Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan on suoritettava normaalisti ennakkotarkastus huolellisesti. Rakenteiden avaamista tai erityisiä tutkimuksia ei kuitenkaan edellytetä. Mutta mitä vanhempi rakennus ja mitä selvemmin virheitä on yksilöity kuntotarkastuksessa ennen kauppaa ostajalle syntyy erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Tästä oli alla olevassa tapauksessa kysymys. Kysymys on silloin siitä mitä ostajan on pitänyt ymmärtää ennen kauppaa kaupan kohteesta.

Asiassa on selvitetty, että ostajat olivat ostaneet vastaajalta 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla 240.000 euron kauppahinnasta Kirkkonummen sijaitsevan pinta-alaltaan 1.950 m2 olevan kiinteistön, jolla sijaitsee arviolta 1920 -luvulla rakennettu pinta-alaltaan noin 80 m2 oleva hirrestä rakennettu asuinrakennus. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnassa on otettu huomioon ostajalle annettu alennus kertakorvauksena 58.000 euroa kiinteistössä 10.10.2011 kuntotarkastuksen yhteydessä huomioitujen puutteiden ja vikojen korjaamiseksi. Kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt kantajille 1.4.2012.


Raportissa ennen kauppaa on selkeästi todettu, että
asuinrakennuksen

- alapohja on riskirakenne, joka vaatii lisätutkimuksia ja joka on korjattava / uusittava, että

- ulkoseinien alaosat kaipaavat lisätutkimuksia ja ovat korjattava / uusittava, että

- ulkolaudoitus portaikon päädyssä kaipaa lisätutkimuksia ja on korjattava/ uusittava, että

- ulkoseinälaudoitus erkkerin kulmalla kaipaa lisätutkimuksia ja on uusittava, että

- ikkunat kaipaavat huoltoa ja lisätutkimuksia sekä ovat korjattava/ uusittava, että

- vesikate kaipaa huoltoa ja vesikatteen vuotojäljet sivu-ullakolla kaipaavat lisätutkimuksia, että

- yläpohja kuistilla kaipaa lisätutkimuksia, että yläpohjan lappeensuuntainen osuus portaan kohdalla kaipaa lisätutkimuksia, että

- viemärin tuuletusputki kaipaa lisätutkimuksia ja että pesuhuone poistonilmavaihtoineen kaipaa korjausta / uusimista.

Raportissa edelleen todetaan, että kyseisessä rakennuksessa on tyypillisesti puutteita ja vaurioita yläpohjassa ja alapohjassa.

Yläkerrassa on heikko yläpohjanlämmöneristys ja ilmanpitävyys, jonka haitta on ilmavuotojen aiheuttamat kosteuden tiivistyminen m.m. seinärakenteisiin ja vesikatteen lämpenemisen johdosta vuotoriski vain kasvaa,minkä vuoksi suositellaan lisätutkimuksen sijaan ryhdyttävän perusparannuksiin, jossa yläpohjan lämmön- ja ilmanpitävyyttä parannetaan.

Alapohjassa korjaustarve on mitä todennäköisin, jolloin suositellaan lisätutkimisen sijasta ryhdyttävän perusparannuksiin alapohjan muuttamisella asianmukaiseksi. Korjausten yhteydessä voi korjata runkorakenteita ja varmistaa niiden kunto.



Ostajat ryhtyivät korjaamaan taloa laajasti ja löysivät virheitä. Tehdyssä tutkimusraportissa on todettu mm. seuraavaa:


- Hirsitalossa on useita vaurion aiheuttajia.


- Perustusten päällä olevan listan raosta sadevesi pääsee rasittamaan alahirsiä.


- Tuulettuvan alapohjan tuuletus ei ole toiminut (aukot on tukittu) ja alapohja on ollut osin täytetty virheellisesti hiekalla. Tämän seurauksena kapillaarinen veden nousu on vaurioittanut puurakenteita. Hiekka on myös vaikuttanut kapillaariseen vedennousuun kivisokkelin pintaa myöten ja
lisännyt kosteusrasitusta alahirsissä.


- Vesikaton pellitykset ohjaavat joistain paikoista sadevettä rakenteisiin päin (esim. yläkerran ikkunan luona).


- Sosiaali-ja terveysministeriön asumisterveysohjeen soveltamisoppaan mukaan kyseessä on mikrobien aiheuttama terveyshaitta, jonka edellytykset on havaittu täyttyvän tutkittavassa kohteessa.


- Rakennuksessa on selkeä mikrobiperäinen haju.


- Materiaalinäytteissä on suuria määriä mikrobeja. Mikrobiologisessa analyysissä on varmennettu mikrobien lajisto ja pitoisuus.


- Hirsiseinissä on näkyvää mikrobikasvustoa.


- Kaikissa materiaalinäytteissä todettiin viitteitä vauriosta (suuria mikrobipitoisuuksia). Kahdessa näytteessä oli viite vaurio on, yhdessä heikko viite vauriosta ja yhdessä vahva viite vauriosta.


- Havaituissa sienisuvustoissa ja -lajistoissa on mahdollisesti terveydelle haitallisia aineita (toksiineja) tuottavia mikrobeja. Toksiinien on todettu aiheuttava terveyshaittaa rakennuksessa oleskeleville henkilöille.




Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kuntotarkastuksessa todetut lisätutkimustarpeet tai riskirakenteet ilman mainintoja vaurioepäilyistä tai -havainnoista eivät vielä muodosta ostajille erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta kuntotarkastuksessa mainitut virheet ja puutteet puolestaan saattavat vaikuttaa ennakkotarkastusvelvollisuuteen korostavasti (Koskinen-Tammi, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, DL 5/2012, s. 704).



Kuntotarkastusraportin 18.10.2011 perusteella ostajien on pitänyt käsittää, että vauriot saattavat olla kuntotarkastuksessa havaittua laajempia ja siinä todettujen seikkojen perustella ostajalle on muodostunut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.



Ostajat eivät ole ennen kaupantekoa ryhtyneet toimenpiteisiin kuntotarkastusraportissa mainittujen vaurioiden laajuuden kartoittamiseksi, kuten esimerkiksi neuvotelleet myyjän kanssa mahdollisista lisätutkimuksista. Näin ollen he ovat ottaneet riskin siitä, että vauriot ovat kuntotarkastuksessa havaittua laajemmat. Ostajat eivät myöskään ole näyttäneet, että myyjä olisi tiennyt talon vaurioista kuntotarkastusraportissa mainittua laajemmin ja jättänyt kertomatta ostajille hänen tiedossaan olevista kaupantekoon vaikuttavista seikoista.



Kysymyksessä on ollut peruskorjaamaton talo, joka on siirretty Terijoelta vuonna 1921. Tämä ja 18.10.2011 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ei kiinteistö ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä olisi voitu perustellusti edellyttää. Kiinteistössä ei siten ole ollut sellaista salaista virhettä, jonka perusteella ostajat olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen.



Myyjä voitti ja ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut alioikeudessa 15.000 ja hovioikeudessa 17.000. Ostajan joutuvat maksamaan myös omat oikeudenkäyntikulut olivat alioikeudessa 30.000 euroa ja hovioikeudessa arviolta 20.000 euroa.


Yhteenvetona voidaan todeta, että ostajat ovat ottaneet aika suuren riskin lähtiessään oikeudenkäyntiin ottaen huomioon ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastusraportin. Siinä oli kuitenkin aika selvästi mainittu virheitä ja talo oli vanha ja peruskorjaamaton. Tällaisessa tilanteessa vain jos myyjä on jättänyt kertomatta tietämiään virheitä ostaja voi menestyä kanteessaan. Tiedonantovirheitä ei nyt ollut.




Turun hovioikeus



Tuomio Nro 1158



Antopäivä 23.11.2016



Diaarinumero S 15/2307



Ratkaisu, johon on haettu muutosta



Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 9.10.2015 nro 10552 (liitteenä)



Asia Kiinteistön kauppahinnan alentaminen



Valittaja



K Pooo



M Pooo



Vastapuoli



P Vmmm


Vaatimukset hovioikeudessa



Valitus



K ja M Pooo ovat vaatineet, että Vmmm velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena



1. kaupan kohteena olleen kiinteistön 257-460-3-2x virheistä ja puutteista yhteensä 109.400 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 31.3.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,



2. korvaukseksi ylimääräisistä asumiskustannuksista 1.4.2012-31.12.2012 vuokrakulut 1.000 euroa kuukaudessa eli 9.000 euroa ja l.l.2013-31.3.2014 vuokrakulut 1.100 euroa kuukaudessa eli 16.500 euroa, yhteensä 25.500 euroa,korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien sekä oikeudenkäynnin aikana käräjäoikeuden tuomioon mennessä erääntyneet vastaavat kulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen tuomion antamisesta lukien ja



3. kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden aikana 12.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.



Lisäksi Poooit ovat vaatineet, että Vmmm velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.



Perusteinaan Poooit ovat lausuneet, että kiinteistössä on virhe. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä oleva rakennus on korjauskelvoton. Vmmm ei ole antanut heille oikeita tai riittäviä tietoja kaupan kohteesta. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä oli sovittu tai mitä ostajilla on kauppahinta ja muut kaupan olosuhteen huomioon ottaen ollut oikeus edellyttää. Jos katsotaan, ettei Vmmm ole tiennyt kohteen virheistä, on kysymyksessä ollut piilevä virhe, jonka perusteella Poooit ovat oikeutettuja hinnanalennukseen.



Poooit ovat ostaneet kiinteistön ja sillä olevan talon asumiskäyttöön. Remontin edistyessä on kuitenkin ilmennyt, että talo on täysin purkukuntoinen. Kohteen virheet eivät ole olleet eivätkä ole voineetkaan olla Poooien tiedossa kauppaa tehtäessä, koska ilmenneet virheet eivät käy ilmi kuntotarkastusraportista 18.10.2011. Koska kiinteistön hallinta on luovutettu lähes puoli vuotta kaupan tekemisen jälkeen, kohteessa sittemmin havaitut kosteus- ja mikrobivauriot ovat voineet pahentua Vmmmn hallinta-aikana kaupanteon jälkeen. Poooot eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.



Poooit ovat tehneet reklamaation kohtuullisessa ajassa.



Vmmm on antanut kohteesta virheellisiä tietoja, kun hän ei ole kertonut hyvän rakennustavan vastaisesti tehdyistä remonteista eikä kuntotarkastusraportissa 29.10.2004 todetuista seikoista. Näin ollen Vmmm on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti, eikä näin ollen voi vapautua vastuusta vetoamalla Poooien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Vmmm on antanut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja virheellisiä ja/tai harhaan­ johtavia tietoja, jotka ovat vaikuttaneet kaupan tekemiseen. Vmmmn on korvattava Poooeille aiheutuneet vahingot.





Vastaus



Vmmm on vaatinut, että valitus hylätään ja että Poooit velvoitetaan suorittamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.



Perusteinaan Vmmm on lausunut, että kysymyksessä ei ole hänen vastuullaan oleva kiinteistön virhe. Poooeillä on ollut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus 18.10.2011 laaditun kuntotarkastusraportin perusteella. Poooit ovat tienneet kaupan kohteen tosiasiallisen kunnon. Poooit eivät ole reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa, koska reklamaatio on tehty yli vuosi sen jälkeen, kun Poooit ovat aloittaneet rakenneavaukset kohteessa. Vmmm ei ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä törkeän huolimattomasti, vaan hän on antanut kaikki tarvittavat tiedot rakennuksen kunnosta ja tehdyistä remonteista.



Joka tapauksessa asumiskustannusten korvaamiseen ei ole perusteita, koska Poooit ovat jo kaupanteon hetkellä katsoneet, että kohde ei ole ollut asumiskelpoinen.



Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa.


Hovioikeuden ratkaisu


Perustelut


Hovioikeuden pääkäsittelyssä kuullut henkilöt ovat
hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty.


Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja
lopputuloksen koskien reklamaatiota.


Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä
vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai
muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Näin ollen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei ilman erityistä syytä ulotu sellaisiin seikkoihin, jotka ovat selvitettävissä vain esimerkiksi rakenteita purkamalla.


Poooit ovat yhdessä myyjän kanssa teettäneet
kuntotarkastuksen. Kiinteistöön ja kuntotarkastuksen perusteella 18.10.2011 laadittuun raporttiin tutustumalla Poooit ovat täyttäneet normaalin
ennakkotarkastusvelvollisuutensa.



Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kuntotarkastuksessa
todetut lisätutkimustarpeet tai riskirakenteet ilman mainintoja
vaurioepäilyistä tai -havainnoista eivät vielä muodosta ostajille erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta, mutta kuntotarkastuksessa mainitut virheet ja puutteet puolestaan saattavat vaikuttaa ennakkotarkastusvelvollisuuteen
korostavasti (Koskinen-Tammi, Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, DL
5/2012, s. 704).


Kuntotarkastusraportissa 18.10.2011 on todettu muun muassa
käräjäoikeuden tuomion sivulle 15 merkityt lisätutkimustarpeet, korjaustarpeet,
vauriot ja puutteet. Kuntotarkastusraportin perusteella Poooien on pitänyt käsittää, että vauriot saattavat olla kuntotarkastuksessa havaittua laajemP, ja käräjäoikeuden tuomioon merkityillä perusteilla Poooeille on
kuntotarkastusraportissa todettujen seikkojen perustella muodostunut erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.


Poooit eivät ole ennen kaupantekoa ryhtyneet toimenpiteisiin
kuntotarkastusraportissa mainittujen vaurioiden laajuuden kartoittamiseksi,kuten esimerkiksi neuvotelleet Vmmmn kanssa mahdollisista lisätutkimuksista.Näin ollen he ovat ottaneet riskin siitä, että vauriot ovat kuntotarkastuksessahavaittua laajemmat. Pooot eivät myöskään ole näyttäneet, että Vmmm olisi tiennyt talon vaurioista kuntotarkastu sraportissa mainittua laajemmin ja jättänyt kertomatta ostajille hänen tiedossaan olevista kaupantekoon vaikuttavista seikoista.


Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe,
jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta
kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellustied ellyttää. Lain esitöiden mukaan arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti
kiinteistöltä edellyttää, erityistä huomiota on kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin (HE 120/1994 vp. s. 51).


Kysymyksessä on ollut peruskorjaamaton talo, joka on
siirretty Terijoelta vuonna 1921. Tämä ja 18.10.2011 päivätystä
kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ei kiinteistö ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä olisi voitu perustellusti edellyttää. Kiinteistössä ei siten ole ollut sellaista salaista virhettä, jonka perusteella Poooit olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen.


Näillä ja muutoin käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla
hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen.


Poooit häviävät asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n
ja 16 §:n 1 momentin nojalla he ovat velvollisia korvaamaan Vmmmn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.



Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.


K ja M Pooo velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan P
Vmmmlle oikeudenkäyntikulujen korvauksena hovioikeuden osalta 17.417,91 euroa korkolain 4 §:n §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua
hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.




Muutoksenhaku





Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta
oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä
perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää
valitusluvan.





Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan
pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.1.2017.







Asian ovat ratkaisseet:



hovioikeudenneuvos Nina P



hovioikeudenneuvos Juha L



hovioikeudenneuvos Anne L







Valmistelija:





Ratkaisu on yksimielinen.





viskaali Helena V











LÄNSI-UUDENMAAN
KÄRÄJÄOIKEUS



TUOMIO



15/10552



Raasepori



Käräjätuomari Leif A







Ajurinpuisto 4 / PL 29



9.10.2015



L 14/3338





10601 Tammisaari



Puh 029 564 4000 Fax
029 564 4011



lansi-uusimaa. ko@oikeus.fi





Kantaja



Pooo, K



Pooo, M







Vastaaja



Vmmm, P







Asia Vireille



Kiinteistön kauppahinnan alentaminen ym. 3.4.2014





Suullinen valmistelu



2.6.2015



Jatkettu suullinen valmistelu ja pääkäsittely 26.8.2015



Jatkettu pääkäsittely 27.8.2015





KANNE



Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan
suorittamaan heille hinnanalennuksena ja/ tai vahingonkorvauksena:





Vaatimukset



1. kaupan kohteena olleen kiinteistön 257-460-3-2x virheistä
ja puutteista yhteensä 109 400,00 euroa maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 31.3.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka
sekä siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen;





2. ylimääräisistä asumiskustannuksista 1.4.2012 - 31.12.2012
vuokrakulut 1 000 euroa kuukaudessa, yhteensä 8 000 euroa ja 1.1.2013-31.3.2014
vuokrakulut 1.100 euroa kuukaudessa,
yhteensä 16.500 euroa sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vastaavat
kulut korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 24.500 eurolle haasteen tiedoksiannosta lukien ja sen ja
jälkeen erääntyville erille tuomion antamisesta lukien;





3. kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden
aikana 12.000,00 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen haasteen
tiedoksiannosta lukien; ja että käräjäoikeus





4. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien
oikeudenkäyntikulut 30.725,54 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.







Perusteet





TAUSTAA





Kantajat ovat 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet
vastaajalta Kirkkonummen kunnan Masalan kylässä sijaitsevan Txxxxo-nimisen
tilan· RN:o 3:24. Kiinteistön pinta-ala on 1.950 m2 ja kauppahinta on ollut 240.000
euroa. Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee arviolta . vuonna 1920 rakennettu hirsirakennus,
jonka pinta-ala on n. 80 m2. Markkinoinnissa kantajille annettujen tietojen
mukaan rakennuksen kunto oli tyydyttävä.





Vastaaja oli teettänyt kaupan kohteesta kuntotarkastuksen
Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta 10.10.2011 . Raportin
mukaan korjaus-/uusimistarvetta oli alapohjan, ulkoseinän alaosien, erkkerin
kulmalla olevan ulkoseinälaudoituksen, ikkunoiden, viemärin tuuletusputken ja
pesuhuoneen osalta. Kaupan kohde on myyty asumiskuntoisena ja kantajien oli
tarkoitus remontoida kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta osittain ennen
muuttoa ja osittain muuton jälkeen.





Kaupan kohteen myyjän ja välittäjänä toimineen Suomen JYA
Oy:n antamien tietojen mukaan kiinteistöllä oli rakennusoikeutta jäljellä n. 80
m2. Kantajille esitettiin kaupanteon yhteydessä suunnitelmat rakennuksen laajennuksesta,
jolle oli kantajille annettujen tietojen mukaan myös myönnetty rakennuslupa.
Kantajien nimenomaisena tarkoituksena oli laajentaa rakennusta, jotta se
soveltuisi heidän perheensä käyttöön.







KAUPAN KOHTEEN VIRHEET JA PUUTTEET





Kaupan jälkeen kaupan kohteessa on todettu erittäin
merkittäviä virheitä ja vaurioita, joita kantajat eivät voineet havaita
kaupanteon hetkellä.



Kiinteistö on vapautunut kantajien käyttöön vasta 1.4.2012,
kun myyjä muutti kohteesta pois. Näin ollen kantajat pääsivät tutkimaan
kiinteistöä tarkemmin vasta tuolloin. Virheet paljastuivat vähitellen, kun
kantajat ryhtyivät suorittamaan suunnittelemiaan kunnostustöistä. Kuten edellä
on mainittu, kohde myytiin asumiskuntoisena, ja kantajien tarkoitus oli muuttaa
sinne asumaan mahdollisimman Pn kaupanteon jälkeen.



Tämä osoittautui kuitenkin mahdottomaksi.





EHMP Engineering Oy on kiinteistöllä 5.11.2012 suorittamansa
katselmuksen perusteella laatinut 20.11.2012 päivätyn katselmuspöytäkirjan,
jonka mukaan ylä- ja alapohjarakenteiden vauriot ovat niin vakavia, että koko
rakennus on purettava.



Katselmuspöytäkirjassa todetaan, että vauriot ovat olleet
nähtävissä vasta, kun ylä- ja alapohjarakenteet oli avattu. Katselmuksen
suorittajana toiminut asiantuntija on pitänyt kohdetta korjauskelvottomana.





Edellä selostettujen virheiden lisäksi 20.11.2012 päivätyssä
EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirjassa on lueteltu muita kaupan kohteessa
ilmenneitä virheitä ja havaintoja:





- Ala- ja yläpohjapalkistorakenteita oli useissa paikoissa
ilman pystytukia ja ne olivat painuneet. Perustukset olivat vaurioituneet
johtuen niiden painumisesta.



- Ala- ja yläpohjarakenteissa oli havaittavissa kosteus-,
laho- ja homevaurioita.



- Peltisen vesikaton aluskatteena oli paikoin päreitä, eikä
paikoin ollut minkäänlaista aluskatetta.



- Lattiassa ollut vesiputki oli vuotanut
alapohjarakenteisiin ilmeisesti useita vuosia.



- Ylä- ja alapohjan virheitä ja vaurioita ei ole voinut
täysin todeta ennen kuin purkutyöt oli niissä tehty.



- Ikkunat olivat ainoat rakennusosat, jotka olivat
tyydyttävässä kunnossa Kun ala- ja yläpohjan rakenteet olivat avattuina, oli
selvästi todettavissa, että koko rakennus on purettava, koska ylä- ja alapohjan
rakenteiden vauriot ovat niin vakavia, että ne olivat täysin
korjauskelvottomia.



- Myyntiesitteessä olisi pitänyt mainita, että tontilla on
purkukuntoinen omakotitalo, eikä talo, joka on tyydyttävässä kunnossa.



- Rakennus on täysin arvoton.



- Myyntihinta on enintään tontin arvo eli n. 150.000 euroa.
Nykyiset omistajat ovat maksaneet kohteesta ylihintaa n. 90.000 euroa.





Espoon kaupungin
terveystarkastaja Espoon seudun ympäristöterveydestä on suorittanut
rakennuksessa tarkastuksen ja selvittänyt sen asumiskelpoisuutta. Lausunnossaan
21.3.2013 terveystarkastaja on todennut mm. seuraavaa:



"Alakerran alin hirsi oli silminnähtävästi lahonnut.
Paikoitellen hirsiseinässä oli toukkien jälkiä. Pääsisäänkäynnin puoleinen
hirsiseinässä oli purun jälkeen kertoman mukaan ollut vihreää mikrobikasvustoa
runsaasti. Tarkastushetkellä oli nähtävissä pieniä viitteitä kasvustosta.
Rakennuksen tiilihormi oli halki. Yläkerrassa oli nähtävissä useissa paikoissa
kosteus- ja lahovaurioita. Vesikatteen alapuolisissa materiaaleissa oli
nähtävissä useissa paikoissa veden jättämiä vesivauriojälkiä."





Lausunnossa
todetaan tarkastuksen perusteella seuraavaa:



"Havaintojen perusteella asunnossa on tekijöitä, joista
voi aiheutua ja aiheutuu terveydensuojelulain 27 §:n mukainen terveyshaitta.



Asuinkiinteistö on nykyisessä kunnossa asumiskelvoton.
Havaintojen perusteella ei ole mitään tarvetta tutkituttaa selviä
asuinkiinteistössä esiintyviä kosteusvaurioita. Kosteusvauriot voidaan
rinnastaa mikrobi- ja lahottajasienivaurioihin."





Rakennuksen vesiputket ovat rikkoutuneet talven 2012-2013
aikana. Tämän johdosta suoritettujen tutkimusten perusteella on käynyt ilmi,
että putket eivät olleet eristettyjä lämminvesivaraajatilassa. Lisäksi on
ilmeistä, että liittymät kunnan verkostoon on tehty itse vastaajan toimesta.





Kantajat ovat syksyllä 2013 teettäneet kaupan kohteessa
keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan tavarantarkastuksen. HTT
-tarkastaja Ari Lsen 6.11.2013 päivätyssä tavarantarkastuskertomuksessa
kohdassa 12.4. on todettu, että rakennus ei ole tarkastushetkellä
asumiskelpoisessa kunnossa.





Yhteenvetona kohdassa 12.5. on todettu mm. seuraavaa:



- Hirsitalossa on useita vaurion aiheuttajia.



- Perustusten päällä olevan listan raosta sadevesi pääsee
rasittamaan alahirsiä.



- Tuulettuvan alapohjan tuuletus ei ole toiminut (aukot on
tukittu) ja alapohja on ollut osin täytetty virheellisesti hiekalla. Tämän
seurauksena kapillaarinen veden nousu on vaurioittanut puurakenteita. Hiekka on
myös vaikuttanut kapillaariseen vedennousuun kivisokkelin pintaa myöten ja
lisännyt kosteusrasitusta alahirsissä.



- Vesikaton pellitykset ohjaavat joistain paikoista
sadevettä rakenteisiin päin (esim. yläkerran ikkunan luona).



- Seinien pintaremontit ovat lisänneet pintakerroksia seiniin,
mikä vaikuttaa ulkoseinien kosteuskäyttäytymiseen ja luo olosuhteita
mikrobikasvustoille kun kastepiste syntyy rakenteen sisälle. Alkuperäiset
seinien eristysmateriaalit (esim. sammal) ovat erittäin hyvä kasvualusta, kun
ne kastuvat.



- Sosiaali-ja terveysministeriön asumisterveysohjeen
soveltamisoppaan mukaan kyseessä on mikrobien aiheuttama terveyshaitta, jonka
edellytykset on havaittu täyttyvän tutkittavassa kohteessa.



- Rakennuksessa on selkeä mikrobiperäinen haju.



- Materiaalinäytteissä on suuria määriä mikrobeja .
Mikrobiologisessa analyysissä on varmennettu mikrobien lajisto ja pitoisuus.



- Hirsiseinissä on näkyvää mikrobikasvustoa.



- Kaikissa materiaalinäytteissä todettiin viitteitä
vauriosta (suuriamikrobipitoisuuksia). Kahdessa näytteessä oli viite vaurio on,
yhdessä heikko viite vauriosta ja yhdessä vahva viite vauriosta.



- Havaituissa sienisuvustoissa ja -lajistoissa on
mahdollisesti terveydelle haitallisia aineita (toksiineja) tuottavia mikrobeja.
Toksiinien on todettu aiheuttava terveyshaittaa rakennuksessa oleskeleville
henkilöille.





Vastaajan omistusaikanaan suorittamat korjaustyöt ja
remontit on tehty virheellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti ainakin
seuraavasti:



- Alakerran lattioita on osittain "paikattu"
betonivaluilla, jolloin vanhaa ja uutta puurakennetta ja betonia on ollut
"sekaisin". Lattia on painunut, ja sen alla on ollut savea ja
hiekkaa.



- Lattioiden puurakenteisiin on jäletty lahoa ja
lattiapinnoitteet on tehty vanhojen pintamateriaalien päälle niin, että
kerroksia on ollut useita päällekkäin. Rakennustyö on suoritettu hyvän
rakennustavan vastaisesti.



- Alakerran työhuoneen oviaukko on tehty katkaisemalla
puurakenteita siten, että rakenteiden kantavuus on vaarantunut.



- Yläkerran toiseen makuuhuoneeseen on tehty betonivalu,
jolloin lattian paino on lisääntynyt ja olohuoneen katto taipunut.



- Yläkerran makuuhuoneen putkiläpiviennin kohdalla on tehty
tiivistys polyuretaanilla, jolloin rakenteiden lahovauriot ovat olleet
nähtävissä mutta jääneet poistamatta.



- Uusien ikkunoiden asennus on tehty virheellisesti siten,
että sadevesi on päässyt seinärakenteisiin.



- Olohuoneessa erkkerin seinässä on ollut näkyvä
kosteusvaurio, joka on maalattu yli.



- Alakerran liesituuletin on virheellisesti johdettu
yläkerran kaminan hormiin.





