Onko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus tiukkenemassa?

Ennakkotarkastus on ostajan tärkein velvollisuus asuntokaupassa. Normaalisti oikeuskäytännössä on lähdetty siitä, että ostajan ei tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimiin rakennuksen kunnon tarkastamiseksi. Riittää kun ostaja tekee havaintoja kierrellessään rakennusta. Ostajan ei edellytetä käyttävän asiantuntijaa tarkastuksessa. Jos jossain on esim. selvä maallikonkin ymmärtämä kosteusjälki, se on kuitenkin seikka, jonka johdosta pitää ryhtyä tarkempiin selvityksiin. Jos ennen kauppaa on tehty kuntotarkastus ja siinä on ehdotettu lisätutkimuksia, ostajalle ei synny erityistä selonottovelvollisuutta. Ostaja voi siis luottaa omiin havaintoihinsa ja siihen, että myyjä kertoo tietämänsä virheet ja epäilyt virheistä.

Alla olevassa tapauksessa käräjäoikeus purki kaupan alapohjan ja yläpohjan virheiden vuoksi. Sen mukaan virheitä ei olisi voinut havaita normaalissa tarkastuksessa. Mutta hovioikeus päätyi päinvastaiseen ratkaisuun ja hylkäsi ostajien purku- ja muut vaatimukset kaikilta osin, koska ostajan katsottiin laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. Hovioikeus perusti päätöksensä siihen, että rakennus oli vanha ja teknisen käyttöikänsä päässä, myyjä ei ollut asunut vuosiin kiinteistöllä, joka oli ollut käyttämättömän pitkän aikaa, ostaja etsi vanhaa rakennusta, ostaja oli käyttänyt rakennusalan asiantuntijaa ennen kauppaa ja ostajan olisi pitänyt ymmärtää muista seikoista että sekä alapohja oli pahoin vaurioitunut. Lisäksi vaikka normaalisti ostajan ei tarvitse tutkia ryömintätilaa niin tässä alapohjan tila oli nähtävissä taskulampulla tarkastusluukuista ja siitä olisi voitu yhdessä muiden seikkojen kanssa päätellä, että alapohjan rakenteissa on pahoja vaurioita. Yläpohjassa olisi puolestaan pitänyt käydä ryömimässä kun sinne kuitenkin oli luukku katolla. Perusteluissa merkitystä näyttää ostajan vahingoksi saavan se, että ostaja käytti asiantuntijaa. Ajatteliko hovioikeus niin, että ostajan käyttäessä asiantuntijaa ennakkotarkastuksen pitää olla tarkempi? Ja jos asiantuntija olisi ollut huolellisempi, olisi alapohjan ja yläpohjan virheet havaittu. Tähän asti on yleisesti ajateltu, että ostajan ja myyjän välisessä vastuunjaossa ei vaikuta asiantuntijan huolimattomuus. (Se on tietysti kokonaan eri kysymys, joutuuko asiantuntija vastuuseen huolimattomuudesta.)

Tapaus on hyvä esimerkki siitä miten ennakkotarkastusvelvollisuutta voidaan arvioida hyvin eri tavoin oikeudessa. Se koski tässä kiinteistön kauppaa mutta soveltuu myös asunto-osakeyhtiö muotoisen talon kauppaan.

Seuraavassa lyhyesti keskeiset perustelut ja sen jälkeen koko tapaus.

 

Käräjäoikeus totesi alapohjasta:

" Asiassa on selvitetty, että tuulettuvaan alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua, joista alapohjaa olisi voinut tarkastella. Todistaja Kttttn mukaan luukuista ei olisi näkynyt olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa. Lisäksi kustakin luukusta olisi näkynyt vain 10-15 asteen sektori. Kärjen mukaan tilanne ei olisi selvinnyt tarkastusluukuista katsomalla vaan se olisi vaatinut rakenteen avaamista.

Todistaja Kuttttuksen mukaan tarkastusluukkujen kautta sähkölamppua käyttäen olisi ollut mahdollisuus tehdä riittävät havainnot. Hän oli tutkinut tarkastusluukkujen kautta tuulettuvan alapohjan ja luukkujen edessä olleen ritilän läpi ottanut valokuvia, joista ilmenevät kyseisen tilan ongelmat (V1:n valokuvaliite).

Vaikka kysymyksessä on vuonna 1949 rakennettu talo, jota ei ole merkittävässä määrin peruskorjattu, käräjäoikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ritilät sisältävien luukkujen kautta olisi ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon Poooosilla ei ole ollut erityistä syytä.

Johtopäätökset maavaraisen alapohjan osalta

Kuntotarkastuksessa on todettu perusmuurin vesieristeen ja sepelikaistaleen puuttuminen sekä maanpinnan viettäminen rakennukseen päin, mitkä ovat selkeästi kosteusvaurioiden riskiä lisääviä tekijöitä.

Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ole lain tarkoittama erityinen syy ostajalle vaatia kiinteistön rakenteita rikkovia tarkastusmenetelmiä.

Kellarissa on ollut kuntotarkastajan paikalliseksi luonnehtima kosteusvaurio, jonka osalta on annettu korjauskehotus. Hän ei ole antanut suositusta  rakenteita avaavaan tarkastukseen. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä  ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta  poikkeavia tutkimusmenetelmiä."

 

Hovioikeuden perusteluissa todetaan alapohjasta:

"Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu,  että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakko­ tarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus."

"Kuttttus on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja  vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta  huolellisempi  ja perusteellisempi."

"Ostajan  selonottovelvollisuuden  osalta selvää on, että ostaja vastaa  omasta huolimattomuudestaan,   jos hän ei ole selvittänyt  kaikkia  merkittäviä   ominaisuuksia puutteellisesti   suoritetussa  tarkastuksessa.   Hovioikeus   katsoo  siten, että  ostajien  käyttäessä  asiantuntijaa  apunaan  kiinteistön  ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat  lähtökohtaisesti   myös käyttämänsä   asiantuntijan   huolimattomuudesta,  mikäli  asiantuntija,  jonka  vastuulle  he ovat kiinteistön  tarkastamisen uskoneet,  ei ole selvittänyt  kaikkia  sellaisia  seikkoja,  jotka  katsotaan  kuu­ luvan ostajan  selonottovelvollisuuden piiriin."


Yläpohjan osalta käräjäoikeus totesi:

"Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastuksessa on rajattu sen ulkopuolelle yläpohja ja että Pooooset eivät ole muutoinkaan tarkastaneet sitä. Edelleen on riidatonta, että katolla on ollut luukku, josta käsin yläpohjaa olisi voitu tarkastella. Maasta oli tikapuut katolle, joka on ollut profiilipeltinen harjakatto. Vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla eli noin puolessa välissä rakennuksen elinkaarta. Kauppaneuvottelujen aikaan on ollut talviaika helmi-maaliskuu. Kuntotarkastuksen aikaan maassa on ollut jonkin verran lunta. Asiassa ei ole tullut ilmi, että yläpohjassa olisi ollut aihetta epäillä olevan vaurioita tai rakennusvirheitä. Näissä olosuhteissa käräjäoikeus   katsoo, että tarkastuksen suorittaminen turvavälineitä käyttäen tai esimerkiksi nostolava-autoa käyttäen olisi tavanomaisesta poikkeava tutkimusmenetelmä, johon ei ollut ilmennyt aihetta.

Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan  tältä osin. Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan."

Ja hovioikeus perusteli yläpohjan osalta päinvastaista päätöstään:

"Ktttti on kertonut  sivu-ullakon  vauriojälkien  osalta,  että ruodelautoina   käytettyihin muottilautoihin  jää usein valuvaiheessa  jälkiä ja että tämä  on enempi ominaisuus  kuin virhe. Lisäksi kattovasat  ovat olleet tummuneet,   mutta niissä ei ole ollut homepilkkua.  Kttttn mukaan  näiden  havaintojen  perusteella   yläpohjan  vauriot  eivät ole olleet maallikon  pääteltävissä.   Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana   tai asiantuntijana,  hän olisi kuitenkin  näiden  havaintojen perusteella  tarkastanut  myös yläpohjan.  Kuttttus  taas on katsonut,  että näiden silmin havaittavien  vaurioiden  perusteella  on ollut pääteltävissä,   että yläpohjassa  on varmasti  vaurioita.  Kutttuksen  kertoman  mukaan  sivu-ullakolla   näkyvät vauriojäljet  ja yläpohjan  vauriot  ovat johtuneet   samasta  syystä  eli puutteellisesta  tuuletuksesta.

Ostajat ja kuntotarkastaja   eivät ole käyneet  yläpohjassa.   Kuntotarkastusraporttiin kirjatun  tiedon mukaan  yläpohjan  tarkastaminen   rajoittui,  koska  sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton  luukulle  käyntiä  ei todettu  turvalliseksi. Todistajista  Ktttti on kuitenkin  käynyt kaupan  teon jälkeen  yläpohjassa  ja hän on päässyt  sinne ilman apuvälineitä.

Kärjen yläpohjasta  tekemien  havaintojen  ja Kuttttuksen   Kärjen  ottamista  valokuvista  tekemien  havaintojen  perusteella  yläpohjan  vauriot  ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.

Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisenjatkotoimenpiteistä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asuntuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin."

 

Oikeudenkäyntikulut

Myyjän KO 12000€ ja HO 6000€, jotka ostajat velvoitettiin jutun hävittyään korvaamaan.

Ostaja KO 18304€, HO 8200€, joista ostaja myös vastasi jutun hävittyään (vähennettynä ehkä oikeusturvavakuutuksella n. 10000€)

Katso myös kirjoitusta ostajan ennakkotarkastus.

 

Asiasanat

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus, erityinen selonottovelvollisuus, erityisen selvitysvelvollisuus

Kaupan purku

Kuntotarkastus

Tuulettuva alapohja, rossipohja

Maavarainen alapohja

Ullakko

 

Itä-Suomen   hovioikeus Tuomio Nro 512

 

Antamispäivä

25.8.2016

 

Diaarinumero

S 15/1557

 

 

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

 

Päijät-Hämeen   käräjäoikeus  27.10.2015  nro  14421 (liitteenä)

 

Asia

Kiinteistöä  koskeva  riita

 

Valittajat

Riitta Mmmmn,

Kirsi-Marja  Jmmmnen ja

Jaana Vmmmnen,  Oiva Tmmmmlän kuolinpesän  oikeudenomistajina

 

Vastapuolet

Marko  Poooonen

Tarja Poooonen

 

 

 

Vaatimukset hovioikeudessa

 

Valitus

 

 

Mmmmn, Jmmmnen  ja Vmmmnen (myyjät)  ovat vaatineet,  että käräjäoikeuden tuomio  kumotaan,  kanne hylätään ja että Marko ja Tatja Poooonen  (ostajat) velvoitetaan  yhteisvastuullisesti   korvaamaan  heidän  oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa   12.056 eurolla sekä hovioikeudessa   6.014  eurolla,  molemmat määrät  viivästyskorkoineen.

 

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

 

Ostajat  ovat laiminlyöneet  ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä  ole oikeutta vedota  laatuvirheenä  kaupan  kohteen  virheisiin.  Kaikki  virheet  olisivat olleet rakenteita  avaamatta  ostajien havaittavissa   ennen kauppaa  normaalitarkastuksella.  Ostajien  käyttämän  asiantuntijan  huolimattomuus   kuntotarkastuksen suorittamisessa   on ostajien  eikä myyjien  vastuulla.  Ostajat  eivät voi täyttää ennakkotarkastusvelvollisuuttaan     pelkästään  sillä, että he tilaavat  asiantuntijan suorittamaan  kohteen  kunto tarkastusta  riippumatta  siitä, miten  huolellisesti asiantuntija  työnsä  suorittaa.  Ostajat  olisivat  voineet  myös itse havaita  kuntotarkastajan  laiminlyömät  seikat. Koska kyseessä  on ollut vuonna  1949 rakennettu talo, on tarkastuksen  tullut olla normaalia  huolellisempi.

 

Tuulettuva alapohja

 

Alapohjan rakenne olisi tullut tutkia sokkelissa olevien tuuletusaukkojen kautta ennen kauppaa. Tuulettuva alapohja on ollut ostajien sekä kuntotarkastajan tarkastettavissa rakenteita purkamatta normaalein toimenpitein kolmesta tarkastusaukosta joko paljain silmin, taskulampun avulla tai ottamalla kameralla kuva alapohjasta. Kaikilla näillä menetelmillä tuulettuvan alapohjan korkeus, alapohjassa ollut orgaaninen jäte sekä perusmaa ja sen päällä ollut humuskerros olisivat olleet ostajien nähtävissä. Kuntotarkastajan normaaleihin välineisiin kuuluu kamera ja taskulamppu.

 

Maavarainen alapohja

 

Alapohja on talon ulkoseinän takana lähellä maanpinnan tasoa ja  maanpinta rakennuksen ympärillä viettää rakennuksen suuntaan. Rakennuksen vierusta on humuspitoista maa-ainesta ja vesi valuu vasten sokkelia ja  edelleen sokkeIin läpi talon alle. Talon ulkoseinässä on ollut näkyviä lahovaurioita. Näiden silmämääräisesti tehtävien havaintojen perusteella ostajien on tullut ymmärtää, että talon alla voi olla kosteutta  ja vaurioita. Riskialttiit rakenteet liittyvät ulkoseinän alaosan ja ryömintätilan alapohjan rakenteeseen.

 

Yläkerta / Sivu-ullakko

 

Käräjäoikeuden tuomioon on puutteellisesti kirjattu henkilötodistelu sivu-ullakon tarkastamisen osalta. Ostajien asiantuntija sekä Marko ja Tatja Poooonen ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.

 

Sivu-ullakon tarkastaminen ei ole edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Sivu-ullakon virheelliset rakenteet ja kosteusvauriojäljet ovat olleet ostajien silmin havaittavissa ja siten ostajien tiedossa ennen kauppaa. Havaintojen perusteella ostajille on syntynyt erityinen velvollisuus selvittää virheitä ja rakenteita tarkemmin. Koska ostajat eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, riski vaurioista on siirtynyt ostajille.

 

Yläpohja

 

Ostajan tulee aina tarkastaa yläpohja ennen kauppaa. Yläpohjan virheet olisivat olleet tarkastuksessa havaittavissa. Jättämällä tarkastuskäynnin tekemättä ostajat ovat ottaneet riskin yläpohjan vaurioista ja heillä ei ole oikeutta vaatia virheen korjauskustannuksia myyjältä.

 

Myös kuntotarkastuksen suorittamisohjeiden mukaan yläpohjassa on ehdottomasti käytävä ennen kauppaa. Mikäli yläpohjassa ei käydä, tulisi raportissa olla siellä käyntiä koskeva tarkastussuositus.

 

Edellä mainitut sivu-ullakon rakenteet ovat samaa rakennetta yläpohjan kanssa ja sivu-ullakon kosteusvaurio- ja valumajälkihavaintojen perusteella ostajille on syntynyt lisäksi erityinen syy suorittaa tarkastus myös yläpohjassa, vaikka siellä ei normaalitilanteessa katsottaisikaan tarvitsevan käydä.

 

Sisäilman mikrobipitoisuus

 

Ostajat ovat olleet ennen kauppaa tietoisia myös sisäilman mikrobipitoisuudesta, koska tätä koskien on kuntotarkastuksen yhteydessä annettu lisätutkimus­ suositus. Ostajien olisi tullut ennen kauppaa selvittää, mistä kuntotarkastuksen yhteydessä havaitut kohonneet pitoisuudet johtuvat. Koska he eivät ole ryhtyneet tarkempiin tutkimuksiin, heillä ei ole oikeutta vedota virheperusteena asumiskelvottomuuteen tai sisäilman huonoon laatuun. Alapohjan epäpuhtaudet kulkeutuvat sisäilmaan painovoimaisesti.

