Kesämökin ostajalla laaja selonottovelvollisuus

Kesämökit eli vapaa-ajan asunnot ovat taas monella ostajalla mielessä kesän lähestyessä. Silloin on syytä olla tarkkana ettei tule yllätyksiä. Sillä kesämökkikaupoissa niitä helposti tulee. Katso kirjoitus: "Kesämökkikiinteistön kauppa käy kuumana keväisin"


Alla yksi tyypillinen riita siitä, oliko kesämökki tarkoitettu vakinaiseen asuinkäyttöön. Tässä oli erikoista se, että Sipoon kunnan rekisteritiedoissa niin oli merkitty ja niin 1960-luvulla rakennettu 70m2 mökki myös välittäjän toimesta myytiin. Rakennus ilmoitettin olevan peruskorjauksen tarpeessa. Ostajat aloittivat remontin mutta huomasivat pian, että mökki olikin todellisuudessa vapaa-ajan asunto ja sen korjaaminen ympärivuotiseksi vakinaiseen asuinkäyttöön vaatisi monimutkaisen lupaprosessin ja enemmän ja kalliimpaa rakentamista kuin mihin he olivat varautuneet. Kaikki ostajien vaatimukset hylättiin molemmissa oikeusasteissa koska ostajan katsottiin laiminlyönneen selonottovelvollisuutensa lupamenettelystä peruskorjausta varten ennen kauppaa. Ostajat velvoitettiin maksamaan myyjille ja välittäjälle lähes 20.000 euroa oikeudenkäyntikuluja.

In English:
Summer cottages, or holiday homes, are again on the minds of many buyers as summer approaches. Then you should be careful not to get any surprises. For summer cottage bargains, they are easy to come by. See the article: "Summer cottage real estate trades hot in springtime"


In the dispute below, there was one typical dispute over whether the summer cottage was intended for permanent residential use. What was special here was that the 70m2 cottage, built in the 1960s, was so marked in the register data of the municipality of Sipoo and was also sold by a broker. The building was reported to be in need of renovation. Buyers began renovating but soon realized that the cottage was in fact a vacation home and repairing it for year-round permanent residential use would require a complex permitting process and more and more expensive construction than they had anticipated. All of the buyers ’claims were dismissed at both instances because the buyer was deemed to have breached its duty to study on the permitting process for pre-renovation in forehand. Buyers were ordered to pay sellers and the broker nearly 20,000 euros in legal costs.

Hakusanat
Kesämökki,loma-asunto, kiinteistön kauppa, rakennuslupa, peruskorjaus, ympärivuotinen, korjauskustannus, vallintavirhe, kiinteistövälittäjä


Hovioikeuden perusteluista

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Neeel ja Seees ovat vaatineet hinnanalennusta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Lupaa edellyttävänä muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Pykälän 2 ja 3 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Muuta rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Näin ollen on selvää, että ainakin käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää rakennuslupaa.

Lain 145 §:n 1 momentin mukaan luvan hakija on velvollinen suorittamaan tarkastus- ja valvontatehtävistä sekä muista viranomaistehtävistä kunnalle maksun, jonka perusteet määrätään kunnan hyväksymässä taksassa.

Asiassa on riidatonta, että ostajat Neeel ja Seees olivat ostaneet kiinteistön tarkoituksenaan tehdä rakennuksessa täydellinen peruskorjaus.
Kauppakirjan mukaan rakennukset olivat arvottomia eikä päärakennuksesta ollut saatavilla rakennuspiirustuksia, rakennuslupa- tai pinta-alatietoja.
Riidatonta on myös, että Neeel on rakennuslupaa pyytämättä purkanut kaikki rakennuksen sisärakenteet sekä uusinut märkätilat.

Riitaa on sen sijaan siitä, olisiko rakennuksen peruskorjaus edellyttänyt rakennuslupaa, mikäli käyttötarkoitus olisi ollut vakituinen asuminen. Tästä todistajat Pxxxkki ja Pxxxlä ovat kertoneet eri tavalla käräjäoikeudessa.


Korjauskustannukset

Neeel ja Seees ovat myös väittäneet, että nykystandardien mukainen korjaustapa on aiheuttanut heille 40.000 euron lisäkustannukset. He eivät kuitenkaan ole esittäneet mitään selvitystä korjauksesta aiheutuneista kustannuksista.

Sekä myyntiesitteen että kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus oli huonokuntoinen ja vaati täydellisen peruskorjauksen. Kauppakirjan mukaan ostajat olivat ilmoittaneet myyjälle ottavansa rakennukset vastaan nykyisessä kunnossa ja korjaavansa ne omalla riskillään. Kauppakirjaan on myös merkitty, että tarkoitus oli sopia myyjän virhevastuun täydellisestä poistamisesta ja että myyjä ei vastaa muun muassa rakennusten käyttömahdollisuuksiin liittyvistä virheellisyyksistä.

Todistajat Pxxxkki ja Pxxxlä ovat käräjäoikeudessa kertoneet eri tavalla siitä, vaatiiko vakinaiseen asumiseen tarkoitetun rakennuksen peruskorjaus nykystandardien mukaista korjaustapaa, mutta loma-asunnon korjaaminen ei sitä edellytä.


Näytön arviointi ja johtopäätös

Hovioikeus toteaa, että mahdollisten rakennuslupien tarpeen selvittäminen on ollut ostajien vastuulla heidän ryhtyessään rakennuksen täydelliseen peruskorjaukseen. Tätä he eivät ole tehneet. Näin ollen tiedossa ei myöskään ole, mitä lupia, suunnitelmia tai piirustuksia korjaaminen olisi todella edellyttänyt ja mitä ne olisivat tulleet maksamaan. Tähän nähden todistajien Pxxxkki ja Pxxxlä kertomuksilla ei ole asian ratkaisemiseen vaikuttavilta osin merkitystä.

Neeel ja Seees ovat tietoisesti hankkineet täydellistä peruskorjausta vaativan kohteen. He ovat myös korjanneet rakennuksen selvittämättä korjaamisen edellyttämiä vaatimuksia. Neeel ja Seees eivät ole myöskään esittäneet mitään selvitystä rakennuksen korjauksesta aiheutuneista kustannuksista. Näin ollen Pxxxkin ja Pxxxlän kertomuksilla ei ole tältäkään osin merkitystä.

Huomioon ottaen, että Neeel ja Seees ovat ostaneet peruskorjattavan rakennuksen, että kauppakirjaan on nimenomaan merkitty, että päärakennuksesta ei ole saatavilla rakennuspiirustuksia, rakennuslupa- tai pinta-alatietoja ja että he ovat korjanneet rakennuksen selvittämättä tarvittavia lupia, hovioikeus katsoo, ettei voida olettaa, että rakennuksen käyttötarkoitusta koskeva virhe olisi vaikuttanut ostopäätökseen tai sen ehtoihin. Huomioon ottaen myös, että Neeel ja Seees eivät ole esittäneet selvitystä rakennuksen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista, hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus jääneen näyttämättä, että virhe on aiheuttanut heille enemmän kuluja kuin käräjäoikeus on katsonut. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei siten ole.



Käräjäoikeudessa kuultiin lupa-arkkitehtia kysymyksestä Rakennuslupa, korjausrakentaminen, käyttötarkoituksen muutos vai miten?

Tapauksessa kuultu kunnan lupa-arkkitehti Pxxxlän mukaan kysymyksessä olevan kiinteistön rakennuslupaa on haettu ja se on myönnetty "saunamajaa" varten. Sipoon kunnan tulkinnan mukaan saunamaja on vapaa-ajan asunto. Pxxxlän rakennuspiirustukset löytyivät pienen salapoliisityön jälkeen kunnan arkistosta. ·

Pxxxlä kertoi, että kiinteistön omistajan on käyttötarkoituksen muutosta varten haettava kunnan rakennusvalvonnasta suunnittelutarveratkaisua sekä rakennuslupaa. Rakennuslupaa täytyy hakea tässä yhteydessä vaikka mitään ei rakennettaisikaan. Nyt kysymyksessä olevan kiinteistön osalta käyttötarkoituksen muutos olisi ollut ja on edelleen läpihuutojuttu, koska kunnan yleiskaavassa 2000/25 vanhoille itsenäisille kiinteistöille kuuluu rakennuspaikka. Pxxxlän mukaan käyttötarkoituksen muutos maksaa 500 euroa ja rakennuslupa noin 200 euroa lisättynä 3,20 eurolla neliötä kohti. Tarvittavat luvat maksavat siten hakijalle yhteensä alle 1.000 euroa.

Myös kantajan kiinteistöllä tekemät peruskorjaustoimenpiteet ovat Pxxxlän mukaan luvanvaraisia, eli edellyttävät ehdottomasti rakennuslupaa. Sipoon kunta vaatii rakennuslupaa aina kun märkätiloja saneerataan tai kun julkisivu puretaan lisäeristeen asentamista varten ja rakennetaan uusiksi. Merkitystä ei ole sillä, onko kysymyksessä vapaa-ajan asunto vai omakotitalo tai muutetaanko samassa yhteydessä käyttötarkoitusta vai ei.

