Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan on suoritettava normaalisti ennakkotarkastus huolellisesti. Rakenteiden avaamista tai erityisiä tutkimuksia ei kuitenkaan edellytetä. Mutta mitä vanhempi rakennus ja mitä selvemmin virheitä on yksilöity kuntotarkastuksessa ennen kauppaa ostajalle syntyy erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tästä oli alla olevassa tapauksessa kysymys. Kysymys on silloin siitä, mitä ostajan on pitänyt ymmärtää ennen kauppaa kaupan kohteesta.

Asiassa on selvitetty, että ostajat olivat ostaneet vastaajalta 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla 240.000 euron kauppahinnasta Kirkkonummen sijaitsevan pinta-alaltaan 1.950 m2 olevan kiinteistön, jolla sijaitsee arviolta 1920 -luvulla rakennettu pinta-alaltaan noin 80 m2 oleva hirrestä rakennettu asuinrakennus. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnassa on otettu huomioon ostajalle annettu alennus kertakorvauksena 58.000 euroa kiinteistössä 10.10.2011 kuntotarkastuksen yhteydessä huomioitujen puutteiden ja vikojen korjaamiseksi. Kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt kantajille 1.4.2012.

Raportissa ennen kauppaa on selkeästi todettu, että

- asuinrakennuksen alapohja on riskirakenne, joka vaatii lisätutkimuksia ja joka on korjattava / uusittava, että

- ulkoseinien alaosat kaipaavat lisätutkimuksia ja ovat korjattava / uusittava, että

- ulkolaudoitus portaikon päädyssä kaipaa lisätutkimuksia ja on korjattava/ uusittava, että

- ulkoseinälaudoitus erkkerin kulmalla kaipaa lisätutkimuksia ja on uusittava, että

- ikkunat kaipaavat huoltoa ja lisätutkimuksia sekä ovat korjattava/ uusittava, että

- vesikate kaipaa huoltoa ja vesikatteen vuotojäljet sivu-ullakolla kaipaavat lisätutkimuksia, että

- yläpohja kuistilla kaipaa lisätutkimuksia, että yläpohjan lappeensuuntainen osuus portaan kohdalla kaipaa lisätutkimuksia, että

- viemärin tuuletusputki kaipaa lisätutkimuksia ja että pesuhuone poistonilmavaihtoineen kaipaa korjausta / uusimista.

Raportissa edelleen todetaan, että kyseisessä rakennuksessa on tyypillisesti puutteita ja vaurioita yläpohjassa ja alapohjassa.

Yläkerrassa on heikko yläpohjanlämmöneristys ja ilmanpitävyys, jonka haitta on ilmavuotojen aiheuttamat kosteuden tiivistyminen mm. seinärakenteisiin ja vesikatteen lämpenemisen johdosta vuotoriski vain kasvaa, minkä vuoksi suositellaan lisätutkimuksen sijaan ryhdyttävän perusparannuksiin, jossa yläpohjan lämmön- ja ilmanpitävyyttä parannetaan.

Alapohjassa korjaustarve on mitä todennäköisin, jolloin suositellaan lisätutkimisen sijasta ryhdyttävän perusparannuksiin alapohjan muuttamisella asianmukaiseksi. Korjausten yhteydessä voi korjata runkorakenteita ja varmistaa niiden kunto.


Ostajat ryhtyivät korjaamaan taloa laajasti ja löysivät virheitä. Tehdyssä tutkimusraportissa on todettu mm. seuraavaa:

- Hirsitalossa on useita vaurion aiheuttajia.

- Perustusten päällä olevan listan raosta sadevesi pääsee rasittamaan alahirsiä.

- Tuulettuvan alapohjan tuuletus ei ole toiminut (aukot on tukittu) ja alapohja on ollut osin täytetty virheellisesti hiekalla. Tämän seurauksena kapillaarinen veden nousu on vaurioittanut puurakenteita. Hiekka on myös vaikuttanut kapillaariseen vedennousuun kivisokkelin pintaa myöten ja lisännyt kosteusrasitusta alahirsissä.

- Vesikaton pellitykset ohjaavat joistain paikoista sadevettä rakenteisiin päin (esim. yläkerran ikkunan luona).

- Sosiaali-ja terveysministeriön asumisterveysohjeen soveltamisoppaan mukaan kyseessä on mikrobien aiheuttama terveyshaitta, jonka edellytykset on havaittu täyttyvän tutkittavassa kohteessa.

- Rakennuksessa on selkeä mikrobiperäinen haju.

- Materiaalinäytteissä on suuria määriä mikrobeja. Mikrobiologisessa analyysissä on varmennettu mikrobien lajisto ja pitoisuus.

- Hirsiseinissä on näkyvää mikrobikasvustoa.

- Kaikissa materiaalinäytteissä todettiin viitteitä vauriosta (suuria mikrobipitoisuuksia). Kahdessa näytteessä oli viite vaurio on, yhdessä heikko viite vauriosta ja yhdessä vahva viite vauriosta.

- Havaituissa sienisuvustoissa ja -lajistoissa on mahdollisesti terveydelle haitallisia aineita (toksiineja) tuottavia mikrobeja. Toksiinien on todettu aiheuttava terveyshaittaa rakennuksessa oleskeleville henkilöille.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kuntotarkastuksessa todetut lisätutkimustarpeet tai riskirakenteet ilman mainintoja vaurioepäilyistä tai -havainnoista eivät vielä muodosta ostajille erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta kuntotarkastuksessa mainitut virheet ja puutteet puolestaan saattavat vaikuttaa ennakkotarkastusvelvollisuuteen korostavasti (Koskinen-Tammi, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, DL 5/2012, s. 704).

Kuntotarkastusraportin 18.10.2011 perusteella ostajien on pitänyt käsittää, että vauriot saattavat olla kuntotarkastuksessa havaittua laajempia ja siinä todettujen seikkojen perustella ostajalle on muodostunut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Ostajat eivät ole ennen kaupantekoa ryhtyneet toimenpiteisiin kuntotarkastusraportissa mainittujen vaurioiden laajuuden kartoittamiseksi, kuten esimerkiksi neuvotelleet myyjän kanssa mahdollisista lisätutkimuksista. Näin ollen he ovat ottaneet riskin siitä, että vauriot ovat kuntotarkastuksessa havaittua laajemmat. Ostajat eivät myöskään ole näyttäneet, että myyjä olisi tiennyt talon vaurioista kuntotarkastusraportissa mainittua laajemmin ja jättänyt kertomatta ostajille hänen tiedossaan olevista kaupantekoon vaikuttavista seikoista.

Kysymyksessä on ollut peruskorjaamaton talo, joka on siirretty Terijoelta vuonna 1921. Tämä ja 18.10.2011 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ei kiinteistö ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä olisi voitu perustellusti edellyttää. Kiinteistössä ei siten ole ollut sellaista salaista virhettä, jonka perusteella ostajat olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen.

Myyjä voitti ja ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut alioikeudessa 15.000 ja hovioikeudessa 17.000. Ostajan joutuvat maksamaan myös omat oikeudenkäyntikulut olivat alioikeudessa 30.000 euroa ja hovioikeudessa arviolta 20.000 euroa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajat ovat ottaneet aika suuren riskin lähtiessään oikeudenkäyntiin ottaen huomioon ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastusraportin. Siinä oli kuitenkin aika selvästi mainittu virheitä ja talo oli vanha ja peruskorjaamaton. Tällaisessa tilanteessa vain jos myyjä on jättänyt kertomatta tietämiään virheitä ostaja voi menestyä kanteessaan. Myyjän tiedonantovirheitä ei nyt ollut.

Turun hovioikeus

Tuomio Nro 1158

Antopäivä 23.11.2016

Diaarinumero S 15/2307

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 9.10.2015 nro 10552 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen

Valittaja

K Pooo
M Pooo

Vastapuoli

P Vmmm

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

K ja M Pooo ovat vaatineet, että Vmmm velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena

1. kaupan kohteena olleen kiinteistön 257-460-3-2x virheistä ja puutteista yhteensä 109.400 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 31.3.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,

2. korvaukseksi ylimääräisistä asumiskustannuksista 1.4.2012-31.12.2012 vuokrakulut 1.000 euroa kuukaudessa eli 9.000 euroa ja l.l.2013-31.3.2014 vuokrakulut 1.100 euroa kuukaudessa eli 16.500 euroa, yhteensä 25.500 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien sekä oikeudenkäynnin aikana käräjäoikeuden tuomioon mennessä erääntyneet vastaavat kulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen tuomion antamisesta lukien ja

3. kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden aikana 12.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

Lisäksi Poooit ovat vaatineet, että Vmmm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Poooit ovat lausuneet, että kiinteistössä on virhe. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä oleva rakennus on korjauskelvoton. Vmmm ei ole antanut heille oikeita tai riittäviä tietoja kaupan kohteesta. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä oli sovittu tai mitä ostajilla on kauppahinta ja muut kaupan olosuhteen huomioon ottaen ollut oikeus edellyttää. Jos katsotaan, ettei Vmmm ole tiennyt kohteen virheistä, on kysymyksessä ollut piilevä virhe, jonka perusteella Poooit ovat oikeutettuja hinnanalennukseen.

Poooit ovat ostaneet kiinteistön ja sillä olevan talon asumiskäyttöön. Remontin edistyessä on kuitenkin ilmennyt, että talo on täysin purkukuntoinen. Kohteen virheet eivät ole olleet eivätkä ole voineetkaan olla Poooien tiedossa kauppaa tehtäessä, koska ilmenneet virheet eivät käy ilmi kuntotarkastusraportista 18.10.2011. Koska kiinteistön hallinta on luovutettu lähes puoli vuotta kaupan tekemisen jälkeen, kohteessa sittemmin havaitut kosteus- ja mikrobivauriot ovat voineet pahentua Vmmmn hallinta-aikana kaupanteon jälkeen. Poooot eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

Poooit ovat tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa.

Vmmm on antanut kohteesta virheellisiä tietoja, kun hän ei ole kertonut hyvän rakennustavan vastaisesti tehdyistä remonteista eikä kuntotarkastusraportissa 29.10.2004 todetuista seikoista. Näin ollen Vmmm on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti, eikä näin ollen voi vapautua vastuusta vetoamalla Poooien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Vmmm on antanut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja virheellisiä ja/tai harhaan­ johtavia tietoja, jotka ovat vaikuttaneet kaupan tekemiseen. Vmmmn on korvattava Poooeille aiheutuneet vahingot.

Vastaus

Vmmm on vaatinut, että valitus hylätään ja että Poooit velvoitetaan suorittamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Vmmm on lausunut, että kysymyksessä ei ole hänen vastuullaan oleva kiinteistön virhe. Poooeillä on ollut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus 18.10.2011 laaditun kuntotarkastusraportin perusteella. Poooit ovat tienneet kaupan kohteen tosiasiallisen kunnon. Poooit eivät ole reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa, koska reklamaatio on tehty yli vuosi sen jälkeen, kun Poooit ovat aloittaneet rakenneavaukset kohteessa. Vmmm ei ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä törkeän huolimattomasti, vaan hän on antanut kaikki tarvittavat tiedot rakennuksen kunnosta ja tehdyistä remonteista.

Joka tapauksessa asumiskustannusten korvaamiseen ei ole perusteita, koska Poooit ovat jo kaupanteon hetkellä katsoneet, että kohde ei ole ollut asumiskelpoinen.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen koskien reklamaatiota.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Näin ollen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei ilman erityistä syytä ulotu sellaisiin seikkoihin, jotka ovat selvitettävissä vain esimerkiksi rakenteita purkamalla.

Poooit ovat yhdessä myyjän kanssa teettäneet kuntotarkastuksen. Kiinteistöön ja kuntotarkastuksen perusteella 18.10.2011 laadittuun raporttiin tutustumalla Poooit ovat täyttäneet normaalin ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kuntotarkastuksessa todetut lisätutkimustarpeet tai riskirakenteet ilman mainintoja vaurioepäilyistä tai -havainnoista eivät vielä muodosta ostajille erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta kuntotarkastuksessa mainitut virheet ja puutteet puolestaan saattavat vaikuttaa ennakkotarkastusvelvollisuuteen korostavasti (Koskinen-Tammi, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, DL 5/2012, s. 704).

Kuntotarkastusraportissa 18.10.2011 on todettu muun muassa käräjäoikeuden tuomion sivulle 15 merkityt lisätutkimustarpeet, korjaustarpeet, vauriot ja puutteet. Kuntotarkastusraportin perusteella Poooien on pitänyt käsittää, että vauriot saattavat olla kuntotarkastuksessa havaittua laajempia ja käräjäoikeuden tuomioon merkityillä perusteilla Poooeille on kuntotarkastusraportissa todettujen seikkojen perustella muodostunut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Poooit eivät ole ennen kaupantekoa ryhtyneet toimenpiteisiin kuntotarkastusraportissa mainittujen vaurioiden laajuuden kartoittamiseksi ,kuten esimerkiksi neuvotelleet Vmmmn kanssa mahdollisista lisätutkimuksista.Näin ollen he ovat ottaneet riskin siitä, että vauriot ovat kuntotarkastuksessahavaittua laajemmat. Pooot eivät myöskään ole näyttäneet, että Vmmm olisi tiennyt talon vaurioista kuntotarkastusraportissa mainittua laajemmin ja jättänyt kertomatta ostajille hänen tiedossaan olevista kaupantekoon vaikuttavista seikoista.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden mukaan arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, erityistä huomiota on kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin (HE 120/1994 vp. s. 51).

