Milloin asunnon terveyshaitta on ilmeinen ja johtaa kaupan purkuun?

 

Usein varsinkin vanhoissa rakennuksissa on johonkin kohtaan rakennusta päässyt syntymään mikrobikasvustoa. Mutta terveyshaitaksi se voi muodostua vasta, jos on ilmeistä, että mikrobeja pääsee sisäilmaan. Vanhan rakennuksen ullakkotilassa tyypillisesti olevat mikrobit tuulettuvat ulkoilmaan paine-eron johdosta. Näin on alla olevassa jutussakin todettu. Kyseessä ei ole silloin virhe. Mutta jos mikrobeja on alapohjassa (ja kuten tässä välipohjassa) ne pääsevät herkästi virtaamaan sisäilmaan ja aiheuttamaan terveysriskin. Ulkorakenteissa mikrobeja on tavanomaisesti mutta sisärakenteissa niitä ei saa olla. Mikrobeja on siis aina rakennuksessa. Ongelmallista on kuitenkin niiden mittaaminen sisäilmassa. Tämän johdosta näyttö asunnon terveyshaitasta jää usein hataralle pohjalle. Tuomioistuimissa kuitenkin laitetaan paljon painoarvoa asukkaiden oireilulle. Yhdessä mikrobilöydösten kanssa oireilu nykyään usein riittää virheeseen ja jos kyseessä on alapohja useimmiten kaupan purkuun.  

Tässä riidan kohteena oli vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo Leppävirralla. Talo oli 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.

Asiassa oli kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Ostaja oli vaatinut purkua tai hinnanalennusta 68000€. Alioikeus ja hovioikeus molemmat purkivat kaupan alapohjan ja välipohjan mikrobivaurioiden johdosta.

Hovioikeuden ratkaisussa kiinnittää huomiota myös se, että ennen kauppaa kuntotutkimuksessa oli mitattu kph:n laatoissa kohonneita kosteusarvoja, joka yhdessä rakennuksen ikä huomioiden johti ostajan selonottovelvollisuuteen.

Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa olivat 7500 ja hovioikeudessa 4700. Ostajan oikeudenkäyntikulut olivat 7900 alioikeudessa ja hovioikeudessa 4000€. Myyjät velvoitettiin korvaamaan lähes kaikki ostajan oikeudenkäyntikulut omien lisäksi.

 

Hovioikeuden perusteluissa todetaan seuraavaa:

 

Asiassa on jäänyt edellä todetun näytön valossa epäselväksi se, onko ulkoverhouksessa riittävät ilmaraot vai ei. Hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1990 tehdyssä rakenteessa voida katsoa olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä pelkästään siitä syystä, että se on rakentamista kokevien määräysten vastainen, ellei virheestä ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Seinärakennetta on tutkittu vain ulkopäin rakenteita avaamatta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko Lttttsen esittämä mahdollinen ilmarakojen puutteellisuus aiheuttanut vaurioita seinärakenteille. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon ulkoverhouksessa olisi merkityksellinen virhe.

 

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talossa olisi kaupantekohetkellä ollut ullakkotilan osalta merkityksellinen virhe.

 

Tutkimustulokset, Lttttsen hajuhavainnot ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on lahovaurioita, jotka johtuvat siitä alapohjan virheellisestä rakenteesta, että alapohja ei tuuletu.

 

Välipohjassa  on sen eristeeksi  sopimaton  olkieristys.  Tutkimustulokset   sekä Lttttsen ja Ptttttsen  käräjäoikeuden   tuomioon  kirjatut  havainnot  osoittavat,  että välipohjaan  on kertynyt  kosteutta ja päässyt  muodostumaan   haitallinen  mikrobikasvusto.

 

Ennen kaupantekoa  ostajalle  luovutetusta  myynti esitteestä  ilmenee  kylpyhuoneen rakentamisajankohta.    Lisäksi  Ptttttsen  laatimassa  kuntotarkastusraportissa (todiste  K2) on todettu,  että ensimmäisen  kerroksen  wc-tilassa  suihkun  kohdalla oli lattiassa kohonneet  kosteusmittausarvot   kuuden  laatan  kohdalla ja että rakenne  on märkä.  Hovioikeus  katsoo,  että ostajan  olisi tullut  edellä mainittujen seikkojen  perusteella  tarkastaa  kylpyhuone  ja  sauna tarkemmin  ja sen ikä huomioon  ottaen varautua  mittavaankin  kylpyhuoneremonttiin.    Ostaja  on menettänyt  oikeutensa  vedota  kylpyhuoneen  ja saunan osalta virheeseen.

 

Talon vauriot, tutkimustulokset   sekä ostajan ja hänen perheensä  jäsenten  voimakas oirehtiminen  osoittavat  riittävällä  varmuudella,   että talon  sisäilman mikrobipitoisuus   on ollut ainakin  välipohjan  vaurioiden  johdosta  terveydelle haitallisella  tasolla.

 

Ainoat  selvitykset  virheiden  korjauskustannuksista    ovat Lttttsen  noin 70.000 euron arvio ja Ptttttsen  noin 40.000  euron arvio. Nämä  arviot poikkeavat  toisistaan huomattavasti,   mutta niiden perusteella  virheen  korjauskustannukset ovat joka tapauksessa  huomattavat.

 

Em perusteilla  hovioikeus pysytti pienin muutoksin käräjäoikeuden tuomion.

 

Asiasanat:

- alapohja, välipohja, kylpyhuone, ulkoseinä, tuuletusrako, ullakko, mikrobit, oireilu, terveyshaitta

- kaupan purku,

- ostajan selonottovelvollisuus

 

 

 

Itä-Suomen  hovioikeus

Tuomio Nro 458

 

Antamispäivä

7.7.2016

 

Diaarinumero

S 15/1096

 

 

Ratkaisu,  johon  on haettu muutosta

 

Pohjois-Savon  käräjäoikeus 26.6.2015 nro 15/8019

(liitteenä)

 

Asia

Kiinteistön  virhe tai muu sopimusrikkomus

 

Valittaja

Mira Teresa  Rmmmmnen

Pertti Manu Samuli Mmmm

 

Vastapuoli

ML   Sooonen

 

Vaatimukset  hovioikeudessa

Rmmmmnen  ja Mmmm  (jäljempänä  myyjät)  ovat vaatineet,  että käräjäoikeuden tuomio  kumotaan,  kanne hylätään ja heidät  vapautetaan  kaikesta  suoritusvelvollisuudesta.  Lisäksi Mmmm  on vaatinut,  että ML   Sooonen  velvoitetaan korvaamaan  hänen oikeudenkäyntikulunsa    käräjäoikeudessa   7.528  eurolla korkoineen.  Vielä Rmmmmnen  ja Mmmm  ovat vaatineet,  että Sooonen  vei voitetaan korvaamaan  heidän oikeudenkäyntikulunsa    hovioikeudessa   4.730,13  eurolla korkoineen.  Lisäksi  Rmmmmnen  on vaatinut,  että Sooonen  vei voitetaan  korvaamaan hänen asianosaiskulunsa   hovioikeudessa   189,20 eurolla.

 

Ostaja on selkeästi  laiminlyönyt  selonottovelvollisuutensa    ja hänen voidaan katsoa olleen tietoinen  siitä, ettei kohteessa  suoritettua  kosteus- ja kuntotarkastusraporttia  voida pitää lopullisena  selvityksenä  kohteen  todellisesta  kunnosta. Kuntotarkastusraportissa on todettu  ensimmäisen  kerroksen  saniteettitiloissa havaitun  lattiassa  kohonneet  kosteusarvot  kuuden  laatan kohdalla.  Raportissa on todettu,  että rakennuksen  katteen ja   sokkelin  pinnoituksen   kunto  selviää vasta keväällä  2011. Ostajalta  odotetaan  huolellista  tarkastusta,  kun hän on ollut ostamassa  erityisen  arvokasta  omaisuutta.  Ostajan  aviomies,  joka  on koulutukseltaan  rakennusinsinööri. on ollut mukana  tarkastamassa   taloa ennen ostopäätöstä ja tutustunut  kuntotarkastusraporttiin.

 

Hidaskasvuisia  mikrobeja  rakennuksen   ala- ja välipohjassa   on pidettävä  normaalina  iäkkäässä,  yli 60 vuotta  vanhassa  rakennuksessa.   Kysymys  voi olla paikallisista  mikrobilöydöksistä,   joten  niiden perusteella  ei voida arvioida  niiden ulottumista  laajalti rakenteisiin.

 

Ostaja on paitsi asuessaan  kiinteistöllä  myös poismuutonjälkeen     omalla  toiminnallaan  laiminlyömällä   talvisaikaan  asianmukaisen   rakennuksen   lämmityksen vaikuttanut  kosteusvaurion   syntyyn ja sen laajentumiseen   alapohjassa. Poismuuton  jälkeen  myös ulko-ovia  oli pidetty  auki.

