Oikeudenkäyntikulut suurimpana riskinä asuntokaupoissa, esim. TuHO 13.11.2015

Asunnon myynti, erityisesti rivitalon tai omakotitalon ja ennen kaikkea vanhan sellaisen, on riski erityisesti myyjälle. Todella iso riski. Ongelman syynä on tietysti virheet. Mutta vielä suurempi on oikeudenkäyntikuluriski. Suomessa lainsäätäjä on lähtenyt siitä, että oikeudenkäyntiin lähtevä ja häviäjä saa kantaa sen haitalliset seuraukset. Asiassa ei juuri vaikuta se, onko asia epäselvä. Asuntokauppariidat (ja rakennusriidat) ovat kuitenkin tyypillisestä epäselviä. Ei oikeudessa käsitellä selviä asioita. Kumpikin uskoo olevansa oikeassa. Osoituksena epäselvyydestä on myös se, että hyvin usein käräjäoikeus, hovioikeus ja korkein oikeus ovat eri mieltä samasta asiasta asuntokauppariidoissa. Tähän pitäisi saada lainsäädännön eli OK 21 luvun muutos sillä riidat, joihin usein asuntokaupoissa joudutaan, ajavat ihmiset perikatoon. Kummankin osapuolen pitäisi kantaa omat oikeudenkäyntikulunsa ja kattaa nämä kulut vakuutuksilla. Epäselvä asuntokauppa-asia pitäisi pystyä ajamaan oikeudessa ja saada tuomio ilman riskiä vastapuolen oikeudenkäyntikuluista. Pahin tilanne on oikeusavun saaneilla. Valtio korvaa silloin omat kulut (kokonaan tai osittain) mutta häviötapauksessa saattaa tulla maksettavaksi vastapuolen oikeudenkäyntikulut useita kymmeniä tuhansia euroja. On selvää että tällainen tilanne johtaa velkajärjestelyihin. Ihmisillä pitäisi olla oikeus hakea riitaan ratkaisu ilman rangaistuksenomaista oikeudenkäyntikuluriskiä. Katso myös mitä oikeudenkäyntikulut kohdassa on kirjoitettu.

Alla oleva tuomio on hyvä esimerkki em. ongelmasta. Myyjä joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja 92 000 eurolla kun kauppahinta oli 115 000 euroa. Ja palauttamaan tietysti kauppahinnan. Summalla olisi korjattu jo kolmeen kertaan virheet tai rakennettu melkein uusi talo. Jos kumpikin olisi kantanut omat kulunsa olisi lopputulos ollut kohtuullisempi. Oikeusturvavakuutus on mahdollisesti kattanut osan noin 10 000 euroa omista kuluista. (Toinen erillinen kysymys on, miksi prosessikulut ovat näin suuria.)

Alioikeus oli katsonut että 115 000 euron kauppahinnasta n. 12 000 euron korjaukset 1929 rakennetussa hirsitalossa eivät johtaneet kaupan purkuun. Ostaja vaati toissijaisesti hinnanalennusta 95 000, jota tuomittiin kuitenkin vain 10.000 euroa. Tämän johdosta "voittaja" eli kantaja/ostaja joutui korvaamaan vastaajan/myyjän oikeudenkäyntikuluja 12.000 euroa. (Eli ostaja ei saanut mitään hyötyä kanteesta vaikka oli oikeassa.)

Hovioikeus arvioi asiaa kuitenkin toisin. Asiassa todennäköisesti vaikutti vahvasti se, että käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomioiden väliin oli tullut KKO ratkaisu kaupan purkamisesta 2015:58, johon hovioikeus perusteluissaan nojasi. Kun aikaisemmin oli keskeisenä vaikuttajana ollut n. 40% korjauskustannukset niin KKO ratkaisussa rajaa madallettiin ja painoarvoa siirrettiin siihen, olisiko ostaja ostanut asunnon, jos olisi tiennyt virheistä. Korjauskustannukset olivat nyt 38 500€ eli 33,5% kauppahinnasta. Hovioikeus purki kaupan ja velvoitti myyjän korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 38 000 eurolla ja hovioikeudessa 17 000 eurolla eli yhteensä 56 000 eurolla. Myyjän/vastaajan/häviäjän omat kulut olivat alioikeudessa 24 000 euroa ja arviolta hovioikeudessa 12 000 (ei käy ilmi päätöksessä) eli yhteensä noin 36 000 euroa. Yhteensä oikeudenkäyntikulut olivat 92.000 euroa eli lähes kiinteistön kauppahinta. Eivätkä nämä summat ole epätavallisia hovioikeuteen asti edenneistä jutuista.

Asiassa oli esillä myös reklamointi. Ostaja oli reklamoinut kiinteistökaupasta vasta 4 vuoden kuluttua. Virheen havaitsemisesta oli kulunut puoli vuotta. Oikeus totesi että se oli kuitenkin tehty oikeassa ajassa ottaen huomioon että virheitä oli useita ja niiden selvittäminen mm. talvesta johtuen vei aikaa.

Kysymys oli 1929 rakennetusta hirsitalosta, jossa virheitä oli alapohjassa, ulkoseinissä, katossa, rasitteissa.

Turun hovioikeus Tuomio Nro 1183

Antopäivä

13.11.2015

Diaarinumero

S 14/2109

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Kanta-Hämeen käräjäoikeus 19.9.2014 nro 7895 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittaja ja vastavalittajan vastapuoli

J. M. Kxxxti

Vastavalittaja ja valittajan vastapuoli

K. K. Lyyynen

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Kxxxti on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset ja vaatinut ensisijaisesti, että hänen ja Lyyysen 14.8.2009 tekemä kiinteistökauppa puretaan ja että Lyyynen velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahinta 115.000 euroa 14.8.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 31.7.2013 saakka laskettuine tuottokorkoineen ja siitä lukien korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Toissijaisesti Kxxxti on vaatinut, että kauppahintaa alennetaan 95.000 eurolla ja että Lyyynen velvoitetaan suorittamaan hinnanalennus hänelle 14.8.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 31.7.2013saakka laskettuine tuottokorkoineen ja siitä lukien korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Vielä Kxxxti on vaatinut, että Lyyynen velvoitetaan korvaamaan hänen asian selvitys - ja oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä, joiden olemassaolon käräjäoikeuskin on todennut. Käräjäoikeus on kuitenkin arvioinut virheiden olennaisuuden virheellisesti. Laatuvirheet ovat olleet olennaisia, joten on olemassa kaupan purkuperuste. Virheiden olennaisuutta arvioitaessa tulee ottaa huomioon myös aluskatteen virheet ja asuinkiellonmerkitys, jotka käräjäoikeus on tuomiossaan sivuuttanut. Arvioinnissa tulee ensisijaisesti verrata virheellisen kiinteistön arvoa kauppahintaan, joskin osittain voidaan tukeutua myös korjauskustannuksiin. Kiinteistöä ei voida järkevin kustannuksin korjata. Kiinteistön määrääminen käyttökieltoon terveyshaitan vuoksi osoittaa myös virheiden olennaisuutta. Käyttökielto merkitsee joka tapauksessa ainakin maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä, joka on niin olennainen, että kauppa tulee senkin perusteella purkaa.

Vastaus

Lyyynen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kxxxti velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kxxxti ei ole reklamoinut väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa, joten hän on menettänyt oikeuden vedota niihin. Joka tapauksessa kiinteistössä olleet virheet ovat olleet Kxxxin tiedossa kaupantekohetkellä, eikä niihin voi siitäkään syystä enää vedota. Käräjäoikeuden johtopäätökset virheiden olennaisuudesta ovat oikeat.

Asumiskieltomääräys perustuu vain Kxxxin itse viranomaisille toimittamiin tietoihin, eikä muuta selvitystä rakennuksen soveltumattomuudesta asuinkäyttöön ole. Joka tapauksessa Kxxxti on vedonnut asumiskieltopäätökseen vallintavirheenä vastavalituksessaan, joten kyseessä on kielletty kanteen muutos.

Vastavalitus

Lyyynen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Kxxxin kanne hylätään kokonaan tai ainakin siltä osalta kuin hinnanalennusta on tuomittu yli 1.600 euroa. Vielä Lyyynen on vaatinut, että Kxxxti velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Kxxxti ei ole reklamoinut ajoissa väittämistään kiinteistön virheistä. Lisäksi Kxxxti on kaupantekohetkellä tiennyt virheistä, joten hänellä ei ole oikeutta vedota niihin. Käräjäoikeus on aivan oikein todennut, että kulma-/työhuoneen välipohja ja seinään syntyneet vaurioton korjattu liian suppeasti. Vaadittavien korjaustoimenpiteiden kustannus on noin 1.600 euroa.

Vastaus vastavalitukseen

Kxxxti on vaatinut, että vastavalitus hylätään.

Perusteinaan Kxxxti on lausunut, että hän on reklamoinut virheistä asianmukaisesti ja oikea-aikaisesti. Väite liian myöhäisestä reklamaatiosta tulee joka tapauksessa jättää tutkimatta, koska se on esitetty vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä. Lyyynen on jättänyt kaupanteon yhteydessä kertomatta kattovuodosta ja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista, joten hänen menettelynsä on ollut maa kaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaista, arvotonta tai törkeän huolimatonta. Käräjäoikeus on todennut oikeinkiinteistön virheet ja vauriot, mutta arvioinut virheiden merkityksen korjauskustannuksineen väärin. Kxxxti ei voi käyttää kohdetta asumiseen, eikä kiinteistöä ole mahdollista korjata järkevin kustannuksin. Kxxxti ei ole vedonnut virheenä sellaisiin kiinteistön ominaisuuksiin, joista hän on tiennyt ennen kauppaa. Rakennuksen on iästään huolimatta tullut soveltua asumiskäyttöön, johon Kxxxti on sen ostanutkin.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta S. H. Ktttn kuulemista todistajana.

Todistaja A. J. Nitttn kertomus on asianosaisten suostumuksella otettu huomioon sellaisena kuin se on käräjäoikeuden tuomion perusteluihin kirjattu.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Lyyynen on väittänyt, että Kxxxti ei ole vedonnut rakennuksen asuinkelvottomuuteen käräjäoikeudessa, eikä siten voi vedota siihen enää hovioikeudessa. Kxxxin lausumasta käräjäoikeudelle 29.10.2013 käy ilmi, että väite rakennuksen asuinkelvottomuudesta on esitetty jo käräjäoikeudessa. Näin ollen Kxxxin väite voidaan ottaa huomioon hovioikeudessa.

Kxxxti on väittänyt, että Lyyynen on vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä vedonnut siihen, että reklamaatio on tehty liian myöhään. Käräjäoikeuden valmistelun pöytäkirjasta 27.8.2014 ilmenee, että Lyyynen on valmistelussa vedonnut sanottuun seikkaan. Näin ollen käräjäoikeus on voinut tutkia väitteen.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista pääpiirteissään samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Lyyynen on todistelutarkoituksessa kuultuna oikaissut kertomustaan ja todennut, että hän oli tiennyt kattovuodosta. Todistajat J. A. Latttt, K. H. Lätttki ja J. A. S. Littt ovat merkittävästi täsmentäneet kertomuksiaan korjauskustannuksien osalta.

Vastaanotettuaan asiassa esitetyn näytön hovioikeus on päätynyt siihen, ettei ole syytä arvioida asiassa esitettyä näyttöä virheiden olemassaolon osalta toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut tuomion sivujen 9 - 22 osalta koskien näytön arviointia kiinteistön virheistä ja ostajan/myyjän tietoisuudesta sekä sivujen 23 - 25osalta koskien virheiden olennaisuutta.

Korjauskustannukset

Korjausten laajuuden ja korjauskustannusten osalta hovioikeus lausuu seuraavaa.

Hovioikeus on katsonut, kuten käräjäoikeus, että asuinrakennuksessa on virhe keittiön alapohjassa, etelänpuoleisen seinän alimmaisissa hirsissä, työhuoneen kulmassa, ulkovuorilaudoituksessa etupihan puolella, kattorakenteen tuuletuksessa, katon aluskatteessa reiän osalta ja piipun pellityksessä sekä vähäinen virhe alapohjassa. Kxxxin ja Lyyysen käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan. Lyyysen nimeämä todistaja J. J. Sttt on arvioinut jokaisen virheen korjauskustannukset alhaisemmiksi kuin Kxxxin nimeämät todistajat Latttt, Lätttki ja Littt. Stttn kertomuksesta ilmenee, että hän on arvioissaan lähtenyt siitä, että virheet korjataan niin vähäisin toimenpitein ja kustannuksin kuin se on mahdollista. Kun otetaan huomioon, että rakennus on rakennettu vuonna 1929, hovioikeus pitää uskottavana Latttten, Lättten ja Littten arvioita siitä, että ennen korjaustöiden aloittamista on vaikea tarkasti arvioida lopullisia korjauskustannuksia ja että rakenteiden avaamisen myötä saattaa paljastua lisää korjaustarpeita. Näin ollen Stttn esittämää kustannusarviota, joka perustuu mahdollisimman vähäisiin toimenpiteisiin ja kustannuksiin, ei voida pitää riittävänä.

