Mitä virheitä ostajan kannattaa ajaa myyjää vastaan?

Ostajan on muotoillessaan kannetta huolellisesti mietittävä, mistä virheistä vaatia korvauksia koska oikeudenkäyntikulut ovat usein suurin riski asuntokauppariidoissa. Jos ostaja tekee perusteetT.a tai vaikeasti ajettavia vaatimuksia myyjälle saattaa lopputulos olla kuten alla olevassa tapauksessa eli ostajalle tuomittiin hinnanalennusta n. 10.000 euroa mutta joutui maksamaan lähes saman verran eli 10.000 euroa myyjän oikeudenkäyntikuluja ja lisäksi ostajalle kertyi omia kuluja alioikeudessa n.20.000 euroa. Näin ollen jos ostajalla oli normaali kotivakuutus, hänelle jäi oikeudenkäynnistä maksettavaa vielä n. -10.000 euroa.

Ostaja oli 2008 maksanut kauppahintana 115.000 euroa kiinteistöstä Kouvolassa. Ostajat vaativat hinnanalennusta 24.260 euroa ja oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 19.000€ ja hovioikeudessa 8.660€.

Virheitä oli väitetty olevan (omatoimisessa) putkiston asennuksessa ja sähkötöissä sekä kosteissa tiloissa. Käräjäoikeus oli katsonut että osa putkiston virheistä oli vanhentunut koska oli näkyvillä 2008 kaupantekohetkellä. Hovioikeus oli tästä eri mieltä ja katsoi, että koko putkiston virheistä voidaan tuomita hinnanalennusta koska kuntotarkastuksessakaan ei oltu niiden virheitä havaittu. Mutta vaikka osassa asennuksia oli suositusten vastaisia ratkaisuja ne eivät olleet virheitä kun mitään vauriota ei ollut havaittavissa. Kysymys oli enemmän hyvän rakennustavan vastaisesta rakentamisesta ja siten virheistä putkistossa ja miten ne mahdollisesti vaikuttavat putkien käyttöikään.

Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan hinnanalennusta 6.931 euroa mutta ostajat velvoitettiin korvaamaan puolestaan myyjien oikeudenkäyntikuluja 16.000 euroa (myyjien vaatimus 24.900 euroa). Hovioikeus nosti hinnanalennuksen määrää 9.429 euroon ja vapautti ostajat korvaamasta myyjien oikeudenkäyntikuluja koska ostajilla oli perustelua syytä oikeudenkäyntiin mutta velvoitti ostajat korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut 9.429€ hovioikeudessa koska olivat voittaneet vain vähässä määrin. Lopputulos oli siis ostajien kannalta käytännössä häviö. (Lopputulos on siltä osin kuin hovioikeus katsoi ostajan hävinneen hovioikeudessa jossain määrin arvosteltavissa, koska ostajahan "voitti" sen, ettei joutunut nyt maksamaan myyjän oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Ja voittihan ostaja joka tapauksessa vaikka määrällisesti vähän niin perusteiden osalta enemmän hovioikeudessa.)

Asiasanat
- reklamaatio
- putkiasennukset, sähköasennukset, hyvä rakennustapa
- riskirakenne
- oikeudenkäyntikulut

Itä-Suomen hovioikeus
Tuomio Nro44

Antamispäivä
27.1.2015
Diaarinumero
S 14/199/20

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Kymenlaakson käräjäoikeus 16.1.2014 nro 789 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat
A. Jooonen
K. Hooonen

Vastapuolet
T. Gmmm
M. Gmmm

Toimivaltainen tuomioistuin
Kouvolan hovioikeus on 1.4.2014 yhdistetty Itä-Suomen hovioikeuteen (laki hovioikeuslain muuttamisesta 281/2013). Tämän vuoksi asian on ratkaissut Itä-Suomen hovioikeus.
Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Jooonen ja Hooonen ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että Gmmmien heille maksettavaksi tuomittu hinnanalennus korotetaan 24.260 euro on käräjäoikeuden tuomitsemin koroin ja että Gmmmit velvoitetaan suorittamaan heille kummallekin erikseen asianosaiskuluina 500 euroa ja asiantuntijapalkkioina 2.332,04 euroa. Lisäksi Jooonen ja Hooonen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidät on velvoitettu korvaamaan Gmmmien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja että Gmmmit velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 15.873,90 eurolla ja hovioikeudessa 8.660 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Jooonen ja Hooonen ovat perustelleet vaatimuksiaan käräjäoikeuden tuo-miosta ilmenevillä perusteilla. Ostajille esitetyn kiinteistön myyntiesitteen, kuntotarkastusraportin ja myyjien antaman virheellisen tiedon mukaan kaikki putkistot ovat kunnossa, putkistot on uusittu ja ne ovat elinkaarensa alussa. Ostajat ovat voineet luottaa siihen, että kaikki vesi- ja lämpöputkiin liittyvät sei¬kat ovat olleet kunnossa. Kuitenkin putket ja putkistot on asennettu virheellisesti sekä hyvän rakennus- ja asennustavan vastaisesti ja ne ovat olleet myös putkikooltaan virheelliset ja riittämättömät. Putkitöiden osalta ei voi olla kysymys siitä, mitä ostajat itse ovat kaupantekohetkellä havainneet. Putkistojen osalta ei ole esitetty vakiintuneesti vaadittavia muutossuunnitelmia eikä niille ole tehty välttämättömiä painekokeita.

Käräjäoikeus ei ole lausunut mitään asianosaiskuluja tai asiantuntijapalkkioita koskevista vaatimuksista. Oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeuden kannanotto on perusteeton ja kohtuuton.

Vastaus

T. ja M. Gmmm ovat yhteisessä vastauksessaan vastustaneet Jooosen ja Hooosen muutosvaatimuksia ja vaatineet, että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 9.429,82 eurolla viivästyskorkoineen.

He ovat perustelleet vastustamistaan seuraavasti. Kysymys on käyttö- ja lämmitysvesiputkistoista, jotka on toteutettu kieppitavarasta. Toteutustapa on ollut selkeästi nähtävissä. Siltä osin kuin väitetyt virheet ovat olleet ostajien nähtävissä, ei niistä voi tuomita hinnanalennusta. Märkätilojen osalta ei ole havaittu muuta kuin suositusten vastaista rakentamista, josta ei ole aiheutunut vaurioita. Töiden toteuttamisen aikaisten säännösten vastaista menettelyä ei ole todettu. Putkisto on ollut toimiva eikä kosteusongelmia ole havaittu.

Pääkäsittely

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 1.12.2014. Pääkäsittelyssä on esitetty samat kirjalliset todisteet kuin käräjäoikeudessa sekä Rakennusliike Htttttt Ay:n jo käräjäoikeudessa esitetty laskelma. Todistelutarkoituksessa on kuultu A. Jooostä, K. Hooosta sekä T. ja M. Gmmmiä. Todistajina on kuultu A. Vttttsta, R. Kttttttia, M. Htttttta, M. Gmmmiä, T. Ptttttsta ja T. Mtttta. Todistaja L. Vtttttn riidaton kertomus on otettu huomioon sellaisena kuin se on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Riidattomat seikat

Terve Talo Tiimi OK Tmi I. Ntttttsen laatiman kuntotarkastuksen sisältö. Asennettu putkisto on ollut osittain näkyvissä; osittain koteloituna. Hovioikeudessa ei ole kysymys sähkötöistä, pannuhuoneen palosuojauksesta eikä pesuhuoneen ilmanvaihdon parantamisesta.

Kysymyksenasettelu

Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko kiinteistön putkissa ja putkistoissa ollut kaupantekohetkellä sellaisia virheitä tai puutteita, joiden perusteella ostajilla on oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta suurempaan hinnanalennukseen. Tässä yhteydessä on erityisesti ratkaistava kysymys siitä, mikä merkitys on ammattilaisen ennen kaupantekoa suorittamalla kuntotarkastuksella suhteessa ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Jos virheitä todetaan, kysymys on lisäksi siitä, ovatko ostajat ennen kaupantekoa olleet virheistä tai puutteellisuuksista tietoisia, mikä merkitys on sillä, että putket ovat osittain olleet näkyvillä, sekä hinnanalennuksen määrästä. Edelleen kysymys on oikeudenkäyntikuluista, asianosaiskuluista ja asiantuntijapalkkioita koskevista vaatimuksista.

Näyttö

Asiassa on esitetty pääosin sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet olennaisilta osin samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. He ovat lisäksi kertoneet tai tarkentaneet kertomuksiaan seuraavasti.

Hooonen ja Jooonen ovat kertoneet, että kaupantekovaiheessa heillä oli ollut käytettävissään talosta laadittu kuntotarkastuskertomus, josta oli ilmennyt, että lämpö- ja vesiputket oli uusittu vuonna 2004 ja että ne olivat toiminnallisen elinkaaren alussa. Kaupantekovaiheessa ei ollut ollut puhetta siitä, kuka putket oli uusinut. Ongelmat putkistoissa olivat ilmenneet, kun taloon oli takkahuoneen remontin vuoksi pyydetty putkimies paikalle.

T. ja M. Gmmm ovat kertoneet, että T. Gmmm oli appensa avustamana uusinut putkistot. Hän oli myös itse koeponnistanut putkistot. Pesuhuoneen lattiaan oli johdettu vain lattialämmitysputkia.

Todistaja Vttttnen on kertonut, että pesuhuoneessa oli suihkun alta johdettu lattiaan lattialämmitysputkia. Nykyisin tämä on ehdottomasti kielletty, mutta määräykset muuttuvat koko ajan. Vesi- ja lämpöjohtoasennuksissa putket olivat olleet litistyneitä taivutuskohdista ja niitä oli puristeltu muotoon pihdeillä. Tämä on ollut kiellettyä jo kauan, koska siitä aiheutuu riski kupariputken syöpymisestä. Vuonna 2004 ei vaadittu rakennuslupaa putkiremontin tekemiseen.

Ktttttt on kertonut, että asiantuntijoiden mukaan putket olivat liian pieniä tai näyttivät alimitoitetuilta. Virtausnopeudet ohuissa putkissa ovat suuria ja vesi "syö" putkia. Tämän vuoksi koko putkisto on uusittava, sitä ei voida tehdä paikkaamalla. Putkiston uusiminen olisi edellyttänyt suunnitelmia, että olisi osattu mitoittaa oikein putkistot. Alimitoitetulla putkistolla uusimistarve tulee nopeammin vastaan. Keittiön lattialämmityksestä Kttttttilla ei ollut havaintoa.

