Kiinteistön laatuvirhe ja reklamointi

Hinnanalennuksen määrä

Kaupan kohteena on ollut vuokraoikeus tonttiin ja sillä sijaitsevat asuinpinta­ alaltaan runsaan 100 neliömetrin omakotitalo ja alaltaan 10,5 neliömetrin kyl­mä varasto. Kauppahinta on ollut 185.000 euroa. Kaupantekohetkellä kysymys on ollut 37 vuotta vanhasta kiinteistöstä.
Tähän nähden varaston osalta vaadi­tut korjauskustannukset lähes 40 000 euroa ovat olleet varsin huomattavat suhteessa siihen, mikä varaston osuus on edellä mainitut seikat huomioon ottaen voinut olla koko­naiskauppahinnasta. Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrää arvioitaessa pe­rusteeksi ei voida tässä tapauksessa ottaa korjauskustannuksia.

Määräämällä hinnanalennuksen maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaisesti vähentä­ mällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkel­lä hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.

Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen.

Turun hovioikeus Tuomio Nro 252
Antopäivä 27.3.2019
Diaarinumero S 17/199
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 17.10.2017 nro 35870 (liitteenä)
Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittaja

Mxxxxxx

Vastapuoli

Kxxxxxxx

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus
Mxxxxxx on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa ja vaati­nut, että Kxxxxxxx velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeuden­ käyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Mxxxxxx on lausunut, että Kxxxxxxx ei ole käräjäoikeudessa kiistänyt sitä, että sähkökytkennät olivat olleet määräysten vastaisia.

Mxxxxxx oli reklamoinut Kxxxxxxxa rakennuksen virheistä ja puutteista oikeaaikaisesti. Varastorakennuksen vioista oli reklamoitu syyskuussa 2015 ja täsmennetysti lokakuussa 2015. Rakennuksen sähkövioista ja lämmitysjärjestelmän puutteista oli reklamoitu alustavasti lokakuussa 2015 ja edellytetty Kxxxxxxx alustavaa vastausta marraskuussa 2015, johon tämä oli vastannut. Sähköistyksen viat olivat olleet hänellä selvityksessä koko talven 2015/2016 jalopullinen selvyys niihin oli saatu maaliskuussa 2016. Kxxxxxxxlle oli lähetetty tarkennettu reklamaatio neljä kuukautta myöhemmin.

Käräjäoikeuden päätelmä Hxxxx Txxxxxx syyskuussa 2015 suositteleman va­raston korjauksen aiheuttamasta tasonparannuksesta/käyttöiän pidennyksestä on virheellinen, koska Txxxxnen oli suositellut korjausta vain varaston seinä­ ja kattorakenteen lahonneeseen osaan. Txxxxxxen ja todistaja Mxxxx Pxxxxxx katsomat korjaustarpeet koskevat sellaisia rakenteita, joita ei yleensä rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa jouduta uusimaan. Myöskään varastoa koskeneessa kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu mitään vaurioita tai niihin viittaavaa. Mxxxxxx oli voinut luottaa Kxxxxxxxn ilmoitukseen siitä, että varaston katto oli korjattu kesällä 2015 vesivuodonjuuri ennen kauppaa ilmettyä. Kxxxxxxx ei kuitenkaan ollut korjannut kaikkia vesivuodon aiheuttamia vaurioita kattorakenteissa. Kxxxxxxxn olisi tullut huomata nämä vauriot kattorakenteen ollessa korjaustöiden yhteydessä auki. Kxxxxxxx oli myös maalannut varaston ulkoseinät vuonna 2013, ja tässä yhteydessä ulkoseinästä oli vaihdettu noin 10 lautaa siltä alueelta, jossa pahimmat lahovauriot ovat rakennuksen runkorakenteissa. Ei voida olettaa, että Mxxxxxx olisi mieltänyt ottavansa tietoisen riskin ostaessaan rakennuksen, jossa on varasto, joka osoittautuu täysin lahonneeksi ja joka pitäisi käyttökelvottomana purkaa. Kxxxxxxx oli antanut Mxxxxselle väärän käsityksen ehjästä ulkovarastosta. Ostajan velvollisuuteen ei kuulu ryhtyä erityisiin tarkastustoimenpiteisiin. Varastorakennuksen ongelma ei ollut ollut sen tekninen käyttöikä tai keskimääräinen käyttöaika vaan se, että siinä onja oli ollut rakenteellisia virheitä, joita ei ollut korjattu ja jotka olivat aiheuttaneet rakennuksen vauriot. Varaston virheellisyys oli oleellisesti poikennut siitä, mitä 37 vuotta vanhoilta ulkovarastoilta voidaan edellyttää. Varaston kosteusvauriot estävät sen tosiasiallisen ja myös Mxxxxsen odottaman ja Kxxxxxxxn tiedottaman käyttötarkoituksen. Ulkovarasto on lisäksi suoraan yhteydessä päärakennukseen ja aiheuttaa mittavaa rasitetta ja arvonalennusta kiinteistölle.

Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että varaston virheet eivät olleet aiheu­tuneet Kxxxxxxxn huolimattomuudesta eivätkä ne olleet olleet tämän tiedossa. Kysymyksessä on myyjän tiedonantovirhe, jolloin merkittävyyskynnys on sa­laista virhettä alhaisempi.

Lämpöpatterien epäasiallinen korjaus oli suoritettu Kxxxxxxxn omistusaikana. Kxxxxxxx oli itse tehnyt tai teettänyt asuinrakennuksen sähkötyöt. Rakennuk­ sesta löytyneet sähköliitokset ja kytkeimät oli todettu määräystenvastaisiksi ja paloturvallisuudeltaan vaarallisiksi. Vaikka hinnanalennuksen perusteena ole­ vat virheet katsottaisiin salaisiksi, ne ovat laadultaan merkittäviä.

Vastaus

Kxxxxxxx on vaatinut, että valitus hylätään ja että Mxxxxxx velvoitetaan kor­ vaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Kxxxxxxx on lausunut, että varastorakennuksen kosteusvaurioissa on kysymys salaisesta virheestä, josta hän tai Mxxxxxx eivät olleet ennen kaupantekoa olleet tietoisia. Käräjäoikeus on arvioinut varaston vaurioita oikein todetessaan Mxxxxsen ottaneen tietoisen riskin ostaessaan 37 vuotta vanhan varastorakennuksen, jossa ei ollut tehty suurempia korjauksia ja jonka katossa oli ollut vuoto. Kxxxxxxx ei ollut antanut varastosta virheellistä tietoa. Varaston kosteusvaurio ei tee koko kiinteistöstä merkittävästi huonompaa kuin mitä Mxxxxxx oli perustellusti voinut odottaa. Kxxxxxxx oli käyttänyt varastoa normaalisti kylmänä varastona, jolloin sen virheeltä edellytetään merkittävyyttä, jotta hän olisi siitä vastuussa. Varasto ei ole asumiseen tarkoitettu tila, eikä siltä voida edellyttää samanlaista tasoa kuin asuinrakennukselta. Vaikka varasto olisi varastona käyttökelvoton, se ei aiheuta kiinteistöllä asumiselle haittaa. Varastorakennus on yhdistetty päärakennukseen katoksella, eivätkä varasto ja päärakennus ole kosketuksissa toisiinsa.

On riidatonta, että Mxxxxxx oli korjannut lattian epätasaisuuden ennen kuin siitä oli reklamoitu Kxxxxxxxa, eikä korjauskustannuksista ole olemassa tosit­ teita. Kxxxxxxx ei siten voi myyjänä olla vastuussa Mxxxxsen suorittamasta lattian korjauksesta. Joka tapauksessa kämmenen kokoinen kohouma lattiassa ei ole seikka, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, vaikka se olisikin ollut Kxxxxxxxn tiedossa. Ottaen huomioon Mxxxxsen ammatti tällä on tavanomaista talonostajaa paremmat edellytykset arvioida kohteen kuntoa ja tarvittavia korjauksia.

Mxxxxxx ei ollut käräjäoikeudessa tuonut esiin, että sähkötöistä olisi alusta­ vasti reklamoitu ennen varsinaista 5.7.2016 tapahtunutta reklamaatiota. Kxxxxxx ei ollut tiennyt kylpyhuoneen valaisimen virheellisestä asennuksesta. Valaisimen vaihtamiseen ei tarvita sähkömiestä. Valaisimen virheellinen asennus ei ollut voinut vaikuttaa kaupan ehtoihin. Kxxxxxxx on käräjäoikeudessa kiistänyt virheelliset sähköasennukset. Mxxxxxx oli ostanut kiinteistön tietoisena lämmitysjärjestelmän ikääntymisestä ja mahdollisista korjaustarpeista.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa esitettiin sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut
Mxxxxxx ja Kxxxxxxx sekä todistajat- Rxxxxxnen, - Kxxxxx, Txxxxnen, Mxxxxxess ja- -Pxxxxnen ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista merkityksellisiltä osin samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Reklamaatio

Valituksen perusteella hovioikeudessa on kysymys reklamaation oikea-aikai­suudesta sähkötöiden virheiden, WC-pöntön toimimattomuuden, poistoilma­ venttiilien puutteiden ja olohuoneen lattian epätasaisuuden osalta.

Reklamaatioaika alkaa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan vaati­ musten ilmoittamisen osalta siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatioajan pituus on kuitenkin säännöksessä kir­ joitettu joustavaksi. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5).

Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio, eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkimi­nen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittä­minen (KKO 2016:69, kohta 11).

Mxxxxxx on kanteessa sähkötöiden virheinä vedonnut kattohalogeenien asen­tamiseen ilman riittäviä suojaetäisyyksiä eteisen ja olohuoneen kattoihin sekä keittiön ja kylpyhuoneen virheellisiin sähköasennuksiin. Mxxxxxx on hovioi­keudessa kertonut sähköongelmien selvinneen vähitellen syksyn 2015 ja ke­ vään 2016 välisenä aikana. Todisteena esitetyn 5.7.2016 päivätyn reklamaatio­ kirjeen mukaan kiinteistölle muuton jälkeen oli havaittu, että asuinrakennuk­ sessa olleet halogeenivalaisimet oli asennettu virheellisesti ilman suojaetäisyyksiä eteisen ja olohuoneen kattoihin ja että Mxxxxxx on katsonut määräys­tenvastaisten sähköasennusten vuoksi tarpeelliseksi uusia kiinteistöllä oleva valaistus.

Hallintaoikeus kysymyksessä olevaan kiinteistöön on siirtynyt Mxxxxselle 16.8.2015. Mxxxxsen ei ole osoitettu esittäneen sähkötöiden osalta vaatimuksia ennen 5.7.2016. Koska reklamaatio sähkötöistä on tehty lähes vuoden päästä kaupanteon jälkeen, hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että näin pitkää reklamaatioaikaa ei voida pitää kohtuullisena ja että Mxxxxxx on menettänyt oikeutensa vedota sähköasennuksissa havaittuihin puutteisiin.

Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoi­keuden ratkaisun myös WC:n ja poistoilmaventtiilien sekä olohuoneen lattian virheistä tehdyn reklamaation osalta.

Kiinteistön virheet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden (HE 120/1994 vp s.
51) mukaan myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei ole tiennyt kyseisestä viasta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamas­ taan kiinteistöstä.

Asuinrakennus

LVI-järjestelmää koskevalta osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perus­telut.

