Liian iso korvausvaatimus?

Liian isot kannevaatimukset asuntokauppariidoissa voivat johtaa ongelmiin. Kun asunnon ostaja eli jutun kantaja miettii virhetilanteissa vaatimuksia myyjää kohtaan, on äärimmäisen tärkeää osata määrittää vaatimukset realistisiksi. Jos vaatimukset ovat liian suuret, voi voitto kääntyä tappioksi. Näin kävi alla olevassa tapauksessa.

Ostaja maksoi kiinteistöstä jolla oli 60-luvulla rakennettu alkuperäisessä kunnossa oleva rakennus 260.000 euroa. Myöhemmin paljastui, että salaojitus puuttui ja rakennuksen alapohja oli merkittävältä osin lahovaurioitunut väärän rakentamisen ja valesokkelirakenteen johdosta. Ostaja vaati kaupan purkamista tai toissijaisesti 176.000 euroa hinnanalennusta koska korjauskulut olivat yli 170.000 euroa, jolloin rakennusta ei kannattanut korjata. Myyjänä oli kuolinpesä, joka vetosi siihen, ettei tiennyt virheistä ja että ostajaa oli kehotettu tarkastamaan rakennus perusteellisesti, jonka ostaja oli tehnytkin. Lisäksi myyjä vetosi siihen, että pelkkä tontin arvo vastasi kauppahintaa. Joka tapauksessa korjauskulut olivat myyjän mukaan vain 10.000 euron luokkaa. Alioikeus katsoi, että ostaja oli tullut tietoiseksi tarkastuksensa perusteella valesokkelirakenteesta ja hylkäsi purkuvaatimuksen ja tuomitsi hinnanalennusta vain 10.000 euroa ja velvoitti ostajan kantamaan omat oikeudenkäyntikulut koska oli voittanut vain vähäisen osan. Ostaja valitti hovioikeuteen, joka kuitenkin pysytti alioikeuden päätöksen ja velvoitti ostajan maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 6400 euroa. Kun ottaa huomioon, että ostaja joutui maksamaan omia oikeudenkäyntikuluja noin 25.000 euroa (kirjoittajan arvio), voidaan todetaan, että voittaja hävisi juttunsa. Tappio olisi voinut olla vielä suurempi, jos myyjät olisivat tarjoutuneet jo alkuvaiheessa maksamaan noin 10.000 euroa ostajalle asian sopimiseksi koska silloin voittaja ostaja olisi joutunut korvaamaan myyjienkin oikeudenkäyntikulut KKO:2008:52 ratkaisun mukaisesti (myyjien kulut 20.000 euroa?).

Ostajan täytyy siis osata ennakoida jutun lopputulosta ja mitoittaa vaatimukset sen mukaan. Silloin on pystyttävä arvioimaan esim. onko osa virheistä ollut ostajan ennakkotarkastuksen piirissä ja olla esittämättä niistä vaatimuksia. Myös korjauskustannuksista on esitettävä luotettavaa ja perusteltua näyttöä. Myyjien puolestaan kannattaa aina tehdä sovintotarjous, joka sijoittuu arvioidulle lopputulokselle.

Asiasanat:

Ostajan ennakkotarkastus

Kaupan purku

Hinnanalennus

Korjauskustannukset

Valesokkeli

Salaojitus

Alapohja

Lattiarakenteet

Huom. nimet muutettu alla.

Turun hovioikeus

Tuomio Nro 179

Antopäivä

27.2.2015

Diaarinumero

S 14/831

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 1. os. 18.3.2014 nro 9490 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe ym.

Valittaja Pentti Eerik Johannes Roooooa

Vastapuolet

Helena Marjukka Lmmmmms Juhani Jaripekka Smmmmmo Janne Juhamatti Smmmmmo Pirkko Greta Tuulikki Lmmmmmg Sirkka Anneli Emmmmmn Pauli Kalervo Smmmmmko Sisko-Riitta Smmmmmä Kirsti Anna-Maija Ummmmmm Kreeta Helena Smmmmm jakamattoman kuolinpesän osakkaina

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Roooooa on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että Kreeta Helena Smmmmm jakamattoman kuolinpesän osakkaina Lmmmmms myötäpuolineen velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 95.000 euroa tuottokorkoneen 21.3.2011 lukien haasteen tiedoksiantoon saakka ja siitä lukien viivästyskorkoineen. Lisäksi Roooooa on vaatinut, että Lmmmmms myötäpuolineen velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaukseksi virheiden selvittelykuluista 1.411 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Roooooa on lausunut, että kiinteistön päärakennus on myyty kunnossa olevana, eikä sellaisena, jossa on rakentamisajankohdalle tyypilliset rakennusvirheet, joiden korjauskustannukset ovat kohtuuttoman suuret vastaten uuden rakennuksen rakentamiskustannuksia. Kauppahinta ei ollut vastannut pelkästään tontin arvoa.