Pxxxlä painotti, että korjausrakentamisessa määräykset eivät ole samoja kuin uudisrakentamisessa. Periaatteena on, että vanhaa pyritään parantamaan muun muassa lämmöneritystä lisäämällä, mutta mitään yleisiä määräyksiä korjaustasosta ei ole vielä olemassa. Sinänsä korjausrakentamista varten tarvitaan paljon enemmän suunnitelmia ja piirustuksia kuin mitä pelkkä käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää, eli ostaja olisi ilman viimeksimainittuakin joutunut teettämään kattavat suunnitelmat remonttia varten. Tasovaatimuksissakan ei ole eroa sille, aiotaanko peruskorjata omakotitaloa vai vapaa-ajankiinteistöä, vaan korjausrakentamisen rakennusluvassa edellytetyt tasovaatimukset ovat molemmille käyttökohteille samat.

Pxxxlä kertoi, että rakennustiedot -lomake tulostuu kunnan käytössä olevasta atk-ohjelmasta, johon tiedot päivittyvät väestörekisteristä.
Kunnan viranomaisetkin käyttävät tulostetta ensilähteenä mutta ovat tietoisia siitä, että mitä vanhemmista tiedoista on kysymys, sitä epäluotettavampia ne ovat. Epäluotettavuus syntyy paitsi siitä, että toimenpiteet joita tiedot koskevat vanhoja ja niitä päivitetään haivoin myös siitä, että väestörekisteristä tulee muun muassa osoitetietoihin liittyviä päivityksiä, jotka automaattisesti päivittyvät kunnan omien tietojen yli. Periaatteessa kysymys on siis virallisesta tiedosta, mutta ne pitää silti tarkastaa. Myös välittäjiä on kunnan toimesta yritetty neuvoa tässä, kun he tilaavat kunnalta tulostetta. Esimerkiksi virallinen tieto kiinteistön käyttötarkoituksesta löytyy aina lupa-asiakirjoista.



Seuraavassa tuomio kokonaisuudessaan


Helsingin hovioikeus
Tuomio

Antamispäivä 26.5.2015

Nro 746

Diaarinumero S 13/2100


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 13.6.2013 nro 4435 (liitteenä)

Asia: Kiinteistökauppaan perustuva hinnanalennus

Valittajat: N Neeel T Seees

Vastapuolet: A V Nyyyylän jakamaton kuolinpesä Huoneistokeskus Oy

Valitus

N Neeel ja T Seees ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimuksen, että A V Nyyyylän jakamaton kuolinpesä ja Huoneistokeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 25.000 euroa korkoineen 10.2.2012 lukien. Lisäksi Neeel ja Seees ovat vaatineet, että kuolinpesä ja Huoneistokeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 7.323 eurolla ja hovioikeudessa 2.232 eurolla, kumpikin määrä korkoineen. Neeel ja Seees ovat vielä pyytäneet, että asiassa toimitetaan pääkäsittely, ja he ovat nimenneet uudeksi todistajaksi Sipoon kunnan lupavalmistelijan.

Neeel ja Seees olivat tehneet ostopäätöksensä siinä uskossa, että kiinteistöllä ollut rakennus oli omakotitalo ja hyväksytty rakennusviranomaisten toimesta ympärivuotiseen pysyvään asumiskäyttöön. Sen sijaan heille oli myyty kesämökki, jota sai käyttää vain tilapäiseen vapaa-ajan asumiseen. Jos he olisivat tämän tienneet, he eivät olisi lainkaan ostaneet kiinteistöä.

Neeel ja Seees olivat luottaneet kiinteistönvälittäjältä saamaansa tietoon siitä, ettei heidän suunnittelemansa korjausrakentaminen edellyttänyt mitään viranomaislupia. Virhe ei ollut korjattavissa käräjäoikeuden arvioimalla 500 eurolla. Saadakseen oikeuden käyttää kiinteistöä ympärivuotiseen vakituiseen asumiseen, Neeel ja Seees joutuisivat hallinnolliseen menettelyyn, mistä heille tulee aiheutumaan noin 20.000 euron ylimääräiset kulut. Lisäksi nykystandardien mukaisesta korjauksesta aiheutui lisäkuluja noin 36.000 euroa.

Neeelilla ja Seeesillä ei ollut mitään varmaa viranomaistietoa eikä päätöstä siitä, että rakennuksen käyttötarkoituksen muutos Sipoon kunnassa tultaisiin hyväksymään eikä siitäkään, edellyttikö kantajien korjausrakentaminen viranomaislupia.

Sekä myyjä että kiinteistönvälittäjä olivat toimineet asiassa vastuuttomasti. Rakennuksen käyttötarkoituksesta oli ollut saatavissa oikeaa tietoa ostajille kerrottavaksi kohdetta esiteltäessä.

Vastaukset

A V Nyyyylän jakamattoman kuolinpesän osakkaat ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Neeel ja Seees velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 2.008,80 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Virhe, eli asunnon käyttötarkoituksen muutos olisi tullut korjatuksi 500 eurolla. Ostajien kiinteistöllä tekemät peruskorjaustoimenpiteet edellyttivät rakennuslupaa huolimatta siitä, oliko kysymyksessä vapaa-ajan asunto vai vakituiseen asumiseen tarkoitettu asunto. Ostajat eivät olleet virhettä korjanneet. Virheen korjaamisesta aiheutuva kustannus ei ollut kauppahintaan nähden vaikutuksellinen, joten ostajilla ei ollut oikeutta hinnanalennukseen. Ostajat eivät olleet esittäneet kustannuksista mitään kirjallista selvitystä, joten hinnanalennusvaatimus oli myös selvittämättömänä hylättävä.

Kuolinpesä on pitänyt pääkäsittelyn toimittamista tarpeettomana.

Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja että Neeel ja Seees velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1.650 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut ostajille suullisesti tarvittavasta rakennusluvasta. Kiinteistönvälittäjä oli toiminut asiassa vastuullisesti ja valvoen myös ostajien oikeuksia. Välittäjä oli välittänyt ostajille asianomaiselta viranomaiselta saamansa tiedon rakennuksen käyttötarkoituksesta, eikä hänellä ollut aihetta epäillä saamaansa tiedon oikeellisuutta. Kaupassa olevan virheen korjaaminen edellyttää suunnittelutarveratkaisua, jonka hinnaksi oli käräjäoikeudessa selvitetty 500 euroa.

Huoneistokeskus Oy on vastustanut pääkäsittelyn toimittamista.



Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Uusi todistaja

Neeel ja Seees ovat hovioikeudessa nimenneet uudeksi todistajaksi Sipoon kunnan lupavalmistelijan V Ruxxxn. Ruxxxn todistusteemaksi on ilmoitettu Sipoon kunnan määritykset korjausrakentamisen ja uudisrakentamisen osalta ja näiden lupaedellytykset ja käytännöt.

Kuolinpesän osakkaat ovat vastustaneet uuden todistajan kuulemista hovioikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Neeel ja Seees eivät ole ilmoittaneet syytä siihen, miksei Ruxxxa ole käräjäoikeudessa kuultu. He eivät siten ole saattaneet todennäköiseksi, etteivät he olisi voineet nimetä Ruxxxta todistajaksi käräjäoikeudessa.
Neeel ja Seees ovat katsoneet, että uuden todistajan kuuleminen on välttämätöntä käräjäoikeudessa kuultujen todistajien ristiriitaisten kertomusten selvittämiseksi.

Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeudessa on nimenomaan ollut kysymys samoista asioista, mistä uutta todistajaa halutaan kuulla, ja Neeelin ja Seeesin olisi tullut käräjäoikeudessa vedota kaikkeen tarpeelliseen todisteluun. Sitä seikkaa, että käräjäoikeus on tehnyt ei toivottuja johtopäätöksiä esitetystä todistelusta ei voida pitää pätevänä aiheena esittää hovioikeudessa uutta todistelua. Hovioikeus hylkää sen vuoksi uuden todistelun esittämistä koskevan pyynnön.

Pääkäsittelyn toimittaminen

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii.
Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei saman luvun 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Neeel ja Seees ovat vaatineet pääkäsittelyn toimittamista ristiriitaisten kertomusten selvittämiseksi. Jäljempänä mainitut perustelut huomioon ottaen pääkäsittelyn toimittaminen on ilmeisen tarpeetonta. Pääkäsittelyn toimittamista koskeva pyyntö hylätään.



Pääasia

A V Nyyyylän kuolinpesä

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Neeel ja Seees ovat vaatineet hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomion kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Asiassa on riidatonta, että Neeelin ja Seeesin ostamalla kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen käyttötarkoitukseksi oli Sipoon kunnan rakennustietojärjestelmään virheellisesti merkitty vakituinen asunto, vaikka vuonna 1956 oli myönnetty rakennuslupa kesämökin rakentamiseen.
Riidatonta on myös, että Neeelin ja Seeesin tarkoitus oli ollut ostaa vakituiseen asumiseen tarkoitettu omakotitalo, jollaisena heidän ostamansa kohde oli heille myyty. Näin ollen on arvioitava, voidaanko virheen olettaa vaikuttaneen Neeelin ja Seeesin ostopäätökseen tai kaupan ehtoihin.
Asiassa on käräjäoikeudessa ollut myös riidatonta, että kaupan kohteen käyttötarkoitus voidaan muuttaa vakituiseksi asuinkiinteistöksi.

