Voiko ostaja esittää mitään vaatimuksia myyjälle asunto-osakeyhtiössä ennen kuin on ratkaistu mitä yhtiö korjaa vai korjaako mitään?
Jos (pientaloyhtiön) osakehuoneiston asunnossa on virhe esim. alapohjassa se normaalisti kuuluu asunto-osakeyhtiön korjattavaksi. Ongelma syntyy siinä vaiheessa, jos taloyhtiössä päätetään (hallitus) jättää korjaus tekemättä esim. syyllä, ettei viasta ole välitöntä terveyshaittaa. Voiko ostaja vaatia tällaisessa tilanteessa korvausta tai jopa kaupan purkua myyjältä. Pitäisikö korjaus ja sen laajuus selvittää ja ratkaista ensi taloyhtiön kanssa vai voiko ostaja "ohittaa" tämän vaiheen ja esittää korvaus- ym. vaatimuksia suoraan myyjälle. Alla olevassa ratkaisussa hovioikeus ratkaisi asian niin, että ostaja voi esittää asuntokauppalakiin perustuvia vaatimuksia myyjälle, vaikka asia on selvittämättä vielä taloyhtiön kanssa. Käräjäoikeus oli päätynyt toiseen ratkaisuun ja hylännyt ostajan kanteen ennenaikaisena.
Ostajan kannalta on järkevää yrittää ratkaista asia ensin taloyhtiön kanssa, jolloin saadaan selville korjauskustannusten määrä ja muut seikat. Jos taloyhtiö kuitenkin kieltäytyy korjaustoimista, joutuisi ostaja riitelemään siitä n. 2-3.vuotta oikeudessa ja ottamaan oikeudenkäyntikuluriskin kannettavakseen. Silloin ostajan on järkevämpää kohdistaa vaatimukset suoraan myyjään. Ostajan on tietysti omalla kustannuksellaan esitettävä näyttöä virheestä ja korjaustoimien sisällöstä asiantuntijatodistelun avulla. Oikeus joutuu tämän perusteella ottamaan kantaa ostajan vaatimuksiin myyjää kohtaa esim. kaupan purun osalta. Oikeudella on silloin laaja harkintavalta sen suhteen, katsotaanko purkamiselle asetettu olennaisuus virheen ja muiden seikkojen osalta täyttyneen. Todennäköisesti siinä vaikuttaa riidat ja epätietoisuus taloyhtiön korjausvastuun osalta. Usein korjauskustannus jakautuu taloyhtiössä monelle osakkaalle niin, että ostajan maksettavaksi jääkin vain esim. 1/20 kokonaiskustannuksista. Esimerkiksi jos alapohjan kunnostus maksaa 100.000 euroa jää ostajan asunnon osuudeksi silloin vain 5000 euroa. Tämä ei useimmiten ylitä esim. salaisen virheen korvauskynnystä. Jos myyjä (tai isännöitsijä) ei kertonut korjaustarpeesta, vaikka sellaisesta oli keskusteltu osakkaiden kesken tulee korjaussumma kuitenkin maksaa vahingonkorvauksena. Oikeuden on tällaisessa tapauksessa otettava kantaa taloyhtiön korjausvastuuseen ja korjauksen arvoon muiden seikkojen ohella.
Hovioikeuden ratkaisi alla olevassa tapauksessa asian eli "virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asianosaiset esittävät näyttönsä" ja näin ollen käräjäoikeuden oli otettava asia uudelleen käsiteltäväksi.
Alla nimet muutettu!
Vaasan hovioikeus Tuomio nro 67
Antamispäivä
11.2.2016
Diaarinumero
S 15/996
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden välituomio 28.8.2015 nro 11188 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhettä tai muuta sopimusrikkomusta koskeva asia
Valittajat
M. A. Loone
V. M. Loone
Vastapuolet
P. T. M. Hmmmla
T. E. J. Jmmmla
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
M. A. Loone ja V. M. Loone ovat vaatineet, että hovioikeus kumoaa käräjäoikeuden välituomion ja palauttaa asian käräjäoikeuteen. Loonet ovat vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata P. T. M. Hmmmlan ja T. E. J. Jmmmlan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Looneet ovat asuntokauppalain nojalla vaatineet kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Asuntokaupan myyjät Hmmmla ja Jmmmla eivät ole väärät vastaajat.
Vastaus
Hmmmla ja Jmmmla ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Looneet velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 1.636,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden ratkaisu on oikea, koska Looneiden väittämät virheet kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Looneet ovat 3.4.2013 ostaneet Hmmmlalta ja Jmmmlalta osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston numero 3 hallintaan Asunto Oy Porin A. -nimisessä yhtiössä. Looneet ovat kanteessaan väittäneet, että kaupan kohdetta rasittaa virhe, siitä aiheutuu heille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, ja sen vuoksi Looneet ovat vaatineet kaupan purkua. Toissijaisesti Looneet ovat vaatineet, että Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta kyseisen virheen perusteella.
Kaupan purkuvaatimus, kauppahinnan alennusvaatimus tai asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukainen vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa vain myyjään. Virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asian- osaiset esittävät näyttönsä. Käräjäoikeus ei olisi saanut hylätä kannetta mainitsemillaan perusteilla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden välituomio kumotaan. Asia palautetaan Satakunnan käräjäoikeuteen, jonka tulee, tämän ratkaisun saatua lainvoiman tai asianosaisten suostumuksella sitä ennen, ilmoituksesta ottaa asia uuteen käsittelyyn. Käräjäoikeuden on myös lausuttava esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.4.2016.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos K. S-N
hovioikeudenneuvos H. N
hovioikeudenneuvos K. H
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS VÄLITUOMIO 15/11188
28.8.2015 L 14/9167
Kantajat
Loone, M.
Loone, V.
Vastaajat
Hmmmla, P.
Jmmmla, T.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 28.7.2014
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
V. ja M. Loone velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan P. Hmmmlan ja T. Jmmmlan oikeudenkäyntikulut 8320,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Käräjäoikeuden 6.7.2015 määräämä väliaikainen turvaamistoimi (päätösnro 15/9440) määrätään peruutettavaksi.
SELOSTUS ASIASTA
M. ja V. Loone ovat ostaneet P. Hmmmlalta ja T. Jmmmlalta 3.4.2013 Asunto Oy Porin A.- nimisen yhtiön osakkeista Nrot 3831-6610 (2780 kpl), jotka oikeuttavat osoitteessa Vtie 9 olevan 278 m2:n suuruisen huoneiston hallintaan. Kauppahinta on ollut 497.500 euroa. Asunto Oy Porin A. on pienehkö
asunto-osakeyhtiö, jonka omistama kiinteistö on vuonna 2006 remontoitu vanhasta rautatieasemasta (suojeltu rakennus) uusiksi asunnoiksi.
Asunto Oy Porin A. on perustettu keväällä 2005 ja rakennuttajana oli HUUGO Oy. HUUGO Oy asetettiin konkurssiin vuonna 2006. P. Hmmmla ja T. Jmmmla ovat ostaneet asunnon HUUGOOy:n konkurssipesäitä uutena asuntona uuden asunnon kauppakirjalla 21.2.2011. Hmmmla ja Jmmmla asuivat asunnossa kaksi vuotta ennen sen myyntiä M. ja V. Looneelle 3.4.2013.
Käräjäoikeus on hyväksynyt osapuolten esityksen siitä, että käräjäoikeus antaa ensin välituomiolla ratkaisun siitä, ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa vai onko kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta asiasta, jolloin oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A. Käräjäoikeus katsoo, että tämä välituomiolla ratkaistava asia voidaan ratkaista oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27a §:n nojalla yksin kirjallisen valmistelun perusteella. Osapuolet ovat suostuneet kirjalliseen menettelyyn.
KANNE
Kantajien vaatimukset
M. ja V. Loone vaativat ensisijaisesti, että:
Looneiden sekä P. Hmmmlan ja T. Jmmmlan välillä 3.4.2013 tehty kauppa määrätään purettavaksi ja, että Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kaupantekohetkellä maksettu kauppahinta 497.500 euroa.
PalautettavalIe kauppahinnalle maksetaan korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 haasteen tiedoksiantopäivään 13.8.2014 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.
Looneet vaativat toissijaisesti, että
Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Looneille vahingonkorvausta /kauppahinnan alennusta 245.000 euroa. Palautettavalle suoritukselle on maksettava korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 lukien haasteen tiedoksiantoon 13.8.2014 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.
Looneet vaativat, että
Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan M. ja V. Looneen oikeudenkäynti kulut myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.
Perusteet
Tausta
Kaupan jälkeisenä talvena 2013-2014 Looneet havaitsivat, että huoneiston sisälämpötila oli erittäin alhainen. Looneet ovat ilmoittaneet asiasta isännöitsijälle ja myyjille. Looneet ovat ilmoittaneet isännöitsijälle 18.11.2013 - 15.1.2014 välisenä aikana 6 kertaa. Looneiden havaintojen mukaan huoneiston sisälämpötila ei täytä asumisterveydelle asetettuja vaatimuksia. Looneet selvittelivät isännöitsijän sekä Hmmmlan ja Jmmmlan kanssa syytä kylmyyteen.
Selvittelyssä kävi ilmi, että Asunto Oy Porin A.n kaukolämmitysjärjestelmä on alimitoitettu eikä se kykene tuottamaan talviaikaan lämmityksen tarvitsemaa tehoa. Hmmmla Ja Jmmmla eivät ole kaupanteon yhteydessä kertoneet Looneille siitä, että lämmitysjärjestelmä on riittämätön. Hmmmla ja Jmmmla ovat katsoneet kyseessä olevan Asunto Oy Porin A.n kiinteistöön liittyvä ominaisuus.
Hmmmlat väittävät, että muilla osakkailla ei ole ollut sisälämpötilojen osalta ongelmia. Tämä väite ei pidä paikkaansa, vaan muut osakkaat ovat joutuneet pakkaskeleillä pitämään takoissa tulia, jotta huoneistot pysyvät asumiskelpoisina. Esimerkiksi Aaltosen hallinnoimassa huoneistossa ei heidän oman ilmoituksensa mukaan ole talvisin päästy 21 asteeseen ellei takkaa käytetä. Muut osakkeenomistajat ovat tietoisia, että rakennuksessa on kylmää.
Muut osakkeenomistajat ovat keskenään sopineet osakkeet ostaessaan asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta vastuunjaosta. Sopimuksen mukaan jokainen osakkeenomistaja vastaa hallinnoimaansa huoneistoon liittyvistä korjauskustannuksista.
Looneet eivät käytä Asunto Oy:ssä määräysvaltaa. Huoneistossa asuu alaikäinen lapsi.
Looneiden käsityksen mukaan kyseessä on vakava tiedonantovirhe, ja se oikeuttaa kaupan purkamiseen.
Ennen kauppaa annetut tiedot
Kauppakirjassa eikä myöskään sen liitteenä olleessa isännöitsijätodistuksessa ole mainintaa lämmitykseen liittyvistä ongelmista.
Kuntokartoituksen maininta koskien ikkunoita ja ulko-ovia ei johda siihen, että Looneiden olisi tullut ymmärtää, että lämmitysjärjestelmä on alitehoinen. Raportin laatija Rtttta on tarkoittanut maininnallaan, että ikkunoiden ja ovien takia huoneiston lämmityskustannukset ovat korkeammat kuin käytettäessä nykystandardit täyttäviä.
Jos Hakaloiden mukaan merkinnästä olisi pitänyt ymmärtää huoneiston olevan kylmä, olisi tämä tullut saattaa Looneiden tietoon.
Kaupan kohteen virhe ja sen korjaus
Huoneistojen lämmöntarve on suurempi, kuin mitä lattialämmityssuunnitelmissa on laskettu. Huoneissa lattian alla kulkevat putket ovat liian pienet ja tästä syystä lämmitysteho ei voi riittää. Standardien mukaan lämpimän veden lähtölämpötilan ja tulolämpötilan erotus saa olla enimmillään 4-6 astetta. Esimerkiksi 15.1. 2014 suoritetussa mittauksessa se oli 11 astetta (Tulovesi 36 astetta, lähtövesi 25 astetta). Koska lämmitysvesi jäähtyy näin paljon, se ei voi luovuttaa tarvittavaa lämpömäärää.
Ongelmaa on yritetty ratkaista nopeuttamalla veden kiertämistä, jolloin lämpötila ei ehtisi laskea putkistossa, tämä ei ole kuitenkaan auttanut asiaan. Kun ulkolämpötila on nollassa, kykenee järjestelmä tuottamaan yläkertaan 18-19 asteen lämpötilan ja alakertaan 16-17 asteen lämpötilan. Kovilla pakkasilla tilanne on huomattavasti huonompi.
Asunnon lämmöntarve on suurempi kuin lämmitysjärjestelmän tuottama teho. Lisäksi rakennuksessa on lämpövuotoja. Lämmitystä koskevassa suunnitelmassa ei ole huomioitu, että talossa ovet ja ikkunat vuotavat lämpöä sekä rakennuksen ikkunat ovat lämpötehokkuudeltaan heikot. Tämän lisäksi lämmityspiirit ovat liian pitkiä, mikä johtaa siihen, että käytettävissäkin oleva vajaa teho jakaantuu hyvin epätasaisesti.
Looneiden selvittäessä asiaa on ilmennyt, että kaikissa taloyhtiön asunnoissa on sama ongelma ja, että taloyhtiön asukkaat ovat tästä syystä joutuneet lämmittämään huoneistojaan sähköpattereilla ja takoilla.
Korjaaminen tulisi tehdä niin, että kaikki lattiat avataan ja vesikiertoputket korjataan isompitehoisilla putkilla. Koska kaikissa taloyhtiön omistamissa rakenteissa on tämä sama vika, tulee korjaus tehdä taloyhtiön kaikissa huoneistoissa.
Tavanomaisesti asuntokauppariidoissa ostajat perustavat vaatimuksensa korjauskustannuksista johdettavaan kauppahinnanalennukseen. Tässä riidassa ongelmana on, että vauriot ovat taloyhtiön omistamissa rakenteissa, joita Looneilla ei ole oikeutta korjata ilman taloyhtiön suostumusta. Lisäksi rakenteet ovat museoviraston suojelemia, joten korjausten tekeminen edellyttäisi museoviraston hyväksyntää. Looneilla ei ole tietoa, onko korjaamiseen ylipäätään saatavissa museoviraston lupaa.
Hmmmla ja Jmmmla ovat vedonneet siihen, että Asunto Oy Porin A. on ensisijaisesti vastuussa rakenteista. Tällä ei ole asiassa merkitystä, koska taloyhtiö on kieltäytynyt korjaamasta rakenteita, eikä tule suostumaan niiden korjaamiseen ilman tuomiota.
Mikäli Looneet saisivat kanteen nostettuaan museovirastolta luvan korjaukseen ja saisivat täytäntöönpanokelpoisen tuomion, ei Asunto Oy Porin A.llä ole hallussaan korjauksen edellyttämiä varoja. Looneiden arvion mukaan kaikkien huoneistojen korjaaminen maksaisi noin 150.000 euroa, josta Looneiden hallinnoimien tilojen korjaaminen maksaisi 50.000 - 70.000 euroa. Looneiden ja Asunto Oy Porin A.n välinen oikeudenkäynti ei ratkaisisi kaupanvastuuta koskevaa riitaa.
Rakenteiden avaamisen ja sulkemisen välisen ajan tulee huoneisto olemaan asuinkelvoton. Ottaen huomioon kaupan kohteesta Porin mittapuulla maksettu korkea kauppahinta sekä saadut esitiedot, on kaupan kohteessa merkittävä virhe. Virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta kuin kaupanpurkua voida pitää kohtuullisena, varsinkaan kun Hmmmlan ja Jmmmlan on täytynyt olla tietoisia lämmitysjärjestelmän puutteista.
Kaupanpurku- / vahingonkorvaus- / kauppahinnanalennusvaatimus ei ole ennenaikainen
Vaatimus ei ole ennenaikainen, eikä Yhtiön kunnossapitovastuulla ole asiassa merkitystä.
Ensisijaiseen vaatimukseen Yhtiön korjausvastuulla ei ole edes merkitystä. Toissijainen vaatimus perustuu todennäköisen kauppahinnan määritykseen ja virheen merkitykseen! eikä siihenkään Yhtiön vastuulla ole merkitystä. Mikäli joku osakkeenomistajista myisi osakkeensa, olisi hänen pakko saattaa ostajan tietoon, että huoneistot ovat kylmiä.
Kylmyys on ollut isännöitsijän tiedossa syksystä 2013 lukien. Looneet ovat ilmoittaneet Yhtiölle, mutta Yhtiö ei ole ryhtynyt korjaustoimiin. Yhtiö maksoi Httttnin tekemät selvitykset ja buusteripumpun. Kun Httttn ilmoitti, että hänen keinonsa on käytetty, Yhtiö lopetti toimet.
Vastoin Hakaloiden käsitystä sisälämpötilan ongelmia on käsitelty yhtiökokouksessa.
Päätös korjaustoimista tehdään yhtiökokouksessa. Enemmistö Yhtiön osakkaista (kaikki muut osakkaat) ovat ilmoittaneet, että he eivät korjaustoimiin suostu.
Yhtiö on kooltaan pieni, eikä sillä ole korjaamisen vaatimia pääomia. Muut osakkaat ovat ilmoittaneet, että heillä ei ole varoja käytettäväksi korjauksiin, eivätkä he ilman lainvoimaista tuomiota tule edes suostumaan korjaukseen.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen on vaikea suorittaa. Korjaamista ei voida kohdistaa ainoastaan Looneiden hallinnoimaan huoneistoon, vaan kaikki lattiat on avattava ja koko järjestelmän mitoitus on tarkastettava uudelleen. Korjauskustannukset ovat luokkaa 130.000 euroa Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta.
Muilla osakkailla on keskinäinen sopimus poikkeavasta vastuunjaosta ja he tulevat vetoamaan siihen. Muut osakkaat ovat luulleet, että sopimuksen sisältö on kirjattu yhtiöjärjestetykseen ja ovat vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä tulleet tietoisiksi, että näin ei ole toimittu. Oikeuskäytännön perusteella on mahdollista, että käytäntö sitoisi myös Looneita. Missään nimessä ei ole varmaa, että saisivatko Looneet velvoitettua Yhtiön suorittamaan tarvittavat korjaukset.
Vahingonkorvaus / kauppahinnanalennus
Asuntokauppalain mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Toissijaisesti Looneet vaativat asuntokauppalain mukaisesti virhettä vastaavaa hinnanalennusta.
Looneet ovat selvittäneet virheen merkitystä osakkeen markkina-arvoon. Toissijaisen vaatimuksen osalta auktorisoitu kiinteistönarvioija (AKA) on arvioinut lämmitysvikojen toden näköisen vaikutuksen myyntihintaan olevan 100.000 - 130.000 euroa.
Looneiden käsityksen mukaan virheen merkitys on 130.000 euroa.
Oikeudenkäynnin aikana Looneille selvisi, että suurin osa Yhtiön omistamasta kiinteistön alapohjasta on pahasti vaurioitunut (huoneistot 1-3)
Kun huoneisto on myyty Looneille, oli käytössä Tehokuivauksen kuntokartoitusraportti, jossa oli kuva alapohjasta, jonka omistaja oli huoneiston rakennusvaiheessa ostaessaan korjannut vaurioituneet rakenteet. Raportin perusteella Looneet ovat perustellusti olettaneet, että alapohja on erittäin hyväkuntoinen. Todellisuudessa alapohja on erittäin huonossa kunnossa ja korjaustarve akuutti.
Looneiden ostaman huoneiston pinta-ala on 278 m2. Vastikkeen perusteena on pinta-ala.
Alapohjan vauriot
Alapohjaa on tutkinut Tehokuivaus 9.4.2015 ja tavarantarkastaja Sttttoki on tarkastanut sen Tavarantarkastuksessa 2/2015. Alapohjasta on havaittu, että:
- koko alapohjan alalla on paikoin lahovaurioita
- alapohjassa on kasvustoa
- alapohjassa on runsaasti rakennusjätettä
- lämmöneristeet ovat paikoin pudonneet
- alapohjasta tulee sisälle ilmavuotoja portaikkoon ja vaatehuoneeseen
- lämmöneristävyys ei ole alapohjan vaurioiden takia hyvä
- on suositeltavaa poistaa ilmavuodot, koska puurakenteiden pinnalla on mikrobikasvustoa
- alapohjassa on akuutteja korjaustarpeita
Raporteissa on todettu korjaamisesta, että:
- alapohjassa on ahdas liikkua ja se on hankalasti tarkasteltavissa
- korjaaminen tehtävä sisäkautta (yläkautta)
- kannatinlaudoissa on lahovaurioita, kannatinhirret on tutkittava korjaustöiden yhteydessä (näytteet)
- alapohja on korjattava lahovaurion takia asuntojen 1-3 alalta.
- mikrobivaurioituneesta alapohjasta on ilmavuotoja huoneistoon
- alapohjan rakennustyöt kestävät yli 4 kk, jolloin asunto on asumiskelvoton.
Kaupan kohteen virheet
Alapohjan lahovaurion merkitys
Looneet ovat hankkineet tarjouksen alapohjan korjaamisesta. Huoneisto on mahdollista korjata pelkästään vain Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta, mutta korjauksen jälkeenkin Looneet olisivat edelleen vastuussa (per neliö) muiden huoneistojen korjaamisesta.
Lisäksi huoneistojen nro 1-2 ryömintätilan alapohja on yhteistä huoneiston nro 3 kanssa, jolloin huoneistojen nro 1-2 alapohjassa olevat mikrobivauriot aiheuttavat ongelmia ilmavuotojen takia huoneiston nro 3 sisäilmaan.
HMH-Asennus Oy urakkatarjouksen mukaan korjaaminen maksaa Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta 115.000 euroa ja korjaaminen kestää neljä kuukautta.
Oikeudellinen arviointi (alapohjan vaurio ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuus)
Looneiden käsityksen mukaan Hmmmla ja Jmmmla ovat vastuussa asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n kohtien 2, 3 ja 4 perusteella. Toissijaisesti Looneet katsovat kyseessä olevan asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n kohdassa 3 tarkoitettu taloudellinen virhe.
Hmmmlan ja Jmmmlan tietoisuus vauriosta
Hmmmla ja Jmmmla ovat ostaessaan osakkeet saaneet Tehokuivauksen raportin yhteydessä tiedon, että alapohjan rakenne on uusi (kuva on huoneiston nro 4 alapohjasta), eivätkä he ole voineet osakkeet ostaessaan tietää vauriosta.
Vaurio on niin merkittävä, että Hmmmla ja Jmmmla eivät olisi milloinkaan ostaneet huoneistoa, jos he olisivat tienneet vauriosta. Kaupan jälkeen Hmmmlan ja Jmmmlan on kuitenkin täytynyt tulla tietoiseksi vauriosta. Looneiden ostaessa osakkeet oli Tehokuivauksen raportissa maininta rakennusjätteiden poistamisesta alapohjasta. M. Loone kysyi ennen kauppaa, onko rakennusjätteet poistettu. Hmmmla ilmoitti poistaneensa ne juuri ennen kauppakirjan allekirjoitusta.
Koska Hmmmla on käynyt alapohjassa, on hänen täytynyt havaita tippuneet eristeet ja lahovauriot, eikä hän ole kertonut näistä seikoista Looneille. Vaikka Hmmmlat eivät olisikaan tienneet vauriosta, on sen seuraus ollut selkeästi havaittavissa lattioiden kylmyytenä. Alapohjan vauriot ja eristeiden tippuminen ovat osaltaan johtaneet kylmyyteen. Hmmmlan ja Jmmmlan on täytynyt asuessaan havaita kylmyys ja sen he ovat jättäneet kertomatta Looneille.
Hmmmla ja Jmmmla ostivat huoneiston Huuco Oy:n konkurssipesäitä.
Ennen kauppaa huoneistossa asui J. Huunanmaa, joka oli asuessaan kiinnittänyt huomiota lattioiden kylmyyteen. Looneiden käsityksen mukaan Huunanmaa on saattanut havaintonsa Hmmmlan ja Jmmmlan
tietoon. Joka tapauksessa kaikki huoneistossa asuneet ovat kiinnittäneet huomiota kylmyyteen, joten sen on täytynyt olla Hmmmlan ja Jmmmlan tiedossa, ja heidän on täytynyt se havaita kuten muidenkin asukkaiden.
Lämmitysjärjestelmän alitehoisuus
Alapohjan korjaaminen parantaa lämpötehokkuutta, mutta ei poista kylmyyttä, eikä järjestelmän teho riitä tuottamaan tarvittavaa lämpötehoa. Teho on 10 kWh ja tarve on 12,5 kWh. Lämmitysjärjestelmä on alitehoinen.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen pelkästään Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta ei ole mahdollista ja korjaaminen (lisää putkea) voisi johtaa siihen, että kaukolämmöntuotto ei riitä lämmittämään kiinteistöä.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen maksaa (koko kiinteistölle) Astora Oy:n antaman tarjouksen perusteella 584.00'0 euroa sisältäen arvonlisäveron. Looneiden osuus on vastuunjaon perusteella 208.679 euroa.
Yhtiön tietoisuus virheistä ja suhtautuminen
Looneet ovat ilmoittaneet Yhtiölle kylmyydestä ensimmäisen kerran kirjallisesti marraskuussa 2013. Yhtiökokous on 942015 päättänyt, että lämmitysjärjestelmä taikka lämpövuodot eivät anna aihetta toimenpiteisiin.
Yhtiö on saanut käyttöönsä tavarantarkastuskertomuksen ja Tehokuivaus Oy:n raportin 942015. Looneet ovat vaatineet hallitusta toimimaan, mutta hallitus ei ole tehnyt asialle mitään. Looneet ovat jättäneet vaatimuksen yhtiökokouksen järjestämisestä 15.6.2015, mutta Yhtiö ei ole lausuman antamishetkeen mennessä reagoinut asiaan.
Alapohjan vauriot ja lämmitysjärjestelmän korjaaminen kuuluvat Yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin. Kuitenkaan lopullinen vastuunjako osakkaiden kesken ei ole selvä, koska asukas nro 4 on tehnyt alapohjan eristekorjaukset (ei kuitenkaan korjattu lämmitysjärjestelmän alitehoisuutta).
Joillakin osakkailla on ilmeisesti ollut keskinäinen suullinen sopimus yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta, mikä voisi aiheuttaa sen, että siitä riippumatta kuuluvatko korjauskustannukset Yhtiölle, on niiden jakautuminen osakkaiden kesken erilaista.
Yhtiö ei ole tehnyt Looneiden pyytämiä korjauksia taikka selvitystöitä. Mikäli Looneet nostaisivat kanteen Yhtiötä vastaan, veisi asian käsittely lainvoimaiseen saakka noin viisi vuotta (esim. KKO:2009:60).
VASTAAJIEN VASTAUS JA VAATIMUKSET
Vastaus
Hmmmla ja Jmmmla kiistävät kanteen ja pyytävät ensisijaisesti, että se on heihin kohdistettuna perusteettomana hylättävä, toissijaisesti kanne tulee hylätä ennenaikaisena.
Joka tapauksessa kanne tulee hylätä perusteettomana.
Vaatimukset
Hmmmla ja Jmmmla vaativat, että Looneet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 8320,40 euroa täysimääräisesti laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Kaupan kohteen virhe
Hmmmla ja Jmmmla tulevat ottamaan kantaa väitettyyn sisälämpötilan asumisterveyden vastaisuuteen/kaukolämmitysjärjestelmän alimittaisuuteen saatuaan oman asiantuntijansa lausunnon.
Hmmmla ja Jmmmla kiistävät lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden ja siitä johtuvan sisälämpötilan asumisterveysohjeen vastaisuuden. Heillä ei asumisaikanaan ole ollut sisälämpötilojen osalta ongelmia, kuten ei muillakaan asunto-osakeyhtiön osakkailla omissa asunoissaan. Kovilla pakkasilla ja tuulella vanhoista ikkunoista väkisin vähän "veti", mutta tämä seikka tuli ostajien tietoon ennen kauppaa.
Kyseessä on 100 vuotta vanha hirsirakennus, Looneitten asunnossa on viisi takkaa. Myös muissa asunnoissa osakkaat käyttävät takkoja asunnon lämmitykseen. Ovien ja ikkunoiden vetoisuus on ollut Looneiden tiedossa. Talon julkisivu on suojeltu asemakaavassa.
Asunto on asumiskelpoinen ja sen kuntoinen, mitä suojeltu asunto on.
Asunnossa on tehty 28.1.2011 kuntotarkastus, jossa nimenomaan todetaan, että: "Ikkunat ja ulko-ovet eivät vastaa tiiviydeltään ja energiataloudeltaan uusilta ikkunoilta ja ovilta vaadittavia normeja”. Tämän tiedon myös Looneet ovat Hmmmlalta ja Jmmmlalta saaneet kaupanteon yhteydessä.
Kyseessä on Museoviraston suojelema kohde, jonka korjaaminen todennäköisesti edellyttää Museoviraston hyväksyntää. Looneet ovat olleet tietoisia tästä seikasta.
Väite siitä, että asunto-osakeyhtiö olisi kieltäytynyt korjaamasta rakenteita, ei pidä paikkaansa. Asunto-osakeyhtiön puolesta on tähän mennessä todettu, että muiden osakkaiden mielestä asunto-osakeyhtiössä ei ole väitettyä sisälämpötilaongelmaa. Asunto-osakeyhtiön kolme muuta osakasta ovat asuneet talossa vuodesta 2006 lähtien. Tämän johdosta asunto-osakeyhtiö on katsonut, että mitään erityisiä toimenpiteitä ei ole syytä tehdä.
Tätä asiaa ei ole asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa milloinkaan käsitelty, eikä sitä olisi voitu vielä käsitelläkään, koska mitään yksilöityä ja perusteltua vaatimusta asunto-osakeyhtiön rakenteiden virheellisyydestä ei ole esitetty. Asunto-osakeyhtiön puolesta isännöitsijä on ainoastaan todennut, että mikäli tähän asiaan vielä joudutaan palaamaan, tullaan päätökset tekemään yhtiökokouksessa.
Looneet ovat kertoneet lämmitysongelmista 2014 yhtiökokouksessa ja LVI-yhtiö on käynyt tutkimassa asiaa.
Lämmitysjärjestelmä menee koko talon läpi, minkä johdosta mahdollinen korjaus on tehtävä koko talossa.
Yhtiöjärjestyksessä ei ole merkintää muiden osakkaiden poikkeavasta vastuunjaosta.
Looneet eivät ole esittäneet mitään näyttöä lämmitysjärjestelmän alitehoisuudesta, eivätkä myöskään korjauskustannuksista, joiden määräksi Looneet ovat koko asunto-osakeyhtiön osalta arvioineet 150.000 euroa.
Hmmmla ja Jmmmla joka tapauksessa kiistävät, että tässä kaupankohteessa olisi selLoonen merkittävä virhe, joka oikeuttaisi ostajat kaupan purkuun.
Tämän lisäksi tulee huomioida se, että mikäli väitetty virheellisyys todetaan on se helposti korjattavissa. Hmmmlan ja Jmmmlan käsityksen mukaan tähän asuntoon kohdistuvat korjauskustannukset voivat enimmillään nousta runsaaseen 50.000 euroon.
Alapohjan korjaus Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta maksaa rakennusinsinööri Kiirtamon lausunnon mukaan 10.478 euroa.
Asiassa ei myöskään voi olla kysymys Looneiden väittämästä vakavasta tiedonantovirheestä, joka oikeuttaisi kaupan purkuun.
Hmmmla ja Jmmmla ovat tulleet tietoisiksi vaurioista vasta tämän oikeusprosessin yhteydessä.
Hmmmla ei ole itse poistanut rakennusjätteitä alapohjasta eikä ole siellä koskaan käynyt. Hänen käsityksensä mukaan rakennusjätteet oli poistettu.
Asunnossa ennen Hmmmlaa ja Jmmmlaa asunut J. Huunanmaa ei ole milloinkaan ilmoittanut heille lattioiden kylmyydestä.
Vastuun kohdentuminen
Väitetyt vauriot ovat asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §:ien mukaan asiassa on kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta asiasta, jos Looneiden väitteet pitävät paikkansa. Näin ollen tässä asiassa oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Asuntokauppa 3.4.2013. Museoviraston suojelema kohde.
Vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Asunto Oy Porin A. kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa.
RIITAISET SEIKAT
1. Ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa?
2. Onko kaupan kohteessa virhe (järjestelmän alimittaisuus, huoneiston lämpötila)? Onko virhe olennainen?
3. Ovatko Hmmmla ja Jmmmla laiminlyöneet velvollisuutensa antaa riittävät tiedot kaupan kohteesta? Onko tiedonantovirhe olennainen?
4. 28.1.2011 suoritetusta kuntotarkastuksesta ennen kauppaa ostajille annetut tiedot ja niiden merkitys.
5. Asunto-osakeyhtiön kieltäytyminen korjauksesta.
Välituomiolla ratkaistavassa asiassa esitetyistä väitteistä / onko LooneilIe oikea vastaaja
Kantajat
Looneilla on asiassa oikeat vastaajat.
Riidatonta on, että vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa. Siitä riippumatta Looneilla on oikeus kohdistaa vaatimuksensa Hmmmlaan ja Jmmmlaan.
Looneet ovat vedonneet asiassa Yhtiön heikkoon taloudelliseen tilanteeseen ja siihen, että Yhtiön osakkaat ovat ilmoittaneet, etteivät kykene osallistumaan korjauksesta aiheutuviin kustannuksiin.
Looneet ovat vaatineet Yhtiötä järjestämään kokouksen lahovaurion korjaamiseksi, mutta Yhtiön hallitus taikka isännöitsijä ei ole reagoinut asiaan.
Yhtiöllä ei ole varoja korjaamiseen. Osa osakkaista on ilmoittanut, ettei heillä ole varoja lisävastikkeen maksamiseen eikä Yhtiön hallinto reagoi korjausvaatimukseen tai edes asian selvittämiseen. Näissä olosuhteissa on selvää, että Yhtiön kunnossapitovastuulla ei ole merkitystä kaupanpurkuvaatimukseen.
Kauppahinnanalennus ja vahingonkorvaus
Siitä kuuluuko jokin rakenne yhtiön vai osakkaan vastuulle, ei voi torjua asuntokauppalakiin perustuvaa vahingonkorvauskannetta taikka kauppahinnanalennusvaatimusta. Yhtiö ei voi olla velvollinen maksamaan kauppahinnanalennusta LooneilIe.
Looneet ovat vaatineet myyjältä vahingonkorvausta. Hmmmla ja Jmmmla ovat jättäneet kertomatta Looneille huoneiston kylmyydestä, ja he ovat olleet tietoisia alapohjan heikosta kunnosta myydessään osakkeet Looneille. Tietojen antaminen on ollut myyjien vastuulla, eikä Yhtiö voi olla vastuussa siitä, että Hmmmla ja Jmmmla ovat jättäneet kertomatta kylmyydestä ja alapohjan kunnosta.
Looneet ovat katsoneet, että riippumatta Hmmmlan ja Jmmmlan tuottamuksesta, on kaupan kohteessa joka tapauksessa taloudellinen virhe. Yhtiö ei voi olla vastuussa taloudellisesta virheestä ostajille.
Hmmmla ja Jmmmla eivät ole vedonneet siihen, että kanne heitä kohtaan olisi ennenaikainen. Selvyyden vuoksi todettakoon, että asuntokauppalaki ei aseta Looneille velvollisuutta nostaa kannetta Yhtiön vastuulla olleista rakenteista ensin Yhtiötä vastaan, ja sen jälkeen vasta myyjiä vastaan toteutuneen taloudellisen vahingon perusteella.
Yhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa kauppahinnan / vahingonkorvauksen määrään, mutta se ei poista myyjän korvausvastuuta, taikka tee kanteesta ennenaikaista.