Vastaus

Lmmmmms myötäpuolineen on vaatinut, että valitus hylätään ja Roooooa velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Lmmmmms myötäpuolineen on lausunut, että kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ei ole rakennusvirhettä ja se on rakennettu rakentamisajankohdan hyvän rakentamistavan mukaisesti. Roooooa oli tarkastanut kohteen ennen kaupantekoa. Vaatimus korjauskustannusten määrästä on kohtuuton ja sisältää rakennuksen tason parannusta.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa ja lisäksi 21.5.2014 päivätyn kauppakirjan jäljennös liitteineen, artikkeli Kosteus- ja homevaurion monet syyt, Kuopion yliopiston laatima homevaurioiden korjausopas 6/2007 sekä Veli Matti Aatos Stttttn käräjäoikeudessa antamasta kertomuksesta laadittu kirjallinen esitys.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet asiasta merkityksellisiltä osilta samoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä vastaanottaman todistelun perusteella ei ole syytä arvioida näyttöä tai asiaa oikeudellisesti tai muutoinkaan toisin kuin käräjäoikeus on arvioinut.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Asian näin päättyessä Roooooa on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16§:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan Lmmmmmsin ja hänen myötäpuoliensa oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa, joiden määrän osalta hänellä ei ole ollut huomautettavaa.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Pentti Roooooa velvoitetaan suorittamaan Helena Lmmmmmsille, Juhani Smmmmmolle, Janne Smmmmmolle, Pirkko Lmmmmmgille, Sirkka Emmmmmnille, Pauli Suokolle, Sisko­ Riitta Smmmmmälle ja Kirsti Ungerille yhteiseksi korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.355,20 euroa korko lain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Pentti Roooooan vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain jos korkein oikeus, niillä erityisillä perusteilla jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vaIitulevsen tekemiseen päättyy 28.4.2015.

Asian ovat ratkaisseet:

Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenlaamanni Kirsi Kttttta hovioikeudenneuvos Kai Kttttto hovioikeudenneuvos Pirjo Tttttto

viskaali Jenni Stttttnen

VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS

1. osasto

Käräjätuomari Arto Tttttto

TUOMIO 14/9490

18.3.2014

Kello 14.00

L 12/32764

Kantaja

Roooooa, Pentti

Vastaajat

Kreeta Helena Smmmmmi jakamattoman kuolinpesän osakkaina: Lmmmmms, Helena Marjukka kuolinpesän osakkaana

Smmmmmo, Juhani Jaripekka kuolinpesän osakkaana

Smmmmmo, Janne Juhamatti kuolinpesän osakkaana

Lmmmmmg, Pirkko Greta Tuulikki kuolinpesän osakkaana

Emmmmmn, Sirkka Anneli kuolinpesän osakkaana

Suokko, Pauli Kalervo kuolinpesän osakkaana

Smmmmmä, Sisko-Riitta kuolinpesän osakkaana

Ungern, Kirsti Anna-Maija kuolinpesän osakkaana

Asia

Kiinteistön virhe ym.

Vireille 1.10.2012

Kannevaatimukset perusteineen

Kantaja on vaatinut, että ensisijaisesti asianosaisten välinen 21.3.2011 tehty asuinkiinteistöä koskeva kauppa koskien Kaarinan kaupungissa sijaitsevaa Sorsaranta -nimistä tilaa (202-427-5-96) puretaan ja vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajalIe kauppahinta 260.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 21.3.2011 lukien taikka toissijaisesti, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena 176.700 euroa kiinteistön salaisen virheen perusteella korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 21.3.2011 lukien haasteen tiedoksiantoon ja siitä eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti. Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi virheen selvittelykustannuksista

1.400,11 euroa viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien sekä vielä korvausta oikeudenkäyntikuluista viivästyskorkoineen.

