Oikeudenkäyntikulut suurimpana riskinä asuntokaupoissa, esim. TuHO 13.11.2015

Asunnon myynti, erityisesti rivitalon tai omakotitalon ja ennen kaikkea vanhan sellaisen, on riski erityisesti myyjälle. Todella iso riski. Ongelman syynä on tietysti virheet. Mutta vielä suurempi on oikeudenkäyntikuluriski. Suomessa lainsäätäjä on lähtenyt siitä, että oikeudenkäyntiin lähtevä ja häviäjä saa kantaa sen haitalliset seuraukset. Asiassa ei juuri vaikuta se, onko asia epäselvä. Asuntokauppariidat (ja rakennusriidat) ovat kuitenkin tyypillisesta epäselviä. Ei oikeudessa käsitellä selviä asioita. Kumpikin uskoo olevansa oikeassa. Osoituksena epäselvyydestä on myös se, että hyvin usein käräjäoikeus, hovioikeus ja korkein oikeus ovat eri mieltä samasta asiasta asuntokauppariidoissa. Tähän pitäisi saada lainsäädännön eli OK 21 luvun muutos sillä riidat, joihon usein asuntokaupoissa joudutaan, ajavat ihmiset perikatoon. Kummankin osapuolen pitäisi kantaa omat oikeudenkäyntikulunsa ja kattaa nämä kulut vakuutuksilla. Epäselvä asuntokauppa-asia pitäisi pystyä ajamaan oikeudessa ja saada tuomio ilman riskiä vastapuolen oikeudenkäyntikuluista. Pahin tilanne on oikeusavun saaneilla. Valtio korvaa silloin omat kulut (kokonaan tai osittain) mutta häviötapauksessa saattaa tulla maksettavaksi vastapuolen oikeudenkäyntikulut useita kymmeniä tuhansia euroja. On selvää että tällainen tilanne johtaa velkajärjestelyihin. Ihmisillä pitäisi olla oikeus hakea riitaan ratkaisu ilman rangaistuksenomaista oikeudenkäyntikuluriskiä. Katso myös mitä oikeudenkäyntikulut kohdassa on kirjoitettu.

Alla oleva tuomio on hyvä esimerkki em. ongelmasta. Myyjä joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja 92 000 eurolla kun kauppahinta oli 115 000 euroa. Ja palauttamaan tietysti kauppahinnan. Summalla olisi korjattu jo kolmeen kertaan virheet tai rakennettu melkein uusi talo. Jos kumpikin olisi kantanut omat kulunsa olisi lopputulos ollut kohtuullisempi. Oikeusturvavakuutus on mahdollisesti kattanut osan noin 10 000 euroa omista kuluista. (Toinen erillinen kysymys on, miksi prosessikulut ovat näin suuria.)

Alioikeus oli katsonut että 115 000 euron kauppahinnasta n. 12 000 euron korjaukset 1929 rakennetussa hirsitalossa eivät johtaneet kaupan purkuun. Ostaja vaati toissijaisesti hinnanalennusta 95 000, jota tuomittiin kuitenkin vain 10.000 euroa. Tämän johdosta "voittaja" eli kantaja/ostaja joutui korvaamaan vastaajan/myyjän oikeudenkäyntikuluja 12.000 euroa. (Eli ostaja ei saanut mitään hyötyä kanteesta vaikka oli oikeassa.)

Hovioikeus arvioi asiaa kuitenkin toisin. Asiassa todennäköisesti vaikutti vahvasti se, että käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomioiden väliin oli tullut KKO ratkaisu kaupan purkamisesta 2015:58, johon hovioikeus perusteluissaan nojasi. Kun aikaisemmin oli keskeisenä vaikuttajana ollut n. 40% korjauskustannukset niin KKO ratkaisussa rajaa madallettiin ja painoaarvoa siirrettiin siihen, olisiko ostaja ostanut asunnon, jos olisi tiennyt virheistä. Korjauskustannukset olivat nyt 38 500€ eli 33,5% kauppahinnasta. Hovioikeus purki kaupan ja velvoitti myyjän korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 38 000 eurolla ja hovioikeudessa 17 000 eurolla eli yhteensä 56 000 eurolla. Myyjän/vastaajan/häviäjän omat kulut olivat alioikeudessa 24 000 euroa ja arviolta hovioikeudessa 12 000 (ei käy ilmi päätöksesä) eli yhteensä noin 36 000 euroa. Yhteensä oikeudenkäyntikulut olivat 92.000 euroa eli lähes kiinteistön kauppahinta. Eivätkä nämä summat ole epätavallisia hovioikeuteen asti edenneistä jutuista.

Asiassa oli esillä myös reklamointi. Ostaja oli reklamoinut kiinteistökaupasta vasta 4 vuoden kuluttua. Virheen havaitsemisesta oli kulunut puoli vuotta. Oikeus totesi että se oli kuitenkin tehty oikeassa ajassa ottaen huomioon että virheitä oli useita ja niiden selvittäminen mm. talvesta johtuen vei aikaa.

Kysymys oli 1929 rakennetusta hirsitalosta, jossa virheitä oli alapohjassa, ulkoseinissä, katossa, rasitteissa.

Turun hovioikeus Tuomio Nro 1183

Antopäivä

13.11.2015

Diaarinumero

S 14/2109


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Kanta-Hämeen käräjäoikeus 19.9.2014 nro 7895 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittaja ja vastavalittajan vastapuoli

Jasmi Marja-Liisa Kxxxti

Vastavalittaja ja valittajan vastapuoli

Kari Kalevi Lyyynen

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Kxxxti on toistanut käräjäoikeudessa esittämänsävaatimukset ja vaatinut ensisijaisesti' että hänen jaLyyysen 14.8.2009 tekemä kiinteistökauppa puretaan ja että Lyyynen velvoitetaan palauttamaan hänellekauppahinta 115.000 euroa 14.8.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 31.7.2013 saakka laskettuine tuottokorkoineen ja siitä lukien korkolain mukaisineviivästyskorkoineen. Toissijaisesti Kxxxti on vaatinut, ettäkauppahintaa alennetaan 95.000 eurolla ja että Lyyynenvelvoitetaan suorittamaan hinnanalennus hänelle14.8.2009 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 31.7.2013saakka laskettuine tuottokorkoi neen ja siitä lukienkorkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Vielä Kxxxti on vaatinut, että Lyyynen velvoitetaan korvaamaan hänenasian selvitys - ja oikeudenkäyntikulunsa käräjä- jahovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollutmaakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä,joiden olemassaolon käräjäoikeuskin on todennut. Käräjäoikeus on kuitenkin arvioinut virheidenolennaisuuden virheellisesti. Laatuvirheet ovat olleetolennaisia, joten on olemassa kaupan purkuperuste. Virheiden olennaisuutta arvioitaessa tulee ottaahuomioon myös aluskatteen virheet ja asuinkiellonmerkitys, jotka käräjäoikeus on tuomiossaan sivuutta nut. Arvioinnissa tulee ensisijaisesti verrata virheellisenkiinteistön arvoa kauppahintaan, joskin osittain voidaan tukeutua myös korjauskustannuksiin. Kiinteistöä ei voidajärkevin kustannuksin korjata. Kiinteistön määrääminen käyttökieltoon terveyshaitan vuoksi osoittaa myös virheiden olennaisuutta. Käyttökielto merkitsee joka tapauksessa ainakin maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä, joka on niin olennainen, ettäkauppa tulee senkin perusteella purkaa.

Vastaus

Lyyynen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kxxxtivelvoitetaan korvaa­

maan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kxxxti ei ole reklamoinut väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa, joten hän on menettänyt oikeudenvedota niihin. Joka tapauksessa kiinteistössä olleet virheetovat olleet Kxxxin tiedossa kaupantekohetkellä, eikä niihinvoi siitäkään syystä enää vedota. Käräjäoikeudenjohtopäätökset virheiden olennaisuudesta ovat oikeat.

Asumiskieltomääräys perustuu vain Kxxxin itse viranomaisille toimittamiin tietoihin, eikä muuta selvitystärakennuksen soveltumattomuudesta asuinkäyttöön ole.Joka tapauksessa Kxxxti on vedonnutasumiskieltopäätökseen vallintavirheenä vastavalituksessaan, joten kyseessä on kielletty kanteenmuutos.

Vastavalitus

Lyyynen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiokumotaan ja Kxxxin kanne hylätään kokonaan tai ainakinsiltä osalta kuin hinnanalennusta on tuomittu yli 1.600 euroa. Vielä Lyyynen on vaatinut, että Kxxxti velvoitetaankorvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- jahovioikeudessa korkoineen.

Perusteet

Kxxxti ei ole reklamoinut ajoissa väittämistään kiinteistön virheistä. Lisäksi Kxxxti on kaupantekohetkellätiennyt virheistä, joten hänellä ei ole oikeutta vedotaniihin. Käräjäoikeus on aivan oikein todennut, ettäkulma-/työhuoneen välipohja ja seinään syntyneet vaurioton korjattu liian suppeasti. Vaadittavien korjaustoimenpiteiden kustannus on noin 1.600 euroa.

Vastaus vastavalitukseen

Kxxxti on vaatinut, että vastavalitus hylätään.

Perusteinaan Kxxxti on lausunut, että hän on reklamoinutvirheistä asianmukai sesti ja oikea-aikaisesti. Väite liianmyöhäisestä reklamaatiosta tulee joka ta pauksessa jättäätutkimatta, koska se on esitetty vasta käräjäoikeudenpääkäsittelyssä. Lyyynen on jättänyt kaupanteonyhteydessä kertomatta kattovuodosta ja kiinteistöönkohdistuvista rasitteista, joten hänen menettelynsä on ollut maa kaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissatarkoitetulla tavalla kunnianvastaista, ar­votonta taitörkeän huolimatonta. Käräjäoikeus on todennut oikeinkiinteistön virheet ja vauriot, mutta arvioinut virheiden merkityksen korjauskustannuksineen väärin. Kxxxti eivoi käyttää kohdetta asumiseen, eikä kiinteistöä olemahdollista korjata järkevin kustannuksin. Kxxxti eiole vedonnut virheenä sellaisiin kiinteistön ominaisuuksiin, joista hän on tiennyt ennen kauppaa. Rakennuksen on iästään huolimatta tullut soveltua asumiskäyttöön, johon Kxxxti on senostanutkin.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta SeijaHannele Keron kuulemista todistajana.

Todistaja Andreas Johan Niskan kertomus on asianosaisten suostumuksella otettu huomioon sellaisena kuin se on käräjäoikeuden tuomion perusteluihin kirjattu.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Lyyynen on väittänyt, että Kxxxti ei ole vedonnut rakennuksen asuinkelvottomuuteen käräj äoikeudessa, eikä siten voi vedota siihen enää hovioikeudessa. Kxxxin lausumasta käräjäoikeudelle 29.10.2013 käy ilmi, että väite rakennuk sen asuinkelvottomuudesta on esitetty jo käräjäoikeudessa. Näin ollen Kxxxin väite voidaan ottaa huomioon hovioikeudessa.

Kxxxti on väittänyt, että Lyyynen on vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä vedonnut siihen, että reklamaatio on tehty liian myöhään. Käräjäoikeuden valmistelun pöytäkirjasta 27.8.2014 ilmenee, ettäLyyynen on valmistelussa vedonnut sanottuun seikkaan. Näin ollen käräjäoikeus on voinut tutkiaväitteen.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asianosaiset ja todistajat ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista pääpiirteissään samalla tavoin kuin heidän kerto makseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Lyyynen on todistelutarkoituksessa kuultuna oikaissut kertomustaan ja todennut, että hän oli tiennyt kattovuodosta. Todistajat Jouko Antero Laine, Kimmo Henrik Lähdesmäki ja Janne Antti Sakari Lintukorpi ovat merkittävästi täsmentäneet kertomuksiaan kor­jauskustannuksien osalta.

Vastaanotettuaan asiassa esitetyn näytön hovioikeus on päätynyt siihen, ettei ole syytä arvioida asiassa esitettyä näyttöä virheiden olemassaolon osalta toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut tuomion sivujen 9 - 22 osalta koskien näytön arviointia kiinteistön virheistä ja ostajan/myyjän tietoisuudesta sekä sivujen 23 - 25osalta koskien virheiden olennaisuutta.

Korjauskustannukset

Korjausten laajuuden ja korjauskustannusten osalta hovioikeus lausuu seuraavaa.

Hovioikeus on katsonut, kuten käräjäoikeus, ettäasuinrakennuksessa on virhe keittiön alapohjassa,etelänpuoleisen seinän alimmaisissa hirsissä, työhuoneen kulmassa, ulkovuorilaudoituksessa etupihan puolella,kattorakenteen tuuletuksessa, katon aluskatteessa reiänosalta ja piipun pellityksessä sekä vähäinen virhe alapohjassa. Kxxxin ja Lyyysen käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannus arviot vaurioidenkorjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan.Lyyysen nimeämä todistaja Jommi Juhani Suonketo onarvioinut jokaisen virheen korjauskustannukset alhaisemmiksi kuin Kxxxin nimeämät todistajat Laine,Lähdesmäki ja Lintukorpi. Suonkedon kertomuksestailmenee, että hän on arvioissaan lähtenyt siitä, että virheetkorjataan niin vähäisin toimenpitein ja kustannuksin kuinse on mahdollista. Kun otetaan huomioon, että rakennuson rakennettu vuonna 1929, hovioikeus pitääuskottavana Laineen, Lähdesmäen ja Lintukorven arvioitasiitä, että ennen korjaustöiden aloittamista on vaikeatarkasti arvioida lopullisia korjauskustannuksia ja ettärakenteiden avaamisen myötä saattaa paljastua lisääkorjaustarpeita. Näin ollen Suonkedon esittämääkustannusarviota, joka perustuu mahdollisimman vähäisiintoimenpiteisiin ja kustannuksiin, ei voida pitää riittävänä.

