Vanhan hirsitalon kosteusvauriot alapohjassa, lahot hirret ja oikeudenkäyntikulut

Vanhan hirsitalon kosteusvauriot alapohjassa, lahot hirret ja oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäyntikulut tulee huomioida alusta alkaen koska usein riidan suurin rahallinen intressi muodostuukin oikeudenkäyntikuluista.

Alla oli tehty 163 000 euron kauppa 1928 rakennetusta hirsitalosta. Ostajat vaativat kaupan purkua tai hinnanalennusta 140 000 euroa alapohjan ja hirsien kosteus-ja lahovaurioista. Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta 15 000 euroa mutta velvoitti ostajan maksamaan myyjän n. 20 000 euron oikeudenkäyntikuluista 10.000 euroa, koska suurin osa ostajan vaatimuksista oli hylätty. Asiassa oli pitkälti kysymys asiantuntijatodistajan kertomusten luotettavuudesta. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut mutta korotti hinnanalennuksen 25 000 euroon ja vapautti ostajan korvaamasta mitään myyjän oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Lopputuloksena oli siten että kumpikin maksoi kaikki omat oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa ja myyjä maksoi hinnanalennusta ostajalle 25 000 euroa.

Itse riita-asiassa oli kysymys siitä olivatko vauriot syntyneet ostajan aikaisesta 2014 vesivuodosta vai myyjän aikaisesta 1977 vesivuodosta.

Hovioikeus totesi seuraavaa:

Hovioikeudessa kuullut todistajat ovat kertoneet rakennuksen vaurioista ja rakennusvirheistä asiaan vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomion sivuille 26–28 on merkitty, jäljempänä mainituin lisäyksin.

Havaitut kosteusvauriot ovat sinänsä olleet riidattomia. Riitaista on se, ovatko vauriot olleet olemassa kaupantekohetkellä vai ovatko ne johtuneet Hytösten omistusaikana vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta, kun noin 500 m³:n vesimäärä on valunut rikkoutuneesta vesiputkesta alapohjaan ja alapohjan läpi.

Käräjäoikeudessa Lauri Hytönen on kertonut, että vesiputken jäätyminen kahteen kertaan oli tapahtunut kevättalvella 2014, mikä on merkitty myös riidattomaksi käräjäoikeuden tuomioon ja mitä on pidetty riidattomana myös hovioikeudessa. Hovioikeudessa Lauri Hytönen on kertonut, että putki oli jäätynyt jo syys-lokakuun 2013 vaihteessa ja että hän oli soittanut tämän jälkeen Mikael Palmulle. Lauri Hytönen oli vielä tarkistanut vesimittaria tammikuussa 2014 ja putken rikkoutuminen oli huomattu toukokuussa.

Hovioikeus toteaa, että asiassa ei sinänsä ole ratkaisevaa merkitystä sillä, onko putken jäätyminen tapahtunut syksyllä 2013, kuten Lauri Hytönen on kertonut hovioikeudessa, vai kevättalvella 2014, kuten hän on kertonut käräjäoikeudessa ja mitä on pidetty riidattomana. Todistaja Santala, joka on tehnyt tarkastuksen vesivuodon johdosta, on kuitenkin kertonut, että putken halkeaminen oli johtunut sen jäätymisestä. Hänen mukaansa vettä oli tullut lujaa putkesta ja hän on pitänyt todennäköisempänä, että jäätyminen on tapahtunut kevättalvella ja että putki on haljennut, kun se on sulanut.
Hovioikeus katsoo näytetyksi, että putken jäätymiset ovat tapahtuneet kevättalvella 2014.

Putkivuodon seurauksista todistajat Santala, Perälä ja Tuominen ovat vasta hovioikeudessa kertoneet rakennuksen alta sen takana sijaitsevalle pellolle johtaneesta vesiurasta. Käräjäoikeudessa Santalan kertomaksi (sivu 26) on merkitty, että vesi oli kastellut alapohjan eristetilan muutaman neliömetrin alalta. Perälän kertomaksi on merkitty, että vesi oli mennyt alapohjasta eristeiden läpi yhteen kohtaan maahan. Rauhala, joka on käräjäoikeudessa
kertonut kyseisestä vesiurasta, on hovioikeudessa kertonut, että hän ei tosiasiassa ollut havainnut rakennuksen alta pellolle johtanutta vesiuraa, kuten hän on kirjoittanut laatimaansa lausuntoon, vaan hän on ainoastaan olettanut sen olevan olemassa. Muuhun asiassa esitettyyn todisteluun nähden hänen hovioikeudessa antamaansa kertomusta on pidettävä näiltä osin uskottavampana kuin lausuntoa ja kertomusta käräjäoikeudessa. Ottaen huomioon Rauhalan kertomuksen muuttuminen ja Santalan, Perälän sekä Tuomisen kertomusten merkitys ja uskottavuus vesiuran osalta, ei voida pitää uskottavana, että vuonna 2014 vesivahingon seurauksena rakennuksen alle vuotanut lähes 500 m³:n vesimäärä olisi valunut kokonaisuudessaan uraa pitkin pois jättämättä lainkaan kosteutta rakennuksen alapohjaan.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että rakennuksessa todettujen kosteus- ja mikrobivaurioiden on näytetty johtuneen vuoden 2014 vesivahingon aiheuttamasta kosteusrasituksesta. Vesivahinko on tapahtunut keittiöön liittyvässä eteisessä / käytävällä ja kosteusrasitus on näin ollen kohdistunut enemmän tai vähemmän koko lattian alla olevaan tuuletustilaan. Siltä osin kuin tuvan betonilaatan päällä olevista lattiaeristeistä on todettu kosteusvaurioita hovioikeus toteaa, että pohjabetonilaatan on tutkimustulosten mukaan selvitetty kostuneen ja mikrobivaurioituneen ainoastaan eteläpäädyn pellonpuoleisessa nurkassa. Nurkissa olleet mikrobivauriot ovat esitetyn selvityksen perusteella mahdollisesti johtuneet lahoista alahirsistä.
Hovioikeudessa esitetty selvitys ei osoita, että koko pohjabetonilaatta olisi kostunut ja mikrobivaurioitunut. Pohjoispuolimmaisen makuuhuoneen nurkassa tehtyjen mikrobilöydösten osalta on Rauhalan kertomuksella tullut selvitetyksi, että nämä ovat osittain voineet johtua myös ulkoseinän lahoista alahirsistä.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivujen 28-31 näytön arvioinnin ja johtopäätökset kosteus- ja mikrobivaurioiden (kohdat a – f ja i) osalta.

Kohdissa g) ja j) on ollut kysymys alapohjan tuuletuksen puutteellisuudesta ja tuuletusluukkujen määrästä ja sijainnista. Hytöset ovat hovioikeudessa väittäneet, että tuuletusaukot ovat olleet osittain eristetilassa. Asianosaiset ja todistajat ovat tältä osin kertoneet samalla tavalla kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 31 ja 32 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset.

Hovioikeus hyväksyy myös käräjäoikeuden tuomion sivujen 32-35 johtopäätökset orgaanisen jätteen alapohjassa (kohta h), korjaustoimien yhteydessä jätetyn lahovaurioituneen puumateriaalin (kohta k), ulkoseinärakenteiden ja ulkoseinien nurkkausten epätiiveyden (kohta m) sekä ulkoseinäeristeiden kosteuden (n) osalta.

Kohdan l) osalta on ollut riidatonta, että kysymys on salaisesta virheestä. Todistajien kertomuksista on ilmennyt, ettei vahingon laajuutta ja korjaustarvetta voida vielä varmuudella arvioida, koska rakenteet on avattu vasta muutamasta paikasta. Tuomisen ja Rauhalan laatimilla lausunnoilla ja heidän kuulemisistaan ilmenneillä seikoilla on selvitetty, ettei alimman hirsikerroksen vaihtaminen eikä hirsien vaihtaminen osittain ole riittävää, vaan vähintään kaksi hirsikerrosta on vaihdettava. Muurinen on hovioikeudessa katsonut, että pari hirsikerrosta olisi korjattava 65 prosentin osuudelta ja kuistin nurkassa vielä mahdollisesti enemmän. Vuorinen on kertonut, että hirret on vaihdettava kokonaan, eikä hirsien osittain jättämisellä olisi alentavaa vaikutusta kokonaistyömäärään tai -kustannuksiin. Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että kaksi hirsikerrosta on vaurioitunut ja ne on ainakin suurimmalta osaltaan vaihdettava.

Hakusanat hirsitalo,kosteusvaurio,lahovaurio,vesivuoto,mikrobi






Vaasan hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 20.5.2020

Nro 203

Diaarinumero S 19/364


Ratkaisu, josta on valitettu

Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 14.2.2019 nro 1833 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat Annika Hytönen Lauri Hytönen

Vastapuolet Mikael Palmu Airi Palmu

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

Annika ja Lauri Hytönen (jäljempänä myös Hytöset tai ostajat) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, että heidän kanteensa hyväksytään ja että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata Airi ja Mikael Palmun (jäljempänä myös Palmujen tai myyjien) oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta. Vielä Hytöset ovat vaatineet, että Palmut velvoitetaan korvaamaan Hytösten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 25.107,51 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Joka tapauksessa he ovat vaatineet, että Palmujen maksettavaksi tuomittua hinnanalennusta korotetaan merkittävästi ja että Hytösten maksettavaksi määrättyä oikeudenkäyntikulukorvausta alennetaan.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön virheellisesti.

Ostajien reklamaatiovelvollisuus

Ostajien tietoon ei ole tullut mitään alapohjan vanhoja laho- tai kosteusvaurioita vuonna 2014.

Rakennuksen kylmyydestä ja vesiputkien jäätymisestä on heti asian tultua ilmi reklamoitu myyjiä. Koska vakuutusyhtiö on korvannut ostajille vesijohtoputken jäätymisestä aiheutuneet korjauskustannukset, asiaa ei kuitenkaan ole ollut tarpeen selvittää enempää.

Rakennuksen vauriot ja rakennusvirheet

Alapohjan peruskorjausta ei ole tehty tai se on tehty virheellisesti. Alapohjassa on laajoja lahovaurioita eri puolilla rakennusta. Alimmat hirsikerrokset ovat kauttaaltaan enemmän tai vähemmän lahonneita koko rakennuksen ympäriltä. Alapohjasta on löytynyt vierekkäin täysin tervettä ja lahoa puumateriaalia kiinnitettynä toisiinsa. Lahon puutavaran jättäminen rakenteisiin korjauksen yhteydessä ei vastaa tavanomaista rakentamisen laatutasoa. Todennäköisesti vauriot ovat johtuneet vuonna 1977 tapahtuneesta, korjaamatta jääneestä vesivahingosta ja alapohjan toteutuksesta käytännössä ilman tuuletusta.
Rakennuksen lattioiden kylmyys on yhteydessä seinien alaosien ja lattioiden rakennusvirheisiin ja lahovaurioihin.

Näyttämättä on jäänyt, että vuoden 2014 vesivahingolla olisi ollut vaikutusta rakenteisiin. Lahovaurioita ei ole voitu havaita sen korjaamisen yhteydessä. Parhaat edellytykset arvioida asiaa on ollut Lauri Hytösellä sekä todistajina kuulluilla Matias Santalalla ja Mikael Perälällä, jotka eivät olleet kiinnittäneet tapahtuma-aikaan asiaan huomiota. Todistaja Eino Rauhala on konkreettisesti käynyt toteamassa vesiurat. Santalan arvioinnille on annettava suurin painoarvo hänen kokemuksensa vuoksi.

Todistajat Jarno Muurinen ja Esko Tapani Kulonen ovat tutkineet rakennusta vähemmän kuin todistajat Rauhala ja Arto Tuominen. Kulosen ja Muurisen toteamus siitä, että lahoa puurakennetta olisi luvallista jättää asuinrakennuksen rakenteisiin korjausrakentamisen yhteydessä, ei pidä paikkaansa.

Kosteusvaurioitunutta materiaalia on havaittu kaikkialla alapohjassa ja seinien alaosissa. Kosteus ei olisi voinut kulkeutua vuoden 2014 vesivahingon seurauksena ympäri rakennusta kaikkiin paikkoihin, joista mikrobivaurioita on kaupanteon jälkeen havaittu. Sisälämpötilalla ei ole ollut merkitystä vaurioiden synnyn kannalta.

Rakennuksen lattiarakenteet on vuosina 1973 ja 1977 tehty vastoin hyvää rakennustapaa. Rakennuksen alle jätetty orgaaninen jäte on myyjien vastuulle kuuluva virhe, koska alapohjassa ei ole tuuletusta käytännössä lainkaan.

Virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antaminen ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Myyjät ovat antaneet ostajille harhaanjohtavia tietoja kiinteistön rakenteista ja sen laadusta siten, että tällä seikalla on ollut vaikutusta kauppaan. Myyjillä on ollut tiedossaan rakennuksen korjaushistoria, sen suorittamistapa ja tästä johtuvat ongelmat asumisessa. Myyjien on täytynyt olla tietoisia rakennuksen eristetilaan liittyvistä ongelmista, mutta he eivät ole kertoneet niistä ostajille. Kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot ovat olleet riittämättömiä ja puutteellisia.


Mikael Palmun on täytynyt olla täysin tietoinen alapohjan peruskorjauksen toteuttamisesta, suoritettujen remonttien tasosta suhteessa 2010-luvun tekniseen osaamiseen, keittiön lattian rakennustavasta ja sen virheellisyydestä, alapohjaan jätetyistä lahoista lattiarakenteista ja lattian ja seinien liittymäkohtien seinien alaosien lahovaurioista ottaen huomioon hänen kertomuksensa käräjäoikeudessa ja koska hän on asunut remonttien aikana rakennuksessa. Rakennuttajana hän on ollut vastuussa rakennukseen tehdyistä muutoksista.

Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, ettei myyjien olisi tullut kertoa tiedossaan olleista, rakennuksen peruskorjauksessa vuosina 1973 ja 1977 tehdyistä rakennusvirheistä ja hyvän rakennustavan vastaisista ratkaisuista, alapohjan korjaamisen laajuudesta, huoneiston lattioiden kylmyydestä eikä alapohjan tuuletuksen vaikutuksesta siihen. Rakennuksen alapohjaa ei ole korjattu kaikilta osin.

Alapohjassa toteutetut vuosien 1973 ja 1977 rakenneratkaisut ovat olleet kaikilta osin virheellisiä. Lattiat eivät ole toimineet rakennusteknisesti oikein, mistä on seurannut kosteusongelmia, lahoamista ja vaara vesijohtoputkien jäätymisestä. Ostajien on kuitenkin annettu ymmärtää, että alapohja on kauttaaltaan täysin peruskorjattu ja edellä mainitut seikat on jätetty tietoisesti kertomatta ennen kauppaa.

Keittiön kohdalla alapohja on toteutettu myyjien toimesta heidän asumisaikanaan ilmeisen selvästi vastoin hyvää rakennustapaa niin, että tuuletusaukot ovat sijainneet osittain eristetilassa, kun niiden olisi tullut sijaita eristetilan alapuolella. Rakennuksen kylmyyttä estävä eristetila on siten ollut lähes yhtä kylmä kuin ulkoilma. Keittiön seinän ja lattian liittymäkohdasta astianpesukoneen vierestä löytyneet 2000-luvun sanomalehdet osoittavat, että niiden avulla on yritetty estää astianpesukoneen vesijohtojen jäätyminen.

Kylmyys ei sellaisenaan ole maakaaren tarkoittama virhe, joten ostajat eivät ole vedonneet siihen. Ostajat olivat luottaneet myyjien antamaan ohjeeseen talviaikaan sulkea rakennuksen alapohjan tuuletusluukut, jotta lattioiden lämpötila sisäpuolella pysyisi korkeampana. Myyjät eivät olleet antaneet tietoa lattioiden kylmyyden syystä edes sen jälkeen, kun ostajat olivat ottaneet asian puheeksi.

Ostajien erityinen selonottovelvollisuus

Mikään myyjien antamista tiedoista ennen kauppaa ei ole viitannut siihen, että korjauskustannusten määrä nousee alapohjan ja seinien alaosan osalta yli
100.000 euroon. Ostajien ei muutenkaan ole tullut ymmärtää tätä esiin tulleen perusteella. Kuntokartoituksessa ei ole tuotu esiin mitään seikkaa, joka ostajien olisi tullut ottaa huomioon rakennuksen kuntoa arvioidessaan.

Korjauskustannusten määrä ja virheen olennaisuus

Muurisen arviota korjauskustannuksista ei voida pitää riittävänä ja luotettavana, koska hän on käräjäoikeudessa todennut, ettei hän voi ottaa kokonaisvastuuta korjauksista. Rakennuksen seinärakenteen alaosat on korjattava koko rakennuksen osalta.



Käräjäoikeuden johtopäätös virheen olennaisuudesta on virheellinen. Virheiden laatu, laajuus ja korjauskustannusten määrä sekä korjauksiin kuluva aika huomioon ottaen virhettä on pidettävä olennaisena.

Oikeudenkäyntikulut

Myyjien on katsottava hävinneen asian oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n tarkoittamalla tavalla ottaen huomioon erityisesti sen, ettei heidän reklamaatiota koskevia väitteitään ole otettu lainkaan huomioon. Heidän esittämänsä väitteet ovat johtaneet pääkäsittelyn pitkittymiseen. Ei ole kohtuullista, että ostajat joutuvat vastaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluista. Ostajien oikeudenkäyntikulut ovat olleet vastapuolen kuluja pienemmät.
Myyjien asiamiehen työmäärä ei ole voinut olla ostajien asiamiehen työmäärää suurempi.

Vastaus

Vaatimukset

Palmut ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Hytöset velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 16.430 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Sen varalta, että kauppa puretaan, Palmut ovat uudistaneet käräjäoikeuden tuomion sivulle 7 kirjatun vaatimuksen palautettavasta kauppahinnasta vähennettävästä asumishyötykorvauksesta ja kiinteistön arvon alentumisesta. Mikäli katsotaan, että Hytösillä on oikeus hinnanalennukseen alapohjan osalta, arvonnousu ja käyttöiän piteneminen on otettava huomioon, eikä hinnanalennusta voida arvioida ainoastaan korjauskustannusten määrän perusteella.

Perusteet

Käräjäoikeuden tuomio on oikea. Palmut ovat uudistaneet käräjäoikeuden tuomion sivuilta 7–19 ilmenevät ensi- ja toissijaiset vaatimuksensa ja perusteensa. Lisäksi he ovat lausuneet seuraavaa.

Hytösille ei ole syntynyt ennen kaupantekoa tiedossa olleiden seikkojen johdosta erityistä selonottovelvollisuutta seinärakenteen alaosan tai -pohjan vaurioista siten, että heillä olisi ennen kaupantekoa ollut velvollisuus avata rakenteita rakenteiden kunnon selvittämiseksi. Ennen kaupantekoa Hytösten saamilla tiedoilla on kuitenkin vaikutusta heidän kaupanteon jälkeistä selonottovelvollisuuttaan ja kohtuullista reklamaatioaikaa arvioitaessa.

