Myyjän itsensä tekemät virheelliset rakentamis- ja korjaustyöt ja vastuun pidentyminen 10 vuoteen?

Jos myyjä rakentaa tai korjaa itse on syytä varmistua että työ on tehty suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaan. Lisäksi ostajan esittämiin kysymyksiin on vastattava huolellisesti ja oikein.

Kantajat ostivat kiinteistön 31.3.2005 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Hallintaoikeus kiinteistöön on siirtynyt 6.6.2005. Rakennus on valmistunut vuonna 1998. Rakennuslupa-asiassa on sovellettu vuoden 1976 rakennusmääräyksiä. Alapohjan on suunnitellut kaksi insinööritoimistoa, joista toisen on omistanut ostajan isä. Käsittelyssä ilmeni että vastaaja oli rakentanut perustukset itse ja rakennus oli valmistalopaketti. Virheet olivat perustuksen rakenteissa, jotka oli tehty suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastaisesti ja jonka johdosta vetta valui kellariin 2011 eli 6 vuotta hallinnan siirtymisen jäkeen.

Sekä hovioikeus että käräjäoikeus katsoivat, että myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Hovioikeuden mukaan asiassa on selvitetty, että myyjä on itse tai yhdessä veljensä kanssa rakentanut rakennuksen perustukset ja että valvojana on toiminut heidän isänsä. Näin ollen myyjät ovat tienneet tai ainakin heidän on täytynyt tietää rakentamisen puutteista. Menettelyä, jossa myyjät ovat vastoin parempaa tietoaan joulukuussa 2009 ilmenneen kosteusvaurion yhteydessä antaneet ostajille yksityiskohtaista virheellistä tietoa perustusten rakentamistavasta sekä vakuuttaneet perustusten olevan huolellisesti rakennusluvan ja -suunnitelmien mukaisesti toteutettuja, on pidettävä maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana. Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua suojata myyjiä ostajien myöhemmiltä vaatimuksilta ajan kulumisen vuoksi, johon he ovat omilla moitittavalla menettelyllään myötävaikuttaneet. Näin ollen viiden vuoden määräaika virheestä ilmoittamiselle ei tule sovellettavaksi. Ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen ja esittää vaatimuksia virheiden johdosta.

Myyjät velvoitettiin korvaaman ostajan oikeudenkäyntikuluja 25.600 hovioikeudessa 12.500 ja omat kulut käräjäoikeudessa 27.600 ja hovioikeudessa 10.500 euroa yhteensä myyjälle oikeudenkäynti maksoi 76.000 euroa, josta mahdollinen kotivakuutus korvaa vajaa 10.000 euroa.

Hakusanat
- perustus, salaoja, salaojasora, kellarin vuotaminen, patolevy
- hartiapankkirakentaminen, oma työ, tee se itse,
- kunnianvastainen ja arvoton, petollinen menettely, tiedonantovirhe,
- hinnanalennus, vahingonkorvaus


Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 27.5.2016

Nro 835

Diaarinumero S 15/1779



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 26.5.2015 nro 21876 (liitteenä)

Asia Virhe kiinteistön kaupassa


Valittajat
Rmmm
Pmmmnen

Vastapuolet
Koooonen
Aoooonen

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 4.4.2016.

Valitus

Pmmmnen ja Rmmm ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että kanne hylätään ja heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluja Kooooselle ja Aooooselle ja toissijaisesti, että hinnanalennuksena maksettavaksi tuomittu määrä alennetaan 18.629 euroksi sekä että Koooonen ja Aoooonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 27.621,80 eurolla ja hovioikeudessa 10.553,90 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kaupan kohteessa ei ollut ollut virhettä. Kosteusvauriot eivät olleet aiheutuneet väitetyistä virheistä, vaan poikkeuksellisista sääolosuhteista, ostajien vastuulla olleiden huoltotoimenpiteiden laiminlyömisestä, laastin halkeamisesta ilmanvaihtokanavien ympäriltä ja maan kaivamisesta vuonna 2009.
Rakennuksen veden- ja kosteudeneristys sekä salaojitus oli toteutettu rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukaisesti. Valkoista salaojaputkea käytettiin rakennuksilla. Suodatinkankaan käyttämistä ei ollut edellytetty eikä sen puuttumisesta ollut riittävää selvitystä. Salaojakaivojen, tarkastuskaivojen ja salaojaputkien puuttumista ei ollut selvitetty. Salaojakaivoja voi puuttua sen vaikuttamatta salaojien toimivuuteen. Slammauksen puuttuminen ei ollut rakennusvirhe eikä sen puuttumisesta ollut riittävää selvitystä. Käytetty sadevesiputki ei ollut hyvän rakennustavan tai rakennusmääräysten vastaista. Salaojasoraa olisi kyseessä olevalle kiinteistölle tarvittu vain 10-20 senttimetriä.

Pmmmnen ja Rmmm eivät olleet jättäneet kertomatta ostajille kaupanteon yhteydessä olennaisia seikkoja taikka antaneet virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kaupan kohteesta. Pmmmnen ja Rmmm eivät olleet itse osallistuneet kiinteistön rakentamiseen ja materiaalien hankkimiseen ja he olivat voineet perustellusti luottaa vastaavan mestarin ja tämän valitsemien urakoitsijoiden asiantuntemukseen sekä Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan suorittamaan valvontaan.

Pmmmnen ja Rmmm eivät olleet menetelleet kunnianvastaisesti tai arvottomasti kaupantekohetkellä. Pmmmnen oli vastannut ostajien kaupanteon jälkeen vuosina 2009-2011 käydyssä sähköpostikirjeenvaihdossa esittämiin kysymyksiin parhaan tietonsa mukaan ja totuudenmukaisesti.

Syöksyrännit ja rännikaivot olivat olleet ostajien nähtävillä kaupantekohetkellä. Näiden seikkojen osalta ei voinut enää esittää vaatimuksia myyjiä kohtaan.

Perusmuurilevyn päättyminen maanpinnan alapuolelle ja yläreunalistan puuttuminen olivat olleet ostajien tiedossa jo tammikuussa 2010. Ostajien oli tuolloin ollut mahdollista päästä selville kiinteistön rakennustavasta.

Koooonen ja Aoooonen olivat menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin, koska he eivät olleet reklamoineet niistä myyjille maakaaren 2 luvun 25 §:ssä edellytetyllä tavalla kohtuullisessa ajassa siitä, kun puutteellisuudet olisi tullut havaita ja viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta oli heille luovutettu.

Määrältään Pmmmnen ja Rmmm myöntävät väitetyistä virheistä aiheutuneiden korjauskustannusten määräksi yhteensä 18.629 euroa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän erittelyn mukaisesti.

Vastaus

Koooonen ja Aoooonen ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja että Pmmmnen ja Rmmm velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja todistelukulunsa hovioikeudessa 12.559,70 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Rakennuksen perustukset ja sitä ympäröivät rakenteet oli tehty virheellisesti, mikä oli johtanut kellarikerroksen kosteusvaurioihin. Perustukset ja sitä ympäröivät rakenteet oli jouduttu uusimaan. Ostajilla oli oikeus korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen.

Koooonen ja Aoooonen olivat ilmoittaneet myyjille vuonna 2009 kellarissa havaitusta kosteudesta, joka oli ilmennyt maalin hilseilynä. He olivat esittäneet myyjille yksityiskohtaisia kysymyksiä perustusten rakentamisesta. Myyjät olivat tuolloin vakuuttaneet, että perustukset ja sitä ympäröivät rakenteet oli tehty rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Lokakuussa 2011 uusiutuneen kellarikerroksen kosteusvaurion yhteydessä rakenteet oli avattu ja oli ilmennyt, että perustusten veden- ja kosteudeneristykset sekä rakennusta ympäröivä salaojitus oli tehty virheellisesti. Sanottujen virheiden vuoksi kosteudenhallinta ei ollut toiminut. Patolevyt oli asennettu vajaina ja osin puutteellisesti limitettyinä, patolevyistä oli puuttunut paikoitellen reunalista, bitumisively oli tehty vajaana, harkkoseinässä oli ollut aukkoja, routalevyjä ei ollut limitetty asianmukaisesti ja ne olivat olleet liian ohuita ja teknisen tilan ulostuloputket olivat olleet puutteellisesti tiivistettyjä. Salaojasoran sijasta oli käytetty kapillaarista hiekkaa, salaojaputket olivat sijainneet anturatason yläpuolella, salaojissa oli käytetty asuinrakennuksiin kelpaamatonta mökkisalaojaputkea ja kaksi rakennuspiirustuksiin merkittyä salaojakaivoa oli puuttunut. Lisäksi sadevesiviemärit olivat tarkoitukseensa sopimattomia ja syöksyrännit olivat olleet liian korkealla.

Pmmmnen oli tehnyt rakennuksen perustustyöt itse yhdessä veljensä kanssa. Perustustyöt oli toteutettu monelta osin rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti sekä osin rakennussuunnitelmista poiketen. Myyjät olivat vastoin parempaa tietoaan vakuuttaneet ostajille vuonna 2009 ilmenneen kosteusvaurion yhteydessä, että kellarikerros ja sitä ympäröivät rakenteet oli tehty rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Myyjien oli katsottava menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Näin ollen ostajilla oli oikeus esittää myyjiä kohtaan vaatimuksia virheiden perusteella maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 ja 2 momentin aikarajoista riippumatta.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Koooosta, Pmmmsta ja Rmmma sekä todistajina Arto Ktttta, Arto Pttta, Taisto Ktttsta ja Lauri Mtttsta.

Hovioikeuden ratkaisu

Onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan tarkoittama laatuvirhe?

Koooonen ja todistajat Kttt, Pttt sekä Ktttnen ovat kertoneet olennaisesti asiaan vaikuttavilta osin siten kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu. Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida heidän kertomuksiaan eikä käräjäoikeuden tuomiossa selostettua muuta näyttöä toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Rakennuksen kosteudeneristys ja kosteudenhallintajärjestelmä on toteutettu käräjäoikeuden tuomiossa mainituin tavoin vastoin rakentamisajankohtana voimassa olleita rakentamismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa sekä osin rakennuslupapiirustuksista poiketen.
Kiinteistössä on siten käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukainen laatuvirhe.



Virheiden syy-yhteys kosteusvaurioihin

Kosteusvaurio on havaittu ensimmäisen kerran joulukuussa 2009 kellarikerroksessa maalin kupruiluna ja halkeiluna. Raksystems Anticimex Insinööri- toimisto Oy:n 16.12.2009 suorittaman pintapuoliseen tarkastukseen perustuvassa raportissa vaurion syyksi on käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin epäilty perusmuurin läpi päässyttä kosteutta.

Elo- ja syyskuun vaihteessa 2011 vettä on valunut kellariin ostajien ilmoituksen mukaan kaksi-kolme ämpärillistä. Lassila & Tikanoja Oyj:n 19.8.2011 suorittamasta vahinkokartoituksesta laatiman 23.8.2011 päivätyn raportin mukaan vettä on tullut ilmanvaihtokanavasta kellarin kylmähuoneeseen, huoneen takaseinä on ollut sisäpuolelta lähes kauttaaltaan märkä ja ulkopuolelta ilmanvaihtoputken kohdalta ylös asti noin yhden metrin leveydeltä sekä osittain noin 2,5 metrin leveydeltä. Lisäksi kylmähuoneen lattia on ollut märkä noin metrin matkalta ulkoseinästä sisäänpäin. Seinistä oli irronnut tasoitetta ja maalia. Vuodon syytä ei ole kartoituksessa voitu pitävästi todentaa. Raportissa on suositeltu muun ohessa salaojien ja sadevesiviemärien toimivuuden todentamista sekä rakenteiden kosteusmittausta, korjaamista ja uudelleen pinnoittamista. Autotallin edusta on 29.5.2012 kaivettu auki ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät puutteet rakennuksen kosteudeneristyksessä ja kosteudenhallintajärjestelmässä on voitu todeta.

Todistajien Ktttn, Ptttn ja Ktttsen kertomuksista on ilmennyt, että rakennuksen kosteudenhallintajärjestelmässä on ollut useita niin keskeisiä puutteita, ettei rakennuksen kosteudenhallintajärjestelmä ole toiminut asianmukaisesti. Osa virheistä on ollut sellaisia, että yksittäisinä ne eivät välttämättä olisi vaikuttaneet rakennuksen perustusten kosteudenhallintajärjestelmän toimimiseen. Ktttsen mukaan aukot harkkoseinässä olisi voitu korjata asianmukaisella slammauksella. Vastaavasti Ptttn mukaan bitumisivelyn puutteellisuudesta ja slammauksen puuttumisesta huolimatta patolevyt olisivat saattaneet toimia riittävänä kosteudeneristyksenä, mikäli salaojitus olisi ollut tehty oikein. Salaojien toteutus on kuitenkin ollut aika lailla epäonnistunut. Yhtenä olennaisimpana puutteena Kttt, Pttt ja Ktttnen ovat pitäneet sitä, että salaojat olivat väärässä korkeudessa ja että salaojasora on puuttunut kokonaan. Täyttöaineena oli salaojasoran asemesta käytetty hienojakoista maa-ainesta, joka tukkii salaojaputket siten, että vesi ei pääse salaojaan. Se, että kosteusvaurio on ilmennyt ensimmäisen kerran vasta noin kymmenen vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen ja uusiutunut noin kahden vuoden kuluttua on Ptttn mukaan voinut johtua siitä, että sokkelin vierustalla ollut hienojakoinen maa-aines on ajan myötä tukkinut salaojien pienet reiät, jolloin runsaat sateet ovat voineet aiheuttaa veden äkillisen tulvimisen rakennuksen sisälle. Myös Ktttnen on kertonut, että joskus kosteutta on voinut pitkän ajan kuluessa kertyä ensin rakenteisiin ja kun vettä on kertynyt sinne riittävästi, sitä alkaa valua myös rakennuksen sisälle. Ktttn, Ptttn ja Ktttsen kertomukset puoltavat vahvasti käsitystä, että rakennusvirheet ovat aiheuttaneet kosteusvauriot.

Myyjät ovat väittäneet, että kosteusongelmat ovat aiheutuneet muun muassa poikkeuksellisista sääilmiöistä tai siitä, että ostajat ovat laiminlyöneet normaalit huolto- ja kunnossapitotoimet sekä maan kaivamisesta vuonna 2009, Kosteusvauriot eivät siten ole syy-yhteydessä väitettyihin rakennusvirheisiin. Sanotut myyjien väitteet ovat jääneet ainoastaan väitteiden tasolle eikä niiden tueksi ole esitetty mitään näyttöä. Ptttn mukaan oikein toteutettuna rakennuksen kosteudenhallintajärjestelmän tulisi kestää myös sääolosuhteiden vaihtelut.

Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo selvitetyksi, että rakennuksen kosteudeneristyksessä ja kosteudenhallinnassa havaitut puutteet ovat syy-yhteydessä aiheutuneisiin kosteusvaurioihin.

Onko kysymyksessä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu tiedonantovirhe?

Ostajat ovat toissijaisesti kanteensa perusteena vedonneet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitettuun tiedonantovirheeseen. Mainitun lainkohdan mukaan laatuvirheenä voidaan pitää myyjän ennen kaupan tekemistä ostajalle antamaa virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön pinta- alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, jonka tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksen sanamuodon mukaisesti merkitystä ei tässä yhteydessä voida antaa kaupanteon jälkeen annetuille virheellisille tai harhaanjohtaville tiedoille.

Selvityksenä myyjien ennen kaupantekoa ostajille kaupan kohteesta antamista tiedoista ostajat ovat vedonneet 31.3.2005 päivättyyn kauppakirjaan ja internetissä julkaistuun myyntiesitteeseen sekä kiinteistönvälittäjän ostajille 21.3.2005 lähettämään sähköpostiin.