Perusteeksi vaatimuksilleen kantaja on lausunut, että syksyllä 2011 oli havaittu, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen seinärakenteet olivat laajalta alueelta laho- ja kosteusvaurioituneita ja vaurioita oli ollut erityisesti rakennuksen runkorakenteissa. Selvitettäessä vaurioiden syitä oli käynyt ilmi, että rakennus oli rakennettu aikanaan vastoin rakennuslupa-asiakirjoja seuraavilta osin:

- rakennusta ei ole salaojitettu ja rakennuksen perustusten vierustat on täytetty tarkoitukseen soveltumattomalla maa-aineksella,

-rakennuksen ns. valesokkelirakennetta ei ole toteutettu betonirakenteisena, vaan puurunkoisena ja lujalevyverhottuna ja että

- maanpintojen korkeus on rakennuksen ympärillä suunniteltua

korkeammalla.

Mainituista syistä rakennuksen rungon alasidepuu ja runkotolppien alaosat ovat lahovaurioituneet rakennuksen kaakkoisnurkan alueella ja lisäksi rakenteet ovat kosteusvaurioituneet myös muilta osin. Rakennus on kohteessa havaittujen laho-, home- ja mikrobivaurioiden johdosta ollut merkittävästi huonommassa kunnossa, kuin kantajalla on ollut perusteltua syytä olettaa. Vaikka rakennus on ollutkin sinänsä alkuperäisessä kunnossa, on kantajalla ollut kaupanteon yhteydessä saamiensa tietojen perusteella perusteltu syy olettaa rakennuksen rakenteiden olevan asianmukaisessa kunnossa. KantajalIe ei ole kaupanteon yhteydessä kerrottu mitään kosteusvaurioista tai niitä koskevista epäilyistä. Vauriot ovat sellaisia, että kantaja ei ole voinut niitä havaita tarkastaessaan kaupan kohdetta ennen kaupantekoa.

Kohteessa suoritetun tavarantarkastuksen mukaan kohteessa on välitön korjaustarve syntyneiden laho- ja kosteusvaurioiden osalta. Vaurioiden korjaaminen ei ole kuitenkaan riittävä toimenpide, koska rakenne on toteutettu valitulla tavalla. Kosteuden haitallinen johtuminen rakenteisiin on estettävä mataloittamalla maanpinnat alkuperäisten suunnitelmien edellyttämälle tasolle ja toteuttamalla kattovesien ohjaus ja perustusten kuivatusrakenteet. Asian vireilletulon jälkeen oli tullut ilmi, että kanteessa tarkoitetut kosteus- ja lahovauriot eivät rajoitu pelkästään seinärakenteisiin, vaan myös asuinrakennuksen lattiarakenteet ovat vaurioituneet. Muun ohessa lattianohjauspuut ovat lahovaurioituneet laajalta alueelta. Vauriot ovat aiheutuneet kanteessa esitetyistä syistä ja lisäksi todennäköisesti kosteuden kapillaarisesta nousemisesta rakenteisiin. Rakenteissa on laajoja mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat korjaamattomina vaaraa ihmisen terveydelle eikä rakennusta voida korjaamattomana käyttää asumistarkoituksiin.

Rakennustoimisto Salamatti Oy:n antaman tarjouksen mukaan suositettujen ja rakennuksessa havaittujen vaurioiden edellyttämien toimenpiteiden suorittamisesta aiheutuu 176.700 euron määräiset kustannukset. Nämä kustannukset on otettava perusteeksi arvioitaessa

salaisen virheen perusteella määrättävän hinnanalennuksen määrää.

Suoritettavilla korjauksilla kiinteistöllä sijaitseva rakennus saatetaan siihen kuntoon, kuin sen olisi tullut virheettömänä olla huomioon ottaen kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut seikat. Koska korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta. Näin ollen hinnanalennuksen määrässä ei tule huomioida vähentävänä tekijänä korjaustöillä saavutettavan hyödyn määrää. Korjauskustannukset vastaavat suuruusluokaltaan uudisrakentamisen kustannuksia, joten asuinrakennuksen korjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää. Ottamalla huomioon vaurioista aiheutuvat terveyshaitat ja sen, että rakennusta ei saada korjattua kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, on kiinteistössä havaittuja laatuvirheitä pidettävä olennaisina ja sen vuoksi kantajalla on katsottava ensisijaisesti olevan oikeus purkaa kauppa.

