Mitä ja miten myyjä tulee ilmoittaa tehdyistä korjauksista ostajalle?

Tämä on tyypillinen vanhojen rakennusten kauppojen ongelma. Myyjä ei ymmärrä antaa kaikkia korjaustietoja riittävän yksityiskohtaisesti tai antaa ostajalle liian epätarkkoja tietoja korjauksista, joista ei ole täysin selvillä. Jos korjaukset on tehty väärin ja tämä ilmenee määräaikojen 2v/5v kuluessa, syntyy riita siitä olisiko ostaja jättänyt kaupan tekemättä, jos olisi saanut tarkempia tietoja miten korjaukset oli tehty. Tässä pääkysymys oli paalutuksesta ja myyjää edeltävän omistajan peruskorjauksesta.

Alla olevassa tapauksessa on ollut kysymys kiinteistökaupan virheistä koskien rintamamiestaloa vuodelta 1948, jota oli peruskorjattu myyjää edeltävän omistajan toimesta 1995 (mm. paalutusta) ja myyjien toimesta jälkipaalutettu 2003. Kauppa tehtiin 2012 määrältään 304.000 euron kauppahinnalla. Ostaja vaati kaupan purkua ym. Pääasiallinen kysymys oli siitä, oliko myyjä ilmoittanut, että paalutus oli tehty osittaisena ja oliko keskiosan paalutuksen puuttumisesta aiheutunut vaurioita rakennukselle. Lisäksi mikä merkitys annettiin sille, että rakennuslupaa ei 2003 paalutukselle ollut haettu.

Paalutuksen osalta käräjäoikeus katsoi viitaten hallituksen esitykseen, että ostajan olisi pitänyt ymmärtää osittaispaalutuksen merkitys eikä riitä että myyjä vain näyttää paalutusta koskevia papereita. Hovioikeus puolestaan katsoi, että ostaja oli saanut riittävät tiedot osittaispaalutuksesta ja näistä tiedoista ilmeni riittävästi miten se oli tehty. Virheeksi katsottiin vain se, että 2003 paalutukseen ei oltu haettu rakennuslupaa, mutta tämä oikeutti vain hinnanalennukseen, jonka määrässä vaikutti se, että ostaja ei ollut myötävaikuttanut myyjän tarjoukseen hakea jälkikäteen rakennuslupa.

Käräjäoikeus katsoi myös että rakennus oli painut jonkin verran, josta myyjän olisi pitänyt kertoa ja tämän johdosta vähäinen painuminen oli virhe. Mutta hovioikeus arvioi, että "ei merkittävä" painuminen oli tyypillistä vanhalle rakennukselle joten kyseessä ei ollut virhe. Tämän kysymyksen arvioimisessa kumpikin oikeus arvioi asiantuntijatodistajien kertomuksia eri tavoin. Jos lisäpainumisen todennäköisyydestä olisi esitetty varmempaa näyttöä olisi purkuvaatimus voinut menestyä. Nythän lisäpainuminen jää tulevaisuuden seurannan varaan, mutta voiko ostaja enää siihen vedota. Ainakin sitä oikeutta kannattaisi pitää jonkin aikaa yllä.

Ilmavuotojen osalta kysymys oli siitä, että seinärakenteet vuotivat ostajan mukaan kylmällä ilmalla ja suoritettu lämpökuvaus osoitti vuotokohdat. Myynti esitteen mukaan rakennuksen ulkoverhous oli korjattu vuonna 1995 ja rakenteena on tuulensuojalevy, höyrysulku, mineraalivillaa ja kipsilevy. Ostaja oli kuitenkin ilmavuotoja tutkittaessa havainnut, että näin oli korjattu vain osan rakennuksen ulkoseinistä. Käräjäoikeus katsoi, että erityisesti myyntiesite huomioiden kyseessä oli virhe kun ilmavuotoja oli ja korjaustavasta oli annettu väärää tietoa eli että korjaus olisi koskenut koko rakennusta. Hovioikeus katsoi, että myyjä ilmoittamalla, että tieto ulkoseinän rakenteesta tulee papereista ja edelliseltä omistajalta, myyjä on ilmoittanut riittävästi epävarmuudestaan korjaustavan suhteen.

Ostaja vaati kaupan siis kaupan purkamista tai hinnanalennusta 160.000 euroa. Käräjäoikeus hyväksyi purun mutta hovioikeus käänsi tuomion ja hylkäsi purun. Hovioikeus tuomitsi hinnanalennuksen määräksi puuttuvan rakennusluvan osalta 10.000 euroa ja virheellisen hulevesiliitoksen osalta 2.000 euroa.

Ostajat velvoitettiin maksamaan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa myyjille n. 79.0000 euroa ja hovioikeudessa n. 40.000 euroa koska myyjät ovat voittaneet suurimmalta osin ja ostajat vain vähäiseltä osin. Ostajille jäi siis tämän lisäksi omia oikeudenkäyntikuluja korvattavaksi yli 50.000 euroa, josta vakuutus korvannee n. 10.000 euroa. Oikeudenkäyntikulujen suureen määrään vaikutti tässä erityisesti suuri asiantuntijatodistajien määrä. Joka tapauksessa tapaus osoittaa taas, että oikeudenkäyntikulut muodostavat suuren riskin tällaisissa riidoissa ja ostaja ottaa suuren riskin ryhtyessään oikeudenkäyntiin. Laki tai sen soveltamiskäytäntö on varsin armoton osapuolille. Tässäkin käräjäoikeus oli kuitenkin päätynyt hyvin perusteluin täysin päinvastaiseen lopputulokseen epäselvässä asiassa. Epäselvyys näytön arvioinnissa ei pääsääntöisesti johda kuitenkaan oikeudenkäyntikulujen kohtuullisempaan kokonaisarviointiin. Ehkä ostajan olisi pitänyt odottaa kanteen nostamisen kanssa, reklamoida painumisesta ja seurata sitä. Puutteellisen näytön kanssa otetaan iso riski, joka tässä toteutui n. 150.000 euron määräisenä tappiona.

Kysymykset:

paalutus

ilmavuodot ja lämpökuvaus

rakennuslupa paalutukselle

salaojat

viemäri

hulevedet.

Tuomiossa muutettu nimet.

Turun hovioikeus Tuomio Nro 1007

Antopäivä

13.10.2015

Diaarinumero

S 14/1719

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 29.8.2014 nro 27172 (liitteenä)

Asia

Kiinteistön virhe

Valittajat

Juha-Pekka Vi

Anita San

Vastapuolet

Jouni Närvinen

Ilona Täkelä

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Vi on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Närvisen ja Täkelän (jäljempänä myös ostajat) kanne hylätään ja että Närvinen ja Täkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Vi on lausunut, että kiinteistössä ei ole kaupan purkuun tai hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä. Rakennuksen paalutus on tehty asianmukaisesti kokonaisvaltaisen suunnitelman pohjalta. Rakennusluvan saaminen vuoden 2003 paalutukselle on todennäköistä. Ostaja on saanut tiedon siitä, miten paalutus on tehty. Rakennuksen keskiosan paaluttamattomuus ei ole virhe. Rakennus ei ole vinoutunut tai painunut siten, että siinä olisi ollut virhe. Rakenteet kestävät vaurioitumatta painumat. Rakennuksen itäsivu ei ole painunut ja joka tapauksessa vuonna 1948 rakennetun rintamamiestalon vähäinen vinoutuminen on tavanomaista.

Rakennuksen tiiviys vastaa sitä, mitä voidaan olettaa vuonna 1948 rakennetulta ja vuonna 1995 peruskorjatulta rintamamiestalolta. Vastapuolen on täytynyt käsittää, että ulkoverhous on tehty itäsivun ensimmäisessä ja toisessa kerroksessa sekä toisen kerroksen länsi-, etelä- ja pohjoissivuilla. Kellarikerros on myyty maanpinnan alapuolella sijaitsevana kellarina eikä asuintilana, minkä vuoksi vastapuolen on täytynyt käsittää, että ulkoverhous ei voi käsittää kellarikerrosta. Kaupan yhteydessä ei ole ilmoitettu, että talo vastaisi tiiviydeltään uudisrakennusta koneellisine ilmanvaihtojärjestelmineen.

Mahdollisen hinnanalennuksen osalta rakennuksen keskiosan paalutuksen kustannukset sisältäen sisäpintojen korjauksen ovat noin 8.000 euroa ja tiiviyden korjauskustannukset noin 2.000 euroa.

Pihan viemärikaivon painumisen ja padotusventtiilin puuttumisen osalta kysymys on salaisesta virheestä, joka vaikutukseltaan ei oikeuta hinnanalennukseen.

San on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja että Närvinen ja Täkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan San on lausunut, että kaupan kohteessa ei ole ollut purkuun tai hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä. Kohde on vastannut sitä, mistä oli sovittu. Myyjä ei ole antanut virheellistä tietoa eikä ole jättänyt ilmoittamatta seikoista, joista hän on tiennyt. Rakennuksen jälkipaalutus oli tehty asianmukaisesti. Keskiosien paaluttamattomuus ei ole virhe. Rakennus oli painunut jo ennen vuosina 1995 ja 2003 suoritettuja jälkipaalutuksia. Myyjä ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan eikä ole ollut tietoinen siitä, että vuoden 2003 jälkipaalutus olisi vaatinut rakennusluvan. Ostajat ovat kieltäytyneet hakemasta rakennuslupaa, vaikka myyjät ovat tehneet kaikki rakennusvalvonnan vaatimat selvitykset ja täyttäneet rakennuslupahakemuksen.

Myyjillä ei ole ollut tietoa väitetyistä ilmavuodoista. Joka tapauksessa rakennuksen ilmavuotoarvot ja pintalämpötilat ovat tyypillisiä vuonna 1995 perus­ korjatulle rintamamiestalolle. Kellarikerroksen tilat eivät ole asuintiloja, eikä niitä ole sellaisina myyty.

Viemärikaivon painuminen, lähtevän viemärin lievä vastakallistus ja padotusventtiilin puuttuminen eivät ole aiheuttaneet eivätkä aiheuta puutteita viemärijärjestelmän toimivuudelle. Kysymys ei ole virheestä eikä myyjä ole tiennyt kyseisistä seikoista ennen kauppaa.

Mahdollisten korjauskustannusten osalta rakennuksen keskiosan jälkipaalutus maksaisi vain 8.000 - 9.000 euroa, ilmavuotojen korjauskustannukset olisivat noin 2.000 euroa ja kaivon nostaminen ja venttiilin asentaminen korkeintaan 1.500 euroa. Korjauskustannusten määrä huomioon ottaen kysymyksessä ei ole virhe, joka on vaikuttanut kauppaan.

Vastaus

Närvinen ja Täkelä ovat yhteisesti vaatineet, että Ven ja Sannan (jäljempänä myös myyjät) valitukset hylätään ja että heidät velvoitetaan korvaamaan Närvisen ja Täkelän yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen. Siltä varalta, että kauppaa ei pureta, Närvinen ja Täkelä ovat vaatineet hinnanalennuksena 160.000 euroa tuotto- ja viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Närvinen ja Täkelä ovat lausuneet, että kaupan kohteena olleen rakennuksen jälkipaalutus on tehty virheellisesti ja ilman rakennussuunnitelmia ja -lupaa. Rakennus on myyty kauttaaltaan jälkipaalutettuna rakennuksena. Myyjät ovat salanneet ostajilta sen, että rakennus on ollut vain osin jälkipaalutettu.

Rakennus on painunut ja siinä on laajat ilmavuodot. Rakennuksen ulkoseinän rakenne ei keskikerroksen osalta vastaa ilmoitettua. Höyrysulku puuttuu kokonaan.

Salaoja- ja viemärijärjestelmää koskevissa rakenneratkaisussa on virheitä. Salaojat on asennettu osaksi lattiapinnan yläpuolelle ja osaksi liian syvälle. Pihan kaivo ja viemäriputki ovat painuneet. Salaojista puuttuu padotusventtiili ja rännivedet on ohjattu yleiseen jätevesiviemäriin.

Omakotitalo ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Myyjät ovat tienneet rakennuksen virheistä, mutta ovat jättäneet kertomatta niistä ostajille. Kysymys on ollut olennaisesta laatuvirheestä. Virheiden korjauskustannukset olisivat joka tapauksessa 160.000 euroa.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa maakaaren 2 luvussa tarkoitettuja virheitä sillä perusteella, että asuinrakennuksen jälkipaalutustyö on tehty virheellisesti ja osittain ilman tarvittavia suunnitelmia ja lupia, rakennus on painunut, rakennuksessa on vakavia ilmavuotoja ja salaoja- sekä viemärijärjestelmässä on virheitä.

Asiassa on näin ollen selvitettävä,

1) onko kiinteistö ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu;

2) ovatko myyjät ennen kaupan tekemistä antaneet ostajille virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

3) ovatko myyjät ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edelleen asiassa on kysymys siitä, onko ostajilla mahdollisesti todettujen virheiden perusteella oikeus kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen.

Asiassa ei ole kysymys mahdollisen salaisen virheen ja sen seurausten arvioimisesta.

Näyttö

Hovioikeudessa kuullut asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Johtopäätökset

1. Virheet

Rakennuksen jälkipaalutus ja painuminen

Asiassa on jälkipaalutuksen osalta ensinnäkin kysymys siitä, mitä myyntikohteen perustuksista oli sovittu, millaisia tietoja myyjät olivat antaneet ostajille jälkipaalutuksesta sekä olivatko myyjät tietoisesti jättäneet kertomatta ostajille siitä, että rakennus on vain osittain paalutettu.

Riidatonta on, että kaupan kohteena on ollut vuonna 1948 käyttöön otettu ja vuonna 1995 peruskorjattu talo, jota on jälkipaalutettu kahdessa erässä; laajennusosa, itäseinä ja terassi vuonna 1995 ja muita ulkoseiniä vuonna 2003. Jälkimmäinen paalutustyö on tehty ilman kirjallista rakennussuunnitelmaa ja -lupaa. Talon keskiosaa ei ole paalutettu, vaan se on maanvarainen.

Kauppakirjan mukaan ostaja on tutustunut ennen kauppakirjan allekirjoittamista muun muassa selvitykseen myyjään tekemistä remonteista ja parannuksista sekä myyntiesitteeseen. Myyntiesitteessä on todettu, että rakennus on paalutettu jälkipaalutuksena. Siinä on myös kerrottu, että paalutustyötä oli tehty osittaispaalutuksina. Vuoden 1995 paalutuksesta on kerrottu, mikä osa talosta oli tuolloin paalutettu. Asiassa on käräjäoikeuden tuomion sivulla 30 mainituin tavoin käynyt ilmi, että ostajille on ennen kaupantekoa annettu Sixways Oy:n raportti perustusten vahvistustyöstä, josta raportista ilmenee kenen toimesta, miten ja miltä osin rakennusta oli jälkipaalutettu vuonna 2003. Näin ollen myyjien antamista tiedoista ilmenee, että talo oli paalutettu osittain.

Todistaja Kari T, joka oli suorittanut vuoden 2003 paalutustyön, on kertonut, että jälkipaalutuksen tarve oli arvioitu kokonaisuudessaan eikä syytä paaluttaa rakennuksen keskiosa ollut ollut. Työt oli sinänsä tehty kiireellisellä aikataululla mutta tämä oli johtunut Tn työtilanteesta, ei rakennuksen äkillisestä painumisesta. Sekä T että todistaja Pertti J ovat kertoneet, että rakennussuunnitelmien laatiminen ei olisi muuttanut marraskuussa 2003 suoritetun paalutustyön toteuttamistapaa.

Asiassa on selvitetty, että rakennus on jälkipaalutettu sopimuksen ja myyjien antamien tietojen mukaisesti. Paalutus on asiassa esitetyn selvityksen perusteella tehty sinänsä asianmukaisesti. Kaupan kohteessa ei näin ollen ole paalutukseen liittyen muuta maakaaren 2 luvussa tarkoitettua virhettä kuin se, että rakennuslupa puuttuu.

Toiseksi asiassa on jälkipaalutuksen osalta kysymys rakennuksen keskiosan paaluttamattomuuden mahdollisesta merkityksestä rakennuksen kunnolle.

Tn ja Ven mukaan he olivat keskustelleet rakennuksen keskiosan paaluttamisesta, ja vaikka päätös keskiosan paaluttamatta jättämisestä oli viime kädessä ollut Ven, päätös oli Tn mielestä ollut oikea. Tlla on pitkä kokemus perustusten vahvistamistöistä, eikä Vellä ollut ollut syytä epäillä Tn arviota rakennuksen keskiosan paalutustarpeesta.

Paalutus oli Tn mielestä tehty oikein ja Tn toimenpidekuvaus paalutuksesta 2003 oli annettu ostajille. Myyntiesitteestä puolestaan ilmenee, mitä oli paalutettu vuonna 1995. Huomioon ottaen jäljempänä otsikon "Rakennuksen painuminen ja vinous" alla lausuttu, asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella myyjillä olisi ollut syytä epäillä, että rakennuksen maanvaraiseen keskiosaan mahdollisesti liittyisi ongelmia.

Näin ollen asiassa ei ole käynyt ilmi, että myyjät olisivat tienneet, tai heidän olisi tullut tietää sellaisista rakennuksen keskiosan maanvaraisuuteen liittyvistä riskitekijöistä, joista heidän olisi pitänyt ilmoittaa ostajille.

Rakennuksen painuminen ja vinous

Asiassa on riidatonta, että rakennus on painunut ja se on jonkin verran vinossa. Kukaan asiassa kuulluista henkilöistä ei ole varmuudella pystynyt sanomaan, milloin rakennus on painunut. Mikään asiassa esitetty selvitys ei viittaa siihen, että rakennuksen paalutetut osat olisivat painuneet suoritettujen paalutusten jälkeen.

Kuten käräjäoikeus on tuomionsa sivulla 32 todennut, asiassa kuullut todistajat ovat olleet jokseenkin yksimielisiä siitä, että rakennuksen maanvaraisen keskiosan painumisesta ja mahdollisen painumisen määrästä ei voida olla varmoja.

Kuulluista henkilöistä todistaja Sauli M on hovioikeuden käsityksen mukaan eniten kokemusta maanpohjatutkimuksista. Hän on arvioinut, että talon keskiosa voi painua muutaman senttimetrin ja siitä voi seurata esteettisiä haittoja, mutta ei esimerkiksi sortumisvaaraa. Maanpään mukaan se, että talo on ainoastaan osittain paalutettu, on rakenteellisesti lievä virhe, jolla on lähinnä esteettistä ja arkkitehtonista vaikutusta.