Myyjä on ollut edellä mainituista virheistä tietoinen, mutta
jättänyt kertomatta niistä ostajille. Myyjän antama tieto siitä, että lattiat
on uusittu vuonna 2005 on ollut virheellinen ja harhaanjohtava. Lisäksi ostaja
on kuntotarkastusraportin 29.10.2004 perusteella ollut tietoinen siitä, että 2.
kerroksen huoneissa on häiritsevän voimakas haju, jonka alkuperä on tullut
selvittää mahdollisten terveyshaittojen poistamiseksi. Myyjä ei ole suorittanut
tähän liittyvä toimenpiteitä, eikä ole kertonut asiasta ostajille. Myyjä on
laiminlyönyt rakennuksen huollon- ja kunnossapidon, sillä
kuntotarkastuksessa 29.10.2004 on mm.
todettu, että kattosadevedet on
johdettava pois rakennuksen viereltä, mikä kuitenkin on jäänyt tekemättä. Myyjä
on tältä osin toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja/tai törkeän
huolimattomasti maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Myyjä ei
siten vapaudu vastuusta asiassa siinäkään tapauksessa, että kantajien
reklamaatio vastoin heidän käsitystään olisi tehty liian myöhään.





Kuntotarkastusraportti 29.10.2004 ei anna aihetta olettaa,
että kohde olisi asumis- tai korjauskelvoton. Kohteen purkutöiden aikana on
ilmennyt vähitellen suuri määrä erilaisia virheitä ja puutteita mm.
runkorakenteissa siten, että rakenteiden kantavuus on vaarantunut. Home- ja
lahovaurioita on löytynyt sekä ala- että yläkerran lattia- ja seinärakenteista.
Yläkerran rakenteissa ei Raksystems Oy:n kuntotarkastuksen mukaan ollut
havaittavissa tällaisia ongelmia tai niihin liittyviä riskejä. Kohteessa on
siten ollut olennaisia piileviäkin virheitä.



Virheiden yhteisvaikutuksesta johtuen rakennus on ollut
asumis- ja korjauskelvoton





Kaupan kohteessa todetut virheet eivät ole ilmenneet
vastaajan teettämästä kuntotarkastusraportista eivätkä muutenkaan
kaupantekohetkellä. Kantajat eivät ole olleet virheistä kaupantekohetkellä
tietoisia, eivätkä he olisi voineet tullakaan niistä tietoisiksi ilman mittavia
purku- ja selvitystöitä.





Edellä selostettujen virheiden ja puutteiden vuoksi kaupan
kohde ei ole vastannut niitä tietoja, joita vastaaja on kohteesta kantajille
antanut kaupanteon yhteydessä. Edellä kerrotulla tavalla myyjä on itse
esimerkiksi liittänyt vesijohdot kunnan verkostoon, jolloin putkien
eristämättömyys on täytynyt olla myyjän tiedossa. Myös muutoin rakennuksessa
suoritettujen kunnostustöiden yhteydessä myyjän tietoon on täytynyt tulla, että
kiinteistössä on merkittäviä puutteita tai vähintäänkin riskitekijöitä. Kohde
ei ole vastannut sitä, mitä kantajilla on ostajina ollut perusteltua aihetta
olettaa annettujen tietojen, kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella.
Jos kantajat olisivat olleet tietoisia kohteen merkittävistä virheistä ja
puutteista, he eivät olisi solmineet kysymyksessä olevaan kauppaa.





Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe,
jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.





Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan mukaan kohteessa
laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen
tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai
rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tieto
vaikutti kauppaan.





Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaan kiinteistössä on
laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, myydyn
kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden
ottaen perustellusti edellyttää. Joka tapauksessa kohteessa on siis em. lain
kohdan tarkoittama salainen virhe. Tällä perusteella ostaja on oikeutettu
hinnanalennukseen.





Kaupan kohteen virheen perusteella ostajalla on oikeus saada
vahingonkorvausta ja hinnanalennusta. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan
hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen
kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Vahingonkorvauksen osalta sovelletaan ns.
täyden korvauksen periaatetta.





Kantajat ovat ostaneet kiinteistön laajentaakseen sitä
kaupanteossa ilmoitetun lisärakennusoikeuden ja sen perusteella myönnetyn
rakennusluvan mahdollistamalla tavalla. Kantajat nimenomaan tarvitsivat perheelleen suuremmat
asumistilat, kuin mitä rakennuksessa nyt on. Virheiden ilmettyä oli selvää,
ettei rakennuksen laajentaminen tullut kysymykseen, vaan rakennus tulisi purkaa
kokonaan ja kiinteistölle tulisi rakentaa uusi asuinrakennus. Tähän kantajilla
ei kuitenkaan ole ollut taloudellisia mahdollisuuksia. Kaavoitustilanteen
muuttumisen johdosta rakennuksen laajentaminen ei ole enää edes mahdollista
vuosikausiin. Näin ollen kiinteistöä ole ainakaan lähitulevaisuudessa
mahdollista edes käyttää siihen tarkoitukseen kuin kantajat ovat sen
hankkineet.





Ennen kohteen asumiskelvottomuuden toteamista M Pooo oli
suorittanut kohteeseen liittyviä erilaisia töitä kokopäivätoimisesti neljän
kuukauden ajan, kuten tarvikkeiden hankkimista, kuljetuksia, raivausta,
putsausta, jätelavojen kuljetusta, asiantuntijoiden konsultointia ym. Tämä työ
ja siihen liittyvät hankinnat ovat menneet kokonaan hukkaan, minkä johdosta
vastaavat menetykset on korvattava kantajille. Toisin kuin kaupassa oli
edellytetty, kohteen kunnostaminen ja laajentaminen kantajien ja heidän
perheensä käyttöön ei ollut mahdollista, eikä tasonparannusta tai muutakaan
hyötyä ole saatu aikaan kysymyksessä olevilla M Poooin töillä. Päinvastoin
kysymyksessä ovat tappiot ja kulut, jotka ovat suora seuraus kiinteistön
virheistä ja puutteista.





Kantajat ovat reklamoineet virheistä purku- ja
selvitystöidensä jälkeen 20.11.2012 päivätyllä sähköpostillaan kohteen
välittäjälle, joka kuitenkin on jäänyt asiassa passiiviseksi. Kantajat ovat
reklamoineet vastaajalle kaupan kohteen virheistä sekä vaatineet ensisijaisesti
kaupan purkamista tai toissijaisesti hinnanalennusta 26.4.2013 päivätyllä
kirjeellään, Reklamaatiossaan kantajat ovat todenneet, että kaupan kohde on
asumiskelvoton ja ettei kohde vastaa ostajille annettuja tietoja tai sitä, mitä
ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa annettujen tietojen,
kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella. Vastaaja on kiistänyt
kantajien esittämät vaatimukset ja kieltäytynyt kantajien esittämästä
kiinteistökaupan purkamisesta. Reklamaatio oli tapahtunut kohtuullisessa ajassa
siitä, kun kantajat olivat havainneet rakenteita purettaessa paljastuneet
virheet ja kun rakennuksen korjauskelvottomuus oli paljastunut.





VAHINGONKORVAUKSEN/
HINNANALENNUKSEN MÄÄRÄ





Edellä esitettyyn viitaten kiinteistön kauppa tulisi
kantajien käsityksen mukaan purkaa, mikä olisi myös heidän ensisijainen
toiveensa asian ratkaisemiseksi. Koska on epätodennäköistä, että vastaaja
kykenisi palauttamaan kauppahintaa ja korvaamaan kaupan purkamisesta
aiheutuneita vahinkoja, kantajat joutuvat kaupan purkamisen sijaan esittämään
vastaajalle kaupan kohteen virheisiin perustuvan vahingonkorvaus-/ hinnanalennusvaatimuksen.





Koska kiinteistöllä sijaitseva rakennus on asumis- ja
korjauskelvoton, kaupan kohteen arvo määräytyy tonttimaan arvon ja kiinteistön
nykyisen arvoidun myyntihinnan mukaan, vähennettynä rakennuksen
purkukustannuksilla. Kiinteistömaailma Kirkkonummen kodit Oy LKV:n arviokirjan
21.1.2014 mukaan kiinteistön myyntihinta on korkeintaan 150.000 euroa.





Kuusakoski Oy:n 18.12.2013 päivätyn tarjouksen perusteella
purkukustannukset ovat arviolta 19.400 euroa.





Kauppahinnan 240.000 euroa ja kiinteistön arvioidun
nykyarvon 150000 euron välinen erotus on 90 000 euroa. Kun tähän lisätään
rakennuksen purkukustannukset 19.400 euroa korvattavaksi vahingoksi tai
hinnanalennukseksi saadaan yhteensä 109.400 euroa. Näin vastaaja on
velvoitettava korvaamaan kantajille vahingonkorvauksen tai hinnanalennuksena
yhteensä 109.400 euroa.





Kantajat eivät ole voineet asua kiinteistöllä koko omistusaikanaan
30.11.2011 lähtien, mistä on aiheutunut kantajille ylimääräisiä
asumiskustannuksia. Perheen toisesta asunnosta aiheutuvat kustannukset ovat
vuokrakulut, 1.4-31.12.2012 vuokra on ollut 1 000 euroa kuukaudessa ja 1.1.2013
lukien 1.100 euroa kuukaudessa.





M Poooin edellä kerrottua omaa työtä sekä kantajien
erilaisia hankintoja koskevat kustannukset ovat olleet vähintään 3 000 euroa
kk, neljältä kuukaudelta yhteensä 12 000 euroa.





Kantajille on myös aiheutunut asiassa merkittäviä selvitys-
ja asiantuntijakustannuksia, jotka kantajat tulevat lisäämään
oikeudenkäyntikuluvaatimukseensa.







VASTAUS





Vastaaja, joka on kiistänyt kanteessa esitetyt vaatimukset
sekä perusteiltaan että määriltään, on vaatinut, että kanne hylätään ja että
kantajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 15.742,44 eurolla
laillisine viivästyskorkoineen.









Perusteet



Kantajat ovat olleet henkilökohtaisesti läsnä 10.11.2011
toimitetussa kuntotarkastuksessa ja saaneet haltuunsa tarkastuksesta laaditun
Raksystemsin kuntotarkastusraportin liitteineen. Kantajista M Pooo on
esiintynyt asiantuntijana vanhojen rakennusten entisöintitöissä ja kertonut
toimivansa työnjohtajana korjausrakentamiseen erikoistuneessa yrityksessä SRH
Suomen Rakennus- ja Huoltopalvelut Oy.



Kuntotarkastuksessa ilmenneiden vahinkojen ja
korjausesitysten sekä oman asiantuntemuksensa perusteella hän on vaatinut
kauppahinnan alentamista ja pyydettyä kauppahintaan onkin alennettu 58.000
eurolla.





Vastaaja katsoo, että kantajat ovat ensisijaisesti tulleet
tietoisiksi ja voineet havaita mm. ala- ja yläpohjaan liittyvät tekijät ja
niitä koskevat riskit jo ennen kaupantekoa ostajien tarkastusvelvollisuuden,
mainitun kuntotarkastusraportin sekä heidän asiantuntemuksensa perusteella.
Kantajilla on myös rakennuksen lähes 100 vuoden ikä huomioiden ollut
vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti laajennettu tarkastusvelvollisuus kuin
esim. uuden asunnon suhteen.





Kantajat ovat käyneet läpi kustannusseikkoja ja rakennuksen
kuntoon liittyviä tekijöitä kohteen toisen välittäjän Mika Un kanssa ennen
kaupantekoa sähköpostitse 25.10.2011. Sähköpostiviestissä K Pooo (silloinen Hoooo)
toteaa, että kiinteistön remontti on huomattavasti heidän alun perin
ajattelemaansa laajempi ja kalliimpi mm. kosteusvaurioiden, lahovaurioiden.
katon vuotokohtien jne. osalta. Kuten viestiketjusta ilmenee, viesti on
lähetetty Raksystemsin raportin saamisen jälkeen. Lisäksi viestissä on myös
korostettu rakennuksen perustan ja pohjan korjaamisen tarvetta. Kantajat ovat
siten erittäin hyvin tiedostaneet nyt virheiksi väittämänsä seikat sekä niiden
merkittävyyden myös kustannusten osalta jo hyvissä ajoin ennen kaupantekoa
vastaajan kanssa. Varsinainen kauppa tehtiin osapuolten välillä vasta yli
kuukautta myöhemmin (30.11.2011) edellä mainitun sähköpostin lähettämisen
jälkeen. He ovat myös tiedostaneet nämä seikat viestissä todetun mukaisesti
myyntiesitteen saamisen jälkeen. Sähköpostiviestistä käy kantajien toteamana
myös ilmi, että he ovat katsoneet kyseessä olleen



"täyssaneerauskohteen", josta jää jäljelle
"lähinnä kuoret ja rutkasti ongelmajätettä". Kantajat ovat todenneet,
että he pitivät hyvin todennäköisenä sitä, että korjauksessa tulee vastaan
odottamattomia kuluja. Kantajat ovat nimenomaisesti katsoneet, että asunto ei
ollut kauppaa tehtäessä asuttavassa kunnossa. Edelleen kantajat ovat tuoneet
esille, että kohteen saattaminen asuttavaan kuntoon on edellyttänyt mm.
yläkaton/seinien, pohjan, perustan, rungon ym. korjaamista. Kantajat päättävät
viestinsä siihen, että he olivat muuttuneessa tilanteessa käytännössä
maksamassa vain tontista.



Kantajat ovat kyenneet harkitsemaan kaupantekoa vastaajan
kanssa hyvin huolellisesti. Kantajat ovat väittämistään virheistä tietoisina
ostaneet kyseisen kiinteistön ja siten ottaneet tietoisen riskin siinä olevista
virheistä, niiden laajuudesta ja niiden korjaamisesta syntyvistä kustannuksista.
Mikäli asiassa katsottaisiin, että käsillä on joitakin sellaisia virheitä,
joista kantajat eivät olisi tietäneet etukäteen, on heillä näiltäkin osin ollut
laajennettu ennakkotarkastusvelvollisuus sen perusteella, mitä he ovat kohteen
kunnosta havainneet. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin mukaisesti
ostajat eivät siten voi enää vedota kyseisiin seikkoihin virheinä.





