Milloin virhe on laatuvirhe asuntokaupassa?
When a defect is a qulitydefect when Buying a house?
Milloin virhe on laatuvirhe asuntokaupassa?
Milloin ostetussa asunnossa oleva virhe on sellainen, että sen perusteella voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Kaikki virheet pitäisi selvittää ennen kaupan tekemistä ja virhe asunnossa on aina ostajalle odottamaton yllätyksellinen seikka, josta myyjä vastaa asunto-osakekaupoissa 2 vuotta ja kiinteistöissä 5 vuotta kaupasta ja luovutuksesta. Korvauksen saamisen edellytyksenä myyjältä on, että virhe voi vaikuttaa ostopäätökseen ja salaisessa eli piilevässä virheessä se on merkityksellinen eli isompi. Sekä asunto-osakkeiden kaupassa (asuntokauppalaki) että kiinteistökaupassa (maakaari) lähdetään siitä, että vähäiset virheet eivät johda vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen. Vähäisetkin virheet voivat kyllä johtaa hinnanalennuksiin ja korvauksiin, jos jostain asiasta on nimenomaisesti sovittu esim. kaikki kodinkoneet ovat toimivia. Silloin tosin vedotaan kaupassa erityisesti sovittuun ehtoon, joka epäselvyyksien välttämiseksi tulisi kirjata kauppakirjaan.
Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 1970 luvulla rakennetusta erillistalosta asunto-osakeyhtiössä, jossa ostaja vaati korvauksia katon virheistä ja viemärivahingosta. Kauppa tehtiin n. 300.000eurolla 2018 ja pian sen jälkeen ostaja reklamoi virheistä. Katosta oli kerrottu että tasakattoisen katon kattopinnoite on vaihdettu ja kaupan jälkeen paljastui että uusi pinnoite oli asennettukin vanhan päälle. Ostaja oli poistanut molemmat ja asentanut uuden ja vaati tästä vahingonkorvausta. Lisäksi keittiön viemäri oli vuotanut ja tästä oli aiheutunut laajat korjauskulut, joita vaadittiin vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena 20.000e.
Käräjäoikeus katsoi että myyjän olisi pitänyt kertoa, että katto on vain pinnoitettu uudelleen vanhan päälle ja viemärivahingot tulivat salaisina virheinä korvattavaksi ostajalle. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle molemmista noin 33.000e ja oikeudenkäyntikuluja n. 10.000e. (Myyjän oikeudenkäyntikulut olivat 27.000e jotka he tietysti joutuivat maksamaan itse.) Myyjä valitti hovioikeuteen, joka otti asian käsittelyyn, ja hylkäsi ostajan kattokorjausta koskevan vaatimuksen koska katon katteen pinnoittaminen vanhan päälle sitä poistamatta ensin oli aikoinaan käytetty tapa eikä siitä oltu näytetty aiheutuneen mitään vahinkoa eikä vaurioita. Viemärin osalta jätettiin käräjäoikeuden tuomio ennalleen. Mutta koska juttu nyt muuttui myyjän eduksi hovioikeus arvioi oikeudenkäyntikulut siten, että hovioikeuden kulut kumpikin kärsi itse ja käräjäoikeudenkin oikeudenkäyntikulut tuli kummankin kärsiä itse.
Tapauksessa hovioikeus katsoi, että vaikka myyjät olivat antaneet katon pinnoitteen uusimisesta virheellisen tiedon (tiedonantovirhe) se ei ollut vaikutuksellinen eli ei olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen siis ostajan ostopäätökseen ja koska katossa ei ollut mitään muutakaan virhettä eli vahinkoja tai vaurioita ostajan vaatimus oli hylättävä. Tästä nähdään että virheen on oltava sillä tavoin vaikutuksellinen että sen olisi oltava vaikuttava kaupassa. Olisiko ostaja jättänyt kaupan tekemättä tai tinkinyt sen perusteella hintaa? Hovioikeuden mukaan ei olisi. Jos katto olisi vuotanut olisi syntynyt vaurioita, joita olisi voitu vaatia salaisena virheenä hinnanalennuksena korjauskustannusten verran. Hinnanalennukselta edellytetään merkittävyyttä eli sen on oltava vähäistä merkittävämäpi tavalla tai toisella. Nyt ei ollut sellaista tapahtunut. Vanhoissa rakennuksissa käytetään erilaisia ratkaisuja kuin nykyisin sallitaan ja tähän ostajan tulee myös varautua.
Hovioikeus käsittely myös kysymystä siitä, voiko ostaja vedota uuteen perusteeseen hinnanalennukselle. Kysymys on käsitteiden oikeustosiseikka ja todistustosiseikka erottaminen toisistaan. Hovioikeuden mukaan:
Käsittelyratkaisu
" Ostajat ovat vastauksessaan hovioikeudelle vedonneet katon virheenä siihen, että uuden kattopinnoitteen asentamisesta vanhan päälle oli aiheutunut aluspuun paljastumista ja että katto oli päällekkäisistä pinnoitekerroksista johtuen ollut paloturvallisuusriski. Ostajat eivät ole vedonneet mainittuihin seikkoihin haastehakemuksessaan, eikä niihin vetoaminen käy ilmi käräjäoikeuden yhteenvedoista (20.3. ja 1.10.2020), valmisteluistunnon pöytäkirjasta tai jatketun suullisen valmistelun ja pääkäsittelyn pöytäkirjasta. Sanottuihin seikkoihin vetoamista ei myöskään ilmene käräjäoikeuden tuomiosta.
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Saman lain 26 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan vastaukseen ja sen antajaan sovelletaan, mitä 25 luvun 17 §:ssä valituksesta ja valittajasta säädetään.
Hovioikeus toteaa, että kielto vedota uusiin seikkoihin koskee ainoastaan oikeustosiseikkoja. Ostajat ovat kanteensa perusteena käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kaupan virheenä vedonneet siihen, että katon kunnosta oli annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ja kattopinnoite oli tullut korjata välittömästi. Ostajien vastauksessaan vetoamissa, edellä mainituissa seikoissa ei ole kyse vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi merkityksellisistä seikoista eli oikeustosiseikoista vaan todistustosiseikoista, jotka osoittivat kanneperusteeksi esitetyn välittömän korjaustarpeen.
Näin ollen ostajat ovat voineet vasta hovioikeudessa vedota siihen, että katon aluspuuta oli paljastunut ja että katto oli ollut paloturvallisuusriski."
Lopputuloksena tässäkin asuntokauppariidassa voidaan todeta että oikeudenkäyntikulut muodostuivat asiassa yhtä isoksi riidaksi kuin virhe. Ostajalle voitti n. 20.000 euroa mutta joutui maksamaan kaikki oikeudenkäyntikulunsa itse joka on käräjäoikeus ja (arvio) hovioikeus huomioiden saman verran eli 20.000e. Myyjien oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa 27.000e ja hovioikeudessa arviolta 10.000e eli maksettavaa kertyi 37.000e hinnanalennuksen 20.000e lisäksi. Oikeusturvavakuutus vähentää tietysti kuluja, joten kannattaa tarkistaa ennen kaupan tekemistä, että kotivakuutuksen oikeusturvasuoja on riittävän korkea. Kaupan jälkeen sitä ei voi korottaa.
Asian käsittelystä ei ilmene, onko sitä yritetty sovitella. Tämän tyyppiset riidat kuitenkin sovitaan useinmiten ja tyypillinen sovinto olisi ollut hinnanalennusta ostajalle kompromissina n. 15-25.000e. Tässä se olisi johtanut siihen, että kumpikin olisi "voittanut" verrattuna riitaan. Sopimukseen pääseminen edellyttää kuitenkin että asiassa on ensin saatettu oikeuden käsittelyyn ja osapuolet ymmärtävät mistä riidassa on oikeasti kysymys.
In English
When is a defect a quality defect in a house transaction?
