Asuntokauppa - Rakentamisvaiheen vakuus - Kauppasopimuksen sitovuus
Diaarinumero: S2010/786
Esittelypäivä:31.1.2012
Antopäivä:26.6.2013
Taltio:1441
Asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaat olivat laiminlyöneet asettaa asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisen vakuuden rakentamista ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä ennen kuin he olivat rakennusaikana ryhtyneet tarjoamaan yhtiön osakkeita ostettaviksi.
Kun otettiin huomioon vakuusjärjestelyn tarkoitus sekä kaupan ehdoista ostajille tosiasiallisesti johtunut vakuusturva, laiminlyönnille ei voitu Korkeimman oikeuden tuomiossa kuvatuissa olosuhteissa asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n säännöksistä huolimatta antaa sellaista merkitystä, että kauppasopimus olisi ollut ostajia sitomaton. (Ään.)
AsuntokauppaL 2 luku 11 § (843/1994)
AsuntokauppaL 2 luku 17 § (843/1994)
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Kanne Hyvinkään käräjäoikeudessa
Markku ja Armi K (K:n puolisot) esittivät Antti ja Päivi W:tä (W:n puolisoita) vastaan nostamassaan kanteessa, että he olivat ostaneet 30.3.2006 allekirjoitetulla kauppakirjalla perustajaosakkailta W:n puolisoilta Asunto Oy Nurmijärven Huvilatie 32 -nimisen yhtiön osakkeet numerot 1 - 50, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa A yhtiön omistamassa paritalossa. Asunto-osakekaupasta oli tehty paritalon rakentamisvaiheen aikana 18.12.2005 päivätty esisopimus, jonka yhteydessä K:n puolisot olivat maksaneet 50 000 euron suuruisen varausrahan. Lopullisen kauppakirjan mukaan kauppahinta oli esisopimuksen mukaiset 566 861 euroa, osakkeiden omistusoikeus siirtyi kauppahinnan tultua kokonaan maksetuksi ja K:n puolisot saivat huoneiston hallinnan kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa 30.3.2006. Rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottokatselmus pidettiin K:n puolisoiden ostaman huoneiston A osalta 17.3.2006 ja paritalon toisen huoneiston osalta 10.5.2006, jolloin rakennus hyväksyttiin käyttöön otettavaksi.
Kanteessaan K:n puolisot vaativat ensisijaisesti, että asunto-osakekauppa puretaan ja W:n puolisot velvoitetaan palauttamaan kauppahinta sekä maksamaan erinäisiä kustannusten ja vahingonkorvauksia. Toissijaisesti he vaativat kauppahinnan alennusta ja vahingonkorvausta. Vaatimustensa perusteiksi K:n puolisot esittivät, että W:n puolisot eivät olleet korjanneet huoneistossa havaittuja virheitä ja puutteita eivätkä olleet myöskään esittäneet asuntokauppalain 2 luvun säännöksissä tarkoitettuja vakuusasiakirjoja. Näistä seikoista K:n puolisot olivat esittäneet huomautuksensa 30.8.2006 päivätyssä kirjeessä W:n puolisoille. K:n puolisoiden aloitteesta 10.11.2006 toimitetussa tavarantarkastuksessa oli havaittu useita kaupan purkuun oikeuttavia olennaisia virheitä. W:n puolisot olivat myös laiminlyöneet asettaa asuntokauppalain 2 luvun säännöksissä tarkoitetut vakuudet ennen kuin he olivat ryhtyneet tarjoamaan osakkeita ostettavaksi, minkä vuoksi 30.3.2006 allekirjoitettu osakekauppasopimus ei sitonut K:n puolisoita. Näistä seikoista K:n puolisot olivat esittäneet vaatimuksensa 12.1.2007 päivätyssä kirjeessään W:n puolisoille.
W:n puolisot kiistivät kanteen ja katsoivat esittämillään perusteilla, että K:n puolisot olivat menettäneet oikeuden vaatia kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä vahingon- ynnä muita korvauksia. Lisäksi he katsoivat, ettei kauppaan voitu soveltaa asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä, koska kaupan kohteena oli ollut valmis uusi asunto, jota ei ollut markkinoitu sanotun luvun säännöksissä tarkoitetulla tavalla. K:n puolisot olivat olleet tietoisia vakuuksien puuttumisesta jo esisopimukseen 18.12.2005 sitoutuessaan, mutta he olivat reklamoineet siitä ensimmäisen kerran vasta 30.8.2006 päivätyssä kirjeessään W:n puolisoille. Vaikka asuntokauppalain 2 luvun säännökset eivät tulleet sovellettaviksi, W:n puolisot olivat kuitenkin 7.10.2006 hankkineet sanotussa luvussa säännellyn suorituskyvyttömyysvakuuden. W:n puolisot esittivät kaupan purun varalta kuittausvaatimuksen asumishyötyyn perustuvan korvaussaamisensa osalta.
Käräjäoikeuden tuomio 14.10.2009
Käräjäoikeus katsoi, että asuntokauppalain 2 luvun soveltamisen kannalta oli ratkaisevaa, oliko ostajilla ostotarjouksen ehtojen mukaan ollut mahdollisuus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Osapuolten välillä 18.12.2005 tehdystä esisopimuksesta ei ilmennyt, että he olisivat sopineet kaupasta vetäytymisen varalta seuraamuksista, joten asuntokauppalain 2 luvun säännökset eivät tulleet asiassa sovellettavaksi.
