Mitä tietoja myyjän täytyy antaa ostajalle?

Myyjän tiedonantovirhe

Asuntokaupoissa myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikki tietämänsä seikat, jotka ovat kaupanteossa merkittäviä ostajalle. Tyypillisiä epäselvyyksiä aiheutuu vanhoissa taloissa vanhat remontit ja seikat, joita ei ole merkitty isännöitsijätodistukseen. Myyjä kuitenkin vastaa myös isännöitsijätodistuksessa olevista virheistä tosin vain jos niillä on merkitystä kaupan kannalta eivätkä ne ole muuten tulleet ostajan tietoon.

Riidassa kysymys oli ostajien väitteiden takia siitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- tai 3- kohdassa tarkoitettu tiedonanto virhe. Myyjät eivät olleet antaneet Varpaisille RS-3 kuntokartoitusraporttia 25.8.2003 kaupanteon yhteydessä. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet oleellista tietoa asunnon lattioiden painumisen jatkumisesta ja heidän asumisaikanaan tehdyistä kylpyhuoneen korjauksesta sekä olohuoneen ja takkahuoneen tasoitusvalusta eivätkä asunnon A2 viemärin viemäriremontista. Lisäksi isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tiedot olivat olleet virheellisiä. Ostaja ei enää vedonnut taloudelliseen virheeseen hovioikeudessa. Sen käräjäoikeus oli hylännyt vähäisenä ja koska siitä ei ollut aiheutunut kustannuksia ostajille heidän myytyä pian asunnon eteenpäin.

Alla olevassa riidassa sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät ostajien vaatimukset osin näyttämättöminä ja osin merkityksettöminä.

Tiedonantovirheessä arvioitavaksi tulee virheen laatu ja merkitys ostajalle ja olisiko se vaikuttanut kauppaan. Kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa tuomioistuin arvioi ennenkaikkea virheen merkitystä.
Hovioikeus katsoi, ettei 12 vuotta aikaisemmin laadittu RS-3 kuntokartoitusraportti ollut merkityksellinen ostajille, koska siinä mainittuihin virheisiin ei pääosin vedottu. Tosin lattian vinoudesta, josta tässäkin oli kysymys, oli mainittu, mutta siitä oli maininta myös uudemmassa raportissa. Ennenkaikkea lattioiden painumisen jatkumisen katsottiin jääneen näyttämättä. Viemärijärjestelmän korjauksista ostajat olivat saaneet kaupanteon yhteydessä yhtiökokouspöytäkirjan, josta ilmeni yhden huoneiston lattiakaivon korjaaminen, josta hovioikeus totesi, ettei se ollut tiedonantovirhe. Ostajien oli tullut varautua viemärijärjestelmän tuleviin korjauksiin 70-luvulla rakennetun talon osalta. Riidassa ostajat väittivät, että isännöitsijätodistus sisälsi useita virheitä. Käräjäoikeus totesi, että kantajien ennen kaupantekoa saamassa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa yhtiökokouksen hyväksymästä kunnossapitosuunnitelmasta eikä asunto-osakeyhtiön hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä. lsännöitsijäntodistus on siten ollut tältä osin puutteellinen. Hovioikeus katsoi, että siltä osin kuin se on ollut puutteellinen asialla ei ole ollut ostajalle merkitystä. Lisäksi osa puutteellisista tiedoista oli annettu kauppakirjassa kuten lattian vinous. Hovioikeus totesi myös käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijän asemassa olleelta osakkaalta ei edellytetä tietoisuutta asunto-osakeyhtiön asioista muulta ajalta kuin siltä, kun tämä on toiminut tehtävässään.

Käräjäoikeus totesi erikseen isännöitsijätodistuksen merkityksestä, että "arvioitaessa näitä isännöitsijäntodistuksessa olleiden puutteiden merkitystä käräjäoikeus toteaa, että isännöitsijäntodistus kuuluu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulle, joten hallitus kollegiaalisena tahona on ensisijaisesti vastuussa mahdollisista laiminlyönneistä". "lsännöitsijäntodistuksen on tilannut kaupan kohteen välittäjä suoraan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta eivätkä vastaajat ole voineet vaikuttaa sen sisältöön". "Ottaen huomioon vielä se, että osa puuttuneista tiedoista on ollut sellaisia, joista vastaajien ei ole näytetty tienneen tai sellaisia, että ne ovat ilmenneet muista kantajille ennen kaupantekoa annetuista asiakirjoista, puuttuvilla merkinnöillä ei ole katsottava olevan merkitystä asiassa".

Ostajat hävisivät riidan puutteellisen näytön ja väärien virhearvioiden perusteella. Ennenkaikkea virheillä täytyy olla merkitystä kaupanteossa, jotta niistä kannattaa mitään vaatia myyjiltä. Omat ja vastapuolen kulut huomioiden ostajille aiheutui lähemmäs 100.000 euron oikeudenkäyntikulut.






Helsingin hovioikeus Päätös

Antamispäivä 8.6.2022

Nro 782

Diaarinumero S 21/186



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 18.11.2020 nro 67614 (liitteenä)

Asia Irtaimen kauppahinnan alentaminen

Valittajat Alli Varpainen Mikko Varpainen

Vastapuolet Riija Ilola Kenno Ilola

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 8.3.2021 hylännyt Alli ja Mikko Varpaisen pyynnön käräjäoikeuden tuomion täytäntöönpanon keskeyttämisestä.

Alli ja Mikko Varpaiselle on myönnetty jatkokäsittelylupa 7.4.2021.

Valitus

Alli ja Mikko Varpainen ovat kanteensa toistaen vaatineet, että kärä- jäoikeuden tuomio kumotaan, ja että Riija ja Kenno Ilola velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille kauppahinnan alennuksena 38.000 euroa ja vahingonkorvauksena 15.620 euroa eli yhteensä 53.620 euroa ja li- säksi virheiden selvittämisestä ja todentamisesta aiheutuneina kustannuksi- na 63.535,12 euroa, molemmat määrät viivästyskorkoineen 21.6.2018 lu- kien. Varpaiset ovat vielä vaatineet, että Ilolat velvoitetaan suorittamaan heille korvauksena oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 63.278,65 euroa ja hovioikeudessa 5.308,80 euroa korkoineen.

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti myyjien tiedonantovastuuta ja eräi- tä näyttökysymyksiä.

RS-3 kuntotarkastusraportti 25.8.2003

RS-3 kuntotarkastusraportilla (K7) oli ollut merkitystä Varpaisille ostopää- töstä tehtäessä. Ilolat olivat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa jättäessään raportin esittämättä.

Kuntotarkastusraportista oli selvinnyt olennaisia vikoja ja puutteita huoneis- tossa ja yhtiön rakennuksissa. Raportin tiedot olivat olleet edelleen merki- tyksellisiä vuonna 2015 muun muassa siksi, että niiden perusteella Varpai- set olisivat tulleet tietoisiksi siitä, ettei raportin korjaus- ja toimenpidesuosi- tuksia ollut toteutettu eikä suositusta olohuoneen- ja takkahuoneen lattian painumisen seuraamisesta ollut noudatettu.

Kauppakirjassa 22.1.2010 (K24), jolla Ilolat olivat itse ostaneet asunnon, oli todettu kyseisen raportin sisältävän tietoja vioista ja puutteista myytä- vässä huoneistossa ja yhtiön rakennuksissa. Ilolat olivat siten tienneet ra- portin sisältävän ostajan kannalta merkityksellisiä tietoja. LP-vahinkosanee- rauksen raportti 19.12.2014 (K2, V2) ei ollut voinut korvata RS-3 kuntotar- kastusraporttia. RS-3 raportissa lueteltuja vikoja ja puutteita ei ollut korjattu eikä annettuja suosituksia noudatettu. Ilolat eivät olleet tätä kiistäneet.
Viat ja puutteet olivat merkityksellisiä, kunnes ne oli korjattu.

RS-3 raportin perusteella Varpaisilla olisi ollut perusteita epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida korjaustarvetta ja sillä olisi siten ollut merkitystä ostopäätökseen. Salaamalla raportista ilmenevät tiedot Ilolat olivat laimin- lyöneet tiedonantovelvollisuutensa.

Lattioiden painumisen jatkuminen

Kauppakirjan 28.8.2015 (K1) perusteella Varpaiset olivat saaneet tiedon vi- noon painuneesta lattiasta olohuoneessa ja takkahuoneessa. LP-Vahinkosa- neerauksen mittauspöytäkirjan (K2) perusteella he olivat saaneet tiedon, että lattioissa ei ole havaittu muutoksia vuosiin.

Ilolat olivat tienneet ja antaneet virheellistä tietoa muissa huoneissa kau- panteon jälkeen todetusta lattioiden painumisesta ja sen jatkumisesta ja jät- täneet tältä osin kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan.

Lattian painuminen oli jatkunut. Olohuoneen ja takkahuoneen lattia oli pai- nunut vinoon lattian oikaisusta huolimatta. Lisäksi maapohjan vajoaminen oli tapahtunut hitaasti pitkän ajan kuluessa jatkuvana prosessina pohjavesi- tason laskiessa alueella tehtyjen katurakennus- ja ojitustöiden seurauksena.

Ilolat olivat RS-3 raportin perusteella olleet tietoisia lattian painumisen seurantasuosituksesta ja siitä, että lattian vinoudella oli rakenteellista merki- tystä, jos painuminen jatkui. Ilolat olivat olleet vastuussa lattian painumi- sen seuraamisesta heidän hallinta-aikanaan objektiivisesti arvioitavin mene- telmin. Lattian painumista ei ollut seurattu eikä annetun tiedon paikkansapi- tävyyttä ollut varmistettu. Tieto siitä, että lattioissa ei ollut havaittu muutok- sia vuosiin, oli ollut virheellinen. Ilolat olivat menetelleet huolimattomasti jättäessään lattioiden painumista koskevan tiedon paikkansapitävyyden var- mistamatta, ja siten laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa suhteessa Var- peisiin.


Vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarve

Varpaisille annetun isännöitsijäntodistuksen (K6) liitteenä oli ollut kunnos- sapitotarveselvitys (V4), jonka mukaan aikavälillä 2015–2020 vesi- ja vie- märijärjestelmän kunnossapitotarvetta ei toistaiseksi ollut.

Ilolat olivat jättäneet kertomatta Varpaisille oleellista tietoa naapurihuo- neiston A2 pohjaviemärin uudistamisesta. Asunto-osakeyhtiö oli kesällä 2015 uudistanut huoneiston A2 pohjaviemärin ja kyseistä viemäriremonttia oli käsitelty yhtiökokouksessa 9.8.2015 (V5). Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa huoneistossa A2 tehdyistä viemärin kunnossapito- ja muu- tostöistä, vaikka ne olivat olleet Iloloiden tiedossa. Ilolat olivat antaneet kaupantekotilaisuudessa 28.8.2015 Varpaisille ylimääräisen yhtiökokouk- sen 9.8.2015 pöytäkirjan, mutta pöytäkirja oli ollut sisällöltään epäselvä.
Varpaiset olivat luottaneet 25.8.2015 annetun isännöitsijäntodistuksen (K6) merkintöihin. Ilolat olivat olleet tietoisia 9.8.2015 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksestä riippumatta siitä, olivatko he osallistuneet ko- koukseen.

Ilolat eivät olleet yhtiökokouspöytäkirjan antamalla korjanneet tiedonan- tovirhettään tehokkaasti eivätkä toimineet riittävän huolellisesti virhettä oi- kaistessaan. Virheellinen tieto oli vaikuttanut kauppaan, koska tietoa ei ollut oikaistu riittävän ajoissa eikä ostajalla ollut ollut todellista mahdollisuutta harkita seikan vaikutusta kauppaan. Ilolat olivat siten laiminlyöneet tie- donantovelvollisuutensa suhteessa ostajaan.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistuksessa (K6) olleilla puutteilla oli ollut merkitystä kau- panteossa, ja ne olivat olleet virhevastuun perustava tekijä. Varpaisilla ei ol- lut ollut kaupantekohetkellä riittäviä tietoja huoneiston arvoon vaikuttavista seikoista.

Kohta 1:
Isännöitsijäntodistuksen liitteenä ollut kunnossapitotarveselvitys 2015– 2020 (V4) oli ollut virheellinen vesi- ja viemärijärjestelmän osalta, koska huoneiston A2 pohjaviemäri oli uusittu ennen kauppaa kesällä 2015. Vir- heellinen tieto olisi tullut oikaista. Kysymyksessä oli ollut Varpaisille tar- peellinen tieto, koska korjauksesta oli voinut päätellä sen ennakoivan laa- jempia korjauksia yhtiön rakennuksissa.

Kohta 2:
Isännöitsijäntodistus oli lisäksi ollut virheellinen, koska siihen ei ollut sään- nöksissä edellytetyin tavoin merkitty, oliko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväk- symää suunnitelmaa rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudis- tamisesta. Kunnossapitotarveselvityksen (V4) tiedot eivät olleet vastanneet sisällöllisesti niitä tietoja, jotka olivat puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta. Puuttuva tieto kunnossapitosuunnitelmasta oli tarpeellinen sen selvittämi- seksi, oliko asunto-osakeyhtiö noudattanut asunto-osakeyhtiölain mukaista suositusta suunnitelman laatimiseksi vai ei. Ilolat eivät olleet korjanneet virhettä.


Kohdat 3 ja 4:
Ilolat eivät olleet antaneet Varpaisille isännöitsijäntodistuksesta puuttunei- ta tietoja huoneiston A2 viemärikorjauksesta yhtiökokouksen 9.8.2015 pöy- täkirjalla (V5). Pöytäkirja oli ollut epäselvä, eikä aiemmin annettua virheel- listä tietoa ollut korjattu tehokkaasti.

Kohdat 5 ja 6:
Isännöitsijäntodistuksesta oli puuttunut tieto huoneistossa A1 tehdyistä lat- tian tasoitustöistä ja kylpyhuoneen korjauksista sekä siitä, että olohuoneen ja takkahuoneen lattiat olivat painuneet vinoon. Riippumatta siitä, olivatko Ilolat tienneet kyseisistä töistä, asunto-osakeyhtiön hallinto oli tiennyt tai ainakin sen olisi pitänyt tietää niistä. Tietojen olisi pitänyt olla isännöitsi- jäntodistuksessa, ja Ilolat vastasivat puuttuvista tiedoista.

Isännöitsijäntodistuksella oli ostajalle keskeinen merkitys. Todistuksen vir- heet ja puutteet osoittivat asunto-osakeyhtiön laiminlyöneen hyvän kiinteis- tönhoitotavan sekä hyvän asunto-osakeyhtiötavan noudattamisen sekä sen, että hallinto oli rikkonut kunnossapitoselvityksen antamista koskevaa sään- nöstä. Laiminlyönneillä oli merkitystä erityisesti siksi, että osakkaat olivat 10.12.2019 (K26) todenneet asunto-osakeyhtiön rakennukset korjauskelvot- tomiksi ja ryhtyneet toimenpiteisiin kiinteistön myymiseksi uudisrakenta- mista varten.

Virheet yhteensä

Mikäli virheet erikseen arvioituina katsottiin vaikutuksettomiksi, olivat ne kumuloituneet ja muodostivat yhtenä kokonaisuutena vaikutuksellisen vir- heperusteen.

Iloloiden tietoisuus virheistä

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti kylpyhuoneen korjausta ja olohuo- neen sekä takkahuoneen tasoitusvalua koskeneen näytön. Varpaiset olivat esittäneet riittävän näytön siitä, että kyseiset työt oli tehty Iloloiden hallin- ta-aikana, minkä vuoksi Iloloiden on täytynyt tietää lattioiden painumisen jatkumisesta.

Lisäksi oli huomioitava, että toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, Kenno Ilola oli toiminut asunto-osakeyhtiön hallituksen varsinaisena jäsenenä 24.3.2014-24.3.2015 välisenä aikana. Ilola oli ollut osakkeenomistajana tietoinen asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen 24.3.2014 tekemästä päätök- sestä valita hänet hallituksen varsinaiseksi jäseneksi.

Muut seikat

Kauppahinnan alennuksella kaupan yhteydessä ei ollut merkitystä Iloloi- den virhevastuun kannalta, koska alennuksen perusteena ollutta vikaa ei ol- lut yksilöity, eivätkä Varpaiset olleet tienneet eikä heidän olisi pitänytkään tietää kyseisestä viasta.


Vastaus

Riija ja Kenno Ilola ovat vaatineet, että valitus hylätään, ja että Varpai- set velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa
16.275 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea.

Kannevaatimukset 1 ja 2

Kauppahinnan alennusta koskeva 38.000 euron vaatimus oli perusteeton. Varpaisille ei ollut aiheutunut mitään kustannuksia kysymyksessä olevan asuntokaupan johdosta. Varpaiset olivat myyneet eteenpäin huoneiston no- pealla aikataululla pyytämällään 260.000 euron hinnalla. Varpaisten osto- ja myyntihintojen välinen ero 18.000 euroa ei ollut korvattavaa vahinkoa.
Myyntipäätös oli perustunut Varpaisten ja asunto-osakeyhtiön hallituksen välisiin erimielisyyksiin. Varpaiset eivät olleet näyttäneet tehneensä huo- neistoon 10.000 euron perusparannuksia eikä vaatimusta ollut yksilöity. Asuntojen hintatason nousuun perustuva vaatimus 10.000 euroa ei perustu- nut asuntokauppalakiin.

Varpaisten 15.620 euron vahingonkorvausvaatimus oli yksilöimätön ja pe- rusteeton. Syy-yhteyttä Iloloiden menettelyn ja 5.560 euron varainsiirtove- ron sekä 10.060 euron välityspalkkion välillä ei ollut.

Varpaisten selvittelykuluja koskeva 63.535,12 euron vaatimus oli yksilöi- mätön ja perusteeton. Kaikki selvittelytoimenpiteet olivat kohdistuneet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, minkä vuoksi kustannusten kor- vaaminen olisi kuulunut asunto-osakeyhtiölle. Varpaiset eivät olleet maksa- neet laskuja, joten vaatimus oli myös ennenaikainen. Lisäksi SainariOy:n selvitystoimenpiteet olivat olleet turhia ja virheellisiä, eivätkä ne sellaisina kuuluneet Iloloiden vastuulle. Lisäksi SainariOy:n toimitusjohtajaksi ja lailliseksi edustajaksi nimetty Reijo Luhtila ei ollut oikeutettu edustamaan SainariOy:tä. Selvittelykuluvaatimusta ei siten ollut syntynyt eikä SainariOy ollut ollut edes edustettuna oikeudenkäynnissä. Vahingonkorvausvaati- mus oli hylättävä myös, koska Iloloiden menettely ei ollut ollut tuotta- muksellista.

RS-3 kuntotarkastusraportti

Kaupantekohetkellä 12 vuotta vanhassa RS-3 kuntotarkastusraportissa ei ol- lut ollut sellaista tietoa, joka olisi pitänyt antaa Varpaisille. Raportin tiedot olivat olleet vanhentuneita kaupantekohetkellä, eivätkä tiedot olleet olleet merkittäviä tai vaikutuksellisia 40 vuotta vanhan rivitalohuoneiston kaupas- sa. Varpaiset eivät olleet edes vedonneet raporttiin perustuvin virheperustei- siin, eivätkä olleet yksilöineet, minkä olennaisen tiedon Ilolat olivat jättä- neet antamatta ja miten tämä oli vaikuttanut kaupantekoon.

Lattia ei ollut jatkanut painumista Iloloiden asumisaikana, ja Varpaisille oli annettu tieto siitä, että olo- ja takkahuoneen lattia oli painunut vinoon.


RS-3 raportista ilmenevät virheet oli korjattu kasvillisuuden poistamista lu- kuun ottamatta. RS-3 raportin tiedot olivat olleet kaupantekohetkellä van- hentuneita.

Lattioiden painumisen jatkuminen

Varpaisten valituksessa esitetty väite siitä, että Iloloilla olisi ollut vastuu lattioiden painumisen seurannasta objektiivisesti arvioitavin teknisin mene- telmin, oli uusi väite hovioikeudessa, eikä siihen ollut vedottu käräjäoikeu- dessa. Käräjäoikeudessa Varpaiset olivat vedonneet vain siihen, ettei suosi- tusta lattioiden painumisen seuraamisesta ollut noudatettu. Hovioikeuden tuli jättää kyseinen väite tutkimatta oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n perusteella.

Näyttöä lattioiden painumisen jatkumisesta ei ollut esitetty. Ilolat eivät ol- leet tällaista havainneet asumisaikanaan.

Vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarve

Varpaisten valituksessa oli esitetty uusi väite siitä, että Iloloiden olisi pitä- nyt 9.8.2015 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen ennen kaupantekoa 28.8.2015 antaa ja/tai korjata tehokkaasti huoneiston A2 viemäriremonttia koskeva uusi tieto. Varpaiset eivät olleet vedonneet seikkaan käräjäoikeudessa. Näin ollen väite tuli jättää tutkimatta oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n pe- rusteella.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarveselvitys oli laadittu ennen havaintoa huoneiston A2 viemärin virheestä, eikä selvityksessä ollut otettu kantaa ky- seiseen yksittäiseen piilevään virheeseen. Oli epäuskottavaa, että huoneis- ton A2 viemärikorjausta koskevalla tiedolla olisi ollut vaikutusta kaupante- koon. Huoneiston A2 viemärikorjaus ei ollut ollut objektiivisesti arvioiden merkityksellinen tieto, ja tieto siitä oli annettu ennen kaupantekoa. Viemäri- korjauksesta ei ollut aiheutunut kustannuksia tai asumishaittaa huoneistolle A1. Huoneiston A2 pohjaviemäriä ei ollut uusittu, vaan viemäri oli ripustet- tu paikalleen uusilla kannakkeilla pohjalaattaan. Korjaustoimenpide oli ollut kaupan kohteen ikä huomioiden vähäinen.

Ilolat olivat antaneet Varpaisille ennen kaupantekoa tiedon huoneiston A2 viemärikorjauksesta.

Isännöitsijäntodistus

Vastuu isännöitsijäntodistuksen virheellisestä sisällöstä oli asunto-osakeyh- tiön hallituksella eikä osakkeenomistajalla. Iloloiden menettely ei ollut ol- lut tuottamuksellista, ja syy-yhteys väitettyyn vahinkoon puuttui. Ilolat olivat väärä vastaaja isännöitsijäntodistuksen sisällön osalta.

Kohta 1:
Isännöitsijäntodistuksen liitteenä oleva kunnossapitotarveselvitys (V4) ei ollut ollut virheellinen. Huoneiston A2 viemärinkorjaus oli ollut piilevä vaurio, jota ei ollut voitu kirjata kunnossapitotarveselvitykseen. Ilolat ei-


vät olleet olleet hallituksen varsinaisia jäseniä, eikä heillä ollut ollut mah- dollisuutta vaikuttaa isännöitsijäntodistuksen sisältöön. Tietoa huoneiston A2 viemärikorjauksesta ei ollut joko ehditty kirjata isännöitsijäntodistuk- seen tai korjauksen vähäisyyden vuoksi sitä ei olisi kuulunutkaan kirjata isännöitsijäntodistukseen.

Varpaiset eivät olleet käräjäoikeudessa vedonneet siihen, että huoneiston A2 korjauksesta oli voinut päätellä sen ennakoivan laajempia korjauksia yh- tiön rakennuksissa, joten väite oli uusi hovioikeudessa, ja se tuli oikeuden- käymiskaaren 25 luvun 17 §:n perusteella jättää tukimatta.

Varpaisten oli pitänyt ymmärtää, että kaupan kohde oli 40 vuotta vanha, jol- loin yllättäviä kunnossapitotarpeita saattoi esiintyä, ja että kohteeseen oli tulossa linjasaneeraus myöhemmin.

Kohta 2:
Varpaisten valituksessa esitetty väite siitä, että puuttuva tieto asetuksen 5 §:n mukaisesta kunnossapitosuunnitelmasta oli tarpeellinen sen selvittämi- seksi, onko asunto-osakeyhtiö noudattanut asunto-osakeyhtiölain mukaista suositusta suunnitelman laatimiseksi vai ei, oli uusi väite, joka tuli oikeu- denkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n perusteella jättää tutkimatta.

Oli riidatonta, että Varpaiset olivat saaneet asunto-osakeyhtiön kunnossapi- tosuunnitelman (V4) ennen kaupantekoa.

Kohdat 3–4:
Huoneiston A2 viemäriä koskevat korjaustoimenpiteet eivät olleet vaikutta- neet Varpaisten asumiseen millään tavalla. Varpaiset olivat saaneet tiedon kyseisistä korjauksista ennen kaupantekoa.

Kohdat 5–6:
Huoneiston A1 lattian tasoitustyötä ja kylpyhuoneen korjausta koskevien tietojen osalta Ilolat olivat väärä vastaaja. Varpaisten väite kohdistui asun- to-osakeyhtiön hallitukseen ja aikaan ennen Iloloiden omistusta.

Asunto-osakeyhtiön hallitus oli ollut vastuussa isännöinnistä. Kenno Ilola ei ollut toiminut hallituksen varsinaisena jäsenenä, eikä hänellä ollut ollut mahdollisuutta vaikuttaa isännöitsijäntodistuksen sisältöön. Isännöitsijänto- distuksella ei ollut ollut merkittävää arvoa kaupan kohteen arvon määritte- lyssä.

Virheiden yhteisvaikutus

Varpaisten väittämät virheet olivat asunto-osakeyhtiön tai sen hallituksen vastuulla. Virheiden yhteisvaikutus oli oikeudellisesti perusteeton väite. Kaupan kohde ei ollut ollut virheellinen, eikä se ollut poikennut olennaisesti siitä, mitä voitiin kauppahinta ja kaupan kohteen ikä huomioiden perustel- lusti olettaa.


Vastaajien tietoisuus väitetyistä virheistä

Ilolat eivät olleet remontoineet kylpyhuonetta, vaan remontti oli tehty ai- kaisempien omistajien aikana.

Kenno Ilola ei ollut toiminut yhtiön hallituksen varsinaisena jäsenenä 24.3.2014-24.3.2015. Ilolaa ei ollut väitetyin tavoin valittu hallitukseen.