Palmut ovat myöntäneet, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe seinärakenteen alaosan vaurioiden osalta ja että niiden korjauskustannus ja siten hinnanalennuksen määrä on 15.000 euroa.

Pääkäsittely ja todistelu

Hovioikeus on toimittanut pääkäsittelyn 11. – 12.2.2020 siitä erikseen laaditun pöytäkirjan mukaisesti.

Pääkäsittelyssä on otettu vastaan sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa. Lisäksi hovioikeudessa on esitetty uutena kirjallisena todisteena Museoviraston korjauskortisto hirsitalon rungon korjauksesta 1.1.2000.

Pääkäsittelyssä on kuultu Lauri Hytöstä ja Mikael Palmua todistelutarkoituksessa sekä todistajina Santalaa, Perälää, Tuomista, Rauhalaa, Jani Sutelaa, Eemeli Vuorista, Muurista ja Kulosta. Kaikki ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on merkitty, mikäli jäljempänä perusteluissa ei muuta mainita.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antaminen ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Ostajien mukaan myyjät ovat virheellisesti ilmoittaneet, että rakennus on peruskorjattu ja lisäksi laiminlyöneet kertoa tiedossaan olleista rakennuksen peruskorjauksessa tehdyistä rakennusvirheistä sekä siitä, missä laajuudessa alapohjaa oli korjattu.

Peruskorjauksesta annettujen tietojen osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 23 ilmenevät näytön arvioinnin ja johtopäätökset.

Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että Airi ja Mikael Palmun olisi pitänyt tietää rakennuksen keskeisten rakenneratkaisujen lisäksi alapohjaan jätetyistä vanhoista pinnoiltaan lahovaurioituneista rakenteista ja lattian ja seinien liittymäkohtien seinien alaosien vaurioista, koska rakennusmestarin koulutuksen saanut Mikael Palmu on kertonut ottaneensa vuoden 1977 remontissa keittiön alustasta itse kaikki eristeet pois ja suunnitelleensa remontin. Hänen on siten tullut olla tietoinen siitä, miten rakennuksen alapohjan peruskorjaus oli toteutettu ja että lahovaurioitunutta puurakennetta oli jätetty uusittujen materiaalien viereen. Palmut olivat myös asuneet rakennuksen yhdessä huoneessa remontin ajan. Asiaa ei ole arvioitava toisin, vaikka Mikael Palmu on työskennellyt remontin aikana kodin ulkopuolella. Palmut ovat jättäneet kertomatta korjaustavasta ostajille. Kuten jäljempänä perusteluista ilmenee, Hytöset ovat kuitenkin laiminlyöneet reklamoida tästä jo vuonna 2014 tietoonsa tulleesta seikasta kohtuullisessa ajassa.

Rakennuksen vauriot ja rakennusvirheet

Kantajat ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeuden tuomion sivulta 4 ilmenevät väitteet rakennuksen vaurioista ja rakennusvirheistä, paitsi kohdan
i) osalta siltä osin kuin siinä on kysymys eloperäisistä tuoksuista ja ulosteista ja kohdan n) osalta siltä osin kuin siinä on ollut kysymys sokeritoukkien ja rottien kuivuneista jäänteistä. Vastaajat ovat toisaalta myöntäneet, että kaupan kohteessa on salainen virhe ulkoseinärakenteen alaosan vaurioiden osalta.

Kirjallisina todisteina väitetyistä virheistä on esitetty terveystarkastaja Sutelan lausunto 31.10.2017, Tuomisen 5.11.2017 päivätty tutkintaselvitysraportti ja siihen liittyvä analyysiraportti 19.9.2017 sekä homekoirakartoitusraportti 6.9.2016.

Sutelan laatimasta lausunnosta ja hänen kuulemisestaan hovioikeudessa on ilmennyt, että hän on ottanut näytteitä alapohjan lämpöeristeistä muun muassa rakennuksen pohjoispuolimmaisen makuuhuoneen nurkasta ja tuvan nurkasta. Näytteissä on todettu runsaasti mikrobikasvustoon viittaavia kosteusvaurioindikaattorimikrobeja ja Sutela on todennut, että asunnosta aiheutuu terveyshaittaa siellä oleskeleville. Tuomisen tutkintaselvitysraportista ilmenee, että hän on ottanut näytteitä keittiöstä allaskaapin alta ja keittiön ja hallin käytävän lattian villaeristeestä. Näissä on myös todettu mikrobikasvustoa. Todistaja Rauhalan hovioikeudessa kuulemisen ja hänen laatimansa lausunnon perusteella lahovaurioita on ollut myös rakennuksen pihasta katsoen oikeassa päädyssä ja kuistin etunurkassa ja ne ovat olleet olemassa ainakin osittain jo ennen rakennuksessa tehtyä peruskorjausta. Jarno Muurisen lausunnon 21.12.2018 mukaan katselmuksessa 23.11.2017 on selvinnyt, että kuistin etunurkkauksessa todettujen alimpien hirsien lahoaminen johtuu rakennuksen ulkopuolella aiemmin olleen kasvillisuuden aiheuttamasta kosteusrasituksesta. Kyseessä oleva vaurio ei ole ikääntymiselle normaalia ja se on myös muusta rakennuksesta poikkeava vaatien uusimista.

Hovioikeudessa kuullut todistajat ovat kertoneet rakennuksen vaurioista ja rakennusvirheistä asiaan vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomion sivuille 26–28 on merkitty, jäljempänä mainituin lisäyksin.

Havaitut kosteusvauriot ovat sinänsä olleet riidattomia. Riitaista on se, ovatko vauriot olleet olemassa kaupantekohetkellä vai ovatko ne johtuneet Hytösten omistusaikana vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta, kun noin 500 m³:n vesimäärä on valunut rikkoutuneesta vesiputkesta alapohjaan ja alapohjan läpi.

Käräjäoikeudessa Lauri Hytönen on kertonut, että vesiputken jäätyminen kahteen kertaan oli tapahtunut kevättalvella 2014, mikä on merkitty myös riidattomaksi käräjäoikeuden tuomioon ja mitä on pidetty riidattomana myös hovioikeudessa. Hovioikeudessa Lauri Hytönen on kertonut, että putki oli jäätynyt jo syys-lokakuun 2013 vaihteessa ja että hän oli soittanut tämän jälkeen Mikael Palmulle. Lauri Hytönen oli vielä tarkistanut vesimittaria tammikuussa 2014 ja putken rikkoutuminen oli huomattu toukokuussa.

Hovioikeus toteaa, että asiassa ei sinänsä ole ratkaisevaa merkitystä sillä, onko putken jäätyminen tapahtunut syksyllä 2013, kuten Lauri Hytönen on kertonut hovioikeudessa, vai kevättalvella 2014, kuten hän on kertonut käräjäoikeudessa ja mitä on pidetty riidattomana. Todistaja Santala, joka on tehnyt tarkastuksen vesivuodon johdosta, on kuitenkin kertonut, että putken halkeaminen oli johtunut sen jäätymisestä. Hänen mukaansa vettä oli tullut lujaa putkesta ja hän on pitänyt todennäköisempänä, että jäätyminen on tapahtunut kevättalvella ja että putki on haljennut, kun se on sulanut.
Hovioikeus katsoo näytetyksi, että putken jäätymiset ovat tapahtuneet kevättalvella 2014.

Putkivuodon seurauksista todistajat Santala, Perälä ja Tuominen ovat vasta hovioikeudessa kertoneet rakennuksen alta sen takana sijaitsevalle pellolle johtaneesta vesiurasta. Käräjäoikeudessa Santalan kertomaksi (sivu 26) on merkitty, että vesi oli kastellut alapohjan eristetilan muutaman neliömetrin alalta. Perälän kertomaksi on merkitty, että vesi oli mennyt alapohjasta eristeiden läpi yhteen kohtaan maahan. Rauhala, joka on käräjäoikeudessa
kertonut kyseisestä vesiurasta, on hovioikeudessa kertonut, että hän ei tosiasiassa ollut havainnut rakennuksen alta pellolle johtanutta vesiuraa, kuten hän on kirjoittanut laatimaansa lausuntoon, vaan hän on ainoastaan olettanut sen olevan olemassa. Muuhun asiassa esitettyyn todisteluun nähden hänen hovioikeudessa antamaansa kertomusta on pidettävä näiltä osin uskottavampana kuin lausuntoa ja kertomusta käräjäoikeudessa. Ottaen huomioon Rauhalan kertomuksen muuttuminen ja Santalan, Perälän sekä Tuomisen kertomusten merkitys ja uskottavuus vesiuran osalta, ei voida pitää uskottavana, että vuonna 2014 vesivahingon seurauksena rakennuksen alle vuotanut lähes 500 m³:n vesimäärä olisi valunut kokonaisuudessaan uraa pitkin pois jättämättä lainkaan kosteutta rakennuksen alapohjaan.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että rakennuksessa todettujen kosteus- ja mikrobivaurioiden on näytetty johtuneen vuoden 2014 vesivahingon aiheuttamasta kosteusrasituksesta. Vesivahinko on tapahtunut keittiöön liittyvässä eteisessä / käytävällä ja kosteusrasitus on näin ollen kohdistunut enemmän tai vähemmän koko lattian alla olevaan tuuletustilaan. Siltä osin kuin tuvan betonilaatan päällä olevista lattiaeristeistä on todettu kosteusvaurioita hovioikeus toteaa, että pohjabetonilaatan on tutkimustulosten mukaan selvitetty kostuneen ja mikrobivaurioituneen ainoastaan eteläpäädyn pellonpuoleisessa nurkassa. Nurkissa olleet mikrobivauriot ovat esitetyn selvityksen perusteella mahdollisesti johtuneet lahoista alahirsistä.
Hovioikeudessa esitetty selvitys ei osoita, että koko pohjabetonilaatta olisi kostunut ja mikrobivaurioitunut. Pohjoispuolimmaisen makuuhuoneen nurkassa tehtyjen mikrobilöydösten osalta on Rauhalan kertomuksella tullut selvitetyksi, että nämä ovat osittain voineet johtua myös ulkoseinän lahoista alahirsistä.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivujen 28-31 näytön arvioinnin ja johtopäätökset kosteus- ja mikrobivaurioiden (kohdat a – f ja i) osalta.

Kohdissa g) ja j) on ollut kysymys alapohjan tuuletuksen puutteellisuudesta ja tuuletusluukkujen määrästä ja sijainnista. Hytöset ovat hovioikeudessa väittäneet, että tuuletusaukot ovat olleet osittain eristetilassa. Asianosaiset ja todistajat ovat tältä osin kertoneet samalla tavalla kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 31 ja 32 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset.

Hovioikeus hyväksyy myös käräjäoikeuden tuomion sivujen 32-35 johtopäätökset orgaanisen jätteen alapohjassa (kohta h), korjaustoimien yhteydessä jätetyn lahovaurioituneen puumateriaalin (kohta k), ulkoseinärakenteiden ja ulkoseinien nurkkausten epätiiveyden (kohta m) sekä ulkoseinäeristeiden kosteuden (n) osalta.

Kohdan l) osalta on ollut riidatonta, että kysymys on salaisesta virheestä. Todistajien kertomuksista on ilmennyt, ettei vahingon laajuutta ja korjaustarvetta voida vielä varmuudella arvioida, koska rakenteet on avattu vasta muutamasta paikasta. Tuomisen ja Rauhalan laatimilla lausunnoilla ja heidän kuulemisistaan ilmenneillä seikoilla on selvitetty, ettei alimman hirsikerroksen vaihtaminen eikä hirsien vaihtaminen osittain ole riittävää, vaan vähintään kaksi hirsikerrosta on vaihdettava. Muurinen on hovioikeudessa katsonut, että pari hirsikerrosta olisi korjattava 65 prosentin osuudelta ja kuistin nurkassa vielä mahdollisesti enemmän. Vuorinen on kertonut, että hirret on vaihdettava kokonaan, eikä hirsien osittain jättämisellä olisi alentavaa vaikutusta kokonaistyömäärään tai -kustannuksiin. Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että kaksi hirsikerrosta on vaurioitunut ja ne on ainakin suurimmalta osaltaan vaihdettava.


Ostajien reklamaatiovelvollisuus

Todistaja Santala on hovioikeudessa kertonut, että tarkastusta tehdessä keväällä 2014 paikalla oli ollut asiakas Lauri Hytönen ja Annika Hytönen oli myös saattanut olla paikalla. Hän on kertonut nähneensä parrussa paikallista vanhaa lahoa, joka ei johtunut vesivahingosta. Toimeksiantoon ei ollut kuulunut tutkia lahoa tarkemmin. Santala oli kertonut Hytösille havainnoistaan ja myös kirjannut nämä raporttiinsa. Hytöset ovat näin ollen saaneet tiedon vanhoista lahovaurioista viimeistään toukokuussa 2014. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivujen 36 ja 37 johtopäätökset ostajien reklamaatiovelvollisuuden osalta.

Korjauskustannusten määrä ja virheen seuraukset

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kantajien esittämän urakkatarjouksen ja todistaja Vuorisen kertomuksen perusteella ei voida päätellä, mikä osuus koko talon korjauskustannuksista kohdistuu ulkoseinien alahirsien korjaukseen. Johtopäätökset on siten tehtävä Muurisen arvion perusteella. Muurisen arviossa mainittu korjauskustannus 12.002 euroa perustuu siihen, että alin hirsikerros tulee uusia kokonaan 65 prosentin osuudelta ja 35 prosentin osuudelta riittää hionta, puhdistus ja desinfiointi.

Hovioikeudessa kuultaessa Muurinen on arvioinut, että kaksi hirsikerrosta on uusittava 65 prosentin osuudelta. Todistaja Vuorinen on kertonut, että toisen hirsikerroksen vaihtaminen nostaa hintaa ja työmäärää ainakin 2,5-kertaisesti. Toisaalta on kuitenkin otettava huomioon, että rakenteita on avattu vasta muutamasta kohdasta. Tämän perusteella hovioikeus arvioi kiinteistössä kaupantekohetkellä olleen virheen korjauskustannusten määräksi 25.000 euroa ottaen huomioon, ettei vaurion laajuutta ole pystytty tarkalleen arvioimaan.

Kaupan kohteessa on virhe, mutta hovioikeuden arvioimien korjauskustannusten määrän perusteella virhe ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen eikä Hytösillä näin ollen ole oikeutta purkaa kauppaa.

Korjauskustannusten määrän vuoksi kaupan kohde poikkeaa kuitenkin laadultaan merkittävästi siitä, mitä Hytöset ovat voineet kiinteistöltä perustellusti edellyttää, joten heillä on oikeus hinnanalennukseen.
Kauppahintaan ja korjauskustannusten määrään nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi arvioidaan 25.000 euroa käräjäoikeuden tuomitseman 15.000 euron sijasta.

Oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta

Hovioikeus hyväksyy Hytösten avustajaksi määrätyn asianajaja Janne Yli- Kauppilan laskun. Palkkio hovioikeuden pääkäsittelystä maksetaan sen keston perusteella 15,5 tunnilta ja jälkitoimista laskun mukaisesti yhdeltä tunnilta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi.

Hytösten ensisijainen vaatimus kaupan purusta on hylätty. He ovat voittaneet toissijaisen vaatimuksen hinnanalennuksesta perusteeltaan, mutta määrältään vaatimus on hyväksytty vain vähäisiltä osin. Tähän nähden asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Airi ja Mikael Palmun yhteisvastuullisesti Annika ja Lauri Hytöselle maksettavaksi määrätty hinnanalennus korotetaan 25.000 euroksi korkolain 3
§:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 28.6.2013 lukien ja korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.7.2018 lukien.

Annika ja Lauri Hytönen vapautetaan käräjäoikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Palmuille.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Janne Kuoppalalle Annika ja Lauri Hytösen avustamisesta hovioikeudessa palkkiona lähimpään puoleen tuntiin pyöristettynä 59 tunnin ajalta 6.490 euroa, matkakulujen korvauksena 165,12 euroa ja arvonlisäverona 1.597,23 euroa eli yhteensä 8.252,35 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Valtion varoista maksetut todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

Airi ja Mikael Palmun oikeudenkäyntikuluvaatimukset asiassa ja Annika ja Lauri Hytösen oikeudenkäyntikuluvaatimus käräjäoikeudesta hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.7.2020.



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos L A
hovioikeudenneuvos M M
hovioikeudenneuvos S Y

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä K E

Ratkaisu on yksimielinen.



ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS


Laamanni R Jw

TUOMIO 1911833


14.2.2019 L 1816990





Kantajat Hytönen, Annika

Hytönen, Lauri

Vastaajat Palmu, Mikael

Palmu, Airi


Asia Vireille

Kiinteistöä koskeva riita 15.6.2018


SELOSTUS ASIASTA

Riidaton tausta Annika ja Lauri Hytönen (kantajat) ovat 21.5.2013 tehdyllä kaupalla ostaneet Mikael ja Airi Palmulta (vastaajat) L kaupungin Kauhavan kylässä sijaitsevan Palmu -nimisen kiinteistön (XXX-XXX-X-XXX).
Kauppahinta oli 163.000 euroa ja se on maksettu 28.6.2013, jolloin myös omistusoikeus kiinteistöön on kauppakirjan ehtojen mukaisesti siirtynyt.

Kiinteistön pinta-ala on 4.300 m2 ja sillä sijaitsee vuonna 1928 rakennettu hirsirunkoinen asuinrakennus. Rakennusta on remontoitu vuosina 1957, 1973(tupa) ja 1976-1977 (keittiö, makuuhuoneet sekä pesutilat yläkertaan). Rakennuksen yläkerrassa on vuonna 1977 tapahtunut vesivahinko. Ostajat ovat olleet tästä tietoisia kaupantekohetkellä.

Kiinteistöllä on ennen kauppaa 27.9.2012 tehty kosteusmittaus ja kuntokartoitus, josta laadittu raportti on ollut ostajien käytettävissä.

Kiinteistöllä on kevättalvella 2014 noin viikon sisällä tapahtunut kaksi vertaa vesiputkien jäätyminen. Myöhemmin 26.5.2014 on havaittu vesiputken rikkoutuneen, mistä on aiheutunut noin 500 m3:n vesimäärän valuminen rakennuksen alle.

KANNE

Vaatimukset Ensisijaiset vaatimukset

Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että
- heidän ja vastaajien välillä 21.5.2013 tehty kiinteistökauppa puretaan,
- vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta
163.000 euroa ja lohkomiskulut 998 euroa sekä maksamaan yhteissummalle 163.998 eurolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 28.6.2013 lukien haastehakemuksen tiedoksiantoon 2.7.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka sekä

Toissijaiset vaatimukset

Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan heille hinnanalennusta 140.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 28.6.2013 lukien haastehakemuksen tiedoksiantoon 2.7.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka.

