Kunnossapitovastuut on määritelty asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa mutta siitä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Pieniessä erillistaloista koostuvissa asunto-osakeyhtiöissä on voitu suullisesti sopia kunnossapidosta siten että kukin vastaa omasta asunnostaan. Tapa ei ole tietystikkään hyvä, koska se on epäselvä varsinkin omistajanvaihdoksissa. Sopimus pitäisi mainita aina kaupan yhteydessä ja sitouttaa ostaja kauppakirjassa samaan käytäntöön. Alla oli myyty osakkeet ja myydystä erillistalosta löytyi katon ja alapohjan virheitä. Myyjä kiisti vastuunsa väittäen kunnossapitovastuun kuuluvan yhtiölle. Yhtiön muut osakkaan kuitenkin ilmoittivat että yhtiössä oli osakkaiden kesken sovittu että kukin vastaa oman rakennuksensa korjauksista. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivatkin todistajanäytön perusteella neljän erillistalon asunto-osakeyhtiön osakkaiden sopimuksen ja vakiintuneen käytännön perusteella, että kukin osakas vastasi omista korjauksistaan. Kauppa oli tehty 1998 ja aikaisempi käytäntö oli viety yhtiöjärjestykseen uuden omistajan aikana 2001. Tässä poikkeuksellisesti hyväksytiin siten laista poikkeava osakkaiden laajempi kunnossapitovastuu. Sen johdosta ostaja oli voinut kohdistaa vaatimukset suoraan myyjään myydyn asunnon korjauskulujen osalta.

Käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan katosta, alapohjasta, salaojituksesta ja lattiasta 43.000 euroa hinnanalennusta ja 13.000 euroa oikeudenkäyntikuluja. Hovioikeus alensi määrää 40.000 euroon. Koska myyjä voitti vain vähäisessä määrin hovioikeudessa hänet velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 6.000 eurolla.


HELSINGIN HOVIOIKEUS TUOMIO Nro x


Antamispäivä 17.3.2006

Diaarinro



RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA

Espoon käräjäoikeus 2.2 os. 13.10.2003 nro xxx (xxx) (liitteenä)


ASIA VALITTAJAT
VASTAPUOLET

Irtaimen kauppahinnan alentaminen

SS
GS

HL
MK



ASIAN KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

Hovioikeus on 16.12.2005 päättänyt toimittaa asiassa pääkäsittelyn 3.2.2006. Hovioikeus on samalla päätöksellä hylännyt S ja GSn vaatimuksen Asunto Oy Hn velvoittamisesta tuomaan kirjalliseksi todisteeksi hovioikeuteen yhtiön kirjanpito vuosilta 1986-1998 sekä Sien pyynnön uusien henkilötodistajien kuulemisesta hovioikeudessa.

VALITUS PERUSTEINEEN

S ja GS ovat vaatineet, että kanne hylätään ja HL ja MK velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa 32.090,84 eurolla korkoineen.

Huoneistossa ei ollut todettu tai edes väitetty olleen home-esiintymiä tai kosteusvaurioita. Ainoa huoneistossa olleeksi väitetty virhe koski parkettilattiaa. Kaikki muut vaatimukset olivat koskeneet kiinteistön rakenteita.

Parkettilattia ei ollut voinut lahota altapäin, koska talon maavarainen laatta piti sisällään laatan välissä olevana muovikalvona kosteussuojan, joka esti kosteuden nousemisen lattian alle. Parkettien vaihtaminen käyttömukavuuden lisäämiseksi ja jälleenmyyntiarvon parantamiseksi ei kuulunut Sien kustannettavaksi. Vaakasuoruuspoikkeamien mittausnormeja ja niihin perustuvia mittaustuloksia ei ollut tarkoitettu eikä niitä normaalisti käytetty vanhojen asuntojen kaupassa. Kyseessä oli ollut yli kaksikymmentä vuotta vanhan asunnon kauppa ja asunnon parketissa olisi ollut vielä runsaasti hiomisvaraa, jolloin lattian vaakasuoruuseroja olisi voitu hiomalla tasoittaa huomattavan paljon, jos olisi haluttu toimia kustannuksia säästäen.

Asunto-osakeyhtiössä osakkaan vastuuseen kuuluivat asunnon pinnat ja siten lattiasta vain sen pinta eli tässä tapauksessa varsinainen parketti. Alusrakenne, jolle parketti oli rakennettu, kuului asunto-osakeyhtiön kunnostusvastuun piiriin. Jos alusrakenne oli ollut liian vino ja olisi tarvinnut oikaisua tai se olisi jostain syystä ollut lahonnut, korjaukset olivat kuuluneet
asunto-osakeyhtiölle.

Vesikaton vuotamisen syy oli ollut puuttuva aluskate, harjalevyn halkeamat ja kiinnitysnaulojen läpiviennit. Rakennustapa oli ollut rakennusajankohdan määräysten ja käytössä olleen rakennustavan mukainen. Ullakkotilan tuuletus oli ollut riittävä, eivätkä sen mahdolliset puutteet olleet syntyneen vaurion syy. Kyseessä oli asunto-osakeyhtiön vastuualueeseen kuuluva asia. Katon uusiminen ei ollut ollut välttämätöntä. Kate olisi voitu avata alue kerrallaan ja uusia ne kattotuolit, jotka olivat lahovikaisia, mutta sama kate olisi voitu laittaa takaisin. Merkittävä syy katon uusimiseen oli ollut n ja Kn halu vaihtaa kattomateriaalit toiseen. Mikäli asunto-osakeyhtiö Ln ilmoituksen mukaisesti oli vaatinut kattomateriaalin vaihtamista, se ei voinut kuulua Sien vastuuseen. Ostajat eivät voineet edellyttää yli kaksikymmentä vuotta vanhan asunnon ostaessaan, että esimerkiksi sen katto olisi uusi tai uuden veroinen ja rakennettu nykyajan vaatimusten mukaisesti.

Alapohjan tuuletusjärjestelmää olisi voitu parantaa asentamalla seinästä sisään työntämällä putkea ja liittämällä siihen yksinkertainen kanavapuhallin, jolla maan pintakerros olisi pidetty kuivana. Tämä järjestely olisi maksanut noin 2.000 markkaa.


Ostajat L ja K eivät olleet missään vaiheessa suorittaneet asunnossa kosteusmittausta tai huoneiston sisäilmatutkimusta. Siten Vantaan kaupungin Elintarvike- ja ympäristölaboratorion tutkimustodistuksella ei voinut olla mitään vaikutusta asian ratkaisemiseen.

Alapohjan kosteusongelmat eivät olleet johtuneet rakennusvirheestä vaan maan vajoamisesta ja sen myötä "tyhjän" tilan syntymisestä alapohjan alle. Seurauksena tästä ei ollut tarkoitettu alapohjaonkalon tuulettuminen vaan pelkästään korvausilman kulkeutuminen asunnon sisätiloihin siellä vallitsevan alipaineisuuden takia. Perustusten täyttötyössä käytetyn hiekan rakeisuudella / "hienojakoisuudella" ei ollut merkitystä, koska kyse oli maan vajoamisesta. Rakennuksen perustamistapa oli ollut rakennusaikaisten määräysten ja hyvän rakennustavan mukainen.
Kyseessä oli asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva asia.
Salaojat oli uusittu nykyaikaisin materiaalein ja nykyisten määräysten mukaisesti. Aikoinaan salaojat oli tehty sen ajan rakennustavan mukaisesti ja sen ajan valvonnan sallimissa puitteissa. Asunto-osakeyhtiön hallinnossa ei ollut aikoinaan ymmärretty eikä nähty aihetta rakentajan vastuuajan puitteissa reklamoida salaojien puutteista. Asunto-osakeyhtiö oli myös ilmeisesti laiminlyönyt salaojien huollon. Nämä seikat yhdessä sälyttivät vastuun salaojien kunnosta kiinteistön omistavalle asunto-osakeyhtiölle, jolle se muutoinkin kuului yhtiöjärjestyksen sekä asunto-osakeyhtiölain perusteella.

Vaikka asunnossa oli ollut tiettyjä puutteita, ne eivät olleet merkittäviä eivätkä olennaisia, koska ne olivat olleet suhteellisen pienillä kustannuksilla korjattavissa.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saanut virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt huomata asunnon ennakkotarkastuksessa. Ostaja ei kuitenkaan ollut velvollinen ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellytti tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Tällaisina järjestelyinä ei voitu pitää vesikatolla ja ullakolla käymistä sekä salaojakaivojen sijainnin kysymistä ja kaivoon katsomista, joilla huoneiston virheet olisi havainnut tavanomaisessa esittelyssä.
Ostajien ennakkotarkastuksen laiminlyönti oli ollut riidan kohteena myös käräjäoikeudessa, jonka tuomiossa oli otettu siihen kantaa.