Välitoimet

Valituksessa ja vastauksessa on lausuttu pääkäsittelyn toimittamisesta, to- distelusta ja väitteistä seuraavin tavoin ja hovioikeus on lausutun johdosta pyytänyt asianosaisilta jäljempänä selostettavat lausumat.

Allija Mikko Varpainen ovat valituksessaan katsoneet, että pääkäsitte- lyn toimittaminen ei ollut tarpeen. Varpaiset ovat katsoneet, että todistaja Sanja Hosion kertomus oli otettu käräjäoikeuden tuomiossa huomioon vir- heellisesti. Varpaisten valitukseen on kirjattu Hosion kertoneen, että hänen ja Seppo Naskisen omistusaikana huoneistossa ei ollut suoritettu mitään re- montteja lukuun ottamatta pieniä maalaustöitä. Kantajan asiamiehen esitel- lessä hänelle kylpyhuoneen valokuvia (K18) Hosio oli todennut kuvasta näkyvät kylpyhuoneen lattialaatat erilaisiksi (harmaiksi), kun heidän aika- naan ne olivat olleet turkoosit. Näin ollen Hosio oli vahvistanut sen, että kylpyhuoneen lattia oli remontoitu heidän hallinta-aikansa jälkeen. Ottaen huomioon Hosion kertomuksen ja muun esitetyn todistelun oli olemassa riittävä ja uskottava näyttö siitä, että kylpyhuoneen lattian korjaus sekä olo- ja takkahuoneen tasoitusvalu oli tehty Iloloiden hallinta-aikana.

Riija ja Kenno Ilola ovat vastauksessaan katsoneet, että asia tulee rat- kaista kirjallisesti.

Hovioikeus on 26.5.2021 pyytänyt asianosaisilta lausumaa ja pyytänyt huo- mioimaan, että jos käräjäoikeudessa vastaanotettua suullista todistelua ei oteta hovioikeudessa uudelleen vastaan, oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 16
§:n mukaan käräjäoikeuden ratkaisua saa tämän todistelun osalta muuttaa vain, jos todistelua ei enää voida ottaa uudelleen vastaan. Lausumapyynnös- sä on viitattu siihen, että Varpaisten valituksen mukaan muun muassa todis- taja Hosion kertomus oli huomioitu käräjäoikeuden tuomiossa virheellises- ti.

Ilolat ovat lausumassaan 26.5.2021 katsoneet, että asia tulee ratkaista kir- jallisessa menettelyssä.

Varpaiset ovat lausumassaan 1.6.2021 katsoneet edelleen, että pääkäsitte- lyn toimittaminen ei ole tarpeen.

Hovioikeus on pyytänyt asianosaisilta uudelleen lausumat 10.1.2022. Lau- sumapyynnössä on kiinnitetty asianosaisten huomiota oikeudenkäymiskaa- ren 26 luvun 14 §:n 1 ja 2 momenttiin sekä 14 a §:ään ja esitöihin (HE 105/2009) sekä saman luvun 15 §:n 1 momenttiin ja 16 §:ään. Hovioikeus on pyytänyt Varpaisia vahvistamaan, ettei heidän tarkoituksenaan ollut pyy-


tää pääkäsittelyä ja nimetä Hosiota todistajaksi asiassa. Lisäksi hovioikeus on tiedustellut, että mikäli Tupeiset eivät pyytäneet pääkäsittelyä, tyytyivät- kö he edellä mainituilta osin käräjäoikeuden tekemään ratkaisuun suullisen todistelun uskottavuudesta ja merkityksestä ja myös muilta osin käräjäoi- keuden suullisesta todistelusta tekemään arvioon.

Hovioikeus on lisäksi pyytänyt asianosaisten kantaa siihen, että mikäli Var- peiset eivät pyydä pääkäsittelyä tai ilmoita tyytyvänsä käräjäoikeuden teke- mään arvioon todistelun uskottavuudesta, onko pääkäsittely asianosaisten käsityksen mukaan toimitettava oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 a §:n mukaisesti hovioikeuden omasta aloitteesta. Hovioikeus on vielä viitannut siihen, että kun pääkäsittely on toimitettava vain tarpeellisin osin, tyytyvät- kö asianosaiset muilta osin käräjäoikeuden ratkaisuun suullisen todistelun uskottavuudesta, ja miten mahdollinen pääkäsittely tulisi asianosaisten käsi- tyksen mukaan rajata.

Hovioikeus on vielä pyytänyt Varpaisten lausumaa siihen, että Ilolat ovat vastauksessaan (s.13, 14, 16 ja 17) katsoneet Varpaisten esittäneen uusia väitteitä hovioikeudessa, jotka tulisi oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n perusteella jättää tutkimatta.

Varpaiset ovat lausumassaan 24.1.2022 ilmoittaneet edelleen, että he eivät vaadi pääkäsittelyn toimittamista ja että he tyytyvät hovioikeuden arvioon pääkäsittelyn tarpeellisuudesta. Varpaiset ovat katsoneet, että mikäli pääkä- sittely toimitetaan, AlliVarpaisen tai Kenno Ilolan kuuleminen ei ollut tarpeen.

Varpaiset ovat lausumassaan lisäksi katsoneet, että he eivät olleet vedonneet uusiin seikkoihin tai todisteisiin hovioikeudessa. Valituskirjelmässä oli kyse käräjäoikeudessa esitettyjen seikkojen juridisesta luonnehdinnasta ja niihin liittyvien oikeuskysymysten käsittelystä sekä kokemussääntöjen argumen- toinnista, mitä oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n säännös ei rajoitta- nut. Varpaiset olivat käräjäoikeudessa vedonneet siihen, että suositusta lat- tian painumisen seuraamiseksi ei ollut noudatettu, ja valituksessa oli esitetty juridista argumentointia painumisen seurantasuosituksen sisällöstä. Varpai- set olivat lisäksi vedonneet tiedonantovirheeseen koskien huoneiston A2 viemäriongelmaa ja viemärien korjausta sekä tiedonantovirheen vaikutuk- sellisuuteen, ja valituksessa oli esitetty juridista argumentointia koskien myyjän tiedonantovelvollisuutta ja sen laiminlyöntiä sekä laiminlyönnin vaikutuksellisuutta. Varpaiset olivat vielä vedonneet siihen, että isännöitsi- jäntodistuksesta oli puuttunut tieto siitä, oliko yhtiöllä yhtiökokouksen hy- väksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudis- tamisesta, ja valituksessa oli käsitelty tiedonantovirheen oikeudellista mer- kitystä ja esitetty sen osalta oikeudellisia argumentteja.

Ilolat ovat lausumassaan 29.1.2022 katsoneet, että hovioikeuden oli toimi- tettava asiassa pääkäsittely viran puolesta sen selvittämiseksi, oliko kylpy- huoneen muutostyöt tehty Iloloiden vai aiempien omistajien eli Hosion ja Naskisen omistusaikana. Asiassa tuli kuulla todistajana Hosiota ja todiste- lutarkoituksessa Kenno Ilolaa.


Ilolat ovat lausumassaan lisäksi vaatineet, että Varpaisten kirjalliset todis- teet K3, K4, K13, K14, K16 ja K23 rajataan oikeudenkäynnin ulkopuolelle. Kyseiset kirjalliset todisteet eivät osoittaneet kaupan kohteen virhettä tai tiedonantovirhettä. SainariOy:n tutkimukset olivat kuuluneet Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n kunnossapitovastuulle. Oli riidatonta, että Varpaisten vaatimuskohdan 2 mukainen selvittelykuluvaatimus 63.535,12 euroa ei ol- lut Varpaisille aiheutunut vahinko tai kustannus. Varpaiset eivät myöskään olleet maksaneet SainariOy:n laskuja.

Todistelu

Varpaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin K1-K29. Ilolat ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilme- neviin kirjallisiin todisteisiin V1-V8, K1, K2, K7, K9, K24, K27, K28 ja K29.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Kysymyksenasettelu

Asian riidattomat taustatiedot ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1 ja 2.

Varpaiset ovat kanteessaan vaatineet 28.8.2015 tehdyn asuntokaupan kaup- pahinnan alennuksena 38.000 euroa, vahingonkorvauksena 15.620 euroa, selvittelykuluina 63.535,12 euroa ja lisäksi oikeudenkäyntikuluina 63.278,65 euroa. Kysymys on käräjäoikeudessa ollut siitä, oliko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- tai 3- kohdan mukainen tiedonan- tovirhe, 4- kohdan mukainen salainen virhe tai 20 §:n mukainen taloudelli- nen virhe tai salainen taloudellinen virhe. Ilolat ovat vaatineet, että Var- peisten vaatimukset hylätään.

Käräjäoikeus on hylännyt kanteen kokonaan. Käräjäoikeus on katsonut, että kaupassa ei ollut tiedonantovirhettä lattioiden painumisen, lattioiden tasoi- tus- ja kaatovalun taikka talon perustusten, rungon tai vesi- ja viemärijärjes- telmän kunnossapitotarpeen vuoksi. Käräjäoikeuden mukaan kaupassa ei ollut tiedonantovirhettä myöskään asunnon viemäriongelman tai RS-3 kun- totarkastusraportin esittämättä jättämisen osalta. Käräjäoikeuden mukaan Kenno Ilola oli toiminut asunto-osakeyhtiön ei-ammattimaisena isännöit- sijänä, mutta ei asunto-osakeyhtiön hallituksen varsinaisena jäsenenä. Tä- män ei ole katsottu lisänneen merkittävästi hänen tietoisuuttaan asunto-osa- keyhtiön asioista.

Kanteessa väitettyjen isännöitsijäntodistuksen virheiden osalta käräjäoikeus on katsonut, että kunnossapitotarveselvityksessä esitetyt tiedot vastasivat si- sällöllisesti niitä tietoja, jotka olivat puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta ja asunto-osakeyhtiön mahdolliset laiminlyönnit kunnossapitotarpeen asian- mukaisessa selvittämisessä eivät voineet perustaa osakkaalle korvausvelvol- lisuutta asuntokaupassa, eikä tiedonantovirhettä ollut muiltakaan osin isän-


nöitsijäntodistuksen tietojen perusteella. Käräjäoikeus on katsonut vielä, ett- ei kaupassa ollut myöskään salaista virhettä tai taloudellista tai salaista ta- loudellista virhettä.

Hovioikeudessa on ensin ratkaistava, tuleeko asiassa toimittaa pääkäsittely viran puolesta. Tämän jälkeen ratkaistavana on Iloloiden väite siitä, olivat- ko Varpaiset vedonneet valituksessaan uusiin seikkoihin.

Pääasian osalta hovioikeudessa ratkaistavana on, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- tai 3- kohdassa tarkoitettu tiedonanto- virhe. Varpaiset eivät ole hovioikeudessa vedonneet muihin virheperustei- siin. Valituksessa tiedonantovirheen perusteena on esitetty, että Ilolat eivät olleet antaneet Varpaisille RS-3 kuntokartoitusraporttia 25.8.2003 kaupan- teon yhteydessä. Ilolat eivät myöskään olleet kertoneet oleellista tietoa asunnon lattioiden painumisen jatkumisesta ja heidän asumisaikanaan teh- dyistä kylpyhuoneen korjauksesta sekä olohuoneen ja takkahuoneen tasoi- tusvalusta eivätkä asunnon A2 viemärin viemäriremontista. Lisäksi isän- nöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tiedot olivat olleet vir- heellisiä.

Ilolat ovat kiistäneet, että asunnossa olisi ollut Varpaisten väittämä virhe.

2. Pääkäsittelyn toimittaminen

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentin mukaan hovioi- keuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaa- tii. Pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 mo- mentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Saman luvun 14 a §:n mukaan hovioikeus voi omasta aloitteestaan toimittaa pääkäsittelyn katsoessaan sen tarpeelliseksi.

Saman luvun 16 §:n mukaan jos käräjäoikeudessa vastaanotettua suullista todistelua ei oteta hovioikeudessa uudelleen vastaan, käräjäoikeuden ratkai- sua saa tämän todistelun osalta muuttaa vain, jos todistelua ei enää voida ot- taa uudelleen vastaan.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 a §:n esitöiden (HE 105/2009 vp. s. 69) mukaan hovioikeuden ei tarvitsisi toimittaa pääkäsittelyä, jos asianosaiset eivät sitä vaadi. Velvollisuus toimittaa pääkäsittely viran puolesta ehdote- taan näin ollen poistettavaksi. Tästä ei kuitenkaan seuraisi, että pääkäsitte- lyn toimittaminen tehtäisiin kokonaan riippuvaiseksi asianosaisten tahdosta.

Esitöiden mukaan hovioikeus voisi aina toimittaa pääkäsittelyn silloin, kun katsoo sen tarpeelliseksi. Käytännössä voi esiintyä tilanne, jossa käräjäoi- keuden ratkaisuun tyytymättömät asianosaiset muutoksenhaussaan ovat rii- tauttaneet suulliselle todistelulle käräjäoikeuden ratkaisussa annetun näyttö- arvon, mutta kustannuksia välttääkseen eivät ole pyytäneet pääkäsittelyn


toimittamista. Jos valitusasian ratkaiseminen hovioikeuden käsityksen mu- kaan edellyttää pääkäsittelyä, tulisi pääkäsittely voida toimittaa siitä riippu- matta, mitä mieltä asianosaiset asiasta ovat. Jos asianosaiset eivät tällaisessa tilanteessa haluaisi pääkäsittelyn toimittamista, voisivat he ilmoittaa tyyty- vänsä käräjäoikeuden tekemään arvioon todistelun uskottavuudesta tai pe- ruuttaa valituksensa. Jos he eivät tekisi näin, hovioikeus toimittaisi pääkä- sittelyn.

Hovioikeus on edellä selostanut asianosaisilta pääkäsittelyn toimittamisen osalta pyydettyjen lausumien sisältöä. Varpaiset tai Ilolat eivät ole pyytä- neet pääkäsittelyn toimittamista. Näin ollen hovioikeuden on arvioitava, tu- leeko pääkäsittely toimittaa viran puolesta. Lausumien perusteella suullisen todistelun vastaanottamisen perusteella selvitettäväksi kysymykseksi jäisi ainoastaan se, milloin korjaustöitä asunnon kylpyhuoneessa oli tehty.

Käräjäoikeuden tuomioon (s. 32) on kirjattu, että asiassa oli kuultu todista- jana Naskisen puolisoa Sanja Hosiota, joka ei ollut muistanut tarkemmin, oliko asunnon kylpyhuoneessa tehty remonttia heidän hallinta-aikanaan vai ei. Hosion mukaan asunnon remontointi oli ollut Naskisen tehtävänä, mutta hänen muistinsa mukaan asunnossa ei ollut tehty mitään isompaa remonttia.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 12 §:n 3 momentin mukaan tarvittaessa todistelutallenteelta on otettava selko käräjäoikeudessa vastaanotetun todis- telun sisällöstä.

Hovioikeus on kuunnellut todistaja Hosion todistajankertomuksen tallen- teen. Hovioikeus toteaa, että sen perusteella kertomusta ei ole kirjattu kärä- jäoikeuden tuomioon väärin. Hosiolle on käräjäoikeuden tuomioon kirja- tun lisäksi näytetty valokuvaa kylpyhuoneesta ja kysytty sitä, minkä väriset laatat kylpyhuoneessa oli ollut. Hosio on vastannut: ”Olisin muistanut, että vaaleansiniset, mutta nämä näyttävät harmailta.”

Toisin kuin valituksessa on väitetty, Hosio ei ole käräjäoikeudessa vahvis- tanut, että kylpyhuonetta ei ollut remontoitu heidän hallinta-aikanaan. Hovi- oikeus katsoo, että edellä mainittu Hosion vastauskaan ei anna aihetta epäillä käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuutta siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut (s. 33), ettei asiassa esitetystä näytöstä voinut tehdä sellaista johtopäätöstä, että kylpyhuoneen lattia olisi korjattu vasta Iloloiden hallinta-aikana.

Asiassa esitetty näyttö siitä, että Ilolat olisivat Varpaisten väittämin tavoin olleet tietoisia niistä seikoista, jotka Varpaisten mukaan Ilolat olivat jättä- neet kaupanteon yhteydessä kertomatta, perustuu pääosin kirjalliseen selvi- tykseen. Valituksessa henkilötodistelu on tältä osin riitautettu vain tuomalla edellä kerrotusti esille todistaja Hosion kertomus käräjäoikeudessa.

Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole tarpeen toimittaa pääkäsittelyä viran puolesta Varpaisen valituksessa riitauttaman näytön arvioinnin johdosta. Näin ollen asia voidaan ratkaista kirjallisessa menettelyssä.


3. Väite uusiin seikkoihin vetoamisesta

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköi- seksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Ilolat ovat vastauksessaan esittäneet, että Varpaiset olivat vedonneet vali- tuksessaan uusiin seikkoihin seuraavasti, ja että kyseiset uudet seikat tuli jättää tutkimatta oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n nojalla:

-Iloloilla oli ollut RS-3 kuntotarkastusraportin perusteella objektiivisesti arvioitavin menetelmin ja seurannan tuloksena vastuu lattian painumisen seurannasta.

-Iloloiden olisi tullut huoneiston A2 viemärikorjauksen osalta antaa tai korjata uusi tieto tehokkaasti;

- huoneistossa A2 tehdyistä korjauksista oli voinut päätellä sen ennakoivan laajempia korjauksia yhtiön rakennuksissa;

- isännöitsijäntodistuksesta puuttuva tieto isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n mukaisesta kunnossapitosuunnitelmasta oli tarpeellinen sen selvittämiseksi, oliko asunto-osakeyhtiö noudattanut asun- to-osakeyhtiölain mukaista suositusta suunnitelman laatimiseksi.

Varpaisten mukaan edellä mainituissa asioissa oli kysymys jo käräjäoikeu- dessa vedottujen seikkojen oikeudellisesta luonnehdinnasta, mitä oikeuden- käymiskaaren 25 luvun 17 § ei rajoittanut. Varpaiset olivat vedonneet kärä- jäoikeudessa siihen, että suositusta lattian painumisen seuraamiseksi ei ollut noudatettu. Lisäksi he olivat vedonneet huoneiston A2 viemäriongelmaa ja viemärien korjausta ja tiedonantovirheen vaikutuksellisuutta koskevaan tie- donantovirheeseen. He olivat vielä vedonneet siihen, että isännöitsijäntodis- tuksesta oli puuttunut tieto siitä, oliko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta.

Hovioikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:ssä säädetty kielto vedota uusiin seikkoihin tai todisteisiin (prekluusio) ei koske aputosi- seikkoja (todistustosiseikkoja), todistusteemoja tai oikeudellista luonneh- dintaa.

Hovioikeus katsoo, että Varpaisten valituksessa vedotuissa seikoissa on ky- symys todistustosiseikoista tai Varpaisen esittämien seikkojen oikeudelli- sesta luonnehdinnasta eikä edellä mainitussa oikeudenkäymiskaaren sään- nöksessä tarkoitetusta kielletystä uuteen seikkaan vetoamisesta. Näin ollen hovioikeus hylkää Iloloiden vaatimuksen väitettyjen uusien seikkojen tut- kimatta jättämisestä.

Ilolat ovat lisäksi vaatineet, että hovioikeus rajaa Varpaisten kirjalliset to- disteet K3, K4, K13, K14, K16 ja K23 oikeudenkäynnin ulkopuolelle


asiaan vaikuttamattomina. Hovioikeus katsoo, että perustetta kieltää Varpai- sia vetoamasta jo käräjäoikeudessa esitettyyn kirjalliseen todisteluun ei ole.

4. Sovellettavat oikeusohjeet

Käytetyn asunnon virheestä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisessä virhesäännöksessä. Siinä asunnolla tarkoitetaan kaupan kohdetta kokonaisuudessaan, minkä vuoksi virhearvioinnissa merkitystä voi olla itse huoneiston ominaisuuksien ja siitä annettavien tietojen ohella myös seikoil- la, jotka koskevat asunto-osakeyhtiön asuntoihin liittyviä yleisiä tai asunto- kohtaisia tiloja. Puutteesta tai viasta aiheutuvaa haittaa arvioitaessa on kui- tenkin otettava huomioon, että asunto-osakeyhtiössä rakennuksen kunnossa- pitovastuu jakautuu osakkaiden ja yhtiön välillä joko asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Ostajalle puutteesta tai viasta yhtiövastikkeen välityksellä aiheutuvat kustannukset tulevat lähtökohtaises- ti arvioitavaksi asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaisena taloudellisena virheenä.

Tässä asiassa on hovioikeudessa kysymys niin sanotusta tiedonantovirhees- tä, josta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- ja 3- kohdissa. 2- kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myy- jä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikut- taneen kauppaan. 3- kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on en- nen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa kos- kevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta osta- ja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mah- dollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkas- tuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edellä mainitun lainkohdan esitöiden (HE 14/1994 vp s. 132) mukaan myy- jä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle tiedossaan olevista merkittävimmis- tä vioista ja puutteista, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjän olisi ennen kaupantekoa kerrottava ostajalle esimer- kiksi siitä, että ulkokatosta vuotaa vettä, että asunnossa on havaittu raken- teellisia vikoja tai on olemassa konkreettisia epäilyjä sellaisista tai että talon vesi- tai sähköjohtojen on todettu vaativan peruskorjausta lähiaikoina. Käy- tetyn asunnon kaupassa seikat, jotka voivat aikaansaada myyjälle tiedonan- tovelvollisuuden, saattavat kaupan kohteesta ja konkreettisista olosuhteista riippuen olla hyvinkin vaihtelevan laatuisia. Viime kädessä joudutaan siten ratkaisemaan yksittäistapauksissa, mistä seikoista myyjän olisi pitänyt en- nalta informoida ostajaa. Esitöissä on vielä todettu muun ohella, että sään- nös vastaa pääpiirteissään vastaavaa uuden asunnon kauppaa koskevaa säännöstä. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on kuitenkin laajempi tar- kastusvelvollisuus asunnon kunnon ja muiden ominaisuuksien suhteen kuin uuden asunnon kaupassa. Uuden asunnon kauppaa koskevan säännöksen perusteluissa (s. 95) on todettu, ettei ostaja voi vedota tiedon antamatta jät- tämiseen, jos olosuhteista on pääteltävissä, ettei tiedon saaminen olisi vai- kuttanut kauppaan.


Oikeuskirjallisuudessa (Hoffrén Mia, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteis- tön kaupassa, 2013, s. 131) on kyseessä olevan lainkohdan osalta todettu, että myyjän tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa on suppeam- pi kuin kiinteistön kaupassa. Säännöksessä oleva ilmaisu ”täytyy olettaa tienneen” tarkoittaa myyjän tosiasiallista tietoa. Laissa ei käytetä kuiten- kaan ilmaisua ”on tiennyt”, koska myyjän tosiasiallista tietoa on vaikeaa pi- tävästi osoittaa.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista so- velletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa anta- mat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

5. Asian arviointi

5.1. RS-3 kuntotarkastusraportti

Varpaiset ovat hovioikeudessa vedonneet ensinnäkin siihen, että Ilolat oli- vat laiminlyöneet myyjinä tiedonantovelvollisuutensa jättäessään 25.8.2003 päivätyn RS-3 kuntokartoitusraportin esittämättä.

AlliVarpaisen, Kenno Ilolan ja todistaja Luhtilan RS-3 kuntokar- toitusraportin osalta kertoma ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivulta 36.

RS-3 kuntokartoitusraportista (K7) ilmenee muun ohessa, että viimeisimpiä huoneiston korjaus- ja kunnostustoimenpiteistä olivat olleet suihkuhuoneen, saunan ja pesuhuoneen märkätilaremontit vuonna 2001. Rakennuksessa oli havaittu normaalia kulumista ja huollon tarvetta sekä joitakin puutteita al- kuperäisessä toteutuksessa. Kartoituksen oleellisimmat havainnot olivat liit- tyneet kasvillisuuteen ulkoseinän vierustalla sekä puutteelliseen kattovesien poisjohdatukseen rakennuksen läheisyydestä, halkeamiin sekä alustastaan irti nousseisiin nauloihin vesikatteessa, kiinnityksestään paikoin irronnee- seen aluskatteeseen, ullakolla havaittuihin vesivuotojälkiin, vuotopaikkojen selvitykseen ja tiivistykseen sekä pesuhuoneessa seinärakenteesta mitattuun poikkeavan korkeaan kosteuteen ja lattiakaivon epätiiviyteen. Lisäksi ra- porttiin on merkitty, että käyttäjän havaintojen mukaan olohuoneen sekä osittain takkahuoneen lattia on kallistunut, ja että olohuoneen vinoon painu- neen lattian kohdalla ulkoseinän vierustalla on kovilla pakkasilla tuntunut vetoa. Lisäksi käyttäjät olivat kertoneet, että vuonna 2001 suihkuhuonee- seen oli asennettu uutta vedeneristystä sekä uusi laatoitus. Raportin toimen- pidesuosituksista ilmenee, että pesuhuoneen lattian kallistukset olivat olleet paikoin puutteellisia, ja vettä oli jäänyt oven edustalle suihkun jälkeen. Olo- huoneen ja takkahuoneen lattian vinoudella ei ollut todettu olevan raken- teellista merkitystä, mikäli painumisen ei havaittu jatkuvan. Lattia oli mah- dollista oikaista parketin kunnostuksen yhteydessä tasoitteella suoraksi.

Osakehuoneiston kauppakirjasta 22.1.2010 (K24) ilmenee, että Ilolat oli- vat ostaessaan asunnon Hosiolta ja Naskiseltä tutustuneet RS-3 kuntotar-


kastusraporttiin, joten Ilolat ovat tulleet tietoisiksi siitä ilmenevistä sei- koista.

Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että RS-3 kuntokartoitusraportti on ollut nyt kysymyksessä olevan asuntokaupan kaupantekohetkellä 28.8.2015 jo noin 12 vuotta vanha. Verrattaessa raportin toimenpidesuosi- tuksia nyt käsiteltäviin väitteisiin, suositukset olivat pääosin koskeneet sel- laisia asioita, joihin Varpaiset eivät ole vedonneet virheinä. Raportista ei il- mene asunnon vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarpeeseen liittyviä seikkoja. Raportissa on maininta olohuoneen ja takkahuoneen lattian vinou- desta, josta Varpaiset olivat kauppakirjan (K1) mukaan asunnon ostaessaan tietoisia. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin Varpaisille oli kaupan yhteydessä annettu LP-vahinkosaneerauksen 19.12.2014 päivätty raportti, joka on osaltaan korvannut 12 vuotta aikaisemmin laaditun raportin. Var- peiset eivät enää ole vedonneet uudemmassa raportissa esiin tulleisiin seik- koihin. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että oli epätodennäköistä, että RS-3 kuntokartoitusraportilla olisi ollut merkitystä Varpaisille vuonna 2015 heidän tehdessään ostopäätöstä.

Näin ollen hovioikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että kaupassa oli- si ollut tiedonantovirhe RS-3 kuntokartoitusraportin luovuttamatta jättämi- sen perusteella.

5.2. Lattioiden painuminen

Varpaiset ovat katsoneet, että Ilolat olivat olleet tietoisia ja antaneet vir- heellistä tietoa muissa huoneissa todetusta lattioiden painumisesta ja painu- misen jatkumisesta ja jättäneet näiltä osin kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan.

Käräjäoikeuden tuomion sivuille 28-30 on kirjattu lattioiden painumiseen liittyvien kirjallisten todisteiden eli SainariOy:n mittauspöytäkirjan ja sel- vityksen lattian painumisesta 30.3.2017 (K3), RS-3 kuntokartoitusraportin (K7), asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan 26.9.2005 (K9), asunto-osakeyhtiön Helsingin kaupungille 22.2.2010 lähet- tämän kirjeen (K11), Helsingin rakennusviraston vastauksen (K12) sekä SainariOy:n selvityksen huoneiston A1 olohuoneen kadunpuoleisen seinän kallistumisesta (K13) ja huoneiston olohuoneen lattian hammastuksen mit- tauksesta (K14) sisältöä.

Todistaja Norosen SainariOy:n mittauspöytäkirjasta (K3) kertoma ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivuilta 28 ja 30. Hänen mukaansa kaltevuusmit- tauksessa oli käytetty vuoden 2014 standardia, joka ei soveltunut 1970-lu- vulla rakennetun talon arviointiin. Lattioiden painumisesta ei voitu tehdä johtopäätöksiä, koska vertailuarvoja ei ollut käytettävissä. Noronen on ker- tonut SainariOy:n selvityksestä asunnon A1 olohuoneen lattian hammas- tuksen mittauksesta (K14), että mittaus ei ollut ollut ammattimainen eikä siinä ollut mitattu parketin hammastusta vaan rakoa. Mittauksessa oli käy- tetty väärää standardia, eikä siitä ollut tehtävissä johtopäätöksiä lattian pai- numisesta.


Käräjäoikeus on yhteenvetona esitetystä selvityksestä todennut, että lattioi- den painuminen olohuoneen ja takkahuoneen alueella oli merkitty kauppa- kirjaan 28.8.2015, joten vastaajat olivat täyttäneet asuntokauppalain mukai- sen tiedonantovelvollisuutensa tältä osin. Mainittu seikka oli myös otettu huomioon kauppahinnassa. Asiassa esitetty näyttö ei tukenut kantajien väi- tettä siitä, että vastaajat olisivat tienneet ja antaneet virheellistä tietoa muis- sa huoneissa kaupanteon jälkeen todetusta lattioiden painumisesta, painumi- sen jatkumisesta tai ulkoseinän kallistumisesta tai jättäneet tältä osin kerto- matta kauppaan vaikuttavan seikan.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että RS-3 raportissa ei ole mainittu lattioiden kallistumista virheenä tai korjatta- vien kohteiden joukossa. Raportti oli laadittu vuonna 2003, eikä siitä ollut pääteltävissä, että lattiat olisivat jatkaneet painumista Iloloiden hallinta-ai- kana.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siitä, että Ilolat eivät olleet vastuussa siitä, oliko rakennuksen kulman mahdollista vajoamista seurattu ennen heidän hallinta-aikaansa. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että Kenno Ilolan isännöitsijän vastuuseen perustuva oletettua tietoisuutta yhtiön asiakirjoista ei voi ulottaa koskemaan koko sitä aineistoa, joka yhtiön toiminnasta oli laadittu. Hovioikeus katsoo, toisin kuin valituksessa on väitetty, ettei allekirjoittamattomassa toiminta- kertomuksessa oleva maininta ole riittävä selvitys Kenno Ilolan toimimi- sesta hallituksen jäsenenä. Hovioikeus katsoo, että Kenno Ilola ei myös- kään sitä kautta ollut tullut tietoiseksi väitetystä vajoamisen jatkumisesta.

Varpaiset ovat lisäksi vedonneet siihen, että Ilolat olivat jättäneet kerto- matta, että kylpyhuoneen, olohuoneen ja takkahuoneen kaltevuutta olisi korjattu heidän hallinta-aikanaan tekemällä tasoitusvalu. Varpaisten mukaan Ilolat olisivat sen vuoksi tienneet lattioiden kallistumisen jatkuvan edelleen. Näyttötaakka tästä on Varpaisilla.

Varpaisten esittämä näyttö on perustunut kirjalliseen selvitykseen sekä to- distaja Luhtilan niistä tekemin johtopäätöksiin ja entisen isännöitsijän hä- nelle kertomiin tietoihin parketin asentamisesta. Lisäksi Varpaiset ovat ve- donneet todistaja Hosion kertomukseen. Hovioikeus on edellä pääkäsittelyn tarvetta koskevassa ratkaisussaan ottanut kantaa Hosion kertomuksen merkitykseen arvioitaessa Iloloiden tietoisuutta väitetystä lattioiden kallis- tumisesta. Siten asiassa ei ole varteenotettavaa epäilyä käräjäoikeuden rat- kaisun oikeellisuudesta siltä osin, kuin käräjäoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että lattioiden kallistumista olisi oikaistu Iloloiden hallinta-ai- kana ja että he olisivat tämän johdosta tienneet lattioiden kallistumisen jat- kumisesta.

Hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että lattioiden painu- minen olisi jatkunut Iloloiden hallinta-aikana. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole muutoinkaan syytä arvioida valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella asiaa tältä osin toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.

5.3. Vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarve



Varpaiset ovat vedonneet vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapidon osalta tiedonantovirheeseen. Valituksessa on katsottu, että kaupantekotilaisuuteen tuotu ylimääräisen yhtiökokouksen 9.8.2015 pöytäkirja (V5) oli sisällöltään epäselvä, eikä siitä ollut selvinnyt, että huoneiston A2 pohjaviemäri oli uu- sittu. Varpaisten mukaan Iloloiden oli katsottava olleen tietoisia ylimääräi- sen yhtiökokouksen pöytäkirjan sisällöstä riippumatta siitä, olivatko he osallistuneet kokoukseen, eivätkä Ilolat olleet pöytäkirjan antamalla kor- janneet tiedonantovirhettään tehokkaasti, eivätkä toimineet riittävän huolel- lisesti virhettä oikaistessaan. Varpaisten mukaan virheellinen tieto oli vai- kuttanut kauppaan, koska tietoa ei ollut oikaistu riittävän ajoissa, eikä osta- jalla ollut ollut todellista mahdollisuutta harkita seikan vaikutusta kauppaan.

Yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä (V4), joka oli ollut kauppakirjan (K1) liitteenä, ilmenee, että vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapidolle ei ollut toistaiseksi ollut tarvetta.

Kauppakirjan (K1) mukaan Varpaisille oli annettu kaupanteon yhteydessä yhtiökokouksen pöytäkirja 9.8.2015. Isännöitsijäntodistukseen 25.8.2015 (K6) ei ole kirjattu tietoja huoneiston A2 viemäriongelmasta. Putkistoku- vausraportista 8.2.2017 (K5) ilmenevät tiedot on kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivulle 35.

Ylimääräinen yhtiökokous oli pidetty 9.8.2015 eli 19 päivää ennen kaupan- tekoa. Yhtiökokouksen pöytäkirjasta (V5) ilmenee, että Ilolat eivät olleet olleet paikalla yhtiökokouksessa. Pöytäkirjasta ilmenee, että kokouksessa oli käyty läpi näköpiirissä olevia kulueriä, jotka olivat tulossa maksettavak- si vuonna 2015. Näihin oli kuulunut muun muassa A2:n vesieristys sekä viemärin korjaus A2:n asunnon ulkopuolisten osien osalta. Pöytäkirjan mu- kaan A2:n viemäriremontti asunnon sisätiloissa oli jouduttu tekemään kesä- kuussa 2015 välittömästi sen jälkeen, kun ongelma oli havaittu. Lopuksi pöytäkirjaan on merkitty, että A2:n viemäriongelma oli korjattu muilta osin, mutta talon ulkopuolella tehtävä osuus puuttui. Merkintöjen mukaan, jotta viemäri saatiin korjattua syksyn 2015 aikana, korjaus vaati huoneiston A1 varaston tyhjentämistä ja osin lattian purkamista. Pöytäkirjassa oli todettu, että huoneiston A1 piti antaa pääsy ulkovarastoonsa korjausta varten, koska korjattava viemäri oli A1:n ulkovaraston lattian alla. Pöytäkirjassa on vielä todettu, että taloyhtiön hallitus on yhteydessä A1:n osakkaisiin.

Hovioikeus katsoo, että toisin kuin Varpaiset ovat väittäneet, ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta ilmenee, että huoneistossa A2 oli tehty vie- märiremontti. Pöytäkirjaa ei ole pidettävä Varpaisten väittämällä tavalla epäselvänä.

Ylimääräinen yhtiökokous oli pidetty alle kolme viikkoa ennen kaupanteko- hetkeä. Ottaen huomioon kokouksen ajankohdan hovioikeus katsoo, että Ilolat olivat menetelleet asianmukaisesti antamalla pöytäkirjan Varpaisille kaupanteon yhteydessä. Pöytäkirjan antamalla he ovat antaneet tietoja sei- koista, jotka eivät olleet ilmenneet kunnossapitotarveselvityksestä eivätkä isännöitsijäntodistuksesta.


Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei Iloloiden ollut tullut kau- pantekohetkellä tiedossa olleiden seikkojen perusteella ymmärtää tai tiedot- taa ostajia viemärikorjaustarpeista edellä selostettua laajemmin. Lisäksi Alli Varpainen on käräjäoikeuden tuomioon kirjatuin tavoin kertonut, että hän oli pannut merkille, että naapurihuoneistossa oli tehty remonttia, kun he olivat käyneet tutustumassa huoneistoon A1. Hovioikeus katsoo vielä käräjäoikeuden tavoin, että vuonna 1975 rakennetun talon viemärijärjes- telmä oli ollut kaupantekoajankohtana vuonna 2015 teknisen käyttöikänsä loppupäässä.

Hovioikeus katsoo edellä lausutun perusteella kuten käräjäoikeus, että näyt- tämättä on jäänyt, että Ilolat olisivat antaneet Varpaisille virheellistä tietoa asunnon viemäriongelmasta tai jättäneet kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan tältä osin. Näin ollen kaupassa ei ollut ollut tiedonantovirhettä tältä osin.

5.4. Isännöitsijäntodistuksen väitetyt virheet

Kohta 1:
Varpaiset ovat katsoneet isännöitsijäntodistuksen liitteenä olleen kunnossa- pitotarveselvityksen olleen virheellinen vesi- ja viemärijärjestelmän osalta, koska huoneiston A2 pohjaviemäri oli uusittu ennen kauppaa kesällä 2015. Ilolat ovat kiistäneet isännöitsijäntodistuksen olleen virheellinen.

Hovioikeus toteaa, että kunnossapitotarveselvitykseen (V4) on kirjattu, ettei toimenpiteisiin vesi- ja viemärijärjestelmien osalta ole toistaiseksi tarvetta. Selvitykseen ei ole kirjattu, että huoneiston A2 viemäriputkia oli korjattu kesällä 2015. Tieto huoneiston A2 viemärikorjauksesta oli kuitenkin annet- tu Varpaisille edellä todetusti kaupanteon yhteydessä ylimääräisen yhtiöko- kouksen 9.8.2015 pöytäkirjalla (V5). Hovioikeus katsoo, että Varpaiset oli- vat näin olleet saaneet tiedon viemärikorjauksesta kyseisestä pöytäkirjasta, eikä kunnossapitotarveselvityksestä puuttuvilla tiedoilla näin ollen ole mer- kitystä arvioitaessa tiedonantovirhettä.

Kohta 2:
Varpaiset ovat katsoneet isännöitsijäntodistuksen olleen virheellinen, koska siihen ei ollut merkitty, oliko asunto-osakeyhtiöllä yhtiökokouksen hyväk- symää suunnitelmaa rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudis- tamisesta. Ilolat ovat kiistäneet, että isännöitsijäntodistus olisi tältä osin ollut virheellinen.

Kyseiseen virheväitteeseen liittyvät oikeusohjeet ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivulta 38. Kauppakirjan 28.8.2015 (K1) ja kunnossapitotarvesel- vityksen (V4) sisältö ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivulta 38.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijäntodistuksessa ei ole mainintaa yhtiökokouksen hyväksymästä kunnossapitosuunnitelmasta eikä asunto-osakeyhtiön laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä, ja että isännöitsijäntodistus on ollut tältä osin puutteellinen.


Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kunnossapitotarveselvityk- sessä annetut tiedot perustusten ja rungon sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapitotarpeesta vastaavat sisällöllisesti isännöitsijäntodistuksesta puuttuvia tietoja, eikä isännöitsijäntodistuksesta puuttuvilla tiedoilla näin ollen ole merkitystä tiedonantovirhettä arvioitaessa.

Kohdat 3–4:
Varpaisten mukaan isännöitsijäntodistus oli virheellinen, koska siitä oli puuttunut tieto huoneiston A2 viemärin korjaustarpeesta ja tehdyistä kor- jauksista. Ilolat eivät olleet antaneet puuttuneita tietoja yhtiökokouksen pöytäkirjalla 9.8.2015 (V5), koska pöytäkirja oli ollut epäselvä, eikä aiem- min annettua virheellistä tietoa ollut korjattu tehokkaasti. Ilolat ovat katso- neet, ettei huoneiston A2 viemärin korjaus ollut vaikuttanut Varpaisten asu- miseen millään tavalla, ja että Varpaiset olivat saaneet tiedon kyseisistä kor- jauksista ennen kaupantekoa.

Isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen sisältö asiaan vaikuttavilta osin ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivulta 39. Isännöitsijän- todistuksesta (K6), kauppakirjasta (K1) ja ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 9.8.2015 (V5) kohtien 3–4 kannalta oleelliset seikat ilmenevät käräjäoikeuden tuomiosta.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijäntodistuksesta on puuttunut tieto huoneiston A2 viemärikorjauksesta, mutta Varpaisille oli edellä mainitusti annettu tieto korjauksesta ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjalla 9.8.2015. Ostajat eivät voi vedota virheenä seikkaan, josta he olivat olleet tienneet kauppaa tehdessään, vaikka tieto olikin puuttunut isän- nöitsijäntodistuksesta. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen sen osalta, että Varpaiset olivat olleet tietoisia huoneiston A2 viemäriongel- masta. Hovioikeus katsoo lisäksi, että yhtiökokouksen pöytäkirja (V5) ei ol- lut ollut epäselvä. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsi- jäntodistuksen puutteella ei ole merkitystä virhettä arvioitaessa.

Kohdat 5–6:
Varpaiset ovat katsoneet, että isännöitsijäntodistus oli ollut virheellinen, koska siitä oli puuttunut tieto huoneistossa A1 tehdyistä lattian tasoitustöis- tä, kylpyhuoneen korjauksista sekä olohuoneen ja takkahuoneen vinoon pai- nuneista lattioista.

Asiaan liittyvät oikeusohjeet ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivuilta 39– 40.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että vinoon painuneet lattiat oli- vat sellainen seikka, joista olisi tullut olla merkintä isännöitsijäntodistukses- sa.

Hovioikeus katsoo kuitenkin, että pelkästään se, että jotakin tietoa ei ole merkitty isännöitsijäntodistukseen, ei johda myyjän virhevastuuseen, jos tieto on annettu ostajille toisella tavalla. Tieto lattioiden vinoudesta oli mer- kitty kauppakirjaan 28.8.2015. Näin ollen Varpaiset olivat saaneet isännöit- sijäntodistuksesta puuttuvan tiedon ennen kaupantekoa, ja Ilolat olivat


täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa tältä osalta.

Lattian tasoitustöiden ja kylpyhuoneen korjausten osalta hovioikeus on edellä todetusti katsonut käräjäoikeuden tavoin, että asiassa on jäänyt näyt- tämättä, että kyseisiä korjauksia olisi tehty Iloloiden toimesta tai Iloloi- den asumisaikana tai että he olisivat olleet niistä tietoisia.

Käräjäoikeuden tuomiossa selostettujen säännösten perusteella isännöitsi- jäntodistukseen ei ollut ollut tarvetta kirjata muutostöitä, vaan ainoastaan huomattavat korjaustyöt ja perusparannukset sekä niiden tekoajat.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden käsityksen siitä, että isännöitsijän asemassa olleelta osakkaalta ei edellytetä tietoisuutta asunto-osakeyhtiön asioista muulta ajalta kuin siltä, kun tämä on toiminut tehtävässään. Hovioi- keus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ennen vuotta 2010 tehtyjä peruspa- rannustöitä koskevan tiedon puuttuminen ei ole Iloloiden vastuulla oleva tiedonantovirhe. Näin ollen kaupassa ei ollut tältäkään osin ollut tiedonan- tovirhettä.

5.5. Johtopäätökset väitetyistä virheistä

Hovioikeus on edellä katsonut isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotar- veselvityksen sisältävän tiettyjä puutteita. Hovioikeus ei kuitenkaan ole kat- sonut kaupassa olleen virhettä Iloloiden esittämillä perusteilla.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että osa isännöitsijäntodistukses- ta ja kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevistä puutteista oli korjattu kau- panteon yhteydessä Iloloille annetuilla asiakirjoilla. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen ja perustelut isännöitsijäntodistuk- sen puutteiden osalta.

Myös muiden virheiden osalta hovioikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että asuntokaupassa olisi ollut tiedonantovirhe Varpaisten esittämillä perus- teilla. Koska kaupan kohteessa ei ollut ollut asuntokauppalain mukaista tie- donantovirhettä, asiassa ei ole tarvetta lausua enemmälti virheen seuraa- muksista ja vaadituista korvauksista.

6. Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toi- menpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Allija Mikko Varpainen ovat hävinneet asian hovioikeudessa, joten he ovat velvollisia korvaamaan Riija ja Kenno Ilolan tarpeelliset ja kohtuul- liset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Riija ja Kenno Ilolan oikeudenkäyntikulut asiassa ovat olleet 16.275 eu- roa. Asiamiehen palkkio on perustunut 43,75 tunnin työmäärään tuntiveloi- tuksen ollessa 372 euroa (sis. Alv.).


Allija Mikko Varpainen ovat paljoksuneet Iloloiden oikeudenkäynti- kulujen määrää. Varpaiset ovat katsoneet, että Ilolat olivat esittäneet kiis- tämisperusteet todisteluineen jo käräjäoikeudessa, eikä vastaaminen ollut vaatinut enempää kuin 15 tunnin työn. Lisäksi Ilolat olivat esittäneet pe- rusteettomia prosessiväitteitä uusista seikoista. Perusteettoman prosessiväit- teiden vuoksi hyväksyttävää ajankäyttöä oli vähennettävä 10 tunnilla. Li- säksi Varpaiset ovat paljoksuneet oikeustieteen maisteri Saaren tuntiveloi- tusta ja katsoneet hyväksyttäväksi tuntiveloitukseksi 272,80 euroa sisältäen arvonlisäveron. Varpaiset ovat määrällisesti hyväksyneet Iloloiden oikeu- denkäyntikuluiksi 4.092 euroa.

Oikeudenkäymiskaaressa ei ole lähemmin määritelty eikä annettu perusteita sen määrittelemiseksi, mitä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoi- tetuilla kohtuullisilla oikeudenkäyntikuluilla on ymmärrettävä. Hallituksen esityksessä on todettu, että kun säännöksessä puhutaan kaikkien vastapuo- len oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta, korostetaan sanalla "kaikki" täy- den korvauksen periaatetta. Toisaalta korvattaviksi voivat tulla vain tarpeel- liset toimenpiteet, siis sellaiset, jotka ovat olleet aiheellisia kanteen ajami- sen taikka siihen vastaamisen kannalta. Asiamiehen kulujen ja palkkion osalta tarpeellisten toimenpiteiden ja kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen arvioinnin tulee suhteutua kulloisenkin yksittäisen asian erityispiirteisiin, mutta yleensä myös asian vaikeuteen, asiamiehen suorittaman työn määrään ja laatuun sekä samanlaisissa asioissa yleensä käytettyyn laskutukseen (HE 107/1997 vp s. 16).

Hovioikeus katsoo, että kyseessä on ollut varsin tavanomainen asuntokaup- paa koskeva riita-asia. Asia on ratkaistu hovioikeudessa kirjallisessa menet- telyssä. Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen hovioikeus katsoo tuntive- loituksen osalta kohtuulliseksi määräksi 310 euroa (sisältäen arvonlisäve- ron) ja kohtuulliseksi tuntimääräksi 20 tuntia. Näin ollen Varpaiset ovat vel- vollisia korvaamaan Iloloille oikeudenkäyntikuluina 6.200 euroa.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Allija Mikko Varpainen velvoitetaan korvaamaan Riija ja Kenno Ilolan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 6.200 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeu- den tuomion antamispäivästä lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 8.8.2022.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos JH
hovioikeudenneuvos J
hovioikeudenneuvos KK
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä AJ
Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari LS


TUOMIO
Annettu kansliassa

1
20/67614

Käräjätuomari AR
Käräjänotaari HN

18.11.2020 L 18/26807






Kantajat






Vastaajat






Asia Vireille
ASIAN TAUSTAA

Varpainen, Alli

Varpainen,Mikko

Ilola, Riija

Ilola, Kenno

Irtaimen kauppahinnan alentaminen 31.5.2018
Alli Varpainen ja Mikko Varpainen ovat ostaneet Riija Ilolalta ja Kenno Ilolalta Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n osakkeet nrot 1-132, jotka oikeuttavat 103 m2:n suuruisen rivitalohuoneiston A1 hallintaan. Huoneiston velaton kauppahinta on ollut 278.000 euroa. Huoneiston omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt ostajille 28.8.2015 kaupantekopäivänä.

Yhtiön rakennusvuosi on 1975. Asunto-osakeyhtiö koostuu kahdesta erillisestä talosta, joissa on yhteensä kahdeksan huoneistoa yhteispinta-alaltaan 768 m2. Yhtiöjärjestyksen 5 §:n perusteella hoitomenojen ym. kulujen osalta (poislukien pääomakulut) jakoperusteena on huoneistojen pinta-ala ja 16 §:n perusteella noudatetaan asunto-osakeyhtiöstä annettuja säädöksiä, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä. Huoneiston osuus yhtiön
kunnossapitovastuulle kuuluvien virheiden osalta on noin 13,4 % (::: 103 m2 / 768 m2).

Kauppakirjan perusteella ostajat ovat olleet tietoisia vinoon painuneesta lattiasta olohuoneessa ja takkahuoneessa. Ostajat ovat ennen kaupantekoa tutustuneet muun muassa isännöitsijäntodistuksen liitteenä olevaan kunnossapitotarveselvltykseen sekä LP-vahinkosaneerauksen mittauspöytäkirjaan. Kunnossapitotarveselvityksen perusteella yhtiön perustusten ja rungon osalta ei ole kunnossapitotarvetta aikavälillä
2015-2020 eikä vesi- ja viemärijärjestelmien osalta ole toistaiseksi

kunnossapitotarvetta aikavälillä 2015-2020.

Asunto-osakeyhtiössä on tehty putkistolinjojen kuvaus 8.2.2017 _ Raportin mukaan huoneiston A1 keittiön putkilinjan rakenteellinen kunto on ollut 4 eli edellyttänyt pikaista korjausta ja toiminnallinen kunto on ollut O eli siinä ei ole ollut raporttipohjassa mainittua toiminnallista virhettä.

Ostajat ovat reklamoineet myyjiä asunnon virheistä 29.5.2017 päivätyllä kirjeellä ja esittäneet purkuvaatimuksen 21.8.2017 päivätyllä kirjeellä.
Kenno Ilola omasta ja Riija Ilolan puolesta on kiistänyt virheväitteen puhelimitse 9.6.2017. Ilolat eivät ole vastanneet purkuvaatimukseen.

Kantajat ovat 6.10.2017 myyneet huoneiston edelleen 260.000 eurol_la



KANNE


Vaatimukset















Perustelut

1. Taustatiedot











..

Kantajat Alli Varpainen ja Mikko Varpainen ovat vaatineet, että vastaajat Riija Ilola ja Kenno Ilola velvoitetaan yhteisvastuullisesti

1) suorittamaan kantajille 28.8.2015 tehdyn asuntokaupan kauppahinnan alennuksena 38.000 euroa ja vahingonkorvauksena 15.620 euroa eli yhteensä 53.620 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 21.6.2018 lukien sekä

2) korvaamaan virheiden selvittämisestä ja todentamisesta aiheutuneet kustannukset 63.535,12 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 21.6.2018 lukien

3) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut yhteensä 63.278,65 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut oikeudenkäyntikulujen tuomitsemisesta.


Ennen kaupantekoa vastaajat ovat kertoneet kantajille, että olohuoneen ja takkahuoneen lattiat ovat vinossa mutta että lattioissa ei ole havaittu muutoksia vuosiin.

Esitellessään huoneistoa kantajille 21.7.2015 ja 12.8.2015 kiinteistövälittäjä on pitänyt lattioiden vinoutta vähäisenä ja merkityksettömänä.

