Mitä virheitä ostajan kannattaa ajaa myyjää vastaan?

 

Ostajan on muotoillessaan kannetta huolellisesti mietittävä, mistä virheistä vaatia korvauksia koska oikeudenkäyntikulut ovat usein suurin riski asuntokauppariidoissa. Jos ostaja tekee perusteettomia tai vaikeasti ajettavia vaatimuksia myyjälle saattaa lopputulos olla kuten alla olevassa tapauksessa eli ostajalle tuomittiin hinnanalennusta n. 10.000  euroa mutta joutui maksamaan lähes saman verran eli 10.000 euroa myyjän oikeudenkäyntikuluja ja lisäksi ostajalle kertyi omia kuluja alioikeudessa n.20.000 euroa. Näin ollen jos ostajalla oli normaali kotivakuutus, hänelle jäi oikeudenkäynnistä maksettavaa vielä n. -10.000 euroa.

 

Ostaja oli 2008 maksanut kauppahintana 115.000 euroa kiinteistöstä Kouvolassa.

Ostajat vaativat hinnanalennusta 24.260 euroa ja oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa 19.000€ ja hovioikeudessa 8.660€.

 

Virheitä oli väitetty olevan (omatoimisessa) putkiston asennuksessa ja sähkötöissä sekä kosteissa tiloissa. Käräjäoikeus oli katsonut että osa putkiston virheistä oli vanhentunut koska oli näkyvillä 2008 kaupantekohetkellä. Hovioikeus oli tästä eri mieltä ja katsoi, että koko putkiston virheistä voidaan tuomita hinnanalennusta koska kuntotarkastuksessakaan ei oltu niiden virheitä havaittu. Mutta vaikka osassa asennuksia oli suositusten vastaisia ratkaisuja ne eivät olleet virheitä kun mitään vauriota ei ollut havaittavissa. Kysymys oli enemmän hyvän rakennustavan vastaisesta rakentamisesta ja siten virheistä putkistossa ja miten ne mahdollisesti vaikuttavat putkien käyttöikään.

 

Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan hinnanalennusta 6.931 euroa mutta ostajat velvoitettiin korvaamaan puolestaan myyjien oikeudenkäyntikuluja 16.000 euroa (myyjien vaatimus 24.900 euroa). Hovioikeus nosti hinnanalennuksen määrää 9.429 euroon ja vapautti ostajat korvaamasta myyjien oikeudenkäyntikuluja koska ostajilla oli perustelua syytä oikeudenkäyntiin mutta velvoitti ostajat korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut 9.429€ hovioikeudessa koska olivat voittaneet vain vähässä määrin. Lopputulos oli siis ostajien kannalta käytännössä häviö.

(Lopputulos on siltä osin kuin hovioikeus katsoi ostajan hävinneen hovioikeudessa jossain määrin arvosteltavissa, koska ostajahan "voitti" sen, ettei joutunut nyt maksamaan myyjän oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Ja voittihan ostaja joka tapauksessa vaikka määrällisesti vähän niin perusteiden osalta enemmän hovioikeudessa. )

 

Asiasanat

- reklamaatio

- putkiasennukset, sähköasennukset, hyvä rakennustapa

- riskirakenne

- oikeudenkäyntikulut

 

Itä-Suomen  hovioikeus

Tuomio Nro44

 

Antamispäivä

27.1.2015

Diaarinumero

S 14/199/20

 

 

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

 

Kymenlaakson   käräjäoikeus   16.1.2014  nro 789 (liitteenä)

 

Asia

Kiinteistön  virhe tai muu sopimusrikkomus

 

Valittajat 

Antti  Jooonen

Kristina  Hooonen

 

Vastapuolet

Tomi  Gmmm

Marika  Gmmm

 

Toimivaltainen tuomioistuin

 

Kouvolan  hovioikeus  on 1.4.2014  yhdistetty  Itä-Suomen  hovioikeuteen   (laki hovioikeuslain   muuttamisesta   281/2013).  Tämän  vuoksi  asian on ratkaissut Itä-Suomen   hovioikeus.

 

Vaatimukset hovioikeudessa

 

Valitus

 

Jooonen ja Hooonen ovat yhteisessä  valituksessaan   vaatineet,  että Gmmmien heille  maksettavaksi   tuomittu  hinnanalennus   korotetaan  24.260  euro on käräjäoikeuden  tuomitsemin   koroin ja   että Gmmmit velvoitetaan   suorittamaan  heille kummallekin   erikseen  asianosaiskuluina   500 euroa ja   asiantuntijapalkkioina 2.332,04  euroa. Lisäksi  Jooonen ja Hooonen  ovat vaatineet,  että käräjäoikeuden tuomio  kumotaan  siltä osin kuin heidät  on velvoitettu  korvaamaan   Gmmmien oikeudenkäyntikuluja    käräjäoikeudessa   ja että Gmmmit velvoitetaan   korvaamaan heidän  oikeudenkäyntikulunsa    käräjäoikeudessa    15.873,90  eurolla ja   hovioikeudessa  8.660 eurolla,  molemmat  määrät  viivästyskorkoineen.

 

Jooonen  ja Hooonen  ovat perustelleet   vaatimuksiaan   käräjäoikeuden   tuo­miosta  ilmenevillä  perusteilla.   Ostajille  esitetyn  kiinteistön  myyntiesitteen, kuntotarkastusraportin ja  myyjien  antaman  virheellisen  tiedon  mukaan  kaikki putkistot  ovat kunnossa,  putkistot  on uusittu ja ne ovat elinkaarensa alussa. Ostajat  ovat voineet  luottaa  siihen,  että kaikki  vesi- ja lämpöputkiin   liittyvät  sei­kat ovat olleet kunnossa.  Kuitenkin  putket ja putkistot  on asennettu  virheellisesti sekä hyvän rakennus- ja asennustavan vastaisesti ja ne ovat olleet myös putkikooltaan virheelliset ja riittämättömät. Putkitöiden osalta ei voi olla kysymys siitä, mitä ostajat itse ovat kaupantekohetkellä havainneet. Putkistojen osalta ei ole esitetty vakiintuneesti vaadittavia muutossuunnitelmia eikä niille ole tehty välttämättömiä painekokeita.

 

Käräjäoikeus ei ole lausunut mitään asianosaiskuluja tai asiantuntijapalkkioita koskevista vaatimuksista. Oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeuden kannanotto on perusteeton ja  kohtuuton.

 

Vastaus

 

Tom ja Marika Gmmm ovat yhteisessä vastauksessaan vastustaneet Jooosen ja Hooosen muutosvaatimuksia ja vaatineet, että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 9.429,82 eurolla viivästyskorkoineen.

 

He ovat perustelleet vastustamistaan seuraavasti. Kysymys on käyttö- ja lämmitysvesiputkistoista, jotka on toteutettu kieppitavarasta. Toteutustapa on ollut selkeästi nähtävissä. Siltä osin kuin väitetyt virheet ovat olleet ostajien nähtävissä, ei niistä voi tuomita hinnanalennusta. Märkätilojen osalta ei ole havaittu muuta kuin suositusten vastaista rakentamista, josta ei ole aiheutunut vaurioita. Töiden toteuttamisen aikaisten säännösten vastaista menettelyä ei ole todettu. Putkisto on ollut toimiva eikä kosteusongelmia ole havaittu.

 

Pääkäsittely

 

Hovioikeuden   ratkaisu

 

Perustelut

 

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 1.12.2014. Pääkäsittelyssä on esitetty samat kirjalliset todisteet kuin käräjäoikeudessa sekä Rakennusliike Htttttt Ay:n jo käräjäoikeudessa esitetty laskelma. Todistelutarkoituksessa on kuultu Antti Jooostä, Kristina Hooosta sekä Tomi ja Marika Gmmmiä. Todistajina on kuultu Antti Vttttsta, Raimo Kttttttia, Mika Htttttta, Meeri Gmmmiä, Tapio Ptttttsta ja Tero Mtttta. Todistaja Lasse Vtttttn riidaton kertomus on otettu huomioon sellaisena kuin se on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

 

Riidattomat seikat

 

Terve Talo Tiimi OK Tmi Ismo Ntttttsen laatiman kuntotarkastuksen sisältö. Asennettu putkisto on ollut osittain näkyvissä; osittain koteloituna. Hovioikeudessa ei ole kysymys sähkötöistä, pannuhuoneen palosuojauksesta eikä pesuhuoneen ilmanvaihdon parantamisesta.

 

Kysymyksenasettelu

 

Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko kiinteistön putkissa ja putkistois­sa ollut kaupantekohetkellä sellaisia virheitä tai puutteita, joiden perusteella ostajilla on oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaa hinnanalennusta suurempaan hinnanalennukseen. Tässä yhteydessä on erityisesti ratkaistava kysymys siitä, mikä merkitys on ammattilaisen ennen kaupantekoa suorittamalla kuntotarkastuksella  suhteessa  ostajien  ennakkotarkastusvelvollisuuteen.  Jos virheitä  todetaan, kysymys  on lisäksi  siitä, ovatko  ostajat  ennen kaupantekoa  olleet virheis­tä tai puutteellisuuksista tietoisia,  mikä merkitys  on sillä, että putket  ovat osit­tain olleet näkyvillä,  sekä hinnanalennuksen määrästä.  Edelleen  kysymys  on oikeudenkäyntikuluista,    asianosaiskuluista   ja asiantuntijapalkkioita    koskevista vaatimuksista.

 

Näyttö

 

Asiassa on esitetty pääosin sama näyttö kuin käräjäoikeudessa. Asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet olennaisilta osin samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. He ovat lisäksi kertoneet tai tar­kentaneet kertomuksiaan seuraavasti.

 

Hooonen ja Jooonen ovat kertoneet, että kaupantekovaiheessa heillä oli ol­lut käytettävissään talosta laadittu kuntotarkastuskertomus, josta oli ilmennyt, että lämpö- ja vesiputket oli uusittu vuonna 2004 ja että ne olivat toiminnallisen elinkaaren alussa. Kaupantekovaiheessa ei ollut ollut puhetta siitä, kuka putket oli uusinut. Ongelmat putkistoissa olivat ilmenneet, kun taloon oli takkahuoneen remontin vuoksi pyydetty putkimies paikalle.

 

Tomi ja Marika Gmmm ovat kertoneet, että Tomi Gmmm oli appensa avustamana uusinut putkistot. Hän oli myös itse koeponnistanut putkistot. Pesuhuoneen lattiaan oli johdettu vain lattialämmitysputkia.

 

Todistaja Vttttnen on kertonut, että pesuhuoneessa oli suihkun alta johdettu lattiaan lattialämmitysputkia. Nykyisin tämä on ehdottomasti kielletty, mutta määräykset muuttuvat koko ajan. Vesi- ja lämpöjohtoasennuksissa putket oli­vat olleet litistyneitä taivutuskohdista ja niitä oli puristeltu muotoon pihdeillä. Tämä on ollut kiellettyä jo kauan, koska siitä aiheutuu riski kupariputken syöpymisestä. Vuonna 2004 ei vaadittu rakennuslupaa putkiremontin tekemiseen.