Haastehakemuksessa on perusteina esitetty lähinnä
rakennuksen ylä- ja alapohjan vaurioita. Tämä on erikoista ottaen huomioon,
että Raksystemsin kuntotarkastusraportissa on nimenomaisesti edellytetty
sivulla 2 sekä ylä- että alapohjan perusparannusta, joten niiden puutteet ovat
olleet kantajien tiedossa ennen kaupantekoa ja on täytynyt olla osana vaadittua
hinnanalennusta. Kuntotarkastustilaisuudessa on tarkastaja Heikki M. lausunut
kantajille mielipiteenään rakennuksen korjaamisen olevan sen laatuisia, että
rakennus olisi mieluiten purettava.





Muilta osin väitetyt virheet ovat olleet vähäisiä ja olleet
nähtävillä 10.10.2011 suoritetussa kuntotarkastuksessa sekä kantajien ennen
kaupantekoa suorittamissa tarkastuksissa. Vastaajalla ei ole ollut mitään
tietoa kanteessa mainitusta rakennuskiellosta.





Kanteen kaupan teon jälkeen tueksi hankitut
tarkastuskertomukset on laadittu vuosi - kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ja
rakennuksessa suoritettujen laajojen purkutöiden jälkeen. Lisäksi rakennus on
ollut kylmillään ilmeisesti heti hallinnan siirtymisestä lukien.





5.11.2012 kantajien toimeksiannosta toimitetun katselmuksen
perusteella laadittu pöytäkirja on EHMP Engineering Oy:n edustajan Harri Hn
20.11.2012 laatima ja selvästi kantajien lausumiin perustuva, joten sillä ei
ole mitään näyttöarvoa tässä riidassa.





Espoon kaupungin vs. Terveystarkastajan lausunto on laadittu
lähes vuosi hallinnan kantajille siirtymisen jälkeen, jolloin kantajien
suorittamista purkutöistä oli siis kulunut suunnilleen sama aika.



Rakennus oli ollut lähes saman ajan lämmittämättömänä, joten
rakennuksen kosteusvauriot ja mahdolliset mikrobiesiintymät ovat voineet syntyä
tuona aikana.





HTT Ari Lsen laatima tavarantarkastuskertomus on laadittu
14.10.2013 eli lähes kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Kertomuksen mukaan
tarkastajalla ei ollut käytössään kuntotarkastusraporttia 18.10.2011, joten hän
ei voinut tietää, mitkä tiedot kantajilla oli ollut rakennuksen kunnosta ja
vaurioista kaupantekohetkellä. Kertomuksen mukaan "talossa oli laajasti
purettu rakenteita eikä rakennus ollut tarkastushetkellä asumiskelpoisessa
kunnossa". Kertomuksessa on laajalti kiinnitetty huomiota home- ja
mikrobivaurioihin, mutta ei ole otettu kantaa esiintymien syntymisajankohtiin
ottaen huomioon että rakennus on ollut tarkastushetkellä yli puolitoista vuotta
kylmillään ja rakenteet osittain purettuina.





Vastaaja on ilmoittanut Raksystemsin laatimassa
kuntotarkastusraportissa uusineensa lattiat vuonna 2005. Tällä perusteella
kantajat ovat lähteneet siitä lähtökohdasta, että vastaaja olisi ollut
tietoinen kaikista kantajien suorittamissa alapohjan avauksissa tehdyistä
havainnoista jo myyntihetkellä ja jättänyt näin ollen kertomatta näistä
seikoista kantajille. Kuten kantajien toimittaman valokuva-aineiston
perusteella voidaan havaita, on olohuoneen osuudella ollut useampi lattia
kerros. Vastaaja on itse tehnyt, Raksystemsin raportissa ilmoittamansa
mukaisesti, näistä lattiakerroksista päällimmäisimmän, eli kuvista ilmenevän
tummemman lattian. Sen osalta, onko kyseinen uusiminen tapahtunut hyvän
rakennustavan mukaisesti vai ei, voidaan keskustella, mutta kuten kantajien
toimittamista kuvistakin voidaan havaita, vastaaja ei ole voinut suorittaa
mitään avauksia lattian osalta asentaessaan päällimmäisen lattiapinnoitteen.
Kantajien reklamaatio tai nyt käsillä oleva riita-asia ei myöskään koske sitä,
että vastaaja olisi asentanut päällimmäisen lattiapinnoitteen virheellisesti,
vaan kantajien virheväite koskee



alapohjan väitettyjä virheitä. Kuten kantajien toimittaman
kuvamateriaalin selosteessa todetaan, ulottuu päällimmäisen lattiapinnoitteen
alla oleva laminaattilattia koko olohuoneen alalle. Vielä tämän lattiarakenteen
alta löytyi kantajien kuvaselosteen mukaisesti ponttilautalattia, joka oli
kiinnitetty vanhaan lankkulattiaan ja tasoitettu betonilla. Vastaaja ei ole
nähnyt tai liittynyt mitenkään näiden rakenteiden asennukseen, joten hän ei ole
voinut tehdä mitään kantajien nyt väittämiä havaintoja.





Vastaajan ilmoitusta suoritetusta lattiaremontista ja sen
laajuudesta tukee myöskin, mikä on esitetty 29.10.2004 päivätyssä
kuntotarkastusraportissa, jossa todetaan selvästi, että vastaajalle asunnon
myyneet edelliset omistajat olivat tehneet alapohjaan korjauskunnostustöitä.
Raportin sivulla 8 kohdassa 8.1 todetaan seuraavaa: "Alapohjan
puurakanteet ja eristys on uusittu selluvillalla keittiön ja olohuoneen
osalla". P Vmmm on ilmoittanut saman asian Raksystemsin
kuntotarkastusraportin haastatteluosiossa: "Alapohjan eritys uusittu
selluvillalla keittiön ja olohuoneen osalla vuonna 1998". Vastaajalla on
siten ollut myös hyväksyttävä syy luottaa siihen, mitä edelliset omistajat ovat
hänelle kertoneet asunnon kunnosta sekä heidän tekemistään remonteista ja korjauksista.
Muiden alakerran huoneiden osalta vastaaja toteaa, ettei hän ole tehnyt mitään
kantajien nyt väittämiä havaintoja.





Vastaaja kiistää myös muut kanteessa esitetyt väitteet
liittyen yläkertaan ja siellä oleviin makuuhuoneisiin. Vastaaja ei ole suorittanut
mitään betonivaluja ala- eikä yläkerrassa lattioiden osalta, eikä vastaaja ole
havainnut mitään lahovaurioita putkiläpiviennin osalta, kuten kanteessa on
väitetty. Edelleen kantajat ovat esittäneet, että materiaaleista on ollut
nähtävissä, että korjauksia on tehty vastaajan asumisaikana. Kantajat eivät ole
esittäneet tällaisesta mitään näyttöä. Vastaaja kiistää kantajien esittämän
väitteen paitsi perusteettomana myös perusteiltaan yksilöimättömänä. Vastaaja
ei ole suorittanut rakennuksessa omistusaikanaan mitään muita korjauksia kuin
ne, mistä se on erikseen maininnut kantajille.





Vastaaja ja hänen miehensä eivät ole rakennusalan
ammattilaisia, eikä heillä ole muutoinkaan rakennusalan osaamista. Vastaaja on
aikoinaan itse ostaessaan kyseisen kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen
ollut perustellusti siinä käsityksessä, että heidän on tarve tehdä siihen vain
pintaremonttia, jollaista he ovat myöskin kantajille kertomansa mukaisesti
tehneet. Kuntotarkastusraportista 29.10.2014 ilmenee, että P Vmmm on ollut
ostamassa hänen käsityksensä mukaan normaalissa, hyvässä kunnossa olevaa vanhaa
rakennusta kiinteistöineen. Raportissa todetaan sivulla 5 seuraavaa:
"Huoneistossa ei havaittu kosteuksia jolla olisi selvää vaikutusta
rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakenteissa ei havaittu merkittäviä
rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta pieniä, korjaus- ja
kunnostustarpeita. Rakennuksen yleiskunto on normaali.





Vastaaja ei ole suorittanut mitään kantajien nyt väittämiä
avauksia tai muita remontteja, joiden suhteen vastaaja olisi voinut tulla
tietoiseksi mistään nyt väitetyistä rakennuksen virheistä tai puutteista.
Vastaajan käsitys rakennuksen kunnosta on sittemmin Raksystemsin suorittaman
kuntotarkastuksen perusteella täsmentynyt ja raportin mukaisesti rakennus on
edellyttänyt selvästi laajaa perusparannusta mm. ala- ja yläpohjan osalta sekä
laajemP korjaustoimenpiteitä muiltakin osin kuin vain pintapuolelta.





Vastaaja ei siten ole toiminut maakaaren edellyttämällä
tavalla kunnianvastaisesti tai arvottomasti, sillä hän ei ole jättänyt
kertomatta ennen kaupantekoa mistään sellaisista seikoista, joilla olisi ollut merkitystä
kaupasta päättämisen osalta. Kantajilla on ollut oikea ja riittävä tieto
kaikista ostopäätöksen kannalta merkittävistä seikoista.





Vastaaja haluaa korostaa, että kantajien toimittamat
valokuvat osoittavat, että kantajat ovat itse tulleet tietoisiksi nyt
väittämistään rakenteissa olevista virheistä juuri sinä hetkenä, kun he ovat
avanneet niitä. Kantajat ovat ilmoittaneet aloittaneensa rakenteiden avaukset
välittömästi sen jälkeen, kun rakennuksen hallinta siirtyi heille keväällä
1.4.2012.



Vastaajan perusteltu näkemys on, että ostajat ovat
laiminlyöneet reklamoida myyjälle kiinteistön väitetyistä virheistä maakaaren 2
luvun 25 §:n mukaisessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainneet
virheet tai heidän olisi tullut ne havaita. Oikeuskäytännössä ja
oikeuskirjallisuudessa kohtuullisen reklamaatioajan pituus on vaihdellut, mutta
lähtökohtaisesti se on ollut muutaman kuukauden tasoa.





Kantajat ovat reklamoineet vastaajaa 26.4.2013 päivätyllä
kirjeellä. Vastaaja sai kirjeen tiedoksi vasta seuraavalla viikolla,
29.-30.4.2013, eli_ reklamaatio on tapahtunut yli vuosi sen jälkeeni kun
kantajat ovat aloittaneet kyseiset rakenneavaukset kohteessa. Kantajien
kuva-aineisto osoittaa, että kantajat ovat suorittaneet avauksia erittäin
laaja-alaisesti.



Sama seikka on todettu myös Ari Ln 6.11.2013 päivätyn
tavarantarkastuskertomuksen sivulla 9. Kuten vastaaja on tuonut esiin jo aiemminkin,
kantajilla on rakennusalan osaamista ja he ovat siten kyenneet arvioimaan
virheet niiden merkityksen jo rakennusavausten suoritusajankohtana.





Joka tapauksessa, vaikka kantajat olisivat tulleet
tietoisiksi väitetyistä virheistä myöhemmin kuin rakennusavausten
suoritushetkellä, on reklamaatio silti vastaajan näkemyksen mukaan tehty liian
myöhään. Kantajien tiLn EHMP Engineering Oy:n ("EHMP") laatimassa ja
20.11.2012 päivätyssä raportissa todetaan seuraavaa: "Ostajat aloittivat
purkutyöt ostamassaan kohteessa kevät - kesällä 2012 ja elokuussa 2012
purkutöiden edistymisen yhteydessä he havahtuivat monien asiantuntijoiden
lausuntojen tuloksena, että taloa ei kannata peruskorjata eikä laajentaa, koska
se tulee kalliimmaksi kuin kokonaan uuden isomman kiinteistön
rakentaminen".





Kantajat ovat tosiasiallisesti siten jo ennen EHMP:n
5.11.2012 suorittamaa tarkastuskäyntiä rakennuksessa tulleet siihen tulokseen,
etteivät he aio peruskorjata rakennusta, koska se tulee kalliimmaksi kuin
kokonaan uuden rakentaminen. Kantajilla on ollut tietoisuus virheistä ja niiden
merkittävyydestä siten viimeistään jo elokuussa 2012. Kuten EHMP:n raportista
ilmenee, ovat kantajat käyttäneet jo ennen EHMP:tä useita asiantuntijoita.
Lisäksi vastaaja toteaa edelleen, ettei kyseisessä EHMP:n raportissa tuoda
esille mitään uusia ja merkittäviä seikkoja.



Raportti on käytännössä kantajien raportin laatijalle
kertomaa/sanelemaa. Kantajat ovat jo ennen kauppaa ilmaisseet ymmärryksensä
siitä, että kohde vaati täyssaneerauksen. Siten uudisrakentamisesta ja
peruskorjaamisesta aiheutuvien kustannusten vertailu ei muuta sitä tosiasiaa,
että kohde oli siinä kunnossa kuin kantajilla oli itse toteamillaan tavoin
syytä olettaa. Heille myöhemmin mahdollisesti selvinnyt uudisrakentamisen hinta
ei muuta kohdetta yhtään sen huonommaksi kuin mitä kantajat ennen kaupantekoa kohteen
kunnosta tiesivät.





Edelleen vastaaja katsoo, että vaikka kantajat olisivat
tulleet tietoisiksi väitetyistä virheistä ja niiden merkityksestä vasta EHMP:n
suoritettua tarkastuksen rakennuksessa 5.11.2012, niin kantajat ovat tästäkin
huolimatta reklamoineet vastaajalle vasta lähes kuusi kuukautta myöhemmin.
Kantajat ovat kuitenkin kyenneet kertomansa mukaan reklamoimaan kohteen
silloiselle välittäjälle jo 20.11.2012 (kirjallinen todiste 10). Kantajien
olisi siten tullut kyetä reklamoimaan myös vastaajalle huomattavasti aiemmin.
Kantajien reklamaatio on tässäkin tilanteessa täysin yksiselitteisesti
myöhässä. Kantajien ammattitaidolla on asiassa myös korostunut merkitys. Kohtuullisen
reklamaatioajan on katsottu oikeuskirjallisuudessa olevan lyhempi sellaisessa
tilanteessa, jossa ostajalla itsellään on riittävää asiantuntemusta . Tämä
koskee sekä virheen havaitsemiseen kuluvaa aikaa että reklamaation kohtuullista
toimittamisaikaa. Käsillä olevassa tilanteessa kantajilla on, kuten vastaaja on
aiemmin jo todennut, rakennusalan osaamista, joten heidän olisi tullut
reklamoida kiinteistön väitetyistä virheistä huomattavasti aiemmin kuin mitä he
ovat nyt tosiasiallisesti tehneet.





