Myyjänä kuolinpesä

Kiinteistön tai osakkeiden myyjänä voi olla kuolinpesä. Silloin tarkoitetaan jakamatonta kuolinpesää. Kuolinpesäähän ei ole pakko jakaa minkään määräajan kuluessa. Toisinaan kuolinpesiä pidetään kokonaan tai osittain jakamattomina vuosikymmeniä esim. lesken jäljellä olevan elinajan tai jonkun muun syyn johdosta.

Kiinteistön tai asunto-osakkeiden omistajat täytyy selvittää huolellisesti jakamattoman kuolinpesän ollessa myyjänä. Silloin kauppaan tarvitaan kaikkien kuolinpesän osakkaiden allekirjoitus tai valtakirja myynnille. Osakkaat voidaan selvitää Digivirastossa vahvistelulla perukirjalla. Tai sitten kuolinpesä on hakenut ns. selvennyslainhuudon omistukselleen, jolloin lainhuutorekisteriin merkitään osakkaat eikä ostajan tarvitse huolehtia kuolinpesän osakkaiden selvittämisestä.

Oman ongelmansa tuo myös tilanteet, joissa on käytettävä edunvalvojaa alaikäisen tai toimintakyvyttömän osakkaan sijaisena. Kiinteistövälittäjää tai asianajajaa on tällaisissa tilanteissa järkevää käyttää apuna.

Ostajalla on selvästi huonompi asema, jos asuntoa myy edellisen omistajan kuolinpesä. Myyjän vastuut ovat lain mukaan samat. Mutta nyt myyjää informaation antajana ei ole olemassa. Harvemmin kuolinpesän osakkaat ovat asuneet kiinteistössä ja tuntevat asunnon toimintaa, ominaisuuksia, remontteja jne., mitä normaalisti ostaja kysyisi myyjältä. Kuolinpesän osakkaat eivät osaa kertoa asunnosta juuri mitään.

Jos myyjä käyttää kiinteistövälittäjää on tällä normaali kiinteistövälittäjän lainmukainen vastuu ostajaa kohtaan eli selonottovelvollisuus ja tiedonantovelvollisuus. Katso tästä eri kirjoitus.

Tällöin korostuu kuntotarkastuksen suorittaminen. Tosin siinäkään ei nyt myyjä pysty vastaamaan kuntotarkastajan kysymyksiin. Mutta kuntotarkastaja pystyy ammattitaidollaan ja kokemuksellaan selvittämään asioita eri tavalla kuin maallikko.


Kauppakirjaan merkittävästä myyjästä on huomattava merkitä kaikki kuolinpesän osakkaat myyjiksi. Osakkaat tarkistetaan perukirjan sukuselvityksestä. Tässä joudutaan joskus käyttämään asianajajaa apuna sillä osakkaita voi olla monta ja osa asua ulkomailla. Kauppahintaa ei pitäisi antaa ennenkuin kaikkien suostumus kauppaan on saatu. Jos kymmenestä osakkaasta yksikin vastustaa kauppaa niin sitä ei voi tehdä ennen kuolinpesän tai sen osan jakoa. Jaon jälkeen asunnon omistajia ovat sen jakokirjaan merkityt omistajat. Kenelle kauppahinnan maksaa pitää olla myös selvyys.

Katso kuolinpesän vastuusta myös KRIL 2014.

Katso kuolinpesän verotuskysymyksiä.