Välittäjä syyllistyi törkeään petokseen laiminlyömällä selvittää rakennusluvat

Välittäjä syyllistyi törkeään petokseen laiminlyömällä selvittää rakennusluvat

Asiassa oli kyse vuonna 2018 tehdystä kiinteistökaupasta, jossa ostaja oli ostanut kiinteistön 147.000 euron kauppahinnalla. Kysymys oli siitä, olivatko myyjä ja välittäjä tahallaan salanneet ostajalta olennaisia tietoja kiinteistön kunnosta ja luvista ja siten syyllistyneet törkeään petokseen.

Merkitystä asiassa sai se, että kiinteistö oli vuonna 2014 myyty ensin15.000 euron kauppahinnalla ja 20.000 eurolla vuonna 2016. Välittäjä on hovioikeudessa kertonut tienneensä kaupantekohetkellä, että kiinteistö oli aikaisemmin myyty ja ostettu 20.000–25.000 euron kauppahinnasta. Uudelle ostajalle kiinteistö oli vuonna 2018 myyty 147.000 euron kauppahinnalla eli moninkertaisella hinnalla aikaisempiin kauppoihin nähden.
Kiinteistön asuinrakennus on osoittautunut asuinkelvottomaksi koska laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden johdosta, on tiilikatteen alle ja asunnon rakenteisiin päässyt vettä, mikä on mennyt seinärakenteisiin sekä välikattoon ja aiheuttanut mittavat home- ja kosteusvauriot. Lisäksi maalilla peitetyt kantavat hirsirakenteet ovat osoittautuneet lahoiksi/tuholoisten pilaamiksi.

Rakennus oli aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden vuoksi, ja myyjä Niemi oli ilman lupia rakentanut siihen laajennusosan, jonka tiilikaton kaltevuus oli huomattavasti liian loiva. Hän oli myös peittänyt lahovaurioita uretaanilla ja laudoilla. Tapauksen tietojen perusteella näyttäisi siltä että myyjä olisi menetellyt rakentamisessa hyvin välinpitämättömästi ja ammattitaidottomasti. Sukula oli kiinteistönvälittäjänä tiennyt, että rakennusluvat ja piirustukset puuttuivat, mutta ei ollut tuonut asiaa riittävästi ostajan tietoon, vaan oli jättänyt asian myyjän vastuulle.

Käräjäoikeus katsoi, myyjä oli syyllistynyt törkeään petokseen mutta, että Niemi oli syyllistynyt petokseen, joka ei ollut törkeä. Hovioikeus kuitenkin arvioi asian toisin: Sukulan asema ammattimaisena välittäjänä ja hänen selonottovelvollisuutensa laiminlyönti osoittivat tahallisuutta ja välinpitämättömyyttä, ja teko täytti törkeän petoksen tunnusmerkistön.Hovioikeus totesi, että Sukula oli yhdessä Niemen kanssa salannut ostajalta rakennuslupien ja piirustusten puuttumisen sekä laajennusosan katon virheellisen kaltevuuden, ja siten aiheuttanut ostajalle huomattavaa taloudellista vahinkoa.

Myyntihinta oli ollut moninkertainen aiempiin kauppoihin nähden, eikä kiinteistön arvo ollut vastannut hintaa. Sukulan olisi tullut välittäjänä ja alan ammattilaisena selvittää rakennuslupien todellinen tilanne tai ainakin tuoda niiden epäselvyys esiin myyntiesitteessä, myyntitilanteessa ja kauppakirjassa.

Sukulan katsottiin toimineen tahallisesti ja hyväksikäyttäneen luottamusasemaansa kiinteistönvälittäjänä. Hänen syykseen luettiin törkeä petos, josta hänelle tuomittiin 5 kuukauden ehdollinen vankeusrangaistus.
Hovioikeus katsoi, että Sukulan teko oli kokonaisuutena arvostellen törkeä, koska hän oli toiminut julkisen valvonnan alaisessa luottamustehtävässä ja hänen menettelynsä oli aiheuttanut ostajalle huomattavaa vahinkoa.
Yhteenvetona voidaan todeta, että ratkaisu korostaa kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden merkitystä sekä vastuun ankaruutta silloin, kun välittäjä toimii välinpitämättömästi ja laiminlyö velvollisuutensa varmistua myyntikohteen luvista ja kunnosta. Välittäjän toiminta voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen, jos hän laiminlyönnillään tai välinpitämättömyyttään myötävaikuttaa ostajan erehdyttämiseen.

Myyjä tuomittiin myös törkeästä petoksesta. Ongelma asuntokaupoissa on aina se, mitä tietoja myyjä antaa ostajalle ja mitä jättää antamatta. Kun myyjä tekee sen tietäen että sillä on merkitystä kaupassa ostajalle ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen. Kynnys että myyjän toiminta täyttää petoksen asuntokaupoissa on hiuksen hieno. Se täyttyy, jos myyjän on täytynyt ymmärtää asian merkitys kaupassa ja siitä aiheutuva taloudellinen tappio. Usein asuntokaupoissa kysymys on isoista vahingoista, jolloin petos katsotaan törkeäksi, josta seuraa vankeusrangaistus. Näiden lisäksi tulee tietysti maksettavaksi vahingonkorvaukset tosin eri prosessissa. Ostajan vahingonkorvausvaatimukset käsiteltiin myös tässä eri oikeudenkäynnissä.

Kun ostaja harkitsee korvausvaatimuksia herää monasti kysymys, missä tilanteissa olisi syytä edetä rikosilmoituksen kautta. Poliisi ei näitä kuitenkaan lähde tutkimaan ja syyttäjä syyttämään, ellei ostajalle ole selkeää näyttöä salaamistarkoituksesta ja merkittävistä vahingoista ja näiden välisestä syy-yhteydestä. Ongelmana on lisäksi ajan kuluminen koska erillinen rikosprosessi ja erillinen vahingonkorvausprosessi vievät pidempään jopa useita vuosia. Lisäksi siihen vaikuttaa myyjän ja välittäjän maksukyky mikäli korvauksia tuomitaan.




Turun hovioikeus

02.07.2025

25/106043Asianumero R 24/650
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Asia Varsinais-Suomen käräjäoikeus 27.2.2024 nro 108917 (liitteenä)

Törkeä petos

Valittaja
Tanja Sukula (välittäjä)

Vastavalittaja
Aluesyyttäjä Seppo Kovaharju

Vastapuoli
Helena Mäkinen (ostaja)

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Sukula on vaatinut, että syyte hylätään ja hänet vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi Sukula on vaatinut, että valtio velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen.
Perusteinaan Sukula on lausunut, että hän ei ollut tahallisesti salannut Mäkiseltä sitä, että tiilikaton kaltevuus on ollut liian loiva. Sukula oli ilmoittanut Mäkiselle, että vanhan osan kattoremontin yhteydessä kannattaisi samalla korjata myös laajennusosan katto jyrkemmäksi. Sukula ei ollut erehdyttänyt Mäkistä. Kuntotarkastaja ei ollut todennut katossa katon loivuudesta johtuvaa korjaustarvetta. Hän oli kiinteistönvälittäjän tehtävää hoitaessaan toiminut tavanomaisen hyvän välitystavan mukaisesti ja oli antanut Mäkiselle kaikki tiedot, joiden hän oli tiennyt vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Hän ei ollut tavoitellut taloudellista hyötyä, eikä hän ollut tarkoittanut aiheuttaa Mäkiselle taloudellista vahinkoa. Hänen menettelystään puuttui petoksen edellyttämä tahallisuus.

Vastavalitus

Syyttäjä on vaatinut, että Sukulalle luetaan syyksi kohdassa 1 törkeä petos. Lisäksi syyttäjä on vaatinut, että rangaistusta joka tapauksessa korotetaan. Vielä syyttäjä on vaatinut, että Sukula velvoitetaan maksamaan hovioikeuden pääkäsittelyssä maksettavaksi määrätyt todistelukustannusten korvaukset takaisin valtiolle. Perusteinaan syyttäjä on lausunut, että Sukula oli ollut tietoinen uuden laajennusosan katon liian loivasta kaltevuudesta. Sukulan olisi tullut alan ammattilaisena selvittää rakennuslupien todellinen tilanne tai ainakin tuoda niiden epäselvyys esiin myyntiesitteessä, myyntitilanteessa ja kauppakirjassa. Sukulan on täytynyt käsittää, että kiinteistönvälittäjän tehtävänä on selvittää epäselvät lupa-asiat tai tuoda epäselvyydet ostajan tietoisuuteen siten, että ostaja ymmärtää ne. Sukula on ollut tietoinen, että kauppakirjan sopimussakko ei kattanut edes puolta asianmukaisten lupapiirustusten kuluista. Tämä osoittaa osaltaan Sukulan tietoisuutta ja petostarkoitusta. Sukulan tekoa on pidettävä törkeänä. Sukulan menettely on moitittavampaa, koska hän on alan ammattilainen. Rangaistus on liian lievä.

Vastaukset

Mäkinen on vaatinut, että Sukulan valitus hylätään ja Sukula velvoitetaan korvaamaan Mäkisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa viivästyskorkoineen. Sukula oli vakavalla tavalla laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa jättämällä kertomatta Mäkiselle muun ohella lisäosan katon huomattavasti liian loivasta kaltevuudesta. Sukulan ja myyjän petollisella menettelyllä Mäkinen oli erehdytetty ostamaan kiinteistö ja muuttamaan sinne. Rikoksella tavoiteltu taloudellinen hyöty ja Mäkiselle aiheutettu vahinko tulevat arvioitavaksi siitä lähtökohdasta, mikä olisi ollut kaupan kohteen arvo kaupantekohetkellä siinä tapauksessa, että Mäkiselle olisi kerrottu totuudenmukaiset tiedot kaupan kohteesta. Kauppaa ei olisi koskaan syntynyt, mikäli Mäkiselle olisi kerrottu totuudenmukaiset tiedot kaupan kohteesta.Sukula on vaatinut, että vastavalitus hylätään.Perusteinaan Sukula on lausunut, että perusteita ulottaa rangaistusvastuu kiinteistönvälittäjään ei ole. Sukula oli selvittänyt lupia ja piirustuksia ja toiminut muutoinkin hyvän välitystavan mukaisesti. Kauppakirjassa oli ollut merkintä, että rakennusluvat eivät olleet ajan tasalla. Kuntotarkastajan toteamat kaupan kohteen viat ja puutteet oli kirjattu kauppakirjaan.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on esitetty sama kirjallinen todistelu kuin käräjäoikeudessa pois lukien käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät todisteet 9, 10 ja 11. Lisäksi hovioikeudessa on esitetty uusina kirjallisina todisteina sähköpostikirjeenvaihto – Maskun rakennusvalvonta sekä sähköpostikirjeenvaihto Sukulan ja Maskun kunnan välillä heinäkuun alussa 2018. Lisäksi hovioikeudessa on esitetty sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa, mutta Sonja Niemeä on kuultu asiassa todistajan asemassa.

