Kiinteistövälittäjän vastuu ostajalle

Kiinteistövälittäjä vastaa ostajalle aiheutuneista vahingoista

Kiinteistövälittäjällä on välityslain (Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laki) mukaan selvitys- ja tiedonantovelvollisuus asunnosta. Nämä velvollisuudet riippuvat paljon siitä minkälainen kohde on kyseessä. Mikäli välittäjä jättää selvittämättä jonkin kaupan kannalta olennaisen seikan tai jättää antamatta ostajalle tällaisen tiedon vaikka ostaja ei ymmärtäisi sellaista kysyisikään välitysliike saattaa joutua vahingonkorvausvastuuseen ostajalle aiheutuneista vahingoista. Ostajan on kuitenkin reklamoitava kohtuullisen ajan n. 4-6kk kuluessa myyjän lisäksi myös välittäjälle yksilöidysti (mikä virhe ja mitä vaaditaan korvausta). Usein korvausvaatimus kohdistetaan pelkästään myyjään jotta vältetään oikeudenkäyntikuluriskit välittäjää vastaan esitettävistä vaatimuksista. On kuitenkin ostajan asia kumpaa vai molempia vastaan kanne nostetaan. Ja vaikka myyjän ja ostajan välillä olisi saavutettu oikeudenkäynnissä sopimus, voi ostaja kuitenkin esittää vaatimuksia välittäjää vastaan lopuista vahingoista. Edellytyksenä on kuitenkin reklamaation lisäksi että välittäjän laiminlyönnin ja vahingon välillä on riittävä oikeudellinen syy-yhteys. Tästä oli alla kysymys.

Kaupan kohde

Ostajat olivat ostaneet Asunto Oy osakkeet 150.000 eurolla 2019. Pian ilmeni että valesokkelirakennuksen seinien alaosat ja lattiarakenteet olivat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Ostajat nostivat kanteen myyjiä vastaan mutta sopivat heidän kanssaan riidan siten, että myyjät maksavat 20.000 euroa ostajille. Tämän jälkeen ostajat päättivät vaatia vahingonkorvauksia välittäjältä. Pääasiallisena perusteena oli, että välittäjä oli jättänyt kertomatta että asunto oli ollu lämmittämätän ja asunnossa oli havaittu hajua ja siellä oli järjestetty otsonointi ennen kauppaa.


Asunnon ostajan reklamaatio välittäjälle

Rakennuksessa suorittuun korjaukseen ei oltu haettu rakennus ja toimenpidelupaa mutta koska siihen vedottiin vasta puolitoista vuotta kaupan jälkeen ostaja ei voinut siihen enää vedota välittäjää kohtaan.

Välityslaissa ei ole säädetty ostajan reklamaatiovelvollisuudesta eli miten ja missä ajassa se on tehtävä mutta lain esitöissä on todettu, että välitysliikkeen vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksisaajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19–20).
Reklamaatiovelvollisuus kuuluu yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Hovioikeuksien ratkaisukäytännössä on katsottu, että toimeksiantajan vastapuoli menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei reklamoi välitysliikkeelle kohtuullisessa ajassa (ks. esim. Turun hovioikeuden asiassa S 18/948 antama tuomio 13.12.2019 nro 975, Helsingin hovioikeuden asiassa S 19/1223 antama tuomio 22.9.2020 nro 1250 ja Vaasan hovioikeuden asiassa S 20/200 antama tuomio 11.5.2021 nro 197). Korkein oikeus ei ole antanut asiasta ennakkoratkaisua.



Välittäjän velvollisuus ostajaa kohtaa


Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden väli- tysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain esitöissä on todettu, että vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vai- kuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 15). Lisäksi toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Ostajapuolella olisi tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi silloin, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävää tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).

Edellä mainittujen välittäjän tiedonantovelvollisuutta koskevien säännösten tarkoituksena on varmistaa, että ostajalla on käytössään riittävät ja oikeat tie- dot kaupasta päättämiseksi. Välityslain 9 §:n 1 momentti on sanamuodoltaan laaja, ja tiedonantovelvollisuuden täyttämistä sen nojalla arvioitaessa huomioon voidaan ottaa myös sellaiset seikat, jotka liittyvät toimeksiantajan vastapuolen välitettävältä kohteelta edellyttämiin, tavanomaisesta jollakin tavalla poikkeaviin ominaisuuksiin. Näin ollen sitä harkittaessa, mitä tietoja välittäjän on kulloinkin annettava toimeksiantajan vastapuolelle, huomioon voidaan ot- taa paitsi kohteen omistamiseen ja käyttöön liittyvät, yleisesti merkitykselliset ominaisuudet, myös ostajan edellytykset, mikäli välittäjä on niistä tietoinen.

Mikäli on epäselvää, onko jotakin seikkaa koskeva tieto vaikutuksellinen vai ei, säännöksen tarkoitusperien kannalta perusteltuna tulkintana on pidettävä sitä, että sitä koskeva tieto on annettava toimeksiantajan vastapuolelle.


Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Riidassa oli kysymys siitä, oliko välittäjä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ollut kertonut ostajille asunnon lämmittämättömyydestä, asunnossa todetusta hajusta ja asunnon otsonoinnista.

Hovioikeus katsoi että välittäjän on kiinteistönvälitysalan ammattilaisena pitänyt tietää, että asunnon lämmittämättömyys, asunnossa todettu haju ja asunnossa hajun poistamiseksi suoritettu, varsin pitkään kestänyt otsonointi ovat kaikki olleet kaupassa merkityksellisiä asioita ostajalle.


Syy-yhteys

Välitysliike väitti että virheen ja välittäjän laiminlyönnin välillä ei ollut syy-yhtetyttä. Hovioikeus kuitenkin katsoi ostajien kertoman mukaan että huoneistossa ei ollut hajua sitä esiteltäessä ja otsonointi on poistanut hajun ja että haju on ollut yhteydessä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin.

Tästä ei kuitenkaan voida vielä päätellä välitysliikkeen korvausvelvollisuuden laajuutta ja se on ratkaistava erikseen.

Välitysliike väitti ostajien laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. Tässä hovioikeus viittasi ratkaisuun KKO 2019:16, jossa se oli katsonut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä. Arvioitaessa sitä, onko ostajalla velvollisuus ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, tulee ottaa huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen edellyttäisi, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.

Hovioikeuden mukaan tässä asunnossa virheet eivät olleet nähtävissä ja vaikka tässä oli riskitekijöitä (asunnon ikä, vesivahinko, alapohjan riskirakenne ja homekoiratutkimuksen tulokset) ei kosteusmittauksissa mm. porareikämittauksilla ollut todettu mitään hälyttävää.

Hovioikeus totesi "pelkästään se, että asunnossa on ollut riskirakenteeksi luettava valesokkeli, ei selostetuissa olosuhteissa tarkoita sitä, että Kukkolalla ja Mustamäellä olisi ollut erityinen selonottovelvollisuus. Merkittävänä riskitekijänä voidaan pitää sitä, että homekoiratutkimuksen lopputuloksena on todettu, että rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois. Ottaen kuitenkin huomioon kosteusmittausraportin sisältö ja se, että kosteutta on mitattu myös ra- kenteiden sisältä poraamalla, hovioikeus katsoo, että Kukkolalla ja Mustamäellä ei ole ollut aihetta edellyttää laajempien tutkimusten tekemistä. Näin ollen Kukkola ja Mustamäki eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan".

Hovioikeus arvioi vielä olisiko välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti vaikuttanut kaupasta päättämiseen. Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että mikäli välittäjä olisi kertonut hajusta ja otsonoinnista, ostajat olisivat selvittäneet hajua tarkemmin ja kauppaa ei olisi syntynyt.


Vahingonkorvausten määrä

Korjauskustannusten osalta hovioikeus arvio mikä olisi ostajille korjauksista tuleva hyöty, josta välittäjä ei ole vastuussa. Korjaukset maksoivat n. 130.000 euroa. Kun kauppahinta oli riskirakennetiedolla 150.000 euroa korjausten jälkeen asunnossa ei ole enää riskirakennetta eikä vaaraa siitä johtuvista vaurioista ja näin ylimääräinen arvonnousu vähennetään korvauksista jolloin vahingon määrä on 80.000 euroa. Tästä tulee vähentää myyjiltä saatu korvaus 20.000 euroa jolloin vahingoksi tulee 60.000 euroa.

Hovioikeus korotti käräjäoikeuden tuomitsemia korvauksia ja välittäjäyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille

1)alapohjan korjauskustannuksista 60.000 euroa,
2)keittiön väliseinän korjauskustannuksista 1.970,78 euroa,
3)ylimääräisistä asumiskustannuksista 2.000 euroa ja ylimääräisistä muuttokustannuksista 1.000 euroa, sekä
6) vahingoittuneesta irtaimistosta 5.000 euroa,
kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 15.4.2020 lukien.

Lisäksi välitysliike tuomittiin maksamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa yhteensä 40.000 euroa.




Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 28.10.2022

Nro 399

Diaarinumero S 21/1047



Ratkaisu, josta on valitettu

Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 1.9.2021 nro 1011 (liitteenä)

Asia Vahingonkorvaus


Valittajat ja vastapuolet


Rami Kukkola ja
Anina Mustamäki toisella puolella sekä
Huoneistokeskus Oy (entinen Huom! Kiinteistönvälitys Oy) vastavalittajana toisella puolella


Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 31.5.–1.6.2022 siitä erikseen laaditun pöytäkirjan mukaisesti.

Valitus

Vaatimukset

Rami Kukkola ja Anina Mustamäki ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidän käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1–2 ilmenevä kanteensa hyväksytään kokonaan kuitenkin siten, että vahingonkorvausta korjauskustannuksista kohdassa 2 vaaditaan 1.970,78 euroa ja vahingonkorvausta asumishaitasta kohdassa 5 vaaditaan ajalta 1.8.2019–30.9.2021. Lisäksi Jaakkola ja Mustamäki ovat vaatineet, että Huom! Kiinteistönvälitys Oy, sittemmin sen sijaan tullut Huoneistokeskus Oy (jäljempänä välitysliike) velvoitetaan korvaamaan asian selvittelykulut 4.729,61 eurolla sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 31.843,32 eurolla ja hovioikeudesta 28.429,60 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen.





Perusteet


Kiinteistönvälittäjä Tiina Karin Tuulimaan menettely, asunnon virheet ja syy- yhteys

Kari Omar Manserus ja Mervi Anneli Rännila (jäljempänä myyjät) eivät itse ole antaneet Kukkolalle ja Mustamäelle mitään tietoja kaupan kohteesta, vaan Kukkola ja Mustamäki ovat olleet yksinomaan kiinteistönvälittäjä Tuulimaalta saamiensa tietojen varassa.

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että Tuulimaa on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa Kukkolalle ja Mustamäelle, kun hän ei ole kertonut tiedossaan olleista, asunnossa havaitsemastaan hajusta ja siellä tehdystä otsonoinnista. Tuuli- maa on menetellyt virheellisesti myös muilla tavoilla.

Tuulimaa on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ole kertonut Kukkolalle ja Mustamäelle asunnon olleen pitkään lämmittämättömänä. Asunto on Tuulimaan tieten ollut lämmittämättä vuoden 2019 loppuvuodesta vuoden 2020 alkuun. Tuulimaa on ainakin tiennyt asunnon kylmyydestä.

Tuulimaa on myös laiminlyönyt selvittää, onko asunnossa tehdyille, laajoille korjauksille hankittu asianmukainen rakennus- tai toimenpidelupa. Tuulimaa ei ole tiedustellut näitä seikkoja myyjiltä, vaan on uskonut näiden vakuuttelua.
Tältä osin on kyse sekä selonotto- että tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta.

Tuulimaa on antanut Kukkolalle ja Mustamäelle harhaanjohtavia tietoja asunnon kunnosta. Tuulimaa on laajasti selostanut asunnossa tehtyjä peruskorjauksia myös alajuoksujen osalta ja antanut Kukkolan ja Mustamäen ymmärtää, että asunto on korkeatasoinen eikä siinä ole odotettavissa suurempia korjauksia.

Kukkola ja Mustamäki ovat vasta kaupanteon jälkeen tulleet tietämään asunnon ongelmista, kun heille on seinien alaosien sekä lattian ja seinien liittymäkohdasta otettujen näytteiden perusteella paljastunut, että alapohjassa on kauttaaltaan mikrobikasvustoa. Mikrobikasvusto on sisäilmayhteyden seurauksena levittänyt pahaa hajua ja asukkaille terveydellisiä ongelmia tuottavia mikrobien aineenvaihduntatuotteita huoneiston sisälle.

Tuulimaa on tiedossaan olleet seikat, toisin sanoen asunnon pitkäaikaisen läm- mittämättömyyden ja siinä suoritetun otsonoinnin, Kukkolalta ja Mustamäeltä salaamalla sekä aikaisempien korjausten rakennus- ja toimenpidelupien asian- mukaisuutta koskevan selonottovelvollisuutensa laiminlyötyään suorastaan Kukkolaa ja Mustamäkeä erehdyttäen saanut nämä tekemään kaupan. Kukkola ja Mustamäki eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet asunnon vaka- vista virheistä. Kukkola ja Mustamäki olivat tehneet Tuulimaalle selväksi, ettei- vät he tee kauppaa, jos kaupan kohteeseen liittyy epävarmuustekijöitä.

Kukkolan ja Mustamäen selonottovelvollisuus

Kukkola ja Mustamäki eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He ovat tutustuneet huolellisesti kaupan kohteeseen. Heillä on ollut oikeus luottaa Tuulimaan antamiin tietoihin siitä, että asunto on korkeatasoinen. Kukkola ja Mustamäki eivät ole itse voineet havaita asunnossa sittemmin paljastuneita vir- heitä, jotka ovat jääneet heiltä havaitsematta Tuulimaan selonotto- ja tiedonan- tovelvollisuuden laiminlyömisen seurauksena.

Kukkolalla ja Mustamäellä on ollut käytössään Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 3.6.2019 (K2=V2), jossa oli yksilöity vähäisiä vikoja pesutiloissa ja seinän vieressä sekä alimman laattarivin kohdalla. Jaakkolalla ja Mustamäellä on lisäksi ollut käytössään aikaisempina vuosina tehty- jen kosteusmittausten pöytäkirjat, joissa mainitut pienehköt ongelmat myyjät olivat ilmoittaneet korjanneensa tai korjauttaneensa. Kosteusmittauspöytäkirja 3.6.2019 olisi lisäksi sen laatijan Riku Kari Ejasen mukaan ollut sisällöltään toisenlainen, jos Tuulimaa olisi kertonut hänelle otsonoinnista.

Kukkolalla ja Mustamäellä ei heidän käytössään olleiden tietojen ja kiinteistönvälittäjän antamien, asunnossa suoritettuja korjauksia koskeneiden selvitysten johdosta ole ollut erityistä selonottovelvollisuutta asunnon ominaisuuksista pelkästään sen takia, että vuoden 2013 homekoiratutkimusraporttiin (V7) on kirjattu, että talossa on riskirakenteena pidettävä valesokkeli.

Reklamaatiovelvollisuus

Käräjäoikeus on tulkinnut reklamaatiovelvollisuutta koskevia oikeusohjeita virheellisesti. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, Kukkola ja Mustamäki eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota siihen, että asunnossa tehdyille korjauk- sille ei ole hankittu asianmukaista rakennus- tai toimenpidelupaa.

Välitysliike ei ole vastuussa kaupan pysymisestä tai purkautumisesta, vaan Kukkolalle ja Mustamäelle aiheutunut vahinko hyvitetään vahingonkorvauksel- la. Kukkola ja Mustamäki ovat lisäksi ilmoittaneet myös välitysliikkeelle toimi- tetussa reklamaatiossa, että he tulevat vaatimaan kaupan purkua. Siltä osin kuin he ovat vasta myöhemmin vedonneet asianmukaisen luvan puuttumiseen, kysymys on ollut ainoastaan reklamaation täydennyksestä.

Välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu

Käräjäoikeus on tulkinnut välitysliikkeen vahingonkorvausvelvollisuutta kos- kevaa sääntelyä virheellisesti. Kiinteistönvälitysliikkeen vahingonkorvausvas- tuu ja myyjän kaupanvastuu ovat toisistaan erillisiä. Käräjäoikeus on virheelli- sesti sekoittanut ne keskenään.

Asiassa ei myyjien ja välitysliikkeen vastuuperusteiden erillisyyden vuoksi ole merkitystä myöskään sillä, onko kysymyksessä salainen virhe vai ei. Sen si- jaan ratkaisevaa on se, onko välitysliike toiminut huolellisesti vai ei.

Vahinko ja siitä aiheutuneen tappion määrä

Välitysliike on virheellisen menettelynsä johdosta velvoitettava suorittamaan Kukkolalle ja Mustamäelle vahingonkorvausta, jonka tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvolli- suuksiensa mukaisesti (KKO 2015:72, kohta 34).

