Onko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus tiukkenemassa?

Ennakkotarkastus on ostajan tärkein velvollisuus asuntokaupassa. Normaalisti oikeuskäytännössä on lähdetty siitä, että ostajan ei tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimiin rakennuksen kunnon tarkastamiseksi. Riittää kun ostaja tekee havaintoja kierrellessään rakennusta. Ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntijaa tarkastuksessa. Jos jossain on esim. selvä maallikonkin ymmärtämä kosteusjälki, se on kuitenkin seikka, jonka johdosta pitää ryhtyä tarkempiin selvityksiin. Jos ennen kauppaa on tehty kuntotarkastus ja siinä on ehdotettu lisätutkimuksia, ostajalle ei synny erityistä selonottovelvollisuutta. Ostaja voi siis luottaa omiin havaintoihinsa ja siihen, että myyjä kertoo tietämänsä virheet ja epäilyt virheistä.

Alla olevassa tapauksessa käräjäoikeus purki kaupan alapohjan ja yläpohjan virheiden vuoksi. Sen mukaan virheitä ei olisi voinut havaita normaalissa tarkastuksessa. Mutta hovioikeus päätyi päinvastaiseen ratkaisuun ja hylkäsi ostajien purku- ja muut vaatimukset kaikilta osin, koska ostajan katsottiin laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. Hovioikeus perusti päätöksensä siihen, että rakennus oli vanha ja teknisen käyttöikänsä päässä, myyjä ei ollut asunut vuosiin kiinteistöllä, joka oli ollut käyttämättömän pitkän aikaa, ostaja etsi vanhaa rakennusta, ostaja oli käyttänyt rakennusalan asiantuntijaa ennen kauppaa ja ostajan olisi pitänyt ymmärtää muista seikoista että sekä alapohja oli pahoin vaurioitunut. Lisäksi vaikka normaalisti ostajan ei tarvitse tutkia ryömintätilaa niin tässä alapohjan tila oli nähtävissä taskulampulla tarkastusluukuista ja siitä olisi voitu yhdessä muiden seikkojen kanssa päätellä, että alapohjan rakenteissa on pahoja vaurioita. Yläpohjassa olisi puolestaan pitänyt käydä ryömimässä kun sinne kuitenkin oli luukku katolla. Perusteluissa merkitystä näyttää ostajan vahingoksi saavan se, että ostaja käytti asiantuntijaa. Ajatteliko hovioikeus niin, että ostajan käyttäessä asiantuntijaa ennakkotarkastuksen pitää olla tarkempi? Ja jos asiantuntija olisi ollut huolellisempi, olisi alapohjan ja yläpohjan virheet havaittu. Tähän asti on yleisesti ajateltu, että ostajan ja myyjän välisessä vastuunjaossa ei vaikuta asiantuntijan huolimattomuus. (Se on tietysti kokonaan eri kysymys, joutuuko asiantuntija vastuuseen huolimattomuudesta.)

Tapaus on hyvä esimerkki siitä miten ennakkotarkastusvelvollisuutta voidaan arvioida hyvin eri tavoin oikeudessa. Se koski tässä kiinteistön kauppaa mutta soveltuu myös asunto-osakeyhtiö muotoisen talon kauppaan.

Seuraavassa lyhyesti keskeiset perustelut ja sen jälkeen koko tapaus.

Käräjäoikeus totesi alapohjasta:

" Asiassa on selvitetty, että tuulettuvaan alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua, joista alapohjaa olisi voinut tarkastella. Todistaja Kttttn mukaan luukuista ei olisi näkynyt olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa. Lisäksi kustakin luukusta olisi näkynyt vain 10-15 asteen sektori. Kärjen mukaan tilanne ei olisi selvinnyt tarkastusluukuista katsomalla vaan se olisi vaatinut rakenteen avaamista.

Todistaja Kuttttuksen mukaan tarkastusluukkujen kautta sähkölamppua käyttäen olisi ollut mahdollisuus tehdä riittävät havainnot. Hän oli tutkinut tarkastusluukkujen kautta tuulettuvan alapohjan ja luukkujen edessä olleen ritilän läpi ottanut valokuvia, joista ilmenevät kyseisen tilan ongelmat (V1:n valokuvaliite).

Vaikka kysymyksessä on vuonna 1949 rakennettu talo, jota ei ole merkittävässä määrin peruskorjattu, käräjäoikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ritilät sisältävien luukkujen kautta olisi ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon Poooosilla ei ole ollut erityistä syytä.

Johtopäätökset maavaraisen alapohjan osalta

Kuntotarkastuksessa on todettu perusmuurin vesieristeen ja sepelikaistaleen puuttuminen sekä maanpinnan viettäminen rakennukseen päin, mitkä ovat selkeästi kosteusvaurioiden riskiä lisääviä tekijöitä.

Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ole lain tarkoittama erityinen syy ostajalle vaatia kiinteistön rakenteita rikkovia tarkastusmenetelmiä.

Kellarissa on ollut kuntotarkastajan paikalliseksi luonnehtima kosteusvaurio, jonka osalta on annettu korjauskehotus. Hän ei ole antanut suositusta rakenteita avaavaan tarkastukseen. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä."

Hovioikeuden perusteluissa todetaan alapohjasta:

"Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakko­ tarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus."

"Kuttttus on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi."

"Ostajan selonottovelvollisuuden osalta selvää on, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos hän ei ole selvittänyt kaikkia merkittäviä ominaisuuksia puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa. Hovioikeus katsoo siten, että ostajien käyttäessä asiantuntijaa apunaan kiinteistön ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta, mikäli asiantuntija, jonka vastuulle he ovat kiinteistön tarkastamisen uskoneet, ei ole selvittänyt kaikkia sellaisia seikkoja, jotka katsotaan kuu­ luvan ostajan selonottovelvollisuuden piiriin."


Yläpohjan osalta käräjäoikeus totesi:

"Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastuksessa on rajattu sen ulkopuolelle yläpohja ja että Pooooset eivät ole muutoinkaan tarkastaneet sitä. Edelleen on riidatonta, että katolla on ollut luukku, josta käsin yläpohjaa olisi voitu tarkastella. Maasta oli tikapuut katolle, joka on ollut profiilipeltinen harjakatto. Vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla eli noin puolessa välissä rakennuksen elinkaarta. Kauppaneuvottelujen aikaan on ollut talviaika helmi-maaliskuu. Kuntotarkastuksen aikaan maassa on ollut jonkin verran lunta. Asiassa ei ole tullut ilmi, että yläpohjassa olisi ollut aihetta epäillä olevan vaurioita tai rakennusvirheitä. Näissä olosuhteissa käräjäoikeus katsoo, että tarkastuksen suorittaminen turvavälineitä käyttäen tai esimerkiksi nostolava-autoa käyttäen olisi tavanomaisesta poikkeava tutkimusmenetelmä, johon ei ollut ilmennyt aihetta.

Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan tältä osin. Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan."

Ja hovioikeus perusteli yläpohjan osalta päinvastaista päätöstään:

"Ktttti on kertonut sivu-ullakon vauriojälkien osalta, että ruodelautoina käytettyihin muottilautoihin jää usein valuvaiheessa jälkiä ja että tämä on enempi ominaisuus kuin virhe. Lisäksi kattovasat ovat olleet tummuneet, mutta niissä ei ole ollut homepilkkua. Kttttn mukaan näiden havaintojen perusteella yläpohjan vauriot eivät ole olleet maallikon pääteltävissä. Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana tai asiantuntijana, hän olisi kuitenkin näiden havaintojen perusteella tarkastanut myös yläpohjan. Kuttttus taas on katsonut, että näiden silmin havaittavien vaurioiden perusteella on ollut pääteltävissä, että yläpohjassa on varmasti vaurioita. Kutttuksen kertoman mukaan sivu-ullakolla näkyvät vauriojäljet ja yläpohjan vauriot ovat johtuneet samasta syystä eli puutteellisesta tuuletuksesta.

Ostajat ja kuntotarkastaja eivät ole käyneet yläpohjassa. Kuntotarkastusraporttiin kirjatun tiedon mukaan yläpohjan tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton luukulle käyntiä ei todettu turvalliseksi. Todistajista Ktttti on kuitenkin käynyt kaupan teon jälkeen yläpohjassa ja hän on päässyt sinne ilman apuvälineitä.

Kärjen yläpohjasta tekemien havaintojen ja Kuttttuksen Kärjen ottamista valokuvista tekemien havaintojen perusteella yläpohjan vauriot ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.

Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisenjatkotoimenpiteistä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asuntuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin."


Oikeudenkäyntikulut

Myyjän KO 12000€ ja HO 6000€, jotka ostajat velvoitettiin jutun hävittyään korvaamaan.

Ostaja KO 18304€, HO 8200€, joista ostaja myös vastasi jutun hävittyään (vähennettynä ehkä oikeusturvavakuutuksella n. 10000€)

Katso myös kirjoitusta ostajan ennakkotarkastus.

Asiasanat

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus, erityinen selonottovelvollisuus, erityisen selvitysvelvollisuus

Kaupan purku

Kuntotarkastus

Tuulettuva alapohja, rossipohja

Maavarainen alapohja

Ullakko

Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 512

Antamispäivä

25.8.2016

Diaarinumero

S 15/1557

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Päijät-Hämeen käräjäoikeus 27.10.2015 nro 14421 (liitteenä)

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat

Riitta Mmmmn,

Kirsi-Marja Jmmmnen ja

Jaana Vmmmnen, Oiva Tmmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajina

Vastapuolet

Marko Poooonen

Tarja Poooonen

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Mmmmn, Jmmmnen ja Vmmmnen (myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja että Marko ja Tatja Poooonen (ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 12.056 eurolla sekä hovioikeudessa 6.014 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ole oikeutta vedota laatuvirheenä kaupan kohteen virheisiin. Kaikki virheet olisivat olleet rakenteita avaamatta ostajien havaittavissa ennen kauppaa normaalitarkastuksella. Ostajien käyttämän asiantuntijan huolimattomuus kuntotarkastuksen suorittamisessa on ostajien eikä myyjien vastuulla. Ostajat eivät voi täyttää ennakkotarkastusvelvollisuuttaan pelkästään sillä, että he tilaavat asiantuntijan suorittamaan kohteen kunto tarkastusta riippumatta siitä, miten huolellisesti asiantuntija työnsä suorittaa. Ostajat olisivat voineet myös itse havaita kuntotarkastajan laiminlyömät seikat. Koska kyseessä on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, on tarkastuksen tullut olla normaalia huolellisempi.

Tuulettuva alapohja

Alapohjan rakenne olisi tullut tutkia sokkelissa olevien tuuletusaukkojen kautta ennen kauppaa. Tuulettuva alapohja on ollut ostajien sekä kuntotarkastajan tarkastettavissa rakenteita purkamatta normaalein toimenpitein kolmesta tarkastusaukosta joko paljain silmin, taskulampun avulla tai ottamalla kameralla kuva alapohjasta. Kaikilla näillä menetelmillä tuulettuvan alapohjan korkeus, alapohjassa ollut orgaaninen jäte sekä perusmaa ja sen päällä ollut humuskerros olisivat olleet ostajien nähtävissä. Kuntotarkastajan normaaleihin välineisiin kuuluu kamera ja taskulamppu.

Maavarainen alapohja

Alapohja on talon ulkoseinän takana lähellä maanpinnan tasoa ja maanpinta rakennuksen ympärillä viettää rakennuksen suuntaan. Rakennuksen vierusta on humuspitoista maa-ainesta ja vesi valuu vasten sokkelia ja edelleen sokkeIin läpi talon alle. Talon ulkoseinässä on ollut näkyviä lahovaurioita. Näiden silmämääräisesti tehtävien havaintojen perusteella ostajien on tullut ymmärtää, että talon alla voi olla kosteutta ja vaurioita. Riskialttiit rakenteet liittyvät ulkoseinän alaosan ja ryömintätilan alapohjan rakenteeseen.

Yläkerta / Sivu-ullakko

Käräjäoikeuden tuomioon on puutteellisesti kirjattu henkilötodistelu sivu-ullakon tarkastamisen osalta. Ostajien asiantuntija sekä Marko ja Tatja Poooonen ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.

Sivu-ullakon tarkastaminen ei ole edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Sivu-ullakon virheelliset rakenteet ja kosteusvauriojäljet ovat olleet ostajien silmin havaittavissa ja siten ostajien tiedossa ennen kauppaa. Havaintojen perusteella ostajille on syntynyt erityinen velvollisuus selvittää virheitä ja rakenteita tarkemmin. Koska ostajat eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, riski vaurioista on siirtynyt ostajille.

Yläpohja

Ostajan tulee aina tarkastaa yläpohja ennen kauppaa. Yläpohjan virheet olisivat olleet tarkastuksessa havaittavissa. Jättämällä tarkastuskäynnin tekemättä ostajat ovat ottaneet riskin yläpohjan vaurioista ja heillä ei ole oikeutta vaatia virheen korjauskustannuksia myyjältä.

Myös kuntotarkastuksen suorittamisohjeiden mukaan yläpohjassa on ehdottomasti käytävä ennen kauppaa. Mikäli yläpohjassa ei käydä, tulisi raportissa olla siellä käyntiä koskeva tarkastussuositus.

Edellä mainitut sivu-ullakon rakenteet ovat samaa rakennetta yläpohjan kanssa ja sivu-ullakon kosteusvaurio- ja valumajälkihavaintojen perusteella ostajille on syntynyt lisäksi erityinen syy suorittaa tarkastus myös yläpohjassa, vaikka siellä ei normaalitilanteessa katsottaisikaan tarvitsevan käydä.

Sisäilman mikrobipitoisuus

Ostajat ovat olleet ennen kauppaa tietoisia myös sisäilman mikrobipitoisuudesta, koska tätä koskien on kuntotarkastuksen yhteydessä annettu lisätutkimus­ suositus. Ostajien olisi tullut ennen kauppaa selvittää, mistä kuntotarkastuksen yhteydessä havaitut kohonneet pitoisuudet johtuvat. Koska he eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, heillä ei ole oikeutta vedota virheperusteena asumiskelvottomuuteen tai sisäilman huonoon laatuun. Alapohjan epäpuhtaudet kulkeutuvat sisäilmaan painovoimaisesti.

Laatuvirhe

Kaupan kohde on vastannut sovittua eikä siinä ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Asuinrakennuksen ja saunarakennuksen tekninen käyttöikä on ollut umpeutunut jo kauppaa tehtäessä. Ostajien on tullut ymmärtää, että koko talo on perusteellisen korjauksen tarpeessa ja siten virheet eivät ole olleet vaikutuksellisia. Maksetusta kauppahinnasta on tontin arvon huomioiden asuinrakennuksen osuus ollut noin 40.000 euroa. Ostajien on tullut varautua mittaviin korjauskustannuksiin ja siihen nähden heidän esittämänsä korjauskustannus 34.000 euroa ei ole suuruudeltaan poikkeuksellinen.

Kaupan kohteessa ei ole ollut myöskään säännöksen 5 kohdan mukaista salaista virhettä, koska kaikki virheet ovat olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa.

Laatuvirheen seuraamukset

Kaupan kohteessa ei ole laatuvirhettä, johon ostajat voisivat vedota eikä heillä ole siten oikeutta hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen. Huolimattomasti tehty ostajien asiantuntijan kuntotarkastus ei tuo myyjille vastuuta virheistä.

Ostajille on annettu kuntotarkastuksen yhteydessä lisätutkimussuositus sisäilman mikrobipitoisuuksia koskien. Laiminlyötyään lisätutkimusten suorittamisen ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että heille aiheutuu sisäilman laadusta terveydellisiä haittoja.

Joka tapauksessa virhe ei ole olennainen. Kaupan purun edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla kauppahinnan suhdetta korjauskustannuksiin. KKO 2015:58 ei sovellu käsillä olevaan tapaukseen. Ostajien on tullut ennen kauppaa käsittää, että kiinteistöllä on tehtävä mittavat peruskorjaukset ja näin ollen ostajien on tullut kiinteistön kunto huomioiden varautua esitetyn määräisiin korjauskustannuksiin.

Joka tapauksessa asiassa voi tulla laatuvirheen seuraamuksena kyseeseen ainoastaan hinnanalennus, minkä määrästä ostajat eivät ole esittäneet selvitystä. Hinnanalennuksen enimmäismäärä on arvioitu korjauskustannusten määrä vähennettynä tasonparannuksella.

Rakennus on ollut teknisen käyttöikänsä päässä ja siten kaikki korjaustoimenpiteet aiheuttavat tasonparannusta. Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että alapohjan virheet ja osin yläpohjan virheet liittyvät rakenteisiin, joita ei pitäisi joutua korjaamaan rakennuksen elinkaaren aikana. Rakennus on ollut elinkaarensa päässä ja mainittujen rakenteiden korjaaminen on ollut joka tapauksessa välttämätöntä.

Määräala

Käräjäoikeuden ratkaisu lunastusvelvollisuuden määräämisestä on virheellinen. Määräalan kaupassa on ollut eri asianosaiset kuin nyt käsiteltävässä kiinteistön kaupassa. Asiassa ei ole myöskään selvitetty, että määräalaa olisi liitetty myyjien myymään kiinteistöön.

Vastaus

Pooooset ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että Mmmmn, Jmmmmnenja Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.208,80 eurolla viivästyskorkoineen.

Pooooset ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimusten perusteet ja lausuneet lisäksi seuraavaa.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajat ovat täyttäneet selonottovelvollisuutensa kaikilta osin eikä heille ole syntynyt erityistä syytä tarkastaa kaupan kohdetta tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein tai menetelmin. Ostajat ovat menetelleet erityisen huolellisesti käyttäessään kuntotarkastajaa apunaan ennen kauppaa. Asiassa ei ole ollut kysymyskään kuntotarkastuksen virheellisyydestä tai kuntotarkastajaan kohdistuvista vaatimuksista, eikä sillä, miten kuntotarkastus olisi tullut suorittaa, ole siten asiassa merkitystä. Joka tapauksessa kuntotarkastus on ollut laadultaan tavanomamen.

Tuulettuva alapohja

Tuulettuvan alapohjan kuntoa ei ole voinut havainnoida ilman teknisiä apuvälineitä ritilöillä peitettyjen tuuletusaukkojen kautta. Ryömintätilan kunnon havaitseminen on edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä ja rakenteita rikkovaa tarkastusta, johon ostajilla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä.

Maanvarainen alapohja

Pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ei ole erityinen syy, jonka vuoksi ostajan tulisi ryhtyä rakenteita rikkoviin tarkastuksiin. Maanvaraisen alapohjan vaurioitumista ei ole voinut havaita ilman rakenteita rikkovaa tarkastusta.

Yläkerta I Sivu-ullakko

Ostajat ovat vedonneet virheenä siihen, että savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet ja aiheuttaneet yläkerrassa välipohjan purueristeisiin mikrobivaurion. Kyseinen virhe ei ole ollut ostajien havaittavissa vaan sen havaitseminen on edellyttänyt rakenteiden purkamista ja materiaalinäytteen mikrobianalyysiä laboratoriossa. Yläkerran sivu-ullakolla tai sieltä tehtävissä olleilla havainnoilla ei ole mitään yhteyttä välipohjan purueristeen mikrobivaurioitumiseen.

Yläpohja

Kulku yläpohjaan on ollut profiilipeltisen jyrkän harjakaton harjalta, johon ei ole ollut ostoaikaan turvallista kulkua. Ostajien ei ole tullut tavanomaisessa ostotarkastuksessa suorittaa yläpohjan tarkastusta poikkeavin tutkimustoimenpitein käyttäen apuna turvavälineitä tai nostolava-autoa. Ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä yläpohjassa olevan rakennusvirheitä tai vaurioita. Sivu-ullakkoa tarkastelemalla ei ole voinut tulla tietoiseksi yläpohjan virheistä.

Sisäilman mikrobipitoisuus

Mikrobivaurioiden ja -pitoisuuksien havaitseminen on edellyttänyt rakenteiden avaamista, näytteiden ottamista ja niiden laboratorioanalyysiä. Nämä ovat tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä, joihin ostajien ei ole ennakko­ tarkastusvelvollisuuden täyttääkseen tullut ryhtyä. Kuntotarkastusraportin sisäilmatutkimussuositus on koskenut kellarin seinässä havaitun paikallisen vaurion korjaamisen onnistumisen kontrolloimista, joten myyjät ovat tehneet kuntotarkastusraportin maininnasta väärät johtopäätökset.

Laatuvirhe

Kaupan kohde ei ole vastannut sovittua. Kaupan kohdetta markkinoidessa annetut tiedot huomioon ottaen ostajat eivät ole voineet varautua niin suuriin korjauksiin ja korjauskustannuksiin kuin mitä rakennuksen asumiskelpoiseksi saattaminen edellyttää, eli noin 45.000 euron kustannuksiin, jos tasonparannusta ei huomioida. Se, että rakennuksen tasonparannuksella oikaistut korjaus­ kustannukset ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta ja tontin arvo vastaajien esittämän näkemyksen mukaan vain 35.000 euroa, osoittaa, ettei kiinteistö ole maksetun 86.000 euron arvoinen.

Kaupan kohde on myös poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet siltä perustellusti edellyttää ja kaupan kohteessa on näin ollen ollut myös salainen virhe. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia, eikä ostajien ole tullut tällaisiin korjaustoimenpiteisiin varautua.

Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eivätkä ole olleet tietoisia kaupan kohteen virheistä.

Laatuvirheen seuraamukset

Kaupan kohteessa on ollut olennainen virhe ja virheiden korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden olennaiset. Rakennuksessa on terveyshaittaa aiheuttava olosuhde eikä rakennus sovellu siihen käyttötarkoitukseen, mihin se on ostettu. Ostajat ovat tehneet ennakkotarkastuksensa huolellisesti. Ratkaisun KKO 2015:58 oikeusohjeen mukaan kiinteistön kauppa tulee tällaisessa tilanteessa määrätä purettavaksi.

Ostajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta on perustunut yksityiskohtaiseen korjauskustannuslaskelmaan, jossa on jo riittävästi huomioitu tasonparannus. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia.

Määräala

Käräjäoikeuden ratkaisu määräalasta on oikea.

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 29.6.2016. Pääkäsittelyssä on otettu vastaan käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet ja kuultu todistelutarkoituksessa Jmmmstä sekä Marko ja Tatja Poooosta sekä todistajina Hannu Ktttteä ja Aulis Sttttsta. Väinö Kuttttuksen käräjäoikeudessa antama kertomus on otettu vastaan tallenteelta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asian riidattomat taustatiedot ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 13. Asiassa on hovioikeudessa ensiksi kysymys siitä, onko kiinteistössä laatuvirhe. Tähän liittyen on arvioitava, onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta

ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, ovatko ostajat laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisen selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, johon ostajilla on oikeus vedota, asiassa on lisäksi arvioitava, tuleeko kauppa tämän johdosta purkaa vai määrätä maksettavaksi hinnanalennusta, mikä on mahdollisen hinnanalennuksen määrä, miten tasonparannus huomioidaan sekä miten menetellään ostajien erikseen ostaman määräalan suhteen.

Henkilötodistelu

Asiassa kuullut henkilöt ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu jäljempänä mainituin muutoksin ja lisäyksin.

Laatuvirhe

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin kaupan kohteessa on katsottu olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 5 kohdan mukainen laatuvirhe (tuomion sivut 20-21). Edellytykset hinnanalennukselle tai kaupan purkamiselle ovat siten olemassa.

Näin ollen asiassa jää arvioitavaksi, ovatko Pooooset laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vaatia laatuvirheen seurauksena kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Ostajan selonottovelvollisuus

Selonottovelvollisuuden laajuus ja tehdyn kuntotarkastuksen vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56).

Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 11 2013,s. 54)

Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)

Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakko­ tarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (Koskinen­ Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)

Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus käsiteltävässä tapauksessa

Pooooset ovat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ennen kauppaa Modenon/ Aki Sttttn toimesta. Kuntotarkastus on tehty Poooosten aloitteesta, kuntotarkastaja on ollut heidän valitsemansa ja he ovat maksaneet tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset. Hovioikeus katsoo siten, että kuntotarkastaja on tässä tapauksessa toiminut ostajien asiantuntijana ennen kauppaa.

Tatja Poooonen on kertonut, että Pooooset olivat vain osittain kiertäneet kuntotarkastajan mukana tarkastusta tehtäessä, koska he olivat keskustelleet sillä aikaa myyjän edustajan Jmmmsen kanssa. Heillä ei ole ollut mitään syytä kyseenalaistaa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Lisäksi Tatja Poooonen on kertonut, että hän ja Marko Poooonen olivat etsineet nimenomaan remontoitavaaja entisöitävää kohdetta. Poooosten ajatuksena oli ollut perinnerakentaa eli esimerkiksi säilyttää purueristeet ja vanhat lautalattiat sekä muutoinkin mahdollisimman paljon vanhoja rakenteita.

Kaupan kohteena on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, johon ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttöikää pidentäviä korjauksia lukuun ottamatta katon uusimista vuonna 1985. Talossa ei ollut vuoden 2010 jälkeen asuttu. Kiinteistön myyjinä toimineet kuolinpesän oikeudenomistajat ovat itse muuttaneet talosta pois viimeistään 1970-luvun loppupuolella.

Kuttttus on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi.

Ostajan selonottovelvollisuuden osalta selvää on, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos hän ei ole selvittänyt kaikkia merkittäviä ominaisuuksia puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa. Hovioikeus katsoo siten, että ostajien käyttäessä asiantuntijaa apunaan kiinteistön ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta, mikäli asiantuntija, jonka vastuulle he ovat kiinteistön tarkastamisen uskoneet, ei ole selvittänyt kaikkia sellaisia seikkoja, jotka katsotaan kuu­ luvan ostajan selonottovelvollisuuden piiriin.

Selonottovelvollisuus alapohjan osalta (virhekohdat 2.1-2.3)

Pooooset ovat vedonneet alapohjan virheinä tuulettuvassa alapohjassa olleeseen orgaaniseen jätteeseen, tuulettuvaan alapohjaan jätettyyn perusmaahan, jonka päällä on ollut humuskerros, tuulettuvan alapohjan liian matalaan korkeuteen sekä olohuoneen ja alakerran alapohjan osalta ylärinteeltä tulevaan kosteusrasitukseen. Näiden seurauksena alapohja on mikrobivaurioitunut.

Kuntotarkastusraportissa on tuotu havaintoina esille muun muassa, että "sadevedet ohjautuvat sokkelin viereen, ulkoverhous on osin pahoin lahonnut, sokkelista puuttuu vesieriste, sokkelin vierustan maa-alue ei vietä sokkelista poispäin sekä että salaojat puuttuvat". Kellarin osalta on tuotu esille, että "ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen paikallisen mikrobikasvuston kellarin seinään. Perusmuuri on eristämätön, jonka vuoksi kellarissa vallitsee peruskosteus riippuen sade- ja hulevesien kulkeutumisesta rakenteiden läpi. Rakennuksen sokkeli on matala, jonka vuoksi ala­ pohjan kosteusrasituksen pienentäminen sokkelin vesieristyksellä korostuu." Kellarin osalta on annettu korjaussuositukset kosteuden tulon estämiseksi sekä korjaustoimien jälkeen on suositeltu sisäilman tutkimista tai pintanäytettä kellarin seinästä.

