HE 21/2005

2.5. Uuden asunnon kauppa
Säännösten soveltamisala

Asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta sovelletaan aina, kun perustajaosakas myy asunnon. Uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset tulevat näin ollen sovellettaviksi silloinkin, kun kaupan kohteena on perustajaosakkaan omistukseen jäänyt, mahdollisesti vuosia vuokrattuna tai työsuhdeasuntona käytössä ollut asunto. Luvun säännösten, erityisesti kauppahinnan maksamista koskevien säännösten soveltaminen tällaisen asunnon kauppaan on osoittautunut ongelmalliseksi.

Luvun soveltamisalaa ehdotetaan tarkistettavaksi niin, että luvun säännöksiä ei enää sovellettaisi tapauksissa, joissa asunto ostetaan käytettynä perustajaosakkaalta. Poikkeuksen muodostaisivat kuitenkin luvun virhevastuusäännökset, joihin ostaja voisi vastaisuudessakin vedota tällaisissa tapauksissa. Sääntely olisi yhteneväinen voimassa olevan 5 luvun säännösten kanssa, jotka koskevat perustajaosakkaan vastuuta käytetyn asunnon ostajaa kohtaan silloin, kun myyjä on muu kuin perustajaosakas. Myös näissä tapauksissa perustajaosakas vastaa asunnon virheistä 4 luvun säännösten mukaisesti.
Suorituskyvyttömyysvakuus, kun myytävät asunnot eivät ole kuuluneet 2 luvun sääntelyn piiriin

Vuonna 1998 voimaan tullut perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta annettavaa kymmenen vuoden rakennusvirhevakuutta koskeva sääntely sisältyy nykyisin lain 2 lukuun. Tästä seuraa, että rakennusvirhevakuuskin on asetettava vain, jos asunto-osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen rakennuksen käyttöönottohyväksyntää. Jos uusia asuntoja ryhdytään tarjoamaan jo valmistuneesta kohteesta, vakuutta ei tarvitse asettaa. Näin on säädetty siitä huolimatta, että rakennusvirhevakuus kattaa nimenomaan vain ne virheet, jotka ilmenevät vuositarkastuksen jälkeen.

Nykyinen sääntely mahdollistaa uusasuntotuotannon harjoittamisen myös ilman pakollisia vakuuksia edellyttäen, että asuntoja tarjotaan kuluttajien ostettaviksi vasta, kun ne ovat valmistuneet. Vakuusvaatimuksen ulottaminen myös näihin tilanteisiin voi johtaa siihen, etteivät kaikki alan yritykset enää voisi jatkaa entistä toimintaansa. Käytännössä ainoa saatavilla oleva rakennusvirhevakuus on muodoltaan vakuutus, eikä vakuutuksenantajilla ole velvollisuutta myöntää vakuutusta. Kun kyse on nimenomaan suorituskyvyttömyyden varalta annettavasta vakuutuksesta, sen myöntämiseen vaikuttaa keskeisesti vakuutuksen hakijan taloudellinen asema. Etenkin pienten, taloudelliselta kantokyvyltään heikkojen rakennusurakoitsijoiden voi olla vaikea saada vakuutusta, ainakaan kohtuulliseen hintaan. Nämä yritykset eivät siten voisi harjoittaa sellaista uusasuntotuotantoa, jossa asuntoja on tarkoitus myydä kuluttajaostajille.

Uuden asunnon ostajien kannalta tilanne on kuitenkin epätyydyttävä. Ostajien on vaikea ymmärtää sitä, että asuntoyhteisön ja ostajien asemaa tulevaisuudessa ilmenevien mahdollisesti kohtalokkaidenkin rakennusvirheiden varalta turvaava järjestely ei olekaan voimassa kaikissa uustuotantokohteissa. Vakuusjärjestelyn voimassaolo riippuu lisäksi ostajien kannalta varsin sattumanvaraisesta syystä eli siitä, missä rakentamishankkeen vaiheessa uusia asuntoja on ryhdytty kuluttajille tarjoamaan.

Esityksessä on päädytty asunnon ostajien oikeusturvan yhdenmukaistamiseen, vaikka se saattaa joidenkin rakennusyritysten osalta johtaa elinkeinotoiminnan rajoituksiin. Perustajaosakkaan olisi näin ollen huolehdittava suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta myös silloin, kun asuntoja markkinoidaan valmiista kohteesta. Vakuus olisi asetettava ennen kuin kohteen loppukatselmusta haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta.

Jos suorituskyvyttömyysvakuus hankitaan vasta rakennuksen valmistuttua, vakuus voi olla huomattavasti kalliimpi kuin perustajaosakkailta nykyisin vaadittu, rakentamisvaiheen alkaessa hankittava vakuus. Tämä johtuu siitä, että vakuudenantajalla, käytännössä vakuutusyhtiöllä, ei ole ollut tilaisuutta seurata kohteen rakentamista ja valvoa rakentamisen laatua. Riski piilevistä rakennusvirheistä, joka näissä tapauksissa saatetaan arvioida hyvinkin korkeaksi, korottaa vakuuden hintaa. Kohtuuttoman korkeiden vakuuskustannusten välttämiseksi on tärkeää, että asunnontuottajat saavat ajoissa riittävät tiedot vakuusvaatimuksista. Tämän vuoksi ehdotetaan, että Kuluttajaviraston on laadittava ja pidettävä asunnontuottajien saatavilla ohjeet suorituskyvyttömyysvakuudesta ja muista asuntokauppalain mukaan edellytetyistä vakuuksista.