Todistajat Matti R ja Matti Läki ovat hovioikeuskäsittelyn aikana käyneet rakennuksessa, eivätkä ole huomanneet merkkejä siitä, että rakennus olisi painunut käräjäoikeuden käsittelyn jälkeen. Närvinen oli paikannut sokkelissa olleen halkeaman, ja koska paikkaus on pysynyt ehjänä, on se osoitus siitä, että ainakaan sokkeli ei ole liikkunut.

Ottaen huomioon, ettei talon kivi- ja betonirakenteissa eikä kellarikerroksen laatoituksessa ole havaittu yksiselitteisiä viittauksia siihen, että rakennuksen keskiosa olisi painunut vuonna 2003 tehdyn paalutuksen jälkeen, hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että rakennuksessa olisi tapahtunut ainakaan merkittävää painumista. Näyttämättä on jäänyt, että talon keskiosa vaatisi välittömiä korjaustoimenpiteitä. Hovioikeus toteaa lisäksi, että rakennuksen maanvaraisen keskiosan seurantarve ei poikkea ratkaisevalla tavalla siitä, mitä voidaan pitää tavanomaisena, kun otetaan huomioon, että on kysymys jälkipaalutetusta talosta, jonka perustukset ovat 1940-luvulta.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että kaupan kohteessa olisi rakennuksen maanvaraisen keskiosan painumisen perusteella maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-3 kohdissa tarkoitettua virhettä.

Rakennuksen vinouden osalta hovioikeus toteaa, että todistajakertomuksista on käynyt ilmi, että rakennuksen vinous ei poikkea aikakauden talojen kohdalla tavanomaisena pidettävästä Turun alueella. Kysymys on rakennuksesta, jonka perustukset ovat 1940-luvulta. On yleisesti tiedossa oleva seikka, että rakennuksia ei jälkipaaluteta ilman syytä. Koska rakennus on myyty jälkipaalutettuna, ostajien on tullut ymmärtää, että rakennus ei ole täysin suora. Kaupan kohteessa ei ole myöskään vinouden takia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdan mukaista virhettä, josta myyjien olisi tullut ilmoittaa.

llmavuodot ja ulkoseinien rakenne

Närvinen on kertonut, että talo on jatkuvasta lämmityksestä huolimatta kylmä ja vetoinen talvella.

Vi on kertonut, että talo ei hänen omistusaikanaan ollut ollut kylmä ja että sähkön kulutus oli ollut pienempi kuin tämäntyyppisillä taloilla keskimäärin. Pelkkä takkalämmitys ei tosin ole riittävä, koska rakennuksen takoista ainoastaan kellarissa oleva on varaava.

Myyntiesitteen mukaan rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto sekä liesituuletin huippuimurilla. Lämmitysjärjestelmäksi on esitteessä ilmoitettu sähkö ja kaksi ilmalämpöpumppua.

Todistaja Antti P on suorittanut talossa lämpömittauksen ja todennut raportistaan ilmenevät ilmavuodot. Mittaus oli suoritettu siten, että rakennus oli alipaineistettu. Pn mukaan virheet saadaan tällä tavalla paremmin esiin kuin RT-kortin mukaisella menetelmällä.

Todistaja Pertti Vnen on tehnyt rakennuksessa tiiviysmittauksen. Vsen raportin mukaan vuotoilmamäärät rakennuksessa ovat kohtalaisen suuria (ilmavuotoluku 10).

Todistaja Sauli Pyn mukaan Pn tutkimus kertoo, mistä rakennus vuotaa, mutta menetelmällä ei voida arvioida mahdollista korjaustarvetta. Jotta korjaustarve voitaisiin arvioida, mittaus pitäisi tehdä luonnollisessa tilassa. Talossa, jossa on painovoimainen ilmanvaihto, tämä tarkoittaa, että paine-ero on lähellä nollaa. Ptyn mukaan Vsen mittauksessa saatu ilmavuotoluku ei ole poikkeuksellinen talolle, jossa on painovoimainen ilmanvaihto.

Hovioikeus toteaa, että Pn lämpökuvaus osoittaa sinänsä, mistä kohdista rakennuksen vaippa vuotaa silloin kun rakennus alipaineistaan. Asiassa on kuitenkin jäänyt selvittämättä, millainen merkitys vuodoilla on rakennuksen ollessa luonnollisessa tilassa. Rakennuksen kylmyydestä käyttöolosuhteissa ei ole esitetty muuta selvitystä kuin Närvisen ylimalkainen kertomus. Esimerkiksi selvitystä siitä, että talon lämmityskustannukset olisivat korkeat ei ole esitetty. Sen sijaan todistaja Pyn kertomuksella on selvitetty, että talon ilmavuotoluku ei ole kyseessä olevan kaltaisen talon kohdalla poikkeuksellisen suuri ottaen huomioon, että talossa on painovoimainen ilmanvaihto.

Mainituin perustein asiassa ei ole näytetty, että kaupan kohteessa olisi virhe ilmavuotojen vuoksi.

Ulkoseinien rakenteen osalta hovioikeus toteaa, että myyntiesitteen mukaan ulkoverhous oli uusittu 1995. Edelliseltä omistajalta saatujen tietojen ja papereiden mukaan sen yhteydessä oli laitettu tuulensuojalevy, höyrysulku, mineraalivilla ja gyproclevy. Ilmoittamalla selvästi, että tieto ulkoseinän rakenteesta tulee papereista ja edelliseltä omistajalta, myyjä on hovioikeuden käsityksen mukaan ilmoittanut epävarmuudestaan kyseisistä seikasta. Muiden tehtyjen korjausten kohdalla samankaltaista ilmaisutapaa ei ole käytetty. Näyttämättä on jäänyt, että kaupan kohteessa olisi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu virhe tältä osin. Kysymys on korkeintaan salaisesta virheestä, johon ostajat eivät ole vedonneet.

Salaojat / viemärit

Vi on kertonut, että hän oli huuhdellut salaojat juuri ennen kuin hän oli muuttanut pois talosta, ja silloin salaojat olivat toimineet.

Asiassa ei ole ilmennyt, että salaojien tai viemärijärjestelmän toimivuudessa olisi myyjien omistusaikana ollut puutteellisuuksia. Ei ole näytetty, että myyjät olisivat salaojien, painuneen kaivon, puuttuvan padotusventtiilin tai viemärin vastakallistuksen osalta jättäneet ilmoittamatta seikkoja, joista he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää. Kysymys on näiltä osin korkeintaan salaisesta virheestä, johon ei ole vedottu.

Vi on kuitenkin kertonut, että hän oli ollut tietoinen siitä, että hulevedet on johdettu viemäriverkkoon. Hänen mukaansa kaupungin edustaja oli ilmoittanut, että näin piti tehdä.

Todistaja Reima O, joka toimii Turun kaupungin rakennusvalvontajohtajana, on pitänyt hyvin epätodennäköisenä, että joku vesilaitokselta olisi kehottanut liittämään hulevedet jätevesiviemäriin. Todistajat Timo Y ja Matti R ovat kertoneet, että hulevesiä ei saa johtaa viemäriverkkoon vaan ainoastaan hulevesiverkkoon.

Todistajien On, Yn ja Rn kertomuksilla on näytetty, että kiinteistössä on tältä osin virhe, josta Ven on kertomansa perusteella täytynyt olla tietoinen.

2. Virheiden seuraukset

Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa.

Hovioikeus toteaa, että rakennusluvan puuttuminen vuoden 2003 jälkipaalutuksen osalta sekä hulevesien johtaminen jätevesiviemäriin eivät ole niin olen­ naisia virheitä, että Närvisellä ja Täkelällä olisi niiden perusteella oikeus purkaa kauppa. Heillä on sen sijaan oikeus hinnanalennukseen.

Koska Närvinen ja Täkelä ovat kieltäytyneet rakennusluvan hakemisesta tai valtuutuksen antamisesta Velle ja Sannalle luvan hakemista varten, asiassa on jäänyt selvittämättä, onko ja millä ehdoin rakennuslupa mahdollista saada. Mainitulla seikalla on merkitystä hinnanalennuksen määrän arviointiin.

Virheellisen viemäriliitoksen osalta Turun Maanrakentajat Oy on antanut kustannusarvion kaikkien väitettyjen virheiden korjaamisesta. Kokonaisuudessaan kustannusarvio on ollut noin 10.000 euroa. Erittely siitä, mikä hulevesiliitoksen osuus kokonaiskustannuksista on, puuttuu.

Mainituissa olosuhteissa hovioikeus harkitsee hinnanalennuksen määräksi puuttuvan rakennusluvan osalta 10.000 euroa ja virheellisen hulevesiliitoksen osalta 2.000 euroa.

3. Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Närvisen ja Täkelän ensisijainen kannevaatimus kaupan purkamisesta on hylätty. Vi ja San voittavat asian tältä osin. Vi ja San voittavat asian suurimmalta osin myös toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen osalta. Sillä, minkä Vi ja San ovat hävinneet, on vain vähäinen merkitys asiassa sitä kokonaisuutena arvioiden. Näin ollen Närvisen ja Täkelän tulee yhteisvastuullisesti korvata Ven ja Sannan oikeudenkäyntikulut käräjä­ ja hovioikeudessa korkoineen.

Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Närvisen ja Täkelän kannevaatimukset kiinteistökaupan purkamisesta, selvittelykustannuksista ja oikeudenkäyntikuluista hylätään.

Juha-Pekka Vi ja Anita San velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jouni Närviselle ja Ilona Täkelälle yhteisesti hinnanalennuksena 12.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 26.9.2012 lukien Ven 10.2.2014 asti ja Sannan osalta 11.2.2014 asti sekä sen jälkeen Ven osalta 11.2.2014 ja Sannan osalta 12.2.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

Jouni Närvinen ja Ilona Täkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Juha-Pekka Vlle korvaukseksi tämän oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 43.556,25 euroa ja hovioikeudessa 19.788,06 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Jouni Närvinen ja Ilona Täkelä velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Anita Sannalle korvaukseksi tämän oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa

35.568,01 euroa ja hovioikeudessa 20.864,50 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Närvisen ja Täkelän oikeudenkäyntikuluja koskeva korvausvaatimus hovioikeudessa hylätään.

Käräjäoikeuden määräämää turvaamistointa ei pidetä enää voimassa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.12.2015.

Asian ovat ratkaisseet:

Ratkaisu on yksimielinen.

hovioikeudenneuvos Marianne S, hovioikeudenneuvos Lea P hovioikeudenneuvos Erkki R

VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS

2. osasto

TUOMIO 14/27172

29.8.2014 L 14/2540

Kantaja

Närvinen, Jouni

Täkelä, Ilona

Vastaaja

Vi, Juha-Pekka

Vastaaja

San, Anita

Asia

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Vireille 28.1.2014

Kanne

Kantajat ovat vaatineet, että kantajien ja vastaajien välillä 26.6.2012 tehty kiinteistökauppa puretaan. Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille 160.000 euroa kauppahinnan alennuksena ja mainitulle määrälle korkolain mukaista tuottokorkoa kaupantekopäivästä haasteen tiedoksiantopäivään saakka ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa. Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan selvittelykustannukset ja oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.

Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että

1. rakennuksen jälkipaalutustyö on tehty virheellisesti,

2. rakennus on painunut,

3. rakennuksessa on vakavia ilmavuotoja,

4. salaoja- sekä viemärijärjestelmässä on virheitä ja

5. vesijohdot on asennettu virheellisesti

Rakennuksen runko on osittain paalujen ja osittain maan varassa. Tämä on virhe koska rakennuksen painuminen tulee todennäköisesti

jatkumaan kantavien maanvaraisten rakenteiden osalta. Kellarin lattia, piippu, takka sekä kantavat väliseinät ovat maanvaraisia. Vastaajien teettämä paalutus on tehty ilman asianmukaisia suunnitelmia ja rakennuslupaa. Rakennus on painunut 9,5 cm kohti etelää peruskorjauksen jälkeen.

Lämpökuvauksen perusteella rakennuksessa on vakavia ilmavuotoja, jotka johtuvat rakennuksen painumisesta, joka on aiheuttanut muun muassa sen, että ikkunoiden karmit ovat vääntyneet. Lisäksi hyörysulut on asennettu ainoastaan rakennuksen yläkertaan ja niissä on virheitä. Salaojat on asennettu osaksi lattiapinnan yläpuolelle ja osaksi liian syvälle. Salaojajärjestelmää koskevat korjaustyöt on tehty ilman rakennuslupaa. Pihan kaivo ja viemäriputki ovat painuneet. Vesijohdot on asennettu ilman suojaputkia ja ne ovat osin eristämättä. Ulkovesiposti vuotaa, niin että vettä pääsee rakenteisiin.

Rakennusta myytäessä oli kerrottu, että se on paalutettu ja peruskorjattu ja että korjaukset oli tehty määräysten mukaisesti. Kantajille ei ollut kerrottu, että rakennuksen keskiosa on paaluttamatta. Kantajat ei ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Peruskorjausten osalta sovellettavaksi tulevat vuoden 1995 rakentamismääräykset. Peruskorjauksen laajuus ilmenee kantajan todisteesta 2, jossa on lueteltu tehdyt korjaukset.

Kantajat eivät anna vastaajille valtuutusta rakennusluvan hakemiseen. Rakennuslupaa ei voi saada ilman, että paalutuksen osalta tehdään rakennussuunnitelma, maaperätutkimus ja rakennus paalutetaan kokonaisuudessaan.

Asunnon alakerta on myyty asuintiloina ja ne on sellaisiksi rakennettu. Rakennuksen korjauskustannukset ovat seuraavat:

paalutuksen korjaaminen tulee maksamaan 84.780 euroa ja sisätilojen korjaus noin 40.000 euroa.

Salojien korjaaminen maksaa 10.000 euroa

Rakennuksen ilmavuotojen ja vesijohtojen korjaaminen 25.000

Kaupan kohteen virhe on olennainen ja kauppa on purettava.

Ven vastaus

Vi ja San vetoavat samoihin seikkoihin ja mikäli eroavaisuuksia on, ne on mainittu erikseen.

Vi on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Perusteinaan Vi on lausunut, että kiinteistön aiemmat omistajat ovat teettäneen rakennuksen itäsivun paalutuksen 1995, johon on jo myönnetty rakennuslupa, ja vastaajat perustusten vahvistuksen muilta osin vuonna 2003. Vaikka vuoden 2003 paalutukselle ei ole rakennuslupaa, se on mahdollista saada. Talon keskiosan paaluttaminen ei ole teknisesti perusteltu ratkaisu, koska maaperän painuminen on pysähtynyt. Rakennus ei ole kallistunut, ja vaikka näin olisikin, kallistuminen on pysähtynyt viimeistään 1995. Rakennuksen ikä huomioon ottaen kallistuminen ei ole virhe.

Kantajien esittämä paalutustöiden korjaamista koskeva kustannus koostuu jo olemassa olevan paalutuksen hajottamisesta sekä koko omakotitalon mahdollisen kallistuksen suoristamisesta sekä talon uudelleen paaluttamisesta. Tämä korjaustapa on ylimitoitettu. Asianmukainen korjaustapa tehdään olemassa olevia rakenteita rikkomatta, jolloin korjauskustannukset ovat noin 8.000 euroa, sisältäen sisäpintojen korjauksen.

Rakennuksessa todetut ilmavuodot ja pintalämpötilat ovat tavanomaisia ottaen huomioon rakennusvuosi ja peruskorjaukset. Kysymyksessä olevan ikäiselle rakennukselle ei ole ilmavuotoja ja pintalämpötiloja koskevia määräyksiä tai ohjeita.

Ottaen huomioon rakennusaikaiset, vuoden 1948 rakennusmääräykset, kellarikerroksen ei ole pitänyt asentaa höyrysulkuja. Keskikerroksen osalta sovelletaan myös mainittuja vuoden 1948 rakennusmääräyksiä. Keskikerroksessa on käytetty ilmansulkupahvia, joka on ollut tyypillinen ratkaisu talon rakentamisvuonna ja on siis ollut tuolloin voimassa olleiden määräysten mukainen. Yläkerran osalta sovelletaan vuonna 1995 voimassa olleita rakentamissäännöksiä ja höyrysulku on asennettu näiden säännösten mukaisesti. Ilmavuotojen korjaaminen maksaisi 2.000 euroa.

Rakennuksen salaojajärjestelmää on korjattu osin vuosina 1998 ja 2003. Salaojajärjestelmä on ollut toimiva kaupantekohetkellä ja rakennuksen itäsivulla oleva salaojaputki on rikkoutunut kaupanteon jälkeen. Jätevesijärjestelmä on uusittu kaupungin runkolinjaan saakka vuoden

1998 keväällä. Salaojajärjestelmä ja viemärien korjaamisen kustannukset ovat 10.000 euroa. Salaojan korjaamiseksi riittää, että rikkioleva osuus korjataan ja sen kustannukset ovat 3.500 euroa.

Rakennuksen vesijohdot ovat kuparia, joka ei rakentamismääräysten mukaan vaadi suojaputkea eikä eristämistä. Ulkovesipostissa ei ole ollut vuotoja kaupantekohetkellä. Siltä varalta, että putki olisi kaupantekohetken jälkeen alkanut vuotamaan, kyse on siitä, että putken tekninen käyttöikä on päättynyt.

Salaojia koskevat työt, jotka on tehty Ven omistusaikana, eivät ole tarvinneet rakennuslupaa, koska kysymys on ollut vuonna 1948 rakennettujen salaojien korjaamisesta.

Vuoden 1995 rakennusmääräykset koskevat rakennusta siltä osin, kun rakennuslupaa on haettu laajennuksille, eli yläkertaa tuulikaappia ja terassia.

Kantajat ovat saaneet ennen kaupantekoa tiedot kiinteistöllä tehdyistä korjaustöistä, erityisesti paalutuksesta ja sen toteuttamistavasta suullisesti ja asiakirjojen välityksellä. Kantajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa annettujen tietojen ja niiden merkityksen osalta.

Syy rakennuksen sokkelin rikkoutumiseen on perusmuurin raudoittamattomuus ja perusmaan laatu, joka on savi sekä alueen kuivuminen rakentamisen seuraamuksena. Tehdyt paalutustyöt eivät ole perusmuurin rikkoutumisen syynä. Pihalla oleva kaivo on painunut, mutta painuminen ei vaikuta järjestelmän toimimiseen, koska vesi tulee talosta paineella. Kaivo ja salaoja ovat olleet kaupantekohetkellä kunnossa. Kaikki painumiset ovat loppuneet 1995 tehdyn paalutuksen jälkeen.

