Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden arviointi?

Tapauksessa ostajat olivat 2013 ostaneet 444.000 eurolla vanhan 1953 rakennetun ja 2000-luvulla korjatun omakotitalon. Kaupan jälkeen he ovat havainneet virheinä salaoja- ja sadevesijärjestelmissä, suunnitelmissa, rakennusluvissa sekä ilmoitetussa pinta-alassa. Ostajat ovat vaatineet myyjiltä ja välittäjältä yli 190.000 euroa vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti kiinteistökaupan em. virheistä. Käräjäoikeus on velvoittanut myyjät korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena lähes 60.000 euroa, mistä määrästä välitysliike on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille 11.105 euroa. Ostajat valittivat hovioikeuteen käräjäoikeuden välittäjälle tuomitsemista oikeudenkäyntikulujen määristä. Hovioikeudessa ei siten ollut enää kysymys myyjän vastuusta eikä virheistä vain oikeudenkäyntikuluista.



Kantajien välitysliikkeeseen kohdistamat vaatimukset ovat perustuneet pinta-alavirheeseen, puuttuvaan rakennuslupaan ja rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin. Käräjäoikeus on hylännyt vaatimukset pinta- alavirheen osalta katsoen jääneen näyttämättä, että kaupan kohteessa olisi ollut pinta-alaan perustuva virhe. Rakennusluvan osalta käräjäoikeus on katsonut kaupan kohteessa olleen vallintavirhe puuttuvan rakennusluvan vuoksi ja velvoittanut välitysliikkeen ja myyjät yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille 11.105 euroa. Sen sijaan rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin liittyvien vaatimusten osalta käräjäoikeus on katsonut kantajien menettäneen oikea-aikaisen reklamaation puuttumisen vuoksi oikeuden esittää vaatimuksia välitysliikettä ja myyjiä kohtaan. Salaoja- ja sadevesijärjestelmien osalta käräjäoikeus on katsonut, että välitysliike ei ole vastuussa niihin liittyvistä virheistä, koska sillä on ollut oikeus luottaa myyjien näitä koskeviin ilmoituksiin.



Tapauksessa on siis ollut kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden arvioinnista. Kantajat olivat kohdistaneet vaatimuksensa käräjäoikeudessa sekä myyjiin että välittäjään. Kantajien välitysliikkeeseen kohdistamat vaatimukset olivat perustuneet pinta-alavirheeseen, puuttuvaan rakennuslupaan ja rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin.

Käräjäoikeus oli lausunut oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta, että kantajat sekä vastaajat saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa kumpikin noin 40.000 euroa vahinkonaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla. Välitysliikkeen oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeus oli katsonut, että kantajien vaatimus välitysliikettä vastaan oli hyväksytty vain vähäiseltä osalta ja että vastaajien ja välitysliikkeen tekemä 25.000 euron sovintotarjous huomioon ottaen kantajat olivat hävinneet asian niin suurelta osalta, ettei ollut perusteita määrätä välitysliikettä pitämään oikeudenkäyntikulujaan
osaksikaan vahinkonaan.

Nyt kantajat vaativat hovioikeudessa ensisijaisesti, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidät on velvoitettu korvaamaan välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut yli 43.000 euroa käräjäoikeudessa ja toissijaisesti, että heidän korvattavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrä kohtuullistetaan 1.000 euroon. Lisäksi kantajat vaativat, että välitysliike velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 2.422,80 eurolla korkoineen.

Hovioikeus totesi seuraavaa:

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan, jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluista. Kuten säännöksen esitöistä ilmenee (HE 107/1998 vp s. 19–20), säännös on tarkoitettu poikkeukseksi ja kuluvastuun alentamiselle riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Perusteltu syy oikeudenkäyntiin voi esiintyä tilanteessa, jossa oikeuskysymys on objektiivisesti arvioiden vaikea ja jossa ratkaisun lopputulos ei ole etukäteen ennustettavissa. Oikeudellinen epäselvyys viittaa vain juttuun liittyvän oikeuskysymyksen ratkaisemisen vaikeuteen. Jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuta tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin
voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.
Mainitun 8 b §:n säännöksen soveltaminen tulee hallituksen esityksen mukaan kysymykseen poikkeustapauksissa ja se edellyttää säännöksen sisältämien edellytysten täyttymistä kokonaisuutena arvioiden. Ilmeisen kohtuuttomuuden kokonaisarvioinnissa tulee punnita kaikkia laissa mainittuja edellytyksiä. Mikään niistä ei sinällään voi yksin synnyttää säännöksen tarkoittamaa kohtuuttomuutta (HE 107/1998 vp s. 20). Pykälässä tarkoitettu kohtuullistaminen tulee viime kädessä perustua tuomioistuimen kokonaisarvioon, jossa on otettava huomioon kaikki
pykälässä mainitut kriteerit (s. 21).

Hovioikeuden mukaan asiassa ei ollut perusteita velvoittaa välitysliikettä vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan mainitun 8 a §:n nojalla eikä kantajien velvollisuutta korvata välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut ei ole pidettävä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana. Lisäksi hovioikeus katsoi, että sovintotarjoukselle ei voida antaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa.

Hovioikeus totesi oikeudenkäyntikulujen osalta lisäksi seuraavaa:

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa,
hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Hovioikeus katsoi perustelluksi, että välitysliike vastaa itse noin ¼ oikeudenkäyntikuluistaan. Näin ollen kantajien oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus alennettiin 32.610 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Hakusanat: kiinteistö, oikeudenkäyntikulut, välitysliike, törkeä huolimattomuus, salaojat, rakennuslupa, pinta-ala, vallintavirhe

Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 333
Antamispäivä 17.3.2020
Diaarinumero S 18/1213

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 28.3.2018 nro 15697 (liitteenä)

Asia
Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen kiinteistön virhettä koskevassa asiassa

Valittajat
Korhonen (nimi muutettu)
Mäkelä (nimi muutettu)

Vastapuoli
Yhtiö Oy

Asian käsittely hovioikeudessa
Korhoselle ja Mäkelälle on myönnetty jatkokäsittelylupa 7.9.2018.

Valitus

Korhonen ja Mäkelä (jäljempänä kantajat) ovat vaatineet ensisijaisesti, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin heidät on velvoitettu korvaamaan Yhtiö Oy:n (jäljempänä välitysliike) oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja toissijaisesti, että heidän korvattavakseen tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrä kohtuullistetaan 1.000 euroon. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että välitysliike velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 2.422,80 eurolla korkoineen.

Asia oli ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että kantajilla oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Kantajat olivat laatineet reklamaatiokirjeet luottaen maakaaren säätämistä koskevan hallituksen esityksen nimenomaiseen sanamuotoon, jonka mukaan vaadetta voidaan määrän osalta täydentää korjaustöiden valmistumisen mukaisesti. Käräjäoikeus oli pääasiallisesti hylännyt välitysliikkeeseen kohdistuneet kannevaatimukset sillä perusteella, että kantajat eivät olleet esittäneet kiinteistön virheisiin perustuneiden vaatimustensa rahamääräistä sisältöä ja yksilöintiä kohtuullisessa ajassa välitysliikkeelle. Käräjäoikeus oli tältä osin perustanut ratkaisunsa vasta käsittelyn aikana 24.10.2016 annettuun korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuun KKO 2016:69. Välitysliike oli vasta ennakkoratkaisun antamisen jälkeen vedonnut puutteelliseen reklamaatioon.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus oli kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuuton ottaen huomioon oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys. Kantajilla oli ollut perusteltu tarve oikeudenkäyntiin, sillä välitysliike ei ollut aktiivisesti osallistunut virheiden selvittämiseen eikä myöntänyt vahingonkorvausvelvollisuuttaan.

Välitysliikkeen systemaattinen passiivisuus olla vastaamatta kantajien kysymyksiin, tiedusteluihin ja sovintoesityksiin sekä reklamaatioihin oli johtanut siihen, että kantajat olivat hakeneet oikeussuojaa tuomioistuimelta. Käräjäoikeus oli tuominnut välitysliikkeen maksamaan kantajille vahingonkorvausta. Kantajilla ja välitysliikkeellä oli oleellisesti erilaiset taloudelliset asemat. Kantajat olivat yksityishenkilöitä ja välitysliike yhtiö, jonka liikevaihto oli vuonna 2017 ollut yli 10,5 miljoonaa euroa.

Välitysliikkeen ja myyjien 25.000 euron sovintoesitys oli tehty vasta käräjäoikeuden valmisteluistunnossa marraskuussa 2017, jolloin kantajille oli jo aiheutunut mittavat oikeudenkäyntikulut. Välitysliikkeen osalta sovintotarjousta ei ollut esitetty erillisenä sovintotarjouksena, vaan osana mainittua 25.000 euron sovintotarjousta. Sovintotarjous oli ollut alle puolet käräjäoikeuden sittemmin tuomitseman vahingonkorvauksen kokonaismäärästä, joten se ei ollut kattanut määrältään kantajien todellista saatavaa. Oikeudenkäynnin jatkamiseen sovintotarjouksen jälkeen oli ollut oikeudenkäynnin lopputulos huomioon ottaen perusteita.

Vastaus

Yhtiö Oy on vaatinut, että valitus hylätään.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea.

Kantajien maksettavaksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja ei voitu pitää kohtuuttomina oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaisesti. Kantajat olivat ottaneet kuluriskin saattaessaan asian käräjäoikeuden käsiteltäväksi ja olivat pääosin hävinneet kanteensa.

Välitysliikkeen ja myyjien tekemä sovintotarjous tuli huomioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa, kuten käräjäoikeus oli tehnyt. Kantajat olisivat nyt kysymyksessä olevassa asiassa saaneet hyväksymällä välitysliikkeen ja myyjien tekemän 25.000 euron sovintotarjouksen enemmän kuin mitä käräjäoikeus oli tuominnut välitysliikkeen maksamaan kantajille vahingonkorvausta. Välitysliike ja myyjät olivat päätyneet kyseiseen summaan arvioimalla osapuolten maksukykyjä ja myyjien henkilökohtaista tilannetta. Myyjät olivat tarjonneet 10.000 euroa ja välitysliike 15.000 euroa.

Välitysliikkeellä ei ollut ollut mahdollisuutta tarjota kantajille sovintoa ennen oikeudenkäyntiä, koska kantajat olivat täsmentäneet vahingonkorvausvaatimuksensa vasta haastehakemuksessaan ja välitysliikkeen asiamies oli vasta oikeudenkäynnin alussa esittämästään erillisestä pyynnöstä saanut nähtäväkseen kantajien asiassa esittämät kuittikopiot.

Hovioikeuden ratkaisu

Taustaa ja kysymyksenasettelu

Korhonen ja Mäkelä ovat vaatineet kanteessaan Yhtiö Oy:tä suorittamaan heille 193.090,97 euroa vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti kiinteistön myyjien kanssa.

Kantajien välitysliikkeeseen kohdistamat vaatimukset ovat perustuneet pinta-alavirheeseen, puuttuvaan rakennuslupaan ja rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin. Käräjäoikeus on hylännyt vaatimukset pinta- alavirheen osalta katsoen jääneen näyttämättä, että kaupan kohteessa olisi ollut pinta-alaan perustuva virhe. Rakennusluvan osalta käräjäoikeus on katsonut kaupan kohteessa olleen vallintavirhe puuttuvan rakennusluvan vuoksi ja velvoittanut välitysliikkeen ja myyjät yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille 11.105 euroa. Sen sijaan rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin liittyvien vaatimusten osalta käräjäoikeus on katsonut kantajien menettäneen oikea-aikaisen reklamaation puuttumisen vuoksi oikeuden esittää vaatimuksia välitysliikettä ja myyjiä kohtaan. Salaoja- ja sadevesijärjestelmien osalta käräjäoikeus on katsonut, että välitysliike ei ole vastuussa niihin liittyvistä virheistä, koska sillä on ollut oikeus luottaa myyjien näitä koskeviin ilmoituksiin.

Käräjäoikeus on velvoittanut myyjät korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena 59.281 euroa, mistä määrästä välitysliike on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille 11.105 euroa korkoineen 19.4.2016 lukien. Käräjäoikeuden ratkaisu on näiltä osin lainvoimainen.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta käräjäoikeus on lausunut, että kantajat sekä myyjät saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla. Välitysliikkeen oikeudenkäyntikulujen osalta käräjäoikeus on katsonut, että kantajien vaatimus välitysliikettä vastaan oli hyväksytty vain vähäiseltä osalta ja että myyjien ja välitysliikkeen tekemä 25.000 euron sovintotarjous huomioon ottaen kantajat olivat hävinneet asian niin suurelta osalta, ettei ollut perusteita määrätä välitysliikettä pitämään oikeudenkäyntikulujaan osaksikaan vahinkonaan. Käräjäoikeus on velvoittanut kantajat yhteisvastuullisesti suorittamaan välitysliikkeelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 43.480,85 euroa korkoineen.

Kantajien valituksen perusteella hovioikeudessa on kysymys siitä, onko heidät vapautettava korvaamasta välitysliikkeen oikeudenkäyntikuluja tai onko korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrää alennettava.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden arviointi

(a) Oikeudellinen epäselvyys

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan, jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluista. Kuten säännöksen esitöistä ilmenee (HE 107/1998 vp s. 19–20), säännös on tarkoitettu poikkeukseksi ja kuluvastuun alentamiselle riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea.
Perusteltu syy oikeudenkäyntiin voi esiintyä tilanteessa, jossa oikeuskysymys on objektiivisesti arvioiden vaikea ja jossa ratkaisun lopputulos ei ole etukäteen ennustettavissa. Oikeudellinen epäselvyys viittaa vain juttuun liittyvän oikeuskysymyksen ratkaisemisen vaikeuteen. Jutun näytöllinen epäselvyys ei oikeuta tuomioistuinta määräämään asianosaisia vastaamaan kuluistaan itse.

Kantajat ovat valituksessaan esittäneet, että maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin säännös virheestä ilmoittamisesta oli ollut epäselvä ja että vasta kanteen vireilletulon jälkeen annettuun korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen KKO 2016:69 perustuen välitysliike oli vedonnut siihen, että kantajien yksilöidyt vaatimukset oli esitetty liian myöhään.
Käräjäoikeuden tuomio oli kantajien mukaan perustunut mainittuun ennakkopäätökseen.

Käräjäoikeus on tuomiossaan katsonut kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain ja sen esitöiden perusteella välitysliikkeen vahingonkorvausvastuun määräytyvän sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti myös toimeksiantajan vastapuolta kohtaan. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan suorituksen virheestä on tullut reklamoida kohtuullisessa ajassa sen jälkeen kun se on havaittu. Näin ollen käräjäoikeus on katsonut, että myös toimeksiantajan vastapuoli on säilyttääkseen mahdollisuutensa vahingonkorvaukseen velvollinen ilmoittamaan välitysliikkeelle virheellisestä menettelystä kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus toteaa näin ollen, että oikeudellista epäselvyyttä koskevan väitteen perusteena olevaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaista reklamaatiosäännöstä on käräjäoikeudessa sovellettu myyjiin, mutta ei välitysliikkeeseen nähden. Käräjäoikeus on tämän johdosta päätynyt reklamaation oikea-aikaisuuden osalta osin erilaiseen lopputulokseen myyjien ja välitysliikkeen osalta. Käräjäoikeus on mainittua maakaaren säännöstä soveltaen katsonut kantajien menettäneen oikeutensa vedota salaoja- ja sadevesijärjestelmien virheisiin myyjiä kohtaan, mutta oikeutta ei reklamaatiota koskevien yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden perusteella ollut menetetty välitysliikettä kohtaan.

Kun maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momenttia ei ole sovellettu ratkaistaessa asiaa välitysliikkeen vahingonkorvausvelvollisuuden osalta, asiaa ei voi pitää oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla oikeudellisesti epäselvänä. Välitysliikkeen osalta tässä asiassa on ollut kysymys tavanomaisesta vahingonkorvaukseen liittyvästä riidasta, eikä asiaan ole liittynyt ristiriitaisia tulkintoja esimerkiksi lain sisällöstä. Asiassa ei siten ole perusteita velvoittaa välitysliikettä vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan mainitun 8 a §:n nojalla.

(b) Ilmeinen kohtuuttomuus

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin voi viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää.

Mainitun 8 b §:n säännöksen soveltaminen tulee hallituksen esityksen mukaan kysymykseen poikkeustapauksissa ja se edellyttää säännöksen sisältämien edellytysten täyttymistä kokonaisuutena arvioiden. Ilmeisen kohtuuttomuuden kokonaisarvioinnissa tulee punnita kaikkia laissa mainittuja edellytyksiä. Mikään niistä ei sinällään voi yksin synnyttää säännöksen tarkoittamaa kohtuuttomuutta (HE 107/1998 vp s. 20).
Pykälässä tarkoitettu kohtuullistaminen tulee viime kädessä perustua tuomioistuimen kokonaisarvioon, jossa on otettava huomioon kaikki pykälässä mainitut kriteerit (s. 21).

Kuluvastuun kohtuullistamista arvioitaessa on ensinnäkin otettava huomioon oikeudenkäyntiin johtaneet seikat. Niillä tarkoitetaan muun muassa sitä, onko hävinneellä osapuolella ollut riittävän perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Perusteltuna syynä oikeudenkäyntiin voidaan pitää tässä yhteydessä sitä, että hävinneen osapuolen esittämät seikat tai näyttö ovat riittävällä tavalla puoltaneet hänen kantaansa (HE 107/1998 vp s. 20). Näin on oikeuskirjallisuudessa esitetty olevan, kun hävinnyt osapuoli on subjektiivisesti vakuuttunut tietyn tapahtumainkulun oikeellisuudesta ja kun tuon tapahtumainkulun oikeellisuuden tueksi on olemassa tapahtumainkulkua oletettavasti tukevaa näyttöä (Satu Saarensola: Oikeudenkäyntikulut ja kohtuullisuus, 2017, s. 178).

Asianosaisten asema on aina kytkettävä oikeudenkäyntiin johtaneisiin seikkoihin ja asian merkitykseen. Kulukorvauksen alentaminen ei olisi mahdollista pelkästään asianosaisten erilaisen aseman perusteella (HE 107/1998 vp s. 21).
Kantajat ovat yksityishenkilöitä ja välitysliike yritys, joten asianosaisten taloudelliset asemat ja mahdollisuudet vastata oikeudenkäynnin kustannuksista ovat olleet olennaisesti erilaiset. Asian merkitys kantajille on ollut suuri. Näin ollen asianosaisten asema ja asian merkitys lähtökohtaisesti puoltavat oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamista.

Kantajat ovat valituksessaan esittäneet, että välitysliikkeen toiminta oli johtanut oikeudenkäyntiin. Kantajien väitteen mukaan välitysliike ei ollut osallistunut aktiivisesti virheiden selvittämiseen, vaan se oli ollut systemaattisen passiivinen eikä ollut hyväksynyt kantajien 13.6.2013 sovintotarjousta rakennuslupia ja pinta-aloja koskevista virheistä.