When is there a defect in the purchased apartment that you can claim a price reduction or compensation for damages based on it. All mistakes should be cleared up before making a deal, and a mistake in an apartment is always an unexpected surprise for the buyer, for which the seller is responsible for 2 years in housing company shares transactions and 5 years in real estate from the sale and transfer. The prerequisite for receiving compensation from the seller is that the error can affect the purchase decision, and in the case of a secret error, it is significant, i.e. bigger. Both in the sale of housing shares (Housing Sales Act) and in real estate sales (Real Estate Law Maakaari) the starting point is that minor defects do not lead to compensation or a price reduction. Even minor mistakes can indeed lead to price reductions and compensations, if something has been expressly agreed upon, e.g. all household appliances are functional. In that case, however, a specially agreed condition is invoked in the transaction, which should be written and recorded in the deed of sale to avoid ambiguities.
In the case below, it was a question of a detached house built in the 1970s in a housing company, where the buyer demanded compensation for roof defects and sewer damage. The deal was made for approx. 300,000 euros in 2018 and soon after that the buyer complained about the errors (reclamation has to be done fast). About the roof, it was said that the roof coating of the flat roof had been replaced, and after the sale it was revealed that the new coating had been installed on top of the old one. The buyer had removed both and installed a new one and claimed damages for this. In addition, the kitchen drain had leaked and this had resulted in extensive repair costs, which were demanded as damages or a price reduction of 20,000e.
The district court considered that the seller should have told that the roof has only been re-coated over the old one and that the sewer damage came as hidden defects to be compensated for by the buyer. The seller was obliged to pay the buyer approx. 33,000e for both and court costs of approx. 10,000e. (The seller's legal costs were 27,000e, which of course they had to pay themselves to their lawyer.) The seller appealed to the Court of Appeal, which took the case into consideration, and rejected the buyer's claim for roof repair because coating the roof covering over the old one without removing it first was a method used in the past and it had not been shown that any damage had been caused and damage. Regarding the sewer, the judgment of the district court was left unchanged. But since the matter now changed in the seller's favor, the Court of Appeal assessed the court costs in such a way that both of them had to bear the costs of the Court of Appeal themselves and the court costs of the District Court had to be borne by both of them themselves.
In the case, the court of appeals held that even though the sellers had given incorrect information about the roof coating renewal (information error), it was not effective, i.e. it would not have influenced the conclusion of the sale, i.e. the buyer's decision to purchase, and since there was no other error in the roof, i.e. damage or damage, the buyer's claim had to be rejected. This shows that the mistake must be impressive in such a way that it should be impressive in the trade. Would the buyer have left the deal or negotiated the price based on it? According to the Court of Appeal, it would not. If the roof had leaked, there would have been damage, which could have been claimed as a hidden error as a price reduction equal to the repair costs. The price reduction is required to be significant, i.e. it must be minor or significant in one way or another. That had not happened now. Different construction solutions are used in old buildings than are currently allowed, and the buyer should also be prepared for this.
(Hovioikeus käsittely myös...The Court of Appeal will also... NOT TRANSLATED HERE)
As a result, even in this housing transaction dispute, it can be stated that the legal costs in the case became as big a dispute as a defect. The buyer won approx. 20,000 euros, but had to pay all his court costs himself, which is the same amount, taking into account the district court and (estimated) the court of appeals, i.e. 20,000e. The legal costs of the sellers were 27,000e in the district court and 10,000e in the court of appeal, i.e. 37,000e to be paid in addition to the 20,000e price reduction. Legal protection insurance reduces costs, of course, so it is worth checking before making a purchase that the legal protection cover of the home insurance is high enough rather highest one. After the transaction, it cannot be increased.
It is not clear from the handling of the case whether an attempt has been made to mediate it. However, disputes of this type are often settled and a typical settlement would have been a price reduction for the buyer as a compromise of approx. 15-25,000e. Here, it would have resulted in both of them "winning" compared to the dispute. However, reaching an agreement requires usually that the matter has first been brought to court and the parties understand what the dispute is really about.