San vastaus

San on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan San on lausunut paalutuksen virheellisyydestä ja rakennuksen painumisesta ja perusmuurin rikkoutumisesta kuten Vi.

Rakennuksessa ei ole sen liikkumisesta aiheutuneita ilmavuotoja tai virheiksi luokiteltavia ilmavuotoja, ottaen huomioon rakennusvuosi ja sen aikainen rakennustapa. Kysymyksessä olevan ikäiselle rakennukselle ei ole ilmavuotoja ja pintalämpötiloja koskevia määräyksiä tai ohjeita. Lisäksi on otettava huomioon, että kellarikerros ei ole asuintila. Ilmavuotojen toteamisessa käytetyt menetelmät eivät sovellu kysymyksessä olevan ikäiseen rakennukseen.

Yläkerran höyrysulkuja ei ole asennettu virheellisesti, keskikerroksessa on tyypillinen 40-luvun seinärakenne, johon kuuluu ilmansulkupaperi. Kellarissa seinät ovat betonia, eikä höyrysulku ole sallittu tässä rakenteessa.

Rakennuksen rakenteissa ei ole havaittu viitteitä kosteusongelmista, joten salaojat ja rakennuksen kuivatusjärjestelmät toimivat määräysten edellyttämällä tavalla. Rakennuksen itäosan salaojan mahdollinen rikkoutuminen on tapahtunut kaupanteon jälkeen ja kuuluu siten myyjän vastuulle samoin kuin pihakaivon painuminen ja siihen liittyvä viemärin kallistuskulma.

Ostaja ei voi maakaaren 2:22:n mukaisesti vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, josta hänellä on ollut tai olisi pitänyt olla tieto. Kaupan kohteessa ei ole ollut salaista virhettä ja mikäli jostakin syystä katsottaisiin, että salaojajärjestelmässä oli ollut virhe, se ei ole maakaaressa tarkoitetulla tavalla merkityksellinen, koska korjauskustannukset ovat vain noin 3 prosenttia kauppahinnasta.

Korjauskustannusten osalta San vastaa kuten Vi ja lisäksi mikäli salaojajärjestelmän virhe olisi myyjien vastuulla, vastaavat he vain siitä osasta, joka joudutaan uusimaan rikkoutumisen johdosta, eli noin 3.500 euroa.

Vesijohtoja ei ole asennettu virheellisesti, kupariputkille ei asenneta suojaputkia. Putkissa ei ole ollut kaupantekohetkellä vuotoja.

Kaivo ja salaoja ovat olleet kaupantekohetkellä kunnossa. Talo on paalutettu ja savipohjalla. Ympäröivä maa on painunut, mutta talo on pysynyt paikoillaan. Jälkipaalutus voidaan tehdä osissa, joista kaksi vaihetta on tehty. Laajennusten puoleinen paalutus on sidottu teräsvaarnoin perusmuuriin.

Paalutus on tehty oikein ja siihen on mahdollista saada rakennuslupa. Kantajien tulisi valtuuttaa vastaajat luvan hakemiseen.

Myyjät eivät ole antaneet ostajille virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja eivätkä jättäneet kertomatta tiedossaan olevia kaupan päättämiseen vaikuttavia seikkoja. Kaupan kohde on vastannut sitä, mistä osapuolet ovat sopineet.

2003 paalutukseen on olemassa rakennesuunnitelmat, nimetty vastaava rakennesuunnittelija ja pääsuunnittelija, joten rakennuslupa on mahdollista saada.

Rakennuksen kellaritiloja ei ole myyty asuintiloina. Asuntoesitteen mukaisesti on myyty kellari ja kaksi asuinkerrosta, joiden pinta-ala on

101 neliötä ja muiksi tiloiksi on merkitty 67 neliöitä. Kellarikerros ei täytä asuintiloilta edellytettäviä vaatimuksia.

Riidattomat seikat

1. Kantajien välillä on tehty kiinteistön kauppa 26.6.2012 kauppakirjassa mainituin ehdoin

2. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on otettu käyttöön 1948

3. Rakennukselle on 1995 on tehty ensimmäinen paalutus ja siihen on haettu rakennuslupa.

4. Vuonna 2003 tehdylle paalutukselle ei ole haettu rakennuslupaa

5. Vastaajat ovat tarjoutuneet hakemaan kohteelle rakennusluvan, mikäli saavat kantajilta valtuutuksen.

6. Sixways Oy:n laatima 29.4.2012 päivätty paalutusta koskeva selvitys (vjan liite 4) ja valokuvat ovat olleet kohteessa esillä ja niihin on ollut mahdollisuus tutustua.

7. Kellarin lattia, piippu, takka sekä kantavat väliseinät ovat maanvaraisia.

8. Maa on muun ohella kuivumisen johdosta painunut rakennuksen ympäriltä

9. Pohjoissivun salaojaputki on rikki tuulikaapin alta.

10. Rännivedet on ohjattu yleiseen jätevesiviemäriin

11. Salaojista puuttuu padotusventtiili

12. Pihakaivo on painunut

Todistelu

Kirjalliset todisteet

Kantajat

Vi

San

Henkilötodistelu

Kantajat

1. Kauppakirja

2. Kiinteistöesite

3. Katselmuskäynti ja arvio perustuksista / Sauli Maanpää

4. Lämpökuvausraportti

5. Turun Maanrakentajat Oy

6. Suomen Teräspaalutus Oy

7. Kuretekniikka Oy

8. Nauhoitukset Puhelinkeskusteluista Närvinen ja Vi sekä Närvinen ja T.

9. Tiiviysmittausraportti

10. Korjauskustannuslaskelmat ja valokuvat

1. asianosaisten 26.6.2012 allekirjoittama kiinteistön kauppakirja sekä myyntiesite

2. rakennusinsinööri Pertti Jn 27.3.2014 allekirjoittama lausunto

3. Sixways Oy:n/rakennusmestari Kari Tn 29.4.2012 allekirjoittama toimenpidekuvaus perustusten vahvistustyöstä sekä 14 valokuvaa

4. diplomi-insinööri Matti Rn 26.3.2014 päivätty lausunto sekä sen 13.5.2014 täydennetty versio

5. Sauli Pyn 3.3.2014 päivätty lausunto

6. LKV Timo Kn 9.4.2014 päivätty lausunto

1. kauppakirja 26.6.2012 (vastaaja Vi liite 1)

2. kohteen myyntiesite (vastaaja Vi liite 2)

3. sähköpostikirjeenvaihto 4-5.11.2013 K, Arttu V ja Petri A, Aktia Ikv

4. Rakennesuunnittelija Pertti J lausunto 27.3.2014 (vastaaja Vi liite 3)

5. Sixways Oy:n Tn 29.4.2012 allekirjoittama toimenpidekuvaus (vastaaja Vi liite 4)

6. LKV Timo K lausunto 9.4.2014 (vastaaja Vi liite 8)

7. RI Matti L tarkastuskertomus 22.4.2014

1. Jouni Närvinen todistelutarkoituksessa

2. Sauli M

3. Waltteri K

4. Timo Y

5. Antti P

6. LKV Petri Ab

7. LKV Arttu V;

8. Rakennusvalvonta Reima O

9. LKV Sirpa G

10. Hannu R

11. Pertti Vnen

Vi

1. Juha-Pekka Vi

2. LKV Arttu V

3. LKV Petri A

4. Olli Vi

5. Kari T

6. Pertti J

7. Reima O

8. Sauli Pty

9. Matti R

10. LKV Timo K

San

1. LKV Arttu V

2. LKV Petri A

3. Kari T, Sixways Oy

4. Pertti J, rakennesuunnittelija

5. Reima O, johtava rakennustarkastaja

6. Timo K, kiinteistövälittäjä

7. Matti L, RI Tupla-kontrolli Oy

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU Henkilötodistelu

Jouni Närvinen on kertonut, että hän oli huomannut myynti-ilmoituksen omakotitalosta keskustan läheltä ja taloa oli markkinoitu valmiiksi peruskorjattuna. Kauppahinta oli vaikuttanut hyvältä suhteessa ilmoitettuihin korjauksiin. Närvinen oli saanut selville, että myyjä on poliisi kuten Närvinenkin ja mennyt katsomaan taloa jo ennen ensimmäistä näyttöä. Jo silloin keittiön pöydällä oli ollut valtava määrä materiaalia korjauksiin liittyen: valokuvia oli ollut ainakin kaksi albumia ja lisäksi erilaisia lupapapereita. Papereiden joukossa oli ollut myös Sixways Oy:n selvitys paalutuksesta.

Vi oli esitellyt taloa ja kertonut, että 1995 luvun puolivälissä talo oli peruskorjattu eli käytännössä purettu kokonaan ja rakennettu uudelleen. Vi oli ostanut talon 1997. Vi oli ollut vakuuttava ja kertonut korjauksista ja käyttänyt usein sanontaa, että joku korjaus on tehty viimeisen päälle. Vi oli ilmoittanut, että talo on kokonaan paalutettu ja näin lukee myös myyntiesitteessä. Närvinen oli luottanut Veen, koska tämä on poliisi.

Välittäjä oli soittanut jossain vaiheessa ja kertonut, että talo oli myyty 310.00 euron hinnalla. Kaksi viikkoa tämän jälkeen välittäjä, eli Arttu

V oli soittanut ja kysynyt, onko Närvisen ja Täkelän tarjous vielä voimassa ja he olivat tehneet kaupat.

Vi oli kertonut talossa olevista puutteista sen, että talossa on vain yksi vessa ja että saunan kiukaan alle jää vettä, joka täytyy kuivata lastalla. Närviselle ei ollut annettu Sixways Oy:n raporttia, eikä hänelle ollut kerrottu siitä, että rakennuksen keskiosa on paaluttamatta. Sixways Oy:n raportti on ollut epävirallinen paperi, jolla on haluttu johtaa harhaan sen suhteen, että paalutus on tehty oikein Närvinen oli käynyt useita kertoja talossa ennen kauppaa ja eri asiakirjoja oli ollut esillä, kuten isoja rakennuslupapapereita, korjauksista tulleita laskuja, Sixways Oy:n raportti paalutuksesta ja selvitys

ilmalämpöpumpun asennuksesta. Vellä oli ollut kaksi valmista kansiota täynnä valokuvia siitä, mitä korjauksia oli tehty. Vi oli jättänyt kaiken näytössä olleen materiaalin taloon, jolloin Närvinen oli saanut Sixways Oy:n raportin.

Sixways Oy:n raportista oli jäänyt Närviselle maallikkona sellainen käsitys, että paalutus on tehty hyvin. Vi oli kertonut, että paalutus on tehty tavanomaista paremmin, kun siellä on jotain ylimääräisiä tartuntoja. Närvinen ei ollut ymmärtänyt Sixways Oy:n raportin

perusteella, että talon keskiosa on paaluttamatta. Keskiosan paalutuksesta ei ollut ollut puhetta ja Vi oli kertonut, että talo on paalutettu viimeisen päälle hyvin. Asiassa on salattu, että remontti on tehty väärässä järjestyksessä, eli vasta lopuksi oli vahvistettu perustukset, mikä on aiheuttanut vaurioita rakenteissa.

Kun Närvinen ja Täkelä olivat asuneet kiinteistöllä vuoden, he olivat havainneet vuoden 2013 kesällä, että maa oli painunut sokkelin pinnan alapuolelle. Närvinen oli soittanut Velle, joka oli kehottanut ostamaan betonia ja slammaamaan sokkelin, eli jatkamaan sitä. Närvinen oli pyytänyt rakennustaitoista henkilöä paikalle tekemään työn, mutta tämä oli pitänyt tarpeellisena, että paikalle hankitaan maaperäasiantuntija. Maaperäasiantuntija, eli Sauli M oli ollut 25.9.2013 tutkimassa pihan painumista. Tässä yhteydessä Närvinen oli kertonut, että talo on paalutettu. Samalla oli selvinnyt, että paalutukselle ei ollut rakennuslupaa ja että rakenteissa oli viitteitä painumista. Maanpää oli kertonut, että taloa ei voida myydä kokonaan paalutettuna eteenpäin, koska sen keskiosa on paaluttamatta. Maanpää oli kertonut myös, että kukaan ei voi olla varma, pysyykö takka ja talon keskiosa paikallaan ja että painuminen voi rikkoa talon rakenteita.

Närviselle ei ollut kerrottu talon myynnin yhteydessä, että maa painuu pihalla ja että kivijalkaa täytyy jatkaa. Hänelle oli kerrottu myös, että paalutus oli tehty alun perin ennalta ehkäisevänä toimenpiteenä ja että Vi oli jatkanut paalutuksen loppuun vuonna 2003. Talo on kuitenkin päässyt kallistumaan vuoden 1995 paalutuksen jälkeen 9,5 senttimetriä, 2003 marraskuussa paikalla ollut paalutuksen toteuttaja T ja paikalla käynyt Pertti J, joka on rakennesuunnittelija, olivat kertoneet Velle, että talo täytyy paaluttaa kokonaan ja sille täytyy hankkia rakennuslupa. Jos kyseiseen osapaalutukseen olisi voitu saada lupa, olisi J hoitanut lupa-asiat kuntoon heti, tai viimeistään kun talon myyntiä on suunniteltu. Närvisen käsityksen mukaan keskiosan paalutusta ei ollut tehty, koska juuri vuotta ennen oli tehty alakerran kylppäriremontti. Talo on kallistunut vuoden 1995 jälkeen, mikä on repinyt rakenteita, minkä vuoksi talo on kylmä talvella, kun ilmavuodot ovat niin suuria.

Halkeamia ja repeämiä on peitelty ennen myyntiä silikonilla ja akryylimassalla ja talon etupihan painumista on peitelty jatkamalla kivijalkaa. Kantajat ovat ostaneet peruskorjatun, suoran ja kokonaan paalutetun talon.

Vi oli kertonut 2.10.2013 käydyssä puhelinkeskustelussa, että rakennuslupaa ei ollut haettu, koska paalutus oli tehty niin kiireellisesti. Vi ei ollut tiennyt, että talo olisi pitänyt paaluttaa kokonaan. Vi oli silloin esittänyt täysin tietämätöntä asiasta ja oli kertonut että T olisi kertonut hänelle, että paalutukseen ei tarvita rakennuslupaa. Närvinen oli alkanut epäillä Ven kertomusta tapahtumista ja Närvinen oli nauhoittanut heidän puhelinkeskustelunsa.

Juha-Pekka Vi (jatkossa Vi, Olli-Pekka Vestä käytetään koko nimeä) on kertonut, että hän oli myynyt kysymyksessä olevan kiinteistön kiinteistövälittäjien kautta. Hän oli esitellyt rakennusta kiinteistövälittäjille ja he olivat laatineet korjauksia koskevan myyntiesitteiden liitteen. Närvinen oli ollut tutustumassa taloon päivää ennen varsinaista näyttöä ja hän oli ollut paikalla noin puolitoista tuntia. Paalutusasia oli otettu esille ja käyty läpi, että paalutus oli tehty kahdessa vaiheessa. Vi oli halunnut jatkaa paalutusta vuonna 2003 ja hän oli piirtänyt ja selittänyt Närviselle miten paalutus oli tehty. Samalla oli käyty läpi myös mitä virheitä talossa oli havaittu. Tuulikaappi oli ollut kylmä ja Vi oli käyttänyt siellä lisälämmitintä. Hän oli kertonut kaikki mahdolliset virheet, mitkä muisti, koska häntä oli ohjeistettu näin toimimaan. Vi oli käynyt remontit läpi valokuvista ja muuten. Närvinen oli käynyt talossa 29.5.2012 ensimmäisen kerran, tämän jälkeen pikaisesti 30.5. yleisesittelyssä ja toisen kerran 30.5. sekä vielä illalla 31.5. Vi on ollut asiakirjojen varassa antaessaan tietoja talosta, koska hän oli tehnyt ainoastaan paalutusremontin. 1.6. Närvinen oli tullut vielä appivanhempiensa kanssa käymään talolla. Silloin Vi oli ymmärtänyt, että ostajat eivät tiedä mitä ovat tekemässä, heitä ei ollut kiinnostanut valokuvat tai muu selvitys. He eivät olleet olleet kiinnostuneita remonteista ja muista taloon liittyvistä asioista, vaikka Vi oli yrittänyt niitä heille esitellä.

Taloon oli 1948 tehty salaojat ja Vi oli kaivanut keväällä 1998 lapiolla anturaan asti ja löytänyt salaojajärjestelmän, joka oli huuhdeltu ja kulmiin oli laitettu tarkastuskaivot. Vanha järjestelmä oli liitetty uusiin putkiin ja tarkastuskaivoihin. Samana vuonna oli uusittu viemäriputki

talon ja kaupungin verkon välillä sekä vedetty uusi vesijohto taloon. Hulevedet oli tuolloin määrätty kaupungin taholta liitettäväksi jätevesiverkkoon.

Vi oli jo ostaessaan taloa ajatellut, että sokkelin paalutus täytyy tehdä jossain vaiheessa loppuun. Vi oli 2003 soittanut Tlle

10 paalutuksesta, kun muita urakoitsijoita ei ollut saatu. T oli sanonut, että hänellä on viikon väli, jossa paalutus on mahdollista tehdä, mutta muuten se menee vuoden päähän. T oli kutsunut Jn paikalle ja J oli sanonut, että sisätiloja ei tarvitse paaluttaa, sokkelin paalutus on riittävä toimenpide. T oli ollut sama mieltä. T oli kertonut, että hän tekee paalutuksen paksummilla paaluilla kuin normaalisti.

Veä edeltävä omistaja oli tehnyt kellarin lattian sahatuista tiilistä ja se oli ollut epätasainen. 1999 tai 2000 he olivat laatoittaneet takkahuoneen lattian. Laatoittaja oli sanonut, että lattia on epätasainen ja siihen on tehty tasoitteilla kallistuksia jotta laatat saatiin kiinni. Nämä niin sanotut kopolaatat oli käyty läpi myös Närvisen kanssa. Vi oli maalannut seinien paneelit valkolakaIla ja myöhemmin kattoon oli asennettu halogeenivalot, jolloin vanhat kattolistat oli pitänyt irroittaa ja niitä ei ollut saanut samaan kohtaan kuin aiemmin. V oli

poistanut keskikerroksesta 2012 kattolistat samalla kun hän oli tapetoinut olohuoneen uudelleen. Yläkerran lattialistoissa katselmuksessa havaitut raot johtuvat lattia listojen huonosta asentamisesta.