Yhtiö on kieltäytynyt korjaamassa lämmitysjärjestelmää (KT 17). Yhtiö ei ole reagoinut alapohjan korjaamisvaatimukseen, eikä ole edes pitänyt asunto- osakeyhtiölaissa määrättyä kokousta osakkaan vaatimuksesta huolimatta (6 luku 4 § ja 5§).
Vaatimus on esitetty 15.6.2015, eikä kutsua ole tullut lain edellyttämässä kahdessa viikossa, eikä sitä ole tullut vieläkään.
Yhtiökokousta ei ole järjestetty, mutta Yhtiön hallitus on pitänyt asiasta kokouksen 6.8.2015. Hallitus on katsonut, että parannus- ja korjaustoimet kustannuksineen kuuluvat ao. asunnon osakkaalle.
Oikeuden käyntikulut
Kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikulut perusteeltaan, määrään ei ole huomauttamista.
Vastaajat
Hmmmla ja Jmmmla eivät ole oikeat vastaajat asiassa. Oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A.
Kanne Hmmmlaa ja Jmmmlaa vastaan on välituomiolla hylättävä.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § säätää, että yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Asunto Oy:n Porin A.n yhtiöjärjestyksestä voidaan todeta, että siinä ei ole mitään määräystä poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetään yksiselitteisesti, että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajille. Samassa pykälässä todetaan, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, minkä lisäksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.
Yksiselitteisen selvää on, että kaikki kantajien välttämät virheellisyydet/puutteellisuudet nyt puheena olevassa huoneistossa kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Näin ollen osakkeenomistajan on kohdistettava vaatimuksensa asunto-osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:ssä säädetään milloin osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.
On totta, että kaupanpurkuvaatimusta ei voi kohdistaa yhtiöön, mutta tässä vaiheessa ei vielä tiedetä korjauskustannusten määrää ja näin ollen ei ole edellytyksiä arvioida kaupanpurkua oikeudellisena kysymyksenä.
Mikäli kyseessä olisi taloudellinen virhe, sen suuruus ratkeaa vasta kun yhtiö on suorittanut sille kuuluvat toimenpiteet ja lopulliset kustannukset ovat selvillä. Tämän jälkeen voidaan arvioida, onko kyseessä kauppahinnan alennukseen oikeuttava virhe.
Kanne on toissijaisesti hylättävä ennen aikaisena.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan päätöksen tekeminen yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Tällaista päätöstä Yhtiön yhtiökokous ei ole tehnyt.
Yhtiön hallitus on 6.8.2015 kokouksessaan katsonut, että alapohjan korjaus kuuluisi (asunto-osakeyhtiölain vastaisesti) osakkaille. Kokouksen pöytäkirjaan ei ole kirjattu, ettei yhtiö tulisi alapohjaa korjaamaan.
Vastaajat eivät ole milloinkaan sitoutuneet poikkeavaan vastuunjakoon.
Vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 8.320,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
TODISTELU
Kantajat
Kirjalliset todisteet
K1. Kauppakirja
Teema: Kaupan ehdot
K2. Myyntiesite
Teema: Ennen kauppaa annetut tiedot
K3. Vaatimus Asunto Oy Porin A.ä kohtaa ja siihen annettu vastaus
Teema: Asunto Oy ei suostu korjaamaan vastuullaan olleita rakenteita
K4. Tehokuivaus Oy:n raportti Huoneistossa on lämpövuotoja, ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa
K5. Insinööritoimisto Vektori Oy:n raportti 25.2.2015Teema: järjestelmä on alitehoinen
K6. Lausunto lattialämmityksen merkityksestä 9.3.2015 Teema: virheen merkitys, kauppahinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrä
K7. J. Atttttsen sähköposti 24.1.2014 Teema: Sisälämpötilaongelmia on kaikilla
K8. M. Looneen sähköpostit Teema: Kylmyys on ollut havaittavissa, taloyhtiölle on ilmoitettu ongelmasta
K9. Pöytäkirja yhtiökokouksesta (ei vielä) Teema: asiaa on käsitelty yhtiökokouksessa
K10. Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastus 28.1.2011 teema: Ennen kauppaa annetut tiedot
K11. Tehokuivaus Oy:n raportti 9-4.2015 Teema: Vaurioiden laajuus ja merkitys
K12. Tavarantarkastuskertomus Teema: Vaurioiden laajuus ja merkitys
K13. Astora Oy:n tarjous Teema: Korjauskustannusten määrä
K14. HMH-Asennus Oy:n tarjous Teema: Korjauskustannusten määrä
K15. Sähköpostit 4.5., 22.5. ja 15·6 Teema: Looneet vaatineet Yhtiötä korjaamaan virheet, Looneet ovat vaatineet yhtiö- kokouksen pitämistä alapohjan vaurioista
K16. Sähköposti 14.3. Teema: Hmmmla on käynyt alapohjassa ennen myyntiä Looneille
K17. Pöytäkirja yhtiökokouksesta 9.4.2015 Teema: Yhtiö on kieltäytynyt lämmitysjärjestelmän korjaamisesta (pöytäkirjassa on virhe, päätökset eivät olleet yksimielisiä vrt. kohta 12 ja 14)
K18. Pöytäkirja Asunto Oy Porin A.n hallituksen kokouksesta 6.8.2015
Teema: Yhtiö ei tule korjaamaan alapohjaa; enemmistö osakkaista (kaikki muut osakkaat Looneita lukuun ottamatta kuuluvat hallitukseen) katsovat poikkeavasta vastuunjaosta sovitun
Henkilötodistelu
1. K. Httttn
Teema: Järjestelmän alitehoisuus, huoneisto on kylmä, sama ongelma on muissakin huoneistoissa
2. K. Nttttti
Teema: Järjestelmän alitehoisuus
3.M. R., Tehokuivaus Oy
Teema: 28.1.2011 kuntokartoituksen maininta ikkunoista ja ovista on koskenut energiatehokkuutta
4. P. Jtttten
Teema: Raportin sisältö, lämmitysjärjestelmän alitehoisuus
5. H. Jtttttti
Teema: virheen merkitys, vahingonkorvauksen/ kauppahinnanalennuksen määrä
6. J. Andersson
Teema: virheen merkitys, vahingonkorvauksen/kauppahinnanalennuksen määrä
Vastaajat
V1. Kuntotarkastus 28.1.2011
Teema: Looneille ennen kauppaa annetut tiedot
V2. Asunto Oy Porin A.n yhtiöjärjestys
Teema: Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa
Näyttö ja näytön arviointi
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajan ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Lain 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
On riidatonta, että kanteen mukaan vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Asunto Oy Porin A.n (jäljempänä: Yhtiö) omistamissa rakenteissa.
Samoin on riidatonta, että Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
Oikeuskirjallisuudessa ovat Koskinen-Tammi ja Laurila kirjassaan Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, Helsinki 2010, s. 154 lausuneet: "Jos taloyhtiö on kunnossapitovastuussa virheellisestä rakenteesta, voi ostaja lukea myyjän mahdolliseen vastuupiiriin ja häneltä vaadittaviin kustannuksiin vain sen osuuden korjauskustannuksista, joka yhtiössä tulee hänen maksettavakseen kyseisen virheen korjauksesta".
Edellä selostettu osoittaa, että Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella kunnossapitovastuu nyt kyseessä olevista rakenteista. Ostajien ja myyjien välisessä suhteessa tämä on otettava huomioon siten, että asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva vaurio pitää korjauttaa ja korvauttaa Yhtiöllä, ei myyjillä. Sinänsä asia saattaa olla riitainen Yhtiön kanssa ja Yhtiö on voinut kieltäytyä osallistumasta kyseisen vaurion korjaukseen. Tämä seikka ei kuitenkaan anna aihetta arvioida Yhtiön korjaus- ja korvausvastuuta toisin kuin edellä on lausuttu.
Kantajat ovat vedonneet siihen, että joillakin Yhtiön osakkailla on ilmeisesti ollut keskinäinen suullinen sopimus yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta ja he tulevat vetoamaan siihen. Enemmistö osakkaista on katsonut poikkeavasta vastuunjaosta sovitun.
Sopimuksen mukaan jokainen osakkeenomistaja vastaa hallinnoimaansa huoneistoon liittyvistä korjauskustannuksista. Tämä voisi aiheuttaa sen, että siitä riippumatta, kuuluvatko korjauskustannukset Yhtiölle, on niiden jakautuminen osakkaiden kesken erilaista. Kantajien mukaan nämä osakkaat ovat luulleet, että sopimuksen sisältö on kirjattu yhtiöjärjestykseen ja ovat vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä tulleet tietoisiksi, että näin ei ole toimittu. Kantajat ovat sitä mieltä, että on mahdollista, että tämä yhtiöjärjestyksestä poikkeava käytäntö sitoisi myös heitä.
Koskinen-Tammi ja Laurila ovat edellä mainitun kirjan sivulla 155 lausuneet kunnossapitovastuun säätämisestä seuraavaa: "Useissa hovioikeuden ratkaisuissa on todettu, ettei kunnossapitovastuusta säätäminen ole ollut yhtiöjärjestyksessä välttämätöntä, jos yhtiössä muuten vallitsevana käytäntönä on ollut osakkaille siirretty kunnossapitovastuu ja jos ostaja on ollut tietoinen kyseisestä käytännöstä. Vallinnut käytäntö on ollut asuntokaupan osapuolia sitova ja asuntokaupan virhettä on arvioitu sen mukaan, mikä on ollut kyseisen yhtiön vastuunjakokäytäntö".
Osoituksena Yhtiössä vallinneesta käytännöstä koskien yhtiöjärjestyksestä poikkeavaa vastuunjakoa kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena K 18 olevaan Yhtiön hallituksen pöytäkirjaan 6.8.2015, jonka mukaan osakkaat ovat itse tehneet vuonna 2006 omaan lukuunsa asuntojensa korjaustyöt myös alapohjan osalta. Hallituksen mukaan tämä osoittaa, että myös mahdolliset myöhemmät parannus- tai korjaustoimet kuuluvat ao. asunnon osakkaalle.
Vastaajat ovat ostaneet kyseessä olevan asunnon vuonna 2011 ja sanoneet, että he eivät ole sitoutuneet yhtiöjärjestyksestä poikkeavaan vastuunjakoon. Kantajien kirjallisella todisteella K18 esittämä näyttö ei osoita Yhtiössä olleen vallitsevana käytäntönä osakkaille siirretty kunnossapitovastuu, josta vastaajat olisivat olleet tietoisia.
Myöskin kantajat ovat kertomansa mukaan tulleet tietämään Yhtiön hallituksen väitteestä mahdollisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä.
Kantajien esittämä selvitys ei osoita, että Yhtiössä olisi ollut vallitsevana käytäntönä osakkaille siirretty kunnossapitovastuu, josta vastaajat tai kantajat ostajina olisivat olleet tietoisia.
Johtopäätökset
Edellä selostetusta seuraa, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetyllä yhtiön kunnossapitovastuulla on nyt ratkaistavana olevassa asiassa merkitystä. Yhtiön kunnossapitovastuu on oikeudellisesti vaikuttava vastaajien mahdolliseen vastuuseen nähden ja muodostaa esteen vaatimusten esittämiselle vastaajia kohtaan.
Mahdolliset virheet eivät kuulu vastaajien vastuulle ainakaan ennen kuin selviää, jääkö yhtiön vastuun selvittämisen jälkeen enää mitään myyjän vastattavaksi kuuluvaa virhettä.
Lopputulos
Kanne on hylättävä.
Turvaamistoimi
Käräjäoikeus on 6.7.2015 antanut tähän asiaan liittyvän päätöksen väliaikaisesta turvatoimesta.
Koska kanne on hylätty, ei ole enää syytä pitää väliaikaisesti määrättyä turvaamistoimea voimassa.
Väliaikainen turvaamistoimi on tämän vuoksi määrättävä peruutettavaksi.