 

Ktttttt on kertonut, että asiantuntijoiden mukaan putket olivat liian pieniä tai näyttivät alimitoitetuilta. Virtausnopeudet ohuissa putkissa ovat suuria ja vesi "syö" putkia. Tämän vuoksi koko putkisto on uusittava, sitä ei voida tehdä paikkaamalla. Putkiston uusiminen olisi edellyttänyt suunnitelmia, että olisi osattu mitoittaa oikein putkistot. Alimitoitetulla putkistolla uusimistarve tulee nopeammin vastaan. Keittiön lattialämmityksestä Kttttttilla ei ollut havaintoa.

 

Htttttt on kertonut, että kaikki hänen laskelmassaan mainitut työt eivät vält­tämättä olleet tarpeellisia. Hän oli tehnyt laskelmat sen pohjalta, että pesuhuoneen lattia joudutaan purkamaan, koska siellä oli tehty läpivientejä lattian läpi. Hyvän rakentamistavan mukaan läpivientejä ei tulisi tehdä kahden suihkun keskellä. Vaarana oli, että lattiarakenteisiin pääsee kosteutta. Putkimies oli todennut, että putket oli tehty kaikki liian pienellä putkella. Pesuhuoneen lattian läpi putket kulkivat suojaputkessa, mikä oli hyvä asia, kun kysymyksessä oli betonilattia. Keittiön lattialämmityksestä Httttttlla ei ollut havaintoja.

 

Ptttttnen on todennut, että näkyvillä olevista putkista syntyi käsitys, että sellaisia löytyy muualtakin. Mitään toimintapuutteita ei ollut tullut esille. Lattia­ lämmitysputket pesuhuoneessa olivat roiskevesialueella. Ptttttnen on todennut kuten käräjäoikeudessa, että lattialämmitysputkien läpivienti oli suojattu koteloinnilla. Suojaputki suojaa putkea ja ohjaa veden sopivaan paikkaan. Jos vedeneriste nostetaan 4 senttimetriä suojaputkea pitkin ylös, täyttyvät määräykset yhtenäisestä vedeneristyksestä.

 

Oikeusohjeet

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai myyjä       on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

 

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

 

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisesti hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

 

Johtopäätökset näytöstä

 

Käyttövesi- ja lämmitysputkisto

 

Asiassa on riidatonta, että lämpö- ja vesiputket ovat olleet osittain näkyvissä ja että kuntotarkastusraportissa niiden on todettu olevan toiminnallisen elinkaarensa alussa. Esitetyn todistelun perusteella on selvitetty, että putkistot ovat alimitoitettuja. Lisäksi on selvitetty, että putkistossa näkyvät lysmyt ovat paitsi ulkonäköhaitta myös ongelma putkien syöpymisen kannalta. Putkistoja ei myöskään ole asianmukaisesti koeponnistettu.

 

Oikeuskäytännössä ja sitä käsittelevässä oikeuskirjallisuudessa on kuntotarkastuksiin liittyen katsottu, että kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta (esim. Kyllästinen: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa s. 67, Defensor Legis n:o 1/2013). Nyt kysymyksessä olevassa kuntotarkastusraportissa riskirakenteet on osoitettu epäselvästi ja tulkinnanvaraisesti eikä putkiston sel­viin virheisiin ole kiinnitetty huomiota.

 

Hovioikeus katsoo edellä esitetyn perusteella, että ostajilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin tietoihin putkiston uusimisesta. Heillä ei ole ol­lut syytä näkyvissä olevien putkiston osien perusteella epäillä, että putkistoissa olisi virheitä tai että ne eivät laadultaan vastaisi sitä, mitä on voitu edellyttää, kun ammattimainen kuntotarkastusraportin laatijakaan ei ole virheistä maininnut. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat eivät myöskään havaittavissa olleiden putkiasennusten osalta ole reklamoineet liian myöhään vaan heillä on oikeus hinnanalennukseen myös tältä osin.

 

Lattialämmitysputkisto

 

Asiassa ei keittiön tai pesuhuoneen lattialämmitysputkistojen osalta ole näytetty, että mainitut putkistot olisivat virheellisiä. Sen vuoksi näiden putkistojen uusimista ei voida ottaa huomioon maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen suuruutta arvioitaessa.

 

Pesuhuoneen lattialämmitysputkien läpiviennit

 

Läpivientien osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelui­

neen.

 

Hinnanalennuksen määrä

 

Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin myyjien esittämä korjauskustannuslaskelma lämpö- ja vesijohtojen asennuksesta päätyy 6.105 euron määrään. Ostajien esittämä Rakennusliike Htttttt Ay:n laskelma käyttövesi- ja lämmi­tysputkien osalta eristyksineen päätyy summaan 8.493,60 euroa. Esitettyjen laskelmien perusteella hovioikeus arvioi näkyvissä olevien putkiston osien korjauskustannusten vaikutukseksi hinnanalennukseen 1.000 euroa.

 

Käräjäoikeus on arvioinut Kttttttin laskelmassa esiintyvien kustannuserien vaikutukseksi hinnanalennukseen 1.200 euroa. Näiden osalta hovioikeus toteaa, että vaikka suuri osa vaatimuksista hylätään, Kttttttin laskelmassa esiintyvistä eristä suurin osa kuitenkin on sellaisia, että ne toteutuvat pääosin riippumatta siitä, miten laaja korjaus toteutuu. Hovioikeus arvioi näiden vaikutukseksi hinnanalennukseen 2.000 euroa.

 

Edellä luetellut määrät huomioon ottaen Gmmmien Joooselle ja Hooosella maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta on korotettava 3.000 eurolla eli hinnan­ alennuksen kokonaismäärä on 9.931 euroa.

 

Oikeudenkäynnin kustannukset

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaisia korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Samaa säännöstä sovelletaan, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi.

 

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhaku­ menettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

 

Koska Jooosellä ja Hooosella on ollut perusteltu aihe oikeudenkäyntiin, he ei­vät ole velvollisia korvaamaan osaakaan Gmmmien oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa, vaikka heidän hinnanalennusvaatimuksensa on hyväksytty vain osittain. Näin ollen asianosaiset saavat pitää heille käräjäoikeudessa aiheutu­neet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan mukaan lukien Jooosen ja Hooosen valituksessa tarkoitetut asianosaiskulut ja asiantuntijapalkkiot.

 

Hovioikeudessa Jooonen ja Hooonen ovat voittaneet valituksensa vain vähäi­seltä osin. Tämän vuoksi he ovat velvollisia korvaamaan Gmmmien oikeuden­ käyntikulut hovioikeudessa täysimääräisinä.

 

Tuomiolauselma

 

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon.

 

Tomi ja Marika Gmmmin yhteisvastuullisesti Antti Joooselle ja Kristina Hooosella maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen määrä korotetaan 9.931 eurok­ si, mikä määrä Gmmmien on suoritettava käräjäoikeuden tuomiossa määrättyine korkoineen.

 

Antti Jooonen ja Kristina Hooonen vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Gmmmeille korvausta oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.

 

Antti Jooonen ja Kristina Hooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Tomi ja Marika Gmmmille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioi­keudessa 9.429,82 euroa. Viivästyneelle määrälle on siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä, maksettava vuotuista vii­västyskorkoa, jonka määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä 7 prosenttiyksiköllä.

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta  tähän ratkaisuun  saadaan  hakea  korkeimmalta   oikeudelta  valittamal­ la vain, jos korkein  oikeus niillä  erityisillä  perusteilla,  jotka  ilmenevät  oheises­ ta valitusosoituksesta,    myöntää  valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa    tarkoitettu  määräaika  valitus luvan pyytämiseen ja  valituk­en tekemiseen  päättyy  30.3.2015.

 

 

Asian  ovat ratkaisseet:

 

Äänestys

hovioikeudenneuvos    Pirjo Yli-Kokkila,   erim. hovioikeudenneuvos    Lolita Tuomainen hovioikeudenneuvos    Lasse Tamminen

 

ERI MIELTÄ  OLEVAN  JÄSENEN  LAUSUNTO  ASIASSA     S 14/199

 

Hovioikeudenneuvos    Pirjo  Yli-Kokkila:

 

Käräjäoikeuden tuomio, vaatimukset ja vastaus

 

Käräjäoikeuden ratkaisu

 

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 13 - 14 katsonut, että osa lämmityspattereille menevistä putkista sekä keittiön ja sen viereisen tilan käyttövesiputkista ovat olleet havaittavissa jo kauppaa tehtäessä, mutta osa vasta syksyllä 2012. Kauppaa tehtäessä havaittavissa olleiden asennusten osalta kantajat eivät ole reklamoineet kohtuullisessa ajassa.

 

Käräjäoikeus on tuomion sivuilla 15, 16ja 17 katsonut, että keittiön ja pesuhuoneen lattialämmitysputkistojen osalta ei ole näytetty niiden olleen virheellisiä.

 

Tuomion sivulla 15 käräjäoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että Gmmmien vuonna 2004 korjaustyönä tekemät putkistoasennukset olisivat rikkoneet tuolloin voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Vesi- ja lämpöjohtoputkien asennukset on tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Katon rajassa piilossa olleiden putkitusten osalta kantajilla on ammattitaidottoman työsuorituksen ja hyvän rakentamistavan vastaisuuden johdosta oikeus hinnanalennukseen.

 

Pesuhuoneen lämpöjohtoputken eli lattialämmitysputken läpiviennin osalta käräjäoikeus on tuomion sivulla 15 katsonut jääneen näyttämättä, että kysymys olisi ollut muusta kuin rakennusmääräyssuositusten vastaisesta toteuttamistavasta. Tämän vuoksi ja kun kosteusvauriota ei ole näytetty aiheutuneen, käräjäoikeus on katsonut, ettei hinnanalennuksena voida hyväksyä märkätilojen lattian vesieristyksestä ja  laatoituksesta aiheutuvia ja niihin liittyviä kustannuksia. Näillä perusteilla käräjäoikeus on hylännyt Jooosen ja Hooosen vaatimuksen.

 

Valittajien vaatimus hovioikeudessa

 

Jooonen ja Hooonen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden Gmmmien heille maksettavaksi tuomitsema hinnanalennus korotetaan 24.260 euroon ja esittäneet muutkin enemmistön ratkaisussa ilmenevät vaatimuksensa.

 

Jooonen ja Hooonen ovat perustelleet vaatimuksiaan paitsi käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla myös siten, että Gmmmien kiinteistöön asentamissa käyttövesi- ja lämmitysputkistoissa on ollut kaupantekohetkellä sellaisia hyvän rakentamistavan vastaisista korjauksista aiheutuneita virheitä tai puutteita, joiden perusteella heillä ostajina on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Pesuhuoneen kahden suihkun alueelle vuonna 2004 asentama lattialämmitysputken läpivienti on hyvän rakentamistavan vastainen.

 

Gmmmien vastaus hovioikeudessa

 

Gmmmit ovat vastustaneet Jooosen ja Hooosen vaatimuksia. Gmmmit ovat ensisijaisesti katsoneet, että putkistojen korjaustyö on ollut selkeästi havaittavissa taloa ostettaessa. Työtä ei ollut suoritettu korjausaikana vuonna 2004 voimassa olleiden määräysten vastaisesti. Toissijaisesti he ovat katsoneet, että putkistojen korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, koska rakennuksessa ei ole vielä tullut esiin korjaustyöstä aiheutuneita kosteusongelmia.

