Kiinteistökauppa ja pinta-alatiedot
Kiinteistökaupan pinta-alatiedoissa on usein epäselvyyksiä, joka asia tulisi ilmoittaa ostajalle. Alla kaupan jälkeen rakennuksen oikeaksi pinta-alaksi paljastui 107m2 ja korvausta vaadittiin 13.492 euroa. Ostaja vetosi siihen että myyjä oli ilmoittanut itse väärät pinta-alat jolloin hänellä ei ollut niiden tarkastusvelvollisuutta. Hovioikeus arvioi olosuhteita ja totesi, että ostajan olisi tullut epäillä ilmoitusta ja ostaja oli siten laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.
Hovioikeus totesi:
Kiinteistöesitteestä (Saxxxsen kirjallinen todiste 3) ilmenee, että sekä rakennuksen asuinpinta-alan että kokonaispinta-alan määräksi on ilmoitettu 124 m2. Kosteusmittauspöytäkirjassa (Saxxxsen kirjallinen todiste 4) asuinpinta-alaksi on merkitty 124 m2.
Saxxxnen on ollut tietoinen siitä, että asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala on merkitty saman suuruiseksi ja että ainakin kokonaispinta-ala on ollut tarkistusmittaamaton. Hän on kaksi kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kaupantekoa ja hänelle on Kutttsen toimesta kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Hän on tuolloin Kutttsen riidattoman kertomuksen mukaan ilmoittanut, ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa. Näin ollen on katsottava, että Saxxxsen on täytynyt pitää poikkeamaa pinta-alatiedoissa todennäköisenä. Hänellä on siten ollut erityinen syy ryhtyä tarkempaan tutkimukseen pinta-alatietojen osalta, mikäli niillä on ollut hänelle merkitystä. Saxxxsen laiminlyötyä tämän tarkastaessaan kiinteistöä, hän ei voi vedota yllä mainitun laatuvirheeseen.
Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 457
Antamispäivä 11.6.2014
Diaarinumero S 13/291
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 25.1.2013 nro 1494 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kaupan hinnanalennus Valittaja Vastapuolet
Valittaja
S. J. Saxxxnen
Vastapuolet
P. A. Arxxx
T. A. J. Hexxxnen
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
S. J. Saxxxnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hyväksytään ja P. A. Arxxx ja T. A. J. Hexxxnen velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 13.492 euroa laillisine viivästyskorkoineen 10.2.2012 lukien. Lisäksi Saxxxnen on vaatinut, että Arxxx ja Hexxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 4.934,88 eurolla ja hovioikeudesta 1.409,47 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on tehnyt väärät johtopäätökset.
Saxxxsen Arxxxlta ja Hexxxseltä ostaman kiinteistön kiinteistö- ja myyntiesitteessä oli rakennuksen osalta asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 m2 Remonttia tehtäessä Saxxxnen on huomannut, että asuinpinta-ala on ollut ilmoitettua pienempi. Rakennuksen mitattu asuinpinta-ala oli 107,27 m2 Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan tarkoittama laatuvirhe. Puuttuvien neliöiden määrä on ollut merkittävä ja pinta-alan vaje on olennaisesti vaikuttanut Saxxxsen ostopäätökseen.
Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut Saxxxsen laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutensa. Saxxxsella ei ole ollut syytä epäillä hänelle ilmoitettujen tietojen oikeellisuutta eikä hänellä ole ollut velvollisuutta suorittaa pinta-alan tarkistusmittausta.
R. Kutttsen kertomus tarkistusmittauksen puuttumisen merkinnän sijoittamisesta aina kokonaispinta-ala-merkinnänjälkeen on Kutttsen henkilökohtainen mielipide ja sitä on pidettävä perättömänä.
Koska ilmoitetusta pinta-alasta on puuttunut 16,73 neliömetriä, vastaajat on velvoitettava suorittamaan Saxxxselle vajetta vastaava hinnanalennus 13.492 euroa. Todistaja A.-M. Mittt-Natttsen kertomus kiinteistön käyvästä arvosta ja alueen yleisestä hintatasosta on vailla merkitystä asiassa.
Vastaus
Vaatimukset
Arxxx ja Hexxxnen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn oikeudenkäyntikulut 396,80 eurolla ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 130 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Saxxxnen on velvoitettava korvaamaan Porin oikeusaputoimistolle Hexxxsen avustamisesta 140 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden tuomio on oikea.
Saxxxnen on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Hän on ennen kauppaa nähnyt kohteen kiinteistöesitteen, josta ilmenee, että rakennuksen asuin- ja kokonaispinta-ala ovat yhtä suuret ja ettei kohdetta ole tarkistusmitattu. On yleisesti tunnettua, että asuinpinta-ala on pienempi kuin kokonaispinta-ala. Saxxxsen on aikaisempien asunto- ja kiinteistökauppojensa perusteella täytynyt ymmärtää tämä.
Saxxxnen on ennen kauppaa tiedustellut Kutttselta, miksi asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala ovat yhtä suuret. Hänelle on tuolloin kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Saxxxnen oli tuolloin vastannut, "ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa". Saxxxnen on näin ollen tiennyt virheestä tai hän on ainakin voinut olettaa sen olevan todennäköinen. Saxxxsen olisi tullut tarkistusmitata rakennuksen pinta-alatiedot ennen kauppaa, jos tiedoilla on ollut hänelle merkitystä.
Mikäli katsotaan, ettei Saxxxnen ole tiennyt virheestä tai laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan, Arxxx ja Hexxxnen ovat uudistaneet toissijaisesti käräjäoikeudessa vedotut perusteet virheen merkityksettömyydestä kauppahinnassa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Pääkäsittelypyyntö
Saxxxnen on pyytänyt pääkäsittelyn toimittamista ja nimennyt itsensä kuultavaksi. Pyynnön syyksi Saxxxnen on ilmoittanut, että käräjäoikeuden tuomio on ollut "niin sekava ja epämääräinen, että pääkäsittely on välttämätön".
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n (24.6.2010/650) 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asian asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatuja merkitys asianosaiselle.
Saxxxnen ei ole valituksessa riitauttanut Arxxxn tai todistaja Mittt-Natttsen kertomusten uskottavuutta, vaan hän on ainoastaan todennut, ettei niillä ole asiassa merkitystä. Todistaja Kutttsen kertomuksen osalta Saxxxnen on todennut, että se ei ole uskottava siltä osin kun Kutttnen on kertonut, että merkintä tarkistusmittauksen puuttumisesta sijoitetaan aina kokonaispinta-ala-merkinnän jälkeen. Jäljempänä hovioikeuden perusteluista ilmenevällä tavalla Kutttsen kertomus ei tältä osin vaikuta asian lopputulokseen.
Koska ratkaistavana on oikeuskysymys ja tapahtumien kulku on asiassa riidaton, hovioikeus katsoo, että pääkäsittelyn toimittaminen on asiassa selvästi tarpeetonta. Vaatimus pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään.
Pääasia
Asiassa on riidatonta, että kiinteistö- ja myyntiesitteen tiedot kaupan kohteesta ovat olleet rakennuksen pinta-alan osalta virheelliset.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä (HE 120/1994 s. 56) todetaan, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut jostakin ominaisuudesta, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto.
Kiinteistöesitteestä (Saxxxsen kirjallinen todiste 3) ilmenee, että sekä rakennuksen asuinpinta-alan että kokonaispinta-alan määräksi on ilmoitettu 124 m2. Kosteusmittauspöytäkirjassa (Saxxxsen kirjallinen todiste 4) asuinpinta-alaksi on merkitty 124 m2.
Saxxxnen on ollut tietoinen siitä, että asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala on merkitty saman suuruiseksi ja että ainakin kokonaispinta-ala on ollut tarkistusmittaamaton. Hän on kaksi kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kaupantekoa ja hänelle on Kutttsen toimesta kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Hän on tuolloin Kutttsen riidattoman kertomuksen mukaan ilmoittanut, ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa. Näin ollen on katsottava, että Saxxxsen on täytynyt pitää poikkeamaa pinta-alatiedoissa todennäköisenä. Hänellä on siten ollut erityinen syy ryhtyä tarkempaan tutkimukseen pinta-alatietojen osalta, mikäli niillä on ollut hänelle merkitystä. Saxxxsen laiminlyötyä tämän tarkastaessaan kiinteistöä, hän ei voi vedota yllä mainitun laatuvirheeseen.
Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta. Arxxxn ja Hexxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimukset ovat kohtuulliset.
Tuomiolauselma
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 396,80 eurolla ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 130 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Tämän lisäksi Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle Hexxxsen avustamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 140 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2014.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni R. Lixxx
hovioikeudenneuvos A. Vaxxx
hovioikeudenneuvos K. Häxxx
Esittelijä:
viskaali U. Brxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
Vaasan hovioikeuden ratkaisu
asiassa s 13/291
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari M. Moxxx
TUOMIO
annettu kansliassa
Asia
Vireille
SELOSTUS ASIASTA
KANTAJAN KANNE
Vaatimukset
Perusteet
Kiinteistön kauppaan perustuva velkomus
21.8.2012
Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena 13.492,00 euroa korkoineen kaupantekopäivästä 10.2.2012 alkaen sekä kantajan täysimääräiset oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 4.934,88 euroa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.
Kantaja on 10.2.2012 tehdyllä kauppakirjalla ostanut vastaajilta kummaltakin puolet (1/2) Ulvilan kaupungin Xan kylässä sijaitsevasta K-nimisestä tilasta (kiinteistötunnus on XXX-XXX-XX-X), jolla kiinteistöllä myyjän ilmoituksen mukaan sijaitsee vuonna 1971 valmistunut asuinrakennus. Kantaja on ostanut asuinrakennuksen vastaajilta omaksi kodikseen.
Kauppaa harkittaessa on kantajalle esitetty "tarjouskauppakohde" -niminen kiinteistöesite, jossa on mainittu esitteen koskevan Ulvilan Xassa sijaitsevaa paritaloa, joka käsittäisi 4 huonetta, keittiön ja saunan ja olisi pinta-alaltaan 124 neliömetriä osoitteessa Tinapolku 2 asunto 1, 28400 Ulvila. Tässä kiinteistöesitteessä on erikseen vielä mainittu asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä. Sen lisäksi kokonaispinta-alasta on sanottu, että sitä ei ole tarkistettu, joten siihen ei ole tarvinnut kiinnittää huomiotakaan. Myöskin netissä on tämän kohteen asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 neliömetriä.
Kantaja on muutettuaan asuntoon noin kuukauden kuluttua kaupanteosta ryhtynyt teettämään remonttia, jolloin remontin toimeenpanijat ovat ottaneet kantajaan yhteyttä ja ilmoittaneet asunnon tuntuvan pienemmältä kuin mitä oli ilmoitettu. Tämän jälkeen on kantaja ryhtynyt mittaamaan asunnon todellista pinta-alaa, jolloin on havaittu sen olevan luvattua ja sovittua pienempi. Kantaja on pyytänyt välittäjän S Oy:n (Kryhmä) kiinteistövälittäjä J. Viittten paikalle tutustumaan asiaan, joka myös on todennut asunnon olevan pienempi kuin mitä oli ilmoitettu. Viittti on kehoittanut kantajaa hankkimaan jonkun firman tekemään lopullisen mittauksen ja pyytänyt toimittamaan mittaustuloksen hänelle kertoen heidän olevan vastuuvelvollisia vastuuvakuutuksensa perusteella.
