Pienen asunto-osakeyhtiön korjaukset eli taloudellinen virhe ja

kunnianvastainen ja arvoton menettely


Asunto-osakeyhtiöissä asunto-osakkeiden myynnissä keskeinen asiakirja on isännöitsijätodistus. Myyjä vastaa kaikkien ostajalle annettavien tietojen, myös isännöitsijätodistuksessa olevien tietojen antamisesta. Usein pienissä asunto-osakeyhtiöissä tiedot ovat puutteellisia koska yhtiöltä puuttuu ammatti-isännöitsijä. Pienissä asunto-osakeyhtiöissä myyjän itsensä on huolehdittava riittävien ja oikeiden tietojen antamisesta ostajalle. Ostajalle on annettava kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot. Tietojen on oltava oikeita ja selviä. Muussa tapuksessa myyjä saattaa joutua 2 vuoden vastuun sijasta 10 vuoden vastuuseen. Katso mitä on kirjoitettu kunnianvastaisen ja arvottoman menetettelyn eli petollisen viettelyn osalta.

Alla olevassa asuntokaupassa oli kysymys siitä, että myyjä kertoi kaikkien kattavien korjausten tehdyn ja jätti kertomatta 3 asunnon rivitalon 2:n muun asunnon korjaustarpeesta. Käräjäoikeus katsoi, että jälkimmäinen reklamaatio oli tehty myöhässä ja ilmaisu "kaikki kattavat korjaukset" oli epäselvä ja ostajalla oli selonottovelvollisuus ja hylkäsi purkuvaatimuksen. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että jälkimmäinen reklamaatio oli tehty oikein koska myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajalle oli annettu väärä tieto korjauksista ja hyväksyi purun.

Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kauppaa, että taloyhtiön muissa asunnoissa ei ollut suoritettu remontteja samassa laajuudessa kuin myydyssä asunnossa A. Hovioikeus totesi, että taloyhtiössä ei ollut tehty käytännössä mitään remontteja 40 vuoteen. Myyjät eivät olleet antaneet ostajille muiden asuntojen ja taloyhtiön osalta laadittuja omia korjausmuistilistoja. Myyjät olivat poistaneet asuntoa A koskevasta korjausmuistilistasta viittauksen taloyhtiön korjausmuistilistaan ja siten tietoisesti harhauttaneet ostajia luulemaan, ettei kyseistä listaa ollut olemassa. Käyttöönottovuosi oli 1972, joten kaupantekohetkellä kysymys oli noin 40 vuotta vanhasta kokonaisuudesta. Tällaisen ajan kuluttua rakennukset ovat esimerkiksi vesijohtojen ja salaojien teknisen käyttöiän päässä ilman asianmukaisia kunnossapitotöitä.
Jos ostajien käytössä olisivat olleet vastaavat tiedot B- ja C-asunnoissa sekä asunto-osakeyhtiössä suoritetuista korjaustöistä, niistä olisi käynyt ilmi, että B- ja C-asunnoissa on tehty huomattavasti vähemmän kunnossapitotöitä.
Samaten tiedoista olisi ilmennyt, että vain A-asunnossa on uudistettu vesijohtoja. Yleisesti ottaen käytännössä mitään tarpeellisia kunnostustöitä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiössä eikä myyntiesitteen väittämä ”Kaikki kattavat remontit tehty” ole vastannut tosiasioita.
Kuitenkin asunto-osakeyhtiön hallituksessa olevan todistajan mukaan yhtiö on hakenut uusien omistajien aikana tuloksetta 350.000 euron pankkilainaa korjauksia varten. Ottaen huomioon kauppahinta 353.000 euroa kysymys
on huomattavasta lisävastuusta, vaikka tällainen vastuu korjauslainasta jakautuisikin kolmen asunnon haltijoiden kesken.
Hovioikeus totesi, että myyjä Martti V oli toiminut asunto-osakeyhtiössä isännöitsijänä ja hallituksessa yli viidentoista vuoden ajan. Hovioikeus katsoi, että myös myyjä Maarit V on täytynyt olla tietoinen ainakin pääpiirteittäin asunto-osakeyhtiön taloudesta ja myös kunnosta, koska hän oli toiminut yhtiön tilintarkastajana ja koska hän oli ollut laatimassa paitsi A-asunnon myös muita korjauslistoja. Myöskään Maarit V ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.

Lisäksi hovioikeus totesi aikaisemmista vesivahingoista, että asunnon A korjausmuistilistasta ei näy vuoden 1993 tai vuoden 1996 osalta sellaisia remontteja, joita sanottujen vuosien vesivahingot ovat edellyttäneet. Ainoastaan käyttövesiputkistojen uusiminen oli merkitty vuodelle 1996.

Myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 23.000 ja hovioikeudessa 33.000. Myyjien omat kulut alioikeudessa olivat 22.000 ja hovioikeudessa 39.000. Yhteensä oikeudenkäyntikulut olivat siis n. 115.000 euroa josta vakuutus mahdollisesti kattoi n. 20.000 euroa.



Asiassa oli myös kysymys terveyshaitasta. Terveydensuojelulain 1 §:n 2 momentin mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Lain esitöiden mukaan (HE 42/1994 vp s. 18) terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa sairauden oiretta, tautia ja pitkä- tai lyhytkestoista altistumista terveydelle vaaralliselle kemialliselle aineelle siinä määrin, että sairauden tai muun terveyshaitan syntyminen on mahdollista.
Lähtökohtana on objektiivinen haitallisuus. Jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa vain pienelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle, asuntoa ei voisi näiden ominaisuuksien vuoksi pitää virheellisenä.


Asiasanat

- kaupan purku, hinnanalennus

- alapohja, ryömintätila, korjausvelka

- terveyshaitta



Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 7.3.2017

Nro 288

Diaarinumero S 15/2965


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 23.10.2015 nro 44119 (liitteenä)

Asia Irtaimen kaupan purkaminen

Valittajat ja vastapuolet
J Pooohti
T Kooonen
ja
M Vmmm (vastavalitus)
M Vmmm (vastavalitus)


Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on myöntänyt valittajille ja vastavalittajille jatkokäsittelyluvan 15.02.2016.

Hovioikeus on pääkäsittelystä tekemällään päätöksellä 19.10.2016 hylännyt Pooohden ja Kooosen pyynnöt koskien Matti E Oy:n asiantuntijalausunnon 324/2014 lisäyksen 20.11.2015, Työterveyslaitoksen analyysivastausten 13.11 ja 20.11.2015, professori Tuula Pn lausunnon 20.11.2015 sekä Helsingin kaupungin ympäristöviranomaisen lausunnon esittämisestä kirjallisena todisteena sekä Pn kuulemisesta todistajana.

Pääkäsittely hovioikeudessa on pidetty 21.-23.11.2016.

Valitus

T Kooonen ja J Pooohti (jäljempänä ostajat) ovat uudistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vaatimuksensa, kuitenkin siten, että käräjäoikeuden tuomioon merkittyä vaatimusta 3 on hovioikeudessa korotettu 3.617,98 eurolla yhteensä 61.626,98 euroon ja vaatimusta 6 on korotettu hovioikeudessa 10.013 eurolla yhteensä 35.473 euroon. Lisäksi hovioikeudessa esitetyille lisävaatimuksille on vaadittu viivästyskorkoa 21.11.2016 lukien. Edelleen käräjäoikeuden tuomioon merkityn vaatimuksen 7 osalta hovioikeudessa ei ole vaadittu korvausta käsittelyn aikana mahdollisesti syntyvistä lisävahingoista. Jos käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta, ostajat ovat vielä vaatineet, että heidän korvattavakseen tuomittuja käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja kohtuullistetaan 22.596,40 euroon. Lisäksi ostajat ovat vaatineet, että M ja M Vmmm (jäljempänä myyjät) velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 22.596,40 eurolla ja asianosaiskulunsa 7.703 eurolla sekä oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 33.705,60 eurolla, kaikki määrät korkoineen.

Vaatimusten 3 ja 6 muutokset hovioikeudessa
Kohdan 3 lisävaatimuksessa oli kyse käräjäoikeuden jälkeen syntyneistä tutkimus-, suunnittelu- ja kilpailutuskustannuksista ja kohdan 6 lisävaatimuksessa sijaisasuntoon muuttamisesta l4.11.2015 alkaen aiheutuneista kustannuksista, joita taloyhtiö oli hyvittänyt 10.000 eurolla. Lisävaatimuksille vaadittiin korkoa niiden esittämisajankohdasta 21.11.2016 lukien.

Reklamaatiot
Ostajat olivat tehneet ensimmäisen reklamaation 20.2.2014 ja täydentäneet sitä 15.11.2014. Ensimmäisessä reklamaatiossa ostajat olivat varanneet oikeuden täydentää reklamaatiota eikä 15.11.2014 reklamaatiota siten ollut tehty myöhässä. Joka tapauksessa myyjät olivat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai ainakin törkeän huolimattomasti, joten reklamaation ajankohdalla ei ollut merkitystä.

Reklamaatio oli koskenut kaupan kohteena olleita asunto-osakkeita eikä ainoastaan asuntoa. Reklamaatio oli tehty Kilpailu- ja kuluttajaviraston reklamaatiopohjaan ja kohteeksi oli merkitty asunto-osake. Ensimmäinen reklamaatio oli koskenut asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen alapohjan kuntoa sekä rakennuksen salaojia, jotka kuuluivat taloyhtiön vastuulle.

Reklamaatiota oli täydennetty 5.11.2014, kun oli selvinnyt, että asunto-osakeyhtiössä ei ollut tehty kaikkia kattavia remontteja sekä että yhtiön rakennus ja taloudellinen tila olivat huomattavasti huonommassa kunnossa kuin mitä myyjät olivat ennen kauppaa antaneet ymmärtää. Asunnon myyntiesite oli ollut omiaan antamaan harhaanjohtavan kuvan asunto-osakeyhtiön remonttitarpeista. Asuntoa oli markkinoitu hyväkuntoisena, vaikka se ei sitä ollut ollut. Ostajalle ennen kauppaa annetuilla tiedoilla oli merkitystä arvioitaessa virhettä ja valittajien selonottovelvollisuutta. Asunnossa oli terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta.

Myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai ainakin törkeän huolimattomasti antamalla tietoisesti virheellistä tietoa ostajille kaupankohteesta ennen kauppaa. M Vmmm oli poistanut ostajille annetusta korjausmuistilistasta viittauksen asunto-osakeyhtiön omaan korjausmuistilistaan. Viittaus oli poistettu, jotta korjausmuistilistasta saisi sen kuvan, että kaikki kattavat yhtiön remontit oli tehty. Kyseinen lista oli vielä ollut mukana Kiinteistömaailman 31.5.2011 myynti-ilmoituksessa. Lisäksi asunnon myyntiesitteessä oli kohdassa Kiinteistö- ja yhtiötiedot, ”tehdyt korjaukset” todettu seuraavaa: Kaikki kattavat remontit tehty, katso liite 1. Liite oli M Vmmmn ennen kauppaa muokkaama korjausmuistilista.

Asunto-osakeyhtiössä ei ollut tehty korjauksia 40 vuoteen. Myyjistä toinen oli toiminut asunto-osakeyhtiössä isännöitsijänä ja hallituksen puheenjohtajana, joten he olivat tietoisia taloyhtiön tilanteesta. Myyjät olivat pyrkineet salaamaan ostajilta tietoa asunto-osakeyhtiön remonttitarpeesta.

Asunnon korjausmuistilistasta oli jätetty tarkoituksella pois vuoden 1996 kosteusvaurio. Listassa ei myöskään ollut mitään mainintaa vuoden 1993 kosteusvahingosta. Myyjät eivät kertoneet näistä edes ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa. Myyjät tiesivät, että niillä oli erityistä merkitystä ostajien ostopäätökseen.

Myyjät olivat vuonna 2009 tehneet asunnossa sauna- ja pesuhuoneremontin, jonka he olivat myyntihetkellä vakuuttaneet tehneensä kunnolla nykymääräysten mukaisesti ja että taloyhtiö oli valvonut työn. Myyjät eivät kuitenkaan olleet ilmoittaneet remonttia kirjallisesti taloyhtiölle, eikä sitä ollut asunto-osakeyhtiön puolesta valvottu tai tarkastettu. Ostajien teettämissä tutkimuksissa oli todettu, että saunaremontti oli toteutettu puutteellisesti muun muassa tinapapereiden ja lattiakaivojen asennusten tiiviyden ja toteutustavan osalta, mistä syystä esimerkiksi kosteuseristeiden olemassaoloa ei pystytty tarkistamaan.

M Vmmm oli myös ennen kauppaa kertonut, että salaojat toimivat ja että ne oli tarkistettu huoltovälien puitteissa. Kuntotarkastuksen yhteydessä oli ollut esillä rakennuspiirustus, johon oli merkitty salaojat kulkemaan rakennuksen perusmuurin ulkopuolella. M Vmmm ei ollut oikaissut ostajille syntynyttä käsitystä, että salaojat oli näin myös toteutettu. Tosiasiassa salaojat kulkivat rakennuksen keskellä eivätkä toimineet. Salaojia ei ollut tarkastettu tai huollettu ainakaan 15 vuoteen. Salaojien olemassaololla ja niiden toimivuudella oli erityinen merkitys ostajille kaupan synnyn kannalta ja siksi he pyrkivät sitä selvittämään sekä välittäjältä että myyjiltä kuntotarkastuksen yhteydessä. Salaojat olivat rakenteita, joita oikein tehtynä ja huollettuna ei tarvinnut rakennuksen normaalin elinkaaren aikana uusia, eikä ostajien tarvinnut niiden uusimiseen varautua.

Myyjällä oli velvollisuus oma-aloitteisesti kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteen ominaisuudet, joilla voi olla vaikutusta kauppaan. Myyjät olivat tienneet edellä mainitut seikat ennen kauppaa ja sen, että niillä oli merkitystä ostajien ostopäätökseen ja kaupan syntymiseen.

Kosteusvauriot
Myyjät olivat ennen kauppaa kertoneet pesuhuoneessa ilmeisesti vuonna 1995 olleesta paikallisesta pienestä putkivuodosta ja sen, että pesuhuone oli remontoitu kokonaan sen jälkeen vuonna 2009. Myyjät ovat kuitenkin tienneet lisäksi ainakin kahdesta kosteusvahingosta asunnossa vuosilta 1993 ja 1996. Kosteusvahinkoja oli kuivateltu useita kuukausia. Vaurioituneita materiaaleja ei ollut korjattu asianmukaisesti. Vuoden 1996 kosteusvaurio ja sen laajuus oli pyritty salaamaan. M. Vmmm oli isännöitsijänä vastannut korjauksista taloyhtiössä ja valvonut remontin.

Ostajien selonottovelvollisuus
Ostajalla oli oikeus luottaa myyjän ja kiinteistövälittäjän antamiin tietoihin. Myyjät ja välittäjä ovat ilmoittaneet, että kohteen kunto on hyvä ja että kaikki remontit on tehty. Myyjällä oli lakiin perustuva velvollisuus ilmoittaa tiedossaan olevista vioista ja puutteista, joita ostajan ei kohtuudella voitu edellyttää havaitsevan tarkastuksessa. Myyjät olivat asuneet asunnossa 17 vuotta ennen kauppaa ja toinen heistä oli koko sen ajan toiminut yhtiön hallituksessa tai isännöitsijänä. Asunnon myyntiaikaan M. Vmmm oli ollut isännöitsijä.

Ostajat olivat pyrkineet selvittämään kaupankohteen ominaisuuksia. Ostajat olivat edellyttäneet kuntotarkastusta, olleet siinä mukana sekä vaatineet sen laajentamista asunnon lisäksi rakennuksen tuulettuvaan alapohjaan, yläpohjaan ja katolle, pyytäneet myyjiä kertomaan kaikki heidän tiedossaan olleet seikat kuten kohteen arvoon tai kunnossapitotarpeeseen liittyvät asiat ja tutustuneet yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, taseeseen, kiinteistön rekisteriotteeseen, lainhuuto- ja rasitustodistuksiin sekä isännöitsijäntodistukseen ja sen liitteenä olleeseen korjausmuistilistaan, jota esitettiin taloyhtiön korjausmuistilistana ja jonka mukaan yhtiössä oli tehty mm. putkiremontti vuonna 1996.

Virheiden korjauskustannukset
Ostajat olivat käräjäoikeudessa joutuneet, myyjien kiistettyä vaatimusten määrät, tutkimaan ja selvittämään virheitä lisää, jolloin korjaustarpeiden laajuus ja niistä aiheutuvat kustannukset olivat osoittautuneet aiemmin arvioitua suuremmiksi.

Asunnossa oli tehtävä korjaustoimia käsittäen sekä rakennuksen alapohjan rakenteet ja alapohjan maa-aineksen sekä eristeiden saattamiseksi sopimuksen ja terveydensuojelulain edellyttämään asumiskuntoon. Rakennuksen seinät ja alapohja oli saatava kuntoon, kaikki rakennuksessa havaitut vauriot oli korjattava ja alapohjarakenteen eristetilasta tulevat epäpuhtaudet edellyttivät alapohjarakenteen korjausta ja tiivistämistä sekä ala- että yläkautta.

Saunan ja pesuhuoneen mikrobivaurion osalta myyjien tuli korvata ilmenneet virheet kokonaisuudessaan, jos ne olivat johtuneet puutteista tinapaperin tiiviydessä eikä vanhoista kosteusvaurioista. Tällöin myyjät olivat aiheuttaneet ne omilla toimillaan aiheuttaen vaurioita taloyhtiön rakenteille. Joka tapauksessa puutteet lattiakaivojen asennuksissa piti korjata.

Hinnanalennuksen määrä
Ostajille oli käräjäoikeuden käsittelyyn mennessä aiheutunut virheen selvitys- ja korjaussuunnittelutöistä 7.765 euron kustannus ja hovioikeuden valituksen laatimiseen mennessä yli 10.000 euron kustannus.

Oikeudenkäyntikulut
Myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 60.169,35 euroa eivät olleet kohtuulliset huomioon ottaen asian laatu ja vaikeusaste. Myyjät eivät esittäneet selvitystä siitä, mistä huomattavista lisäselvityksistä suuret kulut johtuivat.


Vastavalitus


M. Vmmm ja M. Vmmm ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidät on velvoitettu suorittamaan hinnanalennusta 7.333 euroa korkoineen sekä että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa vaaditulla 60.169,35 eurolla ja asianosaisille aiheutuneet suoranaiset kulut 921,32 eurolla, molemmat määrät käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen. Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 39.783,55 eurolla korkoineen.