 

Kysymyksenasettelu

 

Hovioikeudessa on kysymys Gmmmien kiinteistöön vuonna 2004 tekemien käyttövesi- ja lämminvesiputkistojen korjauksesta ja siitä onko kiinteistön putkissa ja putkistoissa ollut kaupantekohetkellä vuonna 2008 sellaisia virheitä tai puutteita, joiden perusteella valittajilla on oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Kysymys on siten kiinteistössä pintaan asennettujen putkistojen, keittiön ja pesuhuoneen lattialämmityksen sekä pesuhuoneen lattialämmitysputken läpiviennin mahdollisista virheistä j a puutteista sekä niiden edellyttämästä hinnanalennuksesta.

 

Riidattomat seikat

 

Tomi Gmmm, joka ei ole putkiasentaja, oli asentanut käyttövesiputket niin sanotusta kieppitavarasta osittain näkyviin ja osittain koteloituna sekä muuttaen osittain myös putkitusten alkuperäisen paikan. Pesuhuoneessa hän oli asentanut lattialämmitysputken läpiviennin kaakelilattian läpi ja pintavetona suihkuseinälle kahden suihkun väliin eli kummankin suihkun roiskevesialueelle. Hän oli myös itse tehnyt putkistojen koeponnistukset. Riidatonta on Terve Talo Tiimi Tmi Ismo Ntttttsen kiinteistöstä laatima kuntotarkastus ja sen sisältö.

 

Näyttö ja sen arviointi

 

Kirjallisina todisteina esitetyistä Sähkö-Kiviranta Oy:n raportista, Korjaus-Inskarin lausunnosta, Ilkka Attttn lausunnosta, Hans Jtttttn märkätilojen

tarkistusraportista ja Ptttttsen tarkastuskertomuksesta ja sen lisälausunnosta ilmenee, että putkitöitä ei ollut tehty hyvää rakentamistapaa noudattaen.

 

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet kuten hovioikeuden enemmistön ratkaisussa on selostettu. Lisäksi todistajat ovat kertoneet seuraavaa.

 

Vttttnen on kertonut, että vuonna 2004 rakennuslupaviranomainen on edellyttänyt ennakkosuunnitelmia tai ainakin piirustusten toimittamista rakennuslupaviranomaisille työn tekemisen jälkeen. Tässä tapauksessa näin ei ollut menetelty. Rakennuslupaa ei kuitenkaan vuonna 2004 vaadittu vanhojen rakennusten saneerauksessa. Sen sijaan Kouvolan Veden sopimusehdoissa edellytettiin piirustusten tekemistä ennen työn aloittamista.

 

Vttttsen, Kttttttin ja Httttttn yhtäpitävien kertomusten mukaan Tomi Gmmmin tekemä putken läpivienti on jo  vuonna 2004 ollut hyvän rakentamistavan vastainen. Korjausrakentamista koskevia määräyksiä ei ole.

 

Ptttttnen on kertonut kuten todisteina V6 ja V8 esitetyissä tarkastuskertomuksessa ja  sen lisälausunnossa ilmenee siitä, että asennus ei vastaa hyvää asennustapaa. Hän on kuitenkin kertonut toisin kuin käräjäoikeudessa siitä, että hän ei osaa sanoa, oliko hänelle näytetyssä valokuvassa numero 14 näkyvä putki suojaputkessa vai ei. Hänen mukaansa hyvää asennustapaa ei vastaa jättää iso rako koteloinnin ja laattalattian yhtymäkohtaan.

 

Ktttttt on vielä kertonut, että Suomen rakentamismääräyskokoelmaa noudatetaan hyvän rakentamistavan ohjeena myös korjausrakentamisessa.

 

Johtopäätökset näytöstä

 

Käyttövesi-  ja lämmitysputkisto

 

Virhe ilmoitus  eli reklamaatio

 

Asiassa on riidatonta, että lämpö- ja vesiputket ovat olleet osittain näkyvissä ja että kuntotarkastusraportissa niiden on todettu olevan toiminnallisen elinkaarensa alussa. Esitetyn todistelun perusteella on selvitetty, että putkistot ovat alimitoitettuja. Lisäksi on selvitetty,

että putkistossa näkyvät lysmyt ovat paitsi ulkonäköhaitta myös ongelma putkien syöpymisen kannalta. Putkistoja ei myöskään ollut asianmukaisesti koeponnistettu.

 

Oikeuskäytännössä on kuntotarkastuksiin liittyen yleisesti katsottu, että kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei sellaisenaan aiheuta ostajalle erityistä tarkastusvelvollisuutta. Nyt kysymyksessä olevassa kuntotarkastusraportissa riskirakenteet on osoitettu epäselvästi ja tulkinnanvaraisesti eikä putkiston selviin virheisiin ole kiinnitetty huomiota.

 

Katson, kuten hovioikeuden enemmistökin, että valittajilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin tietoihin. Heillä ei ole ollut syytä näkyvissä olevien putkiston osien perusteella epäillä, että putkistoissa olisi virheitä tai että ne eivät laadultaan vastaisi sitä, mitä on voitu edellyttää, kun ammattimainen kuntotarkastusraportin laatijakaan ei ole virheistä maininnut. Tämän vuoksi katson, kuten enemmistökin, että valittajat eivät myöskään havaittavissa olleiden putkiasennusten osalta ole tehneet virheilmoitusta eli reklamoineet liian myöhään vaan heillä on oikeus hinnanalennusvaatimuksen esittämiseen tältä osin.

 

 

Virheet ja puutteet

 

Asiassa kuullut todistajat ovat yhtäpitävästi kertoneet, että kaupantekoajankohtana näkyvissä olleen putkiston asennustyö on tehty hyvän rakentamistavan vastaisesti. Tämä sama johtopäätös ilmenee myös asiassa esitetystä kirjallisesta todistusaineistosta. Näin ollen katson, että Jooosellä ja Hooosella on oikeus tältä osin hinnanalennukseen hyvän rakentamistavan vastaisesti suoritettujen korjausten aiheuttamista virheistä ja puutteista.

 

Keittiön ja pesuhuoneen lattialämmitysputkisto

 

Tältä osin olen samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö. Pesuhuoneen lattialämmitysputkien läpivienti

Korjausrakentamista koskevaa asetusta tai sitä vastaavia sitovia määräyksiä ei ole ollut vuonna 2004. Suomen rakentamismääräyskokoelman rakentamista koskevat säännökset ovat vain luvanvaraista rakentamista koskevia velvoittavia määräyksiä. Todistajien mukaan kyseistä korjaustyötä varten ei ollut tarvittu rakennuslupaa vuonna 2004. Näin ollen katson toisin kuin hovioikeuden enemmistö ja käräjäoikeus, että Gmmmien tekemät työt eivät ole voineet rikkoa mitään velvoittavaa rakentamismääräystä, koska määräykset eivät ole edes koskeneet kyseistä korjaustyötä.  Sen sijaan oikeuskäytännössä on yleisesti hyväksytty, että myös korjausrakentamisessa sovelletaan aina hyvää rakentamistapaa. Näin ollen katson toisin kuin hovioikeuden enemmistö ja käräjäoikeus, että korjausrakentamisessakin on noudatettava hyvää rakentamistapaa.

 

Kttttttin mukaan korjausrakentamista säätelee niin sanottu hyvä rakentamistapa ja Suomen rakentamismääräyskokoelma ohjeistaa myös sitä, mitä käytännössä pidetään hyvänä rakentamistapana myös korjausrakentamisessa.

Kaikki asiassa  kuullut  todistajat  sekä kirjallinen  todistelu  osoittavat,  että Gmmmit  eivät ole noudattaneet  kysymyksessä   olevan  läpiviennin  asennuksessa   hyvää rakentamistapaa.   Se, että korjausrakentamista    koskevasta   asennustavasta   ei ole asetusta  tai muutakaan  vastaavan tasoista  määräystä  tai että rakennuksessa   ei ole havaittu  kosteusvaurioita,   eivät anna aihetta arvioida  asiaa toisin.

 

Näillä perusteilla  katson,  että Gmmmit  eivät ole noudattaneet   asennuksissaan   hyvää rakentamistapaaja    hyväksyn  Jooosen ja Hooosen  vaatimuksen   perusteeltaan   myös pesuhuoneen  putken  läpiviennin  osalta.

 

Hinnanalennuksen määrä

 

Näytön uskottavuus

 

Asiassa on esitetty useita korjauskustannuslaskelmia. Gmmmien todisteena VI0 esittämä Insinööritoimisto Taloinssit Oy:n arvio koskee vain lämpö- ja vesijohtojen asennuksesta, eristyksistä ja valvontakustannuksista annettua 6.105 euroon päätyvää kustannusta.  Jooosen ja Hooosen todisteena K17 esittämä Rakennusliike Htttttt Ay:n arvio korjaustyön kustannuksista päätyy 19.400 euroon ja heidän todisteenaan K5 esittämä  Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n arvio päätyy 24.260 euroon. Rakennusliike Htttttt Ay:n ja  Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n arviot ovat mielestäni muita arvioita yksityiskohtaisempiaja  siten luotettavimpia arvioita käytettäväksi hinnanalennuksen perusteeksi.

 

Käyttövesi- ja lämmitysputkisto

 

Katson sekä näkyvissä olevien käyttövesi- ja lämmitysputkistojen uusimisesta eristyksineen, koeponnistuksineen, suunnitelmineen ja muine välttämättömine töineen aiheutuvan yhteensä 6.500 euron korjauskustannuksen. Näin ollen arvioin näkyvissä olevien putkistojen osien korjausten vaikutuksen hinnanalennukseen olevan 6.500 euroa.

 

Pesuhuone

 

Htttttt on kertonut, että läpivientien korjauksen vuoksi pesuhuoneen ja  siihen yhteydessä olevan saunan lattia joudutaan purkamaan. Tästä aiheutuvat korjauskustannukset ovat suuret muun muassa märkätilojen vesieristyksen katkeamisen johdosta.  Rakennusliike Htttttt Ay:n todisteena K17 esitetyssä kustannusarviossa on huomioitu myös märkätilojen uudelleen laatoitustyö. Arvioin pesuhuoneen ja  saunan korjausten vaikutuksen hinnanalennukseen 3.100 euroksi.

 

Yleiskustannukset

 

Ktttttt on todisteena K5 ja Rakennusliike Htttttt Ay on todisteena K17 esitettyjen kustannusarvioiden mukaan arvioineet muiden korjauksista aiheutuvien kustannuserien kuten lupien, Putkitöiden, rakennussiivouksen, kaatopaikkamaksujen ja  muiden yleiskustannusten määräksi Ktttttt 3.661,20 euroaja  avoin yhtiö 3.425 euroa. Kummassakin laskelmassa mainitut kustannuserät ovat luonteeltaan sellaisia, että ne toteutuvat pääosin riippumatta siitä, miten laajana korjaus toteutuu. Näin ollen arvioin yleiskustannusten vaikutukseksi käräjäoikeuden tuomion sivulla 17 arvioiman 1.200 euron asemesta 2.500 euroa.