 

Ullakkotilojen   ulkoverhouksen   poikkeamia  ei ole todettu  ennen kaupantekoa tehdyssä  kuntotarkastusraportissa.    Poikkeamista johtuva     lahovaurio  ullakkotiloissa on syntynyt  vasta kaupanteon  jälkeen.

 

Ostajalle  ei ole annettu  virheellistä  tietoa veden  käytön  osalta.

Ennen kaupantekoa  kohteessa  asuneilla  ei ole koskaan  ilmennyt  terveyshaittaa. Kaupan  kohteessa  todetut virheet  eivät ole olennaisia  virheitä, jotka  oikeuttaisivat kaupan  purkuun.  Kiinteistö  on ollut iältään  vanha ja  sen kunnoksi  on merkitty  tyydyttävä.  Kohteen  hintaa  on tyydyttävän  kunnon  vuoksi  alennettu. Hintaan  on vaikuttanut  kohteen  sijainti,  suuri tontti ja piharakennukset.

 

Esitetyt  korjaustoimenpiteet   nostaisivat  kiinteistön  arvoa,  minkä  vuoksi tulisi huomioida  eduntasoitus.

 

Ostajan tekemät  korjaustoimenpiteet   eivät ole nostaneet  kiinteistön  arvoa.

 

Vastaus

 

ML  Sooonen  (jäljempänä  ostaja) on käräjäoikeuden tuomiossa selosetusta kanteestaan ilmenevillä perusteilla vastustanut Rmmmmsen ja Mmmmn muutosvaatimuksia perusteettomina ja vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.092 eurolla ja asianosaiskulunsa 110,08 eurolla korkoineen. Sen varalta, että vaatimus kaupan purkamisesta hylätään, ostaja on vaatinut, että Rmmmmnen ja Mmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 68.100 euroa korkoineen.

 

Ostajalla on ollut oikeus luottaa kokeneen asiantuntijan Heimo Ptttttsen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Ostajan aviomies ei ole ollut kaupan osapuoli ja hänen toimintakykynsä oli ollut kaupantekohetkellä sairauden vuoksi puutteellinen. Myyjät vakuuttivat kaupantekohetkellä, ettei kohteessa ollut mitään ongelmia. Talon ympärillä oli kaupantekohetkellä lunta ja esimerkiksi perustusten rakenne ei ole ollut nähtävillä.

 

Kohteessa havaitut virheet ovat sellaisia, jotka syntyvät pitkän ajan kuluessa. Asumisaikana kohdetta on lämmitetty normaalisti. Vuoden 2013 poismuuton jälkeen Sooonen on pitänyt kohteessa noin 10 asteen peruslämmön päällä. Tutkimukset kohteessa on tehty ja materiaalinäytteet on otettu kantajien siellä vielä asuessa. Väite ulko-ovien pitämisestä auki ei pidä paikkaansa ja väitettä ei ole esitetty käräjäoikeudessa.

 

Virheitä on pidettävä olennaisina, koska korjauskulut ylittävät kohteen kauppahinnan. Kohteessa asuminen on ollut terveydelle vaarallista ja aiheuttanut

vakavia terveyshaittoja. Lisäksi kohteessa on ollut laiton putkiasennus, josta on annettu ostajille virheellistä tietoa. Vesilaitos on katkaissut kiinteistöltä vedentulon.

 

Pääkäsittely

 

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 18. ja 19.5.2016. Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet lukuunottamatta kantajan kirjallisia todisteita nrot 11-13 ja vastaajan kirjallisia todisteita nrot 7 ja 8. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Rmmmmstä, Pertti Mmmmaja ML Sooosta sekä todistajina Risto Sooosta, Raimo Lttttsta, Juha Tapio Stttttsta, Tero Tapio Ktttttsta, Timo Paavali Ptttttsta, Heimo Juhani Ptttttstä, Arja Hannele Mmmmaja  Pirkko Kaarina Ttttttstä.

 

Hovioikeudessa on esitetty riitaisista kysymyksistä sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä   mainituin tarkennuksin tai lisäyksin.

 

 

 

Hovioikeuden   ratkaisu

 

Perustelut

 

Kiinteistön  virheet

 

Kysymyksenasettelu

 

Riidan kohteena on vuonna 1948 rakennettu kaksikerroksinen omakotitalo

Leppävirralla. Talo on 25.2.2011 myyty 75.000 euron kauppahinnalla.

 

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä kanteessa tarkoitettu salainen laatuvirhe ulkoverhouksessa ja ullakkotilassa, ala- ja välipohjassa, pesuhuoneessa ja saunassa, onko ostaja omalla toiminnallaan aiheuttanut väitetyt virheet ja onko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa kokonaan tai joltain osin. Lisäksi kysymys on virheen seuraamuksista j a oikeudenkäyntikuluista .

 

Ulkoverhous ja  ullakkotila

 

Asianosaiset ovat eri mieltä siitä, onko rakennuksen ulkoverhous toteutettu virheellisesti ja onko ullakkotilan päätyseinät vaurioituneet siten, että sitä on pidettävä virheenä.

 

Myyntiesitteestä ilmenee, että rakennuksen julkisivut on uusittu vuonna 1990. Julkisivut on tuolloin asiassa esitetyn selvityksen perusteella korjattu siten, että uusi ulkoverhous on asennettu vanhan verhouksen päälle. Timo Jttttsen 21.9.2004 laatimasta kuntotarkastusraportista (K3) ilmenee, että ulkoverhouksen takana on silmämääräisesti tarkasteltuna asianmukainen tuuletusrako. Ennen kaupantekoa tarkastuksella käynyt Ptttttnen ei ollut tutkinut ulkoverhouksen rakennetta tarkemmin. Ptttttnen on hovioikeudessa kertonut, että riittävän ilmaraon toteamiseksi seinän rakennetta olisi pitänyt purkaa. Lttttsen mukaan ulkoverhouksen takana ei ollut tuuletusrakoa. Lttttnen on pitänyt rakennetta rakennusvirheenä ja hyvän rakennustavan vastaisena. Hän on pitänyt virheen korjaamista välttämättömänä. Lttttnen ei ollut tutkinut lämmöneristeitä ulkoseinistä eikä muutoinkaan purkanut ulkoseinän rakenteita. Lttttsen mukana tarkastuksella olleen Risto Sooosen mukaan kummankaan ulkoverhouksen alle jätetyt ilmaraot eivät olleet kehuttavia.

 

Asiassa on jäänyt edellä todetun näytön valossa epäselväksi se, onko ulkoverhouksessa riittävät ilmaraot vai ei. Hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1990 tehdyssä rakenteessa voida katsoa olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä pelkästään siitä syystä, että se on rakentamista kokevien määräysten vastainen, ellei virheestä ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Seinärakennetta on tutkittu vain ulkopäin rakenteita avaamatta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, onko Lttttsen esittämä mahdollinen ilmarakojen puutteellisuus aiheuttanut vaurioita seinärakenteille. Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että talon ulkoverhouksessa olisi merkityksellinen virhe.

 

Pertti Mmmmn mukaan talon seinustalle kasattu lumi oli yltänyt talvisin talon ulkoverhousta vasten. Jttttsen 21.9.2004 tekemään tarkastukseen perustuvan raportin (K3) mukaan rakennuksen yhdessä kulmassa pääsisäänkäynnin oikealla puolella ulkoverhouksen alaosassa ollut  lahovaurio on johtunut siitä, että ulkoverhous on ollut lähellä maata, jolloin talvella lumi on päässyt kosketuksiin ulkoverhouksen kanssa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä, että ulkoseinä olisi ollut muualta vaurioitunut. Hovioikeus katsoo, ettei ulkoverhouksen ala reunan paikallista lahovauriota ole pidettävä maakaaressa tarkoitettuna merkityksellisenä laatuvirheenä. Koska ostajalla on ollut Jttttsen raportti käytössään ennen kaupan tekemistä, virheen on joka tapauksessa täytynyt olla ostajan tiedossa kauppaa tehtäessä.

 

Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että ullakon päätylaudoitusten sisäpinnoissa on joissakin kohtaa tummuneisuutta, mitä osoittaa raportin valokuva nro 13. Rakenteissa ei ole Jttttsen raportin mukaan havaittu lahovaurioita. Ptttttnen on kertonut  tarkastaessaan ullakkotiloja havainneensa Jttttsen ra portissa mainitsemaa tummumista puurakenteissa ja ettei hänkään ollut havainnut lahovaurioita. Ptttttnen ei ollut havainnut ullakkotilojen rakenteissa lämpö- tai vesivuotojen aiheuttamia kosteusvaurioita. Ptttttsen mukaan rakenteissa käytetty puumateriaali on voinut tummua jo ennen rakentamisvaihetta

tai sen jälkeen. Ptttttnen on kertonut, että hän oli aistinvaraisesti havainnut ullakkotilan tuulettuvan asianmukaisesti. Ptttttsen, joka on käynyt ullakkotiloissa neljä vuotta kaupanteonjälkeen, havainnot ovat vastanneet ullakon osalta Jttttsen kuntoraportista ja sen liitteenä olevista valokuvista ilmeneviä havaintoja. Ptttttnen on kertonut, ettei hän pidä puurakenteissa havaitsemaansa tukirakenteiden kestämiseen vaikuttamatonta tummumista asumisen kannalta merkityksellisenä, koska ullakkotila tuulettuu ulospäin. Ainoastaan Lttttnen on lausunnossaan (K6) todennut, että ullakkotilan päätyseinien puurakenteet ovat kosteus- tai homevaurioituneet.