Kuntotarkastusraportin havainnoista sekä kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista käy ilmi, että kiinteistöllä maanpinta viettää ja vesi valuu yhdeltä sivulta suoraan rakennusta päin. Ulkoseinän alaosa on ollut vain noin 10 senttimetrin korkeudella maanpinnasta. Ulkolaudoituksen alaosassa on ollut silmin havaittavissa selkeitä kosteus- ja lahovaurioita. Lisäksi kellarissa on todettu silmin havaittava mikrobivaurio. Kellarista on rakenteiden läpi ilmayhteys rakennuksen sisätiloihin. Hovioikeus katsoo, että näiden vauriohavaintojen ja maanpinnan kallistuksen perusteella ostajalla on ollut syytä epäillä vaurioita muuallakin alapohjassa kuin kellarissa.

Kuntotarkastuksesta laaditusta raportista ei ilmene, että kuntotarkastaja olisi tarkastanut alapohjan kuntoa tarkemmin. Marko ja Tatja Poooonen ovat kertoneet, että myöskään he eivät ole alapohjaa tarkastaneet.

Alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua. Käynti tarkastusluukuille on ollut esteetön eikä ritilä niiden edessä ole estänyt havaintojen tekemistä alapohjan kunnosta silmämääräisesti tai taskulamppua tai kameraa apuna käyttäen. Tältä osin olosuhteet poikkeavat Turun hovioikeuden 16.5.2008 (nro 1094) antamasta ratkaisusta, jossa katsottiin olevan ilmeistä, että alapohjaa ei ollut voinut tarkastaa näköhavaintoja tekemällä, koska alapohjan tuuletusaukot oli peitetty metallisella pieniruutuisella verkolla, joka oli lisäksi osittain ulkolaudoituksen peittämä. Alapohjan tarkastuksella olisi ollut Kuttttuksen lausuntoon liitettyjen valokuvien osoittamalla tavalla havaittavissa ryömintätilan korkeus ainakin osittain, siellä oleva orgaaninen jäte, humuspitoinen maa-aines sekä perusmaa, jotka ovat kuntotarkastuksessa esille tuotujen havaintojen lisäksi edesauttaneet alapohjan mikrobivaurion syntymistä. Hovioikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ja havainnoiminen tarkastusluukkujen kautta ei ole ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että kaikki kanteen perusteena olevat ja mikrobi­ vaurion aiheuttaneet virheet ovat olleet rakenteita rikkomatta silmin havaittavissa ennen kauppaa. Lisäksi ostajien havaittavissa on ollut ulkoseinän ala­ osassa näkyviä kosteus- ja lahovaurioita. Näkyvät vauriojäljet ovat yhdessä muiden kiinteistön ympäriltä ja alapohjasta tehtävien havaintojen kanssa muodostaneet erityisen syyn ulottaa tarkastus koskemaan alapohjan kuntoa tarkemmin. Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet siten oikeutensa vedota alapohjan virheisiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 ei ole ollut kyse ostajan selonottovelvollisuudesta, joten sillä ei ole asiassa merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään vastakkaiseen lopputulokseen erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden syntymisen osalta päätyneellä Turun hovioikeuden 8.3.2010 (nro 584) antamalla ratkaisulla, koska kyseisessä tapauksessa kuntotarkastuksessa oli tehty havaintoja vain kosteusvaurioriskiä lisäävistä tekijöistä ja rakennuksen ulkopuolinen kunto oli ollut hyvä.

Selonottovelvollisuus yläpohjan osalta (virhekohdat 2.4 ja 2.5)

Kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista sekä Kuttttuksen ja Kttttjen kertomuksesta on käynyt ilmi, että sivu-ullakolla on ollut puurakenteissa silmin havaittavia kosteusvauriojälkiä, valumajälkiä ja tummumista. Sivu-ullakolle on ollut esteetön pääsy ja kuntotarkastaja sekä Pooooset ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.

Ktttti on kertonut sivu-ullakon vauriojälkien osalta, että ruodelautoina käytettyihin muottilautoihin jää usein valuvaiheessa jälkiä ja että tämä on enempi ominaisuus kuin virhe. Lisäksi kattovasat ovat olleet tummuneet, mutta niissä ei ole ollut homepilkkua. Kärjen mukaan näiden havaintojen perusteella yläpohjan vauriot eivät ole olleet maallikon pääteltävissä. Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana tai asiantuntijana, hän olisi kuitenkin näiden havaintojen perusteella tarkastanut myös yläpohjan. Kuttttus taas on katsonut, että näiden silmin havaittavien vaurioiden perusteella on ollut pääteltävissä, että yläpohjassa on varmasti vaurioita. Kuttttuksen kertoman mukaan sivu-ullakolla näkyvät vauriojäljet ja yläpohjan vauriot ovat johtuneet samasta syystä eli puutteellisesta tuuletuksesta.

Ostajat ja kuntotarkastaja eivät ole käyneet yläpohjassa. Kuntotarkastusraporttiin kirjatun tiedon mukaan yläpohjan tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton luukulle käyntiä ei todettu turvalliseksi. Todistajista Ktttti on kuitenkin käynyt kaupan teon jälkeen yläpohjassa ja hän on päässyt sinne ilman apuvälineitä.

Kärjen yläpohjasta tekemien havaintojen ja Kuttttuksen Kärjen ottamista valokuvista tekemien havaintojen perusteella yläpohjan vauriot ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.

Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa ylä­ pohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisenjatkotoimenpiteistä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asuntuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin.

Johtopäätökset

Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maa­ kaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Marko ja Tatja Poooosen kanne hylätään.

Marko ja Tarja Poooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jaana Vmmmselle, Kirsi-Marja Jmmmselle ja Riitta Mmmmnille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 12.056 euroaja hovioikeudessa

6.014 euroa eli yhteensä 18.070 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 24.10.2016.

Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija: viskaali Marleena Ttttttla

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenneuvos Tuomo Ktttti hovioikeudenneuvos Aki Rttttttnen hovioikeudenneuvos Lolita Ttttttnen

PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS

1. osasto

Käräjätuomari Anne Atttttt

TUOMIO 15/14421

Annettu kansliassa

27.10.2015

Kello 14.00

L 15/2082

Kantajat

Poooonen, Marko

Poooonen, Tatja

Vastaajat

Oiva Tmmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajat:

Mmmmn, Riitta

Jmmmnen, Kirsi-Marja

Vmmmnen, Jaana

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

Vireille

17.2.2015

SELOSTUS ASIASTA

I KANNE

Kantajan vaatimukset

Kantajat vaativat, että käräjäoikeus: Ensisijaisesti

1. purkaa kantajien ja vastaajien välillä tehdyn kiinteistön 398-401-9-150 kaupan ja velvoittaa Oiva mmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajat Riitta Mmmmnin, Kirsi-Marja Jmmmsen ja Jaana Vmmmsen (jäljempänä vastaajat) yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinnan 86 000 euroa Marko ja Tatja Pooooselle yhteisesti korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 13.3.2014 alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 10.4.2015 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 mornentin rnukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

2.1. ensisijaisesti velvoittaa vastaajat lunastamaan kantajilta

Koivula-nimisestä kiinteistöstä 398-401-9-152 erotetun määräalan 398-401-9-152-M601 4 000 euron kauppahintaan sekä velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille mainitun 4 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.4.2015 lukien maksupäivään asti.

2.2. toissijaisesti velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaista korvausta

Koivula-nimisestä kiinteistöstä erotetun määräalan 398-401-9-152-M601 4000 euroa ostamisesta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta lukien maksupäivään asti.

Toissijaisesti

3. velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 33 853,90 euroa korkolain 3 §:n 2 mornentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 13.3.2014 alkaen 10.4.2015 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Joka tapauksessa

5. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan asianosais-, asiantuntija- ja oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Kanteen perusteet

1. Asian tausta

Marko ja Tatja Poooonen ovat ostaneet 13.3.2014 Oiva Tmmmmlän kuolinpesättä Lahden kaupungin Ahtialan kaupunginosassa sijaitsevan

3 Mäkivieru-nimisen tilan, RN:o 9: 150, kiinteistötunnus 398-401-9-150. Kiinteistön osoite on Alaniitynkatu XX, 15340 Lahti. Kauppahinta on ollut

86 000 euroa. Kiinteistöllä on vuonna 1949 valmistunut omakotitalo.

Ostajat ovat erillisellä kaupalla ostaneet määräalan Koivula-nimisestä kiinteistöstä, joka on ollut tarpeen Mäkivieru-nimisen tilan RN:o 9:150 muodostamiseksi tontiksi. Ilman ostettua erillistä määräalaa tontille ei olisi ollut kaavan edellytysten mukaista tieliittymää. Tästä järjestelystä on ehto Mäkivieru-nimisen tilan kauppakirjassa. Määräalan kauppahinta on ollut 4000 euroa.

Myyntiesitteessä (kantajan kirjallinen todiste K2) todetaan kiinteistöllä olevan rakennuksen olevan rakenteiltaan hyvä, peruskuntoinen talo. Lisäksi esitteessä kerrotaan, että talo myydään ensimmäiseltä omistajaltaan, ja että "päivitä tästä itsellesi ja perheelIesi koti edulliseen hintaan".

Rakennuksessa on ennen kauppaa tehty kuntotarkastus. Alapohjan ja alakerran lattioiden, yläkerran lattian eivätkä yläpohjan virheet ole tulleet esille kuntotarkastuksessa.

Ostajat ovat alkaneet remontoida taloa ja havainneet talossa tunkkaista hajua, minkä vuoksi mahdollisia kosteus- ja mikrobivaurioita on alettu tutkia. Kohteessa on käynyt koulutettu homekoira, joka oli tehnyt kohteessa ilmaisuja. Tämän jälkeen Polygon Finland Oy (jäljempänä Polygon) on tehnyt kohteessa rakennusteknisen kuntotutkimuksen ja laatinut korjaussuosituksen. Sen perusteella Rakennuskonsultointi A. Sttttnen Oy on laatinut korjauskustannusarvion.

Terveystarkastaja Miia Vttttttnen Lahden kaupungin rakennusvalvonnan terveydensuojelusta on tarkastuksen perusteella todennut vaurioiden aiheuttavan terveyshaittaa.

Polygonin edustaja Hannu Ktttti on suorittanut kiinteistöllä tutkimuksia 3. ja 7.4.2014. Niiden perusteella on laadittu tutkimusraportti (todiste

K4/V3).

2. Kiinteistössä olevat virheet

2. 1 Kiinteistön tuulettuva alapohja

Kiinteistön tuulettuvassa alapohjassa on ollut runsaasti orgaanista jätettä koko rakennuksen elinkaaren ajan. Alapohja on maakosteuden seurauksena mikrobivaurioitunut. Kiinteistön normaalin alipaineisuuden seurauksena mikrobiperäinen haju tulee rakenteen epätiiveyskohdista sisäilmaan.

Tuulettuvan alapohjan korkeus ei täytä rakennusajankohdan minimivaatimusta 400 millimetriä.

Tuulettuvaan alapohjaan on jätetty myös perusmaata, jossa on päällä vielä alkuperäinen humuskerros. Kyseessä on rakennusvirhe.

Sisäilman laatu huononee mikrobien aineenvaihduntatuotteiden päästessä sisäilmaan.

2.2 Olohuoneen ja alakerran huoneen alapohja

Alapohjan purueristeissä on mikrobivaurio. Otetun näytteen sieni-itiökasvusto ylittää sosiaali-ja terveysministeriön julkaiseman

asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

Mikrobivaurio on aiheutunut ryömintätilan puutteellisesta korkeudesta, orgaanisesta jätteestä sekä ylärinteeltä tulevasta kosteusrasituksesta.

2.3 Keittiön ja wc:n alapohja

Alapohjan purueristeissä mikrobivaurio.

Wc:stä otetun näytteen sieni-itiö- ja sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

2.4 Yläkerta: lattia ja savuhormin vierus

Savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet rakennuksen elinkaaren aikana savuhormin vierustaa pitkin yläkerran lattian purueristeisiin kastelleen niitä, mikä on aiheuttanut purueristeisiin mikrobivaurion.

Yläkerran lattian purueristeestä löydettiin erittäin runsas sädesienikasvusto. Savuhormin vierestä otetussa näv,tteessä sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

2.5 Yläpohja

Savuhormista on otettu viemäriputki, jonka liitoskohta vuotaa ja vuotovedet ovat tippuneet useita vuosia yläpohjan purueristeisiin. Putken tulisi olla eristettynä koko yläpohjan osalta.

Yläpohjassa vinojen lappeiden osuudella ei ole tuuletusta, purueriste on kiinni katon ruodelaudoissa, eristeen ja kattorakenteen välissä tulisi olla vähintään 50 millimetrin Ilmarako.

Yläkerran portaiden kohdalla katon eristys on toteutettu kivivillaeristeellä, ja se on toteutettu ilman asianmukaista höyrysulkua. Villaeriste on asennettu kiinni katon alusrakenteisiin ilman ilmarakoa. Kyseessä on rakennusvirhe.

Remontin päätteeksi kaikki pinnat tulisi nihkeäpyyhkiä natriumhypokloridiliuoksella.

3. Virheiden korjaaminen

Hannu Ktttti on laatinut korjaussuosituksen kohdissa 2.1 -2.5 yksilöityjen virheiden korjaamisesta.