Kukkolalle ja Mustamäelle on välitysliikkeen menettelyn seurauksena aiheutu- nut vahinkoa, kun he ovat tehneet kaupan sen kohteen ominaisuuksista erehty- neinä. Kaupan kohteen sovittu hinta on vastannut peruskorjatuksi ja kaikin puolin hyväkuntoiseksi ilmoitetun kohteen markkinahintaa, eikä välitysliik- keen korvausvelvollisuutta voida alentaa siksi, että kauppahinta olisi ollut hal- pa.

Asunto on asumiskelvoton, ellei alapohjaa korjata. Asunnossa havaittujen on- gelmien ja ongelmarakenteen korjaaminen maksaa todistaja Ari Vellisen mu- kaan 128.186 euroa ja todistaja Kyösti Kekkilän mukaan selvästi enemmän kuin hänen alkuperäisen arvionsa mukaiset 97.500 euroa. Heidän ja todistaja Jukka Ejasen mukaan talon alapohjan rakenne on kauttaaltaan virheellinen, minkä vuoksi rakennuksen alapohjan virheiden korjaaminen on ulotettava koko talon laajuuteen. Suppeampi korjaus ei ole mahdollinen.

Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, välitysliikkeen vahingonkorvausvelvolli- suutta Kukkolalle ja Mustamäelle ei voida alentaa sen johdosta, että he ovat tehneet myyjien kanssa sovintosopimuksen. Myyjien ja välitysliikkeen oikeu- delliset vastuuperusteet ovat erilaiset, minkä lisäksi sovintosopimuksen sisältö on ollut perusteltu ja johtunut myyjien maksukyvyttömyydestä.

Kukkolalle ja Mustamäelle on aiheutunut lisäksi muut kanteessa yksilöidyt va- hingot.

Välitysliikkeen vastaus

Vaatimukset

Välitysliike on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kukkola ja Mustamäki vel- voitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeuden- käyntikulut hovioikeudesta 21.814,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Välitysliike on viitannut vastavalituksensa sekä käräjäoikeuden tuomion si- vuilta 6–11 ilmenevän vastauksensa perusteisiin ja lausunut lisäksi seuraavaa.

Tuulimaan menettely, asunnon virheet ja syy-yhteys

Tuulimaa ei ole menetellyt virheellisesti.

Tuulimaa on tiennyt kaupan kohteena olleen asunnon otsonoinnista muutamia kuukausia ennen kaupantekoa. Otsonointia oli Tuulimaan kuullen ehdottanut Sampo Juhani Karhumäki, koska asunto oli ollut pitkään tyhjillään ja siinä oli ollut hieman asumattoman asunnon hajua. Otsonointi ei ole tässä tapauksessa ollut kaupan päättämiseen vaikuttava seikka, koska sillä ei ole peitetty pahaa hajua.

Tuulimaa ei ole tiennyt, että asunto olisi ollut lämmittämättä pitkän aikaa. Asunto ei millään Tuulimaan käynnillä ole myöskään ollut poikkeuksellisen vii- leä. Tuulimaa on kerran huomauttanut myyjille siitä, että asunnon peruslämpöä voisi nostaa, kuten tapahtuikin. Se, mitä Manserus on käräjäoikeudessa kerto- nut asunnon lämmittämättömyydestä, ei ole ollut Tuulimaan tiedossa välitystoi- meksiannon aikaan eikä sen jälkeen. Asunnon lyhytaikainen viileys ei ole ollut sellainen seikka, josta ostajille olisi pitänyt ilmoittaa.

Tuulimaa ei ole laiminlyönyt ilmoittaa Kukkolalle ja Mustamäelle rakennus- ja toimenpidelupien puuttumisesta. Kauppakirjassa on ilmoitettu yhtiöjärjestyk- sen mukainen virallinen huoneluku. Kukkola ja Mustamäki ovat tienneet, että yhtiöjärjestystä ei ollut asunnon korjausten johdosta muutettu. Näyttämättä on

jäänyt, että luvat olisivat ylipäänsä olleet tarpeen. Lupien hakeminen on asun- to-osakeyhtiön vastuulla.

Kukkola ja Mustamäki eivät ole ilmoittaneet Tuulimaalle, että he eivät tee kaup- paa, jos sen kohteessa on epävarmuutta.

Kukkola ja Mustamäki eivät ole tiedustelleet Tuulimaalta alapohjarakenteiden ti- laa, eikä Tuulimaa ole antanut tai edes voinut antaa heille alapohjarakenteista tarkkoja tietoja. Asunnon alapohjarakenteita ei ollut missään vaiheessa uusittu, korjattu eikä edes tutkittu. Kukaan ei ole kertonut Kukkolalle ja Mustamäelle, että asunnon alapohja olisi korjattu. Asunnossa on uusittu vain alajuoksuja, ei alapohjaa, mikä on ilmoitettu ostajille. Kukkola ja Mustamäki ovat keskustel- leet asiasta asuntoa remontoineen Karhumäen kanssa.

Tuulimaa ei ole ilmoittanut Kukkolalle ja Mustamäelle, että asunnossa ei tulisi olemaan mitään suurempia korjaustarpeita ja että näiden ei tarvitsisi varautua alapohjan korjaukseen. Kukkolan ja Mustamäen on tullut ymmärtää, että välit- täjä toimii aina hänellä olevien tietojen varassa.

Asunnon alapohjan vauriot on todettu asiassa riidattomiksi. Koska virheiden ilmi tuleminen on edellyttänyt asunnossa asumista ja rakenteiden avaamista, kysymyksessä on ollut salainen virhe, kuten käräjäoikeus on todennut (s. 18).

Alapohjan vauriot ovat selvinneet vasta kaupanteon jälkeen Kukkolan ja Vas- tamäen asumisaikana tehdyissä rakenneavauksissa, mikä on ollut ensimmäinen kerta, kun alapohjaa on tutkittu rakenneavauksilla. Vauriot ovat olleet yllätys. Tuulimaa ei ole voinut näitä korjaustarpeita ennustaa. Siinäkin tapauksessa, että Tuulimaan katsottaisiin olleen velvollinen ilmoittamaan otsonoinnista Jaakko- lalle ja Mustamäelle, alapohjan vauriot eivät olisi paljastuneet. Vaurioiden ja Tuulimaan väitetysti virheellisen menettelyn välillä ei ole syy-yhteyttä. Tuulimaa ei ole valituksessa väitetysti erehdyttänyt Kukkolaa ja Mustamäkeä.

Kukkolan ja Mustamäen selonottovelvollisuus

Tuulimaa on luovuttanut kaupassa Kukkolalle ja Mustamäelle kaikki kaupan kohteeseen liittyneet asiakirjat, mukaan lukien vuonna 2013 tehdyn homekoi- ratutkimusraportin, jossa on todettu ongelmakohtia ja jatkotutkimuksen tarve. Kukkola ja Mustamäki ovat kosteusmittauspöytäkirjan 3.6.2019 perusteella tienneet, että rakennuksessa oli vuonna 2000 sattunut vesivahinko, jonka joh- dosta ainakin ulkoseinien alajuoksuja oli uusittu.

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että Kukkolalla ja Mustamäellä on sanotuista syistä ollut erityinen selonottovelvollisuus asunnon alapohjasta.

Kukkola ja Mustamäki ovat tienneet tai heidän on ainakin pitänyt ymmärtää, että alapohjaa ei ole missään vaiheessa peruskorjattu eikä siihen ole tehty ra- kenteita avaavia tutkimuksia. Kukkola ja Mustamäki eivät ole voineet olettaa, että alapohjaa ei missään vaiheessa tarvitsisi uusia tai korjata. Kukkolan ja Mustamäen selonottovelvollisuus ei ole tullut täytetyksi, jos he ovat tulkinneet alajuoksujen osittaisen korjauksen tarkoittaneen koko alapohjaa.

Reklamaatiovelvollisuus

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että Kukkola ja Mustamäki ovat menettäneet oikeutensa vedota rakennus- tai toimenpideluvan puuttumiseen, koska he ovat reklamoineet asiasta liian myöhään. Kauppakirja on tehty 17.6.2019, ja luvan puuttumiseen on vedottu vasta käräjäoikeudessa 29.1.2021. Kyse ei ole ainoas- taan reklamaation täydennyksestä, vaan uuteen virheeseen vetoamisesta.

Vahinko ja siitä aiheutuneen tappion määrä

Vahinko ei ole ollut välitysliikkeen ennakoitavissa, vaan kysymys on ollut sa- laisesta virheestä, kuten käräjäoikeus on todennut. Tämän johdosta välityslii- kettä ei voida vastavalituksessa todetulla tavalla tuomita korvausvelvolliseksi.

Vahingonkorvauksen tuomitseminen johtaisi siihen, että Kukkola ja Mustamäki saavat perusteetonta etua. Korjausten myötä asunnon rakenne muuttuu toisen- laiseksi ja siitä tulee käytännössä uudenveroinen. Kukkola ja Mustamäki voisi- vat myydä asunnon hinnalla, joka sisältää sekä kauppahinnan että alapohjan korjauskustannukset.

Siinäkin tapauksessa, että välitysliike velvoitettaisiin suorittamaan Kukkolalle ja Mustamäelle vahingonkorvausta otsonoinnista ilmoittamatta jättämisen joh- dosta, menettely ei voisi olla syy-yhteydessä koko alapohjan vaurioihin ja mui- hin kanteessa väitettyihin vahinkoihin. Näin laajaa korvausvelvollisuutta ei voida pitää välitysliikkeen kannalta ennalta-arvattavana.

Mustavalitus

Vaatimukset

Välitysliike on vaatinut ensisijaisesti, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että Kukkolan ja Mustamäen kanne hylätään kokonaan. Toissijaisesti välityslii- ke on vaatinut, että sen Kukkolalle ja Mustamäelle maksettavaksi tuomittua va- hingonkorvausta alennetaan. Lisäksi välitysliike on vaatinut, että Kukkola ja Mustamäki joka tapauksessa velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 34.419,47 eurolla ja hovioikeudesta 21.814,40 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoi- neen.

Perusteet

Tuulimaan menettely

Tuulimaa ei ole menetellyt virheellisesti. Tuulimaa on tiennyt, että asunto oli ot- sonoitu vuoden 2019 helmikuussa eli noin neljä kuukautta ennen kauppaa. Toi- sin kuin käräjäoikeus on katsonut, Tuulimaalla ei ole kuitenkaan ollut aihetta kertoa Kukkolalle ja Mustamäelle asunnossa toteamastaan hajusta ja siellä teh- dystä otsonoinnista.

Asunnossa yhdessä Tuulimaan kanssa ollut Karhumäki, joka on rakennusalan asiantuntija ja joka oli tehnyt kyseiseen asuntoon remontteja, oli ennen otso- nointia arvioinut hajun johtuneen huonosta tuuletuksesta. Tuulimaa ei ole tehnyt eikä hänen ole pitänytkään tehdä hajusta omia johtopäätöksiä, vaan hän on luottanut Karhumäen näkemykseen. Karhumäki ei käräjäoikeudessa kertoman- sa mukaan ollut epäillyt talossa olleen homevauriota. Asunnon otsonointiin oli

Karhumäen kertoman mukaan ryhdytty hänen aloitteestaan, ja Karhumäki oli myös antanut ohjeita asunnon ilmanvaihdon parantamiseksi.

Hajusta tai sen puuttumisesta ei homekoiratutkija Tomi Erik Tapani Isokos- ken mukaan ylipäätään voida tehdä mitään päätelmiä homeen olemassaolosta. Tarve lisätutkimuksille tulee arvioida muiden seikkojen kuin asunnon hajun perusteella.

Välittäjän tiedonantovelvollisuuden kannalta riittävää on, että välittäjä tuo esil- le asunnon rakenteelliseen kuntoon liittyvät seikat. Tuulimaa on näin tehnyt.
Kukkola ja Mustamäki ovat saaneet Tuulimaalta tiedokseen asunnosta vuonna 2013 tehdyn homekoiratutkimusraportin, jossa on todettu riskirakenne ja esi- tetty jatkotutkimussuosituksia. Kukkolan ja Mustamäen olisi tiedossaan olleen riskirakenteen, toisin sanoen asunnon valesokkelin, ja mainitun raportin sisäl- lön perusteella pitänyt teettää asunnossa lisäselvityksiä.

Syy-yhteys

Tuulimaan virheelliseksi väitetty menettely ei joka tapauksessa ole syy-yhtey- dessä vahinkoon. Käräjäoikeudessa esitetyn näytön perusteella ihmisaistein ei voida tehdä päätelmiä siitä, onko kaupan kohteessa homevaurio vai ei.

Otsonoinnin vaikutus hiipuu ajan myötä. Näyttämättä on jäänyt, että otsonoin- nilla olisi ylipäänsä ollut enää keväällä ja kesällä 2019 järjestetyissä asunto- näytöissä mitään vaikutusta.

Asiassa ei ole näytetty sitäkään, että Tuulimaan toteama haju olisi johtunut ho- mevauriosta. On todennäköistä tai ainakin mahdollista, että haju on johtunut pelkästään siitä, että asunto on ollut pitkään tyhjillään. Missään tapauksessa Tuulimaa ei ole voinut haistaa koko alapohjan vaurioita.

Mikään ei viittaa siihen, että homevauriota olisi voitu havaita muuten kuin ra- kenteita avaamalla. Asunnossa ei ole tehty sisäilmatutkimusta.

Homevaurio on jäänyt paljastumatta sen takia, että Kukkola ja Mustamäki ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa. Heidän olisi tullut teettää lisäselvityk- siä saatuaan tietää riskirakenteesta sekä vuoden 2013 homekoiratutkimuksen tuloksista ja niihin liittyvistä toimenpidesuosituksista. Käräjäoikeudessa esitet- ty näyttö on osoittanut, että aikaisempien löydösten ja myöhemmän homevau- rion välillä on ollut syy-yhteys.

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että kyse on salaisesta virheestä. Käräjäoi- keus on kuitenkin virheellisesti katsonut, että välitysliike voisi olla vastuussa salaisesta virheestä.

Vahingon määrä

Kaupan kohteen virheet ja korjaustarve ovat riidattomat.

Käräjäoikeus on sinänsä oikein ottanut vahingon määrää koskevaa arvioinnissa huomioon tapauksen olosuhteet ja erityisesti sen, että Kukkola ja Mustamäki ovat tehneet myyjien kanssa 20.000 euron suuruisen sovintosopimuksen ilman järkevää syytä. Kanne on pidetty välitysliikettä vastaan voimassa, minkä pe- rusteeksi on vedottu myyjien maksukyvyttömyyteen.


Olosuhteet huomioon ottaen vahingonkorvaus tulee kuitenkin jättää kokonaan tuomitsematta. Joka tapauksessa vahingonkorvausta tulee alentaa.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta

Välitysliike on hävinnyt asian euromääräisesti hyvin vähäiseltä osin, ja välitysliikkeen häviämällä osuudella on ollut asiassa vain vähäinen merkitys. Näin ollen Kukkola ja Mustamäki tulee velvoittaa korvamaan välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta täysimääräisesti.

Kukkolan ja Mustamäen vastaus

Vaatimus

Kukkola ja Mustamäki ovat vaatineet, että vastavalitus hylätään.

Perusteet

Kukkola ja Mustamäki ovat viitanneet valituksensa perusteisiin ja lausuneet li- säksi seuraavaa.

Kukkola ja Mustamäki ovat tehneet Tuulimaalle selväksi, että he eivät tee kauppaa, mikäli kaupan kohteessa ilmenee mikä tahansa vähäinen vika tai epäsel- vyys. Tuulimaan olisi siten tullut kertoa Kukkolalle ja Mustamäelle otsonoinnista, eikä asiassa ole merkitystä sillä, mitä hänen olisi pitänyt käsittää otsonoinnin syistä.

Asiassa ei ole aihetta alentaa vahingonkorvauksen määrää tai velvoittaa Jaak- kolaa ja Mustamäkeä korvaamaan välitysliikkeen oikeudenkäyntikuluja.

Todistelu

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta todisteita K10 ja K24. Hovioikeudessa on kuultu todis- telutarkoituksessa Kukkolaa ja Mustamäkeä sekä todistajina Tuulimaata, Manserusta, Rännilaa, Jukka Ejasta, Karhumäkeä, Kari Ejasta ja Isokoskea.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian riidaton tausta ja ratkaistavat kysymykset

Riidatonta on, että Kukkola ja Mustamäki ovat 17.6.2019 ostaneet Manserukselta ja Rännilalta Asunto Oy Virvantie 4:n osakkeet, jotka oikeuttavat hallitse- maan huoneistoa osoitteessa Virvantie 4 C, 28600 Pori. Kauppahinta on ollut
150.000 euroa, ja kohde on myyty tarjouskaupalla.