St eivät olleet tienneet yläpohjan kosteusongelmista tai muistakaan kysymyksessä olevista puutteista. St eiyät olleet myöskään tienneet mistään vuotojäljestä, koska asunnon lattiassa ei ollut muita jälkiä kuin yksi vanha, kuivunut jälki.
Asunnon sisään ei ollut tullut vuotovettä. Mikäli näin olisi tapahtunut, olisi myös sisäkatossa ollut jälkiä. Siltä osin kuin virheet eivät olleet olleet ostajan ennakkotarkastuksessa havaittavissa, kyse saattoi olla korkeintaan sellaisista salaisista taloudellisista virheistä, joista myyjä ei vastannut.

Yhtiön kunnossapitovastuun siirtyminen yhtiöltä osakkaalle edellytti yhtiöjärjestyksen muutosta tai vähintään yhtiökokouksen päätöstä. Tällaisia päätöksiä ei ollut ennen kauppaa tehty. Asiassa ei ollut näytetty Sn omistusaikana myöskään suullisesti sovitun vastuunjaosta laista tai yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti.
Uuden osakkaan sitoutuminen korjausvastuuseen ei voinut aiheuttaa hinnanalennusvastuuta entiselle osakkaalle. Näin ollen St olivat väärät vastaajat kanteeseen ja käräjäoikeuden ratkaisu oli virheellinen siltä osin kuin heidät oli velvoitettu maksamaan hinnanalennusta yli yhtiöjärjestyksen mukaan heille kuuluneen yhden neljäsosan osuuden mukaisesti.

Hinnanalennuksen määräksi tuli harkita asuntokauppalain 16 §:n mukaisesti virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen hinnanalennus. Ln ja Kn laskelmat olivat epäluotettavia ja virheellisiä ja siten kelpaamattomia hyväksyttävien rakennuskustannusten määrälliseksi pohjaksi. Rakennuskustannuksia ei voitu sellaisinaan hyväksyä kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi.
Hinnanalennusta määrättäessä tuli ottaa huomioon ikäalennus, koska kyseessä oli yli kaksikymmentä vuotta vanhan asunnon kauppa. Vanhan asunnon ostajat saivat korjausten johdosta käyttöönsä parempitasoiset ja uusien rakennustapojen ja viranomaismääräysten mukaiset rakenteet sekä nykyaikaisemmat materiaalit. Kaikki uudet ratkaisut olivat olleet uusien omistajien omien toiveiden ja maun mukaiset, ja ostajat olivat toteuttaneet kaiken korjauksen myyjien kustannuksella.

Ln ja Kn tekemät korjaukset olivat olleet ylimitoitettuja ja asunnon tason parantamista. Käräjäoikeuden korjauskustannuksista vähentämä eduntasoitus ei ollut määrältään riittävä.

Määrältään St hyväksyivät hinnanalennukseksi katon osalta 5.000 markkaa. Korjaus olisi voitu tehdä osittaiskorjauksena ja kohtuullisiksi arvioiduista 20.000 markan korjauskustannuksista tulisi vähentää asunnon arvonnousua vastaavana määränä 15.000 markkaa.

Alapohjan ja salaojituksen osalta St myönsivät hinnanalennusvaatimuksesta määrältään oikeaksi 19.000 markkaa. Hulevesijärjestelmän rakentaminen olisi maksanut 59.000 markkaa, mistä 40.000 markkaa vastaisi ostajalle aiheutuvaa arvonnousua.
Alapohjan massanvaihto ja siihen liittyneet työt olivat olleet tarpeettomia. Koneellisen tuuletuksen rakentamisen omakustannushinta olisi ollut 2.000 markkaa, mutta sekin olisi kokonaan tason parantamista.

Lattian osalta St eivät myöntäneet määrältäänkään mitään, koska huolellinen ostaja olisi huomannut vinoudet.

Hinnanalennuksen yhteismäärä voisi olla 24.000 markkaa, mutta kauppahinnan oltua 900.000 markkaa, hinnanalennuksen määrä ei noussut vaikutuksellisuuskynnyksen yli. Tämän vuoksi Llla ja Klla ei ollut lainkaan oikeutta hinnanalennukseen.


VASTAUS PERUSTEINEEN

HL ja MK ovat kiistäneet muutosvaatimukset ja vaatineet, että St velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.503,90 eurolla korkoineen.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden väitetty laiminlyönti ei ollut ollut riidan kohteena käräjäoikeudessa, joten Sllä ei ollut oikeutta vedota tähän seikkaan vasta hovioikeudessa. Joka tapauksessa L ja K olivat suorittaneet tarkastusvelvollisuutensa riittävässä laajuudessa eivätkä ole miltään osin tällä perusteella menettäneet oikeuttaan esittää vaatimuksia myyjää kohtaan. Normaalin tarkastamisen ilman apuvälineitä tuli riittää. Salaojat olivat talon alla ja salaojakaivot maanpinnan alapuolella eivätkä siten tarkastettavissa.

Huoneiston vesikatto oli vuotanut aiheuttaen kattorakenteiden lahoamista ja homehtumista. Vuotovesiä oli ainakin jossain vaiheessa päässyt myös huoneiston sisätiloihin. Llla ja Klla ei ollut ollut mitään aikomusta vesikaton uusimiseen, ellei korjaustarve olisi tullut heille yllätyksenä, kun kattoa oli tarkastettu kattovuodon syiden selvittämiseksi. Vuotavan katon korjaamiseen ei ollut ollut muuta mahdollista korjaustapaa kuin katon kokonaisuusiminen.

Lattiapintojen oikaiseminen oli ollut pakko tehdä uusimalla lattiapinnoitteet. Virheen laatu oli ollut sellainen, ettei parketin hiominen olisi ollut mahdollinen korjaustapa.

Rakennuksen alapohjassa oli ollut vakavia kosteusvaurioita. Perustusten täyttötyöt rakennuksen sisä- ja ulkopuolella oli tehty liian hienojakoisella hiekalla, joka oli painunut. Talon ympärillä ei ollut ollut toimivia salaojia. Myös sokkelin vierustäytöt oli tehty hienojakoisella täyttöhiekalla ja maanpinnan kaadot olivat olleet osittain rakennukseen päin. Katolta tulleet syöksytorvet olivat purkaneet veden suoraan perustusten viereen. Työn aikana löytyneet salaojaputket olivat olleet alimitoitettuja ja täynnä hiekkaa. Kaikkien näiden vikojen korjaamiseksi ei ollut ollut muuta vaihtoehtoa kuin toteuttaa työ rakentamalla asianmukainen salaojitus ja hulevesijärjestelmä ja vaihtamalla alapohjan täyttöhiekka ja järjestämällä alapohjan kapillaarikatko sekä tuuletus ja kaivamalla rakennuksen keskilinjalle salaojitus.

Sn oli täytynyt tietää ainakin osa asunnon vioista kuten kattovuodot ja parkettilattian vinous sekä vuotojälki. Myös salainen virhe oikeutti hinnanalennukseen.

Kysymyksessä olevat korjaukset olivat kuuluneet osakkeenomistajien vastuulle. Siinä tapauksessa, että niiden katsottaisiin kuuluneen asunto-osakeyhtiön vastuulle,
hinnanalennukseksi olisi tuomittava neljäsosa kustannuksista, mikä vastasi myytyjen osakkeiden tarkoittaman huoneiston yhtiövastikeosuutta.

Asunto Oy Hssa oli alun pitäen sovittu, että kukin korjasi kaikki ne viat ja puutteet, jotka kohdistuivat osakkaan itse hallitsemaan huoneistoon, rakennuksen osaan ja sen ympäristöön. St olivat tällaiseen menettelyyn sitoutuneet, ja he olivat huoneistoa esiteltäessä nimenomaisesti kertoneet Llle ja Klle, että kunnossapitovastuu oli osakkaiden yksimielisellä sopimuksella sovittu huoneistokohtaiseksi. Saman tiedon L ja K olivat saaneet kaikilta muitakin osakkeenomistajilta.
Yhtiössä oli menetelty johdonmukaisesti tämän sovitun järjestelyn mukaisesti. Kunnossapitovastuussa oli kysymys sopimuksenvaraisesta asiasta ja osakkailla oli ollut vapaa oikeus sopia vastuista haluamallaan tavalla.

Kysymyksessä olleet virheet olivat kohdistuneet kokonaisuudessaan kaupan kohteena olleeseen asuntoon. Ne olivat tässä asunto-osakeyhtiössä kuuluneet osakkaan kunnossapitovastuun piiriin.

Hinnanalennusvaatimus perustui todellisiin syntyneisiin korjauskustannuksiin, joita ei ollut edes kiistetty määriltään. Korjaukset oli tehty niin halvalla kuin rakenteet oli ollut mahdollista saada kuntoon. Katto ja parketti oli voitu korjata vain tekemällä ne uudelleen. Talkootyöllä oli nimenomaan säästetty kustannuksia. Sltä ei ollut vaadittu osaakaan peltikatteen asentamiskustannuksista. Ikävähennys voitiin tehdä ainoastaan itse katemateriaalista, sillä katteen alla olevat rakenteet eivät kulu.
Alapohjan korjauksessa kysymys oli perusrakenteista, mille ei myöskään voitu laskea kulumisikää. Parketin osalta L ja K olivat poistaneet vaatimuksista ennen niiden esittämistä parkettimateriaalista ja asennuskustannuksista viisikymmentä prosenttia, mikä riittävässä määrin huomioi parkettipinnan aikaansaaman tasonparannuksen ja lisääntyneen kestoajan.