Varastorakennus

Kxxxxxxx on kiistänyt tienneensä varaston kosteus- ja lahovaurioista. Kxxxxxxx on hovioikeudessa kertonut, että hänen rakennusalan ammattilaisena toimiva ystävänsä oli korjannut varaston kattovuodonja vaihtanut rakennuksen seinään auringon hapertamien lautojen tilalle noin kymmenen uutta lautaa. Kxxxxxxx ei ollut ollut paikalla lautoja vaihdettaessa.

Todistajina kuultujen Rxxxxxsen, Txxxxxxen ja Pxxxxxen mukaan varastorakennuksen seinän lahovauriot ovat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Pxxxxnen on kertonut, että tämän tasoisia vaurioita ei synny kahdessa vuodessa. Todistajien käsitystä tukevat vauriokohdasta otetut valokuvat. Niistä ilmenee, että seinän alaohjauspuu on ollut ainakin parin metrin matkalta laho ja mittavia lahovau­ rioita on ollut myös osassa ulkoseinän runkotolppia ja runkorakennetta. Vau­rioiden on siten näytetty olleen olemassa jo Kxxxxxxxn omistusaikana.

Txxxxxxen ja Pxxxxxen mukaan lautoja vaihdettaessa lahovaurioiden oli täytynyt olla havaittavissa. Tähän viittaa myös se, että laudat oli yläosastaan kiinnitetty nauloilla mutta alaosastaan ruuveilla.

Edellä todetun perusteella lautojen vaihtotyön suorittajan on täytynyt havaita ja tulla tietoiseksi varaston laho- ja kosteusvaurioista. Mainittu henkilö on ollut Kxxxxxxxn tähän tehtävään valitsema, ja hän on suorittanut lautojen vaihtotyön Kxxxxxxxn toimeksiannosta. Näissä olosuhteissa Kxxxxxxxn on katsottava tienneen tai ainakin hänen olisi pitänyt tietää varaston laho- ja kosteusvaurioista. Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoo, että kysymyksessä ei ole salainen virhe, vaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdan mukainen laatuvirhe.

Hinnanalennusvaatimus

Mxxxxxx on kanteessaan vaatinut hinnanalennusta kiinteistön virheiden pe­rusteella. Varaston osalta Mxxxxsen esittämä hinnanalennusvaatimus on pää­ osin perustunut korjauskustannuksiin.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Lain esitöiden mukaan hinnanalennuksen tarkoi­ tuksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutet­ tuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön (HE 120/1994 vp s. 62).

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä so­vitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Lain esitöiden mukaan yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytet­ty korjauskustannuksia. Vian korjaaminen voi kuitenkin johtaa kiinteistön ar­ von nousemiseen. Lähtökohtana on, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuk­senmukaisen kiinteistön arvoa (HE 120/1994 vp s. 62-63).

Varastossa todetut vauriot huomioon ottaen todistaja Txxxxxxen mukaan on perusteltua purkaa varasto ja rakentaa tilalle uusi. Txxxxxxen ja Pxxxxxen kertoman perusteella uuden varaston rakentaminen maksaisi 30.000 - 35.000 euroa, minkä lisäksi maanrakennustyöt nostaisivat kustannuksia vajaalla 5.000 eurolla.

Kaupan kohteena on ollut vuokraoikeus tonttiin ja sillä sijaitsevat asuinpinta­ alaltaan runsaan 100 neliömetrin omakotitalo ja alaltaan 10,5 neliömetrin kyl­mä varasto. Kauppahinta on ollut 185.000 euroa. Kaupantekohetkellä kysymys on ollut 37 vuotta vanhasta kiinteistöstä. Tähän nähden varaston osalta vaadi­tut korjauskustannukset ovat olleet varsin huomattavat suhteessa siihen, mikä varaston osuus on edellä mainitut seikat huomioon ottaen voinut olla koko­ naiskauppahinnasta. Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrää arvioitaessa pe­ rusteeksi ei voida tässä tapauksessa ottaa korjauskustannuksia.

Määräämällä hinnanalennuksen maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaisesti vähentä­mällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkel­lä hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnan­ alennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Kaup­ pakirjan mukaan kauppahinta on maksettu 17.7.2015.

Vahingonkorvausvaatimus

Mxxxxxx on vaatinut vahingonkorvausta varaston käyttöhyödyn menetykses tä. Mxxxxxx on kertonut joutuneensa vuokraamaan kaksi häkkivarastoa, kos­ ka hän ei ole voinut säilyttää tavaroitaan kysymyksessä olevassa varastossa. Mxxxxsen korvausvaatimus on perustunut siihen, että samankokoisen varaston vuokra Nokian seudulla on 110-120 euroa kuukaudessa.

Hinnanalennuksen lisäksi ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Saman luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Lain esitöiden mukaan vahin­ gonkorvausta määrättäessä noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. Siten muun muassa hyvin etäiset, epätavalliset ja arvaamattomat seuraukset jäävät korvausvelvollisuuden ulkopuolelle (HE 120/1994 vp s. 63).

Mxxxxxx ei ole esittänyt selvitystä hänelle häkkivarastojen vuokraamisesta ai­ heutuneesta vahingosta. Toisaalta Mxxxxselle kiinteistön ja sillä olevan varas­ ton hankkimiseksi tehty sijoitus on käynyt varaston osalta hyödyttömäksi, kun hän ei ole voinut käyttää sitä kaikilta osin tarkoituksenmukaisella tavalla. Tätä ei ole pidettävä sillä tavoin arvaamattomana seurauksena, että se jäisi vahin­ gonkorvausvelvollisuuden ulkopuolelle. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi käyt­töhyödyn menetyksenä korvattavaksi määräksi 50 euroa kuukaudessa. Ottaen huomioon vahingonkärsijän velvollisuus ryhtyä vahinkoa rajoittaviin toimen­ piteisiin hovioikeus katsoo, että Mxxxxsen olisi kohtuudella tullut puolentoista vuoden kuluessa korjata varasto tavaroiden säilyttämisen mahdollistavaan kun­ toon. Vahingonkorvauksen määrä on siten 18 kuukaudelta yhteensä 900 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Mxxxxxx on hävinnyt kanteen käräjäoikeudessa kokonaan. Hovioikeudessa Mxxxxsen vaatimukset ovat menestyneet perusteeltaan ja osittain myös määrällisesti. Näin ollen Mxxxxxx on osittain voittanut muutoksenhakunsa. Kxxxxxxx on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:nja 16 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan Mxxxxsen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut asiassa samassa suhteessa kuin Mxxxxxx on voittanut kanteensa hovioikeudessa eli noin yhdeltä neljäsosalta.

Kxxxxxxx on vedonnut asiassa ennen oikeudenkäyntiä tekemäänsä sovintotar­ joukseen ja katsonut, että Mxxxxsen tulisi joka tapauksessa pitää oikeuden­ käyntikulunsa vahinkonaan. Kxxxxxxx on pääkäsittelyssä hovioikeudessa to­ dennut, ettei sovintoratkaisulle ole edellytyksiä. Edellä sanottu ja asian lopputulos huomioon ottaen hovioikeus päätyy siihen, että Kxxxxxxx ei vetoamallaan perusteella vapaudu velvollisuudesta korvata Mxxxxsen oikeudenkäyntikuluja.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja- Mxxxxxx vapautetaan velvollisuu­desta korvata- - - Kxxxxxxxn oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa korkoi­neen.

Kxxxxxxx velvoitetaan maksamaan Mxxxxselle hinnanalennuksena 10.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 17.7.2015 lukien 5.8.2016 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen sekä vahingonkorvauksena 900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.2.2017 lukien.

Kxxxxxxx velvoitetaan suorittamaan Mxxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 3.700 euroa ja asianosaiskulujen korvauksena 500 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine kor­ koineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Kxxxxxxx velvoitetaan suorittamaan Mxxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 2.900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Kxxxxxxxn vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal­ la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 27.5.2019.

Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos J.H
Hovioikeudenneuvos K.L
Hovioikeudenneuvos V.V

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä P.V

Ratkaisu on yksimielinen.


PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari A.L

1
TUOMIO 17/35870

17.10.2017 L 17/5220

Kantaja Mxxxxxx,


Vastaaja Kxxxxxxx,



Asia Vireille

Kiinteistöä koskeva riita
22.2.2017


KANNE
Vaatimukset
Perustelut

Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle;

1. Kiinteistönkaupan hinnanalennuksena 41.491,90 euroa, josta määrästä 16.628,97 eurolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 17.7.2015 - 5.8.2016 ja sen jälkeen korkolain mukaista viivästyskorkoa ja 4.862,93 eurolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 17.7.2015
- siihen asti kun 30 päivää on kulunut haasteen tiedoksiantopäivästä ja sen jälkeen korkolain mukaista viivästyskorkoa, 14.770 eurolle viivästyskorkoa kuukauden kuluttua tuomiosta,

2. vahingonkorvauksena 100,00 euroa kuukaudessa 16.8.2015 lukien viivästyskorkoineen siihen asti kunnes tuomio on lainvoimainen,

3. korvaamaan kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti lisättynä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun tuomionantopäivästä on kulunut kuukausi.

Asiassa on kysymys siitä, että;

Kantajan ja vastaajan välillä on sovittu kiinteistön vuokraoikeuden kauppa 17.7.2015,
kiinteistöllä sijaitseva rakennus on myyty hyväkuntoisena ja remontoituna, kaupan jälkeen rakennuksessa on havaittu lukuisia virheitä ja puutteitaosa puutteista on ollut sellaisia joiden olisi tullut olla myyjän tiedossa, mutta niistä ei ole kerrottu ennen kauppaa, rakennuksen yhteydessä oleva varastorakennus on pitkäaikaisen kosteusrasituksen johdosta lahonnut ja mikrobivaurioitunut eikä sitä ole voitu käyttää,
myyjää on reklamoitu rakennusten puutteista sitä mukaan kun ne ovat tulleet ilmi, mutta myyjä ei ole suostunut suorittamaan hinnanalennusta.

Yksityiskohtaiset perustelut

Kantaja on ostanut vastaajalta 17.7.2015 päivätyllä kauppakirjalla kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä sijaitsevan rakennuksen. Kauppahinta on ollut 185.000 euroa ja hallintaoikeus kiinteistöön on siirtynyt kantajalle 16.8.2015.

Ennen kauppaa 8.7.2015 on kiinteistöllä tehty kuntotarkastus, jossa ei havaittu mitään erityistä ja rakennuksen todettiin olevan hyvässä ja osin tyydyttävässä kunnossa.

Vastaaja on asunut kiinteistöllä vuodesta 2006 ja tänä aikana remontoinut rakennusta. Vastaajan kertoman mukaan tämä on korjannut mm. varaston katon 2015, maalannut talon ja varaston 2012, remontoinut kylpyhuoneen osittain 2007, takkahuoneen lattian 2009 sekä keittiön ja Wc:n 2006 ja työhuoneen lattian 2007.


Vastaaja ei missään vaiheessa ennen kauppaa ilmoittanut sittemmin havaituista virheistä ja puutteista kantajalle.

Varasto

Muutettuaan kiinteistölle kantaja havaitsi, että rakennuksen varaston, joka on lämpöeristetty, lattialle oli kertynyt vettä ja se oli osittain veden peitossa. Kiinteistöllä pidettiin katselmus, jossa vastaaja oli mukana ja jossa havaittiin, että varaston katon ylivuotoventtiili ei toiminut kuten piti ja kattovedet pääsivät valumaan seinää pitkin alas. Seinää purettaessa havaittiin, että seinän runko, sen pystytolpat ja alaohjauspuu oli täysin lahonnut ja kattokaivon poistoputkessa oli reikä kohdassa joka oli seinän sisällä.