Huoneiston A1 putkistokuvausraportissa 8.2.2017 on todettu huoneiston pohjaviemärin olevan välittömän hätäkorjauksen tarpeessa, koska viemärissä on halkeamia ja merkittäviä muodonmuutoksia. Kuvauksessa kamera on sukeltanut useissa kohdissa, mikä osoitti viemärilinjan perustusten pettäneen ja sen, että viemärin kaltevuus ei tapahtuneiden muutosten vuoksi ollut enää riittävä.

Tämän jälkeen kantajien teettämien jatkoselvitysten ja -tutkimusten tuloksina kantajille on selvinnyt, että huoneiston A1
(1) olohuoneen ja takkahuoneen lattian kaltevuutta on joko vastaajien tai aiemman muun osakkaan toimesta korjattu tekemällä uusi tasoitusvalu;
(2) saunan pesuhuoneen ja kylpyhuoneen lattian kaltevuutta on vastaajien toimesta korjattu tekemällä uusi kaatovalu ilmeisesti vuonna 2010;
(3) kadunpuoleinen ulkoseinä olohuoneen kohdalta on ilmeisesti seinärungon ja perustusten pettämisen seurauksena kallistunut; ja
(4) lattia on painunut vinoon kauppakirjassa mainitun takkahuoneen ja olohuoneen lisäksi myös keittiössä, pitkässä käytävässä sekä vierekkäin sijaitsevassa pienessä ja isossa makuuhuoneessa.

Syy lattian sekä seinän kallistumiseen ja viemärilinjan painumiseen on se, että talon pohja vajoaa tai kallistuu.

Kantajille on kesäkuussa 2017 selvinnyt, että myös taloyhtiön toisen rakennuksen huoneistoissa ainakin lattiat ovat painuneet vinoon.

Edelleen kantajille on selvinnyt jatkotutkimuksissa, että huoneiston A1 osalta on 25.8.2003 tehty RS-3 kuntokartoitus ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimus. Raporteissa on todettu muun muassa pesuhuoneen kosteusvauriot ja puutteellinen lattian kaato sekä se, että olohuoneen ja takkahuoneen lattian vinoudelle ei ole rakenteellista merkitystä, mikäli painumisen ei havaita jatkuvan. Raportissa on tehty myös toimenpidesuositus lattian painumisen seuraamiseksi.

Edelleen kantajille on selvinnyt jatkotutkimuksissa, että kuntokartoitusraportissa 2003 annetut korjaus- ja muut toimenpidesuositukset ovat jääneet lähes kaikki toteuttamatta eikä suositusta lattian painumisen seuraamiseksi oltu noudatettu lainkaan.

Taloyhtiö ei vaatimuksista huolimatta ole ryhtynyt toimenpiteisiin sen kunnossapitovastuun piirissä olevien perustusten ja viemärien korjaamiseksi. Taloyhtiö on tehnyt päätöksen seurata tilannetta viemärien suhteen.

Kenno Ilola on toiminut taloyhtiön hallituksen varajäsenenä, varsinaisena jäsenenä sekä isännöitsijänä 16.3.2010 - 24.3.2015 välisenä aikana.









2. Virhe asunnossa

Osakkaiden todettua taloyhtiön rakennukset kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi korjauskelvottomiksi, taloyhtiön yhtiökokous on 10.12.2019 tehnyt päätöksen valtuuttaa hallitus tekemään valmistelevia toimenpiteitä yhtiön tai sen kiinteistön myymistä varten, kuten hakea kaavamuutosta ja käydä neuvotteluita rakennusliikkeiden ja muiden asianomaisten kanssa.

Vastaajat ovat antaneet ennen kaupantekoa kantajille asunnosta virheellisiä tietoja siitä, että olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistuminen olisi pysähtynyt ja siitä, että talojen perustuksiin, runkoon sekä vesi- ja viemärijärjestelmiin ei ole liittynyt kunnossapitotarvetta.

Vastaajat ovat tienneet tai heidän voidaan olettaa tienneen että olohuone n ja takk huoneen lattian painuminen oli jatkunut ja sillä oli rake tee.l_l st mer 1tystä, ko ka lmeisesti vuonna 201O tehdyistä lattian tasoitusto1sta huolimatta lattia oli taas kallistunut vuonna 2015 ja Raksystems Oy:n kuntotutkimusraportin perusteella kallistumisen jatkuminen oli rakenteellisesti merkityksellistä.

Lisäksi vastaajat ovat jättäneet antamatta kantajille tiedon siitä, että lattia oli painunut vinoon myös huoneiston A1 keittiössä, pitkässä käytävässä sekä pienessä ja isossa makuuhuoneessa sekä siitä, että huoneiston kadunpuoleinen ulkoseinä olohuoneen kohdalta oli kallistunut. Vastaajat ovat joko tienneet tai heidän voidaan olettaa tienneen mainituista seikoista.

Vastaajat ovat myös salanneet kantajilta 25.8.2003 tehdyn RS-3 kuntokartoitusraportin ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportin sekä niistä ilmenevät tiedot.

Edelleen vastaajat ovat jättäneet antamatta kantajille tiedon siitä, että asunnossa oli havaittu viemäriongelmia heidän hallinta-aikanaan, että huoneiston vinoja lattioita oli aiemmin korjattu tekemällä uusi
tasoitusvalu ja asentamalla uusi 125 x 125 mm palaparketti sekä, että he olivat korjanneet saunan pesuhuoneen ja kylpyhuoneen lattian kaltevuutta tekemällä uudet kaatovalut.

Vastaajat ovat jättäneet oikaisematta isännöitsijäntodistuksessa olleet virheelliset tiedot ja antamatta isännöitsijäntodistuksesta puuttuvat tiedot. Vastaajat vastaavat ostajille isännöitsijäntodistuksessa olleista virheellisistä ja puutteellisista tiedoista.

Vastaajien ennen kauppaa antamien tietojen perusteella ostajille ei ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta asunnon kunnon suhteen.

Merkityksellistä lattioiden vinouden osalta on se, että lattian ja seinän kallistuminen on jatkunut ja jatkuu, mikä osoittaa rakennuksen pohjan tai perustusten pettäneen. Viemärien perustukset ovat pettäneet samasta syystä. Kyse on kauppaan vaikutuksellisesta virheperusteesta. On odottamatonta ja yllättävää, että talon perustukset vaativat korjausta ja viemärit tulee uusia rakennuksen vajoamisen vuoksi.

Asunnossa on siten asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2- ja 3-kohdan mukainen tiedonantovirhe.

Asunto on myös merkittävästi huonompi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta ja muut seikat. Näin asunnossa on joka tapauksessa asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4-kohdan mukainen salainen virhe.

Kunnossapitovastuu talon seinärakenteista, perustuksista ja viemäreistä on taloyhtiöllä. Taloyhtiö ei vaatimuksista huolimatta ole ryhtynyt toimenpiteisiin perustusten ja viemärien korjaamiseksi lukuunottamatta sitä, että taloyhtiö on huoneistojen A1 ja A2 osalta maksanut osakkaan tilaamat viemärien uusimisen kustannukset. Tässä vaiheessa ei ole

tietoa siitä, kuinka suuret taloudelliset velvoitteet osakkeenomistajalle tulee taloyhtiön rakennusten perustusten, rakenteiden ja viemärien korjaamisesta. Taloudelliset velvoitteet ovat kuitenkin merkittävästi suuremmat kuin mitä kantajien on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Taloyhtiön rakennusten painuvien lattialaattojen korjaus on erittäin kallista. Korjaussuunnitelmaa ei ole eikä kustannuksia sen vuoksi voida täsmällisesti arvioida, mutta korjauskustannukset ovat vähintään
150.000 euroa pelkästään huoneisto A1 osalta.

Tämän vuoksi on katsottava, että asuntokaupassa on myös asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukainen taloudellinen virhe, koska vastaajat ovat antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja taloyhtiön taloudellisista velvoitteista ja vastuista sekä taloudellisesta tilasta ja annettujen tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Joka tapauksessa taloudelliset velvoitteet ovat merkittävästi oletettuja suuremmat kaupan teon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi (ns. salainen taloudellinen virhe).

lsännöitsijänä ja hallituksen jäsenenä Kenno Ilolan oletetaan asemansa perusteella lähtökohtaisesti olevan selvillä laajemmin taloyhtiön asioista kuin tavallisen osakkaan. Lisäksi Kenno Ilola on yrittäjänä harjoittanut pitkään asunto- ja kiinteistösijoitustoimintaa, joten häntä on pidettävä alan kokeneena ammattilaisena ja sen vuoksi hän on erityisen hyvin perehtynyt taloyhtiön asioihin. Hän on ollut osakkaana ja toimitusjohtajana 1.2.2002 lähtien Laskentakolmio Oy:ssä, jonka toimialaan kuuluu mm. asunto- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ja kiinteistöjen kauppa ja vuokraaminen sekä talojen rakentaminen ja rakennussaneeraus. Lisäksi hän toimii Kisa-Asunnot Oy:n ja Kisa Holding Oy:n hallituksen puheenjohtajana ja osakkeenomistajana. Kisa Asunnot Oy:n toimialana on asuntojen osto, myynti ja vuokraus. Kisa Holding Oy:n toimialana on rahoitusalan holdingyhtiöiden toiminta ja kaikki muu laillinen liiketoiminta.

2.1. Viemärilinjan perustusten pettäminen

Insinööritoimisto Juhani Saimivallin laatimien viemäröintisuunnitelmien mukaan viemäreitä ei ole esitetty ripustettaviksi, vaan ne on suunniteltu asennettavaksi maavaraisen laatan ja maata vasten valetun kantavan laatan alle alapohjan tasaussorakerrokseen tehdylle asennuspedille.
Maapohjan vajoamisen seurauksena viemärien perustukset ovat pettäneet.

Kantajien käsityksen mukaan huoneiston A1 viemärit on korjattu. Kantajat eivät tiedä korjauskustannusten määrää tai huoneiston osakkeenomistajan osuuden määrää näistä korjauskustannuksista.

Vesi- ja viemärilinjan uusimisen tarvetta ei oltu huomioitu kauppahintaa alentavana seikkana.

2.2. Lattian painautuminen

Olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistuminen/painuminen on jatkunut vastaajien huoneiston hallinta-aikana.


Tämä ilmenee siitä, että
- lattia on painunut vinoon huolimatta tehdystä lattian oikaisusta·
- lattiat ovat painuneet vinoon myös muualla kuin olohuoneessa.ja
t kkahuoneessa, mitä ei havaittu kuntokartoituksessa 25.8.2003 ja mikä siten on tapahtunut vuoden 2003 jälkeen;
- 26.9.2005 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa huoneiston A1 osakkeenomistajan edustaja Petteri Kiiskinen on todennut huoneiston pysäköintialueen puoleisen toisen kulman vajonneen noin 10 cm:n verran
- ilmenneet viemärin korjaustarpeet (huoneistot A1 ja A2) osoittavat rakennuksen vajoamisen jatkumista;
- taloyhtiö on Helsingin kaupungille 22.2.2010 lähettämässään kirjelmässä todennut kahden asuinrakennuksen neljästä päädystä kolmessa olevan pystysuorahalkeama ja tietä lähinnä olevan huoneiston kahden huoneen lattia on painunut lievästi vinoon, mikä osoittaa talon pohjan vajoamisen jatkumista.
- Helsingin kaupungin rakennusvirasto on 29.4.2010 päivätyssä vastauksessaan todennut, että kiinteistöllä on ollut ongelmia rakennuksen epätasaisesta painumisesta.

Taloyhtiön rakennukset ovat osittain perustetut anturoille savikolle. Maapohjan vajoaminen tapahtuu jatkuvana prosessina hitaasti pitkän ajan kuluessa todennäköisesti sen vuoksi, että pohjavesitaso alueella laskee tehtyjen katurakennus- ja ojitustöiden seurauksena.

2.3. RS3-kuntotarkastusraportti ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportti 2003

Kuntotutkimusraportista 2003 selviää olennaisia vikoja ja puutteita huoneistossa ja yhtiön rakennuksissa. Raportin tiedot ovat edelleen merkityksellisiä muun muassa sen vuoksi, että tietojen perusteella kantaja olisi tullut tietoiseksi siinä selostetuista vioista ja puutteista, huoneistossa sen jälkeen tehdyistä muutos- ja korjaustöistä ja siitä, että raportissa annettuja toimenpidesuosituksia ei oltu toteutettu. Raportissa ei ole myöskään todettu halkeamia talon tiiliverhouksessa, mikä on ilmennyt myöhemmin.

2.4. Huoneistojen viemäriongelma ja saunan ja pesuhuoneen lattioiden korjaustyö

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 26.9.2005 huoneiston A1 osakkeenomistajan edustaja Petteri Kiiskinen on kertonut korjauttaneen osittain kylpyhuonetta. Petteri Kiiskinen ei kuitenkaan ole tilannut korjaustyötä Tomas Lundholmilta eikä Lundholm ole suorittanut 22.3.2004 päivätyn laskun nro 1036 mukaista kylpyhuoneremonttia eikä myöskään lähettänyt Kiiskiselle kyseistä laskua. Vertaamalla kuntotutkimusraportista 2003 ilmeneviä tietoja muun muassa saunan ja pesuhuoneen lattian puutteellisista kaadoista johtopäätöksenä on, että Kiiskinen ei ole tehnyt saunan ja pesuhuoneen lattioiden korjaustyötä.
Tästä seuraa, että Ilola seuraavana huoneiston osakkeenomistajana on tehnyt kyseisen korjaustyön.
Huoneiston A1 viemäriongelma (viemärin puutteellinen veto viemärin riittämättömän kaadon vuoksi) on kehittynyt pidemmän ajan kuluessa ja

ilmennynyt hyvin todennäköisesti jo vastaajien ollessa osakkeenomistaja. Yhtiökouksessa 28.3.2012, jolloin Kenno Ilola on ollut isännöitsijä, on käsitelty tarvetta tehdä kiinteistön putkistojen ja viemärien kuntotutkimus. Naapurihuoneistossa A2 on ilmennyt kesällä 2015 tarve korjata viemärit. Vastaajat ovat joko tienneet tai heidän ainakin olisi pitänyt tietää, että myös huoneiston A1 viemärit vaativat korjausta.

2.5. lsännöitsijäntodistuksen tiedot

Kaupanteon yhteydessä saadun isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet virheellisiä siltä osin kuin siinä oli ilmoitettu, että
1) talojen perustusten ja rungon sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapitotarvetta jaksolla 2015-2020 ei ole. Kantajalla ei ole ollut tietoa, että putket tullaan uusimaan kokonaisuudessaan 2020-2025 aikana.

lsännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet puutteellisia siltä osin, kuin siitä oli puuttunut
2) maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta,
3) maininta huoneistossa A2 kesällä 2015 ilmenneestä viemärin korjaustarpeesta,
4) vaadittu selvitys huoneistossa A2 suoritetuista viemärin kunnossapito­ ja muutostöistä,
5) vaadittu selvitys huoneistossa A1 osakkaan tekemistä lattian tasoitustöistä ja muista kunnossapito- ja muutostöistä ja
6) maininta siitä, että talon huoneistojen lattiat ja seinät ovat vinoja (osakkeiden arvoon vaikuttava olennainen vika),
7) AsOYL 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdan mukainen selvitys yhtiön kiinteistöllä ja rakennuksissa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden valmistumisajankohdasta,
8) selvitys Aja B -talon kattojen vuotovahingoista ja todetuista seinärakenteiden vaurioista 1980-luvun alussa.

Edellä mainitut seikat ovat olleet yhtiön tiedossa tai vähintään vastaajien tiedossa isännöitsijäntodistuksen laatimisaikana.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 9.8.2015 pöytäkirja, jonka kantajat ovat saaneet kaupantekotilaisuudessa, on sisällöltään epäselvä eikä siitä selviä, että huoneiston A2 pohjaviemäri oli uusittu. Koska mainitun yhtiökokouksen päätöksestä ei ole ollut mitään mainintaa isännöitsijäntodistuksessa 25.8.2015, kantajat ovat olettaneet, että yhtiökokouksen päätöksellä ei olisi oleellista merkitystä.

Taloyhtiön hallitus on laiminlyönyt 1.7.2010 voimaantulleen AsOyL:n mukaisen kiinteistön kunnon ja kunnossapitotarpeen selvittämisen hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti. Taloyhtiön hallituksen olisi tullut aluksi tehdä perusselvitys ja käyttää selvityksen laatimiseen ulkopuolisia asiantuntijoita. Taloyhtiö on siten rikkonut kunnossapitoselvityksen antamista koskevaa säännöstä. Vastaajina olevat myyjät ovat tienneet tai heidän voidaan olettaa tienneen taloyhtiön hallituksen kunnossapitotarpeen selvittämisvelvollisuudesta ja sen laiminlyönnistä.

Sittemmin taloyhtiön osakkaat ovat todenneet taloyhtiön rakennukset korjauskelvottmiksi ja ryhtyneet osakkaiden tai kiinteistön myymiseksi uudIsrakentamista varten. Ottaen huomioon tämän ja edellä mainitun taloyhtiön laiminlyönnit kunnossapitotarpeen selvittelyssä ennen 28.8.2015 tehtyä asuntokauppaa, isännöitsijäntodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä olleet puutteet ja virheet on katsottava olevan vaikutuksellisia tiedonantovirheitä.

2.6 Talon perustukset Rakennusten perustus on pettänyt ja talon pohja vajoaa syistä, jotka on esitetty kohdassa 2.2. Lisäksi huoneiston A2 viemärien korjauksen yhteydessä kesällä 2015 perustuspalkin läpivienti talon sivussa on jouduttu timanttiporaamaan uuteen korkoon, koska talon pohja ja perustukset olivat painuneet epätasaisesti eikä aiempaa läpivientiä voitu enää käyttää.

2.7. Virheperusteiden kumuloituminen

Mikäli esitetyt virheperusteet erikseen arvioituna voitaisiin joltakin osin katsoa vaikutuksettomiksi, virheperusteet kumuloituvat ja antavat siten yhtenä kokonaisuutena arvioituna vaikutuksellisen perusteen kauppahinnan alennukselle ja vahingonkorvaukselle.

3. Myyjien menettely Myyjät ovat salanneet ja pyrkineet peittämään ostajilta tiedossaan olleita olennaisia asunnon virheitä koskien viemärien puutteellista toimintaa ja huoneiston lattian kallistumisen jatkumista rakennuksen perustusten pettämisen vuoksi. Myyjien menettely on ollut törkeän huolimatonta, kunnianvastaista ja arvotonta.

Myyjät ovat olleet tietoisia, että
1) kuntokartoitusraportti 2003 on sisältänyt tietoja vioista ja puutteista myytävässä huoneistossa ja yhtiön rakennuksessa;
2) asunnossa A2 on ollut viemäriongelmia ja viemärit on uusittu kesällä 2015;
3) olohuoneen ja takkahuoneen lattian painuminen on jatkunut, koska lattiat ovat olleet vinossa huolimatta tehdystä lattian oikaisusta, talojen kolmeen päätyyn neljästä on vuoden 2003 jälkeen ilmaantunut pystysuorat halkeamat ja talossa ilmennyt viemäriongelmia;
4) taloyhtiön kiinteistöllä on ollut ongelmia rakennuksen epätasaisesta painumisesta.

4. Purkuperuste Virheestä aiheutuu olennaista haittaa kantajille. Korjausten aikana asuntoa ei voida käyttää ja siitä on muutettava pois sijaisasuntoon. Varpaisten korkea iän (78 v ja 82 v) ja rajoittuneiden varallisuusolojen vuoksi heillä ei ole mahdollisuutta ryhtyä itse suorittamaan laajoja ja teknisesti vaativia korjauksia. Taloyhtiön rakennusten perustusten ja
viemärien korjaaminen maksaa merkittävän summan ja osakkeenomistajien taloudelliset velvoitteet muodostuvat suuriksi. Näissä olosuhteissa ja vastaajien tiedonantovirhe huomioon ottaen muuta seurausta kuin 28.8.2015 tehdyn asuntokaupan purku ei voitaisi pitää ostajien kannalta kohtuullisena.

Kantajat eivät kuitenkaan enää vaadi kauppaa purettavaksi vaan ovat 20.9.2017 myyneet asunnon hallintaan oikeuttavat Asunto Oy

Tuusmiehentie 2:n osakkeet 260.000 eurolla.

5. Kauppahinnan alennus

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen (AsKL 6 luku 16 §). Virheettömän asunnon arvo elokuussa 2015 on ollut enintään
240.000 euroa. Alun perin sovittu hinta (278.000 euroa) on siten 38.000 euroa suurempi kuin virheettömän asunnon arvo elokuussa 2015. Virheettömän asunnon arvo on laskettu myyntihinnasta 260.000 euroa, jonka kantajat ovat saaneet asunnosta 20.9.2017.

Kauppahinnan alennuksen määrässä on otettava huomioon, että kantajat olivat investoineet asunnon perusparannuksiin yli 20.000 euroa, joka on nostanut asunnon myyntiarvoa syyskuussa 2017 ainakin 10.000 eurolla. Asuntojen yleinen hintataso on noussut elokuu 2015 ja syyskuu 2017 välisenä aikana vähintään 4 %.

Kantajat vaativat vastaajilta kauppahinnan alennusta 38.000 euroa(=
18.000 kauppahintojen ero+ 10.000 perusparannus + 10.000 hintatason nousu).

6. Vahingonkorvausvelvollisuus ja vahingonmäärä

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi (AsKL 6 luku 17 §).

Vastaajien tiedonantovirheestä ja asunnon virheistä on kantajille aiheutunut vahinkoa. Myyjät vastaavat taloyhtiön isännöitsijän­ todistuksessa annettujen tietojen oikeellisuudesta ostajille ja ovat velvollisia korjaamaan isännöitsijätodistuksessa olevat sellaiset virheet ja puutteet, joista heidän voidaan olettaa olleen tietoisia yhtiön hallintoon liittyvän asemansa perusteella.

Ostajien tarkoituksena elokuussa 2015 on ollut hankkia itselleen asunto pitkäaikaiseen käyttöön. Ostajat ovat joutuneet myymään asunnon syyskuussa 2017 ja hankkimaan uuden asunnon virheiden ja myyjien tuottamuksellisen menettelyn seurauksena. Varainsiirtovero ja välityspalkkio ovat kantajille aiheutunutta vahinkoa, joka on
syy-yhteydessä myyjien menettelyyn.

Erittely vahingon määrästä:
Varainsiirtovero kauppa 28.8.2015 5.560,00
Välityspalkkio myynnistä 6.10.2017 10.060,00
Yhteensä 15.620,00

7. Virheiden selvittämiskulut 63.535,12 euroa

Kantajille on aiheutunut kustannuksia virheiden taustatietojen selvittelystä ja suoritetuista tutkimuksista. Kulut ovat oikeudenkäyntikuluihin rinnastettavia asianosaisille aiheutuneita kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet
- Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n rakennusten rakenteiden ja rakennepiirustusten selvittelystä,

- kuntokartoitusraportin 25.8.2003 tuloksien selvittelystä,
- viemärikuvauksesta annetun raportin 8.2.2017 sisällön ja merkityksen selvittelystä
- huoneiston A1 olohuoneen kadunpuoleisen seinän kallistuman selvittelystä
- olo- ja takkahuoneen lattian koeporaustuloksien selvittelystä ja
- lattioiden kaltevuuden ja olohuoneen lattian hammastuksen mittauksien selvittelystä.

Kantajat ovat maksaneet selvittämiskuluista ennakkomaksun 5.000 euroa keväällä 2017.

8. Kanneperusteesta ja vastajan oikeudellisesta asemasta

Perustukset ja viemärit kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Huoneiston A1 viemärit on ilmeisesti korjattu taloyhtiön toimesta. Tässä jutussa kysymys on asuntokauppariidasta, jossa osapuolina ovat myyjä ja ostaja, joten taloyhtiön ei tule olla vastaajana.



VASTAUS

Vaatimukset Vastaajat Riija Ilola ja Kenno Ilola ovat vaatineet, että

1. hinnanalennusvaatimus 38.000 euroa ja vahingonkorvausvaatimus 15.620 euroa hylätään perusteen ja määrän osalta;

2. selvittely - ja asianosaiskuluvaatimus 63.535,12 euroa hylätään perusteen ja määrän osalta;

3. kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään perusteen osalta ja;

4. kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien asianosais-, todistelu- ja oikeudenkäyntikulut yhteensä 79.403,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.

Perustelut

1. Yleistä Kantajan kannevaatimuksen 1 pääväitteenä on asuntokauppalain (AsKL) 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 -kohdan mukainen tiedonantovirhe. Vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa:

1. Olohuoneen- ja takkahuoneen painumisen jatkuminen:
- kantaja on ollut tietoinen vinoon painuneesta lattiasta olohuoneen ja takkahuoneen osalta. Vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa siitä, että olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistuminen olisi pysähtynyt, koska silmämääräisesti(= havaittavissa oleva virhe) kallistumista ei ole tapahtunut, eikä vastaajalla ole mitään havaintoja väitetystä kallistumisen jatkumisesta. Vastaaja ei ole tiennyt, eikä vastaajan voida olettaa tienneen olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistumisen

jatkumisesta.

2. Lattian vinoon painuminen ja ulkoseinän kallistuminen:
- vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa siitä, että lattia olisi painunut vinoon keittiössä, pitkässä käytävässä sekä isossa ja pienessä makuuhuoneessa tai siitä, että kadunpuoleinen ulkoseinä olisi kallistunut, koska vastaajalla ei ole ollut mitään havaintoja väitetyistä virheistä. Yhtiön rakennusvuosi (1975) huomioiden on luonnollista, että huoneiston lattioissa voi esiintyä "kaltevuutta tai painumia", jotka eivät täytä nykymääräyksiä. Virheellisyys tulee arvioida yhtiön rakennusvuonna 1975 voimassa olleiden määräysten mukaisesti, joiden perusteella kyse ei ole virheestä.

