Kiinteistökauppa, hinnanalennus hylätty rakennuksen vähäisen merkittävyyden johdosta?

Merkittävyyskynnys hinnanalennuksissa arvioidaan kiinteistön kokonaisuuden perusteella. Jos kaupan kohteena on metsä ja muuta kuin rakennus ei hinnanalennusta tuomita, jos 20 vuotta vanhassa rakennuksessa paljastuu virheitä esim. alapohjassa. Alla käräjäoikeus ja hovioikeus molemmat arvioivat samalla tavalla rakennuksen osuuden kaupassa niin vähäiseksi, että siinä olevista vaurioista ei tuomittu hinnanalennusta. Kauppahinta oli 556.200 euroa ja rakennuksen osuus 9-30.000 euroa.

Hovioikeuden perustelujen mukaan:

"Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden mukaan kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se poikkeaa merkittävästi siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on kiinnitettävä erityistä huomiota rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos se on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa (HE 120/1994 vp s. 51).

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että salaisen virheen arvioinnissa on kyse siitä, mitä ostajalla objektiivisesti arvioiden on oikeus edellyttää kaupan kohteelta ottaen huomioon kauppa kokonaisuudessaan, sen kohde ennakkotarkastuksen kohteena ja kauppahinta. Kiinteistötyypin puitteissa tietyillä laatuominaisuuksilla on keskeisempi merkitys kuin toisilla, ja rakennusten kunnon merkitys suhteutuu niiden käyttötarkoitukseen ja merkitykseen koko kaupan kannalta. Salaisen virheen on oltava merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan vaatimaan seuraamuksia (Niemi, Matti: Maakaaren järjestelmä I, 2016, s. 458- 459).

Käräjäoikeuden lausumalla tavalla kaupan kohteena ovat olleet kolme kauppakirjan mukaan yhteispinta-alaltaan 142,45 hehtaarin metsäkiinteistöä, joista pinta-alaltaan 6,57 hehtaarin Kxxx-nimiseen tilaan kuuluvalla noin 8.000 neliömetrin rakennuspaikalla ovat sijainneet vuonna 1992 rakennettu kesämökki sekä saunarakennus. Kauppahinta on ollut yhteensä 556.200 euroa, josta mainittujen rakennusten ja rakennuspaikan osuus on kauppakirjan mukaan ollut 60.000 euroa. Kaupantekohetkellä kesämökkirakennus on ollut 20 vuotta vanha. Riidatonta on, että rakennuksen alapohjassa on kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kosteusvauriot, joista Texxx ja Stxxx eivät olleet tienneet kaupantekohetkellä.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla todistaja K. Jetttsen mukaan syynä rakennusten ja rakennuspaikan arvon merkitsemiselle kauppakirjaan ovat olleet verotustekniset seikat - rakennuksista ja rakennuspaikasta ei voi tehdä metsävähennystä.

Stxxx on ostanut kiinteistöt yhdellä kaupalla ja maksanut niistä yhteisen kauppahinnan, minkä vuoksi kolmen kiinteistön kauppaa on arvioitava kokonaisuutena. Kesämökkirakennuksen vaurioiden merkittävyyttä arvioitaessa tulee ottaa huomioon se, että rakennusten ja rakennuspaikan osuudeksi kauppahinnasta on kauppakirjassa sovittu 60.000 euroa. Maakaaren esitöiden mukaan kauppahinnalla on merkitystä määritettäessä sitä laatutasoa, jota ostaja on voinut kauppaa tehtäessä perustellusti olettaa (HE 120/1994 vp s. 40-41). Siihen nähden, että rakennuspaikka rakennuksineen on sijainnut käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla järven rannalla, sovittu 60.000 euron kauppahinta on ollut edullinen, eikä Stxxx ole voinut sen perusteella asettaa korkeita laatuvaatimuksia rakennusten kunnolle.

Kesämökkirakennuksen arvosta on käräjäoikeudessa esitetty arvioita, jotka ovat vaihdelleet 9.000 eurosta 30.000 euroon. Keskeistä rakennuksessa havaittujen virheiden merkitystä arvioitaessa on kuitenkin rakennusten ja rakennuspaikan vähäinen osuus koko kauppahinnasta."




Turun hovioikeus Tuomio Nro 827


Antopäivä 21.9.2017

Diaarinumero S 16/1328


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 10.6.2016 nro 18853 (liitteenä)

Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittaja
J. Stxxx

Vastapuoli
T. Texxx


Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Stxxx on toistaen käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Texxx velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 40.000 euroa viivästyskorkoineen. Lisäksi hän on vaatinut, että Texxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Stxxx on lausunut, että kesämökkirakennuksen salainen virhe on merkittävä siihen nähden, että rakennuspaikan ja rakennusten arvoksi oli kauppakirjassa sovittu 60.000 euroa ja kesämökin korjaaminen tulee maksamaan yli 40.000 euroa. Käräjäoikeus ei ole perustellut sitä, miksi se ei ole antanut sovitulle 60.000 euron arvolle virhearvioinnissa mitään merkitystä.


Vastaus

Texxx on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että Stxxx velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Texxx on lausunut, että kolmen tilan kaupan pääasiallisena tarkoituksena oli ollut metsätilakauppa, minkä vuoksi kauppaa on arvioitava kokonaisuutena. Kesämökkirakennuksen merkitys kaupassa oli ollut Stxxxille vähäinen.


Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Stxxx on hovioikeuteen 15.6.2017 saapuneessa lausumassaan vedonnut siihen, että kaupan kohteesta laaditussa myyntivideossa kesämökkirakennusta oli kehuttu erinomaiseksi ja sen arvoksi oli kerrottu 50.000-60.000 euroa. Mainitut seikat eivät ole olleet Stxxxin kanteen perusteina käräjäoikeudessa, eikä hän ole saattanut todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkoihin käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Tämän vuoksi mainitut seikat jätetään huomioon ottamatta.

Stxxx on lisäksi vedonnut hovioikeudessa uusina todisteina kahteen valokuvaan, myyntiesitteen kansilehteen sekä 12.3.2013 lähetettyyn sähköpostiviestiin. Koska kyseiset todisteet ovat hovioikeuden ratkaisun kannalta merkityksettömiä, hovioikeus ei lausu siitä, olisiko Stxxxillä oikeus vedota niihin vasta hovioikeudessa.


Pääasiaratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lain esitöiden mukaan kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se poikkeaa merkittävästi siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Arvioitaessa, mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on kiinnitettävä erityistä huomiota rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos se on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa (HE 120/1994 vp s. 51).

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että salaisen virheen arvioinnissa on kyse siitä, mitä ostajalla objektiivisesti arvioiden on oikeus edellyttää kaupan kohteelta ottaen huomioon kauppa kokonaisuudessaan, sen kohde ennakkotarkastuksen kohteena ja kauppahinta. Kiinteistötyypin puitteissa tietyillä laatuominaisuuksilla on keskeisempi merkitys kuin toisilla, ja rakennusten kunnon merkitys suhteutuu niiden käyttötarkoitukseen ja merkitykseen koko kaupan kannalta. Salaisen virheen on oltava merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan vaatimaan seuraamuksia (Niemi, Matti: Maakaaren järjestelmä I, 2016, s. 458- 459).

Käräjäoikeuden lausumalla tavalla kaupan kohteena ovat olleet kolme kauppakirjan mukaan yhteispinta-alaltaan 142,45 hehtaarin metsäkiinteistöä, joista pinta-alaltaan 6,57 hehtaarin Kxxx-nimiseen tilaan kuuluvalla noin 8.000 neliömetrin rakennuspaikalla ovat sijainneet vuonna 1992 rakennettu kesämökki sekä saunarakennus. Kauppahinta on ollut yhteensä 556.200 euroa, josta mainittujen rakennusten ja rakennuspaikan osuus on kauppakirjan mukaan ollut 60.000 euroa. Kaupantekohetkellä kesämökkirakennus on ollut 20 vuotta vanha. Riidatonta on, että rakennuksen alapohjassa on kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kosteusvauriot, joista Texxx ja Stxxx eivät olleet tienneet kaupantekohetkellä.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla todistaja K. Jetttsen mukaan syynä rakennusten ja rakennuspaikan arvon merkitsemiselle kauppakirjaan ovat olleet verotustekniset seikat - rakennuksista ja rakennuspaikasta ei voi tehdä metsävähennystä.

Stxxx on ostanut kiinteistöt yhdellä kaupalla ja maksanut niistä yhteisen kauppahinnan, minkä vuoksi kolmen kiinteistön kauppaa on arvioitava kokonaisuutena. Kesämökkirakennuksen vaurioiden merkittävyyttä arvioitaessa tulee ottaa huomioon se, että rakennusten ja rakennuspaikan osuudeksi kauppahinnasta on kauppakirjassa sovittu 60.000 euroa. Maakaaren esitöiden mukaan kauppahinnalla on merkitystä määritettäessä sitä laatutasoa, jota ostaja on voinut kauppaa tehtäessä perustellusti olettaa (HE 120/1994 vp s. 40-41). Siihen nähden, että rakennuspaikka rakennuksineen on sijainnut käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla järven rannalla, sovittu 60.000 euron kauppahinta on ollut edullinen, eikä Stxxx ole voinut sen perusteella asettaa korkeita laatuvaatimuksia rakennusten kunnolle.

Kesämökkirakennuksen arvosta on käräjäoikeudessa esitetty arvioita, jotka ovat vaihdelleet 9.000 eurosta 30.000 euroon. Keskeistä rakennuksessa havaittujen virheiden merkitystä arvioitaessa on kuitenkin rakennusten ja rakennuspaikan vähäinen osuus koko kauppahinnasta.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla Stxxx oli ennen kaupantekoa tutustunut kesämökkirakennukseen ainoastaan ulkoa päin. Elokuussa 2012 tehdyn kaupan jälkeenkään hän ei ollut käynyt sisällä rakennuksessa ainakaan ennen huhtikuuta 2013, jolloin hän oli saanut sen avaimet. Tämän jälkeen kesämökki oli ollut Stxxxin veljenpojan käytössä. Mainitut seikat puhuvat sen puolesta, että rakennuksella on ollut Stxxxille kaupassa vain vähäinen merkitys.

Kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa, jossa se kaupantekohetkellä on (HE 120/1994 vp s. 49). Kauppaa tehtäessä kesämökkirakennus on ollut 20 vuotta vanha, ja sen varustelutaso on ollut vaatimaton. Stxxx ei ole voinut pelkän ulkoa päin tehdyn tarkastuksen perusteella edellyttää rakennuksen olevan vaurioton, vaan hän on sen ostaessaan ottanut tietoisen riskin. Ottaen erityisesti huomioon rakennuspaikan ja rakennusten osuuden kauppahinnasta sekä kesämökin vähäisen merkityksen koko kaupan kannalta kaupan kohde ei ole poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä Stxxx on voinut perustellusti edellyttää. Stxxxillä ei ole siten oikeutta hinnanalennukseen.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

J. Stxxx velvoitetaan suorittamaan T. Texxxalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.676,78 emoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Stxxxin oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudessa hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.11.2017.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos J. V.
Hovioikeudenneuvos M. K.
Hovioikeudenneuvos P. V.

Hovioikeuden esittelijä M. Y.

Ratkaisu on yksimielinen.


PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS

TUOMIO
16118853

1. osasto

Käräjätuomari L. T.

Annettu kansliassa
10.6.2016


Kantaja
Stxxx, J.

Vastaaja
Texxx, T.

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
5.6.2015


KANNE

Vaatimukset

Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajalle

1. hinnanalennuksena 40.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 8.8.2012 lukien haasteen tiedoksiantoon asti ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen ja

2. kantajan yhteensä 18.662,36 euron määräiset oikeudenkäyntikulut, jotka koostuvat avustajan 59,3 tunnin työmäärästä tuntivelvoituksen ollessa 230 euroa lisättynä arvonlisäverolla sekä yhteensä 1.750 euron määräisistä todistelukustannuksista, laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kantaja on kiistänyt vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteeltaan ja määrältään siltä osin kuin avustajan palkkion osuus ylittää 59,3 tunnin työmäärän.


Perusteet

Kantajan ja vastaajan välillä on 8.8.2012 tehty kiinteistön kauppa. Kaupan kohteena ovat olleet Ylöjärven kaupungin S. kylässä sijaitsevat kiinteistöt Mxxx RN:o XXX (lukuun ottamatta myyjän pidättämää tilakeskusta n. 5 ha), Kxxx RN:o XXX ja Nxxxi XXX. Myytyjen kiinteistöjen yhteispinta-ala on noin 142 ha.

Kiinteistöjen yhteinen kauppahinta oli 556.200 euroa, josta rakennusten ja rakennuspaikan osuudeksi on kauppakirjaan merkitty 60.000 euroa vastaajan toivomuksesta. Kantaja oli jo tuolloin ollut sitä mieltä, että rakennusten ja rakennuspaikan osuus kauppahinnasta oli 85.000 euroa niin, että rantasaunan arvo oli 5.000 euroa, puheena olevan rakennuksen arvo 45.000 euroa ja rakennuspaikan arvo 35.000 euroa. Kaupan kohteella sijaitsee kaupantekohetkellä noin 20 vuotta vanha loma-asunto pinta-alaltaan noin 50 m2 ja saunarakennus ja kaupanteon jälkeen kantajan toimesta rakennettu ulkorakennus.

Kaupanteon jälkeen huhtikuun alkupäivinä 2014 tarkempaa päivää muistamatta kantaja sai kuulla loma-asunnon vuokralaiselta, että loma-asunnossa on tunkkainen ja paha haju. Kantaja itse on havainnut vauriot 14.4.2014. Kantaja on kuitenkin käynyt lukuisia kertoja ennen 14.4.2014 paikan päällä. Asiaa ryhdyttiin selvittämään ja tuolloin havaittiin, että rakennuksen alapohjan tuuletus oli puutteellinen. Pirkanmaan Kiinteistö- ja sisäilmatutkimus Oy suoritti loma-asunnossa katselmuksen 10.9.2014, jolloin tehtiin havaintoja rakennuksen vaurioitumisesta ja rakennusvirheistä.

Rakennuksen rossialapohja on pahasti kosteus- ja mikrobivaurioitunut. Rakennuksen sokkelin vedeneristyksen puuttumisen ja rakennuksen alapuolisen ja sitä ympäröivän täyttömaan laadun johdosta rossialapohja on ollut alttiina maaperän kosteudelle ja valumavesien vaikutukselle jo pitkään. Alapohjan tuulensuojalevyt ovat suurimmaksi osaksi pudonneet, koska niitä kannattelevat laudat ovat lahonneet. Alapohjan mineraalivillaeristeet olivat paikoin vesimärkiä.

Rakennuksessa todetut vauriot ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä.

Kantaja ei ole laiminlyönyt maakaaren tarkoittamaa selonotto- tai tarkastusvelvollisuuttaan, koska vauriot olisi voitu havaita vain rakenteita rikkovalla menetelmällä, mihin ostajalla ei maakaaren mukaan ilman erityistä syytä ole velvollisuus ryhtyä ennen kaupantekoa.

Kantaja on tutustunut rakennukseen ennen kaupantekoa ulkoapäin ja sisätiloihin katsastamalla ne isoista ikkunoista.

Rakennukseen ei ole uusittu mitään kaupanteon jälkeen. Saunarakennuksen eteen on uusittu terassi ja laituri.

Rakennus on lämmöneristetty ja sitä lämmitetään kaminalla. Rakennuksessa ei ole jatkuvasti lämmitystä päällä. Sisätilan lämmittämisen tarkoitus ylipäätään ei ole kuitenkaan torjua maakosteusongelmia, joista tässä tapauksessa on kyse. Rakennuksessa ei ole tuuletusventtiilejä niin, ettei sitä ole ollut mahdollista edellisen omistajankaan aikana tuulettaa. Rakennukselle ei ole aurattua tietä talviaikaan. Rakennus on ollut keväästä 2013 lähtien, jolloin kantaja on saanut rakennuksen avaimet vastaajalta, kesäkäytössä vuoden loppuun asti. Talviseisokki on 3 - 4 kuukautta. Kyseessä on vapaa-ajan asunto, jota ei ole tarkoitettu talvikäyttöön.

Kantajan käsityksen mukaan rakennuspaikan arvo on 35.000 euroa, saunarakennuksen arvo 8.000 euroa ja puheena olevan rakennuksen arvo 35.000 euroa ja joka tapauksessa huomattavasti lähempänä 35.000 euroa kuin vastaajan arvioimaa 7.000 euroa.

Kantaja on pyytänyt urakoitsijoilta tarjouksia Pirkanmaan Kiinteistö- ja sisäilmatutkimus Oy:n raportin tutkimustulosten johdosta. Kantaja on saanut kaksi tarjousta, joista Rakennusurakointi Hätttnen Oy:n tarjous on 45.599 euroa ja Mapete Oy:n tarjous määrältään 39.520 euroa.

Mapete Oy:n tarjous tosin ei sisällä massojen vaihtoa, salaojia, vedenjohtamista kalliolta sokkelin ohi ja konetyötä.

Kantaja on kiistänyt korjausten aiheuttava rakennukseen miltään osin tasonparannusta. Kyseessä on rakenteelliset korjaukset. Perustusten tarkoitus on kestää koko rakenteellisen käyttöiän eli käytännössä ikuisesti.

Ottaen huomioon osapuolten kaupassa sopiman rakennusten ja rakennuspaikan arvon 60.000 euroa, voidaan havaita, että rakennuksessa todetut virheet ovat merkittäviä ja oikeuttavat kantajan maakaaren mukaisesti hinnanalennukseen vastaajalta. Rakennuksia ei myyty miltään osin vaurioituneina. Kaupan kohteessa on rakennuksen alapohjan osalta salainen virhe, jonka johdosta kaupan kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut edellyttää. Loma-asunto on ollut kaupantekohetkellä vasta 20 vuotta vanha ja kantaja on voinut edellyttää rakennuksen olevan hyvässä kunnossa mm. maksettu kauppahinta huomioiden.

Kantaja on kiistänyt vastaajan väitteen siitä, ettei hän olisi suostunut erilaisiin sovintoesityksiin. Sovintosopimusluonnos on kyllä toimitettu kantajalle kommentoitavaksi, mutta kun kantaja on halunnut siihen muutosehdotuksia, vastaaja ei ole niihin suostunut ja ilmoittanut kantajalle, ettei haluaa enää neuvotella. Kantaja ei ole lopettanut sovintoneuvotteluja.

Kantaja on myöntänyt saaneensa vastaajalta 3.000 euron pankkivekselin, jonka oli palauttanut vastaajalle.


VASTAUS

Vastaaja on vaatinut

1. kanteen hylkäämistä aiheettomana ja

2. kantajan velvoittamista korvaamaan vastaajan yhteensä 22.547,67 euron määräiset oikeudenkäyntikulut, jotka koostuvat avustajan 80,25 tunnin työmäärästä tuntiveloituksen ollessa 220 euroa lisättynä arvonlisäverolla sekä yhteensä 610 euron määräisistä todistajanpalkkioista, laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Vastaaja on kiistänyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteeltaan, mutta määrän osalta vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa.

Vastaaja on katsonut, että avustajan kaikki 16.4.2014 alkaneet toimenpiteet ovat olleet välttämättömiä jutun hoitamiseksi. Kantajan avustajan toimenpiteet ovat alkaneet vasta 28.3.2015.


Perusteet

Osapuolten välillä tehtiin 8.8.2012 kolmesta kiinteistöstä muodostunut metsätilakauppa, jossa myytyjen kiinteistöjen yhteispinta-ala oli noin 142 hehtaaria. Välittäjänä kaupassa oli Länsi-Suomen Metsätilat Oy Lkv / K. Jetttnen, joka arvioi puuston arvon ja laati kauppakirjan. Jetttsen pääasiallinen toimi on Metsänhoitoyhdistys Pirkanmaan palvelupäällikkönä.

Myyjä pidätti itsellään tilakeskuksen, käsittäen noin 5 ha määräalan, jolla sijaitsee tilan talouskeskus rakennuksineen. Kokonaiskauppahinta muusta kiinteistöomaisuudesta oli 556.200 euroa, josta kiinteistövälittäjä arvioi ja kauppakirjaan merkitsi kanteessa tarkoitetun Kxxx-tilan rakennusten ja rakennuspaikan arvoksi 60.000 euroa. Pääosan tilan noin 90.000 euron arvosta muodostivat tilan puusto sekä rakennuspaikka, ja rakennuksilla oli vain vähäinen arvo.