 

Jooonen ja Hooonen ovat vaatineet hinnanalennukselle korkoa käräjäoikeuden tuomion sivulta 17 ilmenevällä tavalla. Gmmmit eivät ole vastustaneet vaatimusta. Näillä perusteilla  velvoitan  Tomi ja Marika  Gmmmin  suorittamaan   yhteisvastuullisesti Joooselle ja Hoooselle  käräjäoikeuden   tuomitseman   määrän  lisäksi  hinnanalennuksena 12.100 euroa korkolaissa   säädettyine  viivästyskorkoineen    kuukauden  kuluttua  tämän  tuomion antamisesta.  Näin  ollen korotan  Gmmmien  Joooselle  ja Hoooselle  maksettavaksi   tuomitun hinnanalennuksen   määrän  19.031 euroon, mikä määrä  Gmmmien  on suoritettava  Joooselle ja Hoooselle   käräjäoikeuden   tuomion  sivulla  17 mainituin  tavoin  laskettavine  korkoineen.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

 

Suurin osa asiassa  hovioikeudessa   esitetystä  todistelusta  ja sen aiheuttamista   kustannuksista on kohdistunut  niihin  Jooosen  ja Hooosen  vaatimuksiin,  jotka  he ovat voittaneet.  Koska käräjäoikeuden  tuomiossa   ei ole kerrottu,  mistä hovioikeudessa   riitaisista  seikoista käräjäoikeudessa   kuullut  todistajat  ovat kertoneet  arvioin,  että todistelu  käräjäoikeudessa   on keskittynyt  pääasiassa  samoihin  riitakysymyksiin   kuin hovioikeudessa.   Jooonen ja Hooonen ovat myös näyttäneet,  että heille  ovat aiheutuneet  heidän  väittämänsä asianosais  ja asiantuntijakulut.

 

 

Näin  ollen vapautan  Jooosen  ja Hooosen  velvollisuudesta   suorittaa  oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeuden   osalta  Gmmmeille  ja velvoitan  Tomi ja Marika  Gmmmin  suorittamaan yhteisvastuullisesti   Joooselle  ja Hoooselle  kohtuulliseksi   arvioituina  oikeudenkäyntikuluina ja  asiantuntijapalkkioina    käräjäoikeuden   osalta  15.000 euroa sekä hovioikeuden   osalta  8.660 euroa kumpikin  määrä  viivästyskorkoineen    kuukauden  kuluttua  tämän  tuomion  antamisesta. Lisäksi velvoitan  Tomi ja Marika  Gmmmin  suorittamaan  yhteisvastuullisesti    Joooselle  ja

Hoooselle  asianosaiskuluja   kummallekin   erikseen  500 euroa viivästyskorkoineen    kuukauden kuluttua  tämän tuomion  antamisesta.

 

Vakuudeksi

Lolita T.

 

 

 

 

KYMENLAAKSON   KÄRÄJÄOIKEUS Kouvolan  kanslia

Käräjätuomari Pekka S.

TUOMIO 14/789

Annettu  kansliassa

16.1.2014

Kello 13.00

L 13/5415

 

 

 

 

Kantaja

Jooonen, Antti

 

Hooonen, Kristina

 

 

Vastaaja

Gmmm, Tomi

 

Gmmm, Marika

 

Asia

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

 

Vireille

13.5.2013

 

KANNE

 

Kantajien  vaatimukset

 

Vastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille

 

1. hinnanalennuksena 24.260 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 14.11.2008 alkaen haasteen tiedoksiantopäivään  asti ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen

 

2. kantajien asianosaiskuluina kummallekin kantajalIe erikseen 500 euroa, kantajien käyttämien asiantuntijoiden asiantuntija palkkiot tähän mennessä arvonlisäveroineen 2.480 euroa ja asian vaatimat oikeudenkäyntikulut 15.873,90  euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

 

Kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen 2.418 euron osalta.

 

Vaatimusten perusteet

 

Kantajien vastaajilta 14.11.2008 allekirjoitetulla kauppakirjalla, 115.000 euron kauppahinnalla ostamassa kiinteistössä, tontinosa nro 1 sekä tontilla oleva huoneisto nro 1, Kouvolan Lehtomäen kaupunginosan korttelissa nro 7 sijaitsevasta tontista nro 10 neljä kuudesosaa (4/6), kiinteistötunnus 286-7-7007-10, on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama laatuvirhe.  Kaupan kohde ei ole vastannut ominaisuuksiltaan sovittua. Havaittujen vaurioiden ja ongelmien johdosta rakennus ei ole ollut sellainen kuin kauppaa tehtäessä on sovittu eikä sellainen kuin myyjät ovat antaneet ymmärtää.

 

Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajat ovat tarkastaneet kaupan kohteena olevan kiinteistön rakennuksineen ja kauppaan kuuluvine tarpeistoineen ja hyväksyvät ne siinä kunnossa kuin ne ovat tarkastushetkellä olleet. Ostajat ovat tutustuneet kiinteistön hallinnanjakosopimukseen ja Terve Talo Tiimi OK Tmi Ismo Ntttttn 2.9.2008 paikan päällä kuntotarkastuksen perusteella laadittuun raporttiin ja hyväksyvät siitä ilmenevät seikat. Raporttiin ei ole kirjattu mitään ongelmia vesi- ja lämpöjohtoasennusten, putkien eikä rakennuksen sauna- ja pesuhuoneosaston sähköasennusten osalta.

 

Kiinteistössä myöhemmin havaitut ja jo ostohetkellä olleet laatuvirheet eivät ole olleet kantajien havaittavissa eikä niitä ole voinut normaalissa ennakkotarkastuksessa havaita rakenteita purkamatta.

 

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta hyväkuntoisen, kauppahinnaltaan normaalia omakotikiinteistöä vastaavan kiinteistön oman perheen käyttöä varten ja luottaneet myyjiltä saamiinsa tietoihin rakennuksen kunnosta ja laadusta.

 

Kaupanteon jälkeen kantajat ovat havainneet kiinteistössä huomattavia ongelmia, puutteita ja puutteellisia työsuorituksia rakennuksen märkätilojen, vesi- ja lämpöjohtoasennusten ja talon sähköistyksen osalla. Virheelliset ja puutteelliset työsuoritukset on tehty vastaajien omistuksen aikana ja vastaajien tekemänä tai teettämänä.

 

Tarkastusinsinööri Antti Vttttsen raportista ilmenee, että

- paineellisia vesiputkia on johdettu pesuhuoneen lattiaan pesuhuoneessa suihkun alta

- putket ovat litistyneitä taivutuskohdista ja putkia on puristeltu muotoon pihdeillä

- putkistoissa ei ole eristeitä eikä putkistoja ole kannakoitu

- putkikotelossa on sähköasennuksia

- asuntoa 2 palvelevan kattilahuoneen levytyksestä puuttuu osia

- vanhoja käytöstä poistettuja putkia on jätetty kattilahuoneeseen ja käyttövesiputkistoon on tehty tulppaus ns. tongisupistuksella.

 

Putkistot eivät täytä rakennusluvan myöntämisvaiheen ohjeistoja eivätkä nykyisessä rakentamismääräyskokoelmassa asetettuja hyvän rakennustavan ehtoja.

 

Sähkö-Kiviranta Oy:n raportista ilmenee, että

- rakennuksen sauna- ja pesuhuoneosaston sähköasennukset eivät täytä voimassa olevia eikä aikaisemminkaan vuoden 1994 jälkeen voimassa olleita sähköturvallisuusmääräyksiä tai standardeja

- etenkin pistorasioiden osalta tarpeelliset korjaustoimenpiteet on syytä tehdä välittömästi.

 

Kymenlaakson pelastuslaitoksen ylimääräisestä palotarkastusraportista 23.11.2012 ilmenee, että

- pelastuslaitos on asettanut määräpäivään mennessä tehtävän korjausmääräyksen

- korjausmääräyksen mukaan kattilahuoneen tulee olla palo-osastoitu

muusta rakennuksesta, kattilahuoneen katto on korjattava, samoin katon ja seinän läpivientien tiiviys on tarkastettava ja korjattava, kattilahuoneen osastointi on korjattava vastaamaan osastointivaatimuksia ja kattilahuoneen ovi on korjattava salpautuvaksi.

 

Korjaus-Inskarin, rakennusinsinööri Kari Ptttttttnen, lausunnosta ilmenee, että

- rakennuksessa olevat kupariputket ovat kooltaan liian pieniä, normien vastaisia

- asennustyö on tehty laadultaan ala-arvoisesti

- keskuslämmitysputkiston  osalta rakennuksessa käytetty putkikoko on liian pieni ja asennustyön laatu ala-arvoinen.

 

Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n, Raimo Ktttttt, lausunnosta ilmenee, että

- välttämättömät ja tarpeelliset korjaustoimenpiteet tulevat maksamaan tällä hetkellä tiedossa olevien selvitysten ja lausuntojen perusteella ainakin 24.260 euroa

- laskelma ja selvitys perustuu LVI-työt Ilkka Atttttn, Positio Oy:n, SähköKiviranta Oy:n, Korjaus-Inskarin, Pelastuslaitoksen ja Kouvolan

kaupungin LVI-tarkastusinsinööri Antti Vttttsen raporteissa esitettyihin virheisiin ja puutteisiin ja niiden korjaamiseen

- Rakennusliike Htttttt Ay:n laatimassa kustannusarviossa huomioitujen korjaustoimenpiteiden osalta kaikki korjaustoimenpiteet ovat välttämättömiä kiinteistön saattamiseksi rakennusmääräysten edellyttämälle tasolle.

 

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että hinnanalennuksen määräksi voidaan arvioida korjauskustannusten ja toisaalta korjauksista aiheutuneen ylimääräisen arvonnousun erotus.

 

Kantajat eivät ole koskaan hyväksyneet kaupan kohteessa todettuja virheellisiä työsuorituksia, virheitä ja ongelmia. Kantajille ei ole myöskään koskaan selvitetty vastaajien itse tekemää tai teettämää remonttia eikä mainittuja ongelmia ole myöskään kirjattu kuntotarkastusraporttiin.

 

Kantajat ovat reklamoineet laatuvirheistä välittömästi saatuaan virheistä ja niiden merkityksestä tiedon. Kantajat ovat esittäneet vastaajille kauppahinnan alennusvaatimuksen välittömästi saatuaan selvityksen sen perusteista ja määristä. Vastaajat ovat kiistäneet vaatimukset laatuvirheestä sekä sen korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista.

 

VASTAUS 

Tomi Gmmm ja Marika Gmmm ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet sen hylkäämistä.

 

Vastaajat ovat pyytäneet välituomiota siltä osin, kun asiassa on esitetty väite siitä, että kantajat ovat passiivisuutensa vuoksi menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

 

Tomi Gmmm ja Marika Gmmm ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Tomi Gmmmin ja Marika Gmmmin oikeudenkäyntikulut ja asian selvittämisestä aiheutuneet kulut 24.900,61 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

 

Vastaajilla ei ole ollut huomauttamista kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän osalta.

 

Vastauksen perusteet

Kaupan tekemisen jälkeen kantajat ovat sisäisiä muutostöitä ja pintaremonttia tehdessään todenneet ongelmia ja puutteita työsuorituksissa märkätiloissa ja vesi- ja lämpöjohtoasennuksissa ja talon sähköistyksessä.

 

Väitetyt virheet on havaittu osin vuonna 2008 ja viimeistään vuonna 2009.