Keittiön alapohja ja etelänpuoleisen seinän alimmaiset hirret

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa keittiön alapohjan korjauskustannuksiksi on todistaja Latttt arvioinut noin 32.000 euroa, todistaja Lätttki noin10.000 euroa ja todistaja Littt noin 9.000 euroa lisättynä purkujätteen kuljetuksesta aiheutuvilla suurehkoilla kuluilla. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, että keittiön alapohjan alla oleva kostea hiekka poistetaan ja ulkoseinän lahonneiden hirsien tilalle asennetaan uudet hirret. Lisäksi kaikki Kxxxin nimeämät asiantuntijat ovat arvioineet, että tarkkoja kustannusarvioita on vaikea antaa, koska korjaustöiden alettua saattaa löytyä vielä lisää korjattavia kohteita. Lyyysen esittämässä todistaja Stttn laatimassa kustannus arviossa puolestaan on lähdetty siitä, että lahot hirret korvattaisiin harkkorakenteella. Tästä aiheutuvat korjauskustannukset olisivat Stttn mukaan noin 3.000 - 3.500 euroa.

Esitettyjen selvitysten perusteella voidaan katsoa, että virheen korjaaminen edellyttää, että keittiön ulkoseinän alaosan kaikki hirret uusitaan. Hovioikeus arvioi esitettyjen selvitysten perusteella korjauskustannuksiksi noin 15.000euroa. Lisäksi hovioikeus katsoo, että myös riski siitä, että korjaustöiden alettua korjauksia joudutaan tekemään suunniteltua laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollen korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida.

Työhuoneen kulma

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa työhuoneen korjauskustannuksiksi on todistaja Latttt arvioinut noin 5.000 euroa, todistaja Lätttki noin 4.000 - 5.000 euroa ja todistaja Littt noin 4.500 euroa. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, että lahonneet puuosat poistetaan ja nurkka korjataan uudella hirrellä sekä muilla tarvittavilla uusilla puuosilla. Lyyysen esittämässä kustannusarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että puuttuva hirsi korvataan puupalkilla, jolloin korjauskustannukset olisivat todistaja Stttn mukaan alle 2.000 euroa.

Esitettyjen selvityksen perusteella työhuoneen osalta puuttuva hirsi on korvattava uudella hirrellä sekä lahonneet puuosat korvattava uusilla. Työhuoneen osalta hovioikeus arvioi korjauskustannusten olevan noin 4.500euroa.

Ulkovuorilaudoitus

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa ulkovuorauksen korjauskustannuksiksi on todistaja Latttt arvioinut noin 32.600 euroa ja todistaja Littt noin35.000 euroa. Lisäksi todistaja Lätttki on pitänyt Latttten arvion kokonaissummaa todennäköisenä korjauskustannuksena. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, että koko rakennuksen vanhat ulkovuorilaudat poistetaan ja laudoitus uusitaan. Lisäksi kaikki Kxxxin kuulustuttamat asiantuntijat arvioivat, että tarkkoja kustannusarvioita on vaikea antaa, koska korjaustöiden alettua todennäköisesti löytyy muitakin korjattavia puuosia, esimerkiksi ikkunoiden alta. Lyyysen esittämässä korjausarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että korjaukseksi riittää etupihan seinän ulkovuorilaudoituksen uusiminen.

Hovioikeus katsoo, että vuorilaudoituksen toteuttamistapa, jossa laudoitus on kiinnitetty suoraan hirsirunkoon, ei sinänsä ole rakennusvirhe, vaan ajan rakennustavan mukainen. Hovioikeus on katselmuksessa lisäksi todennut, että vuorilaudoituksessa on tuuletusrako. Näin ollen vuorilaudoituksen osalta on virheenä pidettävä vain etupihan puoleisen seinän laudoitusta, joka ulottuu liian lähelle maanpintaa ja jossa tuuletus ei sen vuoksi toimi. Etupihan laudoituksen uusimisen osalta korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan noin 4.000 euroa. Lisäksi hovioikeus katsoo, että myös riski siitä, että korjaustöiden alettua korjauksia joudutaan tekemään laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollen ulkolaudoituksenkaan korjauskustannusten lopullista määrää ei voida arvioida kovinkaan tarkasti.

Katto ja savupiipun pellitys

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa katon korjauskustannuksiksi on todistaja Latttt arvioinut noin 13.000 euroa, todistaja Lätttki noin 13.000 euroa ja todistaja Littt noin 15.000 - 20.000 euroa. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, että rakennuksen vanha katto uusitaan kokonaan, aluskate poistetaan ja uusitaan kokonaisuudessaan ja vanhat vuonna 2008 asennetut pellit laitetaan takaisin. Samalla uusittaisiin myös kattorakenteen tuuletus. Lyyysen esittämässä korjausarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että korjaukseksi riittää pärealuskatteen uusiminen reiän kohdalta sekä tuuletuksen osalta rimoitus tai putkitus. Näiden korjauskustannukset olisivat muutamia satoja euroja. Samassa kustannusarviossa savupiipun pellityksen korjauskustannukset ovat noin 500 euroa. Kxxxin todistajat eivät ole esittäneet piipun osalta erillistä kustannusarviota.

On riidatonta, että katon aluskatteessa on toisella lappeella reikä, joten aluskate ei ole yhtenäinen. Näin ollen katon osalta korjaustarve on vain toisella lappeella. Lisäksi piipun pellityksessä on reikä. Katon uusimisen sekä piipun osalta korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan todennäköisesti noin 15.000 euroa. Lisäksi hovioikeus katsoo, että myös riski siitä, että korjaustöiden alettua korjauksia joudutaan tekemään laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollen korjauskustannusten lopullista määrää ei voida arvioida kovinkaan tarkasti.

Korjauskustannukset yhteensä

Edellä esitetyn perusteella kiinteistössä olevien virheiden korjauskustannukset ovat arviolta noin 38.500 euroa eli noin 33,5 prosenttia kauppahinnasta.

Oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun

Virheiden olennaisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s.51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan omankäsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutaso on, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Korkeimman oikeuden mukaan tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 -4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus on katsonut ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Vielä korkein oikeus on todennut, että mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu, Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti tuntuvaa haittaa jo ennen kuin haitan lopullinen syy on selvinnyt. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Virheiden olennaisuus tässä tapauksessa

Lyyynen on hovioikeudessa kertonut tienneensä, että rakennuksen katto oli vuotanut. Koska Lyyynen oli ennen kauppaa ilmoittanut vain, että katto oli hiljakkoin uusittu ja koska tämän ostajalle annetun tiedon voidaan arvioida vaikuttaneen kauppaan, kysymyksessä on tältä osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) kohdassa tarkoitettuvirhe. Hovioikeus katsoo, että muut kaupanteon jälkeen todetut asuinrakennuksen virheet ovat saman pykälän 5 kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä. Virheiden korjaamatta jättäminen olisi omiaan altistamaan omakotitalon asukkaan haitallisille terveysvaikutuksille. Tätä osoittavat rakennuksesta tutkimuksissa löytyneet terveydelle haitalliset mikrobit sekä terveysviranomaisen asettama asumiskielto, joka perustuu Kxxxin itse toimittamien tietojen lisäksi mikrobitutkimuksiin sekä asiantuntijalausuntoihin.

Pesulan merkitys

Lyyynen on omistusaikanaan harjoittanut elinkeinonaan pesulatoimintaa kiinteistöllä sijaitsevassa ulkorakennuksessa olevassa mattopesulassa. Myös Kxxxti on harjoittanut pesulatoimintaa ainakin vähäisessä määrin. Kiinteistöä on myyty asuinkiinteistönä, eikä pesulasta ole mainintaa kauppakirjassa. Myöhemmin on tehty luovutuskirja, jossa Lyyynen on ilman korvausta luovuttanut pesulan koneet Kxxxille. Lyyynen on hovioikeudessa korostanut pesulan merkitystä osana kaupan kohdetta, kun taas Kxxxti on pitänyt pesulan merkitystä vähäisenä. Kxxxti on kertonut etsineensä nimenomaan asuinkiinteistöä, jolle voisi mahdollisesti perustaa verhoomon. Tätä kertomusta ei ole aihetta epäillä. Hovioikeuden johtopäätös on, että pelkästään pesulan koneita koskeva luovutuskirja ei osoita, että koneet olisivat arvottomia. Kysymys on ollut lähinnä kiinteistön kauppakirjan täydennyksestä, johon on antanut aiheen se, että kauppakirjassa pesulaa tai sen koneita ei ole erikseen mainittu. Kun kuitenkin otetaan huomioon, että kiinteistöä on myyty omakotitalona ja että Kxxxti on etsinyt nimenomaan asuinkiinteistöä, johon tarkoitukseen kiinteistön tulee soveltua, virheiden olennaisuutta arvioitaessa pesulalle ja sen koneiden ja laitteiden kunnolle ei ole annettava erityistä merkitystä.

Hovioikeus on päätellyt vastaanottamastaan näytöstä, että kiinteistön virheet ovat laadultaan sellaisia, että sillä olevan asuinrakennuksen käyttö asuntona ja rakennuksen lisävaurioitumisen estäminen edellyttävät jo havaittujen virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden edellä arvioidut yhteensä noin 38.500 euron korjauskustannukset ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mihin Kxxxti on kohtuudella voinut kaupan tehdessään varautua. Katon, ulkoverhouksen ja lahojen hirsien välttämättömien korjauskustannusten määrää ei voida tietää tarkasti. Tämä seikka ei kuitenkaan voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen ottaen huomioon korjausten välttämättömyys. Kaupan kohteen virhettä on tässä tapauksessa pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Kun lisäksi otetaan huomioon virheiden laajuus, hovioikeus pitää uskottavana ja todennäköisenä, ettei Kxxxti olisi tehnyt kauppaa edes alennettuun hintaan, jos hän olisi tiennyt virheistä jo kaupantekohetkellä. Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle.

Reklamaatio

Koska kysymys on useista rakennuksen eri osia koskevista virheistä, jotka ovat paljastuneet vähitellen ja joiden tutkiminen talviaikaan ei ole ollut käytännössä mahdollista, Kxxxti on reklamoinut Lyyyselle virheistä kohtuullisessa ajassa.

Oikeudenkäyntikulut

Kxxxti on voittanut valituksensa. Oikeudenkäymiskaaren21 luvun 1 §:n ja 16§:n 1 momentin nojalla Lyyynen on velvollinen korvaamaan Kxxxin oikeudenkäyntikulut sekä käräjä- että hovioikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

J. Kxxxin ja K. Lyyysen 14.8.2009 tekemä Humppilan kunnan Venäjän kylässä sijaitsevaa V -nimistä tilaa (RNo XXX-XXX-X-XX) koskeva kiinteistökauppa puretaan.

Lyyynen velvoitetaan palauttamaan Kxxxille kauppahinta 115.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 14.8.2009 alkaen haasteentiedoksiantopäivään 31.7.2013 asti ja siitä eteenpäin korko lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Lyyynen velvoitetaan korvaamaan Kxxxin oikeudenkäynti -ja asian selvittelykulut käräjäoikeudessa 38.271,79 eurolla sekä hovioikeudessa 16.942,39 eurolla, kumpikin määräkorkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvanpyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.1.2016.

Asian ovat ratkaisseet:

Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenlaamanni A. A.

hovioikeudenneuvos A. Latttt

hovioikeudenneuvos E. J.

KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS Forssan kanslia

Puheenjohtaja: käräjätuomari T. H.

TUOMIO 14/7895

19.9.2014 L 13/6893


Asia Kiinteistöä koskeva riita

Vireille 25.7.2013

KATSELMUS

Asiassa on suoritettu katselmus 27.8.2014.

KANTAJAN VAATIMUKSET

Vaatimukset

Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus määrää

- ensisijaisesti; että J. Kxxxin ja K. Lyyysen 14.8.2009 tekemä kiinteistönkauppa puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajan maksama kauppahinta 115.000 euroa tuottokorkoineen 14.8.2009 alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti,

- toissijaisesti, että kauppahintaa alennetaan 95.000 eurolla ja vastaaja velvoitetaan suorittamaan tuottokorkoa 14.8.2009 alkaen aina haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan selvitys- ja oikeudenkäyntikulut 38.271,79 euroa laillisine korkoineen.

