Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Hallituksen esitys 1994:14

12 §. Asunnon ennakkotarkastus. Pykälän momentti vastaa 4 luvun 16 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa on säännös ostajan velvollisuudesta tarkastaa asunto ennen kaupantekoa. Käytetyn asunnon sekä valmiina myytävän uuden asunnon kaupassa kuuluu tavallisesti asiaan, että ostaja tutustuu asuntoon ennen kaupantekoa, monesti useitakin kertoja. Yleensä ostajalta myös on edellytettävä, että hän käyttää hyväkseen myyjän tarjoamaa tilaisuutta tutustua asuntoon ja tarkastaa se ennen kaupantekoa. Lakiehdotuksen mukaan ostajalla ei kuitenkaan käytetyn asunnon kaupassakaan ole täysin ehdotonta velvollisuutta kaupan kohteen ennakkotarkastukseen. Esimerkiksi huutokaupalla myytävän asunnon osalta ennakkotarkastus ei välttämättä ole edes mahdollinen. Toisinaan saattaa esiintyä myös muunlaisia poikkeuksellisia tilanteita, joissa ostajalla voidaan katsoa olleen hyväksyttävä syy jättää käyttämättä myyjän tarjoama tilaisuus asunnon tarkastukseen ennen kaupantekoa. Oman etunsa vuoksi ostajan on kuitenkin mikäli suinkin mahdollista, syytä tarkastaa asunto ennen kaupantekoa, koska virhearvioinnin kriteerit ovat osittain suppeammat kuin uuden asunnon kaupassa.

Säännöksen mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelystä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto.

Pykälän 3 momentissa rajataan ostajan selonottovelvollisuutta suhteessa myyjän antamiin tietoihin. Ostajan ei säännöksen mukaan tarvitse tarkistaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä. Ostajan ei myöskään tarvitsisi ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin, esimerkiksi pinta-ala-, lämpö- tai kosteusmittauksiin, asunnon tarpeistoesineiden kuten lieden, pesukoneen tai jääkaapin toimintakunnon testaamiseen taikka raskaampien kalusteiden siirtelyyn, ellei siihen ole erityistä syytä.

Säännöksestä ilmenee, että käytetyn asunnon kaupassa myös myyjän nimenomainen kehotus annettujen tietojen tarkistamiseen tai jonkin erityistoimia vaativan seikan selvittämiseen voi tuottaa ostajalle velvollisuuden erityiseen selonottoon. On kuitenkin huomattava, että myyjä on 11 §:n 1 momentin 3 kohdan nojalla velvollinen ilmoittamaan tiedossaan olevista vioista ja puutteista, joita ostajan ei kohtuudella voida edellyttää havaitsevan tarkastuksessa. Pykälän 3 momentista seuraa, että. myyjä ei voi välttää vastuuta tiedossaan olevista virheistä kehottamalla ostajaa erityiseen tarkastukseen, joten 2 momentissa tarkoitettu tarkastuskehotus voi koskea vain sellaisia seikkoja, joista myyjällä ei ole varmaa tietoa. Myyjän ilmoituksen on oltava objektiivisesti arvioiden niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi sen perusteella saada selville, minkä seikat on syytä tarkistaa, Tämän jälkeen on ostajan asiana ratkaista, tekeekö hän kaupan tarkistamatta myyjän ilmoittamia seikkoja, ryhtyykö hän tarkastustoimiin vai jättääkö hän kaupan tekemättä.

Pykälän 4 momentin mukaan ostajalla on oikeus virheenä vedota seikkaan, vaikka hän olisi sinänsä tiennyt kyseisestä seikasta tai havainnut sen tarkastuksessa, jos hänen ei kohtuudella voida edellyttää kauppaa tehtäessä käsittäneen kyseisen seikan merkitystä. Tällainen tilanne saattaa tulla esille silloin, kun ostaja asuntoa tarkastaessaan kiinnittää huomiota johonkin asunnon ominaisuuteen, mutta hänellä ei ole riittävästi asiantuntemusta havaitakseen kyseisen ominaisuuden johtuvan esimerkiksi virheellisestä rakentamisesta tai, jos kysymys on uudesta tai peruskorjatusta asunnosta, keskeneräisestä viimeistelystä. Arvioitaessa ostajan edellytyksiä jonkin seikan todellisen merkityksen ymmärtämiseen lähtökohta on objektiivinen. Ostajalta voidaan edellyttää yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvia asioiden tuntemusta tavanomaista yleistietämystä. Sen sijaan ostajalla ei yleensä voida edellyttää olevan rakennusalan erityisasiantuntemusta.

Ostajalla on säännöksen mukaan myös oikeus 1 tai 2 momentin säännöksistä huolimatta vedota virheenä seikkaan, josta hän on ollut selvillä kauppaa tehtäessä, jos ostajalla on olosuhteista johtuen ollut aihetta olettaa, että kyseinen virhe oikaistaan ennen asunnon luovutusta. Näin saattaa olla esimerkiksi silloin, kun ostaja on tarkastuksessa havainnut jonkin seikan poikkeavan tarkoitetusta, mutta hän on jättänyt huomauttamatta kyseisestä seikasta saatuaan myyjältä yleisluontoisen, vaikkakin tarkemmin yksilöimättömän lupauksen joidenkin asioiden saattamisesta kuntoon ennen sisäänmuuttoa.

Momentissa on lisäksi samanlainen säännös myyjän törkeän huolimattoman tai kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn vaikutuksesta ostajan oikeuteen vedota virheeseen kuin 4 luvun 20 §:n 1 kohdassa. Momentissa on myös viittaus 6 luvun 19 §:ään, jossa on erityissäännös sellaisen tilanteen varalta, että kummankin osapuolen voidaan katsoa laiminlyöneen velvollisuutensa. Mainitun pykälän mukaan ostaja säilyttää tarkastusvelvollisuutensa laiminlyönnistä huolimatta oikeuden olosuhteisiin nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen, jos myös myyjä on kyseisen seikan osalta puolestaan syyllistynyt tiedonantovelvollisuuden rikkomiseen. Asiaa käsitellään tarkemmin 19 §:n perusteluissa.