Mikä on ostajan selonottovelvollisuuden laajuus ottaen huomioon kuntotarkastuksessa esiin tulleet seikat ja rakennuksen ikä?

 

Kantaja oli 25.10.2011 ostanut vastaajalta Espoossa sijaitsevan kiinteistön rakennuksineen 252.000 euron kauppahinnalla.  Kiinteistöllä sijaitsevan omakoti­talon vanha puoli oli rakennettu vuonna  1947 ja laajennusosa oli myyjän vuosina 2005-2006 rakennuttama. Virheitä oli kattorakenteessa, salaojissa ja kellarissa.

Ennen kauppaa oli pidetty kuntotarkastus ja siinä oli tullut esille virheitä. Hovioikeus kiinnitti huomiota siihen, että asuinrakennuksen  vanha osa oli ollut kaupanteon aikaan yli 60 vuotta vanha. Kuntotarkastuksessa  rakennuksessa oli havaittu lukuisia korjattavia virheitä ja sen oli todettu olleen tyydyttävässä kunnossa. Rakennus on siten ollut joka tapauksessa korjauksen tarpeessa, mikä on tullut ostajan tietoon ennen kaupantekoa ja tämän johdosta ostajan olisi tullut selvittää esille tulleita virheitä tarkemmin. Jos ostaja olisi näin menetellyt, hän olisi tullut tietoiseksi muistakin niihin liittyvistä virheistä.

Tässä siis iän ja kuntotarkastuksen johdosta ostajalla oli erityinen selonottovelvollisuus esille tulleista virheistä vaikka niitä ei itse tarkastuksen yhteydessä ilmeisesti kovin yksityiskohtaisesti käytykään läpi. Ostaja sai käsiinsä tässä kirjallisen kuntotarkastusraportin vasta kaupanteon jälkeen ja väitti ettei ollut saanut siinä mainittuja virheitä tietoonsa kuntotarkastuksen yhteydessä. Kuntotarkastaja kertoi kuitenkin että samat asiat oli käyty itse tarkastuksessa läpi.

Käräjäoikeus oli tuominnut vahingonkorvausta n. 118.000€ ja hinnanalennusta 5.000€ ja oikeudenkäyntikuluja n. 29.000€. Käräjäoikeus katsoi, ettei kuntotarkastuksessa ollut tullut esille kanteen perusteen virheitä. Kuten edellä on todettu hovioikeus kuitenkin katsoi, että ostaja oli saanut riittävästi tietoja kuntotarkastustilaisuudessa osasta virheitä. Hovioikeus vähensi määrät puoleen eli n. 60.000 euroon eli vahingonkorvauksen 22.000€ ja hinnanalennuksen 38.000€ määrään ja velvoitti kummankin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluista alioikeudessa ja hovioikeudessa. Hovioikeuden tuomio oli siten kaikilta osin hyvin keskellä kummankin vaatimuksia.

 

Asiasanat:

- hinnanalennus

- vahingonkorvaus

- kuntotarkastus

- erityinen selonottovelvollisuus

- virheiden korjaus

- kattorakenteet

- salaojat, sadevedet

- kosteusvauriot, home

- kellari

- alapohja, välipohja

- sähköasennukset

 

 

 

Alla tuomiossa nimet muutettu.

 

Helsingin   hovioikeus

 

Tuomio

 

Antamispäivä

1.2.2016

 

Nro 140

 

Diaarinumero

S 14/3109

 

 

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

 

Espoon käräjäoikeus  10.10.2014 nro 16688 (liitteenä)

 

Asia Kiinteistön virhe

 

Valittaja

Anna Kmmmm

 

Vastapuoli 

Kaisa Roooonen

 

Asian käsittely hovioikeudessa

 

Hovioikeus on 28.8.2015 antamallaan päätöksellä hylännyt Anna Kmmmmn vaatimuksen asian palauttamisesta käräjäoikeuteen  käsiteltäväksi kolmen tuomarin kokoonpanossa.

 

Pääkäsittely on toimitettu 29. ja 30.9.2015.

 

Valitus

Anna Kmmmm on vaatinut, että kanne hylätään ja Kaisa Roooonen velvoitetaan korvaamaan  hänen oikeudenkäyntikulunsa  käräjäoikeudessa  20.172 eurolla ja hovioikeudessa  15.656,40 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

 

Roooonen oli nimenomaisesti  halunnut tehdä kaupan, vaikka hän ei ollut ilmoituksensa mukaan lukenut kuntotarkastuskertomusta,  jonka hän oli itse tilannut asiantuntijalta. Tarkastuskertomuksessa  oli kiinnitetty ostajan huomiota rakennuksen riskirakenteisiin ja muihin puutteisiin sekä korostettu näiden seikkojen tarkemman selvittämisen tärkeyttä. Roooosen olisi ollut mahdollista siirtää kaupantekoa, jotta hän olisi voinut tutustua tarkastuskertomukseen, mutta hän ei ollut halunnut käyttää tätä tilaisuutta. Kmmmm oli luottanut siihen, että kaikki, mikä ilmeni tarkastuskertomuksesta,  oli tullut Roooosen tietoon ja että Roooonen oli hyväksynyt tarkastuskertomuksessa olevat seikat. Roooonen oli samalla hyväksynyt sen, ettei hän voinut kertomuksesta ilmenevien ja lisätarkastusta edellyttävien seikkojen perusteella kohdistaa vaatimuksia Kmmmma kohtaan.

 

Kauppahinta    oli ollut  alhainen   suhteessa   kohteen  sijaintiin sekä  tontin  ja  rakennuksen kokoon. Hintaan olivat kauppaneuvotteluissa vaikuttaneet alentavasti rakennuksen kuntotarkastuksessa todetut  riskitekijät, rakennuksen vanhan puolen ikä ja laajennusosan keskeneräisyys.

 

Katon  rakennustapa oli ollut hyväksyttävä, eikä  katon  uusimiseen   ollut  tarvetta.  Matti  Kxxxxxn   suorittamaa   tavarantarkastusta ei voitu  pitää  puolueettomana,   koska  Kxxxxxa  oli edustanut   yhtiötä,  jolla  oli ollut  asiassa oma intressi.  Kxxxxxa   oli aikaisemmin   antanut  Kmmmmlle   virheellisen    ohjeen,  jonka  toteuttamisen Kxxxxxa   oli todennut Kmmmmn   vastuulla   olevaksi ilmanvaihdon puuttumista   selittäväksi   tekijäksi.   Kxxxxxa   oli tehnyt  kohteessa  tarkastuksen jo  vuonna  2001, ja  hänen  silloiset  kannanottonsa olivat osin ristiriidassa hänen  myöhemmän tarkastuskertomuksensa  kanssa.

 

Roooonen   oli saanut  Kmmmmlta   tiedon  kattolyhdyn   vaurioista   ennen  kaupantekoa.   Kuntotarkastuksessa oli todettu,  että  vesikatteen liittyminen   kattolyhtyyn   oli toteutettu   heikosti.   Roooonen   oli siten  hyväksynyt   kohteen tältä  osin  virheineen ja  luopunut  esittämästä   tällä  perusteella   vaatimuksia Kmmmma kohtaan.

 

Välipohjassa ja kellarissa   ei ollut  salaista  virhettä,   eikä  Roooonen   ollut  voinut jäädä   epätietoiseksi kosteus-  ja  lahovaurioiden todennäköisyydestä. Kellarin   heikkoon   ilmanvaihtoon    oli kiinnitetty   huomiota   kuntotarkastuksessa.   Samuel   Jyyyyn  arviota  kellarin  ja  katon  rakenteiden    korjauskuluista ei voitu pitää  luotettavana.  Kmmmmn   omistusaikana lattiaremontin yhteydessä oli  todettu, että purueriste oli kuiva ja toimiva.   Viemärin   vuoto  ei ollut  tapahtunut hänen omistusaikanaan.

 

Kysymys   ei ollut  virheellisestä  rakennustavasta,  jos  salaojat  olivat  vähäiseltä osin  perustuksen    alapinnan   yläpuolella   esimerkiksi   sen johdosta,   että peruskalliosta johtuen salaojia ei kalliota louhimatta ollut mahdollista asentaa alemmaksi.  Hyväksyttyihin salaojasuunnitelmiin  oli merkitty   pystyasentoon asennettava suodatinkangas.  Suodatinkangas oli myös  asennettu asianmukaisesti.   Suodatinkangas    oli vajonnut   kaivannon pohjalle,   kun  salaojakaivanto oli Roooosen omistusaikana kaivettu  auki.  Kysymyksessä ei siten ollut Kmmmmn vastuulla oleva  virhe  kaupan  kohteessa.

 

Laajennusosan perustukset oli toteutettu hyväksytysti,  eikä rakennustavasta ollut  aiheutunut vahinkoa Rooooselle.   Kysymys   oli laajennusosaltaan keskeneräisestä rakennuksesta,  ja  Roooonen oli voinut  varautua siihen,  että laajennuksen loppuunsaattamisesta aiheutui hänelle  kustannuksia.    Perustusten rakennuspiirustusten korjaaminen vastaamaan toteutunutta  rakennustapaa aiheutti vähäisiä   kustannuksia. Laajennusosan ilmanvaihdossa    ei ollut puutteita,  ja  koneellisen ilmanvaihdon lisääminen   olisi  ollut  virhe.  Laajennusosan  pesuhuoneeseen     oli asennettu   vedeneristys.    Roooonen   olisi  voinut havaita  vesivaraajan kohdan  kosteusvauriot,  koska  Juha  Mzzzzz   oli kiinnittänyt  hänen  huomiotaan   asiaan  kuntotarkastuksen     yhteydessä.  Velvollisuus  korvata  saunan  ja  pesuhuoneen    uusimisen   kustannukset    rikkoi  vahingonkorvausoikeudellista      rikastumiskieltoa.

 

Vastaus

 

Kaisa Roooonen on vaatinut, että valitus hylätään ja Anna Kmmmm velvoitetaan korvaamaan hänelle hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 22.013,64 eurolla korkoineen.

 

Roooonen oli saanut kuntotarkastusraportin  vasta kaupanteon jälkeen.  Hän oli luottanut tarkastuksen yhteydessä saamaansa suulliseen selvitykseen kiinteistön kunnosta. Suullinen arvio ei ollut sisältänyt minkäänlaista tietoa kohteen mahdollisista riskeistä. Kuntotarkastustilaisuudessa  tai kaupanteko­ hetkellä saatujen tietojen perusteella Rooooselle ei ollut voinut syntyä vaikutelmaa siitä, että raportista ilmenisi merkittäviä puutteita tai virheitä. Rooooselle ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta  kohteen kunnosta tai syytä vaatia tarkempaa selvitystä. Myyjä ei voinut luottaa ostajan tuntevan tarkastuskertomuksen, jota ei ollut annettu ostajalle. Vasta kaupanteon jälkeen teetetty tavarantarkastus  oli paljastanut kohteen todellisen kun­ non.

 

Kauppahinnassa  ei ollut otettu huomioon todettuja riskitekijöitä, kiinteistön vanhan puolen ikää ja laajennusosan keskeneräisyyttä.  Rooooselle ei ollut ennen kaupantekoa tuotu esiin kohteen mahdollisia virheitä. Vanhan osan iällä ei ollut laajaa merkitystä asiassa, koska vaatimukset kellarin putkivuotoa lukuun ottamatta kohdistuivat Kmmmmn tekemään laajennukseen tai korjaustöihin. Rooooselle ei ollut kerrottu, että laajennusosa oli keskeneräinen eikä tilaa ollut hyväksytty käyttöön. Kmmmm oli kiistänyt, että kohteessa olisi virheitä. Se osoitti, että virheitä ei ollut otettu huomioon kauppahinnassa.

