Ostajan tietoisuus kellarin kosteudesta ja virheistä?
Asuntokauppojen tyypillinen kysymys on se, mikä on ostajan tietoisuus virheistä? Tässä oli kysymys kellarin ottamisesta asuinkäyttöön myyjän toimesta. Usein ostaja saa kaiken muun informaation ohella myös sellaista tärkeääkin informaatiota rakennuksesta, johon ei kaupantekohetkellä kiinnitetä enempää huomiota. Ja vasta kaupan teon jälkeen siitä paljastuu laajoja virheitä ja vaurioita. Alla ennen kaupantekoa oli ostajille selvitetty kuntotarkastuksessa, että rinteellä olevan talon eräässä portaikon kohdassa oli kohonnutta kosteutta ja tähän kiinnitettiin ostajien huomiota. Myyjän mukaan ostajat olivat tämän johdosta tienneet, että asuinrakennuksen perusrakenteisiin ja sen alle pääsee kosteutta. Ostajille oli kuitenkin syntynyt käsitys, että kysymys ei ollut mistään välitöntä korjaamista edellyttävästä asiasta.
Kysymys oli siis kellarikerroksen ottamisesta laajemmin asumiskäyttöön ja sen ulkopuolisesta kosteudenhallinnasta. Myyjä oli tehnyt ison peruskorjauksen kellarissa ja toimi itsekin rakennusalan yrittäjänä. Tutkimuksissa havaittiin kaupan jälkeen, että pohjakerroksen olennainen ongelma on, että seinän alle pääsee kallion pintavesiä sekä kallion sisässä liikkuvaa vettä koska kallio ei ole "ehjä". Salaojat tulee todistajan mukaan louhia riittävän alas, ettei vesi kastele seiniä. Pintavesiohjaus ei riitä. Talon rakenne tulee tehdä siten, että vesi pääsee talon alta vahingoittamatta rakenteita. Perusveden tason laskeminen lattiatason alapuolle on erityistoimenpide. Muutama vuosi aikaisemmin kohteessa on ollut tavallinen kellari ilman porrasyhteyttä. Porrasyhteyden rakentaminen voi olla toimiva ratkaisu, jos sen suunniteltu ja toteutus on oikein tehty. Todistaja oli todennut, ettei ilmanvaihto tai lattialämmitys estä tämän laatuisia vauriota.
Todistaja on arvioinut, että rakenteita tulee korjata siten, että asennetaan uusia salaojia ja seinät eristetään. Sadevedet tulee johtaa viemäreihin. Paneeliverhous tulisi purkaa ja aulan lattia eristää. Terassin kallistus pitäisi korjata ja terassin seinät tulisi tarkistaa sekä nurkkien kylmäpaikkoja tulisi korjata. Ostajat olivat myyneet kohteen kuntotarkastajalle hintaan 132.000 euroa. Kantajat ovat siten kärsineet 198.000 euron taloudellisen tappion.Sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat, että ostajalla oli oikeusvaatimastaan 198.000 euron hinnanalennuksesta 150.000 euron hinnanalennukseen salaisen virheen perusteella. Hinnanalennuksen määrän arvioinnissa huomioitiin, että kantajien on kuntotarkastuksen perusteella täytynyt ymmärtää, että heille tulee jonkun verran kustannuksia syystä, että he joutuvat korjaamaan pintavesien ohjausta rakennuksen välittömässä läheisyydessä.
Hovioikeus totesi:
"Asiassa on riidatonta, että ostajilla on kauppaa tehdessään ollut käytettävissään rakennusinsinööri Mn laatima kuntotarkastusraportti. Raportissa on olennaisimpina epäkohtina ja riskeinä mainittu rakennuksen ilmanvaihto ja se, että kalliopintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesien hallinta ei ole riittävää. Osa vesistä hallitaan salaojituksella ja vedeneristyksin, mutta osa pääsee edelleen perustusrakenteisiin, mikä on voitu todeta kellarikerroksesta portaikon alapään ympärillä olevilta laattapinnoilta kosteudenosoittimella. Edelleen raportissa on mainittu, että todetut havainnot kaipaavat toimenpiteitä tai vähintäänkin asiaan huolellista perehtymistä ja että sade- ja sulamisvesien vaikutusta voisi vähentää esimerkiksi tiivistämällä tai eristämällä kallion pinnan ja perusmuurin liittymäkohtaa tai/ja asentamalla perusmuurin välittömään läheisyyteen salaojitus.
Kaikkien asianosaisten kertomuksista ilmenee, että kuntotarkastusraportissa mainituista seikoista on keskusteltu myyjän ja ostajien välillä ennen kaupantekoa. Keskusteluissa K on nimenomaisesti todennut, että vaikka kosteutta on mitattu, ei hänen asumisaikanaan ole ollut mitään ongelmia ja että tilannetta tulee seurata ja tarpeen mukaan myöhemmin ryhtyä toimenpiteisiin. Ostajat ovat kertoneet käsittäneensä, että toimenpiteet eivät ole olleet kiireellisiä ja tulisivat tehtäväksi aikaisintaan parin vuoden kuluttua. Hovioikeus katsoo, että ostajille ei ole edellä mainittujen myyjältä saamiensa tietojen perusteella pitänyt syntyä käsitystä, että kuntotarkastusraportissa mainitut seikat edellyttäisivät välittömiä merkittäviä korjaustöitä, eikä ostajilla sen vuoksi ole ollut erityistä syytä tehdä tavanomaista laajempaa tarkastusta raportissa mainittujen seikkojen selvittämiseksi. Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.
Kuntotarkastuksesta laaditussa raportissa todetaan, että rakennuksen yleiskunto on hyvä ja että salaojat on uusittu 2006 - 2007, missä yhteydessä myös perusmuurin vedenpitävyyttä oli parannettu. Mainittuihin seikkoihin ja myyjän asunnon kunnosta ja suorittamistaan korjauksista antamien tietojen perusteella ostajien ei voida edellyttää käsittäneen kuntotarkastusraportissa suositeltujen sade- ja sulamisvesien vaikutusta vähentävien korjaustoimenpiteiden laajuutta ja kiireellisyyttä.
Kn ja Ln mukaan asunnon kellarissa on tapahtunut selkeää kuivumista asunnon uuden omistajan suorittamien korjaustoimenpiteiden jälkeen. Ln kertomuksesta on käynyt ilmi, että kiviseinän sisäpuolinen lämmöneristys on riskirakenne. Hovioikeus toteaa esitettyjen seikkojen perusteella, että seinien eristeiden ja panelointien purkaminen on edistänyt kellaritilojen kuivumista. Kaupantekohetkellä kellarin seinissä on ollut myyjän joitakin vuosia aiemmin asentamat eristeet ja paneloinnit, minkä vuoksi ostajien ei ole tullut varautua siihen, että kellaritilan pinnoitukset tulee kiireesti poistaa.
Ostajat ovat edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei rakennuksessa tarvitse tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että rakennus soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Virheiden korjauskustannukset ovat siten olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voineet kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.
Sitä, onko kalliossa pinnan alapuolella halkeamia, ja näin ollen sitä, tunkeutuuko rakennukseen kosteutta kallion pinnan alapuolisten halkeamien kautta, ei ole tutkittu. Sen vuoksi on jäänyt näyttämättä, että rakennukseen tunkeutuu kosteutta kallion sisäisten halkeamien kautta."
Turun hovioikeus
Tuomio Nro xxx
Antopäivä 10.8.2016
Diaarinumero S xxx
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 23.10.2015 nro xxx (liitteenä)
Asia Valittaja Vastapuolet
Asunto-osakkeen kauppahinnan alentaminen KK
PT PW
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus:
K on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Tn ja Wn kanne hylätään ja että heidät velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjä- ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen. Toissijaisesti K on vaatinut, että hinnanalennuksen määrää alennetaan 20.000 euroon.