Kysymyksessä on ollut peruskorjaamaton talo, joka on siirretty Terijoelta vuonna 1921. Tämä ja 18.10.2011 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ei kiinteistö ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä olisi voitu perustellusti edellyttää. Kiinteistössä ei siten ole ollut sellaista salaista virhettä, jonka perusteella Poooit olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen.

Poooit häviävät asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla he ovat velvollisia korvaamaan Vmmmn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

K ja M Pooo velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan P Vmmmlle oikeudenkäyntikulujen korvauksena hovioikeuden osalta 17.417,91 euroa korkolain 4 §:n §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.1.2017.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos N. P
hovioikeudenneuvos J. L
hovioikeudenneuvos A. L

Valmistelija:
viskaali H. V

Ratkaisu on yksimielinen.


LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO

15/10552

Raasepori

Käräjätuomari L. A

Ajurinpuisto 4 / PL 29

9.10.2015

L 14/3338

Kantaja
Pooo, K
Pooo, M

Vastaaja

Vmmm, P

Asia

Kiinteistön kauppahinnan alentaminen ym.

Vireille 3.4.2014

Suullinen valmistelu

2.6.2015
Jatkettu suullinen valmistelu ja pääkäsittely 26.8.2015

Jatkettu pääkäsittely 27.8.2015

KANNE

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena ja/ tai vahingonkorvauksena:

1. kaupan kohteena olleen kiinteistön 257-460-3-2x virheistä ja puutteista yhteensä 109 400,00 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 31.3.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen;

2. ylimääräisistä asumiskustannuksista 1.4.2012 - 31.12.2012 vuokrakulut 1 000 euroa kuukaudessa, yhteensä 8 000 euroa ja 1.1.2013-31.3.2014 vuokrakulut 1.100 euroa kuukaudessa, yhteensä 16.500 euroa sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vastaavat kulut korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 24.500 eurolle haasteen tiedoksiannosta lukien ja sen ja jälkeen erääntyville erille tuomion antamisesta lukien;

3. kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden aikana 12.000,00 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien;

4. ja että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 30.725,54 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

TAUSTAA

Kantajat ovat 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet vastaajalta Kirkkonummen kunnan Mn kylässä sijaitsevan Txxxxo-nimisen tilan· RN:o X:XX. Kiinteistön pinta-ala on 1.950 m2 ja kauppahinta on ollut 240.000 euroa. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee arviolta vuonna 1920 rakennettu hirsirakennus, jonka pinta-ala on n. 80 m2. Markkinoinnissa kantajille annettujen tietojen mukaan rakennuksen kunto oli tyydyttävä.

Vastaaja oli teettänyt kaupan kohteesta kuntotarkastuksen Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta 10.10.2011. Raportin mukaan korjaus-/uusimistarvetta oli alapohjan, ulkoseinän alaosien, erkkerin kulmalla olevan ulkoseinälaudoituksen, ikkunoiden, viemärin tuuletusputken ja pesuhuoneen osalta. Kaupan kohde on myyty asumiskuntoisena ja kantajien oli tarkoitus remontoida kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta osittain ennen muuttoa ja osittain muuton jälkeen.

Kaupan kohteen myyjän ja välittäjänä toimineen Suomen JYA Oy:n antamien tietojen mukaan kiinteistöllä oli rakennusoikeutta jäljellä n. 80 m2. Kantajille esitettiin kaupanteon yhteydessä suunnitelmat rakennuksen laajennuksesta, jolle oli kantajille annettujen tietojen mukaan myös myönnetty rakennuslupa. Kantajien nimenomaisena tarkoituksena oli laajentaa rakennusta, jotta se soveltuisi heidän perheensä käyttöön.

KAUPAN KOHTEEN VIRHEET JA PUUTTEET

Kaupan jälkeen kaupan kohteessa on todettu erittäin merkittäviä virheitä ja vaurioita, joita kantajat eivät voineet havaita kaupanteon hetkellä.

Kiinteistö on vapautunut kantajien käyttöön vasta 1.4.2012, kun myyjä muutti kohteesta pois. Näin ollen kantajat pääsivät tutkimaan kiinteistöä tarkemmin vasta tuolloin. Virheet paljastuivat vähitellen, kun kantajat ryhtyivät suorittamaan suunnittelemiaan kunnostustöistä. Kuten edellä on mainittu, kohde myytiin asumiskuntoisena, ja kantajien tarkoitus oli muuttaa sinne asumaan mahdollisimman Pn kaupanteon jälkeen.

Tämä osoittautui kuitenkin mahdottomaksi.

EHMP Engineering Oy on kiinteistöllä 5.11.2012 suorittamansa katselmuksen perusteella laatinut 20.11.2012 päivätyn katselmuspöytäkirjan, jonka mukaan ylä- ja alapohjarakenteiden vauriot ovat niin vakavia, että koko rakennus on purettava.

Katselmuspöytäkirjassa todetaan, että vauriot ovat olleet nähtävissä vasta, kun ylä- ja alapohjarakenteet oli avattu. Katselmuksen suorittajana toiminut asiantuntija on pitänyt kohdetta korjauskelvottomana.

Edellä selostettujen virheiden lisäksi 20.11.2012 päivätyssä EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirjassa on lueteltu muita kaupan kohteessa ilmenneitä virheitä ja havaintoja:

- Ala- ja yläpohjapalkistorakenteita oli useissa paikoissa ilman pystytukia ja ne olivat painuneet. Perustukset olivat vaurioituneet johtuen niiden painumisesta.

- Ala- ja yläpohjarakenteissa oli havaittavissa kosteus-, laho- ja homevaurioita.

- Peltisen vesikaton aluskatteena oli paikoin päreitä, eikä paikoin ollut minkäänlaista aluskatetta.

- Lattiassa ollut vesiputki oli vuotanut alapohjarakenteisiin ilmeisesti useita vuosia.

- Ylä- ja alapohjan virheitä ja vaurioita ei ole voinut täysin todeta ennen kuin purkutyöt oli niissä tehty.

- Ikkunat olivat ainoat rakennusosat, jotka olivat tyydyttävässä kunnossa. Kun ala- ja yläpohjan rakenteet olivat avattuina, oli selvästi todettavissa, että koko rakennus on purettava, koska ylä- ja alapohjan rakenteiden vauriot ovat niin vakavia, että ne olivat täysin korjauskelvottomia.

- Myyntiesitteessä olisi pitänyt mainita, että tontilla on purkukuntoinen omakotitalo, eikä talo, joka on tyydyttävässä kunnossa.

- Rakennus on täysin arvoton.

- Myyntihinta on enintään tontin arvo eli n. 150.000 euroa. Nykyiset omistajat ovat maksaneet kohteesta ylihintaa n. 90.000 euroa.


Espoon kaupungin terveystarkastaja Espoon seudun ympäristöterveydestä on suorittanut rakennuksessa tarkastuksen ja selvittänyt sen asumiskelpoisuutta. Lausunnossaan 21.3.2013 terveystarkastaja on todennut mm. seuraavaa:

"Alakerran alin hirsi oli silminnähtävästi lahonnut. Paikoitellen hirsiseinässä oli toukkien jälkiä. Pääsisäänkäynnin puoleinen hirsiseinässä oli purun jälkeen kertoman mukaan ollut vihreää mikrobikasvustoa runsaasti. Tarkastushetkellä oli nähtävissä pieniä viitteitä kasvustosta. Rakennuksen tiilihormi oli halki. Yläkerrassa oli nähtävissä useissa paikoissa kosteus- ja lahovaurioita. Vesikatteen alapuolisissa materiaaleissa oli nähtävissä useissa paikoissa veden jättämiä vesivauriojälkiä."

Lausunnossa todetaan tarkastuksen perusteella seuraavaa:
"Havaintojen perusteella asunnossa on tekijöitä, joista voi aiheutua ja aiheutuu terveydensuojelulain 27 §:n mukainen terveyshaitta. Asuinkiinteistö on nykyisessä kunnossa asumiskelvoton. Havaintojen perusteella ei ole mitään tarvetta tutkituttaa selviä asuinkiinteistössä esiintyviä kosteusvaurioita. Kosteusvauriot voidaan rinnastaa mikrobi- ja lahottajasienivaurioihin."

Rakennuksen vesiputket ovat rikkoutuneet talven 2012-2013 aikana. Tämän johdosta suoritettujen tutkimusten perusteella on käynyt ilmi, että putket eivät olleet eristettyjä lämminvesivaraajatilassa. Lisäksi on ilmeistä, että liittymät kunnan verkostoon on tehty itse vastaajan toimesta.

Kantajat ovat syksyllä 2013 teettäneet kaupan kohteessa keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan tavarantarkastuksen. HTT-tarkastaja A. Lsen 6.11.2013 päivätyssä tavarantarkastuskertomuksessa kohdassa 12.4. on todettu, että rakennus ei ole tarkastushetkellä asumiskelpoisessa kunnossa.

Yhteenvetona kohdassa 12.5. on todettu mm. seuraavaa:

- Hirsitalossa on useita vaurion aiheuttajia.

- Perustusten päällä olevan listan raosta sadevesi pääsee
rasittamaan alahirsiä.

- Tuulettuvan alapohjan tuuletus ei ole toiminut (aukot on tukittu) ja alapohja on ollut osin täytetty virheellisesti hiekalla. Tämän seurauksena kapillaarinen veden nousu on vaurioittanut puurakenteita. Hiekka on myös vaikuttanut kapillaariseen vedennousuun kivisokkelin pintaa myöten ja lisännyt kosteusrasitusta alahirsissä.

- Vesikaton pellitykset ohjaavat joistain paikoista sadevettä rakenteisiin päin (esim. yläkerran ikkunan luona).

- Seinien pintaremontit ovat lisänneet pintakerroksia seiniin, mikä vaikuttaa ulkoseinien kosteuskäyttäytymiseen ja luo olosuhteita mikrobikasvustoille kun kastepiste syntyy rakenteen sisälle. Alkuperäiset seinien eristysmateriaalit (esim. sammal) ovat erittäin hyvä kasvualusta, kun ne kastuvat.

- Sosiaali-ja terveysministeriön asumisterveysohjeen soveltamisoppaan mukaan kyseessä on mikrobien aiheuttama terveyshaitta, jonka edellytykset on havaittu täyttyvän tutkittavassa kohteessa.

- Rakennuksessa on selkeä mikrobiperäinen haju.

- Materiaalinäytteissä on suuria määriä mikrobeja .Mikrobiologisessa analyysissä on varmennettu mikrobien lajisto ja pitoisuus.

- Hirsiseinissä on näkyvää mikrobikasvustoa.

- Kaikissa materiaalinäytteissä todettiin viitteitä vauriosta (suuria mikrobipitoisuuksia). Kahdessa näytteessä oli viite vaurio on, yhdessä heikko viite vauriosta ja yhdessä vahva viite vauriosta.

- Havaituissa sienisuvustoissa ja -lajistoissa on mahdollisesti terveydelle haitallisia aineita (toksiineja) tuottavia mikrobeja. Toksiinien on todettu aiheuttava terveyshaittaa rakennuksessa oleskeleville
henkilöille.

Vastaajan omistusaikanaan suorittamat korjaustyöt ja remontit on tehty virheellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti ainakin seuraavasti:

- Alakerran lattioita on osittain "paikattu" betonivaluilla, jolloin vanhaa ja uutta puurakennetta ja betonia on ollut "sekaisin". Lattia on painunut, ja sen alla on ollut savea ja hiekkaa.

- Lattioiden puurakenteisiin on jätetty lahoa ja lattiapinnoitteet on tehty vanhojen pintamateriaalien päälle niin, että kerroksia on ollut useita päällekkäin. Rakennustyö on suoritettu hyvän rakennustavan vastaisesti.

- Alakerran työhuoneen oviaukko on tehty katkaisemalla puurakenteita siten, että rakenteiden kantavuus on vaarantunut.

- Yläkerran toiseen makuuhuoneeseen on tehty betonivalu, jolloin lattian paino on lisääntynyt ja olohuoneen katto taipunut.

- Yläkerran makuuhuoneen putkiläpiviennin kohdalla on tehty tiivistys polyuretaanilla, jolloin rakenteiden lahovauriot ovat olleet nähtävissä mutta jääneet poistamatta.

- Uusien ikkunoiden asennus on tehty virheellisesti siten, että sadevesi on päässyt seinärakenteisiin.

- Olohuoneessa erkkerin seinässä on ollut näkyvä kosteusvaurio, joka on maalattu yli.

- Alakerran liesituuletin on virheellisesti johdettu yläkerran kaminan hormiin.

Myyjä on ollut edellä mainituista virheistä tietoinen, mutta jättänyt kertomatta niistä ostajille. Myyjän antama tieto siitä, että lattiat on uusittu vuonna 2005 on ollut virheellinen ja harhaanjohtava. Lisäksi ostaja on kuntotarkastusraportin 29.10.2004 perusteella ollut tietoinen siitä, että 2.kerroksen huoneissa on häiritsevän voimakas haju, jonka alkuperä on tullut selvittää mahdollisten terveyshaittojen poistamiseksi. Myyjä ei ole suorittanut tähän liittyvä toimenpiteitä, eikä ole kertonut asiasta ostajille. Myyjä on laiminlyönyt rakennuksen huollon- ja kunnossapidon, sillä kuntotarkastuksessa 29.10.2004 on mm. todettu, että kattosadevedet on johdettava pois rakennuksen viereltä, mikä kuitenkin on jäänyt tekemättä. Myyjä on tältä osin toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja/tai törkeän huolimattomasti maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta asiassa siinäkään tapauksessa, että kantajien reklamaatio vastoin heidän käsitystään olisi tehty liian myöhään.