Neeelin ja Seeesin hinnanalennusvaatimus on perustunut siihen, että asuinrakennuksen ilmoitettu virheellinen käyttötarkoitus on vaikuttanut heidän ostopäätökseensä, koska käyttötarkoituksen muuttaminen tulee aiheuttamaan heille hallinnollisia lisäkustannuksia ja koska muuttamisesta aiheutuva nykystandardin mukainen korjaustapa on kalliimpaa kuin lomaasunnon korjaaminen.

Käyttötarkoitus ja rakennuslupa

Neeel ja Seees ovat väittäneet, että käyttötarkoituksen muuttaminen ja rakennusluvan hankkiminen tulisi aiheuttamaan heille noin 20.000 euron ylimääräiset kulut.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Lupaa edellyttävänä muutoksena pidetään muun ohella loma- asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Pykälän 2 ja 3 momentin mukaan rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Muuta rakennuksen korjaus- ja muutostyötä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä ilmeisesti voi olla vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Näin ollen on selvää, että ainakin käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää rakennuslupaa.

Lain 145 §:n 1 momentin mukaan luvan hakija on velvollinen suorittamaan tarkastus- ja valvontatehtävistä sekä muista viranomaistehtävistä kunnalle maksun, jonka perusteet määrätään kunnan hyväksymässä taksassa.

Asiassa on riidatonta, että Neeel ja Seees olivat ostaneet kiinteistön tarkoituksenaan tehdä rakennuksessa täydellinen peruskorjaus.
Kauppakirjan mukaan rakennukset olivat arvottomia eikä päärakennuksesta ollut saatavilla rakennuspiirustuksia, rakennuslupa- tai pinta-alatietoja.
Riidatonta on myös, että Neeel on rakennuslupaa pyytämättä purkanut kaikki rakennuksen sisärakenteet sekä uusinut märkätilat.

Riitaa on sen sijaan siitä, olisiko rakennuksen peruskorjaus edellyttänyt rakennuslupaa, mikäli käyttötarkoitus olisi ollut vakituinen asuminen. Tästä todistajat Pxxxkki ja Pxxxlä ovat kertoneet eri tavalla käräjäoikeudessa.


Korjauskustannukset

Neeel ja Seees ovat myös väittäneet, että nykystandardien mukainen korjaustapa on aiheuttanut heille 40.000 euron lisäkustannukset. He eivät kuitenkaan ole esittäneet mitään selvitystä korjauksesta aiheutuneista kustannuksista.

Sekä myyntiesitteen että kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus oli huonokuntoinen ja vaati täydellisen peruskorjauksen. Kauppakirjan mukaan ostajat olivat ilmoittaneet myyjälle ottavansa rakennukset vastaan nykyisessä kunnossa ja korjaavansa ne omalla riskillään. Kauppakirjaan on myös merkitty, että tarkoitus oli sopia myyjän virhevastuun täydellisestä poistamisesta ja että myyjä ei vastaa muun muassa rakennusten käyttömahdollisuuksiin liittyvistä virheellisyyksistä.

Todistajat Pxxxkki ja Pxxxlä ovat käräjäoikeudessa kertoneet eri tavalla siitä, vaatiiko vakinaiseen asumiseen tarkoitetun rakennuksen peruskorjaus nykystandardien mukaista korjaustapaa, mutta loma-asunnon korjaaminen ei sitä edellytä.


Näytön arviointi ja johtopäätös

Hovioikeus toteaa, että mahdollisten rakennuslupien tarpeen selvittäminen on ollut ostajien vastuulla heidän ryhtyessään rakennuksen täydelliseen peruskorjaukseen. Tätä he eivät ole tehneet. Näin ollen tiedossa ei myöskään ole, mitä lupia, suunnitelmia tai piirustuksia korjaaminen olisi todella edellyttänyt ja mitä ne olisivat tulleet maksamaan. Tähän nähden todistajien Pxxxkki ja Pxxxlä kertomuksilla ei ole asian ratkaisemiseen vaikuttavilta osin merkitystä.

Neeel ja Seees ovat tietoisesti hankkineet täydellistä peruskorjausta vaativan kohteen. He ovat myös korjanneet rakennuksen selvittämättä korjaamisen edellyttämiä vaatimuksia. Neeel ja Seees eivät ole myöskään esittäneet mitään selvitystä rakennuksen korjauksesta aiheutuneista kustannuksista. Näin ollen Pxxxkin ja Pxxxlän kertomuksilla ei ole tältäkään osin merkitystä.

Huomioon ottaen, että Neeel ja Seees ovat ostaneet peruskorjattavan rakennuksen, että kauppakirjaan on nimenomaan merkitty, että päärakennuksesta ei ole saatavilla rakennuspiirustuksia, rakennuslupa- tai pinta-alatietoja ja että he ovat korjanneet rakennuksen selvittämättä tarvittavia lupia, hovioikeus katsoo, ettei voida olettaa, että rakennuksen käyttötarkoitusta koskeva virhe olisi vaikuttanut ostopäätökseen tai sen ehtoihin. Huomioon ottaen myös, että Neeel ja Seees eivät ole esittäneet selvitystä rakennuksen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista, hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus jääneen näyttämättä, että virhe on aiheuttanut heille enemmän kuluja kuin käräjäoikeus on katsonut. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei siten ole.


Huoneistokeskus Oy

Asian päättyessä kuolinpesän osalta edellä mainitulla tavalla, aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota Huoneistokeskus Oy:n osalta ei ole.

Oikeudenkäyntikulut

Neeel ja Seees ovat hävinneet muutoksenhaun ja ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla velvollisia korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n ja A V Nyyyylän jakamattoman kuolinpesän oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Neeel ja Seees velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa A V Nyyyylän jakamattomalle kuolinpesälle 2.008,80 euroa ja Huoneistokeskus Oy:lle 1.650 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.7.2015.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos MM
hovioikeudenneuvos EK

hovioikeudenneuvos AN

Ratkaisu on yksimielinen.




ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
5. osasto

Käräjätuomari PS

TUOMIO 1314435
Annettu kansliassa
13.6.2013 L 1213400




Kantaja
Neeel, N Seees, T

Vastaajat
Huoneistokeskus Oy
A V Nyyyylän jakamaton kuolinpesä Nyyyylä,
Nyyyylä, V Juxani
Pyyyla, P M


Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille 29.5.2012

SELOSTUS ASIASTA

Asian riidatonta taustaa

Kantajat ovat 10.2.2012 ostaneet A V Nyyyylän kuolinpesältä Huoneistokeskus Oy:n edustajan välittämänä Sipoossa sijaitsevan Huxxha -nimisen kiinteistön (kiinteistötunnus xxxx).
Kauppahinta on ollut 95.000 euroa. Kauppakirjan mukaan myyjä on ilmoittanut ostajille, että kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus on


huonokuntoinen ja vaatii täydellisen peruskorjauksen.

Kaupan jälkeen on ilmennyt, että kiinteistönvälittäjän Sipoon kunnalta hankkimassa "Rakennusten tiedot" -rekisterin tulosteessa on ollut virheellinen tieto kysymyksessä olevan rakennuksen käyttötarkoituksesta. Tulosteen mukaan kysymyksessä on ollut vakinaiseen asuinkäyttöön tarkoitettu rakennus, vaikka tosiasiassa kysymyksessä on ollut vapaa-ajan rakennus.

Ostajat ovat kanteessaan L 12/3400 vaatineet, että myyjät ja kiinteistönvälittäjä maksavat virheen johdosta ostajille hinnanalennusta.

Myyjät ovat ostajien kanteen johdosta nostamassaan kanteessa L 13/665 vaatineet käräjäoikeutta vahvistamaan, että mikäli myyjät velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta ostajille, kiinteistönvälittäjällä on korvausvastuu myyjiin nähden.


I N Neeelin ja Singe Hermetsin kannevaatimukset asiassa L 12/3400

Kantajat vaativat, että Huoneistokeskus Oy ja V Nyyyylän jakamattoman kuolinpesän osakkaat S Nyyyylä, V Nimelä ja P Pyyyla velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennusta 25.000 euroa sekä kantajien oikeudenkäyntikulujen korvauksena 7.323 euroa korkoineen.


Kanteen perustelut

Kiinteistön esittelytiedoissa ja muissa asiakirjoissa kiinteistöllä olevaa asuinrakennusta oli luonnehdittu vakinaiseen asumiseen käytettäväksi omakotitaloksi. Kaupan jälkeen ilmeni, että kysymyksessä onkin vapaa-ajan asunto. Ostajat ostivat kiinteistön siinä käsityksessä, että heidän suunnittelemiinsa korjauksiin ei tarvittaisi rakennuslupaa vaan rakennuksen korjaaminen olisi mahdollista noudattaen samaa rakennustapaa ja materiaaleja kuin rakennuksessa oli aikaisemmin noudatettu.