3.1 Kiinteistön tuulettuva alapohja

- Tuulettuvaan alapohjaan on tehtävä kulkuaukko.

- Tuulettuvasta ryömintätilasta on poistettava kaikki orgaaninen materiaali ja maa-ainesta on poistettava siten, että ryömintätilan korkeudeksi tulee vähintään 400 mm, mielellään enemmän, jolloin perusmaan päälle voidaan asentaa 100 mm kerros sepeliä tai vaahtolasia.

- Kyseisten toimenpiteiden jälkeen perusmaan pinta desinfioidaan.

3.2. ja 3.3 Olohuoneen, alakerran huoneen, keittiön ja wc:n alapohja

- Kiinteistön tuulettuvan alapohjan osalta tulee aukaista ponttilattiat ja poistaa purueristeet, purueristettä kannattelevat rakennuspaperit sekä raakalaudat.

- Purueristeen poiston jälkeen kantavat puurakenteet desinfioidaan.

3.4 ja 3.5 Yläkertaja yläpohja

- Purueristeet poistetaan koko yläpohjan alueelta. Vinojen lappeiden osuudelle tulee järjestää tuuletus. Savuhormin ympäriltä puurakenteet tulee desinfioida.

- Savuhormista otetun viemäriputken uusiminen ja eristäminen koko

matkalta vinttitilassa.

- Yläkerran rappujen kohdalta kattopinnoite ja villaeristeet tulee purkaa noin kuuden neliömetrin alalta, kantavat puurakenteet tulee puhdistaa mekaanisesti ja desinfioida orgaanisella peroksidilla.

- Yläkerran savuhormin ympäriltä välipohjan purueristeet tulee poistaa noin viiden neliömetrin alueelta, ja välipohjan vasat tulee puhdistaa sekä

desinfioida orgaanisella peroksidilla.

4. Korjauskustannukset

Rakennuskonsultointi A. Sttttnen Oy on laatinut Polygonin korjaussuositukseen perustuen arvion korjauskustannuksista (K5).

Kustannusarviossa on laskettu tuulettuvan alapohjan sekä alakerran olohuoneen, huoneen, keittiön ja wc:n purkutöiden sekä korjaustöiden (korjaussuosituksen mukaiset kohdat 1,2 ja 3) kustannukset. Purku-ja korjaustöiden kustannukset arvonlisäveroineen ovat yhteensä

21 613,17 euroa.

Korjauksen yhteydessä uusitut ryömintätilan maapohjan ja alapohjan rakenteet parantavat koko rakenteen tasoa vanhaan rakenteeseen verrattuna 30 prosenttia.

Alapohjan ja alakerran lattioiden (kohdat 1,2 ja 3) korjauskustannukset vähennettynä tasonparannuksen määrällä ovat yhteensä 15 129,22 euroa.

Yläpohjan ja yläkerran makuuhuoneen lattian purku- ja korjaustöiden kustannukset (korjaussuosituksen kohdat 4 ja 5) arvonlisäveroineen ovat yhteensä 18232,85 euroa.

Yläpohjan korjauksen yhteydessä uusitut sisäverhoukset parantavat rakenteen tasoa vanhaan rakenteeseen verrattuna 20 prosenttia eli 2443,64 euroa. Välipohjan osalta tasonparannus on 40 prosenttia, eli 2405,85 euroa.

Yläpohjan ja välipohjan (kohdat 4 ja 5) korjauskustannukset vähennettynä tasonparannuksen määrällä ovat yhteensä 13 383,35 euroa.

Rakentamisen suunnittelun ja valvonnan kustannukset ovat arvonlisäveroineen yhteensä 3472 euroa. Muut kulut ja lopputyöt arvonlisäveroineen ovat yhteensä 1 869,32 euroa.

Korjauskustannukset arvonlisäveroineen tasonparannukset huomioiden ovat yhteensä 33 853,90 euroa.

5. Terveyshaitta

Alakerran olohuoneen ja wc:n purueristeestä otettujen näytteiden sieni-itiökasvusto ja alakerran wc:stä otetun näytteen sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon. Yläkerran makuuhuoneen lattiasta otetun näytteen sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

Vaurion sijainnista ja laajuudesta johtuen asuntoa ei suositella asuttavaksi ennen kuin vauriot on korjattu asianmukaisesti.

Rakennusta ei voi käyttää asumiseen. Asukkaille on aiheutunut homeoireilua rakennuksessa oleskeltaessa.

6. Laatuvirhe

Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja kiinteistö salaisen virheen perusteella poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Rakennuksen korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattaessa olennaiset. Lisäksi rakennuksessa on kuntotutkimuksessa havaittu raja-arvot ylittävät määrät sieni-itiökasvustoa ja sädesienikasvustoa. Myös terveystarkastaja on todennut, että vauriot muodostavat terveydensuojelulaissa tarkoitetun haitan terveydelle, eikä ole suositellut rakennuksessa asumista. Lisäksi rakennuksessa oleskeleminen aiheuttaa kantajille oireilua.

Koska korjauskustannukset ovat erittäin suuret, ja koska kaupan kohteena ollutta kiinteistöä ei voida käyttää lainkaan siihen tarkoitukseen, mihin se on ostettu, perheen kodiksi, on kiinteistön virhe olennainen, ja kauppa tulee sen johdosta purkaa.

Kaupan ehtona on kaavoituksesta johtuen ollut, että ostajat ostavat erillisellä kaupalla naapurilta maapalan, jotta muodostettavalIe tontille voidaan rakentaa uusi liittymä. Tästä on ehto kauppakirjassa. Ensisijaisesti, koska kyse on kaupan ehdosta, ja kyseisen määräalan

7 ostaminen on osa kauppasopimusta, kaupan purkaminen purkaa myös määräalan ostamista koskevan ehdon. Tämän johdosta vastaajat tulee velvoittaa lunastamaan kyseinen määräala kantajilta.

Toissijaisesti määräalan ostamisessa on kyse maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisesta hyödyllisestä kustannuksesta, joka on lisännyt kiinteistön arvoa, ja joka tulee kantajilie korvata.

Joka tapauksessa asia tulee ratkaista siten, että määräala ja muu kiinteistö tulevat kuulumaan samalle omistajalle.

Samoin perustein, kuin kantajat ovat vaatineet kaupan purkamista, kantajat vaativat toissijaisesti hinnanalennusta. Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustuu korjauskustannusten määrään. Hinnanalennuksena on vaadittu korjauskustannus vähennettynä tasonparannuksella.

Kohdissa 2.1 -2.5 esille tuodut kiinteistön virheet ovat olleet sellaisia, että niiden havaitseminen on edellyttänyt rakennusteknistä kuntotutkimusta. Mikrobivauriota ei ole voitu havaita ilman rakenteiden avaamista, näytteiden ottamista ja laboratorioanalyysiä. Yläpohjan kuntoa ei ole ollut mahdollista tarkastaa ennen kauppaa, koska yläpohjaan ei ole ollut turvallista kulkua. Kulku yläpohjaan on jyrkän katon harjalta. Myöskään alapohjaan ei ole ollut kulkuaukkoa.

Koska virheet ovat korjauskustannusten määrän ja asumishaitan vuoksi olennaisia, ovat ne merkityksellisiä virheitä.

Jos virheet olisivat olleet ostajien tiedossa, kauppaa ei olisi tehty. Eivät ole voineet varautua näin laajoihin korjaustöihin.

Lausuma vastaajan väitteeseen MK 2:34 nojalla

Rakennuksessa on tehty sellaisia purkutöitä, jotka ovat olleet tarpeen joko rakennuksen tutkimiseksi tai Polygonin tutkimusraportista ilmenevien virheiden korjaamiseksi annetun korjaussuosituksen mukaisesti. Nämä eivät alenna rakennuksen arvoa. Kauppa edelleen purettavissa.

II VASTAUS

Vastaus kanteeseen

Perusteet

1. Asian tausta

Vastaajat vaativat kanteen hylkäämistä ja kantajien velvoittamista korvaamaan vastaajien yhteiset oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua asiassa annettavasta tuomiosta lukien.

Kiinteistön lopullinen kauppahinta (86.000 euroa) 13.000 euroa alempi kuin alun perin pyydetty kauppahinta (K1 ja K2). Ostajat ovat kohteeseen tutustuttuaan tinkineet kauppahintaa alemmaksi merkittävän paljon.

Haastehakemuksen asian taustaa osion ensimmäinen ja kolmas kappale ovat riidattomia taustatietoja.

2. Laatuvirheet

Kaupan kohteena on ollut kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1949 rakennetut asuinrakennus ja saunarakennus, joiden molempien osalta on tekninen käyttöikä jo umpeutunut. Väitetyt virheet koskevat asuinrakennuksen kuntoa.

Yleisen ja käytössä olevan arviointimenetelmän mukaan puurakenteisen omakotitalon tekniseksi käyttöiäksi arvioidaan 50-60 vuotta. Talo oli myyntihetkellä jo 64 vuotta vanha. Talon kaikki perusrakenteet olivat alkuperäisiä, eikä talossa ollut tehty sellaisia merkittäviä korjauksia, jotka olisivat parantaneet rakennuksen teknistä kuntoa ja siten pidentäneet talon teknistä käyttöikää.

Ostajien on pitänyt ennen kauppaa ymmärtää, että asuinrakennus vaatii perusteellisia ja kaikkiin sisä- ja ulkopuolisiin rakenteisiin sekä

LVIS-järjesteimään liittyviä peruskorjaus- ja -kunnostus- /uusimistoimenpiteitä. Todetut virheet eivät ole vaikutuksellisia.

Ottaen huomioon sekä edellä mainittu kauppahinnan alentaminen kauppaa edeltäneissä kauppaneuvotteluissa että asuinrakennuksen teknisen käyttöiän urnpeutuminen jo ennen kauppaa, ei kanteessa väitettyä laatuvirhettä kaupan kohteessa ole. Kiinteistö on ollut sovitussa ja kauppahintaan sovitetussa kunnossa.

Kantajilta on myös täysin jäänyt selvittämättä, mikä on tontin osuus kauppahinnasta. Kyse oli omasta 1.170 neliömetrin suuruisesta tontista Lahden kaupungin alueella. Esimerkiksi Ahtialan kaupunginosan vyöhykehinta Lahden kaupungilla on 30 euroa neliöltä eli koko tontilta 35.100 euroa. Ostajat ovat tosiasiassa ostaneet hyvällä sijainnilla olevan tontin, jolla oleva rakennus heillä on ollut tarkoitus peruskorjata kokonaisuudessaan. Ostajat eivät ole laskeneet rakennuksille juuri mitään arvoa. Tämä on huomioitava heidän vaatimuksiaan arvioitaessa. Ostajat ovat jopa todenneet myyjille, että talosta tulee heidän loppuelämänsä projekti.

Polygon Finland Oy:n Hannu Kttttn kohteessa tekemät havainnot ovat riidattomia.

Talo on rakennettu vuonna 1949 voimassa olleiden määräysten mukaisesti.

3. Virheiden korjaaminen

Korjaussuositukset ovat riidattomia.

4. Korjauskustannukset

Korjauskustannukset ovat riidattomia.

5. Terveyshaitta

Terveystarkastaja Miia Virolaisen havainnot kosteus- ja mikrobivaurioista ovat riidattomia.

Myös viranomaisten suositus asunnon soveltumattomuudesta asumiskäyttöön on riidatonta.

6. Vaatimukset ja oikeudellinen arviointi

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle

sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa

vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi

siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin

1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kaupan kohteessa ei ollut laatuvirhettä, koska

1) kiinteistö oli ominaisuuksiltaan sellainen kuin sovittiin ja ostajat olettivat sen olevan.

2) Myyjät eivät ole ennen kaupan tekemistä antaneet ostajille virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Myyjät eivät ole asuneet kiinteistöllä viimeisinä vuosina ennen kaupantekoa. Kiinteistöllä on asunut heidän edesmennyt isänsä ja äitinsä. Isä kuoli vuonna 2007 ja äiti muutti pois kiinteistöitä vuonna

2010.

3) Myyjät eivät ole ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, joista myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää.

4) Myyjät eivät ennen kaupan tekemistä jättäneet oikaisematta

havaitsemansa ostajien virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

5) Kiinteistössä ei ole salaista virhettä.

Ostajien tietoisuus virheellisestä ominaisuudesta ja selonottovelvollisuus

Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen tilaaja on Marko Poooonen.

Ostajien pankki oli vaatinut ennen kauppaa tehtävää kuntotarkastusta, jotta laina kauppahinnan maksamista varten voitiin myöntää. Ostajat tilasivat kuntotarkastuksen omasta aloitteestaan ilmoittamatta sen tilaamisesta etukäteen myyjille. Ostajat myös maksoivat kuntotarkastajan

laskun itse. Myyjät tapasivat ostajat ja ostajien valitseman kuntotarkastajan ensimmäisen kerran kuntotarkastustilaisuudessa. Kuntotarkastaja oli todellisuudessa ostajien asiantuntija kaupan osalta.

Ostajat ja kuntotarkastaja laiminlöivät tutkia rakennuksen alapohjan. Tämä olisi ollut toteutettavissa yksikertaisilla silmämääräisillä havainnoilla kaikista tuuletusaukoista sokkelisaa talon alle.

Tuuletusaukoista oli mahdollista nähdä puurakenteinen alapohja ja siellä olevat vauriot. Oli selvästi nähtävissä, että talon alla maa-aines oli humuspitoista ja ryömintätilassa oli runsaasti erilaista jätettä sekä että betonirakenteissa olevat rakennusaikaiset muottilaudoitukset oli purkamatta. Myös tuulettuvan alapohjan korkeusasema olisi näkynyt aukoista (V1 sivu 15 ja valokuvat).