Htttttt on kertonut, että kaikki hänen laskelmassaan mainitut työt eivät välttämättä olleet tarpeellisia. Hän oli tehnyt laskelmat sen pohjalta, että pesuhuoneen lattia joudutaan purkamaan, koska siellä oli tehty läpivientejä lattian läpi. Hyvän rakentamistavan mukaan läpivientejä ei tulisi tehdä kahden suihkun keskellä. Vaarana oli, että lattiarakenteisiin pääsee kosteutta. Putkimies oli todennut, että putket oli tehty kaikki liian pienellä putkella. Pesuhuoneen lattian läpi putket kulkivat suojaputkessa, mikä oli hyvä asia, kun kysymyksessä oli betonilattia. Keittiön lattialämmityksestä Httttttlla ei ollut havaintoja.

Ptttttnen on todennut, että näkyvillä olevista putkista syntyi käsitys, että sellaisia löytyy muualtakin. Mitään toimintapuutteita ei ollut tullut esille. Lattia¬ lämmitysputket pesuhuoneessa olivat roiskevesialueella. Ptttttnen on todennut kuten käräjäoikeudessa, että lattialämmitysputkien läpivienti oli suojattu koteloinnilla. Suojaputki suojaa putkea ja ohjaa veden sopivaan paikkaan. Jos vedeneriste nostetaan 4 senttimetriä suojaputkea pitkin ylös, täyttyvät määräykset yhtenäisestä vedeneristyksestä.

Oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisesti hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Johtopäätökset näytöstä

Käyttövesi- ja lämmitysputkisto

Asiassa on riidatonta, että lämpö- ja vesiputket ovat olleet osittain näkyvissä ja että kuntotarkastusraportissa niiden on todettu olevan toiminnallisen elinkaarensa alussa. Esitetyn todistelun perusteella on selvitetty, että putkistot ovat alimitoitettuja. Lisäksi on selvitetty, että putkistossa näkyvät lysmyt ovat paitsi ulkonäköhaitta myös ongelma putkien syöpymisen kannalta. Putkistoja ei myöskään ole asianmukaisesti koeponnistettu.

Oikeuskäytännössä ja sitä käsittelevässä oikeuskirjallisuudessa on kuntotarkastuksiin liittyen katsottu, että kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta (esim. Kyllästinen: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa s. 67, Defensor Legis n:o 1/2013). Nyt kysymyksessä olevassa kuntotarkastusraportissa riskirakenteet on osoitettu epäselvästi ja tulkinnanvaraisesti eikä putkiston sel¬viin virheisiin ole kiinnitetty huomiota.

Hovioikeus katsoo edellä esitetyn perusteella, että ostajilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin tietoihin putkiston uusimisesta. Heillä ei ole ollut syytä näkyvissä olevien putkiston osien perusteella epäillä, että putkistoissa olisi virheitä tai että ne eivät laadultaan vastaisi sitä, mitä on voitu edellyttää, kun ammattimainen kuntotarkastusraportin laatijakaan ei ole virheistä maininnut. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat eivät myöskään havaittavissa olleiden putkiasennusten osalta ole reklamoineet liian myöhään vaan heillä on oikeus hinnanalennukseen myös tältä osin.

Lattialämmitysputkisto

Asiassa ei keittiön tai pesuhuoneen lattialämmitysputkistojen osalta ole näytetty, että mainitut putkistot olisivat virheellisiä. Sen vuoksi näiden putkistojen uusimista ei voida ottaa huomioon maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen suuruutta arvioitaessa.

Pesuhuoneen lattialämmitysputkien läpiviennit

Läpivientien osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen.

Hinnanalennuksen määrä

Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin myyjien esittämä korjauskustannuslaskelma lämpö- ja vesijohtojen asennuksesta päätyy 6.105 euron määrään. Ostajien esittämä Rakennusliike Htttttt Ay:n laskelma käyttövesi- ja lämmitysputkien osalta eristyksineen päätyy summaan 8.493,60 euroa. Esitettyjen laskelmien perusteella hovioikeus arvioi näkyvissä olevien putkiston osien korjauskustannusten vaikutukseksi hinnanalennukseen 1.000 euroa.

Käräjäoikeus on arvioinut Kttttttin laskelmassa esiintyvien kustannuserien vaikutukseksi hinnanalennukseen 1.200 euroa. Näiden osalta hovioikeus toteaa, että vaikka suuri osa vaatimuksista hylätään, Kttttttin laskelmassa esiintyvistä eristä suurin osa kuitenkin on sellaisia, että ne toteutuvat pääosin riippumatta siitä, miten laaja korjaus toteutuu. Hovioikeus arvioi näiden vaikutukseksi hinnanalennukseen 2.000 euroa.

Edellä luetellut määrät huomioon ottaen Gmmmien Joooselle ja Hooosella maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta on korotettava 3.000 eurolla eli hinnanalennuksen kokonaismäärä on 9.931 euroa.

Oikeudenkäynnin kustannukset

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaisia korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Samaa säännöstä sovelletaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Koska Jooosellä ja Hooosella on ollut perusteltu aihe oikeudenkäyntiin, he eivät ole velvollisia korvaamaan osaakaan Gmmmien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa, vaikka heidän hinnanalennusvaatimuksensa on hyväksytty vain osittain. Näin ollen asianosaiset saavat pitää heille käräjäoikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan mukaan lukien Jooosen ja Hooosen valituksessa tarkoitetut asianosaiskulut ja asiantuntijapalkkiot.

Hovioikeudessa Jooonen ja Hooonen ovat voittaneet valituksensa vain vähäiseltä osin. Tämän vuoksi he ovat velvollisia korvaamaan Gmmmien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa täysimääräisinä.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon.

T. ja M. Gmmmin yhteisvastuullisesti A. Joooselle ja K. Hooosella maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrä korotetaan 9.931 euroksi, mikä määrä Gmmmien on suoritettava käräjäoikeuden tuomiossa määrättyine korkoineen.

A. Jooonen ja K. Hooonen vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Gmmmeille korvausta oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.

A. Jooonen ja K. Hooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. ja M. Gmmmille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hoviokeudessa 9.429,82 euroa. Viivästyneelle määrälle on siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä, maksettava vuotuista viivästyskorkoa, jonka määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksiköllä.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitus luvan pyytämiseen ja valituken tekemiseen päättyy 30.3.2015.


Asian ovat ratkaisseet:

Äänestys
hovioikeudenneuvos P. Y.-Kottt, erim. hovioikeudenneuvos L. Tuttt hovioikeudenneuvos L. Taxxx

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 14/199

Hovioikeudenneuvos P. Y.-Kottt:

Käräjäoikeuden tuomio, vaatimukset ja vastaus

Käräjäoikeuden ratkaisu

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 13 - 14 katsonut, että osa lämmityspattereille menevistä putkista sekä keittiön ja sen viereisen tilan käyttövesiputkista ovat olleet havaittavissa jo kauppaa tehtäessä, mutta osa vasta syksyllä 2012. Kauppaa tehtäessä havaittavissa olleiden asennusten osalta kantajat eivät ole reklamoineet kohtuullisessa ajassa.

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 15, 16 ja 17 katsonut, että keittiön ja pesuhuoneen lattialämmitysputkistojen osalta ei ole näytetty niiden olleen virheellisiä.

Tuomion sivulla 15 käräjäoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Gmmmien vuonna 2004 korjaustyönä tekemät putkistoasennukset olisivat rikkoneet tuolloin voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Vesi- ja lämpöjohtoputkien asennukset on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Katon rajassa piilossa olleiden putkitusten osalta kantajilla on ammattitaidottoman työsuorituksen ja hyvän rakentamistavan vastaisuuden johdosta oikeus hinnanalennukseen.

Pesuhuoneen lämpöjohtoputken eli lattialämmitysputken läpiviennin osalta käräjäoikeus on tuomion sivulla 15 katsonut jääneen näyttämättä, että kysymys olisi ollut muusta kuin rakennusmääräyssuositusten vastaisesta toteuttamistavasta. Tämän vuoksi ja kun kosteusvauriota ei ole näytetty aiheutuneen, käräjäoikeus on katsonut, ettei hinnanalennuksena voida hyväksyä märkätilojen lattian vesieristyksestä ja laatoituksesta aiheutuvia ja niihin liittyviä kustannuksia. Näillä perusteilla käräjäoikeus on hylännyt Jooosen ja Hooosen vaatimuksen.

Valittajien vaatimus hovioikeudessa

Jooonen ja Hooonen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden Gmmmien heille maksettavaksi tuomitsema hinnanalennus korotetaan 24.260 euroon ja esittäneet muutkin enemmistön ratkaisussa ilmenevät vaatimuksensa.

Jooonen ja Hooonen ovat perustelleet vaatimuksiaan paitsi käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla myös siten, että Gmmmien kiinteistöön asentamissa käyttövesi- ja lämmitysputkistoissa on ollut kaupantekohetkellä sellaisia hyvän rakentamistavan vastaisista korjauksista aiheutuneita virheitä tai puutteita, joiden perusteella heillä ostajina on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Pesuhuoneen kahden suihkun alueelle vuonna 2004 asentama lattialämmitysputken läpivienti on hyvän rakentamistavan vastainen.

Gmmmien vastaus hovioikeudessa

Gmmmit ovat vastustaneet Jooosen ja Hooosen vaatimuksia. Gmmmit ovat ensisijaisesti katsoneet, että putkistojen korjaustyö on ollut selkeästi havaittavissa taloa ostettaessa. Työtä ei ollut suoritettu korjausaikana vuonna 2004 voimassa olleiden määräysten vastaisesti. Toissijaisesti he ovat katsoneet, että putkistojen korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, koska rakennuksessa ei ole vielä tullut esiin korjaustyöstä aiheutuneita kosteusongelmia.