 

Kantajat ovat olleet vastaajiin puhelimitse yhteydessä

 

- loppuvuodesta 2008 koskien WC-täytön ääntä ja uudelleen jonkin ajan kuluttua.

 

- alkuvuodesta 2009 ilmoittaen huomanneensa putkistojen verhoilujen purkamisen ja äänieristeen lisäämisen yhteydessä putkistoissa epäilyttäviä kohtia ja että putkistossa oli todettu virheitä, mutta vaatimuksia ei ole

- loppuvuodesta   200.8 kattilahuoneen    katossa  nähtävillä  olleesta  reiästä, jonka  vastaaja  oli tarjoutunut   korjaamaan,   mutta  kantaja  oli ilmoittanut hoitavansa  asian itse. Kyseinen   reikä ja läpiviennit  olivat  lisäksi  kaikkien nähtävillä  jo ensiesittelystä   lähtien.

 

Kantajien  väite reklamaation   ja hinnanalennusvaatimuksen

 

toimittamisesta   välittömästi  ja maakaaressa   tarkoitetussa   kohtuullisessa ajassa  ei pidä paikkaansa.   Kantajat  ovat esittäneet  ensimmäisen korvausvaatimuksen    7.12.2012   vastaajille.  Kysymyksessä   ei ole maakaaren  vaatimusten   mukainen   reklamaatio,   vaan perustelematon   ja yksilöimätön   korjauskustannusvaatimus,     joka  ei täytä  laissa vaadittuja reklamaation   edellytyksiä.

 

Toissisijaisesti   reklamaatiota   ei ole tehty  laissa vaaditussa kohtuullisessa   ajassa ja kantajat  ovat menettäneet   oikeutensa   esittää vaatimuksia   virheen  perusteella.   Asiamies  Kaaaaaaan  vaatimuksessa 28.2.2013   ei ole ilmoitettu  aikaisemman   reklamaation   ajankohtaa  eikä

reklamaatiota   ole ollut liitteenä.

 

Maakaaren   2 luvun 25 §:n mukaan  voidakseen   vedota  kaupan  kohteen virheeseen   ostajalla  on velvollisuus   ilmoittaa  myyjälle  havaitsemastaan virheestä  kohtuullisessa   ajassa.  Maakaaressa   edellytetään   virheestä  ja virheeseen   perustuvista   vaatimuksista   ilmoittamista.   Oikeuskäytännössä yleensä  3-4 kuukauden  reklamaatioaika    on katsottu  kohtuulliseksi.   Tässä tapauksessa   reklamaatio   on tehty  neljän vuoden  Jälkeen virheen havaitsemisesta.    Kantajat  ovat  passiivisuutensa   vuoksi  menettäneet oikeutensa   vedota  virheisiin.

 

Hinnanalennusvaatimus     on yksilöimätön   sekä selvittämätön. Korjauskustannusvaatimusta      ei ole eritelty.

 

Korkovaatimus   on oikea.

 

Kokonaisvaltainen    uusiminen   ei ole tarkoituksenmukaista.    Seinien vesieristeet   ovat vaatimusten   mukaiset  eikä niitä ole tarpeen  uusia putkistojen   esitettyjen   puutteiden   vuoksi.

 

Asiantuntijakulut    kiistetään  määrällisesti   perusteettomina.   Samoja asiantuntijoita   on käytetty  paikalla  samasta  asiasta  lukuisia  kertoja.

Asianosaiskulut    kiistetään  määrällisesti   perustelemattomina. Ostajilla  on ollut tietoisuus  talon  kunnosta  ja he ovat tutustuneet

kuntotarkastusraporttiin.     Raportin  kohdan  4. "olennaisimmat   epäkohdat ja riskit",  9.1.-9.10   kohdat  on ilmoitettu  epäkohdaksi   ja riskiksi.  Merkintä tarkoittaa   käytännössä   sitä, että kohteessa  on ollut poikkeavuuksia noissa  kohdissa.   Merkintä  luo kantajille  siltä osin korostetun selonottovelvollisuuden.

 

Kantajat ovat tienneet, että korjaustyöt eivät ole olleet ammattilaisen tekemiä, mikä seikka on huomioitu kauppahinnassa.

 

Talo on rakennettu vuoden 1968 aikaisten rakennusmääräysten mukaisesti ja ostajat ovat tienneet sähköjärjestelmän olevan alkuperäinen. Myyjät ovat tehneet sähkötöitä  muuten kuin muutamiin kohtiin pesutiloihin.

 

Lämmityspattereille menevien putkien koko on ollut silmin nähtävissä ostohetkellä. Kantajille ja kiinteistövälittäjälle on ilmoitettu, että putkistot on itse tehtyjä. Ne ovat olleet nähtävissä vuonna 2009, jolloin reklamaatio olisi tullut esittää. Ammatiltaan asentajana Antti Jooosen on täytynyt huomata putkistojen näkyvien osien puutteet.

 

Insinööritoimisto Tehoinssit Oy on suorittanut kohteessa  1.7.2013 katselmuksen, jota koskevaan tarkastuskertomukseen perustuen vastaajat ovat lausuneet seuraavaa:

 

Rakennusinsinööri Tapio Ptttttnen on puhelimitse ollut yhteydessä Terve Talo Tiimi ok, raportin laatijaan Ismo Nttttteen. Nttttttsen mukaan kyseisen kuntotarkastusraportin kohdan 4. OLENNAISIMMAT EPÄKOHDAT JA RISKIT alapuolella "Kohdassa tunnus ja lyhyt viitesivu"

alle kirjattu "Ei havaittu" merkintä on jäänyt raporttiin ilmeisesti edellisestä raportista.  Raportista on selvästi luettavissa, että otsikon alla olevassa tekstissä on ristiriita.

 

Edelleen Terve Talo Tiimi ok raportissa (V2) kohdat 9.1 - 9.10 ilmoitetut kohdat on ilmoitettu epäkohdaksi ja riskiksi. Merkintä tarkoittaa yleensä sitä, että kohteessa on ollut poikkeavuuksia otsikon alaisissa kohdissa, jonka vuoksi maininta on laitettu raporttiin. Nikkonen on kertonut, että mikäli näihin olennaisiin epäkohtiin ja riskeihin kirjatuista maininnoista tulee epäselvyyttä tai kysyttävää, tulee niistä olla yhteydessä tarkastajaan kohtuullisen ajan kuluessa. Nikkonen on pitänyt todennäköisenä, että tässä tapauksessa kirjaus ko. kohtaan on voinut tapahtua esim. käyttövesi- sekä lämmitysjärjestelmien yms. selvästi erottuvan asennustavan vuoksi.

 

Keittiön väliseinässä on saranoitu luukku, jonka takana on termostaatti ja sen alle on asennettu muoviastia, jonka tarkoituksena on ilmeisestikin toimia haihdutusastiana. Tarkastuksen yhteydessä nykyinen omistaja on kertonut, että ko. luukku on esitelty hänelle tarkoituksineen ennen kauppaa.

 

Tarkastusluukun takana on väliseinärunko, lämmitysjärjestelmän termostaatti sekä termostaatin alla haihdutusastia.

 

Tarkastuksessa on havaittu, että keittiön ja viereisen tilan väliseinäkulmauksessa valkoiseksi maalatut (todennäköisesti käytlövesiputket) 2 kpl ovat suoraan näkyvillä. Putkien asennus ja paksuus siis on havaittavissa kuntokartoituksen yhteydessä.

 

Vesipatteriputket on asennettu kieppitavarasta (kupari) ja putken alaosassa on selvästi havaittavissa ja selvästi erottuva Iysmy (lytyssä). Eli myös tämä kohta on suoraan nähtävissä.

 

Olohuoneen vesipatterille tulevia kannakoimattomia kupariputkia on kuvattu. Näissä on myös havaittu mutkassa Iysmy eli nämä kohdat myös ovat suoraan nähtävissä.

 

WC-tilan käyttövesiputket ovat silminnähtävissä kannakoimattomia kupariputkia.

 

Raportin kuvista voidaan havaita, että tekotavat ovat olleet silmin nähtävissä tarkastuksen yhteydessä. Jälki ei ole ammattilaisen tasoista, ja ostajat ovat tämän hyväksyneet päätöstä tehdessään. Tieto on selvästi ollut ostajien käytettävissä.

 

LVI-töiden osalta on todettu, että runkolinjat ovat kunnossa. Tarkastaja toteaa, että LVI-asennusten osalta on selvästi nähtävissä, että ne eivät ole ammattilaisen tekemiä.

 

Kantajat eivät voi vedota sellaisiin esitettyihin virheisiin, jotka he ovat havainneet/heidän olisi pitänyt havaita osto päätöstä tehdessä.

 

Hinnanalennusvaatimuksia  ei ole eritelty vaatimuskohdittain , joten niihin ei voida ottaa määrällisesti kantaa. Joka tapauksessa ja enemmän selvityksen puuttuessa hinnanalennuksen määrä niiltä osin, mitä ei ole voinut havaita, on niin pieni, ettei hinnanalennukseen ole maakaaren mukaisia perusteita. Esitetyt virheet, vaikka niiden katsottaisiin olevan salaisia, eivät ylitä vaikutuksellisuuskynnystä ottaen huomioon ostajien tietoisuus kaupan kohteesta. Suurin osa esitetyistä puutteellisuuksista on ollut silmin nähtävissä tai ostajien tiedossa ennen kaupantekoa.

 

Kantajien ilmoitus siitä, että asiaa on pyritty ratkaisemaan sovinnollisesti, ei pidä paikkaansa. Asian sopiminen ja asiasta neuvottelu on ollut käytännössä mahdotonta.

 

Vastaajat eivät ole päässeet käymään kohteessa useista pyynnöistä huolimatta, jonka vuoksi he ovat joutuneet turvautumaan ulkopuoliseen apuun kiinteistökatselmusta suoritettaessa. Tehoinssit Oy on käynyt todentamassa  paikan. Myös tähän katselmukseen vastaajat ilmoittivat halukkuutensa osallistua, mutta se on estetty kantajien taholta. Kun kohteeseen ei ole päästy, on epäselvää, kenen aikana esitettyjä vaurioita on tapahtunut. Putkistojen "mutkat" ovat voineet syntyä kantajien asumisaikana. Putkiston käytössä ei ole ilmennyt ongelmia vastaajien  asumisaikana.

 

Kiinteistön kauppahinta on ollut 115.000 euroa, joka oli vuonna 2008 kyseisellä alueella toteutuneiden remontoimattomien 1960-luvulla rakennettujen pari/rivitalohuoneistojen alhaisin toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Kiinteistönvälittäjien mukaan kiinteistön arvo on tullut hinnoitella alhaisemmaksi, koska remontit on itse tehtyjä. Vastaajat ovat siis huomioineet itse tehdyn työn jo hinnoitellessaan kohdetta. Vastaajat ovat kaikilta osin menetelleet huolellisten myyjien tavoin.

 

Vaikka vastaajat velvoitettaisiin suorittamaan kauppa hinnan alennusta, tulee kantajat tässäkin tapauksessa velvoittaa suorittamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Kantajia on pyydetty useasti esittämään vaatimuksilleen tositteita ja perusteita (myös euromääräisesti. Niitä ei pyynnöistä huolimatta ole esitetty. Kantajat eivät ole missään vaiheessa kyenneet yksilöimään vaatimuksiaan.