Muut vaatimukset

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille
- tutkimus- ja selvittelykulut 5.607,96 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haastehakemuksen tiedoksiantopäivästä 2.7.2018 lukien maksupäivään saakka,
- sijaisasumisesta aiheutuneista kustannuksista 1.000 euroa kuukaudessa lokakuusta 2017 lukien eli helmikuun loppuun 2019 laskettuna yhteensä 17.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien sekä
- oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.


Perusteet

Kiinteistön laatuvirhe

Kiinteistössä on kaupantekohetkellä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 ja 3 -kohdissa tarkoitettu laatuvirhe. Kaupan kohteena ollut rakennus ei ole siinä todettujen rakennusvirheiden sekä kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi ollut kaupantekohetkellä ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Vastaajat ovat ennen kauppaa antaneet kantajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta ja rakenteista sekä kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista.
Vastaajat ovat jättäneet ilmoittamatta kantajille rakennuksen käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta he ovat tienneet tai josta heidän olisi pitänyt tietää. Tämä laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.
Joka tapauksessa rakennus on ainakin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdassa tarkoitetun salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta rakennukselta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Rakennuksen ja kiinteistön olisi tullut vastata sellaista normaalitasoa, jota ostajan ja myyjän voidaan katsoa kauppaa tehdessä edellyttäneen. Tässä tarkoituksessa ostajan vähimmäiskriteeri rakennuksen kunnon osalta on ollut, että rakennus on ollut asumiskelpoinen eikä aiheuta siellä oleskeleville terveyshaittaa, sekä että rakennus on rakennettu noudattaen hyvää rakennustapaa. Rakennus ei ole täyttänyt näitä kriteereitä.


Rakennuksen vauriot ja rakennusvirheet

Muutettuaan kiinteistölle kantajat alkoivat kärsiä hengitysoireista ja rakennuksen kylmyydestä. Rakennuksessa havaittiin myös homeelle tyypillinen haju, mistä johtuen rakennuksessa suoritettiin homekoiratutkimus syyskuussa 2016. Homekoira merkkasi useita kohtia rakennuksessa, jonka vuoksi tehtiin jatkotutkimuksia avaamalla rakennuksen lattia- ja seinärakenteita. Terveystarkastaja on syyskuussa 2017 ottanut alapohjan lämmöneristeistä kolme näytettä, joissa kaikissa on havaittu vahva viite kosteus- ja mikrobivauriosta. Jatkotutkimukset vahvistivat, että rakennuksen ulkoseinien alaosassa ja alapohjassa on mikrobikasvustoa. Ryhdyttäessä selvittämään kylmyyden syitä rakennuksessa ilmeni erilaisia rakennusvirheitä, puutteita ja laiminlyöntejä korjausrakentamisessa. Rakennuksen peruskorjausta 1977 ei ole suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti ja siinä on tehty useita rakennusvirheitä.

Terveystarkastaja on syyskuussa 2017 ottanut alapohjan lämmöneristeistä kolme näytettä, joissa kaikissa on havaittu vahva viite kosteus- ja mikrobivauriosta. Näytteissä on ollut runsaasti sosiaali- ja terveysministeriön määrittämät viitearvot ylittäviä määriä kasvustoon viittaavia mikrobeja, joista sisäilmaan päästessään aiheutuu terveyshaittaa. Todetut mikrobikasvustot muodostavat terveydensuojelulain 1 §:n mukaisen terveyshaitan, koska mikrobikasvustosta tulee epäpuhtauksia rakennuksen huoneilmaan.
Rakennus ei ilman korjaustoimenpiteitä täytä terveydensuojelulain eikä asumisterveysasetuksen vaatimuksia.

Syyskuussa 2017 tehdyissä tarkastuksissa ja tutkimuksissa on todettu seuraavia rakennuksen vaurioita ja rakennusvirheitä:
a) alapohjassa on mikrobikasvustoa, josta pääsee epäpuhtauksia huoneilmaan
b) seinien alaosat ja alaohjauspuut ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet
c) lattiaa vasten olevat puurakenteet ovat kostuneet ja mikrobivaurioituneet
d) pohjabetonilaatta on kostunut ja mikrobivaurioitunut
e) lattia- ja seinäeriste on kostunut ja mikrobivaurioitunut
f) seikat a-e ovat aiheutuneet alapohjasta nousevasta kosteudesta
g) keittiön ryömintätila on siellä olevan lisäeristyksen vuoksi umpioitunut, joka on estänyt alapohjan tuuletuksen kokonaan ja lämmöneristys on suoritettu huolimattomasti ja epätiiviisti villalla ja styroxilla
h) alapohjassa on runsaasti orgaanista jätettä, joka on kostunut ja vaurioitunut
i) alapohjan eristeissä on ollut runsaasti eloperäisiä tuoksuja ulosteista ja eristeet ovat suurelta osin kosteusvaurioituneet
j) alapohjan tuuletusluukkujen määrä ja koko on riittämätön
k) korjaustoimien yhteydessä uusittujen materiaalien väliin on jätetty täysin lahoa puumateriaalia
1) ulkoseinien alimmat hirsikerrokset ovat pahoin vaurioituneet ja ne tulee uusia kokonaan
m) ulkoseinärakenteet ja ulkoseinien nurkkaukset ovat epätiiviitä niin, että lämmöneristyskyky on puutteellinen, mistä aiheutua vetoa ja vesiputkien jäätymistä
n) ulkoseinäeristeissä on todettu kosteutta, sokeritoukkia ja rottien kuivuneita jäänteitä


Virheelliset tai harhaanjohtavat tiedot ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Vastaajat ovat ennen kauppaa virheellisesti ilmoittaneet kantajille, että koko rakennus on täysin peruskorjattu. Toisin kuin kantajille on kerrottu, rakennuksen alapohjarakenteita ei ole kuitenkaan kaikilta osin peruskorjattuja siltäkin osin kuin alapohjarakenteita on peruskorjattu, se on tehty virheellisesti.

Myyjät ovat olleet tietoisia rakennuksen peruskorjauksessa 1977 tehdyistä rakennusvirheistä ja hyvä rakennustavan vastaisista ratkaisuista. He ovat olleet myös tietoisia siitä, missä laajuudessa alapohjaa on korjattu samoin kuin korjaamistavasta. Myyjät eivät ole kertoneet näistä tiedossaan olleista seikoista ostajille ennen kauppaa.


Reklamaatiot

Kantajat ovat reklamoineet vastaajia kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat virheet havainneet tai heidän on pitänyt virheet havaita ja myös täydentäneet virheilmoituksia kohtuullisessa ajassa. Kantajat ovat reklamoineet vastaajia seuraavasti:
- suullisesti talvella 2014 vesiputkien jäätymisestä

- helmikuussa ja toukokuussa 2016 lattioiden kylmyydestä, rakennuksen kylmyydestä ja yleisellä tasolla ennen kauppaa ilmoittamatta jätetyistä seikoista
- marraskuussa 2017 todistaja Arto Tuomisen raportissa 28.8.2017 esitetyistä seikoista (Tuomisen raportti on päivätty 28.8.2017, jolloin Tuominen on aloittanut työnsä ja raportti on valmistunut 5.11.2017, ks. raportin viimeinen sivu)

Maaliskuussa 2017 tehdyssä lattioiden pintalämpötilamittauksesta laaditussa raportissa suositeltiin jatkotoimenpiteitä alapohjarakenteille, jotta lattioiden lämpötilaa saadaan nostettua. Tämän vuoksi
rakennuksen lattiarakenteet avattiin ensimmäisen kerran elokuussa 2017 (Arto Tuominen), jonka jälkeen syys-lokakuussa 2017 rakennuksen alapohjasta ja seinärakenteista löydettiin virheitä ja puutteita. Näistä virheistä ja puutteista on reklamoitu marraskuussa 2017.

Reklamaatiota arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon, että kantajat ja vastaajat ovat neuvotelleet asiasta jatkuvasti vuodesta 2014 alkaen.

Vuonna 2014 tapahtunut vesiputken vaurioituminen on korjattu vakuutusyhtiön toimesta eikä siitä ole aiheutunut haittaa rakenteisiin. Rikkoutuneesta putkesta vuotanut vesi on valunut maaperään, mistä se on osittain imeytynyt hiekkaan ja osittain valunut rakennuksesta poispäin maata pitkin maastoon. Tässä yhteydessä kukaan ei ole voinut havaita eikä edes epäillä rakennuksen alapohjassa ja seinärakenteissa syksyllä 2017 havaittuja virheitä.


Korjauskustannusten ja hinnanalennuksen määrä

Rakennuksen saattaminen asuinkelpoiseksi edellyttää rakennuksen alapohjarakenteiden ja ulkoseinien alaosien laaja-alaista korjaamista. Korjaustoimenpiteenä edullisin tapa on purkaa rakennuksen lattiarakenteet ja uskoseinärakenteiden alaosat ja rakentaa seinärakenteet uudelleen. Saadun kustannusarvion mukaan rakenteiden korjaaminen aiheuttaa ainakin 150.000 euron korjauskustannukset.


Kaupan purkaminen

Koska kaupan kohteessa todetut virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia, kantajilla on oikeus purkaa kauppa. Lain esitöiden (HE 120/1994, s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Korkein oikeus on ratkaisunsa KKO 2015:58 perusteluissa todennut, että jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan tasosta, jollaista ostaja on voinut perustellusti edellyttää, salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan

pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Ostaja on ostanut kiinteistön asuinkäyttöön, johon se ei todettujen virheiden ja niistä aiheutuvan terveyshaitan vuoksi sovellu ilman korjauksia. Ostajan ja myyjän välistä kauppaa ei olisi lainkaan syntynyt, jos virheet olisivat ennen kauppaa olleet ostajan tiedossa. Virheen olennaisuutta koskevassa kokonaisarvioinnissa on lisäksi otettava huomioon edellä todettu terveyshaitta, joka tulee poistaa ennen kiinteistön käyttämistä. Arvion mukaan korjaustöiden tekemiseen kuluisi aikaa ainakin kuusi kuukautta. Työn aikana rakennuksessa ei voi asua. Suuria korjaustarpeita talossa ei ennen kauppaa saatujen tietojen mukaan pitänyt olla ottaen huomioon aiemmat remontit ja ehjät pinnat.

Virheiden korjauskustannukset ovat merkittävän suuret niin sellaisenaan kuin kiinteistön kauppahintaankin suhteutettuna. Vaikka rakennuksella on ollut kaupantekohetkellä ikää noin 90 vuotta, korjauskustannukset ovat olennaisesti ja merkittävästikin suuremmat kuin mitä ostaja oli kauppaa tehtäessä voinut ennakoida joutuvansa lähitulevaisuudessa kohtuullisina korjauskustannuksina maksamaan. Kun vielä otetaan huomioon epävarmuus siitä, ovatko suunnitellut korjaustoimet lopultakaan riittäviä, vai ovatko alapohjan vauriot laajempia ja vaikeampia korjata kuin mitä nyt on selvinnyt, virheitä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisina.


Tutkimuskustannusten määrä

Ostajille on annettu toimenpidesuosituksena mikrobivaurion laajuuden selvittäminen kuntotutkimuksella ja materiaalista otettavilla näytteillä. Tutkimuksista aiheutui ostajille 5.607,96 euron kustannukset, mitkä koostuivat seuraavasti:
- Purkutyö / Mikael Perälä 2.450,00
- Arto Tuominen, raportti ja tutkimukset 2.000,00
- Homekoirat 400,00
- Seinäjoen kaupunki, näytteenotto 90,00
- Työterveyslaitos, analyysi 531,96
- E ja B 136,00


Sijaisasumisesta aiheutuneet kustannukset

Kantajat ovat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä pois syyskuussa 2017, koska kiinteistö on ollut asumiskelvoton. Heille on aiheutunut ja aiheutuu sijaisasumisesta kustannuksia 1.000 euroa kuukaudessa lokakuusta 2017 lukien eli helmikuun 2019 loppuun saakka laskettuna yhteensä
17.000 euroa.

Väitetty asumishyöty

Kantajat kiistävät vastaajien vaatimuksen asumishyödyn korvaamisesta. Kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen, että siitä olisi voinut koitua asumishyötyä. Kantajat ovat asumisaikanaan huolehtineet kiinteistön kunnosta ja tehneet kiinteistön tavanomaisesta korjauksesta johtuvia peruskorjauksia, jotka kaupan purkautuessa koituvat kaikki vastaajien hyödyksi. Samaten kantajat ovat sen jälkeen, kun kiinteistö on jäänyt tyhjilleen, huolehtineet edelleen kaikista kiinteistön kuluista ja ylläpidosta. Asumishyötyä ei ole voinut koitua enää lokakuusta 2017 alkaen, koska kiinteistöllä ei ole voinut asua. Sen sijaan kiinteistöstä aiheutuu jatkuvasti ylläpitokuluja. Määrän osalta kantajat myöntävät asumishyödyn määräksi 100,00 euroa kuukaudessa kesäkuusta 2013 alkaen syyskuuhun 2017 saakka eli yhteensä 5.100,00 euroa.

VASTAUS

Vaatimukset Ensisijaiset vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että vaatimus kaupan purkamisesta ja kauppahinnan palauttamisesta hylätään.

Mikäli kauppa kuitenkin purettaisiin, vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan heille korvausta saamastaan asumishyödystä 750 euroa kuukaudessa ajalta 21.5.2013 - 30.9.2017 eli yhteensä 36.750 euroa, mikä määrä tulee vahvistaa kuitattavaksi palautettavasta kauppahinnasta.

Mikäli kauppa purettaisiin, vastaajat ovat myös vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille aiheuttamastaan kiinteistön arvon alentumisesta 55.748 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ratkaisupäivästä lukien.

Toissijaiset vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että vaatimus hinnanalennuksesta hylätään kokonaisuudessaan. Vaatimus on perusteeton ja joka tapauksessa määrällisesti ylimitoitettu 10.000 euroa ylittävältä osin.

Muut vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että kantajien vaatimukset tutkimus- ja selvittelykuluista, sijaisasumisesta aiheutuneista kuluista sekä oikeudenkäyntikuluista hylätään.

Vielä vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Perusteet Väitetty kiinteistön laatuvirhe

Kaupan kohteessa ei ole väitettyjä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1, 2 ja 3
-kohdissa tarkoitettuja laatuvirheitä. Rakennus on ollut kaupantekohetkellä ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Vastaajat eivät myöskään ole ennen kaupan tekemistä antaneet ostajille virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta tai rakenteista tai kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista, eivätkä kyseiset väitetyt virheelliset tiedot ole vaikuttaneet kauppaan. Vastaajat eivät ole myöskään jättäneet ilmoittamatta ostajalle rakennuksen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta vastaajat olisivat tienneet tai joista vastaajien olisi pitänyt tietää. Vastaajat kiistävät myös sen, että kyseinen väitetty laiminlyönti olisi vaikuttanut kauppaan.

Kiinteistössä ei ole myöskään maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdassa tarkoitettua salaista virhettä. Kiinteistö ei ole salaisen virheen johdosta poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta rakennukselta voidaan kauppahinta ia muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.

· Rakennus ja kiinteistö on vastannut ns. normaalitasoa, jota kantajien ja vastaajien voidaan katsoa kauppaa tehtäessä edellyttäneen. Rakennus on ollut kaupantekohetkellä asumiskelpoinen, eikä se ole aiheuttanut siellä oleskeleville terveyshaittaa ja se on rakennettu rakennusaikaista hyvää rakennustapaa noudattaen. Asuinrakennuksen ikä, rakennusaikaiset rakennusmateriaalit, siihen tehdyistä korjauksista kulunut aika, ennen kaupantekoa tehdyssä kuntokartoituksessa havaitut seikat ja kannevaatimuksen perusteena olevien rakennusosien tekninen käyttöikä huomioiden kantajien on täytynyt varautua asuinrakennuksen edellyttävän jatkuvaa huoltoa ja lähitulevaisuudessa myös merkittävää peruskunnostusta.


Väitetyt rakennuksen vauriot ja rakennusvirheet

Kantajien väitetyillä hengitysoireilla ei ole yhteyttä rakennuksen ominaisuuksiin. Mikäli hengitysoireet liittyisivät rakennukseen, ne selittyisivät kaupantekohetkellä kantajien tiedossa olleilla, niin sanotun rossi-/ryömintätilan vaurioituneilla materiaaleilla ja kantajien
hallinta-aikana kevättalvella 2014 tapahtuneella vesivahingolla, jota ei ole korjattu asianmukaisesti.