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on kysymys Gmmmien kiinteistöön vuonna 2004 tekemien käyttövesi- ja lämminvesiputkistojen korjauksesta ja siitä onko kiinteistön putkissa ja putkistoissa ollut kaupantekohetkellä vuonna 2008 sellaisia virheitä tai puutteita, joiden perusteella valittajilla on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Kysymys on siten kiinteistössä pintaan asennettujen putkistojen, keittiön ja pesuhuoneen lattialämmityksen sekä pesuhuoneen lattialämmitysputken läpiviennin mahdollisista virheistä j a puutteista sekä niiden edellyttämästä hinnanalennuksesta.

Riidattomat seikat

T. Gmmm, joka ei ole putkiasentaja, oli asentanut käyttövesiputket niin sanotusta kieppitavarasta osittain näkyviin ja osittain koteloituna sekä muuttaen osittain myös putkitusten alkuperäisen paikan. Pesuhuoneessa hän oli asentanut lattialämmitysputken läpiviennin kaakelilattian läpi ja pintavetona suihkuseinälle kahden suihkun väliin eli kummankin suihkun roiskevesialueelle. Hän oli myös itse tehnyt putkistojen koeponnistukset. Riidatonta on Terve Talo Tiimi Tmi I. Ntttttsen kiinteistöstä laatima kuntotarkastus ja sen sisältö.

Näyttö ja sen arviointi

Kirjallisina todisteina esitetyistä Sähkö-Kiviranta Oy:n raportista, Korjaus-Inskarin lausunnosta, I. Attttn lausunnosta, Hans Jtttttn märkätilojen tarkistusraportista ja Ptttttsen tarkastuskertomuksesta ja sen lisälausunnosta ilmenee, että putkitöitä ei ollut tehty hyvää rakentamistapaa noudattaen.

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet kuten hovioikeuden enemmistön ratkaisussa on selostettu. Lisäksi todistajat ovat kertoneet seuraavaa.

Vttttnen on kertonut, että vuonna 2004 rakennuslupaviranomainen on edellyttänyt ennakkosuunnitelmia tai ainakin piirustusten toimittamista rakennuslupaviranomaisille työn tekemisen jälkeen. Tässä tapauksessa näin ei ollut menetelty. Rakennuslupaa ei kuitenkaan vuonna 2004 vaadittu vanhojen rakennusten saneerauksessa. Sen sijaan Kouvolan Veden sopimusehdoissa edellytettiin piirustusten tekemistä ennen työn aloittamista.

Vttttsen, Kttttttin ja Httttttn yhtäpitävien kertomusten mukaan T. Gmmmin tekemä putken läpivienti on jo vuonna 2004 ollut hyvän rakentamistavan vastainen. Korjausrakentamista koskevia määräyksiä ei ole.

Ptttttnen on kertonut kuten todisteina V6 ja V8 esitetyissä tarkastuskertomuksessa ja sen lisälausunnossa ilmenee siitä, että asennus ei vastaa hyvää asennustapaa. Hän on kuitenkin kertonut toisin kuin käräjäoikeudessa siitä, että hän ei osaa sanoa, oliko hänelle näytetyssä valokuvassa numero 14 näkyvä putki suojaputkessa vai ei. Hänen mukaansa hyvää asennustapaa ei vastaa jättää iso rako koteloinnin ja laattalattian yhtymäkohtaan.

Ktttttt on vielä kertonut, että Suomen rakentamismääräyskokoelmaa noudatetaan hyvän rakentamistavan ohjeena myös korjausrakentamisessa.

Johtopäätökset näytöstä

Käyttövesi- ja lämmitysputkisto

Virhe ilmoitus eli reklamaatio

Asiassa on riidatonta, että lämpö- ja vesiputket ovat olleet osittain näkyvissä ja että kuntotarkastusraportissa niiden on todettu olevan toiminnallisen elinkaarensa alussa. Esitetyn todistelun perusteella on selvitetty, että putkistot ovat alimitoitettuja. Lisäksi on selvitetty, että putkistossa näkyvät lysmyt ovat paitsi ulkonäköhaitta myös ongelma putkien syöpymisen kannalta. Putkistoja ei myöskään ollut asianmukaisesti koeponnistettu.

Oikeuskäytännössä on kuntotarkastuksiin liittyen yleisesti katsottu, että kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta. Nyt kysymyksessä olevassa kuntotarkastusraportissa riskirakenteet on osoitettu epäselvästi ja tulkinnanvaraisesti eikä putkiston selviin virheisiin ole kiinnitetty huomiota.

Katson, kuten hovioikeuden enemmistökin, että valittajilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin tietoihin. Heillä ei ole ollut syytä näkyvissä olevien putkiston osien perusteella epäillä, että putkistoissa olisi virheitä tai että ne eivät laadultaan vastaisi sitä, mitä on voitu edellyttää, kun ammattimainen kuntotarkastusraportin laatijakaan ei ole virheistä maininnut. Tämän vuoksi katson, kuten enemmistökin, että valittajat eivät myöskään havaittavissa olleiden putkiasennusten osalta ole tehneet virheilmoitusta eli reklamoineet liian myöhään vaan heillä on oikeus hinnanalennusvaatimuksen esittämiseen tältä osin.

Virheet ja puutteet

Asiassa kuullut todistajat ovat yhtäpitävästi kertoneet, että kaupantekoajankohtana näkyvissä olleen putkiston asennustyö on tehty hyvän rakentamistavan vastaisesti. Tämä sama johtopäätös ilmenee myös asiassa esitetystä kirjallisesta todistusaineistosta. Näin ollen katson, että Jooosellä ja Hooosella on oikeus tältä osin hinnanalennukseen hyvän rakentamistavan vastaisesti suoritettujen korjausten aiheuttamista virheistä ja puutteista.

Keittiön ja pesuhuoneen lattialämmitysputkisto

Tältä osin olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö. Pesuhuoneen lattialämmitysputkien läpivienti. Korjausrakentamista koskevaa asetusta tai sitä vastaavia sitovia määräyksiä ei ole ollut vuonna 2004. Suomen rakentamismääräyskokoelman rakentamista koskevat säännökset ovat vain luvanvaraista rakentamista koskevia velvoittavia määräyksiä. Todistajien mukaan kyseistä korjaustyötä varten ei ollut tarvittu rakennuslupaa vuonna 2004. Näin ollen katson toisin kuin hovioikeuden enemmistö ja käräjäoikeus, että Gmmmien tekemät työt eivät ole voineet rikkoa mitään velvoittavaa rakentamismääräystä, koska määräykset eivät ole edes koskeneet kyseistä korjaustyötä. Sen sijaan oikeuskäytännössä on yleisesti hyväksytty, että myös korjausrakentamisessa sovelletaan aina hyvää rakentamistapaa. Näin ollen katson toisin kuin hovioikeuden enemmistö ja käräjäoikeus, että korjausrakentamisessakin on noudatettava hyvää rakentamistapaa.

Kttttttin mukaan korjausrakentamista säätelee niin sanottu hyvä rakentamistapa ja Suomen rakentamismääräyskokoelma ohjeistaa myös sitä, mitä käytännössä pidetään hyvänä rakentamistapana myös korjausrakentamisessa. Kaikki asiassa kuullut todistajat sekä kirjallinen todistelu osoittavat, että Gmmmit eivät ole noudattaneet kysymyksessä olevan läpiviennin asennuksessa hyvää rakentamistapaa. Se, että korjausrakentamista koskevasta asennustavasta ei ole asetusta tai muutakaan vastaavan tasoista määräystä tai että rakennuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita, eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Näillä perusteilla katson, että Gmmmit eivät ole noudattaneet asennuksissaan hyvää rakentamistapaaja hyväksyn Jooosen ja Hooosen vaatimuksen perusteeltaan myös pesuhuoneen putken läpiviennin osalta.

Hinnanalennuksen määrä

Näytön uskottavuus

Asiassa on esitetty useita korjauskustannuslaskelmia. Gmmmien todisteena VI0 esittämä Insinööritoimisto Taloinssit Oy:n arvio koskee vain lämpö- ja vesijohtojen asennuksesta, eristyksistä ja valvontakustannuksista annettua 6.105 euroon päätyvää kustannusta. Jooosen ja Hooosen todisteena K17 esittämä Rakennusliike Htttttt Ay:n arvio korjaustyön kustannuksista päätyy 19.400 euroon ja heidän todisteenaan K5 esittämä Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n arvio päätyy 24.260 euroon. Rakennusliike Htttttt Ay:n ja Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n arviot ovat mielestäni muita arvioita yksityiskohtaisempiaja siten luotettavimpia arvioita käytettäväksi hinnanalennuksen perusteeksi.

Käyttövesi- ja lämmitysputkisto

Katson sekä näkyvissä olevien käyttövesi- ja lämmitysputkistojen uusimisesta eristyksineen, koeponnistuksineen, suunnitelmineen ja muine välttämättömine töineen aiheutuvan yhteensä 6.500 euron korjauskustannuksen. Näin ollen arvioin näkyvissä olevien putkistojen osien korjausten vaikutuksen hinnanalennukseen olevan 6.500 euroa.

Pesuhuone

Htttttt on kertonut, että läpivientien korjauksen vuoksi pesuhuoneen ja siihen yhteydessä olevan saunan lattia joudutaan purkamaan. Tästä aiheutuvat korjauskustannukset ovat suuret muun muassa märkätilojen vesieristyksen katkeamisen johdosta. Rakennusliike Htttttt Ay:n todisteena K17 esitetyssä kustannusarviossa on huomioitu myös märkätilojen uudelleen laatoitustyö. Arvioin pesuhuoneen ja saunan korjausten vaikutuksen hinnanalennukseen 3.100 euroksi.

Yleiskustannukset

Ktttttt on todisteena K5 ja Rakennusliike Htttttt Ay on todisteena K17 esitettyjen kustannusarvioiden mukaan arvioineet muiden korjauksista aiheutuvien kustannuserien kuten lupien, Putkitöiden, rakennussiivouksen, kaatopaikkamaksujen ja muiden yleiskustannusten määräksi Ktttttt 3.661,20 euroaja avoin yhtiö 3.425 euroa. Kummassakin laskelmassa mainitut kustannuserät ovat luonteeltaan sellaisia, että ne toteutuvat pääosin riippumatta siitä, miten laajana korjaus toteutuu. Näin ollen arvioin yleiskustannusten vaikutukseksi käräjäoikeuden tuomion sivulla 17 arvioiman 1.200 euron asemesta 2.500 euroa.