3. Yhtiön perustukset, runko tai vesi- ja viemärilinjan kunnossapitotarve:
- vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa perustuksiin, runkoon sekä vesi- ja viemärijärjestelmiin liittyvistä kunnossapitotarpeista, koska yhtiön laatiman kunnossapitotarveselvltyksen perusteella kunnossapitotarvetta ei ole välillä 2015 - 2020. Putkistokuvaus on tehty 1,5 vuotta kaupanteon jälkeen (8.2.2017). Vastaajalla ei ole ollut eikä ole voinut olla tietoa viemärilinjan kannakkeiden kunnosta kaupantekohetkellä 28.8.2015.
Kantajilla on ollut tiedossa (notorinen seikka), että yhtiön vesi- ja viemärijärjestelmä tullaan uusimaan kokonaisuudessaan vuosien 2020 - 2025 aikana, koska yhtiö on rakennettu vuonna 1975 ja koska huoneisto on myyty noin 800 euroa/ m2 halvemmalla hinnalla verrattuna sijaintialueen rivitalohuoneistojen keskimääräiseen neliöhintaan.

4. Rakennuksen perustusten pettäminen ja viemärien perustusten pettäminen
- vastaaja ei ole antanut tai jättänyt antamatta mitään tietoa rakennuksen perustusten pettämisestä. Vastaajalla ei ole ollut tietoa rakennuksen perustusten pettämisestä. Asiassa ei ole mitään näyttöä siitä, että talon perustukset olisivat pettäneet tai yhtiö olisi ryhtynyt toimenpiteisiin perustusten pettämisen vuoksi. Yhtiö on ainoastaan reklamoinut Helsingin kaupunkia liikenteen aiheuttamasta mahdollisesta tärinästä, eikä Helsingin kaupungin antaman vastauksen jälkeen yhtiöllä ole ollut perusteita ryhtyä toimenpiteisiin. Viemärilinjan kannakkeiden ja rakennuksen mahdollisen vajoamisen välillä ei ole syy-yhteyttä.
Kannakkeiden pettäminen on johtunut maaperän kapillaarisesta kosteudesta, ja siitä, että vuonna 1975 suoritettu kannakointi ei ole ollut haponkestävä.

5. RS-3 kuntotarkastusraportti:
- vastaaja ei ole salannut/ jättänyt antamatta tietoa RS-3 kuntotarkastusraportista, vaan on toimittanut kantajalle ajantasaisen raportin (LP-vahinkosaneeraus 17.12.2014) huoneistosta sekä yhtiön kunnossapitotarveselvityksen. RS-3 kuntotarkastusraportti on ollut huoneiston aikaisempien omistajien tilaama, ja kaupantekohetkellä noin 12 vuotta vanha. RS-3 kuntotarkastusraportti ei ole myöskään sisältänyt kaupankäynnin osalta mitään olennaista seikkaa, mistä kantajat olisivat objektiivisesti arvioiden voineet olettaa saavansa tiedon.

6. Viemäriongelma ja tasoitusvalu:
- vastaaja ei ole antanut tai jättänyt antamatta mitään tietoa

viemäriongelmasta, koska vastaajan hallinta-aikana ei ole ollut viemäriongelmaa. Vastaaja ei ole tehnyt mitään korjauksia lattian kaltevuuksiin (väite vastaajan suorittamasta tasoitevalusta ja 125*125 palaparketista huoneistossa ja kaatovalusta pesuhuoneessa ja kylpyhuoneessa). Vastaaja on suorittanut ainoastaan parketin hionnan.

7. lsännöitsijäntodistus:
- vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa (=isännöitsijäntodistus ei ole virheellinen) eikä vastaaja ole voinut myöskään vaikuttaa isännöitsijäntodistuksen sisältöön.

Kantajan kannevaatimuksen 1 toissijainen väite on, että huoneistoa rasittaisi AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4-kohdan mukainen a) salainen virhe ja 20 §:n mukainen b) taloudellinen virhe tai c) salainen taloudellinen virhe.

a) Huoneistoa ei rasita salainen virhe, vaan huoneisto on tyypillinen vuonna 1975 rakennettu rivitalohuoneisto, mikä seikka on huomioitu kauppahinnassa (=halpa/edullinen). Virheen merkittävyyskriteeri ei ylity.

b) Vastaaja ei ole antanut/ jättänyt antamatta mitään virheellistä tietoa yhtiön taloudellisesta tilasta. Yhtiöstä kaupantekohetkellä annettujen tietojen jälkeen on havaittu korjaustarve, joka kohdistuu huoneistojen A1 ja A2 vesi- ja viemäriputkien kannakkeisiin. Kantajalla on ollut ennen kaupantekoa tiedossa ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja siitä, että huoneistossa A2 on suoritettu viemäreiden kunnostusta.

c) Salaisen taloudellisen virheen määritelmä ei täyty, koska taloudelliset vastuut eivät ole merkittävästi suurempia, kuin kantajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kantajalle ei ole aiheutunut mitään kustannuksia. Yhtiön mahdolliset korjausvastuut eivät ole muutoinkaan odottamattomia, vaan ennakoitava huomioiden rakennusvuosi 1975 sekä edullinen kauppahinta.

Kantajan kannevaatimuksen 1 toisena pääväitteenä on AsKL 6 luvun 17
§:n mukainen myyjän tuottamus, jonka perusteella kantaja olisi oikeutettu 15.620 euron vahingonkorvaukseen. Vastaaja ei ole menetellyt tuottamuksellisesti, eikä väitetyn vahingon ja vastaajan menettelyn välillä ole minkäänlaista syy-yhteyttä.

Kantajan kannevaatimuksen 2 pääväitteenä on, että huoneiston virheellisyyksien selvittämisestä olisi aiheutunut 63.535,12 euron kustannus, mikä vastaisi noin 550 tuntia selvitystyötä. Selvitystyö on kohdistunut yksinomaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien seikkojen selvittämiseen ja/tai kantajan asiamiehen selvitystyön alaisuuteen. Vaatimus tulisi esittää yhtiölle ja se on hylättävä ensisijaisesti väärän vastaajatahon vuoksi ja toissijaisesti muutoin perusteettomana, koska selvitykset ovat olleet tarpeettomia ja virheellisiä.

1.1 Viemärilinjan perustusten pettäminen

Virheen perusteesta Kantajan esittämä väite huoneiston viemäriltnjan "perustusten

pettämisestä tai talon vajoamisesta" on perusteeton. Kyse on ollut
vi märilinj n kannakkeiden pettämisestä. Kantaja ei ole yksilöinyt tai esittänyt mitään näyttöä maapohjan vajoamisesta (esim. maaperätutkimus) ja/tai viemärilinjan "perustusten" pettämisestä maapohjan vajoamisen vuoksi. Perustukset käsittävät terminologisesti rakennuksesta maaperään kuormia välittävän anturan, perusmuurin ja näihin liittyvät kosteuden kulkua säätelevät kerrokset ja lämmöneristeet. Asiassa ei ole kyse "perustusten pettämisestä".

Yhtiön rakentamisvuoden 1975 ja sen perusteella sovellettavien Rakennusmääräyskokoelman määräysten tai rakennustapaa ohjaavien suositusten (mm. RYL, RIL ja RT -korttien) mukaan ei ole ollut määräystä tai suositusta siitä, että kannakkeiden ja kiinnitystarvikkeiden tulisi olla haponkestävää terästä, mikä on nykypäivän suositus kannakoinnin suorittamiselle (RT 84-10818).

Alkuperäiset kannakkeet ovat olleet muovipinnoitettuja normaalista teräksestä valmistettuja kannakkeita. Kannakkeet ovat olleet ruosteessa ja huonossa kunnossa maaperästä nousevan kosteuden vuoksi (:::: kapillaarinen kosteus) ja tämän vuoksi ne ovat pettäneet.









Virheen korjaus

Alkuperäinen kannakointi on suoritettu rakentamisvuodelle tyypilliseen tapaan ei hapon kestävillä kannakkeilla ja kiinnitystarvikkeilla, mikä seikka on aiheuttanut viemärirunkolinjan putoamisen alaspäin. Kyse ei ole (rakennus)virheestä, vaan yksinomaan ajankulumisen vuoksi aiheutuneesta kannakoinnin hapettumisesta ja kannakoinnin pettämisestä.

Yhtiön huoneistossa A2 havaitut puutteet kannakoinnissa on korjattu piikkaamalla lattian viemärilinjaan 1,5-2 metrin välille reiät ja suoritettu kannakointi viemäriputkeen uusiksi haponkestävillä kannakkeilla pohjalaattaan. Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä virheiden korjaamiskustannuksista tai huoneiston A1 osuudesta yhtiön vastuulla olevista korjauksista.

Välittömän virheen korjauskustannukset ovat olleet yhtiölle noin 7.000 euroa. Korjaustoimenpidettä voidaan pitää sekä toteutustavan että kustannuksen osalta vähäisinä ja tavanomaisina vuonna 1975 rakennetussa yhtiössä.


Oikeudellinen arviointi Vastaajalla ei ole ollut tietoa viemärilinjan kannakkeiden kunnosta ennen kaupantekoa (= ei tiedonantovirhettä). Kyse ei ole myöskään AsKL 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaisesta odottamattomasta viasta, joka olisi merkittävästi suurempi kuin kantajalla olisi ollut perusteltua aihetta olettaa, koska huoneistolle A1 kohdistuvaa osuutta yhtiön vastuulla olevista korjauskustannuksista voidaan pitää vähäisenä, ja/tai kantajalle ei ole aiheutunut mitään kustannuksia yhtiön suorittamista
korjauksista.

Kantajan esittämä vaatimus kohdistuu lisäksi seikkaan, josta kantaja on ollut tietoinen ennen kaupantekoa, koska ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan (9.8.2015) perusteella kantajalla on ollut tieto huoneiston A2 viemärikorjauksista ennen kaupantekoa.


Kantajan_ on tullut mmärtää yhtiön rakentamisvuosi (1975) ja kauppahinta huomioon ottaen, että vesi- ja viemärijärjestelmä tullaan uusimaan kokonaisuudessaan lähitulevaisuudessa vuosien 2020-2025 aikana. Vesi- ja viemärilinjan uusimisen tarve on huomioitu kantajan ja vastaajan välisessä kaupassa huoneiston kauppahintaa alentavana seikkana.

1.2 Lattian painuminen

Olohuone ja takkahuone AsKL 6 luvun 12 §:n perusteella ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joista hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kauppakirjan perusteella asiassa on riidatonta, että ostajat ovat saaneet tiedon vinoon painuneesta lattiasta olohuoneessa/ takkahuoneessa ennen kaupantekoa. Kantaja ei voi vedota virheeseen (lattian vinous) olo- ja takkahuoneen osalta.

Vastaajan väite siitä, että vastaajan tiedossa olisi ollut, että lattian kallistuminen / painuminen olisi jatkunut vastaajan huoneiston hallinta-aikana, on perusteeton. Väite perustuu olettamaan siitä, että
takka- ja olohuoneen lattioita olisi "aiottu" vastaajan toimesta lattialaatan päälle valetulla betonimassalla tai asentamalla uusi 125*125 palaparketti. Vastaaja ei ole suorittanut takka- ja olohuoneen lattioiden oikaisua. Vastaaja on suorittanut ainoastaan parketin hionnan. Takka- ja olohuoneen "oikaisu" on mahdollisesti toteutettu huoneiston aikaisemman omistajan toimesta.

Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä siitä, että lattian painuminen olisi todellisuudessa jatkunut olo- ja takkahuoneen osalta. Huoneiston lattioiden kaltevuusmittausta ei ole suoritettu aikaisemmin, joten asiassa ei ole olemassa vertailuarvoa, jolla lattian painumisen jatkuminen voitaisiin todentaa.

Huoneiston muut lattiapinnat

Kantajan on tullut tai olisi pitänyt ymmärtää myös, että vuonna 1975 rakennetussa huoneistoissa lattioiden kaltevuus/suoruus ei vastaa nykyajan määräyksiä, vaan vanhoissa huoneistoissa lattioiden kaltevuus pääsääntöisesti poikkeaakin nykypäivän määräyksistä ja ohjeista.
Kantaja vetoaa virheellisesti Betonilattiat 2014 BY 45 -standardiin ja sen perusteella tehtyihin mittauksiin. Asiassa tulee sovellettavaksi yhtiön rakennusvuonna 1975 voimassa olleet määräykseUohjeet (= ei virhettä).

• Huoneiston A1 pysäköintialueen puoleisen pään väitetty vajoama ei ole johtanut toimenpiteisiin (= ei virhettä). Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 26.9.2005 on todettu, että "tilanteen kehittymistä on seurattava ja päätettävä jatkotoimista havaintojen perusteella".
• Huoneistojen A1 ja A2 viemärien korjaustarve ei ole syy-yhteydessä
väitteeseen rakennuksen painumisesta (= vrt. viemärilinjan kannakkeiden pettäminen).
• Helsingin kaupungin rakennusviraston vastauksen perusteella, "on
epätodennäköistä, että katuliikenteen aiheuttama tärinä aiheuttaisi vaurioita rakennuksille ja muille rakenteille." Yhtiö ei ole ryhtynyt

korjaustoimenpiteisiin, koska siihen ei ole ollut tarvetta.
Oikeudellinen arvio Vastaaja on menetellyt AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2-kohdan mukaisesti antamalla kantajalle ne tiedot kaupankohteesta, joista vastaaja on ollut tietoinen.

Vastaaja ei ole AsKL 6 luku 11 §:n 1 momentin 3-kohdan mukaisesti jättänyt kertomatta ostajalle erityistä seikkaa (= lattian vinous, lattian painumisen jatkuminen), josta vastaaja on ollut tai olisi pitänyt olla tietoinen.

1.3 RS3-kuntotarkastusraportti ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimus

RS3-kuntotarkastusraportti on laadittu 25.8.2003 ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimus on laadittu 26.8.2003. Raporttien tiedot eivät ole olleet enää merkityksellisiä kaupantekohetkellä 28.8.2015, koska tietoja voidaan pitää vanhentuneina (12 vuotta vanhoina). Kantajalla on ollut riittävä tieto kaupankohteesta kauppakirjan ja sen liitteiden (mm. kunnossapitosuunnitelma, LP-vahinkosaneeraus mittauspöytäkirja 17.12.2014) perusteella.

RS-3 kuntokartoitusraportti tai pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportti eivät osoita myöskään rakennuksen pohjan tai perustusten pettämistä.

Oikeudellinen arvio Vastaaja ei ole AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 -kohdan mukaisesti jättänyt kertomatta ostajalle erityistä seikkaa, josta vastaaja on ollut tai olisi pitänyt olla tietoinen em. raporttien perusteella, mitä kantaja ei ole muutoin huoneiston ennakkotarkastuksessa (AsKL 6:12 §) havainnut. Vastaajan tiedonantovelvollisuus koskee vain niitä seikkoja, joiden vuoksi kaupankohde poikkeaisi siitä mitä ikä, hinta ja ennakkotarkastus huomioiden voidaan pitää poikkeamana. Kaupan kohde on ollut tyypillinen 1970-luvun rivitalohuoneisto, johon kohdistuu ajan kulumisen vuoksi korjaustarpeita (huoneistoa ei rasita salainen taloudellinen virhe).

1.4 Huoneiston viemäriongelma, saunan ja pesuhuoneen lattioiden korjaustyöt

Virheen perusteesta Kantaja ei ole vedonnut virheeseen sauna- tai pesuhuoneessa (= ei virhettä).

Vastaaja ei ole suorittanut saunan eikä pesuhuoneen lattian korjaustyötä. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan 2.10.2015 perusteella korjaukset on tehty ennen vuotta 2005, jolloin vastaaja ei ole asunut huoneistossa.

Vastaajan hallinta-aikana viemäreissä ei ole esiintynyt ongelmia. Kantaja on ollut tietoinen huoneiston A2 viemärin korjaustarpeesta ennen kaupantekoa. Kunnossapitotarve (vesi- ja viemärilinja) on KH-kortin
(90-00403) perusteella kunnossapitoajanjaksolla 2020-2025, josta kantajan tulee olla notorisesti tietoinen.

Oikeudellinen arviointi Vastaaja on menetellyt AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3-kohtienedellyttämällä tavalla.

1.5 lsännöitsijäntodistuksen tiedot

Ennen vuotta 2009 asunto-osakeyhtiölaissa (AsOYL) ei ole ollut määräystä siitä, että esim. muutostyöt tulisi kirjata isännöitsijän­ todistukseen (vrt. AsOYL 809/1991, 4:55 §). AsOYL:n (1599/2009) voimaantulon jälkeen 7 luvun 27 §:n 2 momentissa säädetään isännöitsijäntodistuksen sisällöstä. Todistuksesta on käytävä ilmi lainkohdan mukaan mm. tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista sekä tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista.

Kantaja on ollut tietoinen, että yhtiön isännöintiä ja hallinnointia hoidetaan yhtiön osakkaiden toimesta ns. yhteisöhallintona (= ei ammattimainen isännöinti), mikä seikka tulee huomioida annettujen tietojen laajuuden arvioinnissa.

lsännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevät tiedot täyttävät lainkohdan vaatimukset:

(1) Talon perustukset ja vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarve:

Vesi- ja viemärijärjestelmä: Kunnossapitotarveselvityksen perusteella yhtiön vesi- ja viemärijärjestelmän ei kohdistu "toistaiseksi" kunnossapitotarvetta. Virhe(= viemärilinjan kannakkeiden pettäminen A1) on havaittu vasta 8.2.2017, joten virhe ei ole ollut yhtiön tiedossa 25.8.2015.

Vesi- ja viemärijärjestelmän teknisenä käyttöikänä pidetään 50 vuotta. Uusiminen ei ole ollut välttämätöntä vuonna 2015 yhtiön sen hetkisten tietojen perusteella. Tämän vuoksi kunnossapitotarveselvityksessä on termi "toistaiseksi". Kunnossapitotarve on sovellettavan KH-kortin
(90-00403) mukaisesti vuosina 2020-2025, mikä seikka on myös huomioitu huoneiston hinnoittelussa. Kantajan on tullut varautua vesi- ja viemärijärjestelmän uusimiseen huoneiston hallinta-aikana (notorinen seikka).

Talon perustukset: Kunnossapitotarveselvityksen perusteella yhtiön perustuksiin ja runkoon ei kohdistu toimenpiteitä. Yhtiön tiedossa ei ole ollut seikkoja, jotka edellyttäisivät korjausta. Yhtiö on laatinut kunnossapitosuunnitelman sen hetkisillä tiedoilla, jotka ovat olleet yhtiön tiedossa, ja yhtiön kunnossapitotarpeena on ollut ensisijaisesti
piha-alueen kunnostus.

(2) Yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistön kunnossapidosta:
Kantaja on ennen kaupantekoa tutustunut kunnossapitosuunnitelmaan. Kunnossapitosuunnitelma (PTS) on erillinen suunnitelma, ja ei kuulu isännöitsijäntodistuksen sisältövaatimukseen.

(3-4) Huoneistossa A2 ilmennyt viemärin korjaustarve

Kantaja on saanut vaaditun tiedon kauppakirjan liitteenä olevasta ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 9.8.2015, mikä täyttää asuntokauppalain mukaisen tiedonantovelvoitteen, vaikka ko. seikkaa ei
?I ki tt-..isän öitsijäntodistukseen. Kirjausta ei ole ehditty kirjaamaan 1sannrnts11antod1stukseen, koska kaupantekohetki (28.8.2015) on ollut lähes viipymättä ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeen.

(5) Huoneiston A1 osakkaan tekemät lattian tasoitustyöt:

Vastaaja on suorittanut huoneistossa A1 ainoastaan parketin hionnan (= ei kuulu isännöitsijäntodistuksen sisältöön). Huoneiston A1 aikaisempien osakkaiden tekemät työt on tehty vuonna 2004, eikä tällöin ole ollut määräystä siitä, että muutostyöt tulisi kirjata isännöitsijäntodistukseen (vrt. AsOYL 809/1991, 4:55 §).

(6) Talon huoneistojen seinien ja lattioiden vinous:

Lattioiden ja/tai seinien vinous on tyypillinen ominaisuus vuonna 1975 rakennetussa yhtiössä. Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä siitä, että lattioiden ja seinien vinous olisi virheellinen vuoden 1975 rakennusmääräyskokoelman säädökset huomioiden. Asiassa ei ole ilmennyt sen kaltaista seikkaa, joka olisi edellyttänyt yhtiötä/ vastaajaa huolehtimaan väitetystä kirjauksesta isännöitsijäntodistukseen.

(7) Selvitys yhtiön kiinteistöllä ja rakennuksissa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden valmistumisajankohdasta:

Vastaaja viittaa kohtiin 2, 5 ja 8.

(8) Selvitys Aja B talojen kattojen vuotovahingoista ja todetuista seinärakenteiden vaurioista 1980 luvulla:

Aikavälillä 1980 - 2009 ei ole ollut määräystä siitä, että muutostyöt tulisi kirjata isännöitsijäntodistukseen (vrt. AsOYL 809/1991, 4:55 §). Vahinko on korjattu siten, että tasakaton päälle on rakennettu aumakatto ja seinärakenteet eivät ole edellyttäneet rakennusteknisiä korjaustoimenpiteitä.

Kantajan esittämä väite siitä, että taloyhtiön hallitus oli laiminlyönyt 1.7.201O voimaan tulleen AsOYL:n mukaisen kiinteistön kunnon ja kunnossapitotarpeen selvittämisen hyvän kiinteistöhoitotavan mukaisesti, tulee hylätä perusteettomana. Vaatimus kohdistuu taloyhtiöön ja/tai hallitukseen kollegiaalisena tahona, eikä vastaajaan.
Vastaaja (Kenno Ilola) ei ole toiminut virallisesti hallituksessa, eikä hän ole muutoinkaan käyttänyt määräysvaltaa hallituksessa. AsOYL ei myöskään sisällä mitään velvoitetta "hyvästä kiinteistöhoitotavasta".

Oikeudellinen arviointi Kantajan virheväittämät tai mahdolliset virheet eivät ole olleet vastaajan / yhtiön tiedossa tai ne eivät sisälly AsOYL 7 luvun 27 §:n edellyttämiin tietoihin tai niitä ei ole tullut kirjata isännöitsijäntodistukseen AsOYL (909/1991) perusteella.

Vastaajalla ei ole ollut myöskään mahdollisuuksia toimia toisin (=

virheellisten tietojen oikaisu) isännöitsijäntodistuksen tietojen osalta. lsännöitsijäntodistuksen on tilannut kaupan kohteen kiinteistövälittäjä suoraan yhtiön hallituksen puheenjohtajalta, eikä vastaaja ole voinut vaikuttaa sen sisältöön. Vastaaja on muuttanut pois huoneistoista 9.5.2015.

Vastaaja on menetellyt AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3-kohdan edellyttämällä tavalla.

1.6 Talon perustukset Kantaja on väittänyt, että syy seinien kallistumiseen ja viemärinlinjan painumiseen on aiheutunut siitä, että talon pohja kallistuu tai vajoaa. Kantaja ei ole esittänyt näyttöä esim. maaperätutkimusta "talon pohjan kallistumisesta tai vajoamisesta". Kantajan esittämä väite viemärinlinjan painumisen ja talon pohjan vajoamisen välisestä syy-yhteydestä on perusteeton (vrt. viemärilinjan kannakkeiden pettäminen).

Olohuoneen ulkoseinän kallistuminen ei edellytä rakennusteknisiä korjaustoimenpiteitä (= ei välitöntä korjaustarvetta), ja päätös mahdollisesta korjauksesta kuuluu yhtiölle ja yhtiön vastuulle.

Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä talon pohjan vajoamisesta.

Oikeudellinen arviointi Asiassa on riidatonta, että vastuu mahdollisista korjauksista kuuluisi yhtiölle. Kyseessä ei ole AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4-kohdan mukainen virhe, eikä myöskään AsKL 6 luvun 20 §:n 1 momentin
3-kohdan mukainen salainen taloudellinen virhe, koska kantajalle ei ole aiheutunut mitään kustannuksia.

Vastaaja on menetellyt AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1 ja 2-kohdan mukaisesti.

2. Myyjän menettely Kantajan väite tietojen salaamisesta sekä törkeän huolimattomasta, kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä on perusteeton. Vastaaja (Kenno Ilola) on toiminut isännöitsijän roolissa hoitaen yksinomaan yhtiön kirjanpidollisia asioita. Kenno Ilola ei ole toiminut teknisenä isännöitsijänä, eikä hänellä ole ollut yksilöidympää tietoa yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotarpeista kuin normaaliin osakasasemaan perustuva tietoisuus.

Kenno Ilolan asema Laskentakolmio Oy:ssä, Kisa-Asunnot Oy:ssä ja Kisa Holding Oy:ssä eivät luo vastaajalle laajempaa tietoisuutta yhtiön rakenteista tai väitetyistä virheistä.

Hallituksen esityksen (HE 14/1994 vp) mukaan törkeän huolimattomana tai kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä voidaan pitää tilanteita, jossa esim. myyjä salaa tiedossa olevia olennaisia virheitä.
Kantajan väitekohdat 1-4 myyjän tietoisuudesta ovat perusteettomia.

RS-3 kuntotarkastusraportti ei ole sisältänyt seikkoja, joilla olisi objektiivisesti arvioiden ollut vaikutusta kaupantekoon, eikä kantaja ole vedonnut virheperusteena raportissa havaittuihin puutteisiin (väite 1).

Kantaja on ollut tietoinen asunnon A2 viemäriongelmasta ennen

kaupantekoa (väite 2).

Vastaaja on ilmoittanut kantajalle lattian vinoudesta. Vastaajalla ei ole ollut tietoa lattian painumisen mahdollisesta jatkumisesta (väite 3).

Rakennuksen epätasainen painuminen ei ole ollut vastaajan tiedossa (väite 4).

Myyjän vilpitöntä menettelyä kaupanteossa osoittaa mm. se, että myyjä on ennen kaupantekoa tilannut uuden raportin
LP-Vahinkosaneeraukselta huoneiston myyntiä varten sekä liittänyt kauppakirjaan olennaiset asiakirjat (mm. kunnossapitotarveselvitys, ylimääräisen yhtiökokouksen 9.8.2015 pöytäkirja) yhtiön tilanteesta. Kantaja on saanut ennen kaupantekoa tiedon mm. huoneistoissa A2 havaituista viemäriongelmista. Kunnossapitotarveselvityksen mukaan perutuksiin ja runkoon ei ole kunnossapitotarvetta ja vesi- ja viemärijärjestelmien osalta ei ole toistaiseksi kunnossapitotarvetta. Yhtiö on tehnyt päätöksen, että perustuksiin tai yhtiön rakenteisiin ei ole kunnossapitotarvetta kaupantekohetkellä ja täten vastaajalla on ollut oikeus luottaa yhtiön tekemään päätökseen.

