Hinnanalennussaatava ja panttioikeus kiinteistössä?

Hinnanalennussaatava ja panttioikeus kiinteistössä?

Tapauksessa oli kysymys siitä, kuuluiko velallisten panttaamastaan kiinteistöstä saama hinnanalennus pankin panttioikeuden piiriin.

Velalliset olivat panttaussitoumuksella pantanneet kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset pankille velkojensa vakuudeksi. Tuona aikana voimassa olevien panttauksien yleisten ehtojen mukaan panttaus kattoi myös panttauksen kohteena olevan omaisuuden sijaan tulleen tai sen perusteella saadun omaisuuden. Velalliset olivat hyväksyneet panttauksen yleiset ehdot itseään sitoviksi.

Velalliset olivat saattaneet kiinteistökauppaa koskevan riita-asian vireille. Velalliset olivat vaatineet hinnanalennusta, vahingonkorvausta sekä kulujen korvaamista kaupan kohteessa ilmenneistä virheistä. Etelä-Karjalan käräjäoikeus oli tuomiossaan määrännyt myyjän maksamaan hinnanalennusta.

Etelä-Karjalan ulosottovirasto oli mitannut kyseisen velallisille tulleen hinnanalennussaatavan velallisten ulosottoveloista. Pankki oli kiinteistön pantinhaltijana vaatinut hinnanalennussaatavaa suoritettavaksi pankin tilille, koska katsoi, että hinnanalennussaatava kuuluu pantin perusteella ja sen sijaan tulevana omaisuuseränä panttioikeuden piiriin.

Maakaaren 17 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan velkojalla on oikeus saada pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettavasta vakuutuskorvauksesta suoritus ennen saamisensa erääntymistä, jollei korvausta ole 2 momentin mukaan suoritettava kiinteistön omistajalle. Jos panttisaaminen on riitainen tai muutoin on epäselvää, kenellä on
oikeus korvaukseen, vakuutuksenantajan on pidätyttävä korvauksen maksamisesta.

Lain 8 §:ää koskevien lain esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp, s. 114) pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettava vakuutuskorvaus kuuluu panttioikeuden piiriin. Vakuutus on voimassa panttioikeuden haltijan hyväksi siitä riippumatta, koska vakuutus on otettu ja onko kyseinen velkoja mainittu vakuutussopimuksessa edunsaajana.

Käräjäoikeus totesi, että oikeuskirjallisuuden mukaan panttioikeudenkin ulottuvuuden kannalta keskeisissä tilanteissa surrogaattiperiaate ilmenee suoraan laista. Mikäli pantin varallisuusarvo vähentyi kohteen fyysisen vahingoittumisen vuoksi, panttivelkojalla oli yleensä oikeus tästä vahingosta mahdollisesti maksettavaan rahakorvaukseen. Lisäksi käräjäoikeus totesi, että oikeuskirjallisuuden mukaan surrogaattiperiaatteen avulla suojataan esineoikeuden haltijan oikeutta sellaisissa tapauksissa, joissa varallisuusobjekti tuhoutuu, sen arvo vähenee tai se muuttuu toiseksi alkuperäistä vastaavaksi kohteeksi.

Käräjäoikeus katsoi, että asian tosiseikasto oli riidaton, joten kyse oli asian oikeudellista tulkinnasta. Käräjäoikeus katsoi myös, että tässä tapauksessa panttauskohteen sijaan ei ollut tullut omaisuutta, koska kiinteistö oli säilynyt ennallaan.

Kuitenkin käräjäoikeus katsoi, ettei asiassa kuitenkaan ollut kysymys panttauskohteen vahingoittumisesta laissa tarkoitetulla tavalla, koska kiinteistössä oli jo alkuperinkin ja panttaushetkellä ollut mainittu piilevä virhe eikä kiinteistö ollut muuttunut muuksi panttauksen jälkeen.