Perusteet

Kantaja on 14.8.2009 päivätyllä kauppakirjalla ostanut vastaajalta Humppilassa sijaitsevan kiinteistön
XXX-XXX-X-XX rakennuksineen 115.000 eurolla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1929 rakennettu asuinrakennus, jonka huoneistoala on ollut 160 neliömetriä. Kohde on ostettu asuintarkoitukseen. Myyntiesitteen mukaan kaupan kohde on ollut hyvässä kunnossa eikä kauppakirjasta ole ilmennyt, että kaupan kohteessa olisi ollut mitään sellaista seikkaa, joka voisi vaikuttaa talon asumiskelpoisuuteen tai estäisi kohteessa tapahtuvan turvallisen asumisen. Kaupan yhteydessä laaditun kuntotarkastuksen mukaan rakennus on ollut melko hyvässä kunnossa ja kuntotarkastuksen tekijä on erikseen todennut pitävänsä rakennusta turvallisena hankkia. Kuntoarvion mukaan välitöntä korjausta on edellyttänyt ainoastaan keittiön alakaapin pieni kosteusvaurio, joka on johtunut tippavuodosta lavuaarissa. Kosteusvaurio on korjattu kantajan toimesta. Muilta osin kuntoarviossa mainitut puutteet ovat olleet ylläpitävää huoltokorjauksen tarvetta.

Kaupanteon jälkeen syksyllä 2012 ilmeni viitteitä, ettei kaupan kohde ole vastannut sitä, mitä siitä oli ostajalle ennen kaupantekoa kerrottu. Havaitut virheet ovat olleet pääosin laho- ja kosteusvaurioita. Kohteessa on teetetty kaksi kuntotarkastusta, jotka on päivätty 4.3.2013 ja 11.4.2013, joissa on havaittu merkittäviä laho- ja kosteusvaurioita ja joiden johdosta rakennus on asuinkelvottomassa kunnossa. Kantaja on reklamoinut myyjälle asianmukaisesti ja ajoissa 12.7.2013 päivätyllä kirjeellä. Joka tapauksessa vastaaja on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja törkeän huolimattomasti jättäessään kertomatta tietämistään kiinteistön virheistä, tietoimituksesta ja puuttuvasta rasitteesta. Kuntotarkastuksessa on havaittu, että:

-rakennuksen katto on vuotanut

-katon korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan ja rakennusmääräysten vastaisesti

-kattorakenteista puuttuu tarvittavat tuuletusvälit ja piipun pellitys on virheellinen ja siinä on reikä

-katon vuoden 2008 uusimisen jälkeen seinien ja välipohjanvauriot on jätetty korjaamatta ja pyritty peittämään mm. maalaamalla ja muilla rakenteilla

-alimman hirsikerroksen, alapohjan ja lattiarakenteiden virheet ovat johtuneet mm. maanvaraisen lattian virheellisestä täytöstä. Keittiön lattia on valun alla täytetty hienojakoisella hiekalla, jossa kosteus pääsee kapilaarisesti esteettä etenemään rakenteisiin. Hiekka on märkää ja suoraan vasten hirsiseinää. Hirsiseinärakenne on pahoin laho- ja kosteusvaurioitunut ja siitä otetuissa näytteissä on runsaasti mikrobikasvustoa, aktinobakteereja, sekä viitteitä vauriosta. Rakenteen olisi tullut olla sellainen, ettei hirsiseinä ole kosketuksissa kosteaan hiekkaan/ maahan.

Lisäksi alapohjan puurakenteissa on lahovaurioita ja merkkejä tuhoeläinten jäljistä. Kantavat puurakenteet ovat silmin nähden notkolla. Kyseisten puurakenteiden piti olla kuntotarkastuksen mukaan hyväkuntoisia. Ulkolaudoitus on kiinnitetty virheellisesti ilman tuuletusrakoa vanhaanlahoon laudoitukseen. Kiinteistö ei ole ollut sovitun mukainen, eikä ole vastannut sitä, mitä kantaja on perustellusti voinut edellyttää. Koska vastaaja on tehnyt tai teettänyt rakennukseen korjauksia, on oletettavaa, että vastaaja on ollut tietoinen asuinrakennuksen kosteus- ja lahovaurioista sekä rakenne-, ym. ratkaisuista. Kiinteistössä on tältä osin laatuvirhe.

Virheet eivät ole olleet kantajan tiedossa kaupantekohetkellä. Kantajan ei ole tullut varautua näihin virheisiin. Kantaja on täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei ulotu ryömintätilaan. Merkittäviltä osin virheet ovat piileviä eikä niitä ole ollut mahdollista havaita kaupantekohetkellä. Vastaaja on ollut virheistä tietoinen, koska on itse suorittanut korjauksia kohteessa ja siten ollut tietoinen rakenneratkaisuista. Kaupan kohteessa asumisesta on aiheutunut kantajalle terveyshaittaa ja asumisterveyteen liittyviä ongelmia. Terveysviranomaiset ovat asettaneet rakennuksen asumiskieltoon.

Kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimus perustuvat Littten antamaan tarjoukseen rakennuksen korjaamisesta väistämättä syntyvistä kustannuksista. Rakennus on purkukuntoinen. Virheiden korjaaminen edellyttää 3 henkilön työpanosta noin 10 kuukaudeksi 160 työtuntia kuukaudessa. Yhden tunnin hinta on noin 52euroa sisältäen arvonlisäveron. Hinnanalennuksen määrä määritellään lähtökohtaisesti kaupankohteen sopimuksen mukaisen arvon ja virheellisen kohteen arvon erotuksena. Koska rakennus on purkukuntoinen, kyseisen kohteenarvo virheineen perustuu käytännössä maapohjan arvoon. Tällöin hinnanalennus muodostuu kantajan maksaman kauppahinnan ja 7.6.2013 laaditun kiinteistöarvion erotuksesta. Kiinteistön pinta-alaa ei ole pidettävä huomattavan suurena.

Kaupanteon jälkeen kiinteistöön on kohdistunut maantietoimitus. Tietoimituksessa kiinteistöstä on erotettu 20 metrin levyinen maa-alue tien vierestä. Vastaajaa on tiedotettu toimituksesta 6.5.2008 postitetulla kirjeellä. Tietoimituksen vuoksi kantajalla ei ole mahdollisuutta purkaa vanhaa makasiinirakennusta ja rakentaa uutta tilalle.

Siten suoja-alue rajoittaa kiinteistön käyttöä ja vähentää sen arvoa. Vastaaja ei ole kertonut kaupanteon yhteydessä tietoimituksesta, vaikka on ollut siitä tietoinen.

Kiinteistöllä on myös rasitteeseen perustuva oikeus veden ottamiseen ja johtamiseen vieraalta kiinteistöitä. Vesiputki kulkee rasitettujen kiinteistöjen lisäksi erään peltomaan halki eikä tuohon maahan ole rasiteoikeutta. Rasiteoikeuden puuttuminen merkitsee tarvetta rasiteoikeudesta sopimiseen tai putken siirtämiseen. Putken uudelleen sijoittaminen edellyttää mittavia maansiirto- ym. töitä ja rasiteoikeudesta sopiminen puolestaan on täysin maanomistajan hinnoiteltavissa. Näistä syntyy merkittäviä kustannuksia. Vastaaja ei ole kaupanteon yhteydessä kertonut kantajalle rasiteoikeuden puuttumisesta, vaikka on niistä ollut tietoinen.

Em. perusteilla kaupan kohteesta on annettu virheellistä ja/tai puutteellista tietoa. Kiinteistössä on siltä osin sekä laatu-, että vallintavirhe.

Vaikka vastaaja ei olisikaan tietoinen kiinteistön virheistä, hän vastaa niistä joka tapauksessa maakaaren mukaisena salaisena virheenä.

Virheet ovat siten olennaisia, että kauppa tulee purkaa. Rakennusta ei ole mahdollista korjata järkevin kustannuksin. Kiinteistön arvo kaikkine virheineen on n. 20.000 euroa.

Kantajan ensimmäinen yhteydenotto ei ole tapahtunut haasteen tiedoksiantamisella. Kantaja on lähettänyt vastaajalle 12.7.2013 päivätyn kirjeen, johon vastaaja ei ole määräajassa reagoinut.

Kantaja on kiistänyt ostaneensa vastaajalta pesula- tai muutakaan liiketoimintaa, vaan pelkästään kaupan kohteen käytettäväksi asuinrakennuksenaan. Kiinteistöllä olevan vanhat pesulalaitteet ovat arvottomia eikä niillä ole merkitystä nyt käsiteltävään asiaan. Vastaajan liiketoiminta on ollut pienimuotoista eikä sillä ole ollut taloudellista merkitystä. Rakennus ei ole käyttötarkoitukseltaan pesularakennus.

Kohteessa on valmisteluistunnon jälkeen tehty seuraavat tutkimukset: 31.3.2014 Sttt, 10.5.2014 ja 12.5.2014 viemärin kuvaus sekä 2.6.2014 ja 4.6.2014 jälkitarkastus ja padotuskokeet. Tutkimuksissa on selvitetty, ettei viemärissä ole Stttn mahdollisena pitämää vuotokohtaa. Viemäri ei ole tulvinut. Viemärin huohotusputken liitoskohdassa on joka tapauksessa kaupantekohetkellä ollut virhe, joka kuuluu myyjän virhevastuulle. Pohjavesien tasolla ei ole Stttn raportissa esittämää merkitystä. Sitä vastoin lumen määrällä on suora yhteys sulamisvesien määrään sekä maaperän ja hiekkatäytön kosteuteen. Keittiön lattian hiekkatäyttö on jo kaupantekohetkellä ollut virheellinen. Vauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Kohteessa on laajoja kosteus-, home-, mikrobi- ja lahovaurioita, jotka eivät rajoitu Stttn esittämällä tavalla. Vaurioita on laajasti ympäri rakennusta. Rakennusta ei ole mahdollista korjata Stttn esittämillä korjaustoimenpiteillä.

Kantajalla ei ole ollut huomautettavaa vastaajan laskun määrän suhteen. Kantajan laskun osalta on huomioitava, että kantajan työmäärää on lisännyt vastaajan järjestelmällinen ja kategorinen kiistäminen, sekä luonnollisesti kantajan näyttötaakka. Asian hoitaminen on edellyttänyt erittelyn mukaisen sähköpostikirjeenvaihdon sekä puhelinneuvottelut.

VASTAAJAN VASTAUS

Vastaus

Vastaaja on kiistänyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään ja vaatinut niiden hylkäämistä.

Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 24.338,11 euroa laillisine korkoineen.

Perusteet

Perusteinaan vastaaja on lausunut, että kiinteistössä ei ole laatuvirhettä eikä vallintavirhettä. Kiinteistöllä on asuinrakennuksen lisäksi vuonna 1964 rakennettu ulkomitoiltaan 16 x 6 metriä kokoinen ulkorakennus, 1968 rakennettu noin 80 neliön suuruinen varastorakennus ja 1960 rakennettu pesula-/varastorakennus, jonka pinta-ala on noin 198 neliömetriä. Kaupan kohteena on ollut myös pesulaliiketoiminta, jota liiketoimintaa vastaaja on harjoittanut kaupantekohetkeen saakka ja jota toimintaa kantaja on sittemmin jatkanut. Nyt kyseessä olevan rakennuksen osuus koko kauppahinnasta on arviolta noin kolmannes kauppahinnasta. Mattopesulan koneet ja laitteet ovat sisältyneet kauppahintaan. Koneet ja laitteeton hankittu vuonna 1995 ja niiden hankintahinta asennuksineen on ollut noin 200.000 markkaa eli noin
33.600 euroa. Kiinteistölle tulee vesi lähteestä ja on ilmaista eikä jäteveden käsittelystä synny kuluja. Tästä nimenomaisesta syystä kiinteistölle on rakennettu mattopesula.

Ennen kaupantekoa on 6.8.2009 suoritettu kaupan kohteen kuntoarvio, jossa rakennusmestaripätevöitynyt kuntoarvioija ja Auktorisoidut kuntoarvioijat ja -tarkastajat Ry:n jäsen J. Jatttnen on arvioinut kaupan kohteen kunnon.

Ennen kaupan tekoa laaditussa kuntotarkastuksessa ei ole havaittu, että katto olisi vuotanut siten, että välipohja ja seinärakenteet olisivat kärsineet kosteusvaurioita. Myöhemmätkään raportit eivät tue väitettä.

Maanvaraisen lattian virheellisestä täytön osalta vastaaja on kiistänyt, että lattiassa olisi virhettä. Lattia on tehty oikein. Vauriot liittyvät viemärivuotoon, josta vastaaja ei ole vastuussa.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu alapohjan kunto ja todettu, että alalaudoitus on ollut mustunutta. Kuvien perusteella lattian hirsirakenne on ollut tuettu puulla ("polttopuu"). Kuntotarkastuksessa on todettu, että sokkelissa on halkeamia useissa kohdin ja että lattia on pihanpuolelta vino. Alapohjassa ei kuitenkaan ole havaittu rakenteellisia vaurioita, jotka olisivat viitanneet kosteus- tai homevaurioihin.

Kuntoarviossa on todettu, että vesikaton osalta, että peltikate on uusittu 2008 ja se on hyväkuntoinen, että kattorakenteen tuuletus on vaikuttanut riittävältä, että vesikatto on rakenteeltaan hyväkuntoinen ja melko suora. Piippuun on suositeltu tehtäväksi korjauksia lähivuosina. Kuntoarviossa on selostettu tarkkaan keittiössä ollut vesivuoto ja sen korjaamiseksi tarvittavat toimet. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntokartoituksessa on selvitetty, että talo on painunut ja että lattia sen johdosta on vino ja että lattia lepää osittain hormin varassa.

