MK 2:25 §
Virheestä ilmoittaminen
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
HE 120/1994
25 §. Virheestä ilmoittaminen. Pykälän 1 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä (reklamaatio), jos hän haluaa esittää sen perusteella vaatimuksia. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja huomasi virheen tai hänen olisi pitänyt se huomata. Säännös koskee kaikkia virhetapauksia, mutta käytännössä reklamaatiovelvollisuudella on suurin merkitys, kun kyse on laatuvirheestä. Jollei ostaja reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Säännös koskee myös niitä tilanteita, joissa luovutettu kiinteistö ei ole sopimuksenmukainen siitä syystä, että myyjä on hallinta-aikanaan aiheuttanut kiinteistön arvon alentumisen taikka laiminlyönyt korjaus- tai muun suoritusvelvoitteensa. Eron tekeminen näiden sopimusrikkomusten välillä voi yksittäistapauksissa olla ongelmallista.
Edellä selostetun 22 §:n mukaan ostaja voi vedota vain sellaiseen laatuvirheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Käytännössä ostajalla on mahdollisuus perusteellisesti tarkastaa kiinteistö vasta saatuaan sen hallintaansa. Esimerkiksi rakennuksessa olevat viat tulevat usein ilmi vasta, kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutostöitä taikka kun siinä on asuttu pitempään. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.
Reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on reklamoida kirjallisesti tai muutoin niin, että se voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.
Laatuvirheen osalta ilmoitusvelvollisuudelle on 2 momentissa asetettu kiinteä aikaraja. Ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jollei hän ole ilmoittanut siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Säännöksen tarkoituksena on turvata kiinteistön myyjää, joka useimmissa tapauksissa on yksityinen henkilö, yllättäviltä usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Vaikka kiinteistössä olevat laatuvirheet voivat tulla ilmi pitkänkin ajan kuluttua, on kohtuullista, että vastuu jossain vaiheessa lopullisesti siirtyy ostajalle. Kiinteän aikarajan asettamisen käytännön merkitystä vähentävät näyttövaikeudet. Vuosien jälkeen on usein mahdotonta esittää näyttöä siitä, millainen kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut ja mitä osapuolten kesken on kiinteistön laadusta sovittu.
Kiinteä aikaraja koskee myös ilmoittamista 23 §:n 1 momentissa ja 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta. Sen sijaan oikeudellisiin virheisiin ja vallintavirheisiin voidaan vedota mainitun ajan jälkeenkin. Myyjä ei siten vapaudu vastuusta esimerkiksi silloin, kun ostaja saannonmoitteen vuoksi menettää kiinteistön.
Myyjä ei kuitenkaan saa 3 momentin mukaan suojaa, jos hän on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Passiivisenakin pysynyt ostaja voi vedota virheeseen, jos myyjä on esimerkiksi kaupan tekemisen jälkeen lisännyt kiinteistön vastuuta veloistaan. Samoin ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian. Silloin kun asuinkiinteistö on ostettu kiinteistöalan ammattilaiselta, virhevastuulla ei 10 §:n mukaan ole kiinteää aikarajaa. Näin esimerkiksi rakennuttajana ollut elinkeinonharjoittaja ei vapaudu vastuusta pitemmänkään ajan kuluessa, jos asuinrakennusta ei ole perustettu tai rakennettu hyvän rakennustavan mukaan.