Vastaajien kannanotto kanteessa yksilöityihin (kohdat a-n) rakennuksen vaurioihin ja rakennusvirheisiin on seuraava:

a) Keittiössä ja eteisessä on todettu vuoden 2017 tutkimuksissa mikrobivaurioita alapohjassa. Väitetyt huoneilman epäpuhtaudet ovat aiheutuneet kaupantekohetkellä kantajien tiedossa olleilla niin sanotun rossi-/ryömintätilan vaurioituneilla materiaaleilla ja kantajien laiminlyönnistä korjata kevättalvella 2014 jäätynyt putki ja sen aiheuttama alapohjan kosteusvaurio sekä kantajien laiminlyönnistä

huolehtia alapohjan asianmukaisesta tuuletuksesta. Lisäksi kantajien on täytynyt kaupantekohetkellä havaita, että alapohja ja seinän eristeet on kokonaisuudessaan käyttöikänsä lopussa ja että siitä luonnollisena seurauksena on mikrobikasvuston syntyminen sekä saneeraustarve. Kantajat eivät voi laatuvirheenä vedota kyseisiin seikkoihin. Lisäksi kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota kyseisiin seikkoihin, koska niitä ja niihin perustuvia vaatimuksia ei ole esitetty kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajien olisi tullut ne havaita. Kantajat ovat tulleet tietoiseksi mikrobikasvustosta ja epäpuhtauksien päätymisestä huoneilmaan 27.5.2014 ja joka tapauksessa se on ollut tiedossa viimeistään 6.9.2016.

b) Seinien alaosien osalta vastaajat myöntävät, että alin hirsikerta on noin 15 metrin matkalta vaurioitunut ja vaihdettava. Ottaen huomioon rakennuksen ikä ja kaupantekohetkellä havaittavissa olevat seikat, on kyseinen saneeraustarve tavanomainen ja ostajan on täytynyt se ottaa huomioon kaupantekohetkellä. Muilta osin seinärakenteet eivät ole kaupantekohetkellä olleet kostuneita tai vaurioituneita. Lahonneiden hirsien korjauskustannus on noin 7.000 euroa.

c) Vastaajat kiistävät, että lattiaa vasten olevat puurakenteet olisivat kaupantekohetkellä olleet kostuneita ja mikrobivaurioituneita. Olennaista kuitenkin on, että alapohjan kosteusvaurioituneita rakenteita on ollut kantajien havaittavissa viimeistään keväällä 2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet selvittää vaurioituneiden rakenteiden laajuus ja ilmoittaa kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille. Alapohjan vaurioitumisesta on ilmoitettu vastaajille vasta 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Lisäksi kyseiset vauriot ovat syntyneet kantajien laiminlyönnistä käyttövesiputkiston jäätymisen jälkeen selvittää käyttövesiputken vauriot ja sen aiheuttama käyttövesiputkiston vuoto sekä korjata ilman aiheetonta viivytystä alapohjan ja seinärakenteen alaosan kosteusvaurio.

d) Vastaajat kiistävät väitteen pohjabetonilaatan kostumisesta. Mikäli betonilaatta olisi kostunut, se on aiheutunut kantajien vastuulla olevasta kevättalvella 2014 tapahtuneesta pitkäaikaisesta vesivuodosta. Mikäli pohjabetonilaatan katsottaisiin olleen kaupantekohetkellä kostunut, on tämän täytynyt olla kantajien havaittavissa viimeistään keväällä 2014. Kantajat ovat laiminlyöneet kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille. Alapohjan vaurioitumisesta on ilmoitettu vastaajille vasta 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeutensa vedota väitettyyn virheeseen.

e) Vastaajat myöntävät, että lattian ja siihen yhteydessä olevan

seinärakenteen alaosan seinäeriste on osaksi vaurioitunut. Koko alapohja ei esitetyn selvityksen perusteella ole vaurioitunut.
Myöskään kaikki seinärakenteet eivät ole esitetyn selvityksen perusteella vaurioituneet. Vauriot ovat osaksi aiheutuneet kaupan jälkeen kantajien vastuulla olevasta kevättalvella 2014 tapahtuneesta vesivahingosta ja osaksi alapohjan tuuletuksen laiminlyönnistä.
Lisäksi on huomioitava, että alapohjarakenne ja siihen yhteydessä olevan seinärakenteen alaosa on kokonaisuudessaan käyttöiän päässä. Kantajien on täytynyt varautua käyttöiän päässä olevien rakenteiden ja materiaalien vaihtamiseen. Tältäkin osin kyseinen väitetty olosuhde ollut kantajien havaittavissa viimeistään keväällä 2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille siitä. Alapohjan vaurioitumisesta on ilmoitettu vastaajille vasta 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

f) Kantajat ovat väittäneet, että alapohjan ja seinärakenteen alaosan vauriot ovat aiheutuneet kapilaarisesti nousevasta kosteudesta. Vastaajat katsovat, että vauriot ovat aiheutuneet alapohjan kosteusaseman muutoksesta. Kyseiseen kosteusaseman muutokseen on vaikuttanut kantajien laiminlyönti varmistaa alapohjan riittävä tuuletus ja kantajien vastuulla oleva kevättalvella 2014 tapahtunut noin 500 m3 vesimäärän vuotaminen alapohjaan sekä laiminlyönti kuivata alapohjarakenteet. Kaupantekohetkellä vaurioituneiden seinärakenteiden alaosien ja alapohjan korjauskustannus on ollut enintään 10.000 euroa, josta hirsien korjauskustannus on 7.000 euroa. Muilta osin korjausta edellyttävät vauriot ovat syntyneet kantajien kaupanteon jälkeisistä laiminlyönneistä.

g) Ryömintätilan tuuletuksen puutteellisuus on ollut kantajien tiedossa kaupantekohetkellä. Kantajat ovat ennen kaupantekoa suoritetun kuntokartoituksen perusteella olleet kaupantekohetkellä tietoisia siitä, että alapohjassa on runsaasti orgaanista jätettä, joka on kostunut ja vaurioitunut. Lisäksi kantajat ovat tienneet alapohjan tuuletusluukkujen koon ja määrän olevan riittämätön. Kartoituksessa on suositeltu tuuletusluukkujen lisäämistä. Maakaaren 2 luvun 22 pykälän perusteella vastaajat eivät voi virheenä vedota kyseiseen seikkaan, koska se on havaittu tai ainakin se olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Vastaajat kiistävät lämmöneristyksen huolimattoman asennuksen. Styroksin tehtävänä on kyseisessä rakenteessa ainoastaan kannatella villaa, eikä sen tarkoitus ole olla tiivis. Lisäksi styrox on ollut ostajien havaittavissa kaupantekohetkellä. Alapohjarakenne on rakennusaikaisen hyvän rakennustavan mukainen. Siltä osin kun rossipohjaista alapohjaa on vuosina 1976-1977 korjattu, se on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Lisäksi alapohjan eristeiden ja

puurakenteiden osalta on huomioitava, että alapohjarakenne on kokonaisuudessaan käyttöikänsä päässä. Ryömintätilan tuuletuksen puute ja alapohjan rakenteiden vaurioituminen on lisäksi ollut kantajien havaittavissa viimeistään 27.5.2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille.
Alapohjan vaurioitumisesta kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille 7.11.2017 ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

h) Maakaaren 2 luvun 22 pykälän perusteella kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota alapohjan orgaanisen jätteen olemassaoloon, koska se on ollut tiedossa kaupantekohetkellä. Ennen kaupantekoa laaditussa kuntokartoitusraportissa on todettu, että "ryömintätilan maapohjassa rakennusjätettä, puutavaraa ym. Ohje: maapohjaa vasten ei saa olla mitään eloperäistä." (K1A1) Lisäksi kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota tähänkin seikkaan, koska he eivät ole esittäneet vaatimuksia myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantajat ovat virheet havainneet tai kantajien olisi pitänyt ne havaita. Kyseinen olosuhde on ollut havaittavissa viimeistään välittömästi kaupanteon jälkeen.

i) Asuinrakennus on rakennettu valmistunut vuonna 1928. Kantajien on täytynyt kaupantekohetkellä varautua siihen, että kyseisen ikäisessä ja rakenteeltaan kyseisen kaltaisessa rakennuksessa on ollut ja tulee olemaan jyrsijöitä ja että jyrsijöistä aiheuttavat vähäistä eristeiden vaurioitumista. Kyseessä ei ole laatuvirhe. Lisäksi vastaajat katsovat, että jyrsijöiden olemassaolo on ollut kantajien havaittavissa viimeistään talvella 2013-2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan vastaajille kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Alapohjan vaurioitumiseen liittyvä vaatimus on esitetty vasta 7.11.2017.
Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

Vastaajat kiistävät, että alapohjan eristeet olisivat kaupantekohetkellä olleet kostuneita ja mikrobivaurioituneita ja että vaurioita tällä hetkellä olisi muualla kuin keittiössä ja eteisessä. Olennaista kuitenkin on, että alapohjan kosteusvaurioituneita rakenteita on ollut kantajien havaittavissa viimeistään keväällä 2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet ilmoittaa kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille. Alapohjan vaurioitumisesta kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille 7.11.2017 ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen. Lisäksi alapohjan eristeiden vaurioitumisen vaikutuksellisuutta arvioitaessa on huomioitava se, että alapohjarakenteet ovat kokonaisuudessaan käyttöikänsä päässä.

j) Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntokartoituksessa on todettu, että alapohjan tuuletusluukkujen määrä ja koko on liian pieni. Koska kantajat ovat olleet tietoisia tästä seikasta, he eivät voi vedota siihen kiinteistön laatuvirheenä.

k) Vastaajat eivät ole tienneet, että vähäisiä määriä pinnastaan vaurioituneita runkorakenteita on jätetty vuonna 1976-1977 tehtyjen korjaustöiden yhteydessä lattiarakenteisiin. Lisäksi vastaajat katsovat, että korjaustyöt on tehty korjausten suorittamisajankohdan hyvän rakennus-ja korjaustavan mukaisesti. Kyseiset vähäiset lahovauriot eivät ole vaikutuksellisia, koska lattiarakenteet ovat käyttöikänsä päässä ja kantajien on täytynyt varautua saneeraamaan alapohjarakenteet. Alapohjan saneerauksen yhteydessä kyseiset vähäiset lahot materiaalit on poistettavissa vähäisin kustannuksin. Kyseiset väitetyt lahot rakenteet ovat osa alapohjan rakennetta, joiden vaurioituminen on lisäksi ollut kantajien havaittavissa viimeistään keväällä 2014 ja kantajat ovat laiminlyöneet kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille. Alapohjan vaurioitumisesta kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille 7.11.2017 ja siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

1) Vastaajat uudistavat kohdassa b -esitetyn vastauksen.

m) Kyseessä on vuonna 1928 valmistunut hirsirunkoinen asuinrakennus. Ottaen huomioon asuinrakennuksen ikä ja rakenneratkaisu, on kantajien täytynyt ennen kaupantekoa varautua siihen, ettei rakenteiden lämmöneristävyys vastaa nykyaikaisten rakennusten lämmöneristyskykyä. Seinärakenteena on ainoastaan hirsi ja 50 mm paksuinen villa. Ottaen huomioon kantajien tiedossa ollut seinärakenne, ei asuinrakennuksessa ole tältä osin virhettä. Luonnollisesti hirsirakenteisen rakennuksen nurkat ovat hieman muuta seinärakennetta kylmempiä. Kyseessä ei ole virhe.

Ostajien on täytynyt havaita väitetty seinärakenteen lämmöneristävyyteen liittyvä väitetty olosuhde talvella 2013-2014. Kantajat ovat laiminlyöneet kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ilmoittaa väitetyistä virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajille. Kyseiseen seikkaan liittyvä vaatimus on esitetty vasta 7.11.2017. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota väitettyyn virheeseen.

n) Jyrsijöiden ja niiden eristeille aiheuttamien vähäisten vaurioiden osalta vastaajat viittaavat kohdassa i esitettyyn. Vastaavasti vastaajat katsovat, että ostajien on täytynyt varautua siihen, että vuonna 1928 valmistuneessa rakennuksessa on todennäköisesti sinänsä vaarattomia sokeritoukkia. Seinäeristeiden väitetyn vaurioitumisen osalta vastaajat katsovat, ettei kantaja ole yksilöinyt väitettyä aluetta, jolla seinäeristeet ovat vaurioituneet. Vastaaja ottaa vaurioituneeseen alueeseen myöhemmin kantaa. Joka tapauksessa seinärakenteen alaosa on osa alapohjarakennetta ja kantajat ovat tulleet tietoiseksi alapohjan kosteusvaurioituneista materiaaleista viimeistään keväällä 2014. Kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota väitettyyn seikkaan, koska kantajat eivät ole kohtuullisessa ajassa vedonneet siihen. Vastaajat ovat vedonneet seikkaan vasta 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä.

Vastaajat myöntävät, että vuonna 1977 tehdyn peruskorjauksen yhteydessä alapohjarakenteisiin on jäänyt vähäisiä määriä pinnastaan lahovaurioituneita rakenteita. Kyseiset rakenteet on kuitenkin korjattavissa vähäisin kustannuksin alapohjan saneerauksen yhteydessä. Alapohjan korjaustöiden yhteydessä kaupantekohetkellä lahovaurioituneiden alapohjan rakenteiden korjauskustannus on enintään 5.000 euroa. Alapohja on käyttöikänsä päässä, joten ostajien on täytynyt tiedostaa saneeraustarpeen olemassaolo. Lisäksi ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota kyseiseen seikkaan, koska alapohjarakenteiden vaurioituminen on ollut ostajien tiedossa viimeistään toukokuussa 2014 ja ostajat ovat vedonneet siihen vasta 7.11.2017 sekä ilmoittaneet siihen perustuvista vaatimuksista purun osalta vasta 7.11.2017 ja hinnanalennuksen osalta haastehakemuksessa. Ostajat eivät ole vedonneet väitettyyn virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajat ovat voineet seikan havaita.

Vastaajat kiistävät, että kaupantekohetkellä kaupan kohteella olisi ollut laaja-alaisia vaurioita. Vauriot ovat syntyneet kevättalvella 2014 tapahtuneen käyttövesiputkiston jäätymisen aiheuttamien seurausten selvittämisen laiminlyönnin ja sen aiheuttaman vesivahingon sekä vesivahingon korjaustoimien laiminlyönnistä. Lisäksi kantajat ovat laiminlyöneet huolehtia alapohjan tuuletuksesta ja näin osaltaan aiheuttaneet vaurioiden syntymisen.


Ostajien erityinen selonottovelvollisuus

Ennen kaupantekoa tehdyssä kosteusmittauksessa on todettu pintakosteutta saunan kynnyksellä sekä alakerran WC-suihkutilan nurkassa. Lisäksi porareikämittauksessa on todettu alapohjarakenteissa kosteuden olevan koholla tuvassa keittiön oven vierestä ja tuvassa kellarin yläpuolella. Lisäksi kuntokartoituksessa on todettu, että kellariin on keväisin tulvinut vettä. Kellarissa on lisäksi ollut todettavissa silmämääräisen tarkastelun perusteella kosteuden aiheuttamia vaurioita. Ennen kaupantekoa on ollut tiedossa myös salaojien puuttuminen.
Lisäksi ryömintätilan maapohjassa on todettu olevan rakennusjätettä ja puutavaraa. Tuuletusluukkujen määrä ja koko on myös todettu olevan pieni.

Edellä mainitut seikat ja asuinrakennuksen valmistumisvuosi 1928 huomioiden kantajille on syntynyt erityinen velvollisuus selvittää alapohjarakenteiden kunto. Kantajat ovat laiminlyöneet erityisen selonottovelvollisuuden ja menettäneet oikeuden vedota tälläkin perusteella alapohja- ja seinärakenteen alaosan väitettyihin virheisiin.


Reklamaatiovelvollisuuden laiminlyöminen

Kantajat ovat joka tapauksessa laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa säädetyn reklamointivelvollisuuden ja siten menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vastaajat viittaavat eritysesti ennakkoratkaisusta KKO 2016:69 ilmenevään oikeusohjeeseen koskien reklamaation kohtuullista aikaa ja sisältövaatimusta.

Kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota väitettyihin virheisiin, koska ostajat eivät ole vedonneet väitettyihin laatuvirheen perusteena oleviin seikkoihin kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajat ovat voineet havaita kyseisten seikkojen olomassaolo. Kaikki kanteen perusteena olevat seikat ovat olleet havaittavissa viimeistään keväällä 2014 ja niihin on vedottu ensimmäisen kerran osaksi 16.2.2016, osaksi 2.5.2016 ja osaksi 7.11.2017.

Kantajat ovat ensimmäisen kerran reklamoineet 16.2.2016 päivätyllä kirjeellä, joka sisälsi reklamaation ainoastaan: a) talvisin jäätyvistä vesijohtoputkista (jäätyneet tammi-maaliskuussa 2014), b) oikean puoleisen ulko-oven viereisen eteistilan ja yläkertaan johtavien portaiden ja yläaulan kylmyydestä (olosuhde on ollut havaittavissa talvella 2013-2014), c) alakerran lattioiden alhaisesta lämpötilasta (olosuhde on täytynyt olla havaittavissa talvella 2013-2014), d) hiiriongelmasta (olosuhde on täytynyt olla havaittavissa välittömästi kaupanteon jälkeen. Kantajat ovat 2.5.2016 päivätyllä kirjeellä tarkentaneet reklamaation koskevan edellä a-c yksilöidyistä seikoista. Hiiriongelmasta kantajat eivät ole enää 2.5.2016 päivätyssä kirjeessä reklamoineet. Hytöset eivät ole esittäneet 16.2.2016 tai 2.5.2016 päivätyissä kirjeissä yksilöityä vaatimusta. Yksilöity vaatimus on esitetty vasta 7.11.2017.

Alapohjan ja seinärakenteen alaosan väitetyistä vaurioista ja niihin perustuvista vaatimuksista vastaajat ovat ilmoittaneet ensimmäisen kerran 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä. Kantajat ovat vasta haastehakemuksessa ensimmäisen kerran yksilöineet hinnanalennusvaatimuksen euromäärän. Kaupan purkamista koskevan vaatimuksen vastaajat ovat yksilöineet 7.11.2017.

Alapohja- ja seinärakenteen alaosien vaurioiden osalta vastaajat katsovat, että kantajat ovat tulleet viimeistään toukokuussa 2014

tietoisiksi alapohjarakenteiden kaupantekohetkellä olleista laho- ja mikrobivaurioista. Kantajien velvollisuutena olisi ollut kohtuullisessa ajassa selvittää vaurioiden laajuus ja reklamoida niistä vastaajia.
Alapohjarakenteet on tutkittu vasta syksyllä 2017 ja niistä on ilmoitettu vastaajille vasta 7.11.2017. Kantajat eivät ole ilmoittaneet vastaajille alapohjan ja seinärakenteen alaosan vaurioitusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantajat ovat voineet kyseiset seikat havaita.

Reklamaatiovelvollisuuden laiminlyöntiä arvioitaessa on huomioitava myös se, että kantajat ovat teettäneet homekoirakartoituksen 6.9.2016. Kyseisen kartoituksen syynä on ilmoitettu olevan home-epäily / tunkkainen haju. Koira merkitsi asuinrakennuksen keskilattiasta vuonna 2014 tapahtuneen vaurioalueen ja asuinrakennuksen etupihan puoleisen seinärakenteen. Tästäkin huolimatta jatkotutkimukset on tehty vasta syksyllä 2017 ja niistä on siis reklamoitu vasta 7.11.2017.


Rakenteiden purkaminen ennen vastaajille varattua tilaisuutta tutustua väitettyihin vaurioihin

Kantajat ovat reklamoineet alapohjan ja seinärakenteen vaurioista 7.11.2017. Vastaajat ovat välittömästi ilmoittaneet haluavansa varmistua reklamaation perusteena olevista seikoista. Katselmus on toteutettu 23.11.2017. Kantajat olivat kuitenkin ennen katselmusta ja todennäköisesti jo ennen virheistä ilmoittamista purkaneet vaurioituneet rakenteet siten, ettei tarkastaminen ollut enää mahdollista. Purkutyöt olivat aiheuttaneet sen, ettei jälkeenpäin voida arvioida, miltä osin kevättalvella 2014 aiheutunut vesivahinko ja alapohjan tuuletuksen laiminlyönti on ollut vaurioiden syynä ja miltä osin vauriot ovat olleet olemassa kaupantekohetkellä. Kantajat ovat tälläkin perusteella menettäneet oikeuden vedota kokonaisuudessaan alapohjan vaurioihin ja seinärakenteen väitettyihin eristeiden vaurioihin.


Rakenteiden tekninen käyttöikä

Kyseisen lattiarakenteen tekninen käyttöikä on ns. rossipohjaisen lattiarakenteen osalta 30 vuotta ja betonilaattaisen rakenteen osalta ensisijaisesti 30 vuotta ja joka tapauksessa enintään 40 vuotta.
Lattiarakenne on osaksi alkuperäinen 1928 ja osaksi se on saneerattu vuosina 1976-1977. Lattian tekninen käyttöikä on ollut kaupantekohetkellä päättynyt. Myös asuinrakennuksen pintamateriaalit ovat olleet käyttöikänsä päässä.

Tekninen käyttöikä on huomioitava väitetyn virheen kauppaan vaikutuksellisuutta ja ns. salaisen virheen merkittävyyttä sekä kaupan purkamisen edellytyksenä olevan olennaisuus -vaatimuksen täyttymistä arvioitaessa. Korjattavien rakenteiden teknisen käyttöiän päättyminen vaikuttaa myös hinnanalennuksen perustetta ja määrää arvioitaessa.

