MK 2:19§ Oikeudellinen virhe

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä

4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.



HE 120/1994

19 §. Oikeudellinen virhe. Kiinteistössä on 1 momentin mukaan oikeudellinen virhe, jos ostaja voi menettää kiinteistön tai jotakin siihen kuuluvaa kolmannelle henkilölle taikka jos siihen kohdistuu panttioikeus tai muu toisen oikeus, jota ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt.

Myyjä vastaa siitä, että hän voi pätevästi luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden. Jos ostaja voi menettää kiinteistön sen vuoksi, ettei myyjänä esiintyvällä ole lainkaan saantoa kiinteistöön tai hänen saantonsa on pätemätön, kiinteistössä on 1 kohdan mukaan oikeudellinen virhe. Myyjän vastuuta ostajalle tilanteessa, jossa kiinteistön omistusoikeus palautuu sen oikealle omistajalle, on vanhastaan nimitetty kaupanvastuuksi ja sitä koskevia kysymyksiä on käsitelty saannonmoitteen yhteydessä. Erilliseen käsittelyyn ei kuitenkaan myyjän ja ostajan välisessä suhteessa ole tarvetta, koska virheen syntymisen edellytykset ja seuraamukset vastaavat muita virhetilanteita.

Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen, jos hän menettää kiinteistön tai osan siitä kiinteistön oikealle omistajalle. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun joku kiinteistön yhteisomistajista on myynyt koko kiinteistön taikka kun myyjän oma saanto on virheellinen. Myös kaksoisluovutustilanteessa, jossa myyjä on myynyt saman kiinteistön tai määräalan kahteen kertaan, kyse on oikeudellisesta virheestä. Vaikka myyjä on kiinteistön omistaja, hänellä ei välttämättä ole oikeutta vapaasti luovuttaa kiinteistöä edelleen. Ostajan kannalta kaupassa on virhe, jollei hän saa omistajan asemaa sen vuoksi, että joku muu henkilö, kuten myyjän puoliso, voi vaatia kaupan julistamista tehottomaksi. Oikeudellisen virheen käsitteen ulkopuolelle jää sen sijaan riita esimerkiksi siitä, onko myyjän ja ostajan välinen kauppa pätemätön esimerkiksi muotovirheen tai jonkin oikeustoimilain pätemättömyysperusteen vuoksi.

Ostajalla on oikeus olettaa, että kaupan kohteena on kiinteistö siihen tavamukaisesti kuuluvine rakennuksineen ja laitteineen ja että siihen kohdistuu vain ilmoitetut panttioikeudet ja muut toisen oikeudet. Jos myyjä on antanut vääriä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön rasituksista, kiinteistössä on 2 kohdan mukaan oikeudellinen virhe. Virheellinen tieto voi koskea esimerkiksi kiinteistöä koskevan vuokrasopimuksen kestoa taikka vuokran suuruutta. Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, jos panttisaamisen ehdot poikkeavat ilmoitetusta tai jos saamisen määrä on esimerkiksi yleispanttaussopimuksen perusteella epäselvä.

Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti kertoa ostajalle kaikista kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä ja panttioikeuksista. Myös kiinteistöstä menevistä julkisoikeudellisista maksuista ja niihin rinnastettavista saamisista on ilmoitettava ostajalle. Tiedonantovelvollisuus koskee myös vuokraoikeuksia ja muita sivullisille perustettuja erityisiä oikeuksia, kuten metsänhakkuuoikeutta. Jos myyjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa, kiinteistössä on 3 kohdan mukaan oikeudellinen virhe.

Jollei toisin ole sovittu, kaupan kohteena on kiinteistö kaikkine siihen kuuluvine ainesosineen ja tarpeistoineen. Kiinteistöllä olevat myyjän omistamat rakennukset, laitteet ja koneet, jotka on tarkoitettu pysyviksi ja jotka ovat tarpeellisia kiinteistön käytössä, siirtyvät kaupassa ostajalle. Jos rakennus tai laite on vuokramiehen omaisuutta, myyjän on ilmoitettava tästä ostajalle. Rakennus tai laite voi kuulua muulle kuin kiinteistön omistajalle myös sillä perusteella, että sen toimittaja on pidättänyt omistusoikeuden siihen saamistensa turvaamiseksi. Ostajan kannalta kiinteistössä on tällöin virhe siitä riippumatta, voiko sivullinen lopulta toteuttaa omistusoikeutensa esimerkiksi viemällä rakennuksen tai laitteen pois kiinteistöltä.

Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus oikeudellisista rasituksista on laaja eikä hän voi vedota omaan tietämättömyyteensä. Kiinnitykset ja erityiset oikeudet käyvät yleensä ilmi rasitustodistuksesta. Rasitustodistuksen esittäminen ei kuitenkaan riitä, jos kiinteistöön kohdistuu kirjaamattomia oikeuksia. Kiinteistön kauppa ei ehdotuksen mukaan välittömästi vaikuta aikaisemmin perustettujen oikeuksien pysyvyyteen.

Momentin 4 kohdassa on säännös siltä varalta, ettei ostaja voi myyjästä johtuvasta syystä saada lainhuutoa kiinteistöön. Ostaja voi vedota virheeseen, jollei myyjä anna omia saantokirjojaan tai muita asiakirjoja, joiden perusteella voidaan todeta hänellä olleen oikeus luovuttaa kiinteistö. Jos myyjällä ei ole lainhuutoa kiinteistöön eikä hänen omistusoikeuttaan kiinteistöön voida saantokirjojen puutteellisuuden tai virheellisyyden vuoksi asiakirjoin selvittää, kaupassa on oikeudellinen virhe. Lainhuudon saaminen voi estyä esimerkiksi silloin, kun kauppakirja, johon myyjä perustaa oman saantonsa, on kadonnut tai sitä ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla. Ostaja ei sen sijaan voi vedota virheeseen, jos hän itse ei saa kiinteistön hankkimiseen tarvittavaa lupaa esimerkiksi maatalouskiinteistön ostoon.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, kun sivullisen oikeus on voimassa myös ostajaan nähden. Eräissä tapauksissa ostaja voi kirjaamista ja vilpittömän mielen suojaa koskevien säännösten perusteella saada etusijan suhteessa kiinteistön oikeaan omistajaan sekä kirjaamattoman erityisen oikeuden haltijaan. Pykälän 2 momentin mukaan ei kuitenkaan edellytetä, että ostajan tulisi käyttää hyväkseen vilpittömän mielen suojaansa, kun hän saa tietää, että kiinteistöön kohdistuu jonkun muun oikeus. Ostaja voi esittää vaatimuksensa suoraan myyjälle tarvitsematta ensin ryhtyä oikeudellisiin toimiin kolmatta vastaan. Edellytyksenä ei ole, että rasituksen pysyvyys on vahvistettu tuomioistuimessa, vaan riittää, että sivullinen esittää todennäköisiä perusteita väitteensä tueksi. Tarkoituksena on, ettei ostaja joudu kärsimään oikeusasemansa epäselvyydestä.

Myyjä ei vapaudu oikeudellisesta virheestä aiheutuvasta vastuusta sillä perusteella, ettei hän tiennyt eikä hänellä ollut syytä epäillä virheen olemassaoloa. Ostaja ei voi kuitenkaan virheenä vedota seikkaan, jonka hän tiesi kauppaa tehdessään. Jos myyjä on selkeästi ilmoittanut, että esimerkiksi aikaisempaan perintösaantoon voi liittyä epäselvyyksiä, ostaja ei voi esittää vaatimuksia, vaikkei hän voi saada viipymättä lainhuutoa.

Ostaja voi 3 momentin mukaan vaatia oikeudellisen virheen vuoksi samoja seuraamuksia kuin muidenkin virheiden perusteella. Jos kiinteistö vastaa ilmoitettua suuremmasta panttisaatavasta, ostaja voi yleensä hinnanalennuksena vaatia, mitä panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä. Tämän summan ostaja voi myös pidättää kauppahinnasta. Jos kiinteistöön kohdistuu maanvuokraoikeus tai muu erityinen oikeus, seuraamukseen voi vaikuttaa esimerkiksi se, mihin tarkoitukseen kiinteistö on hankittu. Jos yksityiseen käyttöön ostettuun kiinteistöön kohdistuu muu kuin lyhytaikainen vuokraoikeus, rahakorvaus ei useinkaan ole ostajalle riittävä. Silloin, kun ostaja on vaarassa menettää kiinteistön omistusoikeuden jollekin muulle tai hän ei voi lainkaan saada lainhuutoa, hänellä on oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvaukseen. Hinnanalennus voi tulla kyseeseen lähinnä silloin, kun vain pieni osa kiinteistöstä kuuluu jollekin toiselle. Jos lainhuudon saaminen ainoastaan lykkääntyy joksikin ajaksi, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen.