Vastuunrajoitusehto ja siitä sopiminen kauppakirjassa?

Myyjällä on kiinteistö- ja asunto-osakkeen kaupassa halu sopia vastuun totaalisesta rajoittamisesta. Mutta lainsäätäjä on maakaaressa ja asunto-osakkeen kaupassa edellyttänyt, että vastuun rajaaminen on mahdollista vain yksilöidysti. Tätä on yleisesti tulkittu siten, että virhe tulee jollain tasolla pystyä yksilöimään, jotta ostaja voi arvioida sen merkitystä. Alla olevassa riidassa ostaja oli ostanut asunnon halvemmalla ja oli ehdottanut itse että ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista”. Käräjäoikeus katsoi, että vastuun rajaaminen oli tästä huolimatta tapahtunut asuntokauppalain vastaisesti koska laki edellyttää virheen yksilöintiä. Käräjäoikeus purki kaupan olennaisten virheiden johdosta. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että merkitystä oli erityisesti annettava ostajan ymmärrykselle ehdon sisällöstä. Hovioikeus katsoi siis, että virhettä ei tarvitse yksilöidä vaan riittää että ostaja ymmärtää mitä on sopimassa saadessaan asunnon halvemmalla. Tämä mahdollistaa vastuunrajauksen käytön entistä laajemmin.

(Oma kysymyksensä tässä oli oikeudenkäyntikulut. Vastuunrajaus on oikeudellisesti epäselvä ja aina tapauskohtainen. Ostajat joutuivat lopulta maksamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja yli 217.000 euroa, jonka päälle tulevat arviolta yli 150.000 euron omat oikeudenkäyntikulut. Access to Justice periaate Suomessa tarkoittaa siis, että asuntokaupan osapuolen on varauduttavan häviötapauksessa maksamaan tuomioistuimen päätöksestä yhtä paljon kuin itse asunnosta.)

Asuntokauppalain 6:2§1momentin mukaan kuluttajien välisissä asunto-osakekaupoissa vastuuta voidaan rajata vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Lain esitöissä on todettu, että säännöksessä tarkoitettu yksilöintivaatimus merkitsee, että jos asunto sopimuksen mukaan myydään "siinä kunnossa kuin se on" tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja voisi tästä huolimatta vedota 6 luvun säännöksiin, eikä mainitunlaisella ehdolla siten olisi myyjän virhevastuuta rajoittavaa vaikutusta. Sitä vastoin osapuolet voisivat pätevästi sopia esimerkiksi, että myyjä ei vastaa tietyn kauppaan kuuluvan kodinkoneen toimintakunnosta taikka siitä, että yhtiöjärjestyksessä tai isännöitsijäntodistuksessa mainittu tieto asunnon pinta-alasta on oikea (HE 14/1994 vp s. 127).

Vastaavasti kiinteistöjen osalta maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajan oikeuksia vedota virheisiin ja vaatia niiden perusteella seuraamuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Tältä kohdin lain esitöissä mainitaan, että vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp s. 45).

Vastuun rajauksista on KKO ratkaisuja 2004:78, 2009:31 2012:72, joita on käsitelty tarkemmin tuomioiden perusteluissa.

Kauppakirjan kohdassa 8 oli todettu seuraavaa: "Myyjän vastuu asunnon oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan jäljempänä yksilöidyin poikkeuksin. Selvyyden vuoksi todetaan, että myyjänä toimii EHn kuolinpesän osakkaat, joista kukaan ei ole asunut kaupan kohteessa. Asunnon ostajat tietävät näin ollen yhtä paljon asunnon kunnosta kuin myyjä ja ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä." Edelleen kohdassa 8 on todettu, että "Etenkin alkavan laajan putkiremontin myötä voi asunnon rakenteista paljastua uusia puutteita. Ostajat eivät siis voi vedota kaupan jälkeen 6 luvun 11§:n mukaiseen yleiseen virhesäännökseen. Ostajat eivät voi myöskään vedota 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaiseen virheeseen liittyen tulevan putkiremontin mahdollisiin lisäkustannuksiin tai siitä mahdollisesti paljastuvien lisäpuutteiden edellyttämiin korjaustoimiin."

Käräjäoikeus on arvioinut tätä seuraavasti:

”Kauppakirjan kohdassa 8 ei siten puhuta reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta, vaan sen ensimmäisessä virkkeessä nimenomaisesti pidetään lähtökohtana myyjien asuntokauppalain 6 luvun mukaisesta vastuuta, jota on tarkoitus rajoittaa ainoastaan tietyiltä osin. Poikkeuksena on mainittu se, että ostajat sitoutuvat kantamaan riskin asunnon kuntoa koskevista virheistä ja puutteista, jonka vuoksi ostajat eivät voisi vedota asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaiseen yleiseen virhesäännökseen. Lisäksi sopimusehdossa todetaan, että ostajien oikeutta vedota asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaiseen taloudelliseen virheeseen rajoitetaan putkiremontin lisäkustannusten tai putkiremontissa paljastuvien lisäpuutteiden osalta.

Sopimusoikeudessa on vakiintuneesti katsottu, että sopimusta tulee lähtökohtaisesti erimielisyystilanteissa tulkita sen sanamuodon mukaisesti (esim. KKO 2016:10 kohta 26 ja KKO 2003:26). Toisaalta vakiintuneesti on niin ikään katsottu, että osapuolten yhteinen tarkoitus voi syrjäyttää selvänkin sanamuodon, kun tämä yhteinen tarkoitus on selvitettävissä (esim. KKO 1998:65, Annola, Vesa: Sopimustulkinta, 2016, s. 59-60 ja Hemmo, Mika: Sopimusoikeus 1, 2003, s. 621).

Nyt käsillä olevassa tapauksessa myyjien kaikki asuntokauppaan liittyvä vastuu on poistettu. Ostajat ovat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeutensa poistamista, mitä voidaan pitää varsin poikkeuksellisena. On selvää, että tällä on tarkoitettu sitä, että ostajat kantavat kaiken vastuun esimerkiksi tulevista huoneistonsa ja asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksista, vaikka korjaustarve ei olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä.

Osapuolten tällä tavoin sopimassa vastuunrajoituksessa on kuitenkin kysymys tilanteesta, jossa kaupan kohde on myyty yleisluontoista vastuunrajoitusta käyttäen. Tältä osin asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin sisältö on lain esityötkin (HE 14/1994 vp s. 127) huomioon ottaen ehdoton ja yksiselitteinen. Myyjien vastuun kokonaan pois rajaava ehto on yksilöimätön ja sen vuoksi sitä on pidettävä mitättömänä. Koska vastuunrajoitus on mitätön, ostajilla on oikeus esittää asiassa kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä korvauksia koskevat vaatimuksensa ja vedota niin asunnon yleisiin kuin taloudellisiinkin virheisiin.”


Hovioikeuden perusteluissa todetaan:

”Edellä todetuin tavoin ”sellaisena kuin se on” -ehtoa ei ole pidettävä riittävän yksiselitteisenä myyjän vastuun kannalta. Sen sijaan kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sanamuodon perusteella arvioituna yksiselitteisempiä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään asunnon piilevistäkään virheistä. Toisaalta kuluttajan asemassa olevien ostajien ei voi edellyttää ymmärtävän käsitteiden eroa, eikä ehdon pätevyyttä yksittäisessä tapauksessa ole perusteltua arvioida pelkästään ehkä sattumanvaraisesti valitun sanamuodon perusteella.

Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa lähtökohdaksi on perusteltua ottaa lain esitöistä ilmenevä tarkoitus, jonka mukaan vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle olla. Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. Vaatimus kaikkien ostajan vastuulleen ottamien virheiden yksilöinnistä johtaisi siihen, ettei asunto-osakkeiden kauppaa voisi käytännössä tehdä siten, ettei myyjä tulisi myöhemmin vastuuseen asunnon piilevistä virheistä. Tällainen lopputulos rajoittaisi liikaa sopimusvapautta tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan. Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyys onkin arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Arvioinnissa on ensisijaisesti kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja seuraukset omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.”


Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 131.000 euroa ja hovioikeudessa 86.000 euroa eli yhteensä 217.000 euroa.





Hovioikeuden perustelut (jäljempänä koko tuomio):

1. Tausta ja kysymyksenasettelu

EHn kuolinpesä on 19.12.2013 myynyt AVlle ja tämän puolisolle KHlle Asunto Oy B -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 120 neliömetrin suuruista huoneistoa A 5 ja autotallia yhtiön omistamassa talossa Espoossa osoitteessa Rpolku 2. Kauppahinta on ollut yhteensä 345.000 euroa, josta 323.000 euroa on kohdistunut asunto-osakkeisiin ja
22.000 euroa autotalliosakkeisiin. AVn isä JV on ollut yksi kuolinpesän osakkaista.

AV ja H ovat nostaneet myyjiä (valittajat 1 ja valittaja 2) vastaan asuntokaupan purkamista koskevan kanteen keskeisenä perusteena kyseessä olevassa asunnossa ja myös muissa taloyhtiön asunnoissa kaupanteon jälkeen ilmenneet laajamittaiset kosteus-, home- ja mikrobivauriot, joista oli aiheutunut kanteen mukaan terveyshaittaa. JV on myöntänyt kanteen oikeaksi. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen tuomiosta ilmenevillä perusteilla ja purkanut kaupan. Myyjät on velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan heille korvausta pääomavastikkeista ja asuntoon laitetuista tarpeellista kustannuksista, kaikki määrät korkoineen. Lisäksi myyjät on velvoitettu suorittamaan ostajille oikeudenkäyntikulujen korvausta korkoineen siten, että S on velvoitettu yksin korvaamaan osa näistä kuluista.

Hovioikeudessa on myyjien eli kuolinpesän osakkaiden Hn ja hänen myötäpuoliensa (valittajat 1) sekä Sn (valittaja 2) valitusten johdosta keskeisesti kysymys siitä, onko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Tähän liittyen on arvioitava myös sitä, mikä merkitys kaupan syntymiseen johtaneilla olosuhteilla on asiassa ja ovatko ostajat saaneet hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon vuoksi. Jos vastuunrajoitusehtoa pidetään myyjien katsomalla tavalla pätevänä, arvioitavaksi tulee ostajien vaatimus ehdon kohtuullistamisesta. Jos sen sijaan ehtoa pidetään käräjäoikeuden katsomin tavoin mitättömänä, on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe ottaen huomioon, että talo oli rakennettu jo vuonna 1962.Jos asunnossa katsotaan olleen lain tarkoittama virhe, seuraavaksi on arvioitava virheen seuraamuksia ja erityisesti sitä, onko virhe niin olennainen, että kaupan purulle on perusteet vai onko oikeampi seuraamus virheestä kauppahinnan alentaminen. Riitaa on myös mahdollisen hinnanalennuksen määrästä. Ostajien mukaan oikea hinnanalennus on yhden asunnon osalle tulevat korjauskustannukset selvittelykuluineen eli 107.000 euroa. Lisäksi on kysymys viivästyskoron sovittelusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.

2. Riidattomat seikat

Hovioikeudessa on valmistelun aikana todettu riidattomaksi, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja että kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio- oikeudettomasta kaupasta. Lisäksi on riidatonta, että taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomion mukaiset alapohjarakenteiden ja seinien alajuoksujen kosteus- ja mikrobivauriot ja että nämä virheet tuli korjata poistamalla alapohjasta tojalevyt.
Hovioikeudessa ei ole riitautettu myöskään sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta 107.000 euroa. Edelleen on todettu riidattomaksi, että asunto-osakeyhtiö on nyttemmin tehnyt korjauksia poistamalla kyseessä olevasta asunnosta tojalevyt ja että korjauskustannusten suuruusluokka on ollut noin 100.000 euroa.

3. Asuntokaupan olosuhteet

EHn kuolinpesä on edellä todetulla tavalla myynyt asunto- ja autotalliosakkeet yhden osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Kauppa on liittynyt läheisesti EHn jälkeen suoritettuun perinnönjakoon ja poikkeaa siten jo lähtökohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta.

Hovioikeudessa esitetty näyttö on yhdensuuntaista sen suhteen, että JVlla on ollut muita osakkaita läheisempi suhde EHen ja myös merkittävämpi rooli tämän kuolinpesän asioiden hoitamisessa.
Oikeustieteellisen koulutuksen saanut JV oli laatinut EHn testamentin, jonka mukaan AV ja kaksi hänen muuta lastaan olivat saaneet pesästä yhdessä miljoonan markan legaatin. JV oli toiminut EHn testamentin toimeenpanijana. JVn asuessa suuren osan vuodesta Espanjassa AV oli isänsä puolesta osallistunut kuolinpesän asioiden hoitamiseen ja toiminut muun ohessa perunkirjoituksessa pesän ilmoittajana. AV oli myös osallistunut taloyhtiön putkiremonttia koskevaa tilaisuuteen. JVlla oli ollut hallussaan yksi asunnon avaimista, joka oli ollut myös AVn käytettävissä. Asuntokauppaa pesän puolesta hoitanut LM on kertonut, ettei hän ollut EHn eläessä käynyt sisällä asunnossa ja etteivät myöskään muut kuolinpesän osakkaat olleet hänen tietämänsä mukaan olleet paljoa tekemisissä EHn kanssa.Hovioikeus näin ollen katsoo, että J ja AV olivat olleet muita osakkaita läheisempiä EHn kanssa ja olleet muita osakkaita paremmin perillä kuolinpesän asioista.
Riidatonta on, että asunnon myyminen jollekin EHn sukulaiselle oli saanut alkunsa JVn 5.11.2013 tekemästä ehdotuksesta tilanteessa, jossa asunto ei ollut mennyt kaupaksi, vaikka sen hintaa oli tuohon mennessä jo kaksi kertaa alennettu. JV oli sähköpostitse ehdottanut, että asunto myytäisiin sisäisellä huutokaupalla, johon voisivat osallistua kuolinpesän osakkaat perheenjäsenineen ja että asunto myytäisiin ”sellaisena kuin on” ilman reklamaatiomahdollisuutta. JV on samassa yhteydessä esittänyt ”pohjanoteerauksena asunnosta ja autotallista 300.000 euroa”. LM on kertonut, että AV oli soittanut hänelle jonkin ajan kuluttua JVn viestistä ja tarjonnut asunnosta 340.000 euroa. Hän oli sanonut AVlle, ettei uskonut muiden osakkaiden suostuvan näin alhaiseen hintaan ja sen jälkeen AV oli korottanut tarjousta 5.000 eurolla. Näiden keskustelujen jälkeen AV oli 24.11.2013 tehnyt kirjallisen tarjouksen ostaa asunto- ja autotalliosakkeet 345.000 eurolla kuolinpesä vastuusta vapauttaen. LM oli arvellut, että tämä voisi mennä läpi sen avainehdon vuoksi, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. LM oli soittanut useammalle osakkaalle ja nämä olivat pitäneet ehdottomana ehtona näin alhaiselle kauppahinnalle sitä, ettei kuolinpesälle tule jälkikäteen mitään vastuuta kaupasta. Alennusta oli siis annettu nimenomaan sen vuoksi, että kuolinpesä vapautuisi kaikesta vastuusta. LM on kertonut arvionaan, että asunnosta olisi saatu pidemmällä myyntiajalla parempi hinta kuin mitä AV ja H olivat siitä maksaneet. Ajatus kuitenkin oli ollut, että alihintaiseen kauppaan voidaan suostua kun ostajat ottavat vastatakseen asunnon kunnosta. Toisaalta ostajat olisivat saaneet hyväkseen arvonnousun, jos mitään erityistä ei olisi ilmennyt. LMn mukaan sekä J että AV olivat varmasti ymmärtäneet reklaamaatio-oikeudettomuuden merkityksen. Myös S ja IN ovat kertoneet, että kauppaan ei olisi missään nimessä suostuttu, jos ostajat eivät olisi ottaneet kaikkea vastuuta asunnosta. Samoin kauppakirjan laatimiseen osallistunut EH on kertonut, että ostajat olivat saaneet vastuuvapautta vastaan reilun kauppahinnan alennuksen, mikä olisi jälkikäteen arvioiden ollut hyvä merkitä kauppakirjaan.

Yhteenvetona asiassa esitetystä selvityksestä hovioikeus toteaa, että ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut alun perin JVn taholta ja sittemmin myös AVn omasta ehdotuksesta ja että muiden osakkaiden on katsottava suostuneen kauppaan ehdotetulla hinnalla vain sillä edellytyksellä, että kuolinpesä vapautui kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen.

4. Kaupan alihintaisuus

Ostajien mukaan myyntihinta 323.000 euroa oli vastannut asunnon käypää arvoa sen huono kunto huomioon ottaen. Valittajien 1 mukaan asunnon käypä arvo on ollut 428.000 euroa ja hinnanalennus 105.000 euroa. Sn mukaan käypä arvo on ollut 458.000 euroa ja hinnanalennus 135.000 euroa.
Kaupan osapuolet eivät olleet nimenomaisesti sopineet hinnanalennuksesta eikä asiassa ole esitetty selvitystä siitä, että sen määrästä olisi kaupan osapuolten välillä keskusteltu. Arvioitaessa vastuunrajoituslausekkeen pätevyyttä on näin ollen merkitystä sillä, ovatko ostajat kaupantekohetkellä arvioineet saavansa asunnon alle käyvän hinnan, ja miten suuri mahdollinen hinnanalennus on ollut.
Alueen tunnetuilta kiinteistönvälitystoimistoilta ennen kaupantekoa saadut arviot ovat keskeistä näyttöä asunnon käyvästä arvosta. WH LKV:n arvion mukaan asunnon toteutuva kauppahinta ilman autotallia oli noin 440.000 euroa (V24). Kn hinta-arvio toteutuvasta kauppahinnasta oli noin 450.000 euroa (V25). Lisäksi on otettava huomioon, että WHssa kiinteistönvälittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä AR oli ilmoittanut elokuussa 2013 käsityksenään, että asunnon kunto oli alun perin arvioitua huonompi. Rn mukaan sen käypä arvo oli putkiremontoituna ja kunnostettuna
600.000 euroa ja että putkiremontin kustannukset (130.000 euroa) ja muun remontin kustannukset (70.000 euroa) huomioon ottaen käypä arvo oli 400.000 euroa (V2.22). Asiassa on annettu arvioita myös sen jälkeen, kun kauppa oli jo riitaantunut piilevien virheiden vuoksi. Näitä arvioita ei kuitenkaan voi pitää yhtä luotettavina kuin vuonna 2013 annettuja arvioita. Myöskään asuntoa C 13 koskevaa arviota tai sen kauppahintaa ei voi pitää hyvänä vertailukohtana, koska kyseessä oli ollut sukulaiskauppa. Sen sijaan 12.10.2012 myydyn asunnon B 9 kauppahintaa 480.000 euroa voidaan pitää luotettavana vertailukohtana vastaavanlaisen erittäin hyväkuntoisen asunnon käyvästä arvosta noin vuosi ennen asunnon A 5 kauppaa.

Kuolinpesä oli tehnyt 8.5.2013 Rn kanssa kyseessä olevaa asuntoa koskevan välityssopimuksen. Asunnon myynti oli alkanut 5.7.2013.R on kertonut, että hän oli asioinut kuolinpesän osakkaista lähinnä LMn kanssa. Talo oli maineikkaan arkkitehdin suunnittelema ja sijaitsi lähellä merta. Asunto oli 120 neliömetrin suuruinen ja yhdessä tasossa. Näistä syistä lähdettiin aluksi hakemaan hyvää 495.000 euron hintaa asunnolle ja autotallille. Näytöillä oli käynytkin paljon kiinnostuneita, mutta vakavasti otettavia tarjouksia ei ollut tehty ja kauppahintaa oli jouduttu laskemaan heinä-, loka- ja marraskuussa yhteensä kolme kertaa siten, että viimeinen hintapyyntö asunnolle oli ollut 378.000 euroa ja 22.000 euroa autotallille (V2). Ongelmana oli ollut asunnon erittäin huono kunto ja siihen liittyvä pelko piilevistä virheistä (V3). R on hovioikeudessa kertonut, että asiakkaat olivat laskeneet joutuvansa maksamaan asunnon kunnostamisesta tulossa oleva putkiremontti mukaan lukien useita satoja tuhansia euroja. Tätä arviota tukee myös Hn kertomus. Hänen mukaansa hän ja AV olivat varautuneet putkiremontin osalta 120.000 euron kustannuksiin ja muun kunnostuksen osalta 100.000 euron kustannuksiin. Lisäksi piha olisi pitänyt kunnostaa.
Hovioikeus katsoo, että asunnon alun perin arvioitua huonomman kunnon ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon käypä arvo ei ole täysin vastannut siitä ennen kaupantekoa annettuja arvioita. Tätä osoittaa erityisesti se, ettei kohteesta ollut saatu yhtään vakavasti otettavaa tarjousta, vaikka asunnon hintapyyntö oli 4.10.2013 alennettu alle 400.000 euroon ja hintapyyntö autotallin kanssa 420.000 euroon. Hovioikeus hyväksyy näin ollen käräjäoikeuden arvion, jonka mukaan kaupan kohteen arvo on ollut noin 400.000 euroa kaupantekohetkellä. Tätä tukee myös se, että kohteen käypä arvo kunnostettuna olisi ollut Rn uskottavan arvion mukaan noin 620.000 euroa ja myös se, että H on kertonut heidän arvioineen, että asunnon kunnostamiseen voisi mennä jopa 220.000 euroa.

Edellä mainituin perustein hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että AV ja H ovat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle käyvän hinnan. Asiaa käsiteltäessä on ilmennyt, että osakkaiden välit eivät olleet erityisen hyvät eivätkä eri sukuhaaroihin kuuluneet sukulaiset olleet juurikaan tavanneet toisiaan. Sn, LMn ja INn kertomuksista ilmenee erityisen kriittistä suhtautumista JVta kohtaan, joka oli heidän mukaansa hoitanut suvun asioita itsevaltaisesti ja jonka lapset olivat ainoita sukulaisia, jotka erityisjälkisäädöksen nojalla saivat rahaa pesästä. Mitään syytä ei siten ole olettaa, että asunto- ja autotalliosakkeet olisi myyty AVlle ja Hlle muusta syystä kuin kuolinpesän vastuuvapauden vuoksi käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla.

5. Oikeudellinen arviointi

5.1. Sovellettava oikeussäännös vastuunrajoituslausekkeen osalta

Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan silloin kun ostajana on kuluttaja myyjän vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Myös maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Sekä asuntokauppalain että maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127 ja HE 120/1994 vp s. 45) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen myös hinnasta sovittaessa. Jos asunto tai kiinteistö myydään ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja ei tiedä, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä.

Hovioikeus toteaa, että asuntokauppalakiin on esitöissä mainituista syistä otettu säännös siitä, että että ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty tarkemmin sitä, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa.
Hovioikeus katsoo, ettei asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127) mainittu esimerkki kodinkoneen virheestä sulje pois sitä, etteikö yksilöintivaatimus voisi täyttyä muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa.

Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 tulkinnut vastuunrajoitusehtoja suhteellisen tiukasti tilanteessa, jossa asuinkiinteistön kauppa oli tehty sellaisena kuin se on -ehdoin. Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys kaupasta, jonka vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja oli tietoinen siitä, että alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta ja että eteisen takassa oli halkeamia ja ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Tästä huolimatta ostaja oli ottanut kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se oli. Kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa oli havaittu vakavia rakennusvirheitä, jotka olivat aiheuttaneet jo ennen kaupantekoa havaitut viat. Koska vastuunrajoitusehdossa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta. Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjä ei vastuunrajoitusehdon mukaan vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Ostaja otti rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin missä se viimeksi ennen kauppaa esiteltäessä oli. Korkein oikeus katsoi, ettei vastuunrajoitusehto estänyt ostajaa vetoamasta virheenä kosteusvaurioon, koska kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu rakennuksen yläpohjan kosteusvaurioita.

Sen sijaan korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2012:72, jossa oli kysymys liikekiinteistön kaupasta, vastuunrajoitusehdolta ei ole edellytetty virheiden ja puutteiden yksilöintiä. Tapauksessa ostaja oli ottanut vastatakseen myös piilevistä vioista saamaansa kauppahinnan alennusta vastaan. Korkein oikeus on tässä tapauksessa katsonut, että koska ehdosta ilmeni selvästi, että vastuun oli tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle ja koska ehdossa oli selvästi todettu ehdon koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa oli jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja erityisen haitallisia virheitä ja koska tämä oli otettu huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä, ehdon katsottiin olleen yksiselitteinen eikä ostajalle ollut voinut jäädä epäselväksi, että ehto oli kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekoaikaan tiedetty.
Ratkaisussa oli olennaista myös se, että ostaja oli ollut kiinteistöllä pitkään vuokralaisena ja tiennyt kyseessä olleen vanhan rakennuksen, joka jo pintapuolisen tutkimuksen mukaan tarvitsi huomattavia kustannuksia aiheuttavaa kunnostusta. Ostajan oli myös pitänyt tietää, että rakennuksessa olisi todennäköisesti myös piilossa olevia puutteita. Korkein oikeus katsoi ostajan ottaneen tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet voivat osoittautua arvioitua suuremmaksi.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan myös

seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti voisi olla riittävää esimerkiksi siten, että seuraamuksille sovitaan tietty rahamääräinen yläraja. Keskeisenä on pidetty sitä, että ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa sen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. On myös katsottu, että ehto, jolla myyjä vapautetaan kaikesta vastuusta on yksiselitteinen ja voisi siten täyttää lain vaatimuksen ehdon yksilöimisestä (Mia Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 260 ss., Pirkko Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa, 2018, s. 253 ss.).

5.2. Ehdon pätevyys tässä tapauksessa

Edellä todetuin tavoin ”sellaisena kuin se on” -ehtoa ei ole pidettävä riittävän yksiselitteisenä myyjän vastuun kannalta. Sen sijaan kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sanamuodon perusteella arvioituna yksiselitteisempiä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään asunnon piilevistäkään virheistä. Toisaalta kuluttajan asemassa olevien ostajien ei voi edellyttää ymmärtävän käsitteiden eroa, eikä ehdon pätevyyttä yksittäisessä tapauksessa ole perusteltua arvioida pelkästään ehkä sattumanvaraisesti valitun sanamuodon perusteella.

Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa lähtökohdaksi on perusteltua ottaa lain esitöistä ilmenevä tarkoitus, jonka mukaan vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle olla. Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. Vaatimus kaikkien ostajan vastuulleen ottamien virheiden yksilöinnistä johtaisi siihen, ettei asunto-osakkeiden kauppaa voisi käytännössä tehdä siten, ettei myyjä tulisi myöhemmin vastuuseen asunnon piilevistä virheistä. Tällainen lopputulos rajoittaisi liikaa sopimusvapautta tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan. Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyys onkin arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Arvioinnissa on ensisijaisesti kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja seuraukset omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Tässä tapauksessa AVn on ollut vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä. AV on ollut isänsä ohella mukana myös niissä keskusteluissa, joita asunnon kunnosta ja myymiseen liittyvistä ongelmista oli syksyn 2013 aikana käyty. Hän oli tullut tietoiseksi asunnon korjaustarpeista ja myös siihen liittyvistä piilevistä riskeistä. Hän oli tullut tietoiseksi myös siitä, että juuri nämä seikat olivat johtaneet siihen, ettei asunto ollut mennyt kaupaksi. Vaikka kaupalla ei ole näytetty olleen erityistä kiirettä, asiassa esitetyistä sähköpostiviesteistä kuitenkin ilmenee osakkaiden halu saada asunto myytyä ennen putkiremonttia ja pesä lopullisesti jaettua. Kun muuta ratkaisua ei ollut löytynyt, JV oli ehdottanut selvästi alihintaista kauppahintaa sitä vastaan, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. AV oli tehnyt tätä korkeamman, mutta edelleen selvästi käypää arvoa alhaisemman tarjouksen.

Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että ostajat ovat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.

Asiaa arvioitaessa on olennaista myös se, että kyseessä on ollut perinnönjakoon liittyvä sukulaiskauppa, jossa sen paremmin myyjät kuin ostajat eivät olleet asuneet pitkään tyhjillään olleessa asunnossa, ja että ostajat ovat itse ehdottaneet kauppaa tehtäväksi sellaisella ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. Ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio- oikeutta tarkoittaa, ja että muut osakkaat ovat suostuneen alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. A ja JVn kertomukset siitä, että heidän käsityksensä mukaan ilmaisut viittaisivat vain nähtävissä olleisiin korjaustarpeisiin, eivät ole uskottavia. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, miten ehto on kauppakirjaan muotoiltu. Sen mukaan ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä virheistä/puutteista eivätkä voi vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin. Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehtoa voi tässä tapauksessa pitää täysin yksiselitteisenä.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Ostajat eivät näin ollen voi lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa onkin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista.


Kohtuullistaminen on oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan mahdollista, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 2 momentin mukaan jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan. Myyjän vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi jossain tilanteessa johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, että ehtoa tulee sovitella. Tällainen tilanne voisi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asuintarkoitukseen myyty talo osoittautuu pysyvästi asumiskelvottomaksi. Tässä kuitenkin katsottiin että tojalevyt poistamalla asunnosta tuli asumiskelpoinen ja muita korjauskuluja ei otettu huomioon kohtuuttomuutta arvioitaessa koska ne eivät olleet kanteen perusteena. 107.000 euron korjauskuluja ei voitu pitää kohtuuttomina saatuun hinnanalennukseen nähden.









Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 7.4.2020

Nro xxx

Diaarinumero xxx



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Espoon käräjäoikeus 20.4.2018 nro xxx (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen

Valittajat (myyjät)
EHn kuolinpesän osakkaat: HH
MH TH TUH LM AM JN EN KR AS MS ES

Vastapuolet (ostajat)
MV KH


Asian käsittely hovioikeudessa

Jatkokäsittelylupa on myönnetty HHlle myötäpuolineen ja ESlle 30.10.2018.

Valmisteluistunto on pidetty 6.11.2019.

Hovioikeus on päätöksellään 19.2.2020 sallinut AVn ja Hn vedota hovioikeudessa kaupan purkuedellytysten osalta kirjallisiin todisteisiin K4, K5, K6, K8, K10, K14, K24, K28, K29, K32, K34, K40, K45 ja K46.

Asiassa on toimitettu pääkäsittely 25., 27. ja 28.2.2020



Valittajien 1 vaatimukset


HH myötäpuolineen (jäljempänä myös myyjät) ovat ensisijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että AV ja KH (jäljempänä myös ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 137.654,29 eurolla ja hovioikeudessa 46.114,36 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Toissijaisesti myyjät ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidät velvoitetaan suorittamaan ostajille enintään 10.000 euron hinnanalennus, että viivästyskorkojen maksuvelvollisuus poistetaan kokonaan tai ainakin sovitellaan alkamaan vasta 9.6.2017 lukien ja että asianosaiset velvoitetaan vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan asiassa.


Valittajan 2 vaatimukset

ES (jäljempänä myös myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että AV ja KH velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 95.980 eurolla ja hovioikeudessa 47.561,04 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Joka tapauksessa hänen maksettavakseen tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus tuli poistaa tai ainakin sen määrää kohtuullistaa.

Valittajien 1 ja 2 vaatimusten perusteet

Myyjien vastuun poissulkeva kaupan ehto

Kaupan alihintaisuus

Valittajien 1 mukaan asunnon ja autotallin käypä arvo tulossa oleva linjasaneeraus huomioon ottaen oli ollut yhteensä 450.000 euroa. Ostajien saaman alennuksen määrä oli siten ollut 105.000 euroa eikä käräjäoikeuden arvioima 55.000 euroa.

Valittajan 2 mukaan asunnon käypä arvo kaupantekohetkellä oli ollut 458.000 euroa. Tämä saatiin vähentämällä 600.000 eurosta putkiremontista aiheutuneet kulut 100.000 euroa ja remontista aiheutuneet kulut 42.000 euroa. Ostajat olivat siten saaneet 135.000 euron hinnanalennuksen.

Valittajien mukaan käräjäoikeus oli antanut käypää arvoa arvioidessaan liikaa merkitystä asunnon myyntiyrityksille. Lisäksi hinnanalennusta oli saatu vain sen takia, että kohde oli ostettu vapauttaen myyjät vastuusta eikä esimerkiksi sukulaisuuden perusteella.

Reklamaatio-oikeudettomuus

Ostajien reklamaatio-oikeuden kokonaan poissulkeva vastuunrajoitusehto oli täyttänyt asuntokauppalaissa edellytetyn yksilöintivaatimuksen.
Reklamaatio-oikeudettomuuden ja ostajien ostotarjouksessa käytetyn vastuusta vapauttaen -ilmaisun tarkoitus ei ollut epäselvä. Varsinkin vallinneissa olosuhteissa, kun ostaja oli itse ehdottanut kaupan tekemistä myyjä vastuusta vapauttaen ja kun kysymys oli ollut taloudellisessa intressissä otetusta harkitusta riskinotosta, ehto oli ollut riittävästi yksilöity. Ehdon tarkempi yksilöinti ei olisi lisännyt ostajille tulevan tiedon määrää. Myös reklamaatio-oikeudettomuutta koskevan sopimusehdon taustalla olleet olosuhteet oli otettava huomioon arvioitaessa ehdon pätevyyttä.
Osapuolille oli ollut selvää miten heidän asemansa poikkesi asuntokauppalaissa säädetystä. Olisi kohtuutonta, jos ostajat vapautuisivat itse ehdottamastaan sopimusehdosta, minkä vuoksi kohde oli myyty heille huomattavalla alennuksella. Myyjät eivät olisi suostuneet ilman ehtoa alihintaiseen kauppaan.