Kantajat ovat vaatineet asumiskulujaan korvattaviksi. Tältä
osin he eivät missään tapauksessa oikeutettuja vahingonkorvauksen saamiseen
senkään vuoksi, että he ovat jo ennen kaupan tekemistä itse katsoneet, että
asuinrakennus ei ollut asumiskelpoinen ennen sen täyssaneerausta.





Kantajien omasta työstä ja hankinnoista neljän kuukauden
ajalta esittämä korvausvaatimus on paitsi perusteeton myös määrältään
selvittämätön.





Vastaaja on paitsi perusteiltaan kiistänyt myös määrältään
kantajien oikeudenkäyntikuluistaan esittämän korvausvaatimuksen siltä osin kun
se ylittää 20.000 euroa. Kantajien avustajan tuntilaskutus ilman arvonlisäveroa
on 270 euroa, mitä määrää on pidettävä liian suurena siltä osin, kun se ylittää
200 euroa. Kantajien avustajan laskuun lisäksi sisältyy veloitusta
toimenpiteistä, jotka koskevat muun ohessa kaavoitusta ja jotka eivät liity
esillä olevaan asiaan. Kaiken kaikkiaan ei kantajien oikeudenkäyntikuluistaan
esittämä korvausvaatimus ole määrältään kohtuullinen korvaus kantajien
oikeudenkäyntikuluista.





TODISTELU





Kantaja





Kirjalliset todisteet



KI. Kauppakirja, päivätty 30.11.2011



K2. Suomen JYA Oy:n myyntiesite, päivätty 30.11.2011



K3. Raksystems Anticimex Oy:n kuntoraportti, päivätty
18.10.2011



K4. EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirja /
kuntoraportti, päivätty 20.11.2012



KS. Espoon kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden
terveystarkastajan lausunto 21.3.2013



K6. Tavarantarkastuskertomus 6.11.2013



K7. Kantajien reklamaatiokirje 26.4.2013



K8. Vastaajan vastine reklamaatioon 16.5.2013



K9. Kiinteistömaailma Kirkkonummen kodit Oy LKV:n arviokirja
21.1.2014



KIO. Kuusakoski Oy:n purkutarjous 18.12.2013 K11.
Valokuvaliite



K 12. Kuntotarkastusraportti 29.10.2004





Henkilötodistelu



1. kantaja M Pooo todistelutarkoituksessa



2. kantaja K Pooo todistelutarkoituksessa



3. todistaja Harri Ensio Hnen, EHMP Engineering Oy:n
tarkastaja



4. todistaja Ari Tapani Lnen, HTT-tavarantarkastaja



5. todistaja Juha Erkki Ilmari L, kiinteistövälittäjä







Vastaaja





Kirjalliset todisteet



V1. Kauppakirja, päivätty 30.11.2011 (kantajien todiste K1)



V2. Myyntiesite, päivätty 30.11.2011 (kantajien todiste K2)



V3. Raksystems Anticimex Oy:n kuntoraportti, päivätty
18.10.2011 (kantajien todiste K3)



V4. EHMP Engineering Oy:n katselmuspöytäkirja /
kuntoraportti, päivätty 20.11.2012 (kantajien todiste K4)



V5. Espoon kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden
terveystarkastajan lausunto 21.3.2013 (kantajien todiste K5)



V6. Tavarantarkastuskertomus 6.11.2013 (kantajien todiste
K6)



V7. SRH Suomen rakennus ja huoltopalvelut Oy:n yritystiedot



V8. Kuntotarkastusraportti 29.10.2004 (kantajien todiste
K12)



9. Katariina Hooon (nyk. Pooo) sähköpostiviesti
kiinteistönvälittäjä Mika Ulle 25.10.2011



V10. K Hooon (nyk Pooo) sähköpostiviesti kiinteistönväittäjä
Reima Klle 20.11.2012





Henkilötodistelu



1. vastaaja P Vmmm todistelutarkoituksessa



2. todistaja Pentti Olavi Vmmm



3. todistaja Heikki Olavi M, rakennusmestari, CFU Finland Oy



4. todistaja Reima Jorma Oskari K, myyntijohtaja, Suomen JYA
Oy







Tuomion perustelut



Asiassa on selvitetty, että kantajat kanteessa esitetyn
mukaisesti ovat ostaneet vastaajalta 30.11.2011 päivätyllä kauppakirjalla
240.000 euron kauppahinnasta Kirkkonummen kunnan Masalan kylässä sijaitsevan
pinta-alaltaan 1.950 m2 olevan Txxxo-nimisen tilan RN:o 3:24, jolla sijaitsee
arviolta 1920 -luvulla rakennettu pinta-alaltaan noin 80 m2 oleva hirrestä
rakennettu asuinrakennus. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnassa on otettu
huomioon ostajalle annettu alennus kertakorvauksena 58.000 euroa kiinteistössä
10.10.2011 kuntotarkastuksen yhteydessä huomioitujen puutteiden ja vikojen
korjaamiseksi. Kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt kantajille 1.4.2012.





Todistelu





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena
kiinteistöä koskevaan 30.11.2011 päivättyyn myyntiesitteeseen (K2 ja V2), jossa
on ilmoitettu asuinrakennuksen kunnon olevan tyydyttävän.





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena vastaajan
ja kantaja K Poooin tilLaamaan Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n
18.10.2011 päivättyyn kuntotarkastukseen, joka on koskenut kiinteistöllä
10.10.2011 suoritettua kuntotarkastusta (K3 ja V3), jonka on suorittanut
jäljempänä mainittu todistaja Heikki Olavi M ja jossa ovat olleet saapuvilla
kumpikin kantaja ja vastaajan puoliso jäljempänä mainittu todistaja Pentti
Olavi Vmmm.





Raportissa on selkeästi todettu, että asuinrakennuksen
alapohja on riskirakenne, joka vaatii lisätutkimuksia ja joka on korjattava /
uusittava, että ulkoseinien alaosat kaipaavat lisätutkimuksia ja ovat
korjattava / uusittava, että ulkolaudoitus portaikon päädyssä kaipaa
lisätutkimuksia ja on korjattava/ uusittava, että ulkoseinälaudoitus erkkerin
kulmalla kaipaa lisätutkimuksia ja on uusittava, että ikkunat kaipaavat huoltoa
ja lisätutkimuksia sekä ovat korjattava/ uusittava, että vesikate kaipaa
huoltoa ja vesikatteen vuotojäljet sivu-ullakolla kaipaavat lisätutkimuksia,
että yläpohja kuistilla kaipaa lisätutkimuksia, että yläpohjan
lappeensuuntainen osuus portaan kohdalla kaipaa lisätutkimuksia, että viemärin
tuuletusputki kaipaa lisätutkimuksia ja että pesuhuone poistonilmavaihtoineen
kaipaa korjausta / uusimista. Raportissa edelleen todetaan, että kyseisessä
rakennuksessa on tyypillisesti puutteita ja vaurioita yläpohjassa ja
alapohjassa. Yläkerrassa on heikko yläpohjanlämmöneristys ja ilmanpitävyys,
jonka haitta on ilmavuotojen aiheuttamat kosteuden tiivistyminen m.m.
seinärakenteisiin ja vesikatteen lämpenemisen johdosta vuotoriski vain kasvaa,
minkä vuoksi suositellaan lisätutkimuksen sijaan ryhdyttävän perusparannuksiin,
jossa yläpohjan lämmön- ja ilmanpitävyyttä parannetaan. Alapohjassa
korjaustarve on mitä todennäköisin, jolloin suositellaan lisätutkimisen sijasta
ryhdyttävän perusparannuksiin alapohjan muuttamisella asianmukaiseksi.
Korjausten yhteydessä voi korjata runkorakenteita ja varmistaa niiden kunto.





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena EHMP
Engineering Oy:n 20.11.2012 päivättyyn katselmuspöytäkirjaan (K4 ja V4), joka
koskee kanteessa tarkoitetulla kiinteistöllä 5.11.2012 suoritettua katselmusta,
jonka on suorittanut jäljempänä mainittu todistaja Harri Ensio Hnen joka myös
on laatinut katselmuspöytäkirjan. Läsnä katselmuksessa Hsen ohella ovat olleet
kantajat.



Katselmuspöytäkirjaan on merkitty kanteessa selostettuja
tietoja asuinrakennuksen kunnosta ja siinä havaituista virheistä.





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena Espoon
kaupungin Espoon seudun ympäristöterveyden terveystarkastajan 21.3.2013
päivättyyn lausuntoon (K5 ja V5), joka koskee kanteessa tarkoitetussa
asuinrakennuksessa 14.3.2013 suoritettua tarkastusta. Lausuntoon on kirjattu
kanteessa selostetut havainnot asuinrakennuksen kosteusvaurioista ja johtopäätökset
niiden muodostamasta terveyshaitasta.





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena
6.11.2013 päivättyyn tavarantarkastuskertomukseen (K6 ja V6), joka koskee
kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen 14.10.2013 suoritettua tarkastusta, jonka
on suorittanut jäljempänä mainittu todistaja Ari Tapani Lnen joka myös on
laatinut tarkastuskertomuksen. Läsnä tarkastuksessa on Lsen ohella ollut
kantaja M Pooo. Tarkastuspöytäkirjaan on merkitty kanteessa selostettuja
tietoja asuinrakennuksen kunnosta ja siinä havaituista virheistä.





Asianosaiset ovat vedonneet kirjallisena todisteena
29.10.2004 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin (K12 ja VB), joka koskee
kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen 28.10.2004 suoritettua tarkastusta,
jonka on suorittanut rakennusmestari Tero Jaatinen, joka myös on laatinut
kuntotarkastusraportin. Tarkastuksen ovat tilanneet esillä olevan asian
vastaaja P Vmmm ja kohteen entiset omistajat Vmmmn ollessa ostamassa kanteessa
tarkoitettua kiinteistöä. Kuntotarkastusraportissa todetaan yhteenvetona
havainnoista, että huoneistossa ei havaittu kosteuksia, jolla olisi selvää
vaikutusta rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Rakenteissa ei havaittu merkittäviä
rakenteellisia riskejä tai vaurioita, lukuun ottamatta pieniä korjaus- ja
kunnostustarpeita. Rakennuksen yleiskunto on normaali. Kaikkia rakenteiden
sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida
poissulkea. Kuntotarkastusraportin kohdassa 4 on olennaisimpana epäkohtana ja
riskinä mainittu se, että toisen kerroksen huoneissa on häiritsevää tuoksua,
jonka syy on aiheellista selvittää. Kuntotarkastusraportin kohdassa 8 on
annettu erinäisiä asuinrakennuksen rakenteiden ym. korjaus- ja
parannussuosituksia.





Kantajat ovat vedonneet kirjallisina todisteina kantajien
asiamiehen laatimaan 26.4.2013 päivättyyn vastaajalle toimitettuun
reklamaatiokirjeeseen (K7) ja vastaajan asiamiehen laatimaan 16.5.2013
päivättyyn vastineeseen reklamaatioon (K8). Reklamaatiokirjeessä kantajat
vedoten EHMP Engineering Oy:n 20.11.2012 päivättyyn katselmuspöytäkirjaan
koskien 15.11.2012 kiinteistöllä suoritettua katselmusta toteavat, että
asuinrakennukseen ylä- ja alapohjarakenteiden vauriot ovat niin vakavat, että
koko rakennus on purettava. Edelleen kantajat ovat todenneet, että
asuinrakennus 21.3.2013 annetun viranomaislausunnon mukaan on asumiskelvoton.



Vielä kantajat toteavat, että kiinteistöllä ei ole myyjän ja
välittäjän ilmoittamaa rakennusoikeutta ja että koko alue on rakennuskiellossa.
Vielä kantajat huomauttavat, että asuinrakennuksen vesiputket puutteellisen
eristyksen vuoksi ovat jäätyneet. Muun ohessa edellä mainittujen virheiden
vuoksi kaupan kohde ei ole vastannut niitä tietoja, joita myyjä ja välittäjä
ovat antaneet kaupanteon yhteydessä. Kohde ei ole vastannut sitä, mitä
ostajilla on ollut perusteltua aihe olettaa annettujen tietojen, kauppahinnan
ja muiden olosuhteiden perusteella. Ilmoitetun rakennusoikeuden puuttuminen on
kiinteistön virheiden ohella merkittävä puute, koska ostajat tarvitsevat
perheelleen suuremmat asuintilat kuin mitä asuinrakennuksessa nyt on. Edellä
kerrotun perusteella kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että kiinteistön
kauppa puretaan ja että heillä korvataan aiheutuneet ja aiheutuvat kulut, joita
ovat ylimääräiset asumiskustannukset ja mittavat selvittelykustannukset.
Vastaaja on edellä mainitussa 16.5.2013 päivätyssä vastineessa siinä esitetyillä
perusteilla kiistänyt reklamaatiokirjeessä esitetyt vaatimukset.





Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena
Kiinteistömaailma Kirkkonummen Kodit Oy LKV:n 21.1.2014 päivättyyn arviokirjaan
(K9), jonka on laatinut jäljempänä mainittu todistaja Juha Erkki Ilmari L.
Arviokirjan mukaan kanteessa tarkoitetun kiinteistön arvo nykyhetkellä on
enintään 150.000 euroa, edellyttäen, että löytyy ostaja, joka ryhtyy
saneeraamaan nykyistä taloa. Pelkän tontin hintaa on vaikeaa määritellä, koska
sille ei voi lähivuosina (ennen kaavan valmistumista) rakentaa.





Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena Kuusakoski
Oy:n 18.12.2013 päivättyyn tarjoukseen (K10), joka koskee kanteessa tarkoitetun
asuinrakennuksen purkamiskustannuksia. Tarjouksen sisältämä työ käsittää
rakennuksen purkamisen perustuksineen ja alueen luiskaamisen ympäröivään
maastoon sekä purkumateriaalien alueelta pois viemisen. Tarjouksen mukainen
urakkasumma arvonlisäveroineen on 19.400 euroa.





Kantajat ovat vedonneet kirjallisena todisteena
valokuvaliitteeseen (K11), joka muodostuu 135 valokuvasta, jotka esittävät
kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta ja sen rakenteita. Pääosa valokuvista
esittää asuinrakennuksen rakenteita kantajien avattua niitä tarkoituksin
korjata asuinrakennusta.





Vastaaja on vedonnut kirjallisena todisteena SRH Suomen rakennus-
ja huoltopalvelut Oy -nimisen osakeyhtiön yritystietoihin (V7), joista ilmenee, että huollosta ja tiedusteluista
vastaavaksi on ilmoitettu yrittäjä, työnjohtaja M Pooo sekä että hallinnosta ja
laskutuksesta vastaavaksi on ilmoitettu K Hooo. Yhtiön tarjoamiksi palveluksi
on ilmoitettu muun ohessa perinnekorjaaminen ja puusepäntyöt.





Vastaaja on vedonnut kirjallisena todisteena kantaja K Poooin
(tuolloin Hooo) kiinteistönvälittäjälle ennen kanteessa tarkoitetun kiinteistönkaupan
tekemistä 25.10.2011 lähettämään sähköpostiviestiin (V9), jossa ilmoitetaan,
että kantajat tarjoavat kiinteistöstä 190.000
euroa. Sähköpostiviestissä todetaan muun ohessa, että kiinteistön
remontti on kohteen esittely / tarjouksen tekohetkellä annettua kuvaa
huomattavasti laajempi ja kalliimpi m.m. kosteusvauriot, lahovauriot, katon
vuotokohtia jne. Kiinteistöstä jää jäljelle lähinnä kuoret ja rutkasti
ongelmajätettä, jätteen lisäksi. Remontti laajuudessaan tulee viemään enemmän
aikaa, kun toivomme/ aikatauluumme sopisi (olisimme halunneet muuttaa asap ja
laajentaa / rakentaa siinä samalla). Vaikka kustannushaitari on nyt esitetty M
n. 70.000 euroa, on hyvin todennäköistä, että odottamattomia kuluja (m.m.
talouselämän ja korkojenkin suhteen) voi ja tulee tapatumaan. Koko perustan ja
pohjan korjaaminen entisöiden, on perinnekorjaamista ja koemme haastavaksi
löytää keväällä sitoutuvat, budjettiin asettuvat, osaavat vapaat ammattilaiset.
Korjauskulut sitovat muutaman ammattimiehen palkkoineen, Min työpanoksen
lisäksi (ja sillekin meidän täytyy laskea arvo). Mikäli asunnon kunto olisi
ollut asuttava/ pintaremonttia alkuun,
niin laajennuksen ja korjauksia voisimme tehdä omantahtiin / työvoiman ja rahoituksen mukaan, mutta meidän pitäisi
pystyä asumaan nykyisessäoloissa. Kuntokartoituksen myötä tulleita remontteja
ja asumista ei voi eikä kannata yhdistää.





Vastaaja on vedonnut kirjallisen todisteena kantaja K Poooin
(tuolloin Hooo) kiinteistönvälittäjälle liittyen EHMP Engineering Oy:n
20.11.2012päivättyyn katselmuspöytäkirjaan (K10) lähettämään
sähköpostiviestiin. Viestissä todetaan, että valitettavasti joudun lähestymään
teitä painavalla reklamaatiolla. Viestissä toivotaan mahdollisimman Pn
tapahtuvaa tapaamista ja esitetään ehdotuksia tapaamisten ajankohdiksi.
Viestiin oheen on liitetty mainittu katselmuspöytäkirja.





M Pooo on asiassa todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut
muun ohessa, että hän on koulutukseltaan hovimestari ja että hänen
peruskoulutuksensa rajoittuu peruskouluun. Hän ei ole miltään osin rakennusalan
ammattilainen. Hänen kokemuksensa rakennusalasta muodostuu siitä, että hän
ajoittain auttanut tuttaviaan rakennustöissä näiden yrityksissä. Kanteessa
tarkoitettuun kiinteistöön oli M Pooo ennen kaupan tekemistä tutustunut kaksi
kertaa, ensimmäisen kerran kiinteistönvälittäjän esitellessä sitä ja toisen
kerran 10.10.2011 kuntotarkastustilaisuudessa. Kiinteistö asuinrakennuksineen
oli vaikuttanut olevan kunnossa. Piha oli ollut siisti, minkä lisäksi kiinteistön
sijainti oli sopiva muun ohessa, koska sille muutto ei olisi aiheuttanut Poooien
lasten koulupiirin muuttumista. Kantajilla oli tarkoitus korjata
asuinrakennusta ja laajentaa sitä perheen tarpeita vastaavaksi. Myyjän
kiinteistöstä alunperin pyytämää kauppahintaa oli sittemmin alennettu.



Tämä hinnanalennus oli perustunut kiinteistönvälittäjä Reima
Kn hankkimaan korjaustarjoukseen. Asuinrakennuksessa olleet virheet olivat alkaneet paljastumaan pikku hiljaa
kantajien alkaessa purkamaan rakenteita. Purkutyöt olivat alkaneet heti
kiinteistön hallinnan siirryttyä kantajille vuoden 2012 huhtikuussa. Mainitun
vuoden kesällä purkutyöt olivat keskeytyneet M Poooin sairastuttua ja K Poooin
raskaudesta johtuen. Purkutöitä oli kuitenkin jatkettu vuoden 2012 syksyllä.
Purkutyöt oli suorittanut M Pooo muun muassa sukulaisten avustamana. Kantajien
kirjallisena todisteena K11 olevaan valokuvaliitteeseen sisältyvät valokuvat
olivat ottaneet M Pooo ja K Pooo, lukuunottamatta valokuvia 1-12. Purkutöitä
tehdessä oli muun ohessa ilmennyt, että alapohjasta oli puuttunut betonilaatta
ja että hirret olivat painuneet ja lahonneet. Lisäksi oli ilmennyt, että
olohuoneen lattiassa oli ollut betonivaluna toteutettu tasoite
lattiapinnoitteen alla. Lattia oli ollut osittain painunut. Yläkerran
makuuhuoneen lattian lautaparketti oli purettu, jolloin oli löytynyt
valurautainen viemäriputki, joka oli ollut tukittu uretaanilla. Tämä lattia oli



purettu, koska alakerran katto oli notkunut. Yläkerran lastenhuoneen
lattiassa oli lautaparketin alta paljastunut lastulevyllä pinnoitettu lattia,
joka oli laajalta alalta tasoitettu betonilla. Alakerran työhuoneen oviaukko
oli tehty katkaisemalla puurakenteita niin, että rakenteiden kantavuus oli
vaarantunut. Yläkerrassa oli aikanaan ollut vesipiste ja hella, jotka olivat
poistettu niin, että hellan tilalla oli nyt kamina, jonka hormiin keittiön
liesituuletin oli virheellisesti liitetty. Sekä alakerrassa että yläkerrassa
oli rakenteissa todettu kosteusvaurioita. Hometta oli tavattu esimerkiksi
yläkerran huoneiden tapettien alta. Ikkunoiden kulmat olivat eristetty
uretaanilla ja yläkerrassa oli antennijohto ollut vedetty ikkunan alta niin,



että vettä oli päässyt vuotamaan rakenteisiin. Erkkerin
rakenne oli toteutettu ilman riittävää tukea niin, että katto oli painunut ja
vuotanut. Ari Lsen 14.10.2013 tekemä tavarantarkastus oli lopulta vienyt
toiveet siitä ,että asuinrakennus oli korjattavissa. SRH Suomen rakennus- ja
huoltopalvelut Oy oli ollut itse asiassa kiinteistönhuoltoliike, joka oli
hoitanut K Poooin harjoittamaan päiväkotitoimintaan kuuluvia kiinteistöjä,
minkä lisäksi yhtiö oli välittänyt töitä ja pyytänyt urakkatarjouksia. Yhtiöllä
ei enää ole toimintaa. Kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen purkutöitä M Pooo
oli tehnyt kokopäiväisesti lähes puolen vuoden ajan. Hän oli purkutöitä
tehdäkseen jäänyt pois muista töistä. Hän oli järjestänyt purkutöitä tekemään
talkooväkeä sekä juoksuttanut paikalla asiantuntijoita. M Pooo oli vuoden 2012 kesällä
sairastunut. Hän oli kärsinyt väsymyksestä ja hänellä oli todettu olevan
keuhkoputkentulehdus. Hänessä oli vuonna 2015 todettu halvaannuttava migreeni
ja laskimotukokset. M Pooo oli opiskellut Saksassa valmistuen hovimestariksi
vuonna 1999. Hän oli opintojensa ohella työskennellyt
kiinteistönhuoltoapulaisena. Hän oli Suomessa työskennellyt ajoittain
rakennusapumiehenä osallistuen hirsirakenteiden korjaustöihin ja vuosina 2002-
2004 Suomenlinnan telakalla, jolloin hän oli osallistunut puisten rakenteiden
korjaamiseen. M Pooo edelleen oli ajoittain toiminut myös pyroteknisissä
tehtävissä.





K Pooo on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut muun
ohessa, että hän on koulutukseltaan ylioppilas ja että hän aiemmin on muun
ohessa harjoittanut päiväkotiyritystoimintaa ja toiminut franchising
ravintolayrittäjänä. Kanteessa tarkoitettuun kiinteistöön hän oli tutustunut
kiinteistönvälittäjän esitellessä sitä, minkä lisäksi hän sivustakatsojana oli
ollut läsnä 10.10.2011 kuntotarkastustilaisuudessa. Kantajat olivat etsineet
itselleen taloa ja omaa pihapiiriä. Kantajilla oli ollut tarkoituksenaan
laajentaa kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta.



Kantajien perhe oli niin kutsuttu uusioperhe, johon kuului
neljä lasta, minkä lisäksi K Pooo oli ollut raskaana. Kiinteistönvälittäjät
olivat esitelleet kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen laajennuspiirustuksia.
K Poooin saaman kuvan mukaan oli kanteessa tarkoitettu asuinrakennus saatavissa
kuntoon pintaremontilla. Purkutöiden edetessä oli M Pooo alkanut kertomaan
asuinrakennuksessa ilmenneistä virheistä. Vuoden 2012 huhtikuussa K Pooo oli
luopunut yrittämisestä ja hän oli samoihin aikoinaan luopunut eräästä
tekemästään toimitusjohtajasopimuksesta. Hän oli sairastunut työuupumukseen
olleen saman aikaisesti raskaana. K Pooo oli koko vuoden 2012 syksyn ollut
poissa työelämästä. M Pooo oli jatkanut purkutöitä käyden läpi asuinrakennusta
ammattilaisten kanssa ja K Pooo oli muun ohessa hankkinut
arkkitehtipiirustuksia. Asuinrakennuksen korjauskelvottomuus oli käynyt ilmi
vuoden 2012 syys-lokakuussa. Suomen rakennus- ja huoltopalvelut Oy oli
perustettu, koska oli ollut tehokkaampaa, että toinen yritys oli tukenut K Poooin
aiemmin harjoittamaa päiväkotitoimintaa.



Vastaajan kirjallisina todisteena (V9) olevan
sähköpostiviestin tarkoituksena oli ollut vaikuttaa kauppahintaan. Sen vuoksi K
Pooo oli viestissä esittänyt asiat valossa, joka ei vastannut hänen silloiseen
tietämykseensä perustuvaa käsitystä asuinrakennuksen kunnosta. Hänen silloinen
hintatarjouksensa 190.000 euroa oli ollut liian korkea. Siinä oli ollut noin
50.000 euroa ilmaa. K Pooo oli lähettänyt vastaajan kirjallisena todisteena
(V10) olevan sähköpostiviestin, joka sisälsi reklamaation, saamiensa ohjeiden
mukaisesti kiinteistönvälittäjälle, jonka on täytynyt reklamaation vuoksi olla
yhteydessä myyjään, eli vastaajaan. Kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen
asumiskelvottomuudesta on kantajille aiheutunut ylimääräisiä kuluja muun muassa
varastoinnista ja muualle asumisesta. Kantajien kuukausittaiset vuokrakulut
ovat vuoden 2013 alusta lähtien olleet 1.100 euroa.





Vastaaja P Vmmm on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut
muun ohessa, että hän on koulutukseltaan suurtalouskokki ja lähihoitaja.



Kanteessa tarkoitettu asuinrakennus oli toiminut vastaajan
ja tämän perheen kotina noin 7 vuoden ajan. Vastaajalla ja tämän puolisolla oli
alunperin ollut tarkoituksena laajentaa asuinrakennusta ja Pasi A.-niminen
arkkitehti oli tehnyt laajennusta koskevat piirustukset. Vastaaja­ oli jättänyt
kunnalle laajennusta koskevan suunnittelutarvehakemuksen ja saanut siihen
myönteisen päätöksen vuonna 2011. M Pooo oli kanteessa tarkoitetun kiinteistön
kaupan yhteydessä esiintynyt perinnerakentamisen ammattilaisena. Ennen
kaupantekoa oli tilattu kuntotarkastus ja siitä laaditun Raksystemsin raportin
sisältö oli ollut järkytys sekä vastaajalle että tämän puolisolle. Vastaajan
puoliso oli vastaajalle kertonut, että kuntotarkastuksen suorittanut M oli
lausunut, että talo on purkukuntoinen. Raportissa esitetyn perusteella
kantajilla on täytynyt olla tietoisuus asuinrakennuksessa olleista virheistä.
Vastaaja oli ollut siinä käsityksessä, että kantajien saama hinnanalennus
määrältään 58.000 euroa johtui nimen omaan juuri kuntotarkastusraportissa
selostetuista virheistä. Vastaaja ja tämän puoliso olivat omistusaikanaan
uusineet olohuoneen lattian asentamalla lautaparketin laminaattilattian päälle.
Alakerrassa oli lisäksi siirretty erään oven paikkaa. Myös yläkerrassa oli
lattia uusittu asentamalla lautaparketti muovimaton päälle. Yläkerrassa oli
poistettu hella ja asennettu sen paikalle samaan hormiin kamina. Edelleen oli
yläkerrasta poistettu lavuaari, jolloin siellä ollut haju oli poistunut. Edellä
mainitut remontit oli suorittanut eräs vastaajan puolison tuttava nimeltään
Reponen, joka ammatikseen teki tämän kaltaisia korjaustöitä. Vastaaja itse oli
vuoden 2004 kuntotarkastusraportissa esitetyn mukaisesti muun ohessa parantanut
katolta tulevien sadevesien johtamista poispäin rakennuksesta.