Välitysliikkeen palveluksessa tuolloin ollut Tuulimaa on toiminut välittäjänä kyseisessä kaupassa ja laatinut myynti-ilmoituksen (K1), jonka mukaan asunnon kunto on hyvä. Lisäksi Tuulimaa on antanut Kukkolalle ja Mustamäelle kaikki kaupan kohdetta koskevat asiakirjat, eivätkä nämä ole tavanneet myyjiä
ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Myyjät eivät itse ole antaneet ostajille mitään tietoja, vaan kaikki tietojenvaihto on tapahtunut Tuulimaan välityksellä. Tuulimaa on myös laatinut asunnon kauppakirjan (K3=V8), jossa ei ole ollut mainintaa kosteus- tai homevaurioista. Kauppakirjaan on kirjattu vuoden 2019 kosteusmittauspöytäkirjan (K2=V2) toimenpide-ehdotukset.

Kukkola ja Mustamäki ovat lisäksi tutustuneet asuntoon 21.2. ja 2.5.2019.

Riidattomia seikkoja hovioikeudessa ovat lisäksi kaupan kohteessa olevat virheet ja niiden korjaustarve. Seinien alaosien sekä lattian ja seinien liittymäkohdista otetuista näytteistä on havaittu kauttaaltaan mikrobikasvustoa, joka on sisäilmayhteyden perusteella levittänyt pahaa hajua ja asukkaille terveydellistä ongelmaa tuottavien mikrobien aineenvaihduntatuotteita huoneiston sisälle.
Asumisterveyshaitta ja haitta asumismukavuudelle tekevät huoneistosta asumiskelvottoman, mikäli ongelmarakennetta ei korjata.

Kukkola ja Mustamäki ovat 2.4.2020 panneet käräjäoikeudessa vireille myyjiä ja välitysliikettä vastaan kanteen, jossa he ovat vaatineet muun ohella kaupan purkua ja vahingonkorvausta. Kukkola ja Mustamäki ovat 11.11.2020 tehneet myyjien kanssa sovintosopimuksen, jossa he ovat luopuneet kaikista vaatimuk- sistaan myyjiä kohtaan sen vastineeksi, että myyjät ovat kumpikin osaltaan sitoutuneet vastaamaan 10.000 euroa Kukkolalle ja Mustamäelle.

Asiassa on keskeisesti kysymys siitä, onko Tuulimaa jäljempänä yksilöitävällä tavalla laiminlyönyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Mikäli katsotaan, että Tuulimaa on laiminlyönyt näitä velvollisuuksiaan, kysymys on lisäksi siitä, onko Tuulimaan menettely ollut oikeudellisesti merkityksellisessä syy-yhteydessä Kukkolalle ja Mustamäelle aiheutuneeseen vahinkoon, minkä vahinkojen voidaan katsoa tulevan välitysliikkeen korvattaviksi ja mikä on Kukkolalle ja Mustamäelle vahingosta aiheutuneen tappion määrä.

Näitä kysymyksiä tarkastellaan tuomion perusteluissa jäljempänä, missä yhteydessä asiassa esitettyä todistelua selostetaan vain siltä osin kuin sillä on ol- lut merkitystä riidanalaisista seikoista tehtävien johtopäätösten kannalta. Ensin hovioikeus ottaa kuitenkin kantaa siihen, onko Kukkolalla ja Mustamäellä oikeus vedota virheenä rakennus- ja toimenpideluvan puuttumiseen.


Oikeus vedota virheenä rakennus- ja toimenpideluvan puuttumiseen

Riidatonta on, että myyjien asunnossa suorittamille korjauksille ei ollut hankittu rakennus- tai toimenpidelupaa ja että Tuulimaa ei ole erikseen selvittänyt myyjiltä sitä, oliko korjaustöille hankittu asianmukainen lupa.

Riidatonta lisäksi on, että Kukkola ja Mustamäki ovat reklamoineet kaupasta myyjille osoitetuilla kirjeillä 10.09.2019. He ovat sittemmin täydentäneet rek- lamaatiotaan sekä myyjille että välitysliikkeelle osoitetulla, 21.11.2019 päivätyllä kirjeellä (K8). Mainituissa kirjeissä ei ole vedottu virheenä siihen, että myyjien asunnossa tekemille korjauksille ei ole hankittu asianmukaista rakennus- tai toimenpidelupaa. Kukkola ja Mustamäki ovat vedonneet tähän seik- kaan virheenä vasta käräjäoikeuskäsittelyn aikana 29.1.2021.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (jäljempänä välityslaki) ei ole säännöksiä siitä, miten ja missä ajassa toimeksiantajan vastapuolen tulisi vaatia välitysliikkeeltä korvausta sen aiheuttamasta vahingosta. Myöskään lain esitöissä (HE 58/2000 vp) ei ole mainintaa reklamaatiovelvollisuudesta vahingonkorvauksen mahdollisena edellytyksenä.

Lain esitöissä on kuitenkin todettu, että välitysliikkeen vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksisaajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19–20).
Reklamaatiovelvollisuus kuuluu yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä tähän kysymykseen ei ole otettu kantaa, mutta hovioikeuksien ratkaisukäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että toimeksiantajan vastapuoli menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei reklamoi välitysliikkeelle kohtuullisessa ajassa (ks. esim. Turun hovioikeuden asiassa S 18/948 antama tuomio 13.12.2019 nro 975, Helsingin hovioikeuden asiassa S 19/1223 antama tuomio 22.9.2020 nro 1250 ja Vaasan hovioikeuden asiassa S 20/200 antama tuomio 11.5.2021 nro 197).

Kukkola ja Mustamäki ovat vedonneet rakennus- ja toimenpideluvan puuttumiseen vasta yli puolitoista vuotta sen jälkeen, kun kauppa oli 17.6.2019 tehty.
Virheeseen ei ole tältä osin vedottu kohtuullisessa ajassa.

Edellä mainituin perusteluin käräjäoikeuden tuomion perusteluita täydentäen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että Kukkola ja Mustamäki ovat me- nettäneet oikeutensa vedota virheenä siihen, että myyjien asunnossa tekemille korjauksille ei ole hankittu asianmukaista rakennus- tai toimenpidelupaa.



Välittäjän velvollisuudet toimeksiantajan vastapuolta kohtaan

Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitys- tehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliik- keen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.


Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjo- tessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden väli- tysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain esitöissä on todettu, että vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vai- kuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksi- antajan kannalta epäedullisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 15). Lisäksi toi- meksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitys- liikkeen ei voida olettaa tietävän. Mustapuolella olisi tällainen selonottovelvol- lisuus esimerkiksi silloin, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavan- omaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa ko- vin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloittei- sesti annettava riittävää tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).

Edellä mainittujen välittäjän tiedonantovelvollisuutta koskevien säännösten tarkoituksena on varmistaa, että ostajalla on käytössään riittävät ja oikeat tie- dot kaupasta päättämiseksi. Välityslain 9 §:n 1 momentti on sanamuodoltaan laaja, ja tiedonantovelvollisuuden täyttämistä sen nojalla arvioitaessa huo- mioon voidaan ottaa myös sellaiset seikat, jotka liittyvät toimeksiantajan vas- tapuolen välitettävältä kohteelta edellyttämiin, tavanomaisesta jollakin tavalla poikkeaviin ominaisuuksiin. Näin ollen sitä harkittaessa, mitä tietoja välittäjän on kulloinkin annettava toimeksiantajan vastapuolelle, huomioon voidaan ot- taa paitsi kohteen omistamiseen ja käyttöön liittyvät, yleisesti merkitykselliset ominaisuudet, myös ostajan edellytykset, mikäli välittäjä on niistä tietoinen.

Mikäli on epäselvää, onko jotakin seikkaa koskeva tieto vaikutuksellinen vai ei, säännöksen tarkoitusperien kannalta perusteltuna tulkintana on pidettävä sitä, että sitä koskeva tieto on annettava toimeksiantajan vastapuolelle.



Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Asiassa on kysymys siitä, onko Tuulimaa laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ole kertonut Kukkolalle ja Mustamäelle asunnon lämmittä- mättömyydestä, asunnossa todetusta hajusta ja asunnon otsonoinnista.

Riidatonta on, että asunnossa ei ole ollut kaukolämpö päällä vuoden 2018 elo- kuusta joulukuuhun. Manserus on kertonut, että asuntoa oli kuitenkin lämmi- tetty liikuteltavilla pattereilla joulukuuta lukuun ottamatta. Tuulimaa on kertonut, että hän oli järjestänyt asunnossa näyttöjä viikoittain eikä hän ollut nähnyt asunnossa pattereita. Tuulimaa oli kertomansa mukaan kerran havainnut, että asunnossa oli ollut viileää, ja huomauttanut tästä Manserukselle, minkä jälkeen asunnon lämpötilaa oli Tuulimaan kertoman mukaan nostettu.

Manserus, Rännila, Tuulimaa ja Karhumäki ovat kertoneet yhdenmukaisesti, että he olivat tavanneet asunnolla 19.2.2019, koska itse toisessa asunnossa vuoden 2015 lokakuusta lukien asunut Rännila oli vuoden 2018 marraskuussa kuullut asunnon kylmyydestä eräältä Manseruksen sukulaiselta ja epäillyt, että asunnossa olivat olleet sähköt poikki. Rännila oli asunnon toisena omistajana ollut hyvin huolissaan ja halunnut varmistua siitä, että asunnossa oli kaikki kunnossa. Manseruksen mukaan tapaamisessa olikin puhuttu siitä, että asunto oli ollut lämmittämättömänä. Tuulimaa puolestaan on kertonut, että Manserus oli maininnut asunnon lämmittämättömyydestä vain ohimennen, mutta asiasta ei ollut ollut sen enempää puhetta. Rännila ja Karhumäki eivät ole muistaneet, että asunnon lämmittämättömyydestä olisi keskusteltu.

Manserus, Rännila, Tuulimaa ja Karhumäki ovat kaikki kertoneet, että asunnossa oli haissut. Manserus on ensin kertonut, ettei hän itse ollut haistanut mitään. Myöhemmin hän on kuitenkin maininnut, että haju oli ollut ummehtunut ja mökkimäinen ja että joku saattaisi kuvailla sitä maakellarin hajuksi. Tuuli- maan mukaan kyse ei ollut ollut mistään varsinaisesta hajusta. Rännila on ker- tonut, että kyse oli ollut tunkkaisesta hajusta. Asunnossa oli ollut samanlainen haju silloin, kun Rännila ja Manserus olivat alun perin vuonna 2013 muuttaneet asuntoon. Rännilan mukaan asiasta oli kerrottu myös Tuulimaalle. Karhu- mäen mukaan kyseessä oli ollut vanhan talon tai maan haju. Haju oli ollut sa- manlainen kuin se, jonka Karhumäki oli myöhemmin haistanut asunnossa, kun hän oli käynyt siellä Kukkolan ja Mustamäen pyynnöstä. Kukaan mainituista henkilöistä ei ole kertonut epäilleensä, että asunnossa olisi ollut hometta, eikä tällaisesta ollut edes puhuttu. Hajun oli arvioitu johtuvan huonosta ilmanvaih- dosta.

Kaikkien edellä mainittujen henkilöiden mukaan Karhumäki oli kiertänyt asunnossa eikä ollut löytänyt mitään vaurioita. Karhumäki on itse kertonut, että hän oli tarkastanut taloa niin tarkkaan kuin oli voinut, eikä hän ollut ha- vainnut vesiputkien jäätymisestä johtuneita vaurioita. Tämän jälkeen Karhu- mäki oli antanut ohjeita asunnon tuuletuksesta sekä ehdottanut otsonointia. Manserus ja Karhumäki olivat lisäksi sopineet otsonoinnin yksityiskohdista. Karhumäen mukaan asunnon otsonointi oli kestänyt kolme tai neljä päivää. Laitetta hakiessaan Karhumäki ei ollut juuri keskustellut asiasta Manseruksen kanssa, keskustelu oli ollut vähäpuheista ja tunnelma kireähkö. Rännilan mu- kaan otsonointi oli kestänyt neljä päivää.

Asunnolla 19.2.2019 pidetyssä tapaamisessa olleiden henkilöiden kertomukset siitä, mitä asunnon lämmittämisestä on keskusteltu, ovat jääneet heitä hovioi- keudessa kuultaessa jossakin määrin epäselviksi.

Selvää kuitenkin on, että tapaaminen oli alkujaan järjestetty nimenomaan sen takia, että Rännila oli saamansa ennakkotiedon perusteella epäillyt, että asun- non sähköt olivat olleet poikki. Tähän nähden hovioikeus pitää ilmeisen epäus- kottavana sitä, että tapaamisessa ei olisi lainkaan keskusteltu asunnon lämmit- tämisestä. Asunto oli ollut Manseruksen mukaan lämmittämättömänä koko joulukuun, ja Tuulimaa oli kertomansa mukaan pitänyt asuntoa viileänä vain yhdellä käyntikerralla. Kun huomioon otetaan Manseruksen kertomat seikat, joiden oikeellisuutta hovioikeus ei ole havainnut aihetta epäillä, hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Tuulimaa on tullut tietoiseksi siitä, että asunto oli ollut lämmittämättömänä pidemmän aikaa kuin hetkellisesti.

Asiassa ei ole ilmennyt syytä epäillä 19.2.2019 pidetyssä tapaamisessa ollei- den henkilöiden kertomuksia siitä, että kukaan heistä ei ollut epäillyt asunnon hajun voineen johtua homeesta. Huomionarvioista on, että hometta ei ollut epäillyt edes Karhumäki, joka oli aikaisemmin remontoinut asuntoa ja tuntenut sen hyvin. Toisaalta, kuten homekoiratutkija Isokoski on kertonut, homevau- rion olemassaoloa ei voida poissulkea hajun perusteella. Haistaminen on yksi- löllistä, ja eri homeiden hajut poikkeavat toisistaan. Tämän vuoksi sille, mitä hajun aiheuttajana oli tapaamisessa pidetty, ei ole annettava asian arvioinnissa olennaista merkitystä. Tätä päätelmää tukee myös se, että Isokosken kerto- muksesta on muutoin ilmennyt, että hän kirjaa raportteihinsa myös tutkimis- saan kohteissa ilmenneet poikkeukselliset hajut. Hajupoikkeamien perusteella raportteihin voidaan merkitä myös lisäselvitystarve.

Huomionarvoista lisäksi on, että Rännilan mukaan haju oli ollut samanlainen kuin vuonna 2013, kun he olivat Manseruksen kanssa ostaneet asunnon. Asun- nossa oli hajun vuoksi teetetty tuolloin homekoiratutkimus, mistä oli Rännilan mukaan kerrottu myös Tuulimaalle. Tuulimaan kertomus siitä, oliko hän Rännilan kertomalla tavalla tullut tietämään tästä seikasta, on asiasta nimenomaisesti kysyttäessä jäänyt epämääräiseksi. Hovioikeus katsoo kuitenkin, että Rännilan kertomusta on pidettävä luotettavana.

Riidatonta on, että Tuulimaa on tiennyt asuntoon liittyvistä riskitekijöistä. Ky- symys on ollut kaupantekohetkellä yli 50 vuotta vanhasta asunnosta, jossa oli sattunut vesivahinko vuonna 1999 tai 2000 ja jossa on ollut riskirakenteena pi- dettävä valesokkeli. Vuonna 2013 tehdystä homekoiratutkimuksesta laaditun raportin mukaan koira oli ilmaissut yhteensä neljä kohtaa asunnon pesutiloissa, uima-altaan päällä, teknisissä tiloissa ja vaatehuoneessa. Homekoiratutkimuk- sen jälkeen asunnon pesutilat ja vaatehuone oli remontoitu ja teknisten tilojen pinnat oli puhdistettu. Asiassa ei kuitenkaan ole väitetty, että uima-altaan rakenteita olisi korjattu tai muuten avattu. Raportissa on todettu, että rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois ilman rakenteellisia tutkimuksia.

Kuten jäljempänä todetaan, asunnon kosteusmittauksessa ei ole ilmennyt merkittäviä huolenaiheita. Tällä seikalla ei kuitenkaan ole Tuulimaan tiedonantovel- vollisuuden kannalta olennaista merkitystä. Tuulimaalla on kiistatta ollut velvollisuus kertoa Kukkolalle ja Mustamäelle myös myyjien kannalta epäedulli- sista seikoista. Lisäksi kosteusmittaus on tehty vasta sen jälkeen, kun Kukkola ja Mustamäki olivat jo käyneet katsomassa asuntoa kaksi kertaa.

Hovioikeus toteaa, että Tuulimaa ei ole voinut selostetuissa olosuhteissa perus- tellusti luottaa siihen, että hänen asunnossa havaitsemansa haju oli ollut vain huonosta ilmanvaihdosta johtuvaa asumattoman asunnon hajua. Sen sijaan hä- nen on edellä kuvatut asuntoon liittyvät riskitekijät ja Rännilan kertomuksesta ilmenneet seikat huomioon ottaen täytynyt pitää ainakin varteenotettavana vaihtoehtona, että haju on voinut johtua myös jostakin muusta syystä, kuten homevauriosta. Lisäksi asunnon poikkeava haju on itsessään asuinviihtyvyy- den kannalta olennainen seikka.

