Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus, kun talo vinossa ja kuolinpesä myy?
Ostajan on suoritettava ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota yleensä edellytetään ostettaessa arvokasta omaisuutta. Tästä on näilläkin sivuilla kirjoitettu paljon. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavaksi mitään erityisiä tutkimuksia tai teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia, ellei niihin ilmene erityistä syytä. Mutta kaikki paikat mihin helposti pääsee on ostajan kierrettävä läpi ja tehtävä havaintoja.
Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. Kuitenkaan kuntotarkastuksissa mainittu riskirakenne ei ole velvoittanut ostajaa tarkastamaan näitä esim. rakenteita avaamalla tai esim. oman tai toisen asiantuntijan käyttämiseen. Arviointi ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta ja siitä, edellyttääkö sen täyttäminen ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä, on tehtävä kussakin yksittäistapauksessa erikseen.
Ostaja oli tässä vaatinut hinnanalennusta 43.500 euroa. Kaupan kohteena on ollut vuonna 1967 rakennettu omakotitalo, jonka perustukset olivat pettäneet, joka oli painunut ja rakennus oli ollut ostohetkellä vinossa. Myyjinä oli kuolinpesän osakkaat. Ostaja oli tutustunut kohteeseen jo vuonna 2010, kun hän oli ollut ensimmäistä kertaa kohdetta ostamassa ja noin puoli vuotta myöhemmin vuonna 2011 todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa ja tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat edellisen omistajan kuoltua jääneet kesken ja että myyjien tiedot korjauksista olivat puutteelliset.
Ottaen huomioon ostajan tietoisuus rakennuksen kunnosta, sen korjausten keskeneräisyydestä ja myyjien tietojen puutteellisuudesta hovioikeus totesi, että ostajien ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi.
Asiassa oli esillä myös kysymys, pitääkö järjestää suullinen pääkäsittely. Todistelua ei nimittäin tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Asiassa ei järjestetty hovioikeudessa suullista pääkäsittelyä. Eli kirjalliseen aineistoon kannattaa panostaa.
Ostajat hävittyään asian molemmissa oikeusasteissa joutuivat maksamaan myyjien käräjäoikeuden 14.400€ ja hovioikeuden 3.500€ oikeudenkäyntikulut. Kun tosiasiat ja asiantuntijalausunnot ovat selkeitä, yksityishenkilöiden asuntokauppariidat kannattaisi aina ajaa kuluttajariitalautakunnassa, jossa ei ole oikeudenkäyntikuluriskiä.
Turun hovioikeus
Tuomio Nro 1169
Antopäivä 29.11.2016
Diaarinumero S 15/2329
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 29.10.2015 nro 33357 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Aooo
S. Sooo-Aooo
Vastapuolet
M. Kmmmi
K. Kmmmi
K. Kmmmi
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
J. Aooo ja S. Sooo-Aooo (jäljempänä myös ostajat) ovat vaatineet, että M., K. ja K. Kmmmi (jäljempänä myös myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta 43.552,44 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 26.8.2011-16.5.2012 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 17.5.2012 lukien ja lisäksi, että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteluinaan ostajat ovat lausuneet, että käräjäoikeuden ratkaisun lopputulos on väärä ostajan selonottovelvollisuuden ja sen laajuuden osalta. Hei eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He eivät olleet ennen kaupantekoa voineet havaita väärin tehdystä paalutuksesta johtuen perustuksissa olevia ongelmia. Ostajat olivat olleet tietoisia siitä, että seinien ja keittiön osalta korjaustyö oli jäänyt kesken. Ostajat olivat kuitenkin voineet luottaa siihen, että koska lattiat oli uusittu, perustusten oli oltava kunnossa eikä paalutustarvetta enää ollut. Rakennusta ei voinut paaluttaa ulkopuolelta, joten paalutus oli pitänyt hoitaa talon sisältä ennen uuden lattian asentamista. Lisäksi kohteessa oli käynyt ainakin kolme asiantuntijaa arvioimassa paalutustarvetta, eikä yksikään heistä ollut havainnut myyjän tekemän paalutuksen virheitä, vaan paalutetun osan virheellisyys oli huomattu vasta kesäkuussa 2012. Hinnanalennusvaatimus perustuu siihen, että talon vain toisen päädyn paaluttaminen aiheuttaa ongelmia ja siihen, että myyjä toteutti paalutuksen virheellisesti.
Vastaus
Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan myyjät ovat lausuneet, että käräjäoikeuden ratkaisun lopputulos on oikea. Väite siitä, että ostajilla olisi ollut perusteltu syy olettaa perustusten olevan kunnossa on väärä. Perustusten tutkimiseen ja niiden merkityksen arvioimiseen oli ollut erityinen syy, koska mitään muuta selittävää tekijää rakennuksen vinoudelle ei ollut kuin perustusten painuma. Ostajat olivat ennen kauppaa tienneet, että kaupan kohteena oleva rakennus on perustettu anturoille, että se on painunut, että se on vino ja että vinouma on 30 cm. Ostajat olivat käyneet ennen kauppaa tarkastamassa rakennuksen perustuksia. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut, mitä perustuksille oli myyjien tiedon mukaan tehty ja tiedot olivat olleet oikeita. Rakennuksen peruskuntoisuus ja ominaisuudet olivat olleet havaittavissa jo ennen kauppaa. Ostajat olivat tienneet, että he ostavat remontoitavan kohteen. Asiantuntijoidenkin havainnot ja johtopäätökset oli tehty ilman perustuksiin kohdistunutta kaivuutyötä tai muuta teknistä toimenpidettä. Ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönti ei oikeuta hinnanalennukseen. Sisäpuolisten lattioiden ja perustusten välillä ei ole valituksessa väitettyä yhteyttä.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Käsittelyratkaisu
Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn Aooon itsensä sekä käräjäoikeudessa nimettyjen todistajien kuulemiseksi. Käräjäoikeuden pöytäkirjan mukaan Aooon ja SoooAooon nimeäminä todistajina on kuultu J. Stttia ja S. Mtttä todistusteemoinaan rakennus on vinoutunut vuosien varrella, rakennuksen vinoutuminen jatkuu edelleen, painumisen johdosta rakenteisiin syntyy vaurioita; J. Rtttta ja O. Stttsta teemoinaan perustuksissa havaitut virheet, tarvittavat korjaustoimenpiteet perustuksien kuntoon saattamiseksi, painumisen johdosta rakenteisiin syntyy vaurioita ja edelleen Jm Vtttsta kiinteistön arvosta sekä A. Tttta korjauskustannuksista. Valituksen mukaan pääkäsittely on tarpeen, koska näyttö on arvioitu virheellisesti.
Kmmmet ovat vastauksessaan vaatineet, että ellei valitusta hylätä kirjallisessa menettelyssä, siinä järjestetään suullinen pääkäsittely.
Hovioikeuden on oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan suullinen todistelu otetaan tarpeellisilta osiltaan uudelleen vastaan, jos asiassa on kysymys käräjäoikeuden suullisen todistelun uskottavuudesta tekemästä arviosta. Todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä 12 §:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Viitatussa 26 luvun 12 §:ssä säädetään, että asia ratkaistaan kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella, jollei pääkäsittelyä toimiteta.
Käräjäoikeus on todennut L. Kmmmen tekemässä paalutuksessa olleen kanteessa kerrotut virheet ja puutteet. Tältä osin asia on riidaton. Aooo ja Sooo-Aooo ovat valituksessaan vedonneet siihen, että käräjäoikeus on tehnyt virheellisen johtopäätöksen ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuudesta. Tähän nähden hovioikeuden käsiteltävänä olevassa asiassa on kysymys oikeudellisesta arvioinnista ja hovioikeus arvioi todistajiksi nimettyjen henkilöiden todistusteemat huomioon ottaen heidän kuulemisensa tarkastusvelvollisuutta koskevan asian ratkaisemisen kannalta tarpeettomaksi. Asiassa ratkaisun perusteena olevat seikat ovat, riidattomien seikkojen lisäksi, kirjallisesta oikeudenkäyntiaineistosta ilmeneviä. Pääkäsittelyä ei ole myöskään pyydetty suullisen todistelun uskottavuuden arvioimiseksi.
Lausuttuihin seikkoihin nähden ja hovioikeuden pääasiaratkaisun perustelut huomioon ottaen Aooon ja Sooo-Aooon pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin nojalla selvästi tarpeettomana.
Pääasiaratkaisun perustelut
Hovioikeuden arvioitavana on ensin kysymys ostajien tarkastusvelvollisuudesta ja sen laajuudesta. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, että jos ostajien ei ole katsottu laiminlyöneen tarkastusvelvollisuuttaan, onko heillä oikeus saada hinnan alennusta.
Käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin maakaaren 2 luvun 22 §:n esitöihin ja oikeuskirjallisuuden kannanottoon viitaten hovioikeus toteaa lisäksi seuraavaa.
Oikeuskirjallisuudessa (Matti Niemi: Maakaaren järjestelmä I, 2016 s. 414.) on todettu, että ostajan on suoritettava ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota yleensä edellytetään ostettaessa arvokasta omaisuutta. Tämä arvioidaan objektiivisten kriteerien mukaisesti. Ostaja vastaa liian nopeasti tai pinnallisesti suoritetusta tarkastuksesta. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavaksi mitään erityisiä tutkimuksia tai teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia, ellei erikseen toisin sovita tai ellei niihin ilmene erityistä syytä. Toisaalta erityinen syy perustaa ostajalle velvollisuuden tehdä tai teettää laajennettu ennakkotarkastus. Tavanomaisen ennakkotarkastuksen lisäksi tutustuminen rakentamis- ja kunnostustöiden historiaan voi olla tärkeää, jotta ostaja saa oikean kuvan kiinteistön rakennuksista ja niiden kunnosta.
Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 1//2013 s. 54) Joka tapauksessa arviointi ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta ja siitä, edellyttääkö sen täyttäminen ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä, on tehtävä kussakin yksittäistapauksessa erikseen.
Riidatonta on, että kaupan kohteena on ollut vuonna 1967 rakennettu omakotitalo, jonka perustukset olivat pettäneet, joka oli painunut ja rakennus oli ollut ostohetkellä vinossa. Edelleen riidatonta on, että Aooo on käräjäoikeuden toteamin tavoin tutustunut kohteeseen jo vuonna 2010, kun hän oli ollut ensimmäistä kertaa kohdetta ostamassa ja noin puoli vuotta myöhemmin vuonna 2011 todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa ja tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat edellisen omistajan kuoltua jääneet kesken ja että myyjien tiedot korjauksista olivat puutteelliset.