Kantaja vetoaa seikkoihin, jotka ovat olleet kantajan tiedossa ostohetkellä.

Kyseessä on vuonna 1929 valmistunut talo eli 84 vuotta vanha rakennus. Rakennus on rakennettu rakennusaikansa rakentamista koskevia ohjeita ja määräyksiä noudattaen, Talo ei ole miltään osin uudenveroinen. Ostajan on ostaessaan näin iäkkään talon aina huomioitava se, että rakenteet ovat yli 80 vuotta vanhoja ja siellä saattaa olla vaurioita, Joita ei ennakolta voi tietää. Vauriot havaitaan vasta siinä vaiheessa, kun taloa ruvetaan peruskorjaamaan tai purkamaan.

Hinnanalennusvaatimuksen perusteeksi esitetyn tarjouksen osalta vastaaja on todennut, että tuolla kokonaishinnalla voitaisiin rakentaa kaksi nyt kyseessä olevan kaltaista rakennusta.

Kauppa on tehty noin neljä vuotta ennen nyt esitettyjä uusia kuntoarvioita. Koko tänä aikana ostaja ei ole reklamoinut myyjälle sen paremmin haju- kuin muistakaan asumishaitoista. Em. perusteella kantaja ei ole reklamoinut ajoissa.

Asuinrakennuksesta on vauriokohdista otettu näytteitä, joissa on esiintynyt mikrobeja. Kanteessa ei ole selvitetty näiden mikrobien vaikutusta asuinturvallisuuteen tai -viihtyvyyteen. Arvioitaessa kiinteistön kuntoa kaupantekohetkellä, luotettavimpana kartoituksena on pidettävä kaupantekohetkellä käytössä ollutta kuntokartoitusta.

Kantaja ei ole yksilöinyt, millä tavoin merkittäväksi väitetty tietoimitus olisi rajoittanut kiinteistön käyttöä tai vaikuttanut kiinteistön arvoon. Päätöksessä ei kielletä rakentamista, vaan rakentaminen on luvanvaraista. Lupaa ei liene edes pyydetty. Ei ole selvää, että toimituksella olisi merkittävä vaikutus kiinteistön käyttämiseen ja arvoon. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että kantaja olisi toimituksen johdosta kärsinyt vahinkoa tai että kiinteistön käyttö olisi jotenkin estynyt.

Kantajalle on kaupantekohetkellä kerrottu veden tulevan lähteestä ja että kiinteistölle ei ole kunnallista vesi- ja viemäriliittymää. Tämä on selvitetty myös kuntotarkastuksessa. Peltoalueen osalta peltoalueen ostajan ja vastaajan välillä on kauppakirja, jossa vedenjohto-oikeus talouskeskuksille taataan. Kantaja ei ole selvittänyt, että tämä asiantila olisi hänen omistusaikanaan muuttunut.

Virheiden korjauskustannuksia ei ole yksilöity. Kustannusarviota ei voida käyttää nyt kyseessä olevassa asiassa. Salaisen virheen osalta lähtökohtana ei ole korjauskustannukset vaan se, mikä on kauppahinnan ja viallisen kiinteistön hinnan erotus.

Vallintavirheen osalta ei ole esitetty selvitystä syntyneestä vahingosta tai haitasta.

Tuottokorkovaatimus on kiistetty. Vastaaja on varannut tilaisuuden vaatia korvausta asuinhyödystä ja liiketoiminnasta saadusta hyödystä.

Vastaaja on paljoksunut kantajan oikeudenkäyntikuluja siltä osin kuin se ylittää vastaajan palkkioiden määrän. Asiantuntijakulut ovat perusteettomia siltä osin kuin ne ylittävät Dl Lättten lausunnon ja Kaivopumppu M. Ktttn laskujen määrän eli 2.391,17 euroa. Muilta osin lausunnot eivät ole tuoneet lisäarvoa oikeudenkäyntiä varten. Osa tutkimuksista on kohdistettu seikkoihin, jotka ovat olleet kantajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Haastehakemus oli viimeistelty jo ennen ensimmäistä yhteydenottoa Lyyyseen. Asian selvittäminen ei ole edellyttänyt nyt esitetyn laajuista sähköpostikirjeenvaihtoa eikä puhelinneuvotteluita tässä laajuudessa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

K1. Kiinteistön kauppakirja

K2. Myyntiesite

K3. Kuntoarvio Rkm J. Jatttnen 13.8.2009 liitteineen ja J. Jatttsen käyntikortti

K4. Kuntoarvio Dl K. Lätttki 11.4.2013 liitteineen

K5. Kuntoarvio Rkm J. Lattt 4.3.2013 ja jälkitarkastusraportti 8.4.2013 liitteineen, jälkitarkastusraportti 13.6.214/RKM J. Lattt sekä materiaalinäytteen mikrobianalyysi17.6.2014/ Työterveyslaitos

K6. Ote toimituspöytäkirjasta 17.6.2008

K7. Tarjous 23.5.2013 J. Littt

K8. Kiinteistöarvio 7.6.2013

K9. Erittely korjauskustannuksista 23.10.2013 J. Littt

K10. Lausunto 30.9.2013 Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus

K11. (luovuttu)

K12. Terveysselvitys

K13. Tarkastuspöytäkirja 23.9.2013, terveystarkastaja Ritttn

K14. Pöytäkirjan ote 21.10.2013, Forssan seudun terveydenhuollon kuntayhtymä

K15. Kokouspöytäkirja, Humppilan kunta, rakennuslautakunta 15.11.1984

K16. kirje 12.7.2013

K17. mattopesulatoimintaan liittyvä selvitys

K18. luovutuskirja

K19. lausunto A. Nittt

K20. Viemäriputken kuvausraportti 14.5.2014/ J. Leittt Pn. LVI kuvaus- ja mittauspalvelu

K21. Valokuva 2.4.2010/ A. Jottt

V1. (luovuttu)

V2. kuntoarvio 6.8.2009 liitteineen (kantajantodiste nro 3)

V3. Dl J. Stttn raportti

Henkilötodistelu


K1.


J. Kxxxti


V1.


K. Lyyynen


K2. K3. K4. K5. K6. K7. K8.


todistaja J. A. Lattt todistaja K. H. Lätttki todistaja J.A. S. Littt todistaja A. V. Jottt

todistaja A. J. Nittt todistaja A. A. K. Pttt

todistaja S. H. Kttt


V2. V3. V4.


todistaja A. E. Lyyynen todistaja J. J.Sttt todistaja J. H. E. Jatttnen

Muu oikeudenkäyntiaineisto

1. asuinrakennuksen pohjapiirustus

2. tontti Kxxxta

3. taseselvitys

4. lehtiartikkeli

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Onko kiinteistössä vikoja/ puutteita, joista myyjä/ostajaeivät ole tienneet?

1.1. Yleistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön
pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Perustelujen kohdassa 1 käräjäoikeus käy läpi kunkin väitetyn virhekohdan ja ottaa kantaa siihen, onko kiinteistössä todettu ylipäänsä virheitä/puutteita. Samalla käräjäoikeus ottaa kantaa siihen, onko myyjä tai ostaja tienneet näistä virheistä. Mikäli myyjä on tiennyt virheistä/puutteista, kyse ei voi olla salaisesta virheestä. Mikäli puolestaan ostaja on tiennyt virheistä/puutteista (ennakkotarkastusvelvollisuus), hänellä ei ole mahdollisuutta vedota virheenä kyseiseen seikkaan.

Kohdassa 1 käräjäoikeus ei vielä ota kantaa siihen, ovatko todetut virheet puutteet vaikutuksellisia eli olisivatko ne vaikuttaneet kauppahintaan eikä siihen, poikkeaako kiinteistö laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää (salainen virhe). Tämän arvioinnin käräjäoikeus tekee kohdassa 2.

Kantaja on vedonnut sekä siihen, että kiinteistö ei ominaisuuksiltaan olisi sellainen kuin on sovittu; siihen, että myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksenkunnosta/laiminlyönyt ilmoittaa tyypillisesti kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä siihen; että vähintäänkin kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Oikeuskirjallisuudessa (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa?, s. 263-264. Teoksessa Oikeustiede jurisprudentia XLIV 2011. Sastamala 2011) on katsottu, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohtaa tulee tulkita suppeasti siten, että sovituksi tulee lukea vain ne seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kiinteistön ominaisuuksista olisi sovittu kauppakirjassa tai sen ulkopuolella suullisesti tai kirjallisesti mitään erityistä. Pelkästään se, että ennen kiinteistön kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu jotakin yleisluontoistakiinteistön kunnosta tai kauppaesitteessä olevat yleisluontoiset maininnat kiinteistön kunnosta eivät johda siihen, että nyt kyseessä olevaan tapaukseen tulisi sovellettavaksi maakaaren 17 §:n 1 kohta.

Osapuolet ovat olleet erimielisiä siitä, mihin tarkoitukseen ostaja on kiinteistön hankkinut ja mikä merkitys kiinteistöllä olleille muille rakennuksille on annettava. Kantaja Kxxxti on kertonut ostaneensa kiinteistön asuintarkoitukseen. Kiinteistöllä olleet muut rakennukset ovat olleet hyvä lisä, mutta asuintarkoitukseen kiinteistö on ostettu. Vastaaja Lyyynen on kertonut ostajan ostotilanteessa olleen innostunut kiinteistöllä olleesta pesulasta. Ostajan miesystävä, todistajanakin kuultu Jottt on ollut erityisen innostunut mattopesulasta ja siitä, että pesulalla olisi mahdollista elättää yksi ihminen. Todistaja Jottt on kertonut, että kiinteistöä on haettu asuintarkoitukseen. Kirjallisena todisteena esitetystä mattopesulatoimintaan liittyvästä selvityksestä (K17)11.10.2103 liitetystä lausunnosta myös ilmenee, että rakennusta ei koskaan ole luvanvaraisesti muutettu pesulaksi. Ottaen huomioon kantaja Kxxxin ja todistaja Jotttn kertoman siitä, mihin tarkoitukseen he ovat kiinteistöä hankkineet, sen, että kiinteistöä on kirjallisten todisteiden mukaan myyty asuintarkoitukseen (K1 ja K2) sekä sen, että rakennus ei ole käyttötarkoitukseltaan pesula, käräjäoikeus katsoo, ettei muilla kiinteistöllä olevilla rakennuksilla ole ollut juurikaan merkitystä kiinteistöä hankittaessa eivätkä ne nosta kiinteistön arvoa mainittavasti. Koska laitteiden siirtymisestä ostajille on sovittu erikseen (K18) eivätkä ne ole olleet kiinteistökaupan kohteena, ei niilläkään ole merkitystä asiaa ratkaistaessa.

Vastaaja on lausumassaan varannut tilaisuuden esittää vaatimuksen mattopesulan aiheuttamasta liiketoimintahyödystä, mutta esittänyt vaatimuksen vasta loppulausunnossa. Tältä osin käräjäoikeus jättää vaatimuksen liian myöhään esitettynä tutkimatta.

1.2. Keittiön maanvarainen lattia

Kantaja on väittänyt, että keittiön maanvaraisessa lattiassa on rakennusvirhe, koska maanvarainen lattia on täytetty virheellisesti hienojakoisella hiekalla, joka on kostunut ja ollut vasten hirsirakenteita, jotka ovat kosteudesta johtuen vaurioituneet. Hirsiseinärakenteen on väitetty olevan laho ja kosteusvaurioitunut. Vastaaja on väittänyt, että kyse ei ole ollut rakennusvirheestä, että vaurio on johtunut putkivuodosta ja että kantajan on tullut varautua tämän ikäisessä talossa siihen, että taloa joudutaan ns. kengittämään eli alimpia hirsikerroksia uusimaan.

Katselmuksessa keittiön maanvaraisen lattian ja hirsiseinän rakenne on ollut avauskohdasta nähtävillä. Alimmat hirsikerrokset ovat olleet avauspaikoilta silminnähden lahoja.

Lyyysen tekemässä kuntoarviossa (K3, V2) on todettu, että keittiössä on myöhemmin valettu betonilaatta, jonka rakennetta ei ole tarkemmin tiedossa.