Vastuunrajoitusehdon kohtuullistaminen

Reklamaatio-oikeuden poissulkevaa vastuunrajoitusehtoa ei tullut kohtuullistaa ostajien vaatimalla tavalla varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36 §:n nojalla. Ostajat olivat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeudettomuutta ja näin ottaneet riskin asunnon kunnosta alhaista kauppahintaa vastaan. Kohtuullistamiselle ei ollut perusteita myöskään ottaen huomioon olosuhteet kauppaa tehtäessä ja ostajien tietoisuus asunnon kunnosta.

Virhearviointi

Asunnon vauriot eivät ole olleet odottamattomia eivätkä ne siten missään tapauksessa muodostaneet asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä. Osapuolet olivat tienneet, että kyseessä oli ollut huonokuntoinen asunto 50 vuotta vanhassa rivitalossa. Ostajat eivät voi virheenä vedota seikkoihin, jotka olivat olleet heidän tiedossaan kauppaa tehtäessä tai seikkoihin, jotka olivat rakennuksen ikä huomioon ottaen odotettavissa. Kauppakirjan ja kiinteistönvälittäjältä saatujen tietojen perusteella ostajat olivat osanneet epäillä alapohjan vaurioita ja kuntotarkastusraportin perusteella he olivat myös tienneet, että alapohjan tekninen käyttöikä oli ylitetty.

Virheen seuraamukset

Osapuolet olivat sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta ja ostajien saama alennus oli kattanut heille tulevien korjausvastuiden määrän, joten perusteita kaupan purkamiselle ei vallinneissa olosuhteissa missään tapauksessa ollut. Virheestä ei ollut aiheutunut kohtuutonta haittaa ostajille eikä huoneiston asumattomuus ollut johtunut myyjistä. Asuinhuoneiston
107.000 euron korjauskustannukset vastasivat vain noin 30 prosenttia kauppahinnasta, mitä osuutta ei ole oikeuskäytännössä pidetty purkukynnyksen ylittävänä määränä. Oikeuskäytännössä on kaupan purkamiselle edellytetty, että korjauskustannukset ylittävät 40 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan purku ei siten ollut oikea seuraamus ottaen huomioon vaurioiden laatu, korjaustöiden kesto, korjauskustannusten määrä 107.000 euroa ja ostajien saaman hinnanalennus sekä tasonparannus ja käyttöiän pidennys.

Kysymykseen voisi tulla enintään 10.000 euron kauppahinnan hinnanalennus, mikäli ostajien saaman hinnanalennuksen määräksi katsottaisiin käräjäoikeuden arvioimat 55.000 euroa. Hinnanalennus oli kaupan purkuun nähden ensisijainen ja ostajille kohtuullinen seuraamus. Määrä perustui korjauskustannusten määrään vähennettynä saadulla alennuksella ottaen lisäksi huomioon käyttöiän pidennys ja tasonparannus sekä reklamaatio-oikeudeton kauppa.

Ostajien hyödyksi tuleva asuinhuoneiston käyttöiän pidennys, tasonparannus, arvonnousu ja reklamaatio-oikeudettomuus tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen edellytysten arvioimisessa. Vuoden 1962 rakennustavan ja tietämyksen perusteella rakennetun rivitalon ollessa teknisen elinkaarensa loppupuolella myös niihin rakenteisiin, joita ei normaalisti keskimääräisen elinkaaren puitteissa jouduta uusimaan, kohdistuvat korjaustoimenpiteet korottavat rakennuksen arvoa ja käyttöikää. Rakennuksen elinkaari on noin 50 - 60 vuotta ja alapohjan käyttöikä noin 40 - 50 vuotta, joten rivitalo oli tullut keskimääräisen käyttöikänsä päähän. Vuonna 1962 valettu betonilaatta oli ollut hauras ja halkeillut. Kyseisen rakenteen korjaamisesta tuli ostajien hyväksi jopa 50 vuoden käyttöiän pidennys, jolloin vähennys olisi 100 prosenttia tai ainakin vähintään puolet ostajien vastuulle tulleista kustannuksista. Ostajat olivat tältä osin saaneet täysin uuden rakenteen, jolla oli uusi käyttöikä. Tason parantuminen ja arvonnousu tulivat ostajien ja asunto-osakeyhtiön hyväksi.

Viivästyskoron sovittelu

Valittajilla oli ollut oikeus luottaa ostajien kanssa sovittuun reklaamaatio- oikeudettomuuteen ja näin ollen myyjillä oli ollut perusteltu aihe odottaa tuomioistuimen ratkaisua ennen kanteessa vaadittujen suoritusten maksamista.

Samassa yhtiössä käydyn asuinhuoneiston B 9 asuntokauppariidan ei voida katsoa osoittaneen miten asuinhuoneistoa A 5 koskeva riita-asia ratkaistaan. Huoneistojen B 9 ja A 5 asuntokauppariidoissa oli osittain ollut kyse eri riitakysymyksistä, minkä vuoksi huoneiston B 9 riita-asian oikeudenkäynnistä ei voinut päätellä huoneiston A 5 riita-asian lopputulosta.

Oikeudenkäyntikulut

Asianosaisten oli ainakin vastattava itse oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia on ollut oikeudellisesti epäselvä. Joka tapauksessa myyjien maksettavaksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja oli alennettava merkittävästi, koska niiden suorittaminen ei ollut ollut kohtuullista oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen, asianosaisten aseman ja asian merkityksen vuoksi. Ostajien oma toiminta oikeudenkäynnin aikana oli otettava huomioon. He olivat myöntäneet reklamaatio-oikeudettomuuden vasta loppulausunnossaan. Myös valittajien 1 tekemä 150.000 euron sovintotarjous, jossa he olivat sitoutuneet suorittamaan myös valittaja 2 osuuden, oli otettava huomioon.

Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuuden osalta valittaja 2 katsoi, että hän ei ollut aiheuttanut prosessin pitkittymistä tai laajentumista, eikä hän ollut laiminlyönyt velvollisuuttaan perehtyä asiaan tai noudattaa tuomioistuimen antamia ohjeita. Mahdolliset valittaja 2 erheet olivat olleet merkityksettömiä ja tahattomia.

Vastaukset

MV ja KH ovat vastauksissaan ensisijaisesti vaatineet, että valitukset hylätään ja toissijaisesti, että valittajat velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 107.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.12.2013 lukien siihen saakka, kunnes on kulunut kuukausi haasteen tiedoksiannosta ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi valittajien tuli yhteisvastuullisesti korvata heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 35.491,86 eurolla viivästyskorkoineen.

Myyjien vastuuta rajoittava kauppakirjan ehto

Kaupan alihintaisuus

Kauppahinta oli vastannut kohteen erittäin huonoa kuntoa ja sitä, että huoneistossa oli ollut alkamassa linjasaneeraus lähes välittömästi kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät olleet saaneet alennusta kauppahinnasta.

Reklamaatio-oikeudettomuus

Vastuunrajoitusehto ei ollut riittävän yksilöity ja siksi ehto oli mitätön. Lainsäätäjän tavoitteena on nimenomaisesti ollut, ettei mainitunlaisia ehtoja käytettäisi asuntokaupoissa. Totaalinen reklamaatio-oikeudettomuus oli tarkoittanut rajoituksetonta ja siten myös täydellistä yksilöimätöntä vastuunrajoitusta ja oli asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n nojalla mitätön sopimusehto.

Vastuunrajoituslausekkeen kohtuullistaminen

Vastuunrajoituslauseke oli joka tapauksessa kohtuuton ja erittäin lähellä mitättömyyttä, joten sitä oli kohtuullistettava oikeustoimilain 36 §:n nojalla siten, että se jätetään huomiotta. Asunto oli ostettu perheen kodiksi, eivätkä ostajat olleet voineet asua siinä. Laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi asunto oli ollut asuinkelvoton ja lähes arvoton. Lisäksi tuli ottaa huomioon ostajien asema kuluttajina ja kuolinpesän hyvä taloudellinen asema.

Virhearviointi

Asunnossa oli käräjäoikeuden tuomiossa todettu laatu- ja taloudellinen virhe. Määrältään 107.000 euron korjauskustannukset olivat olleet odottamattomia. Kenelläkään ei ollut ollut tietoa näin laajoista ja merkittävistä virheistä.


Virheen seuraamukset

Purkukynnys oli ylittynyt selvästi. Osapuolten tahdolla reklamaatio- oikeudettomuudesta ei ollut merkitystä arvioitaessa kaupan kohteen virheen kohtuullista seuraamusta. Mitättömällä ehdolla ei voinut olla mitään merkitystä oikeusseuraamusta arvioitaessa.

Purkukynnyksen ylittymistä tuli arvioida kokonaisuutena ja sen perusteella, olisivatko ostajat tehneet kauppaa tietoisina virheestä edes alennetulla kauppahinnalla. Arvioinnissa tuli antaa painoarvoa mahdollisuudelle käyttää asuntoa tarkoitukseensa kohtuullisessa ajassa sekä vaurioiden laajuuteen ja korjauskustannusten määrään. Ostajat eivät olisi tehneet kauppaa millään hinnalla, jos he olisivat tienneet myöhemmin ilmenneistä puutteista ja virheistä. Arviointia ei tullut tehdä vain 107.000 euron korjauskustannusten määrän perusteella. Vaikka kauppahinta olisi alittanut käyvän hinnan, sillä ei ollut merkitystä purkuperusteen olemassaoloa arvioitaessa. Ostajilla oli ollut oikeus estää asunto-osakeyhtiön päättämät virheelliset korjaustoimenpiteet.

Toissijaisesti vaadittu hinnanalennus 107.000 euroa perustui huoneistolle tulevaan osuuteen korjauskustannuksista. Käräjäoikeuden tuomio oli oikein sen osalta, etteivät korjaukset olleet aiheuttaneet tasonparannusta ja käyttöiän pidennystä.

Viivästyskorot

Viivästyskorkojen sovitteluvaatimus tuli hylätä. Valittajat olivat päättäneet jättää velan maksamatta sen erääntyessä. Viivästyskorko oli laillinen seuraamus velan maksamatta jättämisestä ja sovitteluun tuli jo sen johdosta suhtautua kielteisesti. Erityistä perustetta, minkä vuoksi viivästyskorkojen maksuvelvollisuus olisi kohtuuton, ei ollut.

Oikeudenkäyntikulut

Hävinnyt osapuoli oli velvoitettava korvaamaan voittaneen osapuolen oikeudenkäyntikulut. Asia ei ollut oikeudellisesti epäselvä ja lisäksi myyjien asema oli suuren henkilömäärän ja merkittävän perinnön saamisen vuoksi huomattavasti parempi kuin ostajien.

Myyjät olivat omilla toimillaan vaikuttaneet siihen kuinka laajaksi riita oli muodostunut muun muassa ottamalla käräjäoikeudessa vastaan aivan saman todistelun kuin toisessa asiassa oli jo ratkaistu lainvoimaisella hovioikeuden tuomiolla sekä kiistämällä jokaisen kanneperusteen. Lisäksi valittaja 2 oli osaltaan aiheuttanut merkittävästi lisäkuluja.

Valittajien 1 tekemä sovintotarjous ei ollut ollut todellinen, koska valittaja 2 ei ollut siihen suostunut. Näin ollen kyseiselle sovintotarjoukselle ei voinut antaa merkitystä oikeudenkäyntikulukysymystä arvioitaessa.

Ostajat olivat tehneet sovintoesityksen, jossa he olivat pyytäneet palauttamaan kauppahinnan pääoman 345.000 euroa, mutta myyjät eivät olleet tähän suostuneet. Mikäli AVn ja Hn kanteesta menestyisi vähintään sovintoesitystä vastaava määrä, valittajat tulisi velvoittaa korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. Ostajien sovintotarjous tuli ottaa huomioon myös arvioitaessa valittajien vaatimusta viivästyskorkojen sovittelusta.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin V1-V6, V8, V9, V15, V16, V22-V27, V31, V32, V34-V37, V39, V44, V46, V47, V2.7, V 2.9, V2.11, V2.14, V2.19, V2.22, V2.30,
V2.32, V2.34, V2.36, V2.40, V2.42-V2.44, V2.63, V2.65, V2.126, V2.159/6, K1, K3-K6, K8, K10, K14, K17-K21, K24, K27, K28, K29, K32, K34, K40, K41 ja K45-K49.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa MVta, KHtä, MVta, ESea, LMta ja JNta sekä todistajina KBa, TWiä, PMia, ARta, SHta ja EHta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Tausta ja kysymyksenasettelu

EHn kuolinpesä on 19.12.2013 myynyt AVlle ja tämän puolisolle KHlle Asunto Oy B -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 120 neliömetrin suuruista huoneistoa A 5 ja autotallia yhtiön omistamassa talossa Espoossa osoitteessa Rpolku 2. Kauppahinta on ollut yhteensä 345.000 euroa, josta 323.000 euroa on kohdistunut asunto-osakkeisiin ja
22.000 euroa autotalliosakkeisiin. AVn isä JV on ollut yksi kuolinpesän osakkaista.

AV ja H ovat nostaneet myyjiä (valittajat 1 ja valittaja 2) vastaan asuntokaupan purkamista koskevan kanteen keskeisenä perusteena kyseessä olevassa asunnossa ja myös muissa taloyhtiön asunnoissa kaupanteon jälkeen ilmenneet laajamittaiset kosteus-, home- ja mikrobivauriot, joista oli aiheutunut kanteen mukaan terveyshaittaa. JV on myöntänyt kanteen oikeaksi. Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen tuomiosta ilmenevillä perusteilla ja purkanut kaupan. Myyjät on velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan heille korvausta pääomavastikkeista ja asuntoon laitetuista tarpeellista kustannuksista, kaikki määrät korkoineen. Lisäksi myyjät on velvoitettu suorittamaan ostajille oikeudenkäyntikulujen korvausta korkoineen siten, että S on velvoitettu yksin korvaamaan osa näistä kuluista.

Hovioikeudessa on myyjien eli kuolinpesän osakkaiden Hn ja hänen myötäpuoliensa (valittajat 1) sekä Sn (valittaja 2) valitusten johdosta keskeisesti kysymys siitä, onko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Tähän liittyen on arvioitava myös sitä, mikä merkitys kaupan syntymiseen johtaneilla olosuhteilla on asiassa ja ovatko ostajat saaneet hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon vuoksi. Jos vastuunrajoitusehtoa pidetään myyjien katsomalla tavalla pätevänä, arvioitavaksi tulee ostajien vaatimus ehdon kohtuullistamisesta. Jos sen sijaan ehtoa pidetään käräjäoikeuden katsomin tavoin mitättömänä, on ensin ratkaistava kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe ottaen huomioon, että talo oli rakennettu jo vuonna 1962.Jos asunnossa katsotaan olleen lain tarkoittama virhe, seuraavaksi on arvioitava virheen seuraamuksia ja erityisesti sitä, onko virhe niin olennainen, että kaupan purulle on perusteet vai onko oikeampi seuraamus virheestä kauppahinnan alentaminen. Riitaa on myös mahdollisen hinnanalennuksen määrästä. Ostajien mukaan oikea hinnanalennus on yhden asunnon osalle tulevat korjauskustannukset selvittelykuluineen eli 107.000 euroa. Lisäksi on kysymys viivästyskoron sovittelusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.

2. Riidattomat seikat

Hovioikeudessa on valmistelun aikana todettu riidattomaksi, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja että kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio- oikeudettomasta kaupasta. Lisäksi on riidatonta, että taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomion mukaiset alapohjarakenteiden ja seinien alajuoksujen kosteus- ja mikrobivauriot ja että nämä virheet tuli korjata poistamalla alapohjasta tojalevyt.
Hovioikeudessa ei ole riitautettu myöskään sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta 107.000 euroa. Edelleen on todettu riidattomaksi, että asunto-osakeyhtiö on nyttemmin tehnyt korjauksia poistamalla kyseessä olevasta asunnosta tojalevyt ja että korjauskustannusten suuruusluokka on ollut noin 100.000 euroa.

3. Asuntokaupan olosuhteet

EHn kuolinpesä on edellä todetulla tavalla myynyt asunto- ja autotalliosakkeet yhden osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Kauppa on liittynyt läheisesti EHn jälkeen suoritettuun perinnönjakoon ja poikkeaa siten jo lähtökohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta.

Hovioikeudessa esitetty näyttö on yhdensuuntaista sen suhteen, että JVlla on ollut muita osakkaita läheisempi suhde EHen ja myös merkittävämpi rooli tämän kuolinpesän asioiden hoitamisessa.
Oikeustieteellisen koulutuksen saanut JV oli laatinut EHn testamentin, jonka mukaan AV ja kaksi hänen muuta lastaan olivat saaneet pesästä yhdessä miljoonan markan legaatin. JV oli toiminut EHn testamentin toimeenpanijana. JVn asuessa suuren osan vuodesta Espanjassa AV oli isänsä puolesta osallistunut kuolinpesän asioiden hoitamiseen ja toiminut muun ohessa perunkirjoituksessa pesän ilmoittajana. AV oli myös osallistunut taloyhtiön putkiremonttia koskevaa tilaisuuteen. JVlla oli ollut hallussaan yksi asunnon avaimista, joka oli ollut myös AVn käytettävissä. Asuntokauppaa pesän puolesta hoitanut LM on kertonut, ettei hän ollut EHn eläessä käynyt sisällä asunnossa ja etteivät myöskään muut kuolinpesän osakkaat olleet hänen tietämänsä mukaan olleet paljoa tekemisissä EHn kanssa.Hovioikeus näin ollen katsoo, että J ja AV olivat olleet muita osakkaita läheisempiä EHn kanssa ja olleet muita osakkaita paremmin perillä kuolinpesän asioista.
Riidatonta on, että asunnon myyminen jollekin EHn sukulaiselle oli saanut alkunsa JVn 5.11.2013 tekemästä ehdotuksesta tilanteessa, jossa asunto ei ollut mennyt kaupaksi, vaikka sen hintaa oli tuohon mennessä jo kaksi kertaa alennettu. JV oli sähköpostitse ehdottanut, että asunto myytäisiin sisäisellä huutokaupalla, johon voisivat osallistua kuolinpesän osakkaat perheenjäsenineen ja että asunto myytäisiin ”sellaisena kuin on” ilman reklamaatiomahdollisuutta. JV on samassa yhteydessä esittänyt ”pohjanoteerauksena asunnosta ja autotallista 300.000 euroa”. LM on kertonut, että AV oli soittanut hänelle jonkin ajan kuluttua JVn viestistä ja tarjonnut asunnosta 340.000 euroa. Hän oli sanonut AVlle, ettei uskonut muiden osakkaiden suostuvan näin alhaiseen hintaan ja sen jälkeen AV oli korottanut tarjousta 5.000 eurolla. Näiden keskustelujen jälkeen AV oli 24.11.2013 tehnyt kirjallisen tarjouksen ostaa asunto- ja autotalliosakkeet 345.000 eurolla kuolinpesä vastuusta vapauttaen. LM oli arvellut, että tämä voisi mennä läpi sen avainehdon vuoksi, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. LM oli soittanut useammalle osakkaalle ja nämä olivat pitäneet ehdottomana ehtona näin alhaiselle kauppahinnalle sitä, ettei kuolinpesälle tule jälkikäteen mitään vastuuta kaupasta. Alennusta oli siis annettu nimenomaan sen vuoksi, että kuolinpesä vapautuisi kaikesta vastuusta. LM on kertonut arvionaan, että asunnosta olisi saatu pidemmällä myyntiajalla parempi hinta kuin mitä AV ja H olivat siitä maksaneet. Ajatus kuitenkin oli ollut, että alihintaiseen kauppaan voidaan suostua kun ostajat ottavat vastatakseen asunnon kunnosta. Toisaalta ostajat olisivat saaneet hyväkseen arvonnousun, jos mitään erityistä ei olisi ilmennyt. LMn mukaan sekä J että AV olivat varmasti ymmärtäneet reklaamaatio-oikeudettomuuden merkityksen. Myös S ja IN ovat kertoneet, että kauppaan ei olisi missään nimessä suostuttu, jos ostajat eivät olisi ottaneet kaikkea vastuuta asunnosta. Samoin kauppakirjan laatimiseen osallistunut EH on kertonut, että ostajat olivat saaneet vastuuvapautta vastaan reilun kauppahinnan alennuksen, mikä olisi jälkikäteen arvioiden ollut hyvä merkitä kauppakirjaan.

Yhteenvetona asiassa esitetystä selvityksestä hovioikeus toteaa, että ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut alun perin JVn taholta ja sittemmin myös AVn omasta ehdotuksesta ja että muiden osakkaiden on katsottava suostuneen kauppaan ehdotetulla hinnalla vain sillä edellytyksellä, että kuolinpesä vapautui kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen.

4. Kaupan alihintaisuus

Ostajien mukaan myyntihinta 323.000 euroa oli vastannut asunnon käypää arvoa sen huono kunto huomioon ottaen. Valittajien 1 mukaan asunnon käypä arvo on ollut 428.000 euroa ja hinnanalennus 105.000 euroa. Sn mukaan käypä arvo on ollut 458.000 euroa ja hinnanalennus 135.000 euroa.
Kaupan osapuolet eivät olleet nimenomaisesti sopineet hinnanalennuksesta eikä asiassa ole esitetty selvitystä siitä, että sen määrästä olisi kaupan osapuolten välillä keskusteltu. Arvioitaessa vastuunrajoituslausekkeen pätevyyttä on näin ollen merkitystä sillä, ovatko ostajat kaupantekohetkellä arvioineet saavansa asunnon alle käyvän hinnan, ja miten suuri mahdollinen hinnanalennus on ollut.
Alueen tunnetuilta kiinteistönvälitystoimistoilta ennen kaupantekoa saadut arviot ovat keskeistä näyttöä asunnon käyvästä arvosta. WH LKV:n arvion mukaan asunnon toteutuva kauppahinta ilman autotallia oli noin 440.000 euroa (V24). Kn hinta-arvio toteutuvasta kauppahinnasta oli noin 450.000 euroa (V25). Lisäksi on otettava huomioon, että WHssa kiinteistönvälittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä AR oli ilmoittanut elokuussa 2013 käsityksenään, että asunnon kunto oli alun perin arvioitua huonompi. Rn mukaan sen käypä arvo oli putkiremontoituna ja kunnostettuna
600.000 euroa ja että putkiremontin kustannukset (130.000 euroa) ja muun remontin kustannukset (70.000 euroa) huomioon ottaen käypä arvo oli 400.000 euroa (V2.22). Asiassa on annettu arvioita myös sen jälkeen, kun kauppa oli jo riitaantunut piilevien virheiden vuoksi. Näitä arvioita ei kuitenkaan voi pitää yhtä luotettavina kuin vuonna 2013 annettuja arvioita. Myöskään asuntoa C 13 koskevaa arviota tai sen kauppahintaa ei voi pitää hyvänä vertailukohtana, koska kyseessä oli ollut sukulaiskauppa. Sen sijaan 12.10.2012 myydyn asunnon B 9 kauppahintaa 480.000 euroa voidaan pitää luotettavana vertailukohtana vastaavanlaisen erittäin hyväkuntoisen asunnon käyvästä arvosta noin vuosi ennen asunnon A 5 kauppaa.

Kuolinpesä oli tehnyt 8.5.2013 Rn kanssa kyseessä olevaa asuntoa koskevan välityssopimuksen. Asunnon myynti oli alkanut 5.7.2013.R on kertonut, että hän oli asioinut kuolinpesän osakkaista lähinnä LMn kanssa. Talo oli maineikkaan arkkitehdin suunnittelema ja sijaitsi lähellä merta. Asunto oli 120 neliömetrin suuruinen ja yhdessä tasossa. Näistä syistä lähdettiin aluksi hakemaan hyvää 495.000 euron hintaa asunnolle ja autotallille. Näytöillä oli käynytkin paljon kiinnostuneita, mutta vakavasti otettavia tarjouksia ei ollut tehty ja kauppahintaa oli jouduttu laskemaan heinä-, loka- ja marraskuussa yhteensä kolme kertaa siten, että viimeinen hintapyyntö asunnolle oli ollut 378.000 euroa ja 22.000 euroa autotallille (V2). Ongelmana oli ollut asunnon erittäin huono kunto ja siihen liittyvä pelko piilevistä virheistä (V3). R on hovioikeudessa kertonut, että asiakkaat olivat laskeneet joutuvansa maksamaan asunnon kunnostamisesta tulossa oleva putkiremontti mukaan lukien useita satoja tuhansia euroja. Tätä arviota tukee myös Hn kertomus. Hänen mukaansa hän ja AV olivat varautuneet putkiremontin osalta 120.000 euron kustannuksiin ja muun kunnostuksen osalta 100.000 euron kustannuksiin. Lisäksi piha olisi pitänyt kunnostaa.
Hovioikeus katsoo, että asunnon alun perin arvioitua huonomman kunnon ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon käypä arvo ei ole täysin vastannut siitä ennen kaupantekoa annettuja arvioita. Tätä osoittaa erityisesti se, ettei kohteesta ollut saatu yhtään vakavasti otettavaa tarjousta, vaikka asunnon hintapyyntö oli 4.10.2013 alennettu alle 400.000 euroon ja hintapyyntö autotallin kanssa 420.000 euroon. Hovioikeus hyväksyy näin ollen käräjäoikeuden arvion, jonka mukaan kaupan kohteen arvo on ollut noin 400.000 euroa kaupantekohetkellä. Tätä tukee myös se, että kohteen käypä arvo kunnostettuna olisi ollut Rn uskottavan arvion mukaan noin 620.000 euroa ja myös se, että H on kertonut heidän arvioineen, että asunnon kunnostamiseen voisi mennä jopa 220.000 euroa.

Edellä mainituin perustein hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että AV ja H ovat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle käyvän hinnan. Asiaa käsiteltäessä on ilmennyt, että osakkaiden välit eivät olleet erityisen hyvät eivätkä eri sukuhaaroihin kuuluneet sukulaiset olleet juurikaan tavanneet toisiaan. Sn, LMn ja INn kertomuksista ilmenee erityisen kriittistä suhtautumista JVta kohtaan, joka oli heidän mukaansa hoitanut suvun asioita itsevaltaisesti ja jonka lapset olivat ainoita sukulaisia, jotka erityisjälkisäädöksen nojalla saivat rahaa pesästä. Mitään syytä ei siten ole olettaa, että asunto- ja autotalliosakkeet olisi myyty AVlle ja Hlle muusta syystä kuin kuolinpesän vastuuvapauden vuoksi käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla.

5. Oikeudellinen arviointi

5.1. Sovellettava oikeussäännös vastuunrajoituslausekkeen osalta

Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan silloin kun ostajana on kuluttaja myyjän vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Myös maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Sekä asuntokauppalain että maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127 ja HE 120/1994 vp s. 45) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen myös hinnasta sovittaessa. Jos asunto tai kiinteistö myydään ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja ei tiedä, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä.

Hovioikeus toteaa, että asuntokauppalakiin on esitöissä mainituista syistä otettu säännös siitä, että että ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty tarkemmin sitä, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa.
Hovioikeus katsoo, ettei asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127) mainittu esimerkki kodinkoneen virheestä sulje pois sitä, etteikö yksilöintivaatimus voisi täyttyä muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa.

Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 tulkinnut vastuunrajoitusehtoja suhteellisen tiukasti tilanteessa, jossa asuinkiinteistön kauppa oli tehty sellaisena kuin se on -ehdoin. Ratkaisussa KKO 2004:78 oli kysymys kaupasta, jonka vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja oli tietoinen siitä, että alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta ja että eteisen takassa oli halkeamia ja ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Tästä huolimatta ostaja oli ottanut kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se oli. Kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa oli havaittu vakavia rakennusvirheitä, jotka olivat aiheuttaneet jo ennen kaupantekoa havaitut viat. Koska vastuunrajoitusehdossa ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta, ostajalla oli vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta. Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjä ei vastuunrajoitusehdon mukaan vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Ostaja otti rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin missä se viimeksi ennen kauppaa esiteltäessä oli. Korkein oikeus katsoi, ettei vastuunrajoitusehto estänyt ostajaa vetoamasta virheenä kosteusvaurioon, koska kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu rakennuksen yläpohjan kosteusvaurioita.

Sen sijaan korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2012:72, jossa oli kysymys liikekiinteistön kaupasta, vastuunrajoitusehdolta ei ole edellytetty virheiden ja puutteiden yksilöintiä. Tapauksessa ostaja oli ottanut vastatakseen myös piilevistä vioista saamaansa kauppahinnan alennusta vastaan. Korkein oikeus on tässä tapauksessa katsonut, että koska ehdosta ilmeni selvästi, että vastuun oli tarkoitettu siirtyvän rakennuksen osalta kokonaan ostajalle ja koska ehdossa oli selvästi todettu ehdon koskevan myös sitä tilannetta, että rakennuksessa oli jo todettujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä ja erityisen haitallisia virheitä ja koska tämä oli otettu huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä, ehdon katsottiin olleen yksiselitteinen eikä ostajalle ollut voinut jäädä epäselväksi, että ehto oli kattanut myös ne virheet, joista ei kaupantekoaikaan tiedetty.
Ratkaisussa oli olennaista myös se, että ostaja oli ollut kiinteistöllä pitkään vuokralaisena ja tiennyt kyseessä olleen vanhan rakennuksen, joka jo pintapuolisen tutkimuksen mukaan tarvitsi huomattavia kustannuksia aiheuttavaa kunnostusta. Ostajan oli myös pitänyt tietää, että rakennuksessa olisi todennäköisesti myös piilossa olevia puutteita. Korkein oikeus katsoi ostajan ottaneen tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet voivat osoittautua arvioitua suuremmaksi.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan myös

seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti voisi olla riittävää esimerkiksi siten, että seuraamuksille sovitaan tietty rahamääräinen yläraja. Keskeisenä on pidetty sitä, että ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa sen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. On myös katsottu, että ehto, jolla myyjä vapautetaan kaikesta vastuusta on yksiselitteinen ja voisi siten täyttää lain vaatimuksen ehdon yksilöimisestä (Mia Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 260 ss., Pirkko Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa, 2018, s. 253 ss.).

5.2. Ehdon pätevyys tässä tapauksessa

Edellä todetuin tavoin ”sellaisena kuin se on” -ehtoa ei ole pidettävä riittävän yksiselitteisenä myyjän vastuun kannalta. Sen sijaan kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sanamuodon perusteella arvioituna yksiselitteisempiä, koska niiden perusteella myyjä ei vastaa mistään asunnon piilevistäkään virheistä. Toisaalta kuluttajan asemassa olevien ostajien ei voi edellyttää ymmärtävän käsitteiden eroa, eikä ehdon pätevyyttä yksittäisessä tapauksessa ole perusteltua arvioida pelkästään ehkä sattumanvaraisesti valitun sanamuodon perusteella.

Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioitaessa lähtökohdaksi on perusteltua ottaa lain esitöistä ilmenevä tarkoitus, jonka mukaan vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle olla. Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. Vaatimus kaikkien ostajan vastuulleen ottamien virheiden yksilöinnistä johtaisi siihen, ettei asunto-osakkeiden kauppaa voisi käytännössä tehdä siten, ettei myyjä tulisi myöhemmin vastuuseen asunnon piilevistä virheistä. Tällainen lopputulos rajoittaisi liikaa sopimusvapautta tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta esimerkiksi hinnanalennusta vastaan. Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyys onkin arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Arvioinnissa on ensisijaisesti kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja seuraukset omalta kannaltaan. Huomiota on kiinnitettävä myös siihen, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Tässä tapauksessa AVn on ollut vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä. AV on ollut isänsä ohella mukana myös niissä keskusteluissa, joita asunnon kunnosta ja myymiseen liittyvistä ongelmista oli syksyn 2013 aikana käyty. Hän oli tullut tietoiseksi asunnon korjaustarpeista ja myös siihen liittyvistä piilevistä riskeistä. Hän oli tullut tietoiseksi myös siitä, että juuri nämä seikat olivat johtaneet siihen, ettei asunto ollut mennyt kaupaksi. Vaikka kaupalla ei ole näytetty olleen erityistä kiirettä, asiassa esitetyistä sähköpostiviesteistä kuitenkin ilmenee osakkaiden halu saada asunto myytyä ennen putkiremonttia ja pesä lopullisesti jaettua. Kun muuta ratkaisua ei ollut löytynyt, JV oli ehdottanut selvästi alihintaista kauppahintaa sitä vastaan, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. AV oli tehnyt tätä korkeamman, mutta edelleen selvästi käypää arvoa alhaisemman tarjouksen.

Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että ostajat ovat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.

Asiaa arvioitaessa on olennaista myös se, että kyseessä on ollut perinnönjakoon liittyvä sukulaiskauppa, jossa sen paremmin myyjät kuin ostajat eivät olleet asuneet pitkään tyhjillään olleessa asunnossa, ja että ostajat ovat itse ehdottaneet kauppaa tehtäväksi sellaisella ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. Ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio- oikeutta tarkoittaa, ja että muut osakkaat ovat suostuneen alihintaiseen kauppaan juuri tämän ehdon vuoksi. A ja JVn kertomukset siitä, että heidän käsityksensä mukaan ilmaisut viittaisivat vain nähtävissä olleisiin korjaustarpeisiin, eivät ole uskottavia. Tätä johtopäätöstä tukee myös se, miten ehto on kauppakirjaan muotoiltu. Sen mukaan ostajat ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä virheistä/puutteista eivätkä voi vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin. Hovioikeus katsoo, että vastuunrajoitusehtoa voi tässä tapauksessa pitää täysin yksiselitteisenä.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Ostajat eivät näin ollen voi lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa onkin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista.

Arvioitavaksi jää, onko ehtoa syytä ostajien vaatimin tavoin kohtuullistaa.

5.3. Kohtuullistamiseen sovellettava oikeussäännös

Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 2 momentin mukaan jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella


muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

5.4. Ehdon kohtuullistaminen tässä tapauksessa

Myyjän vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi jossain tilanteessa johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, että ehtoa tulee sovitella. Tällainen tilanne voisi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asuintarkoitukseen myyty talo osoittautuu pysyvästi asumiskelvottomaksi.

Mikrobivaurioituneisiin taloihin ja asuntoihin voi liittyä korjausten jälkeenkin epävarmuustekijöitä. Tässä asiassa esitetty näyttö ei kuitenkaan anna aihetta epäillä, ettei kosteus- ja mikrobivauriota sekä niistä terveydelle aiheutuneita riskejä olisi saatu poistettua kaikkein varmimpana pidetyllä korjaustavalla eli tojalevyt poistamalla. AVn ja Hn puolesta on tuotu esille, että asunnon rakenteissa on jo tehtyjen korjauksien jälkeen vielä muutakin korjattavaa. Muiden korjaustarpeiden ei kuitenkaan ole väitetty liittyneen siihen asunnon piilevään laatuvirheeseen, johon tässä asiassa on kanteen perusteeksi vedottu ja jonka osalta korjauskustannusten määrä on todettu riidattomaksi. Todistelun yhteydessä on tullut esille myös, että taloyhtiössä ollaan tekemässä korjauksia salaojituksiin ja maanpinnan kallistuksiin, mutta myöskään nämä seikat eivät ole olleet kanteen perusteena olevia piileviä virheitä. Kohtuullistamista on siten arvioitava sen perusteella, onko 107.000 korjauskustannuksia pidettävä kohtuuttomana seurauksena vastuunrajoitusehdosta.

Ostajat ovat saaneet ennen kaupantekoa samat tiedot asunnon korjaustarpeista ja myös asuntoon liittyvistä piilevistä riskeistä kuin myyjät. He ovat tarjoutuneet ostamaan asunnon alihinnalla kuolinpesä vastuusta vapauttaen tilanteessa, jossa ostajia kiinnostanut asunto ei ollut mennyt kaupaksi siihen liittyvien riskien vuoksi. Myyjät ovat suostuneet ostajien ehdottamaan alihintaiseen kauppaan juuri sen vuoksi, ettei asiaan tarvitsisi mahdollisten piilevien virheiden vuoksi enää palata. Asiassa ei ole näytetty, että myyjistä muiden kuin mahdollisesti JVn asema olisi taloudellisesti niin hyvä, että se puoltaisi ehdon sovittelua.
Korjauskustannusten määrää 107.000 euroa ei myöskään voi pitää saatuun hinnanalennukseen nähden kohtuuttoman suurena.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, ettei vastuunrajoitusehtoa ole perusteita jättää kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ole muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa.

6. Yhteenveto ja oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeuden tuomio on edellä mainituilla perusteilla kumottava ja AVen ja Hn kanne hylättävä. H myötäpuolineen ja S vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta AVlle ja Hlle.

H myötäpuolineen ja S ovat voittaneet asian. Heillä on siten oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluistaan sekä käräjä- että hovioikeudessa. AVn ja Hn on korvattava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla kaikki vastapuoliensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

6.1. Hn ja myötäpuolien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

H ja hänen myötäpuolensa ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä oikeudenkäyntikuluvaatimuksen yhteensä 137.654,29 euroa. Määrä koostuu asiamiehen palkkiosta 437,1 tunnin työmäärän perusteella eli 123.576,91 eurosta, kulukorvauksesta 1.427,38 euroa ja todistajille maksetuista palkkioista yhteensä 12.650 euroa.

AV ja H ovat käräjäoikeudessa ensinnäkin paljoksuneet Hn ja hänen myötäpuoliensa oikeudenkäyntikuluvaatimusta asiamiehen käyttämien tuntien osalta ja myös todistelukustannusten osalta. Lisäksi he ovat katsoneet, ettei heitä tulisi täysimääräisesti velvoittaa korvaamaan Hn ja myötäpuolien oikeudenkäyntikuluja, koska vastaavien virheiden ja rakennusteknisten seikkojen osalta hovioikeus oli jo 22.12.2016 antanut asuntoa B 9 koskevan lainvoimaisen tuomion, joten näiltä osin oikeudenkäynti oli ollut tarpeeton.

Hovioikeus katsoo, että Hn ja hänen myötäpuoliensa osalta asian ajamiseen on käytetty asian laatu ja laajuus huomioon ottaen jossain määrin tarpeettoman paljon työtunteja. Lisäksi todistaja Hlle maksettua 4.300 euron korvausta voidaan pitää poikkeuksellisen korkeana. Sen sijaan asiassa saadun selvityksen ja käräjäoikeuden tuomioon kirjatun perusteella oikeudenkäynnin rajaamisesta oli neuvoteltu, mutta asiaa on eri syistä kuitenkin jouduttu käsittelemään myös virheiden ja korjauskustannusten osalta. Näin ollen ei ole perusteita katsoa, että Hn ja myötäpuolien kohtuullisista ja tarpeellisista oikeudenkäyntikuluista tulisi korvata vain osa.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että AVn ja Hn on korvattava Hn ja hänen myötäpuoliensa oikeudenkäyntikulut kohtuulliseksi katsotuilla 125.000 eurolla.

6.2. Sn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

S on hovioikeudessa vaatinut korvaukseksi oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudessa 1170 tunnin työmäärän ja 80 euron tuntiveloituksen perusteella 93.600 euroa ilmoittaen kuitenkin, että työmäärästä voi tehdä vähennyksen siltä osin kuin toimenpiteet olivat liittyneet tarpeettomien todisteiden esittämiseen. Lisäksi hän on vaatinut korvausta todistajille maksetuista palkkioista 2.380 euroa.

AV ja H ovat käräjäoikeudessa kiistäneet Sn oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen kokonaisuudessaan ja katsoneet, että S ei ollut osaksikaan tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaativia toimenpiteitä, jotka olisivat olleet asiamiesten tai asiantuntijoiden tekeminä oikeudenkäyntiä hyödyttäviä. S oli myös toiminnallaan aiheuttanut huomattavasti ylimääräisiä kustannuksia muille asianosaisille.

Hovioikeus toteaa, että S on ajanut asiaansa itse käräjäoikeudessa. Hänen kulujensa osalta kysymys on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaisista asian valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta aiheutuneista kustannuksista, joista hänellä on oikeus saada saman luvun 1 §:n nojalla kohtuullinen korvaus. Saadun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että Sn laajasta selvittelytyöstä vain vähäinen osa on ollut tarpeellista. Lisäksi S on käräjäoikeuden mukaan aiheuttanut menettelyllään oikeudenkäynnin pitkittymistä. Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa tältä osin toisin. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi AVn ja Hn korvattavaksi tulevien tarpeellisten toimenpiteiden aiheuttamien oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi 6.000 euroa.

6.3. Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

H ja hänen myötäpuolensa ovat vaatineet korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 46.114,36 euroa. AVlla ja Hllä ei ole ollut huomautettavaa vaaditusta määrästä.

S on vaatinut korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa valituksen laatimisesta 7.910 euroa, muista asianajokuluista 39.024,04 euroa, kuulemistallenteista 27 euroa, todistajanpalkkiosta 100 euroa sekä oikeudenkäyntimaksusta 500 euroa.

AV ja H ovat myöntäneet Sn oikeudenkäyntikuluista määrällisesti oikeaksi valituksen laatimisesta 20 tunnin työmäärän ja 10 euron tuntiveloituksen. Sn asianajokulujen osalta heillä ei ole ollut huomautettavaa.

Hovioikeus katsoo, että kohtuullinen korvaus Slle on valituksen laatimisen osalta 500 euroa. AVn ja Hn on näin ollen korvattava Slle valituksen laatimisesta 500 euroa, asianajokuluista 39.024,04 euroa ja muista kuluista 627 euroa eli yhteensä 40.151,04 euroa.


Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. MVn ja KHn kanne hylätään.

MV ja KH velvoitetaan suorittamaan:

– HHlle, MHlle, MHlle, THlle, THlle, LMlle, AMlle, JNlle, ENlle, KRlle, ASlle ja MSlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 125.000 euroa ja hovioikeudessa 46.114,36 euroa,

– ESlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista


käräjäoikeudessa 6.000 euroa ja hovioikeudessa 40.151,04 euroa, sekä

– korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kaikille edellä mainituille oikeudenkäyntikulujen määrille siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 8.6.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos MN
hovioikeudenneuvos TT hovioikeudenneuvos JY

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä CV Ratkaisu on yksimielinen.

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS
2.15 osasto

JÄLJENNÖS


. TUOMIO
Annettu kansliassa


18/7770



Käräjätuomari JP Käräjätuomari LR Käräjätuomari KH

20.4.2018 xxx


Kantajat
V, AH, KM


Vastaajat 1

HH, MH, MH, TH, TM, LM, AN, JN, ER, KS, AS, MS
kaikki edellä mainitut vastaajat Erkki Honkajuuren kuolinpesän osakkaina

Vastaaja 2
ES
EHn kuolinpesän osakkaana

Vastaaja 3
MV
EHn kuolinpesän osakkaana

Irtaimen kaupan purkaminen

Asia Vireille 8.4.2015

KANNE

Vaatimukset
AV ja KH ovat ensisijaisesti vaatineet, että
"

1) kantajien ja vastaajien välinen Asunto Oy B -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita nro:t 481-600 ja 1971-1980 koskeva, 19.12.2013 solmittu kauppa puretaan;

2) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta
345.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.12.2013 lukien 14.11.2014 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siten, että kantajat luovuttavat osakekirjan koko kauppahinnan ja korkojen suoritusta vastaan;

3) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien yhtiölle maksettavaksi tulleet ja tulevat

a) yhtiön linjasaneerauksen kattamiseen perittävät pääomavastikkeet
- 1.071 euroa kuukaudessa ajalta 1.9.-31.12.2014:
- 655,20 euroa kuukaudessa ajalta 1.1.- 31.5.2017 ja
- 781,20 euroa kuukaudessa 1.6.2017 lukien siihen saakka, kunnes kauppa puretaan;
b) yhtiön perimät hoito- ja lämpövastikkeet
- 535,50 euroa kuukaudessa ajalta 1.1.-30.4.2014;
- 581,15 euroa kuukaudessa ajalta 1.5.2014-31.10.2015;
- ylimääräisen hoitovastikkeen 378 euroa elokuulta 2015;
- kaksi ylimääräistä hoitovastiketta, yhteensä 756 euroa syyskuulta 2015;
- 870,95 euroa kuukaudessa ajalta 1.11.2015-31.5.2017;
- ylimääräisen hoitovastikkeen 667,20 euroa kuukaudessa elokuulta, lokakuulta ja joulukuulta 2016;
- 1.085,15 euroa kuukaudessa 1.6.2017 lukien siihen saakka, kunnes kauppa puretaan;

sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa
a) 24.1.2017 lukien siihen mennessä erääntyneille ja maksetuille erille, ja
b) oikeudenkäynnin aikana 24.1.2017 jälkeen erääntyneille ja erääntyville erille kunkin kuun 5. päivästä lukien

4) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien teettämien, huoneiston arvoa nostaneiden remonttien kustannukset, yhteensä 42.041,22 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 14.11.2014 lukien.

Kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille hinnanalennuksena 252.934,45 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.12.2013 lukien siihen saakka, kunnes on kulunut kuukausi haasteen tiedoksiannosta ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan joka tapauksessa yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille korvaukseksi oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista 164.623,27 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen lukien siitä kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet
Asunnossa on todettu kosteus-, home- ja mikrobivaurioita, joiden vuoksi asuntoa ei voida turvallisesti käyttää ja se on asumiskelvoton.
Korjauksista asunto-osakeyhtiön osakkaille aiheutuvat kustannukset lähenevät asunnon kauppahintaa. Asunnossa todetut kosteus-, mikrobi­ ja homevauriot, korjauksista aiheutuvat kustannukset ja huoneiston terveyshaitta muodostavat asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetun virheen.

Asunnossa on ollut myös asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu salainen taloudellinen virhe, joka ilmenee yhtiön tontin muodostamisesta aiheutuvina ylimääräisinä kustannuksina ja muiden huoneistojen vauriokorjauksista aiheutuvina kustannuksina.

Asunnossa on ollut myös asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-3 kohdissa tarkoitettu tiedonantovirhe, sillä kantajien ennen kauppaa saamasta 29.11.2013 päivätystä isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että yhtiössä oli havaittu kosteus- ja mikrobivaurioita.

Vastuun rajoittaminen kaupassa

Kauppakirjaan otetut vastuunrajoitusehdot eivät ole riittävän yksilöityjä ja siten ehdot ovat asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla mitättömiä. Vaikka ehtoja ei pidettäisi mitättöminä, ne olisivat joka tapauksessa vaikutuksettomia, sillä niillä ei ole ollut tarkoitus rajata myyjien vastuuta sellaisten virheiden osalta, joista kanteessa on kyse.
Vastuurajoitusehdoilla ei ole ollut tarkoitus rajoittaa myyjän vastuuta muun muassa sen osalta, ettei huoneisto ole asumiskelpoinen.
Taloudellisen virheen osalta kauppakirjan vastuunrajoitusehto on rajattu siten, että ostajat eivät voi vedota putkiremontissa mahdollisesti paljastuvien lisäpuutteiden edellyttämien korjaustoimenpiteiden kustannuksiin. Kanteessa tarkoitettujen vaurioiden havaitseminen on tapahtunut putkiremontista riippumatta.

Vastuurajoitusehdot ovat myyjien edustajien laatimia, ja niitä on tulkittava epäselvyystilanteessa laatijansa vahingoksi.

Vastuunrajoitusehtoja on joka tapauksessa oikeustoimilain 36 §:n nojalla pidettävä kohtuuttomina, koska niiden johdosta kantajat olisivat maksaneet kaupan kohteena olleista osakkeista niiden sen hetkiseen kuntoon nähden käyvän hinnan eli 345.000 euroa saaden vastineeksi arvonsa lähes kokonaan menettäneen huoneiston. Maksetun kauppahinnan ja vastineeksi saatujen osakkeiden arvon välinen epäsuhta johtaisi ostajien kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Vastuunrajoitusehdot ovat kohtuuttomia myös ottaen huomioon ostajien ja myyjien asema kauppaa tehtäessä. Ostajat ovat ostaneet huoneiston perheensä kodiksi. Myyjinä ovat olleet kuolinpesän osakkaat, jotka ovat saaneet huoneiston ja autotallin osakkeet perintönä joutumatta maksamaan niistä itse mitään vastiketta. Arvioitaessa osapuolten asemaa olisi vähemmän kohtuutonta se, että huoneiston itselleen vastikkeetta saaneet kuolinpesän osakkaat joutuisivat kantamaan vastuun huoneiston puutteellisesta kunnosta erityisesti ottaen huomioon, että kuolinpesä on ollut hyvin varakas ja myyjät ovat kukin saaneet jo muutenkin merkittävän perinnön osalleen.

Vastuunrajoitusehdot ovat kohtuuttomia myös siksi, että ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön rakennuksissa kaupanteon jälkeen havaitut laajat kosteus-, home- ja mikrobivauriot, kyse on ollut yllättävistä ja ankarista sopimusehdoista. Kenenkään tiedossa ei ole voinut olla kauppakirjaa ja vastuunrajoitusehtoja laadittaessa, että huoneisto A 5 on asumiskelvoton. Vastuunrajoitusehdot ovat kohtuuttomia myös siksi, että niiden osalta kyse on joka tapauksessa sellaisista ehdoista, jotka ovat hyvin lähellä asuntokauppalain 6 luvun 2 momentin 2 kohdan mukaista mitättömyyttä.

Asunto-osakeyhtiön ja huoneiston A 5 vauriot

Yhtiön huoneistossa B 9 oli loppuvuonna 2013 ja alkuvuonna 2014 tehty kosteus- ja mikrobitutkimuksia huoneiston asukkaiden kokemien terveyshaittojen vuoksi. Huoneistosta oli paljastunut laajamittainen mikrobivaurio, jonka vuoksi Espoon kaupungin terveystarkastaja oli asettanut huoneiston asumiskieltoon. Vaurioiden korjaaminen oli edellyttänyt korjauksia lattiarakenteeseen, ulko- ja väliseiniin sekä yläpohjaan. Vauriot olivat johtuneet rakennuksen vioista ja riskirakenteista, joiden vuoksi materiaalit olivat päässeet mikrobivaurioitumaan. Myöhemmissä tutkimuksissa oli selvinnyt, että mikrobivaurioita on koko kiinteistössä ja yhtiön lähes kaikissa asunnoissa oli todettu terveyshaittaa aiheuttava sädesieni (streptomyces).

Myös huoneistosta A 5 otetuissa mikrobinäytteissä oli ollut viitteitä mikrobivaurioista ja muun ohella sädesientä. Espoon kaupungin terveystarkastaja AV oli käytyään huoneistossa A 5 28.1.2015 katsonut, että huoneiston A 5 olosuhteista voi aiheutua terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaitta.

Vaurioiden korjauskustannukset

Huoneiston B 9 korjauskustannukset ovat olleet yhteensä noin 290.000 euroa. Huoneistosta oli muun ohella poistettu huoneiston alapohjan pintabetonilaatta ja sen alla ollut kosteus- ja mikrobivaurioitunut tojalevy. Rakennuksista saatujen tutkimustulosten perusteella on selvää, että vastaavat korjaukset on tehtävä samassa laajuudessa kaikissa huoneistoissa. Korjaukset tulivat maksamaan yhtiölle 180.000-300.000 euroa/huoneisto eli yhteensä 2.700.000-4.500.000 euroa.

Kantajat aikoivat moittia yhtiökokouksen päätöstä toteuttaa korjaukset V Oy:n korjaustapavaihtoehdolla VE1.

Tontin muodostaminen (taloudellinen virhe)

Yhtiön tontti on muodostettu virheellisesti. Tämä oli mainittu kantajille kaupan yhteydessä annetussa isännöitsijäntodistuksessa. Tiedon merkitystä ei ollut kuitenkaan tuotu kantajien tietoon ja merkitys oli selvinnyt heille vasta kaupan jälkeen.

Asunto-osakeyhtiö on rakennettu 1962. Alueelle on vahvistettu asemakaava, joka on hyväksytty 6.5.1974. Hyväksytty asemakaava tuli voimaan 31.1.1975 ja tuolloin kohteelle oli myös voimassa rakennuskielto, joka on voimassa, kunnes asemakaavan mukaiselle korttelialueelle on laadittu tonttijako ja kohteesta on muodostettu ja rekisteröity asemakaavan mukainen rakennuspaikka eli tontti.

Asunto-osakeyhtiö on hakenut rakennuspaikan muodostamista eli tontin lohkomista. Tämä voidaan tehdä vain, jos asunto-osakeyhtiö lunastaa samalla tontin osat. Tontin muodostamisesta ja tontin osien lunastamisesta on aiheutunut yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, joista osakkaat vastaavat. Tontin osan lunastuksesta yhtiölle aiheutunut kustannus on ollut 120.432 euroa (115.800 euroa + 4 prosentin varainsiirtovero).

lsännöitsijäntodistuksen virheellisyys (tiedonantovirhe)

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta annetun asetuksen 4 §:n mukaan isännöitsijätodistuksessa olisi pitänyt mainita yhtiön tiedossa olevista tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista. Saman asetuksen 5 §:n mukaan isännöitsijätodistuksessa olisi pitänyt mainita yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksesta ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Saman asetuksen 7§:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa tuli mainita tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneistojen käyttämiseen tai käyttökustannuksiin.

lsännöitsijätodistuksessa ei ollut näitä seikkoja mainittu, vaikka sen antamisen aikana asunto-osakeyhtiöllä oli jo tieto siitä, että sen omistamassa rakennuksessa on kosteus- ja mikrobivaurioita.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n nojalla myyjät vastaavat isännöitsijätodistuksen virheellisistä tiedoista.

Kantajat ovat vedonneet tiedonantovirheeseen käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 12.10.2017. Kantajat eivät olleet vedonneet tiedonantovirheeseen liian myöhään. Kantajat olivat reklamoineet kaupan kohteen vioista ja puutteista asuntokauppalaissa säädetyssä kahden vuoden määräajassa. Asuntokauppalain kahden vuoden reklamaatioaika koskee nimenomaan kaupan kohteen vikoja ja puutteita, eikä sitä, että oikeassa ajassa esitetylle reklamaatiolle ja vaatimukselle esitetään myöhemmin tarkennetut oikeudelliset perustelut. Kantajilla oli joka tapauksessa oikeus vedota tiedonantovirheeseen kahden vuoden jälkeenkin, koska myyjät tai heidän puolestaan toiminut asunto-osakeyhtiö olivat toimineet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajille annetut tiedot ja selonottovelvollisuus

Vastaajat olivat myyneet kanteessa tarkoitetut osakkeet kantajille
345.000 eurolla. Asunnon markkinahinta on ollut alle 400.000 euroa. Kantajien maksama kauppahinta on vastannut asunnon arvoa aikana, jolloin asunnon mikrobivaurioista ei ollut tietoa.

Kantajat olivat tutustuneet kaupan kohteeseen huolellisesti ennen kaupantekoa. AV oli käynyt huoneistossa useasti silloin, kun EH asui siellä, eikä hän ollut koskaan havainnut mitään hajuja tai muuta vakavaan vaurioon viittaavaa. Kantajien tiedossa oli ollut huoneiston alkuperäinen, pinnoitteiltaan huono kunto ja märkätiloissa olevat mahdolliset kosteusvauriot. Kantajat olivat tienneet myös vastaajien epäilyksistä takan ja saunan hormin paloturvallisuusriskeistä sekä lattialiimassa mahdollisesti käytetystä asbestista.

Vastaajat olivat teettäneet kuntotarkastuksen, josta laadittuun 18.6.2013 päivättyyn raporttiin kantajat olivat perehtyneet huolellisesti ennen kaupantekoa. Raportin mukaan huoneiston märkätiloissa oli ollut kosteusjälkiä ja ne oli remontoitava. Kantajat olivat varautuneet remonttiin linjasaneerauksen yhteydessä. Kuntotarkastaja oli suositellut lisätutkimuksia salaojien toimivuuden ja katteen kunnon tarkastamiseksi. Raportissa mitään tehdyistä havainnoista ei ollut kuitenkaan merkitty riskirakenteeksi. Toimenpidesuositukset olivat käsittäneet mm. sadevesien ohjauksen parantamisen, sisäpihan seinien lautaverhouksen ja sisäpihan ikkunoiden uusimisen sekä hormien nuohouksen. Raportin mukaan sisäilmassa ei havaittu poikkeavaa hajua.

Kantajat ovat olleet tietoisia myös vastaajien käyttämän kiinteistövälittäjän näkemyksistä asunnon myyntiä hankaloittavista tekijöistä, joita ovat olleet huoneiston sisäosien huono kunto ja laajamittainen remontin tarve sekä yhtiön linjasaneeraus ja mahdolliset muut yhtiöön tulossa olevat remontit.

Osakkeiden ollessa vapaassa myynnissä vastaajat olivat purkaneet keittiön kalusteita ja huoneiston lattiapintoja. Purkutöiden yhteydessä ei ollut ilmennyt mitään sellaista, joka olisi antanut aihetta epäillä huoneistossa olevan rakenteellisia vaurioita muualla kuin märkätiloissa.

Kantajat olivat heillä ennen kauppaa olleiden tietojen perusteella varautuneet linjasaneeraukseen sekä itse teettämänsä remontin kustannuksiin. Kantajat olivat myös ymmärtäneet, että yhtiössä tultaneen suorittamaan tavanomaisia rakennusten kunnossapidon kannalta välttämättömiä toimenpiteitä.

Kantajilla ei ole ollut mitään erityistä syytä tarkastaa myyjien antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai ulottaa asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen olisi edellyttänyt erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisuudesta poikkeavia järjestelyitä. Kantajien erityisen selonottovelvollisuuden kannalta on huomioitava, että huoneistossa oli jo aiemmin myyjien toimesta purettu lattiarakenteita ja muun muassa koko keittiö kalusteineen sen selvittämiseksi, oliko huoneistossa jotain vikoja tai puutteita. Myyjien suorittamissa tutkimuksissa ei oltu löydetty mitään vikoja tai puutteita, joten kantajilla oli oikeus luottaa siihen, ettei sellaisia ollut olemassa.

Ensisijainen vaatimus: kaupan purku

Kantajilla on oikeus purkaa kauppa asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin nojalla. Virheestä on aiheutunut ostajille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Koska asunto-osakeyhtiön päätöksistä rakennusten korjaamisesta, toimenpiteiden suunnittelusta ja toteutuksesta ei ole ajallisesti mitään tietoa, kantajien kärsimän haitan ajallinen kesto ei ole tiedossa. Ennen korjauksia ja yhtiön päätöksiä asuntoa ei ole mahdollista myydä, eikä asunnossa voida myöskään asua siinä todetun terveyshaitan johdosta. Tämä vaikuttaa purkukynnyksen ylittymiseen.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korko siitä päivästä lukien, kun myyjä vastaanotti maksun.
Kaupan purkuvaatimus on esitetty ensimmäisen kerran 14.10.2014, joten viivästyskorkoa vaaditaan siitä lukien, kun kuukausi on kulunut kirjeestä.

Kantajat eivät ole voineet lainkaan asua kaupan kohteena olleessa huoneistossa kosteus- ja mikrobivaurioiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi. He eivät ole siten saaneet mitään hyötyä.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan myyjän on kaupan purun yhteydessä korvattava ostajalle tämän huoneistoon laittamat tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset kohtuullisella määrällä.
Vastaajien on siksi korvattava kantajille linjasaneerauksen rahoittamiseksi otetun lainan pääomavastikkeet sekä vastaajien maksamat hoito- ja lämpövastikkeet sekä remonttikustannukset.

Kantajat eivät ole esittäneet vaatimustaan hoito- ja lämpövastikkeiden osalta liian myöhään. Kantajat ovat reklamoineet kaupan kohteen vioista ja puutteista asuntokauppalaissa säädetyssä kahden vuoden määräajassa. Reklamaatioajan päättyminen ei estänyt oikeassa ajassa esitetyn reklamaation tarkentamista esittämällä uusi lisävaatimus määräajan jälkeen. Kantajilta oli joka tapauksessa oikeus vaatia korvausta hoito- ja lämpövastikkeiden osalta kahden vuoden reklamaatioajan jälkeenkin, koska myyjät tai heidän puolestaan toiminut asunto-osakeyhtiö ovat toimineet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kantajien itse tilaamien ja maksamien remonttien seurauksena huoneiston arvo on noussut. Kantajat ovat panneet kaupan kohteena olleeseen asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia yhteensä 42.041,22 euroa, joista myyjien on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava kantajille kohtuullinen korvaus. Kustannukset ovat syntyneet seuraavista kaupanteon jälkeen tehdyistä peruskorjauksista:

Kylpyhuone
- 6-kulma- ja travertiinilaatan laatoitus (lisätyömaksu) +
saumausaineet: Kenno
- levykattojen ja tarkastusluukkujen rakennus + materiaalit: Kenno
- lämpöpatterin muutos: Kenno
- lattialämmitys materiaaleineen: Kenno
- vesiputkien uppoasennus: Kenno
- seinävalaisimet: Rakennusapteekki
- kattovalaisimet: led-spotit: K-rauta
- lattialaatat: 6-kulma/Pukkila
- travertiini-seinälaatta + käsittelyaineet, allas, allaskaappi,hanat, amme, suihku ammeeseen, tulpat, lattiaviemäri, rahtikulut jne: Laattapiste

WC
- levykattojen ja tarkastusluukkujen rakennus + materiaalit: Kenno
- pyyhekuivain lämpöverkkoon: Kenno
- lattialämmitys materiaaleineen: Kenno
- saumausaineet: Kenno
- seinävalaisimet: Rakennusapteekki
- kattovalaisimet/ led-spotit: K-rauta
- lattialaatat: Pukkila
- allas, allaskaappi, hanat, suihku, suihkuseinät, rahtikulut jne; Laattapiste
- suunnittelutyön päivitys: Marketta Järvi

Sauna
- Tila rakennettiin täysin uudelleen. Paikalla oli ennen pannuhuone
- kantavan seinän purkaminen ja uuden rakennus + lisäteräkset: Kenno
- 6-kulma ja travertiinilaatan laatoitus + kulmalistojen asennus (lisätyömaksu) + saumausaineet: Kenno
- lämpöhaapapaneelit ja panelointityö seiniin ja kattoon: Kenno
- korvausilmaventtiili: Kenno
- lattialämmitys materiaaleineen: Kenno
- seinävalaisin: K-rauta
- lattialaatat: 6-kulma/Pukkila
- travertiini-seinälaatta + käsittelyaineet: Laattapiste

Kodinhoitohuone
- Tila rakennettiin täysin uudelleen. Paikalla oli ennen sauna.
- kantavan seinän purkaminen ja uuden kantavan rakenteen rakennus+ materiaalit: Kenno
- lattiavalu: Kenno
- 6-kulmalaatan laatoitus (lisätyömaksu) + saumausaineet: Kenno
- seinien tasoitus ja maalaus: Kenno
- lattialämmitys materiaaleineen: Kenno
- kattovalaisimet: led-spotit: K-Rauta
- lattialaatat: 6-kulma/Pukkila

Makuuhuoneet
- yhden väliseinän suoristus/uudelleen rakennus + materiaalit: Kenno

Keittiö
- Yhden seinän purku ja uudelleen rakennus, jotta seinä kestäisi uuden keittiön rakentamisen + materiaalit: Kenno
- verhokoteloinnin purku: Kenno

Olohuone
- verhokoteloinnin purku: Kenno

Tuulikaappi:
- patterin muutostyöt: Kenno

Koko asunto
- sähkösuunnitelman laatiminen ja toteutus + pistorasiat, katkaisijat ja muut materiaalit: Kenno
- patterien taustojen maalaus: Kenno
- lämpöputkien kotelointi: Kenno

Toissijainen vaatimus: Hinnanalennus

Toissijaisesti kantajilla on oikeus asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaiseen hinnanalennukseen, joka tulee määritellä siten, että se kattaa kaikki kantajille korjauksista yhtiövastikkeen kautta maksettaviksi tulevat kustannukset. Ostajilla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkoa siitä päivästä lukien, kun myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Nyt kysymyksessä olevat korjaukset kuuluvat asunto-osakeyhtiön korjausvastuulle. Sama koskee yhtiön maksettavaksi tulevaa tontin lunastushintaa. Kantajien maksettava osuus on 126/1946 koko yhtiön kustannuksista.

Alustavien arvioiden mukaan huoneistojen korjaus tulee maksamaan noin 2.000 euroa/m2. Näin ollen asunto-osakeyhtiön 15 huoneiston korjauksesta aiheutuu noin 3.346.000 euron kustannukset. Jo korjatun huoneiston B 9 korjauskustannukset ovat olleet 330.000 euroa. On mahdollista, että korjauskulut nousevat korkeammiksi kuin 2.000 euroa/m2.

Tontinosan lunastuksesta aiheutuu yhtiölle 120.432 euron (115.800 euroa + 4 % varainsiirtovero) suuruinen kustannus.

Yhtiön kokonaiskustannukset ovat siten:
Vauriotutkimus- ja suunnittelukulut, noin 110.000 euroa Huoneiston B 9 korjauskustannukset noin 330.000 euroa Tontinosan lunastus 120.432 euroa
Muiden huoneistojen korjauskustannukset, arvio 3.346.000 euroa Yhteensä 3.906.432 euroa

Edellä mainitut kustannukset ovat yhteensä noin 3.906.432 euroa, josta kantajien kustannusosuus on noin 252.934,45 euroa, mitä vaaditaan toissijaisesti hinnanalennuksena.