Kuntotarkastusraportti 29.10.2004 ei anna aihetta olettaa, että kohde olisi asumis- tai korjauskelvoton. Kohteen purkutöiden aikana on ilmennyt vähitellen suuri määrä erilaisia virheitä ja puutteita mm. runkorakenteissa siten, että rakenteiden kantavuus on vaarantunut. Home- ja lahovaurioita on löytynyt sekä ala- että yläkerran lattia- ja seinärakenteista. Yläkerran rakenteissa ei Raksystems Oy:n kuntotarkastuksen mukaan ollut havaittavissa tällaisia ongelmia tai niihin liittyviä riskejä. Kohteessa on siten ollut olennaisia piileviäkin virheitä.


Virheiden yhteisvaikutuksesta johtuen rakennus on ollut asumis- ja korjauskelvoton

Kaupan kohteessa todetut virheet eivät ole ilmenneet vastaajan teettämästä kuntotarkastusraportista eivätkä muutenkaan kaupantekohetkellä. Kantajat eivät ole olleet virheistä kaupantekohetkellä tietoisia, eivätkä he olisi voineet tullakaan niistä tietoisiksi ilman mittavia purku- ja selvitystöitä.

Edellä selostettujen virheiden ja puutteiden vuoksi kaupan kohde ei ole vastannut niitä tietoja, joita vastaaja on kohteesta kantajille antanut kaupanteon yhteydessä. Edellä kerrotulla tavalla myyjä on itse esimerkiksi liittänyt vesijohdot kunnan verkostoon, jolloin putkien eristämättömyys on täytynyt olla myyjän tiedossa. Myös muutoin rakennuksessa suoritettujen kunnostustöiden yhteydessä myyjän tietoon on täytynyt tulla, että kiinteistössä on merkittäviä puutteita tai vähintäänkin riskitekijöitä. Kohde ei ole vastannut sitä, mitä kantajilla on ostajina ollut perusteltua aihetta olettaa annettujen tietojen, kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella. Jos kantajat olisivat olleet tietoisia kohteen merkittävistä virheistä ja puutteista, he eivät olisi solmineet kysymyksessä olevaan kauppaa.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan mukaan kohteessa laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tieto vaikutti kauppaan.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden ottaen perustellusti edellyttää. Joka tapauksessa kohteessa on siis em. lain kohdan tarkoittama salainen virhe. Tällä perusteella ostaja on oikeutettu hinnanalennukseen.

Kaupan kohteen virheen perusteella ostajalla on oikeus saada vahingonkorvausta ja hinnanalennusta. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Vahingonkorvauksen osalta sovelletaan ns. täyden korvauksen periaatetta.

Kantajat ovat ostaneet kiinteistön laajentaakseen sitä kaupanteossa ilmoitetun lisärakennusoikeuden ja sen perusteella myönnetyn rakennusluvan mahdollistamalla tavalla. Kantajat nimenomaan tarvitsivat perheelleen suuremmat asumistilat, kuin mitä rakennuksessa nyt on. Virheiden ilmettyä oli selvää, ettei rakennuksen laajentaminen tullut kysymykseen, vaan rakennus tulisi purkaa kokonaan ja kiinteistölle tulisi rakentaa uusi asuinrakennus. Tähän kantajilla ei kuitenkaan ole ollut taloudellisia mahdollisuuksia. Kaavoitustilanteen muuttumisen johdosta rakennuksen laajentaminen ei ole enää edes mahdollista vuosikausiin. Näin ollen kiinteistöä ole ainakaan lähitulevaisuudessa mahdollista edes käyttää siihen tarkoitukseen kuin kantajat ovat sen hankkineet.

Ennen kohteen asumiskelvottomuuden toteamista M Pooo oli suorittanut kohteeseen liittyviä erilaisia töitä kokopäivätoimisesti neljän kuukauden ajan, kuten tarvikkeiden hankkimista, kuljetuksia, raivausta, putsausta, jätelavojen kuljetusta, asiantuntijoiden konsultointia ym. Tämä työ ja siihen liittyvät hankinnat ovat menneet kokonaan hukkaan, minkä johdosta vastaavat menetykset on korvattava kantajille. Toisin kuin kaupassa oli edellytetty, kohteen kunnostaminen ja laajentaminen kantajien ja heidän perheensä käyttöön ei ollut mahdollista, eikä tasonparannusta tai muutakaa hyötyä ole saatu aikaan kysymyksessä olevilla M Poooin töillä. Päinvastoin kysymyksessä ovat tappiot ja kulut, jotka ovat suora seuraus kiinteistön virheistä ja puutteista.

Kantajat ovat reklamoineet virheistä purku- ja selvitystöidensä jälkeen 20.11.2012 päivätyllä sähköpostillaan kohteen välittäjälle, joka kuitenkin on jäänyt asiassa passiiviseksi. Kantajat ovat reklamoineet vastaajalle kaupan kohteen virheistä sekä vaatineet ensisijaisesti kaupan purkamista tai toissijaisesti hinnanalennusta 26.4.2013 päivätyllä kirjeellään, Reklamaatiossaan kantajat ovat todenneet, että kaupan kohde on asumiskelvoton ja ettei kohde vastaa ostajille annettuja tietoja tai sitä, mitä ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa annettujen tietojen, kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella. Vastaaja on kiistänyt kantajien esittämät vaatimukset ja kieltäytynyt kantajien esittämästä kiinteistökaupan purkamisesta. Reklamaatio oli tapahtunut kohtuullisessa ajassa siitä, kun kantajat olivat havainneet rakenteita purettaessa paljastuneet virheet ja kun rakennuksen korjauskelvottomuus oli paljastunut.

VAHINGONKORVAUKSEN/ HINNANALENNUKSEN MÄÄRÄ

Edellä esitettyyn viitaten kiinteistön kauppa tulisi kantajien käsityksen mukaan purkaa, mikä olisi myös heidän ensisijainen toiveensa asian ratkaisemiseksi. Koska on epätodennäköistä, että vastaaja kykenisi palauttamaan kauppahintaa ja korvaamaan kaupan purkamisesta aiheutuneita vahinkoja, kantajat joutuvat kaupan purkamisen sijaan esittämään vastaajalle kaupan kohteen virheisiin perustuvan vahingonkorvaus-/ hinnanalennusvaatimuksen.

Koska kiinteistöllä sijaitseva rakennus on asumis- ja korjauskelvoton, kaupan kohteen arvo määräytyy tonttimaan arvon ja kiinteistön nykyisen arvoidun myyntihinnan mukaan, vähennettynä rakennuksen purkukustannuksilla. Kiinteistömaailma Kirkkonummen kodit Oy LKV:n arviokirjan 21.1.2014 mukaan kiinteistön myyntihinta on korkeintaan 150.000 euroa.

Kuusakoski Oy:n 18.12.2013 päivätyn tarjouksen perusteella purkukustannukset ovat arviolta 19.400 euroa.

Kauppahinnan 240.000 euroa ja kiinteistön arvioidun nykyarvon 150000 euron välinen erotus on 90 000 euroa. Kun tähän lisätään rakennuksen purkukustannukset 19.400 euroa korvattavaksi vahingoksi tai hinnanalennukseksi saadaan yhteensä 109.400 euroa. Näin vastaaja on velvoitettava korvaamaan kantajille vahingonkorvauksen tai hinnanalennuksena yhteensä 109.400 euroa.

Kantajat eivät ole voineet asua kiinteistöllä koko omistusaikanaan 30.11.2011 lähtien, mistä on aiheutunut kantajille ylimääräisiä asumiskustannuksia. Perheen toisesta asunnosta aiheutuvat kustannukset ovat vuokrakulut, 1.4-31.12.2012 vuokra on ollut 1 000 euroa kuukaudessa ja 1.1.2013 lukien 1.100 euroa kuukaudessa.


M Poooin edellä kerrottua omaa työtä sekä kantajien erilaisia hankintoja koskevat kustannukset ovat olleet vähintään 3 000 euroa kk, neljältä kuukaudelta yhteensä 12 000 euroa.

Kantajille on myös aiheutunut asiassa merkittäviä selvitys-ja asiantuntijakustannuksia, jotka kantajat tulevat lisäämään oikeudenkäyntikuluvaatimukseensa.

VASTAUS

Vastaaja, joka on kiistänyt kanteessa esitetyt vaatimukset sekä perusteiltaan että määriltään, on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 15.742,44 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Kantajat ovat olleet henkilökohtaisesti läsnä 10.11.2011 toimitetussa kuntotarkastuksessa ja saaneet haltuunsa tarkastuksesta laaditun Raksystemsin kuntotarkastusraportin liitteineen. Kantajista M Pooo on esiintynyt asiantuntijana vanhojen rakennusten entisöintitöissä ja kertonut toimivansa työnjohtajana korjausrakentamiseen erikoistuneessa yrityksessä SRH Suomen Rakennus- ja Huoltopalvelut Oy.

Kuntotarkastuksessa ilmenneiden vahinkojen ja korjausesitysten sekä oman asiantuntemuksensa perusteella hän on vaatinut kauppahinnan alentamista ja pyydettyä kauppahintaan onkin alennettu 58.000 eurolla.

Vastaaja katsoo, että kantajat ovat ensisijaisesti tulleet tietoisiksi ja voineet havaita mm. ala- ja yläpohjaan liittyvät tekijät ja niitä koskevat riskit jo ennen kaupantekoa ostajien tarkastusvelvollisuuden, mainitun kuntotarkastusraportin sekä heidän asiantuntemuksensa perusteella. Kantajilla on myös rakennuksen lähes 100 vuoden ikä huomioiden ollut vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti laajennettu tarkastusvelvollisuus kuin esim. uuden asunnon suhteen.

Kantajat ovat käyneet läpi kustannusseikkoja ja rakennuksen kuntoon liittyviä tekijöitä kohteen toisen välittäjän M. Un kanssa ennen kaupantekoa sähköpostitse 25.10.2011. Sähköpostiviestissä K Pooo (silloinen Hoooo) toteaa, että kiinteistön remontti on huomattavasti heidän alun perin ajattelemaansa laajempi ja kalliimpi mm. kosteusvaurioiden, lahovaurioiden, katon vuotokohtien jne. osalta. Kuten viestiketjusta ilmenee, viesti on lähetetty Raksystemsin raportin saamisen jälkeen. Lisäksi viestissä on myös korostettu rakennuksen perustan ja pohjan korjaamisen tarvetta. Kantajat ovat siten erittäin hyvin tiedostaneet nyt virheiksi väittämänsä seikat sekä niiden merkittävyyden myös kustannusten osalta jo hyvissä ajoin ennen kaupantekoa vastaajan kanssa. Varsinainen kauppa tehtiin osapuolten välillä vasta yli kuukautta myöhemmin (30.11.2011) edellä mainitun sähköpostin lähettämisen jälkeen. He ovat myös tiedostaneet nämä seikat viestissä todetun mukaisesti myyntiesitteen saamisen jälkeen. Sähköpostiviestistä käy kantajien toteamana myös ilmi, että he ovat katsoneet kyseessä olleen "täyssaneerauskohteen", josta jää jäljelle "lähinnä kuoret ja rutkasti ongelmajätettä". Kantajat ovat todenneet, että he pitivät hyvin todennäköisenä sitä, että korjauksessa tulee vastaan odottamattomia kuluja. Kantajat ovat nimenomaisesti katsoneet, että asunto ei ollut kauppaa tehtäessä asuttavassa kunnossa. Edelleen kantajat ovat tuoneet esille, että kohteen saattaminen asuttavaan kuntoon on edellyttänyt mm. yläkaton/seinien, pohjan, perustan, rungon ym. korjaamista. Kantajat päättävät viestinsä siihen, että he olivat muuttuneessa tilanteessa käytännössä maksamassa vain tontista.


Kantajat ovat kyenneet harkitsemaan kaupantekoa vastaajan kanssa hyvin huolellisesti. Kantajat ovat väittämistään virheistä tietoisina ostaneet kyseisen kiinteistön ja siten ottaneet tietoisen riskin siinä olevista virheistä, niiden laajuudesta ja niiden korjaamisesta syntyvistä kustannuksista. Mikäli asiassa katsottaisiin, että käsillä on joitakin sellaisia virheitä, joista kantajat eivät olisi tietäneet etukäteen, on heillä näiltäkin osin ollut laajennettu ennakkotarkastusvelvollisuus sen perusteella, mitä he ovat kohteen kunnosta havainneet. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin mukaisesti ostajat eivät siten voi enää vedota kyseisiin seikkoihin virheinä.