TODISTELU

Sn kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 30.9.1998
2a. Isännöitsijäntodistus 22.7.1998 2b. Myyntiesite
3a.Yhtiöjärjestys 15.11.1996
3b. Yhtiöjärjestys 4.6.2003
4. MEn lausunto 15.3.2000
5. MEn lausunto 31.1.2000
6. Muistio 9.4.1998 Asunto Oy H 27:n viemärikorjauksista

7
7. LVI-insinööri SPn lausunto 2.6.2000
8. Pohjapiirustus huoneistosta
Uutena kirjallisena todisteena on hovioikeudessa vedottu seuraavaan:
9. SPn lisälausunto 20.1.2004

Ln ja Kn kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 30.9.1998
2. Myyntiesite
3. Isännöitsijäntodistus 22.7.1998
4. MEn lausunto 15.3.2000
5. MEn lausunto 31.1.2000
6. HLn laatima luettelo korjauskustannuksista sekä kuitit kustannuksista
7. Parkettikorjauksen määrää koskevat tositteet
8. Valokuvaliite

Henkilötodistelu Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa HLta ja GSää sekä todistajina MEta, JKta, RKta, PJta, JAta, ELta, KTtä, MPta ja SPta.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Käsittelyratkaisut

Uusi kirjallinen todiste
St ovat hovioikeudessa vedonneet uutena kirjallisena todisteena SPn lisälausuntoon 20.1.2004 ilmoittaen teemaksi rakennuksen ostajan havaittavissa olleet viat ja puutteet, tehtyjen korjausten tarpeellisuuden arviointi ja kustannusarvio korjauksille. St ovat ilmoittaneet uuden todisteen esittämisen syyksi aineellisen totuuden selvittämisen tavoitteen ja sen, että käräjäoikeuden pääkäsittelyssä L ja hänen myötäpuolensa olivat vedonneet sellaisiin olennaisiin uusiin seikkoihin ja todisteisiin, joita ei ollut esitetty valmistelussa.

L ja K ovat vastustaneet Pn lisälausunnon 20.1.2004 esittämistä hovioikeudessa, koska Plta oli pyydetty
lausunto jo ennen asian käräjäoikeuskäsittelyä, jossa häntä oli myös kuultu todistajana.

P on hovioikeuden pääkäsittelyssä nimetty kuultavaksi kaupan kohteen virheistä ja korjauskustannuksista. Hänen kuulemisensa on liittynyt samaan todistusteemaan kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeus katsoo, että Sllä on tullut olla mahdollisuus hovioikeudessa kuulustuttaa todistajaksi nimeämäänsä Pta kaupan kohteen virheistä ja niiden korjaamisesta samassa laajuudessa kuin L ja hänen myötäpuolensa ovat kuulustuttaneet todistajaksi nimeämäänsä Eta. Plla on suullisessa todistelussa ollut taustatietona kertomukselleen hänen asiassa laatimansa lausunnot. Lisälausunto 20.1.2004 ei sinällään sisällä mitään sellaista, mistä Pia ei olisi voitu kuulla todistajana. Näin ollen hovioikeus ottaa lausunnon todisteena huomioon asiaa ratkaistessaan.

Ennakkotarkastusvelvollisuus

St ovat valituksensa perusteena vedonneet myös ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin. L ja K ovat katsoneet, ettei siihen ollut vedottu käräjäoikeudessa.

Käräjäoikeuden tuomiossa on Sn vastausta selostettaessa viitattu ostajien huolellisuusvelvollisuuteen,kun lattian vinous oli ollut havaittavissa ennen kauppaa. Riitaisena seikkana tuomiossa ja käräjäoikeuden pöytäkirjassa on mainittu se, onko asunnossa ollut sellaisia virheitä, jotka oikeuttavat hinnanalennukseen. Hovioikeus katsoo näin ollen, että ennakkotarkastusvelvollisuus on ollut esillä jo käräjäoikeudessa ja se liittyy läheisesti siihen riitaiseen seikkaan, mitkä mahdolliset virheet oikeuttavat hinnanalennukseen. Sen vuoksi ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöminen ei ole uusi seikka hovioikeudessa eikä siihen ole estettä vedota hovioikeudessa.


Pääasia

Huoneistossa olleista virheistä esitetty näyttö ja johtopäätökset

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuullut HL ja GS sekä todistajina kuullut E, K, K, J, R, L, T, P ja P ovat kaikki kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavin osin samoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomikseen kirjattu.

Katto

Hovioikeus hyväksyy katon osalta käräjäoikeuden tuomion perustelut ja katsoo siten näytetyksi, että katossa on ollut hinnanalennukseen oikeuttava virhe.

Katon virhe on ollut senlaatuinen, etteivät ostajat ole voineet havaita sitä tarkasteltuaan asuntoa ennen kaupantekoa. Välikatolla käymisen, kun sinne on ollut pääsy vain ylhäällä vesikatolla olleen luukun kautta, ei voida katsoa kuuluvan tavanomaiseen ennakkotarkastusvelvollisuuteen.

Todistajien kertomuksilla on selvitetty, että vaikka todistaja Pn kertomin tavoin olisikin voitu korjata vialliset osat ja asentaa ehjät levyt takaisin, kattoa ei ole ollut virheiden laajuus ja katon ikä huomioon ottaen tarkoituksenmukaista korjata muuten kuin korjaamalla se kokonaan. Sen vuoksi hovioikeus hyväksyy En lausunnossa ehdotetun korjaustavan aumakaton vuotojen poistamiseksi välttämättömien korjauskustannusten arvioimisen perustaksi. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on kuitenkin
otettava huomioon, että L ja K ovat korjausten johdosta saaneet parempitasoisen katon, kuin heillä on kauppaa tehtäessä noin 20 vuotta vanhan talon hallintaan oikeuttavia osakkeita ostaessaan ollut oikeus olettaa.

E on hovioikeudessa kuultaessa kertonut katon elinkaari-ajattelun mukaisesti katteen käyttöiän olevan normaalisti noin 30 vuotta. Nyt kysymyksessä oleva katto oli ollut 20 vuotta vanha eli se olisi voinut kestää arviolta vielä noin kymmenen vuotta. Käräjäoikeus on katon osalta vähentänyt hinnanalennuksen määrästä eduntasoituksena puolet asennetun pellin hinnasta eli
9.068 markkaa, minkä määrän L myötäpuolineen oli hyväksynyt ikävähennyksenä huomioon otettavaksi. Hovioikeus ottaa tämän ikävähennyksen lisäksi huomioon, että korjaustoimenpiteillä on myös nostettu katon laatutasoa vaihtamalla katteen materiaali ja muuttamalla katon muoto korjauksen yhteydessä. Viimeksi mainitun parannuksen johdosta Ln puolelta on ilmoitettu kannevaatimuksia alennetun todellisista korjauskustannuksista kirvesmiestöiden osalta 23.949 markalla. Hovioikeus katsoo katon osalta kohtuullisen eduntasoituksen määräksi jo edellä todetuin tavoin huomioon otettujen määrien lisäksi vielä 16.750 markkaa, joten katon osalta olosuhteisiin nähden kohtuulliseksi hinnanalennukseksi hovioikeus hyväksyy 40.000 markkaa.

Alapohja

Hovioikeudessa alapohjan virheiden osalta kuullut todistajat ovat kertoneet yhdenmukaisesti ja samoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu, että salaojajärjestelmä ei ollut toimiva ja että sen uusiminen oli ollut tarpeellinen. Myös ilmanvaihdon ja hajuhaittojen osalta näyttö on ollut yhdensuuntainen ja vastannut keskeisiltä osiltaan käräjäoikeuden tuomiossa selostettua todistelua. Sen vuoksi hovioikeus katsoo näytetyksi, että alapohjassa on ollut käräjäoikeuden tuomiossa todetut kauppahinnan alennukseen oikeuttavat virheet.

Ostajat eivät ole voineet etukäteen tarkastaa salaojien toimivuutta tai salaojakaivojen sijainteja, koska se olisi edellyttänyt muun muassa maankaivuutyötä. Näin ollen L ja K eivät ole voineet havaita tätä virhettä tarkastettuaan asuntoa ennen kaupantekoa.

Hulevesijärjestelmän rakentamisen ja alapohjan korjauksen osalta hovioikeus pitää En lausunnosta ilmenevää korjaustapaa hyväksyttävänä alapohjan kosteusongelmien poistamiseksi.
En käsitys alapohjan kosteusongelmista on perustunut hänen perehtymiseensä rakennuksen vikoihin myös paikanpäällä, ja muu henkilötodistelu tukee enemmän hänen kuin todistaja SPn käsitystä. Pn lausunnon mukaista edullisempaa korjausmenetelmää oli käytetty muissa saman asunto-osakeyhtiön asunnoissa, mutta lausunnosta tai hänen kertomastaan ei ole voitu päätellä, että sama järjestelmä olisi toiminut myös nyt kysymyksessä olevassa asunnossa, jossa P ei ollut henkilökohtaisesti käynyt. Näin ollen järkevänä ja tarkoituksenmukaisena ratkaisuna voidaan pitää En ehdottamaa, ennalta toimivaksi tiedettyä korjaustapaa.