3. Purkuperuste Kantaja on luopunut kaupan purkuvaatimuksesta.

4. Kauppahinnan alennus

AsKL 6 luvun 16 §:n perusteella ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Virhettä vastaava hinnanalennus määritetään pääsääntöisesti toteutuneiden virheiden korjauskustannusten perusteella, joita kantajalle ei ole syntynyt (riidatonta).

Virheeseen nähden kohtuullinen hinnanalennus määritetään pääsääsääntöisesti virheen korjauskustannusarvion ja/tai virheen aiheuttaman asumishaitan perusteella, joita kantajalle ei ole syntynyt.

Kantajan esittämä väite virheettömän asunnon arvosta elokuussa 2015 enintään 240.000 euroa, on perusteeton eikä vaatimus perustu AsKL:n virheen seuraamusjärjestelmän mukaiseen hinnanalennuksen määrittämiseen.

Tasonparannus: Kantajan esittämä vaatimus 20.000 euron perusparannuksesta (= hinnanalennusvaatimus 10.000) euroa tulee hylätä yksilöimättömänä. Kantaja ei ole yksilöinyt vaatimuksen perustetta määräajassa. Asiassa on jäänyt näyttämättä, mitä väitettyjä perusparannuksia huoneistoon olisi tehty.

Markkinahintojen nousu: Kantajan esittämä vaatimus hinnanalennuksesta 10.000 euroa(= väite asuntojen markkinahintojen noususta) tulee hylätä AsKL:n vastaisena ja muutoinkin perusteettomana. Asuntojen yleisellä hintatason nousulla (elokuu 2015 - syyskuu 2017) ei ole merkitystä AsKL:n mukaisen hinnanalennuksen määrän arvioinnissa (spekulatiivinen väite). Kantaja ei voi myöskään

hakea hinnanalennusta sekä väitetyn markkinahinnan menetyksen että toteutuneen luovutustappion perusteella, koska ne muodostaisivat yhdessä perusteettoman edun kantajalle.

Asunnon edelleen myynti / luovutustappio: Huoneisto on myyty (20.9.2017) kantajan omasta aloitteesta 260.000 eurolla (luovutustappion määrä 18.000 euroa). Luovutustappio ei ole AsKL:n mukainen hinnanalennusperuste (Huoneistossa A1 ei ole virhettä).
Asuntokauppojen yhteydessä voi syntyä luovutustappiota, mihin vaikuttaa mm. myyntiaika. Kantaja on pyrkinyt myymään huoneiston mahdollisimman nopeasti kantajan ja yhtiön välisten erimielisyyksien perusteella. Kantaja on reklamoinut vastaajaa 21.8.2017 ja myynyt huoneiston edelleen jo 6.10.2017 reilun kuukauden myyntiajalla, mikä selittää luovutustappion.

Hinnanalennuksen määrästä

Koska yhtiö on kunnossapitovastuussa väitetyistä virheistä, voisi kantaja vaatia vastaajalta vain sen osuuden korjauskustannuksista, jotka yhtiössä kohdistuisivat kantajan maksettavaksi (AsKL 6 luku 20 §).
Huoneiston A1 osuus on neliöperäisesti laskettuna 13,4 %:ia yhtiöstä.

Asiassa on riidatonta, että kantajalle ei ole kohdistunut mitään kustannuksia ja kantaja on päätynyt oma-aloitteisesti huoneiston myyntiin. Kantajan esittämällä väitteellä "virheperusteiden kumuloitumisesta" ei ole merkitystä hinnanalennuksen määrän arvioinnissa. Huoneisto on edelleen myyty kantajan toimesta hyvin nopealla myyntiajalla (n. 1 kk), mikä selittää aiheutuneen 1uovutustappion. Edellä esitetty huomioiden, virhettä vastaavana hinnanalennuksen määränä (=luovutustappio) voidaan pitää enintään
5.000 euroa, mikäli katsotaan, että kantaja olisi oikeutettu AsKL:n mukaiseen hinnanalennukseen.

5. Vahingonkorvausvelvol1isuus ja vahingon määrä

Vahingonkorvausvaatimus 15.620 euroa perustuu kantajan väittämän mukaan vastaajan tiedonantovirheeseen isännöitsijäntodistuksen osalta sekä asunnon virheellisyyksiin, jonka vuoksi kantajat ovat joutuneet muuttamaan pois huoneistosta.

A. Vastaaja ei ole menetellyt tuottamuksellisesti isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen osalta (AsKL 6:17).

- lsännöitsijäntodistus ei ole virheellinen (vrt. kpl 1.5);

- Hallituksen esityksen (HE 14/1994 vp) mukaan virheen perustuessa siihen, että myyjän asunnosta antama tieto osoittautuu virheelliseksi, myyjä vapautuu vahingonkorvauksesta, mikäli myyjän ei voida edellyttää olleen selvillä tiedon virheellisyydestä. lsännöitsijäntodistuksen virheellisten tietojen osalta sovelletaan pääsääntöisesti AsKL 6 luvun 16
§:n mukaista hinnanalennusta. Mikäli virheellinen tieto on peräisin yhtiön asiakirjoista (esim. isännöitsijäntodistus), ei myyjän puolelta ole tuottamusta.

- Kantajalla on ollut tiedossa, että yhtiön isännöintiä hoitavat asukkaat itse. Kantaja ei ole voinut olettaa laajempia selvityksiä kaupan kohteesta, kuin mitä AsOYL edellyttää;

- lsännöintitodistuksen on tilannut kaupan kohteen välittäjä (Mari Seppänen), eikä vastaajalla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa isännöitsijäntodistuksen sisältöön. Vastaaja ei ole ollut selvillä väitettyjen tietojen virheellisyydestä eikä vastaajalla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa isännöitsijäntodistuksen sisältöön.

B. Asunnon virheellisyyksistä ei ole aiheutunut kantajalle vahinkoa.

- Hallituksen esityksen (HE 14/1994 vp) perusteella oikeus korvaukseen edellyttäisi, että virhe perustuu seikkaan, joka johtuu myyjän huolimattomuudesta hänen suorittamiensa kunnostustöiden tai muiden toimenpiteiden yhteydessä, mitä po. tapauksessa ei ole tapahtunut.
Vastaaja on suorittanut huoneistossa ainoastaan parketin hionnan. Kantaja on päätynyt huoneiston edelleen myyntiin omasta aloitteestaan, eikä vastaaja ole vastuussa kantajalle aiheutuneista välillisistä kustannuksista.


Syy-yhteys














6. Selvittelykulut

Vahingonkorvauksen edellytyksenä on, että ostajan kärsimän vahingon ja myyjän menettelyn välillä vallitsee selkeä syy-yhteys. Sellaiset vahingot, jotka ovat ennalta arvaamattomia seuraamuksia, jäävät myyjän korvausvastuun ulkopuolelle. Vastaajan väitetyn tiedonantovirheen (A) ja huoneiston virheellisyyksin (B) välillä ei ole syy-yhteyttä huoneiston edelleen myynnistä aiheutuneisiin kustannuksiin 15.620 euroa.
Huoneiston edelleen myyntiä ja siitä aiheutuneita kustannuksia (välittäjänpalkkio ja aikaisemmin maksettu varainsiirtovero) tulee pitää kantajalle aiheutuneina normaaliin kaupantekoon liittyvinä kustannuksina, jotka ovat olleet vastaajalle täysin
ennalta-arvaamattomia.

Varainsiirtovero ja sen palauttaminen hakijalle liittyy Verohallinnolle tehtävään hakemukseen ja kaupan purkutilanteeseen, josta po. asiassa ei ole kysymys.

Selvittelykuluvaatimus (63.535,12) euroa tulee hylätä perusteettomana:

- Virheiden selvittämistä koskevan toimeksiantosuhteen osapuolina olisi pitänyt olla asunto-osakeyhtiö ja SainariOy. Vaatimus on hylättävä väärän vastaajatahon vuoksi.

Virheiden selvittäminen on kohdistunut AsOYL:n perusteella asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin seikkoihin (rakenteiden selvittely, rakennepiirustusten selvittely, viemärikuvausraportin selvittely, seinän kallistuman selvittely,
lattiarakenteisiin liittyvä selvittely), eikä vaatimusta voida kohdistaa em. perustein vastaajalle. Asiassa on ilmennyt, että kantaja ei ole suorittanut SainariOy:n laskuja, eikä kantajalle ole täten aiheutunut vahinkoa.
Kantaja on muuttanut vahingonkorvausta koskevan vaatimuksen asianosaiskuluvaatimukseksi jatketussa valmisteluistunnossa 26.6.2019.

- -i - iskuluina _k?rvattavien selvitystöiden tulee olla tarpeellisia ja maaraltaan kohtuull1s1a. Vastaaja kiistää asianosaiskuluvaatimuksen perusteen. SainariOy:n laskujen perusteella tehdyt selvitykset ovat objektiivisesti arvioiden täysin tarpeettomia, virheellisiä ja määrältään kohtuuttomia. SainariOy:n teettämät selvitykset ovat kohdistuneet yhtiön rakenteisiin, ja ne eivät ole perusteltuja huomioiden kantajan asema yhtiössä (13,4 % osuus yhtiön osakkeista). Selvitystyön laajuus on täysin poikkeuksellinen verrattuna riidan kohteeseen ja intressiin.

Laskuerittelyt sisältävät
1. Aineiston ja lähtötietojen kokoaminen ja neuvonpidot päämiesten kanssa/ Lasku nro 2701 / 9.970,84 euroa. Lasku sisältää mm.
- 43 h neuvotteluja kantajan asiamiehen kanssa.
- 6 h yhteenvedon kirjoittamista kantajan asiamiehelle
- 8 h aineistokansion kokoamista
- yht. 93,5 h, joista vastaaja hyväksyy 1 h = 116,00 euroa, joka vastaa tavanomaisena pidettävää määrää lähtötietojen kokoamisessa.

2. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n tapahtumat ajalta 1976 - 2010 / Lasku nro 2702 / 2.202,86 euroa. Lasku sisältää mm.
- 3 h arkistonurkan jätesäkin sisällön lajittelua.
- 6 h Osan 2 laadintaa ja kirjoitusta
- 4 h Vahvaselän isännöitsijäntodistuksen kokoamista
- yht. 15 h selvitystä, mikä ei liity po. asuntokauppaan, eikä täten ole korvattavaa asianosaiskulua.

3. Talon 1 ja asunnon A1 rakenteiden selvitykset; Lasku nro 2703 / 3.130,38 euroa. Lasku sisältää mm.
- 9 h rakennesuunnitelmien selvitystä
- 14 h Osan 3 laadintaa ja kirjoitusta
- yht. 23 h selvitystä, mikä ei liity ostajan ja myyjän väliseen asuntokauppaan, eikä täten ole korvattavaa asianosaiskulua.

4. RS-3 2003 Kuntotarkastus 25.08.2003 ja pesuhuoneen kuntotutkimus 26.08.2003 sekä niiden merkitys; lasku nro 2704 / 5.217,30 euroa. Lasku sisältää mm.
- 18 h RS-3 raportin selvittämistä
- 18 h Osan 4 laadintaa ja kirjoitusta (ei kirjallinen todiste)
- yht. 45 h, joista vastaaja hyväksyy 1 h = 116,00 euroa, mikä vastaa tavanomaisena pidettävää aikaa asiakirjoihin perehtymisessä.

5. Viemärikuvausraportti 08.02.2017 ja merkityksen arviointi; Lasku nro 2705 / 7.188,28 euroa. Lasku sisältää mm.
- 18 h Osan 5 laadintaa ja kirjoitusta
- yht. 62 h selvitystyötä raportista (K5), josta kaupan kohdetta koskee vain yksi (1) sivu. Vastaaja hyväksyy 1h = 116 euroa, mikä vastaa tavanomaisena pidettävää aikaa ko. raportin perehtymiseen.

6. Huoneiston kunnossapito- ja muutostyöt Varpainen; Lasku nro 2706 / 927,52 euroa. Lasku sisältää mm.
- 6 h Osan 6 laadintaa ja kirjatusta (ei kirjallinen todiste)
- yht. 8 h selvitystä, mikä ei liity ostajan ja myyjän väliseen

asuntokauppaan, eikä täten ole korvattavaa asianosaiskulua.

7. Olohuoneen kadun puoleisen seinän kallistuma (K13); Lasku nro 2707 / 7.767,98 euroa. Lasku sisältää mm.
- 4h taloyhtiön arkistojen keräilyä
- 16 h Osan 7 laadintaa ja kirjoitusta (ei kirjallinen todiste)
- yht. 67 h selvitystä, mikä ei liity ostajan ja myyjän väliseen asuntokauppaan (= seinän kallistumisesta ei ole esitetty vaatimusta), eikä täten ole korvattavaa asianosaiskulua.

8. Olo- ja takkahuoneen lattian koeporaukset; Lasku nro 2708 / 4.521,66 euroa. Lasku sisältää mm.
- 12 h Osan 8 laadintaa ja kirjoitusta
- yht. 41 h selvitystä/ toimenpiteitä, jotka ovat yhtiön vastuulla tai eivät liity ostajan ja myyjän väliseen asuntokauppaan, eikä täten ole korvattavaa asianosaisku lua.

9. Olohuoneen lattian hammastus; Lasku nro 270915.797,00 euroa. Lasku sisältää mm.
- yht. 50 h selvitystä/ toimenpiteitä, jossa sovelletaan virheen selvittämiseksi väärää RYL BY45/BL7 standardia (voimassa vasta 2014 alkaen}, eikä rakentamisvuonna 1975 voimassa olleita säädöksiä.
Toimenpiteet ja johtopäätökset ovat virheellisiä, eikä virheellisten toimenpiteiden aiheuttama kustannus ole korvattavaa asianosaiskulua.

10. Lattioiden painumat ja Tuusmiehentien raskaan liikenteen tärinähaitta; Lasku nro 2710 / 7.072,34 euroa. Lasku sisältää mm.
- 61 h selvitystä, mikä on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa selvitystä, mikä ei liity ostajan ja myyjän väliseen asuntokauppaan, eikä täten ole korvattavaa asianosaiskulua.

11. Kenno Ilola, taloyhtiön hallinnossa 2010 - 2015; Lasku nro 2711 / 3.362,26 euroa. Lasku sisältää mm.
- 15 h Osan 11 laadintaa ja kirjoitusta (ei kirjallinen todiste)
- yht. 24 h selvitystä, mikä ei korvattavaa asianosaiskuluna vaan liittyy yksinomaan kantajan asiamiehen selvitystyön alaisuuteen.

12. Selvitystyötä/ Kenno Ilola asunnon A1 myyjänä 4-8/2015; Lasku nro 27012 / 3.362,26 euroa. Lasku sisältää
- yht. 29 h selvitystyötä, yht. 24 h selvitystä, mikä ei korvattavaa asianosaiskuluna vaan liittyy kantajan asiamiehen selvitystyön alaisuuteen.
13. Tutkinta aineistosta tehtävät johtopäätökset; Lasku nro 27015 /
3.014,44 euroa. Lasku sisältää
- yht. 26 h selvitystyötä, mikä ei korvattavaa asianosaiskuluna vaan liittyy kantajan asiamiehen selvitystyön alaisuuteen.

Mikäli katsotaan, että vastaaja olisi joltain osin velvollinen korvaamaan selvittelykuluja asianosaiskuluina, vastaaja paljoksuu vaadittua määrää yli 1.000 euron osalta. Vastaaja katsoo, että SainariOy:n laillisen edustajan Reijo Luhtilan selvitystyö- ja todistajanpalkkion määrä ei voi ylittää 1.000 euroa, mikä olisi tavanomaisena pidettävä todistajanpalkkio (=johon sisältyy edellä esitetty selvitystyö).

LUETTELO TODISTEISTA

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 28.8.2015
K2. LP Vahinkosaneerauksen mittauspöytäkirja 19.12.2014 K3. SainariOy:n mittauspöytäkirja 30.3.2017 ja selvitys lattian painumista
K4. SainariOy:n selvitys olo- ja takkahuoneen lattian koeporauksesta K5. Putkrstokuvausraportti 8.2.2017
K6. Isännöitsijän todistus 25.8.2015
K7. Raksystems Oy:n RS3-kuntokartoitusraportti 25.8.2003 KS. Pesuhuoneen seinän kuntotutkimus 26.8.2003
K9. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n ylimääräisen yhtiökokouksen 26.9.2005 pöytäkirja
K10. Isännöitsijän todistus 14.12.2009
K11. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n Helsingin kaupungille 22.2.2010 lähettämä kirje
K12. Helsingin Rakennusviraston vastaus 29.4.2010
K13. SainariOy:n selvitys huoneiston A1 olohuoneen kadun puoleisen seinän kallistumisesta ja sen syistä
K14. SainariOy:n selvitys huoneiston A1 olohuoneen lattia hammastuksen mittauksesta
K15. SainariOy:n selvitys Raksystems Oy:n kuntokartoitusraportin 25.8.2003 ja kuntotutkimusraportin 25.8.2003 merkityksestä.
K16. Erittely SainariOy:n laskuista ja laskut [K17. luovuttu]
K18. Seitsemän valokuvaa Kiinteistömaailman myyntiesitteestä 2015 K19. Tilastokeskuksen tilasto: vanhojen rivitalohuoneistojen keskihinnat Paloheinässä 201404 - 201902.
K20. Insinööri Juhani Saimivallin laatimat viemäröintisuunnitelmat K21. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n varsinaisen yhtiökokouksen 28.3.2012 pöytäkirja
K22. Tomas Lundholmin lähettämä sähköpostiviesti 6.8.2019
K23. SainariOy:n selvitys Asunto Oy Tuusmiehentien talon rakenteista K24. Huoneisto A1 kauppakirja 22.1.2010 (=V1)
K25. Huoneisto A1 kauppakirja 6.10.2017
K26. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n ylimääräisen yhtiökokouksen 10.12.2019 pöytäkirja ja ote osakkaille 10.12.2019 annetusta selvityksestä
K27. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n varsinaisen yhtiökokouksen
16.3.2010 pöytäkirja
K28. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n hallituksen kokouksen 17.8.2010 pöytäkirja
K29. Asunto Oy Tuusmiehentie 2:n toimintakertomus 1.1.-31.12.2014

Kantajan henkilötodistelu

1. Ulla Varpainen todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Reijo Luhtila, insinööri
3. Todistaja Pasi Lavia, rakennusinsinööri
4. Todistaja Sanja Hosio, asunnon entinen omistaja

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. Huoneiston A1 kauppakirja 22.1.201o (=K24) V2. LP-Vahinkosaneeraus raportti 19.12.2014 (=K2)
V3. Kuusimiehentie 2 A1: pesuhuone ja saunan lattian remontti 3/2004 V4. Yhtiön kunnossapitotarveselvitys
V5. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 9.8.2015
V6. Asuntojen hintojen kehitys Paloheinän alueella 2015-2017
V?. KH90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot VB. Yhtiön kaupparekisteriote

Vastaajan henkilötodistelu

1. Kenno Ilola todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Arto Noronen, rakennusmestari





KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut

1. Kysymyksenasettelu ja arvioinnin lähtökohdat

Kysymys on siitä, onko AlliVarpaisen ja Mikko Varpaisen Riija Ilolalta ja Kenno Ilolalta ostamassa asunnossa ollut asuntokauppalain (myöhemmin AsKL) 6 luvun 11 §:n 2 tai 3-kohdan mukainen tiedonantovirhe, 4-kohdan mukainen salainen virhe tai 20 §:n mukainen taloudellinen virhe tai salainen taloudellinen virhe, joiden johdosta kantajilla on oikeus saada vastaajilta AsKL 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaista hinnanalennusta ja 17 §:n mukaista vahingonkorvausta.

Kysymys on vielä siitä, onko kantajilla oikeus saada korvausta virheiden selvittämistyöstä, joka on kohdistunut pääosin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien seikkojen selvittämiseen.

Kantajat ovat väittäneet, että vastaajat ovat ennen kaupantekoa
- antaneet asunnosta virheellistä tietoa siitä, että olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistuminen ei ollut jatkunut, ja jättäneet kertomatta, että lattia oli painunut vinoon myös keittiössä, pitkässä käytävässä sekä pienessä ja isossa makuuhuoneessa ja että asunnon kadunpuoleinen ulkoseinä oli kallistunut.
- jättäneet kertomatta, että asunnossa oli tehty lattioiden tasoitusvalu ja kylpyhuoneen kaatovalu kaltevuuden korjaamiseksi.
- antaneet virheellistä tietoa siitä, että talojen perustuksiin, runkoon sekä vesi- ja viemärijärjestelmiin ei ole liittynyt kunnossapitotarvetta.
- jättäneet kertomatta, että asunnossa on ollut viemäriongelma.

- jättäneet kertomatta ja salanneet kantajilta 25.8.2003 tehdyn RS-3 kuntokartoitusraportin ja 26.8.2003 tehdyn pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportin tiedot.
- jättäneet oikaisematta isännöitsljäntodistuksessa olleet virheelliset tiedot.

Kantajat ovat katsoneet, että asunto on ollut virheiden johdosta merkittävästi huonompi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta ja muut seikat.

Kantajat ovat katsoneet vielä, että vastaajat ovat ennen kaupantekoa antaneet virheellistä tietoa tai jättäneet antamatta tietoa yhtiön taloudellisista velvoitteista tai vastuista, joiden tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, ja että taloudelliset velvoitteet tai vastuut asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.


2. Vastaajien asemasta


Kantajien mukaan Kenno Ilola taloyhtiön isännöitsijänä, hallituksen varsinaisena jäsenenä ja varajäsenenä on asemansa perusteella perehtynyt ja ollut laajemmin selvillä taloyhtiön asioista kuin tavanomainen yhtiön osakas. Lisäksi Kenno Ilola on yrittäjänä harjoittanut pitkään asunto- ja kiinteistösijoitustoimintaa, joten häntä on pidettävä alan kokeneena ammattilaisena ja sen vuoksi hän on ymmärtänyt paremmin taloyhtiön kunnossapitoon liittyviä asioita.

Kenno Ilola on oikeudessa kuultaessa kertonut, että hän ei ollut toiminut asunto-osakeyhtiössä teknisenä isännöitsijänä vaan ainoastaan kirjanpidosta vastaavana hallinnollisena isännöitsijänä eikä hänellä ollut ollut yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotarpeista laajempaa tietoa kuin mitä tavanomaiseen osakasasemaan oli kuulunut. Kenno Ilola on kiistänyt, että hän olisi toiminut missään vaiheessa asunto-osakeyhtiön hallituksen varsinaisena jäsenenä tai ottaneensa osaa hallituksen kokouksiin varajäsenen ominaisuudessa.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjasta 17.8.2010 (K28) ilmenee, että Kenno Ilola on nimitetty isännöitsijäksi 8.9.2010 lukien. Asunto-osakeyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 28.3.2012 (K21) ja toimintakertomuksesta tilivuodelle 1.1.-31.12.2012 (K21) ilmenee, että Kenno Ilola on toiminut isännöitsijänä ainakin vuoden 2012 loppuun.

Käräjäoikeus toteaa, että mikään asiassa esitetty ei tue Kenno Ilolan väitettä siitä, että hänen asemansa isännöitsijänä olisi poikennut asunto-osakeyhtiölain (myöhemmin AsOYL) 7 luvussa tarkoitetusta, varsinkin, kun kirjanpidon on toimintakertomuksen (K21) mukaan hoitanut toinen osakas Timo Saimi. Kenno Ilolalla on isännöitsijän asemassa ollut velvollisuus osallistua asunto-osakeyhtiön asioiden hoitoon ja mahdollisuus osallistua hallituksen kokouksiin ja siten saada laajasti tietoa taloyhtiön asioista. Siihen nähden, että taloyhtiön isännöintiä ja hallinnointia on hoidettu yhtiön osakkaiden toimesta

ei-ammattimaisena isännöintinä, isännöitsijän aseman ei kuitenkaan ole katsottava lisäävän merkittävästi Kenno Ilolan tietoisuutta
asunto-osakeyhtiön ja sen kunnossapitoon liittyvistä asioista. Isännöitsijän tehtävässä Kenno Ilolan on kuitenkin tullut perehtyä tavanomaista yhtiön osakasta paremmin isännöitsijäntodistuksen sisältöön ja niihin tietoihin, jotka tulee kirjata asunto-osakeyhtiölain ja osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (365/2010) mukaan.

Kenno Ilolan asemasta asunto- ja kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavissa Laskentakolmio Oy:ssä, Kisa-Asunnot Oy:ssä ja Kisa-Holding Oy:ssä ei voi vetää johtopäätöstä, että hän olisi ollut
erityisen hyvin perehtynyt asunto-osakeyhtiön kunnossapitoasioihin. Näiden tehtävien on kuitenkin katsottava lisäävän hänen tietoisuuttaan isännöitsijäntodistukseen merkittävistä tiedoista.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjasta 16.3.2010 (K27) ilmenee, että Kenno Ilola on tuolloin valittu asunto-osakeyhtiön hallituksen varajäseneksi. Asiassa on jäänyt tarkemmin selvittämättä, onko Kenno Ilola varajäsenenä myös tosiasiallisesti osallistunut hallitustyöskentelyyn, joten hallituksen varajäsenyyden ei voida katsoa luovan hänelle laajempaa tietoisuutta asunto-osakeyhtiön asioista.