Asiassa on todistaja Mtttsen kertomuksella selvitetty, että Pmmmnen on itse tai yhdessä veljensä kanssa ollut rakentamassa rakennuksen perustuksia. Tätä johtopäätöstä tukevat myös myyntiesitteessä ja erityisesti ostajille sähköpostitse ennen kaupantekoa annetut tiedot. Mainituissa olosuhteissa hovioikeus katsoo, että myyjien on täytynyt olla tietoisia perustusten rakentamiseen liittyneistä puutteista, vaikka rakennuksen kosteusvauriot ovatkin ilmenneet vasta ostajien hallinta-aikana.

Kauppakirjan mukaan kiinteistö ja rakennukset on myyty siinä kunnossa, kun ne ostajille esiteltäessä olivat. Kohdetta markkinoitaessa on myyntiesitteessä todettu, että kohde on huolella itselle rakennettu. Välittäjän sähköpostiviestissä on todettu, että omistaja on itse urakoinut alapohjaa ja että myyjät ovat rakentaneet / rakennuttaneet talon itselleen. Myyjät ovat kauppakirjassa vakuuttaneet antaneensa ostajille kaikki ne tiedossa olevat seikat ja niissä mahdollisesti tapahtuneet muutokset, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ratkaisuihin kaupasta päättämisessä. Ostajat ovat kauppakirjan mukaan ennen kaupan tekemistä tutustuneet muun muassa rakennuslupapiirustuksiin.

Lain esitöissä (HE 120/1994 vp) todetaan muun ohessa, että kiinteistössä on tiedonantovirhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta.
Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausunnot kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Hovioikeus katsoo, että myyjät eivät olleet ennen kaupan tekemistä antaneet lain esitöissä tarkoitettua virheellistä tai harhaanjohtavaa konkreettisesta tietoa rakennuksen kunnosta tai rakenteista tai kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tuomiosta poiketen, ettei kysymys ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta tiedonantovirheestä. Lopputuloksen kannalta tällä seikalla ei kuitenkaan ole merkitystä, koska myyjien vastuu ostajia kohtaan on edellä katsottu syntyvän saman pykälän 1 kohdassa tarkoitetun laatuvirheen perusteella.

Virheestä ilmoittaminen ja ostajien oikeus vedota virheeseen

Ostajan on säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Laatuvirheestä on mainitun pykälän 2 momentin mukaan reklamoitava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Ostaja voi kuitenkin 3 momentin mukaisesti reklamaation laiminlyömisestä huolimatta vedota virheeseen, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostajat ovat ilmoittaneet myyjille autotallin alapuolella sijaitsevassa kellarissa maalin kupruiluna ja halkeiluna ilmenneestä kosteudesta sähköpostitse 1.12.2009. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 16.12.2009 suorittaman pintapuolisen tarkastuksen perusteella mukaan vaurion syyksi on epäilty perusmuurin läpi päässyttä kosteutta. Tarkastuksessa seinän ulkopuolisesta vedeneristyksestä ei ole saatu tarkkaa tietoa. Raportissa on suositeltu autotallin alapuolisen seinän ulkopuolisten vedeneristysten selvittämistä, mikäli seinien kosteusongelma uusiutuisi. Ostajat ovat tässä yhteydessä esittäneet sähköpostitse myyjille yksityiskohtaisia kysymyksiä muun muassa salaojituksessa käytetyn salaojasoran laadusta ja määrästä sekä salaojaputken laadusta sekä kellarin ulkoseinien kosteuseristyksestä. Pmmmnen on vastausviestissään 19.12.2009 ilmoittanut, että salaojat oli toteutettu ostajien sähköpostissa esittämällä tavalla asianmukaisesti, mikä tieto on myöhemmin osoittautunut salaojasoran puuttumisen ja käytetyn putken laadun osalta virheelliseksi. Lisäksi Pmmmnen on kertonut, että kellarin seinä oli eristetty perusmuurilevyllä. Ostajat ovat tuolloin jääneet seuraamaan tilannetta. Myöhemmin on ilmennyt, että myös patolevyjen asennus on ollut puutteellinen.

Ostajat ovat seuraavan kerran olleet yhteydessä myyjiin 3.10.2011, kun vettä oli valunut kellariin elo- ja syyskuun vaihteessa 2011. Ostajat olivat ilmoittaneet ilmenneestä kosteusvauriosta sekä vahingon kartoittamiseksi tekemistään toimenpiteistä. Salaojat olivat ostajien ilmoituksen mukaan kunnossa. Tarkastuksessa oli kuitenkin ilmennyt, että kaivettaessa maata autotallin kohdalla sokkelista puuttui kosteuseristys ja kylmähuoneen seinää vasten oli styroxilevyjä, mutta patolevyt / perusmuurilevyt puuttuivat. Kysymyksessä oli rakennusvirhe, jota vakuutus ei korvannut. He olivat esittäneet korjauskustannusten puolittamista. Ostajat ovat vielä 19.10.2011 ja 4.11.2011 toistaneet vaatimuksensa korjauskustannusten puolittamisesta ja arvioineet korjauskustannusten määräksi 8.000-15.000 euroa, mutta kertoneet urakkahinnan tarkentuvan kaivaustöiden myötä. Autotallin edusta on 29.5.2012 kaivettu auki ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät puutteet rakennuksen kosteudeneristyksessä ja kosteudenhallintajärjestelmässä on voitu todeta.

Hovioikeus katsoo, että ostajien joulukuussa 2009 tapahtuneesta vesivauriosta myyjille tekemä ilmoitus ei täytä maakaaressa reklamaatiolle asetettua muotovaatimusta, koska siinä ei ole yksilöity virhettä tai ilmoitettu, mitä vaatimuksia ostajilla mahdollisesti on myyjiä kohtaan. Toisaalta ostajat ovat Raksystems Anticimex Oy:n raportissa todettuun sekä myyjiltä saamiinsa tietoihin luottaen voineet perustellusti jäädä seuraamaan tilannetta. Elo- ja syyskuun vaihteessa 2011 tapahtuneesta kosteusvauriosta lokakuussa 2011 tehtyä reklamaatiota sen sijaan voidaan pitää maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisena. Reklamaatiossa on ilmoitettu virheistä siinä laajuudessa kuin ne siihen astisissa tutkimuksissa ovat ilmenneet sekä esitetty vaatimus korjauskustannusten puolittamisesta. Reklamaatiosta ilmenee myös, että vahingon laajuutta tullaan selvittämään kaivaustöiden edetessä. Koooonen on kertonut ostajien yrittäneen ensin selvittää perustusten rakentamistapaa myyjien ja rakentamiseen osallistuneiden henkilöiden sekä talopaketin toimittajan kanssa. Kun tietoa ei ollut saatu, ostajat olivat päättäneet kaivaa autotallin edustan auki toukokuussa 2012. Tuolloin myös myyjille oli varattu mahdollisuus käydä tarkastamassa virheet ennen korjaustöiden tekemistä. Näissä olosuhteissa ostajien ei voida katsoa aiheettomasti viivytelleen asian selvittämisessä. Hovioikeus katsoo, että ostajat ovat ilmoittaneet myyjille virheistä kohtuullisessa ajassa vaurioiden ilmenemisestä niiden tietojen perusteella, jotka heillä kulloinkin on ollut käytettävissään.

Koska reklamaatio on edellä selostetulla tavalla tehty yli viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksen jälkeen, arvioitavaksi tulee, onko ostajien kat- sottava ajan kulumisen myötä menettäneen oikeutensa vedota virheeseen vai onko heillä ollut edelleen myyjien menettely huomioon ottaen oikeus vaatimusten esittämiseen. Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla hovioikeus pitää rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan sekä rakennuslupapiirustusten vastaista rakentamista tässä tapauksessa törkeän huolimattomana menettelynä.

Asiassa on selvitetty, että Pmmmnen on itse tai yhdessä veljensä kanssa rakentanut rakennuksen perustukset ja että valvojana on toiminut heidän isänsä. Näin ollen myyjät ovat tienneet tai ainakin heidän on täytynyt tietää rakentamisen puutteista. Menettelyä, jossa myyjät ovat vastoin parempaa tietoaan joulukuussa 2009 ilmenneen kosteusvaurion yhteydessä antaneet ostajille yksityiskohtaista virheellistä tietoa perustusten rakentamistavasta sekä vakuuttaneet perustusten olevan huolellisesti rakennusluvan ja -suunnitelmien mukaisesti toteutettuja, on pidettävä maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana. Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua suojata myyjiä ostajien myöhemmiltä vaatimuksilta ajan kulumisen vuoksi, johon he ovat omilla moitittavalla menettelyllään myötävaikuttaneet. Näin ollen viiden vuoden määräaika virheestä ilmoittamiselle ei tule sovellettavaksi. Ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen ja esittää vaatimuksia virheiden johdosta.

Huomioon ottaen myyjien vakuuttelut perustusten kosteudeneristyksen asianmukaisuudesta myöskään se, että ostajat eivät ole ensimmäisen kosteusvaurion jäljiltä 2009 asentaneet puuttuvia patolevyjen yläreunalistoja ei poista myyjien vastuuta rakennusvirheistä aiheutuneista vahingoista.

Hinnanalennuksen määrä

Vaatimusten perusteena olevat korjaustyöt on tehty ja niistä aiheutuneista kuluista on esitetty selvityksenä laskut ja maksukuitit. Pmmmnen ja Rmmm ovat pitäneet laskuja Ptttn suorittamasta töiden valvonnasta esittämää laskua lukuun ottamatta erittelemättöminä ja siten riittämättöminä osoittamaan korjauksesta ostajille aiheutuneita kustannuksia.

Kttt ja Pttt ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu.

Koooonen on kertonut, että Ktttn edustaman yrityksen tarjous oli ollut edullisin. Suunnittelussa oli käytetty pohjana olemassa olevia lvi-suunnitelmia. Rännit oli kannattanut uusia kokonaan, koska vanhojen uudelleen kiinnittäminen ei olisi ollut juuri taloudellisesti kannattavampaa eikä järkevää, koska niissä oli virheellisten kiinnitysten jäljiltä naulan reikiä. Sisätyöt olivat käsittäneet töiden suunnittelun, lateksimaalin rouhimisen, kuivatuksen, kylpyhuoneen entisöinnin rakenteiden kuivatuksen jälkeen, vuorivillojen vaihdon, ilmanvaihdon asentamisen sekä seinien pinnoittamisen hengittävillä materiaaleilla.

Edellä selvitettyihin seikkoihin nähden määrien kiistäminen yksin laskujen erittelemättömyyden perusteella ei anna aihetta epäillä ostajien esittämän korjauskustannusten määrän oikeellisuutta. Myöskään sillä seikalla, että väärässä korkeudessa olleet syöksyrännit ovat olleet ennen kaupan tekemistä ostajien nähtävissä, ei ole merkitystä myyjien korvausvelvollisuuden kannalta, koska ostajien ei maallikkoina voida edellyttää tienneen tästä seikasta. Toiseksi, syöksytorvet on Koooosen mukaan tullut joka tapauksessa asentaa uudelleen, koska sadevesikaivojen korkeus on muuttunut. Edellä ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun hinnanalennuksen määrästä.

Oikeudenkäyntikulut

Pmmmnen ja Rmmm ovat asian hävittyään oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1§:n ja 16 §:n nojalla velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan Koooolle ja Aooooselle heidän tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Asianosaisilla ei ole ollut huomautettavaa toistensa oikeudenkäyntikuluvaatimusten määrään.
Pmmmnen ja Rmmm velvoitetaan korvaamaan Koooosen ja Aoooosen oikeudenkäyntikulut vaatimusten mukaisina.



Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Rmmm ja Pmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kooooselle ja Aooooselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.559,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.




Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 26.7.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos Mirja-Lenna N.
hovioikeudenneuvos Birgitta L.
hovioikeudenneuvos Leena J.

Valmistelija: määräaikainen asessori Mirja R. Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari Leena S.

TUOMIO
Annettu kansliassa

26.5.2015

15121876


L 13122946

Kantajat

Koooonen,


Asia Vireille


Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

16.5.2013



KANNE

Vaatimukset Kantajat Koooonen ja Aoooonen ovat vaatineet, että

- vastaajat Rmmm ja Pmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille hinnanalennuksena 48.832,50 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 3.6.2005 lukien ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.1.2010 lukien maksupäivään saakka.

- toissijaisesti vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille vahingonkorvauksena 48.832,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.1.2010 lukien maksupäivään saakka.

- vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 25.673,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

Perustelut

1. Taustaa
Kantajat ovat ostaneet osoitteessa L, 00xx0 sijaitsevan kiinteistön (kiinteistötunnus 91-49-100-xx) vastaajilta 31.3.2005 allekirjoitetulla kauppakirjalla 470.000 euron kauppahintaan. Kaupanteon jälkeen kantajat ovat huomanneet kaupankohteen kylmätilassa kosteusvaurion ja reklamoineet vastaajia tästä 1.12.2009 lähetetyllä sähköpostiviestillä. Reklamaatiossaan kantajat ovat ilmenneen kosteusvaurion vuoksi tiedustelleet vastaajilta eräitä kaupankohteen rakenteeseen liittyviä seikkoja.

Vastaajat ovat vastauksissaan vakuuttaneet kantajille, että rakennus on varustettu toimivalla salaojituksella ja että täyttömateriaalina on käytetty ainoastaan määräykset täyttävää salaojasoraa. Lisäksi vastaajat ovat ilmoittaneet kellarin seinän ja autotallin seinän olevan kosteuseristettyjä.

Vastaajien kertomat tiedot kiinteistöä koskien ovat olleet varsin tarkkoja ja asiantuntevia, joten kantajilla ei ole ollut aihetta epäillä saamiaan tietoja. Vastaaja on kertonut olevansa rakennusalan ammattilainen ja rakentaneensa rakennuksen itselleen. Kantajat ovat luottaneet vastaajien antamiin ilmoituksiin rakennusmääräysten noudattamisesta ja kosteuseritysten toteuttamisesta, eivätkä ole tässä yhteydessä vaatineet vastaajilta selvitysten lisäksi muuta.

Kantajien tekemän reklamaation jälkeen rakennuksessa on kuitenkin esiintynyt kosteusvaurioita toistamiseen syksyllä 2011, jolloin vettä on päässyt valumaan runsaasti autotallin alla olevaan kylmätilaan.

Vahingon syytä tarkemmin kartoitettaessa kaupankohteessa on havaittu vaurioita ja puutteita sekä näistä johtuva laaja korjaustarve. Kantajat ovat reklamoineet vastaajia havaitusta vahingosta kaksi kertaa loka-marraskuussa 2011.

Vastaajille on keväällä 2012 ennen korjaustöiden aloittamista tarjottu toistamiseen mahdollisuutta tutustua virheisiin, mitä mahdollisuutta vastaajat eivät kuitenkaan ole hyödyntäneet. Kantajat ovat esittäneet vastaajille hinnanalennusta koskevan vaatimuksen.

2. Havaitut virheet

Yleisesti virheistä
Kaupankohteen eristys on monilta osin toteutettu vastoin rakennusaikana voimassa olleita kosteuseristysmääräyksiä.

Suomen rakentamismääräyskokoelman veden- ja kosteudeneristystä koskevissa määräyksissä C2 vuodelta 1979 todetaan kohdassa 1.1 "Rakennuksen on tarkoituksenmukaisesti suojattava sisätiloja veden ja kosteuden haitallisilta vaikutuksilta.." Tarkempia määräyksiä ala- ja välipohjaa sekä seinää koskien on kohdassa 2.2.1 "Rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin." Edelleen kohdassa 2.2.4 "Ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade­ ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin.