Käräjäoikeus hylkäsi kaupan purkua koskevan vaatimuksen. Muutoin käräjäoikeus vaatimukset määriltään osaksi hyläten velvoitti W:n puolisot maksamaan K:n puolisoille hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Mika Falck.
Kouvolan hovioikeuden tuomio 21.7.2010
K:n puolisot valittivat hovioikeuteen toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset kaikilta osin. Toissijaisesti K:n puolisot vaativat käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen korottamista kanteessa vaadittuihin määriin.
Vastavalituksessaan W:n puolisot vaativat käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen alentamista.
Hovioikeus totesi, että asuntokauppalain esitöiden (HE 14/1994 vp s. 53) mukaan lain 2 luvun säännöksissä tarkoitettuna ostettavaksi tarjoamisena ei pidetä pelkkää asuntojen mainostamista eikä tiettyyn huoneistoon kohdistuvan varauksen tekemistä ja siihen mahdollisesti liittyvän varausrahan vastaanottamista, jos ostaja voi vapaasti peruuttaa varauksen. Hovioikeus lausui edelleen, että esisopimus on luonteeltaan lopullisen kaupan tekemiseen velvoittava sitoumus ja myyjällä on katsottu olevan oikeus vahingonkorvaukseen, jos esisopimuksen tehnyt ostaja kieltäytyy lopullisesta kaupasta.
Tässä tapauksessa osapuolet olivat tehneet 18.12.2005 esisopimuksen kysymyksessä olevasta asunto-osakekaupasta. Esisopimuksessa ei ollut sovittu kaupasta vetäytymisen seuraamuksista. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että jos K:n puolisot olisivat kieltäytyneet lopullisen kaupan solmimisesta, W:n puolisoilla olisi ollut oikeus vahingonkorvaukseen. K:n puolisot eivät siten olisi voineet ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta. Hovioikeus katsoi, että esisopimuksessa oli ollut kysymys asuntokauppalain 2 luvun 1 §:ssä (843/1994) tarkoitetusta ostettavaksi tarjoamisesta. K:n puolisot olivat laissa tarkoitetuin tavoin kuluttajia ja kysymyksessä olevassa asunto-osakeyhtiön paritalossa oli suoritettu rakennusvalvontaviranomaisten käyttöönottokatselmukset K:n puolisoiden ostaman huoneiston osalta 17.3.2006 ja toisen huoneiston osalta 10.5.2006.
Edellä lausutuilla perusteilla hovioikeus katsoi, että asunto-osakkeita oli ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt yhtiön koko rakennuksen käyttöön otettavaksi. Näin ollen W:n puolisoiden ja K:n puolisoiden välillä 30.3.2006 tehtyyn osakekauppasopimukseen tulivat sovellettaviksi asuntokauppalain 2 luvun säännökset.
Hovioikeus totesi asiassa olleen riidatonta, että W:n puolisot eivät olleet asettaneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia. W:n puolisot olivat toimineet asunto-osakekaupassa perustajaosakkaina ja kauppa oli tehty rakentamisvaiheen aikana. Näillä perusteilla ja ottaen huomioon asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n 1 momentin säännöksen hovioikeus katsoi, että 30.3.2006 tehty asunto-osakkeiden kauppa ei ollut tullut K:n puolisoita sitovaksi.
K:n puolisot olivat vedonneet vakuuksien puuttumiseen 30.8.2006 ja 12.1.2007 päivätyissä kirjeissään W:n puolisoille. Hovioikeus viitaten asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n säännökseen lain pakottavuudesta lausui, ettei K:n puolisoiden tietoisuudella vakuuksien asettamisen laiminlyönnistä ollut asiassa merkitystä. Hovioikeus päätyi katsomaan, että K:n puolisot eivät olleet menettäneet oikeuttaan vedota osakekauppasopimuksen sitomattomuuteen vakuuksien puuttumisen perusteella.
Lisäksi hovioikeus katsoi, että K:n puolisoilla oli oikeus kohtuulliseen korvaukseen asuntoon panemistaan tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista sekä vahingonkorvaukseen ja että W:n puolisoilla puolestaan oli oikeus kohtuulliseen korvaukseen K:n puolisoiden saamasta asumishyödystä.
Edellä lausutuin perustein hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja julisti W:n puolisoiden ja K:n puolisoiden välisen kauppasopimuksen pätemättömäksi. W:n puolisot velvoitettiin palauttamaan K:n puolisoille kaupassa sovittu kauppahinta tuotto- ja viivästyskorkoineen. Lisäksi W:n puolisot velvoitettiin suorittamaan K:n puolisoille vahingon- ja kustannusten korvauksia, joita W:n puolisoilla oli oikeus kuitata vastasaatavallaan hovioikeuden määräämin tavoin.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jukka Ketola, Timo Palmgren ja Lolita Tuomainen. Esittelijä Tarja Huossa.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Asiassa myönnettiin valituslupa.
Valituksessaan W:n puolisot vaativat hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian palauttamista hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi siellä valitusasian käsittelyn jatkamista varten.