Kantajien todistaja Harri Ensio Hnen, joka on laatinut
kantajien kirjallisena todisteena K4 olevan katselmuspöytäkirjan, on kertonut
vuonna 1978 valmistuneensa rakennusinsinööriksi ja omaavansa noin 40 vuoden
kokemuksen rakennusalalta. Kantajien pyydettyä todistajalta yleiskäsitystä
asuinrakennuksen kunnosta oli todistaja 5.11.2012 suorittanut paikan päällä
katselmuksen, jolloin hän oli tehnyt laatimansa katselmuspöytäkirjaan
merkitsemänsä havainnot. Todistajan tarkastuspöytäkirjaan merkitsemät arviot rakennuksen
kunnosta ja sen korjauskelvottomuudesta vastasivat todistajan käsitystä.
Todistajan tarkastaessa rakennusta hän ei ollut havainnut, että sen alapohjassa
olisi ollut betonilaattaa. Mikäli sellainen on tulisi sen kosteusvaurioiden
estämiseksi sijaita eristeiden päällä. Rakennuksessa oli aikanaan uusittu
lattioita pintarakenteilla, mikä lisää kosteusvaurioiden riskiä
lattiarakenteiden tullessa tiiviimmäksi samalla kun pohjasta nousee kostetutta.
Eräässä yläkerran huoneessa oli lattiassa ollut betonitasoite lastulevyn
päällä, mikä oli ollut outo rakenne, joka oli omiaan aiheuttamaan
kosteusvaurioita, koska betonimassa sitä valettaessa on kostea. Olisi selvää,
että asuinrakennus, olisi korjattavissa. Korjauksesta aiheutuva kustannus
kuitenkin olisi järjetön.





Kantajien todistaja Ari Tapani Lnen, joka on laatinut
kantajien kirjallisena todisteena K6 olevan tavarantarkastuskertomuksen, on
kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi vuonna 1989 ja toimineensa sen
jälkeen urakoitsijana ja suunnittelutoimiston omistajana. Todistaja oli
suorittanut kantajien asuinrakennuksen tarkastuksen 14.10.2013 tehden tuolloin
laatimansa tavarantarkastuspöytäkirjaan merkitsemänsä havainnot. Todistajan
tavarantarkastuspöytäkirjassa esittämät arviot rakennuksen kunnosta vastasivat
todistajan käsitystä.



Tavarantarkastuskertomuksessa tarkoitetut rakenteiden
lahovauriot ja niissä havaittu mikrobikasvusto olivat aiheutuneet vuosien
saatossa. Mikrobikasvusto ei ollut syntynyt kantajien suorittamien purkutöiden
jälkeen. Mikrobikasvuston edellytyksenä on kosteus ja lämpö.



Rakennuksessa tavatun mikrobikasvuston osalta olivat
edellytykset terveyshaitan olemassa ololle täyttyneet. Kantajien kirjallisessa
todisteessa K3 olevassa Raksystemsin raportissa mainittua betonilaattaa ei alapohjassa
ollut ollut. Kantajien kirjallisena todisteena K12 olevassa
kuntotarkastusraportissa mainittu 2 kerroksen huoneissa todettu häiritsevän
voimakas haju on saattanut johtua mikrobikasvustosta.



Asuinrakennus ei ole asumiskelpoinen. Sen asumiskelpoiseksi
korjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.





Kantajien todistaja kiinteistönvälittäjä Juha Erkki Ilmari L,
joka on laatinut kantajien kirjallisena todisteena K9 olevan arviokirjan, on
kertonut olevansa koulutukseltaan ylioppilas ja kauppateknikko. Kiinteistöalalla
välitystehtävissä todistaja oli alkanut työskentelemään vuoden 2009
heinäkuussa. Kantajien todistajalle antama toimeksianto oli käsittänyt
kanteessa tarkoitetun kiinteistön arvon arvioimisen ja ostajan hankkiminen
sille. Kiinteistön arvo sen arvioimishetkellä oli 150.000 euroa. Ylipäätänsä
oli tonttien arvo Kirkkonummella ollut laskusuunnassa, minkä lisäksi sillä
alueella, jolla kiinteistö sijaitsi, oli voimassa rakennuskielto
osa-yleiskaavan laatimista varten. Toistaiseksi ei kiinteistölle ole löytynyt
ostajaa. Kiinteistön sijainti on hyvä ja sitä on pidettävä kauniina. Sillä
sijaitsevan rakennuksen kunto on huono ja alueella vallitsee rakennuskielto.
Kiinteistöllä lisäksi ei ole lisää rakennusoikeutta.





Vastaajan todistaja myyntijohtaja Reima Jorma Oskari K on
kertonut toimineensa noin 15 vuoden ajan kiinteistönvälitysalalla. Kanteessa
tarkoitetun kiinteistön myyntitehtävää olivat hoitaneet todistaja ja Mika Utria
-niminen kiinteistönvälittäjä. Kantajat olivat ilmoittaneet olevansa perinnerakentajia
ja että heillä oli meneillään Porvoossa sijaitseva saneerauskohde. Ennen
kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella kantajien olisi tullut havaita
asuinrakennuksessa olevat virheet ja sen laaja korjaustarve. Kantajien kanssa
käydyt puhelinkeskustelut ja näiden lähettämät sähköpostiviestit osoittivat,
että kantajat ennen kaupan tekemistä oli olleet hyvin tietoisia
asuinrakennuksessa olevista virheistä ja niistä johtuvasta korjaustarpeesta.
Kantajat olivat saaneet hinnanalennusta 58.000 euroa, jonka oli määrä olla
kertakaikkinen korvaus asuinrakennuksen virheistä. Sittemmin noin puoli vuotta
kiinteistönkaupan tekemisen jälkeen olivat kantajat alkaneet kohdistamaan
korvausvaatimuksia kiinteistönvälittäjää kohtaan. Todistajan ennen kaupan
tekemistä K Poooin kanssa viikottain käytyjen keskustelujen aikana oli selvästi
käynyt ilmi, että kantajien tarkoituksena oli tehdä asuinrakennuksen täysi
saneeraus.



Kiinteistöä koskevaan myyntiesitteeseen, joka on kantajien
kirjallinen todiste K2, oli merkitty, että asuinrakennuksen kunto oli
tyydyttävä, mikä oli huonoin kuntoluokitus. Esittelyhetkellä asuinrakennus oli
ollut asumiskelpoinen. Todistaja ei ennen kaupan tekemistä ollut pyytänyt
asuinrakennusta koskevaa korjaustarjousta eikä toimittanut sellaista kaupan
osapuolille. Todistajan muistaman mukaan kiinteistöllä oli ollut
lisärakennusoikeus, mutta todistaja ei ollut luovuttanut kantajille
lisärakentamista koskevia piirustuksia. K Pooo oli 20.11.2012- lähettänyt
todistajalle sähköpostiviestin, joka oli sisältänyt reklamaation. todistaja ei
ole muistanut, oliko hän tähän sähköpostiviestiin liittyen ollut yhteydessä
vastaaja Vmmmon.





Vastaajan todistaja P O Vmmm, joka on vastaaja Vmmmn
puoliso, on kertonut olevansa ammatiltaan hieroja. Vmmmilla oli alunperin ollut
tarkoituksenaan laajentaa kanteessa tarkoitettua asuinrakennusta. Pasi A.
-niminen arkkitehti oli laatinut laajennusta koskevat piirustukset ja Vmmmt
olivat saaneet Kirkkonummen kunnalta poikkeusluvan laajennushankkeelleen.
Sittemmin oli Vmmmjen tietoon tullut eräs Jorvaksessa sijaitseva kohde ja he
olivat luopuneet asuinrakennuksen laajennussuunnitelmastaan. Vmmmt olivat
omistusaikanaan käyttäneet kanteessa tarkoitettua kiinteistöä asumiseen tehden
asuinrakennuksessa joitakin maalaus- ja korjaustöitä. Vmmmt edelleen olivat
rakentaneet kiinteistölle lasten leikkimökin. Ennen kiinteistön kauppaa oli
kiinteistönvälittäjä K kertonut todistajalle, että ostajakandidaatti M Pooo oli perinnerakentaja. Todistaja oli
tavannut M Poooin ennen kiinteistön kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa,
jolloin M Pooo oli todistajalle kertonut entisöineensä jonkun sukulaisensa
talon ja ollut jossakin luostarissa suorittamassa entisöimistöitä. Kuntotarkastuksen
suorittaja M oli todennut laajaa lahoa asuinrakennuksen alapohjassa. M Pooo oli
todennut, että asuinrakennuksen korjaus tulee viemään kuukausia epäillen, että
koko rakennuksen alapohja oli laho. Hän oli tässä yhteydessä maininnut, että hän
käyttää korjaustöissä apunaan Itä-Saksalaista panssaritunkkia.
Kuntotarkastuksessa oli tehty reikä olohuoneen lattiaan ja M oli työntänyt
letkukameran reikään todeten, että alapohjassa oli kostettu ja hometta.
Todistaja oli kaupan tekemisen jälkeen kiinteistön hallinnan siirryttyä
kantajille käynyt kiinteistöllä todeten, että M Pooo oli laajasti purkanut
asuinrakennuksen rakenteita. Vmmmt olivat omistusaikanaan uusineet
asuinrakennuksen olohuoneen laminaattilattian asentamalla lattialle lautaparketin.
Edelleen Vmmmt olivat uusineet yläkerran muovimattolattian parkettilattialla.
Asuinrakennuksen yläkerrassa oli ollut entinen keittiö ja yläkerrassa ollut
haju oli poistunut samalla kun sieltä oli poistettu siellä ollut lavuaari.
Yläkerrasta oli poistettu hella ,joka oli korvattu kaminalla. Tämän kaminan
hormiin oli kytketty keittiön liesituuletin. Vmmmjen tekemät korjaukset oli
tehnyt eräs Pekka R -niminen yrittäjä todistajan avustamana . Vmmmjen tekemät
remontit olivat olleet niin sanottua pintaremonttia. Alakertaan oli tehty eräs
oviaukko, joka oli avattu lautaseinään, jonka eristeenä oli ollut sahanpurua.
Todistaja ei ollut havainnut, että korjaustöiden yhteydessä olisi asennettu
lastulevyjä tasoitettu lattioita betonivaluna. Ennen kaupan tekemistä tehdyn
kuntotarkastuksen jälkeen oli tarkastuksen tehnyt M lausunut, että vastaavia
taloja myydään purkutaloina.



Asuinrakennus oli ollut asumiskelpoinen, koska Vmmmt ilman
haittaa olivat asuneet siinä. Todistajalla ei ollut mitään tietoa
asuinrakennuksen erkkerin mahdollisista kosteusvaurioista. Todistaja ei ole
tiennyt, oliko ennen kaupan tekemistä ollut olemassa jokin asuinrakennusta
koskeva korjaustarjous. Edelleen ei todistajalla ole ollut mitään tietoa
kantajien kiinteistönvälittäjälle mahdollisesti tekemästä reklamaatiosta.





Vastaajan todistaja rakennusmestari Heikko Olavi M, joka on
laatinut kanteessa tarkoitettua kiinteistöä koskevan 18.10.2011 päivätyn
kuntotarkastusraportin (K3, V3), on kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi
vuonna 1987 ja työskennelleensä sen jälkeen yrittäjänä muun ohessa
korjausrakentamiseen liittyen. Vuodesta 2001 alkaen oli todistaja ollut
Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy palveluksessa, jonka palveluksessa
ollessaan todistaja 10.10.2011 suorittanut tarkastuksen kanteessa tarkoitetulla
kiinteistöllä.



Tarkastuksen alussa
oli todistaja haastatellut kiinteistön omistajaa tai tämän edustajaa, minkä
jälkeen oli tutkittu taloa. Tarkastuksessa saapuvilla ollut M Pooo oli
ilmoittanut, että hänellä oli Porvoossa sijaitseva korjauskohde. Aluksi kaikki
oli näyttänyt hyvältä, mutta sitten oli
käynyt ilmi, että alapohjarakenne oli ollut vaurioitunut, mikä oli tapahtunut
jo ajat sitten. Pesuhuoneesta oli vuotanut kosteutta rakenteisiin. Vesikattorakenne
oli ollut puutteellinen useine vuotokohtineen. Yläpohja oli ollut kuin
harakanpesä, eli se oli vaatinut eristeiden uusimista. Todistajan laatimaansa
kuntotarkastusraporttiin kirjaamat havainnot rakennuksen puutteista ja
vaurioista vastasivat todistajan tarkastuksessa tekemiä havaintoja.
Asuinrakennuksen alapohja oli ollut selkeästi laho. Kysymyksessä oli 1900
-luvun alussa rakennettu rakennus, johon kuuluu kuntotarkastuksessa todettu
kunto. Todistajan kuntotarkastusraportissa on mainittu alapohjarakenteena
olevan pääosin maanvaraisen betonilaatan. Todistaja oli tarkastusta tehdessään
porannut yhden reiän ja tämän poraustuloksen perusteella päätellyt, että
pohjalla oli betonilaatta. Sillä seikalla, oliko betonilaatta olemassa vai ei,
ei kuitenkaan ollut mitään merkitystä, koska betonilaatta joka tapauksessa
olisi tullut purkaa alapohjarakenteita korjattaessa muuttamalla ne tuuletetuksi
rossipohjaksi. Todistaja oli tarkastuksen jälkeen katsonut, että rakennus oli
korjauskelpoinen. Todistaja on liittyen kantajien kirjallisissa todisteissa
esitettyihin arvioihin rakennuksen purkukuntoisuudesta todennut, että
kysymyksessä itse asiassa on asenneasia ja kustannuskysymys.