Haastehakemuksessa on perusteina esitetty lähinnä rakennuksen ylä- ja alapohjan vaurioita. Tämä on erikoista ottaen huomioon, että Raksystemsin kuntotarkastusraportissa on nimenomaisesti edellytetty sivulla 2 sekä ylä- että alapohjan perusparannusta, joten niiden puutteet ovat olleet kantajien tiedossa ennen kaupantekoa ja on täytynyt olla osana vaadittua hinnanalennusta. Kuntotarkastustilaisuudessa on tarkastaja H. M. lausunut kantajille mielipiteenään rakennuksen korjaamisen olevan sen laatuisia, että rakennus olisi mieluiten purettava.

Muilta osin väitetyt virheet ovat olleet vähäisiä ja olleet nähtävillä 10.10.2011 suoritetussa kuntotarkastuksessa sekä kantajien ennen kaupantekoa suorittamissa tarkastuksissa. Vastaajalla ei ole ollut mitään tietoa kanteessa mainitusta rakennuskiellosta.

Kanteen kaupan teon jälkeen tueksi hankitut tarkastuskertomukset on laadittu vuosi - kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ja rakennuksessa suoritettujen laajojen purkutöiden jälkeen. Lisäksi rakennus on ollut kylmillään ilmeisesti heti hallinnan siirtymisestä lukien.

5.11.2012 kantajien toimeksiannosta toimitetun katselmuksen perusteella laadittu pöytäkirja on EHMP Engineering Oy:n edustajan H. Hn 20.11.2012 laatima ja selvästi kantajien lausumiin perustuva, joten sillä ei ole mitään näyttöarvoa tässä riidassa.

Espoon kaupungin vs. Terveystarkastajan lausunto on laadittu lähes vuosi hallinnan kantajille siirtymisen jälkeen, jolloin kantajien suorittamista purkutöistä oli siis kulunut suunnilleen sama aika. Rakennus oli ollut lähes saman ajan lämmittämättömänä, joten rakennuksen kosteusvauriot ja mahdolliset mikrobiesiintymät ovat voineet syntyä tuona aikana.

HTT A. Lsen laatima tavarantarkastuskertomus on laadittu 14.10.2013 eli lähes kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Kertomuksen mukaan tarkastajalla ei ollut käytössään kuntotarkastusraporttia 18.10.2011, joten hän ei voinut tietää, mitkä tiedot kantajilla oli ollut rakennuksen kunnosta ja vaurioista kaupantekohetkellä. Kertomuksen mukaan "talossa oli laajasti purettu rakenteita eikä rakennus ollut tarkastushetkellä asumiskelpoisessa kunnossa". Kertomuksessa on laajalti kiinnitetty huomiota home- ja mikrobivaurioihin, mutta ei ole otettu kantaa esiintymien syntymisajankohtiin ottaen huomioon että rakennus on ollut tarkastushetkellä yli puolitoista vuotta kylmillään ja rakenteet osittain purettuina.
Vastaaja on ilmoittanut Raksystemsin laatimassa kuntotarkastusraportissa uusineensa lattiat vuonna 2005. Tällä perusteella kantajat ovat lähteneet siitä lähtökohdasta, että vastaaja olisi ollut tietoinen kaikista kantajien suorittamissa alapohjan avauksissa tehdyistä havainnoista jo myyntihetkellä ja jättänyt näin ollen kertomatta näistä seikoista kantajille. Kuten kantajien toimittaman valokuva-aineiston perusteella voidaan havaita, on olohuoneen osuudella ollut useampi lattia kerros. Vastaaja on itse tehnyt, Raksystemsin raportissa ilmoittamansa mukaisesti, näistä lattiakerroksista päällimmäisimmän, eli kuvista ilmenevän tummemman lattian. Sen osalta, onko kyseinen uusiminen tapahtunut hyvän rakennustavan mukaisesti vai ei, voidaan keskustella, mutta kuten kantajien toimittamista kuvistakin voidaan havaita, vastaaja ei ole voinut suorittaa mitään avauksia lattian osalta asentaessaan päällimmäisen lattiapinnoitteen. Kantajien reklamaatio tai nyt käsillä oleva riita-asia ei myöskään koske sitä, että vastaaja olisi asentanut päällimmäisen lattiapinnoitteen virheellisesti, vaan kantajien virheväite koskee alapohjan väitettyjä virheitä. Kuten kantajien toimittaman kuvamateriaalin selosteessa todetaan, ulottuu päällimmäisen lattiapinnoitteen alla oleva laminaattilattia koko olohuoneen alalle. Vielä tämän lattiarakenteen alta löytyi kantajien kuvaselosteen mukaisesti ponttilautalattia, joka oli kiinnitetty vanhaan lankkulattiaan ja tasoitettu betonilla. Vastaaja ei ole nähnyt tai liittynyt mitenkään näiden rakenteiden asennukseen, joten hän ei ole voinut tehdä mitään kantajien nyt väittämiä havaintoja.

Vastaajan ilmoitusta suoritetusta lattiaremontista ja sen laajuudesta tukee myöskin, mikä on esitetty 29.10.2004 päivätyssä kuntotarkastusraportissa, jossa todetaan selvästi, että vastaajalle asunnon myyneet edelliset omistajat olivat tehneet alapohjaan korjauskunnostustöitä. Raportin sivulla 8 kohdassa 8.1 todetaan seuraavaa: "Alapohjan puurakanteet ja eristys on uusittu selluvillalla keittiön ja olohuoneen osalla". P Vmmm on ilmoittanut saman asian Raksystemsin kuntotarkastusraportin haastatteluosiossa: "Alapohjan eritys uusittu selluvillalla keittiön ja olohuoneen osalla vuonna 1998". Vastaajalla on siten ollut myös hyväksyttävä syy luottaa siihen, mitä edelliset omistajat ovat hänelle kertoneet asunnon kunnosta sekä heidän tekemistään remonteista ja korjauksista. Muiden alakerran huoneiden osalta vastaaja toteaa, ettei hän ole tehnyt mitään kantajien nyt väittämiä havaintoja.

Vastaaja kiistää myös muut kanteessa esitetyt väitteet liittyen yläkertaan ja siellä oleviin makuuhuoneisiin. Vastaaja ei ole suorittanut mitään betonivaluja ala- eikä yläkerrassa lattioiden osalta, eikä vastaaja ole havainnut mitään lahovaurioita putkiläpiviennin osalta, kuten kanteessa on väitetty. Edelleen kantajat ovat esittäneet, että materiaaleista on ollut nähtävissä, että korjauksia on tehty vastaajan asumisaikana. Kantajat eivät ole esittäneet tällaisesta mitään näyttöä. Vastaaja kiistää kantajien esittämän väitteen paitsi perusteettomana myös perusteiltaan yksilöimättömänä. Vastaaja ei ole suorittanut rakennuksessa omistusaikanaan mitään muita korjauksia kuin ne, mistä se on erikseen maininnut kantajille.

Vastaaja ja hänen miehensä eivät ole rakennusalan ammattilaisia, eikä heillä ole muutoinkaan rakennusalan osaamista. Vastaaja on aikoinaan itse ostaessaan kyseisen kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen ollut perustellusti siinä käsityksessä, että heidän on tarve tehdä siihen vain pintaremonttia, jollaista he ovat myöskin kantajille kertomansa mukaisesti tehneet. Kuntotarkastusraportista 29.10.2014 ilmenee, että P Vmmm on ollut ostamassa hänen käsityksensä mukaan normaalissa, hyvässä kunnossa olevaa vanhaa rakennusta kiinteistöineen. Raportissa todetaan sivulla 5 seuraavaa:
"Huoneistossa ei havaittu kosteuksia jolla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakenteissa ei havaittu merkittäviä rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta pieniä, korjaus- ja kunnostustarpeita. Rakennuksen yleiskunto on normaali.

Vastaaja ei ole suorittanut mitään kantajien nyt väittämiä avauksia tai muita remontteja, joiden suhteen vastaaja olisi voinut tulla tietoiseksi mistään nyt väitetyistä rakennuksen virheistä tai puutteista. Vastaajan käsitys rakennuksen kunnosta on sittemmin Raksystemsin suorittaman kuntotarkastuksen perusteella täsmentynyt ja raportin mukaisesti rakennus on edellyttänyt selvästi laajaa perusparannusta mm. ala- ja yläpohjan osalta sekä laajempia korjaustoimenpiteitä muiltakin osin kuin vain pintapuolelta.

Vastaaja ei siten ole toiminut maakaaren edellyttämällä tavalla kunnianvastaisesti tai arvottomasti, sillä hän ei ole jättänyt kertomatta ennen kaupantekoa mistään sellaisista seikoista, joilla olisi ollut merkitystä kaupasta päättämisen osalta. Kantajilla on ollut oikea ja riittävä tieto kaikista ostopäätöksen kannalta merkittävistä seikoista.

Vastaaja haluaa korostaa, että kantajien toimittamat valokuvat osoittavat, että kantajat ovat itse tulleet tietoisiksi nyt väittämistään rakenteissa olevista virheistä juuri sinä hetkenä, kun he ovat avanneet niitä. Kantajat ovat ilmoittaneet aloittaneensa rakenteiden avaukset välittömästi sen jälkeen, kun rakennuksen hallinta siirtyi heille keväällä 1.4.2012.

Vastaajan perusteltu näkemys on, että ostajat ovat laiminlyöneet reklamoida myyjälle kiinteistön väitetyistä virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainneet virheet tai heidän olisi tullut ne havaita. Oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa kohtuullisen reklamaatioajan pituus on vaihdellut, mutta lähtökohtaisesti se on ollut muutaman kuukauden tasoa.

Kantajat ovat reklamoineet vastaajaa 26.4.2013 päivätyllä kirjeellä. Vastaaja sai kirjeen tiedoksi vasta seuraavalla viikolla, 29.-30.4.2013, eli_ reklamaatio on tapahtunut yli vuosi sen jälkeen kun kantajat ovat aloittaneet kyseiset rakenneavaukset kohteessa. Kantajien kuva-aineisto osoittaa, että kantajat ovat suorittaneet avauksia erittäin laaja-alaisesti.

Sama seikka on todettu myös A. Ln 6.11.2013 päivätyn tavarantarkastuskertomuksen sivulla 9. Kuten vastaaja on tuonut esiin jo aiemminkin, kantajilla on rakennusalan osaamista ja he ovat siten kyenneet arvioimaan virheet niiden merkityksen jo rakennusavausten suoritusajankohtana.

Joka tapauksessa, vaikka kantajat olisivat tulleet tietoisiksi väitetyistä virheistä myöhemmin kuin rakennusavausten suoritushetkellä, on reklamaatio silti vastaajan näkemyksen mukaan tehty liian myöhään. Kantajien tilaaman EHMP Engineering Oy:n ("EHMP") laatimassa ja 20.11.2012 päivätyssä raportissa todetaan seuraavaa: "Ostajat aloittivat purkutyöt ostamassaan kohteessa kevät - kesällä 2012 ja elokuussa 2012 purkutöiden edistymisen yhteydessä he havahtuivat monien asiantuntijoiden lausuntojen tuloksena, että taloa ei kannata peruskorjata eikä laajentaa, koska se tulee kalliimmaksi kuin kokonaan uuden isomman kiinteistön rakentaminen".

Kantajat ovat tosiasiallisesti siten jo ennen EHMP:n 5.11.2012 suorittamaa tarkastuskäyntiä rakennuksessa tulleet siihen tulokseen, etteivät he aio peruskorjata rakennusta, koska se tulee kalliimmaksi kuin kokonaan uuden rakentaminen. Kantajilla on ollut tietoisuus virheistä ja niiden merkittävyydestä siten viimeistään jo elokuussa 2012. Kuten EHMP:n raportista ilmenee, ovat kantajat käyttäneet jo ennen EHMP:tä useita asiantuntijoita. Lisäksi vastaaja toteaa edelleen, ettei kyseisessä EHMP:n raportissa tuoda esille mitään uusia ja merkittäviä seikkoja.


Raportti on käytännössä kantajien raportin laatijalle kertomaa/sanelemaa. Kantajat ovat jo ennen kauppaa ilmaisseet ymmärryksensä siitä, että kohde vaati täyssaneerauksen. Siten uudisrakentamisesta ja peruskorjaamisesta aiheutuvien kustannusten vertailu ei muuta sitä tosiasiaa, että kohde oli siinä kunnossa kuin kantajilla oli itse toteamillaan tavoin syytä olettaa. Heille myöhemmin mahdollisesti selvinnyt uudisrakentamisen hinta ei muuta kohdetta yhtään sen huonommaksi kuin mitä kantajat ennen kaupantekoa kohteen kunnosta tiesivät.

Edelleen vastaaja katsoo, että vaikka kantajat olisivat tulleet tietoisiksi väitetyistä virheistä ja niiden merkityksestä vasta EHMP:n suoritettua tarkastuksen rakennuksessa 5.11.2012, niin kantajat ovat tästäkin huolimatta reklamoineet vastaajalle vasta lähes kuusi kuukautta myöhemmin. Kantajat ovat kuitenkin kyenneet kertomansa mukaan reklamoimaan kohteen silloiselle välittäjälle jo 20.11.2012 (kirjallinen todiste 10). Kantajien olisi siten tullut kyetä reklamoimaan myös vastaajalle huomattavasti aiemmin. Kantajien reklamaatio on tässäkin tilanteessa täysin yksiselitteisesti myöhässä. Kantajien ammattitaidolla on asiassa myös korostunut merkitys. Kohtuullisen reklamaatioajan on katsottu oikeuskirjallisuudessa olevan lyhempi sellaisessa tilanteessa, jossa ostajalla itsellään on riittävää asiantuntemusta. Tämä koskee sekä virheen havaitsemiseen kuluvaa aikaa että reklamaation kohtuullista toimittamisaikaa. Käsillä olevassa tilanteessa kantajilla on, kuten vastaaja on aiemmin jo todennut, rakennusalan osaamista, joten heidän olisi tullut reklamoida kiinteistön väitetyistä virheistä huomattavasti aiemmin kuin mitä he ovat nyt tosiasiallisesti tehneet.