Asunto-osakeyhtiön toimintakertomukseen tillvuodelta 1.1.-31.12.2014 (K29) on merkitty, että Kenno Ilola on toiminut kyseisenä tilivuotena hallituksen jäsenenä ja varapuheenjohtajana. Asiassa esitetyn kaupparekisteriotteen (V8) mukaan Kenno Ilola ei ole toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä missään vaiheessa. Arvioitaessa näitä vastakkaisia näyttöjä käräjäoikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö ei juurikaan ole päivittänyt hallinnossaan tehtyjä muutoksia kaupparekisteriin, minkä vuoksi kaupparekisteriotteesta ei ole tehtävissä johtopäätöksiä Kenno Ilolan hallituksen jäsenyydestä. Toimintakertomuksen näyttöarvoa puolestaan vähentää se, että asiakirja on allekirjoittamaton. Mikäli Kenno Ilola olisi toiminut hallituksen varsinaisena jäsenenä, käräjäoikeus pitää todennäköisenä, että tästä olisi olemassa muutakin selvitystä. Tämän vuoksi ja kun asiassa ei ole esitetty muuta selvitystä väitteen tueksi, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Kenno Ilola olisi toiminut asunto-osakeyhtiön hallituksen varsinaisena jäsenenä.
Asiassa ei ole edes väitetty, että Riija Ilola olisi ollut
asunto-osakeyhtiön hallinnossa mukana vastuutehtävissä tai että hänellä muuten olisi laajempi tietoisuus asunto-osakeyhtiön kunnossapitoon liittyvistä asioista.

3. Asunnon väitetyt virheet

3.1 Lattioiden painuminen ja ulkoseinän kallistuminen

Kantajien mukaan vastaajat ovat jättäneet antamatta tiedon, että lattian painuminen on jatkunut olohuoneen ja takkahuoneen alueella vastaajien hallinta-aikana ja että lattia oli painunut myös keittiössä, pitkässä

käytävässä sekä pienessä ja isossa makuuhuoneessa ja että rakennuksen ulkoseinä oli kallistunut.

Alli Varpainen on oikeudessa kuultaessa kertonut, että Varpaiset olivat panneet merkille lattian vinouden tutustuessaan asuntoon mutta kiinteistönvälittäjä oli pitänyt asiaa vähäisenä. Asuinaikanaan he olivat huomanneet vetoa lattioissa.

Kenno Ilola on oikeudessa kuultaessa kiistänyt, että Ilolat olisivat huomanneet, että olohuoneen ja takkahuoneen lattiat olisivat jatkaneet painumista heidän hallinta-aikanaan tai että he olisivat huomanneet muiden huoneiden lattioiden painumista. He eivät myöskään olleet huomanneet vetoa lattioissa.

Väitteensä tueksi kantajat ovat vedonneet SainariOy:n mittauspöytäkirjaan ja selvitykseen lattian painumisesta 30.3.2017 (K3), RS-3 kuntokartoitusraporttiin (K7), asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan 26.9.2005 (K9), asunto-osakeyhtiön Helsingin kaupungille 22.2.2010 lähettämään kirjeeseen (K11) ja Helsingin rakennusviraston vastaukseen 29.4.2010 (K12) sekä SainariOy:n selvitykseen huoneiston A1 olohuoneen kadun puoleisen seinän kallistumisesta (K13) ja asunnon A1 olohuoneen lattian hammastuksen mittauksesta (K14).

SainariOy:n mittauspöytäkirjasta (K3) ilmenee, että mittaukset on tehty ristilaserilla ja tuloksia verrattu Betonilattiat 2014 BY45/BLY7 standardiin. Pöytäkirjan mukaan lattioiden kallistus on suurin takkahuoneen ja olohuoneen alueella ja on enimmillään takkahuoneessa 42 millimetriä 2,4 metrin matkalla. Muissa huoneissa kallistus on selvästi vähäisempää enintään 10 millimetriä paitsi suuressa makuuhuoneessa, jossa se on 24 millimetriä 2,3 metrin matkalla.

Todistajana kuultu, SainariOy:n laatimiin asiakirjoihin oikeudenkäyntiä varten tutustunut rakennusmestari Arto Noronen on todennut SainariOy:n mittauspöytäkirjasta (K3), että kaltevuusmittauksessa oli käytetty vuoden 2014 standardia, joka ei soveltunut 1970-luvulla rakennetun talon arviontiin. Vaikka lattia oli painunut vähän, sen merkittävyyttä ei voinut arvottaa eikä painumisesta tehdä johtopäätöksiä, koska vertailuarvoja ei ollut käytettävissä. Lattian kallistusmittaus pitäisi ylipäätään tehdä siten, että lattia jaetaan ruutuihin, jotka mitataan ristiin ja painumista seurataan vertaamalla lähtöarvoihin.

Käräjäoikeus toteaa, että asunnon lattioiden kallistumista ei ole mitattu ennen SainariOy:n keväällä 2017 tekemää mittausta, joten vertailuarvoja ei ole käytettävissä. Asiassa on myös jäänyt selvittämättä, että kallistuminen olisi ollut havaittavissa aistinvaraisesti muualla kuin olohuoneessa ja takkahuoneessa. Mittauksessa on lisäksi sovellettu vuonna 2014 voimaan tullutta standardia, kun asuintilojen lattian
kallistumisen merkittävyyttä arvioitaessa pitäisi soveltaa rakennusvuoden 1975 mukaisia standardeja. SainariOy:n mittauspöytäkirjasta ei siten ole tehtävissä johtopäätöstä, että lattioiden painuminen olohuoneessa ja takkahuoneessa olisi jatkunut vastaajien hallinta-aikana tai että vastaajlen olisi pitänyt olla tietoisia lattian painumisesta myös muissa
huoneissa.

S-3 kuntokartoitusraportista 25.8.2003 (K7) ilmenee, että olohuoneen Ja takkahuoneen lattia on painunut vinoon ja että rakennuksen päätyseinän jalkalistan alla on rako. Raportissa todetaan, että lattian vinoudella ei ole rakenteellista merkitystä, mikäli painumisen ei havaita jatkuvan.

Käräjäoikeus toteaa, että kuntokartoitusraportin sivulle 2 on koottu vuonna 2003 tehdyt oleellisimmat virhehavainnot ja korjaustarpeet. Lattioiden kallistumista ei ole mainittu virheenä eikä korjattavien kohteiden joukossa. Raportista on siten pääteltävissä, että lattioiden painumiseen on kiinnitetty huomiota ja että painumista tulee seurata, mutta ei sitä, että lattiat olisivat jatkaneet painumista vastaajien hallinta-aikana.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 26.9.2005 (K9) ilmenee, että asunnon A1 silloinen asukas Petteri Naskinen on kertonut havainneensa asunnon pysäköintialueen puoleisen pään toisen ulkonurkan vajonneen noin 1O senttimetriä. Pöytäkirjaan on merkitty, että tilannetta tulee seurata ja että jatkotoimista päätetään havaintojen perusteella.

Kenno Ilola on oikeudessa kuultaessa kiistänyt tienneensä pöytäkirjasta ja sen kirjauksesta ennen oikeudenkäyntiä.

Käräjäoikeus toteaa, että ulkonurkkaa koskevista myöhemmistä havainnoista tai asunto-osakeyhtiön toimenpiteistä ei ole esitetty selvitystä. Pöytäkirja on laadittu viisi vuotta ennen kuin vastaajat ovat hankkineet asunnon. Vastaajat eivät voi olla vastuussa siitä, onko rakennuksen kulman mahdollista vajoamista seurattu ennen heidän hallinta-aikaansa. Näin on siitäkin huolimatta, että Kenno Ilolan on näytetty toimineen asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä.
Oikeuskirjallisuuden mukaan isännöitsijän asemaan perustuvaa, oletettua tietoisuutta yhtiön asiakirjoista ei voida ulottaa koskemaan koko sitä aineistoa, joka yhtiön toiminnasta on laadittu. Myyjä, joka on toiminut joko isännöitsijänä tai hallituksen jäsenenä, voidaan katsoa olevan tietoinen taloyhtiön hallituksessa käsitellyistä asioista sillä aikavälillä, kun hän on ollut tehtävässään. (Petri Keskitalo: Käytetyn asunnon kauppa, 2014, s. 216)

Käräjäoikeus katsoo, että yksittäisen asukkaan vuonna 2005 tekemällä havainnolla talon ulkonurkan vajoamisesta ei ole merkitystä arvioitaessa vastaajien vastuuta väitetystä virheestä.

Asunto-osakeyhtiön Helsingin kaupungille 22.2.2010 lähettämästä kirjeestä (K11) ilmenee, että asunto-osakeyhtiön osakkaat - mukaan lukien vastaajat - ovat olleet huolissaan siitä, että Jokeri 11 linjaus lisää maaperän tärinää, joka on vaurioittanut talon seinärakennetta ja aiheuttanut tietä lähinnä olevan huoneiston kahden huoneen lattian painumisen lievästi vinoon. Helsingin rakennusviraston vastauksesta 29.4.2010 (K12) puolestaan ilmenee, että liikenteen aiheuttama tärinä saattaa joissakin tapauksissa olla asumismukavuutta haittaava tekijä mutta kaupungin mukaan on kuitenkin epätodennäköistä, että

katuliikenteen aiheuttama tärinä aiheuttaisi vaurioita rakenteille.

Käräjäoikeus toteaa asiakirjojen yhdessä Ilolan kertomuksen kanssa osoittavan, että vastaajat ovat olleet tietoisia olohuoneen ja takkahuoneen lattioiden painumisesta. Esitetty selvitys ei sen sijaan osoita, että painuminen olisi jatkunut kyseisissä huoneissa vastaajien hallinta-aikana tai että he olisivat olleet tietoisia muiden huoneiden lattioiden melko vähäisestä painumisesta.

Olohuoneen kadun puoleisen seinän kallistumisesta ja sen syistä koskevassa SainariOy:n selvityksestä (K13) ilmenee, että vatupassilla mitattaessa noin metrin korkeudella seinässä on todettu neljän senttimetrin vinous sisäänpäin. Selvityksen mukaan virhe on rakennusaikainen, jota on selvitetty jo 1980-luvulla mutta jäänyt tuolloin korjaamatta.

Todistaja Noronen on todennut SainariOy:n selvityksestä, että mittaus olisi tullut tehdä luotilangalla koko seinän korkeudelta eikä lyhyellä vatupassilla, jolloin tiilien asettelu saattaa johtaa vääristymään. Norosen mukaan vinoudella ei ole merkitystä eikä sille tarvitse tehdä mitään, jos seinä on ehjä.

Käräjäoikeus toteaa, että todistaja Norosen kertomuksen perusteella on jäänyt epävarmaksi, onko SainariOy:n selvityksessä käytetty mittaustapa ollut oikea. Selvityksen mukaan kysymys on jo rakennusaikaisesta virheestä eikä siitä ole pääteltävissä, että seinän
vinous olisi lisääntynyt vastaajien hallinta-aikana tai että heidän olisi tullut havaita se.

Olohuoneen parketin hammastusmittausta koskevasta SainariOy:n selvityksestä 17.5.2017 (K14) ilmenee, että olohuoneen lattian perusta on osin kantava perustuspalkkeihin raudoituksella kiinnitetty pintalaatta ja osin sorapatjalle rakennettu uiva maavarainen pintalaatta, mikä aiheuttaa maavaraisten laattojen reunalle liikuntasaumat. Selvityksen mukaan maavaraisen ja kantavan laatan sauman kohdalla parketti on revennyt, mitä repeämää ei ole ollut, kun kantajat ovat ostaneet asunnon. Selvityksessä on viitattu vuoden 2014 RYL-laatustandardiin, jota asunnon lattia ei hammastuksen vuoksi täytä.

Todistaja Arto Noronen on todennut SainariOy:n selvityksestä, että mittaus ei ole ollut ammattimainen eikä siinä ole mitattu parketin hammastusta vaan rakoa. Hammastus mitataan vierekkäisten parkettilaattojen välillä rakotulki11a. Norosen mukaan mittauksessa on käytetty väärää standardia eikä siitä ole tehtävissä johtopäätöksiä lattian painumisesta.

Käräjäoikeus toteaa, että SainariOy:n laatimassa asiakirjassa on selvitetty olohuoneen lattiarakennetta ja se, että rakenteesta johtuen lattia saattaa elää jonkin verran liikuntasauman kohdalta. Todistaja Norosen kertomuksen perusteella on jäänyt epävarmaksi, onko käytetty mittaustapa ollut oikea ja voidaanko selvityksessä viitattua vuoden 2014 laatustandardia soveltaa puheena olevaan lattiarakenteeseen.
Vastakkaisesta näytöstä johtuen selvityksestä ei siten ole tehtävissä

luotettavaa johtopäätöstä hammastuksen merkityksestä tai siitä, että huoneiston lattioiden kallistuminen olisi jatkunut Iloloiden
hallinta-aikana.

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että lattioiden painuminen olohuoneen ja takkahuoneen alueella on merkitty kauppakirjaan 28.8.2015, joten vastaajat ovat täyttäneet asuntokauppalain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa tältä osin. Mainittu seikka on myös otettu huomioon kauppahinnassa. Asiassa esitetty näyttö ei tue kantajien väitettä siitä, että vastaajat olisivat tienneet ja antaneet virheellistä tietoa muissa huoneissa kaupanteon jälkeen todetusta lattioiden painumisesta, painumisen jatkumisesta tai ulkoseinän kallistumisesta tai jättäneet tältä osin kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan.

3.2 Lattioiden tasoitus- ja kaatovalu

Kantajien mukaan vastaajat ovat jättäneet kertomatta, että he ovat korjanneet vinoja lattioita tekemällä tasoitusvalun ja että pesuhuoneen ja kylpyhuoneen lattian kaltevuutta on korjattu tekemällä uusi kaatovalu.

Vastaajat ovat kiistäneet tehneensä tasoitusvalua tai kaatovalua. Kenno Ilola on oikeudessa kuultaessa kertonut, että he olivat vain maalanneet seinät ja katon, vaihtaneet sisäovet ja hioneet parketin ennen myyntiä.
Ilolat olivat saaneet asunnon edelliseltä asukkaalta Petteri Naskiseltä kylpyhuoneen korjauslaskut siltä varalta, että Naskisen toteuttaman kylpyhuoneen remontin osalta olisi ilmennyt tarvetta takuuaikaisiin korjauksiin.

Todistaja Reijo Luhtila on kertonut olevansa koulutukseltaan insinööri ja Mikko Varpaisen pitkäaikainen tuttava, ja tehneensä työuransa rakennusalalla. Hän oli Varpaisten toimeksiannosta tutustunut asunto-osakeyhtiön asiakirjoihin laajasti ja laatinut SainariOy:n lausunnot. Luhtila oli selvityksissään päätynyt siihen, että lattioiden oikaisu oli tehty vastaajien toimesta. Vuoden 2003 RS-3 kuntokartoitusraportissa oli ollut maininta kylmäsillasta, mikä tarkoitti sitä, että lattia oli painunut lämpöeristyksen alle. lsännöitsijäntodistuksesta 14.12.2009 oli puolestaan ilmennyt, että korjauksiin ei ollut ryhdytty, mistä todistajan mukaan oli johdettavissa, että vastaajien oli täytynyt tehdä tasoitevalu. Luhtila oli lisäksi kuullut taloyhtiön entiseltä isännöitsijältä Aino Vahvaselältä, että Kenno Ilola oli kehunut saaneensa edullisesti 125x125 palaparkettia ja asentaneensa sen muutettuaan asuntoon. Kyseiseistä parkettia oli löytynyt muualta paitsi kahdesta makuuhuoneesta.

Osoituksena siitä, että vastaajat ovat tehneet lattioiden oikaisun, kantajat ovat vedonneet SainariOy:n selvitykseen olohuoneen ja takkahuoneen lattian koeporauksista (K4), ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan 26.9.2005 (K9) ja isännöitsijäntodistukseen 14.12.2009 (K10).

SainariOy:n olohuoneen ja takkahuoneen lattian koeporauksia koskevasta selvityksestä (K4) ilmenee, että keittiön vierestä otetusta koepalasta A on löytynyt jälkivalua noin 60 millimetriä, pesuhuoneen vierestä olevasta koepalasta B on löytynyt jälkivalua 70 millimetriä ja

takkahuoneesta otetusta koepalasta C on löytynyt jälkivalua noin 70 millimetriä. Koepalasta on ollut vielä nähtävissä se, että ovenkarmin kynny_sp u on jäänyt valun alle. Selvityksen johtopäätöksenä on esitetty,
että 01ka1suvalu on tehty samanaikaisesti pesuhuoneen lattiaremontin kanssa.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 26.9.2005 (K9) ilmenee, että asunnon A1 lattioiden kaltevuus on tuotu hallituksen tietoon. Tuolloin on todettu, että tilannetta tulee seurata.

lsännöitsijäntodistuksen liitteessä 14.12.2009 (K10) viitataan 21.8.2003 laadittuun RS-3 kuntokartoitusraporttiin, jossa on todettu olohuoneen ja takkahuoneen lattian kallistuminen. lsännöitsijäntodistuksen mukaan vastaajia edeltävät asukkaat ovat tuoneet asian esille hallituksen puheenjohtajalle, mutta korjauksiin ei ole ryhdytty.

Käräjäoikeus toteaa lattioiden oikaisuvalun osalta, että SainariOy:n koeporausselvitys osoittaa, että asunnon lattioita on oikaistu jossakin vaiheessa. Se, milloin lattioita on oikaistu ja kuka sen on tehnyt, ei kuitenkaan ilmene selvityksestä. Yhtiökokouksen pöytäkirjasta 26.9.2005 ja isännöitsijäntodistuksesta 14.12.2009 on nähtävissä, että vastaajia edeltävät asukkaat ovat saattaneet asunto-osakeyhtiön hallituksen tietoon lattioiden kallistumisen ja että heidän hallinta-aikanaan lattioita ei ole oikaistu. Näistäkään asiakirjoista ei ilmene, milloin ja kenen toimesta huoneistoon on tehty lattioiden tasoitusvalu. Toisin kuin todistaja Luhtila on esittänyt, asiakirjoista ei käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ole tehtävissä johtopäätöstä, että vastaajat olisivat tehneet tasoitusvalun.

Kylpyhuoneen kaatovalun osalta kantajat ovat vedonneet Tomas Lundholmin 6.8.2019 lähettämä sähköpostiviestiin (K22).
Sähköpostiviestistä ilmenee, että Lundholm ei ole suorittanut asunnon A1 korjaustyötä mutta on esittänyt tarjouksen työvaiheittain.

Vastaajat ovat puolestaan vedonneet vuonna 2004 laadittuun remonttiselvitykseen ja Tomas Lundholmin Petteri Naskiselle osoittamaan laskuun 22.3.2004 (V3) selvitykseksi siitä, että he eivät ole tehneet saunan ja pesuhuoneen lattian kaatovalua. Remonttiselvityksen mukaan kylpyhuoneessa on tehty muun ohella koko lattlan alueella kaatokorjaukset.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 26.9.2005 (K9) ilmenee, että Petteri Naskinen on ilmoittanut korjauttaneensa kylpyhuonetta omalla kustannuksellaan, koska vuonna 2001 tehty remontti oli ollut huonolaatuinen.

Asiassa on lisäksi kuultu todistajana Petteri Naskisen puolisoa Sanja Hosiota, joka ei ole muistanut tarkemmin, onko asunnon kylpyhuoneessa tehty remonttia heidän hallinta-aikanaan vai ei. Hosion mukaan asunnon remontointi oli ollut Naskisen tehtävänä mutta hänen muistinsa mukaan asunnossa ei ollut tehty mitään isompaa remonttia.

Käräjäoikeus toteaa esitetyn selvityksen osoittavan, että asunnon kylpyhuoneessa on tehty remontti vuonna 2001 ja uudelleen Petteri

Naskisen ja Sanja Hosion hallinta-aikana ennen vuotta 2005. Se onko näiden remonttie yhteydessä kylpyhuoneeseen tehty myös kaat valu, on osapuolt n esittämästä vastakkaisesta näytöstä johtuen jäänyt luotettavasti selvittämättä. Joka tapauksessa esitetystä näytöstä ei ole tehtävissä johtopäätöstä, että kylpyhuoneen lattian kaato olisi korjattu vasta vastaajien hallinta-aikana.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että vastaajat olisivat antaneet kantajille virheellistä tietoa lattioiden tasoitus- ja kaatovalusta tai jättäneet tältä osin kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan.

3.3 Perustusten, rungon ja vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarve

Kantajien mukaan vastaajat ovat antaneet virheellisen tiedon, että talon perustuksiin, runkoon sekä vesi- ja viemärijärjestelmiin ei ole liittynyt kunnossapitotarvetta. Maapohjan vajoamisen seurauksena viemärien perustukset ovat pettäneet.

Vastaajat ovat kiistäneet antaneensa virheellistä tietoa tai jättäneensä antamatta tietoa perustusten, rungon ja vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarpeesta. Kysymys ei ole ollut viemärilinjan perustusten pettämisestä vaan viemäriputkien kannakkeiden pettämisestä.

Kantajat ovat vedonneet tältä osin muun muassa putkistokuvausraporttiin 8.2.2017 (K5), RS3-kuntokartoitusraporttiin 25.8.2003 (K7) ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimukseen 26.8.2003 (KB) sekä varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan 28.3.2012 (K21).

Vastaajien puolelta on vedottu yhtiön laatiman kunnossapitotarveselvitykseen (V4).

Käräjäoikeus toteaa, että vuonna 2003 tehdyillä tutkimuksilla ei ajan kulumisen vuoksi voi olla merkitystä arvioitaessa vuonna 2015 vastaajien kantajille talon perustusten, rungon sekä vesi- ja viemärijärjestelmän kunnossapitotarpeesta antamia tietoja.

Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 28.3.2012 (K21) ilmenee, että hallitus on valtuutettu kilpailuttamaan kiinteistön putkistoja ja viemäreitä koskeva kuntotutkimus.

Käräjäoikeus toteaa, että yhtiökokouksen pöytäkirjasta on pääteltävissä, että putkistojen ja viemäreiden kuntoon on kiinnitetty huomiota vuonna 2012 ja harkittu mahdollista kunnostusta. Pöytäkirjasta ei ole kuitenkaan tehtävissä johtopäätöstä, että putkistot ja viemärit olisivat olleet välittömän kunnostuksen tarpeessa.

Putkistokuvausraportista 8.2.2017 (K5) ilmenee, että asunnon A1 viemäriputkiston rakenteellinen kunto edellyttää hätäkorjausta isompien vahinkojen välttämiseksi mutta toiminnallisessa kunnossa ei ole havaittu virhettä.
Todistaja Arto Norosen mukaan putkistokuvausraportti ei ollut poikkeava talon rakennusvuosi huomioon ottaen. Toiminnallinen kunto oli ensisijainen verrattuna rakenteelliseen kuntoon.

Käräjäoikeus toteaa, että viemäriputkistojen tarkempi tutkimus on osoittanut korjaustarpeen vuonna 2017. Kun viemäreiden toiminnallinen kunto on tuolloin ollut vielä hyvä ja kun kuvaus on tehty 1,5 vuotta kaupanteon jälkeen, kuvausraportista ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan voida tehdä johtopäätöstä, että vastaajien olisi tullut kiinnittää huomiota viemäriputkiston kuntoon syksyllä 2015 kaupanteon aikana.

Kauppakirjan liitteenä olevasta yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä (V4) ilmenee, että perustusten ja rungon osalta ei ole kunnossapitotarvetta yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana ja että vesi- ja viemärijärjestelmän osalta ei ole kunnossapitotarvetta toistaiseksi.

Käräjäoikeus toteaa, että kunnossapitotarveselvitys edustaa
asunto-osakeyhtiön hallituksen näkemystä yhtiössä tulossa olevista kunnostustarpeista. Kaupanteon ajankohtana yhtiön tiedossa ei tällaisia välittömiä kunnostustarpeita perustusten, rungon, vesi- ja viemärijärjestelmän osalta ole ollut.

Mitä tulee väitteeseen viemärilinjan perustusten pettämisestä käräjäoikeus toteaa, että todistajana kuullun rakennusmestari Pasi Lavian mukaan rakennuksen alkuperäisestä vuoden 1975 viemäröintisuunnitelmasta ei ole pääteltävissä, onko viemäri ollut ripustettu kantavaan osaan vai asennettu maavaraiseksi. Yleinen käytäntö tuolloin oli, että viemärit ripustettiin kantavaan osaan.
Rakennuksen toteutettu lattiarakenne ei ole sitä estänyt.

Asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuonna 1975 eikä yhtiön vesi- ja viemärijärjestelmää ollut uusittu rakentamisen jälkeen, joten ne ovat kaupantekoajankohtana 2015 olleet jo teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Se, onko viemärilinjan perustus vai kannakkeet pettäneet vuonna 2017 tai aikaisemmin, ei käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ole merkitystä asiassa. Kantajien on joka tapauksessa tullut varautua siihen, että yhtiön vesi- ja viemärijärjestelmiin kohdistuu lähitulevaisuudessa uusimistarvetta.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat antaneet kantajille virheellistä tietoa talon perustuksiin, runkoon sekä vesi- ja viemärijärjestelmiin liittyvistä kunnossapitotarpeista tai jättäneet tältä osin kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan.

3.4 Asunnon vlemäriongelma

Kantajien mukaan vastaajat ovat jättäneet antamatta tiedon asunnossa jo vastaajien hallinta-aikana ilmenneestä viemäriongelmasta.
Naapurihuoneistossa A2 on jouduttu kesällä 2015 korjaamaan viemärit, mikä kantajien mukaan osoittaa, että vastaajat ovat joko tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää, että myös asunnon A1 viemärit vaativat korjausta, mistä asiasta olisi pitänyt ilmoittaa kantajille.

Alli Varpainen ja todistaja Reijo Luhtila ovat kertoneet, että

asunnon wc-tiloissa oli ollut voimakas viemärin haju ennen Varpaisten muuttoa. Alli Varpainen oli lisäksi pannut merkille, että naapurihuoneistossa oli tehty remonttia, kun he olivat ennen kaupantekoa käyneet tutustumassa asuntoon A1. Välittäjä tai vastaajat eivät olleet kertoneet heille remontista etukäteen eivätkä he olleet saaneet ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjaa ennen kuin kaupantekotilaisuudessa.