Keittiön alapohja ja etelänpuoleisen seinän alimmaisethirret

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa keittiönalapohjan korjauskus tannuksiksi on todistaja Lainearvioinut noin 32.000 euroa, todistaja Lähdesmäki noin10.000 euroa ja todistaja Lintukorpi noin 9.000 euroalisättynä purkujätteen kuljetuksesta aiheutuvillasuurehkoilla kuluilla. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, ettäkeittiön alapohjan alla oleva kostea hiekka poistetaan jaulkoseinän lahonneiden hirsien tilalle asennetaan uudet hirret. Lisäksi kaikki Kxxxin nimeämät asiantuntijat ovatarvioineet, että tarkkoja kustannusarvioita on vaikeaantaa, koska korjaustöiden alettua saattaa löytyä vielälisää korjattavia kohteita. Lyyysen esittämässä todistajaSuonkedon laatimassa kustannus arviossa puolestaan onlähdetty siitä, että lahot hirret korvattaisiinharkkorakenteella. Tästä aiheutuvat korjauskustannukset olisivat Suonkedon mukaan noin 3.000 - 3.500 euroa.

Esitettyjen selvitysten perusteella voidaan katsoa, ettävirheen korjaaminen edellyttää, että keittiön ulkoseinänalaosan kaikki hirret uusitaan. Hovioikeus arvioi esitettyjenselvitysten perusteella korjauskustannuksiksi noin 15.000euroa. Lisäksi hovioikeus katsoo, että myös riski siitä, ettäkorjaustöiden alettua korjauksia joudutaan tekemäänsuunniteltua laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollen korjauskustannusten lopullista määrää ei voidariittävällä varmuudella arvioida.

Työhuoneen kulma

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossatyöhuoneen korjauskustannuk­

siksi on todistaja Laine arvioinut noin 5.000 euroa,todistaja Lähdesmäki noin

4.000 - 5.000 euroa ja todistaja Lintukorpi noin 4.500euroa. Näissä arvioissa on lähdetty siitä, että lahonneetpuuosat poistetaan ja nurkka korjataan uudella hirrelläsekä muilla tarvittavilla uusilla puuosilla. Lyyysen esittämässä kus tannusarviossa puolestaan on lähdettysiitä, että puuttuva hirsi korvataan puupalkilla, jolloinkorjauskustannukset olisivat todistaja Suonkedon mukaanalle

2.000 euroa.

Esitettyjen selvityksen perusteella työhuoneen osaltapuuttuva hirsi on korvattava uudella hirrellä sekälahonneet puuosat korvattava uusilla. Työhuoneen osaltahovioikeus arvioi korjauskustannusten olevan noin 4.500euroa.

Ulkovuorilaudoitus

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa ulkovuorauksen korjauskustannuksiksi on todistaja Lainearvioinut noin 32.600 euroa ja todistaja Lintukorpi noin35.000 euroa. Lisäksi todistaja Lähdesmäki on pitänytLaineen arvion kokonaissummaa todennäköisenäkorjauskustannuksena. Näissä arvioissa on lähdetty siitä,että koko rakennuksen vanhat ulkovuorilaudat poistetaanja laudoitus uusitaan. Lisäksi kaikki Kxxxin kuulustuttamatasiantuntijat arvioivat, että tarkkoja kustannusarvioita onvaikea antaa, koska korjaustöiden alettua todennäköisesti löytyy muitakin korjattavia puuosia, esimerkiksi ikkunoiden alta. Lyyysen esittämässä korjausarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että kor jaukseksi riittääetupihan seinän ulkovuorilaudoituksen uusiminen.

Hovioikeus katsoo, että vuorilaudoituksen toteuttamistapa,jossa laudoitus on kiinnitetty suoraan hirsirunko on, eisinänsä ole rakennusvirhe, vaan ajan rakennustavanmukainen. Hovioikeus on katselmuksessa lisäksitodennut, että vuorilaudoituksessa on tuuletusrako. Näinollen vuorilaudoituksen osalta on virheenä pidettävä vain etupihan puoleisen seinän laudoitusta, joka ulottuu liianlähelle maanpintaa ja jossa tuuletus ei sen vuoksi toimi.Etupihan laudoituksen uusimisen osalta korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan noin 4.000 euroa. Lisäksihovioikeus katsoo, että myös riski siitä, että korjaustöidenalettua korjauksia joudutaan tekemään laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollenulkolaudoituksenkaan korjauskustannusten lopullistamäärää ei voida arvioida kovinkaan tarkasti.

Katto ja savupiipun pellitys

Kxxxin esittämissä kolmessa kustannusarviossa katonkorjauskustannuksiksi on todistaja Laine arvioinut noin13.000 euroa, todistaja Lähdesmäki noin 13.000 euroa jatodistaja Lintukorpi noin 15.000 - 20.000 euroa. Näissäarvioissa on lähdetty siitä, että rakennuksen vanha kattouusitaan kokonaan, aluskate poistetaan ja uusitaankokonaisuudessaan ja vanhat vuonna 2008 asennetutpellit laitetaan takaisin. Samalla uusittaisiin myöskattorakenteen tuuletus. Lyyysen esittämässäkorjausarviossa puolestaan on lähdetty siitä, ettäkorjaukseksi riittää pärealuskatteen uusiminen reiänkohdalta sekä tuuletuksen osalta rimoitus tai putkitus.Näiden korjauskustannukset olisivat muutamia satojaeuroa. Samassa kustannusarviossa savupiipun pellityksenkorjauskustannukset ovat noin

500 euroa. Kxxxin todistajat eivät ole esittäneet piipunosalta erillistä kustannusarviota.

On riidatonta, että katon aluskatteessa on toisellalappeella reikä, joten aluskate ei ole yhtenäinen. Näinollen katon osalta korjaustarve on vain toisella lappeella. Lisäksi piipun pellityksessä on reikä. Katon uusimisen sekä piipun osalta korjauskustannusten voidaanesitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan todennäköisesti noin 15.000 euroa. Lisäksi hovioikeus katsoo, että myös riski siitä, ettäkorjaustöiden alettua korjauksia joudutaan tekemään laajemmalle alueelle, on varteenotettava. Näin ollenkorjauskustannusten lopullista määrää ei voida arvioida kovinkaan tarkasti.

Korjauskustannukset yhteensä

Edellä esitetyn perusteella kiinteistössä olevien virheiden korjauskustannukset ovat arviolta noin 38.500 euroa eli noin 33,5 prosenttia kauppahinnasta.

Oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun

Virheiden olennaisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laa tuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s.51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe onolennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan omankäsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:58 katsonut, että maakaaren 2 luvun 17

§:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutaso on, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä,millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Korkeimman oikeuden mukaan tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan koh teen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voi vatmuodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 -4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olo suhteille. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voi daan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Kustannusten kohtuullisuuden arvioinnin osalta korkein oikeus on katsonut ensinnäkin, että useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaanrakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemminkuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditunkuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkintapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirj an ehtojen taimyyj än ennen kauppaa antamien virheellisten tietojenperusteella, ei se, että rakennuksen tiettyjen osientekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaistalyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiseltavirheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta, mikä oikeuttaisi ainakaan kaupan purkamiseen. Mikäli salaisenvirheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamääräitään merkittävästi sellaisistakorjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellustivarautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojenperusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Tällöinarvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niinolennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen.

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä olevaolennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettavahuomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloinkorjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppaon ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus onkatsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuunhintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajantiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jottakiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä,että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihinostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen.Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä,että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupanpurkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Vielä korkein oikeus on todennut, että mainitun kaltaisenlaatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksentäyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemallakorjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksestariippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannaltakohtuuttomaan lopputulokseen.

Virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitankannalta ei voida arvioida pelkästään virheenkorjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistölläolevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynytsiihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisestikorjattu, Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti tuntuvaahaittaa jo ennen kuin haitan lopullinen syy on selvinnyt.Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myösterveysviranomaisten kannanotot rakennuksessaasumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Virheiden olennaisuus tässä tapauksessa

Lyyynen on hovioikeudessa kertonut tienneensä, että rakennuksen katto oli vuotanut. Koska Lyyynen oli ennenkauppaa ilmoittanut vain, että katto oli hiljakkoin uusittuja koska tämän ostajalle annetun tiedon voidaan arvioida vaikuttaneen kauppaan, kysymyksessä on tältäosalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) kohdassa tarkoitettuvirhe. Hovioikeus katsoo, että muut kaupanteonjälkeentodetut asuinrakennuksen virheet ovat saman pykälän 5kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä. Virheidenkorjaamatta jättäminen olisi omiaan altistamaanomakotitalon asukkaan haitallisille terveysvaikutuksille. Tätä osoittavat rakennuksesta tutkimuksissa löytyneetterveydelle haitalliset mikrobit sekä terveysviranomaisen asettama asumiskielto, joka perustuu Kxxxin itsetoimittamien tietojen lisäksi mikrobitutkimuksiin sekäasiantuntijalausuntoihin.

Pesulan merkitys

Lyyynen on omistusaikanaan harjoittanut elinkeinonaanpesulatoimintaa kiinteistöllä sijaitsevassaulkorakennuksessa olevassa mattopesulassa. Myös Kxxxti on harjoittanut pesulatoimintaa ainakin vähäisessämäärin. Kiinteistöä on myyty asuinkiinteistönä, eikäpesulasta ole mainintaa kauppakirjassa. Myöhemmin ontehty luovutuskirja, jossa Lyyynen on ilman korvaustaluovuttanut pesulan koneet Kxxxille. Lyyynen onhovioikeudessa korostanut pesulan merkitystä osanakaupan kohdetta kun taas Kxxxti on pitänyt pesulanmerkitystä vähäisenä. Kxxxti on kertonut etsineensänimenomaan asuinkiinteistöä, jolle voisi mahdollisestiperustaa verhoomon. Tätä kertomusta ei ole aihettaepäillä. Hovioikeuden johtopäätös on, että pelkästäänpesulan koneita koskeva luovutuskirja ei osoita, ettäkoneet olisivat arvottomia. Kysymys on ollut lähinnäkiinteistön kauppakirjan täydennyksestä, johon onantanut aiheen se, että kauppakirjassa pesulaa tai senkoneita ei ole erikseen mainittu. Kun kuitenkin otetaanhuomioon, että kiinteistöä on myyty omakotitalona ja ettäKxxxti on etsinyt nimenomaan asuinkiinteistöä, johontarkoitukseen kiinteistön tulee soveltua, virheidenolennaisuutta arvioitaessa pesulalle ja sen koneiden jalaitteiden kunnolle ei ole annettava erityistä merkitystä.

Hovioikeus on päätellyt vastaanottamastaan näytöstä,että kiinteistön virheet ovat laadultaan sellaisia, että silläolevan asuinrakennuksen käyttö asuntona ja rakennuksenlisävaurioitumisen estäminen edellyttävät jo havaittujenvirheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä.Virheiden edellä arvioidut yhteensä noin 38.500 euronkorjauskustannukset ovat merkittävät ja olennaisestisuuremmat kuin mihin Kxxxti on kohtuudella voinutkaupan tehdessään varautua. Katon, ulkoverhouksenja lahojen hirsien välttämättömien korjauskustannusten määrää ei voida tietää tarkasti. Tämä seikka ei kuitenkaanvoi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan purkamiseen ottaenhuomioon korjausten välttämättömyys. Kaupan kohteenvirhettä on tässä tapauksessa pidettävä maakaaren 2luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavallaolennaisena. Kun lisäksi otetaan huomioon virheidenlaajuus, hovioikeus pitää uskottavana ja todennäköisenä,ettei Kxxxti olisi tehnyt kauppaa edes alennettuun hintaan, jos hän olisi tiennyt virheistä jo kaupantekohetkellä. Edellä kerrotuilla perusteilla asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle.

Reklamaatio

Koska kysymys on useista rakennuksen eri osia koskevistavirheistä, jotka ovat paljastuneet vähitellen ja joidentutkiminen talviaikaan ei ole ollut käytännössä mahdollista,Kxxxti on reklamoinut Lyyyselle virheistä kohtuullisessaajassa.

Oikeudenkäyntikulut

Kxxxti on voittanut valituksensa. Oikeudenkäymiskaaren21 luvun 1 §:n ja 16§:n 1 momentin nojalla Lyyynen onvelvollinen korvaamaan Kxxxin oikeudenkäyntikulut sekäkäräjä- että hovioikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmeneetuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Jasmi Kxxxin ja Kari Lyyysen 14.8.2009 tekemä Humppilankunnan Venäjän kylässä sijaitsevaa Vanha-Tuomola -nimistä tilaa (RNo 103-406-5-91) koskeva kiinteistökauppapuretaan.

Lyyynen velvoitetaan palauttamaan Kxxxille kauppahinta115.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisinetuottokorkoineen 14.8.2009 alkaen haasteentiedoksiantopäivään 31.7.2013 asti ja siitä eteenpäinkorko lain 4 §:n 1 momentin mukaisineviivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Lyyynen velvoitetaan korvaamaan Kxxxin oikeudenkäynti-ja asian selvittelykulut käräjäoikeudessa 38.271,79 eurollasekä hovioikeudessa 16.942,39 eurolla, kumpikin määräkorkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineenkuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmaltaoikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niilläerityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisestavalitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvanpyytämiseen ja valituk­

sen tekemiseen päättyy 12.1.2016.