Ostajien ensimmäinen reklamaatio 20.2.2014 oli tehty yli puolitoista vuotta asuntokaupan jälkeen eikä sitä ollut siten tehty kohtuullisessa ajassa. Ostajat eivät myöskään olleet esittäneet virheisiin perustuvia riittävän yksityiskohtaisia vaatimuksia kohtuullisessa ajassa. Ostajat eivät olleet toimineet aktiivisesti ja huolellisesti vaurioiden ja korjauskustannusten selvittämiseksi.

Käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus oli noin kaksi prosenttia asunnon kauppahinnasta, eikä näin pieni vika tai puute ylittänyt virheen merkittävyyskynnystä. Koska kyse oli ns. salaisesta virheestä, tuli asunnon varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan olla merkittävästi huonompi kuin ostajilla oli ollut perusteltua aihetta olettaa, jotta kaupan kohteessa olisi virhe. Asunnossa ei siten ollut ollut asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.

Koska kanne oli hylättävä kokonaan, oli ostajat velvoitettava korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut ja asianosaisille aiheutuneet kulut täysimääräisesti.

Vastaukset

Ma. Vmmm ja M. Vmmm ovat vaatineet, että hovioikeus hylkää valituksen ja velvoittaa ostajat korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa edellä vastavalituksen yhteydessä todetulla määrällä korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea muutoin paitsi vastavalituksessa esiin tuoduilta osin.

Ostajien tekemä toinen reklamaatio oli sisältänyt runsaasti uusia virheväitteitä ja se oli koskenut monelta osin myös muita asuntoja sekä taloyhtiön taloudellisia vastuita. Toinen reklamaatio oli itsenäinen siltä osin kuin se koski muita kuin ensimmäisessä reklamaatiossa yksilöityjä virheitä, muita asuntoja tai koko taloyhtiötä. Myyjät eivät myöskään olleet menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti eivätkä olleet pyrkineet salaamaan ostajilta tietoja remonttitarpeesta.

Myyjien tiedonantovelvollisuus ja ostajien selonottovelvollisuus
Ostajille oli kerrottu ennen kauppaa vuoden 1996 vesivahingosta. Ostajille oli myös kerrottu, että tämän seurauksena koko asunnon käyttövesiputkisto oli uusittu. Asunnon korjausmuistilistassa näkyi tämä putkiston uusiminen vuonna 1996.

Taloyhtiössä oli käytäntönä, että jokainen asunto piti erillistä korjausmuistilistaa eikä taloyhtiön omalle korjausmuistilistalle ollut käyttöä eikä sitä päivitetty. Asuntoa A koskeva korjausmuistilista koski nimensä mukaisesti vain kyseistä asuntoa, ei koko asunto-osakeyhtiötä.

Vuoden 1993 vesivahinko oli tapahtunut jo ennen kuin myyjät olivat hankkineet asunnon. Myyjät olivat teettäneet asunnossa kattavan remontin vuonna 1995 ennen asuntoon muuttamista. Jos asunnossa olisi ollut kosteusvaurion jälkiä, olisi ne huomattu ja korjattu. Myyjät eivät olleet tietoisia, että vanhaa kosteusvauriota oli korjaamatta.

Vuoden 2009 sauna- ja pesuhuoneremontin oli tehnyt VTT:n sertifioima kosteiden tilojen korjaaja. Myyjillä ei ollut ollut syytä olettaa, että remontti olisi tehty puutteellisesti.

Salaojat olivat rakentamisajankohtaan nähden asianmukaiset. Myös rakennuksia ympäröivien pintamaiden kallistukset olivat asianmukaiset. Salaojat olivat talon alla rakennuksen keskellä kuten piirustuksissakin. Ostajien oli tullut varautua siihen, että järjestelmä tuli lähitulevaisuudessa uusia, koska salaojien tekninen käyttöikä oli 40 vuotta.

Asunto oli rakennettu vuonna 1971 ja se oli ikäisekseen hyvässä kunnossa. Kaupantekohetkellä taloyhtiössä ei ole ollut päätettyjä tai suunniteltuja korjauksia. Ostajille oli annettu kaikki oleellinen tieto, joka oli myös oikeansisältöistä.

Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa, kun eivät olleet pyrkineet oma-aloitteisesti selvittämään taloyhtiön remonttitarvetta. Ostajien olisi tullut ymmärtää, että 1970-luvulla rakennetussa talossa oli varauduttava tuleviin korjaustarpeisiin. Ostajat olisivat voineet selvittää koko taloyhtiössä tehdyt remontit. Ennen kauppaa tehdystä kuntotarkastusraportista oli ostajille selvinnyt tekniset käyttöiät. Kooonen oli itse ollut mukana kuntotarkastuksessa ja käynyt myös alapohjassa.

Todetut virheet ja korjauskustannukset
Mikrobivaurioiden mahdollista laajuutta ei ollut selvitetty tarkemmin. Vaurioiden laajuuden ja merkityksen riittävän selvittämisen laiminlyöminen ei voinut koitua myyjien vahingoksi.

Selvitystä ei myöskään ollut esitetty huoneilman laadusta ja terveyshaitoista taikka virheiden mahdollisesta syy-yhteydestä niihin. Asunnossa ei ollut tutkittu sisäilman mikrobipitoisuutta eikä terveysviranomainen ollut ottanut kantaa mahdolliseen terveyshaittaan.

Ostajat eivät myöskään olleet esittäneet perusteltuja ja eriteltyjä kustannusarvioita korjaustarpeista. Ostajien pyytämät tarjoukset oli pyydetty mahdollisimman laajoina ja perustuivat pelkästään oletuksiin. Vaurioiden laajuutta ei ollut tutkittu. Mitään esitetyistä tarjouksista korjaustöistä ei ollut hyväk- sytty taloyhtiössä.

Oikeudenkäyntikulut

Myyjien oikeudenkäyntikulut johtuivat tarpeellisista toimenpiteistä ja olivat kohtuulliset. Ostajien omat toimet käräjäoikeudessa olivat aiheuttaneet myyjäpuolelle runsaasti työtä. Oli myös otettava huomioon, että ostajat hylkäsivät myyjien valmistelussa tekemän sovintotarjouksen 25.000 euroa, joka olisi määrältään kattanut ostajien todellisen saatavan.

J Pooohti ja T Kooonen ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään sekä että myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa edellä valituksen yhteydessä todetulla määrällä korkoineen.

Ostajat olivat reklamoineet kohtuullisessa ajassa. Kohtuullista reklamaatio- aikaa arvioitaessa merkitystä oli ajalla, joka oli kulunut siitä, kun ostaja oli päässyt selville virheen merkityksestä. Asiantuntijaselvitysten hankkimiseen kulunut aika oli otettava huomioon. Reklamaatioaika ei myöskään sitonut ostajia, koska myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai ainakin törkeän huolimattomasti tiedonantovelvollisuuden kohdalla. Ostajat olivat toimineet asianmukaisesti ja huolellisesti riittävässä määrin kohteiden virheiden ja puutteiden selvittämisessä ja käyttäneet asiantuntija-apua. Ostajien vaatimukset olivat kanteessa ja valituksessa asianmukaisesti esitetty perusteeltaan ja määrältään yksilöityinä.

Ostajat olivat teettäneet homekoiratutkimuksen 15.10.2013 sekä Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy oli suorittanut katselmuksen 27.1.2014 ja siitä oli laadittu muistio 12.2.2014. Reklamaatio oli tehty kahdeksan päivää myöhemmin 20.2.2014 ja siten välittömästi sen jälkeen, kun ostajat olivat päässeet selville sisäilmaongelman mahdollisesta aiheuttajasta ja virheen merkityksestä.

Arvioitaessa sitä, ylittääkö hinnanalennuksena tuomittu määrä merkittävyyskynnyksen huomioon tuli ottaa paitsi korjauskustannusten määrä myös virheen laatu ja laajuus, virheen yllättävyys, ostajien kaupankohteesta ennen kauppaa saamat tiedot ja virheen aiheuttama asumiskelvottomuus ja/tai terveyshaitta.

Asuntoa oli myyty hyväkuntoisena. Ostajien ostotarjouksessa oli ehtona, että asunnossa ei saa olla mitään mikrobivaurioita. Ennen kauppa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ollut esiintynyt mikrobivaurioihin viittaavaa. Asunnosta oli kuitenkin löytynyt mikrobivauriot keittiöstä ulkoseinän alaohjauspuusta ja saunan ulkonurkan mineraalivillaeristeestä. Vaurioista voi aiheutua terveydellisiä ongelmia. Virheiden korjaaminen oli välttämätöntä ja korjaukset olivat laajoja. Asunto oli siten tältä osin merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla oli ollut perusteltu aihe edellyttää.

Todistelu

Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Ostajat ovat lisäksi vedonneet Kooosen potilaskertomukseen ja myyjät lääketieteentohtori Markku Setttin oikeudenkäyntiä varten antamaan lausuntoon. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa T Kooosta, J Pooohtea, Martti Vmmma ja Maaret Vmmma sekä todistajina Esko Tatttsta, Eija Hätttstä ja Kari Ktttsta sekä asiantuntijoina Marit Sitttä, Mikko Itttsta, Sakari Siitttta, Jani Grtttia ja Petri Lötttia.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Vetoaminen uuteen seikkaan

Myyjät ovat vasta hovioikeudessa vedonneet siihen, että ostajien 20.2.2014- virheilmoitus ei ole ollut riittävästi yksilöity. Ostajat puolestaan katsovat, etteivät myyjät ole vedonneet tähän seikkaan ajoissa ja ettei sitä tule ottaa hovioikeudessa huomioon.

Hovioikeus katsoo, että myyjät ovat voineet vasta hovioikeudessa vedota oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin prekluusiosäännöksen estämättä siihen, ettei virheilmoitus ollut riittävän yksilöity. Mainitussa lainkohdassa tarkoitettuna pätevänä syynä vedota seikkaan vasta ylemmässä oikeusasteessa pidetään muun muassa sitä, että vetoaminen on ollut aiemmin tarpeetonta vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan ja tarve vetoamiselle on syntynyt vasta korkeimman oikeuden linjanmuutoksen myötä (KKO 1996:135).

Käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen korkein oikeus on antanut 24.10.2016 ennakkopäätöksen KKO 2016:69, jossa on otettu kantaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa säädettyyn reklamaatioon. Momentin 1.virkkeen mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Vaikka ratkaisu koskee reklamaatiota maakaaressa tarkoitetun kiinteää omaisuutta olevan asunnon virheestä, hovioikeus katsoo kuitenkin, että ennakkopäätös on merkityksellinen myös arvioitaessa reklamaatiota irtainta omaisuutta olevan asunnon virheestä, mistä tässä on kysymys. Edellä mainittu asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin 1. virke ja maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin 1. virke ovat samasanaiset eikä ole perusteltua tulkita niitä eri tavalla. Asuntokauppalakia myöhemmin säädetyn maakaaren esitöissä painotetaan useassa kohdassa, ettei asunnon hankkijan asemaan tule vaikuttaa se, onko asunto luonteeltaan kiinteää vai irtainta omaisuutta (HE 120/1994 vp s. 21, 27 ja 37).

Sanotun ennakkopäätöksen mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä. Jälkimmäisen ollessa kyseessä myyjän on tärkeää saada tieto rahamäärästä tai sen suuruusluokasta taikka summittainen arvio. Sitä vastoin merkitystä ei ole sillä, onko ostaja reklamaatiossa nimennyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi.
Vaadittaessa rahamääräistä hyvitystä reklamaatiossa on siis ilmoitettava rahamäärä tai ainakin summittainen arvio siitä.

Aiemmassa oikeuskäytännössään korkein oikeus on katsonut, ettei ensivaiheessa vaatimuksen tarkempi yksilöinti ole välttämätöntä (KKO 2008:8). Kanta oli maakaaren esitöissä lausutun mukainen (HE 120/1994 vp s. 58). Asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp) puolestaan ei oteta kantaa vaatimuksen yksilöintiin. Myyjän tarve vedota edellä tarkoitettuun seikkaan on siten syntynyt vasta korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2016:69 hyväksytyn linjanmuutoksen myötä.

Pääasian perustelut

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on ensivaiheessa kysymys siitä, ovatko ostajat reklamoineet asunto-osakkeiden kaupassa oikea-aikaisesti. Jos reklamaatio ei ole ollut oikea-aikainen, on arvioitava, onko myyjien menettely ollut törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta sekä onko ostajilla siten joka tapauksessa ollut oikeus vedota virheeseen. Jos ostajat ovat reklamoineet oikea-aikaisesti tai heillä on muusta syystä ollut oikeus vedota virheeseen, on kyse siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettu virhe. Edelleen on tarvittaessa arvioitava, mitkä ovat mahdollisesta virheestä aiheutuvat seuraukset.

Reklamaatio

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin 1. virkkeen mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Momentin 2. virkkeen mukaan arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Edelleen pykälän 2 momentin mukaan jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Pykälän 3 momentin mukaan 1 ja 2 momentin säännösten estämättä ostaja saa vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asiassa on riidatonta, että asunnon hallinta on luovutettu ostajille 1.7.2012. Ostajat ovat 20.2.2014 tehneet ensimmäisen virheilmoituksen virheestä myyjille. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla, että virheilmoitus on tehty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Virheilmoituksen mukaan ostajat tulevat vaatimaan myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Virheilmoituksessa ei ole ilmoitettu rahamääriä. Virheilmoituksen mukaan hyvitysten määrä tullaan tarkentamaan asian selvittelyn edetessä. Lisäksi virheilmoituksen mukaan ostajat tulevat vaatimaan kaupan purkua, jos lisäselvitykset osoittavat vaurioita perusrakenteissa.

Ottaen huomioon mitä edellä sanottu korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa KKO 2016:69 omaksutusta linjamuutoksesta hovioikeus katsoo, että ostajien virheilmoitus 20.2.2012 ei täytä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentissa säädettyjä edellytyksiä asianmukaisesta reklamaatiosta.

Ostajat ovat tehneet myyjille 5.11.2014 toisen virheilmoituksen, jossa on esitetty rahamääräiset vaatimukset sekä vaadittu kaupan purkua. Hovioikeus toteaa olevan selvää, että tämä virheilmoitus on tehty myöhemmin kuin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentissa edellytetyn kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan siirtymisestä. Kun myyjät eivät myöskään ole suostuneet reklamaation lykkäämiseen miltään osin, reklamaatio on myöhästynyt.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, etteivät ostajat ole reklamoineet asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentissa edellytetyllä tavalla. Seuraavaksi on arvioitava, voivatko ostajat kuitenkin vedota virheeseen asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin nojalla myyjien törkeän huolimattoman tai kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella.

Taloudellista virhettä koskevan asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asunto-osakeyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 2 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan.

Riidan kohteena oleva asunto on osa asunto-osakeyhtiön hallitsemia tiloja. Asuntoja on yhtiössä yhteensä kolme, riidan kohde A sekä B ja C. Kysymys on rivitalosta. Käyttöönottovuosi oli 1972, joten kaupantekohetkellä kysymys oli noin 40 vuotta vanhasta kokonaisuudesta. Tällaisen ajan kuluttua rakennukset ovat esimerkiksi vesijohtojen ja salaojien teknisen käyttöiän päässä ilman asianmukaisia kunnossapitotöitä.

Asuntoa koskevan myyntiesitteen (K2) etusivulla on teksti: ”Kaikki kattavat remontit tehty”. Sama teksti on myös kohdassa ”Tehdyt korjaukset”, jossa viitataan liitteeseen 2. Se sisältää luettelon A-asunnossa tehdyistä korjaus- ja parannustoimenpiteistä. Vastaavia tietoja ei ollut muiden asuntojen eikä koko asunto-osakeyhteisön osalta. Isännöitsijäntodistuksessa (V7) oli samaten viittaus A-asuntoa koskevaan korjauslistaan. Muut kuin edellä mainitut tiedot puuttuivat, vaikka osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 13 kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksesta on oltava selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdista sekä 7 §:n 6 kohdan mukaan tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin.

Jos ostajien käytössä olisivat olleet vastaavat tiedot B- ja C-asunnoissa sekä asunto-osakeyhtiössä suoritetuista korjaustöistä, niistä olisi käynyt ilmi, että B- ja C-asunnoissa on tehty huomattavasti vähemmän kunnossapitotöitä.
Samaten tiedoista olisi ilmennyt, että vain A-asunnossa on uudistettu vesijohtoja. Yleisesti ottaen käytännössä mitään tarpeellisia kunnostustöitä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiössä eikä myyntiesitteen väittämä ”Kaikki kattavat remontit tehty” ole vastannut tosiasioita. Ostajille annettujen tietojen perusteella ei ole voinut päätellä, että asunto-osakeyhtiön taloudellinen asema on ollut huomattavasti huonompi ns. piilevän korjausvelan takia kuin mitä A-asuntoa koskevan korjauslista antaa ymmärtää. Lisäksi isännöitsijäntodistuksen mukaan päätettyjä tai tulossa olevia korjauksia ei ole. Kuitenkin asunto-osakeyhtiön hallituksessa olevan todistaja Tatttsen mukaan yhtiö on hakenut uusien omistajien aikana tuloksetta 350.000 euron pankkilainaa korjauksia varten. Ottaen huomioon kauppahinta 353.000 euroa kysymys
on huomattavasta lisävastuusta, vaikka tällainen vastuu korjauslainasta jakautuisikin kolmen asunnon haltijoiden kesken.

Hovioikeus katsoo, että tietojen antamisen laiminlyönti on vaikuttanut ostajien halukkuuteen tehdä kauppa.

Hovioikeus toteaa, että myyjä Martti Vmmm oli toiminut asunto-osakeyhtiössä isännöitsijänä ja hallituksessa yli viidentoista vuoden ajan. Näin ollen asunto-osakeyhtiön kunnon ja taloudellisen tilan on täytynyt olla hänen tiedossaan. Hänen olisi myös isännöitsijänä toimineena ainakin pitänyt tietää niistä vaatimuksista, joita isännöitsijäntodistukselta edellä kuvatuin tavoin edellytetään. Hän ei kuitenkaan oikaissut tai täydentänyt isännöitsijäntodistuksen tietoja eikä muutenkaan antanut ostajille tietoja, jotka ostaja voi perustellusti odottaa saavansa. Hovioikeus ei pidä riittävänä myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta viittausta siihen, että asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalta voi pyytää lisätietoja, koska asemansa perusteella Martti Vmmm olisi kyennyt antamaan olennaiset tiedot itse (ks. HE 14/1994 vp s. 138).