Salaojien osalta V on huuhdellut salaojat usein ja pitänyt niitä kunnossa. Hän oli halunnut syyskuussa 2012 ennen kuin muutti pois talosta vielä huuhdella salaojat poikansa kanssa ja silloin salaojat olivat toimineet. Vesiposti ei ollut vuotanut Ven omistusaikana eikä hän ollut avannut rakenteita. Närvinen ei ollut ensimmäisenä talvena 2012-2013 reklamoinut kylmyydestä. K, eli Veä edeltävä

omistaja, oli kertonut Velle, että hän oli halunnut tehdä terveen ja hengittävän talon, mihin liittyen seiniin ei ole tehty tiiviitä höyrysulkuja.

Asuntoesittelyssä oli ollut esillä valokuvia talon aiemman omistajan remontista ja Viita niemen ottamat 14 valokuvaa, joissa näkyy vuoden

2003 paalutustoimenpiteet. Paalutus ja kuvat oli käyty läpi Vsen kanssa ja tämä oli tarkastanut myyntiesitteen.

T oli sanonut Velle, että rakenteita ei jää näkyviin ja jos tarvitaan rakennuslupaa, se voidaan hakea jälkikäteen, koska J oli tarkastanut rakenteet. Rakennusvalvonnasta, jossa oli lounas silloin meneillään, oli sanottu, että jos J on ollut paikalla, se riittää. J, T ja Vi olivat keskustelleet talon keskiosan paaluttamisesta, jota ei ollut pidetty perusteltuna.

Vi oli kysynyt Närviseltä useita kertoja, että ymmärtääkö hän, miten talo on paalutettu ja mitä on paaluttamatta. Hän oli käynyt saman keskustelun myös välittäjien kanssa, jotka olivat olleet kiinnostuneita paalutuksen toteuttamistavasta.

M on Diplomi-insinööri, ja toiminut reilut 30 vuotta maaperäalalla sekä ollut myös opettajana. Hän oli mennyt katsomaan asfaltissa ollutta kuoppaa kysymyksessä olevalla kiinteistöllä vuoden 2013 syyskuussa. Asiakirjoista oli selvinnyt että talo oli paalutettu ja Mtä oli pyydetty rakennuksesta selvitys. M oli mennyt ensin rakennusvalvonnan arkistoon ja sieltä oli selvinnyt, että vuonna 1945 oli 11 myönnetty rakennuslupa ja paalutuksista ja rakenteiden lujituksista oli lupa vuodelta 1996. Vuoden 2003 paalupöytäkirjoista hän oli päätellyt mikä voisi olla maaperän rakenne ja hän oli tehnyt niillä tiedoilla raportin. Paalujen pituudesta pystyy arvioimaan savikerroksen paksuutta.

Paalujen pituus oli ollut 1996 neljästä seitsemään metriin ja 2003 oli ollut kahdeksan kappaletta paaluja, joiden yhteispituus oli ilmoitettu, mutta ei yksittäisen paalun pituutta. Koska keskiarvona laskettu paalun pituus oli ollut vuoden 2003 paalutuksessa 2,5 metriä oli siitä pääteltävissä, että savipatjan paksuus vaihteli eri puolella rakennusta.

Keskeinen ongelma rakennuksen remonteissa on se, että niissä ei ole käytetty geoteknistä osaamista. Koko talon alle on rakennettu kellari, eli sitä on kaiveltu syvemmäksi jossain vaiheessa. Talon Itäpuoli on paalutettu ja on ihmeellistä, että lupa osittaiselle paalutukselle on myönnetty vuonna 1996. Vuoden 2003 paalutus on sinänsä varmaankin tehty ihan ammattitaitoisesti. Kaikkien korjausten jälkeen osa talosta on kuitenkin jätetty saven varaan, myös kantava keskilinja. Syvennetty kellarin lattia ja osin idän puoleinen seinä sekä perusmuuri ovat saven varassa. Vuoden 1995 paalutus on erikoinen, koska rakennus on osittain savenvarainen. Seinän kuorma on pyritty siirtämään kokonaan paaluille, mitä ei välttämättä tapahdu. Tänä päivänä tämän kaltaista ratkaisua, eli osittaista paalutusta, ei voisi tehdä.

Ongelmana on se, että kun on savenvaraisia rakenteita ne painuvat ja paaluttamattomat rakenteet eivät painu. Saven varaiset rakenteet painuvat todella hitaasti ja kaltevuudet ja vinoudet eivät ole tässä tapauksessa kovin suuria kun verrataan turkulaisiin taloihin yleensä. Kellarin lattia on kolme-neljä senttiä vinossa sinnepäin, missä on enemmän savea eli itään ja autokatokseen päin. Keskikerroksessa painumat ovat toiseen suuntaan eli länteen, koska terassi on paalujen varassa. Vinoumat ovat siellä noin neljä senttiä matalamman savikon suuntaan eli länteen. Maanpää ei osaa sanoa missä vaiheessa ja kuinka paljon talo on painunut.

Kun piha painuu, painuu myös rakennus, mutta ei niin paljon kuin piha, koska rakennus on jäykkä paketti. Maanvarainen lattia painuu idän suuntaan, jossa on enemmän savea. Myös piippu painuu. Rakennus on vanha ja painumat eivät ole suurusluokaltaan kovin suuria. Ongelmana on se, että osa rakennuksesta painuu ja osa ei, jolloin syntyy jännityksiä, mikä aiheuttaa rakenteisiin halkeamia. Rakenteellisesti nykyinen tilanne on ehdottomasti väärä ratkaisu, koska kaiken pitäisi olla joko saven tai paalujen varassa. Rakennusta ei voi myydä paalutettuna, koska se on vain osittain paalutettu. Sen arvo on noin puolet vastaavan kunnossa olevan rakennuksen käyvästä arvosta.

Painumiseen määrään ja nopeuteen vaikuttaa kellarin kaivamisen yhteydessä tehty uusi täyttö ja vesimäärien muuttuminen. Painumiset ovat todennäköisesti pieniä, joten niistä seuraa varmasti esteettisiä haittoja ja ne voivat aiheuttaa myös rakenteellisia ongelmia. Painumista ei kuitenkaan aiheudu sortumisvaaraa. Savi kerros elää aina vähän ja sen vuoksi tämän kaltainen osittainen paalutus on ongelmallinen. Kellarin lattia on muutaman sentin vino syvemmän savikon alueelle ja lattia on todennäköisesti tehty suoraan ja se on noin neljä senttiä vino.

Se voi vielä painua sentin tai kaksi. Keskiosa voi vielä muutaman sentin mennä pilarin ja piippulinjan osalta. Piippu voi painua koko pakettina muutaman sentin. Keskikerros ei enää kallistu länteen, koska se on paalutettu. Nämä ovat luvut ovat spekulaatioita tehtyjen mittausten perusteella. Painuma on pahimmillaan 5 senttiä 30 vuodessa.

Maaperätutkimuksena tehtiin kolme kappaletta painokairauksia. Maaperätutkimusten perusteella rakennuksen itäpuolella on syvempi savikerros, joka ohenee länteen päin mentäessä.

M oli rakennuksessa käydessään ihmetellyt miksi kellarikerroksessa kattolistat ovat auki, mikä selittyy painumisella samoin kuin se, että kuistin liukuovet menevät itsestään auki ja ovi aukeaa itsestään. Myös kaksi sokkelin halkeamaa on aiheutuneet painumisesta, koska paalujen välinen etäisyys on ollut niin suuri, että se aiheuttanut halkeamisen peitetyn ikkunan kohdalta. Valokuvien perusteella halkeamat ovat tulleet vuoden 2003 paalutuksen jälkeen (Ven todiste 5 valokuva 3).

Rakennus pitäisi korjata niin, että koko rakennus on paalutettava, eli lattia rakenteet ja ne mitkä vielä ovat saven varassa on saatava paalujen päälle. Rakennuslupaa on haettava koko rakennuksen paaluttamiseksi. Kun 2003 paalutettiin, olisi silloin pitänyt hakea rakennuslupa ja katsoa rakennuksen kokonaisuutta sekä suunnitella paalutus. Rakennus on mennyt vuoden 2003 paalutuksen johdosta huonompaan suuntaan, koska jännitteet rakennuksessa ovat lisääntyneet. Kellarin lattia sinänsä kestää, mutta se menee vinoon. Nyt tehtyjen tutkimusten perusteella voidaan tehdä geotekninen raportti rakennuslupaa varten.

Osittainen paaluttaminen on myös mahdollista: on tehty sellaisia suunnitelmia, joissa osa rakennuksesta on paalutettu, esimerkiksi laajennusosa, joka on erotettu liikuntasaumalla. Rakennuksen nurkkaa on myös saatettu tukea muutamalla paalulla, mutta silloin muu rakennus on jäänyt saven varaan.

Savessa on luonnontilaisena puolet vettä ja puolet maata. Kun savea kuormitetaan, vesi poistuu ja savi painuu kasaan. Jos vesi pääsee pois savesta, niin sen painuminen nopeutuu. Piipun alla oleva savi on todennäköisesti painunut suurimman osan, mutta veden johtaminen pois vaikuttaa asiaan. Pelkän lattian rasite savipatjaan on pientä.

On yleistä, että tämän ikäisten talojen sokkeleissa on halkeamia. Rakennuksen vinoutuminen on tapahtunut ennen paalutusta.

K on kertonut, että hän on rakennustekniikan insinööri ja töissä yrityksessä, jossa tehdään painuneiden rakenteiden oikaisuja. K on tutustunut kysymyksessä olevaan kohteeseen. Rakennuksen tukeminen lähtee liikkeelle rakennusluvan tai toimenpideluvan hakemisesta ja ilman pohjatutkimusta ei voida lähteä paaluttamaan. Pohjatutkimuksesta selviää muun muassa paalujen paksuus ja maaperän kantavuus. Osittaisen paalutuksen tapauksessa esitetään rakennuslupaan perustelut, miksi näin tehdään, mutta yleensä ei lupaa voi saada kuin koko rakennuksen paalutukselle, koska muuten talon rakenne voi lähteä repeämään.

Kysymyksessä olevassa rakennuksessa osa ulkoreunoista oli jäänyt paaluttamatta samoin kuin kantavat sisäseinärakenteet. Paalujen pitää ottaa vastaan koko rakennuksen kuorma, joten kantavat rakenteet täytyy tukea paalulla kokonaisuudessaan. Jo paalutusta suunniteltaessa täytyy huomioida niiden kantavuus, jotta vaurioita ei pääse syntymään.

Rakennuksen oikaiseminen vaatii sen, että paalut lyödään lähelle alkuperäistä sokkelia. Olemassa olevia paaluja ei voida hyödyntää tässä korjaustekniikassa. Kysymyksessä olevan rakennuksen keskiosan paaluttaminen voisi maksaa noin 25-20.000 euroa. K ei pidä mahdollisena sitä, että keskiosa voitaisiin korjata noin 8.000 eurolla.

Osittainen paalutus on aiheuttanut halkeamia sokkeliin ja lattiarakenne on painunut. Ku yritys tekee osittaispaalutuksia ainoastaan suurissa matalaperustaisissa taloissa, kun pohjatutkimus on tehty ja rakennuslupa myönnetään.

P on kertonut, että hän on toiminut lämpökuvaajana noin 15 vuotta ja että hän etsii lämpökameralla rakennusvirheitä. Tähän mennessä rakennuksesta on löytynyt aina virhe, kun se siltä on näyttänyt lämpökuvauksen perusteella. Hän on tehnyt lämpökuvausta noin 5.000 kohteeseen.

Kysymyksessä oleva rakennus alipaineistettiin kanavapuhaltimella, mutta alipaineen saamisessa oli vaikeuksia: alakertaan saatiin alipaineeksi -6 Pascalia. Mittausraportin sivulla 5 ja 7 seinän lämpötilat olivat selvästi pakkasella vaikka ulkolämpötila oli vain -11 astetta. Sivulla

10 saunakäytävällä seinä oli pahimmillaan kuusi astetta pakkasella ja käytävällä tuntui tuuli. Mainitussa kuvassa näkyvä musta osa kuvaa alle viiden asteen lämpötilaa. Sivulla 12 saunan eteisessä täytyy olla suora reikä, koska lämpötila on kuvassa yli kahdeksan astetta pakkasella. Sivulla 16 saunan ikkunat vuotavat ja sivulla 17 saunan eteisessä alin lämpötila on yhdeksän ja puoli astetta pakkasella.

Alakerrassa vuodot painottuivat itäsivulle ja ne olivat niin suuria, että ne viittaavat mekaaniseen virheeseen rakenteessa.

Keskikerroksessa (s. 20) tuulikaapissa oli suuria vuotoja, mustalla näkyvä kohta kuvassa on alle kaksi asteista. Ulko-ovi vuotaa erikoisella tavalla (5. 22), mikä viittaa siihen, että karmi on vääntynyt. Keittiön ikkunan lasit ovat eri tasolla (s. 28) ja koska ylä- ja alapuolella on vuotoa, viittaa se siihen, että karmi on vääntynyt. Olohuoneen ikkuna (s. 34) vuotaa. Keskikerroksen työtilassa (s. 40) on kova ilmavuoto. Talo vuosi niin paljon, että P on harvoin nähnyt näin suuria vuotoja.

Asumisterveysohjetta 2003 soveltamalla, joka on tullut voimaan 2004, saadaan rakennusvirheet esiin, RT-kortin ohjeilla piilovirheistä suurin osa jää löytämättä. Tämä johtuu siitä, että P käyttää riittävää alipainetta, jolla virheet saadaan esiin. Mikäli käytetään RT-kortin mukaista, eli

14 pienempää alipainetta, samat virheet saadaan esiin, mutta virheiden näkyminen lämpökameran kuvassa kestää kauemmin, koska ilmavirta vuotokohdasta on pienempää ja rakenne viilenee hitaammin. Tämä tarkoittaa sitä, että virheiden esiin tulemista pitäisi odottaa päiviä.

Pty on kertonut, että hänellä on pitkäaikainen kokemus rakennusalalta ja että toiminut rakennusten kuntotutkimusten parissa 18 vuotta, myös opetus ja kehitystehtävissä. Hän on laatinut oppikirjan lämpökuvauksesta ja tiiviysmittauksesta ja ollut muun ohella laatimassa lämpökuvauksen RT-korttia ja pitänyt lämpökuvauskoulutuksia. Pty on tehnyt rakennuksen lämpökuvauksia muutamaan sataan rakennukseen.

Kysymyksessä olevaan kohteeseen sovelletaan rakentamisajankohdan eli vuoden 1948 rakentamismääräyksiä ja niiltä osin kuin talo on peruskorjattu, niin rakennusluvan hakemishetkellä olevat määräykset koskevat niitä toimenpiteitä, joita on tehty. Pn tekemä lämpökuvaus ei vastaa RT-kortin mukaista raporttia kaikilta osin. Mittaustuloksia voidaan kuitenkin pitää suuntaa-antavina ja kuvauksen tulokset ovat jokseenkin oikeita. Asuintilojen osalta voidaan edellyttää asuinterveysvaatimuksia myös vanhoissa rakennuksissa. Tällöin pinta-lämpötilat mitataan normaaleissa käyttöolosuhteissa. Keinotekoisesti luodulla alipaineella tehtyjä mittauksia ei voida soveltaa suoraan asumisterveysindeksiin. Missään ei ole määritetty miten asumisterveysohjetta sovelletaan vanhoihin rakennuksiin. Vanhojen rakennusten lämpökuvauksesta ei ole ohjeita.

Kellarikerros on rakennettu vuonna 1948 kylmäkellariksi ja toisarvoiseksi tilaksi. Kellaritilat on otettu käyttöön ilman rakennuslupaa ja sen vuoksi ne ovat edelleen rakennusajankohdan mukaisia perunakellareita eli niitä ei voida virallisesti pitää asuintiloina. Jos kellarille olisi haettu rakennuslupa, niin tilasta olisi tullut parempi ja siihen sovellettaisiin rakennusluvan hakemisajankohdan määräyksiä. Ilmanvuotoluku on tyypillinen rintamamiestaloille, vaikka taloa olisi peruskorjattu. Yläkerta, johon on haettu rakennuslupa, on rakennuslupa-ajankohdan mukaisten sääntöjen alainen. Tiiviysmittaukset ovat uusi asia, niitä on tehty 2010 luvulta alkaen ja 1990-luvulla ei ollut niitä koskevia sääntöjä. Rakennuksessa ei ole lämpökuvauksen ja ilmavuototutkimuksen perusteella virhettä.

Ilmavuototutkimus kertoo siitä, että kysymyksessä oleva talo on hatara, mikä ei tarkoita, että siinä olisi virhe. Kohteen ilmavuotoluku on tyypillinen peruskorjatulle omakotitalolle. 1940-, 1950 ja 1960 luvun taloissa kyseisen kohteen ilmanvuotoluku kymmenen on tyypillinen luku sen perusteella, mitä Py on analysoinut noin 1.000 talon ilmanvuotoluvuista.

Remontin tekijä vastaa luvatta tehdystä remontista. Asumisterveysohje 2003 koskee uudiskohteita. Rintamamiestalossa seinän rakenne ei sisällä sellaista materiaalia, joka estää ilman liikkumisen. Tervapaperi ja puu päästävät ilman läpi hitaasti, eikä rakennuksia rakennettu tiiviiksi ennen kuin koneellinen ilmanvaihto otettiin käyttöön.

O on kertonut, että hän on Turun kaupungin rakennusvalvontajohtaja. Yleensä rakennukset perustetaan kokonaisuudessaan samalla tavalla, koska muuten painuminen voi olla epätasaista, mikä voi vaurioittaa rakennusta. Poikkeustapauksissa on myönnetty joitakin lupia osittaispaalutuksille. Kysymyksessä olevan talon osittaiselle paalutukselle on myönnetty 1995 rakennuslupa ja on harvinaista, että tämän kaltainen lupa on myönnetty. Vuoden 2003 paalutukselle ei ole haettu rakennuslupaa ja lupa olisi pitänyt hakea. Luvan saaminen olisi edellyttänyt rakennuslupahakemusta, jossa on liitteenä suunnitelmat siitä mitä tehdään ja pohjatutkimus, joka sisältää geoteknikon lausunnon perustamistavasta.

O ei ollut löytänyt kalenteristaan tai muistivihkostaan mainintaa siitä, että Ven kanssa olisi käyty keskusteluja rakennusluvan tarpeellisuudesta vuoden 2003 paalutuksen osalta. O on siitä varma, että ei ole vastannut kenellekään, että rakennuksen voi paaluttaa ilman rakennuslupaa. Kun rakennuksen keskikohta on paaluttamatta, niin todennäköistä on, että keskikohta painuu ja reunat eivät, mikä aiheuttaa muodon muutoksia. Muodonmuutokset aiheuttavat todennäköisesti halkeamia ja muita vaurioita, mutta aika näyttää miten käy. Sen voi selvittää tutkimalla maaperää ja tekemällä laskelmat.