Korjauskustannusten määrä ja vaadittu hinnanalennus

Kantajien väitteet korjauksen laajuudesta ja korjauskustannuksista ovat ylimitoitettuja. Mikäli koko alapohja ja seinärakenteen alaosa olisi kosteus- ja mikrobivaurioitunut, niin alapohjan ja seinärakenteen alaosan korjauskustannusten määrä on kustannusarvion mukaan 59.992 euroa (Muurisen arvio). Tästä summasta 14.244 euroa kohdistuu kaupantekohetkellä olleiden vaurioiden korjaamiseen ja 45.748 euron korjauskustannus on aiheutunut kantajien laiminlyönneistä kaupantekohetken jälkeen.

Kaupantekohetkellä olleet vauriot ovat seinärakenteen osalta rajoittuneet hirsiseinien alaosiin. Muurisen arvion mukaan seinärakenteen korjauskustannus on yhteensä 14.882 euroa, josta hirsiseinien alaosan korjaamiseen kohdistuu 8.610,55 euroa (6.943,99 euroa+ alv 1.666,56 euroa) (65 %:n matkalta alin hirsi vaihdetaan)+ 633,73 euroa (511,07 euroa+ alv 122,66 euroa) (35 %:n matkalta alin hirsi puhdistetaan) eli yhteensä 9.244,28 euroa. Hirsiseinien alaosan vauriot kohdistuvat kaupantekohetkellä olleiden vaurioituneiden hirsien puhdistamiseen tai vaihtamiseen ja muilta osin seinärakenteen korjauskustannus on aiheutunut kaupanteon jälkeisistä kantajien laiminlyönneistä.

Lisäksi alapohjassa (lattiarakenteissa) on kaupantekohetkellä ollut vähäisiä laho- ja mikrobivaurioita. Kyseiset kaupantekohetkellä olleet vähäiset alapohjan laho- ja mikrobivauriot ovat olleet kaupantekohetkellä havaittavissa ja lisäksi ne ovat tavanomaisia ottaen huomioon rakenteen ikä, lattiarakenne ja kyseisen lattiarakenteen teknisen käyttöiän päättyminen. Vastaajat arvioivat alapohjan kaupantekohetkellä olleiden alapohjan laho-ja mikrobivaurioiden korjauskustannuksiksi 5.000 euroa.

Muurisen kustannusarviossa on huomioitu: 1) lattiarakenteiden uusinta kokonaisuudessaan alakerran osalta, 2) maapohjasta pintamaan poisto ja sepelin asennus koko alakertaan, 3) seinien uusinta alin hirsikerta uusimalla 32,5 jm (65% kokonaisalasta) ja muilta osin alin hirsikerta veistämällä / puhdistamalla 17,5 jm (35% kokonaisalasta), 4) seinälevytysten purkutyöt koko alakerran osalta, 5) seinien uudelleen levyttäminen koko alakerran osalta sekä 6) Seinän tuulensuojalevytyksen uusinta noin metrin korkeuteen.
Kustannusarviossa ei ole huomioitu sisäseinien uudelleen pinnoittamista eikä ulkoseinän verhouksen uusintaa.

Kustannusarvion mukaiset korjauskustannukset kohdistuvat kokonaisuudessaan käyttöiän päässä olleiden rakenteiden korjaamiseen. Näin ollen korjauksesta aiheutuu täysimääräisesti laadullista paranemista ja käyttöiän kasvua. Alapohja- ja seinärakenne tulee myös kosteustekniseltä toimivuudeltaan paremmaksi aiheuttaen laadullista paranemista. Niin sanottu eduntasoitus huomioiden hinnanalennusta ei tälläkään perusteella tule määrätä. Lisäksi on huomioitava, että vastaajat ovat kiistäneet kantajan väittämän perustellun korjauslaajuuden, Arviossa on kuitenkin laskettu koko alapohjan ja koko seinärakenteen korjauskustannus sen osoittamiseksi,että kantajien esittämän kustannusarvio on määrällisesti ylimitoitettu. Lisäksi tulee huomioida, että arviossa on huomioitu myös kaupantekohetkellä ostajien havaittavissa olleiden vaurioiden korjauskustannus sekä kaupan jälkeen syntyneiden vaurioiden korjauskustannus.

Kantajien vaatimus hinnanalennuksesta on perusteeton ja määrällisesti ylimitoitettu 10.000 euron ylittäviltä osin. Hinnanalennusta arvioitaessa on huomioitava korjattavien rakenteiden tekniset käyttöiät.
Alapohjarakenne ja siihen liittyvä seinän alaosan eristeen tekninen käyttöikä on 30 vuotta. Kantajien vetoamien korjaustöiden johdosta myös käyttöikänsä päässä olevat pintamateriaalit tulee korjatuksi.
Alapohjarakenteen ja siihen liittyvän seinän eristeen sekä pintamateriaalien tekninen käyttöikä on siten kokonaisuudessaan päättynyt, eikä sellaisten rakenteiden korjauskustannuksilla ole vaikutusta hinnanalennuksen määrää arvioitaessa. Lisäksi kantajan kustannusarvion mukainen korjaus johtaisi rakenteiden nykyaikaistamiseen ja laadulliseen paranemiseen. Eduntasoitus ja muut edellä esitetyt seikat huomioiden kohtuullisen hinnanalennuksen määrä on määrällisesti ylimitoitettu 10.000 euron ylittäviltä osin.


Kaupan purkamista koskeva vaatimus

Kaupan kohde on ollut sellainen kuin on sovittu. Kiinteistö ei ole myöskään salaisen virheen perusteella poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Väitetty virhe ei ole myöskään maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen.

Nyt tiedossa olevien seikkojen perusteella kaupantekohetkellä kaupan kohteella olevan asuinrakennuksen alapohjassa ja seinärakenteen alaosassa on ollut yhteensä enintään 10.000 euron korjauskustannukset aiheuttava korjaustarve. Kyseinen korjaustarve on rakenteiden ikä huomioiden tavanomainen ja kantajien on täytynyt se kaupantekohetkellä ottaa huomioon. Virhe ei ole olennainen.
Olennaisuutta arvioitaessa on huomioitava, ettei kaikkia kanteen perusteena olevia väitettyjä virheitä tule edellä esitetyillä perusteilla ainakaan kaikilta osin huomioida laatuvirheen olemassaoloa ja sen olennaisuutta arvioitaessa. Kaupantekohetkellä olleiden vaurioiden korjauskustannus on enintään 10.000 euroa. Muilta osin korjaustarve on syntynyt vasta kaupanteon jälkeen vastaajien laiminlyönnistä.

Mahdollinen terveyshaitta on syntynyt kantajien vastuulla olevista tai kaupantekohetkellä kantajien tiedossa olleista seikoista. Kantajien arvio 6 kuukauden korjausajasta on ylimitoitettu. Korjaustöiden aikana rakennuksen yläkerrassa voi asua.

Lisäksi kantajat ovat menettäneet oikeuden kaupan purkamiseen, koska kantajat ovat laiminlyöneet selvittää käyttövesiputkiston jäätymisen aiheuttamat vauriot käyttövesiputkistolle ja sen aiheuttaman putkivuodon olemassa olon sekä niiden aiheuttamien vaurioiden korjaamisen ja koska kantajat ovat laiminlyöneet kiinteistön lämmittämisen ja näin aiheuttaneet pintamateriaalien, ja aikaisemmin vaurioitumattomien alapohjarakenteiden sekä seinärakenteiden vaurioitumisen. Vastaajien käydessä kiinteistöllä marraskuussa 2017 kiinteistön lämmittäminen oli laiminlyöty ja pintamateriaaleissa oli havaittavissa lämmittämisen laiminlyönnistä aiheutuneen kosteuden aiheuttamia vaurioita. Muun muassa lattialankut olivat turvonneet eikä kellarin kansi enää mennyt kiinni. Todettavissa olevista pintamateriaalien vaurioista voidaan tehdä johtopäätös siitä, että asuinrakennuksen kaikki eristetyt rakenteet tulee saneerata. Todennäköisesti lämmittämisen laiminlyönti on aiheuttanut kaikkiin eristettyihin rakenteisiin sekä pintamateriaaleihin vaurioita.
Lisäksi vastaajien laiminlyönnit ovat aiheuttaneet seinärakenteen alaosan vaurioitumisen 15 metrin matkalta lahonneita hirsiä lukuunottamatta ja ainakin pääosin alapohjan kosteus-ja mikrobivauriot.

Mikäli kauppa kuitenkin purettaisiin, tulee kantajien hyvittää vastaajille kiinteistön käytöstä saamansa asumishyöty 750 eurolla kuukaudessa.


Sijaisasumista koskeva vaatimus

Koska kiinteistössä ei ole kaupantekohetkellä ollut maakaaren 1 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdissa tarkoitettua laatuvirhettä, vahingonkorvaukselle ei ole perustetta. Kiinteistön asumiskelvottomuus johtuu kantajien laiminlyönnistä aiheutuneista vaurioista ja niiden korjaukseen liittyvistä purkutöistä.

Mikäli kuitenkin katsottaisiin, että kaupan kohteessa olisi ollut vahingonkorvaukseen oikeuttava virhe, se ei ole estänyt asumista tai korkeintaan asuminen on voinut estyä enintään korjaustöiden keston ajaksi. Korjaustyöt voivat kestää enintään noin kolme kuukautta.
Sijaisasumisesta aiheutuvien kustannusten kohtuullinen määrä voi olla enintään 750 euroa kuukaudessa.


Kantajien laiminlyönneistä aiheutunut kaupan kohteen arvon alennus

Maakaaren 2 luvun 34 pykälän 2 momentin mukaisesti jos kiinteistön arvon on alentunut, niin purkamisen edellytyksenä on se, että ostaja maksaa ostajien laiminlyönneistä aiheutuneen arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjille.

Kantajien laiminlyönti selvittää kevättalvella 2014 tapahtuneen käyttövesiputkien jäätymisen aiheuttamat vahingot käyttövesiputkistolle ja tämän seurauksena pitkään jatkunut laaja käyttövesiputkiston vuoto ja todettujenkin vaurioiden korjaamatta jättäminen ovat aiheuttaneet alapohjan ja seinärakenteen alaosan kosteus- ja mikrobivaurioitumisen. Alapohjan ja seinärakenteen alaosan korjauskustannukset ovat arvion mukaan yhteensä 59.992 euroa ja siitä 45.748 euroa kohdistuu kaupantekohetken jälkeen kantajien laiminlyönneistä aiheutuneiden alapohjan ja seinärakenteen alaosan kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaamisen. Esimerkiksi kaikki lattiapinnoitteet ovat
kosteusvaurioituneet.

Lisäksi kantajien laiminlyönti lämmittää kiinteistöä on aiheuttanut vahinkoa rakennukselle. Lämmittämisen laiminlyönnistä johtuen yläkerran pintamateriaalit ja eristeet tulee vaihtaa. Lämmittämisen laiminlyönnistä on aiheutunut vähintään 10.000 euron arvonalennus.

Yhteensä kantajien laiminlyönnit ovat siten aiheuttaneet yhteensä 55.748 euron korjauskustannukset ja arvon alentumisen.


Kantajien saama asumishyöty

Kantajat ovat asuneet kiinteistöllä 21.5.2013 - 30.9.2017 välisen ajan. Kohtuullinen asumishyödyn määrä on 750 euroa kuukaudessa eli yhteensä 36.750 euroa. Tämä vastaa kyseisen kiinteistön käypää vuokraa. Vertailuna voidaan todeta, että verohallinnon laskentatavan mukaan kiinteistön hallintaoikeuden arvo olisi 168.000 euroa x 5 % / 12 eli 700 euroa kuukaudessa. Mikäli kauppa purettaisiin, kantajat tulee velvoittaa korvaamaan vastaajille mainittu summa asumishyötynä.

Vastaajat kiistävät, että kantajat olisivat tehneet kiinteistössä asumishyödyn määrässä huomioitavia peruskorjauksia. Kiinteistöllä ei ole tehty peruskorjauksia kaupan jälkeen. Kantajat eivät ole myöskään huolehtineet kiinteistön ylläpidosta sen jälkeen, kun he ovat muuttaneet pois kiinteistöltä lokakuussa 2017. Päinvastoin, kantajat ovat laiminlyöneet kiinteistön kunnossapidon omistusaikanaan.


RIITAISET SEIKAT Riitaisia ovat seuraavat seikat:

1) Mitä vaurioita ja rakennusvirheitä rakennuksessa on ollut kaupantekohetkellä?
- asuinkelpoisuus ja terveyshaitta?
2) Onko ostajien hallinta-aikana aiheutunut vaurioita?
- kevättalvella 2014 tapahtuneen vesivahingon merkitys?
- kiinteistön arvon alentuminen?
3) Ovatko myyjät antaneet ostajille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja tai laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa?
4) Ostajien tiedossa kaupantekohetkellä olleet seikat, selonottovelvollisuus ja sen laajuus?
- kuntokartoitusraportin merkitys?
5) Ovatko ostajat reklamoineet kohtuullisessa ajassa? Reklamaatioiden sisältö?
- selonottovelvollisuus kaupan teon jälkeen?
6) Korjaustarve ja korjauskustannusten määrä?
7) Kantajien sijaisasumisesta aiheutuneet kustannukset?
8) Kantajien saama asumishyöty?

TODISTELU

Kantajat:


Kirjalliset todisteet

1. Kauppakirja 21.5.2013
2. Kosteus-/ kuntokartoitus 27.9.2012
3. Tarkastusraportti 27.5.2014
4. Homekoiraraportti 6,9.2016
5. Analyysiraportti 19.9.2017
6. Terveystarkastajan lausunto 31.10.2017
7. Tutkinta- ja selvitysraportti 28.8.2017
8. Laskuja ja maksutositteita selvittelykuluista
9. Tarjous 29.11.2017
10. Myyntiesite
11. Lehtiartikkeli 26.9.2014
12. Reklamaatiokirje 16.2.2016
13. Vastaus reklamaatioon 22.2.2016
14. Vaatimuskirje 2.5.2016
15. Vastaus 1.6.2016
16. Lausunto lattioiden lämpötilamittauksesta 16.3.2017
17. Reklamaatiokirje 7.11.2017
18. Urakkatarjous 29.10.2018
19. Eino Rauhalan lausunto


Vastaajat:
1. Kosteus/ kuntokartoitus 27.9.2012 (Jarno Syrjälä) (kja 2)
2. Tarkastusraportti 27.5.2014 (kja 3)
3. Homekoiraraportti (kja 4)
4. Kantajien kirje vastaajille 16.2.2016 (kja 12)
5. AA Kuoppalan kirje 2.5.2016 (kja 14)
6. AA Kuoppalan kirje 7.11.2017 (kja 17)
7. Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
8. Jarno Muurisen laatima lausunto
9. Myyntiesite" Palmun talon rakennushistoria" (kja 10)
10. Vastaus reklamaatioon 22.2.201 (kja 13)
11. Vastaus 1.6.2016 (kja 15)
12. Jarno Muurisen laatima kustannusarvio
13. Esko Kulosen 2.1.2019 päiväämä lausunto
14. Laskuja ja maksutositteita selvittelykuluista (kja 8)
15. Lausunto lattioiden lämpötilamittauksesta 16.3.2017 (kja 16)


Henkilötodistelu


Kantajat:

1. Lauri Hytönen todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Arto Tuominen
3. Todistaja Jani Sutela
4. Todistaja Eino Rauhala
5. Todistaja Matias Santala
6. Todistaja Mikael Perälä
7. Todistaja Eemeli Vuorinen

Vastaajat:
1. Mikael Palmu todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Jarno Muurinen
3. Todistaja Esko Kulonen

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT


Johdanto

Kantajat ovat vedonneet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 ja 3 kohtien mukaisiin kiinteistön laatuvirheisiin sekä toissijaisesti 5 kohdan mukaiseen salaiseen virheeseen. Kantajien mukaan kiinteistössä on ollut muun muassa vastaajien tiedossa olleita rakennusvirheitä, kosteus- ja mikrobivaurioita sekä lahovaurioita. Lisäksi kantajat ovat katsoneet vastaajien antaneen heille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja sekä laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa koskien rakennuksen kuntoa ja tehtyjä korjauksia.

Vastaajat ovat kiistäneet väitettyjen virheiden olemassaolon, virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antamisen ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin. Vastaajat ovat vedonneet muun muassa maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädettyyn ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen, ostajien tiedossa olleisiin seikkoihin sekä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyn reklamaatiovelvollisuuden laiminlyöntiin. Lisäksi vastaajat ovat katsoneet, että rakennuksen mahdolliset kosteus- ja mikrobivauriot ovat aiheutuneet ostajien asumisaikana kevättalvella 2014 tapahtuneen vesivahingon seurauksena. Sovellettavia säännöksiä ja asianosaisten väitteitä on käsitelty jäljempänä kohdittain.

Jäljempänä on selostettu asiassa esitettyä näyttöä ainoastaan siltä osin kuin sillä on ollut merkitystä asian ratkaisemisen kannalta. Viitattaessa kirjallisiin todisteisiin kantajan nimeämistä todisteista on käytetty lyhennettä kja ja vastaajan nimeämistä lyhennettä vja.


Virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antaminen ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksen 3-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, jos myyjä ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kantajien mukaan vastaajat ovat ennen kauppaa virheellisesti ilmoittaneet kantajille, että koko rakennus on täysin peruskorjattu, vaikka rakennuksen alapohjarakenteita ei ole kaikilta osin peruskorjattu.
Kantajien mukaan vastaajat ovat myös laiminlyöneet kertoa kantajille

tiedossaan olleista, rakennuksen peruskorjauksessa vuonna 1977 tehdyistä rakennusvirheistä ja hyvän rakennustavan vastaisista ratkaisuista sekä siitä, missä laajuudessa alapohjaa on korjattu.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat kanneperusteina vedonneet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohtien mukaisina virheinä ainoastaan edellä mainittuihin seikkoihin. Pääkäsittelyssä todistelun vastaanottamisen yhteydessä he ovat kuitenkin vedonneet myös muihin seikkoihin, kuten rakennuksen kylmyyteen ja vesiputkien jäätymiseen.
Tältä osin kysymys on seikoista, joihin ei ole missään vaiheessa vedottu kanteen perusteina, mistä johtuen näihin seikkoihin ei ole myöskään tarpeen ottaa kantaa käräjäoikeuden tuomiossa. Käräjäoikeus toteaa kuitenkin lisäksi, että kantajat ovat joka tapauksessa reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönninkin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota näihin seikkoihin. Tätä on käsitelty tarkemmin jäljempänä.