Suorituskyvyttömyysvakuusvelvoitteen noudattamista valvoisi kuluttaja-asiamies. Valvontatehtävän suorittamiseksi kuluttaja-asiamies tarvitsee tiedot käyttöönotettavista asuinrakennuksista ja erityisesti sellaisista asuinrakennuksista, joiden rakennuttajat eivät ole asettaneet asuntokauppalain mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta. Tarkoituksena on, että kunnan rakennusvalvontaviranomaiset toimittaisivat Kuluttajavirastolle tiedot tällaisista asuinrakennuksista.
Asuntoyhteisön asema ja oikeudet virhetilanteissa

Kuten 1.2. jaksossa on todettu, myyjän virhevastuuta koskevat säännökset ovat osoittautuneet ongelmallisiksi silloin, kun virhe ilmenee yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa. Tyypillisesti ongelmatilanteet liittyvät uuden asunnon kauppaan, koska myyjällä on sekä oikeus että velvollisuus korjata virheet kustannuksellaan.

Käytännössä menetellään nykyisinkin yleensä niin, että perustajaosakas kutsuu myös asuntoyhteisön edustajat vuositarkastukseen, jossa heillä on mahdollisuus reklamoida yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvista virheistä ja esittää perustajaosakkaalle niitä koskevia korjausvaatimuksia. Kun 4 luvun säännösten mukaan myyjällä on velvollisuuksia ja oikeuksia vain suhteessa asunnon ostajaan, on syntynyt epätietoisuutta siitä, kuka näissä tilanteissa loppujen lopuksi saa käyttää puhevaltaa.

Vastuusuhteiden selventämiseksi ehdotetaan, että vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Yksittäinen asunnon ostaja voisi kuitenkin vedota tällaisiin virheisiin, jos asuntoyhteisö ei vielä ole siirtynyt ostajien hallintoon. Hallinnon siirtymisen jälkeen ostajalla olisi oikeus vedota tällaiseen virheeseen vain, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, mutta yhteisö ei ryhdy toimiin virheen johdosta.

Koska yhteisö ei ole asunnot myyneen perustajaosakkaan sopijapuoli, olisivat virheen seuraamuksia suhteessa yhteisöön vain virheen oikaisu ja vahingonkorvaus.

Voimassa olevan lain mukaan asuntoyhteisöllä on oikeus ostajan puolesta ja ostajan lukuun ilman eritystä valtuutusta vaatia virheen oikaisemista. Yhteisön oikeus on riippumaton siitä, olisiko ostaja itse aikonut vedota virheeseen. Kun yhteisölle ehdotuksen mukaan tulisi itsenäinen oikeus vaatia kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvien virheiden oikaisemista, näin kattava valtuus toimia ostajan puolesta on katsottu tarpeettomaksi. Sen sijaan ehdotetaan, että yhtiö saisi vaatia oikaisua ostajan lukuun vain, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä. Ehdotus vastaa asunto-osakeyhtiölain 78 §:ää, jonka mukaan yhtiöllä on sen ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuun jakamisesta riippumatta aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö.

Ehdotettu yhteisön oikeus vedota 4 luvun virhevastuusäännöksiin merkitsee sitä, että useimmat ja käytännössä myös merkittävimmät rakennusvirheet jäisivät selvitettäviksi yhteisön ja perustajaosakkaan välillä. Nykyisin vastaavista rakennusvirheistä aiheutuvat riita-asiat voidaan käsitellä yksittäisen ostajan valituksen perusteella kuluttajavalituslautakunnassa. On pidetty tarkoituksenmukaisena, että lautakuntamenettely olisi käytettävissä myös silloin, kun yhteisön ja perustajaosakkaan kesken syntyy erimielisyyttä. Tämän vuoksi kuluttajavalituslautakunnasta annettua lakia ehdotetaan tarkistettavaksi niin, että lautakunta voisi käsitellä asuntokauppalain 4 luvun mukaista virhevastuuta koskevan riita-asian myös asianomaisen asuntoyhteisön hakemuksesta.

Virheilmoitus

Virheilmoitusta koskevien asuntokauppalain säännösten mukaan niin sanottu neutraali reklamaatio riittää varmistamaan sen, ettei ostaja menetä oikeuttaan vedota virheeseen. Virheestä johtuvien vaatimusten esittämiselle ei ole asetettu aikarajaa lukuun ottamatta virheen oikaisua ja kaupan purkamista koskevaa vaatimusta.

Maakaaressa virheilmoituksesta säädetään toisin: ilmoittaessaan virheestä ostajan on ilmoitettava myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa. Vaatimusten ei tosin tarvitse siinä vaiheessa olla yksilöityjä, vaan ilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Esityksessä ehdotetaan, että asuntokauppalain virheilmoitussäännöksiä yhdenmukaistettaisiin maakaaren kanssa. Muutoksen tarkoituksena on edistää virhetilanteiden selvittämistä nopeasti. Nykyinen pelkkään neutraaliin reklamaatioon perustuva sääntely mahdollistaa hyvinkin pitkään jatkuvan ostajan passiivisuuden. Pitkään jatkuva epätietoisuus siitä, mitä ostaja virheen johdosta vaatii vai vaatiiko lopulta mitään, ei ole myyjän kannalta kohtuullista.

Uuden asunnon kaupassa virheilmoitusmenettelyyn liittyy myyjän, yleensä siis perustajaosakkaan, järjestämä vuositarkastus. Vuositarkastuksessa myyjä kokoaa keskitetysti ostajien reklamaatioita ja pyrkii myös keskitetysti korjaamaan ilmenneet virheet. Koska myyjällä on oikeus korjata virheet, eivät muut virheen seuraamukset tule yleensä tässä vaiheessa kysymykseen. Ehdotuksen mukaan vuositarkastuksessa riittäisikin edelleen neutraali reklamaatio. Vaatimusten ilmoittamista koskeva muutos tulisi siten sovellettavaksi vain vuositarkastuksen jälkeen ilmenevien virheiden osalta.

....

4 luku. Uuden asunnon kauppa

1 §.Luvun soveltamisala. Pykälän ehdotetun 1 momentin 1 kohdan mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa. Toisin kuin nykyisin, luvun säännöksiä ei enää lähtökohtaisesti sovellettaisi esimerkiksi silloin, kun perustajaosakas rakennuksen valmistuttua vuokraa asunnon ja vasta myöhemmin myy sen joko vuokralaiselle tai kolmannelle. Perustajaosakkaan vastuu asunnon virheistä määräytyisi kuitenkin edelleen luvun säännösten perusteella. Tästä säädetään 6 luvun 1 §:n 2 momentissa. Syitä muutokseen selvitetään yleisperustelujen 2.5. jaksossa.