Kantajat ovat vaatineet asumiskulujaan korvattaviksi. Tältä osin he eivät missään tapauksessa oikeutettuja vahingonkorvauksen saamiseen senkään vuoksi, että he ovat jo ennen kaupan tekemistä itse katsoneet, että asuinrakennus ei ollut asumiskelpoinen ennen sen täyssaneerausta.

Kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden ajalta esittämä korvausvaatimus on paitsi perusteeton myös määrältään selvittämätön.

Vastaaja on paitsi perusteiltaan kiistänyt myös määrältään kantajien oikeudenkäyntikuluistaan esittämän korvausvaatimuksen siltä osin kun se ylittää 20.000 euroa. Kantajien avustajan tuntilaskutus ilman arvonlisäveroa on 270 euroa, mitä määrää on pidettävä liian suurena siltä osin, kun se ylittää 200 euroa. Kantajien avustajan laskuun lisäksi sisältyy veloitusta toimenpiteistä, jotka koskevat muun ohessa kaavoitusta ja jotka eivät liity esillä olevaan asiaan. Kaiken kaikkiaan ei kantajien oikeudenkäyntikuluistaan esittämä korvausvaatimus ole määrältään kohtuullinen korvaus kantajien oikeudenkäyntikuluista.

TODISTELU

Kantaja

Kirjalliset todisteet

KI. Kauppakirja, päivätty 30.11.2011

K2. Suomen JYA Oy:n myyntiesite, päivätty 30.11.2011

K3. Raksystems Anticimex Oy:n kuntoraportti, päivätty 18.10.2011

K4. EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirja / kuntoraportti, päivätty 20.11.2012

KS. Espoon kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden terveystarkastajan lausunto 21.3.2013

K6. Tavarantarkastuskertomus 6.11.2013

K7. Kantajien reklamaatiokirje 26.4.2013

K8. Vastaajan vastine reklamaatioon 16.5.2013

K9. Kiinteistömaailma Kirkkonummen kodit Oy LKV:n arviokirja 21.1.2014

KIO. Kuusakoski Oy:n purkutarjous 18.12.2013

K11. Valokuvaliite

K 12. Kuntotarkastusraportti 29.10.2004


Henkilötodistelu

1. kantaja M Pooo todistelutarkoituksessa

2. kantaja K Pooo todistelutarkoituksessa

3. todistaja H. E. Hnen, EHMP Engineering Oy:n tarkastaja

4. todistaja A. T. Lnen, HTT-tavarantarkastaja

5. todistaja J. E. I. L, kiinteistövälittäjä

Vastaaja

Kirjalliset todisteet

V1. Kauppakirja, päivätty 30.11.2011 (kantajien todiste K1)

V2. Myyntiesite, päivätty 30.11.2011 (kantajien todiste K2)

V3. Raksystems Anticimex Oy:n kuntoraportti, päivätty 18.10.2011 (kantajien todiste K3)

V4. EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirja / kuntoraportti, päivätty 20.11.2012 (kantajien todiste K4)

V5. Espoon kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden terveystarkastajan lausunto 21.3.2013 (kantajien todiste K5)

V6. Tavarantarkastuskertomus 6.11.2013 (kantajien todiste K6)

V7. SRH Suomen rakennus ja huoltopalvelut Oy:n yritystiedot

V8. Kuntotarkastusraportti 29.10.2004 (kantajien todiste K12)

V9. K. Hooon (nyk. Pooo) sähköpostiviesti kiinteistönvälittäjä M. Ulle 25.10.2011

V10. K Hooon (nyk Pooo) sähköpostiviesti kiinteistönväittäjä R. Klle 20.11.2012


Henkilötodistelu

1. vastaaja P Vmmm todistelutarkoituksessa

2. todistaja P. O. Vmmm

3. todistaja H. O. M, rakennusmestari, CFU Finland Oy

4. todistaja R. J. O. K, myyntijohtaja, Suomen JYA Oy


Tuomion perustelut

Asiassa on selvitetty, että kantajat kanteessa esitetyn mukaisesti ovat ostaneet vastaajalta 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla 240.000 euron kauppahinnasta Kirkkonummen kunnan Mn kylässä sijaitsevan pinta-alaltaan 1.950 m2 olevan Txxxo-nimisen tilan RN:o X:XX, jolla sijaitsee arviolta 1920 -luvulla rakennettu pinta-alaltaan noin 80 m2 oleva hirrestä rakennettu asuinrakennus. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnassa on otettu huomioon ostajalle annettu alennus kertakorvauksena 58.000 euroa kiinteistössä 10.10.2011 kuntotarkastuksen yhteydessä huomioitujen puutteiden ja vikojen korjaamiseksi. Kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt kantajille 1.4.2012.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena kiinteistöä koskevaan 30.11.2011 päivättyyn myyntiesitteeseen (K2 ja V2), jossa on ilmoitettu asuinrakennuksen kunnon olevan tyydyttävän.

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena vastaajan ja kantaja K Poooin tilaamaan Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n 18.10.2011 päivättyyn kuntotarkastukseen, joka on koskenut kiinteistöllä 10.10.2011 suoritettua kuntotarkastusta (K3 ja V3), jonka on suorittanut jäljempänä mainittu todistaja H. O. M ja jossa ovat olleet saapuvilla kumpikin kantaja ja vastaajan puoliso jäljempänä mainittu todistaja P. O. Vmmm.

Raportissa on selkeästi todettu, että asuinrakennuksen alapohja on riskirakenne, joka vaatii lisätutkimuksia ja joka on korjattava / uusittava, että ulkoseinien alaosat kaipaavat lisätutkimuksia ja ovat korjattava / uusittava, että ulkolaudoitus portaikon päädyssä kaipaa lisätutkimuksia ja on korjattava/ uusittava, että ulkoseinälaudoitus erkkerin kulmalla kaipaa lisätutkimuksia ja on uusittava, että ikkunat kaipaavat huoltoa ja lisätutkimuksia sekä ovat korjattava/ uusittava, että vesikate kaipaa huoltoa ja vesikatteen vuotojäljet sivu-ullakolla kaipaavat lisätutkimuksia, että yläpohja kuistilla kaipaa lisätutkimuksia, että yläpohjan lappeensuuntainen osuus portaan kohdalla kaipaa lisätutkimuksia, että viemärin tuuletusputki kaipaa lisätutkimuksia ja että pesuhuone poistonilmavaihtoineen kaipaa korjausta / uusimista. Raportissa edelleen todetaan, että kyseisessä rakennuksessa on tyypillisesti puutteita ja vaurioita yläpohjassa ja alapohjassa. Yläkerrassa on heikko yläpohjanlämmöneristys ja ilmanpitävyys, jonka haitta on ilmavuotojen aiheuttamat kosteuden tiivistyminen mm. seinärakenteisiin ja vesikatteen lämpenemisen johdosta vuotoriski vain kasvaa, minkä vuoksi suositellaan lisätutkimuksen sijaan ryhdyttävän perusparannuksiin, jossa yläpohjan lämmön- ja ilmanpitävyyttä parannetaan. Alapohjassa korjaustarve on mitä todennäköisin, jolloin suositellaan lisätutkimisen sijasta ryhdyttävän perusparannuksiin alapohjan muuttamisella asianmukaiseksi. Korjausten yhteydessä voi korjata runkorakenteita ja varmistaa niiden kunto.

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena EHMP Engineering Oy:n 20.11.2012 päivättyyn katselmuspöytäkirjaan (K4 ja V4), joka koskee kanteessa tarkoitetulla kiinteistöllä 5.11.2012 suoritettua katselmusta, jonka on suorittanut jäljempänä mainittu todistaja H. E. Hnen joka myös on laatinut katselmuspöytäkirjan. Läsnä katselmuksessa Hsen ohella ovat olleet kantajat.

Katselmuspöytäkirjaan on merkitty kanteessa selostettuja tietoja asuinrakennuksen kunnosta ja siinä havaituista virheistä.

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena Espoon kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden terveystarkastajan 21.3.2013 päivättyyn lausuntoon (K5 ja V5), joka koskee kanteessa tarkoitetussa asuinrakennuksessa 14.3.2013 suoritettua tarkastusta. Lausuntoon on kirjattu kanteessa selostetut havainnot asuinrakennuksen kosteusvaurioista ja johtopäätökset niiden muodostamasta terveyshaitasta.

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena 6.11.2013 päivättyyn tavarantarkastuskertomukseen (K6 ja V6), joka koskee kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen 14.10.2013 suoritettua tarkastusta, jonka on suorittanut jäljempänä mainittu todistaja A. T. Lnen joka myös on laatinut tarkastuskertomuksen. Läsnä tarkastuksessa on Lsen ohella ollut kantaja M Pooo. Tarkastuspöytäkirjaan on merkitty kanteessa selostettuja tietoja asuinrakennuksen kunnosta ja siinä havaituista virheistä.

Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena 29.10.2004 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin (K12 ja VB), joka koskee kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen 28.10.2004 suoritettua tarkastusta, jonka on suorittanut rakennusmestari T. J., joka myös on laatinut kuntotarkastusraportin. Tarkastuksen ovat tilanneet esillä olevan asian vastaaja P Vmmm ja kohteen entiset omistajat Vmmmn ollessa ostamassa kanteessa tarkoitettua kiinteistöä. Kuntotarkastusraportissa todetaan yhteenvetona havainnoista, että huoneistossa ei havaittu kosteuksia, jolla olisi selvää vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakenteissa ei havaittu merkittäviä rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta pieniä korjaus- ja kunnostustarpeita. Rakennuksen yleiskunto on normaali. Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. Kuntotarkastusraportin kohdassa 4 on olennaisimpana epäkohtana ja riskinä mainittu se, että toisen kerroksen huoneissa on häiritsevää tuoksua, jonka syy on aiheellista selvittää. Kuntotarkastusraportin kohdassa 8 on annettu erinäisiä asuinrakennuksen rakenteiden ym. korjaus- ja parannussuosituksia.

Kantajat ovat vedonneet kirjallisina todisteina kantajien asiamiehen laatimaan 26.4.2013 päivättyyn vastaajalle toimitettuun reklamaatiokirjeeseen (K7) ja vastaajan asiamiehen laatimaan 16.5.2013 päivättyyn vastineeseen reklamaatioon (K8). Reklamaatiokirjeessä kantajat vedoten EHMP Engineering Oy:n 20.11.2012 päivättyyn katselmuspöytäkirjaan koskien 15.11.2012 kiinteistöllä suoritettua katselmusta toteavat, että asuinrakennukseen ylä- ja alapohjarakenteiden vauriot ovat niin vakavat, että koko rakennus on purettava. Edelleen kantajat ovat todenneet, että asuinrakennus 21.3.2013 annetun viranomaislausunnon mukaan on asumiskelvoton.

Vielä kantajat toteavat, että kiinteistöllä ei ole myyjän ja välittäjän ilmoittamaa rakennusoikeutta ja että koko alue on rakennuskiellossa. Vielä kantajat huomauttavat, että asuinrakennuksen vesiputket puutteellisen eristyksen vuoksi ovat jäätyneet. Muun ohessa edellä mainittujen virheiden vuoksi kaupan kohde ei ole vastannut niitä tietoja, joita myyjä ja välittäjä ovat antaneet kaupanteon yhteydessä. Kohde ei ole vastannut sitä, mitä ostajilla on ollut perusteltua aihe olettaa annettujen tietojen, kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella. Ilmoitetun rakennusoikeuden puuttuminen on kiinteistön virheiden ohella merkittävä puute, koska ostajat tarvitsevat perheelleen suuremmat asuintilat kuin mitä asuinrakennuksessa nyt on. Edellä kerrotun perusteella kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että kiinteistön kauppa puretaan ja että heillä korvataan aiheutuneet ja aiheutuvat kulut, joita ovat ylimääräiset asumiskustannukset ja mittavat selvittelykustannukset. Vastaaja on edellä mainitussa 16.5.2013 päivätyssä vastineessa siinä esitetyillä perusteilla kiistänyt reklamaatiokirjeessä esitetyt vaatimukset.

Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena Kiinteistömaailma Kirkkonummen Kodit Oy LKV:n 21.1.2014 päivättyyn arviokirjaan (K9), jonka on laatinut jäljempänä mainittu todistaja J. E. I. L. Arviokirjan mukaan kanteessa tarkoitetun kiinteistön arvo nykyhetkellä on enintään 150.000 euroa, edellyttäen, että löytyy ostaja, joka ryhtyy saneeraamaan nykyistä taloa. Pelkän tontin hintaa on vaikeaa määritellä, koska sille ei voi lähivuosina (ennen kaavan valmistumista) rakentaa.

Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena Kuusakoski Oy:n 18.12.2013 päivättyyn tarjoukseen (K10), joka koskee kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen purkamiskustannuksia. Tarjouksen sisältämä työ käsittää rakennuksen purkamisen perustuksineen ja alueen luiskaamisen ympäröivään maastoon sekä purkumateriaalien alueelta pois viemisen. Tarjouksen mukainen urakkasumma arvonlisäveroineen on 19.400 euroa.

Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena valokuvaliitteeseen (K11), joka muodostuu 135 valokuvasta, jotka esittävät kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta ja sen rakenteita. Pääosa valokuvista esittää asuinrakennuksen rakenteita kantajien avattua niitä tarkoituksin korjata asuinrakennusta.

Vastaaja on vedonnut kirjallisena todisteena SRH Suomen rakennus-ja huoltopalvelut Oy -nimisen osakeyhtiön yritystietoihin (V7), joista ilmenee, että huollosta ja tiedusteluista vastaavaksi on ilmoitettu yrittäjä, työnjohtaja M Pooo sekä että hallinnosta ja laskutuksesta vastaavaksi on ilmoitettu K Hooo. Yhtiön tarjoamiksi palveluksi on ilmoitettu muun ohessa perinnekorjaaminen ja puusepäntyöt.

Vastaaja on vedonnut kirjallisena todisteena kantaja K Poooin (tuolloin Hooo) kiinteistönvälittäjälle ennen kanteessa tarkoitetun kiinteistönkaupan tekemistä 25.10.2011 lähettämään sähköpostiviestiin (V9), jossa ilmoitetaan, että kantajat tarjoavat kiinteistöstä 190.000 euroa. Sähköpostiviestissä todetaan muun ohessa, että kiinteistön remontti on kohteen esittely / tarjouksen tekohetkellä annettua kuvaa huomattavasti laajempi ja kalliimpi m.m. kosteusvauriot, lahovauriot, katon vuotokohtia jne. Kiinteistöstä jää jäljelle lähinnä kuoret ja rutkasti ongelmajätettä, jätteen lisäksi. Remontti laajuudessaan tulee viemään enemmän aikaa, kun toivomme/ aikatauluumme sopisi (olisimme halunneet muuttaa asap ja laajentaa / rakentaa siinä samalla). Vaikka kustannushaitari on nyt esitetty n. 70.000 euroa, on hyvin todennäköistä, että odottamattomia kuluja (mm.talouselämän ja korkojenkin suhteen) voi ja tulee tapatumaan. Koko perustan ja pohjan korjaaminen entisöiden, on perinnekorjaamista ja koemme haastavaksi löytää keväällä sitoutuvat, budjettiin asettuvat, osaavat vapaat ammattilaiset. Korjauskulut sitovat muutaman ammattimiehen palkkoineen, Min työpanoksen lisäksi (ja sillekin meidän täytyy laskea arvo). Mikäli asunnon kunto olisi ollut asuttava/ pintaremonttia alkuun, niin laajennuksen ja korjauksia voisimme tehdä omantahtiin / työvoiman ja rahoituksen mukaan, mutta meidän pitäisi pystyä asumaan nykyisissä oloissa. Kuntokartoituksen myötä tulleita remontteja ja asumista ei voi eikä kannata yhdistää.

Vastaaja on vedonnut kirjallisen todisteena kantaja K Poooin (tuolloin Hooo) kiinteistönvälittäjälle liittyen EHMP Engineering Oy:n 20.11.2012päivättyyn katselmuspöytäkirjaan (K10) lähettämään sähköpostiviestiin. Viestissä todetaan, että valitettavasti joudun lähestymään teitä painavalla reklamaatiolla. Viestissä toivotaan mahdollisimman Pn tapahtuvaa tapaamista ja esitetään ehdotuksia tapaamisten ajankohdiksi. Viestiin oheen on liitetty mainittu katselmuspöytäkirja.

M Pooo on asiassa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muun ohessa, että hän on koulutukseltaan hovimestari ja että hänen peruskoulutuksensa rajoittuu peruskouluun. Hän ei ole miltään osin rakennusalan ammattilainen. Hänen kokemuksensa rakennusalasta muodostuu siitä, että hän ajoittain auttanut tuttaviaan rakennustöissä näiden yrityksissä. Kanteessa tarkoitettuun kiinteistöön oli M Pooo ennen kaupan tekemistä tutustunut kaksi kertaa, ensimmäisen kerran kiinteistönvälittäjän esitellessä sitä ja toisen kerran 10.10.2011 kuntotarkastustilaisuudessa. Kiinteistö asuinrakennuksineen oli vaikuttanut olevan kunnossa. Piha oli ollut siisti, minkä lisäksi kiinteistön sijainti oli sopiva muun ohessa, koska sille muutto ei olisi aiheuttanut Poooien lasten koulupiirin muuttumista. Kantajilla oli tarkoitus korjata asuinrakennusta ja laajentaa sitä perheen tarpeita vastaavaksi. Myyjän kiinteistöstä alunperin pyytämää kauppahintaa oli sittemmin alennettu.


Tämä hinnanalennus oli perustunut kiinteistönvälittäjä R. Kn hankkimaan korjaustarjoukseen. Asuinrakennuksessa olleet virheet olivat alkaneet paljastumaan pikku hiljaa kantajien alkaessa purkamaan rakenteita. Purkutyöt olivat alkaneet heti kiinteistön hallinnan siirryttyä kantajille vuoden 2012 huhtikuussa. Mainitun vuoden kesällä purkutyöt olivat keskeytyneet M Poooin sairastuttua ja K Poooin raskaudesta johtuen. Purkutöitä oli kuitenkin jatkettu vuoden 2012 syksyllä. Purkutyöt oli suorittanut M Pooo muun muassa sukulaisten avustamana. Kantajien kirjallisena todisteena K11 olevaan valokuvaliitteeseen sisältyvät valokuvat olivat ottaneet M Pooo ja K Pooo, lukuunottamatta valokuvia 1-12. Purkutöitä tehdessä oli muun ohessa ilmennyt, että alapohjasta oli puuttunut betonilaatta ja että hirret olivat painuneet ja lahonneet. Lisäksi oli ilmennyt, että olohuoneen lattiassa oli ollut betonivaluna toteutettu tasoite lattiapinnoitteen alla. Lattia oli ollut osittain painunut. Yläkerran makuuhuoneen lattian lautaparketti oli purettu, jolloin oli löytynyt valurautainen viemäriputki, joka oli ollut tukittu uretaanilla. Tämä lattia oli purettu, koska alakerran katto oli notkunut. Yläkerran lastenhuoneen lattiassa oli lautaparketin alta paljastunut lastulevyllä pinnoitettu lattia, joka oli laajalta alalta tasoitettu betonilla. Alakerran työhuoneen oviaukko oli tehty katkaisemalla puurakenteita niin, että rakenteiden kantavuus oli vaarantunut. Yläkerrassa oli aikanaan ollut vesipiste ja hella, jotka olivat poistettu niin, että hellan tilalla oli nyt kamina, jonka hormiin keittiön liesituuletin oli virheellisesti liitetty. Sekä alakerrassa että yläkerrassa oli rakenteissa todettu kosteusvaurioita. Hometta oli tavattu esimerkiksi yläkerran huoneiden tapettien alta. Ikkunoiden kulmat olivat eristetty uretaanilla ja yläkerrassa oli antennijohto ollut vedetty ikkunan alta niin, että vettä oli päässyt vuotamaan rakenteisiin. Erkkerin rakenne oli toteutettu ilman riittävää tukea niin, että katto oli painunut ja vuotanut. A. Lsen 14.10.2013 tekemä tavarantarkastus oli lopulta vienyt toiveet siitä ,että asuinrakennus oli korjattavissa. SRH Suomen rakennus- ja huoltopalvelut Oy oli ollut itse asiassa kiinteistönhuoltoliike, joka oli hoitanut K Poooin harjoittamaan päiväkotitoimintaan kuuluvia kiinteistöjä, minkä lisäksi yhtiö oli välittänyt töitä ja pyytänyt urakkatarjouksia. Yhtiöllä ei enää ole toimintaa. Kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen purkutöitä M Pooo oli tehnyt kokopäiväisesti lähes puolen vuoden ajan. Hän oli purkutöitä tehdäkseen jäänyt pois muista töistä. Hän oli järjestänyt purkutöitä tekemään talkooväkeä sekä juoksuttanut paikalla asiantuntijoita. M Pooo oli vuoden 2012 kesällä sairastunut. Hän oli kärsinyt väsymyksestä ja hänellä oli todettu olevan keuhkoputkentulehdus. Hänessä oli vuonna 2015 todettu halvaannuttava migreeni ja laskimotukokset. M Pooo oli opiskellut Saksassa valmistuen hovimestariksi vuonna 1999. Hän oli opintojensa ohella työskennellyt kiinteistönhuoltoapulaisena. Hän oli Suomessa työskennellyt ajoittain rakennusapumiehenä osallistuen hirsirakenteiden korjaustöihin ja vuosina 2002- 2004 Suomenlinnan telakalla, jolloin hän oli osallistunut puisten rakenteiden korjaamiseen. M Pooo edelleen oli ajoittain toiminut myös pyroteknisissä tehtävissä.

K Pooo on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muun ohessa, että hän on koulutukseltaan ylioppilas ja että hän aiemmin on muun ohessa harjoittanut päiväkotiyritystoimintaa ja toiminut franchising ravintolayrittäjänä. Kanteessa tarkoitettuun kiinteistöön hän oli tutustunut kiinteistönvälittäjän esitellessä sitä, minkä lisäksi hän sivustakatsojana oli ollut läsnä 10.10.2011 kuntotarkastustilaisuudessa. Kantajat olivat etsineet itselleen taloa ja omaa pihapiiriä. Kantajilla oli ollut tarkoituksenaan laajentaa kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta.

Kantajien perhe oli niin kutsuttu uusioperhe, johon kuului neljä lasta, minkä lisäksi K Pooo oli ollut raskaana. Kiinteistönvälittäjät olivat esitelleet kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen laajennuspiirustuksia. K Poooin saaman kuvan mukaan oli kanteessa tarkoitettu asuinrakennus saatavissa kuntoon pintaremontilla. Purkutöiden edetessä oli M Pooo alkanut kertomaan asuinrakennuksessa ilmenneistä virheistä. Vuoden 2012 huhtikuussa K Pooo oli luopunut yrittämisestä ja hän oli samoihin aikoinaan luopunut eräästä tekemästään toimitusjohtajasopimuksesta. Hän oli sairastunut työuupumukseen olleen saman aikaisesti raskaana. K Pooo oli koko vuoden 2012 syksyn ollut poissa työelämästä. M Pooo oli jatkanut purkutöitä käyden läpi asuinrakennusta ammattilaisten kanssa ja K Pooo oli muun ohessa hankkinut arkkitehtipiirustuksia. Asuinrakennuksen korjauskelvottomuus oli käynyt ilmi vuoden 2012 syys-lokakuussa. Suomen rakennus- ja huoltopalvelut Oy oli perustettu, koska oli ollut tehokkaampaa, että toinen yritys oli tukenut K Poooin aiemmin harjoittamaa päiväkotitoimintaa.

Vastaajan kirjallisina todisteena (V9) olevan sähköpostiviestin tarkoituksena oli ollut vaikuttaa kauppahintaan. Sen vuoksi K Pooo oli viestissä esittänyt asiat valossa, joka ei vastannut hänen silloiseen tietämykseensä perustuvaa käsitystä asuinrakennuksen kunnosta. Hänen silloinen hintatarjouksensa 190.000 euroa oli ollut liian korkea. Siinä oli ollut noin 50.000 euroa ilmaa. K Pooo oli lähettänyt vastaajan kirjallisena todisteena (V10) olevan sähköpostiviestin, joka sisälsi reklamaation, saamiensa ohjeiden mukaisesti kiinteistönvälittäjälle, jonka on täytynyt reklamaation vuoksi olla yhteydessä myyjään, eli vastaajaan. Kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen asumiskelvottomuudesta on kantajille aiheutunut ylimääräisiä kuluja muun muassa varastoinnista ja muualle asumisesta. Kantajien kuukausittaiset vuokrakulut ovat vuoden 2013 alusta lähtien olleet 1.100 euroa.

Vastaaja P Vmmm on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muun ohessa, että hän on koulutukseltaan suurtalouskokki ja lähihoitaja. Kanteessa tarkoitettu asuinrakennus oli toiminut vastaajan ja tämän perheen kotina noin 7 vuoden ajan. Vastaajalla ja tämän puolisolla oli alunperin ollut tarkoituksena laajentaa asuinrakennusta ja P. A.-niminen arkkitehti oli tehnyt laajennusta koskevat piirustukset. Vastaaja­ oli jättänyt kunnalle laajennusta koskevan suunnittelutarvehakemuksen ja saanut siihen myönteisen päätöksen vuonna 2011. M Pooo oli kanteessa tarkoitetun kiinteistön kaupan yhteydessä esiintynyt perinnerakentamisen ammattilaisena. Ennen kaupantekoa oli tilattu kuntotarkastus ja siitä laaditun Raksystemsin raportin sisältö oli ollut järkytys sekä vastaajalle että tämän puolisolle. Vastaajan puoliso oli vastaajalle kertonut, että kuntotarkastuksen suorittanut M oli lausunut, että talo on purkukuntoinen. Raportissa esitetyn perusteella kantajilla on täytynyt olla tietoisuus asuinrakennuksessa olleista virheistä. Vastaaja oli ollut siinä käsityksessä, että kantajien saama hinnanalennus määrältään 58.000 euroa johtui nimen omaan juuri kuntotarkastusraportissa selostetuista virheistä. Vastaaja ja tämän puoliso olivat omistusaikanaan uusineet olohuoneen lattian asentamalla lautaparketin laminaattilattian päälle. Alakerrassa oli lisäksi siirretty erään oven paikkaa. Myös yläkerrassa oli lattia uusittu asentamalla lautaparketti muovimaton päälle. Yläkerrassa oli poistettu hella ja asennettu sen paikalle samaan hormiin kamina. Edelleen oli yläkerrasta poistettu lavuaari, jolloin siellä ollut haju oli poistunut. Edellä mainitut remontit oli suorittanut eräs vastaajan puolison tuttava nimeltään Reponen, joka ammatikseen teki tämän kaltaisia korjaustöitä. Vastaaja itse oli vuoden 2004 kuntotarkastusraportissa esitetyn mukaisesti muun ohessa parantanut katolta tulevien sadevesien johtamista poispäin rakennuksesta.