 

Hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talossa olisi kaupantekohetkellä ollut ullakkotilan osalta merkityksellinen virhe.

 

Alapohja

 

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella talo on rakennettu maanvaraisen betonisokkelin päälle. Rakennuksen alla ei ole yhtenäistä betonilaattaa. Rakennuksen alle on jäänyt tyhjä tila, joka on osittain täytetty kivillä. Talossa vuodesta 1950 vuoteen 1975 asuneen Ttttttsen kertomuksen mukaan betonisokkelissa oli ollut alunperin tuuletusluukut, mutta luukut oli myöhemmin rakennuksen remontoimisen yhteydessä suljettu ja sokkeli oli pinnoitettu. Talon alla oli ollut kellari, johon oli ollut pääsy oven kautta. Lttttsen ja Ptttttsen mukaan tällainen tuulettumaton alapohjarakenne on altis maaperästä nousevan kosteuden aiheutumille lahovaurioille.

 

Lttttnen on ottanut kaksi materiaalinäytettä alakerran olohuoneen lattiarakenteesta. Lttttsen 19.11.2012 päivätyn raportin liitteenä ollutta työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobivastausta ei ole esitetty kirjallisena todisteena. Lttttsen 17.3.2013 päivätyn raportin (K5) mukaan keskeltä olohuonetta lattiarakenteesta otetun näytteen tulos on ollut tavanomainen eikä ole edellyttänyt lisätoimenpiteitä. Toisen olohuoneen lattian eristetilasta läheltä ulkoseinää otetun näytteen tulos Lttttsen mukaan osoittaa, että rakenne on vaurioitunut. Näytteessä on esiintynyt A. penicillioiden sienilajistoa kohtalaisesti. Lttttnen on kertonut, että lajisto kuuluu kosteusvaurioindikaattorilajistoihin. Ptttttnen on avannut lattiarakennetta ja tehnyt käräjäoikeuden tuomioon kirjatut  havainnot. Ptttttsen mukaan talon alapohjan vaurioitumisen nopeus alapohjan tuulettumattomuuden vuoksi riippuu rakennuksen alla olevasta maaperästä ja kosteusolosuhteista.

 

Tutkimustulokset, Lttttsen hajuhavainnot ja Ptttttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatut rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on lahovaurioita, jotka johtuvat siitä alapohjan virheellisestä rakenteesta, että alapohja ei tuuletu.

 

Myyntiesitteeseen on rakennuksen perustukset -kohtaan merkitty "betoni/rossipohja, ei tietoja tarkasta rakenteesta". Ptttttsen kuntoraportista (K2) ilmenee, että alapohjan rakenne ei ole ollut myyjän tiedossa. Perusrakenteet on tehty lupasuunnitelmien mukaisesti teräsbetonianturalle ja betonisokkelirakenteelle. Jttttsen kuntoraportista (K3) ilmenee, että rakennus on ulkopuolisten havaintojen perusteella perustettu todennäköisesti suoraan kalliolle. Hovioikeus katsoo, ettei ostajan ole tullut edellä mainittujen tietojen perusteella ulottaa selonottovelvollisuuttaan laajemmalle. Alapohjan rakennetta ei ole voinut havaita tarkastelemalla omakotitaloa ulkoapäin. Risto Sooonen kertomus siitä, että koska sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja, hänellä oli ollut sellainen käsitys, että talo oli rakennettu betonilaatalle ja että siinä oli rossipohja vain eteisen kohdalla, on uskottava. Talon perustusten rakenne ja alapohjan vauriot eivät ole olleet havaittavissa normaalissa ennakkotarkastuksessa. Vaikka ostajan mukana esittelyssä on ollut rakennusalalla työskennellyt Risto Sooonen, hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole edellä saamiensa tietojen perustella ollut velvollisuutta tarkemmin selvittää alapohjan rakennetta ja sen kuntoa. Ostaja ei ole siten laiminlyönyt talon alapohjan osalta selonottovelvollisuuttaan.

 

Välipohja

 

Rmmmmsen, Pertti Mmmmn, Arja Mmmmn ja Pirkko Ttttttsen kertomusten perusteella asiassa on selvitetty, että omakotitalo on rakennettu jo alunperin rakenteiltaan kaksikerroksiseksi ja että ylempi kerros oli otettu käyttöön muutamaa vuotta ensimmäistä kerrosta myöhemmin. Ttttttsen mukaan alakerta oli rakennettu vuonna 1947ja yläkerta 1949. On siten ilmeistä, että välipohjan olkieriste on toiminut lämpimän alakerran ja kylmän yläkerran välisenä eristeenä ja jäänyt yläkerran käyttöön ottamisen jälkeen tuulettumattoman välipohjan eristeeksi.  Ptttttsen  mukaan  alunperin  kylmässä  tilassa  ollut orgaaninen  olkieristys ei soveltunut  käytettäväksi  välipohjaeristeenä.

 

Ptttttnen  on kertonut,  että talon rakentamisaikaan   olkien käyttäminen   väli- tai yläpohjaeristeenä   on ollut tavanomaista.   Lttttsen  mukaan  olkieristeen  käyttäminen on ollut tavanomaista  yläpohjaeristeenä.   Ptttttnen  on kertonut,  ettei hän kokemuksensa  perusteella  tiennyt  olkieristeitä  käytetyn  tuohon  aikaan  välipohjassa  eristeenä.

 

Lttttnen  on havainnut  yläkerran  keittiön  lattiarakenteessa   lahoa puumateriaalia. Mainitusta  rakenteesta  otetussa  näytteessä  on ollut vahva  viite vauriosta. Myös yläkerran  eteistilasta  wc-tilojen  edestä lattiarakenteesta   otetussa  näytteessä on ollut viite vauriosta.  Ptttttsen  havaitsema  vuonna  2009 asennetun  Iaminaatin  alapinnan  tummentuminen  ja Ptttttsen  tutkimuksen  yhteydessä  väli pohjan  rakennetta  avattaessa  havaitsema  haju viittaavat  rakenteissa  oleviin kosteusvaurioihin.

 

Välipohjassa  on sen eristeeksi  sopimaton  olkieristys.  Tutkimustulokset   sekä Lttttsen ja Ptttttsen  käräjäoikeuden   tuomioon  kirjatut  havainnot  osoittavat,  että välipohjaan  on kertynyt  kosteutta ja päässyt  muodostumaan   haitallinen  mikrobikasvusto.

 

Kylpyhuone ja  sauna

 

Asiassa  on riidatonta,  että kylpyhuoneen   seinärakenteet   ovat lahovaurioituneet. Kylpyhuone  ja sauna on remontoitu  asiassa  esitetyn  selvityksen  perusteella 1990-luvun  alussa. Vasta  1999 voimaan  tullut märkien  tilojen  rakentamista koskeva  rakennusmääräys   (C 2) on edellyttänyt  märkätiloissa   käytettävän  vedeneristystä.  Ptttttsen ja Ptttttsen  kertomusten  mukaan  maatilavanerin   käyttö kylpyhuoneissa   kosteutta  eristävänä  materiaalina   on ollut tavanomaista.   Ptttttsen ja Ptttttsen  mukaan  tuolloisen  rakentamistavan   mukaan  rakennetun  pesuhuoneen  käyttöikä  oli noin  10-15 vuotta.  Ptttttsen ja Ptttttsen  kertomuksilla   on osoitettu,  että kylpyhuone  ja sauna on rakennettu  sen rakentamisaikaan   hyväksyttävänä  pidettävällä  tavalla.

 

Ennen kaupantekoa  ostajalle  luovutetusta  myynti esitteestä  ilmenee  kylpyhuoneen rakentamisajankohta.    Lisäksi  Ptttttsen  laatimassa  kuntotarkastusraportissa (todiste  K2) on todettu,  että ensimmäisen  kerroksen  wc-tilassa  suihkun  kohdalla oli lattiassa kohonneet  kosteusmittausarvot   kuuden  laatan  kohdalla ja että rakenne  on märkä.  Hovioikeus  katsoo,  että ostajan  olisi tullut  edellä mainittujen seikkojen  perusteella  tarkastaa  kylpyhuone  ja  sauna tarkemmin  ja sen ikä huomioon  ottaen varautua  mittavaankin  kylpyhuoneremonttiin.    Ostaja  on menettänyt  oikeutensa  vedota  kylpyhuoneen  ja saunan osalta virheeseen.