Kohdan terminologiaa on ehdotuksessa tarkistettu niin, että nykyisen ilmaisun asunto-osake sijasta käytetään ilmaisua asunto. Muutos johtuu 2 luvun soveltamisalaan ehdotetusta laajennuksesta, jonka mukaan 2 luvun säännökset koskevat paitsi asunto-osakkeiden myös muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien tarjoamista ostettaviksi.

Luvun säännöksiä sovelletaan momentin 2 kohdan mukaan myös silloin, kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen. Kohtaa ehdotetaan selvennettäväksi siten, että luvun soveltaminen edellyttää uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista. Tarkistus johtuu 1 luvun 5 §:ssä olevaan rakentamisvaiheen määritelmään tehdystä vastaavasta selvennyksestä.

Luvun säännöksiä sovelletaan pykälän 2 momentin mukaan myös, jos asunnon kaupan yhteydessä myydään osake tai osuus, joka oikeuttaa hallitsemaan asumiseen läheisesti liittyviä tiloja, kuten asuinrakennusten yhteydessä olevia autotalleja tai varastotiloja. Säännös vastaa muuten voimassa olevan 1 §:n säännöstä, mutta siihen ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkistus kuin 1 momentin 1 kohtaan.

Pykälän 3 momenttiin sisältyvää pykäläviittausta tarkistetaan 6 luvun 1 §:ään ehdotettujen muutosten vuoksi.

3 §.Velvollisuus vakuuden täydentämiseen. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan teknisluonteisia tarkistuksia lähinnä siitä johtuen, että 2 luvun soveltamisalaan piiriin tulevat asunto-osakkeiden lisäksi muut asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat yhteisöosuudet. Sisällöltään momentti vastaa nykyistä momenttia.

Pykälän 2 momentin viittaussäännöstä ehdotetaan täydennettäväksi viittauksella 2 luvun 17, 17 a, 18 ja 18 a §:ään, joissa säädetään vakuuden käyttämisestä ja vakuuden vapautumisesta.

Lain 2 luvun 17 §:ssä säädettyjä vakuusvaatimuksia ei sovelleta osaomistusyhteisöihin eikä siten myöskään käsiteltävän pykälän mukainen velvollisuus täydentää vakuutta koske osaomistusyhteisöistä myytäviä asuntoja.

3 a §.Suorituskyvyttömyysvakuus. Pykälä on uusi, ja se koskee vakuusvaatimuksia myytäessä tai markkinoitaessa muuten kuluttajille uusia asuntoja sellaisesta asuntoyhteisöstä, joka ei ole ollut 2 luvun sääntelyn alainen. Pykälän mukaan myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön ja ostajien hyväksi otetaan vakuus hänen suorituskyvyttömyytensä varalta. Vakuuden on oltava sellainen kuin 2 luvun 19 §:ssä säädetään. Pykälästä seuraa, että ne ostajat, jotka hankkivat uuden asunnon valmiiksi rakennetusta kohteesta saavat samanlaisen, rakennusvirheet kattavan turvan kuin ne ostajat, jotka hankkivat asuntonsa rakentamisvaiheessa. Pykälä antaa vakuusturvan lisäksi myös sellaisille ostajille, jotka ostavat uuden asunnon rakentamisvaiheessa sellaisesta kiinteistöosakeyhtiöstä, jossa on enintään kolme asuntoa. Ehdotuksen perusteluja selvitetään tarkemmin yleisperustelujen 2.3. jaksossa.

Suorituskyvyttömyysvakuus on pykälän mukaan otettava ennen kuin yhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Vaikka suorituskyvyttömyysvakuus on oltava vasta, kun loppukatselmusta haetaan, myyjän edun mukaista on kuitenkin järjestää vakuus mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, yleensä jo ennen rakentamisen alkamista. Näin toimien myyjä saa vakuuden yleensä edullisemmin ehdoin, koska vakuutusyhtiö tai muu vakuuden antaja voi seurata rakentamistyötä sen edistyessä.

Lisärakentamisessa suorituskyvyttömyysvakuus tarvitaan 2 luvun 1 c §:n mukaisesti vain silloin, kun hankkeen toteuttaa muu taho kuin se yhteisö, jolle uudet asunnot rakennetaan. Pykälässä on selvyyden vuoksi mainittu, ettei myöskään sen mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta tarvita, jos lisää rakennettuja asuntoja markkinoi kuluttajille se asuntoyhteisö, jolle asunnot on rakennettu.

Suorituskyvyttömyysvakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa enimmäismäärän ehdotetun 2 luvun 19 a §:n 2 momentin mukaan siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia niistä rakennuskustannuksista, jotka on merkittävä yhtiön tai lisärakentamishankkeen taloussuunnitelmaan valtioneuvoston asetuksen mukaisesti. Osakeyhtiön omavastuu saa olla puolestaan ehdotetun 2 luvun 19 b §:n 1 momentin mukaan enintään kaksi prosenttia edellä tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Käsiteltävän pykälän soveltamisalaan kuuluvissa asuntoyhteisöissä ei ole tarvinnut laatia taloussuunnitelmaa eikä siten myöskään taloussuunnitelmaan merkitä asetuksessa tarkoitettuja rakennuskustannuksia. Vakuuden antajan enimmäisvastuu ja osakeyhtiön omavastuu lasketaan kuitenkin tällaisissakin tapauksissa asetuksessa tarkoitetuista rakennuskustannuksista.