Kokonaisalaksi on virallisessa mittauksessa saatu 107 ,24 neliömetriä, joten puuttumaan on jäänyt 16.73 neliömetriä. Kantaja on tämän jälkeen toimittanut 13.492 euron hinnanalennusvaatimuksen kiinteistönvälittäjä Viittteile, joka on edelleen toimittanut sen Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennialle. Kantaja on 22.5.2012 saanut korvausasiassa kielteisen korvauspäätöksen Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fenniasta.
Koska kiinteistön kauppahinta on ollut 100.000 euroa ja neliömetrien vajaus on ollut 16,73 neliömetriä, kantajan mukaan todelliseksi kauppahinnaksi olisi tällöin jäänyt 86.508,00 euroa.
VASTAAJAN VASTAUS
Vaatimukset
Vastaajat ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet kannetta hylättäväksi.
Oikeudenkäyntikulujen osalta ovat vastaajat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan vastaaja P. Arxxxn oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 1.499,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä sekä vastaaja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 295 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä. Lisäksi ovat vastaajat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle tästä asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 525 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä päivästä, kun päätös on ollut asianosaisen saatavissa. Porin oikeusaputoimisto huolehtii oikeudenkäyntikulujen perimisen.
Perusteet Pinta-alatietojen vaikutus kauppaan
Kantajan ja vastaajien välillä on tehty kiinteistön kauppa 10.2.2012. Kantaja on ilmoittanut haastehakemuksessa, että kyseessä olisi maakaaren 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe. Näin ei kuitenkaan voi olla, vaan kyseessä olisi maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, mikäli kohteessa todetaan virhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Vastaajat ovat alkuvuonna 2008 ostaneet kiinteistön 95.000 euron kauppahintaan. Kauppakirjaan on kirjattu pinta-alaksi nytkin myynnissä ilmoitettu pinta-ala eikä vastaajilla ole ollut mitään syytä epäillä pinta-alatietojen paikkansapitävyyttä. Vastaajat ovat antaneet kiinteistönvälittäjälle samat tiedot pinta-aloista kuin joilla he ovat itsekin kohteen ostaneet.
Kantajan toimesta tehdyn pinta-alatarkistuksen johdosta kiinteistöllä olevat asuintilat ovat pysyneet myynti-ilmoituksessa ilmoitettuina tiloina; olohuone, kaksi makuuhuonetta, keittiö, takkahuone, pesuhuone ja sauna, kolme vaatehuonetta ja wc. Kantaja on voinut havaita huoneiden koot ja käyttötarkoituksen kohteeseen huolellisesti tutustuessaan. Koske kantaja on tehnyt ostopäätöksen, ovat tilat olleet hänelle ilmeisimmin sopivat ajateltuun käyttötarkoitukseen nähden, vaikka sittemmin on osoittautunut, että kohteesta annetut pinta-alatiedot eivät ole olleet oikeat. Lisäksi asiassa on, arvioitaessa pinta-alan virheellisyyden vaikutusta kauppaan, huomioitava se, ettei kantaja itse edes ollut kiinnittänyt huomiota pinta-alaan vaan pinta-alatarkistus on tehty vasta sen jälkeen, kun remonttia tekemään tulleet rakennusmiehet ovat kiinnittäneet huomiota asunnon kokoon. Kiinteistön kaupassa pinta-alatiedot eivät yleensäkään ole niin merkittävästi vaikuttava tekijä kuin asuinhuoneiston kaupassa, jossa varsinkin pienten asuntojen kohdalla pinta-ala on ratkaiseva tekijä kaupassa ja hinnanmuodostuksessa. Kantaja on samalla, kun on ostanut asuin- ja kokonaispinta-alaan kuuluvat neliöt, ostanut myös puolet 1.105 neliömetrin suuruisesta tontista, joka on sijainniltaan erittäin hyvä ja lisäksi ostanut autotallin, ulkovaraston, vierasmajan sekä rakennetun piha-alueen.
Vastaajat ovat katsoneet, ettei pinta-alassa nyt havaittu virhe ole ollut kaupassa sellainen tekijä, että se olisi vaikuttanut kauppaan siten, että kaupan kohteessa voitaisiin katsoa olevan virhe, varsinkin kun otetaan huomioon, mitä kiinteistön kauppahinnasta on kerrottu.
Ostajan tietoisuus ja ennakkotarkastusvelvollisuus
Maakaaren (MK) 2:22.2:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Saman pykälän ensimmäisessä momentissa on lisäksi säännelty ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ostajalla on myyjän antamista tiedoista riippumaton itsenäinen tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupan kohteesta. Mikäli ennakkotarkastusvelvoite laiminlyödään, ostajalla ei oikeutta vedota virheeseen.
On yleisesti tunnettua, että asuinrakennuksen asuinpinta-ala on pienempi kuin kokonaispinta-ala. Kokonaispinta-alaan lasketaan kerrosten pinta-alat ulkoseinien ulkopinnasta. Asuinpinta-alaan lasketaan vain jatkuvaan asuinkäyttöön tarkoitetut tilat seinien sisäpinnasta. Ostaja on havainnut K. esitteestä, että kohteen mukaan kohdetta ei ollut tarkastusmitattu. Hän on myös tiedustellut syytä asuin- ja kokonaispinta-alojen samankaltaisuuteen valittajana toimineelta LKV R. Kutttselta. Ottaen lisäksi huomioon, että kyse on vanhasta asuin- ja kokonaispinta-alojen samankaltaisuuteen välittäjänä toimineelta LKV R. Kutttselta. Ottaen lisäksi huomioon, että kyse on vanhasta kiinteistöstä, joka on sittemmin 1980 -luvulla muutettu kahdeksi asunnoksi, ostaja on ollut tietoinen ilmoitettuihin pinta-alatietoihin sisältyvistä virheistä, vaikkakaan ei siitä kuinka paljon todellinen pinta-ala on poikennut ilmoitetusta. Ostajan laiminlyötyä pinta-alan tarkastaminen asiantuntijan avulla, hän on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa eikä voi vedota seikkaan virheenä.
Mikäli kuitenkin kaupan kohteessa olisi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe, tulee arvioida erikseen vielä virheen merkitys kauppahinnalle eli hinnanalennuksen suuruus.
Pinta-alatiedon virheen vaikutus kauppahintaan
Kantaja on perustanut korvausvaateensa 13.492 euroa suoraan neliöihin. Kiinteistön ollessa kyseessä hinnanaiennuksen laskeminen ei ole aivan näin suoraviivaista, koska kauppahintaan ovat vaikuttaneet myös muut seikat kuin ainoastaan asuinneliöt Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että pinta-alavirheen vaikutus kauppahintaan joudutaan pohtimaan kunkin kiinteistön yksilöllisten ominaisuuksien mukaan (P - L; Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, v.
2002 s. 214) ja, että hinnanalennuksen määrä määritetään lähtökohtaisesti sen mukaan, mikä on ollut puuttuvien neliöiden vaikutus asunnon käyvälle arvolle ja, että lopuita on kyse kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa (Keskitalo; Käytetyn asunnon kauppa, v. 2012, s. 204). Asiaa tulee joka tapauksessa arvioida ensisijaisesti kokonaispinta-alan poikkeaman (6 neliötä) perusteella eikä asuinpinta-alan poikkeaman perusteella.
Vastaajien ryhtyessä alkuvuodesta 2011 myymään kiinteistöä ovat he ensin antaneet välitystoimeksiannon LKV T. Salttt ja kiinteistön hintapyynti on ollut 135.000 euroa. Seuraavan toimeksiannon vastaajat tekivät S. A. Oy (O. M.) nimisen välitysliikkeen kanssa. Tuolloin pyyntihinnaksi määritettiin 129.000 euroa. Sittemmin myyntitoimeksianto siirrettiin vielä S Oy (K) nimiselle välitysliikkeelle, jossa kiinteistöä ryhdyttiin myymään tarjouskauppakohteena lähtöhinnan ollessa 114.000 euroa. K välitysliikkeen toimesta tehdyn arvion mukaan kohteen todennäköinen toteutuva kauppahinta olisi ollut 115.000-120.000 euroa. Kerrotut hinnat ovat olleet pyyntihintoja ja toteutuva kauppahinta on asia erikseen. Pyyntihinnat on kuitenkin arvioitu kiinteistövälittäjien toimesta, joilla on tieto markkinatilanteesta ja on oletettavaa, että ainakin viimeisin S Oy:n toimesta tehty arvio olisi jokseenkin paikkansapitävä ko. kohteesta.
Vastaajat ovat itse alkuvuodesta 2008 ostaneet kiinteistön 95.000 euron kauppahintaan ja ovat vuonna 2008 tehneet asuntoon mittavan kylpyhuoneremontin, minkä kustannukset ovat olleet noin 15.000 euroa sekä asentaneet asuntoon ilmalämpöpumpun. Näiden johdosta 8 3 kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se on ollut vastaajien ostaessa kohteen.
Kiinteistö oli ollut myynnissä noin vuoden ennen kuin kantaja teki kauppaan johtaneen tarjouksen, joka oli suuruudeltaan 100.000 euroa ei huomattavasti alle ns. lähtöhinnan tarjouskaupassa. Kohteessa on tehty tarjouksen jälkeen vielä kosteusmittaus, jossa ei ole havaittu mitään korjaustarpeita. Kauppahinnan huomattavaan alentumiseen lähtöhinnasta ei siten ole ollut syynä asunnossa havaitut virheet vaan vastaajien perhe- ja muut syyt. Vastaajien tilanne tuolloin oli se, että T. Hexxxnen oli muuttanut pois yhteisestä kodista ja P. Arxxx ei enää jaksanut huolehtia kohteesta yksin, minkä johdosta vastaajat hyväksyivät kantajan tarjouksen kohteesta, vaikka tiesivät kaupan olevan itselleen epäedullinen ja kantajalle edullinen. P. Arxxxn näkemyksen mukaan tilanteessa myös kiinteistönvälittäjä toimi vastoin hyvää välitystapaa ja Arxxx koki välittäjän toimet painostuksena, jotta hän hyväksyisi tehdyn tarjouksen. Käytännössä vastaajien välillä P. Arxxx on vastannut kiinteistön myyntiin liittyvistä käytännön seikoista ja
päätöksenteostakin T. Hexxxsen osoittaessa vain vähäistä mielenkiintoa asiaa kohtaan.
Kiinteistön kauppahinnan ja kantajalle mahdollisesti maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen arvioimiseksi vastaajat ovat pyytäneet Kodinvaihtopalvelu L. & M. LKV:ltä kiinteistön arviolausuntoa, jossa otetaan kantaa kiinteistön arvoon tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä. Kiinteistönvälittäjä A.-M. Nittt-Nauttt on päätynyt arviossaan siihen, ettei neliöissä havaituilla virheillä ole ollut vaikutusta toteutuneeseen kauppahintaan. Ko. kiinteistövälittäjällä on useiden vuosien kokemus kiinteistönvälityksestä ja kiinteistöjen arvon määrityksestä ja hän toimii pääasiassa Ulvilan alueella, minkä johdosta hänellä on erittäin hyvät mahdollisuudet arvioida kiinteistöjen arvoja Ulvilassa. Lisäksi paritalon toinen asunto on ko. välittäjällä myynnissä tällä hetkellä, joten hän tuntee kiinteistön hyvin (ko. myyntikohteessa on ilmoituksen mukaan 105 neliömetriä ja pyyntihinta on 129.000 euroa). Mittt-Natttnen on arviossaan todennut yhden arvioperusteen olleen alueen yleinen hintataso, vastaavien ikäisten ja kokoisten kiinteistöjen ja paritalohuoneistojen toteutuneet kauppahinnat. Mittt-Natttnen o keskusteluissa tuonut esiin, että 100.000 euron kauppahinta tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä vastaa hyvin Ulvilan alueella vastaavan kaltaisissa kohteissa toteutuneita kauppahintoja ja on jopa ostajalle edullinen. Eli todellisuudessa kantaja on saanut kohteen edullisesti 100.000 euron kauppahintaan ja hän arviolausunnossa todetun perusteella saisi kiinteistöstä vähintään saman hinnan kuin mitä on kiinteistöstä maksanut mikäli ryhtyisi kiinteistöä nyt myymään. Puuttuvilla neliöillä ei siten ole ollut vaikutusta kiinteistön käyvälle arvolle eikä kantajalla näin ole oikeutta hinnanalennukseen.
Kantajan lisälausuma 12.11.2012 vastaajan antaman vastauksen osalta
Kantajan mukaan asiassa ei ole väitettykään myyjien tienneen virheestä. Asialla ei siten ole vaikutusta tähän juttuun.
Edelleen kantajan mukaan on varsin selvää, että kysymyksessä on nimenomaan sellainen laatuvirhe, joka oletettavasti on vaikuttanut kauppaan. Vasta kun mittauksia ryhdyttiin tekemään uudistuksia.
Kun myyntiesitteessä ja kauppakirjassa kerrotaan neliömetrimäärästä, historiatiedoilla ei ole asiassa mitään merkitystä ja siitä ei voi saada käsitystä, että todellinen pinta-ala voisi noin suuressa määrin poiketa ilmoitetusta.
Kiinteistönvälittäjä on todellakin ilmoittanut pinta-alatiedot 124 neliömetriä määrän mukaan. Mitään syytä poiketa kaikesta muusta materiaalista ilmenevistä tiedoista hänellä ei varmaankaan ole ollut.
Edelleen kantajan mukaan kaikki tehty työ ja rakennelmat on havaittu ulkotarkastusta tehtäessä, eikä niistä nyt lainkaan ole kysymys. Kysymys on vain siitä, että ostaja sai edulliseksi itsekin toteamastaan kaupasta huomattavasti vähemmän pinta-alaa kuin mitä arveli saaneensa. Tontti, sen kunto ja remontit ovat asiaan kuulumattomia. Kantaja on ne nähnyt.
Kiinteistön arvoa mitattaessa pinta-ala on varmaankin kaikkein tärkein asia, lasketaanhan paikkakuntien arviotkin neliömetrihintojen mukaan. Kauppahinnan alentaminen ostetun tilan neliömetrimäärin mukaan on ainoa mahdollinen ratkaisu. Ostaja ei pidä kiinteistöä millään tavalla poikkeuksellisena. Tontin osuuden 552,5 neliömetriä vastaaja on oikein havainnut ja kauppa perustuu kaikkeen asiassa hyväksi havaittuun.
Ainoa vika on lähes parinkymmenen prosentin virheellinen pinta-alatieto, jota ei pelkällä käynnillä yksinkertaisesti voi havaita ilmoitusten ollessa poikkeavia.
Vaatimus hinnanalennuksesta on kantajan mukaan hyväksyttävä. Vastaajien vastaukseen liitetyllä kiinteistönvälittäjän lausunnolla ei ole tässä asiassa mitään merkitystä.
RHDATTOMAT SEiKAT
1. Kaupan kohteena olleen asuinrakennuksen pinta-alatieto on ollut virheellinen asuinrakennusta jo vastaajille myytäessä?
2. Kaupan kohteena olleen kiinteistön todellinen kokonaisala on kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella 117,92 neliömetriä ja vastaavasti asuinpinta-ala on 107,27 neliömetriä.
3. P. Arxxx ja T. Hexxxnen ovat tehneet Saxxxselle 4 000 euron sovintotarjouksen asian sopimiseksi. Saxxxnen on tehnyt Arxxxlle ja Hexxxselle 9 900 euron sovintotarjouksen.
RIITAISET SEIKAT
1. Kiinteistön asuinpinta-ala on ilmoitettu täsmällisenä ja
kokonaispinta-ala tarkistamattomana?
2. Vastaajien tietoisuus kiinteistön tosiasiallisesta asuinpinta-alasta ja
kokonaispinta-alasta ennen kiinteistön myymistä kantajalle?
3. Mahdollisen tuomittavan hinnanalennuksen määräytyminen kiinteistökaupan kohteessa? Mitkä seikat vaikuttavat mahdollisesti tuomittavan hinnanalennuksen määrään kyseisen kaupan kohteen osalta? "
4. Kantajan ostaman ja riidan kohteen nykyinen käypä arvo ja merkitys suhteessa vaaditun hinnanalennuksen määrään?
5. Onko kantaja/ostaja tiennyt pinta-alatietojen virheellisyydestä ennen kauppaa?
6. Onko kantaja/ostaja laiminlyönyt asiassa ennakkotarkastusvelvollisuutensa?
7. Onko kyse olennaisesta virheestä, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan?
TODISTELU
Kantaja
Kirjalliset todisteet
1. kiinteistön (kiinteistötunnus XXX-XXX-XX-X) kauppakirja 10.2.2012
teema: kaupan ehdot
2. todistus pinta-alojen tarkistusmittauksesta 26.3.2012
teema: osoittaa todellisen asuinpinta-alan
3. K/S Oy:n kiinteistöesite
teema: asuinpinta-alaksi mainittu 124 neliötä
4. Myyntiesitteen mukana ollut kosteusmittauspöytäkirja
teema: myyntiesitteessä mainittu asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä
Henkilötodistelu
1. S. Saxxxnen, todistelutarkoituksessa
teema: tapahtumainkulku, ei ilmoitettu todellista asuinpinta-alaa
Vastaaja
Kirjalliset todisteet
1. Kodinvaihtopalvelu L. & M. LKV:n arviolausunto kiinteistöstä 11.10.2012
teema: kiinteistön käypä arvo tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä kaupantekoajankohtana
Henkilötodistelu
1. P. Arxxx, todistelutarkoituksessa
teema: kiinteistön kauppahinta ostohetkellä vuonna 2008 ja kiinteistöä tehdyt korjaukset ja arvio korjausten vaikutuksesta arvoon. Keskustelut kiinteistövälittäjien kanssa kiinteistön käyvästä arvosta ja kiinteistön kauppaan johtaneet svvt kantajan tekemällä tarjouksella.
2. todistaja A.-M. Mittt-Natttnen, LKV, kuullaan puhelimitse teema: kiinteistön käypä arvo ja Ulvilan alueen vastaavien kohteiden keskimääräinen hinta
3. todistaia R. Kutttnen, LKV
teema: ostajalle ennen kauppaa annetut tiedot asuinrakennuksen
pinta-alasta, ostajan tietoisuus rakennuksen pinta-alan virheellisyydestä
Perustelut
Kantajan ja vastaajien välillä 10.2.2012 tehty kiinteistönkauppa
Käräjäoikeus toteaa kantaja Saxxxsen ja vastaaja P. Arxxxn sekä todistaja R. Kutttsen kertomuksilla; joita esitetty kirjallinen todistelu tukee selvitetyn; että Saxxxnen on 10.2.2012 tehdyllä kiinteistön kauppakirjalla ostanut P. Arxxxlta ja T. Hexxxseitä puolet (1/2) Ulvilan kaupungin Xan kylässä sijaitsevasta K -nimisestä tilasta {kiinteistötunnus on XXX-XXX-XX-X), jolla kiinteistöllä myyjän ilmoituksen ja kauppakirjaan kirjatun mukaan sijaitsee vuonna 1971 valmistunut asuinrakennus.
Kantaia Saxxxnen on kertonut ennen tehtyä kauppaa havainneensa netistä ja ilmaisjakelulehdestä, että asuinneliöihin nähden suhteellisen edullinen asunto oli ollut myynnissä Ulvilassa. Saxxxsen mukaan sekä netissä että ilmaisjakelulehdessä oli kohteen asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 neliömetriä. Kohde oli Saxxxsen mukaan edullinen. Saxxxnen oli käynyt katsomassa kohdetta ja oli pyytänyt uuden yksityisnäytön kohteeseen. Saxxxsen mukaan kohdetta välittänyt Kutttnen oli sanonut hänelle, että kaikki esitteeseen kyseisen myyntikohteen osalta kirjattu on totta. Edelleen kantajan kertoman mukaan hänelle ei ennen kauppaa ilmoitettu kohteen pienemmästä asuinpinta-alasta. Kohde oli ollut ns. tarjouskauppakohde. Kohteen pyyntihinta oli ollut 114.000 euroa. Saxxxnen oli kysynyt kohdetta myyneeltä R. Kutttselta, olisiko myyntikohteesta mahdollista tehdä alempi tarjous. Tämän jälkeen oli Saxxxnen kertomansa mukaan tehnyt kyseisestä kohteesta 99.000 euron tarjouksen Kutttselle. Tämä summa ei ollut riittänyt ja oli käsketty lisätä tarjoukseen 1.000 euroa. Tämän jälkeen oli Saxxxnen tarjonnut kohteesta 100.000 euroa. Saxxxnen on kertomansa mukaan ostanut elämänsä aikana ennen kyseistä kauppaa kolme eri kohdetta, joista kaksi on ollut rivi- ja kerrostalo-osaketta ja yksi on ollut kiinteistö. Kyseinen riidan kohteena oleva kiinteistönkauppa oli kantajan elämänsä
aikana tekemä toinen kiinteistönkauppa.
Vastaaja P. Axxx on kertonut ilmoittaneensa kiinteistönvälittäjä Kutttselle myyntiin laitetun omistamansa kohteen asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä, joka oli vastaajan mukaan ollut sama pinta-ala, jonka suuruisena kiinteistö oli vastaajalle ja Hexxxselle myyty. Edelleen Arxxxn kertoman mukaan hän oli kiinteistön esittelytilanteessa itse läsnä ollessaan ilmoittanut, ettei kiinteistön piirustuksia ole olemassa ja että 124 neliömetrin pinta-ala on asiassa ainoa tieto. Kyseisiä piirustuksia oli yritetty Ulvilan rakennustoimistosta tuloksettomasti saada. Edelleen on vastaaja Arxxx kertonut olettaneensa, että 124 neliömetrin asuinpinta-ala on perustunut rakennuksen ulkomittaukseen.
Todistaja A.-M. Mittt-Natttnen on kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä Ulvilassa 13 vuoden ajan. Työtehtäviin on kuulunut kohteiden arviointi yhtenä osa-alueena. Todistajan mukaan asuinhuoneiston kaupassa kohteen arvoon vaikuttaa muun muassa kohteen sijainti, kunto ja mahdolliset hallintaoikeudet. Tällöin kohteen pinta-ala vaikuttaa hintaan ja myös kokonaisuudella on merkitystä. Todistajan mukaan kiinteistökaupat ovat aina yksilöllisiä eikä niitä voi verrata edellä mainitusti asuinhuoneiston kauppaan niiden arvoa määritettäessä. Kiinteistönkaupassa kohteen hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa kohteen kunto, tilat ja piha-alue. Kiinteistönkaupassa pinta-ala on osa kokonaisuutta. Todistaja on kertomansa mukaan laatinut riidan kohteesta vastaajien kirjallisena todisteena nro 1 olevan arviolausunnon. Todistajan mukaan kohteen käyväksi arvoksi on tällöin määritetty 100.000 euroa. Todistaja on vahvistanut mainittuun lausuntoon kirjattujen arviointiperusteiden pitävän paikkansa. Todistajan mukaan kyseessä on ollut omakotitalo, joka on muutettu paritaloksi. Kohde on ollut kunnoltaan keskimääräistä parempi. Kiinteistön asuinneliöillä ei sen arvonmäärityksessä ole niin suurta merkitystä kuin asuinhuoneiston osalta.
Todistaja R. Kutttnen on kertonut toimineensa vuodesta 1990 kiinteistönvälitysalalla ja suorittaneensa vuonna 1995 LKV -tutkinnon. Kutttsen työn toimenkuvaan kuuluvat kiinteistöjen ym. myyntitoimeksiannot, esittelyt ja kaupat. Todistajan mukaan kyseisen kohteen toimeksianto oli tullut myyjältä. Kohdetta koskevaan myyntiesitteeseen, joka kantajan kirjallisena todisteena nro 3 oli otettu tiedot siitä kauppakirjasta, jolla myyjätkin eli vastaajat Arxxx ja Hexxxnen olivat aikoinaan itse ostaneet kyseisen kiinteistön Ulvilan kunnalta ei oltu saatu kohteen alkuperäisiä piirustuksia. Kutttnen oli kertomansa esitellyt myyntikohdetta Saxxxselle ja oli ilmoittanut tällöin Saxxxselle, ettei kohteen alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Saxxxnen oli tällöin todistajan mukaan sanatarkasti todennut todistajalle, ettei "hän ole tässä neliöitä ostamassa vaan asuntoa". Edelleen Kutttsen mukaan kohdetta koskevasta myyntiesitteestä ilmenee (kantajan kirjallinen todiste nro 3), ettei kohdetta oltu tarkistusmitattu. Kutttsen mukaan " tarkistusmitattu" -merkintä tulee esitteeseen aina kokonaispinta-ala-merkinnän jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä, ettei mitään pinta-aloja ole kohteessa tarkistusmitattu. Todistajan mukaan käytäntö tältä osin on aina sama. Edelleen todistajan mukaan teoriassakaan ei ole mahdollista, että kohteen asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala olisivat samansuuruiset.
Kiinteistön laatuvirheestä
Käräjäoikeus katsoo esitetyn näytön perusteella asiassa olevan riidatonta sen, että kaupan kohteena olleen asuinrakennuksen pinta-alatieto on ollut virheellinen asuinrakennusta jo vastaajille myytäessä. Riidatonta asiassa on myös se, että kaupan kohteena olleen kiinteistön todellinen kokonaisala on vasta kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella ollut 117,92 neliömetriä ja vastaavasti asuinpinta-ala on ollut 107,27 neliömetriä. Riitaista asiassa on puolestaan jo edellä todetusta se, ovatko vastaajat Arxxx ja Hexxxnen tienneet kiinteistöä kantaja Saxxxselle myydessään kiinteistön todellisen asuinpinta-alan ja kokonaispinta-alan olleen pienempi kuin kantajan
kirjallisessa todisteessa nro 3 eli kiinteistöesitteessä mainittu 124 neliömetriä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi
siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut
olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31§:n mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Käräjäoikeus toteaa, että kantaja Saxxxnen on kanteessaan esittämiensä vaatimustensa perusteeksi vedonnut Maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaiseen virheperusteeseen. Muuhun Maakaaren perusteeseen ei kantaja ole kanteensa tueksi vedonnut.
Asiassa on tämän jälkeen esitetyn näytön perusteella arvioitava, ovatko myyjäosapuolina vastaajat Hexxxnen ja Arxxx näytetysti ennen riidan kohteena olevan kiinteistökaupan tekemistä antaneet ostajalle eli kantaja Saxxxselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainkohdassa mainituista seikoista eli kyseisen kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa näytetysti vaikuttaneen kauppaan.
Käräjäoikeus katsoo viitaten oikeuskäytäntöön (KKO 1969 I 2), että myyjäosapuoli on tässä tapauksessa huomioon ottaen todettu olennaiseksi katsottava virhe ilmoitetuissa, myyntikohteen neliömäärissä vastuuasemassa kaupan kohteesta annettujen kiinteistön asuin- ja kokonaispinta-alan paikkansapitävyydestä. Käräjäoikeus toteaa esitetyn näytön perusteella tilanteessa, jossa kiinteistön todellinen kokonaisala on vasta asianosaisten välisen kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella ollut 117,92 neliömetriä ilmoitettuun 124 neliömetrin kokonaisalaan nähden ja vastaavasti todellinen mitattu asuinpinta-ala on ollut 107,27 neliömetriä ilmoitettuun 124 neliömetrin asuinpinta-alaan nähden, että kyse on MK:n 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä kiinteistön asuinpinta-alan ja kokonaispinta-alan osalta ja annetun tiedon voidaan mainitussa lainkohdassa säädetyllä tavoin, ottaen huomioon erityisesti olennainen heitto asuinpinta-alan osalta, olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kerrotuin perustein on Saxxxnen kiinteistönostajana oikeutettu kiinteistön laatuvirheen perusteella MK:n 2 luvun 17 §:n 2 momentissa säädettyyn hinnanalennukseen vastaajina olevilta Arxxxlta ja Hexxxseltä. Ostajan tietoisuudesta ja ostajalle säädetystä ennakkotarkastus/selonottovelvollisuudesta
Maakaaren (MK) 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai multa tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Käräjäoikeus toteaa, että kyse on ostajalle säädetystä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ostajalla on myyjän antamista tiedoista riippumaton itsenäinen tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupan kohteesta. Mikäli ennakkotarkastusvelvoite laiminlyödään, ostajalla ei o oikeutta vedota virheeseen. Edelleen Maakaaren (MK) 2:22.2:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Käräjäoikeus katsoo asiassa kantaja Saxxxsen kertomuksella selvitetyn että hän on oman kertomansa mukaan ainakin kaksi eri kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kauppakirjan tekoa. Käräjäoikeus toteaa, ettei Saxxxen ole ollut ensimmäistä kertaa kiinteistöä ostamassa vaan hänellä on kokemusta aiemmistakin kaupoista. Saxxxnen on tältä osin väittänyt, ettei hänelle ole ennen kauppaa kerrottu kohteen pienemmistä kuin myyntiesitteessä ja netissä ilmoitetuista asuin- ja kokonaispinta-alasta mitään. Käräjäoikeus katse tässä ns. epävarmuustilanteessa Saxxxsen kokeneena asunto-osake ja kiinteistönostajana, hänen havaittua myyntiesitteestä kohteen sekä asuin- että kokonaispinta-alan olevan samansuuruiset, hänelle tulleen asemassaan kiinteistönostajana MK:n 2 luvun 22 §:n 1 momentissa säädetyn erityisen syyn ostajana tarkistaa myyjän eli vastaajien kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyden. Saxxxnen ei siten ole voinut kyseisissä kaupanteko-olosuhteissa ottaen huomioon; että
hänelle on kiinteistön esittely-tilanteessa todistaja Kutttn kertomalla tavoin kerrottu; ettei kohteen alkuperäisiä piirustuksia ole ollut saatavilla luottaa siihen, että kiinteistöesitteeseen tältä osin kirjattu pitää paikkansa
varsinkin, kun kiinteistöesitteestä on ilmennyt, ettei myyntikohdetta ollut tarkistusmitattu.
Koska Saxxxnen on näytetysti kiinteistönostajana laiminlyönyt tämän säädetyn velvollisuutensa, ei hän asemassaan ole oikeutettu vetoamaan edellä mainittuun ja todettuun kiinteistön laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut kyseisen kiinteistön esittelyssä ja tarkistuksessa jo havaita.
Kerrotuin perustein kantajan kanne on hylättävä.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että kanteen tullessa hylätyksi, asiassa ei ole perustetta sen tarkemmin arvioida myyjäosapuolten eli vastaajien antamien virheellisten pinta-alatietojen vaikutusta kohteen kauppahintaan.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Saxxxnen häviää kanteensa, joten hänen on korvattava P. Arxxxn ja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut korkoineen. Vaadittuja määriä, P. Arxxxn osalta 1.499,16 euroa ja T. Hexxxsen osalta 820 euroa, josta valtion osuus on 525 euroa, on määrällisesti pidettävä kohtuullisena.
TUOMIOLAUSELMA
Kantajan kanne vastaaja P. Arxxxa ja T. Hexxxstä vastaan hylätään.
Asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan suorittamaan P. Arxxxlle vastaajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen yhteensä 1.499,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä sekä vastaaja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 295 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä. Tämän lisäksi asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan suorittamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle tästä asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 525 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä päivästä, kun päätös on ollut asianosaisen saatavissa. Porin oikeusaputoimisto huolehtii oikeudenkäyntikulujen perimiseen.
Vastaajana olleelle Hexxxselle on Porin oikeusaputoimiston 27.11.2012 tekemällä päätöksellä myönnetty oikeusapua perusomavastuuprosentin ollessa 30. Valtion varoista maksetaan vastaajan todistajiksi nimeämille R. Kutttselle ansionmenetyksestä 58,87 euroa ja päivärahaa 17 euroa eli yhteensä 75,87 euroa sekä A.-M. Mittt-Natttselle ansionmenetyksestä 58,87 euroa ja päivärahaa 17 euroa eli yhteensä 75,87 euroa, jotka todistelukustannusten määrät yhteensä 151,74 euroa asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan takaisin valtiolle.
Koska kantajan kanne vastaajia kohtaan on hylätty, niin myöskin Saxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimukset vastaajiin kohdistettuina hylätään.
Muutoksenhaku
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen.
Merkintä
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:
- Kantaja S. Saxxxnen koko tuomioon.
Käräjätuomari M. Moxxx
Kiinteistökaupan pinta-alatiedoissa on usein epäselvyyksiä, joka asia tulisi ilmoittaa ostajalle. Alla kaupan jälkeen rakennuksen oikeaksi pinta-alaksi paljastui 107m2 ja korvausta vaadittiin 13.492 euroa. Ostaja vetosi siihen että myyjä oli ilmoittanut itse väärät pinta-alat jolloin hänellä ei ollut niiden tarkastusvelvollisuutta. Hovioikeus arvioi olosuhteita ja totesi, että ostajan olisi tullut epäillä ilmoitusta ja ostaja oli siten laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.
Hovioikeus totesi:
Kiinteistöesitteestä (Saxxxsen kirjallinen todiste 3) ilmenee, että sekä rakennuksen asuinpinta-alan että kokonaispinta-alan määräksi on ilmoitettu 124 m2. Kosteusmittauspöytäkirjassa (Saxxxsen kirjallinen todiste 4) asuinpinta-alaksi on merkitty 124 m2.
Saxxxnen on ollut tietoinen siitä, että asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala on merkitty saman suuruiseksi ja että ainakin kokonaispinta-ala on ollut tarkistusmittaamaton. Hän on kaksi kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kaupantekoa ja hänelle on Kutttsen toimesta kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Hän on tuolloin Kutttsen riidattoman kertomuksen mukaan ilmoittanut, ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa. Näin ollen on katsottava, että Saxxxsen on täytynyt pitää poikkeamaa pinta-alatiedoissa todennäköisenä. Hänellä on siten ollut erityinen syy ryhtyä tarkempaan tutkimukseen pinta-alatietojen osalta, mikäli niillä on ollut hänelle merkitystä. Saxxxsen laiminlyötyä tämän tarkastaessaan kiinteistöä, hän ei voi vedota yllä mainitun laatuvirheeseen.
Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 457
Antamispäivä 11.6.2014
Diaarinumero S 13/291
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 25.1.2013 nro 1494 (liitteenä)
Asia Kiinteistön kaupan hinnanalennus Valittaja Vastapuolet
Valittaja
S. J. Saxxxnen
Vastapuolet
P. A. Arxxx
T. A. J. Hexxxnen
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
S. J. Saxxxnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hyväksytään ja P. A. Arxxx ja T. A. J. Hexxxnen velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 13.492 euroa laillisine viivästyskorkoineen 10.2.2012 lukien. Lisäksi Saxxxnen on vaatinut, että Arxxx ja Hexxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 4.934,88 eurolla ja hovioikeudesta 1.409,47 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on tehnyt väärät johtopäätökset.
Saxxxsen Arxxxlta ja Hexxxseltä ostaman kiinteistön kiinteistö- ja myyntiesitteessä oli rakennuksen osalta asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 m2 Remonttia tehtäessä Saxxxnen on huomannut, että asuinpinta-ala on ollut ilmoitettua pienempi. Rakennuksen mitattu asuinpinta-ala oli 107,27 m2 Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan tarkoittama laatuvirhe. Puuttuvien neliöiden määrä on ollut merkittävä ja pinta-alan vaje on olennaisesti vaikuttanut Saxxxsen ostopäätökseen.
Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut Saxxxsen laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutensa. Saxxxsella ei ole ollut syytä epäillä hänelle ilmoitettujen tietojen oikeellisuutta eikä hänellä ole ollut velvollisuutta suorittaa pinta-alan tarkistusmittausta.
R. Kutttsen kertomus tarkistusmittauksen puuttumisen merkinnän sijoittamisesta aina kokonaispinta-ala-merkinnänjälkeen on Kutttsen henkilökohtainen mielipide ja sitä on pidettävä perättömänä.
Koska ilmoitetusta pinta-alasta on puuttunut 16,73 neliömetriä, vastaajat on velvoitettava suorittamaan Saxxxselle vajetta vastaava hinnanalennus 13.492 euroa. Todistaja A.-M. Mittt-Natttsen kertomus kiinteistön käyvästä arvosta ja alueen yleisestä hintatasosta on vailla merkitystä asiassa.
Vastaus
Vaatimukset
Arxxx ja Hexxxnen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn oikeudenkäyntikulut 396,80 eurolla ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 130 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi Saxxxnen on velvoitettava korvaamaan Porin oikeusaputoimistolle Hexxxsen avustamisesta 140 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden tuomio on oikea.
Saxxxnen on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa. Hän on ennen kauppaa nähnyt kohteen kiinteistöesitteen, josta ilmenee, että rakennuksen asuin- ja kokonaispinta-ala ovat yhtä suuret ja ettei kohdetta ole tarkistusmitattu. On yleisesti tunnettua, että asuinpinta-ala on pienempi kuin kokonaispinta-ala. Saxxxsen on aikaisempien asunto- ja kiinteistökauppojensa perusteella täytynyt ymmärtää tämä.
Saxxxnen on ennen kauppaa tiedustellut Kutttselta, miksi asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala ovat yhtä suuret. Hänelle on tuolloin kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Saxxxnen oli tuolloin vastannut, "ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa". Saxxxnen on näin ollen tiennyt virheestä tai hän on ainakin voinut olettaa sen olevan todennäköinen. Saxxxsen olisi tullut tarkistusmitata rakennuksen pinta-alatiedot ennen kauppaa, jos tiedoilla on ollut hänelle merkitystä.
Mikäli katsotaan, ettei Saxxxnen ole tiennyt virheestä tai laiminlyönyt tarkastusvelvollisuuttaan, Arxxx ja Hexxxnen ovat uudistaneet toissijaisesti käräjäoikeudessa vedotut perusteet virheen merkityksettömyydestä kauppahinnassa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Pääkäsittelypyyntö
Saxxxnen on pyytänyt pääkäsittelyn toimittamista ja nimennyt itsensä kuultavaksi. Pyynnön syyksi Saxxxnen on ilmoittanut, että käräjäoikeuden tuomio on ollut "niin sekava ja epämääräinen, että pääkäsittely on välttämätön".
Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n (24.6.2010/650) 1 momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asian asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatuja merkitys asianosaiselle.
Saxxxnen ei ole valituksessa riitauttanut Arxxxn tai todistaja Mittt-Natttsen kertomusten uskottavuutta, vaan hän on ainoastaan todennut, ettei niillä ole asiassa merkitystä. Todistaja Kutttsen kertomuksen osalta Saxxxnen on todennut, että se ei ole uskottava siltä osin kun Kutttnen on kertonut, että merkintä tarkistusmittauksen puuttumisesta sijoitetaan aina kokonaispinta-ala-merkinnän jälkeen. Jäljempänä hovioikeuden perusteluista ilmenevällä tavalla Kutttsen kertomus ei tältä osin vaikuta asian lopputulokseen.
Koska ratkaistavana on oikeuskysymys ja tapahtumien kulku on asiassa riidaton, hovioikeus katsoo, että pääkäsittelyn toimittaminen on asiassa selvästi tarpeetonta. Vaatimus pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään.
Pääasia
Asiassa on riidatonta, että kiinteistö- ja myyntiesitteen tiedot kaupan kohteesta ovat olleet rakennuksen pinta-alan osalta virheelliset.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä (HE 120/1994 s. 56) todetaan, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut jostakin ominaisuudesta, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto.
Kiinteistöesitteestä (Saxxxsen kirjallinen todiste 3) ilmenee, että sekä rakennuksen asuinpinta-alan että kokonaispinta-alan määräksi on ilmoitettu 124 m2. Kosteusmittauspöytäkirjassa (Saxxxsen kirjallinen todiste 4) asuinpinta-alaksi on merkitty 124 m2.
Saxxxnen on ollut tietoinen siitä, että asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala on merkitty saman suuruiseksi ja että ainakin kokonaispinta-ala on ollut tarkistusmittaamaton. Hän on kaksi kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kaupantekoa ja hänelle on Kutttsen toimesta kerrottu, ettei alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Hän on tuolloin Kutttsen riidattoman kertomuksen mukaan ilmoittanut, ettei hän ole neliöitä ostamassa, vaan asuntoa. Näin ollen on katsottava, että Saxxxsen on täytynyt pitää poikkeamaa pinta-alatiedoissa todennäköisenä. Hänellä on siten ollut erityinen syy ryhtyä tarkempaan tutkimukseen pinta-alatietojen osalta, mikäli niillä on ollut hänelle merkitystä. Saxxxsen laiminlyötyä tämän tarkastaessaan kiinteistöä, hän ei voi vedota yllä mainitun laatuvirheeseen.
Oikeudenkäyntikulut
Asian näin päättyessä Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta. Arxxxn ja Hexxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimukset ovat kohtuulliset.
Tuomiolauselma
Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Arxxxn oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 396,80 eurolla ja Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 130 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Tämän lisäksi Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle Hexxxsen avustamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 140 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.8.2014.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni R. Lixxx
hovioikeudenneuvos A. Vaxxx
hovioikeudenneuvos K. Häxxx
Esittelijä:
viskaali U. Brxxx
Ratkaisu on yksimielinen.
Vaasan hovioikeuden ratkaisu
asiassa s 13/291
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari M. Moxxx
TUOMIO
annettu kansliassa
Asia
Vireille
SELOSTUS ASIASTA
KANTAJAN KANNE
Vaatimukset
Perusteet
Kiinteistön kauppaan perustuva velkomus
21.8.2012
Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena 13.492,00 euroa korkoineen kaupantekopäivästä 10.2.2012 alkaen sekä kantajan täysimääräiset oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 4.934,88 euroa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä lukien.
Kantaja on 10.2.2012 tehdyllä kauppakirjalla ostanut vastaajilta kummaltakin puolet (1/2) Ulvilan kaupungin Xan kylässä sijaitsevasta K-nimisestä tilasta (kiinteistötunnus on XXX-XXX-XX-X), jolla kiinteistöllä myyjän ilmoituksen mukaan sijaitsee vuonna 1971 valmistunut asuinrakennus. Kantaja on ostanut asuinrakennuksen vastaajilta omaksi kodikseen.
Kauppaa harkittaessa on kantajalle esitetty "tarjouskauppakohde" -niminen kiinteistöesite, jossa on mainittu esitteen koskevan Ulvilan Xassa sijaitsevaa paritaloa, joka käsittäisi 4 huonetta, keittiön ja saunan ja olisi pinta-alaltaan 124 neliömetriä osoitteessa Tinapolku 2 asunto 1, 28400 Ulvila. Tässä kiinteistöesitteessä on erikseen vielä mainittu asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä. Sen lisäksi kokonaispinta-alasta on sanottu, että sitä ei ole tarkistettu, joten siihen ei ole tarvinnut kiinnittää huomiotakaan. Myöskin netissä on tämän kohteen asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 neliömetriä.
Kantaja on muutettuaan asuntoon noin kuukauden kuluttua kaupanteosta ryhtynyt teettämään remonttia, jolloin remontin toimeenpanijat ovat ottaneet kantajaan yhteyttä ja ilmoittaneet asunnon tuntuvan pienemmältä kuin mitä oli ilmoitettu. Tämän jälkeen on kantaja ryhtynyt mittaamaan asunnon todellista pinta-alaa, jolloin on havaittu sen olevan luvattua ja sovittua pienempi. Kantaja on pyytänyt välittäjän S Oy:n (Kryhmä) kiinteistövälittäjä J. Viittten paikalle tutustumaan asiaan, joka myös on todennut asunnon olevan pienempi kuin mitä oli ilmoitettu. Viittti on kehoittanut kantajaa hankkimaan jonkun firman tekemään lopullisen mittauksen ja pyytänyt toimittamaan mittaustuloksen hänelle kertoen heidän olevan vastuuvelvollisia vastuuvakuutuksensa perusteella.