Oikeuskäytännössä (KKO 2004:78) on katsottu, että kun korjaustyöt ovat koskeneet sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, korjaustöiden suorittaminen ei korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää. Muun muassa salaojitus on katsottu sellaiseksi rakenteeksi, jonka voidaan edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ilman että salaojia joudutaan välillä uusimaan. Näin ollen salaojituksen uusimisen ei voida katsoa pidentäneen rakennuksen käyttöikää tai parantaneen sen laatutasoa siitä, mitä se olisi ollut, mikäli salaojitus olisi ollut kaupantekohetkellä toimiva, niin kuin ostajilla oli ollut oikeus olettaa. Näin ollen ostajat eivät ole saaneet salaojien uusimisesta sellaista hyötyä, joka tulisi ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. Alapohjan ilmanvaihdon saattaminen toimivaksi on myös ollut sellaista rakennuksen pysyvien perusrakenteiden korjaamista, joka ei oikeuta eduntasoitukseen hinnanalennusta arvioitaessa. Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ole.

Lattia
Lattian osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut lattiassa olleen virheen osalta. Siitä johtuvan hinnanalennuksen määrän osalta on ensinnäkin En ja Pn kertomuksilla näytetty, ettei pelkkä hiominen olisi riittänyt lattian oikaisemiseksi. Tasonparannuksen osalta hovioikeus pitää parketin hinnasta ja asennuskustannuksista tehtyä 50 prosentin vähennystä riittävänä eduntasoituksena siitä, että parketti on kokonaan uusimalla tullut käyttöiältään ja tasoltaan parempaan kuntoon mitä sen on voitu odottaa olevan kaupantekohetkellä.

L ja K eivät ole havainneet lattian vinoutta ennen kauppaa. Kuten Ekin on kertonut, huomattavatkin poikkeamat lattian vinoudessa voivat jäädä huomaamatta, etenkin asunnon oltua kalustettuna ostajien käytyä sitä etukäteen tarkastamassa. L ja K ovat reklamoineet asiasta heti huomattuaan asian. Ei ole uskottavaa, että he eivät olisi vaatineet lattian vinouden osalta alennusta kauppahintaan jo ennen kaupantekoa, jos olisivat huomanneet asian aiemmin.

Näin ollen aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ei ole.


Asunto-osakeyhtiön vastuu

Hovioikeudessa todistajina kuullut K, K ja J sekä HL ovat kertoneet vastuunjaosta asunto-osakeyhtiössä samoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomikseen kirjattu. Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden tuomion perustelut eikä aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ole.

Oikeudenkäyntikulut

St ovat hovioikeudessa voittaneet kaikkiin vaatimuksiinsa nähden pienen osan vaatimuksistaan. Kun heidän voittamaansa määrää ei kuitenkaan voida pitää vähäisenä, hovioikeus velvoittaa heidät vain osaksi korvaamaan Ln ja Kn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Kohtuullisena korvauksen määränä on pidettävä 6.000 euroa.

Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

S ja GSn yhteisvastuullisesti Hlle ja MKlle maksettava hinnanalennus alennetaan 40.307,86 euroon (239.659,64 markkaa).

Viivästyskorko 16.6.2001 lukien määräytyykorkolain 4 §:n 3 momentin (997/1998) mukaan 30.6.2002 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin (340/2002) mukaan.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

S ja GS velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Ln ja Kn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 6.000 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.
12


MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 1 6. 05. 2O O 6
Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos EK
hovioikeudenneuvos PS
asian valmistellut määräaikainen hovioikeudenneuvos KT

Ratkaisu on yksimielinen.


ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO

xxx 2.2 osasto Annettu kansliassa

Käräjätuomari
HS

13.102003
xxx

Kantajat
HL
MK

Vastaajat
SS
GS

Asia Riita-asia


SELOSTUS ASIASTA

Riidattomat tapahtumatiedot

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 30.9.19-98 allekirjoitetulla kauppakirjalla Asunto Oy H -nimisen osakeyhtiön osakkeet mot l-50 ja
204-205, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa osoitteessa osoitteessa xxx. Kauppahinta oli 900.000 mk ja se maksettiin· 30.9.1998.

Asunto-osakeyhtiö koostuu neljästä erillisestä huoneistosta.

Lämpimään varastoon oli vuotanut vettä katon kautta ja ostotarjous hyväk¬ syttiin ehdolla, että vahinko jää ostajan korjattavaksi. Kantajat muuttivat huoneistoon 13.l 0.1998, jolloin valtaosa heidän aloittamastaan remontista oli tehty.

KANNE

Kantajat ovat vaatineet vastaajien velvoittamista yhteisvastuullisesti maksa¬ maan kaupan johdosta hinnanalennusta 56.661,90 euroa (303.689,64 mk) korkolain 3 § :n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 30.9.1998 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n I momentin mukaisine korkoineen sekä korvaamaan kantajien oikeuden¬ käyntikulut laillisine korkoineen.

Perusteet
Asunnossa on ollut virheitä, joita ostajilla ei ole ollut aihetta odottaa osakkeet ostaessaan. Asunto on ollut virheiden johdosta merkittävästi huonompi, kuin ostajilla on ollut aihetta edellyttää. Asuntokauppalain mukaan ostajilla on oikeus hinnanalennukseen. Tässä tapauksessa asunnon korjauskustannukset muodostavat vaaditun hinnanalennuksen määrän. Yllä mainitun vähäisen kosteusvaurion lisäksi ei kantajilla ole ollut syytä olettaa rakennuksessa olleen muita virheitä.

Virheistä on reklamoitu asuntokauppalain vaatimassa kohtuullisessa ajassa.

Vaikka virheet kuuluisivat asunto-osakeyhtiön vastuuseen lain mukaan, tässä tapauksessa osakkaat ovat sopineet suullisesti, että kukin osakas korjaa itse kaikki hallitsemassaan rakennuksessa olevat viat ja puutteet. Sittemmin käytäntö on kirjattu yhtiöjärjestyksen muutoksena.

Vaatimus tuottokorosta hinnanalennukselleon vakiintuneen oikeuskäytännön mukainen.

Asiassa ei ole kyse vahingonkorvauksesta eikä sovittelu tule sen vuoksi kysymykseen.

Virheitä on ollut katossa. Työn kustannuksista vaaditaan 83.593 mk. Määrässä on otettu huomioon katemateriaalin muuttaminen ja eduntasoitus uuden katteen saamisesta vanhan tilalle.

Aumakaton varttikate on vuotanut ja tästä on aiheutunut myös makuuhuoneen parkettilattian tummumajälki. Kattoa purettaessa on löydetty vanhoja vuotokohtia.

2.alapohjassa. Työ on tullut maksamaan 157.649 mk.

WC:ssä on havaittu maakellarin hajua, joka on osoittautunut alapohjan vakavan kosteus- ja homevaurion aiheuttamaksi. Kosteusriski on pitänyt poistaa ja sen vuoksi talon alta on pitänyt poistaa liian hienojakoinen, kostunut hiekka. Salaojat ovat olleet tukossa eikä ilmanvaihto ole ollut riittävä. Pihajärjestelyjä on muutettu samalla, kun alapohjan korjaustyön vaurioita pihalle on kunnostettu.

3. parkettilattiassa. Tältä osin vaaditaan 62.447,64 mk.

Lattia on vino.

4. Lisäksi vaaditaan viemärikorjauksen maksamaton ylimääräinen yhtiövastikeosuus 3.900 mk,jonka kantajat ovat joutuneet maksamaan. Kauppakirjan kohdassa on maininta putkiremonttivastikkeista

Virheiden korjaamisessa ei ole ollut kysymys uudelleen rakentamisesta tai
parantamisesta.

VASTAUS

Vastaajat ovat kiistäneet kanteen perusteeltaan ja määriltään ja pyytäneet sen hylkäämistä ja kantajien velvoittamista korvaamaan vastaajien asian¬ osais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.


Perusteet

Virheitä ei ole ollut ja ne olisivat joka tapauksessa kuuluneet taloyhtiön vastuulle, varsinkin alapohjan ja lattian tasoituksen osalta Sopimusta, kirjallista tai suullista, vastuunjaosta ei ole tehty. Aiemmin on sovittu tapaus kerrallaan vastuun jaosta. Yhtiöjärjestystä on muutettu sittemmin, koska kantajat eivät päässeet yhteisymmärrykseen korjauksista muiden osakkaiden kanssa. Kanne olisi tullut kohdistaa asunto-osakeyhtiöön, jota mahdollinen sopimus ei vapauta vastuustaan.

Korjauksissa on ollut kyse uusimisista ja rakennuksen arvoon nähden suurista korjauksista,joissa on korjattu myös normaalia kulumista. Korja¬ ukset ovat olleet tarpeettomia ja ylimitoitettuja, muitakin vaihtoehtoja olisi ollut. Alapohja olisi mm. voitu tuulettaa. Kyse ei ole kohtuullisesta hinnan¬ alennuksesta vaatimuksen määrä huomioiden; kantajat ovat halunneet muuttaa rakennuksen mieleisekseen.