Kantaja pyysi rakennusinsinööri Txxxxxxta 13.10.2015 tutkimaan kosteusvaurion syytä ja selvisi, että seinä ja kattorakenteiden kosteusvauriot ovat syntyneet vesikaton sadevesiviemärin vuodosta joko katolla tai viemäriputkessa tai molemmissa. Lisäksi sokkelin ulkopuolinen maanpinta on muotoiltu siten, että se ohjaa pintavedet ja vesikaton sadevedet suoraan rakennuksen seinustalle kastellen siten sokkelin ja sisällä olevan betonilattian. Rakennuksen ulkopuolinen kosteudenhallinta on puutteellinen.

Rakennuksen ulkoseinien vauriot ovat syntyneet useiden kuukausien, jopa vuosien aikana, koska puun lahoamisnopeus on tuollaisessa seinärakenteessa suhteellisen hidas tapahtuma.

Kun kantaja aikanaan tutustui kiinteistöön ennen kauppaa, oli varasto täynnä tavaraa ja lattiat peitetty levyillä ja matoilla, eikä rakenteita päässyt tarkastamaan. Kosteusvauriojäljet ovat lisäksi olleet siinä määrin rakenteiden sisässä, että niiden havaitseminen ilman pintarakenteisiin puuttumista olisi ollut mahdotonta.

Varastorakennuksen ulkoseinää on myyjän omistu;saikana jossain vaiheessa uusittu, ja seinässä onkin aivan tuoretta lautatavaraa kiinnitetty täysin lahonneeseen runkopuuhun. Tämä tarkoittaa sitä, että tuolloin on ollut havaittavissa rakenteiden huono kunto. Myyjä ei ole kertonut rakennuksen virheistä kantajalle ennen kauppaa. Sen sijaan on kerrottu, että varaston katto on uusittu toukokuussa 2015 vesivuodon takia.

Myyjä on myöhemmin kertonut, että hänen asumisaikanaan ei varaston lattialla ole havaittu kosteutta, mutta myyjä oli kuitenkin varastoinut omat tavaransa varastoon lattialle asettamiensa lautojen päälle, jotka laudat olivat kosteudesta mustuneita ja lahonneita.

Kuntotarkastaja ei havainnut kuntotarkastuksessa 9.7.2015 varastossa huomautettavaa muilta osin, kuin että varaston katto kerää vettä.
Kuntotarkastuksessa ei ole rajattu varastoa pois ja siinä on todettu, että maanpintojen vietto rakennuksesta poispäin oli riittävä.

Rakennusinsinööri Txxxxxxen tekemän korjausarvion mukaan rakenteiden purkukorjaus ja ulkopuolisen salaojituksen rakentaminen ovat välttämättömiä, jotta rakennuksen haitallinen kosteuden siirtyminen rakenteisiin saadaan hallintaan. Korjauskustannukset varaston osalta ovat arvonlisäveroineen 34.700 euroa. TMG-rakennuksen antama tarjous on 29.000 euroa arvonlisäveroineen, mutta se ei sisällä maanrakennustöitä eikä korjaussuunnittelua. Txxxxxxen arvion mukaan maanrakennustyöt 4.700 euroa ja korjaussuunnittelu 500 euroa. Tämän lisäksi rakennusvalvonta velottaa rakennusluvasta 500 euroa.

Rakennusinsinööri Txxxxxxen korjausarviointi palkkio maksoi kantajalle 300,00 euroa.

LVI järjestelmät

Kantaja on asuntoon muutettuaan huomannut, että suihkun termostatti oli rikki. Samoin asuinrakennuksen makuuhuoneessa ollut patteri vuoti. Kantaja kutsui putkimiehen korjaamaan patteria jolloin selvisi, että patteria oli korjailtu aiemmin virheellisesti kemiallisella metallilla. Patteri piti vaihtaa.
Lisäksi ilmeni, ettei talossa olleiden lämpöpattereiden termostaatit
toimineet ja ne piti kaikki vaihtaa. Edellä mainituista LVI - korjauksista aiheutui yhteensä 1053,79 euron kustannus.

Myöhemmin lämmitysjärjestelmän ongelmia selvitettäessä paikalla käynyt putkimies tiedusteli kantajalta onko wc -pöntön kanssa ollut ongelmia. Koska wc -pönttö oli useasti ollut tukossa tiesi putkimies, että kyseisessä pönttömallissa on suunnittelu/valmistusvirhe, eli sen vesilukkomutka on liian jyrkkä ja aiheuttaa pöntön tukkeutumisen. Putkimies kertoi, että ongelmaan ei ole muuta ratkaisua kuin vaihtaa wc
-pönttö. Näin tehtiin. Uuden pöntön hankinta ja asennus maksoi 532,93 euroa.

Kantaja on huomannut puutteita poistoilmaventtiileissä ja niiden liittymässä poistoilmaputkeen, eli vastaaja on remontoidessaan jättänyt ne kytkemättä toisiinsa. Saunan poistoilma on puutteellisen tiiviyden takia jäänyt saunapaneleiden ja rakenteen väliin. Sama virhe toistuu asunnon wc:n poistoilmaventtiilissä. Kantaja on itse korjannut virheen ja tähän on mennyt aikaa 1 tunti/venttiili eli 2 tuntia (2 x 35 €) vaatimus on tältä osin 70 euroa.

Sähköt

Rakennuksen sähköjärjestelmää tutkittaessa ilmeni, että rakennukseen oli tehty määräystenvastaisia sähkökytkentöjä. Esimerkiksi kattohalogeenit oli asennettu ilman riittäviä suojaetäisyyksiä eteisen ja olohuoneen kattoihin. Tämän seurauksena kattorakenteen paneelit olivat mustuneet halogeenien yläpuolelta.

Keittiön työpöydän pistorasiat todettiin olevan virheellisesti
jatkoroikka-asennukseen tarkoitetut rasiat ja jotka vaihdettiin pintamallin kiinteään asennukseen tarkoitettuihin rasioihin. Samoin keittiön työpöydän valojen johtoja oli jatkettu ilman rasioita pelkillä liittymillä, ja niihin lisättiin rasiat. Liesituulettimen sähköistys oli hoidettu jatkoroikalla rakenteisiin ja siten se ei ollut .havaittavissa.

Kylpyhuoneessa suihkun viereen oli asennettu kuivantilan seinävalaisin ja siihen tulevat johdot seinästä rasiaan oli ns. kuorittu ja rasian ulkopuolella kosteudelle ja vedelle alttiina. Valaisin poistettiin ja sähkökaapeli päätettiin rasiaan. Ilmiselvää on, että rakennuksen sähköjärjestelmää ei ole rakennellut/korjaillut vastaajan asumisaikana ainakaan sähkötöiden ammattilainen. Myyjä on kuntotarkastuksen yhteydessä häneltä sitä erikseen kysyttyä kertonut, että sähkötyöt olisi tehnyt Nokian Sähkötyöntekijät. Kun asiaa myöhemmin vikojen ilmettyä yritykseltä selvitettiin ilmeni, että he eivät ole tehneet kiinteistöllä muita sähkötöitä kuin kytkeneet takkahuoneen lattialämmityksen ja saunan Led -valot. Myöhemmin myyjä ilmoitti sähkötyöt tehneen jonkin muun yrityksen. Sittemmin vastaaja on kiistänyt teettäneensä mitään sähkötöitä kylpyhuoneessa vaan epäillyt, että ne on tehnyt edellisen omistajan poika. Vastaaja on kuitenkin ilmoittanut korjanneensa kylpyhuoneen vuonna 2007. Sähkötöistä aiheutui yhteensä 845,18 euron kustannukset.

Olohuoneen lattia

Ennen kauppaa tutustuttaessa kaupan kohteeseen olohuoneessa oli painavia kalusteita seinien vierellä. Nämä aiheutti sen, että kohoumaa ja parketin joustamista ei silloin huomattu. Olohuoneessa huomattiin, että laminaattilattian alla oleva betonilaatta oli epätasainen, toisin sanoen siinä oli noin neljän neliömetrin alueella muutaman senttimetrin
kohouma. Kohoumasta, joka on varmasti ollut myyjän tiedossa ennen kauppaa, ei ole kerrottu mitään ennen kauppaa, eikä siitä ole mainintaa myöskään kuntotarkastuksessa 9.7.2015. Kohouma aiheutti sen, että laminaatti jousti kohouman reuna-alueilla koska sen alla ei ollut tukipintaa. Listat ja lattianpintamateriaali jouduttiin poistamaan ja kohouma jyrsimään/hiomaan pois. Tämän jälkeen huoneistosta siivottiin betonihiontapöly ja asennettiin uusi pintamateriaali lattiaan. Työtä tähän kului kahdelta henkilöltä yhteensä noin 48 h (x 35 euroa/h). Uusi lattianpintamateriaali maksoi 2.280,00 euroa, listat 250 euroa ja alusmateriaali 50 euroa. Yhteensä tästä aiheutui siis 4260,00 euron kustannus.

Asian selvittelykulut

Kantajalle on rakennuksen virheiden ja puutteiden selvittelystä ansiomenetystä. Kantaja toimii yrittäjänä ja kantajan ansiomenetys on 69
€/h. Kantaja on tähän mennessä käyttänyt omaa työaikaansa noin 25 tuntia erilaisten selvittelyiden tekemiseen, eli mm. sähkömiehen ja putkimiehen sekä rakennusasiantuntijan käyntiin rakennuksella.
Vaatimus on tältä osin 1.725,00 euroa.

Korjauskulut
Vanhan varaston purkaminen ja uudelleen rakentaminen
materiaaleineen 29.000 euroa.
Salaojituksen, kattovesipoiston ja routasuojauksen korjaus 4.700,00 €
Rakennuslupa 500,00
Rakenteiden korjaustyön suunnittelupalkkio 500,00 €
Yhteensä 34.700,00 €



Sähkökorjaukset Työ
Materiaalit ja tarvikkeet
145,82 €

Yhteensä
€

LVI korjaukset Työ
€
Oma työ
€
Materiaalit ja tarvikkeet
1049.84 €

Yhteensä
€


699,36 €


845,18


536,88

70,00



1.656.72


Olohuoneen lattian korjaaminen Työ
€
Materiaalit ja tarvikkeet 2580.00 €

6

1680,00



Yhteensä
€

4.260,00



Asianosaiskulut
- 25h X 69,00 €
-Insinööritoimisto €

Txxxxnen lasku


1725,00

300.00



Yhteensä
€

2.025,00


Vahingonkorvaus

Kantaja on saanut kauppakirjan mukaisesti kiinteistön hallintaansa 16.8.2015. Kauppa on sisältänyt 10,5, m2 varaston joka on ollut edellä mainitulla tavalla käyttökelvoton. Nokian alueella ko. kokoisen varaston vuokra on 110 -120 euroa kuukaudessa.

Edellä mainitun mukaisesti myyjän on tiennyt tai myyjän olisi pitänyt tietää varaston kunnosta ja siitä, että se ei ole käyttökelpoinen. Kantaja vaatii vastaajaa korvaamaan käyttöhyödyn menetyksenä 100 euroa kuukaudessa hallinnan luovutuksesta lähtien tuomion lainvoimaiseksi tuloon saakka. Kanteen jättöhetkellä 16.2.2017 mennessä vahinkoa on käyttöhyödyn menetyksenä kertynyt yhteensä 1.800 euroa.

Asian oikeudellinen arviointi

Kiinteistön vuokraoikeuden kauppaan sovelletaan Maakaaren 2 luvun säännöksiä virheen seuraamuksista.