 

Putkiasennus ja  kaivoveden  käytöstä  annetut  tiedot

 

Kysymys  on siitä, ovatko myyjät  antaneet  virheellistä  tietoa  kiinteistön  kaivon käyttömahdollisuudesta ja onko käyttövesijärjestelmän    putkiasennus   laiton.

 

Myyjät ovat hovioikeuden   kirjallisessa  valmistelussa   ilmoittaneet,  että putkiasennuksen  laittomuus  on riidatonta,  mutta riitauttaneet  sen pääkäsittelyssä   todistelun  vastaan  ottamisen jälkeen.  Myyjillä  on ollut hovioikeudessa   eri oikeudenkäyntiavustaja   kuin käräjäoikeudessa.   Henkilötodistelu   hovioikeudessa   on putkiasennuksen      osalta  poikennut    osittain   käräjäoikeudessa      esitetystä    todistelusta.  Muun  muassa   kantajan   todisteessa    8 oleva  maininta    siitä,  ettei  kiinteistöllä  olleesta   kaivosta   löytynyt   mahdollisuutta     käyttää   kaivovettä    on osoittautunut  todisteen    laatinutta    Stttttsta    hovioikeudessa      kuultaessa    virheelliseksi. Hovioikeus    katsoo,   että  myyjillä   on mainitun    oikeudenkäynnissä       ilmenneen uuden   seikan   vuoksi   oikeus   vedota   siihen,   ettei  putkiasennus     ole  laiton.

 

Kiinteistön    ennen   myyjiä   omistaneen    Arja  Mmmmn   kertomuksen     ja  kirjallisesta todisteesta    V9  ilmenevien    seikkojen   perusteella    kiinteistö    on  liitetty   kunnalliseen  vesiverkostoon     vuonna   1991.  Arja  Mmmm   on kertonut,    että  kunnalliseen vesiverkostoon     liittymiseksi    tehtävät   asennustyöt    kävi  tekemässä    putkiliike. Myyjät  ja  Arja  Mmmm   ovat  kertoneet,    että  ennen   kunnalliseen     vesiverkostoon liittymistä   juomavesi    oli  asuinrakennukseen       tullut  kaivosta    sähköllä   toimivan pumpun   avulla.   Ulkorakennuksessa       sijaitsevan    pumpun   yhteydessä    on  ollut  jakohaara,   josta  toinen   putki  on  lähtenyt   talolle  ja  toinen   saunarakennukselle. Vesi  on kaivosta johdettu   ulkorakennuksessa sijainneen pumpun   kautta   taloon.

 

Liittymisen    jälkeen   kiinteistöllä    on ollut  mahdollisuus     valita   kumpaa,    kaivovettä  vai  kunnallista    vettä  talossa   käytti.   Talon  ulkopuolella     on venttiili,   josta pystyy   katkaisemaan     kunnallisen    veden  tulon.   Myyjät   ovat  kertoneet,    että  tämän  lisäksi  myös  saunarakennuksessa piti  käydä   kääntämässä     jjakotukista venttiiliä   ja  laittamassa    ulkorakennuksessa      pumppu   päälle,  jotta   vesi  tulisi  kaivosta  (todiste   K3  kuva  22).  Vesimittari    on  sijainnut   saunarakennuksessa       jako tukin  yhteydessä.    Myyjät   ovat  kertoneet,    että  Sooosille   oli  kerrottu,    että  kiinteistöllä   oli ollut mahdollisuus  käyttää  kumpaakin  vettä. Pertti Mmmm  on kertonut antaneensa  ohjeita veden käytöstä  Risto Soooselle  esittelyssä  ja Risto  Sooosen soittaneen  hänelle  kaupan teon jälkeen  varmistaakseen   Mmmmita  veden käyttöohjeita.  Ostaja on kertonut,  että Pertti Mmmm  oli esittelyssä  käynyt  näyttämässä miehelleen  Risto Soooselle  saunarakennuksessa   ollutta  venttiiliä.  Ostaja  ei ole muistanut,  että puhetta  olisi ollut ulkona  sijainneesta  kunnallisen  veden sulkuventtiilistä.   Todisteesta  K8 ilmenee,  että kiinteistön  omistaja  on ilmoittanut Stttttselle  edellisen  omistajan  sanoneen,  että vesimittarin  etupuolella  sijainneella  ylimääräisen  putkilenkissä  olevalla  sululla  oli voitu käyttää  kaivovettä talousvetenä.

 

Edellä mainitut  seikat huomioon  ottaen hovioikeus  katsoo,  että kaivoveden käyttäminen  on ollut mahdollista  ja että myyjien  ei näin ollen ole näytetty  antaneen ostajalle  virheellistä  tai harhaanjohtavaa   tietoa kaivoveden  käyttömahdollisuudesta.  Myyjät eivät ole laiminlyöneet  tiedonantovelvollisuuttaan.

 

Stttttsen ja Polygon  Finland  Oy:n raporttien  (K 1O ja 14) mukaan  saunassa sijaitsevalla  jakotukilla  oli ollut venttiili, jolla  on saanut  ohitettua  vesimittarin.

 

Vesimittari  on ollut kunnallisen  veden kulutuksen  mittaamista  varten.  Koska myös kaivoveden  tulo on ohjattu talolle jakotukin  kautta,  on selvää,  että välttääkseen  kaivoveden  kulutuksesta  laskutuksen  vesimittariin   on täytynyt  tehdä ohituslenkki.  Ohituslenkki  kuitenkin  mahdollistaa  myös kunnallisen  veden käytön vesimittarin  ohi. Tämän vuoksi  asennus  on laiton, minkä  vuoksi  kunnallisen  veden toimittaminen  kiinteistölle  on todisteesta  K 1O ilmenevällä  tavalla katkaistu  siihen saakka kunnes järjestelmä   korjataan.  Kanteessa  on korjauskustannuksiksi   putkitöiden  osalta arvioitu  1.500 euroa ja mahdollisten maankaivutöiden   osalta muutama  tuhat euroa. Viimeksi  mainittujen  töiden tarve on jäänyt  epävarmaksi.  Lisäksi  ostajan väite siitä, että ulkorakennuksen   vesivaurio  olisi osaltaan  aiheutunut  laittomasta  asennuksesta,  on jäänyt  selvittämättä. Ottaen huomioon  edellä mainitut  seikat ja virheen  merkitys  suhteessa kauppahintaan  hovioikeus  katsoo,  ettei laitonta  putkiasennusta   ole pidettävä laatu virheenä.

 

Onko ostaja aiheuttanut talon vauriot omalla laiminlyönnillään

 

Myyjien  mukaan  ostaja on kaupanteon  jälkeen  omalla  menettelyllään   kokonaan tai osittain  aiheuttanut  talossa todetut  vauriot.  Myyjät ja Pertti Mmmmn siskot ovat kertoneet  ostajan poismuutonjälkeen  asunnon  ikkunapintojen   olleen talvella jäässä ja valuneen  vettä. Ttttttnen  on kertonut,  että päärakennuksen ovet olivat olleet kiinni.

 

Ostaja ja hänen puolisonsa  ovat kertoneet  lämmittäneensä   taloa heidän  siellä asuessaan.  Ostaja on muuttanut  talosta pois tammikuussa   2013.  Sen jälkeen  talossa oli pidetty  peruslämpöä  ja vuoden  2013 jälkeen  lämpötilaa  oli laskettu viiteen plusasteeseen.  Vuodesta  2015 alkaen taloa ei ollut lämmitetty  lainkaan.

 

Lttttsen  käydessä  tutkimassa  taloa ensimmäisen  kerran  19.11.2012  ostaja  on vielä asunut talossa.  Lttttnen  on käynyt talossa  toisen  kerran  20.2.2013.  Lttttnen on kertonut,  että tarkastushetkellä   asuintiloissa  oli ollut normaali  asuinlämpötila.  Lttttsen  mukaan  hänen rakenteissa  toteamansa  havainnot  ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ja hänen havaitsemiansa   vaurioita  olisi  syntynyt vain, jos talo olisi ollut pitkään  kylmillään.

 

Ptttttsen  mukaan  5-8 -plusasteen  lämpötila  asuintiloissa  aiheuttaa  rakenteiden kostumista ja   hänen mukaansa  tällainen  lämpötila  on paljon  haitallisempi   rakenteille  kuin että kaikki  lämmöt olisivat  olleet pois päältä.

 

Ptttttnen  on käynyt tarkastuksella   neljä vuotta  kaksi kuukautta  kaupantekohetkestä ja  yli kaksi vuotta ostajien  muutettua  pois talosta.  Ptttttsen  tekemät  havainnot  eivät ole poikenneet  Lttttsen  tekemistä  havainnoista.   Hovioikeus  katsoo jääneen  näyttämättä, että ostaja olisi talossa  asuessaan  tai sieltä poismuuton jälkeen  toimillaan  aiheuttanut  tai vaikuttanut  Lttttsen  ala- ja välipohjassa toteamien  vaurioiden  syntyyn  tai laajentumiseen.   Ala- ja välipohjassa   edellä todetut virheet ovat olleet kohteessa  kaupantekohetkellä.