Käräjäoikeus totesi, että kyse oli pikemminkin pankin ylioptimistisesta vakuusarvioinnista kuin panttauksen kohteena olevan esineen arvon alentumisesta sen vahingoittumisen tai muun vastaavan syyn vuoksi. Käräjäoikeuden mukaan hinnanalennuskorvausta ei voitu pitää sellaisena panttioikeuden piiriin kuuluvana surrogaattina kuin pankki oli valituksessaan väittänyt. Siten käräjäoikeus hylkäsi valituksen.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen perustelut ja lopputuloksen siltä osin, kuin käräjäoikeus oli katsonut, ettei kysymyksessä oleva hinnanalennus ollut sellaista omaisuutta, joka olisi tullut panttauksen kohteena olleen omaisuuden sijaan (surrogaatti).

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi, että pankin valitus oli hyväksyttävä, koska velalliset olivat saaneet hinnanalennuksen panttauksen kohteena olevan kiinteistön perusteella panttaussitoumuksen antamisen jälkeen. Panttaussitoumuksen ehtojen sanamuoto huomioon ottaen hinnanalennuksen oli katsottava olevan panttioikeuden piiriin olevaa omaisuutta.


Itä-Suomen hovioikeus
Päätös Nro 678
Antamispäivä 4.12.2019
Diaarinumero U 19/861


Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Etelä-Karjalan käräjäoikeus 26.6.2019 nro 19/4470 (liitteenä)

Asia
Ulosottovalitus

Valittaja
LLL

Vastapuolet
P TTT
T TTT
CCC AB
DDD Oy
EEE Oy
FFF Oyj
III Oy
JJJ Oy
OOO Oy
VVV

Kuultava
Etelä-Karjalan ulosottovirasto

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

LLL on vaatinut, että käräjäoikeuden päätös ja Etelä-Karjalan ulosottoviraston päätös 12.12.2018 kumotaan ja ulosmitattu hinnanalennus 18.466 euroa katsotaan kuuluvaksi pankin panttioikeuden piiriin.

Panttioikeus ulottuu kiinteistössä olleen virheen johdosta maksettuun hinnanalennukseen. Hinnanalennus rinnastuu kiinteistön sijaan tulleeseen omaisuuteen vastaavasti kuin maakaaren 17 luvun 8 §:n mukainen vakuutus- tai vahingonkorvaus. Hinnanalennus kuuluu myös panttausehtojen sanamuodon perusteella panttioikeuden piiriin, koska hinnanalennus on saatu panttauksen kohteena olevan kiinteistön perusteella.

Vastaukset

Velalliset P ja T TTT eivät ole antaneet vastausta.

Velkojista CCC on vastustanut muutosvaatimusta. Käräjäoikeus on ratkaissut asian oikein.

Muut velkojat eivät ole antaneet vastausta.

Lausuma

Etelä-Karjalan ulosottovirasto on ilmoittanut, ettei sillä ole lausuttavaa asiassa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeudessa on kysymys siitä, kuuluuko velallisten panttaamastaan kiinteistöstä saama hinnanalennus pankin panttioikeuden piiriin.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden päätöksen perustelut ja lopputuloksen siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, ettei kysymyksessä oleva hinnanalennus ole sellaista omaisuutta, joka olisi tullut panttauksen kohteena olleen omaisuuden sijaan (surrogaatti).

Velallisten 28.6.2012 antaman erityispanttaussitoumuksen liitteenä olevien panttausehtojen kohdan 1.1 mukaan panttaus kattaa panttauksen kohteena olevan omaisuuden sijaan tulleen omaisuuden lisäksi myös sen perusteella saadun omaisuuden. Hovioikeus toteaa, että velalliset ovat saaneet hinnanalennuksen panttauksen kohteena olevan kiinteistön perusteella panttaussitoumuksen antamisen jälkeen. Panttaussitoumuksen ehtojen sanamuoto huomioon ottaen hinnanalennuksen on katsottava olevan pankin panttioikeuden piiriin kuuluvaa omaisuutta. Tämän vuoksi pankin valitus on hyväksyttävä.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden ja ulosottoviraston päätökset kumotaan.