Hovioikeus toteaa, että väitettä välitysliikkeen moitittavasta tai epäasiallisesta toiminnasta kiinteistöä koskevien virheiden selvittämisessä ei esitetyn selvityksen perusteella ole käsitelty käräjäoikeudessa.

Asianosaiset eivät ole halunneet asiaa käsiteltävän hovioikeudessa pääkäsittelyssä. Muun selvityksen puuttuessa yksin valituksessa esitetyn väitteen perusteella ei voida tehdä johtopäätöstä, että oikeudenkäynti olisi aiheutunut välitysliikkeen toiminnasta. Välitysliike on vastauksessaan vedonnut siihen, että kantajat olivat täsmentäneet vaatimuksensa vasta haastehakemuksessa ja vasta oikeudenkäynnin alussa oli saatu nähtäville tarvittavat kuittikopiot. Hovioikeus toteaa, että kantajat ovat esittäneet ennen oikeudenkäyntiä useita reklamaatioita myyjiä ja välitysliikettä kohtaan. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että osa rakennuslupiin liittyvistä väitteistä on esitetty kuitenkin vasta haastehakemuksessa ja valmisteluistunnossa, minkä vuoksi kantajien on katsottu menettäneen oikeutensa vedota sanottuihin virheisiin. Samoin salaoja- ja sadevesijärjestelmien virheisiin liittyvä rahamääräinen vaatimus on esitetty vasta haastehakemuksessa. Näihinkin seikkoihin nähden on katsottava jääneen näyttämättä, että oikeudenkäynti olisi aiheutunut välitysliikkeen menettelystä.

Edellä lausuttuun nähden hovioikeus katsoo, että asianosaisten asemasta ja asian merkityksestä todetusta huolimatta oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen ei ole katsottava puoltavan oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamista. Näin ollen kokonaisuutena arvioiden kantajien velvollisuutta korvata välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut ei ole pidettävä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana. Perusteita alentaa käräjäoikeudessa kantajien korvattavaksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja 8 b §:n nojalla ei siten ole.

(c) Sovintotarjous

Korkein oikeus on ennakkoratkaisussa KKO 2008:52 todennut, että maksukykyisen osapuolen tekemä sovintotarjous, joka kattaa määrältään vastapuolena olevan velkojan todellisen saatavan, merkitsee sitä, että velkojalla on mahdollisuus periä saatavansa jatkamatta oikeudenkäyntiä. Se seikka, että vastaajat olivat oikeudenkäyntiä jatkettaessa kiistäneet kanteen, ei ollut korkeimman oikeuden mukaan kyseisessä tapauksessa tarkoittanut sovintotarjouksen peruuttamista eikä ollut tehnyt heidän tarjoustaan merkityksettömäksi. Kantajilla oli ollut mahdollisuus hyväksyä tarjous, mutta he olivat arvioineet pääsevänsä sitä parempaan lopputulokseen oikeudenkäynnin avulla. Tämä valinta oli osoittautunut virheelliseksi.

Kantajat eivät olleet väittäneet, ettei sovintotarjous olisi ollut todellinen tai että vastaajat eivät olisi olleet maksukykyisiä. Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen oli näin ollen ollut tarpeetonta. Arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta korkein oikeus on siten ottanut huomioon vastaajien sovintotarjouksen, joka oli ylittänyt heidän maksettavakseen tuomitun korvausvelvollisuuden määrän.

Käräjäoikeus on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta määrätessään ottanut huomioon myyjien ja välitysliikkeen tekemän 25.000 euron sovintotarjouksen. Käräjäoikeus on sovintotarjous huomioon ottaen katsonut kantajien hävinneen asian niin suurelta osalta, ettei ole ollut perusteita määrätä välitysliikettä pitämään oikeudenkäyntikuluja osaksikaan vahinkonaan.

Sovintotarjous on esitetty asian valmisteluistunnossa. Käräjäoikeus on tuomiossaan todennut, että sovintotarjouksessa tarkoitetun määrän jakautumisesta myyjien ja välitysliikkeen kesken ei ole esitetty selvitystä. Valituksessa on katsottu, että välitysliikkeen sovintotarjous ei ollut ollut erillinen, vaan osa 25.000 euron sovintotarjousta ja että sovintotarjous on ollut alle puolet tuomitusta vahingonkorvauksen kokonaismäärästä.

Välitysliike on vastauksessaan esittänyt, että tarjous olisi jakautunut siten, että myyjien osuus olisi ollut 10.000 euroa ja välitysliikkeen 15.000 euroa. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tuomiossa tarjouksen jakautumisesta lausuttuun nähden, että vasta hovioikeudessa esitettyä välitysliikkeen näkemystä ei voida pitää riittävänä selvityksenä tältä osin. Kun sovintotarjouksen on näin ollen katsottava olleen myyjien ja välitysliikkeen yhteinen kokonaistarjous ja kantajille maksettavaksi tuomittu summa on ollut lähes 60.000 euroa, hovioikeus katsoo, että sovintotarjoukselle ei voida antaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa.

Kun sovintotarjoukselle ei voida antaa merkitystä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa, korvausvelvollisuus on arvioitava uudelleen.

(d) Oikeudenkäyntikulut tässä tapauksessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Hovioikeus toteaa, että arvioitaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla huomioon voidaan ottaa muun ohella se, miten suuri osuus tuomittu määrä on ollut alkuperäisestä vaatimuksen yhteismäärästä, minkälainen merkitys hävityllä osalla on ollut asiassa ja ovatko oikeudenkäyntikulut muodostuneet suurelta osin sellaisesta osasta, jonka kantaja tai vastaaja on hävinnyt.

Kantajien kanne välitysliikettä kohtaan on hyväksytty osaksi. Kantajien vaatimukset ovat edellä todetusti perustuneet pinta-alavirheeseen, puuttuvaan rakennuslupaan ja rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin. Pinta- alavirheeseen sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmiin perustuvat vaatimukset on välitysliikkeeseen kohdistettuina hylätty. Puuttuvan rakennusluvan osalta välitysliike on tuomittu maksamaan vahingonkorvausta 11.105 euroa. Sen sijaan rakennusluvan saamiseksi kiinteistöllä tehtyihin korjauksiin liittyvät vaatimukset on hylätty.

Välitysliikkeeseen kohdistetuista vaatimuksista on perusteeltaan hyväksytty yksi ja määrällisesti alle 6 prosenttia eli 11.105 euroa. Tähän nähden ja kun sovintotarjoukselle ei edellä todetulla tavalla voida antaa merkitystä korvausvelvollisuuden arvioinnissa, hovioikeus katsoo, että välitysliikkeellä on oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluistaan osaksi. Hovioikeus katsoo perustelluksi, että välitysliike vastaa itse noin ¼ oikeudenkäyntikuluistaan. Näin ollen kantajien oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus on alennettava 32.610 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Kantajien vaatimus on hovioikeudessa hyväksytty vain osaksi. Tähän nähden he saavat vastata itse oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Muutos käräjäoikeuden tuomioon:

Korhosen ja Mäkelän Yhtiö Oy:lle maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrä alennetaan 32.610 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomioon ei ole haettu muutosta.

Korhosen ja Mäkelän vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.5.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos O M***a
hovioikeudenneuvos J Y***o
hovioikeudenneuvos M K***i

Esittelijä: käräjänotaari M H***o (30.6.2019 asti)
Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
TUOMIO 18/15697
Annettu kansliassa
28.3.2018
L 16/5510

Käräjätuomari M K***

Kantajat

Korhonen (nimi muutettu)
Mäkelä (nimi muutettu)
Vastaajat

Virtanen (nimi muutettu)
Nieminen (nimi muutettu)

Yhtiö Oy (nimi muutettu)

Korhonen ja Mäkelä (ostajat) ovat 24.4.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet Virtaselta ja Niemiseltä (myyjät) Helsingin kaupungin P***n kaupunginosassa korttelissa ** sijaitsevan tontin numero 14 (kiinteistötunnus **-**-**-**) rakennuksineen 444.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistönvälittäjänä kaupassa on toiminut laillistettu kiinteistönvälittäjä A***t Oy:stä (sittemmin Yhtiö Oy).

Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1953 rakennettu omakotitalo. Ostajat ovat tehneet kaupan kohteessa katselmuksia 11.3. ja 15.4.2013.
Omakotitalossa on ennen kaupantekoa 15.4.2013 suoritettu kuntotarkastus.

Rakennusten kuntoa koskevassa kauppakirjan ehdossa on lausuttu seuraavaa:

"Tontilla on 1953 rakennettu puurunkoinen 1½+kellari -kerroksinen asuinrakennus. Asuinrakennusta on saneerattu vuosina 2004-2012 paljon. Mm. keittiö, salaojitus ja katto on uusittu hiljattain.
Asuinrakennuksessa on edelleen paljon korjaustarpeita, jotka myyjä on saattanut ostajan tietoon ja ne on eritelty myös kuntotarkastusraportissa. Asuinrakennuksen pinta-ala on myyjän ilmoituksen mukaan karkeasti noin 170 m2. Rakennuksen ulkomittojen mukaan yhden kerroksen alaksi tulee noin 90 k-m2. Kohteen hinta ei määräydy pinta-alan perusteella.
Mainitut pinta-alat saattavat tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin nykyisten standardien mukaan laskettavasta asuinpinta-alasta. Todelliset pinta-alat voivat olla edellä mainittua pienempiä tai suurempia."

Kauppakirjan mukaan ostajat ovat ennen kaupan tekemistä tutustuneet muun muassa asuinrakennuksen pohjapiirrokseen, myyntiesitteeseen, L***a Oyj:n tekemään vahinkokartoitukseen kylpyhuoneen kosteusvahingosta sekä Insinööritoimisto R***x Oy:n 17.4.2013 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin koskien asuinrakennusta.

Kanne

Vaatimukset
Korhonen ja Mäkelä ovat vaatineet, että

1. Virtanen ja Nieminen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 221.127,78 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 24.4.2013 lukien 11.7.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.7.2013 lukien.

2. Yhtiö Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti Virtasen ja Niemisen kanssa suorittamaan heille vahingonkorvauksena 193.090,97 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.7.2013 lukien.

Korhonen ja Mäkelä lisäksi vaatineet, että Virtanen, Nieminen ja Yhtiö Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 43.405,36 eurolla (sisältää 2.800 euroa asianosaiskuluja) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet
Reklamaatiot

Kantajat ovat reklamoineet vastaajia 13.6.2013 laatuvirheistä puuttuneiden rakennuslupien sekä virheellisten pinta-alojen osalta sekä. esittäneet tällöin vastaajille 163.850 euron määräisen korvausvaatimuksen.

Kantajat ovat uudistaneet aiemman reklamaation ja ilmoittaneet havaituista uusista laatuvirheistä 8.7.2013. Uusina laatuvirheinä on tällöin ilmoitettu virheellisesti tehdyt salaojat, virheellinen tieto kiinteistön liittämisestä kaupungin sadevesiviemäriin, virheellinen tieto käyttövesiputkista annettujen tietojen osalta, virheellisesti tehdyt sähkötyöt sekä virheellisesti korjattu autotallin oven yläreuna.

Kantajat ovat uudistaneet aiemmat reklamaationsa ja ilmoittaneet uusista laatuvirheistä 11.7.2013. Uusina laatuvirheinä on tällöin ilmoitettu puuttuvat vedeneristeet yläkerran pesuhuoneesta sekä virheellisesti tehdyt sähkötyöt niin yläkerran kuin alakerrankin wc-tiloissa.
Kantajat ovat uudistaneet aiemmat reklamaationsa ja ilmoittaneet uusista laatuvirheistä 28.7.2013. Uusina laatuvirheinä on tällöin ilmoitettu puuttuvat vedeneristeet alakerran pesuhuoneesta.

Kantajat ovat uudistaneet aiemmat reklamaationsa ja ilmoittaneet uusista laatuvirheistä 5.8.2013. Uusina laatuvirheinä on tällöin ilmoitettu autotallin lattiakaivon ja viemäröinnin virheellisyydestä.

Kaikissa reklamaatioissa on myös vaadittu korjauskustannuksiin perustuvan korvauksen suorittamista ja varattu vastaajille mahdollisuus tarkastaa ilmoitetut laatuvirheet.

Vastaajilla on ollut tietoisuus esitetystä vaateesta ja pääpiirteinen käsitys sen määrällisestä mittaluokasta jo 13.6.2013 lähtien, jonka jälkeen kantajat ovat edelleen esittäneet lisävaatimuksia ja ilmoittaneet lopullisen korvausvaatimuksen olevan virheiden korjauskustannuksia vastaava.
Korjauskustannukset ovat lopullisesti olleet tiedossa vasta vuonna 2016 salaojakorjauksiin liittyvien pihatöiden valmistuttua. Korjaustöitä on voitu suorittaa kantajien rahavarojen puitteissa.

Kantajat ovat ilmoittaneet virheistä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheiden merkitys on heille selvinnyt. Vastaajilla on ollut tosiasialliset mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetyistä virheistä ja vaadituista seuraamuksista ja niiden suuruusluokasta jo kesästä 2013 lähtien. Kiinteistönvälittäjän osalta sovelletaan joka tapauksessa velan vanhentumisesta annetun lain mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Myyjät ovat lisäksi toimineet törkeän huolimattomasti antaessaan virheellisiä tietoja rakennusluvista, hulevesiliitoksesta, salaaja- ja sadevesijärjestelmästä, vedeneristeistä ja pinta-aloista.

Puuttuneet rakennusluvat

Ostajat olivat ennen kaupantekoa valmistautuneet talon vanhojen viemäriputkien uusimiseen niiden käyttöiän vuoksi ja tiedustelleet niitä koskevia linjapiirustuksia myyjältä ja välittäjältä. Nämä olivat kertoneet, ettei linjapiirustuksia ollut olemassa.

Ostajat ovat kaupanteon jälkeen 27.5.2013 löytäneet linjapiirustukset ja viemärinliittämisilmoituksen vuodelta 1967 sekä loppukatselmuspöytäkirjan vuodelta 1955 Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston sähköisestä arkistosta samasta paikasta kuin muut heille ennen kauppaa annetut piirustukset. Kiinteistönvälittäjä ei ollut antanut asiakirjoja ostajille ennen kaupantekoa. Linjapiirustuksista on ilmennyt, että talon vesi- ja viemärilinjat ulottuivat vain ensimmäiseen kerrokseen ja kellarin tekniseen tilaan. Yläkerran kylpyhuoneen viemäri­ tai vesiputkia ei piirustuksissa ollut lainkaan. Myöskään kellarikerroksen pesuhuoneeseen tai saunatilaan ei piirustusten mukaan mennyt vesi- tai viemärilinjoja. Ennen kaupantekoa saaduissa pohjapiirustuksissa ei ollut näitä tietoja.

Piirustusten perusteella ostajille oli syntynyt epäily, ettei aikaisemmin tehtyyn osittaiseen käyttövesiputkien saneeraukseen ollut haettu rakennuslupaa. Rakennusvalvonnasta on kaupanteon jälkeen selvinnyt, että kiinteistön laajennuksiin ja käyttötarkoituksen muutoksiin olisi tarvittu rakennuslupa (yläkertaan rakennettu toinen makuuhuone, kylpyhuone, vaatehuone ja osa aulaa sekä kellariin märkätilat ja sauna). Luvattomien rakennustöiden yhteydessä rakennuksen kantavia rakenteita oli virheellisesti poistettu. Tästä syystä rakenteiden vahvistaminen ja korjaaminen yläkerran kantaviin rakenteisiin (välipohja ja yläpohjarakenteet) on ollut välttämätöntä. Kantavien rakenteiden korjaaminen on edellyttänyt yläkerran lattia- ja seinärakenteiden purkamista ja korjaamista.

Muutostöiden yhteydessä yläpohjan tuuletusrako oli virheellisesti tukittu eristeillä. Myyjä oli rakentanut pienemmän (länsipuoli) makuuhuoneen eteläpäätyyn ison vaatehuoneen. Rakennustyön yhteydessä myyjä oli virheellisesti eristänyt tilan ilman asianmukaista tuuletusrakoa, isompaa (itäpuolen) makuuhuonetta oli eristetty samoin.

Ostajat eivät olisi saaneet rakennuslupaa viemärien uusimiseen, jolleivät he olisi hakeneet rakennuslupia myös jo aiemmin tehtyihin ullakon ja kellarin käyttötarkoituksen muutoksiin. Saadakseen jälkikäteen rakennusluvat kyseisille käyttötarkoituksen muutoksille ostajien on pitänyt purkaa yläkerran ja kellarin luvattomasti tehdyt laajennukset rakenteisiin asti ja rakentaa tilat uudelleen noudattaen nykyisiä rakennusmääräyksiä, jotta valvontaviranomainen on pystynyt todentamaan, että työt on toteutettu määräysten, ohjeiden ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakennusvalvontaviranomainen on edellyttänyt luvattomien muutostöiden ja rakenteista havaittujen virheiden osalta rakennusluvan hakemista. Ostajat eivät saaneet selvitystä tehdyistä laajennuksista ja suoritetuista remonteista lukuisista pyynnöistä huolimatta.

Kiinteistössä on tältä osin ollut virhe. Se ei ole vastannut ominaisuuksiltaan sovittua. Lisäksi myyjät ja välittäjä ovat antaneet virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa siitä, että linjapiirustuksia ei kiinteistöstä olisi olemassa, eivätkä ole ilmoittaneet luvattomista, ilman rakennuslupaa tehdyistä töistä. Myyjät ja välittäjä eivät myöskään olleet antaneet viemärinliittämisilmoitusta tai loppukatselmuspöytäkirjaa, jotka ostajat ovat löytäneet rakennusvalvontaviraston arkistosta muiden talo-asiakirjojen joukosta kaupanteon jälkeen. Niin välittäjä kuin myyjät ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää luvattomasti ilman rakennuslupaa tehdyistä töistä. Kiinteistö poikkeaa myös laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Välittäjä on sekä laiminlyönyt selvittää ja hankkia rakennuslupa-asiakirjat kunnan viranomaisilta ja kertoa rakennuslupa-asiakirjojen puuttumisen merkityksestä että antanut paikkaansa pitämättömän tiedon rakennuslupa-asiakirjojen olemassaolosta. Välittäjä on myös tehnyt myyntiesitteeseen ja internetmarkkinointiin rakennuslupapiirustusten vastaisen pohjakuvan muiden virheellisten tietojen ohella. Ostajat ovat luottaneet myyntiesitteessä olevien tietojen paikkansapitävyyteen. Kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt hyvän välitystavan mukaisen tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa kiinteistön rakennuslupien osalta.