Määrältään kantajien laskelmat ovat epäselviä. Urakkasopimusta ei ole tehty ja korjauksia on tehty talkootyönä. Kustannuksiin sisältyy runsaasti eriä, jotka eivät kuulu korjauksiin. Vastaajat ovat kiistäneet kantajien esittämät laskut. Vastaajat eivät ole kiistäneet, etteivätkö kantajat olisi maksaneet laskuja, mutta selvitys ei ole kuitenkaan luotettava.

Vastaajat ovat kiistäneet kantajien vaatimuksen vaaditusta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisesta tilottokorosta. Vaatimus on perusteeton ja virheellinen. Korkolaki ei sovellu velkoihin josta ei ole sovittu korkoa. Tuottoko-ron edellytys on, että on perusteettomalla tavalla pitänyt hallussaan toisen varoja.

Vastaajat ovat pyytäneet vahingonkorvauksen sovittelua. Kantajat ovat myötävaikuttaneet kustannusten suuruuteen, esim. ei ole pyydetty urakkatarjouksia. Vastaajat eivät ole voineet ennakoida aiheutuneita vahinkoja

1. Katto Melkein 20 vuotta vanhan vesikaton uusiminen ei ole ollut tarpeellista ja se on ollut yhtiön vastuulla. Korkeintaan ¼ osa vaadituista kustannuksista voisi olla hyväksyttävä. Kattoa ei olisi vielä tarvinnut uusia kokonaan eikä vastuu se kustannuksista voi kuulua entisille omistajille, ei ainakaan materiaalin muutoksen osalta. Myyjien tiedossa ei ole ollut, että _ katossa olisi ollut vikaa tai vuotoja, joka on saattanut syntyä HLn lumen luomisesta katolta. Kattotuoleista vain yksi oli kastunut metrin pätkän osalta. Parketin jälki on ollut ostajien havaittavissa.

2. Alapohja Korjaus on kuulunut taloyhtiön vastuulle. Homevauriota lähdettiin korjaamaan nopeasti, selvittämättä halvempia vaihtoehtoja. Maassa esiintynyt home ei ole osoitus rakennuksen homevaurioista Hometta on löytynyt vain talon alta otetusta hiekasta. Korjaus olisi voitu tehdä tuulettamalla, kuivaamalla ja tiivistamällä. Nyt.korjaus on ollut tarpeeton, ennenaikainen ja ylimitoitettu. lkäalennuksia ei ole otettu huomioon vaatimuksissa.

3. Lattia. Kyse on ollut uusimisesta ja koska poltja on ollut vino, vastuu on asunto-osakeyhtiön. Parketin uusiminen kuuluu sille, joka sen uusii.
Ostajalla on myös huolellisuusvelvollisuus, lattian vinous oli havaittavissa ennen kauppaa. Lattia on ollut vino vajoamisen takia, joka on aikanaan korjattu.

4. Yhtiövastike Vastaajat ovat maksaneet kauppakirjassa mainitun 2xl550 mk eikä lisävastikkeen periminen ole ollut tiedossa kauppaa tehtäessä.


RIIDATTOMATSEIKAT

- Riidattomat tapahtumatiedot, s. l.
- Kantajat ovat reklamoineet virheistä asuntokauppalain vaatimusten mukaisesti.

RIITAISET SEIKAT

- Onko asunnossa ollut sellaisia virheitä, jotka oikeuttavat hinnanalennukseen?
1. katon virheet
2. alapohjan virheet
3. parkettilattian vinous
- Korjauskustannukset/ hinnanalennuksen määrä?
- Kuuluvatko virheet asunto-osakeyhtiön vai osakkaan vastuuseen? Onko yhtiössä sovittu asunto-osakeyhtiölain 78 §:stä poiketen vastuunjaosta?
- On.ko kyse ollut asunnon uusimisesta ja ylimitoitetuista korjauksista vai virheiden korjaamisesta?
- 4. Ovatko vastaajat jättänet maksamatta heidän maksettavakseen kuulu via yhtiövastikkeita?

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 30.9.1998 Teema: kaupan ehdot
2. Myyntiesite
Teema: kantajille kerrotut tiedot
3. Isännöitsijäntodistus 22.7.1998 Teema: kantajille kerrotut tiedot
4. MEn lausunto 15.3.2000
5. MEnlausunto 31.1.2000
Teema 4-5: kaupan kohteen virheet ja niiden korjauskustannukset
6. HLn laatima luettelo korjauskustannuksista (sekä kuitit kustannuksista)
Teema: vaatimusten määrä
7. Parketti.korjauksen määrää koskevat tositteet Teema: parkettikorjauksen kustannukset ,#
8) Valokuvaliite
Teema: Havainnot työn aikana, kaupan kohteen virheet


Kantajien henkilötodistelu

1. HL todistelutarkoituksessa
Teema: tapahtumien kulku, kaupan kohteen virheet, korjaustapa ja
-kustannukset
2. ME
Teema: kaupan kohteen virheet ja korjauskustannukset
3. JK
4. RK
5
5. PJ
Teema 3-5: Asunto Oy Hssa sovittu korvausvastuun jako
6. JR
7. HL
8. EL
Teema: 6-8: katon kunto ja korjaustarve
9. KT
. Teema: alapohjan korjaustarve ja korjaustapa
10. MP Teema:parkettikorjaus

Vastaajien kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 30.9.1998, kohta 7
Teema: ostaja on hyväksynyt huoneiston siinä kunnossa kuin se oli ostajalle sitä esiteltäessä
2. Isännöitsijä.todistus 22.7.1998
Teema: katemateriaali oli ostajan tiedossa
3. a) Yhtiöjärjestys 15.11.1996
Teema: määräys osakkaiden ja yhtiön vastuiden jaosta puuttuu; se on lisätty yhtiöjärjestykseen vasta myöhemmässä vaiheessa yhtiöjärjestys ei sisällä normaalista poikkeavia määräyksiä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.
b) Yhtiöjärjestys 4.6.2003
Teema: Yhtiöjärjestystä on muutettu
4. MEn lausunto 15.32000
5. MEn lausunto 31.12000
Teema 4-5: En arviot korjauskustannuksista, asunto-osakeyhtiön edustaja eivät ole olleet läsnä En tekemissä katselmuksissa
6. Muistio 9.4.1998 "Asunto Oy H 27:n viemärikorjauksista', Teema: A-talon viemärikorjaus tuli valmiiksi elokuussa 1997, viemäri¬ korjauksen yhteydessä rakennettiin talon alle tuuletusjärjestelmä, jotta alustat pysyisivät kuivina
7. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirja 30.3.1998, kohta 5 Teema: osoittaa, että ns. viemärikorjauksen osuus vastikkeesta on tullut maksetuksi
8. LVI-insinööri SPn lausunto 31.1.2000 sekä lausuntolisäys 15.3.2000
Teema: kaupan kohteen kosteus- ja muut vauriot
9)Ostotarjous/käsirahasopimus ;
Teema: Osoittaa, että kiinteistön kosteuskysymyksistä on puhuttu ostajalle
10)Pohjapiirustus huoneistosta
Teema: Osoittaa pohjapiirustuksen autovajalla ja varastolla lisättynä. Naapurihuoneisto, heillä vaja ja varasto ovat huoneiston toisessa päässä


Vastaajien henkilötodistelu .

1. GS todistelutaikoituksessa
Teema: tapahtumien kulku, kaupan kohteesta ostajille annetut tiedot, mistä seikoista ostajat olivat tietoisia
2.LVI-insinööri SP
Teema: kaupan kohteen kosteus- ja muut vauriot

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomiolausclma

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajille

- hinnanalennuksena 43.125,01 euroa (256.409,64 markkaa) korkolain 3
§:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.9.1998 lukien 16.6.2001saakka ja 16.6.2001 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen sekä.

-kantajien oikeudenkäyntikulut 13.177,85 euroa viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.

Vastaajat velvoitetaan maksamaan HLlle tämän asianosaiskulut 260 euroa viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta

Viivästyskoron määrä on kulloinkin voimassa oleva korkolain mukainen viitekorko lisättynä seitsemällä prosenttiyksiköllä.

Kantajien vaatimukset hylätään enemmälti.

Perustelut

1. Huoneistossa: olevista virheistä esitetty näyttö

- MEn lausunnot (kantajien ja vastaajien todisteet 4 ja 5) sekä MEn todistajankertomus
- Todistaja SP sekä hänen antamansa lausunto (vastaajien todiste 8).
- HLn kertomus
- Huoneiston korjauksiin osallistuneet henkilötodistajat.
- valokuvaliite (kantajien todiste 8)


En lausunnosta 15.3.2000 ilmenee, että yläpohjassa on todettu vuotokohtia lähinnä makuuhuoneen kohdalla ja että vuodot johtuvat siitä, ettei aluskatetta ole käytetty eikä tuuletus ole ollut riittävä, vaan "ulkotaitteeessa olevista raoista päässyt vesi on pitänyt yläpohjan eristeet jatkuvasti märkinä ja vuotoja on tullut kattopinnan läpi". E on kertonut näistä tekemistään havainnoista ja todennut vielä kattorakenteita koskevista valokuvista, että jäljet ovat pitkäaikaisen vaurion tulostaja että kattovasa on uusittava.

