Alapohjan kosteusvauriot?

Riidassa kaupat olit tehty 2010 ja hajuhaittaa, kosteusvaurioita ym. virheitä havaittiin 2014. 1981 rakennetussa omakotitalossa oli virheitä betonilaatan päälle koolatussa villaeristetyssä puulattiassa. Kuntotarkastuksessa ennen kauppaa ei oltu havaittu lattiassa kosteuksia.
Käräjäoikeus hylkäsi ostajien hinnanalennusvaatimuksen katsomalla että mikrobeja oli todettu vain yhdestä näytteenottokohdasta, joka tuki sitä, ettei koko talo ollut vaurioitunut. Käräjäoikeuden mukaan 34v talon ei voida edellyttä olevan uudenveroisessa kunnossa. Hovioikeus kuitenkin tuomitsi hinnanalennusta n. 45.000 euroa ja selvittelykuluina n. 3600 euroa. Hovioikeus katsoi, että kuvilla alapohjarakenteista ja väliseinistä sekä materiaalinäytteiden tutkimustuloksilla oli näytetty väitetyt kosteusvauriot. Lisäksi katsottiin ettei alapohjan uudelleenrakentamisesta ollut tapahtunut tasonparannusta KKO 2004:78 mukaisesti. Oikeudenkäyntikulut tuomittiin täysimääräisesti n. 24.000 myyjien maksettavaksi.
Tapauksessa arvioitiin myös myyjän tuottamusta, joka vaatimus hylättiin.

Hinnanalennus, alapohja, puukoolattu, sijaisasuminen
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 6.7.2017
Nro xxx
Diaarinumero S xxx

Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 17.11.2015 nro xxx (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita
Valittajat JL
Vastapuolet AP ja AAP

Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset

J ja TL (Lset) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja ANP (Pt) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 47.935,83 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 15.1.2015 saakka ja 16.1.2015 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,

- sijaisasumisen kustannuksina 3.704,73 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien ja

- selvittelykuluina 3.643,17 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

Lisäksi Lset ovat vaatineet, että heidät vapautetaan korvaamasta Pn oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta ja Pt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Lsten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 13.936,20 eurolla sekä hovioikeudesta 10.179,83 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Kiinteistössä on ollut ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohtien mukainen virhe. Kiinteistö ei ole vastannut sitä, mitä myyjän ja ostajan välillä on sovittu. Kiinteistöllä oleva omakotitalo on ostettu asumiskäyttöön eikä se rakennuksen virheiden vuoksi siihen sovellu. Rakennuksessa on ollut sekä rakennusvirheitä että mikrobi-, kosteus- ja lahovaurioita. Myyjä on lisäksi jättänyt ilmoittamatta ostajille vuonna 1991 tapahtuneen eteisen vesivahingon ja tämän jälkeisen terveyshaittaepäilyn.

Toissijaisesti kiinteistössä on ollut ainakin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.

Rakennusvirheet

Kaupan kohteena olleessa omakotitalossa on ollut käräjäoikeuden tuomion sivulle 7 kirjatut rakennusvirheet. Rakennusvirheiden syntyajankohta on ollut talon rakentamisen ajankohta. Myös rakentamisaikaan voimassa olevissa rakentamismääräyksissä (Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 vuodelta 1976) on selkeästi todettu, ettei rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen saa rakennusaikana tai valmiissa rakennuksessa aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille tai rakennuksessa olijoille.

Mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot

Mikrobivaurioita on todettu neljässä eri kohtaa omakotitalon alapohjaa. Mikrobivauriot ovat olleet myös aistinvaraisesti havaittavissa. Mikrobeilla on ollut lattian ulko- ja väliseinäliitosten vuotokohdissa yhteys huoneilmaan. Lattiarakenteista on löytynyt lahonneita koolauspuita. Myös väliseinien alaosissa on ollut vaurioita.

Mikrobi-, kosteus- ja lahovaurioiden syyt ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä. Vauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa ja ovat johtuneet rakennusvirheistä sekä myyjien omistusaikana tapahtuneista vesivahingoista, joita ei ole asianmukaisesti korjattu. Myyjä on vastuussa tällaisesta kaupantekohetkellä olemassa olevasta virheestä, vaikka vahinko ilmenee vasta myöhemmin.
Vaurioita ei ole voitu havaita ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa rikkomatta rakenteita.

Lsten pesutiloihin asentama koneellinen ilmanpoisto ei ole aiheuttanut mikrobivaurioita alapohjarakenteisiin.

Salainen virhe

Kiinteistö on kaupantekohetkellä poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajilla on ollut perusteltua syytä olettaa. Rakennusvirheet ja vanhat vesivuodot olisivat korjaamattomina aiheuttaneet ostajille terveyshaittaa. Rakennuksen iästä huolimatta riski salaisesta virheestä ei kuulu pelkästään ostajalle. Ottaen huomioon, että kukaan kaupan osapuolista ei ole tiennyt kyseisen villaeristetyn lattian olevan riskirakenne, että taloa on markkinoitu hyväkuntoisena ja kauppahinta on ollut melko korkea, sekä se, että kaupankohteen on ilmoitettu olleen ainoastaan alle 30 vuotta vanha, ostajien ei ole tullut päätellä tai varautua siihen, että rakennuksessa on haju- tai homehaittoja tai että heidän tulisi sijoittaa rakennuksen korjauksiin kymmeniä tuhansia euroja.

Hinnanalennusvaatimus

Hinnanalennuksen perusteena ovat jo toteutuneet ja suunnitteilla olevat korjauskustannukset. Toteutuneet korjauskustannukset ovat käräjäoikeusvaiheessa olleet 24.993,05 euroa, myöhemmin toteutuneiden korjausten kustannukset ovat olleet 19.042,78 euroa ja vielä tekemättä olevien korjausten arviokustannus on 3.900 euroa.

Korjaukset eivät ole tuottaneet arvonnousua, koska rakennusta on markkinoitu hyväkuntoisena ja lattioita pari vuotta ennen kauppaa hiottuina. Villaeristetyn lattian korjaaminen aiempaa vastaavaksi olisi ollut kustannuksiltaan betonivalulattiaa kalliimpi tai ainakin sama. Ulkoseinien alajuoksuja ei ole korjauksissa vaihdettu. Korjauksissa ei ole siten tasoa parannettu.

Vastaus

Vaatimukset

Pt ovat vaatineet, että valitus hylätään kokonaisuudessaan ja Lset velvoitetaan korvaamaan heidän oikeusavun omavastuuosuutensa 2.033,97 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Joka tapauksessa Pt ovat vaatineet, että vaatimus sijaisasumiskulujen korvaamisesta hylätään.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön oikein. Kaupan kohteena on 1980- luvun alussa valmistunut omakotitalo, jonka iästä johtuen ostajien on jo lähtökohtaisesti täytynyt varautua korjausten tekemiseen.

Rakennusvirheet

Omakotitalossa ei ole ollut rakennusvirheitä. Väitettyjä rakennusvirheitä on arvioitava rakentamisajankohtana voimassa olleiden rakentamismääräysten ja -ohjeiden mukaan. Mikään kantajien väittämistä käräjäoikeuden tuomion sivulle 7 kirjatuista rakennusvirheistä ei ole virhe rakentamisajankohtana voimassa olleiden määräysten mukaan. Alapohjarakenne on ollut rakentamisajan- kohtana yleisesti käytetty ja rakentamistapa on ollut rakentamisajankohdan mukainen. Lattiarakenne ja rakentamistapa eivät ole rakentamisajankohdan määräysten ja ohjeiden vastaisia.

Mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot

Kohonneita mikrobiarvoja on todettu näytteissä, jotka on otettu aivan alapohjan betonilaatan pinnalta eli sellaisesta kohtaa alapohjan rakennetta, joka on kaikkein herkin vaurioitumiselle. Mikrobilöydöksiä ei ole ollut ulkoseinärakenteissa eikä väliseinissä. Alapohjarakenteen puuosien ei voida sanoa lahovaurioituneen. Mikrobilöydökset on havaittu neljä vuotta kaupanteon jälkeen. Mikäli mikrobivaurio olisi rakennusvirheen seuraus, se olisi ehtinyt levitä huomattavasti laajemmalle ja se olisi huomattu aikaisemmin.

Alapohjarakenteessa havaitut muutokset ovat olleet normaalia rakenteen ikääntymiseen kuuluvaa muutosta. Alapohjarakenteen tekninen käyttöikä on 40 vuotta ja mikrobilöydösten aikaan alapohjarakenne on ollut 32 vuotta vanha.

Ostajat ovat asentaneet taloon koneellisen ilmanpoiston. Tämä on aiheuttanut taloon alipaineen, jonka johdosta taloon on tullut ilmaa ulkoa, rakenteista ja maaperästä. Mikrobivauriot ovat johtuneet koneellisen ilmanpoiston aiheuttamasta muutoksesta talon ilmatasapainoon.