Hovioikeus katsoo myös, että myös myyjä Maarit Vmmmn on täytynyt olla tietoinen ainakin pääpiirteittäin asunto-osakeyhtiön taloudesta ja myös kunnosta, koska hän oli toiminut yhtiön tilintarkastajana ja koska hän oli ollut laatimassa paitsi A-asunnon myös muita korjauslistoja. Myöskään Maarit Vmmm ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.

Asiassa on myös selvitetty, että myyjät ovat aikaisemmin asuntoa tuloksetta myydessään antaneet ostajaehdokkaiden käyttöön kaikkien asuntojen ja asunto-osakeyhtiön korjauslistat. Hovioikeus ei pidä uskottavana sitä B- ja C-asuntojen sekä asunto-osakeyhtiön korjauslistojen poisjättämiselle esitettyä syytä, että nuo tiedot olivat tarpeettomia, koska myynnissä oli vain A-asunto.

Hovioikeus katsoo edellä mainitun perusteella, että ostajien saamat tiedot antavat olennaisesti virheellisen kuvan kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista (KKO 2007:91). Myyjät ovat siten menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajilla on oikeus vedota virheisiin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin nojalla 2 momentista säädetystä reklamaatioajasta huolimatta.

Onko kaupan kohteessa ollut virhe?

Asuntokauppalain 6 luvussa on käytetyn asunnon kauppaa koskeva yleinen virhesäännös luvun 11 §:ssä. Kaupan kohteen taloudellisesti virheestä säädetään 20 §:ssä. Kun kyse on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevasta virheestä, yhtiö korjaa virheen, eikä ostajalle aiheudu tällöin suoraan vaurion korjaamisesta kustannuksia. Tällöin sovelletaan edellä tarkoitettua säännöstä taloudellisesta virheestä.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe muun muassa silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista eri tyisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edellä todetusti asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdassa säädetään taloudellisesta virheestä, kun myyjä on antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka olennaisia tietoja on jätetty antamatta. Edelleen myyjä vastaa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan siitä, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan 6 luvun 20 §:n 3 momentin mukaan, mitä 6 luvussa virheestä säädetään. Sanotun luvun 12 §:ssä säädetään asunnon ennakkotarkastuksesta. Pykälän 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, ja 2 momentin mukaan, jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Pykälän 4 momentin mukaan mainittuja säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilasta annetut tiedot

Edellä todetusti asunnon myyntiesitteessä on ilmoitettu, että kaikki kattavat remontit asunto-osakeyhtiössä on tehty. Käytännössä mitään tarpeellisia kunnostustöitä ei ollut tehty 40 vuoteen eikä myyntiesitteen väittämä ”Kaikki kattavat remontit tehty” ole siten vastannut tosiasioita. Ostajille annettujen tietojen perusteella ei ole voinut päätellä, että asunto-osakeyhtiön taloudellinen asema oli huomattavasti huonompi ns. piilevän korjausvelan takia kuin mitä A-asuntoa koskevasta korjauslista, joka ostajille on annettu, antoi ymmärtää. Myöskään isännöitsijäntodistuksen mukaan päätettyjä tai tulossa olevia korjauksia ei ollut.

Koska myyjien antama tieto remonteista ei ole pitänyt paikkaansa ja samalla myyjät ovat jättäneet antamatta ostajille tarpeelliset tiedot yhtiön korjaustarpeista ja siten omistamiseen liittyvistä taloudellisista vastuista ja taloyhtiön tilasta, on kaupan kohteessa asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 ja 2 momentissa tarkoitettu taloudellinen virhe. Koska myyjät ovat edellä todetusti menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti, ei ostajilla myöskään ole ollut tarkastus- tai selonottovelvollisuutta virheiden suhteen. Ostajat ovat voineet luottaa siihen, ettei yhtiössä ole tulossa tehtäväksi merkittäviä kunnossapitotoimenpiteitä.

Hovioikeus katsoo, että ostajille esitetyn asunnon A korjausmuistilistan perusteella ostajat ovat perustellusti voineet olettaa, että asunto-osakeyhtiön muut asunnot ovat vastaavassa kunnossa ja että taloyhtiössä ei jouduta uusimaan vedeneristyksiä, pattereita tai vesijohtoja. Myyjien tietojenantovelvollisuuden piiriin kuuluvat puolestaan esimerkiksi ulkokaton vesivuodot, asunnossa havaitut rakenteelliset viat tai talon vesi- tai sähköjärjestelmään lähiaikoina mahdollisesti tulossa olevat peruskorjaukset (HE 14/1994 vp s. 132). Myyjien olisi siten tullut oma-aloitteisesti antaa ostajille tiedot myös käyttöikänsä päässä olevasta vesikatteesta, viemäriputkista sekä tarpeesta sähköasennusten nykyaikaistamiseen. Viemäriputkien ja sähköjärjestelmän alkuperäisyys on kuitenkin käynyt ilmi kuntotarkastusraportista (K3) ja siten näiden kunto on tullut ostajienkin tietoon ennen kauppaa.

Salaojat ja alapohjan kosteusrasitus

Asiassa on riidatonta, että salaojat kulkivat ainoastaan rakennusten keskilinjalla alapohjan ryömintätilassa. Yhtiön rakennusten alapohjan rakenne on asiantuntijoiden Sttttnin, Siittttn ja Löttttnin mukaan koostunut ryömintätilasta, betonilaatasta, eristetilasta ja pintabetonilaatasta sekä sen päällä olevista pintamateriaaleista.

Kooonen on kertonut, että ostajat olivat saaneet ennen kaupan tekoa sen käsityksen, että salaojat menivät talon ympäri. Myyjät olivat kertoneet testanneensa, että ne olivat kunnossa. Ostajien teettämässä kuntotarkastusraportissa (K3) todetaan, että rakennus on salaojitettu ja salaojien toimivuus on myyjän mukaan tarkastettu.

Myyjät ovat kertoneet tienneensä, että salaojalinja kulkee vain talon keskellä. Myyjät olivat tulkinneet, että piirustuksissa oleva merkintä ”8 cm muovisalaoja Veto tai vastaava” olisi tarkoittanut sitä, että salaojat oli voitu korvata pelkällä keskilinjan salaojalla. Hovioikeus katsoo, että piirustusten perusteella tällaista päätelmää ei kuitenkaan ole tehtävissä. Piirustusten mukaan kyseisen salaojan olisi tullut kulkea keskilinjan lisäksi rakennuksen sokkelin sisäpuolella. Myyjät ovat olleet tietoisia siitä, että salaojia ei ole rakennettu piirustusten mukaisesti, ja vaikka salaojista on kuntotarkastuksessa keskusteltu, he ovat jättäneet antamatta tätä koskevan tiedon ostajille.

Kaupanteon jälkeen Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy on pitänyt asunto-osakeyhtiössä katselmuksen. Katselmuksesta laaditussa raportissa on pidetty todennäköisenä salaojituksen puutteellisuutta (K5). Taloyhtiö on sittemmin teettänyt kuntotarkastuksen Matti Ektttt Oy:llä. Asiantuntijalausunnon (K6) antanutta Marit Sttttniä on myös kuultu hovioikeudessa.
Sttttn, joka on käynyt yhtiön rakennusten alapohjissa, on kertonut, että jos piirustusten mukaiset salaojat olisi rakennettu, olisi se auttanut pitämään pohjaveden hallinnassa, millä oli vaikutusta alapohjan toimintaan. Myös alapohjassa käynyt ja rakennustapaselostuksen (K22) asunto-osakeyhtiölle muun muassa ryömintätilaisen alapohjan korjauksen osalta tehnyt Siitttt on kertonut, että toimivaa salaojitusta ei ollut ja, jos salaojat olisi tehty suunnitelmien mukaan, olisi se auttanut kosteuden hallintaa ryömintätilassa.

Kuntotarkastusraportista ilmenee, että myyjät ovat kertoneet tarkastaneensa salaojien toimivuuden. Myös hovioikeudessa myyjät ovat kertoneet testanneensa salaojia, tosin Martti Vmmm on kertonut, että tarkastukset on tehty vuonna 2000 ja 2015, kun taas Maaret Vmmm on kertonut, että niitä testattiin 2-3 vuoden välein. Vmmmen keskenään ristiriitainen kertomus salaojien tarkastamisesta vaikuttaa sinällään heidän kertomustensa uskottavuuteen sitä heikentävästi. Todistaja Ttttnen on kuitenkin kertonut tarkastaneensa salaojat Martti Vmmmn kanssa vuosina 2000 ja 2015. Vuonna 2000 Martti Vmmm oli laskenut vettä oman asuntonsa kohdalta ja Ttttnen oli odottanut kaivolla. Vettä oli tullut läpi. Ttttsen kertomus voisi siten antaa tukea Vmmmn kertomukselle salaojien tarkastamisesta, tosin tämäkin olisi tapahtunut yli kymmenen vuotta ennen kauppaa.

Salaojien kunto on tutkittu kaupan jälkeen 23.5.2015 Uudenmaan salaojahuollon toimesta. Asiantuntija Itttnen on kertonut, että hänellä oli lähtötietona salaojasuunnitelma (V10). Salaojajärjestelmä oli löytynyt alapohjan ryömintätilasta. Järjestelmässä oli ollut vain yksi päälinja, joka oli kulkenut perusvesikaivolle asti. Tarkastuskaivoja ei ollut löydetty ja tarkastus oli ollut suoritettava katkaisemalla salaojalinja ja kuvaamalla putkea kameralla molempiin suuntiin. Myötävirtaan kuvattaessa salaojaputki oli ollut tukossa hiekasta ja lietteestä. Läpi oli päästy toisesta suunnasta eli perusvesikaivosta junttaamalla kameraa. Edelleen Itttnen on katsonut, että salaojajärjestelmä ei ollut ollut toimiva ja sen huolto oli laiminlyöty. Huoltamattomuuden hän oli päätellyt siitä, ettei tarkastuspistettä ollut ollut ja he olivat joutuneet tekemään tarkastuspisteen. Tarkastuskaivo oli puuttunut kokonaan. Perusvesikaivo oli löytynyt metallinilmaisimella nurmikon alta. Metallikansi oli ruostunut kiinni ja kuusen juuret olivat kasvaneet sen päälle.

Itttsen kertomuksen perusteella hovioikeus pitää luotettavasti selvitettynä, että taloyhtiön salaojajärjestelmän toimivuutta ei ollut voitu tarkastaa siten kuin myyjille oli kerrottu. Tarkastuskaivoa, josta myyjät olisivat kaataneet salaojajärjestelmään vettä, ei ollut ja toisaalta kaivo, johon veden olisi tullut valua, oli maan ja puun juurien alla. Myyjät ovat siten antaneet ostajille ennen kauppaa virheellistä tietoa salaojien testaamisesta ja niiden toimivuudesta.

Hovioikeus toteaa, että myyjät ovat laiminlyöneet antaa ostajille tiedon siitä, että salaojat eivät olleet piirustusten mukaiset. He ovat myös antaneet virheellistä tietoa salaojien tarkastamisesta ja toimivuudesta. Saamiensa tietojen perusteella ostajat ovat luottaneet siihen, että taloyhtiön salaojajärjestelmä on toimiva. Hovioikeus katsoo, että myyjän menettelyllä on ollut vaikutus kaupan syntymiseen eikä ostajien ole ollut tarpeen selvittää salaojien kuntoa. Asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu virhe.

Asiantuntija Sttttn on hovioikeudessa kertonut, että asunnon A alla salaojitus ei ollut toimiva ja lisäksi maata oli kaivettu salaojaputken ympäriltä niin, että se oli korkeammalla kuin kaivanteet, jolloin kaivanteissa seisoi vesi. Kosteusrasitus oli hoitamatta myös yhtiön muiden asuntojen alapohjissa. Olosuhteet olivat niin kosteat, että maan pinnalla oli kasvanut hometta ja sieniä. Hienojakoinen maa-aines antoi hyvät olosuhteet mikrobien kasvamiselle. Alapohjan betonilaatan putkiläpivientejä, jotka olisi pitänyt tiivistää, oli tiivistämättä, jolloin eristekerrokseen pääsi mikrobeja. Kun korvausilmaa otettiin ryömintätilasta avoimista putkiläpivienneistä, epäpuhtauksia pääsi sisäilmaan. Alapohja oli korjattava parantamalla tuuletusta, rakennusjäte poistettava, hienojakoinen pintamaa oli poistettava, suodatinkangas lisättävä ja päälle laitettava sepeliä. Maanpinta piti muotoilla uudelleen samalla, kun salaojat rakennetaan. Viemärit ja läpiviennit tuli tiivistää ylä- ja alapuolelta. Eristämättömät vesiputket oli eristettävä sekä pysyvä kulkuaukko rakennettava alapohjaan.

Myös asiantuntija Siitttt on kertonut, että asunnon alapohja oli todella huonossa kunnossa ja vesi oli paikoin lammikoitunut. Maa oli märkää ja näkyi, että se oli liettynyt eli pohjassa oli ollut kauan vettä. Salaojalinja oli ylempänä kuin alemmat maapainanteet eikä se pystynyt poistamaan vettä.

Hovioikeus katsoo selvitetyksi, että yhtiön rakennusten alapohjassa on ollut kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka ovat paljastuneet kaupanteon jälkeen. Vaurioihin ovat osaltaan vaikuttaneet piirustusten vastaisesti tehdyt ja toisaalta toimimattomat salaojat.

Salaojien ja alapohjan korjauksista on esitetty Rytmi Rakennus Oy:n tarjous määrältään 139.305,10 euroa. Lisäksi Sttttn on arvioinut korjauskustannusten olevan muiden toimenpiteiden kuin salaojien osalta 102.600 euroa, mihin päälle tuli vielä salaojituksen tekemisestä aiheutuva kustannus 70.000 euroa. Hovioikeus pitää Rytmi Rakennus Oy:n tarjousta alapohjan ryömintätilan edellyttämien korjausten osalta uskottavana selvityksenä niistä aiheutuvista kustannuksista, joista kolmasosa tulee ostajien vastuulle, kun kyse on asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista korjaustoimenpiteistä.

Hovioikeus toteaa, että alapohjan ryömintätilassa olleiden virheiden osalta kyse on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta piilevästä virheestä asunnon omistamiseen liittyvien vastuiden osoittauduttua kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian vuoksi merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, ottaen huomioon myyjien antamat tiedot taloyhtiön remonttitarpeesta, salaojien toimivuudesta sekä myös asunnossa suoritettu kuntotarkastus (K3).

Asunnon A sisäosat

Asunnossa A on riidattomasti ollut kaksi vesivahinkoa, joista ensimmäinen oli ollut vuonna 1993 ja toinen vuonna 1996. Lisäksi vuonna 1995 oli korjattu putkiston venttiileitä ja vuonna 2009 oli remontoitu sauna ja pesuhuone.

Vuoden 1993 vesivahingon kuivausraportin (K10) mukaan alapohjan betonilaattojen eristetilassa on ollut vettä. Kuivattava alue on ulottunut vessaan, eteiseen, pesuhuoneeseen, keittiöön, makuuhuoneeseen sekä osaan olohuonetta. Kuivaus on lopetettu noin seitsemän viikon jälkeen ensimmäisestä työmääräyksestä. Sttttn on hovioikeudessa arvioinut, että kuivauksessa on otettu riski, koska mikrobikasvulle otollisissa olosuhteissa materiaaliin syntyi vaurioita jo parissa viikossa.

Vuoden 1996 kosteusvaurion osalta Maaret Vmmm on kertonut, että Martti Vmmm oli havainnut vesivahingon alapohjasta ja että vesivahingosta johtuen käyttövesiputket asunnossa uusittiin. Myös esinevahinkoilmoituksesta (V11) ilmenee, että käyttövesiputket on uusittu ja että kyseessä on ollut putkivuoto. Vesivahingon vuoksi asunnossa on purettu lattiapinnoitetta keittiöstä, vessasta ja kylpyhuoneesta (K35). Lisäksi asuntoa on kuivatettu kahdella puhaltimella ja kahdella kuivaajalla yli kaksi kuukautta (K17).

Sttttnin kuntotarkastuksessa ottamien näytteiden tutkimustulosten (K6) mukaan asunnosta A oli löytynyt kosteus- ja homevaurioita. Keittiön ulkoseinän seinän alaohjauspuu oli antanut tutkimuksissa viitteitä vesivauriosta, samoin saunan ulkonurkasta ulkoseinän mineraalivillaeriste seinän alaosasta.

Sttttnin mukaan vesivuodoilla on täytynyt olla vaikutusta rakenteisiin muodostuneille mikrobikasvustoille, koska muissa asunnoissa ei tällaista ollut syntynyt. Sttttnin asiantuntijalausuntoon (s. 17) on tältä osin kirjattu seuraavaa: ”A-asunnon alaohjauspuun vauriot keittiössä ovat todennäköisesti seurausta vesivauriosta. Vesivaurion jälkiä ei ilmeisesti ole korjattu riittävän laajalle ja rakenteisiin on jäänyt vaurioitunutta materiaalia”. Sttttn on arvioinut, että korjaustoimenpiteinä lattia pitää avata, alapohjan pintabetonilaatta pitää poistaa ja eristeet vaihtaa. Näin myös siitä syystä, että alapohjaan vesivahingon yhteydessä tehdyt kuivausreiät olivat olleet auki ja ilmavuotoa eristetilaan oli tapahtunut yli 20 vuotta, vaikka vesivaurion kautta ei olisikaan tullut kasvustoa.

Myös Siitttt on kertonut, että ryömintätilasta tehtyjä kuivausreikiä ei ollut tulpattu. Kosteus ryömintätilassa oli ollut suuri ja yhteys eristeisiin suora. Kun painovoimainen ilmanvaihto ottaa korvausilman sieltä, mistä sitä helpoiten saa, vaarana oli, että korvausilma otettiin alapohjan kautta ja kosteus imeytyi suoraan ylös.

Siitttt on katsonut, että korjaus vaatii rakenneavaukset. Tähän johtopäätökseen vaikuttivat tiedot vesivuodoista sekä alapohjan rakenne. Alapohjan eristeenä oleva styroksi imi vettä ja kosteutta eli vettyi ja sen kuivattaminen välitilarakenteessa oli haastavaa. Tämä saattoi aiheuttaa muille rakenteille vahinkoa. Siitttt kertoi, ettei hän tällöin lähde suunnittelemaan paikallista korjausta. Siitttt on myös todennut, että hän ei saamiensa tietojen perusteella pitänyt asuntoa asumiskuntoisena ja korjaukset tuli tehdä viipymättä.