4 §.Asunnon hallinnan sekä osakekirjan tai muun asiakirjan luovutus. Pykälän 2 momentin mukaan myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta maksetaan tai 29 §:n 3 momentissa tarkoitetun kauppahinnan loppuerästä laskettavan kahden prosentin osuuden osalta, ennen kuin se talletetaan mainitun säännöksen mukaisesti. Esityksessä ehdotetaan 2 luvun 6 §:n 2 momenttia muutettavaksi siten, ettei turva-asiakirjojen säilyttäjä saa ilman myyjän suostumusta luovuttaa osakekirjaa ostajalle ennen kuin on selvitetty, että ostaja on täyttänyt paitsi kauppasopimukseen perustuvat velvoitteensa myös sellaiset velvoitteensa, jotka perustuvat perustajaosakkaan kanssa tehtyyn lisä- tai muutostyösopimukseen. Yhdenmukaisesti tämän muutoksen kanssa myös momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin ostaja on täyttänyt myös lisä- tai muutostyösopimukseen perustuvat velvoitteensa, jos lisä- tai muutostyöt on sovittu maksettavaksi viimeistään samana ajankohtana kuin kauppahinta.

Jos lisä- tai muutostöitä ei ole myyjän sopimusrikkomuksen vuoksi tehty silloin, kun kauppahinta pitäisi maksaa, ostajallakaan ei ole velvollisuutta maksaa näistä suorituksista. Myyjän on tällöin luovutettava asunnon hallinta siitä huolimatta, että lisä- tai muutostöitä ei ole maksettu.

Pykälän 3 momentissa säädetään asunto-osakkeen ostajan oikeudesta saada hallintaansa osakekirja tai muut omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat. Rakentamisvaiheessa myytävien asunto-osakkeiden osalta momentissa viitataan 2 luvun 6 §:ään. Momenttiin ehdotetaan tehtäväksi teknisluonteisia tarkistuksia sen johdosta, että 2 luvun 6 § koskisi ehdotuksen mukaan myös muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden ostajaa. Sisällöltään momentti vastaa voimassa olevaa momenttia.

5 §.Asunnosta aiheutuvat kustannukset. Pykälän 4 momentin viittaussäännöstä ehdotetaan tarkistettavaksi verolainsäädännön muuttumisen vuoksi. Uuden viittauksen mukaan ostajan velvollisuudesta suorittaa varainsiirtoveroa säädetään varainsiirtoverolaissa (931/1996).

15 §.Asuntoa koskevat tiedot. Pykälän 1 momentin 2 kohtaan ehdotetaan tehtäväksi teknisluonteinen tarkistus sen johdosta, että kohdassa mainittu asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (847/1983) on kumottu ja sen on korvannut samanniminen valtioneuvoston asetus.

17 a §.Tiedot takuusta. Pykälä on uusi, ja siinä säädetään tiedoista, jotka myyjän on annettava ostajalle kauppaan mahdollisesti liittyvästä takuusta. Pykälä vastaa sisällöltään kuluttajansuojalain 5 luvun 15 b §:ää. Mainittu pykälä lisättiin kuluttajansuojalakiin pantaessa täytäntöön kulutustavaroiden kauppaa ja niihin liittyviä takuita koskevista tietyistä ehdoista 25 päivänä toukokuuta 1999 annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 1999/44/EY. Vaikka takuusitoumuksilla on asuntokaupoissa vain vähäinen käytännön merkitys, pykälän lisäämistä myös asuntokauppalakiin on yhdenmukaisuussyistä pidetty aiheellisena.

Pykälän 1 momentissa säädetään seikoista, joiden tulee käydä ilmi takuusta. Momentin 1 kohdan mukaan takuusta on selkeästi käytävä ilmi takuun sisältö. Erityisesti on mainittava, että ostajalla on takuusta huolimatta hänelle lain mukaan kuuluvat oikeudet ja ettei takuulla rajoiteta näitä oikeuksia. Esimerkiksi takuuajan päättyessä vastuu asunnon virheestä ei pääty automaattisesti, vaan määräytyy lain säännösten nojalla. Pykälän 1 momentin 2 kohdan mukaan takuusta on selkeästi käytävä ilmi takuun antaja, takuun voimassaoloaika ja -alue sekä muut takuuseen perustuvien vaatimusten esittämisen kannalta tarpeelliset tiedot. Tällaisia ovat ainakin takuun antajan osoite ja muut yhteystiedot.

Pykälän 2 momentin mukaan takuu on ostajan pyynnöstä annettava kirjallisesti tai sähköisesti. Säännöksen tarkoituksena on, että ostaja saa tiedot takuun ehdoista siten, että hän voi ne säilyttää ja tarvittaessa niihin vedota. Sähköisesti annettavat tiedot on momentin mukaan toimitettava ostajalle siten, että niitä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät ostajan saatavilla.

Selvyyden vuoksi pykälän 3 momentti sisältää säännöksen, jonka mukaan takuu sitoo myyjää, vaikka se ei täyttäisi sille pykälässä asetettuja vaatimuksia. Ehdotus ei merkitse muutosta nykytilaan.

18 §.Vuositarkastus. Pykälässä säädetään myyjän velvollisuudesta järjestää erityinen vuositarkastus mahdollisten virheiden toteamista ja kirjaamista varten. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksesta ostajille, asuntoyhteisölle ja suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle. Ostajille tarkastuksesta on voimassa olevan 1 momentin mukaan ilmoitettava kuukautta ennen tarkastuksen järjestämistä ja vakuuden antajalle kahta kuukautta ennen. Momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että ilmoitukset lähettäisiin kaikille tahoille kuukautta ennen vuositarkastuksen toimittamista. Vakuuden antajia nykyisin koskeva pitempi määräaika on käytännössä osoittautunut tarpeettomaksi.

Voimassa olevan momentin mukaan vuositarkastuksessa on todettava asunnossa ilmenneet virheet. Momentin perustelujen mukaan ja myös käytännössä vuositarkastus koskee kuitenkin myös yhtiön yhteisiä tiloja ja alueita. Tämän vuoksi momenttia ehdotetaan täsmennettäväksi siten, että vuositarkastuksessa todetaan sekä asunnoissa että kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.