Luvattoman, ilman rakennuslupaa tehdyn muutostyön vuoksi ostajat ovat joutuneet teettämään ja maksamaan rakennuslupien hakemisen tarvittavine suunnittelutöineen. Rakennuslupa ja korjaustyöt ovat koskeneet ainoastaan niitä ullakon muutostöitä, jotka olivat jo olleet tehtyinä ennen kaupantekoa. Toimilla aiemmin tehdyt virheet on ainoastaan korjattu. Kyse ei ole ollut sellaisista muutostöistä, jotka olivat muuttaneet asuinrakennuksen käyttötiloja ullakosta siitä, mitä ne olivat olleet kiinteistöä ostajille esiteltäessä. Rakennuslupien ja suunnitelmien hankkimisesta aiheutuneet kustannukset ja vahinko ovat olleet yhteensä 12.104,95 euroa, jota ei olisi aiheutunut, jos rakennusluvat olisi aikoinaan muutostöiden yhteydessä haettu. Rakennusvalvontaviraston maksut ovat olleet yhteensä 905,79 euroa ja suunnittelu-, valvonta- ja konsultaatiokustannukset 9.699,16 euroa. Lisäksi rakennuslupatoimenpiteet selvittelyineen ovat vaatineet ostajilta vähintään 100 tunnin työpanoksen, josta vaaditaan 1.500 euron korvausta. Ostajat ovat joutuneet tekemään rakennusvalvontaviranomaisen edellyttämät korjaustoimet rakennuslupien saamiseksi, esimerkiksi yläkerran lattiarakenteiden tuennat, seinien ja katon eristäminen ja yläkerran pesuhuone-/wc-tilan rakennusvirheiden korjaaminen, että rakennusvalvontaviranomainen voi varmistua siitä, että työt on toteutettu määräysten, ohjeiden ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakennusvalvontaviranomaisen edellyttämien yläkerran korjaustoimien kustannukset ovat olleet yhteensä 23.585,61 euroa.

Ostajien tilaamat suunnittelutyöt ja rakennusvalvontakustannukset ovat ainoastaan seurausta luvattomasta rakentamisesta ja siihen liittyneistä rakennusvirheistä välipohjan ja yläpohjarakenteisiin liittyen eivätkä liity osinkaan ostajien ennen kaupantekoa suunnittelemaan alakerran remontointiin. Ostajien ei ollut alunperin tarkoitus tehdä yläkertaan rakenteellisia muutoksia, vaan ainoastaan pinnoittaa yläkerran keskeneräiset seinät ja laatoittaa pesuhuone-/wc-tilan seinät loppuun. Ostajilla on maankäyttö- ja rakennuslain nojalla ollut velvoite saattaa rakennuksessa aiemmin tehdyt yläkerran muutostyöt rakennusvalvontaviranomaisen edellyttämään tilanteeseen, eli että rakennuksessa käyttötarkoituksen muutokseen yläkerran osalta ja kantavien rakenteiden ja yläkerran pesuhuone-/wc-tilan korjauksiin liittyvät rakennusluvat ja asianmukaiset suunnitelmat ovat olemassa.

Ostajat eivät ole laajentaneet yläkerran tiloja, vaan ainoastaan hakeneet rakennusluvan yläkerrassa jo aiemmin tehdyille muutostöille, sekä joutuneet suorittamaan tässä yhteydessä myös kantavien rakenteiden ja yläkerran pesuhuone-/wc-tilan rakennusvirheiden korjauksen.

Kiinteistössä on myös vallintavirhe puuttuneiden rakennuslupien osalta.

Myyjät ovat velvollisia suorittamaan ostajille puuttuneeseen rakennuslupaan ja siihen liittyvään virheelliseen ja harhaanjohtavaan tiedonantoon liittyen ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 35.690,56 euroa ja välitysliike vastaavan määrän vahingonkorvauksena.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmät

Myyjien antaman tiedon mukaan kiinteistön salaojajärjestelmä oli uusittu vuonna 2009 ja sadevesiviemäröintijärjestelmä vuonna 2010 ja kiinteistön hulevedet (eli sade- ja salaojavedet) johdettu asianmukaisesti kaupungin sadevesiverkostoon. Kaupan kohde ei ole vastannut sovittua ja siitä annettuja tietoja.

Heinäkuussa 2013 tehdyn remontin yhteydessä on selvinnyt, että kiinteistön sadevesi- ja salaojajärjestelmässä ei ollut lainkaan purkuputkea, jota pitkin sadevesi ja salaojaputkiin kertyvä vesi ohjataan hallitusti pois rakennuksen vierustalta. Myös sadevesikaivot ja perusvesikaivot ovat puuttuneet kokonaan. Katon sadevesiputket oli ohjattu rännikaivosta putkella suoraan sokkeliin (sadevesiputken pää oli noin 1 metrin maan alla talon vierustalla) ilman, että sadevesiä oli johdettu mihinkään muuhun kuin suoraan talon vierustaan.
Sadevesiputket, joihin oli johdettu katolta tuleva sadevesi, ainoastaan kastelivat rakennuksen perusmuuria. Salaojat oli lisäksi asennettu virheellisesti liian korkealle kellarikerroksen lattiapintaan nähden ja perusmuurin vedeneristys oli toteutettu virheellisesti ja vaillinaisesti v. maanpinnan läheisyyteen. Asianmukaista vedeneristystä ei ollut tehty perusmuurin alaosaan eikä suojaamaan rakennuksen anturoita.

Edelleen salaojituksen ja perusmuurin vierustäyttö oli toteutettu virheellisesti liian hienojakoisella maa-ainekselle. Lisäksi on havaittu, että myyjien antama tieto siitä, että rakennuksen sadevesijärjestelmä olisi uusittu asianmukaisesti vuonna 2010 ja yhdistetty kaupungin sadevesiviemäriin, ei pitänyt paikkaansa. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti kiinteistön omistaja vastaa hulevesijärjestelmästä; kiinteistön omistajan on toteutettava hulevesien hallinta kiinteistöllä kunnan hulevesijärjestelmän kanssa yhteensopivaksi.

Ostajat ovat joutuneet hakemaan asianmukaiset luvat rakennusvalvontaviranomaisilta, laadituttamaan tarvittavat suunnitelmat, maksamaan liittymismaksut Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY:lle, liittymään kaupungin hulevesijärjestelmään sekä rakennuttamaan virheellisesti tehdyt salaaja- ja sadevesijärjestelmät uudestaan ja ennallistamaan salaojien kaivutöissä vaurioituneen pihan nurmialueen, kivetyksen ja tukimuurin. Toimimattomien salaaja- ja sadevesijärjestelmien vuoksi kellarin rakenteet olivat todellisuudessa siinä määrin vaurioituneet, että kellarin lattiaa on osittain (pesuhuone, sauna, harrastetila) pitänyt purkaa ja jälleenrakentaa. Ostajat olivat ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella varautuneet ainoastaan kuntotarkastusraportissa mainitun kellarin saunan ja pesuhuoneen remontointiin sekä varautuneet poistamaan harrastetilan lattialta ja seiniltä puupinnoitteet.

Kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa hulevesiliitoksen osalta. Kiinteistö on esitelty ja myyty tiedolla, että kiinteistö on yhdistetty kaupungin sadevesiviemäriin. Kiinteistönvälittäjä ei ole tarkistanut asiaa vesihuoltolaitokselta (HSY), josta asia olisi ollut helposti tarkistettavissa. Välittäjä on toiminut huolimattomasti ja vastoin hyvää välitystapaa.
Luvattomasti ja virheellisesti tehtyjen salaaja- ja sadevesijärjestelmien suunnittelu-, lupamaksu- ja korjauskustannukset ovat olleet yhteensä 73.771,14 euroa. Kustannukset koostuvat seuraavista: suunnittelu-, valvonta- ja kuntotutkimukset 2.806,76 euroa, HSY:n ja Helsingin kaupungin rakennusviraston liittymis- ja lupamaksut 4.676,17 euroa, sadevesi- ja salaojajärjestelmän kunnostustyöt 25.406,04 euroa ja tarvikkeet 7.886,20 euroa, kaivutöiden yhteydessä tontilta viety maa-aines ja tuotu kiviaines (sora/sepeli) kuljetuksineen 12.684,38 euroa, kaivinkoneiden ja suoja-aitojen vuokrat 3.873,42 euroa, purkujätteet ja roskat (styrox, putket, patolevyt, kaadetut puut ja pensaat, pihalaatat, aidat ym.) 8.732,54 euroa, kuistin ja pation kunnostustyöt 1.800 euroa, tarvikkeet 5.905,63 euroa.

Lisäksi salaaja- ja sadevesijärjestelmän korjaukset ovat aiheuttaneet pihatöiden (tasoittaminen, mullan levittäminen, kivituhkat, tukimuurit, laatoitus) korjauskustannuksia 23.629,27 euron määrältä. Pihatyöt koostuvat sadevesi- ja salaojajärjestelmän kaivutöissä vioittuneen tukimuurin sekä nurmialueen ja kivetyksen kunnostuksesta. Tukimuurin kunnostamisesta aiheutuneiden kustannusten osuus on yhteensä 13.979,22 euroa, josta suunnittelun, valvonnan ja lupamaksujen osuus on 1.355,80 euroa, töiden osuus 3.472,00 euroa ja tarvikkeiden (antura­ ja valuharkkobetoni, valuharkot, styroksit, teräkset, kivirouhe ym.) osuus 9.151,42 euroa. Vaateissa ei ole aitakustannuksia, vaikka myös aidat vaurioituivat kaivutöiden yhteydessä.

Piha-alueen kunnostamisesta aiheutuneiden kustannusten osuus on yhteensä 7.400,05 euroa, josta työn osuus on 2.216,30 euroa, tarvikkeiden osuus 1.991,75 euroa, pihan maisemointi myyntihetken tasoon 3.192 euroa. Pihan kunnostustyöt (pihakivetyksen osittainen asennus) selvittelykuluineen ovat vaatineet ostajilta vähintään 150 tunnin työpanoksen, josta vaaditaan 2.250 euron korvausta.

Myyjät ovat velvollisia suorittamaan ostajille salaaja- ja sadevesijärjestelmiin liittyvän virheen perusteella ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 97.400,41 euroa sekä välitysliike vastaavan summan vahingonkorvauksena.
Kiinteistö ei ole tältä osin vastannut sovittua, ostajille on luovutettu virheellistä tietoa ja kiinteistö on ollut laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla perustellusti on ollut aihetta olettaa annettuihin tietoihin nähden. Myyjät ovat tienneet tai vähintään heidän olisi tullut tietää siitä, että vuonna 2009 uusituksi ilmoitettua salaaja- ja sadevesijärjestelmää ei ollut toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti ja että kiinteistöä ei ollut liitetty kaupungin sadevesiverkostoon. Kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt hyvän välitystavan mukaisen tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa kiinteistön hulevesiliitoksen osalta. Vahingon määräksi on katsottava sekä hulevesiliitoksen hakemisesta aiheutuneet kustannukset että ne korjauskustannukset, joita virheellisten järjestelmien korjaus on aiheuttanut.

Kyseessä on myös vallintavirhe salaaja- ja sadevesijärjestelmän osalta. Salaojien ja sadevesijärjestelmän uusiminen edellyttää asianmukaisia lupia rakennusvalvontaviranomaiselta sekä kunnan viemäriverkon haltijalta.

Yläkerran pesuhuone- / wc-tila

Myyjien antamien tietojen perusteella yläkerran pesuhuone- / wc-tilassa olisi pitänyt olla myyjien omistusaikana tehty vedeneristys ja uusittu lattialämmitysjärjestelmä.

Lattialämmitys oli asennettu sähköturvallisuusmääräysten vastaisesti suoraan lastulevyn päälle. Tilassa ei vastoin myyjien antamaa tietoa ole ollut vedeneristeitä. Rakenteista oli löytynyt selviä jälkiä siitä, että remontin yhteydessä rakenteisiin oli jätetty aikaisempia vesi- ja kosteusvaurioita, joita oli peitetty muun muassa alapuolella olevien seinien tapetoinneilla. Yläkerran pesuhuone- / wc-tilan alapuolella olevan olohuoneen katon alkuperäisten Haltex-levyjen sisäpuolella ja aluslaudoituksessa oli havaittu näkyvää kosteuden aiheuttamaa mikrobikasvustoa. Myyjien on täytynyt olla selvillä näistä kosteusvaurioista.

Ostajat ovat joutuneet purkamaan koko yläkerran pesuhuone- / wc-tilan puuttuneiden vedeneristysten, sähköturvallisuusmääräysten vastaise tehdyn lattialämmitysjärjestelmän ja rakenteiden sisällä olevien vaurioiden korjaamiseksi. Ostajat ovat lisäksi joutuneet purkamaan ja rakentamaan uudelleen olohuoneen sisäkaton aluslaudoituksen ja levypinnoitteen siinä ilmenneen kosteusvaurion vuoksi.

Yläkerran pesuhuone- / wc-tilan virheiden purku- ja jälleenrakennuskustannukset ovat olleet 11.343,04 euroa, vanhojen piiloon jätettyjen vesivahinkojen 3.008,21 euroa sekä virheellisesti asennetun lattialämmitysjärjestelmän uusimiskustannukset 1.114,70 euroa eli yhteensä 15.465,95 euroa, jonka myyjät ovat ensisijaisesti velvollisia suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena.

Kiinteistö ei ole tältä osin vastannut sovittua, ostajille on luovutettu virheellistä tietoa ja kiinteistö on ollut laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla perustellusti on ollut aihetta olettaa annettuihin tietoihin nähden. Myyjien olisi vähintään tullut tietää, että tilaan ei ollut asenne. vedeneristeitä.

Märkätilojen muutostyöt yläkertaan on tehty ilman tarvittavia rakennuslupia, joten kyseessä on myös vallintavirhe.

Alakerran wc-tila

Myyjien antaman tiedon mukaan alakerran wc-tilat oli uusittu vuonna 2006 ja tilassa oli vedeneristeet. Kuntotarkastusraportin mukaan lattian vedeneristystä ei ollut nostettu seinälle asti ja runsasta vedenkäyttöä tuli välttää.

Tilaan ei kuitenkaan ollut asennettu vedeneristystä. Lisäksi sähköliitoksia oli asennettu sähköturvallisuusmääräysten vastaisin teippiliitoksin.
Kosketussuoja on ollut täysin puutteellinen ja palovaara ilmeinen.
Ostajat ovat joutuneet purkamaan ilman vedeneristystä tehdyn wc-tilan pinnoitteiltaan kokonaan ja asentamaan tilaan vedeneristeet sekä korjaamaan vaaralliset sähkötyöt. Korjauskustannuksista (yhteensä 6.872,59 euroa) vaaditaan kiinteistön myyjiltä 6.392,59 euroa ensisijaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisena hinnanalennuksena purkutöiden, lattian vedeneristyksen sekä pinnoite- ja kalusteasennusten aiheuttamiin kustannuksiin perustuen.

Kiinteistö ei ole tältä osin vastannut sovittua, ostajille on luovutettu virheellistä tietoa ja kiinteistö on ollut laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla perustellusti on ollut aihetta olettaa annettuihin tietoihin nähden. Myyjien olisi vähintään tullut tietää, että tilaan ei ollut asennettu vedeneristeitä ja että sähkötyöt oli tehty luvattomasti ja vastoin sähköturvallisuusmääräyksiä.

Autotalli

Myyjät olivat kauppakirjassa sitoutuneet korjaamaan autotallin oven yläpuolella olevan betonirakenteen ennen ostajien hallinta-ajan alkamista. Korjaus oli tehty virheellisesti. Ostajat ovat joutuneet teettämään autotallin oven yläreunaa koskevat lujuuslaskelmat ja tuentaohjeet rakennesuunnittelijalla sekä oikaisemaan ja tukemaan rakenteen riittävällä teräsrakenteella, että yläpuolisten rakenteiden paino tulisi huomioiduksi ja rakenne turvalliseksi. Myyjien korjausvelvoitteeksi sovitun korjaustoimenpiteen kustannus on ollut yhteensä 3.741,56 euroa, jota vaaditaan kiinteistön myyjiltä sopimusrikkomukseen perustuvana vahingonkorvauksena/hinnanalennuksena.

Autotallissa ei ole ollut asianmukaista lattiakaivoa vaan se oli rakennettu suurtalousketsuppipurkista, johon oli valettu sementtiä. Lisäksi autotallin kaivosta olivat puuttuneet hiekan- ja öljynerotuskaivo sekä hajulukko.
Ostajat ovat joutuneet purkamaan lattiakaivon ja vaihtamaan asianmukaiseen hajulukon ja erotuskaivon sisältävään lattiakaivoon. Korjauskustannukset tältä osin ovat olleet 1.886,71 euroa, jota vaaditaan korvattavaksi ensisijaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisena hinnanalennuksena. Kiinteistö ei ole vastannut sovittua ja se on ollut merkittävästi huonompi kuin ostajilla perustellusti on ollut aihetta olettaa. Myyjien olisi vähintään tullut tietää, että autotallin lattiakaivoa ja viemärijärjestelmää ei ollut rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti.

Televisioantenni

Myyjät olivat sitoutuneet saattamaan televisioantennin toimintakuntoon ennen ostajien hallinta-ajan alkamista, mutta eivät olleet sitä tehneet. Myyjien korjausvelvoitteeksi sovitun korjaustoimenpiteen kustannus on ollut yhteensä 550 euroa, jota vaaditaan kiinteistön myyjiltä korvattavaksi ensisijaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisena hinnanalennuksena. Kiinteistö ei ole vastannut sovittua.

Pinta-alavirhe

Rakennusvalvontaviraston arkistosta kaupanteon jälkeen löytyneen loppukatselmuspöytäkirjan mukaan asuinhuoneistojen pinta-alat ovat 98,50 neliömetriä. Välittäjä tai myyjät eivät olleet antaneet asiakirjaa ostajille ennen kaupantekoa.

Kiinteistöä on markkinoitu tiedoilla pinta-ala 170 neliömetriä (tarkoittaen asumiseen tarkoitettua pinta-alaa) ja kokonaispinta-ala 230 neliömetriä. Lisäksi myyntiesitteessä on mainittu, että pinta-ala on laskettu talon ulkopuolisten mittojen (10,95 x 8,20) mukaan, jolloin yhden kerroksen ala on noin 90 kerrosneliömetriä. Pinta-alat on siis myyntiesitteessä mitattu, kuten kerrosalat mitataan (ulkopintojen mukaan), mutta mittauksessa ei ole huomioitu, että alle 1,6 metriä korkeita tiloja (yläkerrassa) ei lasketa mukaan kerrosalaan tai asuinpinta-alaan. Ostajilla on ollut perusteltu syy luottaa siihen, että kiinteistönvälittäjä alan ammattilaisena on perustanut antamansa pinta-alatiedot todelliseen tietoon sekä myös siihen, että laajoja muutostöitä kiinteistössä tehnyt myyjätaho on tiennyt myymänsä kiinteistön pinta-alat.