Jyvitetty arvo kaupantekohetkellä oli seuraava. Rakennuspaikan arvo oli noin 45.000 euroa, rantasaunan arvo noin 8.000 euroa ja mökin arvo
7.000 euroa. Tilan metsätalousarvo oli noin 28.000 euroa, eli koko tilan (kiinteistötunnus 980-439-13-27) hinta-arvio oli siis noin 90.000 euroa.

Kantajan vaatimukset kohdistuvat rakennukseen, joka on vuonna 1992 valmistunut lautarakenteinen ja sähkötön mökki ja joka on myyty siinä kunnossa, kuin se oli kaupantekohetkellä. Vastaaja on vieraillut mökissä pari kertaa, yli kymmenen vuotta sitten. Viimeisten vuosien ajan myös tilakeskus oli ulkopuoliselle vuokrattuna.

Vastaaja on saanut ensikerran tietää rakennuksen kosteusongelmista kantajan sähköpostilla 14.4.2014. Tällöin kantaja oli tutustunut rakennukseen ensikerran sisältäpäin.

Koska kantaja ei ole tarkastanut rakennusta ennen kiinteistön kauppaa, eikä sen jälkeenkään, kuin vasta noin puolitoista vuotta kaupan tapahduttua, niin tämä osoittaa rakennuksella olleen vain vähäpätöinen merkitys osapuolten välisessä kiinteistön kaupassa, jos merkitystä laisinkaan.

Kuten näyttö osoittaa, on perusteltua esittää väite siitä, että kauppahinta osapuolten välisessä kiinteistön kaupassa olisi ollut sama, vaikkei tilan Kxxx ko. rakennusta olisi ollut laisinkaan. Eli että tilalla olisi ollut vain saunamökki ja rakennuspaikka, arvoltaan 45.000 euroa. Jos näin on, ei edes periaatteessa ostajalle korvattavaa vahinkoa ole syntynyt.

Enimmilläänkin metsätilakiinteistön kokonaiskauppahintaan nähden, 556.200 euroa, ko. rakennuksella on ollut niin pieni osuus, ettei rakennuksen virhe ylitä oikeudellisen korvausvelvollisuuden vastuuperustetta kiinteistön kaupassa. Vastaajan käsityksen mukaan rakennuksen osuus kokonaiskauppahinnasta on ollut korkeintaan 7.000 euroa.

Sähköpostin 14.4.2014 mukaan kantaja on tehnyt havainnot kosteusvaurioista vierailtuaan rakennuksessa veljenpoikansa kanssa edellisenä viikonloppuna, eli 12.-13.4.2014, eikä niin, että hän olisi kuullut loma-asunnon vuokralaiselta tunkkaisesta ja pahasta hajusta, kuten kanteessa väitetään.

Ostaja on kokonaan laiminlyönyt rakennuksen tarkastusvelvollisuutensa, ennen kauppaa ja sen jälkeen, ja on siten menettänyt oikeutensa esittää mitään vaatimuksia myyjää kohtaan. Virheestä on joka tapauksessa reklamoitu liian myöhään. Vastaaja ei pidä uskottavana, että kantaja olisi saanut tietää vaurioista ensimmäisen kerran vasta huhtikuun alkupäivinä 2014.
Kirjallisissa todisteissa kantaja on esittänyt kolme erilaista kustannusarviota. Kiinteistö- ja sisäilmatutkimus Oy:n/T. Metttenn kustannusarvio 15.9.2014 on 20.230 euroa (KT3 s. 7), Rakennusurakointi Hätttnen Oy:n/J. Hätttsen arvio 15.3.2015 on 45.599 euroa (KT2) ja Mapete Oy:n/M. Kattten arvio 2.4.2015 on määrältään 39.520 euroa.

Ottaen huomioon mökin arvo kiinteistön kaupassa, noin 7.000 euroa, kantajan vaatimukset ovat suuresti ylimitoitetut.

Mökin kosteusvaurion todelliset korjauskustannukset ovat vastaajan pyytämän, kirvesmies K. Mättten kustannusarvion 11.7.2014 mukaan 6.207 euroa. Mättti oli vastannut mökin rakennustöistä 1990-luvulla silloin käytössä olleiden piirustusten mukaisesti.

Mättti on kirjoittanut kustannusarvion osapuolten kanssa 12.6.2014 pitämänsä katselmuksen jälkeen ja oli valmis korjaamaan kosteusvauriot sen mukaisesti. Tähän kantaja ei suostunut. Ottaen huomioon korjaustöistä aiheutuva, vanhan lautamökin huomattava tason parannus, on kosteusvaurioista aiheutunut todellinen vahinko katsottava enintään olevan noin puolet korjauskustannuksista, eli 3.000 euroa.

Ostajan laiminlyönneistä ja ostajan väittämän virheen vähäisyydestä johtuen, verrattuna metsätilan kokonaiskauppahintaan 556.200 euroa, myyjä ei ole katsonut oikeudellista velvollisuutta mihinkään korvauksiin ostajaan nähden. Oikeudenkäynnin välttämiseksi ja asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi myyjä tästä huolimatta lähetti 3.7.2014 ostajalle 3.000 euron pankkivekselin, jonka ostaja palautti.

Tämän jälkeen asiassa käytiin vielä sovintoneuvotteluja, jonka tuloksena ja myöntämättä edelleenkään oikeudellista korvausvelvollisuuttaan, myyjä tarjoutui 22.8.2014 esittämällään sovintosopimusehdotuksella korjauttamaan kosteusvaurioituneet mökin rakenteet kirvesmies Mättten kustannusarvion 11.7.2014 mukaisesti, mutta tämäkään ei ostajalle sopinut.

Kirvesmies K. Mättten korjaustoimenpiteenä oli mm. väliseinien ja lattian purkaminen, pohjamaan poisto lattian alta, osittainen alajuoksujen vaihto, pohjan sarastus, uusi koolaus ja rossipohja, uudet eristeet, uusi lattiapinta, uudet väliseinät, lattian lakkaus sekä keittiökaappien asennus ja laatoitukset, yhteensä työnä 119 h, sisältäen aineet ja tarvikkeet.

Lisäksi työhön kuului roskalava ja kuljetus kaatopaikalle, kaatopaikkamaksu sekä tuuletusreikien tekeminen alapohjan tuuletuksen parantamiseksi.

Jos rakenteiden purkamisen jälkeen Mättten arvion lisäksi muuta ilmenisi, tarjoutui myyjä vielä tämänkin korjaamaan (Sovintosopimus, kohta 2. VTS). Mutta tämäkään ei ostajalle kelvannut.

Hylättyään myyjän uskottavasti esittämät toimenpiteet kosteusvaurion korjauksista ostaja on joka tapauksessa menettänyt oikeutensa vahingonkorvauksiin.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Koska ostaja on pitänyt rakennusta käyttämättömänä ja lämmittämättömänä noin puolentoista vuoden ajan, on todennäköistä, että kosteusvauriot ovat syntyneet tai ainakin enentyneet ostajan omistusaikana. Kantaja ei ole osoittanut vaurioiden määrää ja laatua kaupantekohetkellä.

Ennen kaupan tekoa rakennusta on lämmitetty ja tuuletettu.

MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Tällä tarkoitetaan oikeuskäytännössä virheen olennaisuutta, eli korjauskustannusten vertailua kokonaiskauppahintaan nähden.

Rakennuksessa nykyisellään on katsottava olevan noin 6.200 euron korjauskustannuksia edellyttävä, rakenteellinen kosteusvaurio, josta korjausten aiheuttama tason parannus huomioon ottaen vahingon määräksi jää noin 3.000 euroa.

Verrattuna kiinteistön kaupan 8.8.2012 kokonaiskauppahintaan 556.200 euroa, virhettä ei ole pidettävä olennaisena, eikä siten lainkaan myyjän korvattavaksi kuuluvana kiinteistön laatuvirheenä. Mökin kauppahinta huomioon ottaen ostajalla ei ole voinut perustellusti olla suuria odotuksia kunnon suhteen.

Kyseessä oli kokonaisuutena metsätilan kauppa, joka muodostui kolmesta erillisestä kiinteistöstä. Kyseisessä kaupassa po. rakennukselle on osapuolten kannalta katsottava vain vähäinen arvo, eikä virhe täytä korvausvelvollisuuden perustavaa kynnysarvoa salaisen virheen osalta.

Mikäli asiassa päästään sovintoon ilman täysimittaista oikeudenkäyntiä, on myyjän shekin 3.7.2014 mukainen 3.000 euron sovintotarjous edelleen voimassa. Se on noin puolet mökin 7.000 euron kauppahinnasta ja vastaa virheen merkitystä.

Kantaja on vastaajan käsityksen mukaan metsäsijoittaja, ja on tiettävästi ostanut eri puolilta Suomea muita samankaltaisia metsätiloja, joissa määräävänä on puuston arvo. Kuvaavaa tällekin kaupalle on se, että ennen kauppakirjan allekirjoittamista kantaja ei ole edes käynyt kiinteistöllä ja kaupat on päätetty 142 hehtaarin kiinteistöjen metsien arvon perusteella. Tästä johtuu kohteeseen tutustumista koskeva kauppaehto 8., joka kuuluu seuraavasti:

"Ostaja on tutustunut riittävässä laajuudessa kaupan kohteesta esitettyihin asiakirjoihin, joita ovat mm. tila-arviot liitteineen. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta."

Tämä oli nimenomaan ostajan haluama kauppakirjan ehto tässä muodossaan. Kxxx-tilan rakennuspaikka luonnonkauniin Kalliojärven rannassa on tilan metsätalousarvon lisäksi kiinteistön arvokkain osa. Tällä vastaaja tarkoittaa nimenomaan rakennuspaikan arvoa, noin 45.000 euroa.

Tilan kahdesta rakennuksesta arvokkaampi on rantasauna, joka silloisten rakentamismääräysten perusteella on voitu rakentaa aivan rantaviivalle, osin veden päälle.

Mikäli ostaja tai joku muu todellisuudessa käyttäisi Kxxx-tilaa rakennuspaikkanaan, on kyseinen lautamökki kovin vaatimaton paikkaan nähden. Siten on mahdollista, että mökki tulee purettavaksi ja tontille rakennetaan rakennuspaikan arvoinen loma-asunto.