K:n puolisot vaativat vastauksessaan valituksen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
1. Markku ja Armi K (K:n puolisot) ovat 30.3.2006 ostaneet Asunto Oy Nurmijärven Huvilatie 32 -nimisen yhtiön omistamassa paritalossa olevan huoneiston A hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiön perustajaosakkailta Antti ja Päivi W:ltä (W:n puolisot). K:n puolisot ovat W:n puolisoita vastaan nostamassaan kanteessa vaatineet myyjän virhevastuuseen vedoten kaupan purkua ja kauppahinnan palautusta taikka ainakin kauppahinnan alennusta sekä lisäksi erinäisiä korvauksia. K:n puolisot ovat myös vedonneet siihen, että W:n puolisot eivät olleet asettaneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi, vaikka he olivat sanotun luvun 1 §:ssä tarkoitetuin tavoin perustajaosakkaina ryhtyneet rakennusaikana tarjoamaan paritalon huoneistoja kuluttajille ostettaviksi. Vakuuksien puuttumisen vuoksi asunto-osakkeen kauppasopimus ei mainitun luvun 11 §:n mukaan sitonut K:n puolisoita, joten heillä oli tälläkin perusteella oikeus saada takaisin maksamansa kauppahinta ja vahingonkorvausta.
2. W:n puolisot ovat kanteen kiistäessään vedonneet muun muassa siihen, etteivät asuntokauppalain 2 luvun säännökset vakuuksien asettamisvelvollisuudesta tulleet asiassa sovellettaviksi, koska 30.3.2006 tehdyssä osakekaupassa on ollut kyse uuden valmiin asunnon kaupasta. W:n puolisot ovat tämän lisäksi esittämiinsä perusteisiin vedoten vaatineet kanteen hylkäämistä kokonaan.
3. Käräjäoikeus on katsottuaan, ettei kysymyksessä oleva osakekauppa kuulunut asuntokauppalain 2 luvun säännösten soveltamisalan piiriin, muutoin lausumillaan perusteilla hylännyt kanteen muilta paitsi osaksi hinnanalennusta ja siihen liittyvää vahingonkorvausta koskevilta osin. Asianosaiset valittivat hovioikeuteen.
4. Hovioikeus on katsonut, että W:n puolisot olivat ryhtyneet tarjoamaan asunto-osaketta asuntokauppalain 2 luvun 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla K:n puolisoiden ostettavaksi rakentamisvaiheen aikana ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi, joten lain 2 luvun (843/1994) säännökset tulivat sovellettaviksi kauppasopimukseen. Koska W:n puolisot eivät olleet asettaneet mainitun 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja vakuuksia, 30.3.2006 tehty kauppasopimus ei ollut tullut luvun 11 §:n mukaan K:n puolisoita sitovaksi. Hovioikeus on käräjäoikeuden tuomion kumoten julistanut kauppasopimuksen pätemättömäksi sekä velvoittanut W:n puolisot palauttamaan K:n puolisoille osakkeista maksetun kauppahinnan.
Mistä asiassa on kysymys
5. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, kuuluuko W:n puolisoiden ja K:n puolisoiden välinen asunto-osakekauppa asuntokauppalain 2 luvussa säännellyn ostajan suojajärjestelmän piiriin. Mikäli vastaus on myönteinen, tulee arvioitavaksi se, vapautuvatko K:n puolisot asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n 1 momentin nojalla osakekauppasopimuksesta, koska W:n puolisot ovat laiminlyöneet sanotun luvun 17 §:n mukaan perustajaosakkaalle kuuluvan velvollisuuden pykälässä tarkoitettujen vakuuksien asettamiseen asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi.
Suojajärjestelmän soveltamisalasta
6. Asuntokauppalain 2 luku sisältää säännökset osakkeenostajan aseman turvaamisesta, kun myytäväksi tarjotaan asuntoa vasta rakenteilla olevasta rakennuksesta. Nykyiset säännökset perustuvat nyt kysymykseen tulevilta osin 7.10.2005 annettuun lakiin asuntokauppalain muuttamisesta (795/2005), joka on tullut voimaan 1.1.2006. Voimaantulosäännöksen mukaan näitä säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta, jos asunto-osakkeen tai muun asuntoyhteisön osakkeita tai osuuksia on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen lain voimaantuloa.
7. Ennen lainmuutosta voimassa olleessa asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 1 momentissa (843/1994) säädettiin, että sanotun luvun säännöksiä osakkeenostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta.
8. Asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 53) lausutaan, että asunto-osakkeen ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan yksilöityjen osakkeiden tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta. Näin ollen ostettavaksi tarjoamisena ei pidettäisi pelkkää asuntojen mainostamista eikä myöskään johonkin asuntokohteeseen, huoneistotyyppiin tai tiettyyn huoneistoon kohdistuvan varauksen ja siihen mahdollisesti liittyvän varausrahan vastaanottamista, jos ostaja voi vapaasti peruuttaa varauksen. Jos ostaja sen sijaan menettää varausrahan tai joutuu maksamaan korvausta peruuttaessaan varauksen tai jos ostajan vapaa peruutusoikeus on sidottu määräaikaan, kysymyksessä olisi pykälässä tarkoitettu ostettavaksi tarjoaminen. Tulkinta olisi sama, jos kuluttajalle tarjottaisiin esimerkiksi pankin toimesta asuntosäästämisen nimellä sopimusta, jonka tosiasiallisena tarkoituksena olisi asunto-osakkeen kauppa tai kaupan esisopimus.