Vastaajille on esitetty pelkkiä summia, mutta ei sitä, mihin ne perustuvat.

 

KANTAJIEN  LAUSUMAT

 

Kantajien kauppahinnan alennusvaatimus koskee virheellisesti, normien ja hyvän rakennustavan vastaisesti kohteeseen asennettuja vesiputkia ja sähköasennuksia haastehakemuksesta ja sen liitteenä olevasta asiakirjaselvityksestä ilmenevälIä tavalla.

 

Kauppahinnan alennusvaatimus perustuu kannekirjelmän liitteenä olevaan asiakirjaselvitykseen. Yksilöity euromääräinen hinnanalennusvaatimus perustuu nimenomaan Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n laatimaan yhteenvetoon, jossa on huomioitu kaikkien eri asiantuntijoiden lausunnoista ilmenevät virheet sekä tarpeelliset ja välttämättömät korjaustoimenpiteet.

 

Molemmat kantajat ovat joutuneet olemaan huomattavan ajan pois vakituisesta työstään selvittäessään hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevia virheitä ja ongelmia. Heille molemmille on aiheutunut taloudellinen menetys, millä perusteella he vaativat asianosaiskulujaan.

 

Kantajat ovat pian kaupan tekemisen jälkeen tehneet ostamassaan rakennuksessa pintaremontin. Muuta pintaremonttia kohteessa ei ole vuoden 2008 aikana tehty. Pintaremontin aikana todetun WC:n pöntön kohinan vuoksi on otettu yhteyttä Tomi Gmmmiin, joka on ilmoittanut, että kohina on normaalia. Edelleen Gmmm on todennut, että kaikki talon putket on uusittu, ne toimivat normaalisti ja putkiston kunto on tarkastettu. Vuoden 2009 alussa Antti Jooonen on avannut eteisen seinän yläosassa olevan nk. runkoputkia suojaavan kotelon. Sen sisällä on ollut lämminvesi- ja kylmävesiputket sekä pattereitten tulevan ja menevän veden putket. Jooonen on eristänyt lämmin- ja kylmävesiputket toisistaan villalla.

 

Myöhemmin syys-lokakuussa 2012 kantajat ovat ryhtyneet tekemään takkahuoneen remonttia. Siihen liittyen suihkuhuoneessa on avattu seinän yläosan ja katon rajassa olevaa kotelorakennetta, jolloin ovat käyneet ilmi virheellisesti ja ala-arvoisesti tehdyt putkitukset. Putkiliikkeen edustaja on todennut, putkituksissa on vakavia ongelmia ja kehottanut ottamaan yhteyttä kiinteistövälittäjään. Kiinteistövälittäjä on kehottanut ottamaan yhteyttä putkialan asiantuntijaan. Kristina Hooonen onkin soittanut kaupungin rakennusvalvontaan, , joka puolestaan on pyytänyt ottamaan Yhteyttä Positio Oy:n Lasse Vtttttän. VtttttIle ei ole tämän pyynnöistä huolimatta voitu toimittaa vesi- ja lämpöjohtojen muutossuunnitelmia. Mainittua asiakirjaselvitystä ei ole tähän päivään mennessä toimitettu myöskään kaupungin rakennusvalvonnalle. Tämän jälkeen kantajat ovat ottaneet yhteyttä myös kuluttajaneuvojaan, joka on ilmoittanut, että kantajien tulisi tehdä kirjallinen, vapaamuotoinen reklamaatio myyjille jatkossa tehtävää hinnanalennusvaatimusta varten. Näin kantajat ovat toimineet.

 

Kantajat ovat ottaneet uudelleen yhteyttä rakennusvalvonnan tarkastusinsinööriin katselmusta varten. Tämän toimittamassa katselmuksessa on ilmennyt asiakirjaselvityksestä ilmenevät viat, virheet ja ongelmat. Tarkastusinsinööri on ilmoittanut, että kantajien tulee pyytää erillinen palotarkastus ja erillinen sähkölaitteiden tarkastus. Paikan päällä käynyt rakennusmestari on todennut, että jo pelkästään silmämääräisesti on todettavissa, että rakennuksen putkistoissa ja myyjien suorittamissa korjaustoimenpiteissä ilmenee useita vakavia virheitä ja ongelmia. , jotka olisi pitänyt kirjata myynnin yhteydessä ostajille esitettyyn tarkastusraporttiin. Myös rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on ilmoittanut, ettei rakennusvalvonta tule koskaan hyväksymään huolimattomasti ja ala-arvoisesti tehtyjä putkitöitä ja että putkitukset tulee korjata ja uusia.

 

Kattilahuoneen katossa oleva reikä on tullut ongelmana kantajien tietoon vasta tarkastusinsinöörin suorittaman katselmuksen yhteydessä.

Kantajat eivät ole koskaan hyväksyneet kattilahuoneen katossa olevaa

rakennetta, vaan ovat haastehakemuksessa todetulla tavalla todenneet, että ongelma on poistettava ja rakenteet korjattava.

 

Kantajat ovat reklamoineet kaupan kohteen virheistä välittömästi sen jälkeen, kun ongelmat ovat ilmenneet eli syys-lokakuussa 2012 aloitettuun takkahuoneremonttiin liittyvien tarkastustoimenpiteiden jälkeen. Yksilöity hinnanalennusvaatimus on tehty välittömästi sen jälkeen, kun tiedossa on ollut asiantuntijoiden lausunnoista ilmenevät ongelmat ja Rakennustoimfsto R Ktttttt Oy:n antama korjauskustannusarvio. Reklamaatio on tehty maakaaren edellyttämällä tavalla sen edellyttämässä ajassa.

 

Ennen kiinteistökauppaa tai sen jälkeen myyjät eivät ole missään vaiheessa ilmoittaneet, että kaupan kohteessa olisi minkäänlaisia ongelmia putkitusten tai sähköistysten taikka sähkölaitteiden osalta. Päinvastoin Tomi Gmmm on toistuvasti vakuuttanut, että kaikki putkitukset ja vastaajan tekemät sähkötyöt on tehty asianmukaisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kantajien ei ole ollut mahdollista perehtyä kaupan kohteeseen muutoin kuin heille annetun informaation, kauppa kirjasta ja kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen ja omien silmämääräisten  havaintojensa perusteella. Kaupan kohteessa olevat ongelmat  ovat olleet piilossa  rakenteiden  sisällä ja alla. Terve  Talo Tiimi ok:n  kuntotarkastusraportista    ilmenevät  mahdolliset  tulkinnalliset ongelmat  ja virheellisyydet   eivät luo minkäänlaista   ylimääräistä selonottovelvollisuutta    tai muutakaan  vastuuta  kantajille.

 

Alusta  alkaen  on pyydetty,  että vastaajat  toimittaisivat   kohteessa katselmuksen   itse nimeämällään   asiantuntijalla.   Koska  Kristina Hooosella  ei ole ollut mahdollisuutta   osallistua  katselmukseen,   on pidetty  epätarkoituksenmukaisena,     että katselmuksessa   olisivat  läsnä vastaajat  henkilökohtaisesti.

 

Rakennusliike   Htttttt  Ay on laatinut  urakkatarjoukseen    liittyen 5.10.2013  päivätyn  hintaerittelyn,   josta  ilmenee  virheiden  korjaamiseen liittyvien  eri toimenpiteiden   kustannusvaikutukset    eli hintaerittely. Hintaerittely  on liittynyt  Insinööritoimisto   R. Ktttttt  Oy:n 28.2.2013 antamaan  vesi- ja lämmitysjohtojen,   viemäreiden  ja keittiön korjauskustannusten    yhteenvetoon.   Insinööritoimisto   R. Ktttttt Oy:n

antamaan lausuntoon on kirjattu lisäksi Rakennusliike Htttttt Ay:n alkuperäisestä tarjouksesta puuttuvien eri positioiden kustannukset kustannuserittelyineen.

 

Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjous hintaerittely

 

- tarvittavat Pttttttyötl jätteiden poiskuljetus 1342 euroa

- rakennusaikainen suojaus 430,40 euroa

- kaatopaikkamaksut 50 euroa

- kylpyhuoneen vesieristyslaatoitus 1519 euroa

- saunan lattian vesieristys/laatoitus 1085 euroa

- laatoille laskettu neliöhinta

- seinä 15 euroa neliömetriltä 270 euroa

- lattia 20 euroa neliömetriltä 276 euroa

- pannuhuoneen palosuojaus/katon uusinta 651 euroa

- ilmanvaihdon parantaminen pesuhuoneeseen (huippuimuri) 1007,60 euroa

- keittiön lattian Pttttt/railojen teko lattialämmitystä varten 651 euroa

- lattian tasoitus ja uuden lattiapinnan asennus 994,40 euroa

- tarvittavat putkimiehen aputyöt 447,40 euroa

- tarvikkeiden nouto/toimitus työmaalle Kouvolan alueelta 303,80 euroa

- karkea rakennussiivous 520,80 euroa

- kylmävesiputkien eristys hikoilun estämiseksi syöttölinjassa 347,20 euroa

- käyttövesi-  ja lämmitysputkien uusinta komposiittia ja mahdollisesti

muoviputkilla piiloon jääviitä osin (wc:n/keittiön syöttöputket) 6452 euroa

- patterivesiputkien eristäminen/kotelointi 1694,40 euroa

- sähköt yöt pesuhuoneen osalta 480 euroa

- muut kulut 778 euroa yhteensä 19400 euroa

 

 

VASTAAJIEN  LAUSUMA

 

Rakennusliike   Htttttt  Ay:n urakkatarjoukseen    (päiväyksellä  5.10.2013) (hintaerittelyn   mukaisesti  katsottuna)   sisältyy  töitä, jotka  ovat olleet asennusvirheineen    jo ennen  kauppaa  selvästi  nähtävillä.  Erittelyn mukaisesti  on selvää,  että  ko. remontilla  parannettaisiin   myös tasoa.

 

Insinööritoimisto   Tehoinssit   Oy on laatinut  18.11.2013  lisälausunnon kohteesta.   Lausunto  on tehty  paikanpäällä   tehtyjen  havaintojen perusteella.   Lausunnon   mukaan  lähes kaikki  raportin  mukaiset  puutteet ovat olleet  nähtävissä  jo ennen  kaupantekoa. Vain    vähäinen  määrä on ollut sellaisessa   paikassa,  jota ei ole ollut  nähtävissä.

 

Rakennusliike   Htttttt  Ay:n  urakkatarjouksen    hintaerittely  on selkeästi ylimitoitettu  ja sisältää  kustannuseriä,   jotka  eivät kuulu vastaajien vastattavaksi.   Lisäksi  asennustapa   poikkeaa  nykyisestä  ja on kustannuksiltaan    korkeampi   kuin pinta-asennustapa.    Insinööritoimisto Tehoinssit   Oy:n raportin  mukaisesti   pesuhuoneen   käyttövesiputkien asentaminen   ns. hyvän  asennustavan   mukaiseksi  aputöineen  kustantaa karkeasti  arvioiden  1000,00  - 1600,00  euroa.  Arvion  mukaan  ei mennä muihin  tiloihin  kuin pesutiloihin   eikä pesuhuoneen/saunan    rakenteisiin. Asennukset   hoidetaan   pintatöinä  kuten  ne ovat olleet ostettaessakin.