Milloin ostetussa asunnossa oleva virhe on sellainen, että sen perusteella voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Kaikki virheet pitäisi selvittää ennen kaupan tekemistä ja virhe asunnossa on aina ostajalle odottamaton yllätyksellinen seikka, josta myyjä vastaa asunto-osakekaupoissa 2 vuotta ja kiinteistöissä 5 vuotta kaupasta ja luovutuksesta. Korvauksen saamisen edellytyksenä myyjältä on, että virhe voi vaikuttaa ostopäätökseen ja salaisessa eli piilevässä virheessä se on merkityksellinen eli isompi. Sekä asunto-osakkeiden kaupassa (asuntokauppalaki) että kiinteistökaupassa (maakaari) lähdetään siitä, että vähäiset virheet eivät johda vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen. Vähäisetkin virheet voivat kyllä johtaa hinnanalennuksiin ja korvauksiin, jos jostain asiasta on nimenomaisesti sovittu esim. kaikki kodinkoneet ovat toimivia. Silloin tosin vedotaan kaupassa erityisesti sovittuun ehtoon, joka epäselvyyksien välttämiseksi tulisi kirjata kauppakirjaan.
Alla olevassa tapauksessa oli kysymys 1970 luvulla rakennetusta erillistalosta asunto-osakeyhtiössä, jossa ostaja vaati korvauksia katon virheistä ja viemärivahingosta. Kauppa tehtiin n. 300.000eurolla 2018 ja pian sen jälkeen ostaja reklamoi virheistä. Katosta oli kerrottu että tasakattoisen katon kattopinnoite on vaihdettu ja kaupan jälkeen paljastui että uusi pinnoite oli asennettukin vanhan päälle. Ostaja oli poistanut molemmat ja asentanut uuden ja vaati tästä vahingonkorvausta. Lisäksi keittiön viemäri oli vuotanut ja tästä oli aiheutunut laajat korjauskulut, joita vaadittiin vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena 20.000e.
Käräjäoikeus katsoi että myyjän olisi pitänyt kertoa, että katto on vain pinnoitettu uudelleen vanhan päälle ja viemärivahingot tulivat salaisina virheinä korvattavaksi ostajalle. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle molemmista noin 33.000e ja oikeudenkäyntikuluja n. 10.000e. (Myyjän oikeudenkäyntikulut olivat 27.000e jotka he tietysti joutuivat maksamaan itse.) Myyjä valitti hovioikeuteen, joka otti asian käsittelyyn, ja hylkäsi ostajan kattokorjausta koskevan vaatimuksen koska katon katteen pinnoittaminen vanhan päälle sitä poistamatta ensin oli aikoinaan käytetty tapa eikä siitä oltu näytetty aiheutuneen mitään vahinkoa eikä vaurioita. Viemärin osalta jätettiin käräjäoikeuden tuomio ennalleen. Mutta koska juttu nyt muuttui myyjän eduksi hovioikeus arvioi oikeudenkäyntikulut siten, että hovioikeuden kulut kumpikin kärsi itse ja käräjäoikeudenkin oikeudenkäyntikulut tuli kummankin kärsiä itse.
Tapauksessa hovioikeus katsoi, että vaikka myyjät olivat antaneet katon pinnoitteen uusimisesta virheellisen tiedon (tiedonantovirhe) se ei ollut vaikutuksellinen eli ei olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen siis ostajan ostopäätökseen ja koska katossa ei ollut mitään muutakaan virhettä eli vahinkoja tai vaurioita ostajan vaatimus oli hylättävä. Tästä nähdään että virheen on oltava sillä tavoin vaikutuksellinen että sen olisi oltava vaikuttava kaupassa. Olisiko ostaja jättänyt kaupan tekemättä tai tinkinyt sen perusteella hintaa? Hovioikeuden mukaan ei olisi. Jos katto olisi vuotanut olisi syntynyt vaurioita, joita olisi voitu vaatia salaisena virheenä hinnanalennuksena korjauskustannusten verran. Hinnanalennukselta edellytetään merkittävyyttä eli sen on oltava vähäistä merkittävämäpi tavalla tai toisella. Nyt ei ollut sellaista tapahtunut. Vanhoissa rakennuksissa käytetään erilaisia ratkaisuja kuin nykyisin sallitaan ja tähän ostajan tulee myös varautua.