 

Uusi vesikate oli edellyttänyt korjaustoimenpiteitä,  mikä oli ristiriidassa sen kanssa, että katon korjaus olisi toteutettu hyvää rakennustapaa  noudattaen. Aluskate oli ollut poikkeuksellisen  huonossa kunnossa eikä ollut vastannut sitä, mitä juuri korjatulta ja peIlitetyItä katolta oli voinut odottaa. Roooosella ei ollut ollut tietoa aluskatteen kunnosta tai materiaalista, eikä näitä tieto­ ja ollut annettu myöskään kuntotarkastajalIe.  Kxxxxxa ei ollut puolueellinen tavarantarkastaja.

 

Roooonen ei ollut luopunut esittämästä vaatimuksia kattolyhdyn osalta. Kaupantekohetkellä  Roooosella ei ollut ollut tiedossa kattolyhdyn virheelIisyys ja mittavat vahingot. Kmmmm oli ilmoittanut, että kattolyhdyssä aiemmin ollut vesivahinko oli korjattu asianmukaisesti.

 

Roooonen ei ollut esittänyt vaatimuksia välipohjan eristyksen ja kellarin tuuletuksen osalta. Kellarin putkivuodon  korjaamisen kustannukset olivat noin 5.000 euroa. Puuosien lahoaminen ei tapahtunut niin nopeasti, että vahinko olisi voinut syntyä vasta omistuksen siirryttyä Rooooselle, joten kysymyksessä oli salainen virhe.

 

Salaojat olivat olleet virheelliset. Ne olivat olleet metrin liian korkealla, mitä ei voitu pitää vähäisenä. Salaojaa ei voitu jättää peruskallion vuoksi liian korkealle. Väite suodatinkankaan  vajoamisesta salaojaputken päälle oli esitetty vasta hovioikeudessa.  Kangas olisi estänyt salaojan toiminnan siinäkin tapauksessa, että se olisi ollut oikeassa korkeudessa. Arvio korjauskustannuksista ei ollut ylimitoitettu.

 

Roooonen ei ollut ollut tietoinen laajennusosan keskeneräisyydestä.  Laajennusosa  oli ollut käytössä, vaikka sille ei ollut tehty käyttöönottotarkastusta. Roooonen ei ollut ollut tietoinen rakennuspiirustuksista  poikkeavasta toteutuksesta ja lupien umpeutumisesta, joten hän ei ollut voinut näiltä osin varautua töiden loppuunsaattamisesta  aiheutuviin kustannuksiin. Laajennusosa oli tehty vastoin suunnitelmia, hyvää rakennustapaa ja voimassa olleita määräyksiä ja ohjeita. Uusien rakennekuvien teettämisestä aiheutui Rooooselle lisäkuluja. Roooonen ei päässyt parempaan asemaan uudistilojen korjaamisella  siihen kuntoon, jossa niiden olisi alun perin pitänyt olla.

 

Todistelu

 

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeudessa  esitettyihin kirjallisiin todisteisiin. Hovioikeudessa  on kuultu todistelutarkoituksessa  Kmmmma ja Rau­ tiaista sekä todistajina Matti Kxxxxxata, Samuel Jyyyyä, Juha Saaaaakeä, Sofia Ammmaa, Antti Miiiiiiiaa, Juha Mzzzzza, Juha Riiiiiiiiikeä, Janne Haaaaaakeä, Tero Annnnnsta ja Arto Liiiiiiista.

 

Hovioikeuden  ratkaisu

 

Perustelut

 

 

Kysymyksenasettelu

 

Roooonen on 25.10.2011 allekirjoitetulla  kauppakirjalla ostanut Kmmmmlta Espoon kaupungin Mankin kylässä sijaitsevan Dalbo-nimisen tilan Rn:o

1:18 sillä sijaitsevine rakennuksineen myyjän pidättämää määräalaa lukuun ottamatta 252.000 euron kauppahinnalla.  Kiinteistöllä sijaitsevan omakoti­ talon vanha puoli on rakennettu vuonna  1947 ja laajennusosa on Kmmmmn vuosina 2005-2006 rakennuttama.

 

Asiassa on kysymys siitä, onko Kmmmm maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla ennen kaupan tekemistä antanut Rooooselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, tai onko hän momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla jättänyt  ilmoittamatta tietämistään virheistä Rooooselle. Lisäksi asiassa on kysymys maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetusta ostajan tietoisuudesta  virheistä.

 

Myyjän tiedonanto velvollisuudesta

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan  tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja  annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt  ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 50) on todettu, että ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Yleisluontoiset, myynnin edistämiseksi annetut lausumat eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta.  Kohdassa tarkoitettu vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt tiedon virheellisyydestä,  vaan kohteessa on virhe silloinkin, kun väärän tiedon antaminen on johtunut myyjän omasta erehdyksestä tai tietämättömyydestä.  Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan.  Myyjä ei joudu vastuuseen virheellisen tiedon antamisesta, jos hän korjaa antamansa virheellisen ilmoituksen ennen kaupantekoa.

 

Momentin 3 kohdassa tarkoitettu myyjän tiedonantovelvollisuus  koskee esitöiden (HE 12011994 vp s. 50-51) mukaan erityisesti niitä seikkoja, joiden suhteen myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista  kiinteistöistä. Tällaisina seikkoina on nimenomaisesti mainittu rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit ja senhetkinen kunto sekä käytettävyyttä  haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä.  Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti  epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.  Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa  havaita.

 

Ostajan selonottovelvollisuudesta

 

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa  ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta  ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä  eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

 

Ostajan tarkastusvelvollisuus  rajaa myyjän tiedonantovelvollisuutta.  Maakaaren 2 luvun 22 §:n säätämiseen johtaneissa  esitöissä (HE 120/1994 vp s.

56) on todettu, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella  huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan,  jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia  ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

 

Lähtökohdat Roooosen selonottovelvollisuuden ja Kmmmmn tiedonantovelvollisuuden laajuuden arvioimiselle kysymyksessä olevassa kaupassa

 

Kiinteistön 25.10.2011 päivätyn kauppakirjan kohdassa  10 "Kiinteistöön ja asiakirjoihin tutustuminen"  on todettu: "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen 2.10.2011. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen sekä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja. Lisäksi ostaja on tutustunut ennen kaupasta päättämistä seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin ja kuittaa ne vastaanottaneensa:  myynti­ esite; lainhuutotodistus,  rasitustodistus, kiinteistörekisteriote;  kiinteistöä koskeva kartta; yleiskaavaote ja -määräykset; asemakaavaluonnos.  Lisäksi ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut asuinrakennuksesta  13.10.2011 Insinööritoimisto  4TP Oy:n tekemään kuntotarkastusraporttiin ja kuittaa vastaanottaneensa  sen."

 

Kauppakirjan nimenomaisesta  kirjauksesta huolimatta asiassa on riidatonta, ettei Roooonen ole saanut tilaamaansa kuntotarkastusraporttia  haltuunsa ennen kaupantekoa. Kmmmm ja Roooonen ovat olleet henkilökohtaisesti läsnä tilaisuudessa, jossa kuntotarkastus  on tehty.

 

Kmmmm on hovioikeudessa  kuultuna kertonut, että kuntotarkastustilaisuus oli kestänyt kaksi tuntia. Kmmmm oli ehdottanut kaupanteon lykkäämistä myöhemmäksi, jotta Roooosella olisi ollut mahdollisuus tutustua kuntotarkastusraporttiin. Roooonen on puolestaan kertonut, että hän oli kuntotarkastusraporttiin tutustumatta ollut valmis tekemään kaupan heti, sillä kuntotarkastuksen yhteydessä ei ollut tullut ilmi kanteessa yksilöityjä virheitä ja omakotitaloa oli markkinoitu remontoituna ja hyväkuntoisena.  Roooonen oli esittänyt kysymyksiä kuntotarkastustilaisuudessa.  Hän oli muun muassa kysynyt kuntotarkastajalta,  oliko olemassa joitain seikkoja, jotka estäisivät kaupan, mihin tarkastaja oli vastannut, ettei kysymyksessä ollut mikään hometalo.

 

Kuntotarkastuksen  suorittanut rakennusinsinööri  Mzzzzz on hovioikeudessa kuultuna kertonut, että kuntotarkastusraporttiin  oli merkitty kaikki tarkastuksessa  havaitut seikat. Tarkastustilaisuuden  yhteydessä Mzzzzz oli käynyt kaikki myöhemmin raporttiin kirjatut asiat läpi suullisesti Kmmmmn ja Roooosen  kanssa näyttäen eri viat ja niiden sijainnit. Raportissa mainitut havainnot olivat siten tulleet molempien osapuolten tietoon tarkastustilaisuudessa selkokielellä.

 

Hovioikeus katsoo Mzzzzzn kertomuksen perusteella selvitetyksi, että 13.10.2011 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin  kirjatut seikat ovat tulleet Roooosen tietoon ennen kaupantekoa. Tätä tukee myös Roooosen oma kertomus hänen aktiivisuudestaan  kuntotarkastustilaisuudessa.

 

Kiinteistön laatuvirheistä  kaupantekohetkellä

 

Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole rakennuksen katon ja kattolyhdyn, laajennusosan, yläpohjan ja kellarin tai sade- ja valumavesien johtamisten osalta esitetty sellaista merkityksellistä  muuta näyttöä, jonka perusteella käräjäoikeuden   tuomiossa   selostettuja   tavarantarkastuskertomuksessa  esitetty­

jä  havaintoja   olisi  pidettävä   epäluotettavina.

 

Hovioikeus   katsoo  käräjäoikeuden    tavoin   19.6.2012   päivätyllä   tavarantarkastuskertomuksella  selvitetyksi,   että kattolyhdyssä    on ollut  kosteusvaurioita ja  sen sähkötyöt ovat  olleet  määräysten   vastaisia,   että vanhan  puolen  katon uudistaminen   ja  laajennusosan  katto  on toteutettu   virheellisesti,    että  rakennuksen   yläpohjassa   ja  kellarissa   on ollut  kosteusvaurioita,     että  kiinteistön  sade- ja  valumavesien   johtamiset    on rakennettu   virheellisesti   ja  suunnitelmien  vastaisesti   ja  että  laajennusosan   perustukset   sekä pesu-  ja  saunahuone on rakennettu  virheellisesti.

 

Asiassa  on riidatonta,   ettei  laajennusosalle ole tehty  käyttöönotto-,  sähkö­ tai lvi-tarkastusta.    Todistajien   Saaaaaen ja Jyyyyn mukaan  rakennusvirheet muodostavat    esteen  laajennusosan    käyttöönottotarkastuksen tekemiselle. Käyttöönottotarkastusta  ei ollut  tehty  rakennusluvan    ollessa  voimassa,   eikä laajennusosan    saunan  kiukaan   hormi  todistajien mukaan  ole enää  säännösten mukainen.   Todistaja   Miiiiiiia   on kuitenkin   pitänyt  mahdollisena,    että  sanottu  hormi  olisi  vielä  käyttöönottotarkastuksessa hyväksyttävissä.  Ottaen huomioon,  että  laajennusosan    rakennuslupa oli Roooosen itsekin  myöntämällä  tavalla  ollut  voimassa   vielä  kaupantekohetkellä ja  että  saunan  hormi oli tuolloin ollut rakennusluvan    mukainen,   hovioikeus   katsoo  toisin  kuin käräjäoikeus, ettei  hormin  osalta  kysymys ole laatu virheestä.