Ostajilla ja kuntotarkastajalla oli mahdollisuus tehdä havaintoja tuuletusaukoista talon alle ja todeta edellä mainitut havainnot jo ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä.

Ostajat eivät ole tältä osin täyttäneet selonottovelvollisuuttaan.

Tällä perusteella haastehakemuksessa luetelluista laatuvirheistä eivät kohdat 2.1-2.3 ole salaisia virheitä, koska ne olisivat olleet normaalilla huolellisen ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvalla etukäteistarkastuksella havaittavissa. Samalla havainnolla olisi ollut ennen kauppaa todettavissa syy väitetyille laatuvirheille 2.1-2.3. Joka tapauksessa havainto olisi johtanut lisätutkimuksiin ennen kaupan tekoa. Ostajat vastaavat myös valitsemansa asiantuntijan huolimattomuudesta selonottovelvollisuuden osalta.

Ostajat ovat lisäksi tienneet (K3 sivut 5, 6, 13 ja 16), että rakennus on perustettu loivaan rinteeseen ja ettei harkkorakenteista perusmuuria ole vesieristetty. Lisäksi ostajat ovat tienneet, että talon kellarissa ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen mikrobikasvuston kellarin seinään. Mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan on painovoimaisen ilmanvaihdon avulla luonnollista ja selittää osin mikrobipitoisuudet sisäilmassa. Ostajat eivät voi vedota sisäilmaongelmiin, koska he ovat olleet tietoisia rakennuksen mikrobiongelmasta. Kuntotarkastuksessa on annettu selvä lisätutkimussuositus (s.16) sisäilman osalta. Homekoiraraportissa (K4) mainitaan, että alemman kerrosalan huonetilojen keskemmälle kiinteistöä tulleet ilmaisut ovat sellaisia, että niissä on kyse nostehaitasta.

Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa myös yläkerran ja yläpohjan osalta. Tämän vuoksi ostajat eivät voi vedota väittämiinsä laatuvirheisiin.

Polygonin Hannu Kttttn raportin valokuvista (s.14) näkyy hyvin yläpohjan savuhormin kyljen vesien valumajäljet ja lisäksi yläpohjassa

11 vinojen lappeiden osuudella se, että purueriste on kiinni katon ruodelaudoissa (s.15). Sivun 17 kuvasta näkyy puolestaan savuhormista otetun putken liitoskohdan vuotojäljet.

Haastehakemuksen laatuvirheet 2.4. ja 2.5. olisivat olleet selvästi havaittavissa käynnillä rakennuksen yläpohjassa.

Kuntotarkastuskertomuksessa todetaan tältä osin (s.8), että yläpohjarakenteiden tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta ei ollut käyntiä ja vesikaton luukulle käyntiä ei todettu turvalliseksi.

Kuntotarkastaja ei antanut tältä osin lisätutkimussuositusta. Ostajat ovat tulleet tietoisiksi vesikatto- ja yläpohjarakenteiden

tarkastamattomuudesta ilman lisätutkimuksia ja he ovat siten ottaneet riskin siitä, mitä asioita käynti olisi selvittänyt ja mitä virheitä jäi havaitsematta käynnin laiminlyönnin vuoksi. Riski yläpohjan virheistä ja virheiden korjauskustannuksista jäi siten ostajille. Käynti yläpohjassa olisi ollut normaaleilla apuvälineillä mahdollinen ainakin kuntotarkastajalIe. Kuntotarkastaja ei apuvälineitä hankkinut eikä pyytänyt.

Ostajat sen sijaan ovat ennen kauppaa tulleet tai heidän olisi normaaliin selonottovelvollisuuteensa kuuluvalla tarkastuksella pitänyt tulla

tietoisiksi siitä, että yläkerran sivu-ullakolla olevissa vesikaton ja ulkoseinien puurakenteissa oli selvästi havaittavissa kosteuden ja veden aiheuttamia kosteusvauriojälkiä sekä tummumista. Lisäksi ullakon ja asuinhuoneiden väliseinän yläosassa vesikaton alapuolella ei ollut tuuletusrakoa. Ullakkotilojen rakenteissa oli havaittavissa kosteuden ja puutteellisen tuuletuksen aiheuttamaa tummumista ja myös kosteusvaurioita. Lisäksi sivu-ullakon ja asuintilojen väliseinän yläosa vesikaton alapuolella on tukittu, jonka johdosta ullakkotilojen

(sivu-ullakko ja yläkerran huoneiden päällä oleva ullakko) tuuletus on puutteellinen eikä se toimi käytännössä. Näistä havainnoista ja vauriojäljistä on valokuvat RI Kuttttuksen asiantuntijalausunnon liitteenä olevassa valokuvaliitteessä.

Käynti sivu-ullakolle on yläkerran makuuhuoneen kautta normaalista ovesta sisältä käsin. Kyse on ollut vain oven avaamisesta.

Sivu-ullakoiden vaurioiden tarkempi tutkiminen olisi johtanut tutkimaan myös yiäpohjan rakenteet ja havaitsemaan siellä todetut vauriot.

Sivu-ullakoiden kosteusvauriojäljet myös suoraan osoittavat, että ylempänä rakenteissa on vuoto.

Selonottovelvollisuuden laiminlyönti ei oikeuta vetoamaan väitettyihin laatuvirheisiin.

Kantajilla on ollut korostettu selonottovelvollisuus erityisesti alapohjan tutkimisen sekä sisäilman laadun osalta.

Todettujen virheiden korjaaminen on kustannuksiltaan selvä, eikä siihen liity epävarmuustekijöitä.

Ostajat ovat kauppaa tehdessään tienneet tai ainakin voineet otaksua, että kiinteistö on täydellisen peruskorjauksen tarpeessa.

Kaupan kohteen arvo alentunut ostajien eli kantajien toimesta. Talon rakenteita on purettu merkittävästi. Kaupan purkaminen ei tule kysymykseen (MK 2:34 § 2).

Oikeudellinen arviointi

Kiinteistön kaupassa ei edellä esitetyillä perusteilla ole laatuvirhettä. Korjauskustannukset eivät missään tapauksessa ole niin olennaiset, että

ne yksin oikeuttaisivat kaupan purkuun.

Koska mikrobipitoisuudet sisäilmassa ovat olleet ostajien tiedossa ja koska niitä koskien on ennen kauppaa annettu sisäilman lisätutkimuskehotus, eivät ostajat voi vedota asumiskelvottomuuteen tai sisäilmaan huonoon laatuun virheperusteena.

Perusteita suorittaa myöskään hinnanalennusta ei aiemmin tässä vastauksessa esitetyillä perusteilla ole.

Koska määräalan kaupassa on eri asianosaiset kuin tässä kiinteistöriita-asiassa, niin vaatimus on päämiehiini kohdistuen hylättävä.

Kiinteistön arvokaan ei ole noussut, koska määräalaa ei ole liitetty päämiesteni myymään kiinteistöön.

III TODISTELU

Kantajan todistelu

Kirjalliset

K1 Kauppakirja 13.3.2014

K2 Myyntiesite 11.10.2013

K3 Modenon kuntotarkastusraportti 23.2.2014 tehdystä kuntotarkastuksesta

K4 Polygon Finland Oy:n kuntotutkimusraportti 8.6.2014 (päivitetty 12.8.2014)

K5 Rakennuskonsultointi A. Sttttnen Oy:n I Aulis Sttttsen lausunnot /korjauskustannuslaskelmat (2 kpl) 26.7.2014 ja 7.9.2014

K6 Valokuva

Henkilötodistelu

1) Kantaja Marko Poooonen todistelutarkoituksessa

2) Kantaja Tatja Poooonen todistelutarkoituksessa

3) Todistaja Hannu Ktttti, Polygon Finland Oy

4) Todistaja RKM, rakennusinsinööri Aulis Sttttnen

Vastaajan todistelu

Kirjalliset

Henkilötodistelu

Vt Insinööritoimisto TEHOKEHÄN/RI Väinö Kuttttuksen asiantuntijalausunto 12.12.2014 kustannusarvioineen ja valokuvaliitteineen

V2 Raportti kartoituksesta 25.3.2014 vauriokartoituksesta koulutetun homekoiran avulla

V3 (K3) Omakotitalon kuntotarkastusraportti 23.2.2014

V4 Polygon Finland Oy:n kuntotutkimusraportti 8.6.2014 (päivitetty

12.8.2014) (K4) V5 Valokuvat 1-9

5) Vastaaja Kirsi-Marja Jmmmnen todistelutarkoituksessa

6) Todistaja Väinö Kuttttus

IV KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa ovat kaupantekohetkellä olleet kanteen kohdista 2.1.-2.5. ilmenevät virheet. Kanteen kohdasta 3 ilmenevät korjaussuositukset ja kohdasta 4 ilmenevät korjauskustannukset ovat riidattomia. Edelleen on riidatonta, että kaupan kohteessa ovat olleet terveystarkastajan toteamat kosteus- ja mikrobivauriot, ja että se on ollut asumiskelvoton.

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17§:n 1 momentin tarkoittama laatuvirhe, joka oikeuttaisi Pooooset kaupan purkuun / hinnanalennukseen.

Laatuvirheen olemassaoloa harkittaessa arvioitavaksi tulee,

- vastasiko kiinteistö ominaisuuksiltaan sitä, mitä Pooooset ja oikeudenomistajat olivat sen kunnosta kauppaa tehdessään sopineet.

- oliko kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Lisäksi kysymys on siitä,

- ovatko Pooooset täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Tältä osin arvioitavaksi tulee se, onko ylä- ja alapohja ollut mahdollista tarkastaa, ja onko ilmennyt erityinen syy ulottaa ennakkotarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

- perustuuko Poooosten kaupantekovaiheessa neuvottelema hinnanalennus kaupan kohteessa todettuihin virheisiin.

- aiheutuuko korjaussuosituksen mukaisista korjauksista kanteen mukainen tasonparannus vai onko kysymys täysimääräisestä tasonparannuksesta.

Jos kaupan kohteessa katsotaan olevan laatuvirhe, kysymys on siitä, onko seuraamus kaupan purkaminen vai hinnanalennus.

Vielä on kysymys siitä, miten toimitaan Poooosten erikseen eri myyjiltä ostaman määräalan suhteen.

Henkilötodistelu

Käräjäoikeudessa ovat kertoneet:

Todistelutarkoituksessa kuultu Tatja Poooonen, että heillä oli haave vanhan talon ostosta asumiskäyttöön. Kaupan kohteen puolesta puhui se, että se oli lähellä heidän aikaisempaa asuinpaikkaansa, se hankittiin ensimmäiseltä omistajalta ja se oli peruskuntoinen. Hän kysyi kiinteistövälittäjältä, haiseeko rakennuksessa, ja tämä oli vakuuttanut, ettei haise. Heidän kannaltaan oli eduksi, että se oli alkuperäisessä kunnossa, koska he halusivat kunnostaa sitä alkuperäistä kunnoittaen. Se olisi ollut loppuelämän kestävä projekti. Asuinrakennus näytti olevan hyvässä kunnossa. Näytti siltä, että olisi mahdollista tehdä pintaremonttia, muuttaa ja sen jälkeen remontoida ulkoa ja sisältä huone kerrallaan. He kävivät tutustumassa kohteeseen kolme kertaa: kaksi kertaa kiinteistövälittäjän kanssa ja kolmannen kerran, kun kuntotarkastusta suoritettiin. Pankki oli halunnut kuntotarkastuksen suoritettavaksi. Kiinteistövälittäjä ei ollut osannut suositella kuntotarkastajaa. joten he valitsivat tarkastuksen suorittajan internetissä olevien tietojen perusteella. Tarkastaja tutki talon läpikotaisin, antoi samantien suullisen raportin ja sen jälkeen kirjallisen. Hän oli sanonut, ettei löytynyt mitään erikoista ja että kysymyksessä oli hyvä vanha talo. Kuntotarkastaja oli kiinnittnyt huomiota kellarissa olleeseen paikalliseen vaurioon. Tatja Poooonen oli kysynyt paikalla olleelta myyjän edustajalta hajusta ja vastaus oli, ettei sellaista ole. Kuntotarkastuksessa ei päästy yläpohjaan eikä kuntotarkastaja kertonut, että ostajien olisi pitänyt sitä vaatia. Katolle oli tikkaat ja katolla harjan vieressä luukku, josta voi nostaa kannen pois ja kurkistaa sisään. Sivu-ullakolla kuntotarkastaja kävi eikä maininnut havainnoistaan mitään. Kaiken kaikkiaan ei ilmennyt mitään aihetta tarkempiin tutkimuksiin. Sisäilmailmatutkimusta ei tehty, koska kuntotarkastaja ei sitä edellyttänyt. Kuntotarkastaja suositteli sitä ainoastaan kellarissa tehdyn korjaustyön jälkeen suoritettavaksi.

Kaupanteon jälkeen he viettivät rakennuksessa enemmän aikaa valmistellessaan pintaremonttia. Hajua ei tuntunut paikalla, mutta kotiin palattua vaatteet ja koirat olivat haisseet. Parin viikon kuluttua he olivat kutsuneet homekoiran tutkimaan rakennusta ja sen tekemien havaintojen perusteella Polygonin edustajan. Vaurioiden laajuus oli heille shokki. He eivät olleet varautuneet niin isoon remonttiin. Heidän tarkoituksensa oli ollut poistaa muovimatot ja säilyttää vanhat puulattiat, hioa ja maalata ne sekä säilyttää purueristeet. Korjaus oli tarkoitus tehdä perinnerakentamisen periaatteita noudattaen. He eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat tienneet rakennuksen kunnon. Terveystarkastaja

ei suositellut asumista rakennuksessa. Tatja Poooonen oli saanut siellä

iho-oireita ja Marko Poooonen oli saanut pahempia oireita. Rakenteita on purettu, mutta ainoastaan korjausten toteuttamiseksi. Rakennuksen kunto on sellainen kuin kuvista kirjallisessa todisteessa V5 ilmenee.