Myös asiantuntija Grtttth, joka on erikoistunut mikrobivauriokorjauksiin, on käynyt asunnossa A paikanpäällä ja antanut tarjouksen asunnon sisäpuolisista purku- ja korjaustöistä. Tiedot vesivaurioista olivat vaikuttaneet korjausvaurion laajuuden arviointiin. Hän on kertonut, että yritys ei tee paikallista korjausta mikrobivauriokohteessa, jossa vanha vesivahinko on uinut laatan ja eristeen välissä. Hän on myös kertonut, että alapohjan reiät pitäisi olla tulpattu, ettei haitta alapohjasta pääse rakenteeseen.

Toisin kuin asiantuntijat Sttttn, Siitttt ja Grtttth, asiantuntija Löttttn on kertonut, että mikrobivauriot voitiin korjata paikallisesti ja alapohja voitiin alakautta tiivistää sellaiseksi, ettei ryömintätilasta kulkeutunut ilmaa. Kustannusten osalta hän viittasi käräjäoikeudessa lausumaansa. Hovioikeus toteaa, että Löttttnin kuvaamat korjaustoimenpiteet ovat merkittävästi vähäisempiä ja siten myös huomattavasti edullisempia kuin muiden asiassa kuultujen asiantuntijoiden. Löttttnin kertomuksen todistusarvoa kuitenkin heikentää se, että hän ei ole lainkaan käynyt asunnossa A tai sen alapohjassa, vaan ainoastaan naapuriasunnossa. Kertomuksen näyttöarvoa heikentää myös se, että hän on tehnyt arvion toimenpiteistä myyjiltä saamiensa tietojen perusteella, jotka tiedot ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä osoittautuneet ainakin vuoden 1993 vesivahingon laajuuden osalta kirjallisista todisteista ilmenevää laajuutta vastaamattomiksi.

Vuoden 1993 vesivahinkoon liittyvien työmääräysten sekä Maaret Vmmmn kertomuksen, esinevahinkoilmoituksen ja kuivatuslaskun vuoden 1996 vesivahingosta perusteella sekä ottaen huomioon asunnon alapohjan betonilaattarakenne, hovioikeus pitää selvitettynä, että asunnossa A on tapahtunut molempina edellä tarkoitettuina vuosina laaja kosteusvaurio, jolloin vettä on levinnyt alapohjan betonilattojen välissä eristetilassa. Vettä on valunut eristetilaan vuonna 1996 niin merkittävä määrä, että Martti Vmmm on havainnut sen alapohjan ryömintätilan kautta. Ottaen huomioon lisäksi se, että asunnossa on myös todettu kaksi kosteusperäistä mikrobivauriota saunassa ja keittiössä sekä se, että Sttttnin, Siittttn ja Grtttthin arvioit asunnon korjaustarpeen laajuudesta ovat pitkälti yhdenmukaiset, on hovioikeus päätynyt siihen, että heidän toimestaan kerrottua on pidettävä uskottavana selvityksenä tarvittavien korjaustoimenpiteiden laajuudesta.

Vaurion korjauskustannuksesta on esitetty Rakennus Grtttth Oy:n tarjous (K24) määrältään 133.680,00 euroa. Hovioikeudessa todistaja Sttttn on arvioinut, että laskussa eritellyistä toimenpiteistä perusteltuja on määrältään noin 118.00 euron korjauskustannukset. Hovioikeus pitää esitetyn todistelun perusteella selvitettynä, että asunnon A sisäpuoliset korjauskustannukset aiheuttavat noin 118.000 euron kustannukset, josta ostajien vastuulle tuleva osuus on kolmasosa, koska kyse on asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista korjauksista.

Riidatonta on, että myyjät eivät olleet antaneet ostajille tietoa vuoden 1993 vesivahingosta, joka oli tapahtunut ennen kuin myyjät itse olivat hankkineet asunnon. Vuoden 1996 vesivahingosta ostajat ja myyjät ovat hovioikeudessa kertoneet eri tavalla sen suhteen, onko tietoa ostajille annettu vaiko ei.

Hovioikeus toteaa, että asunnon A korjausmuistilistasta ei näy vuoden 1993 tai vuoden 1996 osalta sellaisia remontteja, joita sanottujen vuosien vesivahingot ovat edellyttäneet. Ainoastaan käyttövesiputkistojen uusiminen on merkitty vuodelle 1996. Ottaen huomioon myyjien toiminta muutoin asunto-osakeyhtiön tosiasiallisen tilanteen peittelemiseksi ja se, että he ovat ylläpitäneet korjausmuistilistaa itse, hovioikeus on päätynyt pitämään uskottavana ostajien kertomuksia siltä osin, että myöskään vuoden 1996 vesivahingosta ei ennen kaupan tekoa ole heille annettu tietoa. Tästä huolimatta asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt, että myyjät olisivat olleet tietoisia siitä, että asunnossa oli vesivahingoista seuraavaa asunnon sisäpuolista korjaustarvetta.

Hovioikeus toteaa, että kyse on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta piilevästä virheestä asunnon omistamiseen liittyvien vastuiden osoittauduttua kaupanteon jälkeen odottamattoman vian vuoksi merkittävästi suuremmaksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon heille asunnon kunnosta annetut tiedot sekä suoritettu kuntotarkastus (K3).

Terveyshaitta

Asunnosta A on edellä todetusti löydetty mikrobivaurioita kaupan jälkeen kahdesta näytteenottokohdasta. Kyse on siten siitä, onko asunnossa terveyshaitta ja siten asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Terveydensuojelulain 1 §:n 2 momentin mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Lain esitöiden mukaan (HE 42/1994 vp s. 18) terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa sairauden oiretta, tautia ja pitkä- tai lyhytkestoista altistumista terveydelle vaaralliselle kemialliselle aineelle siinä määrin, että sairauden tai muun terveyshaitan syntyminen on mahdollista.
Lähtökohtana on objektiivinen haitallisuus. Jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa vain pienelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle, asuntoa ei voisi näiden ominaisuuksien vuoksi pitää virheellisenä.

Sttttn on kertonut, että kun asunnosta on löydetty vahva viite vauriosta, on kyseessä sellainen määrä mikrobeja, jotka saattavat sisäilmaan päästessään aiheuttaa terveyshaittaa. Asiassa on myös tullut selvitetyksi, että mikrobivaurioiden lisäksi ryömintätilasta on ollut suora yhteys alapohjan eristetilaan, mistä edelleen mikrobit ovat voineet päästä huoneilmaan, jos korvausilmaa on kulkeutunut huoneistoon tuota kautta.

Ostajat ovat kertoneet hajuhaitasta asunnossa ja siitä, että asunnosta oli löytynyt suuri määrä hajustepusseja kaupan jälkeen. Hajustepussien suuri määrä, mitä myyjät eivät ole kiistäneet ja mille he eivät ole esittäneet mitään muuta syytä, tukee ostajien kertomusta siitä, että asunnossa on hajuhaittaa. Tästä on myös kertonut asiantuntija Sttttn, jonka mukaan aistinvaraisesti hän oli havainnut asunnossa tunkkaista hajua. Myös asiantuntija Grtttth on kertonut, että haju asunnossa oli ollut sellainen, että hänen kokemuksensa mukaan asunnossa oli hometta.

Ostajat ovat uskottavasti kertoneet asuntoon muuttamisen jälkeen alkaneista moninaisista oireista. Pooohti on kertonut sydämen tykytysoireista, hermosto-oireista ja sisäkorvan oireista. Hänellä oli ollut myös selvittämättömiä ylätieinfektioita. Ostajat olivat muuttaneet asuntoon joulukuussa 2012 ja lääkärissäkäynnit olivat alkaneet vuonna 2012 joulun jälkeen. Kooonen on kertonut, että hänellä oli todettu astma asunnossa asumisaikana. Ylähengitystieoireita oli ollut sisäänmuutosta lähtien. Lisäksi oli ollut muun muassa hermosto-oireita ja todettu kemikaaliyliherkkyys. Vuonna 2015 hänellä oli todettu kosteus- ja homevaurioaltistuma. Oireet pahentuivat aina asunnolla vietetyn ajan mukaan. Asunnosta poismuuton jälkeen Pooohden oireet olivat lakanneet ja myös suurin osa Kooosen oireista oli poistunut.

Kooosen kertomusta siitä, että hänen oireensa ovat olleet homeperäisiä ja johtuneet asunnosta, tukee professori Ville Vatttsen antama kertomus 25.-26.11.2015, jossa on todettu, että Kooosella on klassinen home- ja kosteusvauriosairaus, monikemikaaliyliherkkyys, sairas rakennus -oireyhtymä, väsymysoireyhtymä, astma ja fibromyalgia.

Myyjät ovat katsoneet, että asunnossa ei ole terveyshaittaa. He ovat uutena todisteena esittäneet lääketieteen tohtori Markku Setttin lausunnon. Settti on todennut, että Vatttsen antamassa lausunnossa ei ole kyse lääkärinlausunnosta vaan sairauskertomusmerkinnästä, johon on kirjattu paljon Kooosen itsensä kertomia asioita. Setttri on kyseenalaistanut lausunnon sisällön Suomalaisen lääkäriseura Duodecimin julkaisemien Käypähoitosuositusten 22.9.2016 perusteella ja sillä perusteella, että siitä ei ilmene, mistä Vatttnen on saanut esitietonsa kuten tiedot rakennuksen sisäilman epäpuhtauksista ja ja rakennusteknisestä tilanteesta. Lausunnon mukaan kertomus ei osoita yhteyttä Kooosen terveyden ja asunnon välillä.

Hovioikeus toteaa, että asunnossa mitä ilmeisimmin on ollut mikrobiperäinen hajuhaitta, jonka myös asiantuntijat ovat havainneet. Tämä on omiaan osoittamaan, että sisäilmaan on päässyt mikrobeja. Ostajista erityisesti Kooonen on sairastellut asuntoon muutettuaan enemmän kuin mitä voidaan pitää tavanomaisena, sairastelu on ollut sidoksissa asunnossa oleiluun ja sairaudet ovat tyypillisiä homealtistukseen liitettyjä sairauksia osin myös Käypä- hoitosuositusten mukaisesti. Ostajat ovat kaiken asiassa esitetyn näytön perustella sinänsä uskottavasti selvittäneet, että Koooselle on aiheutunut oireita kaupan kohteesta. Pooohden sairastelu on ollut hovioikeuden saaman käsityksen mukaan vähäisempää ja tavanomaisempaa ja sen liittyminen asuntoon siten epäselvempää.

Sisäilman epäpuhtauksien ja siten mahdollisen terveyshaitan tarkempi selvittäminen ja tutkiminen on ostajien toimesta laiminlyöty. Kooonen, jonka oireilu asunnossa ollessaan on ollut laajaa, on kertonut altistuneensa homeelle useissa yhteyksissä elämänsä aikana jo ennen asuntoon muuttamista. Koska terveyshaittaa on lain esitöiden mukaan arvioitava objektiivisin perustein ja koska Kooosen aiempien homealtistumien perusteella ei voida sulkea pois sitä, että hän tästä johtuen kuuluisi herkästi reagoivaan ihmisryhmään, hovioikeus on päätynyt katsomaan, ettei asiassa ole näytetty, että asunnossa olisi terveyshaitta.

Kaupan purkaminen

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Korkein oikeus on ratkaisussaan, joka tosin on koskenut maakaaren mukaista kiinteistökauppa, mutta jota edellä esitetyin perustein voidaan käyttää tulkinta-apuna myös asuntokauppalain mukaisen asuntokaupan purkuperusteen olennaisuuden arvioinnissa, on ottanut kantaan purkamisen edellytyksenä olevaan olennaisuuskynnykseen (KKO 2015:58). Ratkaisun mukaan purkamisen edellytyksenä voidaan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiin- teistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa (kohta 16). Mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai os- tajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen (kohta 17).

Ostajat ovat ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, että taloyhtiössä keskeiset remontit viemäreitä ja sähköjen päivittämistä lukuun ottamatta oli tehty ja että mittavia rakenteellisia kunnostustoimenpiteitä ei lähiaikana tarvitse tehdä. Taloyhtiön keskeisten remonttien tekemättömyydestä aiheutunut ennakoimaton välillinen taloudellinen vastuu ostajille yhdessä yhtiön rakennusten alapohjan ja A asunnon mikrobivaurioiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten kanssa on merkittävä. Tässä vaiheessa selvitettyjä kustannuksia ovat edellä todetusti alapohjan korjaus noin 140.000 euroa ja A asunnon sisäpuolinen korjaus 118.000 euroa eli yhteensä noin 258.000 euroa. Lisäksi tulevat taloyhtiön tekemättömät kunnossapitokorjaukset kuten vesikattojen korjauskustannukset, joiksi Sttttn on arvioinut 145.000 euroa, käyttövesiputkistot asuntoihin B ja C, patterien vaihto yhteen asuntoon ja vesieristysten uusinta. Taloyhtiön isännöitsijänä toimivan todistaja Tatttsen mukaan lainaa on jo haettu 350.000 euroa. Ostajiin kohdistuva osa lainasta olisi siten noin 116.000 euroa. Hovioikeus toteaa, että sanottu lainamäärä ei vielä tule riittämään asunto-osakeyhtiön saattamiseksi kuntoon. Ottaen huomioon myös asunnon ostohinta 353.000 euroa, ostajiin kohdistuva osa taloyhtiön kustannuksista tulisi nousemaan kohtuuttomaksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti kauppaa tehdessään varautuneen.

Kun kysymys on toisaalta taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta huomattavasta kunnostustoimenpiteitä koskevasta piilovelasta ja toisaalta taloyhtiön vastuulla olevasta laajasta rakenteellisesta yhtiön rakennusten ala- pohjan ja A-asunnon sisäpuolisesta korjaustarpeesta, on perusteltua, että ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako, että riski taloyhtiön vastuulla olevien suurten korjausten toteuttamisen onnistumisesta sekä korjausten rahoituksen saatavuudesta ja siten lopulta jopa taloyhtiön mahdollisuudesta ylipäätään toteuttaa korjaukset palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle.

Vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajien näkökulmasta. Hovioikeus katsoo, että kaupan kohteen virheistä on aiheutunut ostajille olennaista haittaa. Muuta seuraamusta kuin kaupan purkua ei voida pitää kohtuullisena.

Korko kauppahinnalle

Ostajat ovat vaatineet kauppahinnalle asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaisesti korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitettua korkoa 25.6.2012 kaupantekopäivästä lukien 19.3.2014 asti ja viivästyskorkoa 20.3.2014 lukien.

Hovioikeus hyväksyy vaatimuksen asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentissa tarkoitetusta korosta. Ostajat eivät kuitenkaan ole perustelleet viivästyskorkovaatimuksen alkuajankohtaa. Myyjät ovat vuorostaan katsoneet, että oikea ajankohta olisi haasteen tiedoksiantoajankohta. Koska ostajat eivät ole tarkemmin perustelleet viivästyskorkoa koskevaa vaatimustaan, yksilöineet laskua tai näyttäneet vaatineensa määrätyn rahasumman suorittamista, hovioikeus katsoo, että viivästyskorkoa on maksettava haasteen tiedoksiannosta lukien.

Korvaus asuntoon pannuista kustannuksista

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan jos ostaja on pannut asuntoon tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp s. 120-121) mukaan kustannusten tarpeellisuutta tai hyödyllisyyttä arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota siihen, ovatko kustannukset objektiivisesti arvioiden ylläpitäneet tai kohottaneet asunnon laatutasoa.

Myyjät ovat myöntäneet käräjäoikeudessa vaaditun määrän 58.009 euroa, mutta kiistäneet vaatimuksen perusteet. Hovioikeudessa vaaditun korotetun määrän osalta kyse ei ole sellaisista asuntoon pannuista kustannuksista, joita sanotussa lainkohdassa tarkoitetaan, vaan kyse on tältä osin erilaisista ennemmin oikeudenkäyntiin liittyvistä selvittelykustannuksista. Korvausta ei tältä osin tule maksettavaksi. Hovioikeus tuomitsee korvausta myyjien myöntämisen mukaisesti 58.009 euroa vaatimuksen enemmälti hyläten. Viivästyskorko määrälle tulee maksettavaksi edellä todetuin perustein haasteen tiedoksiannosta lukien.

Vahingonkorvaus

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Vahingonkorvauksen osalta todistustaakka on siten käännetty ja myyjien tulee osoittaa, ettei virhe, josta vahingot ovat aiheutuneet, ole johtuneet huolimattomuudesta heidän puolellaan.

Valtaosa ostajien vahingonkorvauksena vaatimista kustannuksista liittyy asunnon mikrobivaurioon siten, että huonekaluja on hävitetty, irtaimistoa puhdistettu ja ostajat ovat muuttaneet toiseen asuntoon asumaan, mistä on aiheutunut myös kustannuksia. Hovioikeus toteaa, että vaikka asunnossa on havaittu mikrobeja, siellä ei ole näytetty olevan terveyshaittaa. Vahingonkorvausvaatimuksesta hovioikeus hyväksyy kuitenkin KP Home Consults
-kuntotarkastuksesta vaaditun 861 euroa, koska kuntotarkastuksesta ostajille aiheutunut kustannus on jäänyt aiheettomaksi kaupan päätyessä sen purkamiseen. Viivästyskorkoa määrälle on maksettava edellä todetuin perustein haasteen tiedoksiannosta lukien. Enemmälti vaatimus on hylättävä.

Vastavalitus

Hovioikeudella ei ole tarvetta lausua myyjien vastavalituksessa esitetyistä hinnanalennukseen liittyvästä vaatimuksesta erikseen ostajien voitettua asian siten, että heillä on oikeus purkaa kauppa.

Oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeus
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Kuitenkin oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 5 §:n mukaan jos asianosainen on mm. jättämällä noudattamatta tuomioistuimen antamia määräyksiä tahallisesti tai huolimattomuudesta aiheuttanut toiselle asianosaiselle kustannuksia, hän on velvollinen korvaamaan sellaiset kustannukset riippumatta siitä, kuinka oikeudenkäyntikulut muutoin on korvattava. Edelleen 21 luvun 8 §:n mukaan korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä.