TODISTELU

Kantaja
KT1. Alapohjan ja ulkoseinien kosteusvauriotutkimus
KT2. Tarjous 15.3.2015 Rakennusurakointi Hätttnen Oy
KT3. Tarjous 2.4.2015 Mapete Oy
KT4. J. Putttn 11.11.2015 päivätty lausunto kiinteistön arvosta
KT5. J. Mitttn 27.11.2015 päivätty arvio rakennuksen arvosta
KT6. Sähköpostikirjeenvaihtoa 30.7.2014 - 27.1.2016 sopimusneuvotteluista
KT7a-m. 13 valokuvaa saunasta ja rakennuksesta
KT8 K. Jetttsen 7.8.2012 J. Stxxxille lähettämä sähköpostiviesti
KT9 Rakennusurakointi Hätttnen Oy:n ja Mapete Oy:n tarjousten pohjana oleva J. Stxxxin 27.1.2015 päivätty urakkatarjouspyyntö liitteineen

Vastaaja
VT1. Kauppakirja 8.8.2012
VT2. Palvelupäällikkö K. Jetttsen Arvio metsämaan arvosta 24.4.2012 liitteineen, Kxxx-tila rekisterinumero XXX (Arvio vahvistettu 3.7.2015)
VT3. Kopio J. Stxxxin nimelle kirjoitetusta pankkivekselistä ja ostokuitista 3.7.2014, 3.000 euroa
VT4. Kantajan sähköposti vastaajalle 14.4.2014 kello 10:57
VT5. Sovintosopimus, elokuu 2014 ja liitteensä kirvesmies K. Mättten korjauskustannusarvio 11.7.2014
VT6. Palvelupäällikkö K. Jetttsen Arvio metsämaan arvosta 24.4.2012 liitteineen, Mxxx-tila rekisterinumero XXX
VT7. Värjätty havainne karttakuvasta Kxxx-tila rekisterinumero XXX VT8. Sähköpostikirjeenvaihto J. Putttn ja J. Stxxxin välillä 28.10.2015 - 25.11.2015
VT9. Sähköpostikirjeenvaihto J. Putttn ja J. Stxxxin välillä 2.11.2015 - 18.11.2015
VT10. J. Putttn K. Jetttselle 1.12.2015 lähettämät kolme sähköpostiviestiä

Henkilötodistelu

Kantaja
1. J. Stxxx
2. T. Mettten
3. J. Puttt
4. J. Mittt
5. J. Hätttnen
6. M. Kattt

Vastaaja
1. T. Texxx
2. K. Jetttnen
3. K. Mättti
4. M. Kuttt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksen asettelu

Asiassa on riidatonta, että puheena oleva rakennus on käyttötarkoitukseltaan vapaa-ajan asunto ja että rakennuksessa on kantajan väittämät vauriot alapohjassa. Riidatonta on myös se, että kantajan on reklamoinut virheestä kirjallisesti 14.4.2014.

Asiassa on riitaa siitä, mikä puheena olevan rakennuksen arvo on ollut kaupantekohetkellä, ja siitä, onko kiinteistö sinänsä rakennuksessa todettujen kiistattomien vaurioiden vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Onko kiinteistössä siis maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, jonka perusteella kantajalla olisi oikeus kauppahinnan alennukseen.

Riitaa on myös siitä, onko kantaja laiminlyönyt maakaaren edellyttämän selonotto- ja tarkastusvelvollisuutensa, ja siitä, milloin kantaja on saanut aiheen epäillä vauriota ja onko hän tehdessään kirjallisen reklamaation 14.4.2014 tehnyt sen liian myöhään. Riitaa on myös korjauskustannusten määrästä.


Näyttö

Henkilötodistelusta

J. Stxxx on oikeudessa kertonut, että hän oli kahtena päivänä ennen tarjouksen tekemistä tutustunut kaupan kohteeseen ja myös puheena olevaan rakennukseen, mihin hän ei kuitenkaan ollut päässyt sisälle, koska hänellä ei ollut rakennuksen avaimia. Hän oli kuitenkin nähnyt rakennuksen kolmesta isosta ikkunasta rakennuksen sisälle ja pystynyt havaitsemaan 99 prosenttia sen sisätiloista.

Hintapyyntö kolmesta tilasta oli ollut yhteensä 544.606 euroa. Mxxxtilan osuus tästä oli 445.031 euroa, Nxxxen 9.575 euroa ja Kxxx-tilan 90.000 euroa. Stxxx oli tarjonnut kolmen tilan kokonaisuudesta noin 12.000 euroa enemmän, eli yhteensä 556.200 euroa, mikä on kauppakirjaankin merkitty kauppahinta. Stxxx oli itse tarjousta tehdessään katsonut Mxxxtilan arvoksi 439.200 euroa, Nxxxen- tilan arvoksi 8.300 euroa ja Kxxx-tilan metsän arvoksi 23.700 euroa, rakennuspaikan arvoksi 35.000 euroa, puheena olevan lomarakennuksen arvoksi 45.000 euroa ja rantasaunan arvoksi 5.000 euroa.

Stxxx oli kysynyt vielä kauppaa edeltävänä päivänä 7.8.2012 kiinteistöä välittäneeltä K. Jetttselta rakennusten arvoa, mihin Jetttnen oli todennut myyntiesitteessä arvioineensa Kxxx-tilan arvoksi 90.000 euroa rakennuksineen, koska metsätalousarvo on ko. tilan osalta 27.868 euroa, jää rakennusten arvoksi 62.132 euroa (KTS). Stxxxille ei herännyt ajatusta kysyä Jetttselta, miten 62.132 euroa jakaantuu rakennuspaikan ja rakennusten välillä.

Stxxxin tarkoitus oli ostaa rakennukset omaan käyttöönsä. Puheena olevassa rakennuksessa oleva puukamina on ainoa lämmön lähde. Lauhalla talvisäällä se varmasti riittää. Rakennukselle ei ollut aurattua tietä. Stxxxistä rakennus oli vaikuttanut kunnossa olevalta. Stxxxille ei ilmoitettu mitään virheistä.

Rakennuksessa vuokralaisena ollut J. Stxxxin veljenpoika K. Stxxx oli ilmoittanut vuoden 2014 huhtikuun alkupuolella J. Stxxxille, että rakennuksessa on tunkkainen haju, ja arvellut, voisiko siellä olla kuollut hiiri.

J. Stxxx oli mennyt itse 12.4.2014 rakennukselle tarkastamaan paikkoja. Rakennus oli ollut ikään kuin sitä ei olisi tuuletettu. Terassin alta löytyi kaksi tuuletusreikää, niin sanottua kissanreikää. Reikien kautta alapohjaa kuvattiin. Alapohja todettiin aivan mädäksi. J. Stxxx reklamoi heti asiasta kirjallisesti myyjälle T. Texxxalle 14.4.2014. Texxx oli ihmetellyt, miten asia voi olla näin. Texxx oli sanonut, että rakennuksessa ollut vuokralainenkaan ei ollut havainnut mitään.

Paikalla tehtiin 12.6.2014 katselmus, jossa olivat mukana T. Texxx, J. Stxxx ja talon aikanaan rakentanut K. Mättti. J. Stxxx oli tehnyt tilaisuudesta muistion. Todettiin, ettei rakennuksessa ole toimivaa tuuletusta ja että vettä oli päässyt alapohjaan. Vauriot olivat tulleet myös Texxxalle yllätyksenä. Texxx ei ollut väittänytkään, ettei hän olisi vastuussa vaurioista.

K. Mättti oli katselmuksessa todennut, ettei kallion ja sokkelin välissä ollut mitään vesiesteitä ja että sen vuoksi kalliolta mäeltä tullut vesi oli päässyt suoraan talon alle, noussut sitten ylös ja kostuttanut alapohjan.

J. Stxxx oli tehnyt ehdotuksen kustannusten jaosta. Mitään estettä ei ollut sille, etteikö K. Mättti olisi voinut korjata rakennusta. Texxx oli kuitenkin laittanut J. Stxxxille 3.7.2014 päivätyn 3.000 euron sekin (VT 3). J. Stxxx oli soittanut Texxxalle ja todennut, ettei kai näin voi menetellä. J. Stxxx oli saanut 11.7.2014 Mättten tarjouksen korjauskustannuksista.

J. Stxxx oli saanut myös sovintosopimuksen (VT 5) kommentoitavaksi. J. Stxxxin kommentoitua sovintosopimusta Texxxan asiamies asianajaja l Syttt oli ilmoittanut J. Stxxxille, ettei Texxx enää halua sopia asiaa.

J. Stxxx on tehnyt vielä 13.1.2016 sovintoesityksen Texxxalle, mutta ei ollut saanut siihen vastasovintoesitystä.

J. Stxxx on kertonut pyytäneensä J. Putttlta 11.11.2015 päivätyn lausunnon Kxxx-tilalla sijaitsevan vapaa-ajan kiinteistön arvosta, koska verottaja oli tiedustellut Stxxxiltä monesta kiinteistöstä. Stxxxillä ei ollut ollut mitään syytä saada puheena olevan rakennuksen arvoa korkeammaksi.

J. Stxxx oli pyytänyt tarjouksia uuden mökin rakennuskustannuksista vanhoille perustuksille. Hän oli saanut tarjoukset Ollikaiselta Ruovedeltä, Finnlamellilta, Hongalta (entinen Honka-rakenne) ja Kontiolta. Kaikki olivat tarjonneet puolitoista kerroksista rakennusta, mutta todenneet, että yksikerroksinen on samanhintainen.

Ollikaiselta puuosan tarjous oli 60.000 euroa ja asennus 34.000 euroa. Finnlamellilta puuosan tarjous oli 42.300 euroa ja asennus 35.500 euroa. Hongalta puuosan tarjous oli 40.600 euroa, asennus 26.500 ja rahti 1.200 euroa. Kontiolta puuosan tarjous oli 42.650 euroa ja asennus 32.500 euroa.

Mikään tarjous ei sisältänyt piippua, tulisijaa, sähköä eikä veden osalta erillisiä putkitöitä.

J. Stxxxillä ei ollut mitään sitä vastaan, että K. Mättti korjaisi virheet, mutta Stxxxille oli sanottu, että Mättti ei halua tehdä pienurakkasopimusta.

J. Stxxx oli käynyt yksin tutustumassa kohteeseen ennen kauppaa ainakin 14.7.2012 mutta toista päivää hän ei muistanut. Stxxx ei ollut kertonut kenellekään, että hän oli käynyt tutustumassa kohteeseen.