Reklamaatio





Vastaaja on hänen yllä olevassa vastauksessaan esitetyn
mukaisesti siinä esitetyillä perusteilla katsonut, että kantajat ovat
menettäneet oikeutensa vedota kanteessa tarkoitettuihin virheisiin, koska he
eivät olleet ilmoittaneet niistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan
myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet tai heidän olisi
pitänyt havaita ne. Kantajat puolestaan ovat katsoneet, että reklamaatio on
tehty kohtuullisessa ajassa ja joka tapauksessa, että vastaaja ei vapaudu
vastuusta, koska tämä kanteessa esitetyillä perusteilla oli menetellyt
kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.





Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota
virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan
myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsee virheen tai kun hänen
olisi pitänyt se havaita. Jos ostaja ei ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden
vuoden kuluttua siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää
oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta
reklamaatioajan kulumisen perustella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti
ja arvottomasti törkeän huolimattomasti.





Esillä olevassa asiassa on kiinteistön hallinta luovutettu
kantajille 1.4.2012 ja he ovat reklamoineet vastaajalle toimitetulla 26.4.2013
päivätyllä reklamaatiokirjeellä.(K7).





Kantajat ovat saatuaan kiinteistön hallintaansa ryhtyneet
purkamaan sillä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteita tarkoituksenaan korjata
niitä.



Kantajat ovat kertoneet, että nämä purkutyöt heidän
mainitsemistaan syistä olivat keskeytyneet vuoden 2012 kesällä ja että niitä
oli jatkettu saman vuoden syksyllä. Yllä mainittu todistaja Hnen on kantajien
pyynnöstä tarkastanut kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen laatien tästä
tarkastuksesta 20.11.2012 päivätyn katselmuspöytäkirjan (K4), jossa muun ohessa
yllä esitetyn mukaisesti on katsottu asuinrakennuksen olevan
korjauskelvottoman.





Käräjäoikeus toteaa, että reklamaation oikea-aikaisuutta
arvioitaessa on annettava merkitystä väitetyn sopimusrikkomuksen laadulle ja
tapauksen olosuhteille. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten
selvittelyä ja todistelua sekä voi perustaa myyjälle luottamuksen siihen, että
kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet
ostajille merkityksettömiä. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on
tärkeää myös myyjän oikeussuojan kannalta.



Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin
virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajien
vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.





Esillä olevassa asiassa kantajat ovat reklamoineet
vastaajalle toimitetulla 26.4.2013 päivätyllä reklamaatiokirjeellä, mikä on
tapahtunut yli vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan siirryttyä kantajille.
Toisaalta kantajat ovat suorittaneet asuinrakennuksen rakenteiden purkutöitä ja
5.11.2012 antaneet asiantuntijan katsastaa kiinteistöllä sijaitsevaa
asuinrakennusta, minkä katsastuksen perusteella on laadittu 20.11.2012



päivätty katselmuspöytäkirja. Kantajien reklamaatio on tehty
noin viiden kuukauden kuluttua mainitun katselmuspöytäkirjan päiväyksestä
lukien. Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat vedonneet kanteen perusteena
oleviin virheisiin maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa
ajassa.





Virheet ja kantajien tietoisuus niistä





Kantajien vastaajalta ostamalla kiinteistöllä sijaitsee noin
1920 -luvulla rakennettu asuinrakennus, eli omakotitalo, jonka rungon on
ilmoitettu siirretyn nykyiselle sijaintipaikalleen Terijoelta.





Ennen kantajien ja vastaajan 30.11.2011 tekemää kanteessa
tarkoitettua kiinteistön kauppaa on yllä mainittu todistaja M vastaaja Vmmmn ja
kantaja K Poooin pyynnöstä 10.10.2011 tehnyt kanteessa tarkoitetulla
kiinteistöllä sijaitsevaa asuinrakennusta koskevan kuntotarkastuksen laatien
siitä 18.10.2011 päivätyn yllä mainitun kuntotarkastusraportin, joka on ollut
asianosaisten käytettävissä ennen kiinteistön kaupan tekemistä.





Raportissa on kiinnitetty huomiota lukuisiin
asuinrakennuksessa havaittuihin lisätutkimustarpeineen. Raportin mukaan
merkittävimmät puutteet ja vauriot ovat koskeneet rakennuksen yläpohjaa ja
alapohjaa. Raportissa suoraan vedotaan havaittuihin kosteusvaurioihin ja niiden
aiheuttamaan lisätutkimustarpeeseen, jotka lisätutkimukset ovat suoritettavissa
vain rakenteita avaamalla. Myös muissa asuinrakennuksen osissa on todettu muun
ohessa kosteusvaurioita ja niistä johtuvaa lisätutkimus- sekä korjaustarvetta.





Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 mom. mukaan ostaja ei
laatuvirheenä voi vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön
tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Mainitun §:n 2 momentin mukaan ostaja ei
saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa
tehtäessä.





Liittyen kantajien tietoisuuteen kiinteistön laatuvirheistä
on vastaaja myös vedonnut siihen, että kantaja M Pooo ennen kaupan tekemistä
oli esiintynyt perinnerakentajana ja toiminut SHR Suomen Rakennus ja
Huoltopalvelut Oy -nimisessä yhtiössä,
jonka toimialaksi on muun ohessa ilmoitettu perinnerakentaminen,
yrittäjänä ja työnjohtajana. M Pooo itse todistelutarkoituksessa kuultuna on
yllä esitetyn mukaisesti kertonut olevansa Suomessa peruskoulututkinnon
suorittanut Saksassa vuonna opiskellut siellä vuonna 1999 hovimestariksi
valmistunut henkilö, jonka kokemus rakennusalalla rajoittui pääosin apumiehenä
toimimiseen eräinäisissä rakennustöissä. SHR Suomen rakennus ja huoltopalvelu
Oy oli ainoasaan toiminut Kristina Poooin aiemmin harjoittaman
päiväkotitoiminnan kiinteistöjen huoltoyhtiönä ja se vain oli välittänyt
edelleen työtehtäviä.





Vastaaja edelleen on kantajien tietoisuuteen kiinteistön
laatuvirheistä vedonnut kirjallisena todisteena K Poooin 25.11.2011 ennen
kaupan tekemistä kiinteistönvälittäjälle lähettämään sähköpostiviestiin, jonka
sisältö on selostettu yllä. K Pooo on yllä esitetyn mukaisesti
todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että sähköpostiviestin tarkoituksena
ainoastaan oli ollut vaikuttaminen kiinteistön kauppahintaan sitä alentavasti.





Käräjäoikeus katsoo, että ettei kantajilla ole selvitetty
olevan rakennusalan erityistä asiantuntemusta. Heidän käytössään ennen
kaupantekoa olleessa 18.10.2011 päivätyssä kuntotarkastusraportissa esitetyn
perusteella heille kuitenkin on katsottava myös huomioon ottaen
rakennuksen ikä muodostuneen erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus





asuinrakennuksen rakenteiden kuntoon liittyen. Joka
tapauksessa kantajien on tullut mieltää, että kuntotarkastusraportissa
selostetut virheet edellyttivät laajoja korjaustoimenpiteitä. Kantajien
tietoisuus odotettavissa olevista laajoista korjaustöistä ilmenee myös kantaja K
Poooin kiinteistönvälittäjälle 25.11.2011 lähettämän sähköpostiviestin sisällöstä.
Edelleen kantajien kirjallisena todisteena esittämään valokuvaliitteeseen
sisältyvistä valokuvista on selkeästi nähtävissä, että kantajat kantajat
kiinteistön hallinnan siirryttyä heille ovat ryhtyneet laajoihin
asuinrakennuksen rakenteiden purkutöihin tarkoituksenaan asuinrakennuksen
korjaaminen.





Käräjäoikeus toteaa, että kantajien kirjallisena todisteena
esittämässä 20.11.2012 päivätyssä katselmuspöytäkirjassa on sen yhteenveto
osiossa todettu, "että tarkastuksessa 5.11.2012 saatoin heti todeta nähdessäni
ala- ja yläpohjan rakenteet avattuina, että koko rakennus on· purettava, koska
sen ylä- ja alapohjan rakenteiden vauriot olivat niin vakavia, että ne olivat
täysin korjauskelvottomia". Käräjäoikeuden käsityksen mukaan
asuinrakennuksen ala- ja yläpohjan vauriot ilmenevät myös 18.10.2011 päivätyssä
kuntotarkastusraportissa esitetystä.





Kantajat kanteessa esitetyn mukaisesti ovat lisäksi
26.4.2013 päivätyssä reklamaatiokirjeessä mainitsemattomina virheinä vedonneet
muun muassa myös asuinrakennuksen alakerran olohuoneen lattiassa ja yläkerran
lattioissa niitä purettaessa tavattuihin betonivaluina toteutettuihin
tasoitteisiin, alakerrassa toteutettuun oven paikan siirtämiseen, jolloin oli
katkaistu kantavaa rakennetta ja keittiön liesituulettimen yläkerran kaminan
hormiin liittämiseen katsoen, että se seikka, ettei vastaaja ennen kaupan
tekemistä ollut ilmoittanut mainituista virheistä osoitti, että vastaaja on
menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vastaaja on kiistäen tienneensä
mainituista lattioiden betonivalutasoitteista ym. kertonut, että vastaajan
asuinrakennuksessa suorittamat lattioiden korjaukset ym. oli suorittanut, eräs
vastaajan puolison tuttava, joka ammatikseen suoritti sanotunlaisia rakennusten
korjaustöitä. Käräjäoikeus katsoo, että mainituilla lattioiden betonivaluina
toteutetuilla tasoitteilla ym. ei ole mainittavaa merkitystä arvioitaessa
esillä olevan asian avainkysymystä, eli sitä, ovatko kantajat laiminlyöneet
ennakkotarkastusvelvollisuutensa.





Käräjäoikeus toteaa kanteessa tarkoitetun asuinrakennuksen
asumiskelpoisuuteen ja purkukuntoisuuteen liittyen, että se on palvellut
vastaajan ja tämän perheen asuntona koko näiden kiinteistön omistusajan ja
edelleen ennen vastaajan omistusaikaa 1920 -luvulta lähtien muiden henkilöiden asuntona.
Kantajien kirjallisena todisteena esittämä terveystarkastajan lausunto,
perustuu asunrakennuksessa 14.3.2013 tehtyyn tarkastukseen, jolloin
asuinrakennuksen rakenteet ovat jo olleet kantajien toimesta laajalti puretut
ja pitkän ajan lämmittämättä. Purkukuntoisuuteen liittyen käräjäoikeus toteaa,
että arvio liittyy muun ohessa siihen, mitä kantajat ovat ostaneet. Ovatko he
18.10.2011 päivätyssä kuntotarkastusraportissa esitetystä huolimatta katsoneet
voivansa korjata asuinrakennuksen. Kuten kantajien todistaja Hnen ja vastaajan
todistaja M yllä esitetyn mukaisesti ovat katsoneet, kaikki on korjattavissa
kustannusnäkökohtien ohjatessa valintoja.





Käräjäoikeus kaiken yllä kerrotun perusteella
yhteenvedonomaisesti toteaa, että kantajien käytössä ennen kanteessa
tarkoitetun kiinteistön kaupan tekemistä on ollut kuntotarkastusraportti, jossa
on huomautettu muun ohessa lukuisista asuinrakennuksen ala- ja yläpohjassa
todetuista virheistä ja niiden aiheuttamasta korjaus- ja lisätutkimustarpeesta.



Tämän kuntotarkastusraportin sisältämien tietojen
perusteella on katsottava kantajille ostajina muodostuneen erityisen
ennakkotarkastusvelvollisuuden. Kantajat ovat ennen kiinteistönkaupan tekemistä
kiinteistönvälittäjälle lähetetyssä sähköpostiviestissä ilmoittaneet, että
kiinteistöstä huomioon ottaen tuleva laaja remontti jää jäljelle lähinnä kuoret
ja rutkasti ongelmajätettä, jätteen lisäksi.





Yllä kerrotun perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen
näyttämättä, että vastaaja ennen kaupan tekemistä olisi antanut kantajille
virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön asuinrakennuksen kunnosta
tai sen rakenteista tai jättänyt ilmoittamasta kantajille tietämästään
mainitunlaisesta asuinrakennuksen kuntoon liittyvästä seikasta.



Kiinteistön ei myöskään huomioon ottaen 18.10.2011
päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevä voida katsoa salaisen virheen
vuoksi poikenneen laadultaan tai ominaisuuksiltaan merkittävästi siitä, mitä
kantajat ovat voineet myydyn kaltaiselta kiinteistöltä myyntihinta ja muut olosuhteet
huomioon ottaen perustellusti edellyttää.





Yllä kerrotun perusteella käräjäoikeus harkitsee oikeaksi
hylätä kanteen. Kantajat, jotka ovat hävinneet asian, ovat velvolliset
korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut, jota koskevan korvausvaatimuksen määrän
osalta heillä ei ole ollut huomauttamista.





Tuomiolauselma



Lainkohdat





Muutoksenhaku





Kantajien K Poooin ja M Poooin kanne siinä esitettyine
vaatimuksineen hylätään ja kantajat K Pooo ja M Pooo velvoitetaan
yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaaja P Vmmmn oikeudenkäyntikulut 15.742,44
eurolla, josta kulujen osuus on 1.551 euroa ja josta avustajan palkkion osuus
on 11.400 euroa sekä josta arvonlisäveron osuus on 2.791,44 euroa, korkolain 4
§ 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.11.2015 lukien.





Maakaari 2 luku 17 §, 22 § ja 25 §



Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 § Muutoksenhakuohjeet annettu.