Ottaen huomioon Aooon edellä kuvattu tietoisuus rakennuksen kunnosta, sen korjausten keskeneräisyydestä ja myyjien tietojen puutteellisuudesta hovioikeus toteaa, että ostajien ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen hinnanalennusvaatimuksen osalta.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun myös oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta.
Käräjäoikeuden ratkaisua ei siten ole aihetta muuttaa.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Aooo ja Sooo-Aooo häviävät muutoksenhaun ja ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:n nojalla velvollisia korvaamaan Kmmmn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmalta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Aooo ja Sooo-Aooo velvoitetaan suorittamaan M., K. ja K. Kmmmelle korvauksena näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 3.500,93 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.1.2017.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos K. K.
hovioikeudenneuvos K. S. hovioikeudenneuvos T. M.
Esittelijä:
Ratkaisu on yksimielinen.
viskaali S. M.
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari K. S.
TUOMIO 15/33357 1
29.10.2015 L 14/36467
Kantaja
Aooo, J.
Sooo-Aooo, S.
Vastaaja
Kmmmi, M., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Kmmmi, K., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Kmmmi, K., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 9.12.2014
Taustatiedot
Aooo ja Sooo-Aooo (jatkossa myös ostajat) ovat 26.8.2011 ostaneet L. Kmmmen kuolinpesän osakkailta M., K. ja K. Kmmmelta (jatkossa myös myyjät) Turun kaupungin xxxx 175.000 euron kauppahinnalla. Tontilla sijaitsee vuonna 1967 rakennettu omakotitalo.
Aooon ja Sooo-Aooon vaatimukset
Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet, että M., K. ja K. Kmmmi velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta 43.552,44 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 26.8.2011-16.5.2012 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 17.5.2012 lukien.
Lisäksi Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkoineen.
Aooon ja Sooo-Aooon vaatimusten perusteet
Myyjät olivat ennen kaupantekoa ilmoittaneet, että talo oli painunut 1990-luvun alussa, kun uutta Kxxxtietä oli tehty, että taloon oli loppuvuodesta 2010 laitettu seitsemän n. 11 metriä pitkää 90 mm:n teräspaalua ja että tämän jälkeen rakennuksen pohjoissivu oli nostettu tunkeilla ylös ja valettu paalujen päihin.
Kaupanteon jälkeen oli käynyt ilmi, että tehdylle paalutustyölle ei ollut haettu rakennuslupaa. Ostajien luvan hakemista varten teettämässä 10.2.2012 päivätyssä selvityksessä oli käynyt ilmi, että rakennuksen painuminen jatkui edelleen ja että toisen pään painuessa rakennukseen syntyi sitä vaurioittavia jännitteitä.
Rakennuksessa 3.11.2014 tehdyssä tutkimuksessa oli puolestaan käynyt ilmi, että myyjän tekemä paalutus oli toteutettu puutteellisesti ja että osittaisen paalutuksen seurauksena rakennus olisi altistunut uusille vaurioille.
Paalutuksessa oli todettu seuraavat virheet.
1. Paalutus oli tehty maaperäolosuhteisiin nähden virheellisesti
Talon maapohja oli savea lievästi kiilamaisesti niin, että saven paksuus oli 4-6 metriä. Saven alla oli kerroksellista hiekkaa ja soraa ennen pohjamoreenia. Rakennuksen alarinteen puolella oli n. metri täyttömaata. Maaperä oli routivaa ja pohjavesi oli n. kahden metrin syvyydellä.
Rakennus oli perustettu anturoille saven varaan ja se oli vinoutunut ainakin 30 cm.
L. Kmmmi oli paaluttanut rakennuksen pohjoisnurkan. Ratkaisu oli virheellinen, sillä se aiheutti rakennuksen epätasaisen painumisen, jolloin rakenteisiin syntyi jännitteitä. Rakenteiden rikkoutumisen estämiseksi rakennuksen toinenkin pää oli paalutettava.
Paalutus olisi edellyttänyt asianmukaisia maaperätutkimuksia ja rakennesuunnitelmia. Niissä olisi selvinnyt, että maaperä oli savimaata ja ettei osittainen paalutus tullut kysymykseen. Nyt tällaisia ei ollut tehty.
Ostajilla ei ollut ollut mitään syytä varautua siihen, että rakennuksessa olisi perustuksiin liittyviä ongelmia, vaan he olivat voineet heille annettujen tietojen perusteella lähteä siitä, että virheet oli jo korjattu.
Myyjät olivat nimenomaisesti ilmoittaneet, että virheet oli korjattu paaluttamalla ja oikaisemalla talo.
2. Paalutus oli toteutettu osittain virheellisesti
Ostajilla oli ollut oikeus olettaa, että suoritettu paalutus oli toteutettu rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Näin ei ollut kuitenkaan laita, vaan tehdyssä paalutuksessa oli ollut virheitä. Paalujen kuormansiirtorakenteet eivät olleet kaikilta osin kontaktissa anturan alapintaan, minkä johdosta jo paalutettuun osaan oli jouduttu lisäämään neljä paalua ja kuormansiirtorakenteet. Teräsrakenteisia kuormansiirtorakenteita ei ollut kiinnitetty runkorakenteisiin, eikä niitä ollut suojattu korroosiolta pintakäsittelyllä tai suojabetonoinnilla. Vanhan anturan alle asennetun teräspalkin ja anturan alapinnan välinen valu oli paikoin puutteellinen tai se oli korvattu korroosiosuojaamattomilla teräsrakenteilla. Rakennuksen pohjoiskulmalla palkkia ei ollut ulotettu kantavan seinän alle, jolloin palkki oli murtanut anturan reunan.
Paalutukselle olisi tullut hakea rakennuslupa. Näin ei ollut kuitenkaan tehty eivätkä myyjät olleet ilmoittaneet asiasta ostajille, vaikka heidän olisi tullut näin tehdä.
Edellä kerrotun perusteella kiinteistössä oli ollut virhe, jonka johdosta myyjät olivat velvollisia suorittamaan ostajille hinnanalennusta.
Virheiden korjaamisesta oli aiheutunut seuraavat korjaus- sekä suunnittelu- ja yleiskustannukset.
-teräspaalut, YIT Rakennus Oy 7.141,78
-teräspaalut, Rakennusliike Jarmo Hämäläinen Oy 3.911,40
-paalutuskaivuu, S ja A Velling Ky 4.292,70
-sementtilaasti ja styroxit, Sarokas Oy 356,00
-paalutustäyttö, S ja A Velling Ky 1.230,00
-metallikiilat ja levyt, STX Europe 30,00
-betonin kuljetus ja pumppaus 1.717,20
-työtunnit, J. Aooo 381h x 20€ 7.620,00
-vanhan paalutuksen korjaus (tarjous) 11.500,00
-teräspaalutuksen korjaus (tarjous)860,00
Yhteensä 38.659,08
- arkkitehtiselvitykset 380,00
- paalutuksen rakennekuvat 3.000,00
- painaumaselvitys, SM Maanpää Oy 1.000,00
- Narmaplan Oy:n tutkimus ja lausunto 513,36
Yhteensä 4.893,36
Korjaukset olivat koskeneet sellaisia rakenteita, jotka normaalista kestivät rakennuksen eliniän. Sen vuoksi korjauksista ei aiheutunut tasonparannusta ja hinnanalennuksen tuli vastata korjausten suorittamisesta aiheutuneiden kustannusten kokonaismäärää.
M., K. ja K. Kmmmen vastaus
M., K. ja K. Kmmmi ovat vastustaneet Aooon ja Sooo-Aooon vaatimuksia ja vaatineet, että ne hylätään.
Lisäksi M., K. ja K. Kmmmi ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.
M., K. ja K. Kmmmen vastauksen perusteet
L. Kmmmi oli ostanut nyt ko. kiinteistön joulukuussa 2010. Hänen kuolemansa johdosta aloitetut korjaukset olivat jääneet kaikilta osin kesken. Kiinteistöllä oleva rakennus oli rakennettu 1960-luvulla eikä siinä ollut tehty minkäänlaisia remontteja. Näin ollen rakennuksen kaikki sisä- ja ulkopuoliset rakenteet olivat olleet alkuperäisessä kunnossa ja ne olisivat vaatineet lähivuosina täydellistä uusimista.
Lisäksi rakennus oli painunut. Painuminen oli ollut pahinta olohuoneen kohdalla. Sen pihanpuoleisin reuna oli painunut kymmeniä senttejä, kun suurimmassa osassa rakennusta epätasaista painumista oli vain muutamia senttejä.
Olohuoneen voimakas vajoaminen oli aiheuttanut rakenteisiin jännitystä. Lisävaurioiden välttämiseksi L. Kmmmi oli aloittanut korjaukset sen paaluttamisella. Myös rakennuksen lattioita oli oikaistu. Ne olivat kuitenkin olleet edelleen vinoja. Muuta L. Kmmmi ei ollut ehtinyt tehdä.
Ostajien vaatimukset olivat perusteettomia seuraavilla perusteilla.
1. Kiinteistö oli vastannut sovittua ja ostajat olivat olleet tietoisia rakennuksen kunnosta
J. Aooo oli tutustunut kiinteistöön jo vuonna 2010 talon oltua ensimmäisen kerran myytävänä. Hän oli myös jättänyt kiinteistöstä tarjouksen, joka oli kuitenkin ollut hieman pienempi kuin L. Kmmmen tarjous.
Rakennuksen alkuperäinen perustamistapa eli maanvarainen anturaperustus oli käynyt ilmi molemmista myyntiesitteistä sekä jälkimmäisen kaupan kauppakirjasta.
Vuoden 2010 myynti-ilmoituksessa oli selvästi ilmoitettu, että rakennuksen pihan puoleinen reuna oli vajonnut huomattavasti ja että rakennus vaati paalutusta. J. Aoooolla oli siten ollut jo tuolloin mahdollisuus ja velvollisuus selvittää, millaista paalutusta rakennuksen kuntoon saattaminen edellytti.