Kaupankohteessa havaittu eristyksen puutteellisuus yhdistettynä salaojien puutteellisuuteen (mm. väärä korko ja väärä täyttöaines) on mahdollistanut veden pääsemiseen rakennuksen sisätiloihin.
Rakennuksen eristys on toteutettu vastoin rakentamisajankohtana voimassa olleita rakentamismääräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

A. Eristyksen puutteellisuus

Ilmenneen vahingon vuoksi rakenteita avattaessa patolevyjen havaittiin olevan noin 20 cm vajaana ylä- ja alaosastaan. Lisäksi patolevyjen listoja puuttui rakennuksen itäseinustalta suurimman osan matkaa. Patolevyjen listat olivat puolestaan puutteelliset rakennuksen länsisivuilla.

Rakenteita avattaessa havaittiin lisäksi, että bitumisivellys oli tehty anturilippaasta noin yksi metri ylöspäin koko seinän sijaan. Anturan alaosan havaittiin lisäksi olevan eristämättä.

Rakennuksen vauriokohdassa havaittiin kaksi aukkoa harkkoseinän saumoissa. Vaurioseinällä havaittiin myös kaksi muuta auki olevaa kohtaa harkkoseinän saumoissa.

Routalevyt eivät olleet kaikkialla limittäin, ja käytetyt routalevyt olivat paikoitellen liian ohuita.

Teknisen tilan ulostuloputkien havaittiin lisäksi olevan puutteellisesti eristettyjä.

B. Salaojien sijainti sekä salaojajärjestelmän puutteellisuus

Rakennuksen ympärillä ja autotallin päädyssä sijaitsevat salaojat on asennettu virheellisesti anturatason yläpuolelle, kun niiden pitäisi sijaita anturatason alapuolella.

Salaojaputkena on käytetty niin kutsuttua mökkisalaojaa eli valkoista,taipuisaa putkea, jota ei ole suojattu asianmukaisesti suodatinkankaalla.

Kiinteistön salaojajärjestelmässä on lisäksi havaittu useita puutteita rakennuspiirustuksiin verrattuna. Piirustuksiin merkittyjä salaojakaivoja sekä salaojantarkastuskaivoja on molempia puuttunut kaksi. Lisäksi piirustuksiin merkittyjä salaojaputkia ja taitteita on puuttunut.

C. Väärä maa-aines

Autotallin edustalla todettiin olevan isoja asfaltin palasia sisältävää hiekkaa. Sepeliä/soraa ei ole käytetty rakentaessa hyvän rakentamistavan ja rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Salaojasora puuttui kaikkialta.

Kohdissa A - C kyseessä on ollut rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan vastainen rakennustyö, josta on seurannut kosteusrasitus sokkeliin, joka on ilmennyt kosteusvauriona.

D. Muut havaitut virheet

Sadevesiviemäriputkina on käytetty tarkoitukseensa sopimatonta, tiivistämätöntä sähkövarausputkea.

Syöksyrännit on asetettu liian korkealle rännikaivoista. Tätä seikkaa ei kuluttajan asemassa oleva yksityishenkilö ole voinut havaita tai sen rakennusteknistä merkitystä ymmärtää ennen kaupantekoa.
Rännikaivoja havaittiin käytetyn kolmea erilaista tyyppiä, joista kaikista on puuttunut lietepesä.

3. Reklamaatio

Ajankohta
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota kiinteistön laatuvirheeseen, mikäli hän ei ilmoita virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuustaan laatuvirheen suhteen, mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2007:91 on käsitelty kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä asuntokaupassa. Kyse oli ostajien umpeutuneen reklamaatioajan jälkeen esittämistä vaateista myyjää kohtaan huoneiston virheen vuoksi. Myyjän väärien tietojen antamista tilanteessa, jossa myyjä kertoo vedenerityksen asianmukaisuudesta ostajien epäilyjä hälventääkseen, vaikka myyjä ei tosiasiassa olekaan ole ollut kyseisestä seikasta tietoinen, voidaan pitää asuntokauppalain tarkoittamana kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Kunnianvastainen ja arvoton menettely oikeuttaa ostajat poikkeamaan muulloin noudatettavasta reklamaatioajasta asuntokauppalain kattamien tilanteiden lisäksi myös kiinteistön virheiden suhteen maakaaressa säädetyn mukaisesti.

Vastaajat ovat tässä tapauksessa antaneet kantajille useaan kertaan paikkansa pitämättömiä tietoja kosteuseristyksestä ja salaojista.
Vastaajat ovat nimenomaisesti perustelleet väitteitään rakennusvalvontaviraston tarkastuksilla, käytetyillä materiaaleilla sekä omalla asiantuntemuksellaan. Vastaajien tarkoituksena on selvästi ollut saada kantajat vakuuttuneiksi siitä, että kyse olisi vain normaalista maalipinnan rapistumisesta.

Vastaajien paikkansapitämättömät väitteet ovat koskeneet nimenomaan niitä rakenteita, joiden osalta kantajat nyt vaativat hinnanalennusta.
Vastaajat ovat nimenomaisesti kertoneet eristyksen olevan kunnossa ja asianmukaisesti tehty. Kosteusvauriot ovat ilmenneet ensin vuonna 2009 etelä-itäpäädyn nurkkauksessa ja myöhemmin uusiutunut vuonna 2011 samalla alueella. Toisaalta rakennusvirheet, jotka koskevat rakennusta ympäröivää kosteudenhallintajärjestelmää, ovat koskeneet koko rakennuksen ympäristöä.

Vastaajat ovat olleet tietoisia tai heidän olisi pitänyt olla tietoisia rakennuksen virheistä, koska ovat sen itse oman ilmoituksensa mukaan rakentaneet. Rakennuslupa-asiakirjojen mukaan rakennuksen suunnittelijana on toiminut Risto Pmmmnen, vastaaja Pmmmsen isä. VahttaJa, Joka on toiminut myyjän edustajana, on ennen kaupantekoa vahvistanut kysyttäessä, että myyjä on tehnyt perustukset itse. Vastaavan asian on nähnyt naapuri.

Vastaajat ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vastaajien menettelyn vuoksi kantajien ei voida katsoa menettäneen oikeuttaan hinnanalennuksen vaatimiseen kiinteistöllä havaittuja virheitä koskien.

Rakennusvirheet muodostavat itsessään sellaisen törkeän huolimattomuuden, joka mahdollistaa virhevaatimusten esittämisen viiden vuoden määräajan jälkeen. Voimassa olevien rakennusmääräysten ja hyvän rakentamistavan vastaista rakentamista on lähtökohtaisesti aina pidettävä vähintään törkeän huolimattomana menettelynä. Tästä määräysten tai hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta myyjä ei ole ennen kaupantekoa antanut tietoa.
Päinvastoin, myyjä on vakuuttanut ostajalle kaupanteon yhteydessä, että talo on rakennettu annettujen suunnitelmien mukaan.

Reklamaation kohdistuminen

Vuonna 2009 on reklamoitu kellarissa ilmenneestä kosteudesta. Kanne perustuu kellarissa havaittuihin kosteusongelmiin, jotka johtuvat rakennusvirheistä. Rakennusvirheistä ei ole ollut eikä ole voinutkaan olla tietoa vuonna 2009. Ne ovat selvinneet vasta kun rakenteita on kaivettu esiin. Kun rakennusvirheet on havaittu, on tästä ilmoitettu vastaajille.

Kantajat ovat reklamoineet vastaajia vesien tultua sisään 3.10.2011 kosteus-eristyksen puuttumisesta ja patolevyjen puuttumisesta. Vastaajat eivät käyttäneet oikeuttaan tutustua reklamoituihin virheisiin.

Virheen selvittämistä on jatkettu 29.5.2012 ja vastaajille annettu mahdollisuus selkeästi tutustua kohteeseen ja reklamoituihin seikkoihin. Tässä vaiheessa, kun ainoastaan autotallin edusta oli kaivettu auki, ovat kaikki kanteen perusteena olleet virheet vastaajien nähtävillä.

Kantajat eivät ilmaisseet millään tavoin haluaan tutustua reklamoituihin seikkoihin.
Raksystemsin raportissa 5.1.2010 ei todeta nyt kanteessa yksilöityjä virheitä, jotka ovat olleet kosteusvaurion syynä. Raksystemsin raportin perusteella kyse on ollut pienehköistä korjaustarpeista. Kun kosteusvaurio on uusiutunut entistä pahempana, on asiaa lähdetty selvittämään laajemmin.

Mikäli katsotaan, että kantajien olisi tullut joltain osin reklamoida 2010 tehdyn raportin jälkeen, niin tilanteessa, jossa myyjän puolella on törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä, ei kohtuullista aikaa tuleva säännös tule sovellettavaksi.

Vastaajien väite siitä, että reklamaatio ei olisi ollut yksilöity riittävällä tavalla, ei pidä paikkaansa.


Kantajat ovat 2009 lähettämissä sähköposteissa pyrkineet selvittämään kosteusvaurion syytä, joka tässä vaiheessa on ilmennyt maalin hilseilynä ja kupruiluna. Jo tuolloin kantajat ovat ilmoittaneet, että mikäli korjattavaa on, niistä esitetään vaatimus.

Kantajat ovat 3.10.2011 esittäneet korjauskustannusten jakamista tässä vaiheessa tiedossa olleiden korjauskustannusten osalta. Vastaajille ei ole voinut jäädä epäselväksi kantajien vaatimus. Lokakuussa 2011 on tiedossa olevia korjauskustannuksia tarkennettu ja esitetty sovintoehdotus ja vaatimus, jossa on vaadittu piilevän virheen vuoksi maksamaan puolet korjauksen kustannuksista.

Kantajat ovat ilmoittaneet uusista virheperusteista 29.5.2012 ja varanneet ostajille mahdollisuuden tutustua reklamaation perusteisiin.

Pakottavien rakennusmääräysten ja hyvän rakentamistavan vastaista rakentamista on pidettävä törkeän huolimattomana menettelynä. Myyjä vastaa myös edustajansa laiminlyönnistä ja huolimattomuudesta.

Menettelyä, jossa myyjä vakuuttaa vastoin parempaa tietoansa tai vastoin tietämäänsä totuutta rakenteiden olevan määräysten mukaisia on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Kantajien reklamaatio on ollut oikea-aikainen. Kantajat ovat reklamoineet välittömästi sen jälkeen kun virheperusteet ovat selvinneet. Vastaaja ei saa viiden vuoden jälkeen tai kohtuullisen ajan osalta suojaa sellaisessa tapauksessa, jossa tämän katsotaan menetelleen törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

4. Oikeudellinen arviointi

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kohteessa on virhe, mikäli
1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kiinteistöä on ensisijaisesti pidettävä kyseisen säännöksen 1 kohdan tarkoittamalla tavalla sopimuksenvastaisena.

Kaupan kohdetta ei ole rakennettu rakentamisajankohtansa voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Lisäksi kohde on rakennettu kauppakirjan liitteenä olleiden rakennuslupapiirustusten vastaisesti. Koska kohde ei ole vastannut sopimusta, ostajalla on oikeus korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen.

Toissijaisesti kaupan kohdetta rasittaa maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama tiedonantovirhe. Kantajat ovat ennen kaupantekoa saaneet virheellistä tietoa kiinteistöllä sijaitsevasta rakennuksesta ja sen rakenteista. Kantajille on jätetty myös kertomatta kaupan kannalta olennaisista tiedoista rakennuksia ja rakenteita koskien, sillä vastaajat ovat rakennuksen rakentajina olleet tietoisia rakennusmääräysten vastaisesta ja puutteellisesta rakentamisesta sekä siitä, että rakentamista ei ole toteutettu suunnitelmien mukaisesti.

Koska rakennus on edellä mainittujen virheiden vuoksi rakennettu vastoin hyvää rakentamistapaa ja vastoin rakentamisen aikaan voimassa olleita rakennusmääräyksiä, kyseessä on ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan tarkoittama sopimuksenvastaisuus ja toissijaisesti 2 kohdan tarkoittama tiedonantovirhe, jonka perusteella kantajilla on oikeus aiheutuneita korjauskustannuksia määrältään vastaavaan hinnanalennukseen.

Lähtökohtaisesti salainen virhe ei voi tulla kyseeseen, koska myyjät ovat itse rakentaneet kiinteistöllä sijainneen rakennuksen ja he ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan vastaisuudesta. Myyjää on pidettävä rakennusalan ammattilaisena.

Kantajilla on lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen vastaajilta kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen rakentajina, sillä virheet johtuvat vastaajien tuottamuksesta. Vastoin voimassa olevia määräyksiä ja vastoin hyvää rakentamistapaa tapahtuva rakentaminen ei voi tulla arvioitavaksi muutoin kuin tuottamuksellisena toimintana. Ottaen huomioon virheiden laatu ja myyjien myöhempi toiminta, myyjien toimintaa tulee arvioida kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana toimintana.

Vaikka vastaaja olisi teettänyt työn kolmannella, ei asia muutu. Korkein oikeus on katsonut ratkaisussaan KKO 2007:91, että kun myyjä vastoin parempaa tietoa vakuutti, että rakennustyö oli tehty määräysten mukaisesti, vaikka hän ei tästä voinutkaan olla varma, oli myyjä menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

5. Vaatimuksista määrällisesti

Kantajien vaatima hinnanalennus koostuu kaupankohteen ulko- ja sisätöiden korjauskustannuksista. Korjaustyöt on tehty loppuun.

Toteutuneet kustannukset yhteensä 48.832,50 euroa koostuvat sisätöistä 6.095,33 euroa, valvontakustannuksista 1.170,96 euroa, salaojien ja sadevesijärjestelmän korjaustöistä 32.000,00 euroa, salaojien ja sadevesiviemäreiden korjausten suunnittelusta 2.316,21 euroa ja sadevesikourujen ja syöksyrännien korjauksesta 4.250,00 euroa.

Varsinaisten korjaustöiden lisäksi kantajat vaativat vastaajilta korvausta asian selvittämiseen ja korjaustöiden organisoimiseen kuluneesta ajasta. Kantajien näkemyksen mukaan kohtuullinen korvaus käsittää 100 tuntia a 30 euroa eli yhteensä 3.000 euroa. Kantajat vielä huomauttavat, että
todellinen asian selvittämiseen kulunut aika ylittää esitetyn vaatimuksen moninkertaisesti. Lisäksi rakenteiden kuivattamiseen on kulunut sähköä 173,24 euroa, joka sisältyy sisätöiden kustannuksiin.

Kyseessä on vuonna 1998 rakennettu omakotitalorakennus, joten käyttöiän pidennys hinnanalennusta alentavana tekijänä ei näin ollen tule korjausten kohteena olevien rakenteiden osalta kyseeseen.

Sopimuksenvastaisuuden kyseessä olleessa ostajalla on oikeus sen suuruiseen hinnanalennukseen, jolla kohde saatetaan sopimuksenmukaiseen kuntoon. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa edellä mainittu tarkoittaa rakentamisajankohtansa rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan ja piirustusten edellyttämään tasoon.

Sopimuksenvastaisuuden ollessa kyseessä maakaareen ei ole kirjattu niin sanottua vaikutuksellisuutta. Tiedonantovirheenkin kyseessä ollessa 1-2 %:n poikkeama näin uudessa rakennuksessa on oikeuttanut hinnanalennukseen.

Kantajat eivät ole saaneet vakuutuskorvausta ja ovat käyttäneet kotitalousvähennyksen muihin töihin.



VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat Rmmm ja Pmmmnen vaativat, että kantajien vaatimukset hylätään perusteeltaan ja määrältään ja että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikuluina 27.621,80 euroa ja Rmmmn asianosaiskuluina 181 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisusta alkaen.