Muutoksenhaku
Muutoksenhakuohjeet
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:
AA J. Naaaati (M. ja V. Loone) ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusaika päättyy 28.9.2015
Vastavalitusaika päättyy 12.10.2015
Käräjätuomari
Jos (pientaloyhtiön) osakehuoneiston asunnossa on virhe esim. alapohjassa se normaalisti kuuluu asunto-osakeyhtiön korjattavaksi. Ongelma syntyy siinä vaiheessa, jos taloyhtiössä päätetään (hallitus) jättää korjaus tekemättä esim. syyllä, ettei viasta ole välitöntä terveyshaittaa. Voiko ostaja vaatia tällaisessa tilanteessa korvausta tai jopa kaupan purkua myyjältä. Pitäisikö korjaus ja sen laajuus selvittää ja ratkaista ensi taloyhtiön kanssa vai voiko ostaja "ohittaa" tämän vaiheen ja esittää korvaus- ym. vaatimuksia suoraan myyjälle. Alla olevassa ratkaisussa hovioikeus ratkaisi asian niin, että ostaja voi esittää asuntokauppalakiin perustuvia vaatimuksia myyjälle, vaikka asia on selvittämättä vielä taloyhtiön kanssa. Käräjäoikeus oli päätynyt toiseen ratkaisuun ja hylännyt ostajan kanteen ennenaikaisena.
Ostajan kannalta on järkevää yrittää ratkaista asia ensin taloyhtiön kanssa, jolloin saadaan selville korjauskustannusten määrä ja muut seikat. Jos taloyhtiö kuitenkin kieltäytyy korjaustoimista, joutuisi ostaja riitelemään siitä n. 2-3.vuotta oikeudessa ja ottamaan oikeudenkäyntikuluriskin kannettavakseen. Silloin ostajan on järkevämpää kohdistaa vaatimukset suoraan myyjään. Ostajan on tietysti omalla kustannuksellaan esitettävä näyttöä virheestä ja korjaustoimien sisällöstä asiantuntijatodistelun avulla. Oikeus joutuu tämän perusteella ottamaan kantaa ostajan vaatimuksiin myyjää kohtaa esim. kaupan purun osalta. Oikeudella on silloin laaja harkintavalta sen suhteen, katsotaanko purkamiselle asetettu olennaisuus virheen ja muiden seikkojen osalta täyttyneen. Todennäköisesti siinä vaikuttaa riidat ja epätietoisuus taloyhtiön korjausvastuun osalta. Usein korjauskustannus jakautuu taloyhtiössä monelle osakkaalle niin, että ostajan maksettavaksi jääkin vain esim. 1/20 kokonaiskustannuksista. Esimerkiksi jos alapohjan kunnostus maksaa 100.000 euroa jää ostajan asunnon osuudeksi silloin vain 5000 euroa. Tämä ei useimmiten ylitä esim. salaisen virheen korvauskynnystä. Jos myyjä (tai isännöitsijä) ei kertonut korjaustarpeesta, vaikka sellaisesta oli keskusteltu osakkaiden kesken tulee korjaussumma kuitenkin maksaa vahingonkorvauksena. Oikeuden on tällaisessa tapauksessa otettava kantaa taloyhtiön korjausvastuuseen ja korjauksen arvoon muiden seikkojen ohella.
Hovioikeuden ratkaisi alla olevassa tapauksessa asian eli "virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asianosaiset esittävät näyttönsä" ja näin ollen käräjäoikeuden oli otettava asia uudelleen käsiteltäväksi.
Alla nimet muutettu!
Vaasan hovioikeus Tuomio nro 67
Antamispäivä
11.2.2016
Diaarinumero
S 15/996
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden välituomio 28.8.2015 nro 11188 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhettä tai muuta sopimusrikkomusta koskeva asia
Valittajat
M. A. Loone
V. M. Loone
Vastapuolet
P. T. M. Hmmmla
T. E. J. Jmmmla
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
M. A. Loone ja V. M. Loone ovat vaatineet, että hovioikeus kumoaa käräjäoikeuden välituomion ja palauttaa asian käräjäoikeuteen. Loonet ovat vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata P. T. M. Hmmmlan ja T. E. J. Jmmmlan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta ja että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Looneet ovat asuntokauppalain nojalla vaatineet kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Asuntokaupan myyjät Hmmmla ja Jmmmla eivät ole väärät vastaajat.
Vastaus
Hmmmla ja Jmmmla ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Looneet velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 1.636,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Käräjäoikeuden ratkaisu on oikea, koska Looneiden väittämät virheet kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Looneet ovat 3.4.2013 ostaneet Hmmmlalta ja Jmmmlalta osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston numero 3 hallintaan Asunto Oy Porin A. -nimisessä yhtiössä. Looneet ovat kanteessaan väittäneet, että kaupan kohdetta rasittaa virhe, siitä aiheutuu heille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, ja sen vuoksi Looneet ovat vaatineet kaupan purkua. Toissijaisesti Looneet ovat vaatineet, että Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta kyseisen virheen perusteella.
Kaupan purkuvaatimus, kauppahinnan alennusvaatimus tai asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukainen vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa vain myyjään. Virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asian- osaiset esittävät näyttönsä. Käräjäoikeus ei olisi saanut hylätä kannetta mainitsemillaan perusteilla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden välituomio kumotaan. Asia palautetaan Satakunnan käräjäoikeuteen, jonka tulee, tämän ratkaisun saatua lainvoiman tai asianosaisten suostumuksella sitä ennen, ilmoituksesta ottaa asia uuteen käsittelyyn. Käräjäoikeuden on myös lausuttava esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.4.2016.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos K. S-N
hovioikeudenneuvos H. N
hovioikeudenneuvos K. H
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS VÄLITUOMIO 15/11188
28.8.2015 L 14/9167
Kantajat
Loone, M.
Loone, V.
Vastaajat
Hmmmla, P.
Jmmmla, T.
Asia
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 28.7.2014
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
V. ja M. Loone velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan P. Hmmmlan ja T. Jmmmlan oikeudenkäyntikulut 8320,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Käräjäoikeuden 6.7.2015 määräämä väliaikainen turvaamistoimi (päätösnro 15/9440) määrätään peruutettavaksi.
SELOSTUS ASIASTA
M. ja V. Loone ovat ostaneet P. Hmmmlalta ja T. Jmmmlalta 3.4.2013 Asunto Oy Porin A.- nimisen yhtiön osakkeista Nrot 3831-6610 (2780 kpl), jotka oikeuttavat osoitteessa Vtie 9 olevan 278 m2:n suuruisen huoneiston hallintaan. Kauppahinta on ollut 497.500 euroa. Asunto Oy Porin A. on pienehkö
asunto-osakeyhtiö, jonka omistama kiinteistö on vuonna 2006 remontoitu vanhasta rautatieasemasta (suojeltu rakennus) uusiksi asunnoiksi.
Asunto Oy Porin A. on perustettu keväällä 2005 ja rakennuttajana oli HUUGO Oy. HUUGO Oy asetettiin konkurssiin vuonna 2006. P. Hmmmla ja T. Jmmmla ovat ostaneet asunnon HUUGOOy:n konkurssipesäitä uutena asuntona uuden asunnon kauppakirjalla 21.2.2011. Hmmmla ja Jmmmla asuivat asunnossa kaksi vuotta ennen sen myyntiä M. ja V. Looneelle 3.4.2013.
Käräjäoikeus on hyväksynyt osapuolten esityksen siitä, että käräjäoikeus antaa ensin välituomiolla ratkaisun siitä, ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa vai onko kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta asiasta, jolloin oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A. Käräjäoikeus katsoo, että tämä välituomiolla ratkaistava asia voidaan ratkaista oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27a §:n nojalla yksin kirjallisen valmistelun perusteella. Osapuolet ovat suostuneet kirjalliseen menettelyyn.
KANNE
Kantajien vaatimukset
M. ja V. Loone vaativat ensisijaisesti, että:
Looneiden sekä P. Hmmmlan ja T. Jmmmlan välillä 3.4.2013 tehty kauppa määrätään purettavaksi ja, että Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kaupantekohetkellä maksettu kauppahinta 497.500 euroa.
PalautettavalIe kauppahinnalle maksetaan korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 haasteen tiedoksiantopäivään 13.8.2014 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.
Looneet vaativat toissijaisesti, että
Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Looneille vahingonkorvausta /kauppahinnan alennusta 245.000 euroa. Palautettavalle suoritukselle on maksettava korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottamisesta 3.4.2013 lukien haasteen tiedoksiantoon 13.8.2014 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa aina maksupäivään asti.
Looneet vaativat, että
Hmmmla ja Jmmmla velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan M. ja V. Looneen oikeudenkäynti kulut myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.
Perusteet
Tausta
Kaupan jälkeisenä talvena 2013-2014 Looneet havaitsivat, että huoneiston sisälämpötila oli erittäin alhainen. Looneet ovat ilmoittaneet asiasta isännöitsijälle ja myyjille. Looneet ovat ilmoittaneet isännöitsijälle 18.11.2013 - 15.1.2014 välisenä aikana 6 kertaa. Looneiden havaintojen mukaan huoneiston sisälämpötila ei täytä asumisterveydelle asetettuja vaatimuksia. Looneet selvittelivät isännöitsijän sekä Hmmmlan ja Jmmmlan kanssa syytä kylmyyteen.
Selvittelyssä kävi ilmi, että Asunto Oy Porin A.n kaukolämmitysjärjestelmä on alimitoitettu eikä se kykene tuottamaan talviaikaan lämmityksen tarvitsemaa tehoa. Hmmmla Ja Jmmmla eivät ole kaupanteon yhteydessä kertoneet Looneille siitä, että lämmitysjärjestelmä on riittämätön. Hmmmla ja Jmmmla ovat katsoneet kyseessä olevan Asunto Oy Porin A.n kiinteistöön liittyvä ominaisuus.
Hmmmlat väittävät, että muilla osakkailla ei ole ollut sisälämpötilojen osalta ongelmia. Tämä väite ei pidä paikkaansa, vaan muut osakkaat ovat joutuneet pakkaskeleillä pitämään takoissa tulia, jotta huoneistot pysyvät asumiskelpoisina. Esimerkiksi Aaltosen hallinnoimassa huoneistossa ei heidän oman ilmoituksensa mukaan ole talvisin päästy 21 asteeseen ellei takkaa käytetä. Muut osakkeenomistajat ovat tietoisia, että rakennuksessa on kylmää.
Muut osakkeenomistajat ovat keskenään sopineet osakkeet ostaessaan asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta vastuunjaosta. Sopimuksen mukaan jokainen osakkeenomistaja vastaa hallinnoimaansa huoneistoon liittyvistä korjauskustannuksista.
Looneet eivät käytä Asunto Oy:ssä määräysvaltaa. Huoneistossa asuu alaikäinen lapsi.
Looneiden käsityksen mukaan kyseessä on vakava tiedonantovirhe, ja se oikeuttaa kaupan purkamiseen.
Ennen kauppaa annetut tiedot
Kauppakirjassa eikä myöskään sen liitteenä olleessa isännöitsijätodistuksessa ole mainintaa lämmitykseen liittyvistä ongelmista.
Kuntokartoituksen maininta koskien ikkunoita ja ulko-ovia ei johda siihen, että Looneiden olisi tullut ymmärtää, että lämmitysjärjestelmä on alitehoinen. Raportin laatija Rtttta on tarkoittanut maininnallaan, että ikkunoiden ja ovien takia huoneiston lämmityskustannukset ovat korkeammat kuin käytettäessä nykystandardit täyttäviä.
Jos Hakaloiden mukaan merkinnästä olisi pitänyt ymmärtää huoneiston olevan kylmä, olisi tämä tullut saattaa Looneiden tietoon.
Kaupan kohteen virhe ja sen korjaus
Huoneistojen lämmöntarve on suurempi, kuin mitä lattialämmityssuunnitelmissa on laskettu. Huoneissa lattian alla kulkevat putket ovat liian pienet ja tästä syystä lämmitysteho ei voi riittää. Standardien mukaan lämpimän veden lähtölämpötilan ja tulolämpötilan erotus saa olla enimmillään 4-6 astetta. Esimerkiksi 15.1. 2014 suoritetussa mittauksessa se oli 11 astetta (Tulovesi 36 astetta, lähtövesi 25 astetta). Koska lämmitysvesi jäähtyy näin paljon, se ei voi luovuttaa tarvittavaa lämpömäärää.