Ehdotuksen mukaan vuositarkastus on järjestettävä myös lisärakentamiskohteissa. Tällöin määräaika vuositarkastuksen pitämiselle alkaa momentin mukaan siitä, kun uudet asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöönotettaviksi. Niissä lisärakentamishakkeissa, joissa ei vaadita suorituskyvyttömyysvakuutta, ei ole momentissa tarkoitettua vakuuden antajaa, joten kutsu vuositarkastukseen lähetetään vain ostajille. Pykälän 3 momentti, jossa annetaan vakuuden antajalle toissijainen oikeus järjestää vuositarkastus, ei tällaisissa tapauksissa myöskään tule sovellettavaksi.

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan tarkistettavaksi siten, että vuositarkastuksesta pidettävään pöytäkirjaan on merkittävä myös asuntoyhteisön ilmoittamat virheet ja että myös asuntoyhteisölle varataan tilaisuus tarkistaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset vähintään kolmen viikon määräajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

18 a §.Virhe asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. Pykälä on uusi, ja se koskee asuntoyhteisön asemaa ja oikeuksia silloin, kun virhe ilmenee yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvassa kiinteistön osassa. Ehdotuksen perusteita selvitään lähemmin yleisperustelujen 2.5. jaksossa.

Yhteisöllä on 1 momentin mukaan oikeus vedota tällaiseen virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin samoja säännöksiä kuin ostajaan. Yhteisöön sovelletaan ensinnäkin 19 ja 20 §:n säännöksiä ostajan reklamaatiovelvollisuudesta sekä säännöksiä reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin seurauksista. Yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vaatia virheen oikaisua 22 ja 24 §:n mukaisesti tai, jos myyjä ei ole asetetussa määräajassa oikaissut virhettä, oikeus teettää oikaisu toisella ja vaatia korvaus teetetystä oikaisusta myyjältä. Vaikka yhteisö ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjällä on 23 §:n mukaisesti oikeus suorittaa oikaisu. Edelleen yhteisöön sovelletaan, mitä 26 §:ssä säädetään ostajan oikeudesta saada vahingonkorvausta.

Koska yhteisö ei ole asuntokaupan osapuoli, sopimussuhteeseen liittyvät virheen seuraamukset, kuten hinnanalennus tai kaupan purku, eivät voi tulla sovellettaviksi myyjän ja yhteisön välillä.

Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajien ja asunto-osakeyhtiön kesken säädetään asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä. Kunnossapitovastuun jakamisesta voidaan lain mukaan sopia osakkeenomistajien haluamalla tavalla yhtiöjärjestyksessä. Siltä osin kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu mainitun pykälän 2—4 momentin mukaisesti. Jos yhtiöjärjestyksellä on poikettu asunto-osakeyhtiölain vastuunjakosäännöksistä, noudatetaan pykälää sovellettaessa yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Pykälä poikkeaa siten tältä osin 2 luvun 19 b §:n 2 momentista, jota sovellettaessa ei oteta huomioon mahdollisia yhtiöjärjestyksen määräyksiä.

Pykälän 2 momentissa säädetään poikkeus 1 momentin mukaiseen asuntoyhteisön oikeuteen vedota virheisiin, jotka ilmenevät sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa. Momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vedota virheeseen, kunnes yhteisön hallinto on luovutettu ostajille 2 luvun 23 §:n mukaisesti. Ostajalla on näissä tapauksissa samat oikeudet kuin jos virhe ilmenisi hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvassa kiinteistön osassa. Ostajan oikeuksia ei ole rajoitettu niin, että hän voisi vaatia vain virheen oikaisua tai vahingonkorvausta. Ostaja voi lisäksi käyttää oikeuttaan kauppahinnan pidättämiseen, hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, jos näiden seuraamusten edellytykset muuten täyttyvät.

Yhteisön hallinto saatetaan luovuttaa ostajille sen jälkeen, kun joku tai jotkut ostajista ovat momentin nojalla vedonneet virheeseen. Yhteisön hallinnon luovuttamisen jälkeen puhevalta siirtyy yhteisölle, jonka päätettäväksi jää, onko kysymyksessä virhe ja mitä vaatimuksia se mahdollisesti pitää perusteltuna esittää perustajaosakkaalle. Jos ostajalle on aiheutunut kuluja ennen puhevallan siirtymistä virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä, ostajalla on kuitenkin oikeus saada korvaus tällaisista kuluista.

Momentti ei tule sovellettavaksi niihin ostajiin, jotka ovat hankkineet asunnon osaomistusyhteisöstä, koska osaomistusyhteisössä määräysvalta ei siirry ostajille rakennusten valmistumisen jälkeen.

Myös pykälän 3 momentti sisältää poikkeuksen 1 momentin mukaisiin asuntoyhteisön oikeuksiin virhetilanteissa. Ostajalla on momentin mukaan toissijainen oikeus esittää 1 momentissa tarkoitetun virheen johdosta vaatimuksia, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Tällaisia haitallisia vaikutuksia voi aiheutua esimerkiksi äänieristyksen puutteista tai rakenteiden kosteusvaurioista. Ostajalla on kuitenkin oikeus vedota virheeseen vain, jos asuntoyhteisö ei sitä tee.

18 b §.Asuntoyhteisön oikeus vaatia virheen oikaisemista ostajan lukuun. Pykälä on uusi, ja siinä ehdotetaan säädettäväksi yhteisön oikeudesta käyttää ostajan puolesta puhevaltaa sellaisten virheiden johdosta, jotka ilmenevät ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa. Pykälä korvaa kumottavaksi ehdotetun 39 §:n, jonka mukaan asuntoyhteisöllä on oikeus vaatia ostajan lukuun myyjältä virheen oikaisua, jollei ostaja ole sitä kieltänyt.