Asian ovat ratkaisseet:

Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenlaamanni Allan Ahnger

hovioikeudenneuvos Anne Laine

hovioikeudenneuvos Esko Junnila


KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS Forssan kanslia

Puheenjohtaja: käräjätuomari Tiina Hirvonen

TUOMIO 14/7895

19.9.2014 L 13/6893

Kantaja

Kxxxtl, Jasmi

C/o asianajotoimisto Suojanen & Alanen Oy, OTM TapioPihlaja

Aleksanterinkatu 33 B

33100 TAMPERE

Vastaaja

Lyyynen, Kari

C/o Asianajotoimisto Kari Miettinen Ky

Suvantokatu 1 E 55

33100 TAMPERE

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Vireille 25.7.2013

KATSELMUS

Asiassa on suoritettu katselmus 27.8.2014.

KANTAJAN VAATIMUKSET

Vaatimukset

Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus määrää

- ensisijaisesti; että Jasmi Kxxxin ja Kari Lyyysen

14.8.2009 tekemä kiinteistönkauppa puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajan maksamakauppahinta 115.000 euroa tuottokorkoineen 14.8.2009alkaen haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka jasiitä eteenpäin korkolain mukaisine viivästyskorkoineenmaksupäivään asti,

- toissijaisesti, että kauppahintaa alennetaan 95.000eurolla ja vastaaja velvoitetaan suorittamaan tuottokorkoa 14.8.2009 alkaen aina haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan selvitys- ja oikeudenkäyntikulut 38.271,79 euroa laillisine korkoineen.


Perusteet

Kantaja on 14.8.2009 päivätyllä kauppakirjalla ostanut vastaajalta Humppilassa sijaitsevan kiinteistön

103-406-5-91 rakennuksineen 115.000 eurolla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1929 rakennettu asuinrakennus, jonka huoneistoala on ollut 160 neliömetriä. Kohde on ostettu asuintarkoitukseen. Myyntiesitteen mukaan kaupan kohde on ollut hyvässä kunnossa eikä kauppakirjasta ole ilmennyt, että kaupan kohteessa olisi ollut mitään sellaista seikkaa, joka voisi vaikuttaa talon asumiskelpoisuuteen tai estäisi kohteessa tapahtuvan turvallisen asumisen. Kaupan yhteydessä laaditun kuntotarkastuksen mukaan rakennus on ollut melko hyvässä kunnossa ja kuntotarkastuksen tekijä on erikseen todennut pitävänsä rakennusta turvallisena hankkia. Kuntoarvion mukaan välitöntä korjausta on edellyttänyt ainoastaan keittiön alakaapinpieni kosteusvaurio, joka on johtunut tippavuodostalavuaarissa. Kosteusvaurio on korjattu kantajan toimesta.Muilta osin kuntoarviossa mainitut puutteet ovat olleetylläpitävää huoltokorjauksen tarvetta.

Kaupanteon jälkeen syksyllä 2012 ilmeni viitteitä, ettei kaupan kohde ole vastannut sitä, mitä siitä oli ostajalle ennen kaupantekoa kerrottu. Havaitut virheet ovat olleet pääosin laho- ja kosteusvaurioita. Kohteessa on teetetty kaksi kuntotarkastusta, jotka on päivätty 4.3.2013 ja

11.4.2013, joissa on havaittu merkittäviä laho- ja kosteusvaurioita ja joiden johdosta rakennus on asuinkelvottomassa kunnossa. Kantaja on reklamoinut myyjälle asianmukaisesti ja ajoissa 12.7.2013 päivätyllä

kirjeellä. Joka tapauksessa vastaaja on menetellyt

kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja törkeän huolimattomasti jättäessään kertomatta tietämistään kiinteistön virheistä, tietoimituksesta ja puuttuvasta rasitteesta. Kuntotarkastuksessa on havaittu, että:

-rakennuksen katto on vuotanut

-katon korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan ja rakennusmääräysten vastaisesti

-kattorakenteista puuttuu tarvittavat tuuletusvälit ja piipun pellitys on virheellinen ja siinä on reikä

-katon vuoden 2008 uusimisen jälkeen seinien ja välipohjanvauriot on jätetty korjaamatta ja pyritty peittämään mm. maalaamalla ja muilla rakenteilla

-alimman hirsikerroksen, alapohjan ja lattiarakenteiden virheet ovat johtuneet mm. maanvaraisen lattian virheellisestä täytöstä. Keittiön lattia on valun alla täytetty hienojakoisella hiekalla, jossa kosteus pääsee kapilaarisesti esteettä etenemään rakenteisiin. Hiekka on märkää ja suoraan vasten hirsiseinää. Hirsiseinärakenne on pahoin laho- ja kosteusvaurioitunut ja siitä otetuissa näytteissä on runsaasti mikrobikasvustoa, aktinobakteereja, sekä viitteitä vauriosta. Rakenteen olisi tullut olla sellainen, ettei hirsiseinä ole kosketuksissa kosteaan hiekkaan/ maahan.


Lisäksi alapohjan puurakenteissa on lahovaurioita ja merkkejä tuhoeläinten jäljistä. Kantavat puurakenteet ovat silmin nähden notkolla. Kyseisten puurakenteiden piti olla kuntotarkastuksen mukaan hyväkuntoisia. Ulkolaudoituson kiinnitetty virheellisesti ilman tuuletusrakoa vanhaanlahoon laudoitukseen. Kiinteistö ei ole ollut sovitunmukainen, eikä ole vastannut sitä, mitä kantaja onperustellusti voinut edellyttää. Koska vastaaja on tehnyt taiteettänyt rakennukseen korjauksia, on oletettavaa, ettävastaaja on ollut tietoinen asuinrakennuksen kosteus- jalahovaurioista sekä rakenne-, ym. ratkaisuista. Kiinteistössäon tältä osin laatuvirhe.

Virheet eivät ole olleet kantajan tiedossa kaupantekohetkellä. Kantajan ei ole tullut varautua näihin virheisiin. Kantaja on täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei ulotu ryömintätilaan. MerkittäviItä osin virheet ovat piileviä eikä niitä ole ollut mahdollista havaita kaupantekohetkellä. Vastaaja on ollut virheistä tietoinen, koska on itse suorittanut korjauksia kohteessa ja siten ollut tietoinen rakenneratkaisuista. Kaupan kohteessa asumisesta on aiheutunut kantajalIe terveyshaittaa ja asumisterveyteen liittyviä ongelmia. Terveysviranomaiset ovat asettaneet rakennuksen asumiskieltoon.

Kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimus perustuvat Lintukorven antamaan tarjoukseen rakennuksen korjaamisesta väistämättä syntyvistä kustannuksista. Rakennus on purkukuntoinen. Virheiden korjaaminen edellyttää 3 henkilön työpanosta noin 10 kuukaudeksi 160 työtuntia kuukaudessa. Yhden tunnin hinta on noin 52euroa sisältäen arvonlisäveron. Hinnanalennuksen määrä määritellään lähtökohtaisesti kaupankohteen sopimuksen mukaisen arvon ja virheellisen kohteen arvon erotuksena. Koska rakennus on purkukuntoinen, kyseisen kohteenarvo virheineen perustuu käytännössä maapohjan arvoon. Tällöin hinnanalennus muodostuu kantajan maksaman

kauppahinnan ja 7.6.2013 laaditun kiinteistöarvion erotuksesta. Kiinteistön pinta-alaa ei ole pidettävä huomattavan suurena.

Kaupanteon jälkeen kiinteistöön on kohdistunut maantietoimitus. Tietoimituksessa kiinteistöstä on erotettu

20 metrin levyinen maa-alue tien vierestä. Vastaajaa on tiedotettu toimituksesta 6.5.2008 postitetulla kirjeellä. Tietoimituksen vuoksi kantajalla ei ole mahdollisuutta purkaa vanhaa makasiinirakennusta ja rakentaa uuttatilalle.

Siten suoja-alue rajoittaa kiinteistön käyttöä ja vähentääsen arvoa. Vastaaja ei ole kertonut kaupanteon yhteydessä tietoimituksesta, vaikka on ollut siitä tietoinen.

Kiinteistöllä on myös rasitteeseen perustuva oikeus veden ottamiseen ja johtamiseen vieraalta kiinteistöitä. Vesiputki kulkee rasitettujen kiinteistöjen lisäksi erään peltomaanhalki eikä tuohon maahan ole rasiteoikeutta.Rasiteoikeuden puuttuminen merkitsee tarvettarasiteoikeudesta sopimiseen tai putken siirtämiseen.Putken uudelleen sijoittaminen edellyttää mittaviamaansiirto- ym. töitä ja rasiteoikeudesta sopiminenpuolestaan on täysin maanomistajan hinnoiteltavissa.Näistä syntyy merkittäviä kustannuksia. Vastaaja ei olekaupanteon yhteydessä kertonut kantajalIe rasiteoikeudenpuuttumisesta, vaikka on niistä ollut tietoinen.

Em. perusteilla kaupan kohteesta on annettu virheellistä ja/tai puutteellista tietoa. Kiinteistössä on siltä osin sekä laatu-, että vallintavirhe.

Vaikka vastaaja ei olisikaan tietoinen kiinteistön virheistä, hän vastaa niistä joka tapauksessa maakaaren mukaisena salaisena virheenä.

Virheet ovat siten olennaisia, että kauppa tulee purkaa. Rakennusta ei ole mahdollista korjata järkevin kustannuksin. Kiinteistön arvo kaikkine virheineen on n.

20.000 euroa.

Kantajan ensimmäinen yhteydenotto ei ole tapahtunut haasteen tiedoksiantamisella. Kantaja on lähettänyt vastaajalIe 12.7.2013 päivätyn kirjeen, johon vastaaja ei ole määräajassa reagoinut.

Kantaja on kiistänyt ostaneensa vastaajalta pesula- tai muutakaan liiketoimintaa, vaan pelkästään kaupankohteen käytettäväksi asuinrakennuksenaan. Kiinteistöllä olevan vanhat pesulalaitteet ovat arvottomia eikä niillä ole merkitystä nyt käsiteltävään asiaan. Vastaajan liiketoiminta on ollut pienimuotoista eikä sillä ole ollut taloudellista merkitystä. Rakennus ei ole käyttötarkoitukseltaan pesularakennus.

Kohteessa on valmisteluistunnon jälkeen tehty seuraavat tutkimukset: 31.3.2014 Suonketo, 10.5.2014 ja 12.5.2014 viemärin kuvaus sekä 2.6.2014 ja 4.6.2014 jälkitarkastus ja padotuskokeet. Tutkimuksissa on selvitetty, etteiviemärissä ole Suonkedon mahdollisena pitämäävuotokohtaa. Viemäri ei ole tulvinut. Viemärinhuohotusputken liitoskohdassa on joka tapauksessakaupantekohetkellä ollut virhe, joka kuuluu myyjänvirhevastuulle. Pohjavesien tasolla ei ole Suonkedonraportissa esittämää merkitystä. Sitä vastoin lumenmäärällä on suora yhteys sulamisvesien määrään sekämaaperän ja hiekkatäytön kosteuteen. Keittiön lattian hiekkatäyttö on jo kaupantekohetkellä ollut virheellinen. Vauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Kohteessa onlaajoja kosteus-, home-, mikrobi- ja lahovaurioita, jotkaeivät rajoitu Suonkedon esittämällä tavalla. Vaurioita onlaajasti ympäri rakennusta. Rakennusta ei ole mahdollistakorjata Suonkedon esitlämillä korjaustoimenpiteillä.

Kantajalla ei ole ollut huomautettavaa vastaajan laskun määrän suhteen. Kantajan laskun osalta on huomioitava, että kantajan työmäärää on lisännyt vastaajan järjestelmällinen ja kategorinen kiistäminen, sekä luonnollisesti kantajan näyttötaakka. Asian hoitaminen on edellyttänyt erittelyn mukaisen sähköpostikirjeenvaihdon sekä puhelinneuvottelut.

VASTAAJAN VASTAUS

Vastaus

Vastaaja on kiistänyt vaatimukset perusteeltaan ja määrältään ja vaatinut niiden hylkäämistä.

Vastaaja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 24.338,11 euroa laillisine korkoineen.


Perusteet

Perusteinaan vastaaja on lausunut, että kiinteistössä ei ole laatuvirhettä eikä vallintavirhettä. Kiinteistöllä on asuinrakennuksen lisäksi vuonna 1964 rakennettu ulkomitoiltaan 16 x 6 metriä kokoinen ulkorakennus, 1968 rakennettu noin 80 neliön suuruinen varastorakennus ja

1960 rakennettu pesula-/varastorakennus, jonka pinta-ala on noin 198 neliömetriä. Kaupan kohteena on ollut myös pesulaliiketoiminta, jota liiketoimintaa vastaaja on harjoittanut kaupantekohetkeen saakka ja jota toimintaa kantaja on sittemmin jatkanut. Nyt kyseessä olevan rakennuksen osuus koko kauppahinnasta on arviolta noin kolmannes kauppahinnasta. Mattopesulan koneet jalaitteet ovat sisältyneet kauppahintaan. Koneet ja laitteeton hankittu vuonna 1995 ja niiden hankintahinta asennuksineen on ollut noin 200.000 markkaa eli noin

33.600 euroa. Kiinteistölle tulee vesi lähteestä ja onilmaista eikä jäteveden käsittelystä synny kuluja. Tästä nimenomaisesta syystä kiinteistölle on rakennettumattopesula.

Ennen kaupantekoa on 6.8.2009 suoritettu kaupan kohteen kuntoarvio, jossa rakennusmestaripätevöitynyt kuntoarvioija ja Auktorisoidut kuntoarvioijat ja -tarkastajat Ry:n jäsen Juha Jalonen on arvioinut kaupan kohteen kunnon.