Pn lausunnossa ei ole otettu kantaa katon vaurioiden osalta eikä myöskään P ole siihen ottanut kantaa todistelussaan.

HL on kertonut veden vuotaneen katon läpi makuuhuoneen lattialle ensimmäisen talven aikana Kun korjauksiin ryhdyttiin, vuotokohtia oli löytynyt naulojen läpivienneistä. Aluskatetta ei ollut ja vesi oli päässyt "koolinkeihin" ja välikaton kautta huonetiloihin. Todistaja,korjausrakentaja JR,joka on ollut kattoa purkamassa ja korjaamassa, on kertonut valokuvista näkyvän vaurion olleen pahin, mutta lahoa puuta oli ollut myös muualla katossa. Rn mukaan katto on vuotanut ja tuuletuksen on täytynyt olla huono, koska puuaines oli päässyt lahoamaan niin pahasti. Todistajat HL ja EL ovat olleet purkamassa kattoa. He ovat kertoneet valokuvista näkyvien jälkien ja lahokohtien havaitsemisesta. Jälkiä oli heidän mukaansa useassa kohdassa ja todistaja L on lisäksi kertonut löytäneensä vuotokohtien suojaksi laitettuja kellastuneita sanomalehtiä, joiden päivämäärät ovat olleet mm. lokakuulta 1992. Lehdissä on todistajan mukaan ollut ASn nimi ja osoitteena huoneiston osoite. L on tuonut kassillisen näitä katolta löytyneitä lehtiä pääkäsittelyyn. Myös HL on kertonut havainneensa vuotokohtien alle suojaksi laitetut sanomalehdet.

Alapohja

En lausunnossa 31.1.2000 on selostettu laajasti ja yksityiskohtaisesti alapohjan kosteusvaurioita ja salaojituksen ongelmia. E on kertonut havainneensa katselmuksessaan maakellarin hajun ja sen, ettei toimivaa salaojitusjärjestelmää ollut. Otetuista materiaalinäytteistä on sittemmin todettu homekasvustoa, mikä ilmenee lausunnosta ja En kertomuksesta. Myös täyttöhiekka talon alla ja reunoilla on ollut liian hienojakoista ja kaivettuihin kuoppiin on kertynyt vettä, koska salaojat olivat tukkeutu¬
neet. Vaikka kosteusarvoja ei En mukaan mitattu, hän havaitsi kosteuden aistinvaraisesti; se ilmeni mm. tiivistyneenä alustamuoviin. Myös valokuvista ilmenneet seikat olivat En mukaan vallitsevan tilanteen mukaiset.

Pn lausunto ei mitenkään kumoa havaittuja vikoja - päinvastoin; lausun¬ nossa pohditaan lähinnä suoritettavia korjaustapoja. P, joka ei ilmoituk¬ sensa mukaan ole rakennustekniikam asiantuntija, ei ole käynyt tässä huoneistossa eikä sen alapohjassa eikä hän ole tiennyt sen väitetyistä virheistä; hän on esittänyt ainoastaan yleisluontoisia käsityksiä korjausta¬ voista ja mm. siitä, etteivät säännöllistä huuhtelua vaativat salaojat voisi olla lopussa 20 vuodessa.

HL on kertonut maakellarin hajusta ja valokuvista ilmenevistä seikoista: veden seisomisesta kaivannossa, liian ohuista ja hienon hiekan tukkimista salaojaputkista, alapohjan muovin kosteudesta ja homeesta, jota oli myös styrokseissa jne. Muovin hiekkaan kiinnittäneet puutapit olivat Ln mukaan läpimädät. Ln käsityksen mukaan taloon aikanaan vajoamisen vuoksi tehty jälkipaalutus oli lopettanut itse rakennuksen vajoamisen, mutta hiekka oli talon alla jatkanut painumista; näin on kertonut myös E.

Todistajana kuultu KT on korjannut huoneiston salaojituksen ja sadevesiviemärit. Tn mukaan salaojaputki on ollut täysin alimitoitettu ja se on ollut täynnä hiekkaa. Kaatoa ei ole ollut ja putki on todistajan mukaan vain heitetty jonkinlaiseen kuoppaan. Täyttöhiekka on ollut liian hienoa, "muuraushiekkaa". Kun kuoppaa kaivettiin, se täyttyi heti vedellä ja kaivettu maa-aines oli märkää ja vetistä ja kaivuussa haisi ummehtuneelle.


E on kertonut lattian olleen koko huoneistossa kautta linjan liian vinon. Vaakasuoruuspoikkeamat ovat ylittäneet sallitut raja-arvot, milcä ilmenee myös En lausunnosta 15.3.2000. Vinous on lausunnon
mukaan johtunut maapohjan ja maavaraiseksi suunnitellut laatan painumi¬ sesta. E on kertonut vinouden aiheutuneen myös kostumisesta lattian alla Lattian vinouteen ei Pn lausunnossa tai kertomuksessa ole otettu kantaa.

HL on kertonut, etteivät huonekalut tahtoneet pysyä paikoillaan heidän muuttaessaan asuntoon, jolloin lattian vinous huomattiin. Lattian korjannut todistaja MP on kertonut lattian olleen kokonaan vino. P kertoi lattian lahonneen osittain altapäin; ilmeisesti kosteutta on sinne jostain päässyt ja rakenteet ovat pettäneet. Lahoja alueita oli ollut muutaman neliön suuruisina useammassa kohdassa keittiön ja makuuhuoneen lattiassa ja alustan materiaali oli ollut niin haperoa, ettei se pysynyt kasassa.

Johtopäätökset näytöstä virheiden osalta

Kuten yllä esitetystä näytöstä ilmenee, asunnossa on ollut ne virheet, jotka kantajat ovat siinä väittäneet olleen. Todistelua on tältä osin pidettävä luotettavana ja uskottavana. Ella on ollut käytettävissään laaja, lausunnoista ilmenevä kirjallinen materiaali ja hän on tutkinut huoneiston henkilökohtaisesti. L on ollut itse läsnä tehdyissä tutkimuksissa ja korjauksissa. Katon purkajat ja korjaajat (R, L, HL) ovat havainneet virheet. Samoin on tapahtunut alapohjan/salaojien osalta (T) ja parketin osalta (P).

Vastaajat ovat alunperin kiistäneet virheet, mutta ovat loppulausunnossaan myöntäneet, että virheitä on löytynyt katosta ja salaojista eikä niitä näytön esittämisen jälkeen ole sinänsä kiistetty.

Katto on vuotanut, minkä seurauksena yllä kerrotut vauriot kattoon ovat syntyneet. Alapohjassa on ollut kosteusvaurio ja salaojitusjärjestelmä on ollut pahasti puutteellinen. Lattioiden vinous on myös näytetty ja koska se on johtunut joko pohjan painumisesta tai kostumisesta tai molemmista, on sitäkin virhettä pidettävä merkittävänä; kyse ei ole vain lattian vinoudesta . vaan myös vinouden syistä. Jos asunnossa katto on vuotanut, alapohja on kostunut ja lattiat ovat vinot kostumisen tai painumisen vuoksi, on kyse vakavista ja merkittävistä virheistä, joilla on olennainen vaikutus asunnon arvoon, kun verrataan asuntoa sellaiseen vastaavaan asuntoon, jossa tällai¬ sia virheitä ei ole.

Virheiden merkittävyys ja olennaisuus ei tässä jutussa olekaan ollut pääasiallinen kiistämisperuste. Vastaajat ovat vedonneet siihen, ettei vastuu virheistä kuulu heille vaan asunto-osakeyhtiölle.

2. Asunto-osakeyhtiön vastuu (näyttö+ johtopäätökset)

Vastaajien pääasiallinen kiistämisperuste on ollut siis se, että vastuu virheistä kuuluisi asunto-osakeyhtiölle eikä myyjille.Kyseessä onvatkin sellaiset rakenteelliset viat, jotka lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 78§:n mukaan kuuluvat yhtiölle.