Joka tapauksessa myyjät ovat menetelleet huolellisesti tiedonantovelvollisuutta täyttäessään. Vuoden 1991 vesivahingosta on todennäköisesti kerrottu ennen kauppaa. Vahingosta oli joka tapauksessa kulunut 20 vuotta ja se oli ollut vähäinen ja vahinko oli korjattu asianmukaisesti.

Hinnanalennusvaatimus

Mahdollisen hinnanalennuksen määrässä tulee huomioida korjauksista aiheutuva tasonparannus. Betonilaatan purkaminen ja alustäyttömaan vaihtaminen on ollut ylikorjaamista. Väliseinien puuosissa ei ole myöskään ollut mitään korjaustarvetta. Riskirakenteeksi luokiteltu alapohjarakenne on uusittu nykyaikaiseksi ja tästäkin seuraa huomattava tasonparannus. Mikäli katsottaisiin, että kaupan kohteessa on myyjien vastuulla oleva salainen virhe, hinnanalennuksen määrä voi olla korkeintaan 6.300 euroa.

Pääkäsittely

Hovioikeus on 13.3.2017 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja. Asiassa on vedottu käräjäoikeudessa esitettyyn kirjalliseen todisteluun. Lset ovat lisäksi esittäneet uusina kirjallisina todisteina korjauskustannuksista laaditun taulukon ja kuvaliitteen ajalta 18.-20.1.2016. Pääkäsittelyssä on kuultu asianosaisia sekä samoja todistajia kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Tausta ja kysymyksenasettelu

Lset ovat ostaneet Pltä 2.7.2010 päivätyllä kauppakirjalla 156.000 euron kauppahinnalla Kokkolan kaupungin Mn kaupunginosassa sijaitsevan kiinteistön, missä sijaitsee vuonna 1979–1981 rakennettu omakotitalo. Omakotitalon lattiarakenteena on betonilaatta, jonka päälle on koolattu puulattia villaeristeellä. Ennen kauppaa 27.4.2010 kiinteistöllä on tehty kuntotarkastus, jonka mittaustulosten mukaan rakennuksessa ei ole havaittu kohonneita kosteusarvoja saunaa ja pesuhuonetta lukuun ottamatta. Lset ovat kaupanteon jälkeen vaihtaneet lämmitysjärjestelmän ja asentaneet omakotitalon pesutiloihin koneellisen ilmanpoiston aiemman luonnollisen/painovoimaisen ilmanvaihdon tilalle.

Lset ovat kertoneet havainneensa rakennuksessa kaupanteon jälkeen vuonna 2014 kosteuden aiheuttamia vaurioita, hajuhaittaa sekä mikrobi- ja lahovaurioita omakotitalon alapohjassa sekä väliseinien alaosissa.

Asiassa on hovioikeudessa kysymys ensinnä siitä, onko rakennuksessa ollut Lsten väittämiä kosteuden aiheuttamia vauriota ja rakennusvirheitä. Toisekseen kyse on siitä, mistä mahdolliset kosteuden aiheuttamat vauriot ovat johtuneet, ja milloin mahdolliset vauriot ovat syntyneet. Lisäksi on selvitettävä, kuka on vastuussa mahdollisten vaurioiden korjauskustannuksista ja miltä osin.

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Saman pykälän 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Saman pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Todistelu

Seuraavassa on selostettu hovioikeudessa kuultujen henkilöiden kertomukset keskeisiltä ja asiaan vaikuttavilta osiltaan.

T ja JL ovat kertoneet asiassa olennaisilta osin samoin kuin käräjäoikeuden tuomion sivulta 13 ilmenee. He ovat kertoneet havainneensa omakotitalossa ensin hajuhaittoja ja sen jälkeen, kun rakenteita oli avattu, myös silmin havaittavia kosteusvaurioita. Lisäksi Lset ovat kertoneet omakotitalon lattiarakenteesta sekä peruslaatan ja lämmöneristeen välistä löytyneestä orgaanisten ainesten jäämistä.

A ja ANP ovat kertoneet, että omakotitalo oli ollut heidän omistusaikanaan hyväkuntoinen, eikä sisäilmassa ollut ollut ongelmia. AP on kertonut, että he olivat ANPn kanssa ostaneet kiinteistön valmiiksi rakennettuna. AP on myös kertonut, että hän oli kertonut ennen kaupantekoa sekä takkahuoneessa että eteisessä heidän omistusaikanaan sattuneista vesivahingoista. AP on kertonut, että omakotitalon sisäilma oli tutkittu vuonna 1997 työterveyslääkärin kehotuksesta. Tuolloin suoritetuissa mittauksissa, joista oli kerrottu ennen kaupantekoa Llle, ei ollut löytynyt mitään poikkeavaa rakennuksen sisäilman osalta.

Todistajat TI, ML, MIL ja LW ovat kertoneet, että rakennuksen alapohjarakenne oli ollut vedeneristyksen osalta puutteellinen. Betonilaatan ja tämän päälle tehdyn puukoolauksen välistä oli puuttunut kapillaarikatko (bitumikermi), jonka tarkoituksena on estää maaperäisen kosteuden imeytyminen betonilaatasta rakenteisiin. Edellä mainittujen todistajien mukaan kapillaarikatkon käyttäminen puun ja betonin välissä oli jo rakentamisajankohtana kuulunut hyvään rakentamistapaan ja ollut yleisesti käytössä. Edellä mainitut todistajat ovat toisaalta myös kertoneet, että nyt puheena oleva alapohjarakenne oli ollut rakentamisajankohtana tavanomaisesti käytetty, joskin nykytietämyksen mukaan riskialtis rakenne.

I, L ja L ovat lisäksi kertoneet, että rakennuksen höyrynsulkumuovi ei ollut ollut asianmukaisesti ulotettu varsinaisen lattiapinnan alapuolelle, minkä vuoksi se ei ollut estänyt tarkoituksensa mukaisesti kosteuden ja mikrobien pääsyä rakenteisiin. I on myös kertonut, että rakennuksen tiiliverhoilusta olivat puuttuneet tuuletusraot. Tuuletusrakojen tarkoituksena olisi ollut pitää seinärakenne ja villaeriste kuivina. In mukaan tuuletusaukkojen käyttämisestä oli jo rakennuksen rakentamisajankohtana ollut tarkat määräykset silloin kun kyse on ollut villaeristetystä seinärakenteesta.

L ja W ovat edelleen kertoneet betonilaatan alle kapillaarikatkoksi asennetun muovin olleen ohutta pakkausmuovia rakennusmuovin sijasta ja sen olleen limitetty puutteellisesti. L ja I ovat kertoneet, että betonilaatan alla oleva sora oli hyvin hienojakoista. Todistajien mukaan nämä seikat ovat edistäneet kosteuden imeytymistä maaperästä betonilaattaan ja sieltä edelleen villaeristeeseen.

Todistajana kuultu OK on kertonut, että joissain tapauksissa rakennuksen lämmitysjärjestelmän muuttaminen voi aiheuttaa kosteuden tiivistymistä rakenteissa. Hän on myös kertonut, että luonnonvaraisen ilmanvaihdon korvaaminen koneellisella ilmanpoistolla voi aiheuttaa rakennuksessa alipainetta, jonka seurauksena kosteusvaurioiden syntyminen on mahdollista.

Todistajista I ja L ovat kertoneet, että koneellisen poistoilman toteuttamisella ei ole tässä tapauksessa ollut vaikutusta väitettyihin vaurioihin, etenkään jos poistoilmalaitetta pidetään päällä lyhyitä aikoja kerrallaan, pääasiassa pesutilojen käytön jälkeen. In mukaan myöskään maalämmön asentamisella ei ole ollut vaikutusta vaurioiden syntymiseen.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot sekä rakennusvirheet

Lsten mukaan talossa on ollut mikrobi-, kosteus- ja lahovaurioita sekä useita rakennusvirheitä. Asiassa on hovioikeudessa kuultujen henkilöiden kertomuksilla, kirjallisina todisteina esitetyillä kuvilla omakotitalon avatusta alapohjarakenteesta ja väliseinistä sekä materiaalinäytteiden tutkimustuloksilla näytetty, että nyt kyseessä olevassa omakotitalossa on ollut Lsten väittämät mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot.

Talon rakentamisajankohtana vuosina 1979–1981 on ollut voimassa sisäasiainministeriön Suomen rakentamismääräyskokoelma C 2 vuodelta 1976, missä määrätään rakennusten veden- ja kosteudeneristyksestä. Rakentamismääräyskokoelman mukaan ala- ja välipohjan sekä seinän rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutumi- nen rakenteisiin ja sisätiloihin. Määräysten ylimalkaisuudesta huolimatta rakentamisajankohtana on edellytetty rakentamista siten, että kosteuden pääsy rakenteisiin estetään. Ostaja on voinut luottaa siihen, että rakennus on rakennettu rakentamisajankohdan säännösten ja yleisesti käytössä olevan hyvän rakentamistavan mukaisesti. Ellei näin ole, rakennuksessa voidaan lähtökohtaisesti katsoa olevan rakennusvirhe.