Korjaustöiden suorittamisen johdosta ei ole tapahtunut sellaista tasonparannusta tai käyttöiän pidentymistä, joka tulisi ottaa huomioon kustannusten määrää arvioitaessa. Korjaustyöt ovat koskeneet rakenteita, joita ei normaalisti jouduta uusimaan.

Korvauksen ja viivästyskoron sovittelu

Myyjien maksettavaksi määrättävän korvauksen tai viivästyskorkojen sovittelulle ei ollut perustetta. Asian käsittelyn pitkittyminen oli johtunut vastaajien oikeudenkäynnin lykkäämistä koskevasta pyynnöstä.

Kantajat eivät ole aiheuttaneet asunto-osakeyhtiölle vahinkoa tai hankalaa tilannetta. Laittaessaan kanteen vireille yhtiökokouksen 4.4.2016 ja 23.3.2017 tekemien päätöksien moittimiseksi he ovat käyttäneet laillisia oikeusuojakeinojaan mitättömien ja pätemättömien yhtiökokouspäätösten kumoamiseksi.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Vastaajien väittämää yhtiöjärjestyksen muutosta ei ole tehty ja kantajat pitävät epätodennäköisenä, että sellaista tullaan tekemään ottaen huomioon, ettei asunto-osakeyhtiö ole tähänkään mennessä suostunut korjaamaan kantajien omistamaa huoneistoa, vaan sitä on jouduttu vaatimaan Espoon käräjäoikeudessa vireille laitetulla teettotuomiolla.

Vaatimusten yhteisvastuullisuus

Vaikka kuolinpesän osakkaiden keskinäinen vastuunjako määräytyi perintökaaren mukaan, suhteessa ostajiin kuolinpesän osakkaiden vastuu on yhteisvastuullista. Velvoiteoikeuden yleisten oppien mukaan useiden velallisten vastuu velasta velkojaan nähden on ns. solidaarista vastuuta, eli kukin vastaa velasta omasta ja toistensa puolesta (velkakirjalaki 2 § 1). Perintökaaren säännöksillä ei ole ollut tarkoitus muuttaa tätä yleistä periaatetta. Ne koskevat sen sääntelyä, kuinka paljon kukin pesän osakas on velvollinen palauttamaan kuolinpesään jaossa osalleen saamia varoja velan kattamiseksi. Perintökaaren säännökset koskevat vain kuolinpesän osakkaiden keskinäisen vastuun määrittelyä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Kantajat ovat 15.3.2016 ja 17.2.2017 tehneet vastaajille sovintotarjouksen, jonka mukaan kauppa puretaan ja myyjät palauttavat kauppahinnan pääomamäärän 345.000 euroa, minkä jälkeen asianosaisilla ei ole enää mitään muita vaatimuksia toisiaan kohtaan.
Kantajat olisivat siis sovintotarjouksen mukaan luopuneet kaikista muista kannevaatimuksistaan mukaan lukien korko- ja oikeudenkäyntikuluvaatimus. Vastaajat eivät ole hyväksyneet kantajien tekemää sovintotarjousta.

VASTAUKSET

Vastaajat 1


Vaatimukset


Perusteet

HH, MH, MH, TH, TH, LM, AM, IN, EN, KR, AS ja MS EHn kuolinpesän osakkaina (vastaajat 1) ovat vaatineet, että kanne hylätään ja AV ja KH velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa ja selvittely- ja asianosaiskulunsa 137 654,29 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Vastaajat 1 ovat katsoneet, että kuolinpesän osakkaiden korvausvelvollisuus ei voinut olla yhteisvastuullista.

Kantajat olivat ostaneet asunnon siten, että myyjät ovat samalla vapautuneet kaikesta vastuusta. Tämän vuoksi asunto oli myyty kantajille käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla.

Kanne tuli hylätä, koska kauppa oli tehty vastuunrajoitusehdoin. Mikäli vastuunrajoitusehdon ei katsottaisi olevan voimassa, kanne tuli hylätä, koska se oli perusteeton. Sopimuksen mukaisesti asunto ei ole ollut asumiskuntoinen kaupanteon hetkellä. Asunnosta ei ole aiheutunut terveyshaittaa. Kantajat olivat tienneet tai heidän täytyy olettaa tienneen osasta seikkoja, joihin he vetoavat virheinä. Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Huoneistossa A 5 ja muissa vielä korjaamattomissa huoneistoissa on vaurioita, mutta vauriot eivät ole niin laajoja ja vakavia kuin kantajat ovat esittäneet. Kantajien esittämä vaurioiden korjaamisen tapa ja korjauksista aiheutuvat kustannukset ovat liiallisia. Huoneiston A 5 tai muiden huoneistojen korjaamisesta ei tule aiheutumaan niin suuria kustannuksia kuin huoneiston B 9 korjaamisesta. Korjaamisesta kantajille aiheutuvat kustannukset eivät ylitä virheen merkityksellisyyden tai olennaisuuden kynnystä.

Vastuun rajoittaminen

Kaupassa oli poissuljettu myyjien virhevastuu kaksivaiheisesti, ensinnäkin ennen kaupantekoa hyväksytyllä ostotarjouksella ja toiseksi kaupanteossa kauppakirjan nimenomaisella ehdolla.

Kauppa on ollut alihintainen vastuunrajoituskauppa. Osakkeiden kauppahinta on ollut 345.000 euroa, josta asunnon kauppahinta on ollut 323.000 euroa ja autotallin 22.000 euroa. Kiinteistönvälittäjä oli arvioinut asunnon hinnaksi huonosta kunnosta riippumatta 473.000 euroa ja autotallin arvoksi 22.000 euroa. Yhtiöstä oli myyty samoihin aikoihin asuntoja hintaan 480.000-520.000 euroa. Reklamaatio-oikeuden poistamiselle on annettu kaupassa merkittävä arvo.

AV teki 24.11.2013 kuolinpesälle kirjallisen tarjouksen, jonka mukaan hän ostaa huoneiston ja autotallin 345.000 euron kauppahinnalla siten, että kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista. Kuolinpesän kaikki osakkaat hyväksyivät tarjouksen harkinnan jälkeen. Osapuolien välille syntyi sitova sopimus.

CS oli varoittanut AVta, joka oli kuitenkin tästä huolimatta halunnut ostaa osakkeet reklamaatio-oikeuden poistolla.

Kauppakirja ehtoineen oli laadittu AVn tekemän ostotarjouksen mukaisesti. Myyjät eivät ole lisänneet vastuunrajoituslauseketta kauppakirjaan yllättäen. Kauppakirjan laatinut EH on lakimies ja pesän osakkaiden sukulainen. EH ei ole ollut myyjien edustaja vaan hän oli suostunut laatimaan kauppakirjan muun muassa AVn pyynnöstä. AV oli osallistunut kauppakirjan muokkaamiseen. Kuolinpesässä myyjänä on AVn isä JV, joka myös on lakimies. Kauppakirjan laadinta on kaikilta osin tapahtunut avoimesti, rehellisesti ja tasapuolisesti.

Kauppakirjan myyjien vastuun kokonaan poissulkeva vastuunrajoituslauseke on sitova ja siinä on nimenomaan yksilöity myös se, millä tavalla ostajien oikeudet poikkeavat lainsäädännöstä. Ostajat ovat ottaneet kaupassa vastuulleen riskin kaikista puutteista ja virheistä, joita kaupan jälkeen asunnossa ilmenee. Vastuunrajoitus on otettu huomioon kauppahinnassa. Myyjät ovat suostuneet alihintaiseen kauppaan ostajan esittämän myyjien kaupanvastuun poistamisen vuoksi. Erityisesti on sovittu, että etenkin laajan putkiremontin myötä voi asunnon rakenteista paljastua uusia puutteita, joiden johdosta ostajat eivät voi vedota asuntokauppalain virhesäännöksiin. Asunnon väitetyt laatuvirheet ovat tulleet esiin putkiremontin yhteydessä.

Vastuunrajoitusta koskeva ehto ei ollut oikeustoimilain 36 §:n nojalla kohtuuton. Ehtoa ei tule sovitella eikä jättää huomioon ottamatta.
Osapuolet olivat sopineet alhaisesta kauppahinnasta vastineeksi siitä, että myyjä vapautui kaikista asuntoon liittyvistä vastuista. Osapuolet olivat kaikki yksityishenkilöitä, mutta koska ostajat olivat tunteneet huoneiston, taloyhtiön ja kuolinpesän tilanteen paremmin kuin muut kuolinpesän osakkaat, ostajien voidaan katsoa olleen vahvemmassa asemassa. Ostajien tiedossa oli kauppaa tehtäessä ollut, että rakennuksen yli 50-vuotiaat rakenneosat ovat käyttöikänsä päässä.
Tästä tiedosta huolimatta ostajat eivät ole suorittaneet kuntotarkastuksen jälkeen mitään lisätutkimuksia, vaan ovat ottaneet tietoisen kuntotarkastuksessakin mainitun riskin siitä, että rakenteissa saattaa esiintyä piileviä vaurioita. Vastaajat eivät ole voineet millään tavalla vaikuttaa kaupan jälkeisiin tapahtumiin yhtiössä. Sitä vastoin kantajien kaupanjälkeisillä omilla toimilla on ollut paljon vaikutusta tilanteeseen. Oikeustointa ja sen taustalla olevia tapahtumia kokonaisuutena arvioiden ei voida katsoa, että vastuunrajoitusehto olisi oikeustoimilain 36 §:ssä tarkoitetulla tavalla ollut alun perin kohtuuton, eikä sen soveltaminen johda kohtuuttomuuteen.

Mahdollisella tiedonantovirheellä ei ollut merkitystä vastuunrajoitusehdon kohtuullistamisen arvioinnissa. Vastaajat eivät olleet toimineet törkeän huolimattomasti tai tahallisesti. Vastaajat eivät olleet tienneet huoneiston B 9 tilanteesta ja siellä tehtävistä selvityksistä.

Asunto-osakeyhtiön ja huoneiston A 5 vauriot

Kauppaa tehtäessä asunto on ollut huonokuntoinen 1960-luvun asunto. Märkätilat olivat vaurioituneet ja keittiö ja lattiapinnoitteet oli osittain purettu. Kauppaa tehtäessä on ollut selvää, että asunnossa ei tulla asumaan ennen linjasaneerauksen ja ostajan remonttien valmistumista.

Huoneistossa ei ole asuttu moneen vuoteen, mistä syystä väitettyä terveyshaittaa ei ole päästy normaaleissa asumisolosuhteissa tutkimaan tai havaitsemaan. Kohde on koko tutkinnan ajan ollut keskellä mittavaa remonttia. Vaikka asunnossa olisi terveyshaittaa, se ei ole voinut olla yllätys ostajille, koska ostajilla oli ennen kauppaa tiedossaan asunnon huono kunto ja mittavat korjaustarpeet. Vaurioiden laajuutta ja välttämätöntä korjaustarvetta on liioiteltu.

Taloyhtiöstä saadun tiedon mukaan kahdentoista huoneiston asukkaat eivät ole kokeneet minkäänlaista terveyshaittaa. Terveystarkastajan näkemykset eivät perustu asumiskokemukseen huoneistossa A 5.

Vaurioiden korjauskustannukset

Kantajien esittämät vaurioiden korjauskustannukset ovat liialliset.
Asunto-osakeyhtiö on tutkinut ja selvittänyt rakennusten kuntoa V Oy:n kanssa. Yhtiökokous on 4.4.2016 ja 23.3.2017 päättänyt toteuttaa V Oy:n esittämän korjausvaihtoehdon VE5, josta aiheutuu taloyhtiölle kustannuksia noin 700.000 euroa. Vaikka yhtiössä suoritettaisiin mittavampi VE3 korjaus, jossa tojalevyt poistettaisiin, kustannukset olisivat noin 1,2-1,4 miljoonaa euroa. Huoneiston A 5 osuus olisi tuolloin noin 84.000 euroa.

Taloyhtiön yhtiökokous on joulukuussa 2017 päättänyt, että huoneistot A 5 ja C 13 korjataan kaikista edullisimmalla korjaustavalla (V Oy:n korjaustapavaihtoehto VE1) ja että tarvittaessa, jos muut huoneistot haluavat, muitakin huoneistoja korjataan vastaavalla tavalla myöhemmin. Jos kaikki huoneistot korjataan korjaustavalla VE1, kustannus on noin
30.000 euroa/ huoneisto. Jos korjataan vain huoneistot A 5 ja C 13, kustannus on murto-osa tästä.

Ostajat olivat joka tapauksessa saaneet ainakin 157.000 euron alennuksen kauppahinnasta. Kaupassa oli siirretty ostajille vastuu kaikista kaupan jälkeen tälle huoneistolle tulevista korjauskustannuksista. Korjaukset toivat myös ostajien eduksi huomattavan käyttöiän pidennyksen, arvonnousun ja tason parannuksen, joiden arvo on vähennettävä myyjältä vaadittavasta määrästä. Korjauksen yhteydessä huoneistoon asennetaan muun muassa lattiapinnoitteet, joiden arvo on vähennettävä myyjiltä vaadittavasta määrästä.

Huoneiston B 9 korjauskulut eivät ole vertailukelpoisia nyt käsiteltävässä asiassa. Ne ovat sisältäneet myös muita kuin varsinaisen vaurion korjauskustannuksia. Kustannuksia oli kohdistunut mm. putkiremonttiin, märkätiloihin, yläpohjaan ja mittaviin tutkimuksiin. Lisäkuluja oli aiheutunut myös aiemmista vesivahingoista sekä remontin epäonnistuneista suunnittelija-, valvoja- ja urakoitsijavalinnoista.

Tontinmuodostus (taloudellinen virhe)

Yhtiön tontinosan lunastaminen nosti osakkeiden arvoa vähintään lunastusta vastaavalla määrällä.

lsännöitsijäntodistuksessa on selvästi todettu, että yhtiössä on tontin muodostus kesken. Jos tämä seikka on ollut ostajille merkityksellinen, heille on syntynyt siitä selonottovelvollisuus. Tontinmuodostus oli saatettu loppuun syksyllä 2015 ja siitä aiheutunut kustannus yhtiölle on ollut 115.800,00 euroa. Edellä mainittu summa on talletettu aluehallintoviraston tilille 14.12.2015 kymmeneksi vuodeksi, minkä jälkeen se palautuu takaisin yhtiölle, ellei siihen mennessä joku luotettavasti ilmoittaudu kyseisten maa-alueiden omistajaksi (laki rahan, arvo-osuuksien, arvopaperien tai asiakirjojen tallettamisesta velan maksuna tai vapautumiseksi muusta suoritusvelvollisuudesta 7 §). Kaksi vuotta kestäneessä lunastusprosessissa ei ole löytynyt omistajaa lunastettavalle alueelle, jolloin on erittäin todennäköistä, että lunastushinta palautuu yhtiölle.


lsännöitsijäntodistuksen virheellisyys (tiedonantovirhe)

Väite tiedonantovirheestä on tehty käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 12.10.2017 eli liian myöhään. Virheestä olisi tullut reklamoida kahdessa vuodessa hallinnan siirtymisestä, joka on tapahtunut 19.12.2013.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnan hallinta on luovutettu hänelle. Uusi virheperuste on väite isännöitsijän/asunto-osakeyhtiön tekemästä virheestä, ei rakennuksen vaurioista tai vioista. Väitettä asunto-osakeyhtiön tekemästä virheestä ei ole esitetty aikaisemmin.

Väite myyjien törkeän huolimattomasta tai kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä on perusteeton. Myyjät eivät ole osallistuneet taloyhtiön toimintaan. Heillä ei ole ollut tietoa huoneiston B 9 epäilyistä, joten he eivät ole voineet syyllistyä törkeän huolimattomaan tai kunnianvastaiseen ja arvottamaan menettelyyn. Ainoastaan kantajat itse ovat voineet tietää taloyhtiön asioista osallistuessaan taloyhtiön kokouksiin. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaisen reklamaatioajan ylittymistä arvioidaan ainoastaan myyjän toiminnan perusteella. Väite asunto-osakeyhtiön törkeästä huolimattomuudesta on lakiin perustumaton. Näyttötaakka väitetystä törkeästä huolimattomuudesta on kantajilla.

Väite oli joka tapauksessa perusteeton. Isännöitsijä ei ollut tehnyt merkintää kosteus- ja mikrobivaurioepäilystä isännöitsijäntodistukseen, koska vaurioita ei ollut siinä vaiheessa vielä havaittu siten, että ne olisi osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen mukaan pitänyt merkitä isännöitsijäntodistukseen. Merkintää ei tarvinnut tehdä vielä silloin, kun on vasta noussut huoli huoneiston kunnosta.

Ostajille annetut tiedot ja selonottovelvollisuus

Kantajat ovat laiminlyöneet asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen tarkastusvelvollisuutensa. Ennen kauppaa on tullut ilmi sellaisia erityisiä syitä, joiden perusteella kantajilla on ollut säännöksen 3 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus.

Vaikka oli selvää, että rakennuksessa tulee olemaan vaurioita, kantajat eivät ryhtyneet selvittämään rakenteiden kuntoa tarkemmin. Kantajat ottivat tietoisen riskin tehdessään kaupan ilman tarkempia tutkimuksia. Ostajilla olisi ollut erityinen syy ja täydet mahdollisuudet tutkia puoliksi puretun huoneiston rakenteita tarkemmin.

Erityisen selonottovelvollisuuden ovat aiheuttaneet muun muassa Rn kuntotarkastuksessa 18.6.2013 mainitut lisätutkimus- ja korjaustarpeet, kuntotarkastuksessa mainittu alapohjan käyttöiän täyttyminen, ostajien saama tieto tontinmuodostuksen keskeneräisyydestä sekä välittäjän antamat tiedot lisätutkimustarpeista. Erityisen selonottovelvollisuuden ovat erityisesti aiheuttaneet kuntotarkastuksessa havaitut sadevesien ohjautumisen virheet, matalan sokkelin vauriot ja mahdolliset salaojien puutteet ja niistä annetut tutkimuskehotukset. Muun muassa näistä syistä kantajilla olisi ollut syytä tutkia purkujen myötä esilletullutta betonilaattaa tarkemmin. Osapuolille oli selvää, että mm. linjasaneerauksen yhteydessä voi yhtiössä löytyä muutakin korjattavaa rakenteiden ikääntymisen vuoksi. Seikat ovat olleet myös kantajien havaittavissa. Kantajat eivät voineet laiminlyöntinsä johdosta pätevästi vedota virheisiin.

AV on tuntenut EHn omaisuuden ja kanteessa tarkoitetun asunnon erittäin hyvin ja paremmin kuin muut vastaajat. AV on ollut mukana kaikessa kuolinpesän välisessä ennen kauppaa tapahtuneessa kirjeenvaihdossa. AV on ollut tietoinen kiinteistövälittäjän tilannekatsauksesta 1.11.2013 sekä Rn kuntotarkastuksesta 18.6.2013.
Perunkirjoituksesta lukien taloyhtiön tiedotteet on ohjattu AVn sähköpostiin. AV on osallistunut taloyhtiön korjaustöitä koskeviin kokouksiin.

Kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tienneet asunnon ja yhtiön rakennusten kuntoon liittyvistä riskeistä, lisäselvitystarpeista ja mahdollisista tulevista korjaustarpeista. Ostajat ovat tienneet, että rakennus on vuodelta 1962 ja alkuperäiskuntoinen ja siksi useat rakenteet olivat jo ylittäneet käyttöikänsä. Ostajien on täytynyt ymmärtää, että kalliit perusparannukset olivat väistämättömiä.

Ensisijainen vaatimus: kaupan purku

Huoneisto ei ole ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää erityisesti huoneiston ikä ja hinta huomioiden. Asuntokauppalain mukainen merkittävyyden kynnys ja purkukynnys ei ylity. Oikeuskäytännössä edellytetään, että yllätyksenä tulleiden välttämättömien vauriokorjauskustannusten tulisi olla 35-40 prosenttia suhteessa maksettuun kauppahintaan. Ostajille tulevat taloudelliset velvoitteet eivät ole asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan edellyttämällä tavalla merkittävästi suurempia kuin ostajat ovat voineet edellyttää. Väitetystä virheestä ei aiheudu niin olennaista haittaa, että ostajalla olisi oikeutta vaatia kaupan purkua.

Asuntokauppalain mukaan virheestä aiheutuvat huomattavankaan suuret korjauskustannukset eivät ole riittävä peruste kaupan purkamiselle, koska ne voidaan hyvittää ostajille hinnanalennuksella tai vahingonkorvauksella. Kaupan purkaminen on poikkeuksellinen· toimenpide ja ensisijaisesti virheet tulee hyvittää hinnanalennuksella.
Kaupan purkaminen tulee kyseeseen vain, jos virl:leestä aiheutuu olennaista haittaa ja virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena. Lisäksi purkamisen edellytyksiä arvioitaessa on annettava merkitystä ostajan tilanteelle, mutta myös purkamisen vaikutuksille myyjän kannalta. Asuntokauppalain purkuedellytykset ovat tiukemmat kuin maakaaressa. Kyseisen kohteen virheen korjaaminen aiheuttanee aikanaan asumishaittaa, mutta korjaaminen tuskin kestää niin pitkää aikaa, että haittaa voisi katsoa olennaiseksi.

Haitan olennaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon, että korjaustöiden aloittamisen pitkittyminen ja kustannusten kasvaminen johtuu kantajien omista toimista. Yhtiökokous on päättänyt korjauksista 4.4.2016 ja korjaukset olisi jo tehty, elleivät kantajat olisi nostaneet moitekannetta ja vaatineet yhtiöön toimenpidekieltoa. Kantajat ovat ajaneet koko asunto-osakeyhtiön hankalaan tilanteeseen. Tässä tilanteessa kauppaan sisältynyt vastuunrajoitus huomioon ottaen kohtuullinen seuraamus voisi olla korkeintaan hinnanalennus.

Pääomavastikkeita koskeva vaatimus on perusteeton, koska kantajilla ei ole oikeutta kaupan purkuun.

Hoito- ja lämpövastikkeiden osalta vaatimus oli esitetty 24.1.2017 eli liian myöhään. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen. Joka tapauksessa vaatimukset tulee esittää kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, joka on tapahtunut 19.12.2013. Hallinnan luovutuksesta on kulunut vaatimuksen esittämisen hetkellä jo yli kolme vuotta, joten oikeutta uusien vaatimuksien esittämiseen ei enää ole. Taloyhtiön vauriot ja hoitovastikkeiden määrä ovat olleet kantajien tiedossa riittävällä tavalla viimeistään keväällä 2015 kannetta laadittaessa. Vaatimus hoitovastikkeista olisi tullut esittää viimeistään kahden vuoden määräajan puitteissa.

Hoitovastikkeita koskeva vaatimus oli myös perusteeton. Hoitovastikkeet kuuluivat maksettavaksi jokaiselle asunto-osakkeen omistajalle riippumatta siitä, käytettiinkö huoneistoa asumiseen vai ei. Joka tapauksessa hoitovastikkeita koskeva vaatimus tuli hylätä vuosien 2014 ja 2015 osalta. Asiassa on riidatonta, että huoneisto ei ole ollut myyntihetkellä asumiskelpoinen. Kantajien tiedossa oli jo tuolloin, että huoneiston rakentaminen asumiskelpoiseksi oli mahdollista vasta tulossa olevan linjasaneerauksen toteuttamisen yhteydessä ja sen jälkeen.
Kantajat olisivat joka tapauksessa joutuneet asumaan muualla ainakin vuoden 2015 loppuun saakka.

Remonttikustannuksia koskeva vaatimus oli perusteeton. Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan ostajat voivat kaupan purun yhteydessä vaatia myyjiltä korvausta huoneistoon suoritetuista remonteista vain, jos ostajat ovat laittaneet asuntoon tarpeellisia ja hyödyllisiä kustannuksia. Tässä tapauksessa huoneiston arvo ei ollut noussut suoritettujen remonttien vuoksi eikä remonteista siksi ollut tullut asuntokauppalain säännöksen mukaista hyötyä myyjille. Yhtiössä tullaan aikanaan suorittamaan mm. laaja-alainen lattiarakenteiden korjaustyö ja kantajien suorittamat remonttikohteet tulevat mitä ilmeisimmin kärsimään vaurioita. Määrästä tuli lain mukaan joka tapauksessa velvoittaa myyjien suoritettavaksi vain kohtuullinen korvaus. Mikäli korvaukselle ylipäätään olisi perusteita, kohtuullisen korvauksen määräksi voitaisiin katsoa enintään 10.000 euroa.

Toissijainen vaatimus: hinnanalennus

Hinnanalennusvaatimus oli perusteeton ja selvittämätön. Kauppa oli ollut alihintainen vastuunrajoituskauppa. Vaikka vastuunrajoitusehto ei olisi voimassa, huoneiston tulevien korjauskustannusten määrä oli joka tapauksessa jo otettu huomioon kauppahinnassa.

Vaatimus oli joka tapauksessa liiallinen. Muissa asunnoissa ei ole tarpeen tehdä yhtä laajoja korjauksia kuin asunnossa B 9. Yhtiökokouksen 4.4.2016 valitseman korjaustavan mukaan kunkin asunnon osuus korjauskustannuksista oli noin 50.000 euroa.
Yhtiökokouksen päätös sitoi osakkaita, eivätkä kantajat voineet vaatia vastaajilta hinnanalennusta tätä suurempien korjauskustannusten perusteella. Kalleimmankin korjausvaihtoehdon mukaan kunkin asunnon osuus oli noin 84.000 euroa. Asunnon B 9 osalta varsinaiset korjauskustannukset olivat olleet alle 150.000 euroa.

Edes kalliimpi, 84.000 euron suuruinen korjauskustannus asunnolle A 5 tulevana velkaosuutena ei ole voinut tulla ostajille yllätyksenä ottaen huomioon kaikki ne tiedot, mitä ostajat ovat asunnon ja yhtiön rakennusten kunnosta ennen kauppaa saaneet sekä ottaen huomioon erittäin alhainen kauppahinta, jonka vastineeksi ostajat ostotarjouksessaan sitoutuivat vapauttamaan kuolinpesän kaikista asuntoon liittyvistä vastuista. Vastuu sisälsi myös riskin korjaustarpeista, jotka voivat tulla ilmi, kun rakenteita aletaan putkiremontin yhteydessä avata. Korjaukset tuovat mukanaan tasonparannusta, käyttöiän pidennystä ja arvonnousua, joita ei voi vaatia myyjiltä. Vaaditulla korjaustavalla esimerkiksi huoneiston alapohjan käyttöikä pitenee 50-100 vuotta, mikä tarkoittaa, että määrästä tulisi tehdä 100 prosentin vähennys.

Korvausten ja viivästyskoron sovittelu

Myyjille mahdollisesti maksettavaksi tuomittavia korvauksia tuli joka tapauksessa sovitella asuntokauppalain 6 luvun 29 §:n ja 4 luvun 38 §:n tai oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Korvauksen tuomitseminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon, että osapuolet olivat olleet perustellusti siinä käsityksessä, että tarjous ja kauppa oli nimenomaisesti tehty siten, että ostajat ottivat kohteesta täyden vastuun ilman reklamaatio-oikeutta ja tästä syystä kauppahinta oli sovittu huomattavan alhaiseksi. Kantajat olivat myös moittimalla yhtiökokouksen päätöstä ja vaatimalla toimenpidekieltoa itse aiheuttaneet vahinkoa asiassa. Asuntokauppalain 6 luvun 29 § soveltuu tässä asiassa vaadittujen korvausten sovitteluun.

Mahdollisille korvauksille, palautuksille ja hinnanalennuksille tuomittavia viivästyskorkoja oli joka tapauksessa kohtuullistettava korkolain 11 §:n tai oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Kantajien vaatimukset ovat olleet suuria, eikä ollut selvää, oliko vastaajilla velvollisuutta vaadittujen määrien suorittamiseen tai kaupan purkamiseen. Suorituksista pidättäytyminen oli ollut perusteltua. Kantajat olivat osaltaan pitkittäneet oikeudenkäyntiä ja nostaneet yhtiössä moitekanteita ja hankkineet toimenpidekiellon huoneiston korjaamiseen.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen

Taloyhtiössä on laadittu luonnos yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi siten, että taloyhtiön kunnossapitovastuu siirretään osakkaille pois lukien huoneistot A 5, B 9 ja C 13. Tällöin huoneistojen A 5 ja C 13 korjauskustannukset jakautuisivat siten, että huoneiston A 5 maksettavaksi osuudeksi korjauskustannuksista tulisi noin 7.000 euroa. Tällöin virheen merkityksellisyyden tai olennaisuuden kriteerit eivät täyty.

Vaatimusten yhteisvastuullisuus

Jos kanne joiltakin osin hyväksytään, tulee kuolinpesän osakkaan vastuu ensisijaisesti rajata vain siihen osuuteen, jonka kukin osakas on huoneiston kauppahinnasta saanut. Toissijaisesti vastuu tulee jakaa saatujen perintöosuuksien suhteessa. Kolmassijaisesti vastuu tulee jakaa vähintäänkin osakkaiden keskinäisissä suhteissa perintöosuuksien suhteessa.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Vastaajat, pois lukien Ståhle, ovat 10.4.2017 esittäneet kantajille
150.000 euron määräisen tarjouksen asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi, mitä kantajat eivät olleet hyväksyneet. Kantajat tuli siksi velvoittaa suorittamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut.

Kantajien puolelta on 23.12.2016 lähetetyssä sähköpostiviestissä ehdotettu oikeudenkäynnin rajoittamista siten, että osapuolet hyväksyvät huoneistoa B 9 koskevan asuntokauppariidan Helsingin hovioikeuden tuomion perustelut yhtiön rakennusten vaurioiden laajuuden, riittävän korjauslaajuuden ja siitä aiheutuvien kustannusten osalta. Vastaajat ovat suostuneet ehdotukseen. Tämän vuoksi asiassa on odotettu, että hovioikeuden tuomio saa lainvoiman. Valmisteluistunnossa 12.10.2017 kantajat ovat ilmoittaneet, että eivät ehdotuksestaan huolimatta suostu oikeudenkäynnin rajoittamiseen korjauskustannusten osalta.
Kieltäytymisestä aiheutuu kaikille osapuolille huomattavia oikeudenkäyntikulua, jotka tulee tuomita kantajien maksettavaksi.

Vastaaja 2 (CS)


Vaatimukset




Perusteet

CS (vastaaja 2) on vaatinut, että kanne hylätään ja AV ja KH velvoitetaan korvaamaan hänen asian selvittely- ja asianosaiskulunsa 188.905 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

CS on viitannut vastaajien 1 perusteisiin ja lausunut lisäksi seuraavaa.

Vastuunrajoitus

Asunnon tila ja tilanne sekä asuntoon liittyvät vastuut ja asunnon myyntikelpoisuus nousivat AVn, JV ja kaikkien muiden osakkaiden tietoisuuteen kiinteistönvälittäjän 1.11.2013 kuolinpesälle laatiman tilannekatsauksen jälkeen

JV teki 5.11.2013 aloitteen sisäisestä huutokaupasta, jossa myydään asunto 'sellaisena kuin on' ilman reklamaatiomahdollisuutta. AVn ostotarjous sisälsi ostajan ehdotuksen asuntokauppasopimusjärjestelystä, jossa alhaista kauppahintaa vastaan 'kuolinpesä vapautettiin kaikista asuntoon liittyvistä vastuista' ja jossa virallisen sopimuksen laati lakimies EH. Järjestelyn seurauksena asunto saataisiin myytyä, kuolinpesä jaettua ja kokonaan lopetettua seuraavana vuonna 2014 vuoden 2013 verotuksen valmistuttua.

Kaupassa 19.12.2013 oli siten sitovasti jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista poissuljettu myyjien virhevastuu. Lisäksi kauppakirjassa oli sovitusti myyjien virhevastuun rajoittava ehto. Ehdon tarkoituksena on ollut poissulkea kaikki asuntokauppalain mukaiset virheet.

Ostohetkellä asunnossa ja kiinteistössä olleet rakenteelliset vauriot ja kaikki tiedossa olevat ja esille tulevat vauriot kuuluivat sovitun täyden vastuun piiriin. S oli omalta osaltaan suostunut myymään asunnon kantajille vain, mikäli aikaisemmin sovittu vastuunvapautus merkittiin pätevästi kauppakirjaan.

Asunto-osakeyhtiön ja huoneiston A 5 vauriot

Asunnon A 5 sisätilat olivat kauppaa tehtäessä pinnoiltaan vaurioituneet. Kantajat ovat omalla toiminnallaan todennäköisesti laajentaneet asunnon A 5 vaurioita. Ylläpitotoimilla, kuten esimerkiksi ilmanvaihdosta huolehtimisella tai rakenteiden aktiivisella kuivattamisella, oli suuri merkitys sille, millaisia tutkimustuloksia asunnosta saadaan.
Mikrobitoiminta ilmenee ja kehittyy yleisesti tunnetusti mikrobeille otollisten olosuhteiden seurauksena. Säännöllisten ylläpitotoimien laiminlyönti voi aiheuttaa mikrobikasvuston syntymiselle suotuisten olosuhteiden syntymisen. Vuosien asumattomuus asuttavaksi tarkoitetussa tilassa, jota ei ylläpidetä asunnon vaatimin jatkuvin ylläpitotoimin, voi aiheuttaa asunnolle kaikkinaisia merkittäviä lisävaurioita ja -vahinkoja.