Hovioikeuden ratkaisu Perustelut KysymyksenasetteluAsiassa on kysymys siitä, onko Sukula kiinteistönvälittäjänä salannut Mäkiseltä sen, että asuinrakennuksen laajennusosasta ei ollut laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia ja ettei kohteella ollut ollut rakennuslupaa ja sen, että laajennusosan tiilikaton kaltevuus on ollut huomattavasti liian loiva. Mikäli Sukulan katsotaan menetelleen edellä todetuin tavoin, on lisäksi arvioitava, onko Sukulan menettely ollut teonkuvauksen mukaisesti törkeää.Asiassa ei ole enää hovioikeudessa ollut kysymys siitä, onko Sukula salannut sen, että kiinteistön asuinrakennus on aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia.

Näyttö
Mäkinen, Sukula, Niemi ja Taisto Andersson ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavilta osilta pääpiirteittäin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden ratkaisuun kirjattu.Sukula on kertonut, että hän on toiminut kiinteistönvälitysalalla ennen kysymyksessä olevaa kiinteistökauppaa noin kuuden vuoden ajan. Hän on hovioikeudessa rakennuspiirustusten osalta kertonut, että myyjä oli luvannut hoitaa luvat kuntoon. Sukula oli laittanut asiasta sähköpostia myyjälle ja ilmoittanut Mäkiselle, että myyjä hoitaa piirustukset. Sukula on kertonut, että hän oli sanonut Mäkiselle, ettei rakennuslupia ollut, mutta toisaalta hän on todennut, ettei tiennyt, ettei lupia lainkaan ollut olemassa. Sukula ei ollut kertonut Mäkiselle, mitä tapahtuisi, jos rakennuslupaa ei olisi saanut.

Kysymyksessä oli ollut sellainen tontti, että siihen joka tapauksessa Sukulan käsityksen mukaan olisi saanut rakennusluvan. Katon kaltevuuden osalta Sukula on kertonut, että hän oli tarkoittanut sitä, että alkuperäinen katto oli vanha ja pitäisi siksi uusia, jolloin samalla myös lisäosan katto uusittaisiin. Vanha katon tekijä oli neuvonut heitä siinä, miten katto pitää tehdä. Sukula oli yllättynyt siitä, ettei Mäkinen ollut pyrkinyt neuvottelemaan myyntihinnasta, vaan oli suostunut maksamaan pyydetyn hinnan.Niemi on lisäksi hovioikeudessa rakennuspiirustusten osalta kertonut, että kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa todennut, etteivät piirustukset ole oikeita. Kaikki olivat tästä syystä tulleet tietämään, ettei rakennuslupaa ja piirustuksia ollut. Sukula ei ollut pyytänyt LVI-suunnitelmaa Niemeltä.

Niemi oli ollut siinä käsityksessä, että kiinteistönvälittäjän tehtävänä oli hankkia rakennusvalvonnalta piirustuksiin ja suunnitelmiin liittyvät tiedot ja asiakirjat.Kirjallisena todisteena hovioikeudessa esitetystä rakennustarkastaja Mika Furuholmin ja Mäkisen avustajan välisestä sähköpostikirjeenvaihdosta ilmenee, että kysymyksessä olevan kiinteistön osalta ei ollut Maskun rakennusvalvonnassa rakennussuunnitelmia, että kiinteistöstä oli toimitettu 21.8.2018 kaksi piirustusta ja että rakennuslupaa kohteeseen ei ollut haettu.

Kirjallisena todisteena hovioikeudessa esitetystä Sukulan ja Maskun kunnan välisestä sähköpostikirjeenvaihdosta ilmenee, että Sukula oli 2.7.2018 tiedustellut kunnan rakennustarkastajalta, onko kunnalla rakennuspiirrosta tai muuta materiaalia kysymyksessä olevan kiinteistön osalta. Rakennustarkastaja oli 4.7.2018 vastannut Sukulalle palaavansa seuraavana päivänä asiaan. Vielä todisteesta ilmenee, että Sukula oli tiedustellut 10.7.2018, oliko rakennustarkastaja ehtinyt tutustua kysymyksessä olevan Kirkkotien kohteen rakennusoikeuteen.

Andersson on kertonut, että kysymyksessä olevan rakennuksen laajennusosan työn taso oli kauttaaltaan kehno, eikä hänen käsityksensä mukaan rakennustarkastaja hyväksyisi sitä. Paitsi, että katto oli liian loiva, räystäältä myös puuttui aluskate, mikä on tyypillinen rakennusvirhe. Anderssonin mukaan ammattilainen kykenee helposti havaitsemaan, että tiilikatto on huomattavasti liian loiva. Rakennuksen korjaaminen maksaisi enemmän kuin sen uudisrakentaminen. Andersson arvioi, että rakennusluvan hankkiminen maksaa 5.000–8.000 euroa.

Sovellettavat oikeusohjeet

Sovellettavia rangaistussäännöksiä ja oikeusohjeita on selostettu käräjäoikeuden ratkaisun sivulla 5.Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annettu laki koskee kiinteistönvälityksen harjoittamista (välitystoiminta), ja sillä on tässä asiassa merkitystä arvioitaessa Sukulan menettelyä. Sanotun lain 4 §:n mukaan välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Lain noudattamista valvoo 17 §:n nojalla aluehallintovirasto.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.Saman lain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Mainitun lain 9 §:n esitöiden perusteluissa todetaan, että välitysliikkeen tulee oma-aloitteisesti hankkia momentissa edellytetyt tiedot toimeksiantajalta ja ulkopuolisilta tahoilta kuten viranomaisilta. Lain 11 §:n osalta todetaan, että jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että saadut tiedot ovat puutteellisia tai virheellisiä, syntyy liikkeelle pykälän mukaan velvollisuus varmistaa tiedon oikeellisuus.

Selonottovelvollisuus syntyy myös, jos saadut tiedot eivät ole enää kaupan tekemisajankohtana ajantasaiset. Välitysliikkeen ensisijainen velvollisuus on selvittää oikea tieto ja kertoa se toimeksiantajan vastapuolelle ennen kuin vastapuoli päättää sopimuksen tekemisestä. (HE 58/2000 vp s.17–18)Rikoslain esitöiden 36 luvun 1 §:n petosta koskevissa perusteluissa todetaan, että erehdyksen hyväksikäyttäminen rinnastetaan erehdyttämiseen, samoin erehdyksen aikaansaamiseen rinnastetaan sen vireillä pitäminen. Ellei hyväksikäyttäjällä ole erityistä oikeudellista velvollisuutta vastapuolen erheellisen mielikuvan poistamiseen, hänen vaikenemisensa tuskin voidaan katsoa osoittavan pyrkimystä oikeudettoman hyödyn hankkimiseen tai toisen vahingoittamiseen. Olennaista on se, että erehdys, määräämistoimi ja aiheutunut vahinko ovat keskenään välittömässä syy-yhteydessä. Saman luvun 2 §:n törkeää petosta koskevissa perusteluissa todetaan, että vastuulliseen asemaan perustuvan erityisen luottamuksen hyväksikäyttöä voi esiintyä esimerkiksi silloin, kun kysymys on tavalla tai toisella julkisen valvonnan alaisesta toiminnasta. (HE 66/1988 vp s. 132 ja 135)Rikoslain 3 luvun 6 §:n mukaan tekijä on aiheuttanut tunnusmerkistön mukaisen seurauksen tahallaan, jos hän on tarkoittanut aiheuttaa seurauksen taikka pitänyt seurauksen aiheutumista varmana tai varsin todennäköisenä. Seuraus on aiheutettu tahallaan myös, jos tekijä on pitänyt sitä tarkoittamaansa seuraukseen varmasti liittyvänä.Oikeuskäytännössä (esim. Kouvolan hovioikeus 12.1.2012 nro 41) on katsottu, että tahallisuudesta on kysymys myös silloin, kun tekijä suhtautuu hyväksyvästi tai ilmeisen välinpitämättömästi siihen varteenotettavana pidettävään mahdollisuuteen, että hänen menettelynsä täyttää rikoksen tunnusmerkistön mukaisen menettelyn. Tekijälle voidaan petosrikoksissa asettaa selonottovelvollisuus antamiensa tietojen oikeellisuudesta.

Näytön arviointi

Sukula on toiminut kysymyksessä olevassa kiinteistönkaupassa kiinteistönvälitysliikkeen kiinteistönvälittäjänä. Hän on suorittanut kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnon (KiAT), ja hänellä on ollut usean vuoden työkokemus alalta. Kiinteistönvälittäjällä on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välittämisestä annetun lain mukainen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus myytävään kiinteistöön liittyvistä seikoista.Kiinteistönvälitystoiminta on julkisen valvonnan alaista toimintaa. Verrattuna yksityishenkilöiden väliseen kauppaan kiinteistönvälittäjällä on lakisääteisten tehtäviensä perusteella kiinteistönkaupassa luottamusasema sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.Laajennusosan rakennusluvan ja rakennuspiirustusten puuttuminenMäkisen kertomusta siitä, että hänelle oli sekä myyjän että Sukulan puolesta luvattu toimittaa puuttuvat rakennuspiirustukset ja -luvat ja että hän oli ollut siinä käsityksessä, että luvat olivat kunnossa, ei ole aihetta epäillä. Hän on voinut tältä osin luottaa kiinteistönvälitysalan ammattilaisena toimineeseen Sukulaan, jonka velvollisuuksiin asian selvittäminen ja tiedottaminen on kuulunut. Mäkisen lupa-asiasta erehtymistä osoittaa osaltaan 31.7.2018 allekirjoitettuun kiinteistön kauppakirjaan otettu ehto, jonka mukaan ”rakennetun lisäosan osalta myyjä hankkii tarvittavat piirustukset ja luvat hallinnanluovutukseen mennessä”, mikä on tapahtunut kuukauden päästä 30.8.2018. Ehdon täyttämiseksi myyjälle oli asetettu 2.000 euron sakko, mikä ei ole vastannut edes luvan hankkimisesta aiheutuvia todellisia kuluja.