Perusteet

Kantajat ovat menettäneet puhevaltansa jättämällä reklamoimatta väittämistään virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyssä kohtuullisessa ajassa väitettyjen virheiden havaitsemisesta ja viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

Vastaajat eivät ole toimineet kunnianvastaisesti tai arvottomasti, eivätkä ole jättäneet kaupanteon yhteydessä kertomatta kantajille kaupan kannalta olennaisia seikkoja eivätkä ole kaupanteon yhteydessä antaneet tai vakuuttaneet paikkaansa pitäviksi virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistöstä tai jättäneet kertomatta kantajille kaupan kannalta olennaisia seikkoja.

Kaupan kohteessa ei ole virhettä. Jos kaupan kohteelle on aiheutunut vahinkoa kanteessa kuvatulla tavalla, johtuu se siitä, että kantajat ovat laiminlyöneet normaalit kiinteistönhuoltotoimet ja vuosikorjaukset. Osin voi olla kysymys myös poikkeuksellisista sääolosuhteista, kuten rankkasateesta ja rakenteiden normaalista ikääntymisestä. Kantajien vaatimukset ovat perusteettomia, ylimitoitettuja ja toteennäyttämättömiä.

Mikäli katsotaan, että kiinteistöä on kaupantekohetkellä rasittanut virhe, kyse on vastaajien käsityksen mukaan salaisesta virheestä. Vastaajat ovat rakennuttaneet rakennuksen ulkopuolisilla ammattilaisilla osallistumatta itse rakentamiseen, joten he eivät ole olleet eikä heidän pitänytkään olla tietoisia mahdollisista virheistä rakennusvaiheessa. Vastaajat eivät siten ole voineet jättää kertomatta kiinteistöstä mitään
tiedossaan olevaa seikkaa.

Näin ollen vastaajia ei voida velvoittaa suorittamaan kantajille hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Joka tapauksessa vastaajat eivät ole toimineet huolimattomasti, jolloin vahingonkorvausvelvollisuutta ei voi syntyä.

Viivästyskorkoa hinnanalennukselle ja vahingonkorvaukselle ei voida tuomita kuin 11.7.2012 alkaen, koska kantajat ovat esittäneet hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksensa ensimmäisen kerran 11.6.2012.

Perustelut

1. Tapahtumat ja osapuolten välinen sähköpostivaihto


Joulukuu 2009

Kantajat lähettivät vastaajille sähköpostin 1.12.2009 lähes viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Tuossa viestissä kerrotaan hilseilevästä maalista alakerran kylmätilassa autotallin alapuolella ja esitetään kysymyksiä kiinteistön rakentamistavasta.

Kantajat lähettivät vastaajille uuden viestin 16.12.2009, jossa he esittivät vastaajille lisää kysymyksiä. Vastaajat ovat vastanneet kysymyksiin parhaan tietonsa mukaan.

Vastaajat eivät ole esiintyneet rakennusalan ammattilaisina. Pmmmnen on merkonomi ja Rmmm pankin rahoitusasiantuntija. Siitä, että vastaajat ovat kertoneet rakennuttaneensa talon itselleen, ei voi tehdä johtopäätöksiä suuntaan taikka toiseen.

Vastaajille ei lähetetty kuvia eikä heille tarjottu mahdollisuutta tulla kiinteistölle tarkistamaan tilanne. Vastaajille ei tuolloin esitetty myöskään mitään vaatimuksia.


Loka-marraskuu 2011


Seuraavan kerran kantajat olivat yhteydessä vastaajiin vasta lähes kahden vuoden kuluttua 3.10.2011. 'Tällöin kantajat ilmoittivat, että elokuun lopussa tai syyskuun alussa, eli jo kuukausi aiemmin, oli ilmastointiputkien vierestä tullut vettä autotallin alla olevaan tilaan.

llmastointiputket ovat rakennuksen itäseinällä, maalin hilseily kaksi vuotta aiemmin eteläseinällä. Kantajien viestissä on siis ollut kyse täysin eri asiasta ja myös eri paikassa kuin mihin liittyen he esittivät vastaajille kysymyksiä joulukuussa 2009.

Kantajat kertoivat 3.10.2011 viestissään tarkastuttaneensa sadevesi- ja salaojaputket ja että ne olivat kunnossa. Vasta tässä kohtaa, lähes kaksi vuotta ensimmäisen yhteydenoton jälkeen ja lähes kuusi ja puolivuotta hallinnan luovutuksen jälkeen, kantajat kertoivat, että korjauskustannukset tulevat olemaan 3.000 - 4.000 euroa ja ehdottivat kustannusten puolittamista.


Touko-kesäkuu 2012


Seuraava yhteydenotto sähköpostilla tapahtui 29.5.2012. Viestissä kantajat kertoivat, että kaivuutyöt tontilla oli aloitettu. Lisäksi kantajat kertoivat kiinteistöllä tehdyistä havainnoista. Näistä väitetyistä puutteista, joiden perusteella nyt esitetään vaatimuksia kanteella, ei ollut vastaajille aiemmin ilmoitettu.

Tuolloin vastaajille tarjottiin ensimmäisen kerran mahdollisuus tulla paikanpäälle toteamaan tilanne.


2. Väitetystä reklamaatiosta

Yleistä Maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetään reklamaation oikea-aikaisesta tekemisestä. Ratkaisussa KKO 2008:8 todetaan reklamaation sisällölle asetetuista vaatimuksista seuraavaa:

Reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopimuksenmukaisena. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää.

Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista.

Mikäli kiinteistössä olisi ylipäätään ollut virhe kaupantekohetkellä, olisi se ollut kantajien havaittavissa jo joulukuussa 2009. Tuolloin kantajat eivät kuitenkaan edes reklamoineet.

Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi reklamoida väitetystä virheestä on muodostunut 3-4 kuukautta virheen havaitsemisesta. Kantajien olisi siis tullut olla yhteydessä vastaajin uudestaan vuoden 2010 alkupuolella. Näin kantajat eivät kuitenkaan toimineet, vaikka he olivat pyytäneet Raksystemsin tarkastamaan kiinteistön 16.12.2009 ja saaneet siitä lausunnon 5.1.2010.

Lausunnossa todetaan, että kellarikerroksen varastohuoneen päätyseinällä ja ulkoseinällä seinän tasoitepinnassa tasoite irtoilee ja hilseilee. Seinässä ei havaittu kosteutta. Lisäksi lausunnossa todetaan, että omistajat olivat kaivaneet ennen tarkastusta perusmuurilevyn yläreunaa esille. Levy päättyy 10-15 cm ennen maanpintaa ja levyn yläreunassa ei ole ns. yläreunalistaa. Lausunnon mukaan kupruilu johtuu todennäköisesti perusmuurilevyn läpi päässeestä äkillisestä kosteudesta. Raksystems suositteli, että kellarin sisäpuolella irronnut tasoite poistetaan ja seinä pinnoitetaan uudelleen ja että perusmuurilevyn yläreunaan asennetaan ns. yläreunalistaa.

Kiinteistön hallinnan luovutus ostajille on tapahtunut 6.6.2005, joten maakaaressa reklamaatiolle asetettu ehdoton viiden vuoden takaraja päättyy samana ajankohtana 2010. Kantajat eivät kuitenkaan ottaneet vastaajiin uudelleen yhteyttä ennen kuin 3.10.2011. Kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota kiinteistön väitettyihin virheisiin.

Kantajien viestien sisältö ja ajankohta

Sähköpostiviestin sisältö 1.12.2009 ei täytä reklamaatiolle asetettavia vaatimuksia. Viesti ei ole ollut sisällöltään niin yksilöity, että vastaajat olisivat voineet ymmärtää, että heihin on kohdistettu talokaupasta johtuvia vaatimuksia, joihin heidän tulisi reagoida. Viesti on ollut luonteeltaan vain toteamus ja tiedustelu, eivätkä kantajat pyytäneet vastaajia paikalle arvioimaan tilannetta tai edes lähettäneet kuvaa seinästä.

Samoin kantajien viesti 16.12.2009 sisältää vain kysymyksiä. Tämän jälkeen kantajat olivat yhteydessä vastaajiin vasta lähes kahden vuoden kuluttua 3.10.2011 kertoen, että salaaja- ja vesiputket ovat kunnossa ja ehdottivat 3.000 - 4.000 euron korjauskustannusten puolittamista.
Kantajat eivät yksilöineet viestissään sitä, mistä korjauskustannukset mahdollisesti muodostuisivat. Edelleenkään mitään vaatimuksia ei esitetty. Ehdotus kustannusten puolittamiseksi on esitetty maakaaressa säädetyn viiden vuoden ehdottoman määräajan jälkeen.

Sähköpostiviesti 3.10.2011 ei koske samaa asiaa kuin mistä kantajat ovat 1.12.2009 viestissään tiedustelleet. Kyse on ollut eri seinästä ja erilaisesta vahingosta.

Kantajien kanne kohdistuu salaojien väitettyyn puutteellisuuteen. Salaojista on reklamoitu vasta 29.5.2012 päivätyssä viestissä eli yli seitsemän vuotta kaupanteon jälkeen.

Vastaajat ovat saaneet Raksystemsin lausunnon 5.1.2010 tiedoksi vasta keväällä 2012. Ennen tuota ajankohtaa vastaajat eivät ole saaneet tietoonsa yhtäkään kuvaa tai asiantuntijalausuntoa kiinteistöä koskien.
Heille ei ole myöskään tarjottu mahdollisuutta tulla paikan päälle tarkastamaan tilannetta ennen kuin toukokuussa 2012 ja tällöinkin maa oli jo kaivettu auki. Maata kaivettaessa putkia on saattanut siirtyä tai asfalttia sekoittua salaojahiekkaan.


Ajan kuluminen ja tapauksen olosuhteet

Vastaajat olivat rakennuttaneet talon ammattilaisilla, eikä vastaajilla itsellään ole rakennusalan ammattitaitoa. Vastaajat ovat luottaneet siihen, että rakennus on asianmukaisesti rakennettu.

Rakennuksessa ei havaittu vastaajien asumisaikana vuoteen 2005 saakka mitään vastaavia ongelmia. Kantajatkin ehtivät asua talossa jo lähes viisi vuotta, ennen kuin kanteessa ilmoitettu maalin hilseily ilmaantui. Ajan kuluminen viittaa siihen, että kiinteistössä ei ole ollut väitettyä virhettä myyntihetkellä.

Vastaajat ovat voineet luottaa siihen, että kiinteistö on ollut sopimuksen mukainen eikä heitä kohtaan tulla enää esittämään mitään vaatimuksia.

Maalin rapistuminen 12 vuotta vanhassa talossa ei ole poikkeuksellista ja saattaa johtua useista eri syistä. Kyse on myös kylmästä kellaritilasta, ei asumiskäyttöön tarkoitetusta tilasta.

Vahingot ovat voineet aiheutuneet ajan kuluessa sääolosuhteista, joihin vastaajat eivät ole voineet vaikuttaa. Samoin kantajien on täytynyt laiminlyödä normaalit huoltotyöt.

3. Kantajien muu menettely ja kannevaatimukset

Kantajat väittävät, että ns. yläreunalistan puuttuminen olisi rakennusvirhe (Raksystems ei todennut kyseessä olevan rakennusvirhe), ja vaativat muun muassa sen perusteella hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Kantajat ovat kuitenkin jättäneet noudattamatta Raksystemsin suositusta listan asentamisesta, jolloin he ovat paitsi myötävaikuttaneet aiheutuneisiin vahinkoihin myös menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia eristyksen mahdollisesta puutteellisuudesta. Listan väitetty puuttuminen on ollut kantajien tiedossa jo viimeistään 5.1.2010.

Lisäksi kantajat ovat vakuuttaneet vastaajille, etteivät he ole suorittaneet mitään kaivauksia tai vastaavia toimenpiteitä kiinteistöllä.

Kuitenkin Raksystems totesi, että ostajat olivat itse ennen Raksystemsin tarkastusta kaivaneet perusmuurilevyn yläreunaa esille. Samoin Google Streetview'stä otetun kuvan perusteella voidaan havaita, että autotallin edusta eli autotalliin johtava asfaltti on purettu jo ennen syksyä 2009.
Tällä voi olla vaikutusta maa-aineksen sekoittumiseen. Maa-ainekseen liittyviä väitteitä ei ole edes esitetty ennen kuin 29.5.2012.

Salaojien ja sadevesiputkien osalta kantajat ovat vahvistaneet vastaajille jo lokakuussa 2011, että ne ovat kunnossa. Näiden osalta kantajat eivät voi enää esittää vaatimuksia. Lisäksi niistä on reklamoitu vasta 29.5.2012.

Syöksyrännit ja sadevesikourut ovat olleet kantajien havaittavissa jo kiinteistöä ostettaessa ja ennakkotarkastusta tehtäessä. Myöskään tältä osin kantajat eivät voi esittää vastaajia kohtaa mitään vaatimuksia.


4. Vastaajien menettelystä

Ratkaisu KKO 2007:91 ei sovellu tähän tilanteeseen. Ratkaisussa oli kyse siitä, että myyjät antoivat varteenotettaville ostajaehdokkaille väärää tietoa kaupan kohteesta pyrkimyksenään vaikuttaa ostajien ostopäätökseen.

Nyt puheena olevassa tapauksessa kantajat ovat tiedustelleet vastaajilta kiinteistön ominaisuuksista lähes viisi vuotta kaupanteon jälkeen.
Tapaukset eivät siis mitenkään ole rinnasteisia, sillä vastuu kiinteistöstä ja sen huollosta on ollut kantajilla jo useamman vuoden ajan.

Vastaajat eivät ole väittäneet olevansa alan asiantuntijoita eivätkä vastaukset ole olleet harhaanjohtavia tai tahallaan virheellisiä. Vastaajat ovat vastanneet juuri siihen, mitä heiltä on kysytty ja sen käsityksen mukaan, mikä heillä on ollut. Vastaajat ovat rakennuttaneet talon ammattilaisilla ja ovat luottaneet siihen, että rakennustyö on suoritettu suunnitelmien ja määräysten mukaisesti. Vastaajat ovat vastanneet kantajien kysymyksiin kaupanteon jälkeen, jolloin vastuu kiinteistöstä on jo siirtynyt kantajille.

Kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi menettelyksi voidaan luokitella vain petollista ja tahallista menettelyä vastaavat teot. Näin ollen tässä tapauksessa ei ole perusteita olla soveltamatta maakaaren viiden vuoden takarajaa.

5. Kohteen rakentaminen

Siinä, että asunnon myynti-ilmoituksessa todetaan rakennuksen olevan huolella itselle rakennettu, ei ole mitään kummallista eikä se poista tai vähennä ostajan tarkastusvelvollisuutta taikka lisää myyjän vastuuta.
Vastaajat ovat olleet ja ovat edelleen vilpittömässä käsityksessä, että rakennus on huolella rakennettu.

Kiinteistön myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat ja kehut kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikka ostajalle syntynyt mielikuva ei vastaisikaan todellisuutta. Lisäksi ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama virheellinen ja harhaanjohtava tieto on ollut konkreettinen ja sillä on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen ja sen ehtoihin.

Vastaajat ovat ostaneet Tupatalo Oy:n (nykyisin Fennotalo Oy) valmiin talopaketin. Alapohjan suunnittelussa on ollut mukana kaksi insinööritoimistoa, Kukkola & Salin Oy sekä Pmmmnen Oy.

Insinööritoimisto Pmmmnen Oy on ollut Pmmmsen isän omistuksessa. Suunnittelusta on kuitenkin vastannut toimiston palveluksessa tuolloin ollut Teppo H.e. H. ei ole sukua vastaajille. Vastaajat eivät ole osallistuneet suunnittelutyöhön, sillä kummallakaan ei ole siihen tarvittavaa koulutusta.