Kantajien todistaja H. E. Hnen, joka on laatinut kantajien kirjallisena todisteena K4 olevan katselmuspöytäkirjan, on kertonut vuonna 1978 valmistuneensa rakennusinsinööriksi ja omaavansa noin 40 vuoden kokemuksen rakennusalalta. Kantajien pyydettyä todistajalta yleiskäsitystä asuinrakennuksen kunnosta oli todistaja 5.11.2012 suorittanut paikan päällä katselmuksen, jolloin hän oli tehnyt laatimansa katselmuspöytäkirjaan merkitsemänsä havainnot. Todistajan tarkastuspöytäkirjaan merkitsemät arviot rakennuksen kunnosta ja sen korjauskelvottomuudesta vastasivat todistajan käsitystä. Todistajan tarkastaessa rakennusta hän ei ollut havainnut, että sen alapohjassa olisi ollut betonilaattaa. Mikäli sellainen on tulisi sen kosteusvaurioiden estämiseksi sijaita eristeiden päällä. Rakennuksessa oli aikanaan uusittu lattioita pintarakenteilla, mikä lisää kosteusvaurioiden riskiä lattiarakenteiden tullessa tiiviimmäksi samalla kun pohjasta nousee kostetutta. Eräässä yläkerran huoneessa oli lattiassa ollut betonitasoite lastulevyn päällä, mikä oli ollut outo rakenne, joka oli omiaan aiheuttamaan kosteusvaurioita, koska betonimassa sitä valettaessa on kostea. Olisi selvää, että asuinrakennus, olisi korjattavissa. Korjauksesta aiheutuva kustannus kuitenkin olisi järjetön.

Kantajien todistaja A. T. Lnen, joka on laatinut kantajien kirjallisena todisteena K6 olevan tavarantarkastuskertomuksen, on kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi vuonna 1989 ja toimineensa sen jälkeen urakoitsijana ja suunnittelutoimiston omistajana. Todistaja oli suorittanut kantajien asuinrakennuksen tarkastuksen 14.10.2013 tehden tuolloin laatimansa tavarantarkastuspöytäkirjaan merkitsemänsä havainnot. Todistajan tavarantarkastuspöytäkirjassa esittämät arviot rakennuksen kunnosta vastasivat todistajan käsitystä.

Tavarantarkastuskertomuksessa tarkoitetut rakenteiden lahovauriot ja niissä havaittu mikrobikasvusto olivat aiheutuneet vuosien saatossa. Mikrobikasvusto ei ollut syntynyt kantajien suorittamien purkutöiden jälkeen. Mikrobikasvuston edellytyksenä on kosteus ja lämpö.

Rakennuksessa tavatun mikrobikasvuston osalta olivat edellytykset terveyshaitan olemassa ololle täyttyneet. Kantajien kirjallisessa todisteessa K3 olevassa Raksystemsin raportissa mainittua betonilaattaa ei alapohjassa ollut ollut. Kantajien kirjallisena todisteena K12 olevassa kuntotarkastusraportissa mainittu 2 kerroksen huoneissa todettu häiritsevän voimakas haju on saattanut johtua mikrobikasvustosta.

Asuinrakennus ei ole asumiskelpoinen. Sen asumiskelpoiseksi korjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.

Kantajien todistaja kiinteistönvälittäjä J. E. I. L, joka on laatinut kantajien kirjallisena todisteena K9 olevan arviokirjan, on kertonut olevansa koulutukseltaan ylioppilas ja kauppateknikko. Kiinteistöalalla välitystehtävissä todistaja oli alkanut työskentelemään vuoden 2009 heinäkuussa. Kantajien todistajalle antama toimeksianto oli käsittänyt kanteessa tarkoitetun kiinteistön arvon arvioimisen ja ostajan hankkiminen sille. Kiinteistön arvo sen arvioimishetkellä oli 150.000 euroa. Ylipäätänsä oli tonttien arvo Kirkkonummella ollut laskusuunnassa, minkä lisäksi sillä alueella, jolla kiinteistö sijaitsi, oli voimassa rakennuskielto osa-yleiskaavan laatimista varten. Toistaiseksi ei kiinteistölle ole löytynyt ostajaa. Kiinteistön sijainti on hyvä ja sitä on pidettävä kauniina. Sillä sijaitsevan rakennuksen kunto on huono ja alueella vallitsee rakennuskielto. Kiinteistöllä lisäksi ei ole lisää rakennusoikeutta.

Vastaajan todistaja myyntijohtaja R. J. O. K on kertonut toimineensa noin 15 vuoden ajan kiinteistönvälitysalalla. Kanteessa tarkoitetun kiinteistön myyntitehtävää olivat hoitaneet todistaja ja M. Utria -niminen kiinteistönvälittäjä. Kantajat olivat ilmoittaneet olevansa perinnerakentajia ja että heillä oli meneillään Porvoossa sijaitseva saneerauskohde. Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella kantajien olisi tullut havaita asuinrakennuksessa olevat virheet ja sen laaja korjaustarve. Kantajien kanssa käydyt puhelinkeskustelut ja näiden lähettämät sähköpostiviestit osoittivat, että kantajat ennen kaupan tekemistä oli olleet hyvin tietoisia asuinrakennuksessa olevista virheistä ja niistä johtuvasta korjaustarpeesta. Kantajat olivat saaneet hinnanalennusta 58.000 euroa, jonka oli määrä olla kertakaikkinen korvaus asuinrakennuksen virheistä. Sittemmin noin puoli vuotta kiinteistönkaupan tekemisen jälkeen olivat kantajat alkaneet kohdistamaan korvausvaatimuksia kiinteistönvälittäjää kohtaan. Todistajan ennen kaupan tekemistä K Poooin kanssa viikottain käytyjen keskustelujen aikana oli selvästi käynyt ilmi, että kantajien tarkoituksena oli tehdä asuinrakennuksen täysi saneeraus.

Kiinteistöä koskevaan myyntiesitteeseen, joka on kantajien kirjallinen todiste K2, oli merkitty, että asuinrakennuksen kunto oli tyydyttävä, mikä oli huonoin kuntoluokitus. Esittelyhetkellä asuinrakennus oli ollut asumiskelpoinen. Todistaja ei ennen kaupan tekemistä ollut pyytänyt asuinrakennusta koskevaa korjaustarjousta eikä toimittanut sellaista kaupan osapuolille. Todistajan muistaman mukaan kiinteistöllä oli ollut lisärakennusoikeus, mutta todistaja ei ollut luovuttanut kantajille lisärakentamista koskevia piirustuksia. K Pooo oli 20.11.2012- lähettänyt todistajalle sähköpostiviestin, joka oli sisältänyt reklamaation. todistaja ei ole muistanut, oliko hän tähän sähköpostiviestiin liittyen ollut yhteydessä
vastaaja Vmmmon.

Vastaajan todistaja P O Vmmm, joka on vastaaja Vmmmn puoliso, on kertonut olevansa ammatiltaan hieroja. Vmmmilla oli alunperin ollut tarkoituksenaan laajentaa kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta. P. A. -niminen arkkitehti oli laatinut laajennusta koskevat piirustukset ja Vmmmt olivat saaneet Kirkkonummen kunnalta poikkeusluvan laajennushankkeelleen. Sittemmin oli Vmmmjen tietoon tullut eräs Jorvaksessa sijaitseva kohde ja he olivat luopuneet asuinrakennuksen laajennussuunnitelmastaan. Vmmmt olivat omistusaikanaan käyttäneet kanteessa tarkoitettua kiinteistöä asumiseen tehden asuinrakennuksessa joitakin maalaus- ja korjaustöitä. Vmmmt edelleen olivat rakentaneet kiinteistölle lasten leikkimökin. Ennen kiinteistön kauppaa oli kiinteistönvälittäjä K kertonut todistajalle, että ostajakandidaatti M Pooo oli perinnerakentaja. Todistaja oli tavannut M Poooin ennen kiinteistön kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, jolloin M Pooo oli todistajalle kertonut entisöineensä jonkun sukulaisensa talon ja ollut jossakin luostarissa suorittamassa entisöimistöitä. Kuntotarkastuksen suorittaja M oli todennut laajaa lahoa asuinrakennuksen alapohjassa. M Pooo oli todennut, että asuinrakennuksen korjaus tulee viemään kuukausia epäillen, että koko rakennuksen alapohja oli laho. Hän oli tässä yhteydessä maininnut, että hän käyttää korjaustöissä apunaan Itä-Saksalaista panssaritunkkia. Kuntotarkastuksessa oli tehty reikä olohuoneen lattiaan ja M oli työntänyt letkukameran reikään todeten, että alapohjassa oli kostettu ja hometta. Todistaja oli kaupan tekemisen jälkeen kiinteistön hallinnan siirryttyä kantajille käynyt kiinteistöllä todeten, että M Pooo oli laajasti purkanut asuinrakennuksen rakenteita. Vmmmt olivat omistusaikanaan uusineet asuinrakennuksen olohuoneen laminaattilattian asentamalla lattialle lautaparketin. Edelleen Vmmmt olivat uusineet yläkerran muovimattolattian parkettilattialla. Asuinrakennuksen yläkerrassa oli ollut entinen keittiö ja yläkerrassa ollut haju oli poistunut samalla kun sieltä oli poistettu siellä ollut lavuaari. Yläkerrasta oli poistettu hella, joka oli korvattu kaminalla. Tämän kaminan hormiin oli kytketty keittiön liesituuletin. Vmmmjen tekemät korjaukset oli tehnyt eräs Pekka R -niminen yrittäjä todistajan avustamana. Vmmmjen tekemät remontit olivat olleet niin sanottua pintaremonttia. Alakertaan oli tehty eräs oviaukko, joka oli avattu lautaseinään, jonka eristeenä oli ollut sahanpurua. Todistaja ei ollut havainnut, että korjaustöiden yhteydessä olisi asennettu lastulevyjä tasoitettu lattioita betonivaluna. Ennen kaupan tekemistä tehdyn kuntotarkastuksen jälkeen oli tarkastuksen tehnyt M lausunut, että vastaavia taloja myydään purkutaloina.

Asuinrakennus oli ollut asumiskelpoinen, koska Vmmmt ilman haittaa olivat asuneet siinä. Todistajalla ei ollut mitään tietoa asuinrakennuksen erkkerin mahdollisista kosteusvaurioista. Todistaja ei ole tiennyt, oliko ennen kaupan tekemistä ollut olemassa jokin asuinrakennusta koskeva korjaustarjous. Edelleen ei todistajalla ole ollut mitään tietoa kantajien kiinteistönvälittäjälle mahdollisesti tekemästä reklamaatiosta.

Vastaajan todistaja rakennusmestari H. O. M, joka on laatinut kanteessa tarkoitettua kiinteistöä koskevan 18.10.2011 päivätyn kuntotarkastusraportin (K3, V3), on kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi vuonna 1987 ja työskennelleensä sen jälkeen yrittäjänä muun ohessa korjausrakentamiseen liittyen. Vuodesta 2001 alkaen oli todistaja ollut Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy palveluksessa, jonka palveluksessa ollessaan todistaja 10.10.2011 suorittanut tarkastuksen kanteessa tarkoitetulla kiinteistöllä.

Tarkastuksen alussa oli todistaja haastatellut kiinteistön omistajaa tai tämän edustajaa, minkä jälkeen oli tutkittu taloa. Tarkastuksessa saapuvilla ollut M Pooo oli ilmoittanut, että hänellä oli Porvoossa sijaitseva korjauskohde. Aluksi kaikki oli näyttänyt hyvältä, mutta sitten oli käynyt ilmi, että alapohjarakenne oli ollut vaurioitunut, mikä oli tapahtunut jo ajat sitten. Pesuhuoneesta oli vuotanut kosteutta rakenteisiin. Vesikattorakenne oli ollut puutteellinen useine vuotokohtineen. Yläpohja oli ollut kuin harakanpesä, eli se oli vaatinut eristeiden uusimista. Todistajan laatimaansa kuntotarkastusraporttiin kirjaamat havainnot rakennuksen puutteista ja vaurioista vastasivat todistajan tarkastuksessa tekemiä havaintoja. Asuinrakennuksen alapohja oli ollut selkeästi laho. Kysymyksessä oli 1900-luvun alussa rakennettu rakennus, johon kuuluu kuntotarkastuksessa todettu kunto. Todistajan kuntotarkastusraportissa on mainittu alapohjarakenteena olevan pääosin maanvaraisen betonilaatan. Todistaja oli tarkastusta tehdessään porannut yhden reiän ja tämän poraustuloksen perusteella päätellyt, että pohjalla oli betonilaatta. Sillä seikalla, oliko betonilaatta olemassa vai ei, ei kuitenkaan ollut mitään merkitystä, koska betonilaatta joka tapauksessa olisi tullut purkaa alapohjarakenteita korjattaessa muuttamalla ne tuuletetuksi rossipohjaksi. Todistaja oli tarkastuksen jälkeen katsonut, että rakennus oli korjauskelpoinen. Todistaja on liittyen kantajien kirjallisissa todisteissa esitettyihin arvioihin rakennuksen purkukuntoisuudesta todennut, että kysymyksessä itse asiassa on asenneasia ja kustannuskysymys.