Sukulan kertomus on eri vaiheissa ollut sinänsä johdonmukainen. Hän on kiistänyt tienneensä rakennuslupien ja rakennepiirustusten puuttumisesta ja kertonut ilmoittaneensa siitä ostajalle ja luvanneensa tälle, että myyjä hoitaa luvat ja piirustukset kuntoon. Sukulan asema kiinteistönvälittäjänä ja kokemus alalta huomioon ottaen hänen kertomuksensa uskottavuutta on aihetta epäillä. Ei ole uskottavaa, ettei Sukula ole tiennyt lisäosan rakennusluvan ja rakennepiirustusten puuttumisesta, koska myyjä ei ollut niitä hänelle missään vaiheessa toimittanut, eikä hän ollut saanut lupa-asiaan vastausta Maskun kunnalta. Uskottavaa ei ole myöskään se Sukulan ilmoittama käsitys, että asialla ei olisi ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen. Sukulan välinpitämätöntä suhtautumista rakennuslupa-asiaan kuvastaa myös se, että rakennusluvan hankkiminen tarvittavine piirustuksineen ja muine asiakirjoineen kauppakirjan ehdon mukaisessa kuukauden määräajassa, ei ole ollut realistinen. Myöskään kauppakirjassa asetetun sakon määrä ei ole lähellekään vastannut luvan hakemisesta aiheutuvia todennäköisiä kustannuksia. Kirjallisena todisteena esitetyn Sukulan ja kunnan rakennustarkastajan välisen sähköpostikirjeenvaihdon perusteella Sukula oli kiinteistönvälittäjänä lähtenyt selvittämään rakennuksen tilannetta mutta ei ollut saanut kunnalta vastausta tiedustelemiinsa asioihin. Siten asiassa on näytetty, että Sukula on tiennyt selonottovelvollisuudestaan, mutta hän on laiminlyönyt varmistua lupatilanteesta ennen myyntiä.Vaikka Sukula ei ollut saanut vastausta tai selvitystä lupa-asiaan kunnalta, hän oli siitä huolimatta jättänyt asian myyjän tehtäväksi varmistumatta asiasta itse. Niemi ei kertomansa mukaan ollut käsittänyt, että hänen olisi tullut hakea rakennuslupaa lisäosalle ja että hänen esittämänsä piirustukset eivät olleet vaadittavia rakennuspiirustuksia. Sukula ei siten ollut riittävällä tavalla varmistanut tietojen oikeellisuutta kiinteistönvälittäjän vastuulle kuuluvalla tavalla.Sukulan ensisijaisena velvollisuutena on ollut selvittää oikeat tiedot ja kertoa ne ostajalle. Ostaja oli kuntotarkastustilanteessa saanut tiedon siitä, että myyjän esittämät piirustukset eivät olleet oikeita rakennuspiirustuksia.Sukulan on katsottava menetelleen kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuuden vastaisesti, kun kiinteistönkauppa oli tehty hyvin nopeasti kuntotarkastustilaisuuden jälkeen, vaikka lupapiirustusten todellinen tilanne oli selvinnyt vasta kuntotarkastuksessa. Sukula on kertonut ostajan kiirehtineen kaupan tekoa, mutta hovioikeuden käsityksen mukaan Sukula ei ollut riittävästi kiinnittänyt Mäkisen huomiota asiakirjapuutteisiin ja kaupanteon ajankohtaa siirtämällä tai muutoin varmistanut, että ostaja ymmärtää rakennuspiirustusten ja -lupien puuttumisen merkityksen kaupantekopäätöksen kannalta. Kiinteistönvälittäjänä toimineen Sukulan olisi tullut ymmärtää, että ostaja oli rakennusluvan ja piirustusten osalta erehtynyt, mitä erehdystä Sukula on osaltaan kiinteistökaupan toteuttamiseksi käyttänyt hyväksi.Sukula on suhtautunut edellä todettuun ilmeisen välinpitämättömästi varmistamatta, että ostajalla oli ollut oikeat tiedot kaupantekopäätöksen tekemistä varten. Sukulan on asemansa ja tähän liittyvän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden vuoksi täytynyt ymmärtää, että hänen menettelynsä täyttää rikoksen tunnusmerkistön mukaisen menettelyn, ja hän on voinut pitää varsin todennäköisenä, että Mäkinen tämän menettelyn johdosta erehtyy edellä kerrotusta, ostopäätökseen olennaisesti vaikuttaneesta seikasta. Sukulan on siten katsottava toimineen tahallisesti.

Asiassa esitetty näyttö siten osoittaa, ettei Sukula ollut täyttänyt rakennuspiirustuksiin ja -lupaan liittyvää selonottovelvollisuuttaan siten kuin hyvä välitystapa ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettu laki edellyttävät. Sukula on siten tahallisesti laiminlyönyt ilmoittaa ostajalle puuttuvasta rakennusluvasta ja salannut sen, ettei asuinrakennuksen laajennusosasta ollut laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia ja ettei uudisosalla ollut tarvittavaa rakennuslupaa.

Laajennusosan tiilikaton kaltevuus

Mäkinen on kertonut, että hän oli saanut ohjeet lumien pudottamiseen katolta, mutta hän ei ollut saanut sellaista tietoa, että katon osalta olisi ollut korjaustarve sen loivuuden takia. Tätä tukee kirjallisena todisteena esitetty myyntiesite, jossa ei ole merkintää katon liiallisesta loivuudesta. Myöskään kuntotarkastusraportissa ei ole tästä mainintaa. Ottaen huomioon asiassa esitetty muu näyttö Mäkisen kertomusta on pidettävä uskottavana. Asiassa esitetty näyttö siten tukee Mäkisen kertomusta siitä, ettei hän tiennyt eikä hänelle ollut kerrottu katon huomattavasta loivuudesta ja sen rakennusvirheluonteesta.Sukula on kertonut tienneensä siitä, että katolta on pudotettava lumet ja että katto on liian loiva, minkä hän on ilmoittanut kertoneensa Mäkiselle ennen kauppaa. Käräjäoikeudessa Sukula on kertonut, että katto pitää rakentaa jyrkemmäksi, mutta hovioikeudessa Sukula on kertonut, että päärakennuksen katon uusimisen yhteydessä myös laajennusosan katto on luontevaa uusia samaan kaltevuuteen kuin alkuperäisen rakennuksen katto.
Edellä sanotut seikat huomioon ottaen esitetyn näytön perusteella on selvitetty, että Sukula on tiennyt laajennusosan tiilikaton loivuuden olevan rakennusvirhe. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että Sukula on tahallaan salannut Mäkiseltä laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden.

Tekijäkumppanuudesta

Rikoslain 5 luvun 3 §:n mukaan, jos kaksi tai useammat ovat yhdessä tehneet tahallisen rikoksen, rangaistaan kutakin rikoksen tekijänä.Lainkohtaa koskevien esitöiden (HE 44/2002 vp s. 152) mukaan tekijävastuu edellyttää yhdessä tekemistä. Termi viittaa sekä subjektiivisiin että objektiivisiin seikkoihin. Subjektiivisessa suhteessa yhdessä tekeminen merkitsee vaatimusta yhteisymmärryksestä. Yhteisymmärrys merkitsee tietoisuutta siitä, että oma toiminta yhdessä muiden toiminnan kanssa toteuttaa tunnusmerkistön. Yhteisymmärrysvaatimuksesta seuraa, että kumppani ei vastaa vain oman toimintansa seurauksista, vaan teosta siihen saakka, mihin yhteisymmärrys ulottuu. Objektiivisessa suhteessa edellytetään jonkinlaista osallistumista itse rikoksen toteuttamiseen. Tekijävastuun edellytyksenä on, että osallisen työnjaon mukainen osuus on olennainen ja että hänen osuutensa täyttämistä on pidettävä kokonaisuuden kannalta merkityksellisenä.
Edellä mainitun näytön perusteella Sukula on yhdessä myyjän kanssa salannut tietoja Mäkiseltä, jättänyt selvittämättä ja tiedottamatta ostajalle kiinteistönvälittäjän selvitettäväksi lain mukaan kuuluvia edellä todettuja asioita ja toisaalta siirtämällä omia tehtäviään myyjälle varmistumatta siitä, että ne on hoidettu kuntoon. Sukula on osallistunut rikoksen toteuttamiseen toimien yhdessä myyjän kanssa, ja hänen roolinsa on ollut olennainen ja kokonaisuuden kannalta merkityksellinen. Näin ollen Sukula vastaa teosta yhdessä myyjän kanssa tekijäkumppanina.

Törkeysarviointi

Sukula on edellä todetuin tavoin salannut ostajalta rakennuspiirustusten, ja-lupien tilanteen sekä laajennusosan tiilikaton huomattavasti liian loivan kaltevuuden ja laiminlyönyt näihin liittyvän selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Sukulan on siten menetellyt teonkuvauksen mukaisesti niiltä osin kuin asia on ollut hovioikeuden tutkittavana ja hänen menettelynsä täyttää petoksen tunnusmerkistön. Asiassa on vielä arvioitava, täyttääkö Sukulan menettely perusmuotoisen vai törkeän petoksen tunnusmerkistön.
Lupien osalta Sukula on käyttänyt hyväksi Mäkisen erehdystä jättämällä kertomatta todellisen lupatilanteen. Kiinteistö oli vuonna 2014 myyty ensin15.000 euron kauppahinnalla ja 20.000 eurolla vuonna 2016. Sukula on hovioikeudessa kertonut tienneensä kaupantekohetkellä, että kiinteistö oli aikaisemmin myyty ja ostettu 20.000–25.000 euron kauppahinnasta. Mäkiselle kiinteistö oli vuonna 2018 myyty 147.000 euron kauppahinnalla eli moninkertaisella hinnalla aikaisempiin kauppoihin nähden. Ennen nyt kysymyksessä olevaa kauppaa rakennuksessa oli tehty lähinnä sen pintoihin kohdistunutta ehostusta ja rakennettu kokonaan uusi lisäosa, jonka myyjä oli ilman ammattitaitoa ja rakennuslupaa itse rakentanut ja toteuttanut, mistä Sukula oli tullut tietämään. Asunnon korjauskustannukset ovat ilman korjauskelvottoman lisäosan uudelleenrakentamistakin esitetyn näytön perusteella noin 116.000 euroa.

Edellä todetut seikat huomioon ottaen kiinteistön arvo vuonna 2018 on ollut huomattavasti vähemmän kuin Sukulan kiinteistölle asettama hintapyyntö ja Mäkisen maksama kauppahinta. Sukula ei voi vastuusta vapautuakseen vedota siihen, että Mäkinen oli ilmoitetusta myyntihinnasta tinkimättä suostunut maksamaan pyydetyn hinnan. Ottaen huomioon kiinteistön myyntihintaa huomattavasti alempi arvo vuonna 2018 ja sen korjaamisen edellyttämät mittavat noin 116.000 euron korjauskustannukset Sukula ja myyjä ovat menettelyllään yhdessä pyrkineet saamaan huomattavaa taloudellista hyötyä myyjälle ja myynnin toteutuessa myös Sukulalle paitsi välityspalkkion, myös enemmältä myyntityöltä välttymisen muodossa. Myyjän ja Sukulan menettelyllä on siten aiheutettu ostajalle huomattavaa vahinkoa.Ottaen huomioon lisäksi Sukulan luottamusasema kiinteistönvälittäjänä teko on ollut myös kokonaisuutena arvostellen törkeä.Sukulan syyksi on luettava törkeä petos.