 

Virheiden  seuraamukset

 

Kysymys  on siitä, ovatko  edellä ala- ja välipohjassa  todetut  laatuvirheet  maakaaren  2 luvun  17 §:n 2 momentissa  tarkoitetulla  tavalla  niin olennaisia,  että ostajalla  on niiden vuoksi oikeus purkaa  kauppa.

 

Lain esitöissä  on katsottu  virheen  olevan  olennainen,  jos  ostaja  ei voi käyttää kiinteistöä  aikomallaan  tavalla  eikä virhettä  voida kohtuullisessa   ajassa ja   kohtuullisin  kustannuksin  korjata  (HE  120/1994 s. 51). Virheen  olennaisuutta   ei voida arvioida  yksinomaan  tarkastelemalla   korjauskustannusten    suhdetta  kiinteistön kauppahintaan  tai arvioimalla  virheen  korjaamiseksi   tarvittavien  rakennustöiden  kestoaikaa  (KKO 2015:58).  Virheen  olennaisuusarviointi    on tehtävä tapauskohtaisesti   asiaan vaikuttavia  seikkoja  punniten.  Kokonaisharkinnassa voidaan  mainitun  korkeimman  oikeuden  ratkaisun  mukaan  kiinnittää  huomiota siihen, millainen  kiinteistö  on laadultaan  verrattaessa  sitä muihin  vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan   tyypilliseen  laatutasoon,  kaupan  kohteen  sopimuksen  mukaisiin  ominaisuuksiin   sekä kaupantekohetkellä   ostajalla  käytettävissä olleisiin  tietoihin  esimerkiksi  kiinteistön  käyttötarkoituksesta   ja arvosta. Tällaisten  seikkojen  perusteella  voidaan  muodostaa  kokonaiskäsitys   siitä, millaista tasoa ostaja on kaupan  kohteelta  voinut perustellusti   edellyttää.

 

Jos kiinteistö  poikkeaa  ominaisuuksiltaan   näin määrittyvästä   tasosta  salaisen virheen  vuoksi sellaisella  tavalla,  ettei ostaja voi käyttää  kiinteistöä  aikomallaan tavalla  kohtuullisen  ajan kuluessa  virheen  havaitsemisesta,   virhettä  voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena;  Virhettä  voidaan  pitää  olennaisena  myös silloin, jos sen korjaaminen  on asianmukaisen   kiinteistön  käytön  kannalta  välttämätöntä,  mutta sitä ei voida kohtuullisin  kustannuksin  korjata.

 

Kustannusten  kohtuullisuuden   arvioinnin  osalta korkein  oikeus  on katsonut  ensinnäkin,  että useita  kymmeniä  vuosia vanhan  omakotitalokiinteistön    ostajalta voidaan  lähtökohtaisesti   edellyttää  varautumista   siihen,  että taloa joudutaan korjaamaan  rakennusosien  normaalin  kulumisen  vuoksi  aikaisemmin  kuin esimerkiksi  kaupan kohteesta  laaditun  kuntotarkastuksen   perusteella  on ennakoitu. Mikäli salaisen virheen  korjauskustannukset   kuitenkin  poikkeavat  rahamäärältään  merkittävästi  sellaisista  korjauskustannuksista,   joihin  ostajan  on tullut perustellusti  varautua  kaupan kohteen  kunnosta  saamiensa  tietojen  perusteella, virhettä  voidaan  pitää merkittävänä.  Tällöin  arvioitavana  on se kysymys,  onko virhe myös niin olennainen,  että ostajalla  on oikeus  kaupan  purkamiseen.

 

Terveyshaitta

 

Asuinrakennuksen   tulee sen iästä ja rakenteista  riippumatta  täyttää  asumisturvallisuudelle  ja -terveydelle  asetetut  vaatimukset.  Asunnon  huoneilman  tulee olla terveydelle  turvallista.  Käytännössä  tämä tarkoittaa  sitä, että asuinhuoneen huoneilman  mikrobipitoisuus   ei saa olla terveydelle  haitallisella  tasolla.

 

Terveydensuojelulain   27 §:n mukaan, jos asunnossa  tai muussa  oleskelutilassa esiintyy  melua, tärinää,  hajua, valoa, mikrobeja,  pölyä,  savua,  liiallista  lämpöä tai kylmyyttä  taikka kosteutta,  säteilyä  tai muuta niihin  verrattavaa  siten, että siitä voi aiheutua  terveys haittaa asunnossa  tai muussa  tilassa  oleskelevalle,   toimenpiteisiin  haitan ja siihen johtaneiden   tekijöiden  selvittämiseksi,   poistamiseksi tai rajoittamiseksi   on ryhdyttävä  viipymättä.

 

Jos haitta aiheutuu  asuinhuoneiston   tai muun oleskelutilan  rakennuksen   rakenteista, eristeistä  tai rakennuksen  omistajan  vastuulla  olevista  perusjärjestelmistä, haitan poistamisesta  vastaa rakennuksen  omistaja,  ellei muualla  laissa toisin säädetä. Jos terveyshaitta  aiheutuu  kuitenkin  asunnon  tai muun oleskelutilan käytöstä, joka  ei ole tavanomaista,  terveyshaitan   poistamisesta   vastaa  asunnon tai muun oleskelutilan  haltija.  Kunnan  terveydensuojeluviranomainen     voi velvoittaa  sen, jonka  vastuulla  haitta on, ryhtymään  viipymättä  tarvittaviin  toimenpiteisiin  terveyshaitan  ja siihen johtaneiden   tekijöiden  selvittämiseksi, poistamiseksi  tai rajoittamiseksi.

 

Jos terveyshaitta  on ilmeinen ja on syytä epäillä  sen aiheuttavan  välitöntä  vaaraa, haittaa  ei voida korjata tai jos terveydensuojeluviranomaisen     määräystä haitan poistamiseksi  ei ole noudatettu,  eikä muita tämän  lain mukaisia  toimenpiteitä  ole pidettävä  riittävinä,  terveydensuojeluviranomainen     voi kieltää  tai rajoittaa  asunnon  tai muun oleskelutilan  käyttöä.

 

Tässä pykälässä  tarkoitettujen  määräysten  antamisen  tulee perustua  terveydensuojeluviranomaisen   tekemään  tarkastukseen   sekä riittäviin ja   luotettaviin  mittauksiin,  näytteisiin,  tutkimuksiin,   selvityksiin  tai havaintoihin.   Terveyshaitan selvittämiseksi  voidaan  lisäksi antaa määräys  rakenteen  kuntotutkimuksen    suorittamisesta.

 

Sosiaali- ja terveysministeriön   asunnon ja muun  oleskelutilan  terveydellisistä olosuhteista  sekä ulkopuolisten  asiantuntijoiden   pätevyysvaatimuksista (545/2015) antaman  asetuksen  20 §:n 1 momentin  mukaan  toimenpiderajan ylittymisenä  pidetään  korjaamatonta   kosteus-  tai lahovauriota,   aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa  analyyseillä  varmistettua  mikrobikasvua   rakennuksen sisäpinnalla,  sisäpuolisessa  rakenteessa  tai lämmöneristeessä   silloin,  kun lämmöneriste  ei ole kosketuksissa   ulkoilman  tai maaperän  kanssa,  taikka  mikrobi kasvua muussa rakenteessa  tai tilassa, jos  sisätiloissa  oleva voi sille altistua.

 

Sosiaali- ja terveysministeriön   terveydensuojelulain    32 §:n valtuutussäännöksen nojalla  antaman  Asumisterveysohjeen    (2003: 1) soveltamisohjeen   eli asumisterveysoppaan   mukaan  rakennusmateriaaleissa    on aina mikrobeja.  Erityisesti rakennuksen  uloimmissa  rakenteissa  olevissa  materiaaleissa,   kuten  lämmöneristeissä ja    tuloilmasuodattamissa,    on luonnostaan  ulkoilmasta  peräisin olevia mikrobeja.  Maaperän  kanssa  kosketuksissa   olevissa  alapohjan  ja ulkoseinän materiaaleissa  voi esiintyä  mikrobeja  suurina  pitoisuuksina.   Tämä  ei aina viittaa kosteusvaurion   aiheuttamaan  mikrobikasvustoon ja siihen liittyvään terveyshaittaan.   Jos alapohjan  tai ulkoseinän  materiaalinäytteissä    on todettu suuria pitoisuuksia  mikrobeja,  kasvustoa  voidaan  pitää terveyshaittana vain silloin, kun itiöt ja mikrobien  aineenvaihduntatuotteet    voivat  kulkeutua  sisätiloihin  esimerkiksi  ilmavuodon  kautta.  (Asumisterveysopas,    2009,  3. painos, s. 168).