 

Katon virheet

 

Kuntotarkastusraportista,      jonka   sisällöstä   Roooosen   on edellä  todetuin   tavoin  katsottava  olleen  tietoinen,  ilmenee,  että  omistajan   havaitsemiksi    puutteiksi  on kirjattu  yläkerran   asuinhuoneen    katosta  tippuneen   vettä  sen jälkeen kun  lunta ja jäätä  oli tullut  alas vuonna  2010,  ja  että talvella  2011  putoava lumi  oli irrottanut tikkaat  ja  kouruja.   Raportin   kohdassa   3 "Yhteenveto    havainnoista   kohteesta"   on todettu,  että  rakentamisessa    käytetyt  materiaalit   ja rakenneratkaisut     ovat  aikakausilleen tyypillisiä,   ja  että  myös  LVS-järjestelmät  vastaavat  suunnitteluajankohtien standardeja.  Rakennuksen  yleiskunto on tehtyjen   havaintojen   perusteella   todettu  tyydyttäväksi.    Raportin   kohdassa 4 olennaisimmiksi    epäkohdiksi   ja  riskeiksi   on yksilöity   rakennuksen    sijainti   laajahkon   rinteen  reunalla,   kattosadevesien    hallinta  sekä  vesikatteen liittyminen   muihin  rakenteisiin.  Kohdassa   5 "Vaurioiden    korjaaminen   ja korjaamatta   jättämisen    riskit"  on todettu,  että  kohdan  8 tummalla   pisteellä merkityistä   havainnoista    suurin  osa kaipaa  toimenpiteitä, vähintäänkin huolellista  perehtymistä.    Sanottuja   tummalla   pisteellä   merkittyjä   havaintoja   on raportin  kohdan   8 kaikissa   alakohdissa   paitsi  lämmitystä   ja  palovaroittimia koskevissa   alakohdissa   (alakohdat   8.7. ja  8.11).

 

Hovioikeus   kiinnittää   huomiota   siihen,  että  kuntotarkastusraportissa      on selkeästi  tuotu  esiin  vesikattoon   ja  kattolyhtyyn    liittyvät  riskitekijät.   Raportin mukaan   "uuden   vesikatteen    liittyminen   katolla  olevaan   kattolyhtyyn on toteutettu   heikosti,   mm.  etureunan  ja  katteen  välissä  on noin  2-3  cm rako. Myöskään   sivuseinälle   nostettua   pellitystä   ei ole tiivistetty.   Vanha  kate johtaa osan vedestä räystäälle, mutta  on todennäköistä,  että yläkerran   vesivuoto on johtunut katteen alle päässeestä vedestä, vanha kate tuskin on täysin ehjä."

 

Toisin kuin vesikattoa ja kattolyhtyä, katon yläpohjatilan tuuletusta ei ole kuntotarkastuksen  yhteydessä tutkittu, sillä raportin mukaan tilaan ei ole ollut luukkua. Raportissa on kuitenkin tuotu esille, että tuulettumattomaan  tilaan voi tiivistyä haitallisesti sisäilman kosteutta. Havaintojen johdosta  raportin suosituksena on mainittu, että yläpohjan tuuletuksen toiminta tulisi varmistaa. Kattolyhdyn sähkötöihin ei raportissa ole otettu kantaa.

 

Hovioikeus katsoo, että kuntotarkastuksen  perusteella Roooosella  on ollut syytä epäillä, että vanhan puolen rakennuksen kattoremontti  oli toteutettu virheellisesti ja että kattolyhdyssä oli kosteusvaurio. Kuntotarkastuksessa esiin tulleiden katon laaja-alaisia rakennusvirheitä koskevien tietojen perusteella Roooosella on lisäksi ollut syytä epäillä, että myös rakennuksen yläpohjassa oli virheitä tai puutteita. Roooosella on siten ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy selvittää katon, kattolyhdyn ja yläpohjan kunto tarkemmin.  Selvittämällä kattolyhdyn kunnon tarkemmin ennen kauppaa Roooonen olisi tullut tietoiseksi myös kattolyhdyssä suoritettujen sähkötöiden virheellisyydestä. Näillä perusteilla Roooonen on menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta  tai hinnanalennusta kaikkien vesikaton, kattolyhdyn ja yläpohjan virheiden ja puutteiden osalta.

 

Kellarin vesivauriot

 

Kellarin vesivaurion aiheuttaneen putkivuodon osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden  tuomion perustelut. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden  tavoin, että kysymys on sellaisesta salaisesta virheestä, jonka vuoksi Roooonen on oikeutettu hinnanalennukseen.

 

Salaojien virheet

 

Kuntotarkastusraportissa  ei ole otettu kantaa salaojien kuntoon. Kmmmm ja todistaja Riiiiiiiiiki ovat kertoneet, että salaojat oli suunnitelmista  poiketen jätetty perustuksien alapinnan yläpuolelle, koska peruskallio oli estänyt niiden rakentamisen syvemmälle. Kxxxxxan ja Jyyyyn mukaan peruskallio ei ollut hyväksyttävä syy salaojituksen väärälle korkeudelle, vaan kalliota oli tarvittaessa  louhittava. Roooosella ei kertomansa mukaan ollut ollut tietoa, että salaojitus oli suunnitelmista  poiketen rakennettu perustuksien  alapinnan yläpuolelle.  Hänen mukaansa salaojitusta uusittaessa oli käynyt ilmi, että salaojaputket olivat olleet kiedottuina suodatinkankaaseen.  Miiiiiiian kertomuksen mukaan kangas oli määrätty poistettavaksi jo vuonna 2005.

 

Edellä mainittujen kertomusten perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että Kmmmmn on täytynyt olla tietoinen salaojien virheellisestä rakenteesta ja että hän on tältä osin ennen kaupan tekemistä jättänyt antamatta Rooooselle tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, sillä salaojajärjestelmän  toteuttamisesta  suunnitelmien vastaisesti aiheutuu huomattava riski siitä, että kosteutta pääsee nousemaan alapohjan rakenteisiin.

 

Vanhan ja  laajennusosan liitynnän kosteusvauriot

 

Kuntotarkastusraportissa  on todettu: "Osa kattosadevesistä  valuu maahan, koska syöksytorven alla ei ole ns. rännikaivoa. Pääsisäänkäynnin  luona ole­ vaan vastaavaan rännikaivoon johdetaan  merkittävä määrä kattosadevesiä, joten on mahdollista, että se tulvii kovemmilla sateilla. Uuden osan sisänurkalla oleva rännikaivo sijaitsee terassin alapuolella, joten sen puhtaana pysymistä on erityisesti tarkkailtava."

 

Kuntotarkastusraportissa  ei ole todettu rakennuksen vanhan ja uuden osan liityntäkohdan kosteusvauriota,  eikä sitä siten ole raportissa mainituissa vioissa ja puutteissa yksilöity. Sanotut kosteusvauriot  on voitu todeta vasta ulkoseinän rakenteiden avaamisen yhteydessä. Vaikka raportissa on todettu kattovesien kaivoihin johtamiseen  liittyviä riskitekijöitä, ei kosteusvauriota kuitenkaan ole havaittu tai epäilty. Kuntotarkastuksessa  ilmenneiden tietojen perusteella Roooosella ei siten ole ollut syytä epäillä, että liityntäkohdassa olisi kosteusvaurio. Hovioikeus katsoo, ettei Roooosella ole ollut kuntotarkastuksen  havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin,  kuten seinän purkamiseen  liitynnän rakenteiden kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

 

Koska asiassa ei tältä osin ole näytetty, että Kmmmm olisi tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää liittymäkohdan seinässä olleista virheistä, eikä hän ole siten menetellyt huolimattomasti  kaupanteossa,  Roooosella ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen.  Sen sijaan Roooonen on tältä osin oikeutettu hinnanalennukseen.

 

Laajennusosan  virheet

 

Asiassa on edellä todettu olevan riidatonta, että asuinrakennuksen  laajennusosalle ei ole tehty käyttöönottotarkastusta.  Kuntotarkastusraportissa  ei ole todettu laajennusosan virheellistä rakennustapaa tai sen keskeneräisyyttä. Myöskään kauppakirjasta  ei ilmene, että laajennusosa olisi myyty keskeneräisenä. Käyttöönottotarkastuksen  puuttumisesta ja keskeneräisyydestä huolimatta laajennusosa on ollut Kmmmmn tavanomaisessa asuinkäytössä myyntihetkellä.  Roooonen on näiden seikkojen vuoksi voinut olettaa, ettei laajennusosa ole ollut keskeneräinen ja että käyttöönottotarkastus  on ollut suoritettuna.

 

Hovioikeus katsoo, että asuinrakennuksen  käyttöönottotarkastuksen  puuttumista ja keskeneräisyyttä  voidaan pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdassa tarkoitettuina myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvina seikkoina, jotka haittaavat rakennuksen käyttämistä asumistarkoitukseen.  Käyttöönottotarkastuksen  puuttumisen vuoksi Roooonen ei kertomansa mukaan ole voinut vakuuttaa rakennusta.

 

Arvioidessaan  Kmmmmn tietoisuutta  laajennusosan rakentamistavan  virheellisyydestä hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että todistajien Jyyyyn, Saaaaaen ja Miiiiiiian kertomusten mukaan laajennusosa on lähes kokonaisuudessaan rakennettu suunnitelmien ja hyvän rakennustavan  vastaisesti.

 

Miiiiiiia on lisäksi tekemiensä rakennustarkastusten  yhteydessä esittänyt erityisesti perustusten puutteita koskevia huomautuksia ja edellyttänyt tarkempien rakennussuunnitelmien  laatimista. Tästä huolimatta rakennusmenetelmiä ei ollut muutettu eikä uusia suunnitelmia ollut laadittu.

 

Roooonen on ostajana voinut odottaa, että laajennusosan rakentamisessa  on noudatettu rakennussuunnitelmia.  Hovioikeus katsoo, että Miiiiiiian huo­ mautusten johdosta  Kmmmmn on täytynyt tulla tietoiseksi ainakin laajennusosan perustusten puutteellisesta ja poikkeavasta rakennustavasta, ja hänen olisi tullut ilmoittaa siitä Rooooselle. Tekemättä jääneen  ilmoituksen johdosta  Roooonen on oikeutettu vahingonkorvaukseen  laajennusosan perustusten virheiden osalta. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Kmmmm olisi muilta osin tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää laajennusosassa käytettyjen rakennustapojen  virheellisyydestä.

 

Riidatonta on, että Roooonen on kaupantekohetkellä  ollut tietoinen lämminvesivaraajan  vuodosta, eikä hän ole tältä osin vaatinut asiassa korvausta Kmmmmlta.  Sen sijaan Roooonen on vaatinut korvausta vesivaraajan alla olleista kosteusvaurioista.

 

Tavarantarkastuskertomuksen   mukaan varaajan takana ja sivuilla olevan seinän ja lattian liitoskohta ei ollut tiivis eikä varaajan alla ollut vedeneristystä. Lattiakaivon kohdalla laatoitus oli jäänyt kesken. Näiden seikkojen vuoksi vettä voi päästä rakenteisiin.

 

Siitä, että Roooonen on tullut tietoiseksi vesivaraajan vuodosta, ei voida päätellä, että hän samalla olisi tullut tietoiseksi vuodon aiheuttamasta  kosteusvauriosta.  Vesivaraajan alla on ollut lattiakaivo. Hovioikeus katsoo, että Roooonen on näissä olosuhteissa voinut luottaa siihen, että tilan vedeneristys oli toteutettu asianmukaisesti,  eikä hänellä siten ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä tarkastusvelvollisuutta.  Vesivaraajan alla ollut kosteusvaurio on kiinteistön laatuvirhe.

 

Kmmmm on puolestaan väittänyt, että Roooosen olisi tullut kiinteistön tarkastuksen yhteydessä havaita mahdolliset laajennusosan katon, pesuhuoneen ja saunan virheellisyydet.

 

Hovioikeus katsoo, että mainitut virheet, kuten väärän kermin käyttäminen katossa ja vedeneristyksen,  lämmityksen ja höyrysulkujen puutteellisuus sekä sähköjen ja käyttövesiputkien  virheellinen asennustapa ovat sellaisia maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettuja seikkoja, joihin Rooooolla ei voida katsoa olleen erityistä syytä ulottaa tarkastusta, koska sanottuja virheellisyyksiä  tai niihin liittyviä mahdollisia riskitekijöitä ei ollut havaittu myöskään ammattilaisen  suorittaman kuntotarkastuksen  yhteydessä. Roooonen on näiden salaisten virheiden osalta oikeutettu hinnanalennukseen.