Ongelmaa on yritetty ratkaista nopeuttamalla veden kiertämistä, jolloin lämpötila ei ehtisi laskea putkistossa, tämä ei ole kuitenkaan auttanut asiaan. Kun ulkolämpötila on nollassa, kykenee järjestelmä tuottamaan yläkertaan 18-19 asteen lämpötilan ja alakertaan 16-17 asteen lämpötilan. Kovilla pakkasilla tilanne on huomattavasti huonompi.
Asunnon lämmöntarve on suurempi kuin lämmitysjärjestelmän tuottama teho. Lisäksi rakennuksessa on lämpövuotoja. Lämmitystä koskevassa suunnitelmassa ei ole huomioitu, että talossa ovet ja ikkunat vuotavat lämpöä sekä rakennuksen ikkunat ovat lämpötehokkuudeltaan heikot. Tämän lisäksi lämmityspiirit ovat liian pitkiä, mikä johtaa siihen, että käytettävissäkin oleva vajaa teho jakaantuu hyvin epätasaisesti.
Looneiden selvittäessä asiaa on ilmennyt, että kaikissa taloyhtiön asunnoissa on sama ongelma ja, että taloyhtiön asukkaat ovat tästä syystä joutuneet lämmittämään huoneistojaan sähköpattereilla ja takoilla.
Korjaaminen tulisi tehdä niin, että kaikki lattiat avataan ja vesikiertoputket korjataan isompitehoisilla putkilla. Koska kaikissa taloyhtiön omistamissa rakenteissa on tämä sama vika, tulee korjaus tehdä taloyhtiön kaikissa huoneistoissa.
Tavanomaisesti asuntokauppariidoissa ostajat perustavat vaatimuksensa korjauskustannuksista johdettavaan kauppahinnanalennukseen. Tässä riidassa ongelmana on, että vauriot ovat taloyhtiön omistamissa rakenteissa, joita Looneilla ei ole oikeutta korjata ilman taloyhtiön suostumusta. Lisäksi rakenteet ovat museoviraston suojelemia, joten korjausten tekeminen edellyttäisi museoviraston hyväksyntää. Looneilla ei ole tietoa, onko korjaamiseen ylipäätään saatavissa museoviraston lupaa.
Hmmmla ja Jmmmla ovat vedonneet siihen, että Asunto Oy Porin A. on ensisijaisesti vastuussa rakenteista. Tällä ei ole asiassa merkitystä, koska taloyhtiö on kieltäytynyt korjaamasta rakenteita, eikä tule suostumaan niiden korjaamiseen ilman tuomiota.
Mikäli Looneet saisivat kanteen nostettuaan museovirastolta luvan korjaukseen ja saisivat täytäntöönpanokelpoisen tuomion, ei Asunto Oy Porin A.llä ole hallussaan korjauksen edellyttämiä varoja. Looneiden arvion mukaan kaikkien huoneistojen korjaaminen maksaisi noin 150.000 euroa, josta Looneiden hallinnoimien tilojen korjaaminen maksaisi 50.000 - 70.000 euroa. Looneiden ja Asunto Oy Porin A.n välinen oikeudenkäynti ei ratkaisisi kaupanvastuuta koskevaa riitaa.
Rakenteiden avaamisen ja sulkemisen välisen ajan tulee huoneisto olemaan asuinkelvoton. Ottaen huomioon kaupan kohteesta Porin mittapuulla maksettu korkea kauppahinta sekä saadut esitiedot, on kaupan kohteessa merkittävä virhe. Virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta kuin kaupanpurkua voida pitää kohtuullisena, varsinkaan kun Hmmmlan ja Jmmmlan on täytynyt olla tietoisia lämmitysjärjestelmän puutteista.
Kaupanpurku- / vahingonkorvaus- / kauppahinnanalennusvaatimus ei ole ennenaikainen
Vaatimus ei ole ennenaikainen, eikä Yhtiön kunnossapitovastuulla ole asiassa merkitystä.
Ensisijaiseen vaatimukseen Yhtiön korjausvastuulla ei ole edes merkitystä. Toissijainen vaatimus perustuu todennäköisen kauppahinnan määritykseen ja virheen merkitykseen! eikä siihenkään Yhtiön vastuulla ole merkitystä. Mikäli joku osakkeenomistajista myisi osakkeensa, olisi hänen pakko saattaa ostajan tietoon, että huoneistot ovat kylmiä.
Kylmyys on ollut isännöitsijän tiedossa syksystä 2013 lukien. Looneet ovat ilmoittaneet Yhtiölle, mutta Yhtiö ei ole ryhtynyt korjaustoimiin. Yhtiö maksoi Httttnin tekemät selvitykset ja buusteripumpun. Kun Httttn ilmoitti, että hänen keinonsa on käytetty, Yhtiö lopetti toimet.
Vastoin Hakaloiden käsitystä sisälämpötilan ongelmia on käsitelty yhtiökokouksessa.
Päätös korjaustoimista tehdään yhtiökokouksessa. Enemmistö Yhtiön osakkaista (kaikki muut osakkaat) ovat ilmoittaneet, että he eivät korjaustoimiin suostu.
Yhtiö on kooltaan pieni, eikä sillä ole korjaamisen vaatimia pääomia. Muut osakkaat ovat ilmoittaneet, että heillä ei ole varoja käytettäväksi korjauksiin, eivätkä he ilman lainvoimaista tuomiota tule edes suostumaan korjaukseen.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen on vaikea suorittaa. Korjaamista ei voida kohdistaa ainoastaan Looneiden hallinnoimaan huoneistoon, vaan kaikki lattiat on avattava ja koko järjestelmän mitoitus on tarkastettava uudelleen. Korjauskustannukset ovat luokkaa 130.000 euroa Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta.
Muilla osakkailla on keskinäinen sopimus poikkeavasta vastuunjaosta ja he tulevat vetoamaan siihen. Muut osakkaat ovat luulleet, että sopimuksen sisältö on kirjattu yhtiöjärjestetykseen ja ovat vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä tulleet tietoisiksi, että näin ei ole toimittu. Oikeuskäytännön perusteella on mahdollista, että käytäntö sitoisi myös Looneita. Missään nimessä ei ole varmaa, että saisivatko Looneet velvoitettua Yhtiön suorittamaan tarvittavat korjaukset.
Vahingonkorvaus / kauppahinnanalennus
Asuntokauppalain mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Toissijaisesti Looneet vaativat asuntokauppalain mukaisesti virhettä vastaavaa hinnanalennusta.
Looneet ovat selvittäneet virheen merkitystä osakkeen markkina-arvoon. Toissijaisen vaatimuksen osalta auktorisoitu kiinteistönarvioija (AKA) on arvioinut lämmitysvikojen toden näköisen vaikutuksen myyntihintaan olevan 100.000 - 130.000 euroa.
Looneiden käsityksen mukaan virheen merkitys on 130.000 euroa.
Oikeudenkäynnin aikana Looneille selvisi, että suurin osa Yhtiön omistamasta kiinteistön alapohjasta on pahasti vaurioitunut (huoneistot 1-3)
Kun huoneisto on myyty Looneille, oli käytössä Tehokuivauksen kuntokartoitusraportti, jossa oli kuva alapohjasta, jonka omistaja oli huoneiston rakennusvaiheessa ostaessaan korjannut vaurioituneet rakenteet. Raportin perusteella Looneet ovat perustellusti olettaneet, että alapohja on erittäin hyväkuntoinen. Todellisuudessa alapohja on erittäin huonossa kunnossa ja korjaustarve akuutti.
Looneiden ostaman huoneiston pinta-ala on 278 m2. Vastikkeen perusteena on pinta-ala.
Alapohjan vauriot
Alapohjaa on tutkinut Tehokuivaus 9.4.2015 ja tavarantarkastaja Sttttoki on tarkastanut sen Tavarantarkastuksessa 2/2015. Alapohjasta on havaittu, että:
- koko alapohjan alalla on paikoin lahovaurioita
- alapohjassa on kasvustoa
- alapohjassa on runsaasti rakennusjätettä
- lämmöneristeet ovat paikoin pudonneet
- alapohjasta tulee sisälle ilmavuotoja portaikkoon ja vaatehuoneeseen
- lämmöneristävyys ei ole alapohjan vaurioiden takia hyvä
- on suositeltavaa poistaa ilmavuodot, koska puurakenteiden pinnalla on mikrobikasvustoa
- alapohjassa on akuutteja korjaustarpeita
Raporteissa on todettu korjaamisesta, että:
- alapohjassa on ahdas liikkua ja se on hankalasti tarkasteltavissa
- korjaaminen tehtävä sisäkautta (yläkautta)
- kannatinlaudoissa on lahovaurioita, kannatinhirret on tutkittava korjaustöiden yhteydessä (näytteet)
- alapohja on korjattava lahovaurion takia asuntojen 1-3 alalta.
- mikrobivaurioituneesta alapohjasta on ilmavuotoja huoneistoon
- alapohjan rakennustyöt kestävät yli 4 kk, jolloin asunto on asumiskelvoton.
Kaupan kohteen virheet
Alapohjan lahovaurion merkitys
Looneet ovat hankkineet tarjouksen alapohjan korjaamisesta. Huoneisto on mahdollista korjata pelkästään vain Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta, mutta korjauksen jälkeenkin Looneet olisivat edelleen vastuussa (per neliö) muiden huoneistojen korjaamisesta.
Lisäksi huoneistojen nro 1-2 ryömintätilan alapohja on yhteistä huoneiston nro 3 kanssa, jolloin huoneistojen nro 1-2 alapohjassa olevat mikrobivauriot aiheuttavat ongelmia ilmavuotojen takia huoneiston nro 3 sisäilmaan.
HMH-Asennus Oy urakkatarjouksen mukaan korjaaminen maksaa Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta 115.000 euroa ja korjaaminen kestää neljä kuukautta.
Oikeudellinen arviointi (alapohjan vaurio ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuus)
Looneiden käsityksen mukaan Hmmmla ja Jmmmla ovat vastuussa asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n kohtien 2, 3 ja 4 perusteella. Toissijaisesti Looneet katsovat kyseessä olevan asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n kohdassa 3 tarkoitettu taloudellinen virhe.
Hmmmlan ja Jmmmlan tietoisuus vauriosta
Hmmmla ja Jmmmla ovat ostaessaan osakkeet saaneet Tehokuivauksen raportin yhteydessä tiedon, että alapohjan rakenne on uusi (kuva on huoneiston nro 4 alapohjasta), eivätkä he ole voineet osakkeet ostaessaan tietää vauriosta.
Vaurio on niin merkittävä, että Hmmmla ja Jmmmla eivät olisi milloinkaan ostaneet huoneistoa, jos he olisivat tienneet vauriosta. Kaupan jälkeen Hmmmlan ja Jmmmlan on kuitenkin täytynyt tulla tietoiseksi vauriosta. Looneiden ostaessa osakkeet oli Tehokuivauksen raportissa maininta rakennusjätteiden poistamisesta alapohjasta. M. Loone kysyi ennen kauppaa, onko rakennusjätteet poistettu. Hmmmla ilmoitti poistaneensa ne juuri ennen kauppakirjan allekirjoitusta.
Koska Hmmmla on käynyt alapohjassa, on hänen täytynyt havaita tippuneet eristeet ja lahovauriot, eikä hän ole kertonut näistä seikoista Looneille. Vaikka Hmmmlat eivät olisikaan tienneet vauriosta, on sen seuraus ollut selkeästi havaittavissa lattioiden kylmyytenä. Alapohjan vauriot ja eristeiden tippuminen ovat osaltaan johtaneet kylmyyteen. Hmmmlan ja Jmmmlan on täytynyt asuessaan havaita kylmyys ja sen he ovat jättäneet kertomatta Looneille.
Hmmmla ja Jmmmla ostivat huoneiston Huuco Oy:n konkurssipesäitä.
Ennen kauppaa huoneistossa asui J. Huunanmaa, joka oli asuessaan kiinnittänyt huomiota lattioiden kylmyyteen. Looneiden käsityksen mukaan Huunanmaa on saattanut havaintonsa Hmmmlan ja Jmmmlan
tietoon. Joka tapauksessa kaikki huoneistossa asuneet ovat kiinnittäneet huomiota kylmyyteen, joten sen on täytynyt olla Hmmmlan ja Jmmmlan tiedossa, ja heidän on täytynyt se havaita kuten muidenkin asukkaiden.