Ennen kaupan tekoa laaditussa kuntotarkastuksessa eiole havaittu, että katto olisi vuotanut siten, ettävälipohja ja seinärakenteet olisivat kärsineet kosteusvaurioita. Myöhemmätkään raportit eivät tueväitettä.

Maanvaraisen lattian virheellisestä täytön osalta vastaaja on kiistänyt, että lattiassa olisi virhettä. Lattia on tehty oikein. Vauriot liittyvät viemärivuotoon, josta vastaaja ei ole vastuussa.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa ontodettu alapohjan kunto ja todettu, että alalaudoitus onollut mustunutta. Kuvien perusteella lattian hirsirakenne on ollut tuettu puulla ("polttopuu"). Kuntotarkastuksessa on todettu, että sokkelissa onhalkeamia useissa kohdin ja että lattia on pihanpuolelta vino. Alapohjassa ei kuitenkaan ole havaittu rakenteellisia vaurioita, jotka olisivat viitanneet kosteus- tai homevaurioihin.

Kuntoarviossa on todettu, että vesikaton osalta, että peltikate on uusittu 2008 ja se on hyväkuntoinen, että kattorakenteen tuuletus on vaikuttanut riittävältä, että vesikatto on rakenteeltaan hyväkuntoinen ja melko suora. Piippuun on suositeltu tehtäväksi korjauksia lähivuosina. Kuntoarviossa on selostettu tarkkaan keittiössä ollut vesivuoto ja sen korjaamiseksi tarvittavat toimet. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntokartoituksessa on selvitetty, että talo on painunut ja että lattia sen johdosta on vino ja että lattia lepääosittain hormin varassa.

Kantaja vetoaa seikkoihin, jotka ovat olleet kantajan tiedossa ostohetkellä.

Kyseessä on vuonna 1929 valmistunut talo eli 84 vuotta vanha rakennus. Rakennus on rakennettu rakennusaikansa rakentamista koskevia ohjeita jamääräyksiä noudattaen, Talo ei ole mitään osinuudenveroinen. Ostajan on ostaessaan näin iäkkääntalon aina huomioitava se, että rakenteet ovat yli 80vuotta vanhoja ja siellä saattaa olla vaurioita, Joita eiennakolta voi tietää. Vauriot havaitaan vasta siinävaiheessa kun taloa ruvetaan peruskorjaamaan taipurkamaan.


Hinnanalennusvaatimuksen perusteeksi esitetyntarjouksen osalta vastaaja on todennut, että tuollakokonaishinnalla voitaisiin rakentaa kaksi nyt kyseessäolevan kaltaista rakennusta.

Kauppa on tehty noin neljä vuotta ennen nyt esitettyjäuusia kuntoarvioita. Koko tänä aikana ostaja ei olereklamoinut myyjälle sen paremmin haju- kuin muistakaan asumishaitoista. Em. perusteella kantaja ei ole reklamoinut ajoissa.

Asuinrakennuksesta on vauriokohdista otettu näytteitä, joissa on esiintynyt mikrobeja. Kanteessa ei ole selvitetty näiden mikrobien vaikutusta asuinturvallisuuteen tai -viihtyvyyteen. Arvioitaessa kiinteistön kuntoa

kaupantekohetkellä, luotettavimpana kartoituksena on pidettävä kaupantekohetkellä käytössä ollutta kuntokartoitusta.

Kantaja ei ole yksilöinyt, millä tavoin merkittäväksi väitetty tietoimitus olisi rajoittanut kiinteistön käyttöä taivaikuttanut kiinteistön arvoon. Päätöksessä ei kielletärakentamista, vaan rakentaminen on luvanvaraista. Lupaa ei liene edes pyydetty. Ei ole selvää, että toimituksella olisimerkittävä vaikutus kiinteistön käyttämiseen ja arvoon.Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että kantaja olisitoimituksen johdosta kärsinyt vahinkoa tai että kiinteistönkäyttö olisi jotenkin estynyt.

KantajalIe on kaupantekohetkellä kerrottu veden tulevan lähteestä ja että kiinteistölle ei ole kunnallista vesi- ja viemäriliittymää. Tämä on selvitetty myös kuntotarkastuksessa. Peltoalueen osalta peltoalueen ostajan ja vastaajan välillä on kauppakirja, jossa vedenjohto-oikeus talouskeskuksille taataan. Kantaja ei ole selvittänyt, että tämä asiantila olisi hänen omistusaikanaan muuttunut.

Virheiden korjauskustannuksia ei ole yksilöity. Kustannusarviota ei voida käyttää nyt kyseessä olevassa asiassa. Salaisen virheen osalta lähtökohtana ei ole korjauskustannukset vaan se, mikä on kauppahinnan ja viallisen kiinteistön hinnan erotus.

Vallintavirheen osalta ei ole esitetty selvitystä syntyneestä vahingosta tai haitasta.

Tuottokorkovaatimus on kiistetty. Vastaaja on varannut tilaisuuden vaatia korvausta asuinhyödystä ja liiketoiminnasta saadusta hyödystä.


Vastaaja on paljoksunut kantajan oikeudenkäyntikulujasiltä osin kuin se ylittää vastaajan palkkioiden määrän. Asiantuntijakulut ovat perusteettomia siltä osin kuin ne ylittävät Dl Lähdesmäen lausunnon ja Kaivopumppu M. Kulmalan laskujen määrän eli 2.391,17 euroa. Muilta osin lausunnot eivät ole tuoneet lisäarvoa oikeudenkäyntiä varten. Osa tutkimuksista on kohdistettu seikkoihin, jotka ovat olleet kantajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Haastehakemus oli viimeistelty jo ennen ensimmäistä yhteydenottoa Lyyyseen. Asian selvittäminen ei ole edellyttänyt nyt esitetyn laajuista sähköpostikirjeenvaihtoa eikä puhelinneuvotteluita tässä laajuudessa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

K1. Kiinteistön kauppakirja

K2. Myyntiesite

K3. Kuntoarvio Rkm Juha Jalonen 13.8.2009 liitteineen ja Juha Jalosen käyntikortti

K4. Kuntoarvio Dl Kimmo Lähdesmäki 11.4.2013 liitteineen

K5. Kuntoarvio Rkm Jouko Laine 4.3.2013 ja jälkitarkastusraportti 8.4.2013 liitteineen, jälkitarkastusraportti 13.6.214/RKM Jouko Lainesekä materiaalinäytteen mikrobianalyysi17.6.2014/ Työterveyslaitos

K6. Ote toimituspöytäkirjasta 17.6.2008

K7. Tarjous 23.5.2013 Janne Lintukorpi

K8. Kiinteistöarvio 7.6.2013

K9. Erittely korjauskustannuksista 23.10.2013 Janne Lintukorpi

K10. Lausunto 30.9.2013 Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus

K11. (luovuttu)

K12. Terveysselvitys

K13. Tarkastuspöytäkirja 23.9.2013,terveystarkastaja Riepponen

K14. Pöytäkirjan ote 21.10.2013, Forssan seudun terveydenhuollon kuntayhtymä

K15. Kokouspöytäkirja, Humppilan kunta, rakennuslautakunta 15.11.1984

K16. kirje 12.7.2013

K17. mattopesulatoimintaan liittyvä selvitys

K18. luovutuskirja

K19. lausunto Andreas Niska

K20. Viemäriputken kuvausraportti 14.5.2014/ Jouni Leiril Pirkan LVI kuvaus- ja mittauspalvelu


K21. Valokuva 2.4.2010/ Aku Jortikka

V1. (luovuttu)

V2. kuntoarvio 6.8.2009 liitteineen (kantajantodiste nro 3)

V3. Dl Jommi Suonkedon raportti

Henkilötodistelu

K1.

Jasmi Kxxxti

V1.

Kari Lyyynen

K2. K3. K4. K5. K6. K7. K8.

todistaja Jouko Antero Laine todistaja Kimmo HenrikLähdesmäki todistaja JanneAntti Sakari Lintukorpi todistajaAku Veli Jortikka

todistaja Andreas Johan Niska todistaja Anne Aija KaarinaPitkä

todistaja Seija Hannele Kero

V2. V3. V4.

todistaja Antero Ensio Lyyynen todistaja Jommi JuhaniSuonketo todistaja Juha HarriErik Jalonen

Muu oikeudenkäyntiaineisto

1. asuinrakennuksen pohjapiirustus

2. tonttiKxxxta

3. taseselvitys

4. lehtiartikkeli

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Onko kiinteistössä vikoja/ puutteita, joista myyjä/ostajaeivät ole tienneet?

1.1. Yleistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön

pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka

muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja

annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesitai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta

havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan

merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Perustelujen kohdassa 1 käräjäoikeus käy läpi kunkin väitetyn virhekohdan ja ottaa kantaa siihen, onko kiinteistössä todettu ylipäänsä virheitä/ puutteita. Samalla käräjäoikeus ottaa kantaa siihen, onko myyjätai ostaja tienneet näistä virheistä. Mikäli myyjä ontiennyt virheistä/ puutteista, kyse ei voi olla salaisesta virheestä. Mikäli puolestaan ostaja on tiennyt virheistä/ puutteista (ennakkotarkastusvelvollisuus), hänellä eiole mahdollisuutta vedota virheenä kyseiseen seikkaan.

Kohdassa 1 käräjäoikeus ei vielä ota kantaa siihen,ovatko

todetut virheet puutteet vaikutuksellisia eli olisivatko ne vaikuttaneet kauppahintaan eikä siihen, poikkeaako

kiinteistö laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja onvoinut perustellusti edellyttää (salainen virhe). Tämänarvioinnin käräjäoikeus tekee kohdassa 2.

Kantaja on vedonnut sekä siihen, että kiinteistö ei ominaisuuksiltaan olisi sellainen kuin on sovittu; siihen,että myyjä on antanut ostajalle virheellisen taiharhaanjohtavan tiedon rakennuksenkunnosta/laiminlyönyt ilmoittaa tyypillisesti kiinteistönkäyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta ja tiedonvoidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan sekä siihen; ettävähintäänkin kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaalaadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiseltakiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteethuomioon ottaen perustellusti edellyttää. Oikeuskirjallisuudessa (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa?, s. 263-264. Teoksessa Oikeustiede jurisprudentia XLIV 2011. Sastamala 2011) on katsottu, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohtaa tulee tulkita suppeasti siten, että sovituksi tulee lukea vain ne seikat, joista on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen

ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttärnättä, että kiinteistönominaisuuksista olisi sovittu kauppakirjassa tai senulkopuolella suullisesti tai kirjallisesti mitään erityistä.Pelkästään se, että ennen kiinteistön kauppaa tehdyssäkuntotarkastuksessa on todettu jotakin yleisluontoistakiinteistön kunnosta tai kauppaesitteessä olevatyleisluontoiset maininnat kiinteistön kunnosta eivät johdasiihen, että nyt kyseessä olevaan tapaukseen tulisisovellettavaksi maakaaren 17 §:n 1 kohta.

Osapuolet ovat olleet erimielisiä siitä, mihin tarkoitukseen ostaja on kiinteistön hankkinut ja mikä merkitys kiinteistöllä olleille muille rakennuksille on annettava.Kantaja Kxxxti on kertonut ostaneensa kiinteistönasuintarkoitukseen. Kiinteistöllä olleet muut rakennuksetovat olleet hyvä lisä, mutta asuintarkoitukseen kiinteistö onostettu. Vastaaja Lyyynen on kertonut ostajanostotilanteessa olleen innostunut kiinteistöllä olleestapesulasta. Ostajan miesystävä, todistajanakin kuultuJortikka on ollut erityisen innostunut mattopesulasta jasiitä, että pesulaIla olisi mahdollista elättää yksi ihminen.Todistaja Jortikka on kertonut, että kiinteistöä on haettu asuintarkoitukseen. Kirjallisena todisteena esitetystämattopesulatoimintaan liittyvästä selvityksestä (K17)11.10.2103Iiitetystä lausunnosta myös ilmenee, ettärakennusta ei koskaan ole luvanvaraisesti muutettupesulaksi. Ottaen huomioon kantaja Kxxxin ja todistajaJortikan kertoman siitä, mihin tarkoitukseen he ovatkiinteistöä hankkineet, sen, että kiinteistöä on kirjallistentodisteiden mukaan myyty asuintarkoitukseen (K1 ja K2)sekä sen, että rakennus ei ole käyttötarkoitukseltaanpesula, käräjäoikeus katsoo, ettei muilla kiinteistölläolevilla rakennuksilla ole ollut juurikaan merkitystäkiinteistöä hankittaessa eivätkä ne nosta kiinteistön arvoamainittavasti. Koska laitteiden siirtymisestä ostajille onsovittu erikseen (K18) eivätkä ne ole olleet kiinteistökaupankohteena, ei niilläkään ole merkitystä asiaa ratkaistaessa.

Vastaaja on lausumassaan varannut tilaisuuden esittää vaatimuksen mattopesulan aiheuttamasta liiketoimintahyödystä, mutta esittänyt vaatimuksen vasta loppulausunnossa. Tältä osin käräjäoikeus jättää vaatimuksen liian myöhään esitettynä tutkimatta.

1.2. Keittiön maanvarainen lattia

Kantaja on väittänyt, että keittiön maanvaraisessa lattiassa on rakennusvirhe, koska maanvarainen lattia on täytetty virheellisesti hienojakoisella hiekalla, joka on kostunut ja

ollut vasten hirsirakenteita, jotka ovat kosteudesta johtuen vaurioituneet. Hirsiseinärakenteen on väitetty olevan lahojakosteusvaurioitunut. Vastaaja on väittänyt, että kyse ei oleollut rakennusvirheestä, että vaurio on johtunut putkivuodosta ja että kantajan on tullut varautua tämän ikäisessä talossa siihen, että taloa joudutaan ns. kengittämään eli alimpia hirsikerroksia uusimaan.