Perusteinaan K on lausunut, että T ja W (jatkossa myös ostajat) olivat kaupantekohetkellä tienneet, että asuinrakennuksen perusrakenteisiin ja sen alle pääsee kosteutta, koska kalliopintaa valuvien sade- ja sulamisvesien hallinta ei ollut riittävää ja että asunnon perusrakenteissa on tämän vuoksi kosteutta. Mainitut seikat olivat ilmenneet kuntotarkastusraportista, johon ostajat olivat ennen kauppaa tutustuneet. Kuntotarkastusraportissa oli suositeltu korjaustoimenpiteitä ja todettu, että rakenteet tuli korjata mahdollisimman pian kosteudesta aiheutuvien vaurioiden välttämiseksi ja että korjaamattomista vaurioista voi aiheutua haittaa asumiselle. Kuntotarkastusraportin toimenpidekehotusta ja tarkastushavaintoja on pidettävä sellaisina erityisinä syinä, joiden perusteella ostajille oli muodostunut tavanomaista laajempi tarkastusvelvollisuus. Kuntotarkastusraportissa mainitut seikat ovat myös vaikuttaneet alentavasti tasoon, jota ostajat ovat voineet kaupan kohteelta odottaa. Rakennukseen ei tunkeudu kosteutta kallion sisäisten halkeamien kautta.
Ostajat eivät olleet ryhtyneet mihinkään kuntotarkastusraportissa kehotettuun toimenpiteeseen. Rakennuksen kunnon huonontuminen, kosteuden aiheuttamat mikrobivauriot ja asumishaitta ovat aiheutuneet ostajien laiminlyöntien ja käyttövirheiden seurauksena.
Pinnoituksen puuttuminen osasta terassia ja väitetty virheellinen kallistus eivät ole Kn vastattavaksi kuuluvia seikkoja. Ostajat olivat ennen kaupantekoa tienneet, ettei rakennuksen loppukatselmusta ollut tehty. Ostajat olivat teettäneet muutostöitä kaupanteon jälkeen ja he vastaavat itse niiden edellyttämistä rakennusluvista.
Kuntotarkastusraportissa kerrotut viat oli otettu huomioon asunnon kauppahinnassa ja niiden korjaamisen kustannuksiin ostajien oli tullut varautua. Ostajien esittämissä korjaustoimenpiteissä on kysymys rakennuksen laadun parantamisesta ja ne poikkeavat täysin siitä, minkälaista tasoa heillä oli ollut oikeus odottaa ostaessaan vuonna 1954 rakennetun asunnon.
Jos ostajille maksettavaksi tuomittavan hinnanalennuksen määrä alittaa Kn 27.8.2015 tekemän sovintotarjouksen määrän, se tulee ottaa huomioon oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta.
Vastaus
T ja W ovat vaatineet, että valitus hylätään ja K velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.
Perusteinaan T ja W ovat lausuneet, että kuntotarkastusraportissa esitetyt korjaustoimenpiteet olivat olleet vähäisiä eikä rakennuksessa raportin mukaan ollut havaittu sellaisia kohtia, joista olisi suoraa haittaa asumiselle. Rakennusalan ammattilaisena toiminut myyjä oli ennen kaupantekoa vakuuttanut ostajille, että rakennuksessa oli tehty merkittäviä perusparannuksia eikä siinä voinut olla merkittävää vikaa eikä korjaustarvetta. Kuntotarkastusraportissa todettu perustusrakenteiden kohonnut kosteus, joka aiheutuu kalliopintaa pitkin valuvista vesistä, ei ole niin merkittävä havainto, että ostajat olisivat mainituissa olosuhteissa voineet päätellä, että rakennus vaatii sen vuoksi suuria tai kiireellisiä korjaustoimenpiteitä. Ostajilta ei voida myöskään edellyttää asunnon tarkastuksen ulottamista seikkoihin, joiden tutkiminen olisi vaatinut teknisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyitä.
Rakennuksen rakenteisiin pääsee vettä sekä ylärinteen puolelta pitkin kallion pintaa valumalla että kallion sisäistä halkeamaa myöten. Virhe on ollut olemassa ainakin siitä asti, kun myyjä oli suorittanut rakennuksen peruskorjauksen. Ostajat olivat omistusaikanaan hoitaneet asuntoa huolellisesti eivätkä ole heikentäneet rakennuksen kuntoa. Korjaustoimenpiteiden suorittamisen ajankohdalla ei ole merkitystä asiassa, koska rakennuksen ulkopuolelta tulevan veden aiheuttamat vauriot edellyttävät samoja korjaustapoja riippumatta siitä, milloin korjaukset tehdään.
Rakennusluvan vastainen rakentaminen ei liity ostajien suorittamiin lisätöihin. Myyjä oli laajentanut rakennusta rakennusluvan vastaisesti. Asianmukaisen rakennusluvan hakeminen oli ollut myyjän vastuulla. Rakennuksen lopputarkastus on edelleen tekemättä.
Virheiden tarpeelliset korjaukset eivät olisi nostaneet asunnon arvoa, koska kysymys on perusrakenteiden korjaamisesta. Koska rakennuksen purkaminen ja myyminen tonttina olisi tässä tapauksessa ollut edullisempaa kuin virheiden korjaaminen, tulee hinnanalennus laskea ostajille aiheutuneen menetyksen eli osto- ja myyntihinnan erotuksen mukaan.
Myyjän esittämä sovintotarjous oli alittanut myyjän arvioimien korjauskustannusten määrän, minkä vuoksi sillä ei ole merkitystä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden kannalta.
Todistelu hovioikeudessa:
Samat kirjalliset todisteet ja sama henkilötodistelu kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu perustelut:
W on kertonut, että hän oli ostanut hyväkuntoisen hienon talon, jossa K oli ylpeänä kertonut laittaneensa kaiken kuntoon ja muun muassa vuonna 2006 peruskorjanneensa kellarin asuinkuntoon. Hän oli ollut läsnä ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa Kn ja rakennusinsinööri JMn kanssa. Paikat oli käyty läpi ulkoa ja sisältä ja K ja M olivat asiantuntijoina keskustelleet, miten hyvässä kunnossa kaikki oli. Patolevyjen kallion päättymiskohdassa oli todettu estävän veden tulemisen taloa vasten. Kellarin teknisen tilan takaseinässä oli ollut viisi senttimetriä leveä ja kolme senttimetriä korkea alue, josta maali oli vähän halkeillut ja johon M oli kiinnittänyt huomiota ja kosteudesta oli keskusteltu. Muusta kosteudesta tai rakennuksen ulkopuolisista vesistä ei ollut käyty keskustelua. W oli kuntotarkastusraportin valmistumisen jälkeen keskustellut Kn ja Mn kanssa ja noiden keskustelujen perusteella ollut siinä käsityksessä, että jossain vaiheessa pitäisi jotain vähän seurata ja tehdä kallion pintaa pitkin ehkä rankkasateella valuvan veden hallinnan parantamiseksi. Käytyjen keskusteluiden perusteella ei ollut käynyt ilmi, että kysymys olisi kiireellisestä välittömiä toimia edellyttävästä asiasta. Wn reklamoitua kosteudesta Klle tämä oli todennut, että vedentulo on rakennuksen perusominaisuus, jolle ei voi mitään.
T on kertonut, että he olivat hankkineet hyväkuntoisen kodin, koska he nimenomaan eivät halunneet korjata. Kuntotarkastusraportissa esille tulleita seikkoja oli käsitelty ja hänelle oli syntynyt käsitys, että rakennus on peruskorjattu ja hyvässä kunnossa eikä mistään seikasta ole haittaa. Keskusteluissa oli puhuttu, että kalliolta tulevia sadevesiä voisi muutaman vuoden kuluessa ohjailla ja miettiä, mutta ei ollut mainittu, että toimenpiteisiin tulisi ryhtyä heti, eikä heillä olisi ollut siihen taloudellisia mahdollisuuksiakaan. Tlle ei ollut syntynyt mielikuvaa, että asunnossa olisi kosteusvaurio.