 

Laatuvirhe

 

Kaupan kohde on vastannut sovittua eikä siinä ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä. Asuinrakennuksen ja saunarakennuksen tekninen käyttöikä on ollut umpeutunut jo kauppaa tehtäessä. Ostajien on tullut ymmärtää, että koko talo on perusteellisen korjauksen tarpeessa ja siten virheet eivät ole olleet vaikutuksellisia. Maksetusta kauppahinnasta on tontin arvon huomioiden asuinrakennuksen osuus ollut noin 40.000 euroa. Ostajien on tullut varautua mittaviin korjauskustannuksiin ja  siihen nähden heidän esittämänsä korjauskustannus 34.000 euroa ei ole suuruudeltaan poikkeuksellinen.

 

Kaupan kohteessa ei ole ollut myöskään säännöksen 5 kohdan mukaista salaista virhettä, koska kaikki virheet ovat olleet ostajien havaittavissa ennen kauppaa.

 

Laatuvirheen   seuraamukset

 

Kaupan kohteessa ei ole laatuvirhettä, johon ostajat voisivat vedota eikä heillä ole siten oikeutta hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen. Huolimattomasti tehty ostajien asiantuntijan kuntotarkastus ei tuo myyjille vastuuta virheistä.

 

Ostajille on annettu kuntotarkastuksen yhteydessä lisätutkimussuositus sisäilman mikrobipitoisuuksia koskien. Laiminlyötyään lisätutkimusten suorittamisen ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että heille aiheutuu sisäilman laadusta terveydellisiä haittoja.

 

Joka tapauksessa virhe ei ole olennainen. Kaupan purun edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla kauppahinnan suhdetta korjauskustannuksiin. KKO 2015:58 ei sovellu käsillä olevaan tapaukseen. Ostajien on tullut ennen kauppaa käsittää, että kiinteistöllä on tehtävä mittavat peruskorjaukset ja näin ollen ostajien on tullut kiinteistön kunto huomioiden varautua esitetyn määräisiin korjauskustannuksiin.

 

Joka tapauksessa asiassa voi tulla laatuvirheen seuraamuksena kyseeseen ainoastaan hinnanalennus, minkä määrästä ostajat eivät ole esittäneet selvitystä. Hinnanalennuksen enimmäismäärä on arvioitu korjauskustannusten määrä vähennettynä tasonparannuksella.

 

Rakennus on ollut teknisen käyttöikänsä päässä ja siten kaikki korjaustoimenpiteet aiheuttavat tasonparannusta. Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että alapohjan virheet ja osin yläpohjan virheet liittyvät rakenteisiin, joita ei pitäisi joutua korjaamaan rakennuksen elinkaaren aikana. Rakennus on ollut elinkaarensa päässä ja mainittujen rakenteiden korjaaminen on ollut joka tapauksessa välttämätöntä.

 

 

Määräala

 

Käräjäoikeuden   ratkaisu  lunastusvelvollisuuden    määräämisestä   on virheellinen. Määräalan  kaupassa  on ollut eri asianosaiset  kuin nyt käsiteltävässä   kiinteistön kaupassa.  Asiassa  ei ole myöskään  selvitetty,  että määräalaa  olisi liitetty myyjien  myymään  kiinteistöön.

 

Vastaus

 

Pooooset  ovat vastustaneet  muutosvaatimuksia   ja vaatineet,  että Mmmmn,  Jmmmmnenja Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti  korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa   hovioikeudessa   8.208,80  eurolla viivästyskorkoineen.

 

Pooooset  ovat toistaneet  käräjäoikeudessa  esittämänsä  vaatimusten   perusteet  ja lausuneet  lisäksi  seuraavaa.

 

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

 

Ostajat  ovat täyttäneet  selonottovelvollisuutensa    kaikilta  osin eikä heille  ole syntynyt  erityistä  syytä tarkastaa  kaupan kohdetta  tavanomaisesta   poikkeavin toimenpitein  tai menetelmin.   Ostajat ovat menetelleet  erityisen  huolellisesti käyttäessään  kuntotarkastajaa   apunaan  ennen kauppaa.  Asiassa  ei ole ollut kysymyskään  kuntotarkastuksen   virheellisyydestä   tai kuntotarkastajaan    kohdistuvista vaatimuksista,   eikä sillä, miten kuntotarkastus   olisi tullut  suorittaa,  ole siten asiassa merkitystä.  Joka tapauksessa  kuntotarkastus   on ollut laadultaan  tavanomamen.

 

Tuulettuva  alapohja

 

Tuulettuvan  alapohjan  kuntoa  ei ole voinut havainnoida   ilman teknisiä  apuvälineitä ritilöillä  peitettyjen  tuuletusaukkojen   kautta.  Ryömintätilan   kunnon  havaitseminen  on edellyttänyt  tavanomaisesta   poikkeavia  toimenpiteitä  ja rakenteita rikkovaa  tarkastusta,  johon  ostajilla  ei ole ollut velvollisuutta   ryhtyä.

 

Maanvarainen   alapohja

 

 

Pelkkien  kosteusvaurioriskiä   lisäävien  seikkojen  esiin tuleminen  ei ole erityinen syy, jonka  vuoksi  ostajan  tulisi ryhtyä  rakenteita  rikkoviin  tarkastuksiin. Maanvaraisen   alapohjan  vaurioitumista   ei ole voinut  havaita  ilman rakenteita rikkovaa  tarkastusta.

 

Yläkerta  I Sivu-ullakko

 

Ostajat  ovat vedonneet  virheenä  siihen, että savuhormi  ja sen läpivienti  ovat vuotaneet  ja aiheuttaneet  yläkerrassa  välipohjan  purueristeisiin   mikrobivaurion. Kyseinen  virhe ei ole ollut ostajien havaittavissa   vaan  sen havaitseminen on edellyttänyt  rakenteiden  purkamista  ja materiaalinäytteen   mikrobianalyysiä laboratoriossa.   Yläkerran  sivu-ullakolla  tai sieltä tehtävissä  olleilla  havainnoilla ei ole mitään yhteyttä  välipohjan  purueristeen  mikrobivaurioitumiseen.

 

Yläpohja

 

Kulku yläpohjaan  on ollut profiilipeltisen  jyrkän  harjakaton  harjalta,  johon  ei ole ollut ostoaikaan turvallista kulkua. Ostajien ei ole tullut tavanomaisessa ostotarkastuksessa suorittaa yläpohjan tarkastusta poikkeavin tutkimustoimenpitein käyttäen apuna turvavälineitä tai nostolava-autoa. Ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä yläpohjassa olevan rakennusvirheitä tai vaurioita. Sivu-ullakkoa tarkastelemalla ei ole voinut tulla tietoiseksi yläpohjan virheistä.

 

Sisäilman mikrobipitoisuus

 

Mikrobivaurioiden ja -pitoisuuksien havaitseminen on edellyttänyt rakenteiden avaamista, näytteiden ottamista ja niiden laboratorioanalyysiä. Nämä ovat tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä, joihin ostajien ei ole ennakko­ tarkastusvelvollisuuden täyttääkseen tullut ryhtyä. Kuntotarkastusraportin sisäilmatutkimussuositus on koskenut kellarin seinässä havaitun paikallisen vaurion korjaamisen onnistumisen kontrolloimista, joten myyjät ovat tehneet kuntotarkastusraportin maininnasta väärät johtopäätökset.

 

Laatuvirhe

 

Kaupan kohde ei ole vastannut sovittua. Kaupan kohdetta markkinoidessa annetut tiedot huomioon ottaen ostajat eivät ole voineet varautua niin suuriin korjauksiin ja  korjauskustannuksiin kuin mitä rakennuksen asumiskelpoiseksi saattaminen edellyttää, eli noin 45.000 euron kustannuksiin, jos tasonparannusta ei huomioida. Se, että rakennuksen tasonparannuksella oikaistut korjaus­ kustannukset ovat noin 40 prosenttia kauppahinnasta ja tontin arvo vastaajien esittämän näkemyksen mukaan vain 35.000 euroa, osoittaa, ettei kiinteistö ole maksetun 86.000 euron arvoinen.

 

Kaupan kohde on myös poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet siltä perustellusti edellyttää ja kaupan kohteessa on näin ollen ollut myös salainen virhe. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia, eikä ostajien ole tullut tällaisiin korjaustoimenpiteisiin varautua.

 

Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eivätkä ole olleet tietoisia kaupan kohteen virheistä.

 

Laatuvirheen   seuraamukset

 

Kaupan kohteessa on ollut olennainen virhe ja virheiden korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden olennaiset. Rakennuksessa on terveyshaittaa aiheuttava olosuhde eikä rakennus sovellu siihen käyttötarkoitukseen, mihin se on ostettu. Ostajat ovat tehneet ennakkotarkastuksensa huolellisesti. Ratkaisun KKO 2015:58 oikeusohjeen mukaan kiinteistön kauppa tulee tällaisessa tilanteessa määrätä purettavaksi.

 

Ostajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta on perustunut yksityiskohtaiseen korjauskustannuslaskelmaan, jossa on jo riittävästi huomioitu tasonparannus. Korjaustarpeet ovat ulottuneet rakenteisiin, joita ei tavanomaisesti tarvitse uusia.

 

Määräala

 

Käräjäoikeuden ratkaisu määräalasta on oikea.

 

 

Pääkäsittely

 

Hovioikeus  on toimittanut  asiassa pääkäsittelyn   29.6.2016.  Pääkäsittelyssä   on otettu vastaan  käräjäoikeuden   tuomiosta  ilmenevät  kirjalliset  todisteet  ja kuultu todistelutarkoituksessa    Jmmmstä  sekä Marko ja Tatja Poooosta  sekä todistajina Hannu Ktttteä ja Aulis Sttttsta.  Väinö  Kuttttuksen  käräjäoikeudessa  antama kertomus  on otettu vastaan  tallenteelta.

 

Hovioikeuden   ratkaisu

 

Perustelut

 

Kysymyksenasettelu

 

Asian riidattomat  taustatiedot  ilmenevät  käräjäoikeuden   tuomion  sivulta  13. Asiassa  on hovioikeudessa   ensiksi kysymys  siitä, onko kiinteistössä   laatuvirhe. Tähän  liittyen  on arvioitava,  onko kiinteistö  ollut ominaisuuksiltaan    sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö  poikennut  salaisen  virheen  vuoksi  laadultaan merkittävästi   siitä, mitä myydyn  kaltaiselta  kiinteistöltä   on voitu kauppahinta

ja muut olosuhteet  huomioon  ottaen perustellusti  edellyttää.  Jos kiinteistössä katsotaan  olevan laatuvirhe,  asiassa on arvioitava,  ovatko  ostajat  laiminlyöneet maakaaren  2 luvun 22 §:n 1 momentin  mukaisen  selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet  oikeutensa  vedota virheeseen.  Mikäli  kiinteistössä   katsotaan olevan laatuvirhe,  johon  ostajilla  on oikeus vedota,  asiassa  on lisäksi  arvioitava, tuleeko  kauppa  tämän johdosta  purkaa  vai määrätä  maksettavaksi   hinnanalennusta,  mikä on mahdollisen  hinnanalennuksen   määrä,  miten  tasonparannus huomioidaan   sekä miten menetellään  ostajien  erikseen  ostaman  määräalan suhteen.

 

Henkilötodistelu

 

Asiassa  kuullut  henkilöt  ovat kertoneet  asiaan vaikuttavilta   osin samalla  tavalla kuin heidän kertomakseen   on käräjäoikeuden   tuomioon  kirjattu  jäljempänä mainituin  muutoksin  ja lisäyksin.

 

Laatuvirhe

 

Hovioikeus  hyväksyy  käräjäoikeuden   ratkaisun  perusteluineen   siltä osin kuin kaupan  kohteessa  on katsottu  olevan maakaaren  2 luvun  17 §:n 1 momentin   1 ja 5 kohdan  mukainen  laatuvirhe  (tuomion  sivut 20-21).  Edellytykset   hinnanalennukselle  tai kaupan purkamiselle  ovat siten olemassa.

 

Näin  ollen asiassa jää arvioitavaksi,  ovatko Pooooset  laiminlyöneet   selonottovelvollisuutensa  ja siten menettäneet  oikeutensa  vaatia  laatuvirheen   seurauksena kaupan  purkua  tai hinnanalennusta.

 

 

 

Ostajan selonottovelvollisuus

 

Selonottovelvollisuuden laajuus ja  tehdyn  kuntotarkastuksen   vaikutus  ostajan selonottovelvollisuuteen

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

 

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56).

 

Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 11 2013,s. 54)

 

Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)

 

Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

 

Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

 

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu,  että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakko­ tarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

 

Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (Koskinen­ Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)

 

Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus käsiteltävässä tapauksessa

 

Pooooset ovat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ennen kauppaa Modenon/ Aki Sttttn toimesta. Kuntotarkastus on tehty Poooosten aloitteesta, kuntotarkastaja on ollut heidän valitsemansa ja he ovat maksaneet tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset. Hovioikeus katsoo siten, että kuntotarkastaja on tässä tapauksessa toiminut ostajien asiantuntijana ennen kauppaa.

 

Tatja Poooonen on kertonut, että Pooooset olivat vain osittain kiertäneet kuntotarkastajan mukana tarkastusta tehtäessä, koska he olivat keskustelleet sillä aikaa myyjän edustajan Jmmmsen kanssa. Heillä ei ole ollut mitään syytä kyseenalaistaa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Lisäksi Tatja Poooonen on kertonut, että hän ja Marko Poooonen olivat etsineet nimenomaan remontoitavaaja  entisöitävää kohdetta. Poooosten ajatuksena oli ollut perinnerakentaa eli esimerkiksi säilyttää purueristeet ja vanhat lautalattiat sekä muutoinkin mahdollisimman paljon vanhoja rakenteita.

 

Kaupan kohteena on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, johon ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttöikää pidentäviä korjauksia lukuun ottamatta katon uusimista vuonna 1985. Talossa ei ollut vuoden 2010 jälkeen asuttu. Kiinteistön myyjinä toimineet kuolinpesän oikeudenomistajat ovat itse muuttaneet talosta pois viimeistään 1970-luvun loppupuolella.

 

Kuttttus on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja  vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta  huolellisempi  ja perusteellisempi.

 

Ostajan  selonottovelvollisuuden  osalta selvää on, että ostaja vastaa  omasta huolimattomuudestaan,   jos hän ei ole selvittänyt  kaikkia  merkittäviä   ominaisuuksia puutteellisesti   suoritetussa  tarkastuksessa.   Hovioikeus   katsoo  siten, että  ostajien  käyttäessä  asiantuntijaa  apunaan  kiinteistön  ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat  lähtökohtaisesti   myös käyttämänsä   asiantuntijan   huolimattomuudesta,  mikäli  asiantuntija,  jonka  vastuulle  he ovat kiinteistön  tarkastamisen uskoneet,  ei ole selvittänyt  kaikkia  sellaisia  seikkoja,  jotka  katsotaan  kuu­ luvan ostajan  selonottovelvollisuuden piiriin.

 

Selonottovelvollisuus alapohjan osalta (virhekohdat 2.1-2.3)

 

Pooooset  ovat vedonneet  alapohjan  virheinä  tuulettuvassa   alapohjassa   olleeseen orgaaniseen  jätteeseen,  tuulettuvaan  alapohjaan  jätettyyn  perusmaahan, jonka  päällä  on ollut humuskerros,  tuulettuvan  alapohjan  liian matalaan  korkeuteen  sekä olohuoneen  ja alakerran  alapohjan  osalta ylärinteeltä   tulevaan kosteusrasitukseen.   Näiden  seurauksena  alapohja  on mikrobivaurioitunut.