Rangaistusseuraamus

Rikoslain 6 luvun rangaistuksen mittaamista koskeva yleissäännös ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivulta 12 ja törkeää petosta koskeva rangaistusasteikko sivulta 13.Sukulan syyksi on hovioikeudessa luettu käräjäoikeuden syyksi lukeman petoksen sijasta törkeä petos. Näin ollen Sukulalle tuomittua rangaistusta on kovennettava.Törkeästä petoksesta on rikoslain 36 luvun 2 §:n mukaan tuomittava vankeusrangaistus. Tässä tapauksessa rangaistuksen mittaamiseen vaikuttaa keskeisesti Mäkiselle aiheutunut vahinko ja Sukulan asema kiinteistönvälittäjänä. Oikeudenmukainen seuraamus teosta on 5 kuukauden mittainen vankeusrangaistus.Sukula ei ole aikaisemmin syyllistynyt rikoksiin. Tämä sekä nyt syyksiluetun rikoksen vakavuus ja siitä ilmenevä tekijän syyllisyys huomioon ottaen vankeusrangaistus voidaan tuomita ehdollisena.
Todistelukustannukset, oikeudenkäyntikulut ja palkkiot
Asian näin päättyessä Sukula on velvollinen oikeudenkäynnistä rikosasioissa annetun lain 9 luvun 1 §:n 1 momentin mukaisesti korvaamaan valtiolle sen varoista hovioikeuden pääkäsittelyssä maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset.Sukula on hävinnyt muutoksenhakunsa hovioikeudessa. Sukula on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan Mäkisen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa viivästyskorkoineen.Sukula on paljoksunut Mäkisen oikeudenkäyntikuluvaatimusta valitukseen vastaamisesta kaksi tuntia ylittäviltä osin. Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina asian valmistelutoimista on pidettävä vaaditun 11,5 tunnin sijasta 8,5 tuntia. Muilta osin Mäkisen oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrältään kohtuullinen.Asianajaja Alakurtilla on oikeus kohtuulliseen palkkioon Sukulan puolustamisesta hovioikeudessa. Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullinen palkkio valmistelutoimista on vaaditun 15,34 tunnin sijasta 10 tuntia. Muilta osin Alakurtilla on oikeus vaatimuksensa mukaiseen palkkioon lisättynä pääkäsittelyn ajalla.Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmalta.

Turun hovioikeus
VastaajaTanja Sukula 100664

Tuomiolauselma
02.07.2025 25/106043Asianumero R 24/650
Syyksi luettu rikos
Rangaistusseuraamukset Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

1.1 Törkeä petos 31.07.2018 Syyksilukemista on ankaroitettu. Rikoslaki 36 luku 2 §

Vankeus

Syyksi luetut rikokset 1.1 5 kuukautta vankeutta Vankeusrangaistus on ehdollinen. Koeaika alkaa hovioikeuden ratkaisun antamispäivänä ja päättyy 2.1.2027. Ehdollinen rangaistus voidaan määrätä pantavaksi täytäntöön, jos tuomittu tekee koeaikana rikoksen, josta hänet tuomitaan ehdottomaan vankeuteen ja josta syyte on nostettu vuoden kuluessa koeajan päättymisestä. Rangaistusta on kovennettu. Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnotTanja Sukula velvoitetaan korvaamaan valtiolle hovioikeuden pääkäsittelyssä valtion varoista maksettavaksi tuomitut todistelukustannukset 657 euroa.Valtion varoista maksetaan asianajaja Esko Alakurtille palkkioksi Sukulan puolustamisesta hovioikeudessa 1.745,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 445,10 euroa, mitkä määrät Sukula velvoitetaan korvaamaan takaisin valtiolle.Sukula velvoitetaan suorittamaan Helena Mäkiselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 3.451,25 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.Sukulan vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa hylätään.

Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 1.9.2025.
Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:Hovioikeudenneuvos AL Hovioikeudenneuvos VV Asessori ML Valmistelija: hovioikeuden esittelijä AR
Ratkaisu on yksimielinen.

Varsinais-Suomen käräjäoikeus

Os. 4. osasto Tuomio

Annettu kansliassa 27.02.2024 24/108917
Asianumero R 22/4896
Puheenjohtaja Syyttäjä Vastaajat Asianomistaja AsiaVireille Käräjätuomari HH

Aluesyyttäjä Seppo Kovaharju

Tanja Sukula

Sonja Niemi

Helena Mäkinen

Törkeä petos 05.12.2022

Syyttäjän rangaistusvaatimus1. Törkeä petos 5650/R/0003534/20Rikoslaki 36 luku 2 § 131.07.2018 MaskuNiemi ja Sukula ovat yhdessä hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saaneet Mäkisen ostamaan Loimussa osoitteessa Kurkkutie 10 olevan kiinteistön (myöhemmin kiinteistö) rakennuksineen 147.000 eurosta ja siten aiheuttaneet taloudellista vahinkoa erehtyneelle seuraavasti:Niemi on yhdessä toisen henkilön kanssa ostanut kiinteistön 15.8.201425.000 euron arvosta ja kauppakirjaan on merkitty, että asuinrakennuksessa on selvästi havaittavissa home- ja lahovaurioita, joten rakennukset on myyty purkukuntoisina. Asuinrakennukset ovat olleet käyttämättöminä n. 27 vuotta.Niemi on ostanut kiinteistöstä toisen puolikkaan 1.6.2016 14.490 euron arvosta ja kauppakirjaan on merkitty, että kaikki asuinrakennukset ovat erittäin huonokuntoisia.Niemi on 1.6.2016-31.7.2018 välisenä aikana itse remontoinut asuinrakennuksen kauttaaltaan ja tehnyt asuntoon laajennusosan.Niemi on paikannut asuinrakennuksen kantavia lahoja/tuholaisten pilaamia hirsirakenteita uretaanilla, massalla sekä laudoilla, minkä jälkeen maalannut hirsirakenteet, ettei vauriot ole selvästi erotettavissa.Niemi on rakentanut asuinrakennuksen laajennusosan ilman vaadittavaa rakennuslupaa ja ilman vaadittavia rakennuspiirustuksia. Niemi on rakentanut laajennusosan tiilikaton siten, että sen kaltevuus (n. 8 astetta) on ollut vastoin hyvää rakennustapaa.Niemi on antanut kiinteistön myytäväksi kiinteistönvälittäjänä toimineelle Sukulalle. Sukula on ollut tietoinen kiinteistön aiemmista kaupoista, rakennusten huonosta kunnosta ja että Niemi on itse tehnyt remontit.Sukula on laiminlyönyt ilmoittaa myyntiesitteessä puuttuvista rakennusluvista ja rakennuspiirustuksista, vaikka on ollut tietoinen, että uudisosalle ei ole ollut tarvittavaa rakennuslupaa taikka rakennepiirustuksia.Niemi ja Sukula eivät ole kertoneet, että kiinteistön asuinrakennus on aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia ja salanneet, että asuinrakennuksen laajennusosasta ei ole laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia ja että tiilikaton kaltevuus on huomattavasti liian loiva.Niemen ja Sukulan petollisen menettelyn seurauksena Mäkinen on ostanut kiinteistön 147.000 euron arvosta ja muuttanut asumaan kiinteistölle.Kiinteistön asuinrakennus on kuitenkin osoittautunut asuinkelvottomaksi koska laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden johdosta, on tiilikatteen alle ja asunnon rakenteisiin päässyt vettä, mikä on mennyt seinärakenteisiin sekä välikattoon ja aiheuttanut mittavat home- ja kosteusvauriot. Lisäksi maalilla peitetyt kantavat hirsirakenteet ovat osoittautuneet lahoiksi/tuholoisten pilaamiksi.Teossa on tavoiteltu huomattavaa hyötyä ja aiheutettu huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa ja teko on kokonaisuutena arvostellen törkeä ottaen muun muassa huomioon, että kyseessä on ollut Mäkisen asuinrakennus.
Asianomistajien vaatimusAsianomistajan korvausvaatimus syytekohdassa 1Asianomistaja Helena Mäkinen katsoo, että vastaajat ovat syyllistyneet haastehakemuksen syytekohdassa 1 mainittuun rikokseen (törkeä petos) ja yhtyy syyttäjän rangaistusvaatimukseen.Asianomistaja vaatii, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan syytekohdan 1 mukaisesta menettelystä asianomistajalle aiheutunut:- kiinteistön arvoon liittyvä vahinko 147.000,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen rikoksentekopäivästä 31.7.2018 lukien;- asumishaitta 20.958,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.Lisäksi asianomistaja vaatii, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan asianomistajan oikeudenkäyntikulut tässä asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.Muut asiassa esitetyt vaatimuksetTodistelukustannusten korvaaminenVastaajat on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle todistelukustannukset.Laki oikeudenkäynnistä rikosasioissa 9 luku 1 § RikosuhrimaksuNiemi on velvoitettava suorittamaan rikosuhrimaksu 80 euroa.