Rakennusinsinööri W***min 9.8.2013 suorittaman kerrosalojen tarkistusmittauksen mukaan kiinteistön oikea kerrosala on voimassa olevien rakennuslupien mukaan ollut 111 neliömetriä eli 59 neliömetriä vähemmän kuin myynti-ilmoitukseen ja kauppakirjaan merkityt 170 neliömetriä. Virheen määrä prosentuaalisesti on 34,71 prosenttia. Myyjät olivat luvatta, ja kertomatta siitä ostajille, ottaneet asuinkäyttöönsä yläkerran ullakkotilaa. Tarkistusmittauksen mukaan kerrosala oli myyjien luvatta tekemien yläkerran laajennusten jälkeen 140,5 neliömetriä eli 29,5 neliömetriä vähemmän kuin myynti-ilmoitukseen ja kauppakirjaan oli merkitty (170 neliömetriä), eli virheen prosentuaalinen määrä on tällöinkin ollut 17,35 prosenttia suhteessa annettuun tietoon. Näin ollen kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, millä pinta-alatiedoilla ostajat ovat sen ostaneet.

Ilmoitettujen ja kauppakirjaan kirjattujen (170 neliömetriä) pinta-alatietojen mukaan laskettuna neliöhintana ostajat ovat maksaneet 2.611,76 euroa neliöltä. Näin arvioituna virheen perusteella matemaattisesti laskettava hinnanalennuksen määrä olisi 154.093,84 euroa.

Hyvän välitystavan ja asuntomarkkinointiasetuksen mukaan esitteessä tulee ilmoitta pinta-ala eriteltynä asuinpinta-alaan ja muihin tiloihin.
Kiinteistönvälittäjä Ari Pyynösen 28.2.2017 suorittaman tarkistusmittauksen mukaan rakennuksen asuinkäytössä olevien tilojen pinta-ala on noin 135 neliömetriä eli asuinpinta-alat ovat rakennuslupien hakemisen jälkeenkin olleet 20 prosenttia (35 neliömetriä) vähemmän kuin myyntiesitteessä ilmoitetut 170 neliömetriä. Asuinpinta-alojen erotuksen vaikutus kokonaishintaan on ollut noin 50.000–60.000 euroa.

Ostajat ovat maallikoita, joilla ei ole tietämystä eri tavalla laskettavista pinta-aloista. Ostajat ovat olettaneet, että internetmarkkinoinnissa ja myyntiesitteessä esitetty asuinpinta-ala 170 neliömetriä pitää paikkansa. Asuinpinta-alalla on suuri merkitys ostajille.

Myyjät on siten velvoitettava suorittamaan ostajille hinnanalennuksena pinta-alaan liittyvän laatuvirheen perusteella 60.000 euroa. Kiinteistö ei ole vastannut sovittua ja lisäksi myyjät ovat antaneet virheellistä tietoa kiinteistön ominaisuuksista.

Kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt hyvän välitystavan mukaisen selonottovelvollisuutensa kiinteistön pinta-alojen osalta sekä antanut virheellisen tiedon pinta-alojen osalta ostajille. Kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt selvittää rakennuslupa-asiakirjojen olemassaolon, josta pinta-alatiedot olisivat olleet tarkistettavissa, ja laiminlyönyt kertoa puuttuvien rakennuslupa-asiakirjojen merkityksestä sekä ilmoittanut selvästi virheellisen pinta-alatiedon (asuinpinta-ala 170 neliömetriä), ja on täten yhteisvastuullisesti myyjien kanssa vahingonkorvausvelvollinen pinta-alavirheen osalta.

Virtasen ja Niemisen vastaus

Vaatimukset

Perusteet
Virtanen ja Nieminen ovat vaatineet, että kanne hylätään ja Korhonen ja Mäkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 33.155,43 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Kanteella vaaditaan pääsääntöisesti korvausta kuluista, jotka ovat johtuneet kantajien omista muutostöistä kohteessa. Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olevan joku virhe, kantajien on tullut ennen kaupantekoa saatujen tietojen perusteella varautua siihen. Mikään väitetty virhe ei ylitä merkittävyyskynnystä, eikä kiinteistö ole ollut väitettyjen piilevien virheiden vuoksi kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon kiinteistön hinta, rakennuksen ikä sekä ennen kaupantekoa saadut tiedot. Joka tapauksessa kohteessa tehtyjen kunnostusten vuoksi vaadituista määristä tulee vähentää tasonparannuksena 60 prosenttia. Myyjät eivät ole menetelleet huolimattomasti, eikä heillä siten ole velvollisuutta korvata väitettyä vahinkoa.

Kantajat eivät ole yksilöineet kohtuullisessa ajassa vaatimustensa määriä (KKO 2016:69 ja 2005:127) ja kanne tulee tälläkin perusteella hylätä. Riittävää ei ole ollut arvionvaraisen kokonaissumman ilmoittaminen, vaan määrät olisi tullut ilmoittaa sitä mukaa kun ne ovat realisoituneet. Todisteesta K6 ilmenee, että kaikki kanteen perusteena olevat korjaus- ja muutostyöt on tehty ja niiden kustannukset ovat olleet selvillä kantajille viimeistään syyskuussa 2013. Kustannukset on kuitenkin yksilöity, joskin edelleen ilman tarkempaa selvitystä tai erittelyä, vasta kanteen tiedoksiannon yhteydessä huhtikuussa 2016. Koska ostajat olivat maksaneet loppukauppahinnan ensimmäisen reklamaation jälkeen, he eivät voi enää vedota siinä esittämiinsä virheisiin. Myyjien menettely ei missään tapauksessa ole ollut törkeän huolimatonta.
Viivästyskorkoa voidaan niin ikään vaatia vasta kanteen tiedoksiannosta lukien.

Rakennusluvista

Myyjät eivät ole olleet tietoisia mahdollisista rakennuslupiin liittyvistä puutteista. Kyseiset muutostyöt on tehty kiinteistön aiempien omistajien
toimesta.

Rakennusvalvonta ei ole edellyttänyt hakemaan takautuvasti rakennuslupia kohteeseen. Tarve rakennusluville on ollut yksinomaan seurausta ostajien omista muutostöistä ja uudistuksista talon yläkerrassa. Mikäli ostajat olisivat jatkaneet yläkerran käyttöä vanhalla huonejaolla sellaisena kuin kohde heille myytiin, rakennusvalvonta ei olisi edellyttänyt heiltä mitään toimenpiteitä.

Myyjät eivät ole väittäneet ostajille, ettei linjapiirustuksia olisi lainkaan olemassa, vaan he ovat yksinomaan kertoneet, että linjapiirustuksia ei ole heidän hallussaan.

Kantajat ovat saaneet välittäjältä ennen kaupantekoa talon alkuperäiset rakennuslupapiirustukset, joista ilmenevät aivan vastaavat tiedot kuin linjapiirustuksesta. Alkuperäisistä rakennuslupapiirustuksista ilmenee, että talolle on haettu rakennuslupa siten, että ullakolla on ollut aula ja yksi huone eikä kellarissa ole ollut pesuhuonetta tai saunaa. Kantajat ovat olleet ennen kaupantekoa yhteydessä rakennusvalvontaan ja tulleet tietoisiksi, että yläkerran wc:n muutokset ja suihkun rakentaminen edellyttävät rakennuslupaa. Lisäksi välittäjältä saaduista asiakirjoista on ilmennyt, ettei talossa ole alun perin mennyt viemäriputkia yläkertaan.

Kantajat ovat asuntoesittelyssä havainneet, että tiloja on muutettu rakennuslupapiirustuksiin nähden ja ettei enempiä asiakirjoja niistä ole saatavilla. Edellä mainittujen tietojen myötä kantajille on muodostunut selonottovelvollisuus, mikäli seikka on ollut heille keskeinen kaupan kannalta. Kantajat eivät ole täyttäneet selonottovelvollisuuttaan.
Vaadittuja määriä paljoksutaan; kustannusten kohdentumien on edelleen epäselvää ja vaatimuksiin sisältyy myös muita kuin väitettyjä toimia.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmä

Myyjät ovat tilanneet salaaja- tai sadevesiviemäröintijärjestelmän korjaustöitä vuosina 2009 ja 2010. Heidän tiedossaan ei ole ollut, että korjaustyöt olisi toteutettu millään tavoin virheellisesti tai puutteellisesti. Myyjät eivät ole alan asiantuntijoita eivätkä ole olleet mukana korjaustöiden toteutuksessa.

Kuntotarkastuksen perusteella ostajien on tullut varautua salaojituksen korjaustarpeeseen. He ovat 15.4.2013 päivätyn kuntotarkastusraportin perusteella tulleet tietoisiksi, että salaojaputken korko on suurin piirtein kellarin lattian tasolla; jotta salaaja pystyisi pitämään alapohjarakenteen kuivana, tulisi sen olla kokonaan alapohjarakenteen alapinnan tason alapuolella. Raportin mukaan salaojitus ei täysin pysty pitämään alapohjarakennetta kuivana ja toimenpiteisiin tulee ryhtyä, mikäli kosteus lisääntyy entisestään. Edelleen raportissa todetaan, että kellarikerroksen tilojen lattioissa ja seinien alaosissa havaittu kosteus tulee ottaa huomioon tilojen käyttötarkoituksessa eikä sinne suositella rakennettavaksi jatkuvaan asuinkäyttöön tarkoitettuja tiloja. Ostajia on huomautettu maakosteuden kapillaarisesta nousemisesta ja sisäilman kosteuden tiivistymisestä rakenteisiin.
Myyjät ovat olleet siinä käsityksessä, että kiinteistön hulevedet olisi johdettu kaupungin sadevesiverkostoon. He olivat jääneet tähän käsitykseen keskustellessaan kohteen heille aikanaan myyneen tahon kanssa.

Kaupunki ei ole velvoittanut kantajia liittymään hulevesijärjestelmään. Salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjauksista vaadittuja määriä paljoksutaan; kustannusten kohdentumien on edelleen epäselvää ja vaatimuksiin sisältyy myös muita kuin väitettyjä toimia. Muurin rakentaminen on tapahtunut kolme vuotta salaojitukseen liittyvien toimien jälkeen ja se on rakennettu yksinomaan näkösuojaksi; muuri ei liity kanteessa tarkoitettuun asiaan mitenkään.

Yläkerran wc- / pesutila

Myyjät eivät ole olleet tietoisia väitetyistä kosteusvaurioista tai vesieristyksen puutteista. Myyjät ovat vuonna 2012 uusineet wc- / pesutilan laatoituksen (kosteussulku, tasoitus ja laatoitus). Koska uudistuksen jälkeen 2012 tilaa ei ole käytetty suihkutilana, eristys on ollut riittävä.

Laatoitustyön yhteydessä myyjät eivät ole havainneet viitteitä kosteusvaurioista. He eivät ole asentaneet tilaan lattialämmitysjärjestelmää, vaan se on ollut kiinteistön aiemman omistajan toteuttama. Lattialämmitys ei ole ollut myyjillä käytössä, mutta he ovat kokeilleet sen toimivuutta eikä siinä tuolloin ole havaittu puutteita.

Alakerran wc

Myyjät ovat uusineet alakerran wc:n laatoituksen vuonna 2012 vastaavalla tavalla kuin yläkerran wc- / pesutilan. Kantajille on kohdetta esiteltäessä kerrottu, että remontin yhteydessä sähköistystä oli joiltain osin uusittu talkoovoimin. Myyjien aikana wc:n sähköt ovat toimineet moitteettomasti eikä heillä ole ollut muutoinkaan tietoa niiden väitetyistä puutteista. Ostajien on kuntotarkastusraportissa kuvatulla tavalla kuitenkin tullut varautua sähköjärjestelmän kokonaisuusimiseen, minkä yhteydessä myös wc:n sähköistys olisi tullut korjatuksi.

Ostajat ovat kuntotarkastusraportin perusteella tulleet tietoisiksi, että alakerran wc:n vedeneriste on puutteellinen ja heidän on siten tullut varautua korjaustarpeeseen. Väitetyt puutteet alakerran wc:ssä eivät muodosta virhettä kaupan kohteessa.

Autotalli

Myyjät ovat korjanneet autotallin oven yläpuolisen rakenteen kuntotarkastajan suosituksen mukaisesti eli asentamalla lattaraudan oviaukon ympärille. Ostajat ovat tuolloin hyväksyneet kyseisen korjaustavan riittävyyden eivätkä voi siten vaatia uuden korjaustavan kustannuksia myyjiltä.

Myyjät eivät ole olleet tietoisia väitetystä ketsuppipurkista tehdystä lattiakaivosta. Kyseinen lattiakaivon toteutustapa ei ole ollut näkyvissä ulospäin. Myyjien tiedon mukaan lattiakaivo on ollut sellaisenaan paikallaan vuosikymmenen ja on toiminut moitteetta, eikä siinä näin ollen ole ollut korjaustarvetta.

Televisioantenni

Ostajille on kerrottu, että tv-kuvassa on ollut ajoittain häiriöitä, joita on korjattu antennin uudelleensuuntaamisella. Heidän on tullut varautua mahdollisiin kustannuksiin tältä osin. Ennen kohteen luovutusta myyjät ovat korjanneet suuntausta ja tv-kuva on ollut sillä hetkellä hyvä.

Pinta-ala

Ostajat ovat olleet myyntiesitteen perusteella tietoisia, että arvio pinta-alasta on annettu talon ulkopuolisten mittojen perusteella eikä sitä ole tarkistusmitattu. Talon ulkopuoliset mitat on ilmoitettu oikein. Ostajat ovat näin ollen olleet velvollisia varautumaan oleelliseenkin poikkeamaan pinta-alassa. Mikäli pinta-ala olisi ollut merkityksellinen ostajille kaupan kannalta, heidän olisi selonottovelvoitteensa täyttääkseen tullut mitata tai mittauttaa se. Poikkeama ei muodosta virhettä kaupan kohteessa.

Oikeudenkäyntikulut

Myyjät ja välitysliike ovat tehneet valmisteluistunnossa kantajille yhteisen sovintotarjouksen 25.000 euroa riidan päättämiseksi. Sovintoesitys on hylätty. Kantajat ovat velvollisia maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan ratkaisun KKO 2008:52 mukaisesti, mikäli he saavat tuomiolla vähemmän kuin olisivat saaneet sovinnon myötä.

Yhtiö Oy:n vastaus

Vaatimukset

Perusteet
Yhtiö Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja Korhonen ja Mäkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 43.480,85 eurolla (ei sisällä alv:ta) korkolain 4 §:n momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Reklamaatio
Reklamaatio ja vaatimus on kaikilta osin esitetty liian myöhään, jotta seikkoihin voitaisiin vedota välitysliikettä kohtaan virheenä.

Ostajien laatuvirheilmoituksessa 13.6.2013 on esitetty reklamaatio ja vaatimus välitysliikkeelle puuttuvien rakennuslupien osalta koskien vanhoja muutostoimia talossa sekä väitetyn pinta-alavirheen osalta. Koska ostajan suojakeino mahdollista virhettä vastaan tilanteessa, jossa kauppahintaa on vielä maksamatta, on pidättäytyä maksamasta kauppahinnasta virhettä vastaavaa osaa, ostajat ovat maksamalla 26.6.2013 koko lopun kauppahinnan esittämättä mitään varaumaa seikasta tuon maksun yhteydessä menettäneet oikeutensa vedota seikkaan enää myöhemmin. Välitysliike on tältä osin viitannut ratkaisuun KKO 2017:71.

Ostajat ovat tehneet kaksi laatuvirheilmoitusta heinäkuussa 2013. Laatuvirheilmoituksissa on vaadittu vastaajia korvaamaan kulut kirjeistä ilmenevistä väitetyistä virheistä, mutta vaatimusten rahamääriä ei ole esitetty lainkaan. Ostajilla on ollut tieto korjaus- ja luvituskustannuksista jo kesällä 2013, joten vaatimukset olisi viimeistään syyskuussa voitu esittää ja yksilöidä myös määrän osalta. Vaatimusten määrät on välitysliikkeelle yksilöity vasta haasteen tiedoksiannolla 19.4.2016.

Reklamaatio on tehtävä yksilöidysti myös välitysliikettä kohtaan. Vaikka kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei ole nimenomaista reklamaatiosäännöstä, välitysliikkeen osalta on sovellettava analogisesti kuluttajansuojalain reklamaatiosäännöstä.
Reklamaatio ja vaatimuksen vanhentuminen ovat eri asioita. Reklamaatio on itsenäinen kuluttajan velvollisuus, joka ajallisestikin on eri asia kuin saatavan vanhentuminen. Lisäksi yleisten sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisten oikeusperiaatteiden mukaisesti sopimusrikkomuksesta tai virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Muuten tilanne olisi välitysliikettä kohtaan kohtuuton ja välittäjä jäisi ilman oikeussuojaa. Reklamaatio ja vaatimus välitysliikettä kohtaan on siten tehty liian myöhään.

Yläkerran kantavuuteen liittyvistä seikoista tai yläpohja- tai välipohjarakenteista tai rakennusvirheistä rakenteissa ylipäätään ei ole koskaan reklamoitu eikä niihin ole vedottu virheenä eikä niistä ole esitetty vaatimuksia välitysliikettä kohtaan edes haastehakemuksessa. Näin ollen niistä on reklamoitu ja esitetty vaatimus liian myöhään, jotta seikkoihin voitaisiin vedota virheenä ja jotta niistä voitaisiin esittää vaatimus välitysliikkeelle. Välitysliike on tältä osin viitannut ratkaisuun KKO 2008:8.

Välitysliikkeen toiminta välitystoimeksiantoa hoidettaessa

Välitysliike on hoitanut toimeksiannon lain mukaisesti eikä sen toiminnassa ole tapahtunut mitään huolimattomuutta, laiminlyöntiä tai virhettä. Välitysliike ei ole myöskään laiminlyönyt tiedonanto- eikä selonottovelvollisuuttaan toimeksiannon hoitamisessa. Välitysliike on antanut ostajille ennen kaupan tekemistä kaikki saatavilla olevat asiakirjat ja kertonut ostajille kaikki tiedossaan olleet seikat huolellisesti. Ostajille on nimenomaisesti selvitetty ennen kaupan tekemistä, että talosta ei ole ollut enempää asiakirjoja ja lupapapereita kuin ne, jotka ostajille oli annettu. Kuntotarkastuksessa oli lisäksi käyty läpi, että taloon vuosikymmenien aikana tehdyistä muutoksista ja remonteista ei ollut olemassa lopputarkastusasiakirjoja.