Kaupan jälkeen ilmeni, että kohdetta ei saa rakentaa vanhan rakennusstandardin mukaisesti. Kohde oli aikanaan rakennettu kesämökiksi ja siten vaatimattomammin kuin mitä vakituiselta asunnolta edellytettiin. Sipoon kunnan rakennusviranomainen on määritellyt rakennuksen vapaa-ajan asunnoksi, eikä sillä ole vakinaiseen asumiseen käytettävän rakennuksen rakennuslupaa. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen ja sen edellyttämä lisärakentaminen on tullut huomattavasti kalliimmaksi, kuin mitä ostopäätöstä tehtäessä ja kauppahintaa hyväksyttäessä oli hinnoitteluperusteena käytetty. Mikäli ostajat olisivat tienneet kohteen alkuperäisen käyttötarkoitukset sekä ettei rakennusta voida käyttää peruskorjattunakaan vakituiseen asumiseen, he eivät olisi tehneet kauppaa.

Ostajat tekivät ostopäätöksensä kiinteistönvälittäjältä saamiensa tietojen perusteella. Huoneistokeskuksen asuntoesitteessä kohdetta on mainostettu ympärivuoden asuttavana omakotitalona. Huoneistokeskus on esittänyt myös Sipoon kunnan rakennustietotulosteen kohteesta. Tulosteen mukaan kysymyksessä on yhden asunnon talo, jota käytetään vakinaiseen asumiseen.

Ostajille on syntynyt lisäkustannuksia vakinaisen asunnon vaatimista kalliimmista rakennusratkaisuista. Peruskorjauksen toteuttaminen rakennusviranomaisten vaatimalla tavalla on tullut 40.000 euroa kalliimmaksi, kuin mihin ostajat olivat ostopäätöstä tehdessään varautuneet. Lisäksi kustannuksia tulee aiheuttamaan rakennuslupaan vaadittavat suunnitelmat, valvonnat ja uudet piirustukset sekä lupamaksu.

Kantajat ovat reklamoineet vallintavirheestä kiinteistönvälittäjä J Kaxxxxxiselle heti asia selvittyä 5.4.2012.

Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu siihen, että välittäjä on laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa koskien kohteen rakennusoikeudellista statusta. Erityinen vastuu välittäjällä oli silläkin perusteella, että hän toimi myyjien valtuuttamana asiamiehenä kaupanteossa ja ostajat olivat eestin kieltä äidinkielenään puhuvia virolaisia, jotka olivat Suomen olojen ja tapojen suhteen ensisijaisesti välittäjän asiantuntemuksen varassa. Ostajille olisi pitänyt antaa varauma siitä, että aiottu peruskorjaus vaatii rakennuslupaa, mutta sellaista ei annettu.


Huoneistokeskuksen vastaus kanteeseen L 12/3400

Huoneistokeskus vaatii, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan korvaamaan Huoneistokeskuksen oikeudenkäyntikulut 6.761,33 eurolla korkoineen.


Vastauksen perustelut

Kanne Huoneistokeskus Oy:öön kohdistettuna on hylättävä jo sillä perusteella, että kiinteistönvälittäjää ei voi tuomita maksamaan hinnanalennusta.

Kiinteistönvälittäjä on täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa sekä huolellisuusvelvoitteensa kiinteistökaupassa. Kantajien saama virheellinen tieto on peräisin Sipoon kunnan rakennusvalvontavirastosta.

Selonottovelvollisuuden osalta kiinteistönvälittäjä on ottaessaan kohteen myyntiin suorittanut vakiotoimet, joihin on kuulunut "Rakennusten tiedot"
-nimisen asiakirjan tilaaminen kunnalta. Saatuaan asiakirjan, kiinteistönvälittäjä on todennut kohteen käyttötarkoituksen asiakirjassa käytetystä vakiomerkinnästä, joka merkitsee ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettua omakotitaloa. Välittäjällä ei ollut mitään aihetta epäillä, että viranomaismerkintä olisi väärä. Välittäjällä on oikeus luottaa viranomaisen antamiin asiakirjoihin. Välittäjällä ei ole minkäänlaista velvollisuutta tutkia eri lähteistä, onko viranomaisen antama tieto oikea, varsinkaan kun tiedon oikeellisuutta ei ole aihetta epäillä. Samasta syystä välittäjällä ei ollut mitään syytä tehdä varaumia myyntiesitteeseen. Kantajat eivät myöskään ole yksilöineet, mikä tällainen viranomaista luotettavampi lähde olisi. Huoneistokeskus Oy:n Sipoon konttori ei ollut aikaisemmin saanut kunnan rakennusvalvonnalta virheellisiä asiakirjoja. Välittäjä on myös tiedustellut rakennusvalvonnasta rakennuslupa- ja loppukatselmusasiakirjoja, mutta niitä ei Sipoon kunnalla ole iäkkäimmistä rakennuksista. Tämä tieto oli merkitty myyntiesitteeseen ja kauppakirjaan. Lisäksi välittäjä oli haastatellut kiinteistön myyjää ja tarkastanut perukirjat sekä muut myyjällä samansa asiakirjat. Välittäjältä ei ollut ollut aihetta epäillä saamiaan tietoja.

Kantajien ostopäätös on perustunut kunnan antamaan asiakirjaan. Kantajat kertoivat kiinteistönvälittäjälle aikovansa rakentaa tontille vakituisen asunnon, jolloin välittäjä on korostanut, että kantajien tulee hakea rakennuslupaa. Myyntiesitteeseen tällaista mainintaa ei ole tarvittu, eikä myyntiesitteissä tällaisia tietoja yleensäkään ole.
Rakennuslupa tarvitaan siitä riippumatta, mikä kiinteistön käyttötarkoitus on. Ostajat eivät tehneet tarkempia kysymyksiä rakennusluvasta, eikä välittäjä ole esittänyt mitään arviota siitä, millä edellytyksillä rakennuslupa myönnetään. Välittäjä ei ole ilmoittanut kantajille, että rakennuksen voisi rakentaa uudelleen tai peruskorjata vakituiseen asuinkäyttöön samoilla rakennusstandardeilla, joita on noudatettu vanhassa rakennuksessa.
Tällaista eivät kantaja myöskään kysyneet välittäjältä. On itsestään selvää, että rakennusluvan myöntämisen yhteydessä edellytetään nykyisten rakennusmääräysten noudattamista, eikä välittäjä vastaa siitä, etteivät ostajat ole sitä ymmärtäneet.

Kauppakirjaan on merkitty, että kaupan kohde on huonokuntoinen ja vaatii täydellisen peruskunnostuksen. Kauppakirjan mukaan ostajat ovat ilmoittaneet myyjälle ottavansa rakennukset vastaan nykyisessä kunnossa ja korjaavansa ne omalla riskillään kuntokartoitusraportin mukaisesti. Mainittuun riskiin kuuluu muun ohessa, että rakennuslupaviranomainen edellyttää nykymääräysten noudattamista.

Joka tapauksessa kantajille ei ole aiheutunut vahinkoa asian johdosta. Vaadittu 25.000 euroa ei ole mennyt hukkaan, vaan remontti on budjetoitu virheellisesti. Kantajat ovat saaneet vähintään yhtä suuren tasonparannuksen ostamaansa kohteeseen. Välittäjän menettelyn ja kantajien erehtymisen välillä ei ole minkäänlaista syy-yhteyttä. Kantajien virheellinen budjetointi ei edes johdu siitä, että he olisivat erehtyneet kiinteistön statuksesta vaan siitä, että he eivät ole ymmärtäneet, että uudis- ja korjausrakentamisessa on noudatettava rakentamisajankohdan määräyksiä.

Huoneistokeskus pitää joka tapauksessa kanteessa vaadittua yksilöimätöntä hinnanalennuksen määrää liian suurena.


V Nyyyylän kuolinpesän osakkaiden vastaus kanteeseen L 12/3400

Vastaajat vastustavat ensisijaisesti kannetta kokonaisuudessaan. Toissijaisesti vastaajat vastustavat kannelta niiltä osin, kuin hinnanalennusta on vaadittu maksettavaksi muista kuin kuolinpesän varoista. Kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 6.578,15 eurolla korkoineen.

Vastauksen perustelut

V Nyyyylä osti kiinteistön vuonna 1986. Kiinteistöllä sijaitsi alunperin vuonna 1956 rakennettu ja vuosien saatossa korjattu asuinrakennus. V Nyyyylä asui vakituisesti Etelä-Pohjanmaalla Ilmajoella ja käytti Sipoosta ostamaansa taloa asuntonaan vain ollessaan töissä pääkaupunkiseudulla. Myöhemmin asunto vuokrattiin ulkopuolisille, ja lukuisat vuokralaiset käyttivät sitä vuosikymmenet vakituisena asuntona. Joku kiinteistön lukuisista omistajista tai vuokralaisista on tehnyt maistraatille osoitteenmuutoksen ja ilmoittanut käyttävänsä kiinteistöä vakituisena asuntonaan. Maistraatti on hyväksynyt ilmoituksen ja kiinteistö on maistraatin rekisteritiedoissa muuttunut vakituiseksi asunnoksi. Tieto on siirtynyt maistraatista Sipoon kunnan rekisteritietoihin ilman, että kunta on voinut asiaan vaikuttaa.
Myyjillä ei ole ollut tästä mitään tietoa ennen oikeudenkäyntiä. V Nyyyylä kuoli vuonna 1998. Kuolinpesän osakkaat päättivät myydä kiinteistön vuonna 2011.