Kukkola ja Mustamäki ovat lisäksi kumpikin kertoneet, että jos he olisivat tien- neet asunnon lämmittämättömyydestä ja siellä suoritetusta otsononnista, he eivät olisi lainkaan ostaneet asuntoa. Kukkola on myös kertonut, että myyjät olivat myöhemmin ilmoittaneet hänelle, että homekoiraraportti oli tehty hajun ta- kia. Kukkolalle ja Mustamäelle homekoiratutkimus oli kuitenkin kerrottu teh- dyn varmuuden vuoksi. Jos Kukkola olisi tiennyt, että myös otsonointi oli tehty asunnossa olleen hajun vuoksi, he olisivat lähteneet saman tien. Jos he olisi- vat tienneet asunnon kylmillään olosta, he olisivat Kukkolan mukaan halunneet tutkia asiaa enemmän ja nähdä raportteja, koska kosteus menee rakentei- siin, minkä vuoksi lisätutkimusten teettäminen olisi ollut paikallaan.

Kukkola on edelleen kertonut, että he olivat käyneet myös muilla Tuulimaan järjestämillä asuntonäytöillä ennen Virvantien asuntoa. He olivat tehneet Tuuli- maalle selväksi, että he haluavat asunnon, jossa ei tarvitse ryhtyä teettämään laajoja remontteja. Nyt kysymyksessä oleva Virvantien asunto oli ollut järjes- tyksessään kolmas Tuulimaan välittämistä kohteista. Ensimmäisestä kohteesta he eivät olleet jättäneet tarjousta, koska kuntokartoitusraportista oli ilmennyt korjaustarpeita. Toisessa kohteessa oli ollut riskirakenne eikä siinä ollut ollut salaojia ja patolevyjä, jotka Kukkolan mukaan kohteessa olisi ollut syytä olla, minkä vuoksi he eivät olleet jättäneet siitäkään tarjousta.

Kukkola on vielä kertonut, että he olivat tutustuneet Virvantien asuntoon vuo- den 2019 helmikuussa ja toukokuussa. Jälkimmäisellä käynnillä Tuulimaa oli Kukkolan mukaan kertonut heille, että asunnosta oli oltu hetki poissa. Kukkola oli tuolloin todennut, että asunnon ilma oli kuitenkin siitä huolimatta vaikuttanut raikkaalta, mihin Tuulimaa ei ollut sanonut mitään.

Tuulimaa on kertonut, että välitettäviä kohteita otsonoidaan ”silloin tällöin”. Asunnon otsonointi ennen asuntonäytön järjestämistä ei siis ole Tuulimaan omankaan kokemuksen perusteella yleistä. Otsonoinnin suorittanut Karhumäki on kertonut, että hän tekee otsonointeja enimmäkseen hotelleissa ja että väärin toteutettuna otsonointi voi aiheuttaa hengenvaaran. Hovioikeus katsoo Karhumäen, mutta myös Tuulimaan kertomuksen perusteella, että otsonointi ei ole asuntokauppoihin tavanomaisesti liittyvä, vaan laadultaan varsin poikkeuksellinen toimenpide. Asiaa ei ole aihetta arvioida toisin sen takia, että kuka tahansa pystyy sinänsä ostamaan otsonointilaitteen. Siihen nähden, että asunnon otsonointi oli kestänyt kolmesta neljään päivää, tässä tapauksessa kysymys ei myöskään ole ollut erityisen vähäisestä toimenpiteestä, vaikka otsonoinnin kohteena on ollut huonepinta-alaltaan varsin laaja kohde.

Hovioikeus katsoo yhteenvetona, että Tuulimaan on kiinteistönvälitysalan ammattilaisena täytynyt tietää, että asunnon lämmittämättömyys, asunnossa todettu haju ja asunnossa hajun poistamiseksi suoritettu, varsin pitkään kestänyt otsonointi ovat kaikki olleet sellaisia seikkoja, joilla on ostajien kannalta arvioi- tuna merkitystä kaupasta päättämiseen.

Vaikka asunnossa olevalle epätavalliselle hajulle voi yleisesti ottaen olla muita selityksiä kuin asunnon rakenteissa piilevä homevaurio, ja vaikka asunnon suhteellisen pitkäaikainenkaan lämmittämättömyys ei välttämättä johda rakenteellisten vaurioiden syntymiseen, mainitut seikat voivat olla myös merkki ho- mevauriosta ja rakenteellisista vaurioista. Näiden seikkojen merkitystä ostajien päätöksenteon kannalta ovat korostaneet asunnon riskirakenteena pidettävä valesokkeli ja homekoiratutkimusraportissa ilmenneet seikat.

Kun asunnon lämmittämättömyyttä, asunnossa ollutta jo vuonna 2013 havaittua hajua ja sen poistamiseksi suoritettua, pitkään kestänyttä otsonointia arvioidaan kokonaisuutena ja ottaen huomioon myös asunnon riskirakenne ja homekoiratutkimusraportista ilmenneet seikat, hovioikeus pitää ilmeisenä, että Kukkola ja Mustamäki olisivat kertomallaan tavalla jättäneet asunnon ostamatta tai ainakin ryhtyneet tarkempiin selvitystoimiin. Tietojen kertomatta jättäminen onkin merkinnyt sitä, että he eivät ole saaneet kiinteistönvälittäjältä osto- päätöksensä tueksi oikeita ja riittäviä tietoja. Tietojen kertomatta jättämisestä on seurannut myös se, että asunnon lämmittämättömyyteen liittynyt riski rakenteiden vaurioitumisesta ja asunnon epätavalliseen hajuun liittynyt riski homevauriosta on jäänyt ostajien kannettavaksi ja että nämä eivät ole voineet vaikuttaa riskiin esimerkiksi suorittamalla asunnossa lisätutkimuksia.

Mainituilla perusteilla Tuulimaa on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ole kertonut Kukkolalle ja Mustamäelle mainituista seikoista.



Välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Kuten edellä on todettu, välitysliikkeen vastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan määräytyy sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaan. Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO 2015:72 (kohta 34) todennut, että vahingonkorvauksen tarkoituksena on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos välittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että välitysliikkeen vastuu kattaa kaikki vahin- got vahinkolajeja erottelematta (ks. esim. Mia Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja kiinteistön kaupassa. 2021, s. 343).

Välitysliike on katsonut, että sen vastuu Kukkolan ja Mustamäen vahingosta ra- joittuu joka tapauksessa 20.000 euroon, koska Kukkola ja Mustamäki ovat 11.11.2020 tehneet myyjien kanssa sovintosopimuksen, jossa he ovat luopuneet kaikista vaatimuksistaan myyjiä kohtaan sen vastineeksi, että kumpikin myyjä on sitoutunut maksamaan 10.000 euroa Kukkolalle ja Mustamäelle.

Hovioikeus toteaa tämän johdosta, että välitysliikkeen vastuuta ei ole lainsäädännössä asetettu toissijaiseksi myyjän vastuuseen nähden. Päinvastoin asuntokauppalain esitöissä on todettu, että ostaja voi useimmissa tapauksissa valita, kohdistaako hän kiinteistönvälittäjän aiheuttaman virheen perusteella vaati- muksensa myyjään vai kiinteistönvälittäjään (HE 14/1994 vp s. 139).

Kukkola ja Mustamäki olisivat voineet halutessaan vaatia vahingonkorvausta jo alun alkaen yksinomaan välitysliikkeeltä. Välitysliikkeen vastuu vahingosta ei näin ollen rajaudu 20.000 euroon myyjien kanssa tehdyn sovinnon takia. Kuten jäljempänä ilmenee, tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myyjien kanssa tehdyllä sovinnolla ei olisi lainkaan merkitystä välitysliikkeen korvausvelvollisuuden kannalta.

Välitysliike on vedonnut myös siihen, että kyseessä on salainen virhe ja että välitysliikkeen vastuu ei ulotu salaisiin virheisiin.

Välityslaissa tai sen esitöissä ei ole otettu kantaa siihen, mikä merkitys välitysliikkeen vastuun kannalta on sillä, että virhe on asuntokauppasopimuksen osapuolten välisessä suhteessa niin sanottu salainen virhe. Hovioikeus toteaa kuitenkin, että välitysliike ei ylipäänsä ole vastuussa kaupan kohteen virheistä, vaan välittäjän menettelyn virheistä. Välitysliikkeen vastuun kannalta ei siis ole ratkaisevaa se, onko kaupan kohteessa oleva virhe osapuolten välisessä suhteessa niin sanottu salainen virhe vai ei, vaan se, onko välittäjän virheellinen menettely oikeudellisesti riittävässä syy-yhteydessä vahinkoon.

Merkitystä voidaan antaa myös sille, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuden rikkominen voi johtaa siihen, että asunnossa ei ryhdytä rakenteita rikkoviin selvitystoimenpiteisiin, joihin ryhdyttäessä sittemmin salaisiksi katsotut virheet olisivat paljastuneet. Kun huomioon otetaan lisäksi asunnon myyjän ja hänen toimeksiannostaan asuntoa välittäneen kiinteistönvälittäjän vastuuperusteiden erilaisuus, hovioikeus katsoo, että kiinteistönvälittäjän korvausvelvollisuutta toimeksiantajansa vastapuolille ei rajoita se, että asunnon virhettä olisi kaupan osapuolten välisessä suhteessa pidettävä salaisena.

Yhteenvetona hovioikeus toteaa, että välitysliike on lähtökohtaisesti velvollinen korvamaan kaiken Tuulimaan virheellisestä menettelystä Kukkolalle ja Mustamäelle aiheutuneen vahingon.

Syy-yhteys

Kuten tuomiossa edellä on todettu, asunnon virheet ja niiden korjaamistarve ovat hovioikeudessa riidattomat.

Välitysliike on katsonut, että siinäkin tapauksessa, että Tuulimaan katsottaisiin olleen velvollinen ilmoittamaan Kukkolalle ja Mustamäelle otsonoinnista, ala- pohjan vauriot eivät olisi paljastuneet. Välitysliike on katsonut, että Tuulimaan virheellisellä menettelyllä ei ole syy-yhteyttä alapohjan vaurioihin. Lisäksi välitysliike on lausunut, että otsonoinnin vaikutus joka tapauksessa hiipuu ajan myötä ja että näyttämättä on jäänyt, että otsonoinnilla olisi ollut vaikutusta enää vuoden 2019 keväällä ja kesällä järjestetyissä asuntonäytöissä.

Hovioikeus toteaa välitysliikkeen kiistämisperusteiden johdosta, että Kukkola ja Mustamäki ovat kumpikin uskottavasti kertoneet, että he eivät olleet haistaneet asunnossa poikkeavaa hajua asuntonäytöillä käydessään. Otsonoinnin vaikutuksesta on lisäksi kertonut Isokoski, jonka mukaan otsonoinnin vaikutus- aika riippuu siitä, miten otsonointi tehdään, eikä hän ole osannut sanoa tästä asiasta mitään varmaa. Aistinvarainen havainnointi on lisäksi subjektiivista ja vaihtelevaa.

Kun huomioon otetaan asunnon vauriot, hovioikeus pitää ilmeisenä, että asunnossa alkujaan havaittu haju, jonka vuoksi otsonointiin on ryhdytty, on ollut yhteydessä sittemmin havaittuihin vaurioihin. Tällaista päätelmää tukee paitsi se, että asunnossa todettu haju on sellaisenaan sopinut selittämään alapohjan vaurioita. Asian käsittelyssä hovioikeudessa ei ole myöskään käynyt ilmi mitään aihetta olettaa, että asunnossa havaittu haju olisi johtunut jostakin sellaisesta seikasta, joka olisi riippumaton alapohjan vaurioista.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että Tuulimaan tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluneet seikat, joista hän ei ole Kukkolalle ja Mustamäelle kertonut, ovat olleet tosiasiallisessa syy-yhteydessä alapohjan vaurioihin. Lausutusta ei kuiten- kaan voida vielä päätellä välitysliikkeen korvausvelvollisuuden laajuutta, vaan tämä kysymys on ratkaistava myös muiden näkökohtien perusteella.

Kukkola ja Mustamäki ovat katsoneet, että Tuulimaan menettely on syy-yhteydessä heille aiheutuneeseen vahinkoon, sillä he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos Tuulimaa ei olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Välitysliike puoles- taan on katsonut, että vahinko on aiheutunut sen takia, että Kukkola ja Musta- mäki ovat laiminlyöneet oman selonottovelvollisuutensa.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Saman py- kälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paik- kansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutki- minen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO 2019:16 (kohdat 7 ja 10) katsonut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vau- riojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä. Arvioitaessa sitä, onko ostajalla velvollisuus ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, tulee ottaa huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen edellyttäisi, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.

Asunnon vauriot on tässä tapauksessa havaittu kaupanteon jälkeen rakenteita avaamalla, eikä asiassa ole edes väitetty, että niitä olisi voitu ennen kaupantekoa luotettavasti havaita joillakin vähemmän rakenteisiin kajoavalla tavalla.

Asuntoa koskevista asiakirjoista on ilmennyt edellä kuvattuja riskitekijöitä (asunnon ikä, vesivahinko, alapohjan riskirakenne ja homekoiratutkimuksen tulokset), jotka ovat korostaneet Kukkolan ja Mustamäen selonottovelvollisuutta. Toisaalta asunnossa 3.6.2019 tehdyssä kosteusmittauksessa ei ole tehty mitään merkittäviä löydöksiä. Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenee, että kosteutta oli mitattu sekä pintakosteuden osoittimella että poraamalla reikiä alapohjan ja seinien rakenteisiin. Poraamalla tehdyistä rei'istä ei ollut mitattu poikkeavia kosteusarvoja. Pintaosoittimella mitatun kosteuden syynä oli pidetty sitä, että pesutiloja oli käytetty edellisenä iltana.

Kosteusmittauksen suorittanut Kari Ejanen on kertonut, että kosteusmittaus ei ole oikea tutkimustapa silloin, kun tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, onko rakenteissa pitkän ajan kuluessa syntyneitä kosteusvaurioita. Kosteusmittauksen sijaan tulisi tehdä täysimittainen kuntokartoitus. Kari Ejanen ei kuitenkaan ole kertonut, että hän olisi kertonut kosteusmittauksessa paikalla olleelle Mustamäelle, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi jotain epävarmuustekijöitä. Mitään tähän viittaavaa ei ole kirjattu myöskään kosteusmittausraporttiin, eikä raportissa ole suositeltu lisätutkimuksen tekemistä. Siihen on kirjattu ainoastaan vähäisiä toimenpide-ehdotuksia.

Hovioikeus toteaa, että pelkästään se, että asunnossa on ollut riskirakenteeksi luettava valesokkeli, ei selostetuissa olosuhteissa tarkoita sitä, että Kukkolalla ja Mustamäellä olisi ollut erityinen selonottovelvollisuus. Merkittävänä riskitekijänä voidaan pitää sitä, että homekoiratutkimuksen lopputuloksena on todettu, että rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois. Ottaen kuitenkin huomioon kosteusmittausraportin sisältö ja se, että kosteutta on mitattu myös ra- kenteiden sisältä poraamalla, hovioikeus katsoo, että Kukkolalla ja Mustamäellä ei ole ollut aihetta edellyttää laajempien tutkimusten tekemistä. Näin ollen Kukkola ja Mustamäki eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Arvioitavaksi jää vielä se, onko Tuulimaan tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti vaikuttanut kaupasta päättämiseen.

Hovioikeus viittaa tämän kysymyksen osalta siihen, mitä edellä on lausuttu Tuulimaan tiedonantovelvollisuudesta Kukkolalle ja Mustamäelle.

Kuten tuossa yhteydessä on todettu, Tuulimaan tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluneet seikat, joista tämä ei ollut ennen kaupantekoa kertonut Kukkolalle ja Mustamäelle, ovat olleet heidän ostopäätöksensä kannalta siten merkityksellisiä, että he eivät olisi lainkaan ostaneet asuntoa tai ainakin he olisivat ryhty- neet lisäselvityksiin. Lisäselvitysten teettäminen olisi selostetuissa olosuhteissa todennäköisesti johtanut vaurioiden paljastumiseen. Näin ollen Tuulimaan me- nettely on syy-yhteydessä Kukkolalle ja Mustamäelle aiheutuneeseen vahinkoon.

Välitysliike on vedonnut vielä siihen, että vahinko ei ole ollut sen näkökulmasta ennalta-arvattava. Hiistämisperustetta on perusteltu sillä, että Tuulimaa ei ole missään tapauksessa voinut haistaa alapohjan vaurioita.

Hovioikeus toteaa, että yleisessä tiedossa on, että asunnon poikkeava haju voi johtua rakenteellisista vaurioista. Yleisesti tiedossa on myös se, että asunnon pidempiaikainen lämmittämättömyys talvikuukausina voi johtaa rakenteellisten vaurioiden syntymiseen. Näin ollen sitä, että asunnon alapohjassa on sittemmin ilmennyt homevaurio, ei voida pitää välitysliikkeen kannalta siinä määrin ennalta-arvaamattomana seikkana, että sillä olisi tässä tapauksessa väli- tysliikkeen korvausvelvollisuutta rajaavaa merkitystä.