Ostajille ei ole aiheutunut vahinkoa, joka olisi syy-yhteydessä välitysliikkeen toimintaan. Ostajille ei edes ole aiheutunut mitään vahinkoa eikä välitysliike ole toiminut asiassa miltään osin huolimattomasti, tuottamuksellisesti. Ostajat ovat kaupan jälkeen tehneet ne muutos-, parannus- ja uusimistyöt, jotka he ennen kauppaa olivat varautuneet tekemään. Ei ole ollut mitään yllätyksellistä tai odottamatonta kustannusta, joka voitaisiin katsoa vahingonkorvaukseen oikeuttavaksi, eivätkä ostajille aiheutuneet muutos-, parannus- ja uusimistöiden kustannukset ole syy-yhteydessä välitysliikkeen toimintaan.

Rakennusluvista

Talo on rakennettu vuosina 1952-53. Joko rakennusaikana tai joskus sen jälkeen joku aikaisempi omistaja oli tehnyt talon yläkertaan (vanhaan ullakkokerrokseen) lisää huonetilaa ja wc:n sekä talon kellarikerrokseen märkätilat. Myyjät eivät ole näitä muutostöitä tehneet.

Kiinteistönvälittäjä on 11.3.2013 toimittanut ostajille kaikki kiinteistöstä saatavilla olleet asiakirjat, muun muassa talon alkuperäiset rakennuslupapiirustukset. Niistä on ollut todettavissa ja ostajien havaittavissa, että rakennuslupa talolle on vuonna 1951 haettu niin, että alun perin ullakolla on ollut aula ja yksi huone ja että kellarissa ei ole ollut pesuhuonetta eikä saunaa. Rakennuslupapiirustuksista on siten käynyt ilmi samat tiedot kuin kanteessa mainituista linjapiirustuksista eli se, että taloon ei ole alun perin mennyt viemäriputkia yläkertaan ja kellariin. Myöhemmin, kun yläkertaan on tehty wc ja toinen huone ja kellariin sauna ja pesuhuone. Ostajille on ilmoitettu, ettei talosta ole saatavissa muita lupapapereita. Ostajat eivät voi vedota seikkoihin kaupan jälkeen virheenä, koska he ovat tienneet niistä jo ennen kauppaa ja koska ostajat ovat laiminlyöneet heille seikoista ennen kauppaa syntyneen erityisen selonottovelvollisuuden, mikäli seikat olisivat olleet kaupan kannalta heille vaikutuksellisia.

Ostajien esittämillä vanhoilla linjapiirustuksilla ja vuoden 1951 rakennuksen loppukatselmuspöytäkirjalla ei ole asiassa merkitystä eikä niissä ole ollut sellaista tietoa, joka olisi ollut kaupassa vaikutuksellista.

Välittäjän pohjakuvassa ei ole ollut virhettä. Se on vastannut talon tiloja kaupantekohetkellä.

Ne remontit ja saneeraukset, jotka myyjät ovat ilmoittaneet omana omistus- ja hallinta-aikanaan talossa tehneensä, ovat olleet normaaleja saneeraus- ja pintaremontteja, eivätkä ne ole edellyttäneet rakennuslupaa. Ostajille on annettu kaikki ne vanhat rakennuspiirustukset ja asiakirjat, jotka ovat olleet saatavilla. Helsingin rakennusvalvonta ei ole velvoittanut ostajia jälkikäteen hakemaan lupia vanhoille vuosikymmeniä sitten tehdyille toimille eikä Helsingin rakennusvalvonta ole velvoittanut ostajia tekemään mitään niitä koskevia suunnitelmia, piirustuksia, lupakuvia eikä muutos- tai rakennustoimenpiteitä eikä ylipäätään mitään väitettyjä toimia tai toimenpiteitä. Ostajien hakemat rakennusluvat ja Z-lausunnot ovat johtuneet ostajien omista muutos-, parannus- ja uusimistoimista.

Ostajat ovat viimeistään ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen jälkeen varautuneet siihen, että he tulevat tekemään heti kiinteistön hallinnan saatuaan kiinteistöllä mittavat muutos-, parannus- ja uusimistyöt, muun muassa uusimaan märkätilat ja koko rakennukseen uuden lämmitysjärjestelmän, kaikki lämmitysputket, uudet käyttövesijohdot, uudet viemärit, parantamaan ilmanvaihtoa, uusimaan sähköjärjestelmän, sähköjohdot sekä niiden yhteydessä lisäämään lämmöneristettä ainakin rakennuksen seinä- ja kattorakenteisiin. Ostajat ovat myös näiden töiden yhteydessä laajentaneet yläkertaa (ullakko) ja ottaneet asuinkäyttöön kaikki yläkerran (ullakko) viistokaton alla olleet kylmät ullakkotilat niin, että tosiasiassa kaikki yläkerran lattia-alat ovat nyt asuinkäytössä ulkoseiniin asti. Tässä yhteydessä ostajat ovat myös lisänneet lämpöeristystä yläkerran (ullakko) ulkoseinä- ja yläpohjarakenteisiin. Koska ostajat ovat purkaneet yläkerran laajennuksen yhteydessä vanhoja viistokaton alla olleita sisäseiniä, jotka ovat kannattaneet myös kattorakenteita, he ovat joutuneet rakennuttamaan yläkertaan useita liimapalkkeja ja tukemaan katto- ja lattiarakenteita. Ostajien hakema ja saama rakennuslupa on koskenut näitä toimenpiteitä, joiden tekemiseen he olivat jo ennen kauppaa varautuneet. Kaikki ne työt ja toimet, joista nyt on esitetty vaatimus välitysliikkeelle, koskevat niitä toimenpiteitä, joihin ostajat olivat jo ennen kauppaa varautuneetkin. Ostajat eivät ole kaupan jälkeen joutuneet tekemään Helsingin rakennusvalvonnan velvoittamina mitään väitettyjä toimia, joista olisi aiheutunut heille jokin yllätyksellinen lisäkustannus.
Yläpohja- ja välipohjarakenteissa tai niiden kantavuudessa ei ole ollut mitään virhettä kaupantekohetkellä eikä ainakaan mitään sellaista seikkaa, josta voisi esittää välitysliikkeelle vahingonkorvausvaatimuksen. Välitysliike ei missään olosuhteissa voi olla vastuussa siitä, millä tavalla talo on rakennettu tai siihen on tehty muutoksia.

Välitysliike on tehnyt välitystyön huolellisesti ja antanut ostajille kaikki ne tiedot ja asiakirjat, jotka välitysliikkeen tuleekin kaupassa antaa. Ostajille ei ole tältä osin annettu mitään kaupan kannalta vaikutuksellista virheellistä tai puutteellista tietoa eikä ostajilla ole mitään perustetta saada seikan johdosta vahingonkorvausta välitysliikkeeltä.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmä

Ostajat ovat ennen kauppaa saaneet muun muassa L***an vahinkokartoitusraportin perusteella tiedon siitä, että rakennuksen kellaritiloissa oli tapahtunut laajasti kellaritiloja kastellut viemärivuoto / vesivahinko, joka edellytti korjaustoimia. Lisäksi ostajat ovat kuntotarkastuksen ja sitä koskevan raportin perusteella tulleet ennen kauppaa tietoisiksi siitä, että talon salaojitus ei ole oikeassa korossa ja että talon kellaritilan lattialle ja seiniin nousee kosteutta ja että ajoittain myös kellarin lattialle tulee vettä. Ostajien on ennen kauppaa pitänyt varautua kiinteistöllä ja kellarissa mittaviin korjaus- ja uusimistoimiin kellarin kosteuden ja salaojien toimimattomuuden johdosta. Ostajat eivät voi vedota seikkoihin kaupan jälkeen virheenä, koska he ovat tienneet niistä jo ennen kauppaa ja koska ostajat ovat laiminlyöneet heille seikoista ennen kauppaa syntyneen erityisen selonottovelvollisuuden, mikäli seikat olisivat olleet ostajille kaupan kannalta vaikutuksellisia.

Välitysliike ei voi olla vastuussa siitä, miten kiinteistön sadevesi- ja salaojajärjestelmä on toteutettu.

Kaupunki ei ole myöskään velvoittanut ostajia liittymään kaupungin hulevesijärjestelmään.
Muurin rakennuttaminen kiinteistön ympärille kolme vuotta muiden muutostöiden jälkeen ei ole syy-yhteydessä kanteessa väitettyihin virheisiin, joten sitä koskevat vaatimukset ovat perusteettomia.

Välitysliike ei ole antanut väärää eikä virheellistä tai puutteellista tietoa salaojien tai sadevesijärjestelmän eikä hulevesiliitoksen osalta eikä välitysliike ole vastuussa siitä, miten ne on rakennettu. Välitysliikkeellä on ollut perusteltu syy luottaa myyjien ja kuntotarkastajan niistä antamiin tietoihin. Myyjät ja ostajat olivat yhdessä tilanneet kuntotarkastajan nimenomaan ammattilaisena tekemään kiinteistökauppaa varten tarkoitettua asuntokaupan kuntotarkastusta. Kuntotarkastaja vastaa itse havainnoistaan ja antamistaan näkemyksistä sekä johtopäätöksistä.
Lisäksi myyjä vastaa itse kohteesta antamistaan tiedoista.

Välitysliikkeen toiminnassa ei ole tapahtunut mitään huolimatonta tai virheellistä menettelyä eikä ostajilla ole perustetta saada seikoista vahingonkorvausta välitysliikkeeltä. Helsingin rakennusvalvontavirasto ei ole myöskään ostajilta edellyttänyt mitään muutosta siihen tapaan, jolla kiinteistön hulevedet oli kaupan tekohetkellä järjestetty.

Pinta-ala

Rakennuksen pinta-alasta ei ole annettu ostajille väärää tai virheellistä tietoa, joka olisi vaikuttanut kauppahintaan. Ostajat ovat saaneet jo 11.3.2013 talon alkuperäiset rakennuslupapiirustukset, joista talon koko on laskettavissa, mikäli seikka on ollut ostajille kaupan kannalta vaikutuksellinen. Ostajille on ennen kauppaa myyntiesitteessä ja vielä kauppakirjassa ilmoitettu ja nimenomaan korostettu, että ilmoitettua pinta-alaa ei ole tarkastusmitattu ja että ilmoitettu pinta-ala on vain karkea arvio ja että se on mitattu ulkopuolisilla mitoilla, jotka ovat 10,95 x 8,20. Annetut tiedot pitävät paikkansa eikä niissä ole mitään väärää.
Lisäksi kauppakirjassa on todettu, että kohteen hinta ei määräydy pinta-alan perusteella. Ostajat ja ostajien lakimies ovat ennen kauppaa hyväksyneet kauppakirjan ehdot ja kirjaukset. Seikkaan ei voi vedota kaupan jälkeen virheenä. Ostajille ei ole syntynyt asiasta mitään virheellistä käsitystä eikä seikasta ole aiheutunut ostajille mitään vahinkoa, taloudellista tappiota. Ostajat eivät ole maksaneet seikan johdosta yhtään liikaa kauppahintaa. Mitään perustetta vaatia vahingonkorvausta kaupan jälkeen ei ole olemassa.

Vaadituista korvausmääristä

Ostajat ovat kaupassa ostaneet 1950-luvun talon, jossa on ollut runsaasti tarvetta laajoille perusparannuksille, korjauksille ja uusimistöille. Tämän ostajat ovat varsin hyvin tiedostaneet ennen kauppaa. Nyt vaaditut työt ovat määrienkin osalta näitä parannus-, muutos- ja uusimistöitä, joista aiheutuu vanhassa talossa huomattavan suuret tasonparannukset, käyttöiän pidennykset ja arvonnousu. Ostajat eivät voi rikastumiskiellon vastaisesti esittää niitä koskevia vaatimuksia. Muuten ostajat saisivat perusteetonta etua.
Vaaditut määrät ovat perusteettomia, selvittämättömiä ja yksilöimättömiä. Vaatimuksissa ja niiden määrissä on mukana myös muita toimia kuin väitetyt toimet.

Kiinteistön kauppahinta on vastannut sen arvoa kaupantekohetkellä siitä riippumatta, miten talon koko on kaupassa ilmoitettu.

Sovintotarjous

Vastaajien tekemä sovintotarjous tulee ottaa huomioon vaatimusten ja määrän osalta sekä oikeudenkäyntikuluja tuomittaessa ratkaisun KKO 2008:52 mukaisesti. Mikäli ostajat saavat tuomiolla vähemmän kuin he olisivat saaneet sovintotarjouksen perusteella, he ovat velvollisia maksamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Viivästyskorkovaatimus

Koska vaatimus on rahallisesti esitetty ja yksilöity vasta haasteen tiedoksiannolla 19.4.2016, ei viivästyskorkoa voi vaatia ennen kuin 30 päivää on kulunut tuosta vaatimuksen rahallisesta esittämisestä.

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

K1. Myyntiesite
K2. Kuntotarkastusraportti 15.4.2013
K3. Kauppakirja 24.4.2013
K4. Asiantuntijalausunto, insinööri R G***g 8.8.2013
K5. Kerrosalavertailu 9.8.2013 Insinööritoimisto W***m Oy
K6. Korjauskustannuksia koskevat laskujäljennökset
K7. Laatuvirheilmoitukset 13.6.2013, 8.7.2013, 11.7.1013, 28.7.2013 ja 5.8.2013
K8. Sähköpostit kiinteistönvälittäjä N L***g 7.3.-4.4.2013
K9. Helsingin kaupungin arkistokappaleet linjapiirustuksesta, vesi- ja viemärijohdoista sekä lopputarkastuslausunto 9.12.1955
K10. Valokuvat Oikotie.fi -sivustan myynti-ilmoituksesta 19.3.2013
K11. -
K12. Sähköposti lupa-arkkitehti V V***o 16.9.2013
K13. Kuntotarkastusraportin haastatteluosa
K14. Valokuvia yläkerran rakenteista
K15. Rakennepiirustus RI W***m 19.11.2013
K16. Valokuvia autotallin ovesta
K17. Kirje 29.1.2014 vastaava työnjohtaja M S***m
K18. Rakennuspiirustus RI W***m 1.4.2014
K19. Valokuvia autotallin oven rakenteen korjaustöistä
K20. Valokuvia kellariin tulevasta vedestä heinäkuussa 2013
K21. Sähköposti HSY/liitossuunnittelija A K*** 2.7.2013
K22. Helsingin kaupungin jäteveden liittämistä koskeva lupa 11.7.1967
K23. Valokuvia kiinteistön sadevesi- ja salaojajärjestelmästä
K24. Kattotilaussopimus E***t Oy
K25. Sähköposti T T***s, HSY, 7.4.2017
K26. Liitoskohtalausunto ja liittymissopimus hulevesijärjestelmään, rakennusvalvontaviraston lausunto, kvv-suunnitelma, valokuva taloviemärin saneerauksesta
K27. Kuusi valokuvaa piha-alueesta ennen salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjaustöitä
K28. Kuusi valokuvaa piha-alueesta salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjaustöistä
K29. -
K30. Valokuvia yläkerran pesuhuoneesta
K31. Valokuva alakerran sähköasennuksista
K32. Lausunto sähköteknikko M L*** 7.5.2014
K33. Kiinteistövälitysalan K***o ry. Ohje hyvästä välitystavasta
K34. Laskut Insinööritoimisto W***m nro 294 ja A***t Oy nro 206001242017
K35. Kantajien ja kiinteistönvälittäjän sähköpostikirjeenvaihto 28.5.-4.6.2013
K36. Kantajien ja lupa-arkkitehti V V***on kirjeenvaihto 14.9.-17.9.2013
K37. Kantajan sähköposti 25.4.2013 insinööri B W***mille
K38. Helsingin kaupungin rakennus- ja huoneisto-ote 24.3.2017 sekf rakennuslupa 24.9.2013
K39. Kaupankohteen valokuvia ja pohjapiirros Oikotie.fi myynti-ilmoituksesta
K40. Neljä kantajien ottamaa valokuvaa yläkerran korjaustöiden jälkeen
K41. Kaupankohteen Oikotie.fi myynti-ilmoituksen www-kuvakaappaus
K42. Helsingin kaupungin katu- ja puisto-osaston lasku, HSY:n vesilasku, kiinteistövero 2012, HSY:n liittymis- ja käyttösopimus
K43. = K5
K44. Kiinteistönvälittäjän sähköpostit 10.-19.4.2013
K45. Kiinteistönvälittäjän sähköpostit 4.4.-22.4.2013
K46. Kaksi valokuvaa yläkerran pesuhuoneen viemäriputkesta
K47. Kaksi valokuvaa kellarin lattiakaivon tilalle asennetusta muoviämpäristä sekä uudesta lattiakaivosta
K48. Asiantuntijalausunto sähköteknikko M L*** 18.8.2013
K49. HSY:n taarakuitit

Virtasen ja Niemisen kirjalliset todisteet

V1. = K1. Myyntiesite
V2. Sähköposti ja sen liitteet kiinteistönvälittäjä N L***gilta ostajille 11.3.2013
V3. = K2. Kuntotarkastusraportti 15.4.2013
V4. = K3. Kauppakirja 24.4.2013
V5. = K38. Helsingin rakennusvalvontavirasto, rakennuslupa 24.9.2013, **-***-**-*
V6. L***a, vahinkokartoitusraportti 10.8.2010 V7. a-d. Neljä rakennuslupapiirustusta
VB. a-c. Kaksi rakennuslupapiirustusta ja Z lausunto V9. Sähköposteja N L***g - ostajat ennen kauppaa
V10. Ostajien laatuvirheilmoitus 8.7.2013 (sisältyy todisteeseen K7)
V11. Ostajien laatuvirheilmoitus 11.7.2013 (sisältyy todisteeseen K7)
V12. Valokuvia 2016-2017 ostajien kiinteistönsä ympärille rakentamasta 2 metriä korkeasta muurista
V13. Asiantuntijalausunto T***y Oy 14.12.2017
V14. Asiantuntijalausunto väitetystä pinta-alavirheestä N A***e 14.12.2017
V15. Asiantuntijalausunto väitetystä pinta-alavirheestä A K*** 21.12.2017

Yhtiö Oy:n kirjalliset todisteet

T1. = K1. Myyntiesite
T2. = V2. Sähköposti kiinteistönvälittäjä N L***gilta ostajille 11.3.2013
T3. = K2. Kuntotarkastusraportti Raksystems 15.4.2013
T4. = K3. Kauppakirja 24.4.2013
T5. = K38. Helsingin rakennusvalvontavirasto, rakennuslupa 24.9.2013, 34-3137-13-B
T6. = V6. L***a, vahinkokartoitusraportti 2010
T7. a-d. = V7.a-d. Neljä rakennuslupapiirustusta
T8. a-c. = VB. a-c. Kaksi rakennuslupapiirustusta ja Z-lausunto
T9. = V9. Sähköposteja N L***g- ostajat ennen kauppaa
T10. = V10. Ostajien laatuvirheilmoitus 8.7.2013 (sisältyy todisteeseen K7)
T11. = V11. Ostajien laatuvirheilmoitus 11.7.2013 (sisältyy todisteeseen K7)
T12. = V12. Valokuvia 2016-2017 ostajien kiinteistönsä ympärille rakentamasta 2 metriä korkeasta muurista
T13. = V13. Asiantuntijalausunto T***y Oy 14.12.2017
T14. = V14. Asiantuntijalausunto väitetystä pinta-alavirheestä N A***e 14.12.2017
T15. = K6. Korjauskustannuksia koskevat laskujäljennökset
T16. = V15. Asiantuntijalausunto väitetystä pinta-alavirheestä A K*** 21.12.2017

Kantajien henkilötodistelu

1. Korhonen todistelutarkoituksessa
2. Mäkelä todistelutarkoituksessa
3. Todistaja R G***g
4. Todistaja B W***m
5. Todistaja M S***m
6. Todistaja J A***o
7. Todistaja M L***

Kantajien ja vastaajien henkilötodistelu

8. Todistaja M K***

Vastaajien henkilötodistelu

9. Nieminen todistelutarkoituksessa
10. Todistaja N L***g
11. Todistaja P L***y
12. Todistaja V K***i
13. Todistaja P P***i
14. Todistaja N A***o
15. Todistaja A K***

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ovatko ostajat ilmoittaneet vaatimuksistaan ajoissa?