Vastaus Laki rikosuhrimaksusta 2 §, 3 § ja 4 § Rikosuhrimaksu Sukula on velvoitettava suorittamaan rikosuhrimaksu 80 euroa. Laki rikosuhrimaksusta 2 §, 3 § ja 4 §
Vastaajat Tanja Sukula ja Sonja Niemi ovat kiistäneet syytteen teonkuvauksen ja syytteen sekä vaatineet syytteen hylkäämistä. Lisäksi vastaajat ovat vaatineet, että Suomen valtio velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.Niemen ostaessa kiinteistön vuonna 2014 myyjä oli edellyttänyt,että kauppakirjaan kirjataan hänen vastuutaan rajoittava ehto. Mahdollisia home- tai muita vaurioita ei ollut tutkittu. Niemi oli purkanut kaikki vanhat pinnoitteet, minkä seurauksena rakennuksessa ollut tunkkainen haju tai homeen haju oli poistunut. Niemi on katsonut, että tämä ei ole sellainen tieto, joka tulisi välittää kiinteistön kaupassa ostajalle.Edelleen Niemen ostaessa vuonna 2016 eron jälkeen entiseltä puolisoltaan tämän puoliosuuden kiinteistöstä ex-puoliso oli halunnut kauppakirjaan vastuutaan rajoittavan ehdon ja maininnan rakennusten huonosta kunnosta.Niemi on ollut vilpittömästi siinä uskossa, että hän remontoi rakennuksesta vakituisen asunnon itselleen. Hän on asunut perheineen kiinteistöllä ongelmitta poismuuttoon saakka.Sukula on saanut kiinteistöä koskevat tiedot Niemeltä. Hän oli myyntitoimeksiannon aikana selvittänyt rakennuslupatilannetta Maskun kunnalta. Myyntiesitteen ei tarvitse sisältää kaikkea tietoa kaupan kohteesta. Mäkinen on saanut kohteesta oikeat tiedot ennen kaupasta päättämistä.Mäkiselle on ennen kauppaa ja kauppakirjaan erikseen kirjatuin ehdoin pyritty tekemään hyvin selväksi se, että kaupan kohde on erityisen vanha, siinä on laatuvirheitä, eikä se vastaa nykyisiä rakennusmääräyksiä, ja että korjaukset on tehty omana työnä ilman rakennuslupaa. Kuntotarkastusraportissa on suositeltu useita lisätutkimuksia sekä korjaustoimenpiteitä. Ostajalle on kuntotarkastuksen perusteella syntynyt erityinen syy selvittää kaupan kohteen kuntoa myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska lisätutkimuksia ei ole tehty, riski vaurioista ja vahingoista on siirtynyt Mäkiselle.Mäkinen on tiennyt, että rakennuksen 1800-luvulla rakennettu hirsirunko on ollut pääosin alkuperäiskuntoinen. Hän on voinut itse havaita rungon lahovaurioiden paikkakorjaukset, ja että hirsiä oli paikoin paikattu massalla tai korvattu sahatulla puutavaralla. Vauriokohtia ei ole peitelty millään tavalla.Tupajumien lentoaukot ovat olleet Mäkisen nähtävillä hänen tutustuessaan kohteeseen. Ostaja on tullut tietoiseksi alapohjan kosteusrasituksesta, lahovaurioiden todennäköisyydestä ja korjaustarpeista.Mäkinen on saanut ennen kaupasta päättämistä tietää, että rakennuksen laajennusosalle ei ole ollut asianmukaisia rakennepiirustuksia eikä rakennuslupaa. Asiasta on maininta myös kauppakirjassa. Mäkinen on myös ollut tietoinen tiilikaton liian loivasta kaltevuudesta, ja hän on sen itse myös nähnyt. Vuoto ei ole kuitenkaan ollut laajennusosan loivassa vesikatossa, vaan vanhan osan vesikatteessa. Vanhan vesikatteen uusimistarpeesta on ilmoitettu Mäkiselle ja se on myös todettu kuntotarkastuksessa. Niemi on ilmoittanut Mäkiselle, että vanhan vesikatteen uusimisen yhteydessä myös laajennusosan katto tulee muuttaa jyrkemmäksi.Mäkinen on hylännyt kaupan kohteena olevan kiinteistön sekä jättänyt sen kylmilleen 1.8.2019 lukien. Tämän jälkeen myös talon vesikatto on alkanut vuotamaan. Rakennuksen kylmilleen jättäminen sekä vesikattovuoden korjaamisen laiminlyönti on pilannut rakenn uksen.
TodisteluKirjalliset todisteet


1. Myyntiesite (liite 3, s. 47-52)2. Kuntoraportti (Turun Kiinteistökuivaus Oy) 29.7.2018 (liite 5, s.53-83)3. Kauppakirja 15.8.2014 (liite 7, s. 84-87)4. Kauppakirja 1.6.2016 (liite 8, s. 88-90)5. Kauppakirja 31.7.2018 (liite 9, s. 91-97)6. Seinähirsien kuntotarkastuslausunto 27.10.2018 ja lisälausunto27.1.2019 (liite 15, s. 139-164)7. Lausunto korjaustavasta ja kustannuksista 19.3.2019 (liite 17, s.166-176)8. Valokuvaliite (liite 18, s. 181-200)9. Tuholaistorjunta Oy Destuctor Ab:n lausunto kohteesta xxx (liite 19, s. 201)10. 4 kpl myyntivaiheen valokuvia ennen kauppaa 15.8.201411. 2 kpl Niemen ottamia valokuvia ennen remonttia ja remontin aikana12. Niemen Mäkiselle loppukaupan yhteydessä toimittamat piirustukset
Henkilötodistelu
1. Asianomistaja Helena Mäkinen2. Vastaaja Sonja Niemi3. Vastaaja Tanja Sukula4. Todistaja Taisto Andersson.