Sovellettaviksi tulevat säännökset
9. Käsillä olevassa tapauksessa asunto-osakeyhtiön paritalon rakennustyöt on aloitettu vuonna 2005. W:n puolisot ja K:n puolisot ovat 18.12.2005 tehneet esisopimuksen, jossa K:n puolisot sitoutuivat ostamaan Asunto Oy Nurmijärven Huvilatie 32 -nimiselle yhtiölle rakennettavassa paritalossa olevan huoneiston A hallintaan oikeuttavat osakkeet. Lopullisen kauppakirjan W:n puolisot ja K:n puolisot allekirjoittivat 30.3.2006. Paritalossa oli suoritettu rakennusvalvontaviranomaisten käyttöönottotarkastukset kahdessa vaiheessa, K:n puolisoiden ostaman huoneiston A osalta 17.3.2006 ja toisen huoneiston osalta 10.5.2006.
10. Asuntojen uustuotannossa on tavallista, että uudisrakennuksesta myytävästä asunnosta tehdään jo rakennusvaiheen aikana perustajaosakkaan ja kuluttajan välillä esisopimus. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan tällainen esisopimus velvoittaa lopullisen kauppasopimuksen tekemiseen, ja velvoitteen täyttämistä voidaan vaatia myös kanteella tuomioistuimessa. Kauppasopimuksen tekemisestä kieltäytyminen voi olla perusteena myös korvausvastuulle toisen osapuolen vahingoista. Kun esisopimus on tehty ennen kuin rakennus on viranomaistoimin hyväksytty otettavaksi käyttöön, asuntoa on katsottava ryhdytyn tarjoamaan asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun tavoin rakentamisvaiheen aikana ostajalle ostettavaksi tätä sitovin vaikutuksin. Tällaisissa olosuhteissa tehty osakekauppasopimus kuuluu asuntokauppalain 2 luvun säännösten soveltamisalan piiriin.
11. Korkein oikeus toteaa, että W:n puolisot ja K:n puolisot ovat tehneet sekä esisopimuksen että lopullisen kauppakirjan ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt koko rakennuksen käyttöönotettavaksi 10.5.2006. Edellä kohdassa 10 lausutuin perustein Korkein oikeus katsoo, että W:n puolisoiden ja K:n puolisoiden välinen asuntokauppa kuuluu asuntokauppalain 2 luvussa säännellyn ostajan suojajärjestelmän piiriin. Esisopimus on tehty 18.12.2005 ja siten ennen kuin asuntokauppalain muuttamisesta annettu laki (795/2005) on tullut voimaan 1.1.2006. Näin ollen asiassa tulevat sovellettaviksi asuntokauppalain 2 luvun säännökset sellaisina kuin ne olivat laissa 843/1994.
Suojajärjestelmän sisällöstä
12. Asiassa sovellettavan asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakkaan ja kuluttajan välinen rakentamisvaiheessa tehty kauppasopimus ei sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus saman luvun 17 §:n mukaisesti. Lain 17 §:n 1 momentissa säädetään perustajaosakkaan velvollisuudeksi huolehtia siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja osakekauppasopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi sanotussa pykälässä tarkoitettu vakuus. Pykälän 2 momentissa säädetään rakentamisvaiheen vakuudesta ja 3 momentissa siitä, että rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus.
13. Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 4 momentin mukaan vakuudet käytetään ensisijaisesti asunto-osakeyhtiön hyväksi rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä ja yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa esiintyneistä rakennusvirheistä yhtiölle aiheutuneiden vahinkojen korvaamiseksi. Vasta toissijaisesti vakuudet ovat voimassa osakkeenostajien hyväksi perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta aiheutuvien vahinkojen korvaamiseksi. Tätä etusijajärjestystä on perusteltu lain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 70) sillä, että yleensä on kaikkien osakkeenostajien edun mukaista, että rakennustyöt saatetaan tarvittaessa vakuuksia apuna käyttäen mahdollisimman pitkälle suunnitellulla tavalla. Vakuuksilla katettaisiin esimerkiksi niitä lisäkustannuksia, jotka aiheutuvat urakoitsijan suorituskyvyttömyystilanteessa rakennustöiden loppuunsaattamisesta toisen urakoitsijan toimesta. Vasta yli menevä osa vakuuksista voitaisiin käyttää osakkeenostajien vahingonkorvaussaatavien kattamiseksi perustajaosakkaan suoritushäiriötilanteessa.
14. Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 ja 3 momentissa on säädetty vakuuksien vähimmäismääristä ja voimassaoloajoista. Sanotun luvun 18 §:ssä on säädetty menettelystä, jolla lakimääräiset vakuudet tulee vapauttaa niiden oltua voimassa lain mukaisen vähimmäisajan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt asunto-osakeyhtiön rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vapauttaminen tapahtuu ensisijaisesti yhtiön ja kaikkien osakkeenostajien suostumuksin, ja viime kädessä tuomioistuimen antaman luvan perusteella.
Asianosaisten välinen kauppasopimus
15. Asianosaiset ovat laatineet 30.3.2006 allekirjoittamansa kauppakirjan tammikuussa 2006 painetulle, vakioidut sopimusehdot sisältävälle valmiin uuden asunnon kauppaa koskevalle lomakepohjalle. Kauppakirjalomakkeessa ei ole ollut asuntokauppalain 2 luvussa tarkoitettua rakentamisvaiheen vakuutta koskevaa kohtaa. Asianosaiset ovat jättäneet täyttämättä kauppakirjalomakkeen suorituskyvyttömyysvakuutta koskevan kohdan, joka velvoite ei sinänsä edellä kohdassa 11 kerrotusta syystä ole koskenutkaan valmiin uuden asunnon kauppaa nyt puheena olevassa tilanteessa. Asianosaiset ovat jättäneet niin ikään täyttämättä kohdan, joka koskee lain 4 luvun 3 §:ssä perustajaosakkaalle uuden asunnon myyjänä säädettyä velvollisuutta asettaa 2 luvun 17 §:n mukaista vakuutta vastaava vakuus taikka täydentää tällaista vakuutta. Velvollisuus on kaupantekohetkellä koskenut myös valmiin uuden asunnon kauppaa, jos rakentamisvaiheen päättymisestä oli myyntihetkellä kulunut vähemmän kuin vuosi, ja jos asuntoyhteisö oli ollut 2 luvun mukaisen sääntelyn alainen.