Kysymyksessä on pieni, asuinpinta-alaltaan ainoastaan 70 neliömetrin
suuruinen vaatimaton ja erittäin huonokuntoinen asuinrakennus. Myyjillä ei ole kiinteistön aikaisemman käytön, sijainnin tai muunkaan perusteella ollut syytä olettaa, että asuinrakennus olisi tosiasiallisesta käyttötarkoituksestaan poiketen ollut virallisesti vapaa-ajan asunto.

Myyjät eivät ole olleet paikalla kaupantekotilaisuudessa 10.2.2012, vaan kiinteistönvälittäjä J Kaxxxxxi on allekirjoittanut kauppakirjan myyjien valtuuttamana. Kauppakirjaehtojen mukaan rakennuksella ei ole lainkaan arvoa ja kauppahinta kohdistuu ainoastaan maapohjaan. Myyjät kiistävät, että ostajille olisi annettu väärää tietoa rakennuksesta tai rakentamisessa noudatettavista määräyksistä.

Kiinteistön 'käyttötarkoitus voidaan muuttaa rakennusluvalla. Mikäli lupa myönnetään, vanhaan asuinrakennukseen ei sovelleta uuden rakennuksen teknisiä vaatimuksia eli rakennuslupaviranomainen ei vaadi rakennusta muutettavaksi tai korjattavaksi nykystandardien mukaiseksi. Tässä tapauksessa myönnetään ainoastaan käyttötarkoituksen muutos eikä mitään korjata tai rakenneta. Kantajat eivät ilmeisesti ole hakeneet rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi, sillä sellainen olisi todennäköisesti myönnetty. Kanne on joka tapauksessa ennenaikainen.


Rakennuslupa tarvitaan myös sellaiseen korjaus- tai muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Korjaus- ja muutostöitä varten tarvitaan rakennuslupa, jos työllä voi ilmeisesti olla vaikutusta käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin. Kantajat ovat jättäneet selvittämättä, mitä määräyksiä rakentamisessa noudatetaan. Mikäli kantajat olisivat selvittäneet asian rakennusvalvonnasta ennen kaupasta päättämistä, erehdystä ei olisi tapahtunut. Myyjät eivät vastaa ostajien erehdyksestä.

Myyjät kuitenkin myöntävät, että ostajille on annettu väärää tietoa siitä, että asunto olisi virallisesta käyttötarkoitukseltaan vakituinen asunto.
Virhe voidaan korjata hakemalla rakennusluvallakäyttötarkoituksen muutosta. Kun käyttötarkoituksen muutokseen myönnetään lupa. Myyjien maksuvelvollisuus voi olla enintään rakennuslupamaksun suuruinen.

Vastaajat eivät voi ottaa kantaa kantajien väittämään 40.000 euron vahingon tai 25.000 euron hinnanalennuksen määrään, koska vahinkoa tai hinnanalennusta ei ole millään lailla yksilöity. Näin ollen myös määrä kiistetään.


II V Nyyyylän kuolinpesän osakkaiden kanne L 13/665 Huoneistokeskus Oy:tä
vastaan


Kantajat S Nyyyylä, V Nyyyylä ja P Pyyyla vaativat käräjäoikeutta vahvistamaan, että mikäli kantajat velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta, viivästyskorkoa tai oikeudenkäyntikuluja kiinteistön ostajille N Neeelille ja T Seeesille, Huoneistokeskus Oy on viime kädessä vastuussa käräjäoikeuden tuomitsemista korvauksista kiinteistön myyjien S Nyyyylän, V Nyyyylän ja P Pyyylan sekä Huoneistokeskus Oy:n keskinäisessä suhteessa. Lisäksi Huoneistokeskus tulee velvoittaa suorittamaan kantajille näiden oikeudenkäyntikulut 3.289,07 euroa korkoineen.


Kanteen perustelut


Asiassa on riidatonta, että Huoneistokeskusta edustava kiinteistönvälittäjä on antanut ostajille väärää tietoa. Kaupan kohteessa sijaitseva asuinrakennus on viralliselta käyttötarkoitukseltaan ollut vapaa-ajan asunto eikä vakituinen asunto. Koska asuinrakennuksessa oli asuttu vuosikymmenet ympärivuotisesti, kiinteistö sijaitsee harvaan rakennetulla omakotialueella, eikä lähistöllä ole vesistöjä tai mitään muutakaan mikä viittaisi vapaa-ajan asumiseen, myyjillä ei ole ollut syytä olettaa, ettei kysymyksessä olisi vakituiseen asuinkäyttöön tarkoitettu kiinteistö. Sen sijaan välitysliikkeen edustaja on aikaisemman kokemuksensa perusteella osannut epäillä, että Sipoossa on kiinteistöjä, joiden käyttötarkoitus ei virallisesti ole vakinainen asuminen, vaikka kiinteistöjä on siihen tarkoitukseen käytetty. Vähintäänkin välittäjän olisi tullut tiedonantovelvollisuuden täyttämiseksi tehdä varauma
käyttötarkoituksesta ja rakennusluvan puuttumisesta myyntiesitteeseen.

Välitysliikkeen edustaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa eli velvollisuutensa huolellisesti selvittää kiinteistön virallinen käyttötarkoitus. Edustaja on ainoastaan tilannut kunnalta Rakennusten tiedot -tulosteen, vaikka hänen olisi tullut selvittää käyttötarkoitus useammasta eri lähteestä. Koska välitysliike on laiminlyönyt sekä selonottovelvollisuutensa että tiedonantovelvollisuutensa, vastaa välitysliike ostajille syntyneestä vahingosta.

Myyjät S Nyyyylä, V Nyyyylä ja P Pyyyla eivät ole tahallaan tai huolimattomuudesta antaneet välitysliikkeelle virheellisiä tietoja eivätkä jättäneet ilmoittamatta mitään tietoja, joten välitysliikkeellä ei ole takautumisoikeutta myyjiä vastaan. Välitysliikkeen on siten vastattava myyjille kaikista vahingosta, koroista ja oikeudenkäyntikuluista mukaanlukien ne kulut, jotka myyjät ehkä joutuvat maksamaan ostajille.


Huoneistokeskuksen vastaus kanteeseen L 13/666

Huoneistokeskus vaatii, että kanne hylätään sekä että S Nyyyylä, V Nyyyylä ja P Pyyyla velvoitetaan korvaamaan Huoneistokeskuksen oikeudenkäyntikulut 3.380,67 eurolla korkoineen.


Vastauksen perustelut

Kiinteistönvälittäjä on täyttänyt sekä selonotto- että tiedonantovelvollisuutensa kiinteistökaupassa, eikä vahingonkorvausvastuulle ole edellytyksiä. Ostajien saama virheellinen tieto on peräisin Sipoon kunnan rakennusvalvontavirastosta, josta Huoneistokeskuksen Sipoon konttori ei ole aikaisemmin saanut virheellisiä asiakirjoja. Kellään konttorin työntekijällä ei myöskään ole muuta aikaisempaa kokemusta, jonka perusteella olisi ollut syytä epäillä saatua viranomaistietoa. Rakennusvalvontavirastosta saatu suullinen ja kirjallinen vastaus on ollut yksiselitteinen, eikä sen perusteella ole ollut tarvetta tehdä varaumia myyntiesitteeseen.

Kiinteistövälittäjä on tehnyt mitä tehtävissä on ollut tiedon saamiseksi.
Sipoon kunnan viranomainen ei ole kehottanut tarkastamaan antamiaan tietoja useammasta eri lähteestä. Välittäjällä on ollut oikeus luottaa viranomaisen yksiselitteiseen tiedonantoon.

Kantajat eivät ole yksilöineet, mikä tällainen viranomaista luotettavampi lähde olisi.

Myyntiesitteeseen mainintaa haettavasta rakennusluvasta ei ole tarvittu, eikä myyntiesitteissä tällaisia tietoja yleensäkään ole. Välittäjä on ilmoittanut ostajille suullisesti tarvittavasta rakennusluvasta.