Lämmitysjärjestelmän alitehoisuus
Alapohjan korjaaminen parantaa lämpötehokkuutta, mutta ei poista kylmyyttä, eikä järjestelmän teho riitä tuottamaan tarvittavaa lämpötehoa. Teho on 10 kWh ja tarve on 12,5 kWh. Lämmitysjärjestelmä on alitehoinen.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen pelkästään Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta ei ole mahdollista ja korjaaminen (lisää putkea) voisi johtaa siihen, että kaukolämmöntuotto ei riitä lämmittämään kiinteistöä.
Lämmitysjärjestelmän korjaaminen maksaa (koko kiinteistölle) Astora Oy:n antaman tarjouksen perusteella 584.00'0 euroa sisältäen arvonlisäveron. Looneiden osuus on vastuunjaon perusteella 208.679 euroa.
Yhtiön tietoisuus virheistä ja suhtautuminen
Looneet ovat ilmoittaneet Yhtiölle kylmyydestä ensimmäisen kerran kirjallisesti marraskuussa 2013. Yhtiökokous on 942015 päättänyt, että lämmitysjärjestelmä taikka lämpövuodot eivät anna aihetta toimenpiteisiin.
Yhtiö on saanut käyttöönsä tavarantarkastuskertomuksen ja Tehokuivaus Oy:n raportin 942015. Looneet ovat vaatineet hallitusta toimimaan, mutta hallitus ei ole tehnyt asialle mitään. Looneet ovat jättäneet vaatimuksen yhtiökokouksen järjestämisestä 15.6.2015, mutta Yhtiö ei ole lausuman antamishetkeen mennessä reagoinut asiaan.
Alapohjan vauriot ja lämmitysjärjestelmän korjaaminen kuuluvat Yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin. Kuitenkaan lopullinen vastuunjako osakkaiden kesken ei ole selvä, koska asukas nro 4 on tehnyt alapohjan eristekorjaukset (ei kuitenkaan korjattu lämmitysjärjestelmän alitehoisuutta).
Joillakin osakkailla on ilmeisesti ollut keskinäinen suullinen sopimus yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta, mikä voisi aiheuttaa sen, että siitä riippumatta kuuluvatko korjauskustannukset Yhtiölle, on niiden jakautuminen osakkaiden kesken erilaista.
Yhtiö ei ole tehnyt Looneiden pyytämiä korjauksia taikka selvitystöitä. Mikäli Looneet nostaisivat kanteen Yhtiötä vastaan, veisi asian käsittely lainvoimaiseen saakka noin viisi vuotta (esim. KKO:2009:60).
VASTAAJIEN VASTAUS JA VAATIMUKSET
Vastaus
Hmmmla ja Jmmmla kiistävät kanteen ja pyytävät ensisijaisesti, että se on heihin kohdistettuna perusteettomana hylättävä, toissijaisesti kanne tulee hylätä ennenaikaisena.
Joka tapauksessa kanne tulee hylätä perusteettomana.
Vaatimukset
Hmmmla ja Jmmmla vaativat, että Looneet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 8320,40 euroa täysimääräisesti laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Kaupan kohteen virhe
Hmmmla ja Jmmmla tulevat ottamaan kantaa väitettyyn sisälämpötilan asumisterveyden vastaisuuteen/kaukolämmitysjärjestelmän alimittaisuuteen saatuaan oman asiantuntijansa lausunnon.
Hmmmla ja Jmmmla kiistävät lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden ja siitä johtuvan sisälämpötilan asumisterveysohjeen vastaisuuden. Heillä ei asumisaikanaan ole ollut sisälämpötilojen osalta ongelmia, kuten ei muillakaan asunto-osakeyhtiön osakkailla omissa asunoissaan. Kovilla pakkasilla ja tuulella vanhoista ikkunoista väkisin vähän "veti", mutta tämä seikka tuli ostajien tietoon ennen kauppaa.
Kyseessä on 100 vuotta vanha hirsirakennus, Looneitten asunnossa on viisi takkaa. Myös muissa asunnoissa osakkaat käyttävät takkoja asunnon lämmitykseen. Ovien ja ikkunoiden vetoisuus on ollut Looneiden tiedossa. Talon julkisivu on suojeltu asemakaavassa.
Asunto on asumiskelpoinen ja sen kuntoinen, mitä suojeltu asunto on.
Asunnossa on tehty 28.1.2011 kuntotarkastus, jossa nimenomaan todetaan, että: "Ikkunat ja ulko-ovet eivät vastaa tiiviydeltään ja energiataloudeltaan uusilta ikkunoilta ja ovilta vaadittavia normeja”. Tämän tiedon myös Looneet ovat Hmmmlalta ja Jmmmlalta saaneet kaupanteon yhteydessä.
Kyseessä on Museoviraston suojelema kohde, jonka korjaaminen todennäköisesti edellyttää Museoviraston hyväksyntää. Looneet ovat olleet tietoisia tästä seikasta.
Väite siitä, että asunto-osakeyhtiö olisi kieltäytynyt korjaamasta rakenteita, ei pidä paikkaansa. Asunto-osakeyhtiön puolesta on tähän mennessä todettu, että muiden osakkaiden mielestä asunto-osakeyhtiössä ei ole väitettyä sisälämpötilaongelmaa. Asunto-osakeyhtiön kolme muuta osakasta ovat asuneet talossa vuodesta 2006 lähtien. Tämän johdosta asunto-osakeyhtiö on katsonut, että mitään erityisiä toimenpiteitä ei ole syytä tehdä.
Tätä asiaa ei ole asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa milloinkaan käsitelty, eikä sitä olisi voitu vielä käsitelläkään, koska mitään yksilöityä ja perusteltua vaatimusta asunto-osakeyhtiön rakenteiden virheellisyydestä ei ole esitetty. Asunto-osakeyhtiön puolesta isännöitsijä on ainoastaan todennut, että mikäli tähän asiaan vielä joudutaan palaamaan, tullaan päätökset tekemään yhtiökokouksessa.
Looneet ovat kertoneet lämmitysongelmista 2014 yhtiökokouksessa ja LVI-yhtiö on käynyt tutkimassa asiaa.
Lämmitysjärjestelmä menee koko talon läpi, minkä johdosta mahdollinen korjaus on tehtävä koko talossa.
Yhtiöjärjestyksessä ei ole merkintää muiden osakkaiden poikkeavasta vastuunjaosta.
Looneet eivät ole esittäneet mitään näyttöä lämmitysjärjestelmän alitehoisuudesta, eivätkä myöskään korjauskustannuksista, joiden määräksi Looneet ovat koko asunto-osakeyhtiön osalta arvioineet 150.000 euroa.
Hmmmla ja Jmmmla joka tapauksessa kiistävät, että tässä kaupankohteessa olisi selLoonen merkittävä virhe, joka oikeuttaisi ostajat kaupan purkuun.
Tämän lisäksi tulee huomioida se, että mikäli väitetty virheellisyys todetaan on se helposti korjattavissa. Hmmmlan ja Jmmmlan käsityksen mukaan tähän asuntoon kohdistuvat korjauskustannukset voivat enimmillään nousta runsaaseen 50.000 euroon.
Alapohjan korjaus Looneiden hallinnoiman huoneiston osalta maksaa rakennusinsinööri Kiirtamon lausunnon mukaan 10.478 euroa.
Asiassa ei myöskään voi olla kysymys Looneiden väittämästä vakavasta tiedonantovirheestä, joka oikeuttaisi kaupan purkuun.
Hmmmla ja Jmmmla ovat tulleet tietoisiksi vaurioista vasta tämän oikeusprosessin yhteydessä.
Hmmmla ei ole itse poistanut rakennusjätteitä alapohjasta eikä ole siellä koskaan käynyt. Hänen käsityksensä mukaan rakennusjätteet oli poistettu.
Asunnossa ennen Hmmmlaa ja Jmmmlaa asunut J. Huunanmaa ei ole milloinkaan ilmoittanut heille lattioiden kylmyydestä.
Vastuun kohdentuminen
Väitetyt vauriot ovat asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §:ien mukaan asiassa on kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta asiasta, jos Looneiden väitteet pitävät paikkansa. Näin ollen tässä asiassa oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Asuntokauppa 3.4.2013. Museoviraston suojelema kohde.
Vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Asunto Oy Porin A. kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa.
RIITAISET SEIKAT
1. Ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa?
2. Onko kaupan kohteessa virhe (järjestelmän alimittaisuus, huoneiston lämpötila)? Onko virhe olennainen?
3. Ovatko Hmmmla ja Jmmmla laiminlyöneet velvollisuutensa antaa riittävät tiedot kaupan kohteesta? Onko tiedonantovirhe olennainen?
4. 28.1.2011 suoritetusta kuntotarkastuksesta ennen kauppaa ostajille annetut tiedot ja niiden merkitys.
5. Asunto-osakeyhtiön kieltäytyminen korjauksesta.
Välituomiolla ratkaistavassa asiassa esitetyistä väitteistä / onko LooneilIe oikea vastaaja
Kantajat
Looneilla on asiassa oikeat vastaajat.
Riidatonta on, että vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa. Siitä riippumatta Looneilla on oikeus kohdistaa vaatimuksensa Hmmmlaan ja Jmmmlaan.
Looneet ovat vedonneet asiassa Yhtiön heikkoon taloudelliseen tilanteeseen ja siihen, että Yhtiön osakkaat ovat ilmoittaneet, etteivät kykene osallistumaan korjauksesta aiheutuviin kustannuksiin.
Looneet ovat vaatineet Yhtiötä järjestämään kokouksen lahovaurion korjaamiseksi, mutta Yhtiön hallitus taikka isännöitsijä ei ole reagoinut asiaan.
Yhtiöllä ei ole varoja korjaamiseen. Osa osakkaista on ilmoittanut, ettei heillä ole varoja lisävastikkeen maksamiseen eikä Yhtiön hallinto reagoi korjausvaatimukseen tai edes asian selvittämiseen. Näissä olosuhteissa on selvää, että Yhtiön kunnossapitovastuulla ei ole merkitystä kaupanpurkuvaatimukseen.
Kauppahinnanalennus ja vahingonkorvaus
Siitä kuuluuko jokin rakenne yhtiön vai osakkaan vastuulle, ei voi torjua asuntokauppalakiin perustuvaa vahingonkorvauskannetta taikka kauppahinnanalennusvaatimusta. Yhtiö ei voi olla velvollinen maksamaan kauppahinnanalennusta LooneilIe.
Looneet ovat vaatineet myyjältä vahingonkorvausta. Hmmmla ja Jmmmla ovat jättäneet kertomatta Looneille huoneiston kylmyydestä, ja he ovat olleet tietoisia alapohjan heikosta kunnosta myydessään osakkeet Looneille. Tietojen antaminen on ollut myyjien vastuulla, eikä Yhtiö voi olla vastuussa siitä, että Hmmmla ja Jmmmla ovat jättäneet kertomatta kylmyydestä ja alapohjan kunnosta.
Looneet ovat katsoneet, että riippumatta Hmmmlan ja Jmmmlan tuottamuksesta, on kaupan kohteessa joka tapauksessa taloudellinen virhe. Yhtiö ei voi olla vastuussa taloudellisesta virheestä ostajille.
Hmmmla ja Jmmmla eivät ole vedonneet siihen, että kanne heitä kohtaan olisi ennenaikainen. Selvyyden vuoksi todettakoon, että asuntokauppalaki ei aseta Looneille velvollisuutta nostaa kannetta Yhtiön vastuulla olleista rakenteista ensin Yhtiötä vastaan, ja sen jälkeen vasta myyjiä vastaan toteutuneen taloudellisen vahingon perusteella.
Yhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa kauppahinnan / vahingonkorvauksen määrään, mutta se ei poista myyjän korvausvastuuta, taikka tee kanteesta ennenaikaista.
Yhtiö on kieltäytynyt korjaamassa lämmitysjärjestelmää (KT 17). Yhtiö ei ole reagoinut alapohjan korjaamisvaatimukseen, eikä ole edes pitänyt asunto- osakeyhtiölaissa määrättyä kokousta osakkaan vaatimuksesta huolimatta (6 luku 4 § ja 5§).