Kauppakirjan kohdasta 8. Kaupan kohteeseen tutustuminen kysyttäessä Stxxx on todennut, että teksti on laitettu siihen hänen ja välittäjän toimesta.

Kauppakirjan kohtaan 1. Kauppahinta merkittiin teksti "Kauppahinnasta rakennusten ja rakennuspaikan osuus on 60.000 euroa." Texxxan aloitteesta. Stxxxin käsityksen mukaan Texxxalle tuli pienempi myyntivoittovero, kun rakennus ja rakennuspaikka arvioitiin 60.000 euroksi.

J. Stxxx oli saanut rakennuksen avaimet 10.4.2013. Mökki on ollut tämän jälkeen vuokralaisen K. Senbergin käytössä noin 30 kertaa huhtikuuhun 2014 asti, jolloin rakennuksen vauriot todettiin. J. Stxxx ei tiennyt, onko K. Stxxx yöpynyt rakennuksessa. J. Stxxx ei osannut sanoa, oliko K. Stxxx aiemmin havainnut mitään outoa hajua tai muuta rakennuksessa.

J. Stxxx on kertonut tehneensä puheena olevalla Kxxx-tilalla parannuksia. Kaivo on uusittu ja tietä ja pihaa paranneltu, rakennettu varastorakennus sekä uusittu saunan kiuas ja lauteet sekä laituri ja terassi ja tehty grillikatos.

J. Stxxx on kertonut omistavansa 30 metsätilakokonaisuutta. Hän ei osannut sanoa, olisiko hän ostanut pelkästään Kxxx-tilan. Stxxxin mielestä olisi ollut erittäin hyvä, jos puheena olevan rakennuksen arvo olisi eritelty K. Jetttsen 7.8.2012 lähettämässä sähköpostissa (KT 8) ja myös kauppakirjassa. Stxxx ei ollut aikanaan näyttänyt kenellekään sitä erittelyä, jonka pohjalta hän oli tehnyt ostotarjouksen tiloista.

T. Texxx on oikeudessa kertonut, että hän oli omistanut J. Stxxxille myydyt metsäkiinteistöt 12 vuotta. Texxx on ammatiltaan kirurgian dosentti ja ortopedi eikä hän ole metsäasiantuntija eikä hänellä ole tietoa metsänhoidosta. Metsäliitto on tehnyt metsien hoidon kannalta tarvittavat toimenpiteet. Hän ei ole itse ottanut osaa metsien hoitoon. M. Kuttt oli vuokrannut talouskeskuksen. Kxxx-tilan rakennus ja sauna olivat M. Kuttten ja hänen vaimonsa luvallisessa käytössä. Texxxan mukaan Kutttet eivät varmaankaan olleet yöpyneet rakennuksessa. Puheena olevassa rakennuksessa Texxx on itse käynyt viimeksi noin kuusi vuotta ennen kauppaa. Rakennus oli ollut ulkoapäin katsottuna normaalissa kunnossa ja rakennuksen sisälläkään hän ei ollut havainnut mitään erikoista. Texxx oli kokeillut lattian kestävyyttä hyppäämällä muutaman kerran sen päällä eikä lattia ollut hytkynyt.

Texxxan tiedon mukaan J. Stxxx ei ole käynyt kiinteistöllä ennen kauppaa.

Puheena olevassa rakennuksessa on pieni kamina ja keittiönurkkaus, jonne ei tule vettä. Astiakaapit ovat tiskipöydän päällä. Rakennuspaikalle vei huonokuntoinen tie. Nelivetoautolla pääsi mäkeä ylös.

Kiinteistönvälittäjä K. Jetttnen oli hoitanut välittäjänä kaupan yksityiskohdat. Jetttnen oli hoitanut myös metsän arvioinnin ja arvioinut Kxxx-tilan rakennuspaikan ja rakennusten arvon.

Texxx ei muistanut sellaista, että hän olisi nimenomaan halunnut kauppakirjaan kirjauksen rakennusten ja rakennuspaikan 60.000 euron arvosta.

Texxxan käsityksen mukaan Jetttsen arviossa (VT2) rakennuspaikan arvo 45.000 euroa ja rakennusten arvot on arvioitu oikein. Tontilta on hieno näköala Kalliojärvelle. Kxxxtilalla on noin 300 metriä pitkä rantaviiva. Ranta on matala ja saattaa olla vähän mutapohjainen. Texxx oli itse ostanut ensin metsätilat ja Kxxx-tilan erikseen sen luonnonkauneuden takia.

Kun Texxxalta oli kysytty rakennusten avaimia, hän oli ilmoittanut niiden olevan saunan ylähirren päällä. Noin kahdeksan kilometrin päässä asuvalla Texxxan veljen vaimon pojalla T. Soukalla oli myös rakennusten avaimet. K. Jetttnen oli hakenut avaimet Soukalta.

Sovintosopimus (VT5) ei Texxxan mukaan johtanut mihinkään tulokseen, koska J. Stxxx oli vaatinut muun muassa pienurakkasopimuksen tekemistä, jota Mättti ei ollut valmis tekemään.

Texxx on todennut, että vuosien 2013 ja 2014 talvet olivat hyvin runsaslumisia ja lämpötiloiltaan vaihtelevia. Lunta tuli ja suli kaiken aikaa ja oli hyvin märkää, mikä on osaltaan saattanut edistää vaurioiden syntymistä.

Texxx ei ole ajatellut olevansa korvausvastuussa rakennuksen vaurioista, koska puheena oleva rakennus muodosti hyvin pienen osan yli 130 hehtaarin metsätilakaupassa. Rakennuksella ei pitänyt olla kaupassa oleellista merkitystä.

Texxx oli lähettänyt J. Stxxxille pankkivekselin sen jälkeen, kun Mättti oli tehnyt noin 6.000-7.000 euron korjauslaskelman. Kun sovintoon ei päästy, Texxx lähetti puolet arvioiduista korjauskustannuksista Stxxxille.

Mättti oli sanonut, ettei uusi mökki maksa juuri yli 10.000 euroa.

T. Mettten on oikeudessa todistajana kertonut olevansa rakennusinsinööri AMK ja käyneensä useita Rakennusteollisuuden koulutuskeskuksen kursseja.

Mettten on tehnyt puheena olevassa rakennuksessa alapohjan ja ulkoseinien kosteusvauriotutkimuksen (KT1). Mettten on oikeudessa vahvistanut tutkimuksen sisällön. Mettten on todennut, etteivät vauriot olleet havaittavissa ilman, että rakenteita purettiin pois. Vauriot eivät ole johtuneet siitä, ettei sisätiloja ole tuuletettu tai lämmitetty. Rakennuksen, jota ei ole tarkoitettu ympärivuotiseen käyttöön, rakennusosat tehdään niin, että ne toimivat ilman, että tiloja lämmitetään ja tuuletetaan koko ajan.

Mettten on tehnyt raportin sivulla 7/11 olevan korjausten kustannusarvion, jonka loppusumma on 20.230 euroa. Mettten on todennut, että kustannusarviosta puuttuvat muun muassa urakoitsijan kate, päivärahat ja matkakustannukset. Jätemaksut on arvioitu pieniksi eikä arvio sisällä perustamiskustannuksia. Arviossa tuntiveloitus 45 euroa on varsin pieni. Mettten itse veloittaa 75 euroa tunti. Metttenn mukaan tämän puheena olevan rakennuksen korjaaminen ei ole houkutteleva työmaa, kun paikan päällä ei ole sähköä eikä juoksevaa vettä. Metttenn mukaan kustannusarvion korjaussuositusten mukaan koko alapohja oli tarkoitus korjata ja poistaa ne syyt, mitkä olivat vaurion aiheuttaneet Mettten oli tehnyt kustannusarvion Korjausklara-ohjelmalla, jota hän on käyttänyt vähän. Yleensä hän laskee kustannusarvion arviomenetelmällä. Metttenlla ei ole tapana laittaa arvioon katetta eikä perustamiskustannuksia ja arvio tehtiin sillä oletuksella, että työmiehet voivat asua asuntovaunussa tai teltassa. Kustannusarvio oli vain suuntaa antava. K. Mättten kustannusarviosta kysyttäessä Mettten on todennut, ettei puheena olevia korjauksia voi millään tehdä 6.700 eurolla. Myöskään 22 euron tuntipalkka ei tunnu todelliselta. Mettten on vielä todennut, että kustannusarvio ei ole sama kuin tarjous.

Metttenn mukaan samanlainen uusi rakennus maksaisi noin 80.000 euroa.

J. Puttt on oikeudessa todistajana kertonut olevansa metsätalousinsinööri, laillistettu kiinteistönvälittäjä sekä auktorisoitu kiinteistöarvioija AKA ja maa- ja metsätalouskiinteistöauktorisoitu sekä omaavansa työkokemusta 20 vuotta ja kiinteistönvälityskokemusta 16-17 vuotta.

Puttt on kertonut laatineensa lausunnon Kxxx-tilalla sijaitsevan vapaa -ajan kiinteistön arvosta (KT4) ja uudistanut sen sisällön. Puttt oli tutustunut 5.11.2015 kohteeseen ja käynyt puheena olevan rakennuksen sisällä. Rakennuksen lattiat eivät notkuneet. Arviossa Puttt on todennut arviokohteen osien erillisarvot niin, että 8000 neliön tontin arvo on 35.000 euroa, saunan arvo 8.000 euroa, puheena oleva rakennuksen ja ulkorakennuksen arvo yhteensä 37.000 euroa.

Puttt oli ensin arvioinut 8000 neliön tontin ja rakennukset yhteensä 60.000 euron arvoisiksi. Puttt oli 5.11.2015 tehnyt arviota verottajaa varten. Omistaja tarvitsee rakennuksen verotusarvon, mistä lähdetään tekemään poistoja. Jos arvio tehdään myyntiä varten, arvot ovat alhaisempia.

Puttt on kertonut olleensa 5.11.2015 kiinteistöllä J. Stxxxin kanssa. Kysyttäessä sähköpostikirjeenvaihdosta J. Stxxxin ja Putttn välillä 18.-25.11.2015 (VT8 ja VT9) Puttt on todennut, että Stxxxin viesti oli ollut se, että Kxxx-tilalla oleva rakennus oli tarkoitus vuokrata ja mitä suurempi arvo rakennukselle tulee, siitä saadaan tehdä enemmän poistoja.