16. Riidatonta on, etteivät W:n puolisot ole asettaneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 2 ja 3 momenteissa tarkoitettuja vakuuksia. Toisaalta, kuten jäljempänä todetaan, kauppakirjan ehtojen mukaisesti kauppahinnasta on talletettu sulkutilille tietty osa myyjien sekä tietty osa myyjien ja ostajien lukuun. W:n puolisot ovat 30.10.2006 tehdyllä vakuutussopimuksella huolehtineet myöhemmin myös edellä mainitusta suorituskyvyttömyysvakuudesta, joka on voimassa 10 vuotta siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.
17. K:n puolisot olivat suoritettuaan huoneistossa niin sanotun muuttokatselmuksen 22.3.2006 ottaneet huoneiston käyttöönsä viimeistään kaupantekopäivänä 30.3.2006. Rakennusvalvontaviranomaiset olivat hyväksyneet huoneiston otettavaksi käyttöön jo ennen kaupantekoa ja rakennuksen kokonaisuudessaan 10.5.2006. K:n puolisot ovat ensimmäisen kerran vaatineet rakennusvirheiden ja puutteiden korjaamista sekä selvitystä asuntokauppalain 2 luvussa tarkoitettujen vakuuksien asettamisesta 30.8.2006. K:n puolisoiden kanne on tullut vireille 10.9.2007.
Asuntokauppasopimuksen sitovuuden arviointi
18. W:n puolisot ovat vedonneet valituksessaan ensinnäkin siihen, että kauppasopimuksen pätemättömyys oli korjautunut, kun K:n puolisot olivat tietoisina kaupan ehdoista ja siitä, ettei vakuuksia ollut asetettu, hyväksyneet sen ehdot.
19. Korkein oikeus toteaa, että asianosaisten menettelystä voidaan päätellä heidän ymmärtäneen yhdenmukaisesti, että kaupan kohteena oli valmis uusi asunto, ja ettei asuntokauppalain 2 luku koskenut kauppaa. Myös esisopimuksessa oli todettu, että kauppahinnan pääosa maksetaan kauppakirjaa tehtäessä asunnon ollessa muuttovalmiina. Kaupan on edellä kuitenkin katsottu kuuluvan sanotun 2 luvun suojajärjestelmän piiriin, ja sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on luvun 2 §:n mukaan mitätön. Asianosaiset eivät siten ole voineet sopimuksin rajoittaa K:n puolisoiden oikeutta vedota lain 2 luvun mukaisten vakuuksien puuttumiseen.
20. W:n puolisot ovat vedonneet valituksessaan edelleen siihen, että K:n puolisoiden menettelyä oli pidettävä kunnian vastaisena ja arvottomana. K:n puolisot olivat tietoisina kaupan oikeudellisesta luonteesta ja sen ehdoista ja saatuaan kaupan kohteen hallintaansa ryhtyneet vasta viisi kuukautta myöhemmin esittämään kaupanpurkua koskevia vaatimuksia. Samalla he olivat järjestelmällisesti kieltäytyneet W:n puolisoiden tarjouksesta korjata virheet. Kaupan purkaminen olisi näissä olosuhteissa myyjien kannalta myös kohtuutonta.
21. Korkein oikeus toteaa, että osapuolet ovat edellä todetuin tavoin erehtyneet asuntokaupan oikeudellisesta luonteesta. Kun asiassa ei ole väitetty, että K:n puolisot olisivat erehdyttäneet W:n puolisoita tai että he tietoisina W:n puolisoiden erehdyksestä olisivat ylläpitäneet näiden erehdystä, K:n puolisoiden vetoamista vakuuksien puuttumiseen ei voida pitää oikeustoimilain 33 §:ssä tarkoitetuin tavoin kunnian vastaisena ja arvottomana eikä kauppasopimuksen sitomattomuutta lähtökohtaisesti kohtuuttomana.
22. W:n puolisot ovat väittäneet edelleen, että K:n puolisot olivat antamalla myyjien ymmärtää, että kauppa oli kaikesta huolimatta pätevä, rikkoneet lojaliteettivelvollisuutensa. Huomautusta vakuuksien puuttumisesta 30.8.2006 ei ollut tehty kohtuullisessa ajassa.
23. Korkein oikeus toteaa asianosaisten ilmeisestä erehdyksestä lausutun lisäksi, ettei asuntokauppalaissa ole säädetty ostajan velvollisuudesta vedota vakuuksien puuttumiseen. Päinvastoin, kuten asuntokauppalain 2 luvussa on säädetty, perustajaosakkaan on myydessään asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana annettava kauppasopimus tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on puolestaan muun muassa seurattava, että asetetut vakuudet vastaavat 17 §:ssä tarkoitettuja vaatimuksia, sekä ilmoitettava vakuuksissa havaitsemistaan puutteista osakkeenostajille. Kuten pykälästä lisäksi ilmenee, rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa vähintään kolme kuukautta ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vähintään 15 kuukautta siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Sillä seikalla, että K:n puolisot ovat vedonneet vakuuksien puuttumiseen noin viisi kuukautta kaupanteon jälkeen ja noin kolme ja puoli kuukautta sen jälkeen, kun koko rakennus oli hyväksytty käyttöönotettavaksi, ei ole W:n puolisoiden väittämää merkitystä.