 

Kuntotarkastusraportissa    on tuotu havaintoina  esille muun  muassa,  että "sadevedet ohjautuvat  sokkelin  viereen,  ulkoverhous  on osin pahoin  lahonnut,  sokkelista puuttuu  vesieriste,  sokkelin vierustan  maa-alue  ei vietä  sokkelista  poispäin sekä että salaojat puuttuvat".  Kellarin  osalta  on tuotu esille,  että "ulkopuolen  sade- ja hulevedet  ovat päässeet  imeytymään   sokkelin  läpi aiheuttaen paikallisen  mikrobikasvuston   kellarin  seinään.  Perusmuuri   on eristämätön,  jonka vuoksi kellarissa  vallitsee  peruskosteus  riippuen  sade- ja hulevesien  kulkeutumisesta  rakenteiden  läpi. Rakennuksen  sokkeli  on matala, jonka  vuoksi  ala­ pohjan kosteusrasituksen   pienentäminen   sokkelin  vesieristyksellä   korostuu." Kellarin  osalta on annettu korjaussuositukset   kosteuden  tulon  estämiseksi   sekä korjaustoimien  jälkeen  on suositeltu  sisäilman  tutkimista  tai pintanäytettä   kellarin seinästä.

 

Kuntotarkastusraportin    havainnoista  sekä kirjallisina  todisteina  esitetyistä  valokuvista  käy ilmi, että kiinteistöllä  maanpinta  viettää ja vesi valuu  yhdeltä  sivulta suoraan rakennusta  päin. Ulkoseinän  alaosa on ollut vain noin  10 senttimetrin  korkeudella  maanpinnasta.   Ulkolaudoituksen   alaosassa  on ollut silmin havaittavissa   selkeitä kosteus- ja lahovaurioita.  Lisäksi  kellarissa  on todettu silmin havaittava  mikrobivaurio.   Kellarista  on rakenteiden   läpi ilmayhteys  rakennuksen  sisätiloihin.  Hovioikeus  katsoo,  että näiden  vauriohavaintojen ja maanpinnan  kallistuksen  perusteella  ostajalla  on ollut syytä epäillä  vaurioita muuallakin  alapohjassa kuin kellarissa.

 

Kuntotarkastuksesta   laaditusta  raportista  ei ilmene,  että kuntotarkastaja   olisi tarkastanut  alapohjan  kuntoa tarkemmin.  Marko ja Tatja Poooonen  ovat kertoneet, että myöskään  he eivät ole alapohjaa  tarkastaneet.

 

Alapohjaan  on ollut kolme tarkastusluukkua.   Käynti  tarkastusluukuille    on ollut esteetön  eikä ritilä niiden edessä ole estänyt havaintojen  tekemistä  alapohjan kunnosta  silmämääräisesti   tai taskulamppua  tai kameraa  apuna  käyttäen.  Tältä osin olosuhteet  poikkeavat  Turun hovioikeuden   16.5.2008  (nro  1094) antamasta ratkaisusta,  jossa  katsottiin  olevan ilmeistä,  että alapohjaa  ei ollut voinut  tarkastaa näköhavaintoja   tekemällä,  koska  alapohjan  tuuletusaukot   oli peitetty metallisella  pieniruutuisella   verkolla, joka  oli lisäksi  osittain  ulkolaudoituksen peittämä.  Alapohjan  tarkastuksella  olisi ollut Kuttttuksen   lausuntoon  liitettyjen valokuvien  osoittamalla  tavalla  havaittavissa  ryömintätilan   korkeus  ainakin osittain,  siellä oleva orgaaninen  jäte, humuspitoinen   maa-aines  sekä perusmaa, jotka  ovat kuntotarkastuksessa   esille tuotujen  havaintojen  lisäksi  edesauttaneet alapohjan  mikrobivaurion   syntymistä.  Hovioikeus  katsoo,  että ryömintätilan tarkastaminen  ja havainnoiminen   tarkastusluukkujen   kautta  ei ole ollut tavanomaisesta  poikkeava  toimenpide.

 

Näin  ollen hovioikeus  katsoo,  että kaikki kanteen  perusteena  olevat ja mikrobi­ vaurion  aiheuttaneet  virheet  ovat olleet rakenteita  rikkomatta   silmin havaittavissa ennen kauppaa.  Lisäksi  ostajien havaittavissa   on ollut ulkoseinän   ala­ osassa näkyviä  kosteus- ja lahovaurioita.  Näkyvät  vauriojäljet   ovat yhdessä muiden  kiinteistön  ympäriltä  ja alapohjasta  tehtävien  havaintojen   kanssa  muodostaneet  erityisen  syyn ulottaa tarkastus  koskemaan  alapohjan  kuntoa  tarkemmin. Ostajat  ovat laiminlyöneet  selonottovelvollisuutensa    ja menettäneet   siten oikeutensa  vedota  alapohjan virheisiin.

 

Korkeimman  oikeuden  ratkaisussa  KKO 2015:58  ei ole ollut kyse ostajan  selonottovelvollisuudesta,   joten  sillä ei ole asiassa merkitystä.  Merkitystä   ei ole myöskään  vastakkaiseen   lopputulokseen   erityisen  ennakkotarkastusvelvollisuuden  syntymisen  osalta päätyneellä  Turun hovioikeuden   8.3.2010  (nro 584) antamalla  ratkaisulla,  koska kyseisessä  tapauksessa  kuntotarkastuksessa    oli tehty havaintoja  vain kosteusvaurioriskiä   lisäävistä  tekijöistä  ja rakennuksen ulkopuolinen  kunto oli ollut hyvä.

 

Selonottovelvollisuus yläpohjan osalta (virhekohdat 2.4 ja 2.5)

 

Kirjallisina  todisteina  esitetyistä  valokuvista  sekä Kuttttuksen  ja Kttttjen  kertomuksesta  on käynyt  ilmi, että sivu-ullakolla  on ollut puurakenteissa   silmin havaittavia  kosteusvauriojälkiä,   valumajälkiä  ja tummumista.   Sivu-ullakolle on ollut esteetön  pääsy ja kuntotarkastaja   sekä Pooooset  ovat käyneet  sivu-ullakolla ennen kauppaa.

 

Ktttti on kertonut  sivu-ullakon  vauriojälkien  osalta,  että ruodelautoina   käytettyihin muottilautoihin  jää usein valuvaiheessa  jälkiä ja että tämä  on enempi ominaisuus  kuin virhe. Lisäksi kattovasat  ovat olleet tummuneet,   mutta niissä ei ole ollut homepilkkua.  Kärjen mukaan  näiden  havaintojen  perusteella   yläpohjan  vauriot  eivät ole olleet maallikon  pääteltävissä.   Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana   tai asiantuntijana,  hän olisi kuitenkin  näiden  havaintojen perusteella  tarkastanut  myös yläpohjan.  Kuttttus  taas on katsonut,  että näiden silmin havaittavien  vaurioiden  perusteella  on ollut pääteltävissä,   että yläpohjassa  on varmasti  vaurioita.  Kuttttuksen  kertoman  mukaan  sivu-ullakolla   näkyvät vauriojäljet  ja yläpohjan  vauriot  ovat johtuneet   samasta  syystä  eli puutteellisesta  tuuletuksesta.

 

Ostajat ja kuntotarkastaja   eivät ole käyneet  yläpohjassa.   Kuntotarkastusraporttiin kirjatun  tiedon mukaan  yläpohjan  tarkastaminen   rajoittui,  koska  sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton  luukulle  käyntiä  ei todettu  turvalliseksi. Todistajista  Ktttti on kuitenkin  käynyt kaupan  teon jälkeen  yläpohjassa  ja hän on päässyt  sinne ilman apuvälineitä.

 

Kärjen yläpohjasta  tekemien  havaintojen  ja Kuttttuksen   Kärjen  ottamista  valokuvista  tekemien  havaintojen  perusteella  yläpohjan  vauriot  ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.

 

Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa ylä­ pohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisenjatkotoimenpiteistä.

 

Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asuntuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin.

 

Johtopäätökset

 

Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maa­ kaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen.

 

 

 

 

Tuomiolauselma

 

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Marko ja Tatja Poooosen kanne hylätään.

 

Marko ja Tarja Poooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jaana Vmmmselle, Kirsi-Marja Jmmmselle ja Riitta Mmmmnille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 12.056 euroaja  hovioikeudessa

6.014 euroa eli yhteensä 18.070 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

 

 

 

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 24.10.2016.

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Valmistelija: viskaali Marleena Ttttttla

 

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

hovioikeudenneuvos Tuomo Ktttti hovioikeudenneuvos Aki Rttttttnen hovioikeudenneuvos Lolita Ttttttnen

 

 

 

PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS

1. osasto

Käräjätuomari Anne Atttttt

 

 

 

TUOMIO 15/14421

 

Annettu kansliassa

 

27.10.2015

Kello 14.00

 

L 15/2082

 

Kantajat

Poooonen, Marko

Poooonen, Tatja

 

Vastaajat

Oiva Tmmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajat:

Mmmmn, Riitta

Jmmmnen, Kirsi-Marja

Vmmmnen, Jaana

 

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

 

Vireille

17.2.2015

 

 

 

SELOSTUS   ASIASTA

I KANNE

Kantajan   vaatimukset

 

Kantajat  vaativat,  että käräjäoikeus: Ensisijaisesti

1. purkaa  kantajien  ja vastaajien  välillä tehdyn  kiinteistön   398-401-9-150 kaupan ja velvoittaa  Oiva mmmmlän  kuolinpesän   oikeudenomistajat     Riitta Mmmmnin,  Kirsi-Marja  Jmmmsen  ja Jaana  Vmmmsen   (jäljempänä   vastaajat) yhteisvastuullisesti    palauttamaan   kauppahinnan   86 000  euroa  Marko ja Tatja  Pooooselle  yhteisesti  korkolain  3 §:n 2 momentin   mukaisine tuottokorkoineen    13.3.2014  alkaen  haasteen  tiedoksiantamiseen 10.4.2015  asti ja siitä lukien  korkolain  4 §:n 1 mornentin   rnukaisine viivästyskorkoineen    maksupäivään  asti.

 

2.1. ensisijaisesti  velvoittaa  vastaajat  lunastamaan   kantajilta

Koivula-nimisestä   kiinteistöstä  398-401-9-152   erotetun   määräalan 398-401-9-152-M601  4 000 euron  kauppahintaan   sekä  velvoittaa vastaajat  yhteisvastuullisesti   suorittamaan   kantajille  mainitun  4 000 euroa  korkolain  4 §:n 1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen 10.4.2015  lukien maksupäivään asti.

 

2.2. toissijaisesti  velvoittaa  vastaajat  yhteisvastuullisesti    suorittamaan kantajille  maakaaren  2 luvun 33 §:n mukaista  korvausta

Koivula-nimisestä   kiinteistöstä  erotetun  määräalan 398-401-9-152-M601 4000  euroa  ostamisesta   korkolain   4 §:n  1 momentin  mukaisine  viivästyskorkoineen    haasteen  tiedoksiantamisesta lukien  maksupäivään   asti.

 

Toissijaisesti

 

3. velvoittaa  vastaajat  yhteisvastuullisesti    suorittamaan   kantajille hinnanalennuksena 33 853,90  euroa  korkolain  3 §:n 2 mornentin mukaisine  tuottokorkoineen   kaupantekopäivästä    13.3.2014   alkaen 10.4.2015  asti ja siitä lukien  korkolain  4 §:n 1 momentin   mukaisine viivästyskorkoineen    maksupäivään   asti.

 

Joka tapauksessa

 

5. velvoittaa  vastaajan  korvaamaan   kantajan  asianosais-,   asiantuntija-   ja oikeudenkäyntikulut    korkolain  4 §:n 1 momentin   mukaisine viivästyskorkoineen    kuukauden  kuluttua  käräjäoikeuden    tuomion antamisesta   lukien.

 

Kanteen  perusteet

 

1. Asian tausta

 

Marko ja Tatja  Poooonen  ovat ostaneet  13.3.2014   Oiva Tmmmmlän kuolinpesättä   Lahden  kaupungin  Ahtialan   kaupunginosassa    sijaitsevan

3 Mäkivieru-nimisen tilan, RN:o 9: 150, kiinteistötunnus 398-401-9-150. Kiinteistön osoite on Alaniitynkatu XX, 15340 Lahti. Kauppahinta on ollut

86 000 euroa. Kiinteistöllä on vuonna 1949 valmistunut omakotitalo.

 

Ostajat ovat erillisellä kaupalla ostaneet määräalan Koivula-nimisestä kiinteistöstä, joka on ollut tarpeen Mäkivieru-nimisen tilan RN:o 9:150 muodostamiseksi tontiksi. Ilman ostettua erillistä määräalaa tontille ei olisi ollut kaavan edellytysten mukaista tieliittymää. Tästä järjestelystä on ehto Mäkivieru-nimisen tilan kauppakirjassa. Määräalan kauppahinta on ollut 4000 euroa.

 

Myyntiesitteessä (kantajan kirjallinen todiste K2) todetaan kiinteistöllä olevan rakennuksen olevan rakenteiltaan hyvä, peruskuntoinen talo. Lisäksi esitteessä kerrotaan, että talo myydään ensimmäiseltä omistajaltaan, ja että "päivitä tästä itsellesi ja perheelIesi koti edulliseen hintaan".

 

Rakennuksessa on ennen kauppaa tehty kuntotarkastus. Alapohjan ja alakerran lattioiden, yläkerran lattian eivätkä yläpohjan virheet ole tulleet esille kuntotarkastuksessa.

 

Ostajat ovat alkaneet remontoida taloa ja havainneet talossa tunkkaista hajua, minkä vuoksi mahdollisia kosteus- ja mikrobivaurioita on alettu tutkia. Kohteessa on käynyt koulutettu homekoira, joka oli tehnyt kohteessa ilmaisuja. Tämän jälkeen Polygon Finland Oy (jäljempänä Polygon) on tehnyt kohteessa rakennusteknisen kuntotutkimuksen ja laatinut korjaussuosituksen. Sen perusteella  Rakennuskonsultointi A. Sttttnen Oy on laatinut korjauskustannusarvion.

 

Terveystarkastaja Miia Vttttttnen Lahden kaupungin rakennusvalvonnan terveydensuojelusta on tarkastuksen perusteella todennut vaurioiden aiheuttavan terveyshaittaa.

 

Polygonin edustaja Hannu Ktttti on suorittanut kiinteistöllä tutkimuksia 3. ja 7.4.2014. Niiden perusteella on laadittu tutkimusraportti (todiste

K4/V3).

 

2. Kiinteistössä   olevat  virheet

 

2. 1 Kiinteistön tuulettuva alapohja

 

Kiinteistön tuulettuvassa alapohjassa on ollut runsaasti orgaanista jätettä koko rakennuksen elinkaaren ajan. Alapohja on maakosteuden seurauksena mikrobivaurioitunut. Kiinteistön normaalin alipaineisuuden seurauksena mikrobiperäinen haju tulee rakenteen epätiiveyskohdista sisäilmaan.

 

Tuulettuvan alapohjan korkeus ei täytä rakennusajankohdan minimivaatimusta 400 millimetriä.

 

Tuulettuvaan alapohjaan on jätetty myös perusmaata, jossa on päällä vielä alkuperäinen humuskerros. Kyseessä on rakennusvirhe.

 

Sisäilman laatu huononee mikrobien aineenvaihduntatuotteiden päästessä sisäilmaan.

 

2.2 Olohuoneen  ja alakerran  huoneen  alapohja

 

Alapohjan purueristeissä on mikrobivaurio. Otetun näytteen sieni-itiökasvusto ylittää sosiaali-ja terveysministeriön julkaiseman

asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

 

Mikrobivaurio on aiheutunut ryömintätilan puutteellisesta  korkeudesta, orgaanisesta jätteestä sekä ylärinteeltä tulevasta kosteusrasituksesta.

 

 

2.3 Keittiön ja  wc:n alapohja

 

Alapohjan purueristeissä mikrobivaurio.

 

Wc:stä otetun näytteen sieni-itiö- ja sädesienikasvusto  ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

 

 

2.4  Yläkerta:  lattia ja savuhormin  vierus

 

Savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet rakennuksen elinkaaren aikana savuhormin vierustaa pitkin yläkerran lattian purueristeisiin kastelleen niitä, mikä on aiheuttanut purueristeisiin mikrobivaurion.