Hovioikeus vahvistaa, että P ja T TTTlta ulosmitattu hinnanalennus 18.466 euroa kuuluu TTTn 28.6.2012 L***n OOOpankille kiinteistöön ***-***-*-** antaman panttioikeuden piiriin.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.2.2020.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos E AAA
hovioikeudenneuvos M LLL
hovioikeudenneuvos J PPP


Ratkaisu on yksimielinen.


ETELÄ-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUS
Lappeenrannan kanslia
PÄÄTÖS 19/4470
Annettu kansliassa
26.6.2019
U 18/10152

Käräjätuomari S YYY


Valittaja
LLL

Kuultava
Etelä-Karjalan ulosottovirasto

Velallinen
TTT, P
TTT, T

Asia
Ulosottovalitus

Vireille
17.12.2018


Selostus asiasta

Velalliset ovat 28.6.2012 allekirjoittamallaan panttaussitoumuksella pantanneet kiinteistöön ***-***-**-* kohdistuvat kiinnitykset pankille velkojensa vakuudeksi. Tuolloin voimassa olevien panttauksen yleisten ehtojen (kohta 1.1.) mukaan panttaus kattaa myös panttauksen kohteena olevan omaisuuden sijaan tulleen tai sen perusteella saadun omaisuuden. Asiakkaat ovat hyväksyneet panttauksen yleiset ehdot itseään sitoviksi panttaussitoumuksen allekirjoituksin.

Velalliset ovat ostaneet kiinteistön 4.4.2011 päivätyllä kauppakirjalla. Velalliset ovat saattaneet kyseessä olevaa kiinteistönkauppaa koskevan riita-asian vireille Etelä-Karjalan käräjäoikeudessa vaatien hinnanalennusta, vahingonkorvausta sekä kulujen korvaamista kaupan kohteessa ilmenneistä virheistä johtuen. Etelä-Karjalan käräjäoikeus on 14.7.2017 tuomiossaan määrännyt myyjän maksamaan hinnanalennusta 18.466 euroa korkoineen.

Etelä-Karjalan ulosottovirasto on ulosmitannut kyseisen hinnanalennussaatavan velallisten ulosottoveloista. Pankki on kiinteistön pantinhaltijana vaatinut hinnanalennussaatavaa korkoineen suoritettavaksi pankille katsoen, että hinnanalennussaatava kuuluu pantin perusteella ja sen sijaan tulevana omaisuuseränä panttioikeuden piiriin.

Etelä-Karjalan ulosottovirasto on antanut pankin vaatimukseen kielteisen itseoikaisupäätöksen 12.12.2018.


VALITUS

Vaatimukset

Perusteet

LLL (jäljempänä "Pankki") on vaatinut, että ulosmitattu hinnanalennusta koskeva saatava 18.466 euroa katsotaan kuuluvaksi sen panttioikeuden piiriin.

EEEn ulosottovirasto (jäljempänä "ulosottovirasto") on 12.12.2018 päätöksessään katsonut, että kiinteistöpantin hinnanalennussaatava ei ole sellainen pantin tilalle tuleva rahasuoritus, joka maakaaren 17 luvun 8 §:n mukaan kuuluisi pantinhaltijalle. Pankki on päätöksen perusteluista eri mieltä ja katsoo edelleen, että pantin kohteen perusteella saatavana sekä pantin kohteen sijaan tulevana suorituksena hinnanalennussaatava kuuluu panttioikeuden piiriin ja tulee näin ollen tilittää pantinhaltijalle.

Ensinnäkin selvää on, että hinnanalennussaatava on pantin kohteen perusteella saatava suoritus, joka on panttausehtojen mukaan pantin piirissä. liman pantin kohteena olevaa kiinteistöä ja siitä aiemmin tehtyä kauppaa velallisilla ei olisi oikeutta tähän saatavaan.

Hinnanalennussaatava on myös katsottava maakaaren 17 luvun 8 §:ssä tarkoitetuksi pantin kohteen surrogaatiksi. Kyseisen lainkohdan tarkoituksena on turvata panttivelkojan oikeus erilaisissa muutostilanteissa. Pankin näkemyksen mukaan kiinteistön arvon aleneminen sitä jo kaupantekohetkellä rasittaneen piilevän virheen johdosta on juuri tällainen muutostilanne, jossa pantinhaltijan oikeutta on laissa tarkoitettu turvattavaksi.