TODISTELU

Kirjallinen todistelu


N Neeel ia T Seees:
K1. Kauppakirja 10.2.2012
K2. Huoneistokeskuksen myyntiesite 3.1.2012
K3. Sipoon kunnan rakennustietotuloste 18.10.2011 K4 = VV7. Rakennuslupa+piirrustukset
KS. J Pxxxkin lausunto 18.5.2013


Huoneistokeskus Oy L 12/3400:
V1. Sipoon kunnan rakennustietotuloste 18.10.2011 (K3) V2. Kauppakirja 10.2.2012 (K1)
V3. Myyntiesite 3.1.2012 (K2)

S Nyyyylä, V Nyyyylä ja P Pyyyla:
W1. Kauppakirja 21.3.1986
W2. Myyntiesite (=K2)
W3. Kauppakirja 10.2.2012 (=K1)
W4. Lupa-arkkitehti S Pxxxlän sähköpostiviesti 4.1.2013 W5. Rakennustarkastajayhdistyksen ylläpitämä nettisivusto KORVO www.korvo.fi/2kayttatarkoitukserimuutos/63
W6. Rakennustarkastajayhdistyksen ylläpitämä nettisivusto KORVO www.korvo.fi/2kayttatarkoituksenmuutos/70
VV7. Kiinteistön rakennuslupa vuodelta 1956


Henkilötodistelu
N Neeel ja T Seees:
1. Neeell todistelutarkoituksessa
2. Asiantuntija rakennuSmestari J Puxxki

Huoneistokeskus Oy:
1. Kiinteistövälittäjä J Kaxxxxxi
2. Kiinteistövälittäjä S Nxxxxxra

S Nyyyylä, V Nyyyylä ja P Pyyyla:
1. Vastaaja P Pyyyla todistelutarkoituksessa
2. Sipoon kunnan lupa-arkkitehti S Pxxxlä



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

L 1213400

Suullinen näyttö

Kantaja N Neeel on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän oli avovaimonsa kanssa ostanut kiinteistön, koska hinta oli ollut sopiva. Kaupan kohde oli löytynyt internetistä Huoneistokeskuksen sivuilta, jonne hakutiedoksi oli laitettu "omakotitalo". Neeel ei olisi ostanut kiinteistöä, jos sitä olisi markkinoitu vapaa-ajan asuntona tai jos hän olisi tiennyt, ettei se ole tarkoitettu vakinaiseen asumiseen.

Neeelin mukaan välittäjä Kaxxxxxi ei ollut puhunut hänelle mitään rakennusluvan hankkimisesta. Kun Neeel oli kysynyt voisiko hän kattaa talon takana olevan terassin Kaxxxxxi oli vain puhunut jostain lisäpiirustuksista ja todennut lopulta, että eihän kukaan näe mitä siellä talon takana on.

Neeelilla on kokemusta rakentamisesta. Hänen tarkoituksenaan oli alusta alkaen ollut avata kaikki sisärakenteet sekä korjata katto. Purkutyöt hän aloitti heti kaupantekoa seuraavana päivänä. Kun rakennuksen sisällä oli kaikki purettu, Neeel meni kunnan rakennusvalvontavirastoon kysymään rakennusta koskevia piirustuksia.
Virastossa Neeelille etsittiin piirustukset ja sanottiin, että rakennus oli rakennettu saunamajaksi eikä vakituiseksi asunnoksi. Hänelle sanottiin, että kiinteistön käyttötarkoitus voitiin kyllä muuttaa, mutta siihen tarvittaisiin uudet piirustukset ja luvat. Virkailijan mukaan rakentaminen pitäisi tehdä tämän päivän vaatimusten mukaisesti.

Neeel sai kiinteistön rakennuslupa-asiakirjat helposti kunnalta maksamalla 36 euron maksun. Hän meni rakennusvalvontavirastosta suoraan kiinteistövälittäjä Kaxxxxxisen puheille. Kaxxxxxi syytti Sipoon kuntaa vääristä tiedoista.

Neeelin mukaan hänen vaatimansa hinnanalennus on vain pieni osa niistä lisäkustannuksista, joita kiinteistön väärä käyttötarkoitus on hänelle aiheuttanut ja tulee aiheuttamaan. Alunperin Neeel oli laskenut, että peruskorjaukseen menisi 40.000 - 50.000 euroa. Laskelma perustui siihen, että rakenteet korjattaisiin vastaamaan vaatimattomampia standardeja kuin nykymääräykset edellyttävät. Nyt peruskorjaukseen oli mennyt 75.000 euroa muun maussa siksi, että hän teki seiniin nykymääräysten mukaiset 25 senttimetrin paksuiset eristeet ja kattoon 50 senttimetrin paksuiset eristeet. Lisäksi hän joutui valitsemaan kalliimmat ikkunat kuin oli aikonut. Neeelin alkuperäinen tarkoitus oli ollut lisätä eristyksiä, mutta vain 15 sentin ja 30 sentin paksuiseksi, eikä hän olisi ostanut niin kalliita ikkunoita. Ohuemmat eristeet ja vaatimattomammat ikkunat olisivat riittänneet hänelle mainiosti.

Neeel oli remontoinut kylpyhuoneen kokonaisuudessaan itse, sillä hänellä oli vesieristeiden tekemiseen tarvittava pätevyys. Hän oli myös ottanut alas olohuoneen ja keittiön välisen seinän, mutta seinän kantavat pilarit jäivät samaan paikkaan kuin aikaisemmin.

Kiinteistön korjaustyö kesti lisätöiden ja budjetin ylityksen johdosta kauemmin kuin oli ajateltu. Koska Neeelin rahat olivat loppuneet ja vuokra-asunnosta oli päästävä lähtemään muun muassa lapsen päiväkodin vaihtuessa alkuperäisessä aikataulussa, Mendel teki korjaustyöt ilman mitään rakennuslupia tai käyttötarkoituksen muutosta. Niitä ei ollut edelleenkään haettu.


Vastaaja P Pyyyla on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hänen isänsä asui kiinteistöllä silloin, kun tällä oli töitä pääkaupunkiseudulla. Asunto oli vuokrattiin ensimmäisen kerran isän kuoleman jälkeen vuonna 1998. Kiinteistöllä oli ollut ainakin kahdet vuokralaiset, jotka asuivat talossa ympäri vuoden. Myös henkilöt jotka myivät asunnon Pyyylan isälle olivat asuneet siinä ympäri vuoden.
Kiinteistön naapurustossa oli myös vakinaista asumistoa eikä vapaa-ajan asuntoja. Toisaalta Pyyylan isä oli aina hoitanut kaikki kiinteistöä koskevat asiat, eikä muilla perheessä ollut ollut niistä juurikaan tietoa.

Kuolinpesä oli päättänyt myydä kiinteistön siinä vaiheessa kun selvisi, ettei Pyyyla tai hänen veljensä tule muuttamaan pääkaupunkiseudulle. Pyyyla valitsi Huoneistokeskuksen välittäjäliikkeeksi, koska se oli internetin perusteella tehnyt paljon kauppaa Sipoossa. Kuolinpesän osakkaat asuivat kaikki Ilmajoella Etelä-Pohjanmaalla, ja olivat luottaneet siihen että kiinteistövälittäjällä olisi heiltä puuttuvaa asiantuntemusta.

Todistaja J Kaxxxxxi on kertonut, että hänellä on kiinteistönvälittämisestä 10 vuoden kokemus, josta yhdeksän vuotta Sipoon kunnassa. Kaxxxxxisen mukaan hän oli ennen kauppaa käynyt Neeelin kanssa läpi kuntotarkastusraportissa ilmenneet viat ja korostanut raportin merkitystä. Kaxxxxxisen mielestä järkevintä olisi ollut purkaa vanha rakennus kokonaan pois ja rakentaa uusi. Tästä oli keskusteltu Neeelin kanssa. Kaxxxxxiselle oli käynyt selväksi, että ostajien tarkoituksena oli muuttaa kiinteistölle vakituisesti asumaan.

Kaxxxxxisen käsitys oli, että rakennuslupa tarvitaan aina kun rakennusta muutetaan. Kaxxxxxi oli käynyt Neeelin kanssa läpi rakennuslupa-asiat samalla tavalla kuin muidenkin asiakkaiden kanssa. Kaxxxxxi oli kertonut, että jos rakennetaan uusi talo tai esimerkiksi autotallin käyttötarkoitusta muutetaan, tarvitaan uudet piirustukset ja leikkauskuvat. Sipoon kunta on tunnetusti vaikea viranomainen näissä asioissa, ja säännöksiä tulkitaan hyvin tarkasti. Kaxxxxxi ei muista oliko Neeelin kanssa puhuttu rakentamisen tasosta. Remontin hinnasta ei ollut puhuttu. Kaxxxxxi oli yleisesti ottaen saanut sellaisen käsityksen, että Neeelilla oli tietoa rakentamisesta.

Kaxxxxxisella ei ollut ollut pienintäkään aihetta epäillä, että Sipoon kunnasta saisi väärää tietoa kiinteistön käyttötarkoituksesta. Hänen toimistonsa ei ollut koskaan saanut virheellistä tietoa kunnasta. Sen lisäksi että Kaxxxxxi oli selvittänyt kiinteistön käyttötarkoitusta myyjien edustajalta ja kunnan rakennustietorekisteristä, hän oli lcysynyt rakennusvalvontavirastossa työskennelleeltä sihteeriltä, löytyisikö päärakennuksesta rakennuspiirustuksia. Sihteeriry mukaan näin vanhoista rakennuksista sitä ei välttämättä löydy. Kaxxxxxi oli saanut rakennustieto-tulosteen, muttei muuta. Hänelle ei ollut tullut mieleenkään, että vielä jostain muualta olisi pitänyt kysyä rakennuksen käyttötarkoituksesta. Kunnan rake_nnustieto-tuloste oli aina ollut tärkein paperi. Sipoon kunnasta ei kukaan koskaan ollut sanonut hänelle, että asiaa pitäisi tarkastaa muistakin lähteistä.