Tuomion perustelut
Korvausvaatimuksia koskeva käsittelyratkaisu 5.2.2024Käräjäoikeus on 5.2.2024 antamallaan päätöksellä jättänyt Mäkisen Niemeen kohdistamat korvausvaatimukset tutkimatta tämän rikosasian yhteydessä, koska kysymys on pääosin samoista korvausvaatimuksista kuin käräjäoikeudessa vireillä olevassa riita-asiassa L19/48928.Samalla päätöksellä Mäkisen Sukulaan kohdistamat korvausvaatimukset on päätetty erottaa oikeudenkäynnistä rikosasioissa annetun lain 3 luvun 3 §:n nojalla käsiteltäväksi erillisenä riita-asiana. Tässä tuomiossa on siten kysymys ainoastaan Niemen ja Sukulan menettelyn rikosoikeudellisesta arviosta.
Sovellettava rangaistussäännösPetoksesta tuomitaan rikoslain 36 luvun 1 §:n mukaan muun ohessa se, joka hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle.Petoksen tunnusmerkistö koostuu siis 1) erehdyttämisestä tai erehdyksen hyväksi käyttämisestä, 2) erehdyksestä, 3) erehdyksen vallassa tehdystä taloudellisesta määräämistoimesta, 4) taloudellisesta vahingosta ja 5) tahallisuudesta. Kaikkien näiden tunnusmerkistötekijöiden on täytyttävä, jotta menettelyä voidaan arvioida petoksena.Lainkohtaa koskevien esitöiden mukaan erehdyttäminen voi olla paitsi valheellisen asianlaidan esittämistä myös muuta sellaista suhtautumista, joka asianomaisessa tilanteessa on omiaan johtamaan toista harhaan. Petosta on esimerkiksi virheellisen tavaran myyminen virheettömästä. (HE 66/1988 vp s. 131)Rikoslain 36 luvun 2 §:n mukaan kysymys on törkeästä petoksesta muun muassa jos petoksessa tavoitellaan huomattavaa hyötyä tai aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa ja teko on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä.Lainkohtaa koskevien esitöiden mukaan hyödyn tai vahingon huomattavaa suuruutta arvioitaessa on sovellettava yleistä mittapuuta eli kysymys on objektiivisesta arviosta. Erityisen tuntuvaa vahinko voi sitä vastoin olla petoksen uhrin näkökulmasta, vaikka se edellä mainitun perusteen mukaan ei olisikaan huomattavan suurta. (HE 66/1988 vp s. 135)
Riidattomat lähtökohdat
Asiassa on riidatonta, että Niemi on 15.8.2014 ostanut syytteessä tarkoitetun Kirsikkamäki -nimisen tilan kesäpaikaksi puoliksi silloisen puolisonsa kanssa. Kauppakirjan (todiste nro 3) kohdan 2.6 mukaan tilalla sijaitsee entinen asuinrakennus, saunarakennus ja varastorakennus.Kauppakirjassa on todettu edelleen, että entisessä asuinrakennuksessa on selvästi havaittavissa home- ja lahovaurioita, ja että rakennukset myydään pukukuntoisena. Kauppahinnaksi on sovittu 25.000 euroa.Niemi on 1.7.2016 päivätyllä kauppakirjalla (todiste nro 4) ostanut eron jälkeen entisen puolisonsa puoliosuuden Kirsikkamäestä. Kauppakirjaan on kirjattu, että kaikki rakennukset ovat erittäin huonokuntoisia. Kauppahinnaksi puoliosuudesta on sovittu 14.490 euroa.Jälkimmäisen kaupan jälkeen Niemi on itse remontoinut kiinteistön asuinrakennusta ja rakentanut siihen laajennusosan. Riidatonta on, että laajennusosan rakentamiseen ei ole ollut rakennuslupaa, eikä tarvittavia rakennuspiirustuksia.Niemen ja Mäkisen välinen kiinteistökauppa on tehty 31.7.2018 Sukulan toimiessa kaupassa kiinteistönvälittäjänä (todiste nro 5). Kauppahinnaksi on sovittu 147.000 euroa. Kauppakirjaan sisältyy listaus tarpeellisista korjaus-, kunnostus- ja huoltotoimenpiteistä. Mäkinen on muuttanut kiinteistölle asumaan pian kaupanteon jälkeen. Hän on muuttanut kiinteistöltä pois heinäkuussa 2019 eli noin vuosi kaupanteon jälkeen.
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, ovatko Niemi myyjänä ja Sukula kiinteistönvälittäjänä tahallaan antaneet Mäkiselle kiinteistöstä vääriä tietoja tai salanneet Mäkiseltä syytteessä kuvatut kiinteistön virheet tarkoituksenaan erehdyttää Mäkistä solmimaan kiinteistökaupat ja hankkia erehdyttämällä taloudellista hyötyä. Tahallinen salaaminen edellyttää luonnollisesti sitä, että kukin vastaaja on osaltaan tiennyt syytteessä tarkoitetuista kaupan kohteen virheistä. Rikosvastuu ei ulotu mahdollisiin salaisiin virheisiin.
Kiinteistön virheet, vastaajien tietoisuus niistä ja erehdyttäminenSyytteen teonkuvauksen mukaan petos on toteutettu salaamalla 1) sen, että kiinteistön asuinrakennus on aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia, 2) sen, että asuinrakennuksen laajennusosasta ei ole laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia sekä 3) sen, että laajennusosan tiilikaton kaltevuus on huomattavasti liian loiva.
Rakennusten aiempi purkukuntoisuus sekä home- ja lahovauriotVuoden 2014 ja 2016 kauppakirjoihin on selvästi merkitty, että rakennukset ovat purkukuntoisia (2014), että rakennuksissa on selvästi havaittavissa home- ja lahovaurioita (2014) ja että rakennukset ovat erittäin huonokuntoisia (2016). Kahden kauppakirjan selkeä sanamuoto on lähtökohtaisesti jo vahva näyttö siitä, että rakennukset ovat olleet purkukuntoisia tai joka tapauksessa ainakin erittäin huonokuntoisia vuosina 2014 ja 2016. Lisäksi kiinteistön kauppahinta on molemmissa kaupoissa ollut niin alhainen, että kysymys on selvästi ollut hyvin huonokuntoisista ja lähes arvottomista rakennuksista kauppahinnan koostuessa valtaosin tontin arvosta (2.100 m2). Käräjäoikeus ei pidä uskottavana sitä Niemen väitettä, että selkeistä kauppakirjojen kirjauksista huolimatta mitään home- tai lahovaurioita ei olisi todellisuudessa todettu olleen.Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus ottaa ratkaisussaan lähtökohdaksi sen, että kiinteistön asuinrakennuksessa on vuonna 2014 Niemen ostaessa sen ollut selvästi havaittavia home- ja lahovaurioita, joista Niemi on ollut tietoinen, ja että rakennus on ollut purkukuntoinen.Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, ovatko vanhat home- ja lahovauriot olleet sellainen kauppaan olennaisesti vaikuttava seikka, jonka Niemi on tahallisesti erehdyttämistarkoituksessa salannut Mäkiseltä vai onko Niemi voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että tällä seikalla ei ole enää hänen rakennukseen tekemänsä remontin jälkeen ollut merkitystä Mäkisen päättäessä kaupasta ja sen ehdoista.Mäkinen on kertonut saaneensa sen käsityksen, että ainoastaan rakennuksen vanhan osan katto tulisi lähitulevaisuudessa korjata. Hän oli kuitenkin havainnut syyskuun loppupuolella 2018 eli noin kaksi kuukautta kaupanteon jälkeen seinissä tuholaishyönteisten aiheuttamia reikiä. Rakennuksen kunnon selvittäminen oli alkanut tästä havainnosta. Havainnon jälkeen Tuholaistorjunta Oy Destructor Ab (jäljempänä myös Destructor) on suorittanut tarkastuksen 12.10.2018. Destructorin tarkastuskertomuksesta (todiste nro 9) ilmenee, että hirsissä on ollut näkyvissä tupajumin lentoaukkoja, joista pääosa on ollut vanhoja. Mäkinen on kertonut, että Destructorin tarkastus oli ollut pintapuolinen, ja että asia oli jäänyt vaivaamaan häntä siinä määrin, että hän oli pyytänyt todistaja Anderssonin tutkimaan taloa tarkemmin. Andersson oli käynyt kohteessa ensimmäisen kerran 16.10.2018, ja tarkastuksen aiheena oli ollut seinähirsien kunnon tarkastus. Andersson on tehnyt lisätarkastuksen rakennuksessa 15.1.2019. Andersson on laatinut tarkastuksista lausunnot (kirjallinen todiste nro 6), jotka on käyty hänen kanssaan käräjäoikeuden istunnossa läpi. Myös Andersson on todennut hirsissä olleen vanhoja tuholaishyönteisten lentoaukkoja, ja että hirret ovat olleet koputellen onttoja. Hirsistä oli tullut oranssia pölyä, mikä on tuholaishyönteisten syöntijätettä. Pölyä on täytynyt Anderssonin mukaan tulla hirsistä vuosien ajan jatkuvasti maalikerroksenkin päälle. Anderssonin lausunnossa on todettu, että noin 100 millimetrin pituisen teräspiikin voi helposti käsin painaa kokonaan hirteen. Andersson on kertonut, että kysymyksessä on pitkän ajan, arviolta kymmenien vuosien kuluessa syntynyt tuho.Anderssonin mukaan lahoja hirsiä oli korjattu lankkurakenteella ja polyuretaanivaahdolla. Korjaustapa oli ollut enemmän pinnallinen kuin rakenteellinen, eikä missään nimessä hyvä korjaustapa, sillä hirsitalo täytyy paikata hirrellä. Andersson on rakenteita avaamatta havainnut lahovaurioisia hirsiä. Hän on käräjäoikeudessa lausunut, että havainnot eivät olisi ainakaan parantuneet rakenteita avaamalla.Myös Lauri Leppäsen / Restart Oy:n 19.3.2019 päivätyssä lausunnossa (todiste nro 7) on todettu, että hirsirungon korjauksia ei ole tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Hirsiä on paikattu osittain, mutta hirsipaikan taakse jätetty osa on ollut vielä täysin lahovaurioinen. Myös lankkupaikkausten ympärillä olevat hirret ovat olleet monin paikoin lahovaurioiset siten, että puukon on voinut painaa hirteen kahvaa myöten. Lausunnon mukaan hirsirungon alimmat hirret tulisi uusia hyvin laajalta alueelta. Edelleen lausunnon mukaan hirsirungon lahovauriot ovat olleet näkyvissä, kun hirsirunkoa on korjattu edellisessä remontissa.Mäkinen on kertonut ottaneensa yhteyttä asumisterveysliittoon, mitä kautta asiantuntija Rämö oli tullut käymään kiinteistöllä ja ottanut näytteitä.Näytteistä oli todettu rakennuksessa olevan lattiasientä. Rämö oli kehottanut Mäkistä muuttamaan pois, koska rakennus ei ollut asumiskelpoinen.Kirjallisena todisteena esitetyt valokuvat (todiste nro 8) on otettusyys-lokakuussa 2019 eli pari kuukautta sen jälkeen, kun Mäkinen on muuttanut kiinteistöltä pois ja noin 1 vuosi 2 kuukautta kaupanteon jälkeen. Valokuvista on nähtävissä, että tuossa vaiheessa muun muassa rakennuksen lisäosan kattopaneelit ovat tippuneet alas, seinien alaosat ovat lattiasienen peitossa ja pinnoilla on laajasti homevaurioita. Rakennukseen on selvästi kohdistunut mittava kosteusrasitus ja se on kuvistakin päätellen ollut asumiskelvottomassa kunnossa.Niemi on kertonut, että Kirsikkamäki oli ensin vuonna 2014 hankittu kesäpaikaksi, mutta otettu sittemmin asuinkäyttöön. Hän oli remontoinut taloa perheensä kodiksi ja pyrkinyt tekemään remontin niin, että talosta tulisi heille hyvä koti. Niemen perhe oli asunut Kirsikkamäen talossa noin kahden vuoden ajan, eikä heidän asuinaikanaan ollut ilmennyt mitään ongelmia. He olivat muuttaneet pois ainoastaan siitä syystä, että heidän kaksi kissaansa olivat jääneet auton alle läheisellä tiellä. Sukula on kertonut saaneensa tiedot kohteessa tehdyistä remonteista Niemeltä ja tämän puolisolta. Remontti oli ollut iso. Rakennus oli ollut pelkkä aihio ennen remonttia oltuaan ennen sitä 37 vuotta tyhjillään. Niemi oli kertonut, että hän oli remontissa sahannut tai vuollut lahovaurioiset hirret terveeseen hirteen asti, ja paikannut vauriokohdat lankulla. Tämä oli kerrottu myös Mäkiselle.Niemi oli kertonut Sukulalle hankkineensa kiinteistön ensin silloisen puolisonsa kanssa vapaa-ajan kiinteistöksi, ja lunastaneensa eron jälkeen ex-puolisonsa osuuden. Sukulalla ei ollut ollut tarkempaa tietoa aiemmista kaupoista tai niiden ehdoista, eikä hän ollut nähnyt kauppakirjoja.Sukula oli antanut Mäkiselle kaikki Niemeltä saamansa tiedot. Hän oli kertonut muun muassa, että rakennus oli ollut 37 vuotta tyhjillään ja että myyjä oli itse remontoinut kohteen. Hirsiseinät olivat olleet näkyvissä, kun Mäkinen oli tutustunut kohteeseen, ja Mäkinen oli ollut myös kuntotarkastuksessa paikalla. Kuntotarkastuksessa tarkastaja oli piikin kanssa todennut lahovaurion, ja Sukula oli pyytänyt Niemen ja Mäkisen katsomaan vauriokohtaa.Kuntotarkastusraportti oli saatu vasta hyvin lähellä kaupantekopäivää, minkä vuoksi Sukula oli kysynyt Mäkiseltä, pitäisikö kaupantekoa siirtää, mitä Mäkinen ei ollut kuitenkaan halunnut.Käräjäoikeus toteaa, että purkukuntoiseksi todetun vanhan hirsitalon remontoiminen asuinkäyttöön vaatii vankkaa rakennusalan ammattitaitoa, ja Niemen on täytynyt tämä ymmärtää. Niemellä ei ole ollut mitään rakennusalan koulutusta. Hänen kokemuksensa rakennusalalta on rajoittunut siihen, että hän oli entisen puolisonsa kanssa rakentanut Kastellin omakotitalon itse rungon pystytystä lukuun ottamatta. Kirsikkamäessä ei ole ollut kysymys yksittäisestä pienestä laatuvirheestä, joka olisi helposti kenen tahansa korjattavissa. Niemen käyttämä korjaustapa on Anderssonin ja Leppäsen lausunnoissa todettu puutteelliseksi, eikä lahovaurioita ole kattavasti poistettu. Kuten Leppäsen lausunnossa todetaan, lahovauriot ovat olleet näkyvillä rakennusta remontoitaessa. Näin ollen Niemi on ne havainnut tai hänen olisi ainakin pitänyt havaita ne. Lisäksi Anderssonin ja Destructorin lausuntojen mukaan lahovaurioihin viittaavat tuholaishyönteisten jäljet ovat olleet hyvin pian kaupanteon jälkeen näkyvissä. Anderssonin kertomuksella on näytetty, että vauriot ovat olleet pitkäaikaiset ja pölyä on täytynyt tulla maalipinnalle pitkän aikaa. Tuhohyönteisten jäljet ovat selvästi nähtävissä esimerkiksi Anderssonin ensimmäisen lausunnon liitteenä olevista kuvista 9 ja10. Yllä lausutun perusteella ei ole mahdollista, että tuholaishyönteisten jäljet olisivat ilmestyneet vasta rakennuksen hallinnan siirryttyä Mäkiselle. Niemi on asunut kiinteistöllä juuri kauppaa edeltävästi, joten hänen on täytynyt huomata jäljet.Niemi ei edellä lausutun perusteella arvioituna ole voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että rakennuksen lahovauriot oli kattavasti ja asianmukaisesti korjattu ennen kaupantekoa. Silti hän on jättänyt kertomatta home- ja lahovaurioista Mäkiselle.Niemi on vedonnut siihen, että Mäkinen on kuntotarkastusraportin perusteella tullut tietoiseksi rakennuksen puutteista ja korjaustarpeista tai hänen olisi ainakin tullut selvittää rakennuksen kuntoa tarkemmin.Kuntotarkastusraportissa (todiste nro 2) on suositeltu lisätutkimuksia ja korjaustoimenpiteitä mahdollisimman pian perustusten ja alapohjan, yläpohjan ja vesikaton, märkätilojen, salaojien, julkisivuverhouksen sekä ilmanvaihdon osalta. Minkään toimenpiteen osalta korjaus- tai huoltotarpeen ei ole todettu olevan välitön. Rakennuksen perustusten ja alapohjarakenteiden on havaittu kärsivän kosteusrasituksesta, ja alapohjatilan tuuletusta on suositeltu lisättävän.Raportissa ei mainita sitä, että rakennuksessa olisi aikaisemmin ollut laajoja home- tai lahovaurioita, mikä luultavasti johtuu siitä, että Niemi ei ole kertonut asiasta tarkastajalle. Oletettavaa on, että tämä tarkastajalta puuttuva tieto on vaikuttanut tarkastuksen laajuuteen. Raportissa käsitellään mikrobikasvuston muodostumista yleisellä tasolla (s. 28-29), mutta materiaali- tai pyyhkäisynäyttein tehtäviä mikrobitutkimuksia ei ole kuntotarkastukseen sisältynyt.Rakennuksen riskirakenteet ja perustuksiin kohdistuva kosteusrasitus on kuntotarkastuksessa todettu. Tämän perusteella ostajalla on ollut aihetta olettaa, että korjauksia olisi suoritettava jollakin aikataululla. Samalla on kuitenkin selvää, että mikäli Mäkinen olisi tiennyt rakennuksen olleen aikaisemmin purkukuntoinen tai ainakin hyvin huonossa kunnossa, hän olisi suhtautunut kohteen tarkastamiseen aivan eri tavalla kuin ilman tätä tietoa. Häneltä on salattu kaupan kohteen tarkastamisen kannalta hyvin olennainen tieto, joka on vaikuttanut hänen päätöksentekoonsa.Niemen on täytynyt ymmärtää, että hänen Mäkiselle antamansa tiedot ovat olleet olennaisesti puutteellisia, eikä Mäkinen ole saanut kaupan kohteesta riittävää ja oikeaa kuvaa.Asiassa ei sen sijaan ole esitetty mitään näyttöä siitä, että Sukula olisi vastoin kiistämistään tiennyt aiemmissa kauppakirjoissa todetusta rakennuksen huonosta kunnosta. Hänen ei voida näin ollen todeta tahallisesti erehdyttäneen Mäkistä rakennuksen aiemmasta kunnosta.