Katselmuksessa keittiön maanvaraisen lattian ja hirsiseinän rakenne on ollut avauskohdasta nähtävillä. Alimmat hirsikerrokset ovat olleet avauspaikoilta silminnähden lahoja.

Lyyysen tekemässä kuntoarviossa (K3, V2) on todettu, ettäkeittiössä on myöhemmin valettu betonilaatta, jonka rakennetta ei ole tarkemmin tiedossa.

Lähdesmäen tutkimusselostuksessa (K4) keittiönalustäytön hiekka on ollut selvästi käsin koitettuna kosteaa.Ulkoseinän kaksi alinta hirsikerrosta ovat olleet kokonaan alustäytlöhiekan sisällä, alimmat hirsikerrokset ovat olleet märkiä ja lahovaurioituneita. Kuivia lahovaurioita on ollut havaittavissa jo korkeammallakin. Lähdesmäki on pitänyt rakenteen muuttamista toteutetulla tavalla rakennusvirheenä, koska alimmat hirret on jätetty suoraan kosketukseen alustäytön kanssa. Tilannetta on pahentanut alustäytön hiekan hienorakeisuus, joka imee kosteutta rakennusta kohden ja rakennuksen alle valuvista pintavesistä. Lähdesmäki on katsonut, että rakennus on tehty liian alas. Todistaja Lähdesmäki on kertonut, että jo havaitut vauriot ovat merkittäviä ja että ne ovat riski sisäilmalle. Kyse on ollut pitkäaikaisesta kosteusvauriosta. Tämän päätelmän Lähdesmäki on tehnyt siitä, että tutkimuksissa rakenteista on ilmennyt pitkäaikaiseen kosteusvaurioon viittaavia bakteerilajeja.

Todistaja Laine on tekemässään kuntotarkastuksessa (K5) ja todistelutarkoituksessa kuultuna arvioinut, ettäkolmessa alimmassa hirsikerroksessa todettavissa olleetlahovauriot ovat aiheutuneet hienosta hiekasta, koskahienossa tuekassa vesi pääsee nousemaan kapilaarisestiylös päin. Todistaja Laine on arvioinut, että sateet ja lumiensulamisvedet ovat aiheuttaneet lahovauriot hirsiin. Laineon arvioinut, että kyseisten vaurioiden synty on kestänytnoin

10 vuotta. Hän on arvioinut, että vaurioituminen on pikku hiljaa alkanut siitä, kun keittiön pohja on muutetturnaanvaraiseksl laataksi. Laine on pitänyt rakennustapaa kuitenkin ajalleen tyypillisenä. Todistaja Laine on pitänyt mahdottomana, että sakekaivo olisi vuotanut siitä syystä, että tuuletusputki on ollut irti ja että hiekan kostuminen ja

siten myös hirsien lahoamien olisi seurausta tästä.

Todistaja Suonkedon laatimasta lausunnosta (V3) ilmenee, että keittiön lattian korjauksen on kerrottu tapahtuneennoin 25 vuotta sitten. Suonketo on kertonut, ettärakennustapa on ollut ajalleen tyypillinen. Suonketo ontodennut keittiön kohdalla hirren lahovauriot jahyönteisten vauriot hirsissä.

Hän on maininnut, että lattian alapuolinen hiekkatäyttö on ollut suoraan kosketuksissa puuosiin. Tutkimushetkellä Suonkedon havainto on ollut, että hirren kosteuspitoisuus on ollut aivan erilainen kuin vuotta aikaisemmin Lähdesmäen tutkimuksessa. Tästä syystä Suonketo on epäillyt, että hiekan kosteus ja hirren kostuminen ovat johtuneet putkivauriosta. Kantaja on teettänyt jätevesiviemärin sisäpuolisen tv- kuvauksen (K20), jossa ei ole voitu todeta vuotoja. Laineen kuntotarkastusta (K5) on täydennetty ja Laine on selvittänyt padotuskokeessa todettua vuotoa. Tutkimuksissa on sakkakaivon ja ulkoseinän välinen osuus kaivettu lapiolla auki. Maa onollut tiivistä savea, joka läpäisee vettä hitaasti.Tuuletusviemärin ja runkoviemärissä olevan haarankohdalla on ollut putketonta matkaa 20 cm. Putkea onnostettu jossakin vaiheessa ylöspäin. Nostaminen ontapahtunut ennen kuin nykyinen ulkovuori on nostettu.Tämä on voitu päätellä putken maalipinnan korkeudesta.Tuuletusviemäri on liitetty viemäriin, jonka jälkeen on tehtyuusi painekoe, jonka perusteella viemärit ovat olleet tiiviit.Suonketo on katsonut, että kosteusvaurio on johtunut siitä,että tuuletusputki on ollut irti ja sakokaivossa vesi onnoussut niin korkealle, että

se on tulvinut rakenteisiin. Suonketo on arvioinut, ettämikäli hirsi olisi ollut jo 25 vuoden ajan niin märkää, mitä Lähdesmäki on mitannut, hirsi olisi jo maatunut kokonaan pois.

Asiantuntijatodistajat ovat olleet erimielisiä siitä, mistä syystä maanvaraisen lattian hiekkatäyttö on kostunut ja kuinka pitkällä aikavälillä vaurio on aiheutunut. Todistaja Suonkedon kertoman perusteella käräjäoikeus katsoo, että maapohjan täyttö hienojakoisella hiekalla on ollut sinänsä rakennusajalle tyypillinen. Virheenä voidaan kuitenkinpitää sitä, että hiekka on ollut suoraan kosketuksissahirteen. Sillä, mistä syystä kosteutta on keittiön lattiaan tullut, ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole asiaaratkaistaessa mainittavaa merkitystä, koska mikäli keittiönalapohjan

kosteusvaurio olisi aiheutunut Suonkedon esittämällätavalla siitä syystä, että tuuletusputki on ollut irrallaan jakaivossa ollut vesi on päässyt maahan, virhe on ollutolemassa jo kaupantekohetkellä. Käräjäoikeus pitää epätodennäköisenä, että keittiön maanvaraisen lattian kosteusvaurio olisi aiheutunut ostajan hallinta-aikanaottaen

huomioon, että kyseessä on ollut savimaa, jossa kosteus etenee vähitellen. Kuitenkaan sillä, kenen hallinta-aikana vaurio on aiheutunut ei myöskään oleasiaa ratkaistaessa mainittavaa merkitystä, koska vaikka kosteusvaurio olisi aiheutunut ostajan hallinta-aikana siitä syystä, että putki on ollut irrallaan ja vesi on sitäkautta päässyt maa-ainekseen ja rakennuksen rakenteisiin, on vaurio tosiasiassa johtunut sellaisesta rakennusvirheestä, joka on ollut olemassa jo myyjän hallinta-aikana. Asiassa ei ole käynyt ilmi, että kaivo olisi tulvinut ja kantaja olisi menetellyt huolimattomasti esim. jättämällä tyhjentämättä kaivoa riittävän usein.

Asiassa ei ole ilmennyt, että myyjä olisi tiennyt keittiön alapohjan ongelmista. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.3. Kiinteistön maanvarainen hirsikerros ja perustukset

Kantaja on väittänyt, että betonipilarit ovat olleetvinossa ja että tältä osin kiinteistössä on virhe. Vastaaja on väittänyt, että betonipilarien kunto on ollutnähtävissä ostohetkellä.

Myyntiesitteessä (K2) olevasta valokuvasta ilmenee, että sokkelin alaosassa ainakin yksi pilareista onvinossa.

Jalosen kuntoarviossa (K3, V2) rakennuksen pilarit on todettu hyväkuntoisiksi ja linjassa oleviksi. Pilareiden välissä olevissa täytevaluissa on todettu olevan halkeamia. Kuntoarvion liitteenä olevaan kuvaan 2 onotettu kuva sokkelin halkeamasta.

Lähdesmäen tutkimusselostuksessa (K4) on todettu, että osa pilareista on ollut silminnähden vinossa. Kuvassa kolme on todettu kesähuoneen pilarissa olevan rikkoontuma.

Laineen kuntoarvlossa (K5) kiinteistö on todettu perustetun pllarellle. Pilareiden välit onmuurattu/valettu umpeen, joissa havaittiin halkeamia, joilla ei ole vaikutusta perustuksien kantokykyyn. Haitan on todettu olevan lähinnä esteettinen.

Käräjäoikeus katsoo näytetyn, että betonipilarien vinous on ollut selkeästi nähtävissä ostohetkellä jatämän asian tarkistaminen on kuulunut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Myös sokkelissa olevat halkeamat ovat olleet näkyvissä ostohetkellä janiistä on mainittu myös ennen ostoa tehdyssä Jalosen kuntoarviossa. Vaikka Jalonen ei ole kiinnittänyt kuntoarviossa huomiota

pilarien vinouteen, on huomattava, ettei myöskään Laineole näihin kiinnittänyt huomiota jälkikäteisessä

tarkistuksessaan. Koska vinous ja halkeamat ovat olleetniin selkeästi havaittavissa, käräjäoikeus katsoo, ettei niihinvoi vedota virheenä kaupanteon jälkeen.

Asiassa on väitetty kiinteistön maanvaraisessa hirsikerroksessa, muualla kuin keittiön ja kulma-I työhuoneen alueellakin, olevan sellaista lahovauriota, mikä tulee katsoa virheeksi. Vastaaja on väittänyt, että muualla lahoa ei ole näytetty olevan ja että joka tapauksessa kyseessä on seikka, joka ostajan on täytynyt ottaa huomioon ostaessaan näin iäkkään talon (virheen merkittävyys).

Laineen jälkitarkastuksessa (K5) kaivettaessa sakokaivoa ja ulkoseinien välistä osuutta auki havaittiin, että sokkeli on perustettu suoraan saven päälle. Ulkoseinästä on sahattu pois ulkovuorta, jolloin alin hirsikerros on tullut näkyviin ja jossa on voitu todeta lahonneisuutta (keittiön kohta).Etelän puolen oikeasta kulmasta on myös poistettuulkovuorta ja

alta on paljastunut lahonnutta hirttä. Lahovauriota ontodettu myös kellarin kohdalla. Kirjallisesta todisteestakäräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että lahoa on ollutavatuissa kohdin ja siten keittiön ja kulmahuoneen lisäksieteläpuolen sivulla.

Asiassa ei ole ilmennyt, että vastaaja olisi tiennyt virheistä myydessään kiinteistöä kantajalIe. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.4. Alapohjan puurakenteet

Kantaja on väittänyt, että alapohjan puurakenteissa on lahovaurioita ja merkkejä tuhoeläinten jäljistä, ja että kantavat puurakenteet ovat silmin nähden notkolla.Asiassa on väitetty, että emomuodostaa virheen etenkinkun puurakenteiden piti olla ostohetkeä edeltävän kuntotarkastuksen perusteella hyväkuntoisia. Vastaaja on väittänyt, että kaupantekohetkellä virheitä ei ole ollut tai ainakin ongelmat ovat olleet kantajan tiedossaostohetkellä, koska kauppaa edeltäneessäkuntotarkastuksessa alapohjan kunto on todettu.

Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa (K3, V2) on rakennuksen alapohjat todettu tukeviksi. Todistaja Jalonen, joka emo kuntoarvion on tehnyt, on pääkäsittelyssäkertonut,


että on tarkistanut lattiat eikä ole havainnut notkumista, vaikka hänen oma painonsa on 130 kg. Hän ei ole havainnut talossa myöskään painaumia.Kuntotarkastuksessa on todettu, että rossipermannon aluslaudoitukseen on ilmeisesti käytetty palossa ollutta vanhaa lautaa eikä näistä tummuneista laudoista olehaittaa asumisterveydelle. Vielä kuntotarkastuksessa ontodettu, että alapohjarakenteessa ei ole havaittu rakenteellisia vaurioita, jotka viittaavat kosteus- jahomevaurioon. Kuntotarkastuksessa otetuista valokuvista näkyy, että olohuoneen lattiaa on tuettu polttopuulla.

Lähdesmäen tutkimusselostuksessa (K4) ryömintätilan puurakenteissa on havaittu ongelmakohtia. Ongelmiksi on kirjattu kannatinpuun tukeminen polttopuulla, kannatinpuun oleminen silmämääräisesti notkolla jaaluslaudoituksessa olevat lahovauriot. Lähdesmäki ontutkimusselostuksessa sekä häntä pääkäsittelyssä kuultaessa kertonut, että lahoja normaalikuntoiset alueet eivät ole olleet säännöllisiä. Lahovauriot ovatpaikoin olleet niin pahoja, että puu on syöpynyt kokonaan pois (kuva 12).

Suonkedon lausunnossa (V3) on ryömintätilassa olevan näkyvissä vierekkäin ja jopa päällekkäin osin toukan syömiä hirsiä ja normaalissa kunnossa olevia puuosia. Suonketo on lausumassaan sekä häntä pääkäsittelyssä kuultaessa kertonut, että ryömintätilassa todetut lahovauriot eivät ole voineet syntyä nykyisessä sijainnissaan, vaan kyse on saman riihen osista, jotka on hyödynnetty vanhan rakennuksen kokoamisessa. Suonkedon käsityksen mukaan vauriot ovatmahdollisesti jopa 100 vuotta vanhoja. Koska lisävaurioitumista ei ole tapahtunut, Suonketo on pitänyt tämän lahovaurion aiheuttamaa korjaustarvetta vähäisenä. Suonkedolle on pääkäsittelyssä näytetty Lähdesmäen raportin kuvia 11 ja 12, joista hän onkuitenkin todennut, että tuskin näin huonoa lautaa olisikuitenkaan taloon alunperin laitettu. Toisaalta Suon ketoon myös kertonut, että tuon ajankohdan taloissa kantavat palkit eivät välttämättä ole olleetsllmämåärälsesti koskaan suoria, koska ne on tehtyluonnonpuusta.