Kantajan käsityksen mukaan vastaaja on ollut tietoinen ainakin varaston vaurioista, olohuoneen lattian epätasaisuudesta sekä LVI järjestelmän virheistä. Koska sähköjärjestelmän virheet on tehty vastaajan toimesta ja koska on ilmeistä, että niitä ei ole tehnyt ammattilainen on vastaajan katsottava olleen tietoinen niistä. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe jos myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta tai rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta vaikutuksellisesta ominaisuudesta.
Kysymyksessä on tällöin ns. tiedonantovirhe. Myyjä ei vapaudu tiedonantovelvollisuudestaan sillä perusteella, ettei hän tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä, vaan myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan myös sen mukaan mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä, Maakaaren mukaan ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta laatuvirheestä jos myyjä ei ole antanut kaikkia tietoja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kiinteistön kauppaan.

Myyjä on asunut kiinteistöllä yhdeksän vuotta ja tehnyt asumisaikanaan edellä mainitut remontit

Mikäli vastoin kantajan näkemystä katsottaisiin, että myyjä ei ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää kiinteistön virheistä, on kysymys Maakaaren 2:17§:n 5 kohdan mukaisista salaisista virheistä.
Suhteutettuna kauppahintaan (185.000 euroa) virheiden määrä (21.421,90 euroa) on kauppahinnasta 11,58 %:a. Oikeuskäytännössä on katsottu, että ns. merkittävyyskynnys on noin 4 - 5 %:a kauppahinnasta. Toisaalta viimeaikainen korkeimman oikeuden oikeuskäytäntö on saattanut yksioikoisen prosentuaalisen merkittävyysarvioinnin kyseenalaiseksi vaan enemmänkin huomiota tulisi kiinnittää virheen tai virheiden kokonaismerkitykselle. Esimerkiksi tässä tapauksessa siihen, että patterivuoto ja palovaaralliset sähkökytkennät on korjattava Välittömästi ja varastorakennus on sortumisvaarassa. korjaa 22,43 %

Reklamaatiot ia vastaukset

Kantaja on reklamoinut vastaajaa havaituista virheistä niiden selvittyä mm. kirjeitse 5.7.2016 ja 9.8.2016 sekä sähköpostitse. Vastaaja on kiistänyt hinnanalennusvastuunsa. Vastaaja on toisaalta katsonut, että rakennus on ollut kaupantekohetkellä virheetön ja toisaalta, että reklamoitujen virheiden mukainen hinnanalennus ei ylittäisi merkittävyyskynnystä.



VASTAUS

Vaatimukset

Asian tausta

Vastaaja Kxxxxxxxn jäljempänä myös myyjä) ja kantaja-
Mxxxxsen jäljempänä myös ostaja) välillä on solmittu kiinteistön vuokraoikeuden kauppa 17.7.2015. Kauppahinta on ollut 185.000 euroa. Ostaja on sittemmin havainnut kiinteistössä lukuisia puutteita ja vaurioita, jotka ostajan käsityksen mukaan muodostavat maakaaren mukaisen kiinteistön virheen. Kiinteistön vuokraoikeuden kauppaan sovelletaan maakaaren kiinteistön virhettä koskevia säännöksiä.

Ostaja on reklamoinut myyjää osasta haastehakemuksessa mainituista virheistä ja vaatinut niiden johdosta myyjältä hinnanalennusta/korvausta. Myyjä on kiistänyt olevansa vastuussa ostajan ilmoittamista virheistä, mutta on kuitenkin yrittänyt neuvotella asian sovinnollisesta ratkaisemisesta. Osapuolet eivät ole päässeet asiassa sovintoon.


Yksityiskohtaiset perustelut

Reklamaatiosta

Kantaja on reklamoinut vastaajaa kiinteistön vaurioista ja puutteista kirjeellä 5.7.2016 (VI, sama kuin K.4). Kyseisessä kirjeessä on mainittu reklamaation perusteeksi seuraavat puutteet/virheet: varastorakennuksen kosteusvaurio, asuinrakennuksen lämmitysjärjestelmä, asuinrakennuksessa tehdyt sähkötyöt sekä kiinteistön epäsiisteyteen liittyvät seikat.

Reklamaatiokirjeessä esitettyjen virheiden osalta todetaan ensinnäkin, että kirjeessä ilmoitetaan kantajan havainneen puutteellisuuksia sähköasennuksissa pian kiinteistölle muuton jälkeen. Näistä puutteellisuuksista on kuitenkin reklamoitu myyjää vasta lähes vuoden kuluttua kaupanteosta.

Maakaaren mukaan kiinteistön virheestä on reklamoitava myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita. Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty kiinteistökaupassa 3-6 kuukauden reklamaatioaika. Sähkötöiden osalta reklamaatioaika on ollut lähes 12 kk, mitä ei voida pitää kohtuullisena. Näin ollen kantaja on menettänyt oikeutensa vedota sähköasennuksissa havaittuihin puutteisiin.

Myös lämmitysjärjestelmän puutteellisuudet on ostajan reklamaatiokirjeen mukaan havaittu heti kiinteistölle muuttamisen jälkeen ja olohuoneen patterin osalta "muutama kuukausi kaupanteon jälkeen". On myös huomattava, että ostaja on korjauttanut lämmitysjärjestelmään liittyviä puutteellisuuksia jo helmi-maaliskuussa 2016. Ostaja on siis kiistattomasti maakaaren tarkoittamalla tavalla havainnut virheet viimeistään maaliskuussa 2016, Kuitenkin myös näistä virheistä on reklamoitu myyjää vasta heinäkuussa 2016. eli vähintään noin viiden kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta ja lähes vuoden kuluttua kaupanteosta. Näiltäkin osin vastaaja katsoo, että ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Haastehakemuksessa on lisäksi vedottu kiinteistön virheenä LV1- järjestelmän muihin ongelmiin, kuten WC-pöntön toimimattomuuteen, ja poistoilmaventtiileiden puutteisiin. Lisäksi virheenä on vedottu myös olohuoneen lattian epätasaisuuteen. Näiltä osin vastaaja toteaa, että mainituista virheistä ole lainkaan reklamoitu myyjää ennen haastehakemuksen tiedoksisaantia, ja ostaja on myös korjannut mainitut virheet ennen reklamaatiota. WC-pönttö on vaihdettu lokakuussa 2016 (K9), jolloin ostaja on viimeistään tullut tietoiseksi mainitusta virheestä.
Reklamaatio WC-pöntön osalta on kuitenkin tehty vasta maaliskuussa 2017. Poistoilmaventtiilien puutteiden osalta kantaja ei ole ilmoittanut, koska hän on mainitut puutteet havainnut. Ostaja on kuitenkin korjannut myös tämän virheenä vetoamansa puutteen ennen kuin on reklamoinut asiasta myyjää. Tilanne on sama olohuoneen lattian epätasaisuuden osalta.
Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että myyjälle on varattava tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin tai esim. korjata virheen. Mikäli ostaja on esim. purkanut rakenteita tai tehnyt korjauksia

9
ennen reklamaatiota, eikä myyjällä näin ollen ole ollut mahdollisuutta tutustua virheeseen tai vaikuttaa niiden korjaamiseen, on ostaja
menet änyt oikeutensa vedota virheeseen. Edellä mainituilla perusteilla vastaaJa katsoo, että kantaja on myös menettänyt oikeutensa vedota irheenä toimimattomaan WC-pönttöön, poistoilmaventtiilien puutteisiin Ja olohuoneen lattian epätasaisuuteen, koska näistä virheistä on ilmoitettu vastaajalle vasta haastehakemuksessa ja virheet on tässä vaiheessa kokonaisuudessaan korjattu.

Kiinteistön virheestä

Mikäli käräjäoikeus kuitenkin katsoo, että kantaja ei ole menettänyt oikeuttaan vedota edellä mainittuihin virheisiin reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta, todetaan puutteiden ja vaurioiden osalta seuraavaa;
Väitetty tiedonantovirhe/ostaian ennakkotarkastusvelvollisuus Kantaja väittää, että vastaaja olisi ollut tietoinen ainakin varaston
vaurioista, olohuoneen lattian epätasaisuudesta sekä LVI-järjestelmän virheistä, ja että vastaaja olisi jättänyt kertomatta mainituista seikoista ostajalle ennen kaupantekoa. Tällä perusteella kantaja katsoo, että kauppaa rasittaisi tiedonantovirhe.

Vastaaja kiistää olleensa tietoinen kantajan ilmoittamista puutteista ja vaurioista, eikä kyseessä näin ollen ole myyjän tiedonantovirhe.

Varaston kosteusvaurioista

Varaston kosteusvaurioiden osalta on todettava, että vastaaja on ennen kaupantekoa korjauttanut varastorakennuksen katto vuodon, mistä ostaja on ollut hyvin tietoinen. Ostaja on myös ennen kaupantekoa käynyt tutustumassa kohteeseen useampaan otteeseen ja voinut tällöin tehdä havaintoja mm. varastorakennuksen rakenteista. Ostaja on ollut
tutustumassa kiinteistöön myös sellaisessa vaiheessa, kun kattovuoto on korjattu, mutta rakenteet ovat edelleen olleet auki, jolloin on voitu todeta rakenteiden olleen kuivia. Myös kuntotarkastuksessa varastorakennuksen on todettu olleen kuiva. Edellä esitetyn perusteella on selvää, että varastorakennus on kaupantekohetkellä ollut kuiva.
Onkin todennäköistä, että varaston kosteusvaurio on seurausta siitä, että ostaja on jättänyt puhdistamatta varaston katolla sijaitsevan sadevesikaivon ja vesi on kaivon tukkeuduttua valunut seinää pitkin ja kastellut rakennuksen rakenteita. Tämä on seikka, johon ostajan olisi tullut kiinnittää erityistä huomiota ottaen huomioon, että kuntotarkastuksessakin on todettu varaston katon keräävän vettä. Myyjä on myös nimenomaisesti opastanut ostajaa puhdistamaan katon sadevesikaivon roskista. Niiltä osin kuin vaurio on syntynyt ostajan laiminlyönnin johdosta kaupanteon jälkeen, ei myyjä ole vastuussa vauriosta ostajaa kohtaan.
Mikäli vaurion puolestaan katsotaan syntyneen ennen kaupantekoa, todetaan haastehakemuksessakin, että kosteusvauriojäljet ovat olleet siinä määrin rakenteiden sisässä, että niiden havaitseminen ilman
1

10
pintarakenteisiin puuttumista olisi ollut mahdotonta. Näin ollen myöskään myyjä ei ole ollut tietoinen kosteusvauriosta. Mitä tulee väitteeseen varastorakennuksen seinän korjaamisesta ja myyjän tietoisuudesta seinärakenteiden vaurioista todetaan, että varaston ulkoseinästä on vuonna 2013 huoltomaalauksen yhteydessä uusittu noin kymmenen lautaa, koska nämä ovat olleet auringonpaisteen haperruttamia. Lautoja uusittaessa myyjä ei ole havainnut vaurioituneita runkopuita, eivätkä uudet laudat olisi edes kiinnittyneet kunnolla lahonneeseen puuhun.
Nain ollen lahovauriot ovat syntyneet ulkoseinän korjaustoimenpiteiden jälkeen, eikä myyjä ole ollut tietoinen näistä vaurioista. Kyseessä ei näiltäkään osin ole tiedonanto virhe myyjän puolelta.