K on kertonut, että hän on toiminut rakennusalan yrittäjänä ja tehnyt muun muassa lukuisia huoneistosaneerauksia. Hän oli hankkinut kohteen vuonna 2005 ja rakennus oli ollut mahtavassa kunnossa, eikä siitä ollut löytynyt minkäänlaista lahoa. Hän oli eristänyt kellarin lattian, laittanut sähkölämmityksen ja uusinut lattian betonilaatat. Kellarin seinät hän oli eristänyt uretaanilevyillä, jättänyt ilmaraot ja paneloinut seinät. Kn mukaan tämä ei ehkä ollut ollut paras ratkaisu, mutta se oli ollut hieno ja toiminut hänellä. Kosteusvauriojutuista oli sovittu hankittavan ulkopuolinen tarkastaja ja W oli ollut mukana kuntotarkastuksessa, jossa asiat oli käyty hyvin läpi. M oli ollut sitä mieltä, että kellarissa oli kosteutta. K oli kertonut, mitä muutostöitä hän oli tehnyt kellariin. Hän oli myös todennut, että vaikka kosteutta on mitattu, hänellä ei ole ollut mitään ongelmia niinä vuosina, kun hän on asunut rakennuksessa. Keskustelussa oli tuolloin todettu, että kosteutta pitää seurata ja tarpeen mukaan toimia. Korjaustoimenpiteiden osalta oli keskusteltu, että ilmanvaihdosta tulee huolehtia ja ulkopuolista suojausta lisätä. Rakennuksen uusi omistaja M on nyttemmin purkanut kellarista kaikki pinnat pois ja kellari on kuivunut.
Todistajat IT, JS ja AL ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osin kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.
L on lisäksi kertonut, että Mn tyhjillään ja toimistokäytössä olevalle rakennukselle suorittamat korjaustoimenpiteet ovat vähitellen alkaneet toimia. L oli tehnyt toukokuussa 2016 kellarissa kosteusmittauksen ja kellarin ylärinteen puoleisilla pitkillä seinillä oli havaittavissa selkeää kuivumista. Myös lattiat olivat kauttaaltaan kuivat. Ainoastaan yhdessä kohdassa oli selkeästi kohonnutta kosteutta. Kiviseinäpintaan laitettava sisäpuolinen lämmöneristys on riskirakenne, joka vaurioituu jollain aikavälillä. Kellarin kiviseiniin ei pidä koskaan laittaa panelointia.
Johtopäätökset
Asiassa on riidatonta, että ostajilla on kauppaa tehdessään ollut käytettävissään rakennusinsinööri Mn laatima kuntotarkastusraportti. Raportissa on olennaisimpina epäkohtina ja riskeinä mainittu rakennuksen ilmanvaihto ja se, että kalliopintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesien hallinta ei ole riittävää. Osa vesistä hallitaan salaojituksella ja vedeneristyksin, mutta osa pääsee edelleen perustusrakenteisiin, mikä on voitu todeta kellarikerroksesta portaikon alapään ympärillä olevilta laattapinnoilta kosteudenosoittimella. Edelleen raportissa on mainittu, että todetut havainnot kaipaavat toimenpiteitä tai vähintäänkin asiaan huolellista perehtymistä ja että sade- ja sulamisvesien vaikutusta voisi vähentää esimerkiksi tiivistämällä tai eristämällä kallion pinnan ja perusmuurin liittymäkohtaa tai/ja asentamalla perusmuurin välittömään läheisyyteen salaojitus.
Kaikkien asianosaisten kertomuksista ilmenee, että kuntotarkastusraportissa mainituista seikoista on keskusteltu myyjän ja ostajien välillä ennen kaupantekoa. Keskusteluissa K on nimenomaisesti todennut, että vaikka kosteutta on mitattu, ei hänen asumisaikanaan ole ollut mitään ongelmia ja että tilannetta tulee seurata ja tarpeen mukaan myöhemmin ryhtyä toimenpiteisiin. Ostajat ovat kertoneet käsittäneensä, että toimenpiteet eivät ole olleet kiireellisiä ja tulisivat tehtäväksi aikaisintaan parin vuoden kuluttua. Hovioikeus katsoo, että ostajille ei ole edellä mainittujen myyjältä saamiensa tietojen perusteella pitänyt syntyä käsitystä, että kuntotarkastusraportissa mainitut seikat edellyttäisivät välittömiä merkittäviä korjaustöitä, eikä ostajilla sen vuoksi ole ollut erityistä syytä tehdä tavanomaista laajempaa tarkastusta raportissa mainittujen seikkojen selvittämiseksi. Ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.
Kuntotarkastuksesta laaditussa raportissa todetaan, että rakennuksen yleiskunto on hyvä ja että salaojat on uusittu 2006 - 2007, missä yhteydessä myös perusmuurin vedenpitävyyttä oli parannettu. Mainittuihin seikkoihin ja myyjän asunnon kunnosta ja suorittamistaan korjauksista antamien tietojen perusteella ostajien ei voida edellyttää käsittäneen kuntotarkastusraportissa suositeltujen sade- ja sulamisvesien vaikutusta vähentävien korjaustoimenpiteiden laajuutta ja kiireellisyyttä.
Kn ja Ln mukaan asunnon kellarissa on tapahtunut selkeää kuivumista asunnon uuden omistajan suorittamien korjaustoimenpiteiden jälkeen. Ln kertomuksesta on käynyt ilmi, että kiviseinän sisäpuolinen lämmöneristys on riskirakenne. Hovioikeus toteaa esitettyjen seikkojen perusteella, että seinien eristeiden ja panelointien purkaminen on edistänyt kellaritilojen kuivumista. Kaupantekohetkellä kellarin seinissä on ollut myyjän joitakin vuosia aiemmin asentamat eristeet ja paneloinnit, minkä vuoksi ostajien ei ole tullut varautua siihen, että kellaritilan pinnoitukset tulee kiireesti poistaa.
Ostajat ovat edellä mainittujen ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei rakennuksessa tarvitse tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että rakennus soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. Virheiden korjauskustannukset ovat siten olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voineet kauppaa tehtäessä olettaa joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.
Sitä, onko kalliossa pinnan alapuolella halkeamia, ja näin ollen sitä, tunkeutuuko rakennukseen kosteutta kallion pinnan alapuolisten halkeamien kautta, ei ole tutkittu. Sen vuoksi on jäänyt näyttämättä, että rakennukseen tunkeutuu kosteutta kallion sisäisten halkeamien kautta.
Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen kaupan kohteen virheiden ja hinnanalennuksen määrän osalta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
K velvoitetaan suorittamaan PTlle ja PWlle korvaukseksi heidän yhteisistä oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa 12.700 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamisesta lukien.
K oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskeva vaatimus hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.10.2016.
Asian ovat ratkaisseet:
Valmistelija:
Ratkaisu on yksimielinen.
hovioikeudenneuvos TH hovioikeudenneuvos RMn hovioikeudenneuvos EJ
viskaali HS
LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Raasepori
Käräjätuomari CH Käräjätuomari AH Käräjänotaari KH
TUOMIO
Annettu kansliassa
15/11096
23.10.2015 L xxx
Kantajat
PW ja PT
Vastaaja
KK
Asia Vireille
Riita-asia 27.6.2014
KANNE
Vaatimukset
Perusteet
W ja T ovat vaatineet, että K velvoitetaan maksamaan heille:
1) Asuntokaupan hinnanalennuksena 198.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 1.12.2009 lukien ja 19.10.2014 saakka sekä sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.
2) Korvauksena asian selvittelykustannuksista 8.000 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine korkoineen 19.10.2014 lukien, sekä
3) Korvausta oikeudenkäyntikuluista korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta.
Kantajat ovat 29.10.2009 ostaneet vastaajalta Asunto Oy Espoon K -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan Espoossa sijaitsevaa erillistaloa yhtiön omistamalla kiinteistöllä.
Asunnossa on virhe, koska se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut siitä ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjä on antanut rakennuksesta virheellistä tietoa, koska rakennus ei ole rakennusluvan mukainen ja siinä on merkittäviä virheitä sen rakenteissa. Rakennuksessa on joka tapauksessa salainen virhe, koska kunnolta tai muilta ominaisuuksiltaan se on merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa laissa mainitut seikat huomioon ottaen.