 

Yläkerran lattian purueristeestä löydettiin erittäin runsas sädesienikasvusto. Savuhormin vierestä otetussa näv,tteessä sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

 

 

2.5  Yläpohja

 

Savuhormista on otettu viemäriputki, jonka liitoskohta vuotaa ja vuotovedet ovat tippuneet useita vuosia yläpohjan purueristeisiin. Putken tulisi olla eristettynä koko yläpohjan osalta.

 

Yläpohjassa vinojen lappeiden osuudella ei ole tuuletusta, purueriste on kiinni katon ruodelaudoissa, eristeen ja kattorakenteen välissä tulisi olla vähintään 50 millimetrin Ilmarako.

 

Yläkerran portaiden kohdalla katon eristys on toteutettu kivivillaeristeellä, ja se on toteutettu ilman asianmukaista höyrysulkua. Villaeriste on asennettu kiinni katon alusrakenteisiin ilman ilmarakoa. Kyseessä on rakennusvirhe.

 

Remontin päätteeksi kaikki pinnat tulisi nihkeäpyyhkiä natriumhypokloridiliuoksella.

 

3. Virheiden   korjaaminen

 

Hannu Ktttti on laatinut korjaussuosituksen kohdissa 2.1 -2.5 yksilöityjen virheiden korjaamisesta.

 

3.1 Kiinteistön tuulettuva alapohja

 

- Tuulettuvaan alapohjaan on tehtävä kulkuaukko.

- Tuulettuvasta ryömintätilasta on poistettava kaikki orgaaninen materiaali ja maa-ainesta on poistettava siten, että ryömintätilan korkeudeksi tulee vähintään 400 mm, mielellään enemmän, jolloin perusmaan päälle voidaan asentaa 100 mm kerros sepeliä tai vaahtolasia.

- Kyseisten toimenpiteiden jälkeen perusmaan pinta desinfioidaan.

 

3.2. ja 3.3 Olohuoneen, alakerran huoneen, keittiön ja wc:n alapohja

 

- Kiinteistön tuulettuvan alapohjan osalta tulee aukaista ponttilattiat ja poistaa purueristeet, purueristettä kannattelevat rakennuspaperit sekä raakalaudat.

- Purueristeen poiston jälkeen kantavat puurakenteet desinfioidaan.

 

3.4 ja 3.5  Yläkertaja yläpohja

 

- Purueristeet poistetaan koko yläpohjan alueelta. Vinojen lappeiden osuudelle tulee järjestää tuuletus. Savuhormin ympäriltä puurakenteet tulee desinfioida.

- Savuhormista otetun viemäriputken uusiminen ja eristäminen koko

matkalta vinttitilassa.

- Yläkerran rappujen kohdalta kattopinnoite ja villaeristeet tulee purkaa noin kuuden neliömetrin alalta, kantavat puurakenteet tulee puhdistaa mekaanisesti ja desinfioida orgaanisella peroksidilla.

- Yläkerran savuhormin ympäriltä välipohjan purueristeet tulee poistaa noin viiden neliömetrin alueelta, ja välipohjan vasat tulee puhdistaa sekä

desinfioida orgaanisella peroksidilla.

 

4. Korjauskustannukset

 

Rakennuskonsultointi A. Sttttnen Oy on laatinut Polygonin korjaussuositukseen perustuen arvion korjauskustannuksista (K5).

 

Kustannusarviossa on laskettu tuulettuvan alapohjan sekä alakerran olohuoneen, huoneen, keittiön ja wc:n purkutöiden sekä korjaustöiden (korjaussuosituksen mukaiset kohdat 1,2 ja 3) kustannukset. Purku-ja korjaustöiden kustannukset arvonlisäveroineen ovat yhteensä

21 613,17 euroa.

 

Korjauksen yhteydessä uusitut ryömintätilan maapohjan ja alapohjan rakenteet parantavat koko rakenteen tasoa vanhaan rakenteeseen verrattuna 30 prosenttia.

 

Alapohjan ja alakerran lattioiden (kohdat 1,2 ja 3) korjauskustannukset vähennettynä tasonparannuksen määrällä ovat yhteensä 15 129,22 euroa.

 

Yläpohjan ja yläkerran makuuhuoneen lattian purku- ja korjaustöiden kustannukset (korjaussuosituksen kohdat 4 ja 5) arvonlisäveroineen ovat yhteensä 18232,85 euroa.

 

Yläpohjan korjauksen yhteydessä uusitut sisäverhoukset parantavat rakenteen tasoa vanhaan rakenteeseen verrattuna 20 prosenttia eli 2443,64 euroa. Välipohjan osalta tasonparannus on 40 prosenttia, eli 2405,85 euroa.

 

Yläpohjan ja välipohjan (kohdat 4 ja 5) korjauskustannukset vähennettynä tasonparannuksen määrällä ovat yhteensä 13 383,35 euroa.

 

Rakentamisen suunnittelun ja valvonnan kustannukset ovat arvonlisäveroineen yhteensä 3472 euroa. Muut kulut ja lopputyöt arvonlisäveroineen ovat yhteensä 1 869,32 euroa.

 

Korjauskustannukset arvonlisäveroineen tasonparannukset  huomioiden ovat yhteensä 33 853,90 euroa.

 

5. Terveyshaitta

 

Alakerran olohuoneen ja wc:n purueristeestä otettujen näytteiden sieni-itiökasvusto ja alakerran wc:stä otetun näytteen sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon. Yläkerran makuuhuoneen lattiasta otetun näytteen sädesienikasvusto ylittää asumisterveysoppaan mukaisen raja-arvon.

 

Vaurion sijainnista ja laajuudesta johtuen asuntoa ei suositella asuttavaksi ennen kuin vauriot on korjattu asianmukaisesti.

 

Rakennusta ei voi käyttää asumiseen. Asukkaille on aiheutunut homeoireilua rakennuksessa oleskeltaessa.

 

6. Laatuvirhe

 

Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on  sovittu ja kiinteistö salaisen virheen perusteella poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 

Rakennuksen korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattaessa olennaiset. Lisäksi rakennuksessa on kuntotutkimuksessa  havaittu raja-arvot ylittävät määrät sieni-itiökasvustoa ja sädesienikasvustoa. Myös terveystarkastaja on todennut, että vauriot muodostavat terveydensuojelulaissa tarkoitetun haitan terveydelle, eikä ole suositellut rakennuksessa asumista. Lisäksi rakennuksessa oleskeleminen aiheuttaa kantajille oireilua.

 

Koska korjauskustannukset ovat erittäin suuret, ja koska kaupan kohteena ollutta kiinteistöä ei voida käyttää lainkaan siihen tarkoitukseen, mihin se on ostettu, perheen kodiksi, on kiinteistön virhe olennainen, ja kauppa tulee sen johdosta purkaa.

 

Kaupan ehtona on kaavoituksesta johtuen ollut, että ostajat ostavat erillisellä kaupalla naapurilta maapalan, jotta muodostettavalIe tontille voidaan rakentaa uusi liittymä. Tästä on ehto kauppakirjassa. Ensisijaisesti, koska kyse on kaupan ehdosta, ja kyseisen määräalan

7 ostaminen on osa kauppasopimusta, kaupan purkaminen purkaa myös määräalan ostamista koskevan ehdon. Tämän johdosta vastaajat tulee velvoittaa lunastamaan kyseinen määräala kantajilta.

 

Toissijaisesti määräalan ostamisessa on kyse maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisesta hyödyllisestä kustannuksesta, joka on lisännyt kiinteistön arvoa, ja joka tulee kantajilie korvata.

 

Joka tapauksessa asia tulee ratkaista siten, että määräala ja muu kiinteistö tulevat kuulumaan samalle omistajalle.

 

Samoin perustein, kuin kantajat ovat vaatineet kaupan purkamista, kantajat vaativat toissijaisesti hinnanalennusta. Hinnanalennusvaatimuksen määrä perustuu korjauskustannusten määrään. Hinnanalennuksena on vaadittu korjauskustannus vähennettynä tasonparannuksella.

 

Kohdissa 2.1 -2.5 esille tuodut kiinteistön virheet ovat olleet sellaisia, että niiden havaitseminen on edellyttänyt rakennusteknistä kuntotutkimusta. Mikrobivauriota ei ole voitu havaita ilman rakenteiden avaamista, näytteiden ottamista ja laboratorioanalyysiä. Yläpohjan kuntoa ei ole ollut mahdollista tarkastaa ennen kauppaa, koska yläpohjaan ei ole ollut turvallista kulkua. Kulku yläpohjaan on jyrkän katon harjalta. Myöskään alapohjaan ei ole ollut kulkuaukkoa.

 

Koska virheet ovat korjauskustannusten määrän ja asumishaitan vuoksi olennaisia, ovat ne merkityksellisiä virheitä.

 

Jos virheet olisivat olleet ostajien tiedossa, kauppaa ei olisi tehty. Eivät ole voineet varautua näin laajoihin korjaustöihin.

 

Lausuma vastaajan väitteeseen MK 2:34 nojalla

 

Rakennuksessa on tehty sellaisia purkutöitä, jotka ovat olleet tarpeen joko rakennuksen tutkimiseksi tai Polygonin tutkimusraportista ilmenevien virheiden korjaamiseksi annetun korjaussuosituksen mukaisesti. Nämä eivät alenna rakennuksen arvoa. Kauppa edelleen purettavissa.

 

 

 

II VASTAUS

 

Vastaus  kanteeseen

 

Perusteet

 

1. Asian  tausta

 

Vastaajat vaativat kanteen hylkäämistä ja kantajien velvoittamista korvaamaan vastaajien yhteiset oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua asiassa annettavasta tuomiosta lukien.

 

Kiinteistön lopullinen kauppahinta (86.000 euroa) 13.000 euroa alempi kuin alun perin pyydetty kauppahinta (K1 ja K2). Ostajat ovat kohteeseen tutustuttuaan tinkineet kauppahintaa alemmaksi merkittävän paljon.

Haastehakemuksen asian taustaa osion ensimmäinen ja kolmas kappale ovat riidattomia taustatietoja.

 

2. Laatuvirheet

 

Kaupan kohteena on ollut kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1949 rakennetut asuinrakennus ja saunarakennus, joiden molempien osalta on tekninen käyttöikä jo umpeutunut. Väitetyt virheet koskevat asuinrakennuksen kuntoa.

 

Yleisen ja käytössä olevan arviointimenetelmän mukaan puurakenteisen omakotitalon tekniseksi käyttöiäksi arvioidaan 50-60 vuotta. Talo oli myyntihetkellä jo 64 vuotta vanha. Talon kaikki perusrakenteet olivat alkuperäisiä, eikä talossa ollut tehty sellaisia merkittäviä korjauksia, jotka olisivat parantaneet rakennuksen teknistä kuntoa ja siten pidentäneet talon teknistä käyttöikää.

 

Ostajien on pitänyt ennen kauppaa ymmärtää, että asuinrakennus vaatii perusteellisia ja kaikkiin sisä- ja ulkopuolisiin rakenteisiin sekä

LVIS-järjesteimään liittyviä peruskorjaus- ja -kunnostus- /uusimistoimenpiteitä. Todetut virheet eivät ole vaikutuksellisia.

 

Ottaen huomioon sekä edellä mainittu kauppahinnan alentaminen kauppaa edeltäneissä kauppaneuvotteluissa että asuinrakennuksen teknisen käyttöiän urnpeutuminen jo ennen kauppaa, ei kanteessa väitettyä laatuvirhettä kaupan kohteessa ole. Kiinteistö on ollut sovitussa ja kauppahintaan sovitetussa kunnossa.

 

Kantajilta on myös täysin jäänyt selvittämättä, mikä on tontin osuus kauppahinnasta. Kyse oli omasta 1.170 neliömetrin suuruisesta tontista Lahden kaupungin alueella. Esimerkiksi Ahtialan kaupunginosan vyöhykehinta Lahden kaupungilla on 30 euroa neliöltä eli koko tontilta 35.100 euroa. Ostajat ovat tosiasiassa ostaneet hyvällä sijainnilla olevan tontin, jolla oleva rakennus heillä on ollut tarkoitus peruskorjata kokonaisuudessaan. Ostajat eivät ole laskeneet rakennuksille juuri mitään arvoa. Tämä on huomioitava heidän vaatimuksiaan arvioitaessa. Ostajat ovat jopa todenneet myyjille, että talosta tulee heidän loppuelämänsä projekti.

 

Polygon Finland Oy:n Hannu Kttttn kohteessa tekemät havainnot ovat riidattomia.

 

Talo on rakennettu vuonna 1949 voimassa olleiden määräysten mukaisesti.

 

 

3. Virheiden   korjaaminen

 

Korjaussuositukset ovat riidattomia.

 

4. Korjauskustannukset

 

Korjauskustannukset ovat riidattomia.

 

5. Terveyshaitta

 

Terveystarkastaja Miia Virolaisen havainnot kosteus- ja mikrobivaurioista ovat riidattomia.

 

Myös viranomaisten suositus  asunnon  soveltumattomuudesta asumiskäyttöön on riidatonta.

 

6. Vaatimukset ja oikeudellinen arviointi

 

Kiinteistössä   on maakaaren  2 luvun 17 §:n mukaan  laatuvirhe,  jos:

1) kiinteistö  ei ominaisuuksiltaan   ole sellainen  kuin on sovittu;

2) myyjä  on ennen  kaupan  tekemistä  antanut  ostajalle  virheellisen  tai harhaanjohtavan   tiedon  kiinteistön  pinta-alasta,   rakennusten   kunnosta tai rakenteista  taikka  muusta  kiinteistön  laatua  koskevasta ominaisuudesta   ja annetun  tiedon voidaan  olettaa  vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä  on ennen  kaupan  tekemistä  jättänyt  ilmoittamatta   ostajalle

sellaisesta  tyypillisesti  myydyn  kaltaisen  kiinteistön  käyttöön  tai arvoon vaikuttavasta   2 kohdassa  tarkoitetusta   ominaisuudesta,   josta  myyjä tiesi tai hänen  olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin   voidaan  olettaa

vaikuttaneen   kauppaan;

4) myyjä on ennen  kaupan  tekemistä  jättänyt  oikaisematta havaitsemansa  ostajan  virheellisen  käsityksen  jostakin   kiinteistön ominaisuudesta,   joka vaikuttaa  kiinteistön  soveltumiseen   aiottuun käyttöön;  tai

5) kiinteistö  salaisen  virheen  vuoksi  poikkeaa  laadultaan   merkittävästi

siitä,  mitä myydyn  kaltaiselta  kiinteistöitä  voidaan  kauppahinta   ja muut olosuhteet   huomioon  ottaen  perustellusti  edellyttää.

 

Ostajalla  on virheen  perusteella  oikeus  hinnanalennukseen    tai, jos virhe on olennainen,   oikeus  purkaa  kauppa.  Ostajalla  on lisäksi  1 momentin

1-4 kohdassa  tarkoitetun  virheen  perusteella  oikeus  saada  korvaus vahingostaan.

 

Kaupan  kohteessa  ei ollut laatuvirhettä,   koska

1) kiinteistö  oli ominaisuuksiltaan   sellainen  kuin sovittiin  ja ostajat olettivat  sen olevan.

2) Myyjät  eivät ole ennen  kaupan  tekemistä  antaneet  ostajille  virheellistä tai harhaanjohtavaa   tietoa  kiinteistön  rakennusten   kunnosta  tai rakenteista   taikka  muusta  kiinteistön  laatua  koskevasta   ominaisuudesta. Myyjät  eivät ole asuneet  kiinteistöllä  viimeisinä  vuosina  ennen kaupantekoa.   Kiinteistöllä  on asunut  heidän  edesmennyt   isänsä ja äitinsä.  Isä kuoli vuonna  2007 ja äiti muutti  pois kiinteistöitä   vuonna

2010.