Henkilötodistelulla on tässä jutussa kuitenkin näytetty toteen se kantajan väite, että vastuunjaosta on sovittu toisin: kukin osakas korjaa itse kaikki hallitsemassaan rakennuksessa olevat viat ja puutteet. HL on kertonut GSn kertoneen hänelle heti aluksi, että yhtiössä kukin korjaa oman asuntonsa ja vastaa sen vioista. Asumista voitiin tässä suhteessa pitää Ln mukaan omakotitalotyyppisenä. Vaikka S on kiistänyt näin kertoneensa, on Lon kertomaa pidettävä uskottavana seuraava todistelu huomioon ottaen:
D-talon asukas JK on kertonut, että yhtiössä kukin hoitaa omat remontit itse, elleivät ne koske kaikkia taloja. K oli ollut isännöitsijä silloin, kun kantajat ostivat asunnon. Omansa K oli ostanut vuonna 1992,jolloin J oli ilmoittanut hänelle, että täällä asutaan kuin omakotitalossa ja kukin korjaa omansa. K kertoi tehneensä mm. homeen takia tehdyn oman saunaremontin itse, koska yhtiö ei siihen ollut suostunut. Edelleen hän kertoi itse hoitaneensa mm. pihan korotuksen ja salaojituksen, keittiön laatan alta löytyneen kosteuden takia aiheutuneen remontin, autokatoksen seinät, antennin, alapohjan tuuletuksen ja venttiilit, korvausilman saamisen asuntoon, pihavalot, hulevesijärjestelmän, jätesäiliöt ja postilaatikot. Kn mukaan kyseessä oli suullinen sopimus ja tapa ja Sn kanssa oli sama juttu. Kn mukaan menettely oli sama Pn ehdottamien korjausten jälkeen ja niitä ennen.
Kukin oli vastannut Pn lausunnon mukaisten korjausten kustannuksista itse eikä A-talon korjauksiin lähdetty mukaan, edes katon osalta.

C-talon asukas RK on kertonut asiasta samoin kuin K. Hän on asunut talossa vuodesta 1986 lähtien. Vain viemärikorjaukset ovat Kn mukaan jääneet yhtiön vastuulle.

Vuodesta 1987 B-talossa asunut PJ on kertonut samoin. Jokainen osakas on vastannut kaikesta omaan asuntoon kohdistuvasta ja vain viemärit, sähköt, vesijohdot, aidat, pihavalot ja julkisivut ovat kuuluneet yhtiölle. J on luetellut vuosien varrelta yhtiön pöytäkirjoista ilmeneviä erilaisia remontteja ja korjauksia Esimerkiksi vuonna 1996 päätettiin, että kukin hoitaa itse ne kustannukset, jotka aiheutuvat silloin havaitun kosteusvaurion remontista. J on itse kustantanut oman huoneistonsa remontteja seuraavasti: kosteusvaurion takia pesuhuoneen remontti vuonna 1988, lattioiden oikaisu laskeuman vuoksi, korvausilmatuuletin, vesihanat, suihkut, antenni, vuonna 1999 katto, keittiö vuosina 1999-2000, saunan pesuhuone, salaoja, puhalljn, jätekatos, hulevesiputkisto, lämminvesivaraaja ym. Jn samoin kuin muidenkin asiasta kertoneiden todistajien mukaan ei asiasta ollut riitaisuutta, vaan käytännöstä vallitsi suuri yksimielisyys.

Todistajien ja Ln kertomusta tukee se, että yhtiöjärjestys on sittemmin 18.6.2001 lähtien muutettu vallinneen käytännön mukaiseksi. Yhtiöjärjestyksen 6 §:ään on kirjattu asunto-osakeyhtiölaista poikkeava vastuunjako, jonka mukaan huoneiston omistajalla on kunnossapitovastuu kaikista niistä vioista ja puutteista, jotka ovat kohdistettavissa hänen hallitsemaansa huoneistoon. Uusi ja vanha yhtiöjärjestys ovat vastaajien todisteina 3a. Vastaajat ovat katsoneet, että yhtiöjärjestyksen muutos osoittaisi, että
aiempi käytäntö olisi ollut erilainen eli asunto-osakeyhtiölain mukainen.
Käräjäoikeus katsoo, että asia on juuri päinvastoin: vallinnut käytäntö on haluttu kirjata yhtiöjärjestykseen selvyyden vuoksi ja vastaavanlaisten riitojen välttämiseksi. HLn mukaan päätös oli yksimielinen ja muu henkilötodistelu tukee tätä: K kertoi, että vakiintunut, yksimielinen tapa kirjattiin ja "Hlle tehtiin selväksi", että näin menetellään. L oli aiemmin kysynyt, lähteekö yhtiö mukaan korjauksiin ja vastaus oli ollut kielteinen. Myös Kn ja Jn mukaan kyse oli aiemman käytännön kirjaamisesta selvyyden vuoksi ja vastaisen varalle.
Kaikki tästä teemasta kuullut henkilöt ovat kertoneet, että myös St tiesivät vallitsevasta käytännöstä. GS on pitänyt yhtiön vastuuta pääsääntönä ja vain omiin pihoihin ja asumismukavuuteen kuuluvat korjaukset olisivat kuuluneet osakkaille. Muu henkilötodistelu ei siis tue Sn asiasta kertomaa.

3. Myyjien vastuu

HL on kertonut, että hän kääntyi ensin myyjien puoleen virheet havaittuaan, mutta kun nämä eivät reagoineet, hän kääntyi yhtiön puoleen, jolloin hänelle ilmoitettiin, että kukin vastaa omista vioistaan. Kaupan purkua ei vaadittu, koska myyjät eivät halunneet reagoida ollenkaan virheisiin.

Koska yhtiöllä ei vastuuta virheistä edellä esitetyn mukaisesti ole ollut, kantajien on pitänyt kohdistaa vaatimus myyjiin. Kuten edellä on todettu, asunnon virheet ovat olleet sen laatuisia, että hinnanalennusvaatimusta on_ niiden perusteella pidettävä oikeutettuna. Asiassa ei myöskään ole edes väitetty myyjien kertoneen näistä virheistä kaupanteon yhteydessä; ainoastaan varaston seinän kosteusjäljen korjaamisesta on ostotarjouksessa maininta (vastaajien todiste 9). Vastaajat ovat vedonneet samaan todistee¬ seen sikäli, että se osoittaisi kosteuskysymyksistä puhutun ostajien kanssa myös muutoin. L on kertonut vain varaston kosteusasiasta puhutun eikä GSkään ole väittänyt, että olisi puhuttu kosteusasioista varaston lisäksi. On oletettavaa, että kun ostotarjoukseen nimenomaisesti laitetaan maininta tietystä vesivahingosta, ei muista vahingoista silloin ole puhuttukaan; olisihan silloin myös muista kosteusvaurioista oletettavasti merkitty jotain asiakirjoihin. Myyntiesitteessä (kantajien todiste 2) ei mainita myöskään mitään erityistä; huoneiston kunnoksi mainitaan "hyvä". Asianosaisten todisteena (3 ja 2) olevasta isännöitsijäntodistuksesta ei myöskään ilmene mitään erityistä asunnon kunnosta.

Kauppakirjassa (asianosaisten todiste 1) todetaan fraasimaisesti, että ostaja on hyväksynyt huoneiston siinä kunnossa, kuin se oli ostajalle sitä esiteltä¬ essä. Havaitut virheet ovat olleet sen laatuisia, ettei ostaja niitä ole voinut silmämääräisesti havaita. L on kertonut käyneensä huoneistossa kolme kertaa ennen kauppaa. Katon vauriot ovat olleet piilossa eikä makuuhuo¬ neen parketin tummumajäljen voida olettaa syntyneen kattovuodosta.
S on kertonut jäljen pysyneen muuttumattomana eikä se aiheuttanut toimenpiteitä, koska se ei muuttunut ja oli vain yhdessä niudussa. Tämän vuoksi ei voida myöskään väittää, että ostajien olisi tullut jäljen perusteella epäillä kattovuotoa, mikä ilmenikin vasta seuraavana talvena veden valuessa sisälle. Edelleen alapohjan ja salaojitusjärjestelmän vaurioista ei voinut havaita asuntoa tarkastettaessa. Sama koskee lattian vinoutta; L kertoi, ettei sitä havaittu kalustettuna eikä tyhjänäkään vaan vasta kunomia huonekaluja alettiin laittaa paikoille eivätkä ne pysyneet pystyssä. Asuntokauppalain mukaan ostajan ei tarvitse tutkia teknillisin toimenpitein tai erityisjärjestelyillä myyjän asunnosta antamia tietoja. Huoneiston virheitä ei saattanut havaita tavanomaisessa esittelyssä eivätkä myyjät maininneet mahdollisista virheistä Vastuusta myyjiä ei vapauta se, että he eivät ehkä itsekään ole tienneet virheiden olemassaolosta tai ainakaan niiden vakavuudesta Toisaalta katolta löytyneet sanomalehdet viittaavat siihen, että jotain ongelmia ainakin katon kanssa on myös myyjillä ollut.

Olivatpa virheet olleet myyjien tiedossa tai eivät, he eivät ole niistä kerto¬ neet eivätkä ostajat niitä ole havainneet eivätkä olisi ilman tutkimuksia voineetkaan havaita. Tietoisuus virheistä olisi oletettavasti jättänyt kaupat syntymättä ainakin siitä maksetulla kauppahinnalla; L on kertonut, etteivät he halunneet remonttikohdetta, vaan olivat varanneet 100.000 mk vain pintaremonttiin. Kauppahinta oli 900.000 mk. Ottaen huomioon olosuhteet kauppaa tehtäessä ei asunnosta löytyneitä virheitä kantajilla ole ollut aihetta odottaa. Vaikka asunto onkin ollut vanha, ei ostajilla ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että asunto onkin kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin sen tavanomaisessa tarkastuksessa on voitu havaita Varas¬ ton seinän kosteusvaurion lisäksi ei kantajilla ole ollut syytä olettaa muita virheitä olevan.