CS oli sähköpostitse varoittanut muita osakkaita piilovirheiden seurauksista ja siitä, että Espoon lähiöissä on kyseiseen aikaan rakennetuissa asunnoissa ilmennyt homeongelmia ja muita rakentamiseen liittyviä ongelmia.

Asunnon kauppa

Asunnon hyvin ja pitkältä ajalta tuntenut AV oli 24.11.2013 tarjoutunut ostamaan asunnon ehdoin, että kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista. AV oli itse ja oma-aloitteisesti tahtonut vapauttaa kuolinpesän kaikista asuntoon liittyvistä vastuista itse arvioimaansa kauppahintaa vastaan. CS oli hyväksynyt tarjouksen harkinnan ja taivuttelun jälkeen. Vastuunvapautusta koskeva ehto oli ollut hyväksymiselle keskeistä ja ratkaisevaa. Ennen suostumustaan CS oli kysynyt AVta puhelimessa 25.11.2013 tajusiko hän todella mitä oli tekemässä ja minkä valtavan vastuun ja urakan ottanut hoitaakseen. AV oli vakuuttanut tajuavansa.

Asunnon sen hetkinen huono kunto, korjaustarpeet, tulevat perusparannukset, LVI-saneeraus ja näistä johtuen asunnon omistajalle lankeavat ennakoitavat korkeat kustannukset ja asunnon merkittävä riskipitoisuus on huomioitu kauppahinnassa.

Asunto on myyty ainakin 157.000-177.000 euroa käypää keskiarvoa alhaisemmalla hinnalla. Hinnanalennus on saattanut olla suurempikin.

Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot

Kesäkuussa 2013 teetetty Rn kuntotarkastusraportti on ollut kantajan käytettävissä noin kuuden kuukauden ajan ennen kauppaa.
Kuntotarkastusraportista on muun muassa pääteltävissä, että kaikki asunnon rakennusmassa oli "tarkoituksenmukaista korvata uudella" kahta vähäistä poikkeusta lukuunottamatta. Rakenteiden käyttöikä oli tullut tiensä päähän, asuntoon oli tulossa muiden peruskorjausten ohella iso LVI-saneeraus ja asunnon rakenteissa saattoi olla monia piileviä riskejä.

JV ja AV ovat tunteneet jo ennen perinnönjättäjän kuolemaa asunnon alkuperäiskuntoisuuden ja kaiken asuntoon liittyvän. Ostaja oli hyvin perehtynyt asuntoon ja sen kuntoon ennen ostotarjoustaan ja kaupan solmimista.

EHn jouduttua sairaalaan joulukuussa 2012 asunto jäi käytännössä ostajan lähipiirin hallintaan. Ostajan lähipiirillä oli pääsy asuntoon myös niiden noin 10 kuukauden ajan, jonka asunto oli kuolinpesän hallinnassa.

Kesäkuussa 2013 JV esitti arvionaan sähköpostitse kuolinpesälle, että asunto on asuinkelvoton ennen koko kiinteistön remonttia.

AV oli hyvissä ajoin perehtynyt asunnon ja kiinteistön kuntoon. Asuntokaupassa vallitsi siten parhaan käytettävissä olevan tiedon symmetria. Kantajilla on ollut käytettävissään ainakin samat tiedot asunnosta ja yhtiöstä kuin vastaajilla ennen kaupan solmimista.

Ostajalla oli edellä mainitun lisäksi ollut myös mahdollisuus tutustua taloyhtiön tulevaan korjaussuunnitelmaan 2013-2018.

AV sai niin paljon tietoa ympärillään olevien eri kanavien kautta asuntoon liittyen ja eri rooleistaan kuolinpesässä sekä isänsä valtuutettuna toimimisesta johtuen, että hänen voi olettaa ostajana tunteneen asunnon, riskit, kustannustason ja edeltävän tapahtumainkulun poikkeuksellisen hyvin. Esimerkiksi perunkirjoituksen yhteydessä taloyhtiön tiedotteet esitettiin ohjattaviksi AVn sähköpostiin. Kuolinpesä ei perunkirjoitustilaisuuden jälkeen saanut taloyhtiön tiedotteita.

Ostajien selonottovelvollisuus ja ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostajat eivät voi vedota virheenä sellaisiin seikkoihin, joista heidän täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kantajat eivät olleet tarkastaneet kaupan kohdetta säännöksen edellyttämällä tavalla. He eivät voineet vedota virheenä seikkoihin, jotka olisivat olleet havaittavissa tarkastuksessa.

Tämän kaupan yhteydessä ennen kauppaa on tullut ilmi sellaisia erityisiä syitä, joiden perusteella ostajalle on syntynyt erityinen selonottovelvollisuus asunnon A 5 osalta. Ennen kauppaa tiedettiin putkiremontissa käytävän syvälle asuntojen rakenteisiin. Taloyhtiön linjapiirustusten 7.5.2013 pohjalta oli todettavissa, että tämä koski lattia-, seinä- ja kattorakenteita. Ennen kauppaa 7.5.2013 kuolinpesälle toimitetut linjapiirustukset paljastivat myös, millaisia selkeitä rakeenteellisia eroavaisuuksia oli havaittavissa taloyhtiön eri asuntojen välillä. Kaupan jälkeen virheitä on tullut esille taloyhtiössä toteutetun putkiremontin yhteydessä.

Taloyhtiön ja asunnon A 5 vauriot ja korjauskustannukset

Ostajan 14.10.2014 kuolinpesän osakkaille esittämä reklamaatio tukeutui taloyhtiön toisen asunnon B 9 väitettyihin korjauskustannuksiin ja väitteisiin, että muut taloyhtiön asunnot olisivat samalla tavalla vaurioituneita kuin asunto B 9. Asunnossa B 9 oli kuitenkin aiemmin ollut laaja vesivahinko, joka oli pahasti kastellut alapohjan rakenteita.
Rakenteet oli tuolloin kuivattu mutta jätetty vaihtamatta. Asunnon B 9 hoitohistoria ja alapohjaratkaisu ovat olleet erilaiset kuin asunnossa A 5. Asunnon B 9 asukkaat ovat myös saaneet terveysoireita, kun taas asunnossa A 5 ei ole kukaan asunut joulukuun 2012 jälkeen.

V Oy:n selvityksen mukaan vauriot ovat korjattavissa ja korjauskustannukset ovat noin 50.000 euroa / asunto.

Tontinmuodostus

Asia on mainittu kauppakirjassa mainitussa isännöitsijätodistuksessa ja ollut kantajien tiedossa ennen kaupantekoa. Yhtiössä oli tontinmuodostus kesken, jolloin ostajille syntyi erityinen selonottovelvollisuus seikasta, jos se on ollut heille merkityksellinen kaupan kannalta.

Ensisijainen vaatimus: kaupan purku

Purkuvaatimusta tuli arvioida toisensa pitkältä ajalta tunteneiden sopijaosapuolten asuntokauppasopimusjärjestelynä, jossa ostaja tiesi ja tunsi kohteen, jonka tahtoi ostaa, eikä ns. tavallisena asuntokauppana, jossa ostaja ja myyjä eivät tunne toisiaan ja jossa ostaja on myyjää heikommassa asemassa.

Purkuvaatimusta on arvioitava muun ohella myös yksittäisten kuolinpesän osakkaiden kannalta. Ostajan lähipiirillä on runsaasti juridista osaamista, jolloin oli tarpeen sopimusta laadittaessa erityisesti suojella heikommassa asemassa olevia tavallisia osakkaita. Olisi CSlle sekä taloudellisesti että henkisesti kohtuutonta joutua palaamaan asunnon A 5 omistajaksi nykyisessä riitaisessa taloyhtiön tilanteessa, johon ostajien valinnoilla ja teoilla on ollut suuri vaikutus.
Tavallisen osakkaan kuten esimerkiksi CSn oikeudellinen asema kuolinpesässä oli turvaton ja yhdentekevä.

Lisäksi olisi kohtuutonta, että ostaja voisi purkaa sopimuksen, johon sai muut suostuteltua vailla mitään seurauksia sovitun rikkomisesta samalla saaden täysimittaiset korvaukset koko asunnon omistamisen ajalta.

Purkukynnystä arvioitaessa on huomioitava alhainen kauppahinta.

Toissijainen vaatimus: hinnanalennus

Asunnon A 5 kauppahinnassa annettu alennus on ollut suuruusluokaltaan oikea. Asunto-osakeyhtiölle ei ole aiheutunut huoneiston B 9 korjauksesta 290.000 euron korjauskustannuksia. Missään muussa asunnossa ei myöskään ole todettu täysin vastaavaa korjaustarvetta. Yhtiössä on tehty erityinen tilintarkastus, jonka mukaan huoneiston B 9 korjauskustannuksiin on laskettu useita linjasaneerauksen kanssa päällekkäisiä kustannuksia. Huoneiston B 9 todelliset korjauskustannukset ovat edellä mainittujen vähennysten jälkeen paljon pienemmät.

Korjauskustannukset eivät ole vielä selvillä. Huoneistossa B 9 on tehty mittavat korjaus- parannus- ja muutostyöt. Asiassa on riidanalaista, ovatko kaikki tehdyt työt olleet välttämättömiä. Ainoastaan huoneiston B 9 asukkaat ovat kärsineet terveyshaittoja.

Ostajan nostamat moitekanteet taloyhtiöt vastaan ovat estäneet vaurioiden korjaamisen.

Yhteisvastuullisuus

CS on katsonut, että kuolinpesän osakkaiden korvausvelvollisuus ei voinut olla yhteisvastuullista, koska AVn isä JV oli hallinnut kuolinpesää ja sen omaisuutta. CSlla ei ollut ollut mahdollisuuksia vaikuttaa kuolinpesän asiain- tai varainhoitoon tai päätöksentekoon.

Vastaaja 3 (JV}

JV (vastaaja 3) on myöntänyt kanteen oikeaksi.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat K1. Kauppakirja 19.12.2013
K2. {=V9) Kuntotarkastusraportti 18.6.2013 (RA) K3. lsännöitsijätodistus 29.11.2013 (autotalli)
K4. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 18.2.2015 asunnosta A5
K5. Tavarantarkastuskertomus huoneistosta B 9 15.1.2014
K6. ME Oy:n asiantuntijalausunto huoneistosta B 9 19.5.2014 K7. MEn sähköpostiviesti huoneiston B 9 osakkeenomistajille K8. Rakennusvalvonta ALn asiantuntijakatselmusraportti 5.8.2014 ja siihen liittyvät kaikkien huoneistojen mikrobitutkimusraportit sekä sisäilmatutkimus
K9. Korjaustapavaihtoehdot ja kustannustasoennuste 2014 (Insinööritoimisto SF Oy)
K10. Lääketieteen tohtori TPn vastaukset esitettyihin kysymyksiin / sähköpostit HV 16.4.2014 ja TP 25.9.2014
K11. (=V12) V Oy:n tutkimusraportti 9.7.2015

K12. {=V13) V Oy:n hankesuunnitelma 22.12.2015 K13. Terveystarkastajan muistio 11.1.2016
K14. Asiantuntijatarkastus, L 22.2.2016 K15. {=V21) Sisäilmakeskuksen kannanotto 8.2.2016 K17. Laskut ja erittelyt kantajien huoneistoremontista
K18. Sähköpostit V-R 21.1.-27.1.2016 K19. Sähköposti B-V, H 18.1.2016 K20. Sähköposti BW 15.12.2011
K21. Arviokirja OP-Kiinteistökeskus 12.3.2013 K22. Dl Jommi Suonkedon lausunto 7.12.2016
K23. ME Oy:n asiantuntijalausunto 485/2016, 12.8.2016 K24. Kuulemiskirje, Espoon seudun ympäristöterveys 3.10.2016
K25. Tarkastuskertomus, Espoon seudun ympäristöterveys 23.11.2016 (huoneisto C 13)
K26. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta 30.8.2016 (huoneisto 89)
K27. (V2.60) Valokuvat 1-3 ja 20-22 K28. RLn lausunto 4.9.2015
K29. Asunto Oy B hallituksen tiedote osakkaille 14.8.2014 K30. Laskelma kantajien maksamista rahoitusvastikkeista ja niitä koskevat maksutositteet
K31. Laskelma kantajien maksamista hoito- ja lämpövastikkeista ja niitä koskevat maksutositteet
K32. As Oy B hallituksen tiedote osakkaille
K33. As Oy B kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen 23.3.2017 liitteineen
K34. {= V2.112) Sähköposti 18.9.2014 Slta AVlle K35. Huoneiston pohjapiirustus ennen kantajien suorittamia korjauksia
K36. Huoneiston pohjapiirustus kantajien suorittamien korjausten jälkeen K37. Kuvakooste huoneiston eri huoneista ennen ja jälkeen kantajien suorittamien korjausten
K38. Valokuvia huoneistosta ennen korjausten suorittamista ja korjauksien aikana
K39. Valokuvia huoneistosta korjauksien suorittamisen aikana ja sen jälkeen
K40. A Oy/ APn asiantuntijalausunto 19.1.2017 K41. (= V1 ja V2.62) EHn perukirja 7.5.2013 K42. Asumisterveysohje 2003:1
K43. Asumisterveysopas 2008
K44. Asumisterveysasetuksen soveltamisohje Osa IV, Asumisterveysasetus 20 §
K45. (= V43 ja V2.153) Helsingin hovioikeuden tuomio 22.12.2016 nro 1811 ja sen liitteenä oleva käräjäoikeuden tuomio
K46. Asunnon myynti-ilmoitus 24.9.2017
K47. AKn sähköpostikirje KTlle ja CSlle 15.3.2016
K48. JKn kirje JFlle ja CSlle 17.2.2017
K49. CSn sähköpostikirje JKle ja JFlle 11.4.2017
K50. Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen korjaus. Ympäristöministeriön ympäristöopas 29.

K51. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 22.10.2013 huoneistosta 89
K52. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 20.12.2013 huoneistosta 89
K53. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 20.1.2014 huoneistosta 89
K54. FI-S Oy:n tarjous 11.11.2013
K56. {= V48, V2.164) As Oy B ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 28.12.2017


Vastaajat 1


V1. (= K41, V2.62) Erkki Hn perukirja 7.5.2013
V2. Sähköpostiviesti ARlta vastaajien asiamiehelle 7.5.2015 V3. Sähköpostiviesti kuolinpesän ja AVn välillä sisältäen kiinteistönvälittäjän tilannekatsauksen 1.11.2013
V4. Sähköpostiviesti kuolinpesän ja AVn välillä 14.11.2013 V5. Sähköpostiviesti AVlta kuolinpesälle 24.11.2013
V6. Sähköpostiviestejä kuolinpesän ja AVn välillä 2.12.2013 V?. (= V2.73) Sisäilmakeskuksen lausunto 4.11.2014 As Oy Blle VB.(= K1, V2.65) Kauppakirja 19.12.2013
V9. (=K2) Kuntotarkastusraportti 10.6.2013 (RA) V10. {= K3, V2.90) lsännöitsijätodistus 29.11.2013 (K3)
V11. ( = V2.91) Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 30.10.2015 V12. {= K11, V2.92) V Oy:n tutkimusraportti 9.7.2015
V13. {= K12, V2.93) V Oy:n hankesuunnitelma 22.12.2015 sisältäen erikseen asunnossa A5 tehdyt uudet lisätutkimukset
V14. Sähköposti AVlta 17.12.2013 EHlle ja LMlle
V15. Sähköposti kuolinpesän ja AVn välillä 14.12.2013 V16. (= V2.94) Sähköposti kuolinpesän ja AVn välillä 30.5.2013
V17. (= V2.95) Sähköposti isännöitsijä KAlta ATlle 5.4.2016
V18. {= V2.96) Espoon kaupungin pöytäkirja 15.9.2015, toimitus 2013-361
V20. {= V2.98) Oy, lausunto As Oy B, 19.1.2016 V21 {= K15, V2.99). Sisäilmakeskuksen kannanotto 8.2.2016 V22. Kauppakirja asunnosta 8 9, 12.10.2012
V23. WH, myyntiesite, asunto A 5
V24. Arviolausunto asunnosta A 5, WH 30.4.2013
V25. Arviolausunto asunnosta A 5, Kiinteistömaailma H Oy 29.4.2013
V26. Arviolausunto asunnosta A 5 liitteineen, SH Oy LKV, 8.4.2016
V27. {= V2.100) Asunto Oy B yhtiökokouspöytäkirja 21.3.2016 / 4.4.2016
V28. {= V2.101) Insinööritoimisto V Oy:n lausunto 1.3.2016, hankesuunnitelman tarkentaminen
V29. {= V2.102) Insinööritoimisto V Oy:n 1.3.2016 päivitetty hankesuunnitelma
V30. {= V2.103) Insinööritoimisto V Oy:n lausunto 23.8.2016 V31. {= V2.85) Alueen toteutuneet kauppahinnat

V32. {= V2.104) JVn sähköpostikirje 5.11.2013 CSlle, kuolinpesän osakkaille ja AVlle
V33. R Oy:n sisäilmaston kuntotutkimus 1.3.2017 V34. AVn sähköposti 11.12.2013
V35. AVn sähköposti 21.11.2016 V36. Sovintotarjous 10.4.2017
V37 (= V2.132). Myynti-ilmoitus huoneistosta B 9 24.9.2017 V38. {= K7) MEn sähköpostiviesti huoneiston B 9 osakkeenomistajille
V39. {= K5) Tavarantarkastuskertomus huoneistosta B 9 15.1.2014 V40. {= K42, V2.) Asumisterveysohje 2003:1
V41. (= K43, V2.) Asumisterveysopas 2008
V42. {= K44, V2.) Asumisterveysasetuksen soveltamisohje Osa IV, Asumisterveysasetus 20 §
V43. {= K45, V2. ). Helsingin hovioikeuden tuomio nro 1811, 22.12.2016 ja sen liitteenä oleva käräjäoikeuden tuomio
V44. Asunto Oy Bn taulukko korjausvaihtoehdoista V45. Korjaustyöselostus, luonnosversio 27.1.2017
V46. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan lausunto 1/2012 V47. Kallioniemen sähköposti 23.12.2016
V48. {= K56, V2.164) As Oy Bn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 28.12.2017

Vastaaja 2 (S)

V2.3 Sähköpostiketju 23.4.2013 T
V2.4 Sähköpostiketju 23.4.2013 MS V2.7 Sähköpostiketju 24.4.2013 V
V2.8 Sähköpostiketju 29.4.2013 T
V2.9 Sähköposti liitteineen 30.4.2013 M V2.10 Sähköposti 7.5.2013 T
V2.11 Sähköpostiketju 15.5.2013 M V2.13 Sähköposti 16.5.2013 AV V2.14 Sähköpostiketju 20.5.2013 V V2.17. Sähköposti MS 30.5.2013 V2.18 Sähköposti 4.6.2013 V
V2.19. Sähköpostiketju 21.6.2013 V V2.20 Sähköposti 16.8.2013 S
V2.22. Sähköpostiketju 19.8.2013 S V2.23 Sähköpostiketju 26.8.2013 V V2.24 Sähköposti 26.8.2013 V V2.25 Sähköpostiketju 27.8.2013 M V2.26 Sähköpostiketju 28.8.2013 S V2.27 Sähköpostiketju 1.10.2013 V V2.28 Sähköpostiketju 4.10.2013 M V2.29 Sähköpostiketju 25.10.2013 M V2.30 Sähköpostiketju 1.11.2013 M V2.31 Sähköposti 2.11.2013 S
V2.32 Sähköpostiketju 5.11.2013 V V2.33 Sähköposti 5.11.2013 V V2.34 Sähköpostiketju 14.11.2013 V V2.35 Sähköposti 15.11.2013 V V2.36 Sähköposti 18.11.2013 S

V2.40 Sähköposti 24.11.2013 AV V2.42 Sähköposti 1.12.2013 M
V2.43 Sähköpostiketju 2.12.2013 S V2.44 Sähköpostiketju 5.12.2013 M
V2.50. Kuolinpesän sähköposti toimeenpanijalta 16.12.2013 V2.60 (= K27). Valokuvat 22 kpl.
V2.62. (= K41, V1) EHn perukirja 7.5.2013
V2.63. Valtakirja JVlta AVlle perukirjan liitteenä V2.65 (= K1, V8). Asunnon kauppakirja 19.12.2013
V2.73 (= V?). Sisäilmakeskuksen lausunto 4.11.2014
V2.74. WH Oy:n LKV ARn Bn asunnosta A 5 keräämät asiakirjat ja tiedot, jotka S sai 31.10.2013 ja Rn 31.10.2013 kirjoittama lista
V2.85 (= V31) Oikotie/ Rpolku 2, 02170 alueen toteutuneet kauppahinnat, lokakuu 2007 - joulukuu 2014
V2.89 P Oy raportin 26.5.2016 sivut 1-3. V2.90 {= V10 teemoineen)
V2.91 (= V11 teemoineen) V2.92 (= V12 teemoineen) V2.93 (= V13 teemoineen) V2.94 (= V16 teemoineen) V2.95 (= V17 teemoineen) V2.96 (= V18 teemoineen) V2.98 (= V20 teemoineen) V2.99 (= V21 teemoineen) V2.100 (= V27 teemoineen) V2.101 (= V28 teemoineen) V2.102 (= V29 teemoineen) V2.103 (= V30 teemoineen)
V2.104. Sähköposti 5.11.2013 Slta JSlle V2.108. Sähköposti 18.11.2013 Slta JSlle
V2.112. (= K34) Sähköposti 18.9.2014 Slta AVlle V2.113. JSn sähköposti 29.1.2015 CSlle V2.115. Valokuva 31.10.2013
V2.116 Valokuva 24.11.2013
V2.117. Valokuva 24.11.2013
V2.119. Valokuva 31.10.2013
V2.120. Neljä valokuvaa 30.3.2017
V2.121. Tn sähköposti 3.5.2013 kuolinpesälle
V2.123. Sn sähköposti JVlle ja kuolinpesälle 14.11.2013
V2.126. Sn sähköposti JVlle ja kuolinpesälle 28.12.2013
V2.127. Valokuvia 29.9.2017 asunnosta A 5
V2.129. As Oy Bn kaupparekisteriote 25.9.2017 V2.130. As Oy Bn osakastiedote 15.5.2013
V2.131. AsOy Bn toimintakertomuksen 2012 sivu 1/19 koskien hallitusta
V2.132. (= K46, V37) Asunnon myynti-ilmoitus 24.9.2017
V2.144. Rn kosteuskatselmus 16.5.2017 / Kn kylätie , 13270 Hämeenlinna
V2.150. {= K42, V40) Asumisterveysohje 2003:1 V2.151. {= K43, V41) Asumisterveysopas 2008

V2.152. (= K44, V42)) Asumisterveysasetuksen soveltamisohje Osa IV, Asumisterveysasetus 20 §
V2.153. (= K45, V43). Helsingin hovioikeuden tuomio nro 1811, 22.12.2016 ja sen liitteenä oleva käräjäoikeuden tuomio
V2.154. {= K7, V38) MEn sähköpostiviesti huoneiston 8 9 osakkeenomistajille
V2.155. (= K5, V39) Tavarantarkastuskertomus huoneistosta B 9 15.1.2014
V2.156. MTn 6.5.2013 edelleen lähettämä taloyhtiön tiedote V2.157. Sn sähköposti 25.8.2013 kuolinpesälle
V2.159. Kuolinpesän asuntokauppasopimusjärjestelyn valmistelu välitysliikkeen tilannekatsauksen 1.11.2013 jälkeen (7 sähköpostia) V2.162. Ostajan ja taloyhtiön väliset riita-asiat L 16/7802 ja L 17/8492. Haaste 5.6.2017
V2.163. Asunto-osakeyhtiö Bn asiamiehen vastaus kantajien haasteeseen asiassa L 17/8492
V2.164. (= K56, V48) As Oy Bn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 28.12.2017


Henkilötodistelu
Kantajat



1. AV todistelutarkoituksessa
2. KH todistelutarkoituksessa
3. JV todistelutarkoituksessa
4. Todistaja AL (rakennusterveysasiantuntija)
5. Todistaja ME (rakennusmestari)
6. Todistaja MS (asumisterveysasiantuntija)
7. Todistaja AV (terveystarkastaja)
8. Todistaja EB (diplomi-insinööri)
9. Todistaja RL (rakennusterveys- ja sisäilmaongelma-asiantuntija)
10. Todistaja JS (diplomi-insinööri)
11. Todistaja TP (työterveyshuollon ja ympäristölääketieteen professori)
12. Todistaja SA (As Oy Bn entinen isännöitsijä)
13. Todistaja SM (huoneiston B 9 entinen omistaja ja asukas)
14. Todistaja TW (huoneiston C 13 omistaja)
15. Todistaja KB (kiinteistönvälittäjä)
16. Todistaja AR (kiinteistönvälittäjä)



Vastaajat 1


1. CS todistelutarkoituksessa
2. LM todistelutarkoituksessa
3. IN todistelutarkoituksessa
4. Todistaja EH (lakimies)
5. Todistaja Eila Hämäläinen (rakennusmestari)
6. Todistaja PL (tavarantarkastaja)
7. Todistaja JO (kuntotarkastaja)
8. Todistaja JA (diplomi-insinööri)
9. Todistaja SN (diplomi-insinööri)
10. Todistaja AK (diplomi-insinööri, rakennusfysiikan erikoisasiantuntija)

11. Todistaja SA (As Oy Bn entinen isännöitsijä)
12. Todistaja KA (As Oy Bn entinen isännöitsijä)
13. Todistaja MR (As Oy Bn hallituksen puheenjohtaja)
14. Todistaja AR (kiinteistönvälittäjä)
15. Todistaja SH (kiinteistönvälittäjä)


Vastaaja 2 (S)


1. CS todistelutarkoituksessa
2. TH todistelutarkoituksessa
3. Todistaja JO (kuntotarkastaja)
4. Todistaja SN (diplomi-insinööri)
5. Todistaja JS (rakennusyrittäjä)


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut


Johdanto


Asian riidaton tausta

EHn (k. 14.2.2013) kuolinpesä on myynyt AVlle ja KHlle Asunto Oy B -nimisen yhtiön osakkeet nrot 481-600 ja 1971-1980, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa A 5 osoitteessa Rpolku xxx .

Asuinhuoneiston ja autotallin hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppahinta on ollut 345.000 euroa. Kauppakirja on allekirjoitettu ja kauppahinta on maksettu 19.12.2013. Omistusoikeus ja hallintaoikeus on siirtynyt kantajille kaupantekotilaisuudessa.

Kaupan kohteena on ollut 119,5 m2:n rivitalohuoneisto ja 15 m2:n autotalli. Asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuonna 1962 ja siinä on yhteensä 15 asuinhuoneistoa.

Asiassa on riidatonta, että AVn ja KHn tiedossa on kaupantekohetkellä ollut, että Asunto Oy Bssa aloitetaan linjasaneeraus alkuvuonna 2014. Linjasaneeraus on aloitettu tammikuussa 2014 ja se on valmistunut syksyllä 2014.

EHn kuolinpesän osakkaat ovat sukua Alle. AV on myyjänä olevan JVn poika. AV on ollut legaatin saajana EHn kuolinpesässä.

Ratkaistavat kysymykset

Asiassa on ensin ratkaistava, ovatko osapuolet sopineet osana kauppaa vastuun rajoittamisesta siten, että ostajat eivät voi vedota virheenä kanteessa tarkoitettuihin vaurioihin ja niiden korjauskustannuksiin tai tontinlunastuksesta aiheutuviin kustannuksiin.

Jos ostajilla on oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin, arvioitavaksi tulee, onko huoneistossa A 5 sellaisia mikrobi-, kosteus- tai homevaurioita, että niiden laatu ja korjauskustannukset huomioon ottaen asunnossa on katsottava olevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Asiassa on myös arvioitava, onko kaupan kohteessa taloyhtiön maksettaviksi tulevien tontinlunastuskustannusten ja muiden taloyhtiön asuntojen korjauskustannusten vuoksi asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe.

Kantajat ovat loppulausunnossaan luopuneet väitteestään, että asunnossa olisi isännöitsijäntodistuksen puutteellisuuden vuoksi asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1-3 kohdissa tarkoitettu tiedonantovirhe, mistä syystä lausunnon antaminen tiedonantovirheestä raukeaa.

Jos kaupan kohteessa katsotaan olevan virhe, arvioitavaksi tulee ensin, ovatko ostajat täyttäneet asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa, ja mikäli ovat, arvioitavaksi tulee vielä, mikä on virheen kohtuullinen seuraamus ja onko mahdollisia korvauksia, palautuksia tai viivästyskorkoja soviteltava. Lopuksi on kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta.

Kuolinpesän osakkaat vastaajina

Asiassa vastaajina ovat EHn kuolinpesän osakkaat. Kun kuolinpesä on vastaajana oikeudenkäynnissä, perintökaaren 18 luvun 2 §:n 1 momentin nojalla osakkaiden välillä on ns. välttämätön prosessinyhteys. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että välttämättömän prosessinyhteyden tilanteissa prosessin kohteena oleva vaade on myötäpuolten kesken jakamaton; he voivat tulla vain yhdessä oikeutetuiksi tai velvoitetuiksi siihen, mistä oikeudenkäynnissä on kysymys. Tällaisessa jutussa voidaan antaa vain yksi tuomio, joka on kaikkien myötäpuolten osalta samansisältöinen (Lappalainen Juha: Siviiliprosessioikeus 1, 1995, s. 433).

Vastaajista JV on myöntänyt kanteen oikeaksi, kun muut vastaajat ovat kiistäneet sen. Välttämättömän prosessinyhteyden periaatteen vuoksi asia tulee kuitenkin ratkaista kaikkien vastaajien osalta samalla tavalla.

Vastuunrajoitusehto ja sen sitovuus

Oikeudelliset lähtökohdat

Asiassa on ensin ratkaistava, ovatko osapuolet sopineet vastuun rajoittamisesta siten, että ostajat eivät voisi vedota virheenä asunnon ja asunto-osakeyhtiön muiden huoneistojen kosteus-, mikrobi- ja homevaurioihin tai tontinlunastuksesta taloyhtiölle aiheutuviin kustannuksiin sekä vaatia niiden perusteella kaupan purkua tai hinnanalennusta taikka esittää muitakaan vaatimuksia asiassa.

Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana on kuluttaja, sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä ostajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä. Pykälän 2 momentin mukaan, jos myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja, luvun säännöksistä voidaan kirjallisin sopimuksin poiketa. Jos ostajana on kuitenkin kuluttaja: 1) ostajan asemaa ei voida heikentää siitä, mikä se on 8-10 ja 25 §:n mukaan; sekä 2) ostajan 14-17, 20 ja 21 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.

Ostajat AV ja KH ovat kuluttajia, joten säännöksen 2 momentin 2 kohta tulee asiassa sovellettavaksi.
Asuntokauppalain 2 luvun 16 §:ssä säädetään ostajan oikeudesta vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua virheen perusteella. Tätä AVn ja KHn oikeutta on siten lähtökohtaisesti voitu rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.

Lain esitöissä on todettu, että säännöksessä tarkoitettu yksilöintivaatimus merkitsee, että jos asunto sopimuksen mukaan myydään "siinä kunnossa kuin se on" tai muuta samankaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja voisi tästä huolimatta vedota 6 luvun säännöksiin, eikä mainitunlaisella ehdolla siten olisi myyjän virhevastuuta rajoittavaa vaikutusta. Sitä vastoin osapuolet voisivat pätevästi sopia esimerkiksi, että myyjä ei vastaa tietyn kauppaan kuuluvan kodinkoneen toimintakunnosta taikka siitä, että yhtiöjärjestyksessä tai isännöitsijäntodistuksessa mainittu tieto asunnon pinta-alasta on oikea (HE 14/1994 vp s. 127).

Vastaavasti kiinteistöjen osalta maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa säädetään, että ostajan oikeuksia vedota virheisiin ja vaatia niiden perusteella seuraamuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Tältä kohdin lain esitöissä mainitaan, että vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp s. 45).

Oikeuskäytännössä on katsottu, että vastuuta ei ollut rajoitettu riittävän yksilöidysti sellaisten rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien kosteusvaurioiden osalta, joista ostajilla ei ollut tietoa kauppaa tehtäessä, kun kauppakirjassa oli sovittu seuraavaa: "Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto-/ kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto-/ kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset" (KKO 2004:78 kohdat 2-7).