3) Myyjät  eivät ole ennen  kaupan  tekemistä  jättäneet   ilmoittamatta ostajille  sellaisesta  tyypillisesti  myydyn  kaltaisen  kiinteistön   käyttöön  tai arvoon  vaikuttavasta   2 kohdassa  tarkoitetusta   ominaisuudesta,   joista myyjät  tiesivät  tai heidän  olisi pitänyt tietää.

4) Myyjät  eivät ennen  kaupan  tekemistä  jättäneet   oikaisematta

havaitsemansa  ostajien virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta,  joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen  aiottuun käyttöön.

5) Kiinteistössä   ei ole salaista  virhettä.

 

Ostajien  tietoisuus  virheellisestä  ominaisuudesta   ja selonottovelvollisuus

 

Ennen  kauppaa  tehdyn  kuntotarkastuksen   tilaaja  on Marko  Poooonen.

Ostajien pankki oli vaatinut ennen kauppaa tehtävää kuntotarkastusta, jotta laina kauppahinnan maksamista varten voitiin myöntää. Ostajat tilasivat kuntotarkastuksen omasta aloitteestaan ilmoittamatta sen tilaamisesta etukäteen myyjille. Ostajat myös maksoivat kuntotarkastajan

laskun itse. Myyjät tapasivat ostajat ja ostajien valitseman kuntotarkastajan ensimmäisen kerran kuntotarkastustilaisuudessa. Kuntotarkastaja oli todellisuudessa ostajien asiantuntija kaupan osalta.

 

Ostajat ja kuntotarkastaja laiminlöivät tutkia rakennuksen alapohjan. Tämä olisi ollut toteutettavissa yksikertaisilla silmämääräisillä havainnoilla kaikista tuuletusaukoista sokkelisaa talon alle.

Tuuletusaukoista oli mahdollista nähdä puurakenteinen alapohja ja siellä olevat vauriot. Oli selvästi nähtävissä, että talon alla maa-aines oli humuspitoista ja ryömintätilassa oli runsaasti erilaista jätettä sekä että betonirakenteissa olevat rakennusaikaiset muottilaudoitukset  oli purkamatta. Myös tuulettuvan alapohjan korkeusasema olisi näkynyt aukoista (V1 sivu 15 ja valokuvat).

 

Ostajilla ja kuntotarkastajalla oli mahdollisuus tehdä havaintoja tuuletusaukoista talon alle ja todeta edellä mainitut havainnot jo ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä.

 

Ostajat eivät ole tältä osin täyttäneet selonottovelvollisuuttaan.

 

Tällä perusteella haastehakemuksessa luetelluista laatuvirheistä eivät kohdat 2.1-2.3 ole salaisia virheitä, koska ne olisivat olleet normaalilla huolellisen ostajan selonottovelvollisuuden piiriin kuuluvalla etukäteistarkastuksella havaittavissa. Samalla havainnolla olisi ollut ennen kauppaa todettavissa syy väitetyille laatuvirheille 2.1-2.3. Joka tapauksessa havainto olisi johtanut lisätutkimuksiin ennen kaupan tekoa. Ostajat vastaavat myös valitsemansa asiantuntijan huolimattomuudesta selonottovelvollisuuden osalta.

 

Ostajat ovat lisäksi tienneet (K3 sivut 5, 6, 13 ja 16), että rakennus on perustettu loivaan rinteeseen ja ettei harkkorakenteista perusmuuria ole vesieristetty. Lisäksi ostajat ovat tienneet, että talon kellarissa ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen mikrobikasvuston kellarin seinään. Mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan on painovoimaisen ilmanvaihdon avulla luonnollista ja selittää osin mikrobipitoisuudet sisäilmassa. Ostajat eivät voi vedota sisäilmaongelmiin, koska he ovat olleet tietoisia rakennuksen mikrobiongelmasta. Kuntotarkastuksessa on annettu selvä lisätutkimussuositus (s.16) sisäilman osalta. Homekoiraraportissa  (K4) mainitaan, että alemman kerrosalan huonetilojen keskemmälle kiinteistöä tulleet ilmaisut ovat sellaisia, että niissä on kyse nostehaitasta.

 

Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa myös yläkerran ja yläpohjan osalta. Tämän vuoksi ostajat eivät voi vedota väittämiinsä laatuvirheisiin.

 

Polygonin Hannu Kttttn raportin valokuvista (s.14) näkyy hyvin yläpohjan savuhormin kyljen vesien valumajäljet ja lisäksi yläpohjassa

11 vinojen   lappeiden  osuudella  se, että purueriste  on kiinni  katon ruodelaudoissa    (s.15). Sivun  17 kuvasta  näkyy  puolestaan   savuhormista otetun  putken  liitoskohdan  vuotojäljet.

 

Haastehakemuksen laatuvirheet  2.4. ja 2.5. olisivat  olleet  selvästi havaittavissa   käynnillä  rakennuksen  yläpohjassa.

 

Kuntotarkastuskertomuksessa     todetaan  tältä osin (s.8), että yläpohjarakenteiden    tarkastaminen   rajoittui,  koska  sisäpuolelta   ei ollut käyntiä  ja vesikaton  luukulle  käyntiä  ei todettu  turvalliseksi.

Kuntotarkastaja   ei antanut  tältä osin lisätutkimussuositusta. Ostajat  ovat tulleet  tietoisiksi  vesikatto-  ja yläpohjarakenteiden

tarkastamattomuudesta     ilman lisätutkimuksia   ja he ovat siten ottaneet riskin  siitä,  mitä asioita  käynti olisi selvittänyt  ja mitä virheitä  jäi havaitsematta   käynnin  laiminlyönnin  vuoksi.  Riski yläpohjan  virheistä  ja virheiden  korjauskustannuksista    jäi siten ostajille.  Käynti  yläpohjassa   olisi ollut  normaaleilla   apuvälineillä  mahdollinen   ainakin  kuntotarkastajalIe. Kuntotarkastaja   ei apuvälineitä  hankkinut  eikä  pyytänyt.

 

Ostajat  sen sijaan  ovat ennen  kauppaa  tulleet  tai heidän  olisi normaaliin selonottovelvollisuuteensa     kuuluvalla  tarkastuksella   pitänyt  tulla

tietoisiksi  siitä, että yläkerran  sivu-ullakolla   olevissa  vesikaton  ja ulkoseinien   puurakenteissa   oli selvästi  havaittavissa   kosteuden  ja veden aiheuttamia   kosteusvauriojälkiä   sekä tummumista.   Lisäksi  ullakon ja asuinhuoneiden   väliseinän  yläosassa  vesikaton  alapuolella   ei ollut tuuletusrakoa.    Ullakkotilojen  rakenteissa  oli havaittavissa   kosteuden  ja puutteellisen   tuuletuksen   aiheuttamaa  tummumista   ja myös kosteusvaurioita.    Lisäksi sivu-ullakon  ja asuintilojen  väliseinän  yläosa vesikaton   alapuolella  on tukittu, jonka johdosta   ullakkotilojen

(sivu-ullakko  ja yläkerran  huoneiden  päällä  oleva  ullakko)  tuuletus  on puutteellinen   eikä se toimi käytännössä.   Näistä  havainnoista  ja vauriojäljistä   on valokuvat  RI Kuttttuksen  asiantuntijalausunnon     liitteenä olevassa  valokuvaliitteessä.

 

Käynti  sivu-ullakolle   on yläkerran  makuuhuoneen   kautta  normaalista ovesta  sisältä  käsin.  Kyse on ollut vain oven  avaamisesta.

Sivu-ullakoiden   vaurioiden  tarkempi  tutkiminen   olisi johtanut  tutkimaan myös  yiäpohjan  rakenteet  ja havaitsemaan   siellä todetut  vauriot.

Sivu-ullakoiden   kosteusvauriojäljet   myös suoraan  osoittavat,   että ylempänä   rakenteissa  on vuoto.

 

Selonottovelvollisuuden laiminlyönti  ei oikeuta vetoamaan väitettyihin laatuvirheisiin.

 

Kantajilla  on ollut korostettu  selonottovelvollisuus  erityisesti alapohjan tutkimisen sekä sisäilman  laadun  osalta.

 

Todettujen virheiden  korjaaminen  on kustannuksiltaan  selvä,  eikä siihen liity epävarmuustekijöitä.

 

Ostajat  ovat kauppaa  tehdessään  tienneet  tai ainakin  voineet  otaksua, että  kiinteistö  on täydellisen  peruskorjauksen   tarpeessa.

 

Kaupan  kohteen  arvo alentunut  ostajien  eli kantajien  toimesta.   Talon rakenteita  on purettu  merkittävästi.   Kaupan  purkaminen   ei tule kysymykseen   (MK 2:34 § 2).

 

 

Oikeudellinen   arviointi

 

Kiinteistön  kaupassa  ei edellä esitetyillä  perusteilla   ole laatuvirhettä. Korjauskustannukset    eivät missään  tapauksessa   ole niin olennaiset,   että

ne yksin  oikeuttaisivat   kaupan  purkuun.

 

Koska  mikrobipitoisuudet   sisäilmassa  ovat olleet  ostajien  tiedossa  ja koska  niitä koskien  on ennen  kauppaa  annettu  sisäilman lisätutkimuskehotus, eivät ostajat voi vedota  asumiskelvottomuuteen tai sisäilmaan huonoon  laatuun  virheperusteena.

 

Perusteita  suorittaa  myöskään  hinnanalennusta ei aiemmin  tässä vastauksessa   esitetyillä  perusteilla  ole.

 

Koska  määräalan  kaupassa  on eri asianosaiset   kuin tässä kiinteistöriita-asiassa,  niin vaatimus  on päämiehiini   kohdistuen   hylättävä.

Kiinteistön  arvokaan  ei ole noussut,  koska  määräalaa   ei ole liitetty päämiesteni myymään  kiinteistöön.

 

 

 

III TODISTELU

 

 

Kantajan todistelu

 

Kirjalliset

 

K1 Kauppakirja   13.3.2014

 

K2 Myyntiesite   11.10.2013

 

K3 Modenon  kuntotarkastusraportti    23.2.2014  tehdystä kuntotarkastuksesta

 

K4 Polygon  Finland  Oy:n kuntotutkimusraportti    8.6.2014   (päivitetty 12.8.2014)

 

K5 Rakennuskonsultointi    A. Sttttnen  Oy:n I Aulis  Sttttsen   lausunnot /korjauskustannuslaskelmat     (2 kpl) 26.7.2014  ja 7.9.2014

 

K6 Valokuva

 

Henkilötodistelu

 

1) Kantaja  Marko  Poooonen  todistelutarkoituksessa

 

2) Kantaja  Tatja  Poooonen  todistelutarkoituksessa

 

3) Todistaja  Hannu  Ktttti, Polygon  Finland  Oy

 

4) Todistaja  RKM, rakennusinsinööri   Aulis  Sttttnen

 

 

Vastaajan  todistelu

 

Kirjalliset

 

Henkilötodistelu

 

Vt  Insinööritoimisto TEHOKEHÄN/RI Väinö Kuttttuksen asiantuntijalausunto 12.12.2014 kustannusarvioineen ja valokuvaliitteineen

 

V2 Raportti kartoituksesta 25.3.2014 vauriokartoituksesta koulutetun homekoiran avulla

 

V3 (K3) Omakotitalon kuntotarkastusraportti 23.2.2014

 

V4 Polygon Finland Oy:n kuntotutkimusraportti 8.6.2014 (päivitetty

12.8.2014) (K4) V5 Valokuvat 1-9

 

 

5) Vastaaja Kirsi-Marja Jmmmnen todistelutarkoituksessa

 

6) Todistaja Väinö Kuttttus

 

 

IV KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

 

Kysymyksenasettelu

 

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteessa ovat kaupantekohetkellä olleet kanteen kohdista 2.1.-2.5.  ilmenevät virheet. Kanteen kohdasta 3 ilmenevät korjaussuositukset ja kohdasta 4 ilmenevät korjauskustannukset ovat riidattomia. Edelleen on riidatonta, että kaupan kohteessa ovat olleet terveystarkastajan toteamat kosteus- ja mikrobivauriot,  ja että se on ollut asumiskelvoton.

 

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17§:n 1 momentin tarkoittama laatuvirhe, joka oikeuttaisi Pooooset kaupan purkuun / hinnanalennukseen.

 

Laatuvirheen olemassaoloa harkittaessa arvioitavaksi tulee,

 

- vastasiko kiinteistö ominaisuuksiltaan sitä, mitä Pooooset  ja oikeudenomistajat olivat sen kunnosta kauppaa tehdessään sopineet.

 

- oliko kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

 

Lisäksi kysymys on siitä,

 

- ovatko Pooooset täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Tältä osin arvioitavaksi tulee se, onko ylä- ja alapohja ollut mahdollista tarkastaa, ja onko ilmennyt erityinen syy ulottaa ennakkotarkastus seikkoihin, joiden selvittäminen on edellyttänyt tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

 

- perustuuko Poooosten kaupantekovaiheessa neuvottelema hinnanalennus kaupan kohteessa todettuihin virheisiin.

 

- aiheutuuko korjaussuosituksen mukaisista korjauksista kanteen mukainen  tasonparannus vai onko kysymys täysimääräisestä tasonparannuksesta.

 

Jos kaupan kohteessa katsotaan olevan laatuvirhe, kysymys on siitä, onko seuraamus kaupan purkaminen vai hinnanalennus.

 

Vielä on kysymys siitä, miten toimitaan Poooosten erikseen eri myyjiltä ostaman määräalan suhteen.

 

Henkilötodistelu

 

Käräjäoikeudessa ovat kertoneet:

 

Todistelutarkoituksessa kuultu Tatja Poooonen, että heillä oli haave vanhan talon ostosta asumiskäyttöön. Kaupan kohteen puolesta puhui se, että se oli lähellä heidän aikaisempaa asuinpaikkaansa,  se hankittiin ensimmäiseltä omistajalta ja se oli peruskuntoinen. Hän kysyi kiinteistövälittäjältä,    haiseeko rakennuksessa, ja tämä oli vakuuttanut, ettei haise. Heidän kannaltaan oli eduksi, että se oli alkuperäisessä kunnossa, koska he halusivat kunnostaa sitä alkuperäistä kunnoittaen. Se olisi ollut loppuelämän kestävä projekti. Asuinrakennus  näytti olevan hyvässä kunnossa. Näytti siltä, että olisi mahdollista tehdä pintaremonttia, muuttaa ja sen jälkeen remontoida ulkoa ja sisältä huone kerrallaan.  He kävivät tutustumassa kohteeseen kolme kertaa: kaksi kertaa kiinteistövälittäjän kanssa ja kolmannen kerran, kun kuntotarkastusta suoritettiin. Pankki oli halunnut kuntotarkastuksen suoritettavaksi. Kiinteistövälittäjä ei ollut osannut suositella kuntotarkastajaa. joten he valitsivat tarkastuksen suorittajan internetissä olevien tietojen perusteella. Tarkastaja tutki talon läpikotaisin, antoi samantien suullisen raportin ja sen jälkeen kirjallisen. Hän oli sanonut, ettei löytynyt mitään erikoista ja että kysymyksessä oli hyvä vanha talo. Kuntotarkastaja oli kiinnittnyt huomiota kellarissa olleeseen paikalliseen vaurioon. Tatja Poooonen oli kysynyt paikalla olleelta myyjän edustajalta hajusta ja vastaus oli, ettei sellaista ole. Kuntotarkastuksessa  ei päästy yläpohjaan eikä kuntotarkastaja kertonut, että ostajien olisi pitänyt sitä vaatia. Katolle oli tikkaat ja katolla harjan vieressä luukku, josta voi nostaa kannen pois ja kurkistaa sisään. Sivu-ullakolla kuntotarkastaja kävi eikä maininnut havainnoistaan mitään. Kaiken kaikkiaan ei ilmennyt mitään aihetta tarkempiin tutkimuksiin. Sisäilmailmatutkimusta  ei tehty, koska kuntotarkastaja ei sitä edellyttänyt. Kuntotarkastaja suositteli sitä ainoastaan kellarissa tehdyn korjaustyön jälkeen suoritettavaksi.