Asunnossa on seuraavat virheet:
1) Rakenteelliset virheet
Rakennuksessa alla selostetuin tavoin vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita.
Ulkopuolinen vedeneristystyö on puutteellinen. Sade- ja sulamisvedet pääsevät rakenteisiin. Seinien alaosat ovat kastuneet paikoin myös kapillaarisesti nousevasta maakosteudesta.
Alakerran aulatilan maanvastaisiin rakenteisiin tunkeutuu kosteutta ylärinteen puolelta kallion pinnalta sekä todennäköisesti myös kallion sisäisiä halkeamia myöten. Kaikissa näissä rakenteissa on todettu sekä kosteutta että mikrobikasvustoa. Pohjakerroksen kodinhoitotila, takkahuone ja märkätilat ovat vastaavalla tavalla vaurioituneita.
Ensimmäisen kerroksen olohuoneessa on parketin yhteydessä tehty asennusvirhe.
Keittiön allaskaapin alla oli vuotovesien aiheuttama mikrobikasvusto.
ltäpäädyn terassi on rakennettu virheellisesti, kun betonilaatta kallistuu virheellisesti ja se on vedeneristämätön.
Länsipuolen kuistissa mikrobitoiminnan saastuttamaa ilmaa voi ilmavuotojen vuoksi päästä kuistille ja edelleen sisätiloihin.
Ylärinteen puoleisen kuistin patolevytys ei riitä estämään veden pääsyä.
Edellä mainittujen virheiden korjaamisen kustannukset ovat kustannusarvion mukaan noin 206.000 euroa.
2) Rakennusluvan vastainen rakentaminen
Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskuksen päätöksen 18.6.2010 mukaan rakennuksen laajennus on tehty rakennusluvan vastaisesti.
Ensimmäisen kerroksen makuuhuone ja pesuhuone on rakennusluvan vastaisesti muutettu kahdeksi makuuhuoneeksi ja huoneita oli pienennetty luvan mukaisista.
Rakennuksen koillispuolella on ilman rakennuslupaa rakennettu terassi ja kaakkoispuolella on rakennettu katettu terassi.
Rakennuksen lounaispuolen tuulikaappi poikkeaa rakennusluvasta siten, että se on rakennettu suuremmaksi ja sen kattomuoto on erilainen.
Taloyhtiön tontilla oleva tukimuuri on rakennusluvan vastainen. Asian käsittely on rakennusvalvontavirastossa kesken.
Korjauskustannukset ylittävät merkittävästi sen summan, mikä saataisiin purkamalla rakennus ja myymällä rakennusoikeus. Näin ollen taloudellisesti ainoa järkevä tapa on purkaa rakennus ja myydä rakennuspaikka. Kohde on myyty 4.9.2014 purkukuntoisena hintaan 132.000 euroa. Näin ollen kantajien kärsimä tappio on alkuperäisen ostohinnan ja myyntihinnan välinen erotus 198.000 euroa.
Kantajat ovat täyttäneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Kuntotarkastuksessa todettu kohonnut kosteus kallioseinämällä ei ole ollut niin merkittävä havainto, että ostajat ovat sen perusteella voineet päätellä, että rakennus on purkukunnossa. Ostajat ovat voineet luottaa siihen, että vähäiset korjaustoimet suorittamalla rakennuksesta saadaan täysin asumiskelpoinen. Kuntotarkastuksessa ei ole todettu, että rakennuksessa voisi olla niin merkittävä sisäilmaongelma, että se on asumiskelvoton. Kantajat ovat voineet luottaa siihen, että rakennusalan ammattilaisena esiintynyt vastaaja on tehnyt rakennuksen saneerauksen asianmukaisesti eikä heillä ole kuntotarkastuksessa todetut seikat huomion ottaen ollut velvollisuutta ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin.
Kantajat kiistävät väitetyt käyttövirheet. Ilmanvaihto ja lattialämmitys on ollut päällä. Rikkinäistä pesukonetta ei ole käytetty. Keittiössä ei kantajien asumisaikana ole havaittu vuotoja. Väitetyt käyttövirheet eivät millään tavalla liity rakennuksen perusongelmaan, eli veden hallitsemattomaan pääsyyn talon rakenteisiin.
ltäpäädyn terassin osalta ei ole sovittu siitä, että kantajat tekisivät jotain korjaustöitä. Pinnoittamattomuus ja korjaustarve eivät ole olleet kantajien tiedossa, eikä niiden osalta vastuuta ole siirretty kantajille.
Viittaus kuntokartoitusraporttiin ei ole sellainen asuntokauppalain mukainen peruste, jolla vastuuta voidaan siirtää myyjältä ostajalle.
VASTAUS
Vaatimukset:
K on vaatinut, että kanne hylätään ja että T ja W velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden
ratkaisun antamisesta lukien.
Perusteet:
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Virheenä ei myöskään saa vedota seikkaan, joka olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa.
Ennen kauppaa kantajat ovat tutustuneet kohteeseen. Kauppakirjan kohdassa 7 viitataan kuntotarkastukseen, jossa mainitaan olennaisimmiksi epäkohdiksi ja riskeiksi sade- ja sulamisveden hallinnan riittämättömyys ja rakennuksen ilmanvaihto.
Kuntotarkastus on kohdissa 5, 8.1 ja 8.9:
- selostettu vaurioiden korjaamista ja korjaamatta jättämisen riskejä,
- todettu, että rakennus sijaitsee kallioisella rinnetontilla siten, että sitä kohti valuu vesiä merkittävän kokoiselta alueelta ja lisäksi on todettu, että osa vesistä pääsee perustusrakenteisiin ja kosteutta on todettu kellarikerroksesta, sekä
- kiinnitetty huomiota ilmanvaihtoon.
Rakennuksessa todetut homekasvustot ovat johtuneet huoneiston virheellisestä käytöstä ja tarvittavien korjaustoimenpiteiden laiminlyönnistä. Kantajat eivätkä heidän vuokralaisensa ole olleet rakennuksen huolellisia käyttäjiä. Ilmanvaihdon puhallinkonetta ei ole pidetty käynnissä tai se on säädetty liian pienelle nopeudelle.
Kellarikerroksen lattialämmitystä ei ole pidetty päällä. Kantajat eivät ole ryhtyneet kuntotarkastuksissa suositeltuihin toimenpiteisiin eikä kostuneita paikkoja ole avattu eikä kuivatettu. Kellarin kodinhoitohuoneessa pesukonetta on käytetty vesihanan ja sen liitosletkun vuodosta huolimatta. Keittiön tiskipöydän vuotoon ei ole reagoitu.
Kellarikerroksen kosteusongelmista on keskusteltu kauppaneuvottelujen yhteydessä. Kantaja on siten ennen kaupan tekemistä ollut tietoinen siitä, että salaojituksesta ja vedeneristyksestä huolimatta kalliosta pääse sade- ja sulamisvesiä perustusrakenteisiin. Kellarikerroksessa on ollut kosteuden jättämiä jälkiä ja kosteita alueita. Homekasvustot ovat kosteuden seurannaisvahinkoa, kun on laiminlyöty edellä mainittua, asianmukaista hoitoa eikä ole ryhdytty suositeltuihin toimenpiteisiin.
Kantajan ja vastaajan teettämän kuntotarkastuksen perusteella ostajat tiesivät, että rakennuksen perustusrakenteisiin pääsee sade- ja sulamisvesiä ja ettei vedeneristyksin ja salaojituksella kosteuden pääsyä perusrakenteisiin ole voitu täysin estää. Kantajat vetoavat virheinä seikkoihin, jotka he olivat velvollisia tutkimaan normaalia tarkemmin kuntotarkastuksessa perustusrakenteiden kostumisesta ja sen syistä saamiensa tietojen perusteella.