Pykälän mukaan yhteisöllä on oikeus vaatia virheen oikaisemista ostajan lukuun vain, jos virheen oikaiseminen on välttämätöntä. Ehdotus vastaa tältä osin asunto-osakeyhtiölain 78 §:ää, jonka mukaan yhtiöllä on sen ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuun jakamisesta riippumatta aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Korjaustyön välttämättömyyttä arvioitaessa keskeistä on se, voiko virhe aiheuttaa vahinkoa tai merkittävää haittaa yhteisölle tai sen osakkaalle tai jäsenelle. Kysymystä on aina viime kädessä harkittava kunkin tapauksen yksittäisten olosuhteiden valossa.

Yhteisöllä ei siis enää olisi lakisääteistä valtuutusta toimia ostajan lukuun, jos virhe ilmenee ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa eikä virheen korjaaminen ole välttämätöntä. Jos samankaltaisia virheitä ilmenee useammassa asunnossa, ostajat voivat tietenkin asioiden hoidon helpottamiseksi valtuuttaa yhteisön toimimaan puolestaan.

19 §.Virheilmoitus. Pykälän 2 momentissa säädetään virheestä ilmoittamisesta silloin, kun asunnossa ilmenee virhe, jota ostajan ei voida edellyttää havainneen vuositarkastuksessa tai sitä ennen. Momenttia ehdotetaan muutetavaksi niin, että ostajan on ilmoitettava paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Niin sanottu neutraali reklamaatio ei siis enää riitä. Muutoksen syitä selvitetään yleisperustelujen 2.5. jaksossa.

Kuten nykyisinkin, ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kuluttajavalituslautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että kohtuullinen aika ei yleensä ole pidempi kuin kolme tai neljä kuukautta siitä, kun ostaja pääsi perille virheen merkityksestä. Koska ostajan on ehdotetun momentin mukaan ilmoitettava paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, kohtuullisena pidettävä aika on vastaisuudessa yleensä pidempi kuin aikaisemmin. Kohtuullisen ajan tarkempi määrittely jää kuluttajavalituslautakunnan tai tuomioistuimen tehtäväksi kussakin yksittäisessä tapauksessa.

Reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee ja minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimuksia voidaan myöhemmin täydentää. Ostaja voi esimerkiksi ensi vaiheessa vaatia virheen korjaamista ja vahingonkorvausta ja vasta myöhemmin vaatia hinnanalennusta, jos myyjä ei ole vaatimuksen mukaisesti oikaissut virhettä tai jos on käynyt ilmi, että virheen oikaiseminen ei ole mahdollista. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten osalta on myös tavallista, että niiden suuruus selviää vasta myöhemmin.

Ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on kuitenkin tehdä virheilmoitus kirjallisesti tai muutoin niin, että sen tekeminen voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.

Reklamaatioaika alkaa kulua samanaikaisesti kuin velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) mukainen vanhentumisaika. Koska kohtuullisena pidettävä reklamaatioaika on huomattavasti lyhyempi kuin velan vanhentumisesta annetun lain mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika, passiivinen ostaja menettää yleensä oikeutensa vedota virheeseen reklamaatiosäännösten nojalla.

22 §.Myyjän velvollisuus oikaista virhe. Pykälässä säädetään ostajan oikeudesta vaatia virheen oikaisemista. Jos virheen oikaisemisesta aiheutuisi haittaa rakennuksen muulle asukkaalle, joka on suhteettoman suuri verrattuna virheen merkitykseen ostajalle tai rakennuksen omistajalle, virheen oikaisu edellyttää pykälän nykyisen 2 momentin mukaan tällaisen asukkaan suostumusta.

Momenttiin ehdotetun muutoksen mukaan suostumus haittaa aiheuttavaan oikaisuun tarvittaisiin yhteisön muilta osakkailta tai jäseniltä, mutta ei enää muilta asukkailta. Virheen oikaisemisesta saattaa tosin aiheutua haittaa asunnon vuokralaisellekin, mutta vuokralaisella on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 23 §:n 2 momentin mukaan oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jona huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Tätä säännöstä voidaan pitää riittävänä turvamaan vuokralaisen asema. Ehdotettu ratkaisu on myös yhdenmukainen korjaus- ja muutostöiden suorittamista koskevien asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 21 §:n säännösten kanssa.

Pykälän 3 momentin mukaan ostaja menettää oikeutensa vaatia virheen oikaisemista, jos hän viivyttelee kohtuuttoman kauan vaatimuksen esittämisessä. Säännös on päällekkäinen ehdotetun 19 §:n 2 momentin säännöksen kanssa, minkä vuoksi se ehdotetaan kumottavaksi.

23 §.Myyjän oikeus oikaista virhe. Pykälässä säädetään myyjän oikeudesta oikaista virhe, vaikka ostaja ei oikaisua vaatisi. Toisin kuin 22 §:ssä, oikaisuun ei pykälän mukaan tarvita rakennuksen omistajan tai osakkeenomistajien suostumuksia, vaikka oikaisusta aiheutuisi samanlaista haittaa kuin 22 §:n 2 momentissa on tarkoitettu. Ei kuitenkaan ole perusteltua edellyttää suostumuksia vain silloin, kun ostaja vaatii virheen oikaisemista, mutta ei silloin, kun myyjä omasta aloitteestaan oikaisee virheen.

Edellä esitetyistä syistä ehdotetaan pykälän 1 momenttiin lisättäväksi viittaussäännös, jonka mukaan asuntoyhteisön ja sen muun osakkaan tai jäsenen suostumuksen osalta noudatetaan, mitä 22 §:n 2 momentissa säädetään. Lisäyksestä seuraa, että myös pykälässä säännellyissä tapauksissa tarvitaan virheen oikaisuun yhteisön muun osakkaan tai jäsenen suostumus, jos oikaisemisesta aiheutuisi osakkaalle tai jäsenelle haittaa, joka on suhteettoman suuri verrattuna virheen merkitykseen ostajalle tai asuntoyhteisölle. Jos mainitunlaista haittaa aiheutuisi rakennuksen yhteisissä tiloissa, oikaisu edellyttää asuntoyhteisön suostumusta.