Vastaus

Vastaajat ovat vastustaneet kannevaatimuksia kokonaisuudessaan ja vaatineet, että kanne hylättäisiin ja että kantaja velvoitettaisiin korvaamaan vastaajien yhteiset oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen

Perusteeksi vastustukselleen vastaajat ovat lausuneet, että kanne tulee hylätä kokonaisuudessaan, koska kantaja oli myyjien nimenomaisesta kehotuksesta tutustunut taloon ja sen rakenteisiin poikkeuksellisen huolellisesti. Kantaja on näissä tekemissään tarkastuksissa tullut tietoiseksi siitä, että talon valesokkeli on toteutettu alkuperäisistä rakennussuunnitelmista poiketen puurunkoisena ja lujalevyverhottuna. Toiseksi kantaja on rakennukseen tutustuessaan saattanut todeta, että maanpinta rakennuksen koilliskulmalla on niin korkealla talon rakenteisiin nähden, että on syytä epäillä kosteusvauriota. Kolmanneksi kantaja on saattanut todeta, ettei sadevesiä ole ohjattu mitenkään erityisesti. Neljänneksi myyjäpuoli ei ole kaupantekotilaisuudessa

luvannut, että rakennuksessa olisi toimiva salaojajärjestelmä. Viidenneksi kauppakirjassa rakennuksesta on todettu sen olevan "lähes alkuperäisessä kunnossa ja vaatii täydellisen remontin". Kuudenneksi kantaja on saanut kohteen erittäin halvalla, käytännössä tontin hinnalla.

Kantaja oli käynyt tutustumassa kohteeseen useamman kerran ja hänellä oli ollut mukanaan muun ohessa poikansa, jolla vastaajien käsityksen mukaan on rakennusalan kokemusta. Kantajaa oli kehotettu tarkistamaan kohde erityisen huolellisesti, koska tosiasia oli, ettei kukaan myyjinä olevista kuolinpesän osakkaista ollut vuosikymmeniin asunut kiinteistöllä, osa myyjistä ei koskaan. Näin vastaajat halusivat tuoda selkeästi julki sen, ettei heillä ollut mitään tarkempaa tietoa kohteesta tai sen kunnosta. Kantaja olikin tarkastellut kohdetta huolellisesti muun muassa irroittamalla rakennuksen länsipäädystä sokkelin päältä mineriittilevyn. Tuolloin kantaja oli todennut levyn takana olleen sokkelirakenteen olleen täysin kunnossa ja mikä oleellista, hän oli saattanut todeta, miten rakennuksen valesokkeli oli toteutettu. Valesokkeli ei ole betonirakenteinen, vaan puurungon suojana ovat mainitut mineriittilevyt. Näin ollen kantaja ei voi nyt vedota kaupan kohteen virheenä siihen, että alkuperäisistä rakennuslupakuvista poiketen valesokkeli oli tehty puurakenteisena eikä betonista. Kantaja on perustellut vaatimustaan määrällisesti Rakennustoimisto Salamatti Oy:n tarjouksella. Tarjousta ei kuitenkaan voida pitää minkäänasteisena näyttönä asiassa, koska tarjous perustuu muun ohessa siihen, että koko vanha valesokkeli puretaan koko rakennuksen osalta ja rakennetaan uudelleen harkoista. Tämä toimenpide ei kuitenkaan ole ensinnäkään rakennuksen kunnon johdosta tarpeen eikä valesokkelin rakenne missään tapauksessa ole kaupan kohteen virhe, koska kantaja on tietoinen rakenteesta. Tarjousta ei voida pitää jutussa määrällisenä näyttönä senkään vuoksi, että siinä eri toimenpiteitä ei ole eritelty lainkaan.

Vastaajat myöntävät, että asuinrakennuksen kaakkoiskulmassa on lahovaurioita runkorakenteen puussa ja seinätolppien alapäässä. Ilmeistä on myös, että vaurio johtuu haastehakemuksessakin mainituin tavoin siitä, että maanpinta rakennuksen sivustalla on vuosikymmenten

saatossa noussut liian ylös, jolloin pintavedet ovat päässeet kosketuksiin mineriittilevyn takana olevan runkorakenteen kanssa.

Kuolinpesän osakkaiden ollessa myyjinä oli selvää, ettei näillä itsellään ole ollut eikä käytännössä ole voinutkaan olla tietoa rakennuksen mahdollisista vaurioista eikä toisaalta myöskään vaikutusmahdollisuutta esimerkiksi juuri maanpinnan korkeuteen rakennuksen rakenteisiin nähden. Toisaalta myös kantajalla on ollut aivan samanlaiset edellytykset tehdä itse havaintoja kohteesta kokonaisuudessaan.