Kokonaisalaksi on virallisessa mittauksessa saatu 107 ,24 neliömetriä, joten puuttumaan on jäänyt 16.73 neliömetriä. Kantaja on tämän jälkeen toimittanut 13.492 euron hinnanalennusvaatimuksen kiinteistönvälittäjä Viittteile, joka on edelleen toimittanut sen Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennialle. Kantaja on 22.5.2012 saanut korvausasiassa kielteisen korvauspäätöksen Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fenniasta.
Koska kiinteistön kauppahinta on ollut 100.000 euroa ja neliömetrien vajaus on ollut 16,73 neliömetriä, kantajan mukaan todelliseksi kauppahinnaksi olisi tällöin jäänyt 86.508,00 euroa.
VASTAAJAN VASTAUS
Vaatimukset
Vastaajat ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet kannetta hylättäväksi.
Oikeudenkäyntikulujen osalta ovat vastaajat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan vastaaja P. Arxxxn oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 1.499,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä sekä vastaaja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 295 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä. Lisäksi ovat vastaajat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle tästä asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 525 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä päivästä, kun päätös on ollut asianosaisen saatavissa. Porin oikeusaputoimisto huolehtii oikeudenkäyntikulujen perimisen.
Perusteet Pinta-alatietojen vaikutus kauppaan
Kantajan ja vastaajien välillä on tehty kiinteistön kauppa 10.2.2012. Kantaja on ilmoittanut haastehakemuksessa, että kyseessä olisi maakaaren 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe. Näin ei kuitenkaan voi olla, vaan kyseessä olisi maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, mikäli kohteessa todetaan virhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Vastaajat ovat alkuvuonna 2008 ostaneet kiinteistön 95.000 euron kauppahintaan. Kauppakirjaan on kirjattu pinta-alaksi nytkin myynnissä ilmoitettu pinta-ala eikä vastaajilla ole ollut mitään syytä epäillä pinta-alatietojen paikkansapitävyyttä. Vastaajat ovat antaneet kiinteistönvälittäjälle samat tiedot pinta-aloista kuin joilla he ovat itsekin kohteen ostaneet.
Kantajan toimesta tehdyn pinta-alatarkistuksen johdosta kiinteistöllä olevat asuintilat ovat pysyneet myynti-ilmoituksessa ilmoitettuina tiloina; olohuone, kaksi makuuhuonetta, keittiö, takkahuone, pesuhuone ja sauna, kolme vaatehuonetta ja wc. Kantaja on voinut havaita huoneiden koot ja käyttötarkoituksen kohteeseen huolellisesti tutustuessaan. Koske kantaja on tehnyt ostopäätöksen, ovat tilat olleet hänelle ilmeisimmin sopivat ajateltuun käyttötarkoitukseen nähden, vaikka sittemmin on osoittautunut, että kohteesta annetut pinta-alatiedot eivät ole olleet oikeat. Lisäksi asiassa on, arvioitaessa pinta-alan virheellisyyden vaikutusta kauppaan, huomioitava se, ettei kantaja itse edes ollut kiinnittänyt huomiota pinta-alaan vaan pinta-alatarkistus on tehty vasta sen jälkeen, kun remonttia tekemään tulleet rakennusmiehet ovat kiinnittäneet huomiota asunnon kokoon. Kiinteistön kaupassa pinta-alatiedot eivät yleensäkään ole niin merkittävästi vaikuttava tekijä kuin asuinhuoneiston kaupassa, jossa varsinkin pienten asuntojen kohdalla pinta-ala on ratkaiseva tekijä kaupassa ja hinnanmuodostuksessa. Kantaja on samalla, kun on ostanut asuin- ja kokonaispinta-alaan kuuluvat neliöt, ostanut myös puolet 1.105 neliömetrin suuruisesta tontista, joka on sijainniltaan erittäin hyvä ja lisäksi ostanut autotallin, ulkovaraston, vierasmajan sekä rakennetun piha-alueen.
Vastaajat ovat katsoneet, ettei pinta-alassa nyt havaittu virhe ole ollut kaupassa sellainen tekijä, että se olisi vaikuttanut kauppaan siten, että kaupan kohteessa voitaisiin katsoa olevan virhe, varsinkin kun otetaan huomioon, mitä kiinteistön kauppahinnasta on kerrottu.
Ostajan tietoisuus ja ennakkotarkastusvelvollisuus
Maakaaren (MK) 2:22.2:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Saman pykälän ensimmäisessä momentissa on lisäksi säännelty ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ostajalla on myyjän antamista tiedoista riippumaton itsenäinen tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupan kohteesta. Mikäli ennakkotarkastusvelvoite laiminlyödään, ostajalla ei oikeutta vedota virheeseen.
On yleisesti tunnettua, että asuinrakennuksen asuinpinta-ala on pienempi kuin kokonaispinta-ala. Kokonaispinta-alaan lasketaan kerrosten pinta-alat ulkoseinien ulkopinnasta. Asuinpinta-alaan lasketaan vain jatkuvaan asuinkäyttöön tarkoitetut tilat seinien sisäpinnasta. Ostaja on havainnut K. esitteestä, että kohteen mukaan kohdetta ei ollut tarkastusmitattu. Hän on myös tiedustellut syytä asuin- ja kokonaispinta-alojen samankaltaisuuteen valittajana toimineelta LKV R. Kutttselta. Ottaen lisäksi huomioon, että kyse on vanhasta asuin- ja kokonaispinta-alojen samankaltaisuuteen välittäjänä toimineelta LKV R. Kutttselta. Ottaen lisäksi huomioon, että kyse on vanhasta kiinteistöstä, joka on sittemmin 1980 -luvulla muutettu kahdeksi asunnoksi, ostaja on ollut tietoinen ilmoitettuihin pinta-alatietoihin sisältyvistä virheistä, vaikkakaan ei siitä kuinka paljon todellinen pinta-ala on poikennut ilmoitetusta. Ostajan laiminlyötyä pinta-alan tarkastaminen asiantuntijan avulla, hän on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa eikä voi vedota seikkaan virheenä.
Mikäli kuitenkin kaupan kohteessa olisi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe, tulee arvioida erikseen vielä virheen merkitys kauppahinnalle eli hinnanalennuksen suuruus.
Pinta-alatiedon virheen vaikutus kauppahintaan
Kantaja on perustanut korvausvaateensa 13.492 euroa suoraan neliöihin. Kiinteistön ollessa kyseessä hinnanaiennuksen laskeminen ei ole aivan näin suoraviivaista, koska kauppahintaan ovat vaikuttaneet myös muut seikat kuin ainoastaan asuinneliöt Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että pinta-alavirheen vaikutus kauppahintaan joudutaan pohtimaan kunkin kiinteistön yksilöllisten ominaisuuksien mukaan (P - L; Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä, v.
2002 s. 214) ja, että hinnanalennuksen määrä määritetään lähtökohtaisesti sen mukaan, mikä on ollut puuttuvien neliöiden vaikutus asunnon käyvälle arvolle ja, että lopuita on kyse kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa (Keskitalo; Käytetyn asunnon kauppa, v. 2012, s. 204). Asiaa tulee joka tapauksessa arvioida ensisijaisesti kokonaispinta-alan poikkeaman (6 neliötä) perusteella eikä asuinpinta-alan poikkeaman perusteella.
Vastaajien ryhtyessä alkuvuodesta 2011 myymään kiinteistöä ovat he ensin antaneet välitystoimeksiannon LKV T. Salttt ja kiinteistön hintapyynti on ollut 135.000 euroa. Seuraavan toimeksiannon vastaajat tekivät S. A. Oy (O. M.) nimisen välitysliikkeen kanssa. Tuolloin pyyntihinnaksi määritettiin 129.000 euroa. Sittemmin myyntitoimeksianto siirrettiin vielä S Oy (K) nimiselle välitysliikkeelle, jossa kiinteistöä ryhdyttiin myymään tarjouskauppakohteena lähtöhinnan ollessa 114.000 euroa. K välitysliikkeen toimesta tehdyn arvion mukaan kohteen todennäköinen toteutuva kauppahinta olisi ollut 115.000-120.000 euroa. Kerrotut hinnat ovat olleet pyyntihintoja ja toteutuva kauppahinta on asia erikseen. Pyyntihinnat on kuitenkin arvioitu kiinteistövälittäjien toimesta, joilla on tieto markkinatilanteesta ja on oletettavaa, että ainakin viimeisin S Oy:n toimesta tehty arvio olisi jokseenkin paikkansapitävä ko. kohteesta.
Vastaajat ovat itse alkuvuodesta 2008 ostaneet kiinteistön 95.000 euron kauppahintaan ja ovat vuonna 2008 tehneet asuntoon mittavan kylpyhuoneremontin, minkä kustannukset ovat olleet noin 15.000 euroa sekä asentaneet asuntoon ilmalämpöpumpun. Näiden johdosta 8 3 kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se on ollut vastaajien ostaessa kohteen.
Kiinteistö oli ollut myynnissä noin vuoden ennen kuin kantaja teki kauppaan johtaneen tarjouksen, joka oli suuruudeltaan 100.000 euroa ei huomattavasti alle ns. lähtöhinnan tarjouskaupassa. Kohteessa on tehty tarjouksen jälkeen vielä kosteusmittaus, jossa ei ole havaittu mitään korjaustarpeita. Kauppahinnan huomattavaan alentumiseen lähtöhinnasta ei siten ole ollut syynä asunnossa havaitut virheet vaan vastaajien perhe- ja muut syyt. Vastaajien tilanne tuolloin oli se, että T. Hexxxnen oli muuttanut pois yhteisestä kodista ja P. Arxxx ei enää jaksanut huolehtia kohteesta yksin, minkä johdosta vastaajat hyväksyivät kantajan tarjouksen kohteesta, vaikka tiesivät kaupan olevan itselleen epäedullinen ja kantajalle edullinen. P. Arxxxn näkemyksen mukaan tilanteessa myös kiinteistönvälittäjä toimi vastoin hyvää välitystapaa ja Arxxx koki välittäjän toimet painostuksena, jotta hän hyväksyisi tehdyn tarjouksen. Käytännössä vastaajien välillä P. Arxxx on vastannut kiinteistön myyntiin liittyvistä käytännön seikoista ja
päätöksenteostakin T. Hexxxsen osoittaessa vain vähäistä mielenkiintoa asiaa kohtaan.