Hovioikeus katsoo, että ottaen huomioon In, Ln, Ln ja Wn koulutuksen, ammatin ja kokemuksen rakennusalalta heidän kertomuksiaan rakentamisajankohtana käytössä olleista rakentamistavoista ja havaintojaan nyt puheena olevan omakotitalon rakentamisratkaisuista ei ole syytä epäillä. Hovioikeus katsoo siten edellä mainituilla todistajien kertomuksilla ja niitä tukevilla kirjallisilla todisteilla näytetyksi, että omakotitalon alapohjarakenteesta on puuttunut kapillaarikatko, mikä rakentamisajankohtana on tarkoittanut bitumikerrosta pohjalaatan ja puukoolauksen sekä villaeristeen välissä. Lisäksi asiassa on erityisesti todistaja In kertomuksen perusteella näytetty, että rakennuksen höyrynsulkumuovi on ollut puutteellisesti asennettu, ja että rakennuksen tiiliverhoilusta ovat puuttuneet tarpeelliset tuuletusaukot.
Edelleen on näytetty, että betonilaatan alla käytetty sora on ollut hyvin hienojakoista ja että betonilaatan ja soran väliin asetettu muovi on limitetty virheellisesti, jolloin se ei ole täyttänyt tarkoitustaan kapillaarikatkona. Kaikki edellä mainitut rakentamisratkaisut ovat olleet rakennusvirheitä myös rakentamisajankohtana, ottaen huomioon yllä selostetut voimassa olleet ohjeet sekä todistajien luotettavat kertomukset hyvästä rakentamistavasta. Asiassa on myös näytetty, että lattiarakenteen alapuolisen betonilaatan päällä on ollut sahanpurua, mikä orgaanisena aineena on osaltaan voinut toimia mikrobien kasvualustana.

Let ovat pitäneet rakennusvirheinä myös puutteellista salaojitusta, perustukseen jätettyä isoa kiveä, olohuoneen lattian painaumaa ja betonilaatan virheellistä paksuutta. Tältä osin hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole esitetty näyttöä, jonka perusteella olisi ilmennyt syytä pitää mainittuja seikkoja rakennusvirheinä.

Mikrobi-, kosteus- ja lahovaurioiden syy

Omakotitalon alapohjan rakenteena käytetty puukoolattu lattiarakenne on ollut riskialtis vaurioitumiselle ja jo rakentamisajankohtanaan kosteuden ja vedeneristyksen osalta edellä selostetulla tavalla virheellisesti toteutettu. Riskiä kosteusvaurioista ovat edelleen lisänneet puutteelliset höyrynsulkumuovit sekä puuttuneet tuuletusraot rakennuksen tiiliverhoilusta. Betonilaatan päälle rakentamisajankohtana jäänyt orgaaninen aines on mahdollistanut todetut mikrobivauriot. Hovioikeus katsoo, että asiassa on edellä mainituilla seikoilla näytetty toteen, että rakenteisiin liittynyt riski on toteutunut ja siten aiheuttanut omakotitalossa havaitut mikrobi-, kosteus- ja lahovauriot.

Lset ovat väittäneet, että talossa todetut kosteusvauriot ovat osittain johtuneet Pn omistusaikana sattuneista kahdesta vesivahingosta, joista toisesta Pt eivät olleet kertoneet ostajille. Kirjallisina todisteina esitetyistä kuvaliitteistä ilmenee kuitenkin, että lattian alla eristeenä käytetty paperipintainen villa on kostunut pääasiassa alapuolisilta osiltaan. Lattian alla oleva ensimmäinen eristevillakerros on ollut kuvaliitteiden mukaan hyväkuntoinen ja materiaali on ollut yläpuolisilta osiltaan kuiva. Tämä puoltaa sitä, että kosteusvauriot ovat aiheutuneet puutteellisesta kosteuden- ja vedeneristyksestä ala- pohjassa, jolloin kosteus on kulkeutunut maaperästä betonin läpi rakenteisiin. Jos kosteusvauriot olisivat aiheutuneet takkahuoneessa tai eteisen alueella tapahtuneista patterivuodoista, sanotuissa eristeissä olisi hovioikeuden arvion mukaan ollut kosteuden jättämiä jälkiä myös muilla alueilla kuin eristemateriaalin alaosissa. Edellä mainitut seikat tukevat sitä, että kosteus on päässyt eristeisiin ja rakenteisiin maaperästä. Hovioikeus katsoo, etteivät Pn omistusaikana tapahtuneet kaksi vesivuotoa ole aiheuttaneet omakotitalossa todettuja vaurioita.

Pt ovat toisaalta väittäneet, että vahingot olisivat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen Ln omien toimenpiteiden johdosta. Hovioikeus toteaa tältä osin, että vaikka edellä mainittuja Kn esittämiä koneellisen ilmanvaihdon asentamista ja lämmitysjärjestelmän muuttamista voitaisiin sinänsä pitää mahdollisena kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioiden syynä, mikään muu seikka ei tätä tue. Näyttöä arvioitaessa on huomioitu muun muassa se, että koneellinen ilmanpoistolaite on pesutiloissa ollut päällä ainoastaan pesutilojen käytön jälkeen. Se seikka, ettei ennen kaupantekoa tehty porareikätutkimus ole osoittanut kohonneita arvoja betonilaatan päältä, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin ottaen huomioon se, ettei kosteus ole oletettavasti imeytynyt betonilaattaan tasaisesti. Siten asiassa on jäänyt näyttämättä, että vauriot olisivat johtuneet Pn väittämistä, Ln kaupanteon jälkeen tekemistä muutoksista rakennuksen ilmanvaihtoon ja lämmitysjärjestelmään, tai että nämä muutokset olisivat vaikuttaneet vaurioiden syntyyn.

Virheen syntyajankohta ja Pn tietoisuus virheistä

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Maakaaren esitöiden mukaan riittävää on, että vian syy tai peruste on ollut kaupantekohetkellä olemassa (HE 120/1994 vp, s. 56).

Nyt puheena olevien vaurioiden syynä ovat olleet edellä mainittu riskirakenne ja alapohjarakenteen rakennusvirheet sekä rakentamisratkaisujen puutteellisuus. Vaurioiden syyt ovat siten syntyneet jo omakotitalon rakentamisaikana ja näin ollen olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.

Pt eivät ole asumisaikanaan tehneet omakotitalossa rakenteisiin liittyviä korjauksia. Pt ovat myös uskottavasti kertoneet, etteivät he olleet asumisaikanaan havainneet hajuhaittaa tai muutakaan ongelmaa. Pt olivat kertoneet Llle takkahuoneen vesivahingosta ja sen korjauksesta. Pt eivät ole olleet varmoja siitä, olivatko he kertoneet tuulikaapin vesivahingosta. Tältä osin hovioikeus on katsonut, että edellä mainituilla vesivahingoilla ei ole ollut yhteyttä omakotitalossa todettuihin vaurioihin.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, etteivät Pt ole tienneet rakennuksen vaurioista tai rakennusvirheistä. Pt eivät ole siten jättäneet ilmoittamatta kiinteistön käyttöön vaikuttavasta seikasta.

Asiassa on seuraavaksi arvioitava, onko kysymyksessä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Ottaen huomioon vaurioiden laatu ja laajuus, kiinteistö on poikennut merkittävästi siitä, mitä Lset ovat kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voineet perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten ollut salainen virhe, josta Pt myyjinä vastaavat.

Virheen seuraamukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on kiinteistön salaisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen laskemisessa voidaan lähtökohtana käyttää niitä välttämättömiä kustannuksia, joita ostajalle on aiheutunut virheen tai vahingon korjaamisesta (HE 120/1994 vp, s. 62–63).

Oikeuskäytännössä on lähtökohtaisesti katsottu, että vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä kohottaa rakennuksen arvoa, mitä ei tulisi ottaa huomioon korjauskustannusten suuruutta laskettaessa. Korjaustoimenpiteiden arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Jos tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, näiden korjaustöiden suorittaminen ei korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta (KKO 2004:78).

Tässä tapauksessa korjaukset ovat kohdistuneet talon perustuksiin, lattia- ja seinärakenteisiin. Nämä ovat sellaisia omakotitalon rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet on nyt uusittu, ovat korjaukset olleet välttämättömiä, eikä omakotitalon käyttöiän voida katsoa pidentyneen tai tason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, jos nämä rakenteet olisi alun alkaen rakennettu rakentamisajan vaatimusten mukaisesti. Näin ollen hovioikeus katsoo, että Lset eivät ole saaneet suorittamistaan korjaustöistä sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Lsten korjaustapaa ja niistä johtuvia kustannuksia koskevan todistelun perusteella ei kanteessa kuvattua korjausten laajuutta ole ilmennyt aihetta pitää ylimitoitettuna. Pt eivät ole yksityiskohtaisesti riitauttaneet Lsten yksilöityä selvitystä korjauskustannusten määrästä. Koska puuttuvan salaojituksen ei ole kuitenkaan näytetty olleen rakennusvirhe, salaojituksesta vaadittu 2.949,52 euron hinnanalennus hylätään.