Myyjät ovat myöntäneet ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa määrältään mutta katsoneet, että ostajien tulee pitää vahinkonaan käräjäoikeudessa esitetyn erillisen selvityksen mukaisesti oikeudenkäyntikuluistaan 5.480,80 euroa. Ostajien asianosaiskulut myyjät ovat kiistäneet perusteeltaan ja määrältään.

Ostajien voitettua asian pääosin hovioikeudessa kaupan tultua puretuksi ja koska sillä, minkä ostajat ovat hävinneet, on vain vähäinen merkitys asiassa, tulee myyjien lähtökohtaisesti korvata ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole ilmennyt sellaista, minkä perusteella ostajien katsottaisiin tahallisesti tai huolimattomuudesta aiheuttaneen toiselle asianosaiselle sellaisia kustannuksia, jotka näiden tulisi korvata oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta. Käräjäoikeudessa pidetty toisesta oikeudenkäynnistä johtuva tauko ei ole sellaista asianosaisen tahallista tai huolimatonta menettelyä, joka aiheuttaisi korvausvastuun.
Edelleen kyseessä olevan riita-asian laatu on sellainen, että vaatimusten määrien täsmentäminen ja todistelun lisääminen voi osoittautua aiheelliseksi käsittelyn aikana. Käräjäoikeuden jatketun valmistelun ja pääkäsittelyn pöytäkirjasta 2.10.2015 ilmenee, että ostajat olivat ilmoittaneet käräjäoikeuden asettaman prekluusion määräpäivänä uutta todistelua, joka oli toimitettu vasta määräpäivän jälkeen 7.9.2015. Hovioikeus katsoo, että ostajat eivät ole myöskään tältä osin menetelleet siten, että heidän voitaisiin katsoa tahallisesti tai huolimattomasti aiheuttaneen myyjille 5 §:n nojalla korvattavaksi tulevia kustannuksia.

Käräjäoikeudenkin tuomiosta ilmenevästi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n lain esitöiden (HE 108/1998 vp) mukaan asianosaiselle itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista eikä se saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Korvaus tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen itse on ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömän paljon aikaa vaatineita toimenpiteitä, jotka olisivat myös avustajan laskuttamia kulueriä. Hovioikeus katsoo, että ostajien osalta heidän asianosaiskulunsa ovat pääosin sellaisia, että heillä ei niistä ole oikeutta korvaukseen. Ainoastaan kuittien selvittämistä, numerointia ja kohdistamista koskevaa työtä voidaan pitää tällaisena niiden ollessa vaatimusten yksilöinnin kannalta välttämättömän paljon aikaa vaativaa. Hovioikeus katsoo, että ostajille aiheutuneiden ja korvattavien kulujen kohtuullinen määrä on 550 euroa.

Myyjät ovat siten velvollisia korvaamaan ostajille käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluina 22.596,40 euroa ja asianosaiskuluina 550 euroa eli yhteensä 23.146,40 euroa korkoineen.

Hovioikeus
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Ostajat ovat voittaneet muutoksenhaun ja heillä on lähtökohtaisesti oikeus korvaukseen oikeudenkäyntikuluistaan. Hovioikeus on varannut myyjille mahdollisuuden lausua ostajien oikeudenkäyntikuluista 2.11.2016 mennessä. Myyjät eivät ole toimittaneet lausumaa hovioikeudelle. Ottaen huomioon myyjien oman oikeudenkäyntikululaskun suuruus 39.783,55 euroa, hovioikeus katsoo, että ostajien oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskeva vaatimus yhteensä 33.705,60 euroa on määrältään kohtuullinen.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan kokonaisuudessaan siinä puolin ja toisin olevine maksuvelvollisuuksineen.

Ostajien Taina Kooosen ja Jari Pooohden sekä myyjien Maaret ja Martti Vmmmn välinen Asunto Oy Sääxxxxti -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita nro:t 1-109 koskeva 25.6.2012 tehty kauppa puretaan ja Maaret ja Martti Vmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 353.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppa- hinnan maksupäivästä 25.6.2012 lukien 19.3.2014 saakka sekä 27.5.2015 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu Maaret ja Martti Vmmmlle vasta, kun he ovat palauttaneet koko kauppahinnan korkoineen Taina Koooselle ja Jari Pooohdelle.

Maaret ja Martti Vmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Taina Koooselle ja Jari Pooohdelle:
– korvauksena asuntoon pannuista kustannuksista 58.009 euroa ja vahingonkorvauksena 861 euroa eli yhteensä 58.870 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 27.5.2015 lukien sekä
– oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeudessa 23.146,40 euroa ja hovioikeudessa 33.705,60 euroa eli yhteen- sä 56.852 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kulutta hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 8.5.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:
Hovioikeudenneuvos Olli M.
määräaikainen hovioikeudenneuvos Jaakko R.
määräaikainen hovioikeudenneuvos Anne N.

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä Sari K.
Ratkaisu on yksimielinen.





HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Käräjätuomari Lauri L.

TUOMIO 15/44119


23.10.2015 L 15/3944

Kantajat
Pooohti, Jari
Kooonen, Taina

Vastaajat
Vmmm, Martti
Vmmm, Maaret

Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 29.1.2015


SELOSTUS ASIASTA

Taustatiedot
Jari Pooohti ja Taina Kooonen (tässä jäljempänä yhdessä myös "ostajat") ovat ostaneet 25.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla Martti ja Maaret Vmmmlta (tässä jäljempänä yhdessä myös "myyjät") Asunto Oy Sääxxxxti -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet 1-109. Osakkeet oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa osoitteessa Txxxxxtie, 00730 Helsinki. Kyseessä on huoneisto rivitalosta, joka on rakennettu vuonna 1971. Huoneiston pinta-ala on yhtiöjärjestyksen mukaan 109 neliömetriä. Osakkeiden kauppahinta on ollut 353.000 euroa ja se on maksettu kokonaisuudessaan kaupantekohetkeHä.

KP Home Consults Oy on tehnyt ostajien tilaamana asunnon kuntotarkastuksen ennen kauppaa 8.6.2012. Myyjät ovat kauppakirjassa vakuuttaneet antaneensa ostajille kaikki tiedot, jotka myyjät ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää vaikuttaneen ostajien ostopäätökseen. Asuntoa on markkinoitu myyntiesitteessä hyväkuntoisena.

Ostajat ovat muuttaneet asuntoon joulukuussa 2012. Asuntoon muuttamisen jälkeen ostajille on tullut hengitystieoireita ja he ovat havainneet asunnossa hajuongelmia. Ostajat ovat tämän johdosta teettäneet huoneistossa homekoiratutkimuksen 15.10.2013 ja Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n suorittaman katselmuksen 27.1.2014. Katselmuksesta on laadittu 12.2.2014 päivätty muistio.

Ostajat ovat reklamoineet myyjille 20.2.2014 ainakin seuraavista virheistä: salaojien toimivuus ja alapohjan mikrobikasvusto, mahdollinen mikrobivaurio saunassa sekä alapohjan rakenteet. Reklamaation liitteinä on ollut 15.10.2013 pidetystä homekoiratutkimuksesta ja 27.1.2014 pidetystä katselmuksesta laaditut asiakirjat. Myyjät ovat vastanneet reklamaatioon 10.3.2014 ja kiistäneet vastuunsa asiassa.

Taloyhtiö on teettänyt koko taloyhtiötä koskevan kuntotarkastuksen 18.6.2014. Materiaalinäytteet on otettu 29.7.2014. Katselmuksesta on laadittu 24.9.2014 päivätty asiantuntijalausunto.

Ostajat ovat reklamoineet myyjille vielä 5.11.2014 seuraavista virheistä: alapohja, vesikate, asunnon B vedeneristykset, salaojat, asunnon C patterit, sähköasennusten uusiminen, asuntojen B ja C vesijohdot sekä koko taloyhtiön viemärit.


Kannevaatimukset

Jari Pooohti ja Taina Kooonen ovat haastehakemuksessa ja kannetta kehitellessään vaatineet:

Ensisijaisesti, että käräjäoikeus

1) purkaa Jari Pooohden ja Taina Kooosen sekä Martti ja Maaret Vmmmn välillä 25.6.2012 tehdyn kaupan koskien Asunto Oy Säxxxxxtin osakkeita 1 - 109 ja velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti palauttamaan Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle asuntokaupan kauppahinnan 353.000 euroa,

2) velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti maksamaan kaupan purussa palautettavalle kauppahinnalle 353.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.6.2012 lukien 19.3.2014 asti ja koko kauppahinnalle 20.3.2014 lukien viivästyskorkoa,

3) velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti maksamaan kaupan purun yhteydessä korvauksena heitä hyödyttävistä kustannuksista 58.009 euroa viivästyskorkoineen 20.3.2014 lukien sekä mahdollisesti asian käsittelyn aikana taloyhtiön korjauksista Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle aiheutuneet kustannukset viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi ja

4) vahvistaa, että kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu Martti ja Maaret Vmmmlle vasta sitten, kun he ovat täyttäneet kaikki Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle tuomitut vaatimukset korkoineen.

Toissijaisesti, että käräjäoikeus
5) velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti maksamaan Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle hinnanalennuksena asunto-osakeyhtiössä havaittujen virheiden korjauskustannuksista
287.066 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.6.2012 lukien 19.3.2014 asti ja 20.3.2014 lukien viivästyskorkoa.

Lisäksi, että käräjäoikeus

6) ensisijaisen päävaatimuksen yhteydessä velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti korvaamaan Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle vahingonkorvauksena 25.460 euroa viivästyskorkoineen 20.3.2014 lukien ja mahdollisesti asian käsittelyn aikana syntyvistä vahingoista korvausta viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi,

7) toissijaisen päävaatimuksen yhteydessä velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti korvaamaan Jari Pooohdelle ja Taina Koooselle vahingonkorvauksena 43.366 euroa viivästyskorkoineen 20.3.2014 lukien ja mahdollisesti asian käsittelyn aikana syntyvistä lisävahingoista korvausta viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi, ja

8) velvoittaa Martti ja Maaret Vmmmn yhteisvastuullisesti korvaamaan Jari Pooohden ja Taina Kooosen oikeudenkäyntikulut 22.596,40 eurolla ja asianosaiskulut 7.703 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.


Perusteet

Kaupan kohteessa havaitut virheet ja ostajien ennen kaupantekoa saamat tiedot

Ostajat olivat voineet myyjien antamien ja myyntiesitteen tietojen perusteella perustellusti olettaa, että kaikki taloyhtiön ja asunnon kattavat remontit oli tehty eikä sellaisia ollut tulossa. Myyjät olivat toimittaneet ostajille asuntoa koskevan korjausmuistilistan. Myyjät olivat kertoneet ennen kauppaa, että asunnon pesuhuoneessa oli ollut 1990-luvulla vesivuoto, josta aiheutuneet vauriot oli korjattu kunnolla. KP Home Consults Oy oli tehnyt asunnolla ostajien tilaamana kuntotarkastuksen ennen kauppaa. Tarkastuksesta laaditun raportin mukaan myyjillä ei ollut tiedossaan mitään sellaisia vikoja tai puutteita rakenteissa tai laitteissa, joilla olisi ollut vaikutusta kiinteistön asumiskelpoisuuteen. Raportin mukaan myyjät olivat myös kertoneet, että asunnon salaojien toimivuus oli tarkastettu.

Kaupan ja asuntoon muuttamisen jälkeen oli ilmennyt, että taloyhtiö ja asunto olivat olleet huonossa kunnossa. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kauppaa, että taloyhtiön muissa asunnoissa ei ollut suoritettu remontteja samassa laajuudessa kuin asunnossa A. Taloyhtiössä ei ollut tehty käytännössä mitään remontteja 40 vuoteen. Myyjät eivät olleet antaneet ostajille muiden asuntojen ja taloyhtiön osalta laadittuja omia korjausmuistilistoja. Myyjät olivat poistaneet asuntoa A koskevasta korjausmuistilistasta viittauksen taloyhtiön korjausmuistilistaan ja siten tietoisesti harhauttaneet ostajia luulemaan, ettei kyseistä listaa ollut olemassa.

Asunnossa A oli virheitä seuraavissa rakenteissa:

Alapohja

Alapohja oli altistunut jatkuvalle kosteusrasitukselle, minkä seurauksena alapohjan maa-ainekseen oli tullut mikrobikasvustoa, josta mikrobit olivat kulkeutuneet ilmarakojen kautta huoneilmaan.

Kosteusrasitus oli ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen aikaan ollut vähäisempää, eikä lammikoitumista silloin ollut ollut havaittavissa.
Ostajat olivat puhdistaneet betoniset ilmanvaihtoputket hiekasta ja parantaneet alapohjan ilmanvaihtoa vaihtamalla tuuletusventtiilien ritilät suuremmiksi. Alapohjan epätiiviys ja ilmaraot eivät johtuneet ostajien tekemistä remonteista.

Alajuoksut

Ulkoseinien alajuoksujen ja villojen mikrobipitoisuudet olivat ylittäneet nelinkertaisesti ja sädesienipitoisuudet seitsenkertaisesti terveydelle haitallisen määrän. Tämä oli oletettavasti johtunut vanhasta vesivauriosta. Vaurioiden laajuus tuli selviämään tarkemmin rakenteiden avaamisen ja korjaamisen yhteydessä.

Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kauppaa, että asunnossa oli ollut kaksi eri vesivuotoa ja että kosteus oli levinnyt vuonna 1993 lähes koko asuntoon. Tästä ei myöskään ollut ollut mainintaa korjausmuistilistassa.

Salaojat

Alkuperäisissä piirustuksissa ja rakenneleikkauksissa oli merkitty salaojat sokkelin ulkopuolelle. Piirustuksia oli käyty kuntotarkastuksessa yhdessä läpi, mutta myyjät eivät olleet huomauttaneet, että salaojia ei ollut rakennettu piirustusten mukaisesti. Salaojia ei ollut rakennettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. Salaojat olivat olleet hiekan tukkimia.

Ostajat eivät olleet ennen kauppaa tehdyssä kuntotutkimuksessa havainneet salaojaputkia tai niiden toimimattomuutta. Salaojien toimimattomuus ei johtunut ostajien tekemistä remonteista. Vaikka salaojien tekninen käyttöikä olikin noin 40 vuotta, ostajien ei ollut tarvinnut varautua salaojien uusimiseen, koska myyjät olivat vakuuttaneet niiden olevan kunnossa.

Muut korjaustarpeet

Lisäksi taloyhtiössä jouduttiin tekemään seuraaviin rakenteisiin liittyviä korjaustoimenpiteitä, jotka eivät olleet tavanomaisia kunnostustoimenpiteitä:
- vesikate,
- asunnon B vedeneristykset,
- asunnon C patterit,
- asuntojen B ja C vesijohdot ja koko taloyhtiön viemärit,
- sähköasennusten nykyaikaistaminen,
- teknisen tilan korjaus ja
- ilmanvaihtojärjestelmän puhdistaminen.

Korjauskustannusten ja vahingon määrä

Ostajien osuus taloyhtiön ja A-asunnon homevaurion korjauksista (hinnanalennusvaatimus):

- Tutkimus- ja suunnittelukulut 7.764 e
- Urakoiden kilpailutus ja valvonta 2.275 e
- Salaojat, alapohjan ja putkilinjojen korjaukset 57.577 e
- A-asunnon homevauriokorjaukset 131.744 e
- Teknisen tilan korjaus 5.000 e
- Vesikate 31.908 e
- Vesieriste (asunto B) 2.667 e
- Sähköasennusten uusiminen 9.507 e
- Rakennuttajatyö 8.000 e
- Irtaimiston puhdistus ja muutto remontin ajaksi 16.622 e
- Remontin aikainen tilapäisasuminen 9.000 e
- Terassin ja istutusten korjaus remontin jälkeen 5.000 e


Yhteensä
287.064 euroa

Tähän mennessä toteutuneet kustannukset
23.480 euroa


Myyjiä hyödyttävät kustannukset (purkuvaatimus)

- Puku-/vaatehuoneen ja wc:n korjaus,
toisen wc:n rakentaminen 12.318 e
- Pesuhuone ja sauna 1.534 e
- Keittiön kunnostus 8.283 e
- Makuuhuoneet, olohuone ja maalaus 6.625 e
- Remonteista aiheutuneita yleisiä kustannuksia 3.734 e
- Muut välttämättömät korjaukset ja huoltotyöt 2.035 e
- Toteutuneet kustannukset taloyhtiön ja
A- asunnon homevaurioiden korjauksesta 23.480 e Yhteensä 58.009 euroa




Vahingonkorvaus (purku- ja hinnanalennusvaatimus)

- Hävitettävät huonekalut ja tarvikkeet 4.063 e
- 2 kpl kangaspintaista sohvaa, tuoli
ja lampunvarjostin 1.193 e
- 4 kpl runkopatjoja ja memory foam -patja 1.949 e
- Muuta sekalaista hävitettävää (ei voi puhdistaa)500 e
- Vaihtolava hävitettäville 421 e
- Tuolien uudelleenverhoilu 544 e
- KP Home Consults -kuntotarkastus 861 e
- llmanpuhdistin 370 e
- Tavaroiden pakkaus ja muuttoihin liittyvä työ 3.000 e
- Irtaimiston puhdistus ja muutto remontin ajaksi 16.622 e Yhteensä (purkuvaatimus) 25.460 euroa
- Hinnanalennuksen yhteydessä ostajille aiheutuu lisäksi vahinkoa asuntoon jo tehtyjen
remonttien vaurioitumisesta 34.528 e

Yhteensä (hinnanalennusvaatimus) 43.366 euroa

Reklamaatioiden sisältö ja oikea-aikaisuus

Molemmat virheilmoitukset oli tehty oikea-aikaisesti, eivätkä ostajat olleet menettäneet oikeuttaan vaatia virheen seuraamuksia.

Myyjien menettely oli joka tapauksessa ollut törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta, joten ostajilla oli oikeus vedota myös sellaisiin virheisiin, joista he olivat reklamoineet vasta sen jälkeen kun kaksi vuotta oli kulunut siitä, kun asunnon hallinta oli luovutettu heille.


Vastaus

Perusteet

Martti ja Maaret Vmmm ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että Jari Pooohti sekä Taina Kooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Martti ja Maaret Vmmmn oikeudenkäyntikulut 60.169,35 eurolla ja asianosaiskulut 8.112,30 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Virheilmoitusten oikea-aikaisuus

Ostajat eivät olleet reklamoineet väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa. Lisäksi toinen reklamaatio ja uudet haastehakemuksessa esitetyt vaatimukset oli esitetty vasta sen jälkeen kun kaksi vuotta oli kulunut siitä, kun asunnon hallinta oli luovutettu ostajille. Myyjät olivat kertoneet kaikki heidän tiedossaan olleet olennaiset seikat ostajille, eivätkä myyjät olleet toimineet kunnianvastaisesti tai arvottomasti.