Kiinteistön kauppahinnan ja kantajalle mahdollisesti maksettavaksi tulevan hinnanalennuksen arvioimiseksi vastaajat ovat pyytäneet Kodinvaihtopalvelu L. & M. LKV:ltä kiinteistön arviolausuntoa, jossa otetaan kantaa kiinteistön arvoon tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä. Kiinteistönvälittäjä A.-M. Nittt-Nauttt on päätynyt arviossaan siihen, ettei neliöissä havaituilla virheillä ole ollut vaikutusta toteutuneeseen kauppahintaan. Ko. kiinteistövälittäjällä on useiden vuosien kokemus kiinteistönvälityksestä ja kiinteistöjen arvon määrityksestä ja hän toimii pääasiassa Ulvilan alueella, minkä johdosta hänellä on erittäin hyvät mahdollisuudet arvioida kiinteistöjen arvoja Ulvilassa. Lisäksi paritalon toinen asunto on ko. välittäjällä myynnissä tällä hetkellä, joten hän tuntee kiinteistön hyvin (ko. myyntikohteessa on ilmoituksen mukaan 105 neliömetriä ja pyyntihinta on 129.000 euroa). Mittt-Natttnen on arviossaan todennut yhden arvioperusteen olleen alueen yleinen hintataso, vastaavien ikäisten ja kokoisten kiinteistöjen ja paritalohuoneistojen toteutuneet kauppahinnat. Mittt-Natttnen o keskusteluissa tuonut esiin, että 100.000 euron kauppahinta tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä vastaa hyvin Ulvilan alueella vastaavan kaltaisissa kohteissa toteutuneita kauppahintoja ja on jopa ostajalle edullinen. Eli todellisuudessa kantaja on saanut kohteen edullisesti 100.000 euron kauppahintaan ja hän arviolausunnossa todetun perusteella saisi kiinteistöstä vähintään saman hinnan kuin mitä on kiinteistöstä maksanut mikäli ryhtyisi kiinteistöä nyt myymään. Puuttuvilla neliöillä ei siten ole ollut vaikutusta kiinteistön käyvälle arvolle eikä kantajalla näin ole oikeutta hinnanalennukseen.
Kantajan lisälausuma 12.11.2012 vastaajan antaman vastauksen osalta
Kantajan mukaan asiassa ei ole väitettykään myyjien tienneen virheestä. Asialla ei siten ole vaikutusta tähän juttuun.
Edelleen kantajan mukaan on varsin selvää, että kysymyksessä on nimenomaan sellainen laatuvirhe, joka oletettavasti on vaikuttanut kauppaan. Vasta kun mittauksia ryhdyttiin tekemään uudistuksia.
Kun myyntiesitteessä ja kauppakirjassa kerrotaan neliömetrimäärästä, historiatiedoilla ei ole asiassa mitään merkitystä ja siitä ei voi saada käsitystä, että todellinen pinta-ala voisi noin suuressa määrin poiketa ilmoitetusta.
Kiinteistönvälittäjä on todellakin ilmoittanut pinta-alatiedot 124 neliömetriä määrän mukaan. Mitään syytä poiketa kaikesta muusta materiaalista ilmenevistä tiedoista hänellä ei varmaankaan ole ollut.
Edelleen kantajan mukaan kaikki tehty työ ja rakennelmat on havaittu ulkotarkastusta tehtäessä, eikä niistä nyt lainkaan ole kysymys. Kysymys on vain siitä, että ostaja sai edulliseksi itsekin toteamastaan kaupasta huomattavasti vähemmän pinta-alaa kuin mitä arveli saaneensa. Tontti, sen kunto ja remontit ovat asiaan kuulumattomia. Kantaja on ne nähnyt.
Kiinteistön arvoa mitattaessa pinta-ala on varmaankin kaikkein tärkein asia, lasketaanhan paikkakuntien arviotkin neliömetrihintojen mukaan. Kauppahinnan alentaminen ostetun tilan neliömetrimäärin mukaan on ainoa mahdollinen ratkaisu. Ostaja ei pidä kiinteistöä millään tavalla poikkeuksellisena. Tontin osuuden 552,5 neliömetriä vastaaja on oikein havainnut ja kauppa perustuu kaikkeen asiassa hyväksi havaittuun.
Ainoa vika on lähes parinkymmenen prosentin virheellinen pinta-alatieto, jota ei pelkällä käynnillä yksinkertaisesti voi havaita ilmoitusten ollessa poikkeavia.
Vaatimus hinnanalennuksesta on kantajan mukaan hyväksyttävä. Vastaajien vastaukseen liitetyllä kiinteistönvälittäjän lausunnolla ei ole tässä asiassa mitään merkitystä.
RHDATTOMAT SEiKAT
1. Kaupan kohteena olleen asuinrakennuksen pinta-alatieto on ollut virheellinen asuinrakennusta jo vastaajille myytäessä?
2. Kaupan kohteena olleen kiinteistön todellinen kokonaisala on kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella 117,92 neliömetriä ja vastaavasti asuinpinta-ala on 107,27 neliömetriä.
3. P. Arxxx ja T. Hexxxnen ovat tehneet Saxxxselle 4 000 euron sovintotarjouksen asian sopimiseksi. Saxxxnen on tehnyt Arxxxlle ja Hexxxselle 9 900 euron sovintotarjouksen.
RIITAISET SEIKAT
1. Kiinteistön asuinpinta-ala on ilmoitettu täsmällisenä ja
kokonaispinta-ala tarkistamattomana?
2. Vastaajien tietoisuus kiinteistön tosiasiallisesta asuinpinta-alasta ja
kokonaispinta-alasta ennen kiinteistön myymistä kantajalle?
3. Mahdollisen tuomittavan hinnanalennuksen määräytyminen kiinteistökaupan kohteessa? Mitkä seikat vaikuttavat mahdollisesti tuomittavan hinnanalennuksen määrään kyseisen kaupan kohteen osalta? "
4. Kantajan ostaman ja riidan kohteen nykyinen käypä arvo ja merkitys suhteessa vaaditun hinnanalennuksen määrään?
5. Onko kantaja/ostaja tiennyt pinta-alatietojen virheellisyydestä ennen kauppaa?
6. Onko kantaja/ostaja laiminlyönyt asiassa ennakkotarkastusvelvollisuutensa?
7. Onko kyse olennaisesta virheestä, jonka voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan?
TODISTELU
Kantaja
Kirjalliset todisteet
1. kiinteistön (kiinteistötunnus XXX-XXX-XX-X) kauppakirja 10.2.2012
teema: kaupan ehdot
2. todistus pinta-alojen tarkistusmittauksesta 26.3.2012
teema: osoittaa todellisen asuinpinta-alan
3. K/S Oy:n kiinteistöesite
teema: asuinpinta-alaksi mainittu 124 neliötä
4. Myyntiesitteen mukana ollut kosteusmittauspöytäkirja
teema: myyntiesitteessä mainittu asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä
Henkilötodistelu
1. S. Saxxxnen, todistelutarkoituksessa
teema: tapahtumainkulku, ei ilmoitettu todellista asuinpinta-alaa
Vastaaja
Kirjalliset todisteet
1. Kodinvaihtopalvelu L. & M. LKV:n arviolausunto kiinteistöstä 11.10.2012
teema: kiinteistön käypä arvo tarkistusmittauksen mukaisilla neliöillä kaupantekoajankohtana
Henkilötodistelu
1. P. Arxxx, todistelutarkoituksessa
teema: kiinteistön kauppahinta ostohetkellä vuonna 2008 ja kiinteistöä tehdyt korjaukset ja arvio korjausten vaikutuksesta arvoon. Keskustelut kiinteistövälittäjien kanssa kiinteistön käyvästä arvosta ja kiinteistön kauppaan johtaneet svvt kantajan tekemällä tarjouksella.
2. todistaja A.-M. Mittt-Natttnen, LKV, kuullaan puhelimitse teema: kiinteistön käypä arvo ja Ulvilan alueen vastaavien kohteiden keskimääräinen hinta
3. todistaia R. Kutttnen, LKV
teema: ostajalle ennen kauppaa annetut tiedot asuinrakennuksen
pinta-alasta, ostajan tietoisuus rakennuksen pinta-alan virheellisyydestä
Perustelut
Kantajan ja vastaajien välillä 10.2.2012 tehty kiinteistönkauppa
Käräjäoikeus toteaa kantaja Saxxxsen ja vastaaja P. Arxxxn sekä todistaja R. Kutttsen kertomuksilla; joita esitetty kirjallinen todistelu tukee selvitetyn; että Saxxxnen on 10.2.2012 tehdyllä kiinteistön kauppakirjalla ostanut P. Arxxxlta ja T. Hexxxseitä puolet (1/2) Ulvilan kaupungin Xan kylässä sijaitsevasta K -nimisestä tilasta {kiinteistötunnus on XXX-XXX-XX-X), jolla kiinteistöllä myyjän ilmoituksen ja kauppakirjaan kirjatun mukaan sijaitsee vuonna 1971 valmistunut asuinrakennus.
Kantaia Saxxxnen on kertonut ennen tehtyä kauppaa havainneensa netistä ja ilmaisjakelulehdestä, että asuinneliöihin nähden suhteellisen edullinen asunto oli ollut myynnissä Ulvilassa. Saxxxsen mukaan sekä netissä että ilmaisjakelulehdessä oli kohteen asuinpinta-alaksi ilmoitettu 124 neliömetriä. Kohde oli Saxxxsen mukaan edullinen. Saxxxnen oli käynyt katsomassa kohdetta ja oli pyytänyt uuden yksityisnäytön kohteeseen. Saxxxsen mukaan kohdetta välittänyt Kutttnen oli sanonut hänelle, että kaikki esitteeseen kyseisen myyntikohteen osalta kirjattu on totta. Edelleen kantajan kertoman mukaan hänelle ei ennen kauppaa ilmoitettu kohteen pienemmästä asuinpinta-alasta. Kohde oli ollut ns. tarjouskauppakohde. Kohteen pyyntihinta oli ollut 114.000 euroa. Saxxxnen oli kysynyt kohdetta myyneeltä R. Kutttselta, olisiko myyntikohteesta mahdollista tehdä alempi tarjous. Tämän jälkeen oli Saxxxnen kertomansa mukaan tehnyt kyseisestä kohteesta 99.000 euron tarjouksen Kutttselle. Tämä summa ei ollut riittänyt ja oli käsketty lisätä tarjoukseen 1.000 euroa. Tämän jälkeen oli Saxxxnen tarjonnut kohteesta 100.000 euroa. Saxxxnen on kertomansa mukaan ostanut elämänsä aikana ennen kyseistä kauppaa kolme eri kohdetta, joista kaksi on ollut rivi- ja kerrostalo-osaketta ja yksi on ollut kiinteistö. Kyseinen riidan kohteena oleva kiinteistönkauppa oli kantajan elämänsä
aikana tekemä toinen kiinteistönkauppa.
Vastaaja P. Axxx on kertonut ilmoittaneensa kiinteistönvälittäjä Kutttselle myyntiin laitetun omistamansa kohteen asuinpinta-alaksi 124 neliömetriä, joka oli vastaajan mukaan ollut sama pinta-ala, jonka suuruisena kiinteistö oli vastaajalle ja Hexxxselle myyty. Edelleen Arxxxn kertoman mukaan hän oli kiinteistön esittelytilanteessa itse läsnä ollessaan ilmoittanut, ettei kiinteistön piirustuksia ole olemassa ja että 124 neliömetrin pinta-ala on asiassa ainoa tieto. Kyseisiä piirustuksia oli yritetty Ulvilan rakennustoimistosta tuloksettomasti saada. Edelleen on vastaaja Arxxx kertonut olettaneensa, että 124 neliömetrin asuinpinta-ala on perustunut rakennuksen ulkomittaukseen.