Jooonen ja Hooonen ovat vaatineet hinnanalennukselle korkoa käräjäoikeuden tuomion sivulta 17 ilmenevällä tavalla. Gmmmit eivät ole vastustaneet vaatimusta. Näillä perusteilla velvoitan T. ja M. Gmmmin suorittamaan yhteisvastuullisesti Joooselle ja Hoooselle käräjäoikeuden tuomitseman määrän lisäksi hinnanalennuksena 12.100 euroa korkolaissa säädettyine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta. Näin ollen korotan Gmmmien Joooselle ja Hoooselle maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrän 19.031 euroon, mikä määrä Gmmmien on suoritettava Joooselle ja Hoooselle käräjäoikeuden tuomion sivulla 17 mainituin tavoin laskettavine korkoineen.

Oikeudenkäyntikulut

Suurin osa asiassa hovioikeudessa esitetystä todistelusta ja sen aiheuttamista kustannuksista on kohdistunut niihin Jooosen ja Hooosen vaatimuksiin, jotka he ovat voittaneet. Koska käräjäoikeuden tuomiossa ei ole kerrottu, mistä hovioikeudessa riitaisista seikoista käräjäoikeudessa kuullut todistajat ovat kertoneet arvioin, että todistelu käräjäoikeudessa on keskittynyt pääasiassa samoihin riitakysymyksiin kuin hovioikeudessa. Jooonen ja Hooonen ovat myös näyttäneet, että heille ovat aiheutuneet heidän väittämänsä asianosais ja asiantuntijakulut.

Näin ollen vapautan Jooosen ja Hooosen velvollisuudesta suorittaa oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeuden osalta Gmmmeille ja velvoitan T. ja M. Gmmmin suorittamaan yhteisvastuullisesti Joooselle ja Hoooselle kohtuulliseksi arvioituina oikeudenkäyntikuluina ja asiantuntijapalkkioina käräjäoikeuden osalta 15.000 euroa sekä hovioikeuden osalta 8.660 euroa kumpikin määrä viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta. Lisäksi velvoitan T. ja M. Gmmmin suorittamaan yhteisvastuullisesti Joooselle ja Hoooselle asianosaiskuluja kummallekin erikseen 500 euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta.

Vakuudeksi
L. T.

KYMENLAAKSON KÄRÄJÄOIKEUS Kouvolan kanslia
Käräjätuomari P. S.
TUOMIO 14/789
Annettu kansliassa
16.1.2014
Kello 13.00
L 13/5415

Kantaja
Jooonen, A.
Hooonen, K.

Vastaaja
Gmmm, T.
Gmmm, M.

Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille
13.5.2013

KANNE

Kantajien vaatimukset

Vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille

1. hinnanalennuksena 24.260 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 14.11.2008 alkaen haasteen tiedoksiantopäivään asti ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen

2. kantajien asianosaiskuluina kummallekin kantajalIe erikseen 500 euroa, kantajien käyttämien asiantuntijoiden asiantuntija palkkiot tähän mennessä arvonlisäveroineen 2.480 euroa ja asian vaatimat oikeudenkäyntikulut 15.873,90 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen 2.418 euron osalta.

Vaatimusten perusteet

Kantajien vastaajilta 14.11.2008 allekirjoitetulla kauppakirjalla, 115.000 euron kauppahinnalla ostamassa kiinteistössä, tontinosa nro X sekä tontilla oleva huoneisto nro X, Kouvolan L. kaupunginosan korttelissa nro X sijaitsevasta tontista nro 1X neljä kuudesosaa (4/6), kiinteistötunnus XXX-X-XXXX-XX, on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama laatuvirhe. Kaupan kohde ei ole vastannut ominaisuuksiltaan sovittua. Havaittujen vaurioiden ja ongelmien johdosta rakennus ei ole ollut sellainen kuin kauppaa tehtäessä on sovittu eikä sellainen kuin myyjät ovat antaneet ymmärtää.

Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajat ovat tarkastaneet kaupan kohteena olevan kiinteistön rakennuksineen ja kauppaan kuuluvine tarpeistoineen ja hyväksyvät ne siinä kunnossa kuin ne ovat tarkastushetkellä olleet. Ostajat ovat tutustuneet kiinteistön hallinnanjakosopimukseen ja Terve Talo Tiimi OK Tmi I. Ntttttn 2.9.2008 paikan päällä kuntotarkastuksen perusteella laadittuun raporttiin ja hyväksyvät siitä ilmenevät seikat. Raporttiin ei ole kirjattu mitään ongelmia vesi- ja lämpöjohtoasennusten, putkien eikä rakennuksen sauna- ja pesuhuoneosaston sähköasennusten osalta.

Kiinteistössä myöhemmin havaitut ja jo ostohetkellä olleet laatuvirheet eivät ole olleet kantajien havaittavissa eikä niitä ole voinut normaalissa ennakkotarkastuksessa havaita rakenteita purkamatta.

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta hyväkuntoisen, kauppahinnaltaan normaalia omakotikiinteistöä vastaavan kiinteistön oman perheen käyttöä varten ja luottaneet myyjiltä saamiinsa tietoihin rakennuksen kunnosta ja laadusta.

Kaupanteon jälkeen kantajat ovat havainneet kiinteistössä huomattavia ongelmia, puutteita ja puutteellisia työsuorituksia rakennuksen märkätilojen, vesi- ja lämpöjohtoasennusten ja talon sähköistyksen osalla. Virheelliset ja puutteelliset työsuoritukset on tehty vastaajien omistuksen aikana ja vastaajien tekemänä tai teettämänä.

Tarkastusinsinööri A. Vttttsen raportista ilmenee, että
- paineellisia vesiputkia on johdettu pesuhuoneen lattiaan pesuhuoneessa suihkun alta
- putket ovat litistyneitä taivutuskohdista ja putkia on puristeltu muotoon pihdeillä
- putkistoissa ei ole eristeitä eikä putkistoja ole kannakoitu
- putkikotelossa on sähköasennuksia
- asuntoa 2 palvelevan kattilahuoneen levytyksestä puuttuu osia
- vanhoja käytöstä poistettuja putkia on jätetty kattilahuoneeseen ja käyttövesiputkistoon on tehty tulppaus ns. tongisupistuksella.

Putkistot eivät täytä rakennusluvan myöntämisvaiheen ohjeistoja eivätkä nykyisessä rakentamismääräyskokoelmassa asetettuja hyvän rakennustavan ehtoja.

Sähkö-Kiviranta Oy:n raportista ilmenee, että
- rakennuksen sauna- ja pesuhuoneosaston sähköasennukset eivät täytä voimassa olevia eikä aikaisemminkaan vuoden 1994 jälkeen voimassa olleita sähköturvallisuusmääräyksiä tai standardeja
- etenkin pistorasioiden osalta tarpeelliset korjaustoimenpiteet on syytä tehdä välittömästi.

Kymenlaakson pelastuslaitoksen ylimääräisestä palotarkastusraportista 23.11.2012 ilmenee, että
- pelastuslaitos on asettanut määräpäivään mennessä tehtävän korjausmääräyksen
- korjausmääräyksen mukaan kattilahuoneen tulee olla palo-osastoitu muusta rakennuksesta, kattilahuoneen katto on korjattava, samoin katon ja seinän läpivientien tiiviys on tarkastettava ja korjattava, kattilahuoneen osastointi on korjattava vastaamaan osastointivaatimuksia ja kattilahuoneen ovi on korjattava salpautuvaksi.

Korjaus-Inskarin, rakennusinsinööri K. Ptttttttnen, lausunnosta ilmenee, että
- rakennuksessa olevat kupariputket ovat kooltaan liian pieniä, normien vastaisia
- asennustyö on tehty laadultaan ala-arvoisesti
- keskuslämmitysputkiston osalta rakennuksessa käytetty putkikoko on liian pieni ja asennustyön laatu ala-arvoinen.

Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n, R. Ktttttt, lausunnosta ilmenee, että
- välttämättömät ja tarpeelliset korjaustoimenpiteet tulevat maksamaan tällä hetkellä tiedossa olevien selvitysten ja lausuntojen perusteella ainakin 24.260 euroa
- laskelma ja selvitys perustuu LVI-työt I. Atttttn, Positio Oy:n, SähköKiviranta Oy:n, Korjaus-Inskarin, Pelastuslaitoksen ja Kouvolan
kaupungin LVI-tarkastusinsinööri A. Vttttsen raporteissa esitettyihin virheisiin ja puutteisiin ja niiden korjaamiseen
- Rakennusliike Htttttt Ay:n laatimassa kustannusarviossa huomioitujen korjaustoimenpiteiden osalta kaikki korjaustoimenpiteet ovat välttämättömiä kiinteistön saattamiseksi rakennusmääräysten edellyttämälle tasolle.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että hinnanalennuksen määräksi voidaan arvioida korjauskustannusten ja toisaalta korjauksista aiheutuneen ylimääräisen arvonnousun erotus.

Kantajat eivät ole koskaan hyväksyneet kaupan kohteessa todettuja virheellisiä työsuorituksia, virheitä ja ongelmia. Kantajille ei ole myöskään koskaan selvitetty vastaajien itse tekemää tai teettämää remonttia eikä mainittuja ongelmia ole myöskään kirjattu kuntotarkastusraporttiin.

Kantajat ovat reklamoineet laatuvirheistä välittömästi saatuaan virheistä ja niiden merkityksestä tiedon. Kantajat ovat esittäneet vastaajille kauppahinnan alennusvaatimuksen välittömästi saatuaan selvityksen sen perusteista ja määristä. Vastaajat ovat kiistäneet vaatimukset laatuvirheestä sekä sen korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista.

VASTAUS

T. Gmmm ja M. Gmmm ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet sen hylkäämistä.

Vastaajat ovat pyytäneet välituomiota siltä osin, kun asiassa on esitetty väite siitä, että kantajat ovat passiivisuutensa vuoksi menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

T. Gmmm ja M. Gmmm ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan T. Gmmmin ja M. Gmmmin oikeudenkäyntikulut ja asian selvittämisestä aiheutuneet kulut 24.900,61 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Vastaajilla ei ole ollut huomauttamista kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän osalta.