Myyjien laittaessa kiinteistön myyntiin kesällä 2011 ostajaehdokkaille oli kerrottu, että asunnon remontti oli jäänyt pahasti kesken. J. Aooooolle ei ollut kerrottu, että talon virheellisyys olisi korjattu oikaisemalla ja paaluttamalla. Hänelle oli toimitettu lista toteutetuista korjauksista sekä tehdystä paalutuksesta ja sen toteuttamistavasta ja hän oli käynyt tutustumassa paalutukseen. J. Aooo oli nähnyt mm. sen, että paalutusta oli ollut vain osassa rakennusta ja että paaluja ei ollut vielä suojattu betonilla tai millään muullakaan aineella. Ostajat olivat myös tienneet, että rakennus oli edelleen vino. Tämä koski myös olohuonetta, sillä sen oikaiseminen olisi vaatinut koko rakennuksen paaluttamista. J. Aooo olikin ollut tietoinen kaikista paalutuksen yksityiskohdista ja hänellä oli ollut mahdollisuus arvioida tehtyjen toimenpiteiden asianmukaisuus sekä lisätoimenpiteiden tarve.
Myös kauppakirjassa oli todettu, että ostajat olivat ennen ostotarjouksen tekemistä tarkastaneet rakennukset huolellisesti ja että he hyväksyivät ne siinä kunnossa kuin ne viimeksi esiteltäessä olivat.
Ostajien tarkoituksena oli jo alun perin ollut suorittaa rakennuksessa laaja peruskorjaus ja laajentaa asuintiloja ottamalla mm. autotalli asuinkäyttöön. Jo nämä suunnitellut toimenpiteet olivat edellyttäneet perustusten tutkimista ja kuntoon saattamista.
Ostajien oikeaa käsitystä kiinteistön kunnosta osoittivat myös heidän kiinteistönvälittäjälle 4.10.2011 lähettämänsä sähköpostiviesti ja se, että he olivat pian kaupan jälkeen syksyllä 2011 hakeneet rakennuslupaa mm. ilman rakennuslupaa tehdylle paalutukselle ja että työt paalutuksen loppuunsaattamiseksi olivat alkaneet reilun kuukauden kuluttua kaupantekopäivästä. Jäljempänä kerrotut seikat huomioon ottaen myös ostajien maksama kauppahinta osoitti, että ostajat olivat tienneet paalutuksen olevan kesken.
Edellä kerrotun perusteella kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja ostajilla oli ollut oikeat ja riittävät tiedot rakennuksen kunnosta.
2. Kiinteistön arvo oli vastannut maksettua kauppahintaa
Kiinteistöä oli jo vuonna 2010 myyty peruskorjattavaksi tai paritalon tontiksi. Rakennuksen kunnoksi oli todettu välttävä. Kiinteistön hinta ei ollut vastannut edes alueen tonteista keskimäärin maksettua hintaa.
Ottaen huomioon, että kauppa oli käsittänyt kaikki rakennusta varten tarvittavat liittymät, rakennus oli laskenut kauppahintaa.
Ostajien maksama hinta oli ollut vain 5.000 euroa L. Kmmmen maksamaa hintaa korkeampi. Lisäksi hinta oli ollut vain muutamia tuhansia euroja J. Aooon vuonna 2010 tekemää tarjousta korkeampi. Ostajien ja myyjien välisessä kauppakirjassa myytäväksi kohteeksi oli merkitty tontti ja vain kohdassa muuta kaupan kohteesta oli todettu, että tontilla sijaitsi vuonna 1967 rakennettu asuinrakennus ja vanha varastorakennus. Edes asuinrakennuksen pinta-alaa ei ollut mainittu. Nämäkin seikat osoittivat, ettei L. Kmmmen tekemien korjausten ollut katsottu nostaneen talon arvoa normaalin hintatason mukaiseksi.
Pelkän tontin arvo oli noin 120.000 euroa. Vesiliittymän hankkimisesta aiheutui yhteensä 8.600-11.600 euron kustannukset ja sähköliittymästä ainakin 1.200 euron kustannukset. Rakennuksen arvo oli ollut virheellisenäkin sellainen, että kiinteistön arvo oli joka tapauksessa vastannut kauppahintaa. Näin ollen kauppahinnan alentamista koskeva vaatimus oli tästäkin syystä perusteeton.
3. Vaatimukset olivat myös määriltään liiallisia
Paalutus ei ollut ollut välttämätön, vaan korjaukseksi olisi riittänyt alarinteen täyttökuormituksen keventäminen eli vanhan täyttömaan poistaminen kantavien rakenteiden päältä ja sen korvaaminen esim. kevytsoralla tai Foamit-keventeellä. Tällä tavalla rakennusta e1 olisi saatu suoristettua, mutta rakennuksen ikä ja kunto huomioon ottaen korjaus olisi ollut riittävä.
Ostajat eivät olleet selvittäneet, että kaivuista, täytöistä, betonin kuljetuksesta ja pumppauksesta sekä sementtilaastista ja styrokseista vaaditut kustannukset olisivat liittyneen nyt ko. työhön. Ostajat olivat ostaneet selvitykset ja suunnittelun sekä paalutuskaivuut ja -täytöt ulkopuolisilta. Tähän nähden Aooon ilmoitettu työtuntimäärä oli aivan liian suuri. Lisäksi käytetty tuntihinta oli liiallinen rakennusmiehen nettoansiota vastaavan n. 7,50 euron ylittävältä osalta. Vanhan paalutuksen korjauksesta esitetty korvausvaatimus perustui puolestaan vain tarjoukseen eikä toteutuneisiin kustannuksiin. Vaadittujen korjauskustannusten määrä oli muutoinkin liiallinen.
Lisäksi oli otettava huomioon anturaperustuksen paaluperustukseksi muuttamisesta aiheutuva tasonparannus.
Hinnanalennukselle oli joka tapauksessa maksettava viivästyskorkoa vasta haasteen tiedoksiannosta lukien.
Aooon ja Sooo-Aooon vastaus Kmmmien väitteisiin
Aooo oli tutustunut kiinteistöön jo sen oltua ensimmäisen kerran myytävänä. Hän oli myös jättänyt tällöin kiinteistöstä 160.000 euron suuruisen tarjouksen.
Ostajille oli toimitettu kauppakirjan liitteeksikin otettu selvitys L. Kmmmen tekemistä korjauksista. Rakennuksen sivua ei ollut kuitenkaan nostettu selvityksessä esitetyin tavoin ylös.
Aooo oli käynyt kiinteistöllä tutustumassa tehtyihin töihin. Tässä yhteydessä hän oli tutustunut myös L. Kmmmen suorittamaan paalutukseen. Paalutuksessa myöhemmin todetut virheet eivät olleet kuitenkaan olleet maallikon havaittavissa.
Ulkoseinistä oli näkynyt, että rakennus oli edelleen vino. Sen sijaan lattiat oli oikaistu.
Ostajien tarkoituksena oli ollut suorittaa rakennuksessa muita kuin perustuksiin liittyviä rakennuslupaa edellyttäviä toimenpiteitä. Arkkitehdin tähän liittyen suorittamissa selvityksissä oli todettu, ettei L. Kmmmen suorittamalle paalutukselle ollut haettu rakennuslupaa.
Rakennuslupahakemus, jossa oli haettu lupaa mm. jo tehdylle paalutukselle, oli jätetty 25.11.2011 ja paalutuksen korjaukseen liittyvät työt oli aloitettu 11.6.2012.
Kiinteistön arvo ei ollut vastannut kauppahintaa. Pelkän tontin arvo olisi ollut noin 90.000 euroa.
Paalutus oli ollut välttämätön eikä korjaukseksi olisi riittänyt vastaajien esittämä alarinteen täyttökuormituksen keventäminen.
Työtuntien määrän ja työtunnilta vaaditun korvauksen osalta oli otettava huomioon, että Aooo oli suorittanut paalutuksen itse hankittuaan siihen tarvittavan koulutuksen.
L. Kmmmen suorittaman paalutuksen korjaus oli edelleen tekemättä.
Hinnanalennukselle oli maksettava viivästyskorkoa 17.5.2012 alkaen, koska vastaajilta oli vaadittu hinnanalennusta 16.4.2012 päivätyllä kirjeellä.
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. OPKK:n markkinointiesite 8.8.2011
2. SM Maanpää Oy pientalon painumaselvitys ja pohjatutkimus 10.2.2012
3. Narmaplan Oy:n lausunto 3.11.2014
4. Korjauskustannuksia koskevat laskut ja tarjoukset
5. Arviokirja 16.9.2015
6. Resolum Oy:n tarjous anturoiden ja palkkien kunnostustyöstä 5.10.2015
7. J. Aooon työpäiväkirja ajalta 11.6.2012-16.8.2012
8. Periaatekuva perustusten vahvistamisesta
Vastaajat
1. Myyntiesite vuodelta 2010
2. Sähköpostiviesti 6.2.2015
3. luovuttu
4. luovuttu
5. Rakennuslupahakemus liitteineen ja rakennuslupapäätös
6. Sähköpostiviesti 4.10.2011
7. Kauppakirja 26.8.2011
8. luovuttu
Henkilötodistelu
Kantajat
1. J. Aooo todistelutarkoituksessa
2. Todistaja J. Sttt
3. Todistaja S. Mtttt
4. Todistaja J. Rttt
5. Todistaja O. Stttnen
6. Todistaja Jm Vtttnen
7. Todistaja A. Tttt
Vastaajat
1. Todistaja S. Mttt
2. Todistaja K. Kttt
3. Todistaja H. Lttt
Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut
1. Rakennuksen perustusten viat
On riidatonta, että kaupan kohteena ollut asuinrakennus on perustettu anturoille ja että se on painunut painumisen ollessa epätasaista niin, että rakennuksen olohuoneen puoleinen nurkka on painunut eniten. Mtttn raportin mukaan rakennuksen vinoutuminen on ollut 30 cm:n luokkaa.
On edelleen riidatonta, että rakennuksen olohuoneen puoleista päätä on L. Kmmmen toimesta paalutettu seitsemällä teräspaalulla. Se, onko rakennusta tässä yhteydessä pyritty nostamaan, on jäänyt epäselväksi. Joka tapauksessa rakennus on edelleen vinossa.
Stttsen, Rtttn, Mtttn ja Stttin tältä osalta varsin yhtäpitävien kertomusten perusteella on selvitetty, että vain rakennuksen toisen pään paaluttaminen on rakenteisiin todennäköisesti syntyvistä jännitteistä johtuen ollut virheellinen ratkaisu, joka on edellyttänyt korjaavia toimenpiteitä.