Reklamaatio

Vastaaja on hänen yllä olevassa vastauksessaan esitetyn mukaisesti siinä esitetyillä perusteilla katsonut, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota kanteessa tarkoitettuihin virheisiin, koska he eivät olleet ilmoittaneet niistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet tai heidän olisi pitänyt havaita ne. Kantajat puolestaan ovat katsoneet, että reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa ja joka tapauksessa, että vastaaja ei vapaudu vastuusta, koska tämä kanteessa esitetyillä perusteilla oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsee virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluttua siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta reklamaatioajan kulumisen perustella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti törkeän huolimattomasti.

Esillä olevassa asiassa on kiinteistön hallinta luovutettu kantajille 1.4.2012 ja he ovat reklamoineet vastaajalle toimitetulla 26.4.2013 päivätyllä reklamaatiokirjeellä.(K7).

Kantajat ovat saatuaan kiinteistön hallintaansa ryhtyneet purkamaan sillä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteita tarkoituksenaan korjata niitä.

Kantajat ovat kertoneet, että nämä purkutyöt heidän mainitsemistaan syistä olivat keskeytyneet vuoden 2012 kesällä ja että niitä oli jatkettu saman vuoden syksyllä. Yllä mainittu todistaja Hnen on kantajien pyynnöstä tarkastanut kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen laatien tästä tarkastuksesta 20.11.2012 päivätyn katselmuspöytäkirjan (K4), jossa muun ohessa yllä esitetyn mukaisesti on katsottu asuinrakennuksen olevan korjauskelvottoman.

Käräjäoikeus toteaa, että reklamaation oikea-aikaisuutta arvioitaessa on annettava merkitystä väitetyn sopimusrikkomuksen laadulle ja tapauksen olosuhteille. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua sekä voi perustaa myyjälle luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajille merkityksettömiä. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myös myyjän oikeussuojan kannalta.

Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajien vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.

Esillä olevassa asiassa kantajat ovat reklamoineet vastaajalle toimitetulla 26.4.2013 päivätyllä reklamaatiokirjeellä, mikä on tapahtunut yli vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan siirryttyä kantajille. Toisaalta kantajat ovat suorittaneet asuinrakennuksen rakenteiden purkutöitä ja 5.11.2012 antaneet asiantuntijan katsastaa kiinteistöllä sijaitsevaa asuinrakennusta, minkä katsastuksen perusteella on laadittu 20.11.2012 päivätty katselmuspöytäkirja. Kantajien reklamaatio on tehty noin viiden kuukauden kuluttua mainitun katselmuspöytäkirjan päiväyksestä lukien. Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat vedonneet kanteen perusteena oleviin virheisiin maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Virheet ja kantajien tietoisuus niistä

Kantajien vastaajalta ostamalla kiinteistöllä sijaitsee noin 1920 -luvulla rakennettu asuinrakennus, eli omakotitalo, jonka rungon on ilmoitettu siirretyn nykyiselle sijaintipaikalleen Terijoelta.

Ennen kantajien ja vastaajan 30.11.2011 tekemää kanteessa tarkoitettua kiinteistön kauppaa on yllä mainittu todistaja M vastaaja Vmmmn ja kantaja K Poooin pyynnöstä 10.10.2011 tehnyt kanteessa tarkoitetulla kiinteistöllä sijaitsevaa asuinrakennusta koskevan kuntotarkastuksen laatien siitä 18.10.2011 päivätyn yllä mainitun kuntotarkastusraportin, joka on ollut asianosaisten käytettävissä ennen kiinteistön kaupan tekemistä.

Raportissa on kiinnitetty huomiota lukuisiin asuinrakennuksessa havaittuihin lisätutkimustarpeineen. Raportin mukaan merkittävimmät puutteet ja vauriot ovat koskeneet rakennuksen yläpohjaa ja alapohjaa. Raportissa suoraan vedotaan havaittuihin kosteusvaurioihin ja niiden aiheuttamaan lisätutkimustarpeeseen, jotka lisätutkimukset ovat suoritettavissa vain rakenteita avaamalla. Myös muissa asuinrakennuksen osissa on todettu muun ohessa kosteusvaurioita ja niistä johtuvaa lisätutkimus- sekä korjaustarvetta.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 mom. mukaan ostaja ei laatuvirheenä voi vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Mainitun §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Liittyen kantajien tietoisuuteen kiinteistön laatuvirheistä on vastaaja myös vedonnut siihen, että kantaja M Pooo ennen kaupan tekemistä oli esiintynyt perinnerakentajana ja toiminut SHR Suomen Rakennus ja Huoltopalvelut Oy -nimisessä yhtiössä, jonka toimialaksi on muun ohessa ilmoitettu perinnerakentaminen, yrittäjänä ja työnjohtajana. M Pooo itse todistelutarkoituksessa kuultuna on yllä esitetyn mukaisesti kertonut olevansa Suomessa peruskoulututkinnon suorittanut Saksassa vuonna opiskellut siellä vuonna 1999 hovimestariksi valmistunut henkilö, jonka kokemus rakennusalalla rajoittui pääosin apumiehenä toimimiseen eräinäisissä rakennustöissä. SHR Suomen rakennus ja huoltopalvelu Oy oli ainoastaan toiminut K. Poooin aiemmin harjoittaman päiväkotitoiminnan kiinteistöjen huoltoyhtiönä ja se vain oli välittänyt edelleen työtehtäviä.

Vastaaja edelleen on kantajien tietoisuuteen kiinteistön laatuvirheistä vedonnut kirjallisena todisteena K Poooin 25.11.2011 ennen kaupan tekemistä kiinteistönvälittäjälle lähettämään sähköpostiviestiin, jonka sisältö on selostettu yllä. K Pooo on yllä esitetyn mukaisesti todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että sähköpostiviestin tarkoituksena ainoastaan oli ollut vaikuttaminen kiinteistön kauppahintaan sitä alentavasti.

Käräjäoikeus katsoo, että ettei kantajilla ole selvitetty olevan rakennusalan erityistä asiantuntemusta. Heidän käytössään ennen kaupantekoa olleessa 18.10.2011 päivätyssä kuntotarkastusraportissa esitetyn perusteella heille kuitenkin on katsottava myös huomioon ottaen rakennuksen ikä muodostuneen erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus asuinrakennuksen rakenteiden kuntoon liittyen. Joka tapauksessa kantajien on tullut mieltää, että kuntotarkastusraportissa selostetut virheet edellyttivät laajoja korjaustoimenpiteitä. Kantajien tietoisuus odotettavissa olevista laajoista korjaustöistä ilmenee myös kantaja K Poooin kiinteistönvälittäjälle 25.11.2011 lähettämän sähköpostiviestin sisällöstä. Edelleen kantajien kirjallisena todisteena esittämään valokuvaliitteeseen sisältyvistä valokuvista on selkeästi nähtävissä, että kantajat kantajat kiinteistön hallinnan siirryttyä heille ovat ryhtyneet laajoihin asuinrakennuksen rakenteiden purkutöihin tarkoituksenaan asuinrakennuksen korjaaminen.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien kirjallisena todisteena esittämässä 20.11.2012 päivätyssä katselmuspöytäkirjassa on sen yhteenveto osiossa todettu, "että tarkastuksessa 5.11.2012 saatoin heti todeta nähdessäni ala- ja yläpohjan rakenteet avattuina, että koko rakennus on· purettava, koska sen ylä- ja alapohjan rakenteiden vauriot olivat niin vakavia, että ne olivat täysin korjauskelvottomia". Käräjäoikeuden käsityksen mukaan asuinrakennuksen ala- ja yläpohjan vauriot ilmenevät myös 18.10.2011 päivätyssä kuntotarkastusraportissa esitetystä.

Kantajat kanteessa esitetyn mukaisesti ovat lisäksi 26.4.2013 päivätyssä reklamaatiokirjeessä mainitsemattomina virheinä vedonneet muun muassa myös asuinrakennuksen alakerran olohuoneen lattiassa ja yläkerran lattioissa niitä purettaessa tavattuihin betonivaluina toteutettuihin tasoitteisiin, alakerrassa toteutettuun oven paikan siirtämiseen, jolloin oli katkaistu kantavaa rakennetta ja keittiön liesituulettimen yläkerran kaminan hormiin liittämiseen katsoen, että se seikka, ettei vastaaja ennen kaupan tekemistä ollut ilmoittanut mainituista virheistä osoitti, että vastaaja on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vastaaja on kiistäen tienneensä mainituista lattioiden betonivalutasoitteista ym. kertonut, että vastaajan asuinrakennuksessa suorittamat lattioiden korjaukset ym. oli suorittanut, eräs vastaajan puolison tuttava, joka ammatikseen suoritti sanotunlaisia rakennusten korjaustöitä. Käräjäoikeus katsoo, että mainituilla lattioiden betonivaluina toteutetuilla tasoitteilla ym. ei ole mainittavaa merkitystä arvioitaessa esillä olevan asian avainkysymystä, eli sitä, ovatko kantajat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Käräjäoikeus toteaa kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen asumiskelpoisuuteen ja purkukuntoisuuteen liittyen, että se on palvellut vastaajan ja tämän perheen asuntona koko näiden kiinteistön omistusajan ja edelleen ennen vastaajan omistusaikaa 1920 -luvulta lähtien muiden henkilöiden asuntona. Kantajien kirjallisena todisteena esittämä terveystarkastajan lausunto, perustuu asunrakennuksessa 14.3.2013 tehtyyn tarkastukseen, jolloin asuinrakennuksen rakenteet ovat jo olleet kantajien toimesta laajalti puretut ja pitkän ajan lämmittämättä. Purkukuntoisuuteen liittyen käräjäoikeus toteaa, että arvio liittyy muun ohessa siihen, mitä kantajat ovat ostaneet. Ovatko he 18.10.2011 päivätyssä kuntotarkastusraportissa esitetystä huolimatta katsoneet voivansa korjata asuinrakennuksen. Kuten kantajien todistaja Hnen ja vastaajan todistaja M yllä esitetyn mukaisesti ovat katsoneet, kaikki on korjattavissa kustannusnäkökohtien ohjatessa valintoja.

Käräjäoikeus kaiken yllä kerrotun perusteella yhteenvedonomaisesti toteaa, että kantajien käytössä ennen kanteessa tarkoitetun kiinteistön kaupan tekemistä on ollut kuntotarkastusraportti, jossa on huomautettu muun ohessa lukuisista asuinrakennuksen ala- ja yläpohjassa todetuista virheistä ja niiden aiheuttamasta korjaus- ja lisätutkimustarpeesta.

Tämän kuntotarkastusraportin sisältämien tietojen perusteella on katsottava kantajille ostajina muodostuneen erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Kantajat ovat ennen kiinteistönkaupan tekemistä kiinteistönvälittäjälle lähetetyssä sähköpostiviestissä ilmoittaneet, että kiinteistöstä huomioon ottaen tuleva laaja remontti jää jäljelle lähinnä kuoret ja rutkasti ongelmajätettä, jätteen lisäksi.

Yllä kerrotun perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vastaaja ennen kaupan tekemistä olisi antanut kantajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön asuinrakennuksen kunnosta tai sen rakenteista tai jättänyt ilmoittamasta kantajille tietämästään mainitunlaisesta asuinrakennuksen kuntoon liittyvästä seikasta.

Kiinteistön ei myöskään huomioon ottaen 18.10.2011 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevä voida katsoa salaisen virheen vuoksi poikenneen laadultaan tai ominaisuuksiltaan merkittävästi siitä, mitä kantajat ovat voineet myydyn kaltaiselta kiinteistöltä myyntihinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Yllä kerrotun perusteella käräjäoikeus harkitsee oikeaksi hylätä kanteen. Kantajat, jotka ovat hävinneet asian, ovat velvolliset korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut, jota koskevan korvausvaatimuksen määrän osalta heillä ei ole ollut huomauttamista.

Tuomiolauselma

Lainkohdat

Muutoksenhaku

Kantajien K Poooin ja M Poooin kanne siinä esitettyine vaatimuksineen hylätään ja kantajat K Pooo ja M Pooo velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaaja P Vmmmn oikeudenkäyntikulut 15.742,44 eurolla, josta kulujen osuus on 1.551 euroa ja josta avustajan palkkion osuus on 11.400 euroa sekä josta arvonlisäveron osuus on 2.791,44 euroa, korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.11.2015 lukien.

Maakaari 2 luku 17 §, 22 § ja 25 §

Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 § Muutoksenhakuohjeet annettu.