Llla on näin ollen kiinteistössä todetun maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisen salaisen virheen johdosta oikeus 44.986,31 euron suuruiseen hinnanalennukseen Pltä.

Koska kyse on ollut salaisesta virheestä, eikä myyjien osalta ole ollut tuottamusta, Lsten vaatimus sijaisasumisen kustannuksista hylätään.


Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Asiassa on esitetty useita vaatimuksia. Vahingonkorvausvaatimus ja puutteellisesta salaojituksesta vaadittu hinnanalennus on hylätty. Näillä vaatimuksilla on ollut asian kokonaisuuden kannalta vain vähäinen merkitys. Siten Pt ovat velvollisia korvaamaan Lsten määrältään myönnetyt oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta.

Pt ovat lisäksi velvolliset korvaamaan määrältään hyväksytyt Lsten vaatimat asian selvittelykulut.

Avustajan palkkio

Valtion varoista maksetaan 40 %:n omavastuuosuutta vastaan oikeusapua saavien A ja ANPn avustajalle asianajaja Hlle palkkio esitetyn laskun mukaisesti kuitenkin siten, että asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä ajankäyttönä valmistautumisesta on pidettävä 20 tuntia. Matkakulujen kilometrikorvauksen laskentaperusteena on 0,41 euroa/ km. Palkkio pääkäsittelystä maksetaan sen todellisen keston eli 6,5 tunnin perusteella.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

A ja ANP velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J ja TLlle:

- hinnanalennuksena 44.986,31 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 15.1.2015 saakka ja 16.1.2015 alkaen korkolain 4 §:n 1 mo- mentin mukaisine viivästyskorkoineen ja

- selvittelykuluina 3.643,17 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Lset vapautetaan velvollisuudesta suorittaa Pn oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta korkoineen.

Pn Lta kohtaan esitetty oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudesta hylätään.


A ja ANP velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan J ja TLn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 13.936,20 eurolla ja hovioikeudesta 10.179,83 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Hlle Pn avustamisesta hovioikeudessa palkkiona 2.277 euroa ja kulukorvauksena 183,44 euroa sekä näille määrille arvonlisäveroa 590,51 euroa, yhteensä 3.050,95 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi. Pt velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan asianajaja Hlle omavastuuosuutena 2.033,97 euroa.

Valtion varoista todistaja Klle maksettu palkkio 223,50 euroa jää valtion vahingoksi.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.9.2017.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos JP
hovioikeudenneuvos TK
ma. hovioikeudenneuvos YS

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä LK Ratkaisu on yksimielinen.

KESKI-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
5. osasto

TUOMIO xxx

17.11.2015 L xxx


Kantaja

Vastaaja

JL
elo Asianajotoimisto T

TL
elo Asianajotoimisto T

AP
elo Asianajotoimisto JL

AP
elo Asianajotoimisto JL

Asia Vireille
RIIDATONTA

Kiinteistöä koskeva riita
18.3.2015
-Kantajat ovat 2.7.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet vastaajilta asuinkäyttöön tarkoitetun omakotikiinteistön Lohtajan Msta

-Kiinteistöllä sijaitsee rakennettu puurunkoinen omakotitalo. Kiinteistön pinta-ala on 0,25 ha. Kauppahinta on ollut 156.000 euroa ja se on maksettu 2.7.2010. Omakotitalorakennus on rakennettu 1979-1981 välisenä aikana.

-Omakotitalon lattiarakenteena on villaeristetty ja puukoolattu betonilattia olohuoneessa, eteisessä, keittiössä ja kahdessa isoimassa makuuhuoneessa. Niin sanottu kaksoislaattarakenne on takkahuoneessa, pesutiloissa, varastossa, kahdessa pienemmässä makuuhuoneessa wc:ssä ja tuulikaapissa.

-Kantajat ovat reklamoineet vastaajille ajoissa havaitsemistaan haastehakemuksesta ilmenevistä virheistä ja vaurioista.

-Kaupanteko hetkellä kohteen ilmanvaihto on ollut luonnollinen/painovoimainen. Kaupanteon jälkeen kantajat ovat asentaneet pesutiloihin koneellisen ilmanpoiston.

-Peruslaatan pinnalta makuuhuoneen kohdalta otetussa näytteessä on todettu olevan mikrobivaurio. Tältä osin mikrobivaurioiden esiintyminen on riidatonta, asiassa on riitaista, onko mikrobivaurioita myös muualla alapohjarakenteissa.

-Väitettyjen virheiden ja vaurioiden korjaamisesta on aiheutunut kantajille kuluja siten kuin kirjallisesta todisteesta A.27 ilmenee.

-Kantajat ovat vuokranneet sijaisasunnon 15.6.2015-31.11.2015 väliseksi ajaksi, josta heille on aiheutunut 3.704,73 euron kustannukset.


KANNE

Vaatimukset Kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuuIIisesti

1. hinnanalennuksena 49.793,05 euroa

2. jolle korkolain 3 § 2 momentin mukaista tuottokorkoa 2.7.2010 lukien 15.1.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 16.1.2015 lukien.

Vahingonkorvausvaatimus

Kantajat vaativat, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneina sijaisasumisen kustannuksina 3.704,73 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

Selvittelykuluvaatimus

Kantajat vaativat joka tapauksessa, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajien selvittelykulut 3.643,17 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

Oikeudenkäyntikuluvaatimus

Kantajat vaativat joka tapauksessa, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 13.936,20 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä alkaen.

Kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikulujen määrän siltä osin kuin kysymys on avustajan matkustamisesta tai ettei matka-ajalta ainakaan voi saada korvausta yli 100 euroa.


Perusteet
Kiinteistöllä on havaittu MK 2 luvun 17 §:n mukaisia laatuvirheitä. Talon alapohja on mikrobi- ja kosteusvaurioitunut sekä lahovaurioitunut, mikä aiheuttaa terveys- ja hajuhaittaa. Vauriot ovat aiheutuneet sekä ulko­ että sisäpuolisesta kosteusrasituksesta, kuten vuonna 1991 aiheutuneesta eteisen patterivuodosta.

Ennen kiinteistökauppaa kiinteistöllä on tehty kuntotarkastus 27.4.201O Kuivauspalvelu K Oy:n toimesta. Tarkastuksessa ei ole ilmennyt mitään erikoista, asuinkäytön estävää seikkaa.
Myyjät ovat aikanaan ostaneet omakotikiinteistön keskeneräisenä. Joulukuussa 2013 kantajat ovat havainneet talossa hajuhaittaa. Hajuhaittojen vuoksi ostajat ovat suorittaneet kosteusmittauksia, joissa ei havaittu poikkeavaa kosteutta. Hajuhaittojen edelleen jatkuessa ostajat havaitsivat kellarimaista hajua olohuoneen/makuuhuoneen väliseinän alaosassa. Ongelmaan lisää selvitettäessä havaittiin maaliskuussa 2014 rako laatan ja kivijalan välissä olohuoneen ja eteisen välillä. Tällöin oletettiin hajun tulevan suoraan maaperästä.

Heinäkuussa 2014 ostajat avasivat makuuhuoneen lattiaa, jolloin he havaitsivat silmin nähtävää hometta. Tämän jälkeen JW Oy:n toimesta suoritetuissa tutkimuksissa todettiin, että:

-Alapohjan raakavalua vasten olevan alimman villakerroksen alapuolelle (betonin ja villan välissä) oleva paperi on tumman homeen peitossa paikka paikoin. Jw otti materiaalinäytteet, joista löydettiin kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja aktinobakteereja (sädesieni). Lisäksi todettiin, että hajuhaittaa aiheuttaa osaltaan myös betonilaatan reunoissa oleva pystyeristeen vierustoissa oleva rako, joka muodostaa ilmanvuotoreitin sorapedistä rakenteeseen. Hajuhaitta on siten aiheutunut kahdesta syystä; alapinnan kosteus- ja homevaurioista sekä ilmanvuodosta. Alapohjan villaeristeestä on mitattu kohonneita kosteuslukemia.

-Alapohjassa on myös rakennusvirhe, sillä koolauspuiden ja betonilaatan välissä ei ole kosteuden nousun katkaisevaa bitumikermiä. Tämä on johtanut siihen, että laatan kosteus on imeytynyt eristemateriaaliin ja myös puutavaraan. Eteisessä peruslaatan alle asennettu muovi on ollut styrox- ja villapaalien pakkausmuovia. Täyttöhiekka on ollut niin pienirakeista, että kosteus siirtyy siinä kapillaarisesti betonilaattaan, josta edelleen yläpuolisiin rakenteisiin. Tästä johtuen täyttöhiekka on jouduttu vaihtamaan. Rakennuksen sisäpuolisiin perustuksiin on jätetty suuri kivi. Rakennusvirhe on myös se, että väliseinien alapuolelta puun ja betoninvälistä puuttuu bitumikermi. Väliseinärakenteiden on rakenneavauksissa todettu olleen kosteus- ja lahovaurioituneita. Villat ovat haisseet homeelta. Rakennusmääräyskokoelman C2 mukaan (12.11.1975) rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin.