LVl-iäriestelmän puutteet, olohuoneen lattian, epätasaisuus. sähköasennukset

Myyjä ei myöskään ole havainnut ostajan mainitsemia virheitä
LVI-järjestelmässä; suihkun termostaatti on toiminut moitteettomasti sinä aikana, kun myyjä on talossa asunut. Vastaaja huomauttaa, että kantaja on uusinut talon käyttövesiputket pian taloon muuttamisen jälkeen. On myös mahdollista, että suihkun termostaatti on rikkoutunut käyttövesiputki ston uusimisen seurauksena, jolloin myyjä ei luonnollisestikaan ole vastuussa termostaatista. Toisaalta on myös otettava huomioon, että termostaatti on ollut noin 10-15 vuotta vanha, jolloin se on myös ollut jo käyttöikänsä päässä.

Myöskin lämpöpattereiden termostaatit ovat toimineet normaalisti. Kuntotarkastuksessa on lisäksi todettu patteriverkoston käyttöiäksi noin 40 vuotta (V2 sama kuin K2), joten ostaja on jo ennen kaupantekoa ollut tietoinen siitä, että patteriverkosto saattaa vaatia korjauksia lähitulevaisuudessa. Näin ollen mahdolliset vähäiset puutteet patteriverkoston toiminnassa eivät muodosta virhettä, josta myyjä olisi vastuussa.

Poistoilmaventtiileihin myyjä ei ole asuinaikanaan koskenut, eikä kuntotarkastuksessa ole todettu puutteita ilman poisto- tai tulojärjestelmässä (V2). Näiltäkään osin kyseessä ei ole myyjän tiedonantovirhe.

Vielä tulee ottaa huomioon, että ostaja ei maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla voi virheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja kertoo, että olohuoneessa huomattiin kohouma, "joka on varmasti ollut myyjän tiedossa ennen kauppaa", mutta josta ei kuitenkaan ole kerrottu mitään ennen kauppaa eikä siitä ole ollut mainintaa myöskään kuntotarkastusraportissa. Ostajan kertoman perusteella on selvää, että ostajan nyt virheenä vetoama seikka on ollut helposti havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä ilman erityisiä toimenpiteitä ja rakenteita purkamatta. Näin ollen ostajan olisi tullut havaita kyseinen puute, jos hän olisi täyttänyt maakaaren mukaisen tarkastusvelvollisuutensa. Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että ostajan tarkastusvelvollisuus rajaa myyjän tiedonantovelvollisuutta, jolloin ostajan laiminlyödessä oman tarkastusvelvollisuutensa asiassa ei ole merkitystä sillä, onko myyjä tiennyt virheestä. Ostajan väite siitä, että huonessa olisi ollut raskaita kalusteita, joiden vuoksi kohoumaa ja
parketin Joustua ei olisi huomattu, on virheellinen. Näin ollen mikäli käräjäokeus astoin myyjän käsitystä katsoisi, ettei ostaja ole menettanyt oikeuttaan vedota virheeseen reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta, on ostaja kuitenkin laiminlyötyään tarkastusvelvollisuutensa menettänyt oikeutensa vedota olohuoneen lattian epätasaisuuteen, virheenä.

Toisin kuin kantaja väittää, sähköasennukset kiinteistössä myyjän asuinaikana on tehty ammattilaisten toimesta (V3), sillä Kxxxxxxxlla tai hänen kanssaan kiinteistön kunnossapidosta huolehtineella edesmenneellä miesystävällään ei ollut sähköalan koulutusta.
Kylpyhuoneessa ei vastoin ostajan väitteitä ole lainkaan tehty sähkötöitä myyjän omistusaikana. Ostaja on myös virheellisesti ilmoittanut myyjän korjanneen kylpyhuoneen vuonna 2007; myyjä on vaihtanut kylpyhuoneen kalusteet, mutta mitään korjauksia kylpyhuoneessa ei ole tehty. Myöskään sähkötöiden osalta kysee sä ei ole myyjän tiedonantovirhe.

Virheen vaikutuksellisuudesta

Maakaaren mukaan virheen on oltava vaikutuksellinen, jotta siitä voisi seurata myyjälle vastuu, ts. virheeltä edellytetään, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

On selvää, että ostajan vetoamat pienet puutteellisuudet, kuten suihkun rikkinäinen termostaatti tai WC-istuimen uusimisen tarve eivät olisi vaikuttaneet kauppaan, vaikka puutteet olisivat olleet tiedossa jo ennen kaupantekoa. Näiltä osin virheitä ei myöskään voida pitää maakaaren tarkoittamalla tavalla vaikutuksellisina.

Salaisesta virheestä, merkittävyydestä

Kuten yllä on esitetty, vastaaja ei ole ollut tietoinen kantajan virheenä vetoamista seikoista. Näin ollen mainitut puutteet ja vauriot voivat korkeintaan muodostaa asiassa salaisen virheen. Salaiselta virheeltä edellytetään kuitenkin merkittävyyttä, jotta myyjä olisi vastuussa
virheestä ostajaa kohtaan. Oikeuskäytännön ja -kirjallisuuden perusteella merkittävyysarvioinnissa otetaan huomioon paitsi virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset myös muu virheestä ostajalle aiheutuva haitta, erityisesti asuinkiinteistön kaupassa asumiselle aiheutuva haitta, Käytännössä merkittävyyskynnyksen ylittäminen edellyttää, että puute vaikuttaa merkittävästi asumiseen ja että virheen korjaaminen on vaikeaa tai kallista.

Kaikki muut virheet paitsi varastorakennuksen kosteusvaurio on jo haastehakemuksen kirjoittamisen hetkellä korjattu. Itse virheet tai niiden korjaaminen eivät ole vaikuttaneet merkittävästi kiinteistöllä asumiseen eikä niiden korjaaminen ole ollut erityisen vaikeaa tai kallista. Näiden virheiden osalta merkittävyyskynnys ei ylity.

Mitä tulee varastorakennuksen vaurioihin, on niiden osalta ensinnäkin todettava, etteivät ne sinänsä vaikuta kiinteistöllä asumiseen. Lisäksi,

12
kun arvioidaan sitä, minkälaista tasoa ostajan on ollut perusteltua odottaa kiinteistöltä, otetaan huomioon rakennuksen ikä.
Varastorakennus on noin 40 vuotta vanha, eristämätön, kylmä piharakennus, johon ei ole tehty merkittäviä peruskorjauksia. Ostajan on siis täytynyt käsittää, että rakennus voi vaatia jonkinlaisia korjaustoimenpiteitä. Ostaja väittää, että myyjän olisi pitänyt tietää, ettei värasto ole käyttökelpoinen. Myyjä on kuitenkin käyttänyt, varastorakennusta normaalisti tavaroidensa varastoimiseen kiinteistöllä asuessaan ja myös korjannut varastorakennuksessa havaitsemansa puutteet. Näin ollen väite siitä, että varastorakennus olisi käyttökelvoton, on vailla perustetta. Varastorakennuksen rakenteissa olevat vauriot eivät ole asuinkiinteistön kaupan sillä tavalla merkittäviä, että salaiselle virheelle asetettu merkittävyyskynnys ylittyisi.

Korjauskustannuksista

Varastorakennuksen korjauskustannusten osalta vastaaja toteaa, että kantajan esittämät korjaus- ja kustannusarviot käsittävät käytännössä uuden varastorakennuksen rakentamisen, eikä kaikkia arviossa mainittuja toimenpiteitä voida pitää tarpeellisina rakennuksen saattamiseksi sellaiseen kuntoon, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää. Näin ollen korjausarviosta voidaan myyjän käsityksen mukaan hyväksyä vain sellaiset toimenpiteet, joiden myötä varastorakennus saatetaan sellaiseen kuntoon, jota ostaja on kaupantekohetkellä voinut edellyttää. Jo ennen kaupantekoa on ollut selvää, että varastorakennuksessa ei ole salaojia ja että kyseessä on käytännössä 40 vuotta vanha sokkeliton, eristämätön ja lämmittämätön ulkovarasto.
On myös selvää, että varastorakennukselle aiheutuu korjaustöistä huomattava tasonparannus, joka tulee huomioida, kun arvioidaan virheen merkittävyyttä ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää. Tämän ikäisen rakennuksen / rakenteenkorjaamista aiheutuva tasonparannus on 100 %.

On myös otettava huomioon, että varastorakennukselle ei ole suoritettu korjaustoimenpiteitä kuluneen kahden vuoden aikana.

Lisäksi edellä mainitun olohuoneen lattian epätasaisuuden korjaamisesta ei ole esitetty kuitteja/erittelyjä. Joka tapauksessa olohuoneen lattia on ollut yli 20 vuotta vanha ja uuden lattian asentamisen johdosta kohteelle on aiheutunut tasonparannusta, joka tulee huomioida korjauskustannuksissa. Näin ollen olohuoneen lattian virhettä koskeva vaatimus kiistetään paitsi edellä esitetyllä tavalla perusteeltaan myös määrältään.

Mikäli käräjäoikeus vastoin myyjän käsitystä katsoisi, että ostajalla on oikeus vaatia myyjältä hinnanalennusta muiden vikojen kuin varastorakennuksen vikojen osalta, on muiden vikojen korjauskustannusten osalta todettava vielä seuraavaa:

Vastaaja paljoksuu kantajan ilmoittamia LVI-järjestelmän korjauskustannuksia ottaen huomioon, että uudet laadukkaat lämpöpatterien termostaatit maksavat noin 50 €/kpl ja termostaatteja on talossa seitsemän kappaletta. Lisäksi termostaatit voi helposti vaihtaa

13
itse.
Poistoilmaventtiilien vaihtotyöstä ostaja on veloittanut omana työnä kaksi tuntia ä 35 €/h. Oma työn kustannukseksi voidaan hyväksyä korkeintaan 12 €/h.

Vahingonkorvausvaatimuksesta

Vastaaja kiistää vastuun tiedonantovirheen perusteella. Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää myyjän tuottamusta, mitä salaisen virheen kohdalla ei ole. Näin ollen, vaikka käräjäoikeus vastoin vastaajan käsitystä katsoisi, että kauppaa rasittaa salainen virhe, ei vastaaja kuitenkaan ole vahingonkorvausvelvollinen ostajaa kohtaan.
Tällä perusteella kantajan vaatimukset ansionmenetyksestä ja varaston käyttöhyödyn menetyksestä on hylättävä.

Kantajan oikeudellinen intressi/oikeudenkäyntikulut

Edellä esitetyillä perusteilla vastaaja katsoo, ettei kiinteistön kauppaa rasita sellainen virhe, josta myyjä olisi maakaaren nojalla vastuussa. On kuitenkin riidatonta, että varastorakennuksen rakenteissa on kosteuden aiheuttamia vaurioita.

Vaikka myyjä on kiistänyt olevansa vastuussa näistä vaurioista lain nojalla, on myyjä kuitenkin pyrkinyt saavuttamaan asiassa sovinnollisen ratkaisun ilman oikeudenkäyntiä (V4). Asian sovinnollisena ratkaisuna on esitetty, että myyjä maksaa ostajalle 2,500 euron suuruisen korvauksen ja lisäksi koijaa ostajan mainitseman varastorakennuksen
kosteusvaurion omalla kustannuksellaan. Koska kantajan vaatimukset varaston osalta eivät haastehakemuksessa olennaisesti eroa siitä, mitä osapuolten välisissä neuvotteluissa on vaadittu, eikä muita haastehakemuksessa esitettyjä vaatimuksia voida pitää perusteltuina, tulee käräjäoikeuden harkita, onko kantajalla lainkaan ollut oikeudellista intressiä saattaa asia oikeuden käsiteltäväksi, kun varastorakennuksen vauriot olisi saatu korjattua myyjän kustannuksella myös ilman oikeudenkäyntiä. Joka tapauksessa vastaajan tekemä sovintotarjous asiassa tulee ottaa huomioon, kun arvioidaan osapuolten vastuuta oikeudenkäyntikuluista.