Kenno Ilola on puolestaan kertonut, että heidän asumisaikanaan asunnon viemärit olivat toimineet eikä asunnossa ollut ollut viemäreistä johtuvaa hajuhaittaa. Ilolat olivat muuttaneet pois asunnosta toukokuussa 2015, joten he eivät olleet olleet tietoisia naapuriasunnossa tehdystä remontista.

Väitteensä tueksi kantajat ovat vedonneet putkistokuvausraporttiin 8.2.2017 (K5) ja vastaajat puolestaan ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan 9.8.2015 (V5) ja kunnossapitotarveselvitykseen (V4).

Putkistokuvausraportista 8.2.2017 ilmenee, että kaikissa
asunto-osakeyhtiön asunnoissa viemäriputkiston rakenteellinen kunto on edellyttänyt pikaista hätäkorjausta enempien vahinkojen välttämiseksi.
Toiminnallisessa kunnossa ei sen sijaan ole havaittu virheitä.

Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 9.8.2015 ilmenee, että asunnon A2 viemäriongelma on korjattu mutta talon ulkopuolinen osuus puuttuu, mikä korjaus vaatii asunnon A1 varaston tyhjentämistä ja osin lattian purkamista.

Käräjäoikeus toteaa, että asunnon A2 viemärilinjan korjauksesta kesällä 2015 ei voi tehdä johtopäätöstä, että vastaajien olisi tullut sen perusteella ymmärtää tulevasta viemärikorjaustarpeesta myös oman asuntonsa osalta ja tiedottaa siitä kantajia. Päätelmää tukee se, että putkistokuvausraportin mukaan viemäriputkistoissa ei ole todettu toiminnallista vikaa ja se, että kunnossapitotarveselvityksen mukaan vesi- ja viemärijärjestelmien osalta ei ole ollut kunnossapitotarvetta toistaiseksi.

Arvioitaessa vastaajien asunnon viemäreistä antamia tietoja vuonna 2015 tulee ottaa huomioon vielä se, että kantajat ovat havainneet naapuriasunnossa käynnissä olleen korjauksen tutustuessaan asuntoon A1 ja heille on annettu kaupantekotllaisuudessa ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja, josta asia on myös ilmennyt.

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa esitetty näyttö ei tue kantajien väitettä siitä, että vastaajat olisivat antaneet kantajille virheellistä tietoa asunnon viemäriongelmasta tai jättäneet kertomatta kauppaan vaikuttavan seikan tältä osin.

3.5 RS-3 kuntokartoitusraportin ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportin salaaminen

Kantajien mukaan vastaajat ovat salanneet RS-3 kuntokartoitusraportista 25.8.2003 ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportista 26.8.2003 ilmenevät tiedot. Kantajien mukaan RS-3 kuntokartoitusraportin tiedot

ovat merkityksellisiä muun muassa sen vuoksi, että tietojen perusteella kantajat olisivat tulleet tietoiseksi siinä selostetuista vioista ja puutteista, huoneistossa sen jälkeen tehdyistä muutos- ja korjaustöistä ja siitä, että raportissa annettuja toimenpidesuosituksia ei ollut toteutettu.

Alli Varpainen on kertonut, että he eivät olisi tehneet tarjousta asunnosta, jos olisivat tienneet vuoden 2003 RS-3 kuntokartoitusraportista ilmenevät tiedot.

Todistaja Reijo Luhtilan mukaan olennaisia tietoja raportissa oli ollut se, että rakennuksen alapohjana oli maavarainen betonilaatta, joka vinoutui ja painui pohjaveden laskiessa, sokkelin korkeus oli riittämätön, rännien kattovedet oli johdettu sisäpihalle, asunnon ilmanvaihto oli puutteellinen ja että liesituuletin ei toiminut.

Kenno Ilola on kertonut, että he olivat jättäneet RS-3 kuntokartoitusraportin esittämättä ostajille, koska se oli sisältänyt vanhentunutta tietoa ja koska heidän tilaamansa
LP-vahinkosaneerauksen raportti 19.12.2014 oli sisällöllisesti korvannut sen.

RS-3 kuntokartoitusraportista 25.8.2003 (K7) ilmenee, että tarkastuksen oleellisimmat havainnot liittyivät ulkoseinän vierellä olevaan kasvillisuuteen, puutteelliseen kattovesien poisjohdatukseen rakennuksen läheisyydestä, vesikatteen halkeamiin ja irti nousseisiin nauloihin, kiinnityksestä paikoin irronneeseen aluskatteeseen, ullakolla havaittuihin vesivuotojälkiin sekä pesuhuoneen seinärakenteessa mitattuihin poikkeavan korkeaan kosteuteen sekä lattiakaivon epätiiviyteen. Asukkaan ilmoittamana havaintoja on kirjattu, että olohuoneen ja osittain takkahuoneen lattia on kallistunut ja että olohuoneen vinoon painuneen lattian kohdalla ulkoseinän vierustalla on kovilla pakkasilla tuntunut vetoa. Raporttiin on toimenpidesuosituksena kirjattu, että lattian vinoudella ei ole rakenteellista merkitystä, mikäli painumisen ei havaita jatkuvan. Lattia voidaan haluttaessa oikaista tasoitteella suoraksi parketin kunnostuksen yhteydessä.

Pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportista 26.8.2003 (KB) puolestaan ilmenee, että pesuhuoneen seinälaatoituksen ja seinälevyn välinen kosteuden-/vedeneristys toimii puutteellisesti, minkä vuoksi seinien ja lattian vedeneristys tulee uusia ja lattian kaltevuuden olla sellaisia, että vesi valuu esteettä lattiakaivoon.

Käräjäoikeus toteaa, että RS-3 kuntokartoitusraportti on ollut huoneiston aikaisempien omistajien tilaama ja kaupantekohetkellä jo noin 12 vuotta vanha. Raportin toimenpidesuositukset ovat koskeneet seikkoja, joihin kantajat eivät ole vedonneet virheperusteina tässä oikeudenkäynnissä. Olohuoneen ja osittain takkahuoneen lattian kallistuminen on ollut kantajien tiedossa ennen kaupantekoa. Tämän vuoksi käräjäoikeus pitää epätodennäköisenä, että kuntokartoitusraportilla olisi ollut merkitystä kantajille heidän tehdessään ostopäätöstä.

Mitä tulee pesuhuoneen seinän kuntotutkimukseen 26.8.2003, vastaajien tilaama ja kantajille toimittama LP-vahinkosaneerauksen

raportti 19.12.2014 (V2, K2) on korvannut sen. Raportin mukaan huoneiston A1 saunan, pesuhuoneiden, wc:n ja keittiön alueella ei ole todettu normaalista poikkeavaa kosteutta.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että vastaajat olisivat salanneet vuoden 2003 RS-3 kuntokartoitusraportista ja pesuhuoneen seinän kuntotutkimusraportista ilmenevät tiedot tai menetelleet muuten epäasiallisesti jättäessään esittämättä ne ostajille.

3.6 lsännöitsijäntodistuksen tiedot

Kantajien mukaan isännöitsijäntodistuksessa 25.8.2015 (K6) on ollut virheitä ja puutteita, jotka vastaajat ovat jättäneet oikaisematta.

Vastaajien mukaan isännöitsijäntodistukseen liittyvät virheväittämät tai mahdolliset virheet eivät ole olleet vastaajien / yhtiön tiedossa tai ne eivät sisälly AsOYL 7 luvun 27 §:n edellyttämiin tietoihin tai niitä ei ole tullut kirjata isännöitsijäntodistukseen aikaisemmin voimassa olleen AsOYL:n (809/1991) perusteella.

Vastaajat ovat todenneet vielä, että heillä ei ole ollut mahdollisuuksia toimia toisin isännöitsijäntodistuksen tietojen osalta eikä vaikuttaa sen sisältöön, koska isännöitsijäntodistuksen on tilannut kiinteistönvälittäjä suoraan yhtiön hallituksen puheenjohtajalta. Vastaajat ovat muuttaneet pois asunnosta 9.5.2015.

Kohta 1: Kantajien mukaan isännöitsijäntodistuksessa on ollut virhe, kun siinä on todettu, että talojen perustusten ja rungon sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapitotarvetta ei toistaiseksi ole jaksolla 2015-2020, kun tällaista tarvetta oli kuitenkin ilmennyt jo vuonna 2017.

AsOYL 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2-kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi muun muassa tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista sekä tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista.

Käräjäoikeus toteaa, että mainitut tiedot puuttuvat käräjäoikeudelle todisteena esitetystä isännöitsijäntodistuksesta mutta ilmenevät kunnossapitotarveselvityksestä, joka on annettu kantajille.

Kysymyksessä on vuonna 1975 rakennettu rakennus, jonka perustuksia, runkoa, vesi- tai viemärijärjestelmää ei ollut uusittu ja joiden tekninen käyttöikä KH-ohjekortin 90-00403 (V7) mukaan on noin 50 vuotta.
Vuonna 2015 asunto-osakeyhtiöllä käytössä olleiden tietojen valossa talon perustuksiin tai vesi- ja viemärijärjestelmään ei ole kohdistunut välitöntä uusimistarvetta. Yleisen elämänkokemuksen ja yhtiön rakennuksen iän perusteella kantajien on tästä huolimatta tullut varautua siihen, että taloyhtiön vesi- ja viemärijärjestelmä edellyttää mahdollisesti huomattaviakin korjauksia tulevina vuosina. Kunnossapitotarve­ selvityksessä käytetty sanavalinta viittaa myös pieneen epävarmuuteen kunnossapitotarpeen ajankohdan osalta.

Edellä kohdassa 3.4 kerrotuin tavoin siitä, että naapuriasunnon A2 viemäriputket on korjattu kesällä 2015, ei ole vielä pääteltävissä, että vastaajien olisi tullut ymmärtää, että koko taloyhtiön viemäriputkisto olisi ollut korjauksen tarpeessa.

Käräjäoikeus katsoo, että kunnossapitotarveselvityksessä esitetyt tiedot perustusten ja rungon sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapitotarpeesta vastaavat sisällöllisesti niitä tietoja, jotka ovat puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta. Näin ollen isännöitsijäntodistuksesta puuttuvalla tiedolla ei ole merkitystä arvioitaessa kohteen mahdollista virhettä.

Kohta 2: Kantajien mukaan isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet puutteellisia siltä osin, kuin siitä oli puuttunut maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta. Taloyhtiön hallitus on myös laiminlyönyt selvittää kunnossapitotarpeen hyvän kiinteistötavan mukaisesti ja rikkonut kunnossapitoselvityksen antamista koskevaa säännöstä.

AsOYL 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (365/2010) 5 §:n mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä muun ohella asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta sekä maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta ja mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien ennen kaupantekoa saamassa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa yhtiökokouksen hyväksymästä kunnossapitosuunnitelmasta eikä asunto-osakeyhtiön hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä. lsännöitsijäntodistus on siten ollut tältä osin puutteellinen.

Kauppakirjan 28.8.2015 (K1) mukaan kantajat ovat ennen kaupan tekemistä tutustuneet asunto-osakeyhtiön hallituksen laatimaan kunnossapitotarveselvitykseen (V4), josta he ovat voineet nähdä taloyhtiön hallituksen arvioimat ja tiedossa olleet kunnostustarpeet ja suunnitelman pääasiallisen sisällön yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana. Kunnossapitotarveselvityksessä esitetyt tiedot vastaavat sisällöllisesti niitä tietoja, jotka ovat puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta. Näin ollen isännöitsijäntodistuksesta puuttuvalla tiedolla ei ole katsottava olevan merkitystä arvioitaessa kohteen mahdollista virhettä.

Käräjäoikeus toteaa vielä, että taloyhtiön mahdolliset laiminlyönnit

kunnossapitotarpeen asianmukaisessa selvittämisessä eivät voi perustaa yksittäiselle osakkaalle korvausvelvollisuutta asuntokaupassa.

Kohdat 3-5, 7 ja 8: Kantajien mukaan isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet puutteellisia myös siltä osin, kuin siitä oli puuttunut
- maininta huoneistossa A2 kesällä 2015 ilmenneestä viemärin korjaustarpeesta ja selvitys suoritetuista viemärin kunnossapito- ja muutostöistä.
- selvitys huoneistossa A1 osakkaan tekemistä lattian tasoitustöistä ja muista kunnossapito- ja muutostöistä.
- AsOYL 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdan mukainen selvitys yhtiön kiinteistöllä ja rakennuksissa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden valmistumisajankohdista.
- selvitys Aja B -talon kattojen vuotovahingoista ja todetuista seinärakenteiden vaurioista 1980-luvun alussa.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (365/2010) 2 §:n mukaan tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.

Asetuksen (365/2010) 4 §:n 1 momentin 14-kohdan mukaan isännöitsijäntodistukseen tulee merkitä maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia. Asetuksen 5 §:n mukaan isännöitsijäntodistukseen on lisäksi merkittävä
asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito­ ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdista.

lsännöitsijäntodistuksesta puuttuu maininta asunnossa A2 kesällä 2015 todetusta viemärin korjaustarpeesta ja selvitys huoneistossa suoritetusta kunnossapito- ja muutostyöstä. Asunnon A2 viemärien korjausta on käsitelty ylimääräisessä yhtiökokouksessa 9.8.2015 ja isännöitsijäntodistus on päivätty 25.8.2015, joten tiedot olisi ehditty viedä kantajille annettuun isännöitsijäntodistukseen. lsännöitsijäntodistus on siten puutteellinen tältä osin.

Kauppakirjan (K1) mukaan kantajat ovat saaneet ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan (V5) käyttöönsä ennen kaupantekoa. Pöytäkirjasta ilmenee, että asunnon A2 sisätiloissa on tehty viemärien korjaus kesäkuussa 2015 ja että tästä aiheutunut lasku on maksettu. Pöytäkirjassa on vielä maininta, että viemäri korjataan myös asunnon A2 ulkopuolelta, mikä tulee aiheuttamaan taloyhtiölle kuluerän.

Kantajat ovat siten tosiasiallisesti saaneet tiedon asunnon A2 viemäriongelmasta, sen korjauksesta ja aiheutuvista kuluista, vaikka tiedot ovatkin puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta. lsännöitsijäntodistuksessa tältä osin olevalla puutteella ei siten voida katsoa olevan merkitystä arvioitaessa kohteen mahdollista virhettä.

Asunnon A1 lattian tasoitus- ja muiden kunnossapitotöiden osalta asiassa on edellä kerrotuin tavoin jäänyt näyttämättä, että vastaajat olisivat tehneet huoneistossa lattian tasoitustöitä tai edes tienneet tällaisista korjauksista. Kenno Ilola on kertonut suorittaneensa huoneistossa A1 ainoastaan parketin hionnan ja maalaustöitä, jotka eivät ole sellaisia kunnostustöitä, joista tulisi mainita isännöitsijäntodistuksessa. lsännöitsijäntodistuksessa ei voida katsoa olevan virhettä tältä osin.

Mitä tulee kattojen vuotovahinkojen ja seinärakenteiden vaurioiden tai muiden vikojen korjaamiseen ennen vuotta 2010, aikaisemmin voimassa olleessa AsOYL 4 luvun 55 §:ssä (809/1991) ei ole ollut erikseen määräystä siitä, että muutostyöt tulisi kirjata isännöitsijäntodistukseen.
Sen sijaan asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä (811/1991) on määräys, jonka mukaan yhtiön rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä suoritetut huomattavat korjaustyöt ja perusparannukset sekä niiden tekoajat.

Edellä kohdassa 3.1 kerrotuin perustein edes isännöitsijän asemassa olevalta osakkaalta ei edellytetä tietoisuutta taloyhtiön asioista muulta kuin siltä ajalta, kun on toiminut tehtävässä. Siltä osin kuin merkinnät ennen vuotta 2010 tehdyistä korjaus- ja perusparannustöistä ovat puuttuneet isännöitsijäntodistuksesta, kysymys ei ole vastaajien vastuulla olevasta tiedonantovirheestä. Käräjäoikeus toteaa vielä, että kantajat eivät ole vedonneet virheperusteina kattojen vuotovahinkoon tai seinärakenteiden vaurioihin, joten puuttuvilla tiedoilla ei tämänkään vuoksi ole merkitystä asiassa.

Kohta 6: Kantajien mukaan isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat olleet puutteellisia myös siltä osin, kuin siitä oli puuttunut maininta, että talon huoneistojen lattiat ja seinät ovat vinoja, mikä on osakkeiden arvoon vaikuttava olennainen vika.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (365/2010) 4 §:n 1 momentin 13-kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa tulee olla maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista.

Asunnon A1 olohuoneen ja takkahuoneen lattioiden vinous ja rakennuksen pysäköintialueen puoleisen ulkokulman vajoaminen on ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen tiedossa ja seurannassa. Vaikka viat eivät olleet edellyttäneet toimenpiteitä, niitä voidaan pitää sen laatuisina, että niistä olisi mahdollisesti tullut olla merkintä isännöitsijäntodistuksessa.

Kantajat ovat olleet tietoisia lattioiden vinoudesta ja tieto on merkitty myös kauppakirjaan 28.8.2015, joten vastaajat ovat täyttäneet asuntokauppalain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa tältä osin.
Lattioiden kallistuma on jäljempänä kohdassa 4 esitettävillä perusteilla myös otettu huomioon kauppahinnassa.

Käräjäoikeus katsoo tämän vuoksi, että isännöitsijäntodistuksesta puuttuvilla tiedoilla ei ole tässä asiassa merkitystä eikä sitä voida pitää vastaajien virhevastuuta perustavana tekijänä.

4. Johtopäätös väitetyistä virheistä

Edellä kerrotuin tavoin käräjäoikeus on katsonut, että isännöitsijäntodistuksen merkinnöissä on puutteita.

AsKL 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen.

Arvioitaessa näitä isännöitsijäntodistuksessa olleiden puutteiden merkitystä käräjäoikeus toteaa, että isännöitsijäntodistus kuuluu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulle, joten hallitus kollegiaalisena tahona on ensisijaisesti vastuussa mahdollisista laiminlyönneistä. lsännöitsijäntodistuksen on tilannut kaupan kohteen välittäjä suoraan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta eivätkä vastaajat ole voineet vaikuttaa sen sisältöön. Ottaen huomioon vielä se, että osa puuttuneista tiedoista on ollut sellaisia, joista vastaajien ei ole näytetty tienneen tai sellaisia, että ne ovat ilmenneet muista kantajille ennen kaupantekoa annetuista asiakirjoista, puuttuvilla merkinnöillä ei ole katsottava olevan merkitystä asiassa. Se, että Kenno Ilola on toiminut osan aikaa asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä ja hänen tietoisuutensa asunto-osakeyhtiön asioista on ollut laajempi, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Käräjäoikeus katsoo tämän vuoksi, että isännöitsijäntodistuksessa olevista puutteista huolimatta kaupan kohteessa ei ole AsKL:n tarkoittamaa virhettä.

Muiden väitettyjen virheiden osalta käräjäoikeus katsoo edellä kerrotulla tavalla jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat antaneet asunnosta virheellisiä tietoja tai jättäneet antamatta tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta heidän täytyy olettaa tienneen, ja joiden tietojen tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttanen kauppaan. Kaupan kohteessa ei siten ole ollut AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettua tiedonantovirhettä.

Kysymyksessä on vuonna 1975 rakennettu rivitalohuoneisto, jossa ei ole tehty merkittäviä peruskorjauksia ja jossa talon rakenteet, vesi- ja viemäriputkistot ovat olleet teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Asiassa on selvitetty Paloheinän alueen myyntitilastoilla (K19, V6), että rivitaloasuntojen keskineliöhinta Paloheinän alueelle on ollut noin 3.500 euroa vuonna 2015. Asunto on myyty kantajille noin 800 euroa edullisemmalla neliöhinnalla, joten asunnon hinnassa on kaikella todennäköisyydellä jo otettu huomioon lähestyvät korjaustarpeet.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että asunto olisi ollut varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä ja muut seikat. Näin ollen kaupan kohteessa ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole ollut myöskään AsKL 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4-kohdan mukaista salaista virhettä.

Mitä tulee väitteeseen, että kaupan kohteessa olisi taloudellinen virhe tai salainen taloudellinen virhe, käräjäoikeus toteaa, että asunnon A2 viemäriongelman välittömät korjauskustannukset ovat vastaajien esittämän mukaan olleet noin 7.000 euroa, jota kantajien taholta ei ole kiistetty. Kysymys ei ole ollut odotettavissa ollutta korjaustarvetta merkittävästi suuremmasta kustannuksesta. Kantajien myytyä huoneiston ripeästi eteenpäin heille ei ylipäätään ole ehtinyt aiheutua mitään kustannuksia. Yhtiön edellä todetut muut korjaustarpeet eivät myöskään ole olleet odottamattomia ottaen huomioon rakennusvuosi ja edullinen kauppahinta.

Sillä seikalla, että osakkaat ovat ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjasta 10.12.2019 (K26) ilmenevällä tavalla sittemmin todenneet taloyhtiön rakennukset korjauskelvottomiksi kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi ja ryhtyneet valmisteleviin toimenpiteisiin kiinteistön myymiseksi uudisrakentamista varten, ei ole merkitystä arvioitaessa vastaajien väitettyä virhevastuuta tässä asiassa, kun kanne ei miltään osin ole perustunut kosteus- ja mikrobivaurioihin.

Käräjäoikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että vastaajat olisivat ennen kaupantekoa antaneet virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastusta tai että he olisivat jättäneet antamatta tiedon seikasta, josta heidän täytyy olettaa tienneen, ja että annettujen tietojen tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asiassa on myös jäänyt näyttämättä, että asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi olisivat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin kantajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kaupan kohteessa ei siten ole ollut myöskään AsKL 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettua taloudellista virhettä tai salaista taloudellista virhettä.

Kun kaupan kohteessa ei ole näytetty olleen AsKL:n tarkoittamaa virhettä, asiassa ei ole tarvetta lausua enemmälti virheen seuraamuksista ja vaadituista korvauksista. Mainituilla perusteilla kantajien vastaajiin kohdistama kanne ja vaaditut korvaukset on hylättävä.

5. Oikeudenkäyntikulut Kantajat ovat hävinneet asian, minkä vuoksi he ovat
oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan velvollisia korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Vastaajien oikeudenkäyntikulut ovat yhteensä 79.403,40 euroa (sis. alv). Laskuerittelyn mukaan vastaajien avustaja oikeustieteen maisteri Mikko S. on käyttänyt asian hoitamiseen 182,25 tuntia tuntipalkkion ollessa 300 euroa (alv 0) ja avustava lakimies, oikeustieteen maisteri Sanna Saiminen 39 tuntia tuntipalkkion ollessa 240 euroa (alv O).

Kantajat ovat paljoksuneet vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrää 54.560 euroa ylittävältä osalta, kokonaistuntimäärää 200 tuntia ylittävältä osalta ja tuntihintaa 272,80 euroa (sis. alv) ylittävältä osalta.

Kantajien mukaan jutun vaativuus ja laajuus ei ole edellyttänyt, että vastaajilla on ollut pääkäsittelyssä kaksi avustajaa ja että he molemmat veloittavat siitä 18 tuntia. Toisen avustajan ajankäyttö on ollut perustelua teknisenä avustajana enintään kahdelta tunnilta päivää kohden.
Kokonaisajankäyttö 221,25 tuntia on ollut suurempi, kuin kantajan ajankäyttö, vaikka lähtökohtaisesti kantajapuolella on enemmän työtä. Lisäksi avustava lakimies Saiminen on käyttänyt asiaan perehtymiseen ja asiaesittelyn laatimiseen yli kahdeksan tuntia, mikä on ollut tuplatyötä Saaren työhön nähden. Ajankäytön tehokkuus ja jutun vaativuus huomioon ottaen tuntiveloitus kummallakin avustajalla on liian korkea ja johtaa kohtuuttomaan palkkiovaatimukseen.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien avustaja on laskun mukaan käyttänyt asian hoitamiseen yhteensä 217 tuntia ja kantajien rakennustekniseksi avustajaksi ilmoitettu Reijo Luhtila 30,5 tuntia. SainariOy/Luhtila on lisäksi laskuttanut yli 500 tuntia selvitystyöstä, josta osa olisi kuulunut asiamiehen tehtäväksi. Kantajien avustamiseen on siten käytetty huomattavasti enemmän aikaa kuin mitä vastaajien avustamiseen on käytetty. Ottaen huomioon vielä kanteen perusteiden laajuus ja jäsentymättömyys sekä se, että vaatimusten perusteita on valmistelun aikana muutettu, käräjäoikeus pitää Saaren osalta asian hoitamiseen käyttämää tuntimäärää hyväksyttävänä.

Avustavan lakimiehen Saimisen käyttämän tuntimäärä osalta käräjäoikeus toteaa, että asian laatu ja laajuus ei ole edellyttänyt kahden avustajan valmistautumista ja paikallaoloa pääkäsittelyssä. Tämän vuoksi avustavan lakimiehen ajankäytöstä hyväksytään kohtuulliseksi harkitut 23 tuntia.

Vastaajien avustajien käyttämät tuntihinnat eivät ei poikkea siitä, mitä pääkaupunkiseudulla toimivat laajoja riita-asioita hoitavat lakiasiaintoimistot ja asianajotoimistot veloittavat, minkä vuoksi tuntihintoja ei ole syytä alentaa.

Tarpeellisista toimenpiteistä johtuvina kohtuullisina oikeudenkäyntikulujen määränä on siten pidettävä 74.641,80 euroa. Oikeudenkäyntikuluvaatimus on enemmälti hylättävä.

Tuomiolauselma

AlliVarpaisen ja Mikko Varpaisen Riija Ilolaan ja Kenno Ilolaan kohdistama kanne hylätään.

Alli Varpainen ja Mikko Varpainen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Riija Ilolalle ja Kenno Ilolalle korvaukseksi asianosais-, todistelu- ja oikeudenkäyntikuluista 74.641,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.

' ..






Muutoksenhaku


Oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään enemmälti. Ratkaisu on yksimielinen.
Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä
järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.

Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Alli Varpainen ja Mikko Varpainen ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 18.12.2020
Vastavalituksen määräpäivä 4.1.2021 Valitusosoitus liitteenä.

käräjätuomari LS