Tällainen tulkinta olisi epäjohdonmukainen myös siihen nähden, että kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuutta koskevien säännösten yhtenä tarkoituk- sena on mahdollistaa se, että asunnon ostajilla on käytössään oikeita ja riittäviä tietoja ostopäätöksensä tueksi. Oikeiden ja riittävien tietojen avulla asunnon ostajat voivat harkita niin asunnon ostamista kuin sitä, haluavatko he asunnossa teetettävän lisätutkimuksia. Tässä tapauksessa tiedonantovelvollisuuden rik- kominen on johtanut siihen, että ostajat eivät ole ryhtyneet selvittämään koh- teen ominaisuuksia tarkemmin, mihin he olisivat todennäköisesti ryhtyneet, jos he olisivat saaneet tietoonsa heille kertomatta jätetyt seikat. Näin ollen tiedon- antovelvollisuuden rikkominen on osaltaan mahdollistanut sen, että alapohjan vauriot ovat jääneet ennen kaupantekoa selvittämättä, mikä puhuu syy-yhtey- den puolesta.

Lupakustannukset (vaatimuskohta 4)

Kukkola ja Mustamäki ovat edellä todetusti menettäneet oikeutensa vedota virheenä siihen, että myyjien tekemille korjauksille ei ole hankittu asianmukaista rakennus- tai toimenpidelupaa. Näin ollen välitysliike ei ole velvollinen korvaamaan kustannuksia, jotka aiheutuvat siitä, että myyjien tekemille korjauksille on jälkikäteen hankittava asianmukainen lupa.

Alapohjan korjauskustannukset (vaatimuskohta 1)

Riidatonta on, että asunto on tällä hetkellä asumiskelvoton ja että alapohjan korjaaminen maksaisi 128.186 euroa.

Välitysliike on vedonnut siihen, että vahingonkorvauksen tuomitseminen kor- jauskustannusten suuruisena johtaisi siihen, että Kukkola ja Mustamäki saisivat perusteetonta etua, sillä asunnosta tulisi korjausten myötä uudenveroinen.

Yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin kuuluvan niin sanotun rikastumiskiellon mukaan vahingonkärsijä ei saa korvauksen vuoksi päästä pa- rempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos vahinkoa ei olisi lainkaan tapahtunut. Näin ollen rakennukseen tehtävien korjausten aiheuttama mahdollinen ylimääräinen arvonnousu tulee vähentää korvauksesta. Hovioikeus katsoo, että tässä tapauksessa Kukkolalle ja Mustamäelle tuomittava korvaus tuleekin mitoittaa niin, että he voivat korjauttaa asunnon siihen tasoon, jota heillä on ol- lut kauppaa tehtäessä perusteltu aihe edellyttää.

Riidatonta on, että Mustamäki ja Kukkola ovat asuntoa ostaessaan tienneet, että asunnossa on riskirakenteena pidettävä valesokkeli. Jukka Ejanen on kertonut, että korjaus toteutetaan tältä osin siten, että riskirakenne korvataan toisenlaisella rakenteella. Lisäksi kirjallisena todisteena esitetyssä korjaustyöselostuk- sessa ja kustannusarviossa (K14) on todettu, että korjaustyöhön sisältyy laatua parantavia toimenpiteitä.

Hovioikeus pitää selvänä, että asunnon käypä arvo nousee korjausten myötä kauppahinnaksi sovitusta 150.000 eurosta, sillä korjausten jälkeen asunnossa ei ole enää riskirakennetta eikä vaaraa siitä johtuvista vaurioista. Korjauksista aiheutuu siten huomattava ylimääräinen arvonnousu, joka tulee vähentää tuo- mittavasta korvauksesta. Hovioikeus katsoo, että ylimääräisen arvonnousun vähentämisen jälkeen vahingon määränä on pidettävä 80.000 euroa.

Huomioon tulee ottaa vielä se, että Kukkola ja Mustamäki ovat jo saaneet myy- jiltä yhteensä 20.000 euroa hinnanalennuksena sovintosopimuksen perusteella. Kukkolan ja Mustamäen myyjiltä saama hinnanalennus perustuu samaan korvausaiheeseen kuin nyt tuomittava korvaus. Näin ollen Kukkolan ja Mustamäen myyjiltä saamat 20.000 euroa on vähennettävä nyt tuomittavasta korvauksesta.

Näin ollen vahingon määrä tältä osin on 60.000 euroa.


Keittiön väliseinän korjauskustannukset (vaatimuskohta 2)

Kukkolan ja Mustamäen kertomuksista sekä Satakunnan Rakennuskuivaus Oy:n raportista 2.8.2019 (K4) ilmenee, että keittiön väliseinästä oli otettu näyt- teitä tutkimuksia varten. Keittiön väliseinän rakenteiden avaaminen on siten ollut tarpeellista virheen selvittämiseksi. Näin ollen välitysliike on velvollinen korvamaan Kukkolalle ja Mustamäelle määrältään oikeaksi myöntämänsä keit- tiön väliseinän korjauskustannukset 1.970,78 euroa.

Vahingoittunut irtaimisto (vaatimuskohta 6)

Kukkola ja Mustamäki ovat kertoneet, että käytännössä katsoen kaikki heidän tekstiilejä sisältävä omaisuutensa oli turmeltunut asunnossa olleen pahan hajun takia. Hajun takia oli turmeltunut paljon uusia, arvokkaita huonekaluja, jotka Kukkola ja Mustamäki olivat ostaneet uutta asuntoa varten muun muassa Iskus- ta ja Vepsäläiseltä. Paha haju ei ollut lähtenyt pois useankaan pesukerran jäl- keen, ja irtaimistoa oli siksi jouduttu hävittämään.

Kukkola ja Mustamäki eivät ole esittäneet tältä osin muuta kirjallista todistelua kuin itse laatimansa listauksen vahingoittuneesta irtaimistosta (K11). Kyseinen listaus on ylimalkainen eikä se sisällä tietoa esimerkiksi siitä, mistä siinä mai- nitut esineet oli ostettu ja mitä ne olivat maksaneet. Siihen nähden, että Jaak- kola ja Mustamäki ovat kertoneet ostaneensa asuntoa varten uusia, arvokkaita huonekaluja, on ilmeisen epäuskottavaa, että heillä ei olisi ollut esittää todis- teena mitään kuitteja vahingoittuneesta irtaimistosta.

Hovioikeus pitää sinänsä uskottavana, että irtaimistoa on vahingoittunut asun- nossa olleen pahan hajun takia ja että irtaimistoa on jouduttu hävittämään.
Näyttämättä on kuitenkin jäänyt, että vahingoittuneen irtaimiston arvo olisi ol- lut kanteessa vaaditut 25.000 euroa. Enemmän selvityksen puuttuessa hovioi- keus arvioi vahingoittuneen irtaimiston arvoksi 5.000 euroa.

Ylimääräiset asumiskustannukset ja muuttokustannukset (vaatimuskohta 3)

Kukkola ja Mustamäki ovat vaatineet ylimääräisinä asumiskustannuksina 4.750 euroa ja muuttokustannuksina 3.000 euroa.

Kukkola ja Mustamäki eivät ole esittäneet selvitystä kustannusten määrästä. Riidatonta sinänsä on, että asunnossa ei voi asua, kun alapohjaa korjataan.

Jukka Ejanen on arvioinut, että alapohjan korjaaminen tulee kestämään noin kaksi tai kolme kuukautta. Tähän nähden hovioikeus arvioi ylimääräisten asu- miskustannusten määräksi 2.000 euroa.

Selvää on, että muutosta aiheutuu aina jonkin verran kustannuksia. Kukkola ja Mustamäki ovat kuitenkin edellä todetusti kertoneet, että suurin osa asunnon irtaimistosta oli turmeltunut asunnossa olleen hajun takia. Näin ollen hovioikeus arvioi ylimääräisten muuttokustannusten määräksi 1.000 euroa.




Asumishaitta (vaatimuskohta 5)

Kukkola ja Mustamäki ovat vaatineet vahingonkorvausta asumishaitasta sillä perusteella, että heidän perheensä on kärsinyt terveysongelmista asunnossa ol- leen homevaurion takia.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:20 (kohdat 28–31) on katsottu, että homeen aiheuttama terveyshaitta voi tulla korvattavaksi henkilövahinkona. Pelkästään homeelle altistuminen ei kuitenkaan oikeuta korvaukseen. Oikeus korvaukseen edellyttää, että henkilölle aiheutuu oireita siinä määrin, että niiden voidaan arvioida merkitsevän sellaista elämän rajoittumista, joka ei kuulu normaalin sietovelvollisuuden piiriin.

Riidatonta on, että alapohjan homevaurio aiheuttaa haittaa asumisterveydelle.

Kukkola ja Mustamäki ovat kertoneet, että he ja heidän lapsensa olivat alkaneet oireilla asuntoon muuttamisen jälkeen. Perheenjäsenet olivat kärsineet muun ohella erilaisista hengitystie-, silmä- ja iho-oireista. Lisäksi perheen pojalle oli puhjennut allergia. Pojan allergiaa lukuun ottamatta oireet olivat loppuneet sen jälkeen, kun perhe oli muuttanut pois asunnosta.

Hovioikeus toteaa, että pelkästään se, että Kukkola ja Mustamäki perheineen ovat asuneet terveydelle vaarallisessa asunnossa, ei osoita sitä, että heille olisi aiheutunut korvattavaa henkilövahinkoa. Koska Kukkola ja Mustamäki eivät ole esittäneet mitään lääketieteellistä selvitystä perheen oireilusta, asiassa ei ole tullut luotettavasti selvitetyksi, kuinka voimakkaista oireista on ollut kyse ja missä määrin oireet ovat johtuneet asunnon homevauriosta. Näin ollen hovioikeus katsoo, että näyttämättä on jäänyt, että Kukkolan ja Mustamäen perheelle olisi aiheutunut sellaista terveyshaittaa, joka ei kuulu normaalin sietovelvol- lisuuden piiriin. Myös syy-yhteys väitettyjen oireiden ja altistuksen välillä on näin ollen jäänyt luotettavasti selvittämättä. Vaatimus asumishaitasta on siten hylättävä.


Vahingonkorvauksen sovittelu

Välitysliike on elinkeinonharjoittaja, jolla on kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä annetun lain 8 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan oltava vastuuvakuutus. Mustamäki ja Kukkola puolestaan ovat yksityishenkilöitä ja kuluttajan asemassa suhteessa välitysliikkeeseen. Näin ollen vahingonkorvauksen sovitteluun ei ole aihetta.

Selvittelykulut

Asian näin päättyessä välitysliike on velvollinen korvaamaan Kukkolalle ja Mustamäelle määrältään oikeaksi myöntämänsä selvittelykulut 4.729,61 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hy- väksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kukkolan ja Mustamäen kanne on hylätty kokonaan lupakustannuksia ja asumishaittaa koskevien vaatimusten osalta, ja kaikki muut kannevaatimukset on hyväksytty osaksi. Oikeudenkäynti on kuitenkin keskittynyt vain vähäisessä määrin lupakustannuksia, asumishaittaa ja vahingon määrää koskeviin kysymyksiin. Sen sijaan oikeudenkäynti on keskittynyt pääasiassa siihen, onko laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa asunnon lämmittämättömyyden, asunnossa todetun hajun ja asunnon otsonoinnin osalta. Kukkola ja Mustamäki ovat tältä osin voittaneet asian. Näin ollen hovioikeus katsoo, että Kukkolalla ja Mustamäellä on oikeus saada kolmen neljäsosan suuruinen korvaus tarpeellisista oikeudenkäyntitoimista johtuneista, kohtuullisista oikeudenkäyntikuluistaan molemmista oikeusasteista.

Välitysliike on myöntänyt Kukkolan ja Mustamäen käräjäoikeuskulujen määrästä oikeaksi kolme neljäsosaa. Kukkolaa ja Mustamäkeä käräjäoikeudessa avustaneen asianajaja Hannu Rotilan oikeudenkäyntikululaskun toimenpide- erittely on verrattain ylimalkainen ja sisältää toimenpiteitä, jotka ovat kohdis- tuneet välitysliikkeen lisäksi myyjiin. Välitysliikkeeseen kohdistuvien oikeu- denkäyntitoimien yhteismääränä on perusteltua pitää myönnettyä määrää, toi- sin sanoen palkkioiden ja kulujen osalta arvonlisäveroineen yhteensä 23.882 euroa. Edellä selostetuilla perusteilla välitysliikkeen on vastattava tästä mää- rästä kolme neljäsosaa, toisin sanoen 17.912 euroa.

Lisäksi välitysliike on velvollinen korvaamaan kolme neljäsosaa Kukkolan ja Mustamäen oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa eli 21.322 euroa.



Tuomiolauselma

Huoneistokeskus Oy:n vastavalitus hylätään.

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon Rami Kukkolan ja Anina Mustamäen valituksen johdosta:

Huoneistokeskus Oy:n Rami Kukkolalle ja Anina Mustamäelle maksettavaksi tuomittua vahingonkorvausta korotetaan. Huoneistokeskus Oy velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena käräjäoikeudessa tuomitun määrän sijasta

1)alapohjan korjauskustannuksista 60.000 euroa,
2)keittiön väliseinän korjauskustannuksista 1.970,78 euroa,
3)ylimääräisistä asumiskustannuksista 2.000 euroa ja ylimääräisistä muuttokustannuksista 1.000 euroa, sekä
6) vahingoittuneesta irtaimistosta 5.000 euroa,
kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 15.4.2020 lukien.


Huoneistokeskus Oy velvoitetaan korvaamaan Rami Kukkolalle ja Anina Mustamäelle asian selvittelykulut 4.729,61 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mu- kaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeu- den tuomion antamispäivästä.

Huoneistokeskus Oy velvoitetaan korvaamaan Rami Kukkolan ja Anina Mustamäen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 17.912 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulu- nut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta. Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot
Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudesta hylätään.

Huoneistokeskus Oy velvoitetaan korvaamaan Rami Kukkolan ja Anina Mustamäen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 21.322 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulu- nut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal- la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 27.12.2022.

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos AL
hovioikeudenneuvos TS
hovioikeudenneuvos JB

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä HH
Ratkaisu on yksimielinen.

SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari RS Käräjätuomari LH

TUOMIO 21/1011

Käräjätuomari AM

1.9.2021
Kello 15.00

L 20/662

Kantaja
Kukkola, Rami ja Mustamäki, Anina

Vastaaja
Huom! Kiinteistönvälitys Oy



Asia Vahingonkorvaus

Vireille 2.4.2020

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja Huom! Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena kantajille Porissa osoitteessa Virvantie 4 C sijaitsevan asuinhuoneiston

1.Korjauskustannukset 128 186 euroa korkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien,

2.Kantajien vuonna 2019 suorittamien keittiön ja olohuoneen välisen seinän ja alapohjan korjauskustannukset 5 050 euroa korkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien,

3.Muut rakentamiseen ja korjaukseen liittyvät kustannukset eli ylimääräiset asumiskustannukset remonttien ajalta 4750 euroa ja muuttokustannukset 3000 euroa, korkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien,

4.Muut korjaukseen ja rakentamiseen liittyvät kustannukset (rakennus/toimenpidelupien hakukustannukset ym.) 2200 euroa korkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien,

5.Asumishaitasta 1.8.2019 alkaen 2 000 euroa kuukaudessa siihen asti, kunnes huoneiston korjaus on suoritettu,

6.lrtaimistolle aiheutunut vahinko 25 000 euroa korkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien,

sekä

7.Kantajien oikeudenkäyntikulut asiassa korkolain 4. § 1. mom. mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion päivästä lukien.


Perusteet
Kantajat ovat saaneet kiinteistönvälittäjän kautta tiedon myynnissä olleesta, Asunto Oy Virvantie 4- nimisen yhtiön osakkeita nrot 276-415 koskevasta osakehuoneistosta. Kysymyksessä oli kohteen esitteen mukaan hyväkuntoinen huoneisto, jossa oli tehty lukuisia korjauksia. Kantajat tutustuivat kaupan kohteeseen kiinteistönvälittäjän välityksin.

Rakennuksessa ei ole ollut havaittavissa mitään ongelmia lukuun ottamatta 3.6.2019 tehdyn kosteusmittauspöytäkirjan yksilöimiä vähäisiä vikoja pesutiloissa ja seinän vieressä lattiassa sekä alimman laattarivin kohdalla.

Kun kaikki näytti saadun tiedon ja kantajien huolellisen tarkastuksen perusteella olevan myyjien ilmoittamassa kunnossa, kauppa tehtiin 17.6.2019 150 000 euron kauppahinnalla ja myyjät ottivat osittain vastattavikseen niistä vähäisistä vioista, jotka 3.6.2019 tehdyssä kosteuskartoituksessa oli todettu.