Hovioikeus käsittely myös kysymystä siitä, voiko ostaja vedota uuteen perusteeseen hinnanalennukselle. Kysymys on käsitteiden oikeustosiseikka ja todistustosiseikka erottaminen toisistaan. Hovioikeuden mukaan:
Käsittelyratkaisu
" Ostajat ovat vastauksessaan hovioikeudelle vedonneet katon virheenä siihen, että uuden kattopinnoitteen asentamisesta vanhan päälle oli aiheutunut aluspuun paljastumista ja että katto oli päällekkäisistä pinnoitekerroksista johtuen ollut paloturvallisuusriski. Ostajat eivät ole vedonneet mainittuihin seikkoihin haastehakemuksessaan, eikä niihin vetoaminen käy ilmi käräjäoikeuden yhteenvedoista (20.3. ja 1.10.2020), valmisteluistunnon pöytäkirjasta tai jatketun suullisen valmistelun ja pääkäsittelyn pöytäkirjasta. Sanottuihin seikkoihin vetoamista ei myöskään ilmene käräjäoikeuden tuomiosta.
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Saman lain 26 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan vastaukseen ja sen antajaan sovelletaan, mitä 25 luvun 17 §:ssä valituksesta ja valittajasta säädetään.
Hovioikeus toteaa, että kielto vedota uusiin seikkoihin koskee ainoastaan oikeustosiseikkoja. Ostajat ovat kanteensa perusteena käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kaupan virheenä vedonneet siihen, että katon kunnosta oli annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ja kattopinnoite oli tullut korjata välittömästi. Ostajien vastauksessaan vetoamissa, edellä mainituissa seikoissa ei ole kyse vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi merkityksellisistä seikoista eli oikeustosiseikoista vaan todistustosiseikoista, jotka osoittivat kanneperusteeksi esitetyn välittömän korjaustarpeen.
Näin ollen ostajat ovat voineet vasta hovioikeudessa vedota siihen, että katon aluspuuta oli paljastunut ja että katto oli ollut paloturvallisuusriski."
Lopputuloksena tässäkin asuntokauppariidassa voidaan todeta että oikeudenkäyntikulut muodostuivat asiassa yhtä isoksi riidaksi kuin virhe. Ostajalle voitti n. 20.000 euroa mutta joutui maksamaan kaikki oikeudenkäyntikulunsa itse joka on käräjäoikeus ja (arvio) hovioikeus huomioiden saman verran eli 20.000e. Myyjien oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa 27.000e ja hovioikeudessa arviolta 10.000e eli maksettavaa kertyi 37.000e hinnanalennuksen 20.000e lisäksi. Oikeusturvavakuutus vähentää tietysti kuluja, joten kannattaa tarkistaa ennen kaupan tekemistä, että kotivakuutuksen oikeusturvasuoja on riittävän korkea. Kaupan jälkeen sitä ei voi korottaa.
Asian käsittelystä ei ilmene, onko sitä yritetty sovitella. Tämän tyyppiset riidat kuitenkin sovitaan useinmiten ja tyypillinen sovinto olisi ollut hinnanalennusta ostajalle kompromissina n. 15-25.000e. Tässä se olisi johtanut siihen, että kumpikin olisi "voittanut" verrattuna riitaan. Sopimukseen pääseminen edellyttää kuitenkin että asiassa on ensin saatettu oikeuden käsittelyyn ja osapuolet ymmärtävät mistä riidassa on oikeasti kysymys.
In English
When is a defect a quality defect in a house transaction?