Kaupanteon jälkeen he viettivät rakennuksessa enemmän aikaa valmistellessaan pintaremonttia. Hajua ei tuntunut paikalla, mutta kotiin palattua vaatteet ja koirat olivat haisseet. Parin viikon kuluttua he olivat kutsuneet homekoiran tutkimaan rakennusta ja sen tekemien havaintojen perusteella Polygonin edustajan. Vaurioiden laajuus oli heille shokki.  He eivät olleet varautuneet   niin isoon  remonttiin.   Heidän tarkoituksensa   oli ollut poistaa  muovimatot  ja säilyttää  vanhat  puulattiat, hioa ja maalata  ne sekä säilyttää  purueristeet.   Korjaus  oli tarkoitus  tehdä perinnerakentamisen    periaatteita  noudattaen.   He eivät olisi ostaneet kiinteistöä,  jos olisivat tienneet  rakennuksen   kunnon.  Terveystarkastaja

ei suositellut   asumista  rakennuksessa.   Tatja  Poooonen  oli saanut  siellä

iho-oireita  ja Marko Poooonen  oli saanut  pahempia  oireita.  Rakenteita on purettu,  mutta ainoastaan  korjausten  toteuttamiseksi.    Rakennuksen kunto  on sellainen  kuin kuvista  kirjallisessa  todisteessa   V5 ilmenee.

 

Todistelutarkoituksessa     kuultava  Marko  Poooonen,  että hän oli puolisonsa kanssa tarkastanut kiinteistöä. Hinta oli määräytynyt kiinteistön kunnon mukaisesti ja siihen vaikutti se, ettei rakennuksessa ollut suihkua, piharakennus oli purkukuntoinen ja uusi kaava edellytti tien rakentamista kiinteistölle. Hinta oli pikemminkin kova. Oleskeltuaan rakennuksessa pidempiä aikoja hänelle tuli valtavia keuhkopoltteita ja yskää. Hän päätyi yleensä oksentamaan. Hän ei voinut kuvitella tekevänsä rakennuksessa mitään. Aina rakennuksessa käydessään hän saa oireita eikä hän voi asua siellä. Rakennuksessa tehdyt rakenteiden purkutyöt olivat tarpeellisia sen tutkimiseksi ja rakenteiden korjaamiseksi. Lattiaan ei edes pääse käsiksi purkamatta seiniä, koska ne tulevat lattian päälle.

 

Todistaja Hannu Ktttti on antanut kirjallisen todisteen K4. Kohteen tutkiminen oli lähtenyt siitä, että uusien omistajien alkaessa remontoida kohdetta he olivat aistineet tunkkaista hajua. Koulutettu homekoira oli todennut useasta paikasta mikrobiperäistä hajua. Polygonin edustajat olivat alkaneet avata rakenteita niistä kohdista, joista homekoira oli löydöksiä todennut. He aukaisivat rakenteita siten, että pääsivät katsomaan ja kuvaamaan ryömintätilan rakennetta.  Pooooset olivat avanneet vessan ja keittiön lattiat sekä yläkerrassa seinärakennetta ja savuhormin ympäriltä välipohjarakennetta, josta kolmesta kohtaa otettiin materiaalinäytteet. Kuntotarkastusraportissa K3 on mainittu virheinä selkeä vaurio kellarikerroksessa sekä puutteelliset maan kallistukset. Raportissa ei ole otettu kantaa ryömintätilaan. Ostajan on voitava luottaa kuntotarkastukseen, joka tehdään pintoja rikkomatta ja rakenteita avaamatta. Tässä kohteessa  ryömintätilaan on kolme tarkastusluukkua, joista kaksi takapihan puolella ja yksi etupihan puolella. Olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa ei näy luukuista. Jos luukusta katsotaan, näkyy 10-15 asteen sektori, mutta koko totuus ei valkene. Olohuoneen puolella ryömintätila on paikka paikoin vain 15-20 senttimetriä korkea. Tällaisessa rakenneratkaisussa on aina ilmavuotokohtia. Ryömintätilan epäpuhdas ilma, orgaaninen materiaali ja liian vähäinen ilmatila johtavat siihen, että ilmavuotokohtien kautta mikrobiperäinen  ilma pääsee pinttymään rakenteeseen ja aiheuttaa tunkkaista hajua. Ilmatilan mataluus nostaa ryömintätilan kosteuspitoisuutta ja aiheuttaa vaurioita. Sienet ja mikrobit kasvavat, kun suhteellinen kosteus ylittää 70-80 prosentin. Kun ryömintätila näin matala, suhteellinen kosteus ajoittain 100. Tilanne ei selviä tuuletusluukuista tarkastelemalla vaan vaatii rakenteen avaamisen.

 

Kirjallisessa todisteessa K4 sivulla 11/21 ja 12/21 olevista, rakenneavauksia esittävistä valokuvista ilmenee kantavan vasan ja perusmaan  välinen  etäisyys,  noin 15-20 senttimetriä.   Ylimmäisessä kuvassa  maassa  näkyy valkeaa  sienikasvustoa.    Kun kosteuspitoisuus    on korkea ja rakenneratkaisuista   johtuen  on ilmavuotoja, alapohjan   itiöt kulkeutuvat  eristeeseen.   Sen vuoksi  näytteessä    14SM  00846 (olohuone/ruokailuhuone)  kokonaissieni-itiöpitoisuus on 53000,  kun raja-arvo  on 10000. Sädesienet  ovat alle määritysrajan   ja bakteeripitoisuus   pieni.  Rakennuksen   ilmanvaihtoon    liittyen  kolme luukkua  on vähän  ottaen  myös huomioon  pellolta  rakennukselle    päin

viettävä  rinne.  Kirjallisen  todisteen  kohdasta   K3 näytteessä   14SM  00848 (wc) kokonaissieni-itiöpitoisuus    on 520000  raja-arvon   ollessa  10000. Vaurio  on aiheutunut  alapohjasta  johtuvasta   kosteudesta,   mutta  ottaen huomioon  näytteen  14SM00848  lajisto  8, vettä  on tullut  myös  ylhäältä päin.   Jos kosteutta  olisi tullut pelkästään   alhaalta  päin,  lajisto  olisi näytteen  14SM00846  mukainen.  Rakennuksen   elinkaaren   aikana  wc:n kohdalla  on ollut vesivahinko.

 

Yläpohjaan   pääsee  vesikatossa  olevan  luukun  kautta  ja  kulku  edellyttää jonkinverran   akrobaatin  taitoja.  Ei ole epänorrnaalia,   että  kuntotarkastaja ei ole sinne  mennyt.  Yläkolmiotila   on ahdas.  Kuntotarkastuksessa     on tavanomaista   rajata yläpohja  pois. Raportissa  olisi tällöin  hyvä mainita, että yläpohjarakenne   olisi hyvä tutkia.  Nyt kuntotarkastusraportin perusteella  ostaja  maallikkona  ei ole voinut  päätellä,  että yläpohjassa

olisi vaurioita,  minkälaisia  toimenpiteitä   hänen  siellä  pitäisi  tehdä  ja minkälaiset   kustannukset   siitä aiheutuu.  Savupiipun   hatun  puuttuminen ei ole aiheuttanut   lisävaurioita  kuntotarkastuksen    ja  Polygonin tutkimuksen   välillä olleiden  kahden  kuukauden   aikana.  Piipunhatun puuttuminen   johtaa  vaurioihin  piipun  perustuksissa,   jos  piippua (=tulisijoja)  ei käytetä  lainkaan.

 

Kirjallisessa  todisteessa  V5 olevista  valokuvista   ilmenevät   kohteessa tehdyt  purkutyöt.  On purettu  pintaverhouslevy,    osittain  höyrysulku  ja styroxkerros   raakalautapintaan   asti. Olipa  rakennuksen   tulevaisuus   mikä hyvänsä,  korjasipa  sitä kuka hyvänsä,  on purettava

raakalautakerrokseen    asti, jotta  rakenneratkaisut    saadaan   kuntoon. Kirjallisen  todisteen  K4 sivulla 5/21 kohdasta  6 ilmenevin  tavoin lisälämmöneriste   on asennettava  purueristeen   ulkopuolelle.   Kun lisälämrnöneriste   asennetaan  sisäpuolelle  ja  eristemateriaali    on orgaanista,   lämpötila  laskee ja suhteellinen   kosteus  nousee,  joten vaurioherkkyys   lisääntyy.  Sisäpuolinen   styroxeristys   on riskirakenne. K3:ssa  on selkeästi  suositeltu  ulkovuoraus   uusittavaksi.   Samassa yhteydessä   voitaisiin  asentaa  lisälämmöneristys.

 

Kirjallisen  todisteen  V1  valokuvaliitteen    ensimmäisen   sivun keskimmäisen    rivin kuvista  ilmenee,  että tarkastusluukusta     näkyy,  että tuulettuvaan   alapohjaan  on tungettu  jätettä.  Tarkemmin   jätteen   laatu  ei selviä  kuvasta.  Alarivin  oikeanpuoleisesta    kuvasta  näkyy  humuspitoista maata ja piipun  perustuksen  ympäriltä  purkamatonta    muottilaudoitusta. Kuntototarkastajalla    on mukana  kamera  ja taskulamppu.   V5:n  kuvassa  9 näkyy  ovi sivu-ullakolle.   V1:n toisen  sivun  keskimmäisen    rivin oikeanpuoleinen    valokuva  osoittaa,  että varhous  raakalaudoituksessa

kiinni.  Rakennetta  avaamatta  ei pysty sanomaan,   onko  purueriste raakalaudoituksessa    kiinni.  Kyseinen  seikka  näkyy  todisteen   K4 sivun

16/21  kuvissa.  Tärnänikäisessä   rakennuksessa   vesikatto   vuotanut jossain  vaiheessa.  Sivu-ullakoita   on nähtävissä  valokuvaliitteen   toiselta sivulta  kolmesta  alimmasta  kuvasta  ilmenevät  seikat.

 

Vuonna   1949 oli voimassa  46 CS 2, joka  oli määräys  tai suositus. Rintamamiestaloissa  ryömintätila  oli usein korkeampi,   koska  siellä säilytettiin  tavaraa ja sinne  oli käyntiluukku.

 

Todisteen   K3 sivulla  16 olevasta  lisätutkimussuosituksesta:   ainoa virallinen  sisäilman  tutkimusmenetelmä on Andersenin   keräin.  Yksi näyte maksaa  500-600  euroa.  Sisäilman  ongelman  selvittämiseksi   on useiden päivien  ajan otettava  useita  näytteitä,  jotta  ehkä saadaan  kiinni ongelmasta.   Menetelmä  on jälkeen  jäänyt.  Ilmanäytteestä   ei pysty sanomaan,   mikä ongelman  aiheuttanut.    Ainoastaan materiaalinäytteestä    voidaan  todeta,  onko  rakenteessa   kosteusvauriota.

 

 

Todistaja  Aulis Sttttnen  on antanut  kirjallisen  todisteen   K5, jossa  on kustannusarviot  26.7. ja 7.9.2014.  Toimeksiannon   sisältö  ilmenee

26.7.2015   annetun  kustannusarvion   sivulta  1 kohdasta  toimeksiannon sisältö.    Tasonparannuksen    laskentaperusteista:    koska  kysymyksessä on vanha  talo, tasonparannusta   on jyvitetty  joka  ikiselle  rakenteelle kuitenkin  niin, että se painottuu  maan  pinnalla  näkyviin  osiin. Tasonparannusprosentit     ilmenevät  todistajan   lausunnoista.   Esimerkiksi alapohjassa   tasonparannus   on 30 prosenttia.  Siellä  on erilaisia  kantavia rakenteita,  maapohjia  ja eristeitä.  Pintaa  kohti tultaessa tasonparannuksen    pitäisi  korostua,  koska  ne ovat  uudistamisen   jälkeen näkyvissä  ja niiden taso paranee  huomattavasti.

 

7.9.2014  annetun  kustannusarvion   sivulta  3/4 ilmenee,  että korjaustyön yhteydessä   uusitaan  alusrakenne   (Iaudoitus  vaihdetaan   lastulevyyn) koko  alueelle ja vanhojen  muovimattojen   tilalle  laitetaan  uudet  koko välipohjan   alueelle. Arvioitu  tasonparannus   on noin 40 prosenttia.

 

Vastaaja   Kirsi-Marja  Jmmmnen,  että hänellä  ei ole rakennusalan koulutusta  tai kokemusta,  ja että hän on muuttanut  pois kiinteistöitä vuonna  1975. Viimeksi  siellä oli asunut  oikeudenomistajien    äiti, joka  oli muuttanut   pois syyskuussa  2010.  Sen jälkeen  siellä  ei asuttu.

 

Alkuperäinen   pyyntihinta  oli 99.000  euroa.  Pooooset  oiivat tehneet kiinteistöstä   ostotarjouksen   84.000  euroa.  Pooooset  hyväksyivät   myyjien vastatarjouksen    90.000  euroa.  Hintaan  sisältyi  määräala,  jonka  arvo oli 4.000  euroa.

 

Kiinteistön   kaupasta  neuvotellessa   ei ollut puhuttu  kuntotarkastuksesta. Kiinteistövälittäjä   oli soittanut  ja kysynyt,  sopisiko  tavata  ostajat ja kuntotarkastaja,   jonka  Marko  Poooonen  oli tilannut.  Jmmmnen  piti kuntotarkastajaa   ostajien  asiantuntijana.   Kuntotarkastuksessa    todistaja tapasi  ostajat  ensimmäisen   kerran.  Jmmmnen  edusti  muita oikeudenomistajia.    Ostajat  vaikuttivat  innokkailta  ja kertoivat  pitävänsä kiinteistöä   loppuelämänsä   projektina.  He olivat tyytyväisiä,   koska kiinteistö  oli alkuperäiseltä   omistajalta  eikä siinä ollut tehty  suurempia remontteja.    Tällä  hetkellä  asuinrakennus   on purettu  siten  kuin todisteen V5 valokuvista   ilmenee.  Jmmmsen  mielestä  rakennuksen   arvo on alentunut   purkamisen  takia. Jmmmnen  ei tutkinut  tarkemmin  kuntotarkastusraporttia eikä osannut sanoa, olisiko luottanut siihen, jos itse olisi ollut ostaja. Jmmmnen  ei ollut epäillyt, että rakennuksessa olisi sellaisia virheitä kuin sittemmin on ilmennyt.

 

Todistaja Kuttttus on antanut kirjallisen todisteen V1.  Hän on kertonut, että kuntotarkastuksen suorittamisesta on kahdeksan vuoden ajan ollut olemassa Rakennustietosäätiön ohje Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje. Kuntotarkastuksessa arvioidaan talotekniikkaa näkyviltä osin sekä käyttäjäitä saatavan informaation pohjalta.

Kohteessa käydään läpi kaikki tilat ja rakennuksen osat suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa kaupan osapuolille rakennuksen teknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurioriskeistä, käyttöturvallisuus-   ja terveysriskeistä. Kuntotarkastaja  on puolueeton suhteessa osapuoliin.