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Huoneistokeskus Oy:n myynti-ilmoitus 3.6.2015 K2. Kuntotarkastus raportti 9.7.2015.
K3. Kauppakirja 17.7.2015.
K4. Kantajan reklamaatiokirje 5.7.2016.
K5. Vastaajan vastus reklamaatioon 20.7.2016.
K6. Txxxxxxen laatima korjaus kustannusarvio 21.10.2015 ja arvio vaurioiden syntytavasta ja vaurioiden etenemisen ajoittumisesta 27.10.2015.
K7. Insinööritoimisto Txxxxnen lasku 2.5.2016.
K8. Bxxxxxx Tampere Oy:n laskut 30.9.2016 ja 28.11.2016.
K9. Pxxxxxo Oy:n laskut 19.2.2016 ja 16.3.2016, Txxxxxr-Pxxxxi Oy:n lasku 8.11.2015, xx- Pxxxxi Oy:n lasku 29.10.2015.
K10. Valokuvia 9 kpl

14
K11. Rakennusinsinööri Pxxxxxen lausunto 6.9.2017 K12. Nokian sähköntekijöiden selvitys
K13. Kantajan tarjouspyyntö urakoitsijoille sekä siihen tulleet kaksi tarjousta
K14. Selostusliite

Kantajan henkilötodistelu

1. Mxxxxxx, todistelutarkoituksessa
2. Txxxxnen
3. Kxxxxxnen
4. Rxxxxxnen
5. Pxxxxnen

Vastaajan kirjalliset todisteet

VI. Ostajan reklamaatiokirje V2.Kuntotarkastusraportti
V3. Kuitit, Nokian sähköntekijät ja Nokian sähköpalvelu V4. Kxxxxxxxn esittämä sovintotarjous
V5. 8 valokuvaa
V6. Valokuvat olohuoneen kalusteista

Vastaajan henkilötodistelu

1. Kxxxxxxx, todistelutarkoituksessa
2. Mxxxxxess

Riitaiset ja riidattomat seikat


Riidatonta


Riitaista

Kiinteistön vuokraoikeuden kauppaan sovelletaan Maakaaren 2 luvun säännöksiä.
Kauppa tehty 17.7.2015, kauppahinta 185.000€, rakennusvuosi 1978, lopputarkastus 11.7.1979, hallinta siirtynyt 16.8.2015.
Kuntotarkastus tehty 8.7.2015.
Kirjallinen reklamaatio tehty 5.7.2016 ja siihen on vastattu 20.7.2016 Varastorakennuksessa on havaittu virheitä ja puutteita

Onko virheistä reklamoitu ajoissa/onko kantaja menettänyt oikeutensa vedota virheisiin ja puutteisiin.
Vastaajan tietoisuus kantajan ilmoittamista virheistä ja miltä osin kantaja on voinut havaita ilmoittamansa virheet ennen kaupantekoa.
Virheiden vaikutuksellisuus ja merkittävyys. Korjauskustannusten tarpeellisuus ja määrä Vahingonkorvausvelvollisuus
Vastaajan sovintotarjouksen merkitys tässä asiassa.

15
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksen asettelu Kantaja on ostanut vastaajalta 17.7.2015 Nokian kaupungissa sijaitsevan tontin vuokraoikeuden sillä olevine 1978 valmistuneine
rakennuksineen. Kantaja on reklamoinut vastaajaa kiinteistön vaurioista ja puutteista 5.7.2016.

Asiassa on riitaa siitä, onko myyjä tiennyt osasta kantajan mainitsemista virheistä, riitaa on myös siitä onko ostaja reklamoinut virheistä ajoissa ja ovatko virheet niin merkittäviä, että ne oikeuttavat ostajan saamaan hinnanalennusta myyjältä.

Näyttö Henkilötodistelusta

- · Mxxxxxx on kertonut olevansa koulutukseltaan ravintolakokki ja on kouluttautunut isännöitsijäksi 2010 ja ettei hänellä ole rakennusalalta koulutusta. Mxxxxxx on kertonut, että hän oli keväällä 2015 tutustunut kaupan kohteeseen ja tehty tarjouksen, jota myyjä ei ollut hyväksynyt.
Kesällä 2015 Mxxxxxx on mennyt uudelleen katsomaan samaa taloa ja oli päätynyt ostamaan sen. Taloa oli esitelly Mxxxxxxx.
Mxxxxxx kertoi, ettei hän halunnut asioida Mxxxxxxxin kanssa, koska asiat eivät lutviutuneet toivotulla tavalla.

Ennen kauppaa myyjä oli ehdottanut kuntotarkastusta ja esittänyt tarkastajaksi·- · Kxxxxxsta, joka oli suorittanut aikaisemman tarkastuksen vuonna 2006. Tämä sopi Mxxxxselle. Tarkastuksessa varasto oli ollut varastokäytössä, raskaat kaapit nurkassa ja Kxxxxxnen ei olltut päässyt tarkastamaan muuta kuin keskeltä lattiaa, mistä oli nostanut maton reunaa ja todennut, että tämä oli ihan kuiva. Muualta tarkastaminen on ollut ihan mahdotonta. Kxxxxxnen ei maininnut mitään erikoista tarkastuksesta . Kxxxxxnen ei itse käynyt katolla vaan hänen poikansa kävi katolla, joka otti kuvia katolta ja Mxxxxxx kertoi luottaneensa tarkastukseen.

Mxxxxxx on kertonut ensimmäisen havainnon puutteista olleen se, kun lapset valittivat, että suihkusta tulee välillä kuumaa ja välillä kylmää vettä. Toinen havainto oli ollut se, kun Mxxxxxx on istunut makuuhuoneen lattialla ja huomannut lattialla vesijäljen ja sen, että patteri vuotaa.
Mxxxxxx on kutsunut putkimiehen paikalle, joka oli todennut, että patteri oli korjattu plastikpaddingilla ja että patteri oli vuotanut ennenkin. Vielä Mxxxxxx kertoi, että ovenkahvat irtoilivat ja kaikki mihin koskettiin, hajosi käsiin. Sen jälkeen kun olohuone oli tyhjennetty tavaroista, Mxxxxxx kertoi havainneensa lattiassa kohouman ja hänen kaverinsa oli todennut, että lattia heiluu niin paljon, että tässätulee merisairaaksi. Mxxxxsen mukaan lattiakohoumaa oli ollut mahdoton havaita taloon tutustuttaessa, koska talo oli ollut hurjan täynnä tavaraa. Lattian purkamisen jälkeen pitkällä vatupassilla todettiin halkaisijaltaan 1-1.5 metriä oleva kohouma. Mxxxxsen tuttu ammattikoulun opettaja oli todennut, ettei lattiaa voi oikaista tasoitteella vaan motikka pitää hioa pois ja sen jälkeen asentaa uusi lattia. Lattiaa ei saatu aivan tasaiseksi

16
ja sen vuoksi lattiamateriaaliksi valittiin joustava vinyylikorkki.

WC-pytyn osalta Mxxxxxx kertoi, että hänen tyttärillään oli tullut riitaa siitä, ettei nuorempi tyttö ollut vetänyt WC-pyttyä, kun pytyssä oli vesi noussut. Kun Mxxxxxx on kaatanut vettä ämpärillä WC-pönttöön, se oli alkanut toimimaan, mutta hän kuitenkin tilasi putkimiehen kuvaamaan pöntön, mutta pöntöstä ei löytynyt mitään tukosta. Putkimies oli todennut, että pöntössä on sellainen vika, ettei se tule toimimaan moitteettomasti, vaan ainoa vaihtoehto on vaihtaa tuusi WC-pönttö, minkä jälkeen mitään ongelmaa ei enää ollut.

Mxxxxxx kertoi, että muutettuaan asuntoon hän havaitsi käytävän katossa 10 cm halkaisijaltaan oleva reiän, josta roikkui kaksi johtoa. Sähkömies tuli paikalle asentamaan kattovalaisinta. Sähkömies oli todennut, että halogeenivalojen yläpuolella ollut vanha katto oli mustunut ja että katosta puuttui suojaetäisyydet. Käytävähalogeenit poistettiin ja korvattiin normaaleilla valaisimilla. Makuuhuoneessa valot oli vedetty jatkojohdolla pistorasiasta ja Mxxxxxx pyysi sähkömiestä korjaamaan tämän ja samoin TV-antennin, joka ei saanut kosketusta. Tätä sähkömiestä oli pitänyt pyydellä töihin, mutta hän ei tullut tekemään kaikkia sovittuja töitä. Sähkömies ei kirjoittanut laskua eikä Mxxxxxx maksanut tälle mitään. Mxxxxxx on kääntynyt Pxxxxxx sähkömiehen puoleen ja siinäkin tuli viivästymisiä, kun sähkömies ei aina vastannut puhelimeen. Lopulta kuitenkin sähkömies teki sähkötyöt loppuun.
Mxxxxxx oli halunnut, että kaikki Kxxxxxxxn aikana tehdyt sähkötyöt tarkistetaan, jolloin ilmeni erilaisia johtovirityksiä, jotka sähkömies korjaili. Muun muassa pesuhuoneen valaisin oli kuivan tilan valaisin ja asennuksessa oli tehty virheitä ja muun muassa sähköjohdot olivat näkyvissä. Keittiössä oli liesituulettimeen tehty jatkojohtovirityksiä.

Mxxxxxx kertoi, että kun hän vei tavaroita varastoon, varaston lattiassa oli kosteutta. Myyjä oli jättänyt hurjasti tavaroita varastoon. Varastoa tarkasteltaessa oli havaittu, että tavaroiden alla oli ollut lautoja ja kaikki olivat mustuneita. Mxxxxxx on pyytänyt Kxxxxxxxa tulemaan paikalle ja että Kxxxxxxx ottaisi mukaan myös toisen henkilötodistajaksi. Kxxxxxxx oli mennyt paikalle ja kun varastoa purettiin, koko kaameus paljastui.
Pystypuut olivat ihan lahoja ja kaikki mikä oli betonilattiaa vasten oli ihan mustaa, villat olivat mustia, lattia oli reunoiltaan märkä ja keskeltä kuiva. Katselmuksen jälkeen Mxxxxxx oli ollut yhteydessä· Txxxxxxeen, joka tarkasti vauriot ja kirjoitti siitä raportin ja kustannusarvion, mitä korjaus tulee maksamaan. Mxxxxxx on pyytänyt neljä - viisi tarjousta ja saanut kaksi tarjousta varastosta.

Mxxxxxx kertoi, että niissä tiloissa, missä katot oli uusittu, poistoilmaventtiili on kiinnitetty ainoastaan paneeliin, jolloin poistoilma levisi kattojen väliin, kun venttiiliä ei oltu yhdistetty poistoilmaputkeen.

Asianajaja Kxxxxxxxsen kysyessä Mxxxxxx kertoi kiinteistöalan koulutuksen jälkeen pitävänsä omaa toimistoa, joka tarjoaa myös saneerauspalvelua. Mxxxxxx kertomansa mukaan johtaa projekteja ja hän käyttää muita asiantuntijapalveluja. Ensimmäisen ostotarjouksen ja kaupan välisenä aikana varaston katossa oli tapahtunut joku vuoto, mistä Kxxxxxxx mainitsi ja että se tullaan korjaamaan. Mxxxxxx ei ollut

17
asiaan kiinnittänyt sen enempää huomiota.