-Mikorobi- ja homevaurioiden osalta tutkimuksia on jatkettu lokakuussa 2014 rakennusmestari MLn toimesta. Kokeita on otettu olohuoneen päädystä, olohuoneen ja eteisen välistä sekä keittiöstä. Näytteet on otettu lattiaeristeistä em. villasta ja paperista. Näytteet on lähetetty työterveyslaitokselle, jonka vastaukset 12.11.2014 osoittavat, että olohuoneen päädyssä on mikrobikasvua ja muissa paikoissa on vahvoja viitteitä vaurioista. Hajuhaitan lähteeksi L on katsonut lattiarakenteiden mikrobivauriot sekä lattiarakenteessa ja sen alapuolella sekä väliseinien alaosista kulkeutuvat epäpuhtaudet. Ulkoseinien höyrynsulkumuovi on limitetty virheellisesti. Tästä aiheutuu terveys- ja hajuhaittaa. Jos limitys olisi tehty asianmukaisesti estäisi tämä ilmavirtaukset ja rajoittaisi epäpuhtauksien kulkeutumista huoneilmaan. Tämä ei kuitenkaan estäisi haittaa kokonaan, koska puukoolattu lattia päästää joka tapauksessa epäpuhtauksia lävitseen huoneilmaan.

Ulkoseinäelementin höyrynsulkumuovi on virheellisesti katkaistu seinänä alaosasta, joten höyrynsulkumuovin limitystä ei seinän alaosissa ole. Seinän höyrynsulkumuovi olisi tullut kiinnittää tiiviisti lattiarakenteisiin siten, ettei ilmanvuotoreittejä ole. Rakennusmääräyskokoelma C2:n (12.11.1975) ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seiniin ja siihen liittyviin rakenteisiin.

Lisäksi virhe on se, että betonilaatan päälle on jätetty sahanpurua ja muuta orgaanista lahoavaa materiaalia. Edelleen virheeksi voidaan katsoa olohuoneen lattian huomattava, jopa 5 cm painauma.

Kanteen nostamisen jälkeen suoritetuissa tutkimuksissa on lisäksi todettu, että ulkoseinän tuuletus on puutteellinen, väliseinärakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneita eikä salaojitusta ole.

Kaikki edellä todetut virheet aiheuttavat terveyshaittaa eikä rakennuksen asuinkäyttö ole ilman korjauksia mahdollista.

Vastaajia on reklamoitu useita kertoja sitä mukaan kun virheitä on ilmaantunut.

Kantajat ovat asentaneet pesuhuoneremontin yhteydessä pesuhuonetiloihin koneellisen ilmanpoiston. Kantajat eivät ole asentaneet taloon koneellista ilmanvaihtoa.


Oikeudellinen arvio

kiinteistöä rasittavat seuraavat maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaiset laatuvirheet:

1) kiinteistöä ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu,

Kiinteistö on myyty asuinkäyttöön, johon se ei ilman korjauksia sovellu. Kiinteistö on myyty hyvä kuntoisena.

2) myyjät ovat ennen kaupan tekemistä antanut ostajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta,

Ks. myyjien tuottamus -otsikon alla.

3) myyjä on salannut tietoja.

Ks. myyjien tuottamus -otsikon alla.

Vähintäänkin kyseessä on 5) kohdan mukainen salainen virhe.


Myjien tuottamus

Vastaajat ovat kertoneet kantajille, ettei vastaajien toimesta suoritetuissa sisäilmatutkimuksissa ole havaittu mitään poikkeavaa ja että sisäilma on hyvä.

Vastaaja APn hengityssairaus (mm. astma) oireet ovat kuitenkin jatkuneet vuonna 1997 tehdyn sisäilmatutkimuksen jälkeenkin. Vastaajat ovat ottaneet myös ikkunaremontin yhteydessä mikrobinäytteen (porausjälki/reikä seinässä) 2000-luvulla. Tämä osoittaa sen, että vastaajilla on täytynyt olla perusteltu epäilys talon sisäilman laadusta. Tämän epäilyksen he ovat ostajilta salanneet.

Lisäksi vastaajat ovat ennen kaupantekoa jättäneet kertomatta eteisessä vuonna 1991 tapahtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko on korjattu puutteellisesti. On ilmeisesti ainoastaan kuivattu, mutta ei avattu ja korjattu rakenteita.

Vastaajat ovat viimeistelleet rakennustyöt kiinteistön ostamisen jälkeen tai ainakin he ovat olleet tietoisia toteutetusta rakennustavasta.

Vahingonkorvauksen määrä

Kantajat ovat joutuneet vuokraamaan sijaisasunnon 15.6.2015 alkaen, kuukausivuokran ollessa 669,65. Sijaisasunto heillä tulee olemaan 31.11.2015 saakka, jolloin sijaisasumisen kokonaiskustannukset ovat 3.704,73 euroa.

Hinnanalennuksen määrä
Vauriot ovat laajat. Ostajien ei ole tullut kaupantekohetkellä varautua siihen, että heidän tulee uusia talon lattia- ja runkorakenteita. Virheet ovat vaikutuksellisia, eivätkä ostajat olisi virheistä tietoisina ostaneet lainkaan kaupan kohdetta tai ainakaan maksaneet siitä sovittua hintaa.

Kantajat ovat kuitenkin aloittaneet korjaukset. He ovat tehneet kiinteistöllä lokakuun alkuun 2015 mennessä seuraavat korjaukset:

-villaeristetty puuponttilattia on purettu
-vaurioituneet lattiaeristeet on poistettu
-pohjabetonilaatta on purettu
-kapillaarinen täyttöhiekka on vaihdettu
-uusi täyttömateriaali on asennettu
-uudet lattiaeristeet on asennettu (styrox)
-tummuneet seinän alaosien eristevillat on vaihdettu n 0,5 metrin korkeudelta
-ulkoseinien höyrynsulkumuovin tiiveys on korjattu limittämällä höyrynsukumuovi lattiaan
-tarvittavat putki- ja sähkötyöt on tehty
-pintavalu on tehty.
-Salaojitus ja sadevedenpoisto on asennettu.

Korjaukset eivät ole kohdistuneet pesuhuoneeseen ja saunaan eikä vessaan.

Pohjalaatta on jouduttu purkamaan koska se on ollut kontaminoitunut laatan päällä olleesta paperista, sahanpurusta ja villaeristeestä johtuen. Laatan hiominen ei olisi ollut mahdollista sen epätasaisuudesta johtuen. Olohuoneessa pohjabetonilaatta on ollut korkeammalla kuin muualla talossa, jolloin riittävää eristekerrosta ei olisi voitu asentaa huonekorkeutta muuttamatta. Lsiäksi purkutöissä on todettu, että pohjalaatta on ollut keittiössä paikoin liian ohut, eli alla 5 cm.

Edellä todetut korjaukset ovat tulleet/tulevat maksamaan 24.993,05 euroa. Määrään sisältyy 288,5 tuntia omaa työtä, jonka yksikköhintana on käytetty 10 euroa.

Korjaukset ovat vielä kesken. Seuraavat korjaukset ovat vielä tekemättä:

-väliseinien kengitys kaksoislaattarakenteen alueella.
-katkaistujen väliseinien korjaus
-pintatyöt (maalaus ja tapetointi)
-lattiamateriaalin asentaminen
-vanhojen kiintokalusteiden uudelleen asennus
-listoitus ym.

Tästä aiheutuvat kustannukset ovat saatujen tarjousten mukaan yhteensä 20.900 euroa.

Lisäksi korjaamatta vielä ulkoseinän puutteellinen tuuletus, josta saatu tarjous on 3.900 euroa.

Lisäksi korjauksista aiheutuu useamman sadan euron valvontakustannukset.

Korjaustöistä ei ole tapahtunut eikä tapahdu arvonnousua korjausten kohdistuessa talon runkorakenteisiin. Vesikiertoisten pattereiden uusiminen olisi maksanut yhtä paljon kuin mitä on tullut maksamaan vesikiertoisen lattialämmityksen asentaminen. Korjaukset eivät ole ylimitoitetut. Kosteus- ja mikrobivaurioituneita lattioita ei voi esim tiivistyskorjata.

Kauppahintaa ei ole alennettu kaupanteon yhteydessä nyt puheena olevista virheistä johtuen. Kohteen pyyntihinta on ollut myynti-ilmoituksessa 159.000 euroa.

Yhteenveto rakennusvirheistä, joita kantajan mukaan kohteessa on

-Lattian koolauspuiden ja betonin välissä ei ole bitumikermiä.

-Väliseinien alapuolelta puun ja betonin välissä ei ole bitumikermiä.

-Ulkoseinän höyrynsulkumuovi on limitetty virheellisesti.

-Ulkoseinä laudoituksen tuuletusrako puuttuu.

-betonilaatan päälle on jätetty sahanpurua ja muuta orgaanista, lahoavaa materiaalia.

-Peruslaatan alle asennettu muovi on ollut styrox- ja villapaalien pakkausmuovia.

-Lattian alapuolisen betonilaatan alapuolella oleva hiekka on väärän laatuista.