Arvioinnin lähtökohdat

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta 1 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Säännöksen esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2016:69 katsonut ostajien menettäneen oikeutensa vedota virheisiin, kun he olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ratkaisun perusteluissa on lausuttu, että ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä.

Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Sillä, onko ostaja reklamaatiovaiheessa nimittänyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi, ei sitä vastoin ole merkitystä arvioitaessa, onko hän säilyttänyt oikeutensa vedota virheeseen. Tapauskohtaisten olosuhteiden, kuten havaittujen virheiden laadun ja laajuuden sekä myyjän mahdollisen tietoisuuden virheestä, on katsottu vaikuttavan sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2008:8 todennut, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden toteutuminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. Kyseisessä tapauksessa korkein oikeus on katsonut, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa myyjille väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen kuin rakenteet on purettu kokonaan.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Välityslaissa ei kuitenkaan ole säännöstä virheilmoituksen tekemisestä välitysliikettä kohtaan. Sanotun pykälän esitöissä (HE 58/2000 vp) on todettu, että vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumiseen sovelletaan yleisiä vanhentumista koskevia säännöksiä. Myöskään velan vanhentumisesta annetussa laissa ei säädetä reklamaation tekemisestä.

Toimeksiantajan vastapuoli ei ole sopimussuhteessa välitysliikkeeseen. Välityslain esitöiden (HE 58/2000 vp) mukaan laissa tarkoitettu välitysliikkeen vastuu määräytyisi kuitenkin sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen. Tämä helpottaa toimeksiantajan vastapuolen mahdollisuutta saada korvausta välitysliikkeeltä verrattuna sopimuksenulkoiseen korvausvastuuseen.

Välitysliikkeen selonottovelvollisuus ja tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle ovat toimeksiantosopimuksesta johtuvia velvoitteita. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan suorituksen virheestä on reklamoitava kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun se on havaittu. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että myös toimeksiantajan vastapuoli on säilyttääkseen mahdollisuutensa vahingonkorvaukseen velvollinen ilmoittamaan välitysliikkeelle virheellisestä menettelystä kohtuullisessa ajassa.

Reklamaatiot

Ostajat ovat 13.6.2013 päivätyssä laatuvirheilmoituksessa vedonneet virheenä siihen, että omakotitalon kellarikerroksen ja yläkerran käyttötarkoitusta oli rakennuslupaa hakematta muutettu alkuperäisestä siten, että kellariin ja yläkertaan oli rakennettu märkätilat sekä yläkertaan toinen makuuhuone. Reklamaatiossa on esitetty, että myyntiesitteessä ja kauppakirjassa rakennuksen asuinpinta-alan oli kerrottu olevan 170 neliömetriä ja että puuttuvien rakennuslupien vuoksi heille myydyn rakennuksen asuinpinta-ala on ollut 125 neliömetriä. Kauppahinta on ollut 444.000 euroa eli 2.611 euroa neliömetriltä. Pienemmän
asuinpinta-alan mukaan kauppahinnaksi pitäisi tulla 300.265 euroa (2.611 x 125). Ostajat ovat vaatineet myyjiä ja välittäjää korvaamaan asuinpinta-alojen hinnan erotuksen 143.735 euroa korkoineen.

Reklamaatiossa on toissijaisesti esitetty, että kokonaiskustannukset puuttuvien rakennuslupien hankkimisesta olisivat 13.356 euroa ja että ostajille aiheutuisi rakennuslupien kokonaishakuprosessin aiheuttaman remontin viivästymisen vuoksi sijaisasunnosta 3.750 euron ja tavaroiden varastoinnista 3.000 euron kustannukset. Ostajat ovat toissijaisesti vaatineet myyjiä ja välittäjää vastaamaan näistä yhteensä 20.115 euron kustannuksista taikka niiden määräistä hinnanalennusta.

Ostajat ovat 8.7.2013 päivätyssä laatuvirheilmoituksessa viitanneet aikaisempaan reklamaatioonsa ja vedonneet uusina laatuvirheinä virheellisesti tehtyihin salaojiin, virheelliseen tietoon kiinteistön liittämisestä kaupungin sadevesiviemäriin, käyttövesiputkista annettuihin virheellisiin tietoihin, virheellisesti tehtyihin sähkötöihin sekä virheellisesti korjattuun autotallin oven yläreunaan.

Ostajat ovat 11.7.2013 päivätyssä laatuvirheilmoituksessa viitanneet aikaisempiin reklamaatioihinsa ja vedonneet uusina laatuvirheinä yläkerran wc-tilasta puuttuvaan vedeneristykseen sekä ylä- ja alakerran wc-tiloissa virheellisesti tehtyihin sähkötöihin.

Ostajat ovat 28.7.2013 päivätyssä laatuvirheilmoituksessa viitanneet aikaisempiin reklamaatioihinsa ja vedonneet uutena laatuvirheenä alakerran wc-tilan lattiasta puuttuvaan vedeneristykseen.

Ostajat ovat 5.8.2013 päivätyssä laatuvirheilmoituksessa viitanneet aikaisempiin reklamaatioihinsa ja vedonneet uusina laatuvirheinä autotallin lattiakaivon ja viemäröinnin virheellisyyteen.

8.7.2013 ja sen jälkeen tehdyissä reklamaatioissa on vaadittu virheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamista ja ilmoitettu ostajien täsmentävän vaatimuksensa, kun kaikkien laatuvirheiden aiheuttamat kustannukset ovat selvillä.

Ostajat ovat täsmentäneet vaatimuksiaan 4.2.2016 käräjäoikeudelle toimittamassaan haastehakemuksessa ja asian valmistelussa käräjäoikeudessa.

Kaikki reklamaatiot on osoitettu myyjille ja välitysliikkeelle. On riidatonta, että välitysliikkeeseen ei tässä asiassa kohdistu vaatimuksia, joita koskevat reklamaatiot 11.7., 28.7. ja 5.8.2013.

Pinta-alavirheeseen perustuvat vaatimukset

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena pinta-alavirheen perusteella
60.000 euroa.

Ostajat ovat 13.6.2013 ilmoittaneet myyjille ja välitysliikkeelle pinta-alavirheestä sekä siihen perustuvasta 143.735 euron vaatimuksestaan. Virheilmoitus on tehty vajaat kaksi kuukautta
kaupanteon jälkeen ennen kiinteistön hallinnan luovutusta ostajille. Ostajat ovat siten ilmoittaneet pinta-alavirheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksestaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Vastaajat ovat vedonneet siihen, että ostajat ovat maksamalla 26.6.2013 koko lopun kauppahinnan esittämättä mitään varaumaa maksun yhteydessä menettäneet oikeutensa vedota aikaisemmassa reklamaatiossa esittämiinsä seikkoihin enää myöhemmin.

Jos ostajalla on myyjän sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus, ostaja saa maakaaren 2 luvun 30 §:n 1 momentin mukaan pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta. Pykälän 2 momentin mukaan myyjällä on oikeus pidättyä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, jos hänellä on ostajan sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus.

Kauppakirjan (K3) ehtojen mukaan loppukauppahinta tuli suorittaa viimeistään 30.6.2013 ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyi ostajille 1.7.2013. Mäkelä on kertonut, että kiinteistönvälittäjä ja välitysliikkeen asiamies olivat uhanneet myyjien pidättyvän kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, mikäli loppukauppahintaa ei makseta.
Selvitystä siitä, miten ostajien pinta-alavirhettä koskevaa väitettä oli käsitelty kauppahinnan maksamisen yhteydessä, ei ole esitetty.

Esitetyn selvityksen perusteella ostajien ei voida katsoa loppukauppahinnan maksamisella luopuneen vetoamasta pinta-alavirheeseen.

Näillä perusteilla ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota väittämäänsä pinta-alavirheeseen myyjiä tai välitysliikettä kohtaan.

Puuttuviin rakennuslupiin perustuvat vaatimukset

Ostajat ovat haastehakemuksessaan vaatineet myyjiltä ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena puuttuvien rakennuslupien perusteella 35.938,56 euroa. Vaatimus on perustunut rakennuslupien ja suunnitelmien hankkimisesta aiheutuneisiin yhteensä 12.352,59 euron kustannuksiin, joihin ovat sisältyneet rakennusvalvontaviraston maksut, suunnittelu-, valvonta- ja konsultaatiokustannukset sekä korvaus ostajien tekemästä selvittelytyöstä. Lisäksi vaatimus on perustunut rakennusvalvontaviranomaisten edellyttämistä korjauksista syntyneisiin yhteensä 23.585,61 euron kustannuksiin. Korjauskustannusten perusteeksi on esitetty, että ostajat ovat joutuneet tekemään rakennusvalvontaviranomaisten edellyttämät korjaustoimet rakennuslupien saamiseksi, esimerkiksi yläkerran lattiarakenteiden tuennat sekä seinien ja katon eristämisen, että rakennusvalvontaviranomainen voi varmistua siitä, että työt on toteutettu määräysten, ohjeiden ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Ostajat ovat valmistelussa 24.11.2017 antamassaan lausumassa esittäneet korjauskustannuksia koskevan vaatimuksensa perusteeksi lisäksi, että luvattomien rakennustöiden yhteydessä rakennuksen kantavia rakenteita oli virheellisesti poistettu ja että tästä syystä rakenteiden vahvistaminen ja korjaaminen yläkerran kantaviin rakenteisiin on ollut välttämätöntä.
Vaatimus on valmistelussa täsmentynyt yhteismäärältään 35.690,56 euroksi.

Ostajat ovat 13.6.2013 ilmoittaneet myyjille ja välitysliikkeelle puuttuvista rakennusluvista ja esittäneet virheen perusteella yhteensä 20.115 euron vaatimuksen. Vaatimus on käsittänyt puuttuvien rakennuslupien hankkimisesta aiheutuvat kustannukset 13.356 euroa sekä eräitä muita kustannuksia, joista tässä asiassa ei ole kysymys. Ostajat ovat siten kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta ja riittävän yksilöidysti ilmoittaneet puuttuvista rakennusluvista ja niihin perustuvista vaatimuksistaan siltä osin kuin ne koskevat rakennuslupien hakemiseen liittyviä suunnittelukustannuksia ja viranomaismaksuja.

Ostajat ovat vasta 4.2.2016 käräjäoikeuteen toimittamassaan haastehakemuksessa esittäneet väitteen, että rakennusvalvontaviranomaiset ovat rakennuslupien saamiseksi edellyttäneet korjauksia, sekä vaatimuksen niiden kustannuksista. He ovat vasta valmistelussa 24.11.2017 esittäneet ensimmäisen kerran väitteen, että luvattomien rakennustöiden yhteydessä rakennuksen kantavia rakenteita oli virheellisesti poistettu. Ostajien korjauskustannuksista esittämästä todistelusta (K6) käy ilmi, että korjaukset on suoritettu ja vaatimuksen perusteena olevat kustannukset ovat syntyneet pääosin vuoden 2013 aikana ja viimeistään toukokuussa 2014. Sanottuihin seikkoihin on siten vedottu vasta sen jälkeen, kun korjaustyöt oli jo suoritettu. Myyjillä tai välitysliikkeellä ei tämän vuoksi ole ollut mahdollisuutta itse muodostaa käsitystään väitetyistä virheistä ja korjaustarpeista. Näin ollen ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota sanottuihin virheisiin vaatimustensa perusteena sekä myyjiä että välitysliikettä kohtaan. Ostajat voivat kuitenkin vedota sanottuihin virheisiin myyjiä kohtaan, jos myyjien menettelyn katsotaan ostajien väittämällä tavalla olleen törkeän huolimatonta.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmiä koskevat vaatimukset

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena salaaja- ja sadevesijärjestelmien virheen perusteella 97.400,41 euroa.

Ostajat ovat 8.7.2013 ilmoittaneet myyjille ja välitysliikkeelle salaaja- ja sadevesijärjestelmän virheistä. He ovat ilmoittaneet vaativansa myyjien ja välitysliikkeen vastaavan kokonaisuudessaan virheellisen salaojajärjestelmän korjaamisesta sekä korjaustöiden kuistille ja piha-alueelle aiheutuvista kustannuksista, kosteus- ja kuntokartoitustoimenpiteiden aiheuttamista kustannuksista sekä suunnittelu- ja lupahakemusten kustannuksista ja HSY:n liittymämaksusta. Ilmoituksen mukaan vaatimukset tultaisiin täsmentämään, kun kaikkien laatuvirheiden aiheuttamat kustannukset ovat selvillä.

Ostajat ovat vasta 4.2.2016 käräjäoikeuteen toimittamassaan haastehakemuksessa esittäneet rahamääräisen vaatimuksen salaaja- ja sadevesijärjestelmän virheistä. Ostajien korjauskustannuksista esittämästä todistelusta (K6) käy ilmi, että salaaja- ja sadevesijärjestelmän korjaukset on suoritettu ja vaatimuksen perusteena olevat kustannukset ovat syntyneet pääosin vuoden 2013 aikana ja viimeistään kesällä 2014. Piha-aluetta on kunnostettu ja siitä on aiheutunut kustannuksia vielä kanteen vireillepanon jälkeen vuosina 2016 ja 2017. Ostajat ovat siten yksilöineet vaatimuksensa vasta yli kahden vuoden kuluttua saatuaan tiedon väittämästään virheestä ja puolitoista vuotta sen jälkeen, kun pääosa korjauskustannuksista oli syntynyt. Vaikka osa korjauksista on tehty myöhemmin, arvio niiden kustannuksista olisi ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti aikaisemmin.

Käräjäoikeus katsoo, että vaikka ostajat ovat ilmoittaneet salaaja- ja sadevesijärjestelmän virheistä myyjille pian niistä tiedon saatuaan, he eivät ole maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla ilmoittaneet virheeseen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Siten ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota sanottuun virheeseen myyjiä kohtaan, jollei myyjien menettelyn katsota ostajien väittämällä tavalla olleen törkeän huolimatonta.

Välitysliike on ostajien 8.7.2013 päivätystä reklamaatiosta saanut tiedon, että ostajat vetoavat salaaja- ja sadevesijärjestelmän virheisiin myös sitä kohtaan. Ilmoitus on tehty kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Koska ostajan reklamaatiovelvollisuus välitysliikettä kohtaan perustuu yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin, käräjäoikeus katsoo, ettei sille voida asettaa samoja vaatimuksia kuin edellä mainitussa maakaaren säännöksessä on asetettu reklamaatiolle myyjää kohtaan. Siten ostajien on katsottava reklamaatiolla säilyttäneen oikeutensa esittää välitysliikettä kohtaan sanottuun virheeseen perustuvia vaatimuksia.

Ylä- ja alakerran wc-tiloja, autotal/ia ja televisioantennia koskevat vaatimukset

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena yläkerran wc-tilan virheiden perusteella 15.465,95 euroa, alakerran wc-tilan virheiden perusteella 6.392,59 euroa, autotallin oven virheellisen korjauksen perusteella 3.741,56 euroa, autotallin lattiakaivon virheen perusteella 1.886,71 euroa ja televisioantennin toimimattomuuden perusteella 550 euroa.

Ostajat ovat 8.7.2013 ilmoittaneet myyjille muun ohella virheellisesti tehdyistä sähkötöistä ja virheellisesti korjatusta autotallin oven yläreunasta. He ovat 11.7.2013 päivätyssä ilmoituksessa vedonneet laatuvirheinä yläkerran wc-tilasta puuttuvaan vedeneristykseen sekä ylä­ ja alakerran wc-tiloissa virheellisesti tehtyihin sähkötöihin, 28.7.2013 päivätyssä ilmoituksessa alakerran wc-tilan lattiasta puuttuvaan vedeneristykseen ja 5.8.2013 päivätyssä ilmoituksessa autotallin lattiakaivon ja viemäröinnin virheellisyyteen.
Ostajat ovat vasta 4.2.2016 käräjäoikeuteen toimittamassaan haastehakemuksessa esittäneet rahamääräisen vaatimuksen edellä mainituista virheistä. Ostajien korjauskustannuksista esittämästä todistelusta (K6) käy ilmi, että korjaukset on suoritettu ja vaatimuksen perusteena olevat kustannukset ovat syntyneet vuoden 2013 ja alkuvuoden 2014 aikana. Ostajat ovat siten yksilöineet vaatimuksensa vasta yli kahden vuoden kuluttua saatuaan tiedon väittämistään virheistä ja lähes kahden vuoden kuluttua kaikkien kustannusten syntymisestä.

Käräjäoikeus katsoo, että vaikka ostajat ovat ilmoittaneet virheistä myyjille pian ne havaittuaan, he eivät ole maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Siten ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota ainakin sähkötöiden, autotallin oven ja lattiakaivon sekä televisioantennin virheisiin myyjiä kohtaan. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota myös wc-tilojen vedeneristyksen virheisiin, jollei myyjien katsota ostajien väittämällä tavalla menetelleen törkeän huolimattomasti antaessaan tietoja vedeneristeistä.

Onko ostajilla oikeus vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen?

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Pinta-ala

Korhonen on kertonut, että ostajat olivat ensin tutustuneet Oikotie-sivustolla olleeseen ilmoitukseen kohteesta. Siinä asuinpinta-alaksi oli yksiselitteisesti ilmoitettu 170 neliömetriä ja
kokonaispinta-alaksi 230 neliömetriä. He olivat saaneet asuntoon tutustuessaan kiinteistönvälittäjältä myyntiesitteen. Jälkeenpäin on käynyt ilmi, että myyntiesitteen lisätiedoissa ulkomitoiksi ilmoitetut mitat ovatkin olleet sisämittoja. Lisäksi laskelmassa ei ollut otettu huomioon, että rakennus ei ole suorakaiteen muotoinen. Korhosen mukaan neliöhinta oli ollut ostajille erittäin tärkeä ja he olivat verranneet muita kohteita siihen. Myös pinta-ala oli ollut erittäin houkutteleva ja sillä oli ollut kaupanteossa suuri merkitys.

Kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut todistaja L***g on kertonut, että rakennuksen asuinpinta-ala ei ollut käynyt ilmi mistään. Myyntiesitteessä rakennuksen pinta-alan laskemisperusteena käytetyt mitat oli saatu siten, että hän oli myyjän kanssa käynyt mittaamassa talon ulkomitat ja verrannut niitä myös talon alkuperäisestä rakennuslupapiirustuksesta ilmeneviin mittoihin. Pinta-ala 170 neliömetriä oli saatu siten, että mittauksen perusteella oli laskettu ensimmäisen kerroksen pinta-ala, toisen kerroksen pinta-alaksi oli laskettu 70 prosenttia siitä ja lisäksi pinta-alaan oli lisätty kellarikerroksen sauna- ja kylpyhuonetilat.

Todisteena K41 esitetyn Oikotie-sivuston kuvakaappauksen tiedon asuinpinta-alasta L***g on kertonut johtuvan siitä, että asuinpinta-ala tulee järjestelmästä eikä sitä pysty ohittamaan vaan tieto korjataan myyntiesitteessä. L***g on kertonut, että ostajat olivat saaneet esitteeseen ja kauppakirjaan kirjatun tiedon pinta-alasta ja sen ilmoittamistavasta, eivätkä ostajat olleet missään vaiheessa puuttuneet siihen. Kauppakirja oli toimitettu ostajille hyvissä ajoin ennen kaupantekoa. He eivät olleet puuttuneet kauppakirjan pinta-alaehtoon, vaikka olivat pyytäneet joitakin muita muutoksia tehtäviksi.

Oikotie-sivustolla olleessa ilmoituksessa (K41) kohteen asuinpinta-alaksi oli ilmoitettu 170 neliömetriä ja kokonaispinta-alaksi 230 neliömetriä.

Myyntiesitteessä (K1) oli ollut seuraavat pinta-alaa koskevat tiedot: Pinta-ala 170 neliömetriä, muiden tilojen pinta-ala 60 neliömetriä, kokonaispinta-ala 230 neliömetriä. Pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu.
Talon ulkopuolisten mittojen mukaan 10,95 x 8,20 tulee yhden kerroksen alaksi noin 90 kerrosneliömetriä. Edellä mainittu pinta-ala saattaa tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin huoneiston nykyisen ja rakentamisaikaisen mittaustapojen ja standardien mukaan laskettava pinta-alasta. Myyntiesitteen mukaan kohteen myyntihinta oli ollut 482.000 euroa ja neliöhinta 2.835,29 euroa.

Kauppakirjaan on otettu ehto, jonka mukaan "asuinrakennuksen pinta-ala on myyjän ilmoituksen mukaan karkeasti noin 170 neliömetriä. Rakennuksen ulkomittojen mukaan yhden kerroksen alaksi tulee noin 90 kerrosneliömetriä. Kohteen hinta ei määräydy pinta-alan perusteella. Mainitut pinta-alat saattavat tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin nykyisten standardien mukaan laskettavasta asuinpinta-alasta. Todelliset pinta-alat voivat olla edellä mainittua pienempiä tai suurempia."

Insinööritoimisto W***m Oy:n laatimasta kerrosalavertailusta (KS) käy ilmi, että heinäkuussa 2013 mitattu rakennuksen kerrosala on ensimmäisessä kerroksessa ollut 90 neliömetriä ja toisessa kerroksessa 50,5 neliömetriä. Alkuperäisen vuoden 1951 rakennusluvan mukaiset vastaavat kerrosalat ovat olleet 90 ja 21 neliömetriä.

Ostajat eivät ole väittäneetkään, että he eivät olisi saaneet käyttöönsä tiloja myös siltä osin kuin ne ovat ylittäneet talon alkuperäisen rakennusluvan mukaiset tilat.

Mainittu kerrosalavertailu osoittaa, että rakennuksen kerrosala on ollut noin 30 neliömetriä pienempi kuin myyntiesitteessä ja kauppakirjassa mainittu asuinrakennuksen pinta-ala 170 neliömetriä. Ostajat ovat kuitenkin jo myyntiesitteestä saaneet tiedon, että ilmoitettu pinta-ala on ollut tarkistusmittaamaton ja miten se on laskettu. Myyntiesitteessä on kiinnitetty huomiota myös siihen, että pinta-ala voi olennaisestikin poiketa standardien mukaisesti lasketusta pinta-alasta. Ostajat ovat tutustuneet kohteeseen ennen kauppaa. Kauppakirja on sisältänyt vastaavat pinta-alatiedon epävarmuutta koskevat seikat kuin esite sekä maininnan, että kauppahinta ei määräydy pinta-alan perusteella. Ostajat ovat saaneet tutustua kauppakirjaan ennen sen allekirjoittamista.

Edellä mainituilla perusteella käräjäoikeus katsoo, että ostajien on saamiensa tietojen perusteella pitänyt varautua siihen, että rakennuksen pinta-ala voi varsin merkittävästikin poiketa ilmoitetusta, ja että he ovat kauppakirjan allekirjoituksella hyväksyneet tämän. Näin ollen kaupan kohteessa ei ole näytetty olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua pinta-alavirhettä eikä kiinteistönvälittäjän voida katsoa menetelleen huolimattomasti pinta-alatietoa antaessaan. Ostajilla ei siten ole oikeutta vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen väittämänsä pinta-alavirheen perusteella.

Rakennuslupa

Korhonen on kertonut, että ostajat olivat ilman muuta olettaneet, että heille myyntiesitteessä ja muutoin kerrotuille rakennuksessa tehdyille mittaville remonteille oli haettu rakennusluvat. Heille ei ollut kerrottu, että mitään töitä olisi tehty luvatta, vaan oli annettu ymmärtää, että kaikki luvat oli haettu. Ostajat olivat kaupanteon jälkeen toukokuussa 2013 käyneet rakennusvalvontavirastossa lupa-arkkitehti V V***on kanssa keskustelemassa julkisivuremontista ja viemärien saneerauksesta. Siinä yhteydessä oli tullut ilmi, että taloon ei ollut haettu rakennuslupia yläkerran käyttötarkoituksen muutokselle, yläkerran kylpyhuoneelle, märkätiloille, salaojille tai sadevesijärjestelmälle. Korhosen mukaan ostajat olivat varautuneet siihen, että avaavat kantavan seinän alakerrassa olohuoneen ja keittiön välillä. Tähän toimenpiteeseen olisi riittänyt z-lausunto.

Korhonen on kertonut, että koska kylmää ullakkotilaa oli otettu asumiskäyttöön ja siellä oli tehty isoja remontteja, ostajien oli pitänyt hakea rakennuslupa. Jos he olisivat saaneet myyjiltä tiedon siitä, milloin ja miten korjaustoimet oli tehty ja kuka ne oli valvonut, he olisivat saattaneet selvitä helpommalla. Kun selvitystä ei ollut saatu, ei ollut jäänyt muuta vaihtoehtoa kuin hakea rakennuslupa. Rakennusluvan saaminen oli vaatinut piirustusten ja suunnitelmien laadituttamisen ja hyväksyttämisen. Sitten oli tehty suunnitelmien mukaiset korjaustoimet, joille oli pitänyt olla valvoja. Rakennusvalvonta oli suorittanut katselmukset ja loppukatselmuksen. Yläkerrassa oli jouduttu avaamaan kaikki rakenteet, sillä muuten rakennusvalvontaviranomainen ei olisi voinut varmistaa, että rakenteet vastaavat nykymääräyksiä. Lisäksi rakenteet oli pitänyt saada kantaviksi ja turvallisiksi. Korhonen on vielä kertonut, että ilman rakennuslupaa ei olisi saatu vakuutuksia eikä vakuutus olisi korvannut rakennusvirheitä.

Nieminen on kertonut, että talon huonejärjestely oli ollut myyjien ostaessa kiinteistön vuonna 2004 Virtasen isän kuolinpesältä sama kuin se on ollut myyntihetkellä. Yläkerrassa on ollut kaksi makuuhuonetta, iso aula ja wc ja molemmin puolin on ollut kylmää tilaa. Myyjät olivat asentaneet yläkerran toiseen huoneeseen lasiset liukuovet ja maalanneet sen lattian. Lisäksi tiloja oli tapetoitu ja maalattu ja ison eteisen lankkulattia oli uusittu. Nieminen on kertonut, ettei ollut koskaan kyseenalaistanut rakennuslupaa. Hänen muistaakseen ostajien kanssa ei ollut ollut puhetta rakennusluvasta, eikä hän olisi osannut vastata sitä koskeviin kysymyksiin.

Todistaja L***g on kertonut, ettei talo ollut vastannut alkuperäistä rakennuslupapiirustusta. Ostajien kanssa oli käyty monesti läpi, ettei ajantasaisia piirustuksia ollut saatavilla. Hän ei ollut yksilöidysti kertonut ostajille, mitä merkitystä rakennusluvan puuttumisella voi olla. Hän oli olettanut, että ostajat omien remonttiensa vuoksi hakevat lupia ja päivittävät ne vastaamaan nykyhetkeä.

Todistaja W***m on kertonut, että ostajat olivat alunperin pyytäneet häntä tekemään rakennesuunnitelman alakerran kantavaan seinään tehtävälle aukolle. Kysymyksessä oli ollut toimenpide, joka luultavasti olisi tarvinnut rakennusvalvontaviranomaisten z-lausunnon. Oli ilmennyt, että voimassa olevat pääpiirustukset olivat olleet alkuperäiset 1950-luvun piirustukset, vaikka yläkerrassa kylmää tilaa oli otettu asumiskäyttöön ja kantaviin rakenteisiin oli puututtu. Ostajat eivät muuttaneet tilojen käyttötarkoitusta, mutta jossain vaiheessa aikaisemmin näin oli tehty. Kun tehdyistä muutostöistä, niiden suunnitelmista tai valvonnasta ei ollut löytynyt asiakirjoja, rakennuslupa oli pitänyt hakea luvattoman rakentamisen vuoksi.

Todistajana kuultu arkkitehti A***o on kertonut, että hänet oli pyydetty pääsuunnittelijaksi siinä vaiheessa, kun oli tullut esiin, että kohteeseen tarvitaan rakennuslupa. Rakennuslupa oli tarvittu, kun ullakko oli rakennettu siten, ettei tehdylle tilalle ollut voimassa olevaa rakennuslupaa. Lisäksi lupaan oli kuulunut julkisivun muutos. A***o on kertonut, että rakennusluvan puuttumisesta seuraa muun muassa, ettei luvattomille rakenteille myönnetä vakuutuksia.

Todistaja K***i on kertonut työskennelleensä kysymyksessä olevana ajankohtana Helsingin rakennusvalvontavirastossa rakenneyksikössä tarkastusinsinöörinä ja toimittaneensa kohteessa rakennusluvan mukaiset rakenne- ja loppukatselmukset. K***i on kertonut, että rakennusvalvontaviranomainen ei pääsääntöisesti myönnä jälkikäteen rakennuslupaa vanhoille tarkastamattomille rakenteille. Jos rakennusoikeutta on jäljellä, omistaja voi hakea lupaa tilajärjestelylle.

Tällöin lupapäätökseen tulee maininta, ettei viranomainen voi varmisti siitä, että työt on tehty säädösten, määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Vaihtoehtoisesti omistaja voi purkaa tehdyt rakenteet ja rakentaa ne uudelleen tai tutkituttaa rakenteet eli osoittaa, että ne on rakennettu määräysten mukaisesti. K***n mukaan rakennusvalvontaviranomaisen kehotukset ryhtyä toimenpiteisiin annetaan kirjallisesti. K***i on kertonut, että z-lausuntopyyntö voidaan tehdä muun muassa vähäisille kantavien rakenteiden muutoksille, esimerkiksi kantavaan väliseinään tehtävälle aukolle. Siinä asiakas esittää suunnittelijan suunnitelman viranomaiselle, mutta siihen ei liity viranomaisvalvontaa. Pinta-alan käyttötarkoituksen muutos edellyttää hänen mukaansa aina rakennusluvan.

Ostajille 24.9.2013 myönnetystä rakennusluvasta (K38, V5) käy ilmi, että rakennuslupaa on haettu ja se on myönnetty pientalon ullakon asuintilojen laajentamiseen, märkätilojen rakentamiselle kellariin ja ullakkokerrokseen sekä julkisivumuutokseen. Siinä on lausuttu, että ullakon laajennus, kylpyhuone ja kellarin märkätilat on tehty jo ennen luvan hakemista. Nyt aiemmin tehtyihin ja osin vesivahingoista vaurioituneisiin märkätiloihin tehdään korjauksia ja perusparannuksia. Länsipäädyn ikkunan alareunaa nostetaan, joten ikkunan korkeus pienenee. Rakennusluvassa on lisäksi todettu, että kohteeseen on myönnetty rakennuslupa pientalon julkisivumuutoksille ja lisälämmöneristykselle sekä z-lausunnot kvv-perusparannustöille ja rakenteisiin tehdyille muutoksille.

Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1953. Niemisen kertomuksella on selvitetty, että jossain vaiheessa ennen myyjien omistusaikaa rakennuksen ullakon asuintiloja oli laajennettu ja sinne oli rakennettu wc ja kellaritilaan oli rakennettu märkätilat.
Muutostöille ei ollut haettu rakennuslupaa. Vastaajat eivät ole väittäneetkään, että kaupan kohteeseen tehdyt muutostyöt olisivat niiden tekoaikana olleet sallittuja ilman rakennuslupaa.

Todistaja A***on ja todistaja K***in kertomuksilla on selvitetty, että nykyisten säännösten mukaan rakennuksen tilojen käyttötarkoituksen muutos edellyttää rakennuslupaa.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa. Kiinteistössä on säännöksen nojalla virhe välittömästi sillä perusteella, että tarvittava rakennuslupa puuttuu. Virheeseen vetoaminen on mahdollista, vaikka rakennusvalvontaviranomainen ei olisi antanut määräystä lainvastaisen tilan poistamiseksi taikka puuttuva lupa olisi mahdollista saada.
Edellä esitetyillä perusteilla kaupan kohteessa on muutostöiltä puuttuneen rakennusluvan vuoksi ollut vallintavirhe.

Niemisen kertomus osoittaa, että myyjät eivät ole antaneet ostajille tietoa rakennusluvan puuttumisesta.

Kiinteistönvälittäjä on ennen kauppaa toimittanut ostajille sähköpostitse muun ohella rakennuksen alkuperäisen rakennuslupapiirustuksen (V2). Ostajat ovat katselmuksessa ja vertaamalla rakennuslupapiirustusta myyntiesitteen (K1) pohjakuvaan voineet todeta, että rakennuslupapiirustus ei vastaa rakennuksen tiloja kaupantekohetkellä. Yksin näiden seikkojen perusteella ostajien ei kuitenkaan voida katsoa tulleen tietoisiksi rakennusluvan puuttumisesta muutostöiltä.

Todistaja L***gin kertomuksesta on käynyt ilmi, että ostajille oli selvitetty sitä, että ajantasaisia piirustuksia tai dokumentaatiota muutostöistä ei ollut saatavilla. Ostajat eivät kuitenkaan olleet välittäjältäkään saaneet tarkempaa tietoa rakennusluvan puuttumisesta ja sen merkityksestä.

Edellä esitetyillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajien ei voida olettaa tienneen muutostöiltä puuttuneesta rakennusluvasta maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Siten he eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen.

Todistaja W***min ja todistaja A***on sekä Korhosen kertomuksilla ja ostajille 24.9.2013 myönnetyn rakennusluvan (K38, V5) perustella on selvitetty, että vallintavirheen korjaamiseksi ostajat ovat hakeneet rakennusluvan koskien niitä tiloja, joihin jo aikaisemmin oli tehty muutostöitä.

Ostajat ovat vaatineet virheen perusteella rakennuslupamenettelystä aiheutuneiden kustannusten perusteella ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti hinnanalennuksena 12.104,95 euroa. Määrä on koostunut yhteensä 905,79 euron maksuista rakennusvalvontavirastolle ja yhteensä 9.699,16 euron suunnittelu-, valvonta- ja konsultaatiokustannuksista sekä 1.500 euron korvauksesta omasta selvittelytyöstä. Ostajat ovat esittäneet laskut (K6) aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeus katsoo, että tarkemman selvityksen puuttuessa kohtuullisena korvauksena ostajien omasta selvittelytyöstä on pidettävä 500 euroa.

Myyjät eivät ole osoittaneet, että vallintavirhe ei johdu heidän huolimattomuudestaan. He eivät voi vastuusta vapautuakseen vedota tietämättömyyteensä rakennusluvan puuttumisesta. Ottaen huomioon että muutostyöt oli tehty ennen myyjien omistusaikaa, käräjäoikeus katsoo, ettei myyjien menettely kuitenkaan ole ollut törkeän huolimatonta.

Välitysliike on velvollinen antamaan toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden se tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Rakennusluvan puuttuminen on omakotikiinteistön kaupassa ostajan kannalta merkittävä tieto. Välitysliike ei ole näyttänyt menetelleensä huolellisesti antaessaan ostajille tietoa kysymyksessä olevan rakennuksen muutostöiden rakennusluvan puuttumisesta ja sen merkityksestä.

Edellä esitetyillä perusteilla myyjät ja välitysliike ovat velvollisia suorittamaan ostajille vallintavirheestä aiheutuneen vahingon korvauksena 11.105 euroa.

Ostajien muut rakennusluvan puuttumiseen liittämät vaatimukset on hylättävä, koska he ovat edellä reklamaatiovelvollisuudesta esitetyn perusteella menettäneet oikeutensa vedota vaatimusten perusteeksi esittämiinsä virheisiin.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmät

Todistajana kuullun insinööri G***gin kaupanteon jälkeen heinäkuussa 2013 suorittamassa tarkastuksessa (K4) on todettu, että rakennuksen salaojitus oli tehty virheellisesti siten, että salaojat olivat selvästi rakennuksen kellarikerroksen lattiapintoja ylempänä. Koska salaojitus oli liian ylhäällä, perusmuurin vedeneristystäkään ei ollut viety riittävän alas. Hulevesiä ei ollut johdettu mihinkään rakennuksen vierustalta. Salaojituksen ja perusmuurin vierustan täyttö oli tehty hienorakeisesta maa-aineksesta. Salaojitus oli ollut täysin toimimaton. Myöskään katon sadevesiä ei ollut johdettu pois rakennuksen vierustoilta. Rakennuksen oikeassa etukulmassa katon sadevedet oli ohjattu rännikaivosta putkella perusmuurin vierustalle. G***g on kertonut, että salaaja- ja sadevesijärjestelmien virheellisyyden korjaaminen edellyttää, että koko rakennuksen ympärys kaivetaan auki ja salaojitus ja perusmuurin vedeneristys uusitaan ja järjestelmä liitetään kaupungin sadevesiviemäröintiin.