Laajennusosan rakennusluvan ja rakennuspiirustusten puuttuminenMäkinen on kertonut, että hän oli monta kertaa pyytänyt laajennusosan rakennuslupaa ja rakennepiirustuksia, ja ne oli joka kerta luvattu toimittaa hänelle, mutta koskaan niitä ei ollut toimitettu. Hän oli keskustellut asiakirjoista sekä Niemen että Sukulan kanssa. Kumpikaan ei ollut missään vaiheessa kertonut, että rakennuslupaa ja rakennepiirustuksia ei ollut olemassakaan, eikä Mäkinen ollut osannut tätä edes epäillä. Loppukauppaan Niemi oli tuonut asema- ja pohjapiirustuksen (todiste nro 12), ei muuta.Mäkisen käsityksen mukaan kauppakirjaan oli sisällytetty sopimussakko siltä varalta, että Niemi ei jostain syystä pystyisi toimittamaan rakennuslupaa ja rakennepiirustuksia. Hänelle ei vielä tässäkään vaiheessa ollut kerrottu, että lupaa ja piirustuksia ei ollut olemassa.Niemi on kertonut löytäneensä pihalta vanhaa kivijalkaa ja olleensa kunnalta asiaa selvitettyään siinä käsityksessä, että lisäosan rakentaminen menisi korjausrakentamisen piiriin siten, että rakennuslupaa ei tarvittaisi. Rakennusluvan puuttumisesta oli keskusteltu kuntotarkastuksessa, ja Niemi oli luvannut ottaa asian hoitaakseen. Tilaisuudessa oli kuitenkin todettu, että hän ei todennäköisesti ehtisi viikossa asiaa hoitamaan. Hän oli saanut insinöörin piirtämään tarvittavat piirustukset ja vienyt ne Maskun kuntaan, missä ne oli leimattu. Loppukaupassa Niemi oli kertonut Mäkiselle vieneensä piirustukset, mutta että hän ei enää pystynyt hakemaan rakennuslupaa, koska omistusoikeus oli jo siirtynyt Mäkiselle. Sukula on kertonut yrittäneensä selvittää asiaa kunnalta, mutta loma-ajasta johtuen hän ei ollut saanut sieltä tietoja ennen kuntotarkastusta ja kaupantekoa. Hän oli kysynyt asiaa Niemeltä, joka oli ollut siinä käsityksessä, että kaikki oli kunnossa. Niemi oli kuitenkin kuntotarkastustilaisuudessa ilmoittanut, että rakennuslupaa tai -piirustuksia ei ollut, mikä oli tullut Sukulalle yllätyksenä. Kauppakirjaa laadittaessa Mäkisen kanssa oli sovittu, että Niemi hankkii luvat ja piirustukset sopimussakon uhalla.Kauppakirjaan (todiste nro 5) on kirjattu ehto, jonka mukaan Niemi sitoutuu hankkimaan tarvittavat rakennetun lisäosan piirustukset ja luvat hallinnanluovutukseen mennessä. Velvoitteen tehosteeksi on sovittu sopimussakko.Kiinteistön myyntiesitteeseen (todiste nro 1) ei ole merkitty puutteellisista rakennuslupatiedoista mitään, vaikka Sukula ei ollut saanut asiaan selvyyttä ennen ensiesittelyä. Tältä osin Sukulalta ammattilaisena olisi voitu edellyttää huolellisempaa menettelyä. Edellä mainitun kauppakirjan ehdon sanamuoto kuitenkin viittaa siihen, että Mäkisen tietoon on tullut ennen kaupantekoa, että luvat eivät ole kunnossa. Kauppakirjan ehto on tosin tulkinnanvarainen siten, että se ei yksiselitteisesti osoita, että Mäkiselle olisi suoraan ilmoitettu, ettei rakennuslupaa ja piirustuksia ole lainkaan olemassa. Joka tapauksessa asia jää tältä osin siinä määrin epäselväksi, että rakennusluvan ja rakennepiirustusten puuttumisen salaamisen osalta syyte on kummankin vastaajan osalta hylättävä. Käräjäoikeus toteaa kuitenkin, että tällä ratkaisulla ei oteta mitään kantaa siihen, miten Niemen tai Sukulan tietojenantovastuuta on siviilioikeudellisesti tältä osin arvioitava.
Laajennusosan tiilikaton kaltevuusMäkinen on kertonut, että hänelle oli kyllä kerrottu rakennuksen vanhan osan tiilikaton olevan käyttöikänsä päässä, mutta laajennusosan tiilikaton liian loivasta kaltevuudesta hänelle ei ollut kerrottu mitään. Mäkinen ei ole itse osannut kiinnittää asiaan huomiota. Mäkinen oli ollut siinä käsityksessä, että vanhan osan tiilikaton uusimisen lisäksi mitään akuuttia remontin tarvetta ei olisi, ja että vastikään rakennetun lisäosan osalta ei ainakaan olisi remonttitarvetta. Niemi oli ainoastaan maininnut, että laajennusosan katolta täytyi talvella pudottaa lumet, mutta mistään korjaustarpeesta ei ollut mainittu.Niemi ei ole kiistänyt tienneensä laajennusosan tiilikaton liian loivasta kaltevuudesta, vaan kertonut ilmoittaneensa Mäkiselle, että laajennusosan katto täytyisi jyrkentää. Hän oli näyttänyt ”kädestä pitäen” Mäkiselle, että katolta täytyisi pudottaa lumet ja että katto oli liian loiva.Myöskään Sukula ei ole kiistänyt tienneensä tiilikaton liian loivasta kaltevuudesta. Hän on kertonut, että Mäkiselle oli ilmoitettu tästä, sekä siitä, että vanhan osan kattoremontin yhteydessä myös laajennusosan katon kaltevuus täytyisi korjata. Sukula on arvellut, että tietoa ei varmaankaan ollut annettu ensiesittelyssä, jossa oli ollut noin 20 henkeä paikalla, vaan Mäkisen tullessa myöhemmin katsomaan kiinteistöä.Kuntotarkastusraportissa (todiste nro 2) ei ole mitään mainintaa rakennuksen laajennusosan liian loivasta katosta, vaikka vanhan osan vesikatteen huonoa kuntoa siinä on käsitelty. Käräjäoikeus ei pidä uskottavana, että näin merkittävästä asiasta olisi kuntotarkastuksessa tai asianosaisten kesken muussakaan tilaisuudessa keskusteltu ilman että asia olisi kirjattu tarkastusraporttiin. Kirjauksen puuttuminen osoittaa, että asiasta ei ole ollut kuntotarkastuksessa puhetta. Myöskään kauppakirjan (todiste nro 5)korjaustarpeita koskevassa luettelossa ei ole mainittu lisäosan katon liiallista loivuutta. Raportti ja kauppakirja tukevat Mäkisen uskottavaa kertomusta siitä, että hänelle ei ole kerrottu katon liiallisesta loivuudesta ennen kaupantekoa, vaan hänen huomiotaan on ainoastaan kiinnitetty lumien pudottamiseen. Mäkisen ei voida olettaa maallikkona itse ymmärtäneen, että lumien pudottamisen tarpeen syynä oli rakenteellinen virhe, joka tulisi korjata. Hänen ei voida myöskään olettaa kiinteistöön silmämääräisesti tutustuessaan kiinnittäneen katon loivuuteen oma-aloitteisesti huomiota. Mäkinen on voinut luottaa siihen, että myyjä ja kiinteistönvälittäjä antavat selkeästi ja ymmärrettävällä tavalla hänelle kaikki tiedossaan olevat olennaiset tiedot kaupan kohteesta.Anderssonin kertomuksen mukaan katon liiallinen loivuus on aiheuttanut sen, että tuiskulumi ja sulamisvedet ovat päässeet tiilikaton raoista aluskatteen läpi rakenteisiin. Laajennusosan katon rakennuslevy oli taipunut ja katossa ja seinissä oli ollut selviä vesivaurioita. Anderssonin kertomuksella on näytetty, että katon liiallisesta loivuudesta on aiheutunut rakenteille kosteusrasitusta.Yllä mainituin perustein käräjäoikeus katsoo, että Sukula ja Niemi ovat tahallaan salanneet Mäkiseltä laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden.
Yhteenveto syyksilukemisesta
Niemi on tahallaan salannut Mäkiseltä sen seikan, että kiinteistön asuinrakennus on myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia sekä sen, että laajennusosan tiilikaton kaltevuus on ollut huomattavasti liian loiva. Näin menetellessään Niemi on tahallaan erehdyttänyt Mäkistä kaupan kohdetta koskevasta olennaisesta seikasta. Sen sijaan laajennusosan rakennusluvan ja rakennuspiirustusten puuttumisen osalta Niemen ei ole näytetty erehdyttäneen Mäkistä.Sukula on tahallaan salannut Mäkiseltä sen seikan, että rakennuksen laajennusosan tiilikaton kaltevuus on ollut huomattavasti liian loiva. Näin menetellessään Sukula on tahallaan erehdyttänyt Mäkistä kaupan kohdetta koskevasta olennaisesta seikasta. Sen sijaan rakennuksen aikaisemman purkukuntoisuuden sekä laajennusosan rakennusluvan ja rakennuspiirustusten puuttumisen osalta Sukula ei ole erehdyttänyt Mäkistä.Mäkinen on erehdyttämisen seurauksena erehtynyt kaupan kohteen kunnosta ja tehnyt kysymyksessä olevat kiinteistökaupat huomattavasti rakennuksen todellista arvoa korkeammasta kauppahinnasta. Mäkinen on ostanut kiinteistön kodikseen, mutta hän on joutunut muuttamaan pois vain vuoden asumisen jälkeen, sillä rakennus on todettu asumiskelvottomaksi. Mäkiselle on aiheutunut taloudellista vahinkoa menetetyn kauppahinnan, ylimääräisten asumiskustannusten sekä kaupan kohteen arvottomuuden takia.Vastaajien menettely täyttää kaikki petosrikoksen tunnusmerkistötekijät.
Törkeysarvostelu
Syytteen mukaiset kvalifiointiperusteet ovat tavoiteltu huomattava hyöty ja aiheutettu huomattava tai erityisen tuntuva vahinko.Kauppahinta on ollut 147.000 euroa, mikä vastaa vähintään peruskuntoisen rakennuksen ja kiinteistön kauppahintaa. Kuten edellä on todettu, rakennus on osoittautunut hyvin pian kaupanteon jälkeen asumiskelvottomaksi. Leppäsen lausunnon mukainen (todiste nro 7) rakennuksen korjauksen kustannusarvio on ollut töineen ja materiaaleineen yhteensä 116.808 euroa (sis. Alv). Kustannusarvioon sisältyy suunnittelu, rakennuslupa, maankaivuut, salaojat, hirsirungon kunnostus, ulkoverhoukset, yläpohjarakenteiden korjaus, laajennusosan vesikaton kunnostus, pesuhuoneen rakentaminen, laajennusosan purkutyöt sekä varaus oheistöihin eli huomattava määrä muitakin korjaustöitä kuin mistä tässä asiassa on kysymys. Hirsirungon kunnostuksen kustannusarvio on 30.000 euroa, laajennusosan vesikaton ja savupiipun liittymän kunnostuksen osalta 4.800 euroa ja laajennusosan purkutöiden osalta3.100 euroa.Niemi on saanut kaupan kohteesta kauppahinnan, joka on huomattavasti ylittänyt sen todellisen arvon. Jos Mäkiseltä salatut seikat ja rakennuksen todellinen kunto olisivat olleet kaupantekohetkellä tiedossa, kauppahinta olisi ollut aivan olennaisesti pienempi, jos kauppoja olisi ylipäätään syntynyt lainkaan. Ottaen lisäksi huomioon edellä eritellyt korjauskustannukset, käräjäoikeus katsoo, että Niemi on saanut kiinteistökaupasta kymmenien tuhansien eurojen suuruisen hyödyn, mitä on oikeuskäytännön mukaan pidettävä huomattavana taloudellisena hyötynä.Sukulan henkilökohtaisesti saama taloudellinen hyöty on rajoittunut hänen välityspalkkioonsa, jonka määräksi hän on ilmoittanut noin 1.400 euroa. Tältä osin kysymyksessä ei ole lainkohdassa tarkoitettu huomattava hyöty.Teolla aiheutetun vahingon suuruuden osalta käräjäoikeus toteaa, että Mäkinen on maksanut 147.000 euroa kodista, jossa hän ei ole voinut asua. Hänelle on aiheutunut lainakustannuksia sekä kustannuksia asumisen järjestämisestä muualla. Mikäli hän haluaisi korjata rakennuksen asumiskelpoiseksi, korjauskustannukset olisivat kymmeniä tuhansia euroja. Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on lainkohdassa tarkoitetusta huomattavasta haitasta.Lisäksi kysymys on ollut Mäkisen kodikseen ostamasta rakennuksesta. Koti on ihmisen perustarpeisiin kuuluva omaisuuserä, joten sen merkitys kenen tahansa elämässä on suuri. Näin ollen kysymys on myös asianomistajan kannalta subjektiivisesti arvioituna erityisen tuntuvasta vahingosta.Käräjäoikeus päätyy Niemen syyksi luetun teon osalta arviossaan siihen, että teolla on tavoiteltu huomattavaa hyötyä sekä aiheutettu huomattavaa ja erityisen tuntuvaa vahinkoa. Teko on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä ottaen huomioon, että kysymys on ollut Mäkisen kodikseen ostamasta kiinteistöstä.Sukulan osalta syyksi luettu rikos on suppeampi. Ottaen huomioon edellä eritellyt korjauskustannukset, varmuudella ei voida todeta, että Sukulan menettelystä aiheutunut vahinko olisi lainkohdassa tarkoitetulla tavalla huomattavaa. Kun Sukula ei ole itse henkilökohtaisesti saanut myöskään huomattavaa hyötyä, käräjäoikeus päätyy arviossaan siihen, että petosta ei Sukulan osalta ole pidettävä törkeänä.
Rangaistusseuraamus
Rikoslain 6 luvun 4 §:n mukaan rangaistus on mitattava niin, että se on oikeudenmukaisessa suhteessa rikoksen vahingollisuuteen ja vaarallisuuteen, teon vaikuttimiin sekä rikoksesta ilmenevään muuhun tekijän syyllisyyteen. Mainitun luvun 3 §:n mukaan rangaistusta määrättäessä on otettava huomioon kaikki lain mukaan rangaistuksen määrään ja lajiin vaikuttavat perusteet sekä rangaistuskäytännön yhtenäisyys.Petoksesta on säädetty rangaistukseksi sakkoa tai enintään kaksi vuotta vankeutta ja törkeästä petoksesta neljästä kuukaudesta neljään vuoteen vankeutta.Niemen osalta taloudellisen hyödyn ja aiheutetun vahingon määrä ja toisaalta teon erityispiirteet huomioon ottaen oikeudenmukainen seuraamus on kuusi kuukautta vankeutta. Niemeä ei ole aikaisemmin rekisteröity rikoksista, joten vankeusrangaistus voidaan määrätä ehdolliseksi.Sukulan osalta teko on ankarahkolla sakolla sovitettavissa. Sukulan käräjäoikeudessa ilmoittamat tulotiedot eivät ole juurikaan poikenneet vuoden 2022 verotustiedoista. Päiväsakon rahamäärä on vahvistettu viimeksi vahvistetun verotuksen tietojen perusteella.
Oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeus hyväksyy Niemen ja Sukulan puolustajan palkkiovaatimukset esitettyjen laskujen mukaan. Pääkäsittelystä maksetaan palkkio sen keston perusteella siten, että viiden tunnin istuntoaika jaetaan päämiesten kesken puoliksi.Niemen taloudellisista olosuhteista laaditun selvityksen mukaan hänellä olisi ollut oikeus oikeusapuun 20 %:n omavastuuosuudella 31.12.2022 asti, 40 %:n omavastuuosuudella ajalla 1.1.-31.12.2023 ja 75 %:n omavastuuosuudella 1.1.2024 lukien. Niemi on oikeudenkäynnistä rikosasioissa annetun lain 2 luvun 11 §:n nojalla velvollinen korvaamaan valtiolle kulloistakin omavastuuosuuttaan vastaavan määrän puolustajan palkkiosta.Sukulan taloudellisista olosuhteista ei ole laadittu selvitystä. Asian näin päättyessä hän on oikeudenkäynnistä rikosasioissa annetun lain 2 luvun 11 §:n nojalla velvollinen korvaamaan valtiolle sen varoista puolustajalle maksetun määrän.
Todistelukustannukset
Koska vastaajat on tuomittu asiassa rangaistukseen, he ovat yhteisvastuullisesti velvollisia oikeudenkäynnistä rikosasioissa annetun lain 9 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan valtiolle todistelukustannukset.
Rikosuhrimaksu
Rikosuhrimaksusta annetun lain 2-4 §:ien perusteella vastaajalle on määrättävä asiassa rikosuhrimaksu.
LopputulosTuomiolauselmilla.
VastaajaSyyksi luettu rikos