 

Lttttnen ja Ptttttnen  ovat VTT:n  sertifioimia  rakennusterveysasiantuntijoita, joilla  on pitkä kokemus  rakennusten  kosteusvaurioiden   selvittämisestä.   Heidän mukaansa  talo ei nykyisessä  kunnossa  täytä Asumisterveysohjeen   ja terveydensuojelulain  edellytyksiä  rakennuksen  käyttämiselle   asuinkäyttöön.

 

Talon huoneilmasta  ei ole otettu mikrobinäytteitä tai tehty  muuta terveydensuojelulain  mukaista  selvitystä  talon asumiskelpoisuudesta.    Mikrobien  ja niiden aineenvaihduntatuotteiden    vuotaminen  huoneilmaan   riippuu  siitä, mikä on alapohjan  ilmatilan ja huoneilman  paine-ero.  Lttttnen  on kertonut,  että näin vanhassa  puutalossa  on aina ilmavuotokohtia.

 

Talon alapohjan  on edellä todetulla  tavalla  virheellisen  rakenteen  johdosta  lahovaurioitunut.   Välipohjan  lämmöneristeessä   todettu  kosteusvaurio   on edellä mainitun  asetuksen  20 §:ssä tarkoitettu  toimenpiderajan   ylittävä  vaurio. Ostajaja Risto Sooonen ovat kertoneet  perheen  oireilusta  käräjäoikeuden   tuomioon kirjatulla  tavalla.  Oireet olivat lakanneet  heti, kun he olivat muuttaneet pois kiinteistöltä.  Ostajan ja tämän puolisonsa  kertomuksia   heidän ja heidän lastensa  saamista  oireista  rakennuksessa   asumisen  aikana  on pidettävä  uskottavina.

 

Talon vauriot, tutkimustulokset   sekä ostajan ja hänen perheensä  jäsenten  voimakas oirehtiminen  osoittavat  riittävällä  varmuudella,   että talon  sisäilman mikrobipitoisuus   on ollut ainakin  välipohjan  vaurioiden  johdosta  terveydelle haitallisella  tasolla.

 

 

 

Korjauskustannukset

 

Edellä mainitussa  asumisterveysoppaassa    on kuvattu  muun muassa  menettely rakennuksen  mikrobien  aiheuttaman  terveyshaitan   poistamiseksi.   Korjausten yleisperiaatteiden   mukaan  mikrobikasvustojen   saastuttamat  materiaalit  on yleensä  uusittava,  etenkin jos mikrobikasvustoa   on sisätilojen  pintamateriaaleissa tai, jos vauriosta johtuen  epäpuhtauksien   kulkeutuminen   asunnon  sisätiloihin on mahdollista.  Materiaalien  uusiminen  ei kuitenkaan  aina ole mahdollista, jos kyseessä  on esimerkiksi  kantava  rakenne.  Tällöin  mikrobikasvusto poistetaan  esimerkiksi  höyläämällä,  hiomalla  tai harjaamalla.

 

Talon korjauskustannuksista    on esitetty todisteluna  vain Lttttsen  kertomus  ja korjauskustannusarvio    sekä Ptttttsen  kertomus.  Lttttnen ja Ptttttnen  ovat mielipiteenään  kertoneet,  että talo on asuinkelvoton ja ettei sitä kannata  enää korjata,  koska uuden talon rakentaminen   saattaa tulla halvemmaksi   kuin entisen korjaaminen.  Ptttttsen  mukaan  kuitenkin  varmuus  vaurioiden  laajuudesta  ja korjauskustannuksista    saataisiin  vasta rakenteita  purettaessa.

 

Hovioikeus  on edellä todetulla  tavalla  katsonut,  että talon ala- ja välipohja  ovat vaurioituneet  siten, että ne on korjattava.  Vaurioiden  selvittäminen  ja korjaaminen edellyttää  hovioikeuden   Lttttsen ja Ptttttsen  kertomuksiin   perustuvan arvion mukaan  vähintään  ala- ja välipohjarakenteiden    avaamista  ja eristeiden uusimista ja vaurioituneiden   rakenteiden  uusimista.  Kun tarvittavista  korjauksista, korjaustavasta  ja kustannuksista   ei ole esitetty  vaihtoehtoista   arviota,  on lähtökohdaksi  otettava  Lttttsen ja Ptttttsen  kertomukset.

 

Lttttnen  on kustannuslaskelmassaan    arvioinut,  että arvonlisäverollisten   korjauskustannusten   määrä olisi  111.927 euroa käsittäen  myös kylpyhuoneen, saunan, ulkoverhouksen  ja ullakkotilan  korjauskustannukset,   joita  hovioikeus ei ole pitänyt virheellisinä  vaan katsoo välttämättömän   korjaustarpeen   rajoittuvan alapohjanja   välipohjan  korjaamiseen.   Ala- ja välipohjan  uusiminen  edellyttää Lttttsen  arvion mukaan  myös ala- ja yläkerran  tilojen  uusimista.  Näin arvioituna  korjauskustannusten   määrä olisi noin 70.000  euroa. Ptttttnen  on käräjäoikeuden  tuomioon  kirjatussa  arviossaan  päättynyt  noin 40.000  euron kustannuksiin.

 

Olennaisuusarviointi

 

Kiinteistön  myyntiesitteen  mukaan  talossa  on tehty muun muassa  käyttövesiputkien korjaus  vuosina  1998-2000, julkisivut  ja kosteat  tilat on uusittu  vuonna 1990 ja yläkerran  keittiö 2000-luvun  alussa. Talossa  on siten tehty runsaasti peruskorjauksena   pidettäviä  korjaustöitä.  Myyntiesitteessä   rakennuksen  kunnoksi on ilmoitettu  tyydyttävä  ja sisätilojen  yleiskunnoksi   tyydyttävä/hyvä. Kohteen tyydyttävä  kunto on myyjien  mukaan  huomioitu  kauppahinnassa. Ptttttsen  kuntotarkastusraportissa    (K2) on todettu  rakennuksen   olleen  rakenteiltaan  hyväkuntoinen.

 

Kiinteistön  kauppahinta  on ollut 75.000  euroa. Asiassa  ei ole esitetty  selvitystä Sorsakoskella  vallitsevasta  hintatasosta  tai siitä, mikä on ollut rakennuksen osuus kauppahinnasta.   Tontti  on sijainnut  lähellä  Sorsajärven  rantaa ja kiinteistön pinta-ala  on ollut noin yksi hehtaari.  Kiinteistöllä   on myös sijainnut sauna- ja ulkorakennus.

 

Ainoat  selvitykset  virheiden  korjauskustannuksista    ovat Lttttsen  noin 70.000 euron arvio ja Ptttttsen  noin 40.000  euron arvio. Nämä  arviot poikkeavat  toisistaan huomattavasti,   mutta niiden perusteella  virheen  korjauskustannukset ovat joka tapauksessa  huomattavat.

 

Virheiden  selvittämisestä  ja korjaamisesta   aiheutuvat  kustannukset   muodostuisivat huomattaviksi   suhteessa  omakotitalon  arvoon.  Hovioikeus  katsoo,  että virheiden  korjauskustannukset   poikkeavat  sellaisista  korjauskustannuksista, joihin  ostajan on pitänyt  varautua  kaupan  kohteen  kunnosta  saamiensa  tietojen perusteella.  Vaikka talo on alunperin  rakennettu  vuonna  1948, ostajat  ovat voineet perustellusti  myyntiesitteessä   todettujen  remonttien ja  Ptttttsen  kuntoraportissa  todettujen  seikkojen  perusteella  edellyttää,  ettei rakennuksessa   tarvitse lähivuosina  tehdä näin mittavia  korjaustöitä.

 

Arvioitaessa  virheen olennaisuutta  on otettava  huomioon  myös se seikka,  että ostajat ovat ostaneet  kiinteistön  asumistarkoitukseen    lapsiperheen  kodiksi. Ala- ja välipohjan  vaurioiden  vuoksi  kiinteistöä  ei ole voinut  käyttää  tuohon tarkoitukseen.

 

Näillä perusteilla  hovioikeus  katsoo,  että kaupan  kohteessa  todettuja  virheitä on pidettävä  olennaisina  ja ostajalla  on niiden johdosta  oikeus  purkaa  kauppa.

 

Kiinteistöön  laitetut  tarpeelliset  kustannukset

 

Maakaaren  2 luvun 33 §:n 2 momentin  mukaan  myyjän  on suoritettava  ostajalle kohtuullinen  korvaus  kiinteistön  hoidosta  aiheutuneista  tarpeellisista   kustannuksista  sekä sellaisista  hyödyllisistä  kustannuksista,  jotka  ovat lisänneet  kiinteistön arvoa.