 

Kaupan kohteen alapohjan rakenne olisi pitänyt tutkia sokkelissa olevien aukkojen kautta. Aukkojen kautta oli mahdollista tehdä havaintoja. Apuvälineenä olisi voitu käyttää lamppua ja kameraa, jotka ovat edellä mainitun ohjeen mukaan suositeltavia apuvälineitä tarkastuksessa. Kuntotarkastaja olisi voinut nähdä tilaan, edessä olleet ritilät eivät olleet esteenä. Todistaja on ottanut V1:ssä olevat useimmat kuvat 7.10.2014 tarkastuksen yhteydessä ja muutamia 17.11.2014. Valokuvien ottamiseksi ritilöitä ei otettu pois paikaltaan.  Valokuvat otettiin niin sanotulla jokamiehen kameralla, ei kuitenkaan kameran sisältävällä matkapuhelimella. Alapohjan valokuvista ilmenee, että aukosta on helposti nähtävissä ryömintätilaan (Iumi- tai muita esteitä ei ole (vertaa todisteen K3/V3  kansilehdellä oleva kuva), siellä olevat jätteet, humuspitoinen maa-aines, perusmaa ja alapohjan puurakenteet. Talon alle näki hyvin, havaintojen tekemiseksi ei tarvittu erityisiä toimenpiteitä. Kuntotarkastajan olisi pitänyt tehdä nämä havainnot tarkastusta suorittaessaan.

 

Alapohjan vähimmäiskorkeudesta ei ollut kirjallisia määräyksiä ennen vuotta 1979, jolloin vähimmäiskorkeutta ei kuitenkaan määrätty. Todistaja on tarkastanut asian puhelimitse Rakennustieto Oy:n Viljo Lukkariselta.  Rakentamismääräyskokoelman C2 Määräykset veden- ja kosteudeneristyksestä vuodelta 1979 ei määrättyalapohjan ilmatilan korkeutta. Vuonna 1998 C2:n Kosteus, määräykset ja ohjeet  perusteeila oli mahdollista laskea ryömintätilan korkeus. Laskemalla oli mahdollista päätyä noin 35 senttimetrin korkeuteen. Lukkarisen viestin mukana oli rakennustietokortti vuodelta 1991. Se ei koske tämän tyyppistä kohdetta, mutta siinä oli piirretty korkeudeksi 400 millimetriä. RT-kortissa vuodelta 2007 ryömintätilan korkeus on määrätty 800 millimetriä. Kaupan kohteen rakentamisen aikaan ei ollut määräyksiä tai ohjeita ryömintätilan korkeudesta. Tältä osin oli toimittu hyvän rakennustavan mukaisesti.

 

Kirjallisen todisteen V5 valokuvat 1 ja 2: kuva 2 on otettu olohuoneen kulmalta päin, josta maanpinta viettää rakennuksen suuntaan. Ulkoseinän alaosa on hyvin lähellä maanpinnan tasoa, rakennuksen vierusta on humuspitoista maa-ainesta ja vesi valuu vasten sokkelia, jossa ei todettu vesieristystä. Ainakin ammatti-ihminen voi todeta, että vesi valuu sokkelin läpi talon alle. Myös alapohja on lähellä maanpinnan tasoa ulkoseinän takana. Kuvasta 1 näkyy ulkoseinän alaosassa lahovauriota.   Se kertoo,  että talon  alla on varmasti  kosteutta  ja ongelmia ja että vaurioita  on odotettavissa  ja tiedossa.   Rakennuksessa   on kolme tuuletusluukkua,   joten  ryömintätila  ei tuuletu  riittävän  hyvin.  Riskialttiit rakenteet   liittyvät ulkoseinän  alaosaan  ja ryömintätilassa   alapohjan rakenteeseen.   Todistajan  mielestä  nämä  seikat  olisivat  ilmenneet huolellisessa   ennakkotarkastuksessa.    Tavallisenkin   ihmisen  pitäisi ymmärtää,   että jos vesi valuu  rakennusta   päin ja sokkeli  on lähellä

maanpintaa,   riski on aika suuri ja olisi pitänyt  selvittää  ja tutkia,  mikä tilanne  oikeasti  on. Kuntotarkastajan   olisi pitänyt  havaita,  että vaurioita on ja  ilmaista  se selkeästi  raportissa.

 

Kuntotarkastusraportti    K3 sivulla  6 otsikon  Rakennustekniikka, perustamistapa,    pohjarakenteet,   rakennusrunko   ja julkisivu  alla todetaan, että  alapohja  on osin tuulettuva,  osin maanvarainen,   mutta ei kerrota, mitä  alapohjassa,   ryömintätilassa   on todettu  tai nähtävissä.  Vaurioita, ongelmia  tai riskitekijöitä  ei kerrota.  Lisäksi  on mainittu  eristämättömästä perusmuurista,   jonka  vuoksi  kellarissa  vallitsee  peruskosteus   riippuen

sade-  ja hulevesien  kulkeutumisesta   rakenteiden   läpi. Sivulla  8 otsikon Vesikatto,   yläpohja,  varusteet  ja sadevesijärjestelmä    alla oleva  maininta, ettei  korjauskehotuksia   aiheuttavia  seikkoja  havaittu,  oli todistajan mielestä  yllättävää,  koska kysymys  oli yli 60 vuotta  vanhasta  talosta, jossa  vauriot  olivat selvästi  nähtävissä.

 

Kuntotarkastuksen    suorittamisohjeen   mukaan  yläpohjassa   ehdottomasti käytävä.  Jos kuntotarkastaja   ei pääse  tai uskalla  mennä  yläpohjaan, raportissa   olisi pitänyt olla tarkastussuositus.    Tällaisessa  tilanteessa ostaja  ottaa riskin ja varautuu  lisäkustannuksiin.    Sivu-ullakolle   oli pääsy takimmaisesta    huoneesta,  ovi ilmenee  todisteen  V5 kuvasta  9. Kuntotarkastajan    olisi tullut  havaita  vuosien  varrella  syntyneet  vauriot.

Todistaja   kävi siellä 7.10.2014.  Todisteen  V1  valokuvaliitteen   toinen  sivu keskimmäisen   rivin vasemmanpuoleisesta    valokuvasta   näkyy  selvästi, että  sivu-ullaken   puurakenteissa   näkyy  kosteusvaurioita   kauttaaltaan. Myös  katonaluslaudoituksessa    näkyy vaurioita.  Saman  rivin oikeanpuoleisessa    kuvassa  näkyy sivu-ullakon  ja asunto-osan   väliseinän yläosan  rajakohdan  tukkiminen,  minkä  seurauksena   tuuletus  ei toimi

sivu-ullakolla   eikä seinän takana   ja on aiheutunut  vaurioita.  Alimmassa kuvassa  näkyy selvästi  valumajälkiä,  jotka  ovat johtuneet kondensoitumisesta    ja puutteellisesta   tuuletuksesta.   Lisäksi  on puurakenteen   tummumista.   Kattotuolin  jäljet  kertovat  ongelmista  ja niiden  jatkumisesta   ullakolla.  Kuntotarkastajan    olisi pitänyt  tehdä vastaavanlaiset    havainnot.  Vauriot  ovat syntyneet  vuosien  kuluessa. Yläpohjan   kosteus  on yhteydessä  sivu-ullakon   kosteuteen.   Polygonin raportista   ilmenee,  että yläpohjan  purueriste  on kiinni katon ruodelaudoituksessa    ja puurakenteet   ovat pahoin  kosteus-  ja mikrobivaurioituneet.

 

Rakennuksen   käyttöikä  on 50-60 vuotta,  ja se on ollut teknisen käyttöikänsä   päässä.  Tässä tapauksessa   ei ole tehty  korjauksia.   Kaikki korjaustoimenpiteet    parantavat  rakennuksen   tasoa.  Todistaja  on selvittänyt   internetistä  tontin  neliöhintaa   kyseisellä  alueella.  Se on ollut

2013-2015   26-32  euroa eli tontin  arvo on noin 35.000  euroa.  Maksetusta kauppahinnasta    rakennuksen  osuudeksi  jää 40.000  euroa ja saunarakennuksen    10.000 euroa.

 

Rakennuksessa tehdyt purkutyöt  ovat olleet tarpeettomia ala- ja yläpohjan vaurioiden selvittämiseksi.

 

Vastasiko kaupan kohde sovittua

 

Kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohtana ja keskeisenä virheen arviointiperusteena on osapuolten välinen sopimus. Sopimus tarkoittaa osapuolten yhteistä tarkoitusta, eli mitä voidaan katsoa sovitun nimenomaisesti tai hiljaisesti. Sopimuksella osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Oikeudellista merkitystä saavat myyjän ja hänen edustajansa kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista eri yhteyksissä antamat tiedot, joilla objektiivisesti arvioidaan olevan vaikutusta kaupan syntymisen kannalta. Tällaista tietoa on voinut tulla sopimusneuvotteluissa ja myynti-ilmoituksessa tai

esitteessä.

 

Kiinteistöesitteen (K2) mukaan kaupan kohde on ollut rakenteiltaan hyvä, peruskuntoinen talo, joka myydään ensimmäiseltä omistajaltaan. Kiinteistöesitteen mukaan rakennus on otettu käyttöön 1950, katto ja keittiö on uusittu vuonna 1985 ja takkauuni on vuodelta 1995.

 

Asianosaiset ovat olleet paikalla kuntotarkastusta suoritettaessa 23.2.2014. Raportista (K3Fv'3)ilmenee, että vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla, ikkunat 1985, keittiötä 1980-luvulla

ja alakertaan on asennettu lisälämmöneristystä 1980-luvun taitteessa. Kuntotarkastuksessa on ilmennyt, että perusmuurista on puuttunut vesieriste, perusmuurin vierustan maa-alue on viettänyt rakennukseen päin ja kellarissa on ollut paikallinen kosteusvaurio.

 

Pooooset ovat olleet ostamassa itselleen omakotitaloa omaa käyttöään varten. Kaupan teon jälkeen kiinteistö on todettu varsin suuria kustannuksia aiheuttavia korjauksia vaativaksi. Asiassa on riidatonta, että korjauskustannusten määrä on lähes 34.000 euroa eli noin 40 prosenttia myyjille maksettavan kauppahinnan määrästä. Riidatonta on myös se, että asuinrakennus ei ole asumiskelpoinen.  Näillä perusteilla

kaupan kohde ei ole vastannut sovittua ja siinä on maakaaren 2 luvun 17

§:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittama laatuvirhe.

 

Onko  kaupan  kohteessa  salainen  virhe

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

 

Säännöksen esitöiden (HE 120/1994) mukaan arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöitä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää.

 

Virheen merkittävyyden arviointi on kokonaisharkintaa. Virheen merkittävyyttä   arvioitaessa   on oikeuskäytännössä    otettu  huomioon virheen  laatu ja laajuus,  virheen  korjauskustannusten    määrä  verrattuna kohteen  kauppahintaan,   kaupan  kohteen  ikä ja kunto  sekä virheen

aiheuttama   asumiskelvottomuus    tai terveyshaitta.   Lisäksi merkittävyyteen   voivat vaikuttaa  ostajan  ennen  kauppaa  saamat  tiedot, joiden  perusteella  sittemmin  esille tullut virhe  on ollut odottamaton. Kuntotarkastusraportissa     saatujen  tietojen  perusteella   voidaan  myös katsoa,  ettei jokin  virhe ole odottamaton.   Salaisen  virheen  merkittävyyttä vastaan  vaikuttaneita   seikkoja  ovat olleet  rakennuksen   ja rakenteiden   ikä ja peruskorjaamattomuus    sekä kauppahintaan   verrattuna   alhaiset korjauskustannukset.    Vanhan  talon  ostajan  on varauduttava korjaustarpeisiin.   Jos virheet  ovat rakenteissa,  joita  ei tavanomaisesti tarvitse  uusia,  ostajan  ei tarvitse  varautua  tällaisiin  korjaustarpeisiin (oikeuskirjallisuudessa    Tiina  Koskinen-Tammi-Leena     Laurila:  Asunto-  ja kiinteistökauppariidat    2000-luvun  hovioikeuskäytännössä  s. 145-146)

 

Kaupan  kohteessa  on kanteen  kohdassa  2 selostut  virheet lukuunottamatta    puutteellista  tuulettuvan   alapohjan  korkeutta.  Kantajat eivät  ole esittäneet   näyttöä  siitä, että rakentamisen   aikaan  alapohjan  olisi tullut  olla  vähintään   400 millimetrin  korkuinen.  Vastaajan   vastanäyttö osoittaa   kantajien  väitteen  tältä osin vääräksi.  Joka tapauksessa kysymyksessä   eivät  ole merkityksettömät   poikkeamat   sopimuksesta

vaan  virheet  ovat vaikutuksellisia.

 

Arvioidessaan poikkeaman   merkityksellisyyttä,    käräjäoikeus   on ottanut huomioon  seuraavia  seikkoja.  Kaupan  kohteena  on ollut vanha,  vuonna

1949 rakennettu  talo, joka ei ole ollut varsinaisten   peruskorjausten kohteena   lukuunottamatta   kiinteistöesitteessä   ja kuntotarkastusraportissa  mainittuja  katon  uusimista  ja lisälämmöneristyksen    asentamista   1980-luvulla.   Kaupan  kohde ja vain vähäinen   peruskorjaaminen   puhuvat  sen puolesta,  että ostajan  on tullut varautua  korjaustarpeisiin.   Toisaalta  sopimusneuvotteluissa     ei ole ilmennyt  rakennuksen   peruskuntoon   liittyviä yksilöityjä  virheitä lukuunottamatta    perusmuurista   on puuttunutta   vesieristettä,   perusmuurin virheellistä   kallistusta  ja kellarissa  ollutta  paikallista  kosteusvauriota.    Heti kaupanteon   jälkeen  on selvinnyt,  että rakennuksessa   on laajamittaisia, välitöntä  korjausta  vaativia  virheitä, joiden  vaatimat  kustannukset   ovat merkittävät   verrattuna  kauppahintaan.   Rakennuksen   käyttäminen asumiseen   edellyttää  virheiden  korjaamista.  Arvioidessaan   tilannetta kokonaisuutena    käräjäoikeus   on päätynyt  siihen,  että kiinteistö  poikkeaa merkittävästi   siitä,  mitä siltä kauppahinta  ja muut  olosuhteet   huomioon ottaen  perustellusti   voidaan  edellyttää.  Kaupan  kohteessa   on maakaaren

2 luvun  17 §:n 1 momentin  5 kohdassa  tarkoitettu   salainen  virhe.

 

Ovatko ostajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostajan velvollisuutena on tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Hän ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi tullut  tuolloin havaita. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan,  josta  hänen täytyy olettaa  tienneen  kauppaa  tehtäessä.

 

Ennakkotarkastusvelvollisuuden      laajuuteen  vaikuttavat   rakennuksen   ikä, peruskorjaukset   tai peruskorjausten   puute.  Mitä vanhempi   talo on, sitä huolellisempi   on tarkastuksen   oltava.

 

Ostajan  normaalin  selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi tulla erityinen  velvollisuus  tutkia tarkemmin  sellaisia  seikkoja,  joissa olevista puutteellisuuksista    myyjä on kertonut  hänelle  tai jotka  muulla  tavoin  ovat tulleet  hänen tietoonsa.

 

Pooooset  ovat tarkastaneet   kiinteistön  kaksi  kertaa  kiinteistövälittäjän läsnäollessa.   Lisäksi  he ovat tilanneet  ja maksaneet   kuntotarkastuksen, olieet  paikalla  tarkastusta  suoritettaessa,   saaneet  kuntotarkastajalta välittömän  suullisen  tiedon  kohteen  kunnosta  sekä  kirjallisen   raportin (K3/V3).

 

Tarkastusve!vollisuus a!apohjan osalta

 

Kanteen  kohtien   2.1.-2.3.  mukaan  rakennuksen   tuulettuvassa alapohjassa,   niin sanotussa  ryömintätilassa,   on ollut  runsaasti   orgaanista jätettä,  perusmaata  sekä sen päällä  alkuperäinen   humuskerros. Maavarainen   alapohja  on maakosteuden   sekä ylärinteestä   tulevan kosteusrasituksen   johdosta  rnikrobivaurioitunut.    Rakennuksen normaalista   alipaineisuudesta   johtuen  mikrobiperäinen    haju on levinnyt

sisäilmaan   huonontaen  sitä.