25 §.Hinnanalennus ja kaupan purku virheen vuoksi. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi niin, että se koskee hinnanalennuksen sijasta maksettavaa korvausta osaomistusasunnon virheen perusteella. Voimassa olevaan momenttiin sisältyvää säännöstä, jonka mukaan ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa, jos hän viivyttelee kohtuuttoman kauan purkuilmoituksen tekemisessä, ei enää tarvita, sillä se on päällekkäinen ehdotetun 19 §:n 2 momentin säännöksen kanssa.

Käytännössä korvaus tullee osaomistusasuntojen kaupoissa kysymykseen melko harvoin. Koska perustajaosakas hallinnoi yhteisöä ja omistaa itse myös pääosan asunnosta, perustajaosakkaan oman edunkin mukaista on pyrkiä korjaamaan asunnossa ilmenneet virheet. Jos virhettä ei oikaista eikä se ole merkitykseltään sellainen, että kaupan purku tulisi kysymykseen, ostajalla on momentin mukaan oikeus saada hinnanalennuksen sijasta kohtuullinen korvaus virheen aiheuttamasta haitasta. Erityinen, kertaluontoinen haittakorvaus on katsottu yksikertaisemmaksi ja selkeämmäksi ratkaisuksi kuin varsinainen hinnanalennus. Hinnanalennuksen määrittäminen on hankalaa, koska osaomistusasunnon kokonaishinta koostuu osista, joiden maksaminen jää ostajan valinnan varaan. Osaomistusasunto voi yhtäältä olla luonteeltaan osamaksuasunto, jonka hintaa ostaja maksaa vähitellen lisäosuuksia ostamalla. Toisaalta velvollisuutta ostaa lisäosuuksia ei yleensä ole, joten lopulliseksi kauppahinnaksi voi jäädä alun perin maksettu 10—30 prosentin osuus asunnon kokonaiskauppahinnasta.

Momentin mukainen korvaus määritetään kohtuuden mukaan ottaen huomioon, minkälaista haittaa korjaamattomasta virheestä ostajalle aiheutuu.

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti, jossa säädetään ostajan oikeudesta saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista niin sanottua tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Muutoksen tarkoituksena on yhdenmukaistaa asuntojen kauppaa koskevaa sääntelyä, sillä maakaaren mukaan asuinkiinteistön ostajalla on jo vastaava oikeus tuottokorkoon. Oikeuskäytännössäkin on joissakin tapauksissa tuomittu palautettavalle kauppahinnan osalle tuottokorkoa sitä vaadittaessa, vaikka kaupan kohteena on ollut asunto-osake.

27 §.Taloudellinen virhe. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi 2 luvun soveltamisalan laajentamisesta johtuva tekninen tarkistus. Nykyinen ilmaisu osakeyhtiö muutettaisiin ilmaisuksi asuntoyhteisö.

Pykälän 3 momenttiin, joka koskee taloudellisesta virheestä ilmoittamista, ehdotetaan tehtäväksi samanlainen lisäys vaatimusten ilmoittamisesta kuin 19 §:n 2 momentin yleiseen virheilmoitussäännökseen.

28 §.Oikeudellinen virhe. Pykälän 2 momentin virheilmoitussäännökseen ehdotetaan tehtäväksi samanlainen vaatimusten ilmoittamista koskeva lisäys kuin 19 §:n 2 momenttiin ja 27 §:n 3 momenttiin.

29 §.Kauppahinnan maksuajankohta ja omistuksenpidätysehdon voimassaolo. Pykälän 2 momentissa säädetään ostajan aseman turvaamiseksi virhetapauksissa, että vähintään kymmenen prosenttia kauppahinnasta saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asunnon hallinta luovutetaan ostajalle. Samasta syystä säädetään, että vähintään kaksi prosenttia kauppahinnasta on suoritettava sulkutilin kaltaiselle tilille, josta myyjä saa nostaa varat aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta. Kuten 2 luvun 17 §:n yhteydessä todettiin, asuntojen kauppahinnat ovat yleensä 70 prosenttia osakkeiden velattomasta hinnasta, mutta on myös rakennushankkeita, joissa kauppahinnan ja velan suhde on ollut jopa päinvastainen. Ostajan aseman turvaamiseksi ehdotetaan 2 momenttia muutettavaksi siten, että tällaisissa tapauksissa momentissa tarkoitettuna kauppahintana pidetään rahamäärää, joka vastaa 70 prosenttia myydyn asunnon velattomasta hinnasta. Momentissa tarkoitetut kymmenen ja kahden prosentin osuudet laskettaisiin siten tästä suuremmasta summasta.

30 §.Hinnankorotusehdot. Pykälän 1 momentin mukaan hinnankorotusehdot ovat mitättömiä, jos asunto myydään sellaisesta asuntoyhteisöstä, johon sovelletaan tai johon on sovellettu 2 luvun säännöksiä taloussuunnitelmasta. Momenttiin ehdotetaan tehtäväksi teknisluonteisia tarkistuksia, jotka johtuvat osittain 2 luvun soveltamisalan ehdotetusta laajentamisesta ja osittain siitä, ettei lisärakentamishankkeissa tarvita ehdotuksen mukaan yhteisön taloussuunnitelmaa.

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi 2 momentti, jossa säädetään hinnankorotusehdon pätevyyden edellytyksistä silloin, kun asunto myydään rakentamisvaiheessa muusta kuin 1 momentissa tarkoitetusta yhteisöstä. Säännökset tulevat sovellettavaksi ensinnäkin silloin, kun myydään asuntoyhteisölle lisää rakennettuja asuntoja ja lisäksi silloin, kun asunto myydään yhteisöstä, joka ei kuulu 2 luvun soveltamisalaan. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinteistöosakeyhtiöt, joissa on enintään kolme asuinhuoneistoa.

