putkiasennus,  jolla on voitu ohittaa  kunnan vesimittari.  Sooosen  käsityksen  mukaan  asennus  on syy-yhteydessä siihen,  että ensimmäiset  vesilaskujen   määrä  on ollut epätavallisen korkea.  Soooselle  oli ilmoitettu  myyjien taholta,  että asennuksen   avulla vesi voidaan  ohjata järjestelmään   omasta  kaivosta.  Annettu  tieto on ollut valheellinen.  Asennuksesta   on sittemmin  aiheutunut  vesivahinko kellariin ja vesilaitos  on katkaissut  vedentulon,   kunnes  laiton asennus on poistettu.

 

Putkiston  korjaamisesta   aiheutuisi  arvion  mukaan  1.500 euron kustannukset   putkitöiden  osalta.  Lisäksi  laiton järjestelmä   tulisi selvittää ja maasto  kaivaa auki, josta  aiheutuisi  vähintään  muutaman  tuhannen euron  kustannukset.   Lisäksi  laiton asennus  on osaltaan  aiheuttanut ulkorakennuksen   vesivaurion,  jonka  korjaamisesta   aiheutuisi  merkittäviä kustannuksia.   Lisäksi  laiton putki on todennäköisesti   aiheuttanut

maaston  vettymistä,  kun kunnan  verkostosta  tulevaa  vettä  on imeytynyt myös maastoon.

 

 

Kohteen asumiskelpoisuus

 

Sooosen perheellä on ollut niin vakavia terveyshaittoja, että he eivät ole voineet asua kohteessa. Sooonen ei ole myöskään voinut vuokrata taloa ulkopuolisille, koska asuminen kohteessa ei ole turvallista. Tällä hetkellä kohde on tyhjillään.

 

Oikeudelliset perusteet

 

Vastuu maakaaren perusteella

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on virhe, jos

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai

harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta

ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon . vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi

siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 

Kantajan käsityksen mukaan on selvää, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren mukainen virhe edellä kerrottujen kohtien 1-3 ja 5 mukaan.

 

Kaupan purku

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Kaupan kohteen virhettä on pidettävä olennaisena, koska korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan. Olennaisuusarvioinnissa on lisäksi huomioitava, että asuminen kohteessa on ollut terveydelle vaarallista ja aiheuttanut vakavia terveyshaittoja. Lisäksi kohteessa on ollut laiton putkiasennus, josta on annettu ostajille virheellistä tietoa. Maakaaren 33 §:n mukaan myyjän on korvattava sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat kohottaneet kiinteistön arvoa. Sooonen on tehnyt edellä yksilöidyt parannukset ja korjaukset, jotka ovat korottaneet kiinteistön arvoa niihin käytetyllä rahamäärällä.

 

Hinnanalennuksen määrä

 

Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen perustaksi otetaan yleensä korjauskustannukset, joista huomioidaan tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Korjauskustannukset olisivat ainakin noin 113.500 euroa, joka koostuu Lttttsen tekemästä arviosta lisättynä putkitöiden osuudella. Tasonparannuksena ja käyttöiän pidennyksenä voidaan huomioida 40 prosenttia, jolloin vaatimuksen määräksi jää 68.100 euroa.

 

Selvittelykulut

 

Vaurioiden selvittelykulut tulee korvata oikeudenkäyntikuluihin rinnastettavina kuluina tai vahingonkorvauksena.

 

VASTAUS

 

Vaatimukset 

 

1. Vastaajat kiistävät kantajan vaatimukset perusteeltaan ja määrältään.

 

2. Vastaajat vaativat, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

 

Perusteet 

 

Ostajan tietoisuus kohteen kunnosta

 

25.2.2011 päivätyssä kauppakirjassa on sovittu kohteen kunnosta seuraavasti:

"Ostaja on tutustunut huolellisesti kaupan kohteeseen ja ottaa sen vastaan siinä kunnossa kuin se viimeksi ostajalle esiteltäessä oli. Myyjän vastuu kaupan kohteesta määräytyy maakaaren mukaan. Rakennuspalvelut H-Projekti, Heimo Ptttttnen, on suorittanut rakennuksessa 21.2.2011 kosteus- ja kuntotarkastuksen, josta laadittu raportti on tämän kauppakirjan liitteenä. Ostaja ilmoittaa tutustuneensa hänelle luovutettuun raporttiin huolellisesti ja on tietoinen, ettei kaupan kohteessa havaittujen virheiden, vaurioiden tai puutteellisuuksien laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Myyjä ei ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka on ostajalle ilmoitettu tai jotka ostaja on muutoin havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita. "

 

Tämän kauppakirjan kohdan perusteella ostajan voidaan katsoa olleen tietoinen siitä, ettei kohteessa suoritettua kosteus- ja kuntotarkastusraporttia voida pitää lopullisena selvityksenä kohteen todellisessa kunnosta. Ostajan on tullut siten oman etunsa nimissä tutustua kosteus- ja kuntotarkastusraporttiin ja pohtia raportissa esiin tulleita seikkoja sekä sitä, mitä nämä seikat kertovat kohteen kunnosta.

 

Rakennuspalvelut H-Projektin 21.2.2011 kosteus- ja kuntotarkastusraportissa on todettu selkeästi, että ensimmäisen kerroksen saniteettitiloissa on havaittu lattiassa kohonneet kosteusarvot kuuden laatan kohdalla (märkä rakenne). Raportissa on lisäksi tuotu esiin, ettei tarkastuskohteen rakenteita ole varsinaisesti avattu.

 

Tarkastus tehtiin talviaikaan ja raportissa on todettu, että katteen ja sokkelin pinnoituksen kunto selviää vasta keväällä 2011, kun lumet ovat sulaneet.

 

Kantaja on allekirjoittaessaan kauppakirjan nimenomaisesti sitoutunut kauppakirjan sisältämiin ehtoihin sekä ilmoittanut olevansa tietoinen kohteen kuntoa koskevista seikoista. Kantaja on allekirjoittaessaan kauppakirjan ilmoittanut tutustuneensa kosteus- ja kuntotarkastusraportin sisältöön. Kantajan on siten tullut olla tietoinen ensimmäisen kerroksen saniteettitilojen kohonneista kosteusarvoista, sekä siitä, että vasta rakenteita avaamalla on mahdollista saada tietoa niiden todellisesta kunnosta. Lisäksi kantaja on ollut tietoinen siitä, että katteen ja sokkelin kunto selviäisi vasta kevään myötä.

 

Mikäli kantaja ei ole tosiasiallisesti menetellyt siten, kuin kauppakirjassa on ilmoittanut tehneensä, on tämä katsottava kantajan vahingoksi. Kantajalla on ollut mahdollisuus ennen kaupantekoa pyytää lisätutkimuksia Rakentajapalvelut H-Projektin tarkastuksessa havaitun poikkeavan kosteuden laajuuden selvittämiseksi.

 

Edellä mainituin perustein ostaja on ollut tietoinen kauppaa tehdessään kylpyhuonetilan osittain märästä  rakenteesta ja ottanut tietoisen riskin kosteusvauriosta ja sen laajuudesta. Rakennusalan ammattilaisella voidaan katsoa olevan suurempi asiantuntemus kohteen kunnon arvioimiseksi. Kantajan silloisella aviomiehellä Risto Sooosella on vastaajien saaman käsityksen mukaisesti kokemusta rakennusalalta, sillä hänellä on ollut aikaisemmin rakennusalan yritys. Sooonen on ollut kantajan mukana tutustumassa kohteeseen ja sekä asiantuntijoiden laatimiin lausuntoihin. Sooonen on lisäksi kantajan valtuuttamana allekirjoittanut kauppakirjan. Voidaan siten olettaa, että Sooonen on ollut tiiviisti mukana kohteen kaupanteossa ja että rakennusalan tuntemuksensa perusteella Sooosen miehellä olisi tullut herätä epäilystä kohteen kunnosta, mikäli siinä olisi ollut jotakin poikkeavaa.

 

Myyjien kaupan kohteesta antamat tiedot, asiantuntija lausunnot sekä myyjien tietoisuus kohteen kunnosta

 

Ennen kaupantekoa kantajalla on ollut käytössäänostajan  asemassa myyjän kohteesta antamat oikeat ja riittävät tiedot. Kantajalla on ollut käytössään asiantuntijoiden esittämät lausunnot kohteesta, joihin ostaja on voinut perehtyä. Kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä asuinkelpoinen. Kantaja on saanut käyttöönsä varsin kattavan asiantuntija materiaalin, sillä vuonna 2011 kaupan tekoa varten laaditun kuntotarkastusraportin lisäksi kantaja on voinut lisäksi tutustua edeltävää kauppaa vuonna 2004 varten laadittuun kosteusraporttiin. Edellä mainituissa vuoden 2011 ja 2004 kuntotarkastusraporteissa ei todettu kosteus- ja homevaurioita. Vastaajat eivät ole salanneet kantajalta minkäänlaisia seikkoja ennen kaupantekohetkeä. Vastaajat ovat luottaneet asiantuntijoiden tekemiin arvioihin kohteen kunnosta. Kohteesta on laadittu RMK-Palvelu Ky:n kuntotarkastusraportti 21.9.2004 sekä Rakennuspalvelut H-Projektin kosteus- ja kuntotarkastusraportti 21.2.2011, joihin ostajalla on ollut mahdollisuus tutustua ennen kaupantekoa. Laadittujen raporttien välillä on ollut ajallisesti ainoastaan alle seitsemän vuotta väliä, ja koska kohteen kunto ei ole muuttunut merkittävästi vuonna 2011 laaditussa raportissa, voidaan katsoa vastaajien hoitaneen ja huoltaneen kiinteistöä asianmukaisesti.