Rakennuspiirustuksissa ei ole eikä ole väitettykään olevan mitään virheitä. Kiinteistöllä ei ole rakennusvirheiksi luokiteltavia puutteita.
Mikäli kiinteistössä on puutteita, ne ovat syntyneet aikaisintaan rakennusta rakennettaessa. Kun vastaajien hallinta-aikana minkäänlaisia ongelmia ei ilmennyt, väitetyt puutteellisuudet tai joka tapauksessa niistä aiheutuneet vahingot ovat syntyneet kantajien hallinta-aikana.

Vastaajat eivät ole itse osallistuneet rakennustyöhön, vaan kaikki työ on teetetty ulkopuolisilla. Mikäli kiinteistössä olisi virheitä kantajien esittämällä tavalla, vastaajat eivät ole voineet olla niistä tietoisia kaupantekohetkellä.

6. Väitetyistä virheistä

A. Eristys Patolevy ja bitumisivellys on vastaajien käsityksen mukaan tehty asianmukaisesti niin ylös kuin mahdollista huomioiden autotallin ajorampin. Patolevyn käyttö rakentamisessa on yleistynyt vasta nyt puheena olevan rakennuksen rakentamisajankohdan jälkeen.

Kiinteistössä käytetty eristysjärjestelmä on SYSTEM PLATON
Xtra-perusmuurin vedeneristysjärjestelmä. Tuote on VTT:n sertifioima. VTT:n sertifikaatin mukaan perusmuurilevyn lisäksi järjestelmään kuuluu ja sen mukana tulee mm. reunalista, joten listan puuttuminen ihmetyttää vastaajia. Toisaalta reunalista näyttäisi puuttuvan vain vauriokohdasta.

Raksystemsin lausunnon perusteella kantajat olivat avanneet seinän vierustaa ja myös autotallin edustan asfaltti on poistettu kantajien toimesta. On mahdollista, että reunalista on vaurioitunut sinä aikana, kun kiinteistö on ollut kantajien hallinnassa.

VTT:n sertifikaatista ilmenee myös, että reunalista ei ole pakollinen. Asennusohjeen mukaan lista asennetaan, jos patolevy jää maanpinnan alapuolelle. Sertifikaatin mukaan kyseisen vedeneristysjärjestelmän toimivuus ja pitävyys edellyttää normaaleja sääolosuhteita. Elokuussa 2011 satoi poikkeuksellisen paljon. Lisäksi edellytetään, että kiinteistöllä suoritetaan normaalit huoltotyöt vähintään kerran vuodessa.

Vastaajien käsityksen mukaan huoltotoimia ei ole suoritettu asianmukaisesti. Mikäli kantajat ovat tarkastaneet salaojat säännöllisin väliajoin, salaojat ovat ilmeisesti toimineet väitetystä väärästä sijainnista huolimatta, koska toimimattomuudesta ei ole vastaajiin oltu yhteydessä. Tällöin salaojien sijainti ei voi olla syynä esitetyille vahingoille.

Kyseessä on rinnetontti ja juuri autotallin edustalta kiinteistö viettää kadulle rakennuksesta pois päin.

Reunalistojen mahdollisesta puuttumisesta kantajat ovat olleet tietoisia jo 2010 alkaen Raksystemsin lausunnon perusteella, joten tähän kantajat eivät voi enää vedota

Teknisen tilan ulostuloputket taas ovat Helsingin Energian asentamia, jolloin vastaajat ovat perustellusti voineet olettaa niiden olevan asianmukaisessa kunnossa. Joka tapauksessa ulostuloputkilla ei ole osoitettu olevan eikä niillä voi olla mitään yhteyttä kanteessa esitettyyn vahinkoon.

Routalevyt on mainittu kanteessa kiinteistön virheenä, mutta vastaajien käsityksen mukaan rautalevyjen tarkoituksena on lähinnä estää roudan aiheuttamia vahinkoja kiinteistöllä oleville rakenteille. Kantajat eivät ole osoittaneet routalevyjen merkitystä kanteessa esitetylle vahingolle.

Alapohjan muurauksessa on käytetty harkkoa, joka on ominaisuuksiltaan vähän vettä imevä ja nopeasti kuivuva. Näin vesi ei pääse vahingoittamaan harkkoja. Ne eivät myöskään homehdu, koska kosteus ei jää harkkoihin.


B. Salaojat

Kiinteistöllä käytetty valkoinen salaojaputki ei ole mökkisalaojaputkea, vaan rakentamisaikana ja edelleenkin omakotitalorakentamisessa käytetty salaojaputki.

Suodatinkankaan käyttö puolestaan on yleistynyt vasta kiinteistön rakentamisajankohdan jälkeen.

Salaojat on pystytty tarkastamaan syksyllä 2011 ja salaojien on todettu olevan kunnossa. Mikäli tarkastuskaivoja puuttuu, ei puutteellisuus ole kuitenkaan estänyt salaojien tarkastamista.

C. Maa-aines

Autotallin edustalla on kaivettu maata jo aiemminkin ja on mahdollista, että maa-aines on päässyt tuolloin sekoittumaan.

D. Muut väitetyt virheet


Mahdollisesti materiaaliltaan vääränlaisilla sadevesiviemäriputkilla ei voi olla vaikutusta kanteessa esitettyyn vahinkoon eikä tällaista vaikutusta ole myöskään kanteessa esitetty. Putket on liitetty liitoskohdistaan harmaalla tiivistetyllä putkella.

Syöksyrännit eivät ole liian korkealla. Lisäksi korkeus on ollut kantajien havaittavissa ja tutkittavissa kaupantekohetkellä.


7. Oikeudellinen arviointi

Kantajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia vastaajia kohtaan.

Vastaajat eivät ole rakentaneet kiinteistöllä itse mitään. Vastaajien vastuuta ei lisää se tosiseikka, että vastaajat ovat rakennuttaneet rakennuksen itselleen hankkimalla valmiin talopaketin ja käyttämällä ulkopuolisia asiantuntijoita suunnittelussa ja rakentamisessa.

Vastaajat eivät ole salanneet heidän tiedossaan olevaa vikaa. Kantajat ovat siten menettäneet reklamaatio-oikeutensa. Vastaajilla ei ole ollut sellaista ammattitaitoa, että he olisivat voineet edes havaita mahdollisia puutteellisuuksia kiinteistöllä.

Vastaajat eivät ole antaneet ennen kauppaa harhaanjohtavaa tietoa, jonka johdosta kantajat olisivat päätyneet tekemään kaupan.

Jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jolleivät annetut tiedot ole virheellisiä tai anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Vastaajien vastaus sähköpostitse 1.12.2009 ei ole tapahtunut kaupanteon yhteydessä.

Koska vastaajat eivät ole menetelleet kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, kantajat ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia väitettyjen virheiden perusteella.

8. Vaatimusmääristä

Vastaajat kiistävät kantajien vaatimukset perusteen lisäksi määrältään liiallisina ja selvittämättöminä.

Hinnanalennuksen määrään vaikuttaa se, onko kyse ollut niin olennaisista kustannuksista, että puutteilla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Kiinteistö ei ole ollut missään vaiheessa asuinkelvoton ja kyse on kellaritilasta. Sisätyötkin on saatettu loppuun vasta syksyllä 2014. Esitetty vaatimus on noin 10 prosenttia alkuperäisestä kauppahinnasta. Kantajien vaatimusmääristään esittämän selvityksen perusteella on oletettavaa, että sikäli kun kiinteistöllä on suoritettu tarpeellisia korjaustöitä, niiden hinta on alle 10 prosenttia kauppahinnasta. Nämä seikat huomioiden vaatimusmäärä ei ylitä ns. vaikutuksellisuuskynnystä.

Lassila & Tikanojan lausunnon 23.8.2011 mukaan väitetyn vahingon syy on jäänyt epäselväksi. L&T on lisäksi suositellut seinien uudelleen pinnoittamista ja kuivaamista sekä sen tarkistamista, ettei salaojaputkistossa ole tukosta tai vuotaa. Mistään tämän vakavammasta ei ole vastaajia informoitu, mutta kantajat ovat kuitenkin ryhtyneet L&T:n suositusta laaja-alaisempiin selvitys- ja korjaustöihin keväällä 2012, mistä vastaajille ei voida enää esittää vaatimuksia.

Mikäli kantajien vaatimukset hyväksytään kokonaan tai osittain, vastuu vastaajien keskinäisessä suhteessa pyydetään vahvistamaan siten, että Pmmmsen vastuu on 2/3 ja Rmmmn 1/3, joka on vastannut heidän omistusosuuksiaan.

Sisätyöt 6.095,33 euroa

Kantajat ovat esittäneet sisätöistä Tmi Janne Mikael H. laskut 30.12.2011 / 359,09 euroa ja 18.8.2014 / 4.838,96 euroa. Lisäksi kantajien mukaan rakenteiden kuivattamiseen on kulunut sähköä arviolta 173,24 euroa.

H.n laskut eivät sisällä toimenpide-erittelyä, josta kävisi ilmi, mitä sisätöitä kiinteistöllä on tehty. Lisäksi ensimmäinen lasku on päivätty 30.12.2011 eli noin neljä kuukautta sen jälkeen, kun veden on esitetty tulleen seinästä läpi ja puoli vuotta ennen varsinaisten korjaustöiden alkamista. Samoin toinen lasku on päivätty vasta 18.8.2014 eli noin kaksi vuotta sen jälkeen, kun ulkotyöt on suoritettu.

Laskujen perusteella ei voida todeta, mitä korjaustöitä sisätiloissa on tehty. Kantajat eivät ole siten osoittaneet, että sisätiloissa on tehty vain väitettyyn vahinkoon liittyvät välttämättömät korjaustoimenpiteet.

Lisäksi mikäli sisätilat on korjattu vasta syksyllä 2014, viittaa se siihen, ettei sisätilassa ole voinut olla merkittävää vahinkoa, joka olisi haitannut kantajien elämistä kiinteistöllä. Tälläkään perusteella kantajat eivät ole oikeutettuja vaatimukseensa.

Mikäli käräjäoikeus katsoo perusteen oikeaksi, vastaajat myöntävät vaaditusta määrästä 500 euroa.

Salaojien ja sadevesijärjestelmän korjaustyöt 32.000 euroa

Kantajien urakoitsijana käyttämä Rainset Oy on viherrakentamiseen ja kivitöihin erikoistunut yritys. Rainset Oy:n laskuista ei ilmene, sisältyykö vaatimusmääriin ylimääräisiä pihan viherrakennustöitä tai esimerkiksi uuden terassin rakentamista. Kantajien mukaan kiinteistöllä on samassa yhteydessä tehty viherrakentamista ja rakennettu muun muassa terassi.

Rainset Oy:n laskut ovat myös yksilöimättömiä. Laskun 29.6.2012 nro 10397, määrältään 3.200 euroa, "tuote" on "työt aloitettu" ja laskun 9.8.2012 nro 10462, määrältään 5.000 euroa, "tuote" on "työ hyväksytysti vastaanotettu". Yksin laskujen "tuotteiden" perusteella määrät vaikuttavat liiallisilta.

Laskun 29.6.2012 nro 10398 "tuote" on "talon oikea sivusta kaivettu auki" ja laskun 19.7.2012 nro 10442 "tuote" on "talon oikea sivusta täytetty ja vasen sivusta kaivettu auki". Laskujen perusteella kiinteistöllä on siis vain kaivettu maata eikä tehty minkäänlaisia korjaustöitä.

Kuluttajasuojalain mukaan lähtökohtaisesti kaikissa laskuissa tulee kuluttajamyynnissä olla erittely. Kantajat ovat myös saaneet urakoitsijan laskuista hyvityksiä, joten kantajilla täytyy olla joko laskuerittelyt olemassa tai vaihtoehtoisesti urakoitsijan kanssa on sovittu työvaiheille kiinteä hinta, josta myös on oltava selvitys. Tällaista selvitystä kantajat eivät pyynnöistä huolimatta ole esittäneet.

Mikäli käräjäoikeus katsoo perusteen oikeaksi, vastaajat myöntävät vaaditusta määrästä 15.000 euroa.

Salaojien ja sadevesiviemäreiden korjausten suunnittelu 2.316,21 euroa

LVIS-Karves Oy:n laskut koskien talon salaaja-, rakenne- ja sadevesisuunnittelua eivät myöskään sisällä toimenpide-erittelyä. Kiinteistöllä on ollut vastaavat suunnitelmat ja piirustukset jo olemassa. Kantajien tulee osoittaa, ettei olemassa olleita suunnitelmia ole voitu nyt hyödyntää. Mikäli kiinteistöä ei ole vastaajien käsityksen vastaisesti rakennettu suunnitelmien ja piirustusten mukaan, ei vastaajien vastuu voi ulottua kuin siihen saakka, että kiinteistö on suunnitelmien ja piirustusten mukainen. Kiinteistön alkuperäisissä suunnitelmissa ja piirustuksissa ei ole väitetty olleen puutteita.

Mikäli käräjäoikeus katsoo perusteen oikeaksi, vastaajat myöntävät vaaditusta määrästä puolet eli 1.158,11 euroa.

Sadevesikourujen ja syöksyrännien korjaus 4.250 euroa

Vesivek Oy:n laskun 12.4.2013 perusteella voidaan todeta, että uuden asennetun kourun, syöksyrännin ja lumiesteen määrä ei vastaa vanhaa purettua. Myös laatu on erilainen. Kantajat eivät ole osoittaneet, mistä ero johtuu ja onko kyse tasonparannuksesta materiaaleissa.

Vastaajat eivät myönnä vaaditusta määrästä mitään.

Valvontakustannukset 1.170,96 euroa

Mikäli käräjäoikeus katsoo perusteen oikeaksi, vastaajat myöntävät vaaditun määrän 1.170,96 euroa.

Asian selvittämiseen ja korjaustöiden organisoimiseen kulunut aika 3.000 euroa

Asian selvittäminen ja korjaustöiden organisoiminen kuuluu vahingonkärsijän tehtäviin. Vastaajan kantajien vakuutusyhtiöstä (Lähitapiola) saaman tiedon mukaan vakuutus ei korvaa asian selvittämisestä aiheutuvaa omaa aikaa tai työtä, vaan ainoastaan tosiasiallisen osallistumisen korjaustöihin. Vaatimus on perusteeton. Joka tapauksessa vakuutusyhtiö korvaa omasta työstä ainoastaan 8-12 euroa / tunti.

Mikäli asian selvittelykuluja tuomitaan vastaajien maksettavaksi, määrä voi olla 8 euroa / tunti, yhteensä 800 euroa.