Ulosottoviraston päätöksen perusteena on esitetty muun muassa sitä, että panttauksen kohteena olevan kiinteistön oletettu arvo kaupantekohetkellä lisättynä myöhemmin määrätyllä hinnanalennuksena ylittäisi kiinteistön käyvän arvon kaupantekohetkellä. Pankki pitää tätä näkemystä virheellisenä: kiinteistön kauppahinta kaupantekohetkellä on perustunut ostajan käsitykseen kaupan kohteen käyvästä arvosta.

Myöhemmin on ilmennyt, että kaupan kohteessa on ollut kaupantekohetkellä virhe, jonka johdosta kaupan kohteen käypä arvo on jo kaupantekohetkellä ollut alempi kuin kauppahinta. Tämän virheen perusteella myös käräjäoikeus on katsonut, että kohteen käypä arvo on kaupantekohetkellä poikennut kauppahinnasta siinä määrin merkittävällä tavalla, että asiassa on määrätty maksettavaksi hinnanalennusta. Pantin käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut sen alennettu hinta. Näin ollen, kohteen korjattu käypä arvo lisättynä hinnanalennussaatavalla vastaa kauppahintaa eikä hinnanalennuksen lisääminen pantin arvoon panttauksen piiriin kuuluvana suorituksena näin ylitä pantin arvoa kaupantekohetkellä. Koska kiinteistön kauppaa tehdessä ja sitä rahoitettaessa sekä velalliset että pankki ovat olleet tietämättömiä kaupan kohteen arvoa rasittaneesta virheestä, on kohde rahoitettu ja vakuus arvioitu kauppahinnan, eikä sen todellisen käyvän arvon mukaisena.

Ulosottovirasto on päätöksessään katsonut, että kiinteistön hinnanalennussaatava ei olisi maakaaressa tarkoitettu panttauksen rahasurrogaatti. Päätöstä on perusteltu sillä, että hinnanalennussaatava ei ole rinnasteinen kiistattomasti rahasurrogaatiksi katsottuun vakuutuskorvaukseen, joka maksetaan vakuutetun kohteen arvon laskemisesta äkillisen vahinkotapahtuman vuoksi. Pankki pitää myös tätä perustelua asiallisesti virheellisenä ja toteaa, että hinnanalennus on rinnastettavissa vakuutuskorvaukseen. Vahingonkorvausta maksettaisiin tilanteessa, jossa kiinteistön arvo on heikentynyt joko äkillisen tai vähemmän äkillisen (esimerkiksi pitkään jatkunut vuoto käyttövesiputkessa) vahinkotapahtuman vuoksi. Mainitun kaltainen pitkän ajan kuluessa sattunut vahinkotapahtuma saattaisi hyvin olla perusteena myös hinnanalennusta määrättäessä tilanteessa, jossa kiinteistön omistaja on vaihtunut kesken vahinkotapahtuman.

Kiinteistöstä määrätty hinnanalennus on pantin kohteen sijaan tulevaa omaisuutta ja tällaisena verrattavissa myös kaupan purun johdosta palautettavaan suoritukseen: mikäli kaupan kohteena olevaa kiinteistöä rasittaisi niin oleellinen virhe, että käräjäoikeus olisi määrännyt kaupan purettavaksi ja suoritukset puolin ja toisin palautettavaksi, ulosottovirasto tuskin katsoisi, että kokonaisuudessaan palautettava kauppahinta tulisi kohdistaa velallisten muiden velkojen maksamiseen. Tässä tilanteessa kauppahinnan palautus olisi kiistattomasti pantin sijaan tullut rahasurrogaatti ja pantinhaltijalle kuuluva suoritus. Kauppahinnan osittaisessa palauttamisessa on kyse samasta asiasta kuin kaupan purussa, suoritusta määrätään palautettavaksi koska kaupan kohteen arvo on vähäisempi kuin kaupantekohetkellä oli perustellusti syytä olettaa.