When is there a defect in the purchased apartment that you can claim a price reduction or compensation for damages based on it. All mistakes should be cleared up before making a deal, and a mistake in an apartment is always an unexpected surprise for the buyer, for which the seller is responsible for 2 years in housing company shares transactions and 5 years in real estate from the sale and transfer. The prerequisite for receiving compensation from the seller is that the error can affect the purchase decision, and in the case of a secret error, it is significant, i.e. bigger. Both in the sale of housing shares (Housing Sales Act) and in real estate sales (Real Estate Law Maakaari) the starting point is that minor defects do not lead to compensation or a price reduction. Even minor mistakes can indeed lead to price reductions and compensations, if something has been expressly agreed upon, e.g. all household appliances are functional. In that case, however, a specially agreed condition is invoked in the transaction, which should be written and recorded in the deed of sale to avoid ambiguities.
In the case below, it was a question of a detached house built in the 1970s in a housing company, where the buyer demanded compensation for roof defects and sewer damage. The deal was made for approx. 300,000 euros in 2018 and soon after that the buyer complained about the errors (reclamation has to be done fast). About the roof, it was said that the roof coating of the flat roof had been replaced, and after the sale it was revealed that the new coating had been installed on top of the old one. The buyer had removed both and installed a new one and claimed damages for this. In addition, the kitchen drain had leaked and this had resulted in extensive repair costs, which were demanded as damages or a price reduction of 20,000e.
The district court considered that the seller should have told that the roof has only been re-coated over the old one and that the sewer damage came as hidden defects to be compensated for by the buyer. The seller was obliged to pay the buyer approx. 33,000e for both and court costs of approx. 10,000e. (The seller's legal costs were 27,000e, which of course they had to pay themselves to their lawyer.) The seller appealed to the Court of Appeal, which took the case into consideration, and rejected the buyer's claim for roof repair because coating the roof covering over the old one without removing it first was a method used in the past and it had not been shown that any damage had been caused and damage. Regarding the sewer, the judgment of the district court was left unchanged. But since the matter now changed in the seller's favor, the Court of Appeal assessed the court costs in such a way that both of them had to bear the costs of the Court of Appeal themselves and the court costs of the District Court had to be borne by both of them themselves.
In the case, the court of appeals held that even though the sellers had given incorrect information about the roof coating renewal (information error), it was not effective, i.e. it would not have influenced the conclusion of the sale, i.e. the buyer's decision to purchase, and since there was no other error in the roof, i.e. damage or damage, the buyer's claim had to be rejected. This shows that the mistake must be impressive in such a way that it should be impressive in the trade. Would the buyer have left the deal or negotiated the price based on it? According to the Court of Appeal, it would not. If the roof had leaked, there would have been damage, which could have been claimed as a hidden error as a price reduction equal to the repair costs. The price reduction is required to be significant, i.e. it must be minor or significant in one way or another. That had not happened now. Different construction solutions are used in old buildings than are currently allowed, and the buyer should also be prepared for this.
(Hovioikeus käsittely myös...The Court of Appeal will also... NOT TRANSLATED HERE)
As a result, even in this housing transaction dispute, it can be stated that the legal costs in the case became as big a dispute as a defect. The buyer won approx. 20,000 euros, but had to pay all his court costs himself, which is the same amount, taking into account the district court and (estimated) the court of appeals, i.e. 20,000e. The legal costs of the sellers were 27,000e in the district court and 10,000e in the court of appeal, i.e. 37,000e to be paid in addition to the 20,000e price reduction. Legal protection insurance reduces costs, of course, so it is worth checking before making a purchase that the legal protection cover of the home insurance is high enough rather highest one. After the transaction, it cannot be increased.
It is not clear from the handling of the case whether an attempt has been made to mediate it. However, disputes of this type are often settled and a typical settlement would have been a price reduction for the buyer as a compromise of approx. 15-25,000e. Here, it would have resulted in both of them "winning" compared to the dispute. However, reaching an agreement requires usually that the matter has first been brought to court and the parties understand what the dispute is really about.