 

Vastaajat ovat tunteneet kaupan kohteen jo entuudestaan erittäin hyvin, sillä he ovat asuneet kohteessa jo vuoden 2004 keväästä lähtien, jolloin he olivat kohteessa vuokralla. Kohde oli tuolloin vastaaja Mmmmn siskon omistuksessa. Ennen kohteen vuokraamista vastaajat olivat asuneet tätä ennen kerrostalossa, jossa oli kosteusvaurio. Vastaajista erityisesti Mmmmlla oli terveydellisiä ongelmia heidän asuessaan kosteusvaurioituneessa kerrostaloasunnossa. Vastaajilla on siten kokemusta kosteusvaurioista ja niihin liittyvästä terveydellisestä oireilusta. Vastaajien muutettua aluksi vuokralle kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön, vastaajien terveydellinen oireilu loppui heti. Vastaajat mieltyivät kiinteistöön ja päättivät ostaa sen omaksi.

 

Ennen kaupantekoa vastaajista Rmmmmnen (ent. Mmmm) päätti varmistua kohteen kunnosta ja tilasi RMK- palveluita kuntotarkastusraportin. Vastaaja Rmmmmnen halusi ostopäätöksen perustaksi mahdollisimman kattavan ja tarkan kuntotarkastusraportin. 21.9.2004 laaditussa

RMK-palvelun kuntotarkastusraportissa mainittiin, ettei rakennuksessa havaittu suurempia kosteusvaurioita tai muita merkittäviä rakenteellisia

riskejä tai vaurioita, lukuunottamatta muutamia korjaus- ja kunnostustoimenpiteitä.

 

Rakentajapalvelut H-Projektin 21.2.2011 ennen kauppaa laatimassa kuntotarkastuksessa on todettu kohonneet kosteusarvot ainoastaan kuuden eri laatan kohdalla. Rakennuksen muissa asuintiloissa tai rakenteissa ei havaittu kohonneita kosteusmittausarvoja.

 

Myyntiesitteessä kohteen hinta on ollut 79000  euroa ja kohteen kunnoksi on arvioitu tyydyttävä. Tyydyttävän kunnon perusteella vastaajat ovat pudottaneet hintaa alemmaksi.

 

Vanhassa omakotitalossa ajoittaisia korjaus- ja kunnostustoimia voidaan pitää normaaleina ja yleisinä. Omakotitalon rakennusvuosi on 1948,

joten ostajan on tullut päätellä, ettei kohde ole uudenveroinen ja vaatii kunnostustoimenpiteitä.

 

Vesimitfaria koskeva myyjien ilmoitus

 

Kantaja on kanteessaan väittänyt vesijärjestelmässä olleen laiton asennus, jonka avulla voitaisiin anastaa kunnan vettä. Kantajan väittämä on täysin perusteeton. Vesijärjestelmässä on mahdollistettu kunnan veden käyttäminen sen varalta, mikäli kiinteistöllä ollut kaivo sattuisi ehtymään. Kantaja ei ole millään keinoin perustellut sitä, miten kunnan veden anastaminen olisi ylipäätään mahdollista.

 

Vesijärjestelmää käytetään vivun avulla. Mikäli kiinteistöllä haluttaisiin käyttää kunnallista vettä kaivoveden sijaan, vipua kääntäessä kiinteistölle alkaa virrata kunnallista vettä. Vivun kääntämisen seurauksena myös vesimittari alkaa juosta ja veden käytöstä tulee vesilasku.

 

Vuosina 2004 ja 2008 kiinteistöllä ollut kaivo ehtyi, eikä vastaajilla ollut käytössään kaivovettä. Vastaajat käänsivät vesijärjestelmän vipua, jolloin he saivat käyttöönsä kunnallista vettä. Tuolloin käyttämästään vedestä he saivat asianmukaisen vesilaskun.

 

Kantaja on lisäksi esittänyt väitteen, jonka mukaan vastaajat olisivat ilmoittaneet väärän lukeman vesilaitokselle, sillä kantajan vesilasku on ollut niin suuri, ettei se olisi selitettävissä muutoin kuin väärällä lukemailmoituksella. Vastaajat kiistävät väitteen sillä, että vastaajien mukaan kantaja ei ole osannut käyttää vesijärjestelmän vipua oikeaoppisesti ja tämän vuoksi ovat käyttäneet kaivoveden sijasta kokonaan kunnallista vettä. Lisäksi suuri vesilasku selittynee kantajan suurella veden kulutuksella.

 

8.3.2013 päivätyssä Leppävirran kunnan vesihuollon asiakkaan kulutuslukemien erittelyssä on nähtävissä, että vastaajien veden kulutus on pysynyt tasaisena heidän kiinteistöllä asuessaan. Lisäksi erittelystä on huomattavissa, että vesihuoltoon on tehty 31.3.2011 kulun vaihto kantajan nimiin ja vasta tämän jälkeen veden vuorokausikulutus on kasvanut runsaasti

 

Sähkönkulutusta koskeva myyjien ilmoitus

 

Kantajan väittämä virheellisestä tiedosta koskien sähkönkulutusta on perusteeton. Sähkönkulutus on ollut vuonna 2005048,55  kWh, vuonna

2006 19 779,19 kWh, vuonna 2007 18 445,13 kWh, vuonna 2008 19 744,05 kWh ja vuonna 2009 12914,47  kWh. Myyjien ilmoitus 16 kWh:n vuosikulutuksesta on siten pitänyt paikkansa sillä kulutuksen keskiarvo on ollut noin 16986,27 kWh vuotta kohden. Mira Rmmmmnen on

muuttanut pois kiinteistöstä vuonna 2009, minkä vuoksi sähkönkulutusta on seurattavissa ainoastaan vuoteen 2009.

 

Ennenkuin vastaajat ovat ostaneet kiinteistön Arja Mmmmlta, sähkönkulutus on ollut alle 16000 kWh vuosina 2001-2004. Sähkönkulutuksen määrä on riippunut täysin talon puu-uunieri lämmityksestä. Vastaajat sekä heitä edeltäneet asukkaat ovat lämmittäneet uuneja lähes jatkuvasti.

 

 

TaloTerveys Lttttnen Oy:n lausunnot, kohteessa havaitut kosteusvauriot, perheenterveysongelmat sekä kohteen asumiskelvottomuus

 

17.3.2013 tehdyssä Raimo Lttttsen tutkimuksessa on havaittu kantajan mukaan poikkeavuuksia. Mikrobilöydökset ovat normaaleja yli 60 vuotta vanhassa rakennuksessa. Yksittäisten mikrobitulosten osoitusarvo kosteusvaurion toteamisessa tai poissulkemisessa on varsin vähäinen. Tämän johdosta näytteitä tulee ottaa kattavasti useista huonetiloista, erilaisista rakenteista tai rakenneosista. Raimo Lttttnen on ottanut yhteensä viisi näytettä eri tiloista. Esitetyn selvityksen perusteella ei voi arvioida mahdollisten vaurioiden laajuutta. Kysymys voi olla paikallisista mikrobilöydöistä,   joten  niiden perusteella  ei

voida  arvioida  niiden ulottumista  laajalti rakenteisiin.  Lisäksi alakerran  lattiarakenne   keskeltä olohuonetta  otetusta  näytteestä  todettiin  tavanomaiseksi.

 

Kauppa  kohteesta  on tehty  huhtikuussa  2011 ja tutkimukset   mahdollisen kosteusvaurion   selvittämiseksi   on laadittu  19.11.2012.   Lisätarkastus   on tehty  17.3.2013.  Kantaja  on kanteessaan  väittänyt  terveysoireiden alkaneen  heti kaupanteon  jälkeen.  Mikäli kantajalla  olisi ollut  heti kaupanteon  jälkeen  oireilua  kerrotulla  tavalla ja hän olisi ollut vakavasti huolissaan  mahdollisista  terveyshaitoista,   kantaja  olisi ryhtynyt toimenpiteisiin   vaurioiden  selvittämiseksi   huomattavasti   aiemmin.

 

Kaupanteon  ja ensimmäisen,   kosteusvaurioiden    kartoittamiseksi   laaditun tutkimusraportin   välillä on aikaa miltei vuosi,  mikä ilmentää  sitä, ettei kantajan  huoli kosteusvauriosta   ole ollut niin akuutti,  kuin kantaja  on antanut  ymmärtää.  Kuten jo aiemmin  selostetussa   on käynyt  ilmi, vastaajat  ovat asuneet  kohteessa  pitkän  aikaa ennen  myyntiä.  Vastaajat eivät ole kokeneet  tuona  aikana  minkäänlaista   oireilua.  Vastaajien

mukaan  omakotitalossa   asuminen  vaatii asukkailta  erityisiä  toimenpiteitä ja suurempaa  kunnossapitovastuuta,    kuin vaikkapa  asuminen  kerros-  tai rivitalossa.

 

Vastaajilla  on vahvoja  perusteita  epäillä  kantajan  vaikuttaneen   omalla toiminnallaan   kosteusvaurion   syntyyn ja sen laajentumiseen.   Vastaajat epäilevät,  että kantaja  on laiminlyönyt  tarpeelliset   kiinteistön kunnossapitotoimet    laiminlyömällä  talvisaikaan   asianmukaista lämmitystä.  Lämmityksen  laiminlyönti  saattaa  aiheuttaa  ilmassa  olevan kosteuden  tiivistymisen  rakenteiden  pinnoille,  joka puolestaan  saattaa aiheuttaa  homevaurion  syntymistä.  Vastaajien   mukaan  kantaja  on omalla toiminnallaan   vaikuttanut   ratkaisevasti   kohteen  kunnon huonontumiseen   ja rapistumiseen.