Kantaja oli mineriittilevyjä irrottamalla tullut tietoiseksi siitä, että runkorakenne alkaa puisena suoraan pohjalaatan päältä ja tullut tietoiseksi myös siitä, että puinen runkorakenne oli heti mineriittilevyjen takana. Kantaja on varmasti havainnut tai ainakin hänen olisi pitänyt havaita, että maanpinta rakennuksen kaakkoisnurkassa oli jo paikkapaikoin jopa hieman ylempänä kuin mineriittilevyjen alareuna. Jokaiselle, joka on vähänkin ollut rakennusten kanssa tekemisessä, oli selvää, että tällöin on olemassa ilmeinen riski kosteusvauriosta. Vaikka tämä riskikohta oli tiedossa ja selkeästi havaittavissa ja vaikka kantajaa oli nimenomaisesti kehotettu tarkastamaan kaikki mahdolliset paikat rakennuksessa huolellisesti, ei kantaja katsonut tarpeelliseksi tarkistaa kohdetta tarkemmin kaakkoiskulman osalta eikä avannut tästä kohtaa mineriittilevyjä, vaikka oli tehnyt näin muualla rakennuksessa. Kantaja oli näin laiminlyönyt kohteen huolellisen tarkastamisen ja siinäkin tapauksessa, mikäli katsottaisiin, ettei kantajan menettely tässä kohdin poista kokonaan myyjäpuolen vastuuta rakennuksen kaakkoiskulman vaurioista, tuli kuitenkin todeta kantajan oman toiminnan ainakin osaltaan vaikuttaneen kantajan väittämän vahingon syntyyn.

Sadevesien ohjaamisen osalta kantajan havaittavissa on ollut, ettei sadevesiä ollut rakennuksesta mitenkään erityisesti ohjattu sivummalle. Toisaalta tällä kysymyksellä ei ollut merkitystä muutoin kuin rakennuksen kaakkoiskulman kohdalla. Ohjaamattomuus ei ole voinut aiheuttaa ongelmia muualla kuin juuri kaakkoiskulmassa, jossa tämä yhdessä maanpinnan korkeuden kanssa on luonnollisesti lisännyt riskiä ja joka riski on ollut havaittavissa.

Kaupantekotilaisuudessa ei ole ollut esillä kohteen alkuperäisiä rakennuspiirustuksia eikä myyjäpuoli ole luvannut, että kohteessa ylipäätään olisi salaojitusta taikka myöskään luvannut, että kohteessa olisi toimiva salaojitusjärjestelmä. Kysymys oli edelleenkin epäselvä. Joka tapauksessa selvää oli, että mikäli rakennukseen olisi 50 vuotta aiemmin rakennettu silloisen tavan mukaisesti savitiiliputkista salaojitus, ei tuollainen järjestelmä enää kaupantekohetkellä voinut olla toimintakuntoinen. Tämän tyylistä kohdetta ostaessa ostaja ei voi olettaa, että rakennuksessa olisi toimiva salaojitusjärjestelmä, ellei myyjien nimenomaisesti näin vakuuta.

Kukaan myyjinä toimineista kuolinpesän osakkaista ei ole vuosikymmeniin asunut kiinteistöllä eikä heillä siten voi olla kohteesta tarkempaa tietoa. Sen vuoksi ostaja on poikkeuksellisen tarkkaan tarkastanut kohteen, kuten kauppakirjassakin on todettu. Lisäksi paikalla on ollut havaittavissa ja kauppakirjassakin erikseen todettu se seikka, että rakennus on käytännössä lähes alkuperäisessä, 50 vuoden takaisessa kunnossa ja vaati täydellisen remontin. Mikäli rakennuksessa tehtäisiin Rakennustoimisto Salamatti Oy:n tarjouksessa mainitut työt, joita sinänsä ole pidettävä perusteettomina, jouduttaisiin samalla väistämättä tekemään huomattavan suuri osa siitä rakennuksen perusremontista, jonka tekemisen tarvetta on pidetty selvänä jo kaupantekotilaisuudessa. Näin ollen käytännössä kaikki ne korjaukset, jotka rakennuksen runkorakenteisiin tehtäisiin ja jolloin rakenteita jouduttaisiin avaamaan myös talon sisäpuolelta, olisivat samalla sitä rakennuksen perustason kohottamista, jonka tekeminen kauppakirjassakin katsottiin välttämättömäksi. Mikäli vastoin käsitystä kantajan katsottaisiin olevan oikeutettu hinnanalennukseen joltakin osin, tuli tämän tason korottaminenkin ottaa huomioon.

