Pitäsikö vastuu asuntokaupoissa siirtää laki muuttamalla ostajalle?

Helsingin Sanomat julkaisi mielipidekirjoitukseni kts HS 27.3.2017 laajemmasta kuntotarkastuksesta ja ostajan vastuusta sen teettämisestä.Kysymys on siis siitä miten lakia pitäisi tulevaisuudessa muuttaa jotta asuntokauppariidoilta vältyttäisiin.

Ilta Sanomat puolestaan haastatteli minua 28.3.2017 aiheena miten välttyä ostamasta hometaloa. Siinäkin painotettiin laajan kuntotarkastuksen tekemisen tärkeyttä, jos rakennuksessa on havaittu riskirakenteita. Sama artikkeli on julkaistu myös Taloussanomissa 28.3.2017.

Kuten näillä sivuilla kuvatuista tuomioistuimen ratkaisuista käy ilmi, tavallisten kuluttajien välisiä asuntokauppariitoja on liian paljon. Tämä johtuu siitä, kaupan kohde ei ole, mitä ostaja on olettanut sen olevan. Asuntokauppaa säätelevät normit ovat lisäksi liian epäselviä ja tulkinnanvaraisia. Kaiken lisäksi osapuolet joutuvat maksamaan aivan kohtuuttomia oikeudenkäyntikuluja oikeuksiensa peräämisestä. Lain muuttaminen on siten tarpeellista riitojen ja niitä seuraavien kärsimysten vähentämiseksi. Ainoa tapa vähentää riitoja on tehdä vastuusuhteet selvemmiksi. Joko niin, että myyjä vastaa aina kaikista virheistä tai sitten ostaja. Ainoa poikkeus on toisen (tarkoittaa lähinnä myyjän) petollinen menettely.

Tällä hetkellä vastuu onkin myyjällä kaikista virheistä. Myös salaisista. Poikkeuksena on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Mistä riitojen suuri määrä sitten johtuu? Syitä on monta. Esimerkiksi normien tulkinnanvaraisuus kuten milloin ostaja on täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuuden jos esim. kosteusjälkiä on havaittavissa. Tai jos rakennus on hyvin vanha, minkälaista tarkastusta edellytetään. Mikä on rakentamisajankohtana virhe ja mikä sen aikainen tapa. Virheen korjauskustannusten määrä on myös yksi riitoja lisäävä seikka. Ja lisäksi reklamaatioon ja asuntokauppariitojen ajamiseen liittyy monia hyvin tulkinnanvaraisia kysymyksiä. Suurin osa ongelmista syntyy vanhassa rakennuksessa olevista rakennusvirheistä. 60-luvun, 70-l uvun ja 80-luvun rakennukset on rakennettu ja/tai korjattu sen aikaisella tietämyksellä, johon ei ole kuulunut ymmärrys rakennuksen kosteudenhallinnasta.

Kun reilusti yli puolet suomalaisista vanhoista omakoti- ja rivitaloista on kosteusvaurioitunut, eikö silloin juuri ostajan intressissä ole virheiden selvittäminen ennenkuin laitetaan koko omaisuus asuntoon kiinni. Luulisi myös pankkien olevan kiinnostuneita panttivarallisuuden kunnon selvittämisestä.

Onko rakennusten kunto selvitettävissä paremmin? On. Riskirakenteet tunnetaan hyvin (katso hometalkoot.fi). Jos ne avataan ja niistä otetaan mikrobinäytteet, päästään aivan eri tietämyksen tasolle rakennuksen kunnosta kuin jos vain silmämääräisesti käydään pintoja ja rakenteita läpi. Esimerkiksi jos normaali kuntotarkastuksessa todetaan, että seinän alajuoksu on riskirakenne tämän tyyppisissä rakennuksissa niin asia jätetään vain kirjauksen varaan, ettei rakennetta avaamatta riskin toteutumista voida selvittää. Kun ostaja myöhemmin, selvittäessään oireiluaan, avaa alajuoksun rakenteet ja ottaa siitä muutaman mikrobinäytteen, selviää varmuudella, onko riski toteutunut ja alajuoksu vaurioitunut. Kun tämän tehdään vasta kaupan jälkeen, niin syntyy useinmiten riita. Jos se olisi tehty ennen kauppaa olisi vaurio otettu kauppahinnassa huomioon. Tai kauppa olisi jäänyt syntymättä. Tosiasiassa monien vanhojen rakennusten arvoon nolla euroa. Tätä ei ole koko laajuudessa vielä ymmärretty.