Ostajien muutettua huoneistoon he havaitsivat siinä varsin pian pahan hajun, joka oli levinnyt kaikkialle. Heidän tiedusteltuaan myyjiltä hajun syytä kävi ilmi, että myyjät olivat itse ennen kaupantekoa huhtikuussa 2019 otsonoineet huoneiston pahan hajun poistamiseksi. Otsonointi oli kestänyt neljä päivää. Otsonoinnin aikana paikalla olivat olleet sekä kiinteistönvälittäjä että molemmat myyjät. Tämän jälkeen kävi ilmi, että huoneistosta olivat lämmöt olleet pois päältä elokuun 2018 puolivälistä tammikuun 2019 puoliväliin asti.

Ostajat ovat tämän jälkeen oma-aloitteisesti teettäneet korjauksia lähinnä olohuoneen ja keittiön väliseinän rakenteiden korjaamiseksi ja hajun poistamiseksi sitä kautta, mutta haju ei ole poistunut. Ostajat ovat joutuneet kääntymään asiantuntijoiden puoleen selvittääkseen ongelmien syyt.

Seinien alaosien sekä lattian ja seimen liittymäkohdasta otetuista näytteistä on havaittu kauttaaltaan mikrobikasvustoa, joka on sisäilmayhteyden perusteella levittänyt pahaa hajua ja asukkaille terveydellistä ongelmaa tuottavia mikrobien aineenvaihduntatuotteita huoneiston sisälle. Edellä kuvattu asumisterveyshaitta ja haitta asumismukavuudelle tekevät huoneistosta asumiskelvottoman, mikäli ongelmarakennetta ei korjata.

Huoneisto myytiin hyväkuntoisena ja kantajilla oli huolellisen selonoton perusteella kaikki syy arvioida, erityisesti vielä lukuisat korjaukset huomioiden, huoneiston olevan sellainen kuin kiinteistönvälittäjä on ilmoittanut sen olevan.

Kaupan kohde on ollut varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Asunnossa on siten ollut merkittävä laatuvirhe.

Kantajat ovat tarkoittaneet ostaa kunnossa olevan huoneiston, jonka johdosta he ovat maksaneet pyydetyn kauppahinnan. He eivät olisi missään nimessä tehneet kauppaa pyydetyllä kauppahinnalla eivätkä todennäköisesti ollenkaan, jos olisivat saaneet tietää vahinkoihin viittaavista seikoista.

Kantajille on kaupanteon jälkeen lisäksi selvinnyt, että isännöitsijäntodistuksen huonetiedot poikkeavat myyntiesitteessä mainituista, eikä myyjien teettämien korjausten yhteydessä ei ollut haettu rakennuslupaa.

Kantajat ovat täyttäneet asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaisen selonottovelvollisuutensa.


Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuus

Kiinteistönvälittäjä Tiina Tuulimaa ei ole kertonut asunnossa talvella 2019 havaitusta pahasta hajusta ja siitä, että huoneistossa suoritettiin tämän johdosta neljä päivää kestänyt otsonointi pahan hajun poistamiseksi.

Kiinteistönvälittäjä ei ole ilmoittanut kantajille loppuvuonna 2018 esittelyn yhteydessä toteamaansa asunnon viileyttä, eikä Mervi Rännilalta saamaansa tietoa siitä, että asunnon viileys oli ehkä johtunut asunnon lämmönjakelun keskeytyksestä.

Tuulimaa ei myöskään ollut kertonut kantajille, että lämmön poissaolosta oli ollut puhetta Rännilan ja Manseruksen sekä Sampo Karhumäen kanssa ja että huoneistossa oli tuntunut vanhan talon haju. Hajun syyksi Manserus oli ilmoittanut Tuulimaalle sen, että hän oli ollut pitkiä aikoja poissa, jolloin talo oli ollut tyhjillään ja lämpökin oli ollut jonkin aikaa poissa.

Kiinteistönvälittäjä on siten laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Lisäksi kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt ottaa selvää huoneistossa suoritettujen korjausten sisällöstä ja korjausten edellyttämien lupa-asioiden asianmukaisesta hoidosta. Kiinteistönvälittäjä on myös laiminlyönyt ottaa selvää siitä, miksi ja miltä osin huoneistotiedot, huoneiden lukumäärä ja laatu poikkeavat toisistaan isännöitsijäntodistuksen ja kiinteistön myynti-ilmoituksissa. Näiltä osin kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja tiedonantovelvollisuutensa kantajia kohtaan.

Kiinteistönvälittäjä ei ole informoinut kantajia seikoista, jotka hän on tietänyt tai jotka hänen olisi pitänyt tietää. Kiinteistönvälittäjä ei siten ole toiminut ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.


Syy-yhteys

Mustaajan toiminnalla on syy-yhteys kantajille aiheutuneeseen vahinkoon. Kantajille on vastaajan myötävaikutuksella eli vastaajan tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi saatu myydyksi kiinteistö, joka on kantajien perusteltujen kaupanteon edellytysten mukaiseen kuntoon saatavissa ainoastaan huomattavin korjauksin.

Kiinteistönvälittäjän lukuisat tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnit sekä selonottovelvollisuuden laiminlyönneistä aiheutuneet tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnit ja niistä aiheutunut kokonaisvaikutus olisivat varmuudella luoneet kantajille niin epävarman ja epämääräisen kuvan kaupan kohteesta, etteivät he olisi kauppaa tehneet, mikäli olisivat tietäneet kaiken sen, mitä kiinteistönvälittäjä tiesi tai mitä hänen olisi pitänyt myös myyjiltä saadun informaation perusteella tietää tai selvittää.

Välittäjän on täytynyt tietää esitellessään huoneistoa kantajille, että kantajat ovat pitäneet huoneistoa hyväkuntoisena ja sen vuoksi tehneet hintapyynnön mukaisen ostotarjouksen. Välittäjä on vaikuttanut ostajien ostopäätökseen salaamalla tärkeitä tietoja ja korostamalla kohteen hyvää laatua ja tasoa, mistä on syntynyt kantajille vahinkoa.

Rikastumiskielto

Myyjien kanssa tehty sopimus 20 000 euron määräisestä kauppahinnan alentamisesta johtuu myyjien maksukyvyttömyydestä. Kantajat eivät pysty saamaan myyjiltä yhtään suurempaa korvausta.

Mustaajan vahingonkorvausvastuun perusteena on itsenäinen myyjien kaupanvastuusta riippumaton korvausvastuu. Mustaajan vastuu ei siten ole riippuvainen siitä, mitä myyjien kanssa on sovittu. Jos myyjiltä olisi kaupanvastuun perusteella saatavissa tai ollut saatavissa täysi korvaus kantajille aiheutuneista vahingoista, vastaaja ei joutuisi kantajille korvausta suorittamaan. Näin ei tässä tapauksessa ole, joten vastaajan vastuu on selkeän vastuuperusteen nojalla ja kantajien jäädessä myyjiltä saatavaa korvausta paitsi vastaajan koko kantajille aiheutuneen vahingon suuruinen.

Väite siitä, että kantajat hyötyisivät saadessaan itselleen ilmaiseksi kaupan kohteen ja sen lisäksi rahaa, sisältää ajatusvirheen. Kantajille on jäänyt huoneisto, jossa he eivät voisi asua ollenkaan, mikäli heillä olisi jokin muu vaihtoehto. Talossa asuminen merkitsee terveydellisiä ongelmia kantajille ja heidän lapsilleen.

Kantajille ei ole jäänyt mitään rahanarvoista kaupan kohdetta, vaan rasite, joka poistuu vasta merkittävien korjaustöiden tekemisen jälkeen ja

jonka lisäksi kantajien pitää saada korvaus heille aiheutuneista muista vahingoista, kuten irtaimiston vahingoista sekä asumisesta korjauksen ajan muualla muuttokustannuksineen.

Mustaajan väite vahingonkorvauksen alentamisesta asunnon väitetyn edullisen hinnan perusteella on perusteeton.

Vahingon määrä

Korjaustyöselostuksen ja kustannusarvion 25.1.2021 mukaan kohteen korjaus sellaiseksi, jollaisena se on ostettu ja jollaisena kantajilla on ollut perusteltua syytä kaupan kohdetta pitää, tulee maksamaan 128 186 euroa. Alapohjan rakenteesta on otettu niin lukuisia näytteitä, että ei ole perusteltua väittää alapohjan olevan vain osittain riskirakenne, vaan korjaus on suoritettava kaikkialla.

Muut korjaukseen liittyvät kustannukset koostuvat korjauksen aikaisista ylimääräisistä asumiskustannuksista, jotka ovat vähintään 500 euroa viikossa eli 9,5 viikon ajalta vähintään 4 750 euroa. Muuttokustannukset ovat vähintään 3 000 euroa.

Muut rakentamiseen ja korjaukseen liittyvät kustannukset koostuvat asbesti- ja haitta-ainekartoituksen kustannuksesta arviolta 1 200 euroa ja rakennuslupien / toimenpidelupien hakukustannuksista piirustuksineen ja lunastusmaksuineen arviolta 1 000 euroa.

Kantajat ovat joutuneet huoneistoon muutettuaan kärsimään huoneiston asumisterveysongelmista ainakin 1.8.2019 alkaen. Vahingon määräksi asumishaitan osalta on arvioitu 2 000 euroa kuukaudessa. Haittakorvaus on suoritettava siihen asti, kunnes huoneiston korjaus on suoritettu.

lrtaimistolle aiheutuneen vahingon määrä on arviolta 25 000 euroa.

Oikeudenkäyntikulujen korvaus

Koska vastaaja on kieltäytynyt sopimasta asiaa ja suorittamasta sovinnollista korvausta, sen tulee korvata kantajien oikeudenkäyntikulut.



VASTAUS Huom! Kiinteistönvälitys Oy on vastustanut kannetta kaikilta osiltaan, vaatinut, että kanne hylätään ja edelleen vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.


Perusteet Kiinteistönvälittäjä voi vastata ainoastaan välitystehtävän suorittamisessa tapahtuneen virheen aiheuttamista vahingoista. Välittäjän toimeksiantotehtävän suorituksessa ei ole virhettä, eikä välitysliike siksi voi vastata mistään ostajille syntyneestä vahingosta. Välittäjä ei ole toiminut tuottamuksellisesti.

Välittäjälle ei ole tullut tietoon rakennuksen kosteus- tai mikrobivauriota

kohteen asiakirjoista, hänelle annetuista tiedoista tai hänen omien havaintojensa perusteella. Välittäjällä ei ole myöskään ollut syytä epäillä hänelle annettujen tietojen paikkansapitävyyttä. Siksi välittäjälle ei ole myöskään syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta kohteen kunnosta. Välittäjä on toiminut hyvän välitystavan mukaan.

Rakennuksen rakenteiden tutkiminen ei ole kuulunut välittäjän tehtäviin. Rakenteissa ei ole havaittu ennen kauppaa ongelmia, eikä niistä siten ole annettu väärää tietoa. Rakenteet ovat olleet normaalisti ostajien nähtävillä. Jos rakenteissa on kaupanteon jälkeen havaittu vaurioita, ei niistä vastaa välittäjä vaan myyjä. Välittäjä ei vastaa salaisista virheistä, kun virheet eivät ole tulleet ilmi, eikä niitä ole ollut syytä epäillä välitystoimeksiantoa hoidettaessa.

Välittäjän mukaan kohde oli myynnissä hyvin pitkään, ja asunto oli Kari Manseruksen käytössä. Manserus vietti paljon aikaa muualla ja osa huoneista oli tyhjillään. Tämän kantajatkin ovat esittelyssä havainneet. Keväällä 2019 välittäjä on järjestänyt kohteeseen tapaamisen, jossa ovat olleet läsnä molemmat myyjät sekä Kiinteistöuudistus Karhumäen Sampo Karhumäki. Tapaamisen tarkoitus oli tarkastaa, että kohteessa on kaikki pintapuolisesti hyvin, sillä myyjä Mervi Rännila ei asunut kohteessa. Sampo Karhumäki oli tehnyt asuntoon aiemmat remontit ja hän oli paikalla tarkistamassa asunnon. Tässä tapaamisessa tuli ilmi, että lämmöt olisivat olleet hetken pois, mutta kytketty heti takaisin päälle. Manserus ei ilmoittanut mitään siitä, että asunto olisi jätetty pitkäksi ajaksi ilman lämmitystä.

Välittäjä muistaa kerran huomauttaneensa Kari Manserukselle siitä, että asunnon peruslämpöä voisi nostaa. Kari Manserus lupasi hoitaa asian ja hoitikin. Lämpö ei ollut missään esittelyssä niin alhainen, että välittäjällä olisi ollut syytä epäillä asunnon olevan lämmittämätön. Koska Manserus asui asunnossa osa-aikaisesti, ei kylmillään pitämisen olisi pitänyt olla mahdollistakaan.

Koska talo oli vanha ja vain osittain asuttu, oli asunnossa hieman ummehtunutta hajua. Tämän vuoksi edellä mainitussa tapaamisessa Sampo Karhumäki ehdotti, että asunnossa suoritettaisiin otsonointi. Välittäjän käsityksen mukaan haju ei ollut sen kummempaa kuin mitä asumattomalta asunnolta voi odottaa. Usein asuntoja otsonoidaan erilaisten hajujen vuoksi myyntiä varten. Karhumäki hoiti otsonoinnin ja seuraavassa esittelyssä välittäjä huomasi ilman raikastuneen. Otsonoinnin yhteydessä ei noussut esille kosteusvaurio- tai muitakaan epäilyjä. Välittäjä luotti Sampo Karhumäen arvioon, koska hän on arvostettu alansa ammattilainen. Välittäjällä ei ollut tietoa, kauanko otsonointi kesti ja eikä välittäjä osallistunut otsonointiin tämän enempää. Näissä olosuhteissa otsonoinnista ilmoittaminen ei ole kuulunut välittäjän tiedonantovelvollisuuden piiriin.

Välittäjällä ei ole ollut syytä nostaa esille asunnon otsonointia, koska otsonointi on tavanomainen toimenpide, eikä asunnossa ole ollut tiedossa mitään ongelmia.

Otsonointi on tehty monta kuukautta ennen kauppaa, ja otsonoinnin

vaikutus heikkenee ajan kuluessa. Kantajat ovat käyneet asunnon näytössä useamman kerran kevään 2019 kuluessa. Samaan aikaan otsonoinnin vaikutus on hiipunut. Lisäksi Kari Manserus ja Mervi Rännila ovat ilmoittaneet, ettei asunnossa ole ollut mitään hajua sen ollessa asuttu. Asunnon ilmanvaihtoa on parannettu 12.2.2019 käynnin jälkeen
mm. pitämällä väliovet auki sekä käyttämällä liesituuletinta. Tyhjillään olevan asunnon haju olisi todennäköisesti siten poistunut huoneistosta pelkästään ilmanvaihdon parantamisen vuoksi, sillä asuttuna asunnossa ei ollut mitään hajua. Tästäkään syystä otsonointia ei ole tarvinnut erikseen nostaa esille.

Lisäksi asunnossa on 3.6.2019 suoritettu kosteusmittaus, josta on laadittu pöytäkirja (K2). Tämä kosteusmittaus on toimitettu kantajien pyynnöstä ja heidän läsnäollessaan, ja kustannukset jaettu myyjien ja ostajien kesken. Tämänkään käynnin perusteella ei ole ilmennyt syytä epäillä mitään kosteus- tai homevauriota asunnossa. Näissä olosuhteissa välittäjällä ei ole ollut syytä erikseen ilmoittaa neljä kuukautta aiemmin tehdystä otsonoinnista ostajille. Tilanne olisi ollut eri, mikäli olisi ollut syytä uskoa, että otsonointi on tehty homeen tai kosteusvaurioepäilyn peittämiseksi. Välittäjä on kaikessa toiminnassaan noudattanut hyvää välitystapaa. Kantajat ovat ennen kauppaa saaneet tiedokseen vuonna 2013 tehdyn homekoiratutkimuksen, jossa on sekä todettu sekä talon alapohjassa oelva riskirakenne että siitä aiheutuva seurannan tarve. Välittäjä on antanut ostajille tämän raportin ja he ovat itse saaneet päättää, kuinka paljon rakenteita tutkitaan ennen kauppaa.

Sisäilmatutkimusta ei ole tehty ennen kauppaa, eikä sen jälkeen. Asiassa ei ole siten selvitystä siitä, onko sisäilman laadussa ollut ongelmia kaupantekohetkellä. Mikrobilöydösten osalta merkittävät löydöt on tehty kaupan jälkeen tehdyissä rakenneavauksissa. Syy-yhteyttä asunnon hajun ja mikrobilöydösten välillä ei siten voida tästäkään syystä osoittaa. Yleisen elämänkokemuksen perusteella tiedossa on, ettei rakennuksen homevauriota voi todeta tai toisaalta poissulkea pelkästään hajun perusteella. Otsonointi ei normaalipitoisuuksilla käytettynä tuhoa sieni- ja bakteeriorganismeja. Syy-yhteyttä otsonoinnin ja sisäilman mikrobien välillä ei ole. Vaikka oikeus katsoisi, että välittäjä olisi menetellyt virheellisesti jättämällä kertomatta otsonoinnista, ei virheen ja koko alapohjan korjaustarpeen välillä silti olisi syy-yhteyttä.