J oli ottanut yhteyttä Oan ja kertonut Olle, että T oli vuonna 2003 ottanut yhteyttä Jeen, ja J oli luvannut hakea tarvittavat luvat kysymyksessä olevan rakennuksen paalutukseen. J oli kuitenkin jonkin ajan kuluttua havainnut, että paalutus olikin jo tehty. J oli rakennusinsinöörinä ollut sitä mieltä, että yleensä tämän kaltaiset kohteet paalutetaan kokonaan.

Olemassa oleva paalutus on luvaton ja kun sille haetaan jälkikäteen lupaa, niin dokumenttien täytyy olla paremmat kuin lupaa normaalisti haettaessa. Tarvitaan tavanomaisten selvitysten lisäksi laadunvarmistusselvitys, eli selvitys siitä, mitä on tehty ja sen lisäksi riittävän pätevän henkilön allekirjoittamat suunnitelmat siitä, miten rakenne toimii ja mitä mahdollisia lisäyksiä siihen tarvitaan.

Vnen on kertonut, että hän on koulutukseltaan talonrakennusinsinööri, hän on suorittanut sertifioinnin tiiviysmittaukseen vuonna 2012 ja mitannut noin 50 kohdetta.

Vuonna 2007 on tullut uusia määräyksiä rakentamiseen, joiden mukaan, jos suunnitellaan tiivistä taloa, sen tiiviys on osoitettava. Mittaus toimitetaan niin, että rakennuksen johonkin aukkoon laitetaan puhalIin ja mitataan ilmamäärää. Ilmamäärämittaus antaa vuotojen keskiarvon, se

ei kerro siitä, missä vuotoja on. Hänellä on ollut käytettävissään lämpökuvausraportti.

Tämän ikäiselle rakennukselle ei ole määräyksiä ilmanpitävyyden suhteen, mutta haluttiin kuitenkin selvittää ilmavuodon määrä ja tulokseksi saatiin suhteellisen suuri luku, eli 10 verrattuna tilavuuteen ja 11 verrattuna vaipan alaan, joka on nykyään käytössä. Tämän päivän

normien mukaan ilmavuotoluku ei saa olla yli neljän ja jos se on yli kahden, niin se on kompensoitava muiden rakenteiden parannuksilla. Vastaavien 1940-luvun rakennusten ilmavuotoluvut olivat 2-16. Vnen katsoi kuitenkin, että kysymys on peruskorjatusta rakennuksesta, joten sitä voitaisiin verrata 1990-luvun puolivälin rakennusten lukuihin ja niissä hajonta oli 1-9.

Vanhemmissa rakennuksissa ei ole höyrysulkua ja silloin voidaan puhua niin sanotusta hengittävästä rakenteesta. Myös vanhoilla menetelmillä voidaan rakentaa talo, jonka ilmavuoto on pieni.

Kiinteistövälittäjä A on kertonut, että kysymyksessä olevan kiinteistön myynti oli tapahtunut Arttu Vsen kautta. He olivat käyneet Vsen kanssa yhdessä kohteessa arviokäynnillä ja lisäksi toisen kerran tekemässä toimeksiantosopimusta. A oli ollut mukana puolet toimeksiantokäynnistä ja V oli tehnyt

toimeksiannon loppuun ja on sen jälkeen hoitanut yksin kohteen myyntiä. A on kuullut Vlta, miten myynti oli edennyt. V on laatinut myyntiesitteen ja hoitanut myymisen sekä kertonut kohdetta koskevat tiedot ostajille.

Kysymyksessä oli kaunis asunto, remontteja oli tehty ja se oli ikäisekseen hyväkuntoinen. Myyjä oli kertonut remonteista ja ainoa mitä A muistaa keskustelua käydyn kohteen puutteista oli se, että saunaan jää vähän vettä lattialle ja että kohteessa on vain yksi vessa. Muita puutteita ei jäänyt mieleen. Kun koko talo käydään tunnissa tai puolessatoista läpi, ei ole jäänyt muuta erityistä mieleen. Yksittäisiä asioita ei käyty pitkään läpi, kuvat remontista ja mitä oli remontoitu.

Arttu V on kertonut Aille, että Sixways Oy:n laatima asiakirja on ollut esittelyssä nähtävillä. A ei muista tarkemmin mainittua asiakirjaa, se on ollut todennäköisesti asiakirjojen joukossa, joita oli suuri määrä. A ei osaa ottaa kantaa siihen, selviääkö keskiosan paaluttamattomuus mainitusta asiakirjasta, koska on saanut jo niin paljon tietoa asiasta.

V on kertonut, että he olivat käyneet Ain kanssa kysymyksessä olevalla kiinteistöllä arviokäynnillä ja vielä toisen kerran tekemässä toimeksiantosopimuksen. Hän oli saanut tiedot talosta Veltä. V oli saanut Sixways Oy:n laatiman selvityksen Veltä ja mainittu liite oli ollut useana kappaleena esittelyssä pöydällä tutustuttavana. Jokaiselle ei ollut ollut antaa omaa kappaletta. Liite oli annettu V siinä yhteydessä, kun ostotarjousta oli tehty. V on varma, että asiakirja on annettu kantajille ennen kaupan tekemistä. Ostotarjouksen yhteydessä on annettu myyntiesite, myyjän antamat tiedot korjauksista ja Sixways Oy:n laatima asiakirja. Rakennuslupa-asiakirjat on toimitettu kaupanteon yhteydessä, mutta ne ovat olleet nähtävänä esittelyssä.

Kohteessa oli tehty paljon remontteja ja ne oli hyvin dokumentoitu. Nopeasti näytön jälkeen oli tullut kolme tarjousta ja niitä oli käsitelty lakkiaisviikonloppuna. Lopullinen kauppa oli tehty pian tämän jälkeen.

K on kertonut, että hän on toiminut kiinteistövälittäjänä vuodesta 2000. Hän on tehnyt useita vuosia arvioita kiinteistöistä. K on laatinut kirjallisena todisteena olevan asiakirjan ja tutustunut sitä laatiessaan siinä mainittuihin asiakirjoihin. Rintamamiestalot ovat usein epävakaalla pohjalla ja joissakin tapauksissa taloja on vakautettu joko teräspaaluilla tai polymeeripaaluilla. Rakennuksen vakauttaminen on myynnin kannalta positiivinen asia. Maanpään lausunto ei vaikuta hintaan, koska tärkein on tehty, eli talo on vakautettu. Voidaan olettaa, että talo painuu tasaisesti, jos se ylipäänsä painuu. Nyt tiedossa olevat maaperäasiat eivät olisi vaikuttaneet kauppahintaan. Kyseiseltä alueelta ei ole vertailuhintoja ja joka tapauksessa tämän kaltaiset rakennukset on arvioitava tapauskohtaisesti.

K on käyttänyt lausuntoonsa asiantuntijalausuntoja ja arvioinut niiden vaikutusta hintaan. Myös vakauttamattomia taloja myydään paljon ja se ei ole kaupan este. Närvinen on yrittänyt vaikuttaa lausunnon sisältöön. Närvinen oli soittanut ja puhelu oli ollut uhkaavan sävyinen ja jonkin ajan kuluttua Närvinen oli myös lähettänyt sähköpostia.

G on kertonut, että hän on kiinteistövälittäjä ja saanut suuren määrän asiantuntijalausuntoja rakennuksesta. Hän ei voi ottaa kantaa siihen, mikä korjaus on tarpeellinen tai välttämätön, mutta näiden asiantuntijalausuntojen seuraus on se, että käyvän arvon määrittäminen kysymyksessä olevan kiinteistön osalta käy mahdottomaksi. Kun on eriäviä näkemyksiä siitä mitä täytyy tehdä, hintaa ei voida määrittää. G ei voisi arvioida kysymyksessä olevan kiinteistön arvoa oikeudenkäynnin jälkeenkään. Perustukset ja talon rakenteisiin liittyvät seikat ovat tärkeitä ja mitä enemmän niistä on erilaisia lausuntoja, se herättää kysymyksiä ostajissa ja vaikeuttaa myyntiä. Hän on saanut asiakirjoja ainoastaan ostajapuolelta eikä hän ole käynyt itse paikalla.

Y on valmistunut ammattikorkeakoulusta 2007 ja hän on ollut vuodesta 1995 tekemisissä korjausrakentamisen kanssa. Vuodesta

2002 hän on toiminut oman yrityksensä puitteissa rakennusvirheiden parissa. Hän on käynyt kohteessa seitsemän kertaa ja laatinut virheraportin. Toimeksiantona oli ollut alun perin ilmavuotojen selvittäminen.

Kellarin lattiassa oli havaittu lisää kallistumista verrattuna noin vuosi sitten tehtyihin mittauksiin ja lattia oli painunut sen keskikohtaa kohti, kohti takkaa ja suurimmat painumat ovat alakerrassa takan edessä. Kellarissa laatat ovat monessa kohtaa irti alustastaan painumisen vuoksi.

Ylimmässä kerroksessa rakenteet ovat revenneet ja niitä on korjailtu ja lattia on kallellaan poispäin autotallista. Rakennuksen lattiat ovat vähän joka suuntaan vinossa samoin kuin seinät. Yn käsityksen mukaan piippu painuu ja se vetää rakenteita mennessään. Keskikerroksessa on rakoa kattolistassa ja katon reunaa on korjailtu koko matkalta. Yläkerran listojen raot johtuvat painumisesta samoin kuin sokkelin kaksi halkeamaa. Kellarin kattolistojen virheet viittaavat siihen, että rakenne on painunut. Perustamisessa ongelmana on se, että rakennus ei vajoa tasaisesti, koska se on osittain paalutettu.

Rakenneavauksissa havaittiin, että höyrysulkuna oli pahvia ja paperia monessa paikassa. Saunan käytävällä oleva ilmanvuoto johtuu höyrysuun huonosta asennuksesta ja painumisesta. Rakennuksen täytyy olla tiivis, vaikka se olisi vanha. Kantavia rakenteita ei saa korjata ilman rakennuslupaa. Kun puututaan kantaviin rakenteisiin niin tarvitaan aina suunnitelmat.

Salaojat ovat talon koiliskulmassa noin 30 senttimetriä liian korkealla siten, että salaoja laskee kohti luoteen puoleista kulmaa, jossa se on suunnilleen oikealla korkeudella. Kyseisessä kohdassa anturan korkeusasema ei ole Yn tiedossa, mutta salaoja on joka tapauksessa lattiapinnan alapuolella. Salaojien osalta kaupunki on edellyttänyt, että vesiä ei johdeta tavalliseen viemäriin, vaan hulevesiverkkoon.

Yn ajatus on se, että ensin on kaivettu salaoja talon länsi sivulle, joka on kuivattanut perustuksen, mikä on puolestaan aiheuttanut pikaisen paalutustarpeen. Paalutuksen jälkeen päätyyn on laitettu kuvatulla tavalla virheellinen salaoja, joka on lisäksi virheellisesti liitetty

viemäriverkkoon. Mikäli salaoja on anturan yläpuolella, se ei toimi oikein ja kosteus voi päästä rakenteisiin. Viemärissä oli vastakaltevuus ja siitä puuttuu padotusventtiili, joka on pakollinen.

Rakenteiden avauksissa, jotka tehtiin lämpökuvausten perusteella, löytyi rakennusvirheitä. IImavuodot voivat aiheuttaa homeongelmia, kun vuotokohdasta pääsee kosteutta rakenteisiin. Keittiön kohdalla seinässä oli pahvi tai paperi ilmasulkuna, joka päättyi kymmenen senttiä ennen ikkunaa. Yläkerrassa kohdassa, johon höyrynsulkumuovi päättyi, alhaalta ei tullut vastaan ilmasulkupaperia tai muuta materiaalia. Kellarin kattopaneelin päällä oli muovi, jota ei saisi siellä olla.

Rakennus pitäisi korjata niin, että paalutus korjataan ja rakennuksen sisäpinnat avataan, jotta höyrysulku saadaan korjattua. Rakennuksen vesiputkissa ei ollut näkynyt suoja putkia ja kylmävesiputkia ei ollut eristetty. Lattian paaluttaminen vaatii kellarin sisäpintojen purkamisen ja koko rakennuksen sisäpinnat menevät uusiksi, kun ilmavuodot korjataan. Rakennuksen korjaamisen kustannukset on laskettu laskentaohjelmalla, joka päivittää hinnat kerran kuukaudessa. Kustannusarvio pitää sisällään sisäpinnat kaikkien kerrosten osalta ja sen loppusumma on 58.098 euroa. Lvi- ja sähköasiat eivät sisälly laskelmiin ja rakenteita avattaessa on todennäköistä, että paljastuu uusia korjauskohteita.

Rakenteet ovat painuneet viimeisen vuoden aikana lisää, mutta painumisen nopeudesta ei voida sanoa mitään.

Rintamamiestalot ovat yleensä hyvin tehtyjä ja ne ovat pääsääntöisesti suoria. Tiiviyden osalta jo vuoden 1958 määräykset edellyttävät että kiinnitetään huomiota tiiviyteen. Nämä määräykset ovat olleet voimassa myös 1940-luvulla. Rintamiestaloissa ongelmana on ollut se, että ne ovat liian tiiviitä. Puhutaan myös hyvästä rakennustavasta, joka on otettava huomioon vaikka nimenomaisia määräyksiä ei olisikaan. Asuintila on sellainen tila, missä on asuinlämpötila. Kellarin osalta rakennusluvan ehtona ei ole täysi huonekorkeus.

Y kertoi lainvoimaa vailla olevasta rikosasiasta, johon vedottiin todistajan uskottavuuteen vaikuttavana seikkana.

Läki on kertonut, että hän koulutukseltaan rakennusinsinööri ja että hän on tehnyt vuodesta 1979 oman yrityksensä puitteissa erilaisten rakennusvirheiden etsimistä, kustannusarvioiden laatimista ja uudisrakennusten rakennuttamista.

Läki on käynyt kysymyksessä olevalla kiinteistöllä ja havainnut, että rakennuksessa oli kaltevuuksia lattioissa. Paalutuksen seurauksena piha painuu, mutta rakennus ei. Mitään muuta merkkiä painumisesta ei ole näkyvissä. Pihan painuminen on varsin tavanomaista, kun rakennus on paalutettu. Samoin pihan kaivo on painunut, mikä johtuu todennäköisesti siitä, että viemäriverkon rakentaminen ja puut voivat kuivattaa maata, mikä saa aikaan painumista.

Kellarikerroksen laatoituksessa olisi ollut vaurioita, mikäli lattia olisi liikkunut. Puurakenteita ei kannata tarkastella, jos halutaan tietoa talon liikkeestä, koska puurakenteet liikkuvat aina jonkin verran kosteuden ja lämpötilan mukaan. Kivirakenteissa ei havaittu liikkeeseen viittaavia seikkoja, vaikka niissä ne ovat luotettavasti havaittavissa. On tavanomaista että tämän aikakauden talossa sokkeli on halki, eikä se edellytä rakennuksen liikkumista. Valokuvien perusteella kyseisen rakennuksen sokkelissa olevan halkeaman reuna oli tumma, mistä voidaan päätellä, että kysymyksessä ei ollut uusi halkeama. Jos rakennuksen painumista halutaan seurata, mittaaminen on tehtävä kiinteistä mitta pisteistä.

Laattojen kopoisuus ei välttämättä kerro siitä, että niiden alusta on liikkunut. Jos laatta olisi halki, pitäisi katsoa, jatkuuko halkeama ja mihin suuntaan se menee jolloin siitä voitaisiin päätellä jotain liikkeestä. Jos lattia on vino 7 cm kahden metrin matkalla, niin laatat on laitettu vinoIle alustalIe, koska ne ovat ehjiä. Jos on jotain liikettä, niin siitä löytyy aina jälkiä, joko laatasta tai sen saumoista.

Rakennus on varmasti painunut elinikänsä aikana, aluksi se on painunut eniten ja painuminen hidastuu ajan myötä. Suurin osa painumisesta on tapahtunut ensimmäisen kolmenkymmenen vuoden aikana. Sen jälkeen kun kellarin lattia on tehty, eli 1999-2000, se ei ole liikkunut.

Salaoja ei vaikuta paalutetun rakennuksen painumiseen, mutta pintamaat painuvat koska niitä kuivatetaan. Jos putkessa ei näy vettä,

niin sillä perusteella ei voida sanoa, että se ei toimisi. Läki ei nähnyt merkkejä siitä, että salaojajärjestelmä ei toimisi.

Asuinhuoneesta täytyy olla vähintään 10 prosenttia ikkunaa ja vähintään yhden seinän täytyy olla kokonaan maan tasolla tai sitä korkeammalla. Lisäksi huoneen korkeuden täytyy olla 240 cm tai vähäisiltä osin vähintään 220 cm. Kellarin tilat ovat kysymyksessä olevassa rakennuksessa muuta tilaa. Näitä tiloja voitiin ikäänkuin kuitata rakennuslupaan seuraavan muutoksen yhteydessä, joka voisi olla vuoden 1995 rakennuslupa. Kellaria ei ole rakennettu luvatta, jos se näkyy vuoden 1995 rakennusluvassa. Ennen ei ole ollut niin tarkkaa, onko kellari rakennettu. Ylintä kerrosta koskevat vuoden 1995 määräykset, muita rakenteita ne eivät koske.

Lämpökuvauksen avulla voidaan havaita ongelmakohtia, mutta sillä ei voida määrittää korjausvelvoitteita. Vanhaa rakennusta ei saa alipaineistaa lämpö kuvauksen ajaksi, koska sitä ei ole tarkoitettu sellaiseksi. Havaitut korjaukset on hyvä tehdä, mutta sellaista korjaustarvetta ei välttämättä ole, jos alipaineistusta ei ole. Asumisterveysohje koskee asuinhuoneita ja niihin eivät sisälly esimerkiksi ovet ja ikkunat. Lämpötilaongelmiin pitäisi käyttää infrapunamittaria ja jos lämpötilat menevät kondessipisteen alapuolelle, niin silloin on korjausvelvoite, mikä sanotaan myös sisäilmaohjeessa.