 

Kiinteistön  kosteusvaurion   syntyminen  myyntihetken  ja vuoden  2012 lopun välillä,  on todennettavissa   kosteus-  ja kuntotarkastusraporteissa. Rakentajapalvelut   H-Projektin  21.2.2011  ennen  kauppaa  laatimassa kuntotarkastuksessa    on todettu,  ettei kohteessa  ole havaittu  homemaista hajua. TaloTerveys   Lttttnen  Oy:n  19.11.2012  laatimassa  lausunnossa on puolestaan  todettu  homemainen   haju. Tästä  voidaan  siten päätellä, että miltei kahden  vuoden  aikana,  jona  kiinteistö  on ollut kantajan omistuksessa,   kiinteistön  ominaisuudet   ovat muuttuneet.

 

Kantaja  on lisäksi todennut  kanteessaan   kohteen  olevan  asuinkelvoton, eikä kantajan  mukaan  kohdetta  ole voitu vuokrata  ulkopuoliselle,   koska asuminen  kohteessa  ei ole turvallista.  Kantajan  väittämä  on virheellinen, sillä kantaja  on pitänyt  kohdetta  asuinkelpoisena   ja turvallisena  yrittäen vuokrata  sitä ulkopuolisille.

 

Vastaajista   Rmmmmnen  on havainnut  Sorsakoskella   olevan  ilmoituksia muun muassa  kaupan  ilmoitustaululla,   joissa  kantaja  on ilmoittanut kuvallisella  ilmoituksella  vuokrattavasta   kohteesta.  Kantajan  menettelyn perusteella  voidaan  katsoa  kantajan  pitäneen  kohdetta

asumiskelpoisena   ja turvallisena,   että on katsonut  mahdollisen vuokralaisen   voivan  asua vaarattomasti   kohteessa.

 

 

Kiinteistö  on ollut ominaisuuksiltaan   sellainen,  kuin kaupanteon yhteydessä  on sovittu.  Kauppakirjassa   on otettu  kantaa  kohteen  kuntoon ja kantaja  on hyväksynyt  kohteen  kunnon.  Kantaja  on tullut tietoiseksi siitä, ettei kohteen  virheellisyyksiä   ole selvitetty.

 

Vastaajat  eivät ole antaneet  myyjän  ominaisuudessaan    ostajana  olleelle kantajalIe  virheellistä  tai harhaanjohtavaa   tietoa  kohteesta,  kuten aiemmin  lausutusta  käy ilmi. Vastaajat  eivät myöskään  ole myyjinä jättäneet  ilmoittamatta  sellaisesta  kiinteistön  käyttöön  tai arvoon

liittyvästä  ominaisuudesta,   joiden  voitaisiin  olettaa  vaikuttaa  kauppaan.

 

Vastaajat  ovat antaneet  myyjinä  ostajana  olleelle  kantajalIe  kaikki tiedot, mitä ostaja  on tarvinnut  ostopäätöksensä   tekemiseksi.   Kantaja  on ennen ostopäätöstään   voinut  perehtyä  kattavaan  asiantuntijamateriaaliin    joista on käynyt  ilmi kiinteistön  ominaisuudet  ja mahdolliset

lisätutkimusta vaativat    osa-alueet.  Maakaaren  esitöiden  mukaan olennainen  poikkeama  normaalitasosta   ei tarkoita  virhettä,  jos poikkeama  on huomioitu  kauppahinnassa   tai muissa  kaupan  ehdoissa (Hoffren,  Mia. Virhevastuu  asunnon  ja asuinkiinteistön   kaupassa. Helsinki  2013.  s.118).

 

Kiinteistö  on ollut iältään vanha ja sen kunnoksi  on merkitty  tyydyttävä. Kohteen  hintaa on tyydyttävän  kunnon  vuoksi  alennettu.  Ostaja  on ollut tietoinen  kohteen  tyydyttävästä   kunnosta.

 

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

 

MK 2:22.1:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

 

Kuten jo aiemmin lausutusta käy ilmi, kantaja on voinut ennen kaupan tekoa tutustua asiantuntijoiden laatimiin kosteus- ja kuntotarkastusraportteihin, joista ilmenneiden näkökohtien perusteella ostaja on voinut halutessaan suorittaa lisätutkimuksia. Kantajan voidaan katsoa laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa maakaaren edellyttämällä tavalla.

 

Kaupan purku

 

MK 2:17.2:n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Kaupan kohteen hinta 75 000 euroa on sisältänyt rakennusten lisäksi yhden hehtaarin suuruisen pihapiirin lähellä Sorsajärven rantaa. Asuinrakennusta on markkinoitu tyydyttäväkuntoisena, ja puutteet ovat olleet havaittavissa kuntotarkastusdokumenteista. Siten kauppahinnan määräytymiseen on katsottava vaikuttaneen merkittävästi kohteen sijainti, suuri tontti ja

piharakennukset.

 

Edellä esitetyin perustein ostajan ilmoittamia puutteita tai vaurioita ei voida pitää maakaaressa edellytetyllä tavalla merkittävinä. Siten myyjät katsovat, että ostajan kaupanpurku- tai hinnanalennusvaatimus on perusteeton.

 

TODISTELU

 

Kirjalliset  todisteet

 

Kantaja

 

1. Myyntiesite

2. Kuntokartoitusraportti 21.2.2011

3. Kuntotarkastusraportti 21.9.2004

4. Kauppakirja 25.2.2011

5. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) lausunto 19.11.2012

6. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) lausunto 17.3.2013 ja sen liitteenä oleva analyysivastaus

7. TaloTerveys Lttttsen (Raimo Lttttnen) kustannusarvio 16.2.2014

8. Leppävirran kunnan vesilaitoksen lausunto 22.3.2013

9. Putkityö Tero Ktttttsen lausunto 20.11.2013

10. Leppävirran kunnan vesilaitoksen! Juha Stttttsen lausunto 21.11.2013

11. Yhteenveto Sooosen kohteeseen panemista kustannuksista ja selvittelykuluista

12. Savon Cad-suunnittelu lasku 7.11.2013 ja Putkityö T. Ktttttsen maksumuistutus 12.1.2014

13. Savon Voiman selvitys 7.1.2014

14. Polycon raportti 14.11.2013

15. Timo Ptttttsen raportti 15.4.2015

 

Vastaaja

 

1) ML Sooosen laatima ilmoitus vuokrattavasta kohteesta kesällä 2013

2) Leppävirran vesihuollon asiakaslukema erittely 8.3.2013

3) Huoneistokeskuksen myyntiesite

4) Rakentajapalvelut H-Projektin kuntokartoitusraportti 21.2.2011

5) RMK-Palvelun kuntotarkastusraportti 21.9.2004

6) Kauppakirja 25.2.2011

7) Helsingin Energian internet-palvelun tulosteet sähkönkulutuksesta vuosina 2005-2009

8) Savon Voiman sähkölaskut vuosilta 2001-2004

9) Leppävirran kunnan teknisenlautakunnan tositteet/laskut vuosilta 1991-1993

10) Putkityö Veljekset Ktttttsen lasku 662,  28.1.1992

 

Henkilötodistelu

 

Kantaja

 

1. Marja Leena Sooonen todistelutarkoituksessa

2. Risto Sooonen todistelutarkoituksessa

3. Raimo Lttttnen

4. Juha Stttttnen

5. Tero Ktttttnen

6. Timo Ptttttnen

 

 

Vastaaja

1. Mira Rmmmmnen  todistelutarkoituksessa

2. Pertti Mmmm todistelutarkoituksessa

3. Todistaja  Arja Mmmm

4. Rakennusinsinööri    Heimo  Ptttttnen

5. Pirkko Ttttttnen

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Lähtökohta

Kantaja ML Sooonen on ostanut vastaajilta 25.2.2011 omakotitalon osoitteessa Venerannantie 87,79130  Sorsakoski.

Kysymyksessä on ollut omalla tontilla sijaitseva omakotitalo,  joka on alun perin rakennettu vuonna 1948. Kauppahinta on ollut 75.000 euroa.

 

Kaupan kohteesta annetut tiedot

 

Myyntiesitteen mukaan kohteessa on korjattu käyttövesiputket 1998-2000, ikkunat 1980, julkisivut 1990 ja kosteat tilat 1990 luvulla. Yläkerran keittiön uusimisajankohdaksi on ilmoitettu 2000 luvun alku. Rakennuksen sisätilojen kunnoksi on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttävä/hyvä ja rakennuksen kunnoksi tyydyttävä, mikä on myös korreloinut kohteesta maksettuun kauppahintaan. Mitään rakenteellisia tai muita vikoja kohteessa ei ole ilmoitettu olevan. Kohteen sähkönkulutukseksi on ilmoitettu 16000 kWh/vuodessa sisältäen kaiken sähkön.

 

Kuntotarkastuksesta ilmenneet seikat

 

Kaupan kohteessa on ennen kiinteistökaupan tekemistä tehty Heimo Ptttttsen toimesta 21.2.2011 kuntotarkastus (todiste 2). Lisäksi kohteesta oli tehty jo aikaisemmin 21.9.2004 päivätty Timo Jttttsen laatima kuntotarkastusraportti.