Rtttn mukaan L. Kmmmen tekemässä paalutuksessa on kanteessa kerrotut virheet ja puutteet. Myös Mttt ja Sttt ovat kertoneet, etteivät rakenteet näyttäneet kaikilta osin aivan asianmukaisilta. Sen vuoksi perustusten väitetyt virheet ovat tulleet myös tältä osalta näytetyiksi.
2. Ostajien tietoisuus perustusten vioista
2.1 Ostajille annetut tiedot ja heidän suorittamansa tarkastukset
On riidatonta, että Aooo on tutustunut kiinteistöön myös sen oltua vuonna 2010 edellisen kerran myytävänä ja että hän on tuolloin saanut myyntiä varten laaditun esitteen. Esitteessä on todettu, että talo oli painunut 1990-luvun alussa, kun uutta Kxxxtietä oli tehty.
Aooo on kertonut, että hän oli vuonna 2010 käynyt myös tutustumassa kiinteistöön. Käyntejä oli ollut kaksi. Aooo oli käynneillä todennut, että rakennus oli reilusti vinossa. Hän oli myös tiennyt, että rakennus oli perustettu anturoille ja ettei sitä ollut paalutettu. Aooo ei ollut käyttänyt asiantuntijaa eikä muutoinkaan selvittänyt asiaa enempää. Hänen tarkoituksenaan ei ollut ollut paaluttaa taloa, vaan ainoastaan oikaista sisäpuolisia rakenteita.
Uutta kauppaa varten laaditun myyntiesitteen kansilehdellä on mainittu, että "Taloa on paalutettu ja oikaistu 2010 ja sisäremontti aloitettu 2010 mutta jäänyt kesken". Kohdassa lisätiedot on jo edellisessä esitteessä olleen talon painumista koskevan maininnan jälkeen todettu, että "Taloon laitettu loppuvuodesta 2010 noin 11 m pituisia 90 mm:n teräspaaluja 7 kappaletta ja sen jälkeen rakennuksen pohjoissivu on nostettu tunkeilla ylös ja valettu tämä paalujen päihin".
Myyntiesitteen liitteenä on ollut erillinen asiakirja, jonka otsikkona on ollut "Selvitys L. Kmmmen perikunnan tiedossa olevista korjauksista, joita on tehty syksyn 2010 ja toukokuun 2011 välisenä aikana". Selvityksessä on perustukseen tehtyjen korjausten osalta ilmoitettu asiallisesti varsinaiseen myyntiesitteeseen kirjattuja tietoja vastaavat tiedot taloon laitetuista paaluista.
On riidatonta, että Aooo on saanut myös vuonna 2011 laaditun myyntiesitteen liitteineen.
Aooo on kertonut, että hän oli käynyt myös vuonna 2011 tutustumassa kiinteistöön. Hän oli tällöin käynyt myös rakennuksen alla olevassa ryömintätilassa ja nähnyt L. Kmmmen asennuttamat rakenteet. Talo oli ollut edelleen vinossa. Aooo ei ollut kerrottu rakennuksen kunnosta muuta kuin mitä esitteessä oli kerrottu. Aooo ei ollut selvityttänyt perustusten tilannetta asiantuntijalla. Aooo oli myös tiennyt, että talon myyntiin tuleminen oli johtunut L. Kmmmen kuolemasta.
Kiinteistön myynteihin liittyen on kuultu todistajana myös kaupoissa välittäjänä toiminutta K. Kttt. Hänen kertomuksensa on olennaisilta osin vastannut Aooon omaa kertomusta.
2.2 Aooon 4.10.2011 lähettämä sähköpostiviesti ja sitä koskevat kertomukset
Vastaajien kirjallisena todisteena 6 esittämästä sähköpostiviestistä käy ilmi, että Aooo on 4.10.2011 tiedustellut Kttt paaluttajan yhteystietoja. Viestissä on myös mainittu, että purkutyöt ja uusien rakenteiden suunnittelut olivat siinä vaiheessa, että olisi hyvä jutella esim. paalutusten kantavuudesta sekä että homma näytti hurjalta, mutta siitä tulisi vielä hyvä.
Aooon kertoman mukaan hän oli tiedustellut paalutuksen tekijää todistaja Stttsen käytyä 3.10.2011 kiinteistöllä ja todettua, ettei talon osittainen paaluttaminen ollut käyttökelpoinen ratkaisu. Aooo oli kutsunut Stttsen paikalle alun perin siitä syystä, että Aooon ja Sooo-Aooon tarkoituksena oli ollut muuttaa talon sisärakenteita, mm. kantavia seiniä.
Stttnen on kertonut, että hän oli käynyt kiinteistöllä ensimmäisen kerran todennäköisesti 3.10.2011 ja että hän oli tällöin kiinnittänyt huomiota myös siihen, että rakennus oli paalutettu vain toisesta päästään.
2.3 Johtopäätökset
MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Em. pykälän 2 momentissa on puolestaan säädetty, ettei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Em. pykälässä ei ole mainintaa asiantuntijan käyttämisestä. Lain esitöissä (HE 120 1994/1994 s. 56) on kuitenkin todettu, että jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen, ja että tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yksittäistapauksessa ostajan tulee käyttää asiantuntijaa. Esimerkkinä on mainittu tilanne, jossa ostaja havaitsee epäilyttäviä seikkoja, joiden merkitystä hän ei kykene itse arvioimaan. (Ks. esim. Jokela-Kartio-Ojanen: Maakaari 2010 s. 148)
Asiassa on ensin arvioitava myyjien antamia tietoja ja niiden merkitystä.
Vuoden 2011 myyntiesitteessä on nimenomaisesti todettu sisäremontin jääneen kesken, kun taas paalutuksen osalta tällaista mainintaa ei ole. Ottaen lisäksi huomioon, että yleensä perustusten korjaustarpeet selvitetään ja työt suoritetaan asiantuntijoiden toimesta, pelkästä esitteestä on voinut saada senkin kuvan, että rakennuksen perustukset on korjattu kuntoon.
Toisaalta rakennuksen perustuksiin on tehty esitteessä mainitut toimenpiteet lukuun ottamatta mahdollisesti rakennuksen oikaisua, jota ei ole tehty ainakaan niin, että koko rakennus olisi suoristettu. Tästä Aooo on kuitenkin ollut tietoinen, sillä hän on kertonut todenneensa rakennuksen olevan edelleen vinossa. Esitteessä ei ole nimenomaisesti esitetty, että perustuksiin olisi tehty kaikki tarpeelliset korjaukset ja etteivät mitkään lisätoimenpiteet olisi tarpeellisia. Mitään asiantuntija tms. selvityksiä tai suunnitelmia ei ole ilmoitettu tehdyn. Aooo on tiennyt, että rakennuksen korjaaminen oli jäänyt kesken L. Kmmmen kuoleman johdosta ja annetuista tiedoista on myös käynyt ilmi, että myyjän tiedot olivat epätäydellisiä. Sen vuoksi myyjien ei voida katsoa antaneen ostajille sellaisia tietoja, jotka olisivat poistaneet ostajien tarkastusvelvollisuuden tai rajoittaneet sitä.
Seuraavaksi asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat tienneet paalutuksen ongelmista tai olisiko heidän pitänyt kiinteistön tarkastuksessa ne havaita.
Myyjät ovat katsoneet edellä mainitun Aooon 4.10.2011 Ktttlle osoittaman paaluttajan yhteystietoja koskevan kyselyn osoittavan, että ostajat olivat olleet tietoisia perustusten korjaustarpeesta. Aooo on kertonut viestin lähettämisen syistä edellä kerrotulla tavalla ja Stttsen kertomus on tukenut Aooon antamaa selitystä. Käräjäoikeus pitää Aooon selvitystä uskottavana. Sen vuoksi sähköpostiviesti ei osoita ostajien olleen kauppaa tehtäessä tietoisia perustusten puutteellisuudesta. Muustakaan asiassa esitetystä selvityksestä ei voida tällaista johtopäätöstä vetää.
On uskottavaa, etteivät perustuksiin tehtyjen korjausten virheet ja riittämättömyys ole olleet maallikon todettavissa. Kuten edellä on kerrottu, ostajan tarkastusvelvollisuuden asianmukainen täyttäminen voi kuitenkin edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä.
Aooo on tullut jo vuonna 2010 tietämään, että rakennuksen perustukset olivat pettäneet, että rakennus oli painunut ja että painuminen oli ollut toisessa päässä voimakkaampaa niin, että rakennus oli vino. Vuonna 2011 hän oli todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa. Hän on myös tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat jääneet kesken ja että myyjien tiedot niistä olivat puutteellisia. Perustusten kunnolla on erittäin keskeinen merkitys eikä sen selvittäminen yleensäkään ole maallikon tiedoin mahdollista. Myöskään Aooo ei ole ollut tilanteen arvioinnin edellyttämää asiantuntemusta. Käräjäoikeus katsoo, että tässä tilanteessa tarkastusvelvollisuuden asianmukainen täyttäminen olisi edellyttänyt asiantuntijan käyttämistä. Jos näin olisi tehty, sekä toisen pään paalutuksen riittämättömyys että jo tehtyyn paalutukseen liittyvät puutteet olisivat tulleet ilmi. Sen vuoksi Aooon ja Sooo Aooon hinnanalennusvaatimus on hylättävä.
Asian näin päättyessä ei ole tarpeen lausua muista kiistämisperusteista eikä korjauskustannusten määristä.
3. Oikeudenkäyntikulut
Aooo ja Sooo-Aooo häviävät asian. Sen vuoksi he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut, joiden määrän he ovat hyväksyneet.
Tuomiolauselma
J. Aooon ja S. Sooo-Aooon vaatimukset hylätään.
Aooo ja Sooo-Aooo velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. Kmmmelle, K. Kmmmelle ja K. Kmmmelle yhteiseksi korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 14.436,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.
Ostajan on suoritettava ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota yleensä edellytetään ostettaessa arvokasta omaisuutta. Tästä on näilläkin sivuilla kirjoitettu paljon. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavaksi mitään erityisiä tutkimuksia tai teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia, ellei niihin ilmene erityistä syytä. Mutta kaikki paikat mihin helposti pääsee on ostajan kierrettävä läpi ja tehtävä havaintoja.
Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. Kuitenkaan kuntotarkastuksissa mainittu riskirakenne ei ole velvoittanut ostajaa tarkastamaan näitä esim. rakenteita avaamalla tai esim. oman tai toisen asiantuntijan käyttämiseen. Arviointi ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta ja siitä, edellyttääkö sen täyttäminen ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä, on tehtävä kussakin yksittäistapauksessa erikseen.
Ostaja oli tässä vaatinut hinnanalennusta 43.500 euroa. Kaupan kohteena on ollut vuonna 1967 rakennettu omakotitalo, jonka perustukset olivat pettäneet, joka oli painunut ja rakennus oli ollut ostohetkellä vinossa. Myyjinä oli kuolinpesän osakkaat. Ostaja oli tutustunut kohteeseen jo vuonna 2010, kun hän oli ollut ensimmäistä kertaa kohdetta ostamassa ja noin puoli vuotta myöhemmin vuonna 2011 todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa ja tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat edellisen omistajan kuoltua jääneet kesken ja että myyjien tiedot korjauksista olivat puutteelliset.
Ottaen huomioon ostajan tietoisuus rakennuksen kunnosta, sen korjausten keskeneräisyydestä ja myyjien tietojen puutteellisuudesta hovioikeus totesi, että ostajien ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi.
Asiassa oli esillä myös kysymys, pitääkö järjestää suullinen pääkäsittely. Todistelua ei nimittäin tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Asiassa ei järjestetty hovioikeudessa suullista pääkäsittelyä. Eli kirjalliseen aineistoon kannattaa panostaa.
Ostajat hävittyään asian molemmissa oikeusasteissa joutuivat maksamaan myyjien käräjäoikeuden 14.400€ ja hovioikeuden 3.500€ oikeudenkäyntikulut. Kun tosiasiat ja asiantuntijalausunnot ovat selkeitä, yksityishenkilöiden asuntokauppariidat kannattaisi aina ajaa kuluttajariitalautakunnassa, jossa ei ole oikeudenkäyntikuluriskiä.
Turun hovioikeus
Tuomio Nro 1169
Antopäivä 29.11.2016
Diaarinumero S 15/2329
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 29.10.2015 nro 33357 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
J. Aooo
S. Sooo-Aooo
Vastapuolet
M. Kmmmi
K. Kmmmi
K. Kmmmi
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
J. Aooo ja S. Sooo-Aooo (jäljempänä myös ostajat) ovat vaatineet, että M., K. ja K. Kmmmi (jäljempänä myös myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta 43.552,44 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 26.8.2011-16.5.2012 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 17.5.2012 lukien ja lisäksi, että nämä velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteluinaan ostajat ovat lausuneet, että käräjäoikeuden ratkaisun lopputulos on väärä ostajan selonottovelvollisuuden ja sen laajuuden osalta. Hei eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. He eivät olleet ennen kaupantekoa voineet havaita väärin tehdystä paalutuksesta johtuen perustuksissa olevia ongelmia. Ostajat olivat olleet tietoisia siitä, että seinien ja keittiön osalta korjaustyö oli jäänyt kesken. Ostajat olivat kuitenkin voineet luottaa siihen, että koska lattiat oli uusittu, perustusten oli oltava kunnossa eikä paalutustarvetta enää ollut. Rakennusta ei voinut paaluttaa ulkopuolelta, joten paalutus oli pitänyt hoitaa talon sisältä ennen uuden lattian asentamista. Lisäksi kohteessa oli käynyt ainakin kolme asiantuntijaa arvioimassa paalutustarvetta, eikä yksikään heistä ollut havainnut myyjän tekemän paalutuksen virheitä, vaan paalutetun osan virheellisyys oli huomattu vasta kesäkuussa 2012. Hinnanalennusvaatimus perustuu siihen, että talon vain toisen päädyn paaluttaminen aiheuttaa ongelmia ja siihen, että myyjä toteutti paalutuksen virheellisesti.
Vastaus
Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan myyjät ovat lausuneet, että käräjäoikeuden ratkaisun lopputulos on oikea. Väite siitä, että ostajilla olisi ollut perusteltu syy olettaa perustusten olevan kunnossa on väärä. Perustusten tutkimiseen ja niiden merkityksen arvioimiseen oli ollut erityinen syy, koska mitään muuta selittävää tekijää rakennuksen vinoudelle ei ollut kuin perustusten painuma. Ostajat olivat ennen kauppaa tienneet, että kaupan kohteena oleva rakennus on perustettu anturoille, että se on painunut, että se on vino ja että vinouma on 30 cm. Ostajat olivat käyneet ennen kauppaa tarkastamassa rakennuksen perustuksia. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut, mitä perustuksille oli myyjien tiedon mukaan tehty ja tiedot olivat olleet oikeita. Rakennuksen peruskuntoisuus ja ominaisuudet olivat olleet havaittavissa jo ennen kauppaa. Ostajat olivat tienneet, että he ostavat remontoitavan kohteen. Asiantuntijoidenkin havainnot ja johtopäätökset oli tehty ilman perustuksiin kohdistunutta kaivuutyötä tai muuta teknistä toimenpidettä. Ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönti ei oikeuta hinnanalennukseen. Sisäpuolisten lattioiden ja perustusten välillä ei ole valituksessa väitettyä yhteyttä.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Käsittelyratkaisu
Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn Aooon itsensä sekä käräjäoikeudessa nimettyjen todistajien kuulemiseksi. Käräjäoikeuden pöytäkirjan mukaan Aooon ja SoooAooon nimeäminä todistajina on kuultu J. Stttia ja S. Mtttä todistusteemoinaan rakennus on vinoutunut vuosien varrella, rakennuksen vinoutuminen jatkuu edelleen, painumisen johdosta rakenteisiin syntyy vaurioita; J. Rtttta ja O. Stttsta teemoinaan perustuksissa havaitut virheet, tarvittavat korjaustoimenpiteet perustuksien kuntoon saattamiseksi, painumisen johdosta rakenteisiin syntyy vaurioita ja edelleen Jm Vtttsta kiinteistön arvosta sekä A. Tttta korjauskustannuksista. Valituksen mukaan pääkäsittely on tarpeen, koska näyttö on arvioitu virheellisesti.
Kmmmet ovat vastauksessaan vaatineet, että ellei valitusta hylätä kirjallisessa menettelyssä, siinä järjestetään suullinen pääkäsittely.
Hovioikeuden on oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n 1 momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan suullinen todistelu otetaan tarpeellisilta osiltaan uudelleen vastaan, jos asiassa on kysymys käräjäoikeuden suullisen todistelun uskottavuudesta tekemästä arviosta. Todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä 12 §:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena arvioitaessa mitään varteenotettavaa epäilystä. Viitatussa 26 luvun 12 §:ssä säädetään, että asia ratkaistaan kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella, jollei pääkäsittelyä toimiteta.
Käräjäoikeus on todennut L. Kmmmen tekemässä paalutuksessa olleen kanteessa kerrotut virheet ja puutteet. Tältä osin asia on riidaton. Aooo ja Sooo-Aooo ovat valituksessaan vedonneet siihen, että käräjäoikeus on tehnyt virheellisen johtopäätöksen ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuudesta. Tähän nähden hovioikeuden käsiteltävänä olevassa asiassa on kysymys oikeudellisesta arvioinnista ja hovioikeus arvioi todistajiksi nimettyjen henkilöiden todistusteemat huomioon ottaen heidän kuulemisensa tarkastusvelvollisuutta koskevan asian ratkaisemisen kannalta tarpeettomaksi. Asiassa ratkaisun perusteena olevat seikat ovat, riidattomien seikkojen lisäksi, kirjallisesta oikeudenkäyntiaineistosta ilmeneviä. Pääkäsittelyä ei ole myöskään pyydetty suullisen todistelun uskottavuuden arvioimiseksi.
Lausuttuihin seikkoihin nähden ja hovioikeuden pääasiaratkaisun perustelut huomioon ottaen Aooon ja Sooo-Aooon pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin nojalla selvästi tarpeettomana.
Pääasiaratkaisun perustelut
Hovioikeuden arvioitavana on ensin kysymys ostajien tarkastusvelvollisuudesta ja sen laajuudesta. Lisäksi hovioikeudessa on kysymys siitä, että jos ostajien ei ole katsottu laiminlyöneen tarkastusvelvollisuuttaan, onko heillä oikeus saada hinnan alennusta.
Käräjäoikeuden tuomiossa mainittuihin maakaaren 2 luvun 22 §:n esitöihin ja oikeuskirjallisuuden kannanottoon viitaten hovioikeus toteaa lisäksi seuraavaa.
Oikeuskirjallisuudessa (Matti Niemi: Maakaaren järjestelmä I, 2016 s. 414.) on todettu, että ostajan on suoritettava ennakkotarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota yleensä edellytetään ostettaessa arvokasta omaisuutta. Tämä arvioidaan objektiivisten kriteerien mukaisesti. Ostaja vastaa liian nopeasti tai pinnallisesti suoritetusta tarkastuksesta. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavaksi mitään erityisiä tutkimuksia tai teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia, ellei erikseen toisin sovita tai ellei niihin ilmene erityistä syytä. Toisaalta erityinen syy perustaa ostajalle velvollisuuden tehdä tai teettää laajennettu ennakkotarkastus. Tavanomaisen ennakkotarkastuksen lisäksi tutustuminen rakentamis- ja kunnostustöiden historiaan voi olla tärkeää, jotta ostaja saa oikean kuvan kiinteistön rakennuksista ja niiden kunnosta.
Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 1//2013 s. 54) Joka tapauksessa arviointi ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta ja siitä, edellyttääkö sen täyttäminen ulkopuolisen asiantuntijan käyttämistä, on tehtävä kussakin yksittäistapauksessa erikseen.
Riidatonta on, että kaupan kohteena on ollut vuonna 1967 rakennettu omakotitalo, jonka perustukset olivat pettäneet, joka oli painunut ja rakennus oli ollut ostohetkellä vinossa. Edelleen riidatonta on, että Aooo on käräjäoikeuden toteamin tavoin tutustunut kohteeseen jo vuonna 2010, kun hän oli ollut ensimmäistä kertaa kohdetta ostamassa ja noin puoli vuotta myöhemmin vuonna 2011 todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa ja tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat edellisen omistajan kuoltua jääneet kesken ja että myyjien tiedot korjauksista olivat puutteelliset.