Kaupan kohde on isohko, Littoistenjärven rantaan rajoittuva omakotitalotontti rakennuksineen. Tontin pinta-alan ollessa yli 2.500 m2 ja kun kaavanmukainen tehokkuusluku alueella on 0.15, se tarkoitti 387 m2 rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden käyttämistä vielä helpotti se,

että kaavan mukaan uudisrakennus saisi olla puolitoistakerroksinen tai paritalo. Tällaisia järvenrantaan rajoittuvia tontteja tulee myyntiin äärimmäisen harvoin ja siksi kiinnostus kohteeseen on ollut suurta. Kohteeseen oli käynyt tutustumassa useita kiinnostuneita, jotka käytännössä kaikki olivat lähteneet liikkeelle siitä, että olemassa oleva omakotitalo puretaan ja paikalle rakennetaan uudisrakennus. Vastaajille oli tehty suullisesti kaksikin 250.000 euron rnääräistä tarjousta sellaisilta ostajilta, jotka eivät käytännössä olleet itse rakennuksesta lainkaan kiinnostuneita. Näitä tarjouksia vastaajat eivät olleet hyväksyneet, mutta kun kantaja oli tehnyt kohteesta käytännössä samansuuruisen, vain vähän korkeamman tarjouksen, he hyväksyivät tämän ajatuksin, että kohde tuli hinnoitella lähinnä tontin mukaan eikä vanhoille rakennuksille voi juurikaan laskea arvoa. Vastaajien käsityksen mukaan uudisrakentaminen oli kantajankin tarkoitus. Hän tai hänen edustajansa oli käynyt muun ohessa Kaarinan rakennusvalvonnassa tarkastamassa kohteen rakennusoikeuden. Tämä lähtökohta oli saattanut vaikuttaa myös siihen, ettei nimenomaisista kehotuksista huolimatta kantaja esimerkiksi ollut avannut sokkelirakenteita laajemmalta, vaan oli tyytynyt avaamastaan kohdasta tekemäänsä havaintoon. Osoituksena siitä, että kantajakin varmasti oli mieltänyt saaneensa kohteen edullisesti ja käytännössä pelkän tontin hinnalla on se, että kantaja oli jo 21.5.2011 laittanut Turun Sanomien Tontteja myytävänä -osastolle

myynti-ilmoituksen, jossa oli tarjottu ostettavaksi Littoistenjärven rannalla 2.582 m2 suuruinen upea rantatontti hintaan 360.000 euroa eli 100.000 euroa enemmän kuin mitä kantaja oli itse kohteesta maksanut.

Vastaajat ovat sittemmin erikseen arvioittaneet kiinteistön kiinteistönvälittäjällä siitä lähtökohdasta, että vanha rakennus purettaisiin pois. Kiinteistönvälittäjä Eero Hiekka oli arvioinut kohteen hinnaksi purettavalla asuinrakennuksella 200.000-250.000 euroa. Kerrottu kantajan oma näkemys sekä kiinteistönvälittäjän arvio osoittivat, että kantaja todellisuudessa oli ostanut kohteen tontin hinnalla. Kantajan hinnanalennusvaatimus johtaisi menestyessään myös täysin kohtuuttomaan tilanteeseen.

Hinnanalennusvaatimus on perusteeltaan hyväksyttävissä siinä laajuudessa kuin kysymys on rakennuksen kaakkoiskulmassa todetuista lahovaurioista runkorakenteen alajuoksussa ja seinätolppien alapäässä sekä kaakkoiskulman lattiarakenteessa. Kantaja ei ole miltään osin eritellyt, paljonko kustannuksia aiheutuisi tavarantarkastuksessa todettujen laho- ja kosteusvaurioiden korjaamisesta lisättynä lattiarakenteiden korjauskustannuksilla, vaan kanteessa on esitetty vain yksi luku. Erittelemättömyyden johdosta vastaajat eivät kykene ottamaan kantaa siihen, mikä osa kantajan vaatimista kustannuksista olisi hyväksyttävissä.