Todistelutarkoituksessa kuultava Marko Poooonen, että hän oli puolisonsa kanssa tarkastanut kiinteistöä. Hinta oli määräytynyt kiinteistön kunnon mukaisesti ja siihen vaikutti se, ettei rakennuksessa ollut suihkua, piharakennus oli purkukuntoinen ja uusi kaava edellytti tien rakentamista kiinteistölle. Hinta oli pikemminkin kova. Oleskeltuaan rakennuksessa pidempiä aikoja hänelle tuli valtavia keuhkopoltteita ja yskää. Hän päätyi yleensä oksentamaan. Hän ei voinut kuvitella tekevänsä rakennuksessa mitään. Aina rakennuksessa käydessään hän saa oireita eikä hän voi asua siellä. Rakennuksessa tehdyt rakenteiden purkutyöt olivat tarpeellisia sen tutkimiseksi ja rakenteiden korjaamiseksi. Lattiaan ei edes pääse käsiksi purkamatta seiniä, koska ne tulevat lattian päälle.

Todistaja Hannu Ktttti on antanut kirjallisen todisteen K4. Kohteen tutkiminen oli lähtenyt siitä, että uusien omistajien alkaessa remontoida kohdetta he olivat aistineet tunkkaista hajua. Koulutettu homekoira oli todennut useasta paikasta mikrobiperäistä hajua. Polygonin edustajat olivat alkaneet avata rakenteita niistä kohdista, joista homekoira oli löydöksiä todennut. He aukaisivat rakenteita siten, että pääsivät katsomaan ja kuvaamaan ryömintätilan rakennetta. Pooooset olivat avanneet vessan ja keittiön lattiat sekä yläkerrassa seinärakennetta ja savuhormin ympäriltä välipohjarakennetta, josta kolmesta kohtaa otettiin materiaalinäytteet. Kuntotarkastusraportissa K3 on mainittu virheinä selkeä vaurio kellarikerroksessa sekä puutteelliset maan kallistukset. Raportissa ei ole otettu kantaa ryömintätilaan. Ostajan on voitava luottaa kuntotarkastukseen, joka tehdään pintoja rikkomatta ja rakenteita avaamatta. Tässä kohteessa ryömintätilaan on kolme tarkastusluukkua, joista kaksi takapihan puolella ja yksi etupihan puolella. Olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa ei näy luukuista. Jos luukusta katsotaan, näkyy 10-15 asteen sektori, mutta koko totuus ei valkene. Olohuoneen puolella ryömintätila on paikka paikoin vain 15-20 senttimetriä korkea. Tällaisessa rakenneratkaisussa on aina ilmavuotokohtia. Ryömintätilan epäpuhdas ilma, orgaaninen materiaali ja liian vähäinen ilmatila johtavat siihen, että ilmavuotokohtien kautta mikrobiperäinen ilma pääsee pinttymään rakenteeseen ja aiheuttaa tunkkaista hajua. Ilmatilan mataluus nostaa ryömintätilan kosteuspitoisuutta ja aiheuttaa vaurioita. Sienet ja mikrobit kasvavat, kun suhteellinen kosteus ylittää 70-80 prosentin. Kun ryömintätila näin matala, suhteellinen kosteus ajoittain 100. Tilanne ei selviä tuuletusluukuista tarkastelemalla vaan vaatii rakenteen avaamisen.

Kirjallisessa todisteessa K4 sivulla 11/21 ja 12/21 olevista, rakenneavauksia esittävistä valokuvista ilmenee kantavan vasan ja perusmaan välinen etäisyys, noin 15-20 senttimetriä. Ylimmäisessä kuvassa maassa näkyy valkeaa sienikasvustoa. Kun kosteuspitoisuus on korkea ja rakenneratkaisuista johtuen on ilmavuotoja, alapohjan itiöt kulkeutuvat eristeeseen. Sen vuoksi näytteessä 14SM 00846 (olohuone/ruokailuhuone) kokonaissieni-itiöpitoisuus on 53000, kun raja-arvo on 10000. Sädesienet ovat alle määritysrajan ja bakteeripitoisuus pieni. Rakennuksen ilmanvaihtoon liittyen kolme luukkua on vähän ottaen myös huomioon pellolta rakennukselle päin

viettävä rinne. Kirjallisen todisteen kohdasta K3 näytteessä 14SM 00848 (wc) kokonaissieni-itiöpitoisuus on 520000 raja-arvon ollessa 10000. Vaurio on aiheutunut alapohjasta johtuvasta kosteudesta, mutta ottaen huomioon näytteen 14SM00848 lajisto 8, vettä on tullut myös ylhäältä päin. Jos kosteutta olisi tullut pelkästään alhaalta päin, lajisto olisi näytteen 14SM00846 mukainen. Rakennuksen elinkaaren aikana wc:n kohdalla on ollut vesivahinko.

Yläpohjaan pääsee vesikatossa olevan luukun kautta ja kulku edellyttää jonkinverran akrobaatin taitoja. Ei ole epänorrnaalia, että kuntotarkastaja ei ole sinne mennyt. Yläkolmiotila on ahdas. Kuntotarkastuksessa on tavanomaista rajata yläpohja pois. Raportissa olisi tällöin hyvä mainita, että yläpohjarakenne olisi hyvä tutkia. Nyt kuntotarkastusraportin perusteella ostaja maallikkona ei ole voinut päätellä, että yläpohjassa

olisi vaurioita, minkälaisia toimenpiteitä hänen siellä pitäisi tehdä ja minkälaiset kustannukset siitä aiheutuu. Savupiipun hatun puuttuminen ei ole aiheuttanut lisävaurioita kuntotarkastuksen ja Polygonin tutkimuksen välillä olleiden kahden kuukauden aikana. Piipunhatun puuttuminen johtaa vaurioihin piipun perustuksissa, jos piippua (=tulisijoja) ei käytetä lainkaan.

Kirjallisessa todisteessa V5 olevista valokuvista ilmenevät kohteessa tehdyt purkutyöt. On purettu pintaverhouslevy, osittain höyrysulku ja styroxkerros raakalautapintaan asti. Olipa rakennuksen tulevaisuus mikä hyvänsä, korjasipa sitä kuka hyvänsä, on purettava

raakalautakerrokseen asti, jotta rakenneratkaisut saadaan kuntoon. Kirjallisen todisteen K4 sivulla 5/21 kohdasta 6 ilmenevin tavoin lisälämmöneriste on asennettava purueristeen ulkopuolelle. Kun lisälämrnöneriste asennetaan sisäpuolelle ja eristemateriaali on orgaanista, lämpötila laskee ja suhteellinen kosteus nousee, joten vaurioherkkyys lisääntyy. Sisäpuolinen styroxeristys on riskirakenne. K3:ssa on selkeästi suositeltu ulkovuoraus uusittavaksi. Samassa yhteydessä voitaisiin asentaa lisälämmöneristys.

Kirjallisen todisteen V1 valokuvaliitteen ensimmäisen sivun keskimmäisen rivin kuvista ilmenee, että tarkastusluukusta näkyy, että tuulettuvaan alapohjaan on tungettu jätettä. Tarkemmin jätteen laatu ei selviä kuvasta. Alarivin oikeanpuoleisesta kuvasta näkyy humuspitoista maata ja piipun perustuksen ympäriltä purkamatonta muottilaudoitusta. Kuntototarkastajalla on mukana kamera ja taskulamppu. V5:n kuvassa 9 näkyy ovi sivu-ullakolle. V1:n toisen sivun keskimmäisen rivin oikeanpuoleinen valokuva osoittaa, että varhous raakalaudoituksessa

kiinni. Rakennetta avaamatta ei pysty sanomaan, onko purueriste raakalaudoituksessa kiinni. Kyseinen seikka näkyy todisteen K4 sivun

16/21 kuvissa. Tärnänikäisessä rakennuksessa vesikatto vuotanut jossain vaiheessa. Sivu-ullakoita on nähtävissä valokuvaliitteen toiselta sivulta kolmesta alimmasta kuvasta ilmenevät seikat.

Vuonna 1949 oli voimassa 46 CS 2, joka oli määräys tai suositus. Rintamamiestaloissa ryömintätila oli usein korkeampi, koska siellä säilytettiin tavaraa ja sinne oli käyntiluukku.

Todisteen K3 sivulla 16 olevasta lisätutkimussuosituksesta: ainoa virallinen sisäilman tutkimusmenetelmä on Andersenin keräin. Yksi näyte maksaa 500-600 euroa. Sisäilman ongelman selvittämiseksi on useiden päivien ajan otettava useita näytteitä, jotta ehkä saadaan kiinni ongelmasta. Menetelmä on jälkeen jäänyt. Ilmanäytteestä ei pysty sanomaan, mikä ongelman aiheuttanut. Ainoastaan materiaalinäytteestä voidaan todeta, onko rakenteessa kosteusvauriota.

Todistaja Aulis Sttttnen on antanut kirjallisen todisteen K5, jossa on kustannusarviot 26.7. ja 7.9.2014. Toimeksiannon sisältö ilmenee

26.7.2015 annetun kustannusarvion sivulta 1 kohdasta toimeksiannon sisältö. Tasonparannuksen laskentaperusteista: koska kysymyksessä on vanha talo, tasonparannusta on jyvitetty joka ikiselle rakenteelle kuitenkin niin, että se painottuu maan pinnalla näkyviin osiin. Tasonparannusprosentit ilmenevät todistajan lausunnoista. Esimerkiksi alapohjassa tasonparannus on 30 prosenttia. Siellä on erilaisia kantavia rakenteita, maapohjia ja eristeitä. Pintaa kohti tultaessa tasonparannuksen pitäisi korostua, koska ne ovat uudistamisen jälkeen näkyvissä ja niiden taso paranee huomattavasti.

7.9.2014 annetun kustannusarvion sivulta 3/4 ilmenee, että korjaustyön yhteydessä uusitaan alusrakenne (Iaudoitus vaihdetaan lastulevyyn) koko alueelle ja vanhojen muovimattojen tilalle laitetaan uudet koko välipohjan alueelle. Arvioitu tasonparannus on noin 40 prosenttia.

Vastaaja Kirsi-Marja Jmmmnen, että hänellä ei ole rakennusalan koulutusta tai kokemusta, ja että hän on muuttanut pois kiinteistöitä vuonna 1975. Viimeksi siellä oli asunut oikeudenomistajien äiti, joka oli muuttanut pois syyskuussa 2010. Sen jälkeen siellä ei asuttu.

Alkuperäinen pyyntihinta oli 99.000 euroa. Pooooset oiivat tehneet kiinteistöstä ostotarjouksen 84.000 euroa. Pooooset hyväksyivät myyjien vastatarjouksen 90.000 euroa. Hintaan sisältyi määräala, jonka arvo oli 4.000 euroa.

Kiinteistön kaupasta neuvotellessa ei ollut puhuttu kuntotarkastuksesta. Kiinteistövälittäjä oli soittanut ja kysynyt, sopisiko tavata ostajat ja kuntotarkastaja, jonka Marko Poooonen oli tilannut. Jmmmnen piti kuntotarkastajaa ostajien asiantuntijana. Kuntotarkastuksessa todistaja tapasi ostajat ensimmäisen kerran. Jmmmnen edusti muita oikeudenomistajia. Ostajat vaikuttivat innokkailta ja kertoivat pitävänsä kiinteistöä loppuelämänsä projektina. He olivat tyytyväisiä, koska kiinteistö oli alkuperäiseltä omistajalta eikä siinä ollut tehty suurempia remontteja. Tällä hetkellä asuinrakennus on purettu siten kuin todisteen V5 valokuvista ilmenee. Jmmmsen mielestä rakennuksen arvo on alentunut purkamisen takia. Jmmmnen ei tutkinut tarkemmin kuntotarkastusraporttia eikä osannut sanoa, olisiko luottanut siihen, jos itse olisi ollut ostaja. Jmmmnen ei ollut epäillyt, että rakennuksessa olisi sellaisia virheitä kuin sittemmin on ilmennyt.

Todistaja Kuttttus on antanut kirjallisen todisteen V1. Hän on kertonut, että kuntotarkastuksen suorittamisesta on kahdeksan vuoden ajan ollut olemassa Rakennustietosäätiön ohje Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje. Kuntotarkastuksessa arvioidaan talotekniikkaa näkyviltä osin sekä käyttäjäitä saatavan informaation pohjalta.

Kohteessa käydään läpi kaikki tilat ja rakennuksen osat suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa kaupan osapuolille rakennuksen teknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurioriskeistä, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä. Kuntotarkastaja on puolueeton suhteessa osapuoliin.