 

Insinööritoimisto   Tehoinssit   Oy:n lisäraportin   lisäselvityskulu   241,80 euroa  tulee  lisätä selvittelykuluihin    korkoineen.

 

 

TODISTELU

 

 

Kantajien kirjalliset todisteet

 

K1. LVI-tarkastusinsinööri Antti Vttttsen raportti 8.11.2012

K2. Sähkö-Kiviranta Oy:n raportti 22.11.2012

K3. Kymenlaakson pelastuslaitoksen ylimääräisen palotarkastuksen pöytäkirja 23.11.2012

K4. Korjaus-Inskarin, rakennusinsinööri Kari Ptttttsen,  lausunto 27.11.2012

K5. Insinööritoimisto R. Ktttttt Oy:n lausunto 28.2.2013

K6, Lvi-työt, Ilkka Atttto, lausunto 17.10.2012

K7. Positio Oy:n lausunto

K8. Rakennusliike Htttttt Ay:n urakkatarjous 17.1.2013, hintaerittely

K9. Kauppakirja 14.11.2008

K10. Myyntiesite

K11. Märkätilojen tarkastusraportti/Hans Jaakkola 27.12.2012

K12. Korjaus-Inkarille/Kari Ptttttlle maksetut kustannukset, lasku 15.1.2013/1347

K13. Kesotee Oy:lle maksetut kustannukset, lasku 6.11.2012/83

K14. - 15. Kaksi Insinööritoimisto Kttttttin laskua, 12.7.2013/16516 ja

30.4.2013/16440

K16 Insinööritoimisto Tehoinssit Oy:n  suorittamaan katselmukseen liittyvä sähköpostiselvitys

 

Vastaajien  kirjalliset  todisteet

 

V1. Kauppakirja 14.11.2009

V2. Kuntotarkastus asuntokauppaa verten 2008, Terve talo Tiimi okIT:mi Ismo Ntttttnen

V3. Korvausvaatimus 10.12.2012

V4. Kirje Kristina Hoooselle ja Antti Joooselle

V5. Sähköpostiviesti Armi Ikonen, Sp-Koti Kouvolan Kotikeskus Oy LKV V6. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, kuntotarkastusraportli 1.7.2013

V7. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, laskuerittely

V8. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, lisälausunto 18.11.2013

V9. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy, laskuerittely 27.11.2013/21787

V10. Insinööritoimisto Tehoinssit Oy: korjauskustannuslaskelma

 

 

 

Kantajien  henkilötodistelu

 

1. Hooonen, Kristina

2. Jooonen, Antt

3. Vttttnen, Antti Valdemar

4.  Kttttta, Jari Tapio

5. Htttttla, Ari Markus

6. Ptttttnen, Kari Johannes

7. Ktttttt, Raimo Tapio

8. Lasse Tapani Vttttt

10. Ltttttnen, Ari Esa Ensio

11. Mika Marko Sakari Htttttt

 

Vastaajien   henkilötodistelu

 

1. Gmmm, Tomi

2. Gmmm, Marika

3. Gmmm, Kaisa Anniina

4. Ktttttä, Mika Antero

5. Gmmm, Meeri Kaarina

6.  Wttttttm, Taisto Juha Sakari

7. Ktttttä, Jouko Kalevi Kääpä

8. Nttttttnen, Ismo Raine

9. Vttttn, Timo Olavi

10. Ptttttnen, Kari Tapio

11. Mtttt, Tero Pertti Antero

 

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN   RATKAISU

 

Perustelut

 Vastaajat ovat vedonneet siihen, että suurin osa väitetyistä virheistä on ollut havaittavissa silmämääräisesti jo kauppaa tehtäessä. Siihen, mitä on ollut havaittavissa jo kaupantekoaikana ja mitä mahdollisesti vasta myöhemmin, liittyy myös kysymys siitä, onko reklamaatio tehty ajoissa.

 

Ilmeisesti  osapuolten  välillä  oli 2008 joulun jälkeen  tai alkuvuodesta   2009 ollut  puhetta  kohinasta  vessaa  vedettäessä  ja Gmmmien  mukaan  Jooonen oli kertonut  putkimiesystävänsä    heti silmämääräisesti   todenneen,   että pattereille   menevät  putket  olivat  liian ohuita.  Edelleen  Gmmmien  kertoman mukaan  Jooonen  oli tuolloin  kysyttäessä   ilmoittanut,  että heillä ei ole vaatimuksia.   Kantajat  ovat  kertoneet,  että vuoden  2009 alussa  Jooonen oli avannut  eteisen  seinän  yläosassa  olevan  runkoputkia  suojaavan kotelon  ja eristänyt  lämmin-  ja kylmävesiputket   toisistaan.

 

Asiantuntijoiden   tarkastuksia   kohteessa  on alettu tehdä  syys-lokakuussa 2012  takkahuoneen   remontin  yhteydessä,   kun suihkuhuoneessa   on avattu  katon  rajassa  olevaa  kotelorakennetta,   jolloin  on havaittu virheellisesti   tehdyiksi  väitetyt  putkitukset.

 

Kantajat  ovat toimittaneet   vastaajille  7.12.2012  päivätyn  kirjallisen reklamaation,   joka  ilmeisesti  on saapunut  vastaajille  10.12.2012. Vastaajat   ovat katsoneet,   että kysymyksessä   ei ole maakaaren vaatimusten   mukainen  reklamaatio,   vaan  perustelematon   ja yksilöimätön korjauskustannusvaatimus.     Asiakirja  on otsikoitu  korvausvaatimukseksi. Siinä  esitetään,  että lämpö-  ja vesiputket  ovat väärät sekä asennustyöt ala-arvoiset.   Edelleen  siinä  todetaan,  että saunatilat  on remontoitu  väärin ja että  sähköt  saunatiloissa   on palo- ja hengenvaaralliset.   Lisäksi kantajat  ovat  kirjoituksessa   lImoittaneet  vaativansa vastaajia maksamaan   korjausremontista    aiheutuvat  kustannukset.   Käräjäoikeus katsoo,  että vaatimuksessa   on esitetty,  mitä virheellisyys  koskee.  Siinä on puhuttu  korjauskustannusten    vaatimisesta.   Kanteessa  on vaadittu hinnanalennusta.    Hinnanalennusvaatimus     näyttää  koostuvan  korjausten johdosta  aiheutuvien   kustannusten   määrästä.  Sen vuoksi  käräjäoikeus katsoo,  että virheilmoitus   on sisällöllisesti   sinänsä  riittävä.

 

Vastaus  siihen,  onko  virheilmoitus   tehty  kohtuullisessa   ajassa,  riippuu siitä,  ovatko  mahdolliset   virheet  olleet  havaittavissa   vasta takkahuoneremontin     yhteydessä   syksyllä  2012 vai olisiko  ne pitänyt havaita  jo kaupanteon   yhteydessä   tai pian sen jälkeen.

 

Lämmityspattereille    menevät  putket  on tehty  kieppitavarasta   ja putkien koko  sekä  asennustapa   on ollut nähtävissä   kauppaa  tehtäessä,  samoin kuin se, että  ne eivät ole ammattimiehen   asentamia.  Samoin  keittiön ja viereisen  tilan  käyttövesiputket    ovat olleet  nähtävillä.  Suuri  osa hinnanalennusvaatimuksen      mukaista  kustannuksista   muodostuu pesuhuoneen     lämpöjohtoputkien    vetämisestä   muuta  kautta  kuin lattian läpi.  Lattialämmityksen    kupariputket   On muun  muassa todistaja Ptttttsen   kertomuksen   mukaan  olleet  koteloituina  eivätkä  kauppaa tehtäessä   siten  kantajien  nähtävissä.   Myöskään  ei ole ollut  nähtävissä, että  pesuhuoneen    katon  rajassa  käyttövesi-  sekä lämmitysjärjestelmän kupariputket   ovat  kulkeneet  virheellisesti   sähköjohtojen   kanssa.

 

Vaikka  putkistojen   asennustapa   on ollut osittain  nähtävissä,  voidaan todeta,  että  sekaannusta   on aiheuttanut   muutama  kuukausi  aiemmin tehty  kuntotarkastusraportti,     jossa  on todettu  kohdassa  "Olennaisimmat epäkohdat  ja virheet",  että sellaisia  ei tarkastuksessa   ole havaittu. Lämpö-  ja vesiputkista  on raportissa  todettu,  että ne ovat toiminnallisen elinkaarensa   alussa. sähköistä  on todettu,  että sähkölaitteisto   on rakennusajankohdan    säädösten  mukainen  ja toimintakunnossa. Raportista  ei ilmene, että asennukset  eivät ole ammattimiehen   tekemiä. Näin ollen keskeinen  kysymys  on se, mikä merkitys  on annettava raportin  ainakin  osittain  harhaan  johtaville  tiedoille  ja miten on arvioitava

sitä, että putkistojen  asennustapa   on osittain  ollut kantajien  nähtävissä. Käräjäoikeus   katsoo, että siltä osin kuin putkistot  ovat  kauppaa tehtäessä  olleet  näkyvillä,  ovat kantajat  voineet  päätellä,  että  samat putkistot  ovat olleet samalla  tavalla  asennettuja   näkymättömiltä   osin ja että ne eivät ole olleet alan ammattilaisen   asentamia.

 

Näillä  perusteilla  käräjäoikeus   katsoo,  että osa putkistoista  on ollut havaittavissa  jo kauppaa  tehtäessä  ja osa vasta  syksyllä  2012.  Kauppaa tehtäessä  havaittavissa  olleiden  asennusten   osalta  kantajat  eivät ole reklamoineet   kohtuullisessa   ajassa.  Käräjäoikeuden   arvioitavaksi  jää muiden  ratkaistavien  kysymysten  jälkeen,  kuinka  suurten  kustannusten osalta  kantajalla  voi olla oikeus  hinnanalennukseen    lämmitysputkiston ja käyttövesiputkiston osalta.

 

Sähkötöiden   osalta voidaan  todistajien  Ktttttan  ja Lttttttsen kertomusten   perusteella  todeta,  että heidän  tekemiensä   havaintojen johdosta  vasta  syksyllä  2012  havaittu  sähköasennusten    virheellisyydet   ja niiden  osalta  reklamaatio  on katsottava  kokonaan  tehdyksi  määräajassa.

 

Siltä osin kuin putkistoasennukset    eivät ole olleet  nähtävissä  eikä suoranaisesti   pääteltävissä   näkyvien  osien  perusteella,   on arvioitava, onko  ne tehty  määräysten  tai hyvän  rakennustavan   mukaisesti  tai vastaisesti  ja mikä on mahdollisesti   vaadittava   korjaustapa.

 

LVI-tarkastusinsinööri    Vttttnen  oli käynyt  katsomassa   vesi- ja lämpöjohtoputkien    asennuksia  ja on kertonut  niistä virheistä  ja puutteellisuuksista,   joista  hän on maininnut  8.11.2012   päivätyssä katselmusasiakirjassa.    Vttttsen  mukaan  Kouvolan  uusi rakennusjärjestys   2010 vaatii toimenpidelupaa    putkistoremonteille.