Ottaen huomioon Aooon edellä kuvattu tietoisuus rakennuksen kunnosta, sen korjausten keskeneräisyydestä ja myyjien tietojen puutteellisuudesta hovioikeus toteaa, että ostajien ennakkotarkastuksen olisi tullut olla tavanomaista huolellisempi. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen hinnanalennusvaatimuksen osalta.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun myös oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta.
Käräjäoikeuden ratkaisua ei siten ole aihetta muuttaa.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Aooo ja Sooo-Aooo häviävät muutoksenhaun ja ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:n nojalla velvollisia korvaamaan Kmmmn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmalta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
Aooo ja Sooo-Aooo velvoitetaan suorittamaan M., K. ja K. Kmmmelle korvauksena näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 3.500,93 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.1.2017.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos K. K.
hovioikeudenneuvos K. S. hovioikeudenneuvos T. M.
Esittelijä:
Ratkaisu on yksimielinen.
viskaali S. M.
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari K. S.
TUOMIO 15/33357 1
29.10.2015 L 14/36467
Kantaja
Aooo, J.
Sooo-Aooo, S.
Vastaaja
Kmmmi, M., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Kmmmi, K., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Kmmmi, K., L. Kmmmen oikeudenomistajana
Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
Vireille 9.12.2014
Taustatiedot
Aooo ja Sooo-Aooo (jatkossa myös ostajat) ovat 26.8.2011 ostaneet L. Kmmmen kuolinpesän osakkailta M., K. ja K. Kmmmelta (jatkossa myös myyjät) Turun kaupungin xxxx 175.000 euron kauppahinnalla. Tontilla sijaitsee vuonna 1967 rakennettu omakotitalo.
Aooon ja Sooo-Aooon vaatimukset
Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet, että M., K. ja K. Kmmmi velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta 43.552,44 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 26.8.2011-16.5.2012 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 17.5.2012 lukien.
Lisäksi Aooo ja Sooo-Aooo ovat vaatineet korvausta oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluistaan korkoineen.
Aooon ja Sooo-Aooon vaatimusten perusteet
Myyjät olivat ennen kaupantekoa ilmoittaneet, että talo oli painunut 1990-luvun alussa, kun uutta Kxxxtietä oli tehty, että taloon oli loppuvuodesta 2010 laitettu seitsemän n. 11 metriä pitkää 90 mm:n teräspaalua ja että tämän jälkeen rakennuksen pohjoissivu oli nostettu tunkeilla ylös ja valettu paalujen päihin.
Kaupanteon jälkeen oli käynyt ilmi, että tehdylle paalutustyölle ei ollut haettu rakennuslupaa. Ostajien luvan hakemista varten teettämässä 10.2.2012 päivätyssä selvityksessä oli käynyt ilmi, että rakennuksen painuminen jatkui edelleen ja että toisen pään painuessa rakennukseen syntyi sitä vaurioittavia jännitteitä.
Rakennuksessa 3.11.2014 tehdyssä tutkimuksessa oli puolestaan käynyt ilmi, että myyjän tekemä paalutus oli toteutettu puutteellisesti ja että osittaisen paalutuksen seurauksena rakennus olisi altistunut uusille vaurioille.
Paalutuksessa oli todettu seuraavat virheet.
1. Paalutus oli tehty maaperäolosuhteisiin nähden virheellisesti
Talon maapohja oli savea lievästi kiilamaisesti niin, että saven paksuus oli 4-6 metriä. Saven alla oli kerroksellista hiekkaa ja soraa ennen pohjamoreenia. Rakennuksen alarinteen puolella oli n. metri täyttömaata. Maaperä oli routivaa ja pohjavesi oli n. kahden metrin syvyydellä.
Rakennus oli perustettu anturoille saven varaan ja se oli vinoutunut ainakin 30 cm.
L. Kmmmi oli paaluttanut rakennuksen pohjoisnurkan. Ratkaisu oli virheellinen, sillä se aiheutti rakennuksen epätasaisen painumisen, jolloin rakenteisiin syntyi jännitteitä. Rakenteiden rikkoutumisen estämiseksi rakennuksen toinenkin pää oli paalutettava.
Paalutus olisi edellyttänyt asianmukaisia maaperätutkimuksia ja rakennesuunnitelmia. Niissä olisi selvinnyt, että maaperä oli savimaata ja ettei osittainen paalutus tullut kysymykseen. Nyt tällaisia ei ollut tehty.
Ostajilla ei ollut ollut mitään syytä varautua siihen, että rakennuksessa olisi perustuksiin liittyviä ongelmia, vaan he olivat voineet heille annettujen tietojen perusteella lähteä siitä, että virheet oli jo korjattu.
Myyjät olivat nimenomaisesti ilmoittaneet, että virheet oli korjattu paaluttamalla ja oikaisemalla talo.
2. Paalutus oli toteutettu osittain virheellisesti
Ostajilla oli ollut oikeus olettaa, että suoritettu paalutus oli toteutettu rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Näin ei ollut kuitenkaan laita, vaan tehdyssä paalutuksessa oli ollut virheitä. Paalujen kuormansiirtorakenteet eivät olleet kaikilta osin kontaktissa anturan alapintaan, minkä johdosta jo paalutettuun osaan oli jouduttu lisäämään neljä paalua ja kuormansiirtorakenteet. Teräsrakenteisia kuormansiirtorakenteita ei ollut kiinnitetty runkorakenteisiin, eikä niitä ollut suojattu korroosiolta pintakäsittelyllä tai suojabetonoinnilla. Vanhan anturan alle asennetun teräspalkin ja anturan alapinnan välinen valu oli paikoin puutteellinen tai se oli korvattu korroosiosuojaamattomilla teräsrakenteilla. Rakennuksen pohjoiskulmalla palkkia ei ollut ulotettu kantavan seinän alle, jolloin palkki oli murtanut anturan reunan.
Paalutukselle olisi tullut hakea rakennuslupa. Näin ei ollut kuitenkaan tehty eivätkä myyjät olleet ilmoittaneet asiasta ostajille, vaikka heidän olisi tullut näin tehdä.
Edellä kerrotun perusteella kiinteistössä oli ollut virhe, jonka johdosta myyjät olivat velvollisia suorittamaan ostajille hinnanalennusta.
Virheiden korjaamisesta oli aiheutunut seuraavat korjaus- sekä suunnittelu- ja yleiskustannukset.
-teräspaalut, YIT Rakennus Oy 7.141,78
-teräspaalut, Rakennusliike Jarmo Hämäläinen Oy 3.911,40
-paalutuskaivuu, S ja A Velling Ky 4.292,70
-sementtilaasti ja styroxit, Sarokas Oy 356,00
-paalutustäyttö, S ja A Velling Ky 1.230,00
-metallikiilat ja levyt, STX Europe 30,00
-betonin kuljetus ja pumppaus 1.717,20
-työtunnit, J. Aooo 381h x 20€ 7.620,00
-vanhan paalutuksen korjaus (tarjous) 11.500,00
-teräspaalutuksen korjaus (tarjous)860,00
Yhteensä 38.659,08
- arkkitehtiselvitykset 380,00
- paalutuksen rakennekuvat 3.000,00
- painaumaselvitys, SM Maanpää Oy 1.000,00
- Narmaplan Oy:n tutkimus ja lausunto 513,36
Yhteensä 4.893,36
Korjaukset olivat koskeneet sellaisia rakenteita, jotka normaalista kestivät rakennuksen eliniän. Sen vuoksi korjauksista ei aiheutunut tasonparannusta ja hinnanalennuksen tuli vastata korjausten suorittamisesta aiheutuneiden kustannusten kokonaismäärää.
M., K. ja K. Kmmmen vastaus
M., K. ja K. Kmmmi ovat vastustaneet Aooon ja Sooo-Aooon vaatimuksia ja vaatineet, että ne hylätään.
Lisäksi M., K. ja K. Kmmmi ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.
M., K. ja K. Kmmmen vastauksen perusteet
L. Kmmmi oli ostanut nyt ko. kiinteistön joulukuussa 2010. Hänen kuolemansa johdosta aloitetut korjaukset olivat jääneet kaikilta osin kesken. Kiinteistöllä oleva rakennus oli rakennettu 1960-luvulla eikä siinä ollut tehty minkäänlaisia remontteja. Näin ollen rakennuksen kaikki sisä- ja ulkopuoliset rakenteet olivat olleet alkuperäisessä kunnossa ja ne olisivat vaatineet lähivuosina täydellistä uusimista.
Lisäksi rakennus oli painunut. Painuminen oli ollut pahinta olohuoneen kohdalla. Sen pihanpuoleisin reuna oli painunut kymmeniä senttejä, kun suurimmassa osassa rakennusta epätasaista painumista oli vain muutamia senttejä.
Olohuoneen voimakas vajoaminen oli aiheuttanut rakenteisiin jännitystä. Lisävaurioiden välttämiseksi L. Kmmmi oli aloittanut korjaukset sen paaluttamisella. Myös rakennuksen lattioita oli oikaistu. Ne olivat kuitenkin olleet edelleen vinoja. Muuta L. Kmmmi ei ollut ehtinyt tehdä.
Ostajien vaatimukset olivat perusteettomia seuraavilla perusteilla.
1. Kiinteistö oli vastannut sovittua ja ostajat olivat olleet tietoisia rakennuksen kunnosta
J. Aooo oli tutustunut kiinteistöön jo vuonna 2010 talon oltua ensimmäisen kerran myytävänä. Hän oli myös jättänyt kiinteistöstä tarjouksen, joka oli kuitenkin ollut hieman pienempi kuin L. Kmmmen tarjous.
Rakennuksen alkuperäinen perustamistapa eli maanvarainen anturaperustus oli käynyt ilmi molemmista myyntiesitteistä sekä jälkimmäisen kaupan kauppakirjasta.
Vuoden 2010 myynti-ilmoituksessa oli selvästi ilmoitettu, että rakennuksen pihan puoleinen reuna oli vajonnut huomattavasti ja että rakennus vaati paalutusta. J. Aoooolla oli siten ollut jo tuolloin mahdollisuus ja velvollisuus selvittää, millaista paalutusta rakennuksen kuntoon saattaminen edellytti.