 

Ptttttsen raportista ilmenee, että rakennus on rakennettu 1940-luvun lopulla, josta ei ole olemassa suunnitelmia eikä rakennuslupatietoja. Ptttttnen on todennut, että rakennus- ja muutostyöt on todennäköisesti toteutettu rakennusajankohtien voimassa olleiden rakentamismääräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Ptttttnen on todennut, että kohteessa ei avattu rakenteita.  Ptttttnen on tutkinut ne rakenteet, joissa on olemassa kohonnut kosteusvaurioriski. Alakerran wc-tilassa suihkun kohdalla oli ollut kohonneet kosteusarvot mittarilla mitattuna, ja arvo tarkoittaa märkää rakennetta.  Muualla rakennuksen asuintiloissa Ptttttnen ei ole havainnut kohonneita kosteusmittausarvoja. Ptttttnen on kirjannut raporttiinsa, ettei ole tarkastuksessaan havainnut merkkejä mikrobikasvuston aiheuttamista hajuista tai kosteuden aiheuttamista värimuutoksista rakenteiden pinnoilla. Ala- ja yläpohjasta sekä perustuksista Ptttttnen on todennut, ettei silmämääräisessä tarkastuksessa ole havaittu puutteellisia rakenteista eikä

rakennevaurioita ylä-, väli-, ja alapohjarakenteissa. Ptttttnen on kuitenkin todennut, ettei näistä ollut käytettävissä toteutussuunnitelmia. Lisäksi alapohjan osalta Ptttttnen on todennut, ettei sen rakenne ole ollut myyjän tiedossa.  Perustusrakenteista    Ptttttnen  on kuitenkin  lausunut raportissaan,  että perustus  on tehty  lupasuunnitelmien    mukaisesti teräsbetonianturalle   ja betonisokkelirakenteelle.    Sokkelista  on lisäksi todettu  olevan  pääosin  hyväkuntoinen,   eikä siinä ole todettu  näkyvillä osin silmämääräisesti  havaittavia  vaurioita  tai rakenteellisia   muutoksia. Rakennuksen   ulkovaipan  ja vesikatteen  osalta  Ptttttnen  on todennut, että rakennuksen   ulkovaipan   puurakenteet   ovat näkyviItään  osin hyväkuntoiset.   Katon osalta  Ptttttnen  on lausunut,  että katteessa  ei havaittu  ullakoita  käsin katsottuna  rakenteellisia   vikoja  tai vaurioita  eikä katteessa  havaittu  mahdollisten  vesivuotojen   aiheuttamia  jälkiä ullakkotilassa.   Katteen  läpivienneissä   ei havaittu  puutteita  tai vuotoja eikä rakennuksen   ullakkotilan  rakenteissa  ollut havaintoja  lämpö-  tai vesivuotojen  aiheuttamista   kosteusvaurioista.   Ptttttnen  on tutkinut  myös

huonetilojen  pintarakenteita  ja todennut  märkätiloista,   että laatoitetut seinä- ja lattiapinnat  on tehty taustoineen   rakentamisajankohdan määräysten  mukaisesti  ja käsitelty  kyseessä  olevan  rakennus  / korjausajankohdan   määräysten  mukaisesti.  Myyjän  kertoman  mukaan laatoitusten  taustarakenteen   vesieristyksestä   ei ollut tietoa,  eikä rakenteissa  ole ollut merkkejä  emo käsittelystä.  Toisen  kerroksen pesuhuoneen   katossa  on ollut vähäinen  vesivuodon  jälki,  muttei kosteushavaintoa.   Kylpyhuonetilat    olivat olleet tarkastushetkellä kylmähköt.  Lopuksi  Ptttttnen  on todennut,  että  rakennus  on rakenteiltaan hyväkuntoinen,   katteen ja sokkelin  pinnoituksen   kunto  selviää  vasta keväällä  2011,  kun lumet ovat sulaneet.

 

Jttttsen  kuntotarkastus   on tehty jo vuonna 2004 vastaajien ostaessa talon. Raportista ilmenee niiltä osin kuin siihen on vedottu, että rakennus on ulkopuolisten havaintojen perusteella perustettu todennäköisesti suoraan kalliolle. Lopuksi raportin yhteenvedossa todetaan, että rakennuksessa ei havaittu suurempia kosteusvaurioita tai muita merkittäviä rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta muutamia korjaus-ja kunnostustarpeita. Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. Tämän vuoksi muutamin paikoin on suositeltu rakenteiden kunnon selvittämiseksi lisätutkimuksia. Olennaisimmat lisätutkimusta, huoltoa, korjausta tai uusimista vaativat epäkohdat ja riskit ovat olleet Jttttsen mukaan maanpinta rakennuksen vierustoilla, salaojat, sadevesijärjestelmän puutteet ja vauriot, alkavat lahovauriot ulkoverhouksen alareunassa, vesikaton läpiviennit ja lattioiden ja seinien kostuneet rakenteet ja lattiarakenne ja sen kunto.

 

Riidatonta on, että ML Sooonen oli saanut ja tutustunut kaupanteon yhteydessä molempiin edellä selostettuihin raportteihin. Sooosen kertomuksesta ilmenee, että hän on vuonna 2004 tehdyn Jttttsen raportin kunnostustarpeiden osalta ymmärtänyt, että ne olisi korjattu. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että asiassa ei ole näytetty, että myyjät olisivat nimenomaan kertoneet korjanneensa 1. raportissa mainitut korjaamista vaatineet rakenteet.

 

Laatuvirhe

 

Sovellettavat oikeusohjeet

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon muun muassa rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon

vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön

ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumisesta aiottuun

käyttöön;

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 

Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä.

 

Ostajan on näytettävä virhe, johon hän vetoaa.

 

Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ratkaisevaa on se, onko virheen peruste ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä.

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

 

Oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan kuntotarkastuksesta ilmenevät tiedot eivät edellytä ostajien ryhtymistä rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin säilyttääkseen oikeutensa vedota rakennuksessa myöhemmin todettuihin virheisiin. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän on saanut tiedon kuntotarkastusraporttiin tutustumalla. Hallituksen esityksen mukaan ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on myös käsitys sen merkityksestä (KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 170-182 ja Marjut Jokela ym. Maakaari, 2010, s.131-132).

 

Asianosaisten kertomuksista

 

ML Sooonen on kertonut olevansa ammatiltaan kauneus- ja terveysalan yrittäjä. Hänen miehellään Risto Sooosella oli ollut rakennusliike, jonka konkurssissa heiltä oli mennyt Riston itsensä rakentama kotikin. He olivat etsineet taloa jostain kauempaa. He olivat käyneet tutustumassa kaupan kohteeseen ja lukeneet kuntoraportit läpi. Heille oli kerrottu kohteen olevan hyväkuntoinen hirsitalo, jossa ei ollut ongelmia. Talossa oli haissut tupakka ja viina, kun he olivat käyneet tutustumassa taloon. Heille oli ollut tärkeää löytää mahdollisimman edullinen kohde käyttökustannuksiltaan. Taloon tutustuessaan myyjä oli kertonut, että vesi tulee kaivosta, eikä se silloin maksa mitään. Myyjistä Mmmm oli ohjeistanut kaivoveden käyttämiseen. Taloon muutettuaan perhe oli alkanut sairastelemaan. Sooonen oli saanut yhtäaikaa korvatulehduksen ja silmätulehduksen. Lisäksi pojilla oli ollut jatkuvaa kuumeilua. Tyttärellä oli ollut migreeniä ja hiustenlähtöä. Sooonen oli talon hajun ja sairastelujen vuoksi pyytänyt hometutkijan tutkimaan talon. Sooosen mukaan heillä ei ollut aikaisemmin ollut vastaavanlaista sairastelua. Sähkönkulutus oli myös yllättänyt Sooosen, vaikka he olivat lämmittäneet melkein koko ajan uuneja. Sooonen oli tehnyt taloon kunnostustöitä sinne muutettuaan. Jääkylmään eteiseen oli laitettu lattialämmitys. Lisäksi talon vesikatto oli uusittu. Tarkoitus oli ollut tehdä taloon myös keittiöremontti. Sooonen oli muuttanut pois talosta tammikuussa 2013. Kun hän oli ottanut yhteyttä Lttttseen, he olivat asuneet talossa noin vuoden. Talo on ollut siitä lähtien  tyhjillään, eikä siellä ole ollut lämmitystä päällä. Sooonen on käynyt joskus

lämmittämässä uuneja. Sooosen mielestä talo on purkukuntoinen, eikä sitä saa remontilla turvalliseen kuntoon.

 

Pertti Mmmm on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muuttaneensa taloon vuonna 2003 tai 2004. Mmmm ja Rmmmmnen olivat ostaneet talon vuonna 2004 Arja Mmmmlta. Tällöin oli tehty myös 21.9.2004 päivätty kuntotarkastusraportli( kantajan todiste 3 ja vastaajien todiste 5). Mmmmn mukaan tämä tutkimus oli ollut perusteellinen. Rmmmmnen oli muuttanut avioeron vuoksi pois talosta, kun heidän lapsensa olivat olleet 4-  ja 6- vuotiaita. Talo on ollut Mmmmn kotitalo, jossa ovat aikaisemmin asuneet hänen vanhempansa ja sisar Arja Mmmm miehensä kanssa yläkerrassa. Mmmm ja Rmmmmnen olivat teettäneet yläkerran lattioihin laminaatit. Talon ennen heitä omistanut Arja Mmmm oli teetättänyt remontteja rakennusliike Pursiaisella. Talon katto ei ollut vuotanut Mmmmn ja Rmmmmsen aikana eikä heillä ollut terveysongelmia. Talon lämmityskuluista Mmmm on kertonut, että he olivat lämmittäneet alakerrassa leivinuunia joka toinen päivä, joka oli vaikuttanut sähkön kulutukseen. Ulkorakennuksen kellarissa oli ollut pumppu, jolla oli nostettu vettä kaivosta. Mmmmn mielestä vesijärjestelmässä ei ollut mitään laitonta. Kunta oli laittanut sulun tontin rajalle, eikä Mmmmlla ole tietoa, miten kunnan vesimittarin olisi voinut ohittaa. Mmmmn mukaan tontin rajalla on tonttisulku, joka on laitettava kiinni, jos ottaa kaivosta vettä. MmmmlIe ja hänen siskolleen oli ollut yllätys, että talossa olisi ollut kosteusvaurioita. Mmmmn mukaan hän oli saanut talon  tiedot  myyntiesitteeseen   sisareltaan  Arja  Mmmmlta. Mmmmn  mukaan joku firma Varkaudesta   oli asentanut  ulkorakennukseen pumpun.  Kellarista  oli mennyt  putki päärakennukseen.    Mmmmn  mukaan talon on rakentanut  hänen  isänsä.  Mmmmlla  ei ole ollut tietoa,  oliko yläkerta  rakennettu  jälkeenpäin.   Mmmmlle  oli tullut  Ptttttsen  raportista käsitys, että talo oli ollut kunnossa  hänen  myydessä  talon  Soooselle.