Puttt on todennut, että tontti on luonnonkaunis ja sillä on pitkä rantaviiva, yli 300 metriä, korkeusero tekee siitä erityisen kauniin. Ylhäällä olevasta rakennuksesta on kauniit näkymät Kalliojärvelle. Rannassa oleva vanha rantasauna oli jo remontoitu.

Ulkorakennuksen arvona Puttt piti noin 6.000-7.000 euroa, joten rakennuksen arvoksi jää noin 30.000 euroa. Saunan arvo on noin 8.000 euroa, kun laituri ja terassi luetaan mukaan. Tie kiinteistölle on nyt hyvässä kunnossa.

Puttt on todennut, että kiinteistön osien palastelu on vaikeaa. Kyseessä oleva Kxxx-tila on suuruudeltaan noin 6,5 hehtaaria ja sillä olevan lomarakennuspaikan suuruudeksi on arvioitu noin 8000 m2 ja sen arvoksi noin 35.000 euroa, mikä arvo ei sisällä yhtään metsää.

Puttt on vielä todennut, että ulkorakennus on perustettu harkkojen päälle ja että harkkojen päälle asennettuna sen arvo olisi noin 24.000 euroa.

Puttt on todennut K. Jetttsen olevan hänelle tuttu henkilö.

Jetttsen tekemästä arviosta (VT2) kysyttäessä Puttt on todennut, että Jetttsen arvioidessa puheena olevan rakennuksen noin 7.000 euron arvoiseksi, kysymys on ollut koko kolmen metsätilan käsittävän kokonaisuuden arvionnista ja silloin rakennuksen arvo on pieni. Myyjä ei ole lähtenyt myymään rakennuspaikkaa ja sillä olevia rakennuksia vaan suurta metsätilakokonaisuutta. Tällaisessa arviossa lähdetään ihan eri lähtökohdasta.

Puttt on vielä todennut, että yleensä metsätilakaupoissa lähtöhinta on alhainen ja tarjouskilpailun jälkeen hinta voi nousta hyvinkin suureksi.

J. Mittt on oikeudessa todistajana kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä maa- ja metsätiloilla kymmenen vuotta.

Mittt on tehnyt puheena olevasta rakennuksesta 27.11.2015 päivätyn teknisen laskenta-arvion käymättä itse paikan päällä (KT5). Mittt on pystynyt tekemään teknisen laskelman kohteesta saadun videomateriaalin ja sähköpostilla saadun tiedon perusteella. Mittt on käyttänyt arvioinnissa vuoden 2015 rakennuksen hinta-arvio-ohjetta. Mittt on korostanut, että kyseessä on kohteen tekninen arviointi, mikä ei vastaa käytännön arvoa. Tekninen arvio puheena olevasta rakennuksesta on 29.000 euroa. Rakennuksen hinta-arvio-ohje päivittyy vuosittain ja siinä otetaan huomioon joka vuosi muuttuvat indeksit. Mittt ei osannut sanoa, mikä rakennuksen tekniseksi arvioksi olisi tullut, jos hän olisi käyttänyt vuoden 2012
hinta-arvio-ohjetta.

J. Hätttnen on oikeudessa todistajana kertonut käyneensä ammattikoulun ja olleensa 32 vuotta rakennusalalla.

Hätttnen on kertonut tehneensä kohteen korjaustöistä yhteensä 45.599 euroa määräisen, 15.3.2015 päivätyn tarjouksen (KT2). Tarjous on perustunut J. Stxxxin tarjouspyyntöön (KT9), kohteesta saatuihin asiakirjoihin ja J. Stxxxin kanssa käytyyn sähköpostikeskusteluun.

Hätttnen on todennut, että kohde oli hyvin haastava, syrjäisellä paikalla ja sähkötön. Tarjouspyyntöön sisältyivät muun muassa vuokralaisten tavaroiden pois vienti ja takasin tuonti paikoilleen.

Hätttnen on todennut, että uuden samantasoisen rakennuksen rakentaminen maksaa noin 60.000-70.000 euroa.

M. Kattt on oikeudessa todistajana kertonut valmistuneensa rakennusinsinööriksi vuonna 1981 ja toimineensa yli 30 vuotta lähinnä korjausrakentamisessa yksityisyrittäjänä.

Kattt on antanut 2.4.2015 J. Stxxxin tarjouspyynnön (KT9) perusteella 39.520 euron hintaisen tarjouksen (KT3). Kattten mukaan tarjouspyyntö oli ollut hyvin kattava tällaiseen kohteeseen. Kattten tekemään tarjoukseen eivät kuuluneet massojen vaihto, salaojat, veden johtaminen kalliolta sokkelin ohi ja konetyöt. Massojen vaihto sokkelin sisäpuolelle, mikä on lapiotyötä, maksaisi noin 1.500 euroa. Mapete Oy:llä ei ole omaa kalustoa, millä kuljetetaan soraa ynnä muuta.

Kohde on sähkötön ja kaukana noin 30 kilometrin päässä Ylöjärveltä. Agrekaatin tulee olla koko ajan päällä. Paikan päälle olisi pitänyt hankkia tavaroiden säilyttämistä varten erilaisia koppeja.

Kattten mukaan uuden samanlaisen rakentamisen rakennuskustannukset olisivat noin 1.500-2.000 euroa neliömetriltä.

K. Jetttnen on oikeudessa todistajana kertonut olevansa koulutukseltaan metsätalousinsinööri ja suorittaneensa myös kiinteistöalan ammattitutkinnon, LKV-tutkinnon. Hänellä on kaupanvahvistajan valtuudet ja hän toimii metsätilojen kiinteistövälittäjänä. Alalla hän on toiminut yli 35 vuotta. Jetttnen on toiminut metsäteollisuudessa 5 vuotta ammattikiinteistökauppiaana, jolloin hän osti Kyrö-yhtiölle metsätiloja ja myi rantatontteja ja hoiti myös kaavoitusprosessia, 150 rantarakennuspaikkaa. Sen lisäksi Jetttnen on ollut 17 vuotta metsänhoitoyhdistyksen toiminnanjohtajana ja nyt vajaa kymmenen vuotta päätoimisena metsätilojen kiinteistövälittäjänä, kauppaa hän on tehnyt 30 vuotta. Jetttsen työnantaja on Metsätilat-ketju eli Länsi-Suomen Metsätilat Oy LKV. Viimeisen viiden vuoden aikana Jetttnen on tehnyt vuosittain yli 100 metsätilakauppaa.

T. Texxx oli ottanut yhteyttä Jetttseen yhteensä kolmen tilan myynnistä ja tilannut metsätilasuunnitelman ja arvion metsätiloista. Tämä tapahtui talvella 2012. Tehdyn arvion perusteella Jetttnen oli sitten lähtenyt pyytämään tarjouksia. Jetttnen on tehnyt alkuperäisen arvion metsätiloista 24.4.2012. Jetttnen on 3.7.2015 päivittänyt Kxxx-tilasta antamansa arvion uudelleen ja eritellyt siinä Kxxx-tilalla olevan rakennuspaikan, rantasaunan ja puheena olevan rakennuksen sekä metsätalouden arvot erikseen (VT2).

Jetttnen on todennut alkuperäisen 24.4.2012 tehdyn arvion perustuneen seuraavaan.

Kxxx-tila rajoittuu Kalliojärveen noin 250 metrin matkalta. Tilalla on sähköistämätön mökki ja "veden päällä" oleva rantasauna. Kxxx-tilan metsätalousarvo on noin 28.000 euroa ja tilan hinta-arvio rakennuksineen (maapohja, rakennukset ja metsätalousarvo) yhteensä 90.000 euroa. Sama teksti löytyy myös 12.6.2012 julkaistusta myyntiesitteestä, jonka perusteella myyntiä ruvettiin tekemään.

Ensin tehdään arviot ja sen jälkeen tehdään myyntiesite ja sen pohjalta tarjouspyyntö, joka laitetaan internettiin. Sieltä ostajaehdokkaat tutustuvat myyntikohteeseen ja tekevät tiettyyn eräpäivään mennessä tarjouksen kaupan olevasta kohteesta. Tässä tapauksessa tarjoukset piti tehdä 31.7.2012 mennessä.

Tarjouspyyntö koski kaikkia kolmea tilaa. Tarjouspyynnössä tilat on eritelty ja kuvattu seuraavasti.

Kxxx-tila Rn:o XXX, metsätalousarvo 27.868 euroa ja arvo rakennuksineen 90.000 euroa. Kun 90.000 eurosta vähennetään metsätalousarvo 27.868 euroa, jäljelle jää noin 62.000 euroa. Tarjouspyynnössä ei ollut eritelty rakennusten arvoa. Mutta jo siinä vaiheessa on arvioitu, että ison tontin, jolla on 250 metriä rantaviivaa ja huonot rakennukset, arvo on 45.000 euroa, jolloin rakennusten eli asuinmökin ja saunan arvoksi jää 17.000 euroa.

Tarjouspyynnössä Kxxx-tilan arvoksi oli siis merkitty 90.000 euroa, Majavavesi-tilan arvoksi 445.031 euroa ja Nxxxi-tilan arvoksi 9.575 euroa, joista muodostuu myyntiesitteen yhteissumma 544.606 euroa.

Jetttnen on todennut, että hän itse ottaisi ennemmin hienolla paikalla veden äärellä olevan rantasaunan kuin ylempänä olevan rakennuksen. Saunaa ei enää saisi rakentaa sille paikalle, missä se tällä hetkellä on.

Jetttnen oli tuohon mennessä myynyt jo yli 25 vuotta rantatontteja joko rakennuksen kanssa tai ilman. Tuohon aikaan vuonna 2012 noilla metsäjärvillä normaalin 4000-5000 neliön pelkän rantatontin hintahaarukka oli jo 30.000 -70.000.

Metsätilaa myytäessä rakennuksilla on hyvin pieni merkitys. Tässä tapauksessa ei kaupattu kesämökkiä, vaan 138 hehtaarin metsätilojen kokonaisuutta.

Jetttnen oli selvittänyt tontin rakennusoikeutta. Lisää rakennuslupia tontille ei saa.

Myyntiesitteestä käynnistyi myyntityö 12.6.2012. Myyntiesite on julkaistu Metsätilat.fi -sivustolla. Siitä alkoi tarjousten pyytäminen.