Asiassa ei ole esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että mahdollinen lumen pudotus olisi jollain lailla syynä katon rikkoutumiseen ja että kantajat vastaisivat virheestä sen vuoksi. Tuskinpa kattomateriaali olisi lahonnut niin pahasti kuin todistajat ovat kertoneet,jos katon vauroituminen olisi tapahtunut vasta L toimenpiteiden johdosta

4. Vaaditun hinnanalennuksen määrä

Kantajat ovat vaatineet hinnanalennuksena korjauskustannusten määrän. Kantajat ovat esittäneet laskennan sekä kuitit niistä kustannuksista, jotka virheiden korjaamisesta on aiheutunut. Vastaajat eivät ole kiistäneet, ettei¬ vätkö kantajat olisi laskuja maksaneet.

Katon osalta vastaajat ovat olleet valmiit hyväksymään kustannuksista enintään neljäsosan. Vaatimus on ollut markoissa 83.593,00 mk. Kantajien vaatimus on koostunut puhelinkuluista, HLn työajan menetyksestä, laskennallisista maksuista talkoomiehille ja erinäisistä tarvike- ym. hankinnoista, joihin on sisällytetty myös talkooruokia. Vastaajat eivät ole hyväksyneet laskuja sekä talkooruokien ja että talkoomiehille maksettujen palkkojen osalta. Kantajat eivät ole edes väittäneet, että talkoomiehille olisi maksettu jotain eivätkä todistajina kuullut talkoomiehet ole maksuja kertoneet saaneensakaan. Vaikka vastaajat eivät ole kiistäneet yksilöidysti esitet¬ tyjä vaatimuksia, on talkooruokakustannuksia ja talkoomiehille maksettuja palkkoja pidettävä perusteettomina vaatimuksina kohtuullisen hinnanalen¬ nuksen määrää arvioitaessa, jos niitä molempia vaaditaan yhtäaikaa Talkooperinteen mukaan ei talkooväelle makseta palkkaa, mutta heille sen sijaan tarjotaan yleensä ruokaa Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, ettei talkoomiesten palkkoja voida sisällyttää kustannuksiin, mutta talkooruuat kylläkin. Talkooväen ruokkiminen on todellinen kustannus eikä ruokakustannuksia voida paljoksua herkkuhetkinä; talkootyön vastineeksi talkooväelle on perinteisesti tarjottu kunnollista ruokaa ja juomaa ja tässä tapauksessa kantajat ovat niistä esittäneet kuitit. Lisäksi ruokakuitteihin on sisältynyt myös tarvikkeita.kuten maalia, käsineitä ja nauloja. HLn vaatimus menetetystä työajasta on perusteltu eikä hänen tuntiveloitustaan ole pidettävä ylimitoitettuna, kun sitä verrataan tilanteeseen, jossa korjaukseen olisi käytetty palkattua työvoimaa. Samoin puhelinkulujaon pidettävä esitetyn selvityksen mukaan perusteltuna. Näillä perusteilla oikeaksi hinnanalennuksen määräksi katon osalta tulee seuraava määrä:puhelinkulut 979,00 mk, HLn työajan menetys 19.680,00 mkja hankintojen ja muun vastaavan osalta 45.159,00 mk, josta on vähennettävä eduntasoituksena puolet pellin hinnasta 18.136,00 mk:sta eli 9.068,00 mk. Vastoin kantajien ilmoitusta ei laskelmasta ole poistettu 50 %:n eduntasoitusta katteen uusimisesta, vaikka kantajat ovat lausumassaan 10.10.2001 niin ilmoittaneet hyväksyvänsä. Laskelmassa on ollut edelleen pellin osalta summa 18.136;00 mk eikä yhteissummakaan ole vähennystä sisältänyt. Hyväksyttäväksi yhteissummaksi katon kustannusten osalta tulee siten 979,00mk + 19.680,00 mk+ 45.159,00 mk- 9.068,00 mk eli yhteensä 56.750,00 mk. Summasta jää siis pois puolet peltikattolaskusta ja talkoomiesten laskennalliset palkat.

Alapohjan ja salaojituksen osalta esitetyn vaatimusmäärän osalta pätee edellä esitetty. Talkoomiesten palkat vähennetään kohtuullisen hinnanalen¬ nuksen määrää laskettaessa, mutta puhelinkulut, HLn työajan menetykset ja hankinnat ym. hyväksytään. Siten hyväksyttäväksi määräksi jää 283,00 mk+ 34.400,00 mk+ 102.529,00 mk eli yhteensä 137.212,00 mk.

Lattian osalta esitettyä vaatimusta ei ole kiistety määrältään,joten se on hyväksyttävä sellaisenaan eli 62.447,64 mk.

Kantajien vaatimukset ovat olleet myös En esittämän kustannusarvion linjan mukaiset.

Korjausten kustannusten määrät osoittavat virheiden merkittävyyttä asunnon kunnon kannalta katon, alapohjan, salaojituksen ja lattian edellä. esitettyjä, todelllisia korjauskustannuksia, yhteensä 256.409,64 mk eli 43.125,0 I euroa, on pidettävä tässä tapauksessa kohtuullisena hinnanalennuksen määränä virheisiin nähden.

5. Viemärivastikkeet

HL on kertonut vastaajien maksaneen kauppakirjassa mainitun viemärivastikeosuuden. Ln mukaan kaupan jälkeen paljastui, että vastike ei ollutkaan riittävä viemäriremontin osalta, minkä vuoksi osakkailta perittiin lisävastiketta. Tätä ei voida vierittää vastaajien maksettavaksi, koska he ovat jo maksaneet osuutenaan sen, mihin olivat kauppakirjassa sitoutuneet. Myöhemmin ilmaantunut lisävaatimus ei ole kuulunut enää vastaajille, vaikka viemäriremontti onkin tapahtunut heidän omistus¬ aikanaan. Tämän vuoksi vaatimuskohdassa 4. esitetty kantajien vaatimus on hylättävä.


Ylimitoitetut korvaukset / huoneiston parantaminen

Esitetyn selvityksen mukaan ei kantajien tekemiä korjauksia voida pitää ylimitoitettuina tai muutoin sellaisina, että niiden voitaisiin katsoa ollee.n asunnon tason parantamista. Alan asiantuntijana pidettävä E on suositellut korjausten tekemistä siten, kuin kantajat ne ovat toteuttaneet. Myös Pn ehdottamat korjaustoimenpiteet ovat olleet samansuuntaiset kuin En, mutta niissä on edetty vain vähitellen ja vaiheittain. Kantajat ovat esittäneet laskelman ja yksityiskohtaisen selvityksen korjauskustan¬ nuksista edellä kerrotulla tavalla Katon osalta ei osittainen korjaaminen olisi ollut mahdollista. Katon korjaamiseen osallistuneet todistajat R ja L.ovat kertoneet, ettei kattoa olisi voitu korjata osittain paikaten, koska vuotokohtia oli useita ja lahoa monessa kohdassa. Sama on koskenut lattiaa, joka oli vino ja jonka alta paljastui useita lahoja kohtia, kuten Pn kertomuksesta on ilmennyt. Salaojitus oli Tn mukaan uusittaya kokonaan ja En mukaan alapohjan kunnostus oli tehtävä niin, ettei kostunutta materiaalia ole jäänyt talon alle, pohjaan on tehty tuuletusjärjestelmä ja pohjan korkeus ja kerrokset on järjestetty niin, että kosteusvauriosta päästään. Vastaajat eivät ole esittäneet näyttöä sitä, miltä osin korjaukset olisivat olleet ylimitoitettuja. Kun korjaustoimenpiteisiin ryhdytään, ei vanhaa materiaalia voida käyttää hyväksi (esim. vuotava kate) ja siten tapahtuu luonnollisesti jonkinlaista uusimista. Kyse ei kuitenkaan ole ollut tason parantamisesta vastaajien kustannuksella.

Korot

Kantajien esittämä korkovaatimus on perusteltu myös vaaditun tuottokoron osalta. Oikeuskäytännössä on katsottu, että hinnanalennukselle voidaan tuomita maksettavaksi myös tuottokorkoa.

Sovittelu

Asuntokauppalain mukaan ostaja on oikeutettu kohtuulliseen hinnanalennukseen, joka vastaa virhettä tai on muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Tässä tapauksessa asunnon korjauskustannuksia on pidettävä kohtuullisena hinnanalennuksena eikä muuhun kohtuusharkintaan tai sovitteluun ole syytä tai perusteita.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat häviävät jutun, minkä vuoksi heidän on korvattava kantajien kohtuulliset oikeudenkäyntikulut sekä vaaditut asianosaiskulut. Sillä, miltä osin kantajien vaatimukset eivät ole menestyneet, ei ole ollut sanottavaa vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään ja kyse on ollut harkinnanvaraisista seikoista, jotka ovat pääasiassa koskenet vaatimusten määrää.
Lainkohdat
Asuntokauppalaki 11 §, 12 §, 16 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku l §, 3 § 2 momentti