Paaluttaminen voi aiheuttaa halkeamia sokkelissa. Paalutuksessa tehdään yleensä koko rakennuksen käsittävä paalutus, mutta tässä tapauksessa paalutus on tehty vain rakennuksen ulkokehälle. Jos on kantavia rakenteita, niin kantavien rakenteiden alueet yleensä paalutetaan. Takka ei ole kantava rakenne, vaan kelluva. Rakennuksen sisällä olevia kantavia rakenteita ei tarvitse välttämättä paaluttaa. Pääosa kysymyksessä olevan rakennuksen kuormasta on siirtynyt paaluille ja keskikohta voi kellua, niin kuin alunperin oli ajateltu, että koko

rakennus on kelluva. Jos keskiosalIe on siirretty rakennuksen kuormaa, se voi olla ongelma, mutta muuten ei välttämättä. Tänä päivänä kaikkien rakennuksen kantavien osien alle laitetaan paalut.

Kellarin kaivaminen on vähentänyt maahan kohdistuvaa kuormaa, mutta se ei kevennä rakennuksen kuormaa. Maan kuorman vähentäminen

auttaa siinä, että jäljellä oleva pehmeä maa ei painu niin paljon. Geoteknisen koulutuksen saanut henkilö on parempi arvioimaan painumiseen liittyviä asioita.

Olli-Pekka Vi on kertonut, että hän oli asunut vuonna 2012 kaupantekoajankohtana kysymyksessä olevalla kiinteistöllä. Hänen isänsä, eli Juha-Pekka Vi oli halunnut muutamaa päivää ennen muuttoa huuhdella salaojat ja oli pyytänyt Olli-Pekka Ven apua. Juha-Pekka Vi oli päästänyt talon takaa vettä letkulla salaojaan ja Olli-Pekka Vi oli sanonut koska vettä oli alkanut tulemaan.

R on kertonut, että hän on koulutukseltaan diplomi-insinööri ja tehnyt erilaisia rakennusalan töitä, toiminut opettajana yli 20 vuotta, ollut

tavarantarkastajana yli 20 vuotta ja antanut asiantuntijalausuntoja.

R on käynyt kohteessa kaksi kertaa ja hän on korostanut pohjatutkimuksen merkitystä asiassa. Kysymyksessä on vanha rakennus, jota on kahteen kertaan paalutettu rakennuksen ulkopuolelta. Alun perin rakennus oli perustettu anturoille maan varaan. R ei ollut käytössään rakennuslupa- eikä pohjatutkimusasiakirjoja. Aina kun kantaviin rakenteisiin tehdään muutoksia, niin se vaatii rakennusluvan. Viranomainen vaatii tarvittavat selvitykset, joihin liittyy pohjatutkimus ja rakennepiirustukset.

Rakennuksen paalutus on kokonaisuus ja se on suunniteltava. Jos painumaa tapahtuu rakennuksen ulkopuolella, niin sitä tapahtuu myös rakennuksen alla ja jos alapohja on maanvarainen, niin se painuu maan mukana. Kellarin syventäminen vaikuttaa myös asiaan ja siitä, miten se on tehty, ei ole mitään dokumentteja. Yleensä kellarin syventäminen vaatii omat erityissuunnitelmansa ja sekin vaikuttaa, miten paljon maata on tässä yhteydessä otettu pois ja mitä sinne on laitettu tilalle. Vaikka kellarin lattia jäisi maan varaan, piipun seudulta tulevat raskaat kuormat on siirrettävä paaluille. Kellariin oli rakennettu puusta jonkinlainen pilari ja siihen on laitettu hirsi kattoon, joka oli jonkinlainen tuki. R ei pysty arvioimaan miten se on suunniteltu ja mitä siinä on ajateltu.

Rakennus on kokonaisuus ja muutokset pitäisi aina suunnitella kokonaisuutena, jotta rakennuksen kuorma saadaan jaettua. Keskiosan rakenteiden painumista on odotettavissa ja se aiheuttaa jännityksiä ja betonirakenteessa jännite voi olla vuosikausia, kunnes rakenne antaa periksi. Esimerkiksi seinälaatat voivat irrota jännitteen seurauksena suurelta alueelta, koska seinä on jännitteen seurauksena haljennut. Paalutusten osalta kysymyksessä olevan rakennuksen tilanne on epämääräinen, koska on tehty kaksi eri paalutusta, joista toista ei ole suunniteltu. Painumisen suuruutta on hyvin vaikea arvioida.

Laattojen irtonaisuus alustasta, eli niin sanottu kopoisuus voi johtua työvirheestä tai siitä, että alustassa on tapahtunut jotain, joka on irrottanut laatat alustasta. Laatat eivät välttämättä haikea vaikka alusta olisi halki. Myös lattialämmityksen kytkeminen päälle silloin, kun lattialaasti ei ole vielä kuivaa, voi aiheuttaa laattojen irtoamisen. On mahdollista, että alusta taipuu kuperaksi ja laatat tai niiden saumat eivät silti haikea.

Usein sanotaan, että lattiat tai seinät rakennetaan vinoon, mutta ei niitä tieten tahtoen tehdä vinoon. Toki rakenne voi olla joitakin millejä vinossa, mutta Ravea ei voi uskoa, että joku tekisi tarkoituksella vinoja rakenteita. Rakentamisen jälkeen voi tapahtua muutoksia. Painuminen vaihtelee, paksumman savi kerroksen kohdalla savi painuu enemmän ja ohuen kerroksen kohdalla vähemmän.

Sokkelissa oleva halkeama on valokuvien perusteella merkittävä ja se on todennäköisesti aiheutunut jännitteestä rakenteessa. Betoni ei kestä vetoa tai taivutusta, varsinkaan kun tämän ikäisten talojen sokkeleita ei ole yleensä raudoitettu kunnolla. Vuoden 2003 paalutuksen yhteydessä otetussa kuvassa ei näy vastaavaa halkeamaa. Suurin riskitekijä on piipunseutu, jossa on suurin kuorma, joka aiheuttaa jännitteitä betoni- ja puurakenteeseen. Mahdolliset maan muokkaustyöt ympäristössä voivat vaikuttaa painumiseen.

Korjaaminen tapahtuisi niin, että piipun ympäristö ja kantavat rakenteet paalutetaan. Maanvaraiselle lattialle ei yleensä tehdä mitään, mutta silloin sen on oltava irti kantavista rakenteista. Korjaustyö vaatii paaluja ja teräskiskoja, mutta R ei osaa sanoa miten piipun paalutus toteutetaan. Korjaaminen on iso työ, koska vanhat perustukset täytyy ottaa näkyviin ja sen perusteella tehdä suunnitelmat. Sen jälkeen korjaus on viikkojen työ ja myös sisäpinnat täytyy korjata. Kysymys on kymmenien tuhansien eurojen korjauksista, R ei osaa ottaa kantaa määrään tarkemmin.

Lämpökuvauksen osalta R on todennut, että jos seinän lämpötila on pakkasen puolella, niin silloin seinässä on jonkinlainen reikä tai rako, eli rakenne ei ole tiivis. Pelkkä ilmasulun puuttuminen ei aiheuta näin matalia lämpötiloja, jos eristeet ovat kunnolla. Kellarissa saunaan johtavalla käytävällä oli kattolistojen perusteella tapahtunut jotain liikettä, joka aiheuttaa rakoja rakenteeseen. IImavuodot pitäisi tiivistää jollakin tavalla ja se edellyttää aina jonkinlaista rakenteiden avaamista vuotokohtien kohdalta.

1995 myönnetyssä rakennusluvassa paalut ovat vanhan rakennuksen ulkopuolella ja ne tukevat laajennusosia. Lisäosia voidaan paaluttaa, jos liittymäkohdat ovat asianmukaisia, eli ne eivät ota kuormaa vanhasta rakennuksesta. Yleensä paalutuksiin on aina tehty pohjatutkimus, jos yksikin paalu lyödään. Paalutusohjeet edellyttävät selvitystä pohjaolosuhteista. Mikäli on läheltä havaintoja pohjaolosuhteista, niin se voi riittää.

Rakentamismääräykset ovat ohjeeIlisia ja niihin liittyy se, että rakenteen täytyy toimia. Oli minkä ikäinen talo tahansa, niin pakkasta ei saa olla sisällä, eli rakennuksen täytyy olla terveellinen ja turvallinen. Liian kylmät pinta lämpötilat voivat olla terveyshaitta.

Kukaan ei osaa koska painuminen on tapahtunut tarkalleen. Tehtyjen toimenpiteiden jälkeistä painumista voidaan arvioida. Pihan painuminen on tapahtunut pitkän ajan kuluessa. Painuminen hidastuu ajan kuluessa, mikäli olosuhteet pysyvät samoina. Olosuhteiden muutos voi taas nopeuttaa painumista.

T on kertonut, että hän on koulutukseltaan rakennusmestari ja valmistunut 1970. Vuodesta 1972 hän on tehnyt töitä perustusten vahvistamisten kanssa. Marraskuussa 2003 hän oli mennyt käymään kysymyksessä olevaan kohteeseen. Hänelle oli kerrottu että toinen seinä oli paalutettu 1995. Vi oli sanonut, että mitä jos paalutetaan muutkin seinät, mikä oli ollut viisas ajatus. Tlla oli ollut juuri sopiva kone vapaana ja hän oli sanonut, että mikäli sopii, että paalutetaan heti, niin se on mahdollista. Ajateltiin, että ei haeta rakennuslupaa, koska kysymys on pienestä työstä ja muuten töiden aloittaminen Iykkääntyy usealla kuukaudella. T oli tulkinnut paalutuksen olemassaolevien rakenteiden korjaamiseksi ja parannukseksi.

Tlla oli ollut selvät kuviot siitä, miten paalutus tehdään niin, että siitä tulee hyvä ja sitä vähän ylimitoitettiinkin. Hän oli kuitenkin pyytänyt suunnittelija Jn paikalle ja kertonut tälle, mitä oli aikonut tehdä ja J oli todennut suunnitelman hyväksi. Talo ei ollut painunut silloin kun paalutusta oli tehty. Paalutuksella ei ollut erityistä kiirettä muuten, kuin sen takia, että Tlla oli ollut sopiva väli työn tekemiseen. Mikäli olisi ruvettu hakemaan rakennuslupia ja muita, niin T ei olisi osannut sanoa koska työ tehdään. He olivat päättäneet yhdessä omistajan kanssa, että rakennuslupaa ei haeta, koska työt olisivat Iykkääntyneet. Tämmöisiä pieniä töitä on tehty ja tehdään ilman rakennuslupia. Hän oli sanonut, että rakennuslupa haetaan, jos tulee ulkoisia muutoksia ja tässä vahvistetaan vain olemassaolevia rakenteita. T arvelee, että olisi sanonut myös Jle, että ei tässä mitään lupia haeta kun kysymyksessä on yksinkertainen ja pieni työ.

T oli ollut sitä mieltä, että missään tapauksessa ei paaluteta talon keskiosaa. Hän arvelee, että siitä oli ollut puhetta, että keskiosaa ei tarvitse paaluttaa. Hän oli sanonut, että on turha lähteä purkamaan keskiosan tiloja. He olivat keskustelleet lattiasta, kun siellä oli saunaosastoja ja muita tiloja. Talon keskiosassa ei ollut vaurioita ja eikä muutakaan syytä keskiosan paalutukselle ollut, niin olisi ollut aivan turha rikkoa sisätiloja. Jos sokkelissa olisi ollut halkeamia tai muuta, tilanne olisi ollut toinen.

Sixways Oy:n raportin osalta T on kertonut, että yleensä ensin kaivetaan sokkeli esiin ja sitten suunnitellaan paalujen paikat. J taisi katsoa paalut ja raudoitukset. Raudoituksia ja muita oli enemmän kuin tavanomaisessa suunnitelmassa.

T on käynyt kohteella tänä vuonna ja piha on painunut, mutta talossa ei ole mitään havaittavissa. Kun kysymyksessä on vanha talo, jonka kuorma on siirretty paaluille, saattaa joitakin merkityksettömiä halkeamia tulla ja ne ovat normaaleja. Tässä kohteessa on lisäksi syvennetty kellaria ja sinne on valettu kymmenen senttiä paksu maanvarainen lattia.

Jos on valveutunut rakennustarkastaja, niin sen täytyy hyväksyä osittainen paalutus. Jos ei havaita vaurioita, niin miksi pitäisi paaluttaa talo kokonaan. T on tehnyt osittaisia paalutuksia eri kohteisiin, myös omakotitaloihin. Paalutuksille ei ole aina haettu rakennuslupaa kun se on katsottu korjaamiseksi. Rakennuslupa voidaan saada hyväksymismenettelyllä siten, että tehdään suunnitelma kolmannesta vaiheesta eli keskilattian paalutuksesta. Mikäli lattia alkaa painua kysymyksessä olevassa kohteessa, voitaisiin se korjata niin, että vaihdetaan muuratun piipun tilalle kevythormi, mikä pienentää maahan kohdistuvaa kuormaa.

Jos rakennuksen keskiosa paalutettaisiin Jääskeläisen laatiman suunnitelman mukaan, se maksaisi noin 8.000-9.000 euroa. Mikäli tämän kaltaista toteutusta ehdotettaisiin hänelle, niin T ehdottaisi, että piippu puretaan ja se vaihdetaan kevytpiippuun, jolloin paalutusta ei tarvita.

Kirjallisena todisteena esitetyn Kuretekniikka Oy:n laskelman osalta T on lausunut, että esitetty toteutustapa on huono. Pelkän paalutuksen kustannusten osalta T on katsonut, että seitsemän paalua sisäosiin riittää. Olemassaolevia paaluja ei kannata ottaa pois käytöstä ja laittaa uusia, koska se on tuhlausta. Mikäli rakennusta oikaistaan, edellyttää se uusien paalujen asentamista. T kuitenkin katsoo, että rakennus voi mennä rikki jos sitä oikaistaan. Kuretekniikan suunnitelma on aivan ylimitoitettu. Jos talon keskiosa pitäisi jostain syystä paaluttaa, riittäisi se, että kantavat rakenteet paalutetaan ja lattia jätetään maanvaraiseksi.

Vuonna 2003 T oli tarkastanut omistajan kanssa sokkelin, kuten hän aina tekee ennen paalutusta ja ei havainnut siinä halkeamia. T oli käynyt myös alakerrassa ja miettinyt kuormien siirtämistä. Alakerrassa ei silloin havaittu mitään ongelmia.

Salaojat on asennettu asianmukaisesti ja ne on laitettu palkin alaosan kohdalle vuoden 2003 paalutuksen yhteydessä.

Jos kiinteistöä myytäisiin, niin pitäisi kertoa ostajalle, että keskiosa on paaluttamatta ja että sitä pitää seurata, mutta ei kannata mennä turhaan paaluttamaan.

J piirustukset vuoden 2003 paalutuksesta vastaavat sitä, mitä silloin oli tehty. Lähtökohtana paalutuksessa on tarpeellisten toimenpiteiden tekeminen kantavien rakenteiden ja talon käytön kannalta, koska vanhasta talosta ei saa uutta. Kysymyksessä olevassa kohteessa ei tarvitse tehdä mitään muuta kuin seurata kellarin lattiaa.

Tn laatima Sixways Oy:n raportti on hyvin yksiselitteinen ja siitä käy ilmi mitä on paalutettu. V oli soittanut Tlle useita kertoja ennen oikeudenkäyntiä ja Tlla oli jäänyt sellainen kuva, että V pyrki saamaan häneltä tietynlaisen näkemyksen asiasta.

J on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja hän on tehnyt rakennesuunnittelua 39 vuotta. Hän oli ollut mukana vuoden 2003 paalutuksessa siten, että T oli ottanut yhteyttä Jääskeläiseen, ja he olivat katsoneet paalutusta yhdessä tontilla. He ovat tehneet paljon näitä juttuja ja he olivat sopivat tontilla pelisäännöt siitä, miten tämmöinen toteutetaan, eikä siinä ollut ollut mitään epäselvää. T oli sanonut, että hän tekee se niin kuin ennenkin on tehty. He puhuvat Tn kanssa samaa kieltä ja J oli sanonut, että se on oikea tapa tehdä se.

Osittaisen paalutuksen hyväksyminen ei ole tavanomaista, mutta se ei ole myöskään harvinaista. Jlle on tullut vuosien varrella eteen kohteita, joita paalutetaan vain osittain ja tämänkin kohteen yksi sivu oli aiemmin paalutettu. Tehdylle paalutukselle on mahdollista saada rakennuslupa, eli laaditaan rakennuslupapiirustukset, joihin lisätään viranomaisten vaatimat selvitykset joihin kuuluu nykyään myös geoteknikon lausunto. Näissä tapauksissa geoteknikko tekee lausunnon niin, että hän kairaa kolme pistettä tontilla ja toteaa, että rakennus on paalutettava. Geoteknikon lausunto tarvitaan, koska katsotaan, että rakennesuunnittelija ei voi arvioida perustamistapaa. Jos perustetaan kalliolle tai tiukalle moreenille, rakennesuunnittelijan lausunto riittää.

J oli käynyt kohteella myös sen jälkeen, kun paalutukset olivat olleet sopivassa vaiheessa ja todennut, että paalutus oli tehty niin kuin ennenkin, eli oikein. Hän ei ollut havainnut rakenteiden painumista, kun oli käynyt kohteessa. Hänen katsottavakseen ei ole osoitettu sellaisia seikkoja, joiden perusteella olisi todettavissa painumisesta johtuvia muutoksia rakenteissa. Piippu takkoineen on rakennuksen painavin osa ja se on ollut siinä rakentamisesta lähtien eli lähes 70 vuotta sen maa-aineksen päällä, jonka päällä se on tälläkin hetkellä.

Tällä hetkellä ei ole viitettä siitä, että rakennuksen keskiosa pitäisi paaluttaa. Sitä pitää seurata, koska kellarikerroksen väliseinissä pitäisi näkyä muutoksia, jos se alkaa painua. Jos keskiosa pitäisi paaluttaa, niin siihen tarvittaisiin kahdeksan paalua. Paaluja varten porattaisiin reiät lattiaan. Vanhat paalut jäisivät tukemaan rakennusta.

Suomen kuretekniikka Oy:n suunnitelman osalta J oli sitä mieltä, että sitä ei voida toteuttaa, koska olemassa olevien paalujen purkaminen voisi rikkoa sokkelin. Ei kysymyksessä olevan kaltaista taloa lähdetä oikaisemaan, se on aika järjetön ehdotus. Jos keskilattia paalutettaisiin, arvio on että se voisi olla luokkaa 8.000 euroa. J oli arvioinut hintaa Suomen Teräspaalutus Oy:n edustajan kanssa. Hän on keskustellut kirjallisena todisteena olevasta Suomen Teräspaalutuksen tarjouksesta ja kuullut että paalujen määrä on tullut Suomen Kuretekniikka Oy:ltä.