Asunnossa ei ole tehty alapohjaremonttia, eikä välittäjä ole näin väittänyt. Kantajat ovat tienneet, että kyseessä on riskirakenne.

Kantajien väitteet välittäjän antamista virheellisistä tiedoista asunnon huoneluvun ja rakennusluvan tai toimenpideluvan hakemisen laiminlyönnin osalta on jätettävä tutkimatta tai ainakin hylättävä. Reklamaatio näiden väitettyjen virheiden osalta on viivästynyt, kun se on esitetty ensimmäisen kerran vasta kantajien lausumassa 29.1.2021, ja kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota näihin virheisiin. Ostajat ovat jo kaupanteossa saaneet tiedon siitä, että yhtiöjärjestyksen mukainen virallinen huoneluku on 5 h + k eli eri kuin myyntiesitteessä mainittu. Rakennusluvan tai toimenpideluvan osalta kantajat eivät ole esittäneet selvitystä siitä, että lupa olisi tarvittu ja virheväittämä kiistetään jo tällä perusteella. Lausumassa ei myöskään ole esitetty virheisiin

perustuvaa euromääräistä vaatimusta, joten vaatimus on edelleen puutteellinen.

As Oy:ssä rakennusluvan hakee yhtiö. Osakkeenomistaja tekee vain muutostyöilmoituksen ja sen Kari Manserus on ilmoittanut tehneensä. Rakennusluvan kustannukset kuuluvat yhtiölle.

Asunnon vauriot eivät johdu asunnon lämmittämättömyydestä, vaan maapohjasta nousseesta kosteudesta.

Ennalta-arvaamattomuus

Välittäjä Tiina Tuulimaa tai otsonoinnin suorittanut Sampo Karhumäki eivät ole haistaneet asunnossa homeen hajua. Myyjien velvollisuutena on ensisijaisesti ollut kertoa asunnon mahdollisista hajuhaitoista ja sen vuoksi tehdystä otsonoinnista ostajille. Välittäjän ei selonottovelvollisuuden puitteissa ole tullut selvittää otsonoinnin perusteita enemmälti. Vahingonkorvausvastuu koko alapohjan vaurioista ja uusimistarpeesta olisi välitysliikkeen näkökulmasta välitysliikkeelle täysin ennalta-arvaamaton.

Oikeuskirjallisuudessa on pidetty myyjän ja välittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksien keskinäisiä eroavuuksia arvioitaessa lähtökohtana sitä, että välittäjä tuntee paremmin asuntokaupan toimintaympäristöä sekä siihen liittyviä käytäntöjä ja lainsäädäntöä, kun taas myyjä tuntee paremmin kaupan kohteen fyysiset ominaisuudet. Vaikka välittäjän onkin tutustuttava kohteeseen, hänen ei tarvitse ryhtyä sen fyysisten ominaisuuksien perusteelliseen selvittämiseen, ja erityisesti sellaiset kaupan kohteen ominaisuudet, jotka tulevat ilmi käytettäessä kohdetta asumiseen, tulee myyjän tuntea paremmin kuin välittäjän. (Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistönkaupassa, Helsinki 2013, s. 313).

Jos käräjäoikeus katsoo, että välittäjä olisi toiminut asiassa virheellisesti siten, että sen johdosta ostajille olisi aiheutunut vahinkoa, on myyjien huolimattomuuden astetta pidettävä suurempana kuin välittäjän. Tällöin välittäjän korvausvastuu ei voi olla enempää kuin myyjien (suorittama sovintokorvaus), vaan vähemmän.

Vahingon ennalta-arvaamattomuus vahingonaiheuttajan näkökulmasta poistaa korvausvastuun kokonaan. Toissijaisesti ennalta-arvattavuus on otettava huomioon siten, että korvausvastuu rajataan siihen osaan vahingosta, jonka välittäjä on voinut ymmärtää tulevan kyseeseen.

Rikastusmiskielto

Kantajat ovat luopuneet kaupanpurkuvaatimuksestaan myyjien kanssa tehdyllä sovintosopimuksella, ja kantajat ovat sopineet pitävänsä asunnon omistuksessaan. Kantajat ovat lisäksi sopineet myyjien kanssa siitä, että myyjät maksavat kantajille hinnanalennuksena yhteensä
20.000 euroa. Näin ollen kantajat ovat nyt saaneet asunnon hintaan
130.000 euroa eli luopuneet vaatimasta myyjiltä 142 436 euroa (162 436
- 20.000). Kuitenkin kantajat vaativat edelleen välitysliikkeeltä 162 436

euroa. Jos kantajien vaatimus hyväksyttäisiin, kantajat saisivat asunnon ilmaiseksi, ja sen lisäksi 32 436 euroa.

Kantajien vaatimukset ovat näistä syistä vahingonkorvausoikeuden rikastumiskiellon vastaisia. Lisäksi kantajien vaatimukset ovat oikeuden väärinkäytönkiellon eli shikaanikiellon vastaisia. Kantajilla ei ole oikeussuojan tarvetta saatuaan jo asunnon alennettuun hintaan.

Kantajat ovat toimittaneet selvitystä ainoastaan Kari Manseruksen veloista. Kantajat eivät ole edes väittäneet, että Rännila olisi ollut maksukyvytön, tai ainakaan siitä ei ole esitetty mitään todisteita. Sovintosopimus olisi myös myyjien maksukyvyttömyystilanteessa voitu tehdä korkeammalla sovintosummalla. Käräjäoikeuden vahvistama sovintosopimus on täytäntöönpanokelpoinen viisitoista vuotta tuomion antamispäivästä. Kantajat ovat alun perin katsoneet, että asiassa on ollut perusteet kaupan purulle. Nyt he ovatkin päätyneet sopimaan asian myyjien kanssa hyvin marginaalisella sovintosummalla. Kysymys on shikaaninomaisesta toimesta, jolla yritetään saada välitysliike korvausvastuuseen myyjien vastuulla olevasta salaisesta virheestä. Nämä olosuhteet tulee ottaa kokonaisuutena huomioon myös viimesijaisessa vahingon määrän kohtuullistamisessa.

Jos käräjäoikeus jostakin syystä katsoisi välitysliikkeen olevan korvausvelvollinen, tulisi vahingonkorvausvastuuta viimesijaisesti sovitella. Tällöin välitysliikkeen korvausvastuun tulisi olla korkeimmillaan se määrä, josta myyjät yhdessä vastaavat eli 20.000 euroa. Tämän summan kantajat ovat hyväksyneet myyjien osuudeksi. Ei ole ilmennyt syytä, jonka perusteella välitysliike vastaisi korkeammasta summasta kuin myyjät. Olisi kohtuutonta, että välitysliike vastaisi korkeammasta määrästä, kuin mihin kantajat ovat sitoutuneet myyjien kanssa tehdyssä sopimuksessa. Välitysliikkeen korkeampi vastuu edellyttäisi, että välittäjällä olisi ollut tiedossaan jokin seikka, jota myyjillä ei ole ollut. Välitysliikkeen tulisi tällöin viimesijaisesti vastata korvauksesta yhteisvastuullisesti myyjien kanssa sillä summalla, joka myyjien kanssa on sovittu. Viimesijaisesti välitysliike vetoaa siten siihen, että myyjien kanssa sovittu korvaussumma yhteensä 20.000 euroa kattaa myös välitysliikkeen aiheuttamat vahingot, sillä välittäjän vastuu on yhteisvastuullista myyjien kanssa.

Asunnon ns. pyyntihinta on alunperin ollut 239.000 euroa, ja myöhemmin ennen tarjouskauppaa 219.000 euroa. Tätä ennen pyyntihinta on toisella välittäjällä ollut vieläkin korkeampi. Mustaaja on ollut asunnon neljäs välitysliike. Kauppa on lopulta toteutunut tarjouskaupan lähtöhinnalla 150.000 euroa. Kantajat ovat siten saaneet asunnon erittäin edullisesti ja heidän saamansa alennus tulee ottaa huomioon mahdollisessa vahingonkorvauksessa. Vahinkoa ei ole syntynyt, mikäli ostajat ovat saaneet kaupassa vahinkoa vastaavan alennuksen.

Kantajien väite siitä, että asunto olisi kauppaa vastaava vasta noin 130 000 euron remontin jälkeen, ei pidä paikkaansa. Kantajat eivät ole ostaneet uutta tai peruskorjattua asuntoa ja he ovat tienneet, että asunnon alapohja on ns. valesokkelirakenne, joka saattaa tulla

korjattavaksi jossain vaiheessa tai ainakin edellyttää osa- tai ylläpitokorjauksia. Mikäli asunto korjattaisiin kantajien hankkiman korjaussuunnitelman mukaisesti välitysliikkeen kustannuksella, kantajat saisivat uutta vastaavan talon 130 000 eurolla. Korjaussuunnitelman mukaisesti korjattu talo ei enää rakenteellisesti vastaisi sitä taloa, jonka kantajat ovat ostaneet. Vahingonkorvauksena ei voi maksaa siitä, että rakennuksen rakenne muutetaan toiseksi.

Vahingon määrä

Vahingon määrä on selvittämätön. Välittäjä ei voi olla vastuussa ns. salaisen virheen aiheuttamasta koko vahingosta. Mustaaja kiistää vaatimukset perusteeltaan ja myös määriltään niiden selvittämättömyyden vuoksi.

Välitysliike ei vastaa tyhjillään olleen asunnon hajun perusteella rakennuksen alapohjan vaurioista. Vaikka kantajat olisivat tienneet otsonoinnista, eivät he olisi todennäköisesti toimineet asiassa millään tavoin toisin. Rakennuksen alapohjan rakenne on selvinnyt kosteusmittauksessa 3.6.2019 (K2). Kantajat ovat siten itse voineet arvioida, onko rakennuksen alapohjassa jotakin, mitä he haluavat tutkia enemmän. Kantajilla on ollut tältä osin myös selonottovelvollisuus.

Korjaussuunnitelmassa suositeltavasta korjaustavasta on erotettava välitysliikkeen väitetysti aiheuttama vahinko. Vaikka käräjäoikeus jostakin syystä katsoisi, että välittäjä olisi toiminut asiassa virheellisesti, ei välittäjän menettely ole syy-yhteydessä koko alapohjan virheeseen. Korvauksen määrä olisi tällöin rajattava vastaamaan väitettyä välittäjän virhettä eli sitä vahinkoa, mikä väitetystä välittäjän menettelystä on aiheutunut. Tässä on huomioitava, että välittäjä ei ole vastuussa kohteen piilevistä-/laatuvirheistä.

Asbestitutkimusta koskevan vaatimuksen osalta vastaaja vetoaa siihen, että kauppakirjassa on ollut ilmoitus siitä, että asbestikartoitusta ei ole tehty, ja että ostaja on tietoinen mahdollisesta asbestikartoituksen tarpeellisuudesta remonttien yhteydessä.

Asumishaitan korvaamiselle ei ole perusteita, sillä kantajat ovat koko ajan käyttäneet asuntoa asumiseen. Asunnon asumiskelvottomuudesta ei ole esitetty näyttöä ja vaatimus on ylimitoitettu ajallisesti ja euromääräisesti. Muut kantajan vaatimukset ovat yksilöimättömiä ja selvittämättömiä.

Oikeudenkävntikuluien korvaus

Oikeudenkäyntikuluvaatimusta harkittaessa on otettava huomioon se, että välitysliike voi olla vastuussa ainoastaan välitysliikettä vastaan esitettävän vaatimuksen ajamisesta. Kantajat ovat jo hyväksyneet pitävänsä oikeudenkäyntikulut vahinkonaan kantajien ja myyjien välisessä suhteessa.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat K1. Kiinteistöesite

K2. Satakunnan Rakennekuvaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 3.6.2019,

K3. Kauppakirja 17.6.2019

K4. Satakunnan Rakennekuvaus Oy:n raportti 2.8.2019

KS. Turun yliopiston aerobiologian yksikön testausseloste em. näytteistä 21.8.2019

K6. Turun yliopiston aerobiologian yksikön testausseloste 21.10.2019 3:sta 19.9.2019 otetusta näytteestä

K7. Turun yliopiston aerobiologian yksikön testausseloste 26.2.2020 K8. Kaikille vastaajille toimitetut reklamaatiot 10.9.2019 ja 21.11.2019
K9. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n katselmusmuistio 20.3.2020 liitteineen

K10. Tositteet kantajien vuonna 2019 suorittamien keittiön ja olohuoneen välisen seinän ja alapohjan korjauskustannuksista

K11. Kantajien sähköposti 12.1.2020

K12. Asumisterveysasetuksen 20. § Valviran soveltamisohje

K13. Täydellinen kiinteistönmyyntiesite, pohjakuva nykytilanteesta, sanallisine esittelyteksteineen ja alkuperäisine pohjakuvineen.

K14. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n korjaustyöselostus ja kustannusarvio 25.1.2021.

K15. lnspector Sec Oy:n tarjous 20.5.2020.


K16. Asiakirjat, jotka osoittavat myyjien taloudellisen maksukyvyttömyyden, Suomen Asiakastieto Oy:n luottotietoraportti Kari Manseruksesta

K17. Rakennusvalvonnan sähköpostiviesti 15.3.2021 K18. Isännöitsijä Lauri Pellion sähköpostiviesti 26.1.2021 K19. AA Elina Hiiskin sähköpostiviesti 6.5.2021

K20. AA Qvistin lausunnon 20.5.2020 liitteet korjauskustannuksista

K21. Pori Energia Oy:n palvelutuotantopäällikkö Tua Nurmen viesti 9.6.2021 kulutustiedoista Virvantie 4 C:ssä

K22. Ilmatieteen laitoksen todistus alimmista lämpötiloista Porin lentoaseman mittauspisteellä aikavälillä 1.8. - 31.12.2018

K23. Ilmatieteen laitoksen raportti sadetiedoista Porin rautatieaseman mittauspisteellä aikavälillä 1.8. - 31.12.2018

K24. Hatanpää & Kekkilä Oy:n kustannusarvio 12.5.2020 K25. Ympäristöministeriön ympäristöopas
Huom! Kiinteistönvälitys Oy

V1. Sovintosopimus

V2. Kosteusmittauspöytäkirja 3.6.2019 (K2)

V3. THL:n kirjallisuuskatsaus: Otsonointi sisäympäristössä 12/2017 V4. Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje
V5. Tomi Isokosken sähköposti 9.3.2021 V6. lsännöitsijäntodistus
V7. Homekoiratutkimus 21.11.2013 V8. Kauppakirja
V9. Otsonaattoreita kuluttajien kotikäyttöön

Katselmusesineet
Homenäytteet, joita Tomi Isokoski esittelee ja joiden hajun osanottajat voivat halutessaan todeta




Henkilötodistelu

Kantajat
1. Rami Kukkola ja Anina Mustamäki

2. Sampo Karhumäki

3. Jukka Ejanen

4. Kyösti Kekkilä

5. Ari Vellinen


6. Mervi Rännila

7. Kari Manserus

8. Heikki Orsaari



Mustaaja
1. Tiina Tuulimaa

2. Sampo Karhumäki

3. Kari Manserus

4. Mervi Rännila

5. Kari Ejanen

6. Tomi Isokoski


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut


Välitysliikkeen selonotto-;a tiedonantovelvollisuus

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.
Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Asunnon lämmittämättömyys

Välittäjä muistaa kerran huomauttaneensa myyjälle Kari Manserukselle siitä, että asunnon peruslämpöä voisi nostaa, minkä jälkeen näin oli tapahtunutkin.

Manserus on kertonut, että hän oli asunut talossa satunnaisesti
elo-joulukuussa 2018. Käytössä oli ollut pattereita, jotka pitivät lämmön koko ajan noin 15 asteessa. Ainoastaan joulukuun 2018 sähköt olivat olleet koko ajan pois.

Todisteena K 21 olevat tiedot kaukolämmön kulutuksesta eivät osoita talon olleen kylmillään elo-joulukuussa, koska sähköt ovat olleet joulukuuta 2018 lukuunottamatta päällä.

Asiassa on selvitetty, että asia oli korjaantunut alkuvuodesta 2019 ja asunnossa oli ollut riittävän lämmin.

Näyttämättä on jäänyt, että asunnon lyhytaikainen lämmittämättömyys olisi ollut sellainen seikka, joka välittäjän olisi tullut ilmoittaa kantajille ja jolla olisi voinut olla vaikutusta kaupan päättämiseen.

Asunnon huoneistotietojen poikkeaminen isännöitsijäntodistuksessa ja kiinteistön
myynti-ilmoituksessa toisistaan ja huoneistossa suoritettujen korjausten sisältö ja korjausten edellyttämien lupa-asioiden asianmukainen hoitaminen


Kauppakirjassa 17.6.2019 on ollut merkintä siitä, että yhtiöjärjestyksen mukainen huoneluku on 5 h +k+s eli eri kuin myyntiesitteessä on mainittu. Rami Kukkola on sanonut välittäjän kertoneen ennen kaupantekoa asunnossa tehdyistä remonteista.