Vastauksen perusteet

Kaupan tekemisen jälkeen kantajat ovat sisäisiä muutostöitä ja pintaremonttia tehdessään todenneet ongelmia ja puutteita työsuorituksissa märkätiloissa ja vesi- ja lämpöjohtoasennuksissa ja talon sähköistyksessä.

Väitetyt virheet on havaittu osin vuonna 2008 ja viimeistään vuonna 2009.

Kantajat ovat olleet vastaajiin puhelimitse yhteydessä

- loppuvuodesta 2008 koskien WC-täytön ääntä ja uudelleen jonkin ajan kuluttua.

- alkuvuodesta 2009 ilmoittaen huomanneensa putkistojen verhoilujen purkamisen ja äänieristeen lisäämisen yhteydessä putkistoissa epäilyttäviä kohtia ja että putkistossa oli todettu virheitä, mutta vaatimuksia ei ole

- loppuvuodesta 200.8 kattilahuoneen katossa nähtävillä olleesta reiästä, jonka vastaaja oli tarjoutunut korjaamaan, mutta kantaja oli ilmoittanut hoitavansa asian itse. Kyseinen reikä ja läpiviennit olivat lisäksi kaikkien nähtävillä jo ensiesittelystä lähtien.

Kantajien väite reklamaation ja hinnanalennusvaatimuksen

toimittamisesta välittömästi ja maakaaressa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa ei pidä paikkaansa. Kantajat ovat esittäneet ensimmäisen korvausvaatimuksen 7.12.2012 vastaajille. Kysymyksessä ei ole maakaaren vaatimusten mukainen reklamaatio, vaan perustelematon ja yksilöimätön korjauskustannusvaatimus, joka ei täytä laissa vaadittuja reklamaation edellytyksiä.

Toissisijaisesti reklamaatiota ei ole tehty laissa vaaditussa kohtuullisessa ajassa ja kantajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia virheen perusteella. Asiamies Kaaaaaaan vaatimuksessa 28.2.2013 ei ole ilmoitettu aikaisemman reklamaation ajankohtaa eikä
reklamaatiota ole ollut liitteenä.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan voidakseen vedota kaupan kohteen virheeseen ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä kohtuullisessa ajassa. Maakaaressa edellytetään virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksista ilmoittamista. Oikeuskäytännössä yleensä 3-4 kuukauden reklamaatioaika on katsottu kohtuulliseksi. Tässä tapauksessa reklamaatio on tehty neljän vuoden Jälkeen virheen havaitsemisesta. Kantajat ovat passiivisuutensa vuoksi menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Hinnanalennusvaatimus on yksilöimätön sekä selvittämätön. Korjauskustannusvaatimusta ei ole eritelty.

Korkovaatimus on oikea.

Kokonaisvaltainen uusiminen ei ole tarkoituksenmukaista. Seinien vesieristeet ovat vaatimusten mukaiset eikä niitä ole tarpeen uusia putkistojen esitettyjen puutteiden vuoksi.

Asiantuntijakulut kiistetään määrällisesti. Samoja asiantuntijoita on käytetty paikalla samasta asiasta lukuisia kertoja. Asianosaiskulut kiistetään määrällisesti perustelematT.na. Ostajilla on ollut tietoisuus talon kunnosta ja he ovat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin. Raportin kohdan 4. "olennaisimmat epäkohdat ja riskit", 9.1.-9.10 kohdat on ilmoitettu epäkohdaksi ja riskiksi. Merkintä tarkoittaa käytännössä sitä, että kohteessa on ollut poikkeavuuksia noissa kohdissa. Merkintä luo kantajille siltä osin korostetun selonottovelvollisuuden.

Kantajat ovat tienneet, että korjaustyöt eivät ole olleet ammattilaisen tekemiä, mikä seikka on huomioitu kauppahinnassa.

Talo on rakennettu vuoden 1968 aikaisten rakennusmääräysten mukaisesti ja ostajat ovat tienneet sähköjärjestelmän olevan alkuperäinen. Myyjät ovat tehneet sähkötöitä muuten kuin muutamiin kohtiin pesutiloihin.

Lämmityspattereille menevien putkien koko on ollut silmin nähtävissä ostohetkellä. Kantajille ja kiinteistövälittäjälle on ilmoitettu, että putkistot on itse tehtyjä. Ne ovat olleet nähtävissä vuonna 2009, jolloin reklamaatio olisi tullut esittää. Ammatiltaan asentajana A. Jooosen on täytynyt huomata putkistojen näkyvien osien puutteet.

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy on suorittanut kohteessa 1.7.2013 katselmuksen, jota koskevaan tarkastuskertomukseen perustuen vastaajat ovat lausuneet seuraavaa:

Rakennusinsinööri T. Ptttttnen on puhelimitse ollut yhteydessä Terve Talo Tiimi ok, raportin laatijaan I. Nttttteen. Nttttttsen mukaan kyseisen kuntotarkastusraportin kohdan 4. OLENNAISIMMAT EPÄKOHDAT JA RISKIT alapuolella "Kohdassa tunnus ja lyhyt viitesivu" alle kirjattu "Ei havaittu" merkintä on jäänyt raporttiin ilmeisesti edellisestä raportista. Raportista on selvästi luettavissa, että otsikon alla olevassa tekstissä on ristiriita.

Edelleen Terve Talo Tiimi ok raportissa (V2) kohdat 9.1 - 9.10 ilmoitetut kohdat on ilmoitettu epäkohdaksi ja riskiksi. Merkintä tarkoittaa yleensä sitä, että kohteessa on ollut poikkeavuuksia otsikon alaisissa kohdissa, jonka vuoksi maininta on laitettu raporttiin. Nittt on kertonut, että mikäli näihin olennaisiin epäkohtiin ja riskeihin kirjatuista maininnoista tulee epäselvyyttä tai kysyttävää, tulee niistä olla yhteydessä tarkastajaan kohtuullisen ajan kuluessa. Nittt on pitänyt todennäköisenä, että tässä tapauksessa kirjaus ko. kohtaan on voinut tapahtua esim. käyttövesi- sekä lämmitysjärjestelmien yms. selvästi erottuvan asennustavan vuoksi.

Keittiön väliseinässä on saranoitu luukku, jonka takana on termostaatti ja sen alle on asennettu muoviastia, jonka tarkoituksena on ilmeisestikin toimia haihdutusastiana. Tarkastuksen yhteydessä nykyinen omistaja on kertonut, että ko. luukku on esitelty hänelle tarkoituksineen ennen kauppaa.

Tarkastusluukun takana on väliseinärunko, lämmitysjärjestelmän termostaatti sekä termostaatin alla haihdutusastia.

Tarkastuksessa on havaittu, että keittiön ja viereisen tilan väliseinäkulmauksessa valkoiseksi maalatut (todennäköisesti käyttövesiputket) 2 kpl ovat suoraan näkyvillä. Putkien asennus ja paksuus siis on havaittavissa kuntokartoituksen yhteydessä.

Vesipatteriputket on asennettu kieppitavarasta (kupari) ja putken alaosassa on selvästi havaittavissa ja selvästi erottuva Iysmy (lytyssä). Eli myös tämä kohta on suoraan nähtävissä.

Olohuoneen vesipatterille tulevia kannakoimatT.a kupariputkia on kuvattu. Näissä on myös havaittu mutkassa Iysmy eli nämä kohdat myös ovat suoraan nähtävissä.

WC-tilan käyttövesiputket ovat silminnähtävissä kannakoimatT.a kupariputkia.

Raportin kuvista voidaan havaita, että tekotavat ovat olleet silmin nähtävissä tarkastuksen yhteydessä. Jälki ei ole ammattilaisen tasoista, ja ostajat ovat tämän hyväksyneet päätöstä tehdessään. Tieto on selvästi ollut ostajien käytettävissä.

LVI-töiden osalta on todettu, että runkolinjat ovat kunnossa. Tarkastaja toteaa, että LVI-asennusten osalta on selvästi nähtävissä, että ne eivät ole ammattilaisen tekemiä.

Kantajat eivät voi vedota sellaisiin esitettyihin virheisiin, jotka he ovat havainneet/heidän olisi pitänyt havaita osto päätöstä tehdessä.

Hinnanalennusvaatimuksia ei ole eritelty vaatimuskohdittain , joten niihin ei voida ottaa määrällisesti kantaa. Joka tapauksessa ja enemmän selvityksen puuttuessa hinnanalennuksen määrä niiltä osin, mitä ei ole voinut havaita, on niin pieni, ettei hinnanalennukseen ole maakaaren mukaisia perusteita. Esitetyt virheet, vaikka niiden katsottaisiin olevan salaisia, eivät ylitä vaikutuksellisuuskynnystä ottaen huomioon ostajien tietoisuus kaupan kohteesta. Suurin osa esitetyistä puutteellisuuksista on ollut silmin nähtävissä tai ostajien tiedossa ennen kaupantekoa.

Kantajien ilmoitus siitä, että asiaa on pyritty ratkaisemaan sovinnollisesti, ei pidä paikkaansa. Asian sopiminen ja asiasta neuvottelu on ollut käytännössä mahdotonta.

Vastaajat eivät ole päässeet käymään kohteessa useista pyynnöistä huolimatta, jonka vuoksi he ovat joutuneet turvautumaan ulkopuoliseen apuun kiinteistökatselmusta suoritettaessa. Tehoinssit Oy on käynyt todentamassa paikan. Myös tähän katselmukseen vastaajat ilmoittivat halukkuutensa osallistua, mutta se on estetty kantajien taholta. Kun kohteeseen ei ole päästy, on epäselvää, kenen aikana esitettyjä vaurioita on tapahtunut. Putkistojen "mutkat" ovat voineet syntyä kantajien asumisaikana. Putkiston käytössä ei ole ilmennyt ongelmia vastaajien asumisaikana.

Kiinteistön kauppahinta on ollut 115.000 euroa, joka oli vuonna 2008 kyseisellä alueella toteutuneiden remontoimatT.en 1960-luvulla rakennettujen pari/rivitalohuoneistojen alhaisin toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Kiinteistönvälittäjien mukaan kiinteistön arvo on tullut hinnoitella alhaisemmaksi, koska remontit on itse tehtyjä. Vastaajat ovat siis huomioineet itse tehdyn työn jo hinnoitellessaan kohdetta. Vastaajat ovat kaikilta osin menetelleet huolellisten myyjien tavoin.