Asunnon virheellisyys

Asunnossa ei ollut asuntokauppalain mukaista virhettä. Myyjät olivat ilmoittaneet ostajille kaikki tiedossaan olleet kauppaan vaikuttavat seikat. Taloyhtiössä ei kaupantekohetkellä ollut ollut suunnitteilla korjauksia.
Ostajille on annettu yhtiöjärjestys, tuloslaskelma, tase ja isännöitsijäntodistus, jotka olivat olleet oikeansisältöisiä. Ostajille oli myös ilmoitettu taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Esko Tttttsen puhelinnumero ja ostajia oli pyydetty ottamaan yhteyttä häneen lisäselvitysten saamiseksi. Ostajat eivät kuitenkaan olleet ottaneet yhteyttä hallituksen puheenjohtajaan.

Ostajilla ei ollut oikeutta purkaa kauppaa, koska reklamaatioon 20.2.2014 perustuvat asunnon A virheet olivat joka tapauksessa pieniä ja kohtuullisin kustannuksin korjattavissa. Ostajilla ei siten ollut myöskään oikeutta saada korvausta asuntoon kaupan jälkeen tehdyistä korjauksista.

Ostajilla ei ollut oikeutta hinnanalennukseen, koska kaupan kohteessa ei ollut virhettä. Myyjät olivat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa eikä väitetyt viat ja puutteet ole vaikutuksellisia. Hinnanalennusvaatimus oli myös määrältään liiallinen. Hinnanalennuksessa ei tullut ottaa huomioon tavanomaiseen kunnossapitoon kuuluvia korjauksia ja ostajien tekemiä remontteja tai tasonparannuksia.

Ostajilla ei ollut oikeutta vahingonkorvaukseen, koska myyjät olivat toimineet huolellisesti ja kertoneet kaikki tiedossaan olleet seikat.

Ostajat eivät voineet vedota virheenä seikkaan, josta heidän täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä, eivätkä myöskään seikkaan, joka heidän olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostajien 5.11.2014 päivätyssä kirjeessä ilmoittamat seikat olivat tällaisia. Kyseessä oli 1970-luvulla rakennuttu rivitalo, joten ostajilta oli voitu edellyttää huolellista ja perusteellista ennakkotarkastusta. Ottaen huomioon asunnon iän, ostajien oli tullut käsittää, että korjauksia oli tulossa.

Alapohja

Ostajien ennen kauppaa teettämässä kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu kosteus- tai muita vaurioita taikka rakenteellisia riskejä.
Kuntotarkastaja ja ostajat olivat perehtyneet myös pohjapiirustukseen ja leikkauskuviin. Niin sanottu valesokkelirakenne oli ollut 1970-luvulla tyypillinen. Alapohja tuulettui sokkeliin tehtyjen tuuletusaukkojen kautta asianmukaisesti, eivätkä myyjät olleet aiemmin havainneet kosteuden tiivistymistä. Tuuletusaukkojen huoltaminen ja auki pitäminen oli ollut ostajien vastuulla. Hajuhaitat olivat todennäköisesti johtuneet ostajien tekemistä remonteista, kun lattiaa oli piikattu auki viemäröinnin yhteydessä.

Alajuoksut

Myyjät olivat kertoneet ostajille ennen kauppaa vuonna 1996 olleesta vesivuodosta ja vaurioiden korjaamisesta. Myyjät olivat kertoneet ostajille, että korjaukseen liittyvät asiakirjat löytyivät taloyhtiön arkistosta, mutta ostajat eivät olleet halunneet perehtyä niihin. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille, että ennen myyjien asuntoon muuttamista vuonna 1993 oli ollut vesivahinko samalla alueella, koska vuoden 1993 vesivahinko oli korjattu asianmukaisesti. Vuonna 1996 tapahtuneen vesivuodon korjaustyön tilaajana oli ollut taloyhtiö ja työ on tehty vakuutustarkastuksen ohjeistuksen mukaisesti ja valvonnassa. Vuonna 1995 asunnossa ei ollut ollut vesivahinkoa.

Salaojat

Salaojat oli tehty 1970-luvulla allitsevan käytännön mukaisesti ja silloista hyvää rakentamistapaa noudattaen. Rakennusvalvonta ei ollut edellyttänyt 1970-luvulla taloa ympäröivien salaojien rakentamista, vaikka ne olivat olleet piirustuksissa. Rakennuksen alla oli kulkenut yksi salaojaputki, joka oli liitetty sadevesikaivoon. Myyjät olivat testanneet salaojien toimivuutta ennen kauppaa huoltovälien puitteissa. Tällöin salaojat eivät olleet olleet hiekan tukkimia. Salaojat olivat todennäköisesti tukkeutuneet ostajien tekemien remonttien johdosta.
Salaojien tekninen käyttöikä oli noin 40 vuotta. Salaojat olivat olleet alkuperäiset, joten ostajien oli tullut varautua mahdollisiin korjaustarpeisiin.

Vesikate

Ostajilla oli ollut tiedossa, että vesikatto oli ollut alkuperäinen ja että sitä oli säännöllisesti huoltomaalattava. Bitumikermikatteen tekninen käyttöikä oli saavutettu.

Asunnon B vedeneristykset

Asunnon B omistaja tuli korjaamaan kylpyhuoneen omalla kustannuksellaan, joten tästä ei aiheutunut kustannuksia ostajille.

Asuntojen B ja C vesijohdot ja koko taloyhtiön viemärit

Ostajilla oli ollut tiedossa, että viemäriputket olivat olleet alkuperäiset. Vesi- ja viemäriputkistojen tekninen käyttöikä oli noin 30-50 vuotta.

Sähköasennusten nykyaikaistaminen

Ostajilla oli ollut tiedossa, että sähköjärjestelmät olivat olleet pääosin alkuperäisiä. Sähköjärjestelmän ja -laitteiden tekninen käyttöikä oli 30-50 vuotta.

Teknisen tilan korjaus ja ilmanvaihtojärjestelmän puhdistaminen

Taloyhtiön teknisen tilan korjaus ja ilmanvaihtojärjestelmän puhdistaminen olivat normaaleja 40 vuotta vanhan rivitalon korjauskustannuksia, joihin ostajien on tullut varautua.


Vaatimusmäärät

Mitään korjauksia asunto-osakeyhtiön osalta ei ollut vielä tehty, joten vaatimus oli selvittämätön ja ennenaikainen.

Kaikki A-asunnon väitetyt korjaustarpeet olivat perusteettomia lukuunottamatta pesuhuonetta ja saunaa. Määrät olivat kaikilta osin selvittämättömiä. Väitetyt virheet eivät olleet vaikutuksellisia tai merkittäviä.

Homekoiratutkimus oli ollut tarpeeton. Matti Ektttt Oy:n lausunto oli hankittu taloyhtiön PTS:n ja korjauskustannusarvion laatimiseksi ja se oli normaali taloyhtiölle kuuluva kulu. KP Home Consults Oy:n kuntotarkastus oli sovittu tehtäväksi ostajan kustannuksella.

Huonekalujen hävittäminen oli turhaa ja muuttoon ei ollut tarvetta..

Viivästyskorko tuli maksettavaksi haasteen tiedoksiannosta eli 27.2.2015 lukien, eikä ostajien vaatimuksen mukaisesti 20.3.2014 lukien.

TODISTELU

Kantajien henkilötodistelu

1. Jari Pooohti todistelutarkoituksessa
2. Taina Kooonen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Esko Tatttnen
4. Todistaja Marit Sttttn (ent. Laurinkoski)
5. Todistaja Mikko ltttnen
6. Todistaja Sakari Siitttt
7. Todistaja Jani Gtttn

Kantajien kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 25.6.2012
K2. Myyntiesite kaupan kohteesta 17.2.2012
K3. KP Home Consults Oy:n kuntotarkastus 8.6.2012 K4. Homekoiratutkimus 15.10.2013
K5. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n katselmus/ muistio
27.1.2014
K6. Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunto 342/2014 (sisältäen työterveyslaitoksen analyysivastauksen)
K7. Myyjien vastaus reklamaatioon 10.3.2014
KS. Asuntojen A, B, C ja asunto-osakeyhtiön korjausmuistilistat sekä niiden laatimista ja muokkaamista koskevat tiedot
K9. Kuvat 25 kpl
K1O. Munters Kuivaustekniikan työmääräykset 4.10.1993, 10.11.1993, 23.11.1993
K11. Eerola-Yhtiöt Oy:n lasku 21.4.2015
K12. Joukko laskuja ja kuitteja (sisältäen 31.8.2015 ilmoitetun lisäselvityksen)
K13. Karves Oy:n lasku
K14. Remontteihin ja tarvikkeisiin liittyvä selvitys
K15. Uudenmaan salaojahuollon kuntotutkimusraportti
K16. Herttoniemen Putkivaruste Ky:n kuitti ja Muntersin tilausvahvistus
K17. Muntersin sähkönkulutusarvio kuivatusta koskien
K18. Ote taloyhtiön budjetista 1994
K19. Ote taloyhtiön budjetista 1997
K20. Yhtiökokouksen pöytäkirja 27.11.2014
K21. Rakennustapaselostus Karves Suunnittelu Oy 31.8.2015 As Oy
K22. Tarjoukset (2 kpl) vesikattojen korjaustyö
K23. Rytmi Rakennus Oy:n tarjous salaojajärjestelmän ja alapohjan korjauksesta 26.8.2015
K24. Rakennus Grtttth Oy:n tarjous asunnon A sisäpuolisista korjaustöistä
K25. CleanSide Oy:n tarjous homepölysiivouksesta irtaimistolle ja tiloille
K26. Soi Pesulapalvelut Oy:n tarjous tekstiilien mikrobipesusta
K27. Tehopuhdistus Vesa Toiviainen Oy:n tarjous homeettomaksi siivoamisesta 26.8.2015
K28. HUOM Suomen Asuntopalvelut Oy:n myyntijohtaja Sari Kttttn sähköposti 4.8.2015
K29. Talokirjaote K30. Kuvat 2 kpl
K31. Asuntojen toteutuneet hinnat vuosina 2011 - 2012 Tilastokeskuksen mukaan
K32. Taloyhtiön pöytäkirja 13.3.2014
K33. Korjaustyöselitys 3.12.1993
K34. Myyjän käsinkirjoittamia muistiinpanoja
Muu oikeudenkäyntiaineisto
1. Asunto-osakeyhtiön vesilaskuista koostama selvitys yhtiön vedenkulutuksesta niinä vuosina, joina asunnossa A on ollut putkivuotoja

Vastaajien henkilötodistelu

1. Martti Vmmm todistelutarkoituksessa
2. Maaret Vmmm todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Esko Tatttnen
4. Todistaja Eija Hätttnen
5. Todistaja Kari Ketttnen
6. Todistaja Petri Löttttn

Vastaajien kirjalliset todisteet

V1. Ostajien valitus myyjälle asunnon virheestä 20.2.2014 V2. Ostajien reklamaation täydennys 5.11.2014
V3. Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunto 342/2014 (=K6)
V4. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n katselmus / muistio 27.1.2014 (=K5)
V5. KP Home Consults Oy:n kuntotarkastus 8.6.2012 (=K3)
V6. Ostotarjous 25.4.2012, jossa myyjän vastaus 27.4.2012
V7. lsännöitsijäntodistus 27.4.2012
V8. llmatieteenlaitoksen tiedot sademääristä kesäkuulta 2012 ja talvelta 2011 - 2012
V9. Valokuvia remontista 05/1995
V10. Pohjapiirustus: sadevesijohdot, salaojat, pintavedet
V11. Esinevahinkoilmoitus (Yrittäjäin Fennia)

Muu oikeudenkäyntiaineisto

1. Vastaajien laatima powerpoint-esitys

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut Kysymyksenasettelu

Asiassa on ostajien kanteen ja myyjien vastauksen perusteella otettava ensinnä kantaa ostajien kahden virheilmoituksen oikea-aikaisuuteen ja sisältöön sekä siihen, ovatko ostajat kaikilta osin säilyttäneet oikeutensa vaatia väitettyjen virheiden seuraamuksia.

Siltä osin, kun virheilmoitus on katsottava oikea-aikaiseksi, asiassa on toiseksi otettava kantaa siihen, onko kaupan kohteena olleessa asunnossa ostajien väittämiä puutteita tai vaurioita.

Kolmanneksi on otettava kantaa siihen, muodostavatko todetut puutteet tai vauriot asuntokauppalain tarkoittaman virheen.

Neljänneksi on otettava kantaa siihen, mitkä ovat virheen seuraamukset.

Viidenneksi on otettava kantaa asianosaiskulujen ja oikeudenkäyntikulujen määriin ja niitä koskevaan korvausvelvollisuuteen käräjäoikeudessa.

Virheilmoitusten oikea-aikaisuus ja sisältö

Ensimmäinen virheilmoitus 20.2.2014

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Asuntokauppa on tehty 25.6.2012 ja asunnon hallinta on tullut luovuttaa ostajille 1.7.2012 mennessä. Ostajat ovat reklamoineet myyjille asunnossa olevista virheistä ensimmäisen kerran vasta 20.2.2014.

Reklamaatio on siten tehty yli puolitoista vuotta asuntokaupan jälkeen mitä voidaan lähtökohtaisesti pitää pitkänä aikana. '

Ostajat ovat muuttaneet asuntoon joulukuussa 2012, minkä jälkeen heille on tullut hengitystieoireita ja he ovat havainneet asunnossa hajuongelmia. Kooonen on häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että kesällä 2013 tilanne oli helpottunut, kun ostajat olivat viettäneet vähemmän aikaa sisätiloissa. Syksyllä 2013 oireet olivat jälleen palanneet.

Ostajat ovat teettäneet homekoiratutkimuksen 15.10.2013 ja Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n suorittaman katselmuksen 27.1.2014. Katselmuksesta on laadittu 12.2.2014 päivätty muistio.
Ensimmäinen virheilmoitus on tehty noin viikon kuluttua kyseisen muistion valmistumisesta.

Vaikka asuntokaupan ja reklamaation välissä on kulunut melko pitkä aika, ostajat ovat kuitenkin reklamoineet myyjille välittömästi sen jälkeen, kun he ovat saaneet tarkempia tutkimustuloksia eli kun he ovat päässeet selville hajuhaitan ja hengitystieoireiden mahdollisesta aiheuttajasta ja mahdollisen virheen merkityksestä.

Käräjäoikeus katsoo, että ostajien 20.2.2014 tekemä virheilmoitus on siten tehty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Asiassa on seuraavaksi arvioitava kysymystä siitä, onko reklamaatio koskenut vain ostajien asuntokaupan perusteella hallitsemaa A-asuntoa vai koko taloyhtiötä, eli myös asuntoja B ja C. Käräjäoikeus toteaa tältä osin seuraavaa.

Ostajien reklamaatiossa virheväite on kirjattu seuraavalla tavalla: "Salaojien toimivuus ja alapohjan mikrobikasvusto, mahdollinen mikrobivaurio saunassa. Alapohjan rakenteet." Ostajat ovat virheen kuvauksessa vedonneet erityisesti homekoiratutkimukseen sekä Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n tekemään katselmukseen ja muistioon. Edellä mainitut tutkimukset ovat kohdistuneet pelkästään A-asuntoon. Virheilmoituksessa valituksen kohteeksi on merkitty ainoastaan asunto-osake, eikä toisena vaihtoehtona ollutta kiinteistöä. Reklamaatiossa ei myöskään muutoin ole miltään osin viitattu muihin asuntoihin tai koko asunto-osakeyhtiöön.

Sanotuista syistä johtuen käräjäoikeus katsoo, että ostajien 20.2.2014 tekemä virheilmoitus on koskenut pelkästään ostajien asuntokaupan perusteella haltuunsa saamaa A-asuntoa.

Toinen virheilmoitus 5.11.2014

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan oikeutensa vedota siihen. Saman pykälän 3 momentin mukaan ostaja saa edellä todetusta huolimatta vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajat ovat reklamoineet myyjille toisen kerran 5.11.2014 (todiste V2). Reklamaatio on siten tehty vasta sen jälkeen, kun kaksi vuotta on kulunut asunnon hallinnan luovuttamisesta. Ostajat ovat väittäneet, että toinen reklamaatio olisi ollut luonteeltaan ensimmäisen reklamaation täydennys, minkä vuoksi se olisi tehty oikea-aikaisesti. Toinen reklamaatio on kuitenkin sisältänyt runsaasti uusia virheväitteitä ja se on koskenut monelta osin myös muita asuntoja sekä taloyhtiön taloudellisia vastuita. Toista virheilmoitusta on tämän vuoksi pidettävä itsenäisenä reklamaationa siltä osin, kun se koskee muita kuin ensimmäisessä reklamaatiossa yksilöityjä virheitä tai muita asuntoja taikka koko taloyhtiötä.

Toinen virheilmoitus on tehty vasta kahden vuoden määräajan jälkeen, joten ostajat saavat vedota toisessa reklamaatiossa ilmoitettuihin uusiin virheisiin vain jos myyjät ovat menetelleet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Kyse voisi olla kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä esimerkiksi silloin, jos myyjä on salannut ostajalta olennaisia tietoja tai antanut vääriä tietoja olennaisista seikoista. Myyjän menettelyn tulee tällöin poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttävänä (Ks. KKO 2007:91).

Ostajat ovat vedonneet siihen, että myyjät eivät olleet kertoneet totuudenmukaisesti alapohjan kunnosta ja salaojista. Ostajat ovat vedonneet myös siihen, että myyjät olivat jättäneet kertomatta ja pyrkineet salaamaan 1990-luvulla tapahtuneita vesivahinkoja.

Käräjäoikeus arvioi ensimmäisen reklamaation tarkoittamia virheväitteitä jäljempänä tässä tuomiossa. Siltä osin, kun käräjäoikeus on tässä tuomiossa katsonut käsillä olevan asuntokauppalain mukaisen virheen, kyse ei kuitenkaan ole ollut myyjien kunnianvastaisesta tai arvottomasta menettelystä. Kyseisillä seikoilla ei ylipäätään ole merkitystä asiassa, koska alapohjan ja salaojien mahdollisista virheistä oli ilmoitettu jo ensimmäisessä reklamaatiossa. Vaikka myyjien menettely olisikin ostajien väittämin tavoin ollut tältä osin kunnianvastaista ja arvotonta, se ei vaikuta muiden mahdollisten virheiden reklamaatioaikoihin.