Pankki siis pyytää korjaamaan ulosottoviraston päätöstä ja määräämään kauppahinnan alennussaatavan suoritettavaksi pantinhaltijalle.

KIHLAKUNNANVOUDIN LAUSUMA

Asia kulminoituu siihen, kuuluuko kauppahinnan alennusta koskeva saatava panttioikeuden piiriin. Pankki katsoo, että se kuuluu kun taas kihlakunnanvoudin näkemyksen mukaan se ei kuulu.

Päätöksessä olevien perusteluiden lisäksi kihlakunnanvouti on tuonut esiin seuraavaa: Maakaari säätää vakuutus- ja lunastuskorvauksen kuulumisesta panttioikeuden piiriin. Maakaari ei säädä kauppahinnan alennukseen kuulumisesta panttioikeuteen. On muistettava, että nyt puhutaan asian vaikutuksesta täytäntöönpanossa eli asia on ratkaistava ottaen huomioon etuoikeudettomien velkojien asema. Millä perusteella etuoikeudettomien velkojien oikeus maksunsaantiin syrjäytyy? Koska selvää lain säännöstä eikä analogia-vertailupohjaa ole, ei panttioikeutta laajentavasti tulkiten voida loukata etuoikeudettomien velkojien asemaa. Asiaa sivuavaa julkaistua oikeuskäytäntöä ei kihlakunnanvoudin käsityksen mukaan ole.

Pankki katsoo, että kyse on maakaaren 17 luvun 8 §:n mukaisesta tilanteesta. Kihlakunnanvoudin käsityksen mukaan analogiaa vakuutuskorvaukseen ei kuitenkaan voida tehdä. Maakaaren 17 luvun 8 § säätää nimenomaan vakuutus- ja lunastuskorvauksesta, ei muusta.

Panttivelkojalla on oikeus kohteen äkillisestä vahingoittumisesta johtuvaan (vakuutus-) korvaukseen ja kaupan purkutilanteessa tulleeseen kauppahinnan palautukseen. Nyt perusteena olevassa tapauksessa panttivelkojan asema pysyy samana hinnanalennuksesta huolimatta. Kohde on sellainen kuin panttaushetkellä ja etuoikeus rajoittuu kohteen käypään arvoon. Eihän kiinteistö ole vahingoittunut panttauksen jälkeen. Panttauksen kohde ei katoa (vrt. lunastus tai esimerkiksi tulipalo) tai muutu, joten kysymyksessä ei analogisestikaan pääteltynä ole maakaaren mukainen tai siihen rinnastettava tilanne.

On selvää, velalliset omistavat kiinteistöt ja heidän oikeutensa kauppahinnan alennukseen nojaa saantoon edelliseltä omistajalta, mutta se ei tarkoita, että panttaamalla kiinteistön, olisi perusteena oleva hinnanalennussaatava samalla myös panttioikeuden piirissä.

Kauppahinnan alennussaatava ei kihlakunnanvoudin käsityksen mukaan ole sellaista rahasurrogaattia, joka kuuluisi panttioikeuden piiriin ja minkä vuoksi pantinhaltija voisi saada paremman etusijan suhteessa niin sanottuihin tavallisiin eli etuoikeudettomiin velkojiin.

Panttivelkojan oikeus rajoittuu kohteen käypään arvoon, ei kauppahintaan. Käypä arvo ei kaiketi ole muuttunut panttauksen jälkeen.

Pankki kirjoittaa, että kohde on rahoitettu ja vakuus arvioitu kauppahinnan, ei sen todellisen käyvän arvon mukaisena. Kihlakunnanvoudin käsityksen mukaan tällä ei ole asiassa mitään merkitystä. Asiaan ei voi mitenkään vaikuttaa se, onko kohde rahoitettu täysimääräisesti tai onko vakuusarviointi ollut ylioptimistinen.

VALITTAJAN LAUSUMA 23.5.2019

Pankki toistaa näkemyksensä siitä, että panttauksen kohteessa olevan virheen johdosta maksettavaksi määrätty kauppahinnan palautus on sellainen pantin sijaan tuleva surrogaatti, joka jo maakaaren 17:8 ja maakaaren 17:13 perusteella olisi luettava panttioikeuden piiriin kuuluvaksi.