Myyjien laittaessa kiinteistön myyntiin kesällä 2011 ostajaehdokkaille oli kerrottu, että asunnon remontti oli jäänyt pahasti kesken. J. Aooooolle ei ollut kerrottu, että talon virheellisyys olisi korjattu oikaisemalla ja paaluttamalla. Hänelle oli toimitettu lista toteutetuista korjauksista sekä tehdystä paalutuksesta ja sen toteuttamistavasta ja hän oli käynyt tutustumassa paalutukseen. J. Aooo oli nähnyt mm. sen, että paalutusta oli ollut vain osassa rakennusta ja että paaluja ei ollut vielä suojattu betonilla tai millään muullakaan aineella. Ostajat olivat myös tienneet, että rakennus oli edelleen vino. Tämä koski myös olohuonetta, sillä sen oikaiseminen olisi vaatinut koko rakennuksen paaluttamista. J. Aooo olikin ollut tietoinen kaikista paalutuksen yksityiskohdista ja hänellä oli ollut mahdollisuus arvioida tehtyjen toimenpiteiden asianmukaisuus sekä lisätoimenpiteiden tarve.
Myös kauppakirjassa oli todettu, että ostajat olivat ennen ostotarjouksen tekemistä tarkastaneet rakennukset huolellisesti ja että he hyväksyivät ne siinä kunnossa kuin ne viimeksi esiteltäessä olivat.
Ostajien tarkoituksena oli jo alun perin ollut suorittaa rakennuksessa laaja peruskorjaus ja laajentaa asuintiloja ottamalla mm. autotalli asuinkäyttöön. Jo nämä suunnitellut toimenpiteet olivat edellyttäneet perustusten tutkimista ja kuntoon saattamista.
Ostajien oikeaa käsitystä kiinteistön kunnosta osoittivat myös heidän kiinteistönvälittäjälle 4.10.2011 lähettämänsä sähköpostiviesti ja se, että he olivat pian kaupan jälkeen syksyllä 2011 hakeneet rakennuslupaa mm. ilman rakennuslupaa tehdylle paalutukselle ja että työt paalutuksen loppuunsaattamiseksi olivat alkaneet reilun kuukauden kuluttua kaupantekopäivästä. Jäljempänä kerrotut seikat huomioon ottaen myös ostajien maksama kauppahinta osoitti, että ostajat olivat tienneet paalutuksen olevan kesken.
Edellä kerrotun perusteella kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja ostajilla oli ollut oikeat ja riittävät tiedot rakennuksen kunnosta.
2. Kiinteistön arvo oli vastannut maksettua kauppahintaa
Kiinteistöä oli jo vuonna 2010 myyty peruskorjattavaksi tai paritalon tontiksi. Rakennuksen kunnoksi oli todettu välttävä. Kiinteistön hinta ei ollut vastannut edes alueen tonteista keskimäärin maksettua hintaa.
Ottaen huomioon, että kauppa oli käsittänyt kaikki rakennusta varten tarvittavat liittymät, rakennus oli laskenut kauppahintaa.
Ostajien maksama hinta oli ollut vain 5.000 euroa L. Kmmmen maksamaa hintaa korkeampi. Lisäksi hinta oli ollut vain muutamia tuhansia euroja J. Aooon vuonna 2010 tekemää tarjousta korkeampi. Ostajien ja myyjien välisessä kauppakirjassa myytäväksi kohteeksi oli merkitty tontti ja vain kohdassa muuta kaupan kohteesta oli todettu, että tontilla sijaitsi vuonna 1967 rakennettu asuinrakennus ja vanha varastorakennus. Edes asuinrakennuksen pinta-alaa ei ollut mainittu. Nämäkin seikat osoittivat, ettei L. Kmmmen tekemien korjausten ollut katsottu nostaneen talon arvoa normaalin hintatason mukaiseksi.
Pelkän tontin arvo oli noin 120.000 euroa. Vesiliittymän hankkimisesta aiheutui yhteensä 8.600-11.600 euron kustannukset ja sähköliittymästä ainakin 1.200 euron kustannukset. Rakennuksen arvo oli ollut virheellisenäkin sellainen, että kiinteistön arvo oli joka tapauksessa vastannut kauppahintaa. Näin ollen kauppahinnan alentamista koskeva vaatimus oli tästäkin syystä perusteeton.
3. Vaatimukset olivat myös määriltään liiallisia
Paalutus ei ollut ollut välttämätön, vaan korjaukseksi olisi riittänyt alarinteen täyttökuormituksen keventäminen eli vanhan täyttömaan poistaminen kantavien rakenteiden päältä ja sen korvaaminen esim. kevytsoralla tai Foamit-keventeellä. Tällä tavalla rakennusta e1 olisi saatu suoristettua, mutta rakennuksen ikä ja kunto huomioon ottaen korjaus olisi ollut riittävä.
Ostajat eivät olleet selvittäneet, että kaivuista, täytöistä, betonin kuljetuksesta ja pumppauksesta sekä sementtilaastista ja styrokseista vaaditut kustannukset olisivat liittyneen nyt ko. työhön. Ostajat olivat ostaneet selvitykset ja suunnittelun sekä paalutuskaivuut ja -täytöt ulkopuolisilta. Tähän nähden Aooon ilmoitettu työtuntimäärä oli aivan liian suuri. Lisäksi käytetty tuntihinta oli liiallinen rakennusmiehen nettoansiota vastaavan n. 7,50 euron ylittävältä osalta. Vanhan paalutuksen korjauksesta esitetty korvausvaatimus perustui puolestaan vain tarjoukseen eikä toteutuneisiin kustannuksiin. Vaadittujen korjauskustannusten määrä oli muutoinkin liiallinen.
Lisäksi oli otettava huomioon anturaperustuksen paaluperustukseksi muuttamisesta aiheutuva tasonparannus.
Hinnanalennukselle oli joka tapauksessa maksettava viivästyskorkoa vasta haasteen tiedoksiannosta lukien.
Aooon ja Sooo-Aooon vastaus Kmmmien väitteisiin
Aooo oli tutustunut kiinteistöön jo sen oltua ensimmäisen kerran myytävänä. Hän oli myös jättänyt tällöin kiinteistöstä 160.000 euron suuruisen tarjouksen.
Ostajille oli toimitettu kauppakirjan liitteeksikin otettu selvitys L. Kmmmen tekemistä korjauksista. Rakennuksen sivua ei ollut kuitenkaan nostettu selvityksessä esitetyin tavoin ylös.
Aooo oli käynyt kiinteistöllä tutustumassa tehtyihin töihin. Tässä yhteydessä hän oli tutustunut myös L. Kmmmen suorittamaan paalutukseen. Paalutuksessa myöhemmin todetut virheet eivät olleet kuitenkaan olleet maallikon havaittavissa.
Ulkoseinistä oli näkynyt, että rakennus oli edelleen vino. Sen sijaan lattiat oli oikaistu.
Ostajien tarkoituksena oli ollut suorittaa rakennuksessa muita kuin perustuksiin liittyviä rakennuslupaa edellyttäviä toimenpiteitä. Arkkitehdin tähän liittyen suorittamissa selvityksissä oli todettu, ettei L. Kmmmen suorittamalle paalutukselle ollut haettu rakennuslupaa.
Rakennuslupahakemus, jossa oli haettu lupaa mm. jo tehdylle paalutukselle, oli jätetty 25.11.2011 ja paalutuksen korjaukseen liittyvät työt oli aloitettu 11.6.2012.
Kiinteistön arvo ei ollut vastannut kauppahintaa. Pelkän tontin arvo olisi ollut noin 90.000 euroa.
Paalutus oli ollut välttämätön eikä korjaukseksi olisi riittänyt vastaajien esittämä alarinteen täyttökuormituksen keventäminen.
Työtuntien määrän ja työtunnilta vaaditun korvauksen osalta oli otettava huomioon, että Aooo oli suorittanut paalutuksen itse hankittuaan siihen tarvittavan koulutuksen.
L. Kmmmen suorittaman paalutuksen korjaus oli edelleen tekemättä.
Hinnanalennukselle oli maksettava viivästyskorkoa 17.5.2012 alkaen, koska vastaajilta oli vaadittu hinnanalennusta 16.4.2012 päivätyllä kirjeellä.
Todistelu
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. OPKK:n markkinointiesite 8.8.2011
2. SM Maanpää Oy pientalon painumaselvitys ja pohjatutkimus 10.2.2012
3. Narmaplan Oy:n lausunto 3.11.2014
4. Korjauskustannuksia koskevat laskut ja tarjoukset
5. Arviokirja 16.9.2015
6. Resolum Oy:n tarjous anturoiden ja palkkien kunnostustyöstä 5.10.2015
7. J. Aooon työpäiväkirja ajalta 11.6.2012-16.8.2012
8. Periaatekuva perustusten vahvistamisesta
Vastaajat
1. Myyntiesite vuodelta 2010
2. Sähköpostiviesti 6.2.2015
3. luovuttu
4. luovuttu
5. Rakennuslupahakemus liitteineen ja rakennuslupapäätös
6. Sähköpostiviesti 4.10.2011
7. Kauppakirja 26.8.2011
8. luovuttu
Henkilötodistelu
Kantajat
1. J. Aooo todistelutarkoituksessa
2. Todistaja J. Sttt
3. Todistaja S. Mtttt
4. Todistaja J. Rttt
5. Todistaja O. Stttnen
6. Todistaja Jm Vtttnen
7. Todistaja A. Tttt
Vastaajat
1. Todistaja S. Mttt
2. Todistaja K. Kttt
3. Todistaja H. Lttt
Käräjäoikeuden ratkaisun perustelut
1. Rakennuksen perustusten viat
On riidatonta, että kaupan kohteena ollut asuinrakennus on perustettu anturoille ja että se on painunut painumisen ollessa epätasaista niin, että rakennuksen olohuoneen puoleinen nurkka on painunut eniten. Mtttn raportin mukaan rakennuksen vinoutuminen on ollut 30 cm:n luokkaa.
On edelleen riidatonta, että rakennuksen olohuoneen puoleista päätä on L. Kmmmen toimesta paalutettu seitsemällä teräspaalulla. Se, onko rakennusta tässä yhteydessä pyritty nostamaan, on jäänyt epäselväksi. Joka tapauksessa rakennus on edelleen vinossa.