Lättten tutkimusselostuksessa (K4) keittiönalustäytön hiekka on ollut selvästi käsin koitettuna kosteaa. Ulkoseinän kaksi alinta hirsikerrosta ovat olleet kokonaan alus täyttöhiekan sisällä, alimmat hirsikerrokset ovat olleet märkiä ja lahovaurioituneita. Kuivia lahovaurioita on ollut havaittavissa jo korkeammallakin. Lätttki on pitänyt rakenteen muuttamista toteutetulla tavalla rakennusvirheenä, koska alimmat hirret on jätetty suoraan kosketukseen alustäytön kanssa. Tilannetta on pahentanut alustäytön hiekan hienorakeisuus, joka imee kosteutta rakennusta kohden ja rakennuksen alle valuvista pintavesistä. Lätttki on katsonut, että rakennus on tehty liian alas. Todistaja Lätttki on kertonut, että jo havaitut vauriot ovat merkittäviä ja että ne ovat riski sisäilmalle. Kyse on ollut pitkäaikaisesta kosteusvauriosta. Tämän päätelmän Lätttki on tehnyt siitä, että tutkimuksissa rakenteista on ilmennyt pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittaavia bakteerilajeja.

Todistaja Latttt on tekemässään kuntotarkastuksessa (K5) ja todistelutarkoituksessa kuultuna arvioinut, että kolmessa alimmassa hirsikerroksessa todettavissa olleet lahovauriot ovat aiheutuneet hienosta hiekasta, koska hienossa hiekassa vesi pääsee nousemaan kapilaarisesti ylös päin. Todistaja Latttt on arvioinut, että sateet ja lumien sulamisvedet ovat aiheuttaneet lahovauriot hirsiin. Latttt on arvioinut, että kyseisten vaurioiden synty on kestänyt noin 10 vuotta. Hän on arvioinut, että vaurioituminen on pikku hiljaa alkanut siitä, kun keittiön pohja on muutettu maanvaraiseksi laataksi. Latttt on pitänyt rakennustapaa kuitenkin ajalleen tyypillisenä. Todistaja Latttt on pitänyt mahdottomana, että sakekaivo olisi vuotanut siitä syystä, että tuuletusputki on ollut irti ja että hiekan kostuminen ja siten myös hirsien lahoamien olisi seurausta tästä.

Todistaja Stttn laatimasta lausunnosta (V3) ilmenee, että keittiön lattian korjauksen on kerrottu tapahtuneen noin 25 vuotta sitten. Sttt on kertonut, että rakennustapa on ollut ajalleen tyypillinen. Sttt on todennut keittiön kohdalla hirren lahovauriot ja hyönteisten vauriot hirsissä.

Hän on maininnut, että lattian alapuolinen hiekkatäyttö on ollut suoraan kosketuksissa puuosiin. Tutkimushetkellä Stttn havainto on ollut, että hirren kosteuspitoisuus on ollut aivan erilainen kuin vuotta aikaisemmin Lättten tutkimuksessa. Tästä syystä Sttt on epäillyt, että hiekan kosteus ja hirren kostuminen ovat johtuneet putkivauriosta. Kantaja on teettänyt jätevesiviemärin sisäpuolisen tv- kuvauksen (K20), jossa ei ole voitu todeta vuotoja. Latttten kuntotarkastusta (K5) on täydennetty ja Latttt on selvittänyt padotuskokeessa todettua vuotoa. Tutkimuksissa on sakkakaivon ja ulkoseinän välinen osuus kaivettu lapiolla auki. Maa on ollut tiivistä savea, joka läpäisee vettä hitaasti. Tuuletusviemärin ja runkoviemärissä olevan haaran kohdalla on ollut putketonta matkaa 20 cm. Putkea on nostettu jossakin vaiheessa ylöspäin. Nostaminen on tapahtunut ennen kuin nykyinen ulkovuori on nostettu. Tämä on voitu päätellä putken maalipinnan korkeudesta. Tuuletusviemäri on liitetty viemäriin, jonka jälkeen on tehty uusi painekoe, jonka perusteella viemärit ovat olleet tiiviit. Sttt on katsonut, että kosteusvaurio on johtunut siitä, että tuuletusputki on ollut irti ja sakokaivossa vesi on noussut niin korkealle, että se on tulvinut rakenteisiin. Sttt on arvioinut, että mikäli hirsi olisi ollut jo 25 vuoden ajan niin märkää, mitä Lätttki on mitannut, hirsi olisi jo maatunut kokonaan pois.

Asiantuntijatodistajat ovat olleet erimielisiä siitä, mistä syystä maanvaraisen lattian hiekkatäyttö on kostunut ja kuinka pitkällä aikavälillä vaurio on aiheutunut. Todistaja Stttn kertoman perusteella käräjäoikeus katsoo, että maapohjan täyttö hienojakoisella hiekalla on ollut sinänsä rakennusajalle tyypillinen. Virheenä voidaan kuitenkin pitää sitä, että hiekka on ollut suoraan kosketuksissa hirteen. Sillä, mistä syystä kosteutta on keittiön lattiaan tullut, ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole asiaa ratkaistaessa mainittavaa merkitystä, koska mikäli keittiön alapohjan kosteusvaurio olisi aiheutunut Stttn esittämällä tavalla siitä syystä, että tuuletusputki on ollut irrallaan ja kaivossa ollut vesi on päässyt maahan, virhe on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Käräjäoikeus pitää epätodennäköisenä, että keittiön maanvaraisen lattian kosteusvaurio olisi aiheutunut ostajan hallinta-aikanaottaen huomioon, että kyseessä on ollut savimaa, jossa kosteus etenee vähitellen. Kuitenkaan sillä, kenen hallinta-aikana vaurio on aiheutunut ei myöskään ole asiaa ratkaistaessa mainittavaa merkitystä, koska vaikka kosteusvaurio olisi aiheutunut ostajan hallinta-aikana siitä syystä, että putki on ollut irrallaan ja vesi on sitä kautta päässyt maa-ainekseen ja rakennuksen rakenteisiin, on vaurio tosiasiassa johtunut sellaisesta rakennusvirheestä, joka on ollut olemassa jo myyjän hallinta-aikana. Asiassa ei ole käynyt ilmi, että kaivo olisi tulvinut ja kantaja olisi menetellyt huolimattomasti esim. jättämällä tyhjentämättä kaivoa riittävän usein.

Asiassa ei ole ilmennyt, että myyjä olisi tiennyt keittiön alapohjan ongelmista. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.3. Kiinteistön maanvarainen hirsikerros ja perustukset

Kantaja on väittänyt, että betonipilarit ovat olleet vinossa ja että tältä osin kiinteistössä on virhe. Vastaaja on väittänyt, että betonipilarien kunto on ollut nähtävissä ostohetkellä.

Myyntiesitteessä (K2) olevasta valokuvasta ilmenee, että sokkelin alaosassa ainakin yksi pilareista on vinossa.

Jatttsen kuntoarviossa (K3, V2) rakennuksen pilarit on todettu hyväkuntoisiksi ja linjassa oleviksi. Pilareiden välissä olevissa täytevaluissa on todettu olevan halkeamia. Kuntoarvion liitteenä olevaan kuvaan 2 on otettu kuva sokkelin halkeamasta.

Lättten tutkimusselostuksessa (K4) on todettu, että osa pilareista on ollut silminnähden vinossa. Kuvassa kolme on todettu kesähuoneen pilarissa olevan rikkoontuma.

Latttten kuntoarviossa (K5) kiinteistö on todettu perustetun pilareille. Pilareiden välit on muurattu/valettu umpeen, joissa havaittiin halkeamia, joilla ei ole vaikutusta perustuksien kantokykyyn. Haitan on todettu olevan lähinnä esteettinen.

Käräjäoikeus katsoo näytetyn, että betonipilarien vinous on ollut selkeästi nähtävissä ostohetkellä ja tämän asian tarkistaminen on kuulunut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Myös sokkelissa olevat halkeamat ovat olleet näkyvissä ostohetkellä ja niistä on mainittu myös ennen ostoa tehdyssä Jatttsen kuntoarviossa. Vaikka Jatttnen ei ole kiinnittänyt kuntoarviossa huomiota pilarien vinouteen, on huomattava, ettei myöskään Latttt ole näihin kiinnittänyt huomiota jälkikäteisessä tarkistuksessaan. Koska vinous ja halkeamat ovat olleet niin selkeästi havaittavissa, käräjäoikeus katsoo, ettei niihin voi vedota virheenä kaupanteon jälkeen.

Asiassa on väitetty kiinteistön maanvaraisessa hirsikerroksessa, muualla kuin keittiön ja kulma-I työhuoneen alueellakin, olevan sellaista lahovauriota, mikä tulee katsoa virheeksi. Vastaaja on väittänyt, että muualla lahoa ei ole näytetty olevan ja että joka tapauksessa kyseessä on seikka, joka ostajan on täytynyt ottaa huomioon ostaessaan näin iäkkään talon (virheen merkittävyys).

Latttten jälkitarkastuksessa (K5) kaivettaessa sakokaivoa ja ulkoseinien välistä osuutta auki havaittiin, että sokkeli on perustettu suoraan saven päälle. Ulkoseinästä on sahattu pois ulkovuorta, jolloin alin hirsikerros on tullut näkyviin ja jossa on voitu todeta lahonneisuutta (keittiön kohta).Etelän puolen oikeasta kulmasta on myös poistettu ulkovuorta ja alta on paljastunut lahonnutta hirttä. Lahovauriota on todettu myös kellarin kohdalla. Kirjallisesta todisteesta käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että lahoa on ollut avatuissa kohdin ja siten keittiön ja kulmahuoneen lisäksi eteläpuolen sivulla.

Asiassa ei ole ilmennyt, että vastaaja olisi tiennyt virheistä myydessään kiinteistöä kantajalle. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.4. Alapohjan puurakenteet

Kantaja on väittänyt, että alapohjan puurakenteissa on lahovaurioita ja merkkejä tuhoeläinten jäljistä, ja että kantavat puurakenteet ovat silmin nähden notkolla. Asiassa on väitetty, että emo muodostaa virheen etenkin kun puurakenteiden piti olla ostohetkeä edeltävän kuntotarkastuksen perusteella hyväkuntoisia. Vastaaja on väittänyt, että kaupantekohetkellä virheitä ei ole ollut tai ainakin ongelmat ovat olleet kantajan tiedossa ostohetkellä, koska kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa alapohjan kunto on todettu.

Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa (K3, V2) on rakennuksen alapohjat todettu tukeviksi. Todistaja Jatttnen, joka emo kuntoarvion on tehnyt, on pääkäsittelyssä kertonut, että on tarkistanut lattiat eikä ole havainnut notkumista, vaikka hänen oma painonsa on 130 kg. Hän ei ole havainnut talossa myöskään painaumia. Kuntotarkastuksessa on todettu, että rossipermannon aluslaudoitukseen on ilmeisesti käytetty palossa ollutta vanhaa lautaa eikä näistä tummuneista laudoista ole haittaa asumisterveydelle. Vielä kuntotarkastuksessa on todettu, että alapohjarakenteessa ei ole havaittu rakenteellisia vaurioita, jotka viittaavat kosteus- ja homevaurioon. Kuntotarkastuksessa otetuista valokuvista näkyy, että olohuoneen lattiaa on tuettu polttopuulla.

Lättten tutkimusselostuksessa (K4) ryömintätilan puurakenteissa on havaittu ongelmakohtia. Ongelmiksi on kirjattu kannatinpuun tukeminen polttopuulla, kannatinpuun oleminen silmämääräisesti notkolla ja aluslaudoituksessa olevat lahovauriot. Lätttki on tutkimusselostuksessa sekä häntä pääkäsittelyssä kuultaessa kertonut, että lahoja normaalikuntoiset alueet eivät ole olleet säännöllisiä. Lahovauriot ovat paikoin olleet niin pahoja, että puu on syöpynyt kokonaan pois (kuva 12).

Stttn lausunnossa (V3) on ryömintätilassa olevan näkyvissä vierekkäin ja jopa päällekkäin osin toukan syömiä hirsiä ja normaalissa kunnossa olevia puuosia. Sttt on lausumassaan sekä häntä pääkäsittelyssä kuultaessa kertonut, että ryömintätilassa todetut lahovauriot eivät ole voineet syntyä nykyisessä sijainnissaan, vaan kyse on saman riihen osista, jotka on hyödynnetty vanhan rakennuksen kokoamisessa. Stttn käsityksen mukaan vauriot ovat mahdollisesti jopa 100 vuotta vanhoja. Koska lisävaurioitumista ei ole tapahtunut, Sttt on pitänyt tämän lahovaurion aiheuttamaa korjaustarvetta vähäisenä. Stttlle on pääkäsittelyssä näytetty Lättten raportin kuvia 11 ja 12, joista hän on kuitenkin todennut, että tuskin näin huonoa lautaa olisi kuitenkaan taloon alun perin laitettu. Toisaalta Sttt myös kertonut, että tuon ajankohdan taloissa kantavat palkit eivät välttämättä ole olleet silmämääräisesti koskaan suoria, koska ne on tehty luonnonpuusta.