24. Ostajan oikeusturvan hyväksi säädetyn vakuusjärjestelyn ja sen puuttumisen oikeusvaikutuksia tässä tapauksessa arvioitaessa on kuitenkin perusteltua ottaa huomioon vakuuksien tarkoitus ja ne olosuhteet, joissa kauppasopimus on tehty, sekä kaupassa sovitut ehdot.
25. Kuten jo lain 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetun vakuuden nimi "rakentamisvaiheen vakuus" osoittaa, perustajaosakkaan velvollisuus asettaa sanottu vakuus on otettu lakiin nimenomaan rakentamisaikaisten riskien varalta. Etusija vakuuden käyttämisessä vahinkojen kattamiseksi on yhtiöllä. Rakentamisvaiheen vakuusjärjestelmän tavoitteena on kohdassa 13 todetuin tavoin se, että asunto-osakeyhtiön rakennushanke voitaisiin saattaa loppuun tai ainakin mahdollisimman pitkälle. Vakuuden vapauttamisen määräaikakin lasketaan siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Rakentamisvaiheen vakuudella on siten rajattu tarkoitus.
26. Rakennus on hyväksytty kokonaisuudessaan käyttöönotettavaksi 10.5.2006. K:n puolisoiden vedotessa vakuuksien puuttumiseen elokuussa 2006 rakennushankkeen keskeytymisen turvaamiseksi tarkoitetulla rakentamisvaiheen vakuudella tai sen puuttumisella ei ole enää ollut tosiasiallista merkitystä. Kauppasopimusta ei ole perusteltua pitää jälkikäteen sitomattomana sillä perusteella, ettei sanottua vakuutta ollut asetettu.
27. Mitä tulee asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n 3 momentissa tarkoitettuun rakentamisvaiheen jälkeiseen vakuuteen ja sen merkitykseen K:n puolisoille ostajina, W:n puolisot ovat viitanneet muun ohella halukkuuteensa vastata virheiden korjaamisesta sekä kauppakirjan ehtoihin. Korkein oikeus toteaa tältä osin, että vakuuden tarkoituksena on turvata rakennuksen valmistumisen jälkeen ilmenevien tai havaittavien vikojen korjaamista, ja että vakuudella on siten merkitystä ostajien oikeusturvan kannalta. Toisaalta K:n puolisoiden maksettavasta loppukauppahinnasta on kaupantekopäivästä 30.3.2006 lukien ollut talletettuna sulkutilille yhteensä 36 861 euroa, siitä 11 338 euroa eli kaksi prosenttia osakkeiden kauppahinnasta myyjän lukuun asuntokauppalain 4 luvun 29 §:ssä säädetyssä tarkoituksessa. Kuten lain esitöistä säännöksen osalta ilmenee, järjestelyn tarkoituksena on turvata ostajalle todellinen mahdollisuus arvioida asunnon sopimuksenmukaisuutta ja tarvittaessa tehostaa oikaisuvaatimuksiaan käyttämällä oikeuttaan pidättyä kauppahinnan maksamisesta (HE 14/1994 vp s. 115). Lisäksi sulkutilille on ollut talletettuna myyjien ja ostajien lukuun mahdollisten vuositarkastuksessa havaittavien vikojen ja puutteitten korjaamista silmällä pitäen 11 337 euroa, mikä määrä vastaa rakentamisvaiheen vakuudesta lain 2 luvun 17 §:n 3 momentissa säädettyä kahta prosenttia kauppahinnasta. Vaikka asianosaiset ovat näin toimineet asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun säännösten mukaisesti, merkitsee menettely samalla, että ostajat ovat tosiasiassa saaneet vakuusturvan osalta 2 luvun 17 §:n 3 momentissa tarkoitettua vastaavan aseman. Myös lain 2 luvun suojajärjestelmään kuuluva, luvun 19 §:ssä tarkoitettu vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta on 30.10.2006 lukien ollut voimassa osakkeenostajien hyväksi.
28. Korkein oikeus toteaa, että kauppasopimuksen sisällön perusteella W:n puolisot ovat mieltäneet myyvänsä ja K:n puolisot ostavansa sellaisen uuden asunnon, jota koskevat asuntokauppalain 4 luvun säännökset. W:n puolisot ja K:n puolisot ovat olleet asuntokaupan osapuolina asiantuntemukseltaan todennäköisesti tasavahvoja. Oikeusvarmuus sinänsä edellyttää, että perustajaosakas ottaa selvää asuntokauppalain pakottavista säännöksistä ja että hän laiminlyödessään velvollisuutensa kantaa siitä vastuun. Kysymys siitä, tuleeko kaupassa soveltaa asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä, on kuitenkin edellyttänyt oikeudellista tulkintaa, ja alemmat oikeudetkin ovat päätyneet siinä erilaisiin lopputuloksiin. Korkein oikeus katsoo, ettei asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettujen vakuuksien asettamatta jättämiselle voida näissä olosuhteissa ja vakuusjärjestelyn tarkoitus sekä kaupan ehdoista K:n puolisoille johtuva tosiasiallinen vakuusturva huomioon ottaen antaa sellaista merkitystä, että kauppasopimusta olisi perusteltua pitää K:n puolisoita sitomattomana.