Ennen kaupantekoa tehdyn kuntoarvion perusteella käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että kantajan on täytynyt tietää siitä, että lattiaa on tuettupolttopuutla Sitä ei voida pitää virheenä, johon kantaja voisi enää vedota. Todistaja Suonkedon kertoman perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyn, että pääosa lattian lahovaurioista on peräisin jorakennusajankohdalta eikä muodosta ongelmaa rakennuksen loppuelinkaaren käytölle. Ostajan ontäytynyt tämän ikäsessä talossa, nähtyään, ettäalapohjaa on myös

tuettu, varautua siihen, että lattia ei vastaa uuden asuinrakennuksen lattiaa. Pääosin lattian korjaustarve on siten vähäinen. Asiassa on myös alapohjan kohdalta jäänyt näyttärnättä, että alapohjan tukirakenteet olisivatvirheelliset. Tämä perustuu todistaja Suonkedonkertomaan siitä, että tukirakenteet ovat luonnonpuuta, jokaei ole muutoinkaan suoraa. Lattiassa on kuitenkin virhesiltä osin kuin puu on olohuoneen kohdalta lahonnut pois.Tältä osin kyse ei voi olla sellaisesta puusta, joka olisilaitettu rakennusvaiheessa lattiaan ja johon ostajan olisitäytynyt varautua ostaessaan tämän ikäistä kiinteistöä.

Asiassa ei ole ilmennyt, että vastaaja olisi tiennyt virheestä myydessään kiinteistöä kantajalIe. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä, perustelujen kohdassa 2.

1.5. Ulkolaudoitus

Kantaja on väittänyt, että ulkolaudoituksessa on rakennusvirhe, koska laudoituksen väliin ei ole jätetty tuuletusrakoa ja koska uusi laudoitus on kiinnitettysuoraan vanhan päälle. Kantaja on myös väittänyt, ettävanha ulkolaudoitus on ollut lahoa. Asiassa on riidatonta,että vuonna 1996 uusittu julkisivulaudoitus on kiinnitettysuoraan vanhaan pintaan. Erimielisyys koskee sitä, onkovanhan laudoituksen jäljelle jättäminen ollutrakennusvirhe, onko uuden laudoituksen taakse jätettyriittävä tuuletus ja onko laudoituksessa lahoa, jokamuodostaisi maakaaren tarkoittaman laatuvirheen.

Katselmuksessa ulkovuorauksen rakenne on ollut avauskohdista nähtävillä. Uusi pystylaudoitettu ulkovuorion kiinnitetty vanhan laudoituksen päälle poikkirimoihin. Avauskohdista on ollut mahdollista saada käsi vanhan ja uuden julkisivun väliin. Paikoitellen vanha laudoitus on näyttänyt laholta.

Vastaaja Lyyynen on kertonut teettäneensä ulkovuorilaudoitusta koskevan remontin vuonna 1996 ulkopuolisella ammattilaisella.

Kirjallisena todisteena esitetyn Lähdesmäen kuntoarvion (kirjallinen todiste K4) ja todistaja Lähdesmäen kertomuksen mukaan julkisivuverhous keittiön kohdallaon ollut lähellä maanpintaa ja osin kiinni maan-Ikallionpinnassa. Hänen mukaansa julkisivuverhouksen takana tuuletusrakol tuuletus on ollut puutteellista. Pääkäsittelyssä kuultuna hän on kertonut aluslaudoituksenolleen osin lahoa.

Kirjallisena todisteena esitetyn Laineen kuntotarkastuskertomuksen (kirjallinen todiste K5) ja todistaja Laineen kertomuksen mukaan ulkovuori on asennettu suoraan vanhan ulkovuorin päälle eikä vuorien välissä ole ollut ilmarakoa. Hänen havaintonsa mukaan alkuperäinen ulkovuori on ollut huonokuntoinen ja mahdollisesti myös lahonnut. Alakerran kulmahuoneen osalta on ollut todettavissa, että alkuperäinen ulkovuori on lahonnut. Laine on pitänyt vanhan ulkovuorenkiinnittämistä suoraan hirsipohjaan tyypillisenärakennustapana vuonna

1929. Hän on kuitenkin pitänyt hyvänä rakennustapana vuonna 1995-1996 sitä, että vanha ulkolaudoitus olisi

poistettu ennen uuden asentamista.

Todistaja Lintukorpi on epäillyt, että uusi julkisivuverhouson kiinnitetty vanhan päälle tarkoituksena peittää allaolevia vaurioita. Tästä syystä hänen mielestään koko uusi javanha julkisivuverhous tulisi poistaa, tarkistaa alla olevanhirren kunto ja vasta sitten asentaa uusi julkisivuverhous. Todistaja Lintukorpi on kertonut tehneensä korjauskustannuslaskelman olettaen pahinta mahdollista lopputulosta.

Todistaja Suonketo eI ole kirjallisena todisteena esitetyssä lausunnossaan (kirjallinen todiste nro V3) ottanut kantaa ulkolaudoituksen mahdollisiin virheisiin. Pääkäsittelyssähän on kertonut, että ulkolaudoituksen kiirmittårninensuoraan hirsirakenteeseen on vuonna 1929 ollut tyypillinentapa rakentaa. Tuolloin ei ole tehty tuuletusrakoja.Tuulettuvia puujulkisivuja on alettu rakentaa vasta 1970-luvulla. Todistaja Suonketo on pitänyt tyypillisenärakennustapana vuonna 1996 sitä, ettei vanhaaulkoverhousta ole poistettu ja on pitänyt tehtyäjulkiverhousta tuulettuvuudeltaan riittävänä. Mikälivanhassa ulkovuorauksessa on tuolloin ollut lahovaurioita,ne olisi kuitenkin tullut poistaa. Jo vuonna 1996 onpuuverhouksen väliksi maahan tullut jättää 30 cm, milläpyritään välttämään sadevedestä aiheutuvat roiskeet puuosille. 30 cm:n välillä on kuitenkin myös merkitystäsiihen, että mikäli verhous on alempana, lumi voi estääilman kiertämisen muuten tuulettuvan rakenteen alla.

Todistaja Suonkedon kertomuksesta käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että vanhan ulkovuorin poistamatta jättäminen vuonna 1996 ei tuona rakennusajankohtana itsessään ole ollut rakennusvirhe. TOdistajat Lähdesmäki ja Suonketo ovat koulutukseltaan rakennusalan diplomi-insinöörejä. He ovat olleet erimielisiä siitä, onko

vuonna 1996 uudistetun ulkovuorilaudoituksen alle jätetty

riittävä ilmarako. Kun kumpaakaan todistajaa ei voida pitää toista pätevärnpänä, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttärnättä, ettei uusi ulkovuorilaudoitus olisi ollut rakenteeltaan riittävän tuulettuva (pysty- ja poikkilautojen kiinnitys suoraan vanhaan aluslautaan). Todistajat ovat olleet kuitenkin yksimielisiä siitä, että ulkolaudoitus on ollut

liian lähellä maanpintaa ja sen tuulettuvuus onpuutteellinen lumisina aikoina. Tältä osin kyseessä onvirhe.

Todistaja Lähdesmäki on tehnyt havaintoja vanhan ulkovuorilaudoituksen lahonneisuudesta, jota käräjäoikeudelle ei ole katselmuksessa tehtyjenhavaintojen perusteella syntynyt aihetta epäillä. Asiassa eiole esitetty tarkempaa selvitystä siitä, milloin lahovauriotovat syntyneet. On mahdollista, että lahovaurioita ei oleollut silloin kun uusi ulkovuoraus on tehty. Koska uudenulkovuorauksen tuulettuvuus on vähintäänkin talvisin olluthuono,

käräjäoikeus pitää näytettynä, että lahovaurioiden synty ja joka tapauksessa syy lahovaurioiden syntyyn on syntynyt ennen kaupantekohetkeä. Tältä osin kyseessä on virhe.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntoarviossa (kirjallinen todiste K3, V2) ulkosivuverhouksen pinnan on todettu hilseilevän paikoin ja edellyttävän piakkoin maalausta. Ottaen huomioon, että myyjä on teettänyt ulkolaudoituksen ammattilaisella, ei hänen ole näytetty tienneen ulkolaudoituksen virheistä. Siten kyse voi olla enintään maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Käräjäoikeus arvioi, onko kyse salaisesta virheestä perustelujen kohdassa 2.

1.6. Katto ja piippu sekä kulma-I työhuoneen välipohja ja seinä

Kantaja on väittänyt, että rakehnuksen katto on vuotanutja katon korjaustyö on suoritettu hyvän rakentamistavan ja rakennusmääräysten vastaisesti, koska kattorakenteistapuuttuu yhtenäinen aluskate sekä tarvittavat tuuletusvälitja piipun pellitys on virheellinen ja siinä on reikä. Lisäksi kantaja on väittänyt, että katon vuoden 2008 uusimisen

jälkeen seinien ja välipohjan vauriot on jätetty korjaamattaja pyritty peittämään mm. maalaamalla ja muillarakenteilla. Vastaaja on kiistänyt väitteet väittäen, ettäkatto ei ole vuotanut, että katto on ollut hyväkuntoinen jaettä piippuun on joka tapauksessa suositeltu tehtävänkorjauksia lähivuosina.

Kari Lyyynen on häntä todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että kiinteistössä ei ole ollut kattovuotoa. Uusi


katto on rakennettu vuonna 2008. Kattoa on ollut tekemässä ammattimies sekä Lyyysen veli Antero Lyyynen. Hän itse ei ole osallistunut kattoremonttiin muulla tavalla kuin kantamalla materiaaleja korjauspaikalle.

Todistaja Niska, joka on ollut Kari Lyyysen naapuri, on kertonut, että Lyyynen oli jo vuotta ennen nyt kyseessä ollutta myyntiä kertonut Niskalle, että talo olisi myyty. Lyyynen on ollut juhlatuulella ja humalassa kertoessaan asiasta Niskalle. Tuolloin on ollut pelkkä kuntotutkimus tekemättä. Tämän jälkeen Niska on nähnyt, että taloa on remontoitu. Hänellä on ollut näköyhteys taloon sisälle, mistä hän on havainnut, että remonttia ontehty. Vuotta myöhemmin Kari Lyyynen on kertonut Niskalle, että kuntotarkastus ei olekaan mennyt läpi jaettä katon kanssa on ollut jotakin ongelmia. Puhetta onollut myös seinän märkyydestä.

Todistaja Antero Lyyynen on kertonut olleensa talkoomiehenä kattoremontissa vuonna 2008, jossa Rämö on ollut timpurina. Antero Lyyynen on kertonut, että hänellä itsellään ei ole rakennusalan ammatillista

koulutusta, mutta hän on tästä huolimatta rakentanut itse kolme taloa. Kattoremontti on tehty, koska kattoon vuotanut. Aikaisemmassa tiilikatossa ollut tiili onmennyt rikki niin, että vesi on päässyt rakenteisiin. Remontin yhteydessä kostuneet hirret on poistettu. Antero Lyyynen on kertonut, että muualla ei ole ollutviallista hirtlä.

Lähdesmäen lausunnossa (K4) on todettu, että katossa on takapihan puoleisella sivulla ulkonurkan lähellä välipohjassa havaittu vanhoja kosteus- ja lahovaurioita. Syyksi Lähdesmäki on arvioinut vanhan veslkattovuodon, jonka on täytynyt tapahtua ennen vesikattokorjausta. Vesikatteen alapinta on ollutnäkyvissä ja aluskatteena käytetty päre on syöpynyt pois. Lausunnossa on todettu, että ulkoseinän ylin hirsi on osittain poistettu ja osa jäljelle jääneestä hirrestä on ollut pahoin tummunutta jalahovaurioitunutta. Ulkolaudoitus on ollut kosteus- jalahovaurioitunutta. Välipohjan sisällä on ollut poikki lahonnut välipohjahirsi. Em. seikat ovat olleet nähtävissä myös katselmuksessa.

Rakennetta on avattu myös alhaaltapäin, työhuoneen puolelta. Lähdesmäen lausunnossa on todettu, että kattorakenteissa (mm. lastulevyt, paneellkatto) on ollut silmin havaittavia pahoja kosteus- ja lahovaurioita.Lastulevystä on otettu myös materaalinäyte, jossa onollut vahva viite vauriosta. Näytteessä on ollut runsaastimikrobikasvustoa ja aktinobakteereja. Todistaja Lähdesmäki on arvioinut, että katon on täytynyt vuotaa yli


kymmenen vuotta ennen kuin se on mennyt tuohon kuntoon. Lähdesmäki ei ole pitänyt pärekattoa riittävänä aluskatteena, koska se on siten vaurioitunut, ettei se ole yhtenäinen.

Todistaja Laine on kuvaillut samoja vaurioita kuin mitä Lähdesmäen lausunnossa on kerrottu. Hänen arvionsa on ollut, että koko talon kulma olisi tullut korjata kattoa uudistettaessa. Laine on pitänyt virheellisenä sitä,että kattoon ei ole asennettu aluskatetta. Koska aiempi aluskate on lahonnut, Laine on pitänyt uudenaluskatteen

asentamista tarpeellisena. Laine on arvioinut, ettäomistajan on täytynyt havaita vesivahinko ja että sen ontäytynyt näkyä myös talon sisälle. Laine on katsonut, että kun katto on vesivahingon vuoksi vaurioitunut, kaikki vanha purukin olisi tullut poistaa. Nyt sitä oliuusittu vain osaksi.