Vaatimus on esitetty 15.6.2015, eikä kutsua ole tullut lain edellyttämässä kahdessa viikossa, eikä sitä ole tullut vieläkään.
Yhtiökokousta ei ole järjestetty, mutta Yhtiön hallitus on pitänyt asiasta kokouksen 6.8.2015. Hallitus on katsonut, että parannus- ja korjaustoimet kustannuksineen kuuluvat ao. asunnon osakkaalle.
Oikeuden käyntikulut
Kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikulut perusteeltaan, määrään ei ole huomauttamista.
Vastaajat
Hmmmla ja Jmmmla eivät ole oikeat vastaajat asiassa. Oikea vastaaja on Asunto Oy Porin A.
Kanne Hmmmlaa ja Jmmmlaa vastaan on välituomiolla hylättävä.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § säätää, että yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Asunto Oy:n Porin A.n yhtiöjärjestyksestä voidaan todeta, että siinä ei ole mitään määräystä poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetään yksiselitteisesti, että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajille. Samassa pykälässä todetaan, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, minkä lisäksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.
Yksiselitteisen selvää on, että kaikki kantajien välttämät virheellisyydet/puutteellisuudet nyt puheena olevassa huoneistossa kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Näin ollen osakkeenomistajan on kohdistettava vaatimuksensa asunto-osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:ssä säädetään milloin osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.
On totta, että kaupanpurkuvaatimusta ei voi kohdistaa yhtiöön, mutta tässä vaiheessa ei vielä tiedetä korjauskustannusten määrää ja näin ollen ei ole edellytyksiä arvioida kaupanpurkua oikeudellisena kysymyksenä.
Mikäli kyseessä olisi taloudellinen virhe, sen suuruus ratkeaa vasta kun yhtiö on suorittanut sille kuuluvat toimenpiteet ja lopulliset kustannukset ovat selvillä. Tämän jälkeen voidaan arvioida, onko kyseessä kauppahinnan alennukseen oikeuttava virhe.
Kanne on toissijaisesti hylättävä ennen aikaisena.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan päätöksen tekeminen yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Tällaista päätöstä Yhtiön yhtiökokous ei ole tehnyt.
Yhtiön hallitus on 6.8.2015 kokouksessaan katsonut, että alapohjan korjaus kuuluisi (asunto-osakeyhtiölain vastaisesti) osakkaille. Kokouksen pöytäkirjaan ei ole kirjattu, ettei yhtiö tulisi alapohjaa korjaamaan.
Vastaajat eivät ole milloinkaan sitoutuneet poikkeavaan vastuunjakoon.
Vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 8.320,40 euroa laillisine viivästyskorkoineen.
TODISTELU
Kantajat
Kirjalliset todisteet
K1. Kauppakirja
Teema: Kaupan ehdot
K2. Myyntiesite
Teema: Ennen kauppaa annetut tiedot
K3. Vaatimus Asunto Oy Porin A.ä kohtaa ja siihen annettu vastaus
Teema: Asunto Oy ei suostu korjaamaan vastuullaan olleita rakenteita
K4. Tehokuivaus Oy:n raportti Huoneistossa on lämpövuotoja, ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa
K5. Insinööritoimisto Vektori Oy:n raportti 25.2.2015Teema: järjestelmä on alitehoinen
K6. Lausunto lattialämmityksen merkityksestä 9.3.2015 Teema: virheen merkitys, kauppahinnanalennuksen/vahingonkorvauksen määrä
K7. J. Atttttsen sähköposti 24.1.2014 Teema: Sisälämpötilaongelmia on kaikilla
K8. M. Looneen sähköpostit Teema: Kylmyys on ollut havaittavissa, taloyhtiölle on ilmoitettu ongelmasta
K9. Pöytäkirja yhtiökokouksesta (ei vielä) Teema: asiaa on käsitelty yhtiökokouksessa
K10. Tehokuivaus Oy:n kuntotarkastus 28.1.2011 teema: Ennen kauppaa annetut tiedot
K11. Tehokuivaus Oy:n raportti 9-4.2015 Teema: Vaurioiden laajuus ja merkitys
K12. Tavarantarkastuskertomus Teema: Vaurioiden laajuus ja merkitys
K13. Astora Oy:n tarjous Teema: Korjauskustannusten määrä
K14. HMH-Asennus Oy:n tarjous Teema: Korjauskustannusten määrä
K15. Sähköpostit 4.5., 22.5. ja 15·6 Teema: Looneet vaatineet Yhtiötä korjaamaan virheet, Looneet ovat vaatineet yhtiö- kokouksen pitämistä alapohjan vaurioista
K16. Sähköposti 14.3. Teema: Hmmmla on käynyt alapohjassa ennen myyntiä Looneille
K17. Pöytäkirja yhtiökokouksesta 9.4.2015 Teema: Yhtiö on kieltäytynyt lämmitysjärjestelmän korjaamisesta (pöytäkirjassa on virhe, päätökset eivät olleet yksimielisiä vrt. kohta 12 ja 14)
K18. Pöytäkirja Asunto Oy Porin A.n hallituksen kokouksesta 6.8.2015
Teema: Yhtiö ei tule korjaamaan alapohjaa; enemmistö osakkaista (kaikki muut osakkaat Looneita lukuun ottamatta kuuluvat hallitukseen) katsovat poikkeavasta vastuunjaosta sovitun
Henkilötodistelu
1. K. Httttn
Teema: Järjestelmän alitehoisuus, huoneisto on kylmä, sama ongelma on muissakin huoneistoissa
2. K. Nttttti
Teema: Järjestelmän alitehoisuus
3.M. R., Tehokuivaus Oy
Teema: 28.1.2011 kuntokartoituksen maininta ikkunoista ja ovista on koskenut energiatehokkuutta
4. P. Jtttten
Teema: Raportin sisältö, lämmitysjärjestelmän alitehoisuus
5. H. Jtttttti
Teema: virheen merkitys, vahingonkorvauksen/ kauppahinnanalennuksen määrä
6. J. Andersson
Teema: virheen merkitys, vahingonkorvauksen/kauppahinnanalennuksen määrä
Vastaajat
V1. Kuntotarkastus 28.1.2011
Teema: Looneille ennen kauppaa annetut tiedot
V2. Asunto Oy Porin A.n yhtiöjärjestys
Teema: Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Ovatko Hmmmla ja Jmmmla oikeat vastaajat tässä asiassa
Näyttö ja näytön arviointi
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajan ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Lain 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet.
On riidatonta, että kanteen mukaan vaurioituneet ja virheelliset rakenteet ovat Asunto Oy Porin A.n (jäljempänä: Yhtiö) omistamissa rakenteissa.
Samoin on riidatonta, että Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasta kunnossapitovastuusta.
Oikeuskirjallisuudessa ovat Koskinen-Tammi ja Laurila kirjassaan Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, Helsinki 2010, s. 154 lausuneet: "Jos taloyhtiö on kunnossapitovastuussa virheellisestä rakenteesta, voi ostaja lukea myyjän mahdolliseen vastuupiiriin ja häneltä vaadittaviin kustannuksiin vain sen osuuden korjauskustannuksista, joka yhtiössä tulee hänen maksettavakseen kyseisen virheen korjauksesta".
Edellä selostettu osoittaa, että Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella kunnossapitovastuu nyt kyseessä olevista rakenteista. Ostajien ja myyjien välisessä suhteessa tämä on otettava huomioon siten, että asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva vaurio pitää korjauttaa ja korvauttaa Yhtiöllä, ei myyjillä. Sinänsä asia saattaa olla riitainen Yhtiön kanssa ja Yhtiö on voinut kieltäytyä osallistumasta kyseisen vaurion korjaukseen. Tämä seikka ei kuitenkaan anna aihetta arvioida Yhtiön korjaus- ja korvausvastuuta toisin kuin edellä on lausuttu.
Kantajat ovat vedonneet siihen, että joillakin Yhtiön osakkailla on ilmeisesti ollut keskinäinen suullinen sopimus yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta ja he tulevat vetoamaan siihen. Enemmistö osakkaista on katsonut poikkeavasta vastuunjaosta sovitun.
Sopimuksen mukaan jokainen osakkeenomistaja vastaa hallinnoimaansa huoneistoon liittyvistä korjauskustannuksista. Tämä voisi aiheuttaa sen, että siitä riippumatta, kuuluvatko korjauskustannukset Yhtiölle, on niiden jakautuminen osakkaiden kesken erilaista. Kantajien mukaan nämä osakkaat ovat luulleet, että sopimuksen sisältö on kirjattu yhtiöjärjestykseen ja ovat vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä tulleet tietoisiksi, että näin ei ole toimittu. Kantajat ovat sitä mieltä, että on mahdollista, että tämä yhtiöjärjestyksestä poikkeava käytäntö sitoisi myös heitä.
Koskinen-Tammi ja Laurila ovat edellä mainitun kirjan sivulla 155 lausuneet kunnossapitovastuun säätämisestä seuraavaa: "Useissa hovioikeuden ratkaisuissa on todettu, ettei kunnossapitovastuusta säätäminen ole ollut yhtiöjärjestyksessä välttämätöntä, jos yhtiössä muuten vallitsevana käytäntönä on ollut osakkaille siirretty kunnossapitovastuu ja jos ostaja on ollut tietoinen kyseisestä käytännöstä. Vallinnut käytäntö on ollut asuntokaupan osapuolia sitova ja asuntokaupan virhettä on arvioitu sen mukaan, mikä on ollut kyseisen yhtiön vastuunjakokäytäntö".
Osoituksena Yhtiössä vallinneesta käytännöstä koskien yhtiöjärjestyksestä poikkeavaa vastuunjakoa kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena K 18 olevaan Yhtiön hallituksen pöytäkirjaan 6.8.2015, jonka mukaan osakkaat ovat itse tehneet vuonna 2006 omaan lukuunsa asuntojensa korjaustyöt myös alapohjan osalta. Hallituksen mukaan tämä osoittaa, että myös mahdolliset myöhemmät parannus- tai korjaustoimet kuuluvat ao. asunnon osakkaalle.
Vastaajat ovat ostaneet kyseessä olevan asunnon vuonna 2011 ja sanoneet, että he eivät ole sitoutuneet yhtiöjärjestyksestä poikkeavaan vastuunjakoon. Kantajien kirjallisella todisteella K18 esittämä näyttö ei osoita Yhtiössä olleen vallitsevana käytäntönä osakkaille siirretty kunnossapitovastuu, josta vastaajat olisivat olleet tietoisia.
Myöskin kantajat ovat kertomansa mukaan tulleet tietämään Yhtiön hallituksen väitteestä mahdollisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasta vastuunjaosta vasta tämän oikeudenkäynnin yhteydessä.
Kantajien esittämä selvitys ei osoita, että Yhtiössä olisi ollut vallitsevana käytäntönä osakkaille siirretty kunnossapitovastuu, josta vastaajat tai kantajat ostajina olisivat olleet tietoisia.
Johtopäätökset
Edellä selostetusta seuraa, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetyllä yhtiön kunnossapitovastuulla on nyt ratkaistavana olevassa asiassa merkitystä. Yhtiön kunnossapitovastuu on oikeudellisesti vaikuttava vastaajien mahdolliseen vastuuseen nähden ja muodostaa esteen vaatimusten esittämiselle vastaajia kohtaan.
Mahdolliset virheet eivät kuulu vastaajien vastuulle ainakaan ennen kuin selviää, jääkö yhtiön vastuun selvittämisen jälkeen enää mitään myyjän vastattavaksi kuuluvaa virhettä.
Lopputulos
Kanne on hylättävä.
Turvaamistoimi
Käräjäoikeus on 6.7.2015 antanut tähän asiaan liittyvän päätöksen väliaikaisesta turvatoimesta.
Koska kanne on hylätty, ei ole enää syytä pitää väliaikaisesti määrättyä turvaamistoimea voimassa.
Väliaikainen turvaamistoimi on tämän vuoksi määrättävä peruutettavaksi.
Muutoksenhaku
Muutoksenhakuohjeet
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:
AA J. Naaaati (M. ja V. Loone) ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusaika päättyy 28.9.2015
Vastavalitusaika päättyy 12.10.2015
Käräjätuomari