 

Asiassa  on riidatonta,  että ostaja on tehnyt talossa  korjaus- ja muutostöitä,  joista on aiheutunut  yhteensä  30.715,88  euron kustannukset.   Työt käsittävät muuan  muassa  vesikaton  uusimisen,  kuistin rakentamisen,   lattia1ämmityksen asentamisen  käytävätilaan ja    pintaremontin  tekemistä.  Myyjät  ovat valituksessaan hovioikeudelle   vaatineet,  että kanne hylätään  kokonaan  ja käräjäoikeuden tuomio kumotaan.  Myyjät  ovat hovioikeuden   pääkäsittelyssä   vedonneet  siihen, että ostajien  kiinteistöön  laittamat  kustannukset  eivät ole nostaneet  kiinteistön arvoa. Myyjät  ovat sen varalta,  että kauppa  puretaan,  vaatineet,  että ostajan vaatimus  kiinteistöön  pantujen  tarpeellisten  kustannusten   korvaamisesta   hylätään.

 

Ostajan  vaatimus  korjauskustannusten   korvaamisesta   on kaupan  purun  liitännäisvaatimus.  Vaikka myyjät  eivät ole valituksessaan   esittäneet  korvausvaatimuksen  osalta nimenomaan  erillistä  vaatimusta,  hovioikeus  katsoo,  että sellaisen vaatimuksen  voidaan  tässä tapauksessa  katsoa  sisältyvän  kanteen  hylkäämistä koskevaan  vaatimukseen.

 

Ala- ja välipohjan  uusiminen  edellyttävät  rakenteiden  avaamista  talon ala- ja yläkerrassa.  Rakenteiden  avaaminen  edellyttää  myös pintaremontin   tekemistä uudelleen  ainakin  osittain.  Korjaustöiden   lopullinen  laajuus  ei ole varmuudella ennakoitavissa.  Näillä  perusteilla  hovioikeus  katsoo jääneen  selvittämättä,   että ostajan kiinteistön  panemat,  pintaremontista   aiheutuneet  kustannukset   koituisivat myyjien  hyödyksi.  Hovioikeus  katsoo,  että kuistin  rakentaminen  ja lattia lämmityksen  asentaminen  on tehty enemmän  talon ja   ympäristön  saattamiseksi ostajan maun ja mieltymysten mukaiseksi. Hovioikeus katsoo, ettei ostajalla ole maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa tarkoitettua perustetta saada näiden kustannusten osalta korvausta. Katon uusimiskustannus sen sijaan on sellainen mainitussa lainkohdassa tarkoitettu hyödyllinen kustannus, joka on lisännyt kiinteistön arvoa. Ostajan mukaan katon osuus vaadituista korjauskustannuksista on ollut noin puolet. Näin ollen myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajalle 15.000 euroa kiinteistöön pannusta tarpeellisista kustannuksista.

 

Oikeudenkäyntikulut    käräjä- ja hovioikeudessa

 

Koska kanne on hyväksytty osaksi, sovellettava lainkohta on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.

 

Mainitun lain 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksen haun. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.

 

Oikeusapulain 22 §:n 1 momentin mukaan oikeusavun saajan vastapuoli, joka olisi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun nojalla velvollinen korvaamaan oikeus avun saajan oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osittain, on velvoitettava korvaamaan vastaavasti valtiolle sen varoista oikeusapulain nojalla maksettavaksi määrätyt kustannukset korkoineen.

 

Ostajan kaupan purkua koskeva vaatimus on hyväksytty. Hovioikeudessa myyjien hyväksi on ratkaistu kysymykset ulkoverhouksen, ullakkotilan ja  kylpyhuoneen sekä saunan laatuvirheiden olemassaolon osalta, tiedonantovirheen ja laittoman putkiasennuksen osalta. Lisäksi ostajan kiinteistöön pantujen tarpeellisten kustannusten korvausvaatimuksesta on hyväksytty puolet. Hovioikeus harkitsee oikeaksi velvoittaa myyjät korvaamaan ostajan asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudessa kolme neljäsosan.

 

Pääkäsittely on kestänyt 10 tuntia 55 minuuttia. Muilta osin avustajien laskut on hyväksytty.

 

Todistelukustannukset

 

Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 9 §:n mukaan, jos todistaja tai muu valtion varoista korvaukseen oikeutettu vaatii matka- ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä korvausta enemmän kuin valtion varoista saadaan myöntää, voidaan se asianosainen, joka tämän lain nojalla tuomitaan korvaamaan todistelukustannuksia valtiolle, samalla velvoittaa maksamaan kohtuulliseksi harkittu lisäkorvaus.

 

ML Sooosen nimeämänä todistajana kuultu Ktttttnen on vaatinut päivärahaa 19 euroa ja korvaukseksi ansionmenetyksestä 179,60 euroa eli yhteen sä 198,60 euroa. Valtion varoista Ktttttselle on määrätty maksettavaksi päivärahaa 19 euroa ja ansionmenetyksestä 80 euroa eli yhteensä 119 euroa. Ktttttnen on vaatinut, että jutun hävinnyt osapuoli velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaus siltä osin kuin hän ei voi saada sitä valtion varoista.

 

Ktttttsta on hovioikeudessa kuultu kiinteistön kaivon käyttömahdollisuudesta ja siitä, onko käyttövesijärjestelmän putkiasennus ollut laiton. Vaikka hovioi keus onkin katsonut putkiasennuksen olleen laiton, virhettä ei ole kuitenkaan pidettävä merkityksellisenä laatuvirheenä. Myyjät ovat voittaneet jutun tältä osin. Myyjiä ei näin ollen voida velvoittaa maksamaan kysymyksessä olevaa lisäkorvausta Ktttttselle.

 

Tuomiolauselma

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan ML Soooselle korvauksena kiinteistöön pannuista tarpeellisista kustannuksista käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta 15.000 euroa käräjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta valtiolle sen varoista asianajaja Henri HAAAAAAlle avustajantehtävästä käräjäoikeudessa maksetuista määristä enempää kuin kolme neljäsosa eli 3.648,01 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen vapautetaan korvaamasta ML Sooo selle asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa enempää kuin kolme neljäsosa eli 6.968,95 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

 

 

 

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot

 

Valtion varoista maksetaan asianajaja Henri HAAAAAlle palkkioksi ML Sooosen avustamisesta hovioikeudessa 3.300 euroaja  arvonlisäveron määrä

792 euroa eli yhteensä 4.092 euroa.

 

Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri Jaakko IAAAAAAlle palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 500,50 euroa ja arvonlisäveron määrä 120,12 euroa.

 

Valtion varoista maksetaan asianajaja Harri TAAAAAlIe palkkioksi Pertti Mmmmn ja Mira Rmmmmsen avustamisesta hovioikeudessa 3.683,90 euroa, korvaukseksi matkakuluista 130,72 euroaja  arvonlisäveron määrä 915,51 euroa eli yhteensä 4.730,13 euroa.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle sen varoista Malja-Leena Sooosen avustajalle maksetusta palkkiosta yhteensä 3.069 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista  viivästyskorkoa   siitä alkaen,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden tuomion  antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  velvoitetaan  yhteisvastuullisesti    korvaamaan ML  Soooselle  korvaukseksi  asianosaiskuluista   hovioikeudessa   82,56 euroa. Korvaukselle  on maksettava  korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaista  viivästyskorkoa  siitä lähtien,  kun kuukausi  on kulunut  hovioikeuden   tuomion  antamispäivästä.

 

Pertti Mmmm ja Mira Rmmmmnen  vei voitetaan  korvaamaan   valtiolle  sen varoista Sooosen nimeämille  todistajille  maksetut  todistelukustannukset    365,28  euroa.

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.9.2016.

 

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenlaamanni Riitta-Liisa RTTTTTsi hovioikeudenneuvos Heikki HTTTTTTnen Hovioikeudenneuvos Jussi HTTTTTnen

Valmistelija:

viskaali Minna ITTTTTnen

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

 

POHJOIS-SAVON   KÄRÄJÄOIKEUS Varkauden   kanslia

 

TUOMIO                            15/8019

 

26.6.2015

Kello 14.00

 

L 14/3996

 

Kantaja

Sooonen,  ML

 

 

Vastaaja

Rmmmmnen,  Mira Teresa

Mmmm,  Pertti Manu Samuli

 

Asia

Kiinteistön  virhe tm. sopimusrikkomus

 

Vireille

12.3.2014

 

KANNE

 

 

Vaatimukset

ML  Sooonen  on vaatinut,  että käräjäoikeus

 

1. ensisijaisesti

 

- purkaa  25.2.2011 tehdyn  kiinteistökaupan   ja velvoittaa  vastaajat palauttamaan   kauppahinnan   75.000 euroa  korkolain  3 §:n 2 momentin mukaisine  korkoineen  4.3.2011 lukien  1.4.2013 saakka  ja korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

- sekä velvoittaa  vastaajat  suorittamaan   korvauksena   kiinteistöön pannuista  tarpeellisista   kustannuksista   30.715,88 euroa  korkolain  4 §:n 1

momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

2. toissijaisesti  velvoittaa  vastaajat  yhteisvastuullisesti    suorittamaan kantajalIe

 

- hinnanalennuksena    68.100 euroa  korkolain  3 §:n 2 momentin mukaisine  viivästyskorkoineen   4.3.2011 lukien  1.4.2013 saakka  ja korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    2.4.2013 lukien

 

3. velvoittaa vastaajat suorittamaan yhteisvastuullisesti vaurioiden selvittelystä aiheutuneet kulut 4.058,26 euroa laillisine viivästyskorkoineen 1.4.2013 lukien

 

4. velvoittaa vastaajat suorittamaan kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien

 

 

 

Perusteet  

 

Ostajan käsitys kohteen kunnosta ja tehdyt parannukset

 

21.9.2004 raportissa mainittujen kunnostustarpeiden osalta Sooonen on pitänyt täysin selvänä, että ne on korjattu.