 

Mira Rmmmmnen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut heidän ostaneen talon Arja Mmmmlta ja muuttaneen siihen 2004. Jttttnen oli tehnyt taloon kuntotarkastuksen ja heillä ollut sen perusteella käsitys, että talo oli ollut kunnossa. Heidän perheessä oli ollut kolme lasta, eikä heillä ollut terveysongelmia. Rmmmmnen oli muuttanut avioeron jälkeen pois talosta lasten kanssa vuonna 2009. Rmmmmsen mukaan he olivat tehneet taloon yläkertaan pintaremonttia. Lattioista oli poistettu kaikki matot ja laminaatti laitettu betonipinnan päälle. Tekijänä heillä oli ollut Pekka Lehtinen ja Pertti Mmmm oli myös osallistunut työhön. Rmmmmsen mukaan he olivat aikaisemmin asuneet kerrostalossa, josta heidän piti lähteä pois kosteusvaurioiden takia. Entisessä asunnossa Pertti Mmmm oireili päänsäryllä ja muutettuaan kysymyksessä olevaan taloon oireet olivat hävinnet. Talvisaikaan he olivat lämmittäneet uunia joka toinen päivä. Sähkönkulutus heillä oli ollut 16.000 - 19.000 kwh. He olivat käyttäneet pääasiassa kaivovettä. Kerran kaivovesi oli loppunut, ja he olivat kääntäneet mittarin kunnalliselle vedelle. Rmmmmsen mukaan Mmmm ei ollut yrittänyt ohittaa kunnallista vesimittaria ja oli näyttänyt hänelle, miten kunnallinen vesi laitettiin kiinni, kun käytettiin kaivovettä. Rmmmmnen ei ole osannut vastata, miksi Sooosen asuessa sähkö- ja vesi laskut ovat olleet suuret. Rmmmmsen mukaan se johtuu Sooosen omasta käytöstä. Rmmmmsen mukaan talo oli heidän aikanaan aina lämmin. He olivat joskus suunnitelleet yhdistävänsä ylä- ja alakerran siten, että olisivat saanet rappukäytävän lämpimäksi. Rmmmmsen mukaan alakerta olisi rakennettu

1947 ja yläkerta 1949. Siitä Rmmmmsellä ei kuitenkaan ole ollut tietoa, oliko talo ollut aluksi yksikerroksinen.

 

Henkilötodistelusta

 

Risto Sooonen on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja on toiminut aikaisemmin rakennusliikeyrittäjänä. Sooonen on kantajan ML Sooosen puoliso. Perhe oli asunut Lapinlahdella ja rakentanut juuri uuden omakotitalon, kun rakennusliike oli mennyt konkurssiin. Pankki oli lunastanut talon velkoja vastaan. Konkurssin myötä Risto Sooosen terveys romahti ja hän sairastui vakavaan masennukseen, joka vei häneltä toimintakyvyn. Sooonen oli mukana katsomassa nyt kysymyksessä olevaa taloa. Sooosen mukaan kuntokartoituksista jäi hyvin ristiriitainen kuva. Niistä ei käynyt kuitenkaan ilmi mitään sellaista, mistä nyt riidellään. Sooosen rajallisen toimintakyvyn vuoksi hänelle ei jäänyt mieleen yksityiskohtaista kuvaa kuntoraporttien perusteella. Heille ei

tuotu suullisesti ilmi negatiivisia seikkoja kohteesta. Heille kerrottiin, että kun venttiilit kääntää toiseen asentoon, niin vesi tulisi omasta pihakaivosta eikä kunnan vesijohdosta. Heidän kohteessa asuessa kävi niin, että ulkorakennuksen vesipumppu alkoi työntää vettä kellariin. Kävi ilmi, että vesimittariin oli tehty ohitus, eikä kunnan vesi mennyt laskutukseen. Kaivosta ei mennyt mitään putkea päärakennukseen.

Ulkorakennuksen sisälle tuleva vesi tuli liitoksesta, joka on tehty kunnan vesijohtoon suoraan ja jota ei vesimittarista näe. Ostohetkellä Sooosella

oli käsitys alapohjarakenteesta, että rakennuksessa osittain olisi rossipohja ja osittain kiinteä umpisokkeli. Tuulettuva pohja oli vain eteisen kohdalla. Kun he olivat muuttaneet taloon, koko ajan joku perheen jäsen oli ollut sairaana. Sähkönkulutuksen määrä oli ilmoitettu väärin kauppakirjassa. Myös vesilasku oli suuri suuren kuutiomäärän vuoksi. ML oli kriittisempi kuin hän sairastelujen vuoksi ja hän halusi kutsua hometutkijan paikalle. ML oli sanonut myös, että hän haistaa homeen hajun. Risto Sooonen oli ollut paikalla, kun Lttttnen oli ottanut näytteet. Rakennukseen oli rakennettu joskus ulkovaippa, ja jätetty vanha laudoitus alle. Alapohjarakenteessa oli virheellinen ratkaisu. Ostohetkellä oletti, että talossa oli umpisokkeli. Rossipohja

rakennetaan yleisesti tuulettuvaksi kissaluukuilla. Ostohetkellä hänellä oli välipohjan osalta sellainen käsitys, että se olisi kunnossa. Kuitenkin selvisi, että välipohjaan oli jätetty sellainen eriste (olkieriste), joka on tarkoitettu yläpohjaan tuulettuvaan tilaan. Sooosen mukaan yläkerta olisi rakennettu jälkikäteen. Myyjät eivät olleet maininneet mitään talon yläkerran rakennetun jälkeenpäin. Sooonen oli tehnyt kohteessa pintaremontteja. Kylpyhuoneessa oli selvä kosteusvaurio eikä laatat pysyneet seinillä. Sooonen oli käynyt talon ullakkotilassa Lttttsen kanssa. Päätyseinä oli mustunut ja ullakkotila oli täynnä homevaurioita.

 

Raimo Lttttnen on koulutukseltaan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija ja hän on todistajana kuultuna vahvistanut

19.11.2012 ja 17.3.2013 antamansa lausunnot (todisteet 5 ja 6). Lttttnen on kertonut, että nyt kysymyksessä oleva talo on ollut moniongelmallinen. Alapohjan osalta Lttttnen on todennut sen olevan sekarakenne. Rossipohjassa on ontelotila, joka ei tuuletu eikä ole näin

ollen toimiva. Tämän seurauksena lattiarakenteet ovat alkaneet lahota useiden vuosien saatossa. Alapohja olisi korjattava purkamalla ja

uudelleen rakentamalla. Kylpyhuone ja sauna olisi rakennettava uudestaan, koska sieltä puuttuvat vedeneristeet. Ulkoseinissä ei ole

myöskään tuuletusrakoa, vaan hirsiseinään on tehty ulkoverhous ilman tuulirakoa. Lisäksi tuuletusraon pitäisi olla pystysuuntainen.

Rakennuksen välipohjassa on mikrobeja, koska sieltä olisi tullut poistaa vanhat eristeet, kun rakennusta on lähdetty korottamaan. Välipohja on ollut ennen yläkerran rakentamista välipohja. Ullakkotilassa ulkoseinien sisäpuolet ovat kostuneet, koska eristystä ei ole ollut tarpeellinen määrä. Lttttnen ei enää remontoisi seiniä, koska kustannukset olisivat niin suuret, eikä korjaaminen olisi enää kannattavaa. Lttttsen mukaan talosta löydetyt mikrobilajistot ovat hidaskasvuisia eli kysymys on pitkäaikaisista

vaurioista.

 

Juha Stttttnen on Leppävirran kunnan vesilaitoksen käyttöpäällikkö. Stttttnen on todistajana kuultuna vahvistanut 21.11.2013 antamansa lausunnon (todiste 10) kohteen vesimittarin ohittavien putkiyhteyksien poistamisesta. Stttttnen oli tehnyt katselmuksen paikanpäällä vedenkulutuksen tarkastuspyynnön johdosta. Tämän tarkastuksen takia kunnan asentaja oli mennyt hakemaan vesimittarin pois tarkastuksen takia. Stttttnen oli huomannut putkilenkin vesimittarin ympärillä, ja tällä on ollut mahdollista ohittaa vesimittari. Mittarissa ei ollut todettu tarkastuksessa vikaa. Kiinteistön omistajalle oli annettu kehoitus poistaa ohituslenkki. Stttttsen kertomuksen ja hänen lausuntonsa mukaan ennen vesimittaria ei saa olla mitään liitoksia. Stttttsen havaintojen mukaan kaivoita ei ollut vedelle tuloyhteyttä päärakennukseen. Sitä vastoin  kiinteistössä  oli havaittu  Stttttsen  lausunnon  mukaan  laiton putkiyhteys  kiinteistön  saunarakennukseen,    jostakin  tonttisulun  ja vesimittarin  väliltä. Vesilaitoksen   vastuun  rajapinta  on tonttisulku. Stttttsen  lausunnon  mukaan  kiinteistöliittymä   suljettiin,  eikä sitä avata ennen  kuin kyseiset  kytkennät  on poistettu  ja katselmoitu.