Tässä tilanteessa panttauksen kohteen arvo on jo kaupantekohetkellä ollut kauppahintaa alempi piilevän virheen vuoksi. Tästä johtuen käräjäoikeus on määrännyt palautettavaksi osan kauppahinnasta.

Pankin näkemyksen mukaan palautussaatavan lukeminen panttauksen piiriin on johdonmukaisempi tulkinta laista kuin se, että saatavaa käsiteltäisiin aivan päinvastaisesti suhteessa vakuutuskorvaussaatavaan (MK 17:8) taikka toisaalta kaupan purusta aiheutuvaan saatavaan (MK 17:13).

Lisäksi pankin ja velallisten välisen panttaussopimuksen ehdoissa on nimenomaisesti todettu, että pantin kohteen perusteella saatava suoritus kuuluu panttauksen piiriin. Selvää on, että hinnanalennussaatava on pantin kohteen perusteella saatava suoritus, joka on panttausehtojen mukaan pantin piirissä.

Etuoikeudettomilla velkojilla ei ole minkäänlaista perusteltua odotusta saada suoritusta saatavilleen velallisten pantatun kiinteistön perusteella saaduista suorituksista. Sen sijaan pantinhaltijalla on perusteltu odotus saada kohdistaa kauppahinnan palautusaatava joko panttisaatavan suoritukseksi taikka kiinteistössä ilmenneiden virheiden korjaamiseksi.


TODISTELU

Pankki katsoo edelleen pantinhaltijana olevansa oikeutettu kauppahinnan alennuksen johdosta tehtyyn suoritukseen.

Kirjalliset todisteet

Valittaja:

V1) panttaussitoumus 28.6.2012 sekä panttauksen yleiset ehdot

KESKEYTYSMÄÄRÄYS

Etelä-Karjalan käräjäoikeus on 18.12.2018 antamallaan päätöksellä numero 18/14017 määrännyt Etelä-Karjalan ulosottoviraston 12.12.2018 tekemän päätöksen nro 4118/6410/18P täytäntöönpanon keskeytettäväksi. Mainittua keskeytysmääräystä on muutettu 20.12.2018 annetulla päätöksellä 18/14134 siten, että omaisuuden ulosmittaus sallitaan, mutta varojen tilitys kielletään.

Asian käsittelyjärjestys

Asia on ratkaistu käräjäoikeuden kansliassa yksin kirjallisen aineiston perusteella istuntokäsittelyä toimittamatta, sillä kukaan asianosaisista ei ole sellaista vaatinut eikä asia ole muutoinkaan laadultaan sellainen, että se olisi tarpeen.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 17 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan velkojalla on oikeus saada pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettavasta vakuutuskorvauksesta suoritus ennen saamisensa erääntymistä, jollei korvausta ole 2 momentin mukaan suoritettava kiinteistön omistajalle. Jos panttisaaminen on riitainen tai muutoin on epäselvää, kenellä on oikeus korvaukseen, vakuutuksenantajan on pidätyttävä korvauksen maksamisesta.

Pykälän 2 momentin mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus nostaa vakuutuskorvaus, jos hän on kohtuullisessa ajassa korjannut vahingon tai asettanut vakuuden siitä, että korvaus käytetään vahingoittuneen kiinteistön uudistamiseen tai korjaamiseen. Omistajalla on oikeus nostaa korvaus myös silloin, kun korvauksen määrä on kiinteistön arvoon verrattuna vähäinen tai kun muutoin on ilmeistä, ettei korvauksen nostaminen heikennä velkojan mahdollisuutta saada suoritus saamiselleen.

Pykälän 3 momentin mukaan lunastuskorvauksen ja kiinteistötoimituksessa määrätyn korvauksen maksamisesta velkojalle, jolla on panttioikeus kiinteistöön, säädetään erikseen.