Kantajat ovat reklamoineet huoneistotiedoista ja lupa-asioista vasta lausumassaan käräjäoikeudelle 29.1.2021. Rakennusluvan tai toimenpideluvan osalta kantajat eivät ole myöskään esittäneet selvitystä siitä, että lupa olisi tarvittu asunnossa tehtyihin remontteihin.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostajan on vedottava virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Reklamaatio on tehty yli puolentoista vuoden kuluttua kaupanteosta, jolloin kantajat ovat voineet havaita edellä kerrotut seikat. Reklamaatio on tehty myöhässä ja kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota näihin virheisiin.

Otsonointi

Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asunnon otsonoinnin tarkoituksena on poistaa epämiellyttäviä hajuja. Tässä tapauksessa välittäjä on tiennyt, että kyseessä on riskirakenne, valesokkeli. Tämä on käynyt ilmi ainakin välittäjän kauppakirjaan liittämästä homekoiratutkimuksesta 21.11.2013. On perusteltua edellyttää, että välittäjä on tutustunut kauppakirjaan liittämiensä asiakirjojen sisältöön.

Välittäjä on myös itse havainnut asunnossa hieman ummehtunutta "tyhjillään olevan talon" hajua. Sisäilmatutkimuksiin perehtyneen homekoiraohjaajan Tomi Isokosken mukaan talossa voi olla erilaisia

hajuja, joista koulutettu homekoira tarkalla hajuaistillaan voi tunnistaa hometta indikoivat kohteet, mihin ihmisen hajuaisti ei kykene. Isokoski
. on selostanut erilaisten mikrobinäytteiden avulla eri hameiden hajuja.
Isokosken mukaan eri homeet voivat haista monella eri tavalla, kuten esimerkiksi kemikaalilta, vanhalta telttapatjalta vintissä, maakellarilta tai märältä mullalta. Tämän lisäksi esimerkiksi lasivilla, suoja-aineella käsitellyt puupinnat, vanhat haltex-levyt ja muovimatot voivat haista, jos kyseessä on hometalo.

On selvää, että välittäjä tietää asunnon epämiellyttävän hajun voivan vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Välittäjä ei ole haistanut asunnossa "homeen hajua". Ottaen huomioon sen, miten monella eri tavalla eri homeet voivat haista, ei välittäjä ole voinut päätellä tuntemastaan "tyhjillään olevan talon" hajusta, että siinä ei olisi mitään poikkeavaa. Tätä päätelmää tukee se, että välittäjä on tiennyt asunnon riskirakenteesta ja päätymisestä havaitun hajun vuoksi asunnon otsonointiin.

Tässä tapauksessa välittäjä on tullut tietämään huoneiston otsonoinnista, mutta ei ole ilmoittanut siitä kantajille. Otsonoinnin tarkoituksena on ollut poistaa kaupan päättämiseen vaikuttavaa seikkaa. Välittäjän mukaan monta kuukautta ennen kauppaa tehdyn otsonoinnin vaikutus oli jo hiipunut siihen mennessä, kun ostajat olivat useamman kerran käyneet katsomassa asuntoa ja tehneet ostopäätöksensä.
Todistaja Isokosken mukaan säätila ja vuodenaika vaikuttavat myös paljon siihen, miten hajuja voidaan havaita. Kuivalla ilmalla hajuja havaitaan huonommin kuin kostealla esimerkiksi syyssateiden ja sulamisvesien aikaan. Kantajat olivat käyneet katsomassa asuntoa keväällä 2019 ja kauppa oli tehty 17.6.2019. Edellä selostetusta ei voida päätellä, että otsonoinnilla ei olisi ollut merkitystä asiassa.

Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä, saatuaan edellä kerrotuissa olosuhteissa tietää huoneiston otsonoinnista, ilmoittaa siitä edelleen asunnon ostamisesta kiinnostuneille, jolloin lisätietoja haluavat voisivat itse hankkia omaa päätöksentekoaan varten tarpeellisiksi katsomansa lisäselvitykset kohteen kunnosta. Kun välitysliike ei ole näin menetellyt, se on laiminlyönyt hankkia ja antaa kantajille riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. Välitysliikkeen suorituksessa on siten virhe, joka perustaa sille korvausvastuun virheellisellä menettelyllä aiheutetusta vahingosta.

Vahingonkorvausvelvol/isuus

Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut siihen, että välittäjällä ei ole ollut syytä nostaa esille asunnon otsonointia, koska se on tavanomainen toimenpide, eikä asunnossa ole ollut tiedossa mitään ongelmia. Sisäilmatutkimusta ei ole tehty ennen kauppaa eikä sen jälkeen. Merkittävät mikrobilöydökset on tehty kaupan jälkeen tehdyissä rakenneavauksissa. Syy-yhteyttä asunnon hajun ja mikrobilöydösten välillä ei voida osoittaa. Väitetyn virheen ja koko alapohjan korjaustarpeen välillä ei ole syy-yhteyttä.

Kauppakirjan mukaan ostajat ovat tutustuneet homekoiratutkimusraporttiin 21.11.2012 Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittausraportteihin 5.11.2013 ja 3.6.2019.

Homekoiratutkimuksen tulosten mukaan koira oli ilmaissut neljä kohtaa rakennuksesta. Pesutiloissa koira oli ilmaissut saunan ja suihkun välisen seinän. llmaisukohdassa oli havaittu lievästi kohonneita tuloksia pinta- ja rakennekosteusmittauksissa. Koira ilmaisee todennäköisesti pitkäaikaisen kosteuden aiheuttaman pinnallisen pinnallisen mikrobivaurion hajua. Tutkimuksen mukaan "Kohonneiden kosteusarvojen vuoksi rakenteeseen on syytä tehdä lisätutkimuksia".

Koiran toinen ilmaisukohta sijaitsi peitetyn uima-altaan päällä. llmaisukohdan alapuolella havaittiin pinnallisesti vaurioituneen näköisiä puurakenteita, jotka saattavat aiheuttaa koiran ilmaisun. Uima-altaan rakenteet ovat usein salaojien alapuolella ja alttiina maaperän kosteuden siirtymiselle rakenteisiin. Raportissa on todettu, että tästä syystä rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois ilman rakenteiden rakenteellisia tutkimuksia.

Raportissa on suositeltu koiran pesutilan ilmaisukohdan rakenteiden rakenteellisia tutkimuksia/korjauksia tai vaihtoehtoisesti pesutilojen saneeraamista nykypäivän standardien mukaisiksi. Edelleen raportissa on todettu, että rakenne on riskirakenne ja mahdollisia vaurioiden aiheuttajia voi olla esimerkiksi maaperästä siirtyvä kosteus, joka tasaantuu lattian eristekerrokseen.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjasta 3.6.2019 käy ilmi, että rakennuksessa on noin vuonna 2000, Manserusta ja Rännilaa edeltävien omistajien aikana, ollut vesivahinko, josta johtuen ainakin osittain on ulkoseinien alajuoksuja uusittu.

Rami Kukkola ja Anina Mustamäki olivat käyneet tutustumassa kaupan kohteeseen 21.2.2019 ja 2.5.2019. Käynnillä 21.2.2019 välittäjä oli sanonut, että talossa voi olla vähän viileää, kun siellä on pidetty vain ylläpitolämpöä asukkaan työmatkojen vuoksi. Kukkolalla ja Mustamäellä ei ollut huomauttamista asunnon lämpötilan osalta.

Kukkola ja Mustamäki ovat kertoneet, että heillä ei ollut kiirettä löytää uutta asuntoa. He olivat hylänneet sellaiset kohteet, joista puuttuivat salaojitus ja patolevyt sekä sellaiset, joissa he olivat havainneet hajua.

Rami Kukkola on kertonut, että kantajien tiedossa on ollut ennen kaupantekoa, että kaupan kohteen rakenne on riskirakenne, valesokkeli. Kukkola on sanonut tarkastaneensa, että salaojitus oli kunnossa ja sokkelia vasten on asennettu patolevy. Välittäjä oli kertonut, että huoneistossa on tehty paljon remonttia rakennusurakoitsija Sampo Karhumäen toimesta. Kukkola oli tavannut myös Karhumäen, jonka kanssa oli käynyt myös välikatolla. Karhumäki oli kertonut Kukkolalle,
että remonttien yhteydessä oli korjattu ainakin keittiötä, alapohjaa ja myös joitakin alajuoksuja.

Kantajat ovat kertoneet tienneensä, että talossa on riskirakenteena pidettävä valesokkeli. Rakennuksen alapohjan tarkempi rakenne ja noin vuonna 2000 talossa ollut vesivahinko ja sen johdosta tehdyt alajuoksujen uusiminen on selvinnyt kosteusmittauspöytäkirjasta 3.6.2019. Homekoiratutkimusraportissa 21.11.2013 on suositeltu rakenteiden rakenteellisia tutkimuksia.

Kantajat ovat siten itse voineet arvioida, onko alapohjassa jotakin, mitä he haluavat tutkia enemmän. Kantajilla on ollut tältä osin myös selonottovelvollisuus.

Kari Manseruksen kertoman mukaan talo oli ollut myynnissä pitkään ja kolmella eri kiinteistönvälittäjällä vuodesta 2015 alkaen. Hintapyyntö oli ollut ensiksi 260 000 euroa, sitten 242 000 euroa ja laskenut edelleen 239 000 euroon. Viimein oli päädytty tarjouskauppaan, jossa kantajat olivat ostaneet talon alimmaksi hinnaksi määritellyllä 150 000 euron hinnalla.

Ottaen huomioon kantajilla kohteen riskirakenteesta ja sen kunnosta olleet tiedot ja asunnon edullinen hinta, kantajat eivät ole voineet perustellusti jäädä siihen käsitykseen, että mikään suurempi korjaus talossa ei olisi ajankohtainen.

Myyjät Kari Manserus ja Mervi Rännila ovat kertoneet, että heidän ostaessaan talon vuonna 2013 oli käynyt selville, että talossa oli silloin tällöin ollut edellisen omistajan aikana ummehtunut "mökkimäinen" tuoksu ja myös ostoaikaan talossa oli ollut havaittavissa tunkkaista hajua. Tämän vuoksi Rännila oli halunnut ennen 2013 tapahtunutta kauppaa suoritettavaksi homekoiratutkimuksen, jonka suosituksen mukaisesti Manserus ja Rännila olivat vaihtaneet joitakin väliseiniä ja tehneet muutakin pintaremonttia. Rakenneavauksiin ei ollut tarvetta. Ilmanvaihdon parantamista ei ollut tehty. Manserus ja Rännila olivat kumpikin olleet paikalla, kun talo oli Sampo Karhumäen aloitteesta päätetty otsonoida helmikuussa 2019. Myöskään myyjät eivät olleet kertoneet kantajille otsonoinnista. Kosteusmittauksen kohteessa 3.6.2019 suorittanut Kari Ejanen on kertonut, että jos hän olisi tiennyt otsonoinnista, olisi hän merkinnyt sen raporttiinsa, kiinnittänyt asiaan erityistä huomiota ja tehnyt tarkempia tutkimuksia.

Oikeuskirjallisuudessa on pidetty myyjän ja välittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksien keskinäisiä eroavuuksia arvioitaessa lähtökohtana sitä, että välittäjä tuntee paremmin asuntokaupan toimintaympäristöä sekä siihen liittyviä käytäntöjä ja lainsäädäntöä, kun taas myyjä tuntee paremmin kaupan kohteen fyysiset ominaisuudet.
Vaikka välittäjän on tutustuttava kohteeseen, hänen ei tarvitse ryhtyä sen fyysisten ominaisuuksien perusteelliseen selvittämiseen, ja erityisesti sellaiset kaupan kohteen ominaisuudet, jotka tulevat ilmi käytettäessä kohdetta asumiseen, tulee myyjän tuntea paremmin kuin välittäjän (Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistönkaupassa, Helsinki 2013, s. 313).


Välittäjän velvollisuutena ei ole myöskään selvittää seikkoja, jotka eivät huolellisessa, kiinteistönvälittäjältä edellytetyn ammattitaidon mukaisessa ulkopuolisessa tarkastuksessa käy ilmi. Kiinteistönvälittäjä ei siis vastaa kaupan kohteen mahdollisesta salaisesta virheestä kuten omistaja (Kasso: Asunto-ja kiinteistökauppa 2005, s. 601)

Tässä tapauksessa kaupan kohteen virhe on tullut ilmi käytettäessä kohdetta asumiseen ja edellyttänyt rakenteiden avaamista. Kyseessä on salainen virhe.

Kaupan kohteen virheet ja virheiden korjaustarve ovat riidattomia.

Todistajina kuultujen rakennusalan ammattilaisten Jukka Ejasen, Ari Vellisen ja Kyösti Kekkilän kertomuksilla ja Vellisen laatimalla, kirjallisena todisteena K 14 olevalla ja Kekkilän laatimalla, kirjallisena todisteena K 24 olevalla kustannusarviolla on selvitetty, että talon virheiden korjauskustannukset ovat ainakin 100 000 euroa.

Kantajat ovat luopuneet kaupanpurkuvaatimuksestaan myyjien kanssa tehdyllä sovintosopimuksella, ja kantajat ovat sopineet pitävänsä asunnon omistuksessaan. Mustaaja on katsonut, että välitysliikkeen korvausvastuu ei voi olla enempää kuin se määrä, josta on sovittu myyjien yhteensä vastaavan eli 20 000 euroa.

Vaikka välittäjä on toiminut asiassa virheellisesti jättämällä kertomatta asunnon otsonoinnista, mistä on aiheutunut vahinkoa kantajille, on myyjien huolimattomuuden astetta pidettävä edellä selostetuissa olosuhteissa suurempana kuin välittäjän.

Kantajat ovat ilmoittaneet syyksi sopimukseen päätymiseen myyjien kanssa olleen myyjien heikko taloudellinen tilanne. Mervi Rännila on kertonut, että hän asuu vuokralla ja hänellä ei ole varallisuutta. Velkaa hänellä on noin 65 000 euroa. Pankki ei ollut suostunut myöntämään Rännilalle lainaa enempää kuin 10 000 euroa, mikä sitten oli sovittu Rännilan hinnanalennuksen osuudeksi kantajille. Kari Manseruksella on velkaa Rännilaa enemmän ja ulosotossa lainoja 7.5.2020 ilmoituksen mukaan 15 000 - 16 000 euroa (kirjallinen todiste K 16).

Rännila ja Manserus ovat kumpikin toistaiseksi voimassa olevassa työsuhteessa TE-toimistossa. Kummankin nettopalkka on noin 2 000 euroa (kirjallinen todiste K 16).

Kumpaakaan myyjää ei voida edellä selostetun perusteella pitää sillä tavalla maksukyvyttöminä, että kantajilla olisi ollut perusteltu syy luopua hinnanalennusvaatimuksestaan myyjiä kohtaan 20 000 euroa ylittävältä osalta ottaen vielä huomioon, että käräjäoikeuden vahvistama sovintosopimus on täytäntöönpanokelpoinen viisitoista vuotta sovinnon vahvistamispäivästä. Välittäjän korvausvastuu ei siten voi olla enempää kuin myyjien kanssa sovittu 10 000 euroa/myyjä, ottaen huomioon, että väittäjän huolimattomuuden astetta on edellä kerrotusti pidettävä vähäisempänä kuin myyjien.

Kantajien tietoisuudesta kohteen riskirakenteesta ja selonottovelvollisuudesta sekä myyjien korvausvastuusta ja kohteen korjauskustannuksista esitettyyn selvitykseen nähden vastaajan kohtuulliseksi vahingonkorvauksen määräksi arvioidaan 8 000 euroa.

Kanne hylätään muilta osin.


Oikeudenkäyntikulut
Asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujen korvaamista toisiltaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kantajien vaatimus on hyväksytty ainoastaan osaksi siten kuin oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 ja 2 momentissa on säädetty. Kantajien vaatimus on tullut pääasiallisen perusteen, otsonoinnin, osalta näytetyksi. Vaatimuksista on määrällisesti hyväksytty suhteellisen pieni osuus, alle 10 prosenttia vaatimusten määrästä. Vaatimusten hyväksymättä jäänyt osuus ei ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei olisi ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Osapuolet saavat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa kokonaan vahinkonaan. Asiassa ei ole syytä muunlaiseen oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevaan osaratkaisuun.

TUOMIOLAUSELMA
1. Huom! Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvauksena Rami Kukkolalle ja Anina Mustamäelle yhteisesti 8 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta 15.4.2020 lukien,

2. Vaatimukset on muilta osin hylätty.

Sovelletut lainkohdat

Perusteluissa mainitut


Äänestys Tuomiosta ei ole äänestetty.

.....
Muutoksenhaku

Tähän tuomioon tyytymätön voi hakea siihen muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta. Valitusaika on 30 päivää.


Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:

02.09.2021 Anina Mustamäki ja Rami Kukkola /AA Hannu Rotila ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajat:

Valitusaika päättyy 01.10.2021

Mustavalitusaika päättyy 15.10.2021