-Salaojituksen puuttuminen.

-Perustuksiin on jätetty isokivi.

-Olohuoneen lattian painauma.

-Keittiön betonilaatan paksuus.

VASTAUS

Vaatimukset
1. Vastaajat vaativat, että kantajien vaatimukset hylätään kokonaisuudessaan.

2. Vastaajat vaativat, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajille asiassa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut ja asianosaiskulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perusteet

Hajuhaitat

Kantajien asiantuntijoiden JWn ja MLn mukaan hajuhaitat johtuvat lattian alapinnan eristeiden kosteusvaurioista, joka homehduttaa eristeiden alapinnassa olevan paperin ja toisena syynä lattialaatan ja seinien välissä olevista rajoista tulevat ilmavuodot, joiden mukana kulkeutuu epäpuhtauksia.

Vastaajien asiantuntija Kuivauspalvelu K Oy:n edustaja ei ole havainnut avatuissa puulattioissa minkäänlaisia vaurioita. Rakenteiden puuosat ovat olleet hyväkuntoiset. Myöskään villaeristeessä, joka on pohjabetonia vasten, ei ole värimuutoksia taikka tunkkaista tuoksua. Kuivauspalvelu K:n lausunnossa on todettu, että mikään kohteessa ei viittaa pitkäaikaiseen vahinkoon.

Peruslaatan pinnalta otetun materiaalinäytteen vaurio on todettu ainoastaan makuuhuoneessa eli vaurio on ollut hyvin paikallinen. Kyseisen näytteen perusteella ei voida tehdä sitä johtopäätöstä, että lattian eristeiden alapinta olisi vaurioitunut koko alapohjan osalta.
Vastaajat myös katsovat, että olohuoneen päädyn, olohuoneen/eteisen ja keittiön lattiaeristeen mikrobivauriot ovat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen. Jos mainitut mikrobivauriot olisivat olleet kohteessa jo ennen kauppaa, ne olisi havaittu aikaisemmin, kuin vasta neljä vuotta kaupan jälkeen.

Kohteessa havaitut ilmavuodot voivat olla mahdollisia, mutta ilmavuotojen syynä ovat kantajien omat toimenpiteet. Kantajat ovat laittaneet kohteeseen koneellisen poistoilmakoneen, vaikka talossa tulisi olla luonnollinen poistoilma. Kun kohteessa ei ole korvausilmaventtiileitä ulkoilman tulee sisätiloihin hallitsemattomasti. Myös lämmitysjärjestelmä on muutettu.

Rakenteelliset virheet

Kohde on rakennettu rakennusajankohdan määräysten mukaisesti eikä vastaajien paikalla käynyt asiantuntija ole havainnut kantajien väittämiä rakennusvirheitä. Olohuoneen lattian painauman osalta vastaajat huomauttavat, että painauma on ollut lattiassa jo silloin kun he muuttivat kohteeseen ja se on ollut myös kantajien havaittavissa ennen kaupantekoa.

Peruslaatan alapuolisesta eristämisestä on annettu ensimmäiset määräykset 1.1.1985 voimaan tulleessa Suomen rakentamismääräys kokoelman lämmöneristämistä koskevassa osassa C3. Ensimmäiset määräykset alapohjan lattian puurakenteiden erottamisesta bitumikaistalla on annettu 1.1.1999 voimaan tulleessa Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa C2. Samoin osassa C2 on annettu ensimmäiset määräykset ulkoseinärakenteen höyrynsulusta ja ulkoverhouksen tuuletuksesta.

Vastaajat ovat muuttaneet kyseessä olevaan omakotitaloon helmikuussa 1983. Talon rakenteet ja sisäpinnat olivat täysin valmiit silloin kun he ostivat kiinteistön. Vastaajat ovat ainoastaan tehneet istutuksia ynnä muita pihatöitä.

Korjauskustannukset

Kantajien esittämät korjaussuunnitelmat sisältävät alapohjan korjaamisen lisäksi myös väli- ja ulkoseinien korjaukset. Mikrobeja ei ole kuitenkaan löytynyt kuin alapohjasta. Nykyisellään lattiarakenteen käyttöikä on 40 vuotta ja lattia tulisi uusia viimeistään vuonna 2022. Jos alapohja korjataan siten kuin kantajat ovat esittäneet, koko lattiarakenne uudistetaan eikä sille voida määritellä enää käyttöikää eli uuden lattiarakenteen tulisi kestää koko rakennuksen elinkaaren. Vastaajat eivät ole velvollisia osallistumaan kohteen perusparannus ja
-korjauskuluihin. Lisäksi vastaajien esittämällä korjaustavalla tapahtuisi merkittävää tason parannusta ja kantajat saisivat samalla perusteetonta etua.


Oikeudelliset perusteet

Kaupan kohdetta ei rasita mikään kantajien nimeämä maakaaren laatuvirhe.

Kiinteistö on ollut kaupantekohetkellä sellainen mitä kaupan osapuolet ovat sopineet. Vastaajat eivät ole antaneet kantajille virheellistä tietoa kohteen kunnosta tai rakenteista eivätkä toisaalta jättäneet ilmoittamatta tiedossaan olevia seikkoja, jotka vaikuttavat kiinteistön käyttöön tai arvoon.

Toisin kuin kantajat antavat ymmärtää kohteen sisäilma ei ole aiheuttanut vastaajille terveyshittoja. Vastaajat ovat asuneet talossa 27 vuotta ilman terveydellisiä ongelmia tai haittoja. Kohteessa on tehty sisäilmatutkimus, jolla suljettiin pois APn astman ja sisäilman välinen syy-yhteys.

Vastaajat eivät ole olleet tietoisia alapohjan rakennustavasta. Vastaajat eivät ole rakentaneet kohdetta. Vastaajat ovat talon toiset asukkaat ja ovat asuneet vuodeta 1983 lähtien ilman mitään ongelmia. Vastaajilla ei ole tuottamusta.

Kyseessä oli nuppineulankokoinen vuotokohta lämpöpatterissa, jonka korjasi H Oy. AP on ilmoittanut vesivuodosta ja osoittanut paikan, mistä vuoto on korjattu mutta asian vähäisyydestä johtuen se ei saanut erityistä huomiota.

Virheen seuraamukset

Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin vastoin vastaajien käsitystä olevan maakaaren mukainen laatuvirhe, kyseessä olisi salainen virhe.

Kantajien esittämiä korjauskustannusarvioita ei voida käyttää hinnanalennuksen määrää arvioitaessa, koska korjauskustannusarviot sisältävät kiinteistön perusparannukseksi katsottavaa korjauksia, joiden kustantamiseen vastaajat eivät ole velvollisia osallistumaan.

Kohteesta tehtyjen mikrobilöydösten ja ilmavuotojen korjaaminen vaatisi ainoastaan mikrobivaurioiden poistamisen ja alapohjan uusimisen. Kuivauspalvelu K:n antaman hinta-arvion mukaan alapohjan korjaustyö 94 neliön alueelta olisi 31.490 euroa.

Kauppaneuvotteluiden yhteydessä kauppahintaa alennettiin 20.000 euroa rakennuksen korjaustarpeista johtuen. Nämä tiedossa olevat korjaustarpeet olivat katto- ja kylpyhuoneremontti.


TODISTELU

Kantaja


Kirjalliset todisteet

A1. Kauppakirja 2.7.2010, Teema: kohde, kauppahinta ja muut ehdot

A2. M partnerin lausunto 28.1.1997, Teema: vesivahinko eteisen alueella vuonna 1991

A3. Kuivauspalvelu K Oy:n mittauspöytäkirja 27.4.2010, Teema: ei mitään viitteitä alapohjan ongelmista ennen kaupantekoa

A4. J Oy:n tutkimusraportti 14.8.2014, Teema: todettu rakennusvirhe, todetut home- ja sienivauriot

A5. M Oy:n tulosraportti 13.8.2014, Teema: rakennuksesta löytyneiden näytteiden löydökset, home- ja sienivauriot

A6. Rakennusmestari, AKK, FISE MLn tarkastus 25.11.2014, Teema: Home- ja sienivaurioiden laajuus, korjauskustannusten arvio

A7.Työterveyslaitoksen materiaalinäytteiden mikrobioanalyysi 12.11.201, Teema: Home- ja sienivaurioiden laatu ja laajuus

A8. Maksutositteet selvittelykustannuksista, Teema Vian selvittelyn kustannukset kantajalle

A9. -

A10. Ttiimi L Ky:n tarjous 16.2.2015, Teema korjaustapa ja
-kustannukset (tarjoukseen vedotaan vain väliseinien kengityksen osalta.)