Mxxxxxx kertoi, että hän on ilmoittanut kirjallisesti myyjälle ja välittäjäfirmalle, kun vikoja tuli koko ajan lisää. Mxxxxsen mukaan lattia korjattiin muun remontin yhteydessä ja kun se tuli valmiiksi ja vikoja tuli aina vain lisää, niin Mxxxxxx oli ottanut asianajajaan yhteyttä ja asianajaja oli pyytänyt Mxxxxsta kertomaan kaikki viat, mitä on tullut esille. Mxxxxxx ei kertomansa mukaan ymmärtänyt, että kaikista olisi pitänyt ilmoittaa ennen korjaamista.

Mxxxxxx kertoi, että hän laittoi Txxxxxxen lausunnon ja vaatimuksen syys- tai lokakuussa sähköpostilla Kxxxxxxxlle ja pyytänyt vastausta marraskuulle 2015.

Kxxxxxxx on kertonut, että hänellä ei ole minkäänlaista rakennusalan koulutusta. Kxxxxxxx kertoi, että varaston katon korjauksen jälkeen kattolevyt olivat auki puolitoista kuukautta ja hän seurasi, että vuotoja ei enää ollut. Kxxxxxxx oli Mxxxxsen kanssa yhdessä tutustunut varastoon ja näyttänyt taskulampulla katon rakenteet. Sen jälkeen, kun kaupoista oli sovittu, Mxxxxselle tuli kiire muuttaa taloon. Kxxxxxxx oli muuttanut lauantaina pois ja kun hän oli hakenut sunnuntaina tavaroita, niin Mxxxxxx oli jo repinyt paikkoja auki.
Mxxxxxx oli soittanut Kxxxxxxxlle, että varaston katolla on valtavasti vettä, jolloin Kxxxxxxx oli sanonut Mxxxxselle, että mene putsaamaan poistoviemäri. Mxxxxxx on seuraavana päivänä soittanut samasta asiasta ja Kxxxxxxx oli sanonut, että mene nyt sinne katolle ja putsaa poistoviemäri. Kxxxxxxxn mukaan hän oli jo aikaisemmin muistuttanut Mxxxxsta kattokaivosta ja sen puhdistamistarpeesta. Kxxxxxxxn mukaan kuntotarkastuksen aikaan varasto oli ollut kuiva ja tavarat olivat olleet pahvilaatikoissa ja pahvilaatikkojen pohjat olivat kuivat. Kxxxxxxx kertoi luottaneensa kuntotarkastusraporttiin ja totesi, että kyseessä on noin kymmenen neliömetrin kokoinen kylmävarasto.

Mxxxxxx kutsui Kxxxxxxxn katselmukseen, jolloin varaston nurkkaa purettiin, Mxxxxxx hakkasi sorkkaraudalla seiniä rikki, Mxxxxxx hakkasi myös kuivia seiniä rikki.

Kxxxxxxxn aikana suihkun termostaarin kanssa ei ollut ollut mitään ongelmia ja termostaatti oli yli 15 vuotta vanha.

Lämmitysjärjestelmässä ei Kxxxxxxxn aikaan ollut mitään ongelmia. Kxxxxxxx ei kertomansa mukaan koskaan koskenut termostaatteihin vaan sääti lämpötiloja lämmönjakokoneelta ja huoneissa oli aina 22 astetta lämmintä. Kxxxxxxx kertoi toimineensa kaukolämpöfirman miehen antamien ohjeiden mukaisesti. Makuhuoneen patterivuodosta Kxxxxxxxlla ei ollut mitään tietoa. Jos hän olisi tiennyt ruskeasta läikästä, niin hän olisi vaihtanut lattiapinnoitteen, mutta hänen aikanaan ei ollut mitään korjaustarpeita.

WC-istuin oli vaihdettu vuonna 2006 ja vaihdon jälkeen hänellä oli ollut vieraana kymmenen henkeä eikä pytyn toiminnassa ollut mitään ongelmaa milloinkaan. Kxxxxxxxn mukaan WC-pytty oli laadukas Swedsbergin pytty.

18

Taloon muutettaessa vuonna 2005 eteisessä ja olohuoneessa vaihdettiin valaistus samoin ulkovalotkin asennettiin, asennuksen oli suorittanut Nokian Sähkötyön sähkömies. Kylpyhuoneen valaisimen Kxxxxxxx oli itse hankkinut Nekalan K-raudasta ja kertoi ostaneensa kostean tilan valaisimen.

Asianajaja Lxxxxxn kysyessä Kxxxxxxx kertoi, että varaston katon vanhan huovan päälle laitettiin uusi huopa. Huovan oli asentanut Kxxxxxxxn ystävä, joka on kattoalan ammattilainen. Katon alta oli löytynyt oravanpesä ja orava oli nakertanut katon kulmaan aukon.

Olohuoneen lattiassa oli ollut kämmenen kokoinen alue, jota Kxxxxxxx oli luullut sellaiseksi, että pahvi on rutussa parketin alla. Ulkovaraston seinään oli vaihdettu lautoja, kun aurinko oli ne polttanut. Uudet laudat kiinnitettiin ruuveilla ja maalattiin samoin autokatos oli myös maalattu.
Lattialla olleet laudat oli edellisen omistajan ajalta. Lattialla matot olivat irtonaisia.

Kxxxxxxx muisteli, muttei ollut ihan varma siitä, oliko kylpyhuoneen valaisimen asentanut hänen miesystävänsä. Kxxxxxxx oli varma, että hän oli ostanut kylpyhuoneeseen kostean tilan valaisimen.

Rxxxxxnen kertoi olleensa paikalla varastorakennuksen katselmuksessa. Paikalla oli Mxxxxxx, Kxxxxxxx ja joku nuori mies. Seiniä avattaessa löytyi mustuneita tukipuita, villat olivat märkiä, osa tukipuista oli ihan haperoista. Kxxxxxxx oli todennut, että ne ovat menneet huonoiksi Mxxxxsen asumisaikana, mihin Mxxxxxx ei sanonut mitään. Rxxxxxnen kertoi, ettei ennen katsemusta varastossa ollut purettu mistään. Varaston katossa oli kosteutta ja siinä oli mustia pyörylöitä nähtävissä. Mustaa hometta oli koko matto täynnä ja varastossa on kauhea homeen haju.

Rxxxxxnen kertoi olleensa Mxxxxsen kanssa esittelyssä tutustumassa kohteeseen, mutta silloin ei huomattu olohuoneen lattiassa mitään. Varaston katselmuspäivänä Rxxxxxnen on kävellyt olohuoneessa ja todennut, että oli "kuin aalloilla kävelisi". Huoneessa ei tällöin ollut huonekaluja.

Rakennusinsinööi Txxxxnen on kertonut käyneensä
tarkastamassa vesivaurioita kohteella ja laatineensa raportin 27.10.2015. Varastossa kattovesien poistoputken lähellä seinässä oli kahden metrin matkalla lahovaurioita, alaohjauspuu oli aika pehmeä, katossa oli pieni aukko, josta Txxxxnen oli kokeilemalla todennut kattovasojen olleen kosteita. Katto ei ollut enempää auki, joten Txxxxnen ei tiennyt vaurion laajuutta. Betonilattialla oli mattoja ja betonilattia oli kostea. Txxxxxxen mukaan syynä vaurioihin on ollut vesikate, salaojien mahdollinen puute ja se että kattovesien ulosheittoputkesta tullut vesi meni sokkelin viereen ja kasteli sen. Txxxxxxen mukaan, jos mitään rakennukselle ei tehdä, se voi sortua. Korjaukset olisi pitänyt aloittaa välittömästi.
Runkorakenteiden vauriosta Txxxxnen totesi, että puut ovat olleet kosteudelle alttiina pidemmän aikaa ja kaksi vuotta ei tällaisiin vaurioihin riitä. Txxxxnen vahvisti 21.10.2015 laatimansa korjauskustannusarvion

19
vastaavan arviointihetken tasoa.

Asianajaja Kxxxxxxxsen kysyessä Txxxxnen kertoi, että kylmä varastotila, jolle ei ole mitään ihmeellistä tehty kestää varmaankin 30 vuotta.

Rakennusinsinööri Pxxxxnen on kertonut käyneensä kohteella 23.8.2017. Varastossa on lähes tasakatto ja kattokaukalo oli aika täynnä vettä. Pieni kattokaivo ei ollut vetänyt vettä ja vettä oli valunut yli pellin reunan. Veden vuotojälkiä oli näkyvissä ja varaston lattialla oli irtovettä paikoitellen. Varaston seinät oli avattu ja mineraalivillat olivat mikrobivaurioituneet. Villojen molemmilla puolilla oli hengittämätön materiaali. Kattokaivosta vedet johdettiin viemäriputkella ulkovaippaa myötäillen astiaan, jossa oli ulosheittäjä, putken liitoksessa oli epätiiviyskohtia. Rakennuksen runkorakenteet olivat lahovaurioituneet ja kosteusvaurioituneet. Vauriot viittasivat pitkäaikaiseen kosteusvaurioon eli vauriot olivat syntyneet kahden vuoden tai pidemmän ajan kuluessa. Pxxxxxen mukaan rakennus oli niin pahoin vaurioitunut, ettei sitä kannata korjata vaan rakennus suositellaan purettavaksi ja tilalle tulee rakentaa uusi. Uuden vastaavan rakennuksen kustannusarvio on 23.000 - 26.000 euroa alv 0.

Rakennusinsinöör-i - Kxxxxxnen on kertonut suorittaneensa
kuntotarkastuksen 2006 ja 2015. Tarkastushetkellä varastossa ei ollut viitteistä kosteusvauriosta. Kxxxxxnen kertoi, että rakennuksen sähkölaitteissa ei havaittu puutteita. Tarkastus tehtiin silmämääräisesti, mitään esimerkiksi sukomittauksia ei suoritettu. Kxxxxxsen mukaan 1970 luvun lopulla rakenteissa ei ollut mitään kapilaarikatkoja eikä tämä varaston rakenne siten ollut mitenkään poikkeuksellinen ja kun mitään vesivaurioon viittaavaa ei ollut havaittavissa, tarkempiin tutkimuksiin ei ollut tarvetta.