Vaikka vastaajat velvoitettaisiin suorittamaan kauppa hinnan alennusta, tulee kantajat tässäkin tapauksessa velvoittaa suorittamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Kantajia on pyydetty useasti esittämään vaatimuksilleen tositteita ja perusteita (myös euromääräisesti. Niitä ei pyynnöistä huolimatta ole esitetty. Kantajat eivät ole missään vaiheessa kyenneet yksilöimään vaatimuksiaan. Vastaajille on esitetty pelkkiä summia, mutta ei sitä, mihin ne perustuvat.

KANTAJIEN LAUSUMAT

Kantajien kauppahinnan alennusvaatimus koskee virheellisesti, normien ja hyvän rakennustavan vastaisesti kohteeseen asennettuja vesiputkia ja sähköasennuksia haastehakemuksesta ja sen liitteenä olevasta asiakirjaselvityksestä ilmenevälIä tavalla.

Kauppahinnan alennusvaatimus perustuu kannekirjelmän liitteenä olevaan asiakirjaselvitykseen. Yksilöity euromääräinen hinnanalennusvaatimus perustuu nimenomaan Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n laatimaan yhteenvetoon, jossa on huomioitu kaikkien eri asiantuntijoiden lausunnoista ilmenevät virheet sekä tarpeelliset ja välttämättömät korjaustoimenpiteet.

Molemmat kantajat ovat joutuneet olemaan huomattavan ajan pois vakituisesta työstään selvittäessään hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevia virheitä ja ongelmia. Heille molemmille on aiheutunut taloudellinen menetys, millä perusteella he vaativat asianosaiskulujaan.

Kantajat ovat pian kaupan tekemisen jälkeen tehneet ostamassaan rakennuksessa pintaremontin. Muuta pintaremonttia kohteessa ei ole vuoden 2008 aikana tehty. Pintaremontin aikana todetun WC:n pöntön kohinan vuoksi on otettu yhteyttä T. Gmmmiin, joka on ilmoittanut, että kohina on normaalia. Edelleen Gmmm on todennut, että kaikki talon putket on uusittu, ne toimivat normaalisti ja putkiston kunto on tarkastettu. Vuoden 2009 alussa A. Jooonen on avannut eteisen seinän yläosassa olevan nk. runkoputkia suojaavan kotelon. Sen sisällä on ollut lämminvesi- ja kylmävesiputket sekä pattereitten tulevan ja menevän veden putket. Jooonen on eristänyt lämmin- ja kylmävesiputket toisistaan villalla.

Myöhemmin syys-lokakuussa 2012 kantajat ovat ryhtyneet tekemään takkahuoneen remonttia. Siihen liittyen suihkuhuoneessa on avattu seinän yläosan ja katon rajassa olevaa kotelorakennetta, jolloin ovat käyneet ilmi virheellisesti ja ala-arvoisesti tehdyt putkitukset. Putkiliikkeen edustaja on todennut, putkituksissa on vakavia ongelmia ja kehottanut ottamaan yhteyttä kiinteistövälittäjään. Kiinteistövälittäjä on kehottanut ottamaan yhteyttä putkialan asiantuntijaan. K. Hooonen onkin soittanut kaupungin rakennusvalvontaan, , joka puolestaan on pyytänyt ottamaan Yhteyttä Positio Oy:n L. Vtttttän. VtttttIle ei ole tämän pyynnöistä huolimatta voitu toimittaa vesi- ja lämpöjohtojen muutossuunnitelmia. Mainittua asiakirjaselvitystä ei ole tähän päivään mennessä toimitettu myöskään kaupungin rakennusvalvonnalle. Tämän jälkeen kantajat ovat ottaneet yhteyttä myös kuluttajaneuvojaan, joka on ilmoittanut, että kantajien tulisi tehdä kirjallinen, vapaamuotoinen reklamaatio myyjille jatkossa tehtävää hinnanalennusvaatimusta varten. Näin kantajat ovat toimineet.

Kantajat ovat ottaneet uudelleen yhteyttä rakennusvalvonnan tarkastusinsinööriin katselmusta varten. Tämän toimittamassa katselmuksessa on ilmennyt asiakirjaselvityksestä ilmenevät viat, virheet ja ongelmat. Tarkastusinsinööri on ilmoittanut, että kantajien tulee pyytää erillinen palotarkastus ja erillinen sähkölaitteiden tarkastus. Paikan päällä käynyt rakennusmestari on todennut, että jo pelkästään silmämääräisesti on todettavissa, että rakennuksen putkistoissa ja myyjien suorittamissa korjaustoimenpiteissä ilmenee useita vakavia virheitä ja ongelmia. , jotka olisi pitänyt kirjata myynnin yhteydessä ostajille esitettyyn tarkastusraporttiin. Myös rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on ilmoittanut, ettei rakennusvalvonta tule koskaan hyväksymään huolimattomasti ja ala-arvoisesti tehtyjä putkitöitä ja että putkitukset tulee korjata ja uusia.

Kattilahuoneen katossa oleva reikä on tullut ongelmana kantajien tietoon vasta tarkastusinsinöörin suorittaman katselmuksen yhteydessä. Kantajat eivät ole koskaan hyväksyneet kattilahuoneen katossa olevaa rakennetta, vaan ovat haastehakemuksessa todetulla tavalla todenneet, että ongelma on poistettava ja rakenteet korjattava.

Kantajat ovat reklamoineet kaupan kohteen virheistä välittömästi sen jälkeen, kun ongelmat ovat ilmenneet eli syys-lokakuussa 2012 aloitettuun takkahuoneremonttiin liittyvien tarkastustoimenpiteiden jälkeen. Yksilöity hinnanalennusvaatimus on tehty välittömästi sen jälkeen, kun tiedossa on ollut asiantuntijoiden lausunnoista ilmenevät ongelmat ja Rakennustoimfsto R Ktttttt Oy:n antama korjauskustannusarvio. Reklamaatio on tehty maakaaren edellyttämällä tavalla sen edellyttämässä ajassa.

Ennen kiinteistökauppaa tai sen jälkeen myyjät eivät ole missään vaiheessa ilmoittaneet, että kaupan kohteessa olisi minkäänlaisia ongelmia putkitusten tai sähköistysten taikka sähkölaitteiden osalta. Päinvastoin T. Gmmm on toistuvasti vakuuttanut, että kaikki putkitukset ja vastaajan tekemät sähkötyöt on tehty asianmukaisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kantajien ei ole ollut mahdollista perehtyä kaupan kohteeseen muutoin kuin heille annetun informaation, kauppa kirjasta ja kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen ja omien silmämääräisten havaintojensa perusteella. Kaupan kohteessa olevat ongelmat ovat olleet piilossa rakenteiden sisällä ja alla. Terve Talo Tiimi ok:n kuntotarkastusraportista ilmenevät mahdolliset tulkinnalliset ongelmat ja virheellisyydet eivät luo minkäänlaista ylimääräistä selonottovelvollisuutta tai muutakaan vastuuta kantajille.

Alusta alkaen on pyydetty, että vastaajat toimittaisivat kohteessa katselmuksen itse nimeämällään asiantuntijalla. Koska K. Hooosella ei ole ollut mahdollisuutta osallistua katselmukseen, on pidetty epätarkoituksenmukaisena, että katselmuksessa olisivat läsnä vastaajat henkilökohtaisesti.

Rakennusliike Htttttt Ay on laatinut urakkatarjoukseen liittyen 5.10.2013 päivätyn hintaerittelyn, josta ilmenee virheiden korjaamiseen liittyvien eri toimenpiteiden kustannusvaikutukset eli hintaerittely. Hintaerittely on liittynyt Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n 28.2.2013 antamaan vesi- ja lämmitysjohtojen, viemäreiden ja keittiön korjauskustannusten yhteenvetoon. Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n antamaan lausuntoon on kirjattu lisäksi Rakennusliike Htttttt Ay:n alkuperäisestä tarjouksesta puuttuvien eri positioiden kustannukset kustannuserittelyineen.

Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjous hintaerittely

- tarvittavat Pttttttyötl jätteiden poiskuljetus 1342 euroa
- rakennusaikainen suojaus 430,40 euroa
- kaatopaikkamaksut 50 euroa
- kylpyhuoneen vesieristyslaatoitus 1519 euroa
- saunan lattian vesieristys/laatoitus 1085 euroa
- laatoille laskettu neliöhinta
- seinä 15 euroa neliömetriltä 270 euroa
- lattia 20 euroa neliömetriltä 276 euroa
- pannuhuoneen palosuojaus/katon uusinta 651 euroa
- ilmanvaihdon parantaminen pesuhuoneeseen (huippuimuri) 1007,60 euroa
- keittiön lattian Pttttt/railojen teko lattialämmitystä varten 651 euroa
- lattian tasoitus ja uuden lattiapinnan asennus 994,40 euroa
- tarvittavat putkimiehen aputyöt 447,40 euroa
- tarvikkeiden nouto/toimitus työmaalle Kouvolan alueelta 303,80 euroa
- karkea rakennussiivous 520,80 euroa
- kylmävesiputkien eristys hikoilun estämiseksi syöttölinjassa 347,20 euroa
- käyttövesi- ja lämmitysputkien uusinta komposiittia ja mahdollisesti
muoviputkilla piiloon jääviitä osin (wc:n/keittiön syöttöputket) 6452 euroa
- patterivesiputkien eristäminen/kotelointi 1694,40 euroa
- sähköt yöt pesuhuoneen osalta 480 euroa
- muut kulut 778 euroa yhteensä 19400 euroa

VASTAAJIEN LAUSUMA

Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjoukseen (päiväyksellä 5.10.2013) (hintaerittelyn mukaisesti katsottuna) sisältyy töitä, jotka ovat olleet asennusvirheineen jo ennen kauppaa selvästi nähtävillä. Erittelyn mukaisesti on selvää, että ko. remontilla parannettaisiin myös tasoa.