Vastaajat ovat pyytäneet tavarantarkastuksen suorittanutta Matti Rtttttä laatimaan kustannusarvion niiden virheiden korjaamisesta, jotka hän aiemmin tarkastuksessaan oli havainnut. Rtttttö oli tehnyt kustannusarvion tarkastuksensa 23.1.2014 perusteella ja antanut siitä tavarantarkastuskertomuksen 1/2014. Tämän mukaisesti verollinen kustannus seinärakenteiden osalta on 2.320 euroa, rakennuksen ulkopuolisista, maanpinnan muokkaamisesta ja kattovesien 7 viemäröinnistä sekä salaojituksesta Rtttttö arvioi kustannuksia aiheutuvan 10.720 euroa eli 12 prosentin yleiskustannusten kanssa yhteensä 14.600 euroa. Tässäkin on huomattava, että rakennuksen ulkopuoliset työt ovat osin sellaisia, ettei niiden perusteella voi vaatia hinnanalennusta, koska esimerkiksi maanpinnan korkeus on ollut havaittavissa ja myös se, ettei rakennuksen ulkopuolella ole ollut minkäänlaista kattovesien ohjausjärjestelmää. Rtttttn arvio joka tapauksessa osoittaa, että kantajan esittämä määrä korjauskustannuksista muodostuu pääosin tason parantamisesta, ei virheen korjaamisesta.

TODISTELU

Kantaja

Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu

Vastaaja

Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu

K1: kauppakirja 21.3.2011

K2: tavarantarkastuskertomus 30.1.2012

K3: Rakennustoimisto Salamatti Oy:n tarjous 20.2.2012

K4: Rakennustarkastus Oy:n raportti 21.11.2012 ja Kiratek Oy:n analyysivastaus 12.12.2012

K5: Rakennustoimisto Salamatti Oy:n lausunto/tarjous 2.4.2013

K6: rakennekuva ja kaksi valokuvaa

1. todistelutarkoituksessa Pentti Roooooa

2. todistaja Juhani Roooooa

3. todistaja, RI Matti Sttttta

4. todistaja, Dl Matti Rtttttö

5. todistaja, Sami Htttttnen

V1: tavarantarkastuskertomus 30.1.2012, kantajan todiste K2

V2: kauppakirja 21.3.2011, kantajan todiste K1

V3: jäljennös lehti-ilmoituksesta 21.5.2011

V4: tavarantarkastuskertomus 26.1.2014/1/2014/Matti Rtttttö

1. todistaja Juhani Smmmmmo

2. todistaja Eero Httttta

RATKAISUN PERUSTELUT

Todistajana kuullun tavarantarkastaja Rtttttn kertomuksella ja tämän tavarantarkastuslausunnolla on selvitetty, että rakennuksessa on tarkastuslausunnosta lähemmin ilmenevälIä tavalla sen olohuoneen alueella laho- ja kosteusvaurioita. Edelleen lausunnosta ilmenee, että rakennusta ei ole salaojitettu suunnitelmien edellyttämällä tavalla. Kerrottuja seikkoja on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamina salaisina virheinä. Ne eivät ole olleet havaittavissa tavanomaisessa osto tarkastuksessa.

Kanteessa on virheenä myös vedottu rakennuksen ns. valesokkelirakenteeseen sekä maapintojen korkeuteen rakennuksen ympärillä. Kerrotusta Rtttttn lausunnosta käy ilmi se seikka, että valesokkelirakennetta ei ole toteutettu täsmällisesti rakennepiirustusten mukaisesti, vaan puurunko-osuus on rakennettu alkamaan suoraan laatan päältä. Todistaja Rtttttn mukaan toteutettu tapa on ollut myös tavanomainen rakennuksen rakentamisen aikaan eikä rakenteesta sellaisenaan aiheudu rakennukselle haittaa tai vauriota. Kaiken kaikkiaan kysymys on, niin kuin tässäkin tapauksessa, siitä, että sokkelirakenteessa on riittävästi korkeutta maanpintaan nähden niin, ettei kosteutta pääse valumaan suoraan rakenteisiin. Ennen kaupan tekoa suoritetussa tarkastuksessa maanpinnan korkeus suhteessa rakenteisiin vaurioalueella on ollut kantajan havaittavissa. Ostotarkastuksessa on myös avattu sokkelin peitelevy, jolloin toteutettu valesokkelirakenne on ollut kantajan havaittavissa. Käräjäoikeus katsoo ettei kantaja näin sokkelirakenteen taikka maanpinnan korkeuden osalta voi pätevästi vedota laatuvirheeseen.