HSY:n liitossuunnittelijan sähköpostiviestistä 2.7.2013 (K21) on käynyt ilmi, että kiinteistöllä ei kaupantekohetkellä ole ollut hulevesiliittymää.

Ostajien kiinteistönvälittäjältä saaman myyntiesitteen (K1) mukaan kiinteistöllä oli vuonna 2009 uusittu salaojat ja vuonna 2010 sadevesijärjestelmät.

Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen suorittanut rakennusinsinööri K***a on todistajana kuultaessa kertonut, että kuntotarkastuksesta laaditun raportissa (K2) kerrotun mukaisesti Niemiseltä oli saatu tieto, että kiinteistöllä oli sadevesiliittymä. Raporttiin on kirjattu, että tarkastushavaintojen mukaan vesikaton sade- ja sulamisvedet oli johdettu asianmukaisesti rännikaivoihin ja Niemisen kertoman mukaan siitä edelleen maanalaisten putkien avulla kaupungin sadevesiviemäriin. Salaojien tarkastuskaivoista kaksi oli ollut tarkastettavissa. Autotallin nurkalla olevasta kaivosta arvioituna salaojaputken korko oli ollut suurin piirtein kellarin lattian tasolla. Raportissa on todettu, että salaojan tulisi olla kokonaan alapohjarakenteen alapinnan tason alapuolella, jotta se pystyisi pitämään alapohjarakenteen kuivana.

Kuntotarkastuksesta laaditussa raportissa on lisäksi todettu, että kellaritiloissa oli lähes kauttaaltaan havaittu kosteutta, mikä viittasi maakosteuden kapillaariseen nousemiseen maaperästä rakenteisiin. Syynä on yleensä liian hienojakoinen alustäyttömateriaali, puutteet salaojituksessa ja maanvastaisten seinien vedeneristyksessä. Kohteen salaojien oli havaittu olevan lähes kellarikerroksen lattiapinnan tasolla, mikä osaltaan selitti kellaritilojen kosteutta. Raportissa on todettu, että mikäli kellaritilat pidetään toissijaisessa käyttötarkoituksessa eikä pintoja verhoilla kosteudesta vaurioituvilla materiaaleilla, ei kosteudesta nykyisessä laajuudessaan ole rakenteille merkittävää haittaa. Mikäli tilojen käyttötarkoitusta muutetaan, tulee kosteus ottaa huomioon tiloja remontoitaessa. Toimenpidesuosituksena on esitetty salaajajärjestelmän toiminnan tarkastamista myös muista tarkastuskaivoista sekä kellarikerrokseen pääsevän kosteuden seuraamista ja toimenpiteisiin ryhtymistä, mikäli kosteus lisääntyy.

Todistaja K***a on kertonut, että todistaja G***gin lausunnon (K4) havainnot salaaja- ja sadevesijärjestelmistä eivät ole vastanneet sitä käsitystä, mikä hänellä oli ollut kuntotarkastuksessa.
Kuntotarkastuksessa saatujen tietojen perusteella oletus oli ollut, että salaaja- ja sadevesijärjestelmät oli tehty säädösten mukaisesti.
Sitävastoin sadevesien ohjautuminen talon vierustalle on lisännyt kosteusrasitusta eikä salaojajärjestelmä ole toiminut, koska se ei ole päässyt purkamaan. K***a on kertonut, että hän oli kuntotarkastusraportissa arvioinut korjaustarvetta havaitun kosteuden perusteella. Sadevesi- ja salaojajärjestelmien virheistä ei ole ollut tietoa. Virheiden vuoksi järjestelmät on uusittava kokonaisuudessaan.

Nieminen on kertonut, että salaojat ja sadevesijärjestelmä oli rakennettu myyjien omistusaikana vuonna 2009. Ennen tätä kiinteistöllä ei ollut ollut salaojitusta. Nieminen on kertonut tilanneensa työn tekijältä, jonka nimeä ei ole muistanut, ja tämän kanssa oli sovittu, että talon ympärille tehdään salaojat ja sadevesijärjestelmä. Nieminen on kertonut olleensa osittain lomalla työn aikana. Hänen palattuaan hänelle oli näytetty tarkastuskaivo ja toinen kaivo, jossa vesi oli kulkenut betonista uraa pitikin ja josta veden oli kerrottu menevän kaupungin järjestelmään. Hän ei ollut itse hankkinut mitään lupia.

Kaupassa kiinteistönvälittäjänä toiminut todistaja L***g on kertonut, ettei hän ollut selvittänyt hulevesiliittymän olemassaoloa, koska hänellä ei ollut ollut syytä epäillä myyjän ilmoitusta siitä.

Edellä esitetyn perusteella on selvitetty, että ostajat olivat ennen kauppaa saaneet myyjiltä tiedon, että kiinteistön salaaja- ja sadevesijärjestelmät oli uusittu vuosina 2009 ja 2010 ja että kiinteistö oli liitetty kaupungin hulevesijärjestelmään. Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ollut ilmennyt salaojituksen tai sadevesijärjestelmän välitöntä korjaustarvetta. Kaupanteon jälkeen on havaittu, että salaojitus oli sekä korkoaseman, perusmuurin vedeneristyksen että vierustäytössä käytetyn maa-aineksen osalta toteutettu virheellisesti eikä järjestelmään kertyviä vesiä ollut ohjattu pois rakennuksen vierustalta. Salaojitus ei näin ollen ole toiminut. Myöskään sadevesiä ei ollut johdettu pois rakennuksen vierustalta vaan ainakin yhdessä kohdassa suoraan perusmuurin vierustalle. Salaojitus ja sadevesien ohjaaminen talon vierustalle ovat siten lisänneet talon kosteusrasitusta. Lisäksi on selvinnyt, että kiinteistöllä ei ole ollut hulevesiliittymää. Todistaja G***gin ja todistaja K***an kertomuksilla on selvitetty, että kosteusrasituksen poistamiseksi salaaja­ ja sadevesijärjestelmät on tullut uusia kokonaisuudessaan.

Myyjät ovat ennen kauppaa antaneet ostajille virheellisen tiedon kiinteistön liittämisestä hulevesijärjestelmään. Tietämättömyys tai erehdys ei vapauta heitä vastuusta antamansa tiedon suhteen. Sala- ja sadevesijärjestelmät oli rakennettu myyjien omistusaikana alle viisi vuotta ennen kaupanteon ajankohtaa. Tähän nähden heidän olisi ainakin pitänyt olla selvillä hankkimansa järjestelmän ominaisuuksista.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdan mukainen laatuvirhe.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ollut käynyt ilmi sellaisia järjestelmiin liittyviä riskitekijöitä, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihetta ryhtyä tavanomaisista poikkeaviin tarkastustoimiin. Ostajat eivät näin ollen ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Myyjät ovat antaneet ostajille väärän tiedon salaoja- ja sadevesijärjestelmien toimivuuden kannalta olennaisesta seikasta eli siitä, että hulevedet olisi johdettu kaupungin järjestelmään, vaikka hulevesiä ei tosiasiassa ollut ohjattu lainkaan poispäin rakennuksesta.

Myyjien menettelyn on katsottava olleen törkeän huolimatonta.

Edellä lausutuilla perusteilla myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajille salaaja- ja sadevesijärjestelmien virheestä aiheutuneen vahingon.

Käräjäoikeus katsoo, että välitysliikkeellä on ollut oikeus luottaa myyjän ilmoitukseen hulevesiliittymän olemassaolosta ottaen huomioon salaoja­ ja sadevesijärjestelmien rakentamisajankohta. Välitysliikkeen ei siten voida katsoa menetelleen huolimattomasti. Välitysliike ei myöskään ole vastuussa siitä, miten salaaja- ja sadevesijärjestelmä on rakennettu.
Näillä perusteilla välitysliike ei ole vastuussa ostajille mainitusta virheestä aiheutuneesta vahingosta.

Ostajat ovat vaatineet salaaja- ja sadevesijärjestelmien virheen perusteella vahingonkorvauksena yhteensä 97.440,41 euroa kanteesta lähemmin ilmenevillä perusteilla.

Todistaja W***m on arvioinut kantajien esittämät 73.771,14 euron kustannukset salaaja- ja sadevesijärjestelmätyöstä ilman pihanrakennuskustannuksia oikean suuntaisiksi. Kysymyksessä on ollut ahdas tontti, jolla ei ole voinut työskennellä isoilla koneilla eikä ole ollut tilaa jätemaalle, joten työ on ollut aikaa vievää. W***m on lisäksi arvioinut kantajien ilmoituksen 147 kuutiometrin maa-aineksen pois viennistä tontilta vastaavan pois kaivetun maa-aineksen määrää.
Rakennuksen ympärysmitta on ollut noin 50 metriä. W***milla ei ole ollut tietoa siitä, oliko pihan alkuperäinen tukimuuri vaurioitunut, mutta hän on pitänyt sitä todennäköisenä.

Todistajana kuultu rakennusinsinööri S***m on kertonut, että kohteessa salaaja- ja sadevesijärjestelmä oli edellyttänyt noin 50 juoksumetrin kaivamista talon ympärillä ja 20 juoksumetrin kaivamista hulevesiliitokseen. Kaivusyvyys on ollut arviolta kolme metriä, kun kysymyksessä on ollut kellarillinen talo. S***min mukaan salaojatyön kustannus on arviolta 800 euroa +/- 100 euroa juoksumetriltä. Kysymyksessä on valmiin työn hinta kaivutöineen ja asennuksineen siten, että maa on tasoitettu työn jäljiltä. Hinta riippuu muun muassa siitä, miten kaivinkone pääsee liikkumaan tontilla ja kuinka paljon rakennuksia joudutaan varomaan. S***m oli toiminut kohteen remontissa työnjohtajana, ei kuitenkaan salaojatyön osalta.

Todistaja K***an mukaan salaaja- ja sadevesijärjestelmän korjaamisen kustannukset ovat 500-700 euroa juoksumetriltä. Esimerkiksi ahdas tontti voi lisätä kustannuksia, jos maata joudutaan ajamaan pois tai isoilla koneilla ei päästä liikkumaan. Tästä voi aiheutua noin 30 prosentin korotus.

Todistajana kuultu konstruktiotekniikan insinööri L***y on arvioinut kysymyksessä olevan kohteen salaaja- ja sadevesijärjestelmien rakennuskustannuksiksi 20.-25.000 euroa. Kysymyksessä on valmiin työn hinta pois lukien liittymämaksut, istutukset ja laatoitukset.

Kukaan todistajista ei ole itse osallistunut salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjaustyöhön. Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä kantajien vaatimuksen perusteena olevasta työstä ja tarvikkeista. Tämän vuoksi kantajien laskuselvitystä heidän maksamistaan kustannuksista ei voida sellaisenaan ottaa vahingonkorvauksen perusteeksi.

Esitetyn todistelun perusteella käräjäoikeus katsoo kohtuullisiksi salaoja­ ja sadevesijärjestelmän rakennuskustannuksiksi 50.000 euroa. Lisäksi ostajille on aiheutunut yhteensä 4.676 euron lupa- ja liittymismaksut hulevesijärjestelmään liittymisestä. Pihan ennallistaminen salaojien vaatiman kaivutyön jäljiltä on aiheuttanut kustannuksia, joiden kohtuulliseksi määräksi käräjäoikeus arvioi 5.000 euroa. Näyttämättä on jäänyt, että pihan tukimuuri olisi rikkoutunut salaojan rakennustyön yhteydessä siten, että se olisi täytynyt rakentaa kokonaan uudelleen.

Ostajilla on ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella ollut tieto rakennukseen kohdistuvasta kosteusrasituksesta, joka on rajoittanut kellarikerroksen tilojen käyttötarkoitusta. Salaoja- ja sadevesijärjestelmän korjauksen vuoksi rakennukseen kohdistuva kosteusrasitus on vähentynyt siitä, mitä ostajat ovat saamiensa tietojen perusteella voineet kaupantekohetkellä olettaa. Tämä hyöty on otettava huomioon vahingonkorvauksen määrää alentavana.

Edellä lausutuilla perusteilla myyjät ovat velvollisia suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena salaoja- ja sadevesijärjestelmien virheestä järjestelmien korjauskustannuksista 35.000 euroa, pihan ennallistamiskustannuksista 5.000 euroa ja lupa- ja liittymismaksuista 4.676 euroa eli yhteensä 44.676 euroa.

Wc-tilojen vedeneristeet

Kaupantekohetkellä yläkerran wc on ollut pinnoitustyön osalta keskeneräinen. Myyntiesitteessä (K1) on todettu, että yläkerran wc-tilaan mahtuu myös suihku näin halutessa. Kuntotarkastusraportin haastatteluosan (K13) mukaan alakerran wc oli uudistettu vuonna 200a Märkätiloissa on ilmoitettu olevan veden- tai kosteudeneriste.
Kuntotarkastuksessa (K2) on havaittu, että alakerran wc:n vedeneristystä ei ole nostettu seinälle, ja suositettu vedeneristeen puutteellisuuden huomioon ottamista veden käytössä lattiapinnalla.

Nieminen on kertonut, että hän oli yläkerran wc:ssä poistanut vanhat laatat ja laittanut kosteussulun ja betonilaatan päälle uudet laatat.
Pinnoitustyö ei ollut tullut ihan valmiiksi. Alakerran wc:ssä hän oli laittanut panelin päälle kipsilevyt, kosteussulun ja uuden laatan. Kuntotarkastuksessa hän oli antanut tiedon kosteussulusta.

Korhonen on kertonut, että alakerran tapetteja poistettaessa oli havaittu valumajälkiä yläkerran wc-tilan alapuolella. Tutkittaessa wc-tilan lattiasta tai seinistä ei ollut löytynyt vedeneristystä.

Todistaja G***g ja todistaja S***m ovat kertoneet, ettei ylä- eikä alakerran wc-tilojen lattioissa ole ollut vedeneristystä. Vedeneristyksen puute on ollut hyvän rakennustavan vastaista. Korjaaminen on edellyttänyt rakenteiden purkamista siten, että vedeneristeet voidaan asentaa.

Ostajat ovat myyntiesitteen ja kuntotarkastuksen perusteella voineet olettaa, että ylä- ja alakerran wc-tilat ovat vedeneristyksen suhteen hyvän rakennustavan mukaisessa kunnossa. Nieminen, joka oli itse tehnyt tiloissa remonttia, on antanut virheellisen tiedon vedeneristyksestä. Myyjät ovat näin ollen antaneet virheellisen tiedon rakennukseen rakenteisiin liittyvästä seikasta. Vaikka kaupan kohteena on ollut vanha talo, jossa on kauppakirjankin mukaan todettu olevan paljon korjaustarpeita, kyseisen tiedon vastikään kunnostetuista wc-tiloista voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen kaupan kohteessa on wc-tiloista puuttuneiden vedeneristeiden osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu virhe. Myyjien on virheellistä tietoa antaessaan katsottava menetelleen törkeän huolimattomasti. Näin ollen myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajille virheestä aiheutuneet vahingot.

Niemisen kertomuksen ja todisteiden K15 ja K39 yläkerran pohjakuvien perusteella on selvitetty, että yläkerran wc:n paikkaa on ostajien remontissa muutettu ja sen kokoa suurennettu. Näin ollen on jäänyt näyttämättä, että yläkerran wc:n vedeneristyksen puuttumisesta olisi aiheutunut ostajille korjauskustannusten perusteella vahinkoa.

Ostajat ovat alakerran wc:n osalta vaatineet vahingonkorvauksena korjauskustannusten määrän 6.392,59 euroa. Määrä sisältää 411 euroa sähköjen korjausta, johon ostajat ovat edellä reklamaatiovelvollisuudesta esitetyn perusteella menettäneet oikeutensa vedota virheenä.
Ottaen huomioon kuntotarkastusraportissa todetut vedeneristyksen puutteet wc-tilan voidaan arvioida kunnostuksen myötä tulleen parempaan kuntoon kuin ostajat olivat kaupantekohetkellä voineet olettaa. Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korvaukseksi alakerran wc-tilan vedeneristyksen virheestä 3.500 euroa.

Sähkötyöt, autotallin ovi ja lattiakaivo sekä televisioantenni

Ostajien sähkötöiden, autotallin oven ja lattiakaivon sekä televisioantennin korjauksiin perustuvat vaatimukset on hylättävä, koska he ovat edellä reklamaatiovelvollisuudesta esitetyn perusteella menettäneet oikeutensa vedota vaatimusten perusteeksi esittämiinsä virheisiin.

Viivästyskorko

Korkolain 9 §:n nojalla tuomituille korvauksille on maksettava viivästyskorkoa haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Virtanen, Nieminen ja Yhtiö Oy ovat valmisteluistunnossa esittäneet kantajille 25.000 euron sovintotarjouksen. Siitä, miten sovintotarjouksessa tarkoitettu määrä on jakautunut vastaajien kesken, ei ole esitetty selvitystä.

Korhosen ja Mäkelän vaatimus Yhtiö Oy:tä vastaan hyväksytään vain vähäiseltä osalta. Sovintotarjous huomioon ottaen Korhonen ja Mäkelä ovat hävinneet asian niin suurelta osalta, ettei ole perusteita määrätä Yhtiö Oy:tä pitämään oikeudenkäyntikulujaan osaksikaan vahinkonaan, vaan Korhonen ja Mäkelä ovat velvollisia korvaamaan ne täysimääräisesti. Kantajat ovat myöntäneet oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.

Korhosen ja Mäkelän vaatimus Virtasta ja Niemistä vastaan hyväksytään osaksi. Vastaajien maksettavaksi tuomittu määrä ylittää selvästi tehdyn sovintotarjouksen määrän. Osapuolet saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin osavoittotilannetta koskevan pääsäännön mukaisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Tuomiolauselma

Muutoksenhaku
Nieminen ja Virtanen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Korhoselle ja Mäkelälle vahingonkorvauksena 59.281 euroa, mistä määrästä Yhtiö Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti Nieminen ja Virtanen kanssa suorittamaan Korhoselle ja Mäkelälle 11.105 euroa.
Nieminen on 22.4.2016 lukien, Virtanen 21.4.2016 lukien ja Yhtiö Oy 19.4.2016 lukien velvollinen suorittamaan sanotuille määrille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.

Korhonen ja Mäkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Yhtiö Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 43.480,85 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.4.2018 lukien.

Vaatimukset enemmälti hylätään.

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.

Tyytymättömyyden ilmoittaminen

Korhonen ja Mäkelä ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin kuin heidät on velvoitettu korvaamaan Yhtiö Oy:n oikeudenkäyntikuluja.

Nieminen ja Virtanen ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 27.4.2018. Vastavalituksen määräpäivä 11.5.2018 .

Käräjätuomari M K**