Kantajien virheluettelosta vastaaja on esittänyt, että:
- Rakennuksen ulkopuolinen vedeneristystyö ei ole puutteellinen. Vastaaja ei ole sinänsä kiistänyt, että sade- ja sulamisvedet pääsevät rakenteisiin. Rakennuksen sijainti huomioon ottaen vedeneristys on tehty asianmukaisesti.
Kyseessä ei ole virhe.
- Alakerran aulatilan maanvastaisiin rakenteisiin tunkeutuu kosteutta. Tämä on ollut ostajien tiedossa kauppaa tehtäessä. Kosteutta on myös havaittu. Mikrobikasvusto on seurausta siitä, ettei kosteusongelmiin ole puututtu.
Kyseessä ei ole virhe.
- Ensimmäisen kerroksen olohuoneen parketissa on asennusvirhe.
- Keittiön allaskaapin alla oleva mikrobikasvusto on seurausta kantajien asumisaikana tiskipöydältä valuneista vesistä. Kyseessä ei ole virhe.
- ltäpäädyn terassissa ei ole kysymys rakennusvirheestä. Pinnoittamaton alue on ollut kauppaa tehtäessä ostajien tiedossa ja jäänyt ostajien itsensä pinnoitettavaksi, koska rakennukseen tehtiin ostajan pyynnöstä lisätöitä.
Kallistuminen ei ole terassin rakennusvirhe, koska kallistukset tulevat tehdyiksi pinnoituksen tekemisen yhteydessä.
- Länsipuolella mikrobitoiminnan saastuttamaa ilmaa voi päästä kuistille ja edelleen sisätiloihin, mutta ongelma on ilmanvaihdolla hallittavissa. Kyseessä ei ole virhe.
- Ylärinteen puoleisen kuistin patolevytys ei riitä estämään veden pääsyä. Asia on ollut ostajien tiedossa, eikä kyseessä ole virhe.
Kaupanteon yhteydessä on keskusteltu rakennuksen muutostöiden rakennuslupatilanteesta. Kantajille on ilmoitettu, ettei lopputarkastusta ole pidetty ja että ulkoterassien ja tuulikaapin rakentamisessa on tehty ja rakennusvalvontaan toimitettu muutospiirustukset, mutta niiden käsittely on ollut kesken. Kantajat ovat halunneet muuttaa ensimmäisen kerroksen huoneiden kokoa ja heille on ilmoitettu, että tämä edellyttää muutosrakennusluvan myöntämistä. Asiantila on ollut kantajien tiedossa jo kauppaa tehtäessä.
Vastaaja on kiistänyt, että rakennus olisi kellarikerroksen homevaurion perusteella kokonaan korjauskelvoton. Korjauskustannusten määrä on ylimitoitettu ja sisältää seikkoja, joissa ei ole kysymys korjauksista vaan rakennuksen laadun parantamisesta. Korjauskustannusten määrä on enintään noin 20.000 euroa.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
K1) Kauppakirja 29.10.2009
K3) Asuntokaupan kuntotarkastus 14.10.2009
K5) Tarkastuskertomus 28.11.2011
K6) Kosteusmittaus 25.6.2012
K7) Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastuskertomus 25.6.2012
K8) L Oy:n lausunto 22.7.2013
K9) Kustannusarvio 22.7.2013
K12) Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskuksen päätös 18.6.201O xxx Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskuksen täydennyspyyntö 1.8.2013
K14) Asunto Oy Espoon Kn hallituksen kirje 26.8.2013
K15) C Py LKV:n arviolausunto 18.6.2014
K16) D Kierrätys- ja purkupalvelu Oy:n tarjous
K17) Kauppakirja uudesta kaupasta
V1) Pöytäkirja osaloppukatselmuksesta 27.9.2006
V2) Rkm AIn kirje rakennusvalvonnalle 30.4.2010
V3) F Oy:n todistus Dl PMn pätevyydestä
V4) Kantajan todiste K3
V5) Kantajan todiste K5
V6) Kantajan todiste K6
V7) kantajan todiste K7
V8) Kantajan todiste K8
V9) Rakennusmestari Ln lausunto 27.8.2015
V10) Kauppakirja 4.9.2014 (K17)
V11) Kauppakirja 29.10.2009 (K1)
Henkilötodistelu
K1) W todistelutarkoituksessa K2) T todistelutarkoituksessa
K3) Todistaja lT K5) Todistaja JS
V1) K todistelutarkoituksessa V5) Todistaja AL
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Johdanto
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:stä ilmenee, että asunnossa on muun muassa virhe, jos se
- ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
- on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Saman lain 6 luvun 12 §:n 1 - 3 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Asiassa on riidatonta, että rakennuksen ulkopuolelta on päässyt seinä- ja lattiarakenteisiin kosteutta. Lisäksi on riidatonta, että tarkastuksissa 2012 ja 2013 rakennuksessa on todettu mikrobikasvustoa. Edelleen on riidatonta, että kauppakirjassa mainitaan kohdassa 7, että ostaja on ennen kauppaa tutustunut kohteeseen sekä että kohteesta on tehty kuntokartoitus.
Rakennuksen ulkopuolinen vedeneristys
Näyttö
Rakennusinsinööri JMn kuntotarkastuksessa 14.10.2009 (K3, V4) todetaan, ettei kalliopintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesien hallinta ole riittävä. Edelleen todetaan, että rakennus sijaitsee kallioisella rinnetontilla siten, että sitä kohti valuu sade- ja sulamisvesiä merkittävän kokoiselta alueelta. Osa vesistä hallitaan salaojituksella ja vedeneristyksin, mutta osa pääsee edelleen perustusrakenteisiin.
M on tältä osin katsonut, että edellä todetut ongelmat kaipaavat toimenpiteitä tai vähintään asiaan huolellista perehtymistä. Mn käsitys on ollut, että kattosadevesi tulisi johtaa hallitusti riittävän kauas rakennuksesta. M on ylärinteen sade- ja sulamisvesistä todennut, että niiden vaikutusta voisi vähentää esimerkiksi tiivistämällä tai eristämällä kallion pinnan ja perusmuurin liittymäkohtaa tai/ja asentamalla perusmuurin välittömään läheisyyteen pintasalaojitus.
JS on lausunnossaan 30.11.2011 (KS, VS) todennut, että kosteusmittauksen perusteella:
- teknisen tilan, käytävän ja portaiden laatoitetuissa pinnoissa on kosteutta,
- käytävän komeron pinnat ovat kastuneet,
- teknisen tilan seinien alaosat ovat kastuneet tai lievästi kastuneet,
- saunan seinien alaosissa on kosteutta kiukaan kohdalla, ja
- takkahuoneessa, takan korokkeen kohdalla on lievästi kohonnutta kosteutta.
S on suositellut, että kohteesta tulisi laatia korjaussuunnitelma muun muassa ulkopuolisen vedeneristyksen, pintavesien ohjauksen, salaojituksen ja tarvittavien kapillaarikatkojen osalta.
S on todistajana kuultuna kertonut, että mittausten perusteella oli selvää, että kohteessa oli rakenteellinen ongelma. Kosteutta oli talon rakenteissa rinteen puolella siten kuin ilmenee hänen lausuntoon liitetystä piirustuksesta. Sn mukaan kosteus tulee rakennukseen kapillaarisesti maapohjan kautta. Kosteusongelmaa ei voida korjata lattialämmityksellä tai ilmanvaihdolla. S on kertonut, että ensin rakenteita pitäisi korjata siten, ettei ne kastu lisää ja sen jälkeen rakenteita tulisi kuivattaa. Sn mukaan rakennuksen kosteusongelma tulee korjata siten, että talon ympäriltä kaivataan kaikki maa pois ja tehdään uudet vedeneristeet. Lisäksi tulisi asentaa salaojitusputkia ja kapillaarikatkos.