29. K:n puolisoiden vaatimukset kauppahinnan palauttamisesta ja erinäisistä korvauksista, jotka perustuvat siihen, ettei kauppasopimus sido heitä, on sen vuoksi hylättävä. Siltä osin kuin K:n puolisot ovat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet kaupan purkamista kaupan virheen perusteella, kauppahinnan alentamista, vahingonkorvauksia ja muita korvauksia sekä W:n puolisot vastavalituksessaan hinnanalennuksen määrän alentamista, asiaa ei ole käsitelty ja ratkaistu hovioikeudessa. Asian käsittelyä on sen vuoksi jatkettava hovioikeudessa.
Päätöslauselma
Hovioikeuden tuomio kumotaan. K:n puolisoiden kanne hylätään siltä osin kuin kauppahinnan palauttamista ynnä muuta koskevat vaatimukset on perustettu osakekauppasopimuksen sitomattomuuteen.
Asia palautetaan Kouvolan hovioikeuteen, jonka tulee ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen ja jatkaa asian käsittelyä K:n puolisoiden valituksen osalta muilta osin ja W:n puolisoiden vastavalituksen osalta ja, huomioon ottaen palauttamisen syy, siinä laillisesti menetellä.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos (eri mieltä), Liisa Mansikkamäki, Timo Esko, Soile Poutiainen ja Pekka Koponen. Esittelijä Tarja Raiskinen.
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Oikeusneuvos Raulos: Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa ensiksi kysymys, kuuluuko W:n puolisoiden ja K:n puolisoiden välillä 30.3.2006 tehty asunto-osakkeiden kauppa asuntokauppalain 2 luvussa säännellyn ostajan suojaamisjärjestelmän piiriin. Riidatonta on, että K:n puolisot ovat olleet kuluttajia.
Asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 1 §:n mukaan sanotun luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan sanotussa luvussa osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta. Lain 8 luvun 2 §:n soveltamissäännöksen mukaan lain 2 luvun säännöksiä ei sovelleta, jos kysymyksessä olevan yhtiön asunto-osakkeita on ryhdytty tarjoamaan ostettavaksi ennen lain voimaantuloa. Asuntokauppalaki tuli voimaan 1.9.1995.
Asuntokauppalain muuttamisesta 7.10.2005 annetun lain (795/2005) 2 luvun 1 §:n mukaan sanotun luvun säännöksiä sovelletaan, kun muun muassa asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset. Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan myös muutetuissa säännöksissä muun muassa asunto-osakkeen tarjoamista sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta. Mainittu laki asuntokauppalain muuttamisesta tuli voimaan 1.1.2006. Uusien säännösten soveltamista koskevien määräysten mukaan muutettuja 2 luvun säännöksiä ei sovelleta muun muassa, jos asunto-osakeyhtiön osakkeita on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kyseisen lain (795/2005) voimaantuloa.
Sekä alkuperäiset että edellä mainitulla lailla muutetut 2 luvun 1 §:n säännökset ovat siis yhteneväiset sekä siinä, että kumpienkin mukaan 2 luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöön otettaviksi, että siinä, että ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan osakkeen tarjoamista kuluttajalle sellaisin ehdoin, että tämä ei voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta.
K:n puolisot ovat 18.12.2005 allekirjoittamallaan esisopimuksella sitoutuneet ostamaan kysymyksessä olevat Asunto Oy Nurmijärven Huvilatie 32 A:n osakkeet 1 - 50. Kauppa on toteutunut 30.3.2006 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kysymyksessä olevan paritalon käyttöön otettavaksi A-asunnon osalta 17.3.2006 ja toisen eli B-asunnon osalta 10.5.2006. On siten selvää, että K:n puolisoiden ja W:n puolisoiden välinen asunto-osakekauppa on kuulunut asuntokauppalain 2 luvun soveltamisen piiriin. Kysymys siitä, onko sanotun 2 luvun säännöksiä sovellettava niiden alkuperäisessä vai 1.1.2006 voimaan tulleessa laissa säädetyssä muodossa, ratkeaa sen mukaan, milloin K:n puolisot ovat sitoutuneet kauppaan sellaisin ehdoin, että he eivät ole voineet vetäytyä siitä ilman seuraamuksia.
Esisopimuksen sanamuodosta ei ilmene, onko K:n puolisoilla ollut oikeus vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia vai ei. Tämä seikka on sivuutettu. Esisopimuksessa on tosin sovittu ostajien maksettavasta varausrahasta, mutta vakiintuneen käytännön mukaan varausmaksu tuli palauttaa, mikäli kauppaa ei syntynyt. Tässä tilanteessa on turvauduttava yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Esisopimus sitoo osapuolia, joten esisopimusostajan vetäytyessä kaupasta ilman siihen oikeuttavaa syytä esisopimusmyyjällä on lähtökohtaisesti oikeus vahingonkorvaukseen. Näin ollen katson, että K:n puolisoilla ei enää esisopimuksen 18.12.2005 allekirjoitettuaan ollut oikeutta vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Tällä perusteella puheena olevaan osakekauppaan on sovellettava asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä niiden alkuperäisessä muodossa. Asiaan ei vaikuta se, että kaupan osapuolet olivat ilmeisesti kummatkin lopullista kauppaa 30.3.2006 päättäessään siinä käsityksessä, että kysymyksessä oli valmiin uuden asunnon kauppa, jota asuntokauppalain 2 luvun säännökset eivät lainkaan koskeneet.