Todistaja J Paki on kertonut, että hän on ollut rakennusmestari vuodesta 1984 lähtien toimien sekä vastaavana mestarina että pääsuunnittelijana sekä tarvittaessa konsulttina. Hän on käynyt peruskorjatussa kohteessa toukokuussa 2013 ja tutustunut sen vanhoihin lupapiirustuksiin.

Pakin mukaan rakennuksessa oli vanha kivijalka, mutta julkisivu oli uusittu. Ala- ja yläpohjaan sekä seiniin oli lisätty eristystä ja myös ikkunat oli uusittu. Kaikki vanha oli purettu sisätiloista ja muun muassa märkätilat oli täysin uusittu.

Pakin mukaan kiinteistön käyttötarkoituksen muutos vaatii suunnittelutarveratkaisun, eli ns. poikkeusluvan sekä lisäksi vielä rakennusluvan. Mikäli kiinteistön käyttötarkoitus olisi ollut vakituinen asuinrakennus, pelkkä peruskorjaus ei, olisi vaatinut rakennuslupaa, jollei kantavia seiniä tai katon profiilia muuteta. Myöskään ostajien tekemä julkisivukorjaus ei Pakin käsityksen mukaan edellyttänyt rakennuslupaa.

Mikäli kiinteistön käyttötarkoitus olisi ollut vakinainen asuminen, ostaja olisi voinut remontoida kohteen vanhojen standardien mukaisesti eli olisi itse voinut valita rakentamisen tason. Sipoon kunnasta V Rxxxxnen on sanonut Pakille, että tässä tilanteessa on rakennettava nykyisten määräysten mukaisesti. Nykyisten määräysten mukaisesti rakentamalla materiaali- ja työkustannukset ovat Pakin arvion mukaan 72.000 euroa. Sen lisäksi rakennuslupaa varten on teetettävä rakennuspiirustukset, LVI-suunnitelma ja sähkösuunnitelmat. Edelleen on selvitettävä mm. rakennuksen u-arvot, teetettävä energiatodistus ja palkattava vastaavat työnjohtajien hyväksymään suunnitelmat. Kaikki tämä tulee maksamaan noin 20.000 euroa rakennuskustannusten päälle.

Kysymyksessä olevalla paikalla omakotikiinteistön tonttimaan arvo on 60.000 - 70.000 euroa. Kesämökkikiinteistönä sen arvo on 30 prosenttia vähemmän ottaen huomioon, että kiinteistö on keskellä metsää eikä järven rannalla.

Todistaja S Pxxxlä on kertonut, hän on koulutukseltaan rakennusarkkitehti ja yhdyskuntasuunnitteluinsinööri. Hän toimii lupa-arkkitehtinä Sipoon kunnan rakennusvalvontavirastossa.

Pxxxlän mukaan kysymyksessä olevan kiinteistön rakennuslupaa on haettu ja se on myönnetty "saunamajaa" varten. Sipoon kunnan tulkinnan mukaan saunamaja on vapaa-ajan asunto. Pxxxlän rakennuspiirustukset löytyivät pienen salapoliisityön jälkeen kunnan arkistosta. ·

Pxxxlä kertoi, että kiinteistön omistajan on käyttötarkoituksen muutosta varten haettava kunnan rakennusvalvonnasta suunnittelutarveratkaisua sekä rakennuslupaa. Rakennuslupaa täytyy hakea tässä yhteydessä vaikka mitään ei rakennettaisikaan. Nyt kysymyksessä olevan kiinteistön osalta käyttötarkoituksen muutos olisi ollut ja on edelleen läpihuutojuttu, koska kunnan yleiskaavassa 2000/25 vanhoille itsenäisille kiinteistöille kuuluu rakennuspaikka. Pxxxlän mukaan käyttötarkoituksen muutos maksaa 500 euroa ja rakennuslupa noin 200 euroa lisättynä 3,20 eurolla neliötä kohti. Tarvittavat luvat maksavat siten hakijalle yhteensä alle 1.000 euroa.

Myös kantajan kiin!eis!öllä tekemät peruskorjaustoimenpiteet ovat Pxxxlän mukaan luvanvaraisia, eli edellyttävät ehdottomasti rakennuslupaa. Sipoon kunta vaatii rakennuslupaa aina kun märkätiloja saneerataan tai kun julkisivu puretaan lisäeristeen asentamista varten ja rakennetaan uusiksi. Merkitystä ei ole sillä, onko kysymyksessä
vapaa-ajan asunto vai omakotitalo tai muutetaanko samassa yhteydessä käyttötarkoitusta vai ei.

Pxxxlä painotti, että korjausrakentamisessa määräykset eivät ole samoja kuin uudisrakentamisessa. Periaatteena on, että vanhaa pyritään parantamaan muun muassa lämmöneritystä lisäämällä, mutta mitään yleisiä määräyksiä korjaustasosta ei ole vielä olemassa. Sinänsä korjausrakentamista varten tarvitaan paljon enemmän suunnitelmia ja piirustuksia kuin mitä pelkkä käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää, eli ostaja olisi ilman viimeksimainittuakin joutunut teettämään kattavat suunnitelmat remonttia varten. Tasovaatimuksissakan ei ole eroa sille, aiotaanko peruskorjata omakotitaloa vai vapaa-ajankiinteistöä, vaan korjausrakentamisen rakennusluvassa edellytetyt tasovaatimukset ovat molemmille käyttökohteille samat.

Pxxxlä kertoi, että rakennustiedot -lomake tulostuu kunnan käytössä olevasta atk-ohjelmasta, johon tiedot päivittyvät väestörekisteristä.
Kunnan viranomaisetkin käyttävät tulostetta ensilähteenä mutta ovat tietoisia siitä, että mitä vanhemmista tiedoista on kysymys, sitä epäluotettavampia ne ovat. Epäluotettavuus syntyy paitsi siitä, että toimenpiteet joita tiedot koskevat vanhoja ja niitä päivitetään haivoin myös siitä, että väestörekisteristä tulee muun muassa osoitetietoihin liittyviä päivityksiä, jotka automaattisesti päivittyvät kunnan omien tietojen yli. Periaatteessa kysymys on siis virallisesta tiedosta, mutta ne pitää silti tarkastaa. Myös välittäjiä on kunnan toimesta yritetty neuvoa tässä, kun he tilaavat kunnalta tulostetta. Esimerkiksi virallinen tieto kiinteistön käyttötarkoituksesta löytyy aina lupa-asiakirjoista.

Todistaja S Nxxxxxra on kertonut, että hän on toiminut kiinteistövälittäjänä 18 vuotta, josta yli 10 vuotta Sipoossa. Tällä hetkellä hän on Aktia Kiinteistövälityksen päällikkö ja kouluttuja, minkä lisäksi hän on toiminut hallituksen puheenjohtajana sekä Helsingin että Suomen kiinteistövälittäjien liitossa.

Nxxxxxran mukaan oikea tapa ottaa selvää vanhasta kiinteistöstä on tiedustella ensisijaisesti entiseltä omistajalta tietoja ja asiakirjoja ja tarvittaessa tiedustella kunnan rakennusvalvonnasta. Sieltä voi tilata myös lupa-asiakirjat, jotka kuitenkin Sipoon kiinteistöjen kohdalla usein puuttuvat 1950-luvulla rakennetuista rakennuksista. Mikäli rakennusvalvonnasta haluaa kiinteistön tietoja, sieltä lähetetään rakennuksen tiedot -tuloste. Nxxxxxran mukaan hän on aina luottanut !ulosteessa oleviin tietoihin, eikä hänellä ole tietoa siitä, että Sipoon kunnan rakennusvalvonnasta olisi saanut virheellistä tietoa. Rakennusvalvonnasta ei myöskään ole koskaan ohjeistettu välittäjiä.

Nxxxxxran mukaan tulosteen tilaamista rakennusvalvonnasta on pidettävä hyvän kiinteistövälitystavan mukaisena, sillä sekä väestörekisteristä että verottajalta saatavat tiedot ovat epäluotettavia. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa tulosteen (K3) lausuma asunnon käyttötarkoituksesta on hyvin selkeä eikä millään tavalla ristiriitainen.

Arkistotietojen saaminen Sipoon kunnasta on Nxxxxxran mukaan hankalaa, ja sitä on asteittain vaikeutettu, koska tietojen hakeminen lienee työlästä.



Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on riidatonta, että kiinteistökaupassa on maakaaren 18 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen vallintavirhe sen vuoksi, että kiinteistö on myyty vakinaiseen asuinkäyttöön tarkoitettuna, vaikka kiinteistön käyttötarkoitus on vuonna 1956 myönnetyssä rakennusluvassa ollut vapaa-ajan asunto.