Ennen kaupantekoa tehdyn kuntoarvion perusteella käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että kantajan on täytynyt tietää siitä, että lattiaa on tuettu polttopuulla Sitä ei voida pitää virheenä, johon kantaja voisi enää vedota. Todistaja Stttn kertoman perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyn, että pääosa lattian lahovaurioista on peräisin jo rakennusajankohdalta eikä muodosta ongelmaa rakennuksen loppuelinkaaren käytölle. Ostajan on täytynyt tämän ikäisessä talossa, nähtyään, että alapohjaa on myös tuettu, varautua siihen, että lattia ei vastaa uuden asuinrakennuksen lattiaa. Pääosin lattian korjaustarve on siten vähäinen. Asiassa on myös alapohjan kohdalta jäänyt näyttämättä, että alapohjan tukirakenteet olisivat virheelliset. Tämä perustuu todistaja Stttn kertomaan siitä, että tukirakenteet ovat luonnonpuuta, joka ei ole muutoinkaan suoraa. Lattiassa on kuitenkin virhe siltä osin kuin puu on olohuoneen kohdalta lahonnut pois. Tältä osin kyse ei voi olla sellaisesta puusta, joka olisi laitettu rakennusvaiheessa lattiaan ja johon ostajan olisi täytynyt varautua ostaessaan tämän ikäistä kiinteistöä.

Asiassa ei ole ilmennyt, että vastaaja olisi tiennyt virheestä myydessään kiinteistöä kantajalle. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.5. Ulkolaudoitus

Kantaja on väittänyt, että ulkolaudoituksessa on rakennusvirhe, koska laudoituksen väliin ei ole jätetty tuuletusrakoa ja koska uusi laudoitus on kiinnitettysuoraan vanhan päälle. Kantaja on myös väittänyt, että vanha ulkolaudoitus on ollut lahoa. Asiassa on riidatonta, että vuonna 1996 uusittu julkisivulaudoitus on kiinnitetty suoraan vanhaan pintaan. Erimielisyys koskee sitä, onko vanhan laudoituksen jäljelle jättäminen ollut rakennusvirhe, onko uuden laudoituksen taakse jätetty riittävä tuuletus ja onko laudoituksessa lahoa, joka muodostaisi maakaaren tarkoittaman laatuvirheen.

Katselmuksessa ulkovuorauksen rakenne on ollut avauskohdista nähtävillä. Uusi pystylaudoitettu ulkovuori on kiinnitetty vanhan laudoituksen päälle poikkirimoihin. Avauskohdista on ollut mahdollista saada käsi vanhan ja uuden julkisivun väliin. Paikoitellen vanha laudoitus on näyttänyt laholta.

Vastaaja Lyyynen on kertonut teettäneensä ulkovuorilaudoitusta koskevan remontin vuonna 1996 ulkopuolisella ammattilaisella.

Kirjallisena todisteena esitetyn Lättten kuntoarvion (kirjallinen todiste K4) ja todistaja Lättten kertomuksen mukaan julkisivuverhous keittiön kohdalla on ollut lähellä maanpintaa ja osin kiinni maan- ja kallionpinnassa. Hänen mukaansa julkisivuverhouksen takana tuuletusrako ja tuuletus on ollut puutteellista. Pääkäsittelyssä kuultuna hän on kertonut aluslaudoituksen olleen osin lahoa.

Kirjallisena todisteena esitetyn Latttten kuntotarkastuskertomuksen (kirjallinen todiste K5) ja todistaja Latttten kertomuksen mukaan ulkovuori on asennettu suoraan vanhan ulkovuorin päälle eikä vuorien välissä ole ollut ilmarakoa. Hänen havaintonsa mukaan alkuperäinen ulkovuori on ollut huonokuntoinen ja mahdollisesti myös lahonnut. Alakerran kulmahuoneen osalta on ollut todettavissa, että alkuperäinen ulkovuori on lahonnut. Latttt on pitänyt vanhan ulkovuoren kiinnittämistä suoraan hirsipohjaan tyypillisenä rakennustapana vuonna 1929. Hän on kuitenkin pitänyt hyvänä rakennustapana vuonna 1995-1996 sitä, että vanha ulkolaudoitus olisi poistettu ennen uuden asentamista.

Todistaja Littt on epäillyt, että uusi julkisivuverhous on kiinnitetty vanhan päälle tarkoituksena peittää alla olevia vaurioita. Tästä syystä hänen mielestään koko uusi ja vanha julkisivuverhous tulisi poistaa, tarkistaa alla olevan hirren kunto ja vasta sitten asentaa uusi julkisivuverhous. Todistaja Littt on kertonut tehneensä korjauskustannuslaskelman olettaen pahinta mahdollista lopputulosta.

Todistaja Sttt ei ole kirjallisena todisteena esitetyssä lausunnossaan (kirjallinen todiste nro V3) ottanut kantaa ulkolaudoituksen mahdollisiin virheisiin. Pääkäsittelyssähän on kertonut, että ulkolaudoituksen kiinnittäminen suoraan hirsirakenteeseen on vuonna 1929 ollut tyypillinen tapa rakentaa. Tuolloin ei ole tehty tuuletusrakoja. Tuulettuvia puujulkisivuja on alettu rakentaa vasta 1970-luvulla. Todistaja Sttt on pitänyt tyypillisenä rakennustapana vuonna 1996 sitä, ettei vanhaa ulkoverhousta ole poistettu ja on pitänyt tehtyä julkiverhousta tuulettuvuudeltaan riittävänä. Mikäli vanhassa ulkovuorauksessa on tuolloin ollut lahovaurioita, ne olisi kuitenkin tullut poistaa. Jo vuonna 1996 on puuverhouksen väliksi maahan tullut jättää 30 cm, millä pyritään välttämään sadevedestä aiheutuvat roiskeet puuosille. 30 cm:n välillä on kuitenkin myös merkitystä siihen, että mikäli verhous on alempana, lumi voi estää ilman kiertämisen muuten tuulettuvan rakenteen alla.

Todistaja Stttn kertomuksesta käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että vanhan ulkovuorin poistamatta jättäminen vuonna 1996 ei tuona rakennusajankohtana itsessään ole ollut rakennusvirhe. Todistajat Lätttki ja Sttt ovat koulutukseltaan rakennusalan diplomi-insinöörejä. He ovat olleet erimielisiä siitä, onko vuonna 1996 uudistetun ulkovuorilaudoituksen alle jätetty riittävä ilmarako. Kun kumpaakaan todistajaa ei voida pitää toista pätevämpänä, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, ettei uusi ulkovuorilaudoitus olisi ollut rakenteeltaan riittävän tuulettuva (pysty- ja poikkilautojen kiinnitys suoraan vanhaan aluslautaan). Todistajat ovat olleet kuitenkin yksimielisiä siitä, että ulkolaudoitus on ollut liian lähellä maanpintaa ja sen tuulettuvuus on puutteellinen lumisina aikoina. Tältä osin kyseessä on virhe.

Todistaja Lätttki on tehnyt havaintoja vanhan ulkovuorilaudoituksen lahonneisuudesta, jota käräjäoikeudelle ei ole katselmuksessa tehtyjen havaintojen perusteella syntynyt aihetta epäillä. Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä siitä, milloin lahovauriot ovat syntyneet. On mahdollista, että lahovaurioita ei ole ollut silloin kun uusi ulkovuoraus on tehty. Koska uuden ulkovuorauksen tuulettuvuus on vähintäänkin talvisin ollut huono, käräjäoikeus pitää näytettynä, että lahovaurioiden synty ja joka tapauksessa syy lahovaurioiden syntyyn on syntynyt ennen kaupantekohetkeä. Tältä osin kyseessä on virhe.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntoarviossa (kirjallinen todiste K3, V2) ulkosivuverhouksen pinnan on todettu hilseilevän paikoin ja edellyttävän piakkoin maalausta. Ottaen huomioon, että myyjä on teettänyt ulkolaudoituksen ammattilaisella, ei hänen ole näytetty tienneen ulkolaudoituksen virheistä. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä perustelujen kohdassa 2.

1.6. Katto ja piippu sekä kulma-I työhuoneen välipohja ja seinä

Kantaja on väittänyt, että rakennuksen katto on vuotanut ja katon korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan ja rakennusmääräysten vastaisesti, koska kattorakenteista puuttuu yhtenäinen aluskate sekä tarvittavat tuuletusvälit ja piipun pellitys on virheellinen ja siinä on reikä. Lisäksi kantaja on väittänyt, että katon vuoden 2008 uusimisen jälkeen seinien ja välipohjan vauriot on jätetty korjaamatta ja pyritty peittämään mm. maalaamalla ja muilla rakenteilla. Vastaaja on kiistänyt väitteet väittäen, että katto ei ole vuotanut, että katto on ollut hyväkuntoinen ja että piippuun on joka tapauksessa suositeltu tehtävän korjauksia lähivuosina.

K. Lyyynen on häntä todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että kiinteistössä ei ole ollut kattovuotoa. Uusi katto on rakennettu vuonna 2008. Kattoa on ollut tekemässä ammattimies sekä Lyyysen V. A. Lyyynen. Hän itse ei ole osallistunut kattoremonttiin muulla tavalla kuin kantamalla materiaaleja korjauspaikalle.

Todistaja Nittt, joka on ollut K. Lyyysen naapuri, on kertonut, että Lyyynen oli jo vuotta ennen nyt kyseessä ollutta myyntiä kertonut Nitttlle, että talo olisi myyty. Lyyynen on ollut juhlatuulella ja humalassa kertoessaan asiasta Nitttlle. Tuolloin on ollut pelkkä kuntotutkimus tekemättä. Tämän jälkeen Nittt on nähnyt, että taloa on remontoitu. Hänellä on ollut näköyhteys taloon sisälle, mistä hän on havainnut, että remonttia on tehty. Vuotta myöhemmin K. Lyyynen on kertonut Nitttlle, että kuntotarkastus ei olekaan mennyt läpi ja että katon kanssa on ollut jotakin ongelmia. Puhetta on ollut myös seinän märkyydestä.

Todistaja A. Lyyynen on kertonut olleensa talkoomiehenä kattoremontissa vuonna 2008, jossa Rättt on ollut timpurina. A. Lyyynen on kertonut, että hänellä itsellään ei ole rakennusalan ammatillista koulutusta, mutta hän on tästä huolimatta rakentanut itse kolme taloa. Kattoremontti on tehty, koska kattoon vuotanut. Aikaisemmassa tiilikatossa ollut tiili on mennyt rikki niin, että vesi on päässyt rakenteisiin. Remontin yhteydessä kostuneet hirret on poistettu. A. Lyyynen on kertonut, että muualla ei ole ollut viallista hirttä.

Lättten lausunnossa (K4) on todettu, että katossa on takapihan puoleisella sivulla ulkonurkan lähellä välipohjassa havaittu vanhoja kosteus- ja lahovaurioita. Syyksi Lätttki on arvioinut vanhan vesikattovuodon, jonka on täytynyt tapahtua ennen vesikattokorjausta. Vesikatteen alapinta on ollut näkyvissä ja aluskatteena käytetty päre on syöpynyt pois. Lausunnossa on todettu, että ulkoseinän ylin hirsi on osittain poistettu ja osa jäljelle jääneestä hirrestä on ollut pahoin tummunutta ja lahovaurioitunutta. Ulkolaudoitus on ollut kosteus- ja lahovaurioitunutta. Välipohjan sisällä on ollut poikki lahonnut välipohjahirsi. Em. seikat ovat olleet nähtävissä myös katselmuksessa.

Rakennetta on avattu myös alhaaltapäin, työhuoneen puolelta. Lättten lausunnossa on todettu, että kattorakenteissa (mm. lastulevyt, paneelikatto) on ollut silmin havaittavia pahoja kosteus- ja lahovaurioita. Lastulevystä on otettu myös materiaalinäyte, jossa on ollut vahva viite vauriosta. Näytteessä on ollut runsaasti mikrobikasvustoa ja aktinobakteereja. Todistaja Lätttki on arvioinut, että katon on täytynyt vuotaa yli kymmenen vuotta ennen kuin se on mennyt tuohon kuntoon. Lätttki ei ole pitänyt pärekattoa riittävänä aluskatteena, koska se on siten vaurioitunut, ettei se ole yhtenäinen.

Todistaja Latttt on kuvaillut samoja vaurioita kuin mitä Lättten lausunnossa on kerrottu. Hänen arvionsa on ollut, että koko talon kulma olisi tullut korjata kattoa uudistettaessa. Lattt on pitänyt virheellisenä sitä, että kattoon ei ole asennettu aluskatetta. Koska aiempi aluskate on lahonnut, Lattt on pitänyt uudenaluskatteen asentamista tarpeellisena. Latttt on arvioinut, että omistajan on täytynyt havaita vesivahinko ja että sen on täytynyt näkyä myös talon sisälle. Latttt on katsonut, että kun katto on vesivahingon vuoksi vaurioitunut, kaikki vanha purukin olisi tullut poistaa. Nyt sitä oli uusittu vain osaksi.

Sttt on lausunnossaan (V3) todennut saman vesikattovuodon kuin Lätttki. Myös hän on katsonut vuodon tapahtuneen ennen uuden vesikatteen asentamista. Sttt on pitänyt vuotokohtaa melko paikallisena, mutta pitkään jatkuneena. Sttt on pitänyt vesikattovuodon korjausta ulkoseinässä ja välipohjassa liian suppeana.