Jetttnen totesi vielä rantasaunan arvoksi 8.000 euroa, koska se on poikkeuksellisella paikalla veden päällä, mihin ei saa enää rakentaa, ja rakennuksen arvoksi 9.000 euroa eli yhteensä 17.000 euroa.

Kauppakirjaan merkitty rakennuspaikan ja rakennusten osuus 60.000 euroa jakaantuu Jetttsen mielestä siten, että rakennuspaikan arvo on 45.000 euroa ja rakennusten arvo 15.000 euroa. Verottaja on aina kiinnostunut siitä, onko tontilla rakennuksia, minkä vuoksi rakennuksille ja rakennuspaikalle piti olla hinta. Jos mökki olisi unohdettu, ostaja olisi saanut 60 prosentin suuruisen metsävähennyksen koko kauppahinnasta. Nyt kun kauppakirjaan on merkitty rakennusten ja rakennuspaikan arvoksi 60.000 euroa kauppahinnasta, ostaja ei saa
60.000 eurosta metsävähennystä.

Metsätilakaupassa, johon sisältyy rakennuksia, tehdään nykyään usein merkintä, että rakennus on purkukuntoinen tai arvoton.

Huono kesämökki voidaan metsätilakaupoissa todeta taukotuvaksi, joka metsätaloudessa on poistettava rakennus. Puheena oleva rakennus oli taukotuvan tasoinen rakennus.

Jetttnen oli keskustellut J. Stxxxin kanssa siitä, mikä on rakennuksen kohtalo. Jetttnen oli tarjoutunut monta kertaa lähtemään oppaaksi Stxxxille niin, että Stxxx olisi voinut tutustua rakennukseen ja samalla Jetttnen olisi näyttänyt metsätilat, mutta koskaan ei löytynyt yhteistä aikaa. Jetttnen pyysi Stxxxiä useita kertoja ennen ja jälkeen kaupanteon. Omin silmin nähty havainto on tärkein.

Kauppakirjan kohdassa 8. on klausuuli kaupan kohteeseen tutustumisesta. Jetttnen keskusteli tästä Stxxxin kanssa kaupantekotilaisuudessa. Tämä on ainoa kauppakirja, johon Jetttnen on 30 vuoden aikana kirjoittanut siitä ilmenevän tekstin. Normaalisti kauppakirjassa lukee, että ostaja on henkilökohtaisesti käynyt kiinteistöllä, todennut rajat ja maasto-olosuhteet ja ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen suhteen. Puheena olevaan kauppakirjaan merkitty klausuuli viittaa siihen, että ennen kaupantekoa J. Stxxx ei ole kohteella käynyt. Stxxx vaati, että teksti kirjoitetaan kauppakirjaan. Jetttnen ajatteli, että Stxxx ei ole todella käynyt paikan päällä ja haluaa olla rehellinen sen suhteen.

Jetttsen tietämän mukaan Stxxx omistaa metsää Ylöjärvellä, Parkanossa, Keski-Suomessa ja Pohjois-Karjalassa, luultavasti 2000 hehtaaria.

K. Jetttsen J. Stxxxille 7.8.2012 lähettämän sähköpostiviestin (KT8) tekstistä puuttuu sana tontti. Tontin arvo sisältyy 62.132 euroon. Kauppakirjaan rakennuspaikan ja rakennusten arvoksi merkittiin 60.000 euroa. Osapuolet saivat kauppakirjan etukäteen voidakseen tutustua siihen. Kauppakirjaa ei muutettu. Metsätalousarvo on oma kokonaisuus. Mökillä ei kokonaisuudessa ollut mitään virkaa.

Jetttnen on käynyt keväällä huhti-toukokuussa 2012 ennen myyntiesitteen tekemistä rakennuksen sisällä. Lattia ei notkunut yhtään, kun Jetttnen hyppäsi pari kertaa sen päällä. Kun lattia ei notku, rakenteita ei tarvitse purkaa. Jetttnen kurkkasi myös rakennuksen alle alapohjaan. Hän katsoi myös kivijalassa olevasta muutamasta reiästä. Rakennuksessa oli liian vähän tuuletusaukkoja. Jetttnen ei voinut sanoa, ettei alapohjassa olisi ollut mitään vaurioita. Jetttnen astmaatikkona olisi tuntenut omituisen hajun rakenteissa, jos sellaista olisi ollut.

Jetttsen oman vastaavanlaisen noin 60 neliömetrin mökin remontoivat ammattimiehet samanlaisen lattiassa olleen kosteusvaurion johdosta kaksi vuotta sitten 10.000 eurolla.

K. Mättti on oikeudessa todistajana kertonut tehneensä koko ikänsä rakennustyötä kirvesmiehenä. Hän on ollut rakentamassa puheena olevaa rakennusta 1990-luvun alussa. Mökin rakennutti Seppo Mxxx. Rakennus rakennettiin virallisen rakennusluvan ja kuvien mukaan. Rakennus tehtiin pitkästä tavarasta ja valmiista kattoristikoista, joiden päälle katto laitettiin.

Mättti oli ollut mukana 12.6.2014 pidetyssä katselmuksessa, missä olivat olleet myös T. Texxx ja J. Stxxx. Paikalla katseltiin Stxxxin ottamia kuvia. Alapohja oli pehmentynyt ja se pitää korjata. Mättti oli tehnyt 11.7.2014 päivätyn arvion korjauskustannuksista (VT5), jonka loppusumma on 6.207 euroa. Arviossa olleiden laskuvirheiden vuoksi loppusumman pitäisi olla 7.043 euroa. Mättti ei ollut havainnut laskuvirheitä. Mättti oli tehnyt arvion kynällä paperille ja Texxx oli sitten kirjoittanut sen puhtaaksi. Mättti olisi tehnyt korjaustyöt tarjouksessa mainittuun hintaan. Vauriot käsittivät lähinnä lattian. Tarkoituksena oli poistaa kaikki vanhat ja kosteat laudat ja laittaa uudet tilalle. Seiniä piti korjata siihen asti, mihin kosteus ulottui. Mättten uudisti arviossa esittämänsä.

Mättti on todennut, että hän tekee työtä 22 euron tuntipalkalla ja siitä hän maksaa kaikki lakisääteiset maksut. Kun lattia korjataan, väliseinä täytyy purkaa pois. Runkotolppaa täytyy korjata niin paljon, että tervettä puuta tulee vastaan. Pohjan sarastus tarkoittaa muutamaa kuutiota sepeliä. Mättti ei osannut sanoa tarkemmin, kuinka paljon lämmöneristettä kohteeseen olisi tarvinnut, eikä hän muistanut, paljonko lämmöneristeet maksavat. Siksi arvioonkin oli laitettu kysymysmerkki. Lattia lakataan yleensä kolmeen kertaan. Väliseiniä oli kaksi pientä pätkää, kumpikin noin 2 metriä. Rännikaivot ja putket tuli uusia, koska rännit olivat rinteen puolella. Vesi meni suoraan talon alle. Rännit oli laitettu huonosti. Tuuletusreikien teko ei ollut mikään suuri homma, ne tehdään timanttiporauksella. Mättti olisi pyytänyt jonkun tekemään reiät.

Mättti on kertonut tehneensä monta vastaavanlaista vauriokorjausta.

Mättti on todennut, että aikanaan tontille oli tehty salaojat ja poistoputki oli tullut rakennuksen alapuolelle matalaan kohtaan, mihin nyt on rakennettu tie. Mättti ei tiennyt, onko tietä tehtäessä huomioitu salaojat. Salaojat ovat voineet mennä tukkoon. Mättti ei ole käynyt 12.6.2014 jälkeen tontilla.

Mättti oli kysynyt Kontio-tuotteelta 45 neliön talopakettia tarvikkeineen ja sen hinnaksi oli sanottu 24.000-28.000 euroa. Asennus ei kuulunut hintaan. Asennuskustannukset ovat yleensä noin 10 prosenttia kauppahinnasta.

Mättti on vielä todennut, että suhteessa kolme miestä tekee saman verran töitä, kun yksi mies. Yleensä kaksi miestä katsoo ja yksi tekee. Mättti on todennut, että suojavaateet täytyy olla, kun ryhtyy tällaiseen hommaan.

Mättti ei yleensä tee mitään sopimusta ryhtyessään rakennushommiin. Mätttelle ei ole koskaan tullut mitään ongelmia työkohteissaan.

Mättti ei uskonut, että korjauksiin tarvittaisiin rakennuslupaa, kun käyttötarkoitus ei muutu. Mättti olisi valmis tekemään pienurakkasopimuksen.

M. Kuttt on oikeudessa todistajana kertonut olleensa vuosina 2001-2011 vuokralaisena Mxxxtilasta erotussa talouskeskuksessa. Kutttella oli myös käyttöoikeus Kxxxtilan mökkiin ja saunaan. Mökkiä on käytetty myös yöpymiseen. Kuttt itse ja hänen tuttavansa ovat käyneet siellä myös talvella kymmenen asteen pakkasella.

Puheena olevan rakennuksen käyttö oli ollut joka vuosi aika samanlaista. Mökkiä lämmitettiin kaminalla viikonloppuisin pari kertaa kuussa. Tuuletus tapahtui kesällä oven kautta ja talvella tuuletettiin lämmityksen jälkeen myös oven kautta. Kuttt ei ollut havainnut rakennuksessa tunkkaista hajua.

Rakennuksen takana ovat sadevesikourut ja sadevesiputket. Hän ei tiennyt kuka ne on asentanut.

Vuonna 2011 tontille meni vain huono rantatie. Rakennuksen edessä ei ollut tietä. Kuttten mielestä rakennus oli ihan hyväkuntoinen, mutta vaatimaton varustetasoltaan. Kuttt oli maalannut rantasaunan.


Johtopäätökset

Reklamaatio

T. Texxx ei ole pitänyt uskottavana, että J. Stxxx olisi saanut tietää rakennuksessa olevista vaurioista ensimmäisen kerran vasta huhtikuun alkupäivinä 2014. Texxx ei ole perustellut sen tarkemmin sitä, mihin hän perustaa väitteensä.