J on kertonut, että rakennuslupaa haettaessa hänet voidaan merkitä rakennesuunnittelijaksi vuoden 2003 paalutuksen osalta ja Matti R on luvannut tulla pääsuunnittelijaksi. J on keskustellut asiasta Reima On kanssa, eikä tämä nähnyt mitään ongelmaa luvan saamisessa. Luvan saaminen vaatii vain riittävästi asiakirjaselvitystä. Jos rakennuslupaa olisi heti lähdetty hakemaan, kun siitä tuli riitaa, niin luvan saamiselle ei olisi ollut estettä. Reima O sanoi, että jos todetaan että piipun alla oleva maa on niin tukevaa, että ei ole painumisen vaaraa, niin kolmannen vaiheen paalutukselle ei tarvita suunnitelmaa. Savimaan kokoonpuristuminen pienenee ajan kuluessa.

Rakennuksen katon ja yläkerran lattian kuormat on siirretty seinille vuoden 1995 laajennuksessa. Rakennuksen keskilinja on samalla keventynyt. Keskilinjan omat painot ovat niin suuria, että se ei ratkaisevasti muuttunut, mutta uudisosat eivät lisänneet keskiosan kuormaa.

Sokkelin halkeamat ovat tavanomaisia tämän ikäisessä talossa. J ei lähde arvaamaan mistä kuvissa näkyvä halkeama on tullut. Osittaisissa paalutuksissa on ongelmana se, että kun osa rakennuksesta on savella ja osa kovalle, niin se voi tuottaa ongelmia. J ei ole arvioinut omissa rakennuslupaa varten tehdyissä suunnitelmissaan vuoden 1995 rakennuslupaan liittyvän paalutuksen kantavuuksia tai muita seikkoja, koska sille on jo lupa myönnetty. Tn vuonna 2003 tekemä paalutus täyttää nykypäivän vaatimukset.

T oli pyytänyt Jtä katsomaan, kun raudoitukset ja paalutukset oli tehty, että kaikki on kunnossa. Normaalisti paalutuksille on haettu rakennuslupa. Yleensä tehdään niin, että joku tilaa suunnitelman, suunnitelma tehdään ja sen tekemisen yhteydessä katselmoidaan halkeamat ja otetaan huomioon muut seikat. Kukaan ei tässä tapauksessa tilannut suunnitelmaa. Todennäköisesti suunnitelmasta olisi tullut hyvin samanlainen kuin nykyinen toteutus, mutta lisäksi olisi keskusteltu keskiosasta. Keskiosan paalutuksia on jätetty tekemättä jos ei ole ollut ongelmia ja varsinkin jos kellari on juuri remontoitu.

J tietää, että rakennusvalvonnan kanta on se, että jos ei ole geosuunnittelijan lausuntoa, niin koko rakennus on paalutettava. Hän oli ehdottanut rakennusvalvonnassa, että keskiosan paalutus jätetään rakennesuunnittelijan arvion varaan. Puurakenteet kestävät erilaisia jännitteitä hyvin. Hkadulla on ilmeisesti viemäritöitä, joka on aiheuttanut maaperän kuivumista ja pihan painumista.

Laattarakenne on yleensä sellainen, että siinä näkyvät selvästi mahdolliset liikkeet, erityisesti jos on kysymys suurista laatoista, jotka eivät kestä taivutusta.

R on kertonut, että hän on koulutukseltaan diplomi-insinööri ja että hänellä on rakennusalan työkokemusta eD-luvulta alkaen ja itsenäisenä yrittäjänä 1990-luvun alusta alkaen. R on erityisesti perehtynyt vanhaan rakennuskantaan ja ollut mukana useiden kohteiden paalutuksissa. R on tehnyt diplomi työnsä rintamamiestaloista.

Jos rakennuksen painumaa seurataan, pitäisi olla jokin aikajänne ja tehdä tarkkoja mittauksia esimerkiksi puolen vuoden välein. Nyt tehtyjen mittausten perusteella ei voida todentaa painu maa, mittauksista voi todeta vain, että tasot eivät ole vaakasuoria. Jos ensimmäisessä tai toisessa kerroksessa olisi merkittävä painuma, se taivuttaisi myös seiniä. Ei voida sanoa missä vaiheessa kaltevuus on syntynyt.

Yläkerran rakentamisen yhteydessä 1995 kattokuormat ja yläkerran lattian kuorma on siirretty ulkoseinille. Rakennuksen keskilinjan kuormat ovat keventyneet 1995 laajennuksen myötä. Kellarin lattiassa on tapahtunut hidasta muodonmuutosta tai se on tehty siihen muotoon, koska muuten laattojen saumoissa näkyisi halkeamia. Se, että laatta on "kopo" ei tarkoita sitä, että laatta on irti. Ääni johtuu siitä, että siinä on laastivajausta, jolloin se ei ole kokonaan kiinni.

Sokkelissa oleva halkeama johtuu siitä, että sokkelissa ei ole raudoitusta ja se on rakennettu heikosta materiaalista. Perustuksissa ei ole myöskään liikuntasaumoja ja syynä voivat olla myös muodon muutokset. Halkeama ikkunan kohdalla on tyypillinen, koska rakenne on siitä kohtaa heikko. On tavanomaista, että rintamamiestalon sokkelissa on halkeamia.

Vuonna 1995 ei ole ollut vaatimuksia rakennuksen tiiviydestä ja sen vuoksi rakennukselta ei voida edellyttää sitä, että se on nykyisten vaatimusten mukainen. Asuinhuoneen määritelmissä todetaan, että esimerkiksi eteinen, käytävä ja kylpyhuone eivät ole asuintiloja. Asuinhuoneen vähimmäiskorkeus on 220 cm ja ikkuna pintaa pitäisi olla 10 prosenttia lattian pinta-alasta. Kysymyksessä olevan rakennuksen kellari ei ole asuintila.

Sokkelin ja seinän raja on tyypillinen vuotokohta rintamamiestalossa. Rintamamiestalon seinään ei saa laittaa muovista tuulensuojaa, koska se saattaa aiheuttaa kosteusongelmia. Rakennuksen itäsivulla on uusi seinä, jossa voidaan käyttää muovista höyrysulkua, samoin kuin ullakkokerroksessa, joka on kokonaan uutta rakennetta. Määräyksiin verrattuna korjaamisen tarvetta ilmavuotojen osalta ei ole, kysymyksessä on tyypillinen rintamamiestalo. Lämpövuotojen osalta voidaan korjauksena täyttää tuulikaapin alle syntynyt tyhjä tila, mutta se ei ole määräysten mukaan välttämätöntä.

Yn korjauskustannuslaskelma perustuu siihen, että rakennus rakennetaan osin runko mukaan lukien uudelleen. Salaojien korjauksen osalta Turun Maanrakentajat Oy:n toimenpide-ehdotus ja kustannusarvio ovat asiallisia. Ensimmäiset salaojitusta koskevat normit ovat 1960-luvulta ja niiden mukaan on varmistuttava siitä, että vesi ei haitallisissa määrin tunkeudu rakenteisiin. Tässä rakennuksessa ei ote havaittavissa ongelmia veden tunkeutumisesta rakenteisiin. Salaojajärjestelmä on toimiva. Ainoa mitä täytyy korjata on painunut pihan jätevesikaivo. Tukossa olevan salaojan korjaaminen maksaisi noin 1.000-1.200 euroa veroineen.

Katselmuksen havainnot:

Jätevesikaivon kohdalla oli nestettä, koska kaivo on painunut ja siellä on vastakallistus. Seinän vinous oli sallittujen toleranssien rajoissa. Salaojakaivossa näkynyt umpiputken pää on liitosholkki. Keskikerroksessa ikkunan ja seinän välistä puuttuva ilmasulkupahvi voidaan tilkitä. Palomuurin ja katon rajassa oleva halkeama johtuu lämpöliikkeestä. Ylimmän kerroksen osalta höyrysulku päättyi uuden ja vanhan rakenteen rajaan. Kellarissa laatat, jotka olivat kopoja, eivät kuitenkaan olleet irti ja kysymys on työvirheestä. Lattian vinous kellarissa ei ole osoitus painumasta. Pukuhuoneeseen johtavan käytävän paneelin yläosan havainnot eivät tue liikettä, koska liike olisi näkynyt oviaukoissakin. Katselmuksessa ei havaittu mitään, mikä viittaisi siihen, että rakennus olisi painunut 1995. Jos koko talo olisi vinoutunut, olisi myös piipun ja kaikkien seinien pitänyt olla vinossa.

Piippu painaa 33 tonnia ja paino kohdistuu noin neljän neliön alueella, joten piippu on täytynyt perustaa kovaan pohjaan, koska jos se olisi saven päällä, niin se painuisi voimakkaasti. Takan ja muurin perustus on yleensä rintamamiestalossa perustettu niin syvälle, että se on kantavalla pohjalla, koska talossa ei voida asua, jos piippu painuu. Koska perusmuuri on siinä ollut 70 vuotta, niin se on perustettu niin, että se ei painu. Jos rakennus kallistuu, on piipussa todennäköisesti halkeamia.

Vanhojen salaojien korjaaminen ei vaadi rakennuslupaa. R ei ole havainnut painunutta viemäriä koskevaa virhettä lukuun ottamatta muita virheitä, kun hän on tutustunut rakennukseen useissa katselmuksissa ja asiakirjojen perusteella.

Koko rakennuksessa noudatetaan vuoden 1948 määräyksiä, mutta rakennuksen täytyy olla turvallinen ja terveellinen, mikä koskee myös ei asumistiloja.

Nykyiselle tilanteelle olisi M antamien tietojen perusteella mahdollista saada rakennuslupa, sille ei ole mitään estettä. R on antanut suostumuksensa sille, että hän voi hakea rakennuslupaa ja toimia vastuuhenkilönä. Korjaustoimenpiteet olisivat ne, että ikkunat ja ovet otetaan pois ja ne tiivistetään. Samoin lattian ja seinän raja tiivistetään avaamalla seinää hiukan kuviosahalla. Kohdekorjauksena tiivistetään pahimmat lämpövuodot, jotka on havaittu lämpökameralla. Korjauskustannukset voisivat olla noin 2.000 euroa, jolla kummatkin asuin kerrokset saadaan tiivistettyä.

Johtopäätökset

Asian ratkaisun lähtökohdat

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa

vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; ta i

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistö Itä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kantaja on vedonnut kanneperusteena säännöksen kohtiin 1-3, joten ensin on selvitettävä, mitä kiinteistön ominaisuuksista on sovittu ja mitä tietoja myyjä on antanut. Tämän jälkeen on selvitettävä, minkälainen kiinteistö on ollut. Sitten voidaan tehdä johtopäätöksiä siitä, onko myyjä antanut virheellisen tiedon tai jättänyt jonkin tiedon ilmoittamatta tai onko kiinteistö muuten sopimuksen vastainen.

Myyjän antamat tiedot

Yleistä

Mainittua lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä 120/1994 todetaan myyjän tiedonantovelvollisuudesta muun ohella seuraavaa:

Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Säännöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Kun kaupan kohteena on omakotitalokiinteistö, ostajan päätöksen kannalta keskeiset tiedot ovat toisenlaiset kuin rakentamatonta aluetta tai maatalouskiinteistöä ostettaessa.

Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden sen hetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.

Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä

voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien

luetteleminen. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta senkaltaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan. Ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kiinteistö hänen asettamansa erityisvaatimukset.

Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.

Paalutusta koskevat tiedot

Asiassa on riidatonta, että vuoden 2003 paalutukselle ei ole rakennuslupaa ja Närvisen sekä Ven kertomuksen perusteella rakennusluvan puuttumisesta tai sen tarpeesta ei ollut keskusteltu ennen kaupantekoa. Kun arvioidaan sitä, että olisiko Ven pitänyt tietää, että paalutukseen tarvitaan rakennuslupa, on otettava huomioon, että Tn kertomuksen mukaan T oli kertonut, että rakennuslupaa ei tarvita. Toisaalta Vi oli käynyt selvittämässä rakennusluvan tarvetta rakennusvalvonnasta ja On kertomuksen mukaan lupa tarvitaan aina. Ottaen huomioon Ven tekemän selvitystyön lopputuloksen epävarmuus, selvittäminen oli tapahtunut hänen kertomuksensa mukaan rakennusvalvonnan lounasaikaan, Ven olisi tullut selvittää asiaa huolellisemmin ja siten hänen olisi pitänyt tietää, että rakennuslupa tarvitaan.

Asiassa on ollut riitaa siitä, onko Närvinen saanut riittävän tiedon siitä, että rakennuksen keskiosaa ei ollut paalutettu. Tältä osin Närvisen ja Ven kertomukset tapahtumista ovat osin vastakkaiset. Närvinen on kertonut, että Vi olisi ilmoittanut talon olevan kokonaan paalutettu. Vi puolestaan on kertonut, että talon paalutus ja sen toteutustapa oli käyty yksityiskohtaisesti läpi Närvisen kanssa. Mainittujen henkilöiden välisen kaupanteon jälkeen käydyn nauhoitetun puhelinkeskustelun perusteella Vi ei ole tiennyt talon keskilattian paaluttamattomuuteen liittyvistä riskeistä. Sen sijaan nauhoituksen perusteella jää epäselväksi onko Vi vastannut, että hän ei ole tiennyt siitä, että keskiosa on paaluttamatta. Ottaen kuitenkin huomioon, että puhelun aikana ei viitata siihen, että paalutus ja sen kohdistuminen ainoastaan rakennuksen sokkeliin olisi käyty jotenkin läpi osapuolten kesken aiemmin, Ven kertomusta siitä, että paalutuksen toteutustapa olisi käyty yksityiskohtaisesti läpi Närvisen kanssa, ei voida pitää uskottavana.

Asiassa on ollut riitaa siitä, missä vaiheessa Närviselle on annettu kirjallisena todisteena oleva Sixways Oy:n selvitys paalutuksesta. Riidatonta on, että mainittu selvitys on ollut esillä, kun Närvinen oli ollut tutustumassa kaupan kohteeseen. Närvisen mukaan hän oli saanut raportin itselleen kiinteistön hallinnan luovutuksen yhteydessä samalla kun hän oli saanut kaikki muutkin Vellä olleet taloa koskevat asiakirjat. V on kertonut, että kysymyksessä oleva selvitys oli annettu Närviselle ennen kaupantekoa, eli ostotarjouksen yhteydessä ja V on ollut varma siitä, että näin oli tapahtunut. Asiassa on näytetty Vsen kertomuksella, että Närvinen oli saanut Sixways Oy:n selvityksen paalutuksesta ennen kaupantekoa.

Sixways Oy:n tekemästä selvityksestä käy ilmi, että rakennuksen perustuksia oli vahvistettu itäsivulta ja vuoden 2003 marraskuussa oli suoritettu perustuksen vahvistustyö länsisivun ja etelä- sekä pohjoispäädyn osalta.

Maakaaren 2 luvun 22 §:ää koskevassa hallituksen esityksessä

120/1994 (s. 56-57) todetaan, että ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia. Säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta.

Mainitun Sixways Oy:n selvityksen perusteella on oletettava, että Närvinen on tiennyt, että rakennuksen perustuksia oli vahvistettu rakennuksen kaikilta sivuilta. Tästä voidaan päätellä, että muualla perustusten vahvistuksia ei ollut tehty. Närvisellä ei kuitenkaan ole ollut asiassa esitetyn näytön perusteella käsitystä tämän seikan merkityksestä, eikä hänellä lain esitöistä ilmenevä tiedonantovelvollisuuden sisältö ja muut hänelle annetut tiedot huomioon

ottaen ole ollut syytä kiinnittää tähän seikkaan erityistä huomiota ja hankkia sen vuoksi esimerkiksi asiantuntijan apua. Siten Närvinen ei ole menettänyt oikeuttaan vedota rakennuksen keskiosan paaluttamattomuuteen virheenä.

Muut kohdetta koskevat tiedot

Rakennuksen painumisen osalta Vi on kertonut, että paalutus oli ennaltaehkäisevänä toimenpiteenä, jotta talo ei painu. Närvinen on kertonut, että hän oli ostanut talon siinä käsityksessä, että se on suorassa. Närvisen ja Ven välisen puhelinkeskustelun nauhoituksella Vi sanoo toisaalta, että talo on vinossa ja

toisaalta, että hän ei ole tiennyt että talo on vinossa ja vielä, että vanhat talot eivät yleensä ole suoria. Tallenne huomioon ottaen Närviselle ei ole kerrottu talon painumisesta tai siitä, että se on vinossa. Pihan vajoamisen osalta Närvinen on kertonut, että siitä ei ollut puhetta ennen kaupantekoa ja Vi on ollut asiasta samaa mieltä.

Rakennuksen ilmavuotojen kannalta merkityksellistä on myynti esitteessä oleva tieto ja sen liitteessä ollut maininta, jonka mukaan rakennuksen ulkoverhous on korjattu vuonna 1995 ja rakenteena on tuulensuojalevy, höyrysulku, mineraalivillaa ja kipsilevy.

Kaupan kohteen ominaisuudet

Paalutus

Asiassa on M, K, O ja J kertomuksilla näytetty, että rakennuksen perustusten vahvistaminen tulisi toteuttaa niin, että se suunnitellaan kokonaisuutena. Tn ja J kertomuksilla on näytetty, että vuoden 2003 paalutuksen suunnittelu oli tapahtunut niin, että T oli tehnyt paalutuksen sillä tavalla, kuin tämän kaltaisissa kohteissa on yleensä tehty. Kuullut asiantuntijat ovat olleet yksimielisiä siitä, että Tn paalutus on

sinänsä tehty asianmukaisesti. M kertomuksella on kuitenkin näytetty, että koska kokonaisuutta ei ole suunniteltu, aiheuttaa se hyvin todennäköisesti ongelmia.

IImavuodot

Rakennuksessa on tehty lämpökamerakuvaus, jonka perusteella rakennuksen sisällä pintalämpötilat ovat joissakin kohdissa matalia suhteessa ulkolämpötilaan. Lämpökuvauksen yhteydessä rakennus on alipaineistettu, mikä vaikeuttaa kuvauksen tulosten merkityksen arvioimista. Pyn kertomuksen perusteella kuvauksen mittaustuloksia voidaan kuitenkin pitää suuntaa-antavina. Mittausraportin ja rakennuksessa tehdyn katselmuksen perusteella rakennuksessa oli ollut merkittäviä ilmavuotoja kellarin käytävällä ja lämpökuvausraportin sivulla 12 ja 17 näkyvissä kohdissa saunan eteisessä. Lisäksi keskikerroksessa keittiön ikkunassa on ilmavuoto samoin kuin tuulikaapissa.