Suonketo on lausunnossaan (V3) todennut saman vesikattovuodon kuin Lähdesmäki. Myös hän onkatsonut vuodon tapahtuneen ennen uuden vesikatteen asentamista. Suonketo on pitänyt vuotokohtaa melko paikallisena, mutta pitkään jatkuneena. Suonketo onpitänyt vesikattovuodon korjausta ulkoseinässä javälipohjassa liian suppeana.

Lähdesmäen ja Suonedon lausunnoista jakertomuksista käräjäoikeus tekee sen johtopäätöksen, että työhuoneen nurkan kohdalla on aiemmasta vesikattovuodesta johtuen virhe. Vanha pärekatto eitäytä aluskatteelle asetettuja yhtenäisyysvaatimuksia, koska edelleen siitä näkee lävitse, välikaton rakenteiden korjaaminen on ollut puutteellista ja vesion päässyt myös vuotokohdalta seinän rakenteisiin

siten, että seinässä on puutteita.

Ottaen huomioon sekä todistaja Antero Lyyysen kertomus kattovuodosta että todistaja Niskan kertomus sitä, mitä Lyyynen on kertonut hänelle aiemmasta kuntotarkastuksesta ja mm. seinänrnärkyydestä,

käräjäoikeus katsoo näytetyn, että vastaaja Lyyynen on ollut tietoinen kattovuodosta. Vaikka hän onteettänyt kattoremontin ammattitimpurilla, käräjäoikeus pitää epäuskottavana, etteikö hän olisitiennyt korjausten laajuudesta. Ottaen huomioon, ettätodistajienkin käsityksen mukaan kattovuodon ongelmien on täytynyt näkyä sisätiloihin asti jasisätiloissa remonttia on tehty vain maalaamalla kattopintaa uudelleen, käräjäoikeus katsoo, että kyseessä työhuoneen nurkan osalta seinästä kattoonasti on maakaaren 2 luvun 17§:n 3 kohdassa tarkoitetusta tilanteesta, kun vastaaja on laiminlyönyt kertoa vesivahtnqosta kantajalIe. Oikeuskirjallisuudessa (Esa Kyllästinen; Laatuvirhe asuin huoneiston kaupassa, Defensor Legis 2012/6,asiantuntija-artikkeli, s. 770) on katsottu, että myyjän onilmoitettava rakennusten normaalia käyttöä haittaavatseikat, kuten mahdolliset viat vesiputkistossa tailämpöeristyksessä, vialliset tai puutteelliset sähkölaitteettaikka vesikaton vuotaminen tai salaojituksessa havaitutpuutteet. Myöskään pärekatto ei ole enää täyttänytaluskatteelle asetettuja vaatimuksia, kun siinä on ollutreikiä. Näiden reikien on täytynyt olla näkyvillä jo vesikattoauudistettaessa. Siihen, onko kyseessä lainkohdantarkoittama kauppaan vaikuttanut virhe, käräjäoikeus ottaakantaa perustelujen kohdassa 2.

Asiassa on väitetty katon virheen olevan laajempikin, koska yläpohjan lämmöneriste on asennettu sivuvintin ja yläkolmiotilan rajakohdassa vesikatetta vasten ilman tuuletusrakoa. Näin asiasta on kertonut Lähdesmäki sekä lausunnossaan että häntä kuultaessa pääkäsittelyssä.

Myös todistaja Laine on pitänyt mainittua seikkaa virheenä. Todistajien kertoman mukaan virheellinen rakenne ei vielä ole johtanut vaurioihin, mutta tulee tulevaisuudessa johtamaan vaurioihin ellei rakennetta korjata. Em. todistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo rakenteessa olevan tältä osin virhe. Koska vastaajan ei ole

näytetty tältä osin tienneen virheestä, kyseessä onenintään salainen virhe, jonka olemassaoloon käräjäoikeusottaa tarkemmin kantaa perustelujen kohdassa 2.

Piipun osalta käräjäoikeus toteaa, että Jalosen kuntotarkastuksessa (K3, V2) piipun pellitysten on katsottu olevan melko hyväkuntoiset. Kuitenkin Lähdesmäen tutkimuksissa (K4) piipun pellityksessä on todettu olevan reikä. Kaikki asiantuntijat ovat olleet samaa mieltä siitä,että pellitys ei ole ollut hyvän rakennustavan mukainen.Tältä osin kyse on virheestä. Koska vastaajan ei ole näytetty olleen tietoinen pellityksen virheellisyydestä, kyse on enintään salaisesta virheestä, johon käräjäoikeus ottaa tarkemmin kantaa perustelujen kohdassa 2.

Asiassa on väitetty, että nk. kesähuoneen katossa on myös virhe, koska siinä on selkeä kosteusvaurio. Vastaaja on väittänyt, että vaurio on ollut nähtävissä jo ostohetkellä. Katselmuksessa kesähuoneen katossa on ollut nähtävillä kosteusvaurioon viittaavia jälkiä katossa.

Katselmuksessakin kantaja on kertonut, että vaurio onollut kohdassa jo kauppoja tehtäessä. Ottaen huomioon,että

vaurio on ollut nähtävissä ja kantaja itsekin on kertonutsen nähneensä, käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei voituolta osin vedota enää virheeseen vaan hänelle onsyntynyt velvollisuus ottaa selvää havaitsemastaanmahdollisesta vauriosta.


2. Ovatko virheet / puutteet oleellisia (työhuoneen nurkka)ja poikkeaako kiinteistö laadultaan merkittävästi siitä, mitäostaja on voinut perustellusti edellyttää (salaiset virheet)?

Työhuoneen nurkan osalta käräjäoikeus on edellä perustelujen kohdassa 1 kerrotulla tavalla katsonut, että vastaaja on laiminlyönyt antaa ostajalle tietoja kattovuodosta, jonka on voitu tyypillisesti katsoavaikuttavan kiinteistön arvoon. Nyt arvioitavana on se,voidaanko tiedon antamatta jättämisen olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lähdesmäen tutkimusselostuksen(K4) liitteenä on materiaalinäytteiden mikrobianalyysi, jostailmenee, että työhuoneesta, ulkoseinän alaosan hirrestäotetussa näytteessä on viite vauriosta. Näytteessä ontodettu sädesientä ja streptomyces bakteeria, jotkaLähdesmäen kertoman mukaan ovat riskiasumisterveydelle. Työhuoneen katosta olevastalastulevystä otetussa näytteessä on vahva viite vaurioon janäytteessä on myös todettu olevan streptomycesbakteeria, jotka ovat olleet elinkykyisiä.

Ottaen huomioon, että kantaja on ostanut kiinteistön siinä käsityksessä, että talon katto on vuonna 2008 uusittu ja on voinut pitää kattoa lähes uuden veroisena, voidaan vesivuototiedon laiminlyönnin ja todettujen vaurioiden olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tältä osin kyseessä on laatuvirhe. Virheen määrään käräjäoikeus ottaa kantaa jäljempänä.

Edellä perustelujen kohdassa 1 käräjäoikeus on todennut mahdollisia salaisia virheitä olleen keittiön alapohjan maanvaraisessa täytössä, alirnmlssa hirsikerroksissa keittiön ja eteläisen seinän osalta, osin alapohjan osalta, ulkolaudoituksessa sekä katon tuulettuvuudessa ja piipun pellityksen osalta. Arvioitaessa, onko kyseessä salainen virhe, on ensin arvioitava, mitä kantaja on voinut myydynkaltaiselta kiinteistöitä odottaa. Asiassa on kokonaisuutena punnittava todettujen virheiden merkittävyyttä, korjaustöiden laajuutta, niistä aiheutuvia kustannuksia sekä mahdollista asumishaittaa.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajan ei ole tullut varautua suoranaisiin rakennusvirheisiin. Siten hänen ei ole täytynyt varautua siihen, että keittiön alapohjan maanvaraisentäyttö on tehty rakennusmääräysten vastaisesti siten, ettähiekka on ollut suorassa kosketuksessa hirren kanssa eikäsiihen, että katto ei ole ollut riittävällä tavalla tuulettuva.Koska

asiassa on jäänyt näyttämättä, että hienon hiekan

käyttäminen olisi rakentamisajankohtana ollut


rakennusmääräysten vastaista tai että hieno hiekka einyt kyseessä olevassa tapauksessa olisi muodostanut riittävää kapilaarikatkoa (asiantuntijat Laine jaLähdesmäki sitä mieltä, että ei muodosta kapilaarikatkoa, asiantuntija Suonketo sitä mieltä, ettäriittävä määrä hienoakin hiekkaa muodostaa kapilaarikatkon), ei myyjän vastuulle jääväksi virheeksi voida katsoa hiekan rakennetta sinänsä. Myyjän vastuulle jäävä korjaustarve on siten keittiön osalta riittävän eristyksen järjestäminen hirren ja kiviaineksen väliin sekä jo vahingoittuneen hirren korvaaminen uudella. Katon osalta myyjän vastuulle jää se, ettäkaton viistoille osille on tehtävä riittävä ilmarako.

Käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistössä on virhe keittiössä, työhuoneen kulmassa ja eteläisen seinän alaosassa koskien hirsien lahovaurioita. Koska keittiön hirsien lahovauriot ovat johtuneet pääosin myyjän vastuulle jäävistä rakennusvirheistä ja myyjän aikana syntyneestä syystä, myyjä on edellä kuvatulla tavalla keittiön osalta vastuussa virheestä, mikäli virhe onsalaisen virheen edellyttämällä tavalla merkittävä. Työhuoneen kulman

vaurio liittyy puolestaan edellä kuvattuun myyjän laiminlyöntiin, jonka osalta käräjäoikeus on katsonut kyseessä olevan maakaaren tarkoittaman laatuvirheen. Vielä ratkaistavaksi jää se, ovatko eteläseinän hirsivauriot sellaisia, että kantajan on tullut niihinvarautua. Todistajat Suonketo ja Lintukorpi ovatkertoneet, että hirsitalojen ns. kengittäminen ontyypillistä vanhoille hirsitaloille. Ottaen huomioon, ettäkyseessä on ollut vuonna 1929 rakennettu hirsitalo, jolle ei ole tehty peruskorjauksia hirsiosiin, käräjäoikeus katsoo, että kantajan on tullut olettaa, että joitakin korjauksia saattaa tulla tehtäväksi. Lähtökohtaisesti ostajan on siis täytynyt hyväksyä se, että näiniäkkääseen

hirsitaloon saattaa olla kengityskin tulossa. Lopullisesti asia ratkeaa kuitenkin sillä, ovatko kengityksestä aiheutuvat kustannukset kohtuuttomat verrattuna kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan (korjauskustannusten määrä ja kokonaisarvio, joista myöhemmin perusteluissa).

Alapohjan osalta käräjäoikeus katsoo todistaja Suonkedon kertoman perusteella selvitetyksi, ettäalapohjan epäsäännölliset lahovauriot ovat pääosin syntyneet jo ennen kuin rakennusta on rakennettu. Kyse on rakentamisajankohdalle tyypillisestä rakentamistavasta, jolloin on käytetty vanhoja rakennusmateriaaleja. Tämä kantajan on täytynyt hyväksyä ja siten ostajan tulee sietää pääosin alapohjan lahovauriot. Koska kuitenkin olohuoneen osalta ainakin yksi lankuista on ollut täysin laho jatodistaja Suonketokin on ollut sitä mieltä, ettei näinlahoa lankkua olisi alunperin rakentamisvaiheessa käytetty, on alapohjassa myyjän vastuulle jäävä virhetältä osin. Ottaen huomioon, että myyjän vastuulle jääväksi virheeksi on katsottava hyvin pieni osaalapohjan lahovaurioista, ei alapohjan korjauskustannusten määrä vaikuta mahdollisen salaisen virheen kokonaisarvioon merkittävästi.

Kiinteistön ulkoverhous on uusittu vuonna 1996.Kantaja on voinut olettaa ulkoverhouksen olevan kunnossa. Asiassa on kuitenkin edellä kuvatulla tavalla selvinnyt, että ulkoverhous on tehty liian alas, jostajohtuen sen tuulettuvuus ei ole ollut riittävä. Todistaja Suonketo on kertonut, että ongelma voitaisiin korjata leikkaamalla moottorisahalla ulkoverhouksen alaosasta tietty määrä pois. Koska uuden ulkoverhouksen allaolevassa vanhassa ulkoverhouksessa on todettu lahoja kohtia, käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, että Suon kedon esittämä korjaustapa olisi riittävä, vaan virheen korjaaminen edellyttää koko vanhan ja uuden ulkoverhouksen poistamista.

Piipun peUityksessä todetun virheen osalta kantajan eiole tullut olettaa virheitä olevan. Jalosen kuntotarkastuksen (K3, V2) perusteella pellityksen ontullut olla melko hyväkuntoinen. Koska katto on uusittuvuonna 2008, kantajalla on ollut aihetta olettaa pellityksen olevan kunnossa. Todistaja Suontaustan jatodistaja Laineen kertoman perusteella pellitys onuusittavissa tilaamalla uudet pellit ammattitaitoiselta henkilöltä.