Ostajat ovat myös vedonneet siihen, että asuntoa oli markkinoitu hyväkuntoisena ja myyntiesitteessä (todiste K2) oli todettu, että "kaikki kattavat remontit on tehty" . Käräjäoikeus katsoo, että myyntiesite on tältä osin huonosti muotoiltu ja se on omiaan antamaan harhaanjohtavan kuvan remonttitarpeesta semminkin kun siitä ei ole selvästi
pääteltävissä, koskeeko toteamus kaupan kohteena ollutta asuntoa vai taloyhtiötä. Toisaalta kyse on yleisluontoisesta toteamuksesta, eikä pelkästään sen perusteella voi tehdä johtopäätöksiä siitä, mitkä remontit on tosiasiassa tehty ja missä laajuudessa. Maininta asunnon hyvästä kunnosta on lisäksi osittain subjektiivinen käsite, jonka käyttämisessä on voitu myös ottaa huomioon asunnon rakentamisajankohta.
Hyväkuntoiseksi luokitteleminen ja maininta tehdyistä remonteista ei myöskään poista ostajien selonottovelvollisuutta. Asuntoa ostettaessa voidaan edellyttää, että ostaja perehtyy huolellisesti siihen, mitä remontteja taloyhtiössä on tehty ja vastaavasti siihen, mitä remontteja ei ole tehty.

Ostajat ovat vielä vedonneet siihen, että myyjät olisivat tietoisesti muuttaneet myyntiaineistossa ollutta korjausmuistilistaa siten, että siitä on poistettu viittaus koko taloyhtiötä koskevaan korjausmuistilistaan, vaikka muiden asuntojen korjausmuistilistoissa oli kyseinen viittaus (todiste K8). Tämän vuoksi ostajat eivät olleet tienneet, että taloyhtiön remontteja koskien oli oma lista, jonka mukaan taloyhtiössä ei ollut tehty juuri mitään remontteja.

Maaret Vmmm on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että taloyhtiössä oli muodostunut käytäntö, jonka mukaan jokainen asunto piti erillistä listaa, eikä taloyhtiön omalle korjausmuistilistalle ollut ollut käyttöä eikä sitä ollut päivitetty. Maaret Vmmm oli poistanut A-asunnon listassa olleen viittauksen, koska hän on pitänyt sitä tarpeettomana.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat pyrkineet salaamaan ostajilta tietoa asunto-osakeyhtiön remonttitarpeesta. Ostajat eivät edellä mainitusti ole myöskään pyrkineet oma-aloitteisesti kaupanteon yhteydessä selvittämään asunto-osakeyhtiön remonttitarvetta. Asiassa on siten jäänyt osoittamatta, että myyjien menettely olisi joltakin osin selvästi poikennut siitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä. Myyjät eivät siten ole toimineet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Näin ollen ostajat eivät saa vedota toisessa virheilmoituksessa esitettyihin mahdollisiin virheisiin siltä osin, kun se koskee muita kuin ensimmäisessä reklamaatiossa yksilöityjä virheitä tai muita asuntoja taikka koko taloyhtiötä, vaan tätä tarkoittavat vaatimukset on
oikea-aikaisen virheilmoituksen puuttuessa hylättävä.

Asunnon vauriot

Ostajat ovat ensimmäisessä, oikea-aikaisessa virheilmoituksessa nimenneet virheiksi salaojien toimivuuden, alapohjan mikrobikasvuston ja mahdollisen mikrobivaurion saunassa sekä alapohjan rakenteet.
Reklamaation virheen kuvausta koskevassa osiossa ostajat ovat lisäksi viitanneet siihen, että homekoira oli suoritetussa tutkimuksessa ilmaissut kohdat keittiössä.

Käräjäoikeus arvioi tässä seuraavaksi niitä asunnon väitettyjä puutteita, joihin on ostajien ensimmäisen virheilmoituksen ja haastehakemuksen perusteella otettava kantaa.

Alapohja

Betonirakenteiden ja eristeiden kosteus

Asiassa on alapohjan osalta ensinnä kysymys siitä, onko betonirakenteissa tai eristeissä kosteutta siten, että se olisi katsottava virheeksi.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n muistion mukaan alapohjan betonirakenteissa on ollut voimakasta kosteuden kondensoitumista. Myös kirjallisena todisteena K9 olevista valokuvista käy ilmi, että alapohjan laatassa on ollut kuvan ottamishetkellä kosteustiivistymää. Todistaja Ketttnen on häntä käräjäoikeudessa kuultaessa kertonut, että veden tiivistyminen betonipinnalle oli tavanomaista eikä se ollut haitallista.

Ostajat ovat lisäksi väittäneet, että asunnossa oli ollut laajoja vesivahinkoja, joiden seurauksena muun ohella alapohja oli vaurioitunut. Ostajat ovat viitanneet vesivahinkojen laajuuden osalta siihen, että taloyhtiön vedenkulutuksessa olisi vaurioajankohtana ollut piikki, vaikka A-asunnossa ei kyseisenä ajankohtana ollut asuttu (todisteet K18, K19 ja K29). Ostajat ovat myös viitanneet siihen, että rakenteita oli kuivattu pitkään (todisteet K10, K16 ja K17), joten kosteusvaurio olisi silläkin perusteella ollut laaja. Ostajat ovat edelleen väittäneet, että aikaisempia kosteusvaurioita ei ollut korjattu asianmukaisesti.

Käräjäoikeus katsoo, että veden tiivistymisen perusteella ei voida arvioida sitä, onko betonirakenteissa tai eristeissä kosteutta siten, että se olisi katsottava virheeksi. Pelkkä betonirakenteen pinnalla havaittava ulkoinen kosteus ei osoita kosteusvahinkoa. Myöskään ostajien esittämien, vesivahinkoja koskevien seikkojen perusteella ei voida tehdä johtopäätöstä, että vesivahinkoja ei tältä osin olisi korjattu asianmukaisesti tai että rakenteet vesivahingon seurauksena olisivat edelleen kosteita.

Käräjäoikeudelle ei ole esitetty tutkimustuloksia, jotka osoittaisivat alapohjan betonirakenteiden tai eristeiden olevan kostuneita tai muutoinkaan vaurioituneita. Ostajien tätä koskevat lausumat ovat siten jääneet väitteiksi.

Alapohjan ryömintätilan maa-aines

Toiseksi asiassa on kysymys siitä, onko alapohjan ryömintätilan maa-aineksessa kosteutta, kuoppaisuutta tai lätäköitymistä taikka mikrobeja ja onko tämä katsottava virheeksi.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n muistion mukaan maa-aines oli märkää ja paikoitellen kuoppaista ja maa-aineksessa oli paikoin havaittavissa mikrobikasvustoon viittaavaa kasvustoa ja hajua. Matti Ektttt Oy:n as1antunt1Jalausunnon mukaan maa-aineksessa oli vettä kerääviä painanteita ja alapohjassa oli voimakas mikrobiperäinen haju. Myös kirjallisena todisteena K9 olevien valokuvien perusteella on havaittavissa, että vesi ainakin kuvan ottamishetkellä on lammikoitunut.

Käräjäoikeus katsoo selvitetyn, että alapohja sinänsä edellyttää maa-aineksen epätasaisuuden osalta korjaustoimenpiteitä.

Tässä tuomiossa arvioidaan jäljempänä sitä, onko kyse asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Alapohjan rakenteiden epätiiviydet

Kolmanneksi asiassa on kysymys siitä, onko alapohjan ryömintätilan rakenteessa epätiiviyttä tai ilmarakoja ja onko tämä katsottava virheeksi.

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n muistion mukaan alapohjan rakenteissa oli epätiiviyskohtia ja maa-aineksessa mahdollisesti olevat mikrobipäästöt saattoivat kulkeutua niiden kautta huoneilmaan. Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan alapohjassa olevien putkien läpiviennit eivät olleet tiiviitä ja rakenteessa oli myös suora reikä kantavan holvin yläpuolella olevaan eristekerrokseen. Lausunnon mukaan alapohjan mikrobeja saattoi päästä sisäilmaan. Myös todistaja Sttttn on häntä käräjäoikeudessa kuultaessa kertonut, että alapohjan rakenteissa oli epätiiviyskohtia.

Pooohti ja Kooonen ovat käräjäoikeudessa heitä kuultaessa kertoneet, että heille oli tullut terveysoireita asuntoon muuttamisen jälkeen ja että asunnossa on homeen tai maakellarin haju. Myöskin todistaja Grtttn on kertonut havaitsemastaan maakellarin hajusta asunnossa.

Käräjäoikeus pitää kertomuksia sinänsä uskottavina. Käräjäoikeus katsoo selvitetyn, että alapohja edellyttää rakenteiden epätiiviyden osalta korjaustoimenpiteitä, vaikka huoneilman laatu onkin jäänyt selvittämättä. Tässä tuomiossa arvioidaan jäljempänä sitä, onko alapohjan epätiiviyden osalta kyse asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Alajuoksut sekä seinärakenteet keittiön ja saunan osalta

Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n muistion ja Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan rakennuksen ulkoseinän alajuoksu lähti peruslaatan päältä ja rakenne oli niin sanottu valesokkelirakenne, joka luokiteltiin tämänhetkisen tietämyksen mukaan riskirakenteeksi.
Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausuntoa varten alaohjauspuusta ja seinien alaosan villaeristeistä on otettu materiaalinäytteet.
Asiantuntijalausunnon liitteenä olevan Työterveyslaitoksen analyysivastauksen mukaan A-asunnon keittiön ulkoseinän alaohjauspuusta otetussa näytteessä oli viite vauriosta ja saunan ulkonurkan mineraalivillaeristeestä otetussa näytteessä oli vahva viite vauriosta. Muissa näytteissä ei ollut viitteitä vaurioista. Todistaja Sttttn on kertonut, että viitteet vaurioista olivat todennäköisesti seurausta aikaisemmista vesivahingoista, koska muista asunnoista ei ollut löytynyt vastaavia viitteitä vaurioista.

Käräjäoikeus katsoo selvitetyn, että alajuoksut ja seinärakenteet todetusti vaurioituneilta osin, eli asunnon saunan ja keittiön kohdalta edellyttävät korjaustoimenpiteitä. Tässä tuomiossa arvioidaan jäljempänä sitä, onko kyse asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Salaojajärjestelmä ja sen huolto

Kooonen on häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että kuntotarkastuksessa oli käyty läpi muun muassa piirustusta, jonka mukaan salaojat olivat talon ympärillä ja hänelle jäi käsitys, että salaojat on tehty sen mukaisesti. Martti Vmmm on sen sijaan kertonut, että kuntotarkastuksessa oli puhuttu talon alla menevästä salaojaputkesta.

Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan rakennuksen kulmilta ei ollut löytynyt salaojakaivoja, vaikka salaojaputket oli merkitty alkuperäisiin piirustuksiin ja rakenneleikkauksiin. Lausunnon mukaan oli todennäköistä, että rakennusten alla kulki yksi salaojaputki, joka oli liitetty sadevesikaivoon. Lisäksi lausunnossa on todettu, että salaojajärjestelmä tuli uusia lähitulevaisuudessa. Lausunnon mukaan salaojaputkien toteutus oli ollut rakennusaikana tavanomainen.

Uudenmaan Salaojahuollon kuntotutkimusraportin (todiste K15) mukaan rakennuksen alla kulki yksi salaojaputki. Raportin mukaan salaojajärjestelmässä oli havaittu puutteita, jotka vaativat toimenpiteitä. Toisaalta salaojajärjestelmä oli raportin mukaan rakennusajankohtaan nähden asianmukainen. Salaojien tekninen käyttöikä oli raportin mukaan noin 30-50 vuotta. Raportin laatinut todistaja ltttnen on häntä käräjäoikeudessa kuultaessa kertonut, että ennen 1990-lukua rakennettujen salaojien tekninen käyttöikä oli pikemminkin 30 vuotta.

Uudenmaan Salaojahuollon kuntotutkimusraportin mukaan salaojia ei ollut todennäköisesti huollettu tai tarkastettu. Todistaja lhosen mukaan huolto tarkoitti käytännössä putken kuvaamista ja huuhtelua suurella paineella. Huoltovälin tuli ohjeistuksesta riippuen olla 2-10 vuotta.
Salaojassa oli ollut lietettä ja jonkin verran isompiakin tukkeumia, mutta putki oli kuitenkin saatu kuvattua huollon yhteydessä.

Asiassa on jäänyt epäselväksi, mitä salaojaputkien sijainnista on keskusteltu ennen kauppaa. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin selvitetyn, että salaojajärjestelmä sinänsä edellyttää korjaustoimenpiteitä, koska se on teknisen käyttöikänsä päässä. Salaojajärjestelmää ei myöskään ole huollettu asianmukaisesti. Tuomiossa arvioidaan jäljempänä sitä, onko tältä osin kyse asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Todettujen puutteiden arviointi asuntokauppa!ain virhesäännöksen nojalla

Käytetyn asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 11
§:ssä. Kyseisen pykälän mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Alapohja

Todistaja Sttttn, joka on laatinut Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnon, on häntä kuultaessa kertonut, että alapohja oli kokonaisuutena arvioiden tavanomaisessa kunnossa ja osittain jopa paremmassa kunnossa verrattuna muihin 1970-luvulla rakennettuihin taloihin. Sttttnin mukaan kosteusmäärä ja maa-aineksen epätasaisuus olivat myös tavanomaisia. Sttttnin mukaan A-asunnon alapohjan maa-ainesta oli kunnostettu poistamalla ylimääräistä maata ja maatuvaa ainesta.

Asiassa ei ole tehty tutkimuksia alapohjan maa-aineksen mahdollisen mikrobikasvuston selvittämiseksi. Todistaja Ketttnen on häntä kuultaessa kertonut, että alapohjassa ja erityisesti maa-aineksessa on aina mikrobeja, mitä seikkaa sinänsä voikin pitää notorisena.

Käräjäoikeus katsoo alapohjan maa-aineksen olevan tavanomaisessa kunnossa ottaen huomioon asunnon rakentamisajankohdan. Lisäksi ennen asunnon kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on tutkittu myös alapohjan kuntoa ja Kooonen on henkilökohtaisesti käynyt katsomassa alapohjaa. Maapohjan epätasaisuus on tällöin ollut helposti havaittavissa. Käräjäoikeus katsoo, että kyse ei tältä osin ole asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Asiassa ei ole esitetty varsinaisesti selvitystä siitä, ovatko alapohjan rakenteiden epätiiviydet tavanomaisia 1970-luvun alussa rakennetuissa taloissa. Koska alapohjassa on kuitenkin edellä selostetusti useita epätiiviyskohtia, asunnon ei voida katsoa olevan tältä osin myyjien markkinoimalla tavalla hyväkuntoinen. Ottaen lisäksi huomioon, että alapohjan rakenteiden epätiiviydellä voisi myös olla vaikutusta huoneilman laatuun ja asukkaiden terveyteen, sen ei voida katsoa kunnoltaan vastaavan sitä, mitä ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Käräjäoikeus katsoo, että alapohjan epätiiviys on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukainen virhe. Ottaen huomioon virheen laadun, ostajien ei ole asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisesti täytynyt olettaa tienneen virheestä kauppaa tehtäessä tai havainneen sitä asunnon tarkastuksessa.

Alajuoksut ja seinärakenteet

Alajuoksuissa ja seinärakenteissa on edellä tässä tuomiossa todetulla tavalla selvitetty olevan vaurioita, jotka edellyttävät korjaustoimenpiteitä.

Alajuoksujen ja seinärakenteiden osalta ostajat ovat erityisesti vedonneet siihen, että myyjät ovat jättäneet antamatta oleellisia tietoja. Ostajien mukaan myyjät eivät ole kertoneet totuudenmukaisesti asunnossa olleista vesivahingoista ja niiden laajuudesta. Käräjäoikeus katsoo, että asiassa on jäänyt osittain epäselväksi, mitä tietoja myyjät ovat antaneet aikaisemmista vesivahingoista ostajille. Riidatonta sinänsä kuitenkin on, että myyjät ovat kertoneet, että asunnossa on ollut vesivahinko 1990-luvulla. Esitetyn selvityksen perusteella myyjillä ei ole ollut aihetta epäillä, että vesivahinkojen korjauksia ei olisi tehty asianmukaisesti. Käräjäoikeus katsoo, etteivät myyjät ole jättäneet kertomatta sellaisia vesivahinkoihin liittyviä seikkoja, jotka heidän voitaisiin olettaa tienneen ja joiden voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Alajuoksuja ja seinärakenteita koskevien tutkimusten perusteella on kuitenkin selvitetty, että rakenteissa on kahdessa eri kohdassa paikallinen kosteus- ja mikrobivaurio, joista voi aiheutua myös terveydellisiä ongelmia. Käräjäoikeus katsoo, että asunto on tältä osin merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ja että kyseessä on siten asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukainen virhe.

Salaojajärjestelmä

Asiassa on edellä lausutusti jäänyt epäselväksi, mitä salaojaputkien sijainnista on keskusteltu ennen kauppaa. Sinänsä salaojajärjestelmä on rakentamisajankohta huomioon ottaen ollut tavanomaisessa kunnossa, vaikkakin se teknisen käyttöikänsä saavuttamisen johdosta edellytti korjaustoimenpiteitä.

Ostajat eivät ole väittäneetkään heille kerrotun, että salaojajärjestelmä olisi jossakin vaiheessa ennen asuntokauppaa uusittu. Asunto on rakennettu vuonna 1972, joten salaojajärjestelmä on ollut kaupantekohetkellä jo 40 vuotta käytössä. Ostajien on siten tullut varautua siihen, että salaojajärjestelmä tuli lähitulevaisuudessa uusia.

Vastoin myyjien ostajille antamaa tietoa salaojajärjestelmää ei kuitenkaan ollut huollettu asianmukaisesti.

Vaikka salaojat eivät ole niiden huollon osalta vastanneet myyjien antamia tietoja, tämän seikan ei kuitenkaan voida olettaa olleen niin olennainen, että sillä olisi ollut vaikutus kaupan toteutumiseen.
Käräjäoikeus katsoo, ettei kyse siten ole asuntokauppalain mukaisesta virheestä.

Asunnon virheen korjauskustannukset

Alapohjan epätiiviydet

Alapohjan epätiiviys on asuntokauppalain mukaisesti virhe ja se edellyttää korjaustoimenpiteitä.