LUETTELO TODISTEISTA

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kiinteistön kauppakirja, 31.3.2005
K2. Sähköpostikirjeenvaihto osapuolten välillä
K3. Arto Ptttn ja Arto Ktttn laatima muistio havaituista virheistä 26.7.2012
K4. Valokuvat patolevyistä
KS. Valokuva aukosta harkkoseinässä K6. Valokuvat salaojasta
K7. Valokuva salaojaputkesta
K8. Ennen kaupantekoa annetut piirustukset, johon merkitty poikkeamat
K9. Valokuvat täyttömaasta
K10. Valokuva sadevesiviemäristä
K11. Kuitit toteutuneista kustannuksista
K12. Internet-esite
K13. Välittäjän sähköposti 21.3.2005
K14. Lassila & Tikanojan vahinkokartoitus 15.8.2011 ja vakuutusyhtiön sähköposti 7.9.2011
K15. Talopaketin toimitussopimus
K16. Kellarikerroksen 2011 kastunut alue

Kantajan henkilötodistelu
1. Koooonen todistelutarkoituksessa
2. todistaja Arto Kttt, urakoitsija
3. todistaja Arto Pttt, valvoja
4. todistaja Lassi Mtttnen, naapuri
5. todistaja Taisto Ktttnen, diplomi-insinööri

Vastaajan kirjalliset todisteet
V1. Sähköpostikirjeenvaihto osapuolten välillä
V2. Raksystemsin asiantuntijalausunto 5.1.2010
V3. Google streetview kuva 2009
V4. VTT:n sertifikaatti SYSTEM PLATON Xtra-perusmuurin vedeneristysjärjestelmästä
V5. llmatieteenlaitoksen tiedote elokuulta 2011
V6. Valmistajan esite kiinteistöllä käytetystä salaojaputkesta
V?. Lassila & Tikanojan vahinkokartoitus 15.8.2011 ja vakuutusyhtiön sähköposti 7.9.2011 (= K14)

Vastaajan henkilötodistelu

1. Pmmmnen todistelutarkoituksessa
2. Rmmm todistelutarkoituksessa




KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut

1. Asian riidaton tausta Kantajat Koooonen ja Aoooonen ovat ostaneet vastaajilta Rmmmlta ja Pmmmselta kiinteistön 31.3.2005 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Hallintaoikeus kiinteistöön on siirtynyt 6.6.2005.

Rakennus on valmistunut vuonna 1998. Rakennuslupa-asiassa on sovellettu vuoden 1976 rakennusmääräyksiä. Alapohjan on suunnitellut kaksi insinööritoimistoa, joista toisen on omistanut Pmmmsen isä.

Kantajat ovat ilmoittaneet kellarin seinän maalin kupruilusta ja hilseilystä ensimmäisen kerran 1.12.2009. Raksystems on tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen joulukuussa 2009 ja antanut tarkastuspöytäkirjan 5.1.201O. Siitä ilmenee, että perusmuurin ja perusmuurilevyn välissä on rakoa ja perusmuurilevyn yläreunasta on puuttunut yläreunalista, joka on suositeltu asennettavaksi.

Kantajat ovat olleet seuraavan kerran vastaajiin yhteydessä 3.10.2011, kun vettä oli valunut kellariin, ja tämän jälkeen 29.5.2012, kun autotallin edusta oli kaivettu auki ja kantajien väittämät virheet olivat olleet nähtävissä. Vastaajille on tuolloin varattu tilaisuus tulla toteamaan vahingot ennen korjaustöiden aloittamista.

2. Kysymyksen asettelu Kantajat katsovat, että kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Kantajat ovat toissijaisesti katsoneet, että kysymys on 2 kohdan tarkoittamasta tiedonantovirheestä, koska myyjät ovat ennen kaupan tekemistä antaneet virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon siitä, että rakennus on rakennettu rakennusmääräysten ja -suunnitelmien mukaisesti. Vastaajat ovat edelleen 1.12.2009 jälkeen vakuuttaneet näiden tietojen pitävän paikkansa.

Kantajat katsovat, että heillä on oikeus saada vastaajilta aiheutuneita korjauskustannuksia vastaava hinnanalennus tai toissijaisesti vahingonkorvausta, koska virheet johtuvat vastaajien huolimattomuudesta.

Asiassa on kysymys on siitä, onko rakennus rakennettu vastoin hyvää rakennustapaa ja vastoin rakentamisen aikana voimassa olleita rakennusmääräyksiä ja rakennussuunnitelmia, ovatko vastaajat olleet tietoisia virheistä tai olisiko heidän tullut tietää virheistä, ovatko kantajat reklamoineet niistä ajoissa ja onko reklamaatio ollut oikeansisältöinen. Tämän jälkeen arvioitavana on vielä vaadittujen korvausten määrät.

Todistustaakka rakennusvirheistä, reklamaation oikea-aikaisuudesta, sen sisällöstä sekä siitä, että vastaajien toiminta on ollut kunnianvastaista ja arvotonta, on kantajilla. Vastaajilla on puolestaan todistustaakka siitä, että he eivät ole toimineet huolimattomasti.

3. Havaitut virheet

Kantajien mukaan rakennus on rakennettu vastoin hyvää rakentamistapaa ja rakentamisen aikaan voimassa olleita rakennusmääräyksiä, koska kellarin kosteuseristys on ollut puutteellisesti tehty, salaojat ovat sijainneet väärässä korkeudessa ja
salaojajärjestelmä on ollut puutteellisesti rakennettu, salaojasora on puuttunut kokonaan, sadevesiviemäriputkina on käytetty tarkoitukseen sopimatonta tiivistämätöntä sähkövarausputkea ja syöksyrännit on asetettu liian korkealle rännikaivoista.

Vastaajien mukaan väitetyt virheet eivät ole rakennusvirheitä. Vahinko on aiheutunut poikkeuksellisista sääolosuhteista ja siitä, että vastaajat ovat laiminlyöneet normaalit kiinteistönhuoltotoimet ja vuosikorjaukset. Kantajat ovat myös omalla toimillaan vaikuttaneet vahingon syntyyn jättämällä asentamatta Raksystemsin lausunnossa suositeltua perusmuurilevyn yläreunalistaa.

3.1. Asiassa esitetty näyttö

A. Koooonen on kertonut, että maata kaivettaessa toukokuussa 2012 oli havaittu, että kellari oli eristetty puutteellisesti, rakennuksen vieressä käytetty väärää maa-ainesta ja että salaojan korko oli ollut väärä. Havainnot olivat yllättäneet, minkä vuoksi kaivaminen oli keskeytetty, jotta he olivat voineet hankkia korjaustyötä varten suunnittelijan, valvojan ja urakoitsijan. Työt oli aloitettu heinäkuussa 2012. Salaojien ja sadevesiviemärin korjaus oli tehty heinäkuun aikana. Samalla oli havaittu, että sadevesien syöksykourut oli asennettu virheellisesti. He eivät olleet asentaneet Raksystemsin 2009 suosittelemaa yläreunalistaa, kun heille oli selvitetty, että reunalistan puuttuminen ei ollut ollut vahingon syy eikä se olisi poistanut ongelmaa. Autotallin edustalta oli poistettu päällyste kuten kuvasta V3 ilmenee, mutta maata ei oltu tuolloin kaivettu enemmälti.

Todistaja Arto Kttt on kertonut olevansa piharakentamista harjoittava yrittäjä ja toimineensa urakoitsijana tässä korjausprojektissa. Hän itse oli toiminut työnjohtajana, ajanut kaivinkonetta ja tehnyt myös muita töitä tontilla. Hän oli havainnut, että rakennuksen perusmuurissa oli ollut muutamia isohkoja reikiä ja kosteuseristys oli laitettu melko matalalle osalle suhteessa sokkeliseinän korkeuteen. Rakennuksen ympärillä ei ollut ollut salaojasoraa lainkaan eikä se ollut sekoittunut muuhun maahan vaan täyttömaa oli ollut rantahiekkaan verrattavaa 0-ainesta tai mullansekaista hiekkaa. Ktttn mukaan salaojasoraa tulisi laittaa noin 50 senttimetrin leveydeltä seinästä. Salaojan tulisi olla anturan alapinnan alapuolella. Tässä salaojat oli asennettu noin 10 senttimetriä liian korkealle suhteessa anturaan ja olleet väärässä korossa ainakin oikealla sivustalla ja autotallin sivustalla.
Sadevesijärjestelmässä oli käytetty sähkövarausputkea ja liitososat ja kulmaosat olivat olleet sadevesiviemäriputkea. Ktttn mukaan tällainen eri putkien liittäminen ei ole tiivis eikä hyvän rakentamistavan mukaista. Sadevesiviemärijärjestelmää korjattaessa kaivojen paikat eivät muuttuneet sivusuunnassa, ainoastaan korkeusasemat.

Ktttn mukaan kellarin vesivaurion syynä oli ollut salaojien väärä korkeusasema, täyttömaan virheellisyys ja sadevesiviemäriputkissa käytetyt väärät putket. Syöksyrännit oli lisäksi asetettu liian korkealle rännikaivosta. Kttt on vahvistanut todisteena K3 olevan listan pitävän paikkansa ja sen, että listatut virheet ja puutteet ovat perustuneet tehtyihin havaintoihin.

Todistaja Arto Pttt on kertonut, että hän on koulutukseltaan diplomi-insinööri ja toimii tätä nykyä omassa yrityksessä, joka tarjoaa
projektinhoitopalveluja ja kustannuslaskentaa. Pttt oli toiminut puheena olevassa korjausprojektissa valvojana ja käynyt paikalla valvomassa korjaustyötä viidestä seitsemään kertaan. Hän oli käynyt rakennuksella ensimmäisen kerran 6.7.2012, jolloin reunusalue ja edestäpäin katsottuna oikea puoli oli kaivettu auki. Perusmuurin vieressä ollut täyttöaines ei ollut ollut salaojasoraa vaan virheellisesti liian hienojakoista maa-ainesta. Ptttn mukaan kyseinen täyttöaines on keskeinen tekijä pitämään perusmuurin kuivana eikä nyt käytetty täyttöaines ole ollut hyvän rakennustavan mukaista.


Pttt on todennut vielä, että toteutettu salaoja oli ollut liian ylhäällä eli anturan yläpinnan yläpuolella, kun se tulee asentaa anturan alapinnan tasolle tai sen alapuolelle. Salaojien korkeus ei ollut muuttunut kaivausten aikana vaan salaojat olivat olleet siinä korossa kuin valokuvista on nähtävissä. Lisäksi tässä oli käytetty peltosalaojaputkea, joka voi tukkeutua ja vaurioitua helposti. Peltosalaojaputkea ei käytetä nykyisin rakennusten vierustalla eikä sen käyttö ole hyvän rakennustavan mukaista.

Ptttn mukaan bitumisively oli tehty ainoastaan alaosaan, kun se olisi tullut nostaa ylös asti. Bitumisively estää sen, että kosteus ei imeydy harkkorakenteeseen liikaa. Lisäksi sadevesiviemäröinti oli tehty osin sähköjohtoputkituksilla, joita käytetään sähköjohtojen sisä- tai maakaapelivetoihin. Sähköjohtoputkituksessa käytetyt liitokset eivät ole mitoitettu sadevedelle eikä niiden käyttö ole hyvän rakentamistavan mukaista.

Ptttn mukaan suurin syy kellarin vesivaurioon on ollut hienojakoinen vierustäyttö, jossa vesi on viipynyt liian kauan. Jos rakennuksen vieressä olisi ollut 400 millimetrin levyinen kerros salaojasoraa, vahinkoa ei olisi tapahtunut.

Todistaja Taisto Ktttnen on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusalan diplomi-insinööri ja toimineensa tavarantarkastajana vuodesta 1995 lähtien. Hän ei ollut toiminut tässä asiassa tavarantarkastajan ominaisuudessa. Ktttnen ei ole itse käynyt rakennuspaikalla ja on lausunut käsityksensä muistiosta (K3) ilmenevien tietojen ja valokuvien perusteella siitä, onko kellarirakennus ja sadevesiviemärit ja salaojat rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.

Ktttsen mukaan hyvän rakennustavan mukaista on käyttää salaojasoraa noin 30 senttimetrin leveydeltä rakennuksen vierustalta. Salaojasora on keskeinen tekijä salaojajärjestelmässä. Salaojaputken korkoasemasta ei ole ollut varsinaisia määräyksiä mutta ohjeiden mukaan salaojaputken tulee olla anturan alapinnan alapuolella. Lisäksi talon alla tulee olla vähintään 20 senttimetrin paksuinen salaojasorakerros niin, että vedet valuvat lattian alta salaojaputkeen.
Peltosalaojaputki ei ole suositeltava, koska putken tulee olla kaksiseinämäistä ja vahvaa. Salaojakaivoja tulisi olla vähintään jokaisella talon kulmalla, jotta salaojat voidaan tarkastaa, kuvata ja huoltaa niiden kautta. Kaivoja voi jättää pois, jos seinälinjat ovat selkeät, mutta se ei ole suositeltavaa. Harkkomuurattu perusmuuri slammataan laastilla, joka tilkkii reiät ja varmistaa patolevyn kosteudenpitävyyttä. Patolevyn ulkopuolelle tulee asentaa routaeristys ja sen ulkopuolelle salaojasorakerros. Bitumisivellys laitetaan anturan alaosaan, perusmuurin ja anturan liittymäkohtaan ja siitä ylöspäin siten, että kokonaiskorkeus on puolesta metristä metriin. Bitumisivelyn ei tarvitse ulottua ylös asti. Bitumisivelyn päälle tulee bitumikerni/eristys. Patolevy tulee asentaa siten, että vettä ei pääse patolevyn taakse ja limittää
pysty- ja vaakasauman kohdalta 20 - 50 senttimetrin leveydeltä sekä ulkokulmista riittävästi. Perusmuurin putki-, kaapeli- ym. läpiviennit tulee eristää hyvin, jotta vesi ei pääse patolevyn sisäpuolelle. Patolevy viedään maanpinnan yläpuolelle ja siihen laitetaan yleensä vielä yläreunalista. Ulkopuolisen routaeristyksen tehtävänä on estää se, että rakennuksen sisäpuolella alkaa kondensoitua vettä ja kasvaa hometta. Sähkövarauskaapelia ei ole suositeltavaa käyttää vesijohtoputkena eikä kytkeä yhteen vesijohtoputken kanssa, koska jatkokohtien pitää olla ehdottoman tiiviitä. Vesi on muoville myös rasitustekijä ja voi vaikuttaa muovin kestoikään. Ktttsen mukaan valokuvissa näkyvä vihreä putki ei ole sähkövarausputkea vaan sadevesiputkea, joka on tehty kierrätysmuovista ja on kestävyydeltään heikkoa.

Rakennusvirheisiin liittyen kirjallisena todisteena on esitetty Arto Ptttn ja Arto Ktttn laatima muistio 26.7.2012 (K3). Siinä on todettu muun muassa, että rakentamisessa on käytetty väärää maa-ainesta ja että salaojasora on puuttunut kokonaan ja että täyttöhiekka ja antura ovat olleet kosteita. Salaojat ovat olleet anturan yläpuolella, salaojaputkena on käytetty niin kutsuttua mökkisalaojaputkea, jota ei oltu suojattu suodatinkankaalla, rakennuspiirustusten mukaisia salaaja- ja tarkastuskaivoja sekä salaojaputkia on puuttunut. Perusmuurin eristys on ollut virheellinen, koska anturan alaosa on ollut kokonaan eristämättä, patolevyn reunalista on puuttunut, patolevyä ei oltu tuotu ylös asti, harkkoseinässä on ollut auki olevia kohtia, routalevyt eivät ole olleet limittäin joka paikassa tai ovat olleet liian ohuet ja teknisen tilan ulostuloputket on puutteellisesti vesieristetty. Sadevesiviemäriputket ovat olleet niin kutsuttua sähkövarauskaapeliputkea, jossa ei ole ollut tiivisteitä, syöksyrännit on asetettu liian korkealle rännikaivosta, rännikaivoja on ollut kolme erilaista eikä niissä ole ollut lietepesää.

Kirjallisina todisteena esitetystä valokuvista (K4, K4b, K5, K6a-c, K7, K9c, K10) on tehtävissä seuraavat havainnot: Vesijohtoputkena on käytetty kahta erilaista putkea harmaata ja vihreää. Maa-aines ei ole salaojasoraa vaan hienojakoista hiekkaa, jossa on myös juurikasvustoa. Patolevyä ei ole viety ylös asti eikä patolevyn sisäpuolella perusmuurissa ole slammausta. Patolevyjen limitys on puutteellinen eikä ole käännetty ja limitetty kulmassa toiselle puolelle. Patolevyn yläreuna on irti ja yläreunalista puuttuu. llmanvaihtoputken ritilän läpivienti on tiivistetty laastilla, joka on irronnut pois. Harkkojen saumassa on reikä, joka jäänyt paikkaamatta laastilla. Salaojakaivo on maanpinnan alapuolella.
Salaojan korko on noin 40 - 50 senttimetriä liian ylhäällä. Salaojakaivon ja salaojan tiivistys sekä suodatinkangas puuttuu. Perusmuurin ja anturan bitumieristys päättyy anturan yläreunaan eikä ole viety alemmaksi. Perusmuurin ympäriltä kaivettu kaivumassa on hienoa hiekkaa, jossa joukossa kookkaita asfaltin kappaleita.