Lain 8 §:ää koskevien lain esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp, s. 114) pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettava vakuutuskorvaus kuuluu panttioikeuden piiriin. Vakuutus on voimassa panttioikeuden haltijan hyväksi siitä riippumatta, koska vakuutus on otettu ja onko kyseinen velkoja mainittu vakuutussopimuksessa edunsaajana.

Maakaaren 17 luvun 13 §:n 1 momentin mukaan panttioikeus kiinteistöön on pysyvä, vaikka kiinteistö palautuu luovutuskirjassa olevan ehdon vuoksi takaisin luovuttajalle tai vaikka luovutus, jonka perusteella panttioikeuden perustaja on saanut kiinteistön omistukseensa, puretaan sopimusrikkomuksen vuoksi sopimuksella tai tuomiolla.

Oikeuskirjallisuuden (Tepora: Surrogaattiperiaate esineoikeudessa, teoksessa Encyclopaedia luridica Fennica, 1 Varallisuus- ja yritysoikeus, Jyväskylä 1994, s. 797-798) mukaan surrogaattiperiaatteen avulla suojataan esineoikeuden haltijan oikeutta sellaisissa tapauksissa, joissa varallisuusobjekti tuhoutuu, sen arvo vähenee tai se muuttuu toiseksi alkuperäistä vastaavaksi kohteeksi. Surrogaattiperiaate konkretisoituu useimmiten joko rahasurrogaattina, kuten vakuutus- tai vahingonkorvauksessa, tai kohdesurrogaattina, kuten kiinteistön tullessa lohkomisessa tai halkomisessa jaetuiksi uusiksi yksiköiksi. Kysymys surrogaattiperiaatteen laajemmasta soveltamisesta esineoikeudessa on yhä jossain määrin selkiytymätön. Toisaalta ei voitane poissulkea surrogaattiperiaatteen soveltamista myös sellaisiin tapauksiin, joista ei ole suoranaista säännöstä, mikäli tapaukseen muutoin sovellettava erityislainsäädäntö ei aseta esteitä tälle ja mikäli tapauksen tosiseikasto täyttää tyypilliset surrogaattitapauksen tunnusmerkit. Tämä tarkoittaa esimerkiksi, että tilanteessa, jossa tietty esine on tuhoutunut, vakuutus- tai vahingonkorvaus on menetetyn varallisuusarvon surrogaatti. (ks. myös Havansi: Esinevakuusoikeudet, 1992, s. 326-328 ja s. 340-346 sekä Wuolijoki: Panttioikeudellisia havaintoja ratkaisusta KKO 2005:131, Lakimies 3/2006)

Edelleen oikeuskirjallisuuden (Tammi-Salminen: Esinevakuusoikeuden perusteet, 2015, s. 252) mukaan panttioikeudenkin ulottuvuuden kannalta keskeisissä tilanteissa surrogaattiperiaate ilmenee suoraan laista. Niinpä jos pantin varallisuusarvo vähentyy kohteen fyysisen vahingoittumisen vuoksi, panttivelkojalla on yleensä oikeus tästä vahingosta mahdollisesti maksettavaan rahakorvaukseen. Käytännössä merkittävä on nimenomaan vakuusvelkojan lakiin perustuva oikeus vakuuskohteena olevan omaisuuden vahingoittumisesta maksettavaan vakuutuskorvaukseen. Sitä koskevia säännöksiä on vakuutussopimuslaissa, jonka 62 §:n mukaan omaisuutta koskeva vakuutus on voimassa panttioikeuden haltijan hyväksi. Kiinteistöjä koskee maakaaren 17 luvun 8 §:n erityissäännös, josta niin ikään ilmenee, että pantatun kiinteistön vahingoittumisesta maksettava vakuutuskorvaus kuuluu panttioikeuden piiriin. Säännös koskee myös korvausta kaikesta siitä, mikä kuuluu ainesosana tai tarpeistona kiinteistöön, kuten esimerkiksi kiinteistöllä olevasta rakennuksesta tai kiinteästä laitteesta (HE 120/1994 vp, s. 114).