 

ML Sooonen on saanut asiassa sen käsityksen, että kohteessa ei ole mitään olennaista puutetta. Tällä tiedolla on ollut olennainen vaikutus ostopäätöksen syntymiseen. Sooonen on talon hyvään peruskuntoon luottaen tehnyt kohteessa remonttia, jossa yhteydessä on uusittu katto ja tehty pintaremonttia. Remonttien kustannukset ovat olleet yhteensä 30.715,88 euroa (josta noin puolet katon osuutta).

 

Vesimittaria koskeva myyjien ilmoitus

 

Vastaajat ovat ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä, että kunnan veden sijasta kohteessa voi käyttää kaivovettä ja siksi vesijärjestelmässä on ollut ylimääräinen putki lenkki ja siinä sulkuventtiili. Annettu tieto on osoittautunut vääräksi. Ylimääräinen putkilenkki on ollut laiton asennus, jolla on voitu ohittaa vesimittari ja mahdollistaa siten kunnan veden mahdollinen anastaminen). Lisäksi myyjät ovat Sooosen käsityksen mukaan ilmeisesti ilmoittaneet kaupan teon yhteydessä vesilaitokselle vesimittarin lukeman väärin. Sooosen saama ensimmäinen vesilasku on ollut niin suuri, ettei se ole selitettävissä kuin väärällä lukemailmoituksella. Vesijärjestelmästä ei ole löytynyt sellaisia muitakaan tekijöitä, jotka olisivat voineet selittää ylimääräisen vedenkulutuksen .

 

Kohteen sähkönkulutusta koskeva virheellinen tieto

 

Kohteen sähkönkulutuksen olisi myyntiesitteen mukaan pitänyt olla noin 16.000 kwh vuodessa sisältäen kaiken sähkön. Toteutunut kulutus on ollut vuonna 2012 yli 30.000 kwh. Myyntiesitteessä annettu tieto on ollut selvästi virheellinen ja se on vaikuttanut kauppaan.

 

Talossa havaitut ongelmat ja perheen terveysongelmat

 

ML Sooonen on pian taloon muutettuaan kärsinyt pahoista terveysongelmista. Terveysongelmia on ollut koko perheellä.

ML Sooosella itsellään on ollut hengitystieinfektioita (poskiontelontulehdus, korvatulehdus ja bronkiittiepäily). Lisäksi Sooosella on ollut voimakasta lämmönnousua ja päänsärkyjä, keskittymiskyvyttömyyttä ja näön hämärtymistä (kalvon tunne silmissä), voimakas väsymys ja huimaus sekä paineen tunnetta rintalastan alueella. Sooosella on ollut myös ihottumaa ja ihon kutinaa sekä nivelsärkyjä. Sooosen ex-miehellä Risto Sooosella on ollut oireina toistuvia hengitystieinfektioita, korkeakuumeisina toistuvia ja antibioottilääkityksen jälkeen uusiutuvia angiinoita ja hengenahdistuksia, silmätulehduksia, nokkosrokkoa ja ihottumia. Lisäksi Risto Sooosen perussairaus (epilepsia) on huonontunut selvästi ja hänellä on ollut uupumusta sekä kämmenien ja jalkapohjien kiusallista kutinaa, nivelkipuja ja sorminivelten turpoamista. Sooosen pojalla Toni Sooosella on ollut jatkuvaa nuhaa ja yskää, tukkoisuutta ja toistuvia voimakkaita nenäverenvuotoja sekä nivelsärkyjä jaloissa. Lisäksi hänellä on ollut jalkapohjan ihottumaa ja nokkosrokkoa selässä, selittämätöntä lämpöilyä ja hengenahdistus- tai astmaoireita. Tonin oireita ovat olleet kurkkukipu, yskä, pahoinvointi, ripulointi, huimaus, päänsärky, voimakas väsymys ja keskittymiskyvyttömyys. Oireilu on aiheuttanut paljon poissaoloja koulusta. Oireet ovat loppuneet Sooosten muutettua Lapinlahdelle. Sooosen tytöllä Tiia Sooosella on ollut jatkuvaa huimausta ja migreenin tyyppistä päänsärkyä, nenän tukkoisuutta ja epätavallisen voimakasta hiusten lähtöä. Tiia Sooonen on joutunut syömään päänsärkyyn kipulääkkeitä oleskellessaan talossa. Kun Tiia aloitti opiskelut Jyväskylän yliopistossa ja muutti omaan asuntoon, niin edellä kerrottu oireilu on hävinnyt.

 

Sooonen on lisäksi havainnut tavallisuudesta poikkeavaa hajua. Lisäksi talosta on löytynyt turkiskuoriaisia. Edellä kerrotut seikat ovat antaneet aiheen tarkistaa taloa tarkemmin.

 

Reklamaatio ja alustava vaatimusten esittäminen

 

Sooosen allekirjoittanut asiamies on esittänyt alustavat vaatimuksen 1.3.2013 lähetetyllä kirjeellä (korkovaatimus kuukausi kirjeen lähettämisestä lukien).

 

TaloTerveys Lttttnen Oy:n lausunnot 19.11.2012 ja 17.3.2013

 

 

Tarkastus 19.11.2012

 

Raimo Lttttnen on havainnut tarkastuksessa 19.11.2012 asuintiloissa selvän homeenhajun. Lttttnen on todennut, että ulkoverhous on tehty virheellisesti siten, että vanha ulkoseinä on jäänyt uuden alle ja rakenteesta puuttuu toimiva ilmarako. Lttttnen on havainnut kylpyhuoneen rakenteissa lahovaurion. Lttttsen ottamassa olohuoneen lattian eristystilan näytteessä on löytynyt sienilajistoa, joka osoittaa rakenteen vaurioituneen.

 

Tarkastus 17.3.2013

 

Raimo Lttttnen on havainnut lisätarkastuksessa 17.3.2013 edelleen selvän homeenhajun. Yläkerran keittiön lattiarakenteesta on otettu materiaalinäyte, joka on sisältänyt mikrobeja ja osoittanut lattiarakenteen olevan vaurioitunut. Lisäksi näytettä otettaessa on havaittu, että puurakenteessa on ollut lahoa. Samalla tavalla yläkerran eteistilan lattiasta otettu näyte on osoittanut rakenteen olevan vaurioitunut.

 

Ullakkotilan  päätyseinät  ovat olleet koko näkyvältä  alalta  homeessa. Asian  on vahvistanut  seinästä  otettu materiaalinäyte.   Lttttnen  on todennut,  että rakennus  ei täytä asumisterveysohjeen    eikä terveydensuojelulain    mukaisia  edellytyksiä  rakennuksen   käyttämiselle asuinkäyttöön.

 

Lttttnen  on todennut,  että uusittavia  rakenteita  ovat ainakin  ulkoverhous, alapohja,  välipohja  ja kylpyhuone.

Raimo  Lttttnen  on arvioinut  korjauskuluiksi   111.927  euroa. Korjauskulut  ovat niin suuret,  että järkevämpää   saattaisi  olla uuden

rakennuksen   rakentaminen.   Korjauskulut  ylittävät  kohteen kauppahinnan.

 

Timo  Ptttttnen  on havainnut  kohteessa  samoja  puutteita  kuin Raimo Lttttnen.  Kohteen  lattian alta on löytynyt tyhjä tila, vaikka  kaupanteko hetkellä  kantaja  on saanut  käsityksen,  että rakennus  olisi perustettu betonilaatalle.  Alapohjatilan   tuulettumattomuus    on ollut virhe. Rakennuksen  alapohjaa  on Ptttttsen  tutkimasta   kohdasta  ilmeisesti tutkittu  aikaisemmin  vastaajien  toimesta  josta  on pääteltävistä,   että virheellinen  rakenne  on tullut vastaajien  tietoon.  Alapohjarakenne    on ollut mikrobivaurioitunut.

 

Välipohjarakenne on ollut virheellinen,  koska vanhan  yläpohjan  olkieriste on jätetty  välipohjaeristeeksi. Rakenne  on kosteusvaurioitunut.

 

Pesuhuoneen   seinärakenteet   ovat olleet pahoin  lahovaurioituneet   ja pesuhuone  sekä sauna  on korjattava  kokonaisuudessaan.