Mxxxxxes on kertonut toimineensa 14 vuotta välittäjänä. Tämä kohde tuli myyntiin 5.9.2014 ja keväällä 2015 Mxxxxxx soitti hänelle ja sopi tutustumiskäynnin. Ensimmäisen kerran talolla käytiin 20.3.2015 ja Mxxxxxxxin merkintöjen mukaan Mxxxxxx tutustui taloon jä jäi harkitsemaan asiaa. 12.4.2015 oli yksittäinen esittely talossa ja Mxxxxxx totesi, että talossa on sitä ja tätä vikaa ja talo on vanha ja liian kallis, minkä jälkeen Mxxxxxx on tehnyt halvan (alimittaisen) tarjouksen. Mxxxxxxx kertoi saaneensa Mxxxxselta sellaisen käsityksen, että Mxxxxsen mielestä kohteessa pitää tehdä remonttia vähän joka puolella.
Mxxxxxxx on puhelimitse keskustellut Mxxxxsen kanssa talosta ja
että talo on niin ja niin huono ja että välittäjän tulisi tehdä asaissa sellaisia toimia, mihin välittäjä ei voinut suostua. Tämän jälkeen Mxxxxxxx ei enää halunnut jatkaa työskentelyä Mxxxxsen kanssa. Mxxxxxx on antanut Mxxxxxxxille ymmärtää, että hän isännöitsijänä tietää ja tuntee talot ja rakenteet. Mxxxxxxxin mukaan Mxxxxxx esitti talon huonoja puolia saadakseen hintaa alas. Mxxxxxxx kertoi, että Mxxxxxx on saanut tiedon talon myynnissäoloaikana tapahtuneesta varaston vesivuodosta. Mxxxxxxxin mukaan vesivuoto ei ollut ollut massiiviinen ja Mxxxxxx on nähnyt rakenteet avattuna käydessään kohteella ennen kaupantekoa.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

20

1. kiinteistö ei ominaisuudeltaan ole sellainen kuin on sovittu.
2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,
3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle
sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2) tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi täytynyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,
4. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta
havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostain kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumisen aiottuun käyttöön tai
5. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi
siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Reklamaatiosta



LVI-järjestelmä

Maakaaren 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Kantaja on reklamoinut vastaajaa kiinteistön vaurioista ja puutteista kirjeellä 5.7.2016 eli lähes vuoden kuluttua kaupan teosta. Reklamaatio on koskenut varastorakennuksen kosteusvauriota, asuinrakennuksen lämmitysjärjestämää ja asuinrakennuksessa tehtyjä sähkötöitä.
Haastehakemuksessa, joka on tullut vireille 22.2.2017 on lisäksi vedottu WC-pöntön toimimattomuuteen, poistoilmaventtiilien puutteisiin ja olohuoneen lattian epätasaisuuteen. Oikeuskäytännössä on kohtuullisena reklamaatioaikana pidetty noin kuutta kuukautta. Vasta haastehakemuksessa esitetyt vaatimukset on tehty noin puolitoista vuotta kaupanteon jälkeen, mitä aikaa ei voida pitää kohtuullisena.
Kantaja on myös korjannut WC-pöntön, poistoilmaventtiilin puutteet ja olohuoneen lattian epätasaisuuden ennen kuin hän on esittänyt niitä koskevat vaatimukset vastaajalle. Vastaajalla ei ole ollut mahdollisuutta tutustua virheeseen tai vaikuttaa niiden korjaamiseen. Myös tällä perusteella ostaja on menettänyt oikeutensa vedota näihin virheisiin.
Sähkötöistä, jotka kantaja on ilmoittanut havainneensa pian kiinteistölle muuton jälkeen on reklamoitu kirjeellä 5.7.2016 eli lähes vuosi kaupanteon jälkeen. Näin pitkää reklamaatioaikaa ei voida pitää kohtuullisena. Kantaja on siten menettänyt oikeutensa vedota sähköasennuksessa havaittuihin puutteisiin. Muilta osin käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on suoritettu ajoissa.

Kxxxxxxxn kertomuksen mukaan suihkun termostaatti on ainakin 15 vuotta vanha ja hänen omistusaikanaan se on toiminut. Suihkun termostaatin normaali käyttöikä huomioon ottaen kyseinen laite on ollut käyttöikänsä päässä eikä sen rikkoutuminen siten ole myyjän korvattavaa. 8.7.2015 suoritetun tavaratarkastuksen mukaan lämmitysjärjestelmässä ei silmämääräisesti havaittu puutteita.

21
Lämmitysjärjestelmien laitteiden tekninen käyttöikä on noin 30 - 50 vuotta. Kxxxxxxx on kertonut, että hän ei ole käyttänyt pattereiden termostaatteja vaan lämmön säätö on tehty kaukolämpötoimittajien ohjeiden mukaan ja huoneistojen lämpö on pysynyt tasaisena. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Kxxxxxxx olisi tiennyt lämpöpattereiden epäasiallisesta korjaustavasta. Kaupan kohde on lähes 40 vuotta vanha eli lämmitysjärjestelmä ja laitteet ovat olleet teknisen käyttöikänsä loppupuolella, joten ostajan on tullut varautua tämän kaltaisiin (kaksi lämpöpatteria ja termostaattien uusiminen) korjauksiin.


Varasto

Asiassa on riidatonta, että varaston katto on korjattu ennen kaupan tekoa. Tavaratarkastuksesssa on todettu, että autotallissa on ollut kattovuoto ja kohdassa 8.4. todetaan, että autotalli huopakate kerää vettä, vaikka kate on uusittu vuonna 2015. Kohdassa 8.6. on todettu, että autotallin katossa on ollut vuoto. Autotalilla on tarkoitettu autokatoksen päässä olevaa varastoa.

Kantaja ja vastaaja ovat pitäneet katselmuksen 29.9.2015 varastorakennuksessa, jolloin on otettu kirjallisena todisteena esitetyt valokuvat. Todistajana kuultu Txxxxnen on käynyt kohteella 13.10.2015 ja antanut hinta-arvion talousrakennuksen korjaukseksi osoitetun asiakirjan (kantajan todiste 6). Txxxxxxen mukaan seinä- ja kattorakenteiden kosteusvauriot ovat syntyneet ilmeisesti vesikaton sadeviemärin vuodosta joko vesikatolla tai viemärin putkessa tai molemmissa. Sokkelin ulkopuolinen maapinta on muotoiltu siten, että se ohjaa ulkopuolen pintavedet ja vesikaton sadevedet niin sanotusta kastelutynnyristä sokkelin kylkeen kastellen siten sokkelin ja sisällä olevan betonilattian. Txxxxnen on lausunnossaan todennut, että ulkoseinien runkotolpat olivat alaosastaan noin kahden metrin etäisyydellä edellä mainitusta kattoviemäristä aivan lahoamispisteessä. Muutamat tolpat jo aivan tuhoutuneita ja kantokykynsä menettäneitä.
Vesikaton runkopalkit olivat myös kosteita. Txxxxnen on laatinut varastosta korjauskustannusarvion, jossa vaurioituneet seinät ja katot puretaan, kunnostetaan, ulkopuolinen salaojitus/kattovedenpoisto ja routasuojaus korjataan, maton alla ollut betonilaatta puretaan ja tehdään uudelleen ja tällainen korjauskustannus on yhteensä 14.730 euroa.
Tämän jälkeen varasto on ollut kaksi vuotta sisärakenteet osin purettuna ja on ilmeistä, että kattovuodot ovat tänä aikana pahentaneet vaurioita. Näin ollen käräjäoikeus pitää uskottavana Txxxxxxen lokakuussa 2015 laatimaa kustannusarviota. Kxxxxxxx on kertonut, että hänen aikanaan varastossa olleet tavarat eivät olleet kastuneet.- -
Mxxxxxx oli kaupanteon jälkeen soittanut Kxxxxxxxlle ja kertonut, että varaston katolla on vettä, jolloin Kxxxxxxx oli kertomansa mukaan, kehottanut Mxxxxsta menemään katolle puhdistamaan kattoviemärin poistoaukon. Näin ollen on mahdollista, että osa Txxxxxxen lokakuussa 2015 toteamista vaurioista on syntynyt tai ainakin pahentunut Mxxxxsen omistusaikana. Txxxxxxen mukaan kylmä varastotila, jolle ei ole tehty mitään ihmeellistä, kestää 30 vuotta. - Pxxxxxen mukaan varaston käyttöikä on 50 - 60 vuotta.

Todistaja Mxxxxxxxin kertomuksen mukaan Mxxxxxx oli ennen kaupantekoa nähnyt kattorakenteet avattuna. Kaikki edellä kerrottu huomioon ottaen käräjäoikeus toteaa, että varastorakennuksen vauriot

22
eivät ole olleet nähtävissä kaupantekohetkellä rakenteita purkamatta. Kyseessä on siten salainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden mukaan kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se poikkeaa merkittävästi siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat.
Arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on kiinnitettävä erityistä huomiota rakennuksen ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että salaisen virheen arvioinnissa on kyse siitä, mitä ostajalla objektiivisesti arvioiden on oikeus edellyttää kaupan kohteelta ottaen huomioon kauppa kokonaisuudessaan, sen kohde ennakkotarkastuksen kohteena ja kauppahinta. Kiinteistötyypin puitteissa tietyille laatuominaisuuksille on keskeisempi merkitys kuin toisilla ja rakennuksen kunnon merkitys suhteutuu niiden käyttötarkoitukseen ja merkitykseen koko kaupan kannalta. Salaisen virheen on oltava merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan vaatimaan seuraamuksia (: Maakaaren järjestelmä 1, 2016, sivut 458 - 459).

Kaupan kohteena on ollut Nokian kaupungin vuokratontin vuokraoikeus ja vuonna 1978 valmistuneet omakotitalo ja autokatos sekä 10,5 m2:n kylmävarasto. Kauppahinta on ollut 185.000 euroa. Mxxxxxx on ostanut vuokraoikeuden rakennuksineen perheensä asunnoksi.

Kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa, jossa se kaupantekohetkellä on (HE 120/1994 vp s.149). Kauppaa tehtäessä omakotitalo ja varasto ovat olleet 37 vuotta vanhoja.
Kuntotarkastusraportin mukaan autotallissa on ollut kattovuoto, autotallin huopakate kerää vettä, vaikka kate on uusittu vuonna 2015, kohdassa sisäkatot on todettu, että autotallin katossa on ollut vuoto eikä salaojitusjärjestelmän olemassaoloa ole tarkastettu. Huomioon ottaen edellä mainitut tarkastusraportissa mainitut seikat ulkovaraston kattovuodosta, Mxxxxxx ei ole pelkän silmämääräisen tarkastuksen perusteella voinut edellyttää varaston olevan vaurioton, vaan hän on ostaessaan ottanut tietoisen riskin. Kantajan todistelun perusteella varastorakennuksen korjauskulut/uudelleenrakentamiskulut ovat huomattavat. Käräjäoikeus on ottanut Txxxxxen kustannusarvion 14.730 euroa lähtökohdaksi hinnanalennusta arvioidessaan. Varaston ikä (37 vuotta) ja se ettei varastossa ole kattopinnoitteen uusimista lukuunottamatta suoritettu mainittavampia korjaustöitä, varaston on katsottaa olevan lähellä teknisen käyttöikänsä loppua. Tämän vuoksi ainakin 3/4 osaa kustannusarviosta on katsottava tason parannukseksi/ käyttöiän pidentymiseksi. Virheen merkittävyyttä arvioitaessa huomioonotetavaksi tulee näin ollen 1/4 osa korjauskustannuksista eli noin 3.700 euroa. Asuintiloissa olleet viat ja puutteet, joista kantaja on reklamoinut oikea-aikaisesti ovat vähäiset.

23
Oikeuskäytännössä merkittävänä virheenä on pidetty virhettä jonka korjauskustannukset ovat 4-10 prosenttia kauppahinnasta.
Kaupan kohteen ikä ja se, että pääosa virheistä on ollut erillisessä kylmässä varastossa huomioon ottaen virheitä ja puutteita ei voida pitää sellaisina, että niiden perusteella kantajalla olisi oikeus hinnan alennukseen.

Edellä mainitut virheet eivät ole johtuneet myyjän huolimattomuudesta eivätkä ne ole olleet myyjän tiedossa.

Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei puheena olevassa kohteessa ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä. Näin ollen kanne on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut Kantaja on hävinnyt kanteessa ja on sen vuoksi velvollinen korvaamaan vastaajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, joita ei ole määrällisesti kiistetty.

TUOMIOLAUSELMA Kanne hylätään.

Mxxxxxx velvoitetaan suorittamaan- Kxxxxxarelle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 10.250,67 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.


MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimpaan oikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 ja 30 a luvuissa säädetyllä tavalla.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus: Mxxxxxx koko tuomioon.


Käräjätuomari
M.K