Oikeuskäytännössä on toisaalta katsottu seuraavan sisältöisen vastuunrajoituksen olleen riittävän yksilöity kahden elinkeinonharjoittajan välisessä kiinteistönkaupassa kiinteistön rakennuksen kohdalla: "Ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, onko niitä huomioitu kustannusarviossa, ovatko ne olleet kaupantekohetkellä piileviä tai onko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia. Tämä seikka on huomioitu kauppahintaa alentavana tekijänä. Ostaja ilmoittaa, ettei sillä ole mitään vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella." Lisäksi oli sovittu, että myyjä vastaa mahdollisesti pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista, mikäli ostajan suoritettua tarpeellisiksi katsomansa tutkimukset ilmenee, että aikaisemmin muun muassa bensiininjakelupaikkana ja huoltoasemakäytössä olleen tontin maaperässä on epäpuhtauksia.
Ostajan tuli ehdon raukeamisen uhalla vaatia puhdistamiskustannusten korvaamista vuoden 2003 loppuun mennessä (KKO 2012:72 kohdat 12- 15). Korkein oikeus on painottanut vastuunrajoituksen sitovuutta arvioidessaan sitä, että osapuolet olivat tietoisesti jakaneet keskenään vastuun kiinteistön virheistä kauppakirjasta ilmenevällä tavalla (kohta 19).

Oikeuskirjallisuudessa on viitaten ratkaisuun KKO 2012:72 esitetty näkemys, että yksilöintivaatimuksen ei tulisi olla erilainen riippuen siitä, ovatko kaupan osapuolet elinkeinonharjoittajia vai yksityishenkilöitä.
Samassa yhteydessä on kiinnitetty kuitenkin huomiota vastuunrajoitusehtojen yksiselitteisyyteen ja ostajan mahdollisuuteen arvioida vastuunrajoituksen merkitystä (Hoffren, Mia: Vastuunrajoitusehdon sitovuus elinkeinonharjoittajien välisessä kiinteistönkaupassa - KKO 2012:72, LM 1/2013, s. 124-125).
Vanhemmassa oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yksilöimättömänä ehtona voidaan pitää ehtoa, jonka mukaan myyjä ei vastaa tietynlaisista kohteen vioista, jos esimerkiksi vian sijaintia ei ole yksilöity (Palo - Linnainmaa -Alppi-Takkinen: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, 2006, s. 355 - 356).

Onko vastuunrajoituksesta sovittu yksilöidysti?

Asiassa on selvitetty, että aloite reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta on alun perin 5.11.2013 tullut kuolinpesän osakkaalta ja AVn isältä JVlta (V2.104). AV on tämän jälkeen esittänyt tarjouksen asunto-osakkeista siten, että kuolinpesä vapautuu asuntoon liittyvistä vastuista (todiste V5). Asiassa on näytetty AVn ja kuolinpesän osakkaiden välisillä sähköposteilla (V2.32, V2.40, V2.42, V2.43, V2.44, V2.104, V5 ja V6) ja JVn, CSn, LMn, INn, THn ja kauppakirjan laatineen EHn kertomuksilla, että myyjien ja ostajien välillä oli tarkoitettu sopia vastuun rajoittamisesta siten, että ostajilla ei ole asuntokaupassa lainkaan reklamaatio-oikeutta.


**i kuolinpesän
Korjattu OK 24:10 §:n mukaan kirjoitusvirheenä.
Espoo 2.5.2018


/4
JP

LMn ja INn mukaan tarkoituksena oli poistaa ostajien reklamaatio-oikeus siten, että konkurssipesän osakkaiden ei tarvitsisi enää ikinä palata asiaan. AV isä ja kuolinpesän osakas JV on kertonut, että ajatus reklamaatio-oikeudesta luopumiseen oli tullut huoneiston A 5 huonosta kunnosta.

AV on kertonut, että vastuuta olisi ollut tarkoitus rajoittaa vain tiedossa olleista vioista, kuten hilseilevästä seinästä tai huonokuntoisista hormeista. AVn kertomus ei saa kuitenkaan tukea muiden asiassa kuultujen kertomuksista, asianosaisten välisistä sähköpostiviesteistä ja kauppakirjan ehdoista. Se on myös epäuskottava siihen nähden, että AV on itse nimenomaisesti ehdottanut, että "kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista" (V2.40).

Kauppakirjaan (K1) kirjattu vastuunrajoitusehto poikkeaa merkittävästi osapuolten edellä selostetusta tarkoituksesta. Kauppakirjan kohdan 7 mukaan "Ostajat ovat huolellisesti tutustuneet huoneistoon ja hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se viimeksi ennen kaupantekoa esiteltäessä oli. Ostajat ovat tietoisia, että huoneisto on huonossa kunnossa. Asunnon hormien huono kunto, katon sammaloituminen sekä asunnon mahdolliset kosteusvauriot ovat ostajien tiedossa." Edelleen kohdassa 7 on mainittu, että "Kuolinpesä on teettänyt asunnossa purkutöitä.
Ostotarjouksen tekemisen jälkeen on aiheutunut mahdollinen vesivaurio lattiaan. Kuolinpesä on vastuussa mahdollisista keittiötilan kosteusmittauksen kustannuksista sekä kosteusvaurioon liittyvistä kunnostustöistä".

Varsinaisesta vastuun rajoittamisesta mainitaan kauppakirjan kohdassa 8 seuraavaa: "Myyjän vastuu asunnon oikeudellisesta ja taloudellisesta virheestä määräytyy asuntokauppalain 6 luvun mukaan jäljempänä yksilöidyin poikkeuksin. Selvyyden vuoksi todetaan, että myyjänä toimii EHn kuolinpesän osakkaat, joista kukaan ei ole asunut kaupan kohteessa. Asunnon ostajat tietävät näin ollen yhtä paljon asunnon kunnosta kuin myyjä ja ovat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/virheistä." Edelleen kohdassa 8 on todettu, että "Etenkin alkavan laajan putkiremontin myötä voi asunnon rakenteista paljastua uusia puutteita. Ostajat eivät siis voi vedota kaupan jälkeen 6 luvun 11§:n mukaiseen yleiseen virhesäännökseen. Ostajat eivät voi myöskään vedota 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaiseen virheeseen liittyen tulevan putkiremontin mahdollisiin lisäkustannuksiin tai siitä mahdollisesti paljastuvien lisäpuutteiden edellyttämiin korjaustoimiin."

Kauppakirjan kohdassa 8 ei siten puhuta reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta, vaan sen ensimmäisessä virkkeessä nimenomaisesti pidetään lähtökohtana myyjien asuntokauppalain 6 luvun mukaisesta vastuuta, jota on tarkoitus rajoittaa ainoastaan tietyiltä osin. Poikkeuksena on mainittu se, että ostajat sitoutuvat kantamaan riskin asunnon kuntoa koskevista virheistä ja puutteista, jonka vuoksi ostajat eivät voisi vedota asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaiseen yleiseen virhesäännökseen. Lisäksi sopimusehdossa todetaan, että ostajien oikeutta vedota asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaiseen taloudelliseen virheeseen rajoitetaan putkiremontin lisäkustannusten tai putkiremontissa paljastuvien lisäpuutteiden osalta.

Sopimusoikeudessa on vakiintuneesti katsottu, että sopimusta tulee lähtökohtaisesti erimielisyystilanteissa tulkita sen sanamuodon mukaisesti (esim. KKO 2016:10 kohta 26 ja KKO 2003:26). Toisaalta vakiintuneesti on niin ikään katsottu, että osapuolten yhteinen tarkoitus voi syrjäyttää selvänkin sanamuodon, kun tämä yhteinen tarkoitus on selvitettävissä (esim. KKO 1998:65, Annola, Vesa: Sopimustulkinta, 2016, s. 59-60 ja Hemmo, Mika: Sopimusoikeus 1, 2003, s. 621).

Käsillä olevassa tapauksessa asiassa vastaajien puolelta kuullut sopimusosapuolet (JV, CS, LM, TH ja IN) ovat kaikki kertoneet, että osapuolet olivat sopineet kirjatusta vastuunrajoitusehdosta poikkeavasti. Ehdon laatineen EHnkin mukaan vastuunrajoitusehdon kirjaaminen sillä tavalla kuin se kauppakirjasta ilmenee oli ollut lähinnä "muodollisuus"; vastuunrajoitusta oli pyritty kauppakirjassa lain edellyttämällä tavalla yksilöimään, mutta tosiasiassa vastuunrajoituksen oli ollut tarkoitus olla "totaalinen". Myös LMn mukaan EH oli kertonut, että "totaalista" vastuun poistamista oli ollut vaikeaa muotoilla sopimukseen, kun etukäteen ei voitaisi tietää, mitä virheitä voi ilmetä.

Edellä selostetusti on selvää, että osapuolten tarkoitus on ollut sopia, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta liittyen asunnon kauppaan. Asianosaiset pois lukien JV, joka ei ole osallistunut pääkäsittelyyn, ovat tämän asian pääkäsittelyn loppulausunnoissaankin olleet yhtä mieltä siitä, että sopimusosapuolet olivat sopineet kaupasta ehdoin, että myyjät vapautuvat kaikesta vastuustaan asuntokauppaan liittyen. Asiassa on siksi sopimuksen sisältöä tulkittaessa perusteet ohittaa kirjallisen kauppakirjan sanamuoto. Asiassa on katsottava, että osapuolet ovat sopineet, että AVlla ja KHllä ei ole reklamaatio-oikeutta asuntokaupassa.

Vastaajat ovat vedonneet asiassa korkeimman oikeuden ratkaisuun 2012:72 katsoen, että kaiken vastuun pois sulkeva vastuunrajoituskin voisi täyttää asuntokauppalaissa tarkoitetun yksilöintivaatimuksen.
Ratkaisua on selostettu edellä vastuunrajoituksen oikeudellisissa lähtökohdissa. Korkein oikeus on sanotussa ratkaisussa kiinnittänyt huomiota muun ohessa ehdon sanamuodon yksiselitteisyyteen ja siihen, onko ostajan täytynyt ymmärtää ehdon sisältö.

Nyt käsillä oleva tapaus poikkeaa vastuunrajoitusehdon osalta merkittävästi edellä mainitusta korkeimman oikeuden tapauksesta. Korkeimman oikeuden tapauksessa vastuuta on rajoitettu vain kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen osalta ja senkin osalta erikseen on vielä mainittu muun ohessa mahdolliset piilevät ja terveydelle taikka ympäristölle mahdollisesti haitalliset seikat, kun taas vastuu maaperästä on jäänyt myyjälle. Kysymyksessä olleessa tapauksessa vastuu on jaettu ostajan ja myyjän kesken ja myyjän vastuuta on rajoitettu yksilöidysti tietyn kiinteistön osan (rakennuksen) kohdalta. Kysymys on myös ollut kahden elinkeinonharjoittajan välisestä kaupasta.

Nyt käsillä olevassa tapauksessa myyjien kaikki asuntokauppaan liittyvä vastuu on poistettu. Ostajat ovat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeutensa poistamista, mitä voidaan pitää varsin poikkeuksellisena. On selvää, että tällä on tarkoitettu sitä, että ostajat kantavat kaiken vastuun esimerkiksi tulevista huoneistonsa ja asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksista, vaikka korjaustarve ei olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä.

Osapuolten tällä tavoin sopimassa vastuunrajoituksessa on kuitenkin kysymys tilanteesta, jossa kaupan kohde on myyty yleisluontoista vastuunrajoitusta käyttäen. Tältä osin asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin sisältö on lain esityötkin (HE 14/1994 vp s. 127) huomioon ottaen ehdoton ja yksiselitteinen. Myyjien vastuun kokonaan pois rajaava ehto on yksilöimätön ja sen vuoksi sitä on pidettävä mitättömänä. Koska vastuunrajoitus on mitätön, ostajilla on oikeus esittää asiassa kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä korvauksia koskevat vaatimuksensa ja vedota niin asunnon yleisiin kuin taloudellisiinkin virheisiin.

Kosteus- ja mikrobivauriot huoneistossa A 5 ja taloyhtiössä sekä terveyshaitta

Alapohjan rakenne

Oikeudenkäynnissä esitetty näyttö on keskittynyt erityisesti asunto-osakeyhtiön rakennusten alapohjarakenteiden vaurioihin ja niiden korjaamiseen. Alapohjarakenne on todettu pääkäsittelyssä riidattomaksi. Alapohjarakenteessa alimpana oleva runkobetonilaatta on perustettu paikoin maanvastaisesti ja paikoin tuulettumattoman alustilan päälle.
Runkolaatan päällä on vedeneristeenä toimiva bitumisively. Bitumisivelyn päällä on noin 100 millimetrin paksuinen sementtilastulevylämmöneriste (ns. tojalevy), jonka päällä on noin 50 millimetrin paksuinen pintabetonilaatta.

Mikrobitutkimukset

Asunnossa ja yhtiössä on tehty mikrobitutkimuksia ALn ja MEn toimesta ja kosteusmittauksia etenkin V Oy:n toimesta. Myös muiden todistajina kuultujen henkilöiden analyysit vaurioista ja niiden syntymekanismista sekä laaditut korjaustapaehdotukset perustuvat lähinnä Ln mikrobitutkimuksiin ja V Oy:n kosteusmittauksiin.

L on kertonut, että hän on tehnyt yhtiössä tutkimuksen ensin huoneistoon B 9, sitten koko muuhun taloyhtiöön ja kolmanneksi vielä huoneistoon A 5. Yhteensä L oli ottanut yhtiöstä noin 100 mikrobinäytettä. Huoneiston B 9 ja koko taloyhtiön tutkimukset oli tilannut taloyhtiö. Asunnon A 5 tutkimuksen oli tilannut AV.

L on vahvistanut huoneistoa B 9 koskevan 15.1.2014 päivätyn tavarantarkastuskertomuksen (K5) edelleen kantaansa vastaavaksi.
Kertomuksen mukaan tarkastuksessa oli havaittu hieman mikrobiperäistä hajua. Huoneistoista otetuista 16:sta mikrobinäytteestä kuudessa oli kertomuksen liitteenä olevan Työterveyslaitoksen analyysivastauksen mukaan vahva viite vauriosta, viidessä viite vauriosta ja viidessä heikko viite vauriosta.

Koko taloyhtiötä koskevassa 15.8.2014 päivätyssä asiantuntijakatselmusraportissa (K8) taloyhtiö oli Ln mukaan pyytänyt mahdollisimman suppeaa tutkimusta ja halunnut vain niin sanotun kevytraportin taloyhtiön hallituksen käyttöön. Siksi näytteitä oli otettu asukkaiden toiveista muun muassa siten, että porausjälki ei jäisi näkyville. Näytteenotto oli silti ollut Ln mielestä aika kattavaa. Ln mielestä myös koko taloyhtiötä koskevan tutkimuksen tulokset tukivat aiemmin asunnosta B 9 saatuja tuloksia. Raportin mukaan tarkastuksessa oli useissa huoneistoissa havaittu mikrobiperäistä hajua. Yhtiöstä oli otettu yhteensä 67 mikrobinäytettä ja näytteiden ottopaikat oli valikoitu tiedossa olevista riskirakenteista, muun muassa alapohjan tojalevystä, maanvastaisista seinistä, ulkoseinien alajuoksuista ja tiiliseinien eristetiloista. Kustakin huoneistosta oli otettu 2-18 näytettä ja kaikissa tutkituissa huoneistoissa vähintään yksi näyte antoi raportin liitteenä olevan Työterveyslaitoksen analyysivastauksen mukaan vahvan viitteen vauriosta.

Ln laatiman huoneistoa A 5 koskevan 22.2.2016 päivätyn asiantuntijatarkastusraportin (K14) mukaan kaikissa tutkimuksen yhteydessä tehdyissä rakenneavauksissa oli havaittu selkeää mikrobiperäistä hajua. Huoneistosta oli otettu 17 mikrobinäytettä, joista 13 oli osoittanut vahvaa viitettä vauriosta, kolme viitettä vauriosta ja yksi heikkoa viitettä vauriosta. 11 näytteessä oli esiintynyt sädesientä ja muita haitallisina pidettäviä mikrobilajeja.

E on kertonut, että ME Oy oli laatinut asiantuntijalausunnot asunnoista B 9 ja A 5. Tutkimuksen huoneistosta B 9 olivat tilanneet jo lainvoimaisesti ratkaistussa asuntokauppariidassa kantajina olleet S ja MM, mutta En laskun oli maksanut taloyhtiö. En ottamat näytteet huoneistosta B 9 olivat tukeneet Ln tekemiä mikrobitutkimuksia. Asunnossa oli myös näkynyt valumajälkiä ja vaurioita. Huoneistoa B 9 koskevan ME Oy:n 19.5.2014 päivätyn asiantuntijalausunnon (K6) mukaan E on ottanut huoneistosta B 9 kymmenen mikrobinäytettä. Näistä neljän näytteen tuloksen tulkinnaksi on Työterveyslaitoksen analyysivastauksessa ilmoitettu vahva viite vauriosta, kahden tuloksen osalta viite vauriosta ja neljä näytteen osalta heikko viite vauriosta.
Analyysivastauksesta ilmenee, että mikrobinäytteitä on otettu tojalevystä,korjatun väliseinän alaohjauspuusta ja sen alta, ulkoseinän alajuoksusta sekä huoneistojen välisestä seinästä.

Asunnosta A 5 E ei ollut itse ottanut näytteitä, koska L oli jo tutkinut huoneistoa ottamalla runsaasti näytteitä.

Kosteustutkimukset

Kattavimmat kosteustutkimukset taloyhtiössä on tehnyt V Oy:n JA.

A ja AK ovat kertoneet, että V Oy:tä oli pyydetty tekemään taloyhtiössä lisäselvityksiä mikrobitutkimusten jälkeen. Tarkoitus oli kosteusteknisellä tutkimuksella selvittää, miksi rakenteissa on mikrobeja ja miten ongelma voitaisiin korjata.
Mittauksissa alapohjista ei ollut löytynyt kosteuslukemia, jotka aiheuttaisivat mikrobien aktiivista kasvua, vaan rakenteiden suhteellinen kosteus (Rh) oli selvästikin alle 75. Yläpohjan rakenneavauksissa ei ollut An mukaan löytynyt selviä merkkejä kosteusteknisistä ongelmista ja piikkimittausten perusteella rakenteet olivat pääosin olleet hyvin kuivia.

V Oy:n tutkimusraportin 9.7.2015 (K11, V12) mukaan taloyhtiön rakennusten alapohjarakenteet olivat kosteusteknisesti toimivia.

Mikrobi- ja kosteustutkimusten luotettavuus

Vastaaja CS on riitauttanut Ln ottamien mikrobinäytteiden luotettavuuden siltä osin, että näytteet olisivat saattaneet olla kontaminoituneita ja siten antaa vääriä tuloksia rakenteiden vaurioista. Helsingin hovioikeuden 22.12.2016 antamassa tuomiossa nro xxx (K45, V43, V2.153) on katsottu tämän osalta, että L on ollut pätevä ottamaan näytteitä ja että näytteet eivät ole olleet kontaminoituneita. Tässä oikeudenkäynnissä ei ole tullut esiin mitään sellaisia seikkoja, joita ei olisi otettu huomioon sanottuun tuomioon johtaneessa oikeudenkäynnissä. Ln tekemien mikrobitutkimusten tulokset voidaan siten ottaa vaurioiden arvioinnin perustaksi.

CS on myös katsonut, että kantajat olivat omalla toiminnallaan pahentaneet huoneiston A 5 vaurioita muun muassa laiminlyömällä asunnon ilmanvaihdosta huolehtimisen. Mikrobi- ja kosteustutkimusten tulokset ovat kuitenkin edellä todetusti olleet saman suuntaisia kaikissa taloyhtiön huoneistoissa. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että kantajat olisivat väitetyillä laiminlyönneillään vaikuttaneet huoneistoista saatuihin tutkimustuloksiin.

Kosteusmittausten osalta kantajat ovat katsoneet, että V Oy:n tekemät kosteusmittaukset eivät ole antaneet luotettavia tuloksia rakenteiden kosteudesta, koska ne on tehty lyhytaikaisesti. Tältä osin käräjäoikeus toteaa olevan selvää, että jos rakenne jatkuvasti kastuu esimerkiksi maaperän kosteuden kapillaarisen nousun vuoksi, rakenteen ei pitäisi kuivua missään välissä siinä määrin, että mittaustulokset antaisivat täysin väärän kuvan tilanteesta. Käräjäoikeus katsoo, että lyhytkestoistenkin kosteusmittausten tuloksilla on siten asiassa näyttöarvoa ja ne voidaan ottaa ratkaisussa huomioon.

Vaurioiden laajuus ja mikrobikasvuston aktiivisuus

Työterveyshuollon ja ympäristölääketieteen professori TP on kertonut, että mikrobitutkimusten tulosten perusteella koko taloyhtiössä oli vakavia vaurioita. Löydökset olivat selvät ja vain harvat näytteet olivat olleet puhtaita. Näytteissä oli ollut paljon terveydelle erityisen haitallisia mikrobeja. Samoin RL on vahvistanut 4.9.2015 asunnosta B 9 antamansa lausunnon (K28), jossa hän on katsonut, että taloyhtiön rakennuksissa oli tehtyjen mikrobitutkimusten perusteella laajamittainen kosteus- ja homevaurio. Ln mukaan näytteiden määrä ja tulokset osoittavat vauriot kiistattomasti ja tutkimuksessa ilmenneet indikaattorimikrobit osoittavat, että vaurio on pitkäaikainen.

L on kertonut näkemyksenään, että taloyhtiön vauriotilanne on ollut vakava. Vaikka joidenkin näytteiden analyysitulos on ollut ei viitettä tai vain heikko viite vauriosta, tilanne on silti huono, jos kysymys on samasta rakenteesta, jossa toisaalla on vahva viite vauriosta, sillä mikrobit kulkivat rakenteen sisällä. E on todennut, että rakennuksien rakenteelliset ratkaisut olivat hyvin riskialttiita kosteusvaurioille. Siksi ongelmat koskivat todennäköisesti koko taloyhtiötä. E on kertonut, että harvoin tehdään niin laajoja mikrobitutkimuksia kuin mitä As Oy Bssa on tehty. E on myös 3.6.2014 asunnon B 9 omistajille lähettämässään sähköpostiviestissä (K7) katsonut, että asunnossa B 9 todetut ongelmat koskevat muitakin asuntoja, koska vastaavat riskirakenteet toistuvat kaikkien asuntojen perustusratkaisuissa. Myös Si ja Su ovat pitäneet vaurioita laajoina ja vakavina.

Espoon seudun ympäristöterveyden terveystarkastaja AV on katsonut, että huoneistoissa B 9 ja A 5 on ollut terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta (K53, K24).

K on kertonut, että lähtökohtaisesti kaikkien As Oy Bn rakennusten alapohjissa on mikrobikasvustoa, joka johtuu lähinnä siitä, että väliseinien kohdalta on puuttunut kapillaarikatko ja tojalevyyn on siksi päässyt nousemaan kosteutta. A on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan rakenteissa ei ollut aktiivista mikrobikasvustoa.
Mikrobit voidaan laboratorio-oloissa saada kasvamaan uudelleen, vaikka ne olisivat tulleet rakenteisiin esimerkiksi jo rakennusaikaisen kastumisen seurauksena.

Helsingin hovioikeus on tuomiossaan 22.12.2016 nro 1811 (K45, V43, V2.153) katsonut, että asunnossa B 9 on syksyllä 2012 ollut huoneiston rakenteista johtuva kosteus- ja mikrobivaurio sekä terveyshaitta ja että vastaava kosteus- ja mikrobivaurio on taloyhtiön kaikissa huoneistoissa.

Edeltä ilmenevin tavoin todistajien näkemykset taloyhtiön mikrobivaurioista ja niiden laajuudesta ovat olleet keskenään osin ristiriitaisia. Lähes kaikki todistajat ovat kuitenkin olleet yksimielisiä siitä, että taloyhtiön rakennusten alapohjissa on kauttaaltaan mikrobivaurioita, jotka vaativat korjaamista, pois lukien PL, joka on katsonut, että mikrobipitoisuudet olivat tämän ikäisille rakennuksille normaaleja. P, L, L, E ja V ovat pitäneet mikrobivaurioita vakavina, kun taas K, A ja N ovat katsoneet, että vakavammat vauriot olivat vain paikallisia esimerkiksi väliseinien kohdalla ja että pieni mikrobikasvusto 1960-luvulla rakennetun talon alapohjassa oli normaalia ja väistämätöntä maaperästäkin rakenteeseen kulkeutuvien mikrobien vuoksi. K, A ja N ovat myös katsoneet, että mikrobikasvusto ei ole aktiivista vaan voi olla syntynyt esimerkiksi jo rakennusaikana. Toisaalta muun muassa Si ja Su ovat kertoneet, että mikrobitutkimuksissa löydetyissä mikrobeissa oli runsaasti ns. indikaattorimikrobeita, jotka kertoivat rakenteen vauriosta.

Valviran asumisterveysasetuksen 20 §:n soveltamisohjeen (K44) mukaan usean indikaattorimikrobin esiintyminen pieninä pitoisuuksina saattaa viitata itiöiden kerääntymiseen näytemateriaaliin ajan myötä tai vanhaan kuivuneeseen vaurioon. Suoraan maaperän tai ulkoilman kanssa kosketuksessa oleviin lämmöneristeisiin voi kertyä maaperästä tai ulkoilmasta peräisin olevia itiöitä, jotka eivät ole muodostaneet varsinaista kasvustoa lämmöneristeessä. Tutkimusten perusteella rakenteiden sisällä olevissa lämmöneristeissä havaittu mikrobikasvu liittyy kuitenkin usein todellisiin, rakennusteknisesti havaittuihin kosteusvaurioihin [s. 8]. Rakennusmateriaalissa voidaan katsoa esiintyvän mikrobikasvustoa, kun suoraviljelyllä materiaalinäytteessä havaitaan elinkykyisiä sieni-itiöitä ja/tai aktinomykeettejä runsaasti (+++/++++).

Mikrobitutkimuksen analyysivastausten (K8) mukaan huoneiston A 5 materiaalinäytteessä nro 2, joka on otettu keittiön alapohjan tojalevystä, on saatu tulos streptomyces (sädesieni, aktinomykeetti) ++++.
Makuuhuoneen alapohjan tojalevystä otetusta näytteestä vastaava tulos on +++. Sädesientä tai muita kosteusvauriosta kertovia ns. indikaattorimikrobeja on löytynyt myös myöhemmin huoneistossa A 5 tehdyssä tutkimuksessa tuloksin +++ tai ++++ kahdestatoista näytteestä, kun näytteitä on otettu yhteensä 17. Sanotuista kahdestatoista näytteestä kuusi on otettu tojalevystä.

Vastaavia tuloksia sädesienen tai muiden ns. indikaattorimikrobien viljelyssä (+++ tai ++++) on saatu huoneiston A 1 olohuoneen seinäpinnasta ja pukuhuoneen seinän eristeestä, huoneiston A 2 seinäpinnasta ja jalkalistasta, huoneiston A 3 alapohjan tojalevystä, huoneiston B 7 pesuhuoneen alapohjan tojalevystä ja huoneiston C12 väliseinän alajuoksusta. Muidenkin huoneistojen osalta tutkimusanalyysistä ilmenee, että kaikissa huoneistoissa joku näytteistä on osoittanut vahvaa viitettä vauriosta, vaikka yksittäinen mikrobilöydöstulos olisikin ollut vain + tai ++.

Asumisterveysasetuksen 20 §:n soveltamisohjeen (K44) mukaan homeen tai maakellarimainen haju on tärkeä havainto mikrobikasvuston toteamisessa ja paikantamisessa. Haju on seurausta mikrobien aktiivisesta kasvusta ja aineenvaihdunnasta, jota muun muassa kosteusolosuhteet säätelevät. Haju voi esiintyä jatkuvasti tai sitä voi esiintyä ajoittain, koska haisevia aineenvaihduntatuotteita ei muodostu jatkuvasti ja myös muut olosuhteet (paineenvaihtelut, säätila) voivat vaikuttaa hajun esiintymiseen. L on kertonut, että homeen hajun vaihtelu johtuu mikrobien valtataistelusta, jolloin ne erittävät toksiineja; hajua syntyy silloin, kun mikrobien valta-asema vaihtuu.

Asiantuntijoina paikalla käyneet V ja L ovat kertoneet tunteneensa asunnossa B 9 ja L myös muissa asunnoissa mikrobiperäistä hajua.

Johtopäätöksenä mikrobikasvuston aktiivisuudesta käräjäoikeus toteaa, että mikrobitutkimusten osin varsin selvät löydökset ja mikrobiperäinen haju puoltavat voimakkaasti näkemystä, että taloyhtiön rakenteissa on aktiivista mikrobikasvustoa. Toisaalta mikrobikasvuston aktiivisuutta vastaan puhuvat V Oy:n kosteusmittaustulokset, joiden mukaan alapohjarakenteet tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta eivät olisi riittävän kosteita mikrobeiden kasvulle. Mikrobitutkimustulosten ja kosteusmittaustulosten välinen ristiriita on jäänyt tässä oikeudenkäynnissä selvittämättä. Ottaen huomioon asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa lausuttu sekä mikrobitutkimuksen tulokset ja huoneistoissa aistinvaraisesti todettu mikrobiperäinen haju, käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei kuitenkaan jää epäselvyyttä siitä, että huoneistojen alapohjarakenteissa on laajalti myös aktiivista mikrobikasvustoa, ja että osa näistä mikrobeista on ollut terveydelle haitalliseksi luokiteltuja mikrobilajeja.

Terveyshaitta asunnossa A 5

Asiassa on riidatonta, että kantajat eivät ole asuneet huoneistossa A 5.

P on kertonut, että mikrobikasvustot suuressa määrin esiintyessään aiheuttavat terveyshaittaa. Mikrobit ja niiden aineenvaihduntatuotteet voivat Pn mukaan aiheuttaa ihon, silmien ja nivelien ärsytysoireita, päänsärkyä, väsymystä, infektiosairauksien yleistymistä ja homeille allergisoitumista. Jos altistuminen jatkuu kauan, herkistymisestä voi tulla pysyvää tai mikrobien aiheuttamat krooniset sairaudet eivät enää parane. Tilastollisesti on näytetty ja tiedeyhteisössä vallitsee yksimielisyys siitä, että astman puhkeaminen liittyy homealtistumiseen.
Yksimielisyyttä ei vielä ole siitä, voiko altistuksella olla yhteyttä homepölykeuhkoon eli ODTS-oireyhtymään, reumaan, kilpirauhasten sairauksiin tai tulehduksellisiin suolistosairauksiin. Pn mukaan As Oy Bsta otetuista mikrobinäytteistä löydetyistä mikrobeista esimerkiksi versicolor ja chaetomium ovat erityisen ikäviä terveydelle haitallisia sieniä. Sädesienet usein tuottavat toksiinia. Sienillä on myös yhteisvaikutuksia ja niiden samanaikainen esiintyminen aiheuttaa suuremman terveysriskin. Jostakin syystä, jota lääketiede ei tunne, homeesta eivät kuitenkaan sairastu kaikki, vaan vain osa väestöstä.
P on katsonut, että terveysriski on merkittävä ja eräissä asunnoissa sietämätön (K10).

SM on kertonut, että hän oli muuttanut huoneistoon B 9 marraskuussa 2012. M ja hänen poikansa olivat heti alkaneet saada erilaisia terveysoireita, mutta M oli alkanut epäillä asuntoa niiden aiheuttajaksi vasta syksyllä 2013. Mt olivat muuttaneet pois huoneistosta marraskuussa 2013 ja oireet olivat helpottaneet.

Helsingin hovioikeus on huoneiston B 9 asuntokaupan purkua koskevassa tuomiossaan 22.12.2016 nro 1811 (K45N43N2.153) katsonut, että huoneistossa B 9 on ollut rakenteista johtuva korjaustoimenpiteitä vaatinut kosteus- ja mikrobivaurio sekä terveyshaitta. Huoneistossa A 5 on todettu vastaavia mikrobivaurioita kuin huoneistossa B 9. Käräjäoikeus katsoo, ettei mikrobivaurioista aiheutuvaa terveyshaittaa ole aihetta arvioida toisin kuin hovioikeus on arvioinut huoneiston B 9 osalta.

Johtopäätökset vaurioista ja terveyshaitasta huoneistossa A 5 ja taloyhtiössä

Käräjäoikeus katsoo edellä selostetun näytön perusteella, että huoneiston A 5 alapohjarakenteissa ja seinien alajuoksuissa on laaja-alainen mikrobivaurio, joka aiheuttaa terveyshaittaa. Vastaavia mikrobivaurioita on kaikissa taloyhtiön huoneistoissa lukuun ottamatta huoneistoa B 9, joka on peruskorjattu. Näyttämättä on jäänyt, että huoneistojen muissa osissa, kuten yläpohjassa, olisi mikrobivaurioita.

Vaurioiden korjauskustannukset

Korjauskustannusten arvioinnin merkitys asiassa

Asiassa on toistaiseksi epäselvää, millä tavalla vauriot tullaan taloyhtiössä korjaamaan ja kuinka suuret kustannukset siitä aiheutuu taloyhtiön osakkaille. Taloyhtiössä on laadittu useita selvityksiä siitä, millaisia vauriot ovat, miten ne voidaan korjata ja paljonko se tulee maksamaan. Taloyhtiön yhtiökokous on 21.3.2016, 4.4.2016 (V27N2.100) ja 28.12.2017 (K56N48N2.164) päättänyt korjata vauriot tiivistyskorjauksella. Kantajat ovat moittineet yhtiökokouksen kahta ensimmäistä päätöstä ja oikeudenkäynti niitä koskien on edelleen vireillä. Käräjäoikeus on antanut moitekanneasiassa 20.9.2016 päätöksen turvaamistoimesta, jolla on kielletty yhtiökokouksissa 21.3.2016 ja 4.4.2016 tehtyjen korjauspäätösten täytäntöönpano.