Siihen  aikaan,  kun kysymyksessä   oleva  putkistoremontti   on tehty,  lupaa ei ole vaadittu  eikä korjaustapa  ole vaatinut  hyväksyntää rakennusvalvonnasta    eikä tuohon  aikaan  ole ollut määräyksiä,  joiden vastaisuudesta   olisi ollut kysymys.  Asennukset   ovat kuitenkin  olleet hyvän  rakennustavan   vastaisia.

 

Rakennusinsinööri    Ptttttnen  on käyttövesi-  ja lämpöputkistojen   osalta todennut  kuten 27.11.2012   päivätyssä  lausunnossaan,    että kupariputket ovat olleet  liian pieniä sekä  normien  ja hyvän  asennustavan   vastaisia. Ptttttsen  mukaan  ennen  kauppaa  tehtyyn  kuntotarkastusraporttiin     olisi tullut  kirjata  selvästi  nähtävillä  olleet  puutteet.  Myös Pttttttnen  on puhunut  hyvän  asennustavan   vastaisuudesta.

 

Rakennusinsinööri    Ktttttt  on kertonut,  että  Kouvolan rakennusjärjestyksen    mukaan  LVI-järjestelmän   uusiminen kokonaisuudessaan    edellyttää  toimenpidelupaa.

 

Todistaja  Vttttt  on kertonut  kuten 29.10.2012   päivätyssä  lausunnossa, että  näkyvin  osin jo purettujen  koteloiden  takana  vesi- ja lämpöjohtojen asennukset   eivät vastaa  hyvää  rakennustapaa.   Lisäksi  lämpöjohtojen mitoitus  on näyttänyt  riittämättömältä.   Kyseiseen  aikaan rakennusvalvonta    ei ole vaatinut  asennuksesta   suunnitelmia.

 

Esitetyn  selvityksen   perusteella  ei ole näytetty,  että asennukset  olisivat rikkoneet  tuolloin  voimassa  olleita  rakentamismääräyksiä.    Todistajana kuuItujen asiantuntijoiden    kertomusten  perusteella   voidaan  kuitenkin todeta,  että vesi- ja lämpöjohtoputkien    asennukset   on tehty  hyvän rakennustavan   vastaisesti.

 

Käräjäoikeus   katsoo,  että ainakin  katon rajassa  piilossa  olleiden putkitusten   osalta  kantajilla  on ammattitaidottoman    työsuorituksen  ja hyvän  rakentamistavan    vastaisuuden  johdosta   oikeus hinnanalennukseen.

 

Pesuhuoneen    lämpöjohtoputkien    osalta  todistaja  Ktttttt  on kertonut, että  märkätiloissa   lattiaan  ei saa tehdä  muita  läpivientejä  kuin mikä on viemäröinnin   kannalta   välttämätöntä.   Todistaja   Vttttt  on kertonut,  että vesi.eristysmääräykset    edellyttävät)  että lattian  kautta  ei saa viedä putkiä läpi muuten  kuin eristärnällä ne. Todistaja  Vttttnen  on todennut,  että paineellisia   putkia  on johdettu  virheellisesti   lattian  suihkun  alta.

 

Rakennusinsinööri    Ptttttnen  on kertonut,  että läpiviennit  oli koteloitu ja ne menivät  suojaputkessa.    Ptttttnen  on katsonut,  että rakennusmääräyskokoelman      ohjeessa  ei suositella  läpivientiä,  mutta sitä ei ole kielletty.  Ptttttsen  mukaan  suojaus  voidaan  tehdä  koteloinnilla  ja tiivistämisellä.

 

Esitetyn  selvityksen   perusteella  käräjäoikeus   katsoo jääneen näyttämättä,   että kysymys  olisi ollut muusta  kuin rakennusmääräyssuositusten      vastaisesta  toteuttamistavasta.    Tämän vuoksi  ja kun kosteusvaurioita   ei ole näytetty  aiheutuneen,   käräjäoikeus katsoo,  ettei  hinnanalennuksena    voida  hyväksyä  märkätilojen  lattian vesieristyksestä    ja laatoituksesta   aiheutuvia  ja niihin liittyviä kustannuksia.

 

Sähkötöiden   osalta  todistajat  Kttttttta  ja Ltttttnen  ovat todenneet,  että Tomi  Gmmmillä  ei ole ollut vaadittua  lupaa  sähkötöiden   tekemiseen. Ltttttnen  on kertonut,  että hän oli havainnut  sähköasennuksissa harvinaisen   paljon  laittomuuksia.   Työt oli tehty  väärällä  tavalla ja väärillä tarvikkeilla.   Valaisimien   asennuksissa   oli ollut  palovaaraa.   Ktttttta on kertonut  muun  muassa,  että pesuhuoneen   pisto rasian suojamaadoitusliuskat     olivat vahingoittuneet,    mistä seurasi  sähköiskun vaara.  Käräjäoikeus    katsoo  Ktttttttan  ja Ltttttttsen  kertomusten perusteella,  että kantajilla  on oikeus  hinnanalennukseen    sähköistyksen virheiden  osalta.

 

Todistajana   kuultu  palotarkastaja   Htttttla on 23.11.2012   päivätyn ylimääräisen   palotarkastuksen   pöytäkirjan  mukaisesti   kertonut,  että kattilahuoneen   katon yksinkertainen   kipsilevy  ei täytä  paloturvallisuuden vaatimusta.   Lisäksi  katon ja seinän  läpivientien  tiiviys  on ollut puutteellinen.   Edelleen  Htttttla on kertonut,  että kattilahuoneen   osastointi on korjattava  vastaamaan   vaatimuksia.   Lisäksi  kattilahuoneen   ovi on korjattava  salpautuvaksi.   Htttttlan  kertomuksen   perusteella   kantajat  ovat oikeutettuja   hinnanalennukseen    pannuhuoneen   palosuojauksen saattamiseksi   paloturvallisuuden   edellyttämälle   tasolle.

 

Kantajat  ovat esittäneet  korjauskustannuksista    Rakennusliike   Htttttt Ay:n  laskelman   19.400  euroa ja Kttttttin  laskelman  siltä osin kuin kustannuksia   ei ole mukana  Rakennusliike   Htttttt  Ay:n  laskelmassa. Kttttttin  laskelman  lisäkustannukset   ovat yhteensä  4.840  euroa. Rakennusliike   Htttttt  Ay:n laskelmasta  on kuultu  Mika  Htttttta todistajana.   Vastaajat  ovat esittäneet  Ptttttsen korjauskustannuslaskelman     lämpö- ja vesijohtojen   asennuksesta   ja Ptttttnen  on päätynyt  tältä osin 6.105 euron  määrään  sisältäen valvonnan  kustannukset.   Mika Htttttt  on kertonut,  että tarjouksessa on laskettu  työt tarvikkeineen   ilman sähkötarvikkeita   ja suunnitelmia. Arvion  hinnan  ovat arvonlisäverollisia   ja tuntihinta   on 32 euroa  ilman arvonlisäveroa.   Httttttn  mukaan  putkiurakoinnista   ja sähköt yöstä  on pyydetty  tarjous.

 

Edellä tuomiossa  todetun  perusteella  kantajilla  on oikeus hinnanalennukseen    sähkötöiden   osalta.  Niistä  käräjäoikeus   hyväksyy Httttttn  laskelmaan merkityt  480 euroa ja tarvikkeiden   osalta  K ttttttin  laskelmassa   olevat  800 euroa.

 

Edelleen  käräjäoikeus   hyväksyy  Httttttn  laskelmassa   olevan kustannuksen   pannuhuoneen   palosuojauksesta    651 euroa.

 

Suuria  kustannuseriä   Httttttn  laskelmassa   ovat  kylpyhuoneen   ja saunan  lattian  eristys  ja laatoitus  niiden  vaatimine   lisäkustannuksineen. Käräjäoikeus   on edellä  tuomiossa  todennut,   että asiassa  ei ole esitetty vastaajien  esittämä  vastatodistelu   huomioon  ottaen  riittävää  selvitystä siitä, että vastaajien  tulisi vastata  näistä  kustannuksista hinnanalennuksena.

 

Edelleen  käräjäoikeus   on katsonut,  että vain sellainen  osa putkistojen uusimisesta   kuuluu  vastaajien  vastattavaksi,   joka  ei ole ollut nähtävissä kauppaa  tehtäessä   taikka,  reklamaatioajan   kannalta,   pian kaupanteon jälkeen  pääteltävissä   näkyvien  putkisto-osien   perusteella.   Tältä osin asiassa  esitetyn  selvityksen  perusteella käräjäoikeuden     on täysin mahdotonta   tarkkaan   päätellä,  mikä kustannusosuus    näistä  muodostuu.

 

Käräjäoikeus joutuu sen vuoksi tekemään näistä kustannuksista karkean arvion Httttttn ja Ptttttsen laskelmien perusteella. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi putkistojen uusimisen osalta 3.000 euroa.

 

Httttttn laskelmaan on merkitty ilmanvaihdon parantaminen pesuhuoneeseen huippuimurin avulla. Htttttt on todennut, että periaatteessa huippuimurin asennus on tason parannusta. Ptttttnen on arvioinut, että sen hinta on muutamia satasia. Näillä perusteilla käräjäoikeus hyväksyy hinnanalennukseksi pesuhuoneen ilmanvaihdon parantamisesta 200 euroa.

 

Keittiön lattialämmitysputkiston uusimisen välttämättömyydestä ei kantaja ole esittänyt näyttöä. Ptttttnen on katsonut, että lattian Pttttta ja uudelleen asennusta ei tarvitse tehdä.

 

Muut Httttttn laskelmassa esiintyvät kulut ovat ilmeisesti joltakin osin perusteltuja hylättäväksi tulevista kustannuseristä huolimatta. Enemmän näytön puuttuessa käräjäoikeus hyväksyy näistä muista kustannuksista 600 euroa.

 

Samoin osa Kttttttin laskelmassa esitetyistä kustannuksista syntyy hylättäväksi tulevista kustannuseristä huolimatta, kuten osa suunnitelma-, hakemus-, lupamaksu- ja valvontakustannuksista. Tässäkin kohtaa käräjäoikeuden on mahdotonta arvioida näiden kustannusten määrää, kun suuri osa vaatimuksista tulee hylättäväksi. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennukseksi näistä kustannuksista 1.200 euroa.

 

Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi hyväksyttävien kustannusten ja myös hinnanalennuksen määräksi 6.931 euroa.

 

Jutun lopputuloshuomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat velvollisia korvaamaan vastaajien hyväksyttävistä oikeudenkäyntikuluista kaksikolmasosaa (2/3).

 

Käräjäoikeus katsoo, että kantajien määrällisesti kiistämä osa vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta  eli aikaisemman asiamiehen lasku sisältää jonkin verran päällekkäisiä kuluja myöhemmän avustajan suorittamien toimenpiteiden kanssa. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat korvausvastuussa kahdesta kolmasosasta 24.000 euron oikeudenkäyntikuluja.

 

Tuomiolauselma

Vaatimukset enemmälti hyläten vastaajat Tomi ja Marika Gmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille Antti Joooselle ja Kristina Hoooselle hinnanalennuksena 6.931 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 14.11.2008 alkaen 21.5.2013 asti ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

 

Antti Jooonen ja Kristina Hooonen velvoitetaan korvaamaan Tomi ja Marika Gmmmin oikeudenkäyntikuluista  16.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamispäivästä lukien.