Lättten ja Sutttn lausunnoista ja kertomuksista käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että työhuoneen nurkan kohdalla on aiemmasta vesikattovuodesta johtuen virhe. Vanha pärekatto ei täytä aluskatteelle asetettuja yhtenäisyysvaatimuksia, koska edelleen siitä näkee lävitse, välikaton rakenteiden korjaaminen on ollut puutteellista ja vesi on päässyt myös vuotokohdalta seinän rakenteisiin siten, että seinässä on puutteita.

Ottaen huomioon sekä todistaja A. Lyyysen kertomus kattovuodosta että todistaja Nitttn kertomus sitä, mitä Lyyynen on kertonut hänelle aiemmasta kuntotarkastuksesta ja mm. seinän märkyydestä, käräjäoikeus katsoo näytetyn, että vastaaja Lyyynen on ollut tietoinen kattovuodosta. Vaikka hän on teettänyt kattoremontin ammattitimpurilla, käräjäoikeus pitää epäuskottavana, etteikö hän olisi tiennyt korjausten laajuudesta. Ottaen huomioon, että todistajienkin käsityksen mukaan kattovuodon ongelmien on täytynyt näkyä sisätiloihin asti ja sisätiloissa remonttia on tehty vain maalaamalla kattopintaa uudelleen, käräjäoikeus katsoo, että kyseessä työhuoneen nurkan osalta seinästä kattoon asti on maakaaren 2 luvun 17§:n 3 kohdassa tarkoitetusta tilanteesta, kun vastaaja on laiminlyönyt kertoa vesivahingosta kantajalle. Oikeuskirjallisuudessa (Esa Kyllästinen; Laatuvirhe asuin huoneiston kaupassa, Defensor Legis 2012/6,asiantuntija-artikkeli, s. 770) on katsottu, että myyjän on ilmoitettava rakennusten normaalia käyttöä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat vesiputkistossa tai lämpöeristyksessä, vialliset tai puutteelliset sähkölaitteet taikka vesikaton vuotaminen tai salaojituksessa havaitut puutteet. Myöskään pärekatto ei ole enää täyttänyt aluskatteelle asetettuja vaatimuksia, kun siinä on ollut reikiä. Näiden reikien on täytynyt olla näkyvillä jo vesikattoa uudistettaessa. Siihen, onko kyseessä lainkohdantarkoittama kauppaan vaikuttanut virhe, käräjäoikeus ottaa kantaa perustelujen kohdassa 2.

Asiassa on väitetty katon virheen olevan laajempikin, koska yläpohjan lämmöneriste on asennettu sivuvintin ja yläkolmiotilan rajakohdassa vesikatetta vasten ilman tuuletusrakoa. Näin asiasta on kertonut Lätttki sekä lausunnossaan että häntä kuultaessa pääkäsittelyssä.

Myös todistaja Latttt on pitänyt mainittua seikkaa virheenä. Todistajien kertoman mukaan virheellinen rakenne ei vielä ole johtanut vaurioihin, mutta tulee tulevaisuudessa johtamaan vaurioihin ellei rakennetta korjata. Em. todistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo rakenteessa olevan tältä osin virhe. Koska vastaajan ei ole näytetty tältä osin tienneen virheestä, kyseessä on enintään salainen virhe, jonka olemassaoloon käräjäoikeusottaa tarkemmin kantaa perustelujen kohdassa 2.

Piipun osalta käräjäoikeus toteaa, että Jatttsen kuntotarkastuksessa (K3, V2) piipun pellitysten on katsottu olevan melko hyväkuntoiset. Kuitenkin Lättten tutkimuksissa (K4) piipun pellityksessä on todettu olevan reikä. Kaikki asiantuntijat ovat olleet samaa mieltä siitä,että pellitys ei ole ollut hyvän rakennustavan mukainen. Tältä osin kyse on virheestä. Koska vastaajan ei ole näytetty olleen tietoinen pellityksen virheellisyydestä, kyse on enintään salaisesta virheestä, johon käräjäoikeus ottaa tarkemmin kantaa perustelujen kohdassa 2.

Asiassa on väitetty, että nk. kesähuoneen katossa on myös virhe, koska siinä on selkeä kosteusvaurio. Vastaaja on väittänyt, että vaurio on ollut nähtävissä jo ostohetkellä. Katselmuksessa kesähuoneen katossa on ollut nähtävillä kosteusvaurioon viittaavia jälkiä katossa.

Katselmuksessakin kantaja on kertonut, että vaurio on ollut kohdassa jo kauppoja tehtäessä. Ottaen huomioon, että vaurio on ollut nähtävissä ja kantaja itsekin on kertonut sen nähneensä, käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei voi tuolta osin vedota enää virheeseen vaan hänelle on syntynyt velvollisuus ottaa selvää havaitsemastaan mahdollisesta vauriosta.

2. Ovatko virheet / puutteet oleellisia (työhuoneen nurkka)ja poikkeaako kiinteistö laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää (salaiset virheet)?

Työhuoneen nurkan osalta käräjäoikeus on edellä perustelujen kohdassa 1 kerrotulla tavalla katsonut, että vastaaja on laiminlyönyt antaa ostajalle tietoja kattovuodosta, jonka on voitu tyypillisesti katsoa vaikuttavan kiinteistön arvoon. Nyt arvioitavana on se, voidaanko tiedon antamatta jättämisen olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lättten tutkimusselostuksen(K4) liitteenä on materiaalinäytteiden mikrobianalyysi, josta ilmenee, että työhuoneesta, ulkoseinän alaosan hirrestä otetussa näytteessä on viite vauriosta. Näytteessä on todettu sädesientä ja streptomyces bakteeria, jotka Lättten kertoman mukaan ovat riskiasumisterveydelle. Työhuoneen katosta olevasta lastulevystä otetussa näytteessä on vahva viite vaurioon ja näytteessä on myös todettu olevan streptomycesbakteeria, jotka ovat olleet elinkykyisiä.

Ottaen huomioon, että kantaja on ostanut kiinteistön siinä käsityksessä, että talon katto on vuonna 2008 uusittu ja on voinut pitää kattoa lähes uuden veroisena, voidaan vesivuototiedon laiminlyönnin ja todettujen vaurioiden olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tältä osin kyseessä on laatuvirhe. Virheen määrään käräjäoikeus ottaa kantaa jäljempänä.

Edellä perustelujen kohdassa 1 käräjäoikeus on todennut mahdollisia salaisia virheitä olleen keittiön alapohjan maanvaraisessa täytössä, alimmissa hirsikerroksissa keittiön ja eteläisen seinän osalta, osin alapohjan osalta, ulkolaudoituksessa sekä katon tuulettuvuudessa ja piipun pellityksen osalta. Arvioitaessa, onko kyseessä salainen virhe, on ensin arvioitava, mitä kantaja on voinut myydyn kaltaiselta kiinteistöitä odottaa. Asiassa on kokonaisuutena punnittava todettujen virheiden merkittävyyttä, korjaustöiden laajuutta, niistä aiheutuvia kustannuksia sekä mahdollista asumishaittaa.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajan ei ole tullut varautua suoranaisiin rakennusvirheisiin. Siten hänen ei ole täytynyt varautua siihen, että keittiön alapohjan maanvaraisentäyttö on tehty rakennusmääräysten vastaisesti siten, että hiekka on ollut suorassa kosketuksessa hirren kanssa eikä siihen, että katto ei ole ollut riittävällä tavalla tuulettuva. Koska asiassa on jäänyt näyttämättä, että hienon hiekan käyttäminen olisi rakentamisajankohtana ollut rakennusmääräysten vastaista tai että hieno hiekka ei nyt kyseessä olevassa tapauksessa olisi muodostanut riittävää kapilaarikatkoa (asiantuntijat Latttt ja Lätttki sitä mieltä, että ei muodosta kapilaarikatkoa, asiantuntija Sttt sitä mieltä, että riittävä määrä hienoakin hiekkaa muodostaa kapilaarikatkon), ei myyjän vastuulle jääväksi virheeksi voida katsoa hiekan rakennetta sinänsä. Myyjän vastuulle jäävä korjaustarve on siten keittiön osalta riittävän eristyksen järjestäminen hirren ja kiviaineksen väliin sekä jo vahingoittuneen hirren korvaaminen uudella. Katon osalta myyjän vastuulle jää se, että katon viistoille osille on tehtävä riittävä ilmarako.

Käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistössä on virhe keittiössä, työhuoneen kulmassa ja eteläisen seinän alaosassa koskien hirsien lahovaurioita. Koska keittiön hirsien lahovauriot ovat johtuneet pääosin myyjän vastuulle jäävistä rakennusvirheistä ja myyjän aikana syntyneestä syystä, myyjä on edellä kuvatulla tavalla keittiön osalta vastuussa virheestä, mikäli virhe on salaisen virheen edellyttämällä tavalla merkittävä. Työhuoneen kulman vaurio liittyy puolestaan edellä kuvattuun myyjän laiminlyöntiin, jonka osalta käräjäoikeus on katsonut kyseessä olevan maakaaren tarkoittaman laatuvirheen. Vielä ratkaistavaksi jää se, ovatko eteläseinän hirsivauriot sellaisia, että kantajan on tullut niihin varautua. Todistajat Sttt ja Littt ovat kertoneet, että hirsitalojen ns. kengittäminen on tyypillistä vanhoille hirsitaloille. Ottaen huomioon, että kyseessä on ollut vuonna 1929 rakennettu hirsitalo, jolle ei ole tehty peruskorjauksia hirsiosiin, käräjäoikeus katsoo, että kantajan on tullut olettaa, että joitakin korjauksia saattaa tulla tehtäväksi. Lähtökohtaisesti ostajan on siis täytynyt hyväksyä se, että näin iäkkääseen hirsitaloon saattaa olla kengityskin tulossa. Lopullisesti asia ratkeaa kuitenkin sillä, ovatko kengityksestä aiheutuvat kustannukset kohtuuttomat verrattuna kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan (korjauskustannusten määrä ja kokonaisarvio, joista myöhemmin perusteluissa).

Alapohjan osalta käräjäoikeus katsoo todistaja Stttn kertoman perusteella selvitetyksi, että alapohjan epäsäännölliset lahovauriot ovat pääosin syntyneet jo ennen kuin rakennusta on rakennettu. Kyse on rakentamisajankohdalle tyypillisestä rakentamistavasta, jolloin on käytetty vanhoja rakennusmateriaaleja. Tämä kantajan on täytynyt hyväksyä ja siten ostajan tulee sietää pääosin alapohjan lahovauriot. Koska kuitenkin olohuoneen osalta ainakin yksi lankuista on ollut täysin laho ja todistaja Stttkin on ollut sitä mieltä, ettei näin lahoa lankkua olisi alun perin rakentamisvaiheessa käytetty, on alapohjassa myyjän vastuulle jäävä virhe tältä osin. Ottaen huomioon, että myyjän vastuulle jääväksi virheeksi on katsottava hyvin pieni osa alapohjan lahovaurioista, ei alapohjan korjauskustannusten määrä vaikuta mahdollisen salaisen virheen kokonaisarvioon merkittävästi.

Kiinteistön ulkoverhous on uusittu vuonna 1996. Kantaja on voinut olettaa ulkoverhouksen olevan kunnossa. Asiassa on kuitenkin edellä kuvatulla tavalla selvinnyt, että ulkoverhous on tehty liian alas, josta johtuen sen tuulettuvuus ei ole ollut riittävä. Todistaja Sttt on kertonut, että ongelma voitaisiin korjata leikkaamalla moottorisahalla ulkoverhouksen alaosasta tietty määrä pois. Koska uuden ulkoverhouksen alla olevassa vanhassa ulkoverhouksessa on todettu lahoja kohtia, käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, että Stttn esittämä korjaustapa olisi riittävä, vaan virheen korjaaminen edellyttää koko vanhan ja uuden ulkoverhouksen poistamista.

Piipun pellityksessä todetun virheen osalta kantajan ei ole tullut olettaa virheitä olevan. Jatttsen kuntotarkastuksen (K3, V2) perusteella pellityksen on tullut olla melko hyväkuntoinen. Koska katto on uusittuvuonna 2008, kantajalla on ollut aihetta olettaa pellityksen olevan kunnossa. Todistaja Stttn ja todistaja Latttten kertoman perusteella pellitys on uusittavissa tilaamalla uudet pellit ammattitaitoiselta henkilöltä.

Korjauskustannusten osalta asiassa on esitetty todisteena todistaja Littten tarjous (K7) ja kuultu häntä
todistajana. Kirjallisena todisteena esitetystä tarjouksesta ei ilmene, millaisia korjaustoimia Littt on aikonut kiinteistöllä tehdä. Sen kokonaismääräksi on saatu 350.000 euroa. Littt on kertonut, että arvio on tehty käymättä kiinteistöllä. Tarjous on tehty ajatellen pahinta mahdollista tilannetta eli sitä, että kaikki talossa joudutaan uusimaan. Littt on häntä kuultaessa todennut, että arvioon on vaikuttanut se, että hän on olettanut myös lisävaurioita ilmaantuvan. Littt ei ole tarkemmin eritellyt, mitä kaikkia toimia hänen arvioonsa kuuluu.