Seuraavaksi on arvioitava, onko kauppasopimus K:n puolisoita sitova, vaikka on riidatonta, että W:n puolisot eivät olleet asettaneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisia vakuuksia.
Asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle sanotun luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Saman luvun 11 §:n mukaan kauppasopimus ei sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on annettu vakuus luvun 17 §:n mukaisesti. Sanotun 17 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista ja korjausrakentamista koskevan sopimuksen sekä osakekauppasopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus kyseisen pykälän mukaisesti. Viimeksi mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Pykälän 3 momentin mukaan rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Velvollisuus rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden asettamiseen päättyy, kun 15 kuukautta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Rakennusvalvontaviranomaisen A-asunnon osalta 17.3.2006 toimittamassa käyttöönottokatselmuksessa oli todettu muutamia melko vähäisiksi katsottavia puutteita. Myös 22.3.2006 päivättyyn vastaanottotarkastuskertomukseen on kirjattu joitakin vähäisiltä vaikuttavia vikoja. K:n puolisot olivat muuttaneet asuntoon 27.3.2006 eli jo hieman ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista. K:n puolisot ovat 10.11.2006 toimituttaneet asuntonsa osalta tavarantarkastuksen. Siinä todettujen vikojen osalta käräjäoikeus on lausunut, että ne eivät olleet sellaisia olennaisia virheitä, jotka olisivat oikeuttaneet kaupan purkamiseen. Sen sijasta ne oikeuttivat 38 500 euron hinnanalennukseen, joka oli määrältään noin seitsemän prosenttia kauppahinnasta.
Rakennusvalvontaviranomainen on 10.5.2006 mennessä hyväksynyt yhtiön rakennuksen kokonaisuudessaan käyttöön otettavaksi. Itse rakentamisen osalta rakennusvaihe on tuolloin päättynyt. K:n puolisot ovat 30.8.2006 pyytäneet W:n puolisoilta asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisia vakuuksia samalla kun he ovat pyytäneet eräiden rakennusvirheiden korjaamista. Kysymykseen näyttäisi tuolloin tulleen 2 luvun 17 §:n 3 momentissa tarkoitettu rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jolla pyritään turvaamaan rakennusvaiheen jälkeen ilmenevien vikojen ja puutteiden korjaamista. Asiakirjoista ilmenee, että kaikkien 10.11.2006 toimitetussa tavarantarkastuksessa lueteltujen vikojen tai puutteiden korjaamisesta ei päästy yksimielisyyteen ja että ostajat olivat kieltäytyneet ainakin joistakin myyjien tarjoamista korjauksista. K:n puolisot ovat sitten 12.1.2007 vaatineet kaupan purkamista. Kanne asiassa on pantu vireille 10.9.2007.
Asuntokauppalain 2 luvun 11 §:n säännös, joka on pakottavaa oikeutta ja jonka mukaan kauppasopimus ei sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus luvun 17 §:n mukaisesti, vaikuttaa yksiselitteiseltä. Muun muassa toisen osapuolen oikeutettujen etujen huomioon ottaminen ja yleinen oikeusvarmuus vaativat tässä, että annettavan oikeussuojan tulee olla reaalisesti tarpeen vaatimaa eikä vain muodollista oikeutta. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa K:n puolisot ovat asuneet asunnossaan 27.3.2006 lukien ja yhtiön rakennus on kokonaisuudessaan valmistunut 10.5.2006 mennessä, jolloin se on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Rakennusvirheitä ei tässä asiassa ole pidetty niin olennaisina, että ne olisivat oikeuttaneet kaupan purkamiseen. Huomio kiintyy myös siihen, etteivät K:n puolisot täällä vastatessaan W:n puolisoiden valitukseen ole siltä varalta, että hovioikeuden tuomio kumottaisiin, nimenomaisesti vaatineet kaupan purkua rakennusvirheiden perusteella eivätkä myöskään käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen korottamista. K:n puolisot eivät ole väittäneetkään, että W:n puolisot olisivat suorituskyvyttömiä tai haluttomia korjausten suorittamiseen. K:n puolisoiden maksettavasta kauppahinnasta on kaupantekopäivästä lukien ollut talletettuna sulkutilille yhteensä 36 861 euroa turvaamaan myyjiltä vaadittavan suorituksen sopimuksenmukaisuutta. Lisäksi asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukainen vakuusjärjestely perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta on ollut voimassa ostajien hyväksi 30.10.2006 lukien.
Ostajien ja asunto-osakeyhtiön etujen turvaamisen tarve ja voimassa olevat vakuusjärjestelyt huomioon ottaen katson, että ostajien oikeusturvan toteutumisen kannalta vaatimus osakekaupan sitomattomuuden vahvistamisesta ja asiallisesti siis kaupan purkamisesta asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisten vakuuksien asettamatta jättämisen perusteella on tässä tilanteessa suhteeton ja sellainen, jolle oikeusjärjestys ei anna suojaa. Katson siten, että 30.3.2006 solmittu asunto-osakekauppa on käynyt K:n puolisoita sitovaksi.
Lausumillani perusteilla yhdyn Korkeimman oikeuden päätöslauselmaan.