Rytmi Rakennus Oy on antanut tarjouksen salaojajärjestelmän ja alapohjan korjauksesta (todiste K23). Tarjouksessa ei kuitenkaan ole miltään osin eritelty korjauskustannusten kohdistumista eri toimenpiteisiin, joten siitä ei saa tukea korjauskustannusten arvioimiseen nyt käsillä olevien virheiden osalta.

Alapohjan ryömintätilan epätiiviyden korjaamistapaa ja sen kustannuksia ovat arvioineet käräjäoikeudessa kuultaessa todistajat Sttttn ja Löttttn. Sttttn on·kertonut, että hän ei suosittelisi pelkkää tiivistystä, koska asunnossa oli ollut paljon vesivuotoja. Asiassa ei kuitenkaan edellä tässä tuomiossa todetulla tavalla ole osoitettu, etteikö vesivaurioita olisi tältä osin korjattu asianmukaisesti. Sttttnin mukaan tiivistykset tuli tehdä sekä ylä- että alakautta. Löttttn on sen sijaan kertonut, että alapohjan epätiiviydet oli mahdollista korjata pelkästään alakautta, eikä tiivistysten tekeminen yläkautta esitettyjen selvitysten perusteella ollut välttämätöntä. Löttttnin käsityksen mukaan koko alapohjan uusimiselle ei ollut perusteita ilman lisätutkimuksia.

Löttttn on arvioinut, että alapohjan tiivistyksen työhön kului kahdelta työmieheltä noin kaksi viikkoa ja tarvikkeet maksoivat noin 1.500 euroa. Löttttnin arvion mukaan korjauskustannukset olisivat yhteensä noin 6.000-8.000 euroa.

Kun ostajat eivät ole tehneet tarkempia tutkimuksia alapohjan mahdollisesta korjaustarpeesta eivätkä esittäneet perusteltuja ja eriteltyjä kustannusarvioita, käräjäoikeus arvioi Lönnbaldin kertomuksen perusteella, että alapohjan epätiiviyksien välttämättömistä korjauksista aiheutuu kustannuksia noin 7.000 euroa.

Alajuoksut ja seinärakenteet

Alajuoksuissa ja seinärakenteissa on asuntokauppalain mukaisia virheitä ja vauriot edellyttävät korjaustoimenpiteitä. Asunnossa ei kuitenkaan ole tehty tarkempia tutkimuksia alajuoksujen ja seinärakenteiden osalta niiden kunnon selvittämiseksi. Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnossa on todettu, että näiden tutkimusten perusteella oli vaikea ottaa kantaa vaurioiden laajuuteen ja korjauskustannuksiin.
Myös todistajat Ketttnen ja Löttttn ovat kertoneet yhdenmukaisesti, että kahden näytteen perusteella ei voitu arvioida, mitä korjauksia mahdollisesti tuli tehdä, vaan vaurioiden laajuuden selvittäminen edellyttäisi rakenteiden avaamista ja useampia näytteitä. Kun vaurioiden laajuutta ei ole tarkemmin selvitetty, asiassa tulee arvioitavaksi pelkästään Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnossa todettujen vaurioiden korjauskustannukset saunan ja keittiön osalta.

Rakennus Grtttth Oy on antanut tarjouksen asunnon A sisäpuolisista korjaustöistä (todiste K24). Tarjouksessa ei kuitenkaan ole miltään osin eritelty korjauskustannusten kohdistumista eri toimenpiteisiin, joten siitä ei saa tukea korjauskustannusten arvioimiseen nyt käsillä olevien virheiden osalta.

Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnossa on todettu, että kadunpuoleisen sivun kengityksestä ja eristeiden vaihdosta seinien alaosiin, lukuun ottamatta pesuhuonetta, aiheutuisi kustannuksia noin 9.900 euroa. Todistaja Sttttn on häntä käräjäoikeudessa kuultaessa vahvistanut, että tämä suuntaa antava arvio oli perustunut siihen, että kahden materiaalinäytteen perusteella todetut paikalliset vauriot korjattaisiin.

Todistaja Siitttt on arvioinut, että korjausten kustannukset olisivat 50.000-100.000 euroa. Kun Siitttt ei kuitenkaan ole tarkoittanut pelkästään Matti Ektttt Oy:n asiantuntijalausunnossa todettujen vaurioiden korjauksia, vaan myös muita ostajien olettamia mutta asiassa toteennäyttämättömiä korjaustarpeita, hänen kertomuksellaan ei ole merkitystä kustannuksia arvioitaessa.

Todistaja Löttttn on arvioinut, että saunassa todettujen vaurioiden korjaukseen kului kahdelta työmieheltä noin yksi viikko ja tarvikkeet maksoivat noin 2.500 euroa. Löttttnin arvion mukaan korjauskustannukset olivat saunan osalta yhteensä noin 6.500-7.500 euroa. Löttttn on arvioinut, että keittiössä todettujen vaurioiden korjaukseen kului kahdelta työmieheltä noin viisi työpäivää, erikoistyöt maksoivat noin 1.000 euroa ja tarvikkeet noin 1.500 euroa. Löttttnin arvion mukaan korjauskustannukset olisivat keittiön osalta yhteensä noin 6.500 - 10.000 euroa.

Kun ostajat eivät ole tehneet tarkempia tutkimuksia vaurioiden laajuuden selvittämiseksi eivätkä esittäneet perusteltuja ja eriteltyjä kustannusarvioita, käräjäoikeus arvioi Löttttnin kertomuksen perusteella, että alajuoksujen ja seinärakenteiden välttämättömistä korjauksista aiheutuu kustannuksia noin 15.000 euroa.

Korjauskustannukset yhteensä


Alapohjan epätiiviyksien sekä alajuoksujen ja seinärakenteiden välttämättömistä korjauksista on edellä todetuilla perusteilla katsottava aiheutuvan kuluja yhteensä noin 22.000 euroa. Korjaukset kohdistuvat asunnon rakenteisiin, jotka asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle.
Todistaja Löttttn on kertonut, että keittiön kalusteet pystyttäisiin irrottamaan ehjänä keittiössä suoritettavien korjausten yhteydessä.
A-asunnon hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet omistavien ostajien osuus kustannuksista kolmen asunnon taloyhtiössä on siten kolmasosa eli yhteensä 7.333 euroa.

Asunnon virheen seuraamukset

Kaupan purkua koskeva vaatimus

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Arvioinnin lähtökohtana on se, että ostajat ovat osoittaneet asunnossa olevan asuntokauppalain mukainen virhe vain alapohjan epätiiviyksiä sekä alajuoksuja ja seinärakenteita koskien. Välttämättömistä korjauksista on osoitettu aiheutuvan kustannuksia ostajille 7.333 euroa. Korjauskustannukset ovat noin kaksi prosenttia asunnon kauppahinnasta (7.333 / 353.000). Olennaista haittaa ja muun seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on korjauskustannusten ja kauppahinnan lisäksi otettava huomioon myös muut seikat, kuten ostajille mahdollisesti aiheutuvat terveyshaitat ja mahdollisuus korjauttaa virheet. Arviointia ei tehdä vain ostajien oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ottanut ratkaisussaan KKO 2015:58 kantaa ostajan oikeuteen purkaa kiinteistön kauppa. Korkein oikeus on kyseisessä ratkaisussa katsonut, että kun kysymys oli rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, oli perusteltua, että kiinteistön ostaja saattoi valita, tyytyikö hän hinnanalennukseen vai halusiko hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautui kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Edelleen korkein oikeus on todennut, että kyseessä olleessa tapauksessa alapohjan vaurioiden osalta korjauskustannusten määrästä Vmmmtsi osin epävarmuus, mikä ei kuitenkaan korjausten välttämättömyys ja kustannusten vaikea arvioitavuus huomioon ottaen voinut rajoittaa ostajan oikeutta kaupan· purkamiseen.

Kyseisessä ratkaisussa oli selvitetty, että alapohjassa oli ollut lahonnutta tai selvästi vaurioitunutta osaa arvioilta 30-35 prosenttia alapohjan pinta-alasta. Nyt ratkaistavana olevassa tapauksessa alapohjan ryömintätilan rakenteissa on selvitetty olevan epätiiviyksiä sekä viitteitä aikallisista mikrobivaurioista alajuoksuissa ja seinärakenteissa. Mikrobivaurioiden mahdollista laajuutta ei kuitenkaan ole selvitetty tarkemmin, vaan alajuoksujen ja seinärakenteiden osalta arvio perustuu ainoastaan kahteen paikalliseen näytteeseen.

Korkeimman oikeuden mukaan terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä olivat asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä. Ratkaistavana olevassa tapauksessa ostajien kertomukset heidän terveyshaitoistaan ovat sinänsä uskottavia, mutta asiassa ei ole esitetty riippumatonta selvitystä huoneilman laadusta ja terveyshaitoista ja virheiden mahdollisesta syy-yhteydestä niihin. Asunnossa ei ole tutkittu sisäilman mikrobipitoisuutta eikä terveysviranomainen ole ottanut kantaa mahdolliseen terveyshaittaan.

Todistajat ovat käräjäoikeudessa heitä kuultaessa esittäneet eroavia näkemyksiä asianmukaisista korjaustavoista ja mahdollisista korjauskustannuksista. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan eroavaisuudet ovat kuitenkin johtuneet pääosin siitä, että asiaa on edellä selostetusti arvioitu eri oletuksilla ja eri lähtökohdista. Tämä on puolestaan johtunut siitä, että ostajat eivät ole tehneet lainkaan laajempia tutkimuksia ja selvittäneet mahdollisten vaurioiden laajuutta riittävästi.

On selvää, että vaurioiden laajuutta ei pysty aina selvittämään varmuudella etukäteen. Tässä tapauksessa vaurioiden laajuutta ei kuitenkaan ole edes pyritty selvittämään, vaan vaurioita koskevat ostajien kannanotot perustuvat pelkästään oletuksiin. Vaurioiden laajuuden ja merkityksen riittävän selvittämisen laiminlyönti ei voi koitua myyjien vahingoksi. Ostajat eivät ole osoittaneet, että asunnossa olisi heidän väittämänsä laaja-alainen virhe. Näytettyjen korjauskustannusten määrä, josta ostajien vastuulle edellä todetusti jää 7.333 euroa, ei ole suuruusluokaltaan sellainen, että se oikeuttaisi purkamaan kaupan.

Ostajien ensisijainen vaatimus on siten hylättävä.

Hinnanalennusvaatimus

Ostajat ovat toissijaisesti vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa myyjät maksamaan ostajille hinnanalennuksena 287.066 euroa.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Asuntokauppalain esitöiden (HE 14/1994 vp) mukaan hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella asunnon virheiden korjaukset ovat välttämättömiä. Korjauksia ei voida pitää miltään osin tason parannuksena. Asiassa ei ole esitetty riippumatonta selvitystä siitä, että virheet estäisivät asunnon käytön tällä hetkellä. Käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennuksen määrä tulee tässä tapauksessa arvioida ostajien vastattavaksi jäävien korjauskustannusten perusteella. Virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus on siten 7.333 euroa, minkä ylittävältä osalta vaatimus on toteen näyttämättömänä hylättävä.

Ostajat ovat vaatineet hinnanalennuksena maksettavalle summalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.6.2012 lukien 19.3.2014 asti ja 20.3.2014 lukien viivästyskorkoa. Myyjien käsityksen mukaan viivästyskorkoa tuli maksaa vasta haasteen tiedoksiannosta eli 27.5.2015 lukien. Ottaen huomioon myyjien 20.2.2014 päivätyn virheilmoituksen sisältö, käräjäoikeus katsoo, että myyjillä on ollut tuolloin riittävän tarkasti tieto hinnanalennusvaatimuksen perusteista.
Siten viivästyskorkoa on maksettava vaatimuksen mukaisesti 20.3.2014 lukien.

Vahingonkorvausvaatimus

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Myyjän vahingonkorvausvastuun perusteena on siten tuottamus. Niin sanotun salaisen virheen osalta ostaja ei yleensä voi menestyksellisesti vaatia virheen perusteella korvausta, koska myyjän puolella ei tällaisessa tilanteessa voi olla tuottamusta.

Tässä tapauksessa käräjäoikeus on katsonut asunnossa olleen edellä todetut salaiset virheet, jotka eivät ole kuitenkaan johtuneet myyjien huolimattomuudesta. Tämän vuoksi ostajilla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen, vaan ainoastaan virhettä vastaavaan hinnanalennukseen. Koska vahingonkorvausvaatimus tulee hylätä jo myyjien tuottamuksen puuttumisen johdosta, asiassa ei ole tarpeen arvioida sitä, onko ostajien korvausvaatimuksen mukaiset kulut edes kaikilta osin todellisia syntyneitä kustannuksia tai ovatko ne
syy-yhteydessä myyjien menettelyyn.

Asianosais- ja oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Ostajat ovat vaatineet ensisijaisesti kaupan purkua ja 353.000 euron kauppahinnan palautusta sekä korvausta jo tehtyjen remonttien kustannuksista 58.009 euroa ja vahingonkorvausta 25.460 euroa.
Ostajat ovat vaatineet toissijaisesti hinnanalennusta 287.066 euroa ja vahingonkorvausta 43.366 euroa. Myyjät on katsottu velvollisiksi suorittamaan ostajille hinnanalennuksena 7.333 euroa eikä lainkaan vahingonkorvausta.

Ostajien ensisijainen kannevaatimus on siten hylätty ja ostajien toissijaisesti esittämän hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten yhteismäärästä on hyväksytty ainoastaan noin kaksi prosenttia. Ostajat ovat näin ollen pääosin hävinneet asian. Toisaalta ostajilla on kuitenkin ollut perusteltu aihe oikeudenkäyntiin myyjien kiistettyä vastuunsa kaikilta osin sekä myös ostajille aiheutuneiden terveysoireiden johdosta. Tämän vuoksi käräjäoikeus ei katso oikeudenmukaiseksi ostajien velvoittamista korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja kokonaisuudessaan, vaan lähtökohdaksi on otettava osittainen kuluvastuu.

Myyjät ovat esittäneet käräjäoikeuden jatketussa valmisteluistunnossa ostajille sovintotarjouksen, jonka mukaan he suorittaisivat riidan sovinnolliseksi ratkaisemiseksi ostajille 25.000 euroa ja osapuolet vastaisivat omista asianosais- ja oikeudenkäyntikuluistaan. Ostajat ovat hylänneet sovintotarjouksen, ja oikeudenkäynnin jatkuessa myyjät ovat kiistäneet kanteen kokonaan. Sovintotarjous on kattanut määrältään ostajien todellisen saatavan. Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen on näin ollen ollut tarpeetonta (Ks. KKO 2008:52).

Edellä mainituista syistä johtuen käräjäoikeus harkitsee oikeaksi ostajien velvoittamisen korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluista 80 prosenttia siihen saakka, kun myyjät ovat tehneet sovintotarjouksen jatketussa valmisteluistunnossa ja tämän jälkeen myyjille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Myyjien avaustajan laskusta ilmenevästi myyjille on aiheutunut oikeudenkäyntikuluja sovintotarjouksen esittämisen jälkeen noin 7.000 euroa.

Ostajat ovat kiistäneet myyjien oikeudenkäyntikulujen määrältään siltä osin, kun se ylitti ostajien oikeudenkäyntikulut 22.596,40 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että ostajien esittämät vaatimukset, perusteet ja selvitykset ovat muuttuneet oikeudenkäynnin aikana. Lisäksi selvitykset ovat olleet epäselviä. Ostajien vaatimusmäärät ovat myös olleet huomattavan suuria. Näin ollen myyjäpuolen asianajo käräjäoikeudessa on pääasiassa ostajien oman toiminnan johdosta edellyttänyt runsaasti työtä. Käräjäoikeus katsoo, että myyjien oikeudenkäyntikulut ovat siten aiheutuneet tarpeellisista ja toimenpiteistä ja ne ovat myös kohtuulliset.

Myyjät ovat vaatineet myös asianosaiskulujen 8.112,30 euroa korvaamista. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n mukaan korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä. Lainkohtaa koskevien esitöiden (HE 107/1998) mukaan asianosaiselle itselleen suoritettavan oikeudenkäyntikulujen korvauksen tulee olla poikkeuksellista. Se ei saa olla korvaus oikeudenkäyntiin osallistumisesta tai siihen valmistautumisesta aiheutuvasta tavanomaisesta vaivannäöstä. Asianosaiselle itselleen työstä määrättävä korvaus tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen itse on ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaatineita toimenpiteitä, jotka jonkun muun suorittamina olisivat myös asiamiehen tai avustajan laskuttamia kulueriä. Näin ollen ostajat eivät ole velvollisia suorittamaan korvausta myyjien ajankäytöstä. Asiassa esitetyn laskelman perusteella myyjille on aiheutunut vaivannäön lisäksi kuluja yhteensä 921,32 euroa. Selvityksestä ei kaikilta osin käy ilmi, mihin kulut perustuvat. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, että myyjille aiheutuneiden ja korvattavien kulujen kohtuullinen määrä on 500 euroa.

Edellä todetuilla perusteilla ostajat ovat velvollisia korvaamaan myyjien asianosais- ja oikeudenkäyntikuluina yhteensä 50.035,48 euroa.


Tuomiolauselma

Asianosaiset ovat yksityishenkilöitä, eikä asiassa ole ilmennyt seikkoja, joiden vuoksi he olisivat toisistaan poikkeavassa asemassa tai asian merkitys olisi yhdelle asianosaistaholle suurempi kuin toiselle.
Oikeudenkäyntikuluja ei siten tule kohtuullistaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaisesti.

M Vmmm ja M Vmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J Pooohdelle ja T Koooselle hinnanalennuksena 7.333 euroa. Kyseiselle määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 25.6.2012 lukien 19.3.2014 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin tarkoittamaa viivästyskorkoa 20.3.2014 lukien.

Muilta osin kanne hylätään.

J Pooohti ja T Kooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M Vmmmlle ja M Vmmmlle oikeudenkäyntikulujen ja asianosaiskulujen korvauksena käräjäoikeudessa yhteensä 50.035,48 euroa. Kyseiselle määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin tarkoittamaa viivästyskorkoa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.

Muilta osin asianosais- ja oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

Muutoksenhaku
Ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä taikka tekemällä ennakkopäätösvalitus korkeimpaan oikeuteen oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.


Tyytymättömyyden ilmoitus

J Pooohti ja T Kooonen ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä Vastavalituksen määräpäivä

23.11.2015 Y
7.12.201s v