Koska korjauskustannusten tosiasiallinen määrä ei ole viedä tiedossa, käräjäoikeuden täytyy tässä asiassa arvioida kustannusten määrää tässä asiassa esitetyn näytön perusteella voidakseen tämän jälkeen arvioida asuntokaupan kohteen virhekynnyksen ylittymistä sekä mahdollisen virheen kohtuullista seuraamusta.

Asianmukainen korjaustapa

Oikeudenkäynnissä keskeiseksi kysymykseksi korjauskustannusten arvioinnin osalta on noussut se, voidaanko vauriot korjata tiivistämällä alapohja, vai edellyttääkö niiden korjaaminen tojalevyn poistamista alapohjasta ja sen korvaamista uudella eristeellä. Tiivistyskorjaamista on yleisesti pidetty huomattavasti edullisempana vaihtoehtona kuin tojalevyn poistamista. Todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että lähtökohtana kaikessa korjaamisessa on oltava se, että haitallisten mikrobien pääsy asuntojen huoneilmaan estetään.

Tässä oikeudenkäynnissä on esitetty kolme V Oy:n toimesta toteutettavaa tiivistämiskorjausvaihtoa; VE1, VE ja VE5 (todisteet V29 ja V30). Näistä vaihtoehto VE1 sisältää vähäisimmät toimenpiteet, joilla pyritään estämään mikrobien pääsy alapohjan rakenteista huoneistoon. Tämä vaihtoehto on myös esitetyistä vaihtoehdoista hinnaltaan edullisin. VE5 puolestaan on toimenpiteiltään raskain ja se muun ohessa sisältää tiivistyksen varmistuksena tojalevyn alipaineistamisen. Vaihtoehto VE5 on kustannuksiltaan muita tiivistämisvaihtoehtoja kalliimpi. Käräjäoikeus arvioi asiassa ensisijaisesti sitä, onko mikrobien pääsy huoneistoon estettävissä kestävällä tavalla raskaimmat toimenpiteet sisältävällä ja varmimpana tiivistämistapana pidetyllä vaihtoehdolla VE5.

Todistajista rakennusalaa tuntevat L, E, S, B, L ja S ovat suositelleet tojalevyn poistamista ja katsoneet, että tiivistäminen ei todennäköisesti ole riittävä tai ainakaan pitkäkestoinen tapa vaurioiden korjaamiseksi. E ja S ovat katsoneet, että tojalevyn poistaminen ei myöskään aiheuttaisi niin merkittäviä lisäkustannuksia tiivistämiseen verrattuna, ettei saneerausta kannattaisi saman tien tehdä tällä perusteellisemmalla tavalla. Tojalevyn poistamista on perusteltu yleisesti myös asunnon jälleenmyyntiarvolla.

Toisaalta V Oy:n K, A ja N sekä tavarantarkastaja Le ovat katsoneet, että tiivistäminen on riittävä tapa rakenteen korjaamiseksi sellaiseksi, että asunnoissa on turvallista asua. K, A ja N ovat kertoneet, että laadukkaasti tehdyllä tiivistyskorjauksella alapohjarakenteesta saadaan tiivis, joskin N on kertonut myös, että rakenteesta ei saada koskaan tiivistämällä niin tiivistä, ettei siinä kulkisi lainkaan ilmaa. Tiivistämiskorjauksen onnistumista seurattaisiin tarkasti merkkikaasukokein rakennusvaiheessa sekä jälkikäteisesti taloyhtiöön tehtävillä tarkastuskäynneillä. V Oy:n toteuttamana tiivistämiskorjaukseenkin sisältyisi Kn mukaan vaurioituneen tojalevyn poistaminen kantavien väliseinien kohdalta. Myös H on katsonut, että tojalevyn poistaminen ei olisi välttämätöntä kauttaaltaan, vaan kiistattomasti vaurioituneiksi osoitettujen osien poistaminen esimerkiksi syöksytorvien vaikutusalueella ja putkikanaalin kohdalla olisi riittävää. K, A ja N ovat perustelleet tiivistämiskorjauksen etuja tojalevyn poistoon nähden erityisesti kustannussäästöllä ja sillä, että tiivistämisellä päästään asumisterveyden kannalta riittävän hyvään lopputulokseen.

Asiassa esitetyn näytön perusteella alapohjarakenteen korjaamiseen tiivistämällä liittyy joitakin epävarmuustekijöitä. Ensinnäkin taloyhtiön rakennukset ovat puurakenteisia. Asiassa on selvitetty, että puun ja betonin välisen liitoksen tiivistäminen on hyvin vaikeaa ellei jopa mahdotonta, koska puu ja betoni erilaisina materiaaleina elävät ajan saatossa eri tavalla, eikä liitoksesta siksi saada täysin tiivistä. K ja N ovat kertoneet, että puurakenteiset väliseinät aiottiin V Oy:n korjaustapavaihtoehdossa VE5 (V30) kengittää, jolloin tiivistys voidaan tehdä betoni-betoniliitoksena. Tämä sisältyy myös V Oy:n kustannusarvioon tiivistämiskorjauksesta. Huoneistoissa on kuitenkin myös puurakenteiset ulkoseinät (kuva tiivistettävästä liitoksesta V30 s. 6, kuva 3). N on kertonut, että puu-betoniliitoksen tekeminen ulkoseinällä voidaan välttää sahaamalla pintalaattaa viistosti alaspäin seinän suuntaan siten, että tiivistettävä liitos tulee rakennuksen perustusten betonianturan ja alapohjan betonilaatan välille ja täyttämällä seinän viereen syntyvä aukko tiivistämiseen sopivalla massalla. Massan imeytyminen tojalevyyn voitiin N mukaan estää esimerkiksi pellinkappaleilla. Tätä toimenpidettä ja siitä aiheutuvia kustannuksia ei ole kuitenkaan selvitetty V Oy:n kirjallisissa korjaustapavaihtoehdoissa tai muutoinkaan Nn kertomusta lukuun ottamatta, mistä syystä suunnitelman realistisuuden ja kustannustehokkuuden arvioiminen on vaikeaa.

Asumisterveyden varmistamiseksi V Oy:n korjaustapavaihtoehdossa VE5 on ehdotettu tiivistämisen lisäksi myös tojalevykerroksen alipaineistamista, jolloin mahdolliset epäpuhtaudet eivät pääse huoneilmaan siinäkään tapauksessa, että rakenne ei jostain kohtaa olisikaan tiivis. Kantajien taholta on esitetty, että alipaineistaminen ei onnistu ja että se joka tapauksessa viilentää lattioiden lämpötilaa. Tältä osin K ja A ovat kertoneet, että alipaineistus olisi lähinnä varotoimenpide ja muodostuva alipaine niin pieni, että se ei vaikuta lattian lämpötilaan.

Asiassa on edelleen tojalevyn poistamista puoltavana seikkana kantajien puolesta esitetty, että tojalevykerroksen päällä oleva pintabetonilaatta on niin hauras, ettei rakenteesta tule tiivis ilman sen uusimista. L on kertonut, että 1960-luvulla käytetty betoni on ollut huokoisempaa kuin nykyään ja mikrobien toksiinit voivat päästä sen läpi. Myös tiivistyskorjaukseen sinänsä myönteisesti suhtautunut H on kertonut, että pintabetonilaatan ominaisuudet täytyy olla tiedossa, ennen kuin voidaan tehdä päätös tiivistyskorjauksesta. Asunnon A 5 pintabetonilaatta on valokuvan (V2.115) perusteella ollut huonokuntoinen ja hauraan näköinen, joskaan kuvassa näkyvän vaurion syntymisestä ei ole esitetty tarkempaa selvitystä. S on kertonut, että asunnon A 5 pintabetonilaatassa oli ollut suuria halkeamia, miltä osin taas K on kertonut, että tiivistyskorjauksessakin on varauduttu tiivistämään pintabetonilaatan halkeamat. Käräjäoikeus katsoo, että ongelmallista tiivistyskorjauksen onnistumisen kannalta ei ole niinkään yksittäiset betonilaatan halkeamat, vaan vuonna 1962 valetun pintabetonilaatan mahdollinen hauraus kauttaaltaan.

Todistajien arviot tiivistämiskorjauksen elinkaaresta ovat vaihdelleet viidestä vuodesta useisiin kymmeniin vuosiin.

Helsingin hovioikeus on huoneiston B 9 asuntokaupan purkua koskevassa tuomiossaan 22.12.2016 nro 1811 (K45, V43, V2.153) katsonut, että taloyhtiön vaurioiden korjaamiseksi pitkäaikaisella ja luotettavalla tavalla toja-levyjen poistamista ainakin suurelta osin voidaan pitää tarpeellisena toimenpiteenä ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset on otettava huomioon arvioitaessa virheen merkitystä.

Johtopäätöksenä esitetystä näytöstä käräjäoikeus katsoo seuraavaa. Tässä oikeudenkäynnissä ulkoseinän ja alapohjan välisen liitoksen tiivistämisen onnistuminen on jäänyt näyttämättä. Myös alapohjan pintabetonilaatan mahdollinen hauraus sekä se, että tiivistyskorjauksen onnistumiseen yleisesti vaikuttaa liittyvän enemmän epävarmuutta kuin laajemman, tojalevyn poistamisen sisältävän saneerauksen toteuttamiseen, puoltavat tojalevyn poistamista rakenteesta. Huomioon on otettava myös, että tiivistämiskorjauksesta esitetyt kustannusarviot eivät ole sisältäneet esimerkiksi Nn kertomaa ulkoseiniä koskevaa tiivistystoimenpidettä taikka tiivistyskorjauksen jälkikäteisen seuraamisen kustannuksia, jolloin epäselväksi on jäänyt, kuinka paljon halvemmaksi tiivistyskorjaaminen tosiasiassa tulisi tojalevyn poistamiseen verrattuna. Näihin seikkoihin nähden käräjäoikeus katsoo, että lähtökohdaksi korjauskustannusten arvioinnille on otettava se, että todettujen vaurioiden korjaaminen asianmukaisella tavalla edellyttää tojalevyn poistoa alapohjarakenteesta.

Korjauskustannusten määrä

Taloyhtiössä on 15 huoneistoa, joista huoneiston B 9 alapohja on jo peruskorjattu poistamalla tojalevy alapohjarakenteesta. Huoneiston B 9 korjauskustannusten on sanotun huoneiston entisen osakkeenomistajan Mn ja taloyhtiön entisen isännöitsijän An kertomuksilla näytetty olleen kokonaisuudessaan ainakin noin 300.000 euroa.
M, A, R ja B ovat kertoneet, että huoneiston B 9 saneerauksessa oli tapahtunut lukuisia virheitä, jotka olivat osaltaan nostaneet saneerauksen kustannuksia.

Muiden 14 huoneiston alapohjan korjauksia koskevia kustannusarvioita ovat esittäneet Insinööritoimisto SF Oy, ME Oy ja V Oy (korjaustapavaihtoehto VE3). Kustannusarviot ovat kuitenkin koskeneet taloyhtiön korjaustarpeita laajemminkin kuin vain nyt kysymyksessä olevien mikrobivaurioiden osalta. Asunnon A 5 kauppakirjan 19.12.2013JK1) mukaan kantajat ovat ennen kaupantekoa tutustuneet muun ohella 'taloyhtiön kunnossapidon periaateohjelmaan {PTS) vuosille 2012-2021. Yhtiökokoukselle vuonna 2013 esitetystä kunnossapitotarveselvityksestä (V2.74) on ilmennyt, että taloyhtiössä on ollut suunnitteilla vuonna 2016 salaojien kuntoselvitys ja tarvittavat toimenpiteet sekä vuonna 2017 vesikaton kuntoselvitys ja tarvittavat toimenpiteet. Siksi salaojiin ja pihan vesien ohjaukseen muutoinkin sekä vesikattoon liittyviä korjauksia on rakennusten ikäkin huomioon ottaen pidettävä sellaisina odotettavina korjaustoimenpiteinä, joihin kantajien on asuntokaupan tehdessään täytynyt varautua. Niiden kustannuksia ei siten voida ottaa huomioon jäljempänä virheen merkitystä arvioitaessa.

Insinööritoimisto SF Oy on katsonut, että yhden huoneiston korjauskustannukset ovat 180.000-240.000 euroa (K9), jolloin 14 huoneiston korjauskustannuksiksi tulisi 2.520.000-3.360.000 euroa.
Kustannusarvio ei sisällä minkäänlaista yksilöintiä sen osalta, mikä korjaustoimenpide maksaa minkäkin verran. Arvioon sisältyy kuitenkin myös esimerkiksi salaojien tarkistus ja pihan hulevesien ohjaus.

ME Oy on katsonut, että 14 huoneiston korjauskustannukset ovat 3.348.031,80 euroa (K23 s. 18-19). Sanotut kustannukset sisältävät kuitenkin myös salaojituksen, sokkelin eristyksen ja sadevesien ohjauksen, katon ja sadevesikourujen korjauksia, huoneiston C11 pihakannen vedenerityksen korjauksen, vesikaton sekä yläpohjan höyrynsulkujen ja eristeiden uusimisen ja tiivistyksen. Näiden osuus kustannusarviosta on ollut 1.118.860 euroa. Kustannusarviossa on omana eränään myös rakennuttamiskustannukset ja lisä- ja muutostyöt, joiden määrä huomioon ottaen pelkästään tämän oikeudenkäynnin kohteena olevien korjaustoimenpiteiden kustannusarvioksi jäisi noin 1.765.000 euroa.

V Oy:n kustannusarvion mukaan tojalevyn poistamisen sisältävä korjaustapa VE3 maksaisi taloyhtiölle 14 huoneiston osalta yhteensä noin 1.200.000-1.400.00 euroa (V17 ja V29). Arvio sisältää alapohjan korjauksien lisäksi sokkelien vedeneristykseen, salaojitukseen ja sadevesien ohjaukseen liittyviä korjaustoimenpiteitä, joihin kantajien on edellä katsottu täytyneen varautua. Näiden osuus kustannusarviosta on 190.000 euroa. Näin ollen tämän oikeudenkäynnin kohteena olevien korjaustoimenpiteiden kustannusarvioksi jäisi 1.010.000-1.210.000 euroa.

Helsingin hovioikeus on tuomiossaan 22.12.2016 nro 1811 (K45, V43, V2.153) katsonut taloyhtiön korjauskustannusten kokonaisuudessaan olevan 1,3 miljoonaa euroa.

Asiassa on An kertomuksella selvitetty, että taloyhtiölle on tähän mennessä aiheutunut vaurioiden selvitys- ja tutkimuskustannuksia ainakin noin 100.000 euroa.

Arvioidessaan kustannusarvioiden uskottavuutta käräjäoikeus toteaa, että Insinööritoimisto SF Oy:n kustannusarvio ei sisällä minkäänlaista erittelyä eri korjaustoimenpiteiden kustannuksista, mistä syystä sille annettava painoarvo kustannusten arvioinnissa on oltava muita arvioita pienempi. ME Oy:n ja V Oy:n on molempien selvitetty olevan kokeneita toimijoita alallaan ja toteuttaneen useita nyt kuvatun kaltaisia urakoita. ME Oy:n lausunto on laadittu huoneiston 8 9 asuntokaupan purkua koskevaa oikeudenkäyntiä varten sanotun oikeudenkäynnin kantajien tilauksesta, kun taas V Oy:n selvitykset on laadittu taloyhtiön tilauksesta.

Korjauskustannuksista esitettyä näyttöä kokonaisuutena arvioidessaan käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiön kokonaiskustannuksiksi vaurioiden korjaamisesta täytyy arvioida huoneiston B 9 osalta noin 300.000 euroa, jo aiheutuneiden tutkimuskustannusten osalta noin 100.000 euroa ja muiden huoneistojen korjauksien osalta salaojakorjaukset ja muut poisluettavat korjaukset huomioon ottaen V Oy:n arvioima noin 1.200.000 euroa eli yhteensä noin 1.600.000 euroa. Huoneiston A 5 osakkeenomistajille aiheutuvat kustannukset mikrobivaurion korjaamisesta selvittelykuluineen ovat siten noin 107.000 euroa.

Vastaajat ovat vedonneet siihen, että taloyhtiössä on laadittu luonnos yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi siten, että taloyhtiön kunnossapitovastuu siirretään kokonaan osakkaille pois lukien huoneistot A 5, B 9 ja C 13, jotka korjattaisiin taloyhtiön kustannuksella. Tällöin huoneistojen A 5 ja C 13 korjauskustannukset jakautuisivat maksettaviksi siten, että huoneiston A 5 osuus korjauskustannuksista olisi huomattavasti pienempi. R on kertonut, että taloyhtiössä on ollut tällainen suunnitelma, mutta kaikki osakkaat eivät ole siihen suostuneet. Käräjäoikeus katsoo, että suunnitelmille yhtiöjärjestyksen muutoksesta ei siksi ole annettava tässä asiassa merkitystä.

Vastaajat ovat katsoneet, että alapohjan korjaaminen tojalevyt poistamalla tuo huoneistolle tasonparannusta, arvonnousua ja pidentää alapohjan käyttöikää 50-100 vuotta, mikä on otettava huomioon korjauskustannusten määrää arvioitaessa. Hovioikeus on huoneistoa B 9 koskevassa ratkaisussaan (K45, V43, V2.153) katsonut, ettei korjaustöiden suorittamisen johdosta ole tapahtunut sellaista tasonparannusta tai käyttöiän pidentymistä, jonka tulisi vaikuttaa kustannusten määrää arvioitaessa. Hovioikeus on katsonut korjaustöiden koskeneen rakenteita, joita ei normaalisti jouduta uusimaan. Käräjäoikeus katsoo, että tässä asiassa ei ole ilmennyt aihetta arvioida asiaa tältä osin toisin.

Kauppahinnassa ostajille annettu alennus

Vastaajat ovat katsoneet, että ostajat ovat saaneet alennusta asunnon kauppahinnasta.

Asiassa on arvioitava kaupan alihintaisuutta asunnon mahdollista virhettä ja sen seuraamusta koskevan arvioinnin vuoksi. Jos kantajille on annettu huoneiston kauppahinnassa sen käypään hintaan verrattuna alennusta, tämän voidaan katsoa vaikuttavan ensinnäkin siihen, mitä kantajat ovat voineet odottaa asunnon kunnon suhteen ja toisaalta siihen, kuinka suureksi taakaksi vaurioiden korjauskustannukset heille muodostuvat.

Kantajat ovat 19.12.2013 ostaneet asuinhuoneiston ja autotallin hallintaan oikeuttavat osakkeet vastaajilta 345.000 eurolla sisältäen autotallin osuuden 22.000 euroa.

EHn 7.5.2013 päivätyssä perukirjassa (V1) asunnon ja autotallin arvoksi on merkitty 445.000 euroa. WH LKV:n kiinteistövälittäjä NN on 30.4.2013 päivätyssä sähköpostiviestissään (V24) arvioinut kohteen toteutuvaksi kauppahinnaksi noin 460.000 euroa sisältäen autotallin. Kiinteistömaailma H Oy:n kiinteistönvälittäjät SN ja JS ovat 29.4.2013 päivätyssä arviokirjassaan (V25) arvioineet kohteen toteutuvaksi kauppahinnaksi noin 450.000 euroa sisältäen autotallin.

As Oy Bn toteutuneet samankokoisten huoneistojen toteutuneet kauppahinnat ovat vuosina 2007-2014 olleet 398.000-545.000 euroa (V31N2.85 ja V2).

CS, LM, IN, TH ja JV ovat kertoneet olleensa siinä käsityksessä, että asuinhuoneiston käypä arvo olisi pinta- ja putkiremontoituna noin 600.000 euroa. Tästä putkiremontin osuus on noin 100.000 euroa. CSn, LMn, INn, THn ja EHn mukaan kantajat ovat sovitun vastuunrajoituksen vuoksi saaneet huomattavan alennuksen huoneiston kauppahinnasta, vaikka tätä ei ollutkaan merkitty asunnon kauppakirjaan.

JV on kertonut, että huoneisto oltiin haluttu myydä nopeasti, sillä tiedossa oli taloyhtiössä alkava putkiremontti. Tavoitteena oli sekä hyvä hinta että mahdollisimman nopeat kaupat. Myös muut asianosaiset ovat kertoneet, että myyntiä oli kiirehditty.

Huoneiston B 9 entinen omistaja SM on kertonut, että he olivat maksaneet lokakuussa 2012 saman taloyhtiön huoneistosta B 9 ilman autotallia 480.000 euroa. Huoneisto B 9 oli lähtökohtaisesti ollut samanlainen huoneisto kuin A 5, mutta se oli ollut kaupantekohetkellä hyväkuntoinen sisätiloiltaan ja myös pihan osalta. Huoneiston C 13 omistaja TW on kertonut, että huoneisto C 13 on kunnoltaan samanlainen asuinhuoneiston A 5 kanssa.
Kiinteistömaailman asunnosta C 13 vuonna 2011 antaman arvion mukaan huoneiston arvo on ollut 350.000 euroa +/- 5 prosenttia (K20). Vuonna 2013 Kiinteistökeskus on arvioinut huoneiston arvoksi 345.000 euroa (K21). Huoneisto oli sen jälkeen myyty sukulaiselle 320.000 eurolla sisältäen autotallin, mutta kauppa oli purettu marraskuussa 2014.

Kiinteistönvälittäjä SH on antanut 7.4.2016 arvion (V26) 19.12.2013 toteutuneen kaupan kauppahinnasta suhteessa alueella tehtyihin kauppoihin. Hän on katsonut, että kauppahinta 345.000 euroa oli ollut erittäin alhainen. H on kertonut käyttäneensä arvionsa perustana laajaa toteutuneisiin kauppoihin perustuvaa kiinteistövälittäjien käyttämää tilastollista aineistoa. H on katsonut Rn (V24) ja Sn (V25) arviot huoneiston arvosta oikeiksi, sillä ne olivat perustuneet alueella toteutuneisiin kauppahintoihin.

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on merkitystä sillä, mikä huoneiston käypä arvo on ollut vuonna 2013. Todistajien jälkikäteen tekemille arvioille mikrobivaurioituneen huoneiston arvosta ei siksi ole annettava asiassa merkitystä.

Ennen kauppaa kiinteistönvälittäjät Ny, Ni, S ja R ovat arvioineet asuinhuoneiston arvoksi noin 450.000-500.000 euroa. Myös huoneiston perukirjaan merkitty arvo on ollut samaa luokkaa eli 445.000 euroa, joskaan kuolinpesä ei ole hankkinut selvitystä huoneiston arvosta ennen perukirja-arvon määrittämistä. Asuntoa on ennen sen myymistä kantajille myyty avoimilla markkinoilla viisi kuukautta, minä aikana sen hintapyyntöä on laskettu kolme kertaa (V2). Huoneiston viimeinen myyntihinta vapailla markkinoilla oli ollut 378.000 euroa ilman autotallia, jolla se on tosin ollut myynnissä vain hyvin lyhyen ajan. Koska myyntiaika on jäänyt huoneiston kokoon, ikään ja kuntoon nähden lyhyehköksi, siitä, että asunto ei tänä aikana mennyt kaupaksi, ei kuitenkaan voida tehdä johtopäätöstä, että asunnon käypä arvo olisi ollut huomattavasti vähemmän kuin sen viimeinen hintapyyntö 400.000 euroa sisältäen autotallin.

Selvää on, että huoneiston A 5 käypään hintaan on vaikuttanut huoneiston huono kunto sekä tiedossa ollut linjasaneeraus. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella asuinhuoneistosta maksettu kauppahinta 345.000 euroa sisältäen autotallin on kuitenkin tästä huolimatta poikennut vuonna 2013 alueella vallinneesta yleisestä hintatasosta, eikä kauppahinnan ole siksi katsottava vastanneen asuinhuoneiston sen hetkistä käypää arvoa.

Käräjäoikeus katsoo, että huoneiston A 5 käypää arvoa on perusteltua arvioida ensisijaisesti samassa asunto-osakeyhtiössä toteutuneiden asuntokauppojen perusteella ottaen kuitenkin huomioon huoneiston A 5 huono kunto. Asiassa on riidatonta, että huoneiston A 5 autotallin arvo on ollut noin 20.000 euroa. Kun otetaan huomioon, että Mt ovat ostaneet vapailta markkinoilta erittäin hyväkuntoisen huoneiston B 9 480.000 eurolla, asiassa on katsottava, että huoneiston A 5 käyvän arvon täytyy olla tätä vähemmän. Sen sijaan huoneiston C 13 toteutuneelle kauppahinnalle ei voida antaa tässä arviossa merkitystä, koska huoneisto on myyty sukulaiselle. Kun otetaan huomioon vielä, että huoneisto A 5 ei ole mennyt kaupaksi 420.000-458.000 euron kauppahinnalla, käräjäoikeus päätyy siihen, että huoneiston A 5 osakkeiden käypä arvo autotalli mukaan lukien on noin 400.000 euroa. Tätä käsitystä tukevat myös esitetyt myyntitilastot ja huoneistosta A 5 annetut hinta-arviot.

Kun kantajat ovat ostaneet asunnon 345.000 eurolla, heidän täytyy siten katsoa saaneen kauppahinnassa noin 55.000 euron alennuksen.
Asiassa on kuitenkin jäänyt selvittämättä, missä määrin sanottu alennus on johtunut myyjien ja ostajien sukulaisuussuhteesta, kaupan yleisestä kiirehtimisestä tai siitä, että ostajat olivat sitoutuneet ottamaan kaiken vastuun asunnosta myöhemmin ilmenevistä virheistä.

Kaupan kohteen virheen oikeudellinen arviointi

Laatuvirhe

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Virheellisyyttä on saman lain 6 luvun 13 §:n ja 4 luvun 17 §:n mukaan arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Huoneistossa A 5 on edellä todettu olevan laaja-alainen terveyshaittaa aiheuttava mikrobivaurio, joka on ilmennyt vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät ole vaurioiden vuoksi päässeet muuttamaan asuntoon lainkaan. Vaikka asunto on ollut yli 50 vuotta vanha ja sen myyntihinta on edellä todetusti ollut alueen yleiseen hintatasoon nähden edullinen, kysymys ei ole ollut sellaisesta tavanomaisesta asunnon ikääntymisestä tai kulumisesta, jonka korjaamiseen kantajien olisi tullut varautua asuntoa ostaessaan. Asuntoa on mikrobivaurion vuoksi pidettävä kunnoltaan merkittävästi huonompana kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on siksi asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu virhe.

Taloudellinen virhe

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taioudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kantajat ovat katsoneet, että kaupan kohteessa oli taloudellinen virhe taloyhtiössä vireillä olevan tontinlunastuksen kustannusten sekä koko taloyhtiötä koskevien mikrobivaurioiden korjauskustannusten perusteella.

Lain esitöiden mukaan jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua (HE 21/2005 vp s. 48-49).

Asiassa on ollut riidatonta, että As Oy B on hakenut rakennuspaikan muodostamista eli tontin lohkomista, mikä on edellyttänyt, että asunto-osakeyhtiö lunastaa samalla tontin osat. Lunastushinta on ollut 115.800,00 euroa ja varainsiirtovero 4.632,00 euroa. Mikäli maa-alueen omistajaa ei ole selvitetty 10 vuoden kuluessa talletuksen tekemisestä, aluehallintoviraston tilille talletettu lunastushinta palautuu asunto-osakeyhtiölle. Tällöin lunastuksen kustannus taloyhtiölle on vain varainsiirtoveron määrä. Asiassa on myös selvitetty, että tontinlunastuksen myötä taloyhtiö saa lisää rakennusoikeutta, jolloin on selvää, että tontinlunastus nostaa yhtiön arvoa. Näihin seikkoihin nähden tontinlunastuksesta taloyhtiölle aiheutuvat kustannukset eivät ole niin merkittäviä, että niiden osalta kysymyksessä olisi asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe.

Asiassa on kuitenkin edellä todetuin tavoin selvitetty, että taloyhtiön kaikissa huoneistoissa on mikrobivaurioita ja että yhtiön korjauskustannukset kokonaisuudessaan ovat noin 1,6 miljoonaa euroa. Tästä määrästä huoneiston A 5 osakkeenomistajille voidaan katsoa aiheutuvan odottamattomia kustannuksia noin 107.000 euroa.
Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on sellaisesta tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomasta korjaustarpeesta, josta aiheutuvat kustannukset muodostavat säännöksessä tarkoitetun virheen.
Kustannukset ovat määrältään merkittäviä ja niistä aiheutuva taloudellinen rasite poikkeaa merkittävästi siitä, mihin asunto-osakeyhtiössä on yleensä varauduttava. Käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on tällä perusteella asuntokauppalain 6 luvun 20§:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Asiassa on esitetty väite, että ostajien olisi tullut RA Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportin 18.6.2013, kiinteistönvälittäjän tilannekatsauksen 1.11.2013 ja AVn tietoisuuden asunnon kunnosta perusteella ryhtyä selvittämään asunnon rakenteita tarkemmin, jolloin edellä selostetut virheet olisi voitu havaita.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden (KKO 2004:78 kohta 6). Toisaalta korkeimman oikeuden mukaan mainitussa tapauksessa ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, kun he eivät olleet ryhtyneet tutkimaan asunnon rakenteita tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, kuten poraamalla reikiä lattiaan tai kaivamalla ulkoseinien vierustoja.

Käräjäoikeus on edellä katsonut selvitetyksi, että As Oy Bn jokaisessa 15 huoneistossa on ollut keskenään vastaavanlainen kosteus- ja mikrobivaurio alapohjarakenteissa sekä seinien · alajuoksuissa.

Tässä asiassa kaupan kohteena olleeseen huoneistoon A 5 on tehty kuntotarkastus, josta RA Insinööritoimisto Oy:n rakennusmestari JO on antanut kirjallisen raportin 18.6.2013 (K2). Kuntotarkastusraportti on ollut kauppakirjan liitteenä.
Kuntotarkastus on tehty aistinvaraisin menetelmin rakenteita avaamatta. Pääkäsittelyssä on kuultu JOta todistajana raportin sisällöstä. On kertomus on vastannut raporttiin kirjattua.

Kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa, että alapohjarakenteissa tai seinien alajuoksuissa epäiltäisiin kosteus- tai mikrobivaurioita eikä raportissa erikseen edes suositella näiden rakenteiden avaamista.
Käräjäoikeus katsoo, että pelkästään maanpintojen osittain puutteelliset kallistukset tai se seikka, että salaojien tarkastuskaivoja ei ole havaittu (s. 6-7), eivät anna ostajalle perusteltua aihetta ryhtyä purkamaan asunnon rakenteita. Kun seinärakenteissa ei ole havaittu varsinaisia vaurioita, myöskään suositus "ikkunoiden uusimisen yhteydessä tulee seinärakenteen kunto tarkastaa" (s. 9) ole antanut ostajille erityistä syytä ryhtyä niinkin raskaaseen toimenpiteeseen kuin seinärakenteiden avaamiseen.

Asiassa on myös vedottu siihen, että asunnon ikä ja se, ettei merkittäviä peruskorjauksia oltu tehty, olisi itsessään antanut aiheen ryhtyä tarkastamaan rakenteiden kuntoa. Asunnon alapohjarakenteiden tekniseksi käyttöiäksi on kirjattu kuntotarkastusraportissa 40-50 vuotta (s. 21). Kuntotarkastusraporttiin on kirjattu, että kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne on tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Asunto-osakeyhtiön rivitalohuoneistot ovat rakennettu vuonna 1962, joten huoneisto A 5 on ollut kaupantekohetkellä noin 50 vuotta vanha. Yleisesti on tiedossa, että asuinkäytössä on laajasti tätäkin vanhempia alkuperäisrakenteisia asuinrakennuksia, jotka ovat rakenteiltaan toimivia teknisen käyttöikänsä päättymisestä huolimatta. Tekninen käyttöikä ei siten useassa tapauksessa tarkoita sitä, etteikö rakenne voisi edelleen toimia. Sen vuoksi, jos mikään aistinvaraisesti tehty havainto tai muutoin ilmi käynyt seikka ei anna aihetta epäillä rakenteen toimivuutta, pelkän teknisen käyttöiän päättymisen ei voida katsoa olevan laissa tarkoitettu erityinen syy asettaa ostajalle velvollisuutta ryhtyä avaamaan rakenteita.

Asiassa on selvää, että huoneisto A 5 on ollut varsinkin keittiön, saunan, kylpyhuoneen ja pihan osalta pinnoiltaan huonokuntoinen (esim. kauppakirja K1 ja valokuvat V2.115-120 ja V2.127) ja että tämä on ollut ostajien tiedossa. Toisaalta kukaan asiassa kuulluista henkilöistä ei ole kertonut, että asunnossa A 5 olisi ennen kaupantekoa voitu havaita esimerkiksi mikrobiperäistä hajua tai näkyvää mikrobikasvustoa.
Asunnon pintapuolisen kunnon ei voida itsessään katsoa antaneen ostajille aihetta ryhtyä toimenpiteisiin esimerkiksi alapohjan kunnon selvittämiseksi.