 

Vahingonkorvaus ja hinnanalennus

 

Roooonen on käräjäoikeudessa  vaatinut  122.521,96 euroa ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti  hinnanalennuksena.  Käräjäoikeus on hyväksynyt vaatimuksen määrällisesti, mutta siten, että vahingonkorvaukseksi on katsottu 117.521,96 euroa ja hinnanalennukseksi  5.000 euroa. Kun Kmmmmo on hakenut muutosta tuomioon kokonaisuudessaan eikä Roooonen ole voinut hakea muutosta vain tuomion perustelujen osalta, hovioikeus on tutkinut kanteen kokonaisuudessaan.

 

Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus  käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta  aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan,  myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.  Korkeimman  oi­keuden ratkaisusta KKO 2009:39 ilmenevälIä tavalla ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen  ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa. Yleisten velvoiteoikeudellisten  periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen  sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen  liittyviä oikeussuojakeinoja.

 

Hovioikeus on edellä katsonut Kmmmmn olleen tietoinen salaojien virheellisestä rakenteesta ja tältä osin ennen kaupan tekemistä jättäneen  antamatta Rooooselle tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta  ominaisuudesta. Kmmmm on näin ollen menetellyt vahingonkorvausvastuun  pe­ rustavalla tavalla tuottamuksellisesti.  Myös laajennusosan virheellisyyksien osalta hovioikeus on edellä katsonut Kmmmmn tuottamuksen  kattavan perustusten suunnitelmien vastaisen toteuttamisen. Kiinteistön muiden laatuvirheiden osalta kysymykseen tulee maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukainen hinnanalennus.  Hovioikeus katsoo, että myös niitä virheitä ja puutteita, joista Kmmmmn ei ole näytetty olleen tietoinen, on niiden laajuuden vuoksi pidettävä hinnanalennukseen  oikeuttavalla tavalla olennaisina.

 

Kmmmm on valituksessaan  riitauttanut Roooosen vaatimista määristä nimenomaisesti  ainoastaan rakennuksen vanhan osan kellarin rakenteiden korjauskulujen  määrän. Saaaaaen mukaan Roooosen vaatimat määrät olivat kohtuullisia, ja hän on pitänyt niitä osaksi jopa liian alhaisina. Saaaaaen asiassa esittämä arvio huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden tuomiossa selostettuja Roooosen esittämiä korjauskustannuksia  voidaan pitää lähtökohtana arvioitaessa vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen määriä. Hovioikeus kuitenkin toteaa, että asiassa on jäänyt esittämättä yksilöity selvitys kustannusten  määrästä rakennuksen vanhan ja uuden osan liityntäkohdan kosteusvaurion  sekä laajennusosan keskeneräisyyden ja perustusten uusimisen osalta. Tämän johdosta  hovioikeuden on arvioitava sekä vahingonkorvauksen  että hinnanalennuksen  määrä.

 

Hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että asuinrakennuksen  vanha osa on ollut kaupanteon aikaan yli 60 vuotta vanha. Kuntotarkastuksessa  rakennuksessa on havaittu lukuisia korjattavia virheitä ja sen on todettu olleen tyydyttävässä kunnossa. Rakennus on siten ollut joka tapauksessa korjauksen tarpeessa, mikä on tullut Roooosen tietoon ennen kaupantekoa.

 

 

Edellä  mainituilla   perusteilla   Kmmmmn   tulee  suorittaa  Rooooselle    vahingonkorvausta    salaojien virheiden sekä rakennuksen  laajennusosan    keskeneräisyyden   ja  perustusten virheiden  johdosta.   Kmmmmn   tulee  suorittaa   Roooolle   hinnanalennusta     laajennusosan    muiden  virheiden,   kellarin  vesivaurion  sekä  rakennuksen   vanhan  ja  uuden  osan  liityntäkohdan    kosteusvaurion johdosta.   Edellä  vahingonkorvauksen  ja  hinnanalennuksen  määristä   lausutut seikat  huomioon   ottaen  hovioikeus   arvioi  kohtuulliseksi  vahingonkorvauksen määräksi   22.000  euroa ja  hinnanalennuksen  määräksi  38.000  euroa.

Määrille   on maksettava   vaadittu  viivästyskorko.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Roooosen   kanteessaan   esittämät   vaatimukset  on hyväksytty   ainoastaan osaksi.  Oikeudenkäymiskaaren  21 luvun  3 ja  16 §:n nojalla  asianosaiset saavat  pitää  oikeudenkäyntikulunsa   käräjäoikeudessa    ja  hovioikeudessa  vahinkonaan.

 

Tuomiolauselma

 

Anna  Kmmmmn  Kaisa  Rooooselle   suoritettava   vahingonkorvaus alennetaan 22.000  euroksi  korkolain   4 §:n  1 momentin   mukaisine   viivästyskorkoineen siitä  lukien,  kun kuukausi on kulunut  käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.

 

Kmmmmn   Rooooselle   suoritettava   hinnanalennus    korotetaan   38.000  euroksi korkolain   3 §:n 2 momentin   mukaisine   korkoineen   25.10.2011   lukien.

 

Kmmmm   vapautetaan velvollisuudesta  korvata  Roooosen oikeudenkäyntija  asianosaiskulut käräjäoikeuden  osalta.

 

Kmmmmn   ja  Roooosen   vaatimukset   oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeuden osalta  hylätään.

 

 

Muutoksenhaku

 

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta­ maIla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta,  myöntää valitusluvan.

 

Valitusosoituksessa  tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali­

tuksen tekemiseen päättyy 1.4.2016.

 

Helsingin hovioikeuden puolesta:

 

Asian ovat ratkaisseet:

 

Valmistelija:

 

Ratkaisu on yksimielinen.

 

hovioikeudenlaamanni  Risto J

hovioikeudenneuvos  Åsa N

määräaikainen  hovioikeudenneuvos  Risto N

viskaali Karri T

 

 

ESPOON KÄRÄJÄOIKEUS  10.10.2014 nro 16688

2.8 osasto L13/15379

 

Käräjätuomari Kari Axxxxxxxxi

 

Kantaja

Roooonen, Kaisa

 

Vastaaja

Kmmmm, Anna

 

Asia  Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

 

Vireille   24.9.2013

 

KANNE

 

Vaatimukset

Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan  hänelle kiinteistön kaupan virheen perusteella

- ensisijaisesti  vahingonkorvauksena  122.521, 96 euroa korkolain  4 §:n

1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen  laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta  ja

- toissijaisesti hinnanalennuksena  122.521, 96 euroa korkokolain  3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan  maksamisesta

25.10.2011 lukien sekä,

- että vastaaja veloitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa

28.708,95 eurolla ja asianosaiskulunsa 530 eurolla, molemmat  summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen  laskettuna  siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden  tuomion antamisesta.

 

Perusteet 

Kantaja on ostanut vastaajalta 25.10.2011  Espoon kaupungin  Mankin kylässä sijaitsevan Dalbo-nimisen tilan  Rn:o 1:18 sekä sillä sijaitsevan omakotitalon 252.000 euron kauppahinnalla.

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan  ole sellainen kuin on sovittu.

 

Vastaaja on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2)-kohdan  mukaisesti  antanut ennen kaupan tekemistä ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan  tiedon rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön  laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan  olettaa vaikuttaneen kauppaan.

 

Kaupan kohteena oleva asuinrakennus  myytiin hyväkuntoisena  ja remontoituna. Rakennuksessa  on kuitenkin  kaupantekohetkellä   ollut seuraavat virheet, joten kaupan kohteena oleva kiinteistö ei ollut sellainen kuin oli sovittu ja siinä on laatuvirhe.

 

Kiinteistön virheet:

 

Asunnon vanha puoli I Katto

 

Peltikatto oli uusittu vuonna 2008. Vastoin vastaajan ilmoitusta aluskatteena ei ollut huopakatetta, vaan alkuperäinen toiselta

lappeeltaan 2 x 2 metrin alueelta lahonnut pärekatto. Peltikatto vaatii aina vedenpitävän aluskatteen, jota pärekatto, toisin kuin huopakatto,  ei

ole edes ehjänä.

Katon räystäät oli virheellisesti umpilaudoitettu, vaikka peltikatto vaatisi avolaudoitusta.

Vesikatteen uusiminen on tehty huolimattomasti ja huonolla ammattitaidolla, sillä kattorakenteeseen jätetty tuuletusrako  oli liian pieni, peltejä oli kiinnitetty väärinpäin ja katossa oli käytetty pellinpalasia kattopeltien kuljetusten suojapelleistä.

 

Välitilan tuuletus oli puutteellinen. Tämän seikan tarkastamisen  vastaaja on estänyt jättämällä kertomatta tarkastusluukun olemassaolosta.

 

Piipun juuressa oli paikallinen kosteusvaurio.

 

Rakennuksen vanhassa osassa on kosteusvaurio kohdassa, jossa se liittyy laajennusosaan. (Kosteusvaurion syy voi olla terassinpuoleinen sadevesikaivo. )

 

Kattolyhdyssä oli kosteus- ja homevaurioita ja laudoitus oli osittain lahonnut.  Myös kattolyhdyn alapuolella olevassa seinässä oli kosteus- ja lahovaurioita, josta syystä koko ulkoseinän eristys ja laudoitus piti uusia.

 

Rakennuksen kattolyhdyn sähkötyöt on jouduttu tekemään  uudestaan sillä ne ovat olleet määräysten vastaiset.

 

 

Laajennusosa I Pesuhuone ja sauna

 

Laajennusosaan ei oltu tehty käyttöönottotarkastusta  tai LVI-tarkastusta. Nämä pitää tehdä. Laajennusosan rakennuslupa oli umpeutunut ja tuli hakea uudelleen.

 

Laajennusosan sähkötöistä ei ollut laadittu sähkösuunnitelmaa  eikä tarkastusraporttia.  Ilman niitä käyttöönottotarkastusta  ei voida tehdä.

 

Sähkötyöt on tehty vastoin hyvää rakennustapaa ja sähkötöissä  kahden pistorasian osalta on selviä virheitä. Virheinä on pidettävä muun muassa seuraavia seikkoja:

- pesuhuoneen pistorasiat on asennettu liian alas, mikä aiheuttaa sähköisku- ja oikosulkuriskin,

- pistorasiat asennettu liian lähelle vesipisteitä

- asennukset ovat keskeneräisiä (jakorasioiden kansia puuttui)

- asennukset on tehty huolimattomasti (muun muassa asennettu vinoon)

 

 

Laajennusosan ja vanhan puolen välinen sähköjohtojen  ja vesijohdon läpiviennit on toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti.  Läpiviennit tulee korjata. Sähkö- ja vesijohdot tulee sijoittaa seinän sisälle.

 

Laajennusosan perustukset on tehty kokonaisuudessaan  vastoin rakennuspiirrustuksia. Uudet rakennekuvat tulee teettää rakennesuunnittelijalla ja siitä aiheutuu kuluja.

 

Laajennusosaan suunniteltu ja piirustusten mukainen  koneellinen ilmanvaihto on jätetty toteuttamatta. Tämän vuoksi ilmanvaihto  on riittämätön.

 

Koko laajennusosan alueelta on jätetty tiivistämättä  ilmanvaihtoventtiilejä ja höyrysulkuja on teippaamatta tai puuttuu.

 

Laajennusosan pesuhuoneesta puuttuu vedeneristys  seinistä ja vastapäätä suihkua olevan allaskaapin alla on seinässä  lattian korkeudella reikä josta kosteus ja roiskevesi pääsevät sisälle rakenteisiin.

Seinärakenteissa oli vesivaraajan takana kosteusvaurioita. Käyttövesiputkisto on virheellisesti rakennettu ulkoseinän  sisään.

Korjaaminen  maksoi 1.750 euroa. Käyttövesiputkiston  saattaminen

määräysten mukaiseksi on loppukatselmuksen  ja laajennusosan käyttö luvan saannin  edellytys.

 

Laajennusosan saunassa ei ole lämmitystä lainkaan.  Saunan eristeistä puuttuvat osittain tiivistysteippaukset.  Saunassa on vakavia lämpövuotoja ja rakennevirheitä.