Momentin mukaiset korotusperusteet vastaavat pitkälti niitä edellytyksiä, joiden täyttyessä taloussuunnitelmaa voidaan 2 luvun 9 §:n mukaan muuttaa ilman ostajien suostumusta. Yhteistä korotusperusteille on, että ne ovat myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella ja että niitä on vaikea ennakoida. Momentin korotusperusteet ovat tyhjentäviä, ja tarkoituksena on, että niitä tulkitaan ahtaasti.

Hinnankorotusehto on momentin 1 kohdan mukaan pätevä, jos korotus perustuu sellaiseen lain muutoksesta, viranomaisen päätöksestä tai rakennustyötä kohdanneesta ennalta-arvaamattomasta ja ylivoimaisesta esteestä johtuvaan rakennuskustannusten nousuun, jonka perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan. Korotusperuste on siis sidottu siihen, että rakentamista koskevaan sopimukseen sisältyy tällainen korotusehto ja että myyjälle koituu ehdon perusteella todellisia lisäkustannuksia. Edelleen vaaditaan, että rakennuskustannusten nousun syynä on lain muutos, viranomaisen päätös tai rakennustyötä kohdannut ylivoimainen este, jota myyjän ei voida kohtuudella edellyttää ottaneen huomioon. Vaikka urakkahintaa voitaisiin korottaa rakentamista koskevan sopimuksen mukaan muillakin perusteilla, ei tällaisiin muihin sopimusehtoihin perustuvia korotuksia voida siirtää ostajan maksettavaksi.

Momentin 2 kohdan mukaan korotusperusteena voi olla sellainen laissa sallittu rahanarvon muutoksen huomioon ottaminen, jonka perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen ehtojen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan. Myös tässä yhteydessä korotusperuste on sidottu siihen, että rakentamista koskevaan sopimukseen sisältyy vastaava korotusehto ja että myyjälle koituu ehdon perusteella todellisia lisäkustannuksia. Lisäksi edellytetään, että korotus johtuu laissa sallitusta rahanarvon muutoksen huomioon ottamisesta.

Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) kielletään pääsääntöisesti indeksiehdon käyttäminen. Indeksiehto voidaan kuitenkin tietyissä tapauksissa ottaa rakennusurakkasopimukseen siten kuin rakennusurakkasopimuksissa käytettävistä indeksiehdoista annetussa valtioneuvoston asetuksessa (1288/2000) säädetään. Urakkasopimuksessa sovitusta urakkahinnasta on jätettävä tarkistamatta siihen sisältyvät palkkakustannukset asetuksella tarkemmin säädettävällä tavalla. Urakkahinnan muuta osaa tarkistettaessa saadaan indeksin muutoksesta ottaa huomioon enintään kaksi kolmasosaa. Asetusta ei sovelleta vapaarahoitteiseen asuntorakentamiseen.

Momentin 3 kohdan mukaan hinnankorotus voi perustua myös sellaisesta lain muutoksesta tai viranomaisen päätöksestä johtuvaan muuhun kustannuksen lisäykseen, jota myyjän ei voida edellyttää ottaneen huomioon sopimusta tehtäessä ja jonka seurauksia hän ei myöskään olisi kohtuudella voinut välttää eikä voittaa. Kysymyksessä tulee siis olla muunlainen taloudellinen lisärasite kuin sellainen, joka johtuu kyseisen hankkeen rakennuskustannusten ennalta arvaamattomasta noususta (1 kohta) tai indeksiehdon mukaisesta, yleiseen rakennuskustannusten nousuun perustuvasta urakkahinnan korotuksesta (2 kohta). Tällainen tilanne on käsillä esimerkiksi silloin, kun yhteisön hallitsemaan kiinteistöön kohdistuu kesken rakentamisvaiheen uusi vero tai kun uudet turvamääräykset velvoittavat hankkimaan jonkin turvalaitteen tai ryhtymään muihin kustannuksia aiheuttaviin toimenpiteisiin kiinteistöllä.

Pykälän 3 momentin mukaan hinnankorotuksesta ja sen perusteesta on ilmoitettava ostajalle viipymättä.

36 §.Täydentävät säännökset kaupan purkamisesta. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että myyjän on suoritettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa myös silloin, kun myyjä purkaa kaupan ostajan sopimusrikkomuksen vuoksi. Nykyisin koronmaksuvelvollisuus koskee vain tapauksia, joissa ostaja purkaa kaupan myyjän sopimusrikkomuksen vuoksi. Ehdotettu säännös vastaa maakaaren 2 luvun 33 §:ää, jossa ei tehdä eroa sen suhteen, kumpi osapuolista purkaa kaupan. On pidetty asianmukaisena, että säännökset ovat tältä osin samat riippumatta siitä, onko kysymys asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden vai asuinkiinteistön kaupasta.

Myös 2 momentin sääntelyä ehdotetaan yhdenmukaistettavaksi maakaaren kanssa. Jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ostajan on ehdotetun 2 momentin mukaan suoritettava myyjälle kohtuullinen korvaus asunnosta saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Vastaava säännös on maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentissa. Merkittävänä tuottona tai hyötynä voidaan pitää sitä, että ostaja on saanut pidemmältä aikaa asunnosta vuokratuottoa taikka että hän on itse asunut asunnossa pidemmän aikaa. Jos asunto on ollut ostajan hallinnassa vain muutaman kuukauden, ostajalle ei katsota syntyneen korvattavaa tuottoa tai hyötyä.

Ehdotettu säännös on soveltamisalaltaan nykyistä laajempi, sillä se koskee myös niitä tilanteita, joissa myyjä purkaa kaupan. Myyjä voi 34 §:n 3 momentin nojalla purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi myös sen jälkeen, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle, jos kauppakirjaan on otettu omistuksenpidätysehto. On perusteltua, että ostajan on myös tällaisissa tapauksissa korvattava asunnosta saatu merkittävä hyöty ja tuotto.

Jos ostaja purkaa kaupan, on korvausta määrättäessä otettava momentin mukaan huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat. Momentissa on nykyisinkin samansisältöinen säännös.

Pykälän 3 momentti vastaa voimassa olevan pykälän 3 momenttia.