Asiassa esitetty näyttö

Etelä-Karjalan käräjäoikeus on 14.7.2017 tuomiossaan määrännyt myyjän maksamaan velallisille hinnanalennusta 18.466 euroa korkoineen.

Velalliset P TTT ja T TTT ovat pantinantajina allekirjoituksillaan hyväksyneet erityispanttaussitoumuksen itseään sitoviksi 28.6.2012. Sitoumuksesta ilmenee päävelat, kiinnityksen kohde ja kiinnitetyt/kiinnitettävät panttikirjat. Panttauslausekkeen mukaan pantinantaja luovuttaa pantiksi pankille päävelan pääoman, korkojen, viivästyskorkojen, lisäkorkojen, pankin maksujen ja palkkioiden, pankin perimiskulujen ja -palkkioiden sekä päävelasta johtuvien maksuvelvoitteiden maksamisen sekä limiittityyppisessä velassa myös limiitinylityksen kattamisen vakuudeksi sitoumuksessa luetellut pantit.

Panttausehtojen kohdan 1.1. mukaan panttivastuu rajoittuu pantin arvoon ja sen tuottoon. Panttaus kattaa myös panttauksen kohteena olevan omaisuuden sijaan tulleen tai sen perusteella saadun omaisuuden.

Johtopäätökset

Esitetyn selvityksen perusteella asian tosiseikasta on riidaton, joten kyse on asian oikeudellisesta tulkinnasta. Käräjäoikeus katsoo ensinnäkin, että tässä tapauksessa panttauskohteen sijaan ei ole tullut omaisuutta, koska kiinteistö on säilynyt ennallaan. Koska myyjät on velvoitettu suorittamaan hinnanalennuskorvausta ostajille/velallisille piilevän virheen perusteella, hinnanalennuskorvaus on tullut velallisille panttauksen kohteena olleen omaisuuden perusteella. Asiassa ei kuitenkaan ole kysymys panttauskohteen vahingoittumisesta laissa tarkoitetulla tavalla, koska kiinteistössä on jo alun perinkin ja panttaushetkellä ollut mainittu piilevä virhe eikä kiinteistö ole muuttunut muuksi panttauksen jälkeen.

Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kyse on pikemminkin pankin ylioptimistisesta vakuusarvioinnista kuin panttauksen kohteena olevan esineen arvon alentumisesta sen vahingoittumisen tai muun vastaavan syyn vuoksi.

Erityislainsäädännöllä on nimenomaan haluttu suojata panttioikeuden haltijan asemaa sen varalta, että varallisuusobjekti tuhoutuu, sen arvo vähenee tai se muuttuu toiseksi alkuperäistä vastaavaksi kohteeksi, mutta nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa lainsäädännöstä ei suoraan ilmene tukea pankin esittämälle tulkintavaihtoehdolle tällaisessa panttioikeuden ulottuvuutta koskevassa tilanteessa. Näin ollen hinnanalennuskorvausta ei voida pitää sellaisena panttioikeuden piiriin kuuluvana surrogaattina kuin pankki on valituksessaan väittänyt eikä tilannetta ole oikeudellisesti perusteltua tulkita pankin valituksessaan esittämällä tavalla panttausehtojen sanamuoto huomioiden. Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkää valituksen.

PÄÄTÖSLAUSELMA

Valitus hylätään.

Etelä-Karjalan käräjäoikeuden 20.12.2018 antama keskeytysmääräys 18/14134 siitä, että omaisuuden ulosmittaus sallitaan, mutta varojen tilitys kielletään, on voimassa kunnes tämä asia on saanut lainvoiman.

Sovelletut lainkohdat

Oikeudenkäymiskaari 8 luku 3 § ja 13 §

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Itä-Suomen hovioikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta. Sitä ennen on kuitenkin ilmoitettava käräjäoikeudelle tyytymättömyyttä päätökseen viimeistään 7. päivänä päätöksen antamisesta puhevallan menettämisen uhalla.

Käräjätuomari
Määräajassa tyytymättömyyttä on ilmoittanut LLL.

Määräajat:
Valitus 26.7.2019
Vastavalitus 9.8.2019

Käräjätuomari M TTT