 

Puukiukaan hormi ei ole ollut säännösten mukainen eikä siis paloturvallinen. Puukiuas joudutaan vaihtamaan  sähkökiukaaseen.

 

Laajennusosan katon huopakermi on asennettu virheellisesti  eli pohjakermiä on asennettu pintakermin päälle. Lisäksi katon tuuletus  on puutteellista ja kattoon kuuluvat reunapellit puuttuvat kokonaisuudessaan.

 

Laajennusosan hyväksymiseksi käyttöönotettavaksi  Espoon rakennusvalvonta on vielä edellyttänyt, että

- salaojat kaivetaan syvemmälle,

- perustuksia koskevat rakennekuvat korjataan toteututetun  rakenteen mukaisiksi,

- pesuhuoneen ja saunan vedeneristys  korjataan määräysten mukaiseksi ja muu rakenne suunnitelmien  mukaiseksi ja saunaan asennetaan sähkökiuas ja

- katto korjataan suunnitelmien mukaiseksi

 

Välipohja I kellari

 

Rakennuksen välipohjassa on lahovaurioita.

 

Lahovauriot ovat aiheutuneet  virheellisestä viemäriliitoksesta,  joka ei kuitenkaan ole alkuperäinen.

 

Koko kellarin korjauskustannusarvio on 8.000 - 10.000 euroa, josta viemäriliitoksen vuodon korjaukseen kohdistuu noin 5.000 euroa.

 

Välipohja on vastaajan toimesta eristetty liian tiiviiksi. Välipohjaan  ei ole jätetty lainkaan ilmanvaihtoa mahdollistavaa tuuletusrakoa.

Eristeet välipohjassa on täytynyt uusia, ne ovat olleet kelvottomat ja

mikrobikasvuston saastuttamat. Sade - ja valumavesien johtaminen Salaojat on rakennettu virheellisesti.

Salaojien toimintaa haittaa suodatinkangas. Salaojien päällä on vääränlaista maa-ainesta, joka heikentää salaojien toimintaa ja tarvittava pystysalaoja puuttuu kokonaan. Salaojat on myös rakennettu  liian korkealle asuinrakennuksen perustuksiin nähden.

 

Salaojat on korjattava.

 

Rakennuksen ulkokatoksen puoleiselta sivulta puuttuvat ränni- ja sadevesikaivot.

 

Vahingonkorvaus

 

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan ja 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus  käsittää täyden korvauksen aiheutuneesta vahingosta.

 

Rakennuksen virheet johtuvat vastaajan huolimattomuudesta,  joten kantajalla on oikeus saada niiden perusteella vahingonkorvausta.

 

Vahingon määrä on toteutuneiden ja arvioitujen korjauskustannusten yhteismäärä lisättynä tavarantarkastajan  palkkioIla, eli yhteensä

122.521,96 euroa. Mainittuun summaan ei ole huomioitu eriä, joita voidaan pitää tasonparannuksena  kiinteistöön.

 

Hinnanalennus

 

Mikäli vastaajan viaksi ei katsota jäävän tuottamusta, on kantajalla kuitenkin oikeus hinnanalennukseen.  Hinnanalennuksen  määrä saadaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

 

Hinnanalennuksen määrää lisää asumismahdollisuuden  heikkeneminen. Kiinteistö ei ole jatkuvan remontin vuoksi ollut kokonaisuudessaan kantajan käytössä vieläkään.

 

Hinnanalennus voidaan selkeimmin laskea virheiden korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten perusteella. Tällöin hinnanalennuksena  on pidettävä virheiden selvittämisestä ja korjaamisesta  aiheutuneita kustannuksia ottaen huomioon mahdollinen kiinteistön tasonparannus sekä kantajalIe aiheutunut asumishaitta.

 

Hinnanalennuksen  määränä tulisi pitää 122.521,96 euroa.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Hävitessään jutun vastaaja on velvollinen korvaamaan  kantajan oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.

 

VASTAUS

 

Vaatimukset

 

Vastaaja on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä  sekä vaatinut, että kantaja veloitetaan korvaamaan vastaajan  oikeudenkäyntikulut

5.084 euroa ja 20.172 euroa, molemmat summat korkolain  4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi  on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

 

Perusteet 

 

Rakennuksen vanha osa

 

Kuntotarkastuksessa  13.10.2011 on todettu olennaisimpina  epäkohtina ja riskeinä yläpohjan ja vesikaton ongelmat sellaisina, kuin ne kanteessa esitetään. Kantaja on kauppaa tehtäessä tullut tietoiseksi  myös kattolyhdyn vesivahingosta. Kyseessä ovat laatuseikat, joiden  voidaan katsoa tulleen kantajan tietoon ja joita hänen on tullut tarkemmin  tutkia. Koska kantaja on tämän laiminlyönyt, hän ei voi virheenä vedota seikkaan, joka tarkemmassa tarkastuksessa  olisi havaittu.  Myyjä ei ole antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakenteesta.  Ennen asuntokauppaa tehdyn kuntotarkastuksen  perusteella  ostajalle  on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus  eikä ostaja ole voinut tarkastuksessa  ilmenneet seikat huomioon ottaen olettaa, että rakenne on täysin kunnossa.

 

Vastaaja ei ole antanut kantajalIe virheellisiä tai puutteellisia  tietoja kaupan kohteesta tai jättänyt ilmoittamatta  rakennuksen  käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista tai estänyt kaupankohteen tarkastamista.

Päinvastoin vastaaja on voinut luottaa siihen, että Asuntokaupan kuntotarkastusraportin  13.10.2011 kohdassa 8 tarkoitettujen toimenpidesuositusten  perusteella ostaja joko suorittaa tarkemman tarkastuksen tai hyväksyy sen, ettei voi vedota virheenä  seikkaan, joka tarkastuksessa  olisi havaittu.

 

Kaupan kohde vastaa tältä osin sovittua ja kaupan kohteen hinta on suhteutettu rakennuksen ikään, virheisiin ja riskitekijöihin.

 

Kauppahinta 252 000 euroa euroa on ollut niin alhainen, että kantaja on tosiasiassa jo saanut alennuksen. Vanhojen  omakotitalojen keskimääräinen  neliöhinta pääkaupunkiseudulla  on loppuvuodesta  2011 ollut noin 2 800 euroa, mikä vastaa kaupan kohteen  neliöiden

perusteella 368 000 euron kauppahintaa.  Kanteen hyväksyminen merkitsisi sitä, että kantaja saisi samoilla perusteilla  itselleen alennuksen

kahteen kertaan.

 

Asunnon vanhassa puolessa ei ole salaista virhettä.

 

Laajennusosa/pesuhuone ja sauna

 

Siitä, että laajennusosassa ei ole tehty käyttöönottotarkastusta   on ilmoitettu kantajalIe kauppaa tehtäessä.

 

Pistorasiat on asennettu määräysten mukaan. Niitä ei ole asennettu  liian matalalle ja liian lähelle vesipisteitä.

 

Valvontaviranomainen on hyväksynyt perustukset. Uusia rakennekuvia  ei tarvita.

 

Laajennusosassa ei ole koneellista ilmanvaihtoa. Tällaista ei ole suunniteltukaan. Painovoimainen ilmanvaihto laajennusosassa  on ja se on riittävä ja rakennusvalvonnan hyväksymä.

 

Ilmanvaihtoventtiilit ovat tiivistetty riittävästi ja asennettu asianmukaisesti. Höyrysulut ovat myös kunnossa. Nämä molemmat kantajalla on ollut tilaisuus tarkastaa ennen kauppaa.

 

Vastaaja kiistää vedeneristyksen puuttumisen. Reikä seinässä on ollut kantajan nähtävissä ennen kauppaa.

 

Kosteusvauriota vesivaraajan takana ei ollut kuntotarkastusta  tehtäessä eli mahdollinen vaurio on syntynyt vaaranvastuun siirtymisen jälkeen.

 

Se seikka, että vesijohdot rakennettu ulkoseinän sisään ei ole virhe. Määrältään vaatimus on riidaton.

 

Saunan lämmittämättömyys ei ole virhe, koska ostaja on tiennyt siitä jo ennen kauppaa. Myyjä ei ole antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakenteesta. Löylyhuoneen lattiaan asennettu lattialämmitys ilmenee kantajan tilaamasta Asuntokaupan kuntotarkastus  13.20.2011- asiakirjasta (Vt).

 

Se, että eristeitä ei ole teipattu, ei ole virhe. Niitä ei tulekaan teipata. Vastaaja myöntää lämpövuotojen olemassaolon.

 

Saunassa ei ole rakennevirheitä.

 

Saunan kiukaan hormi on asianmukainen, eikä siinä ole virhettä. Laajennusosan katon huopakermiä ei ole asennettu virheellisesti  eli

pohjakermiä pintakermin päälle. Katon tuuletuksen  puutteellisuuden vastaaja kiistää. Katon reunapeltien tilanne on ollut vastaajan  nähtävissä

ennen kauppaa.

 

Salaojat ovat hyväksytty viranomaisten toimesta. Niissä ei ole virheitä. Salaojien virhe ei ole se, jos peruskalliosta johtuen salaojaputki  on vähäiseltä osaltaan rakennuksen perustuksiin nähden korkealla.

 

KantajalIe on ennen kauppaa kerrottu, ettei loppu- ja käyttöönottotarkastuksia laajennusosalle ole tehty. Kantajan on täytynyt varautua, että lopputarkastuksen myötä laajennusosaan  tulee tehdä muutoksia. Kaupan kohde on myyty keskeneräisenä.

 

Vastaaja ei ole antanut kantajalle virheellisiä tai puutteellisia  tietoja kaupan kohteesta tai jättänyt ilmoittamatta rakennuksen  käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista. Laajennusosa  vastaa ominaisuuksiltaan sovittua. Laajennusosassa  ei ole sellaisia virheitä, joista kantaja ei olisi tullut tietoiseksi kauppaa tehdessään.

 

Kohteen keskeneräisyydestä johtuen  kauppahinta on asettunut normaalia alhaisemmalle tasolle.

 

Välipohja/kellari

 

Kuntotarkastuksessa on todettu, että kellarin ilmanvaihto  on ollut heikosti järjestetty.

Välipohjan vauriot sellaisena kuin ne kanteessa kuvataan  ovat olleet kauppaa tehtäessä ostajan nähtävillä ja tiedossa. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011- asiakirjan kohdassa 8 olevan toimenpidesuosituksen johdosta ostajan on tullut joko suorittaa tarkempi tarkastus välipohjan osalta tai hyväksyä se, ettei voi vedota virheenä seikkaan, joka tarkastuksessa olisi havaittu.

 

Viemäriputket eivät ole vuotaneet vastaajan hallinta-aikana. Vuotamisesta syntyneet vahingot ovat syntyneet vaaranvastuun siirtymisen jälkeen.

 

Se seikka, onko viemäriliitos väärin tehty, ei ole vastaajan  tiedossa. Eristeet ovat vuoden 1947 mukaisia eristeitä.

 

Sade- ja valumavesien johtaminen

 

Espoon kaupunki on hyväksynyt sade- ja valumavesijärjestelyt. Kuntotarkastuksessa on todettu, että sade- ja valumavesien johtaminen on erityinen riskitekijä ja tämä on ollut ostajan tiedossa. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011- asiakirjan kohdassa 8 olevan toimenpidesuosituksen johdosta ostajan on tullut joko suorittaa tarkempi tarkastus sade- ja valumavesin johtamisen  osalta tai hyväksyä se, ettei hän voi vedota virheenä seikkaan, joka tarkastuksessa  olisi havaittu.

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Hävitessään jutun kantaja on velvollinen korvaamaan  vastaajan oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen.