Todistaja Latttt on arvioinut, että jo havaittujen vaurioiden korjaaminen tulisi maksamaan yli 100.000 euroa. Latttt lienee tarkoittanut, että korjauksiin sisältyisi kaikki kantajan esittämät väitteet korjauksista. Latttt ei ole eritellyt tarkemmin, mitä kaikkea hänen arvioonsa sisältyy. Hänen käsityksensä mukaan näin laajamittainen korjaaminen edellyttäisi rakennuslupaa ja kun korjauksiin ryhdyttäisiin, talo olisi saatettava nykyaikaiselle energiatehokkuustasolle.

Todistaja Sttt on pääkäsittelyssä kertonut yksityiskohtaisimmin arvionsa siitä, miten vauriot tulee korjata ja mitä korjaukset kustantavat. Sttt on toisin kuin Latttt kertonut, ettei tämän tyyppiset korjaukset edellytä rakennuslupia eikä sitä, että vanha rakennus saatetaan uudelle energiatehokkuustasolle. Sttt on pitänyt Latttten käsitystä kummallisena, koska kyse on vanhan korjauksesta ja mikäli Latttten kertomia asioita edellytettäisiin, Suomen vanhaa asuntokantaa ei edes kannattaisi lähteä korjaamaan. Ottaen huomioon, että muut todistajat kuin Sttt eivät ole ottaneet yksityiskohtaisesti kantaa kuhunkin korjaustapaan ja - kustannukseen, käräjäoikeus pitää Stttn esittämää uskottavimpana.

Sttt on arvioinut lausunnossaan (V3), että työhuoneen kattovaurio voidaan korjata avaamalla uusikattopanelointi, poistamalla vaurioituneet puuosat, korvaamalla ilmansulkupaperilla ja tukilaudoituksella. Seinävaurio voidaan korjata purkamalla levypinnat, tarkistamalla vaurion laajuus ja korjaamalla ne joko poistamalla hirsi tai veistämällä pinta terveeseen puuhun asti. Pääkäsittelyssä Sttt on arvioinut näiden kustannusten määräksi 1.600 euroa. Käräjäoikeudella ei ole perusteita arvioida emo kustannuksia eri tavalla kuin mitä todistaja Sttt on arvioinut.

Todistaja Sttt on arvioinut lausunnossaan (V3),että keittiö voidaan korjata muuttamalla hirsiseinän alaosa harkkorakenteeksi. Tällöin riskirakenne saadaan poistettua vaurion korjauksen sivutuotteena. Sttt on katsonut, että hirsirakennetta on syytä purkaa riittävästi esim. kolmen metrin matkalta. Hän on arvioinut koko korjauksen kustannukseksi materiaalit ja työ huomioon ottaen 3.000-3.500 euroa, Todistaja Littt on pitänyt Stttn esittämää korjaustapaa virheellisenä ja katsonut, että korjaus tulee suorittaa hirsitaloa kunnioittaen. Hän ei kuitenkaan ole arvioinut erikseen siitä aiheutuvaa kustannusta. Käräjäoikeudella ei ole perusteita arvioida keittiön korjauskustannuksia toisin kuin mitä todistaja Sttt on kertonut. Em. perusteella korjauskustannuksiksi katsotaan tältä osin 3.500 euroa.

Eteläseinän kengityksen, ulkolaudoituksen, katon tuuletuksen tai piipun pellityksen osalta kukaan todistajista ei ole ottanut yksilöidysti kantaa niistä aiheutuvista kustannuksista. Käräjäoikeus arvioi korjauskustannuksiksi eteläseinän osalta 2.000 euroa, ulkolaudoituksen osalta 3.500 euroa, katon tuuletuksen osalta 200 euroa ja piipun pellityksen osalta 500 euroa.

Korjauskustannusten kokonaismäärästä 11.300 euroa salaisten virheiden osuus on 9.800 euroa, mikä on 8,4 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten määrästä voidaan todeta, että kiinteistä salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tähän päätelmään vaikuttaa myös se, että vauriokohdissa on ollut havaittavissa sellaisia bakteereja, jotka ovat riski asumisterveydelle (K4) ja se, että asuinkiinteistö on laitettu viranomaisten toimesta käyttökieltoon (K13 ja K14). Korjauskustannusten kokonaismäärä ei kuitenkaan ole sellainen, että se itsessään oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Käräjäoikeus katsoo, että myöskään asuinkiinteistön määrääminen käyttökieltoon ei nyt kyseessä olevissa olosuhteissa riitä osoittamaan, että virhe olisi siten olennainen, että kauppa tulisi purkaa. Tähän lopputulokseen on vaikuttanut se, että kantajan terveysselvityksestä (K12) käräjäoikeus ei voi tehdä sitä päätelmää, että kantajalle olisi tosiasiassa aiheutunut terveyshaittaa. Näissä todisteissa on todettu kantajalla kiinteistöllä asumisaikaan todettuja tauteja, mutta asiassa on jäänyt selvittämättä, ovatko taudit aiheutuneet kiinteistöllä asumisesta.

Osapuolet ovat olleet yhtä mieltä siitä, että hinnanalennuksen määrä tulee määrittää kaupantekohetken sopimuksen mukaisen arvon ja virheellisen kohteen arvon erotuksena kaupantekohetkellä. Osapuolet eivät ole esittäneet tarkempia väitteitä siitä, miten hinnanalennusvaatimus tulisi laskea. Osapuolet ovat olleet kuitenkin lähtökohtaisesti yhtä mieltä siitä, että korjauskustannuksia voidaan käyttää arvioinnin pohjana. Siten käräjäoikeuskin käyttää korjauskustannuksia arvioinnin pohjana. Koska keittiön maapohjan virheen korjaaminen ja eteläseinän alimpien hirsikerrosten korjaaminen tai katon tuuletuksen lisääminen eivät merkittävästi lisää kiinteistön käyttöikää voidaan niiden korjaamisesta aiheutuvia korjauskustannuksia pitää sellaisenaan arvioinnin perustana. Katto on uusittu vuonna 2008 ja kiinteistö on myyty vuonna 2009. Tältä osin ostaja on voinut pitää kattoa uuden veroisena. Siten myös katon osalta korjauskustannuksia voidaan pitää sellaisenaan harkinnan perustana. Lähinnä ulkolaudoituksenuusiminen ja piipun pellityksen uusiminen lisäävät kiinteistön käyttöikää siten, että niiden kustannusten osalta tulee ottaa huomioon käyttöiän lisääntyminen. Käräjäoikeus arvioi, että kohtuullinen hinnanalennus on emoseikat huomioon ottaen 10.100 euroa. Yli menevin osin vaatimukset hylätään.

3. Onko kantaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa?

Vastaaja on väittänyt, että ostaja ei ole reklamoinut maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa myyjälle väittämistään virheistä. Kirjeestä 12.7.2013 (K16) ilmenee, että kantaja on tuolloin reklamoinut virheistä eritellysti vastaajalle. Kantaja Kxxxti on häntä kuultaessa kertonut sairastelleensa enemmän asuessaan kiinteistöllä, mutta ei ole aluksi osannut yhdistää sairastelua kiinteistöön. Loppuvuonna 2012 hän on mennyt katsomaan talon alle ja havainnut, että puukko uppoaa rossipohjan lautoihin. Hän on alkanut selvittää talonongelmia. Kxxxti on kertonut, ettei ole ollut yhteydessä vastaajaan heti, koska on halunnut ensin selvittää ongelmien laajuutta ja toisaalta koska on epäillyt, että vastaaja on kaupantekohetkellä tahallaan antanut hänelle harhaanjohtavia tietoja, halunnut ensin myös tästä syystä selvittää asiaa. Tutkimuksia on tehty alkuvuodesta 2013 ja ensimmäinen yhteydenotto on ollut kesällä 2013, lähes neljä vuotta kaupanteon jälkeen.

Käräjäoikeus pitää Kxxxin kertomusta uskottavana. Käräjäoikeus pitää myös hyväksyttävänä, että virheitä on pyritty ensin selvittämään ennen kuin on otettu yhteyttä vastaajaan. Em. perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantaja on reklamoinut virheistä, joita hän on alkanut epäillä loppuvuodesta 2012, maakaaren tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa vastaajalle.

4. Onko kaupan kohteessa vallintavirhe, joka oikeuttaa kaupan purkuun tai hinnanalennukseen?

4.1. Sovellettava säännös

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

4.2. Tietoimitus

Kantaja on väittänyt, että kaupan kohteessa on vallintavirhe, koska myyjä on laiminlyönyt kertoa, että kaupan kohteeseen kohdistuu tietoimitus ja koska kiinteistöitä puuttuu veden johtamiseen oikeuttava rasiteoikeus. Asiassa on riidatonta, että myyjä ei ole kertonut tietoimituksesta ja että rasiteoikeus vedenjohtamiseen puuttuu.

Kantaja Kxxxti on kertonut, että tieto tietoimituksesta on tullut hänelle yllätyksenä. Hän ei kykene rakentamaan vanhan varastorakennuksen tilalle parempikuntoista hallia, koska vanhaa ei voi purkaa ja rakentaa uutta tietoimituksesta johtuen. Hän on kysynyt asiaa ELY- keskukselta (kirjallinen todiste nro K1 0), jonka mukaan hänelle ei tulla poikkeuslupaa myöntämään.

Vastaaja Lyyynen on kertonut, ettei ole myyntitilanteessa kertonut tietoimituksesta, koska ei ole sitä muistanut kun ei ole pitänyt tietoa itsekään oleellisena. Tietoimitus on perustunut suoraan lakiin eikä hänellä ole ollut vaikutusvaltaa suoja-alueen kokoon.

Ottaen huomioon, että tien 20 metrin suoja-alue perustuu suoraan lakiin eikä esim. viranomaismääräykseen, käräjäoikeus katsoo, ettei tiedon antamatta jättämisellä ole ollut merkitystä kaupantekoon. Kyse ei tältä osin ole maakaaren tarkoittamasta vallintavirheestä.

4.2. Rasite

Asiassa on riidatonta, että kiinteistölle johdettu vesiputki kulkee muutamien naapurikiinteistöjen kautta, joista yhdelle, tällä hetkellä Ktttn omistamalla kiinteistölle ei ole muodostettu rasiteoikeutta. Vastaaja Lyyynen on kertonut, että putkea vedettäessä S. Kttt nisä on ilmoittanut Lyyysen isälle, että putki voi mennä hänen peltonsa poikki. Putki on tuolloin kaivettu osin Ktttjen maille ja on siitä saakka siellä ollut. Asiassa on kuultu todistaja S. Kttta, joka on kertonut putken asentamisesta samalla tavalla kuin vastaaja Lyyynen. Hän on ilmoittanut, että putki saa edelleen kulkea pellon poikki. Toisaalta hän on kertonut, että tällä hetkellä pellon omistaa tosiasiassa hänen poikansa. Todistelusta käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että vaikka myyjä ei ole kertonut rasiteoikeuden puuttumisesta, puutteella ei ole tosiasiassa näytetty olevan vaikutusta ostajan mahdollisuuteen käyttää kiinteistöä tarkoitetulla tavalla eikä asiassa ole näytetty, että laiminlyönnin voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Siten kyse ei tältäkään osin ole maakaaren tarkoittamasta vallintavirheestä.

5. Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on vaatinut kaupan purkua ja joka tapauksessa hinnanalennusta 95.000 euroa. Kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi on katsottu 10.100 euroa. Kantaja on siten määrällisesti hävinnyt asian. Ottaen huomioon, että vastaaja on kiistänyt perusteet alun perin täysin ja että kantaja on näyttänyt suuren osan perusteista oikeaksi, käräjäoikeus katsoo, että kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vain osa vastaajan oikeudenkäyntikuluista. Kohtuullisena käräjäoikeus pitää puolta vastaajan oikeudenkäyntikulujen määrästä.

TUOMIOLAUSELMA

Vaatimus kaupan purkamisesta hylätään.

J. Kxxxin ja K. Lyyysen 14.8.2009 tekemän kiinteistökaupan kauppahintaa alennetaan 10.100 eurolla ja Lyyynen velvoitetaan emomäärä suorittamaan Kxxxille sekä maksamaan tuottokorkoa emomäärälle 14.8.2009 alkaen aina haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti. Yli menevin osin vaatimus hylätään.

Lyyysen vaatimus mattopesulan aiheuttamasta liiketoimintahyödystä jätetään tutkimatta.

Kxxxin oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

Kxxxti velvoitetaan korvaamaan vastaaja Lyyysen oikeudenkäyntikuluista 12.169,06 euroa korkolain 4 §:n1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.