Rangaistusseuraamukset



Korvausvelvollisuus Tanja Sukula, 100664

1.1 Petos31.07.2018Rikoslaki 36 luku 1 §

SakkoSyyksi luetut rikokset 1.160 päiväsakkoa à 31,00 euroa = 1 860,00 euroa

Vastaaja Tanja Sukula määrätään suorittamaan valtiolle rikosuhrimaksu 80,00 euroa.Laki rikosuhrimaksusta 2 §, 3 § ja 4 §
Vastaajat Sonja Niemi ja Tanja Sukula velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle todistelukustannukset 453 euroa.Laki oikeudenkäynnistä rikosasioissa 9 luku 1 §
Valtion varoista maksetaan vastaaja Tanja Sukulan puolustajaksi määrätylle asianajaja Esko Alle palkkiona 1.746,25 euroa ja arvonlisäveron osuutena 419,10 euroa eli yhteensä 2.165,35 euroa, mikä määrä Sukula velvoitetaan korvaamaan takaisin valtiolle.
VastaajaSyyksi luettu rikos
Rangaistusseuraamukset
Korvausvelvollisuus Sonja Niemi, 141090
1.2 Törkeä petos31.07.2018Rikoslaki 36 luku 2 § 1

VankeusSyyksi luetut rikokset 1.2 6 kuukautta vankeuttaVankeusrangaistus on ehdollinen. Koeaika päättyy 27.2.2026Ehdollinen rangaistus voidaan määrätä pantavaksi täytäntöön, jos tuomittu tekee koeaikana rikoksen, josta hänet tuomitaan ehdottomaan vankeuteen ja josta syyte on nostettu vuoden kuluessa koeajan päättymisestä.

Vastaaja Sonja Niemi määrätään suorittamaan valtiolle rikosuhrimaksu 80,00 euroa.Laki rikosuhrimaksusta 2 §, 3 § ja 4 §
Vastaajat Sonja Niemi ja Tanja Sukula velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle todistelukustannukset 453 euroa.Laki oikeudenkäynnistä rikosasioissa 9 luku 1 §
Valtion varoista maksetaan Niemen puolustajaksi määrätylle asianajaja Esko Alakurtille palkkiona 2.406,25 euroa ja arvonlisäveron osuutena 577,50 euroa eli yhteensä 2.983,75 euroa, mistä määrästä Niemi velvoitetaan korvaamaan takaisin valtiolle 1.020,94 euroa ja arvonlisäveron osuutena 245,03 euroa eli yhteensä 1.265,97 euroa.
Lainvoimaisuus

Allekirjoitus Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.Vastaaja Tanja Sukula on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.Vastaaja Sonja Niemi on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.Valituksen määräpäivä: 28.03.2024Vastavalituksen määräpäivä: 11.04.2024

Tuomio ei ole lainvoimainen.
Käräjätuomari Hanna-Kaisa Huunonen