 

Tero Ktttttnen on LVI-alan yrittäjä, ja hän on todistajana kuultuna vahvistanut asiassa antamansa lausunnon (todiste 9). Ktttttnen on kertonut saaneensa ilmoituksen vesivahingosta kysymyksessä olevassa kiinteistössä. Vesivahinko oli ollut ulkorakennuksen kellaritiloissa. Lausunnon mukaan kellarissa oli vesiautomaatti, jolla vesi on nostettu joskus aikaisemmin pihakaivosta ulkosaunaan. Kunnallistekniikka on tuotu talousrakennukseen jälkeenpäin. Maan sisään on jätetty haaroitus ennen vesimittaria. Maan alta lähtee toinen putki pihasaunaan. Pihasaunalle menevä putki on haaroitettu siellä olevalle vesiautomaatille ilman vesimittaria ja asianmukaista sulkua. Vesivahinko oli aiheutunut siitä, kun vesiautomaatin liitos oli rikkoutunut ja tämän seurauksena kellari oli täyttynyt kunnallistekniikan vedestä. Ktttttsen mukaan kaivoveden käyttö olisi edellyttänyt tonttisulun kiinnilaittoa.

 

Timo Ptttttnen on koulutukseltaan rakennusmestari ja rakennusterveysasiantuntija. Ptttttnen on kertonut toimivansa nykyisin asiantuntijatehtävissä. Aikaisemmin RakSystemsin palveluksessa loleessaan hän oli tehnyt asuntokaupan kuntotarkastuksia tuhansia. Ptttttnen on todistajana kuultuna vahvistanut kohteesta laatimansa 15.4.2015 päivätyn tarkastusmuistionsa oikeaksi. Ptttttnen on tarkastellut rakennuksen alapohjaa, välipohjaa ja pesuhuonetta sekä

saunaa. Ptttttnen on kertonut, että talon alla on aikaisemmin ollut rossipohja. Ptttttnen oli arvellut, että rossipohjan tuuletusaukot olisi

suljettu joskus lattian korjauksessa. Talon alle on näin ollen jäänyt tyhjä tila, joka ei tuuletu. Ptttttsen lausunnon ja kertomuksen mukaan alapohjarakennetta tutkittiin keittiön lattia avaamalla. Lattiarakenteena oli puurakenteinen lattia, jossa on lämmöneristeenä ollut sahanpuru. Purueristyksen alapuolella on ollut tyhjä tila, joka viittaa rakennuksen alapuolella olevaan alapohjatilaan, vaikka rakennuksen sokkelissa eikä kellaritilassa ole tuuletusaukkoja. Ptttttsen mukaan talot perustettiin 1940- luvulla rossipohjalle.  Purueriste oli ollut alaosastaan tummentunutta ja purueristyksen alapinnassa olevissa puurakenteissa oli ollut lahovaurioita. Lisäksi rakennetta avattaessa oli havaittu voimakas mikrobiperäinen haju. Ptttttsen mukaan rakenteen korjaus tehtäisiin puhdistamalla ja valamalla paikallaan  maanvarainen betonilaatta. Ptttttsen mukaan myöskään pesuhuoneen alla ei ole betonilaattaa. Välipohjarakennetta Ptttttnen on tutkinut avaamalla yläkerran keittiön lattian. Ptttttsen lausunnosta ilmenee, että lattiarakenne on ollut seuraava: laminaatti, solumuovi, muovimatto, lastulevy, puurunko ja olkieristys. Lausunnon ja Ptttttsen kertoman mukaan laminaattipäällysteen alapinnassa on mikrobivaurioon viittaavaa tummentumaa. Lisäksi rakennetta avattaessa havaittiin mikrobivaurioon viittaavaa hajua. Ptttttnen on kertonut, että kun lattiaa avattaessa tuli olkieristys vastaan, hänelle oli tullut käsitys, että toinen asuinkerros olisi rakennettu entisen yläpohjan päälle. Ptttttsen mukaan välipohjan korjaus tulisi tehdä purkamalla koko yläkerran lattiat ja rakentaa ne uudelleen. PeSooolojen osalta Ptttttnen on lausunut, että pesuhuone oli ollut puu- ja levyrakenteinen.   Lattia- ja seinäpinnoilla   oli keraaminen   laatoitus. Ptttttsen  lausunnon  mukaan tarkastuksessa   avattiin  seinälaatoitusta ulkoseinän  alareunasta.   Laatoituksen  taustalla  oli ollut maatilavaneri, joka oli ollut lahovaurioitunut.    Ptttttsen  mukaan  kaikki  pintarakenteet tulisi  purkaa ja rakentaa  pesuhuone  ja sauna  kokonaisuudessaan.

Pesuhuone  on rakennettu  vanhojen  määräysten   mukaan,  eikä silloin  ole ollut vesieristeitä.   Ptttttsen  mukaan  kosteusvaurioiden    terveyshaitta vaikutukset  ihmisille  ovat erilaisia.  Ptttttnen  ei suosittele  asumista kyseisessä  kohteessa.  Korjauskustannuksista    Ptttttnen  on lausunut, ettei hän osaa sanoa tarkkaa  arviota,  koska vanhan  talon  korjaamisessa on niin paljon epämääräisiä   asioita,  että kustannusten   laskeminen   on hankalaa.  Korjaamisessa   on paljon epävarmuustekijöitä,    miten  laajalle vauriot  ovat levinneet  ja vanhoja  rakenteita  voi vahingossa  jäädä. Ptttttnen  harkitsisi  tämän  vuoksi aika tarkkaan  korjauksia.   Ptttttsen mukaan  hänen arvionsa  voisi olla pelkän  alapohjan korjauskustannuksista    25.000  euroa ja välipohjan  osalta  noin  15.000 euroa.  Ptttttsen  mukaan  levyrakenteinen   pesuhuone   on tullut teknisen käyttöikänsä  päähän.  Ulkoseinien  osalta  Ptttttnen  on todennut,  että ulkoseinäverhouksesta    puuttuu tuuletus,  mutta se on kuitenkin  pieni tekijä tämän  rakennuksen  kokonaisuudessa.    Ptttttnen  on kertonut,  että jos hän olisi tehnyt  kuntotarkastuksen,    hän olisi tutkinut  ala- ja välipohjarakenteet.    Lisäksi hän olisi tutkinut  pesuhuoneen pintakosteusmittarilla    sekä porannut  reiän levyn taustan  tutkimiseksi.

 

Heimo  Ptttttnen  on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja ammatiltaan yrittäjä. Ptttttnen on tehnyt kohteessa kuntotarkastuksen ennen kaupan tekoa ja laatinut siitä raportin (todiste 2). Ptttttnen on todistajana kuultuna kertonut, että hän ei ollut havainnut kohteessa homeenhajua. Ptttttnen on kuitenkin kertonut, että alkavaa kasvustoa voisi olla alapohjassa. Lisäksi Ptttttsen mukaan jos sisälämpötila laskee alle  + 10 astetta, kosteus jää sisälle, jos se ei pääse poistumaan. Tällöin rakenteen pintaan voi tulla kasvustoa.  Rakennuksen rakennusvuodelta 1948 ei ollut dokumentteja siitä, mikä rakenne oli rakennuksen alapohjassa. Tuohon aikaan ei kuitenkaan tehty muita kuin rossipohjia. Ptttttnen on arvellut, että alapohjarakenne ei ole ollut  alkuperäinen. Ptttttnen pitää pahana virheenä sitä, jos tuuletusluukut on jätetty pois tai laitettu umpeen.

 

Arja Mmmm on todistajana kuultuna kertonut ostaneensa kiinteistön isältään ja äidiltään. Arja Mmmm on asunut koko ikänsä talossa siihen saakka, kun möi sen veljelleen Pertti MmmmlIe ja Mira Rmmmmselle. Arja Mmmm ei ole tiennyt talon olleen joskus yksikerroksinen, eikä hän ole tiennyt mitään alapohjan mahdollisista muutoskorjauksista. Taloon oli tehty 1990-luvulla sisäsauna ja pesuhuone. Sitä ennen oli ollut vain ulkosauna käytössä. Talvella talossa lämmitettiin uuneja ja sähkönkulutuksen määrä oli vain 12.000 - 13.000 kwh vuodessa. Vuonna 1991 oli siirrytty kunnallistekniikkaan, jota ennen oli ollut vain oma kaivo käytössä. Kellarissa oli ollut vesipumppu, jolla kaivosta oli

nostettu vettä. Kaivovesi tuli myös päärakennukseen, eikä silloin kunnan vesimittari juossut. Arja Mmmm oli muuttanut pois talosta vuonna 2004.

 

 

Pirkko Ttttttnen on todistajana kuultuna kertonut syntyneensä ja asuneensa nyt kysymyksessä olevassa talossa. Hän oli rakentanut vuonna 1990 talon lähistölle ja asuu kysymyksessä olevan kiinteistön naapurissa. Asuessaan talossa hänellä ei ollut ollut terveydellisiä ongelmia. Taloa oli lämmitetty uuneilla ja myöhemmin oli tullut myös sähköpatterit. Ttttttsen mukaan kunnan vesijohtoon liittymisen jälkeen pystyi käyttämään myös kaivovettä kun laittoi hanan kiinni. Ttttttnen ei ole ollut tiennyt vesimittarin ohittamisesta. Kun Soooset olivat muuttaneet pois, talon ikkunat olivat olleet jäässä, koska talossa ei ollut ollut ilmeisesti lämpöjä päällä. Ttttttsen mukaan kohde on ollut myös myynnissä ja vuokrattavana.