Korjauskustannusten osalta asiassa on esitetty todisteena todistaja Lintukorven tarjous (K7) ja kuultu häntä

todistajana. Kirjallisena todisteena esitetystä tarjouksesta ei ilmene, millaisia korjaustoimia Lintukorpi on aikonut kiinteistöllä tehdä. Senkokonaismääräksi on saatu 350.000 euroa. Lintukorpi on kertonut, että arvio on tehty käymättä kiinteistöllä. Tarjous on tehty ajatellen pahinta mahdollista tilannetta eli sitä, että kaikki talossa joudutaan uusimaan. Lintukorpi on häntä kuultaessa todennut, että arvioon on vaikuttanut se, että hän on olettanut myös lisävaurioita ilmaantuvan. Lintukorpi ei oletarkemmin eritellyt, mitä kaikkia toimia hänen arvioonsa kuuluu.

Todistaja Laine on arvioinut, että jo havaittujen vaurioiden korjaaminen tulisi maksamaan yli 100.000 euroa. Laine lienee tarkoittanut, että korjauksiin sisältyisi kaikki kantajan esittämät väitteet korjauksista. Lainekaari ei ole eritellyt tarkemmin, mitäkaikkea hänen arvioonsa sisältyy. Hänen käsityksensä mukaan näin laajamittainen korjaaminen edellyttäisi rakennuslupaa ja kun korjauksiin ryhdyttäisiin, talo olisi saatettava nykyaikaiselle energiatehokkuustasolle.

Todistaja Suonketo on pääkäsittelyssä kertonut yksityiskohtaisimmin arvionsa siitä, miten vauriot tulee korjata ja mitä korjaukset kustantavat. Suonketo ontoisin kuin Laine kertonut, ettei tämän tyyppiset korjaukset edellytä rakennuslupia eikä sitä, että vanha rakennus saatetaan uudelle energiatehokkuustasolle. Suonketo on pitänyt Laineen käsitystä kummallisena, koska kyse on vanhan korjauksesta ja mikäli Laineen kertomia asioita edellytettäisiin, Suomen vanhaa asuntokantaa ei edes kannattaisi lähteä korjaamaan. Ottaen huomioon, että muut

todistajat kuin Suonketo eivät ole ottaneet yksityiskohtaisesti kantaa kuhunkin korjaustapaan ja - kustannukseen, käräjäoikeus pitää Suonkedon esittämää uskottavimpana.

Suonketo on arvioinut lausunnossaan (V3), ettätyöhuoneen kattovaurio voidaan korjata avaamalla uusikattopanelointi, poistamalla vaurioituneet puuosat, korvaamalla ilmansulkupaperilla ja tukilaudoituksella. Seinävaurio

voidaan korjata purkamalla levypinnat, tarkistamalla vaurion laajuus ja korjaamalla ne joko poistamalla hirsitai

veistämällä pinta terveeseen puuhun asti.Pääkäsittelyssä Suonketo on arvioinut näidenkustannusten määräksi 1.600 euroa. Käräjäoikeudella ei ole perusteita arvioida emo kustannuksia eri tavalla kuin mitä todistaja Suonketo on arvioinut.

Todistaja Suonketo on arvioinut lausunnossaan (V3),että keittiö voidaan korjata muuttamalla hirsiseinän alaosa harkkorakenteeksi. Tällöin riskirakenne saadaan poistettua vaurion korjauksen sivutuotteena. Suonketo on katsonut, että hirsirakennetta on syytä purkaa riittävästi esim. kolmen metrin matkalta. Hän onarvioinut koko korjauksen kustannukseksi materiaalit jatyö huomioon ottaen 3.000-3.500 euroa, Todistaja Lintukorpi on pitänyt Suorikedon esittämää korjaustapaa virheellisenä ja katsonut, että korjaus tulee suorittaa hirsitaloa kunnioittaen. Hän eikuitenkaan ole arvioinut erikseen siitä aiheutuvaa kustannusta. Käräjäoikeudella ei ole perusteita arvioida keittiön korjauskustannuksia toisin kuin mitä todistaja Suonketo on kertonut. Em. perusteella korjauskustannuksiksi katsotaan tältä osin 3.500 euroa.

Eteläseinän kengityksen, ulkolaudoituksen, katon tuuletuksen tai piipun pellityksen osalta kukaan todistajista ei ole ottanut yksilöidysti kantaa niistäaiheutuvista kustannuksista. Käräjäoikeus arvioikorjauskustannuksiksi eteläseinän osalta 2.000 euroa, ulkolaudoituksen osalta 3.500 euroa, katontuuletuksen osalta 200 euroa ja piipun pellityksen osalta500 euroa.

Korjauskustannusten kokonaismäärästä 11.300 euroa salaisten virheiden osuus on 9.800 euroa, mikä on 8,4 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten määrästä voidaan todeta, että kiinteistä salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tähänpäätelmään vaikuttaa myös se, että vauriokohdissa on ollut

havaittavissa sellaisia bakteereja, jotka ovat riski asumisterveydelle (K4) ja se, että asuinkiinteistö on laitettu viranomaisten toimesta käyttökieltoon (K13 ja K14). Korjauskustannusten kokonaismäärä ei kuitenkaan ole sellainen, että se itsessään oikeuttaisi kaupanpurkamiseen. Käräjäoikeus katsoo, että myöskäänasuinkiinteistön määrääminen käyttökieltoon ei nytkyseessä olevissa olosuhteissa riitä osoittamaan, että virheolisi siten olennainen, että kauppa tulisi purkaa. Tähän lopputulokseen on vaikuttanut se, että kantajan terveysselvityksestä (K12) käräjäoikeus ei voi tehdä sitä päätelrnää, että kantajalIe olisi tosiasiassa aiheutunut terveyshaittaa. Näissä todisteissa on todettu kantajalla kiinteistöllä asumisaikaan todettuja tauteja, mutta asiassa on jäänyt selvittämättä, ovatko taudit aiheutuneet kiinteistöllä asumisesta.

Osapuolet ovat olleet yhtä mieltä siitä, että hinnanalennuksen määrä tulee määrittääkaupantekohetken sopimuksenmukaisen arvon javirheellisen kohteen arvon erotuksenakaupantekohetkellä. Osapuolet eivät ole esittäneettarkempia väitteitä siitä, miten hinnanalennusvaatimustulisi laskea. Osapuolet ovat olleet kuitenkinlähtökohtaisesti yhtä mieltä siitä, että korjauskustannuksiavoidaan käyttää arvioinnin pohjana. Siten käräjäoikeuskinkäyttää korjauskustannuksia arvioinnin pohjana. Koskakeittiön maapohjan virheen korjaaminen ja eteläseinänalimpien hirsikerrosten korjaaminen tai katon tuuletuksenlisääminen eivät merkittävästi lisää kiinteistön käyttöikäävoidaan niiden korjaamisesta aiheutuviakorjauskustannuksia pitää sellaisenaan arvioinninperustana. Katto on uusittu vuonna

2008 ja kiinteistö on myyty vuonna 2009. Tältä osin ostaja on voinut pitää kattoa uuden veroisena. Siten myös katon osalta korjauskustannuksia voidaan pitää sellaisenaan harkinnan perustana. Lähinnä ulkolaudoituksenuusiminen

ja piipun pellityksen uusiminen lisäävät kiinteistönkäyttöikää siten, että niiden kustannusten osalta tuleeottaa huomioon käyttöiän lisääntyminen. Käräjäoikeusarvioi, että kohtuullinen hinnanalennus on emoseikathuomioon ottaen 10.100 euroa. Yli menevin osinvaatimukset hylätään.

3. Onko kantaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa?

Vastaaja on väittänyt, että ostaja ei ole reklamoinut maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa myyjälle väittämistään virheistä. Kirjeestä 12.7.2013 (K16) ilmenee, että kantaja on tuolloin reklamoinutvirheistä eritellysti vastaajalIe. Kantaja Kxxxti on häntäkuultaessa kertonut sairastelleensa enemmän asuessaankiinteistöllä, mutta ei ole aluksi osannut yhdistääsairastelua kiinteistöön. Loppuvuonna 2012 hän on mennytkatsomaan talon alle ja havainnut, että puukko uppoaarossipohjan lautoihin. Hän on alkanut selvittää talonongelmia. Kxxxti on kertonut, ettei

ole ollut yhteydessä vastaajaan heti, koska on halunnut ensin selvittää ongelmien laajuutta ja toisaalta koska on epäillyt, että vastaaja on kaupantekohetkellä tahallaan antanut hänelle harhaanjohtavia tietoja, halunnut ensin myös tästä syystä selvittää asiaa. Tutkimuksia on tehty alkuvuodesta 2013 ja ensimmäinen yhteydenotto on ollut kesällä 2013, lähes neljä vuotta kaupanteon jälkeen.

Käräjäoikeus pitää Kxxxin kertomusta uskottavana. Käräjäoikeus pitää myös hyväksyttävänä, että virheitä on pyritty ensin selvittämään ennen kuin on otettu yhteyttä vastaajaan. Em. perusteilla käräjäoikeus katsoo, että

kantaja on reklamoinut virheistä, joita hän on alkanutepäillä loppuvuodesta 2012, maakaaren tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa vastaajalIe.

4. Onko kaupan kohteessa vallintavirhe, joka oikeuttaakaupan purkuun tai hinnanalennukseen?

4.1. Sovellettava säännös

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai

muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta

viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaanolettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisentai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä

koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä jaannetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamattaostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä


taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, jalaiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta

havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verratlavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

4.2. Tietoimitus

Kantaja on väittänyt, että kaupan kohteessa onvallintavirhe, koska myyjä on laiminlyönyt kertoa, ettäkaupan kohteeseen kohdistuu tietoimitus ja koskakiinteistöitä puuttuu veden johtamiseen oikeuttava rasiteoikeus. Asiassa on riidatonta, että myyjä ei olekertonut tietoirnituksesta ja että raslteoikeus vedenjohtamiseen puuttuu.

Kantaja Kxxxti on kertonut, että tieto tietoimituksesta on tullut hänelle yllätyksenä. Hän ei kykene rakentamaan vanhan varastorakennuksen tilalle parempikuntoista hallia, koska vanhaa ei voi purkaa jarakentaa uutta tietoimituksesta johtuen. Hän on kysynyt asiaa ELY- keskukselta (kirjallinen todiste nro K1 0),jonka mukaan hänelle ei tulla poikkeuslupaa myöntämään.

Vastaaja Lyyynen on kertonut, ettei olemyyntitilanteessa kertonut tietoimituksesta, koska ei olesitä muistanut kun ei ole pitänyt tietoa itsekään oleellisena. Tietoimitus on perustunut suoraan lakiineikä hänellä ole ollut vaikutusvaltaa suoja-alueen kokoon.

Ottaen huomioon, että tien 20 metrin suoja-alue perustuu suoraan lakiin eikä esim.viranornatsrnääräykseen, käräjäoikeus katsoo, etteitiedon antamatta jättärnisellä ei ole ollut merkitystä kaupantekoon. Kyse ei tältä osin ole maakaaren tarkoittamasta vallintavirheestä.

4.2. Rasite

Asiassa on riidatonta, että kiinteistölle johdettu vesiputki kulkee muutamien naapurikiinteistöjen kautta, joista yhdelle, tällä hetkellä Keron omistamallakiinteistölle ei ole muodostettu rasiteoikeutta. VastaajaLyyynen on kertonut, että putkea vedettäessä Seija Keronisä on ilmoittanut Lyyysen isälle, että putki voi mennähänen peltonsa poikki. Putki on tuolloin kaivettu osinKerojen maille ja on siitä saakka siellä ollut. Asiassa onkuultu todistaja Seija Keroa, joka on kertonut putken asentamisesta samalla tavalla kuin vastaaja Lyyynen. Hänon ilmoittanut, että putki saa edelleen kulkea pellon poikki.Toisaalta hän on kertonut, että tällä hetkellä pellon omistaatosiasiassa hänen poikansa. Todistelusta käräjäoikeustekee sen johtopäätöksen, että vaikka myyjä ei ole kertonut rasiteoikeuden puuttumisesta, puutteella ei ole tosiasiassa näytetty olevan vaikutusta ostajan mahdollisuuteen käyttää kiinteistöä tarkoitetulla tavalla eikä asiassa ole näytetty,että laiminlyönnin voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.Siten kyse ei tältäkään osin ole maakaaren tarkoittamasta vaIIintavirheestä.

5. Oikeudenkäyntikulut

Kantaja on vaatinut kaupan purkua ja joka tapauksessa hinnanalennusta 95.000 euroa. Kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi on katsottu 10.100 euroa. Kantaja on siten määrällisesti hävinnyt asian. Ottaen huomioon, että vastaaja on kiistänyt perusteet alun perin täysin ja että kantaja on näyttänyt suuren osan perusteista oikeaksi, käräjäoikeus katsoo, että kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vain osa vastaajan oikeudenkäyntikuluista. Kohtuullisena käräjäoikeus pitää puolta vastaajan oikeudenkäyntikulujen määrästä.

TUOMIOLAUSELMA

Vaatimus kaupan purkamisesta hylätään.

Jasmi Kxxxin ja Kari Lyyysen 14.8.2009 tekemän kiinteistökaupan kauppahintaa alennetaan 10.100 eurollaja Lyyynen velvoitetaan emomäärä suorittamaan Kxxxille sekä maksamaan tuottokorkoa emomäärälle 14.8.2009

alkaen aina haasteen tiedoksiantamiseen 31.7.2013 saakka ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti. Yli menevin osin vaatimus hylätään.

Lyyysen vaatimus mattopesulan aiheuttamasta liiketoimintahyödystä jätetään tutkimatta.

Kxxxin oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.


Kxxxti velvoitetaan korvaamaan vastaaja Lyyysen oikeudenkäyntikuluista 12.169,06 euroa korkolain 4 §:n1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.