 

 

 

 

RIIDATTOMAT JA RIITAISET SEIKAT

 

Asiassa  on riidatonta,  että

-  kiinteistöllä oleva rakennuksen vanha puoli on rakennettu vuonna  1947 ja uudempi laajennusosa on rakennutettu vastaajan toimesta  hänen hallinta-aikanaan vuosina 2005-2006

- kantaja on ennen kauppaa teettänyt kohteessa kuntotarkastuksen,  joka on tehty 13.10.2011, jossa asianosaiset olivat paikalla

- kuntotarkastuspöytäkirjassa on todettu, että laajennusosan loppukatselmus on tekemättä

- kantaja ei ole saanut kuntotarkastusraporttia ennen kauppaa

- kantaja on reklamoinut kaupasta vastaajalIe kirjallisesti 22.3.2012,

15.5.2012,5.3.2013  ja 13.5.2013

- Välipohjassa / kellarissa on kanteessa mainitut virheellisyydet lukuunottamatta viemäriä koskevaa virheellisyyttä

- loppukatselmus tulee aiheuttamaan kuluja Rooooselle

- pesuhuoneen lattialämmitys toimii

- pesuhuoneen ja saunan lattiassa on asennettuna lämmityskaapeli

- rakennuksen uuden ja vanhan osan liityntäkohdasta on löytynyt kosteusvaurio ja vauriosta on heti 27.6.2012 ilmoitettu vastaajalIe ja

toimitettu valokuvia

 

Asiassa  on riitaista:

- onko kuntotarkastustilaisuudessa  13.10.2011 otettu esille kanteen

kohdassa "vanha puoli/katto"  mainitut viat

- oliko kantaja tietoinen siitä, ettei käyttöönottotarkastusta  oltu tehty

- kanteen otsikon "asunnon vanha puoli/katto" kohdassa mainitut virheet

- onko viemäriongelma  syntynyt vaaranvastuun siirtymisen jälkeen

- kanteen otsikon "laajennusosa /pesuhuone ja sauna" osalta mainitut virheet lukuunottamatta saunan lämmittämättömyyttä ja lämpövuotoja

- onko vastaaja antanut virheellistä tietoa kaupan kohteesta

- onko laajennusosan loppukatselmus hyväksyttävissä vain, mikäli annettuun laajennuslupaan ei ole tehty muutoksia

- saunan kiukaan hormi ei ole hyväksyttävä

- onko rakennuksen uuden ja vanhan liityntäkohdasta löytynyt kosteusvaurio syntynyt ennen Roooosen hallinta-aikaa ja onko vastaaja ollut tietoinen kosteusvauriosta

- oliko kaupantekohetkellä ilmoitettu, että sauna eivät ole lämmitettävä

- onko rakennuksen salaojatyöt tehty virheellisesti ja laajennusosan perustukset rakennekuvista poiketen, siten, että loppukatselmusta  ei saada hyväksytysti tehtyä

Vahingonkorvausten   osalta  riitaista  on:

- vesikaton pelti- ja aluskatteeseen, lahonneiden osien uusimiseen, kattolyhtyyn ja ulkoseinään käytetty 38 654,59 euroa

- kattolyhdyn sähkötöihin käytetty 1 531,35 euroa

 

 

 

TODISTELU

 

Kirjalliset     todisteet

 

Kantaja

 

K1.  Asuntokaupan kuntotarkastusraportti  13.10.2011

K2. Kauppakirja

K3. Kiinteistön myyntiesite

K4. Tavarantarkastusraportti  19.6.2012

K5. 3 valokuvaa

K6. Polygon Finland Oy:n tarkastusraportti  (V2)

K7. Tarjous kellarin korjauksesta aiheutuvista kuluista

K8. Valokuva kylpyhuoneen pistorasiasta

K9. Valokuva johtojen läpiviennistä vanhan puolen ja laajennusosan välillä

K10. LVI-palvelu VesaJyyyyn  lasku 15.8.2012

K11. TositteetlLaajennusosan jo syntyneet kustannukset  sekä tarjoukset vielä teettärnättömistä   töistä

K12. Sofia Ammman sähköposti 23.1.2013

K13. Asuntokaupan kuntotarkastus 27.9.2001

K14. Ala- ja yläpohjan tutkimus 11.7.2002

K15. Kulutositteita 19 kpl (tositteet 1-19)

K16. Kauniaisten sähköhuollon lasku

K17. kolme kappaletta kulutositteita tavarantarkastuksesta aiheutuneista kuluista (tositteet 30-33)

 

Vastaaja

 

V1. Asuntokaupan kuntotarkastus 13.10.2011

V2. Polygon Finland Oy:n tarkastusraportti (K6)

V3. Tavarantarkastuskertomus 19.6.2012 (K4)

V4. Kauppakirja

V5. Kiinteistön myyntiesite

V6. Sofia Amberlan sähköposti 23.1.2013

V7. (K13) Auntokaupan kuntotarkastus 27.9.2001

V8. (K14) Ala- ja yläpohjan tutkimus 11.7.2002

V9. Hintakehitysselvitys

 

 

Henkilötodistelu

 

Kantaja 

 

Kaisa Roooonen

Matti Kxxxxxa, htt-tavarantarkastaja

Samuel Järvi, yrittäjä

Juha Saaaaaki, rakennusinsinööri

Sofia Ammma, lupa-arkkitehti

 

Vastaaja 

 

Anna Kmmmm

Juha Mzzzzz

Juha Riiiiiiiiiki

Antti Miiiiiiia

Janne Haaaaaaki

Matti Kxxxxxa

Arto Liiiiiiinen

Tero Annnnnnen

 

 

 

KÄRÄJÄOIKEUDEN   RATKAISU

 

Perustelut 

 

Kanteessa on kyseessä Maakaaressa omaksutun kolmijaon laatuvirhe-vallintavirhe-oikeudellinen  virhe laatuvirheistä.  Laatuvirhe koskee kiinteistön tosiasiallisia ominaisuuksia.

Virhe on olemassa, jollei kiinteistö jossakin suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti

10 edellyttää sen olevan. Virheen täytyy olla sellainen, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, jotta ostaja voisi käyttää hänellä olevia oikeussuojakeinoja.

Kiinteistön niin sanottu vanha puoli on rakennettu vuonna  1947 . Tältä osin ostajan odotukset talon suhteen on suhteutettava siten, että kyseessä on kohtalaisen vanha kohde. Sen sijaan niin sanotun vanhan puolen kattoremontti on tehty vuonna 2008 (kattolyhdyn osalta korjaus jopa sitä myöhemmin) ja salaojitus on tehty vuosina 2003-2004  sekä laajennusosa vuosina 2005-2006 ja näiltä osin kyseessä ei enää ole vanhana pidettävä kohde. Mitä uudempi rakennus tai sen osa on, sitä parempaa kuntoa ja uudenaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Jutussa ei ole esitetty riittävää näyttöä siitä, että kiinteistöä olisi markkinoitu keskeneräisenä niin, että väitetty keskeneräisyys  olisi huomioitava asiaa ratkaistaessa. Se seikka, että todistaja Mzzzzz on lopputarkastuksen pitämättä jäämisen vuoksi pitänyt kohdetta jotenkin keskeneräisenä ei riitä näytöksi siitä, että kohdetta olisi myyty keskeneräisenä.

 

Kantaja on ennen kauppaa tilannut kohteessa kuntotarkastuksen,  josta on laadittu kuntotarkastuskertomus, kirjallinen todiste K1 (V'l). Kantaja on ollut mukana kuntotarkastustilaisuudessa.  Hän on tiedustellut tarkastajalta onko talossa vikoja, jotka estäisivät kaupan ja saanut kielteisen vastauksen. Mitään sellaisia seikkoja, jotka olisivat antaneet

aiheen lisätarkastuksiin ei ole näytetty tulleen tarkastuksen  aikana esille. Pöytäkirjaa tarkastuksesta ei ole toimitettu kantajalIe ennen kauppaa, mutta kantaja on siitä huolimatta tehnyt kaupan. Sen vuoksi, että kantaja oli mukana tarkastustilaisuudessa, eikä saanut siinä tietoonsa  mitään vakavia, nyt kanteessa kysymyksessä olevia virheitä, hän ei ole käräjäoikeuden mielestä laiminlyönyt mitään tarkastusvelvollisuutensa täyttämiseen liittyvää. Edellä kerrotusta syytä mitään lisätarkastusvelvollisuuttakaan ei kantajalIe ennen kauppaa ollut

syntynyt.

 

Maakaaren 2:25 §:n mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikarajaa ei laissa ole asetettu. Tavoite kuitenkin on, että virhetilanteet  selvitetään

mahdollisimman nopeasti. Laatuvirheen reklamoinnista on erityssäännös lainkohdan 2 momentissa. Sen mukaan laatuvirheestä on reklamoitava viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, tai ostaja menettää oikeutensa vedota siihen (MK 2:25.2). Jutussa on riidatonta, että  kantaja on reklamoinut kaupasta vastaajalIe kirjallisesti 22.3.2012, 15.5.2012,5.3.2013  ja 13.5.2013  rakennuksen uuden ja lisäksi, kun

vanhan ja uuden  osan liittymäkohdasta on löytynyt kosteusvaurio ja vauriosta on heti 27.6.2012 ilmoitettu vastaajalIe ja toimitettu valokuvia vauriosta. Kantaja on täyttänyt reklamaatiovelvollisuutensa  asiassa.

 

Vastaaja on muun muassa väittänyt, että kohteen hinta on suhteutettu rakennuksen ikään, virheisiin ja riskitekijöihin. Mitään näyttöä siitä, että kohteen vikoja olisi huomioitu kauppahinnassa jo etukäteen ei ole esitetty. Valtaosa vioista on kiistetty. Näin ollen on jo lähtökohtaisesti

mahdotonta, että viat joita ei edes myönnetä olevan olemassa olisi otettu hinnoittelussa huomioon. Koska virheitä ei ole otettu hinnoittelussa

huomioon, ei myöskään ole vastaajan väitämällä tavalla niin, että jos kantaja saisi korvauksen vioista hän saisi jotain kaksinkertaisesti.

 

 

 

Asunnon vanha puoli / Katto ja kattolyhty:

 

Taloon on vanhan puolen kattona olleen tiilikaton sijasta vuonna  2008 asennettu peltikatto. Peltikaton asennus on tapahtunut  tiilikaton  alla olleen vanhan pärekaton päälle.

 

Lähinnä todistaja Jyyyyn ja todistaja Kxxxxxan kertomusten  ja kirjallisen todisteen K4 (V3)perusteella asiassa on näytetty, että peltikaton  alle jätetty pärekatto oli reikäinen ja lahonnut. Lisäksi asiassa on näytetty, että katon tuuletuksesta ei ollut huolehdittu, vaan räystäät oli umpilaudoitettu sekä, että pellityksessä on käytetty osittain pakkauspeltejä ja pellitykset muutoinkin oli tehty huonosti.

Katto oli pitänyt uusia kokonaan, koska aluskatetta  ei ollut vaan vain viallinen pärekatto, jonka tuuletuksesta ei ollut huolehdittu.  Lisäksi katon puoliskot muuten olisivat olleet erinäköiset. Kohdittain pelti oli myös ollut pärekatossa kiinni.

 

Myös kirjallisesta todisteesta K1 (V1) käy ilmi, että katon pellitys on toteutettu ammattitaidottomasti. Tämä käy ilmi erityisesti todisteen kohdasta 8.4.

 

Todistaja Riiiiiiiiien kertomus siitä, että pärekatto oli ollut kuiva ja hyväkuntoinen peltikatetta tehtäessä ei osoita edellä olevaa vääräksi. Hän on kertonut, että kun vanhan puolen peltikatto tehtiin työn tekijäksi palkattiin tuttu puuseppä. Pellityksessä ei ollut puututtu räystäslaudoitukseen ja uudet ruoteet nostivat kattoa irti päreestä "vanhan laudan verran".

Riiiiiiiiien kertomuksesta voidaan päätellä, että katon tekeminen  on uskottu henkilölle joka ei välttämättä ole ollut ammattitaitoinen  ja että katon lähes täydellinen epäonnistuminen  on johtunut   osittain tästä.