Texxxan nimeämänä todistajan kuultu M. Kuttt on kertonut käyneensä puheena olevassa rakennuksessa kesäisin ja talvisin aina vuoteen 2011 asti eikä hän ollut havainnut rakennuksessa mitään erikoista. J. Stxxx on kertonut saaneensa rakennuksen avaimet huhtikuussa 2013. Stxxxin veljenpoika K. Stxxx on ollut vuokralaisena puheena olevassa rakennuksessa sen jälkeen ja käynyt siellä J. Stxxxin kertoman mukaan noin 30 kertaa. Käräjäoikeus pitää uskottavana J. Stxxxin kertomusta siitä, että hän on saanut tietää rakennuksessa olevista vaurioista vasta vuoden 2014 huhtikuun alkupuolella. J. Stxxx on ilmoittanut tästä Texxxalle sähköpostilla 14.4.2014. Käräjäoikeus katsoo, että vaurioista on ilmoitettu Texxxalle kohtuullisessa ajassa.

Puheena olevan rakennuksen arvo

Kxxx-tila, jolla puheena oleva rakennus sijaitsee, on 6,4 hehtaaria. Kxxx-tilalla oleva rakennuspaikka, jossa rakennukset sijaitsevat, on noin 8000 m2 Kxxx-tila ja rakennuspaikka rakennuksineen ovat sisältyneet kolme tilaa käsittävään metsätilakauppaan, jolla on myyty metsää 138 hehtaaria. Koko metsätilakaupan kauppahinta on ollut 556.200 euroa. Kxxx-tilan metsän arvo on ollut 27.868 euroa. Kauppakirjaan on merkitty, että kauppahinnasta rakennusten ja rakennuspaikan osuus on 60.000 euroa.

Metsätilakaupan välittäjänä toiminut K. Jetttnen on 3.7.2015 päivätyssä arviossaan (VT2) todennut puheena olevan rantatilan rajoittuvan Kalliojärveen noin 250 metrin matkalta. Tilalla on sähköistämätön mökki ja veden "päällä" oleva rantasauna. Rakennuspaikan arvioitu arvo on noin 45.000 euroa, rantasaunan arvo noin 8.000 euroa ja mökin arvioitu arvo 7.000 euroa. Tilan metsätalousarvo on noin 28.000 euroa ja tilan hinta-arvio rakennuksineen noin 90.000 euroa. Jetttnen on oikeudessa todistajana uudistanut arvionsa ja kertonut, mihin hän on tämän arvionsa perustanut. Jetttnen on todennut, että hänen 7.8.2012 J. Stxxxille lähettämässä sähköpostiviestissä (KT8) arvo 62.132 euroa sisältää paitsi rakennusten arvon myös rakennuspaikan arvon. Käräjäoikeus pitää Jetttsen kertomusta uskottavana. Käräjäoikeus katsoo, että sähköpostiviestissä on ollut ilmiselvä virhe, koska ei voida olettaa, että rakennuspaikalla ei tässä tapauksessa olisi mitään arvoa. J. Stxxxin on pitänyt se myös ymmärtää.

J. Puttt on 11.11.2015 päivätyssä arviossa (KT4) todennut 8000 neliön tontin arvoksi 35.000 euroa, saunan arvoksi 8.000 euroa sekä lomarakennuksen ja ulkorakennuksen, joka on rakennettu kaupanteon jälkeen, 37.000 euroa. J. Stxxxille 18.11.2015 lähettämässään sähköpostiviestissä (VT8) Puttt on arvioinut puheena olevan vapaa-ajankiinteistön kokonaisarvoksi 70.000-75.000 euroa, joka jakautuu siten, että 8000 m tontin arvo on 35.000 euroa, sauna arvo 5.000 euroa ja loma-asunnon sekä kaupanteon jälkeen rakennetun ulkorakennuksen arvo yhteensä 40.000 euroa.

J. Stxxx oli 18.11.2015 ennen Putttn edellä kerrottua viestiä kirjoittanut Putttlle "Mutta voisitko vielä eritellä mikä on tontin noin 8.000 neliön osuus ja mikä rakennuksen osuus (sauna+ loma-asunto). Sillä kuten tiedät tontilla ja rakennuksilla on eri poistomäärät, niin toivotaan että tässä päästäisiin lähemmäksi omia esittämiäni arviota. Esim. tontti 20.000 euroa, sauna 5.000 euroa, loma-asunto 50.000 euroa tms". (VT9).

J. Puttt on oikeudessa kertonut ja myös K. Jetttselle 1.12.2015 lähettämässään sähköpostissa (VT10) todennut, että hänen arvionsa on tehty erilliskohteesta ja se vaikuttaa merkittävästi arvoon.

J. Mitttn antama arvio puheena olevasta rakennuksesta on puhtaasti rakennuksen laskennallinen arvo (KT5).

Käräjäoikeus toteaa, että kysymyksessä on ollut suuri metsätilakauppa. Ottaen huomioon toisaalta metsätilakaupassa välittäjänä toimineen Jetttsen kertomus, jota Putttn kertomus osaksi tukee, sekä rakennuspaikan sijainti järven rannalla ja vastaavanlaisista rakennuspaikoista annetut arviot, käräjäoikeus päätyy siihen, ettei tässä kauppahinnaltaan 556.200 euron metsätilakaupassa puheena olevan rakennuksen arvoksi voida katsoa enempää kuin korkeintaan 9.000 euroa.

J. Stxxxin voidaan katsoa ostajana olevan siinä määrin ammattilainen puheena olevassa metsätilakaupassa, että hänellä on pitänyt olla kyky arvioida, ettei tässä kolme tilaa käsittävässä metsätilakaupassa puheena olevan rakennuksen arvoksi voida katsoa enempää kuin 9.000 euroa.


Korjauskustannukset

Asiassa on riidatonta, että puheena olevassa rakennuksessa on J. Stxxxin väittämät vauriot. Rakennuksen alapohjan rakenne on ollut puutteellinen, mistä vauriot alapohjassa ovat aiheutuneet.

Korjauskustannuksista on esitetty arvioita ja tehty tarjouksia.

Kosteusvauriotutkimuksen tehnyt T. Mettten on arvioinut korjauskustannuksiksi 20.230 euroa, millä hinnalla hän itse ei olisi kuitenkaan korjannut vaurioita (KT1).

J. Hätttsen 45.599 euron (KT2) ja M. Kattten 39.520 euron (KT3) tarjoukset ovat perustuneet J. Stxxxin hyvin seikkaperäiseen tarjouspyyntöön (KT9).


Talon rakentanut K. Mättti on taas kertonut korjaavansa virheet 7.043 eurolla.

K. Jetttnen on arvioinut, että puheena olevat vauriot voisi saada korjattua 10.000 eurolla. Käräjäoikeus toteaa, ottaen huomioon puheena olevan rakennuksen arvo tässä metsätilakaupassa, että rakennuksen virhettä arvioitaessa korjauskustannukset eivät voi ylittää rakennuksen arvoa.


Virheiden arviointi

Kantaja on lähtenyt siitä, että rakennuksessa todettujen vaurioiden osalta kysymyksessä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Oikeus hinnanalennukseen edellyttää, että kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kantaja on lähtenyt myös siitä, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamaa salaista virhettä arvioitaessa lähtökohdaksi on otettava kauppakirjaan merkitty rakennusten ja rakennuspaikan arvo 60.000 euroa ja siihen nähden rakennuksessa todetut virheet ovat merkittäviä ja oikeuttavat maakaaren mukaiseen hinnanalennukseen.

Vastaaja on taas lähtenyt siitä, että metsätilakaupan kokonaishintaan 556.200 euroon nähden puheena olevalla rakennuksella on ollut niin pieni osuus kiinteistökaupassa kokonaisuudessaan, ettei rakennuksen sinänsä riidattomat vauriot ylitä oikeudellisen korvausvelvollisuuden vastuuperustetta kiinteistönkaupassa.

Vastaaja on vielä väittänyt, että J. Stxxx on joka tapauksessa laiminlyönyt tarkastus- ja selonottovelvollisuutensa ja että vauriot ovat ainakin osaksi voineet syntyä kaupanteon jälkeen.

J. Stxxx on kertonut tutustuneensa kohteeseen muttei ollut käynyt rakennuksessa sisällä. Se, että kauppakirjaan on merkitty ostajan tutustuneen riittävässä laajuudessa vain kaupan kohteesta esitettyihin asiakirjoihin, ei vielä osoita vääräksi J. Stxxxin kertomusta kohteeseen tutustumisesta. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus lähtee siitä, ettei alapohjan vaurioita olisi pystynyt havaitsemaan ilman, että rakenteita puretaan. Rakennuksessa vuokralaisena ollut M. Kuttt ei ollut havainnut rakennuksessa mitään vaurioita tai hajua ja rakennus oli ollut hänen mielestään vielä vuonna 2011 kunnoltaan hyvä. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että J. Stxxx on kertomallaan tavalla tutustunut kohteeseen. Käräjäoikeus katsoo esitetyn selvityksen perusteella, ettei vaurioita olisi pystynyt havaitsemaan ilman rakenteiden purkamista.

T. Metttenn kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, etteivät rakennuksessa todetut vauriot ole voineet syntyä vasta kaupanteon jälkeen.

Ottaen huomioon, mitä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe edellyttää, jotta ostajalla olisi oikeus hinnanalennukseen, käräjäoikeus toteaa, ettei metsätilakiinteistö kokonaisuudessaan siihen kuuluvassa noin 9.000 euron arvoisessa , rakennuksessa todettujen vaurioiden vuoksi, vaikkakin vaurioiden korjauksesta aiheutuvat korjauskustannukset ovat ainakin kantajan todistelun perusteella huomattavat, poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan 556.200 euron kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei puheena olevassa kohteessa ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamaa laatuvirhettä. Näin ollen kanne on hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Ottaen huomioon, että vastaajan toimeksianto on alkanut jo 16.4.2014, ja asian laatu käräjäoikeus katsoo, että vastaajan asiamiehen 80,25 työtunnin ajankäyttö verrattuna kantajan asiamiehen 59,3 työtunnin ajankäyttöön 28.3.2015 alkaen on hyväksyttävä ja kohtuullinen.


Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

J. Stxxx velvoitetaan suorittamaan T. Texxxalle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 22.547,67 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

J. Stxxx velvoitetaan suorittamaan nimeämilleen todistajille todistajanpalkkiona T. Metttenlle 300 euroa, J. Putttlle 300 euroa, J. Mitttlle 550 euroa, J. Hätttselle 300 euroa ja M. Katttelle 300 euroa.

T. Texxx velvoitetaan suorittamaan nimeämilleen todistajille todistajanpalkkiona K. Jetttselle 400 euroa, K. Mätttelle 110 euroa ja M. Kutttelle 100 euroa.