A11. -

A12. -

A13. P Oy:n katselmusmuistio 23.6.2015, Teema: virheet ja korjausehdotus

A14. P Oy:n lasku 23.6.2015, Teema: selvittelykustannukset

A15. -

A16. Kuvareportaasi väliseinä+ varasto 22.6.2015, reklamaation 25.6. liite, Teema: virheet ja vauriot

A17. Kuvareportaasi makuuhuoneen alajuoksut 22.6.2015, reklamaation 25.6. liite, Teema: virheet ja vauriot

A18. Kuvareportaasi 22.6.2015, keittiö+ alapuu, reklamaation 25.6. liite, Teema: virheet ja vauriot

A19. Kuvareportaasi 2.8.2018 eteisien lattia, Teema: virheet ja vauriot

A20. Kuvareportaasi 2.8.2015 olohuoneen lattiarakenne, Teema: virheet ja vauriot

A21. Kuvareportaasi keittiön purku ja kiven poisto, Teema: virheet ja vauriot

A22. Kuvareportaasi makuuhuoneen (pariovella) purku, Teema: virheet ja vauriot

A23. Kuvareportaasi pitkä makuuhuone ja molemmat vaatekaapit, Teema: virheet ja vauriot

A24. Ttiimin tarjous 14.9.2015, Teema: korjaustapa ja kustannukset

A25. Kuvareportaasi betonilaatan purusta, Teema: virheet ja vauriot

A26. Ttiimin tarjous ulkovuoren tuuletuksen korjaamisesta 8.7.2015, Teema: korjauskustannukset

A27. J ja TLn erittely toteutuneista korjauskustannuksista, omista työtunneista sekä sijaisasumisen kustannuksista Teema: korjauskustannukset, omat työtunnit ja sijaisasumisen kustannukset.

A28.Myyntiesite, Teema: annetutu tiedot

A29. Myynti-ilmoitus 21.4.2010, Teema: annetutu tiedot, pyyntihinta

A30. Rakennusmääräyskokoelma C2 12.11.1975, Teema Alapohjan ja seinän rakennusaikaiset määräykset

A31. KLn opinnäytetyö tiivistyskorjauksesta, Teema: korjaukset eivät ylimitoitetut, korjaustapa

A32. Rakennusleheden artikkeli 9.10.2015, Teema: tiivistyskorjaukset eivät toimivia.


Henkilötodistelu

81. JL todistelutarkoituksessa, Teema: tapahtumien kulku, virheet/puutteellisuudet ja niiden ilmeneminen, aiheutuneet vahingot ja niiden määrä, korjaukset

82. TL todistelutarkoituksessa, Teema: kuten JL

83. LW, sertifioitu rakennusterveysasiantuntija, Kokkola, Teema: Ilmenneet kosteus-, home ja mikrobivauriot, rakennusvirheet, vaurioiden laajuus ja korjaustapa


84. ML, Rakennusmestari, AKK, FISE, Kokkola, Teema: Ilmenneet home- ja sienivauriot, vaadittavat korjaustoimenpiteet ja niiden kustannukset

85. ML, kirvesmies, Teema: korjaustapa ja -kustannukset, rakennusvirheet, kosteus- ja homevauriot.

86. TI, Teema: rakennusvirheet, kosteus- ja homevauriot sekä korjaustapa ja kustannukset.


Vastaaja Kirjalliset todisteet

C1. Kuivauspalvelu K Oy, lausunto katselmuksesta 22.4.2015, Teema silmämääräisesti havainnoituna avatuissa puulattioissa ei vaurioita, villaeristeessä ei värimuutoksia eikä tunkkaista hajua, rakennukseen tehdyt muutokset aiheuttaneet mikrobilöydökset.

C2. H Oy loppulasku 26.6.1991, Teema: patterivuoto korjattu

C3. Kuivauspalvelu K Oy, korjaustarjous, Teema: alapohjan korjauskulut 335 €/m2

C4. Suomen rakentamismääräyskokoelman osa C2 1998, Teema: Kaupan kohde on rakennettu rakennusajankohdan määräysten mukaisesti.

Henkilötodistelu


D1. AP, Teema: ennen kaupantekoa kohteesta annetut tiedot, kohteen kunto vastaajien asuinaikana ja kaupanteko hetkellä, kohteen sisäilma, kohteesta tehdyt tutkimukset

D2. AP, Teema sama kuin edellä

03. OK (kuivauspalvelu K Oy), Teema: kohteen kunto ennen kaupanteko ja sen jälkeen, havainnot väitetyistä vaurioista ja rakennusvirheistä, korjauskustannukset.



RIITAISTA

Onko kohteessa rakennusvirheitä?

Onko alapohjarakenteissa ollut silmin nähtävää hometta, tummentumia tai tunkkaista tuoksua?

Missä kohdin rakenteita on mikrobivaurioita, mikä ne on aiheuttanut ja milloin ne on aiheutunut?

Onko kohteessa ilmavuotoja (alapohjarakenteista asuintiloihin) ja jos on mistä ne johtuvat?

Onko kohteen asuintiloissa hajuhaittoja ja jos on mistä ne johtuvat?

Aiheuttaako kaupanteon jälkeen kohteeseen asennettu koneellinen poistoilma ilmavuotoja (alapohjarakenteista asuintiloihin) / hajuhaittoja?

Jos kohteessa on sellaisia rakennusvirheitä ja/tai vaurioita, joista myyjät ovat vastuussa, paljonko näiden vaurioiden arvo on?

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

TL on kertonut, että ennen kauppaa ei ollut ilmennyt muuta kuin että takkahuoneessa oli ollut vesivuoto, joka oli korjattu. Myöhemmin on käynyt ilmi, että tuulikaapin patteri oli vuotanut. Tästä ei ennen kauppaa kerrottu. Joulukuussa 2013 oli ilmennyt hajuhaittaa. Tällöin oli selvinnyt, että välikatossa oli kuolleita hiiriä. Sitten oli ilmennyt maakellarin hajua, mutta kosteutta ei löytynyt. Heinäkuussa 2014 lattioita oli avattu ja W, L ja I olivat tutkineet rakenteita. L on kertonut rakenteiden purkamisesta ja korjaamisesta, mikä ilmenee kuvareportaaseista.

Edelleen L on kertonut, että vuonna 2010 oli tehty pesuhuoneen remontti ja tällöin asennettu pesutiloihin koneellinen poistoilmalaite. Tuloilmaventtiileitä ei tuolloin laitettu, mutta ne on laitettu myöhemmin. Koneellinen ilmanvaihto on päällä vain saunan jälkeen.

JL on kertonut, että ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei löytynyt kosteutta muuta kuin pesuhuoneesta, joka oli joka tapauksessa tarkoitus korjata. Takkahuoneen vesivahinko oli tullut ilmi. Ostajat olivat varautuneet pesuhuoneen remonttiin sekä pintaremonttiin ja kattoremonttiin. Katto oli uusittu vuonna 2011.
Joulukuussa 2013 oli ollut hajuhaittoja, joiden aiheuttajaksi oli todettu välikatossa olleet kuolleet hiiret. Sitten hajuhaittoja oli vanhempien makuuhuoneessa, jossa oli havaittu rako lattiassa. JL on kertonut tehdyistä töistä, jotka ilmenevät kuvareportaaseista ja kantajien tekemistä työkustannuksia koskevista laskelmista. Muun muassa pohjalaatta haluttiin kokonaan pois, jotta kaikki mikrobit saadaan hävitettyä.

AP on kertonut, että he ovat ostaneet talon marraskuussa 1982 ja muuttaneet siihen helmikuussa 1983. Talo oli kokonaan valmis ja se on rakennettu 1979 - 1981. Taloon on tehty joitakin korjauksia, mutta rakenteisiin ei ole koskettu. Pn asuinaikana talossa ei ole ollut mitään ongelmaa. Ennen kauppaa ostajille oli kerrottu takkahuoneen vesivahingosta. Tuulikaapin vesivahingosta P ei muistanut, oliko siitä puhetta, mutta joka tapauksessa molemmat vahingot on asianmukaisesti korjattu. AP on tullut tietämään ongelmista talvella 2014, kun JL oli soittanut ja kertonut, että talossa tuntuu maan hajua.

AP on edelleen kertonut, että talon sisäilma on tutkittu kerran vuonna 1997, kun APllä oli astman oireita. Työterveyslääkärin kehotuksesta tutkittiin, voisiko nämä oireet johtua
talon sisäilmasta.

AP on kertonut, että talo oli täysin valmis, kun se oli ostettu. Heidän aikanaan talo oli hyvä ja ilma raikas. Ilmanvaihto tapahtui ikkunoiden kautta. Ainakaan hellan takana keittiössä ei ole heidän aikana ollut kosteusvaurioita, koska hän siivosi hellan taustan vähintään kerran kuukaudessa eikä ollut havainnut siellä mitään vaurioita.
Sisäilmatutkimus 1997 oli tehty työterveyslääkärin kehotuksesta. Lääkäri oli todennut, että vanhoissa taloissa voi lastulevyissä olla formaldehydiä. Mitään mikrobinäytteitä ei ole otettu erään ikkunanvaihdon yhteydessä.