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy on laatinut 18.11.2013 lisälausunnon kohteesta. Lausunto on tehty paikanpäällä tehtyjen havaintojen perusteella. Lausunnon mukaan lähes kaikki raportin mukaiset puutteet ovat olleet nähtävissä jo ennen kaupantekoa. Vain vähäinen määrä on ollut sellaisessa paikassa, jota ei ole ollut nähtävissä.

Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjouksen hintaerittely on selkeästi ylimitoitettu ja sisältää kustannuseriä, jotka eivät kuulu vastaajien vastattavaksi. Lisäksi asennustapa poikkeaa nykyisestä ja on kustannuksiltaan korkeampi kuin pinta-asennustapa. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n raportin mukaisesti pesuhuoneen käyttövesiputkien asentaminen ns. hyvän asennustavan mukaiseksi aputöineen kustantaa karkeasti arvioiden 1000,00 - 1600,00 euroa. Arvion mukaan ei mennä muihin tiloihin kuin pesutiloihin eikä pesuhuoneen/saunan rakenteisiin. Asennukset hoidetaan pintatöinä kuten ne ovat olleet ostettaessakin.

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n lisäraportin lisäselvityskulu 241,80 euroa tulee lisätä selvittelykuluihin korkoineen.

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

K1. LVI-tarkastusinsinööri A. Vttttsen raportti 8.11.2012
K2. Sähkö-Kiviranta Oy:n raportti 22.11.2012
K3. Kymenlaakson pelastuslaitoksen ylimääräisen palotarkastuksen pöytäkirja 23.11.2012
K4. Korjaus-Inskarin, rakennusinsinööri K. Ptttttsen, lausunto 27.11.2012
K5. Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n lausunto 28.2.2013
K6, Lvi-työt, I. Atttto, lausunto 17.10.2012
K7. Positio Oy:n lausunto
K8. Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjous 17.1.2013, hintaerittely
K9. Kauppakirja 14.11.2008
K10. Myyntiesite
K11. Märkätilojen tarkastusraportti/Hans Jaakkola 27.12.2012
K12. Korjaus-Inkarille/K. Ptttttlle maksetut kustannukset, lasku 15.1.2013/1347
K13. Kesotee Oy:lle maksetut kustannukset, lasku 6.11.2012/83
K14. - 15. Kaksi Insinööritoimisto Kttttttin laskua, 12.7.2013/16516 ja
30.4.2013/16440
K16 Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n suorittamaan katselmukseen liittyvä sähköpostiselvitys

Vastaajien kirjalliset todisteet

V1. Kauppakirja 14.11.2009
V2. Kuntotarkastus asuntokauppaa verten 2008, Terve talo Tiimi okIT:mi I. Ntttttnen
V3. Korvausvaatimus 10.12.2012
V4. Kirje K. Hoooselle ja A. Joooselle
V5. Sähköpostiviesti Armi Ikonen, Sp-Koti Kouvolan Kotikeskus Oy LKV V6. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, kuntotarkastusraportli 1.7.2013
V7. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, laskuerittely
V8. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, lisälausunto 18.11.2013
V9. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, laskuerittely 27.11.2013/21787
V10. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy: korjauskustannuslaskelma

Kantajien henkilötodistelu

1. Hooonen, K.
2. Jooonen, Antt
3. Vttttnen, A. V.
4. Kttttta, J. T.
5. Htttttla, A. M.
6. Ptttttnen, K. J.
7. Ktttttt, R. T.
8. L. T. Vttttt
10. Ltttttnen, A. E. E.
11. M. M. S. Htttttt

Vastaajien henkilötodistelu

1. Gmmm, T.
2. Gmmm, M.
3. Gmmm, K. A.
4. Ktttttä, M. AnT.
5. Gmmm, M. K.
6. Wttttttm, T. J. S.
7. Ktttttä, J. K. K.
8. Nttttttnen, I. R.
9. Vttttn, T. O.
10. Ptttttnen, K. T.
11. Mtttt, T. P. AnT.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Vastaajat ovat vedonneet siihen, että suurin osa väitetyistä virheistä on ollut havaittavissa silmämääräisesti jo kauppaa tehtäessä. Siihen, mitä on ollut havaittavissa jo kaupantekoaikana ja mitä mahdollisesti vasta myöhemmin, liittyy myös kysymys siitä, onko reklamaatio tehty ajoissa.

Ilmeisesti osapuolten välillä oli 2008 joulun jälkeen tai alkuvuodesta 2009 ollut puhetta kohinasta vessaa vedettäessä ja Gmmmien mukaan Jooonen oli kertonut putkimiesystävänsä heti silmämääräisesti todenneen, että pattereille menevät putket olivat liian ohuita. Edelleen Gmmmien kertoman mukaan Jooonen oli tuolloin kysyttäessä ilmoittanut, että heillä ei ole vaatimuksia. Kantajat ovat kertoneet, että vuoden 2009 alussa Jooonen oli avannut eteisen seinän yläosassa olevan runkoputkia suojaavan kotelon ja eristänyt lämmin- ja kylmävesiputket toisistaan.

Asiantuntijoiden tarkastuksia kohteessa on alettu tehdä syys-lokakuussa 2012 takkahuoneen remontin yhteydessä, kun suihkuhuoneessa on avattu katon rajassa olevaa kotelorakennetta, jolloin on havaittu virheellisesti tehdyiksi väitetyt putkitukset.

Kantajat ovat toimittaneet vastaajille 7.12.2012 päivätyn kirjallisen reklamaation, joka ilmeisesti on saapunut vastaajille 10.12.2012. Vastaajat ovat katsoneet, että kysymyksessä ei ole maakaaren vaatimusten mukainen reklamaatio, vaan perustelematon ja yksilöimätön korjauskustannusvaatimus. Asiakirja on otsikoitu korvausvaatimukseksi. Siinä esitetään, että lämpö- ja vesiputket ovat väärät sekä asennustyöt ala-arvoiset. Edelleen siinä todetaan, että saunatilat on remontoitu väärin ja että sähköt saunatiloissa on palo- ja hengenvaaralliset. Lisäksi kantajat ovat kirjoituksessa lImoittaneet vaativansa vastaajia maksamaan korjausremontista aiheutuvat kustannukset. Käräjäoikeus katsoo, että vaatimuksessa on esitetty, mitä virheellisyys koskee. Siinä on puhuttu korjauskustannusten vaatimisesta. Kanteessa on vaadittu hinnanalennusta. Hinnanalennusvaatimus näyttää koostuvan korjausten johdosta aiheutuvien kustannusten määrästä. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että virheilmoitus on sisällöllisesti sinänsä riittävä.

Vastaus siihen, onko virheilmoitus tehty kohtuullisessa ajassa, riippuu siitä, ovatko mahdolliset virheet olleet havaittavissa vasta takkahuoneremontin yhteydessä syksyllä 2012 vai olisiko ne pitänyt havaita jo kaupanteon yhteydessä tai pian sen jälkeen.

Lämmityspattereille menevät putket on tehty kieppitavarasta ja putkien koko sekä asennustapa on ollut nähtävissä kauppaa tehtäessä, samoin kuin se, että ne eivät ole ammattimiehen asentamia. Samoin keittiön ja viereisen tilan käyttövesiputket ovat olleet nähtävillä. Suuri osa hinnanalennusvaatimuksen mukaista kustannuksista muodostuu pesuhuoneen lämpöjohtoputkien vetämisestä muuta kautta kuin lattian läpi. Lattialämmityksen kupariputket On muun muassa todistaja Ptttttsen kertomuksen mukaan olleet koteloituina eivätkä kauppaa tehtäessä siten kantajien nähtävissä. Myöskään ei ole ollut nähtävissä, että pesuhuoneen katon rajassa käyttövesi- sekä lämmitysjärjestelmän kupariputket ovat kulkeneet virheellisesti sähköjohtojen kanssa.

Vaikka putkistojen asennustapa on ollut osittain nähtävissä, voidaan todeta, että sekaannusta on aiheuttanut muutama kuukausi aiemmin tehty kuntotarkastusraportti, jossa on todettu kohdassa "Olennaisimmat epäkohdat ja virheet", että sellaisia ei tarkastuksessa ole havaittu. Lämpö- ja vesiputkista on raportissa todettu, että ne ovat toiminnallisen elinkaarensa alussa. sähköistä on todettu, että sähkölaitteisto on rakennusajankohdan säädösten mukainen ja toimintakunnossa. Raportista ei ilmene, että asennukset eivät ole ammattimiehen tekemiä. Näin ollen keskeinen kysymys on se, mikä merkitys on annettava raportin ainakin osittain harhaan johtaville tiedoille ja miten on arvioitava sitä, että putkistojen asennustapa on osittain ollut kantajien nähtävissä. Käräjäoikeus katsoo, että siltä osin kuin putkistot ovat kauppaa tehtäessä olleet näkyvillä, ovat kantajat voineet päätellä, että samat putkistot ovat olleet samalla tavalla asennettuja näkymättömiltä osin ja että ne eivät ole olleet alan ammattilaisen asentamia.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että osa putkistoista on ollut havaittavissa jo kauppaa tehtäessä ja osa vasta syksyllä 2012. Kauppaa tehtäessä havaittavissa olleiden asennusten osalta kantajat eivät ole reklamoineet kohtuullisessa ajassa. Käräjäoikeuden arvioitavaksi jää muiden ratkaistavien kysymysten jälkeen, kuinka suurten kustannusten osalta kantajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen lämmitysputkiston ja käyttövesiputkiston osalta.

Sähkötöiden osalta voidaan todistajien Ktttttan ja Lttttttsen kertomusten perusteella todeta, että heidän tekemiensä havaintojen johdosta vasta syksyllä 2012 havaittu sähköasennusten virheellisyydet ja niiden osalta reklamaatio on katsottava kokonaan tehdyksi määräajassa.

Siltä osin kuin putkistoasennukset eivät ole olleet nähtävissä eikä suoranaisesti pääteltävissä näkyvien osien perusteella, on arvioitava, onko ne tehty määräysten tai hyvän rakennustavan mukaisesti tai vastaisesti ja mikä on mahdollisesti vaadittava korjaustapa.