Esitetty näyttö

Kirjallisista todisteista myyjien antamien tietojen osalta on vedottu kauppakirjaan (kja 1), kosteus- ja kuntokartoitusraporttiin 27.9.2012 (kja 2/vja 1) sekä kohteen myyntiesitteeseen (kja 10/vja 9). Kaupantekoa edeltävistä neuvotteluista on kuultu Lauri Hyvästä ja Mikael Palmua.

Kauppakirjasta ilmenee, että ostajat ovat ennen kauppaa tutustuneet ja vastaanottaneet muun muassa 27.9.2012 päivätyn kosteus- ja kuntokartoitusraportin sekä kohdetta koskevan myyntiesitteen. Kohdetta koskevan myyntiesitteen liitteenä on myyjän laatima "Palmun talon rakennushistoria" -asiakirja, jonka mukaan rakennuksessa on tapahtunut vesivahinko vuonna 1977, jonka jälkeen alakerrassa on tehty "täydellinen peruskorjaus". Kosteus- ja kuntokartoitusraportista puolestaan ilmenee lattian rakenteen osalta muun muassa, että alakerran makuuhuoneissa, keittiössä ja olohuoneessa on "alkuperäisenä eristeenä omistajan mukaan "hauteita", sammalta ym., jotka osin korvattu mineraalivillalla, jonka alla 50 mm:n styrox".

Kantaja Lauri Hytönen on kertonut, että kantajat olivat käyneet katsomassa kiinteistöä ensimmäisen kerran kesällä 2012, jolloin kohde oli ollut ensimmäisen kerran myynnissä. Kiinteistö oli ollut talven 2012/2013 pois myynnistä ja tullut uudelleen myyntiin keväällä 2013, jolloin kantajat olivat käyneet uudelleen tutustumassa siihen. He olivat luottaneet myyntiesitteeseen annettuun tietoon, jonka mukaan rakennuksessa on tehty täydellinen peruskorjaus. Kantajat olivat tällä perusteella katsoneet, että heille ei jää tehtäväksi kuin sisäpuolen pintaremonttia. He eivät olleet keskustelleet myyntiesitteessä ilmoitetuista tiedoista tarkemmin myyjien tai välittäjän kanssa.

Vastaaja Mikael Palmu on kertonut, että hän ei muista tilannetta, kun kantajat olivat ensimmäisen kerran käyneet katsomassa kiinteistöä.
Toisella tutustumiskäynnillä myyjät eivät olleet olleet paikalla, vaan ainoastaan kiinteistönvälittäjä. Palmu ei ollut antanut ostajille suullisesti
mitään tietoja kiinteistöstä. Palmun mukaan vuonna 1977 talon yläkerrassa oli tapahtunut putkirikko, joka oli havaittu vielä saman päivän aikana. Vesi oli valunut alakertaan, jossa oli tämän jälkeen tehty peruskorjaus, jossa oli korjattu kaikki vaurioituneet alueet. Lattiat oli tuolloin avattu niin sanottua välikammaria lukuunottamatta ja pintaremontti oli tehty koko alakertaan. Palmu on koulutukseltaan rakennusmestari ja hän on valmistunut vuonna 1973. Remontin aikaan hän oli itse ollut päivät töissä ja hänellä oli ollut kaksi kirvesmiestä tekemässä alakerran remonttia.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asianosaisten kertomusten perusteella kantajat ovat perustaneet kiinteistön peruskorjauksesta saamansa käsityksen pelkästään myyntiesitteen liitteessä annettuun tietoon. He eivät ole keskustelleet tästä seikasta vastaajien tai kiinteistönvälittäjän kanssa. Lauri Hytösen kertomuksen perusteella kantajat olivat saaneet käsityksen, että koko talo oli peruskorjattu.

Käräjäoikeus toteaa, että vastaajien laatiman myyntiesitteen liitteessä on kerrottu millaisia korjauksia ja remontteja talossa on tehty vuosien varrella. Kysymyksessä olevan asian kannalta olennaista on se, ovatko vastaajat antaneet virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja ilmoittaessaan liitteessä, että alakerrassa on vuonna 1977 tapahtuneen vesivahingon jälkeen tehty "täydellinen peruskorjaus". Ilmaisulle "täydellinen peruskorjaus" ei ole olemassa yksiselitteistä määritelmää.
Lainsäädännössä ei ole käytetty termiä "peruskorjaus". Yleisessä kielenkäytössä peruskorjauksella tarkoitetaan yleensä korjausrakentamista, jossa rakennus tai rakennelma korjataan yhtä hyväksi kuin se oli uutena. Peruskorjauksella ei välttämättä tarkoiteta rakennuksen saattamista nykyajan vaatimusten mukaiseen kuntoon vaan riittävää on, että käytetään alkuperäisen rakentamisajankohdan mukaisia ratkaisuja. Tässä tapauksessa on riidatonta, että koko alakertaa ei ole perusteellisesti korjattu uutta vastaavaan kuntoon. Tätä osoittaa myös kosteus- ja kuntokartoitusraportin maininta, jonka mukaan alakerran lattioissa alkuperäiset eristeet on osittain korjattu mineraalivillalla, jonka alle on laitettu 50 mm:n styrox. Koska kuntokartoitusraportti on ollut myös kantajien käytettävissä ennen kauppaa, tämän seikan on täytynyt olla myös kantajien tiedossa.
Kantajien on siis täytynyt olla tietoisia siitä, ettei ainakaan koko alapohjaa ole korjattu uutta vastaavaan kuntoon. Mikäli asialla on ollut heille olennainen merkitys kaupan tekemistä harkittaessa, heidän olisi maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetyn selonottovelvollisuuden perusteella tullut tiedustella vastaajilta, mitä alakerran täydellisellä peruskorjauksella tarkoitetaan, etenkin, kun ilmaisulle ei ole olemassa yksiselitteistä määritelmää. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus päätyy siihen, etteivät vastaajat ole antaneet kantajille maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla vääriä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön rakenteista tai kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta siten, että tällä olisi ollut vaikutusta kauppaan.


Kantajien mukaan vastaajat ovat olleet tietoisia vuoden 1977 remontissa tehdyistä rakennusvirheistä. Asiassa ei ole ilmennyt syytä epäillä vastaaja Mikael Palmun kertomusta, jonka mukaan hän oli ollut itse palkkatöissä ja palkannut kaksi kirvesmiestä tekemään remontin. Mikael Palmulla ei ole pelkästään koulutuksensa vuoksi ollut velvollisuutta valvoa palkkaamiensa kirvesmiesten työtä siten, että hän olisi havainnut mahdolliset rakennusvirheet. Käräjäoikeus päätyy siihen, ettei vastaajien ole näytetty olleen tietoisia mahdollisista rakennusvirheistä eikä heidän siten ole näytetty maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla jättäneen ilmoittamatta kantajille mahdollisista rakennusvirheistä.


Ostajien erityinen selonottovelvollisuus

Vastaajat ovat katsoneet, että kantajilla on ennen kauppaa tehdyn kosteus- ja kuntokartoituksen ja rakennuksen iän vuoksi ollut erityinen velvollisuus selvittää alapohjarakenteiden kunto.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkaansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuksessa on todettu seikkoja, jotka kantajien on täytynyt ottaa huomioon rakennuksen kuntoa arvioidessaan. Osaa näistä seikoista on käsitelty jäljempänä tässä tuomiossa ja käräjäoikeus on katsonut, etteivät kantajat voi virheenä vedota seikkoihin, jotka ovat olleet heidän tiedossaan kuntokartoitusraportin perusteella. Vastaajien esille ottamat, raportissa todetut havainnot eivät kuitenkaan ole sellaisia, että kantajilla olisi niiden perusteella ollut velvollisuus ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajat eivät tällä perusteella ole menettäneet oikeuttaan vedota alapohjan ja seinärakenteen alaosan väitettyihin virheisiin.


Rakennuksen vauriot ja rakennusvirheet

Kysymyksenasettelu

Kantajat ovat vedonneet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan tai toissijaisesti 5 kohdan mukaisina laatuvirheinä kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioihin sekä useisiin rakennusvirheisiin (kanteen perusteissa yksilöidyt kohdat a - n). Kantajien mukaan kiinteistö ei siinä todettujen mikrobivaurioiden vuoksi ole asumiskelpoinen.

Vastaajat ovat kiistäneet väitetyt virheet. Osittain vastaajat ovat kiistäneet vaurioiden ja rakennusvirheiden olemassaolon kokonaan. Mikäli vaurioita todetaan olevan, ne ovat vastaajien mukaan joko olleet kantajien tiedossa tai aiheutuneet vuonna 2014 kantajien hallinta-aikana tapahtuneesta vesivahingosta. Kiistämisen perusteet on kirjattu vastaukseen kohdittain ja niitä on myös käsitelty jäljempänä kohdittain.

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Säännöksen 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkaansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kosteus- ja mikrobivauriot (kohdat a - f)

Sutelan ja Tuomisen ottamien mikrobinäytteiden ja suorittamien tutkimusten perusteella on selvitetty, että alapohjassa, seinien alaosissa, alaohjauspuissa, lattiaa vasten olevissa puurakenteissa, pohjabetonilaatassa sekä lattia- ja seinäeristeissä on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Tältä osin asiassa ei ole esitetty ristiriitaista näyttöä.

Kaikki asiassa esitetty näyttö viittaa siihen, että kosteus- ja mikrobivauriot ovat aiheutuneet alapohjasta nousevasta kosteudesta ja vaurion syntymiseen on vaikuttanut myös alapohjan huono tuulettuvuus. Riidatonta on, että talossa on kevättalvella 2014 noin viikon aikana tapahtunut kaksi vertaa vesiputkien jäätyminen. Myöhemmin 26.5.2014 on havaittu vesiputken rikkoutuneen, josta on aiheutunut noin 500 m3:n vesimäärän valuminen rakennuksen alle. Asiassa esitetty näyttö on ristiriitaista siltä osin, onko tällä vuodella voinut olla vaikutusta todettuihin kosteus- ja mikrobivaurioihin. Jäljempänä on arvioitu esitettyä näyttöä tältä osin.

Esitetty henkilötodistelu

Kosteuskartoittaja Matias Santala on kertonut tehneensä kosteus- ja kuntokartoituksia noin 25 vuoden ajan. Santalan koulutusta ei ole tuotu esille kuulemisen yhteydessä. Santala oli suorittanut kiinteistöllä tarkastuksen 27.5.2014 koskien 26.5.2014 havaittua vesivuotoa (kja 3). Santalan mukaan vettä oli vesimittarin perusteella valunut rikkoutuneesta putkesta suoraan alapohjan rossitilaan noin 500 m3.
Putkirikko oli aiheutunut jäätymisestä, mutta putken rikkoutumisen ajankohtaa ei pystytty määrittämään. Vesi oli kastellut alapohjan eristetilan muutaman neliömetrin alalta. Santalan mukaan kysymys oli ollut paikallisesta vauriosta. Santala oli avannut vuotokohdasta lattiaan noin puolen neliömetrin suuruisen aukon, josta vaurioitunut alue oli voitu todeta ja putkirikko korjata. Aukosta oli voinut havaita heti, että alapohjan rakenteissa oli pitkän ajan kuluessa syntynyttä lahoa. Santala ei ollut havainnut ryömintätilaan menevässä luukussa hometta. Hän olisi todennäköisesti kiinnittänyt huomiota, mikäli hometta olisi ollut.

Rakennustyömies Mikael Perälä on kertonut tehneensä rakennusmiehen töitä kymmeniä vuosia. Hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Perälä oli ollut tekemässä korjaustyötä vuoden 2014 vesivahingon jälkeen. Vesivaurio oli ollut paikallinen. Vesi oli mennyt alapohjasta eristeiden läpi yhteen kohtaan maahan. Vain yksi niskaväli oli ollut kostunut, mutta myös viereiset niskat oli tarkastettu. Alapohjaa pääsi tutkimaan luukusta, josta pääsi ryömintätilaan. Alapohjassa oli havaittavissa vanhaa lahoa yhdessä puussa noin metrin matkalla.
Perälä oli poistanut lahon veistämällä ja tervannut kohdan. Perälän mukaan lahovauriosta oli tuolloin varmaankin ollut puhetta myös Lauri Hytösen kanssa. Perälä oli ollut myös tekemässä reiät, joista terveystarkastaja Sutela oli ottanut näytteitä 28.9.2017 ja myöhemmin vuonna 2017 hän oli ollut purkamassa rakenteita. Perälän mukaan oli ollut yllätys, että rakenteita purettaessa oli löytynyt niin laajat vauriot.

Todistajana kuultu Arto Tuominen käyttää itsestään titteliä "rakennustarkastaja-selvitysmies". Hänellä on konepuusepän koulutus ja hänellä on kertomansa mukaan rakennusalan työkokemusta vuodesta 1981 lähtien. Tuominen on syksyllä 2017 tehnyt kiinteistöllä tutkimuksia ja ottanut materiaalinäytteitä. Hän on laatinut 5.11.2017 päivätyn tutkinta-selvitysraportin (kja 7). Hänellä ei ole mitään vauriotutkimuksiin liittyvää sertifioitua pätevyyttä. Tuominen on kertonut, että kosteus on noussut rakennuksen rossipohjasta diffuusion seurauksena rakennuksen alapohjaan ja rakenteisiin. Suurimpana syynä rakennuksen alla olevaan kosteuteen Tuominen on pitänyt vesisateista ja lumen sulamisesta aiheutuneita hulevesiä, jotka virheellisen kallistuksen vuoksi ovat kulkeutuneet etupihan puolelta rakennuksen alle. Alapohja ei ole tuulettunut lainkaan keittiön osalta, koska etupihan puolen tuuletusaukot ovat olleet tukossa ainakin vuoden 1977 remontista lähtien, millä on ollut vaikutusta vaurioiden syntymiseen. Vuoden 2014 vesivahinko ei ollut ollut Tuomisen tiedossa tarkastusta tehtäessä ja tutkinta-selvitysraporttia laadittaessa. Tuomisen mukaan vesivahingolla on todennäköisesti ollut diffuusion kautta vaikutusta rakennuksen alapohjaan ja eristeisiin. Maan kaltevuudesta johtuen vaikutukset ovat todennäköisesti aiheutuneet kuitenkin siinä osassa rakennuksen alapohjaa, jota ei ole tarkistettu. Tästä syystä tiedolla vesivahingosta ei olisi ollut merkitystä Tuomisen tekemien johtopäätösten ja raportin kannalta.

Rakennusinsinööri Eino Rauhalalla on pitkä kokemus erilaisista rakennusalan töistä. Hänellä ei ole työkokemusta kosteusvaurioiden tarkastuksista ja korjaamisesta. CV:n perusteella hänellä on työkokemusta kosteustekniikan osalta, mutta kokemus rajoittuu lähinnä erilaisiin rakennusteknisiin innovaatioihin. Rauhala on käynyt tutustumassa rakennukseen kolme kertaa vuoden 2018 syksyllä ja hän on laatinut havainnoistaan kirjallisen lausunnon (kja 19). Rauhalan mukaan vesisateista ja lumen sulamisesta aiheutuneet hulevedet ovat suurimpana syynä vahinkojen syntymiseen. Virheellisen maan kallistuksen vuoksi hulevedet ovat kulkeutuneet talon etupihalta rakennuksen alle. Rauhalan mukaan tämä on tapahtunut syksyisin, keväisin ja kesäisin, mutta talvisaika ei ole ollut ongelma. Alapohjan huonolla tuulettuvuudella on ollut vaikutusta vaurioiden syntymiseen.
Rauhala on katsonut, että vuoden 2014 vesivahingolla ei ole ollut mitään merkitystä rakennuksessa todettujen vaurioiden syntymisen kannalta. Rikkoutuneesta putkesta valuneet vedet ovat valuneet maaperään ja siitä talon taakse pellon puolelle. Talvella veden lämpötila on ollut 2-3 astetta ja höyrystyminen on ollut hyvin vähäistä. Koska lämpötila on ollut pakkasen puolella, mikrobitoimintaa ei ole syntynyt eikä vaurioita ole tämän vuoksi aiheutunut. Rauhala oli havainnut talon alla vuoden 2014 vesivahingosta aiheutuneet uran, mutta myös toisen, paljon leveämmän uran ja arvellut tämän uran aiheutuneet vuonna 1977 tapahtuneen vesivahingon seurauksena rakennuksen alle valuneesta vedestä.
Rauhalan mukaan siitä, että talo on ollut osin kylmillään vaurioiden havaitsemisen jälkeen, ei aiheudu mitään vaurioita. Lattian ja kellarin luukun turpoaminen johtuu kosteudesta, on täysin normaalia eikä aiheuta vahinkoa rakenteille.

Rakennusmestari Esko Kulonen on toiminut yli 30 vuoden ajan rakennusmestarina. Hänellä on noin 7-8 vuoden työmaakokemus korjausrakentamisesta. Hänellä on muun muassa rakennusterveysasiantuntijan pätevyys ja hän on juuri saamassa kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyyden. Kulonen on käynyt tutustumassa kiinteistöön kerran marraskuun lopulla 2018 ja hän on laatinut 2.1.2019 päivätyn lausunnon (vja 9). Hän on myös tutustunut kiinteistöllä tehtyihin tutkimuksiin ja laadittuihin raportteihin. Kulosen mukaan kosteus- ja mikrobivauriot ovat todennäköisesti aiheutuneet vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta ja ainakin noin 500 m3:n vesimäärä alapohjassa on merkittävästi vaikuttanut vaurioihin.
Vesivuodon seurauksena maaperä on kastunut ja kosteus on levinnyt maassa. Diffuusion seurauksena alapohjan rakenteet ovat kostuneet ja mikrobivaurioituneet. Marraskuussa 2017 havaittu lattian ja lattialuukun turpoaminen on merkki pitkään jatkuneesta kosteusrasituksesta. Myös alapohjassa ollut orgaaninen jäte on vesivuodon johdosta kastunut ja aiheuttanut otolliset olosuhteet mikrobikasvuston syntymiselle. Tilanteen korjaamiseksi olisi vesivahingon havaitsemisen jälkeen tullut merkittävästi lisätä rakennuksen sisäpuolen lämpötilaa ja alapohjan tuuletusta, jotta rakenteet olisi saatu kuiviksi. Talon sisälämpötilan laskeminen 0 - 10 asteen välille on pahentanut tilannetta ja saattanut aiheuttaa kondenssia ja eristeiden sekä rakenteiden kastumista.
Kulosen mukaan ei ole mahdollista, ettei alapohjan tuuletus olisi kymmeniin vuosiin lainkaan toiminut. Mikäli tuuletus ei olisi lainkaan toiminut, lattiaa ei enää olisi.