LW on kertonut tekemistään havainnoista, jotka tarkemmin ilmenevät kirjallisesta todisteesta A4. Kysyttäessä rakennusvirheistä W on todennut, että talon rakentamisajankohtana voimassa ollut rakennusmääräyskokoelma C2 on ollut hyvin ylimalkainen. Wn mielestä sorapedin päällä olisi tullut olla ehjä muovi. Puun ja betonin väliin laitettiin tuohon aikaan joskus huopa. Väliseinien alla ollut muovi on ihan ok. Höyrynsulun limitys ei olisi auttanut, vaan olisi ehkä ollut huonompi ratkaisu. Se ei kuitenkaan ole oleellinen vaurion kannalta. Jos koolauspuiden alla olisi ollut bitumi, se olisi ollut hyvä, mutta ei välttämättä olisi vaikuttanut vaurioon. Huomioon ottaen rakennusmääräyskokoelma C2:n ylimalkaisuus on kaikenkaikkiaan vaikea sanoa, onko kyseessä rakennusvirhe.

ML on kertonut havainnoistaan, jotka tarkemmin ilmenevät kirjallisesta todisteesta A6. Ln ottamissa materiaalinäytteissä oli yhdessä todettu mikrobikasvua ja kahdessa viitteitä vauriosta. L on todennut, että tällainen koolattu puulattia on riskialtis rakenne ja kaksoislaatan väliseinien alaosien ollessa laatan sisällä, niin voi tutkimattakin sanoa, että vaurioriski on suuri. Kyseessä on tyypillinen betonilaatalle koolattu puulattia, jollaisia tehtiin 1960 - 1970 - 1980 - ja 1990 luvulla. Karkeampaa soraa alettiin käyttämään 2000 - luvulla.
Ln mielestä vauriot ovat syntyneet erittäin hitaasti, vuosikymmenten kuluessa.

ML on kertonut tehneensä purku- ja korjaustöitä. Ulkoseiniä oli purettu alaosasta, alajuoksujen kunto oli ollut hyvä. Höyrynsulkumuovi oli laitettu uusi, koska vanha loppui alajuoksun pintaan. Betonilaatan alla ollut hiekka oli kostean oloista ja hienoa ja siellä oli myös iso kivi. Puukoolauksesta puuttui bitumi ja salaojat pitäisi olla. Samoin ulkoseinässä pitäisi olla tuuletus. L on todennut, että tuohon aikaan kun tämä talo on rakennettu, lattiat tehtiin näin.

TI on kertonut havainnoistaan, jotka ilmenevät kirjallisesta todisteesta A13. I on raportissaan todennut rakennusvirheitä, mutta on todennut, että 1960 - 1970 ja 1980 - luvulla lattiat tehtiin näin ja hän on nähnyt tällaisia lattiarakenteita todella paljon.

OK on kertonut tarkastushavainnoistaan, jotka tarkemmin ilmenevät kirjallisesta todisteesta C1. K on tehnyt myös vuonna 2010 asunnon myyntiä varten mittauksia, jotka ilmenevät kirjallisesta todisteesta A3. Sen mukaan rakenteet olivat mittauskohdista kuivia. Kn mukaan koneellinen ilmanvaihto aiheuttaa alipainetta, jolloin huoneilmaan tulee ilmaa ulkoa, rakenteesta, maasta ja eristeistä ja villojen värin muutokset voivat tulla puolessa vuodessa tai vuodessa. Kn mielestä puurakenteet olivat hyvät ja jos ongelmia olisi ollut iän, niin alajuoksussa ei olisi juurikaan ollut puuta jäljellä. Lattiarakenne on tyypillinen ja 1960 - 1980 luvuilla rakennetuista taloista 80 - 90 % on tehty näin.

Myyjien tuottamuksesta

Vastaajat ovat kertoneet kantajille, ettei vastaajan toimesta suoritetusta sisäilmatutkimuksessa vuonna 1997 ole havaittu mitään poikkeavaa ja että sisäilma on hyvä. Tämä tieto ei ole virheellinen tai harhaanjohtava, koska tutkimuksessa on näin todettu. Asiassa ei ole esitetty mitään selvitystä siitä, että vastaajat olisivat joitain muita tutkimuksia tehneet.

Vastaajat ovat kertoneet kantajille 2000 - luvulla takkahuoneessa sattuneesta vesivahingosta eli patterivuodosta. Vastaajat eivät ole muistaneet, onko puhetta ollut eteisessä vuonna 1991 tapahtuneesta vesivahingosta eli patterivuodosta. Vastaajilla ei ole ollut mitään syytä salata tätä seikkaa. Vesivahinko oli tapahtunut 19 vuotta ennen kauppaa eikä sitä ollut korjauksen jälkeen aiheutunut mitään haittaa. Tällä seikalla ei kuitenkaan ole sellaista merkitystä, että se olisi vaikuttanut kantajien ostopäätökseen, kun siihen ei vaikuttanut toinenkaan vesivahinko.

Asiassa ei ole esitetty mitään selvitystä siitä, että vastaajat olisivat rakentaneet taloa taikka olleet tietoisia toteutetusta rakennustavasta. Vastaajat ovat kertoneet ostaneensa talon valmiina.

Kiinteistö on myyty asuinkäyttöön, jollaisessa se on ollut ennen kauppaa ja myös neljä vuotta kaupanteon jälkeen. Kiinteistö on siten soveltunut asuinkäyttöön siten, että se on ominaisuuksiltaan ollut sellainen kun on sovittu.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo myyjien tuottamuksen jääneen näyttämättä.

Asiassa on siten kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut sellainen salainen virhe, josta myyjät vastaavat.

Salaisesta virheestä

Asiassa on selvää, että talossa on kesällä 2014 eli neljä vuotta kaupanteon jälkeen havaittu vaurioita, jotka on tullut korjata. Kysymys on siitä, ovatko nämä vauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä.

Todistajat W, L, L ja I ovat olleet sitä mieltä, että talossa on rakennusvirheitä. Kaikki ovat toisaalta olleet myös sitä mieltä, että tuohon aikaan talot rakennettiin näin. Kun näin on, johtaisi tämä siihen, että lähes kaikki noin 40 vuoden aikana rakennetut talot pitäisi korjata. Pt ovat asuneet talossa 27 vuotta eikä sinä aikana ole ollut mitään ongelmia sisäilman suhteen. Ensimmäiset ongelmat ilmenivät joulukuussa 2013 eli kolme ja puoli vuotta kaupanteon jälkeen ja nekin johtuivat ilmeisesti välikatossa olleista kuolleista hiiristä.
Varsinaiset vauriot on havaittu kesällä 2014 eli neljä vuotta kaupanteon jälkeen.

Rakentamismääräyskokoelma C2 on talon rakentamisajankohtana ollut hyvin ylimalkainen. Siinä on todettu, että kosteuden pääsy rakenteisiin on estettävä, mutta ei ole ohjeistettu sitä, miten tämä pitää tehdä. Täsmälliset määräykset ovat tulleet vasta 1990 - luvun lopulla.

Mikrobeja on todettu vain yhdestä näytteenottokohdasta, joka tukee sitä, että koko talo ei ole vaurioitunut. Jos mikrobivaurio olisi ollut jo kaupanteon aikana, olisi ostajien tämä täytynyt havaita kohta kaupanteon jälkeen. Vaurioihin on voinut vaikuttaa ostajien tekemät muutostyöt. He ovat muun muassa vaihtaneet lämmitysjärjestelmän ja asentaneet pesutiloihin poistoilmakoneen. Todistajana kuullun Kn mukaan villojen tummuminen on johtunut pölystä ja puuosat ovat pääosin puhtaita. Kaksi lahoa koolauspuuta lattiarakenteesta on löytynyt, mutta jos se olisi johtunut kantajien väittämällä tavalla vuonna 1991 olleesta vesivahingosta, olisi vauriot havaittu paljon aikaisemmin kuin vuonna 2014.

Siinä vaiheessa, kun vauriot havaittiin, talo oli noin 34 vuotta vanha. Tällaisen talon ei voida edellyttää olevan uudenveroisessa kunnossa eikä voida myöskään edellyttää, että talo olisi rakennettu nykyään voimassa olevien määräysten mukaisesti.

Edellä oleva perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kiinteistö olisi salaisen virheen vuoksi poikennut kaupantekohetkellä laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydynkaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Vastaajien oikeudenkäyntikuluista noin 3.000 euroa johtuu avustajan matka-ajasta ja matka- ja majoittumiskuluista. Käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi, että nämä on korvattava vain osittain.

TUOMIOLAUSELMA Kanne hylätään.

J ja TL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan yhteisesti A ja ANPlle oikeudenkäyntikuluista 10.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.12.2015 lukien.

J ja Tl velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan todistajanpalkkioina

- LWlle 400 euroa
- MLlle 670 euroa
- MLlle 120 euroa ja
- TIlle 460 euroa.

A ja ANP velvoitetaan suorittamaan todistajanpalkkiona OKlle 500 euroa.

MUUTOKSENHAKU Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla. Tämä edellyttää tyytymättömyyden ilmoittamista käräjäoikeudelle seitsemän päivän kuluessa tuomion antamisesta.


Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus
Kantajat koko tuomioon.
Määräpäivät Valitus: torstai 17.12.2015 Vastavalitus: torstai 31.12.2015

Käräjätuomari
HH