Lassila & Tikanojan vahinkokartoituksesta 15.8.2011 (K14, V7) ilmenee, että kartoituksessa vuodon syytä ei ole voitu todentaa pitävästi. Koska kellarissa olevan kylmähuoneen takaseinä oli suurilta osin märkä, viittaa se joko sade- tai salaojaputkistossa olevaan vuotoon, tukokseen tai muuhun vastaavaan ongelmaan tai rikkoutuneeseen vesieristykseen. Salaojien tai sadevesiviemärien toimivuutta ja niiden liittymistä kaupungin viemäröintiin ei ole saatu todennettua.

Raksystemsin asiantuntijalausunnosta 5.1.2010 (V2) ilmenee, että tarkastushetkellä varastohuoneen seinässä ei ole havaittu kosteutta.

Kellarivaraston kevytsoraharkkorakenteisen ulkoseinän tasoitteen kupruilun ja hilseilyn syynä on todennäköisesti perusmuurin läpi päässyt kosteus. Perusmuurin yläreunasta puuttuu yläreunalista ja perusmuurin ja perusmuurilevyn välissä on rakoa, josta sadevedet saattavat päästä levyn ja perusmuurin väliin. Lausunnossa on suositeltu perusmuurilevyn yläreunaan asennettavaksi niin sanottu yläreunalista.

Vastaajien esittämästä Google streetview kuvasta 6/2009 (V3) ilmenee, että autotallin edustan ajotie on hiekkapäällysteinen kesäkuussa 2009 ja että siitä on poistettu asfalttipäällyste.

3.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kirjallisena todisteena esitetystä muistiosta 26.7.2012 ja Koooosen ja todistajien Ktttn, Ptttn ja Ktttsen kertomuksista on tullut esille, että salaojasora on puuttunut kokonaan eikä se ole voinut sekoittua muuhun maamassaan kaivutyön yhteydessä, salaojat on asennettu virheellisesti anturatason yläpuolelle, salaojissa on käytetty helposti rikkoutuvaa pelto-/mökkisalaojaputkea, suodatinkangas on ollut asentamatta, piirustuksiin merkittyjä salaojakaivoja ja tarkastuskaivoja sekä salaojaputkia on puuttunut, patolevyt on asennettu ja limitetty
puutteellisesti, bitumisivellys tehty osin puutteellisesti, harkkoseinä jätetty slammaamatta niin että siihen on jäänyt reikiä, routalevyt limitetty osittain puutteellisesti, syöksyrännit on asennettu liian korkealle ja rännikaivoista puuttunut lietepesä.

Todistajat ovat yksimielisesti todenneet, että kosteudenhallinta­ järjestelmässä salaojasora on keskeisin tekijä pitämään rakennuksen vierustan kuivana ja että sitä tulee olla perusmuurin vieressä 30 - 50 senttimetrin leveydeltä. Todistajien mukaan kysymyksessä on virheellinen rakentaminen eivätkä toteutetut ratkaisut ole olleet hyvän rakennustavan ja rakennuspiirustusten mukaisia.

Sadevesiputkien osalta todistaja Pttt ja Kttt ovat todenneet, että sadevesiputkena käytetty vihreä putki on tarkoitukseen sopimatonta sähkövarausputkea, kun taas todistaja Ktttsen mukaan kysymyksessä on sadevesiputki. Käräjäoikeus toteaa, että Pttt ja Kttt ovat olleet rakennustyömaalla ja voineet tehdä putkesta omakohtaisia havaintoja kun taas Ktttnen lausuu käsityksensä valokuvien perusteella. Toisaalta myös Ktttnen on todennut, että vihreä putki on tehty kierrätysmuovista ja on kestävyydeltään heikkoa. Käräjäoikeus katsoo, että sadevesiputkien osalta rakentamista ei ole myöskään pidettävä asianmukaisena.

Bitumisivelyn osalta todistaja Pttt ja Kttt ovat lisäksi kertoneet, että bitumisively olisi tullut ulottaa ylös asti kun todistaja Ktttsen mukaan tässä sively oli tehty riittävän korkealle. Ktttnen on myös todennut, että bitumisively on jäänyt vajaaksi anturan alaosasta ja osittain anturan ja perusmuurin liitoskohdasta, jossa sen tulisi olla. Bitumisivelyä ei tässä tapauksessa ole myöskään toteutettu hyvän rakentamistavan
mukaisesti.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen kosteuseristys ja kosteudenhallintajärjestelmä on toteutettu vastoin rakentamisajankohtana voimassa olleita rakentamismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa sekä kauppakirjassa mainitun rakennuslupapiirustusten vastaisesti. Kohde ei ole ominaisuuksiltaan vastannut osapuolten välistä sopimusta. Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukainen laatuvirhe.

Mitä tulee Raksystemsin asiantuntijalausuntoon 5.1.2010 käräjäoikeus toteaa, että lausunto on laadittu pintapuolisen tarkastelun perusteella rakenteita rikkomatta. Todistajien Ptttn, Ktttn ja Ktttsen kertomuksista ei ole tullut ilmi, että perusmuurilevyn yläreunasta puuttunut yläreunalista ja sen asentamatta jättäminen joulukuussa 2009 olisi ollut vahingon syy. Lassila & Tikanojan vahinkokartoituksessa yläreunalistan puuttumista ei myöskään ole pidetty vahingon syynä.

Käräjäoikeus katsoo tämän vuoksi, että yläreunalistan puuttumisella ei ole merkitystä asiassa eikä kantajat ole omalla toiminnallaan aiheuttaneet vahinkoa.

4. Vastaajien antamat tiedot kiinteistöstä ja sen rakenteista

Kantajat katsovat, että vastaajat ovat antaneet heille virheellistä tietoa rakenteista ja muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja että annetut tiedot ovat vaikuttaneet kauppaan ja myöhemmin virheiden selvittämiseen.

Vastaajat ovat kiistäneet antaneensa virheellisiä tietoja.

4.1. Asiassa esitetty näyttö

Pmmmnen on oikeudessa kuultaessa kertonut, että hänellä ei ole mitään rakennusalan koulutusta vaan hän on koulutukseltaan merkonomi ja töissä muuttopalvelualalla logistisissa tehtävissä. Hän ei ole itse ollut mukana rakentamassa taloa eikä hankkinut materiaaleja vaan ainoastaan käynyt siivoamassa ja ottamassa vastaan materiaalitoimituksia iltaisin. Vastaavana mestarina oli toiminut hänen isänsä, joka oli koulutukseltaan diplomi-insinööri. Tämä oli hoitanut rakennuttajan ja valvojan tehtävät sekä tehnyt tarjouspyynnöt.
Pmmmnen ei ole tiennyt, ketkä olivat toimineet urakoitsijoina ja rakentajina. Hän ei ollut antanut väärää tietoa ostajille tai jättänyt kertomatta mitään asiaan vaikuttavaa. Hän oli tavannut ostajat ensimmäisen kerran kaupantekotilaisuudessa eikä kaupan ehdoista oltu keskusteltu erikseen. Kauppakirjan oli laatinut välittäjä.

Pmmmnen on kertonut vielä, että hän oli vastannut ostajien 2009 ja myöhemmin lähettämiin sähköpostiviesteihin parhaan kykynsä mukaan ja oli tarkastanut asioita isältään. Helsingin kaupungin rakennustarkastusvirasto oli tarkastanut kaikki rakennusvaiheet perustamisvaiheessa. Pmmmsen mukaan oli normaalia, että kylmässä kellaritilassa maalipinta hilseilee, mikä hänen näkemyksensä mukaan on johtunut siitä, että ilmanvaihtokanava oli ollut liian pienellä. Heidän
asuinaikana ei ollut ollut mitään ongelmia. Talo on rinnetontilla, jonne vesi ei voinut jäädä seisomaan. Pmmmnen on edelleen sitä mieltä, että annetut tiedot ovat olleet oikeita ja että rakennus on rakennettu piirustusten ja määräysten mukaan, koska hän luottaa isänsä vankkaan ammattitaitoon ja rakennusvalvonnan tekemiin tarkastuksiin.

Rmmm on oikeudessa kuultaessa kertonut, että hän on koulutukseltaan yo-merkonomi ja töissä pankissa rahoitusasiantuntijana. Hänellä ei ole rakennusalan koulutusta tai ammattitaitoa eikä hän itse ole ollut rakentamassa taloa eikä tiennyt, ketkä olivat toimineet rakentajina. Tarkoitus ei ollut ollut, että Pmmmnen olisi rakentanut taloa. Hän itse oli käynyt rakennustyömaalla harvoin, koska lapset olivat olleet pieniä tuolloin. Hän oli tavannut ostajat ensimmäisen kerran kaupantekotilaisuudessa, jossa oli käyty kauppakirjan ehdot lyhyesti läpi. Siellä ei oltu keskusteltu kiinteistön ominaisuuksista tai kuinka se oli rakennettu. Hän ei ole antanut kantajille virheellistä tietoa eikä ole jättänyt kertomatta mitään.

Todistaja Lauri Mtttnen on kertonut, että hän asuu kantajien naapurina kadun vastakkaisella puolella ja hänellä on näköyhteys heidän tontilleen. Hän oli ollut aikoinaan myös Pmmmsen ja Rmmmn naapuri heidän rakentaessa taloa ja asuessa siinä. Mtttnen on kertonut tulevansa kummankin perheen kanssa hyvin toimeen. Hän oli nähnyt rakennusvaiheessa, että Pmmmnen oli muurannut veljensä kanssa kellarin seinää lekaharkoista. Hän oli nähnyt päivittäin vain nämä kaksi miestä rakennustyömaalla kellarin rakentamisen aikaan.

Kauppakirjassa 31.3.2005 (K1) todetaan, että myyjä vakuuttaa antaneensa kaikki ne tiedossa olevat seikat ja niissä mahdollisesti tapahtuneet muutokset, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ratkaisuihin kaupasta päättämisessä. Ostajat ovat tutustuneet kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin muun muassa rakennuslupapiirustuksiin, asuinrakennuksen pohjapiirustukseen ja myyntiesitteeseen.

Myyntiesitteessä (K12) todetaan muun ohella, että rakennus on huolella itselle vuonna 1998 rakennettu.

Välittäjän kantajille lähettämässä sähköpostiviestissä (K13) todetaan, että omistaja on alkuperäinen omistaja ja on itse urakoinut alapohjan ja että talopaketti on Tupatalon.

Sähköpostiviestissä 19.12.2009 (K.2) Pmmmnen on vastannut kantajien tiedusteluun muun muassa, että salaojitus on tehty ohjeiden mukaisesti ja että kellarin alla ja seinää vasten on vähintään 20 senttimetrin leveydeltä salaojasoraa, kellarin seinä on kosteuseristetty ja että ulkoseinien vierustaa kulkeva vesieristys/kosteuseristys on suojattu yläosasta suojalistalla. Pmmmnen on todennut vielä, että Helsingissä rakennusvalvonta on tarkkaa ja huolellista. Talo on rakennettu erittäin hyvistä materiaaleista kuivalle hyvälle maaperälle rinnetontille, missä vesi ei ole ongelma. Pmmmnen on vakuuttanut, että talo on rakennettu itselle 12 vuotta sitten materiaaleista säästämättä ja laadusta tinkimättä.

4.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Ottaen huomioon se, että Pmmmnen ja Rmmm ovat kertoneet omassa asiassa ja se, että he eivät ole selvittäneet tarkemmin, kuka rakennuksen perustuksia on rakentanut, käräjäoikeus pitää todistaja Mtttsen kertomusta ja havaintoja luotettavana siitä, että Pmmmnen on itse veljensä kanssa rakentanut rakennuksen perustukset ja kellarikerroksen. Myös Rmmmn on täytynyt olla tietoinen tästä asiasta.
Pmmmnen ja Rmmm vastaavat siten antamiensa tietojen oikeellisuudesta tai tietojen kertomatta jättämisestä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kantajille on ennen kaupantekoa välittäjän taholta ja myyntiesitteessä kerrottu, että rakennus on rakennettu huolellisesti rakennusluvan ja
-suunnitelmien mukaisesti. Vastaajat vastaavat käyttämänsä välittäjän ostajille antamien tietojen oikeellisuudesta, joten sillä, että vastaajat itse henkilökohtaisesti eivät ole antaneet tietoja, ei ole asiassa merkitystä.
Annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vastaajat ovat vielä myöhemmin kantajien tiedustelut asiaa vakuuttaneet näiden tietojen pitävän paikkaansa.

Vastaajat rakennuksen kellarikerroksen ja perustusten rakentajina ovat olleet tietoisia tai heidän olisi pitänyt olla tietoisia rakennusmääräysten vastaisesta ja puutteellisesta rakentamisesta sekä siitä, että rakentamista ei ole toteutettu rakennusluvan ja -suunnitelmien mukaisesti. Kantajille on annettu virheellistä tietoa rakenteista ja muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Käräjäoikeus katsoo, että kysymyksessä on myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan mukainen tiedonantovirhe.

5. Reklamaation oikea-aikaisuus ja sisältö

Kantajat ovat katsoneet, että he ovat reklamoineet kellarin kosteusvauriosta oikea-aikaisesti ja välittömästi sen jälkeen, kun virheperusteet ovat selvinneet. Kantajien mukaan viiden vuoden määräaika ei sovellu tapaukseen, koska vastaajat ovat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti.

Vastaajien mukaan reklamaatiota ei ole tehty oikea-aikaisesti eikä oikeansisältöisenä. Heidän menettelynsä ei ole ollut kunnianvastaista ja arvotonta eikä törkeän huolimatonta.

5.1. Asiassa esitetty näyttö

Koooonen on kertonut, että he olivat havainneet kosteusvaurion ensimmäisen kerran loppuvuodesta 2009, kun kellarin seinän maali oli kupruillut ja halkeillut isolta alueelta. He olivat lähettäneet vastaajille sähköpostia, jossa olivat ilmoittaneet, että alkavat selvittää asiaa. He olivat yrittäneet ottaa yhteyttä Pmmmsen isään ja toiseen suunnittelutoimistoon, mutta nämä eivät olleet halunneet keskustella asiasta heidän kanssaan. Kantajien tarkoitus oli ollut tehdä reklamaatio tuolloin ja he olivat olleet siinä käsityksessä, että olivat myös tehneet sen. He olivat esittäneet sähköpostissa hyvin tarkkoja kysymyksiä rakennuspiirustusten perusteella ja pyytäneet lisätietoa, kun rakenteita ei voinut rikkoa eikä avata. Vastaajat olivat tuolloin vahvistaneet, että rakennus oli rakennettu kantajien saamien piirustusten mukaan. He olivat luottaneet vastaajien ilmoitukseen ja jääneet tarkkailemaan tilannetta eivätkä jatkaneet selvittelyä. Tilanne oli pysynyt muuttumattomana elokuulle 2011 saakka, jolloin ilmanvaihtohormin vierestä oli tullut kaksi-kolme sangollista vettä sisälle. Koooonen oli ollut tuolloin kellarikerroksessa ja kuullut veden tulon. Sama oli toistunut parin viikon kuluttua. Vakuutusyhtiön tilauksesta paikalla oli käynyt Lassila & Tikanoja. Tuolloin oli todettu, että takaseinä ja sivuseinä kahdesta kolmeen metriä oli märkänä. Lassila & Tikanoja oli suositellut salaojien ja sadevesiputken tarkastusta. Kantajat olivat yrittäneet itse tarkastaa putkia sähkölampuilla ja olivat päätyneet siihen, että putket olisivat olleet kunnossa. He olivat lähettäneet myyjille uuden viestin ilmoittaen, että kellarissa oli isompi ongelma ja että myyjät voivat halutessaan tulla tarkastamaan tilannetta. Vastaajat eivät olleet olleet kiinnostuneita keskustelemaan asiasta enemmälti vaan olivat todenneet, että ongelma oli asumisesta johtuva, ei rakentamisesta. Ensimmäisten kaivausten jälkeen toukokuussa 2012 oli huomattu muitakin virheitä ja lähetetty myyjille valokuva tilanteesta. Myyjät eivät olleet halunneet tulla paikalle tuolloinkaan.