LVI-tarkastusinsinööri Vttttnen oli käynyt katsomassa vesi- ja lämpöjohtoputkien asennuksia ja on kertonut niistä virheistä ja puutteellisuuksista, joista hän on maininnut 8.11.2012 päivätyssä katselmusasiakirjassa. Vttttsen mukaan Kouvolan uusi rakennusjärjestys 2010 vaatii toimenpidelupaa putkistoremonteille. Siihen aikaan, kun kysymyksessä oleva putkistoremontti on tehty, lupaa ei ole vaadittu eikä korjaustapa ole vaatinut hyväksyntää rakennusvalvonnasta eikä tuohon aikaan ole ollut määräyksiä, joiden vastaisuudesta olisi ollut kysymys. Asennukset ovat kuitenkin olleet hyvän rakennustavan vastaisia.

Rakennusinsinööri Ptttttnen on käyttövesi- ja lämpöputkistojen osalta todennut kuten 27.11.2012 päivätyssä lausunnossaan, että kupariputket ovat olleet liian pieniä sekä normien ja hyvän asennustavan vastaisia. Ptttttsen mukaan ennen kauppaa tehtyyn kuntotarkastusraporttiin olisi tullut kirjata selvästi nähtävillä olleet puutteet. Myös Pttttttnen on puhunut hyvän asennustavan vastaisuudesta.

Rakennusinsinööri Ktttttt on kertonut, että Kouvolan rakennusjärjestyksen mukaan LVI-järjestelmän uusiminen kokonaisuudessaan edellyttää toimenpidelupaa.

Todistaja Vttttt on kertonut kuten 29.10.2012 päivätyssä lausunnossa, että näkyvin osin jo purettujen koteloiden takana vesi- ja lämpöjohtojen asennukset eivät vastaa hyvää rakennustapaa. Lisäksi lämpöjohtojen mitoitus on näyttänyt riittämättömältä. Kyseiseen aikaan rakennusvalvonta ei ole vaatinut asennuksesta suunnitelmia.

Esitetyn selvityksen perusteella ei ole näytetty, että asennukset olisivat rikkoneet tuolloin voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Todistajana kuuItujen asiantuntijoiden kertomusten perusteella voidaan kuitenkin todeta, että vesi- ja lämpöjohtoputkien asennukset on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti.

Käräjäoikeus katsoo, että ainakin katon rajassa piilossa olleiden putkitusten osalta kantajilla on ammattitaidottoman työsuorituksen ja hyvän rakentamistavan vastaisuuden johdosta oikeus hinnanalennukseen.

Pesuhuoneen lämpöjohtoputkien osalta todistaja Ktttttt on kertonut, että märkätiloissa lattiaan ei saa tehdä muita läpivientejä kuin mikä on viemäröinnin kannalta välttämätöntä. Todistaja Vttttt on kertonut, että vesi.eristysmääräykset edellyttävät) että lattian kautta ei saa viedä putkiä läpi muuten kuin eristärnällä ne. Todistaja Vttttnen on todennut, että paineellisia putkia on johdettu virheellisesti lattian suihkun alta.

Rakennusinsinööri Ptttttnen on kertonut, että läpiviennit oli koteloitu ja ne menivät suojaputkessa. Ptttttnen on katsonut, että rakennusmääräyskokoelman ohjeessa ei suositella läpivientiä, mutta sitä ei ole kielletty. Ptttttsen mukaan suojaus voidaan tehdä koteloinnilla ja tiivistämisellä.

Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kysymys olisi ollut muusta kuin rakennusmääräyssuositusten vastaisesta toteuttamistavasta. Tämän vuoksi ja kun kosteusvaurioita ei ole näytetty aiheutuneen, käräjäoikeus katsoo, ettei hinnanalennuksena voida hyväksyä märkätilojen lattian vesieristyksestä ja laatoituksesta aiheutuvia ja niihin liittyviä kustannuksia.

Sähkötöiden osalta todistajat Kttttttta ja Ltttttnen ovat todenneet, että T. Gmmmillä ei ole ollut vaadittua lupaa sähkötöiden tekemiseen. Ltttttnen on kertonut, että hän oli havainnut sähköasennuksissa harvinaisen paljon laittomuuksia. Työt oli tehty väärällä tavalla ja väärillä tarvikkeilla. Valaisimien asennuksissa oli ollut palovaaraa. Ktttttta on kertonut muun muassa, että pesuhuoneen pisto rasian suojamaadoitusliuskat olivat vahingoittuneet, mistä seurasi sähköiskun vaara. Käräjäoikeus katsoo Ktttttttan ja Ltttttttsen kertomusten perusteella, että kantajilla on oikeus hinnanalennukseen sähköistyksen virheiden osalta.

Todistajana kuultu palotarkastaja Htttttla on 23.11.2012 päivätyn ylimääräisen palotarkastuksen pöytäkirjan mukaisesti kertonut, että kattilahuoneen katon yksinkertainen kipsilevy ei täytä paloturvallisuuden vaatimusta. Lisäksi katon ja seinän läpivientien tiiviys on ollut puutteellinen. Edelleen Htttttla on kertonut, että kattilahuoneen osastointi on korjattava vastaamaan vaatimuksia. Lisäksi kattilahuoneen ovi on korjattava salpautuvaksi. Htttttlan kertomuksen perusteella kantajat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen pannuhuoneen palosuojauksen saattamiseksi paloturvallisuuden edellyttämälle tasolle.

Kantajat ovat esittäneet korjauskustannuksista Rakennusliike Htttttt Ay:n laskelman 19.400 euroa ja Kttttttin laskelman siltä osin kuin kustannuksia ei ole mukana Rakennusliike Htttttt Ay:n laskelmassa. Kttttttin laskelman lisäkustannukset ovat yhteensä 4.840 euroa. Rakennusliike Htttttt Ay:n laskelmasta on kuultu M. Htttttta todistajana. Vastaajat ovat esittäneet Ptttttsen korjauskustannuslaskelman lämpö- ja vesijohtojen asennuksesta ja Ptttttnen on päätynyt tältä osin 6.105 euron määrään sisältäen valvonnan kustannukset. M. Htttttt on kertonut, että tarjouksessa on laskettu työt tarvikkeineen ilman sähkötarvikkeita ja suunnitelmia. Arvion hinnan ovat arvonlisäverollisia ja tuntihinta on 32 euroa ilman arvonlisäveroa. Httttttn mukaan putkiurakoinnista ja sähköt yöstä on pyydetty tarjous.

Edellä tuomiossa todetun perusteella kantajilla on oikeus hinnanalennukseen sähkötöiden osalta. Niistä käräjäoikeus hyväksyy Httttttn laskelmaan merkityt 480 euroa ja tarvikkeiden osalta K ttttttin laskelmassa olevat 800 euroa.

Edelleen käräjäoikeus hyväksyy Httttttn laskelmassa olevan kustannuksen pannuhuoneen palosuojauksesta 651 euroa.

Suuria kustannuseriä Httttttn laskelmassa ovat kylpyhuoneen ja saunan lattian eristys ja laatoitus niiden vaatimine lisäkustannuksineen. Käräjäoikeus on edellä tuomiossa todennut, että asiassa ei ole esitetty vastaajien esittämä vastatodistelu huomioon ottaen riittävää selvitystä siitä, että vastaajien tulisi vastata näistä kustannuksista hinnanalennuksena.

Edelleen käräjäoikeus on katsonut, että vain sellainen osa putkistojen uusimisesta kuuluu vastaajien vastattavaksi, joka ei ole ollut nähtävissä kauppaa tehtäessä taikka, reklamaatioajan kannalta, pian kaupanteon jälkeen pääteltävissä näkyvien putkisto-osien perusteella. Tältä osin asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeuden on täysin mahdotonta tarkkaan päätellä, mikä kustannusosuus näistä muodostuu.

Käräjäoikeus joutuu sen vuoksi tekemään näistä kustannuksista karkean arvion Httttttn ja Ptttttsen laskelmien perusteella. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi putkistojen uusimisen osalta 3.000 euroa.

Httttttn laskelmaan on merkitty ilmanvaihdon parantaminen pesuhuoneeseen huippuimurin avulla. Htttttt on todennut, että periaatteessa huippuimurin asennus on tason parannusta. Ptttttnen on arvioinut, että sen hinta on muutamia satasia. Näillä perusteilla käräjäoikeus hyväksyy hinnanalennukseksi pesuhuoneen ilmanvaihdon parantamisesta 200 euroa.

Keittiön lattialämmitysputkiston uusimisen välttämättömyydestä ei kantaja ole esittänyt näyttöä. Ptttttnen on katsonut, että lattian Pttttta ja uudelleen asennusta ei tarvitse tehdä.

Muut Httttttn laskelmassa esiintyvät kulut ovat ilmeisesti joltakin osin perusteltuja hylättäväksi tulevista kustannuseristä huolimatta. Enemmän näytön puuttuessa käräjäoikeus hyväksyy näistä muista kustannuksista 600 euroa.

Samoin osa Kttttttin laskelmassa esitetyistä kustannuksista syntyy hylättäväksi tulevista kustannuseristä huolimatta, kuten osa suunnitelma-, hakemus-, lupamaksu- ja valvontakustannuksista. Tässäkin kohtaa käräjäoikeuden on mahdotonta arvioida näiden kustannusten määrää, kun suuri osa vaatimuksista tulee hylättäväksi. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennukseksi näistä kustannuksista 1.200 euroa.

Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi hyväksyttävien kustannusten ja myös hinnanalennuksen määräksi 6.931 euroa.

Jutun lopputuloshuomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat velvollisia korvaamaan vastaajien hyväksyttävistä oikeudenkäyntikuluista kaksikolmasosaa (2/3).

Käräjäoikeus katsoo, että kantajien määrällisesti kiistämä osa vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta eli aikaisemman asiamiehen lasku sisältää jonkin verran päällekkäisiä kuluja myöhemmän avustajan suorittamien toimenpiteiden kanssa. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat korvausvastuussa kahdesta kolmasosasta 24.000 euron oikeudenkäyntikuluja.

Tuomiolauselma

Vaatimukset enemmälti hyläten vastaajat T. ja M. Gmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille A. Joooselle ja K. Hoooselle hinnanalennuksena 6.931 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 14.11.2008 alkaen 21.5.2013 asti ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

A. Jooonen ja K. Hooonen velvoitetaan korvaamaan T. ja M. Gmmmin oikeudenkäyntikuluista 16.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamispäivästä lukien.