Pärekaton kuivuus ja kunto onkin voinut virheellisen  kattorakenteen  teon jälkeen huonontua myöhemmin edellä selostettuun  kuntoon.

 

Kuntotarkastuspöytäkirjaa  (Kirjallinen todiste K1 / Vt)  kantaja ei siis ollut ennen kauppaa saanut. Kantaja on kertonut, että kattolyhdyssä  olleesta vuodosta mainittiin vastaajan toimesta, että sellainen oli ollut ja että se oli asianmukaisesti korjattu kuntoon. Kantaja on vielä kertonut, että

kuntotarkastuksessa 13.10.2011 ei tarkastajan toimesta  mainittu mistään isommista  ongelmista talon suhteen, vaan kyse oli lähinnä esteettisistä seikoista. Kantaja on vielä kertonut, että hän, kuten aiemmin on jo todettu, oli kysynyt tarkastajalta, että onko talossa sellaisia virheitä, jotka estävät  kaupan solmimisen ja tarkastaja vastasi, että"  ei, ei tämä ole mikään hometalo."

 

Kattolyhdyn kohdalla vesikatteen tiiviydessä  oli merkittäviä puutteita. Ylösnostot ja pellitysten liitoskohdat eivät olleet tiiviitä. Ikkunan kohdalla ylösnostopellitys oli jätetty tekemättä kokonaan. Kattolyhdyn  rakenteissa oli kosteusvaurioita, minkä vuoksi koko Iyhtyrakenne oli uusittava. Sisältä kattoa purettaessa oli havaittu jakorasioita  ilman kansia seinien sisässä, mikä ei ole ollut hyväksyttävä   asennustapa.   Virheellisten    asennusten   ja  . korjaustöiden   takia  on sähkötöistä   aiheutunut   kustannuksia,    joiden määrä  on yhdessä  vesivaraajan   sähkötöiden   osalta  selvitetty   kirjallisella

todisteella   K16.

 

Myös  kattolyhdyn   puoleinen  seinärakenne   oli väärin  tehty.  Höyrysulun tilalla  oli gyprock-Ievy  ja osa puurakenteista    oli lahonnut.   Todistaja Kxxxxxan   mukaan  tapana  on, että  koko  seinärakenne    korjataan,   jos samanlaista   pintalaudoitusta   koko seinään  ei muuten  ole toteutettavissa, niin kuin tässä  tapauksessa   on näytetty  tilanteen   olevan.

 

Jutussa  on riidatonta,  että rakennuksen   vanhan  ja uuden  osan liittymäkohdasta on löytynyt  kosteusvaurio.

 

Kirjallisesta  todisteesta   K1 (V1)  käy myös  ilmi, että  kuntotarkastajalIe ei ollut ilmoitettu,  että uuden  peltikaton   alla on vanha  pärekatto,   mikä  käy ilmi todisteen   kohdasta  8.4.

Käräjäoikeus   katsoo  vastoin  vastaajan   kertomusta,   että jutussa   ei ole näytetty,  kantaja  olisi saanut  kattolyhdyn   osalta  nyt kyseessä   olevista vioista  tietoa  sen enempää  myyjältä  kuin  13.10.2011   pidetyssä kuntotarkastuksessaan  kuntotarkastajalta.

 

Vahinkojen   määrä:

 

Todistaja  Jyyyyn   kertomuksen   perusteella   on näytetty,  että  katto  ja seinärakenteiden kulut olivat  sellaiset  kuin  kirjallisesta   todisteesta  K 15 käy ilmi. Todistajien   Jyyyyn   ja Kxxxxxan   kertomusten   perusteella voidaan  päätellä,  että mainitut  kulut  olivat  olivat  olleet  välttämättömiä    ja tarpeellisia   virheiden  korjaamisessa.    Katon  korjauksen   osalta kattolyhdyn   puoleisen  lappeen  korjaustarve   on täysin  selvä  kattolyhdyn

viallisuuden   ja lahovaurioiden   vuoksi.  Toisen  katteen  purkaminen    on ollut tarpeen  ainakin  pärekaton   huonon  kunnon,  ilmanvaihdon

puutteellisuuden    korjaamisen   vuoksi.

 

Kirjallisesta  todisteesta   K1 (V1)  käy ilmi, että  myyjä  on ilmoittanut vanhan  puolen  katon  materiaaliksi   Pelti/bitumikermi.    Vastaaja   ei ole ilmoittanut   kantajalIe,  että melko  uuden  peltikaton   rakennustapa poikkeaa  sen rakennusajan   rakennustavasta    siten,  että  katon  alla  on vuosikymmeniä   vanha  pärekatto.  Vastaaja   on kantajan   luotettavana pidettävän   ilmoituksen   mukaan  ilmoittanut   kantajalIe,   että  vain  vähän ennen  kauppaa  vahingoittunut    kattolyhty   on korjattu  asianmukaisesti, vaikka  työ on ollut  kaikilta  osin virheellistä   eikä  veden  pääsemistä

rakenteisiin   ollut korjaustyöllä   estetty.  Samassa   yhteydessä   oli sähköt yöt toteutettu   virheellisesti.   Kantaja  ei ole voinut  havaita  virheitä

täyttäessään   tarkastusvelvollisuutensa  näiltä  osin.  Tällä  perusteella vastaajan   viaksi jää tuottamus.

 

Vahingonkorvauksen kyseessä  ollessa  noudatetaan   täyden   korvauksen periaatetta.

 

Edellä  olevan  perusteella   kantaja  on oikeutettu   vaatimaansa vahingonkorvaukseen 38,654,59  euroa.

 

 

Välipohja / Kellari:

 

Viemäri ei ole taloon sitä alunperin rakennettaessa  tehty rakenne,  vaan materiaaleista päätellen paljon uudempi. Todistaja  Jyyyyn kertomuksen ja kirjallisen todisteen K1 (V2) perusteella jutussa on osoitettu,  että kellarin viemäriputken vuoto on aiheuttanut kosteusvaurioita.  Puuosia  on lahonnut ja vauriot ovat sen kaltaisia, että ne eivät ole voineet  syntyä jutun osapuolten välillä tapahtuneen vaaranvastuun  siirtymisen jälkeen, vaan vuodon on katsottava olleen olemassa jo vastaajan  omistusaikana.

Jutussa ei ole tullut esille riittävästi näyttöä siitä, että vastaaja  olisi tiennyt putkivuodosta, tai että hänen olisi siitä tullut tietää. Kyseessä  on niinsanottu salainen laatuvirhe, joka vaikutuksellisuutensa  vuoksi oikeuttaa hinnanalennukseen.

 

PJ Saneeraus Oy on kirjallisen todisteen K7 mukaan arvioinut  kellarin katon rakenteiden laho-ja homevaurioiden korjaamisesta  aiheutuvat kulut ja putkivaurion korjaamiseen kohdistuu kantajan mukaan  arvioista 5.000 euron määrä. Kun kyseessä ei ole alkuperäinen  putkirakenne voidaan arvoitu korjauskustannus ottaa hinnanalennuksena   huomioon, aiheuttamatta kiinteistön arvon nousua.

 

Jutussa on osoitettu, että kellarin välipohja on myyjän toimesta  eristetty liian tiiviisti. Tämä käy ilmi muun muassa kirjallisesta todisteesta  K 4 (V3) sivulta 19/43 ja todistajien Kxxxxxan ja Jyyyyn kertomuksista.  Järvi on kertonut alajuoksujen lahoamisesta ja putkivuodosta.  Kxxxxxa on kertonut selvistä korjaustarpeista välipohjan osalta, jotka oli havaittu rakenteiden purkamisen jälkeen.

Kantajan kertomuksen mukaan vastaaja oli ilmoittanut  lisäeristäneensä välipohjaa ja tässä yhteydessä tarkastaneen  eristeet muutenkin.

Kuitenkin kantaja on kertonut löytäneensä  rakenteiden  aukaisun yhteydessä eristeistä kaikenlaista rojua. Tämä osoittaa vastaajan antaneen virheellistä tietoa kantajalIe.

 

Sade- ja valumavesien johtaminen:

 

Todistajien Kxxxxxan ja Jyyyyn kertomusten ja kirjallisen todisteen  K 4 (V3) alkaen sivulta 25/43  perusteella on selvitetty salaojituksen virheellisyys. Salaojat ovat perustuksien alapinnan yläpuolella,  metrin kellarin lattian pinnan yläpuolella. Tämä on virheellinen  tapa toteuttaa salaojitus. Lisäksi salaojaputket oli kiedottu suodatinkankaaseen,  joka oli liettyessään ympärillä olevan hienojakeisen täyttömään  aiheuttamana tukkinut salaojaputken toiminnan. Salaojat on uusittava toimintakuntoiseksi.  Lisäksi on selvitetty, että kanteessa mainitut  ränni­ ja sadevesikaivot ovat puutteelliset. Muun muassa kuistin alle seinän alaosiin on aiheutunut kosteusvaurioita.

 

Vastaaja on tiennyt salaojien virheellisestä  rakenteesta,  koska rakennusvalvonta oli jo katselmuksessa  määrännyt suodatinkankaan poistettavaksi, eikä tätä kehoitusta ollut otettu huomioon.  Muiden virheellisyyksien on katsottava tulleen talossa asuttaessa  tietoon. Näin ollen vastaajan viaksi jää tuottamus.

 

Todistaja Järvi on kirjallisen todisteen K11 mukaan tehnyt kantajalIe tarjouksen  salaojien korjauksesta. Hänen kertomansa mukaan tarjotulla työllä ja materiaaleilla salaojat saataisiin siihen kuntoon jossa niiden olisi pitänyt olla kaupassa. Todistaja Saaaaaki on pitänyt tarjousta hinnaltaan kohtuullisena. Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo, että salaojien uusiminen tulee aiheuttamaan 17.000 euron kulut, mitkä vastaaja on velvollinen kantajalIe vahingonkorvauksena  suorittamaan.

 

Laajennusosa / Pesuhuone ja sauna:

 

Tavarantarkastuskertomuksessa  (K4 ja V3) todetaan, että "laajennusosa on tehty vastoin suunnitelmia, hyvää rakennustapaa ja rakennusaikana voimassa olleita määräyksiä ja ohjeita, eli syynä on rakenteiden virheellinen toteutus".

 

Laajennusosaan ei ennen kauppaa oltu tehty käyttöönottotarkastusta   tai LVI-tarkastusta. Vastaajan väitettä siitä, että tästä seikasta olisi ilmoitettu kantajalIe, ei voida pitää uskottavana, koska mistään asiakirjastakaan, kuten kauppakirja tai myyntiesite ei tietoa tällaisesta puutteesta ilmene eikä se käy ilmi kirjallisesta todisteesta K1 (V1) Nämä pitää toimittaa. Laajennusosan rakennuslupa on umpeutunut ja tulee rakenteiden oleellisten muutosten takia hakea uudelleen, mistä aiheutuu kuluja.

 

Laajennusosan sähkötöistä ei ollut laadittu sähkösuunnitelmaa,  mikä seikka käy ilmi todistaja Liiiiiiisen kertomuksesta.  Liiiiiiinen on  tehnyt laajennusosan sähkötyöt. Ilman sähkösuunnitelmaa käyttöönottotarkastusta ei voida tehdä.

 

Todistajien Kxxxxxan, Saaaaaen ja Jyyyyn kertomuksen perusteella  on selvitetty, että sähkötyöt on tehty ainakin osittain tehty vastoin hyvää rakennustapaa ja sähkötöissä kahden pistorasian osalta on selviä virheitä. Virheinä on pidettävä muun muassa seuraavia seikkoja:

- pistorasiat asennettu liian lähelle vesipisteitä

- asennukset ovat keskeneräisiä (jakorasioiden kansia puuttui)

- asennukset on tehty huolimattomasti (muun muassa asennettu vinoon)

- virheelliset asennukset ovat osittain ollee peitettyjä joillain esineillä, niin,että niitä ei ole voinut helposti havaita.