Yrittäjä Jarno Muurisella on rakennusalan peruskoulutus ja hän on auktorisoitu kuntotarkastaja ja vahinkourakoitsija. Hän on toiminut alalla vuodesta 1988 ja hänen työkokemuksensa liittyy nimenomaan kosteusvaurioiden tutkimiseen ja korjaamiseen. Muurinen on tehnyt kiinteistölle kaksi katselmusta, toisen 23.11.2017 ja toisen 30.11.2018, joista on laadittu 21.12.2018 päivätty lausunto (vja 8). Hän on myös tutustunut kiinteistöllä tehtyihin tutkimuksiin ja laadittuihin raportteihin.
Muurisen mukaan vuonna 2014 tapahtuneella noin 500 m3:n vesivuodolla on ollut suuri vaikutus mikrobiperäisiin vaurioihin. Vuotanut määrä on ollut erittäin suuri ja se on kastellut maaperän. Diffuusion vaikutuksesta kosteus on siirtynyt alapohjan rakenteisiin. Tuvan lattian ja lattialuukun turpoamisesta on ollut nähtävissä kohonnut kosteus. Koska talon sisälämpötilaa on laskettu, lattiaan on tiivistynyt kosteutta. Jos kosteus on koholla ja lämpötilaa lasketaan, se Muurisen mukaan tuplaa kosteuden. Muurisen käydessä katselmuksessa 23.11.2017, talon sisälämpötila oli ollut nolla astetta. Alapohjan puutteellinen tuuletus on myös vaikuttanut vaurioihin. Muurisen mukaan ei ole mahdollista, ettei alapohjan tuuletus olisi lainkaan toiminut. Mikäli tuuletus ei olisi lainkaan toiminut, talo ei olisi ollut enää pystyssä.

Terveystarkastaja Jani Sutela oli ottanut rakennuksesta kolme materiaalinäytettä 28.9.2017. Sutela on laatinut materiaalinäytteiden perusteella 31.10.2017 päivätyn lausunnon (kja 6). Näytteissä oli todettu runsaasti sosiaali- ja terveysministeriön määrittämät viitearvot ylittäviä määriä mikrobikasvustoon viittaavia kosteusvaurioindikaattorimikrobeja. Yhdessä näytteessä oli todettu sädesientä. Sutelan lausunnon mukaan asunnossa asumista ei suositella ennen kuin riittävät korjaustoimenpiteet on suoritettu. Sutela ei ole muistanut, oliko hänellä ollut tieto vuonna 2014 tapahtuneesta noin 500 m3:n vesivahingosta. Sutelan mukaan tällainen vesivahinko vaikuttaa merkittävästi rossitilan kosteusasemaan ja alapohjan eristeiden mikrobikasvustoon.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kaiken asiassa esitetyn näytön perusteella on riidatonta, että alapohjan rakenteissa on todettu paikoitellen vanhoja lahovaurioita, jotka ovat olleet olemassa jo ennen kaupantekoa. Todistajina kuultujen Santalan ja Perälän kertomusten perusteella nämä alapohjan lahovauriot ovat ainakin toukokuussa 2014 olleet selvästi havaittavissa ryömintätilan luukusta katsomalla. Santalan ja Perälän kertomusten perusteella lahovauriot ovat tulleet myös kantajien tietoon viimeistään toukokuun lopulla 2014. Kantajat ovat reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota näihin vanhoihin alapohjan lahovaurioihin kiinteistön virheenä. Tätä kysymystä on käsitelty tarkemmin jäljempänä reklamaatiovelvollisuuden yhteydessä. Seuraavassa on arvioitu esitettyä näyttöä muiden kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta.

Sutelan ja Tuomisen ottamien mikrobinäytteiden ja suorittamien tutkimusten perusteella on selvitetty, että ainakin rakennuksen alapohjassa, seinien alaosissa sekä lattia- ja seinäeristeissä on todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Tältä osin asiassa ei ole esitetty ristiriitaista näyttöä. Kaikki asiassa esitetty näyttö viittaa siihen, että kosteus- ja· mikrobivauriot ovat aiheutuneet alapohjasta nousevasta kosteudesta ja vaurion syntymiseen on vaikuttanut myös alapohjan huono tuulettuvuus. Riidatonta on, että talossa on kevättalvella 2014 noin viikon aikana tapahtunut kaksi vertaa vesiputkien jäätyminen. Myöhemmin 26.5.2014 on havaittu vesiputken rikkoutuneen, josta on aiheutunut noin 500 m3:n vesimäärän valuminen rakennuksen alle. Asiassa esitetty näyttö on ristiriitaista siltä osin, onko tällä vuodolla voinut olla vaikutusta todettuihin kosteus- ja mikrobivaurioihin. Riitaista on myös se, mikä merkitys rakennuksen sisälämpötilan laskemisella vaurioiden havaitsemisen jälkeen on ollut. Jäljempänä on arvioitu esitettyä näyttöä näiltä osin.

Todistajina kuultujen rakennusalan ammattilaisten käsitykset vuonna 2014 sattuneen vesivahingon merkityksestä eroavat merkittävästi toisistaan. Asiassa on arvioitava todistajien objektiivisuutta sekä ammattitaitoa ja tietämystä rakennustekniikan ja kosteusvaurioiden osalta.

Terveystarkastaja Sutela ei ole rakennusalan ammattilainen, mistä syystä hänen kertomuksensa merkitys rajoittuu lähinnä todettujen mikrobivaurioiden ja niistä aiheutuvan terveyshaitan arviointiin. Sutelan kertomuksesta ei voida päätellä, mistä ja milloin vauriot ovat aiheutuneet.

Rakennustyömies Perälällä on pitkä kokemus erilaisista rakennustöistä, mutta hänellä ei ole lainkaan rakennusalan koulutusta, mikä on otettava huomioon hänen havaintojaan arvioitaessa. Hänen työtehtäviinsä ja ammattitaitoonsa ei ole kuulunut kosteusvaurioiden tutkiminen.

"Rakennustarkastaja-selvitysmies" Tuomisen havaintoja ja näkemystä arvioitaessa on otettava huomioon, ettei hänellä ole lainkaan rakennusalan koulutusta eikä mitään kosteustutkimuksiin ja rakennustarkastuksiin liittyvää sertifioitua pätevyyttä. Tuomisen laatima tutkimus-selvitysraportti 5.11.2017 poikkeaa selvästi alalla vakiintuneesti laadittavista tutkimusraporteista. Tuomisen raportissa ei ole rajoituttu kuvaamaan tehtyjä havaintoja ja tutkimustuloksia, vaan raportti sisältää runsaasti kannanottoja myös muista kuin rakennusteknisistä seikoista.
Raportissa on otettu hyvin poikkeuksellisella tavalla kantaa esimerkiksi myyjien menettelyyn, muun muassa kuvaamalla sitä "kunnianvastaiseksi", mikä antaa aiheen epäillä Tuomisen havaintojen ja näkemysten objektiivisuutta.

Kosteuskartoittaja Santalan havaintoja arvioitaessa on otettava huomioon, että hänen suorittamansa tarkastus on koskenut pelkästään vuonna 2014 tapahtunutta vesivahinkoa.

Rakennusinsinööri Rauhalalla on pitkä kokemus erilaisista rakennusalan töistä. Hänen ammattitaitoaan ei ole syytä epäillä, mutta on huomattava, että hänellä ei ole työkokemusta kosteusvaurioiden tarkastuksesta ja arvioinnista. Rauhalan kertomusta arvioitaessa on otettava huomioon myös, että hän on tehnyt päätelmiä osin perusteettomien käsitysten perusteella koskien rakennuksessa vuonna 1976 tapahtuneen vesivahingon laajuutta. Tämä heikentää jossain määrin kertomuksen objektiivisuudesta saatua vaikutelmaa.

Kuntotarkastaja Muurinen on toiminut alalla pitkään ja hänen työkokemuksensa liittyy nimenomaan kosteusvaurioiden tutkimiseen ja korjaamiseen. Käräjäoikeus katsoo, että Muurisella on koulutuksensa ja työkokemuksensa perusteella erinomaiset valmiudet arvioida vahinkoja ja niihin johtaneita syitä.

Rakennusmestari Kulosella on pitkä rakennusalan työkokemus ja runsaasti kokemusta myös korjausrakentamisesta. Kulosella on muun muassa rakennusterveysasiantuntijan pätevyys ja hän on juuri saamassa kosteusvaurion kuntotutkijan pätevyyden. Työkokemuksensa ja koulutuksensa perusteella Kulosella on erinomaiset edellytykset arvioida kosteudesta aiheutuneita vaurioita ja niiden syitä.

Edellä kerrotut perusteet huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että Muurisella ja Kulosella on koulutuksensa, työkokemuksensa ja ammattitaitonsa puolesta lähtökohtaisesti parhaat edellytykset arvioida rakennuksen kosteus- ja mikrobivaurioita sekä niiden syitä. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt seikkoja, jotka heikentäisivät heidän kertomustensa objektiivisuutta.

Todistajien kertomusten sisältöä arvioitaessa voidaan todeta, että Muurisen ja Kulosen näkemykset tukevat olennaisilta osin toisiaan. Sekä Muurinen että Kulonen ovat katsoneet, että todetut kosteus- ja mikrobivauriot ovat voineet kokonaan aiheutua vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta tai että vesivahingolla on vähintäänkin ollut merkittävä vaikutus vaurioiden syntymiseen. Muurisen ja Kulosen käsitystä tukee myös se, että ensimmäinen tutkimus, jonka perusteella rakenteissa on todettu jotain kosteusvaurioon viittaavaa, on syyskuussa 2016 tehty homekoiratutkimus. Ensimmäiset tutkimukset, joissa rakenteissa on todettu olevan haitallisia mikrobeja, on puolestaan tehty vuosi tämän jälkeen syyskuussa 2017. Homekoiratutkimuksen osalta on myös huomattava, että raportin mukaan ryömintätilan luukun lastulevyssä on tuolloin 6.9.2016 ollut havaittavissa pinnallista homekasvustoa (kja 4/vja 3 sivu 3/6). Todistaja Rantasen mukaan ryömintätilan luukussa ei ollut havaittavissa mitään homejälkiä toukokuun lopulla 2014, kun vesivahinko oli todettu. Tämä viittaa siihen, että ryömintätilan luukussa todettu homekasvusto on syntynyt vasta toukokuussa 2014 todetun vesivahingon jälkeen. Myös Sutelan näkemys siitä, että 500 m3:n vesimäärä vaikuttaa merkittävästi rossitilan kosteusasemaan ja alapohjan eristeiden mikrobikasvustoon, tukee osaltaan Muurisen ja Kulosen näkemyksiä. Myös Tuomisen näkemys, jonka mukaan vesivahingolla on todennäköisesti ollut diffuusion kautta vaikutusta rakennuksen alapohjaan ja eristeisiin, tukee Muurisen ja Kulosen käsityksiä. Muurisen ja Kulosen näkemyksiä poikkeuksellisen suuresta kosteusrasituksesta tukee myös rakennuksen lattioiden voimakas turpoaminen sen jälkeen, kun kantajat ovat laskeneet talon sisälämpötilan lähelle nollaa astetta.

Rauhalan näkemys, jonka mukaan vuoden 2014 vesivahingolla ei ole ollut mitään vaikutusta todettuihin vaurioihin, on ristiriidassa muun esitetyn näytön kanssa. Rauhalan käsitys, jonka mukaan diffuusiota ei olisi tapahtunut, on perustunut olettamukseen, jonka mukaan vuotaneen veden lämpötila olisi ollut 2-3 astetta ja lämpötila olisi ollut pakkasen puolella. Käräjäoikeus toteaa, että tällaiselle olettamukselle ei ole esitetty kestäviä perusteita. Vesivahinko on todettu toukokuun lopulla, 26.5., jolloin lämpötilat saattavat olla jo lähes kesäisiä. Kulosen kirjallisen lausunnon (vja 13) liitteenä 1 esitetty taulukko sääolosuhteista vuosina 2014-2017 osoittaa, että toukokuun 2014 keskilämpötila on Seinäjoella ollut 9,8 astetta. Edellä kerrotut seikat ja asiassa esitetty muu näyttö huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että Rauhalan näkemys, jonka mukaan diffuusiota ei olisi tapahtunut, on virheellinen.

Edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus päätyy siihen, että kaikki rakennuksessa todetut kosteus- ja mikrobivauriot (kanteen kohdat a-f) ovat todennäköisesti aiheutuneet kantajien asumisaikana vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta. Vahinkojen syntymiseen ja laajuuteen on vaikuttanut alapohjan puutteellinen tuuletus ja se, että kantajat ovat vaurioiden havaitsemisen jälkeen laskeneet merkittävästi rakennuksen sisälämpötilaa. Kantajat eivät ole siten näyttäneet, että nämä vauriot olisivat olleet rakennuksessa kaupantekohetkellä tai että johtuisivat rakennuksessa kaupantekohetkellä olleista rakennusvirheistä. Kantajat eivät ole myöskään näyttäneet, että rakennus olisi kaupantekohetkellä ollut asumiskelvoton tai että asumiskelvottomuus johtuisi rakennuksessa kaupantekohetkellä olleista rakennusvirheistä.

Alapohjan tuuletuksen estyminen ja virheellinen lämmöneristys (kohta g)

Kantajien mukaan keittiön ryömintätila on siellä olevan lisäeristyksen vuoksi umpioitunut, joka on estänyt alapohjan tuuletuksen kokonaan. Lisäksi kantajat ovat katsoneet, että lämmöneristys on suoritettu huolimattomasti ja epätiiviisti villalla ja styroxilla.

Tuuletuksen puuttuminen

Todistajista Tuominen on katsonut, että alapohja ei ole tuulettunut lainkaan keittiön osalta, koska etupihan puolen tuuletusaukot ovat olleet tukossa ainakin vuoden 1977 remontista lähtien. Rauhala, Kulonen ja Muurinen ovat katsoneet, että alapohjan tuuletus on puutteellinen.
Kulosen ja Muurisen mukaan on kuitenkin täysin mahdotonta, ettei tuuletus olisi lainkaan toiminut vuosikymmeniin. Mikäli näin olisi ollut, lattia olisi heidän mukaansa ollut niin huonossa kunnossa, että se olisi jo pudonnut.

Edellä jo todettuihin todistajien asiantuntemukseen ja objektiivisuuteen viitaten käräjäoikeus katsoo, että Kulosen ja Muurisen näkemyksille on annettava suurin painoarvo. Esitetyn näytön perusteella tuuletus on toiminut, mutta puutteellisesti. Ennen kauppaa 27.9.2012 tehdyssä kuntokartoitusraportissa (kja 2/vja 3) on todettu, että "ryömintätilan tuuletusluukkujen määrä ja koko on pieni". Käräjäoikeus katsoo, että tämän maininnan perusteella tuuletuksen puutteellisuus on ollut myös kantajien tiedossa ennen kauppaa. Erityisesti kantajien olisi tullut huolehtia tuuletuksen parantamisesta vuonna 2014 todetun vesivahingon jälkeen. Maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla kysymys ei siten ole kiinteistön laatuvirheestä.

Virheellinen lämmöneristys

Tuominen ja Rauhala ovat katsoneet, että virheellisesti asennettu eriste on aiheuttanut lattioiden kylmyyden talvella ja kondensoitumista. Heidän mukaansa styrox, jonka päälle eristevilla oli asennettu, oli ollut epätiivis, mikä on rakennusvirhe. Kulosen ja Muurisen käsitys on ollut täysin päinvastainen. Heidän mukaansa styroxin ja eristyksen epätiiveys ei ole mikään ongelma eikä rakennusvirhe. Päinvastoin, mikäli styrox olisi ollut tiiviimpi, tilanne olisi ollut paljon huonompi, jopa niin huono, että lattia olisi todennäköisesti jo pudonnut.

Edellä jo todettuihin todistajien asiantuntemukseen ja objektiivisuuteen viitaten käräjäoikeus katsoo, että Kulosen ja Muurisen näkemyksille on annettava suurempi painoarvo kuin Tuomisen ja Rauhalan näkemyksille. Kantajat eivät ole näyttäneet, että kysymys olisi tältä osin rakennusvirheestä.

Orgaaninen jäte alapohjassa (kohta h)

Asiassa on riidatonta, että alapohjassa on runsaasti orgaanista jätettä, joka on kostunut ja vaurioitunut. Riidatonta on myös, että kantajien käytössä ennen olleessa, 27.9.2012 päivätyssä kuntokartoitusraportissa on todettu "Ryömintätilan maapohjassa on rakennusjätettä, puutavaraa ym. Ohje: maapohjaa vasten ei saa olla mitään eloperäistä." Käräjäoikeus toteaa, että tämän maininnan perusteella nyt virheeksi väitetty seikka on täysin kiistatta ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla kysymys ei siten ole kiinteistön laatuvirheestä.

Alapohjan eristeet (kohta i)

Kantajien mukaan alapohjan eristeissä on ollut runsaasti eloperäisiä tuoksuja ulosteista ja eristeet ovat suurelta osin kosteusvaurioituneet.

Todistaja Tuomisen kertomuksen ja kirjallisen raportin (kja 7) perusteella on selvitetty, että alapohjan eristeiden päällä keittiön ulkoseinän lähellä
noin metrin etäisyydellä on ollut rottien jäämiä. Käräjäoikeus toteaa, että Tuomisen kertomuksen perusteella kysymys on ollut paikallisesta, pienehkölle alueelle rajoittuvasta ongelmasta. Rakennuksen ikä huomioon ottaen on luonnollista, että talossa on voinut olla jyrsijöitä.
Mikään asiassa esitetty ei viittaa siihen, että vastaajat olisivat olleet sen paremmin tietoisia rottien jäänteistä eristeissä kuin kantajatkaan.
Käräjäoikeus päätyy siihen, että kysymys ei ole sellaisesta vaikutuksellisesta seikasta, jota voitaisiin pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuna laatuvirheenä. Vaikka katsottaisiin, että kysymys on virheestä, on joka tapauksessa selvää, että kysymys olisi mainitun säännöksen 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistö ei mainitun seikan vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Kysymys ei ole virheestä.

Alapohjan eristeiden kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeus viittaa kohdan a-f perusteluihin. Mikäli eristeet ovat kosteusvaurioituneet, tämä johtuu todennäköisesti kantajien asumisaikana vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta. Vaurioihin on vaikuttanut myös se, että kantajat ovat vaurioiden havaitsemisen jälkeen laskeneet talon lämpötilan lähelle nollaa astetta sekä laiminlyöneet huolehtia alapohjan riittävästä tuuletuksesta. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajat eivät ole näyttäneet, että alapohjan eristeet olisivat kaupantekohetkellä olleet kosteusvaurioituneet.

Alapohjan tuuletusluukkujen riittämätön määrä ja koko (kohta j)

Ennen kauppaa 27.9.2012 tehdyssä kuntokartoitusraportissa (kja 2/vja 3) on todettu, että "ryömintätilan tuuletusluukkujen määrä ja koko on pieni". Käräjäoikeus toteaa, että tämän maininnan perusteella nyt virheeksi väitetty seikka on täysin kiistatta ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa. Maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla kysymys ei siten ole kiinteistön laatuvirheestä.