Kaupan kohteen alapohjan rakenne olisi pitänyt tutkia sokkelissa olevien aukkojen kautta. Aukkojen kautta oli mahdollista tehdä havaintoja. Apuvälineenä olisi voitu käyttää lamppua ja kameraa, jotka ovat edellä mainitun ohjeen mukaan suositeltavia apuvälineitä tarkastuksessa. Kuntotarkastaja olisi voinut nähdä tilaan, edessä olleet ritilät eivät olleet esteenä. Todistaja on ottanut V1:ssä olevat useimmat kuvat 7.10.2014 tarkastuksen yhteydessä ja muutamia 17.11.2014. Valokuvien ottamiseksi ritilöitä ei otettu pois paikaltaan. Valokuvat otettiin niin sanotulla jokamiehen kameralla, ei kuitenkaan kameran sisältävällä matkapuhelimella. Alapohjan valokuvista ilmenee, että aukosta on helposti nähtävissä ryömintätilaan (Iumi- tai muita esteitä ei ole (vertaa todisteen K3/V3 kansilehdellä oleva kuva), siellä olevat jätteet, humuspitoinen maa-aines, perusmaa ja alapohjan puurakenteet. Talon alle näki hyvin, havaintojen tekemiseksi ei tarvittu erityisiä toimenpiteitä. Kuntotarkastajan olisi pitänyt tehdä nämä havainnot tarkastusta suorittaessaan.

Alapohjan vähimmäiskorkeudesta ei ollut kirjallisia määräyksiä ennen vuotta 1979, jolloin vähimmäiskorkeutta ei kuitenkaan määrätty. Todistaja on tarkastanut asian puhelimitse Rakennustieto Oy:n Viljo Lukkariselta. Rakentamismääräyskokoelman C2 Määräykset veden- ja kosteudeneristyksestä vuodelta 1979 ei määrättyalapohjan ilmatilan korkeutta. Vuonna 1998 C2:n Kosteus, määräykset ja ohjeet perusteeila oli mahdollista laskea ryömintätilan korkeus. Laskemalla oli mahdollista päätyä noin 35 senttimetrin korkeuteen. Lukkarisen viestin mukana oli rakennustietokortti vuodelta 1991. Se ei koske tämän tyyppistä kohdetta, mutta siinä oli piirretty korkeudeksi 400 millimetriä. RT-kortissa vuodelta 2007 ryömintätilan korkeus on määrätty 800 millimetriä. Kaupan kohteen rakentamisen aikaan ei ollut määräyksiä tai ohjeita ryömintätilan korkeudesta. Tältä osin oli toimittu hyvän rakennustavan mukaisesti.

Kirjallisen todisteen V5 valokuvat 1 ja 2: kuva 2 on otettu olohuoneen kulmalta päin, josta maanpinta viettää rakennuksen suuntaan. Ulkoseinän alaosa on hyvin lähellä maanpinnan tasoa, rakennuksen vierusta on humuspitoista maa-ainesta ja vesi valuu vasten sokkelia, jossa ei todettu vesieristystä. Ainakin ammatti-ihminen voi todeta, että vesi valuu sokkelin läpi talon alle. Myös alapohja on lähellä maanpinnan tasoa ulkoseinän takana. Kuvasta 1 näkyy ulkoseinän alaosassa lahovauriota. Se kertoo, että talon alla on varmasti kosteutta ja ongelmia ja että vaurioita on odotettavissa ja tiedossa. Rakennuksessa on kolme tuuletusluukkua, joten ryömintätila ei tuuletu riittävän hyvin. Riskialttiit rakenteet liittyvät ulkoseinän alaosaan ja ryömintätilassa alapohjan rakenteeseen. Todistajan mielestä nämä seikat olisivat ilmenneet huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Tavallisenkin ihmisen pitäisi ymmärtää, että jos vesi valuu rakennusta päin ja sokkeli on lähellä

maanpintaa, riski on aika suuri ja olisi pitänyt selvittää ja tutkia, mikä tilanne oikeasti on. Kuntotarkastajan olisi pitänyt havaita, että vaurioita on ja ilmaista se selkeästi raportissa.

Kuntotarkastusraportti K3 sivulla 6 otsikon Rakennustekniikka, perustamistapa, pohjarakenteet, rakennusrunko ja julkisivu alla todetaan, että alapohja on osin tuulettuva, osin maanvarainen, mutta ei kerrota, mitä alapohjassa, ryömintätilassa on todettu tai nähtävissä. Vaurioita, ongelmia tai riskitekijöitä ei kerrota. Lisäksi on mainittu eristämättömästä perusmuurista, jonka vuoksi kellarissa vallitsee peruskosteus riippuen

sade- ja hulevesien kulkeutumisesta rakenteiden läpi. Sivulla 8 otsikon Vesikatto, yläpohja, varusteet ja sadevesijärjestelmä alla oleva maininta, ettei korjauskehotuksia aiheuttavia seikkoja havaittu, oli todistajan mielestä yllättävää, koska kysymys oli yli 60 vuotta vanhasta talosta, jossa vauriot olivat selvästi nähtävissä.

Kuntotarkastuksen suorittamisohjeen mukaan yläpohjassa ehdottomasti käytävä. Jos kuntotarkastaja ei pääse tai uskalla mennä yläpohjaan, raportissa olisi pitänyt olla tarkastussuositus. Tällaisessa tilanteessa ostaja ottaa riskin ja varautuu lisäkustannuksiin. Sivu-ullakolle oli pääsy takimmaisesta huoneesta, ovi ilmenee todisteen V5 kuvasta 9. Kuntotarkastajan olisi tullut havaita vuosien varrella syntyneet vauriot.

Todistaja kävi siellä 7.10.2014. Todisteen V1 valokuvaliitteen toinen sivu keskimmäisen rivin vasemmanpuoleisesta valokuvasta näkyy selvästi, että sivu-ullaken puurakenteissa näkyy kosteusvaurioita kauttaaltaan. Myös katonaluslaudoituksessa näkyy vaurioita. Saman rivin oikeanpuoleisessa kuvassa näkyy sivu-ullakon ja asunto-osan väliseinän yläosan rajakohdan tukkiminen, minkä seurauksena tuuletus ei toimi

sivu-ullakolla eikä seinän takana ja on aiheutunut vaurioita. Alimmassa kuvassa näkyy selvästi valumajälkiä, jotka ovat johtuneet kondensoitumisesta ja puutteellisesta tuuletuksesta. Lisäksi on puurakenteen tummumista. Kattotuolin jäljet kertovat ongelmista ja niiden jatkumisesta ullakolla. Kuntotarkastajan olisi pitänyt tehdä vastaavanlaiset havainnot. Vauriot ovat syntyneet vuosien kuluessa. Yläpohjan kosteus on yhteydessä sivu-ullakon kosteuteen. Polygonin raportista ilmenee, että yläpohjan purueriste on kiinni katon ruodelaudoituksessa ja puurakenteet ovat pahoin kosteus- ja mikrobivaurioituneet.

Rakennuksen käyttöikä on 50-60 vuotta, ja se on ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Tässä tapauksessa ei ole tehty korjauksia. Kaikki korjaustoimenpiteet parantavat rakennuksen tasoa. Todistaja on selvittänyt internetistä tontin neliöhintaa kyseisellä alueella. Se on ollut

2013-2015 26-32 euroa eli tontin arvo on noin 35.000 euroa. Maksetusta kauppahinnasta rakennuksen osuudeksi jää 40.000 euroa ja saunarakennuksen 10.000 euroa.

Rakennuksessa tehdyt purkutyöt ovat olleet tarpeettomia ala- ja yläpohjan vaurioiden selvittämiseksi.

Vastasiko kaupan kohde sovittua

Kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohtana ja keskeisenä virheen arviointiperusteena on osapuolten välinen sopimus. Sopimus tarkoittaa osapuolten yhteistä tarkoitusta, eli mitä voidaan katsoa sovitun nimenomaisesti tai hiljaisesti. Sopimuksella osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Oikeudellista merkitystä saavat myyjän ja hänen edustajansa kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista eri yhteyksissä antamat tiedot, joilla objektiivisesti arvioidaan olevan vaikutusta kaupan syntymisen kannalta. Tällaista tietoa on voinut tulla sopimusneuvotteluissa ja myynti-ilmoituksessa tai

esitteessä.

Kiinteistöesitteen (K2) mukaan kaupan kohde on ollut rakenteiltaan hyvä, peruskuntoinen talo, joka myydään ensimmäiseltä omistajaltaan. Kiinteistöesitteen mukaan rakennus on otettu käyttöön 1950, katto ja keittiö on uusittu vuonna 1985 ja takkauuni on vuodelta 1995.

Asianosaiset ovat olleet paikalla kuntotarkastusta suoritettaessa 23.2.2014. Raportista (K3Fv'3)ilmenee, että vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla, ikkunat 1985, keittiötä 1980-luvulla

ja alakertaan on asennettu lisälämmöneristystä 1980-luvun taitteessa. Kuntotarkastuksessa on ilmennyt, että perusmuurista on puuttunut vesieriste, perusmuurin vierustan maa-alue on viettänyt rakennukseen päin ja kellarissa on ollut paikallinen kosteusvaurio.

Pooooset ovat olleet ostamassa itselleen omakotitaloa omaa käyttöään varten. Kaupan teon jälkeen kiinteistö on todettu varsin suuria kustannuksia aiheuttavia korjauksia vaativaksi. Asiassa on riidatonta, että korjauskustannusten määrä on lähes 34.000 euroa eli noin 40 prosenttia myyjille maksettavan kauppahinnan määrästä. Riidatonta on myös se, että asuinrakennus ei ole asumiskelpoinen. Näillä perusteilla

kaupan kohde ei ole vastannut sovittua ja siinä on maakaaren 2 luvun 17

§:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittama laatuvirhe.

Onko kaupan kohteessa salainen virhe

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Säännöksen esitöiden (HE 120/1994) mukaan arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöitä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.

Virheen merkittävyyden arviointi on kokonaisharkintaa. Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on oikeuskäytännössä otettu huomioon virheen laatu ja laajuus, virheen korjauskustannusten määrä verrattuna kohteen kauppahintaan, kaupan kohteen ikä ja kunto sekä virheen

aiheuttama asumiskelvottomuus tai terveyshaitta. Lisäksi merkittävyyteen voivat vaikuttaa ostajan ennen kauppaa saamat tiedot, joiden perusteella sittemmin esille tullut virhe on ollut odottamaton. Kuntotarkastusraportissa saatujen tietojen perusteella voidaan myös katsoa, ettei jokin virhe ole odottamaton. Salaisen virheen merkittävyyttä vastaan vaikuttaneita seikkoja ovat olleet rakennuksen ja rakenteiden ikä ja peruskorjaamattomuus sekä kauppahintaan verrattuna alhaiset korjauskustannukset. Vanhan talon ostajan on varauduttava korjaustarpeisiin. Jos virheet ovat rakenteissa, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia, ostajan ei tarvitse varautua tällaisiin korjaustarpeisiin (oikeuskirjallisuudessa Tiina Koskinen-Tammi-Leena Laurila: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä s. 145-146)

Kaupan kohteessa on kanteen kohdassa 2 selostut virheet lukuunottamatta puutteellista tuulettuvan alapohjan korkeutta. Kantajat eivät ole esittäneet näyttöä siitä, että rakentamisen aikaan alapohjan olisi tullut olla vähintään 400 millimetrin korkuinen. Vastaajan vastanäyttö osoittaa kantajien väitteen tältä osin vääräksi. Joka tapauksessa kysymyksessä eivät ole merkityksettömät poikkeamat sopimuksesta

vaan virheet ovat vaikutuksellisia.

Arvioidessaan poikkeaman merkityksellisyyttä, käräjäoikeus on ottanut huomioon seuraavia seikkoja. Kaupan kohteena on ollut vanha, vuonna

1949 rakennettu talo, joka ei ole ollut varsinaisten peruskorjausten kohteena lukuunottamatta kiinteistöesitteessä ja kuntotarkastusraportissa mainittuja katon uusimista ja lisälämmöneristyksen asentamista 1980-luvulla. Kaupan kohde ja vain vähäinen peruskorjaaminen puhuvat sen puolesta, että ostajan on tullut varautua korjaustarpeisiin. Toisaalta sopimusneuvotteluissa ei ole ilmennyt rakennuksen peruskuntoon liittyviä yksilöityjä virheitä lukuunottamatta perusmuurista on puuttunutta vesieristettä, perusmuurin virheellistä kallistusta ja kellarissa ollutta paikallista kosteusvauriota. Heti kaupanteon jälkeen on selvinnyt, että rakennuksessa on laajamittaisia, välitöntä korjausta vaativia virheitä, joiden vaatimat kustannukset ovat merkittävät verrattuna kauppahintaan. Rakennuksen käyttäminen asumiseen edellyttää virheiden korjaamista. Arvioidessaan tilannetta kokonaisuutena käräjäoikeus on päätynyt siihen, että kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä siltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti voidaan edellyttää. Kaupan kohteessa on maakaaren

2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.

Ovatko ostajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajan velvollisuutena on tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Hän ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi tullut tuolloin havaita. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat rakennuksen ikä, peruskorjaukset tai peruskorjausten puute. Mitä vanhempi talo on, sitä huolellisempi on tarkastuksen oltava.

Ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi tulla erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin sellaisia seikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa.

Pooooset ovat tarkastaneet kiinteistön kaksi kertaa kiinteistövälittäjän läsnäollessa. Lisäksi he ovat tilanneet ja maksaneet kuntotarkastuksen, olieet paikalla tarkastusta suoritettaessa, saaneet kuntotarkastajalta välittömän suullisen tiedon kohteen kunnosta sekä kirjallisen raportin (K3/V3).

Tarkastusve!vollisuus a!apohjan osalta

Kanteen kohtien 2.1.-2.3. mukaan rakennuksen tuulettuvassa alapohjassa, niin sanotussa ryömintätilassa, on ollut runsaasti orgaanista jätettä, perusmaata sekä sen päällä alkuperäinen humuskerros. Maavarainen alapohja on maakosteuden sekä ylärinteestä tulevan kosteusrasituksen johdosta rnikrobivaurioitunut. Rakennuksen normaalista alipaineisuudesta johtuen mikrobiperäinen haju on levinnyt

sisäilmaan huonontaen sitä.