 

Virheenä ei ole pidettävä sitä, että pesuhuoneen pistorasiat on asennettu alas. Kulujen suhteen sillä ei kuitenkaan ole merkitystä,  koska rakenteet on kuitenkin uusittava.

 

Kirjallisesta todisteesta K9 ja todistajanlausunnoista  käy ilmi, että laajennusosan ja vanhan puolen välinen sähköjohtojen ja vesijohdon läpiviennit on toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Läpiviennit tulee korjata. Toisaalta sähkö- ja vesijohdot voidaan selvityksen mukaan sijoittaa  joko seinän sisään tai ulkopuolelle. Mikäli kyseessä on ulkoseinä, on huolehdittava riittävästä     eristyksestä.

Käyttövesijohdot on asennettu seinän sisään. Koska johtojen asentaminen on näytetty virheellisesti tehdyksi, mikä siis käy ilmi esimerkiksi kirjallisesta todisteesta K9 ja todistajanlausunnoista  olisi vastaajan osoitettava, että vesijohdot on riittävästi eristetty, mitä jutussa ei kuitenkaan ole tapahtunut. Käyttövesiputkisto on siten katsottava rakennetun virheellisesti ulkoseinän sisään. Korjaaminen  on maksanut 1.750 euroa, mikä jutussa on riidatonta. Käyttövesiputkiston  saattaminen määräysten mukaiseksi on loppukatselmuksen ja laajennusosan käyttöluvan saannin  edellytys.

 

Näyttö, muun muassa kirjallinen todiste K4 (V3) ja Kxxxxxan,  Jyyyyn ja Saaaaaen todistajankertomukset osoittavat, että laajennusosan perustukset on tehty kokonaisuudessaan  vastoin rakennuspiirrustuksia. Uudet rakennekuvat tulee teettää  rakennesuunnittelijalla  ja siitä aiheutuu kuluja.

 

Laajennusosaan suunniteltu ja piirustusten mukainen  koneellinen ilmanvaihto on jätetty toteuttamatta. Tämän vuoksi ilmanvaihto  on riittämätön. Jutussa on jäänyt epäselväksi mikä olisi paras tapa asianmukaisen ilmanvaihdon toteuttamiseksi,  mutta nykyinen asiantila on korjattava.

 

Muun muassa  todistaja Saaaaaen kertomuksen ja kirjallisen todisteen K4 (V3) perusteella on näytetty, että koko laajennusosan  alueelta  on jätetty tiivistämättä ilmanvaihtoventtiilejä ja höyrysulkuja  on teippaamatta tai puuttuu.

 

Laajennusosan pesuhuoneesta puuttuu vedeneristys  seinistä ja vastapäätä suihkua olevan allaskaapin alla on seinässä  lattian korkeudella reikä josta kosteus ja roiskevesi pääsevät  sisälle rakenteisiin, mitkä seikat käyvät ilmi sekä todistajankertomuksista (esimerkiksi Järvi, Kxxxxxa ja Saaaaaki) ja kirjallisesta todisteesta  K4 (V3).

 

Seinärakenteissa oli vesivaraajan takana kosteusvaurioita  (kirjallinen todiste K4N3). Varaajan alla ei ollut vedeneristystä  lattiakaivon  laatoitus oli jäänyt kesken. Näitä vikoja ei kantaja ole voinut havaita tarkastaessaan kaupan kohdetta. Lämminvesivaraajan  siirrosta oli aiheutunut kuluja myös sähkötöiden muodossa  (kirjallinen todiste  K16). Tihkuvuodosta oli kantajalIe ilmoitettu jo ennen kauppaa.

 

Laajennusosan saunassa ei ole lämmitystä lainkaan, vaikka riidatonta on, että saunan lattiassa on asennettuna  lämmityskaapeli.  Saunan eristeistä puuttuvat osittain tiivistysteippaukset.  Saunassa on vakavia lämpövuotoja ja rakennevirheitä. Sauna ei esitetyn selvityksen perusteella voi olla kylmempi tila kuin muu talo. Tavarantarkastuskertomuksessa  todetaan  (K4 ja V3), että "sauna ja pesuhuone on syytä uusia kokonaan, jotta vedeneristykset  saadaan toteutettua määräysten mukaisesti ja kylmyyshavainnot  koriattua lämpökuvaraportissa esitetyssä laajuudessa".  Märkätilojen  on näytetty tarvitsevan kanteessa mainitut korjaustoimet.

 

Puukiukaan hormi ei ole säännösten  mukainen eikä siis paloturvallinen. Sinällään kelvollisenkin hormin modifiointi käyttökelpoiseksi  olisi työlästä. Puukiuas joudutaan vaihtamaan sähkökiukaaseen.

 

Laajennusosan katon huopakermi on asennettu virheellisesti  eli pohjakermiä on asennettu pintakermin päälle. Lisäksi katon tuuletus on puutteellista ja kattoon kuuluvat reunapellit puuttuvat kokonaisuudessaan. Näitä puutteita ei ole otettu esille kuntotarkastustilaisuudessa. Kantajan ei muutenkaan olisi tullut itse niitä havaita.

 

Todistaja Miiiiiiia on käynyt kaksi kertaa kyseessä olevassa rakennuskohteessa. Ensimmäisellä kerralla 8.6.2005 oli kuoppa rakennusta varten kaivettuna. Tällöin oli sovittu raudoituksien tarkastamista koskevasta tarkastuksesta. Tällaista tarkastusta  ei vastoin sopimusta ei pidetty. Perustuksia ei siis oltu edes voitu tarkastaa ja hyväksyä, minkä seikan on täytynyt olla vastaajan tiedossa. Toisen kerran laatan jo tultua valetuksi eli 16.2.2011 oli Miiiiiiia käynyt pitämässä pohjaperustus, runko ja salaojakatselmuksen. Siitä laaditussa pöytäkirjassa on huomautuksia. "Pohjakatselmus ennen laatan valua pitämättä. Rakennesuunnittelijan selvitettävä puurakenteiden kuivumismahdollisuus ja /tai kosteussuojaus vanhan rakennuksen liittymäkohdassa. Salaojien ympäriltä poistettava suodatinkangas.

Homeet poistettava runkopuista. Yläpohjan tuulensuojalevy  puuttuu rakennesuunnittelijan selvitettävä tarvittavat toimenpiteet.

Rakennesuunnittelijan esitettävä vesikaton liittyminen vanhaan ulkoseinään ja yläpohjan tuuletusjärjestelyt liitoskohdassa".  Miiiiiiia on lisäksi kertonut, että käyttöönottotarkastusta ei ole pidetty. Miiiiiiian kertomuksen perusteella vastaajalla on ollut tiedossaan ainakin huomautuksissa kerrotut puutteet ja jos ne ovat olleet saattamatta kuntoon, niistä olisi pitänyt ilmoittaa kantajalIe.

 

Kantaja on ilmoittanut, että laajennusosan hyväksymiseksi käyttöönotettavaksi Espoon rakennusvalvonta on edellyttänyt, että

- salaojat kaivetaan syvemmälle,

- perustuksia koskevat rakennekuvat korjataan toteututetun  rakenteen mukaisiksi,

- pesuhuoneen ja saunan vedeneristys korjataan määräysten mukaiseksi ja muu rakenne suunnitelmien mukaiseksi ja saunaan asennetaan sähkökiuas ja

- katto korjataan suunnitelmien mukaiseksi.

 

Kiinteistön myyntiesitteessä ei mainita, että käyttöönottotarkastusta  ei olisi pidetty. Kantaja on kertonut, että hänelle ei kerrottu, että tarkastus olisi pitämättä. Kiinteistössä asuttiin eikä kauppakirjassakaan  ollut merkintää siitä, että käyttöönottotarkastus olisi pitämättä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei ole ollut tietoinen, että käyttöönottotarkastusta ei ollut pidetty.

 

Kustannukset:

 

Rakennus-saneeraus Järvi on tehnyt kantajalIe tarjouksen kaupan kohteen uuden puolen  korjauksesta rakennusvirheiden jäljiltä.

 

Tarjous on osa kirjallista todistetta K11. Mainittu todiste on sisällöltään seuravanlainen:

 

Ulkopuolen salaojituksien ja sadevesipoistojen  korjaus piirrustuksien mukaiseksi

- työt 10.000 euroa

- materiaalit 7.000 euroa

 

Katon korjaustyöt piirrustuksia vastaavaan kuntoon

- työt 8.500 euroa

- materiaalit 3.000 euroa

 

Saunan uusiminen  piirrustuksia vastaavaan kuntoon

- työt 2.500 euroa

- materiaalit 1.000 euroa

 

kylpyhuoneen uusiminen  piirrustuksia vastaavaan  kuntoon

- työt 6.000 euroa

- materiaalit 3.000 euroa

 

Oleskelutilan  uusiminen  piirrustuksia vastaavaan  kuntoon

- työt 8.000 euroa

- materiaalit 3.500 euroa

 

Sähkötyöt

- työt 2.000 euroa

- materiaalit 500 euroa

 

Putkityöt

- työt 3.000 euroa

- materiaalit 1.000 euroa

 

Urakan yhteishinta työt ja materiaalit:

59.000 sisältäen alv.24 %

 

Lisäksi valvonta- ym. katselmuskustannukset  noin 5.000 euroa.

 

Todistaja Järvi on kertonut, että selostetut kustannukset  ovat välttämättömiä töitä, jotta kaupan kohde saadaan korjattua  piirrustuksia vastaavaksi.

 

Todistaja Saaaaaki on kertomuksellaan vahvistanut,  että ainakin salaaja­ ja sadevesipoistojen korjaus, kylpyhuoneen  uusiminen, sähkötyöt ja valvonta- ,ym. kustannukset on kohtuullisesti hinnoiteltu, samoinkuin saunan uusiminen joka ehkä tulee kalliimmaksikin kuin tarjous.

Korjausten jälkeen kohde olisi siinä kunnossa mitä rakennusmääräyskokoelma  edellyttää.

 

Sekä Järvi, että Saaaaaki ovat todenneet, että korjaukset eivät sisällä tasonparannusta.

 

Vastaaja on kiistänyt Jyyyyn tarjouksen oikeellisuuden todeten  sen olevan yksilöirnätön ja on todennut, että Saaaaaki on etääntynyt todellisuudesta.   Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että asiassa ei ole esitetty mitään muuta luotettavampana  pidettävää arviota kuin edellä selostettu.

Käräjäoikeus   katsoo,  että korjauksien   toteuttaminen    siinä  mittakaavassa kuin Järvi ja Saaaaaki  ovat käsitelleet  ja mikä  ilmenee tavarantarkastuskertomuksestakin ei aseta  kantajaa  parempaan asemaan  kuin mistä  hän on maksanut,  eli ei riko niin sanottua

rikastumiskieltoa.

 

Edellä  olevan  perusteella   käräjäoikeus   katsoo  näytetyksi,   että  kantajalIe on aiheutunut   Jyyyyn  tarjouksesta   ilmenevän   suuruinen   vahinko   ja

tuottamuksensa    vuoksi vastaaja on sen velvollinen  korvaamaan.

 

Tavarantarkastajan toimenpiteistä aiheutunut kulu

 

Tavarantarkastus on ollut tarpeen kohteen vikojen selvittämiseksi.  Siitä aiheutuneiden kulujen (kirjallinen todiste K17) määrää ei ole kiistetty.

 

 

Oikeudenkäyntikulut

 

Hävitessään jutun vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa. Laskua ei ole määrällisesti kiistetty.

 

Tuorniolauselma

 

Anna Kmmmm velvoitetaan suorittamaan Kaisa Rooooselle kiinteistön kaupan virheen perusteella

-  vahingonkorvauksena 117521,96 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta  ja

- hinnanalennuksena 5.000 euroa korkokolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksamisesta 25.10.2011  lukien

sekä,

- oikeudenkäyntikulunsa 28.708,95 eurolla ja asianosaiskulut  530 eurolla, molemmat summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.