 

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset laatuvirheistä

 

Ulkoverhous

 

Rakennuksen ulkoverhous on ollut virheellisesti toteutettu siten, että ulkoverhouksen alle ei ole jätetty pystysuuntaista ilmarakoa, jotta rakenne tuulettuisi. Vanhemmasta kuntoraportista ilmenee, että tarkastuksen tehnyt Jttttnen on havainnut ulkoverhouksen alareunassa lahovaurion. Sooosen mukaan hän olisi ymmärtänyt kyseisestä vanhemmasta raportista, että nämä raportissa mainitut seikat olisi korjattu. Näytöstä ei kuitenkaan ilmene, että myyjät olisivat ilmoittaneet Soooselle korjausta vaatineiden rakenteiden tulleen korjatuiksi. Lttttnen ja Pelkonen ovat todenneet ulkoseinien kosteusvaurion myös ullakkotllassa. Lttttsen mukaan se on johtunut riittämättömästä eristeestä ullakkotilassa. Tätä virhettä ei ole mainittu

kuntotarkastusraporteissa. Ulkoverhouksen osalta Sooosen on katsottava ottaneen virheriskin itselleen, koska siinä olleet ulkoseinän alaosien lahovauriot on todettu Jttttsen kuntotarkastusraportissa, johon Sooonen on tutustunut. Tästä poiketen ullakkotilan lahovauriot eivät ole olleet Sooosen tiedossa ja siltä osin Sooosella on ollut oikeus vedota virheeseen.

 

Alapohja

 

Ptttttsen raportin mukaan alapohjan rakenne ei ole ollut myyjien tiedossa. Ptttttnen ei ole avannut rakenteita, mutta katsonut että silmämääräisesti rakenteessa ei olisi puutteita tai vaurioita.  Näin ollen Sooosen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan alapohjan osalta. Vastaajien väitteelle siitä, että kosteusvauriot olisivat syntyneet ostajan käytön aikana, ei ole näyttöä. Todistajien Lttttnen ja

Ptttttnen kertomusten ja tutkimusten mukaan alapohjan rakenteessa on merkittävät kosteusvauriot. Vaurioiden syynä ovat olleet  toimimattomat

virheelliset rakenteet. Jossain vaiheessa aiempien korjausten yhteydessä sokkelissa olleet aukot on ilmeisesti laitettu kiinni, eikä

rossipohjana olevan alapohjan ontelotila ole päässyt tuulettumaan kuten tallainen rakenneratkaisu ehdottomasti vaatisi.  Todistajien mukaan

kyseiset vauriot syntyvät ajan kuluessa ja ovat olleet rakennuksessa

kaupantekohetkellä. Alapohja on Lttttsen ja Ptttttsen mukaan korjattava ja rakennettava uudelleen.  Lttttsen mukaan hänen löytämänsä

mikrobilajistot ovat hidaskasvuisia ja kysymys on siten pitkäaikaisista vaurioista. Alapohjassa on laatuvirhe, jota voidaan pitää olennaisena.

 

Välipohja

 

Ptttttsen raportista ostaja on saanut virheellisen kuvan välipohjan kunnosta, koska Ptttttnen on todennut, ettei hän ole havainnut rakennevaurioita välipohjassa. Näin ollen Sooosen ei voida katsoa laiminlyöneen  selonottovelvollisuuttaan    välipohjan  kunnon  osalta.  Mira Rmmmmnen  on kertonut,  että he olivat laittaneet  yläkertaan   laminaatit, jossa työssä  myös Pertti Mmmm oli ollut mukana.  Rmmmmsen  mukaan lattiat olisi purettu  betonipinnalle,  jonka  päälle  laminaatit  olisi laitettu. Rmmmmsen  kertomus  on vastoin  totuutta,  koska  koko talossa  ei ole välipohjana  mitään betonirakennetta.   Ptttttsen  tutkimusten   mukaan laminaatin  alle oli jätetty  kaikki vanhat  rakenteet;  muovimatto,   lastulevy, puurunko  ja olkieristys.   Lttttsen ja Ptttttsen  tutkimusten  ja havaintojen mukaan  välipohjaan  jätetyt   olkieristeet  kuuluisivat  talon

rakentamisaikaan   tuulettuvaan  yläpohjaan.  Todistajat  ovat tehneet rakenteesta  johtopäätöksen,   että yläkerta  olisi rakennettu  jälkeenpäin   ja välipohja  olisi ollut entinen  yläpohja.   Lttttnen  on ottanut  välipohjasta mikrobinäytteitä,   joiden tulokset  ilmenee  Lttttsen  lausunnon   liitteenä olevasta  analyysivastauksesta    (kirjallinen  todiste  6). Vastauksen   mukaan yläkerran  lattiarakenteista   oli löytynyt  erittäin  runsaasti  mikrobeja  jotka viittaavat  vahvasti  vaurioon.   Lttttsen mukaan kyseiset mikrobit ovat hidaskasvuisia.  Vauriot  ovat johtuneet  välipohjan  virheellisestä

rakenteesta.    Näin ollen Lttttsen ja Ptttttsen  kertomuksilla   ja lausunnoilla on näytetty,  että välipohjan  vauriot  ovat olleet  olemassa  jo kaupantekohetkellä.   Välipohjassa   on laatuvirhe,  jota on pidettävä olennaisena.

 

Sähkönkulutus  

 

Riidatonta  on, että kiinteistön  sähkönkulutukseksi    on myyntiesitteessä ilmoitettu  16 000 kWh vuodessa.  Kantajan  kirjallisesta  todisteesta   13 ilmenee,  että heidän sähkönkulutuksensa    vuonna  2012  on ollut 32 427 kWh vuodessa.  Vastaajien  kirjallisesta  todisteesta   ilmenee  vastaajien sähkönkulutus   vuosilta  2005 - 2009 on ollut keskiarvoltaan   noin  16 986,27  kWh vuodessa.  Tämän  perusteella  myyntiesitteen   tietoa  ei voida pitää virheellisenä.   Käräjäoikeus  katsoo,  että sähkön kulutukseen vaikuttaa  henkilöiden  oma käyttötapa  ja esimerkiksi   uunien  lämmityksen määrä.  Muutoinkaan  sähkönkulutuksen    lukemalla  ei ole olennaista merkitystä  tämän  asian ratkaisun  kannalta.

 

Kylpyhuone  ja sauna

 

Kuntoraporttien   perusteella  ostajan  on katsottava  olleen  tietoinen kylpyhuoneen   korjaamisen  osalta siltä osin, kuin Ptttttsen  raportista ilmenee,  että  kylpyhuone  on rakennettu  rakentamisajankohdan määräysten  mukaisesti  ja ettei myyjällä  ole ollut tietoa  vesieristeistä. Ptttttsen  mukaan  peSoooloissa  ei ole ollut merkkejä  vesieristeiden käyttämisestä.  Ptttttsen  raportista  ostaja  on saanut  kuitenkin  aivan virheellisen  kuvan pesuhuoneen  ja saunatilojen   kunnosta,  koska Ptttttnen  ei ole havainnut  pesuhuoneessa  olevaa  merkittävänä   pidettävää kosteusvauriota.  Sooosella  on katsottava  näin ollen olevan  oikeus  vedota

virheeseen  pesuhuoneen   kosteusvaurion   osalta.   Todistaja   Ptttttnen  on myös kertonut,  että levyrakenteinen   kylpy- I pesuhuone on ollut käyttöikänsä päässä. Ptttttsen tutkimusten mukaan pesuhuoneen seinälaatoituksen takana ollut maatilavaneri oli lahovaurioitunut.  Edellä mainituilla seikoilla on näytetty, että kylpyhuoneen ja saunan lahovauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Lttttsen ja Ptttttsen mukaan kylpyhuone ja sauna on purettava ja rakennettava uudelleen ja virhettä on näin ollen pidettävä olennaisena.

 

Laiton  putkiasennus

 

Todistaja  Stttttsen  lausunnon  (todiste  10) ja kertomuksen   perusteella on näytetty,  että kiinteistössä  oli todettu  laiton putkiyhteys saunarakennukseen sekä vesimittariin  oli laitettu  ohituslenkki,   jolla kunnan  vesimittarin  voi ohittaa.  Kiinteistön  omistajalle  oli annettu kehoitus  korjata  puutteet.  Lisäksi asiassa  on tullut  ilmi, ettei  kaivosta mennyt  minkäänlaista   putkea  päärakennukseen,   joten  Mmmmn  antama

tieto siitä, että kiinteistössä  voisi käyttää  myös kaivovettä  on virheellinen.

Putkityö Tero  Ktttttsen  lausunnosta  (todiste  9) ja Ktttttsen kuulemisesta   ilmenee,  että laiton putkiasennus   aiheutti  vesivahingon. Tätä tukee  myös   Polygonin  raportti  14.11.2013  (todiste  14). Vastanäyttöä   näiden  LVI-alan  asiantuntijoiden   lausun noille ja kertomuksille  ei ole esitetty.  Vastaajien  ostajalle  antamaa  väärää  tietoa kaivoveden  käytöstä  sekä laitonta  putkiasennusta   voidaan  pitää olennaisena  virheenä  kiinteistön  kaupassa.

 

Virheiden olennaisuus I kaupan purkaminen vai hinnanalennus

 

Sovellettavat oikeusohjeet

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

 

Kaupan purku ei edellytä, että myyjä olisi menetellyt tuottamuksellisesti. Myös salainen virhe oikeuttaa purkamaan kaupan. Virheen olennaisuus arvioidaan objektiivisesti ja tapauskohtaisesti. Laatuvirhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata. Terveyshaittaa pidetään merkittävänä seikkana purkumahdollisuutta arvioitaessa. Jos korjauskustannukset ovat yli neljäkymmentä prosenttia kauppahinnasta, virhettä on voitu oikeuskirjallisuuden mukaan pitää olennaisena.

 

Näyttö ja johtopäätökset

 

Asiassa esitetyn näytön perusteella rakennuksen suurimmat rakennusvirheet ja siten olennaisimmat laatuvirheet ovat alapohjassa ja välipohjassa. Nämä merkittävimmät virheet ovat olleet salaisia. Lisäksi olennaisena virheenä on pidettävä kylpytilojen kosteusvauriota ja

ostajalle annettua virheellistä tietoa kaivoveden käytöstä. Vaikka on kyse vanhasta alunperin vuonna 1948 rakennetusta talosta, se ei muuta asian

arvioimista toisella tavalla, koska virheet ovat objektiivisesti arvioiden niin merkittäviä ja olennaisia kysymyksessä olevassa kiinteistönkaupassa.

 

Käräjäoikeus katsoo, ettei ostaja ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan, koska näitä nyt kysymyksessä olevia olennaisimpia virheitä ei ole mainittu kuntotarkastusraporteissa. Lisäksi myyjät ovat antaneet väärää tietoa ostajalle kaivoveden käytöstä ja laittoman putkiasennuksen johdosta kellariin on aiheutunut vesivahinko.

 

Todistajat Lttttnen että Ptttttnen ovat katsoneet, että vaurioituneet rakenteet on poistettava kokonaisuudessaan ja alapohja ja välipohja rakennettava uudelleen sekä myös pesuhuone- ja saunatilat.

 

Todistaja  Lttttsen toteamien  virheiden  korjauskustannukset    ovat hänen laatimansa  kustannuslaskelman    (todiste  7) mukaan  111.927  euroa. Todistaja  Ptttttnen  on arvioinut  karkeasti  pahimpien  välitöntä  korjaamista vaativien  alapohjan  ja välipohjan  osalta  korjauskustannuksiksi    yhteensä noin 40.000  euroa.

 

Käräjäoikeus  arvioi, että kaupan  kohteessa  olleiden  laatuvirheiden korjauskustannukset    ovat joka tapauksessa   yli 40 prosenttia kauppahinnasta.   Lisäksi  korjaamiseen   menee  useampia  kuukausia  ja todistaja  Ptttttsen  mukaan  vaurioiden  laajuus  ei ole selvillä  ja vanhan korjaaminen  on yleisesti  haastavaa.   Asiassa  esitetyn  näytön  perusteella asunto  on korjaamattomana   asumiskelvoton   ja asunnossa   on asiantuntijoiden   kosteusvaurioista   todettujen  tutkimusten    ja ostajien sairastelun  perusteella  terveyshaitta.   Näin ollen ostaja  ei voi käyttää kiinteistöä  aikomallaan  tavalla  eli perheensä  asuntona.

 

Edellä mainituilla  perusteilla  kaupan  kohteessa  olleita  laatuvirheitä   on pidettävä  olennaisina.   Kaupan  purkamiselle   on siten edellytykset.

 

Kaupan purkuun liittyvä välien selvitys

 

Sovellettavat oikeusohjeet

 

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.

 

Myyjän on maksettava palautettavalIe kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

 

Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle.

 

Takaisin annettava kiinteistö on, mikäli mahdollista, palautettava myyjälle sellaisena kuin se luovutettaessa oli. Tämä ei ole aina mahdollista,

koska kiinteistön virheen havaitseminen voi viedä vuosia. Jos kiinteistön

arvo on tänä aikana alentunut ostajan toimenpiteen vuoksi, ostaja saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle (Jokela ym. s. 172 - 177 ja HE 120/1994 vp.)

 

Johtopäätökset 

 

Kupan kohteen naapurissa asuvan Ttttttsen mukaan kohteen ikkunat olisivat olleet jäässä talvella Sooosen poismuuton jälkeen.

 

Käräjäoikeus katsoo, että asunnosta löytyneiden merkittävien kosteusvaurioiden vuoksi merkitystä ei ole sillä, etteivät Soooset ole jatkuvasti lämmittäneet käyttämättä olevaa rakennusta. ML Sooonen on kertonut, että hän on käynyt joskus lämmittämässä uuneja. Näin ollen Sooosen ei ole katsottava laiminlyöneen kiinteistön asianmukaista hoitoa poismuuttonsa jälkeen tai kiinteistön arvo olisi muutoinkaan Sooosen toimenpiteiden vuoksi alentunut. Sooonen on kunnostanut taloa noin 30.000 eurolla.

 

 

Oikeudenkäynti  kulut

 

 

 

Turvaamistoimi

 

 

TUOMIOLAUSELMA

 

 

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos asiassa on esitetty useita vaatimuksia joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen asianosaisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

 

Mmmm ja Rmmmmnen ovat hävinneet asian. Kantajan vaatimus kaupan purkamisesta on ollut päävaatimus, mikä tulee asiassa hyväksyttäväksi. He ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan Sooosen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa. Kanteen kanneperuste sähkönkulutuksesta ei ole tullut  hyväksytyksi, mutta sillä on ollut vain vähäinen merkitys asiassa, eikä sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.

 

 

Kantaja on ilmoittanut, ettei hän ole laittanut asiassa 17.4.2014 annettua turvaamistoimipäätöstä täytäntöön, koska hänellä ei ole ollut mahdollisuutta vaadittavan vakuuden asettamiseen. Turvaamistoimi on näin ollen katsottava rauenneeksi.

 

 

ML Sooosen sekä Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen välillä

25.2.2011 tehty kiinteistön kauppa koskien Leppävirran kunnan

Sorsakosken kylässä sijaitsevaa Koivurinne- nimistä kiinteistöä (

420-423-17-233) osoitteessa Venerannantie 87,79130  Sorsakoski, puretaan.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan ML Soooselle

 

- kauppahinnan palautuksena 75.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 4.3.2011 lukien 1.4.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien ja

 

- korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista

30.715,88 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.4.2013 lukien

 

-sekä vaurioiden selvittelystä aiheutuneet kulut 4.058,26 euroa laillisine viivästyskorkoineen 1.4.2013 lukien

 

Lisäksi  Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  velvoitetaan   korvaamaan   Soooselle korvaukseksi  oikeudenkäyntikuluista    asiassa  8.796  euroa  sekä asianosaiskuluista   496 euroa,  yhteensä  9.291,93  euroa,  molemmat määrät  korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen

26.7.2015  lukien.

 

Avustajan  palkkio

 

Käräjäoikeus  vahvistaa  oikeusapua  oikeusturvavakuutuksen     15 prosentin  omavastuuosuuteen    saaneen  ML   Sooosen  avustajan asianajaja  Henri Haaaaaasen  palkkioksi  vaaditun  mukaisesti   10.348,15 euroa.

 

Valtion  varoista  maksetaan  asianajaja  Henri Hyväriselle  ML Sooosen vakuutuksen   omavastuuosuutena    1.552,22  euroa,  mikä määrä Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  velvoitetaan   korvaamaan   valtiolle korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    26.7.2015 lukien.

 

Käräjäoikeus  vahvistaa  oikeusapua  oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen    ylittäviin  kuluihin  0 prosentin  omavastuuosuudella saaneen  ML  Sooosen  avustajaksi  määrätyn  asianajaja   Henri Haaaaaasen  palkkioksi  vaaditun  mukaisesti  3.311,79  euroa.

 

Valtion  varoista  maksetaan  asianajaja  Henri Haaaaaalle  2. 670,80  euroa ja arvonlisäveron   määrä 640,99  euroa,  mitkä määrät  Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  velvoitetaan  korvaamaan  valtiolle  korkolain  4 §:n 1 momentin mukaisine  viivästyskorkoineen   26.7.2015  lukien.

 

*) Tuomiota täydennetty avustajan palkkion osalta.

 

 

OK 24:10 nojalla.

 

26.6.2015

 

käräjätuomari

Heidi Fröberg

 

 

*) Valtion  varoista  maksetaan  oikeusapua   ilman omavastuuosuutta saaneen  Mira Rmmmmsen  avustajaksi  määrätylle  OTM Jaakko  Iaaaaaalle palkkioksi  ja korvaukseksi

- valmistautumisesta    1998,70  euroa  (18.17  h),

- avustamisesta   suullisessa  käsittelyssä  742,50  euroa  (6.75  h),

- jälkitoimista   110 euroa  (1 h) ja

- arvonlisäverosta   684,29  euroa eli

yhteensä  3 535,49  euroa,  mikä määrä jää valtion  vahingoksi.

 

MUUTOKSENHAKU

 

Tähän  tuomioon  saa hakea  muutosta  valittamatta  erillisistä muutoksenhakuohjeista ilmenevin  tavoin ja rajoituksin.

 

Tyytymättömyyttä   ovat säädetyssä  järjestyksessä   ilmoittaneet   Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  koko tuomioon. Määräaika   valitukselle  maanantai 27.7.2015. Määräaika  vastavalitukselle   maanantai 10.8.2015. Seuraa  valitusosoitus.

 

 

 

Käräjätuomari                   Heidi Ftttttn  estyneenä  ollessa

 

Käräjätuomari

 

Minna Ktttttnen