Kiinteistönvälittäjä on esittänyt asiassa kuolinpesän osakkaille huolensa huoneiston kunnosta sähköpostilla 1.11.2013 (V3). Viestissä on ilmaistu, että huoneiston yleiskunto herättää epäilyksiä mahdollisista muista, piilevistä riskeistä esim. pinnoitteiden alla, sokkelissa ja rakenteissa.
Edelleen viestissä on todettu, että päätyasuntona asunto on isolta osaltaan maakosketuksessa ja joitakin epäilyttäviä kosteusjälkiä on havaittavissa. Kiinteistönvälittäjä on tarjousneuvottelujen edistämiseksi esittänyt, että kuolinpesä muun muassa purkaisi asunnon pintoja rakenteiden kunnon selvittämiseksi. Viesti on saatettu myös AVn tietoon.

Edellä selostettu viesti on kiinteistönvälittäjän arvio, jota ennen JO oli jo arvioinut huoneiston kunnon. Kuntotarkastusraportissa oli viitattu muun ohessa kosteusjälkeen olohuoneen seinän / kylpyhuoneen ja keittiön komeroiden kohdalla (K2 s. 14-15). Kiinteistönvälittäjän viestistä ei käy ilmi, että kuntotarkastuksen jälkeen olisi tehty kuntotarkastuksesta poikkeavia havaintoja esimerkiksi kosteusvaurioista. Asiassa on jäänyt epäselväksi, onko pinnoitteiden purkamisella tarkoitettu nimenomaisesti niitä kohtia, joissa kosteusjälkiä on kuntotarkastusraportissakin havaittu olevan. Tällaisten kohtien tutkiminen ei olisi välttämättä ylipäätään paljastanut vaurioitunutta tojalevyä tai seinien alajuoksuja. Asiassa ei voida katsoa muutoinkaan, että kiinteistönvälittäjän myynninedistämistarkoituksessa esittämät toimenpide-ehdotukset olisivat antaneet ostajille erityistä syytä ryhtyä laajasti avaamaan asunnon alapohja- ja alaseinärakenteita.

Näillä perusteilla asiassa on katsottava, että ostajat eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. He voivat siten tehokkaasti vedota edellä todettuihin virheisiin.

Virheiden seuraamukset

Hinnanalennus vai kaupan purku?

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Säännöksen 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lain esitöiden mukaan hinnanalennus on virheen ensisijainen ja tärkein seuraamus. Purkuedellytyksiä arvioitaessa on lähtökohtana virheen merkitys ostajalle. Arvioinnissa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuvat kustannukset. Purku voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena (HE 14/1994 vp s. 135-136).

Asiassa on selvitetty, että asunnossa on laaja-alainen mikrobivaurio, josta aiheutuu terveyshaittaa. Sanotun vaurion johdosta kantajat eivät ole pystyneet käyttämään asuntoa lainkaan siihen tarkoitukseen, johon he ovat sen ostaneet. Kantajien on ollut tarkoitus muuttaa asuntoon putkiremontin valmistuttua syksyllä 2014. Huoneiston A 5 osakkeenomistajien vastuulle kuuluvat korjauskustannukset tulevat olemaan yli 100.000 euroa, mitä on pidettävä merkittävänä suhteessa asunnon kauppahintaan. Nämä seikat puoltavat virheestä aiheutuvan haitan pitämistä niin olennaisena, että kaupan purkua olisi pidettävä ainoana mahdollisena seuraamuksena.

Vastaajat ovat katsoneet, että kantajat ovat itse pitkittäneet virheiden korjausta ja asunnon asumiskelvotonta tilaa moittimalla taloyhtiön yhtiökokouksen päätöksiä korjausten tekemisestä. Moitekanteiden kohteena olevat päätökset korjaustavan valinnasta on tehty 21.3.2016 ja 4.4.2016. Virheet ovat ilmenneet taloyhtiössä Ln koko taloyhtiötä koskevan 15.8.2014 päivätyn raportin yhteydessä, josta on siis kulunut yli puolitoista vuotta siihen, että taloyhtiö on tehnyt ensimmäisen päätöksen korjaustavan valinnasta. V Oy on myös tehnyt selvitystyötä korjauksien toteuttamistavoista vielä vuonna 2016. Kysymys siitä, onko tiivistämiskorjaus soveltuva tapa vaurioiden korjaamiseen, on tähän mennessä ollut esillä sekä huoneiston B 9 kaupan purkua koskevassa oikeudenkäynnissä että tässä oikeudenkäynnissä, joissa kysymyksestä on esitetty laajaa ja varsin ristiriitaista todistelua.
Moitekanteet ovat siten koskeneet aidosti kiistanalaista kysymystä. Korjausten toteuttaminen on joka tapauksessa viivästynyt myös kantajista riippumattomista syistä. Kantajien ei ole näytetty moitekanteet nostamalla viivästyttäneen korjauksia tavalla, jolle olisi annettava merkitystä purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa.

Käräjäoikeus on edellä todennut, että ostajat ja myyjät olivat pyrkineet sopimaan kaupan vastuunrajoituksesta siten, että ostajat luopuvat kokonaan oikeudestaan reklamoida kaupan kohteesta. Vastaajat ovat katsoneet, että tähän nähden hinnanalennusta oli pidettävä kohtuullisena seuraamuksena virheestä. Käräjäoikeus katsoo, että osapuolten yhteistä sopimustahtoa koskien reklamaatio-oikeuden poistamista ei voida jättää täysin vaille merkitystä arvioitaessa kaupan kohteen virheen kohtuullista seuraamusta, vaikka vastuunrajoitusta koskeva ehto onkin mitätön.

Asiaa kokonaisuutena arvioiden ja kiinnittäen huomiota vaurioiden laajuuteen, korjauskustannusten määrään ja erityisesti siihen, että kantajat eivät ole voineet lainkaan asua asunnossa, käräjäoikeus katsoo edellä selostetusta osapuolten yhteisestä sopimustahdosta huolimatta, että muuta seurausta kuin kaupan purkua ei voida näissä olosuhteissa pitää kohtuullisena. Kauppa on siksi purettava.

Pääomavastikkeiden palautus

Kaupan tullessa puretuksi vastaajien on korvattava kantajille linjasaneerauksen ja tulevan alapohjaremontin rahoittamiseksi otetun lainan pääomavastikkeet. Pääomavastikkeiden määrää (K30) ei ole riitautettu.

Hoito- ja lämpövastikkeiden palautus

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Säännöksen 3 momentin mukaan ostaja saa 2 momentin estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Lain esitöiden mukaan ostajan on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Vaatimusten ei tarvitse olla ensi vaiheessa yksilöityjä. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua (HE·21/2005 vp s. 47).

Asunnon hallinta on luovutettu kantajille 19.12.2013. Kantajat ovat reklamoineet kaupan kohteesta ensimmäisen kerran 14.10.2014 ja panneet kanteen vireille käräjäoikeudessa 8.4.2015. Hoito- ja lämpövastikkeita koskeva vaatimus on esitetty 24.1.2017 eli yli kahden vuoden kuluttua asunnon hallinnan siirtymisestä. Vaatimus on perustunut samaan virheeseen, josta kantajat ovat reklamoineet yli kaksi vuotta aiemmin. Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on ollut kokonaan uuden vaatimuksen esittämisestä eikä aiemman vaatimuksen yksilöinnistä tai tarkentamisesta. Kantajat ovat loppulausunnossaan luopuneet tiedonantovirhettä ja siten myös kantajien törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä koskevasta väitteestään. Käräjäoikeus katsoo, että hoito- ja lämpövastikkeiden palauttamista koskeva vaatimus on siten esitetty liian myöhään ja se on hylättävä.

Remonttikustannusten korvaus

Asiassa on arvioitava, ovatko kustannukset kantajien tekemästä huoneiston A 5 remontista olleet sellaisia tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, jotka myyjien on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin nojalla korvattava kaupan purkamisen yhteydessä.

Lain esitöiden mukaan säännöksessä tarkoitetun korvauksen edellytyksenä on, että asuntoon pantujen kustannusten voidaan katsoa olleen tarpeellisia tai hyödyllisiä laajemminkin kuin ostajan ja hänen perheensä kannalta. Tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia ovat muun muassa asunnon laatutason kohottamisesta tai säilyttämisestä aiheutuneet korjaus- ja uusimiskustannukset, esimerkiksi asunnon pintamateriaalien vaihtamisesta laadultaan parempiin koituneet kustannukset taikka keittiökalusteiden tai asuntoon kiinteästi sijoitettavien kodinkoneiden hankintakustannukset. Arvioitaessa kustannusten tarpeellisuutta tai hyödyllisyyttä huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko kustannukset objektiivisesti arvioiden ylläpitäneet tai kohottaneet asunnon laatutasoa. Jos ostaja on esimerkiksi vaihtanut melko uuden ja täysin käyttökelpoisen jääkaapin uudempaan malliin, tällaista kustannusta ei ainakaan kokonaisuudessaan voida pitää sen enempää tarpeellisena kuin hyödyllisenäkään (HE 14/1994 vp s.
120-121).

KH on kertonut, että kantajat olivat linjasaneerauksen yhteydessä tehneet remontin kylpyhuone-, sauna- ja kodinhoitotiloihin. Lisäksi he olivat remontoineet pienen wc:n ja joidenkin huoneiden seiniä. Kantajat ovat esittäneet selvityksen remontista huoneiston pohjakuvia (K35-K36), valokuvia (K37-K39) sekä kustannuserittelyn tositteineen (K17). Remontin kustannukset olivat olleet yhteensä 42.021,22 euroa.

Asiassa on selvitetty, että huoneisto on ollut ennen kaupantekoa kauttaaltaan ja erityisesti pesutilojen osalta huonokuntoinen. Kantajien tekemän remontin jälkeen asunnon kylpyhuone-, sauna- ja kodinhoitotilat ja pohjaratkaisu ovat olleet toimivia ja nykyaikaisia. Käräjäoikeus katsoo, että kantajien tekemän remontin kustannukset ovat olleet sellaisia tarpeellisia ja hyödyllisiä kustannuksia, jotka ovat kohottaneet asunnon laatutasoa. Kustannusten tarpeellisuutta ja hyödyllisyyttä arvioitaessa ei voida ottaa kantajien vahingoksi huomioon sitä, että osa remontoiduista tiloista saatetaan joutua kaupan purkuun johtaneiden taloyhtiön vaurioiden korjausten yhteydessä purkamaan uudelleen.
Korjauskustannusten määrää on remontin laatuun ja laajuuteen nähden pidettävä kohtuullisena. Vastaajien on siksi korvattava kantajille remonttikustannusten määrä kokonaisuudessaan.

Korvausten ja viivästyskorkojen sovittelu

Vastaajat ovat katsoneet, että myyjille maksettaviksi tuomittavia korvauksia tuli sovitella asuntokauppalain asuntokauppalain 6 luvun 29§:n ja 4 luvun 38 §:n tai oikeustoimilain 36 §:n nojalla ja että korvauksille ja palautuksille maksettavaa viivästyskorkoa oli joka tapauksessa kohtuullistettava korkolain 11 §:n tai oikeustoimilain 36 §:n nojalla.

Asuntokauppalain 6 luvun 29 §:n mukaan mitä 4 luvun 38 §:ssä säädetään vahingonkorvauksen sovittelusta, sovelletaan myös tämän luvun säännösten mukaiseen vahingonkorvaukseen. Lain 4 luvun 38 §:n 1 momentin mukaan sopimusrikkomuksen perusteella suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen mahdollinen myötävaikutus vahinkoon, sopijapuolten varallisuusolot, asunnon kauppahinta, vahingon aiheuttaneen osapuolen mahdollisuudet ennakoida ja ehkäistä vahingon syntyminen sekä muut seikat. Kantajat eivät ole vaatineet asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaista vahingonkorvausta. Asuntokauppalain vahingonkorvauksen sovittelua koskevat säännökset eivät sovellu kaupan purun yhteydessä maksettavan tuottokoron tai tarpeellisten tai hyödyllisten kustannusten korvauksen sovitteluun. Vaatimus on siksi hylättävä.

Korkolain 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan viivästyskorkoa voidaan sovitella, jos velallisena on luonnollinen henkilö eikä velka liity velallisen harjoittamaan elinkeinotoimintaan. Sovittelun edellytyksenä on, että velallisella on katsottava olleen perusteltua aihetta kieltäytyä maksamasta velkaansa. Lain esitöiden mukaan arvosteltaessa kysymystä, onko velallisella ollut mainitunlainen perusteltu aihe, on kiinnitettävä huomiota objektiivisiin seikkoihin eikä pelkästään velallisen subjektiiviseen mielipiteeseen (HE 109/1981 vp s. 23). As Oy Bssa on jo aiemmin lainvoimaisella tuomiolla purettu asuntokauppa vastaavien mikrobivaurioiden vuoksi. Vaikka tässä oikeudenkäynnissä on ollut kysymys myös vastuunrajoitusehdon merkityksestä, käräjäoikeus katsoo, että vastaajilla ei ole ollut laissa tarkoitettua perusteltua aihetta jäädä odottamaan tuomioistuimen ratkaisua asiassa ennen velan maksamista. Sovitteluvaatimus on siksi tällä perusteella hylättävä.

Lain varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 36 §:n 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Käräjäoikeus katsoo, että sanottu säännös ei sovellu asuntokaupan purun seuraamuksena tuomittavien palautusten ja korvausten kohtuullistamiseen.

Tässä asiassa vastaajina ovat EHn kuolinpesän osakkaat. EHn kuolinpesän säästön on selvitetty olleen yli 2,5 miljoonaa euroa (K41, V1, V2.62). Vastaajat ovat saaneet kaupan kohteena olleen huoneiston perintönä. Asiassa ei ole tullut ilmi mitään seikkoja, joiden perusteella vastaajien maksettavaksi tuomittavia korvauksia, palautuksia tai viivästyskorkoja tulisi muullakaan perusteella kohtuullistaa. Vaatimus on siksi hylättävä.

Korvausten yhteisvastuullisuus

Vastaajat ovat katsoneet, että kuolinpesän osakkaiden vastuu tuli ensisijaisesti rajata vain siihen osuuteen, jonka kukin osakas on huoneiston kauppahinnasta saanut. Toissijaisesti vastuu tuli jakaa saatujen perintöosuuksien suhteessa tai kolmassijaisesti vastuu tuli jakaa vähintäänkin osakkaiden keskinäisissä suhteissa perintöosuuksien suhteessa.

Tässä asiassa on vastaajina olevat henkilöt vastaavat asiassa EHn kuolinpesän osakkaina. Tuomiossa määrättävä kauppahinnan palautusvastuu ja muut velvoitteet ovat asunnon myyjänä olleen kuolinpesän velkaa, joka on perintökaaren 21 luvun 1 §:n mukaan maksettava kuolinpesän varoista. Suhteessa kantajiin vastaajien vastuu on siten kuolinpesän osakkaina yhteisvastuullista. Vaatimus kuolinpesän osakkaiden vastuun rajaamisesta osuuteen, jonka kukin osakas on huoneiston kauppahinnasta saanut, ei perustu lakiin. Myöskään osakkaiden keskinäinen vastuunjako ei ole tässä oikeudenkäynnissä ratkaistava asia.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

AV ja KH ovat voittaneet asian. Vastaajat ovat lähtökohtaisesti oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 9 §:n 1 momentin perusteella velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan AVlle ja KHlle heidän tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulunsa. Asian näin päättyessä vastaajien esittämät oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluvaatimukset hylätään.

Kantajien oikeudenkäyntikulut ovat yhteensä 164.623,27 euroa sisältäen arvonlisäveron. HH, MH, MH, TH ja TH, LM, AM, IN, EN,KR, AS ja MS (vastaajat 1) ovat kiistäneet vaaditut oikeudenkäyntikulut ensinnäkin asiamiesten tuntiveloituksen osalta ja siltä osin kuin asiamies oli laskuttanut toisen oikeudenkäynnin todistajien kertomusten litteroinnista. He ovat katsoneet oikeudenkäyntivaatimuksen sisältävän 130 tuntia aiheettomia kustannuksia, jotka liittyivät erityisesti kantajien ylimitoitettuihin vaatimuksiin. Niin ikään he ovat vedonneet siihen, että tiedonantovirhettä koskevasta väitteestä oli luovuttu vasta loppulausunnoissa, joten väitteestä oli aiheutunut tarpeettomia kustannuksia. Edelleen asiassa on esitetty väite siitä, että kantajat olivat myöntäneet vasta loppulausunnossaan, että kauppa oli sovittu reklamaatio-oikeudettomaksi, mistä oli aiheutunut tarpeettomia oikeudenkäyntikuluja. Vielä asiassa on vedottu siihen, että kantajat olivat, ensin asiaa itse ehdotettuaan ja vastaajien 1 heidän ehdotukseensa suostuttua, kieltäytyneet rajaamaan oikeudenkäyntiä vaurioiden laajuuden, riittävän korjauslaajuuden ja siitä aiheutuvien kustannusten osalta huoneiston B 9 kaupan purkua koskevan Helsingin hovioikeuden 22.12.2016 antaman tuomion nro xxx mukaisesti, mistä oli aiheutunut tarpeettomia kustannuksia. Vastaajat 1 ovat vedonneet myös oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta harkittaessa asian oikeudelliseen epäselvyyteen vastuunrajoitusehdon osalta.

CS on kiistänyt kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja vedonnut siihen, että kannevaatimukset ovat perusteettomia.
Käräjäoikeus on edellä todennut kanteen menestyneen ja kantajien voittaneen asian.

Käräjäoikeus tutkii kantajien oikeudenkäyntikulujen tarpeellisuuden ja kohtuullisuuden siten vain vastaajien 1 vetoamilta osin.

Kantajien asiamiesten tuntiveloitus on ollut 260-270 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että pääkaupunkiseudulla asianajajien tuntiveloitus asuntokauppariidoissa on tyypillisesti 230-300 euroa ilman arvonlisäveroa. Kantajien asiamiesten tuntiveloitusta on pidettävä asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullisena.

Kantajien asiamiehen laskusta ilmenee, että 29.1.2018 on veloitettu todistajan nauhojen litteroinnista (Spoken Oy) yhteensä 3.605,06 euroa sisältäen arvonlisäveron. Asiassa ei ole käynyt ilmi, minkä nauhojen litteroinnista kuluissa on kysymys. Asiassa on jäänyt selvittämättä, että todistajien kertomusten litterointi olisi ollut ylipäätään tarpeellinen kustannus nyt käsillä olevassa oikeudenkäynnissä. Sen vuoksi oikeudenkäyntikuluja litterointikustannusten osalta on pidettävä tarpeettomina eikä vastaajia voida niitä velvoittaa korvaamaan.

Kantajien kannevaatimukset ovat menestyneet suurimmilta osin. Vaatimuksia ei voida pitää vastaajien 1 väittämällä tavalla ylimitoitettuina.

AV ja KH ovat 12.10.2017 pidetyssä valmisteluistunnossa esittäneet ensimmäistä kertaa tiedonantovirhettä koskevan väitteen. He ovat luopuneet väitteestään pääkäsittelyn loppulausunnoissa. Väite on liittynyt isännöitsijäntodistuksessa annettuihin ja siitä mahdollisesti puuttuneisiin tietoihin. Kantajien oikeudenkäyntilaskusta ei käy ilmi, kuinka paljon aikaa on kulunut väitteen selvittämiseen ja käsittelyyn oikeudenkäynnin valmistelun aikana. Käräjäoikeuden valmisteluistunnossa ja pääkäsittelyssä tiedonantovirhettä on käsitelty vain vähän. Käräjäoikeus arvioi, että kantajien toimenpiteistä 10 tuntia kohdistuu tiedonantovirheen käsittelyyn. Kantajien luovuttua väitteestään kysymys on tältä osin tarpeettomista kustannuksista. Kantajien asiamiehen tuntiveloitus on ollut 12.10.2017 lukien 270 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäverolla.
Tiedonantovirhettä koskevien oikeudenkäyntikulujen määräksi on katsottava tämän mukaisesti 3.348 euroa. Vastaajia ei voida velvoittaa korvaamaan näitä tarpeettomina pidettäviä kuluja.

Osapuolet ovat olleet erimielisiä siitä, onko vastuunrajoitus ollut yksilöity lain edellyttämällä tavalla. Kantajat ovat kiistäneet, että vastuunrajoitus olisi ollut yksilöity katsoen, että vastuunrajoitusta oli pidettävä mitättömänä. Käräjäoikeus on päätynyt asiassa kantajien esittämälle kannalle. Toisaalta kantajat ovat kanteensa perusteista poiketen vasta loppulausunnoissaan todenneet, että vastuunrajoituksen oli kauppakirjan sanamuodosta poiketen tarkoitus sulkea kaikki myyjien virhevastuu pois. Osapuolilla on joka tapauksessa ollut erimielisyyttä siitä, onko tällainen kaiken vastuun pois rajaava ehto ylipäätään laissa sallittu, mihin kysymykseen myös pääkäsittelyssä on keskitytty. Kun kysymys on ollut vastuunrajoitukseen liittyvästä lain tulkintaerimielisyydestä, asiassa ei voida katsoa, että kysymyksestä olisi aiheutunut tarpeettomia kustannuksia.

Kantajat ovat 23.12.2016 esittäneet vastaajille, että oikeudenkäyntiä rajattaisiin siten, että osapuolet hyväksyisivät Helsingin hovioikeuden 22.12.2016 antaman tuomion nro xxx perustelut vaurioiden laajuuden, riittävän korjauslaajuuden ja siitä aiheutuvien kustannusten osalta (V47). Asiassa on selvitetty, että vastaajat 1 olisivat suostuneet esitettyyn oikeudenkäynnin rajaamiseen ja että kantajat ovat sittemmin vetäytyneet ehdotuksestaan. Toisaalta on myös selvitetty, että CS ei ole suostunut kantajien alkuperäiseen ehdotukseen. Kun CS on tässä asiassa kiistänyt niin vaurioiden laajuuden kuin korjauskustannuksetkin, näytön esittäminen näistä seikoista on ollut tarpeen. Lopulta myös vastaajat 1 ovat kiistäneet vaurioiden korjauskustannukset. Kantajien oikeudenkäynnin rajaamista koskevalla ehdotuksella ei näihin seikkoihin nähden ole vaikutusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen.

Asuntokauppalaissa säädettyä vastuun rajoittamisen yksilöintivaatimusta ei voida pitää epäselvänä säännöksenä. Asia ei ole ollut muutoinkaan oikeudellisesti epäselvä, vaan kysymys on ollut pääosin näytön arvioimisesta. eikä käsillä ole perusteita poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännöstä koskien oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n perusteella.

Edellä lausutun perusteella vastaajat ovat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan kantajille näiden oikeudenkäyntikuluista 157.670,21 euroa.

HH, MH, MH, TH ja TH, LM, AM, IN, EN, KR, AS ja MS ovat katsoneet, että CS on toiminnallaan laajentanut oikeudenkäyntiä tarpeettomasti väitteillään ja esittämillä kirjelmillään sekä todistelullaan aiheuttaen tarpeettomia lisäkustannuksia muille asianosaisille, joista muut vastaajat eivät voi olla vastuussa. Vastaajat 1 ovat vaatineet oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n 2 momentin perusteella, että CS velvoitetaan yksin korvaamaan puolet kantajien oikeudenkäyntikuluista. Kantajat ovat yhtyneet näkemykseen, että CSn toimista oli aiheutunut merkittävästi tarpeettomia kustannuksia.

CS on kiistänyt, että hän olisi vastuussa kantajien oikeudenkäyntikuluista muita vastaajia enemmälti ja että hän olisi aiheuttanut tarpeettomia kustannuksia. CS on katsonut, että hänen oli välttämätöntä tuoda oikeuden tietoon kaikki asiaan liittyvä aineisto, esimerkiksi kuolinpesän asiainhoitoa koskeva laaja sähköpostikirjeenvaihto, kokonaisuudessaan, jotta oikeus pystyi arvioimaan asiaa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan kustannukset, jotka liittyvät ainoastaan jotakin asianosaista koskevaan asian osaan, taikka jotka asianosainen on aiheuttanut 5 §:ssä tarkoitetulla tavalla, hänen on korvattava yksin. Luvun 5 §:n mukaan jos asianosainen on jäämällä pois tuomioistuimesta, jättämällä noudattamatta tuomioistuimen antamia määräyksiä tai esittämällä väitteen, jonka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää aiheettomaksi, taikka muutoin oikeudenkäyntiä pitkittämällä velvollisuuden vastaisella menettelyllään tahallisesti tai huolimattomuudesta aiheuttanut toiselle asianosaiselle kustannuksia, hän on velvollinen korvaamaan sellaiset kustannukset riippumatta siitä, kuinka oikeudenkäyntikulut muutoin on korvattava.

CS on toiminut asiassa ilman lainopillista avustajaa. Käräjäoikeus toteaa, että jokainen asianosainen on oikeutettu valitsemaan, hoitaako hän asiaansa itse vai paikkaako hän asiassa lainopillisen avustajan. Samat oikeudenkäymiskaaressa säädetyt menettelyvelvollisuudet koskevat asianosaisia kuitenkin riippumatta siitä, esiintyykö asianosainen itse vai asiamiehen edustamana.

Sa on oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 10 §:ssä todetusti kehotettu jo haasteen antamisen yhteydessä ilmoittamaan sellaiset perusteet kanteen vastustamiselle, joilla on merkitystä asian ratkaisemisen kannalta ja ilmoittamaan mahdollisuuksien mukaan ne todisteet, jotka hän aikoo vastauksensa tueksi esittää, ja mitä hän kullakin todisteella aikoo näyttää toteen. Luvun 17 §:n 3 momentin mukaan asianosaisen on perehdyttävä asiaan niin hyvin, ettei asian käsittely hänen laiminlyöntinsä vuoksi viivästy.

CS on toimittanut käräjäoikeudelle valmistelun aikana lukuisia poikkeuksellisen laajoja kirjelmiä, joihin muidenkin asianosaisten on täytynyt tutustua. Osa CSn väitteistä on ollut asuntokauppariidan ratkaisemisen kannalta relevantteja ja osa hänen nimeämästään todistelusta on vaikuttanut käräjäoikeuden ratkaisuun.
Toisaalta CSn kirjelmät ovat sisältäneet myös laajalti asian ratkaisuun vaikuttamattomia seikkoja, kuten väitteitä edesmenneen EHn toiveista, testamentin tiedoksiannosta, perunkirjoituksesta, pesänjakamisesta, sukulaisten välisistä, erityisesti CSn ja JVn välisistä, riitaisuuksista ja kuolinpesän hallinnosta.
S on muun muassa 14.1.2016 pidetyn valmisteluistunnon jälkeen toimittanut lähes BO-sivuisen kirjallisen lausuman, joka sisältää paljon asiaan vaikuttamattomia seikkoja. Samalla hän on nimennyt todistelua sellaisin todistusteemoin, joilla ei voi olla merkitystä asian ratkaisun kannalta. Jo esitettyjä ja osittain asiaan vaikuttamattomia väitteitä ja todistelua on tarpeettomasti ja pyytämättä toistettu sekä esitetty lisää ainakin 31.8.2016, 2.1.2017, 21.2.2017, 5.4.2017 ja 6.12.2017 päivätyissä kirjelmissä. S on niin valmisteluistunnoissa kuin pääkäsittelyssäkin toistuvasti käyttänyt puheenvuoroja asuntokaupan ratkaisun kannalta merkityksettömiä seikkojen kertomiseen siitä huolimatta, että käräjäoikeus on tuonut esiin, että näillä seikoilla ei ole vaikutusta kuolinpesän osakkaiden ja AVn sekä KHn välisessä asuntokauppariidassa annettavaan ratkaisuun. CS on edellä kuvatulla menettelyllään jättänyt noudattamatta käräjäoikeuden antamia määräyksiä.

Käräjäoikeus on hylännyt asiassa lukuisia Sn nimeämiä kirjallisia todisteita. Osa nimetyistä todisteista on katsottu asiaan vaikuttamattomiksi asian valmistelussa todistusteemojen perusteella. Käräjäoikeus on lisäksi hylännyt huomattavan määrän CSn kirjallisista todisteista vasta pääkäsittelyssä, koska niistä ei ole ilmennyt sitä, mitä todistusteemaksi on esitetty ja koska todisteilla ei voi olla merkitystä tässä oikeudenkäynnissä. Muut asianosaiset ovat joutuneet tutustumaan näihin todisteisiin ja ottamaan kantaa siihen, voiko todistelulla olla merkitystä oikeudenkäynnissä. CS on myös tietoisesti nimennyt asiassa uudestaan lukuisia sellaisia todisteita, jotka oli jo aiemmin valmistelun aikana hylätty.

CSta on useaan otteeseen huomautettu, että asiassa tulisi esittää vain asian ratkaisuun vaikuttavia väitteitä ja todisteita. CSta on niin ikään pääkäsittelyssä useaan otteeseen kehotettu todistajia kuultaessa esittämään kysymyksiä sen sijaan että hän ensin itse kertoisi näkemyksensä asiasta. Tästä huolimatta käräjäoikeuden ohjauksen vastaisesti CS on tuonut esiin edellä selostetun kaltaisia asiaan vaikuttamattomia seikkoja, esittänyt todistajille asian ratkaisun kannalta merkityksettömiä kysymyksiä eikä hän ole esittänyt suoria kysymyksiä. CSn sanottu menettely on viivästyttänyt oikeudenkäyntiä.

Edellä selostetulla menettelyllä CS on jättämällä noudattamatta tuomioistuimen antamia määräyksiä, esittämällä väitteitä, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi ainakin pitänyt tietää aiheettomiksi ja muutoinkin oikeudenkäyntiä pitkittämällä velvollisuuden vastaisella menettelyllään huolimattomuudesta aiheuttanut kantajille kustannuksia. CS on velvoitettava korvaamaan yksin tällaisen menettelyn kantajille aiheuttamat kustannukset. Vaikka CSn menettelyn voidaankin katsoa aiheuttaneen huomattavasti kustannuksia kantajille, vastaajien 1 vaatimusta siitä, että CS tulisi velvoittaa yksin korvaamaan puolet kantajien oikeudenkäyntikuluista, on pidettävä liiallisena. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi, että kantajille on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia CSn edellä selostetusta velvollisuuksien vastaisesta menettelystä yhteensä 35 tuntia. Kun kantajien avustajan tuntiveloitus on ollut pääasiassa 270 euroa tunnissa, CS on velvollinen yksin korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluista 9.450 euroa lisättynä arvonlisäverolla eli yhteensä 11.718 euroa. Vastaajat ovat yhteisvastuullisesti velvollisia korvaamaan jäljellä jäävän 145.952,21 euroa.


Tuomiolauselma


Kantajien ja vastaajien välinen Asunto Oy B -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita nro:t xxx ja 1971-1980 koskeva 19.12.2013 solmittu kauppa puretaan.

HH, MH, MH, TH, TH, LM, AM, JN, EN, KR, AS, MS, CS ja JV velvoitetaan EHn kuolinpesän osakkaina yhteisvastuullisesti

- palauttamaan AVlle ja KHlle kauppahinta 345.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.12.2013 lukien 14.11.2014 saakka ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siten, että kantajat luovuttavat osakekirjan koko kauppahinnan ja korkojen suoritusta vastaan;

- korvaamaan AVlle ja KHlle yhtiön linjasaneerauksen kattamiseen perittävät pääomavastikkeet 1.071 euroa kuukaudessa ajalta 1.9.-31.12.2014, 655,20 euroa kuukaudessa ajalta
***1 1.1.2 015-31.5.2017 1.1. 31.5.2015 ***1 sekä 781,20 euroa kuukaudessa 1.6.2017-20.4.2018
Korjattu OK 24:10 §:n mukaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.1.2017 kirjoitusvirheenä.Lukien sitä ennen erääntyneille erille sekä tämän jälkeen erääntyneille Espoo 2.s.2018 erille kunkin kuun 5. päivästä lukien;
-- /4C. - korvaamaan AVlle ja KHlle heidän JP asuntoon laittamiensa tarpeellisten kustannusten määrä 42.041,22 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.11.2014 lukien; sekä maksamaan AVlle ja KHlle korvaukseksi heidän oikeudenkäyntikuluistaan 145.952,21 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

CS velvoitetaan lisäksi maksamaan AVlle ja KHlle korvaukseksi heidän oikeudenkäyntikuluistaan 11.718 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Ratkaisu on ollut yksimielinen.

MUUTOKSENHAKU
Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

CS, HH, MH, MH, TH, TH, LM, AM, JN, EN, KR, AS ja MS ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräajat:

Valitus viimeistään maanantaina 21.5.2018 kello 16.15
Vastavalitus viimeistään maanantaina 4.6.2018 kello 16.15