Kosteusvauriotutkija JSn kosteusmittauksesta 22.7.2012 (K6, V6) ilmenee, että rakennuksen huonetiloista on 25.6.2012 otettu viisi sivelynäytettä. Kosteusmittauksessa on ilmennyt, että kellarin kodinhoitohuoneen maanvastaisen seinän alaosan muutosalueella, kellariin johtavan porrastilan ulkoseinässä, olohuoneen ikkunaerkkerissä ja kellarin pesuhuoneen lattian ja seinän rajakohdassa on esiintynyt raja-arvot ylittävää hometta tai hiivaa, jotka mahdollistavat asukkaille terveydellisen riskin. S on suositellut kodinhoitotilan ja kellarin aulatilan kosteusvaurioalueiden kuivaamista ja pintarakenteiden avaamista sekä kosteuden aiheuttajan selvittämistä.
Terveystarkastaja JO on 7.2.2013 tehnyt tarkastuksen (K7, V7) kohteessa. On laatimasta raportista ilmenee, että kellarikerroksessa on mitattu pintakosteutta pyykkihuoneessa, takkahuoneessa ja käytävässä. O on todennut kohonneita kosteuspitoisuuksia kellarin käytävätilan korokkeessa sekä pyykinhuoneen maanvaraisessa seinässä ja lattiassa. O on katsonut, että kosteusvaurio on välittömästi korjattava ja vaurioon johtavat syyt poistettava.
Diplomi-insinööri IT on 6.5.2013 tehnyt tarkastuksen (K8, VB) kohteessa. Tarkastus on tehty rakenteisiin uusia tarkastusaukkoja tekemättä. T on hyödyntänyt aikaisemmissa tarkastuksissa tehtyjä aukkoja. T on tehnyt kosteusmittauksia pintakosteusmittarilla. T on lähettänyt materiaalinäytteitä laboratoriotutkimuksiin. T on tehnyt seuraavat päätelmät havainnoistaan:
- Pohjakerroksen aulatilan maan vastaisiin rakenteisiin tunkeutuu kosteutta ylärinteen puolelta kallion pinnalta sekä todennäköisesti myös kallion sisästä halkeamia myöten. Kaikissa näissä rakenteissa on todettu kosteutta ja mikrobikasvustoa. Kallion pintaa myöten ja sen halkeamista valuva vesi kastelee aulan lattian alapuolen täytön ja aulan betonilaatan sekä takkahuoneen vastaisten kiviaineisten seinien juuret.
Takkahuoneen vastaisten seinän paneeliverhousten sisästä otetuissa näytteissä on todettu mikrobikasvustoa. Aulassa kallio on todennäköisesti lähellä lattian pintaa ja sen alla ei ole lämmöneristystä, joka estäisi kosteuden nousun täyttömateriaalista betonilaattaan.
- Pohjakerroksen kodinhoitotilan seiniin tunkeutuu ylärinteestä valuvaa vettä, joka kastelee myös lattian alla olevan täyttömaan ja lattian betonirakenteen. Tilan lattia on ilmeisesti vielä aulaakin korkeammalla alla olevan kallion vuoksi.
- Pohjakerrokseen johtavan portaikon betonirakenteet ovat kosteat ylärinteen suunnasta valuvasta vedestä. Portaikon maanvastaisen seinän betonirakenteet ovat erittäin todennäköisesti yhtä kosteat kuin portaikko. Portaikon paneeliseinän juuresta otetusta näytteessä on todettu mikrobeja.
- Pohjakerroksen takkahuoneen aulan vastaisten seinien alaosassa on todettu kosteutta ja mikrobikasvustoa. Takkahuoneen ulkoseinän juuresta otetusta näytteestä todettiin korkea mikrobipitoisuus, jonka perusteella voidaan päätellä myös näiden seinien olevan vaurioituneita.
Takkahuoneen lattian alla ilmeisesti on lämmöneristys, joka estää kosteuden nousun täytöstä lattian betonilaattaan.
- Pohjakerroksen märkätilan levytettyjen rakenteiden sisällä vallitsee sama tai tiiviimpien pintojen vuoksi jopa kosteammat olosuhteet kuin takkahuoneen paneeliverhotuissa rakenteissa. Tämän perusteella on arvioitavissa, että märkätilan seinärakenteiden sisässä on vastaavaa mikrobikasvustoa kuin kuivien tilojen seinärakenteiden sisässä.
- ltäpäädyn terassin betonilaatan virheellinen kallistus ja vedeneristämättömyys aiheuttaa seinärakenteiden vaurioitumista sekä kosteuden tunkeutumista alapuoliseen tilaan. Terassin virheelliset rakenteet ovat aiheuttaneet sen päällä olevien makuuhuoneiden seinärakenteiden kastumisen ja vaurioitumisen. Terassin alla tapahtuva mikrobitoiminta voi aiheuttaa sisäilmahaittoja sekä yläpuolisissa makuuhuoneissa, että viereisissä pohjakerroksen tiloissa.
- Länsipää kuistin ilmavuotojen vuoksi mikrobitoiminnan saastuttamaa ilmaa voi päästä kuistille ja edelleen sisätiloihin.
- Ylärinteen puoleisen kuistin seinän juuressa todettu patolevytys ei riitä estämään veden valumista talon alle.
Yhteenvetona T on lausunnossaan esittänyt, että rakennuksen pohjakerroksessa on vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita. Kaikkien tutkittujen näytteiden mikrobipitoisuudet ylittivät Tn mukaan selkeästi asumisterveysohjeen raja-arvot. T on arvioinut, että vaadittavat korjaukset ovat erittäin laaja-alaiset ja raskaat.
T on todistajana kuultuna vahvistanut lausunnossaan esittämät päätelmät. T on todennut, ettei ilmanvaihto tai lattialämmitys estä tämän laatuisia vauriota. Pohjakerroksen olennainen ongelma on, että seinän alle pääsee kallion pintavesiä sekä kallion sisässä liikkuvaa vettä koska kallio ei ole "ehjä". Salaojat tulee Tn mukaan louhia riittävän alas, ettei vesi kastele seiniä. Pintavesiohjaus ei riitä. Talon rakenne tulee tehdä siten, että vesi pääsee talon alta vahingoittamatta rakenteita. Perusveden tason laskeminen lattiatason alapuolle on erityistoimenpide. Muutama vuosi aikaisemmin kohteessa on ollut tavallinen kellari ilman porrasyhteyttä. Porrasyhteyden rakentaminen voi olla toimiva ratkaisu, jos sen suunniteltu ja toteutus on oikein tehty.
T on arvioinut, että rakenteita tulee korjata siten, että asennetaan uusia salaojia ja seinät eristetään. Sadevedet tulee johtaa viemäreihin.
Paneeliverhous tulisi purkaa ja aulan lattia eristää. Terassin kallistus pitäisi korjata ja terassin seinät tulisi tarkistaa sekä nurkkien kylmäpaikkoja tulisi korjata.
Tn mukaan on todennäköistä, että kontaminaatiota on ollut havaittavissa myös aikaisemmin. Maa- ja kallioperän osalta ei vuoden takaiseen ole muutoksia, sisäilman osalta tilanne on ehkä muuttunut. On kuitenkin todennäköistä, että kontaminaatiota on tapahtunut ajan kuluessa. Se, että näytteet on otettu vanhojen tutkimusten yhteydessä tehdyistä porausrei'istä ei Tn mukaan ole poistanut eikä lisännyt kontaminaatiohavaintoja. llmannäytteitä ei vuodenajan johdosta ollut mahdollista ottaa. Havaitut vauriot eivät keittiötä lukuun ottamatta ole voineet syntyä virheellisen asumistavan seurauksena. Terveystarkastaja olisi todennäköisesti antanut korjauskehotuksen, koska sisäilman laatu on selvästi ollut terveydelle haitallinen. Uuden omistajan ratkaisu vähentää pintavesien ohjautumista rakenteisiin, mutta ei kallion sisästä virtaavaa vettä. Ratkaisu ei ole luonteeltaan sellainen, joka pysyvästi korjaa ongelman.