Todistaja A.-M. Mittt-Natttnen on kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä Ulvilassa 13 vuoden ajan. Työtehtäviin on kuulunut kohteiden arviointi yhtenä osa-alueena. Todistajan mukaan asuinhuoneiston kaupassa kohteen arvoon vaikuttaa muun muassa kohteen sijainti, kunto ja mahdolliset hallintaoikeudet. Tällöin kohteen pinta-ala vaikuttaa hintaan ja myös kokonaisuudella on merkitystä. Todistajan mukaan kiinteistökaupat ovat aina yksilöllisiä eikä niitä voi verrata edellä mainitusti asuinhuoneiston kauppaan niiden arvoa määritettäessä. Kiinteistönkaupassa kohteen hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa kohteen kunto, tilat ja piha-alue. Kiinteistönkaupassa pinta-ala on osa kokonaisuutta. Todistaja on kertomansa mukaan laatinut riidan kohteesta vastaajien kirjallisena todisteena nro 1 olevan arviolausunnon. Todistajan mukaan kohteen käyväksi arvoksi on tällöin määritetty 100.000 euroa. Todistaja on vahvistanut mainittuun lausuntoon kirjattujen arviointiperusteiden pitävän paikkansa. Todistajan mukaan kyseessä on ollut omakotitalo, joka on muutettu paritaloksi. Kohde on ollut kunnoltaan keskimääräistä parempi. Kiinteistön asuinneliöillä ei sen arvonmäärityksessä ole niin suurta merkitystä kuin asuinhuoneiston osalta.
Todistaja R. Kutttnen on kertonut toimineensa vuodesta 1990 kiinteistönvälitysalalla ja suorittaneensa vuonna 1995 LKV -tutkinnon. Kutttsen työn toimenkuvaan kuuluvat kiinteistöjen ym. myyntitoimeksiannot, esittelyt ja kaupat. Todistajan mukaan kyseisen kohteen toimeksianto oli tullut myyjältä. Kohdetta koskevaan myyntiesitteeseen, joka kantajan kirjallisena todisteena nro 3 oli otettu tiedot siitä kauppakirjasta, jolla myyjätkin eli vastaajat Arxxx ja Hexxxnen olivat aikoinaan itse ostaneet kyseisen kiinteistön Ulvilan kunnalta ei oltu saatu kohteen alkuperäisiä piirustuksia. Kutttnen oli kertomansa esitellyt myyntikohdetta Saxxxselle ja oli ilmoittanut tällöin Saxxxselle, ettei kohteen alkuperäisiä piirustuksia ole saatavilla. Saxxxnen oli tällöin todistajan mukaan sanatarkasti todennut todistajalle, ettei "hän ole tässä neliöitä ostamassa vaan asuntoa". Edelleen Kutttsen mukaan kohdetta koskevasta myyntiesitteestä ilmenee (kantajan kirjallinen todiste nro 3), ettei kohdetta oltu tarkistusmitattu. Kutttsen mukaan " tarkistusmitattu" -merkintä tulee esitteeseen aina kokonaispinta-ala-merkinnän jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä, ettei mitään pinta-aloja ole kohteessa tarkistusmitattu. Todistajan mukaan käytäntö tältä osin on aina sama. Edelleen todistajan mukaan teoriassakaan ei ole mahdollista, että kohteen asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala olisivat samansuuruiset.
Kiinteistön laatuvirheestä
Käräjäoikeus katsoo esitetyn näytön perusteella asiassa olevan riidatonta sen, että kaupan kohteena olleen asuinrakennuksen pinta-alatieto on ollut virheellinen asuinrakennusta jo vastaajille myytäessä. Riidatonta asiassa on myös se, että kaupan kohteena olleen kiinteistön todellinen kokonaisala on vasta kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella ollut 117,92 neliömetriä ja vastaavasti asuinpinta-ala on ollut 107,27 neliömetriä. Riitaista asiassa on puolestaan jo edellä todetusta se, ovatko vastaajat Arxxx ja Hexxxnen tienneet kiinteistöä kantaja Saxxxselle myydessään kiinteistön todellisen asuinpinta-alan ja kokonaispinta-alan olleen pienempi kuin kantajan
kirjallisessa todisteessa nro 3 eli kiinteistöesitteessä mainittu 124 neliömetriä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi
siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut
olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31§:n mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Käräjäoikeus toteaa, että kantaja Saxxxnen on kanteessaan esittämiensä vaatimustensa perusteeksi vedonnut Maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaiseen virheperusteeseen. Muuhun Maakaaren perusteeseen ei kantaja ole kanteensa tueksi vedonnut.
Asiassa on tämän jälkeen esitetyn näytön perusteella arvioitava, ovatko myyjäosapuolina vastaajat Hexxxnen ja Arxxx näytetysti ennen riidan kohteena olevan kiinteistökaupan tekemistä antaneet ostajalle eli kantaja Saxxxselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainkohdassa mainituista seikoista eli kyseisen kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa näytetysti vaikuttaneen kauppaan.
Käräjäoikeus katsoo viitaten oikeuskäytäntöön (KKO 1969 I 2), että myyjäosapuoli on tässä tapauksessa huomioon ottaen todettu olennaiseksi katsottava virhe ilmoitetuissa, myyntikohteen neliömäärissä vastuuasemassa kaupan kohteesta annettujen kiinteistön asuin- ja kokonaispinta-alan paikkansapitävyydestä. Käräjäoikeus toteaa esitetyn näytön perusteella tilanteessa, jossa kiinteistön todellinen kokonaisala on vasta asianosaisten välisen kiinteistökaupan jälkeen tehdyn mittauksen perusteella ollut 117,92 neliömetriä ilmoitettuun 124 neliömetrin kokonaisalaan nähden ja vastaavasti todellinen mitattu asuinpinta-ala on ollut 107,27 neliömetriä ilmoitettuun 124 neliömetrin asuinpinta-alaan nähden, että kyse on MK:n 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2) kohdan mukaisesta kiinteistön laatuvirheestä kiinteistön asuinpinta-alan ja kokonaispinta-alan osalta ja annetun tiedon voidaan mainitussa lainkohdassa säädetyllä tavoin, ottaen huomioon erityisesti olennainen heitto asuinpinta-alan osalta, olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kerrotuin perustein on Saxxxnen kiinteistönostajana oikeutettu kiinteistön laatuvirheen perusteella MK:n 2 luvun 17 §:n 2 momentissa säädettyyn hinnanalennukseen vastaajina olevilta Arxxxlta ja Hexxxseltä. Ostajan tietoisuudesta ja ostajalle säädetystä ennakkotarkastus/selonottovelvollisuudesta
Maakaaren (MK) 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai multa tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Käräjäoikeus toteaa, että kyse on ostajalle säädetystä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ostajalla on myyjän antamista tiedoista riippumaton itsenäinen tarkastusvelvollisuus kiinteistökaupan kohteesta. Mikäli ennakkotarkastusvelvoite laiminlyödään, ostajalla ei o oikeutta vedota virheeseen. Edelleen Maakaaren (MK) 2:22.2:n mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Käräjäoikeus katsoo asiassa kantaja Saxxxsen kertomuksella selvitetyn että hän on oman kertomansa mukaan ainakin kaksi eri kertaa käynyt kyseisessä myyntikohteessa ennen kauppakirjan tekoa. Käräjäoikeus toteaa, ettei Saxxxen ole ollut ensimmäistä kertaa kiinteistöä ostamassa vaan hänellä on kokemusta aiemmistakin kaupoista. Saxxxnen on tältä osin väittänyt, ettei hänelle ole ennen kauppaa kerrottu kohteen pienemmistä kuin myyntiesitteessä ja netissä ilmoitetuista asuin- ja kokonaispinta-alasta mitään. Käräjäoikeus katse tässä ns. epävarmuustilanteessa Saxxxsen kokeneena asunto-osake ja kiinteistönostajana, hänen havaittua myyntiesitteestä kohteen sekä asuin- että kokonaispinta-alan olevan samansuuruiset, hänelle tulleen asemassaan kiinteistönostajana MK:n 2 luvun 22 §:n 1 momentissa säädetyn erityisen syyn ostajana tarkistaa myyjän eli vastaajien kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyden. Saxxxnen ei siten ole voinut kyseisissä kaupanteko-olosuhteissa ottaen huomioon; että
hänelle on kiinteistön esittely-tilanteessa todistaja Kutttn kertomalla tavoin kerrottu; ettei kohteen alkuperäisiä piirustuksia ole ollut saatavilla luottaa siihen, että kiinteistöesitteeseen tältä osin kirjattu pitää paikkansa
varsinkin, kun kiinteistöesitteestä on ilmennyt, ettei myyntikohdetta ollut tarkistusmitattu.
Koska Saxxxnen on näytetysti kiinteistönostajana laiminlyönyt tämän säädetyn velvollisuutensa, ei hän asemassaan ole oikeutettu vetoamaan edellä mainittuun ja todettuun kiinteistön laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut kyseisen kiinteistön esittelyssä ja tarkistuksessa jo havaita.
Kerrotuin perustein kantajan kanne on hylättävä.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että kanteen tullessa hylätyksi, asiassa ei ole perustetta sen tarkemmin arvioida myyjäosapuolten eli vastaajien antamien virheellisten pinta-alatietojen vaikutusta kohteen kauppahintaan.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Saxxxnen häviää kanteensa, joten hänen on korvattava P. Arxxxn ja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut korkoineen. Vaadittuja määriä, P. Arxxxn osalta 1.499,16 euroa ja T. Hexxxsen osalta 820 euroa, josta valtion osuus on 525 euroa, on määrällisesti pidettävä kohtuullisena.
TUOMIOLAUSELMA
Kantajan kanne vastaaja P. Arxxxa ja T. Hexxxstä vastaan hylätään.
Asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan suorittamaan P. Arxxxlle vastaajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen yhteensä 1.499,16 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä sekä vastaaja T. Hexxxsen oikeudenkäyntikulut 295 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöspäivästä. Tämän lisäksi asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan suorittamaan Suomen valtiolle/Porin oikeusaputoimistolle tästä asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 525 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua siitä päivästä, kun päätös on ollut asianosaisen saatavissa. Porin oikeusaputoimisto huolehtii oikeudenkäyntikulujen perimiseen.
Vastaajana olleelle Hexxxselle on Porin oikeusaputoimiston 27.11.2012 tekemällä päätöksellä myönnetty oikeusapua perusomavastuuprosentin ollessa 30. Valtion varoista maksetaan vastaajan todistajiksi nimeämille R. Kutttselle ansionmenetyksestä 58,87 euroa ja päivärahaa 17 euroa eli yhteensä 75,87 euroa sekä A.-M. Mittt-Natttselle ansionmenetyksestä 58,87 euroa ja päivärahaa 17 euroa eli yhteensä 75,87 euroa, jotka todistelukustannusten määrät yhteensä 151,74 euroa asian lopputulos huomioon ottaen S. Saxxxnen velvoitetaan korvaamaan takaisin valtiolle.
Koska kantajan kanne vastaajia kohtaan on hylätty, niin myöskin Saxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimukset vastaajiin kohdistettuina hylätään.
Muutoksenhaku
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen.
Merkintä
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:
- Kantaja S. Saxxxnen koko tuomioon.
Käräjätuomari M. Moxxx