Kuntotutkimuksia on ryhdytty tekemään oikeastaan vasta 10 vuoden ajan. Ne ovat kääntyneet kuitenkin omaa tarkoitustaan vastaan. Niiden pitäisi antaa oikea kuva rakennuksesta mutta ne antavat virheellisen käsityksen ostajalle. Ostajat kuvittelevat, että kuntotutkimukseen on kirjattu kaikki virheet. Asia on juuri päinvastoin. Ja sitä ei osata lukea kuntotutkimuksesta.

Kuntotutkimuksista sovitaan jo nyt myyjän kanssa usein niin että se maksetaan puoliksi. Sama voisi toimia tietysti myös laajasta kuntotutkimuksesta sovittaessa. Mikäänhän ei estä myyjää itseäään tekemästä ennen kauppaa laajaa kuntotutkimusta. Näitä ei vain tehdä. Vaikka se varmasti edistäisi kaupan syntymistä. Ja estäisi myöhemmin riitojen syntymistä. Ostaja voi myös kirjata ostotarjoukseen ehdon, että mikäli rakenteita avattaessa löytyy merkittäviä kosteusvaurioita on ostajalla oikeus vetäytyä kaupasta ja myyjä vastaa laajan kuntotutkimuksen kustannuksista. Tämä on kohtuullista koska myyjähän myy kunnossaolevaa rakennusta. Ja tutkimus jää myyjän käyttöön. Ja siten mahdollisille uusille ostajille.

Jos paikkoja avataan, tarvitaan siihen myyjän lupa. Kosteita tiloja ei tarvitse avata rakenteiden tarkistamiseksi. Suurin osa riskirakenteista koskeekin muita rakenneosia.

Nykymuotoinen vastuunjako ei toimi. Se on nähty. Selvyyttä siihen ei ole saatu 20 vuoden kuluessa. Riidat eivät ole vähentyneet. Riskinjaon tasoittaminen myyjälle ja ostajalle johtaa epäselvyyteen ja riitoihin. Jos ostaja vastaisi yksin asunnon piilevistä virheistä, niin ostaja varmasti (jos pankitkin sitä edellyttäisivät) suorittaa laajan kuntotutkimuksen. Kustannuksien jakamisesta voidaan sopia. Silloin kuntotutkimus tulee tehtyä tarpeellisessa laajuudessa. Tällöin korostuisi myös kuntotutkijan vastuu. Se on juuri ostajan intressissä tarkastaa perusteellisesti ja puolueettomasti ostokohde. Jos laajaa kuntotutkimusta ei tehdä, niin ostaja ottaisi riskin piilevistä virheistä. Ostettaessa vanha rakennus ostetaan aina riskiä. Kysymys on riskin pienentämisestä ja vastuu siitä on järkevää siirtää kokonaan toiselle osapuolelle selvyyden vuoksi. Tästä hyötyisivät lopulta sekä myyjä että ostaja.

Ehdotuksessani vain myyjän petollisuus eli virheiden salaaminen voisi aiheuttaa myyjälle vastuuta. Tämä vastuu on nykyäänkin voimassa ja sen merkitys on siinä, että se saattaa pidentää vastuun 10 vuoteen.

Jos myyjälle siirrettäisiin koko vastuu niin ettei vastuuta vähennä ostajan selonottovelvollisuus, se tuskin lisäisi laajemman kuntotutkimuksen teettämistä myyjien toimesta, ainakaan perusteellisesti tehtyä. Myyjän ensisijainen intressi on kuitenkin myydä. Sen sijaan ostajalla nykyään ensisijainen intressi on selvittää, ettei rakennus ole hometalo.

Oikeudenkäyntikluluriski hallitsee usein oikeudenkäyntejä itse virhettä enemmän. Oikeudenmukaiseksi on katsottu, että häviäjä vastaa kaikista myös toisen osapuolen oikeudenkäyntikuluista. Tämä koskee myös oikeusavun saanutta osapuolta. Ottaen huomioon miten epäselviä seikkoja ja normeja eri oikeusasteissa eri tavoin tulkitaan, on kohtuutonta laittaa toinen riidan osapuoli kantamaan tästä koko riski. Saada selvitettyä riidat tuomioistuimissa kohtuullisin kustannuksin on yksi oikeusturvan perusedellytyksiä. Se ei nyt toteudu yksityishenkilöiden asuntokauppariidoissa.