Kuntotarkastusraportista ei ilmene, että ryömintätila olisi tarkastettu tai, että olisi annettu lisätutkimussuositus. Tältä osin on arvioitava, onko ostajilla ylipäänsä ollut velvollisuutta tarkastaa ryömintätila ottaen huomioon, että tarkastus olisi ollut mahdollista suorittaa enintään tuuletusluukkujen kautta.

Kuntotarkastusraportin sivun 5 taulukosta, sivun 6 se!ostusosasta ja sivun 7 toimenpidesuosituksista ilmenee, että perusmuurista puuttuu vesieriste. Kuntotarkastajan toimenpidesuositus on vesieristeen ja sepelikaistaleen asentaminen. Taulukkoon on merkitty, että toimenpidesuositus on korjaaminen ja että se suositellaan tehtäväksi vuonna 2014.

Edelleen samoista kohdista ilmenee, että sokkelin vierustan maa-alue ei ole viettänyt perusmuurista poispäin. Maa-alue suositellaan uudelleen muotoiltavaksi vuosina 2014-2015.

Vielä sivun 5 taulukosta, raportin sivulta 13 ja valokuvasta 7 ilmenee, että kellarissa ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen paikallisen mikrobikasvuston kellarin seinään. Toimenpidesuositus on korjaaminen vuonna 2014.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 kohdista 7 ja 8 ilmenee, että kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Kuntotarkastuksessa oli

löydetty vesikaton kestävyyttä heikentäviä riskitekijöitä. Myös savuhormin juurihuovan tiivistys oli ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ollut havaittu eikä epäilty. Raportista ilmenevien tietojen perusteella ei ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Kuntotarkastuksen havaintojen perusteella ostajalla ei myöskään ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Hän ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Turun hovioikeuden ratkaisussa 16.5.2008 nro 1094 (S 07/2430) on katsottu, että ostajalla ei ollut velvollisuutta tarkastaa alapohjan matalaa ryömintätilaa. Alapohjan tuuletusluukut oli peitetty metallisella pieniruutuisella verkolla, joka oli osittain ulkolaudoituksen peittämä. Ilmeistä oli, että ulkopuolelta alapohjaa ei rakenteita purkamatta ollut mahdollista tarkastaa.

Johtopäätökset tuulettuvan alapohjan osalta

Asiassa on selvitetty, että tuulettuvaan alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua, joista alapohjaa olisi voinut tarkastella. Todistaja Kttttn mukaan luukuista ei olisi näkynyt olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa. Lisäksi kustakin luukusta olisi näkynyt vain 10-15 asteen sektori. Kärjen mukaan tilanne ei olisi selvinnyt tarkastusluukuista katsomalla vaan se olisi vaatinut rakenteen avaamista.

Todistaja Kuttttuksen mukaan tarkastusluukkujen kautta sähkölamppua käyttäen olisi ollut mahdollisuus tehdä riittävät havainnot. Hän oli tutkinut tarkastusluukkujen kautta tuulettuvan alapohjan ja luukkujen edessä olleen ritilän läpi ottanut valokuvia, joista ilmenevät kyseisen tilan ongelmat (V1:n valokuvaliite).

Vaikka kysymyksessä on vuonna 1949 rakennettu talo, jota ei ole merkittävässä määrin peruskorjattu, käräjäoikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ritilät sisältävien luukkujen kautta olisi ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon Poooosilla ei ole ollut erityistä syytä.

Johtopäätökset maavaraisen alapohjan osalta

Kuntotarkastuksessa on todettu perusmuurin vesieristeen ja sepelikaistaleen puuttuminen sekä maanpinnan viettäminen rakennukseen päin, mitkä ovat selkeästi kosteusvaurioiden riskiä lisääviä tekijöitä.

Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ole lain tarkoittama erityinen syy ostajalle vaatia kiinteistön rakenteita rikkovia tarkastusmenetelmiä.

Kellarissa on ollut kuntotarkastajan paikalliseksi luonnehtima kosteusvaurio, jonka osalta on annettu korjauskehotus. Hän ei ole antanut suositusta rakenteita avaavaan tarkastukseen. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä.

Tarkastusvelvollisuus yläkerran osalta

Kanteen mukaan savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet savuhormin vierustaa pitkin välipohjan purueristeisiin aiheuttaen mikrobivaurion.

Henkilötodistelusta on ilmennyt, että kuntotarkastaja on todennäköisesti käynyt sivu-ullakolla. Raportissa ei ole mainintaa havainnoista tältä osin. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä.

Tarkastusvelvollisuus yläpohjan osalta

Kanteen mukaan savuhormiin otetun viemäriputken liitoskohta on vuotanut eikä putki ole ollut koko yläpohjan osalta eristetty. Yläpohjan purueristeisiin on vuotanut vettä useiden vuosien ajan. Yläpohjan tuuletus on ollut puutteellinen: purueriste on ollut kiinni katon ruodalaudoissa. Yläkerran portaiden kohdalla eristys on toteutettu ilman asianmukaista höyrysulkua. Villaeriste on asennettu katon alusrakenteisiin ilman ilmarakoa.

Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastuksessa on rajattu sen ulkopuolelle yläpohja ja että Pooooset eivät ole muutoinkaan tarkastaneet sitä. Edelleen on riidatonta, että katolla on ollut luukku, josta käsin yläpohjaa olisi voitu tarkastella. Maasta oli tikapuut katolle, joka on ollut profiilipeltinen harjakatto. Vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla eli noin puolessa välissä rakennuksen elinkaarta. Kauppaneuvottelujen aikaan on ollut talviaika helmi-maaliskuu. Kuntotarkastuksen aikaan maassa on ollut jonkin verran lunta. Asiassa ei ole tullut ilmi, että yläpohjassa olisi ollut aihetta epäillä olevan vaurioita tai rakennusvirheitä. Näissä olosuhteissa käräjäoikeus katsoo, että tarkastuksen suorittaminen turvavälineitä käyttäen tai esimerkiksi nostoiava-autoa käyttäen olisi tavanomaisesta poikkeava tutkimusmenetelmä, johon ei ollut ilmennyt aihetta.

Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan tältä osin. Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että Pooooset eivät ole laiminlyöneet

tarkastusvelvollisuuttaan.

Perustuuko neuvoteltu hinnanalennus todettuihin virheisiin

Kiinteistön niin sanottu pyyntihinta on ollut 99.000 euroa. Neuvottelujen jälkeen Pooooset ovat sitoutuneet maksamaan vastaajille 86.000 euroa.

Todistusaineistosta ei ilmene sellaisia seikkoja, joiden perusteella voisi päätellä, että kanteesta ilmenevät virheet olisivat olleet tiedossa tai vaikuttaneet sovittaessa kauppahinnasta. Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on ollut tavanomaisesta tinkimisestä, johon esimerkiksi kohteen ikä ja puutteelliset pesutilat on antanut hyvät mahdollisuudet.

Tasonparannus

Oikeuskäytännössä on katsottu, että lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korjaaminen uusilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja asumisviihtyvyyden paranemista. Jos tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä sen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta (KKO 2004:78).

Kanteessa on otettu huomioon se, että korjaustoimenpiteistä aiheutuu tasonparannusta alapohjan osalta 30, välipohjan osalta 40 ja yläpohjan korjauksen yhteydessä uusittujen sisäverhouksien osalta 20 prosenttia.

Käräjäoikeus katsoo, että korjauskustannuslaskelmissa, jotka tasonparannuksen määrää lukuunottamatta ovat riidattomia, on riittävästi otettu huomioon, että rakennuksen arvo korjausten johdosta nousee. Erityisesti alapohjan virheet ja yläpohjan virheet puutteellisen tuuletuksen, puuttuvan höyrynsulun ja villaeristeen asentamisen osalta liittyvät virheellisesti totetutettuihin rakenteisiin, joita rakennuksen elinkaaren aikana ei pitäisi joutua korjaamaan.

Laatuvirheestä aiheutuvat seuraamukset

Olennaisuusarvioinnista

Kaupan kohteessa on ollut edellä selostetuista syistä virhe, johon Poooosilla on oikeus vedota. Heillä on sen vuoksi oikeus maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen kaupan purkamiseen.

Lain esitöiden mukaan, jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voi kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointi on suoritettava objektiivisin perustein (HE 120/1994 s. 51).

Ratkaisussa KKO 2015: 58 kohdissa 13-18 Korkein oikeus on katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta

ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Päätelmää tukee se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat määrätyin edellytyksin sellaisenaan muodostaa virheperusteen. Tapauskohtaisesti merkitystä voidaan antaa myös muille olosuhteille.

Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määräytyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on kiinteistön asianmukaisen käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voi kohtuullisin kustannuksin korjata.

Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Jos korjauskustannukset poikkeavat merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

Kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi tehty edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Kaupan purkamisen edellytyksien täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kauppahintaan.

Käsiteltävänä olevan tapauksen arviointi

Kaupan kohteena on ollut Lahden kaupungin Ahtialan kaupunginosassa sijaitseva kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1949 rakennettu puurunkoinen niin sanottu rintamamiestalo. Alapohjarakennus on osittain osin maavarainen osin tuuiettuva. Sokkelissa on kolme tuuletusluukkua, mutta alapohjaan ei ollut kaupantekohetkeliä kulkuaukkoa.

Kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kauppaa tehtyyn kuntotarkastukseen. Sopimuksen mukaan myyjä ei ole vastuussa kuntotarkastusraportissa todetuista vioista ja vaurioista tai niiden rakenteille tai vastaaville aiheuttamista vahingoista.

Myyntiesitteen ja kuntotarkastusraportin asiaan vaikuttavat tiedot ilmenevät tuomion kohdasta vastasiko kaupan kohde sovittu.

Käräjäoikeus katsoo, että kauppakirjan ehtojen ja sopimusneuvotteluissa saamiensa tietojen perusteella Pooooset ovat voineet edellyttää, ettei omakotitalossa tarvinnut lähiaikoina tehdä muita rahallisesti merkittäviä korjaustöitä kuin mitkä ilmenevät kuntotarkastajan korjaussuosituksesta.

Kaupanteon jälkeen todetun rakennuksen vauriot ovat laadultaan sellaisia, että ne korjaamatta jätettynä altistaisivat omakotitalon asukkaat

haitallisille terveysvaikutuksille. Haitallisia vaikutuksia on ilmennyt erityisesti Marko Poooosen kertomuksesta.

Kaupanteon jälkeen todettujen vaurioiden korjauskustannusten määrä, johon sisältyy kanteessa yksilöity tasonparannus, on noin 34.000 euroa.

Edellä selostetut seikat puhuvat sen puolesta, että kiinteistön laatuvirhe on olennainen. Jossain määrin sitä vastaan puhuu se, että tontin arvon on näytetty olleen noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

Arvioituaan edellä selostettuja kokonaisuutena käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virhe on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin olennainen ja edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle ovat olemassa.

Se, että kaupan kohdetta on laajalti purettu korjaustyötä varten, ei anna arvioida tilannetta toisin.

Määräala

Kanteen mukaan Pooooset ovat erillisellä kaupalla ostaneet määräalan Koivula-nimisestä kiinteistöstä, joka on ollut tarpeen asianosaisten välisen kaupan kohteen muodostamiseksi tontiksi. Ilman määräalaa tontille ei olisi ollut uuden asemakaavan edellytysten mukaista tieliittymää.

Kauppakirjan K1 ehdoista ilmenee kyseinen määräalan kauppa ja se, että määräala tullaan Poooosten hakemuksen perusteella yhdistämään kaupan kohteeseen.

Koska käräjäoikeus purkaa asianosaisten välisen 13.3.2014 tehdyn kiinteistön kaupan, samalla on määrättävä määräalan kohtalosta. Loogisinta on, että myyjät velvoitetaan lunastamaan määräala minkä jälkeen kaupan kohde ja määräala ovat heidän omistuksessaan. Pelkästään korvausvelvollisuuden tuomitseminen johtaisi epätyydyttävään tilanteeseen kiinteistön jatkoa ajatellen.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat hävinneet asian, joten heidät on velvoitettava korvaamaan Poooosten oikeudenkäyntikulut korkoineen täysimääräisesti. Heidän suullisessa valmistelussa tekemänsä 15.000 euran suuruinen sovintotarjous ei anna aihetta arvioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta toisin.

Tuomiolauselma

Marko ja Tatja Poooosen ostajina ja Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajien Riitta Mmmmnin, Kirsi-Marja Jmmmsen ja Jaana Vmmmsen myyjinä

13.3.2014 tekemä kiinteistön 398-401-9-150 kauppa puretaan.

Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan

kauppahinta 86 000 euroa Marko ja Tatja Pooooselle yhteisesti korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 13.3.2014 alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 10.4.2016 asti ja siitä lukien korkoiain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen velvoitetaan lunastamaan Marko ja Tatja Pooooselta Koivula-nimisestä kiinteistöstä 398-401-9-152 erotettu määräala 398-401-9-152-M601 4000 euron kauppahintaan. Mmmmn, Jmmmnen ja

Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Marko ja Tatja Pooooselle 4 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.4.2016 lukien maksupäivään asti.

Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Vmmmnen velvoitetaan korvaamaan Marko ja Tatja Poooosen oikeudenkäyntikulut 18.304,02 euroa korkolain

4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Annettiin muutoksenhakuohjeet

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

Oiva Tmmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen ovat ilmoittaneet määräajassa tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräpäivät

Valitus 26.11.2015

Vastavalitus 10.12.2016

Käräjätuomari

Anne Atttttt