Korjaustoimien yhteydessä jätetty laho puumateriaali (kohta k)

Todistaja Tuomisen kertomuksen perusteella on selvitetty, että ainakin keittiön kohdalla alapohjaan on korjausrakentamisen yhteydessä jätetty lahoa puuta, jonka kylkeen ja päälle on liitetty uutta puumateriaalia.
Ilmeisesti tämä on tapahtunut vuoden 1977 korjauksen yhteydessä. Tältä osin asiassa ei ole esitetty vastanäyttöä. Riitaista on se, onko tällainen korjaustapa ollut vuoden 1977 määräysten ja hyvän rakennustavan vastainen.

Tuominen ja Rauhala ovat katsoneet, että kyseinen karjastapa on ollut hyvän rakennustavan vastainen jo 1970 luvulla. Kulonen ja Muurinen sitävastoin ovat katsoneet, että tuohon aikaan korjaustapa on ollut yleisesti käytössä ja täysin hyväksytty. Heidän mukaansa korjaustapaa ei voida pitää ajankohdan hyvän rakennustavan vastaisena. Sekä Kulonen että Muurinen ovat tuoneet esille, että vielä nykyäänkin korjaustapa on hyväksytty museoviraston
korjauskortistossa suosituksena vanhan lahon hirsirakenteen korjaustavaksi. Museoviraston korjauskortistossa on todettu, että vanhaa lahoa puuta ei välttämättä tarvitse korjata tai poistaa.

Edellä kohtien a-f yhteydessä on käyty lävitse todistajien koulutusta, työkokemusta ja ammattitaitoa. Käräjäoikeus katsoo, että Muurisella ja Kulosella on koulutuksensa, työkokemuksensa ja ammattitaitonsa puolesta lähtökohtaisesti parhaat edellytykset arvioida korjausrakentamisen hyvää rakentamistapaa. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajat eivät ole näyttäneet, että kysymys olisi rakennusvirheestä.

Ulkoseinien alimpien hirsikerrosten lahovauriot (kohta 1)

Kaiken asiassa esitetyn todistelun perusteella on riidatonta, että ainakin rakennuksen alin hirsikerros on laajalti lahovaurioitunut. Esitetyn näytön perusteella vaurion tarkkaa laajuutta ei pystytä määrittämään. Kysymys on vanhoista lahovaurioista, jotka ovat syntyneet useiden kymmenien vuosien kuluessa. Esitetyn näytön perusteella lahovauriot ovat selvinneet, kun rakenteita on Tuomisen toimesta avattu syksyllä 2017.
Todistelun perusteella on selvää, että nämä lahovauriot ovat tulleet yllätyksenä kaikille. Kysymys on rakenteista, joilla ei ole määritettävissä käyttöikää. Vauriot ovat laadultaan ja laajuudeltaan sellaisia, että kiinteistö niiden vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Ulkoseinärakenteiden ja ulkoseinien nurkkausten epätiiveys (kohta m)

Kantajien mukaan ulkoseinäeristeet ja ulkoseinien nurkkaukset ovat epätiiviitä siten, että lämmöneristyskyky on puutteellinen, mistä aiheutuu vetoa ja vesiputkien jäätymistä. Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat tältä osin laiminlyöneet reklamoida väitetystä virheestä asianmukaisesti kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat ongelman havainneet. Tätä kysymystä on käsitelty tarkemmin jäljempänä.

Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka osoittaisi väitteet tosiksi. Todisteena esitetty terveystarkastaja Sutelan raportti 16.3.2017 suoritetusta lattian lämpötilamittauksesta osoittaa, että talo on ollut mittausten perusteella lattian lämpötilojen puolesta täysin asumiskelpoinen. Sutela on vahvistanut tämän kertomuksellaan.
Vesiputkien jäätyminen on saattanut aiheutua esimerkiksi siitä, että kantajat ovat riidattomasti jättäneet alapohjan tuuletusluukut (niin sanotut kissan luukut) talveksi auki, kun ne olisi tullut sulkea talveksi.

Ulkoseinäeristeiden kosteus, sokeritoukat ja rottien jäänteet (kohta n)

Käräjäoikeus viittaa kohdan i perusteisiin. Kohdassa todetuilla perusteilla sokeritoukkien ja rottien jäänteiden paikallista esiintymistä ulkoseinien eristeissä ei voida pitää sellaisena vaikutuksellisena seikkana, jota voitaisiin pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuna laatuvirheenä. Vaikka katsottaisiin, että kysymys on virheestä, on joka tapauksessa selvää, että kysymys olisi mainitun säännöksen 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistö ei mainitun seikan vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää. Kysymys ei ole virheestä.

Ulkoseinäeristeiden kosteusvaurioiden osalta on jo todetuilla perusteilla todennäköistä, että vauriot ovat aiheutuneet kantajien asumisaikana vuonna 2014 tapahtuneesta vesivahingosta. Vaurioihin on vaikuttanut myös se, että kantajat ovat vaurioiden havaitsemisen jälkeen laskeneet talon lämpötilan lähelle nollaa astetta sekä laiminlyöneet huolehtia alapohjan riittävästä tuuletuksesta. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajat eivät ole näyttäneet, että ulkoseinäeristeet olisivat kaupantekohetkellä olleet kosteusvaurioituneet.


Reklamaatiovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lain esitöiden (HE 120/1994 s. 58) ja oikeuskäytännön (esim. KKO 2008:8 ja 2016:69) mukaan virheilmoituksessa (reklamaatiossa) ostajan tulee ilmoittaa myyjälle, mitä virheitä kiinteistössä on ja mitä vaatimuksia ostajalla on niiden suhteen. Kohtuullinen aika reklamaation esittämiselle arvioidaan tapauskohtaisesti eikä oikeuskäytännössä ole muodostunut yksiselitteistä aikaa, jota voitaisiin pitää lain tarkoittamana kohtuullisena aikana. Oikeuskäytännössä on kuitenkin yleisesti katsottu, että muutaman kuukauden kuluessa esitetyt reklamaatiot on tehty ajoissa. Mikäli aikaa on kulunut yli puoli vuotta, alkaa olla kysymys rajatapauksesta. Virheilmoitusta voidaan täydentää esimerkiksi rahamääräisesti myöhemmin.

Reklamaatiot ja niihin annetut vastaukset

Kantajat ovat reklamoineet kiinteistön virheistä kirjallisesti ensimmäisen kerran 16.2.2016 päivätyllä kirjeellä. Kirjeessä he ilmoittavat havaitseminaan epäkohtina talvisin jäätyvät vesiputket, eteistilan ja yläkertaan johtavien portaiden, yläaulan ja alakerran lattioiden alhaisen lämpötilan sekä hiiriongelman. Kirjeessä kantajat ilmoittavat, että he toivovat neuvottelua kauppahinnan alennuksesta, vahingonkorvauksesta tai kaupan purusta. Lisäksi kirjeessä on todettu, että kantajat eivät ole reklamoineet näistä seikoista aikaisemmin, koska he ovat halunneet todeta, mitä mahdollisia muita epäkohtia vastaajat ovat jättäneet heille ilmoittamatta.

Vastaajat ovat 22.2.2016 päivätyllä kirjeellä kiistäneet, että kysymys olisi kiinteistön virheistä.

Tämän jälkeen kantajat ovat ottaneet yhteyttä asianajaja Kuoppalaan, joka on 2.5.2016 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut, että kantajat tulevat havaittujen virheiden vuoksi vaatimaan vastaajilta hinnanalennusta myöhemmin ilmoitettavan määrän. Kirjeessä on vedottu virheinä samoihin seikkoihin kuin 16.2.2016 päivätyssä kirjeessä, mutta hiiriongelmaan ei enää ole vedottu. Kirjeen mukaan hinta-arvioiden perusteella korjauskustannukset tulevat olemaan noin 50.000 euroa.

Vastaajat ovat asianajaja Ristikankaan toimesta vastanneet reklamaatioon 1.6.2016 päivätyllä kirjeellä. Vastaajat ovat kiistäneet väitetyt virheet ja ilmoittaneet, että kantajat ovat laiminlyöneet ilmoittaa väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa ja siten menettäneet oikeutensa vedota väitettyihin virheisiin.

Seuraavan kerran kantajat ovat ottaneet yhteyttä vastaajiin asianajaja Kuoppalan toimesta 7.11.2017 päivätyllä kirjeellä. Kirjeessä kantajat ilmoittavat uudistavansa aikaisemmin lausumansa, mutta vaativansa hinnanalennuksen sijasta nyt kaupan purkua. Kantajat vetoavat muun muassa Tuomisen syksyllä 2017 suorittamiin tutkimuksiin. Tässä kirjeessä kantajat esittävät ensimmäistä kertaa rakennuksen alapohjan vaurioihin ja rakennusvirheisiin perustuvia virheväitteitä. Kirjeessä on esitetty myös arvio, jonka mukaan rakennuksen korjauskustannukset tulevat olemaan ainakin 120.000 euroa. Lisäksi kantajat ilmoittavat, että he tulevat esittämään asiassa myös vahingonkorvausvaatimuksia.

Tämän jälkeen kantajat ovat 15.6.2018 laittaneet vireille nyt kysymyksessä olevan kanteen, jossa he ovat vaatineet muun muassa kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta.

Kantaja Lauri Hytönen ja vastaaja Mikael Palmu ovat molemmat kertoneet, että kantajien ensimmäinen yhteydenotto vastaajiin oli tapahtunut talvella 2014, kun rakennuksen putket olivat jäätyneet. Tämän jälkeen asianosaisten välillä ei ollut ollut mitään suullisia yhteydenottoja.

Johtopäätökset

Esitetyn näytön perusteella on selvää, että kantajat ovat reklamoineet jäätymis- ja lämpötilaongelmista sekä hiiristä ensimmäisen kerran vasta lähes kolme vuotta kaupan jälkeen. Jo pelkästään reklamaatiokirjeen perusteella on riidatonta, että nämä seikat ovat tulleet kantajien tietoon viimeistään talvella 2014. Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat selvästi ylittäneet maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa reklamaatiolle säädetyn kohtuullisen ajan. Kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota näihin seikkoihin kiinteistön virheinä. Koska hiiriongelma on ollut kantajien tiedossa jo viimeistään vuonna 2014, käräjäoikeus katsoo, että kantajien on täytynyt ymmärtää, että tämän ikäisen hirsirakennuksen alapohjassa ja eristeissä voi siten olla myös jyrsijöiden jäännöksiä ja ulosteita. Kantajat ovat tämän vuoksi menettäneet oikeutensa vedota myös näihin seikkoihin.

Väitettyjä alapohjan virheitä koskevan reklamaation kantajat ovat esittäneet ensimmäisen kerran 7.11.2017 päivätyssä kirjeessä. Kuten edellä kosteus- ja mikrobivaurioita koskevassa kappaleessa on todettu, ainakin alapohjan vanhat lahovauriot ovat tulleet kantajien tietoon viimeistään toukokuun 2014 lopulla, kun putkirikkoa on alettu korjaamaan. Kantajat ovat tämän vuoksi menettäneet oikeutensa vedota alapohjan vanhoihin lahovaurioihin kiinteistön virheenä.

Muut alapohjan kosteus- ja mikrobivauriot, väitetyt rakennusvirheet ja seinien alaosien lahovauriot ovat selvinneet vasta syksyllä 2017 tehdyissä tutkimuksissa. Tältä osin kantajat ovat esittäneet reklamaation 7.11.2017 päivätyssä kirjeessä. Näitä virheitä koskeva reklamaatio on siten esitetty kohtuullisessa ajassa. Kantajat ovat kuitenkin mainitussa reklamaatiokirjeessään nimenomaisesti ilmoittaneet vaativansa hinnanalennuksen sijasta kaupan purkua. Hinnanalennusta koskeva vaatimus on esitetty ensimmäisen kerran vasta 15.6.2018 vireille tulleessa haastehakemuksessa eli yli seitsemän kuukautta reklamaatiokirjeen jälkeen. Käräjäoikeus toteaa, että kysymys on rajatapauksesta sen suhteen, onko hinnanalennusta koskeva vaatimus esitetty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Ottaen huomioon, että kysymys on laaja-alaisista vaurioista, joiden selvittely on alkanut vasta syksyllä 2017, käräjäoikeus päätyy siihen, että reklamaatiota on tarkennettu hinnanalennusta koskevalla vaatimuksella kohtuullisessa ajassa. Kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vaatia hinnanalennusta näiden väitettyjen virheiden perusteella.

Käräjäoikeus toteaa lisäksi, että edellä mainitun säännöksen 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta ostajan reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Käsiteltävänä olevassa asiassa kantajat eivät ole kanteen perusteissa edes väittäneet, että vastaajat olisivat näin menetelleet, joten tätä kysymystä ei ole tarpeen arvioida.


Korjauskustannusten määrä ja virheen seuraukset

Edellä on katsottu selvitetyksi, että ainakin rakennuksen ulkoseinien alin hirsikerros on kaupantekohetkellä ollut laajalti lahovaurioitunut. Vaurion tarkka laajuus ei ole selvillä. Vaurio on selvinnyt syksyllä 2017 tehdyissä tutkimuksissa ja kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Kantajat ovat vedonneet näyttönä korjauskustannuksista 29.10.2018 päivättyyn urakkatarjous ja rakennusmies Eemeli Vuorisen kertomukseen. Vastaajat ovat vedonneet Muurisen kertomukseen ja hänen laatimaansa kirjalliseen kustannusarvioon.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien esittämän urakkatarjouksen ja todistaja Vuorisen kertomuksen perusteella ei voida päätellä ja arvioida, mikä osuus koko talon korjauskustannuksista kohdistuu ulkoseinien alimman hirsikerroksen korjaukseen. Näillä todisteilla ei siten ole merkitystä korjauskustannusten määrää arvioitaessa. Todistaja Muurisen arvio on yksityiskohtaisesti eritelty ja Muurisen ammattitaito huomioon ottaen arviota on pidettävä luotettavana. Muurisen kirjallisen kustannusarvion mukaan seinärakenteen korjauskustannukset ovat yhteensä 12.002 euroa (alv O %). Tämä arvio perustuu siihen, että Muurisen näkemyksen mukaan alin hirsikerros tulee uusia kokonaan 65 prosentin osuudelta ja 35 prosentin osuudelta riittää hionta, puhdistus ja desinfiointi. Ottaen huomioon, ettei vaurion laajuutta ole pystytty tarkalleen arvioimaan, käräjäoikeus arvioi Muurisen arvion perusteella, että alimman hirsikerroksen korjaamisen kustannukset tulevat olemaan noin 15.000 euroa (alv 24 %).

Vastaajien vastuulle jäävän virheen laatu, laajuus ja korjauskustannusten määrä huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, ettei virhe ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Kantajilla ei siten ole oikeutta purkaa kauppaa. Käräjäoikeus päätyy siihen, että kantajilla on oikeus saada korjauskustannusten määrää vastaava summa hinnanalennusta eli 15.000 euroa.


Yhteenveto

Edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus päätyy siihen, että esitetyn näytön perusteella kiinteistössä on kaupantekohetkellä ollut ainakin ulkoseinien alimman hirsikerroksen kattava homevaurio, jonka korjauskustannukset ovat noin 15.000 euroa. Kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä ja kantajilla on sen perusteella oikeus saada korjauskustannuksien määrää vastaava hinnanalennus.

Kantajat eivät ole näyttäneet, että kiinteistössä olisi kaupantekohetkellä ollut muita maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuja laatuvirheitä. Kantajat eivät ole myöskään näyttäneet, että vastaajat olisivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla antaneet heille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen kunnosta tai rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Kantajat eivät ole myöskään näyttäneet, että vastaajat olisivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta heille kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta.

Edellä todetut seikat huomioon ottaen asianosaisten muut asiassa esittämät vaatimukset on oikeudenkäyntikuluja lukuunottamatta hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:ssä on säädetty oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta niin sanotussa osavoiton tilanteessa. Pykälän 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan on 1 momentissa säädettyä vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisen oikeudenkäyntikulujen määrään. Oikeuskäytännössä (esim. KKO 2007:96) on katsottu, että säännöstä voidaan soveltaa esimerkiksi tilanteessa, jossa kantajan kanne menestyy yhden kanneperusteen osalta, mutta hylätään muiden perusteiden osalta.

Kantajat ovat esittäneet asiassa useita eri vaatimuksia ja useita eri perusteita vaatimustensa tueksi. Heidän ensisijainen vaatimuksensa kaupan purkamisesta liitännäisvaatimuksineen on hylätty. Toissijainen hinnanalennusta koskeva vaatimus on hyväksytty ainoastaan yhden virheperusteen osalta ja määrällisesti vain murto-osaltaan. Kantajien vaatimukset ovat siten osoittautuneet selvästi ylimitoitetuiksi. Mikäli vaatimukset olisivat alunperin olleet realistisella tasolla, asiassa olisi suurella todennäköisyydellä saavutettu sovinto.

Edellä todetut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että vaikka kantajille on asiassa tuomittu hinnanalennusta, he ovat pääosin hävinneet asian, kun heidän alkuperäisiä vaatimuksiaan verrataan asian lopputulokseen. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, että vastaajat ovat pääosin voittaneet asian ja kantajien tulee maksaa heille korvausta oikeudenkäyntikuluista. Koska vastaajat ovat kiistäneet kanteen kokonaan ja kantajille on kuitenkin tuomittu hinnanalennusta, käräjäoikeus päätyy siihen, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin nojalla kantajien tulee korvata vastaajille noin yksi kolmasosa kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista.

Kantajat ovat paljoksuneet vastaajien oikeudenkäyntikuluja avustajan palkkion osalta 19.840 euroa ylittäviltä osin. Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat esittäneet asiassa useita perusteettomiksi todettuja virheväitteitä, joihin kaikkiin vastaajat ovat joutuneet yksityiskohtaisesti vastaamaan. Käräjäoikeus pitää vastaajien avustajan palkkiota asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullisena ja päätyy siihen, että kantajien tulee korvata vastaajille oikeudenkäyntikuluista yhteensä 10.000 euroa.


TUOMIOLAUSELMA

Vastaajat Mikael ja Airi Palmu velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Annika ja Lauri Hytöselle hinnanalennusta 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 28.6.2013 lukien haastehakemuksen tiedoksiantoon 2.7.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka.

Kantajat Annika ja Lauri Hytönen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Mikael ja Airi Palmulle korvausta oikeudenkäyntikuluista
10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Käräjäoikeus hylkää asianosaisten vaatimukset muilta osin.


MUUTOKSENHAKU Tähän tuomioon voi hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

Kantajat Annika ja Lauri Hytönen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräajat Valituksen määräaika päättyy maanantaina 18.3.2019 klo 16.15.

Vastavalituksen määräaika päättyy maanantaina 1.4.2019 klo 16.15.

Uuden määräajan asettaminen

Käräjäoikeus on kantajien pyynnöstä pidentänyt valitukselle asetettua määräaikaa. Valituksen määräaika päättyy maanantaina 1.4.2019 klo 16.15.

Vastavalituksen määräaika päättyy maanantaina 15.4.2019 klo 16.15.


Laamanni J R



(4570) 500 eur ·Oikeudenkäyntimaksu
Kantajat