Stttsen, Rtttn, Mtttn ja Stttin tältä osalta varsin yhtäpitävien kertomusten perusteella on selvitetty, että vain rakennuksen toisen pään paaluttaminen on rakenteisiin todennäköisesti syntyvistä jännitteistä johtuen ollut virheellinen ratkaisu, joka on edellyttänyt korjaavia toimenpiteitä.
Rtttn mukaan L. Kmmmen tekemässä paalutuksessa on kanteessa kerrotut virheet ja puutteet. Myös Mttt ja Sttt ovat kertoneet, etteivät rakenteet näyttäneet kaikilta osin aivan asianmukaisilta. Sen vuoksi perustusten väitetyt virheet ovat tulleet myös tältä osalta näytetyiksi.
2. Ostajien tietoisuus perustusten vioista
2.1 Ostajille annetut tiedot ja heidän suorittamansa tarkastukset
On riidatonta, että Aooo on tutustunut kiinteistöön myös sen oltua vuonna 2010 edellisen kerran myytävänä ja että hän on tuolloin saanut myyntiä varten laaditun esitteen. Esitteessä on todettu, että talo oli painunut 1990-luvun alussa, kun uutta Kxxxtietä oli tehty.
Aooo on kertonut, että hän oli vuonna 2010 käynyt myös tutustumassa kiinteistöön. Käyntejä oli ollut kaksi. Aooo oli käynneillä todennut, että rakennus oli reilusti vinossa. Hän oli myös tiennyt, että rakennus oli perustettu anturoille ja ettei sitä ollut paalutettu. Aooo ei ollut käyttänyt asiantuntijaa eikä muutoinkaan selvittänyt asiaa enempää. Hänen tarkoituksenaan ei ollut ollut paaluttaa taloa, vaan ainoastaan oikaista sisäpuolisia rakenteita.
Uutta kauppaa varten laaditun myyntiesitteen kansilehdellä on mainittu, että "Taloa on paalutettu ja oikaistu 2010 ja sisäremontti aloitettu 2010 mutta jäänyt kesken". Kohdassa lisätiedot on jo edellisessä esitteessä olleen talon painumista koskevan maininnan jälkeen todettu, että "Taloon laitettu loppuvuodesta 2010 noin 11 m pituisia 90 mm:n teräspaaluja 7 kappaletta ja sen jälkeen rakennuksen pohjoissivu on nostettu tunkeilla ylös ja valettu tämä paalujen päihin".
Myyntiesitteen liitteenä on ollut erillinen asiakirja, jonka otsikkona on ollut "Selvitys L. Kmmmen perikunnan tiedossa olevista korjauksista, joita on tehty syksyn 2010 ja toukokuun 2011 välisenä aikana". Selvityksessä on perustukseen tehtyjen korjausten osalta ilmoitettu asiallisesti varsinaiseen myyntiesitteeseen kirjattuja tietoja vastaavat tiedot taloon laitetuista paaluista.
On riidatonta, että Aooo on saanut myös vuonna 2011 laaditun myyntiesitteen liitteineen.
Aooo on kertonut, että hän oli käynyt myös vuonna 2011 tutustumassa kiinteistöön. Hän oli tällöin käynyt myös rakennuksen alla olevassa ryömintätilassa ja nähnyt L. Kmmmen asennuttamat rakenteet. Talo oli ollut edelleen vinossa. Aooo ei ollut kerrottu rakennuksen kunnosta muuta kuin mitä esitteessä oli kerrottu. Aooo ei ollut selvityttänyt perustusten tilannetta asiantuntijalla. Aooo oli myös tiennyt, että talon myyntiin tuleminen oli johtunut L. Kmmmen kuolemasta.
Kiinteistön myynteihin liittyen on kuultu todistajana myös kaupoissa välittäjänä toiminutta K. Kttt. Hänen kertomuksensa on olennaisilta osin vastannut Aooon omaa kertomusta.
2.2 Aooon 4.10.2011 lähettämä sähköpostiviesti ja sitä koskevat kertomukset
Vastaajien kirjallisena todisteena 6 esittämästä sähköpostiviestistä käy ilmi, että Aooo on 4.10.2011 tiedustellut Kttt paaluttajan yhteystietoja. Viestissä on myös mainittu, että purkutyöt ja uusien rakenteiden suunnittelut olivat siinä vaiheessa, että olisi hyvä jutella esim. paalutusten kantavuudesta sekä että homma näytti hurjalta, mutta siitä tulisi vielä hyvä.
Aooon kertoman mukaan hän oli tiedustellut paalutuksen tekijää todistaja Stttsen käytyä 3.10.2011 kiinteistöllä ja todettua, ettei talon osittainen paaluttaminen ollut käyttökelpoinen ratkaisu. Aooo oli kutsunut Stttsen paikalle alun perin siitä syystä, että Aooon ja Sooo-Aooon tarkoituksena oli ollut muuttaa talon sisärakenteita, mm. kantavia seiniä.
Stttnen on kertonut, että hän oli käynyt kiinteistöllä ensimmäisen kerran todennäköisesti 3.10.2011 ja että hän oli tällöin kiinnittänyt huomiota myös siihen, että rakennus oli paalutettu vain toisesta päästään.
2.3 Johtopäätökset
MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Em. pykälän 2 momentissa on puolestaan säädetty, ettei ostaja saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Em. pykälässä ei ole mainintaa asiantuntijan käyttämisestä. Lain esitöissä (HE 120 1994/1994 s. 56) on kuitenkin todettu, että jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen, ja että tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.
Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että yksittäistapauksessa ostajan tulee käyttää asiantuntijaa. Esimerkkinä on mainittu tilanne, jossa ostaja havaitsee epäilyttäviä seikkoja, joiden merkitystä hän ei kykene itse arvioimaan. (Ks. esim. Jokela-Kartio-Ojanen: Maakaari 2010 s. 148)
Asiassa on ensin arvioitava myyjien antamia tietoja ja niiden merkitystä.
Vuoden 2011 myyntiesitteessä on nimenomaisesti todettu sisäremontin jääneen kesken, kun taas paalutuksen osalta tällaista mainintaa ei ole. Ottaen lisäksi huomioon, että yleensä perustusten korjaustarpeet selvitetään ja työt suoritetaan asiantuntijoiden toimesta, pelkästä esitteestä on voinut saada senkin kuvan, että rakennuksen perustukset on korjattu kuntoon.
Toisaalta rakennuksen perustuksiin on tehty esitteessä mainitut toimenpiteet lukuun ottamatta mahdollisesti rakennuksen oikaisua, jota ei ole tehty ainakaan niin, että koko rakennus olisi suoristettu. Tästä Aooo on kuitenkin ollut tietoinen, sillä hän on kertonut todenneensa rakennuksen olevan edelleen vinossa. Esitteessä ei ole nimenomaisesti esitetty, että perustuksiin olisi tehty kaikki tarpeelliset korjaukset ja etteivät mitkään lisätoimenpiteet olisi tarpeellisia. Mitään asiantuntija tms. selvityksiä tai suunnitelmia ei ole ilmoitettu tehdyn. Aooo on tiennyt, että rakennuksen korjaaminen oli jäänyt kesken L. Kmmmen kuoleman johdosta ja annetuista tiedoista on myös käynyt ilmi, että myyjän tiedot olivat epätäydellisiä. Sen vuoksi myyjien ei voida katsoa antaneen ostajille sellaisia tietoja, jotka olisivat poistaneet ostajien tarkastusvelvollisuuden tai rajoittaneet sitä.
Seuraavaksi asiassa on kysymys siitä, ovatko ostajat tienneet paalutuksen ongelmista tai olisiko heidän pitänyt kiinteistön tarkastuksessa ne havaita.
Myyjät ovat katsoneet edellä mainitun Aooon 4.10.2011 Ktttlle osoittaman paaluttajan yhteystietoja koskevan kyselyn osoittavan, että ostajat olivat olleet tietoisia perustusten korjaustarpeesta. Aooo on kertonut viestin lähettämisen syistä edellä kerrotulla tavalla ja Stttsen kertomus on tukenut Aooon antamaa selitystä. Käräjäoikeus pitää Aooon selvitystä uskottavana. Sen vuoksi sähköpostiviesti ei osoita ostajien olleen kauppaa tehtäessä tietoisia perustusten puutteellisuudesta. Muustakaan asiassa esitetystä selvityksestä ei voida tällaista johtopäätöstä vetää.
On uskottavaa, etteivät perustuksiin tehtyjen korjausten virheet ja riittämättömyys ole olleet maallikon todettavissa. Kuten edellä on kerrottu, ostajan tarkastusvelvollisuuden asianmukainen täyttäminen voi kuitenkin edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä.
Aooo on tullut jo vuonna 2010 tietämään, että rakennuksen perustukset olivat pettäneet, että rakennus oli painunut ja että painuminen oli ollut toisessa päässä voimakkaampaa niin, että rakennus oli vino. Vuonna 2011 hän oli todennut rakennuksen olevan edelleen vinossa. Hän on myös tiennyt, että rakennuksen korjaukset olivat jääneet kesken ja että myyjien tiedot niistä olivat puutteellisia. Perustusten kunnolla on erittäin keskeinen merkitys eikä sen selvittäminen yleensäkään ole maallikon tiedoin mahdollista. Myöskään Aooo ei ole ollut tilanteen arvioinnin edellyttämää asiantuntemusta. Käräjäoikeus katsoo, että tässä tilanteessa tarkastusvelvollisuuden asianmukainen täyttäminen olisi edellyttänyt asiantuntijan käyttämistä. Jos näin olisi tehty, sekä toisen pään paalutuksen riittämättömyys että jo tehtyyn paalutukseen liittyvät puutteet olisivat tulleet ilmi. Sen vuoksi Aooon ja Sooo Aooon hinnanalennusvaatimus on hylättävä.
Asian näin päättyessä ei ole tarpeen lausua muista kiistämisperusteista eikä korjauskustannusten määristä.
3. Oikeudenkäyntikulut
Aooo ja Sooo-Aooo häviävät asian. Sen vuoksi he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut, joiden määrän he ovat hyväksyneet.
Tuomiolauselma
J. Aooon ja S. Sooo-Aooon vaatimukset hylätään.
Aooo ja Sooo-Aooo velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan M. Kmmmelle, K. Kmmmelle ja K. Kmmmelle yhteiseksi korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 14.436,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.