Rakennusmestari ALn lausunto 27.8.2015 (V9) perustuu muiden asiantuntijoiden lausuntoihin. L on käynyt kohteessa, mutta silloin rakennuksen nykyinen omistaja oli jo aloittanut rakennuksen korjauksen. L toteaa lausuntonsa yhteenvedossa, että rakennuksen raskaat korjaustoimenpiteet olivat kohdistuneet kellaritiloihin ja yläpihan salaojitukseen. Ln mukaan rakennuksessa on selkeästi tapahtunut vaurioiden pahentuminen vuoden 2009 jälkeen. Mikäli vuoden 2009 kuntotarkastuksessa havaittu kellarin kosteusongelma olisi korjattu alussa, olisi lisävaurioitumista voitu välttää. L toteaa, että mikrobinäytteiden mahdollisesta puutteellisesta keräämistavasta johtuen näytteiden perusteella ei voida arvioida, oliko rakennuksessa vakava mikrobiongelma ja, onko se syntynyt yksistään vai onko ongelmaan vaikuttanut rakennuksen käyttö. Kosteuden siirtyminen rakenteeseen ylärinteen puolelta on kuitenkin ollut ilmeinen osavaurioiden aiheuttaja.
L on todistajana kuultuna kertonut, että peruskorjaukseen on useita eri vaihtoehtoja, eikä yhtä oikeaa tapaa ole. Rakenteen tiivistäminen ja veden juoksun ohjaaminen on yksi vaihtoehto esimerkiksi silloin kun kallion louhiminen ei ole mahdollista. Näin rakennuksen nykyinen omistaja, kuntotarkastuksen laatinut rakennusinsinööri JM on tehnyt. Tämän mukaan vesi ohjataan haluttuun paikkaan, josta salaaja vie veden pois. Kallion mahdolliset halkeamat voivat kuitenkin edelleen viedä vettä talon rakenteisiin. L on saanut sen käsityksen, nykyisen omistajan kanssa käymänsä keskustelun perusteella, että tämä nyt toteutettu korjaus on riittävä ja toimiva.
Noudatettu rakennustapa on yleisesti hyväksytty ja se tulee kestämään. L on arvioinut, että kallion louhiminen saattaa aiheuttaa uusia halkeamia ja on siksi riskialtis. L on pitänyt kallion louhimista ja kohteen nykyisen omistajan Mn korjaustapaa tasavertaisina.
Ln mukaan rakennettaessa kellarista portaikko ylempään asuinkerrokseen jälkeenpäin vuonna 2006 on tullut ottaa huomioon rakennusmääräysten mukaisesti kosteuskysymykset ja alakerran kellaritilan riski betonirakenteisissa seinissä ja sisäpuolen lämmöneristeessä. Ongelmat eivät voi johtua yksin ilmanvaihdosta tai vuotavasta pesukoneesta. Perusongelma on ollut jo 2009. Korjauskustannukset ja työ on todennäköisesti saman hintainen ja laajuinen korjausajankohdasta riippumatta. Louhinta saattaa vaurioittaa rakennusta ja on toimenpiteenä hankalampi. Louhinta olisi hyvä vaihtoehto, jos tilalle rakennettaisiin uusi rakennus.
Arviointi ja johtopäätökset
Asiassa on riidatonta, että rakennuksen ulkopuolelta on päässyt seinä- ja lattiarakenteisiin kosteutta. Lisäksi on riidatonta, että vuosina 2012 ja 2013 tehdyissä tarkastuksissa rakennuksessa on todettu mikrobikasvustoa.
Todistajat T ja S ovat kertoneet, että kosteusongelmat ovat johtuneet siitä, että rakennukseen on tunkeutunut kosteutta kallion pinnalta, kallion sisäisten halkeamien kautta sekä kapilaarisesti.
Todistaja Ln kertomuksen perusteella voidaan päätellä, että hänen arvionsa on, että rakennukseen tunkeutuu kosteutta kallion pinnalta, mutta mahdollisesti myös kallion halkeamien kautta.
Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksessa on virhe, koska rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan pohjakerrokseen ei tulisi - riippumatta rakennuksen sijainnista - tunkeutua kosteutta.
Rakennuksen mikrobivauriot on rakennukseen tunkeutuneen kosteuden seuraus. Riippumatta asunnon hoidosta on selvää, että ajan kulumisen myötä pohjakerrokseen olisi tullut mikrobikasvustoa ja siitä johtuva sisäilmaongelma. Todistaja Sn kertomuksella on näytetty toteen, ettei kosteusongelmaa voida korjata eikä sen syntymistä olisi voitu estää ilmanvaihdolla tai lattialämmityksellä. Lattialämmityksen tai ilmastoinnin tarkoitus ei ole talossa esiintyvän kosteusongelman hallitseminen.Käräjäoikeus toteaa, että kosteutta on todettu monissa eri paikoissa rakennuksen pohjakerroksessa ja on selvää, etteivät ongelmat ole rakennuksen puutteellisen hoidon kuten esimerkiksi vuotavan pesukoneletkun seuraus.
Asiassa on riidatonta, että ensimmäisen kerroksen olohuoneen parketissa on asennusvirhe. Keittiön allaskaapin alla olleen vuotovesien aiheuttama mikrobikasvustoa on ilmeisesti seuraus kantajien omistusaikana tiskipöydästä valuneista vesistä, eikä myyjä ole vastuussa tästä.
Tn lausunnolla ja kertomuksella on näytetty toteen, että itäpäädyn terassin betonilaatta kallistuu virheellisesti ja että se on vedeneristämätön. Vastaaja on väittänyt, että kallistuksen tarkistaminen tehdään vasta pinnoittamisen yhteydessä ja että tämä olisi jäänyt ostajien tehtäväksi. Käräjäoikeus toteaa, että vastaajan väittämän sopimuksen olemassaolon tueksi ei ole esitetty näyttöä eikä kauppakirjassa ole tästä mainintaa.
Länsipuolella mikrobitoiminnan saastuttamaa ilmaa voi Tn arvion mukaan päästä kuistille ja edelleen sisätiloihin. Saastunutta ilmaa ei tule hallita ilmanvaihdolla vaan ongelma on korjattava siten, ettei rakennukseen tule saastunutta ilmaa.
Asiassa ei ole esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että ostajat olisivat olleet tietoisia siitä, että ylärinteen puoleisen kuistin patolevytys ei riitä estämään veden pääsyä rakennuksen alle. Rakennuksessa on näin ollen kanteessa mainitut rakenteelliset puutteellisuudet.
Käräjäoikeus päättelee, että asunnossa on asuntokauppalain mukainen virhe, koska sen kunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut. Kuntotarkastuksessa todetaan suoritetuista korjauksista, että kaikki rakenteet lukuun ottamatta perustuksia, runkoa ja yläpohjarakenteita on uusittu. Tämä kauppakirjassa ollut maininta huomioon ottaen ostajat eivät ole voineet ymmärtää, että asunnossa on näin vakavia virheitä. On selvää, etteivät kantajat olisivat ostaneet kyseistä asuntoa, jos heillä olisi ollut tietoa näistä virheistä.
Käräjäoikeus toteaa, ettei kauppakirjassa ole mainintaa rakennuksen kosteusongelmista eikä rakennuksen puutteellisesta vedeneristyksistä. Ennen kauppaa on tehty kuntotarkastus, jossa todetaan, ettei kalliopintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesien hallinta ole riittävä.
Kuntotarkastuksessa ei ole mainintaa siitä, että rakennukseen tunkeutuisi kosteutta kallion sisäisten halkeamien kautta eikä myöskään, että rakennukseen nousee maasta kapilaarisesti kosteutta. Tältä osin asiassa ei ole selvitetty, että kantajilla olisi ennen kaupantekoa ollut tietoa rakennuksen virheestä. Asuntokauppalain mukaan ostajilta ei voida edellyttää, että he ulottavat tarkastuksensa seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknisiä toimenpiteitä. Rakennuksen virheet eivät ole sellaisia, että ostajan tulisi tavanomaisessa tarkastuksessaan havaita ne.
Kuntotarkastuksen perusteella ostajien on täytynyt ymmärtää, että he joutuvat teettämään korjaustoimenpiteitä kallion pintaa pitkin valuvien sade- ja sulamisvesien hallinnan korjaamiseksi, mutta heillä ei ole ollut tietoa siitä, että he joutuisivat asentamaan uuden salaojajärjestelmän, uusia vesieristeitä tai rakentamaan uuden kapilaarikatkon.
Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että oikeuskirjallisuudessa (Nevala, Asuntokauppalaki s. 206) on katsottu, että jos myyjänä ei ole elinkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja, myyjän virhevastuuta voidaan vähentää vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Jos tällöin halutaan tehokkaasti käyttää vastuuvapauslauseketta, kauppakirjassa tulee nimenomaisesti ja yksilöidysti mainita, mistä mahdollisesta virheestä myyjä ei ota vastuuta. Tässä tapauksessa kauppakirjassa ei ole mainintaa siitä, ettei myyjä vastaisi rakennuksen kosteus- ja homeongelmista (Vrt. KKO 2004:78 ja 2009:31, jotka liittyvät maakaaren soveltamiseen).
Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kantajilla on ostajina oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Kantajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.
Rakennusluvan vastainen rakentaminen
Asiassa on riidatonta, että kohteen loppukatselmus on tekemättä.
Espoon kaupungin päätöksestä 18.6.2010 (K12) ilmenee, että rakennuksen laajennuksen toteutus poikkeaa myönnetystä luvasta muun muassa seuraavalla tavalla:
- rakennuksen ensimmäisen kerroksen makuuhuone ja pesuhuone on muutettu kahdeksi makuuhuoneeksi ja huoneita on pienennetty luvan mukaisista,
- rakennuksen koillispuolella on rakennettu terassi,
- rakennuksen kaakkoispuolelle on rakennettu katettu terassi,
- rakennuksen lounaispuolen tuulikaappi on rakennettu suuremmaksi ja sen kattomuoto on erilainen, sekä
- tukimuurille ei ole haettu rakennuslupaa.
Kaupunki on päätöksessään vaatinut, että hakijan tulee esittää asiantuntijalausunto siitä, täyttääkö rakentaminen sille lain nojalla esitetyt vaatimukset.
Todistaja L on lausunnossaan katsonut, että rakennus julkisivultaan vastaa leimattua lupakuvaa. L toteaa, että vähäisenä poikkeamana on yhden ikkunan puuttuminen. Muutoin rakennus on Ln mukaan lupakuvan mukainen. Tukimuurista L toteaa, että hän on keskustellut asiasta nykyisen omistajan kanssa ja tämä on kertonut, ettei Espoon kaupunki ole edellyttänyt muita toimenpiteitä kuin tukimuurin maalaamista.
Arvioitaessa onko kohde rakennusluvan mukainen, on lähtökohdaksi otettava mainittu Espoon kaupungin päätös. Tämän päätöksen perusteella rakennus ei ole rakennusluvan mukainen. Olisi varmasti ollut yksinkertaista saada vastanäyttöä Espoon kaupungilta siitä, ettei tämä asia ole enää ajankohtainen, mikäli tämä olisi asian laita. Käräjäoikeus toteaa myös, ettei todistaja L ole lausunnossaan ottanut kantaa siihen, onko rakennuksen huoneenjako rakennusluvan vastainen. Ei voida pelkästään kuulopuheen perusteella katsoa, että tukimuuri on rakennusluvan mukainen. Yhteenvetona käräjäoikeus katsoo, ettei Ln arvio horjuta viranomaisen päätöstä siitä, ettei rakennus ole rakennusluvan mukainen. Ilmeisesti Espoon kaupunki ei ole vielä kumonnut edellä mainittua päätöstä.
Asiassa ei ole esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että kantajat olisivat olleet tietoisia Espoon kaupungin kannanotosta ennen kaupan tekemistä, eikä myöskään selvitystä siitä, että kantajat olisivat tilanneet lisätöitä vastaajalta tai hänen yhtiöltään kaupan yhteydessä.
Hinnanalennuksen määrä
Käräjäoikeus on edellä katsonut, että ostajilla on oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen asunnon virheiden vuoksi.
Kantajat ovat katsoneet, että virheiden korjaamisen kustannukset olisivat 206.000 euroa. Kantajat ovat esittäneet, että korjauskustannukset ylittäisivät merkittävästi sen summan, mikä saataisiin purkamalla rakennus ja myymällä rakennusoikeus.
T ja W ovat 4.9.2014 myyneet kohteen Mlle, joka on aikaisemmin toiminut kohteen kuntotarkastajana. Kauppasopimuksen (K17) mukaan kauppahinta on ollut 132.000 euroa ja kohde on myyty purkukuntoisena. Kantajat ovat siten kärsineet 198.000 euron taloudellisen tappion. Käräjäoikeus katsoo, ettei asiassa ole ilmennyt syytä epäillä, etteivätkö kantajat olisi kaupalla pyrkineet saamaan mahdollisimman hyvän hinnan ja siten pyrkinyt minimoimaan taloudellisen tappionsa.
Todistaja T on tehnyt laskelman virheiden korjaamisen kustannuksista. Edellä on selostettu miten rakenteita tulisi Tn käsityksen mukaan korjata. T on arvioinut korjauskustannukset seuraavasti:
- ulkopuoliset toimenpiteet (sisältää louhinnan) 90.000 euroa,
- terassin korjaus 15.000 euroa,
- sisäpuolen toimenpiteet 50.000 euroa
- erikoissiivous 4.000 euroa, ja
- suunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta 25.000 euroa, eli yhteensä 184.000 euroa.
Todistaja L on arvioinut, että rakennuksen kosteusongelma voitaisiin korjata tiivistämällä rakenteita sekä ohjaamalla pintavesien juoksua. L on katsonut, että rakennuksen nykyinen omistaja on saanut kosteusongelman hallintaan tekemällä hänen ehdottamia korjauksia. L on arvioinut korjauskustannusten määräksi noin 33.000 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että M on viime kesän aikana tehnyt kyseiset korjaukset ja L on elokuussa tutustunut rakennukseen. On selvää, ettei tässä vaiheessa voida tehdä varmaa päätelmää suoritettujen korjaustoimenpiteiden riittävyydestä ja toimivuudesta.
L on pääkäsittelyssä kertonut, että kallion mahdolliset halkeamat voivat edelleen viedä vettä talon rakenteisiin. L ei ole ottanut kantaa siihen, että Tn ja Sn mukaan rakennukseen nousee kapilaarisesti kosteutta. Ln esittämä korjaustapa ei tuo parannusta rakennuksen kapilaarikatkokseen.
Käräjäoikeus toteaa, että Tn ja Sn kertomuksilla on näytetty toteen, ettei rakennukseen ole pelkästään kulkeutunut pintavesiä. Näin ollen Ln esittämää korjaustapaa ei voida pitää riittävänä kosteusongelman ratkaisemiseksi. Käräjäoikeus suhtautuu kuitenkin varauksellisesti Tn antamaan arvioon korjauskustannusten määrästä. T ei ole juuri eritellyt kustannuksia ja ulkopuoliselle on hyvin vaikeata arvioida laskelman oikeellisuutta.
Hinnanalennuksen määrän arvioinnissa on lisäksi huomioitava, että kantajien on kuntotarkastuksen perusteella täytynyt ymmärtää, että heille tulee jonkun verran kustannuksia syystä, että he joutuvat korjaamaan pintavesien ohjausta rakennuksen välittömässä läheisyydessä.
Edellä mainitut seikat huomioon ottaen ja kokonaisharkinnan perusteella käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennukseksi 150.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Asian lopputulos huomioon ottaen vastaajan on korvattava täysimääräisesti kantajan oikeudenkäyntikulut. Vastaaja ei ole määrältään kiistänyt selvittelykustannusten määrää.
TUOMIOLAUSELMA KK velvoitetaan maksamaan PTlle ja PWlle:
- hinnanalennuksena 150.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 1.12.2009 lukien ja 19.10.2014 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen,
- korvauksena selvittelykustannuksista 8.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 19.10.2014 lukien, sekä
- korvauksena oikeudenkäyntikuluista 26.644,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.