Tiiviysmittausraportin sekä Pyn ja Vsen kertomusten perusteella rakennuksen Ilmavuotoluku ei ole poikkeuksellisen suuri.

Yn kertomuksella sekä katselmuksessa todetun perusteella on näytetty, että rakennuksessa ei ole ollut kaikissa ulkoseinissä myyntiesiteessä kuvatun kaltaista rakennetta.

Rakennuksen painuminen

Asiassa on ollut riitaa rakennuksen keskiosan paalutuksen tarpeesta. M, K, Y ja R kertomusten mukaan rakennuksen keskiosa on paalutettava. L, J, T ja R kertomuksen mukaan rakennuksen keskiosan rakenteita ei tarvitse välttämättä paaluttaa. O on pitänyt todennäköisenä, että rakennuksen keskikohta painuu.

Todistajien käsitys keskiosan paalutuksen tarpeesta jakaantuu sen mukaan, onko kysymys kantajien vai vastaajien todistajista. Siitä todistajat ovat kuitenkin olleet jokseenkin yksimielisiä, että rakennuksen keskiosan painumisesta ja mahdollisen painumisen määrästä ei voida olla varmoja. Asiassa on mainittujen todistajien kertomuksilla näytetty, että paalutuksen suhteen on kaksi vaihtoehtoa, eli jos halutaan olla varmoja, että keskiosa ei painu, se voidaan paaluttaa. Toinen vaihtoehto on se, että rakennuksen keskiosaa seurataan ja se paalutetaan, mikäli painumista tapahtuu.

M, N ja V kertomuksilla sekä N ja V välisen puhelinkeskustelun nauhoitteella on näytetty, että rakennus on jonkin verran vino.

Kaikki asiassa kuullut ovat olleet pääosin yhtä mieltä siitä, että rakennuksen vuonna 2003 paalutettu osa ei painu. Vuoden 1995 paalutuksen osalta on ollut erimielisyyttä sen osalta, estääkö paalutus rakennuksen itäsivun painumisen. Tältä osin N, M ja R ovat katsoneet, että paalutus ei riitä pitämään itäsivua paikoillaan, koska paalut ovat niin harvassa. R on kertonut, että rakennusluvan mukaan paalujen tarkoitus oli ollut tukea vain uudisosaa. Vi, Li, T ja R ovat kertoneet, että rakennus ei painu, minkä on katsottava sisältävän kannanoton, jonka mukaan vuoden 1995 paalutus on riittävä.

Rakennuksen keskiosan painumisen osalta N, Y ja M ovat kertoneet, että rakennus on painunut ja painuminen on rikkonut rakennuksen rakenteita. Vi, L, T ja R ovat puolestaan kertoneet, että rakennuksen keskiosa ei ole painunut.

Painumista tukevia seikkoja asiassa ovat katselmuksessa todettu kellarin lattian vinous, tuulikaapin lattian vinous, kellarin käytävän kattolistojen rako ja kellarin käytävällä lämpökuvauksessa todetut ilmavuodot, sekä sokkelin halkeamat, jotka ovat asiassa esitettyjen valokuvien perusteella syntyneet vuoden 2003 jälkeen. Sitä, että painumista ei ole tapahtunut tukee se, että kellarin lattia on vino moneen eri suuntaan, lattia laatat ja niiden saumat ovat ehjiä ja rakennuksen sisäosissa ei todettu muita halkeamia kuin vähäinen halkeama olohuoneessa piipun yläosassa.

Kellarin lattian vinouden syy on jäänyt asiassa epäselväksi, kun otetaan huomioon, että lattialaatat ja niiden saumat ovat ehjiä. Laattojen niin sanotun kopoisuuden syy on myös jäänyt asiassa epäselväksi, koska mahdollisia syitä on todistelusta ilmenevälIä tavalla useita. Tuulikaapin lattian huomattava vinous ja kellarin käytävän katto listojen puutteet kuitenkin viittaavat siihen, että rakennus on painunut. Tältä osin ei ole uskottavaa, että käytävän kattolistojen rako ja maalin vajaus johtuisivat niiden pois ottamisesta ja huonosta takaisin asennuksesta, kun otetaan huomioon myös voimakkaat ilmavuodot samassa kohdassa. Tosin ilmavuodot voisivat johtua myös siitä, että kysymys on kahden erilaisen rakenteen liittymäkohdasta. Kun kuitenkin huomioidaan se, että tuulikaappi on paalujen varassa eikä ole uskottavaa, että sen lattia olisi rakennettu voimakkaasti vinoon ja se, että M ja R ovat epäilleet vuoden 1995 paalutuksen riittävyyttä, asiaa kokonaisuutena arvioiden on näytetty, että rakennuksen itäsivu on painunut jonkin verran.

Salaojat, viemärit ja vesijohdot

Yn kertomuksella on näytetty, että rakennuksen salaojat ovat koilliskulmassa noin 30 senttimetriä arvioidun lattia pinnan yläpuolella. Ven ja Olli-Pekka Ven kertomuksilla salaojien huuhtelusta on näytetty, että riidattomissa seikoissa todettu salaojan tukos on tullut vasta kiinteistön hallinnan luovutuksen jälkeen.

Asiassa on riidatonta, että rännivedet on johdettu jätevesiviemäriin ja Ven ja Yn kertomuksella, jota katselmuksessa todettu tukee, on näytetty, että myös salaojien vedet on ohjattu viemäriverkkoon. Asiassa on riidatonta, että pihassa oleva jätevesikaivo on painunut ja siitä puuttuu padotusventtiili.

Katselmuksessa on todettu, että vesipostille johtava vesijohto on osittain eristetty ja siinä on kaksi liitosta.

Virheet

Paalutus ja painuminen

Kysymyksessä oleva rakennus on myyty paalutettuna ja kuten edellä on todettu, paalutusta ei ole suunniteltu kokonaisuutena eikä siihen ole haettu rakennuslupaa, mikä aiheuttaa epävarmuutta rakenteen toimivuuden suhteen ja korjaustarpeen vähintään suunnitelmien ja niihin sisältyvien laskelmien laatimisen muodossa.

Myyjällä on ollut velvollisuus kertoa siitä, että paalutusta varten ei ole rakennuslupaa ja että se on tehty ilman, että koko rakennuksen tukeminen olisi suunniteltu. Pelkän paalutusselvityksen toimittaminen ostajalle ei ole riittävä toimenpide, koska ostajalla ei ole ollut aihetta perehtyä siihen erityisesti koska hän on voinut olettaa, että paalutus on tehty asianmukaisesti. Myyjä ei ole näiltä osin täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan ja kiinteistössä on tältä osin virhe.

Vastaajat ovat laatineet suunnitelmat rakennusluvan hakemista varten ja esitetyn näytön perusteella rakennusluvan saaminen jälkikäteen on todennäköistä. Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö

on luovutettu ostajalle. Siten rakennusluvan jälkikäteinen saaminenkaan ei poista ostajan oikeutta vedota virheeseen, vaikka sillä on toki merkitystä virheen merkityksen arvioinnin kannalta. On kuitenkin otettava huomioon, että J laatimissa rakennuslupaan liittyvissä suunnitelmissa on lähdetty siitä, että vuoden 1995 paalutus on asianmukainen, mikä ei M kertomuksen ja näytetyksi tulleen painumisen perusteella välttämättä pidä paikkaansa.

Rakennuksen itäsivun painuminen ja sen keskiosaan liittyvä seurantarve sekä mahdolliset painumisen seurauksena tehtävät toimenpiteet eivät vastaa sitä, mitä kiinteistön kaupan tekemisen yhteydessä oli sovittu ja kyseessä on näin ollen maakaaren 2:17 §:n 1 kohdassa tarkoitettu virhe.

Rakennuksen vinouden osalta on otettava huomioon, että ostajan on varauduttava siihen, että kysymyksessä olevan ikäinen rakennus ei ole yleensä joka kohdasta täysin suora. Toisaalta kysymyksessä oleva rakennus oli paalutettu ja V oli kertonut, että paalutus oli tehty ennaltaehkäisevänä toimenpiteenä, mikä viittaa siihen, että merkittävää painumaa ei ole tapahtunut. Katselmuksessa tehtyjen havaintojen perusteella keskikerroksen lattia oli mitatusta kohdasta 2,5 senttimetriä vinossa kahden metrin matkalta ja itäpuolen ulkoseinä oli jonkin verran vinossa samaan suuntaan kuin mainittu lattian kohta. Mitattua vinoutta ei voida pitää erityisen suurena, mutta ottaen huomioon Ven talon paalutuksesta kertoma sekä se, että hän puhelutallenteen perusteella oli ollut tietoinen rakennuksen vinoudesta, eikä asiassa esitetyn näytön perusteella ollut tästä kertonut, kyseessä on maakaaren 2:17 §:n 1 ja 3 kohdissa tarkoitettu virhe.

IImavuodot

IImavuodoista aiheutuvaa virhettä arvioitaessa on otettava huomioon mitä perusteltuja odotuksia ostajilla voi myyjän antamien tietojen,

rakennuksessa tehtyjen korjausten ja rakennuksen iän perusteella olla. Koska rakennus on rakennettu 1948 siltä ei voida edellyttää täydellistä vedottomuutta tai hyvää lämpötaloutta. Myyntiesitteen mukaan rakennuksen ulkoverhous on uusittu 1995, eli noin kaksikymmentä

vuotta ennen kauppaa ja silloin on asennettu lisäeriste sekä höyrysulku.

Uuden höyrysulun asentamisen voi perustellusti olettaa lisäävän rakennuksen ilmatiiviyttä, mutta silti kysymyksessä on vanha rakennus esimerkiksi ilmanvaihdon osalta. Siten yksiselitteistä lukuarvoa hyväksyttävälle ilmavuodon määrälle tai pintalämpötilalIe ei voida osoittaa. Ilmavuotojen ja niiden aiheuttamien matalien lämpötilojen osalta asiaa on arvioitava sen mukaan, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa kyseisen ikäiseltä rakennukselta siihen tehdyt korjaukset huomioon ottaen. Tämä koskee myös kellaritilaa, jossa on sauna, suihkut ja oleskelutiloja, minkä vuoksi on perusteltua olettaa, että mikäli muuta ei ole ilmoitettu, ne ovat asumiseen käytettäviä tiloja.

Myös vuonna 1995 tehdyksi ilmoitettu ulkoseinien korjaus huomioon ottaen suuria ilmavuotoja. joiden seurauksena sisäseinän lämpötila on huomattavan matala suhteessa ulkolämpötilaan, on pidettävä virheinä. Näiden osalta aiemmin todetuissa paikoissa, eli kellarin käytävällä, saunan eteisessä, keski kerroksen keittiön ikkunassa ja tuulikaapissa sisäpintojen lämpötilat ovat niin matalia suhteessa ulkolämpötilaan, että niitä on pidettävä virheenä. Vaikka osasyynä mataliin lämpötiloihin oli rakennuksen alipaineistaminen, ei alipaine ollut niin suuri, että se selittäisi näin matalat lämpötilat ja kyseessä on näin ollen maakaaren 2:17 §:n 1 kohdassa tarkoitettu virhe. Lisäksi se, että ulkoseinän rakenne ei ole ollut kaikkien seinien osalta sen mukainen, mitä myyntiesitteessä oli ilmoitettu on mainitun lainkohdan 2 kohdassa tarkoitettu virhe.

Salaojat, viemärit ja vesijohdot

Y on kertonut, että hulevesien johtaminen viemäriverkkoon on kielletty. Vi on kertonut, että kaupungin edustaja oli kehottanut johtamaan hulevedet viemäriverkkoon. R on katsonut, että viemärien osalta ainoa korjauskohde on painunut jätevesikaivo. Asiassa on jäänyt epäselväksi, onko hulevesien kulun muuttaminen välttämätöntä ja siten kantaja ei ole näyttänyt, että kiinteistössä olisi tältä osin virhe.

Yn ja Rn kertomuksilla sekä Vin pihan painumisesta kertomalla on näytetty, että pihassa oleva viemärikaivo on painunut jo ennen kiinteistön hallinnan siirtymistä ja että viemärissä on ns. vastakallistus ja koska tästä ei ole edes väitetty kerrotun ostajalle, kiinteistössä on tältä osin virhe. Samoin padotusventtiilin puuttuminen on virhe.

Ven kertomuksella on näytetty, että rakennuksessa on ollut salaojat jo silloin, kun niiden parantamiseen ja uusimiseen on ryhdytty. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että kiinteistöllä tehtyihin salaojatöihin olisi tarvittu rakennuslupa. Vaikka yhden sivun salaoja on toisesta päästä noin 30 senttimetriä arvioiden lattiapinnan yläpuolella asiassa on jäänyt näyttämättä mikä tämän seikan merkitys on rakennuksen kannalta ja siten on jäänyt näyttämättä että kysymyksessä olisi virhe.

Vesijohtojen osalta Y on kertonut, että niitä ei saa asentaa ilman suojaputkia tai eristystä, eikä vesijohdoissa saa olla liitoksia, jotka jäävät rakenteiden sisälle. R puolestaan on katsonut, että eristäminen ja suojaputket eivät ole välttämättömiä. Asiassa on jäänyt epäselväksi, olisiko kysymyksessä oleva vesijohdon osa pitänyt eristää kokonaisuudessaan ja asentaa suojaputkeen. Vuotamisesta ei ole esitetty muuta näyttöä kuin kupariputken värin muutos, mitä ei voida pitää riittävänä näyttönä vuodosta. Kiinteistössä ei ole näytetty olevan virhettä vesijohtojen osalta.

Virheiden seuraukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe en olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen 120/1994 yleisperusteluissa todetaan kaupan purusta, että purku tulee kysymykseen vain silloin, kun virhe on koko kaupan kannalta olennainen. Haittavaikutuksista huolimatta ostajan ei voida edellyttää pysyvän kaupassa, jos kiinteistöä ei voida käyttää tarkoitukseensa tai korjata kohtuullisin kustannuksin.

Mainitun hallituksen esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Oikeuskäytännössä kynnys kaupan purulle on ollut korkealla. Ratkaisuissa KKO 1990:166, 1991 :3, 1992:51 ja Turun hovioikeus

20.9.2000, S 99/1874 (referoitu teoksessa Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä 2002, s. 292-294) on ollut kysymys kaupan purusta ja rakennuksen painumisesta. Mainituista tapauksista voidaan päätellä, että perustuksiin ja niiden painumiseen liittyvissä virheissä kaupan purku voisi tulla kysymykseen kauppahintaan nähden pienemmillä korjauskustannuksilla verrattuna siihen mitä oikeuskäytännössä muuten edellytetään korjauskustannuksilta, jotta kauppa voidaan purkaa.

Tässä tapauksessa keskeistä on se, että ottaen erityisesti huomioon rakennuksen perustusten painumiseen liittyvät seikat kantajat eivät olisi tehneet kauppaa, mikäli he olisivat olleet selvillä rakennuksessa olevista virheistä. Sopimusrikkomus on siinä määrin olennainen, että ostajilla on oikeus purkaa kauppa.

Kuten edellä on todettu, asiassa on peruste kaupan purkamiselle, mutta käräjäoikeus lausuu lyhyesti myös hinnanalennuksen määrästä. Hinnanalennuksen määrän arvioimiseksi on ensin tarkasteltava korjaustapaa ja rakennuksen oikaisemista sokkelista nostamalla on pidettävä kalliina korjaustapana verrattuna muulla tavoin tehtyyn oikaisemiseen. Myöskään olemassa olevien paalujen poistamista ei voida pitää perusteltuna. Tarpeellisena korjauskustannuksena on otettava huomioon talon tukemisen kokonaisuuden suunnittelu, rakennusluvan haku ja jo tehdyn paalutuksen mahdollinen parantaminen sekä rakennuksen keskiosan kantavien rakenteiden tukeminen paaluilla sekä kellarikerroksen pintojen uusiminen. Edellä mainitut toimenpiteet suunnittelua ja rakennuslupaa lukuun ottamatta ovat asiassa esitetyn näytön perusteella siten ehdollisia, että saattaa olla, että niitä ei tarvitse suorittaa lainkaan. Ne kuitenkin vaikuttavat hinnanalennuksen määrään, koska kohdetta myytäessä on otettava huomioon, että on todennäköistä, että ne joudutaan tekemään. Lisäksi kiinteistöllä on korjattava viemärikaivo ja mainitut ilmavuodot.

Kaikista edellä mainituista seikoista yhteensä arvioitu hinnanalennuksen määrä on ainakin 70.000 euroa, missä on otettu huomioon toisaalta käyttöiänpidennys ja tasonparannus sekä toisaalta korjaustoimenpiteiden kiinteistön käytölle aiheuttama haitta.

Oikeudenkäynti kulut

Kantajat ovat voittaneet ensisijaisen vaatimuksensa ja vastaajat ovat siten velvollisia oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut.

Oikeudenkäyntikulujen määrä on myönnetty oikeaksi lukuun ottamatta vakuustakavarikon saamiseksi hankitun takauksen aiheuttamaa 1189,22 euron kustannusta, jonka on katsottu olevan täytäntöönpanokulu.

Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 10 §:n mukaan turvaamistoimen täytäntöön panosta aiheutuvista kuluista vastaa ensisijaisesti turvaamistoimen hakija. Pääasian käsittelyn yhteydessä ratkaistaan asianosaisen vaatimuksesta se, kenen korvattavaksi lopullisesti jäävät turvaamistoimen hakemisesta ja täytäntöön panosta aiheutuneet kulut.

Ottaen huomioon, että kantajat voittavat pääasian eikä turvaamistoimea voida pitää tarpeettomana, vastaajat on velvoitettava korvaamaan myös takauksen aiheuttamat kustannukset.

Tuomiolauselma

Kiinteistön vuokraoikeuden kauppa, jonka Jouni Närvinen ja Ilona Täkelä ovat 26.6.2012 tehneet Juha-Pekka Ven ja Anita San kanssa puretaan. Juha-Pekka Ve ja Anita San velvoitetaan palauttamaan Jouni Närviselle ja Ilona Täkelälle heidän maksamansa kauppahinta 304.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen ajalta 26.9.2012-16.4.2014 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.4.2014 lukien. Jouni Närvisen ja Ilona Täkelän on luovutettava kiinteistön vuokraoikeus takaisin Juha-Pekka Velle ja Anita Sannalle.

Juha-Pekka Vi ja Anita San velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jouni Närviselle ja Ilona Täkelälle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista asiassa 37.297,64 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.9.2014 lukien.

Käräjäoikeuden 23.5.2014 määräämä turvaamistoimi pidetään voimassa, kunnes asia on lainvoimaisesti ratkaistu.