Rmmm on kertonut, että hänelle oli jäänyt ensimmäisestä yhteydenotosta joulukuussa 2009 käsitys, että ostajat vain toteavat asian esittämättä vaatimuksia. He eivät olleet menneet katsomaan kantajien taloa, koska aluksi ongelma ei ollut vaikuttanut vakavalta ja koska olisi ollut tunkeilevaa mennä pyytämättä.

Osoituksena tehdystä reklamaatiosta kantajat ovat esittäneet sähköpostikirjeenvaihtoa 1.12.2009, 16.12.2009, 3.10.2011 ja 29.5.2012 (K 2). Kantajat ovat 1.12.2009 ilmoittaneet, että alakerran kylmätilassa on havaittu kosteusvaurio ja että seinän maali kupruilee ja on monessa kohtaa halkeillut kokonaan. Kantajat ovat 3.10.2011 ilmoittaneet vedentuiosta kellariin ja siitä, että kellarikerroksen kosteuseristys puuttuu. Kantajat ovat 29.5.2012 ilmoittaneet yksityiskohtaisesti kaivutöiden aikana havaitut virheet ja että tulevat esittämään niiden johdosta korvausvaatimuksen.

5.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24
§:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin. Jollei ostaja ilmoita

laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp s. 59) mukaan kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä pidetään muun muassa sitä, että myyjä on kaupan tekemisen jälkeen lisännyt kiinteistön vastuuta veloistaan tai salannut tiedossaan olevan vian. Silloin kun asuinkiinteistö on ostettu kiinteistöalan ammattilaiselta, virhevastuulla ei 1O §:n mukaan ole kiinteää aikarajaa. Näin esimerkiksi rakennuttajana ollut elinkeinonharjoittaja ei vapaudu vastuusta pitemmänkään ajan kuluessa, jos asuinrakennusta ei ole perustettu tai rakennettu hyvän rakennustavan mukaan.

Asuntokauppalain vastaavan säännöksen hallituksen esityksessä (HE 14/1994 vp s. 102) myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana ja törkeän huolimattomana esimerkiksi silloin, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

Oikeuskirjallisuudessa on kunnianvastaisena ja arvottomana ja törkeän huolimattomana menettelynä pidetty virheen salaamisen ohella muutostöiden tekemistä ilman tarvittavaa ammattitaitoa, tietoisesti huonojen rakennusmateriaalien käyttämistä ja yleisesti petollista menettelyä. (Mia Hoffren: Myöhästynyt reklamaatio ja myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely kiinteistönkaupassa, Oikeustieto 3/201O; Tuula Ämmälä: Virhe, 2002, s. 123)

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2007:91 on arvioitu myyjän kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla. Ratkaisusta ilmenevä voidaan ottaa huomioon myös vastaavaa menettelyä kiinteistönkaupassa arvioitaessa. Ratkaisun mukaan kunnianvastaisuuden ja arvottomuuden kriteeri ei aina edellytä suoranaista petollista menettelyä vaan myös huolimaton väärien tietojen antaminen voi olla riittävää. Ratkaisussa todetaan vielä, että jotta myyjän menettelyä voidaan pitää säännöksessä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttävänä. Kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jolleivat annetut tiedot ole virheellisiä tai anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Edellä kerrotulla tavalla kantajille on ennen kaupantekoa ja myöhemmin kantajien tiedusteltua asiaa erikseen kerrottu, että rakennus on rakennettu huolellisesti rakennusluvan ja -suunnitelmien mukaisesti.
Käräjäoikeus katsoo, että menettelyä, jossa myyjät ovat antaneet vastoin parempaa tietoa tai vastoin tietämäänsä totuutta virheellistä tietoa ja vielä myöhemmin vakuuttaneet kaiken olevan kunnossa epäilyjä hälventääkseen, on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä.

Asiassa on edellä selvitetty perusmuurin eristyksessä, salaojajärjestelmässä ja sadevesiputkistossa olevat rakennusvirheet. Vastaajat ovat itse rakentaneet kyseiset osat. Heillä on todistustaakka siitä, että rakentaminen on suoritettu huolellisesti ja voimassa olleiden rakennusmääräysten, -ohjeiden ja -suunnitelmien mukaisesti. Vastaajat eivät esittäneet mitään selvitystä väitteidensä tueksi. Käräjäoikeus katsoo, että rakennusmääräysten ja hyvän rakentamistavan sekä rakennussuunnitelmien vastaista rakentamista on pidettävä törkeän huolimattomana menettelynä.

Myyjät eivät vapaudu vastuusta maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Asiassa ei siten ole tarvetta arvioida sitä, täyttääkö 1.12.2009 tehty kantajien ilmoitus reklamaatiolta vaadittavat edellytykset.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat ilmoittaneet virheistä vastaajille kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat saaneet niistä tietää. Kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen ja esittää korvausvaatimusta kiinteistöllä havaittujen virheiden johdosta.

6. Vaaditut korvaukset

Edellä kerrotulla tavalla kiinteistössä on laatuvirhe. Kantajilla on tämän vuoksi oikeus saada vastaajilta hinnanalennusta ensisijaisen vaatimuksensa mukaisesti.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Virheen arvo voidaan määritellä siitä aiheutuvien korjauskustannusten mukaan. Jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupan jälkeen, kustannusten nousun vaikutus on vähennettävä hinnanalennusta laskettaessa. Käytännössä hinnanalennus arvioidaan aiheutuneita korjauskustannuksia määrältään vastaavan suuruiseksi. Laatuvirheiden korjaamisen yhteydessä tehdään usein parannuksia, jotka nostavat rakennuksen tasoa ja pidentävät sen elinkaarta. Joillakin rakenteilla on selkeä elinkaari kuten vesikatolla tai rakennuksen putkistolla, toiset on taas tarkoitettu kestämään koko rakennuksen käyttöiän esimerkiksi rakennuksen perustukset. Kun kustannuksista vähennetään selvät parannukset ja elinkaaripidennykset, voi lopputuloksena olla, että virheen vaikuttavuuskynnys ei ylity. Käytännössä tämän kynnyksen pitäisi olla vähintään muutama prosentti kauppahinnasta. (Matti Kasso: Kiinteistön kauppa ja omistaminen, 2014, s. 265)

6.1. Korjauskustannuksista esitetty selvitys

Koooonen on kertonut, että hän oli joutunut soittamaan satoja puheluita yrittäessään selvittää, mitä asiassa tulisi tehdä. Urakkahinta
32.000 euroa on sisältynyt kosteuseristyksen, salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjausrakentamisen. Kantajat ovat maksaneet kyseisen summan urakoitsijalle Reinset Oy:lle eivätkä ole saaneet sen jälkeen mitään hyvitystä tai palautusta laskuista. Kantajat ovat maksaneet korjauksista yhteensä 48.832,50 euroa ja vaaditusta määrästä on jo vähennetty viivästyssakot. Sadevesikourut ja syöksyrännit oli uusittu rakentamisen yhteydessä, koska sadevesikaivojen paikat ja korkeus olivat muuttuneet osittain ja oli todettu, että sadevesien syöksyrännit oli asennettu väärin. Vanhan korjaus olisi tullut lähes samanhintaiseksi kuin uuden laittaminen. Toinen Reinset Oy:n erilliseen sopimukseen ja laskutukseen perustunut pihan rakentaminen oli toteutettu elokuussa 2012. Siihen oli sisältynyt terassin rakentaminen, lasikaton asennus ja etupihan istutusten laitto.

Ktttn mukaan salaaja- ja sadevesiviemärin uusiminen maksoi yhteensä 32.000 euroa. Hinta piti sisällään kaivutyön koko rakennuksen ympäriltä, maan poisajon, vanhojen sadevesi- ja salaojaputkien purun ja uusien hankinnan ja asennuksen, kosteuseristystyön, täyttömateriaalit ja täyttötyön. Työ oli ollut haasteellinen naapurin pihan korkeuserosta johtuen, koska maata piti kaivaa pienellä kaivinkoneella lähes kolmen metrin syvyyteen ja metrin leveydeltä alaosasta. Pihanrakennustyöt oli sovittu erikseen ja sen kustannus oli ollut 22.000 euroa. Laskuista ei ole annettu hyvitystä.

Pttt on laatinut pyynnöstä kustannusarvion tehdyistä ulkopuolisista töistä ja hankituista materiaaleista saamiensa tietojen perusteella.
Laskelman mukaan urakan tämän hetkinen verollinen hinta olisi 38.000 euroa. Hintaan vaikuttaa muun muassa se, että rakennuksen vierestä on hankala kaivaa, maa-ainekset pitää viedä pois ja hankkia tilalle oikea salaojasora, asentaa uudet salaojat, kaivot, sadevesijärjestelmä ja lietepesät.

Asiassa on esitetty selvityksenä aiheutuneista kustannuksista korjauslaskut maksukuitteineen (K11).

6.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Vaatimukset perustuvat asiassa esitettyihin laskuihin. Koooonen on vahvistanut kantajien maksaneen vaaditut määrät. Kttt on vahvistanut saaneensa salaaja- ja sadevesijärjestelmän korjausrakentamisesta 32.000 euroa. Pttt on tekemässään kustannusarviossa päätynyt samansuuruisen hintaan.

Rakennusten perustusten tulisi kestää koko käyttöiän. Tämän lisäksi kosteuseristys, sadevesi- ja salaojaputkisto on tehty virheellisesti ja ollut suhteellisen uusi, minkä vuoksi tuomittavaa korvausta ei ole syytä alentaa tasonparannuksen tai käyttöiän pidennyksen johdosta.

Käräjäoikeus hyväksyy kellarin sisätöistä vaaditun 6.095,33 euroa, kosteuseristyksen ja salaojien ja sadevesijärjestelmän korjaustöistä vaaditun 32.000,00 euroa sekä salaojien ja sadevesiviemäreiden korjausten suunnittelusta vaaditun 2.316,21 euroa oikeaksi laskujen perusteella. Vastaajat ovat myöntäneet valvontakustannuksista vaaditun 1.170,96 euroa oikeaksi.

Kantajat ovat vaatineet lisäksi sadevesikourujen ja syöksyrännien korjauksesta 4.250,00 euroa (Vesivek Oy:n lasku 12.4.2013).
Koooosen ja Ktttn kertomuksesta ilmenee, että rakentamisen yhteydessä sadevesikaivojen korkeus oli muuttunut ja syöksyrännien ja sadevesikourujen asennuksessa oli havaittu virheitä. Koooosen mukaan vanhan korjaus olisi tullut lähes samanhintaiseksi kuin uuden laittaminen, minkä vuoksi ne oli uusittu. Käräjäoikeus ei näe syytä epäillä KAoooosen selvitystä, minkä vuoksi hyväksyy vaatimuksen myös tältä osin. Vesivekin laskusta ilmenee kuitenkin, että se sisältää vanhan lumiesteen purkamisen ja uuden asentamisen, mistä tässä asiassa ei ole ollut kysymys. Asiassa ei ole selvitetty tarkemmin tämän korjauksen osuutta, minkä vuoksi käräjäoikeus hyväksyy laskusta 3.250 euroa hyläten vaatimuksen enemmälti selvittämättömänä.

Kantajat ovat vaatineet vielä asian selvittämisen vaatineesta ajanhukasta korvaukseksi 3.000 euroa. Kantajat ovat kertoneet, että heillä on mennyt aikaa ainakin 100 tuntia asioiden selvittämiseen ja he ovat joutuneet soittamaan satoja puheluita asian hoitamiseksi. Käräjäoikeus hyväksyy ilmoitetun tuntimäärän ja vaaditusta tuntihinnasta puolet eli yhteensä 1.500 euroa.

Kantajat ovat ilmoittaneet, että he eivät ole saaneet vahinkojen johdosta vakuutuskorvausta eivätkä ole käyttäneet hyväkseen kotitalousvähennystä tältä osin. Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on olennaisista kustannuksista ja puutteilla olisi ollut vaikutusta kauppaan, mikäli ne olisivat olleet ostajien tiedossa, joten vaikutuksellisuuskynnys täyttyy.

Vastaajien on siten suoritettava kantajille hinnanalennuksena yhteensä 46.332,50 euroa. Vaatimus hylätään enemmälti.


6.3. Vaaditut korot

Palautettavalle kauppahinnalle maksetaan tuottokorkoa korkolain 3 §:n mukaisesti kauppahinnan maksupäivästä lähtien. Sen jälkeen, kun ostaja on vaatinut kauppahinnan alennusta, palautettavalle kauppahinnalle lasketaan korkolain 4 §:n mukaista viivästyskorkoa.

Tässä kantajat ovat vaatineet viivästyskorkoa 1.1.2010 lukien. Vastaajat katsovat, että viivästyskorkoa voi vaatia aikaisintaan 11.7.2012 lukien, koska hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus on esitetty ensimmäisen kerran 11.6.2012.

Käräjäoikeus toteaa, että sähköpostiviestissä 1.12.2009 ei ole esitetty hinnanalennus- tai muutakaan korvausvaatimusta, minkä vuoksi viivästyskorkoa ei voi vaatia 1.1.2010 lukien.

Virheiden laajuus ja vakavuus on selvinnyt varsinaisesti vasta 29.5.2012 kaivauksen yhteydessä ja kantajat ovat tuolloin ilmoittaneet esittävänsä korvausvaatimuksen. Käräjäoikeus katsoo tämän vuoksi, että kantajilla on oikeus saada viivästyskorkoa 29.6.2012 lukien.


7. Oikeudenkäyntikulut
Kantajat ovat voittaneet asian, minkä vuoksi vastaajien on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla korvattava kantajien tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantajat ovat ilmoittaneet oikeudenkäyntikulujen määräksi 25.673,00 euroa. Laskuenttelyn mukaan avustaja on käyttänyt asian hoitamiseen 78,25 tuntia ja tuntiveloitushinnan olleen vuoteen 2015 saakka 250 euroa ja sen jälkeen 260 euroa sekä avustavan lakimiehen osalta 230 euroa. Tämän lisäksi todistajien palkkiot ovat yhteensä 1.400 euroa.
Vastaajilla ei ole ollut huomautettavaa vaaditun tuntimäärän, tuntiveloituksen tai kokonaismäärän osalta.

Vastaajien on korvattava kantajien oikeudenkäyntikulut vaaditulla 25.673,00 eurolla.

Vastaajat Rmmm ja Pmmmnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille Kooooselle ja Aooooselle hinnanalennuksena 46.332,50 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 3.6.2005 lukien ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.6.2012 lukien maksupäivään saakka sekä korvaamaan kantajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 25.673,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

Vaatimus hylätään enemmälti.

Vastaajien keskinäisessä suhteessa Pmmmsen vastuu on 2/3 ja Rmmmn vastuu on 1/3.

Maakaari 2 luku 17 §, 25 § ja 31 § Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1§