Ostajat katsovat, että heillä on virheen perusteella oikeus 25.000 euron hinnanalennukseen. Myyjät ja välittäjä ovat katsoneet, ettei oikeutta hinnanalennukseen ole, koska ostajille ei ole virheen johdosta aiheutunut mitään vahinkoa. Asiassa on siten ensisijaisesti kysymys siitä, millä tavalla mahdollinen hinnanalennuksen määrä on asiassa arvioitava ja onko ostajilla oikeus siihen. Vasta tämän jälkeen tulee arvioitavaksi, kuka on vastuussa virheestä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennus on eri asia kuin virheen johdosta maksettava vahingonkorvaus, josta säädetään maakaaren 2 luvun 32 §:ssä. Vahingonkorvausvastuu edellyttää myyjän tuottamusta, josta ei tässä ole kysymys. Lain esitöiden mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksamaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. (HE 120/1994 vp, s. 62) Hinnanalennuksen tarkoituksena on poistaa se vaikutus, joka ostajan erehdyksellä on ollut kauppahintaan ja korjata kauppahintaa vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi voinut kohteesta saada, jos sen virheellisyydet olisivat olleet ostajaehdokkaiden tiedossa. Koska täysin varmaa tietoa edellä mainitusta on usein vaikea saada, oikeuskäytännössä hinnanalennuksen arvioinnissa on apuvälineenä käytetty korjauskustannuksia. Taustalla on ajatus, että siihen mitä ostajaehdokkaat olisivat valmiita maksamaan virheellisestä kohteesta vaikuttaa se, mitä tiedossa olevan virheen korjaaminen maksaa. (KKO 1999:76, KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa on riidatonta, että vallintavirhe voidaan korjata muuttamalla kaupan kohteen käyttötarkoitus vakituiseksi asuinkiinteistöksi. Todistaja Pxxxlän mukaan muutos on mahdollinen ja edellyttää ainoastaan suunnittelutarveratkaisua sekä rakennuslupaa.

Ostajat ovat väittäneet, että mikäli käyttötarkoitusta ei olisi tarvinnut muuttaa, peruskorjaamiselle ei olisi tarvinnut hakea rakennuslupaa, eikä korjaamiselta olisi edellytetty niin kalliita rakenneratkaisuja kuin nyt on jouduttu tekemään. Ostajien käsityksen mukaan virheen korjauskustannukset koostuvat siten paitsi tarvittavan rakennusluvan edellyttämistä uusista rakennus- ja rakentamissuunnitelmista, piirustuksia sekä mm. vastaavan työnjohdon palkkaamisesta, virhe aiheuttaa kohteen korjauskustannusten huomattavan nousun siitä, mitä ostajat olivat alunperin olettaneet kiinteistöä ostaessaan.

Arvioitaessa sitä, mitä vallintavirheen korjaaminen tosiasiassa tulee
maksamaan on siten selvitettävä:
1)onko rakennusluvasta aiheutuvat kustannukset ylimääräisiä eli olisiko kantajien suunnittelema peruskorjaus joka tapauksessa vaatinut rakennuslupaa, vaikka kiinteistön virallinen käyttötarkoitus olisi ollut sopimuksen mukaisesti vakituinen asuminen, sekä
2)onko korjausrakentaminen tullut ostajille kalliimmaksi sen johdosta, että samalla joudutaan muuttamaan kiinteistön käyttötarkoitusta.

Todistajan kertomukset ovat ristiriitaisia sen suhteen, minkälaisia lupia korjausrakentaminen edellyttää. Ottaen huomioon, että todistaja Pxxxlä on Sipoon kunnan rakennusvalvontavirastossa toimiva lupa-arkkitehti, käräjäoikeus pitää hänen kertomustaan eri toimenpiteiden edellyttämistä rakennusluvista uskottavampana kuin todistaja Pxxxkin kertomusta.
Pxxxlän mukaan samaan aikaan haettava käyttötarkoituksen muutos ei tee kantajien peruskorjauksen jo muutenkin vaatimasta rakennuslupaprosessista sen hankalampaa kuin jos kysymys olisi pelkästä korjausrakentamisen vaatimasta rakennusluvasta. Merkitystä ei myöskään ole sillä, haetaanko lupaa vakituisen asunnon vai vapaa-ajan asunnon korjaamiseen. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei vallintavirhe ole aiheuttanut rakennusluvasta johtuvia ylimääräisiä kustannuksia ostajille.

Mitä tulee ostajien korjausrakentamisen hintaan käräjäoikeus toteaa, etteivät ostajat ole käräjäoikeuden pääkäsittelyyn mennessä hakeneet kiinteistölle käyttötarkoituksen muutosta tai rakennuslupaa. Myöskään mitään piirustuksia tai suunnitelmia ei ole teetetty. Vaikka ostajilla itsellään ja todistaja Pakilla on ollut sellainen käsitys, että rakentaminen on tullut kalliimmaksi sen johdosta, että kiinteistön käyttötarkoitusta on muutettava, asian tueksi ei ole esitetty mitään selvitystä. Ottaen huomioon mitä todistaja Pxxxlä on kertonut korjausrakentamisen ja uudisrakentamisen eroista, näyttäisi siltä että Neeelin esiin ottamat korkeammat rakennusstandardit koskevat tällä hetkellä ainoastaan uudisrakentamista.

Kaupan kohteen peruskorjaustarve on selkeästi ilmennyt kaupan ehdoista. Ostajien omatkin jo ennen vallintavirheen ilmettyä aloitetut korjaustoimenpiteet ovat vaatineet rakennuslupaa, kuten Pxxxlän kertomuksesta käy ilmi. Näin ollen rakennuslupatarpeen ei voida katsoa vaikuttaneen ostajien ostopäätökseen. Merkitystä ei ole sillä, mitä ostajat ovat tosiasiassa tienneet liittyen tarvittaviin rakennuslupiin ottaen huomioon, että ostajien on itse tunnettava lainsäädäntö ja myyjien tiedonantovelvollisuus liittyy vain jo tehtyihin viranomaispäätöksiin (HE 120/94 vp, s. 53).

Näin ollen ainoa asia jota kaupassa oleva virheen korjaaminen edellyttää
verrattuna siihen, mitä ostajat ovat ennen kauppaa voineet kaupan kohteelta edellyttää, on suunnittelutarveratkaisu. Sen hinta on todistaja Pxxxlän mukaan 500 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei laissa ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa. Oikeuskäytännössä on kuitenkin vakiintuneesti katsottu yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaisesti, että myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja.

Korkein oikeus on pitänyt korjauskustannuksia, jotka vastaavat noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta verraten vähäisinä. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen, korkein oikeus on korjauskustannusten lisäksi ottaa huomioon virheen merkityksen muutoinkin. Silloin kun kysymyksessä on asuinrakennuksen käyttöä tai asumiskelpoisuutta heikentäviä puutteita, niillä voidaan arvioida olevan vaikutusta myös kaupan ehtoihin. (KKO 2009:39).

Käräjäoikeus toteaa, että 500 euroa on vain noin puoli prosenttiyksikköä kiinteistön kauppahinnasta. Vaikka vallintavirhettä sinänsä ei voida pitää kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamattomana, on virheen korjaaminen ja korjauskustannus niin vähäinen ja merkityksetön, ettei se käräjäoikeuden mielestä oikeuta hinnanalennukseen.



Oikeudenkäyntikulut


L 13/665


Oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu määräytyy oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n pääsäännön mukaisesti eli hävinneenä osapuolena kantajien on korvattava vastapuoltensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.


Pääasia
Kanne on nostettu siltä varalta, että V Niemisen kuolinpesän osakkaat kiinteistön myyjinä joutuisivat suorittamaan asian L 12/3400 kantajille hinnanalennusta. Koska näin ei ole käynyt, käräjäoikeus jättää vahvistuskanteen tutkimatta.


Oikeudenkäyntikulut



Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan
asianosainen, jonka kanne jää tutkimatta, katsotaan hävinneen asian.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan jos seikka, josta asian lopputulos aiheutui, ei ennen oikeudenkäyntiä ollut hävinneen asianosaisen tiedossa eikä hänen olisi pitänytkään olla siitä tietoinen, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaisten on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Käräjäoikeus toteaa viimeksi mainitun säännöksen osalta, että myyjien nostaman kanteen lopputulos on ollut riippuvainen siitä, miten toisessa, hinnanalennusvaatimusta koskevassa oikeudenkäynnissä L 12/3400 tulee käymään. Tästä seikasta kantajat eivät luonnollisestikaan ole voineet olla tietoisia. Käräjäoikeus toteaa edelleen, että molemmissa kanteissa on vedottu samoihin seikkoihin kiinteistönvälittäjän vastuun osalta, ja nimetty samaa näyttöä, minkä vuoksi on ollut prosessiekonomisesti järkevää käsitellä kanteita yhdessä.

Kun otetaan huomioon myös oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:stä ilmenevät kohtuullistamisperusteet eli oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, kantajien asema poissa olevina myyjinä, joita kiinteistönvälittäjä on kaupan joka vaiheessa edustanut sekä sekä oikeudenkäynnin taloudellisen merkityksen kantajille yksityishenkilöinä käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi, että kanteen L 13/665 osalta asianosaiset pitävät oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.



TUOMIOLAUSELMA

Kanne hylätään.

Kantajat N Neeel ja T Sees velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan oikeudenkäyntikulujen korvausta
1)Huoneistokeskus Oy:lle 6.761,33 euroa ja
2)V Nyyyylän kuolinpesän osakkaille eli M Nyyyylälle, V Nyyyylälle ja P Pyyylalle yhteensä 6.578,15 euroa.

Huoneistokeskus Oy:n ja V Nyyyylän kuolinpesän osakkaiden korvausvaatimukset toisiaan kohtaan hylätään.