 

Kuntotarkastusraportista    ei ilmene,  että  ryömintätila   olisi tarkastettu  tai, että olisi annettu  lisätutkimussuositus.    Tältä  osin on arvioitava,   onko ostajilla  ylipäänsä  ollut velvollisuutta   tarkastaa   ryömintätila   ottaen huomioon,  että  tarkastus  olisi ollut mahdollista   suorittaa   enintään tuuletusluukkujen kautta.

 

Kuntotarkastusraportin sivun 5 taulukosta,   sivun  6 se!ostusosasta   ja sivun 7 toimenpidesuosituksista ilmenee, että perusmuurista puuttuu vesieriste.   Kuntotarkastajan   toimenpidesuositus    on vesieristeen   ja sepelikaistaleen   asentaminen.   Taulukkoon   on merkitty,  että toimenpidesuositus on korjaaminen  ja että  se suositellaan tehtäväksi vuonna  2014.

 

Edelleen  samoista  kohdista  ilmenee,  että sokkelin  vierustan   maa-alue   ei ole viettänyt  perusmuurista   poispäin.  Maa-alue  suositellaan   uudelleen muotoiltavaksi   vuosina  2014-2015.

 

Vielä  sivun  5 taulukosta,   raportin  sivulta  13 ja valokuvasta   7 ilmenee, että  kellarissa  ulkopuolen  sade- ja hulevedet  ovat  päässeet   imeytymään sokkelin  läpi aiheuttaen  paikallisen  mikrobikasvuston    kellarin  seinään. Toimenpidesuositus    on korjaaminen   vuonna  2014.

 

Korkeimman   oikeuden  ratkaisussa  KKO 2009:31    kohdista  7 ja 8 ilmenee,  että kuntotarkastusraportin    mukaan  yläpohjatilaa   ei ole voitu tarkastaa  tarkistusluukun   puuttumisen  vuoksi.  Yläpohjatilan tarkastaminen   olisi edellyttänyt  rakenteiden   purkamista   eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa  toimenpidettä,   johon  ostajalla  ei ole ollut velvollisuutta  ryhtyä ilman erityistä  syytä.  Kuntotarkastuksessa    oli

löydetty  vesikaton  kestävyyttä  heikentäviä  riskitekijöitä.   Myös savuhormin juurihuovan   tiivistys  oli ollut puutteellinen.   Katon  vuotamista   ei ollut havaittu  eikä epäilty.  Raportista  ilmenevien  tietojen  perusteella   ei ollut syytä  epäillä,  että rakennuksen  yläpohjassa   oli kosteusvaurio. Kuntotarkastuksen    havaintojen  perusteella  ostajalla  ei myöskään  ollut erityistä  syytä  poikkeuksellisiin   toimiin  yläpohjan   kunnon  selvittämiseksi. Hän ei ollut laiminlyönyt  selonottovelvollisuuttaan.

 

Turun  hovioikeuden   ratkaisussa  16.5.2008  nro 1094 (S 07/2430)  on katsottu,  että ostajalla  ei ollut velvollisuutta   tarkastaa   alapohjan  matalaa ryömintätilaa.   Alapohjan  tuuletusluukut   oli peitetty  metallisella pieniruutuisella  verkolla,  joka oli osittain  ulkolaudoituksen    peittämä. Ilmeistä  oli, että ulkopuolelta  alapohjaa  ei rakenteita   purkamatta   ollut mahdollista  tarkastaa.

 

Johtopäätökset tuulettuvan alapohjan osalta

 

Asiassa on selvitetty, että tuulettuvaan alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua, joista alapohjaa olisi voinut tarkastella. Todistaja Kttttn mukaan luukuista ei olisi näkynyt olohuoneen lattian alle jätetty perusmaa. Lisäksi kustakin luukusta olisi näkynyt vain 10-15 asteen sektori. Kärjen mukaan tilanne ei olisi selvinnyt tarkastusluukuista katsomalla vaan se olisi vaatinut rakenteen avaamista.

 

Todistaja Kuttttuksen mukaan tarkastusluukkujen kautta sähkölamppua käyttäen olisi ollut mahdollisuus tehdä riittävät havainnot. Hän oli tutkinut tarkastusluukkujen kautta tuulettuvan alapohjan ja luukkujen edessä olleen ritilän läpi ottanut valokuvia, joista ilmenevät kyseisen tilan ongelmat (V1:n valokuvaliite).

 

Vaikka kysymyksessä on vuonna 1949 rakennettu talo, jota ei ole merkittävässä määrin peruskorjattu, käräjäoikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ritilät sisältävien luukkujen kautta olisi ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon Poooosilla ei ole ollut erityistä syytä.

 

Johtopäätökset maavaraisen alapohjan osalta

 

Kuntotarkastuksessa on todettu perusmuurin vesieristeen ja sepelikaistaleen puuttuminen sekä maanpinnan viettäminen rakennukseen päin, mitkä ovat selkeästi kosteusvaurioiden riskiä lisääviä tekijöitä.

 

Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkkien kosteusvaurioriskiä lisäävien seikkojen esiin tuleminen ole lain tarkoittama erityinen syy ostajalle vaatia kiinteistön rakenteita rikkovia tarkastusmenetelmiä.

 

Kellarissa on ollut kuntotarkastajan paikalliseksi luonnehtima kosteusvaurio, jonka osalta on annettu korjauskehotus. Hän ei ole antanut suositusta  rakenteita avaavaan tarkastukseen. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä  ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta  poikkeavia tutkimusmenetelmiä.

 

Tarkastusvelvollisuus yläkerran osalta

 

Kanteen mukaan savuhormi ja sen läpivienti ovat vuotaneet savuhormin vierustaa pitkin välipohjan purueristeisiin aiheuttaen mikrobivaurion.

 

Henkilötodistelusta on ilmennyt, että kuntotarkastaja on todennäköisesti käynyt sivu-ullakolla. Raportissa ei ole mainintaa havainnoista tältä osin. Ostajilla on ollut oikeus luottaa siihen, ettei ole erityistä syytä  ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia tutkimusmenetelmiä.

 

Tarkastusvelvollisuus yläpohjan osalta

 

Kanteen mukaan savuhormiin otetun viemäriputken liitoskohta on vuotanut eikä putki ole ollut koko yläpohjan osalta eristetty. Yläpohjan purueristeisiin on vuotanut vettä useiden vuosien ajan. Yläpohjan tuuletus on ollut puutteellinen: purueriste on ollut kiinni katon ruodalaudoissa. Yläkerran portaiden kohdalla eristys on toteutettu ilman asianmukaista höyrysulkua. Villaeriste on asennettu katon alusrakenteisiin ilman ilmarakoa.

 

Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastuksessa on rajattu sen ulkopuolelle yläpohja ja että Pooooset eivät ole muutoinkaan tarkastaneet sitä. Edelleen on riidatonta, että katolla on ollut luukku, josta käsin yläpohjaa olisi voitu tarkastella. Maasta oli tikapuut katolle, joka on ollut profiilipeltinen harjakatto. Vesikatto, vesikourut ja syöksyputket on uusittu 1980-luvulla eli noin puolessa välissä rakennuksen elinkaarta. Kauppaneuvottelujen aikaan on ollut talviaika helmi-maaliskuu. Kuntotarkastuksen aikaan maassa on ollut jonkin verran lunta. Asiassa ei ole tullut ilmi, että yläpohjassa olisi ollut aihetta epäillä olevan vaurioita tai rakennusvirheitä. Näissä olosuhteissa käräjäoikeus   katsoo, että tarkastuksen suorittaminen turvavälineitä käyttäen tai esimerkiksi nostoiava-autoa käyttäen olisi tavanomaisesta poikkeava tutkimusmenetelmä, johon ei ollut ilmennyt aihetta.

Pooooset eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan  tältä osin. Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että Pooooset eivät ole laiminlyöneet

tarkastusvelvollisuuttaan.

 

Perustuuko   neuvoteltu  hinnanalennus   todettuihin   virheisiin

 

Kiinteistön niin sanottu pyyntihinta on ollut 99.000 euroa. Neuvottelujen jälkeen Pooooset ovat sitoutuneet maksamaan vastaajille 86.000 euroa.

 

Todistusaineistosta ei ilmene sellaisia seikkoja, joiden perusteella voisi päätellä, että kanteesta ilmenevät virheet olisivat olleet tiedossa tai vaikuttaneet sovittaessa kauppahinnasta. Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on ollut tavanomaisesta tinkimisestä, johon esimerkiksi kohteen ikä ja puutteelliset pesutilat on antanut hyvät mahdollisuudet.

 

Tasonparannus

 

Oikeuskäytännössä on katsottu, että lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korjaaminen uusilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja asumisviihtyvyyden paranemista. Jos tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä sen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta (KKO 2004:78).

 

Kanteessa on otettu huomioon se, että korjaustoimenpiteistä aiheutuu tasonparannusta alapohjan osalta 30, välipohjan osalta 40 ja yläpohjan korjauksen yhteydessä uusittujen sisäverhouksien osalta 20 prosenttia.

 

Käräjäoikeus katsoo, että korjauskustannuslaskelmissa, jotka tasonparannuksen määrää lukuunottamatta ovat riidattomia, on riittävästi otettu huomioon, että rakennuksen arvo korjausten johdosta nousee. Erityisesti alapohjan virheet ja yläpohjan virheet puutteellisen tuuletuksen, puuttuvan höyrynsulun ja villaeristeen asentamisen osalta liittyvät virheellisesti totetutettuihin rakenteisiin, joita rakennuksen elinkaaren aikana ei pitäisi joutua korjaamaan.

 

Laatuvirheestä aiheutuvat seuraamukset

 

Olennaisuusarvioinnista

 

 

Kaupan kohteessa on ollut edellä selostetuista syistä virhe, johon Poooosilla on oikeus vedota. Heillä on sen vuoksi oikeus maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin  nojalla oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen kaupan purkamiseen.

 

Lain esitöiden mukaan, jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voi kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointi on suoritettava objektiivisin perustein (HE 120/1994 s. 51).

 

Ratkaisussa KKO 2015: 58 kohdissa 13-18 Korkein oikeus on katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta

ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Päätelmää tukee se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen  liittyvät puutteet voivat määrätyin edellytyksin sellaisenaan muodostaa virheperusteen. Tapauskohtaisesti merkitystä voidaan antaa myös muille olosuhteille.

 

Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määräytyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on kiinteistön asianmukaisen käytön kannalta välttämätöntä,  mutta sitä ei voi kohtuullisin kustannuksin korjata.

 

Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön  ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta,  mikä oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Jos korjauskustannukset  poikkeavat merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteesta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

 

Kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi tehty edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Kaupan purkamisen edellytyksien täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kauppahintaan.

 

Käsiteltävänä olevan tapauksen arviointi

 

Kaupan kohteena on ollut Lahden kaupungin Ahtialan kaupunginosassa sijaitseva kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1949 rakennettu puurunkoinen niin sanottu rintamamiestalo. Alapohjarakennus on osittain osin maavarainen osin tuuiettuva. Sokkelissa on kolme tuuletusluukkua, mutta alapohjaan ei ollut kaupantekohetkeliä kulkuaukkoa.

 

Kauppakirjassa on rakennusten kunnon osalta viitattu ainoastaan ennen kauppaa tehtyyn kuntotarkastukseen. Sopimuksen mukaan myyjä ei ole vastuussa kuntotarkastusraportissa todetuista vioista ja vaurioista  tai niiden rakenteille tai vastaaville aiheuttamista vahingoista.

 

Myyntiesitteen ja kuntotarkastusraportin asiaan vaikuttavat tiedot ilmenevät tuomion kohdasta vastasiko kaupan kohde sovittu.

 

Käräjäoikeus katsoo, että kauppakirjan ehtojen ja sopimusneuvotteluissa saamiensa tietojen perusteella Pooooset ovat voineet edellyttää, ettei omakotitalossa tarvinnut lähiaikoina tehdä muita rahallisesti merkittäviä korjaustöitä kuin mitkä ilmenevät kuntotarkastajan korjaussuosituksesta.

 

Kaupanteon jälkeen todetun rakennuksen vauriot ovat laadultaan sellaisia, että ne korjaamatta jätettynä altistaisivat omakotitalon  asukkaat

haitallisille terveysvaikutuksille. Haitallisia vaikutuksia on ilmennyt erityisesti Marko Poooosen kertomuksesta.

 

Kaupanteon jälkeen todettujen vaurioiden korjauskustannusten määrä, johon sisältyy kanteessa yksilöity tasonparannus, on noin 34.000 euroa.

 

Edellä selostetut seikat puhuvat sen puolesta, että kiinteistön laatuvirhe on olennainen. Jossain määrin sitä vastaan puhuu se, että tontin arvon on näytetty olleen noin 40 prosenttia kauppahinnasta.

 

Arvioituaan edellä selostettuja kokonaisuutena käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virhe on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin olennainen ja edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle ovat olemassa.

 

Se, että kaupan kohdetta on laajalti purettu korjaustyötä varten, ei anna arvioida tilannetta toisin.

 

Määräala

 

Kanteen mukaan Pooooset ovat erillisellä kaupalla ostaneet määräalan Koivula-nimisestä kiinteistöstä, joka on ollut tarpeen asianosaisten välisen kaupan kohteen muodostamiseksi tontiksi. Ilman määräalaa tontille ei olisi ollut uuden asemakaavan edellytysten mukaista tieliittymää.

 

Kauppakirjan K1 ehdoista ilmenee kyseinen määräalan kauppa ja se, että määräala tullaan Poooosten hakemuksen perusteella yhdistämään kaupan kohteeseen.

 

Koska käräjäoikeus purkaa asianosaisten välisen 13.3.2014 tehdyn kiinteistön kaupan, samalla on määrättävä määräalan kohtalosta. Loogisinta on, että myyjät velvoitetaan lunastamaan määräala minkä jälkeen kaupan kohde ja määräala ovat heidän omistuksessaan. Pelkästään korvausvelvollisuuden tuomitseminen johtaisi epätyydyttävään tilanteeseen kiinteistön jatkoa ajatellen.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

 

Vastaajat ovat hävinneet asian, joten heidät on velvoitettava korvaamaan Poooosten oikeudenkäyntikulut korkoineen täysimääräisesti. Heidän suullisessa valmistelussa tekemänsä 15.000 euran suuruinen sovintotarjous ei anna aihetta arvioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta toisin.

 

Tuomiolauselma

 

Marko ja Tatja Poooosen ostajina ja Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajien Riitta Mmmmnin, Kirsi-Marja Jmmmsen ja Jaana Vmmmsen  myyjinä

13.3.2014 tekemä kiinteistön 398-401-9-150  kauppa puretaan.

 

Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan

kauppahinta   86 000 euroa  Marko ja Tatja  Pooooselle   yhteisesti   korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen  13.3.2014 alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 10.4.2016 asti ja siitä lukien korkoiain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään  asti.

 

Oiva Tmmmmlän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen velvoitetaan  lunastamaan Marko ja Tatja Pooooselta Koivula-nimisestä kiinteistöstä 398-401-9-152 erotettu määräala 398-401-9-152-M601  4000  euron kauppahintaan.  Mmmmn, Jmmmnen ja

Vmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan  Marko ja Tatja Pooooselle 4 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.4.2016 lukien maksupäivään  asti.

 

Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Vmmmnen velvoitetaan  korvaamaan Marko ja Tatja Poooosen oikeudenkäyntikulut 18.304,02 euroa korkolain

4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta lukien.

 

Annettiin muutoksenhakuohjeet

 

Hyväksytty  tyytymättömyyden   ilmoitus

 

Oiva Tmmmmlän kuolinpesän oikeudenomistajat Riitta Mmmmn, Kirsi-Marja Jmmmnen ja Jaana Vmmmnen ovat ilmoittaneet määräajassa tyytymättömyyttä koko tuomioon.

 

Määräpäivät 

Valitus 26.11.2015

Vastavalitus 10.12.2016

 

Käräjätuomari

Anne Atttttt