Sanotun maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Kanteesta ja vastauksesta ilmenevin tavoin kaupan kohteena on Kaarinassa, Littoistenjärven rannalla sijaitseva 2.582 m2 suuruinen rantatontti, jolla sijaitsee vuonna 1962 rakennettu asuinrakennus erillisen autotalli-talousrakennuksen lisäksi. Kantaja on kanteessa mainituin tavoin lähtenyt siitä, että hinnanalennuksena vaatimansa virheiden korjauskulujen määrä 176.700 euroa verrattuna 260.000 euron määräiseen kauppahintaan nähden on niin olennainen, että tämän olennaisuuden perusteella edellytykset kaupan purkamiselle ovat olemassa. Korjauskustannusten määrästä kantaja on esittänyt

todisteena Rakennustoimisto Salamatti Oy:n antaman tarjouksen ja kuullut tältä osin tarjouksen antaneen yhtiön edustajaa. Hinnanalennuksen ja korjauskustannusten osalta vastaajapuoli on esittänyt todisteena tavarantarkastaja Rtttttn lausunnon, jonka mukaisesti todettujen virheiden korjauskustannukset ilman laadun parannusta lausunnon mukaisesti ovat 14.600 euroa. Kysymyksessä olevan tontin arvosta vastaajat ovat myös kuulleet todistajana kiinteistöneuvos Htttttaa, joka pitkän kokemuksensa perusteella on arvioinut pelkän tontin arvoksi jopa lähelle 300.000 euroa. Hiekan kertoman mukaan asuinrakennus saattoi olla haittana kaupanteolle.

Tontin lisäksi edellä todetuin tavoin kaupan kohteena on ollut vuonna 1962 rakennettu rakennus, jossa on todettu todistaja Rtttttn lausunnosta ilmenevä laho- ja kosteusvaurio. Arvioitaessa rakennuksen ikään ja kuntoon nähden tarvittavia toimenpiteitä virheen korjaamiseksi on selvää, että kantajan esittämä rakennustoimisto Salamatti Oy:n tarjouksen mukainen korjaustoimi on selvästi liioiteltu tarkoittaen käytännössä lähes kaikkien rakenteiden uusimista eikä tätä siten voida ottaa arvioinnin perustaksi. Uskottavana käräjäoikeus pitää todistaja Rtttttn lausuntoa virheistä ja niiden korjauskuluista.

Näin arvioiden virhe ei ole niin olennainen, että se oikeuttaisi kaupan purkuun ja tämä vaatimus onkin hylättävä.

Hinnanalennusarvioinnin kannalta Rtttttkin korjauskustannusarvio sisältää osin sellaisia parannuksia ja toimia, jotka eivät sellaisenaan ole virheen korjaamista, kuten esimerkiksi maanpinnan alentamiseen liittyvät toimet. Arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota myös todistaja Htttttn lausuntoon tontin arvosta, joka saattaisi jopa ylittää kauppahinnan. Käräjäoikeuden tiedossa asianosaisten ilmoituksen perusteella on, että nämä ovat oikeudenkäynnin kestäessä yhteistuumin pyrkineet myymään kohteen kolmannelle siinä kuitenkaan onnistumatta. Tästä on pääteltävissä, että kysymystä ei voida arvioida myöskään pitämällä vain tontin arvoa lähtökohtana. Todetut virheet huomioiden käräjäoikeus katsoo, että kauppahinta on ollut kiinteistön arvoa suurempi ja siten edellytykset hinnanalennuksen määräämiselle täyttyvät. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi edellä sanotut seikat huomioiden

10.000 euroa, jota ylitlävin osin vaatimus on hylättävä. Kantaja ei ole näyttänyt, että asiassa olisi aiheutunut erityisiä vastaajien korvattavaksi

kuuluvia selvittelykuluja ja tätä koskeva vaatimus on hylättävä.

Kantajan vaatimus asiassa hyväksytään ainoastaan osaksi. Sen vuoksi kantaja saa kuitenkin pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Vastaajat Helena Marjukka Lmmmmms, Juhani Jaripekka Smmmmmo, Janne Juhamatti Smmmmmo, Pirkko Greta Tuulikki Lmmmmmg, Sirkka Anneli Emmmmmn, Pauli Kalervo Smmmmmo, Sisko-Riitta Smmmmmä ja Kirsti Anna-Maija Ummmmmn, Kreeta Helena Smmmmm kuolinpesän osakkaina, velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Pentli Roooooalle hinnanalennuksena 10.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen

21.3.2011 lukien 22.10.2012 saakka ja edelleen 23.10.2012 lukien viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti.

Roooooan vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hylätään.