Saako ostetulle kiinteistölle rakentaa?

Kiinteistökaupoissa ja joskus osakekaupoissakin esiintyy jatkuvasti ongelmia rakentamisoikeuden osalta. Tontti ostetaan rakentamista tai lisärakentamista varten ja myöhemmin paljastuu, että rakentaminen ei onnistukaan joko ollenkaan tai sen sisältöisenä kuin on oletettu. Sen johdosta ennen kaupan tekemistä olisikin hyvä käyttää asiantuntijaa asian selvittämiseksi. Myös kauppakirjassa on syytä mainita rakentamistarkoitus ja ottaa esim. purkava ehto käyttöön.

Välittäjän velvollisuuksiin kuuluu selvittää rakennusoikeus ja siihen liittyvät rajoitukset ja ottaa näitä koskevat ehdot kauppakirjaan. Tämä koskee myös ostajan oikeuksien huomioimista. Valitettavasti tämä usein laiminlyödään, jolloin välittäjä saattaa joutua vastuuseen laiminlyönnistä.

Rakennusoikeus on helposti tarkistettavissa kaavasta, jos sellainen on vahvistettu ja lainvoimainen. Silloinkin täytyy kuitenkin huomioida että itse rakentamaan pääsee ehkä vasta vuosien päästä, jos naapurit ryhtyvät pitkään 2-4 vuottakin kestävää valituskierrokseen.

Jos kaavaa ei ole alueelle vahvistettu tai kaavoitusmenettelyä käynnistetty, on syytä puhua kunnan rakennusviranomaisten kanssa. Tosin sieltä saatava tieto ei voi olla lopullista, koska kaavakin on vahvistamatta.

Erityisesti rantarakentamisen ja lähelle rantaa rakentamisen tilanteissa on ostajan syytä olla varovainen. Näissä poikkeuslupien saanti on vaikeaa ja päätöksen saaminen kestää vuosia. Epävarmuus jatkuu lainvoimaisen päätöksen saamiseen asti.

Jos ostetaan määräala, kaavatilanteesta riippuen rakentamaan pääsee ehkä vasta kun tontit on lohkottu itsenäisiksi.

Mikäli ostetaan määräosa ei rakentamaan pääse ilman muiden omistajien suostumusta ja toisinaan saatetaan edellyttää tontinosa määrittämistä ja lohkomista itsenäiseksi kiinteistöksi. Yhteisomisteisissa kiinteistöissä on usein hallinnanjakosopimus, jossa on sovittu rakennusoikeuden käyttämisestä.

Jos ostetaan asunto-osakeyhtiöltä osakkeita, joiden hallitsemalle alueelle suunnitellaan rakentamista, tarvitaan muiden osakkaiden suostumus rakentamiselle koska yhtiö on se, joka hakee osakkaan puolesta rakennuslupaa. Erityistä tarkkuutta vaaditaan silloin myös yhtiöjärjestyksen lukemisessa eli mikä rakennusoikeus kuuluu millekin osakkeelle.

Mikäli ostetaan kesämökkiä on syytä tarkastaa voidaanko alueelle rakentaa ympärivuotinen rakennus, jos sellainen on tavoitteena. Tietysti kaikki muutkin seikat edellä on tarkistettava.

Kauppakirjaan voidaan kirjoittaa purkava ehto esim. "Ostaja on ostanut tontin/tilan rakentamista varten ja mikäli rakennuslupaa ei myönnetä vähintään 150m2 (kerrosala) rakennukselle, ostajalla on oikeus purkaa kauppa ja myyjä on velvollinen palauttamaan kauppahinnan ostajalle."

Purkava ehto voi olla voimassa kuitenkin vain 5 vuotta. Nimittäin maakaari 2 luvun 2 §:n mukaan:

Purkava ja lykkäävä ehto

Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.

Tässä ei ole käsitelty itse rakennusoikeuden ja muiden siihen liittyvin käsitteiden sisältöä. Tästä on hyvä kirjoitus mm. Vihdin kunnan sivulla.